Jaarverslag 2011
Jaarverslag Stichting Habion 2011
Missie Habion
Alle senioren een veilig en comfortabel thuis!
Jaarverslag 2011 Stichting Habion Inhoudsopgave 1 2 3
Bestuursverslag .............................................................................................................................. 2 Verslag van de raad van commissarissen ...................................................................................... 4 Volkshuisvestingsverslag .............................................................................................................. 12 3.1 Inleiding ................................................................................................................................. 12 3.2 Kwaliteit van het vastgoed ..................................................................................................... 12 3.2.1 Bouwen en verwerven van vastgoed............................................................................. 12 3.2.2 Onderhoud van vastgoed .............................................................................................. 15 3.2.3 Verbeteren van vastgoed .............................................................................................. 16 3.3 Verhuur en woningtoewijzing ................................................................................................. 17 3.4 Betrekken van bewoners ....................................................................................................... 19 3.5 Financiële continuïteit ............................................................................................................ 19 3.6 Leefbaarheid .......................................................................................................................... 25 3.7 Stakeholders .......................................................................................................................... 26 3.8 Verbindingen.......................................................................................................................... 26 4 Verklaring van bestuur .................................................................................................................. 28 5 Verslag klachtencommissie .......................................................................................................... 29
1
1 Bestuursverslag Nederland vergrijst. In hoog tempo. Er is sprake van een dubbele vergrijzing: Nederlanders worden steeds ouder en er zijn steeds meer ouderen in Nederland. Dat lijkt een Walhalla voor een corporatie als Habion die gespecialiseerd is in ouderenhuisvesting. Toch verschijnen er steeds meer donkere wolken. In 2011 hebben we desondanks 100 bewoners blij kunnen maken met een nieuwe woning. Habion heeft 100 seniorenwoningen opgeleverd en 71 zorgappartementen toegevoegd. Alles bij elkaar hebben we ruim € 42 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw en onderhoud en bijna € 10 miljoen onrendabel geïnvesteerd om de huren betaalbaar te maken. Daar zijn we trots op want onze bewoners zijn bijna altijd oud en kwetsbaar. Als zelfstandig thuis wonen niet langer mogelijk is bieden we met onze zorgpartners een gezellige en veilige woonomgeving. De gemiddelde leeftijd ligt dik boven de 80 jaar en de inkomens van deze ouderen zijn erg laag. Maatschappelijk ondernemen Nederland wordt weliswaar in steeds grotere getale ouder, we voelen ons steeds jonger. Waar de plaats in het bejaardenhuis een verworven recht van de verzorgingsstaat was na een leven van hard werken, is de gedwongen gang naar het verzorgings- of verpleegtehuis tegenwoordig het schrikbeeld van menig oudere. Samen met leeftijdgenoten wonen en ouder worden in een veilige omgeving kan juist ook heel erg gezellig en plezierig zijn. Samen met onze zorgpartners proberen we de beleving dan ook bij te stellen. Van zorg en institutie naar sfeer en thuis. De geweldige en onvermoeibare inzet van al die mensen in de zorg dwingt bij ons respect en bewondering af. Met kleine investeringen kan vaak al een groot effect worden bereikt. Financieel resultaat Onze financiële positie is gezond. Na verliezen in 2009 en 2010 hebben we in 2011 zwarte cijfers geschreven. Bovendien zijn de kosten van Habion zeer laag in vergelijking met andere corporaties. Voor de derde keer op rij sinds onze deelname aan IPD-index scoort Habion de eerste positie op de efficiency-ratio. Ook daar zijn we trots op. Onze gemiddelde rentevoet is door actief treasurybeleid wederom gedaald en ook in 2011 hebben we geen gebruik gemaakt van rentederivaten. Toch is de toekomst minder rooskleurig door ontwikkelingen waar we zelf niet op kunnen sturen. De overheid kondigt allerlei heffingen (bijdrage huurtoeslag, storting CFV) aan en in 2012 zal Habion de vrijstelling voor vennootschapsbelasting verliezen. Bovendien komt er een scheiding van wonen en zorg. Deze combinatie van overheidsmaatregelen zullen onontkoombaar een negatief effect hebben op onze investeringskracht. Anticiperen op de toekomst Als het dreigt te gaan regenen zoek je een schuilplaats of koop je een paraplu. Het probleem van een schuilplaats is dat je soms lang moet wachten voor je verder kunt. En onder een paraplu blijf je nooit helemaal droog. Gelukkig is er tegenwoordig de buienradar en kun je proberen de regen voor te zijn. In 2011 heeft Habion daarom het accent gelegd op de maatschappelijke beleggingsfunctie van de corporatie. Het lijkt onverstandig om vooruit te lopen op de grote stelselwijziging van scheiden van wonen en zorg in de AWBZ. De meeste van onze bestaande verzorgingshuizen zullen daarom iets langer mee moeten dan verwacht. Dat is teleurstellend maar beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald. Door de economische crisis zal de perceptie over de veroudering van zorggebouwen naar verwachting toch gaan veranderen. Veel spannender zijn de demografische ontwikkelingen. Er zijn grote verschillen per regio in omvang en tempo van de vergrijzing. Het is onverstandig om grote investeringen te doen in gebieden waar de vergrijzing over enkele jaren zal afnemen. Daarom hebben we in 2011 een geografisch vestigingsbeleid vastgesteld. We sturen op rendement om het gericht uitkeren van maatschappelijk dividend in de vorm van betaalbare huisvesting en specifieke voorzieningen voor ouderen mogelijk te maken. Net als een pensioenfonds matchen we onze inkomsten en verplichtingen op de langere termijn, waarbij we honderden scenario’s doorrekenen. De uitkomsten hebben er in november 2011 toe geleid dat de kwantitatieve groeidoelstelling, zoals we die in 2008 formuleerden, niet haalbaar is. In 2012 zullen we onze strategie actualiseren. Het riskmanagementmodel FIRM van De Nederlandse Bank hebben we geschikt gemaakt voor Habion. Ieder kwartaal actualiseren we de resultaten en stellen we verwachtingen bij. Om tunnelvisie te voorkomen is een beleggingscommissie voor investeringen in nieuwbouw en voorgenomen verkoop ingesteld onder onafhankelijk voorzitterschap van ir. Carel de Reus. We zijn er trots op dat de heer De Reus ons is komen versterken. 2
In 2011 hebben we ook goed gekeken naar de risico’s in de ontwikkelfunctie van Habion. Habion ontwikkelde tot nu toe bijna alles zelf en voor eigen rekening en risico. Met name omdat marktpartijen niet bekend waren met de specifieke AWBZ –regels en bouwnormen voor zorgvastgoed. De ontwikkelportefeuille met een omvang van € 430 miljoen ultimo 2010 is geanalyseerd. Om de risico’s in de portefeuille te verkleinen is een aantal maatregelen genomen. Zo zijn er op basis van marktverkenningen vestigingskaders vastgesteld waarbuiten niet meer geïnvesteerd wordt. Ook is het ontwikkelrisico van bijvoorbeeld de koopwoningen in Kesteren bij een lokale aannemer en in Kudelstaart bij een ontwikkelaar neergelegd. Verder wordt ernaar gestreefd steeds meer projecten turn-key in te kopen. De derde belangrijke functie van Habion is het vastgoedmanagement of beheer. Nu door de anticipatie op het scheiden van wonen en zorg steeds meer ouderen met een volledig pakket thuis extramurale zorg in een aanleunwoning krijgen, zien we de zelfredzaamheid van de bewoners in dit type woning snel achteruit gaan. Dit zal naar verwachting grote investeringen gaan vragen op het gebied van brandveiligheid. Ook hebben we een begin gemaakt om de verhuur van onze woningen verder uit te besteden naar professionele vastgoedmanagementorganisaties. Dit zal op termijn een betere service naar klanten, naar zorgpartners opleveren en een actuelere informatievoorziening voor Habion. Scheiden van wonen en zorg zal zorginstellingen en corporaties steeds dichter bij elkaar brengen. Als maatschappelijke ondernemingen zijn we immers volstrekt complementair. Ouderen hebben immers behoefte aan de combinatie van het warm en droog van de corporatie en het veilig en gastvrije van de zorg. Samen met Amaris hebben we gezocht naar een samenwerkingsvorm die dit versterkt en waarbij bewoners maximaal profiteren van de wederzijdse expertise en onze organisaties optimaal gebruik maken van de gecombineerde investeringsruimte. Investeren in mensen 2011 was een transitiejaar. Waarin we gelukkig ook weer veel mensen blij hebben kunnen maken met een nieuwe woning. Een jaar ook waarin hard gewerkt is om toekomstige investeringen en investeringen in het bestaande zorgvastgoed veilig te stellen. We moeten de effecten van de vergrijzing immers niet onderschatten. De doelgroep neemt steeds sneller toe. Duidelijk is ook dat de inkomensontwikkeling van gepensioneerden in de toekomst minder zeker is dan altijd gedacht. De vraag om betaalbare huisvesting in een veilige omgeving blijft onveranderd hoog. Daar gaat het om. En daar gaat Habion ook in 2012 mee door. Onverveerd! Peter Boerenfijn, directeur – bestuurder Houten, 21 juni 2012
3
2 Verslag van de raad van commissarissen De raad van commissarissen heeft in het verslagjaar, naast de gebruikelijke werkzaamheden, extra aandacht gegeven aan kennisontwikkeling aangaande waarderingsvraagstukken en risicomanagement. De raad heeft zich laten informeren over de actuele ontwikkelingen met betrekking tot de scheiding van wonen en zorg en de invoering van de NHC in het financieringsbestel van de zorg. In december 2010 presenteerde de visitatiecommissie haar bevindingen aan de voltallige raad. In maart 2011 is het visitatierapport gereed gekomen. Habion heeft naar aanleiding van het rapport een verbeterplan opgesteld voor de periode 2011-2014. De raad volgt de voortgang ervan via de kwartaalrapportage; de voortgang is opgenomen als een vast onderdeel op de jaaragenda van de raad. Het visitatierapport en het verbeterplan zijn beschikbaar op de website van Habion. De raad van commissarissen heeft statutair tot taak toezicht te houden op het bestuur van en de algemene gang van zaken in de woningcorporatie stichting Habion en staat de directeur-bestuurder met raad ter zijde. De raad houdt onder andere toezicht op: realisatie van de maatschappelijke doelstelling van de corporatie; de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; de opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; het kwaliteitsbeleid; de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; het financiële verslaggevingsproces; het bestuur van en de gang van zaken in de organisatie; de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. De samenstelling alsmede de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn omschreven in de artikelen 12 tot en met 25 van de statuten van stichting Habion. Een actuele versie van de statuten is te vinden op www.habion.nl. Governance Per 1 juli 2011 is de vernieuwde Governancecode Woningcorporaties van kracht. In de herziene code is aan drie bepalingen een dwingend karakter toegekend. Voor het overige geldt nog steeds het principe ‘pas toe of leg uit’. De drie dwingende bepalingen zijn: Toepassen van de Sectorbrede Beloningscode voor bestuurders (principe II.2) De honoreringsregeling voor commissarissen (principe III.7) De zittingstermijnen voor commissarissen (principe III.3.5) De beloning van de bestuurder en de raad zijn in 2010 in lijn met de code gebracht. De maximale zittingstermijn van maximaal twee maal vier jaar leidt wel tot een aanpassing van de statuten van stichting Habion en het rooster van aftreden. Vooruitlopend op de statutenwijziging heeft de raad al wel besloten zijn rooster van aftreden aan te passen aan de Governancecode. Volgens de nieuwe regels zouden er drie leden van de raad gelijktijdig op 1 juli 2017 moeten aftreden. Vanuit continuïteitsoverwegingen heeft de raad daarom besloten dat mr. T. Vroon een jaar langer zal aanblijven. Habion staat open voor het delen van informatie. Regelingen met betrekking tot governance, zoals statuten, reglement voor de raad van commissarissen, samenstelling en functieprofiel raad van commissarissen en klokkenluidersregeling, staan op de website van stichting Habion. Daar waar stichting Habion afwijkt van de Governancecode is dit toegelicht op de website middels het principe ‘pas toe of leg uit’: Niet alles uit de code hoeft nogmaals expliciet te worden vastgelegd als dit al op andere plaatsen is gebeurd. Integriteitscode In 2011 is de integriteitscode ”Helder handelen bij Habion” aan de Ondernemingsraad voorgelegd. Na instemming van de OR is begin 2012 de integriteitscode door alle medewerkers, bestuur en raad ondertekend. Deze integriteitscode is eveneens op de website geplaatst. In zijn jaarverslag legt de raad van commissarissen publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het verslagjaar. Als toezichtskader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de raad: het Besluit Beheer Sociale Huursector; de statuten en reglementen van stichting Habion; 4
de door de raad goedgekeurde strategie 2009 - 2018; het jaarplan en de begroting 2011; de regelingen met betrekking tot de governance van stichting Habion uit 2008 (bestuursstatuut en reglement voor de raad van commissarissen; het reglement voor de auditcommissie. Treasurystatuut
Advies en toezicht De taken en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn in de wet, statuten en het reglement voor de raad van commissarissen van stichting Habion vastgesteld. De raad van commissarissen staat de directeur met raad ter zijde (adviestaak), houdt toezicht op het beleid van de directeurbestuurder en de algemene gang van zaken binnen Habion (toezichtstaak). Specifiek houdt de raad van commissarissen toezicht op de realisatie van de maatschappelijke doelstellingen, de ontwikkeling van het vermogen (de financiële continuïteit), de legitimiteit van besluiten en handelingen, het maatschappelijk presteren, de governancestructuur, de integriteit en het functioneren van de directeurbestuurder. De raad van commissarissen laat zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk (kwartaalrapportages) door de directeur-bestuurder informeren over de resultaten in relatie tot de beoogde doelen voor de korte en de langere termijn. Het gaat daarbij niet alleen om rapportages van financiële aard, maar ook om informatie over de activiteiten en de werkzaamheden die stichting Habion onder handen heeft. De informatievoorziening betreft voorts relevante externe ontwikkelingen, de wensen en behoeften van belanghebbenden, de contacten met huurders en andere relaties en tenslotte de interne zaken van de organisatie. De vergaderingen van de raad van commissarissen worden voorbereid in het voorzittersoverleg, het overleg van de voorzitter en de vice-voorzitter van de raad en de directeurbestuurder en de bestuurssecretaris. In de raadsvergaderingen is de directeur-bestuurder aanwezig. Des geraden is hij soms vergezeld van medewerkers uit de organisatie. In de vergadering waarin de jaarstukken ter goedkeuring voorliggen is de externe accountant aanwezig voor toelichting en overleg. In vrijwel iedere vergadering besprak de raad van commissarissen aan de hand van mededelingen van de directeur-bestuurder de strategie van de organisatie en de ontwikkeling van haar markt en de verschillende projecten. Op dezelfde wijze besprak de raad het werk van de controller, de financiële administratie, de voortgang van de automatisering, ontvangen externe verklaringen, rapporten en adviezen. De raad van commissarissen is in 2011 vijf maal in vergadering bijeen geweest. In april 2011 betrof het een themabijeenkomst met als onderwerp risicomanagement en Wals. In september 2011 vond de reguliere vergadering op locatie plaats en werd gecombineerd met een themabijeenkomst. Het programma van de themabijeenkomst bestond uit het bezoeken van twee locaties respectievelijk in Harderwijk en in Kampen. Daarnaast was er een lunchdiscussie aan de hand van een presentatie over het scheiden van wonen en zorg en de NHC. Geen van de leden is in 2011 frequent afwezig geweest. Vanzelfsprekend stond de raad van commissarissen in het verslagjaar stil bij ontwikkelingen in de wetgeving en het overheidsbeleid op het omvangrijke gebied van de (sociale) volkshuisvesting in het algemeen en de huisvesting van ouderen met een zorgbehoefte in het bijzonder. In 2011 nam de raad van commissarissen onder meer de volgende besluiten: de benoeming van mevrouw drs. M.J.A. Visser per 1 januari 2012 tot lid van de raad van commissarissen; de benoeming van mevrouw drs. T. van den Hurk per 1 juli 2011 als vice-voorzitter van de raad van commissarissen voor de duur van één jaar; de wijziging van het rooster van aftreden in verband met de nieuwe governance code per 1 juli 2011 de verlenging van de zittingstermijn van de heer mr. T. Vroon met één jaar in verband met de continuïteit in de raad vanaf 2012 zal de raad werken met een jaaragenda besluiten voor vervanging van directeuren in één van de verbindingen op te nemen in het besluitenregister;
5
In 2011 keurde de raad van commissarissen onder meer goed: de geconsolideerde jaarrekening 2010, in aanwezigheid van de externe accountant; het volkshuisvestingsverslag 2010, in aanwezigheid van de externe accountant; het jaarverslag van de raad van commissarissen, in aanwezigheid van de externe accountant; de jaarrekening van de Habion Energie bv, zonder goedkeurende controleverklaring de jaarrekeningen van de deelnemingen Habion beheer bv, Habion vastgoed holding bv, Habion vastgoed ontwikkeling bv en Habion participatie I bv, in aanwezigheid van de externe accountant; de jaarrekening van de stichting De Pastoriehof 2010; de meerjarenbegroting stichting Habion 2012-2021; het geven van opstalrecht aan gemeente Ooststellingwerf ten behoeve van ontwikkeling zorgcentrum Sinnehiem; Treasurystatuut 2012; Het besluit om een duurzame samenwerking met stichting Amaris aan te gaan. Verwerving van bestaande en nieuwe locaties en die onder te brengen in op te richten vof-constructies per locatie; Leerbroek: opnemen van addendum in samenwerkingsovereenkomst met aannemingsbedrijf P. van Leeuwen ten behoeve van aanwijzing openbaar gebied rondom zorgboerderij; Verkoop van een perceel grond aan de gemeente Putten Opnemen van standaard goedkeuring voor bezwaring van de grond voor kabels en leidingen bij directiebesluiten tot aankoop van grond en herontwikkeling van eigen vastgoed Kudelstaart; aankoop van de grond en de bouw van 33 appartementen en vestigen van zakelijke rechten Beëindiging van samenwerking met de BAM en de daarmee samenhangende rechtshandelingen voor wat betreft de verbindingen in het project Mijnsheerlyckheid Putten, respectievelijk Leeuwarden, besluit tot het geven van toestemming voor het vestigingen van zakelijke rechten ten behoeve van aanbrengen, wijzigingen en/of in stand houden van kabels en leidingen van openbare nutsvoorzieningen Het auditplan 2011-2012 In 2011 heeft de raad van commissarissen onder andere gesproken over en kennis genomen van: de voortgang van het verbeterplan naar aanleiding van de visitatie in 2010; verslagen van de auditcommissie; procedures en geschillen; de voortgang van het investeringsbeleid; het treasuryjaarplan; de managementletter van de externe accountant; kwartaalrapportages; Belanghouders Een afvaardiging van de raad is aanwezig geweest bij het huurdersoverleg van Habion. Toezicht op verbindingen Een deel van de activiteiten van Habion vindt niet plaats binnen stichting Habion. Deze activiteiten vinden om fiscale redenen en vanuit het oogpunt van risicomanagement, plaats in andere rechtspersonen. Habion is steeds 100% aandeelhouder van deze entiteiten. Wanneer er sprake is van een samenwerkingsconstructie, te denken valt hierbij aan de cv/bv-constructie, is Habion gedeeltelijk eigenaar. In 2011 is stichting Habion geen nieuwe participatie aangegaan. De raad van commissarissen ziet als volgt toe op deze entiteiten: goedkeuring oprichting rechtspersonen of het aangaan van samenwerkingsverbanden; consolidatie en accountantscontrole van alle afzonderlijke jaarstukken; verantwoording over de entiteiten in financiële rapportages; besluiten die de directeur-bestuurder neemt in die gevallen waarin stichting Habion optreedt als aandeelhouder van een entiteit, dienen ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de raad van commissarissen. De indirecte toezichtsrol staat omschreven in artikel 11 lid 3 van de statuten van stichting Habion.
6
Onafhankelijkheid De raad van commissarissen waakt ervoor dat zijn leden onafhankelijk zijn wat betreft de in de Governancecode Woningcorporaties per 1 juli 2011, conform de in III 2 aangeduide criteria, onverminderd het reglement van stichting Habion voor de benoeming van huurderscommissarissen. De onafhankelijkheid van de leden van de raad van commissarissen is in overeenstemming met de geldende regels voor de governance van stichting Habion, zoals die in 2011 zijn vastgesteld. Het reglement van de raad zal op dit punt aangepast worden. De gedragsregels die gelden voor de leden van de raad van commissarissen en de directeurbestuurder zijn in acht genomen. In 2011 zijn geen (transacties met) tegenstrijdige belangen aan de orde geweest waarbij leden van de raad van commissarissen dan wel de directeur-bestuurder of medewerkers betrokken waren. Commissies raad van commissarissen Auditcommissie De auditcommissie is sinds 2004 ingesteld. Zij bestaat uit twee leden van de raad (benoemd voor een periode van twee jaar), de bestuurder en de controller. De heer drs. J.S. Hesp is sinds de instelling van de auditcommissie lid en voorzitter. De heer F.A.H. van der Heijden is lid van de auditcommissie. In 2008 heeft de raad van commissarissen het gewijzigde reglement voor de auditcommissie vastgesteld, waarin taken en bevoegdheden van de auditcommissie zijn omschreven. De auditcommissie bereidt besluitvorming van de raad van commissarissen voor en adviseert met betrekking tot begrotingen en meerjarenprognoses, jaarstukken, kwartaalrapportages, het treasuryjaarplan en de wijze van financiering van de activiteiten volgens het treasuryjaarplan. Verslagen van de vergaderingen van de auditcommissie komen in de raadsvergaderingen aan de orde. De commissie laat zich op onderdelen adviseren door de externe accountant en door extern adviesbureau Zanders over acties op het gebied van financiering. Ook in 2011 is hieraan invulling gegeven. De commissie kan zich in haar adviestaak ook bezig houden met specifieke onderwerpen op verzoek van de raad van commissarissen. Ook kan de directeur-bestuurder de commissie met betrekking tot onderwerpen van financiële aard benutten als discussieplatform ter voorbereiding van de vergaderingen met de voltallige raad. In het verslagjaar is hiervan gebruik gemaakt. De commissie besprak met de directeur-bestuurder het treasurystatuut, risicomanagement, de actuele financiële positie van stichting Habion ten opzichte van de afgelopen jaren en in het licht van de meerjarenbegroting 2012-2021 en in dat kader het investeringsbeleid, het strategisch voorraadbeleid, de zogeheten onrendabele toppen en de exploitatierisico’s. Remuneratiecommissie In het verslagjaar bestond de remuneratiecommissie uit twee leden van de raad, te weten de voorzitter en de vice-voorzitter. De remuneratiecommissie voert functionerings- en beoordelingsgesprekken met de directeur-bestuurder. Deze gesprekken worden aan de kant van de raad voorbereid in een besloten deel van een raadsvergadering. Beloning directeur-bestuurder Gelet op de omvang en specifieke complexiteit van met name het intramurale bezit (zorg boven wonen) van stichting Habion, de transformatieopgave met betrekking tot het bezit, de vereiste kennis en ervaring met zowel de volkshuisvestings- als de zorgsector en de grote schaal van het werkgebied over Nederland met vele verschillende woningmarkten, is honorering van de directeur-bestuurder in 2008 bepaald overeenkomstig functiegroep H van het Advies van de Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties (commissie Izeboud). Medio 2010 is de Sectorbrede beloningscode voor Bestuurders van Woningcorporaties van de VTW en het Directeurencontact vastgesteld. In 2011 heeft de Raad van Commissarissen na overleg met de directeur-bestuurder vastgesteld dat er geen aanleiding bestaat veranderingen aan te brengen in de arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder. In 2011 is uitvoering gegeven aan de contractueel bepaalde 2%verhoging per 1 april 2011. Overigens volgt de arbeidsovereenkomst de CAO-Woondiensten inzake salarisverhogingen.
7
Nevenfuncties Naast zijn functie als directeur-bestuurder vervult de heer mr. P. Boerenfijn MRE een bestuursfunctie namens de werkgeversorganisatie Aedes in de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties, een onbezoldigde bestuursfunctie van de Stichting A.W. Sijthoff en een onbezoldigde bestuursfunctie van het Platform Maatschappelijk Ondernemen te Houten. Ook is hij directeur-bestuurder van de Niet Winstbeogende Instelling (NWI) stichting Habion vastgoed zorgsector. Daarvoor ontvangt hij geen separate beloning. Deskundigheid, scholing en zelfevaluatie De raad van commissarissen werkt voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de raad, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, met de vastgestelde profielschets uit 2009. Voor de profielschets wordt verwezen naar onze website www.habion.nl. De raad heeft in het verslagjaar de ontwikkelingen in de wetgeving en het overheidsbeleid op het gebied van de (sociale) volkshuisvesting in het algemeen en de huisvesting van ouderen met en zorgbehoefte in het bijzonder op de voet gevolgd. Om zijn deskundigheid op peil te houden volgt de raad de informatie afkomstig van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), van Aedes, die via hun publicaties en via hun vergaderingen, cursussen en lezingen beschikbaar is. Zelfevaluatie maakt onderdeel uit van de Governancecode woningcorporaties. Afgesproken is deze tweejaarlijks uitgebreid te doen onder externe begeleiding. In tussenliggende jaren zal de voorzitter een telefonische evaluatie houden en maakt daarvan een beknopt verslag ter bespreking in de raad. In 2010 heeft de raad onder leiding van de heer drs. L.G. Gerrichhauzen een zelfevaluatie gedaan. Conclusies waren: de strategische agenda van Habion behoeft aandacht. De herijking van de strategie is in 2011 in gang gezet en zal in 2012 worden vastgesteld; het toezichtskader behoeft explicitering en een bredere basis dan alleen de financiële maatstaven; het is belangrijk behalve individuele deskundigheidsontwikkeling ook als raad gezamenlijk te werken aan deskundigheidsbevordering. Dat heeft plaatsgevonden door jaarlijks een gezamenlijke themabijeenkomst plaats te laten vinden, waarin een thema inhoudelijk wordt uitgediept en bediscussieerd. In september 2012 zal opnieuw een zelfevaluatie plaatsvinden onder externe begeleiding. De leden van de raad hebben in 2011 onder andere de volgende workshops/seminars bezocht:
Workshop financiële activiteiten – PwC Actualia RvC voorjaar 2011 – PwC Academy woningcorporaties Toezichthouden op corporaties in (financieel) zwaar weer, hoe doe je dat? – VTW Governance Code woningcorporaties; aanpassingen en algemeen verbindend verklaren – VTW Toezicht in beweging – Nationaal Register Commissarissen en Toezichthouders Samenstellen RvC/RvT? Kijk eens met een andere bril – Nationaal Register Commissarissen en Toezichthouders Relevantie van passie en creativiteit in RvC/RvT – VTW Seminar uitvoering en betekenis van impairment toets vastgoed zorg Management zorg vanuit cliëntperspectief Management: analyse relevante netwerken en managen daarvan
Samenstelling eind 2011 Op 27 november 2011 is de derde zittingstermijn van Mw. Drs. M.E. Rompa geëindigd. De raad bedankt mevrouw drs. M.E. Rompa die sinds 2002 lid is van de raad voor haar betrokkenheid en aandacht voor, onder andere, de niet-financiële aspecten. Na werving is per 1 januari 2012 mw. drs. M.J.A. Visser benoemd als nieuwe commissaris. De functie van vice-voorzitter van de raad rouleert jaarlijks en is per 1 juli 2011 overgegaan naar mevrouw drs. T van den Hurk.
8
De heer Dr. E.P. de Jong (1945) is per 1 januari 2007 benoemd tot voorzitter van de raad van commissarissen. Hij is ingaande 1 januari 2010 overeenkomstig de statuten van stichting Habion voor een tweede termijn van drie jaren benoemd. Na herbenoeming kan zijn derde en laatste termijn lopen van 1 januari 2013 tot 1 januari 2016. Gelet op het besluit van de raad - de Governancecode woningcorporaties ter zake van benoemingstermijnen te volgen vooruitlopend op een statutenwijziging - zal de maximale zittingsduur van de heer De Jong twee termijnen van vier jaren bedragen en mitsdien bereikt worden per 1 januari 2015. Nevenfuncties Oud-lid raad van bestuur Achmea Holding NV voorzitter Klachtencommissie Stichting Zorggroep Almere voorzitter Stichting Achmea Slachtoffer en Samenleving voorzitter Stichting Franciscaans Studiecentrum verbonden aan de Universiteit van Tilburg voorzitter van het CDA in Nunspeet vice-voorzitter Stichting Instituut Gak vice-voorzitter raad van toezicht Stichting GGz Centraal lid raad van toezicht Stichting Vilans lid van de raad van advies van de Vereniging Reliëf Mevrouw drs. T. van den Hurk (1955) is per 1 juli 2009 benoemd in de hoedanigheid van huurderscommissaris. De statutaire benoemingstermijn voor een huurderscommissaris bedraagt zes jaar; na ommekomst van deze termijn is statutair geen herbenoeming mogelijk. Gelet op het besluit van de raad de Governancecode woningcorporaties ter zake van benoemingstermijnen te volgen vooruitlopend op een statutenwijziging, zal de maximale zittingsduur van de mevrouw Van den Hurk twee termijnen van vier jaren bedragen en mitsdien bereikt worden per 1 juli 2017. Mevrouw Van den Hurk is van 1 juli 2011 tot 1 juli 2012 vice-voorzitter van de raad. Nevenfuncties Voorzitter Raad van Bestuur Zorginstellingen Pieter van Foreest lid bestuur Stichting Bedrijf en Samenleving Delft e.o. bestuurder Stichting Gantelhof Woningen secretaris bestuur Stichting Singelgebied Utrecht lid raad van toezicht bij Stichting Amerpoort te Baarn De heer Mr. T.J.J. de Groot MRE MRICS (1963) is per 17 september 2003 benoemd. Na herbenoemd te zijn voor een tweede en vervolgens een derde termijn van drie jaren bereikt hij per 17 september 2012 zijn maximale zittingsduur. Bij de bepaling van deze zittingsduur zijn de statuten van stichting Habion en de overgangsregels van de Governancecode woningcorporaties gevolgd. Nevenfuncties Chief Investment Officer en member of the board bij Vastned Management BV (tot 3 sept 2011), Chief Executive Officer van Vastnet Retail NV (vanaf 3 sept 2011) non executive member bij MSeven REIM LLP te London lid raad van advies bij Cortona Holdings BV te Amsterdam De heer F.A.H. van der Heijden (1947) is per 1 juli 2009 benoemd in de hoedanigheid van huurderscommissaris. De statutaire benoemingstermijn voor een huurderscommissaris bedraagt zes jaar; na ommekomst van deze termijn is statutair geen herbenoeming mogelijk. Gelet op het besluit van de raad de Governancecode woningcorporaties ter zake van benoemingstermijnen te volgen vooruitlopend op een statutenwijziging, zal de maximale zittingsduur van de heer Van der Heijden twee termijnen van vier jaren bedragen en mitsdien bereikt worden per 1 juli 2017. De heer Van der Heijden vervulde van 1 juli 2010 tot 1 juli 2011 de functie van vice-voorzitter van de raad. Hij is lid van de auditcommissie. Nevenfuncties Oud-CEO ABN AMRO Hypotheken Groep lid raad van commissarissen Waarborgfonds Eigen Woning non executive member of the board TCN Urop SE (tot 1 februari 2011) lid raad van commissarissen De Alliantie, woningcorporatie lid raad van commissarissen Blauw Trust Groep B.V.. 9
lid van het bestuur Stichting Vrienden van Amerpoort lid raad van toezicht Hypotheekfondsen Syntrus Achmea
De heer drs. J.S. Hesp (1947) is per 1 juni 2004 benoemd. Na herbenoemd te zijn voor een tweede en vervolgens een derde termijn van drie jaren bereikt hij per 1 juni 2013 zijn maximale zittingsduur. Bij de bepaling van deze zittingsduur zijn de overgangsregels van de Governancecode woningcorporaties gevolgd. De heer Hesp is voorzitter van de auditcommissie. Nevenfuncties Zelfstandig adviseur lid van de raad van toezicht van Stichting Vilans voorzitter raad van commissarissen Thegra Holding commissaris Zorgbalans Kennemerland/Velzen bestuurslid Stichting Gerrit Theeuwes voorzitter Stichting Weeskinderen in Nepal voorzitter Ondernemersplatform Zandvoort Mevrouw drs. M.E. Rompa (1946), is per 26 november 2002 benoemd. Na herbenoemd te zijn voor een tweede en vervolgens een derde termijn van drie jaren heeft zij per 26 november 2011 haar maximale zittingsduur bereikt. Bij de bepaling van deze zittingsduur zijn de statuten van stichting Habion en de overgangsregels van de Governancecode woningcorporaties gevolgd. Mevrouw Rompa is per 1 januari 2012 opgevolgd door mevrouw Visser. Nevenfuncties Oud-voorzitter directie ActiZ te Utrecht voorzitter raad van toezicht Haagse Wijk- en Woonzorg voorzitter raad van commissarissen Portaal, woningcorporatie voorzitter van de raad van toezicht Vivium zorggroep algemeen voorzitter Maatschappelijk Ondernemers-groep bestuurslid van de VPRO lid van de raad van advies Syntrus Achmea Vastgoed lid van de raad van commissarissen van Van Spaendonckgroep lid van de raad van toezicht Sint Franciscus gasthuis Rotterdam lid van raad van toezicht Reumafonds Mevrouw drs. M.J.A. Visser (1952) is per 1 januari 2012 benoemd voor een termijn van vier jaren overeenkomstig de Governancecode woningcorporaties. Overeenkomstig de code zal zij na herbenoeming per 1 januari 2016 haar maximale zittingsduur bereiken per 1 januari 2020. Nevenfuncties Oud directeur-bestuurder De Sleutels zelfstandig organisatie-adviseur en visitator duo-raadslid D66 gemeente Amsterdam De heer Mr. T. Vroon (1950), is per 1 juli 2009 benoemd. De statutaire benoemingstermijn voor een commissaris bedraagt drie jaar, waarna tweemaal een herbenoeming mogelijk is, zodat hij zijn maximale zittingsduur zou bereiken per 1 juli 2018. Gelet op het besluit van de raad de Governancecode woningcorporaties ter zake van benoemingstermijnen te volgen vooruitlopend op een statutenwijziging, zou de maximale zittingsduur van de heer Vroon twee termijnen van vier jaren bedragen en mitsdien bereikt worden per 1 juli 2017. Teneinde te voorkomen dat per 1 juli 2017 drie leden van de raad tegelijkertijd de maximale zittingsduur zouden bereiken, geldt voor de heer Vroon de oorspronkelijke maximale zittingsduur, eindigend per 1 juli 2018. Nevenfuncties Bestuurder College Bouw Zorginstellingen lector zorggericht bouwen aan de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen voorzitter van de raad van advies van de post HBO opleiding zorgvastgoed aan de HAN voorzitter van de raad van toezicht van Stichting Cardia voorzitter van de raad van advies van BOB advies lid van de bezwaarschriftencommissie van het College Sanering Zorginstellingen lid van de bezwaaradviescommissie van de KNMG 10
voorzitter van de beroepscommissie kwaliteitsregister V en VN voorzitter van de bezwaaradviescommissie van V en VN plaatsvervangend voorzitter van de bezwaaradviescommissie van de Federatie van Gezondheidszorgpsychologen voorzitter van de geschillencommissie van de KNMP voorzitter van de Commissie voor advies en geschilbeslechting van de NMT kerkelijke functies
Honorering De raad van commissarissen ontvangt een honorarium, onkosten- en reiskostenvergoeding voor de werkzaamheden die de leden verrichten voor stichting Habion. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van stichting Habion. Tussen stichting Habion en stichting Habion vastgoed zorgsector bestaat een kostendelingsovereenkomst. 6% van de vergoeding komt ten laste van stichting Habion vastgoed zorgsector. De vergoedingsregeling zoals die geldt voor stichting Habion staat hieronder vermeld. Per 1 juli 2010 is de regeling in overeenstemming gebracht met de Code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties, VTW. De bruto vergoeding is toen verhoogd en de onkostenvergoeding is toen komen te vervallen. De honorering van de raad van commissarissen in 2011 bedroeg: Honorering raad van commissarissen Functie
Vergoeding
Voorzitter
€ 16.500
Vice-voorzitter
€ 11.000
Vz. auditcommissie
€ 13.200
Lid auditcommissie
€ 12.100
Lid rvc
€ 11.000
De reiskosten per auto worden vergoed conform de bedragen zoals deze in de fiscale regelingen zijn opgenomen (2011: 19 cent/km) en die van openbaar vervoer op basis van gemaakte kosten voor openbaar vervoer (eerste klas). De bezoldiging van de raad van commissarissen van Habion bedroeg in 2011 in totaal € 84.888,--. Tot besluit Houten, 21 juni 2012 raad van commissarissen stichting Habion
Dr. E.P. De Jong Voorzitter raad van commissarissen
Drs. T. van den Hurk Vice-voorzitter raad van commissarissen
F.A.H. van der Heijden Lid van de raad van commissarissen
Mr. T.T.J. de Groot MRE MRICS Lid van de raad van commissarissen
Drs. J.S. Hesp Lid van de raad van commissarissen
Drs. M.J.A. Visser Lid van de raad van commissarissen
Mr. T. Vroon Lid van de raad van commissarissen
11
3 Volkshuisvestingsverslag 3.1
Inleiding
Voor u ligt net als vorig jaar een sober en doelmatig jaarverslag en volkshuisvestingsverslag. Habion is een klantgerichte organisatie, die staat voor kwaliteit. De directeur-bestuurder is de enige medewerker in dienst van stichting Habion. Omdat tussen stichting Habion en stichting Habion vastgoed zorgsector (een niet winstbeogende instelling, NWI) een kostendelingsovereenkomst bestaat, wordt stichting Habion belast voor een aandeel in onder meer de personeelskosten (94%). De organisatie is compact waardoor besluitvorming snel kan plaatsvinden. De werkzaamheden worden uitgevoerd door enthousiaste mensen met een grote betrokkenheid. Habion is gevestigd in Houten. Meer informatie treft u aan via www.habion.nl. Sinds 2010 heeft Habion haar interne structuur en werkwijze aangepast. Habion werkt sindsdien volgens de indeling in drie functies: de beleggersfunctie, de ontwikkelingsfunctie en de beheerfunctie. De belegger binnen Habion stuurt gericht op de financiële en maatschappelijke portefeuilleprestaties van de corporaties. Dat doet zij door kaders en richtlijnen vast te stellen, maar ook door concrete opdrachten te geven aan de ontwikkelaar of de beheerder binnen Habion. De ontwikkelaar ontwikkelt en transformeert vastgoedobjecten in opdracht van de belegger. De beheerder draagt zorg voor een optimale exploitatie binnen de kaders van het portefeuillebeleid. De ontwikkelaar en beheerder doen voorstellen voor (her-)ontwikkeling, acquisitie en dispositie. De belegger toetst deze voorstellen en dient deze in ter besluitvorming in de beleggingscommissie. De directeur-bestuurder beslist uiteindelijk op basis van het advies van de beleggingscommissie. Habion heeft in 2011 onder andere gewerkt aan een herijking van haar strategie. De manier waarop de scheiding van wonen en zorg uitgewerkt gaat worden, is steeds helderder. Op 1 juni 2011 heeft de minister in haar programmabrief langdurige zorg laten weten dat de normatieve huisvestingscomponent per 1 januari 2012 zal worden ingevoerd. Vanaf 1 januari 2014 zal geleidelijk de scheiding van wonen en zorg ingevoerd worden voor de lichtere zorgzwaartepakketten, daarna volgen in geleidelijk tempo de hogere zorgzwaartepakketten. Habion anticipeert hierop door te zoeken naar nieuwe vormen van samenwerking met zorgpartijen. Daarnaast herijken we onze projectenportefeuille en waar nodig stoppen we projecten of vormen we projecten om, zodat geanticipeerd wordt op de scheiding van wonen en zorg. Onderdeel van de strategie is ook ervoor zorgen dat de vastgoedportefeuille zo goed mogelijk is afgestemd op de wensen en behoeften in de toekomst. Met de strategische doelen als vertrekpunt heeft Habion in 2011 vestigingskaders vastgesteld. De vestigingskaders geven de preferente gebieden aan waar Habion haar vastgoed wenst te concentreren. De kaders vormen een belangrijk uitgangspunt voor toekomstige investeringen. Aan de vestigingskaders ligt een uitgebreid landelijk woningmarktonderzoek ten grondslag, waarin verwachte toekomstige economische en ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland zijn verwerkt.
3.2
Kwaliteit van het vastgoed
Habion ontwikkelt en beheert woningen en zorgvastgoed voor senioren. Omdat al het vastgoed van Habion bestemd is voor het huisvesten van senioren met een (latente) zorgvraag, wordt het prestatieveld ‘wonen en zorg’ niet in een apart hoofdstuk behandeld. Het bouwen, verwerven, onderhouden en verbeteren van zowel de woningen als het zorgvastgoed van Habion wordt behandeld in dit hoofdstuk. Per activiteit wordt steeds eerst de gehele portefeuille behandeld. Daarna wordt specifieker ingegaan op de woningen en vervolgens het zorgvastgoed. 3.2.1 Bouwen en verwerven van vastgoed Habion heeft eind 2011 een portefeuille van 9.909 eenheden. Bijna de helft van het vastgoed van Habion bestaat uit zelfstandige woningen (4.660 woningen). Het gaat grotendeels om aanleunwoningen in de nabijheid van een zorgcentrum. Een klein deel van de woningen zijn zelfstandige seniorenwoningen in de wijk. De andere helft van de portefeuille van Habion bestaat uit zorgeenheden ( 5.117 eenheden) en overige verhuureenheden zoals garages en winkelruimte (132 eenheden). De zorgeenheden zijn appartementen en kamers in verzorgingshuizen en een klein aantal verpleeghuizen. Om in aanmerking te komen voor intramurale huisvesting in een zorgcomplex moeten bewoners over een zorgindicatie beschikken.
12
Habion wil bijdragen aan het verder realiseren van het scheiden van wonen en zorg en investeert daarom in hoofdzaak in seniorenwoningen. Habion ziet zich, gezien de externe ontwikkelingen op het gebied van scheiden van wonen en zorg, genoodzaakt haar strategie te herijken. Duurzaam en flexibel vastgoed zullen een belangrijke rol vervullen in die herijking. Vastgoedportefeuille Habion Eenheden
2011
2010
Zelfstandige woningen
4660
4.528
Zorgeenheden
5.117
5.116
Overige eenheden Totaal eenheden
132
132
9.909
9.720
Bouwen, verwerven, slopen en verkopen van woningen Met het ontwikkelen van levensloopbestendige woningen wil Habion bijdragen aan het zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen wonen van ouderen. Er zijn 68 woningen onttrokken aan de portefeuille en 200 woningen toegevoegd. Onderstaande tabel geeft per gemeente aan welke woningen zijn toegevoegd en onttrokken aan de woningportefeuille. Woningportefeuille Habion Seniorenwoningen per 31-12-2010
4.528
Nieuwbouw en aankoop Oldebroek
35
Elst
40
Giesbeek
25
Fusie Pastoriehof
100
Renovatie geen Verkoop geen Sloop Geen Andere bestemming Heino
-1
Menaldum
-67
Totaal toegevoegd
200
Totaal onttrokken
68
Seniorenwoningen per 31-12-2011
4.660
13
Grondaankoop In 2011 heeft Habion grond aangekocht ten behoeve van één project. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de locatie, het betaalde bedrag en een korte omschrijving van het project. Locatie Oldebroek Oldebroek Oldebroek
Bedrag (€) 2.505,35 1.118,46 798,65
Beilen
566.976,29
Ooststellingwerf (Haulerwijk) Giesbeek (Riesweerd II) Houten (Beekmos)
945.437,21
Totaal
994.490,85 293.582,50
Omschrijving Op het terrein van het moderne woonzorgcentrum De Hullen aan de Stationsweg, bouwt Habion drie appartementencomplexen met aantrekkelijke huur- en koopwoningen voor senioren die zelfstandig willen wonen. De grondaankopen hebben betrekking op percelen grond ten behoeve van de nieuwbouw van 24 sociale huurwoningen, 11 vrije sector huurwoningen en 8 koopwoningen. Aankoop grond, grondruil, vergoeding sloopkosten en notariskosten ten behoeve van de nieuwbouw van ca 60 zelfstandige seniorenappartementen, die levensloopgeschikt en rolstoeltoegankelijk zijn. Vervangende nieuwbouw verzorgingshuis Sinnehiem Nieuwbouw van 25 levensloopbestendige appartementen voor vitale senioren op loopafstand van de groene IJsseldijk en de winkels in het dorp. Habion en Stichting Timon, hulpverleningsorganisatie voor jongeren, ontwikkelen samen een nieuwe woonvorm in Houten. De nieuwbouw is bedoeld voor een begeleid wonen project voor tienermoeders en meiden. Habion bouwt het wooncomplex aan de Beekmos in Houten-Zuid met 17 appartementen en verhuurt deze aan Stichting Timon. Van deze appartementen zijn er 13 bestemd voor jonge moeders en meiden die tijdelijke ondersteuning nodig hebben op weg naar zelfstandigheid. De overige vier appartementen zijn voor senioren die vrijwillig als 'goede buur' optreden. Dit unieke woonconcept in Houten-Zuid wordt gerealiseerd met subsidie van het voormalige ministerie voor Jeugd en Gezin. Het gebouw zal naar verwachting in het eerste kwartaal van 2012 worden opgeleverd.
2.804.909,31
Kwaliteit Habion heeft sinds 2009 als beleid om nieuwe woningen aan het landelijk bekende label WoonKeur te laten voldoen. Daarmee waarborgt Habion voldoende woonkwaliteit en het draagt bij aan positieve beeldvorming bij de huurders. Onderstaande tabel maakt inzichtelijk dat Habion nu 100 woningen in portefeuille heeft die het WoonKeurcertificaat hebben. Twee woongebouwen in aanbouw bevinden zich in de fase van voortoets. Naast WoonKeur hanteert Habion haar eigen labels te weten Habion Comfort, Habion Comfort Plus en Habion Comfort de Luxe. Hiermee brengt Habion differentiatie aan in woningtype, woninggrootte en afwerkingsniveau. Woningen met Woonkeurcertificaat Jaar aanmelding
Naam plan
Aantal woningen
Gemeente
Provincie
Fase
Arnhem
Gelderland
2008
Schuytgraaf veld 10
21
Certificaten
Elst
Gelderland
2009
Westeraam 2
40
Certificaten
Oldebroek
Gelderland
2010
De Hullen
35
Certificaten
Giesbeek
Gelderland
2011
Riesweerd II
4
Certificaten
Bouwen, verwerven, slopen en verkopen van zorgvastgoed In 2011 is het aantal eenheden in zorgcomplexen van Habion toegenomen met 57 eenheden tot een totaal van 5.117 eenheden. Er zijn 14 verzorgingseenheden onttrokken aan de portefeuille en 71 eenheden toegevoegd. Onderstaande tabel geeft per gemeente de afname en toename van zorgeenheden aan. Portefeuille zorgvastgoed Habion Zorgeenheden in eigendom per 31-12-2010
5.060
Nieuwbouw en aankoop Geen
0
Renovatie Putten
-14
Sloop Geen
0 14
Verkoop Geen
0
Andere bestemming Heino
1
Menaldum
70
Totaal toegevoegd
71
Totaal onttrokken
-14
Zorgeenheden in eigendom per 31-12-2011
5.117
3.2.2 Onderhoud van vastgoed Habion kent drie soorten onderhoud: planmatig onderhoud, contractonderhoud en klachtonderhoud. Planmatig onderhoud betreft onderhoudswerkzaamheden op basis van de meerjaren onderhoudsplanning, bijvoorbeeld schilderwerk. Dit wordt ook wel cyclisch onderhoud genoemd. Preventief contractonderhoud betreft jaarlijks terugkerend onderhoud van de technische installaties waarvoor Habion onderhoudscontracten heeft afgesloten. Klachtonderhoud betreft het niet geplande onderhoud op verzoek van de klant. In 2011 heeft Habion in totaal ruim € 18,2 miljoen besteed aan het onderhoud van haar woningen en zorgvastgoed. Onderhoudsuitgaven Habion Onderhoud
Totaal (€)
Zelfstandige woningen (€) 2.884.766
Zorgeenheden (€) 1.553.514
4.438.280
Contractonderhoud
725.325
1.031.591
1.756.916
Klachtonderhoud
924.938
1.138.909
2.063.847
Brandpreventie
430.386
1.578.800
2.009.187
Legionellabestrijding
29.534
288.915
318.450
Overig onderhoud
44.399
101.460
145.858
0
608.042
608.042
5.039.349
6.301.231
11.340.580
Planmatig onderhoud
WTZi onderhoud Totaal
Onderhoud van woningen Habion voert jaarlijks werkzaamheden uit om haar woningen op een maatschappelijk aanvaardbaar kwaliteits- en voorzieningenniveau te brengen en te houden. Aan woningonderhoud is in 2011 in totaal circa € 5 miljoen uitgegeven. Door de specifieke doelgroep van Habion gaat extra aandacht uit naar brandpreventie en het voorkomen en bestrijden van legionella. In 2011 heeft Habion aan het verbeteren van de brandveiligheid van woningen € 430.386,-- besteed. Daar waar risico’s aanwezig zijn (in bestaande complexen gebouwd voor 2003) plaatst Habion uit voorzorg rookmelders. Zodra een woning leeg komt, wordt deze onderzocht. Daarnaast letten beheerders van wooncomplexen extra op onveilige situaties en worden waar nodig verbeteringen aangebracht. Habion heeft in 2011 € 29.534,-- uitgegeven aan preventie en bestrijding van legionella in de wooncomplexen. Jaarlijks worden audits uitgevoerd om de naleving van beheersmaatregelen door zorginstellingen te optimaliseren. Aan overige investeringen die vanuit regelgeving werden gedaan, is circa € 44.399,-- besteed. Deze investeringen betreffen maatregelen om te voldoen aan diverse regelgeving zoals de Wet Milieubeheer en Arbowetgeving. Voorbeelden hiervan zijn keuringen van stookinstallaties, veiligheidsvoorzieningen aan liftinstallaties en certificering van brandmeldinstallaties. Habion heeft in 2011 28 WMO voorzieningen gerealiseerd in de woningen. Onderhoud van zorgvastgoed Aan onderhoud van zorgcomplexen is door Habion in 2010 totaal circa € 6,3 miljoen uitgegeven. Daarvan wordt 0,6 miljoen gedekt door afspraken met zorgorganisaties die hiervoor een vergoeding ontvangen van de overheid (WTZi regeling). 15
In 2011 is aan het verbeteren van de brandveiligheid van zorgcomplexen circa € 1,6 miljoen besteed. Gezien de beperkte mobiliteit van een deel van de bewoners van zorgcomplexen, moet de brandveiligheid aan nog strengere eisen voldoen dan bij de woningen van Habion het geval is. In 2011 heeft Habion € 288.915,-- uitgegeven aan preventie en bestrijding van legionella in zorgcomplexen. Net als voor brandpreventie geldt ook voor legionellabestrijding dat in zorgcomplexen van Habion de alertheid op legionella van nog groter belang is dan bij de woningen van Habion het geval is. Jaarlijks worden audits uitgevoerd om de naleving van beheersmaatregelen door zorginstellingen te optimaliseren. Aan overige investeringen die vanuit regelgeving werden gedaan in zorgcomplexen, is € 101.460,-besteed. Deze investeringen betreffen maatregelen om te voldoen aan diverse regelgeving zoals de Wet Milieubeheer en Arbowetgeving. Voorbeelden hiervan zijn keuringen van stookinstallaties, veiligheidsvoorzieningen aan liftinstallaties en certificering van brandmeldinstallaties.
3.2.3 Verbeteren van vastgoed Bij het verbeteren van het vastgoed van Habion gaat het om verbeteren van de woonkwaliteit en duurzaamheid. In 2011 heeft Habion € 961.403 besteed aan het verbeteren van de woningen en het zorgvastgoed. Uitgaven aan verbetering van bezit Verbetering van bezit
Woningen
zorgeenheden
Totaal
Woonkwaliteit
€ 489.110
€ 139.564
€ 628.674
Duurzaamheid
€ 308.843
€ 23.886
€ 332.729
Totaal
€ 797.953
€ 163.450
€ 961.403
Verbeteren van woningen Woonkwaliteit Bij het verbeteren van de woonkwaliteit gaat het bij Habion onder andere om het plaatsen van fietsenrekken, scootmobielbergingen, trapliften, deurautomaten en videofooninstallaties en het verbeteren van veiligheid en toegankelijkheid van tuinen en paden. Aan de verbetering van de woonkwaliteit heeft Habion in 2011 € 489.110 besteed. Verbeteringen van de woonkwaliteit rekent Habion niet door in de huur van de woningen. Duurzaamheid Met het oog op duurzaamheid en beheersing van energiekosten in de toekomst heeft Habion haar woningen voorzien van een EPA-W label. Zodat Habion kan zien waar maatregelen ter verbetering van het energiegebruik en het milieu moeten worden uitgevoerd. Habion komt qua EPA-score gemiddeld uit op energielabel C. Dat is een redelijk hoge score ten opzichte van de woningvoorraad van corporaties in Nederland. Aan maatregelen ter vermindering van de energiekosten is in 2011 € 308.843 besteed. De maatregelen betreffen onder meer het plaatsen van HR-ketels en het aanbrengen van dakisolatie en tochtprofielen. De leaseauto’s die voor Habion worden ingezet hebben allemaal het A en B label. Ook op die manier draagt Habion bij aan het beperken van de belasting van het milieu. Verbetering van zorgcomplexen Woonkwaliteit Bij het verbeteren van de woonkwaliteit in zorgcomplexen gaat het, vergelijkbaar met de woningen, onder andere om het plaatsen van deurautomaten en videofooninstallaties en het leggen van antisliptegels in badkamers. Aan de verbetering van de woonkwaliteit van zorgcomplexen heeft Habion in 2011 € 139.564,-- besteed. Duurzaamheid Habion maakt voor verwarming en koeling bij zorgcomplexen steeds meer gebruik van warmte-koude opslag (WKO). Het systeem maakt gebruik van in de bodem opgeslagen warmte en koude. Met een warmtepomp wordt in de winter energie aan het relatief warme grondwater onttrokken en gebruikt voor het verwarmen van het gebouw. Het gebouw wordt in de zomer koel gehouden met het in de winter 16
afgekoelde water. Het gebruik van een WKO-installatie beperkt de CO2-uitstoot aanzienlijk en het gebruik van fossiele brandstoffen neemt af. Het systeem zorgt bovendien voor een extra comfortabel binnenklimaat. In 2009 heeft Habion de eerste WKO-installatie gerealiseerd in Gameren (woonzorgcentrum ’t Slot). In 2010 werden drie WKO-installaties in gebruik genomen, te weten in Kampen (woonzorgcentrum De Amandelboom), in Oldebroek (woonzorgcentrum De Hullen) en in Hengelo (woonzorgcentrum De Bleijke). In 2011 werkte Habion aan de realisatie van twee WKO-installaties in Gorssel (woonzorgcentrum De Borkel) en in Haulerwijk (woonzorgcentrum Sinnehiem). In nieuwbouwwoningen in Alkmaar (de Alkenhorst) wordt een bijzondere duurzame energie installatie ontwikkeld. Deze installatie werkt per woning en betrekt warmte en koelte uit de buitenlucht. Ook bij het project De Veste in Naarden is na een haalbaarheidsonderzoek besloten tot de realisatie van een WKO installatie. De uitwerking van het ontwerp is eind 2011 gestart. Andere maatregelen ter vermindering van de energiekosten, zoals nieuwe verwarmingsketels en isolatie, zijn voor rekening van de zorgorganisaties. Zoals eerder vermeld kunnen zorgorganisaties voor dit type uitgaven een vergoeding van de overheid aanvragen.
3.3
Verhuur en woningtoewijzing
Het merendeel van de woningen verhuurt Habion complexgewijs aan lokale zorgorganisaties. Deze verzorgen de toewijzing en verhuur van woningen en bieden zorg, welzijnsdiensten en service op maat. Op een aantal plaatsen doet de plaatselijke woningcorporatie of een professionele verhuurpartner de verhuur namens Habion. Dit laatste geldt met name voor nieuwe wooncomplexen met een sterk zelfstandig karakter. Woningtoewijzing Het merendeel van de woningen verhuurt Habion complexgewijs aan lokale zorgorganisaties. Deze verzorgen de toewijzing en verhuur van woningen en bieden zorg, welzijnsdiensten en service op maat. Op een aantal plaatsen doet de plaatselijke woningcorporatie of een professionele verhuurpartner de verhuur namens Habion. Dit laatste geldt met name voor nieuwe wooncomplexen met een sterk zelfstandig karakter. Woningtoewijzing Onder invloed van de Europese Unie heeft de Nederlandse overheid regels gesteld aan de toewijzing van sociale huurwoningen (met een huurprijs onder de liberalisatiegrens). Tenminste negentig procent van alle vrijkomende huurwoningen dient te worden toegewezen aan mensen met een inkomen lager dan € 33.614,- per jaar. Toewijzingen in verzorgings- en verpleeghuizen zijn vrijgesteld van deze regels. De aanleunwoningen van Habion vallen wel onder de regeling zoals die in het verslagjaar van toepassing was. Onze aanleunwoningen zijn echter grotendeels verhuurd aan zorgorganisaties. Deze zorgpartners wijzen de aanleunwoningen vervolgens toe op basis van een zorgvraag. De zorginstellingen zijn daardoor verhuurder van de woning aan de bewoner. Hoewel Habion formeel niet de verhuurder van de woningen aan de bewoners is, heeft Habion toch de zorginstellingen en lokale verhuurpartners per brief en in het huurdersoverleg over de regeling geïnformeerd en verzocht de inkomensgegevens van nieuwe huurders op te sturen. Helaas hebben niet alle zorgpartners daar op gereageerd. Bijvoorbeeld omdat ze vinden dat de regels niet voor hen gelden of dat niet het inkomenscriterium maar de zorgvraag een rol speelt bij de toewijzing. Nadat een aantal zorgorganisaties na herhaaldelijk verzoek niet of niet in voldoende mate aan dat verzoek hebben voldaan, hebben we ze per aangetekende brief gemaand dit alsnog te doen. Helaas hebben we moeten constateren dat een deel van onze partners weigert aan ons informatieverzoek gehoor te geven. Dit probleem is reeds in een vroeg stadium gemeld bij het ministerie. We menen hiermee alles wat binnen onze mogelijkheden ligt, gedaan te hebben. We gaan ervan uit dat niemand tot het onmogelijke is gehouden. Habion kent geen andere sanctiemogelijkheid dan het opzeggen van de huurovereenkomst met de zorginstelling. Behalve dat opzegging een zwaar middel is, is het ook onmogelijk realiseerbaar binnen één verslagjaar, aangezien de rechtszaak rondom het opzeggen naar verwachting langer duurt. Voor 2012 onderzoeken we welke mogelijkheden er zijn om de feitelijke toewijzing in de toekomst meer inzichtelijk te maken. Vanaf 1 januari 2012 past Habion haar verhuurformule aan, waardoor verhuur van de woningen geleidelijk aan steeds meer via een professionele verhuurorganisatie plaatsvindt in plaats van door de zorgorganisaties zelf. Hiermee 17
sorteert Habion voor op de scheiding van wonen en zorg. In de samenwerking met de professionele verhuurorganisaties zijn afspraken opgenomen over de rapportage van de toewijzingen. Bovendien zijn in 2012 de regels iets versoepeld omdat toewijzing van een aanleunwoning op basis van een zorgindicatie gelijk wordt gesteld met de toewijzing in een verzorgingshuis Overigens geven de zorginstellingen aan dat, vanwege de wijzigingen in de regelgeving van het ministerie van VWS, de doorstroming afneemt. Mensen met lagere ZZP’s blijven langer in hun aanleunwoning wonen voordat ze doorstromen naar een verzorgingshuis. Habion heeft aan alle zorginstellingen om gegevens gevraagd. Van twaalf zorginstellingen zijn geen gegevens ontvangen. Een groot aantal zorginstellingen heeft onvolledige gegevens opgestuurd. In totaal zijn er 262 woningmutaties geregistreerd. Daarvan zijn 22 woningen (8,4%) toegewezen aan mensen met een inkomen hoger dan € 33.614. De uitkomsten van de inkomenstoetsing met betrekking tot geregistreerde woningmutaties zullen worden opgenomen in de verantwoording aan de toezichthouder in de sector. Wij zullen verslag doen van de hierboven genoemde acties in de toelichting bij deze verantwoording aan de toezichthouder in de sector. Deze verantwoording wordt gecontroleerd door onze accountant. Samenstelling van de woningportefeuille Habion heeft goedkope, betaalbare en dure huurwoningen in haar portefeuille. Het grootste deel van de woningen van Habion is, met een huur tussen circa € 350 en € 550, betaalbaar. De tabel geeft de verdeling over de drie categorieën van eind 2011 weer. Om de wijzigingen in 2011 inzichtelijk te maken, is ook de verdeling van eind 2010 opgenomen. Aantal woningen per huurklasse Huurklasse Goedkoop (tot en met € 361,66) Betaalbaar (van € 361,66 tot en met € 554,76) Duur (vanaf € 554,76 ) Totaal
aantal 2011
in %
aantal 2010
in %
281
6%
262
6%
3.545
76%
3.511
78%
834
18%
755
16%
4.660
100%
4.528
100%
Huurprijsontwikkeling De maximale huurprijsontwikkeling bij woningcorporaties is de afgelopen jaren van overheidswege gekoppeld aan de inflatie van het voorafgaande jaar. De inflatie in 2010 van 1,3% vormt het uitgangspunt voor de maximale huurstijging per woning voor 2011 van 1,3%. Om markttechnische redenen heeft Habion ervoor gekozen om niet overal de maximaal toegestane huurstijging door te voeren. Daardoor is de in 2011 gerealiseerde gemiddelde huurstijging 0,1% lager en komt uit op 1,2%. Habion heeft in 2011 incidenteel aan nieuwe huurders een hogere huurprijs in rekening gebracht (huurharmonisatie). Dat past binnen het in 2011 ontwikkelde huurharmonisatiebeleid. Concreet betekent dit dat huren bij mutatie worden geharmoniseerd naar de maximaal redelijke huurprijs, tenzij de markthuur in dat gebied lager ligt.
18
3.4
Betrekken van bewoners
Habion verhuurt een belangrijk deel van haar vastgoed aan professionele zorgpartijen. Dit betreft zowel verzorgings- en verpleeghuizen als (aanleun)woningen. De zorgpartijen verhuren (aanleun)woningen aan eindgebruikers en gebruiken het intramurale vastgoed als bedrijfsmiddel. Zoals ook in paragraaf 3.3 al is aangegeven is in 2011 een begin gemaakt met het invoeren van een nieuwe verhuurformule. De verhuur van woningen aan zelfstandig wonende ouderen wordt uitbesteed aan professionele externe vastgoedmanagers. Habion wil met deze nieuwe formule het uitvoeren van de corporatietaken op het gebied van verhuur van zelfstandige woningen verder professionaliseren en het overleg met bewoners verbeteren. Via de vastgoedmanagers krijgt Habion een directe relatie met haar bewoners en dit helpt ons in de verdere verbetering van onze product- en dienstverlening. Ook kent het verhuren van deze woningen een steeds verder aangescherpte regelgeving en dit maakt dat voor veel zorgorganisaties het verhuren van woningen niet meer past binnen hun kerntaak. Huurdersvereniging Met de regionale huurdersvereniging Nieuw Elan uit Friesland voert Habion minimaal twee keer per jaar overleg. Habion voert dit overleg als eigenaar samen met zorgorganisatie Palet die de (aanleun) woningen verhuurt. Daar komen diverse onderwerpen van beleidsmatige aard aan de orde. Nieuw Elan ontvangt van Habion een financiële bijdrage. In 2011 is met Nieuw Elan twee keer overleg gevoerd. Nieuw Elan voert met Habion en Palet in het voor- en najaar overigens ook op objectniveau (onderhoud en renovatie) overleg samen met de betreffende bewonerscommissie. Overleg met zorgpartners Het intramurale vastgoed van Habion is verhuurd aan circa vijftig zorginstellingen. Via een afgesloten portaal op de Habion-website hebben zij exclusief toegang tot klanteninformatie van Habion. In 2009 is een formeel en representatief Huurdersoverleg tot stand gekomen om het overleg van Habion met zorginstellingen verder te professionaliseren. Dankzij dit overleg kan Habion niet alleen de behoefte van de zorgpartners beter in kaart brengen, maar ook hun input gebruiken bij het vaststellen van beleid. In 2011 heeft Habion vier keer overleg gevoerd met deze huurdersvertegenwoordiging. Tweemaal met een afvaardiging en tweemaal in een plenaire stakeholdersbijeenkomst. De volgende agendapunten zijn aan de orde gekomen:
3.5
De veranderende omgeving van zowel de zorgorganisaties als Habion Welke nieuwe regelgeving zien we op termijn en hoe kunnen we daarop anticiperen Hoe gaan we om met nieuwe regelgeving als het scheiden van wonen en zorg de organisatieveranderingen binnen Habion; het nieuwe verhuurbeleid (de nieuwe verhuurformule) van Habion; de informatiebehoefte van Habion, enerzijds ingegeven door aangescherpte regelgeving, anderzijds wil Habion haar klant beter kennen; de taak van de zorginstellingen; zijn ze beheerder of onderverhuurder namens Habion.
Financiële continuïteit
Financiële continuïteit is voor Habion van primair belang. Alleen dan kunnen doelstellingen en ambities worden waargemaakt. Het financiële beleid is er dan ook op gericht om de continuïteit te waarborgen. Tegelijkertijd wil Habion haar vermogen optimaal inzetten. De beschikbare middelen gebruikt Habion primair om de missie te realiseren. Hierbij streeft Habion naar een helder inzicht in haar financiële spankracht. In financieel opzicht wil zij een betrouwbare en solide partner zijn. Strategie-informatiesystemen De investeringen en het portefeuillebeleid van Habion zijn gebaseerd op waardesturing. Verdienen waar het kan, om uit te geven waar het moet. Habion wil marktgericht werken, om gericht maatschappelijk dividend uit te keren. Hiertoe heeft Habion IPD/aeDex en WALS geïmplementeerd. WALS is een instrument om meerjarenprognoses en scenario’s op te stellen alsmede om de bedrijfswaarde te kunnen bepalen van het vastgoed. Met dit instrument wordt inzicht verkregen in de 19
beleggingsfunctie van Habion. De toegevoegde waarde van de implementatie van WALS is inzicht in de effecten van de strategie en inzicht in de risico’s van investeringen en het portefeuillemanagement op solvabiliteit, liquiditeit en financierbaarheid van de organisatie. Risicobeheersing Het interne risicobeheersing- en controlesysteem van Habion kent verschillende niveaus. Zo is er een treasurycommissie en een auditcommissie. Daarnaast is er extern toezicht op Habion. Bijvoorbeeld door het ministerie van Binnenlandse Zaken (voorheen VROM/WWI), het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Habion kent een op haar toegesneden systeem van interne risicobeheersing en controle. Dit omvat inzet van verschillende disciplines (checks & balances door inbreng van meerdere personen), besluitvormingsprocessen, een adequaat systeem van monitoring en rapportering/verslaggeving en een structuur rond de administratieve organisatie en interne controle. In de afgelopen twee jaar heeft een professionalisering van de investeringsbesluitvorming plaatsgevonden. In 2011 is gestart met een integrale methode van risicobeheersing. Wil risicomanagement slagen dan is het van belang dat risicomanagement goed wordt geïntegreerd op de verschillende afdelingen binnen de organisatie. Het moet geen jaarlijks terugkerend document worden dat wordt gefaciliteerd door een afdeling Control maar een instrument dat door de gehele organisatie wordt uitgedragen. Het draait vooral om creëren van risicobewustzijn bij de medewerkers. Houding en gedrag van de medewerkers bepalen in hoge mate het succes van de methodiek. Het belang van toepassen van risicomanagement moet worden onderstreept en de medewerkers moeten weten welk voordeel zij hiermee kunnen behalen. Het draagvlak binnen de organisatie bepaalt in hoge mate de effectieve uitvoering van het risicomanagementproces. Daarom is er bij de inrichting van het proces voor gekozen per afdeling maatwerk te verrichten. Met enkele afgevaardigden van de afdeling zijn per afdeling in meerdere sessies de risico’s vastgesteld. De volgende stappen zijn per afdeling gevolgd: - Identificatie van de risico’s - Omschrijven van de risico’s - Waarderen van het bruto-risico (risicoanalyse: kans x impact) - Benoemen van de interne beheersmaatregelen - Waarderen van het netto-risico (bruto-risico x risicomitigatie) Waarderen van het bruto-risico Er zijn verschillende methodieken beschikbaar om risicomanagement op te zetten. Voorbeelden zijn COSO, RISMAN en FIRM. Deze methodieken verlopen allemaal overeenkomstig het risicoanalyse proces. Voor het onderscheiden van risico’s is in hoge mate gebruik gemaakt van de FIRM-methodiek, een methodiek die wordt toegepast bij financiële instellingen. Om de belangrijkste risico’s te kunnen onderscheiden hebben wij gebruik gemaakt van de volgende risicomatrix.
20
Preventieve maatregelen
Vrijwel zeker
K A N S
4
Waarschijnlijk
3
Onwaarschijnlijk
2
Zelden
Eerste prioriteit
4
8
12
16
3
6
9
12
2
4
6
8
1
2
3
4
1
2
3
4
1
Onbelangrijk
Beperkt
Gemiddeld
Catastrofaal
Repressieve maatregelen
Risico accepteren
Impact De matrix is een handige manier om bruto-risico’s te waarderen. Op basis van gevoerde discussies binnen de afdelingen zijn scores toegekend voor de waarschijnlijkheid van het risico. Dit is gebeurd aan de hand van de navolgende schaal: 1. Laag / groene vlak De waarschijnlijkheid dat het risico leidt tot een aanzienlijke tot hoge impact is erg gering. 2. Beperkt / gele vlak De waarschijnlijkheid dat het risico leidt tot een aanzienlijke tot hoge impact is beperkt. Indien de omstandigheden echter wijzigen kan deze waarschijnlijkheid ook snel wijzigen en daarmee wellicht aanzienlijk worden. Het risico dient dan ook bewaakt te worden. 3. Aanzienlijk / oranje vlak De waarschijnlijkheid dat het risico tot een aanzienlijke tot hoge impact zal leiden is aanmerkelijk groot. 4. Hoog / rode vlak Het risico zal zich - zonder adequate beheersing - vrijwel zeker voordoen en een aanzienlijke tot hoge impact hebben. Beheersing van het risico door de instelling verdient grote aandacht. Bij de uitwerking is onderscheid gemaakt naar strategische risico’s (externe invloeden) en operationele risico’s (interne invloeden ). Bijzondere aandacht is besteed aan het onderscheid tussen harde risico’s (structuur) en zachte risico’s (mensen). Waarderen van het netto-risico Na risico-identificatie volgt het vaststellen daarvan. Per risico is eerst bepaald wat een goede beheersmaatregel is om het risico te ondervangen. Vervolgens is beoordeeld of deze beheersmaatregelen reeds zijn opgezet en of deze effectief werken. De levendige discussies hebben bijgedragen tot het vast stellen van het netto risico, zijnde het bruto risico x risicomitigatie. De volgende matrix is hierbij als uitgangspunt gehanteerd:
21
Onderneem actie
Monitoring Laag R i s i c o m i t i g a t i e
Hoog
4
4
8
12
16
3
3
6
9
12
2
2
4
6
8
1
1
2
3
4
1 Laag
2
3
4 Hoog Zoek meer zekerheid
Evalueer Controls
Inherent risico Net als bij de voorgaande matrix is het van belang de netto-risico’s in het rode vlak prioriteit te geven. De beheersmaatregelen die het risico dienen te ondervangen zijn er nog niet of werken niet afdoende. Deze moeten dan ook met prioriteit worden ingericht. Indien het risico niet met effectief werkende beheersmaatregelen kan worden ondervangen dient te worden gezocht naar alternatieve middelen die het risico kunnen ondervangen. Voorbeelden kunnen zijn marktonderzoek en scenario-analyses. De risico’s in het oranje vlak zijn bij uitstek geschikt om te worden opgenomen in het audit-plan van de afdeling Control. Het is van belang dat deze beheersmaatregelen goed werken. De gele risico’s dienen te worden gemonitord op blijvende effectieve werking. De risico’s in het groene vlak worden beschouwd als onbelangrijke restrisico’s, deze dienen te worden opgevangen door het buffervermogen. Hiervoor hoeft geen controlecapaciteit te worden ingezet. Belangrijk hierbij is de risico-acceptatiegraad. Wanneer is een risico acceptabel en wanneer dienen beheersmaatregelen worden getroffen. Risicomanagement als onderdeel van P&C-cyclus Na de risico-identificatie is het zaak om de risico’s te kwantificeren, zodat: - de belangrijkste risico’s kunnen worden bepaald (risico top 10); - concrete doelen verbonden kunnen worden aan de belangrijkste risico’s; - risicobudgetten toegewezen kunnen worden aan deze risico’s. Indien gewenst kan inzicht in de opbouw van het totale risico worden verkregen door attributie naar balansposten en risicofactoren. De uitvoerbaarheid hiervan heeft voor Habion nu geen prioriteit. Dit zal de komende jaren nader worden uitgewerkt. De focus ligt nu op verbetermanagement. Vanaf 2012 zal risicomanagement en de voortgang in het verbeterproces een standaard hoofdstuk vormen in de kwartaalrapportage aan het managementteam, het bestuur en de Raad van Commissarissen. Specifieke risico’s in de bedrijfsvoering In de bedrijfsvoering onderscheidt Habion risico’s en risicobeheersing op de volgende onderdelen: projecten; treasury; exploitatie.
22
Projecten Investeringen in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten vormen een groot deel van de geldstromen. De projectenportefeuille had eind 2011 een omvang van circa € 450 miljoen. Gedurende een project zijn er verschillende besluitvormingsmomenten. Met name in de initiatieffase en ontwerpfase ligt er veel nadruk op een integrale multidisciplinaire aanpak van het project. Zo kunnen marktrisico’s, financiële risico’s, fiscale risico’s, juridische risico’s, ontwerprisico’s en bouwtechnische risico’s al in een vroeg stadium onderkend en eventueel beheerst c.q. beperkt worden. In investeringsvoorstellen besteedt Habion hieraan expliciet aandacht. Er zijn specifieke budgetten beschikbaar voor elke fase. Deze budgetten worden bewaakt in de projectadministratie. Periodiek vindt rapportage plaats. In het investeringsbeleid van Habion zijn rendementseisen vastgelegd voor verschillende categorieën vastgoed. De professionalisering van formats waarin informatie ten aanzien van investeringsplannen wordt aangereikt, wordt steeds verder doorgezet. Om de investeringsopgaven te kunnen realiseren, beschikt Habion over investeringsprognoses waarin onrendabele uitgaven in kaart worden gebracht. De financiële continuïteit van Habion wordt zo bewaakt. Bij het aangaan van opdrachten met aannemers wordt de kredietwaardigheid van deze partijen beoordeeld aan de hand van kredietinformatierapporten. Treasury Op het gebied van treasury onderkent Habion de volgende risico’s: financierbaarheidrisico’s; renterisico’s; beleggingsrisico’s. Het treasurybeleid van Habion richt zich op het zorgdragen voor voldoende financieringsmogelijkheden op zowel de korte als de lange termijn, alsmede het zorgdragen voor een adequaat renterisicobeheer. Habion kent een treasurystatuut en een treasurycommissie (TC). De TC is samengesteld uit de directeur, de adjunct-directeur Financiën en Bedrijfsvoering, het hoofd financiële administratie en facilitair management, de treasurer en externe treasurydeskundigen (Zanders & partners). Er wordt jaarlijks een treasuryjaarplan opgesteld en de TC komt vier keer per jaar bij elkaar. Het financiële beleid van Habion is gericht op het toegang houden tot de kapitaalmarkt tegen gunstige voorwaarden en het voeren van een renterisicobeleid waardoor er geen bovenmatige renterisico’s ontstaan. Habion heeft over de periode 2010 – 2012 een faciliteringsvolume bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw van € 264 miljoen. De gemiddelde rentecoupon is in 2011 gedaald van 4,3% naar 4,1%. Voor een nadere toelichting verwijzen wij u naar de toelichting op de jaarrekening. Exploitatie Ten aanzien van de exploitatie zijn diverse risico’s te onderscheiden. De verhuur- en de debiteurenrisico’s ziet Habion als de belangrijkste. Verhuurrisico’s Verhuurrisico’s zijn onder te verdelen in onder meer leegstandsrisico’s en debiteurenrisico’s met betrekking tot de huurders. Doordat Habion kwalitatief hoogstaande en gedifferentieerde vastgoedobjecten realiseert, is de kans op leegstand niet zo groot. Habion verhuurt haar zorgvastgoed op basis van langdurende huurcontracten. Debiteurenrisico’s De kredietwaardigheidrisico’s van zorgorganisaties is tot nu toe laag gebleven. De komende jaren verandert de regelgeving van zorgvastgoed ingrijpend. De vergoeding wordt vervangen door de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC). De huurders van intramurale voorzieningen van Habion lopen dan ook risico bij de vergoeding van de huursom in de toekomst. Hierdoor neemt het risico voor Habion toe. Solvabiliteit Habion hanteert een minimum solvabiliteitsgrens op basis van een bedrijfswaarde van 15%. De solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde is ultimo 2011 ruim 30%. Hiermee wordt tevens voldaan aan de minimale solvabiliteitseis van het WSW en het CFV.
23
Jaarresultaat (enkelvoudig) Het jaarresultaat is in 2011 € 10,6 miljoen (2010: -1,9 miljoen). De opbouw van het resultaat is als volgt weer te geven (in miljoenen €): 2011
2010
Kasstromen: Huurinkomsten Overige inkomsten Totaal inkomsten (kasstromen)
64,8 0,4 65,2
61,8 1,5 63,3
Onderhoud Kosten werkapparaat (netto) Rentekosten Overige exploitatie- en bedrijfslasten Totaal uitgaven (kasstromen)
11,3 7,2 15,9 2,8 37,2
9,4 6,6 16,0 2,8 34,8
Resultaat kasstromen
28,0
28,5
0,3 -14,5 -3,9 -18,1
1,2 -13,2 -18,4 -30,4
9,9 0,7 10,6
-1,9 0,0 -1,9
Niet kasstromen: Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling Afschrijvingen Waardeveranderingen materiele vaste activa Resultaat niet kasstromen Resultaat kasstromen en niet kasstromen Resultaat deelnemingen Jaarresultaat
De huren zijn gestegen met € 3,0 miljoen als gevolg van het in exploitatie nemen van nieuw vastgoed en door de jaarlijkse huurverhoging. De overige inkomsten zijn € 1,1 miljoen lager door minder incidentele inkomsten. De stijging van de onderhoudskosten worden hoofdzakelijk veroorzaakt door een toename van het doelgroepgerichte onderhoud, met name brandwerende voorzieningen. De bruto kosten van het werkapparaat zijn toegenomen met € 0,3 miljoen, terwijl de doorbelaste kosten aan projecten is afgenomen met € 0,3 miljoen. Het belangrijkste resultaatverschil wordt veroorzaakt door € 14,5 miljoen lagere waardeverandering in materiele vaste activa en komt voor het grootste deel voor rekening van lagere onrendabele kosten voor de nieuwbouw. Woningen vanaf € 200.000 Habion heeft in 2011 40 woningen gerealiseerd en aangekocht waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom hoger zijn dan € 200.000. Het betreffen woningen die bestemd zijn voor de verhuur. Deze woningen zijn opgenomen in onderstaande tabel.
24
Overzicht van woningen vanaf € 200.000 Project
Plaats
Westeraam Elst
Elst
Aantal
40
Gemiddelde kosten per vhe 236.701
De reden voor de relatief hoge ontwikkel- en aankoopkosten is dat wonen met zorg is duurder dan reguliere woningbouw vanwege ruimere gangen, deuren en badkamers en voorbereiden op (domotica) installaties. Extern toezicht Behalve intern toezicht heeft Habion ook te maken met extern toezicht van het ministerie van Binnenlandse Zaken, het CFV en het WSW. Het WSW is formeel geen toezichthouder, maar wordt hier wel toe gerekend omdat deze organisatie als taak heeft corporaties te beoordelen. In 2011 hebben de drie instanties hun oordeel gegeven over de prestaties en financiële positie met betrekking tot verslagjaar 2010. Het CFV heeft als taak de financiële positie van corporaties te beoordelen. Tevens adviseert het CFV de minister van Binnenlandse Zaken over het naleven van wet- en regelgeving. Het CFV geeft aan dat het solvabiliteitsoordeel over 2010 voldoende is. Daarnaast geeft het fonds aan dat de voorgenomen activiteiten in de periode 2011–2015 passen bij de financiële mogelijkheden van Habion. Het WSW heeft in 2011 geen beoordeling gegeven van de financiële positie over 2010. Habion gaat ervan uit dat zij onveranderd kredietwaardig is en dat Habion daarom op reguliere wijze gebruik kan maken van de borgingsfaciliteiten van het WSW. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties stelt een vraag over het in bezit hebben van een dienstencentrum, een multifunctioneel centrum en twee kerkgebouwen. Wij hebben de vraag van de minister beantwoord, maar nog geen reactie terug mogen ontvangen. Fiscaliteiten Per 1 januari 2008 zijn woningcorporaties, op grond van een wetswijziging, belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting over alle activiteiten. Habion heeft zich met succes beroepen op een wettelijke vrijstelling. Van de Belastingdienst is een beschikking ontvangen die inhoudt dat Habion voor wat betreft de exploitatie van haar bezit is vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Met ingang van 1 januari 2012 wordt Habion wel belastingplichtig als gevolg van een nieuwe wetswijziging.
3.6
Leefbaarheid
De maatschappelijke opgave zoals die geldt voor Habion is niet zozeer het leefbaar houden van een wijk, maar de leefbaarheid van een Habioncomplex en de directe omgeving. De banden met de lokale omgeving zijn vanwege de landelijke werkwijze en de kleinschalige lokale posities van Habion oppervlakkig. Habion houdt zich daarom niet bezig met integrale wijkplannen in het kader van leefbaarheid. Habion levert wel een bijdrage aan dorpsvernieuwing, meer specifiek het tegengaan van het verdwijnen van voorzieningen. Habion probeert waar mogelijk voorzieningen zoals woonzorgcentra, huisarts en fysiotherapeut te behouden in de dorpen en steden waar Habion actief is. In 2011 heeft Habion zich op de volgende plaatsen ingezet om de leefbaarheid in dorpen of wijken te verbeteren of te behouden: Kesteren: in 2011 heeft Habion gewerkt aan de verdere planontwikkeling voor een kerk, een multifunctioneel centrum, een plein en woningen op een voormalig veilingterrein. Alkmaar: in 2011 is in samenwerking met zorgorganisatie Zorgcirkel en de gemeente gestart met de realisatie van een wijksteunpunt in Alkmaar-West. Het woonzorgcentrum de Vleugels wordt gerenoveerd, waardoor ruimte ontstaat voor een plek waar buurtbewoners toegang hebben tot zorg- en welzijnsvoorzieningen. Het steunpunt fungeert ook als trefpunt voor ontmoeting tussen wijkbewoners. Het steunpunt omvat een wijkrestaurant, koffiebar, zorgexpertisecentrum, kantoren en behandelruimtes. Apeldoorn: Habion werkt mee aan de vernieuwing van de verouderde jaren '70 wijk Anklaar door herontwikkeling van een woonzorgcomplex en door te investeren in een multifunctioneel centrum.
25
3.7
Stakeholders
In 2011 zijn onder andere naar aanleiding van de bevindingen uit het visitatierapport aparte bijeenkomsten met stakeholders georganiseerd. Deze bijeenkomsten vonden plaats buiten het reguliere overleg met gemeenten en huurders van Habion. Voor de bijeenkomsten zijn enerzijds professionele partijen (gemeenten, zorginstellingen die van Habion huren) en opinieleiders in de sector uitgenodigd. Anderzijds is er ook een bijeenkomst met bewoners (en hun familie) georganiseerd. Beide bijeenkomsten waren gericht op de vraag wat de woonwensen en oplossingen daarvoor nu en in de toekomst van ouderen zullen zijn. Doordat Habion landelijk werkt, richt de marktbewerking zich op de landelijke trends en ontwikkelingen. Habion speelt lokaal een beperkte rol. Habion beperkt zich tot de eigen locaties en is geen gesprekspartner voor de wijkaanpak. Het is hoofdzakelijk de zorginstelling die regulier overleg heeft met de gemeente. Alleen wanneer er herontwikkelings- of nieuwbouwprojecten plaatsvinden, zijn de contacten van Habion met gemeenten intensiever. Habion heeft daarom geen uitvoeringsovereenkomsten afgesloten met gemeenten over wijkactieplannen. Een overzicht van de activiteiten in het kader van de uitvoeringsovereenkomst, een verplicht onderdeel van het volkshuisvestingsverslag zoals aangegeven in het BBSH, is in dit verslag dan ook niet opgenomen. Habion probeert wel door samen te werken met lokale partijen op projectniveau in te haken op plaatselijke ontwikkelingen. Met plaatselijke instanties en gemeenten is een beperkt aantal woonvisies opgesteld (wonen, welzijn en zorg) en zijn (prestatie-)afspraken met gemeenten gemaakt. In 2011 zijn geen prestatieafspraken getekend of meegewerkt aan het opstellen van woonvisies.
3.8
Verbindingen
Overzicht verbindingen De verbindingsstructuur van Habion is transparant ingericht. Belangrijkste reden om met BV’s te werken is het beperken van risico’s. Daarnaast is hiermee al geanticipeerd op de nieuwe regelgeving omtrent DAEB en niet-DAEB activiteiten. Habion energie bv is opgericht om in duurzame energieinstallaties te investeren en deze te exploiteren. Mijnsheerlyckheid beheer bv en Habion participatie I bv zijn opgericht in het kader van een cv-overeenkomst. De genoemde vennootschappen maken onderdeel uit van de geconsolideerde jaarrekening, met uitzondering van de Mijnsheerlijkheid beheer bv. Mijnsheerlijkheid bv zal in 2012 worden ontvlochten. In 2011 hebben zich geen wijzigingen voorgedaan in de verbindingen van Habion. Op de website is een uitgebreide beschrijving opgenomen van de verbindingen van Habion (te downloaden op www.habion.nl). In dit jaarverslag is de toelichting op de verbindingen daarom beknopt gehouden. Er is sprake van een getrapte vertegenwoordiging. De rechtspersoon stichting Habion vormt als aandeelhouder tevens het bestuur van Habion holding bv en Habion beheer bv. Habion holding bv vormt als aandeelhouder tevens het bestuur van Habion ontwikkeling bv en Habion energie bv. De goedkeuring die de raad van commissarissen moet geven voor bepaalde besluiten die de directeur-bestuurder neemt in die gevallen waarin de stichting optreedt als aandeelhouder van een vennootschap, zijn doorvertaald in de statuten van de dochterondernemingen. Hiermee houdt de raad van commissarissen toezicht op te nemen besluiten in de vennootschappen.
26
Kerncijfers verbindingen Stichting Habion heeft geen leningen en garanties verstrekt aan haar verbindingen. In de onderstaande tabel zijn de kerncijfers van de verschillende verbindingen van stichting Habion opgenomen. Overzicht kerncijfers verbindingen
Habion Beheer Aard van verbinding
Habion Holding
Habion Energie
Habion Ontwikkeling
Habion Participatie 1
Mijnsheerlyckheid Beheer
Dochter
Dochter
Dochter
Dochter
€ 18.000
€ 18.000
€ 18.000
€ 18.000
€ 18.000
€ 9.000
€0
€ 329.425
€0
€ 344.196
€ 32.317.511
€0
€0
€0
Door stichting Habion ingebracht kapitaal
€ 4.383.508
€ 5.400.000
€0
€0
€0
€0
€0
Investeringen
€ 2.719.368
€0
€ 2.035.215
€ 2.274.645
€0
€0
€0
Eigen vermogen Jaaromzet
27
Dochter Dochter 50%
Mijnsheerlyckheid CV Joint venture
4
Verklaring van bestuur
Het bestuur van Habion verklaart ingevolge artikel 26 van het BBSH dat de middelen van de stichting in het verslagjaar uitsluitend zijn aangewend in het belang van de doelstelling van de stichting. Conform het gestelde in artikel 22 van het BBSH wordt verklaard dat het financieel beleid en beheer van de stichting gericht zijn op financiële continuïteit. Dat betekent ook dat, afgezien van een garantstelling aan het Dutch International Guarentees for Housing voor een sociale woningbouwtraject in Kroatië voor minder dan € 1 miljoen, geen ondersteuning is gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in MG 2005-04 en MG 2008-03 en de actualisaties van deze (respectievelijk MG 201102 en MG 2010-03). De sponsoractiviteiten, die van zeer beperkt materieel belang zijn, passen binnen de regelgeving voor de toegelaten instelling zoals is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en zoals is vermeld in MG 2006-04. Houten, 21 juni 2012 Mr. P. Boerenfijn MRE, directeur-bestuurder
28
5
Verslag klachtencommissie
Verslag als bedoeld in artikel 7 lid 4 van het Reglement Klachtencommissie Habion. De klachtencommissie van Habion bestaat per 1 januari 2011 uit de volgende leden: Mevrouw mr. M. van Schie, onafhankelijk voorzitter De heer mr. T. Vroon, lid namens de raad van commissarissen van Habion De heer G. van der Zee, lid, op voordracht van de huurders Het ambtelijk secretariaat berust bij mevrouw J. Welschen, als zodanig aangewezen door de directeur-bestuurder van Habion. In 2011 is een klacht uit 2010 ter zake van de vraag voor wiens rekening bepaalde investeringen komen behandeld. Op 2 mei 2011 heeft de commissie een advies aan het bestuur van Habion gezonden. In 2011 zijn verder geen klachten ontvangen. Hier leidt de commissie uit af dat eventuele klachten in onderling overleg en naar tevredenheid worden opgelost.
Amsterdam, 21 juni 2012 Mevrouw mr. M. van Schie, voorzitter
29
6 Geconsolideerde jaarrekening 2011 Stichting Habion
INHOUD
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING I
GECONSOLIDEERDE BALANS per 31 december 2011
II
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING over 2011
III
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
IV
TOELICHTINGEN 1.
Toelichting algemeen
2.
Toelichting op de geconsolideerde balans
3.
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
V
KENGETALLEN
V
ENKELVOUDIGE BALANS per 31 december 2011
VI
ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING over 2011
VII
TOELICHTINGEN
VIII
OVERIGE GEGEVENS
dienste van de exploitatie 5.
Overzicht renteresultaat
6.
Staat van opgenomen geldleningen (leningen o/g)
7.
Staat van opgenomen geldleningen (leningen u/g)
8.
Bedrijfswaarde
31 van 46
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
32 van 46
GECONSOLIDEERDE BALANS per 31 december 2011
I
(na resultaatbestemming) ACTIVA
Ref.
31 dec 2011
31 dec 2010 *
€
€
Vaste activa Materiële vaste activa
2.1
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
2.1.1
528.316.294,82
528.310.245,11
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
2.1.2
10.288.205,69
3.770.511,85
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2.1.3
1.525.230,63
1.629.829,39
540.129.731,14
533.710.586,35
Financiële vaste activa
2.2
Te vorderen BWS-subsidies
2.2.1
539.800,52
768.195,38
Leningen u/g
2.2.2
1.250.000,00
1.250.000,00
Andere deelnemingen
2.2.3
9.000,00
9.000,00
1.798.800,52
2.027.195,38
541.928.531,66
535.737.781,73
Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden
2.3.1
3.077.997,00
2.551.972,00
Onderhanden projecten
2.3.2
0,00
121.758,00
Vorderingen
2.4
Debiteuren
2.4.1
1.965.601,55
1.370.600,75
Belastingen en premies sociale verzekeringen
2.4.2
0,00
64.004,00
Overige vorderingen
2.4.3
3.826.136,86
4.798.563,52
Overlopende activa
2.4.4
426.441,05
769.138,09
6.218.179,46
7.002.306,36
11.764.365,11
2.742.224,75
21.060.541,57
12.418.261,11
562.989.073,23
548.156.042,84
Liquide middelen
2.5
Totaal vlottende activa
Totaal ACTIVA
* vergelijkende cijfers zijn aangepast in verband met de fusie tussen stichting Habion en stichting De Pastoriehof
33 van 46
PASSIVA
Ref.
Groepsvermogen
2.6
Overige reserves
2.6.1
Totaal groepsvermogen
31 dec 2011
31 dec 2010 *
€
€
133.038.698,73
122.432.721,10
133.038.698,73
122.432.721,10
Voorzieningen
2.7
Pensioenvoorziening
2.7.1
18.113,00
19.051,00
Voorziening onroerende zaken in ontwikkeling
2.7.2
16.553.951,87
34.455.991,38
Voorziening projecten
2.7.3
616.998,00
616.998,00
Overige voorzieningen
2.7.4
0,00
784.769,10
17.189.062,87
35.876.809,48
Totaal voorzieningen Langlopende schulden
2.8
Leningen kredietinstellingen
2.8.1
350.253.009,94
352.981.525,63
Onderhandse geldleningen
2.8.2
10.750.000,00
10.600.000,00
Waarborgsommen
2.8.3
40.810,00
41.255,00
361.043.819,94
363.622.780,63
Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden
2.9
Schulden aan kredietinstellingen
2.9.1
27.576.090,54
6.966.359,32
Schulden aan leveranciers
2.9.2
5.568.764,87
3.152.260,92
Belastingen en premies sociale verzekeringen
2.9.3
494.583,66
227.556,10
Overige schulden
2.9.4
8.337.668,77
6.046.047,71
Overlopende passiva
2.9.5
9.740.383,85
9.831.507,58
51.717.491,69
26.223.731,63
562.989.073,23
548.156.042,84
Totaal kortlopende schulden
Totaal PASSIVA
* vergelijkende cijfers zijn aangepast in verband met de fusie tussen stichting Habion en stichting De Pastoriehof 0,00 0,00
34 van 46
0,00
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING over 2011
II
Ref.
Boekjaar 2011
Boekjaar 2010 *
€
€
65.115.603,06
62.081.315,14
Bedrijfsopbrengsten Huren
3.1
Verkoop onroerende zaken
3.2
436.311,11
710.274,40
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
3.3
1.629.676,38
1.977.817,01
Overige bedrijfsopbrengsten
3.4
441.377,97
736.656,22
67.622.968,52
65.506.062,77
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa
3.5
14.657.752,90
13.352.183,10
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
3.6
3.766.560,66
18.400.419,73
Lonen en salarissen
3.7
179.013,22
172.576,69
Sociale lasten en pensioenlasten
3.8
63.082,63
60.814,89
Lasten onderhoud
3.9
11.465.479,96
9.509.158,75
Bijzondere waardevermindering van vlottende activa
3.10
0,00
194.478,00
Overige bedrijfslasten
3.11
11.413.082,13
11.060.567,26
Som der bedrijfslasten
41.544.971,50
52.750.198,42
Bedrijfsresultaat
26.077.997,02
12.755.864,35
555.035,45
1.503.671,28
-1.833,75
-93.025,01
-15.889.815,09
-16.101.556,35
-15.336.613,39
-14.690.910,08
10.741.383,63
-1.935.045,73
-135.406,00
33.323,00
10.605.977,63
-1.901.722,73
Financiële baten en lasten Rentebaten
3.12
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
3.13
Rentelasten
3.14
Resultaat financiële baten en lasten
Jaarresultaat voor belasting Belasting
3.15
Resultaat na belasting
* vergelijkende cijfers zijn aangepast in verband met de fusie tussen stichting Habion en stichting De Pastoriehof
35 van 46
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
III Ref.
Boekjaar 2011
Boekjaar 2010 *
€
€
2.6.1
26.077.997,02
12.755.864,35
Afschrijvingen
2.1
14.679.819,78
13.365.161,00
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
2.1/2.7.2
3.702.234,16
18.400.420,00
Dotatie/vrijval overige voorzieningen
2.7.1/2.7.3
-785.707,10
783.827,10
43.674.343,86
45.305.272,45
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor:
Mutatie in werkkapitaal: Vorderingen
2.4
720.122,90
-2.824.109,41
Kortlopende schulden
2.9
4.743.789,10
-27.511.004,88
49.138.255,86
14.970.158,16
555.035,45
1.503.671,28
-1.833,75
-93.025,01
-15.889.815,09
-16.101.556,35
-71.402,00
33.323,00
33.730.240,47
312.571,08
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Waardeverandering financiële vaste activa en effecten Betaalde rente Betaalde winstbelasting Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: - onroerende zaken in exploitatie
2.1
-6.670.883,30
-25.716.485,00
- onroerende zaken in ontwikkeling
2.1
-37.228.515,66
-39.647.559,67
- onroerende zaken t.d.v. exploitatie
2.1
-233.805,09
-94.610,84
Desinvesteringen in materiële vaste activa:
2.1
1.429.965,81
10.079.326,54
Investeringen in financiële vaste activa
2.2
0,00
0,00
Desinvesteringen in financiële vaste activa
2.2
228.394,86
884.842,02
Mutatie in onderhanden projecten incl projectvoorziening
2.3
-404.267,00
308.019,00
-42.879.110,38
-54.186.467,95
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen leningen
2.8
46.200.000,00
74.500.000,00
Aflossingen
2.8
-28.028.989,73
-21.001.409,81
18.171.010,27
53.498.590,19
Netto kasstroom mutatie liquide middelen
9.022.140,36
-375.306,68
Beginstand liquide middelen
2.742.224,75
3.117.531,43
Eindstand liquide middelen
11.764.365,11
2.742.224,75
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
* vergelijkende cijfers zijn aangepast in verband met de fusie tussen stichting Habion en stichting De Pastoriehof
36 van 46
TOELICHTINGEN 1.
IV
Toelichting algemeen
Toegelaten instelling Stichting Habion, gevestigd te Utrecht, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform artikel 4 van de statuten: Alle gemeenten in Nederland.
Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2005. Dit betekent dat de in 2011 verschenen nieuwe Richtlijn 645 van toepassing voor boekjaren vanaf 1 januari 2012 niet is toegepast.
Continuiteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De cijfers over 2010 zijn aangepast teneinde vergelijkbaarheid met 2011 mogelijk te maken. Activa en passiva zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder toepassing van de minimumwaarderingsregel c.q. nominale waarde, tenzij anders vermeld. De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingen communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico‟s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien alle belangrijke risico‟s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro‟s. Alle financiële informatie in euro‟s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.
37 van 46
Grondslagen voor de verwerking van de fusie Stichting Habion is op 1 januari 2011 door middel van een juridische fusie samengegaan met Stichting De Pastoriehof. Bij deze fusie was Habion de verkrijgende en laatstgenoemde corporatie de verdwijnende instelling. Tengevolge van de fusie heeft Habion onder algemene titel het gehele vermogen van de verdwijnende instelling verkregen. De financiële gegevens van de gefuseerde instellingen zijn - ingevolge de fusieakte - in deze jaarrekening verwerkt vanaf 1 januari 2011. De fusie wordt overeenkomstig RJ 645.303 aangemerkt als een samensmelting van belangen en derhalve dient de zogenaamde “pooling of interests”-methode te worden toegepast. Bij toepassing van de “pooling of interests”-methode moeten de activa en passiva van de betrokken partijen alsmede de baten en lasten over het verslagjaar waarin de samensmelting plaatsvindt in de jaarrekening van de gevoegde partijen worden opgenomen op basis van de grondslagen van de nieuwe organisatie, als ware de voeging al vanaf het begin van het verslagjaar en het vergelijkende verslagjaar een feit, dus per 1 januari 2010. De vergelijkende cijfers over 2010 zijn tevens (pro forma) opgenomen. De waarderings- en winstbepalingsgrondslagen van de nieuwe organisatie zijn gebaseerd op de door beide instellingen toegepaste grondslagen. De vergelijkende cijfers over 2010 zijn gebaseerd op financiële gegevens van de beide stichtingen op basis van de jaarrekeningen 2010. Deze grondslagen waren voor beide stichtingen gelijk dus er heeft geen harmonisatie plaatsgevonden.
Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van stichting Habion en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Vanaf de oprichtings-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; de consolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: - Habion Beheer B.V. gevestigd te Houten (100%) - Habion Holding B.V. gevestigd te Utrecht (100%) - Habion Ontwikkeling B.V. gevestigd te Houten (100%) - Habion Participatie 1 B.V. gevestigd te Houten (100%) - Habion Energie B.V. gevestigd te Houten (100%)
38 van 46
Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten bij Stichting Habion leningen u/g, vorderingen, liquide middelen en langlopende en kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waarde-veranderingen in de winst-en-verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Afgeleide financiële instrumenten Stichting Habion maakte tot 1 april 2011 gebruik van interest derivaten om interestrisico‟s af te dekken. Daarbij wordt kostprijshedge accounting toegepast. De toepassing van kostprijshedge accounting leidt tot de volgende uitzondering op de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor afgeleide financiële instrumenten. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst- en verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt wordt het derivaat niet geherwaardeerd. Om het kostprijshedge accounting model toe te passen wordt voldaan aan de vereisten die zijn uiteengezet in RJ 290. Stichting Habion past kostprijshedge accounting toe voor de interest derivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen. Eveneens past Stichting Habion kostprijshedge accounting toe voor de interest derivaten die het renterisico op toekomstige financieringtransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden in de winst- en verliesrekening opgenomen. Indien een intrerest derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor „hedge accounting‟, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies wordt overgeboekt naar de winst- en verliesrekening.
Financiële instrumenten die deel uitmaken van een handelsportefeuille Financiële instrumenten (activa en verplichtingen) die worden aangehouden voor handelsdoeleinden worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. In de eerste periode van waardering worden toerekenbare transactiekosten als last in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve rentemethode Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar.
39 van 46
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen op basis van de verwachte levensduur (boekwaarde), dan wel een lagere reële waarde. De reële waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als zijnde de som van de stichtingskosten inclusief grond, eventueel vermeerderd met na-investeringen. In de verkrijgings- of vervaardigingsprijs is rente tijdens de bouw, over investeringen gefinancierd met vreemd vermogen, inbegrepen. Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. De afschrijvingen op materiële vaste activa worden bepaald op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire dan wel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur c.q. de afgegeven beschikking (van verzorgingshuizen en verpleegdependances). Afschrijvingstermijnen: De afschrijvingstermijnen in jaren luiden als volgt: - Grond woningen - Grond zorghuizen, tenzij in de beschikking een termijn is aangegeven - Opstallen - C.V./warmwatervoorzieningen - WKO installaties - Lift - Isolatie/energiebesparende maatregelen - Renovatie/verbetering - Inventaris in exploitatie - Verbouwing/inventaris/automatisering/vervoersmiddelen ten dienste van exploitatie De bovengenoemde afschrijvingen voor de verzorgingshuizen zijn gebaseerd op de afgegeven beschikkingen.
annuïtair/ lineair geen geen 25-50 15-25 15-30 14-20 10-25 10-43 10-25 4-10
De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Na-investeringen worden slechts geactiveerd tot het bedrag van de toename van de bedrijfswaarde als gevolg van deze ingreep. Het zogeheten onrendabele deel van deze na-investeringen wordt ten lasten van de winst-en-verliesrekening verantwoord als „overige waardeveranderingen materiële vaste activa‟. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.
40 van 46
Veronderstellingen en uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De bedrijfswaarde is bepaald op locatieniveau op basis van de volgende uitgangspunten: - verwachte huurstijging op lange termijn van gemiddeld 2,00% (2010: 2,00%) - jaarlijkse huurderving van 2% bij de woningen; - stijging onderhoudslasten op lange termijn van gemiddeld 3,00% (2010: 3,00%); - overige lastenstijging op lange termijn van gemiddeld: 3,00% (2010: 3,00%); - disconteringsvoet op basis van 5,25% (2010: 5,25%); - één bed is één woning; - belastingen: € 157,- per verhuureenheid per jaar; - verzekeringen: € 80,- per verhuureenheid per jaar; - norm werkapparaatskosten € 753,- (2010: € 753,-) per verhuureenheid per jaar; - norm overige lasten € 53,- (2010: € 53,-) per verhuureenheid per jaar; De onderhoudskosten zijn ingerekend met een vast norm per m2 bruto vloeroppervlakte (BVO): 2 - onderhoudsnorm woningen € 13,- per m BVO 2 - onderhoudsnorm verzorgingshuizen kale kostprijs € 7,70 per m BVO - onderhoudsnorm overige verzorgingshuizen € 11,50 per m2 BVO 2 - onderhoudsnorm extra koeling (WKO) € 0,48 per m BVO - restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop; - de berekeningen zijn gemaakt in de veronderstelling dat de kasstroom telkens op medio van het jaar vervalt. Levensduur: - woningen: maximaal 50 jaar; - verzorgings-/verpleeghuizen: jong functioneel bezit: 50 jaar, overig bezit 30 jaar. Voor beide categorieën geldt verder: Ingeval er concrete sloopplannen bestaan, wordt de levensduur gehanteerd tot aan het moment van sloop. Ingeval op basis van de bovenvermelde levensduren de resterende levensduur kleiner is dan 10 en er bestaan geen concrete investerings- of sloopplannen, wordt de levensduur gelijk gesteld aan 10 jaar. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde (met een discontovoet van 5,25%) wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie (dit is de gemiddelde rente van de langlopende leningen van 4,1%). De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de netto contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans. De rentabilteitswaardecorrectie wordt naar rato toegerekend aan de locaties (Productmarktcombinatie). De productmarktcombinatie is een bij elkaar behorend bezit (bestaande uit zorghuizen en woningen) op dezelfde locatie. Deze indeling sluit aan bij het interne beleid en de bedrijfsvoering. Indien er indicaties bestaan en wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van het actief teruggenomen echter niet hoger dan de boekwaarde zou zijn indien geen bijzondere waardeverminderingen voor het actief zou zijn verantwoord.
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico‟s. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als „intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd‟. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. Bij zogenaamde gecombineerde projecten wordt het aandeel in de verhuureenheden en eenheden bestemd voor verkoop onder voorwaarden verantwoord onder de post onroerende zaken in ontwikkeling en het aandeel in de verkoopeenheden verantwoord onder de post onderhanden projecten. Voor de bepaling van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en voor risico‟s wordt binnen het gecombineerde project de verkoopwinst en het waardeverminderingsverlies gesaldeerd op moment van het aangaan van de verplichting. Bij oplevering van het gecombineerde project wordt de gesaldeerde verkoopwinst en het gesaldeerde waardeverminderingsverlies afzonderlijk verantwoord.
41 van 46
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- en/of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen op basis van de verwachte levensduur. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. De afschrijvingstermijn in jaren luiden als volgt: - Verbouwing/inventaris/automatisering/vervoersmiddelen ten dienste van exploitatie
lineair 4-10
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De vordering van bedragen die uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies zijn toegezegd, zijnde de verwachte totale uitbetalingen, wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De totale vordering is nominaal opgenomen. Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de toegelaten instelling garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten. Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde.
Voorraad grond en ontwikkelposities De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.
42 van 46
Onderhanden werk/projecten Onderhanden werk/projecten worden gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief de toeslagen voor indirecte productiekosten en aan derden betaalde rente gedurende de periode van bouw en vervaardiging. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk („percentage of completion‟-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden werk/projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt. Bij onderhanden werk wordt tussentijds geen winst genomen. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden werk/projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruitontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen.
Eigen vermogen Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winsten-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Waardering van voorzieningen kan ook plaatsvinden tegen de contante waarde van de verwachte uitgaven. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer er sprake is van: • een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en • waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt; en • het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.
Personeelsbeloningen/pensioenregeling voormalig medewerker De waardering van de pensioenvoorziening is gebasseerd op actuariële grondslagen, waarbij een rekenrente is gehanteerd van 4%. Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.
43 van 46
Huren De huren worden vastgesteld rekening houdend met de overheidsvoorschriften. In die gevallen waarin er nog geen definitieve huurprijsvaststelling bekend is, wordt een voorlopige huurprijs bepaald. Deze opbrengsten betreffen de huren die betrekking hebben op het boekjaar na aftrek van huurderving. Verkoop onroerende zaken De post verkoop onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de boekwaarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Winsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting.
Wijziging in onderhanden werk en projecten Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen als bijzondere waardevermindering van vlottende activa. De wijziging in onderhanden werk/projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden werk.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder wordt onder andere de opbrengst van overige dienstverlening aan derden verantwoord.
Kosten uitbesteed werk Kosten uitbesteed werk betreft de bestede kosten met betrekking tot de onderhanden projecten. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking c.q. opboeking uit hoofde van een lagere bedrijfswaarde ten opzichte van de boekwaarde. Indien in het voorgaande jaar tegen lagere bedrijfswaarde is gewaardeerd, kunnen zowel waardeverminderingen als terugneming waardeverminderingen, tot aan de boekwaarde, plaatsvinden. Onrendabele investeringen zijn uitgaven die gefinancierd worden met een bijdrage van stichting Habion. Hieronder zijn de onrendabele investeringen ten behoeve van nieuwbouw, verbeteringen, transformaties van verzorgingshuizen, renovaties alsmede het opplussen van woningen opgenomen.
44 van 46
Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Hieronder zijn de salarissen, sociale lasten en pensioenpremies met betrekking tot de in het boekjaar werkzame werknemers opgenomen. Deze kosten zijn op basis van vaste verdeelsleutels verrekend tussen stichting Habion en stichting Habion vastgoed zorgsector. Pensioenregeling directeur-bestuurder Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten. Overige bedrijfslasten Onder deze post worden de overige exploitatielasten zoals belastingen, verzekeringen en mutaties in de voorziening (huur)debiteuren verantwoord. Tevens zijn hieronder de overige werkorganisatiekosten zoals huisvestingskosten, kosten Raad van Commissarissen, algemene kosten en overige personeelskosten opgenomen. De laatstgenoemde kosten zijn op basis van vaste verdeelsleutels verrekend tussen stichting Habion en stichting Habion vastgoed zorgsector. Rentebaten Als rentebaten worden de (te) ontvangen rentevergoedingen op leningen u/g, banktegoeden, effecten en overige liquide middelen verantwoord, alsmede geactiveerde bouwrente. Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Hieronder worden de wijzigingen in de waardering met betrekking tot de financiële vaste activa en effecten verantwoord.
Rentelasten Onder deze post zijn de rentelasten met betrekking tot de schulden opgenomen. Eventuele boeterente wordt rechtstreeks ten laste van het resultaat verwerkt. Resultaat deelneming Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van de groep in de resultaten van deze deelnemingen.
45 van 46
Belastingen De belasting over de resultaten omvatten zowel de op korte termijn te verrekenen belastingen als de latente belastingen. De op korte termijn te verrekenen belastingen is de te verwachten belastingschuld over het resultaat voor belastingen rekening houdend met fiscale faciliteiten, waaronder niet-aftrekbare kosten, gebruik makend van de toepasbare belastingpercentages per balansdatum en eventuele aanpassingen van de belastingschuld met betrekking tot voorgaande jaren. Op verliezen worden belastingen in mindering gebracht, indien compensatie met in voorgaande jaren behaalde winsten mogelijk is en dit leidt tot belastingrestitutie. Tevens worden belastingen in mindering gebracht indien redelijkerwijs mag worden aangenomen dat compensatie van verleizen met toekomstige winsten mogelijk is. Latente belastingen worden geheel berekend op basis van de belastingpercentages die naar verwachting van toepassing zijn bij de afloop van de tijdelijke verschillen en de compensabele verliezen, tegen contante waarde (disconteringsvoet 5,25%). Actieve belastinglatenties worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: • Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel • Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van stichting Habion. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert stichting Habion binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Van een feitelijke verplichting is sprake wanneer in de aanbestedingsfase de gunning van de opdrachten wordt verstrekt. Hiervan wordt gesproken wanneer uitingen namens stichting Habion zijn gedaan richting aannemers in de breedste zin des woords en voorts huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
46 van 46
Bepaling reële waarde Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de volgende methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is. Handels- en overige vorderingen De reële waarde van handels- en overige vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen. Niet afgeleide financiële verplichtingen De reële waarde van niet-afgeleide financiële verplichtingen wordt berekend op basis van de contante waarde van toekomstige aflossingen en rentebetalingen, gedisconteerd tegen de actuele rentevoet voor vergelijkbare leningen ultimo 2011 (zijnde 3,31%).
47 van 46
2. 2.1
Toelichting op de geconsolideerde balans MATERIËLE VASTE ACTIVA
Het verloop van de materiële vaste activa is als volgt weer te geven. Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken 2.1.1
In exploitatie
2.1.2
In ontwik- 2.1.3 Ten dienste keling
TOTAAL
van de exploitatie
Boekwaarde per 1 januari - Aanschaffingswaarde
703.399.617,60
31.840.939,20
- Cum. afschrijving en waardeverminderingen
175.089.372,49-
62.526.418,73-
Boekwaarde per 1 januari
528.310.245,11
30.685.479,53-
2.484.337,28 854.507,891.629.829,39
737.724.894,08 238.470.299,11499.254.594,97
Mutatie in het boekjaar: - Investeringen - Overboekingen kostprijs -Overboekingen afwaardering - Desinvesteringen - Afschrijvingen boekjaar
37.228.515,66 -13.469.659,55
1.089.698,00
-1.089.698,00
374.331,00-
-1.055.634,81
-14.341.415,93
- Onrendabele investeringen
-2.834.819,21
- Terugneming waardeverminderingen - Waardeverminderingen Boekwaarde per 31 december
6.670.883,30 13.469.659,55
233.805,09
44.133.204,05 -1.429.965,81
338.403,852.806.210,05
-14.679.819,78 -28.609,16
2.694.275,00
2.694.275,00
6.367.900,00-
6.367.900,00-
528.316.294,82
6.265.746,18-
1.525.230,63
523.575.779,27
Boekwaarde per 31 december: - Aanschaffingswaarde
723.165.829,45
54.544.160,50
2.718.142,37
780.428.132,32
- Cum. afschrijving en waardeverminderingen
194.849.534,63-
60.809.906,68-
1.192.911,74-
256.852.353,05-
Boekwaarde per 31 december
528.316.294,82
6.265.746,18-
1.525.230,63
523.575.779,27
Verantwoord onder: Onroerende zaken in ontwikkeling
10.288.205,69
Voorziening onroerende zaken in ontwikkeling
16.553.951,87 -6.265.746,18
48 van 46
Brand- en stormverzekering De activa zijn minimaal verzekerd tegen vervaardigings- of verkrijgingsprijs c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde geïndexeerd. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 1.007.208.500,- (voorgaand jaar: € 977.482.000,-). Onrendabele investeringen in ontwikkeling Op de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling is per balansdatum een voorziening voor onrendabele investeringen in mindering gebracht van € 62.526.000,- (voorgaand jaar: € 52.992.419,-). Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 25.758.741,-.
49 van 46
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Onderstaand overzicht geeft de totale bedrijfswaarde weer.
De totale bedrijfswaarde bedraagt
31 dec 2011
31 dec 2010
€
€
585.550.245
575.414.766
De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 10.135.479,- ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Gevolgen in de autonome ontwikkeling door vrijval kasstromen
-41.854.632
effect een jaar opschuiven
27.539.799
subtotaal autonome ontwikkeling
-14.314.833
Gevolgen door voorraadmutaties mutatie verhuureenheden verbetering/renovaties
4.993.956
door verkrijging van materiële vaste activa door nieuwbouw/aankoop
10.452.860
door sloop materiële vaste activa subtotaal voorraadmutaties
15.446.816
Gevolgen door parameterwijzigingen in de verwachte inflatie/lastenstijging
-156.753
in de disconteringsvoet in de verwachte levensduur
4.305.642
subtotaal gevolgen door parameterwijzigingen
4.148.889
Gevolgen door beleidswijzigingen in de verwachte restwaarde
-1.408.088
in de verwachte huurontvangsten
3.641.109
in de verwachte onderhoudsuitgaven
1.705.569
in beheerkosten
-686.806
in overige exploitatieuitgaven
1.313.541
in overig
289.282
subtotaal gevolgen door beleidswijzigingen
4.854.607
Toename bedrijfswaarde ultimo 2011
10.135.479
In 2011 was de rentabiliteitswaardecorrectie € 23.111.053,- (voorgaand jaar: € 23.386.000,-).
50 van 46
In het regeerakkoord is vanaf 2014 een bijdrage door de woningcorporaties aan de huurtoeslag ingerekend. Dit voornemen is nog niet in beleid/wet omgezet. Tevens is nog onduidelijk hoe de bijdrage kan worden berekend en of deze alsdan kwalificeert om in de bedrijfswaarde te worden opgenomen. Op grond hiervan heeft in de bedrijfswaarde ultimo 2011 geen inrekening van een mogelijke bijdrage huurtoeslag plaatsgevonden. Op basis van globale raming zou er sprake kunnen zijn van een jaarlijkse bijdrage van € 3,2 miljoen vanaf 2014. In het regeerakkoord is ook bepaald dat de doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders met een huishoudinkomen van meer dan EUR 43.000 een maximale huurstijging van inflatie + 5% toe te staan. De regering heeft het voorstel voor de daartoe strekkende wetswijziging op 22 december 2011 ingediend bij de Tweede Kamer. Deze wetswijziging is nog niet in wet omgezet. Op grond hiervan heeft in de bedrijfswaarde ultimo 2011 geen inrekening plaatsgevonden van een mogelijke hogere maximale huurstijging voor huurders met een huishoudinkomen van meer dan EUR 43.000.
51 van 46
2.2
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
2.2.1 Te vorderen BWSsubsidies Stand per 1 januari
768.195,38
2.2.2
Leningen ug
1.250.000,00
Mutaties: - Ontvangsten
-226.561,11
- Waardemutatie
-1.833,75
- Verstrekte leningen Stand per 31 december
-
539.800,52
Stand per 1 januari
1.250.000,00 31 dec 2011
31 dec 2010
2.2.3 Deelneming Mijnsheerlyckheid Beheer BV (50%)
€
€
9.000,00
2.027.195,38
2.912.037,40
-226.561,11
-791.817,01
Mutaties: - Ontvangsten - Waardemutatie - Verstrekte leningen *) - Storting aandelenkapitaal
-
Stand per 31 december
9.000,00
-1.833,75
-93.025,01
0,00
1.250.000,00
0,00
9.000,00
1.798.800,52
3.286.195,38
Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt € 184.312,- (2010: € 226.561,-) Lening U/G betreft een collegiale financiering aan een andere corporatie met een resterende looptijd van 3 jaar en een rentepercentage van 0%.
VLOTTENDE ACTIVA 2.3.1
VOORRADEN
Voorraad grondposities Voorraad onderhanden werk
803.352,00
803.352,00
2.274.645,00
1.748.620,00
3.077.997,00
2.551.972,00
De post „grond- en ontwikkelposities‟ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs danwel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe danwel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc).
52 van 46
2.3/2.7.3
ONDERHANDEN PROJECTEN
Geactiveerde kosten en resultaat af: Gefactureerde termijnen af: Voorziening te verwachten verliezen Stand per 31 december
2.274.645,00
1.870.378,00
0,00
0,00
-616.998,00
-616.998,00
1.657.647,00
1.253.380,00
2.274.645,00
1.748.620,00
0,00
121.758,00
Deze post is verantwoord onder: Voorraden Onderhanden projecten voor derden Voorziening projecten
-616.998,00 1.657.647,00
In de geactiveerde kosten van de onderhanden projecten voor derden is ultimo 2011 voor een bedrag van € 31.701,- (2010: € 14.634,-) aan rente geactiveerd.
53 van 46
-616.998,00 1.253.380,00
2.4
VORDERINGEN
Debiteuren Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen 2.4.1
31 dec 2011
31 dec 2010
€
€
1.965.601,55
1.370.600,75
0,00
64.004,00
3.826.136,86
4.798.563,52
426.441,05
769.138,09
6.218.179,46
7.002.306,36
Debiteuren
Overige debiteuren
803.139,33
453.349,68
1.162.462,22
917.251,07
0,00
0,00
1.965.601,55
1.370.600,75
Vennootschapsbelastingen
0,00
64.004,00
Totaal belastingen
0,00
64.004,00
3.072.141,86
3.072.141,86
753.995,00
1.726.421,66
3.826.136,86
4.798.563,52
241.409,46
389.322,92
Huurdebiteuren Af: voorziening oninbaarheid Totaal debiteuren 2.4.2
2.4.3
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige vorderingen
Plaatselijke stichtingen Overigen Totaal overige vorderingen De vorderingen op plaatselijke stichtingen hebben naar verwachting een looptijd langer dan 1 jaar. 2.4.4
Overlopende activa
Niet vervallen rente beleggingen en overige Nog te declareren facturen
65.801,52
155.804,69
Overigen
119.230,07
224.010,48
Totaal overlopende activa
426.441,05
769.138,09
54 van 46
31 dec 2011
31 dec 2010
€
€
Overige liquide middelen
11.764.365,11
2.742.224,75
Totaal liquide middelen
11.764.365,11
2.742.224,75
2.5
LIQUIDE MIDDELEN
De liquide middelen zijn terstond opeisbaar.
55 van 46
PASSIVA 2.6
GROEPSVERMOGEN
2.6.1
Overige reserves
31 dec 2011
31 dec 2010
€
€
Het begin vermogen in de jaarrekening 2011 wijkt af van het eindvermogen in de jaarrekening 2010 als gevolg van een fusie van Stichting Habion en Stichting De Pastoriehof. Stichting Habion, stand per 1 januari Stichting De Pastoriehof, stand per 1 januari Gecorrigeerde beginbalans per 1 januari Resultaat over het boekjaar Stand per 31 december
121.589.151,10
123.064.731,83
843.570,00
1.269.712,00
122.432.721,10
124.334.443,83
10.605.977,63
-1.901.722,73
133.038.698,73
122.432.721,10
19.051,00
19.993,00
-938,00
-942,00
18.113,00
19.051,00
616.998,00
422.520,00
0,00
194.478,00
616.998,00
616.998,00
784.769,10
0,00
De fusiegrondslagen zijn toegelicht in grondslagen van de balanswaardering en resultaatbepaling.
2.7
VOORZIENINGEN
2.7.1
Pensioenvoorziening
Stand per 1 januari Onttrekkingen/vrijval Stand per 31 december 2.7.2
Voorziening onroerende zaken in ontwikkeling
Voor een toelichting op de voorziening onroerende zaken in ontwikkeling wordt verwezen naar punt 2.1. 2.7.3
Voorziening projecten
Stand per 1 januari Toevoeging Stand per 31 december 2.7.4
Overige voorzieningen
Stand per 1 januari Toevoeging Ontrekkingen/vrijval Stand per 31 december
56 van 46
0,00
784.769,10
-784.769,10
0,00
0,00
784.769,10
2.8
LANGLOPENDE SCHULDEN
Leningen
2.8.1
Krediet-
Looptijd > 5 jaar
31 dec 2011
31 dec 2010
259.384.479,84
350.253.009,94
352.981.525,63
10.750.000,00
10.600.000,00
361.003.009,94
363.581.525,63
instellingen 2.8.2
Onder-
hands Totaal leningen
259.384.479,84
31 dec 2011
31 dec 2010
Stand per 1 januari
363.581.525,63
307.853.552,05
Toename leningen
46.200.000,00
74.500.000,00
0,00
0,00
-6.919.302,88
-11.131.851,67
Het verloop van de leningen was als volgt:
Bijstortingen/klim Aflossing Overheveling naar kortlopende schulden aflossing volgend boekjaar
27.576.090,54
6.869.302,88
afgelost bedrag dit jaar (incl. klim)
-6.826.564,58
-9.179.342,27
Mutatie
-20.749.525,96
2.310.039,39
Extra aflossingen
-21.109.686,85
-9.950.214,14
Stand per 31 december
361.003.009,94
363.581.525,63
Op een klein deel na heeft er borgstelling plaatsgevonden door het WSW en/of gemeentegarantie door gemeenten. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bij kredietinstellingen, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt 4,1% (2010: 4,3%). Het gemiddelde rentepercentage van de onderhandse leningenportefeuille, zonder effect van renteinstrumenten, bedraagt 1,3% (2010: 1,4%). De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2011 19 jaar (2010: 16 jaar). De leningportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen
Vastrentende leningen Variabel rentende leningen Extended leningen
Leningen overheid en kredietinstellingen 303.579.100,48 0,00 0,00
Basisrenteleningen
85.000.000,00
Stand per 31 december 2011
388.579.100,48
De rente van de vastrentende leningen is danwel voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de hoger danwel lager is dan de oude contractrente - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere danwel lagere rente. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0,00% en 0,40%.
57 van 46
Rente-risico bij herfinanciering Het rente- en looptijdenbeleid van stichting Habion is erop gericht jaarlijks niet meer 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: - het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met - de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én - de restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen. Herfinancieringsrisico Op basis van de leningenportefeuille ziet het herfinancieringsrisico (inclusief variabel rentende leningen) bestaande uit de renteherzienings- en aflossingsmomenten er als volgt uit:
Tegenpartijrisico De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen: Leningen overheid en kredietinstellingen N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nederlandse Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen Financiële instellingen (niet zijnde banken) Overige
187.790.604,46 155.706.082,55 24.116.190,42 1.887.725,69 19.078.497,36 388.579.100,48
Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en Nederlandse Waterschapsbank N.V.. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Reële waarde De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een disconteringvoet gebaseerd op actuele marktrente voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. Deze disconteringsvoet bedraagt ultimo 2011 3,31%. Rentederivaten Ultimo 2011 heeft stichting Habion geen derivaten in portefeuille.
58 van 46
2.8.3
Waarborgsommen
Saldo per 1 januari Mutatie Totaal waarborgsommen
31 dec 2011
31 dec 2010
€
€
41.255,00
59.080,00
-445,00
-17.825,00
40.810,00
41.255,00
27.576.090,54
6.966.359,32
5.568.764,87
3.152.260,92
Naar verwachting hebben de waarborgsommen een looptijd korter dan 1 jaar. 2.9
KORTLOPENDE SCHULDEN
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen
494.583,66
227.556,10
Overige schulden
8.337.668,77
6.046.047,70
Overlopende passiva
9.740.383,85
9.831.507,59
51.717.491,69
26.223.731,63
27.576.090,54
6.869.302,88
0,00
97.056,44
27.576.090,54
6.966.359,32
Totaal kortlopende schulden
2.9.1
Schulden aan kredietinstellingen
Aflossingsverplichting volgend boekjaar langlopende schulden Diverse banken Totaal kredietinstellingen
De kredietfaciliteit bij ING Bank bedraagt per 31 december 2011 € 34.000.000,- (2010: € 34.000.000,-) en is vrij beschikbaar. De rente is gebaseerd op het euriborpercentage op het moment van gebruik met een opslag van 15 basispunten. De faciliteit heeft een looptijd voor onbepaalde tijd.
2.9.2
Schulden aan leveranciers
Totaal schulden aan leveranciers
5.568.764,87
3.152.260,92
Loonbelasting en sociale lasten
14.842,00
14.882,00
Vennootschapsbelasting
58.009,00
3.493,00
421.732,66
209.181,10
494.583,66
227.556,10
8.336.613,77
5.919.884,34
1.055,00
126.163,36
8.337.668,77
6.046.047,70
2.9.3
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Omzetbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 2.9.4
Overige schulden
Rekening-courant stichting Habion vastgoed zorgsector Diversen Totaal overige schulden
59 van 46
2.9.5
Overlopende passiva
31 dec 2011
31 dec 2010
€
€
Nog te betalen vergoedingen
739.991,66
715.717,28
Niet vervallen rente leningen
7.212.313,79
7.080.096,35
Vooruit ontvangen huur
1.400.022,34
1.400.137,74
25.693,00
23.100,00
Aangegane verplichtingen inzake projecten
188.364,80
0,00
Diversen
173.998,26
612.456,22
9.740.383,85
9.831.507,59
Nog te betalen accountantskosten
Totaal overlopende passiva 2.9.5
Financiële instrumenten
Kredietrisico De leningen U/G betreft een collegiale lening aan een andere woningcorporatie. Deze lening wordt geborgd door het WSW. Renterisico en kasstroomrisico Stichting Habion loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt stichting Habion risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt stichting Habion risico‟s over de marktwaarde. Zie voor nadere toelichting inzake renteherzieningsdata- en aflossingsdata en het tegenpartijrisico de toelichting inzake renteinstrumenten. Valutarisico Stichting Habion is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico‟s. Reële waarde De reële waarde van de meeste in de balans verantwoorde financiële instrumenten, waaronder vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. De reële waarde van de collegiale lening bedraagt € 1.144.636,-.
2.11
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN, ACTIVA EN REGELINGEN
2.11.1 Aangegane verplichting huurcontract Per 1 augustus 2007 is een huurcontract aangegaan met Breevast Properties I B.V. voor het kantoorgebouw aan de Molen 94-98 te Houten. De huurtermijn is 6 jaar. De jaarhuur over 2011 bedraagt € 263.000,-. 2.11.2 Aangegane verplichtingen onderhoud Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot lasten onderhoud € 3.297.000,- (voorgaand jaar € 4.205.000,-). 2.11.3 Aangegane investeringsverplichtingen materiële vaste activa Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot lasten materiële vaste activa € 18.381.000,- (voorgaand jaar € 27.382.000,-). 2.11.4 Obligo WSW Per 31 december 2011 staat er aan obligo uit circa € 14.442.000,- uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen (voorgaand jaar € 15.106.000,-). 2.11.5
Garantiestelling DIGH
Stichting Habion staat garant voor een lening die verstrekt is aan Dutch International Guarantees for Housing voor een sociale woningbouwtraject in Kroatië. De restant hoofdsom is € 992.919,- (voorgaand jaar € 1.023.000,-). 2.11.6 Bankgarantie gemeente Epe Er is een bankgarantie afgegeven voor een bedrag van € 226.150,- aan de gemeente Epe. 2.11.7 Bankgarantie Breevast Properties I B.V. Er is een bankgarantie afgegeven voor een bedrag van € 62.070,- aan Breevast Properties I B.V.. 2.11.8 Bankgarantie Stichting Actium Er is een bankgarantie afgegeven voor een bedrag van € 800.000,- aan Stichting Actium.
60 van 46
3.
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
Boekjaar 2011
Boekjaar 2010
€
€
Huren
65.917.439,43
62.852.180,93
Huren
65.917.439,43
62.852.180,93
801.836,37
770.865,79
65.115.603,06
62.081.315,14
Verkoopopbrengst
436.311,11
710.274,40
Totaal verkoop onroerende en roerende zaken
436.311,11
710.274,40
1.421.237,38
1.749.934,01
208.439,00
227.883,00
1.629.676,38
1.977.817,01
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 3.1
Huren
Huurderving wegens leegstand Totaal huren
3.2
3.3
Verkoop onroerende en roerende zaken
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
Aan de activa toegerekende apparaatskosten Aan projecten toegerekende kosten Totaal geactiveerde productie t.b.v het eigen bedrijf
61 van 46
Boekjaar 2011
Boekjaar 2010
€
€
Opbrengst overige dienstverlening
441.377,97
736.656,22
Totaal overige opbrengsten
441.377,97
736.656,22
14.341.415,93
13.085.853,83
338.403,85
281.555,17
-22.066,88
-15.225,90
14.657.752,90
13.352.183,10
3.4
Overige opbrengsten
BEDRIJFSLASTEN
3.5
Afschrijvingen op materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Doorberekende afschrijving ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa
3.6
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
Waardeverminderingen onroerende zaken in exploitatie (i.v.m. lagere bedrijfswaarde) (Terugneming) waardevermindering onroerende zaken in exploitatie Waardeverminderingen onroerende zaken in ontwikkeling voorgaande jaren
140.544,21
46.576,00
6.367.900,00
-39.267.730,00
64.326,50
0,00
-2.806.210,05
57.621.573,73
3.766.560,66
18.400.419,73
Salarissen
179.013,22
172.576,69
Totaal salarissen
179.013,22
172.576,69
(Terugname) waardevermindering onroerende zaken in ontwikkeling Totaal overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
3.7
Salarissen
62 van 46
3.8
Sociale lasten en pensioenlasten
Sociale lasten
7.552,38
7.032,57
Pensioenlasten
55.530,25
53.782,32
Totaal sociale lasten en pensioenlasten
63.082,63
60.814,89
De directeur-bestuurder van stichting Habion heeft een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2011 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 101 procent. De dekkingsgraad (marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB) van het fonds per balansdatum was 98%. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. Dit kan op zijn vroegst in 2013. Op basis van de dekkingsgraad van 31 december 2011 is verlaging van pensioenen bij SPW in 2013 niet aan de orde.
63 van 46
Boekjaar 2011
Boekjaar 2010
€
€
Planmatig en groot onderhoud
4.522.250,59
4.881.237,00
Dagelijkse onderhoudsuitgaven
3.861.692,79
3.502.700,99
Onrendabele aanpassingen onroerende zaken in exploitatie
3.081.536,58
1.125.220,76
11.465.479,96
9.509.158,75
Onderhanden projecten en onderhanden werk
0,00
194.478,00
Totaal bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa
0,00
194.478,00
1.557.960,60
1.360.720,48
29.475,39
28.249,34
3.9
Lasten onderhoud
Totaal lasten onderhoud De dagelijkse onderhoudsuitgaven betreffen het klachten-, contract- en mutatieonderhoud. 3.10
3.11
Bijzondere waardevermindering van vlottende activa
Overige bedrijfslasten
Overige exploitatielasten Zakelijke lasten Nagekomen zakelijke lasten Verzekeringen
283.008,24
300.827,72
Contributie Aedes
62.747,56
66.945,50
Beheerskosten
37.594,00
0,00
Advieskosten
83.498,00
49.237,00
2.054.283,79
1.805.980,04
Totaal overige exploitatielasten
64 van 46
Werkorganisatiekosten
Overige personeelskosten Huisvestingskosten Raad van Commissarissen
Boekjaar 2011
Boekjaar 2010
€
€
5.184.349,65
4.983.249,57
428.018,91
353.892,54
95.754,92
88.081,58
633.921,55
589.309,07
Algemene kosten
2.123.050,60
2.105.691,01
Totaal werkorganisatiekosten
8.465.095,63
8.120.223,77
Administratie- en onderhoudsvergoeding
Tussen beide stichtingen bestaat een kostendelingsovereenkomst, waarbij de gezamenlijke personeelskosten en werkorganisatiekosten over de beide stichtingen worden verdeeld met als grondslag het bezit van de twee stichtingen en de daaraan verbonden deelnemingen. In 2011 bedroeg de verdeling TI 94% en NWI 6% (voorgaand jaar: TI 94% en NWI 6%). Diverse bedrijfslasten
Dotatie/vrijval aan de pensioenvoorziening en VUT-verplichtingen
-938,00
-942,00
Heffing CFV
462.373,28
420.690,98
Overigen
432.267,43
714.614,47
Sub-totaal diverse bedrijfslasten
893.702,71
1.134.363,45
11.413.082,13
11.060.567,26
Totaal overige bedrijfslasten De pensioenvoorziening betreft één persoon met geboortedatum 07-10-1928.
65 van 46
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Boekjaar 2011
Boekjaar 2010
€
€
Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling
335.913,73
1.181.152,88
Rente op uitgezette middelen
219.121,72
322.518,40
Totaal rentebaten
555.035,45
1.503.671,28
-1.833,75
-93.025,01
-1.833,75
-93.025,01
15.682.494,39
16.008.925,86
207.320,70
92.630,49
15.889.815,09
16.101.556,35
3.12
3.13
Rentebaten
Waardeverandering financiële vaste activa en effecten
Waardemutatie BWS i.v.m. vervroegde afkoop Totaal waardeverandering financiële vaste activa en effecten
3.14
Rentelasten
Langlopende schulden leningen Kortlopende schulden Totaal rentelasten
3.15
Belastingen
Jaarresultaat voor belastingen Resultaat stichting enkelvoudig vrijgesteld Resultaat projecten deelnemingen
Boekjaar 2011
Boekjaar 2010
€
€
10.605.977,63
1.935.045,73
10.605.977,63-
1.874.279,73-
582.863,00
30.285,00-
Fiscaal afwijkende waarderingen
-10.023.114,63
4.740.468,73
Belastbaar resultaat
582.863,00
2.842,00-
Belastinglast
135.406,00
-33.323,00
Mutatie latente belastingpositie
-
-
Vennootschapsbelasting
-135.406,00
33.323,00
Totaal belastingen
-135.406,00
33.323,00
Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 23% (2010: 20%). De belastinglast in de winst-en-verliesrekening over 2011 bedraagt € 135.406,-, ofwel 23% van het resultaat vóór belastingen (2010: 20%). Stichting Habion is vrijgesteld op basis van artikel 5.1.c. van de Wet op de Vennootschapsbelasting. Stichting Habion is alleen vennootschapsbelasting verschuldigd over haar commerciële activiteiten. Deze zijn ondergebracht in de onderliggende vennootschappen. Dit is door de belastingdienst bevestigd in een beschikking met kenmerk 28.81.801 d.d. 24-01-2008.
66 van 46
3.16
Transacties met verbonden partijen
Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen stichting Habion, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt stichting Habion goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen waarin de onderneming een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden.
67 van 46
3.17
Bezoldiging bestuurder
BW 2 titel 9 De totale bezoldiging van de statutair directeur bedraagt in 2011 € 244.135,- (2010: € 235.484,-), bestaande uit € 180.906,- belastbaar loon inclusief fiscale bijtelling auto en € 63.229,- sociale lasten, pensioenpremies en onkostenvergoeding (2010: € 175.118,- resp. € 60.366,-). Wopt In het kader van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (Wopt) bedraagt het belastbaar loon inclusief fiscale bijtelling auto € 180.906,- en de totale pensioenafdracht € 55.530,- (2010: € 175.118,- resp. € 52.841,-). Er zijn geen overige voorzieningen betaalbaar op termijn. Er is geen sprake van een variabel inkomen. De directeur is 15 april 2008 in dienst getreden en werkt deeltijdfactor 100%. Gelet op de omvang en specifieke complexiteit van met name het intramurale bezit (zorg boven wonen) van stichting Habion, de transformatieopgave met betrekking tot het bezit, de vereiste kennis en ervaring met zowel de volkshuisvestings- als de zorgsector en de grote schaal van het werkgebied over Nederland met vele verschillende woningmarkten, is honorering van de directeur-bestuurder in 2008 bepaald overeenkomstig functiegroep H van het Advies van de Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties (commissie Izeboud). Medio 2010 is de Sectorbrede beloningscode voor Bestuurders van Woningcorporaties van de VTW en het Directeurencontact vastgesteld. In 2011 heeft de Raad van Commissarissen na overleg met de directeur-bestuurder vastgesteld dat er geen aanleiding bestaat veranderingen aan te brengen in de arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder. In 2011 is uitvoering gegeven aan de contractueel bepaalde 2%-verhoging per 1 april 2011. Overigens volgt de arbeidsovereenkomst de CAO-Woondiensten inzake salarisverhogingen. De bestuurder van de Stichting Habion (een Toegelaten Instelling, TI) en Stichting Habion vastgoed zorgsector (een Niet Winst beogende Instelling, NWI) is in dienst van de TI, terwijl al het overige personeel in dienst is van de NWI. Het gemiddeld aantal personeelsleden van beide stichtingen over 2011 bedraagt 55 fte's (voorgaand jaar: 52 fte's). Tussen beide stichtingen bestaat een kostendelingsovereenkomst, waarbij de gezamenlijke personeelskosten en werkorganisatiekosten over de beide stichtingen worden verdeeld met als grondslag de bedrijfsactiviteiten van de twee stichtingen en de daaraan verbonden deelnemingen. In 2011 bedroeg de verdeling TI 94% en NWI 6% (voorgaand jaar: TI 94% en NWI 6%). 3.18
Bezoldiging Raad van Commissarissen
Bezoldiging Raad van Commissarissen De raad van commissarissen ontvangt een honorarium, onkosten- en reiskostenvergoeding voor de werkzaamheden die de leden verrichten voor stichting Habion. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van stichting Habion. Tussen stichting Habion en stichting Habion vastgoed zorgsector bestaat een kostendelingsovereenkomst. 6% van de vergoeding komt ten laste van stichting Habion vastgoed zorgsector. De vergoedingsregeling zoals die geldt voor stichting Habion staat hieronder vermeld. Brutovergoeding Brutovergoeding 2011 2010 16.500,00 16.500,00 11.000,00 11.000,00 13.200,00 13.200,00 12.100,00 12.100,00 11.000,00 11.000,00
Functie Voorzitter Vice-voorzitter Vz. Auditcommissie Lid auditcommissie Lid RvC
De reiskosten per auto worden vergoed conform de bedragen zoals deze in de fiscale regelingen zijn opgenomen (2011: 19 cent/km) en die van openbaar vervoer op basis van een treinkaartje eerste klas. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen van Habion bedroeg in 2011 in totaal € 84.888,-.
68 van 46
ENKELVOUDIGE BALANS per 31 december 2011
V
(na winstbestemming) ACTIVA
Ref.
31 dec 2011
31 dec 2010
€
€
Vaste activa Materiële vaste activa
2.1
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
2.1.1
524.718.023,14
524.877.040,42
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
2.1.2
10.285.990,69
3.769.134,86
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2.1.3
1.525.230,63
1.629.829,39
536.529.244,46
530.276.004,67
Financiële vaste activa
2.2
Te vorderen BWS-subsidies
2.2.1
539.800,52
768.195,38
Deelneming
2.2.2
8.116.001,12
7.618.306,12
Leningen u/g
2.2.3
1.250.000,00
1.250.000,00
9.905.801,64
9.636.501,50
546.435.046,10
539.912.506,17
Totaal vaste activa
Vlottende activa Vorderingen
2.3
Debiteuren
2.3.1
1.817.742,55
1.353.114,75
Groepsmaatschappijen
2.3.2
0,00
4.326,77
Overige vorderingen
2.3.3
3.072.141,86
4.034.304,52
Overlopende activa
2.3.4
415.611,05
764.505,09
5.305.495,46
6.156.251,13
11.440.112,11
428.635,75
17.548.959,57
7.388.238,88
563.984.005,67
547.300.745,05
Liquide middelen
2.4
Totaal vlottende activa
Totaal ACTIVA
69 van 46
PASSIVA
Ref.
Eigen vermogen
2.5
Overige reserves
2.5.1
Totaal eigen vermogen
31 dec 2011
31 dec 2010
€
€
133.038.698,73
122.432.721,10
133.038.698,73
122.432.721,10
Voorzieningen
2.6
Pensioenvoorziening
2.6.1
18.113,00
19.051,00
Voorziening onroerende zaken in ontwikkeling
2.6.2
16.553.951,87
34.455.991,38
Overige Voorzieningen
2.6.3
0,00
784.769,10
16.572.064,87
35.259.811,48
Totaal voorzieningen Langlopende schulden
2.7
Leningen kredietinstellingen
2.7.1
350.253.009,94
352.981.525,63
Onderhandse geldleningen
2.7.2
10.550.000,00
10.550.000,00
Waarborgsommen
2.7.3
40.810,00
41.255,00
360.843.819,94
363.572.780,63
Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden
2.8
Schulden aan kredietinstellingen
2.8.1
27.576.090,54
6.966.359,32
Schulden aan leveranciers
2.8.2
2.017.578,87
1.565.391,92
Groepsmaatschappijen
2.8.4
5.520.499,42
1.523.469,42
Overige schulden
2.9.5
8.336.613,77
6.046.021,70
Vooruitgefactureerd op voorraad onderhanden projecten
2.9.5
0,00
0,00
Overlopende passiva
2.8.6
9.642.064,87
9.757.199,38
53.529.422,13
26.035.431,84
563.984.005,67
547.300.745,05
Totaal kortlopende schulden
Totaal PASSIVA
70 van 46
ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING over 2011
VI
Ref.
Boekjaar 2011
Boekjaar 2010
€
€
64.786.178,06
61.769.962,14
Bedrijfsopbrengsten Huren
3.1
Verkoop onroerende zaken
3.2
28.664,11
708.334,40
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
3.3
1.421.237,38
1.749.934,01
Overige bedrijfsopbrengsten
3.4
97.181,97
489.709,22
66.333.261,52
64.717.939,77
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa
3.5
14.498.464,90
13.159.903,10
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
3.6
3.891.412,66
18.353.843,73
Lonen en salarissen
3.7
179.013,22
172.576,69
Sociale lasten en pensioenlasten
3.8
63.082,63
60.814,89
Lasten onderhoud
3.9
11.340.579,96
9.443.036,75
Bijzondere waardevermindering van vlottende activa
3.10
0,00
0,00
Overige bedrijfslasten
3.11
11.067.208,13
10.815.289,26
Som der bedrijfslasten
41.039.761,50
52.005.464,42
Bedrijfsresultaat
25.293.500,02
12.712.475,35
568.290,45
1.497.891,28
Financiële baten en lasten Rentebaten
3.12
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten en resultaat deelnemingen
3.13
658.083,25
-65.582,01
Rentelasten
3.14
-15.913.896,09
-16.046.507,35
-14.687.522,39
-14.614.198,08
10.605.977,63
-1.901.722,73
Resultaat financiële baten en lasten
Jaarresultaat
71 van 46
TOELICHTINGEN 1.
VII
Toelichting algemeen
Algemeen De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2011 van de onderneming. Ten aanzien van de enkelvoudige winsten-verliesrekening van de onderneming is gebruikgemaakt van de vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW. Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening. De cijfers voor 2010 zijn, waar nodig, geherrubriceerd om vergelijkbaarheid met 2011 mogelijk te maken. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening, met uitzondering van het volgende:
Financiële instrumenten In de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van de juridische vorm.
Resultaat deelnemingen Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van de onderneming in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de onderneming en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.
2.
Toelichting op de balans
2.2
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
Stand per 1 januari
2.2.1 Te vorderen BWSsubsidies
2.2.2 Deelneming Habion Holding B.V.
2.2.2 Deelneming Habion Beheer B.V.
768.195,38
6.159.481,12
1.458.825,00
447.456,00
212.461,00
Mutaties: - Aflossingen - Waardemutatie
-226.561,11 -1.833,75
- Resultaat boekjaren - Uitgekeerd dividend deelnemingen Stand per 31 december
Stand per 1 januari
-162.222,00 539.800,52
6.606.937,12
2.2.3 Leningen u/g
TOTAAL
1.250.000,00
9.636.501,50
Mutaties: - Aflossingen
-226.561,11
- Waardemutatie
-1.833,75
- Resultaat boekjaren
659.917,00
- Uitgekeerd dividend deelnemingen
-162.222,00
- Verstrekte leningen *)
0,00
0,00
Stand per 31 december
1.250.000,00
9.905.801,64
Habion Holding B.V. betreft een 100% deelneming welke gevestigd is in Utrecht.
72 van 46
1.509.064,00
2.5
2.5.1
EIGEN VERMOGEN 31 dec 2011
31 dec 2010
€
€
Overige reserves
Het eigen vermogen in de jaarrekening 2011 wijkt af van de jaarrekening 2010 als gevolg van een fusie van Stichting Habion en Stichting De Pastoriehof. Stichting Habion, stand per 1 januari Stichting De Pastoriehof, stand per 1 januari Gecorrigeerde beginbalans per 1 januari
121.589.151,10
123.064.731,83
843.570,00
1.269.712,00
122.432.721,10
Resultaat over het boekjaar Stand per 31 december
10.605.977,63
-1.901.722,73
133.038.698,73
122.432.721,10
De fusiegrondslagen zijn toegelicht in grondslagen van de balanswaardering en resultaatbepaling. Niet in de balans opgenomen verplichtingen Hoofdelijke aansprakelijkheid en garanties Stichting Habion heeft voor de volgende geconsolideerde deelnemingen verklaringen van hoofdelijke aansprakelijkheid afgegeven voor uit rechtshandelingen voortvloeiende schulden: Habion Participatie B.V.
Fiscale eenheid Stichting Habion vormt samen met Habion Beheer B.V., Habion Holding B.V. en Habion Ontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de heffing van de omzetbelasting. Elk der vennootschappen is volgens de standaardvoorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen. Resultaat deelneming Dit betreft het aandeel van het resultaat in Habion Holding B.V. voor een bedrag van € 447.456,- (2010: € 30.481,-) en het aandeel in het resultaat van Habion Beheer B.V. voor een bedrag van € 212.461,- (2010: € 3.038,- negatief).
73 van 46
Honoraria van de accountant De volgende honoraria van KPMG Accountants zijn ten laste gebracht van Stichting Habion, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW. 31 dec 2011
31 dec 2010
€
€
89.666,50 4.879,00
107.902,00 19.785,00
94.545,50
127.687,00
Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten
Utrecht, 21 juni 2012
mr. P. Boerenfijn MRE
Dr. E.P. de Jong
Directeur/bestuurder
Voorzitter raad van commissarissen
drs. T. van den Hurk
mr. T.T.J. de Groot MRE MRICS
Vice voorzitter raad van commissarissen
Lid raad van commissarissen
drs. J.S. Hesp
drs. M.J.A. Visser
Lid raad van commissarissen
Lid raad van commissarissen
F.A.H. van der Heijden
mr. T. Vroon
Lid raad van commissarissen
Lid raad van commissarissen
74 van 46
OVERIGE GEGEVENS
VIII
Controleverklaring De goedkeurende controleverklaring bevindt zich op de volgende pagina. Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming Er zijn geen statutaire bepalingen inzake de resultaatbestemming Voorstel tot resultaatsbestemming Het resultaat is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds aan de overige reserves toegevoegd.
75 van 46
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Habion Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2011 van Stichting Habion te Utrecht gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2011 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Habion per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in
overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Amstelveen, 21 juni 2012 KPMG ACCOUNTANTS N.V. K.G.P. Tegel RA
