Jaarverslag Stichting Habion 2012

Jaarverslag Stichting Habion 2012

Missie Habion

Alle kwetsbare senioren een veilig en comfortabel thuis!

Inhoudsopgave 1

BESTUURSVERSLAG .................................................................................................................................. 2 1.1 1.2 1.3 1.4

2

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN ...................................................................................... 4 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11

3

WAT EEN TIJD! ............................................................................................................................................ 2 STRATEGIE .................................................................................................................................................. 2 INTERNE BEHEERSING .................................................................................................................................... 3 BIJZONDERE TIJDEN....................................................................................................................................... 3

INLEIDING ................................................................................................................................................... 4 GOVERNANCE .............................................................................................................................................. 4 ADVIES EN TOEZICHT ..................................................................................................................................... 5 BELANGHOUDERS ......................................................................................................................................... 6 TOEZICHT OP VERBINDINGEN .......................................................................................................................... 6 ONAFHANKELIJKHEID .................................................................................................................................... 7 COMMISSIES RAAD VAN COMMISSARISSEN ........................................................................................................ 7 BELONING DIRECTEUR-BESTUURDER ................................................................................................................. 8 DESKUNDIGHEID, SCHOLING EN ZELFEVALUATIE .................................................................................................. 8 SAMENSTELLING........................................................................................................................................... 9 HONORERING ............................................................................................................................................ 11

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG ............................................................................................................... 13 3.1 INLEIDING ................................................................................................................................................. 13 3.2 KWALITEIT VAN HET VASTGOED ..................................................................................................................... 13 3.2.1 Bouwen en verwerven van vastgoed ............................................................................................. 13 3.2.2 Onderhoud van vastgoed .............................................................................................................. 15 3.3 VERHUUR EN WONINGTOEWIJZING ................................................................................................................ 16 3.4 BETREKKEN VAN BEWONERS ......................................................................................................................... 17 3.5 LEEFBAARHEID ........................................................................................................................................... 18 3.6 STAKEHOLDERS .......................................................................................................................................... 19 3.7 FINANCIËLE CONTINUÏTEIT ............................................................................................................................ 19 3.8 VERBINDINGEN .......................................................................................................................................... 26

4

VERKLARING VAN BESTUUR ................................................................................................................... 28

5

VERSLAG KLACHTENCOMMISSIE ............................................................................................................. 29

6

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING ....................................................................................................... 30

1

1 Bestuursverslag 1.1

Wat een tijd!

Corporaties hebben in de buitenwereld lang het imago gehad van een beetje stoffige en suffige instellingen. Op een verjaardagsfeestje vertelde je niet graag dat je bij een woningbouwvereniging werkte. Toen werden we opeens vastgoedontwikkelaars en werden we met ontzag binnengehaald. Tot we door excessen en vastgoedfraudes weer niet durfden te vertellen wat we nu eigenlijk deden. Gelukkig kunnen we nu weer fier en met opgeheven hoofd zeggen dat we als volkshuisvesters voor veel mensen het verschil maken. Met zichtbare waardering door onze bewoners. In 2012 hebben we ondanks de crisis 275 ouderen blij hebben kunnen maken met een betaalbare nieuwe woning of kamer in een zorggebouw, in een veilige woonomgeving. Overigens niet alleen ouderen: in Houten hebben we een project gerealiseerd voor tienermoeders en ouderen. Jong en energiek in combinatie met levenswijsheid onder één dak. En in 2013 verwachten we ongeveer eenzelfde aantal woningen op te leveren. Daar gaat het om en daar zijn we ongelofelijk trots op!

1.2

Strategie

In 2012 hebben we onze strategie herijkt. Door flink in de tijd vooruit te kijken zijn we tot de conclusie gekomen dat de huidige verzorgingshuizen straks hard nodig zijn als verpleeghuizen. Er zijn de afgelopen dertig jaar veel intramurale voorzieningen gesloopt zonder rekening te houden met de aanstormende vergrijzing. En onze verzorgingshuizen bieden veel meer kwaliteit dan de oude verpleeghuizen met kleine kamers en gedeelde sanitaire voorzieningen. Habion vierde in 2012 haar zestigste verjaardag en we passeerden de grens van drie miljoen 65plussers. Nederland vergrijst hard: in 2040 zijn er naar schatting 4,5 miljoen inwoners ouder dan 65 jaar. En zelfs 1,6 miljoen mensen ouder dan 85 jaar. Daarmee zal de vraag naar zware zorg enorm groeien. Een toenemend aantal ouderen heeft geen groot pensioen. Nu niet en straks ook niet. En ook geen vermogen om thuis adequate zorg te organiseren. Het „Zwitserleven gevoel‟ is voor onze doelgroep niet weggelegd. In het verslagjaar hadden nieuwe bewoners gemiddeld een inkomen van € 22.000,-. Onze doelgroep is oud, arm en kwetsbaar. Deze groep zal altijd op een woningcorporatie aangewezen zijn. En op hoge leeftijd, als de gebreken daar zijn, hebben deze mensen bijzondere zorgvoorzieningen nodig van een woningcorporatie als Habion en de bijbehorende samenwerking met onze zorgpartners. Sloop van verzorgingshuizen is dus niet alleen kapitaalvernietiging maar ook uitermate dom gezien de enorme opgave die de vergrijzing met zich mee zal brengen. Het scheiden van wonen en zorg is dus geen bedreiging maar een enorme kans. Want door deze specifieke voorzieningen tijdelijk alternatief aan te wenden houden we een solide basis voor de vraag die straks onherroepelijk ontstaat. Als straks 5 procent van de 1,6 miljoen ouderen een zware zorgvraag heeft zijn er 80.000 plaatsen nodig. Er zijn er nu nog zo‟n 75.000. Om die reden is Habion in samenwerking met de Amsterdamse Academie voor Bouwkunst het project „Het bejaardenhuis een tweede jeugd‟ gestart. Medio 2013 zullen we de resultaten presenteren hoe we de bestaande verzorgingshuizen nieuw leven in gaan blazen. Er is geen vastgoedprobleem, er is een maatschappelijke wens tot andere financiering van de zorgvraag. Waarbij mensen zelf voor het wonen betalen. Net zoals we dat allemaal doen. Want leeftijd diskwalificeert mensen niet om zelf voor het wonen te betalen. En daar dragen we als Habion graag een eigen steentje aan bij door met creativiteit en partnerschap te kijken hoe we lokaal de tijd overbruggen. Door nieuwe concepten te verzinnen voor onze ouderen. Onze grootouders gingen immers vanuit hun bijdrage aan de woningnood en voor de gezelligheid naar een bejaardenhuis. Zonder stigma of schroom. Voor onze nieuwbouw hebben we een zeer gedetailleerd programma van eisen opgesteld waarbij we al onze expertise hebben vastgelegd voor een systeembestendige woningen voor onze doelgroep. We denken daardoor vaak terugkerende ontwerpfouten tegen te gaan en fors te kunnen besparen op voorbereidingskosten. Daardoor kunnen we extra geld in de kwaliteit en duurzaamheid van de woningen voor onze bewoners investeren. Habion zorgt voor droge, warme en betaalbare woningen en onze partners voor veiligheid, zorg en gezelligheid. 2

1.3

Interne beheersing

In het verslagjaar is verder ingezet op verdere professionalisering en verbetering van de bedrijfsvoering. Als corporatie kun je het je in deze onzekere en onvoorspelbare tijden niet permitteren geen inzicht te hebben in wat je wel of niet kunt. Of waar je risico‟s zitten en hoe je deze denkt te beheersen. Bij de presentatie van de benchmarkresultaten door IPD bleken we net als vorig jaar de corporatie met de laagste kostenstructuur. Desondanks zagen we kans om de kostenstructuur verder naar beneden bij te stellen. Helaas is dat ten koste gegaan van werkgelegenheid en gewaardeerde medewerkers bij onze beheerpartner. Onze primaire opdracht is om ons geld zo goed mogelijk te investeren in de volkshuisvesting. We zijn immers een maatschappelijke belegger. Waar een pensioenfonds zorgt voor inkomen na je pensionering, belegt Habion het haar toevertrouwde maatschappelijk bestemde vermogen in goede, betaalbare en veilige woningen voor ouderen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Daarbij hanteren we als stelregel dat je wel iets moet verdienen wil je ook iets kunnen uitgeven. Dat is geen hogere wiskunde. Dat is gezond verstand. Habion staat er ten opzichte van veel collega corporaties relatief goed voor. We hebben een solide meerjarenbegroting, met ruimte voor nieuwe investeringen. Onze risico‟s hebben we goed in beeld en onze financiële risicobuffer in 2012 is vergroot. Dat doen we met het oog op het mogelijke financiële risico van scheiden van wonen en zorg dat in 2013 is ingevoerd en vanwege de over elkaar heen buitelende en zich opstapelende overheidsheffingen. Het is vanuit dit perspectief wel machtig mooi om in deze tijden leiding te mogen geven aan een woningcorporatie. Dualistischer en hybrider kan het bijna niet. Van binnen superbedrijfsmatig en efficiënt en naar buiten betrokken, warm en maatschappelijk, met oog voor de vraag van onze bewoners. Op het scherpst van de snede investeringsbeslissingen nemen en enorm kunnen genieten van een gesprek over het leven met iemand van 85 met een wijsheid en relativeringsvermogen waar je alleen maar van kunt wensen dat je zelf ook ooit zo bent.

1.4

Bijzondere tijden

Het zijn bijzondere tijden. Tijden waarin de verzorgingsstaat wankelt en juist de meest kwetsbare mensen in de samenleving onder druk staan. Waarin overheidstekorten breed worden omgeslagen en grote groepen worden getroffen. Juist nu zijn we als woningcorporatie met een speciale missie en doelstelling hard nodig. Daar zit ook de legitimiteit van de functie van de woningcorporatie: zorgen voor betaalbare huisvesting en een perspectief bieden aan onze bewoners. Daarom laten we ons de kop niet gek maken en afleiden door omgevingsgeruis maar focussen we onze tijd, energie en middelen op onze kernfunctie. Zodat we ook in 2013 weer veel, heel veel bewoners blij kunnen maken met een nieuwe woning waar onze partners zorgen voor veiligheid en gezelligheid. Want daar zijn we voor. En daar staan we voor. Onverveerd!

Peter Boerenfijn, directeur – bestuurder Houten, 6 juni 2013

3

2 Verslag van de raad van commissarissen 2.1

Inleiding

De raad van commissarissen heeft in het verslagjaar, naast de gebruikelijke werkzaamheden, extra aandacht geschonken aan de herijking van de strategie van de organisatie en aan de planmatige aanpak van het risicomanagement. De raad heeft zich laten informeren over de actuele ontwikkelingen met betrekking tot de scheiding van wonen en zorg en het overheidsbeleid ter zake van de woningmarkt. Ook heeft de raad met de directeur-bestuurder gesproken over al dan niet spraakmakende incidenten in de wereld van de woningcorporaties en de betekenis ervan voor Habion. In december 2010 presenteerde de visitatiecommissie haar bevindingen aan de voltallige raad. In maart 2011 is het visitatierapport gereed gekomen. Habion heeft naar aanleiding van het rapport een verbeterplan opgesteld voor de periode 2012-2014. De raad volgt de voortgang ervan via de kwartaalrapportage; de voortgang is opgenomen als een vast onderdeel op de jaaragenda van de raad. Het visitatierapport en het verbeterplan zijn beschikbaar op de website van Habion. De raad van commissarissen heeft statutair tot taak toezicht te houden op het bestuur van en de algemene gang van zaken in de woningcorporatie stichting Habion en staat de directeur-bestuurder met raad ter zijde. De raad houdt onder andere toezicht op: realisatie van de maatschappelijke doelstelling van de corporatie; de strategie en de risico‟s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; de opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; het kwaliteitsbeleid; de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; het financiële verslaggevingsproces; het bestuur van en de gang van zaken in de organisatie; de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. De samenstelling alsmede de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn omschreven in de artikelen 12 tot en met 25 van de statuten van stichting Habion. Een actuele versie van de statuten is te vinden op www.habion.nl.

2.2

Governance

Sinds 1 juli 2011 is de vernieuwde Governancecode Woningcorporaties van kracht. In de herziene code is aan drie bepalingen een dwingend karakter toegekend. Voor het overige geldt nog steeds het principe „pas toe of leg uit‟. De drie dwingende bepalingen zijn: Toepassen van de Sectorbrede Beloningscode voor bestuurders (principe II.2); De honoreringsregeling voor commissarissen (principe III.7); De zittingstermijnen voor commissarissen (principe III.3.5). De beloning van de bestuurder en de honorering van de raad zijn in 2010 geheel in lijn gebracht met de beloningscode en de honoreringsregeling . De maximale zittingsduur van ten hoogste twee zittingstermijnen van vier jaar leidt tot een aanpassing van de statuten van stichting Habion en het rooster van aftreden. Vooruitlopend op de statutenwijziging heeft de raad al besloten zijn rooster van aftreden aan te passen aan de Governancecode. Volgens de nieuwe regels zouden er drie leden van de raad gelijktijdig op 1 juli 2017 moeten aftreden. Vanuit continuïteitsoverwegingen heeft de raad daarom besloten dat mr. T. Vroon een jaar langer zal aanblijven dan in de Governancecode is vastgelegd. Zijn zittingsduur is wel in overeenstemming met de statuten, te weten ten hoogste drie termijnen van drie jaren. Habion staat open voor het delen van informatie. Regelingen met betrekking tot governance, zoals statuten, reglement voor de raad van commissarissen, samenstelling en functieprofiel raad van commissarissen en klokkenluidersregeling, staan op de website van stichting Habion. Daar waar stichting Habion afwijkt van de Governancecode is dit toegelicht op de website middels het principe „pas toe of leg uit‟.

4

Integriteitscode In 2011 is de integriteitscode ”Helder handelen bij Habion” aan de Ondernemingsraad voorgelegd. Na instemming van de OR is begin 2012 de integriteitscode door alle medewerkers, bestuur en raad ondertekend. Deze integriteitscode is eveneens op de website geplaatst. In zijn jaarverslag legt de raad van commissarissen publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het verslagjaar. Als toezichtskader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de raad: het Besluit Beheer Sociale Huursector; de statuten en reglementen van stichting Habion; de door de raad goedgekeurde strategie 2009 - 2018; het meerjarenplan en de meerjarenbegroting 2013-2022; de regelingen met betrekking tot de governance van stichting Habion uit 2008 (bestuursstatuut en reglement voor de raad van commissarissen); het reglement voor de auditcommissie; het treasurystatuut.

2.3

Advies en toezicht

De taken en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn in de wet, statuten en het reglement voor de raad van commissarissen van stichting Habion vastgelegd. De raad van commissarissen staat de directeur met raad ter zijde (adviestaak), houdt toezicht op het beleid van de directeur-bestuurder en de algemene gang van zaken binnen Habion (toezichtstaak). Specifiek houdt de raad van commissarissen toezicht op de realisatie van de maatschappelijke doelstellingen, de ontwikkeling van het vermogen (de financiële continuïteit), de legitimiteit van besluiten en handelingen, het maatschappelijk presteren, de governancestructuur, de integriteit en het functioneren van de directeurbestuurder. De raad van commissarissen laat zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk (kwartaalrapportages) door de directeur-bestuurder informeren over de resultaten in relatie tot de beoogde doelen voor de korte en de langere termijn. Het gaat daarbij niet alleen om rapportages van financiële aard, maar ook om informatie over de activiteiten en de werkzaamheden die stichting Habion onder handen heeft. De informatievoorziening betreft voorts relevante externe ontwikkelingen, de wensen en behoeften van belanghebbenden, de contacten met huurders en andere relaties en tenslotte de interne zaken van de organisatie. De vergaderingen van de raad van commissarissen worden voorbereid in het voorzittersoverleg, het overleg van de voorzitter en de vice-voorzitter van de raad en de directeurbestuurder en de bestuurssecretaris. In de raadsvergaderingen is de directeur-bestuurder aanwezig. Desgeraden is hij soms vergezeld van medewerkers uit de organisatie. In de vergadering waarin de jaarstukken ter goedkeuring voorliggen is de externe accountant aanwezig voor toelichting en overleg. In vrijwel iedere vergadering besprak de raad van commissarissen aan de hand van mededelingen van de directeur-bestuurder de strategie van de organisatie en de ontwikkeling van haar markt en de verschillende projecten. Op dezelfde wijze besprak de raad het werk van de controller, de financiële administratie, de voortgang van de automatisering, ontvangen externe verklaringen, rapporten en adviezen. De raad van commissarissen is in 2012 zes keer bijeen gekomen om te vergaderen, waaronder één themabijeenkomst. De themabijeenkomst was gewijd aan het ouderenbeleid op langere termijn. Geen van de leden is in 2012 frequent afwezig geweest. Vanzelfsprekend stond de raad van commissarissen in het verslagjaar stil bij ontwikkelingen in de wetgeving en het overheidsbeleid op het omvangrijke gebied van de (sociale) volkshuisvesting in het algemeen en de huisvesting van ouderen met een zorgbehoefte in het bijzonder. In 2012 nam de raad van commissarissen onder meer de volgende besluiten: de benoeming van de heer mr. T. Vroon per 1 juli 2012 tot vice-voorzitter van de raad van commissarissen voor de duur van één jaar. de herbenoeming van de heer mr. T. Vroon per 1 juli 2012 tot lid van de raad van commissarissen; de verlenging van de zittingstermijn van de heer Mr. T.J.J. de Groot MRICS t/m 31 december 2012 in verband met de continuïteit in de raad; 5

de benoeming van mevrouw drs. F.J. Zijlstra per 1 januari 2013 tot lid van de raad van commissarissen; de benoeming van KPMG tot accountant voor de jaarrekeningcontrole 2012; de bepaling dat de vastgestelde vergoedingen van de leden van de raad per 1 januari 2013 exclusief omzetbelasting zijn. In 2012 keurde de raad van commissarissen onder meer goed: de geconsolideerde jaarrekening 2011 het volkshuisvestingsverslag 2011, het jaarverslag van de raad van commissarissen, de jaarrekeningen 2011 van de deelnemingen Habion beheer B.V., Habion holding B.V., Habion ontwikkeling B.V., Habion Energie B.V. en Habion participatie I B.V., de jaarrekening 2011 van de stichting De Pastoriehof; de meerjarenbegroting 2013-2022; de aankoop en levering van grond in Naarden voor de ontwikkeling van een woonzorgcomplex; de oprichting van en deelneming in de V.O.F. Habion Amaris De Veste; de verkoop van grond in Kesteren aan Wellink Vastgoed Ontwikkeling B.V.; de bezwaring van het perceel behorende bij zorgcentrum ‟t Slot in Gameren ten behoeve van de realisatie van een loopbrug; de benoeming van een nieuwe directeur van Habion Energie B.V.; de overdracht van grond in de gemeente Neder-Betuwe; de terugbetaling uit de agioreserves van Habion Beheer B.V. als een fiscaal verkapte winstuitdeling; de aankoop van grond, appartementen, bedrijfsonroerend goed en parkeerplaatsen in Amsterdam-Oost, blok M Jeruzalem; de aankoop van grond, appartementen, gemeenschappelijke ruimten, bedrijfsonroerend goed en parkeerplaatsen in Amsterdam-Oost, blok 13B Oostpoort; het beleid inzake de wensportefeuille, de locatietoets en rendementstoets; het addendum bij het treasurystatuut; de herbenoeming van dhr. mr. T. Vroon tot lid van de klachtencommissie per 1 juli 2012; de verlenging van de zittingstermijn van de heer Van der Zee als lid van de klachtencommissie tot het moment dat een opvolger benoemd is; de verkoop van grond in Kesteren aan Van Driesten Harskamp Bouwbedrijf B.V.; het aangaan van een eeuwigdurend recht van erfpacht op een perceel bouwgrond in Oudewater bestemd voor de bouw van een zorgcentrum en woningen; de verkoop van een strook grond behorende aan de gemeente Heerde. In 2012 heeft de raad van commissarissen onder andere gesproken over en kennis genomen van: de voortgang van het verbeterplan naar aanleiding van de visitatie in 2010; verslagen van de auditcommissie; procedures en geschillen; de voortgang van het investeringsbeleid; het treasuryjaarplan; de managementletter van de externe accountant; kwartaalrapportages.

2.4

Belanghouders

Een afvaardiging van de raad is aanwezig geweest bij het huurdersoverleg van Habion.

2.5

Toezicht op verbindingen

Een deel van de activiteiten van Habion vindt niet plaats binnen stichting Habion. Deze activiteiten vinden om fiscale redenen en vanuit het oogpunt van risicomanagement, plaats in andere rechtspersonen. Habion is steeds 100% aandeelhouder van deze entiteiten. Wanneer er sprake is van een samenwerkingsconstructie, te denken valt hierbij aan de cv/bv-constructie, is Habion gedeeltelijk eigenaar. In 2012 is stichting Habion een nieuwe participatie aangegaan, namelijk in de V.O.F. Habion Amaris De Veste.

6

De raad van commissarissen ziet als volgt toe op deze entiteiten: goedkeuring oprichting rechtspersonen of het aangaan van samenwerkingsverbanden; consolidatie en accountantscontrole van alle afzonderlijke jaarstukken; verantwoording over de entiteiten in financiële rapportages; besluiten die de directeur-bestuurder neemt in die gevallen waarin stichting Habion optreedt als aandeelhouder van een entiteit, dienen ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de raad van commissarissen. De indirecte toezichtsrol staat omschreven in artikel 11 lid 3 van de statuten van stichting Habion.

2.6

Onafhankelijkheid

De raad van commissarissen waakt ervoor dat zijn leden onafhankelijk zijn wat betreft de in de Governancecode Woningcorporaties per 1 juli 2011, conform de in III 2 aangeduide criteria, onverminderd het reglement van stichting Habion voor de benoeming van huurderscommissarissen. De onafhankelijkheid van de leden van de raad van commissarissen is in overeenstemming met de geldende regels voor de governance van stichting Habion, zoals die in 2011 zijn vastgesteld. Het reglement van de raad zal op dit punt aangepast worden. De gedragsregels die gelden voor de leden van de raad van commissarissen en de directeurbestuurder zijn in acht genomen. In 2012 zijn geen (transacties met) tegenstrijdige belangen aan de orde geweest waarbij leden van de raad van commissarissen dan wel de directeur-bestuurder of medewerkers betrokken waren.

2.7

Commissies raad van commissarissen

Auditcommissie De auditcommissie bestaat sinds 2004. Zij is samengesteld uit twee leden van de raad (benoemd voor een periode van twee jaar), de bestuurder en de controller. De heer drs. J.S. Hesp is sinds de instelling van de auditcommissie lid en voorzitter. De heer F.A.H. van der Heijden is lid van de auditcommissie. In 2008 heeft de raad van commissarissen het gewijzigde reglement voor de auditcommissie vastgesteld, waarin taken en bevoegdheden van de auditcommissie zijn omschreven. De commissie bereidt besluitvorming van de raad van commissarissen voor en adviseert met betrekking tot begrotingen en meerjarenprognoses, jaarstukken, het treasuryjaarplan en de wijze van financiering van de activiteiten volgens het treasuryjaarplan. Verslagen van de vergaderingen van de auditcommissie komen in de raadsvergaderingen aan de orde. De commissie laat zich op onderdelen adviseren door de externe accountant en door een extern bureau over acties op het gebied van financiering. Ook in 2012 is hieraan invulling gegeven. De commissie kan zich in haar adviestaak ook bezig houden met specifieke onderwerpen op verzoek van de raad van commissarissen. Ook kan de directeur-bestuurder de commissie met betrekking tot onderwerpen van financiële aard benutten als discussieplatform ter voorbereiding van de vergaderingen met de voltallige raad. De commissie besprak met de directeur-bestuurder het risicomanagement, de actuele financiële positie van ten opzichte van de afgelopen jaren en in het licht van de meerjarenbegroting 2013-2022 en in dat kader het investeringsbeleid en de risico‟s. Remuneratiecommissie In het verslagjaar bestond de remuneratiecommissie uit twee leden van de raad, te weten de voorzitter en de vice-voorzitter. De commissie heeft enkele keren vergaderd ter voorbereiding op het jaargesprek met de directeur-bestuurder. Hierover heeft afstemming met en terugkoppeling aan de andere leden van de raad plaats gevonden tijdens een besloten deel van een vergadering van de raad. Werving-en selectiecommissie De werving- en selectiecommissie, bestaande uit de voorzitter en de vice-voorzitter, kwam in 2012 enkele keren bij elkaar in het kader van de werving van een opvolger voor het vertrekkende lid van de raad, de heer mr. T.J.J. de Groot. De commissie werd hierbij ondersteund door werving- en 7

selectiebureau Nationaal Register. De werving- en selectieprocedure resulteerde in de benoeming van mevrouw drs. F.J. Zijlstra.

2.8

Beloning directeur-bestuurder

Gelet op de omvang en specifieke complexiteit van met name het intramurale bezit (zorg boven wonen) van stichting Habion, de transformatieopgave met betrekking tot het bezit, de vereiste kennis van en ervaring met zowel de volkshuisvestings- als de zorgsector en de grote schaal van het werkgebied over Nederland met vele verschillende woningmarkten, is de honorering van de directeurbestuurder in 2008 bepaald overeenkomstig functiegroep H van het Advies van de Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties (commissie Izeboud). Medio 2010 is de Sectorbrede beloningscode voor Bestuurders van Woningcorporaties van de VTW en het Directeurencontact vastgesteld. In 2011 heeft de Raad van Commissarissen na overleg met de directeur-bestuurder vastgesteld dat er geen aanleiding bestaat veranderingen aan te brengen in de arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder. In 2011 is uitvoering gegeven aan de contractueel bepaalde 2%-verhoging per 1 april 2011. Overigens volgt de arbeidsovereenkomst de CAOWoondiensten en inzake de salarisontwikkeling de reeds genoemde Sectorbrede Beloningscode voor bestuurders. In de jaarrekening (hoofdstuk 6 van dit jaarverslag) wordt de beloning van de directeurbestuurder nader gespecificeerd. Nevenfuncties Naast zijn functie als directeur-bestuurder vervult de heer mr. P. Boerenfijn MRE een bestuursfunctie namens de werkgeversorganisatie Aedes in de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties, een onbezoldigde bestuursfunctie bij de Stichting A.W. Sijthoff en een onbezoldigde bestuursfunctie bij het Platform Maatschappelijk Ondernemen te Houten. Ook is hij directeur-bestuurder van de Niet Winstbeogende Instelling (NWI) stichting Habion vastgoed zorgsector. Daarvoor ontvangt hij geen separate beloning.

2.9

Deskundigheid, scholing en zelfevaluatie

De raad van commissarissen werkt voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de raad, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, met de vastgestelde profielschets uit 2009. Voor de profielschets wordt verwezen naar onze website www.habion.nl. De raad heeft in het verslagjaar de ontwikkelingen in de wetgeving en het overheidsbeleid op het gebied van de (sociale) volkshuisvesting in het algemeen en de huisvesting van ouderen met en zorgbehoefte in het bijzonder op de voet gevolgd. Om zijn deskundigheid op peil te houden volgt de raad de informatie afkomstig van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), van Aedes, die via hun publicaties en via hun vergaderingen, cursussen en lezingen beschikbaar is. Zelfevaluatie maakt onderdeel uit van de Governancecode woningcorporaties. Afgesproken is deze tweejaarlijks uitgebreid te doen onder leiding van een externe. In tussenliggende jaren zal de voorzitter een telefonische evaluatie houden en maakt daarvan een beknopt verslag ter bespreking in de raad. In 2012 heeft de raad onder leiding van de heer prof. dr. ir. Rienk Goodijk een zelfevaluatie gedaan. Belangrijkste conclusies waren: De raad wil een meer inhoudelijke betrokkenheid bij het bestuur en de organisatie bereiken; meer dialoog in plaats van een vraag- en antwoord overleg. De raad denkt dit te bereiken door meer sturing in de agendering en informatievoorziening en hogere vergaderfrequentie. Met het oog op de informatievoorziening is inmiddels een informatieprotocol vastgelegd. De vergaderfrequentie is met ingang van 2013 verhoogd. De raad wil zich wat breder oriënteren, relevante contacten onderhouden en op zoek (blijven) gaan naar aanvullende expertise. Daartoe wil de raad meer aandacht besteden aan belangrijke maatschappelijke ontwikkelingen, de ontwikkeling van de interne organisatie en de kwaliteit van de dienstverlening. Daarnaast wil de raad meer contact met stakeholders en meer doen aan deskundigheidsbevordering. In 2013 zal de voorzitter een interne zelfevaluatie houden. De leden van de raad hebben in 2012 onder andere de volgende workshops/seminars bezocht: bijeenkomst “Vestia-dossier” Atrivé; actualiteitenmiddag toezicht op woningcorporaties, Ernst & Young; 8

symposium „Toezicht in de toekomst‟, Nationaal Register; regionale themabijeenkomst VTW/Aedes; ledenvergadering VTW.

2.10 Samenstelling Op 31 december 2012 is de laatste zittingstermijn van de heer Mr. T.J.J. de Groot geëindigd. Hij is gedurende drie termijnen van drie jaar lid geweest van de raad van commissarissen en heeft aldus de maximale statutaire zittingsduur bereikt. De raad bedankt de heer De Groot voor zijn deskundige inzet in het belang van de stichting en voor zijn grote betrokkenheid bij en aandacht voor het werk van de stichting en de mensen die er werken. De wervings- en selectieprocedure teneinde in de vacature te voorzien is afgesloten met het besluit tot benoeming van mevrouw drs. F.J. Zijlstra tot lid van de raad met ingang van 1 januari 2013. De functie van vice-voorzitter van de raad rouleert jaarlijks en is per 1 juli 2012 overgegaan van mevrouw drs. T. van den Hurk naar de heer mr. T. Vroon. De raad was in 2012 als volgt samengesteld: De heer Dr. E.P. de Jong (1945) is per 1 januari 2007 benoemd tot voorzitter van de raad van commissarissen. Hij is ingaande 1 april 2010 overeenkomstig de statuten voor een tweede termijn van drie jaren benoemd. Na herbenoeming kan zijn derde en laatste termijn lopen van 1 april 2013 tot 1 januari 2016. Gelet op het besluit van de raad de Governancecode woningcorporaties ter zake van benoemingstermijnen te volgen en vooruitlopend op een statutenwijziging, zal de maximale zittingsduur van de heer De Jong twee termijnen van vier jaren bedragen en mitsdien bereikt worden per 1 januari 2015. De heer De Jong heeft bij wijze van hoofdfunctie achtereenvolgens functies vervuld in de wetenschappelijke wereld en op het terrein van de sociale zekerheid; zijn laatste hoofdfunctie vervulde hij als lid van de raad van bestuur van Achmea Holding NV. In 2012 vervulde hij een aantal nevenfuncties: voorzitter raad van toezicht GGz Centraal voorzitter raad van toezicht NCRV voorzitter bestuur Stichting Achmea Slachtoffer en Samenleving voorzitter bestuur Stichting Franciscaans Studiecentrum aan de Universiteit van Tilburg voorzitter bestuur CDA Nunspeet voorzitter raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector vice-voorzitter bestuur Stichting Instituut Gak vice-voorzitter raad van toezicht Stichting Vilans lid raad van advies Vereniging Reliëf plaatsvervangend voorzitter Klachtencommissie Stichting Zorggroep Almere De heer Mr. T. Vroon (1950), is per 1 juli 2009 benoemd. Hij is ingaande 1 juli 2012 overeenkomstig de statuten benoemd voor een tweede termijn. Na herbenoeming kan zijn derde en laatste termijn lopen van 1 juni 2015 tot 1 januari 2018. Gelet op het besluit van de raad de Governancecode woningcorporaties ter zake van benoemingstermijnen te volgen vooruitlopend op een statutenwijziging, zou de maximale zittingsduur van de heer Vroon twee termijnen van vier jaren bedragen en mitsdien bereikt worden per 1 juli 2017. Teneinde te voorkomen dat per 1 juli 2017 drie leden van de raad tegelijkertijd de maximale zittingsduur zouden bereiken, geldt voor de heer Vroon de oorspronkelijke maximale zittingsduur, eindigend per 1 juli 2018. De heer Vroon is sinds 1 juli 2012 en tot 1 juli 2013 vice-voorzitter van de raad. De heer Vroon is bestuurder van het College Bouw Zorginstellingen. In 2012 vervulde hij een aantal nevenfuncties: lector zorggericht bouwen aan de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen voorzitter van de raad van advies van de post HBO opleiding zorgvastgoed aan de HAN voorzitter van de raad van toezicht van Stichting Cardia voorzitter van de raad van avies van BOB advies lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector lid van de bezwaarschriftencommissie van het College Sanering Zorginstellingen lid van de bezwaaradviescommissie van de KNMG De heer Mr. T.J.J. de Groot MRE MRICS (1963) is per 17 september 2003 benoemd. Na herbenoemd te zijn voor een tweede en vervolgens een derde termijn van drie jaren bereikte hij per 17 9

september 2012 zijn maximale zittingsduur, die vervolgens verlengd is tot en met 31 december 2012 in verband met de continuïteit in de raad. Bij de bepaling van deze zittingsduur zijn de statuten en de overgangsregels van de Governancecode woningcorporaties gevolgd. De heer De Groot is Chief Executive Officer van Vastnet Retail NV. Daarnaast vervulde hij in 2012 de volgende nevenfuncties: non executive member bij MSeven REIM LLP te London lid raad van advies bij Cortona Holdings BV te Amsterdam De heer F.A.H. van der Heijden (1947) is per 1 juli 2009 benoemd in de hoedanigheid van huurderscommissaris. De statutaire benoemingstermijn voor een huurderscommissaris bedraagt zes jaar; na ommekomst van deze termijn is statutair geen herbenoeming mogelijk. Gelet op het besluit van de raad de Governancecode woningcorporaties ter zake van benoemingstermijnen te volgen vooruitlopend op een statutenwijziging, zal de maximale zittingsduur van de heer Van der Heijden twee termijnen van vier jaren bedragen en mitsdien bereikt worden per 1 juli 2017. Hij is lid van de auditcommissie. De laatste hoofdfunctie van de heer Van der Heijden was CEO van ABN AMRO Hypotheken Groep. In 2012 vervulde hij de volgende nevenfuncties: lid raad van commissarissen Waarborgfonds Eigen Woning non executive member of the board TCN Urop SE (tot 1 februari 2012) lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector lid raad van commissarissen De Alliantie, woningcorporatie lid raad van commissarissen Blauw Trust Groep B.V. lid van het bestuur Stichting Vrienden van Amerpoort lid raad van toezicht Hypotheekfondsen Syntrus Achmea De heer drs. J.S. Hesp (1947) is per 1 juni 2004 benoemd. Na herbenoemd te zijn voor een tweede en vervolgens een derde termijn van drie jaren bereikt hij per 1 juni 2013 zijn maximale zittingsduur. Bij de bepaling van deze zittingsduur zijn de statuten en de overgangsregels van de Governancecode woningcorporaties gevolgd. De heer Hesp is voorzitter van de auditcommissie. De heer Hesp heeft bij wijze van hoofdfunctie diverse functies vervuld in de bancaire wereld, waaronder lid van de Raad van Bestuur van Achmea en directeur Nederland van Van Lanschot bankiers. Tegenwoordig is de heer Hesp zelfstandig adviseur. Daarnaast vervulde hij in 2012 de volgende nevenfuncties: lid van de raad van toezicht van Stichting Vilans voorzitter raad van commissarissen Thegra Holding commissaris Zorgbalans Kennemerland/Velzen bestuurslid Stichting Gerrit Theeuwes voorzitter Stichting Weeskinderen in Nepal voorzitter Ondernemersplatform Zandvoort lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector Mevrouw drs. T. van den Hurk (1955) is per 1 juli 2009 benoemd in de hoedanigheid van huurderscommissaris. De statutaire benoemingstermijn voor een huurderscommissaris bedraagt zes jaar; na ommekomst van deze termijn is statutair geen herbenoeming mogelijk. Gelet op het besluit van de raad de Governancecode woningcorporaties ter zake van benoemingstermijnen te volgen vooruitlopend op een statutenwijziging, zal de maximale zittingsduur van de mevrouw Van den Hurk twee termijnen van vier jaren bedragen en mitsdien bereikt worden per 1 juli 2017. Mevrouw Van den Hurk was van 1 juli 2011 tot 1 juli 2012 vice-voorzitter van de raad. Mevrouw van den Hurk was in 2012 werkzaam als voorzitter van de Raad van Bestuur van zorginstelling Pieter van Foreest. Daarnaast vervulde zij in 2012 de volgende nevenfuncties: lid bestuur Stichting Bedrijf en Samenleving Delft e.o. bestuurder Stichting Gantelhof Woningen secretaris bestuur Stichting Singelgebied Utrecht lid raad van toezicht bij Stichting Amerpoort te Baarn lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector

10

Mevrouw drs. M.J.A. Visser (1952) is per 1 januari 2012 benoemd voor een termijn van vier jaren overeenkomstig de Governancecode woningcorporaties. Overeenkomstig de code zal zij na herbenoeming per 1 januari 2016 haar maximale zittingsduur bereiken per 1 januari 2020. Mevrouw Visser heeft bij wijze van hoofdfunctie diverse functies vervuld bij de gemeente Amsterdam en in de volkshuisvesting, laatstelijk als directeur-bestuurder van De Sleutels. Tegenwoordig is zij werkzaam als zelfstandig organisatie-adviseur en visitator. Daarnaast vervulde zij in 2012 de volgende nevenfuncties: raadslid gemeente Amsterdam voor D66 lid regioraad SRA Lid Raad van Commissarissen OFW te Dronten Lid Raad van Commissarissen SSW te De Bilt lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector Mevrouw drs. F.J. Zijlstra MRE (1963) is per 1 januari 2013 benoemd voor een termijn van vier jaren overeenkomstig de Governancecode woningcorporaties. Overeenkomstig de code zal zij na herbenoeming per 1 januari 2017 haar maximale zittingsduur bereiken per 1 januari 2021. Mevrouw Zijlstra heeft bij wijze van hoofdfunctie diverse functies diverse directie- en managementfuncties bekleed bij vastgoedbeleggers en financiële instellingen, laatstelijk als Chief Operating Officer en lid van de Management Board van Corio N.V. Thans is zij werkzaam als directeur van Noet-Maät, interim management en consultancy mbt vastgoed, strategie en MVO.

2.11 Honorering De raad van commissarissen ontvangt een honorarium, onkosten- en reiskostenvergoeding voor de werkzaamheden die de leden verrichten voor stichting Habion. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van stichting Habion. Tussen stichting Habion en stichting Habion vastgoed zorgsector bestaat een kostendelingsovereenkomst. Over het jaar 2012 komt 6% van de vergoeding ten laste van stichting Habion vastgoed zorgsector. De vergoedingsregeling zoals die geldt voor stichting Habion staat hieronder vermeld. Per 1 juli 2010 is de regeling in overeenstemming gebracht met de Code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties, VTW. De bruto vergoeding is toen verhoogd en de onkostenvergoeding is toen komen te vervallen. De honorering van de raad van commissarissen in 2012 bedroeg: Honorering raad van commissarissen Functie

Vergoeding

Voorzitter

€ 16.500

Vice-voorzitter

€ 11.000

Vz. auditcommissie

€ 13.200

Lid auditcommissie

€ 12.100

Lid rvc

€ 11.000

De reiskosten per auto worden vergoed op basis van € 0,39 per kilometer en die van openbaar vervoer op basis van gemaakte kosten voor openbaar vervoer (eerste klas). De bezoldiging van de raad van commissarissen van Habion bedroeg in 2012 in totaal € 85.866.

11

Tot besluit Houten, 6 juni 2013 raad van commissarissen stichting Habion

Dr. E.P. De Jong Voorzitter raad van commissarissen

Mr. T. Vroon Vice-voorzitter raad van commissarissen

F.A.H. van der Heijden Lid van de raad van commissarissen

Drs. J.S. Hesp Lid van de raad van commissarissen

Drs. T. van den Hurk Lid van de raad van commissarissen

Drs. M.J.A. Visser Lid van de raad van commissarissen

Drs. F.J. Zijlstra MRE Lid van de raad van commissarissen

12

3 Volkshuisvestingsverslag 3.1

Inleiding

Voor u ligt net als vorig jaar een sober en doelmatig jaarverslag en volkshuisvestingsverslag. Habion is een klantgerichte organisatie, die staat voor kwaliteit. De directeur-bestuurder is de enige medewerker in dienst van stichting Habion. Omdat tussen stichting Habion en stichting Habion vastgoed zorgsector (een niet winstbeogende instelling, NWI) een kostendelingsovereenkomst bestaat, wordt stichting Habion belast voor een aandeel in onder meer de personeelskosten (94%). De organisatie is compact waardoor besluitvorming snel kan plaatsvinden. De werkzaamheden worden uitgevoerd door enthousiaste mensen met een grote betrokkenheid. Habion is gevestigd in Houten. Meer informatie treft u aan via www.habion.nl. Sinds 2010 heeft Habion haar interne structuur en werkwijze aangepast. Habion werkt sindsdien volgens de indeling in drie functies: de beleggersfunctie, de ontwikkelingsfunctie en de beheerfunctie. De belegger binnen Habion stuurt gericht op de financiële en maatschappelijke portefeuilleprestaties van de corporaties. Dat doet zij door kaders en richtlijnen vast te stellen, maar ook door concrete opdrachten te geven aan de ontwikkelaar of de beheerder binnen Habion. De ontwikkelaar ontwikkelt en transformeert vastgoedobjecten in opdracht van de belegger. De beheerder draagt zorg voor een optimale exploitatie binnen de kaders van het portefeuillebeleid. De ontwikkelaar en beheerder doen voorstellen voor (her-)ontwikkeling, acquisitie en dispositie. De belegger toetst deze voorstellen en dient deze in ter besluitvorming in de beleggingscommissie. De directeur-bestuurder beslist uiteindelijk op basis van het advies van de beleggingscommissie. Habion heeft in 2012 onder andere haar herijkte strategie vastgesteld. Binnen harde financiële randvoorwaarden werken we aan een transformatie van onze portefeuille van intramuraal naar zelfstandig. Die transformatie is van belang met het oog op het scheiden van wonen en zorg. Het regeerakkoord uit november bevat de extramuralisering van ouderen met zorgzwaartepakket 1 en 2 per 1 januari 2013 en van ouderen met zorgzwaartepakket 3 per 1 januari 2014. Habion anticipeert hierop door te zoeken naar nieuwe vormen van samenwerking met zorgpartijen. Daarnaast herijken we onze projectenportefeuille en waar nodig stoppen we projecten of vormen we projecten om. In 2012 stelden we onze wensportefeuille in 2022 vast. Daarnaast werd onze vestigings- of acquisitiebeleid verfijnd en formuleerden we een rendementsbeleid. Tenslotte boekten we belangrijke vorderingen bij de totstandkoming van een gestandaardiseerd kwaliteitsbeleid (programma van eisen). Habion heeft 2012 met gezonde financiën afgesloten en met onze nieuwe meerjarenbegroting verbeteren we onze financiële positie, bijvoorbeeld door het verstevigen van onze solvabiliteit van 30% naar op termijn 40%. Het regeerakkoord kan de financiën in de toekomst onder druk zetten. De voornemens ten aanzien van de verhuurdersheffing en het huurbeleid hebben een negatief effect op de exploitatie en zullen waarschijnlijk leiden tot het substantieel beperken van onze investeringsruimte.

3.2

Kwaliteit van het vastgoed

Het ontwikkelen en beheren van ouderenwoningen en zorgvastgoed is de kern van wat Habion doet. Het prestatieveld „wonen en zorg‟ wordt daarom niet in een apart hoofdstuk behandeld. Het bouwen, verwerven, managen en verbeteren van zowel de woningen als het zorgvastgoed van Habion wordt behandeld in dit hoofdstuk. Per activiteit wordt steeds eerst de gehele portefeuille behandeld. Daarna wordt specifieker ingegaan op de woningen en vervolgens het zorgvastgoed. 3.2.1 Bouwen en verwerven van vastgoed Habion heeft eind 2012 een portefeuille van 10.150 eenheden (inclusief de eenheden in verbindingen). Bijna de helft van het vastgoed van Habion bestaat uit zelfstandige woningen (4.825 woningen). Het gaat grotendeels om aanleun-woningen in de nabijheid van een zorgcentrum. Een klein deel van de woningen zijn zelfstandige seniorenwoningen in de wijk. De andere helft van de portefeuille van Habion bestaat uit zorgeenheden (5.190 eenheden) en overige verhuureenheden zoals garages en winkelruimte (135 eenheden). De zorgeenheden zijn appartementen en kamers in verzorgingshuizen en een klein aantal verpleeghuizen. Om in aanmerking te komen voor intramurale huisvesting in een zorgcomplex moeten bewoners over een zorgindicatie beschikken. Habion heeft eind 2012 74 verzorgings- en verpleeghuizen in bezit.

13

Habion wil bijdragen aan het verder realiseren van het scheiden van wonen en zorg en investeert daarom in hoofdzaak in zelfstandige woningen voor ouderen. Vastgoedportefeuille Habion Eenheden

2012

2011

Zelfstandige woningen

4.825

4.660

Zorgeenheden

5.190

5.151

135

134

10.150

9.945

Overige eenheden Totaal eenheden

Bouwen, verwerven, slopen en verkopen van woningen Met het ontwikkelen van levensloopbestendige woningen wil Habion bijdragen aan het zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen wonen van ouderen. Er zijn 165 woningen toegevoegd. Onderstaande tabel laat zien hoeveel woningen in welke gemeente zijn toegevoegd aan de woningportefeuille. Woningportefeuille Habion Seniorenwoningen per 31-12-2011

4.660

Nieuwbouw en aankoop Kampen

70

Borculo

58

Alkmaar

37

Renovatie geen Verkoop geen Sloop Geen Andere bestemming Geen Totaal toegevoegd

165

Totaal onttrokken

0

Seniorenwoningen per 31-12-2012

4.825

Grondaankoop In 2012 heeft Habion grond aangekocht ten behoeve van vier projecten. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de locatie, het betaalde bedrag en een korte omschrijving van het project. Locatie Leerbroek

Bedrag (€) 951.892

Apeldoorn

53.000

Kudelstaart

1.878.172

Epe Totaal

842.457 4.710.352

Omschrijving Aankoop grond t.b.v. nieuwbouw van twee woonboerderijen met 30 appartementen voor zelfstandig wonende ouderen. Daarnaast wordt een ontmoetingsruimte ontwikkeld en een medisch centrum voor huisartsen. Aankoop klein perceel grond voor de realisatie van het project Anklaar bestaande uit de sloop van woonzorgcomplex Wilhelmina en de nieuwbouw van twee appartementencomplexen, alsmede twee plinten die worden ingevuld met detailhandel, zorginfra en parkeren. Aankoop van grond voor de realisatie van nieuwbouw van 33 appartementen, 1 wijksteunpunt en een WKO-installatie. Aankoop grond voor de ontwikkeling een aantal appartementgebouwen.

Kwaliteit Habion heeft sinds 2009 als beleid om nieuwe woningen aan het landelijk bekende label WoonKeur te laten voldoen. Daarmee waarborgt Habion voldoende woonkwaliteit en het draagt bij aan positieve beeldvorming bij de huurders. Onderstaande tabel maakt inzichtelijk dat Habion nu 121 woningen in portefeuille heeft die het WoonKeurcertificaat hebben. 14

Woningen met Woonkeurcertificaat Jaar aanmelding

Naam plan

Aantal woningen

Gemeente

Provincie

Fase

Arnhem

Gelderland

2008

Schuytgraaf veld 10

21

Certificaten

Elst

Gelderland

2009

Westeraam 2

40

Certificaten

Oldebroek

Gelderland

2010

De Hullen

35

Certificaten

Giesbeek

Gelderland

2012

Riesweerd II

25

Certificaten

Tot medio 2012 hanteerde Habion naast WoonKeur haar eigen labels te weten Habion Comfort, Habion Comfort Plus en Habion Comfort de Luxe. Met deze labels bracht Habion differentiatie aan in woningtype, woninggrootte en afwerkingsniveau. In 2012 is nieuw programma van eisen tot stand gekomen. Hoewel dit programma van eisen nog niet op elk onderdeel volledig is goedgekeurd, dient het sinds medio 2012 wel als kader voor de nieuwbouw van Habion en heeft het de drie genoemde labels vervangen. Bouwen, verwerven, slopen en verkopen van zorgvastgoed In 2012 is het aantal eenheden in zorgcomplexen van Habion toegenomen met 38 eenheden tot een totaal van 5.190 eenheden. Er zijn 71 verzorgingseenheden onttrokken aan de portefeuille en 110 eenheden toegevoegd. Onderstaande tabel geeft per gemeente de afname en toename van zorgeenheden aan. Portefeuille zorgvastgoed Habion Zorgeenheden in eigendom per 31-12-2011

5.151

Nieuwbouw en aankoop Houten

17

Haulerwijk

92

Renovatie Geen Verbouwing Hengelo

1

Sloop Haulerwijk

-71

Verkoop Geen Andere bestemming Geen Totaal toegevoegd

110

Totaal onttrokken

-71

Zorgeenheden in eigendom per 31-12-2012

5.190

3.2.2 Onderhoud van vastgoed Habion kent vier soorten onderhoud: planmatig onderhoud, contractonderhoud, klachtonderhoud en doelgroeponderhoud. Planmatig onderhoud betreft onderhoudswerkzaamheden op basis van de meerjaren onderhoudsplanning, bijvoorbeeld schilderwerk. Dit wordt ook wel cyclisch onderhoud genoemd. Preventief contractonderhoud betreft jaarlijks terugkerend onderhoud van de technische installaties waarvoor Habion onderhoudscontracten heeft afgesloten. Klachtonderhoud betreft het niet geplande dagelijkse onderhoud op verzoek van de klant. Bij doelgroeponderhoud gaat het om het verbeteren 15

van de woonkwaliteit en duurzaamheid van het bezit, met het oog op de kwetsbaarheid en specifieke behoeften van onze doelgroep. Zo‟n 90% van het doelgroeponderhoud betreft voorzieningen voor brandveiligheid. Ook voorzieningen voor legionellabestrijding vallen er onder. In 2012 heeft Habion in totaal ruim € 14 miljoen besteed aan het onderhoud van haar woningen en zorgvastgoed. Onderhoudsuitgaven Habion (x € 1 miljoen) Onderhoud

Zelfstandige woningen 4,0

Zorgeenheden

Totaal

1,6

5,6

Contractonderhoud

0,9

1,2

2,1

Klachtonderhoud

1,3

1,2

2,5

Doelgroeponderhoud

3,1

0,7

3,8

Totaal

9,3

4,7

14,0

Planmatig onderhoud

Onderhoud van woningen Habion voert jaarlijks werkzaamheden uit om haar woningen op een maatschappelijk aanvaardbaar kwaliteits- en voorzieningenniveau te brengen en te houden. Aan woningonderhoud is in 2012 in totaal € 9,3 miljoen uitgegeven. Onderhoud van zorgvastgoed Aan onderhoud van zorgcomplexen is door Habion in 2012 totaal ruim € 4,7 miljoen uitgegeven. Daarvan wordt € 0,6 miljoen gedekt door afspraken met zorgorganisaties die hiervoor een vergoeding ontvangen van de overheid (WTZi regeling).

3.3

Verhuur en woningtoewijzing

Het merendeel van de woningen verhuurt Habion complexgewijs aan lokale zorgorganisaties. Deze verzorgen de toewijzing en verhuur van woningen en bieden zorg, welzijnsdiensten en service op maat. Op een aantal plaatsen doet de plaatselijke woningcorporatie of een professionele verhuurpartner de verhuur namens Habion. Woningtoewijzing Onder invloed van de Europese Unie heeft de Nederlandse overheid regels gesteld aan de toewijzing van sociale huurwoningen (met een huurprijs onder de liberalisatiegrens). Tenminste negentig procent van alle vrijkomende huurwoningen dient te worden toegewezen aan mensen met een inkomen lager dan € 34.085,- (2012) per jaar. Toewijzingen in verzorgings- en verpleeghuizen zijn vrijgesteld van deze regels. De aanleunwoningen van Habion vallen wel onder de regeling zoals die in het verslagjaar van toepassing was. Onze aanleunwoningen zijn echter grotendeels verhuurd aan zorgorganisaties. Deze zorgpartners wijzen de aanleunwoningen vervolgens toe op basis van een zorgvraag. En hoewel Habion daardoor formeel niet de verhuurder van de woningen aan de bewoners is, zijn de zorginstellingen toch gevraagd de inkomensgegevens van nieuwe huurders op te sturen. Helaas hebben niet alle zorgpartners daar op gereageerd. Bijvoorbeeld omdat ze vinden dat de regels niet voor hen gelden of dat niet het inkomenscriterium maar de zorgvraag een rol speelt bij de toewijzing. Nadat een aantal zorgorganisaties na herhaaldelijk verzoek niet of niet in voldoende mate aan dat verzoek hebben voldaan, hebben we ze per aangetekende brief gemaand dit alsnog te doen. Helaas hebben we moeten constateren dat een deel van onze partners weigert aan ons informatieverzoek gehoor te geven. Dit probleem is reeds in een vroeg stadium gemeld bij het ministerie. We menen hiermee alles wat binnen onze mogelijkheden ligt, gedaan te hebben. We gaan ervan uit dat niemand tot het onmogelijke is gehouden. Habion kent geen andere sanctiemogelijkheid dan het opzeggen van de huurovereenkomst met de zorginstelling. Behalve dat opzegging een zwaar middel is, is het ook onmogelijk realiseerbaar binnen één verslagjaar, aangezien de rechtszaak rondom het opzeggen naar verwachting langer duurt. Sinds 1 januari 2012 is onze verhuurformule aangepast, waardoor verhuur van de woningen geleidelijk aan steeds meer via een professionele verhuurorganisatie plaatsvindt in plaats van door de zorgorganisaties zelf. Hiermee sorteert Habion voor op de scheiding van wonen en zorg. In de samenwerking met de professionele verhuurorganisaties zijn afspraken opgenomen over de rapportage van de toewijzingen. Bovendien zijn de regels iets versoepeld: toewijzing van een aanleunwoning op basis van een zorgindicatie wordt gelijk gesteld met de toewijzing in een 16

verzorgingshuis. Overigens geven de zorginstellingen aan dat, vanwege de wijzigingen in de regelgeving van het ministerie van VWS, de doorstroming afneemt. Mensen met lagere ZZP‟s blijven langer in hun aanleunwoning wonen voordat ze doorstromen naar een verzorgingshuis. Habion heeft 414 woningmutaties gerapporteerd gekregen door de zorginstellingen. Daarvan zijn 390 woningen (94,2%) toegewezen aan mensen met een inkomen lager dan € 34.085. De uitkomsten van de inkomenstoetsing met betrekking tot geregistreerde woningmutaties zullen worden opgenomen in de verantwoording aan de toezichthouder in de sector. Wij zullen verslag doen van de hierboven genoemde acties in de toelichting bij deze verantwoording aan de toezichthouder in de sector. Deze verantwoording wordt gecontroleerd door onze accountant. Samenstelling van de woningportefeuille Habion heeft goedkope, betaalbare en dure huurwoningen in haar portefeuille. Het grootste deel van de woningen van Habion is, met een huur tussen circa € 375 en € 575, betaalbaar. Om de wijzigingen in 2012 inzichtelijk te maken, is ook de verdeling van eind 2011 opgenomen. Aantal woningen per huurklasse Huurklasse

aantal 2012

in %

aantal 2011

in %

256

5%

281

6%

Betaalbaar (van € 374,44 tot en met € 574,35)

3.504

73%

3.545

76%

Duur (vanaf € 574,35 )

1065

22%

834

18%

Totaal

4.825

100%

4.660

100%

Goedkoop (tot en met € 374,44)

Huurprijsontwikkeling De maximale huurprijsontwikkeling bij woningcorporaties is de afgelopen jaren van overheidswege gekoppeld aan de inflatie van het voorafgaande jaar. De inflatie in 2011 van 2,3% vormde het uitgangspunt voor de maximale huurstijging per woning voor 2012 van 2,3%. Om markttechnische redenen heeft Habion ervoor gekozen om niet overal de maximaal toegestane huurstijging door te voeren. Daardoor is de in 2012 gerealiseerde gemiddelde huurstijging 0,23% lager en komt uit op 2,07% (2011: 1,22%). Habion heeft in 2012 incidenteel aan nieuwe huurders een hogere huurprijs in rekening gebracht (huurharmonisatie). Dat past binnen het in 2011 ontwikkelde huurharmonisatiebeleid. Concreet betekent dit dat huren bij mutatie worden geharmoniseerd naar de maximaal redelijke huurprijs, tenzij de markthuur in dat gebied lager ligt.

3.4

Betrekken van bewoners

Habion verhuurt een belangrijk deel van haar vastgoed aan professionele zorgpartijen. Dit betreft zowel verzorgings- en verpleeghuizen als (aanleun)woningen. De zorgpartijen verhuren (aanleun)woningen aan eindgebruikers en gebruiken het intramurale vastgoed als bedrijfsmiddel. Zoals ook in paragraaf 3.3 al is aangegeven wordt sinds 2011 met een nieuwe verhuurformule gewerkt. De verhuur van woningen aan zelfstandig wonende ouderen wordt uitbesteed aan professionele externe vastgoedmanagers. Habion wil met deze nieuwe formule het uitvoeren van de corporatietaken op het gebied van verhuur van zelfstandige woningen verder professionaliseren en het overleg met bewoners verbeteren. Via de vastgoedmanagers krijgt Habion een directe relatie met haar bewoners en dit helpt ons in de verdere verbetering van onze product- en dienstverlening. Ook kent het verhuren van deze woningen een steeds verder aangescherpte regelgeving en dit maakt dat voor veel zorgorganisaties het verhuren van woningen niet meer past binnen hun kerntaak. In 2012 zijn 1412 woningen volgens de nieuwe verhuurformule verhuurd. Dit betreft 29% van het totaal aantal woningen ultimo 2012. In veel complexen waar sprake is van de nieuwe verhuurformule zijn bewonerscommissies gevormd, waar vastgoedmanagers overleg mee voeren. Huurdersvereniging Met de regionale huurdersvereniging Nieuw Elan uit Friesland voert Habion minimaal twee keer per jaar overleg. Habion voert dit overleg als eigenaar samen met zorgorganisatie Palet die de (aanleun) woningen verhuurt. Daar komen diverse onderwerpen van beleidsmatige aard aan de orde. Nieuw 17

Elan ontvangt van Habion een financiële bijdrage. In 2012 is met Nieuw Elan vier keer overleg gevoerd: twee bijeenkomsten gezamenlijk met Palet en twee alleen met Habion. Behalve de reguliere onderwerpen werd dit jaar vooral stilgestaan bij de introductie van de nieuwe verhuurformule. De verhuur en het beheer van de woningen van Palet zullen in 2013 worden overgedragen aan Hoekstra Vastgoedbeheer B.V. te Leeuwarden. Door deze nieuwe werkwijze is de rol van Palet in dit overleg veranderd en zal de samenwerking tussen Nieuw Elan en Palet eindigen. Het is de bedoeling om in 2013 in een nieuwe samenwerkingsovereenkomst de afspraken met Nieuw Elan, Habion en Hoekstra Vastgoedbeheer verder vast te leggen. Nieuw Elan voert met Habion en Palet in het voor- en najaar overigens ook op objectniveau (onderhoud en renovatie) overleg samen met de betreffende bewonerscommissie. Overleg met zorgpartners Het intramurale vastgoed van Habion is verhuurd aan circa vijftig zorginstellingen. In 2009 is een formeel en representatief huurdersoverleg tot stand gekomen om het overleg van Habion met zorginstellingen verder te professionaliseren, het Huurdersplatform zorg. Dankzij dit overleg kan Habion niet alleen de behoefte van de zorgpartners beter in kaart brengen, maar ook hun input gebruiken bij het vaststellen van beleid. In 2012 heeft Habion twee keer bestuurlijk overleg gevoerd met het Huurdersplatform zorg en één keer een plenaire bijeenkomst georganiseerd. Tot de agendapunten behoorden: Normatieve Huisvestings Component (in relatie met de boekwaardeproblematiek); Contract en voorwaarden Energie B.V.; Scheiden van wonen en zorg; Inkomenstoets bij toewijzing woningen; Klachtenprocedure Brandveiligheid

3.5

Leefbaarheid

De maatschappelijke opgave zoals die geldt voor Habion is niet zozeer het leefbaar houden van een wijk, maar de leefbaarheid van een Habioncomplex en de directe omgeving. De banden met de lokale omgeving zijn vanwege de landelijke werkwijze en de kleinschalige lokale posities van Habion oppervlakkig. Habion houdt zich daarom niet bezig met integrale wijkplannen in het kader van leefbaarheid. Habion levert wel een bijdrage aan dorpsvernieuwing, meer specifiek het tegengaan van het verdwijnen van voorzieningen. Habion probeert waar mogelijk voorzieningen zoals woonzorgcentra, huisarts en fysiotherapeut te behouden in de dorpen en steden waar Habion actief is. In 2012 heeft Habion zich op de volgende plaatsen ingezet om de leefbaarheid in dorpen of wijken te verbeteren of te behouden: In Apeldoorn participeert Habion als de grootste partij in maatschappelijke huisvesting en voorzieningen in de stadvernieuwing in de wijk Anklaar in Apeldoorn. Habion realiseert binnen deze stadvernieuwing 160 woningen voor ouderen met een verschillende zorgvraag van licht naar zwaar samen met de MAB die met name verantwoordelijk is voor de herontwikkeling van het winkelcentrum. Naast de woningen realiseert Habion dagbestedingsvoorzieningen en ontmoetingsruimten voor ouderen voor de locatie als ook de omgeving in samenwerking met Atlant Zorggroep in Apeldoorn. In een woongebouw in Borculo bouwen we twee woningen om naar een praktijkruimte voor een huisarts, zodat de huisarts in de toekomst direct in het gebouw aanwezig is. In verschillende gebouwen vervangen we de deurintercom door een deurvideointercom teneinde de veiligheid en leefbaarheid voor onze bewoners te verbeteren. In Alkmaar hebben we een wijksteunpunt gerealiseerd in ons woongebouw De Alkenhorst. Inmiddels zijn er diverse open dagen geweest en mag het wijksteunpunt zich verheugen op een grote belangstelling van uit de wijk. Het wijksteunpunt functioneert nu een kwartaal en zal zich verder moeten gaan bewijzen. Habion is op hoofdlijnen, founding father, betrokken bij de exploitatie en verdere uitwerking van het wijksteunpunt. In een blok in de buurt ‟Jeruzalem‟ in Amsterdam-Oost dat we turnkey gaan afnemen wordt in de plint een woonservicezone gevestigd (huisartsen, fysio, apotheek, zorginstelling Osira met 18

extramurale zorg etc.) waarmee de zorgvoorzieningen voor de bewoners in de wijk gegarandeerd worden. Het voormalige veilingterrein in Kesteren wordt een locatie voor zorg en maatschappelijke doeleinden. Binnen het plan komen zorgappartementen met ruimte voor gerelateerde functies zoals bijvoorbeeld fysiotherapie, een apotheek of dagbesteding. Het plan bevat tevens woningen.

3.6

Stakeholders

Doordat Habion landelijk werkt, richten we ons op landelijke trends en ontwikkelingen. Ook het overleg met stakeholders voeren we landelijk. Jaarlijks organiseren we bijeenkomsten met groepen bewoners, kinderen van bewoners, vertegenwoordigers van ouderenorganisaties en zorginstellingen, etc. Dit is vastgelegd in beleid dat in 2012 is geactualiseerd. Ook is een standaard draaiboek opgesteld. De stakeholdersbijeenkomsten vonden plaats in het laatste kwartaal 2011 en in het eerste kwartaal 2013. In 2012 betrokken we bewoners en anderen tijdens zogenaamde keukentafelsessies bij de totstandkoming van ons programma van eisen nieuwbouw. Lokaal speelt Habion een beperkte rol. We beperken ons tot de eigen locaties; Habion is geen gesprekspartner voor de wijkaanpak. Het is hoofdzakelijk de zorginstelling die regulier overleg heeft met de gemeente. Alleen wanneer er herontwikkelings- of nieuwbouwprojecten plaatsvinden, zijn de contacten van Habion met gemeenten intensiever. Habion heeft daarom geen uitvoeringsovereenkomsten afgesloten met gemeenten over wijkactieplannen. Een overzicht van de activiteiten in het kader van de uitvoeringsovereenkomst, een verplicht onderdeel van het volkshuisvestingsverslag zoals aangegeven in het BBSH, is in dit verslag dan ook niet opgenomen. Habion probeert wel door samen te werken met lokale partijen op projectniveau in te haken op plaatselijke ontwikkelingen. Met plaatselijke instanties en gemeenten is een beperkt aantal woonvisies opgesteld (wonen, welzijn en zorg) en zijn (prestatie-)afspraken met gemeenten gemaakt. In 2012 zijn geen prestatieafspraken getekend, noch is meegewerkt aan het opstellen van woonvisies.

3.7

Financiële continuïteit

Financiële continuïteit is voor Habion van primair belang. Alleen dan kunnen doelstellingen en ambities worden waargemaakt. Het financiële beleid is er dan ook op gericht om de continuïteit te waarborgen. Tegelijkertijd wil Habion haar vermogen optimaal inzetten. De beschikbare middelen gebruikt Habion primair om de missie te realiseren. Hierbij streeft Habion naar een helder inzicht in haar financiële spankracht. In financieel opzicht wil zij een betrouwbare en solide partner zijn. Habion voert al enige jaren een prudent financieel beleid. Om de financiële continuïteit te waarborgen is bijvoorbeeld enige jaren geleden het investeringsprogramma bijgesteld naar meer realistische proporties. Tevens is de inkoop van diensten van derden aangescherpt. In 2012 heeft het kabinet besloten tot invoering van de verhuurdersheffing. Daarnaast is Habion geconfronteerd met de saneringsheffing voor de sector, die de schade van het Vestia dossier moet opvangen. Habion heeft de gevolgen van deze beide heffingen op de korte en lange termijn doorgerekend. Omdat nog geen duidelijkheid bestaat over de exacte hoogte van de heffing (alleen de verhuurdersheffing voor 2013 is formeel-juridisch vastgesteld) is een aantal scenario‟s doorgerekend, waaronder het worst case scenario. De effecten van deze heffingen op Habion zijn beperkt. Vanwege de combinatie van de samenstelling van het bezit van Habion en van reeds ingezet beleid is Habion voldoende solide om deze schokken op te kunnen vangen. In onderstaande tabel worden de vijfjaarseffecten zichtbaar gemaakt van een aantal kengetallen, waarbij de heffingen zijn ingerekend zoals ze eind 2012 bekend waren. Kengetallen 2013 Solvabiliteit ICR Loan to Value

2014

2015

2016

2017

29,6% 29,6% 27,2% 26,1% 27,5% 2,7

3,0

3,0

3,2

2,7

69,8% 67,2% 69,2% 72,3% 71,4%

Het effect van de latere genoemde bedragen voor de verhuurdersheffing en de saneringsheffing op de kerncijfers van Habion is marginaal. Ook de aangescherpte regels van het WSW leveren voor Habion 19

geen problemen op. Er hoeven vooralsnog geen extra maatregelen te worden genomen op het gebied van huurbeleid, personeel, organisatie, onderhoud en investeringsbeleid. Ten aanzien van het investeringsbeleid zijn de ambities beperkt en realistisch. Voor 2013 en 2014 staan zes tot acht projecten gepland. Alle financiering voor deze plannen, alsmede de herfinanciering, is inmiddels geborgd door het faciliteringsvolume dat WSW vrijgegeven heeft. Op personeelsgebied worden geen mutaties voorzien. Deze cijfers onderstrepen de financiële gezondheid van Habion. Dit beeld wordt bevestigd door externe partijen: - Recent heeft Habion een positief oordeel gekregen van het WSW over de kredietwaardigheid en is het faciliteringsvolume voor 2013 en 2014 ongecorrigeerd vrijgegeven. Met dit faciliteringsvolume kunnen investeringsplannen de komende jaren worden gefinancierd. - Al enige jaren staat Habion op de eerste plaats in de efficiencyratio van IPD/Aedex Strategie-informatiesystemen De investeringen en het portefeuillebeleid van Habion zijn gebaseerd op waardesturing. Verdienen waar het kan, om uit te geven waar het moet. Habion wil marktgericht werken, om gericht maatschappelijk dividend uit te keren. Hiertoe heeft Habion IPD/aeDex en WALS geïmplementeerd. WALS is een instrument om meerjarenprognoses en scenario‟s op te stellen alsmede om de bedrijfswaarde te kunnen bepalen van het vastgoed. Met dit instrument wordt inzicht verkregen in de beleggingsfunctie van Habion. De toegevoegde waarde van de implementatie van WALS is inzicht in de effecten van de strategie en inzicht in de risico‟s van investeringen en het portefeuillemanagement op solvabiliteit, liquiditeit en financierbaarheid van de organisatie. IPD/aeDex is een benchmarkonderzoek waar Habion sinds enige jaren aan deelneemt. Dit onderzoek geeft inzicht in de directe rendementen van Habion in vergelijking met andere corporaties.

Risicobeheersing Het interne risicobeheersing- en controlesysteem van Habion kent verschillende niveaus. Zo is er een treasurycommissie en een auditcommissie. Daarnaast is er extern toezicht op Habion. Bijvoorbeeld door het ministerie van Binnenlandse Zaken, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Habion kent een op haar toegesneden systeem van interne risicobeheersing en controle. Dit omvat inzet van verschillende disciplines (checks & balances door inbreng van meerdere personen), besluitvormingsprocessen, een adequaat systeem van monitoring en rapportering/verslaggeving en een structuur rond de administratieve organisatie en interne controle. In de afgelopen jaren heeft een professionalisering van de investeringsbesluitvorming plaatsgevonden. In 2011 is gestart met een integrale methode van risicobeheersing. Dit is in 2012 verder geprofessionaliseerd. Wil risicomanagement slagen dan is het van belang dat risicomanagement goed wordt geïntegreerd op de verschillende afdelingen binnen de organisatie. Het moet geen jaarlijks terugkerend verplicht nummer worden dat wordt gefaciliteerd door een afdeling Control, maar een instrument dat door de gehele organisatie wordt uitgedragen. Het draait vooral om creëren van risicobewustzijn bij de medewerkers. Houding en gedrag van de medewerkers bepalen in hoge mate het succes van de methodiek. Het belang van toepassen van risicomanagement moet worden onderstreept en de medewerkers moeten weten welk voordeel zij hiermee kunnen behalen. Het draagvlak binnen de organisatie bepaalt in hoge mate de effectieve uitvoering van het risicomanagementproces. Daarom is er bij de inrichting van het proces voor gekozen per afdeling maatwerk te verrichten. Met enkele afgevaardigden van de afdelingen zijn per afdeling in meerdere sessies de risico‟s vastgesteld. De volgende stappen zijn per afdeling gevolgd: - Identificatie van de risico‟s - Omschrijven van de risico‟s - Waarderen van het bruto-risico (risicoanalyse: kans x impact) - Benoemen van de interne beheersmaatregelen - Waarderen van het netto-risico (bruto-risico x risicomitigatie) - Accepteren van het restrisico Waarderen van het bruto-risico Er zijn verschillende methodieken beschikbaar om risicomanagement op te zetten. Voorbeelden zijn COSO, RISMAN en FIRM. Deze methodieken verlopen allemaal overeenkomstig het risicoanalyse 20

proces. Voor het onderscheiden van risico‟s is in hoge mate gebruik gemaakt van de FIRM-methodiek, een methodiek die wordt toegepast bij financiële instellingen. Om de belangrijkste risico‟s te kunnen onderscheiden hebben wij gebruik gemaakt van de volgende risicomatrix.

Preventieve maatregelen

Vrijwel zeker

K A N S

4

Waarschijnlijk

3

Onwaarschijnlijk

2

Zelden

Eerste prioriteit

4

8

12

16

3

6

9

12

2

4

6

8

1

2

3

4

1

2

3

4

1

Onbelangrijk

Beperkt

Gemiddeld

Catastrofaal

Repressieve maatregelen

Risico accepteren

Impact De matrix is een handige manier om bruto-risico‟s te waarderen. Op basis van gevoerde discussies binnen de afdelingen én de professionele opinie van Control zijn scores toegekend voor de waarschijnlijkheid van het risico. Dit is gebeurd aan de hand van de navolgende schaal: 1. Laag / groene vlak De waarschijnlijkheid dat het risico leidt tot een aanzienlijke tot hoge impact is erg gering. 2. Beperkt / gele vlak De waarschijnlijkheid dat het risico leidt tot een aanzienlijke tot hoge impact is beperkt. Indien de omstandigheden echter wijzigen kan deze waarschijnlijkheid ook snel wijzigen en daarmee wellicht aanzienlijk worden. Het risico dient dan ook bewaakt te worden. 3. Aanzienlijk / oranje vlak De waarschijnlijkheid dat het risico tot een aanzienlijke tot hoge impact zal leiden is aanmerkelijk groot. 4. Hoog / rode vlak Het risico zal zich - zonder adequate beheersing - vrijwel zeker voordoen en een aanzienlijke tot hoge impact hebben. Beheersing van het risico door de instelling verdient grote aandacht. Bij de uitwerking is onderscheid gemaakt naar strategische risico‟s (externe invloeden) en operationele risico‟s (interne invloeden ). Bijzondere aandacht is besteed aan het onderscheid tussen harde risico‟s (structuur) en zachte risico‟s (mensen). Waarderen van het netto-risico Na risico-identificatie volgt het vaststellen daarvan. Per risico is eerst bepaald wat een goede beheersmaatregel is om het risico te ondervangen. Vervolgens is beoordeeld of deze beheersmaatregelen reeds zijn opgezet en of deze effectief werken. De levendige discussies hebben bijgedragen tot het vast stellen van het netto risico, zijnde het bruto risico x risicomitigatie. De volgende matrix is hierbij als uitgangspunt gehanteerd:

21

Onderneem actie

Monitoring Laag R i s i c o m i t i g a t i e

Hoog

4

4

8

12

16

3

3

6

9

12

2

2

4

6

8

1

1

2

3

4

1 Laag

2

3

4 Hoog Zoek meer zekerheid

Evalueer Controls

Inherent risico Net als bij de voorgaande matrix is het van belang de netto-risico‟s in het rode vlak prioriteit te geven. De beheersmaatregelen die het risico dienen te ondervangen zijn er nog niet of werken niet afdoende. Deze moeten dan ook met prioriteit worden ingericht. Indien het risico niet met effectief werkende beheersmaatregelen kan worden ondervangen dient te worden gezocht naar alternatieve middelen die het risico kunnen ondervangen. Voorbeelden kunnen zijn marktonderzoek en scenario-analyses. De risico‟s in het oranje vlak zijn bij uitstek geschikt om te worden opgenomen in het audit-plan van de afdeling Control. Het is van belang dat deze beheersmaatregelen goed werken. De gele risico‟s dienen te worden gemonitord op blijvende effectieve werking. De risico‟s in het groene vlak worden beschouwd als onbelangrijke restrisico‟s, deze dienen te worden opgevangen door het buffervermogen. Hiervoor hoeft geen controlecapaciteit te worden ingezet. Belangrijk hierbij is de risico-acceptatiegraad. Wanneer is een risico acceptabel en wanneer dienen beheersmaatregelen worden getroffen. Risicomanagement als onderdeel van P&C-cyclus Risicomanagement is een dynamisch proces. De toprisico‟s worden ieder kwartaal besproken en opnieuw vastgesteld. Als hier aanleiding toe is, worden risico‟s ook tussentijds afgevoerd of toegevoegd. Op deze wijze wordt voorkomen dat risicomanagement teveel een verplicht nummer wordt. Na de risico-identificatie is het zaak om de risico‟s te kwantificeren, zodat: - de belangrijkste risico‟s kunnen worden bepaald (risico top 10); - concrete doelen verbonden kunnen worden aan de belangrijkste risico‟s; - risicobudgetten toegewezen kunnen worden aan deze risico‟s. Indien gewenst kan inzicht in de opbouw van het totale risico worden verkregen door attributie naar balansposten en risicofactoren. De uitvoerbaarheid hiervan heeft voor Habion nu geen prioriteit. Dit zal de komende jaren nader worden uitgewerkt. De focus ligt nu op verbetermanagement. Vanaf 2012 is risicomanagement en de voortgang in het verbeterproces een standaard hoofdstuk geworden in de kwartaalrapportage aan het managementteam en de Raad van Commissarissen. Specifieke risico’s in de bedrijfsvoering In de bedrijfsvoering onderscheidt Habion risico‟s en risicobeheersing op de volgende onderdelen: projecten; treasury; exploitatie. 22

Projecten Investeringen in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten vormen een groot deel van de geldstromen. Gedurende een project zijn er verschillende besluitvormingsmomenten. Met name in de initiatieffase en ontwerpfase ligt er veel nadruk op een integrale multidisciplinaire aanpak van het project. Zo kunnen marktrisico‟s, financiële risico‟s, fiscale risico‟s, juridische risico‟s, ontwerprisico‟s en bouwtechnische risico‟s al in een vroeg stadium onderkend en eventueel beheerst c.q. beperkt worden. In investeringsvoorstellen besteedt Habion hieraan expliciet aandacht. Er zijn specifieke budgetten beschikbaar voor elke fase. Deze budgetten worden bewaakt in de projectadministratie. Periodiek vindt rapportage plaats. In het investeringsbeleid van Habion zijn rendementseisen vastgelegd voor verschillende categorieën vastgoed. De professionalisering van formats waarin informatie ten aanzien van investeringsplannen wordt aangereikt, wordt steeds verder doorgezet. Om de investeringsopgaven te kunnen realiseren, beschikt Habion over investeringsprognoses waarin onrendabele uitgaven in kaart worden gebracht. De financiële continuïteit van Habion wordt zo bewaakt. Bij het aangaan van opdrachten met aannemers wordt de kredietwaardigheid van deze partijen beoordeeld aan de hand van kredietinformatierapporten. In 2012 is de rapportage verder geprofessionaliseerd. Per project zijn deelfasen en risico‟s benoemd waarop wordt gestuurd. Treasury Op het gebied van treasury onderkent Habion de volgende risico‟s: financierbaarheidrisico‟s; renterisico‟s; beleggingsrisico‟s. Het treasurybeleid van Habion richt zich op het zorgdragen voor voldoende financieringsmogelijkheden op zowel de korte als de lange termijn, alsmede het zorgdragen voor een adequaat renterisicobeheer. Habion kent een treasurystatuut en een treasurycommissie (TC). De TC is samengesteld uit de directeur, de adjunct-directeur Financiën en Bedrijfsvoering, het hoofd financiële administratie en facilitair management, de treasurer en externe treasurydeskundigen (Zanders & partners). Er wordt jaarlijks een treasuryjaarplan opgesteld en de TC komt vier keer per jaar bij elkaar. Het financiële beleid van Habion is gericht op het toegang houden tot de kapitaalmarkt tegen gunstige voorwaarden en het voeren van een renterisicobeleid waardoor er geen bovenmatige renterisico‟s ontstaan. Habion heeft over de periode 2010 – 2012 een faciliteringsvolume bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw van € 264 miljoen. In 2012 is geen nieuwe facilitering ontvangen voor de jaren na 2012. Ultimo april 2013 is de nieuwe facilitering ontvangen. Het WSW beoordeelt Habion kredietwaardig en geeft faciliteringsvolume vrij voor investeringen in 2013 en investeringen en herfinancieringen in 2014. De gemiddelde rentecoupon is in 2012 gedaald van 4,1% naar 4,0%. Voor een nadere toelichting verwijzen wij u naar de toelichting op de jaarrekening. Exploitatie Ten aanzien van de exploitatie zijn diverse risico‟s te onderscheiden. De verhuur- en de debiteurenrisico‟s ziet Habion als de belangrijkste naast scheiden van wonen en zorg. Scheiden wonen en zorg De scheiding van wonen en zorg, die 1 januari 2013 ingaat, is één van de belangrijkste risico‟s voor Habion. Hoewel de verwachting is dat het tempo van uitstroom van klanten met een lage zorgindicatie niet heel hoog is, en onder de NHC de leegstand de eerstkomende jaren voor rekening van zorgorganisatie en overheid komt, is er toch voldoende aanleiding om hierop te anticiperen. Habion doet dit door onder andere in sommige gevallen het zorgvastgoed dóór te exploiteren in plaats van te slopen, door allianties aan te gaan met zorgorganisaties en door in voorkomende gevallen te kijken naar alternatieve aanwending. Nieuwbouw vindt nog uitsluitend plaats van woningen, niet meer van verzorgingshuizen. Intern is een projectgroep ingericht om dit voldoende body te geven. Verhuurrisico’s Verhuurrisico‟s zijn onder te verdelen in onder meer leegstandsrisico‟s en debiteurenrisico‟s met betrekking tot de huurders. Doordat Habion kwalitatief hoogstaande en gedifferentieerde vastgoedobjecten realiseert, is de kans op leegstand niet zo groot. Habion verhuurt haar zorgvastgoed op basis van langdurende huurcontracten. 23

Debiteurenrisico’s De kredietwaardigheidrisico‟s van zorgorganisaties zijn tot nu toe laag gebleven. De komende jaren verandert de regelgeving van zorgvastgoed ingrijpend. De vergoeding wordt vervangen door de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC). De huurders van intramurale voorzieningen van Habion lopen dan ook risico bij de vergoeding van de huursom in de toekomst. Hierdoor neemt het risico voor Habion toe. Habion heeft een model ontwikkeld om de kredietwaardigheid van zorgpartners doorlopend te monitoren. Solvabiliteit Habion hanteert een minimum solvabiliteitsgrens op basis van een bedrijfswaarde van 15%. De solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde is ultimo 2012 30%. Hiermee wordt tevens voldaan aan de minimale solvabiliteitseis van het WSW en het CFV. Jaarresultaat (enkelvoudig) Het jaarresultaat is in 2012 € 0,7 miljoen (2011: 10,6 miljoen). De opbouw van het resultaat is als volgt weer te geven (in miljoenen €): 2012

2011

65,5 0,1 65,4

64,8 0,3 65,1

Onderhoud Kosten werkapparaat (netto) Rentekosten Overige exploitatie- en bedrijfslasten Totaal uitgaven (kasstromen)

14,0 8,0 16,2 2,2 40,4

11,3 7,2 15,9 2,7 37,1

Resultaat kasstromen

25,0

28,0

0,1 -23,7 -2,4 -26,1

0,3 -14,5 -5,1 -19,3

-1,1 1,8 0,7

8,7 0,7 9,4

Kasstromen: Huurinkomsten Overige inkomsten Totaal inkomsten (kasstromen)

-

Niet kasstromen: Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling Afschrijvingen Waardeveranderingen materiele vaste activa Resultaat niet kasstromen Resultaat kasstromen en niet kasstromen Resultaat deelnemingen Jaarresultaat

De geprognosticeerde gemiddelde operationele kasstroom bedraagt de komende 5 jaren € 34 miljoen. De huren zijn gestegen met € 0,7 miljoen als gevolg van het in exploitatie nemen van nieuw vastgoed en door de jaarlijkse huurverhoging. De stijging van de onderhoudskosten worden hoofdzakelijk veroorzaakt door een toename van het doelgroepgerichte onderhoud, met name brandwerende voorzieningen. De bruto kosten van het werkapparaat zijn toegenomen met € 0,8 miljoen. Als gevolg van de implementatie van RJ 645 zijn de afschrijvingskosten gestegen met € 9,3 miljoen. Onder RJ 645 is het niet langer toegestaan om op het vastgoed annuïtair af te schrijven. Solvabiliteit De solvabiliteit van Habion (eigen vermogen/totaal vermogen) ultimo 2012 bedraagt 24% op basis van de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening (2011: 23%). 24

Woningen vanaf € 200.000 Habion heeft in 2012 104 woningen gerealiseerd en aangekocht waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom hoger zijn dan € 200.000. Het betreffen woningen die bestemd zijn voor de verhuur. Deze woningen zijn opgenomen in onderstaande tabel. Overzicht van woningen vanaf € 200.000 Aantal

Gemiddelde kosten per vhe

De Amandelboom, Kampen

70

208.646

De Lelie, de Lis en de Dotter, Berkelland

14

223.542

De Alkenhorst, Alkmaar

20

277.821

Project

Plaats

De reden voor de relatief hoge ontwikkel- en aankoopkosten is dat wonen met zorg is duurder dan reguliere woningbouw vanwege ruimere gangen, deuren en badkamers en voorbereiden op (domotica) installaties. Extern toezicht Behalve intern toezicht heeft Habion ook te maken met extern toezicht van het ministerie van Binnenlandse Zaken, het CFV en het WSW. Het WSW is formeel geen toezichthouder, maar wordt hier wel toe gerekend omdat deze organisatie als taak heeft corporaties te beoordelen. In 2012 hebben de drie instanties hun oordeel gegeven over de prestaties en financiële positie met betrekking tot verslagjaar 2011. Het CFV heeft als taak de financiële positie van corporaties te beoordelen. Tevens adviseert het CFV de minister van Wonen en Rijksdienst over het naleven van wet- en regelgeving. Het CFV geeft aan dat het solvabiliteitsoordeel over 2011 voldoende is. Daarnaast geeft het fonds aan dat de voorgenomen activiteiten in de periode 2012–2016 passen bij de financiële mogelijkheden van Habion. Tevens heeft het CFV een continuïteitsoordeel gegeven. Het oordeel over Habion is A2. Dit houdt in dat de continuïteit naar de mening van het CFV voldoende is gewaarborgd en dat de middelen voldoende zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Het WSW heeft in 2012 geen beoordeling gegeven van de financiële positie over 2011. Habion gaat ervan uit dat zij onveranderd kredietwaardig is en dat Habion daarom op reguliere wijze gebruik kan maken van de borgingsfaciliteiten van het WSW. Zoals elders in dit verslag is vermeld, is het WSW terughoudend met het afgeven van borgingsruimte voor alle corporaties. De minister van Wonen en Rijksdienst stelt een vraag over het in bezit hebben van een dienstencentrum, een multifunctioneel centrum en twee kerkgebouwen. Deze vragen zijn naar tevredenheid van de minister beantwoord. De minister van Wonen en Rijksdienst heeft in november 2012 de oordeelsbrief over het verslagjaar 2011 gestuurd. In deze brief wordt gerefereerd aan de toets inzake de toewijzing in het kader van de staatssteunregeling. Veel corporaties voldoen niet aan deze toets. Wij hebben de minister een brief gestuurd waarin wij uitleggen waar de grenzen van onze mogelijkheden en bevoegdheden liggen op dit punt. Wij hebben nog geen reactie van de minister ontvangen. Fiscaliteiten Per 1 januari 2008 zijn woningcorporaties, op grond van een wetswijziging, belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting over alle activiteiten. Habion heeft zich met succes beroepen op een wettelijke vrijstelling. Van de Belastingdienst is een beschikking ontvangen die inhoudt dat Habion voor wat betreft de exploitatie van haar bezit is vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Met ingang van 1 januari 2012 wordt Habion wel belastingplichtig als gevolg van een nieuwe wetswijziging. Gedurende 2012 heeft Habion geparticipeerd in een werkgroep met andere zorgcorporaties om te komen tot een vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst. Naar verwachting wordt deze in 2013 vastgesteld.

25

3.8

Verbindingen

Overzicht verbindingen De verbindingsstructuur van Habion is transparant ingericht. Belangrijkste reden om met besloten vennootschappen te werken is het beperken van risico‟s. Daarnaast is hiermee al geanticipeerd op de nieuwe regelgeving omtrent diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en niet-DAEBactiviteiten.

Stichting Habion

Habion Amaris De Veste V.O.F.

Habion Beheer B.V. (100% aandeel)

Habion Holding B.V. (100% aandeel)

Habion Ontwikkeling B.V. (100% aandeel)

Habion Energie B.V. (100% aandeel)

Habion Participatie 1 B.V. (100% aandeel) Habion energie B.V. is opgericht om in duurzame energie-installaties te investeren en deze te exploiteren. Habion participatie I B.V. is opgericht in het kader van een C.V.-overeenkomst voor een project in Kudelstaart. De genoemde vennootschappen maken onderdeel uit van de geconsolideerde jaarrekening. In 2012 heeft Habion de V.O.F. Habion Amaris de Veste mede opgericht in het kader van een strategisch samenwerkingsverband met zorginstelling Amaris. Habion en Amaris Zorggroep zijn in 2012 een duurzame samenwerking aangegaan op het terrein van vastgoed in het werkgebied van Amaris (Het Gooi en Eemland). Dit is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst welke betrekking heeft op onder meer de herontwikkeling van een zestal locaties die in eigendom zijn bij Amaris. In deze samenwerking is gekozen voor het oprichten van een joint-venture waaraan een gezamenlijk verdienmodel ten grondslag ligt: beide partijen worden eigenaar van het te realiseren vastgoed. Dit past het beste bij de strategie van samenwerking die Amaris en Habion beogen. De zakelijk meerwaarde voor Habion ligt in het realiseren van groei in (zorg)vastgoed en in de ontwikkeling daarvan passend bij de missie van Habion. De zakelijke meerwaarde voor Amaris ligt in eerste instantie in het verkrijgen van financiering en kennis/capaciteit voor de transformatie van haar vastgoed. De opbrengsten en risico‟s van het vastgoed worden buiten Amaris Zorg gebracht en zeggenschap wordt behouden. De opbrengsten op langere termijn worden ingezet voor het doel van de samenwerking: het bouwen, beheren en transformeren van vastgoed in het werkgebied van Amaris. In de B.V.‟s is sprake van een getrapte vertegenwoordiging. De rechtspersoon stichting Habion vormt als aandeelhouder tevens het bestuur van Habion holding B.V. en Habion beheer B.V.. Habion holding B.V. vormt als aandeelhouder tevens het bestuur van Habion ontwikkeling B.V. en Habion energie B.V. Habion ontwikkeling B.V. vormt als aandeelhouder tevens het bestuur van Habion participatie 1 B.V.

26

De goedkeuring die de raad van commissarissen moet geven voor bepaalde besluiten die de directeur-bestuurder neemt in die gevallen waarin de stichting optreedt als aandeelhouder van een vennootschap, zijn doorvertaald in de statuten van de dochterondernemingen. Hiermee houdt de raad van commissarissen toezicht op te nemen besluiten in de vennootschappen. Kerncijfers verbindingen Stichting Habion heeft geen leningen en garanties verstrekt aan haar verbindingen. In de onderstaande tabel zijn de kerncijfers van de verschillende verbindingen van stichting Habion opgenomen. Overzicht kerncijfers verbindingen

Habion Beheer Aard van verbinding Geplaatst aandelenkapitaal Jaaromzet

Agioreserve Investeringen

Habion Holding

Habion Energie

Habion Ontwikkeling

Habion Participatie 1

Habion Amaris De Veste V.O.F.

Dochter

Dochter

Dochter

Dochter

Dochter

Samenwerkingsverband

€ 18.000

€ 18.000

€ 18.000

€ 18.000

€ 18.000

n.v.t.

€ 679.992

€0

€ 409.951

€ 32.927.991

€0

€0

€ 3.447.541

€ 5.400.000

€0

€0

€0

€0

€ 204.481

€0

€ 282.033

€0

€0

€0

27

4 Verklaring van bestuur Het bestuur van Habion verklaart ingevolge artikel 26 van het BBSH dat de middelen van de stichting in het verslagjaar uitsluitend zijn aangewend in het belang van de doelstelling van de stichting. Conform het gestelde in artikel 22 van het BBSH wordt verklaard dat het financieel beleid en beheer van de stichting gericht zijn op financiële continuïteit. Dat betekent ook dat, afgezien van een garantstelling aan het Dutch International Guarentees for Housing voor een sociale woningbouwtraject in Kroatië voor minder dan € 1 miljoen, geen ondersteuning is gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in MG 2005-04 en MG 2008-03 en de actualisaties van deze (respectievelijk MG 201202 en MG 2010-03). De sponsoractiviteiten, die van zeer beperkt materieel belang zijn, passen binnen de regelgeving voor de toegelaten instelling zoals is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en zoals is vermeld in MG 2006-04. Houten, 6 juni 2013 Mr. P. Boerenfijn MRE, directeur-bestuurder

28

5 Verslag klachtencommissie Verslag als bedoeld in artikel 7 lid 4 van het Reglement Klachtencommissie Habion. De klachtencommissie van Habion bestond in 2012 uit de volgende leden: Mevrouw mr. M. van Schie, onafhankelijk voorzitter; De heer mr. T. Vroon, lid namens de raad van commissarissen van Habion; De heer G. van der Zee, lid, op voordracht van de huurders. De heer Vroon werd per 1 juli 2012 herbenoemd voor een tweede termijn van drie jaar. De zittingstermijn van de heer Van der Zee werd verlengd tot het moment dat voor hem een opvolger gevonden is. Eind 2012 was de werving voor de opvolging van de heer Van der Zee nog niet afgerond. Het ambtelijk secretariaat berustte achtereenvolgens bij mevrouw J. Welschen, mevrouw M. Reuder, opnieuw mevrouw J. Welschen en laatstelijk de heer H.C. Huijsmans, respectievelijk bestuurssecretaris, bestuurssecretaris a.i., bestuurssecretaris en bestuurssecretaris a.i., als zodanig aangewezen door de directeur-bestuurder van Habion. In 2012 zijn geen klachten ontvangen. Hier leidt de commissie uit af dat eventuele klachten in onderling overleg en naar tevredenheid worden opgelost. Amsterdam, 6 juni 2013 Mevrouw mr. M. van Schie, voorzitter

29

6 Geconsolideerde jaarrekening

30

INHOUD

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING I

GECONSOLIDEERDE BALANS per 31 december 2012

II

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING over 2012

III

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT

IV

TOELICHTINGEN 1.

Toelichting algemeen

2.

Toelichting op de geconsolideerde balans

3.

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

V

KENGETALLEN

V

ENKELVOUDIGE BALANS per 31 december 2012

VI

ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING over 2012

VII

TOELICHTINGEN

VIII

OVERIGE GEGEVENS

dienste van de exploitatie 5.

Overzicht renteresultaat

6.

Staat van opgenomen geldleningen (leningen o/g)

7.

Staat van opgenomen geldleningen (leningen u/g)

8.

Bedrijfswaarde

31 van 46

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING

32 van 46

GECONSOLIDEERDE BALANS per 31 december 2012

I

(na resultaatbestemming) ACTIVA

Ref.

31 dec 2012

31 dec 2011 *

€

€

Vaste activa Materiële vaste activa

2.1

Sociaal vastgoed in exploitatie

2.1.1

478.115.962,06

475.447.941,29

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2.1.2

7.664.704,10

10.288.205,69

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2.1.3

1.256.721,92

1.525.230,63

487.037.388,08

487.261.377,61

56.848.382,28

50.222.485,28

56.848.382,28

50.222.485,28

Vastgoedbeleggingen

2.2

Commercieel vastgoed in exploitatie

2.2.1

Financiële vaste activa

2.3

Te vorderen BWS-subsidies

2.3.1

393.880,85

539.800,52

Leningen u/g

2.3.2

1.250.000,00

1.250.000,00

Andere deelnemingen

2.3.3

0,00

9.000,00

1.643.880,85

1.798.800,52

545.529.651,21

539.282.663,41

Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden

2.4

4.716.557,26

3.077.997,00

Onderhanden projecten

2.5

0,00

0,00

Vorderingen

2.6

Debiteuren

2.6.1

2.526.447,25

1.965.601,55

Belastingen en premies sociale verzekeringen

2.6.2

0,00

0,00

Overige vorderingen

2.6.3

2.237.673,86

3.826.136,86

Overlopende activa

2.6.4

246.765,79

426.441,05

5.010.886,90

6.218.179,46

404.447,99

11.764.365,11

10.131.892,15

21.060.541,57

555.661.543,36

560.343.204,98

Liquide middelen

2.7

Totaal vlottende activa

Totaal ACTIVA

* Ten behoeve van de vergelijkbaarheid zijn de vergelijkende cijfers aangepast. Een en ander is toegelicht in hoofstuk 1 Toelichtingen.

33 van 46

PASSIVA

Ref.

Groepsvermogen

2.8

Overige reserves

2.8.1

Totaal groepsvermogen

31 dec 2012

31 dec 2011 *

€

€

131.078.643,06

130.392.830,48

131.078.643,06

130.392.830,48

Voorzieningen

2.9

Pensioenvoorziening

2.9.1

17.184,00

18.113,00

Voorziening vastgoed in ontwikkeling

2.9.2

10.140.711,68

16.553.951,87

Voorziening projecten

2.9.3

0,00

616.998,00

Overige voorzieningen

2.9.4

0,00

0,00

10.157.895,68

17.189.062,87

Totaal voorzieningen Langlopende schulden

2.10

Leningen kredietinstellingen

2.10.1

364.511.462,18

350.253.009,94

Onderhandse geldleningen

2.10.2

200.000,00

10.750.000,00

Waarborgsommen

2.10.3

40.300,00

40.810,00

364.751.762,18

361.043.819,94

Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden

2.11

Schulden aan kredietinstellingen

2.11.1

30.435.142,75

27.576.090,54

Schulden aan leveranciers

2.11.2

5.719.880,59

5.568.764,87

Belastingen en premies sociale verzekeringen

2.11.3

645.721,66

494.583,66

Overige schulden

2.11.4

2.700.597,90

8.337.668,78

Overlopende passiva

2.11.5

10.171.899,54

9.740.383,84

49.673.242,44

51.717.491,69

555.661.543,36

560.343.204,98

Totaal kortlopende schulden

Totaal PASSIVA

* Ten behoeve van de vergelijkbaarheid zijn de vergelijkende cijfers aangepast. Een en ander is toegelicht in hoofstuk 1 Toelichtingen.

34 van 46

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING over 2012

II

Ref.

Boekjaar 2012

Boekjaar 2011 *

€

€

65.115.603,06

Bedrijfsopbrengsten Huren

3.1

65.792.959,61

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

3.2

0,00

436.311,11

Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf

3.3

2.842.195,82

1.629.676,38

Overige bedrijfsopbrengsten

3.4

449.551,32

441.377,97

69.084.706,75

67.622.968,52

3.5

23.822.282,30

14.657.752,90

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen 3.6

2.221.739,81

4.937.378,91

174.686,99

179.013,22

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Lonen en salarissen

3.7

Sociale lasten en pensioenlasten

3.8

48.798,75

63.082,63

Lasten onderhoud

3.9

14.093.193,54

11.465.479,96

Bijzondere waardevermindering van vlottende activa

3.10

0,00

0,00

Overige bedrijfslasten

3.11

11.811.810,28

11.413.082,13

Som der bedrijfslasten

52.172.511,67

42.715.789,75

Bedrijfsresultaat

16.912.195,08

24.907.178,77

287.800,70

555.035,45

0,00

-1.833,75

-16.151.063,20

-15.889.815,09

-15.863.262,50

-15.336.613,39

1.048.932,58

9.570.565,38

-363.120,00

-135.406,00

685.812,58

9.435.159,38

Financiële baten en lasten Rentebaten

3.12

Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten

3.13

Rentelasten

3.14

Totaal financiële baten en lasten

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Belasting

3.15

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belasting

* Ten behoeve van de vergelijkbaarheid zijn de vergelijkende cijfers aangepast. Een en ander is toegelicht in hoofstuk 1 Toelichtingen.

35 van 46

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT

III Ref.

Boekjaar 2012

Boekjaar 2011 *

€

€

2.8.1

16.912.195,08

24.907.178,77

2.1

23.822.282,30

14.679.819,78

2.221.739,81

3.702.234,16

-929,00

-785.707,10

42.955.288,19

42.503.525,61

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Overige waardeveranderingen materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen en vlottende activa

2.1/2.9.2

Dotatie/vrijval overige voorzieningen

2.9.1/2.9.3

Mutatie in werkkapitaal: Vorderingen

2.6

1.207.292,56

720.122,90

Kortlopende schulden

2.11

6.939.732,99

4.743.789,10

51.102.313,74

47.967.437,61

287.800,70

555.035,45

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Waardeverandering financiële vaste activa en effecten Betaalde rente Betaalde winstbelasting Kasstroom uit operationele activiteiten

0,00

-1.833,75

-16.151.063,20

-15.889.815,09

0,00

-71.402,00

35.239.051,24

32.559.422,22

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: - Sociaal vastgoed in exploitatie

2.1

-2.914.419,15

-6.670.883,30

- vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2.1

-40.540.828,54

-37.228.515,66

- onroerende zaken t.d.v. exploitatie

2.1

-63.751,65

-233.805,09

Desinvesteringen in materiële vaste activa

2.1

2.721.602,71

1.429.965,81

Investeringen in financiële vaste activa

2.3

9.000,00

0,00

Desinvesteringen in financiële vaste activa

2.3

145.919,67

228.394,86

Mutatie in onderhanden projecten incl projectvoorziening

2.4/2.5

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-692.610,00

-404.267,00

-41.335.086,96

-42.879.110,38

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen leningen

2.10

36.300.000,00

46.200.000,00

Aflossingen

2.10

-41.563.881,40

-28.028.989,73

-5.263.881,40

18.171.010,27

-11.359.917,12

7.851.322,11

11.764.365,11

3.913.043,00

404.447,99

11.764.365,11

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom mutatie liquide middelen Beginstand liquide middelen Eindstand liquide middelen

* Ten behoeve van de vergelijkbaarheid zijn de vergelijkende cijfers aangepast. Een en ander is toegelicht in hoofstuk 1 Toelichtingen.

36 van 46

TOELICHTINGEN 1.

IV

Toelichting algemeen

Toegelaten instelling Stichting Habion, statutair gevestigd te Utrecht, kantoorhoudende te Houten op de Molen 94, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform artikel 4 van de statuten: Alle gemeenten in Nederland. Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2011.

Continuiteit Habion wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De impact van deze maatregelen is voor Habion marginaal. Habion hoeft derhalve geen aanvullende maatregelen te nemen. Bovenstaande maatregelen betekenen dat het de verwachting van het bestuur is dat Habion zonder wezenlijke aanpassingen in de bedrijfsvoering kan voldoen aan de in de sector gebruikelijke kengetallen. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstellling. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico‟s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien alle belangrijke risico‟s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro‟s. Alle financiële informatie in euro‟s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.

37 van 46

Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: • Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde ten behoeve van de minimum waarderingsregel. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus. • Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat ten behoeve van de minimum waarderingsregel. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en, -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa en onder vastgoedbeleggingen): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als „intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd‟. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen. • Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad grond- en ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat. • Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van stichting Habion en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Vanaf de oprichtings-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; de consolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: - Habion Beheer B.V. gevestigd te Houten (100%) - Habion Holding B.V. gevestigd te Utrecht (100%) - Habion Ontwikkeling B.V. gevestigd te Houten (100%) - Habion Participatie 1 B.V. gevestigd te Houten (100%) - Habion Energie B.V. gevestigd te Houten (100%)

38 van 46

Stelselwijziging Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening. • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie. • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed hetgeen doorwerkt bij impairments en voorzieningen voor onrendabele investeringen. • Het is niet langer toegestaan om bij de bepaling van de bedrijfswaarde de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen. • Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting. • De methode van afschrijvingen. • Positieve en negatieve resultaten binnen gecombineerde bouwproducten kunnen niet langer gesaldeerd worden. De Richtlijn is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. In 2012 zijn naast de overgang naar de herziene RJ645 geen andere stelselwijzigingen doorgevoerd door Toegelaten instelling. Zoals toegelicht onder het hoofd „Kwalificatie sociaal vastgoed‟ van deze toelichting zijn de visie, missie en het beleid van stichting Habion er primair op gericht om volkshuisvestelijke doelen te realiseren. Het sociaal vastgoed wordt dan ook vooral gezien als bedrijfsmiddel om sociale doelen te realiseren. Stochting Habion blijft evenals voorgaande jaren zowel het sociaal als het commercieel vastgoed waarderen tegen historische kostprijs. Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie wordt daarbij gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen dan wel lagere actuele waarde. De actuele waarde betreft voor het sociaal vastgoed de bedrijfswaarde. De actuele waarde voor het commercieel vastgoed betreft de marktwaarde in verhuurde staat. Een en ander is voor sociaal vastgoed nader toegelicht bij de grondslagen voor waardering van „Materiële Vaste Activa‟ en voor commercieel vastgoed bij „Vastgoedbeleggingen‟. Tot en met 2011 werd bij de bedrijfswaarde conform de Richtlijn 645 versie 2005 rekening gehouden met een rentabiliteitswaardecorrectie. Dit is het verschil tussen de nominale waarde van de leningen en de rentabiliteitswaarde. In de huidige bedrijfswaarde is deze rentabiliteitswaardecorrectie niet langer toegestaan. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is afgenomen met een bedrag van EUR 2.645.868 De cijfers over 2011 zijn aangepast teneinde vergelijkbaarheid met 2012 mogelijk te maken. De afname van het eigen vermogen per 1 januari 2012 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd. Eigen vermogen per 1 januari 2012, voor stelselwijziging

133.038.698,73

Materiele vaste activa (model oud): - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden - Onroerende zaken in ontwikkeling

528.316.294,82 10.288.206,69 538.604.501,51

Materiele vaste activa (model nieuw) - Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

475.447.941,29 10.288.206,69 485.736.147,98

Vastgoedbeleggingen (model nieuw) - Commercieel vastgoed in exploitatie

50.222.485,28 50.222.485,28

Eigen vermogen per 1 januari 2012, na stelselwijziging

130.392.830,48

Het resultaat over 2011 is als gevolg van de stelsewijziging afgenomen met EUR 1,27 miljoen tot een bedrag van EUR 9,34 miljoen. De afname van het resultaat over 2011 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd. Resultaat over 2011, voor stelselwijziging:

10.605.977,63

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

1.170.818,25

Resultaat over 2011, na stelselwijziging

9.435.159,38

39 van 46

Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd, zoals sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie (voorheen samengevoegd als onroerende en roerende zaken in exploitatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (voorheen onroerende zaken in ontwikkeling). Ook is een nieuwe categorie vastgoedbeleggingen toegevoegd bij de activa, waar de hiervoor genoemde posten onderdeel van zijn. Tevens is voor de resultatenrekening naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als optie geboden. Stichting Habion kiest voor het categorale model. Schattingswijziging De methode van afschrijven is met de nieuwe RJ 645 gewijzigd van annuïtair naar lineair, rekening houdend met de onderscheiden componenten. De nieuwe methode van afschrijven is meer gedetailleerd beschreven bij de grondslagen voor waarderen van de Materiële Vaste Activa en voor waarderen van de Vastgoedbeleggingen. Deze wijziging wordt gezien als een nadere verfijning binnen het bestaande stelsel en wordt om die reden behandeld als een schattingswijziging en wordt derhalve prospectief (zonder aanpassen verleden en vergelijkende cijfers) verwerkt. Bij toepassing van de oude methode van afschrijven had de afschrijving over het boekjaar 2012 EUR 9,3 miljoen lager geweest. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten bij Stichting Habion leningen u/g, vorderingen, liquide middelen en langlopende en kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waarde-veranderingen in de winst-en-verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Afgeleide financiële instrumenten Stichting Habion maakte tot 1 april 2011 gebruik van interest derivaten om interestrisico‟s af te dekken. Daarbij wordt kostprijshedge accounting toegepast. De toepassing van kostprijshedge accounting leidt tot de volgende uitzondering op de waarderingsgrondslagen voor afgeleide financiële instrumenten. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst- en verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt wordt het derivaat niet geherwaardeerd. Om het kostprijshedge accounting model toe te passen wordt voldaan aan de vereisten die zijn uiteengezet in RJ 290. Stichting Habion past kostprijshedge accounting toe voor de interest derivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen. Eveneens past Stichting Habion kostprijshedge accounting toe voor de interest derivaten die het renterisico op toekomstige financieringtransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden in de winst- en verliesrekening opgenomen. Indien een intrerest derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor „hedge accounting‟, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies wordt overgeboekt naar de winst- en verliesrekening.

Financiële instrumenten die deel uitmaken van een handelsportefeuille Financiële instrumenten (activa en verplichtingen) die worden aangehouden voor handelsdoeleinden worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. In de eerste periode van waardering worden toerekenbare transactiekosten als last in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve rentemethode Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overige sociale vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.

40 van 46

Kwalificatie sociaal vastgoed Het beleid van stichting Habion is gericht op huisvesten van senioren met een (latente) zorgvraag. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als bedrijfsmiddel. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen danwel lagere actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als zijnde de som van de stichtingskosten inclusief grond, eventueel vermeerderd met na-investeringen. In de verkrijgings- of vervaardigingsprijs is rente tijdens de bouw, over investeringen gefinancierd met vreemd vermogen, inbegrepen. Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. De afschrijvingen op materiële vaste activa worden bepaald op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur c.q. de afgegeven beschikking (van verzorgingshuizen en verpleegdependances). Afschrijvingstermijnen: De afschrijvingstermijnen in jaren luiden als volgt: - Grond woningen - Grond zorghuizen, tenzij in de beschikking een termijn is aangegeven - Opstallen - C.V./warmwatervoorzieningen - WKO installaties - Lift - Isolatie/energiebesparende maatregelen - Renovatie/verbetering - Inventaris in exploitatie - Verbouwing/inventaris/automatisering/vervoersmiddelen ten dienste van exploitatie De bovengenoemde afschrijvingen voor de verzorgingshuizen zijn gebaseerd op de afgegeven beschikkingen.

lineair geen geen 25-50 15-25 15-30 14-20 10-25 10-43 10-25 4-10

De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Na-investeringen worden slechts geactiveerd tot het bedrag van de toename van de bedrijfswaarde als gevolg van deze ingreep. Het zogeheten onrendabele deel van deze na-investeringen wordt ten lasten van de winst-en-verliesrekening verantwoord als „overige waardeveranderingen materiële vaste activa‟. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

41 van 46

Veronderstellingen en uitgangspunten bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. De bedrijfswaarde is bepaald op locatieniveau op basis van de volgende uitgangspunten: - verwachte huurstijging op lange termijn van gemiddeld 2,00% (2011: 2,00%) - jaarlijkse huurderving van 2% bij de woningen; - stijging onderhoudslasten op lange termijn van gemiddeld 3,00% (2011: 3,00%); - overige lastenstijging op lange termijn van gemiddeld: 3,00% (2011: 3,00%); - disconteringsvoet op basis van 5,25% (2011: 5,25%); - één bed is één woning; - belastingen: € 160,- per verhuureenheid per jaar; - verzekeringen: € 30,- per verhuureenheid per jaar; - norm werkapparaatskosten € 607,- (2011: € 753,-) per verhuureenheid per jaar; - norm kosten vastgoedmanagement € 381,- (2011: € 0,-) per bij vastgoedmanager in beheer gegeven woning per jaar; - norm overige lasten € 54,- (2011: € 53,-) per verhuureenheid per jaar; De onderhoudskosten zijn ingerekend met een vast norm per m 2 bruto vloeroppervlakte (BVO): - onderhoudsnorm woningen € 13,- per m 2 BVO - onderhoudsnorm verzorgingshuizen kale kostprijs € 7,70 per m 2 BVO - onderhoudsnorm overige verzorgingshuizen € 11,50 per m 2 BVO - onderhoudsnorm extra koeling (WKO) € 0,48 per m 2 BVO - restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop; - de berekeningen zijn gemaakt in de veronderstelling dat de kasstroom telkens op medio van het jaar vervalt. Levensduur: - woningen: maximaal 50 jaar; - verzorgings-/verpleeghuizen: jong functioneel bezit: 50 jaar, overig bezit 30 jaar. Voor beide categorieën geldt verder: Ingeval er concrete sloopplannen bestaan, wordt de levensduur gehanteerd tot aan het moment van sloop. Ingeval op basis van de bovenvermelde levensduren de resterende levensduur kleiner is dan 10 en er bestaan geen concrete investerings- of sloopplannen, wordt de levensduur gelijk gesteld aan 10 jaar voor onzelfstandige woningen en 15 jaar voor zelfstandige woningen. Indien er indicaties bestaan en wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van het actief teruggenomen echter niet hoger dan de boekwaarde zou zijn indien geen bijzondere waardeverminderingen voor het actief zou zijn verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico‟s op basis van de bedrijfswaarde. De beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies dient te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waartoe de nieuwe op te nemen onroerende zaken gaan behoren. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten lasten van de winst-enverliesrekening verantwoord als „overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille‟. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als „intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd‟. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- en/of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen op basis van de verwachte levensduur. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. De afschrijvingstermijn in jaren luiden als volgt: - Verbouwing/inventaris/automatisering/vervoersmiddelen ten dienste van exploitatie

lineair 4-10

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

42 van 46

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen danwel lagere actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat, welke is toegelicht in hoofdstuk 2.1 in de toelichting van de balans.

Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van stichting Habion is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan.

Afschrijvingen De afschrijvingen worden berekend volgens lineaire methode op basis van de economische levensduur. De volgende economische levensduren worden gehanteerd : Component: Economische levensduur: • Casco : 25-50 jaar • Installaties : 15-30 jaar • Inventaris : 10-25 jaar Op grond wordt niet afgeschreven.

Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten lasten van de winst-en-verliesrekening verantwoord als „overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille‟ . Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de woningcorporaties actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van stichting Habion die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de woningcorporaties actief zijn. Onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.

Terugneming bijzondere waardeverminderingen Indien er indicaties bestaan en wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van het actief teruggenomen echter niet hoger dan de boekwaarde zou zijn indien geen bijzondere waardeverminderingen voor het actief zou zijn verantwoord.

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De vordering van bedragen die uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies zijn toegezegd, zijnde de verwachte totale uitbetalingen, wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De totale vordering is nominaal opgenomen. Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de toegelaten instelling garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten.

43 van 46

Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde.

Voorraad grond en ontwikkelposities De voorraad grond- en ontwikkelposities bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grond- en ontwikkelposities bestemd voor eigen exploitatie daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats van voorraad grond- en ontwikkelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreffen investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de start als Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd. In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt.

Onderhanden projecten Onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief de toeslagen voor indirecte productiekosten en aan derden betaalde rente gedurende de periode van bouw en vervaardiging. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk („percentage of completion‟-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden werk/projecten worden onmiddellijk in de winst-enverliesrekening als last verwerkt. Bij onderhanden werk wordt tussentijds geen winst genomen. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden werk/projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruitontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen.

Eigen vermogen Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Waardering van voorzieningen kan ook plaatsvinden tegen de contante waarde van de verwachte uitgaven. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer er sprake is van: • een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en • waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt; en • het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

44 van 46

Voorzieningen voor onrendabele investeringen en herstructureringen Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de post „vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie‟. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen is gewaardeerd tegen nominale waarde. Personeelsbeloningen/pensioenregeling voormalig medewerker De waardering van de pensioenvoorziening is gebaseerd op actuariële grondslagen, waarbij een rekenrente is gehanteerd van 4%. Huren De huren worden vastgesteld rekening houdend met de overheidsvoorschriften. In die gevallen waarin er nog geen definitieve huurprijsvaststelling bekend is, wordt een voorlopige huurprijs bepaald. Deze opbrengsten betreffen de huren die betrekking hebben op het boekjaar na aftrek van huurderving. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van de Habion.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten. Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de boekwaarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen . Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico‟s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten.

45 van 46

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder wordt onder andere de opbrengst van overige dienstverlening aan derden verantwoord. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking c.q. opboeking uit hoofde van een lagere bedrijfswaarde respectievelijk marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde. Indien in het voorgaande jaar tegen lagere bedrijfswaarde respectievelijk lagere marktwaarde is gewaardeerd, kunnen zowel waardeverminderingen als terugneming waardeverminderingen, tot aan de boekwaarde, plaatsvinden. Onrendabele investeringen zijn uitgaven die gefinancierd worden met een bijdrage van stichting Habion. Hieronder zijn de onrendabele investeringen ten behoeve van nieuwbouw, verbeteringen, transformaties van verzorgingshuizen, renovaties alsmede het opplussen van woningen opgenomen. Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Hieronder zijn de salarissen, sociale lasten en pensioenpremies met betrekking tot de in het boekjaar werkzame werknemers opgenomen. Deze kosten zijn op basis van vaste verdeelsleutels verrekend tussen stichting Habion en stichting Habion vastgoed zorgsector. Pensioenregeling directeur-bestuurder Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten. Overige bedrijfslasten Onder deze post worden de overige exploitatielasten zoals belastingen, verzekeringen en mutaties in de voorziening (huur)debiteuren verantwoord. Tevens zijn hieronder de overige werkorganisatiekosten zoals huisvestingskosten, kosten Raad van Commissarissen, algemene kosten en overige personeelskosten opgenomen. De laatstgenoemde kosten zijn op basis van vaste verdeelsleutels verrekend tussen stichting Habion en stichting Habion vastgoed zorgsector.

46 van 46

Rentebaten Als rentebaten worden de (te) ontvangen rentevergoedingen op leningen u/g, banktegoeden, effecten en overige liquide middelen verantwoord, alsmede geactiveerde bouwrente. Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Hieronder worden de wijzigingen in de waardering met betrekking tot de financiële vaste activa en effecten verantwoord.

Rentelasten Onder deze post zijn de rentelasten met betrekking tot de schulden opgenomen. Eventuele boeterente wordt rechtstreeks ten laste van het resultaat verwerkt. Resultaat deelneming Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van de groep in de resultaten van deze deelnemingen. Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten, berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering danwel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil danwel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover stichting Habion bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

47 van 46

Bepaling reële waarde Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de volgende methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is. Handels- en overige vorderingen De reële waarde van handels- en overige vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen. Niet afgeleide financiële verplichtingen De reële waarde van niet-afgeleide financiële verplichtingen wordt berekend op basis van de contante waarde van toekomstige aflossingen en rentebetalingen, gedisconteerd tegen de actuele rentevoet voor vergelijkbare leningen ultimo 2012 (zijnde 3,31%).

48 van 46

2. 2.1

Toelichting op de geconsolideerde balans MATERIËLE VASTE ACTIVA

Het verloop van de materiële vaste activa is als volgt weer te geven. Materiële vaste activa 2.1.1 Sociaal vastgoed

in exploitatie

2.1.2 Vastgoed 2.1.3 Ten dienste

t.b.v. eigen

van de

exploitatie

exploitatie

TOTAAL

in ontwikkeling Boekwaarde per 1 januari - Aanschaffingswaarde

665.311.820,25

54.544.160,50

2.718.142,37

722.574.123,12

- Cum. afschrijving en waardeverminderingen

189.863.878,96-

60.809.906,68-

1.192.911,74-

251.866.697,38-

Boekwaarde per 1 januari

475.447.941,29

6.265.746,18-

1.525.230,63

470.707.425,74

Mutatie in het boekjaar: - Investeringen

2.914.419,15

38.853.961,54

Correctie voorgaande jaren afschrijving

1.525.497,43-

1.525.497,43

- Overboekingen kostprijs

50.734.214,87

-58.620.582,87

-Overboekingen afwaardering

-22.251.942,19

22.251.942,19

- Overboekingen - Desinvesteringen - Afschrijvingen boekjaar - Onrendabele investeringen - Terugneming waardeverminderingen - Waardeverminderingen Boekwaarde per 31 december

1.018.952,52-

41.832.132,34 0,00 7.886.368,00-

-

-

-1.702.650,19

-22.186.822,84 -275.473,27

63.751,65

-2.721.602,71 332.260,36-

1.481.570,50

-22.519.083,20 1.206.097,23

1.502.808,00

1.502.808,00

5.224.733,00-

5.224.733,00-

478.115.962,06

2.476.007,58-

1.256.721,92

476.896.676,40

Boekwaarde per 31 december: - Aanschaffingswaarde

717.941.501,75

34.600.386,41

2.781.894,02

755.323.782,18

- Cum. afschrijving en waardeverminderingen

239.825.539,69-

37.076.393,99-

1.525.172,10-

278.427.105,78-

Boekwaarde per 31 december

478.115.962,06

2.476.007,58-

1.256.721,92

476.896.676,40

Verantwoord onder: Onroerende zaken in ontwikkeling

7.664.704,10

Voorziening onrendabele investeringen

10.140.711,68 -2.476.007,58

49 van 46

2.2

Vastgoedbelegging

Het verloop van de vastgoedbeleggingen is als volgt weer te geven. Vastgoedbelegging

Commercieel vastgoed 2.1.4 In ontwik-

2.2.1 In exploi-

keling

tatie

TOTAAL

Boekwaarde per 1 januari - Aanschaffingswaarde

-

- Cum. afschrijving en waardeverminderingen

-

56.699.913,00

Boekwaarde per 1 januari

-

50.222.485,28

50.222.485,28

- Overboekingen kostprijs vanuit materiële vaste activa

-

7.886.368,00

7.886.368,00

- Afschrijvingen boekjaar

-

1.323.136,00-

1.323.136,00-

6.477.427,72-

56.699.913,00 6.477.427,72-

Mutatie in het boekjaar:

- Waardemutaties Boekwaarde per 31 december

62.665,00

62.665,00

-

56.848.382,28

56.848.382,28

-

64.586.281,00

64.586.281,00

Boekwaarde per 31 december: - Aanschaffingswaarde - Onrendabele investeringen - Cum. afschrijving en waardeverminderingen

-

Boekwaarde per 31 december

-

50 van 46

7.737.898,7256.848.382,28

7.737.898,7256.848.382,28

Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is nagenoeg geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.

Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde en bedraagt EUR 82,4 miljoen (2011: EUR 82,5 miljoen). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn object afhankelijk. De op de markt, waarop stichting Habion actief is, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur. Iedere 3 jaar vindt er een integrale taxatie plaats, in de tussenliggende jaren vindt de taxatie plaats op basis van indexering.

Brand- en stormverzekering De activa zijn minimaal verzekerd tegen vervaardigings- of verkrijgingsprijs c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde geïndexeerd. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 1.035.798.600,- (voorgaand jaar: € 1.007.208.500,-). Onrendabele investeringen in ontwikkeling Op vastgoed in ontwikkeling is per balansdatum een voorziening voor onrendabele investeringen in mindering gebracht van € 40.465.911,- (voorgaand jaar: € 60.809.000,-). Deze voorziening wordt afgewikkeld in samenhang met de waardeontwikkeling van de activa.

Bedrijfswaarde De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt € 544 miljoen (2011: € 530 miljoen). Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 71 miljoen (2011: € 60 miljoen).

51 van 46

2.3

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

2.3.1 Te vorderen BWSsubsidies Stand per 1 januari

539.800,52

2.3.2

Leningen ug

1.250.000,00

Mutaties: - Ontvangsten

145.919,67-

-

- Waardemutatie

-

-

- Verkoop aandeel deelneming

-

-

Stand per 31 december

393.880,85

Stand per 1 januari

1.250.000,00 31 dec 2012

31 dec 2011

2.3.3 Deelneming Mijnsheerlyckheid Beheer BV (50%)

€

€

9.000,00

1.798.800,52

2.027.195,38

-145.919,67

-226.561,11

0,00

-1.833,75

9.000,00-

-9.000,00

0,00

0,00

1.643.880,85

1.798.800,52

Mutaties: - Ontvangsten - Waardemutatie - Verkoop aandeel deelneming Stand per 31 december

Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt € 145.260,- (2011: € 145.919,-) Lening U/G betreft een collegiale financiering aan een andere corporatie met een resterende looptijd van 2 jaar en een rentepercentage van 0%.

VLOTTENDE ACTIVA 2.4

VOORRADEN

Voorraad grondposities

2.366.300,26

803.352,00

Voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

2.350.257,00

2.274.645,00

4.716.557,26

3.077.997,00

De post „grond- en ontwikkelposities‟ betreft de grondlocaties ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs danwel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe danwel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc).

52 van 46

2.5/2.9.3

ONDERHANDEN PROJECTEN

Geactiveerde kosten en resultaat

3.281.341,00

2.274.645,00

-931.084,00

0,00

af: Gefactureerde termijnen af: Voorziening te verwachten verliezen Stand per 31 december

0,00

-616.998,00

2.350.257,00

1.657.647,00

2.350.257,00

2.274.645,00

0,00

0,00

Deze post is verantwoord onder: Voorraden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Onderhanden projecten voor derden Voorziening projecten

0,00 2.350.257,00

In de geactiveerde kosten van de onderhanden projecten voor derden is ultimo 2012 voor een bedrag van € 31.701,- (2011: € 31.701,-) aan rente geactiveerd.

53 van 46

-616.998,00 1.657.647,00

2.6

VORDERINGEN

Debiteuren Belastingen

31 dec 2012

31 dec 2011

€

€

2.526.447,25

1.965.601,55

0,00

0,00

2.237.673,86

3.826.136,86

246.765,79

426.441,05

5.010.886,90

6.218.179,46

760.756,69

803.139,33

1.765.690,56

1.162.462,22

0,00

0,00

2.526.447,25

1.965.601,55

Vennootschapsbelastingen

0,00

0,00

Totaal belastingen

0,00

0,00

1.444.188,86

3.072.141,86

793.485,00

753.995,00

2.237.673,86

3.826.136,86

0,00

241.409,46

Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen 2.6.1

Debiteuren

Overige debiteuren Huurdebiteuren Af: voorziening oninbaarheid Totaal debiteuren 2.6.2

2.6.3

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Overige vorderingen

Plaatselijke stichtingen Overigen Totaal overige vorderingen De vorderingen op plaatselijke stichtingen hebben naar verwachting een looptijd langer dan 1 jaar. 2.6.4

Overlopende activa

Niet vervallen rente beleggingen en overige Nog te declareren facturen

4.318,84

65.801,52

Overigen

242.446,95

119.230,07

Totaal overlopende activa

246.765,79

426.441,05

31 dec 2012

31 dec 2011

€

€

Overige liquide middelen

404.447,99

11.764.365,11

Totaal liquide middelen

404.447,99

11.764.365,11

2.7

LIQUIDE MIDDELEN

De liquide middelen zijn terstond opeisbaar.

54 van 46

31 dec 2012

31 dec 2011

€

€

130.392.830,48

122.432.721,10

0,00

-1.475.050,00

685.812,58

9.435.159,38

131.078.643,06

130.392.830,48

18.113,00

19.051,00

-929,00

-938,00

17.184,00

18.113,00

616.998,00

616.998,00

Toevoeging

0,00

0,00

Onttrekking

-616.998,00

0,00

0,00

616.998,00

Stand per 1 januari

0,00

784.769,10

Toevoeging

0,00

0,00

Ontrekkingen/vrijval

0,00

-784.769,10

Stand per 31 december

0,00

0,00

PASSIVA 2.8

GROEPSVERMOGEN

2.8.1

Overige reserves

Beginbalans per 1 januari Stelselwijziging Resultaat over het boekjaar Stand per 31 december 2.9

VOORZIENINGEN

2.9.1

Pensioenvoorziening

Stand per 1 januari Onttrekkingen/vrijval Stand per 31 december 2.9.2

Voorziening onrendabele investeringen

Voor een toelichting op de voorziening onrendabele investeringen wordt verwezen naar punt 2.1. 2.9.3

Voorziening projecten

Stand per 1 januari

Stand per 31 december 2.9.4

Overige voorzieningen

55 van 46

2.10

LANGLOPENDE SCHULDEN

Leningen

2.10.1 Krediet-

Looptijd > 5 jaar

31 dec 2012

31 dec 2011

318.750.759,39

364.511.462,18

350.253.009,94

200.000,00

10.750.000,00

364.711.462,18

361.003.009,94

instellingen 2.10.2 Onder-

hands Totaal leningen

318.750.759,39

31 dec 2012

31 dec 2011

Stand per 1 januari

361.003.009,94

363.581.525,63

Toename leningen

36.300.000,00

46.200.000,00

Aflossing

-6.592.834,50

-6.919.302,88

Het verloop van de leningen was als volgt:

Overheveling naar kortlopende schulden aflossing volgend boekjaar afgelost bedrag dit jaar (incl. klim)

18.603.756,90

27.576.090,54

-27.576.090,54

Mutatie

-6.826.564,58 8.972.333,64

-20.749.525,96

Extra aflossingen

-34.971.046,90

-21.109.686,85

Stand per 31 december

364.711.462,18

361.003.009,94

Op een klein deel na heeft er borgstelling plaatsgevonden door het WSW en/of gemeentegarantie door gemeenten. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bij kredietinstellingen bedraagt 4,0% (2011: 4,1%). Het gemiddelde rentepercentage van de onderhandse leningenportefeuille bedraagt 2,5% (2011: 1,3%). De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2012 21 jaar (2011: 19 jaar). De leningportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen

Leningen overheid en kredietinstellingen

Vastrentende leningen Variabel rentende leningen Extended leningen

289.815.219,08 0,00 0,00

Basisrenteleningen

93.500.000,00

Stand per 31 december 2012

383.315.219,08

De rente van de vastrentende leningen is danwel voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de hoger danwel lager is dan de oude contractrente - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere danwel lagere rente. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0,10% en 0,40%.

56 van 46

Rente-risico bij herfinanciering Het rente- en looptijdenbeleid van stichting Habion is erop gericht jaarlijks niet meer 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: - het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met - de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én - de restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen. Herfinancieringsrisico Op basis van de leningenportefeuille ziet het herfinancieringsrisico (inclusief variabel rentende leningen) bestaande uit de renteherzienings- en aflossingsmomenten er als volgt uit:

Tegenpartijrisico De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen: Leningen overheid en kredietinstellingen N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nederlandse Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen Financiële instellingen (niet zijnde banken) Overige

197.345.619,86 151.962.609,32 23.500.000,00 1.764.297,47 8.742.692,43 383.315.219,08

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en Nederlandse Waterschapsbank N.V.. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Reële waarde De reële waarde van de schulden/leningen aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2012 € 488.078.293 (2011: € 427.351.525) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille gebruikmakend van de IRS-curve voor vergelijkbare leningen. De boekwaarde bedraagt ultimo 2012 € 383.315.219 (2011: € 388.579.100). Rentederivaten Ultimo 2012 heeft stichting Habion geen derivaten in portefeuille.

57 van 46

2.10.3

Waarborgsommen

Saldo per 1 januari Mutatie Totaal waarborgsommen

31 dec 2012

31 dec 2011

€

€

40.810,00

41.255,00

-510,00

-445,00

40.300,00

40.810,00

30.435.142,75

27.576.090,54

5.719.880,59

5.568.764,87

Naar verwachting hebben de waarborgsommen een looptijd korter dan 1 jaar. 2.11

KORTLOPENDE SCHULDEN

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen

645.721,66

494.583,66

2.700.597,90

8.337.668,77

Overlopende passiva

10.171.899,54

9.740.383,85

Totaal kortlopende schulden

49.673.242,44

51.717.491,69

Aflossingsverplichting volgend boekjaar langlopende schulden

18.603.756,90

27.576.090,54

Diverse banken

11.831.385,85

0,00

Totaal kredietinstellingen

30.435.142,75

27.576.090,54

Overige schulden

2.11.1

Schulden aan kredietinstellingen

De kredietfaciliteit bij ING Bank bedraagt per 31 december 2012 € 34.000.000,- (2011: € 34.000.000,-) en is vrij beschikbaar. De rente is gebaseerd op het euriborpercentage op het moment van gebruik met een opslag van 15 basispunten. De faciliteit heeft een looptijd voor onbepaalde tijd.

2.11.2

Schulden aan leveranciers

Totaal schulden aan leveranciers 2.11.3

5.719.880,59

5.568.764,87

12.558,00

14.842,00

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Loonbelasting en sociale lasten Vennootschapsbelasting

464.635,00

58.009,00

Omzetbelasting

168.528,66

421.732,66

645.721,66

494.583,66

2.699.659,90

8.336.613,77

938,00

1.055,00

2.700.597,90

8.337.668,77

Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 2.11.4

Overige schulden

Rekening-courant stichting Habion vastgoed zorgsector Diversen Totaal overige schulden

58 van 46

2.11.5

Overlopende passiva

31 dec 2012

31 dec 2011

€

€

Nog te betalen vergoedingen

654.284,18

739.991,66

Niet vervallen rente leningen

7.187.348,78

7.212.313,79

Vooruit ontvangen huur

1.437.062,00

1.400.022,34

Nog te betalen accountantskosten

22.762,00

25.693,00

Aangegane verplichtingen inzake projecten

440.676,03

188.364,80

Diversen

429.766,55

173.998,26

10.171.899,54

9.740.383,85

Totaal overlopende passiva 2.11.6

Financiële instrumenten

Debiteurenrisico De vorderingen op de toegelaten instelling uit hoofde van de huurdebiteuren zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden blijken hier geen grote risico‟s uit. Habion monitort de kredietwaardigheid van de huurdebiteuren periodiek, om vroegtijdig inzicht te krijgen in potentiële problemen. Daarnaast wordt het debiteurensaldo maandelijks geanalyseerd en gerapporteerd; bijzonderheden worden op het adequate niveau besproken. Liquiditeitsrisico Habion bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Het management ziet erop toe dat voor de onderneming steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn om aan de verplichtingen te kunnen voldoen en dat tevens voldoende financiële ruimte onder de beschikbare faciliteiten beschikbaar blijft om steeds binnen de gestelde leningconvenanten te blijven. Habion heeft naast de kredietlijnen bij met name BNG en NWB de beschikking over een rekening-courant faciliteit bij ING Bank die voldoende is. Om het liquiditeitsrisico te mitigeren worden pas harde investeringsverplichtingen aangegaan als de financiering gegarandeerd is. Kredietrisico De leningen U/G betreft een collegiale lening aan een andere woningcorporatie. Deze lening wordt geborgd door het WSW. Renterisico en kasstroomrisico Stichting Habion loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt stichting Habion risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt stichting Habion risico‟s over de marktwaarde. Zie voor nadere toelichting paragraaf 2.8. Valutarisico Stichting Habion is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico‟s. Reële waarde De reële waarde van de meeste in de balans verantwoorde financiële instrumenten, waaronder vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. De reële waarde van de collegiale lening bedraagt € 1.144.636,-.

2.12

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN, ACTIVA EN REGELINGEN

2.12.1 Aangegane verplichting huurcontract Per 1 augustus 2007 is een huurcontract aangegaan met Breevast Properties I B.V. voor het kantoorgebouw aan de Molen 94-98 te Houten. De huurtermijn is 6 jaar en loopt af op 31 juli 2013. De huursom voor deze periode bedraagt circa € 156.000,-. 2.12.2 Aangegane verplichtingen onderhoud Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot lasten onderhoud € 2.155.939,(voorgaand jaar € 3.297.000,-). 2.12.3 Aangegane investeringsverplichtingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot lasten materiële vaste activa € 21.453.910,(voorgaand jaar € 18.381.000,-). 2.12.4 Obligo WSW De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2012 € 14.810.103,- (2011: € 14.442.000,-). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2011 : 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de afspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico‟s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.

59 van 46

2.12.5 Garantiestelling DIGH Stichting Habion staat garant voor een lening die verstrekt is aan Dutch International Guarantees for Housing voor een sociale woningbouwproject in Kroatië. De restant hoofdsom is € 992.919,- (voorgaand jaar € 1.023.000,-). Begin 2013 heeft DIGH gemeld dat rente en aflossing over 2012 op dit project niet hebben plaatsgevonden. Op dit moment wordt door DIGH onderzocht wat hiervan de oorzaken zijn en of er verhaalmogelijkheden zijn. Het risico bestaat dat Habion wordt aangesproken op de garantstelling voor de restant hoofdsom. 2.12.6 Bankgarantie Breevast Properties I B.V. Er is een bankgarantie afgegeven voor een bedrag van € 62.070,- aan Breevast Properties I B.V.. 2.12.7 Bankgarantie Stichting Actium Er is een bankgarantie afgegeven voor een bedrag van € 800.000,- aan Stichting Actium. 2.12.8 Vof Habion Amaris De Veste Habion heeft een joint venture met Amaris zorggroep opgericht. In deze joint venture, die de vorm van een Vennootschap onder Firma (VoF) heeft, wordt gezamenlijk vastgoed ontwikkeld. Amaris brengt haar grondlocatie in, terwijl Habion het vastgoed bouwt en de aanloopkosten betaalt. De zeggenschap in de joint venture is 50/50. De uiteindelijke economische verdeling van activa, passiva, baten en lasten kan pas worden vastgesteld als de locatie wordt opgeleverd. Habion gaat dan haar aandeel in de joint venture voor het economisch belang verwerken in haar boeken. De VoF is transparant, de activa en passiva worden verantwoord in de jaarrekeningen van de vennoten. 2012 heeft in het teken gestaan van de voorbereidingen en het juridisch vormgeven van de samenwerking. Amaris heeft haar grondpositie ingebracht in de VoF. Er is op dit moment nog geen zicht op de uiteindelijke verdeling van de activa en passiva. Daarom wordt het aandeel van Habion in de bezittingen van de VoF nog niet in de jaarrekening 2012 verantwoord. 2.12.9 Claims Tegen de toegelaten instelling zijn diverse claims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt mede op grond van ingewonnen juridisch advies aangenomen dat deze geen materiële invloed van betekenis zal hebben op de geconsolideerde financiële positie 2.12.10 Vennootschapsbelasting Met ingang van 1 januari 2012 is de in Wet op de vennootschapsbelasting 1969 opgenomen zorgvrijstelling door middel van een wetswijziging aangescherpt. Vanaf die datum kunnen rechtspersonen die nagenoeg uitsluitend huisvesting aan zorgbehoeftigen verschaffen de zorgvrijstelling niet langer toepassen. Het gevolg daarvan is dat Habion vanaf 1 januari 2012 geen beroep meer kan doen op de toepassing van de wettelijke zorgvrijstelling. Gezien haar status van op de voet van de Woningwet toegelaten instelling betekent dit voorts dat Habion vanaf het moment dat de vrijstelling niet meer kan worden toegepast (integraal) belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting is geworden. Habion heeft tezamen met externe fiscalisten geïnventariseerd welke faciliteiten beschikbaar en interpretaties van wet en regelgeving mogelijk zijn om de fiscale druk te beperken. Met een beroep op bestaande jurisprudentie is zij van mening dat er pleitbare standpunten bestaan die Habion in staat stellen om de belastingdruk over 2012 te minimaliseren. De fiscale strategie zal eerst worden gevormd als er meer duidelijkheid is omtrent de uitwerking van VSO3. Het binnen Aedes-verband georganiseerde overleg met de belastingdienst over de uitgangspunten van de fiscale openingsbalans van zorgcorporaties is nog niet afgerond. Daarmee bestaan er voor Habion met name fundamentele onzekerheden over de hoogte van de fiscale afschrijvingslast en de fiscaal in aftrek te brengen financieringsrente. Gegeven de hier beschreven onzekerheid is de vennootschapsbelastingplicht over 2012 uitsluitend tekstueel toegelicht.

60 van 46

3.

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

Boekjaar 2012

Boekjaar 2011

€

€

Huren

66.651.716,18

65.917.439,43

Huren

66.651.716,18

65.917.439,43

858.756,57

801.836,37

65.792.959,61

65.115.603,06

Verkoopopbrengst

0,00

436.311,11

Totaal verkoop onroerende en roerende zaken

0,00

436.311,11

Aan de activa toegerekende apparaatskosten

1.188.616,82

1.421.237,38

Aan projecten toegerekende kosten

1.653.579,00

208.439,00

Totaal geactiveerde productie t.b.v het eigen bedrijf

2.842.195,82

1.629.676,38

BEDRIJFSOPBRENGSTEN 3.1

Huren

Huurderving wegens leegstand Totaal huren

3.2

3.3

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf

61 van 46

Boekjaar 2012

Boekjaar 2011

€

€

Opbrengst overige dienstverlening

449.551,32

441.377,97

Totaal overige opbrengsten

449.551,32

441.377,97

22.186.822,84

13.809.737,93

1.323.135,00

531.678,00

332.260,06

338.403,85

-19.935,60

-22.066,88

23.822.282,30

14.657.752,90

3.4

Overige opbrengsten

BEDRIJFSLASTEN

3.5

Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Doorberekende afschrijving ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa

62 van 46

3.6

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

Waardeverminderingen vastgoed in exploitatie (i.v.m. lagere bedrijfswaarde) (Terugneming) waardevermindering vastgoed in exploitatie Waardeverminderingen vastgoed in ontwikkeling voorgaande jaren

5.162.068,31

1.311.362,46

-1.502.808,00

6.367.900,00

0,00

64.326,50

-1.437.520,50

-2.806.210,05

2.221.739,81

4.937.378,91

Salarissen

174.686,99

179.013,22

Totaal salarissen

174.686,99

179.013,22

(Terugname) waardevermindering vastgoed in ontwikkeling Totaal overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

3.7

Salarissen

63 van 46

3.8

Sociale lasten en pensioenlasten

Sociale lasten

-6.112,53

7.552,38

Pensioenlasten

54.911,28

55.530,25

Totaal sociale lasten en pensioenlasten

48.798,75

63.082,63

De directeur-bestuurder van stichting Habion heeft een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. De dekkingsgraad (marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB) van het fonds per balansdatum was 106%. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. Op basis van de dekkingsgraad van 31 december 2012 is verlaging van pensioenen bij SPW in 2013 niet aan de orde.

64 van 46

Boekjaar 2012

Boekjaar 2011

€

€

Planmatig en groot onderhoud

5.595.557,22

4.522.250,59

Dagelijkse onderhoudsuitgaven

4.661.527,93

3.861.692,79

Onrendabele aanpassingen onroerende zaken in exploitatie

3.836.108,39

3.081.536,58

14.093.193,54

11.465.479,96

Onderhanden projecten en voorraden

0,00

0,00

Totaal bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa

0,00

0,00

1.578.104,72

1.557.960,60

56.205,14

29.475,39

3.9

Lasten onderhoud

Totaal lasten onderhoud De dagelijkse onderhoudsuitgaven betreffen het klachten-, contract- en mutatieonderhoud. 3.10

3.11

Bijzondere waardevermindering van vlottende activa

Overige bedrijfslasten

Overige exploitatielasten Zakelijke lasten Nagekomen zakelijke lasten Verzekeringen

263.889,19

283.008,24

Contributie Aedes

62.765,39

62.747,56

Beheerskosten

40.091,00

37.594,00

9.685,00

83.498,00

2.010.740,44

2.054.283,79

Advieskosten Totaal overige exploitatielasten

65 van 46

Werkorganisatiekosten

Overige personeelskosten

Boekjaar 2012

Boekjaar 2011

€

€

5.681.112,20

5.184.349,65

Huisvestingskosten

395.333,94

428.018,91

Raad van Commissarissen

104.806,19

95.754,92

Administratie- en onderhoudsvergoeding

805.859,61

633.921,55

Algemene kosten

2.011.400,74

2.123.050,60

Totaal werkorganisatiekosten

8.998.512,68

8.465.095,63

Met Stichting Habion vastgoed zorgsector is een kostendelingsovereenkomst gesloten, waarbij de gezamenlijke personeelskosten en werkorganisatiekosten over de beide stichtingen worden verdeeld met als grondslag het bezit van de twee stichtingen en de daaraan verbonden deelnemingen. In 2012 bedroeg de verdeling TI 94% en NWI 6% (voorgaand jaar: TI 94% en NWI 6%). Diverse bedrijfslasten

Dotatie/vrijval aan de pensioenvoorziening en VUT-verplichtingen

-929,00

-938,00

Heffing CFV

149.017,24

462.373,28

Overigen

654.468,92

432.267,43

Sub-totaal diverse bedrijfslasten

802.557,16

893.702,71

11.811.810,28

11.413.082,13

Totaal overige bedrijfslasten De pensioenvoorziening betreft één persoon met geboortedatum 07-10-1928.

66 van 46

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Boekjaar 2012

Boekjaar 2011

€

€

Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling

112.014,31

335.913,73

Rente op uitgezette middelen

175.786,39

219.121,72

Totaal rentebaten

287.800,70

555.035,45

0,00

-1.833,75

0,00

-1.833,75

15.992.348,43

15.682.494,39

158.714,77

207.320,70

16.151.063,20

15.889.815,09

3.12

3.13

Rentebaten

Waardeverandering financiële vaste activa

Waardemutatie BWS i.v.m. vervroegde afkoop Totaal waardeverandering financiële vaste activa en effecten

3.14

Rentelasten

Langlopende schulden leningen Kortlopende schulden Totaal rentelasten

3.15

Belastingen

Jaarresultaat voor belastingen Af: Resultaat stichting enkelvoudig Af: Resultaat projecten deelnemingen

Boekjaar 2012

Boekjaar 2011

€

€

1.048.932,58 1.136.554,00693.000,00

Fiscaal afwijkende waarderingen Belastbaar resultaat Belastinglast

347.867,00-443.554,00

8.987.703,00-

1.492.486,58

582.863,00

363.120,00

Mutatie latente belastingpositie

9.570.565,38 9.335.570,00-

-

135.406,00 -

Vennootschapsbelasting

-363.120,00

-135.406,00

Totaal belastingen

-363.120,00

-135.406,00

Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 24% (2011: 23%). De belastinglast in de winst-en-verliesrekening over 2012 bedraagt € 363.120,-, ofwel 35% van het resultaat vóór belastingen (2011: 1%). De belasting over het resultaat van de verbindingen voor zover niet opgenomen in de fiscale eenheid Stichting Habion wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. In de 2012 cijfers is geen vennootschapsbelastinglast opgenomen voor Habion, hoewel per 1 januari 2012 Habion integraal belastingplichtig is geworden voor de vennootschapsbelasting. Er bestaan nog fundamentele onzekerheden over onder andere de fiscale afschrijvingslasten en de in aftrek te brengen financieringsrente. Dientengevolge kunnen de fiscale lasten over 2012 uiteindelijk nog een impact hebben op de (fiscale) resultaatsbepaling.

67 van 46

3.16

Transacties met verbonden partijen

Van transacties met verbonden partijen, in de zin van BW2 titel 9, is sprake wanneer een relatie bestaat tussen stichting Habion, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt stichting Habion goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen waarin de onderneming een belang van 50% of minder bezit. Personeel wordt doorbelast tegen kostrpijs. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag.

68 van 46

ENKELVOUDIGE BALANS per 31 december 2012

V

(na winstbestemming) ACTIVA

Ref.

31 dec 2012

31 dec 2011

€

€

Vaste activa Materiële vaste activa

2.1

Sociaal vastgoed in exploitatie

2.1.1

474.193.824,72

471.849.669,61

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2.1.2

7.458.448,10

10.285.990,69

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2.1.3

1.256.721,92

1.525.230,63

482.908.994,74

483.660.890,93

56.848.382,28

50.222.485,28

0,00

0,00

56.848.382,28

50.222.485,28

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Financiële vaste activa

2.2

Te vorderen BWS-subsidies

2.2.1

393.880,85

539.800,52

Deelneming

2.2.2

9.450.343,12

8.116.001,12

Leningen u/g

2.2.3

1.250.000,00

1.250.000,00

11.094.223,97

9.905.801,64

550.851.600,99

543.789.177,85

2.366.299,92

803.352,00

1.817.742,55

Totaal vaste activa

Vlottende activa Voorraden

2.3

Vorderingen

2.3

Debiteuren

2.3.1

2.516.713,25

Groepsmaatschappijen

2.3.2

27.320,53

0,00

Overige vorderingen

2.3.3

1.444.188,86

3.072.141,86

Overlopende activa

2.3.4

218.902,79

415.611,05

4.207.125,43

5.305.495,46

41.984,99

11.440.112,11

6.615.410,34

17.548.959,57

557.467.011,33

561.338.137,42

Liquide middelen

2.4

Totaal vlottende activa

Totaal ACTIVA

69 van 46

PASSIVA

Ref.

Eigen vermogen

2.5

Overige reserves

2.5.1

Totaal eigen vermogen

31 dec 2012

31 dec 2011

€

€

131.078.643,06

130.392.830,48

131.078.643,06

130.392.830,48

Voorzieningen

2.6

Pensioenvoorziening

2.6.1

17.184,00

18.113,00

Voorziening onrendabele investeringen

2.6.2

10.140.711,68

16.553.951,87

Overige voorzieningen

2.6.3

0,00

0,00

10.157.895,68

16.572.064,87

Totaal voorzieningen Langlopende schulden

2.7

Leningen kredietinstellingen

2.7.1

364.511.462,18

350.253.009,94

Onderhandse geldleningen

2.7.2

0,00

10.550.000,00

Waarborgsommen

2.7.3

40.300,00

40.810,00

364.551.762,18

360.843.819,94

Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden

2.8

Schulden aan kredietinstellingen

2.8.1

30.435.142,75

27.576.090,54

Schulden aan leveranciers

2.8.2

2.073.611,59

2.017.578,87

Belastingen en premies sociale verzekeringen

2.8.3

181.086,66

436.574,66

Groepsmaatschappijen

2.8.4

6.442.631,32

5.520.499,42

Overige schulden

2.9.5

2.699.659,90

8.336.613,77

Overlopende passiva

2.8.6

9.846.578,19

9.642.064,87

51.678.710,41

53.529.422,13

557.467.011,33

561.338.137,42

Totaal kortlopende schulden

Totaal PASSIVA

70 van 46

ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING over 2012

VI

Ref.

Boekjaar 2012

Boekjaar 2011

€

€

64.786.178,06

Bedrijfsopbrengsten Huren

3.1

65.461.211,61

Verkoop onroerende zaken

3.2

0,00

28.664,11

Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf

3.3

1.188.616,82

1.421.237,38

Overige bedrijfsopbrengsten

3.4

-308.643,68

97.181,97

66.341.184,75

66.333.261,52

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa

3.5

23.690.542,30

14.498.464,90

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

3.6

2.394.873,81

5.062.230,91

Lonen en salarissen

3.7

174.686,99

179.013,22

Sociale lasten en pensioenlasten

3.8

48.798,75

63.082,63

Lasten onderhoud

3.9

14.027.176,54

11.340.579,96

Bijzondere waardevermindering van vlottende activa

3.10

0,00

0,00

Overige bedrijfslasten

3.11

11.260.501,28

11.067.208,13

Som der bedrijfslasten

51.596.579,67

42.210.579,75

Bedrijfsresultaat

14.744.605,08

24.122.681,77

3.12

272.854,70

568.290,45

en effecten en resultaat deelnemingen

3.13

1.822.367,00

658.083,25

Rentelasten

3.14

-16.154.014,20

-15.913.896,09

-14.058.792,50

-14.687.522,39

685.812,58

9.435.159,38

Financiële baten en lasten Rentebaten Waardeveranderingen financiële vaste activa

Resultaat financiële baten en lasten

Jaarresultaat

71 van 46

TOELICHTINGEN 1.

VII

Toelichting algemeen

Algemeen De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2012 van de onderneming. Ten aanzien van de enkelvoudige winsten-verliesrekening van de onderneming is gebruikgemaakt van de vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW. Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening. De cijfers voor 2011 zijn, waar nodig, geherrubriceerd om vergelijkbaarheid met 2012 mogelijk te maken. Zie voor toelichting de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening, met uitzondering van het volgende:

Financiële instrumenten In de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van de juridische vorm.

Resultaat deelnemingen Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van de onderneming in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de onderneming en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.

2.

Toelichting op de balans

2.2

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Stand per 1 januari

2.2.1 Te vorderen BWSsubsidies

2.2.2 Deelneming Habion Holding B.V.

2.2.2 Deelneming Habion Beheer B.V.

539.800,52

6.606.937,12

1.509.064,00

Mutaties: - Aflossingen - Uitkering agioreserve

-145.919,67 0,00

- Resultaat boekjaren

348.244,001.129.367,00

- Uitgekeerd dividend deelnemingen Stand per 31 december

Stand per 1 januari

693.000,00 -139.781,00

393.880,85

7.736.304,12

2.2.3 Leningen u/g

TOTAAL

1.250.000,00

9.905.801,64

Mutaties: - Aflossingen

-145.919,67

- Waardemutatie

-348.244,00

- Resultaat boekjaren

1.822.367,00

- Uitgekeerd dividend deelnemingen

-139.781,00

- Verstrekte leningen *)

0,00

0,00

Stand per 31 december

1.250.000,00

11.094.223,97

Habion Holding B.V. betreft een 100% deelneming welke gevestigd is in Utrecht. Habion Beheer B.V. betreft een 100% deelneming welke gevestigd is in Houten.

72 van 46

1.714.039,00

2.5

2.5.1

EIGEN VERMOGEN 31 dec 2012

31 dec 2011

€

€

Overige reserves

Beginbalans per 1 januari normaal

130.392.830,48

Stelselwijziging

0,00

Resultaat over het boekjaar Stand per 31 december

122.432.721,10 (1.475.050,00)

685.812,58

9.435.159,38

131.078.643,06

130.392.830,48

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Garanties Habion draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van een vennootschap onder firma. Habion heeft zich verplicht om in deze vennootschap vastgoed te herontwikkelen voor een bedrag van € 16,4 miljoen (2011: nihil). Hoofdelijke aansprakelijkheid en garanties Stichting Habion heeft voor de volgende geconsolideerde deelnemingen verklaringen van hoofdelijke aansprakelijkheid afgegeven voor uit rechtshandelingen voortvloeiende schulden: Habion Participatie 1 B.V. Fiscale eenheid Stichting Habion vormt samen met Habion Beheer B.V., Habion Holding B.V., Habion Energie B.V., Habion Participatie 1 B.V. en Habion Ontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de heffing van de omzetbelasting. Elk der vennootschappen is volgens de standaardvoorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen. Resultaat deelneming Dit betreft het aandeel van het resultaat in Habion Beheer B.V. voor een bedrag van € 693.000,- (2011: € 447.456,-) en het aandeel in het resultaat van Habion Holding B.V. voor een bedrag van € 1.129.367,- (2011: € 212.461,- negatief).

73 van 46

2.5.2

Bezoldiging bestuurder

BW 2 titel 9 De totale bezoldiging van de statutair directeur bedraagt in 2012 € 248.661,- (2011: € 244.135,-), bestaande uit € 185.925,- belastbaar loon inclusief fiscale bijtelling auto en € 62.735,- sociale lasten, pensioenpremies en onkostenvergoeding (2011: € 180.906,- resp. € 63.229,-). Wopt Volgens de systematiek van de op 1 januari 2012 ingetrokken Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (Wopt) bedraagt het belastbaar loon inclusief fiscale bijtelling auto € 185.925,- en de totale pensioenafdracht € 54.911,- (2011: € 180.906,- resp. € 55.530,-). Er zijn geen overige voorzieningen betaalbaar op termijn. Er is geen sprake van een variabel inkomen. De directeur is 15 april 2008 in dienst getreden en werkt deeltijdfactor 100%. Bij zijn aantreden in 2008 is in de arbeidsovereenkomst met de directeur-bestuurder een met zijn vorige functie vergelijkbare beloning vastgelegd. In de arbeidsovereenkomst is, bij goed functioneren, een structurele salarisverhoging van 2% per jaar in het vooruitzicht is gesteld. Het brutoloon van de directeur-bestuurder past binnen de voor de sector geldende beloningscode. Gelet op de omvang en specifieke complexiteit van met name het intramurale bezit (zorg boven wonen) van stichting Habion, de transformatieopgave met betrekking tot het bezit, de vereiste kennis en ervaring met zowel de volkshuisvestings- als de zorgsector en de grote schaal van het werkgebied over heel Nederland met vele verschillende woningmarkten, is de directeur-bestuurder ingedeeld in functiegroep H. De bestuurder van de Stichting Habion (een Toegelaten Instelling, TI) en Stichting Habion vastgoed zorgsector (een Niet Winst beogende Instelling, NWI) is in dienst van de TI, terwijl al het overige personeel in dienst is van de NWI. Het gemiddeld aantal personeelsleden van beide stichtingen over 2012 bedraagt 58 fte's (voorgaand jaar: 55 fte's). Tussen beide stichtingen bestaat een kostendelingsovereenkomst, waarbij de gezamenlijke personeelskosten en werkorganisatiekosten over de beide stichtingen worden verdeeld met als grondslag de bedrijfsactiviteiten van de twee stichtingen en de daaraan verbonden deelnemingen. In 2012 bedroeg de verdeling TI 94% en NWI 6% (voorgaand jaar: TI 94% en NWI 6%). 2.5.3

Bezoldiging Raad van Commissarissen

Bezoldiging Raad van Commissarissen De raad van commissarissen ontvangt een honorarium, onkosten- en reiskostenvergoeding voor de werkzaamheden die de leden verrichten voor stichting Habion. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van stichting Habion. De commissarissen zijn tevens onbezoldigd commissaris bij stichting Habion vastgoed zorgsector, een Niet Winst Beogende Instelling. Tussen stichting Habion en stichting Habion vastgoed zorgsector bestaat een kostendelingsovereenkomst. 6% van de vergoeding komt ten laste van stichting Habion vastgoed zorgsector. De vergoedingsregeling zoals die geldt voor stichting Habion staat hieronder vermeld. Functie

Brutovergoeding

Voorzitter

16.500,00

Vice-voorzitter

11.000,00

Vz. Auditcommissie

13.200,00

Lid auditcommissie

12.100,00

Lid RvC

11.000,00

De reiskosten per auto worden vergoed conform de bedragen zoals deze in de fiscale regelingen zijn opgenomen (2012: 39 cent/km) en die van openbaar vervoer op basis van een treinkaartje eerste klas. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen van Habion bedroeg in 2012 in totaal € 85.867,-.

74 van 46

Honoraria van de accountant De volgende honoraria van KPMG Accountants zijn ten laste gebracht van Stichting Habion, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW. 31 dec 2012

31 dec 2011

€

€

52.507,50 15.074,75

85.666,50 8.879,00

67.582,25

94.545,50

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten

Utrecht, 6 juni 2013

mr. P. Boerenfijn MRE

Dr. E.P. de Jong

Directeur/bestuurder

Voorzitter raad van commissarissen

mr. T. Vroon

drs. F.J. Zijlstra MRE

Vice voorzitter raad van commissarissen

Lid raad van commissarissen

drs. J.S. Hesp

drs. M.J.A. Visser

Lid raad van commissarissen

Lid raad van commissarissen

F.A.H. van der Heijden

drs. T. van den Hurk

Lid raad van commissarissen

Lid raad van commissarissen

75 van 46

OVERIGE GEGEVENS

VIII

Gebeurtenissen na balansdatum Het beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op de verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Het regeringsbeleid was op balansdatum nog onderdeel van wetsvorming. Op 13 februari 2013 is het Woonakkoord tussen het kabinet en een aantal oppositiepartijen gesloten. Op 16 maart 2013 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de verruiming van het huurbeleid voor de jaren 2013 en 2014. Het wetsvoorstel inzake de verhuurderheffing is op dit moment nog niet gereed. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. Zoals al eerder aangegeven is het effect van deze maatregelen voor Habion marginaal. Controleverklaring De goedkeurende controleverklaring bevindt zich op de volgende pagina. Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming Er zijn geen statutaire bepalingen inzake de resultaatbestemming Voorstel tot resultaatsbestemming Het resultaat is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds aan de overige reserves toegevoegd.

76 van 46