Jaarverslag Stichting Habion

Jaarverslag Stichting Habion

2014

1

Jaarverslag Stichting Habion 2014

Missie Habion Alle kwetsbare senioren een veilig en comfortabel thuis!

Op de voorpagina: Woonwensen van bewoners

2

Jaarverslag Stichting Habion

2014

3


Inhoudsopgave 1 2 3 4 5 6 7 8 4

Habion in ’t kort Bestuursverslag Volkshuisvestingsverslag 3.1 Inleiding 3.2 Beleggersfunctie Habion 3.3 Beheer en verhuurfunctie Habion 3.3.1 Samenstelling vastgoedportefeuille 3.3.2 Kwaliteit van het vastgoed 3.3.3 Woningtoewijzing 3.3.4 Betaalbaarheid en huurprijsontwikkeling 3.3.5 Duurzaamheid 3.4 Ontwikkelfunctie Habion 3.5 Betrekken van bewoners, zorgpartners en andere stakeholders 3.5.1 Bewoners 3.5.2 Zorgpartners 3.5.3 Gemeenten en rijksoverheid 3.5.4 Stakeholderbijeenkomsten 3.6 Leefbaarheid 3.7 Financiële continuïteit 3.8 Verbindingen 3.9 Governance 3.10 De organisatie Experimenten ‘Bejaardenhuis een 2e jeugd’ 4.1 Nieuw leven voor bejaardenhuizen 4.2 De experimenten in 2014 Verklaring van het bestuur Verslag raad van commissarissen 6.1 Inleiding 6.2 Terugblik en vooruitblikg 6.1 Inleiding 6.4 Governance 6.5 De raad van commissarissen in 2014 6.6 Stakeholders 6.7 Toezicht op verbindingen 6.8 Onafhankelijkheid 6.9 Relatie met accountant 6.10 Voorzittersoverleg 6.11 Commissies raad van commissarissen 6.12 Nevenfuncties directeur 6.13 Deskundigheid, scholing en zelfevaluatie 6.14 Samenstelling 6.15 (Neven)functies leden raad van commissarissen 6.16 Bezoldiging raad van commissarissen en directeur 6.17 Verklaring bestede middelen 6.18 Tot slot Verslag klachtencommissie Lijst van gebruikte afkortingen en verklaring enkele begrippen en kleuren

5 7 10 10 10 12 12 13 15 16 18 18 21 21 22 23 24 24 25 32 34 36 37 37 38 42 43 43 43 43 44 45 46 46 47 47 47 47 48 48 49 50 51 52 52 53 54

1 Habion in ’t kort Kerncijfers (op basis van geconsolideerde gegevens):

Aantal zelfstandige woningen

2012

2013

2014

4.825

4.918

5.143

65

67

Aantal locaties waar wij zorgvastgoed aanbieden Aantal onzelfstandige eenheden (eenheden in verzorgingsen verpleegtehuizen)

5.190

5.143

5.191

Overige eenheden (parkeerplaatsen etc.)

134

142

175

Totaal aantal eenheden

10.150

10.203

10.509

Huuromzet

€ 65,8 miljoen

€ 68,2 miljoen

€ 71,2 miljoen

Onderhoudsuitgaven

€ 14,1 miljoen

€ 13,8 miljoen

€ 14,9 miljoen

Aantal opgeleverde woningen

165

97

225

Aantal opgeleverde zorgeenheden

109

32

48

Eigen vermogen

€ 130,9 miljoen

€ 145,0 miljoen

€ 104,4 miljoen

Jaarresultaat (voor belasting)

€ 0,9 miljoen

€ 14,6 miljoen

-/- € 29,5 miljoen

Solvabiliteit (eigen vermogen/totaal vermogen, op basis van bedrijfswaarde)

30%

29%

28%

Enkele hoogtepunten • Bewoners van ouderenwoningen van Habion gaven hun woning gemiddeld het rapportcijfer 8. • In 2014 leverden we 225 nieuwe woningen en 48 zorgeenheden op in de plaatsen Gorssel, Kesteren, Naarden en Oudewater. De woningen en zorgeenheden in Naarden realiseerden we samen met zorggroep Amaris via de VOF Habion Amaris de Veste. • We startten de uitvoering van ons experiment om bejaardenhuizen een 2e jeugd te geven met de renovatie van 18 leegstaande aanleunwoningen in Voorst. De woningen zijn geschikt gemaakt voor bewoning door jongeren die graag in Voorst willen blijven wonen. In 2014 ontvingen zij de sleutel van hun nieuwe woning. Met de jongeren zijn afspraken gemaakt over de ondersteuning van ouderen van het naastgelegen verzorgingshuis. • Minister Blok van Wonen bracht een bezoek aan de locatie ’t Kampje in Loenen aan de Vecht, om op die manier kennis te maken met het experiment Bejaardenhuis een 2e jeugd. Ook kwamen in 2014 drie leden van de Tweede Kamer (de heer Van ’t Wout (VVD), de heer Van Dijk (PvdA) en de heer Van der Linde (VVD)) en het ‘Aanjaagteam langdurige zorg’ een kijkje nemen bij één van de experimenten. • Het eerste project van Habion in Amsterdam bereikte het hoogste punt. Het betreft het gebouw Blok M in de wijk Tuindorp Frankendael (Amsterdam Oost), in de volksmond Jeruzalem. • We startten de bouw van Oostpoort: een gezellige en veilige nieuwe woonplek voor ouderen in het Amsterdamse. • Er namen vanaf december 2014 39 zorghuizen deel aan de Energiestrijd. Een record! Doel is de deelnemende zorghuizen op een leuke en slimme manier duurzamer te maken én de kosten voor gas en elektriciteit blijvend te verlagen. Zonder investeringen, dus alleen met bewustwording en gedrag. 5


6

2 Bestuursverslag

Corporatiesector onder vuur Het jaar 1672 staat in de Nederlandse geschie denis bekend als ‘het rampjaar’. Banken, scholen, winkels, rechtbanken en schouwburgen werden gesloten. Kunsthandelaren en -schilders gingen failliet aan de gevolgen van een heftige crisis. Volgens een beroemd Nederlands gezegde was het volk destijds redeloos, het land reddeloos en de regering radeloos. Zonder 2014 direct als rampjaar te willen bestempelen was het natuurlijk geen goed jaar voor de reputatie van de corporatiesector. De parlementaire enquête commissie legde genadeloos bloot dat het systeem van sociale huisvesting in Nederland aan vernieuwing toe is. De nieuwe Herzieningswet zou daarvoor gecombineerd met een nieuw elan een goede start kunnen zijn. De sector heeft recht op goed maar ook begrijpelijk toezicht. Niemand zit te wachten op het stapelen van formulieren en procedures. Habion pleit voor beheerst versimpelen met toezicht en ingrijpen als dat nodig is. Daarvoor is het nodig dat corporaties responsief en transpa rant zijn. Bovendien moeten we niet teveel klagen. In tijden van schaarste moet je de dingen juist opnieuw uitvinden. En verkeerde gewoonten achter je laten: “kick your habits”. Aan het rampjaar ging de zogenoemde ‘Gouden eeuw’ vooraf. Een glorieuze tijd waarvan we vandaag de dag nog steeds de vruchten plukken en de schoonheid die toen is voort gebracht koesteren. Kijk bijvoorbeeld maar naar de belangstelling voor de tentoonstelling in het Rijksmuseum met het werk van “De late Rembrandt”. Het werk van woningcorporaties heeft veel betekent voor het mensen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken op het gebied van het wonen. En doet het nog steeds. Het zou mooi zijn als 2015 wat meer waardering brengt voor de sociale huursector.

Prestaties Habion in 2014 In het jaarverslag 2013 schreven we de verwachting op dat we in 2014 ruim 250 nieuwe eenheden zouden opleveren. Het zijn er 273 geworden, waarvan 225 woningen en 48 zorgeenheden. En 18 aanleunwoningen bij De Benring in Voorst zijn na lange leegstand weer in gebruik genomen in het kader van onze experimenten Bejaardenhuis een 2e jeugd. Habion investeerde € 47,9 miljoen in nieuw bouw, pleegde voor € 14,9 miljoen onderhoud en heeft € 9,9 miljoen afgeboekt om de huren betaalbaar te houden. In 2015 verwachten we ruim 200 nieuwe woningen op te leveren en te starten met de nieuwbouw of ingrijpende renovatie van zo’n 200 woningen. Habion beschikt nu en in de komende jaren over een gezonde financiële positie. Dat vinden ook onze externe toezichthouders. Habion realiseerde in 2014 wel een negatief financieel resultaat van € 29,5 miljoen (voor belasting). Dit wordt onder meer veroorzaakt door eigen keuzes zoals het lager – en daarmee voorzichtiger – waarderen van ons vastgoed naar de toekomst, het inrekenen van lagere huurinkomsten en in het kader van de betaalbaarheid de ruimte in het huurbeleid niet optimaal te gebruiken. Deels wordt het negatieve resultaat veroorzaakt door de (gewijzigde) wetgeving. Desondanks is onze financiële positie gezond. Het gaat hier immers om boekhoudkundige verwerkingen en niet de reguliere exploitatie. De operationele kasstroom is positief en daarmee is onze liquiditeit goed. Ook de solvabiliteit blijft voldoen aan de mini male normen die externe toezichthouders en de strengere normen die wijzelf hanteren.

7


Bewoners De Wulverhorst

Inspelen op Nieuwe tijden ‘Nieuwe tijden’. Die twee woorden vatten samen hoe Habion aankijkt tegen het huidige tijdsbeeld op het gebied van het wonen voor ouderen. Nieuwe tijden, omdat ouderen langer thuis willen blijven wonen. Mantelzorgers nemen taken over die voorheen door professionele zorgverleners werden gedaan. Professionele zorgverleners bieden hun hulp steeds meer thuis ‘op maat’ aan. De rijksregelgeving bevordert ook het langer thuis blijven wonen. Het is niet meer mogelijk om met een lichte indicatie in een verzorgingshuis te komen wonen. Behoefte aan beschermd wonen blijft Habion juicht het toe wanneer ouderen zelf standig willen blijven wonen. De wensen van onze bewoners staan centraal. Tegelijkertijd realiseren wij ons dat wij dan, als verhuurder van circa 70 verzorgingshuizen, voor een enorme opgave staan. Hoe passen wij de huidige bejaardenhuizen aan aan de wensen van de (toekomstige) bewoners. Wij zien daar een kans. Wij zijn er na de duizenden wensen die we in de experimenten bij de mensen ophaalden van overtuigd dat er vraag is naar een woonplek waar ouderen zelfstandig wonen en het tegelijkertijd veilig én gezellig wonen is. Zeker in de wetenschap dat het aantal ouderen in de komende jaren stijgt en dat ouderen steeds ouder worden. En zeker ook in combinatie met het bieden van een beschutte woning met redelijke woonlasten. Het ‘Zwitserleven-pensioen’ is immers voor lang niet alle ouderen weggelegd. Zoals gezegd zien we een enorme transformatie opgave van de verzorgingshuizen op ons afkomen. Om die reden verkennen we met onze collega ouderenhuisvester Woonzorg Nederland de mogelijkheden van samenwerking.

8

Door de kennis, middelen en krachten te bundelen verwachten we de transformatie van het zorgvastgoed te kunnen versnellen en verbeteren. Bewoners aan het roer Om te leren hoe wij onze bejaardenhuizen geschikt kunnen maken voor de huidige woon wensen van ouderen zijn wij op vier locaties het experiment ‘Bejaardenhuis een 2e jeugd’ gestart. Kern van onze experimenten is het beeld dat met de gebouwen niet zoveel mis is. Met relatief beperkte ingrepen zeggen veel ouderen dat ze er met veel plezier willen (blijven) wonen. Maar dan moet het gebruik van de gebouwen wel flink veranderen. De bewoners moeten het gevoel krijgen dat het hún gebouw is. En dat zij verantwoordelijk zijn voor de activiteiten die er in plaats vinden. Dat zij invloed hebben op bijvoorbeeld de sfeer in het gebouw en de zorg die er nodig is in plaats van de zorg die er wordt geboden. Zelfbepaling, betaalbaarheid, veilig heid en reuring zijn steeds terugkerende thema’s. Dan past de eigen (huur)woning ook als je oud en kwetsbaar bent als een warme jas. In november 2013 beloofden we in Voorst dat we in één jaar met de lokale bevolking een plan zouden maken om de Benring open te houden. Met veel creativiteit en praktische ideeën is de verbouwing begin 2015 gestart en zal nog dit jaar de vernieuwde Benring worden opgeleverd. Habion sluit geen verzorgingshuizen, samen met lokale ouderen en de buurt vinden we ze opnieuw uit. Ook de experimenten in Loenen aan de Vecht en Amsterdam zijn in volle gang. In Zwolle zijn we begin 2015 gestart. Voor meer informatie verwijs ik naar hoofdstuk 4, verderop in dit jaarverslag, en de website www.een2ejeugd.nl.

Loslaten maar niet laten vallen Natuurlijk realiseren we ons dat niet iedere bewoner in staat is zelf ‘aan het roer’ te staan. De gemiddelde leeftijd van de bewoners is immers ver in de tachtig. Soms kunnen kinderen of andere mantelzorgers een handje helpen. Maar ook de zorgorganisatie en vooral ook lokale gemeenschap kunnen helpen bejaardenhuizen een 2e jeugd te geven. Dat vraagt samenwerking tussen partijen. En de durf om zaken los te laten en te vertrouwen dat een ander het -op zijn manier- ook goed weet te regelen. Zonder daarbij het over de schutting te gooien met de opmerking ‘zoek het maar uit’. We zijn er trots op dat we dit jaar de eerste woonzorgcoöperatie mochten verwelkomen. Betrokken burgers en bewoners die de handen uit de mouwen steken en samenredzaam als nieuwe partners meedoen. De participatiesamenleving in optima forma!

Van maakbaarheid uit systemen naar het institutioneel faciliteren van lokaal maatwerk.

Lokaal maatwerk en meer efficiency De ‘nieuwe tijden’ op het gebied van ouderen huisvesting vragen ook veel van ons als organisatie. Tot voor kort sloopten we bejaarden huizen, om die vervolgens weer nieuw te bouwen. Nu richten we ons op het aanpassen van bestaande bejaardenhuizen tot woningen waar het veilig en gezellig wonen is. Dat vraagt van ons andere kennis en vaardigheden. We blijven natuurlijk van de ‘stenen’, maar richten ons steeds meer en intensiever op hoe lokale gemeenschappen functioneren. Alleen dan is het mogelijk een gebouw te realiseren waar activiteiten plaats vinden die aansluiten op de wensen van bewoners, die er lokaal toe doen en die op lange termijn tot een gezonde bedrijfs voering leiden van de organisaties die bij een bejaardenhuis betrokken zijn. Daarbij faciliteren we nieuwe ketens en partners,vanuit de filosofie dat we samen waarde creëren. Het motto daarbij is de-institutionaliseren en vertrouwen hebben.

Houten, 6 mei 2015

Als directeur spreek ik mijn waardering uit voor de medewerkers van Habion vastgoed zorgsector die zich in het belang van het wonen van ouderen in Nederland in 2014 voor Habion hebben ingezet om adequaat in te spelen op de ‘nieuwe tijden’. Op deze manier gaan we in 2015 door om er aan bij te dragen om de overgang voor ouderen en hun naasten van het zelfstandig wonen naar een nieuwe collectieve omgeving waar het veilig en gezellig is te verzachten. Daar zijn we van en daar staan we voor.

Peter Boerenfijn, directeur–bestuurder

9


3 Volkshuisvestingsverslag 3.1 Inleiding

3.2 Beleggersfunctie Habion

Alle kwetsbare ouderen een veilig en comfortabel thuis! Dat is de missie van Habion. Habion zien wij als een maatschappelijke belegger in duurzame huisvesting voor kwetsbare ouderen met een laag inkomen. Door het actief managen van onze vastgoedportefeuille zorgen we voor een optimaal rendement, waarmee we de kwaliteit, leefbaar heid en betaalbaarheid van ons vastgoed kunnen garanderen.

Doelen 2014 Taxatiebeleid opgesteld Doelen 2015 1 Vastgoedwaarderingen op marktwaarde geactualiseerd 2 Inzichtelijk maken risico-rendementsprofiel vastgoedportefeuille 3 Inzichtelijk maken maatschappelijk rendement vastgoedportefeuille 4 Actualisatie strategische doelstellingen 5 Samenstellen dispositieportefeuille

Strategie Habion De strategie van Habion om in te kunnen spelen op nieuwe tijden op het gebied van de huisvesting van ouderen is gebaseerd op de volgende pijlers: • Klantoriëntatie: niet de zorgaanbieder, maar de kwetsbare oudere is onze klant. • Vastgoedoriëntatie: we realiseren woningen voor ouderen. Dat zijn woningen die eenvoudig aan te passen zijn voor het bieden van zorg. In woon gebouwen waar comfort, veiligheid en gezelligheid gegarandeerd zijn. • Portefeuilleoriëntatie: we denken als maat schappelijk belegger. • Vastgoedmanagementoriëntatie: van technisch beheer naar vastgoed- en assetmanagement.

Om onze missie te kunnen realiseren, onderscheidt Habion de volgende kernfuncties: • Beleggersfunctie • Verhuur- en beheerfunctie (asset & klant management) • Ontwikkelfunctie De beleggersfunctie binnen Habion stuurt op de financiële en maatschappelijke prestaties van het vastgoed. De ontwikkelfunctie (her)ontwikkelt dit vastgoed. Via de beheersfunctie dragen we zorg voor een optimale exploitatie en klanttevreden heid binnen de kaders van het geldende portefeuillebeleid. In de volgende paragrafen worden de diverse functies nader toegelicht. 10

6 Opzetten informatiecentrum Habion 7 Opstellen norm ‘rent at risk’ zorgvastgoed

De beleggersfunctie binnen Habion zorgt voor een gerichte sturing op de financiële en maat schappelijke prestaties van de vastgoedporte feuille. Dat doet zij door kaders en richtlijnen voor de ontwikkelaar en assetmanager te stellen. Vanuit de beleggersrol bereiden we de strategie van de corporatie voor, formuleren we rendementseisen en ontwikkelen we beleids instrumenten. Voorbeelden daarvan zijn een programma van eisen, taxatierichtlijnen, huur beleid, acquisitiestrategie en duurzaamheids doelstellingen. Wij rapporteren onder meer over direct rendement, indirect rendement, maatschappelijk dividend en klanttevredenheid. Hierdoor zijn we in staat onze vastgoed portefeuille actief te managen. Op deze manier verbetert het risico-rendementsprofiel en realiseren we een optimale portefeuillesamen stelling. Daarmee waarborgen we de kwaliteit, leefbaarheid en betaalbaarheid van ons vastgoed.

Sturen op waarde Om op een goede manier invulling te geven aan de beleggersrol is de sturing op de waarde ontwikkeling van ons vastgoed van essentieel belang. De focus op waardesturing binnen Habion zorgt voor inzicht in de waarde van ons bezit en resulteert in een bruikbaar afwegings kader om verantwoorde investeringsbeslissingen te nemen. Het zorgt ervoor dat we de juiste balans vinden tussen financieel en maatschappe lijk rendement van investeringen. Bij investe ringen in bestaande gebouwen stelt het ons bovendien in staat de waarde vast te stellen voor en na gedane investeringen. Door waardesturing worden onze keuzes transparant. De beleggingscommissie Wanneer Habion wil investeren in de (her) ontwikkeling, acquisitie of verkoop van vastgoed leggen we de plannen hiervoor ter advisering voor aan onze beleggingscommissie. Deze commissies staat onder leiding van een externe onafhankelijke voorzitter, de heer ir. C.E.C. de Reus. De directeur beslist uiteindelijk op basis van het advies van de beleggingscommissie en legt daar verantwoording over af aan de raad van commissarissen. Op deze wijze borgen we zorgvuldige besluitvorming.

Leren van anderen Habion wil de prestaties ten aanzien van het vastgoed graag vergelijken met die van andere partijen. Om daarmee inzicht te krijgen en de prestaties verder te verbeteren. De effecten van ons investeringsbeleid benchmarken we daarom via de IPD Corporatie Vastgoedindex. IPD analyseert de bijdrage van de verschillende vastgoedobjecten aan het behaalde financiële en maatschappelijke resultaat, vergelijkt de resultaten tussen corporaties onderling en maakt vergelijking met andere spelers in de vastgoedmarkt mogelijk.

Uit de benchmark-resultaten van 2013, die in 2014 werden gepubliceerd, bleek onder meer dat: • De benchmark liet een totaalrendement van 0,9% zien. Het totaalrendement van de vastgoedportefeuille van Habion bedroeg -5,3%. Dit negatieve rendement is het gevolg van afwaardering van de portefeuille. Deze afwaardering kent twee oorzaken. Ten eerste de algemene marktomstandigheden: bij slechts drie van de 33 deelnemers van de Corporatie Vastgoedindex is in 2013 sprake van een positieve waardeontwikkeling. Ten tweede wordt het negatieve effect van het specifieke overheidsbeleid op de waarde van de zorgvastgoed zichtbaar. • Habion in 2013 3,8% van de waarde van haar vastgoed aan de transformatie van de portefeuille besteedde. Dat is ongeveer gelijk aan de benchmark (3,9%). • bij Habion de totale exploitatielasten (bestaande uit onderhoudskosten, verhuur kosten en vaste kosten) 25,1% van de huuropbrengsten bedroegen. Dit is een verbetering ten opzichte van het jaar daarvoor, toen de exploitatielasten nog 27,1% bedroegen. • Habion in 2013 van alle deelnemende corporaties (zoals ook in eerdere jaren) de laagste exploitatielasten had. De corporaties in de benchmark besteedden gemiddeld 42 cent van elke euro huuropbrengst aan exploitatielasten. Bij Habion was dat 25 cent.

11


3.3 Beheer en verhuurfunctie Habion

Habion biedt in Nederland op 153 locaties woningen (2013: 151), op 67 locaties zorgeenheden (2013:; 65) en op 19 locaties verpleegeenheden (2013: 19) aan. Habion heeft als strategie het aantal woningen uit te breiden ten opzichte van het aantal zorgeenheden. Onderstaande tabel over de ontwikkeling van de samenstelling van de vastgoedportefeuille illustreert dit.

3.3.1 Samenstelling vastgoedportefeuille Doelen 2014

Mate van realisatie in 2014

Geen specifieke doel stellingen geformuleerd Doelen 2015 1 Aandeel zelfstandige woningen in totale vastgoedportefeuille ≥ 50%

Vastgoedportefeuille Habion per 31.12.14 (inclusief eenheden in verbindingen) Eenheden

2014

2013

2012

2011

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Zelfstandige woningen

5.143

49%

4.918

48%

4.825

48%

4.660

47%

Zorgeenheden

5.191

49%

5.143

51%

5.190

51%

5.151

52%

175

2%

142

1%

135

1%

134

1%

Overige eenheden Totaal

10.509 100% 10.203 100% 10.150 100%

De zorgeenheden zijn onzelfstandige woningen en betreffen appartementen en kamers voor verzorging (4.459 eenheden) en verpleging (732 eenheden). Bij de zelfstandige woningen gaat het grotendeels om aanleunwoningen in de nabijheid van een zorgcentrum. Enkele woningen zijn zelfstandige seniorenwoningen in de wijk.

9.945 100%

De overige eenheden betreffen vooral garages en winkelruimten. Habion verhuurt woningen in diverse huur klassen. Bijna 90% daarvan verhuurt Habion als sociale huurwoning.

Indeling zelfstandige woningen naar huurklasse (in %) Sociaal

Vrije sector

Huurklasse Goedkoop (in 2014: tot en met € 389,05)

2014 4%

2013 4%

2012 5%

2011 6%

Betaalbaar (in 2014 van € 389,05 tot en met € 596,75)

71%

70%

73%

76%

Bereikbaar (in 2014: vanaf € 597,75 tot en met € 699,48)

13%

14%

12%

18%

Boven liberalisatiegrens (in 2014: > € 699,48)

12%

12%

10%

0%

100%

100%

100%

100%

Totaal

12

3.3.2 Kwaliteit van het vastgoed Doelen 2014


1 Onderhoudsuitgaven: € 14,3 miljoen

€ 14,9 miljoen

Doelen 2015 1 Onderhoudsuitgaven: € 14,9 miljoen 2 Uitvoeren pilot bepalen conditiemeting

Nieuwe woningen en zorgvastgoed Habion beschikt over een Programma van Eisen (PvE) op voor twee- en driekamerwoningen. Kern van dit programma is dat we woningen realiseren voor kwetsbare ouderen en waar zorgpartners alle vormen van zorg kunnen leveren, op locaties waar ouderen graag willen wonen, nu en in de toekomst. Het PvE blijft echter niet beperkt tot de woning zelf, maar geeft ook een belangrijk kader mee voor de dienstverlening specifiek gericht aan de doelgroep. Deze dienstverlening bieden wij niet zelf, maar biedt wel ondersteuning bij het dagelijks leven en het brengen van reuring in het gebouw. Zo willen wij bewoners ruimte bieden voor ontmoeting, activiteiten, samenred zaamheid en gezelligheid. Habion hanteert als beleid om alle nieuwe woningen behalve aan het eigen Programma van Eisen ook aan het landelijk label WoonKeur te laten voldoen. WoonKeur is het certificaat voor woontechnische kwaliteit. Het certificaat wordt afgegeven aan woningen die een voldoende niveau aan gebruikskwaliteit, toegankelijkheid, flexibiliteit en aanpasbaarheid bezitten. Een belangrijk aspect is dat een WoonKeur-woning levensloopbestendig is. Onderhoud bestaande woningen en zorgvastgoed Habion heeft de ervaring dat bewoners van de woningen en het zorgvastgoed van Habion deze woningen en gebouwen, eventueel met beperkte

aanpassingen, als goed bruikbaar ervaren. Veel bewoners willen wel graag naar buiten en meer contact hebben met de buurt. Habion heeft daarom ook als beleid het bestaand zorgvastgoed in overleg met bewoners en zorgpartners door te exploiteren. Vanzelfsprekend is het dan ook van belang het vastgoed goed te onderhouden. Habion kent vier soorten onderhoud: planmatig onderhoud, contractonderhoud, klachtonderhoud en doelgroeponderhoud. Planmatig onderhoud betreft onderhoudswerkzaamheden op basis van de meerjaren onderhoudsplanning, bijvoorbeeld schilderwerk. Preventief contractonderhoud betreft jaarlijks terugkerend onderhoud van de technische installaties waarvoor Habion onder houdscontracten heeft afgesloten. Klachtonderhoud betreft het niet geplande dagelijkse onderhoud op verzoek van de klant. Bij doelgroeponderhoud gaat het om het verbeteren van de woonkwaliteit en duurzaam heid van het bezit, met het oog op de kwets baarheid en specifieke behoeften van onze doelgroep. Zo’n 90% van het doelgroeponder houd betreft voorzieningen voor brandveiligheid. Ook voorzieningen voor legionellabestrijding vallen er onder. In 2014 besteedde Habion in totaal € 14,9 miljoen (2013: € 13,8 miljoen) aan het onderhoud van haar woningen en zorgvastgoed. Onderhoudsuitgaven Habion in 2014 (x € 1 miljoen) Onderhoud

Zelfstandige woningen Planmatig onderhoud 5,3

Zorg eenheden 1,9

Totaal 7,2

Contractonderhoud

0,9

1,2

2,1

Klachtonderhoud Doelgroeponderhoud Totaal

1,8

1,2

3,0

1,7

0,9

2,6

9,71

5,2

14,9

1

Afwijking in verband met afronding.

13


Habion heeft geen eigen werkorganisatie en dus ook geen eigen onderhoudsmedewerkers in dienst. Lokale onderhoudsbedrijven voeren het onderhoud in opdracht van Habion uit. Brandveiligheid De bewoners van onze woningen en ons zorgvastgoed zijn in de regel wat moeilijker ter been. Bij brand of ander gevaar kost het hen meer tijd om naar een veilige plek te kunnen gaan. Habion vindt een goede brandveiligheid die vaak uitstijgt boven de wettelijke normen van onze woningen en ons zorgvastgoed dan ook van groot belang. De brandveiligheid van het zorgvastgoed hebben wij in een eerdere fase reeds verbeterd en in overeenstemming gebracht met tenminste de geldende wet- en regelgeving. Om de brand veiligheid van onze woningen te verbeteren hebben we in 2012 besloten de brandcomparti mentscheidingen daar waar nodig aan te passen. De werkzaamheden daarvoor voeren we in de periode 2013-2016 uit. In veel gevallen realiseren we daarbij een hoger niveau behaald dan wettelijk geëist. Dit komt hoofdzakelijk doordat onze brandtechnische oplossingen, standaard een hogere brandwerendheid hebben dan wettelijk voorgeschreven. Legionellabestrijding De bewoners van onze woningen en ons zorg vastgoed zijn vanwege hun leeftijd vaak kwets baar bij een legionellabesmetting. Om die reden: • laten wij door een gespecialiseerd bedrijf jaarlijks bij alle instellingen met bewoners met een verhoogd risico op legionella besmetting nagaan of de beheermaatregelen door de huurder (zorginstelling) correct worden uitgevoerd. De resultaten bespreken we natuurlijk met onze zorgpartner.

14

• zijn we in 2013 nagegaan welke wooncomplexen hun water betrekken vanuit een naastgelegen verzorgingshuis. Sinds het van kracht worden van het Drinkwaterbesluit vallen deze objecten voor wat betreft de legionellabestrijding ook onder de instellingen met bewoners met een verhoogd risico op legionella besmetting. • Voor alle instellingen met bewoners met een verhoogd risico op legionella besmetting is al eerder een risico-inventarisatie met een beheersplan opgesteld. Op basis van deze beheersplannen zijn, daar waar nodig, aanpassingen aan de waterleidinginstallatie uitgevoerd. • Met behulp van de opgestelde beheers plannen worden de waterleidinginstallaties beheerd en gecontroleerd. De hieruit voort vloeiende taken worden deels uitgevoerd door de zorgpartner en deels door Habion (zoals de jaarlijkse keuring van keerkleppen in waterleidinginstallaties). In de betreffende huurovereenkomst is de van toepassing zijnde verdeling vastgelegd. Asbest Asbest is een sterk bouwmateriaal. In de loop der jaren is echter duidelijk geworden dat wanneer asbest door bijvoorbeeld brand of het doorboren ervan uiteenvalt, de vrijkomende asbestvezels een gezondheidsrisico betekenen. Sinds 1993 is daarom het gebruik van asbest verboden. In sommige gebouwen van Habion is asbest verwerkt. In de periode 2013–2015 stellen we daarom voor ongeveer 90 gebouwen die vóór 1994 zijn gerealiseerd, een asbestinventarisatie op. Daar waar ingrijpen noodzakelijk blijkt, saneren we het asbest. De rest volgt bij de eerstvolgende grootschalige renovatie. Waar we asbest aantreffen, stellen we een document op waarin we precies aangeven waar het asbest zit,

wat voor soort het is en welke maatregelen we nemen om de situatie veilig te houden. Hierbij betrekken we ook de zorgpartner en partijen als aannemers en installateurs. Vanzelfsprekend communiceren we hierover ook zorgvuldig met de bewoners.

3.3.3 Woningtoewijzing Doelen 2014 1 ≥ 90% vrijgekomen woningen toegewezen aan lage inkomens Doelen 2015

Mate van realisatie in 2014 95%

1 ≥ 90% vrijgekomen woningen toegewezen aan lage inkomens

Habion kent twee groepen huurders: ouderen die een woning van ons huren, en zorgpartners, die verzorgingsen verpleeghuizen (intramuraal vastgoed) en aanleunwoningen van ons huren. Deze zorgpartners verhuren (aanleun)woningen op hun beurt feitelijke weer onder aan ouderen en gebruiken het intramurale vastgoed als bedrijfsmiddel. Zelfstandige woningen: het 90%-criterium De rijksoverheid heeft onder invloed van de Europese Unie regels gesteld aan de toewijzing van huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (2014 < € 699,48). Ten minste 90% van deze woningen dient te worden toegewezen aan mensen met een inkomen lager dan € 34.678 (2014) per jaar. Woningcorporaties, en dus ook Habion, dienen zich hierover te verantwoorden. Toewijzingen in verzorgingsen verpleeghuizen op basis van een indicatie vallen niet onder deze regels. De toewijzing en verhuur van de zelfstandige woningen gebeurt voor een deel door onze zorgpartners en voor een deel via lokale vastgoedmanagers.

Toewijzing van zelfstandige woningen via zorgpartners Vanwege de geldende wetgeving rond de toewijzing hebben wij onze zorgpartners die woningen toe wijzen geïnformeerd over deze regels. Wij hebben hen gevraagd ons te informeren over de passendheid van de toewijzing. Hoewel een groot aantal zorgpartners hieraan meewerkt, hebben niet alle zorgpartners daar op gereageerd. Bijvoorbeeld omdat ze vinden dat de regels niet voor hen gelden of dat niet het inkomenscriterium maar de zorgvraag een rol speelt bij de toewijzing. Wij kunnen daarmee niet volledig voldoen aan onze verantwoordingsverplichting. Mede daarom maken wij afspraken met onze zorgpartner dat de toewijzing van zelfstandige woningen niet meer via de zorgpartner verloopt, maar via Habion zelf. Vanwege het niet volledig kunnen voldoen aan de verantwoordingsverplichting heeft Aedes mede op ons verzoek in 2013 overlegd met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Op basis daarvan heeft het ministerie aangegeven dat het tekortschieten in de verantwoording de toegelaten instelling niet kan worden aangerekend, wanneer een overeenkomst van huur en verhuur met een zorgpartner is aangegaan voor 1 januari 2013, en die overeenkomst er de oorzaak van is dat de verantwoording niet of juist of volledig is. Toewijzing van zelfstandige woningen via vastgoedmanagers Habion heeft als beleid de verhuur van woningen aan zelfstandig wonende ouderen uit te besteden aan professionele, lokaal actieve vastgoed managers (en niet meer zoals voorheen de verhuur te laten plaats vinden via zorg instellingen).

15


Vanzelfsprekend blijft Habion (eind)verant woordelijk voor een adequate verhuur en communicatie met bewoners. Habion kiest voor deze wijze van verhuur, omdat we op deze manier lokaal aanwezig zijn, ondanks een relatief kleine organisatie. Bovendien beschikken wij op deze manier over meer betrouwbare informatie over bijvoorbeeld de woningtoewijzing. Ultimo 2014 verhuurden wij 3.817 woningen via een vastgoedmanager (ultimo 2013: 2.476). Dit betreft drie-kwart van het totaal aantal woningen dat wij ultimo 2014 verhuurden. Wij verwachten dat wij in 2015 alle woningen via vastgoedmanagers verhuren. Toewijzing in 2014 In 2014 kregen wij 444 woningmutaties van zelfstandige woningen gerapporteerd door zorginstellingen en onze vastgoedmanagers (2013: 539). De mutatiegraad van zelfstandige woningen bedroeg daarmee 9% (2013: 11%). Van de toegewezen woningen zijn er 422 toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 34.678 (95%). Het intramuraal vastgoed in ons bezit verhuren wij complexmatig aan zorginstellingen. Deze verzorgen de toewijzing van deze intramurale eenheden.

16

3.3.4 Betaalbaarheid en huurprijsontwikkeling Doelen 2014 1 Huurverhoging woningen 01.07.14 4%, tenzij marktomstandigheden, toegang tot huurtoeslag of woningwaarderingsstelsel dit niet toe laten 2 Geen inkomensafhankelijke huurverhoging Doelen 2015 1 Alle woningen verhuurd via professionele vastgoedmanagers 2 Huurverhoging woningen 01.07.15 2,5%, tenzij marktomstandigheden, toegang tot huurtoeslag of woningwaarderingsstelsel dit niet toe laten 3 Geen inkomensafhankelijke huurverhoging

Habion verhuurt verzorgingsen verpleegtehuizen en (al dan niet via een vastgoedmanager) zelfstandige woningen. Verzorgings- en verpleegtehuizen Habion verhuurt het zorgvastgoed als bedrijfs matig onroerend goed aan zorgpartners. In de huurovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de mogelijkheid van aanpassing van de huur. Huuraanpassing zelfstandige woningen per 1 juli 2014 Habion voert een marktgericht huurprijsbeleid, binnen de geldende wet- en regelgeving. Deze regelgeving heeft onder meer betrekking op de maximale hoogte van de jaarlijks toegestane huuraanpassing. De rijksoverheid heeft de maximale huuraanpassing van zelfstandige woningen (bij Habion vooral aanleunwoningen) gekoppeld aan de inflatie. Ook heeft de rijks overheid het mogelijk gemaakt om de huur van woningen met huishoudens met een hoger inkomen extra te verhogen.

Na de huurverhoging mag de huurprijs niet hoger zijn dan de maximale huurprijs voor de woning op grond van het woningwaarderings stelsel is vast gesteld. De inflatie over 2013 bedroeg 2,5%. Hier bovenop is door de overheid voor 2014 een extra huurverhoging toegestaan van 1,5%, waardoor de totaal toegestane niet van het inkomen van de bewoner afhankelijke maximale huurverhoging 4% bedroeg. Deze huurverhoging hebben wij per 1 juli 2014 aan onze huurders in rekening gebracht, tenzij marktomstandigheden, toegang tot huurtoeslag of de maximale huur op grond van het woningwaarderingsstelsel dit niet toe lieten. Dit resulteerde in een gemiddelde huur verhoging die Habion in 2014 per 1 juli door voerde van 3,15% (2013: 3,5%). Habion heeft besloten in 2014 geen gebruik te maken van de mogelijkheid van een inkomens afhankelijke huurverhoging. Wij kiezen hiervoor omdat de doelstelling ervan, bevordering van de doorstroming van huurders met een wat hoger inkomen naar een koop- of duurdere huur woning, bij de doelgroep waaraan Habion verhuurt (ouderen) niet van toepassing is. Huuraanpassing zelfstandige woning bij mutatie Vrijkomende zelfstandige woningen bieden wij via onze vastgoedmanagers tegen een markt gerichte huurprijs aan de volgende huurder aan. Daarbij houden we rekening met de mogelijkheid voor bewoners om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Op deze manier geven we mede invulling aan betaalbaar huren. Woonlasten De betaalbaarheid van een huurwoning is niet alleen afhankelijk van de hoogte van de huur, maar ook van de energiekosten van een woning.

De hoogte van de energiekosten is eenvoudig te beïnvloeden door enkele kleine gedrags veranderingen. Om deze reden is Habion mede initiatiefnemer van de Energiestrijd, waarbij bewoners, zorginstellingen en de verhuurder van het vastgoed zoeken naar eenvoudige mogelijkheden om tot lagere woonlasten te komen. Voor meer informatie over de Energie strijd zie paragraaf 3.3.5. Leegstand De leegstand van eenheden in bezit van Habion per 31 december 2014 bedroeg voor woningen 3,3% (2013 2,0%) en voor zorgvastgoed 0,96%. De stijging van de leegstand van woningen heeft een administratieve reden. Met de verhuur van woningen via professionele vastgoedmanagers krijgen wij beter en sneller inzicht in de leeg stand van woningen. Deze worden nu iedere maand gerapporteerd. De zorgorganisaties die onze woningen beheren, leggen één keer per jaar verantwoording af over de leegstand. Deze informatie ontvangen wij veelal ruim na afloop van het jaar. Door de overdracht aan vastgoedmanagers vindt dus een tijdelijke verschuiving van verantwoording van de leegstand plaats, die ogenschijnlijk leidt tot een toename van de leegstand. De feitelijke leegstand in de bestaande eenheden is niet toegenomen. Een deel van de leegstand werd veroorzaakt door eerste verhuur van nieuw aan de portefeuille toegevoegde woningen. Huurachterstand Onderstaand schema geeft de huurachterstand en leegstand van eenheden in bezit van Habion per 31 december 2014 aan: Woningen Zorgeenheden Huurachterstand

0,3%

0,5%

Leegstand

3,5%

0,8%

17


3.3.5 Duurzaamheid Doelen 2014 Mate van realisatie in 2014 1 Aantal zorghuizen van 6 Habion dat deelneemt aan Energiestrijd zorghuizen ≥ 5 Doelen 2015 1 Aantal zorghuizen van Habion dat deelneemt aan Energiestrijd zorghuizen: nader te bepalen (zomer 2015) 2 Energielabels voor 100% van woningen geactualiseerd 3 Energielabels voor 100% van zorgvastgoed geactualiseerd

Energiebesparing Habion vindt het spaarzaam omgaan met energie van groot belang. Dat is goed voor het milieu en ook voor de portemonnee van bewoners en zorgpartners. Samen met Urgenda en Meneer De Leeuw organiseren we daarom jaarlijks de Energiestrijd Zorghuizen (zie kader). Habion stimuleert in het kader van duurzaamheid en betaalbaarheid zorginstellingen om met een locatie van Habion deel te nemen, door van het inschrijfgeld van de Energiestrijd voor deze locaties de helft (= € 2.000) voor onze rekening te nemen.

Gunstige energieprestatie verder verbeteren Het beleid van Habion is erop gericht om voor de zorgcentra en voor de woningen die wij verhuren gemiddeld energielabel B te bieden. Nu is dat, voor wat betreft de woningen die over een energielabel beschikken, gemiddeld energielabel C. De zorgcentra beschikken gemiddeld over energielabel B. Habion kiest ervoor om een gunstiger energieprestatie te realiseren op het moment van nieuwbouw of renovatie.

3.4 Ontwikkelfunctie Habion Doelen 2014 1 Aantal opleveringen: 225 woningen en op 3 locaties zorgvastgoed met 48 zorgeenheden

Mate van realisatie in 2014 225 woningen en op 3 locaties zorgvastgoed met 48 zorgeenheden

2A antal start bouw: 204 woningen

204

3 Investering in nieuwbouw € 48,7 miljoen en renovatie: € 50,1 miljoen Doelen 2015 1 Aantal opleveringen: 204 woningen 2 Aantal start bouw: 198 woningen en 3 zorgeenheden 3 Investering in nieuwbouw en renovatie: € 51,2 miljoen

Energiestrijd Zorghuizen De Energiestrijd is een wedstrijd tussen zorghuizen op het gebied van energiebesparing. Elk jaar strijden van 21 december (het begin van de winter) tot en met 21 maart (het einde van de winter) bewoners en personeel van de deelnemende huizen tegen elkaar door te kijken wie de hoogste energiebesparing door gedrag kan halen. In de winter van 2014-2015 gingen in totaal 39 verzorgingshuizen met elkaar de strijd aan, waarvan 6 in eigendom van Habion. Voor meer informatie zie www.energiestrijd.nl/zorghuizen.

18

Habion ontwikkelt woningen en zorgvastgoed voor ouderen. Van oudsher realiseerden we vooral nieuwbouw van zorgvastgoed, maar steeds vaker kiezen we voor renovatie van bestaand zorgvastgoed. De zorgpartner neemt vervolgens een deel van de gerealiseerde eenheden na oplevering in gebruik als zorg eenheid. Soms ontwikkelen we ons vastgoed voor eigen rekening en risico, soms kiezen we voor een ontwikkeling waarbij we het vastgoed ‘kant en klaar’ afnemen van een ontwikkelaar of collega-corporatie.

Nieuwbouw Kesteren

Vanzelfsprekend vinden wij het van groot belang dat we woningen realiseren dat aansluit bij de wensen van onze klanten; de (toekomstige) bewoners. Om daar op in te kunnen spelen hebben wij diverse product doelgroep-combinaties opgesteld (Privacy & comfort, Verzorgd & buurtgericht, Samen & gezellig en Zelfstandig & stedelijk). Deze combinaties vormen ons uitgangs punt om in overleg met (toekomstige) bewoners en andere stakeholders te bepalen welke woningen wij voor welke doelgroep op de beschikbare locatie realiseren. In 2014 hebben wij € 9,9 miljoen afgeboekt op onze investeringen (2013: € 3,9 miljoen). Ontwikkeling vastgoedportefeuille in 2014: woningen Habion heeft in 2014 273 eenheden opgeleverd, waarvan 225 woningen en 48 zorgeenheden. De totale investering die hiermee was gemoeid bedroeg € 48,7 miljoen. Onderstaande tabel laat zien hoeveel woningen in welke gemeente zijn toegevoegd of onttrokken aan de woning portefeuille. Ontwikkeling woningportefeuille Habion in 2014 Woningen per 31-12-2013

4.918

Nieuwbouw en aankoop Kesteren

68

Gorssel

41

Naarden

702

Oudewater

46

Verkoop

03

Sloop

0

Andere bestemming

0

Totaal toegevoegd

225

Totaal onttrokken

0

Woningen per 31-12-2014

We maakten daarnaast in Voorst 18 al langer leegstaande woningen geschikt voor bewoning voor jongeren in het kader van het Experiment bejaardenhuis een 2e jeugd. Stichtingskosten De stichtingskosten van de door V.O.F. Habion Amaris de Veste in Naarden opgeleverde woningen zijn naar verwachting hoger dan gemiddeld € 200.000. De definitieve hoogte is bekend wanneer de eindafrekening van deze ontwikkeling is opgesteld. De reden voor de hoogte van de stichtingskosten is dat deze woningen zijn gerealiseerd in de vrije sector met de daarbij behorende kwaliteit. Wonen met zorg is soms ook duurder is dan reguliere woning bouw, bijvoorbeeld vanwege ruimere badkamers en het voorbereiden op domotica-installaties. Nieuwe Wulverhorst in Oudewater opgeleverd Op 21 november 2014 vierden genodigden en bewoners de officiële opening van het nieuwe woon- en zorgcentrum De Wulverhorst. Habion realiseerde hier in overleg met huurder zorg organisatie de Wulverhorst een gebouw, met daarin onder meer 42 zorgen verpleegappartementen, 24 verpleegplaatsen voor psychogeriatrische zorg en een ontmoetings- en activiteitenruimte. Twee jaar geleden werd de eerste paal hiervoor geslagen. Habion realiseert verder in de komende periode op deze locatie 42 huurappartementen voor zelfstandig wonende ouderen. Desgewenst biedt zorgorganisatie de Wulverhorst aan deze ouderen zorg. De oplevering van deze woningen is eind 2015 voorzien.

5.143

De woningen in Naarden zijn eigendom van V.O.F. Habion Amaris de Veste. Habion heeft als vennoot een belang van 86,9% in deze vennootschap. De aantallen in dit jaarverslag zijn steeds inclusief de 70 woningen van V.O.F. Habion Amaris de Veste. 3 Habion verkocht in 2014 drie nieuwbouw koopwoningen. 2

19


Nieuwbouw de Wulverhorst, Oudewater

Ontwikkeling vastgoedportefeuille in 2014: zorgeenheden Habion heeft in 2014 op 2 locaties 48 zorgeenheden toegevoegd aan de vastgoed portefeuille. Onderstaande tabel laat zien hoeveel zorgeenheden in welke gemeente zijn toegevoegd of onttrokken.

Overzicht grondposities Habion (31.12.14)

Ontwikkeling zorgeenheden Habion in 2014

Vooruitblik: verwachte ontwikkeling vastgoedportefeuille in 2015 In 2015 verwachten we op de volgende locaties de volgende eenheden op te leveren:

Zorgeenheden per 31-12-2013

Locatie

Jaar van aankoop

Omvang (in hectare)

2007

1,4

2007/2011

0,9

Epe

2011

0,4

Eelde

2002

Eibergen Beilen

0,5

Totaal

5.143

Nieuwbouw

3,2

Oudewater

24

Naarden4

24

Aankoop

0

Verkoop

0

Projecten waarvan oplevering naar verwachting in 2015 plaats vindt

Sloop

0

Omschrijving

Andere bestemming

0

Totaal toegevoegd

48

Totaal onttrokken

0

Zorgeenheden per 31-12-2014

5.191

Koopwoningen Habion heeft als beleid geen koopwoningen te realiseren. Onze doelgroep, ouderen, hebben in de regel geen belangstelling een woning te kopen. Habion realiseerde in 2014 dan ook géén koopwoningen (2013: 0). Wel verkocht Habion in Oldebroek drie nieuwbouw koopwoningen die reeds in 2010 waren opgeleverd. Grondpositie Habion heeft als beleid alleen grond aan te kopen wanneer wij er daadwerkelijk een woningen of zorgvastgoed voor ouderen kunnen realiseren. De totale grondpositie van Habion is als volgt:

4

Zelfstandige Zorg woningen eenheden

Oudewater (Wulverhorst) Amsterdam (Jeruzalem)

42

0

84

0

Amsterdam (Oostpoort)

78

0

204

0

Totaal

Overige eenheden

1.134 m2 BOG en 35 parkeer plaatsen 196 m2 BOG en 20 parkeer plaatsen

In 2015 verwachten we op de volgende locaties de bouw woningen en overig vastgoed te starten: Projecten waarvan start (ver)bouw naar verwachting in 2015 plaats vindt Omschrijving Apeldoorn (Anklaar) Voorst (De Benring) Totaal

Zelfstandige Zorg woningen eenheden 124 3

74

0

198

3

Overige eenheden 490m2 BOG en 53 parkeer plaatsen 0

e zorgeenheden in Naarden zijn eigendom van V.O.F. Habion Amaris de Veste. Habion heeft als vennoot een belang van 86,9% D in deze vennootschap. De aantallen in dit jaarverslag zijn steeds inclusief de 24 zorgeenheden van V.O.F. Habion Amaris de Veste.

20

Artist impression Anklaar, Apeldoorn.

Daarnaast verwachten wij in 2015 de besluit vorming af te ronden over investeringen of aankopen in diverse andere gemeenten.

3.5 Betrekken van bewoners, zorgpartners en andere stakeholders Doelen 2014

Mate van realisatie in 2014 (inclusief eventuele toelichting)

1 Tevredenheid bewoners woningen ≥ 8,0

8,0

2 Tevredenheid bewoners zorgvastgoed ≥ 8,0

8,1

3 Oordeelsbrief minister zonder opmerkingen t.a.v. rechtmatigheid en financiële continuïteit 4 Tenminste één stakeholdersbijeenkomst georganiseerd

1

5 Geen klachten bij klachtencommissie die klachtencommissie als gegrond verklaard

0

6 Geen klachten bij huurcommissie die huurcommissie als gegrond verklaard

0

Habion onderscheidt als primaire stakeholders de bewoners van de woningen en zorgeenheden die we verhuren, onze zorgpartners, de gemeenten waar we actief zijn en de rijks overheid. Daarnaast kennen we afhankelijk van het onderwerp vele andere stakeholders waarmee we overleggen, zoals cliëntenraden, wijkverenigingen, winkeliersverenigingen, banken en leveranciers.

3.5.1 Bewoners Landelijk en regionaal niveau Habion voert met de regionale huurders vereniging Nieuw Elan uit Leeuwarden overleg over diverse onderwerpen van beleidsmatige aard. In 2014 is met Nieuw Elan drie keer overleg gevoerd. Hierbij werd onder meer stil gestaan bij het huurbeleid, de warmtewet en de mogelijke samenwerking tussen Habion en Woonzorg Nederland. Nieuw Elan ontvangt van Habion een financiële bijdrage. Habion heeft op landelijk niveau verder geen overleg met bewoners. Dat heeft te maken met de hoge leeftijd en kwetsbare positie van onze bewoners.

Doelen 2015 1 Tevredenheid bewoners woningen ≥ 8,0 2 Tevredenheid bewoners zorgvastgoed ≥ 8,0 3 Tevredenheid van leveranciers van zorg en diensten ≥ 8,0 4 Pilot ondersteuning bewonerscommissies uitgevoerd 5 Oordeelsbrief minister zonder opmerkingen t.a.v. rechtmatigheid en financiële continuïteit 6 Tenminste één stakeholdersbijeenkomst georganiseerd 7 Geen klachten bij klachtencommissie die klachtencommissie als gegrond verklaard 8 Geen klachten bij huurcommissie die huurcommissie als gegrond verklaard

21


Deelnemers Landelijke dag Experimenten 2e jeugd

Landelijke dag Experimenten 2e jeugd in juni 2014 Op 21 juni 2014 organiseerde Habion in Voorst de eerste landelijke dag rondom het experiment Bejaardenhuis een 2e jeugd. Met zo’n 150 deelnemers uit Amsterdam, Loenen aan de Vecht en Voorst kwamen we samen om ervaringen te delen en van elkaar te leren. Enkele opbrengsten van deze dag: betaalbaarheid, gezamenlijk wonen, zelfstandigheid met een netwerk (wonen), leren van elkaar (verbinding), mensen vitaal houden, uitgaan van de klant en niet van de organisatie, liefde en aandacht geven (zorg), creëer een omgeving die aantrekkelijk is voor vrijwilligers (vrijwilligers), bepaal een eigen zorgverzekeraar (coöperatie), zorg voor ontmoetingsplek, help startende ondernemer op weg (ondernemen).

Lokaal niveau Habion vindt overleg met bewoners(commissies) van groot belang. Wij stimuleren bewoners zich te verenigen en het overleg over complexmatige onderwerpen met ons aan te gaan. Wij voeren het overleg met bewoners(commissies) rechtstreeks met hen, of via onze lokale vastgoedmanagers. Dee invoering van de verhuurformule waarbij lokale vastgoedmanagers Habion vertegenwoordigen heeft geleid tot een toename van de bewonersparticipatie. In vrijwel alle wooncomplexen waar een vastgoedmanager actief is, is een bewonerscommissie actief of in oprichting. Onderhoud, renovatie en huuraanpassing zijn veelvoorkomende onderwerpen van gesprek met deze bewonerscommissies. Individuele bewoners De kleine en grote ontmoetingen met individuele bewoners inspireren ons dagelijks in onze werkzaamheden. In 2014 zijn diverse bijeenkomsten met bewoners georganiseerd.

22

Klanttevredenheidsonderzoek Habion voert jaarlijks een klanttevredenheids onderzoek uit onder een deel van de bewoners. De resultaten van het onderzoek in 2014 zijn begin 2015 bekend. De resultaten gebruiken we vanzelfsprekend om onze prestaties verder te verbeteren. Een vast onderdeel van dit onderzoek is de dienst verlening van de vastgoedmanagers. De vastgoed managers ontvangen ook de resultaten van dit onderzoek. Naar aanleiding van de resultaten wordt door de vastgoedmanager een plan van aanpak opgesteld om de klanttevredenheid te verbeteren. In 2015 starten we ook met het meten van de klanttevredenheid onder de bewonerscommissies. Hier zal ook specifiek ingegaan worden op de kwaliteit van het overleg met ons.

3.5.2 Zorgpartners Het intramurale vastgoed van Habion verhuren wij aan circa vijftig zorginstellingen. Habion vindt het van belang dat wij en de zorginstelling dezelfde visie hebben op de toekomst van het zorgvastgoed. Vandaar dat wij ook graag spreken over zorgpartners. Vanzelfsprekend hebben wij regelmatig contact met onze zorgpartners. Op die manier kunnen we tijdig inspelen op ontwikkelingen in de markt en de waarde van ons vastgoed optimaal behouden. Habion overlegt periodiek met zorgpartners via het Huurdersplatform Zorg. Wij gebruiken dit overleg om ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg met zorgpartners te delen. Ook vragen wij advies aan het platform over het door ons te voeren beleid op het gebied van wonen en zorg.

In 2014 heeft Habion drie keer bestuurlijk overleg gevoerd met de vertegenwoordigers van zorgpartners in het Huurdersplatform Zorg en twee keer een plenaire landelijke bijeenkomst georganiseerd waarbij alle zorgpartners zijn uitgenodigd. Tijdens deze overleggen kwam onder meer aan de orde de experimenten ‘Bejaardenhuis een 2e jeugd’, de meerwaarde van een allonge bij de huurovereenkomst die – inspelend op het scheiden van wonen en zorg – onderverhuur van zorgeenheden aan bewoners door de zorginstelling mogelijk maakt en de mogelijke samenwerking tussen Habion en Woonzorg Nederland. Ook verzorgde de journa list, academicus en schrijver de heer Thierry Baudet een presentatie waarin hij inging op zijn visie op de toekomst van het wonen voor ouderen. Het Huurdersplatform Zorg functioneert op basis van een reglement dat tussen Habion en de vertegenwoordigers van zorginstellingen die actief zijn in het platform is overeengekomen. Hierin zijn onder meer afspraken gemaakt over het informatie- en adviesrecht en de vergoeding van de kosten van de huurdersorganisatie. Vanzelfsprekend zijn er gedurende het jaar een groot aantal rechtstreekse contacten tussen de directie en medewerkers van Habion en de zorgpartners.

3.5.3 Gemeenten en rijksoverheid De gemeente als stakeholder Habion speelt voor de wijkontwikkeling een beperkte rol: we verhuren in een gemeente vaak maar op één locatie. We hebben dan ook slechts in een beperkt aantal gemeenten prestatie afspraken gesloten. Vanzelfsprekend geldt wel dat we relevante actuele onderwerpen met de betreffende gemeente bespreken.

Bijvoorbeeld wanneer er herontwikkelingsof nieuwbouwprojecten in een gemeente plaatsvinden. Ook overleggen we graag met gemeenten over hun woonvisie ten aanzien van het onderdeel wonen, welzijn en zorg. Aan iedere gemeente waar we actief zijn sturen we jaarlijks een overzicht toe van onze voorgenomen activiteiten in het komende jaar, met daarbij een verzoek tot overleg wanneer de betreffende gemeente daar behoefte aan heeft. De rijksoverheid als stakeholder De minister van BZK en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) zijn de externe toezichthouders op woningcorporaties, en dus ook Habion. In 2014 ontvingen wij zoals gebruikelijk van de Minister van BZK zijn zogeheten oordeelsbrief, dit keer over het jaar 2013. De Minister geeft geen specifieke opmerkingen ten aanzien van de rechtmatigheid van de activiteiten van Habion in 2013. Hij geeft aan dat Habion voldoet aan de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen en dat vergoedingen van topfunctionarissen voldoen aan het overgangsrecht dat de Wet Normering Topinkomens (WNT) kent. Het CFV heeft als taak de financiële positie van corporaties te beoordelen. Het CFV geeft in 2014 in zijn toezichtsbrief over het jaar 2013 aan de financiële continuïteit aan de hand van zes onderdelen te hebben beoordeeld. Het betreft kwaliteit financiële informatie, behoud maat schappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draag kracht. Op basis van een beoordeling van deze aspecten geeft het CFV geen aanleiding te zien voor het doen van interventies.

23


3.5.4 Stakeholderbijeenkomsten Habion organiseert ieder jaar één of meerdere bijeenkomsten met groepen bewoners, vertegen woordigers van ouderenorganisaties en zorg instellingen en opinieleiders. Zo leggen we verantwoording of over onze activiteiten, toetsen we onze maatschappelijke keuzes aan het huidige tijdsgewricht en geven we tevens invulling aan de Governancecode Woning corporaties. In 2014 organiseerden we op 3 juni 2014 een bijeenkomst. Een uitgebreid van de stakeholders bijeenkomst is te vinden op www.habion.nl. Daarnaast brachten we in 2014 zoals elk jaar een aantal werkbezoeken aan woningen en zorgcomplexen. Deze werkbezoeken gebruikten we ook om het gesprek aan te gaan met zorg instellingen en gemeenten in een bepaalde regio. In 2015 organiseren we weer één of meerdere stakeholdersbijeenkomsten.

3.6 Leefbaarheid Doelen 2014


1 100% van objecten (zorgvastgoedwoningen inclusief woningen die onlosmakelijk verbonden zijn met dit vastgoed (bijvoorbeeld aanleun woningen)) voorzien van een overeenkomst voor de levering van zorg en diensten.

100%

Doelen 2015 1 100% van objecten (zorgvastgoedwoningen inclusief woningen die onlosmakelijk verbonden zijn met dit vastgoed (bijvoorbeeld aanleunwoningen)) voorzien van een overeenkomst voor de levering van zorg en diensten.

24

Habion verhuurt in circa 70 gemeenten woningen en in circa 5 gemeenten zorgvastgoed. Op lokaal niveau is de omvang van ons vastgoed vergeleken met andere woningcorporaties beperkt. Habion richt zicht daarom op de leefbaarheid van een complex en de directe omgeving, en niet op de leefbaarheid van een gehele wijk. De bijdrage van Habion aan de leefbaarheid richt zich op drie aspecten: 1. De leefbaarheid in een complex bevorderen we in de eerste plaats natuurlijk door een woningen en zorggebouwen te realiseren en te beheren waar het veilig en gezellig wonen is. Wij gaan daarbij uit van de ‘samenred zaamheid’ van bewoners. Ouderen zijn vaak prima in staat hun zaken zelf, gezamenlijk of samen met mantelzorgers te regelen. 2. Samen met bewoners en zorgpartners zoeken wij naar de verbinding tussen de bewoners van het bejaardenhuis onderling en met met de bewoners in de rest van de wijk en/of plaats waar het bejaardenhuis staat, en andersom. 3. We proberen daar waar mogelijk voorzieningen zoals huisarts, apotheek en fysiotherapeut te realiseren en te behouden in of in de directe nabijheid van ons vastgoed (woonservicezones). Met name in de kleinere dorpen waar we actief zijn maakt dat een groot verschil. Ten aanzien van het derde aspect hebben wij concrete doelstellingen geformuleerd, die in bovenstaande tabel zijn aangegeven. Voor de goede orde merken wij op dat wij nooit zelf zorg of andere diensten leveren, maar ons wel inzetten om de gewenste zorg of diensten op de betreffende locaties beschikbaar te krijgen.

3.7 Financiële continuïteit Doelen 2014 1 Solvabiliteit: (op basis van bedrijfswaarde) in periode 2014-2023 ≥25% 2 ICR: in periode 2014-2023 ≥ 1,7 3 DSCR: in periode 2014-2023 ≥ 1,2

4 L oan to Value: in periode 2014-2023 ≤ 70%

Mate van realisatie in 2014 Solvabiliteit: 28,1%

1,7 1,1 De uitkomst van de DSCR wordt sterk vertekend door de eenmalige betaling van de vennootschapsbelasting over drie jaren (20122014). Zonder deze eenmalige betaling zou de DSCR 1,3 bedragen. Vandaar dat deze doelstelling toch als ‘groen’ is weergeven. LTV : 66,2%

5 Financiering van alle aangegane investeringen gegarandeerd, o.a. blijken uit borgingsverklaring WSW Doelen 2015 1S olvabiliteit: (op basis van bedrijfswaarde) in periode 2015-2024 ≥25% 2 ICR: in periode 2015-2024 ≥ 1,7 3 DSCR: in periode 2015-2024 ≥ 1,2 4 Loan to Value: in periode 2015-2024 ≤ 70% 5 Dekkingsratio ≥ 50% van de WOZ-waarde 6 Financiering van alle aangegane investeringen gegarandeerd, o.a. blijken uit borgingsverklaring WSW 7 Netto/bruto verhouding 75% (exclusief verhuurdersheffing) 8 Besparing organisatiekosten 3% op budget bij stand alone situatie 9 Control Framework vastgoedmanagers geïmplementeerd 10 Nieuwe managementinformatiesysteem geïmplementeerd

Habion stuurt haar financiële doelstellingen op basis van de bedrijfswaarde. In de bedrijfswaarde is het effect van toekomstige investeringen en kasstromen opgenomen. Dat is de basis waarop wij onze meerjarenbegroting opstellen, en de basis waarop de toezichthouders Habion beoordelen. Habion voert een prudent financieel beleid. Financiële continuïteit is daarbij van primair belang. Alleen dan kunnen we onze doelstellingen waarmaken. Habion wil haar vermogen optimaal inzetten ten behoeve van realisatie van de maatschappelijke opgave. De financiële sturing is daarbij gebaseerd op een aantal uitgangspunten: • de ratio’s die de externe toezichthouders hanteren om de financiële positie te beoordelen moeten worden gehaald • de eigen ratio’s t.a.v. de beoordeling van de financiële positie zijn minimaal even scherp als die van externe toezichthouders • er wordt pas geïnvesteerd in nieuwe projecten (nieuwbouw, acquisitie, groot schalige renovatie) als de financiering gegarandeerd is. De komende jaren ziet Habion zich geplaatst voor de opgave om het bestaande vastgoed, daar waar dit aan de orde is, te transformeren. De toezichthouders beoordelen Habion op bedrijfswaarde, en bij transformatie van bestaand vastgoed is behoud van bedrijfswaarde leidraad. Dit model wordt in 2015 doorontwikkeld. Jaarrekening 2014 op website Een uitgebreide toelichting op de financiële positie van Habion is terug te vinden in onze jaarrekening. Deze is te vinden op www.habion.nl.

25


Leningen De totale leningportefeuille van Habion bij kredietinstellingen bedroeg ultimo 2014 € 401 miljoen (2013: € 407 miljoen). Het gemiddelde rentepercentage van de leningen bedraagt 3,6% (2013: 3,7%). De gewogen gemiddelde looptijd van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2014 20 jaar (2013: 20 jaar). Fiscaliteit en heffingen In het najaar van 2014 is de vaststellings overeenkomst met de Belastingdienst afgesloten (VSO 2A). Dit is de uitkomst van een langlopend traject, waarin de belastingplicht voor woonzorg corporaties is ingevuld. Vanaf 1 januari 2012 zijn woonzorgcorporaties belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. In de afgelopen jaren heeft Habion samen met andere woning corporaties overlegd over de exacte wijze van inrichting van deze belastingplicht, bijvoorbeeld ten aanzien van de waardering van het zorgvast goed, de waardering van de woningen en de waardering van de leningen op de fiscale openingsbalans. In 2014 zijn hierover definitieve afspraken met de belastingdienst gemaakt. Op basis van de uiteindelijke overeenkomst is de fiscale last verwerkt in de jaarrekening, met terugwerkende kracht tot 1 januari 2012. De technische uitwerking hiervan is opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. Structureel gaat de belastingplicht voor Habion leiden tot een fiscale last van circa € 4,5 miljoen per jaar. Vooral de beperkte mogelijkheid om af te schrijven op zorgvastgoed, en de (kunstmatig) lage rente die bepalend is voor de waardering van de leningen leiden tot de relatief hoge belastingdruk. Juist door het specifiek karakter van het zorgvastgoed maken we een hoge ‘papieren’ fiscale winst die niet op enige bedrijfs matige werkelijkheid is gebaseerd.

26

Bovendien is er sprake van een gebrek aan level playing field, omdat zorginstellingen en beleggers zijn vrijgsteld van de vennoot schapsbelasting voor de exploitatie van specifiek zorgvastgoed. De verhuurdersheffing is (helaas) onderdeel geworden van de financiële huishouding van woningcorporaties. Deze hoogte van deze heffing voor Habion bedraagt circa € 3,5 miljoen per jaar. De mogelijkheden om deze heffing terug te verdienen in de huur zijn uitermate beperkt voor Habion, gegeven de doelgroep en de huidige huur. Daarmee is de verhuurdersheffing een forse kostenverhogende heffing. De saneringsheffing is wel van tijdelijke aard. Voor 2014 bedraagt de aanslag € 1,5 miljoen. Het CFV heeft voor 2015 de saneringsheffing op nul euro gesteld. Voor de jaren daarna is nog niet bekend hoe hoog de heffing gaat worden. Total Tax Contribution Habion Wij hebben berekend dat de totale overheidsbijdrage van Habion in 2014 circa € 15 miljoen bedraagt, op een omzet van ongeveer € 70 miljoen. Dat betekent dat bijna een vierde van de omzet van Habion via een belasting of heffing naar de overheid toevloeit! Een omvangrijke maatschappelijke bijdrage levert Habion hiermee. Toch hadden we het geld liever ingezet om kwetsbare ouderen te huisvesten.

Ontwikkeling financiële positie Wij hebben de ontwikkeling van de financiële positie in de komende jaren doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de effecten ervan zichtbaar gemaakt op een aantal kengetallen in de periode tot en met 2019. Onder andere is gerekend met een toenemende leegstand, met name als gevolg van de transformatie van ons zorgvastgoed de komende jaren.

Ontwikkeling kengetallen 2015-2019 Kengetal Solvabiliteit (op basis van bedrijfswaarde) ICR Loan to value DSCR

Norm WSW Norm Habion

2015

2016

2017

2018

2019

≥ 20%

≥ 25%

29,4%

28,5%

28,8%

29,6%

32,1%

≥1,4

≥1,7

2,3

2,8

2,7

2,7

2,7

≤ 75%

≤ 70%

66,2%

67,0%

65,1%

65,5%

63,1%

≥ 1,0

≥ 1,2

1,4

1,6

1,5

1,6

1,5

Er is geen rekening gehouden met eventuele verkoopopbrengsten, omdat op dit moment nog niet duidelijk is hoe groot dit effect gaat worden. De hoogte van de kengetallen voldoet in de komende jaren aan de normen van het WSW en de hogere normen die Habion aan deze kengetallen stelt. Borgstelling door WSW Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordeelt de mogelijkheid van borging van leningen die Habion om onze doelstellingen te realiseren aan gaat. Die borging is van belang om onze activiteiten goedkoop te kunnen financieren. Het WSW heeft in 2014 Habion als kredietwaardig beoordeeld. Habion heeft in juni 2014 een positieve borgingsverklaring ontvangen van het WSW. Het WSW heeft een borgingsplafond afgegeven voor 2014 van € 423.974.000. Habion blijft hier ultimo 2014 onder. Voor de jaren 2015-2016 heeft het WSW in 2014 een voorlopig borgingsplafond afgegeven, dat het WSW in 2015 op basis van de meest recente gegevens zal actualiseren.

Hiertoe heeft Habion het zogeheten WALS-model geïmplementeerd en neemt ze deel aan de IPD benchmark. WALS is een instrument om meerjarenprognoses en scenario’s op te stellen. Ook gebruiken we het model om de toekomstige bedrijfswaarde te kunnen bepalen van het vastgoed. Met dit instrument verkrijgen we inzicht in de beleggingsfunctie van Habion. De toegevoegde waarde van de implementatie van WALS is inzicht in de effecten van de strategie en inzicht in de risico’s van investeringen en het portefeuillemanagement op solvabiliteit, liquiditeit en financierbaarheid van de organisatie. De IPD Corporatie Vastgoedindex is een benchmarkonderzoek waar Habion sinds enige jaren aan deelneemt. Dit onderzoek geeft inzicht in de waarde ontwikkeling van Habion in vergelijking met andere corporaties. Voor de meest recente resultaten zie paragraaf 3.2.

Strategie-informatiesystemen De investeringen en het portefeuillebeleid van Habion zijn gebaseerd op waardesturing. Verdienen waar het kan, om uit te geven waar het moet. Habion wil marktgericht werken, om gericht maatschappelijk dividend uit te keren.

27


Risicobeheersing Habion kent een op haar toegesneden systeem van interne risicobeheersing en controle. Dit omvat inzet van verschillende disciplines (checks & balances door inbreng van meerdere personen), besluitvormingsprocessen, een adequaat systeem van monitoring en rapportering/verslaggeving en een structuur rond de administratieve organisatie en interne controle. Doel van het systeem is het vergroten van het risicobewustzijn. Risicomanagement als onderdeel van P&C-cyclus Risicomanagement is een dynamisch proces. De toprisico’s worden jaarlijks omschreven en met de raad van commissarissen besproken. De raad van commissarissen ontvangt via de kwartaalrapportage informatie over de beheersing van de onderscheiden risico’s. Als hier aanleiding toe is, worden risico’s ook tussentijds afgevoerd of toegevoegd. Vreemde ogen Het risicobeheersing- en controlesysteem van Habion kent verschillende niveaus. Zo is er een treasurycommissie en een auditcommissie die adviseren over de inrichting en functioneren van het risicobeheering- en controlesysteem. Daarnaast is er extern toezicht op Habion door het ministerie van BZK en het CFV. Ook het WSW beoordeelt in het kader van de borgstelling van de leningen die Habion aangaat de risico’s van Habion. Helaas hebben we in het rapport van de parlementaire enqûete-commissie kunnen lezen dat het systeem niet waterdicht is. Habion is daarom bezig de interne controle nog verder te professionaliseren en aan te scherpen. Specifieke risico’s in de bedrijfsvoering Gedurende 2014 heeft de beheersing van de volgende risico’s topprioriteit gekregen. 28

1. Scheiden Wonen en Zorg De scheiding van wonen en zorg, die 1 januari 2013 is ingegaan, is één van de belangrijkste risico’s voor Habion. Hoewel onder de geldende regelgeving de leegstand van zorgvastgoed de eerstkomende jaren voor rekening van zorg organisatie en overheid komt, is het toch van groot belang hierop te anticiperen. Habion doet dit door onder andere het zorgvastgoed dóór te exploiteren in plaats van te slopen, door allianties aan te gaan met zorgorganisaties en door in voorkomende gevallen te kijken naar alternatieve aanwending. Habion heeft als beleid om alleen woningen te realiseren die ook geschikt zijn om daar bijna alle vormen van zorg te bieden. Sinds 1 januari 2015 is de ondersteuning die mensen thuis nodig hebben een taak van de gemeente. Voorbeelden zijn begeleiding en dagbesteding. Ook beschermd wonen is nu een taak van de gemeente. De zorgverzekeraar regelt de verpleging en verzorging thuis. Mensen die heel veel zorg nodig hebben kunnen terecht in een zorginstelling. Dit is geregeld in de Wet langdurige zorg (Wlz). Op basis hiervan was de vrees dat veel zorginstellingen hun deuren zouden moeten sluiten omdat er te weinig ouderen in een zorginstelling verblijven. Vooralsnog heeft deze ontwikkeling zich niet of nauwelijks voorgedaan. Vanzelfsprekend is de financiële positie van zorginstellingen van Habion van groot belang. Jaarlijks laat Habion daarom de financiële positie van zorginstellingen die van ons huren in kaart brengen. Deze rapportage helpt in het prioriteren van de aandacht voor organisaties die financieel in zwaarder weer zitten en is onderdeel van een bredere risico-inventarisatie.

Feestelijke opening nieuwbouw Kesteren

Uit deze inventarisatie komt naar ten aanzien van welke zorginstellingen Habion een debiteurenrisico of zorgexploitatie risico loopt. Met deze instellingen gaan we we snel in gesprek. In 2014 is de Rent-at-Risk voor zorgvastgoed ontwikkeld als instrument om zicht te krijgen op de huurstroom waarover wij risico lopen. De Rent-at-Risk weegt de huurstroom naar aspecten als de kredietwaardigheid van de zorgorganisatie en de looptijd van het contract. In 2014 is met dit instrument zicht gekomen op de huurstroom waarover Habion risico loopt. Vanwege de toenemende onzekerheid in de zorgsector blijkt deze omvangrijk te zijn. In 2015 ontwikkelt Habion dit instrument verder, en gaat onder andere een maximaal acceptabele Rent-atRisk formuleren. Vervolgens worden maatregelen gedefinieerd om deze risico’s te mitigeren. 2. Wetgeving Wonen De wetgeving is in 2014 sterk in beweging geweest op het gebied van de nieuwe Woning wet (novelle, Herzieningswet) en het nieuwe woningwaarderingsstelsel. Beide ontwikkelingen worden door Habion nauwlettend gevolgd om tijdig, maar niet overhaast beleid te formuleren. In maart 2015 is duidelijk geworden dat de Herzieningswet per 1 juli 2015 in werking treedt. 3. Financierbaarheid van ambities Habion is een financieel gezonde organisatie. Onze ambitie wordt wel begrensd door onder andere een aantal overheidsmaatregelen, zoals het opleggen van een verhuurdersheffing en het opleggen van belastingplicht. Tegelijkertijd merken wij dat het WSW in de gehele sector terughoudend geworden is met het verstrekken van faciliteringsruimte. Om op deze ontwikke lingen adequaat in te spelen sturen we actief op de financierbaarheid van onze voorgenomen activiteiten.

4. Beheersing aan vastgoedmanagers uitbestede processen In 2014 is een control framework voorbereid dat de beheersing van aan vastgoedmanagers uitbestede processen versterkt. Het framework ziet toe op aspecten als informatievoorziening, geldstromen en toetsing van de processen. Dit framework voeren we begin 2015 in bij onze vastgoedmanagers. 5. Portefeuillebeleid en marktwaarderisico Habion wil actief sturen op de samenstelling van zijn vastgoedportefeuille. Om op die manier een vastgoedportefeuille te behouden dat aansluit op de (veranderende) woonwensen van ouderen. En om het door ons gewenste rendement op onze investeringen in vastgoed te realiseren. Zodat we ook in de toekomst we ons kunnen blijven inzetten voor het wonen van ouderen. Om de sturing op onze vastgoedportefeuille verder te verbeteren hebben we in 2014 onder meer de volgende stappen gezet: • We hebben een taxatiebeleid opgesteld, op basis waarvan we een actueerl beeld hebben van de martkwaarde van onze vastgoed objecten. • We hebben per complex objectbeleids plannen voorbereid. In deze plannen rekenen we steeds per complex diverse scenario’s door, zoals het doorexploiteren van het complex, verkoop en verbouwing. • We hebben een portefeuillemodel ontwikkeld, dat ons meer inzicht geeft in de gevolgen van diverse scenario’s. De uit komsten van dit model zijn in 2015 beschik baar, als ook de objectbeleidsplannen definitief zijn. • We zijn gestart met de voorbereiding van een nieuw managementinformatiesysteem, dat we in 2015 implementeren.

29


Treasury Habion kent een treasurystatuut, een treasury jaarplan en een treasury-commissie. De Treasury commissie is samengesteld uit de directeur, de adjunct-directeur Financiën & Facilitaire Zaken, de controller (vanwege zijn treasury-activiteiten) en externe treasurydeskundigen (Zanders & partners). De treasury-commissie kwam in 2014 twee keer bij elkaar.

Jaarresultaat (geconsolideerd)

Derivaten Habion maakt in haar bedrijfsvoering geen gebruik van derivaten. Jaarresultaat Het jaarresultaat vóór belasting bedroeg in 2014 € -29,5 miljoen (2013: € 14,6 miljoen). Na belasting is het resultaat €- 40,8 miljoen (2013: € 14,4 miljoen). De opbouw van het resultaat is als volgt (in miljoenen €): 2013

2014

68,2

69,3

Kasstromen: Huurinkomsten Overige inkomsten

0,8

0,4

Totaal inkomsten (kasstromen)

69,0

69,7

Onderhoud

13,8

14,9

Kosten inhuur (netto) Rentekosten Overige exploitatieen bedrijfslasten

8,0

9,2

15,7

15,4

4,7

7,3

Totaal uitgaven (kasstromen)

42,2

46,8

Resultaat kasstromen

26,8

23,0

Niet kasstromen: Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling Afschrijvingen Waardeveranderingen materiele vaste activa Resultaat niet kasstromen Resultaat kasstromen en niet kasstromen Resultaat deelnemingen Jaarresultaat voor belasting

1,0

0,8

-22,3

-22,3

9,2

-28,3

-12,2

-49,9

14,6

-26,9

0

-2,6

14,6

-29,5

Vennootschapsbelasting

-0,2

-11,3

Jaarresultaat na belasting

14,4

-40,8

Een aantal onderdelen uit bovenstaand overzicht • De onderhoudskosten zijn gestegen als gevolg lichten wij kort toe: van de keuze om het vastgoed in algemene zin • de huren namen in 2014 met € 1,3 miljoen toe langer door te exploiteren in plaats van te als gevolg van het in exploitatie nemen van nieuw slopen. Dit gaat gepaard met licht hogere vastgoed en door de jaarlijkse huurverhoging. onderhoudskosten. 30

Daarnaast is het aantal woningen in porte feuille toegenomen en dit impliceert ook hogere totale onderhoudskosten. • De aan Habion doorbelaste kosten van inhuur zijn toegenomen. In 2014 speelde een fors aantal juridische dossiers, waaronder de implementatie van de belastingplicht en de voorbereiding van de nieuwe Herzieningswet • Daarnaast is in 2014 inhuur geweest door de dossiers Scheiden Wonen en Zorg en ter voorbereiding op de mogelijke samenwerking met Woonzorg Nederland. • In 2014 is een bedrag van € 0,9 miljoen ten laste van het resultaat gebracht in het kader van de garantie die aan BNG is gegeven voor het DIGH dossier (zie ook hoofdstuk 5). • De verhuurdersheffing verklaart nagenoeg geheel de toename van de overige exploitatieen bedrijfslasten. Was deze heffing in 2013 nog € 82.000, in 2014 bedroeg deze € 2,1 miljoen. • In 2014 is voor de eerste keer de vennootschapsbelasting voor Stichting Habion verantwoord in de cijfers en betaald aan de fiscus. In eerdere jaren is aangegeven, dat de onzekerheid over de uitkomsten van de gesprekken met de Belastingdienst te groot was om een reële inschatting te geven van de fiscale positie. Inmiddels is vanwege de gemaakte afspraken met de belastingdienst de belastinglast wel reëel in te schatten. Wij verantwoorden in 2014 de boekhoudkundige fiscale last voor de jaren 2012-2014 ineens. • Het meest in het oog springend zijn de waardeveranderingen materiële vaste activa, die in 2014 een negatief effect hadden van € 28,3 miljoen. Dit bedrag valt uiteen in de volgende componenten. • De belangrijkste reden voor de afwaardering is het inrekenen van voorzichtiger parameters in de bedrijfswaardeberekening.

Habion heeft bij het opstellen van de meerjarenbegroting 2015-2024 de uitgangspunten bij het opstellen van de diverse scenario’s geactualiseerd naar de realiteit van 2014. In 2014 werd een verslechtering geconstateerd van de financiële positie van de zorgpartners die bij Habion huren. Dit heeft geleid tot het rekening houden met een hoger risico van huurderving als gevolg van insolventie. • Een andere groot effect op de waarde van het bezit is de taxatie van het commerciële vastgoed. De algemene tendens op de woningmarkt en het meenemen van de bestemming van woningen heeft hebben een negatief effect op de waarde. • De komende jaren zet Habion in op de transformatie van zorgvastgoed. De inschatting is dat de aantrekkelijkheid van onze vastgoed daardoor tijdelijk afneemt, waardoor de huurderving tijdelijk zal toenemen. Dit heeft een waardedrukkend effect. • In vergelijking met 2013 is het huurbeleid voorzichtiger geworden. Maatregelen van de overheid en de onmogelijkheid om de verhuurdersheffing terug te verdienen in de huur hebben geleid tot een bijstelling van de meerjarenprognose ten aanzien van de huren. Dit heeft eveneens een waardedrukkend effect. • Habion heeft een aantal grondposities. Deze zijn in 2014 getaxeerd om gereed te maken voor de verkoop. Deze taxaties hebben geresulteerd in een waardedaling van € 0,5 miljoen. Habion realiseert een positieve operationele kasstroom vóór belasting van € 23,0 miljoen. De genormaliseerde operationele kasstroom na belasting bedraagt € 19,9 miljoen positief.

31


3.8 Verbindingen Doelen 2014 Geen specifieke doelstellingen geformuleerd Doelen 2015 Geen specifieke doelstellingen geformuleerd

Habion kent een aantal zogeheten ‘verbindingen’ (zie onderstaand schema). Habion is deze verbindingen aangegaan vanwege fiscale over wegingen en om de risico’s die met de activiteiten die in deze rechtspersonen worden ondernomen te kunnen beperken tot die rechtspersonen. Habion hanteert bij haar verbindingen de volgende principes: 1. Alle activiteiten van de verbinding dragen bij aan de strategie van Habion. 2. Alle activiteiten van de verbinding dragen bij aan het belang van de volkshuisvesting. 3. Alle activiteiten van de verbinding passen binnen de geldende wet- en regelgeving (zoals het BBSH en de Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen en Economisch Belang).

4. Voor alle activiteiten van een verbinding geldt ‘wat de moeder (=Habion) niet mag, mag de dochter ook niet. 5. De samenwerkende partner heeft een gezonde financiële positie en staat positief bekend in de markt. 6. Habion streeft vanwege de beheersbaarheid naar zo min mogelijk verbindingen. Wanneer er goede redenen zijn een verbinding aan te gaan, is het aangaan van een verbinding wenselijk. 7. De interne procedures (inclusief P&C-cyclus) die binnen Habion gelden, gelden ook voor verbindingen. Bij verbindingen waar Habion niet alleen de inrichting van de verbinding kan bepalen geldt het principe van ‘pas toe of leg uit’. Deze principes en hoe wij verder omgaan met verbindingen hebben wij vastgelegd in het verbindingenstatuut Habion.

Stichting Habion

Habion Amaris De Veste V.O.F.

Habion beheer bv (100% aandeel)

Habion holding bv (100% aandeel)

Habion ontwikkeling bv (100% aandeel)

Habion energie bv (100% aandeel)

Habion participatie bv (100% aandeel) Structuur Habion

32

Overzicht verbindingen Habion Beheer bv bezit een gebouw in Heino dat verhuurt is aan een zorginstelling, en twee bedrijfsmatig verhuurde ruimtes in Heerenveen. Habion Holding bv is een houdstermaatschappij. De activiteiten en cijfers die betrekking hebben op deze rechtspersonen zijn volledig geconsoli deerd in dit jaarverslag van Habion over 2014. Habion Ontwikkeling bv is opgericht ten behoeve van vastgoed in de ontwikkelfase. Habion participatie I bv is opgericht in het kader van een C.V.-overeenkomst voor een in 2013 opgeleverd project in Kudelstaart. Habion Energie bv is in het verleden opgericht om in duurzame energie-installaties in onze eigen gebouwen te investeren en deze te exploiteren. Habion heeft als beleid deze activiteiten zoveel mogelijk door anderen te laten plaats vinden en niet zelf op te pakken. V.O.F. Amaris de Veste Habion en Amaris zijn een duurzame samen werking aangegaan op het terrein van vastgoed in het werkgebied van Amaris (Het Gooi en Eemland). Dit is vastgelegd in een samen werkingsovereenkomst die betrekking heeft op onder meer de herontwikkeling van een aantal locaties die in eigendom zijn bij Amaris. In deze samenwerking is gekozen voor het oprichten van een Vennootschap onder Firma (V.O.F.) waaraan een gezamenlijk verdienmodel ten grondslag ligt: beide partijen worden eigenaar van het te realiseren vastgoed.

Dit past het beste bij de strategie van samenwerking die Amaris en Habion beogen. De zakelijke meerwaarde voor Habion ligt in het realiseren van (zorg)vastgoed passend bij de missie van Habion en een lagere totaal investering om het doel te bereiken. In 2012 heeft Habion samen met zorggroep Amaris de V.O.F. Habion Amaris De Veste opgericht voor de (her)ontwikkeling van een locatie in Naarden. In deze V.O.F. is de zeggenschap 50/50 verdeeld met Zorggroep Amaris. Het economisch belang van Stichting Habion in de V.O.F. is 86,9%. Op basis van regelgeving worden de cijfers van deze V.O.F. niet meegeconsolideerd in de jaarrekening van Stichting Habion, maar als niet-geconsolideerde deelneming gepresenteerd. Bestuurlijke inrichting bv’s In de bv’s is sprake van een getrapte vertegenwoordiging. De rechtspersoon stichting Habion vormt als aandeelhouder tevens het bestuur van Habion holding bv en Habion beheer bv. Habion holding BV vormt als aandeelhouder tevens het bestuur van Habion ontwikkeling bv en Habion energie bv Habion ontwikkeling bv vormt als aandeelhouder tevens het bestuur van Habion participatie 1 bv. De statuten geven aan dat de raad van commissarissen voorafgaand aan het aangaan van een verbinding het aangaan van de verbinding dient goed te keuren.

33


Kerncijfers verbindingen In de onderstaande tabel zijn de kerncijfers van de verbindingen van Habion opgenomen. Overzicht kerncijfers verbindingen (31 december 2014)

Aard van verbinding Geplaatst aandelenkapitaal Jaaromzet Agioreserve Investeringen Resultaat Balanstotaal

Habion Beheer bv Dochter

Habion Holding bv Dochter

€ 18.000

€ 18.000

€ 18.000

€ 18.000

€ 18.000

€ 373.855

€0

€ 634.850

€ 27.851.154

€0

€ 3.224.905

€ 5.400.000

€0

€0

€0

€0

€0

€ 783.089

€0

€0

€ 323.645

€ 866.312

€ 33.379

€ 789.134

-/- € 2.995

€ 2.769.648

€ 9.900.662

€ 2.936.337

€ 5.599.530

€ 33.546

De financiële resultaten van de verbindingen zijn geheel geconsolideerd in de resultaten van Stichting Habion, met uitzondering van V.O.F. Habion Amaris De Veste. Het belang van Stichting Habion in deze V.O.F. wordt als nietgeconsolideerde deelneming verwerkt in de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Habion.

3.9 Governance Doelen 2014 1 Aan Governancecode Woningcorporaties in verslagjaar voldaan

Mate van realisatie in 2014 Ja

2 Visitatie uitgevoerd

Visitatiecommissie levert visitatierapport in 2015 op

3 Investerings- en Gereed verbindingenstatuut opgesteld Doelen 2015 1 Aan Governancecode Woningcorporaties in verslagjaar voldaan 2 Ingespeeld op wijzigingen vanwege Herzieningwet 3 Verbeterplan visitatie opgesteld en in uitvoering

34

Habion Habion Habion Energie bv Ontwikkeling bv Participatie 1 bv Dochter Dochter Dochter

Habion vindt ‘goed ondernemingsbestuur’ (corporate governance) van groot belang. Het helpt ons om slagvaardig, ‘in control’ en transparant te handelen. De hoofdlijnen van de governance-structuur bij Habion zijn als volgt: • Habion heeft als rechtsvorm de stichting • De bestuurder (verder: directeur) bestuurt samen met het Managementteam de Stichting Habion. • Een beleggingsadviescommissies adviseert de bestuurder over (des-)investeringen. • De raad van commissarissen ziet toe op het functioneren van de directeur en op de algemene gang van zaken van de stichting, en geeft de directeur gevraagd en ongevraagd advies. • De raad van commissarissen vervult ook de werkgeversrol. De raad beslist over benoeming, de beoordeling, bezoldiging, schorsing en ontslag van de directeur. • Habion legt verantwoording af aan de externe toezichthouders (ministerie van BZK en het CFV), overlegt met het WSW en andere stakeholders.

Habion onderscheidt bewoners(organisaties), zorgpartners, gemeenten en de rijksoverheid, het CFV en het WSW onder meer als belangrijke stakeholders. • Habion streeft naar een organisatie en processen die gebaseerd zijn op principes als betrouwbaarheid, controleerbaarheid, checks and balances en integriteit. • Habion is lid van Aedes en onderschrijft de Aedescode. • Habion onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties. • de corporate-governanceprincipes komen tot uitdrukking in documenten als: • de statuten • het reglement raad van commissarissen Habion • het bestuursstatuut Habion • het treasurystatuut Habion • het investeringsstatuut • het verbindingenstatuut • de integriteitscode Habion • de integriteitsverklaring zoals ondertekend door commissarissen, de directeur en medewerkers; • de klokkenluidersregeling; • De directeur legt wijzigingen in de governancestructuur vooraf ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen.

Ontwikkelingen corporate governance in 2014 Investeringsstatuut en verbindingenstatuut opgesteld In 2014 hebben we een Investeringsstatuut en een Verbindingenstatuut opgesteld.

Visitatie uitgevoerd Bestuur en raad van commissarissen gaven in 2014 opdracht voor het uitvoeren van een visitatie door een onafhankelijk organisatie. Doel van deze visitatie is het afleggen van verantwoording over de geleverde prestaties en het komen tot inzichten om verder te verbeteren. De visitatie heeft betrekking op de periode 2011-2014. De visitatie is op basis van een offerteprocedure uitgevoerd door het bureau Ecorys. De samen stelling van de visitatiecommissie was als volgt: • Mevrouw drs. M.C. Oude Veldhuis MRE (voorzitter) • Mevrouw drs. C. Vermeulen • De heer ing. E. Dekker MScRE De resultaten van de visitatie zijn in het voorjaar 2015 bekend. Het visitatierapport publiceren wij op onze website www.habion.nl. Ook de reactie van de raad van commissarissen en het bestuur op het visitatierapport kunt u er vinden. Integriteit Habion vindt integer handelen van ons zelf en de bedrijven waarmee we samenwerken vanzelf sprekend van groot belang. De regels met betrekking tot integriteit zijn vastgelegd in de integriteitscode Habion en de klokkenluiders regeling. Beide regelingen zijn terug te vinden op www.habion.nl. Integriteit in 2014 De directeur en de raad van commissarissen zijn van oordeel dat zij hun functie in 2014 onafhankelijk en integer hebben uitgeoefend. De directeur en commissarissen voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode Woningcorporaties.

35


In 2014 deden zich bij de besluitvorming door de directeur en/of raad van commissarissen geen onverenigbaarheden voor. Er zijn geen trans acties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang. Er werd in 2014 geen beroep gedaan op de klokkenluidersregeling. Vooruitblik 2015 De rijksoverheid heeft een Herzieningswet toegelaten instellingen in voorbereiding. De inhoud van deze herzieningswet is naar verwachting in 2015 bekend. Wanneer dat het geval is zal Habion de betekenis ervan voor onder meer de governancestructuur, de financiering en de administratieve inrichting van Habion tegen het licht houden.

36

3.10 De organisatie Stichting Habion maakt ten behoeve van de uitvoering van haar werkzaamheden gebruik van medewerkers van stichting Habion vastgoed zorgsector (een niet winstbeogende instelling, NWI). De directeur is de enige persoon in dienst van stichting Habion. Habion en Habion vastgoed zorgsector zijn ten behoeve daarvan een kosten delingsovereenkomst overeengekomen. Op basis hiervan belast stichting Habion vastgoed zorg sector 94% van de kosten die zij maken, waar onder de personeelskosten, door aan Habion. Uitzondering hierop zijn de kosten van de raad van commissarissen. Deze kosten worden niet doorbelast.

4 Experimenten ‘Bejaardenhuis een 2e jeugd’ 4.1 Nieuw leven voor bejaardenhuizen Doelen 2014 1 Vier experimenten Bejaardenhuis een 2e jeugd in uitvoering 2M ethodiek bejaardenhuis 2e jeugd opgesteld


De RØRING wordt op basis van nieuwe ervaringen steeds aangevuld

3 Risicokader bejaardenhuis 2e jeugd opgesteld Doelen 2015 1 Vier experimenten (Amsterdam, Loenen, Voorst, Zwolle) in uitvoering 2 Experiment Zuid Scharwoude gestart 3 Oplevering Blok M, Jeruzalem (Amsterdam) 4 Methodiek RØRING geactualiseerd 5 Plan opgesteld om (sociaal) ondernemers te interesseren voor (maatschappelijk-commerciële) activiteiten in verzorgingshuizen

Habion verhuurt zo’n 70 verzorgingshuizen, oftewel bejaardenhuizen. Hoewel veel bewoners met heel veel plezier daar verblijven, zijn wij er tegelijkertijd van overtuigd dat we deze woon vorm moeten aanpassen om ook in de toekomst aantrekkelijk te blijven voor bewoners. In het experiment ‘Bejaardenhuis een 2e jeugd’ kijken we samen met bewoners en zorgpartners naar een gezamenlijk antwoord op diverse vraag stukken op het gebied van wonen en zorg. Bejaardenhuis-oude-stijl verdwijnt Het bejaardenhuis-oude-stijl houdt langzaam maar zeker op te bestaan. Enerzijds omdat mensen, die daartoe in staat zijn, de regie terug willen over hun eigen leven, door bijvoorbeeld langer zelfstandig of samen met gelijkgestemden te wonen. Anderzijds door een ontwikkeling als het scheiden van wonen en zorg. Niemand komt meer zonder verpleegzorgindicatie het zorghuis binnen. Gevolg is dat als we niets doen, gebouwen op den duur leeg komen te staan.

Oude gebouwen niet slopen maar opnieuw uitvinden Verlaten gebouwen, rijp voor de sloop, zijn volgens Habion een ongewenste ontwikkeling. Juist omdat we de vraag naar ouderenhuisvesting door dubbele vergrijzing in de nabije toekomst sterk zien toenemen. Geen sloop dus, maar wel een radicaal ander concept. We moeten het bejaardenhuis nieuw leven inblazen. Op zo’n manier dat het voor bewoners veilig en gezellig leven is, en zorgpartners prima zorg kunnen leveren. Het bejaardenhuis wordt een gewoon woon gebouw, waar ouderen een of meer kamers huren. Met keuzemogelijkheid voor zorg en aanverwante diensten, gecombineerd met een palet aan functies in het gebouw of daar net buiten, die de vitaliteit van de hele gemeenschap ondersteunen. Het vastgoed is daarbij meestal niet het probleem. Dat kan, met enige aan passingen, vaak nog jaren mee. Wel vereisen de ontwikkelingen een vernieuwende aanpak en een nieuwe rolverdeling tussen gebouw eigenaar, instituties en niet in de laatste plaats de gemeenschap binnen en buiten het gebouw. Als eigenaar van zorgvastgoed op meer dan 70 plekken in Nederland, zien wij ons gesteld voor een belangrijke opgave: hoe kunnen wij ouderen aantrekkelijk blijven huisvesten. Tegen aanvaardbare kosten en risico’s. Het is een spannende tijd met onzekerheden voor bewoners, zorgpartners en ook voor ons. Maar tegelijkertijd zijn er volop kansen. We staan echt aan de vooravond van een geheel nieuwe invulling van onze ouderenhuisvesting. Aan de wieg van de tweede jeugd van het bejaardenhuis.

37


Experimenten In 2012 hebben we met studenten van de Amsterdamse Academie voor Bouwkunst een programma doorlopen en een onderzoek laten uitvoeren naar de toekomstvastheid van onze gebouwen. De onderzoeken leverden een rode draad op: met de gebouwen is op zich niet zoveel mis, mensen organiseren steeds meer zelf of samen hun eigen leven, de ouderen emanciperen zich in rap tempo, gevestigde zorgpartners hebben niet meer het monopolie op zorg en verzorging, kleinschalig (maatschappelijk) ondernemerschap op maat heeft de toekomst. Om de uitkomsten in de praktijk te toetsen zijn we eind 2013 onder de noemer ‘Bejaarden huis, een 2e jeugd’ een aantal experimenten gestart. De experimenten hebben als doel om verzorgingshuizen te veranderen naar woon gebouwen die aansluiten bij de woonwensen van ouderen. Samen met de zorgpartners en met zoveel mogelijk betrokkenheid vanuit de lokale gemeenschap. De ervaringen sindsdien bevestigen ons dat veel kwetsbare ouderen behoefte hebben aan betaalbaar en veilig wonen met zorg in de buurt, contact (ontmoeten, gezelligheid, reuring en ertoe doen) en zelf bepaling (eigen regie, emancipatie, keuze mogelijkheden). De ervaringen leren ons ook dat een blauwdruk voor de verandering van verzorgingshuizen naar woongebouw eigenlijk niet bestaat. Het gaat steeds weer om lokaal maatwerk. Wel is dezelfde methodiek mogelijk om tot lokale oplossingen te komen die werken. We noemen die methodiek De RØRING (zie ook paragraaf 4.2).

38

4.2 De experimenten in 2014 In 2014 heeft Habion de volgende experimenten in uitvoering: 1. De Benring in Voorst, 2. ’t Kampje in Loenen aan de Vecht, 3. de nieuwbouw van Blok M in de Amsterdamse buurt Jeruzalem, Watergraafsmeer, Amsterdam 4. De Molenhof in Zwolle De experimenten verschillen ieder in fase van uitvoering en kennen ieder hun eigen dynamiek. Een korte kenschets: De Benring in Voorst Verzorgingshuis De Benring in het Gelderse Voorst is het eerste bestaande bejaardenhuis dat ‘een tweede jeugd’ krijgt. Trimenzo, ’s Heeren Loo en Habion hebben samen met bewoners bekeken hoe verzorgingshuis De Benring toekomstbestendig kan worden vernieuwd. Resultaat is een plan, dat bestaat uit drie hoofdcomponenten: wonen voor ouderen in het voormalig hoofdgebouw, wonen voor jongeren in nabijgelegen aanleunwoningen en verbinden in het gedeelte dat bestaat uit de recreatiezaal en de keuken. De 18 aanleunwoningen in Voorst hebben we in 2014 opgeknapt en zijn betrokken door jongeren. De vernieuwing van De Benring zelf is gestart in januari 2015. De oplevering is naar verwachting in het tweede kwartaal 2016. Ook is de Woon zorgcoöperatie Voorst en omgeving opgericht. De woonzorgcoöperatie krijgt een rol bij onder werpen als woningtoewijzing, de keuze voor de zorg en het organiseren van activiteiten in De Benring.

Reuring in de Benring! Bewoners en buurt aan het stuur Gezellig en veilig oud worden Betaalbare appartementen Verbouwing hoofdgebouw Januari 2015 - 2e kwartaal 2016

Meedoen? www.een2ejeugd.nl 062-150001[bouwbord_Voorst]def.indd 1

20-01-15 09:02

Gevelbord De Benring

’t Kampje in Loenen aan de Vecht Begin 2014 hebben Zorggroep De Vechtstreek en Habion als betrokken partijen in Loenen aan de Vecht de handen ineen geslagen om te onderzoeken hoe ’t Kampje toekomstbestendig vernieuwd kan worden, samen met de bewoners van het gebouw en de inwoners van het dorp Loenen. De groeiende betrokkenheid van het dorp bij ’t Kampje uitte zich in een hoge opkomst bij bijeenkomsten over de toekomst van het bejaardenhuis. Ook hier is inmiddels een woon zorgcoöperatie opgericht De visie voor de 2e jeugd van ’t Kampje omvat een aantal pijlers: ontmoeting en activiteit als belangrijkste schakel in het gebouw, reuring en sociale contacten door activiteiten van sociaalondernemers en vrijwilligers. Het gebouw gaat zich letterlijk richten op de buurt.

Blok M Jeruzalem, Amsterdam In het laatste kwartaal van 2014 zijn we in de Amsterdamse wijk Jeruzalem van start gegaan met ons experiment. Afwijkend is dat het hier geen bestaand gebouw betreft, maar nieuwbouw. Uitgangspunt ook hier: bewoners en inwoners aan het roer. Met een kleurrijk en breed palet aan partners is een gezamenlijk plan voor en met de buurt opgesteld. Belangrijke thema’s in deze wijk blijken een veilige en schone buurt, betaalbare huizen, de aanwezigheid van voor zieningen om de hoek, de mogelijkheden om met elkaar dingen te doen en te ondernemen, zelfstandigheid, toegankelijkheid en een goede bereikbaarheid.

Minister Blok en Kamerleden op bezoek bij experimenten Op verzoek van minister Blok van Wonen organi seerden de zorgorganisaties Trimenzo, Zorggroep De Vechtstreek en Habion in september 2014 een werkbezoek aan ’t Kampje in Loenen aan de Vecht. In het werkbezoek maakte minister Blok samen met onder meer mevrouw Spies, waarnemend burgemeester van de gemeente Stichtse Vecht en oud minister van Wonen, via een rondleiding door ’t Kampje en een huiskamergesprek, kennis met de diverse aspecten van het experiment.

‘Aanjaagteam langdurige zorg’ onder leiding van de heer Norder een kijkje nemen bij één van de experimenten.

In 2014 kwamen ook drie leden van de Tweede Kamer (de heer Van ’t Wout (VVD), de heer Van Dijk (PvdA) en de heer Van der Linde (VVD)) en het

39


Methodiek - De RØRING

De Molenhof in Zwolle In 2014 startten we de voorbereidingen van een experiment in De Molenhof in Zwolle, samen met Zonnehuisgroep IJssel-Vecht. De feitelijke uitvoering van het experiment vindt vanaf 2015 plaats. Methodiek - De RØRING Habion voert samen lokale zorgpartijen een aantal experimenten uit om het bejaardenhuis een 2e jeugd te geven. Onze ervaring is dat elke locatie weer zijn eigen kansen en dynamiek kent. Een blauwdruk om een 2e jeugd te realiseren is daarom niet mogelijk. Wat wel hebben gedaan is de ervaringen beschrijven in een methodiek. Kern van de methodiek, die we De RØRING noemen, is dat de huidige en toekomstige bewoners aan het roer staan in de planvorming. Cruciaal is dan ook om zowel bij hen als bij medewerkers draagvlak, betrokkenheid en commitment te creëren tezamen met een nieuwe houding en cultuur. Het succes van de experimenten ligt precies daarin: samen op een positieve manier werken aan een gedeeld en gedragen doel. De methodiek is succesvol omdat ze enthousiasmeert en iedereen erbij betrekt: mensen gaan anders denken en tijdens het proces ontstaat er al reuring in het gebouw. Risicokader In het verslagjaar zijn ook de risicokaders vastgelegd. Naast de gebruikelijke vastgoed risico’s zijn er bij de experimenten nieuwe risico’s aanwezig. Voorbeelden zijn de conceptuele borging op lange termijn, cultuuromslag van inwoners, bewoners, zorg, instellingen in het algemeen en het sociaal Meer informatie en de voortgang van de verschillende experimenten is te volgen via www.habion.nl en www.een2ejeugd.nl.

40

Publieke tribune Om de experimenten te toetsen en van een kritische noot vanuit de maatschappij te kunnen voorzien, hebben we een aantal mensen uit verschillende sectoren (politiek, belangenorganisaties, zorg, sociaal ondernemers, wetenschap) gevraagd mee te denken. Het gaat daarbij om: • Mevrouw F. Gepken (voorzitter van de Ouderen Advies Raad Amsterdam Centrum), • De heer Mr. W.D. van Leeuwen (zelfstandig adviseur), • De heer A. Kooy (Brouwerij de Prael in Amsterdam) • De heer dr. A. van der Wurff (pensioendeskundige). • Mevrouw prof. dr. A. (Andrea) Maier (hoogleraar ouderengeneeskundige, VUmc) • De heer H. Cornelissen (de oud-voorzitter van het Landelijk Samenwerkingsverband van Actieve Bewoners). • De heer drs. M. Hillen (Social Enterprise NL) Kern van de hun feedback: ga vooral door op de ingeslagen weg. Laat het proces los, laat de invulling over aan de bewoners en inwoners zelf, maar laat ze niet vallen, wees niet institutioneel maar faciliteer institutioneel. Verandering kost tijd, dus houd het doel scherp voor ogen. Zie het doel als eerste prioriteit en laat je niet belemmeren door wet- en regelgeving. Durf te experimenteren, zoek de grenzen op en ga er overheen.

41


5 Verklaring van het bestuur

Werkzaam in belang volkshuisvesting Het bestuur van Habion verklaart ingevolge artikel 26, lid 2m van het BBSH dat de middelen van de stichting in het verslagjaar uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Het bestuur verklaart dat het financieel beleid en beheer van de stichting gericht is op financiële continuïteit. Batige saldi worden uitsluitend ingezet voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Buitenlandse activiteiten via DIGH Habion verricht geen activiteiten in het buitenland. Wel staan wij sinds 2008 garant voor de renteen aflossingsverplichting van de stichting Dutch International Guarantees for Housing (DIGH) vanwege een lening die DIGH bij een bank is aangegaan. DIGH is deze lening aangegaan om vervolgens een lening te kunnen verstrekken aan een organisatie in Kroatië voor de realisatie van sociale woningbouw daar. De garantstelling van Habion past binnen de regelgeving die de rijksoverheid heeft opgesteld (zie MG 2011-02, MG 2010-03, MG 2008-03, MG 2006-04 en MG 2005-04). De omvang van de garantstelling van Habion bedroeg per 31 december 2014

€ 940.729. In 2014 is er evenals in eerdere jaren geen beroep gedaan op de garantstelling van Habion. In 2013 heeft DIGH ons bericht dat DIGH vanaf 2012 geen renteen aflossingsbetaling heeft ontvangen voor de lening die DIGH aan de organisatie in Kroatië heeft verstrekt. Habion staat voor deze lening geen borg. Naar aanleiding van het signaal van DIGH zijn wij, samen met andere garantiegevers, met DIGH in overleg over op welke wijze DIGH aan zijn renteen aflossings verplichtingen ten aanzien van de lening waarvoor wij garant staan kan blijven voldoen, zodat de garantstelling niet hoeft te worden ingeroepen. Habion heeft in 2014 besloten een voorziening te treffen voor de garantie die is afgegeven. Sponsoring Habion beschikt over een sponsorbeleid. Kern daarvan is dat Habion alleen op zeer beperkte schaal activiteiten van stakeholders, bewoners of ouderenorganisaties sponsort. In de praktijk krijgt ons sponsorbeleid vorm door het incidenteel ondersteunen van kleinschalige lokale activiteiten via een geldbedrag of anderszins. De sponsor activiteiten in 2014 betroffen:

Overzicht sponsoring Habion 2014 Ontvanger Stichting Vrienden van Almere, Opperdoes

Bedrag € 500

Motivering Betreft bijdrage i.v.m. 50-jarig bestaan van het verzorgingshuis Almere in Opperdoes. Habion verhuurt dit gebouw aan zorgorganisatie Omring.

Stichting Buitenwereld, Houten

€ 200

Betreft bijdrage ten behoeve van activiteit voor kinderen in Houten. Habion is in deze gemeente gevestigd.

Nationaal Ouderenfonds

€ 300

Donatie t.b.v. het Nationaal Ouderenfonds. Dit fonds zet zich in voor kwetsbare ouderen in Nederland

Houten, 6 mei 2015 mr. P. Boerenfijn MRE, directeur-bestuurder

42

6 Verslag raad van commissarissen

6.1 Inleiding De raad van commissarissen vindt het belangrijk verantwoording af te leggen over de wijze waarop de raad zijn taken vervult. Dat doet de raad via dit verslag.

6.2 Terugblik en vooruitblik Ouderen willen langer zelfstandig blijven wonen. Het klassieke verzorgingshuis zoals we dat nu kennen verdwijnt in hoog tempo, mede onder invloed van het door de rijksoverheid ingezette beleid van het scheiden van Wonen en Zorg. De voorwaarden voor opname in een verzorgings huis zijn aanzienlijk strakker geworden. Tegelijker tijd blijft een groot aantal ouderen behoefte hebben om samen betaalbaar, veilig en gezellig te wonen. Dat is de uitdaging waar Habion voor staat: het bieden van een veilig en comfortabel thuis aan kwetsbare ouderen. Dat vraagt voort durende verandering in de producten en diensten die we aanbieden. De raad van commissarissen verwacht dat nu én in de komende jaren verandering in het wonen voor ouderen een constante is. Er worden steeds hogere eisen gesteld, ook aan Habion. Een zeven die gisteren is gegeven is vandaag een zes en geldt morgen misschien wel als onvoldoende. Stilstand is dus achteruitgang. Daarom blijft de raad van commissarissen het van belang vinden erop te blijven toezien dat nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen voor ouderen, maar o ok beleidsterreinen als onderhoud, beheer, ICT en governance snel worden opgepakt. Daar profiteren onze bewoners en stakeholders van.

6.3 Advies-, toezichts- en werkgeversrol De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de stichting en de met haar verbonden onderneming, en staat het bestuur met raad terzijde. De raad van commissarissen vervult verder de werkgeversrol ten aanzien van de directeur-bestuurder van Habion. De raad van commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de stichting en de met haar verbonden onderneming. De raad weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij de stichting betrokkenen af. Binnen het raam van deze algemene taak omschrijving houdt de raad onder andere toezicht op en adviseert over: • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van Habion; • de aard en de totstandkoming van de volkshuisvestelijke, maatschappelijke, operationele en financiële doelstellingen van Habion; • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording als voorzien in hoofdstuk V van de Governance Code Woningcorporaties; • de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; • het financiële verslaggevingsproces; • het kwaliteitsbeleid; • de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. In de adviesrol treedt de raad van commissarissen op als sparringpartner voor de directeur. Ervaring, expertise en competenties opgedaan in andere sectoren kunnen helpen om de directeur uit te dagen na te denken over de toekomst en ontwikkeling van de onderneming. 43


De samenstelling, taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn omschreven in de wet, de statuten, het reglement van de raad van commissarissen en de Governancecode Woningcorporaties. De geldende statuten en het geldende reglement zijn te vinden op www.habion.nl. De raad van commissarissen buigt zich regelmatig over de realisatie van de beoogde resultaten. Dat gebeurt onder meer op basis van kwartaal rapportages. Daarin is informatie opgenomen over de ontwikkeling van de financiële positie, risicomanagement, rendementsontwikkeling, de verhuur van ons zorgvastgoed en de voortgang van ontwikkelprojecten. De raad van commissa rissen spreekt ook met de directeur over relevante externe ontwikkelingen, vooral op het gebied van wonen en zorg, de contacten met huurders en andere stakeholders. Op tal van punten adviseren commissarissen de directeur. In de vergaderingen van de raad van commissa rissen zijn de directeur, de adjunct-directeur Financiën & Facilitaire Zaken en de bestuurs secretaris aanwezig en op verzoek van de raad soms ook andere deskundigen. In de vergadering waarin de jaarstukken ter goedkeuring voorliggen, is de externe accountant aanwezig voor toelichting en overleg. De jaarlijkse zelfevaluatie van de raad en het jaargesprek met de directeur worden besproken in een besloten raadsvergadering.

6.4 Governance De raad van commissarissen vindt goed ondernemingsbestuur (good governance) van groot belang. De raad van commissarissen en de directeur vinden dit een onderwerp dat behoort tot hun gezamenlijke verantwoordelijkheid.

44

Kortheidshalve wordt verwezen naar paragraaf 3.9 van dit jaarverslag, dat meer informatie biedt over de inrichting van de governance van Habion. In aanvulling daarop geldt specifiek ten aanzien van de raad van commissarissen het volgende. Governancecode Woningcorporaties De raad van commissarissen onderschrijft, met de directeur, de bepalingen van de Governancecode Woningcorporaties. Om deze reden heeft de raad van commissarissen in 2012 het rooster van aftreden aangepast aan de Governancecode. Integriteit Habion beschikt over de integriteitscode ”Helder handelen bij Habion”. De integriteitscode is door de leden van de raad van commissarissen ondertekend. De leden van de raad hebben in 2014 in overeenstemming met deze code gehandeld. De raad van commissarissen heeft eerder al een klokkenluidersregeling goedgekeurd. Deze regeling beschrijft hoe een werknemer om moet gaan met een vermoeden van een misstand. De integriteitscode en klokkenluidersregeling staan op www.habion.nl. Toezichtskader De raad van commissarissen hanteert bij zijn werkzaamheden het volgende toezichtskader: • het Besluit Beheer Sociale Huursector en overige wet- en regelgeving; • de Governancecode Woningcorporaties; • de statuten en reglementen van stichting Habion; • de strategie ‘Nieuwe tijden’; • het geldende meerjarenbegroting; • de geldende begroting; • het investeringsstatuut • het verbindigenstatuut • het treasurystatuut.

De raad van commissarissen heeft diverse beleidsdocumenten goedgekeurd, met betrekking tot de activiteiten van Habion. Voorbeelden hiervan zijn de strategie ‘Nieuwe tijden’, het beleid investeringen buiten het geografisch vestigings kader en het programma van eisen voor nieuwbouw van woningen. Ook deze documenten ziet de raad als behorend tot het toezichtskader. Risicomanagement De raad van commissarissen bespreekt de risico’s die de organisatie loopt, de beheersings maatregelen die daarvoor worden genomen en de werking van het interne riscobeheersings- en controlsysteem met de directeur. De raad van commissarissen kan zich vinden in de risico’s die door de onderneming worden onderscheiden, de maatregelen die worden genomen om deze risico’s te beheersen en de inrichting van de interne beheersings- en controlesystemen.

6.5 De raad van commissarissen in 2014 De raad van commissarissen in 2014 De raad van commissarissen vergaderde in 2014 zes keer. Met een property-tour langs diverse locaties van Habion maakten commissarissen verder kennis met het bezit van Habion. Daarnaast kwam de raad van commissarissen voor twee thema-bijeenkomsten bijeen. Tijdens deze themabijeenkomst wisselde de raad van commissarissen onder meer van gedachten over bewegingen in de investeringsmarkt, de resultaten van de IPD Corporatie Vastgoedindex waaraan Habion deelneemt, de stand van zaken met betrekking tot de realisatie van objectbeleids plannen en de diverse waardebegrippen die op het terrein van vastgoed en volkshuisvesting door Habion worden gehanteerd.

Alle leden van de raad vervulden een actieve rol in de bijeenkomsten van de raad. Eén commissaris was in het verslagjaar bij één raadsvergadering afwezig. Overigens waren de commissarissen bij alle vergaderingen en bijeenkomsten voltallig aanwezig. In 2014 nam de raad van commissarissen onder meer besluiten over: • Het vaststellen van de beoordeling van de bestuurder over het jaar 2013 en de bezoldiging 2014; • Het vaststellen van de resultaten van de jaarlijkse zelfevaluatie van de raad van commissarissen; • De opdrachtverlening voor uitvoering van een visitatie bij Habion; • De verlenging van de benoemingstermijn van de heer E.P. de Jong; • De vergoeding van de raad van commissarissen. In het afgelopen boekjaar keurde de raad van commissarissen onder meer goed: • De meerjarenbegroting 2015-2024, waarin opgenomen de begroting 2015; • Het jaarverslag 2013 en de jaarrekening 2013 (inclusief deelnemingen); • Het investeringsstatuut en het verbindingenstatuut • Het inbouwbeleid; • Diverse investeringen vanwege renovatie van complexen. In 2014 heeft de raad van commissarissen verder met de directeur onder meer over de volgende onderwerpen gesproken en dienaangaande ook van advies gediend: • Een mogelijke samenwerking met Woonzorg Nederland • De resultaten van het klanttevredenheids onderzoek 45


• De kwartaalrapportages Q4 2013 en Q1 tot en met Q3 over 2014; • De managementletter en het accountantsverslag • Het nieuwe beoordelingskader van het WSW en de betekenis ervan voor Habion; • De onrendabele top bij investeringen • De fiscale positie van Habion • De financiële positie van zorginstellingen die van Habion huren • De stand van zaken met betrekking tot de garantstelling van Habion van een lening van het Dutch International Guarantees for Housing (DIGH) van de BNG. • De resultaten van de IPD Corporatie Vastgoedindex over 2013; • Diverse marktverkenningen.

6.6 Stakeholders De raad van commissarissen vindt het van belang dat de koers en de activiteiten van Habion mede zijn gebaseerd op de inbreng van stakeholders. De raad van commissarissen neemt ook recht streeks kennis van de opvattingen van stake holders, door bijvoorbeeld aanwezig te zijn bij het huurdersoverleg dat Habion met haar zorgpartners heeft. De raad van commissarissen krijgt verder inzicht in de belangen van stakeholders via diverse bezoeken aan zorgpartners en ontmoetingen met bewoners gedurende het jaar. Een vertegen woordiging van de raad was eveneens gespreks partner tijdens de stakeholderbijeenkomsten die Habion in 2014 organiseerde. Voor meer informatie over de stakeholdersbijeenkomsten zie paragraaf 3.5.

46

6.7 Toezicht op verbindingen Een deel van de activiteiten van Habion vindt niet plaats binnen stichting Habion. Deze activiteiten vinden om fiscale redenen en vanuit het oogpunt van risicomanagement plaats in dochter-onder nemingen, waarvan Habion steeds 100% aandeelhouder is. Wanneer er sprake is van een samenwerkingsconstructie met een andere partner is Habion gedeeltelijk eigenaar. De eisen waaraan een verbinding dient te voldoen staan beschreven in het verbindingenstatuut, dat de raad van commissarissen in 2014 goedkeurde. Het verbindingenstatuut is te vinden op www.habion.nl. De raad van commissarissen ziet als volgt toe op deze entiteiten: • goedkeuring oprichting rechtspersonen of het aangaan van samenwerkingsverbanden; • consolidatie en accountantscontrole van alle afzonderlijke jaarstukken; • verantwoording over de entiteiten in financiële rapportages; • besluiten die de directeur neemt in die gevallen waarin stichting Habion optreedt als aandeelhouder van een entiteit, dienen ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de raad van commissarissen. De indirecte toezichtsrol van de raad van commissarissen is in de statuten van Habion geborgd.

6.8 Onafhankelijkheid De onafhankelijkheid van de leden van de raad van commissarissen is in overeenstemming met de geldende wet- en regelgeving op het gebied van good governance, zoals de Governancecode Woningcorporaties. In 2014 zijn geen (transacties met) tegenstrijdige belangen aan de orde geweest waarbij leden van de raad van commissarissen dan wel de directeur of medewerkers betrokken waren.

Het voorzittersoverleg kwam in 2014 acht keer bij elkaar.

6.11 Commissies raad van commissarissen De raad van commissarissen kent de volgende commissies: 1. Selectie- en remuneratiecommissie 2. Auditcommissie

6.9 Relatie met accountant

De samenstelling van deze commissies is als volgt:

De raad van commissarissen heeft op basis van een selectieprocedure in 2013 BDO Accountants aangewezen als nieuwe accountant. De audit commissie van de raad van commissarissen vergadert jaarlijks éénmaal met de accountant buiten aanwezigheid van het bestuur.

Naam

6.10 Voorzittersoverleg De voorzitter en vice-voorzitter van de raad van commissarissen bereiden periodiek samen met de directeur de vergaderingen van de raad van commissarissen voor. Deze voorbereiding vindt plaats in het zogeheten ‘voorzittersoverleg’. Het voorzittersoverleg heeft een voorbereidende taak en beschikt niet over enige besluitvormende bevoegdheid. De raad van commissarissen heeft als beleid dat de functie van vice-voorzitter van de raad per jaar rouleert. In verband met de mogelijke samen werking met Woonzorg Nederland en het belang van continuïteit in de vertegenwoordig heeft de raad van commissarissen besloten in 2014 mevrouw drs. M.J.A. Visser ingaande 1 juli 2014 wederom tot vice-voorzitter te benoemen.

Voorzitter

Selectie- en Voorzitter raad van remuneratie commissarissen: commissie de heer dr. E.P. de Jong Audit commissie

de heer F.A.H. van der Heijden

Lid Vice-voorzitter raad van commissarissen: mevrouw drs. M.J.A. Visser de heer drs. A.T.W.M. Oostvogel

Selectie- en remuneratiecommissie De selectieen remuneratiecommissie richt zich onder meer op het doen van een voorstel aangaande selectiecriteria en benoemings procedure voor benoeming van commissarissen en de directeur. Ook bereidt ze de profielschets voor de raad van commissarissen voor en doet ze een voorstel voor de beoordeling en (eventueel aanpassing van de) bezoldiging van de directeur en de raad van commissarissen. De selectieen remuneratiecommissie handelt op basis van het reglement van de Selectieen remuneratiecommissie. De Selectie- en remuneratiecommissie beschikt niet over besluit vormende bevoegdheden. De directeur en de bestuurssecretaris zijn bij vergaderingen van de selectieen remuneratiecommissie aanwezig.

47


De selectieen remuneratiecommissie kwam in 2014 één keer bij elkaar. Daarnaast sprak de commissie één keer buiten aanwezigheid van de directeur met de voltallige raad van commissarissen de (concept-) beoordeling van het functioneren van de directeur.

• De financiering van activiteiten van Habion; • De relatie met de accountant, waaronder zijn onafhankelijkheid, de bezoldiging en de niet-controlewerkzaamheden voor Habion; • De ICT-strategie.

Auditcommissie De auditcommissie bereidt besluitvorming van de raad van commissarissen voor en adviseert de raad en de directeur met betrekking tot onder meer het interne beheersing- en risicomanage ment systeem, begrotingen, jaarstukken, het treasuryjaarplan en kwartaalrapportages. Verslagen van de vergaderingen van de audit commissie komen in de raadsvergaderingen aan de orde. De auditcommissie handelt op basis van het reglement van de auditcommissie. De auditcommissie beschikt niet over besluit vormende bevoegdheden.

6.12 Nevenfuncties directeur

De directeur, adjunct-directeur Financiën & Facilitaire Zaken en de bestuurssecretaris zijn bij vergaderingen van de auditcommissie aanwezig. Eens per jaar spreekt de auditcommissie met de accountant buiten aanwezigheid van de directeur. De commissie laat zich op onderdelen adviseren door de externe accountant en door een extern bureau over acties op het gebied van financiering.

De raad van commissarissen werkt voor de gewenste deskundigheden, affiniteiten en achtergronden van de leden van de raad met een profielschets. Deze is gepubliceerd op www.habion.nl. De raad heeft in het verslagjaar de ontwikkelingen in de wetgeving en het overheidsbeleid op het gebied van de (sociale) volkshuisvesting in het algemeen en de huis vesting van ouderen met zorgbehoefte in het bijzonder op de voet gevolgd.

De auditcommissie vergaderde in 2014 zes maal. Tijdens deze vergaderingen kwamen ondermeer aan de orde: • De strategie en de risico’s verbonden met de activiteiten van Habion; • Het financiële verslaggevingsproces; • De opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; • De financiële informatieverschaffing; • De fiscale positie; • De naleving van aanbevelingen en opmerkingen van de accountant; 48

Naast zijn functie als directeur van Habion vervulde de heer mr. P. Boerenfijn MRE in 2014 een onbezoldigde bestuursfunctie bij het Platform Maatschappelijk Ondernemen te Houten. Ook is hij directeur-bestuurder van stichting Habion vastgoed zorgsector. Daarvoor ontvangt hij geen bezoldiging.

6.13 Deskundigheid, scholing en zelfevaluatie

Om hun deskundigheid op peil te houden volgen de leden van de raad van commissarissen nauw keurig de ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting en zorg; zij ontvangen onder meer informatie uit de organisatie zelf, informatie afkomstig van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en van Aedes vereniging van woningcorporaties en diverse vakbladen. Verschillende commissarissen namen in 2014 deel

aan bijeenkomsten, vergaderingen en cursussen om hun kennis op peil te houden. Ook werkt Habion periodiek in corporate aan deskundig heidsbevordering van commissarissen door de organisatie van een aantal themabijeenkomsten. Vanzelfsprekend volgen de leden van de raad ook de actualiteiten in de media. Zelfevaluatie De raad van commissarissen bespreekt jaarlijks zijn eigen functioneren. De raad heeft afgesproken deze om het jaar uit te voeren onder leiding van een externe deskundige. In tussenliggende jaren, voert de voorzitter een evaluatie uit via individuele gesprekken met de leden van de raad; een beknopt verslag daarvan legt hij ter bespreking aan de raad voor.

De raad besprak begin 2015 zijn eigen functioneren over het jaar 2014, onder begeleiding van de heer dr L. Gerrichhauzen van GenP Governance. De raad formuleerde als thema’s in het eigen functioneren over 2014 het invulling geven aan de adviesrol richting de directeur en de gewenste afstand tussen directeur en toezicht.

6.14 Samenstelling De samenstelling van de raad van commissarissen per 31 december 2015 is in onderstaand rooster van aftreden aangegeven. De raad van commissa rissen besloot begin 2015 over aanpassing van het aftreedrooster. Deze besluitvorming is reeds in onderstaand overzicht verwerkt.

Rooster van aftreden raad van commissarissen Habion Naam

De heer dr. E.P. de Jong

Geboortejaar 1945

1950

De heer F.A.H. van der Heijden 1947

Functie

Voorzitter

lid

lid

lid

lid

Vicevoorzitter

lid

(Her)benoemd per

1-4-2007 1-4-2010 1-4-2013 1-1-2015

1-7-2009 1-7-2012 30-6-2015

1-7-2009 30-6-2015

1-7-2013

1-7-2009 30-6-2015

1-1-2012 1-4-2015

1-1-2013

30-6-2017 Nh

30-6-2017 Nh

1-7-2017 1-7-2021

30-6-2017 Nh

1-4-2019 Nh

1-1-2017 1-1-2021

Benoemd tot 1-4-2015 Periode bij Per herbenoeming 1-4-2015 afgetreden

De heer mr. T. Vroon

De heer drs. A.T.W.M. Oostvogel 1952

Mevrouw drs. T. van den Hurk 1955

Mevrouw drs. M.J.A. Visser 1952

Mevrouw drs. F.J. Zijlstra MRE 1963

Nh = niet herbenoembaar

49


De raad van commissarissen besloot in verband met de mogelijke samenwerking met Woonzorg Nederland om eind 2014 de benoemingstermijn van de heer E.P. de Jong op 1 januari 2015 te verlengen tot 1 april 2015. Hij is dan niet meer herbenoembaar. De totale benoemingstermijn van de heer De Jong bedraagt dan acht jaar. Deze termijn is daarmee in overeenstemming met de maximale benoemingtermijn van commissarissen zoals aangegeven in de Governancecode Woningcorporaties.

6.15 (Neven)functies leden raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen vervulden in 2014 de volgende (neven)functies: De heer dr. E.P. de Jong De heer De Jong heeft bij wijze van hoofdfunctie achtereenvolgens functies vervuld in de wetenschappelijke wereld en op het terrein van de sociale zekerheid. Zijn laatste hoofdfunctie vervulde hij als lid van de raad van bestuur van Achmea Holding NV. In 2014 vervulde hij de volgende nevenfuncties: • voorzitter raad van toezicht GGz Centraal; • voorzitter raad van toezicht NCRV en vice voorzitter raad van toezicht KRO-NCRV; • vice-voorzitter bestuur Stichting Instituut Gak; • voorzitter raad van commissarissen Landstede Molijn Beheer b.v. (Veluvine); • lid raad van advies Vereniging Reliëf; • voorzitter bestuur Stichting Franciscaans Studiecentrum aan de Universiteit van Tilburg; • voorzitter bestuur CDA Nunspeet; • voorzitter raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector.

50

De heer F.A.H. van der Heijden De laatste hoofdfunctie van de heer Van der Heijden was CEO van ABN AMRO Hypotheken Groep. In 2014 vervulde hij de volgende nevenfuncties: • lid raad van commissarissen Waarborgfonds Eigen Woning; • lid raad van commissarissen De Alliantie; • lid raad van commissarissen Blauw Trust Groep BV; • lid van het bestuur Stichting Vrienden van Amerpoort; • lid raad van toezicht Hypotheekfondsen Syntrus Achmea; • executive consultant Calcasa BV; • lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector. Mevrouw drs. T. van den Hurk Mevrouw van den Hurk is als associé werkzaam bij Krüger & Partners. Daarvoor heeft zij diverse bestuurlijke functies bekleed in de zorg, waar onder die van voorzitter van de Raad van Bestuur van zorginstelling Pieter van Foreest. Daarnaast vervulde zij in 2014 de volgende nevenfuncties: • lid bestuur Stichting Bedrijf en Samenleving Delft e.o. (tot 1 april 2014); • vice-voorzitter Raad van Toezicht Stichting Altra; • lid raad van toezicht bij Stichting Amerpoort; • lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector. De heer drs. A.T.W.M. Oostvogel De heer Oostvogel heeft diverse directie- en managementfuncties bekleed, waaronder die van directievoorzitter van P&C Groep NV, lid van de Raad van Bestuur van Endemol BV en lid van de Raad van Bestuur van energiebedrijf EWT Holdings NV. De heer Oostvogel vervulde in 2014 de volgende nevenfuncties:

• lid raad van commissarissen Ploeger/Oxbo Groep BV; • co-Chairman raad van commissarissen Stichting Avalon; • lid Bestuur SomethingElse BV en Erma BV; • mentor bij StartupBootcamp; • lid raad van commissarissen Optixolar Holding BV; • voorzitter raad van commissarissen Houdstermaatschappij Fondsen Overijssel BV; • lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector. Mevrouw drs. M.J.A. Visser Mevrouw Visser heeft bij wijze van hoofdfunctie diverse functies vervuld bij de gemeente Amsterdam en in de volkshuisvesting, laatstelijk als directeur-bestuurder van De Sleutels. Tegenwoordig is zij werkzaam als zelfstandig organisatie-adviseur en visitator. Daarnaast vervulde zij in 2014 de volgende nevenfuncties: • raadslid gemeente Amsterdam voor D66 (tot april 2014); • lid regioraad SRA (tot april 2014); • lid raad van commissarissen OFW te Dronten; • lid raad van commissarissen SSW te De Bilt; • lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector. De heer mr. T. Vroon De heer Vroon is bestuurder van het College Bouw Zorginstellingen. In 2014 vervulde hij een aantal nevenfuncties: • voorzitter Raad van Toezicht Stichting Cardia; • voorzitter bezwaaradviescommissie College Sanering Zorginstellingen; • voorzitter bezwaaradviescommissie FGzPt; • voorzitter bezwaaradviescommissie KNMG; • voorzitter Geschillencommissie KNMP; • voorzitter Commissie voor Bezwaar en Beroep V&VN;

• voorzitter Commissie voor Advies en Geschilbeslechting KNMT; • voorzitter Commissie Integriteitszaken Voortgezet Onderwijs Gooi en Eemland; • voorzitter Raad van Advies BOB advies; • diverse kerkelijke functies; • lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector. Mevrouw drs. F.J. Zijlstra MRE Mevrouw Zijlstra is werkzaam als COO bij Annexum. Daarvoor heeft zij diverse directie- en managementfuncties bekleed bij vastgoed beleggers en financiële instellingen, zoals COO en lid van de Management Board van Corio N.V.. Daarnaast vervulde zij in 2014 de volgende nevenfuncties: • lid Raad van Toezicht Apollo Zorgvastgoed; • lid Raad van Advies Wind Share Fund; • ambassadeur Dutch Dream Foundation; • directeur/eigenaar van Ziranea bv; • lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector.

6.16 Bezoldiging raad van commissarissen en directeur Het bezoldigingsbeleid en de bezoldiging van de raad van commissarissen en directeur (werk geversrol) is opgenomen in de jaarrekening van Habion. Hierin is ook de verantwoording opgenomen over de bezoldiging van topfunctio narissen in het kader van de WNT. De jaarrekening is te vinden op www.habion.nl.

51


6.17 Verklaring bestede middelen

6.18 Tot slot

De raad van commissarissen heeft in de vergadering van de raad van commissarissen van 16 april 2015 de jaarrekening en het jaarverslag (tevens volkshuisvestingsverslag) van Habion in aanwezigheid van de accountant besproken. De raad van commissarissen heeft nadat is kennisgenomen van de controleverklaring van de accountant op 6 mei 2015 de jaarrekening over 2014 en het jaarverslag over 2014 goedgekeurd en dit verslag van de raad van commissarissen over 2014 vast gesteld.

De raad van commissarissen spreekt zijn dank en waardering uit voor de enthousiaste en des kundige inzet waarmee de directeur en de medewerkers van Habion vastgoed zorgsector ten behoeve van Habion en in het belang van het wonen van ouderen in Nederland in 2014 zich van hun taak hebben gekweten en hun werk hebben verricht. Houten, 6 mei 2015 raad van commissarissen stichting Habion drs. M.J.A. Visser voorzitter raad van commissarissen drs. F.J. Zijlstra MRE vice-voorzitter raad van commissarissen F.A.H. van der Heijden Lid van de raad van commissarissen drs. T. van den Hurk Lid van de raad van commissarissen drs. A.T.W.M. Oostvogel Lid van de raad van commissarissen mr. T. Vroon Lid van de raad van commissarissen

52

7 Verslag klachtencommissie Verslag als bedoeld in artikel 7 lid 4 van het Reglement Klachtencommissie Habion.

Habion beschikt over een onafhankelijke klachtencommissie. Deze commissie adviseert de directeur van Habion over de afhandeling van klachten die klagers aan deze commissie voor leggen. Aantal klachten De klachtencommissie ontving in 2014 één klacht namens een bewonerscommissie (2013: geen klachten). In overleg met klager heeft de klachtencommissie besloten de behandeling van de klacht aan te houden, om Habion in de gelegenheid te stellen de klacht op te lossen. Begin 2015 heeft de klager de klachtencommissie bericht de klacht in te trekken omdat de klacht inmiddels naar tevredenheid van de klager is opgepakt.

Reglement klachtencommissie De klachtencommissie handelt op basis van het Reglement Klachtencommissie Habion. Het reglement is op de website van Habion geplaatst. Samenstelling klachtencommissie De klachtencommissie van Habion bestond in 2014 uit de volgende leden: • Mevrouw mr. M. van Schie, onafhankelijk voorzitter; • De heer mr. T. Vroon, lid namens de raad van commissarissen van Habion; • Mevrouw B.M. Holwerda, lid op voordracht van de huurders

Rooster van aftreden klachtencommissie Naam

Datum benoeming

Datum herbenoeming Eerstvolgende datum van aftreden

Mevrouw mr. M. van Schie, voorzitter

17-03-2010

17-03-2013

17-03-2016 (herkiesbaar)

mr. T. Vroon, lid namens de Raad van Commissarissen

01-07-2009

01-07-2012

01-07-2015 (niet herkiesbaar)

Mevrouw B.M. Holwerda

01-05-2013

Niet van toepassing

01-05-2016 (herkiesbaar)

Het ambtelijk secretariaat van de klachtencommissie ligt bij de heer drs. M.S.C. Buijs (bestuurssecretaris). Amsterdam, januari 2015 Mevrouw mr. M. van Schie, voorzitter

53


8 Lijst van gebruikte afkortingen en verklaring enkele begrippen en kleuren Lijst van gebruikte afkortingen BBSH: Besluit Beheer Sociale Huursector CFV: Centraal Fonds Volkshuisvesting DIGH: Stichting Dutch International Guarantees for Housing Ministerie van BZK: Ministerie van Binnenlandse Zaken & Koninkrijksrelaties NWI: Niet winst beogende instelling OLCB: Overleg Landelijke Corporaties Bejaardenhuisvesting VTW: Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties WNT: Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector WSW: Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Verklaring enkele begrippen Solvabiliteit: de mate waarin Habion op langere termijn aan zijn financiële verplichtingen kan voldoen. Wanneer de solvabiliteit hoog is, betekent dit dat Habion makkelijker op langere termijn aan zijn financiële verplichtingen kan voldoen). Habion hanteert als norm dat de solvabiliteit gedurende de komende 10 jaar elk jaar 25% of hoger is. Interest coverage ratio ratio (ICR): de verhouding tussen de operationele kasstroom en de rentelasten. Als de ICR hoog is, betekent dit dat Habion de rentelasten relatief gemakkelijk kan voldoen uit de kasstroom. Norm is dat de ICR gedurende de komende 10 jaar elk jaar 1,7 of hoger is. Debt Service Coverage-ratio (DSCR): de mate waarin Habion haar rente en aflossingsverplichtingen kan nakomen. Als de DSCR hoog is, betekent dit dat Habion gemakkelijker aan deze verplichtingen kan voldoen. Norm is dat de DSCR gedurende de komende 10 jaar elk jaar 1,2 of hoger is.

54

Loan to Value (LTV): de verhouding tussen omvang van de leningportefeuille en de waarde van het onroerend goed dat daar tegenover staat. Als de LTV laag is, betekent dit dat de geldgever minder risico loopt. Norm is dat de LTV-waarde gedurende de komende 10 jaar elk jaar 70% of lager is. Verklaring van de kleuren Diverse paragraven in dit jaarverslag zijn voorzien van een tabel waarin verantwoording over de realisatie van de doelstellingen van 2014 wordt afgelegd. De verklaring van de gebruikte kleuren is: doelstelling gerealiseerd

doelstelling niet gerealiseerd

55

56

Jaarverslag Stichting Habion

Recommend Documents