Jaarverslag Stichting Habion

Jaarverslag Stichting Habion

2013

1

Jaarverslag Stichting Habion 2013

Missie Habion Alle kwetsbare senioren een veilig en comfortabel thuis!

Op de voorpagina: Burgemeester Van Ee (zittend in rolstoel) van de gemeente Zederik juicht samen met bewoners en andere belangstellenden vanwege de feestelijke opening van Hof van Leerbroek op 13 december 2013. Habion realiseerde er 30 nieuwe huurappartementen, speciaal geschikt voor ouderen. Bijzonder is ook dat diverse voorzieningen voor de hele omgeving een plek kregen. Zo is er een huisarts, een fysiotherapeut, apotheek, een zorgpost van zorgorganisatie Huis ter Leede en een trefpunt voor ontmoeting voor bewoners.

2

Jaarverslag Stichting Habion

2013

3


Inhoudsopgave 1 2 3 4 5 6 7 8

4

Habion in ‘t kort 5 Bestuursverslag 6 2.1 Nieuwe tijden 6 2.2 Bejaardenhuis een 2e jeugd 6 2.3 Rode draad: bewoners aan het roer 7 2.4 De relatie met zorgpartners 7 2.5 Prestaties in 2013 8 2.6 Tenslotte: de overgang verzachten 8 Verslag raad van commissarissen 10 3.1 Inleiding 10 3.2 Terugblik en vooruitblik 10 3.3 Advies en toezicht 10 3.4 Governance 11 3.5 De raad van commissarissen in 2013 12 3.6 Stakeholders 13 3.7 Toezicht op verbindingen 13 3.8 Onafhankelijkheid 13 3.9 Relatie met accountant 13 3.10 Voorzittersoverleg 14 3.11 Commissies raad van commissarissen 14 3.12 Nevenfuncties directeur 15 3.13 Deskundigheid, scholing en zelfevaluatie 15 3.14 Samenstelling 16 3.15 (Neven)functies leden raad van commissarissen 17 3.16 Bezoldiging raad van commissarissen en directeur 19 3.17 Tot slot 20 Volkshuisvestingsverslag 21 4.1 Inleiding 21 4.2 Beleggersfunctie habion 21 4.3 Beheer en verhuurfunctie habion 22 4.3.1 Samenstelling vastgoedportefeuille 22 4.3.2 Kwaliteit van het vastgoed 23 4.3.3 Woningtoewijzing 25 4.3.4 Huurprijsontwikkeling 27 4.4 Ontwikkelfunctie habion 28 4.5 Betrekken van bewoners, zorgpartners en andere stakeholders 30 4.5.1 Bewoners 30 4.5.2 Gemeenten en rijksoverheid 31 4.5.3 Stakeholderbijeenkomsten 32 4.6 Leefbaarheid 32 4.7 Financiële continuïteit 33 4.8 Verbindingen 39 4.9 Governance 41 4.10 De organisatie 42 Experimenten ‘bejaardenhuis een 2e jeugd’ 43 Verklaring van het bestuur 45 Verslag klachtencommissie 46 Lijst van gebruikte afkortingen 47

1 Habion in ’t kort

Kerncijfers (op basis van geconsolideerde gegevens): 2013

2012

Aantal zelfstandige woningen

4.918

4.825

Aantal onzelfstandige eenheden (eenheden in verzorgings- en verpleegtehuizen)

5.143

5.190

Overige eenheden (parkeerplaatsen etc.)

142

134

Totaal aantal eenheden

10.203

10.150

Huuromzet

€ 68,2 miljoen

€ 65,8 miljoen

Onderhoudsuitgaven

€ 13,8 miljoen

€ 14,1 miljoen

Aantal opgeleverde woningen

97

165

Aantal opgeleverde zorgeenheden

32

109

Eigen vermogen

€ 145,0 miljoen € 130,9 miljoen

Jaarresultaat (na belasting)

€ 14,3 miljoen

€ 0,5 miljoen

Solvabiliteit (eigen vermogen/totaal vermogen)

25%

24%

Enkele hoogtepunten • B ewoners waardeerden de woning waar zij wonen op basis van het in 2013 gehouden klanttevredenheidsonderzoek met gemiddeld een 8,0. • We startten onder de noemer ‘Bejaardenhuis een 2e jeugd’ in De Benring in Voorst een experiment. Voor meer informatie: zie hoofdstuk 5. • In maart 2013 vierden we met het Lentebal bij De Gouden Leeuw in Zelhem de over winning van de eerste Energiestrijd.

De Energiestrijd is een wedstrijd tussen zorghuizen op het gebied van energie besparing. • We besloten tot nieuwbouw van woningen op de locaties Oostpoort en Jeruzalem, beide in Amsterdam. Daarmee zijn we voor het eerst actief in deze gemeente. • Habion beschikt dankzij tijdig anticiperen op marktontwikkelingen en overheidsmaatregelen over een gezonde financiële positie en een gezond financieel perspectief.

5


2 Bestuursverslag 2.1 Nieuwe tijden ‘Nieuwe tijden’. Met die woorden zijn we vol goede moed het jaar 2013 ingestapt. Nieuwe tijden, omdat de manier waarop we in Nederland naar ouderenhuisvesting kijken drastisch verandert. Nieuwe adagia zijn ‘langer thuis wonen’ en ‘zelfredzaamheid’ in een ‘participatie samenleving’. De verzorgingsstaat met het verzorgingshuis lijken we in hoog tempo achter ons te laten. Voor de meeste ouderen is het verzorgingshuis echter helemaal geen wenkend perspectief. Het betekent immers dat je de regie over je leven kwijt aan het raken bent. Habion is specialist in het huisvesten van ouderen. En we zijn eigenaar van een groot aantal verzorgingshuizen. We moeten daarom adequaat inspelen op die nieuwe tijden. Dat doen we onder de noemers ‘Bejaardenhuis een 2e jeugd’ en ‘bewoners aan het roer’, door overleg met zorgpartners en door ‘het verzachten van de transitie’ tussen het zelfstandig wonen en het creëren van nieuwe woonconcepten waar ouderen collectief veilig en gezellig samenredzaam zijn. Dat lichten we graag toe.

2.2 Bejaardenhuis een 2e jeugd Onze (groot)ouders schreven zich al vóór hun AOW-gerechtigde leeftijd in voor het bejaarden huis. Daar had je na een leven lang werken recht op. En het was er gezellig! Bovendien kwam door naar het bejaardenhuis te verhuizen, een woning vrij voor een gezin. Daar was vanwege de woningnood grote behoefte aan. In de veertig jaar die volgden is het bejaardenhuis verworden tot verzorgingshuizen waar de nadruk steeds meer is komen te liggen op niet zelfredzame ouderen en hospitaliseren. De gebouwen moesten daar steeds aan de functionaliteit van het leveren van zorg worden aangepast. 6

Dat droeg niet altijd bij aan het woonplezier. Ouderen en hun naasten ervaren de vaak min of meer door omstandigheden gedwongen verhuizing naar een verzorgingshuis nu niet meer als een wenkend perspectief. Eind 2012 zijn wij samen met de Amsterdamse Academie van Bouwkunst het project ‘Bejaarden huis een 2e jeugd’ gestart. Vraag aan de betrokken studenten daarbij was hoe we de bestaande gebouwen zo kunnen aanpassen dat ouderen er veilig en gezellig kunnen wonen. Omdat we de gebruikelijke sloop na veertig jaar kapitaalvernietiging vinden. Dat doe je met je eigen huis ook niet! De studenten keken naar de gebouwen, spraken met bewoners en sliepen ‘op locatie’. Vlak voor de zomer van 2013 presenteerden ze hun bevindingen. Hun conclusie: met de gebouwen is niet zoveel mis, maar je zou ze anders moeten gebruiken. Zoek meer de verbinding van het gebouw en de activiteiten die erin plaats vinden met de buurt. Maak van het bejaardenhuis een publiek gebouw. En geef meer verantwoordelijkheid aan bewoners voor de activiteiten die er plaats vinden. Op die manier is ‘een 2e jeugd in en van het bejaarden huis!’ mogelijk. Dat sluit erg aan bij onze analyse dat er geen vastgoedprobleem is, maar een maatschappelijke wens om te komen tot andere financiering van de zorgvraag en de vraag naar nieuwe aantrekkelijke en veilige woon omgevingen waar kwetsbare ouderen zich thuis voelen. Na de zomer van 2013 hebben we een aantal verzorgingshuizen geselecteerd waar we met (buurt-)bewoners, zorgpartners, gemeenten en andere lokale partijen een experiment zijn gestart. Deze verzorgingshuizen willen we samen met bewoners, zorgpartners en andere relevante betrokkenen aanpassen tot betaalbare, veilige en gezellige woongebouwen voor ouderen.

De opgedane ervaringen gebruiken we om ook op andere plekken aantrekkelijke woningen voor ouderen te creëren. Meer informatie over de experimenten is opgenomen in hoofdstuk 5.

2.3 Rode draad: bewoners aan het roer Habion houdt jaarlijks één of meer stakeholders bijeenkomsten. Tijdens één van die bijeen komsten in het voorjaar van 2013 spraken we met ouderen en hun kinderen in Amsterdam. Het grote schrikbeeld was ooit om verplicht naar het verzorgingshuis te moeten. In diezelfde tijd liepen we aan tegen het Engelse fenomeen ‘social enterprise’. Het Verenigd Koninkrijk wordt niet gehinderd door de remmende voorsprong van een verzorgingsstaat. Burgerinitiatieven die soms worden geformaliseerd in een ‘social enterprise’ komen hierdoor sneller van de grond. Dat gekoppeld aan de uitkomsten van een andere stakeholderbijeenkomst van ons met bestuurders en vrije denkers op het gebied van het wonen voor ouderen, heeft ertoe geleid dat we het experiment zijn gestart: bewoners aan het roer! Doel van het experiment is ervoor te zorgen dat bewoners de regie over hun woon- en zorg situatie in eigen hand krijgen. De gedachte is om nieuwe gemeenschappen te creëren, waarbij mensen elkaar helpen en zorgzaam zijn voor elkaar: samenredzaamheid. Dit sluit ook perfect aan bij onze analyse in onze strategie dat in de toekomst steeds vaker de bewoners in plaats van de zorgpartner onze huurder/klant zullen zijn. Om het idee van bewoners aan het roer ook echt mogelijk te maken, is een noodzakelijke voorwaarde dat onze (toekomstige) bewoners ook over de kennis, capaciteiten en middelen beschikken om dat roer zelf vast te houden en te sturen. We noemen dat het empoweren van onze bewoners en hun naasten.

2.4 De relatie met zorgpartners Nieuwe tijden brengen nieuwe rollen en posities met zich mee. De rol van gespecialiseerde corporaties zoals Habion was die van vastgoed leverancier aan de zorg. Met een laag risico profiel, omdat de overheid zowel de financiering van de zorg als het specifieke vastgoed garandeerde. Dat leek een beetje op ‘u vraagt en wij draaien’. Nu de overheid onder de noemer van het scheiden van wonen en zorg de spel regels wijzigt, zoeken zorgpartners en wij naar een nieuwe verhouding tot elkaar. Voor Habion is die nieuwe verhouding nadrukkelijk gebaseerd op partnerschap, het praten met (en niet over) elkaar en het vinden van een gedeelde visie op wonen van ouderen. Zodat we samen de oudere bewoners optimaal kunnen huisvesten en verzorgen. Wij zorgen voor warm en droog en onze zorgpartners voor veilig en gezellig. Het partnerschap houdt onder meer in dat we goed willen begrijpen wat er bij zorgorganisaties speelt. Voor welke vraagstukken staan zij? Maar ook dat onze partners begrijpen wat er bij onze organisatie speelt. Zodat we samen kunnen nagaan of en op welke wijze we samen kunnen inspelen op de lokale opgave. Partnerschap houdt niet in het ‘u vraagt wij draaien’ van vroeger. Het opvangen van de (financiële-) gevolgen bij zorgpartners van die andere wijze van financiering van de zorg past niet in het partnerschap. De vragen daarover van onze zorgpartners vinden wij ‘begrijpelijk onredelijk’.

7


2.5 Prestaties in 2013 In deze nieuwe tijden steekt Habion veel energie in innovatie naar een woonproduct dat voor ouderen aantrekkelijk is en blijft. Dat is een stevige uitdaging in een tijd waarin de maat regelen elkaar in hoog tempo opvolgen en de overheid het corporatievermogen afroomt. Zo zal de totale overheidsbijdrage van Habion de komende jaren bijna verdubbelen en groeien naar circa € 18 miljoen per jaar. Dat is een bijna een kwart van onze omzet. In het licht van de discussie over de staatssteun voelt dit toch echt meer als het ‘steun de staat dossier’. Desondanks zijn we in 2013 druk bezig geweest ‘de goede dingen’ te doen. Een greep daaruit: • Bewoners waardeerden de woning waar zij wonen op basis van het in 2013 gehouden klanttevredenheidsonderzoek met gemiddeld een 8,0. Een mooi resultaat! Tegelijkertijd zien we aanknopingspunten voor verbetering. • Samen met toekomstige bewoners, de Amsterdamse corporaties Rochdale en Stadgenoot, zorgorganisatie Amstelring en stadsdeel Oost zijn we in Amsterdam twee innovatieve ouderenhuisvestingsprojecten met ruim 200 woningen gestart. De oplevering van de woningen vindt in 2014 en 2015 plaats. • We realiseerden voor ouderen in het afgelopen jaar 97 nieuwe woningen en 32 nieuwe zorgeenheden in Leerbroek, Gorssel en Kudelstaart. In 2014 verwachten we ruim 250 nieuwe woningen op te leveren. Een deel van de in 2013 opgeleverde en in 2014 op te leveren woningen en zorg eenheden neemt de zorgpartner na oplevering als zorgeenheid in gebruik. • In maart 2013 vierden we met het Lentebal bij woonzorgvoorziening De Gouden Leeuw in Zelhem de overwinning van de eerste Energiestrijd.

8

De Energiestrijd is een wedstrijd tussen zorghuizen op het gebied van energie besparing. De Gouden Leeuw realiseerde een besparing van maar liefst 16 procent op gas. Op 21 december 2013, de eerste winterdag, barstte de Energiestrijd opnieuw los, nu met zestien deelnemers. Wij zijn benieuwd welke besparing zij weten te bereiken. • Het resultaat dat Habion jaarlijks behaalt keren wij ten dele uit in de vorm van maatschappelijk dividend. Dit doen wij door bijvoorbeeld minder huur te vragen aan onze bewoners dan op grond van marktomstandig heden zou kunnen. Jaarlijks laten wij dat via IPD/aeDex berekenen. Uit het meest recent gepubliceerde onderzoek, over 2012, blijkt dat ons rendement op de verhuur van woningen 0,9% hoger had kunnen zijn wanneer we markthuren hadden gevraagd in plaats van sociale huren. Het jaarverslag gaat verder in op onze activi teiten in 2013 om ouderen adequaat te blijven huisvesten.

2.6 Tenslotte: de overgang verzachten Nieuwe tijden betekenen ook dat we als ouderenhuisvester nog eens goed hebben nagedacht over onze eigen rol. Toen we in 1952 als categorale landelijk werkende woning corporatie begonnen realiseerden we samen met onze zorgpartners en gemeenten vooral gespecialiseerd zorgvastgoed. Het wordt steeds duidelijker dat door het scheiden van wonen en zorg en de vurige wens van ouderen om vanuit het wonen zo lang mogelijk de regie te houden Habion meer dan ooit zal inzetten op het realiseren van nieuwe woonconcepten voor kwetsbare ouderen met een kleine beurs.

Een thuis waar het veilig en gezellig is. Want van stenen alleen worden mensen niet gelukkiger. Mensen die eenzaam zijn merken het verschil niet tussen oude of nieuwe stenen. Samen met ouderen, hun kinderen, het dorp of de buurt, de gemeente en onze zorgpartners gaan we kijken hoe onze bestaande en nieuwe gebouwen in de toekomst gebruikt worden. Het bejaardenhuis een tweede jeugd en een tweede jeugd in het bejaardenhuis. Zodat het aantrekkelijker wordt om op tijd te verhuizen door de beperkingen die het ouder worden onvermijdelijk met zich meebrengt. Op die manier willen we er aan bijdragen om de overgang voor ouderen en hun naasten van het zelfstandig wonen naar een nieuwe collectieve woonomgeving waar het veilig en gezellig is te verzachten. Daar zijn we van, daar staan we voor. Onverveerd! Peter Boerenfijn, directeur–bestuurder Houten, 17 april 2014

9


3 Verslag raad van commissarissen 3.1 Inleiding De raad van commissarissen vindt het belangrijk verantwoording af te leggen over de wijze waarop de raad zijn taken vervult. Dat doet de raad via dit verslag.

3.2 Terugblik en vooruitblik De raad van commissarissen kijkt op 2013 terug als een positief jaar. Habion slaagt er in -ook tijdens de financiële crisis- voor de doelgroep ouderen te blijven presteren, hetgeen onder meer blijkt uit de realisatie van een aantal nieuw bouwprojecten. De financiële positie is ook op termijn gezond, ondanks diverse belastingen en heffingen die de afgelopen jaren zijn ingevoerd. De governance bij Habion is op orde gebracht door actualisering van statuten en reglementen. De raad van commissarissen constateert met genoegen dat Habion blijkens de AeDex/IPD corporatie vastgoedindex geringe beheer- en verhuurkosten maakt ten opzichte van andere woningcorporaties Hoewel 2013 een positief jaar was, heeft Habion veel te doen. Het beleid van de rijksoverheid om wonen en zorg te scheiden, beïnvloedt de keuzen die ouderen maken op het gebied van het wonen. Habion speelt op deze veranderingen in. Voor 2014 kijkt de raad dan ook uit naar de resultaten van de experimenten die Habion in het kader van ‘Bejaardenhuis een 2e jeugd’ en ‘Bewoners aan het roer’ uitvoert, waarover meer in hoofdstuk 5. De resultaten geven belangrijke indicaties voor de koers van Habion in de komende jaren. In 2014 zullen waarschijnlijk de resultaten van de parlementaire enquête naar de opzet en het functioneren van het stelsel van woningcorpo raties bekend worden. 10

Er zullen parlementaire besluiten genomen worden over de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Beide trajecten vragen van Habion, en dus ook van de raad van commissarissen, om tijdige en adequate respons en voortvarende besluitvorming. Tegelijkertijd geldt dat de raad van commissarissen zich ernstig zorgen maakt over de omvang van de belastingen en heffingen die in de afgelopen jaren aan woningcorporaties zijn opgelegd, zoals de verhuurdersheffing, de saneringsheffing en vennootschapsbelasting. De forse bedragen die hiermee voor Habion thans en op termijn gemoeid zijn, kunnen niet ingezet worden voor de huis vesting van kwetsbare ouderen. Vanwege de vergrijzing is daar wel behoefte aan. De toename van de belastingen en heffingen vraagt van Habion om uiterst scherpe keuzes waar wel en waar niet te investeren, met nog meer aandacht voor een efficiënte bedrijfsvoering. In dit kader is ook de financiering van de activiteiten van Habion een zeer belangrijk aandachtspunt van de raad in 2014.

3.3 Advies en toezicht De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de stichting en de met haar verbonden onderneming, en staat het bestuur met raad terzijde. De raad van commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de stichting en de met haar verbonden onderneming en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij de stichting betrokkenen af. Binnen het raam van deze algemene taakomschrijving houdt de raad onder andere toezicht op: • de aard en de totstandkoming van de volkshuisvestelijke, maatschappelijke, operationele en financiële doelstellingen van Habion

• de realisatie van de doelstellingen van Habion • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van Habion • de opzet en werking van de interne risico beheersings- en controlesystemen • het kwaliteitsbeleid • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording als voorzien in hoofdstuk V van de Governance Code Woningcorporaties • het financiële verslaggevingsproces • de naleving van toepasselijke weten regelgeving.

3.4 Governance De raad van commissarissen vindt goed ondernemingsbestuur (good governance) van groot belang. De raad van commissarissen en de directeur vinden dit een onderwerp dat behoort tot hun gezamenlijke verantwoordelijkheid. Kortheidshalve wordt verwezen naar paragraaf 4.9, dat meer informatie biedt over de inrichting van de governance van Habion. In aanvulling daarop geldt specifiek ten aanzien van de raad van commissarissen het volgende.

Governancecode Woningcorporaties De raad van commissarissen onderschrijft, met de directeur, de bepalingen van de Governancecode Woningcorporaties. Deze code geeft onder meer aan dat de maximale zittingsduur van een commissaris ten hoogste twee zittingstermijnen van vier jaar bedraagt. Bij Habion waren maximaal De raad van commissarissen buigt zich regelmatig drie termijnen van drie jaar de statutaire regel. over de realisatie van de beoogde resultaten. Om deze reden heeft de raad van commissarissen Dat gebeurt onder meer op basis van kwartaal in 2012 het rooster van aftreden aangepast aan rapportages. Daarin is informatie opgenomen over de Governancecode. Onverkorte toepassing van de de ontwikkeling van de financiële positie, risico benoemingstermijnen zoals de Governancecode management, rendementsontwikkeling, de verhuur aangeeft, zou er echter toe leiden dat drie leden van ons zorgvastgoed en de voortgang van van de raad gelijktijdig op 1 juli 2017 zouden ontwikkelprojecten. De raad van commissarissen aftreden. De raad van commissarissen acht dat spreekt ook met de directeur over relevante vanuit continuïteitsoverwegingen niet wenselijk en heeft daarom in het rooster van aftreden externe ontwikkelingen, vooral op het gebied opgenomen dat de raad van commissarissen in van wonen en zorg, de contacten met huurders 2015 kan besluiten de heer mr. T. Vroon voor een en andere stakeholders. derde periode van drie jaar te benoemen, een jaar langer dan de Governancecode aangeeft. In de vergaderingen van de raad van commissa rissen zijn de directeur, de adjunct-directeur Integriteit Financiën & Bedrijfsvoering en de bestuurs secretaris aanwezig en op verzoek van de raad zijn Habion beschikt over de integriteitscode “Helder handelen bij Habion”. De integriteitscode soms ook andere deskundigen. In de vergadering waarin de jaarstukken ter goedkeuring voorliggen, is door de leden van de raad van commissarissen is de externe accountant aanwezig voor toelichting ondertekend. De leden van de raad hebben in en overleg. De jaarlijkse zelfevaluatie van de raad 2013 in overeenstemming met deze code alsmede het jaargesprek met de directeur worden gehandeld. besproken in een besloten raadsvergadering.

De samenstelling, taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn omschreven in de wet, de statuten en het reglement van de raad van commissarissen. De geldende statuten en het geldende reglement zijn te vinden op www.habion.nl1.

1 De statuten en het reglement van de raad van commissarissen zijn begin 2014 gewijzigd. De statuten en het reglement die in 2013 van kracht waren liggen ter inzage ten kantore van Habion.

11


De raad van commissarissen heeft eerder al een klokkenluidersregeling goedgekeurd. Deze regeling beschrijft hoe een werknemer om moet gaan met een vermoeden van een misstand. De integriteitscode en klokken luidersregeling staan op de website. Toezichtskader De raad van commissarissen hanteert bij zijn werkzaamheden het volgende toezichtskader: • het Besluit Beheer Sociale Huursector en overige weten regelgeving • de Governancecode Woningcorporaties • de statuten en reglementen van stichting Habion • de strategie ‘Nieuwe tijden’ • de geldende meerjarenbegroting • de geldende begroting • het treasurystatuut.

huizen. Alle leden van de raad vervulden een actieve rol in de bijeenkomsten van de raad; geen van de leden was in 2013 frequent afwezig. In 2013 nam de raad van commissarissen onder meer besluiten over: • De (her)benoeming van enkele commissarissen (zie rooster van aftreden in paragraaf 3.14) • De benoeming van BDO tot accountant voor de jaarrekeningcontrole 2013 • Het vaststellen van een wijziging van het reglement raad van commissarissen • Het vaststellen van de beoordeling van de bestuurder over het jaar 2012 • Het vaststellen van de resultaten van de jaarlijkse zelfevaluatie.

3.5 De raad van commissarissen in 2013

In het afgelopen boekjaar keurde de raad van commissarissen onder meer goed: • Wijziging statuten en bestuursreglement • De meerjarenbegroting 2014-2023, waarin opgenomen de begroting 2014 • Het treasurystatuut en het treasuryjaarplan 2014 • Het jaarverslag 2012 en de jaarrekening 2012 (inclusief deelnemingen) • Het dispositiebeleid • De beleidsnotitie twee-kamerwoning • Het verstrekken van een volmacht aan WSW ten behoeve van het vestigen van een hypotheek op het onderpand van door WSW geborgde leningen.

De raad van commissarissen in 2013 De raad van commissarissen vergaderde in 2013 zes keer. Daarnaast kwam de raad van commissa rissen voor drie thema-bijeenkomsten bij elkaar. De onderwerpen van deze themabijeenkomsten betroffen onder meer de toekomst van de corporatiesector, perspectieven in financiële sturing en het experiment ‘Bejaardenhuis een 2e jeugd’. De themabijeenkomsten werden deels ook gecombineerd met een bezoek aan verzorgings

In 2013 heeft de raad van commissarissen verder met de directeur onder meer over de volgende onderwerpen gesproken: • De kwartaalrapportages Q4 2012 en Q1 tot en met Q3 over 2013 • De managementletter en het accountantsverslag • Een aantal beleidsonderwerpen, zoals duurzaamheidsbeleid, de scheiding van wonen en zorg en de experimenten bejaardenhuis een 2e jeugd.

De raad van commissarissen heeft diverse beleidsdocumenten goedgekeurd, met betrekking tot de activiteiten van Habion. Voorbeelden hiervan zijn de strategie ‘Nieuwe tijden’ en het standaard programma van eisen voor nieuwbouw van woningen. Ook deze documenten ziet de raad als behorend tot het toezichtskader.

12

• De toprisico’s van Habion • De resultaten van de AeDex/IPD over 2012 • De evaluatie van het jaarrekeningproces.

3.6 Stakeholders De raad van commissarissen vindt het van belang dat de koers en de activiteiten van Habion mede zijn gebaseerd op de inbreng van stakeholders. De raad van commissarissen neemt ook recht streeks kennis van de opvattingen van stake holders, door bijvoorbeeld aanwezig te zijn bij het huurdersoverleg dat Habion met haar zorgpartners heeft. De raad van commissarissen krijgt verder inzicht in de belangen van stake holders via diverse bezoeken aan zorgpartners en ontmoetingen met bewoners gedurende het jaar. Een vertegenwoordiging van de raad was eveneens gesprekspartner tijdens de stake holderbijeenkomsten die Habion in 2013 organiseerde. Voor meer informatie over de stakeholdersbijeenkomsten zie paragraaf 4.5.4.

3.7 Toezicht op verbindingen Een deel van de activiteiten van Habion vindt niet plaats binnen stichting Habion. Deze activiteiten vinden om fiscale redenen en vanuit het oogpunt van risicomanagement plaats in dochterondernemingen, waarvan Habion steeds 100% aandeelhouder is. Wanneer er sprake is van een samenwerkingsconstructie met een andere partner, te denken valt hierbij aan de cv/bvconstructie, is Habion gedeeltelijk eigenaar.

• consolidatie en accountantscontrole van alle afzonderlijke jaarstukken; • verantwoording over de entiteiten in financiële rapportages; • besluiten die de directeur neemt in die gevallen waarin stichting Habion optreedt als aandeelhouder van een entiteit, dienen ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de raad van commissarissen. De indirecte toezichtsrol van de raad van commissarissen is in de statuten van Habion geborgd.

3.8 Onafhankelijkheid De onafhankelijkheid van de leden van de raad van commissarissen is in overeenstemming met de geldende weten regelgeving op het gebied van good governance, zoals de Governancecode Woningcorporaties. In 2013 zijn geen (transacties met) tegenstrijdige belangen aan de orde geweest waarbij leden van de raad van commissarissen dan wel de directeur of medewerkers betrokken waren.

3.9 Relatie met accountant De raad van commissarissen besloot in 2013 na de controle van de jaarstukken over het jaar 2012 door KPMG, afscheid te nemen van KPMG als accountant. De raad van commissarissen heeft op basis van een selectieprocedure waarbij een aantal offrerende accountants-organisaties waren betrokken, BDO aangewezen als nieuwe accountant.

De raad van commissarissen ziet als volgt toe op deze entiteiten: • goedkeuring oprichting rechtspersonen of het aangaan van samenwerkingsverbanden;

13


3.10 Voorzittersoverleg

De samenstelling van deze commissies is als volgt:

De voorzitter en vice-voorzitter van de raad van commissarissen bereidden periodiek samen met de directeur de vergaderingen van de raad van commissarissen voor. De functie van vicevoorzitter van de raad rouleert per jaar. Ingaande 1 juli 2013 is deze functie overgegaan van de heer mr. T. Vroon naar mevrouw drs. M.J.A. Visser.

Naam

Het voorzittersoverleg kwam in 2013 zes keer bij elkaar, en besprak onder meer de volgende onderwerpen: • Concept-agenda’s voor diverse vergaderingen en bijeenkomsten van de raad van commissarissen • Wijziging statuten, bestuursstatuut en reglement raad van commissarissen • Eigen functioneren raad van commissarissen • Jaargesprek met en beoordeling van de directeur. Hierover heeft afstemming met en terugkoppeling aan de andere leden van de raad plaats gevonden tijdens een besloten deel van een vergadering van de raad. • Onderverhuur van bedrijfsmatig onroerend goed door zorginstelling als woonruimte. Het voorzittersoverleg heeft een voorbereidende taak en beschikt niet over enige besluitvormende bevoegdheid.

3.11 Commissies raad van commissarissen De raad van commissarissen kent de volgende commissies: 1. Selectie- en remuneratiecommissie 2. Auditcommissie

14

Voorzitter

Lid

Selectie- en Voorzitter raad van remuneratie commissarissen: commissie de heer dr. E.P. de Jong

Vice-voorzitter raad van commissarissen: Tot 1-7-2013: de heer mr. T. Vroon Vanaf 1-7-2013 mevrouw drs. M.J.A. Visser

Audit commissie

Tot 1-4-2013: de heer F.A.H. van der Heijden Van 1-4-2013 tot 1-7-2013: de heer drs. J.S. Hesp Van 1-4-2013 tot 1-9-2013: mevrouw drs. T. van den Hurk Vanaf 1-9-2013: de heer drs. A.T.W.M. Oostvogel

Tot 1-4-2013: de heer drs. J.S. Hesp Vanaf 1-4-2013: de heer F.A.H. van der Heijden

Selectie- en remuneratiecommissie De selectie- en remuneratiecommissie richt zich onder meer op het doen van een voorstel aangaande selectiecriteria en benoemings procedure voor benoeming van commissarissen en de directeur. Ook bereidt ze de profielschets voor de raad van commissarissen voor en doet ze een voorstel voor de bezoldiging van de directeur en de raad van commissarissen. De selectie- en remuneratiecommissie handelt op basis van het reglement van de selectie- en remuneratie commissie. De selectie- en remuneratiecommissie beschikt niet over besluitvormende bevoegdheden. De directeur en de bestuurssecretaris zijn bij vergaderingen van de selectie- en remuneratie commissie aanwezig. Selectie- en remuneratiecommissie in 2013 De selectie- en remuneratiecommissie kwam in 2013 zes keer bij elkaar, en bereidde daarbij onder meer de volgende onderwerpen voor:

• Herbenoeming van de heer drs. J.S. Hesp • Wervingsprocedure voor een nieuwe commissaris • Benoeming van de heer drs. A.T.W.M. Oostvogel • Wisseling van het vice-voorzitterschap per 1 juli 2013 • De toepassing van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).

• Treasurystatutuut en treasuryjaarplan 2013 en 2014 • Meerjarenbegroting 2014-2023, waarin opgenomen de begroting 2014 • Inrichting risico-beheersing project ontwikkeling • Kredietwaardigheid zorgpartners • Selectie accountant

Auditcommissie De auditcommissie handelt op basis van het reglement van de auditcommissie. De audit commissie bereidt besluitvorming van de raad van commissarissen voor en adviseert met betrekking tot onder meer het interne beheersingen risicomanagement systeem, begrotingen, jaarstukken, het treasuryjaarplan en kwartaal rapportages. Verslagen van de vergaderingen van de auditcommissie komen in de raadsvergade ringen aan de orde. De auditcommissie beschikt niet over besluitvormende bevoegdheden.

3.12 Nevenfuncties directeur

De directeur, adjunct-directeur Financiën & Bedrijfsvoering en de bestuurssecretaris zijn bij vergaderingen van de auditcommissie aanwezig. De commissie laat zich op onderdelen adviseren door de externe accountant en door een extern bureau over acties op het gebied van financiering. De auditcommissie in 2013 De auditcommissie vergaderde in 2013 vijf maal. De auditcommissie besprak in 2013 onder meer de volgende onderwerpen: • Q4-rapportage 2012 en Q1 tot en met Q3-rapportage 2013 • Managementletter 2012 en accountantsverslag 2012 • Het jaarverslag en de jaarrekening 2012 • Evaluatie jaarrekeningproces • Fiscale positie Habion

Naast zijn functie als directeur vervulde de heer mr. P. Boerenfijn MRE een onbezoldigde bestuursfunctie bij de Stichting A.W. Sijthoff en een onbezoldigde bestuursfunctie bij het Platform Maatschappelijk Ondernemen te Houten. Ook is hij directeur-bestuurder van stichting Habion vastgoed zorgsector. Daarvoor ontvangt hij geen separate beloning.

3.13 Deskundigheid, scholing en zelfevaluatie De raad van commissarissen werkt voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de raad met een profielschets. Deze is gepubliceerd op www.habion.nl. De raad heeft in het verslagjaar de ontwikkelingen in de wetgeving en het overheidsbeleid op het gebied van de (sociale) volkshuisvesting in het algemeen en de huisvesting van ouderen met zorgbehoefte in het bijzonder op de voet gevolgd. Om hun deskundigheid op peil te houden volgen de leden van de raad van commissarissen nauwkeurig de ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting en zorg;

15


zij ontvangen onder meer informatie uit de organisatie zelf, informatie afkomstig van de Vereniging van Toezichthouders in Woning corporaties (VTW), het Centraal Fonds Volkshuis vesting (CFV) en van Aedes vereniging van woningcorporaties. Verschillende commissarissen namen in 2013 deel aan bijeenkomsten, vergaderingen en cursussen om hun kennis op peil te houden. Vanzelfsprekend volgen de leden van de raad ook de actualiteiten in de media. Zelfevaluatie De raad van commissarissen bespreekt jaarlijks zijn eigen functioneren. De raad heeft afgesproken deze om het jaar uit te voeren onder leiding van een externe deskundige. In tussen liggende jaren, zoals in 2013, voert de voorzitter een evaluatie uit via individuele gesprekken met de leden van de raad; een beknopt verslag daarvan legt hij ter bespreking aan de raad voor.

De raad beoordeelde het eigen functioneren over 2013 positief. Daarbij formuleerde de raad aan aantal aandachtspunten: behalve aandacht voor de financiën de aandacht voor de dienstverlening - het huisvesten van kwetsbare ouderen - en de primaire processen van Habion verstevigen, meer aandacht voor de dialoog in de raad en met de directeur en in verband hiermee voor de advies functie van de raad. Ook vindt de raad het van belang een brede blik op stakeholders en externe relaties te houden. Om deze redenen onderneemt de raad van commissarissen in 2014 onder meer een ‘property-tour’, waarbij de raad van commissarissen diverse locaties en de daar woonachtige ouderen en betrokken zorgpartners bezoekt.

3.14 Samenstelling De samenstelling van de raad van commissarissen per 31 december 2013 is in onderstaand rooster van aftreden aangegeven:

Rooster van aftreden raad van commissarissen Habion (31.12.13) Naam Geboortejaar Functie

Benoemd op voordracht van (Her)benoemd per Benoemd tot Periode bij herbenoeming Indien herbenoemd

16

De heer dr. E.P. de Jong

De heer mr. T. Vroon

1945 1950 Voorzitter Van 1-7-2012 tot 1-7-2013: vice-voorzitter Vanaf 1-7-2013: lid

De heer F.A.H. van der Heijden 1947 lid

De heer drs. A.T.W.M. Oostvogel 1952 lid

Huurdersorganisatie 1-4-2007 1-4-2010 1-4-2013 1-1-2015 Niet herbenoembaar n.v.t.

Mevrouw drs. T. van den Hurk 1955 lid

Mevrouw Mevrouw drs. drs. M.J.A. F.J. Zijlstra Visser MRE 1952 1963 Vicelid voorzitter vanaf 1-7-2013 tot 1-7-2014

Huurdersorganisatie

1-7-2009 1-7-2012

1-7-2009

1-7-2013

1-7-2009

1-1-2012

1-1-2013

1-7-2015 3 jaar

1-7-2015 2 jaar

1-7-2017 4 jaar

1-7-2015 2 jaar

1-1-2016 4 jaar

1-1-2017 4 jaar

1-7-2018

1-7-2017

1-7-2021

1-7-2017

1-1-2020

1-1-2021

De raad van commissarissen heeft in 2011 besloten bij (her)benoemingen uit te gaan van een maximale zittingsduur van 8 jaar. Ook heeft de raad van commissarissen in 2013 uit gesproken de (her)benoemingen bij voorkeur per 1 januari en 1 juli te laten ingaan. Dit betekent dat de heer De Jong per 1 januari 2015 (en niet per 1 april 2015) aftreedt. Dit is reeds in het rooster van aftreden verwerkt. De raad van commissarissen heeft geconstateerd dat met het besluit de maximale benoemings termijn van commissarissen te beperken tot 8 jaar er drie commissarissen tegelijkertijd per 1 juli 2017 zouden aftreden. De raad van commissarissen vindt dit in het kader van de continuïteit van het toezicht onwenselijk. Daarom heeft de raad van commissarissen besloten de heer Vroon bij een besluit tot herbenoeming per 1 juli 2015 te benoemen voor een nieuwe en laatste periode van drie jaar. Herbenoeming en afscheid de heer drs. J.S. Hesp De heer drs. J.S. Hesp heeft per 1 juli 2013 afscheid genomen van de raad van commissa rissen vanwege het bereiken van zijn maximale benoemingstermijn. Hij is sinds 1 juni 2004 lid geweest van de raad van commissarissen. De raad bedankt de heer Hesp voor zijn deskundige inzet in het belang van de stichting Habion en zijn hartelijke betrokkenheid. De benoemingstermijn van heer Hesp liep in 2013 per 1 juni 2013 af. De raad van commissa rissen heeft hem per die datum voor de periode van één maand herbenoemd. Op deze manier kon de heer Hesp zijn bijdrage blijven geven aan de afronding van de besluitvorming over de jaarstukken, die in juni 2013 plaats vond.

Nieuwe commissaris Vanwege het vertrek van de heer Hesp is de raad van commissarissen in 2013 de werving gestart van een nieuwe commissaris. De werving en selectie resulteerde in de benoeming van de heer drs. A.T.W.M. Oostvogel als commissaris, in wie de raad van commissarissen een deskundig en betrokken toezichthouder meent te hebben gevonden. De commissie werd bij de werving ondersteund door een extern bureau. De werving vond onder meer plaats op basis van publieke bekendmaking van de vacature in verschillende media.

3.15 (Neven)functies leden raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen vervulden in 2013 de volgende (neven)functies: De heer dr. E.P. de Jong De heer De Jong heeft bij wijze van hoofdfunctie achtereenvolgens functies vervuld in de weten schappelijke wereld en op het terrein van de sociale zekerheid. Zijn laatste hoofdfunctie vervulde hij als lid van de raad van bestuur van Achmea Holding NV. In 2013 vervulde hij de volgende nevenfuncties: • voorzitter raad van toezicht GGz Centraal • voorzitter raad van toezicht NCRV • voorzitter bestuur Stichting Achmea Slachtoffer en Samenleving • vice-voorzitter bestuur Stichting Instituut Gak • vice-voorzitter raad van toezicht Stichting Vilans • lid raad van advies Vereniging Reliëf • voorzitter bestuur Stichting Franciscaans Studiecentrum aan de Universiteit van Tilburg

17


• voorzitter bestuur CDA Nunspeet • plaatsvervangend voorzitter Klachten commissie Stichting Zorggroep Almere • voorzitter raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector. De heer F.A.H. van der Heijden De laatste hoofdfunctie van de heer Van der Heijden was CEO van ABN AMRO Hypotheken Groep. In 2013 vervulde hij de volgende nevenfuncties: • lid raad van commissarissen Waarborgfonds Eigen Woning • lid en vanaf november 2013 waarnemend voorzitter raad van commissarissen De Alliantie • lid raad van commissarissen Blauw Trust Groep BV • lid van het bestuur Stichting Vrienden van Amerpoort • lid raad van toezicht Hypotheekfondsen Syntrus Achmea • executive consultant Calcasa BV. • lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector De heer drs. J.S. Hesp De heer Hesp heeft als hoofdfunctie diverse functies vervuld in de bancaire wereld, waaronder lid van de Raad van Bestuur van Achmea en directeur Nederland van Van Lanschot bankiers. Tegenwoordig is de heer Hesp zelfstandig adviseur. Daarnaast vervulde hij de volgende nevenfuncties: • lid van de raad van toezicht van Stichting Vilans • voorzitter raad van commissarissen Thegra Holding • commissaris Zorgbalans Kennemerland/ Velzen • bestuurslid Stichting Gerrit Theeuwes • voorzitter Stichting Weeskinderen in Nepal 18

• voorzitter Ondernemersplatform Zandvoort • lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector (tot 1 juli 2013) Mevrouw drs. T. van den Hurk Mevrouw van den Hurk heeft diverse bestuurlijke functies bekleed in de zorg, tot 1 juni 2013 als voorzitter van de Raad van Bestuur van zorg instelling Pieter van Foreest. Daarnaast vervulde zij in 2013 de volgende nevenfuncties: • lid bestuur Stichting Bedrijf en Samenleving Delft e.o. • lid Raad van Toezicht Stichting Altra • lid raad van toezicht bij Stichting Amerpoort • associé Krüger & Partners (per 19 augustus 2013) • lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector De heer drs. A.T.W.M. Oostvogel De heer Oostvogel heeft diverse directie- en managementfuncties bekleed, waaronder die van directievoorzitter van P&C Groep NV, lid van de Raad van Bestuur van Endemol BV en lid van de Raad van Bestuur van energiebedrijf EWT Holdings NV. De heer Oostvogel vervulde in 2013 de volgende nevenfuncties: • lid raad van commissarissen Ploeger/Oxbo Groep BV • lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector (per 1 juli 2013). Mevrouw drs. M.J.A. Visser Mevrouw Visser heeft bij wijze van hoofdfunctie diverse functies vervuld bij de gemeente Amsterdam en in de volkshuisvesting, laatstelijk als directeur-bestuurder van De Sleutels. Tegenwoordig is zij werkzaam als zelfstandig organisatie-adviseur en visitator. Daarnaast vervulde zij in 2013 de volgende nevenfuncties: • raadslid gemeente Amsterdam voor D66 • lid regioraad SRA

• lid raad van commissarissen OFW te Dronten • lid raad van commissarissen SSW te De Bilt • lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector. De heer mr. T. Vroon De heer Vroon is bestuurder van het College Bouw Zorginstellingen. In 2013 vervulde hij een aantal nevenfuncties: • lid kenniskring Lectoraat Architecture in Health (tot 1 mei 2013) • voorzitter Raad van Toezicht Stichting Cardia • voorzitter bezwaaradviescommissie College Sanering Zorginstellingen • co-voorzitter bezwaaradviescommissie FGzP • voorzitter bezwaaradviescommissie KNMG • voorzitter Geschillencommissie KNMP • voorzitter Commissie voor Bezwaar en Beroep V&VN • voorzitter Commissie voor Advies en Geschilbeslechting NMT • voorzitter Commissie Integriteitszaken Voortgezet Onderwijs Gooi en Eemland • voorzitter Raad van Advies BOB advies • diverse kerkelijke functies • lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector.

• lid raad van commissarissen Stichting Habion vastgoed zorgsector.

3.16 Bezoldiging raad van commissarissen en directeur Het bezoldigingsbeleid en de bezoldiging van de raad van commissarissen en directeur is weergegeven in de jaarrekening van stichting Habion. De jaarrekening is te vinden op www.habion.nl.

3.17 Tot slot Verklaring bestede middelen De raad van commissarissen heeft in de vergadering van de raad van commissarissen van 17 april 2014 de jaarrekening en het jaarverslag (tevens volkshuisvestingsverslag) van Habion in aanwezigheid van de accountant besproken. De raad van commissarissen heeft nadat is kennisgenomen van de controleverklaring van de accountant op 17 april 2014 de jaarrekening en het jaarverslag 2013 goedgekeurd en dit verslag van de raad van commissarissen over 2013 vast gesteld.

Mevrouw drs. F.J. Zijlstra MRE Mevrouw Zijlstra heeft bij wijze van hoofdfunctie diverse directie- en managementfuncties bekleed bij vastgoedbeleggers en financiële instellingen, laatstelijk als Chief Operating Officer en lid van de Management Board van Corio N.V. Thans is zij werkzaam als directeur van Noet-Maät, interim management en consultancy m.b.t. vastgoed, strategie en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Daarnaast vervulde zij in 2013 de volgende nevenfuncties: • lid Raad van Toezicht Apollo Zorgvastgoed; • lid Raad van Advies Wind Share Fund; • Ambassadeur Dutch Dream Foundation; 19


Tot slot De raad van commissarissen ziet de toekomst van Habion met vertrouwen tegemoet. De raad spreekt dank en waardering uit voor de verrichte werkzaamheden. Er is door de directeur en de medewerkers van Habion vastgoed zorgsector met deskundigheid en enthousiasme gewerkt aan de huisvesting van kwetsbare ouderen. Gegeven belangrijke ontwikkelingen van demografische en technische, politieke en maatschappelijke aard werken zij met grote inzet aan de toekomst van Habion op basis van solide prestaties in het verleden. Houten, 17 april 2014 raad van commissarissen stichting Habion

dr. E.P. de Jong Voorzitter raad van commissarissen drs. M.J.A. Visser Vice-voorzitter raad van commissarissen F.A.H. van der Heijden Lid van de raad van commissarissen drs. T. van den Hurk Lid van de raad van commissarissen drs. A.T.W.M. Oostvogel Lid van de raad van commissarissen mr. T. Vroon Lid van de raad van commissarissen drs. F.J. Zijlstra MRE Lid van de raad van commissarissen

20

4 Volkshuisvestingsverslag

4.1 Inleiding

4.2 Beleggersfunctie Habion

Alle kwetsbare ouderen een veilig en comfortabel thuis! Dat is de missie van Habion. Habion zien wij als is een maatschappelijke belegger in duurzame huisvesting voor kwetsbare ouderen met een laag inkomen. Door het actief managen van onze vastgoedportefeuille zorgen we voor een optimaal rendement, waarmee we de kwaliteit, leefbaarheid en betaalbaarheid van ons vastgoed kunnen garanderen.

De beleggersfunctie binnen Habion zorgt voor een gerichte sturing op de financiële en maatschappelijke prestaties van de vastgoed portefeuille. Dat doet zij door kaders en richt lijnen voor de ontwikkelaar en assetmanager te stellen. De belegger bereidt de strategie van de corporatie voor, formuleert rendementseisen en ontwikkelt beleidsinstrumenten zoals een programma van eisen, taxatierichtlijnen, huur beleid, acquisitiestrategie en duurzaamheids doelstellingen. Zij maakt de prestaties van Habion inzichtelijk door te rapporteren over direct rendement, indirect rendement, maat schappelijk dividend en klanttevredenheid. Hierdoor zijn we in staat onze vastgoedportefeuille actief te managen. Op deze manier verbetert het risico-rendementsprofiel en realiseren we een optimale portefeuille samen stelling. Daarmee waarborgen we de kwaliteit, leefbaarheid en betaalbaarheid van ons vastgoed.

Strategie Habion De strategie van Habion om in te kunnen spelen op nieuwe tijden op het gebied van de huisvesting van ouderen is gebaseerd op: • Klantoriëntatie: de kwetsbare oudere is onze klant. • Vastgoedoriëntatie: we denken als maatschappelijk belegger. We realiseren woningen voor ouderen. Dat zijn woningen die eenvoudig aan te passen zijn voor het bieden van zorg. En woningen waar comfort, veiligheid en gezelligheid gegarandeerd zijn. Vastgoedmanagers verzorgen het beheer van de woningen. • Maatschappelijke functie: wij richten ons op betaalbaarheid van het wonen, leefbaarheid en duurzaamheid.

Om onze missie te kunnen realiseren, onderscheidt Habion de volgende kernfuncties: • Beleggersfunctie • Verhuur- en beheerfunctie (asset & klant management) • Ontwikkelfunctie De beleggersfunctie binnen Habion stuurt op de financiële en maatschappelijke prestaties van het vastgoed. De ontwikkelfunctie (her)ontwikkelt dit vastgoed. Via de beheersfunctie dragen we zorg voor een optimale exploitatie binnen de kaders van het geldende portefeuillebeleid. In de volgende paragrafen worden de diverse functies nader toegelicht.

Sturen op waarde Om op een goede manier invulling te geven aan de beleggersrol is de sturing op de waarde ontwikkeling van ons vastgoed van essentieel belang. De focus op waardesturing binnen Habion zorgt voor inzicht in de waarde van ons bezit en resulteert in een bruikbaar afwegings kader om verantwoorde investeringsbeslissingen te nemen. Het zorgt ervoor dat we de juiste balans vinden tussen financieel en maatschappelijk rendement van investeringen. Bij investeringen in bestaande gebouwen stelt het ons bovendien in staat de waarde vast te stellen voor en na gedane investeringen. Door waardesturing worden onze keuzes transparant.

21


De beleggingscommissie Wanneer Habion wil investeren in de (her) ontwikkeling, acquisitie of verkoop van vastgoed leggen we de plannen hiervoor ter advisering voor aan onze beleggingscommissie. Deze commissies staat onder leiding van een externe voorzitter, de heer ir. C. de Reus. De directeur beslist uiteindelijk op basis van het advies van de beleggingscommissie en legt daar verantwoording over af aan de raad van commissarissen. Op deze wijze borgen we zorgvuldige besluitvorming.

Leren van anderen Habion wil de prestaties ten aanzien van het vastgoed graag vergelijken met die van andere partijen. Om daarmee inzicht te krijgen en de prestaties verder te verbeteren. De effecten van ons investeringsbeleid benchmarken we daarom via de aeDex/IPD corporatie vastgoed index. AeDex/IPD analyseert de bijdrage van de verschillende vastgoedobjecten aan het behaalde financiële en maatschappelijke resultaat, vergelijkt de resultaten tussen corporaties onderling en maakt vergelijking met andere spelers in de vastgoedmarkt mogelijk. Uit de benchmark resultaten van 2012 die in 2013 werden gepubliceerd, bleek dat het rendement van de investeringen van Habion in 2012 3% beter was dan het rendement van de benchmark. Uit de benchmark bleek verder dat Habion in 2012 5,4% van de waarde van haar vastgoed aan de transformatie van de porte feuille besteedde. De benchmark ligt op 4,5%. De benchmark wees verder uit dat bij Habion de totale exploitatiekosten (bestaande uit onder houdskosten, verhuurkosten en vaste kosten) 27,1% van de huuropbrengsten bedroegen. De corporaties in de benchmark besteedde 43,8% van elke euro huuropbrengst aan exploitatie kosten. 22

4.3 Beheer en verhuurfunctie Habion 4.3.1 Samenstelling vastgoedportefeuille Habion biedt in Nederland op 151 locaties woningen, op 65 locaties zorgeenheden en op 19 locaties verpleegeenheden aan. Habion heeft als strategie het aantal woningen uit te breiden ten opzichte van het aantal zorgeenheden. Onderstaande tabel over de ontwikkeling van de samenstelling van de vastgoedportefeuille illustreert dit. Vastgoedportefeuille Habion per 31.12.13 (inclusief eenheden in verbindingen) Eenheden

2013 Aantal 4.918

2012

% Aantal 48% 4.825

2011

% Aantal 48% 4.660

% Zelfstandige 47% woningen Zorgeenheden 5.143 51% 5.190 51% 5.151 52% Overige 142 1% 135 1% 134 1% eenheden Totaal 10.203 100% 10.150 100% 9.945 100%

De zorgeenheden zijn onzelfstandige woningen en betreffen appartementen en kamers voor verzorging (4.459 eenheden) en verpleging (684). Bij de zelfstandige woningen gaat het grotendeels om aanleunwoningen in de nabijheid van een zorgcentrum. Enkele woningen zijn zelfstandige seniorenwoningen in de wijk. De overige eenheden betreffen vooral garages en winkelruimte. Habion heeft goedkope, betaalbare en dure huurwoningen in haar portefeuille. Het grootste deel van de woningen van Habion is, met een huur tussen circa € 374 en € 575, betaalbaar.

Indeling zelfstandige woningen naar huurklasse Huurklasse

in%

Goedkoop (tot en met € 374,44)

aantal 2013 215

Betaalbaar (van € 374,44 tot en met € 574,35) Duur (vanaf € 574,35 tot en met € 681,02) Duur: boven liberalisatiegrens (> € 681,02) Totaal

4.3.2 Kwaliteit van het vastgoed Nieuwe woningen en zorgvastgoed Habion stelde in 2012 een nieuw Programma van Eisen op voor twee kamerwoningen. De definitieve besluitvorming hierover werd in 2013 afgerond. Kern van dit programma is dat we betaalbare woningen realiseren, voor alle beperkingen die het ouder worden met zich brengt en waar zorgpartners alle vormen van zorg kunnen leveren, op locaties waar ouderen graag willen wonen, nu en in de toekomst. Habion hanteert sinds 2011 als beleid om alle nieuwe woningen behalve aan het eigen Programma van Eisen ook aan het landelijk label WoonKeur te laten voldoen. WoonKeur is het certificaat voor woontechnische kwaliteit. Het certificaat wordt afgegeven aan woningen die een voldoende niveau aan gebruikskwaliteit, toegankelijkheid, flexibiliteit en aanpasbaarheid bezitten. Een belangrijk aspect is dat een WoonKeur-woning levensloopbestendig is. Onderhoud bestaande woningen en zorgvastgoed Habion heeft de ervaring dat bewoners van de woningen en het zorgvastgoed van Habion deze woningen en gebouwen, eventueel met beperkte aanpassingen, als goed bruikbaar ervaren.

in %

4%

aantal 2012 256

in %

5%

aantal 2011 281

3.457

70%

693 553

14% 12%

3.504

73%

3.545

76%

557 508

12% 10%

18% 0%

4.825

100%

834 Niet bekend 4.660

4.918

100%

6%

100%

Veel bewoners willen wel graag naar buiten en meer contact hebben met de buurt. Habion heeft daarom als beleid het bestaande vastgoed in overleg met bewoners en zorgpartners door te exploiteren. Vanzelfsprekend is het dan ook van belang het vastgoed goed te onderhouden. Habion kent vier soorten onderhoud: planmatig onderhoud, contractonderhoud, klachtonderhoud en doelgroeponderhoud. Planmatig onderhoud betreft onderhoudswerkzaamheden op basis van de meerjaren onderhoudsplanning, bijvoorbeeld schilderwerk. Preventief contractonderhoud betreft jaarlijks terugkerend onderhoud van de technische installaties waarvoor Habion onder houdscontracten heeft afgesloten. Klachtonder houd betreft het niet geplande dagelijkse onderhoud op verzoek van de klant. Bij doel groeponderhoud gaat het om het verbeteren van de woonkwaliteit en duurzaamheid van het bezit, met het oog op de kwetsbaarheid en specifieke behoeften van onze doelgroep. Zo’n 90% van het doelgroeponderhoud betreft voorzieningen voor brandveiligheid. Ook voorzieningen voor legionellabestrijding vallen er onder. In 2013 besteedde Habion in totaal € 13,8 miljoen (2012: € 14,1 miljoen) aan het onderhoud van haar woningen en zorgvastgoed.

23


Onderhoudsuitgaven Habion (x € 1 miljoen) Onderhoud

Zelfstandige woningen Planmatig onderhoud 3,6

Zorg eenheden 1,9

Totaal 5,4

Contractonderhoud

0,9

1,1

2,0

Klachtonderhoud Doelgroeponderhoud Totaal

1,7

1,5

3,2

1,9

1,2

3,1

8,1

5,7

13,8

Habion heeft geen eigen werkorganisatie en dus ook geen eigen onderhoudsmedewerkers in dienst. Lokale onderhoudsbedrijven voeren het onderhoud in opdracht van Habion uit. Brandveiligheid De bewoners van onze woningen en ons zorgvast goed zijn in de regel wat moeilijker ter been. Bij brand of ander gevaar kost het hen meer tijd om naar een veilige plek te kunnen gaan. Habion vindt een goede brandveiligheid van onze woningen en ons zorgvastgoed dan ook van groot belang. De brandveiligheid van het zorgvastgoed hebben wij in een eerdere fase reeds verbeterd en in overeenstemming gebracht met tenminste de geldende weten regelgeving. Om de brand veiligheid van onze woningen te verbeteren hebben we in 2012 besloten de brandcomparti mentscheidingen daar waar nodig aan te passen. De werkzaamheden daarvoor voeren we in de periode 2013-2016 uit. In veel gevallen realiseren we daarbij een hoger niveau behaald dan wettelijk geëist. Dit komt hoofdzakelijk doordat brandtechnische oplossingen, standaard een hogere brandwerendheid hebben dan wettelijk voorgeschreven. Legionellabestrijding De bewoners van onze woningen en ons zorg vastgoed zijn vanwege hun leeftijd vaak kwets baar bij een legionellabesmetting. Om die reden: 24

• laten wij door een gespecialiseerd bedrijf jaarlijks bij alle prioritaire instellingen nagaan of de beheermaatregelen door de huurder (zorginstelling) correct worden uitgevoerd. De resultaten bespreken we natuurlijk met onze zorgpartner. • zijn we in 2013 nagegaan welke woon complexen hun water betrekken vanuit een naastgelegen verzorgingshuis. Sinds het van kracht worden van het Drinkwaterbesluit vallen deze objecten voor wat betreft de legionellabestrijding ook onder de prioritaire instellingen. In 2014 zullen we voor deze complexen een risico-inventarisatie opstellen en beheerplannen implementeren. • Voor alle prioritaire instellingen (intramurale voorzieningen) is al eerder een risicoinventarisatie met een beheersplan opgesteld. Op basis van deze beheersplannen zijn, daar waar nodig, aanpassingen aan de water leidinginstallatie uitgevoerd. • Met behulp van de opgestelde beheers plannen worden de waterleidinginstallaties beheerd en gecontroleerd. De hieruit voort vloeiende taken worden deels uitgevoerd door de zorgpartner en deels door Habion (zoals de jaarlijkse keuring van keerkleppen in waterleidinginstallaties). In de betreffende huurovereenkomst is de van toepassing zijnde verdeling vastgelegd. Asbest Asbest is een sterk bouwmateriaal. In de loop der jaren is echter duidelijk geworden dat wanneer asbest door bijvoorbeeld brand of het doorboren ervan uiteenvalt, de vrijkomende asbestvezels een gezondheidsrisico betekenen. In 1993 is daarom het gebruik van asbest verboden. In sommige gebouwen van Habion is asbest verwerkt. In de periode 2013–2015 stellen we daarom voor ongeveer 90 gebouwen die vóór 1994 zijn gerealiseerd, een asbest

inventarisatie op. We startten daarbij in 2013 met de 38 meest ‘verdachte’ gebouwen. Waar we asbest aantreffen, stellen we een document op waarin we precies aangeven waar het asbest zit, wat voor soort het is en welke maatregelen we nemen om de situatie veilig te houden. Hierbij betrekken we ook de zorgpartner en partijen als aannemers en installateurs. Vanzelfsprekend communiceren we hierover ook zorgvuldig met de bewoners. Energiebesparing Habion vindt het spaarzaam omgaan met energie van groot belang. Dat is goed voor het milieu en ook voor de portemonnee van bewoners en zorgpartners. Samen met Urgenda en Meneer De Leeuw organiseren we daarom jaarlijks de Energiestrijd Zorghuizen (zie kader).

Energiestrijd Zorghuizen De Energiestrijd is een wedstrijd tussen zorghuizen op het gebied van energiebesparing. Met een besparing van maar liefst 16 procent op gas is woonzorgvoorziening De Gouden Leeuw in Zelhem in 2013 de winnaar geworden In maart 2013 vierden we de overwinning van de eerste Energiestrijd met een Lentebal bij De Gouden Leeuw in Zelhem. Samen met Urgenda en Meneer De Leeuw organi seerden we de Energiestrijd tussen vier verzorgings huizen van Habion. Van 21 december 2012 tot en met 21 maart 2013 streden bewoners en personeel van deze huizen tegen elkaar door te kijken wie de hoogste energiebesparing door gedrag kon halen. Het werd een groot succes. Er was plezier, competitie en saamhorigheid in de donkere wintermaanden. Bovendien werd er veel geld bespaard zonder dat er voorafgaande kosten moesten worden gemaakt. Op 21 december 2013, de eerste winterdag, is de tweede Energiestrijd gestart. Dit keer gaan 14 verzorgingshuizen met elkaar de strijd aan.

Gunstige energieprestatie verder verbeteren Het beleid van Habion is erop gericht om voor de zorgcentra en voor de woningen die wij verhuren gemiddeld energielabel B te bieden. Nu is dat, voor wat betreft de woningen die over een energielabel beschikken, gemiddeld energielabel C. Eerste stap om de energieprestatie te verbeteren is de energieprestatie van de woningen waarvan het energielabel ontbreekt in kaart te brengen. Hiermee zijn we in 2013 gestart. Op basis daarvan gaan wij in 2014 na welke mogelijkheden er zijn het gewenste energielabel B te bereiken. De zorgcentra beschikken gemiddeld over energielabel B.

4.3.3 Woningtoewijzing Habion kent twee groepen huurders: ouderen die een woning van ons huren, en zorgpartners, die verzorgings- en verpleeghuizen (intramuraal vastgoed) en aanleunwoningen van ons huren. Deze zorgpartners verhuren (aanleun)woningen aan eindgebruikers en gebruiken het intramurale vastgoed als bedrijfsmiddel. Zelfstandige woningen: het 90%-criterium De rijksoverheid heeft onder invloed van de Europese Unie regels gesteld aan de toewijzing van huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (2013 < € 681,02). Ten minste 90% van deze huurwoningen dient te worden toegewezen aan mensen met een inkomen lager dan € 34.229 (2013) per jaar. Woningcorporaties, en dus ook Habion, dienen zich hierover te verantwoorden. Toewijzingen in verzorgings- en verpleeghuizen op basis van een indicatie vallen niet onder deze regels. De toewijzing en verhuur van de zelfstandige woningen gebeurt voor een deel door onze zorgpartners en voor een deel via lokale vastgoedmanagers.

25


Toewijzing van zelfstandige woningen via zorgpartners Vanwege de geldende wetgeving rond de toewijzing hebben wij onze zorgpartners die woningen toe wijzen geïnformeerd over deze regels. Wij hebben hen gevraagd ons te informeren over de passendheid van de toe wijzing. Hoewel een groot aantal zorgpartners hieraan meewerkt, hebben niet alle zorgpartners daar op gereageerd. Bijvoorbeeld omdat ze vinden dat de regels niet voor hen gelden of dat niet het inkomenscriterium maar de zorgvraag een rol speelt bij de toewijzing. Wij kunnen daarmee niet volledig voldoen aan onze verantwoordings verplichting. Habion kent bovendien geen andere sanctiemogelijkheid dan het opzeggen van de huurovereenkomst met de zorgpartner. Behalve dat opzegging een zwaar middel is, is het ook onmogelijk realiseerbaar binnen één verslagjaar, aangezien de procedure rondom het opzeggen naar verwachting langer duurt. Vanwege het niet volledig kunnen voldoen aan de verantwoordingsverplichting heeft Aedes mede op ons verzoek in 2013 overlegd met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Op basis daarvan heeft het ministerie aangegeven dat het tekortschieten in de verantwoording de toegelaten instelling niet kan worden aangerekend, wanneer een overeenkomst van huur en verhuur met een zorgpartner is aangegaan voor 1 januari 2013, en die overeenkomst er de oorzaak van is dat de verantwoording niet juist of volledig is. Vanwege de beperkte betrouwbaarheid van de toewijzingsgegevens via zorgpartners zijn in dit verslag hierover geen gegevens opgenomen.

26

Toewijzing van zelfstandige woningen via vastgoedmanagers Habion besteedt de verhuur van woningen aan zelfstandig wonende ouderen steeds meer uit aan professionele, lokaal actieve vastgoed managers. Habion wil met deze formule de verhuur van zelfstandige woningen verder professionaliseren en het overleg met bewoners verbeteren. Ultimo 2013 verhuurden wij 2.476 woningen volgens deze verhuurformule (ultimo 2012: 1.244). Dit betreft 50% van het totaal aantal woningen ultimo 2013. Toewijzing in 2013 In 2013 kregen wij 539 woningmutaties van zelfstandige woningen gerapporteerd door zorginstellingen en onze vastgoedmanagers (2012: 414). De mutatiegraad van zelfstandige woningen bedroeg daarmee 11%. Van de nieuw toegewezen woningen zijn er 492 (2012: 390) toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 34.229 (91,3%). De onzelfstandige woningen in ons bezit verhuren wij complexmatig aan zorginstellingen. Deze verzorgen de toewijzing en verhuur van woningen. Allonge bij huurovereenkomst Habion vindt het met zorgpartners in maatschappelijk opzicht niet aanvaardbaar wanneer er eenheden in zorginstellingen leeg staan, terwijl er wel belang stelling is om in deze eenheden te wonen. Habion heeft in 2013 in overleg met zorgpartners een model van een allonge bij de huurovereenkomst tussen Habion en een zorgpartner opgesteld. Deze allonge maakt het mogelijk voor zorgpartners om wanneer er sprake is van leegstaande zorgeenheden in een complex een aantal van deze eenheden onder te verhuren als onzelfstandige woonruimte.

4.3.4 Huurprijsontwikkeling Habion verhuurt verzorgings- en verpleeg tehuizen en (al dan niet via een vastgoed manager) zelfstandige woningen. Verzorgings- en verpleegtehuizen Habion verhuurt een groot deel van het vastgoed als bedrijfsmatig onroerend goed aan onze zorgpartners. In de huurovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de mogelijkheid van aanpassing van de huur. Zelfstandige woningen De in 2013 gerealiseerde totale gemiddelde huurverhoging voor zelfstandige woningen (huuraanpassing per 1 juli 2013 én huuraan passing bij mutatie) bedroeg 3,5% (2012: 2,1%). Huuraanpassing zelfstandige woningen per 1 juli 2013: De rijksoverheid geeft regels over de maximale huuraanpassing. In 2013 heeft de rijksoverheid de maximale huuraanpassing van zelfstandige woningen (bij Habion vooral aanleunwoningen) gekoppeld aan de inflatie in 2012. Ook heeft de rijksoverheid het mogelijk gemaakt om de huur van woningen met huishoudens met een hoger inkomen extra te verhogen. Na de huurverhoging mag de huurprijs niet hoger zijn dan de maximale huurprijs voor de woning op grond van het woningwaarderingsstelsel is vast gesteld. De inflatie over 2012 bedroeg 2,5%. Hier bovenop is door de overheid voor 2013 een extra huurverhoging toegestaan van 1,5%, waardoor de totaal toegestane niet van het inkomen van de bewoner afhankelijke huurverhoging 4% bedroeg. Deze huurverhoging hebben wij per 1 juli 2013 aan onze huurders in rekening gebracht, tenzij marktomstandigheden of de maximale huur op grond van het woning waarderingsstelsel dit niet toe lieten.

Habion heeft verder besloten in 2013 geen gebruik te maken van de mogelijkheid van een inkomensafhankelijke huurverhoging. De doel stelling van de inkomensafhankelijke huur verhoging, bevordering van de doorstroming, is bij de doelgroep waaraan Habion verhuurt niet van toepassing. Verder heeft slechts een zeer beperkt deel van de huurders van Habion een inkomen op basis waarvan een inkomensafhanke lijke huurverhoging mogelijk zou zijn. De omvang van de huuropbrengst staat daarmee niet in verhouding tot de benodigd extra inspanningen om deze huuropbrengsten te realiseren Huuraanpassing zelfstandige woning bij mutatie Vrijkomende zelfstandige woningen bieden wij via onze vastgoedmanagers tegen een markt gerichte huurprijs aan de volgende huurder aan. De verhuurdersheffing is voor Habion geen reden om de huurprijzen bij mutatie extra te verhogen. Leegstand De leegstand van eenheden in bezit van Habion per 31 december 2013 bedroeg 2,0% (2012 1,3%). De stijging van de leegstand heeft een administratieve reden. Met de verhuur van woningen via professionele vastgoedmanagers krijgen wij beter en sneller inzicht in de leegstand van woningen. Deze worden nu iedere maand gerapporteerd. De zorgorganisaties die onze woningen beheren, leggen één keer per jaar verantwoording af over de leegstand. Deze informatie ontvangen wij veelal ruim na afloop van het jaar. Door de overdracht aan vastgoed managers vindt dus een tijdelijke verschuiving van verantwoording van de leegstand plaats, die ogenschijnlijk leidt tot een toename van de leegstand. De feitelijke leegstand is niet toe genomen.

27


Huurachterstand De huurachterstand van eenheden in bezit van Habion per 31 december 2013 bedroeg 0,9%.

4.4 Ontwikkelfunctie Habion Habion ontwikkelt woningen en zorgvastgoed voor ouderen. De zorgpartner neemt vervolgens een deel van de gerealiseerde woningen na oplevering in gebruik als zorgeenheid. Soms ontwikkelen we ons vastgoed voor eigen rekening en risico, soms kiezen we voor een ontwikkeling waarbij we het vastgoed ‘turn-key’ afnemen. Vanzelfsprekend vinden wij het van groot belang dat we woningen realiseren dat aansluit bij de wensen van onze klanten; de (toekomstige) bewoners. Om daar op in te kunnen spelen hebben wij diverse product doelgroep-combinaties opgesteld (Privacy & comfort, Verzorgd & buurtgericht, Samen & gezellig en Zelfstandig & stedelijk). Deze combinaties vormen ons uitgangspunt om in overleg met (toekomstige) bewoners en andere stakeholders te bepalen welke woningen wij voor welke doelgroep op de beschikbare locatie realiseren. In 2013 bedroegen onze onrendabele investeringen € 3,9 miljoen. Ontwikkeling vastgoedportefeuille in 2013: woningen Habion heeft in 2013 97 woningen toegevoegd aan de woningportefeuille Er hebben vier woningen een andere bestemming gekregen: zo werden er bijvoorbeeld in Borculo twee woningen omgezet in een huisartsenpraktijk. Onderstaande tabel laat zien hoeveel woningen in welke gemeente zijn toegevoegd of onttrokken aan de woningportefeuille.

28

Ontwikkeling woningportefeuille Habion in 2013 Woningen per 31-12-2012

4.825

Nieuwbouw en aankoop Leerbroek

30

Kudelstaart

33

Gorssel

34

Renovatie

0

Verkoop

0

Sloop

0

Andere bestemming

-4

Totaal toegevoegd

97

Totaal onttrokken

4

Woningen per 31-12-2013

4.918

De stichtingskosten van de 30 in Leerbroek opgeleverde woningen waren hoger dan gemiddeld € 200.000. De reden hiervoor is dat deze woningen zijn gerealiseerd in de vrije sector met de daarbij behorende kwaliteit. Wonen met zorg is soms ook duurder dan reguliere woningbouw, bijvoorbeeld vanwege ruimere badkamers en het voorbereiden op domoticainstallaties. Nieuwbouw Kudelstaart opgeleverd Met het planten van een boom opende wethouder de heer Verburg van de gemeente Aalsmeer op 29 november 2013 het nieuwe centrum van Kudelstaart. Habion en BAM ontwikkelden dit nieuwe centrum gezamenlijk. De gebouwen rond het plein zijn in een stijl gelieerd aan de ‘Amsterdamse School’ gerealiseerd. Met diverse voorzieningen, zoals het wijkzorgsteunpunt, is samen met partners een woonzorgzone gerealiseerd zodat het nieuwe woongebied bijzonder aantrekkelijk is voor ouderen. Habion realiseerde onder meer het gebouw Heerlyckheid. Dit gebouw biedt 33 huurwoningen speciaal voor ouderen.

Ontwikkeling vastgoedportefeuille in 2013: zorgeenheden Habion heeft in 2013 32 zorgeenheden toe gevoegd aan de vastgoedportefeuille. In Gorssel zijn ten behoeve van nieuwbouw ook 80 zorg eenheden gesloopt. Eén zorgeenheid is toe gevoegd na een verbouwing. Onderstaande tabel laat zien hoeveel zorgeenheden in welke gemeente zijn toegevoegd of onttrokken.

Overzicht grondposities Habion Locatie Eibergen Beilen

Jaar van aankoop

Omvang (in hectare)

2007

1,4

2007/2011

0,9

Apeldoorn

2012

0,01

Epe

2011

0,4

Eelde

2002

0,5

Haulerwijk

1971

6,5

Totaal

9,7

Ontwikkeling zorgeenheden Habion in 2013 Zorgeenheden per 31-12-2012

5.190

Nieuwbouw en aankoop Gorssel Renovatie Verkoop Sloop

32 0 0 80

Andere bestemming

1

Totaal toegevoegd

33

Totaal onttrokken

80

Zorgeenheden per 31-12-2013

5.143

De totale grondpositie van Habion bedroeg eind 2013 9,7 hectare. De bestemming van deze grondposities staat nog niet vast. Per locatie wordt overlegd met de gemeente wat de bestemming is. Vooruitblik: verwachte ontwikkeling vastgoedportefeuille in 2014 In 2014 verwachten we op de volgende locaties woningen en overig vastgoed op te leveren: Verwachte opleveringen van woningen in 2014 Omschrijving

Koopwoningen Habion realiseerde in 2013 géén koopwoningen. Grondpositie Habion heeft als beleid alleen grond aan te kopen wanneer er zich de gelegenheid voor doet voor de realisatie van een concreet project. De meeste locaties beschikken dan ook over de bestemming wonen. Wanneer dat niet het geval is verwachten we dat de bestemming van de grond binnen 10 jaar wijzigt in een woon bestemming. De totale grondpositie van Habion is als volgt:

Gorssel

Zelfstandige woningen 11

Kesteren

68

Oudewater

46

Naarden Totaal

Zorg eenheden 26

Overige eenheden 0

24

0

0

30

64

0

155

114

0

29


In 2014 is de start (ver)bouw van de volgende projecten voorzien: Projecten waarvan start (ver)bouw naar verwachting in 2014 plaats vindt Omschrijving

Zelfstandige woningen

Zorgeenheden

Overige eenheden

Amsterdam (Jeruzalem)

84

0

1400m BOG t.b.v. welzijnsvoorzeningen

Amsterdam (Oostpoort)

156

Daarnaast verwachten wij in 2014 de besluit vorming af te ronden over investeringen in diverse andere gemeenten.

4.5 Betrekken van bewoners, zorgpartners en andere stakeholders Habion onderscheidt als primaire stakeholders de bewoners van de woningen en zorgeenheden die we verhuren, onze zorgpartners, de gemeenten waar we actief zijn en de rijksoverheid. Daar naast kennen we afhankelijk van het onderwerp vele andere stakeholders waarmee we over leggen, zoals wijkverenigingen, winkeliers verenigingen, banken en leveranciers.

4.5.1 Bewoners Landelijk en regionaal niveau Habion heeft op landelijk niveau geen overleg met bewoners. Dat heeft te maken met de hoge leeftijd en kwetsbare positie van onze bewoners. Via onze vastgoedmanagers en zorgpartners houden we vooral op lokaal niveau contact met bewoners. Met de regionale huurdersvereniging Nieuw Elan uit Leeuwarden voert Habion overleg over diverse onderwerpen van beleidsmatige aard. In 2013 is met Nieuw Elan vier keer overleg gevoerd. Hierbij werd onder meer stil gestaan bij de vernieuwing van de samenwerkings overeenkomst, die in 2013 ook daadwerkelijk is afgesloten. 30

2

0 600m2 t.b.v. onder meer realisatie dagbehandeling

De strekking van de overeenkomst is het overleg en andere vormen van communicatie tussen partijen op een zo goed mogelijke wijze te laten plaatsvinden. Om Nieuw Elan in staat te stellen haar werkzaamheden uit te voeren ontvangt Nieuwe Elan van Habion een financiële bijdrage. In 2013 bedroeg deze bijdrage € 5.000. Lokaal niveau Habion voert rechtstreeks of via onze lokale vastgoedmanager overleg met de diverse bewonerscommissies. Door de invoering van de nieuwe verhuurformule waarbij lokale vastgoed managers vertegenwoordigen is de bewoners participatie sterk bevorderd. In vrijwel alle overgedragen wooncomplexen is een bewoners commissie actief of in oprichting. Onderhoud en renovatie zijn veelvoorkomende onderwerpen van gesprek met deze bewonerscommissies. Individuele bewoners De kleine en grote ontmoetingen met individuele bewoners inspireren ons dagelijks in onze werkzaamheden. In 2013 zijn diverse bijeen komsten met bewoners georganiseerd.

Klanttevredenheidsonderzoek In opdracht van Habion voert een extern bureau elk jaar een klanttevredenheidsonderzoek uit onder een deel van onze bewoners. Kern van de resultaten van het onderzoek dat onderzoeksbureau USP Marketing in 2013 uitvoerde is dat de bewoners van de zelfstandige woning en zorgeenheden hun woning overall met een 8,0 waarderen. Een mooi resultaat. Tegelijkertijd biedt het onderzoek ons voldoende aanknopingspunten om ons presteren verder te verbeteren.

Zorgpartners Het intramurale vastgoed van Habion verhuren wij aan circa vijftig zorginstellingen. Habion overlegt periodiek met deze zorginstellingen via het Huurdersplatform Zorg. Wij gebruiken dit overleg om ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg met zorgpartners te delen. Ook vragen wij advies aan het platform over het door ons te voeren beleid op het gebied van wonen en zorg.

Vanzelfsprekend zijn er gedurende het jaar een groot aantal rechtstreekse contacten tussen de directie en medewerkers van Habion en de zorg partners. Zo zijn in 2013 vier regionale werk bezoeken georganiseerd waarbij de directeur van Habion met bestuurders van zorginstellingen gesproken heeft over de gevolgen van de over heidsmaatregelen op het gebied van wonen voor kwetsbare, zorgbehoevende ouderen, zoals het scheiden van wonen en zorg en de verschuiving van de aansturing en financiering van een aantal zorgstaken van de rijksoverheid naar de gemeente.

4.5.2 Gemeenten en rijksoverheid

De gemeente als stakeholder De komende jaren verschuiven er steeds meer taken op het gebied van de zorg van de rijksoverheid naar de gemeentelijke overheid. De gemeente wordt daarmee voor Habion een steeds belangrijkere partner. Habion speelt voor de wijkontwikkeling een beperkte rol: we verhuren In 2013 heeft Habion twee keer bestuurlijk overleg in een gemeente vaak maar op één locatie. gevoerd met de vertegenwoordigers van zorg We hebben dan ook in een beperkt aantal partners in het huurdersplatform en drie keer een gemeenten prestatie-afspraken gesloten. plenaire bijeenkomst georganiseerd waarbij alle Vanzelfsprekend geldt verder dat we relevante zorgpartners zijn uitgenodigd. Tijdens deze over actuele onderwerpen met de betreffende leggen kwam onder meer aan de orde de Energie gemeente bespreken. Bijvoorbeeld wanneer er strijd, de experimenten ‘Bejaardenhuis een 2e jeugd’, herontwikkelings- of nieuwbouwprojecten in een het scheiden van wonen en zorg, het uitvoeren van gemeente plaatsvinden. Ook overleggen we graag een klanttevredenheidsmeting en de meerwaarde met gemeenten over hun woonvisie ten aanzien van een allonge bij de huurovereenkomst die – van het onderdeel wonen, welzijn en zorg. Aan inspelend op het scheiden van wonen en zorg iedere gemeente waar we actief zijn sturen we – onderverhuur van zorgeenheden aan bewoners jaarlijks een overzicht toe van onze voorgenomen door de zorginstelling mogelijk maakt. activiteiten in het komende jaar, met daarbij een verzoek tot overleg wanneer de betreffende Het Huurdersplatform Zorg functioneert op gemeente daar behoefte aan heeft. basis van een reglement dat tussen Habion en de vertegenwoordigers van zorginstellingen die De rijksoverheid als stakeholder actief zijn in het platform is overeengekomen. De minister van BZK en het Centraal Fonds Hierin zijn onder meer afspraken gemaakt over voor de Volkshuisvesting (CFV) zijn de externe het informatie- en adviesrecht en de vergoeding toezichthouders op woningcorporaties, en dus van de kosten van de huurdersorganisatie. ook Habion. 31


In 2013 ontvingen wij van de minister van BZK zijn zogeheten oordeelsbrief over het jaar 2012. In deze brief onderstreept hij het belang om te voldoen aan de toewijzingsregels die gelden voor sociale huurwoningen. In een reactie aan de minister heeft Habion aangegeven dit belang te onderschrijven. Tegelijkertijd geldt echter dat Habion om te kunnen voldoen aan deze regel geving voor het deel van de woningen dat zorgpartners toewijzen, afhankelijk is van de juiste toepassing en verantwoording daarover door deze zorgpartners. Het CFV heeft als taak de financiële positie van corporaties te beoordelen. Het CFV geeft in zijn toezichtsbrief over het jaar 2012 aan de financiële continuïteit aan de hand van zes onderdelen te hebben beoordeeld. Het betreft kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht. Op basis van een beoordeling van deze aspecten geeft het CFV aan geen aanleiding te zien voor nader onderzoek of interventies.

4.5.3 Stakeholderbijeenkomsten Habion organiseert ieder jaar één of meerdere bijeenkomsten met groepen bewoners, vertegenwoordigers van ouderenorganisaties en zorginstellingen en opinieleiders. Zo toetsen we onze maatschappelijke keuzes aan het huidige tijdsgewricht en geven we tevens invulling aan de governancecode woningcorporaties. In 2014 organiseren we weer nieuwe stakeholders bijeenkomsten. Samenredzaamheid In 2013 vonden er twee stakeholdersbijeenkomsten plaats. Op 13 maart 2013 ontmoetten we toekomstige bewoners (en hun kinderen of andere aanverwanten) van blok M in de Watergraafsmeer in Amsterdam. Ook vertegenwoordigers van de ANBO en de ouderen

32

adviesraad Amsterdam-Oost waren aanwezig. Thema van de bespreking was ‘eigen regie en samenred zaamheid’. Op 19 maart 2013 vond onder de titel ‘Habion overbodig maken’ nog een stakeholderbijeen komst plaats. Daarbij was een divers gezelschap van bestuurders in de zorgsector en vrije denkers aanwezig. Aan beide bijeenkomsten nam ook een vertegen woordiging van de raad van commissarissen deel. De rode draad van beide sessies is dat de bewoners graag zelf de regie in eigen hand hebben. Bewoners en andere stakeholders geven aan dat (ook) ouderen graag zelf bepalen hoe ze willen leven, welke zorg ze willen afnemen en op welke wijze. Daarbij kunnen ze ondersteuning gebruiken om dat op te zetten. Door nieuwe gemeenschappen te creëren ontstaat er een natuurlijke vorm waarbij mensen elkaar helpen en zorgzaam zijn voor elkaar. Ook vanwege de trans formatie van de verzorgingsstaat is de emancipatie van ouderen van groot belang. De ervaringen opgedaan tijdens de stakeholdersbijeenkomsten gebruiken we bij de experimenten die in kader van ‘Bejaardenhuis een 2e jeugd’ plaats vinden.

Visitatie Habion heeft zich in 2010 laten visiteren door een onafhankelijke visitatiecommissie. Met een dergelijke visitatie willen we leren hoe we ons functioneren verder kunnen verbeteren. En verantwoording afleggen aan onze stakeholders. Het visitatierapport en onze reactie erop zijn terug te vinden op www.habion.nl. In 2014 laat Habion een nieuwe visitatie uit voeren.

4.6 Leefbaarheid De maatschappelijke opgave zoals die geldt voor Habion is niet zozeer het leefbaar houden van een wijk, maar de leefbaarheid van een complex en de directe omgeving. In dit kader richt de bijdrage van Habion aan de leefbaarheid zich op drie aspecten.

1. De leefbaarheid in een complex bevorderen we in de eerste plaats natuurlijk door een woningen en zorggebouwen te realiseren en te beheren waar het veilig en gezellig wonen is. 2. We proberen daar waar mogelijk voorzieningen zoals huisarts, apotheek en fysiotherapeut te realiseren en te behouden in of in de directe nabijheid van ons vastgoed. Met name in de kleinere dorpen waar we actief zijn maakt dat een groot verschil. 3. We zoeken samen met bewoners en zorgpartners naar de verbinding tussen de bewoners van het bejaardenhuis met de bewoners in rest van de wijk en/of plaats waar het bejaardenhuis staat, en andersom.

4.7 Financiële continuïteit Financiële continuïteit is voor Habion van primair belang. Alleen dan kunnen we onze doel stellingen waarmaken. Het financiële beleid is er dan ook op gericht om de continuïteit te waarborgen. Tegelijkertijd wil Habion haar vermogen optimaal inzetten ten behoeve van realisatie van de maatschappelijke opgave. Habion voert al enige jaren een prudent financieel beleid. Om de financiële continuïteit te waarborgen is bijvoorbeeld enige jaren geleden het investeringsprogramma bijgesteld naar meer realistische proporties. Tevens is de inkoop van diensten van derden aangescherpt. Fiscaliteiten Gedurende 2013 is de omvang en het effect van diverse overheidsheffingen steeds duidelijker geworden. In december 2013 is de verhuurders heffing definitief geworden. Het effect op het vermogen en het resultaat van Habion in 2013 is nog beperkt, maar gaat in de komende jaren oplopen naar circa € 3 miljoen per jaar.

Volgens de huidige stand van zaken kent deze heffing geen einddatum. De overheid heeft aangegeven woningcorporaties de komende jaren de mogelijkheid te geven de huren extra te verhogen, ter compensatie van (een deel van) de verhuurdersheffing. Daarnaast krijgt Habion te maken met de saneringsheffing om de problemen op te lossen die met name door woningcorporatie Vestia zijn ontstaan. Deze heffing is, naar de huidige stand van zaken, beperkt in de tijd tot 2018. Deze heffing kostte Habion in 2013 € 1,6 miljoen. De Minister van Financiën heeft de fiscale vrijstelling voor woonzorgcorporaties opgeheven per 1 januari 2012. Gedurende 2012 en 2013 zijn gesprekken gevoerd met de Belastingdienst over deze belastingplicht voor de vennootschaps belasting. Deze gesprekken gaan enerzijds over een aantal formele aspecten (ingangsdatum belastingplicht, juridische onderbouwing) en anderzijds materiële aspecten (waardering zorgvastgoed, waardering leningportefeuille). In de onderzochte scenario’s is in alle gevallen duidelijk dat Habion geconfronteerd wordt met een aanzienlijke belastingheffing. Total Tax Contribution Habion Wij hebben berekend dat de totale bijdrage van Habion aan de overheid (in de vorm van heffingen en belastingen) van circa € 10 miljoen in 2013 bijna verdubbelt naar circa € 18 miljoen per jaar in 2017. Op een omzet van ongeveer € 80 miljoen! Dat betekent dat op termijn bijna een vierde van de omzet van Habion via een belasting of heffing naar de overheid toevloeit. Dat geld hadden we graag ingezet om ouderen te huisvesten.

33


De effecten van de diverse heffingen zijn door gerekend in een aantal scenario’s. Hierin is ook een aantal varianten doorgerekend uit hoofde van scheiden wonen en zorg. Daaruit blijkt dat dit beleid vrucht afwerpt. In combinatie met de reductie van de investeringsportefeuille, zoals die in 2012 is ingezet, zijn de financiële vooruitzichten van Habion solide. In onderstaande tabel worden de vijfjaarseffecten zichtbaar gemaakt van een aantal kengetallen, waarbij de heffingen zijn ingerekend zoals ze eind 2013 bekend waren. Ontwikkeling aantal kengetallen 2014-2018 Kengetal Solvabiliteit ICR Loan to value

2014

2015

2016

2017

2018

31,3%

31,1%

30,0%

32,4%

34,6%

2,4

2,3

2,6

2,7

2,8

65,0%

65,8%

67,6%

64,9%

63,4%

De kengetallen vertonen een positief beeld. Habion stuurde en blijft sturen op een aantal uitgangspunten: • de ratio’s die de externe toezichthouders hanteren moeten worden gehaald • de eigen ratio’s zijn minimaal even scherp als die van externe toezichthouders • er wordt pas geïnvesteerd in nieuwe projecten (nieuwbouw, acquisitie, groot schalige renovatie) als de financiering gegarandeerd is. Borgstelling door WSW Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordeelt de mogelijkheid van borging van leningen die Habion om onze doelstellingen te realiseren aan gaat. Die borging is van belang om onze activiteiten goedkoop te kunnen financieren. Het WSW heeft in 2013 Habion als kredietwaardig beoordeeld.

34

Habion heeft over de periode 2013–2015 een faciliteringsvolume gekregen van het WSW van € 82,7 miljoen. Het gedeelte voor 2015 is beklemd. Eind 2013 heeft het WSW haar nieuwe beoor delingskader gepubliceerd. Resultaat is dat het WSW terughoudender is met het verstrekken van faciliteringsvolume. Wij zijn verder in gesprek met het WSW over een specifiek toezichtskader voor corporaties die zich specifiek richten op de huisvesting van ouderen. Tot het moment dat het WSW een dergelijk specifiek beoordelingskader heeft gepubliceerd, richten wij ons op het eind 2013 gepubliceerde beoordelingskader. Strategie-informatiesystemen De investeringen en het portefeuillebeleid van Habion zijn gebaseerd op waardesturing. Verdienen waar het kan, om uit te geven waar het moet. Habion wil marktgericht werken, om gericht maatschappelijk dividend uit te keren.

Hiertoe heeft Habion WALS geïmplementeerd en neemt ze deel aan de IPD benchmark. WALS is een instrument om meerjarenprognoses en scenario’s op te stellen alsmede om de bedrijfs waarde te kunnen bepalen van het vastgoed. Met dit instrument wordt inzicht verkregen in de beleggingsfunctie van Habion. De toegevoegde waarde van de implementatie van WALS is inzicht in de effecten van de strategie en inzicht in de risico’s van investeringen en het porte feuillemanagement op solvabiliteit, liquiditeit en financierbaarheid van de organisatie. IPD is een benchmarkonderzoek waar Habion sinds enige jaren aan deelneemt. Dit onderzoek geeft inzicht in de waarde ontwikkeling van Habion in vergelijking met andere corporaties. Ook in 2013 bleek dat Habion erg goed scoort in relatie tot ander corporaties op het gebied van rendement en kosten.

Risicobeheersing Habion kent een op haar toegesneden systeem van interne risicobeheersing en controle. Dit omvat inzet van verschillende disciplines (checks & balances door inbreng van meerdere personen), besluitvormingsprocessen, een adequaat systeem van monitoring en rappor tering/verslaggeving en een structuur rond de administratieve organisatie en interne controle. Doel van het systeem is het vergroten van het risicobewustzijn. Waarderen van het bruto-risico Voor het onderscheiden van risico’s baseert Habion zich in hoge mate van de FIRMmethodiek, een methodiek die wordt toegepast bij financiële instellingen. Om de belangrijkste risico’s te kunnen onderscheiden hebben wij gebruik gemaakt van de volgende risicomatrix, waar als eerste stap de bruto-risico’s worden gescoord.

KANS

Preventieve maatregelen

Eerste prioriteit

Vrijwel zeker

4

4

8

12

16

Waarschijnlijk

3

3

6

9

12

Onwaarschijnlijk 2

2

4

6

8

1

1

2

3

4

2 Beperkt

3 Gemiddeld

Zelden

1 Onbelangrijk Risico accepteren

4 Catastrofaal Repressieve maatregelen

IMPACT

35


Waarderen van het netto-risico Na risico-identificatie volgt het vaststellen daarvan. Per risico is eerst bepaald wat een goede beheersmaatregel is om het risico te ondervangen. Vervolgens is beoordeeld of deze beheersmaatregelen reeds zijn opgezet en of deze effectief werken. Tenslotte is het restrisico vastgesteld. De volgende matrix is hierbij als uitgangspunt gehanteerd:

Monitoring

RISICO

Laag

Onderneem actie

4

4

8

12

16

3

3

6

9

12

2

2

4

6

8

1

1

2

3

4

2

3

Mitigatie

Hoog

1 Laag Evalueer Controls

4 Hoog Zoek meer zekerheid

INHERENT RISICO

Risicomanagement als onderdeel van P&C-cyclus Risicomanagement is een dynamisch proces. De toprisico’s worden jaarlijks omschreven en met de raad van commissarissen besproken. De raad van commissarissen ontvangt via de kwartaal rapportage informatie over de beheersing van de onderscheiden risico’s. Als hier aanleiding toe is, worden risico’s ook tussentijds afgevoerd of toegevoegd.

36

Vreemde ogen Het risicobeheersing- en controlesysteem van Habion kent verschillende niveaus. Zo is er een treasurycommissie en een auditcommissie. Daarnaast is er extern toezicht op Habion door het ministerie van BZK en het CFV. Ook het WSW beoordeelt in het kader van de borgstelling door het WSW van de leningen die door Habion worden aangegaan de risico’s van Habion.

Specifieke risico’s in de bedrijfsvoering Gedurende 2013 hebben de volgende risico’s topprioriteit gekregen. 1. Scheiden Wonen en Zorg (inclusief kredietwaardigheid) Habion heeft in 2013 de mogelijke gevolgen van scheiden wonen en zorg in kaart gebracht en daar waar mogelijk maatregelen getroffen. Deze maatregelen zagen onder andere toe op het in kaart brengen van de financiële gezondheid van onze zorgpartners en het onderzoeken van de juridische mogelijkheden van onderverhuur van kamers in verzorgingstehuizen. Daarnaast is een aantal scenario’s doorgerekend die de gevolgen in kaart brengen van scheiden wonen en zorg. Deze zijn mede gebruikt bij het opstellen van de meerjarenbegroting. 2. Politieke besluitvorming Habion probeert zelfstandig en via samen werkingsverbanden (bijvoorbeeld Aedes en Overleg Landelijke Corporaties Bejaardenhuis vesting (OLCB)) te lobbyen om de besluitvorming te beïnvloeden. Daarnaast is de bedrijfsvoering dusdanig ingericht, dat de gevolgen van het weten regelgeving zoveel als mogelijk kunnen worden doorgerekend. 3. Ontwikkelingen in het toezicht Het WSW heeft in 2013 haar toezichtskader herijkt. Tegelijkertijd wordt de positie van CFV heroverwogen. Habion volgt deze ontwikkelingen zoveel als mogelijk door in gesprek te gaan en te blijven met onze toezichthouders. Dit doen wij zoveel als mogelijk met collega corporaties. Daarnaast volgen wij de actualiteit in de politieke besluitvorming om snel en flexibel te reageren op (nieuwe) regelgeving.

4. Financierbaarheid van ambities Habion is een financieel gezonde organisatie. Onze ambitie wordt wel begrensd door onder andere een aantal overheidsmaatregelen, zoals de recente ingevoerde verhuurdersheffing en vennootschapsbelastingplicht. Tegelijkertijd merken wij dat het WSW in de gehele sector terughoudend geworden is met het verstrekken van faciliteringsruimte. De financierbaarheid van onze voorgenomen activiteiten volgen wij dan ook nauwlettend. Indien nodig nemen wij maatregelen om de financiële continuïteit van de organisatie te waarborgen. Deze maatregelen liggen op het gebied van het zo mogelijk verhogen van onze inkomsten en verlagen van onze kosten. Treasury Habion kent een treasurystatuut, een treasury jaarplan en een treasurycommissie. De Treasury commissie is samengesteld uit de directeur, de adjunct-directeur Financiën & Bedrijfsvoering, de treasurer en externe treasurydeskundigen (Zanders & partners). De treasurycommissie kwam in 2013 twee bij elkaar. De gemiddelde rentecoupon is in 2013 gedaald van 4,0% naar 3,7%. Voor een nadere toe lichting verwijzen wij u naar de toelichting op de jaarrekening. Derivaten Habion maakt in haar bedrijfsvoering geen gebruik van derivaten. Debiteurenrisico’s De kredietwaardigheidrisico’s van zorgorgani saties zijn tot nu toe laag gebleven. De komende jaren verandert de regelgeving van de zorgsector ingrijpend. De kapitaallastenvergoeding wordt vervangen door de Normatieve Huis vestingscomponent (NHC). 37


De huurders van intramurale voorzieningen van Habion lopen dan ook leegstandsrisico. Habion heeft samen met een extern bureau een model ontwikkeld om de kredietwaardigheid van zorgpartners doorlopend te monitoren. Scheiden wonen en zorg De scheiding van wonen en zorg, die 1 januari 2013 is ingegaan, is één van de belangrijkste risico’s voor Habion. Hoewel onder de geldende regelgeving de leegstand van zorgvastgoed de eerstkomende jaren voor rekening van zorg organisatie en overheid komt, is het toch van

groot belang hierop te anticiperen. Habion doet dit door onder andere in sommige gevallen het zorgvastgoed dóór te exploiteren in plaats van te slopen, door allianties aan te gaan met zorg organisaties en door in voorkomende gevallen te kijken naar alternatieve aanwending. Habion heeft als beleid om woningen te realiseren die ook geschikt zijn om daar zorg te bieden. Jaarresultaat (enkelvoudig) Het jaarresultaat bedroeg in 2013 € 14,2 miljoen (2012: € 0,7 miljoen). De opbouw van het resultaat is als volgt weer te geven (in miljoenen €):

2013

2012

68,0

65,5

Kasstromen: Huurinkomsten Overige inkomsten

0,4

-0,1

Totaal inkomsten (kasstromen)

68,4

65,4

Onderhoud

13,7

14,0

Kosten inhuur (netto)

7,8

8,0

15,7

16,2

4,4

2,2

Totaal uitgaven (kasstromen)

41,6

40,4

Resultaat kasstromen

26,8

25,0

Rentekosten Overige exploitatie- en bedrijfslasten

Niet kasstromen: Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling Afschrijvingen Waardeveranderingen materiele vaste activa Resultaat niet kasstromen Resultaat kasstromen en niet kasstromen Resultaat deelnemingen Jaarresultaat

38

0,1

0,1

-22,1

-23,7

9,3

-2,4

-12,8

-26,1

14,0

-1,1

0,4

1,8

14,4

0,7

De huren zijn gestegen met € 2,4 miljoen als gevolg van het in exploitatie nemen van nieuw vastgoed en door de jaarlijkse huurverhoging. De onderhoudskosten zitten op een stabiel niveau. De kosten van het werkapparaat zijn afgenomen als gevolg van lagere inhuur. De toename van de overige exploitatie- en bedrijfs lasten wordt nagenoeg geheel veroorzaakt door de heffingen die door CFV in 2013 zijn opgelegd. In 2013 was het vooral de saneringsheffing die met € 1,6 miljoen het resultaat negatief beïnvloedde.

De solvabiliteit van Habion (eigen vermogen/ totaal vermogen) ultimo 2013 bedraagt 25% op basis van de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening (2012: 24%).

4.8 Verbindingen Overzicht verbindingen Habion kent een aantal verbindingen. Deze verbindingen zijn aangegaan om de risico’s die met de activiteiten die in deze rechtspersonen worden ondernomen te beperken en vanwege fiscale overwegingen.

Structuur Habion Stichting Habion

Habion Amaris De Veste V.O.F.

Habion beheer bv (100% aandeel)

Habion holding bv (100% aandeel)

Habion ontwikkeling bv (100% aandeel)

Habion energie bv (100% aandeel)

Habion participatie bv (100% aandeel)

39


Habion Energie bv is opgericht om in duurzame energie-installaties in onze eigen gebouwen te investeren en deze te exploiteren. Habion participatie I bv is opgericht in het kader van een C.V.-overeenkomst voor het in 2013 opgeleverde project in Kudelstaart. Habion Ontwikkeling bv is opgericht om het vastgoed in te bouwen. In Habion Beheer bv is een deel van het vastgoed bezit ondergebracht. Habion Holding bv is een houdstermaatschappij. V.O.F. Amaris de Veste In 2012 heeft Habion samen met zorginstelling Amaris de V.O.F. Habion Amaris de Veste opgericht. Habion en Amaris zijn een duurzame samenwerking aangegaan op het terrein van vastgoed in het werkgebied van Amaris (Het Gooi en Eemland). Dit is vastgelegd in een samen werkingsovereenkomst die betrekking heeft op onder meer de herontwikkeling van een zestal locaties die in eigendom zijn bij Amaris. In deze samenwerking is gekozen voor het oprichten van een joint-venture waaraan een gezamenlijk verdienmodel ten grondslag ligt: beide partijen worden eigenaar van het te realiseren vastgoed. Dit past het beste bij de strategie van samenwerking die Amaris en

Habion beogen. De zakelijk meerwaarde voor Habion ligt in het realiseren van (zorg)vastgoed passend bij de missie van Habion. Bestuurlijke inrichting bv’s In de BV’s is sprake van een getrapte vertegen woordiging. De rechtspersoon stichting Habion vormt als aandeelhouder tevens het bestuur van Habion holding bv en Habion beheer bv. Habion holding bv vormt als aandeelhouder tevens het bestuur van Habion ontwikkeling bv en Habion energie bv. Habion ontwikkeling bv vormt als aandeelhouder tevens het bestuur van Habion participatie 1 bv. De goedkeuring die de raad van commissarissen moet geven voor bepaalde besluiten die de directeur neemt in die gevallen waarin de stichting optreedt als aandeelhouder van een vennootschap, zijn door vertaald in de statuten van de dochterondernemingen. Hiermee houdt de raad van commissarissen toezicht op te nemen besluiten in de vennootschappen. Kerncijfers verbindingen In de onderstaande tabel zijn de kerncijfers van de verbindingen van Habion opgenomen.

Overzicht kerncijfers verbindingen (31 december 2013)2

Aard van verbinding Geplaatst aandelenkapitaal Jaaromzet Agioreserve Investeringen

Habion Beheer bv Dochter

Habion Holding bv Dochter

€ 18.000

€ 18.000

€ 253.159 € 3.224.905

Habion Habion Habion Energie bv Ontwikkeling bv Participatie 1 bv Dochter Dochter Dochter € 18.000

€ 18.000

€ 621.165

€ 27.732.838

€ 18.000

€ 5.400.000

€ 3.499

Resultaat

-/- € 204.739

€ 772.919

€ 64.365

€ 474.300

-/- € 17.342

Balanstotaal

€ 2.535.767

€ 11.488.040

€ 2.330.008

€ 5.050.516

€ 715.509

2 Met uitzondering van VOF Habion Amaris de Veste. Deze verbinding is niet in het schema opgenomen vanwege de beperkte omvang van de activiteiten in 2013

40

Daarnaast is Habion een samenwerkingsverband met Amaris aangegaan door oprichting van de VOF Habion Amaris de Veste. Habion heeft geen leningen en garanties verstrekt aan haar verbindingen. Administratieve verwerking De financiële resultaten van de verbindingen zijn geheel geconsolideerd in de resultaten van Habion, met uitzondering van VOF Habion Amaris de Veste. Het belang van Habion in de VOF wordt proportioneel geconsolideerd zodra deze operationeel wordt.

4.9 Governance Habion vindt ‘goed ondernemingsbestuur’ (corporate governance) van groot belang. Het helpt ons om slagvaardig, ‘in control’ en transparant te handelen. De hoofdlijnen van de governancestructuur bij Habion zijn als volgt. • Habion heeft als rechtsvorm de stichting • De bestuurder (verder: directeur) bestuurt de onderneming Habion • De raad van commissarissen ziet toe op het functioneren van de directeur en op de algemene gang van zaken van de stichting, en geeft de directeur gevraagd en ongevraagd advies • De raad van commissarissen beslist over benoeming, beloning, schorsing en ontslag van de directeur • Habion legt verantwoording af aan de externe toezichthouders (ministerie van BZK, WSW en het CFV) en overlegt met stakeholders. Habion onderscheidt bewoners, zorgpartners, gemeenten en de rijksoverheid, het CFV en het WSW onder meer als belangrijke stake holders.

• Habion streeft naar een organisatie en processen die gebaseerd zijn op principes als betrouwbaarheid, controleerbaarheid, checks and balances en integriteit. • Habion is lid van Aedes en onderschrijft de Aedescode. • Habion onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties. • de corporate-governanceprincipes komen tot uitdrukking in documenten als: - de statuten - het reglement raad van commissarissen Habion - het bestuursstatuut Habion - het treasurystatuut Habion - de integriteitscode Habion - de integriteitsverklaring zoals ondertekend door commissarissen, de directeur en medewerkers - de klokkenluidersregeling; • De directeur legt wijzigingen in de governancestructuur vooraf ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen.

Ontwikkelingen corporate governance in 2013 Stakeholdersbijeenkomsten In 2013 organiseerden we voor het eerst speciale bijeenkomsten om verantwoording af te leggen over onze activiteiten in 2012 aan stakeholders van Habion. Meer informatie zie paragraaf 4.5. Codes Directeur en raad van commissarissen bespraken de betekenis voor Habion van het Advies Verbetering kwaliteit intern toezicht woning corporaties (commissie Winter, advies in opdracht van de Vereniging van toezichthouders bij Woningcorporaties) en het Advies Commissie

41


Behoorlijk Bestuur (commissie Halsema, advies in opdracht van de minister van Economische zaken). Ter voorbereiding van het advies heeft de commissie met de heer mr. P. Boerenfijn in een gesprek van gedachte gewisseld over het onderwerp behoorlijk bestuur. Wijziging statuten, bestuursstatuut en reglement raad van commissarissen Directeur en raad van commissarissen bespraken en besloten in 2013 over wijzigingen in de statuten, het bestuursstatuut en het reglement van de raad van commissarissen om deze documenten in overeenstemming te brengen met de Governancecode Woningcorporaties. Treasurystatutuut en Treasuryjaarplan In 2013 is een treasurystatuut opgesteld dat ingaat op het sturen en het beheersen van, het verantwoorden over en het toezicht houden op de financiële geldstromen, de financiële positie en de hieraan verbonden risico’s. Het treasury jaarplan geeft hier voor 2013 en 2014 concreet invulling aan. Integriteit Habion vindt integer handelen van ons zelf en de bedrijven waarmee we samenwerken vanzelf sprekend van groot belang. De regels met betrekking tot integriteit zijn onder meer vast gelegd in de integriteitscode Habion en de klokkenluidersregeling. Beide regelingen zijn terug te vinden op www.habion.nl. Integriteit in 2013 De directeur en de raad van commissarissen zijn van oordeel dat zij hun functie in 2013 onafhankelijk en integer hebben uitgeoefend.

42

Dit komt onder meer tot uitdrukking in het feit dat de directeur en commissarissen voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode Woningcorporaties. In 2013 deden zich bij de besluitvorming door de directeur en/of raad van commissarissen geen onverenig baarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang. Er werd in 2013 geen beroep gedaan op de klokkenluidersregeling. Vooruitblik 2014 De rijksoverheid heeft een Herzieningswet toegelaten instellingen in voorbereiding, waarin onder meer regels zullen worden opgenomen over de relatie tussen de toegelaten instelling en haar verbindingen. De inhoud van deze herzieningswet is naar verwachting in 2014 bekend. Wanneer dat het geval is zal Habion de betekenis ervan voor ondermeer de governance structuur, de financiering en de administratieve inrichting van Habion tegen het licht houden.

4.10 De organisatie Habion is een klantgerichte organisatie, die staat voor kwaliteit. De directeur is de enige persoon in dienst van stichting Habion. Stichting Habion maakt ten behoeve van de uitvoering van haar werkzaamheden gebruik van medewerkers van stichting Habion vastgoed zorgsector (een niet winstbeogende instelling, NWI). Habion en Habion vastgoed zorgsector zijn ten behoeve daarvan een kostendelingsovereenkomst overeengekomen. Op basis hiervan belast stichting Habion vastgoed zorgsector 94% van onder meer de personeels kosten van die organisatie door aan Habion en vice versa.

5 Experimenten ‘Bejaardenhuis een 2e jeugd’ Inleiding Een apart hoofdstuk in het jaarverslag over de experimenten ‘ Bejaardenhuis een 2e jeugd’. Voor ons is dat logisch. Habion verhuurt een groot aantal verzorgingshuizen, oftewel bejaardenhuizen. Hoewel veel bewoners met heel veel plezier daar wonen, zijn wij er tegelijkertijd van overtuigd dat we deze woon vorm moeten aanpassen om ook in de toekomst aantrekkelijk te blijven voor bewoners. In het experiment ‘Bejaardenhuis een 2e jeugd’ kijken we samen met bewoners en zorgpartners naar een gezamenlijk antwoord op diverse vraag stukken op het gebied van wonen en zorg. Samen op zoek De overheid trekt zich terug, de verzorgingsstaat maakt plaats voor de participatiemaatschappij. Burgers, meer op zichzelf en elkaar aangewezen, nemen het heft in eigen hand. Ze maken zelf standig hun keuzes. Pakken op, wat overheid en instanties laten liggen. En duwen daarmee de gevestigde orde eveneens in een nieuwe rol: die van ‘zorgen voor’ naar ‘zorgen dat’. ‘Do it yourself’, gefaciliteerd en ondersteund door instanties en instituties. Nieuwe rollen, nieuwe kansen. Bejaardenhuis-oude-stijl verdwijnt Ook in de ouderenzorg en -huisvesting zien we nieuwe ontwikkelingen. Van het bejaardenhuis, eens icoon van de verzorgingsstaat, resteert nu het beeld van gehospitaliseerde zorg. Terwijl ouderen, aangewezen op zorg, graag zelf kiezen hoe laat ze eten, van wie ze zorg en aandacht krijgen, welke activiteiten ze ondernemen. Het bejaardenhuis-oude-stijl houdt langzaam maar zeker op te bestaan. Enerzijds omdat mensen, die daartoe in staat zijn, de regie terug willen over hun eigen leven, door bijvoorbeeld langer zelfstandig of samen met gelijkgestemden te wonen.

Anderzijds door een ontwikkeling als het scheiden van wonen en zorg. Niemand komt meer zonder verpleegzorgindicatie het zorghuis binnen. Gevolg is dat als we niets doen, gebouwen op den duur leeg komen te staan. Oude gebouwen niet opblazen, maar nieuw leven in blazen Verlaten gebouwen, rijp voor de sloop, zijn volgens Habion een ongewenste ontwikkeling. Juist omdat we de vraag naar ouderenhuisvesting door dubbele vergrijzing in de nabije toekomst sterk zien toenemen. Geen sloop dus, maar wel een radicaal ander concept. We moeten het bejaardenhuis nieuw leven inblazen. Op zo’n manier dat het voor bewoners veilig en gezellig leven is, en zorgpartners prima zorg kunnen leveren. Ons ideaal? Het bejaardenhuis wordt een gewoon woongebouw, waar ouderen een of meer kamers huren. Met keuzemogelijkheid voor zorg en aanverwante diensten, gecombineerd met een palet aan functies in het gebouw of daar net buiten, die de vitaliteit van de hele gemeen schap ondersteunen. Het vastgoed is daarbij meestal niet het probleem. Dat kan, soms met kleine aanpassingen, vaak nog jaren mee. Wel vereisen de ontwikkelingen een vernieuwende aanpak en een nieuwe rolverdeling tussen gebouweigenaar, instituties en niet in de laatste plaats de gemeenschap binnen en buiten het gebouw. Verzachten van de overgang Als eigenaar van zorgvastgoed op meer dan 70 plekken in Nederland, zien wij ons gesteld voor een spannende opgave: hoe kunnen wij onze gebouwen ook in de toekomst aantrekkelijk houden en hoe kunnen wij met ons vastgoed een bijdrage leveren aan de leefbaarheid op de plekken waar wij actief willen blijven? Tegen aanvaardbare kosten en risico’s.

43


Vanuit onze oude rol van leverancier van vastgoed aan zorgorganisaties was onze opdracht te zorgen voor betaalbare woningen voor de ouderen die het echt nodig hebben. Nu is voor ons de uitdaging hoe we voor onze ouderen en hun naasten de transitie van zelfstandig wonen naar begeleide en beschermde woonvormen zo zacht mogelijk kunnen maken. Het is een spannende tijd met onzekerheden voor bewoners, zorgpartners en ook voor ons. Maar tegelijkertijd zijn er volop kansen. We staan echt aan de vooravond van een geheel nieuwe invulling van onze ouderenhuisvesting. Aan de wieg van de tweede jeugd van het bejaardenhuis. Praktijktoets op vier plekken In 2012 hebben we zes studenten van de Amsterdamse Academie van Bouwkunst onder zoek laten doen naar de toekomstvastheid van onze gebouwen en hen om aanbevelingen gevraagd naar verbetering. De onderzoeken leverden een rode draad op: met de gebouwen is op zich niet zoveel mis, mensen organiseren steeds meer zelf of samen hun eigen leven, de ouderen emanciperen zich in rap tempo, gevestigde zorgpartners hebben niet meer het monopolie op zorg en verzorging, kleinschalig (maatschappelijk) ondernemerschap op maat heeft de toekomst.

44

Om de uitkomsten in de praktijk te toetsen zijn we het experiment ‘Bejaardenhuis, een tweede jeugd’ gestart, met als doel om verzorgings huizen te veranderen in moderne woongebouwen met een meer publieke (buurtgerichte) functie, die nog jaren meekunnen. Samen met de zorgpartners en met zoveel mogelijk betrokken heid vanuit de lokale gemeenschap. Verzorgings huis de Benring in het Gelderse Voorst is het eerste bestaande bejaardenhuis dat we op deze manier samen met bewoners en zorgpartner Trimenzo een tweede jeugd willen geven. We starten in 2014 ook nog op twee andere bestaande locaties een experiment (’t Kampje in Loenen aan de Vecht, samen met bewoners en zorggroep De Vechtstreek, en woonzorgcentrum Buiten Zorg in Zuid-Scharwoude, samen met de bewoners en zorgpartner MagentaZorg). In Amsterdam zijn we in gesprek met toekomstige bewoners van een geheel nieuw complex ouderenwoningen onder te titel ‘Bewoners aan het roer’ (zie paragraaf 2.3). Meer informatie en de voortgang van de verschillende experimenten is te volgen via www.habion.nl en www.een2ejeugd.nl.

6 Verklaring van het bestuur

Werkzaam in belang volkshuisvesting Het bestuur van Habion verklaart ingevolge artikel 26, lid 2m van het BBSH dat de middelen van de stichting in het verslagjaar uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Het bestuur verklaart dat het financieel beleid en beheer van de stichting gericht is op financiële continuïteit. Batige saldi worden uitsluitend ingezet voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Buitenlandse activiteiten via DIGH Habion verricht geen activiteiten in het buiten land. Wel staan wij sinds 2008 garant voor de rente- en aflossingsverplichting van de stichting Dutch International Guarantees for Housing (DIGH) vanwege een lening die DIGH bij een bank is aangegaan. DIGH is deze lening aangegaan om vervolgens een lening te kunnen verstrekken aan een organisatie in Kroatië voor de realisatie van sociale woningbouw daar. De garantstelling van Habion past binnen de regelgeving die de rijksoverheid heeft opgesteld (zie MG 2011-02, MG 2010-03, MG 2008-03, MG 2006-04 en MG 2005-04).

In 2013 is er evenals in eerdere jaren geen beroep gedaan op de garantstelling van Habion. Wel heeft DIGH ons bericht dat DIGH vanaf 2012 geen rente- en aflossingsbetaling heeft ontvangen voor de lening zoals DIGH voor het project in Kroatië heeft verstrekt. Habion is met DIGH in overleg over op welke wijze DIGH aan zijn rente- en aflossings verplichtingen kan blijven voldoen, en de garant stelling dus niet hoeft te worden ingeroepen. Sponsoring Habion beschikt over een sponsorbeleid. Kern daarvan dat Habion alleen op zeer beperkte schaal activiteiten van stakeholders, bewoners of ouderenorganisaties sponsort. In de praktijk krijgt ons sponsorbeleid vorm door het incidenteel ondersteunen van kleinschalige lokale activiteiten via een geldbedrag of anderszins. De sponsor activiteiten in 2013 zijn in onderstaand schema aangegeven. De sponsoractiviteiten van Habion passen binnen de regelgeving voor woningcorporaties zoals is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huur sector (BBSH) en zoals is vermeld in MG 2006-04. Houten, 17 april 2014

De omvang van de garantstelling van Habion bedroeg per 31 december 2013 € 959.090,48.

mr. P. Boerenfijn MRE, directeur-bestuurder

Overzicht sponsoring Habion 2013 Ontvanger Speeltuin & kinderboerderij Buitenwereld, Houten

Bedrag € 500

Senioren Zomerschool, Houten

€ 900

Reinaerde, Houten

€ 1.800

Stichting Vrienden van Buitenhaege, Almere

€ 1.500

Motivering Bijdrage aan lokale voorziening in Houten waar Habion zijn vestiging heeft t.b.v. leefbaarheid. Bijdrage aan kosten brochure en verzorging catering deelnemers zomerschool ouderenonderwijs (activiteit in kader van NL-Doet). Medewerkers hebben een dag meegeholpen bij de aanleg van een tuin van Reinaerde De Weteringhoek, dagcentrum voor mensen met een verstandelijke of meervoudige beperking. Het aangegeven bedrag betreft de materiaalkosten (activiteit in kader van NL-Doet). Bijdrage aan kunstobject bij zorgcentrum Buitenhaege, dat Habion verhuurt aan Leger des Heils t.b.v. leefbaarheid.

45


7 Verslag klachtencommissie Verslag als bedoeld in artikel 7 lid 4 van het Reglement Klachtencommissie Habion.

Habion beschikt over een onafhankelijke klachtencommissie. Deze commissie adviseert de directeur van Habion over de afhandeling van klachten die klagers aan deze commissie voor leggen. Aantal klachten De klachtencommissie heeft in 2013, evenals in 2012, geen klachten ontvangen. Hier leidt de commissie uit af dat eventuele klachten in onderling overleg en naar tevredenheid worden opgelost. Reglement klachtencommissie De klachtencommissie handelt op basis van het Reglement Klachtencommissie Habion. Het reglement is op de website van Habion geplaatst.

Samenstelling klachtencommissie De klachtencommissie van Habion bestond in 2013 uit de volgende leden: • Mevrouw mr. M. van Schie, onafhankelijk voorzitter; • De heer mr. T. Vroon, lid namens de raad van commissarissen van Habion; • De heer G. van der Zee, lid, op voordracht van de huurders, tot 1 mei 2013 • Mevrouw B.M. Holwerda, lid op voordracht van de huurders, vanaf 1 mei 2013. De heer G. van der Zee heeft per 1 mei 2013 afscheid genomen als lid van de klachten commissie vanwege het einde van zijn benoemingstermijn. Vanwege het bereiken van zijn maximale benoemingstermijn was de heer Van der Zee niet meer herbenoembaar. De klachtencommissie dankt de heer Van der Zee voor zijn inzet tijdens zijn lidmaatschap van de klachtencommissie.

Rooster van aftreden klachtencommissie per 31 december 2013 Naam

Datum benoeming

Mevrouw mr. M. van Schie, voorzitter

17-03-2010

mr. T. Vroon, lid namens de Raad van Commissarissen Mevrouw B.M. Holwerda

01-07-2009

Datum herbenoeming 17-03-2013 (besluitvorming juni 2013) 01-07-2012

01-05-2013

Niet van toepassing

Eerstvolgende datum van aftreden 17-03-2016 (herkiesbaar) 01-07-2015 (niet meer herkiesbaar) 01-05-2016 (herkiesbaar)

Het ambtelijk secretariaat van de klachten commissie berustte in 2013 tot 1 juni 2013 bij de heer H.C. Huijsmans (bestuurssecretaris a.i.) en vanaf 1 juni 2013 bij de heer drs. M.S.C. Buijs (bestuurssecretaris). Mevrouw mr. M. van Schie, voorzitter

46

8 Lijst van gebruikte afkortingen

BBSH: CFV: DIGH: Ministerie van BZK: NWI: OLCB: VTW: WNT: WSW:

Besluit Beheer Sociale Huursector Centraal Fonds Volkshuivesting Stichting Dutch International Guarantees for Housing Ministerie van Binnenlandse Zaken & Koninkrijksrelaties Niet winstbeogende instelling Overleg Landelijke Corporaties Bejaardenhuisvesting Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector Waarborgfonds Sociale Woningbouw

47

51

52

Jaarverslag Stichting Habion

Recommend Documents