IPO SUMMARY PT. PP Properti, Tbk
Thursday, April 23rd 2015
COMPANY OVERVIEW Perseroan adalah Entitas Anak dari PT PP (Persero) Tbk, Perusahaan BUMN yang bergerak dibidang kontruksi, real estate, properti dan juga menyediakan jasa Engineering, Procurement, Contruction, industri produk beton pra-cetak, peralatan dan jasa investasi. Perseroan saat ini fokus dalam pengembangan proyek Superblok yaitu pengembangan bangunan bertingkat mixed-use di kawasan perkotaan Indonesia. Proyek proyek Perseroan mengkombinasikan variasi residensial, perkantoran, retail, trade center dan bisnis hotel. Target konsumen Perseroan bervariasi, mulai dari masyrakat yang berpenghasilan rendah sampai kelas atas, disesuaikan dengan masing masing properti yang dikembangkannya. MANAGEMENT TEAM Komisaris Utama Komisaris Independen
: Betty Ariana : Mohammad Farela
Direktur Utama Direktur Keuangan & Sumber Daya Manusia Direktur Teknik & Operasi Direktur Pengembangan Bisnis & Legal
: : : :
Property JA DWA L PERKIRA A N Kisaran Harga Masa Book Building
185 - 320 22 April - 4 May 2015
Pernyataan Efektif
8 May 2015
Penawaran Umum
11 - 13 May 2015
Tanggal Penjatahan
15 May 2015
Distribusi Saham
18 May 2015
Pengembalian Uang
18 May 2015
Pencatatan di BEI
19 May 2015
Kegiatan Usaha Utama Penjualan realti dan pengelolaan kawasan perbelanjaan, hotel, dll).
Galih Prahananto Indrayanto Galih Saksono Giyoko Surahmat
properti, mix-use
serta (pusat
Penjamin Pelaksanaan Emisi Bahana Securities, Mandiri Sekuritas, Danareksa Sekuritas, CLSA Indonesia, CIMB Securities Indonesia.
Keterangan Modal Dasar PT PP (Persero) Tbk YKPP Masyarakat
Saham 36,528,240,000 9,122,927,940 9,132,060 -
Jumlah Modal Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel
9,132,060,000 27,396,180,000
Sebelum IPO Nominal 3,652,824,000,000 912,292,794,000 913,206,000
Saham 36,528,240,000 99.90% 9,122,927,940 0.10% 9,132,060 4,912,346,000
Sesudah IPO Nominal 3,652,824,000,000 912,292,794,000 913,206,000 491,234,600,000
100% 14,044,406,000 22,483,834,000
1,404,440,600,000 2,248,383,400,000
913,206,000,000 2,739,618,000,000
%
Saham ditawarkan sebanyak-banyaknya
% 64.96% 0.07% 34.98% 100%
4,912,346,000 lembar saham (34,98%) yang seluruhnya adalah saham baru. Target Penerimaan Dana IPO Rp 908.78 milyar – Rp 1.57 triliun Rencana Penggunaan Dana IPO • 27% untuk pembangunan dan akuisisi mall di Surabaya, Bekasi, dan Kalimantan • 23% untuk membeli tanah di Jabodetabek, Jawa Barat, Jawa Tengah, Jawa Timur, dan Bali • 21% untuk akuisisi hotel di Kalimantan • 4% untuk penyertaan modal pada entitas • 15% untuk menambah modal kerja • 10% untuk pelunasan pinjaman kepada induk usaha Kebijakan Dividen 30% dari laba bersih Perseroan mulai tahun buku 2014.
Analysts: Robertus Yanuar Hardy
[email protected] Aji Setiawan
Sumber: Propektus &&&(( www.relitrade.com
1
[email protected]
your reliable partner
Strategi Usaha Strategi Perseroan dalam pengembangan kegiatan usahanya, antara lain : • Memanfaatkan hubungan kerja sama dengan pelanggannya untuk mendapatkan akses kepada perusahaan perusahaan yang memliki lahan di daerah strategis terutama perusahaan BUMN. • Fokus menjadi pengembang kawasan superblok dan CBD. • Fokus pada peluang akuisisi di kawasan di luar Jakarta dan kota besar lainnya, yang menyediakan lahan lebih besar. • Terus berinovasi dalam meningkatkan penawaran produk berkonsep “Beyond Space” kepada konsumen. • Mengelola biaya dan mempertahankan disiplin dalam penyelesaian proyek Perseroan dengan memanfaatkan skala, keahlian, dan relasi dengan perusahaan induk. Keunggulan kompetitif • Landsan makroekonomi yang kuat serta dinamika permintaan mendukung portofolio yang terdiversifikasi. • Dukungan kuat dari PT PP Tbk, perusahaan konstruksi terkemuka di Indonesia. • Portofolio properti berlokasi strategis menjamin keterhubungan dan keleluasaan akses. • Komitmen terhadap inovasi untuk penawaran produk yang terdiferensiasi kepada konsumen. • Rekam jejak manajemen yang solid serta jaringan hubungan baik yang mapan.
Risiko Usaha • Risiko kompetisi bisnis • Risko Keuangan • Risiko kondisi industri properti yang fluktuatif di Indonesia dan faktor lainnya yang berada di luar kendali Perseroan. • Risiko keterlambatan penyelesaian sebagian atau seluruh proyek Perseroan. • Risiko yang terkait dengan pengembangan dan investasi pada industri properti. • Risiko sumber daya manusia. • Risiko keterbatasan lahan untuk rencana pembangunan. • Risiko perubahan peraturan pemerintah, legalitas dan perizinan. • Risiko terkait dengan usaha patungan (Join Venture). • Risiko ketergantungan pada PT PP Tbk. • Risiko melambatnya pertumbuhan ekonomi Indonesia. • Risiko penurunan peringkat hutang Indonesia.
Volume Produksi Kain Mentah 31 Desembe
Grand Kamala Lagoon Kalimalang, tahap pertama sold out 1,688 unit dalam 7 bulan.
Grand Sungkono Lagoon Surabaya, tower pertama 508 unit sold out dalam 7 bulan.
2
Proyek proyek Perseroan dan Entitas Anak yang sedang dalam proses pengerjaan dan perencanaan
Nama Proyek A. Proyek Residensial 1. Grand Sungko Lagon Apartment Tower 1 Apartment Tower 2 Apartment Tower 3 Apartment Tower 4 Apartment Tower 5 2. Grand Kamala Lagoon Apartment Tower 1 (Fase 1) Apartment Tower 2 (Fase 1) Apartment Tower 3 (Fase 1) Apartment Tower 4 (Fase 1) Apartment Tower 5 (Fase 1) 3. Gunung Putri Square Rusunami 1 & 2 Ruko & Pasar Segar 4. The Ayoma Apartement 5.Payon Amartha Hunian Apartement Komersial Dharmahusada Apartement Pavilion Permata 1 Apartement Pavilion Permata 2 Bukit Permata Puri 1 Apartement Permata Puri Cibubur Apartement Permata Puri Laguna B. Proyek Komersial 1. Kaza City Renovasi Mall Hotel 2. Commercial Area I Grand Kamala Lagoon 3. Commercial Area II Grand Kamala Lagoon 4. Mall Grand Sungkono Lagoon
Lokasi
Rencana Target Tahun Luas Tanah Luas Lantai Tahun Penyelesaian (m2) Bangunan (m2) Pembangunan
Luas Area yang dapat dijual/disewakan
2014 2014 2015 2017 2019 2020 2014 2014 2015 2017 2018 2019 2015 2015 2017 2015 2015 2015 2017 2016 2016 2013 2015 1996 2017 2019
2022 2016 2017 2019 2021 2022 2035 2016 2017 2019 2020 2021 2019 2017 2019 2019 2019 2019 2019 2018 2025 2015 2016 2015 2019 2022
40,982 5,465 6,379 3,190 6,915 4,607 252,134 8,616 8,103 7,393 7,672 21,000 7,500 13,500 6,260 96,471 41,630 1,865 2,385 361,823 4,249 7,174
Surabaya
2015 2015
2017 2016
25,000 22,850 2,150
31,185 6,470
26,070 m2 6,470 m2 (150 kamar)
Jakarta
2015
2016
-
9,000
5,850 m2
Jakarta Surabaya
2017 2015
2018 2016
10,564
9,000 16,000
5,850 m2 10,400 m2
Surabaya
Bekasi
Bogor
Serpong Semarang
Surabaya Surabaya Surabaya Semarang Depok Depok
40,827 34,703 m2 (508 unit) 55,000 46,750 m2 (850 unit) 55,050 46,800 m2 (780 unit) 47,400 40,300 m2 (650 unit) 50,000 42,488 m2 (390 unit) 82,350 70,000 m2 (1,600 unit) 82,350 70,000 m2 (1,800 unit) 82,350 70,000 m2 (1,800 unit) 82,350 70,000 m2 (1,800 unit) 88,940 75,600 m2 (1,800 unit) 38,580 32,800 m2 (1,550 unit) 21,086 7,586 m2 (496 unit) 54,900 44,280 m2 (970 unit) 28,974 20,332 20,332 m2 (211 unit) 10,167 8,642 m2 (388 unit) 6,200 3,725 m2 (149 unit) 314,160 m2 10,251 8,756 m2 (334 unit) 15,824 12,600 m2 (320 unit) 186,765 186,765 m2 (2,099 unit) 25,498 19,440 m2 (800 unit) 42,999 26,500 m2 (900 unit)
3
Laporan posisi keuangan konsolidasian (dalam milyar Rupiah) Balanc e Sheet Kas dan bank
2013A
2014A
32
229
Inc ome St at ement
2013A
2014A
Pendapatan Usaha
42
555
199
439
Beban Pokok Penjualan
(30)
(395)
Piutang non usaha
1
1
Laba kot or
12
160
Aset keuangan lanc ar lainny a
0
0
Beban usaha
(3)
817
1,529
Laba Usaha
9
Lain-lain
21
39
Beban keuangan
-
(13)
Biay a dibay ar dimuka
50
74
Pendapatan (Beban) lainny a
-
4
1, 120
2, 311
207
217
Piutang usaha
Persediaan
Aset lanc ar Aset tetap - net Aset tak berwujud - net Tanah akan dikembangkan Inv estasi pada entitas asosiasi
-
Inv estasi jangka pjg lainny a Aset t idak lanc ar Jumlah aset
1
105
172 24
5
Pendapatan v entura bersama EBIT Beban pajak penghasilan - bersih Laba bersih Laba per saham
(22) 138
4
2
13
131
(1)
(25)
12
106
1. 31
11. 62
2013A
2014A
5
317
419
1, 437
2, 730
Rasio dan Marjin (%) ROA
1%
4%
Utang Non Bank
-
150
ROE
1%
10%
Utang Usaha
21
172
Debt to Equity
0%
14%
Utang Lain-lain
2
581
Debt to Assets
0%
5%
Utang Pajak
8
41
Debt to Cash
0%
64%
Biay a y g masih hrs dibay ar
41
77
Gross Profit Margin
29%
29%
Uang muka penjualan
52
63
Net Profit Margin
29%
19%
Pendapatan diterima di muka
8
7
Rev enue growth
1221%
Uang jaminan peny ewa mall
8
8
Net Profit growth
783%
Bagian Liabilitas jangka panjang
-
10
Liabilit as jangka pendek
140
1, 109
Utang lain-lain
372
444
Surat Berharga Jangka Menengah Utang jangka panjang y g jth tempo 1th
-
30 116
Liabilit as jangka panjang
372
590
Jumlah liabilit as
512
1, 699
Modal ditempatkan dan disetor
913
913
Saldo laba Jumlah ekuit as Jumlah liabilit as dan ekuit as
Sumber: Prospektus
12
118
925
1, 031
1, 437
2, 730
Source: Emiten
4
Perbandingan dengan emiten sejenis Tic ker
Pric e
PBV
P/E 2015E
Market Cap (bn Rp)
PT PP Propert i
320
4. 4
32. 9
4, 539
APLN IJ Equity
433
1.0
9.7
8,877
PWON IJ Equity
510
3.0
9.1
24,561
DILD IJ Equity
665
1.5
14.9
6,893
CTRP IJ Equity
760
1.0
11.0
4,674
LPKR IJ Equity
1,345
1.8
11.3
31,039
WIKA IJ Equity
3,575
4.4
33.2
21,983
ADHI IJ Equity
3,075
3.2
15.9
5,539
PTPP IJ Equity
4,070
8.2
34.5
19,709
WSKT IJ Equity
1,785
6.1
32.2
17,364
ACST IJ Equity
4,825
3.7
21.4
2,413
NRCA IJ Equity
1,160
2.9
9.7
2,896
TOTL IJ Equity
965
4.1
18.7
3,291
LPCK IJ Equity
11,850
3.1
9.1
8,248
BSDE IJ Equity
2,140
2.2
10.0
41,188
CTRA IJ Equity
1,450
1.9
15.4
21,990
ASRI IJ Equity SMRA IJ Equity KIJA IJ Equity
650
2.0
10.8
12,772
1,900
4.6
18.2
27,411
308
1.3
14.5
6,232
Menurut kami, dengan memfokuskan diri pada pengembangan hunian vertikal, kawasan komersial, dan perhotelan, maka perseroan dapat diperbandingkan paling dekat dengan beberapa emiten sejenis di sektornya yaitu APLN, PWON, DILD, CTRP, dan LPKR. Namun rasio P/E dan P/BV apabila ditetapkan pada harga penawaran IPO tertinggi pada Rp320 per saham menunjukkan perseroan lebih dekat dengan sub-sektor induk usahanya. Meskipun secara valuasi perseroan memiliki rasio P/E dan P/BV yang cukup tinggi dibanding emiten sejenis, namun kami yakin masih akan ada pertumbuhan yang signifikan dari pendapatan dan laba bersih perseroan ke depannya. Terlebih apabila melihat pencapaian pertumbuhan pendapatan dan laba bersih tahun 2014 lalu yang menurut kami cukup luar biasa. Masih tingginya permintaan properti, pertumbuhan ekonomi nasional yang diperkirakan mencapai 5.2% - 5.7% tahun ini, serta masih tersedianya produk properti perseroan yang baru akan dimulai pengembangannya membuat calon emiten ini masih memiliki ruang lebih untuk meningkatkan nilainya.
Kesimpulan dan Analisa
• Sejarah singkat: PT PP Properti adalah anak usaha dari PT PP (Persero), Tbk yang telah lebih dulu terdaftar di Bursa Efek Indonesia sejak tahun 2010 dengan kode saham PTPP. Adapun PT PP Properti baru saja menyelesaikan proses spin off dari induk usahanya pada bulan Oktober tahun 2013, dan sepanjang tahun 2014 berusaha memperbaiki kinerjanya untuk dapat melaksanakan IPO tahun 2015 ini. • Unit usaha non konstruksi PTPP yang didirikan tahun 1991 menjadi cikal bakal PT PP Properti dengan pengembangan kawasan Perumahan Permata Puri 1 di Cibubur sebagai salah satu proyek pertamanya. • Pada tahun-tahun selanjutnya unit usaha ini semakin berkembang dengan 3 bisnis utamanya yaitu Commercial, Residential, dan Hospitality Property. Pada tahun 2005 mulai mengkhususkan diri dalam usaha pengembangan hunian vertikal. Bersama dengan grup Mayapada dan Intiland, Unit Bisnis Properti PTPP ini membangun proyek Paladian Park di Kelapa Gading. • Pengembangan Bisnis: Setelah berhasil memulai pembangunan dan pemasaran beberapa proyek hunian vertikal dan area komersial di Bogor, Pekanbaru, Serpong, Surabaya, dan Balikpapan, Unit Bisnis Properti PTPP ini juga mengembangkan Park Hotel di kawasan Patria Park Apartment, Cawang, Jakarta Timur, dan Bandung, Jawa Barat. Hal ini yang menurut kami dapat menjadi katalis positif bagi perkembangan bisnis perseroan ke depannya, karena pengelolaan hotel dan kawasan komersial dapat menjadi sumber pendapatan berulang (recurring income) bagi perseroan. • Penggunaan dana IPO dan pelunasan pinjaman kepada PTPP: Perseroan menargetkan penggunaan 75% dari dana IPO untuk investasi dan ekspansi ke berbagai kota di Indonesia dengan melakukan pembelian lahan, dan akuisisi mall serta hotel yang telah beroperasi. 15% akan digunakan untuk modal kerja, sementara 10% sisanya akan digunakan untuk melunasi sebagian pinjaman kepada induk usahanya yaitu PT PP (Persero) Tbk (PTPP) yang mencapai Rp236 milyar, yang digunakan untuk pembangunan Park Hotel Jakarta dan Bandung. Hal ini membuat IPO PTPP Properti juga berdampak positif terhadap PTPP sebagai induk usahanya yang akan menerima pelunasan atas pinjaman tersebut. • Kesimpulan: Kami melihat model bisnis perseroan cukup baik, selain pengembangan hunian vertikal yang masih menjadi sumber pendapatan terbesar, perseroan juga telah memikirkan untuk memperoleh pendapatan berulang di masa depan dengan mengembangkan kawasan komersial serta perhotelan. Di tengah semakin ketatnya persaingan industri properti dimana tidak banyak lagi lahan strategis yang tersedia, maka kami melihat usaha perseroan sudah cukup baik untuk menunjang kelangsungan bisnis ke depannya, dan masih patut untuk dijadikan pilihan investasi.
5
HEAD OFFICE
RESEARCH DIVISION
Reliance Building Jl. Pluit Kencana No. 15A, Pluit Penjaringan Jakarta 14450 T +62 21 661 7768 F +62 21 661 9884
Jasa Adhi Mulya Robertus Yanuar Hardy Lanjar Nafi Taulat I Aji Setiawan Alan Milgerry Pieter Djatmiko Shanti Dwi Jayanti
[email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]
EQUITY DIVISION Jakarta- Pluit Jl. Pluit Kencana No. 15A Pluit Penjaringan Jakarta 14450 T +62 21 661 7768 F +62 21 661 9884
Bandung Jl.Cisangkuy No.58 Bandung 40115 T +62 22 721 8200 F +62 22 721 9255
Surabaya - Gubeng Jl. Bangka No. 22 Surabaya 60281 T +62 31 501 1128 F +62 31 503 3196
Makassar Jl. Boto Lempangan No. 34 J Makassar 90113 T +62 411 3632388 F +62 411 3614634
Jakarta - Sudirman Menara Batavia 27th floor Jl.KH.Mas Mansyur Kav 126 Jakarta 10220 T +62 21 5793 0008 F +62 21 5793 0010
Tasikmalaya Ruko Tasik Indah Plaza No. 21 Jl. KHZ Mustofa No. 345 Tasikmalaya 46121 T +62 265 345000 F +62 265 345003
Surabaya – Diponegoro Jl. Diponegoro 141-143 Surabaya 60264 T +62 31 567 0388 F +62 31 561 0528
Pekanbaru Jl. Sumatera No. 9, Simpang Empat Pekanbaru - Riau 28000 T +62 761 7894368 F +62 761 7894370
Jakarta – Kebon Jeruk Plaza Kebon Jeruk Jl.Raya Perjuangan Blok A/2 Jakarta 11530 T +62 21 532 4074 F +62 21 536 2157
Yogyakarta Jl. Juadi No. 1 Kotabaru Yogyakarta 55224 T +62 274 550 123 F +62 274 551 121
Bali - Denpasar Dewata Square Blok A3 Jl. Letda Tantular Renon Denpasar 802361 T +62 361 225099 F +62 361 245099
Medan Jl. Teuku Amir Hamzah No.26 T +62 61 6633065 F +62 61 6617597
BSD Jl. Pahlawan Seribu Ruko BSD Sektor 7 Blok RK kav. 9 Tangerang 15310 T +62 21 5387495 F +62 21 5387494
Surakarta Jl. Slamet Riyadi 330A Solo 57145 T +62 271 736599 F +62 271 733478
Pontianak Jl. Gajah Mada No. 59 Pontianak 78121 T +62 561 749558 F +62 561 746284
Jakarta – Centro Ruko Centro Residence Kav. 4-5 Tower C Lt. 1 No. 26-29 Jl. Macan, Daan Mogot Jakarta 14450 T +62 21 56945227 F +62 21 56945226
Malang Jl. Guntur No. 19 Malang 65112 T +62 341 347 611 F +62 341 347 615
Balikpapan Jl. Jend. Sudirman No. 51A Balikpapan 76114 T +62 542 746313-16 F +62 542 746317
UPN “Veteran” Jakarta Jl. RS Fatmawati, Pondok Labu Jakarta 12450 T +62 21 7656971 ext. 197 F +62 21 7656971 ext. 138
STIE "AUB" Surakarta Jl. Mr. Sartono 97, Cengklik Nusukan, Surakarta 57135 T +62 271 854803 F +62 271 853084
Universitas Brawijaya Jl. Veteran Malang 65145 T +62 341 551611 / 575777 F +62 341 565420
Universitas Tanjungpura Pontianak Jl. Jendral Ahmad Yani Pontianak 78124 T +62 561 743465 F +62 561 766840
President University Resto Plaza 1F - Jababeka Education Park Jl. Ki Hajar Dewantara Raya Cikarang - Bekasi 17550 T +62 21 89106030
Universitas Surabaya Jl. Raya Kalirungkut Surabaya 60293 T +62 31 298 1203 F +62 31 298 1204
STIE Malangkucecwara Jl. Terusan Candi Kalasan Malang 65142 T +62 341 491813 F +62 341 495619
Politeknik Kediri Jl. Mayor Bismo No. 27 Kediri 64121 T +62 354 683128 F +62 354 683128
Universitas Siliwangi Tasikmalaya Jl. Siliwangi No. 24 Tasikmalaya 46151 T +62 265 323685 F +62 265 323534
Universitas Muhammadiyah Gresik Jl. Sumatra 101 GKB Gresik 61121 T +62 31 395 1414 F +62 31 395 2585
Universitas Jember Jl. Jawa No. 17 Jember 68121 T +62 331 330732 F +62 331 326419
Universitas Kristen Duta Wacana Jl. Wahidin Sudiro Husodo Yogyakarta 55224 T +62 274 563 929 F +62 274 513 235
Universitas Negeri Makassar Fakultas Ekonomi Gedung BT Lt.2 Jl. A.P. Pettarani, Kampus UNM, Gunungsari Baru Makassar 90222 T +62 411 889464 / 881244 F +62 411 887604
Universitas Negeri Malang Jl. Surabaya No. 6 Malang 65145 T +62 341 585914 F +62 341 552888
STIESIA Surabaya Jl. Menur Pumpungan 30 Surabaya T +62 31 5947505 F +62 31 5932218
UPN "Veteran" Yogyakarta Jl. Babarsari 2, Tambak Bayan Yogyakarta T +62 274 485268 F +62 274 487147
Universitas Muhammadiyah Malang Jl. Raya Tlogomas 246 Malang 65144 T +62 341 464318-9 F +62 341 460782
Universitas 17 Agustus 1945 Banyuwangi Jl. Adi Sucipto 26 Banyuwangi, Jawa Timur T +62 333 419613 F +62 333 419163
Bali - Ubud Jl. Suweta 19, Ubud Gianyar, Bali 80571 T +62 361 970692
POJOK BURSA & GALERI INVESTASI
Disclaimer:
Universitas Muhammadiyah Sidoarjo Jl. Majapahit 866B Sidoarjo, Jawa Timur T +62 31 8945444 F +62 31 8949333
Informasi, opini dan rekomendasi yang terdapat dalam dokumen ini disajikan oleh PT Reliance Securities Tbk. dari sumber-sumber yang dianggap terpercaya dan dapat diandalkan. Dokumen ini bukan merupakan penawaran, invitasi atau representasi dalam bentuk apapun untuk pengambilan keputusan membeli maupun menjual saham. Keputusan investasi yang diambil berdasarkan dokumen ini bukan merupakan tanggung jawab PT Reliance Securities Tbk. PT Reliance Securities Tbk. berhak untuk merubah isi dokumen ini sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu.
