Equity Research June 25, 2013
IPO Summary
PT. Puradelta Lestari Tbk
IPO Summary
JADWAL PERKIRAAN
COMPANY OVERVIEW Kisaran Harga
Rp. Rp. 205 – Rp. Rp. 255
Perseroan merupakan pengembang property terkemuka di Indonesia yang menspesialisasikan ddiri dalam kepemilikan real estat dan pengembangan sektor industri, komersial, dan pemukiman. Model pengembangan terintegrasi yang dilakukan Perseroan memungkinkan Perseroan untuk terlibat dalam beberapa fungsi sejalan dengan tahap pengembangan mulai dari pencarian dan pembebasan lahan, desain dan pengembangan , manajemen proyek, marketing, penjualan dan penyewaan komersial dan juga pengelolaan real estate.
Masa Book Building 25 Juli – 1 Agt 2013
Kegiatan usaha utama perseroan adalah pembebasan lahan, pengembangan dan penjualan real estate untuk keperluan industry serta pengembangan dan penjualan property komersial dan pemukiman pendukung sektor industry dan penyediaan sarana dan prasarana tambahan dan jasa pengelolaan real estate.
Penjamin Pelaksanaan Emisi
MANAGEMENT TEAM Jajaran Komisaris: Presiden Komisaris Wakil Presiden Komisaris Wakil Presiden Komisaris Komisaris Komisaris independen Komisaris independen Jajaran Direksi: Presiden Direktur Wakil Presiden Direktur Direktur Direktur Tidak Terafiliasi
Pernyataan Efektif
15 Agt 2013
Penawaran Umum
16 – 20 Agt 2013
Tanggal Penjatahan
22 Agt 2013
Distribusi Saham
23 Agt 2013
Pencatatan di BEI
26 Agt 2013
PT Macquarie Indonesia
Capital
Securities
PT Sinarmas Sekuritas
Saham ditawarkan sebanyaksebanyak-banyaknya
: : : : : :
10,844,575,000 saham (20%)
Muktar Widjaja Franky Oesman Widjaja Kazuo Shimura Hironori Tateiri Teddy Prawitra Susiyati B. Hirawan
Nilai IPO yang didapat Rp 2.22 triliun – Rp 2.77 triliun6
Rencana Penggunaan Dana IPO
: : : :
Teki Mailoa Shinji Yoneda Hermawan Wijaya Tondy Suwanto
• 60% untuk pembangunan infrastruktur di DeltaMas • 20% untuk pembebasan Kabupaten Bekasi
lahan
di
• 20% untuk modal kerja Kepemilikan Sebelum IPO Kebijakan Deviden
Sojitz Corporation
25%
Frame Bridge Investment Ltd
25%
AFP International Capital Pte. Ltd.
45.97%
PT Sumber Arusmulia
1.29%
Jermina Limited
Perseroan merencanakan akan membayar dividen kas sebanyakbanyaknya 30% dari jumlah laba komprehensif setelah pajak dimulai untuk tahun buku 2013
Perseroan
99.9%
PT Pembangunan Deltamas
2.74 %
Analyst
Source: Perseroan
Wibowo Suhaidi 62 21 5793 0008 ext.159
[email protected]
&&&(( www.relitrade.com
1
your reliable partner
Prospek Usaha : Perekonomian Indonesia yang terus tumbuh secara berkesinambungan dengan rata-rata pertumbuhan ekonomi tahunan dalam beberapa tahun terakhir yang di atas 6% berpengaruh positif terhadap peningkatan saya beli masyarakat, di mana jumlah penduduk dalam kategori berpendapatan menengah juga terus tumbuh didasari oleh tingkat pertumbuhan penduduk Indonesia yang tinggi.
Kepemilikan Saham Pasca IPO
20.00%
20.00% 2.19% 1.03%
20.00%
36.78%
Hal ini menjadikan pasar domestik Indonesia amat menjanjikan bagi sektor manufaktur dari luar negeri dengan kondisi negara yang stabil dan pasar yang besar disertai daya beli masyarakat yang mendukung. Sektor kawasan industri juga mendapat pengaruh positif dari pergeseran struktural di Cina di mana negara tersebut mengalihkan fokus dari pertumbuhan yang didasari oleh investasi menjadi pertumbuhan yang berbasis konsumsi. Hal tersebut membuat redistribusi pendapatan yang sebagian besar terjadi pada upah buruh, yang mengakibatkan peningkatan biaya produksi yang signifikan bagi para produsen di sektor manufaktur. Hal terebut membuat para produsen tersebut diprediksi akan memindahkan situs produksi utamanya ke negara lain, di mana Indonesia diperkirakan akan menjadi negara tujuan utama bagi para produsen tersebut dikarenakan oleh faktor-faktor yang telah disebutkan di atas.
Sojitz Corporation
Jermina Limited
PT Sumber Arus Mulia
AFP International Capital PTE, Ltd
Fame Bridge Investments Ltd
Masyarakat
Source: Emiten
Kota Industri Terintegrasi Deltamas
Kegiatan Usaha Perseroan: Industri • Strategi bisnis perseroan adalah menentukan bidang tanah untuk dijual, yang dipersiapkan dan dikembangkan dengan cara meratakan tanah serta membangun akses jalan, sarana prasarana dan infrastruktur lainnya. Perseroan memiliki dua kategori target pelanggan di kawasan industri, yaitu: • Produsen besar berskala internasional seperti industry otomostif yang membeli lahan yang besar untuk dikembangkan • Produsen kecil yang membeli lahan yang lebih kecil yang berdekatan dengan produsen yang lebih besar Komersial • Properti komersial Perseroan kebanyakan berupa kluster tipe ruko yang dijual ke perusahaan atau individu yang kemudian emngguanakan property tersebut untuk memenuhi kebutuhan komunitas perumahan atau berdekatan dengan sentra industry dalam GIIC atau daerah industri ringan. Zona komersial kota Deltamas mencakup pusat pemerintahan, di mana pusat pemerintahan Kabupaten Bekasi saat ini berada, dan sebuah pusat pendidikan dengan sekolah sekolah dan institusi termasuk ITSB dan Pangudi Luhur. Source: Emiten
6
Perumahan Pengembangan perumahan perseroan terdiri atas unit individu yang dibangun di kluster perumahan. Kluster dijual dengan kisaran harga menengah bagi keluarga dan individu pberpenghasilan menengah. Namun ke depannya, perseroan berniat untuk mengembangkan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke atas. Infrastruktur dan sarana prasarana Perseroan membeli air yang belum diolah dari Perum Jasa Tirta yang kemudian diolah di instalasi pengolahan air milik Perseroan. Perseroan juga memiliki unit instalasi pengolahan air limbah dan Perseroan telah mengembangkan jaringan pipa dan drainase canggih, yang digunakan untuk menyalurkan air dari pelanggan di bangunan pabrik standar dan GIIC ke unit instalasi untuk pengolahan , yang kemudian air ini dialirkan ke sungai. Strategi Usaha: • Melanjutkan upaya pemasaran yang ada untuk menarik pelanggan utama produsen industry • Perluasan areal cadangan lahan • Perubahan peruntukan lahan di kawasan Kota Deltamas untuk memenuhi banyaknya permintaan • Membangun infrastruktur serta fasilitas dengan standar internasional yang dapat menarik investor asing • Strategi pendapatan berulang di masa depan Risiko Usaha: • Risiko ketergantungan terhadap beberapa pelanggan utama • Risiko persaingan usaha • Risiko infrastruktur yang belum memadai • Risiko hubungan kerja dengan karyawan • Risiko terkait dengan polis asuransi yang tidak memadai Risiko Terkait dengan Industri Properti: • Risiko kehilangan hak atas tanah berdasarkan peraturan pemerintah • Risiko perubahan ketentuan peraturan perundangundangan • Risiko tingkat suku bunga yang tinggi • Risiko yang terkait dengan pengembangan dan investasi property
ANALISA DAN PEMBAHASAN: Dengan model bisnis yang baik dengan fokus utama pada kawasan industri terintegrasi di mana juga dibangun lahan residensial dan komersial, Perseroan terus berupaya menjadikan Kota Deltamas sebagai kawasan yang ideal untuk kegiatan industri dan usaha. Model kawasan yang terintegrasi tersebut tentunya dapat meningkatkan minat para pebisnis untuk berinvestasi dan membangun situs produksinya di Kota Deltamas, yang tentunya akan berimbas positif terhadap pendapatan Perseroan.
FDI Inflow (USD Billion) 37 DDI
32
FDI
27 22 17 12
Hal tersebut juga didukung oleh situasi makroekonomi Indonesia yang mendukung, dan juga keunggulan dari sisi internal perseroan yang memiliki strategi untuk meminimalisasi resiko usaha dengan cara memulai kegiatan operasional untuk pengembangan lahan setelah adanya konfirmasi ketertarikan pembeliah lahan dari calon pelanggan industri dan komersial, ataupun konfirmasi penjualan untuk calon pelanggan pemukiman.
7 2 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
1Q2013
Source: Bank Indonesia
Valuasi PT. Purnadelta Lestari Tbk
Perseroan berencana menjual sekitar 100ha dan 110ha lahan di tahun 2013 dan 2014, dengan proyeksi pertumbuhan harga jual rata-rata lahan tersebut sekitar 10% per tahunnya. Dengan cadangan lahan yang hampir mencapai 2000ha, kami cukup positif dengan cashflow perusahaan di tahun-tahun ke depan, meskipun dengan catatan property cycle diasumsukan akan cenderung stabil. Berdasarkan hasil riset Sinarmas Sekuritas, NAV/share Perseroan diestimasi berkisar pada level Rp410, dengan asumsi utilisasi di sektor industri, komersial dan pemukiman masing-masing sebesar 80%, 70%, dan 70%. Harga saham perseroan ditawarkan pada harga Rp205Rp255, atau dengan diskon cukup signifikan sekitar 50%-60% terhadap NAV/share perseroan. Dengan valuasi yang rendah tersebut, kami memberikan rekomendasi BUY untuk saham PT Puradelta Lestari Tbk.
Sisa Land Bank (ha)
Kinerja (Rp Miliar)
Tahun Land Bank PerTahun Penjualan Laba Usaha Laba Bersih Aset Kewajiban Ekuitas D/E (x) OPM NPM EPS 1Q13 BVS 1Q13 EBIDA Margin ROA ROE
Harga Saham (Rp) Jumlah Saham (Miliar) Market Cap (Rp Miliar) Valuasi Source: Emiten
PBV 2013 Market Cap/ha
Deltamas
BEST
KIJA
1Q13 2,989 1Q13 182 99 104 7,524 2,931 4,593 0.64 54% 57% 2 85 20% 5% 18% 230 54.0 12,420 2.7 4,155
1Q13 858 1Q13 272 185 174 2,516 536 1,980 0.27 68% 64% 19 211 34% 20% 27% 730 9.4 6,862 3.5 7,998
1Q13 2,784 1Q13 732 226 200 7,452 3,275 4,177 0.78 31% 27% 15 305 55% 5% 16% 310 13.7 4,247 1.0 1,526
Fiscal Year End Income Statements (Rp million)
2010A
2011A
2012A
2013E
2014F
Sales Cost of Sales Gross Profit (Loss) Operating Expenses Income (Loss) from Operations Other Income (Expenses) Income (Loss) Before Tax Current Tax Expenses
419,355 450,631 (31,276) 29,475 (60,751) (6,845) (67,596) 21,024
151,081 90,075 61,006 44,795 16,211 7,028 23,239 7,562
1,350,581 883,382 467,199 96,963 370,236 41,882 412,118 67,901
1,580,000 678,000 902,000 142,200 759,800 59,401 819,201 163,840
2,230,000 990,000 1,240,000 200,700 1,039,300 188,682 1,227,982 245,596
Income (Loss) before Effect of Restructuring Transaction among Entities under Common Control
(88,620)
15,677
344,217
655,361
982,386
Proforma Adjustments Net Income (Loss)
13,099 (75,521)
2,112 17,789
15,501 359,718
0 65,361
0 982,386
87,359 7,120,898 24,668 7,245,338 2,903,816 80,000 105,749 3,115,874 4,129,464
919,498 7,346,291 25,040 8,393,614 3,059,749 0 1,036,599 4,248,473 4,145,141
1,231,739 6,675,079 34,807 8,081,457 2,428,711 0 1,033,650 3,592,099 4,489,358
Balance Sheet (Rp million) Cash & Cash Equivalent Real Estate Inventories PPE - Net Total Assets Loans Medium-term Notes Sales Advances Total Liabilities Total Equity Cash Flows (Rp million) CFO CFI CFF Net Increase (Decrease) in Cash and Cash Equivalents KEY RATIO Sales Growth (%) Net Income Growth (%) OPM Net Margin ROE (%) ROA (%) Source: Emiten, Estimasi Sinarmas Sekuritas
113,448 160 (99,911) 13,697
n/a n/a -14.5% -18.0% -1.8% -1.0%
3,805,031 4,302,305 5,340,063 5,073,060 618,474 548,891 9,872,687 10,044,876 1,743,723 1,058,735 0 0 340,000 411,400 2,213,460 1,599,872 7,659,227 8,445,004
954,445 841,076 1,362,189 1,008 (2,119,593) (588,216) (127,983) 1,615,169 1,799,318 827,470 336,652 2,573,292
-64.0% -123.6% 10.7% 11.8% 0.4% 0.2%
793.9% 1922.1% 27.4% 26.6% 8.0% 4.5%
17.0% 82.2% 48.1% 41.5% 8.6% 6.6%
1,848,148 (459,748) (891,125) 497,274
41.1% 49.9% 46.6% 44.1% 11.6% 9.8%
HEAD OFFICE
RESEARCH DIVISION
Reliance Building Jl. Pluit Kencana No. 15A, Pluit Penjaringan Jakarta 14450 T + 62 21 661 7768 F + 62 21 661 9884
Jasa Adhi Mulya Wilson Sofan Christine Natasya Wibowo Suhaidi Lanjar Nafi Taulat I
[email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]
EQUITY DIVISION Jakarta- Pluit Jl. Pluit Kencana No. 15A Pluit Penjaringan Jakarta 14450 T + 62 21 661 7768 F + 62 21 661 9884
Bandung Jl.Cisangkuy No.58 Bandung 40115 T + 62 22 721 8200 F + 62 22 721 9255
Surabaya - Gubeng Jl. Bangka No. 22 Surabaya 60281 T + 62 31 501 1128 F + 62 31 503 3196
Makassar Jl. Boto Lempangan No. 34 J Makassar 90113 T + 62 411 3632388 F + 62 411 3614634
Jakarta - Sudirman Menara Batavia 27th floor Jl.KH.Mas Mansyur Kav 126 Jakarta 10220 T + 62 21 5793 0008 F + 62 21 5793 0010
Tasikmalaya Ruko Tasik Indah Plaza No. 21 Jl. KHZ Mustofa No. 345 Tasikmalaya 46121 T + 62 265 345000 F + 62 265 345003
Surabaya – Diponegoro Jl. Diponegoro 141-143 Surabaya 60264 T + 62 31 567 0388 F + 62 31 561 0528
Pekanbaru Jl. Sumatera No. 9, Simpang Empat Pekanbaru - Riau 28000 T + 62 761 7894368 F + 62 761 7894370
Jakarta – Kebon Jeruk Plaza Kebon Jeruk Jl.Raya Perjuangan Blok A/2 Jakarta 11530 T + 62 21 532 4074 F + 62 21 536 2157
Yogyakarta Jl. Juadi No. 1 Kotabaru Yogyakarta 55224 T + 62 274 550 123 F + 62 274 551 121
Denpasar Dewata Square Blok A3 Jl. Letda Tantular Renon Denpasar 802361 T + 62 361 225099 F + 62 361 245099
Medan Jl. Teuku Amir Hamzah No.26 T + 62 61 6633065 F + 62 61 6617597
BSD Jl. Pahlawan Seribu Ruko BSD Sektor 7 Blok RK kav. 9 Tangerang 15310 T + 62 21 5387495 F + 62 21 5387494
Surakarta Jl. Slamet Riyadi 330A Solo 57145 T + 62 271 736599 F + 62 271 733478
Pontianak: Jl. Gajah Mada No. 59 Pontianak 78121 T. +62 561 749558 F. +62 561 746284
Jakarta – Centro Ruko Centro Residence Kav. 4-5 Tower C Lt. 1 No. 26-29 Jl. Macan, Daan Mogot Jakarta 14450 T +62 21 56945227 F +62 21 56945226
Malang Jl. Guntur No. 19 Malang 65112 T + 62 341 347 611 F + 62 341 347 615
Balikpapan Jl. Jend. Sudirman No. 51A Balikpapan 76114 T + 62 542 746313-16 F + 62 542 746317
POJOK BURSA & GALERI INVESTASI UPN “Veteran” Jakarta Jl. RS Fatmawati, Pondok Labu Jakarta 12450 T + 62 21 7656971 ext. 197 F + 62 21 7656971 ext. 138
STIE "AUB" Surakarta Jl. Mr. Sartono 97, Cengklik Nusukan, Surakarta 57135 T + 62 271 854803 F + 62 271 853084
Universitas Brawijaya Jl. Veteran Malang 65145 T + 62 341 551611, 575777 F + 62 341 565420
Universitas Tanjungpura Pontianak Jl. Jendral Ahmad Yani Pontianak 78124 T + 62 561 743465 F + 62 561 766840
President University Resto Plaza 1F - Jababeka Education Park Jl. Ki Hajar Dewantara Raya Cikarang - Bekasi 17550 T + 62 21 89106030
Universitas Surabaya Jl. Raya Kalirungkut Surabaya 60293 T + 62 31 298 1203 F + 62 31 298 1204
STIE Malangkucecwara Jl. Terusan Candi Kalasan Malang 65142 T + 62 341 491813 F + 62 341 495619
Politeknik Kediri Jl. Mayor Bismo No. 27 Kediri 64121 T. (0354) 683128 F. (0354) 683128
Universitas Siliwangi Tasikmalaya Jl. Siliwangi No. 24 Tasikmalaya 46151 T + 62 265 323685 F + 62 265 323534
Universitas Muhammadiyah Gresik Jl. Sumatra 101 GKB Gresik 61121 T + 62 31 395 1414 F + 62 31 395 2585
Universitas Jember Jl. Jawa No. 17 Jember 68121 T + 62 331 330732 F + 62 331 326419
Universitas Negeri Makassar Fakultas Ekonomi Gedung BT Lt.2 Jl. A.P. Pettarani, Kampus UNM, Gunungsari Baru Makassar 90222 T. 0411-889464 / 881244 F. 0411-887604
Universitas Kristen Duta Wacana Jl. Wahidin Sudiro Husodo Yogyakarta 55224 T + 62 274 563 929 F + 62 274 513 235
Universitas Negeri Malang Jl. Surabaya No. 6 Malang 65145 T + 62 341 585914 F + 62 341 552888
STIESIA Surabaya Jl. Menur Pumpungan 30 Surabaya T + 62 31 5947505 F + 62 31 5932218
UPN "Veteran" Yogyakarta Jl. Babarsari 2, Tambak Bayan Yogyakarta T + 62 274 485268 F + 62 274 487147
Universitas Muhammadiyah Malang Jl. Raya Tlogomas 246 Malang 65144 T + 62 341 464318-9 F + 62 341 460782
Universitas 17 Agustus 1945 Banyuwangi Jl. Adi Sucipto 26 Banyuwangi, Jawa Timur T + 62 333 419613 F + 62 333 419163
Disclaimer: Disclaimer: This research report has been issued by PT Reliance Securities Tbk. It may not be reproduced or further distributed or published, in whole or in part, for any purpose. PT Reliance Securities Tbk. has based this document on information obtained from sources it believes to be reliable but which it has not independently verified; PT Reliance Securities makes no guarantee, representation or warranty and accepts no responsibility to liability as to its accuracy or completeness. Expression of opinion herein are those of the research department only and are subject to change without notice. This document is not and should not be construed as an offer or the solicitation of an offer to purchase or subscribe or sell any investment. PT Reliance Securities Tbk and its affiliated and/or their offices, directors, and employees may own or have positions in any investment mentioned herein or any investment related there to and may from time to time add to or disposes of any such investment. PT Reliance Securities Tbk. and its affiliates may act as market maker or have assumed an underwriting position in the securities of companies discusses herein (or investment related thereto) and may sell them to or buy them from customers on a principal basis and may also perform or seek to perform investment banking or underwriting services for or relating to those companies.
