Investment Memorandum Star Lofts, Miami, Florida Uitgifte van 8 participaties van US$ 100,000 en 2 participaties van US$ 75,000
INHOUD
|2|
Star Lofts Miami
3
Introductie
4
Kerngegevens
5
Project ‘STAR LOFTS’
6
Locatie en submarkt
7
Onderliggende zekerheid van de lening
8
Strategie
9
Verkoopgeschiedenis
10
Investeringsopzet
12
Rendement
13
Cashflow prognose
14
Unit Mix & Rent Roll
15
Structuur en samenwerking
INTRODUCTIE De vastgoedmarkt in de Verenigde Staten is de afgelopen jaren hard geraakt door de economische crisis. Vooral Florida is door het uiteenspatten van de ‘vastgoedbubbel’ relatief harder getroffen. Hiermee biedt Florida echter ook de beste mogelijkheden vastgoed tegen ‘distressed’ prijzen, ruim onder de nieuwbouwwaarde, aan te kopen. Op middellange termijn zijn de vooruitzichten voor de vastgoedmarkt echter nog steeds goed, aangezien Florida zich kenmerkt door constante demografische groei, terwijl het aanbod van nieuwe woningen nagenoeg is stilgevallen. Om van kansen in deze markt te profiteren, biedt Global State Investments USA
Indirecte aankoop van 9 hoogwaardig afgewerkte lofts met een discount van ruim 50% op de gerealiseerde verkoopprijzen in 2010.
Goede locatie aan de Biscayne Bay in het mondaine Miami nabij Downtown en Miami Southbeach.
Totale investering van $ 1.970.000 gefinancierd met 100% eigen vermogen.
Eenvoudige structuur door directe deelname in Amerikaanse Limited Partnership met een ervaren lokale partner, kantoorhoudende te Florida.
Vertegenwoordiging van Nederlandse beleggers via de General Partner, waarbij de Partners allen financieel bijdragen.
Vermogensgroei van 54% van het ingelegde vermogen uit verkoop van de lofts.
Geprognosticeerd rendement van 27,8% IRR per jaar1 en een korte verwachte looptijd van 3 jaar.
B.V. gezamenlijk met Dutch Capital Partners beleggers de mogelijkheid deel te nemen in de acquisitie van een ‘non performing’ lening. Aan deze lening liggen ter zekerheid negen hoogwaardige lofts (condominiums), gelegen in het Star Lofts Condominium gebouw. Dit complex is gesitueerd direct aan de Biscayne Bay in Maimi op een afstand van twee mijl van Miami Downtown en vijf mijl van Miami South Beach. De aankoopprijs van de lening bedraagt $ 1,500,000, wat neerkomt op $ 97 per vierkante voet voor de condominiums. Dit ligt ongeveer 60% onder de stichtingskosten, alsmede ver onder de huidige waardering van circa $ 300 per vierkante voet. Bij de overname van de ’non performing‘ lening zal de debiteur direct in gebreke worden gesteld en zal de ’foreclosure‘ procedure met betrekking tot de lening worden gestart. Na afronding van de foreclosure procedure worden de condominiums aan de Limited Partnership in eigendom overgedragen. De investering wordt geheel met eigen vermogen gefinancieerd derhalve zonder een banklening. De verwachte looptijd van de belegging is 3 jaar met zicht op een vermogensgroei van 54%, wat een geprognosticeerd rendement van 27,8%
1
Dit betreft een geprognosticeerd rendement voor belasting. De waarde van deze belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
IRR oplevert.
Star Lofts Miami
|3|
KERNGEVEVENS
|4|
Projectnaam
Star Lofts
Aanbieder
Global State Investments USA BV en Dutch Capital Partners
Locatie
Miami, Florida
Categorie
Aankoop van een ‘non-performing’ lening met als zekerheid 9 hoogwaardig afgewerkte condominiums
Structuur
Beleggers nemen direct deel in de Amerikaanse Limited Partnership
Verwachte looptijd
36 maanden
Verwachte datum aankoop lening
Maart 2011
Deelnamebedrag via Global State
8 participaties van $ 100,000 en 2 participaties van $ 75,000
Deelnamebedrag via Dutch Capital
9 participaties van $ 100,000
Eigen vermogen via Global State
$
950.000
Eigen vermogen via Dutch Capital
$
900.000
Eigen vermogen General Partner
$
120,000
Lening
$
0
Investering
$ 1,970,000
Preferent rendement
9% enkelvoudig per jaar
Winstaandeel beleggers
70%
Prognose vermogensgroei
54,2%
Prognose rendement
27,8% IRR per jaar
Star Lofts Miami
P R O J E C T ‘ S TA R L O F T S ’
Star Lofts is één van de
Het condominium project ‘Star Lofts’ is in 2007 nieuw
jacuzzi gelegen direct aan de rand van Biscayne Bay,
weinige loft gebouwen in
opgeleverd. Het gebouw bestaat uit 23 verdiepingen
een fitnesscentre, yogaruimte, massageruimte, hoge
Miami welke direct gelegen
waarvan de eerste 6 verdiepingen als parkeergarage
snelheidliften en overdekt parkeren in de parkeergara-
is aan het water met uitzichten over de baai vanuit elke condominium.
zijn ingedeeld en daarboven zijn 47 loft-stijl condomi-
ge. Het gebouw heeft een lobby met een conciërge die
niums gesitueerd. Architect Kobi Karp, oprichter van
24 uur per dag aanwezig is.
Kobi Karp Architecture & Design, heeft het gebouw ontworpen waarbij hij bijzondere indelingen heeft gecreëerd van de etages, de condominiums en algemene ruimtes. Belangrijk uitgangspunt bij het ontwerp was dat het uitzicht van de diverse condominiums maximaal werd benut. Van de 47 condominiums zijn er 38 verkocht. De negen resterende units zijn nog niet verkocht en onderdeel van de non-performing’ lening. Deze condominiums bestaan uit twee units met twee verdiepingen en elk een zeer groot terras, alsmede zeven condominiums met twee slaapkamers en twee badkamers verdeeld over de verschillende verdiepingen van het gebouw. Alle condominiums hebben een vrij uitzicht op Biscayne Bay, downtown Miami of Miami Beach. Het gebouw kent verschillende faciliteiten zoals een zwembad met
Star Lofts Miami
|5|
L O C AT I E E N S U B M A R K T
Star Loft is gelegen in het Edgewater district, ook wel ‘Arts District’ genoemd. Het district is populair en wordt gekenmerkt door Europees georiënteerde restaurants, galeries en kunst gerelateerde winkeltjes.
Het totale Miami Downtown gebied, waar Edgewater onderdeel
Het aanbod van het aantal ‘units’ in Edgewater/Wynwood is
van uitmaakt, heeft per eind september 2010 een voorraad van
met 748 units relatief laag ten opzichte van de totale Donw-
ca. 4,700 onverkochte condominiums1. Aan deze voorraad wer-
town condomidium markt. Daarentegen is de verkoopsnelheid
den eind 2010 nog een tweetal complexen toegevoegd. Voorlo-
met 126 units in het derde kwartaal van 2010 relatief hoog. De
pig is er geen sprake van aanbod. Thans worden per maand cir-
verkoopprijs bedroeg gemiddeld US$ 186 per vierkante voet,
ca 300 ‘units’ verkocht; met in het afgelopen half jaar een
maar bevatte tevens verkopen in ‘bulk’ en condominiums op
tweetal pieken van zelfs ca. 450 ‘units’; met deze snelheid zou
locaties, die niet aan het water gelegen waren. Een analyse van
de voorraad in 12 tot 18 maanden kunnen worden geabsor-
vergelijkbare condoniums laat een gemiddelde vierkante voet
beerd. Hierbij schommelt de gemiddelde prijs rond de US$ 300
prijs zien van $ 201 tot $ 250. In de rendementsprognose is een
per vierkante voet, ondanks dat een aanzienlijk aantal verko-
verwachte gemiddelde verkoopprijs van $ 230 per vierkante
pen in ‘bulk’ zijn geweest.
voet gehanteerd. 1
Alle genoemde marktgegevens op deze pagina zijn ontleend uit; Residential Market Trend, Goodkin Consulting & Focus Real Estate Advisors, oktober 2010
|6|
Star Lofts Miami
O N D E R L I G G E N D E Z E K E R H E I D VA N D E L E N I N G
De over te nemen ’non performing‘ lening kent een hypothe-
kelaar heeft unit 704 te koop staan. De vraagprijs voor deze
caire zekerheid op de laatste negen onverkochte condomini-
condominium bedraagt $ 719.000 oftewel $ 303 per vierkan-
ums. Deze condominiums zijn op dit moment nog in eigen-
te voet. Ter vergelijking in 2007 bij de oplevering van het
dom van de ontwikkelaar, zijnde de debiteur van de lening.
gebouw was de vraagprijs $ 1,3 miljoen oftewel $ 548 per
De negen condominiums zijn willekeurig gesitueerd in het
vierkante voet!
gebouw en hebben twee slaapkamers en twee badkamers. De negen units vertegenwoordigen een totale woonoppervlakte van 15.403 vierkante voet. De gemiddelde oppervlakte van de condominiums bedraagt 1.711 vierkante voet (160 vierkante meter). Thans zijn 7 van de 9 condominiums verhuurd tegen een gemiddelde verhuurprijs van $ 1,40 per vierkante voet. Deze verhuurprijs ligt onder de gemiddelde huurprijs van $ 1,78 die in het gebied Downtown Miami geldt. De huidige huuropbrengst van de 7 condominiums is voldoende om de exploitatiekosten en de onroerend goed belasting van de 9 condominiums te kunnen voldoen. De twee condominiums op de 7e etage zijn nog niet verhuurd, omdat beide ‘units’ nog verhuurklaar gemaakt dienen te worden. Dit verhuurklaar maken houdt ondermeer in dat zowel vloerbedekking als plafondafwerking gereed dient te worden gemaakt. De ontwik-
Star Lofts Miami
|7|
S T R AT E G I E
Middels een ‘Letter of Intent’ is de ‘non performing’
& Moreno heeft de lokale partner overleg gehad met
lening van de bank onder contract genomen met het
de bank en de conclusie daaruit is dat de ontwikkelaar
doel de zekerheden verbonden aan de lening, de res-
naar alle waarschijnlijkheid zal meewerken met de
terende negen condominiums, in eigendom te krijgen.
onteigeningsprocedure, temeer daar de ontwikkelaar
Na een ‘due diligence’ periode zal de lening naar alle
persoonlijk garant staat voor de lening.
verwachting over ongeveer vier weken worden overge-
Indien niet wordt meegewerkt, moet er een gerechte-
nomen.
lijke procedure worden gevolgd. Beide vormen van ‘foreclosure’ leiden tot hetzelfde resultaat waarbij
De bank is zelf nog niet overgegaan tot executie van
het niet meewerken van de ontwikkelaar voor hem tot
de lening, omdat de bank een aantal andere leningen
hoge rentelasten zal leiden.
aan de ontwikkelaar verstrekt heeft, die zij op dit moment aan het afwikkelen zijn. De looptijd van de
Zodra het eigendom van de condominiums een feit is,
onderhavige lening is verstreken en deze is direct op-
zal worden gestart met de marketing en verkoop. De
eisbaar. Dit opeisen kan op elk moment door de bank
verwachting hierbij is dat in circa 24 tot 36 maanden
worden gedaan of de koper van de lening. Zodra de
de condominiums zullen zijn verkocht tegen een ge-
lening wordt opgeëist bedraagt de ‘default’ rente van-
middelde vraagprijs van $ 230 per vierkante voet, wel-
af dat moment 24% op jaarbasis. De ontwikkelaar
ke prijs in lijn ligt met verkopen in vergelijkbare pro-
heeft het recht het uitstaande saldo van de lening van
jecten.
$ 1.800.000 vermeerderd met alle onbetaalde en opgebouwde rente af te lossen. Het is onwaarschijnlijk dat de ontwikkelaar de lening gaat terugbetalen. Samen met vaste en lokale advocaat Murai Wald Biondo
|8|
Star Lofts Miami
VERKOOPGESCHIEDENIS
In 2010 zijn er vijf condominiums verkocht tegen een gemiddelde prijs van $ 332.750 per unit ofwel $ 242 per vierkante voet.
Condominium nummer
Het gebouw is opgeleverd in 2007, waarna 38 condominiums zijn getransporteerd. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg $ 620.000, wat omgerekend $ 381 per vierkante voet is. Door de vastgoedcrisis is de ontwikkelaar niet in staat gebleken de resterende condominiums te verkopen tegen deze prijzen. Uiteindelijk heeft men ervoor gekozen de condominiums te verhuren als huurappartementen. In 2010 heeft de ontwikkelaar met toestemming van de bank drie condominiums verkocht. Daarnaast zijn er nog twee condominiums verkocht door bestaande eigenaren:
Verkoop datum
Vierkante voet
verkoopprijs
Prijs per vierkante voet
1803
24-3-2010
1.514
$ 360.330
$ 238
802
30-4-2010
1.287
$ 330.000
$ 256
1003
17-6-2010
1.514
$ 445.000
$ 294
1702
22-7-2010
1.287
$ 245.000
$ 190
1902
7-12-2010
1.287
$ 283.426
$ 230
Star Lofts Miami
|9|
INVESTERINGSOPZET
De totale investering wordt niet met vreemd
Investeringsbegroting
vermogen gefinancierd. Het risico van rentebetalingen en aflossingsdruk is derhalve niet aanwezig.
Overnameprijs lening
$ 1.500.000
Reservering onroerend goed belasting
$ 240.000
Juridische kosten en due diligence
$ 119.000
Equity fee (6%)
$ 111.000
Totale investering
$ 1.970.000
Toelichting op de begroting Reservering onroerend goed belasting
Equity fee
Na de onteigeningsprocedure resteert een achterstallige
De kosten voor syndicatie bedragen 6% van het totaal te
onroerend goed belasting voor de jaren 2008, 2009 en
plaatsen vermogen van US$ 1,850,000. Het resterende
2010 van, naar schatting, $ 240.000.
bedrag van US$ 120,000 wordt door de General Partner ingebracht.
Juridische kosten en due diligence De juridische kosten voor de onteigeningsprocedure en de due diligence zijn begroot op $ 119.000. In deze begroting is rekening gehouden met een gerechtelijke procedure welke door lokale advocaat Murai Wald Biondo & Moreno zal worden gevoerd, met wie reeds een jarenlange relatie bestaat.
| 10 |
Star Lofts Miami
Vergoeding voor oprichtingskosten Voor de kosten van het oprichten van de structuur wordt 1,5% in rekening gebracht, welk bedrag bovenop het participatiebedrag zal worden gefactureerd.
Star Lofts Miami
| 11 |
RENDEMENT
Het geprognosticeerd rendement bedraagt bij het realistische scenario 27,8% IRR per jaar met een preferent rendement van 9% per jaar.
Uitgangspunten voor de rendementsberekening:
Een verwachte looptijd van 3 jaar. De gehanteerde verkoopprijzen zijn na aftrek van verkoopcommissie van een makelaar.
De exploitatie kosten, de kosten van de partnership en verschuldigde onroerende goed belasting worden geacht te worden gedekt door de huuropbrengsten van de verhuurde condominiums. Zekerheidshalve is het exploitatieresultaat uit verhuur op nul gesteld.
De kosten voor het management door de General Partner bedraagt $ 45.000 per jaar. Deze kosten zijn gemaximeerd tot 3 jaar
De beleggers ontvangen een preferent rendement van 9% enkelvoudig per jaar over het uitstaande eigen vermogen.
Van de overwinst boven de 9% preferent rendement wordt 70% uitgekeerd aan de beleggers en 30% aan de General Partner.
Na verkoop van elke condominium zal zo mogelijk een uitkering aan de beleggers worden gedaan.
| 12 |
Star Lofts Miami
Rendementsprognose Totale oppervlakte in vierkante voet Verkooprijs/vierkante voet
defensief
realistisch
optimistisch
15.403 $ 180
15.403 $ 230
15.403 $ 280
Netto verkoopopbrengst
2.772.540
3.542.690
4.312.840
Management kosten voor 3 jaar Verkoopkosten Resultaat
135.000 55.451 2.582.089
135.000 70.854 3.336.836
135.000 86.257 4.091.583
Terugbetaling equity Preferent rendement (9%) Winstdeling beleggers Totale cashflow beleggers
1.970.000 427.050 129.527 2.526.577
1.970.000 366.750 700.060 3.036.810
1.970.000 330.750 1.253.583 3.554.333
Performance fee General Partner
55.512
300.026
537.250
IRR per jaar voor belasting
15,3%
27,8%
39,5%
Vermogensgroei voor belasting
28,3%
54,2%
80.4%
CASHFLOW PROGNOSE Cashflow prognose 2011 1e halfjr 2e halfjr
2012 1e halfjr 2e halfjr
2013 1e halfjr 2e halfjr
Totaal
Exploitatie Aantal units verhuurd Verhuuropbrengsten Aantal units in eigendom Exploitatiekosten Exploitatieresultaat
-
7 101.624 9 -96.139 5.485
6 87.106 8 -84.845 2.261
4 58.071 6 -47.426 10.645
2 29.035 4 -31.618 -2.582
-
275.837
2 -15.809 -15.809
-275.837 0
Verkoop Aantal units Verkoopopbrengst Verkoopkosten Managementkosten Verkoopresultaat
-
1 393.632 -7.873 -45.000 340.760
2 787.264 -15.745 -22.500 749.019
2 787.264 -15.745 -22.500 749.019
2 787.264 -15.745 -22.500 749.019
2 787.264 -15.745 -22.500 749.019
9 3.542.690 -70.854 -135.000 3.336.836
Totaal resultaat
-
346.244
751.280
759.664
746.437
733.210
3.336.836
Cashflow Resultaat
-
346.244
751.280
759.664
746.437
733.210
3.336.836
Beginsaldo liq. reserve Preferent rendement (9%) Terugbetaling Equity Eindsaldo liq. reserve
-
-177.300 168.944
168.944 -88.650 -500.000 331.575
331.575 -66.150 -700.000 325.089
325.089 -34.650 -770.000 266.876
266.876 1.000.086
-366.750 -1.970.000
Rendement Preferent rendement (9%) Winstdeling (70%) Totaal rendement
-
177.300 177.300
88.650 88.650
66.150 66.150
34.650 34.650
700.060 700.060
366.750 700.060 1.066.810
IRR Vermogensgroei
27,8% 54,2%
Star Lofts Miami
| 13 |
UNIT MIX & RENT ROLL
Unit Mix
Rent Roll unit
Huur/ maand
Huur/ maand/sf
HOA1/ maand
Property tax/maand2
status3
209m2
703
S 3.500
$ 1,55
$ 1.289
$ 480
te huur
2.375
220m2
704
$ 3.700
$ 1,56
$ 1454
$ 502
te huur
1.514
141m
2
1103
$ 2.200
$ 1,45
$ 808
$ 314
verhuurd
141m
2
1403
$ 2.250
$ 1,49
$ 808
$ 323
verhuurd
141m
2
1703
$ 1.600
$ 1,06
$ 808
$ 333
verhuurd
2
1903
$ 2.200
$ 1,45
$ 808
$ 340
verhuurd
unit
verdieping
type
slaap-/ badkamer
703
7
n-lanai
2x2
2.255
704
7
s-Lanai
2x2
1103 1403 1703
11 14 17
noord noord noord
2x2 2x2 2x2
oppervlakte square ft m2
1.514 1.514
1903
19
noord
2x2
1.514
141m
2003
20
noord
2x2
1.514
141m2
2003
$ 2.050
$ 1,35
$ 808
$ 343
verhuurd
2004
20
zuid
2x2
1.692
157m2
2004
$ 2.350
$ 1,39
$ 932
$ 429
verhuurd
1.514
141m
2
2103
$ 2.150
$ 1,42
$ 808
$ 343
verhuurd
15.403
1.431m2
$ 8.523
$ 3.406
2103
21
noord
2x2
$ 22.000
1
2
3
| 14 |
Star Lofts Miami
HOA = Home Owners Association fee. Vergelijkbaar met de vereniging van eigenaren in Nederland aangevuld met kosten voor de faciliteiten en de conciërge. De property tax is gebaseerd op het jaar 2010 en is sinds 2008 naar beneden bijgesteld door verlaging van de waardering. De units zijn, zoals te doen gebruikelijk is, kortlopend verhuurd.
STRUCTUUR EN SAMENWERKING De Nederlandse beleggers zullen rechtstreeks deelne-
De belegging in Star Lofts wordt aan een selecte groep
men in een nog te vormen Limited Partnership, meest
beleggers aangeboden in relatief grote participaties.
waarschijnlijk Star Lofts Miami (Limited Liability) Limi-
Hierdoor is het aantal beleggers beperkt en is er direc-
ted Partnership (‘LP’). In dit project werkt Global State
ter contact tussen management en beleggers en kunnen
Investments USA samen met Dutch Capital Partners. In
beleggers invloed uitoefenen op het beleid.
deze samenwerking zijn de initiatiefnemers vertegenwoordigd in de General Partner. In totaal draagt de
In de structuur zal gebruik worden gemaakt van een
General Partner $ 120.000 bij aan de totale investering.
aparte projectrekening die door een onafhankelijke derde zal worden beheerd.
De structuur in de General Partner is er op gericht de belangen van alle partijen optimaal te vertegenwoordi-
Voor verdere informatie kunt u contact opnemen met
gen en te behartigen. De General Partner wordt lokaal
Global State of rechtstreeks met Alf Span:
ondersteund door Dutch Capital Partners LLC. Managing partner van Dutch Capital Partners LLC is Graham Mays,
Global State: 0294-481711
die reeds zes werkzaam is voor Dutch Capital Partners
Alf Span:
06-51755685
en sinds 1987 in het Amerikaanse vastgoed actief is. Andere vertegenwoordigers in de General Partner zijn
Disclaimer: Dit Investment Memorandum is uitsluitend infor-
vanuit Nederland Ben Zijlstra en Edwin Melchior (Dutch
matief. Het is niet te kwalificeren als een aanbieding of een
Capital beleggersgroep) en Dick Beijen en Alf Span
uitnodiging daartoe. Aan de inhoud van dit Investment Memo-
(Global State beleggersgroep). Zowel Global State als Dutch Capital Partners zijn zelfstandige ondernemingen actief in vastgoedinvesteringen alsmede in management en advies in de Verenigde Staten.
randum kunnen geen rechten worden ontleend. Indien uiteindelijk in vervolg op dit Investment Memorandum een aanbieding wordt gedaan, zal worden voldaan aan de eventuele daarvoor geldende wettelijke vereisten, in het bijzonder op basis van de Wet Financieel Toezicht.
Star Lofts Miami
| 15 |
Global State Investments USA
T +31 (0)294 48 17 11
Dutch Capital Partners LLC
T (001) 407 875 0024
Leeuwenveldseweg 18
F +31 (0)294 45 87 66
999 Douglas Avenue, Suite 2215
F (001) 407 875 0026
1382 LX Weesp
E www.globalstate.nl
Altamonte Springs, FL 32714
I
[email protected]
E
[email protected]
