Industrial. VastNed Jaarverslag 2007

Offices / Industrial

VastNed Jaarverslag 2007

NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/ d IJssel s-Hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Goud

Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle

BE Aartselaar Antw

Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Sc Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik

D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amste

Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/ d IJssel s-Hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Hee Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breug Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle

BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbee

Prioriteit van VastNed Offices/Industrial is de BE kwaliteit van de vastgoed NL portefeuille verder te verbeteren door zich te concentreren op beleggingen in de grote liquide kantoormarkten in D Nederland, België en Duitsland, gericht op het behalen van een aantrekkelijk totaal beleggingsresultaat. BE

Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombee Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik

D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a / d IJ

Hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusd

Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venr Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle

Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Here

Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelg

D Düsseldorf Frankfurt

Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a / d IJssel s-Hertogenbosch Den Haag Deventer Eind

Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle

B

Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen M Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik

Düsseldorf Frankfurt

N

Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/ d IJssel s-Hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen

Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schipho en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle

Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen)

Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik

D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barend

Capelle a / d IJssel s-Hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJss Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle

BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Ede

Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluw Wommelgem Zellik

D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a / d IJssel s-Hertogenbosch Den

Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein

Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist

VastNed Offices / Industrial N.V. Jaarverslag 2007

Zwolle

BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenber D Düsseldorf Frankf

Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik

Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/ d IJssel s-Hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Gr

Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle

BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Ant

Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Ber Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik





D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/ d IJssel s-Hertogenbosch Den

Kerncijfers

Kengetallen vastgoedportefeuille

2007 2006 2005 2004 2003 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Resultaten (x € 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 85,4 83,3 86,8 95,4 108,2

Nederland

Direct beleggingsresultaat 35,1 32,2 33,2 41,5 48,6 Indirect beleggingsresultaat 5,6 17,6 (12,4) (39,3) (31,5) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingsresultaat 40,7 49,8 20,8 2,2 17,1 Balans (x € 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen 1.189,9 1.048,8 1.039,3 1.163,6 1.262,6 Eigen vermogen 652,1 604,5 581,6 603,0 631,3 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 509,4 450,8 440,8 467,0 509,0 Langlopende schulden 411,7 376,5 284,5 390,3 420,1 Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 1) 20.525.027 Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 1) 20.697.219

18.984.061 18.981.259

19.335.060 19.040.803

19.143.124 19.273.904

18.742.694 18.894.020

Per aandeel (x € 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (inclusief dividend) 23,75 23,15 24,22 27,02 Slotdividend vorig boekjaar (1,20) (1,72) (2,13) (2,80)

29,32 (3,10)

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend) 22,55 21,43 22,09 24,22 26,22 Direct beleggingsresultaat 1,71 1,70 1,72 2,17 2,59 Indirect beleggingsresultaat 0,27 0,93 (0,64) (2,05) (1,68) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingsresultaat 1,98 2,63 1,08 0,12 0,91

_____ _____ _____ _____ _____

Overige mutaties Interim-dividend Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial ultimo

0,59 (0,51)

0,19 (0,50)

(0,02) –

(0,11) –

(0,19) –

24,61

23,75

23,15

24,23

26,94

22,77

29,75

22,60

22,80

20,50

1,70 1,72 2,13 Dividend in contanten 1,71 of in contanten 1,56 1,55 1,57 1,88 2) en in aandelen t.l.v. de agioreserve 0,49% 0,56% 1,28% Dividendrendement uitgedrukt als percentage van eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend) 7,6 7,9 7,8 8,8

2,80 2,25 2,86%

Beurskoers (ultimo)

Verhouding eigen vermogen/ vastgoedbeleggingen (in %) Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %)

_____ _____ _____ _____ _____

10,7

54,8

57,6

56,0

51,8

50,0

73/27

68/32

59/41

66/34

63/37

Met ingang van 2005 publiceert VastNed Offices/Industrial op basis van IFRS. De kerncijfers over 2004 zijn hiervoor aangepast. De kerncijfers over 2003 zijn niet aangepast. 1 Rekening houdend met ingekochte eigen aandelen. 2 Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.

________ ___________ ___________

(in exploitatie) België

Duitsland

Totaal

________ ___________ ___________

________

_______

Semi-

Semi-

Kantoren

industrieel

Totaal

Kantoren

industrieel

Totaal

Totaal

________

________

________

________

________

________

________

________

312 – 42,4 41,1 103,1

57 – 5,3 5,1 105,2

369 24,4 47,7 46,2 103,3

170 – 34,6 31,6 109,6

25 – 12,5 11,1 112,8

195 45,3 47,1 42,7 110,4

36 69,5 5,3 5,6 94,2

600 23,4 100,1 94,5 106,0

88,3 90,7 90,1 96,4 2,9

88,4 91,9 2,4

99,1 98,8 –

88,5 91,7 2,6

Aantal objecten 92 26 118 45 17 Vastgoedbeleggingen in exploitatie (x € 1 miljoen) 496 62 558 383 147 Vastgoedbeleggingen in exploitatie (in % van totaal) 42 5 47 33 12 Gemiddelde omvang per object (x € 1 miljoen) 5,4 2,4 4,7 8,5 8,7 Tien grootste objecten (in %) 29,2 Brutorendement (in %) 8,5 8,6 8,6 9,0 8,5 Nettorendement (in %) – – 7,2 – –

62 530 45 8,6 64,1

3 88 8 29,2 100,0

183 1176 100 6,4 50,2

8,9 8,0

6,0 5,6

8,5 7,4

Verhuurbare vloeroppervlakte (x 1.000 m2) Verhuurbare vloeroppervlakte (in %l)

508 56

31 4

903 100

100 – – –

18 17 33 32

168 – – –

169 109 118 86

19 28 16 16 21

14 44 38 – 4

17 35 13 18 17

n.v.t. 92,2 90,8 91,3

98,8 n.v.t. n.v.t. n.v.t.

91,4 91,7 89,4 92,0

Aantal huurders Tien grootste huurders (in %) Theoretische jaarhuur (x € 1 miljoen) Markthuur (x € 1 miljoen) Over-/onderhuur (in %) Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Ultimo bezettingsgraad (in %) Huurvrije perioden/huurkortingen (in %)

89,7 98,4

281 31

83 9

364 40

239 26

269 30

Regionale spreiding (in %) Supersteden 28 12 26 – – – Grote steden 29 18 28 7 12 8 Middelgrote steden 33 40 34 45 9 35 Kleine steden 10 30 12 48 79 57 Gemiddelde huur per m2 (x € 1) 1) Supersteden 177 88 169 – – – Grote steden 158 64 143 132 45 74 Middelgrote steden 135 57 114 135 54 123 Kleine steden 129 69 104 158 46 83 Brancheverdeling (in %) Financiële dienstverlening Zakelijke dienstverlening Techniek, media, telecommunicatie Overheidsdiensten Overig Ultimo bezettingsgraad (in %) Supersteden Grote steden Middelgrote steden Kleine steden 1 Parkeerplaatsen in de huur inbegrepen

87,9 90,9 86,7 93,9

100,0 100,0 95,9 100,0

15 41 8 21 15

88,5 91,5 88,0 95,5

n.v.t. 86,9 90,1 89,2

n.v.t. 100,0 100,0 94,7

VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2007

VastNed Offices/Industrial N.V. Max Euwelaan 1, 3062 MA Rotterdam Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon 010 24 24 300 Fax 010 24 24 333 www.vastned.nl [email protected] Raad van commissarissen Mr. W.M. Steenstra Toussaint, voorzitter* Drs. H.W. Breukink, vice-voorzitter** Drs. D. van den Bos Drs. R.K. Jacobson RA***

Financiële agenda 2008

Dinsdag 8 april 2008 Algemene vergadering van aandeelhouders

Donderdag 10 april 2008 Notering ex-slotdividend Vrijdag 2 mei 2008 Betaalbaarstelling slotdividend 2007 Maandag 19 mei 2008 Driemaandscijfers 2008 (voorbeurs)*

* Voorzitter vanaf 3 april 2007 ** Lid en vice-voorzitter vanaf 3 april 2007 *** Voorzitter auditcommissie

Directie VastNed Management B.V. in deze vertegenwoordigd door: Mr. R.A. van Gerrevink, CEO Mr. drs. T.M. de Witte RA, CFO Ir. J. Pars MRE MRICS, CIO

Maandag 11 augustus 2008 Halfjaarcijfers 2008 (voorbeurs)* Maandag 13 augustus 2007 Notering ex-interim-dividend 2008 Maandag 1 september 2008 Betaalbaarstelling interim-dividend 2008 Maandag 10 november 2008 Negenmaandscijfers 2008 (voorbeurs)* ––––––––––––––––

An English translation of the 2007 annual report and annual accounts is available.

Maandag 2 maart 2009 Jaarcijfers 2008 (voorbeurs)* * Gevolgd door webcast via www.vastned.nl

Aandeel VastNed Offices/Industrial Notering: Euronext Amsterdam ISIN: NL0000288934 Ticker: VNOI.NL

Jaarverslag 2007 VastNed Offices/Industrial N.V.

Geachte lezers van dit jaarverslag,

Reinier A. van Gerrevink

Voorwoord CEO

Het jaar 2007 was een moeilijk jaar voor de aandelenbeurzen over de gehele wereld. De afboekingen op de zogenaamde subprime-leningen lieten hun sporen achter. Onbekend is nog in hoeverre andere sectoren van de financiële wereld geraakt gaan worden, zoals creditcard-organisaties, de Engelse huizenmarkt, het Spaanse (bouw)mirakel en de Duitse economie, die zo aardig op stoom leek te komen. De financiële markten blijven onzeker, terwijl onderliggend de Nederlandse economie voortreffelijk draait. Als gevolg van dit sentiment op de aandelenmarkten heeft VastNed Offices/Industrial plotseling weer moeten leren leven met een fikse discount van 10 tot 15%. Een enorme omslag, en dat terwijl het fonds gereed is voor profitabele en verantwoorde groei: de kwaliteit van de vastgoedportefeuille in het algemeen is sterk verbeterd. TriNovium is verkocht, waarmee de leegstand alleen al met meer dan 3 procentpunt is gedaald en er zijn stappen gemaakt in ons nieuwe kernland Duitsland. In België is de verkoop van de zogeheten ‘Silverportefeuille’, met een hoog leegstandspercentage, afgerond. In Nederland gaat de kwaliteitsslag gewoon door; naast de verkoop van TriNovium, zijn in Utrecht, Amsterdam en Den Haag een aantal goedgelegen kantoorbeleggingen aangekocht. Het wachten is op het kunnen aantrekken van nieuw vermogen. Begin 2007 is nog moeiteloos voor F 50 miljoen aan nieuwe aandelen geëmitteerd, waarmee wij, ook dankzij het vrijgekomen kapitaal uit de verkoop van TriNovium en de ‘Silverportefeuille’ voor bijna F 170 miljoen hebben kunnen investeren. Wij hadden graag meer geïnvesteerd, want de Duitse markt, ondanks wat tegenvallende geluiden over deze economie, trekt duidelijk aan. U weet dat wij ons beperken tot de grootste steden: Düsseldorf, Frankfurt, München, Berlijn en Hamburg. De nieuwe panden die wij hebben aangekocht, hebben, vanwege de wenselijk geachte kwaliteitsverbetering, lagere aanvangsrendementen dan de door ons verkochte panden. Ons streven is om ons in Nederland zoveel mogelijk te concentreren op de Randstad, en weg te trekken uit de – meer – perifere gebieden. Verkoop van dergelijke objecten en vervanging door objecten met een lager aanvangsrendement, maar met meer huurgroeipotentie, leidt tot een druk op het direct beleggingsresultaat op korte termijn. Prioriteit van ons is om deze ten minste gelijk te houden en onderwijl een verdere verbetering van de kwaliteit te bewerkstelligen, waardoor toekomstige stijging van het direct en indirect beleggingsresultaat wordt gewaarborgd. Immers, ervaring uit het verleden heeft

ons in de laatste neergang van de Europese economie geleerd dat kwaliteit veel minder getroffen wordt. De markten in onze kernlanden zijn aan het herstellen, zij het, dat het echte herstel nog moet komen. In deel markten zoals in Amsterdam aan de Zuid-As kan gesproken worden van een belangrijk herstel, maar in de rest van de Randstad is het herstel bescheiden. De berichten vanuit diverse (inter)nationale makelaarskantoren zijn over deze ontwikkeling niet altijd eenduidend, vrees ik. In onze vastgoedportefeuille gaat het beter, maar het dient zich nog duidelijker te manifesteren. De huurniveaus verbeteren, maar liggen over het algemeen nog onder de niveaus van zeven à acht jaar geleden. Het lijkt nog steeds op een vervangings- en/of verplaatsingsmarkt en niet op de door ons gewenste uitbreidingsmarkt. Huurincentives, huurvrije perioden en huurkortingen zijn qua niveau aan het minderen, maar bestaan nog steeds, ook in de relatief goed gesitueerde en goed uitgeruste kantoorpanden. Wel is er in verschillende regio’s sprake van veel moeilijk tot onmogelijk – nog – te verhuren kantoormeters, die nog wel meetellen in het landelijk leegstandspercentage. Herontwikkeling en/ of nieuwbouw is wat dat betreft zeker wenselijk, willen wij landelijk en in de Randstad het kwaliteitsniveau verbeteren. Het vestigingsklimaat (voor buitenlandse ondernemingen) is er niet echt op vooruit gegaan, vanwege allerlei – bekende – discussies op regeringsniveau, die de markt een stuk minder ‘liberaal’ maken. Intussen verliezen wij grote hoofdkantoren van banken en andere bedrijven die over genomen worden. Op langere termijn zou dat consequenties kunnen hebben voor de ‘satellieten’ zoals allerlei advieskantoren, toeleveranciers etc. Des te belangrijker om ons vestigingsklimaat te verbeteren. Nederland De gang van zaken in de vastgoedportefeuille is zoals gezegd aanmerkelijk verbeterd. De leegstand bedraagt ultimo 2007 9,3%, de kwaliteit is sterk verbeterd (dit jaar is voor F 60 miljoen gedesinvesteerd) en de organisatie heeft een sterke focus op actief portfoliomanagement met behulp van onder andere vakkundige aan- en verkoopmanagers. Research is een belangrijke factor en vormt de basis van kennis van onze markten. Onderhoud is onder controle en de desbetreffende medewerkers hebben adequate planningen opgesteld die ons inzage geven van wat ons in de – nabije – toekomst op dat gebied te wachten staat. De rapportagesystemen zijn verder verbeterd (interne informatie over verhuurtrans acties, huurniveaus, over- of onderhuur etc.).

België Na verkoop van de eerder genoemde Silverportefeuille is de Belgische vastgoedportefeuille sterk verbeterd in kwaliteit. Op basis van research is besloten nadruk kelijker naar logistiek vastgoed te – gaan – kijken, vanwege de evidente en in belang toenemende as, die dwars door België loopt richting Frankrijk en Duitsland. Moderne logistiek is schaars, en een eerste duidelijke nieuwe stap in die richting is de verwerving van enkele objecten in Herentals. Ook in België is organisatorisch veel geschied. Het huidige team is goed geëquipeerd voor verdere stappen vooruit. Kapitaalsgewijs is het binnen Intervest Offices (een 54,7% deelneming van VastNed Offices/Industrial) minder moeizaam, omdat financiële ruimte bestaat voor nieuwe investeringen. Qua verhuurmarkt is sprake van verbetering, maar evenals in Nederland gaat deze langzamer dan verwacht. Huurniveaus verbeteren langzaam. De leegstand is teruggelopen tot 8,1%. Duitsland Zoals u weet, zijn wij sinds begin december 2006 actief in Duitsland. Het aantrekkelijke van de Duitse kantoormarkten is dat deze achterlopen in de cyclus. In 2007 is de bodem van de markt naar onze inschatting bereikt. Aanvangsrendementen zijn tamelijk laag. Het totaalrendement is nadrukkelijker gebaseerd op het huur(niveau)spel. De huren staan op het niveau van circa 15 jaar geleden en als deze markt zijn oude ‘patroon’ weer laat zien vanwege het doorzetten van het economisch herstel, is de kans groot dat huren weer gaan stijgen. Omdat wij ons beperken tot de vijf grootste steden, denken wij optimaal te kunnen profiteren van die upswing; de hoge liquiditeit van die (deel)markten, moet ons in staat stellen tijdig de portefeuille weer af te bouwen, hetgeen moet bijdragen aan een positief indirect beleggingsresultaat. Hier geldt dezelfde ratio als in Nederland, waar is gebleken dat het in minder liquide en neergaande markten moeilijker is om te verhuren en te verkopen. Vastgoed is van nature niet erg liquide, maar het moet wel mogelijk zijn om binnen afzienbare tijd het te kunnen verkopen en daarmee op de marktontwikkelingen te anticiperen. Inmiddels is een ervaren Duitse manager geworven, die gaat assisteren aan de investeringskant en het dagelijkse management. Ons streven is om tot een vastgoed portefeuille van tenminste F 300 miljoen te komen, als onze kapitaalsbasis dat – weer – gaat toelaten. Onze huidige positie bedraagt van circa F 100 miljoen belegd in vier panden.

De rode draad in mijn verhaal zit in een aantal punten: – (Re)concentratie op liquide en volatiele markten; – Kapitaalsbasis moet ons weer in staat stellen hierin door te – kunnen – zetten; – Goede lokale teams, die beschikken over ruime marktkennis en – ervaring, en actief met hun vastgoedportefeuille omgaan, zowel aan de (des)investeringskant als aan de (ver)huurkant; – Focus op total return en verdere (kwaliteits)verbetering van de cashflow, sustainable en op termijn weer groeiend, en; – Vooralsnog een stabiel beeld met betrekking tot het direct beleggingsresultaat per aandeel, vanwege verdere vervanging van meer risicovolle, op korte termijn hoger renderende bezittingen door objecten met hogere kwaliteit. U bent ongetwijfeld op de hoogte van biedingsproces op het ‘zusterfonds’ (VastNed Retail). Dit roept de vraag op wat eventuele verkoop aan derden van dit fonds voor gevolgen heeft voor (de kwaliteit van) het management van VastNed Offices/Industrial. Hierover zijn reeds enkele malen vragen gesteld, en daar hebben wij, binnen de marges die wij hebben, op ingespeeld. Vanuit het andere fonds bestaan er (compensatie) afspraken voor het verlies van synergie als gevolg van opsplitsing. Deze regeling is overigens wederkerig en gebaseerd op een reële inschatting van de kosten. De directie en de raad van commissarissen hebben er het volste vertrouwen in dat uw fonds optimaal verder kan zonder het andere fonds, aangezien er afdoende schaalgrootte is om het management en de organisatie op een hoog peil te houden. Wij hopen van u ook dat vertrouwen wederom te krijgen. Ik groet u, hoogachtend, Reinier A. van Gerrevink, CEO

Begrippenlijst

AFM

Autoriteit Financiële Markten

datum zou kunnen worden verhandeld tussen terzake goed geïnfor-

Bevak

(Belgische) Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal

meerde en tot een transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk

CEO

Chief Executive Officer

zijn en waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden.

CFO

Chief Financial Officer

CIO

Chief Investment Officer

Nettoaanvangsrendement

Code

De Nederlandse corporate governance code

Nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de aankoop-

EPRA

European Public Real Estate Association

prijs (inclusief transactiekosten) van de betreffende vastgoedbelegging.

GPR

Global Property Research

IAS

International Accounting Standards

Nettohuuropbrengsten

IFRS

International Financial Reporting Standards

Brutohuuropbrengsten verminderd met de aan de betreffende periode

IRS

Interest Rate Swap

toe te rekenen, niet doorberekende servicekosten en exploitatiekosten,

IVBN

Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed

zoals onderhoudskosten, beheerkosten, verzekeringen, verhuurkosten

VS

Verenigde Staten

en onroerendezaakbelastingen.

Marktwaarde Het ingeschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op rapportage

Nettorendement

Definities

Theoretische nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van de betreffende vastgoedbelegging.

Bezettingsgraad 100% minus de leegstandsgraad.

Straightlining Het uitsmeren van de kosten van huurkortingen, huurvrije perioden

Brutohuur

en huurincentives over de contractduur van de huurovereenkomst.

Contractueel overeengekomen huur voor een bepaalde ruimte, rekening houdend met de effecten van straightlining van huurincentives.

Theoretische huuropbrengsten De aan een bepaalde periode toe te rekenen brutohuur, exclusief de

Brutohuuropbrengsten

effecten van straightlining van huurincentives e.d., vermeerderd met

De over een bepaalde periode verantwoorde brutohuur, na aftrek van

de in diezelfde periode van toepassing zijnde markthuur van eventueel

de effecten van straightlining van huurincentives.

leegstaande ruimten.

Brutorendement

Theoretische jaarhuur

Theoretische jaarhuur uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde

De jaarlijkse brutohuur op een bepaald moment, exclusief de effecten

van het vastgoed.

van straightlining van huurincentives e.d., vermeerderd met de jaarlijkse markthuur van eventueel leegstaande ruimten.

Gemiddelde (financiële) bezettingsgraad 100% minus de gemiddelde (financiële) leegstandsgraad. Gemiddelde (financiële) leegstandsgraad De over een bepaalde periode van toepassing zijnde markthuur van leegstaande ruimten uitgedrukt in een percentage van de over dezelfde periode van toepassing zijnde theoretische huuropbrengsten. Huurincentive Enige vergoeding, tijdelijke huurreductie of uitgave ten gunste van een huurder bij het afsluiten van een huurovereenkomst of het verlengen of vernieuwen daarvan. Leegstandsgraad De jaarlijkse markthuur van onverhuurde ruimten op een bepaald moment uitgedrukt in een percentage van de theoretische jaarhuur op hetzelfde moment. Markthuur Het ingeschatte bedrag waartegen een bepaalde ruimte op een bepaald moment is te verhuren door terzake goed geïnformeerde en tot transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn en waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden.

Kerncijfers Voorwoord CEO 5 Profiel en strategie 12 Verslag van de raad van commissarissen 15 Inleiding 15 Corporate governance raad van commissarissen 16 Jaarrekening 2007 16 Dividend- en reserveringsbeleid 16 Dividendvoorstel 16 Samenstelling raad van commissarissen 16 Subcommissies 16 Mutaties raad van commissarissen 17 Profielschets van de raad van commissarissen 17 Rooster van aftreden 17 Algemene vergadering van aandeelhouders 17 Personeel 17

Inhoudsopgave

Verslag van de directie 18 Economie en markten algemeen 18 Nederland 27 België 28 Duitsland 29 De vastgoedportefeuille 30 Nederland 38 België 40 Duitsland 46 Frankrijk 47 Personeel en organisatie 47 Duurzaam ondernemen 48 Risicomanagement 48 Financiële gang van zaken 49 Dividendvoorstel 56 Vooruitzichten voor 2008 56 Het aandeel en de beursnotering 58 Jaarrekening 2007 61 Geconsolideerde winsten verliesrekening 62 Direct en indirect beleggingsresultaat 63 Geconsolideerde balans per 31 december 64 Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen 66 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 67 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 68 Vennootschappelijke balans per 31 december 99 Vennootschappelijke winsten verliesrekening 100 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 100 Overige gegevens 103 Corporate governance 106 Risicomanagement 120 Vastgoedportefeuille 2007 125 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 126 Vastgoedbeleggingen in pijplijn 132 Kengetallen vastgoedportefeuille

Düsseldorf VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2007

Diegem

Hoofddorp

Door actief management, inclusief een actief aan- en verkoop-beleid, bespeelt VastNed Offices/Industrial de kantoormarktcyclus teneinde een relatief hoog beleggingsresultaat over de gehele duur van de kantoormarktcyclus te realiseren.

10

Breda

Eindhoven VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2007

Leiden

Vilvoorde

11

Diegem

Amsterdam

Profiel en strategie Historie VastNed Offices/Industrial N.V., opgericht in 1984, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in een goed verhuurde vastgoedportefeuille bestaande uit kantoren en semi-industriële objecten, primair in de eurozone. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. De aandelen zijn sinds 23 juni 1989 genoteerd aan Euronext Amsterdam. VastNed Offices/Industrial maakt deel uit van de VastNed Groep.

Visie De kantoormarkt is een markt waarin huurders in het algemeen niet sterk afhankelijk zijn van een specifieke locatie voor de vestiging van de onderneming. Er bestaat derhalve concurrentie tussen verschillende kantoorlocaties waar het de vestiging van een onderneming betreft. Bovendien wordt de vraag naar

12

kantoorruimte sterk bepaald door economische ontwikkelingen en de mate van aanbod van kantoorruimte. Vraag en aanbod variëren sterk door de tijd heen. Dit resulteert in een cyclische kantoormarkt, waarin beleggingsresultaten door de tijd heen fluctueren.

Missie en strategisch doel VastNed Offices/Industrial biedt een primair op kantoren en semi-industriële objecten geconcentreerd beleggingsproduct aan institutionele en particuliere aandeelhouders. Door dynamisch in te spelen op de cyclische kantoormarkt kan worden geprofiteerd van huur- en waardestijgingen in een opgaande markt. In een neergaande markt zal het streven zijn, beleggers beperkt hieraan bloot te stellen. Door actief mana gement, inclusief een actief aan- en verkoopbeleid, bespeelt VastNed Offices/Industrial de kantoormarkt cyclus teneinde een relatief hoog beleggingsresultaat over de gehele duur van de kantoormarktcyclus te realiseren.

Profiel en strategie

Beleggingsproduct en beleggingsmethodiek VastNed Offices/Industrial streeft haar doel na door zich te concentreren op de volgende beleggingsproducten en het hanteren van de volgende beleggingsmethodiek: – een mix van kantoren en semi-industrieel vastgoed (logistieke centra en bedrijfsruimten). Het streven is de weging van kantoorbeleggingen te houden tussen 80% en 100% en van semi-industrieel vastgoed tussen 0% en 20% van het belegd vermogen; – beleggingen in grote liquide kantoormarkten, waarbij VastNed Offices/Industrial zich op dit moment richt op de liquide kantoormarkten in de landen Nederland, België en Duitsland; – beleggingen in kantoormarkten met een voor de verhuurder gunstig juridisch kader; – opportunistisch beleggen in semi-industrieel vastgoed; – een evenwichtig risicorendementsprofiel van de beleggingen; – beperking van het beleggingsrisico in de neergaande fase van de kantoormarktcyclus door actief management, waaronder een actief aan- en verkoopbeleid, van de kantoorportefeuille, en; – concentratie op een optimale spreiding binnen de vastgoedportefeuille, met als spreidingscriteria: landen, regio’s, steden, aantal huurders, aantal objecten, spreiding in categorieën, beperking omvang object en beperking omvang individuele huurder(s).

Omvang De vastgoedportefeuille van VastNed Offices/ Industrial vertegenwoordigde ultimo 2007 een waarde van F 1.189,9 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: – 82% kantoren, en; – 18% logistieke centra en bedrijfsruimten.

Fiscale structuur VastNed Offices/Industrial kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. VastNed Offices/Industrial houdt zich, gezien haar status als fiscale beleggingsinstelling, niet bezig met projectontwikkeling. In België zijn nagenoeg alle beleggingen ondergebracht in de vastgoedbevak Intervest Offices die eveneens geen belasting over haar winsten is verschuldigd. Een aantrekkelijk fiscaal klimaat is voor de beleggingsselectie een belangrijke factor. De Duitse vastgoed beleggingen worden door een fiscaal transparante structuur gehouden die effectief aan Duitse belasting heffing naar de winst is onderworpen.

13

Financieringsbeleid Als uitgangspunt geldt dat financiering van de vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aan- of verkoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op vastgoed acceptabele rentestand. In een opgaande kantoormarkt kan worden gekozen voor het met relatief veel vreemd vermogen financieren van de vastgoedportefeuille en in een neergaande markt met relatief weinig vreemd vermogen. VastNed Offices/Industrial blijft in dit kader ten allen tijde binnen de fiscale financieringsgrenzen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Tevens wordt een goede balans nagestreefd tussen financiering met korte en lange rentevaste perioden. Hiervoor wordt in voorkomende gevallen gebruik gemaakt van rentederivaten. In tijden dat het aandeel VastNed Offices/Industrial op de effectenbeurs een premie noteert ten opzichte van de intrinsieke waarde, kan het aantrekkelijk zijn om nieuwe aandelen uit te geven. Uitgangspunt hierbij is dat uitgifte van nieuwe aandelen uitsluitend plaatsvindt als er op voorzienbare termijn investeringsmogelijkheden zijn.

Valutabeleid VastNed Offices/Industrial streeft ernaar valutarisico’s te beperken door primair in de eurozone te beleggen.

Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het dividend wordt aan de aandeelhouders ter beschikking gesteld in de vorm van een interim-dividend ter hoogte van 60% van het direct beleggingsresultaat over het eerste halfjaar van het boekjaar en een slotdividend na afloop van het boekjaar.

Acquisitiebeleid VastNed Offices/Industrial streeft een actief acquisitiebeleid na. Voortdurend worden nieuwe investeringsmogelijkheden beoordeeld. Hierbij geldt dat acquisities uitsluitend plaatsvinden indien de markt omstandigheden daartoe gunstig zijn, er sprake is van een evenwichtig risicorendementsprofiel en de vermogensverhoudingen deze toelaten. In dit kader worden acquisitiemogelijkheden steeds afgewogen ten opzichte van financiële alternatieven zoals de inkoop van eigen aandelen.

Profiel en strategie

Risicomanagement VastNed Offices/Industrial voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van, en indien nodig, het ondernemen van passende actie met betrekking tot risico’s die met het beleggen in vastgoed gepaard gaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in strategische, operationele, financiële, rapportage en compliance risico’s.

Organisatie VastNed Offices/Industrial voert een actief management van haar vastgoedportefeuille, waarbij zij in de landen waarin zij actief is, of zal zijn, streeft naar volwaardig eigen lokaal management. VastNed Management in Rotterdam, VastNed Management España in Madrid, VastNed Management France in Parijs, Intervest Retail en Intervest Offices, . beide in Antwerpen en VastNed Emlak Yatırım ve Ins¸ aat Ticaret in Istanbul beheren, met circa 100 medewerkers, de beleggingen van VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. Het voornemen bestaat om in 2008 ook een kantoor in Duitsland te openen. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert de fondsen met directie en beheer. Op de samenwerking tussen VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail en VastNed Management is een kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van de feitelijke werkzaamheden. De aandelen van VastNed Management worden voor 33% gehouden door VastNed Offices/Industrial en voor 67% door VastNed Retail. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zoveel mogelijk zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer leidt tot direct contact met de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd en ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is grotendeels uit besteed aan lokale specialisten. Door onderhoud, renovatie en verkoop van objecten die niet meer passen in de vastgoedportefeuille, wordt zorg gedragen voor een optimale staat en waarde van het vastgoed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders.

14

De vastgoedmarkten in Nederland, België en Duitsland zijn onderworpen aan de aldaar geldende weten regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed Offices/Industrial streeft ernaar deze activiteiten, waar mogelijk, vanuit het land zelf te ondernemen. In dat kader zijn in Nederland en België volwaardige managementorganisaties opgebouwd. Het asset management van de Duitse vastgoedportefeuille vindt plaats vanuit Nederland. Het property management vindt plaats in Duitsland.

Den Haag

V.l.n.r. Drs. D. van den Bos, Drs. H.W. Breukink, Mr. W.M. Steenstra Toussaint, Drs. R.K. Jacobson RA

Verslag van de raad van commissarissen Inleiding De raad van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial heeft in 2007 elfmaal vergaderd. Aan deze vergaderingen is door de leden van de directie deelgenomen. Tevens heeft de raad van commissarissen vergaderd in afwezigheid van de directie en hebben overige bijeenkomsten van de raad van commissarissen plaatsgevonden. De onderwerpen die in de vergaderingen ter sprake zijn gekomen waren onder andere: de gang van zaken en risico’s in de vastgoedportefeuille, waaronder de invloed van de kredietcrisis op het beleggingsfonds, de strategie en risico’s van de vennootschap als geheel en deelaspecten daarvan waaronder het betreden van de kantoormarkt in Duitsland, de financiële resultaten, alsmede de verslaglegging daarvan in publiek verspreide documenten, de benoeming van een nieuw lid van de raad van commissarissen, het eigen functioneren van de (leden van de) raad van commissarissen en het functioneren van de (leden van de) directie en de secretaris van de vennootschap, het functioneren van de externe accountant, de honorering van de leden van de raad van commissarissen en de bezoldiging van de leden van de directie, 15

de corporate governance en het functioneren van subcommissies van de raad van commissarissen (inclusief de verslaglegging door deze commissies). Bij het onderwerp strategie van de vennootschap als geheel heeft de raad van commissarissen een onderzoek laten uitvoeren naar de voor- en nadelen van een fusie met VastNed Retail. De uitkomst van dit onderzoek was positief. Dit heeft echter niet geleid tot nadere stappen, zoals het voorleggen aan de algemene vergadering van aandeelhouders, aangezien VastNed Retail op 12 oktober 2007 een indicatieve bieding op al haar aandelen heeft ontvangen van IEF Capital. De raad van commissarissen is telkens door de directie van goede informatie voorzien, zodat de raad van commissarissen haar toezichthoudende taak naar behoren heeft kunnen uitoefenen. Geen van de leden van de raad van commissarissen was frequent afwezig. In het kader van het biedingsproces hebben besprekingen plaatsgevonden tussen de raden van commissarissen van VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management. Deze besprekingen betroffen de consequenties van een openbaar bod op de samenwerkingsovereenkomst en de overeenkomst ter verdeling van kosten tussen genoemde drie vennootschappen.

Verslag van de raad van commissarissen

Corporate governance raad van commissarissen Een belangrijk aspect van corporate governance is de structuur van de raad van commissarissen als orgaan van de vennootschap. In de algemene vergadering van aandeelhouders van 3 april 2007 is een statutenwijziging voorgelegd waarmee onder andere het systeem van vrijwaring van de leden van de raad van commissarissen en van de leden van de directie statutair zou worden vastgelegd. De algemene vergadering heeft geen goedkeuring voor deze statutenwijziging verleend. Tegenstemmers in deze vergadering waren gevolgmachtigden die geen motivatie voor hun stemgedrag hebben verstrekt.

Jaarrekening 2007 Onderdeel van het door de directie opgestelde jaarverslag 2007 is de door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerde jaarrekening 2007. Wij kunnen ons met dit verslag en de jaarrekening 2007 verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening 2007 aldus vast te stellen.

Dividend- en reserveringsbeleid In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Offices/ Industrial het direct beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. De raad van commissarissen heeft de directie de bevoegdheid gegeven om, ter voorkoming van verwatering van het direct beleggingsresultaat per aandeel, als gevolg van stockdividend ter laste van de agioreserve eigen aandelen in te kopen en tegelijkertijd het fiscaal gunstige karakter van de uitkering te waarborgen.

Dividendvoorstel Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om na volgende slotuitkering te doen per aandeel van F 5,00 nominaal: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een uitkering op de gewone aandelen, na aftrek van het interim-dividend ad F 0,51, ten bedrage van F 1,20, waarvan: – F 1,20 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting, danwel – F 1,05 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, maar een tegenwaarde van F 0,15 benaderend, ten laste van de agioreserve zonder inhouding van dividendbelasting.

16

Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen is als volgt samengesteld. Mr. W.M. Steenstra Toussaint (voorzitter) Drs. H.W. Breukink (vice-voorzitter.) Drs. D. van den Bos (lid auditcommissie) Drs. R.K. Jacobson (voorzitter auditcommissie) De curricula vitae van de leden van de raad van commissarissen zijn opgenomen in het hoofdstuk corporate governance elders in dit jaarverslag.

Subcommissies De raad van commissarissen heeft drie actieve commissies: de auditcommissie, de remuneratiecommissie en de selectie –en benoemingscommissie. Deze commissies hebben ieder twee leden. De remuneratie commissie en de selectie- en benoemingscommissie worden gevormd door de voorzitter en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. Auditcommissie De auditcommissie bestaat uit de heer R.K. Jacobson (voorzitter) en de heer D. van der Bos. De auditcommissie heeft in 2007 viermaal vergaderd. De auditcommissie heeft als taak het adviseren van de raad van commissarissen op financieel terrein. Onderwerpen die aan de orde zijn gekomen zijn de financiële rapportage, budgettering, de rol van de externe accountant, fiscaliteit, compliance (onder andere de Autoriteit Financiële Markten), IFRS, renteen financieringsrisico’s, waaronder de invloed van de kredietcrisis op het beleggingsfonds, verhuurrisico’s, calamiteiten en aansprakelijkheidsrisico’s, debiteurenrisico’s, interne controle, IT-systemen, juridische risico’s, de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, alsmede de uitkomsten van de controle van de externe accountant. Verslagen van de auditcommissie zijn telkens overlegd aan alle leden van de raad van commissarissen en besproken op de eerstvolgende vergadering van de raad van commissarissen. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestaat uit de heer W.M. Steenstra Toussaint (voorzitter) en de heer H.W. Breukink. De taak van de remuneratiecommissie is het adviseren van de raad van commissarissen op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid van de directie. De commissie heeft in 2007 driemaal vergaderd. De remuneratiecommissie heeft het remuneratierapport 2007 opgesteld dat in de algemene vergadering van aandeelhouders van 8 april 2008 zal worden besproken. Hierin heeft zij onder andere voorstellen


geformuleerd ten behoeve van de bezoldiging van de individuele leden van de directie. Onderdeel daarvan is een rapportage inzake de over 2007 toe te kennen persoonlijke bonussen van de directie. De leden van de remuneratiecommissie zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Management. In de vergadering van de raad van commissarissen van VastNed Management vindt afstemming plaats met de remuneratiecommissie van VastNed Retail, aangezien de directie voor beide fondsen werkzaam is en haar bezoldiging een afspiegeling is van haar werkzaamheden voor deze beide fondsen.

Rooster van aftreden

Selectie- en benoemingscommissie

Algemene vergadering van aandeelhouders

Als eerder gemeld bestaat de selectie- en benoemingscommissie uit de voorzitter en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. De selectie- en benoemingscommissie heeft viermaal vergaderd op het terrein van selectie en benoemingen. De selectie- en benoemingscommissie heeft namens de raad van commissarissen voorstellen gedaan aan de houders van prioriteitsaandelen ten behoeve van benoemingen binnen de raad van commissarissen, inclusief voorstellen inzake de vervanging van zijn voorzitter, de heer W. Nijman, die volgens rooster, op 3 april 2007 is afgetreden en de benoeming van de heer H.W. Breukink.

Mutaties raad van commissarissen De algemene vergadering van aandeelhouders heeft met ingang van 3 april 2007 de heer H.W. Breukink benoemd, waarmee waardevolle kennis en ervaring voor VastNed Offices/Industrial is verworven. De heer W.M. Steenstra Toussaint is als voorzitter van de raad van commissarissen benoemd en is daarmee de heer W. Nijman opgevolgd die is afgetreden aangezien zijn zittingsduur van driemaal vier jaar was bereikt. De heer Breukink is benoemd als lid en vice-voorzitter van de raad van commissarissen.

Profielschets van de raad van commissarissen De profielschets van de raad van commissarissen waarborgt dat de raad van commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op de directie van de vennootschap kan worden gehouden. Dit profiel is te raadplegen op de website van de vennootschap en kan worden opgevraagd ten kantore van de vennootschap. De raad van commissarissen verklaart dat al zijn leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Nederlandse corporate governance code.

17

– – – –

Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: De heer R.K. Jacobson, 2008 (herkiesbaar) De heer D. van den Bos, 2009 (herkiesbaar) De heer W.M. Steenstra Toussaint, 2010 (herkiesbaar) De heer H.W. Breukink 2011 (herkiesbaar) De statuten voorzien in een zittingsduur die wordt beperkt tot driemaal vier jaar. VastNed Offices/ Industrial handelt hiermee in lijn met best practicebepaling III.3.5 van de Code.

De agenda van de algemene vergadering van aandeelhouders van 8 april 2008 en de daarbij behorende aandeelhouderscirculaire zal medio maart 2008 worden gepubliceerd.

Personeel De raad van commissarissen spreekt zijn dank uit aan de directie en haar medewerkers, voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar. Rotterdam, 5 maart 2008 Voor de raad van commissarissen, W.M. Steenstra Toussaint, voorzitter

Rotterdam

V.l.n.r. Ir. J. Pars MRE MRICS, Mr. R.A. van Gerrevink, Mr. A.G.H. du Pont, Mr. drs. T.M. de Witte RA

Verslag van de directie Economie en markten algemeen Economie De in economische cycli gebruikelijke tussentijdse correctie in de groei van de economie diende zich in de tweede helft van 2007 aan vanuit de financiële sector van de economie. Door het verkeerd prijzen van risico’s op uitgeleend geld in de hypothecaire sector van de Amerikaanse economie moeten banken veel afschrijven op die leningen, aangezien deze nu gewaardeerd worden tegen hogere risicowaarden. Door de globalisering van de economie zijn deze leningen verspreid in bezit van de internationale banksector, waardoor ook buiten de Amerikaanse economie de financiële sector geraakt wordt door deze afschrijvingen. Onzekerheid betreffende de kapitalisatie van collega banken had tot effect dat banken huiverig waren geld aan elkaar uit te lenen, zodat het kleinste risico op een lening onder een vergrootglas werd gelegd, wat commerciële rentes op leningen in bepaalde gevallen opdreef. Daarmee vond een correctie in de ontwik

18

keling van de wereldeconomie plaats die een lagere economische groei opleverde in het tweede halfjaar van 2007 en ook in 2008. Opvallend daarbij is dat de oorsprong van de problemen in de Amerikaanse economie ligt, een economie met vele onevenwichtig heden, waaronder een onder schulden gebukt gaande consument. De centrale banken hebben als eerste reactie de benodigde liquiditeit verschaft om te voorkomen dat de financiële economie als een kaartenhuis in elkaar zakt. Daarbij gaf de ECB de toon aan. Daarna is de FED als eerste centrale bank begonnen met het verlagen van de korte rente. Het risico op een recessie is in de Amerikaanse economie ook het grootst vanwege de vele onevenwichtigheden in die economie. De verwachting is dat andere centrale banken in het eerste halfjaar van 2008 de FED zullen volgen. Commerciële banken op hun beurt, met als eerste de grote Amerikaanse banken, zijn door uitgifte van aandelen begonnen het risicodragend kapitaal weer op orde te brengen, wat meer invloed op de bankwereld geeft vanuit landen met een exces aan kapitaal, zoals de Aziatische- en olieproducerende landen.

Verslag van de directie

De correctie in de economische groei heeft verder kleur gekregen door een oplopende inflatie als gevolg van over een breed front oplopende grondstofprijzen. Dit is een naar de aard wat hardnekkiger probleem. Vooral de mogelijke tweede-ronde-effecten van deze hogere prijzen kunnen leiden tot een loon-prijsspiraal. Volgens de kapitaalmarkt is het risico op een tweederonde-effect in de inflatie echter zeer klein als de lange rente op staatsobligaties in de eurozone in ogenschouw genomen wordt. Uitgaande van een reële rente van 2 á 3% en de lange termijn inflatietarget van de ECB van 2%, bevindt de lange rente zich op het moment van schrijven onderin de 4%. Dit is geen teken van zorg bij de belegger; hem gaat het om de inflatie.

Reële groei BNP (in %) Bron: Consensus Forecasts

Eurozone Wereld

4 3 2 1

Totaal rendement per jaar (in %) Bron: Global Property Research (GPR), Bloomberg

Kantoormarkt De economische groei zette in 2007 verder door wat resulteerde in een behoorlijke banengroei in Europa. Sommige landen zoals Nederland kende zelfs een forse banengroei. De kantoormarkten in Europa zijn nu in een expansiefase beland, wat betekent dat het kantooroppervlak dat in gebruik is weer groeit. Het prime segment van de Europese kantoormarkt laat nu ook duidelijk een toename van de huur zien, samen met een daling van de huurvrije periode en verdere stimulansen die aan huurders gegeven worden voor het tekenen van een nieuw huurcontract.

GPR 250 Europa GPR 250 Nederland VastNed Offices/Industrial

20 10 0 -10

19

-20 -30

7 jaar

5 jaar

3 jaar

-40 1 jaar

In een aantal grote steden van Europa is er in het prime segment al wat langer groei van huurniveaus te zien. Deze trend zet zich in deze steden ook door naar de andere segmenten van de kantoormarkt. De kantoormarkten in België, Duitsland en Nederland lopen daarop wat achter, wat voor een belangrijk deel te wijten is aan de nog hoge leegstandspercentages die deze markten kennen, een erfenis van de vorige neergaande fase in de kantoormarktcyclus. In het geval

2009E

2008E

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

0 1997

Resultaat van deze ontwikkelingen is dat de groeiverwachtingen van de wereldeconomie door economen naar beneden zijn aangepast. De genoemde ontwikkelingen tenderen naar een aantal kwartalen recessie in de Amerikaanse economie en een afkoeling van de wereldeconomie en die van de eurozone. Binnen de eurozone speelt hierbij ook de sterke euro een rol. De concurrentiepositie wordt daardoor beïnvloed. Niet vergeten moet worden dat veel landen in de eurozone gewend zijn aan een sterke munt en dat de economie daarop is ingesteld, waardoor lange termijneffecten van een sterke euro binnen de perken gehouden kunnen worden. De kansen op een weer hogere economische groei in 2009 voor de eurozone zijn duidelijk aanwezig, vooral door een krachtige onderliggende ontwikkeling van de wereldeconomie en een in 2007 sterk aangetrokken werkgelegenheid binnen de eurozone.


20


Harro Knijf, advocaat en partner, De Brauw Blackstone Westbroek, Den Haag

‘De Rode Olifant is zeker in Den Haag een begrip, hoewel veel mensen nog nooit binnen zijn geweest en vaak ook niet weten dat wij er gehuisvest zijn, kent iedereen het gebouw. Vooral ouderen kennen het pand nog van de eerste eigenaar, Esso. Tussen al het nieuwbouwgeweld om ons heen staat dit statige toonaangevend pand. Veel van onze cliënten ervaren de sfeer binnen als rustgevend en authentiek en dat geldt eigenlijk ook voor de werknemers.’

21

Woluwe

Mechelen


De kantoormarkten in Europa zijn nu in een expansiefase beland, wat betekent dat het kantooroppervlak dat in gebruik is weer groeit.

Woluwe

22

Utrecht VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2007

van Duitsland komt daar nog bij dat deze economie een laat-cyclisch karakter heeft en dus wat later tot volle wasdom komt dan andere economieën in Europa. Ook bij deze achterblijvers binnen de Europese kantoormarkt is het herstel van de kantoormarkten in 2007 ingezet. De kantoormarktcyclus is een veelbesproken fenomeen. De vraag naar kantoorruimte is elastisch, terwijl het aanbod niet elastisch is. De huidige situatie in de kantoormarkt is dat de bouwactiviteit in nieuwe kantoren is teruggelopen, maar de totale plancapaciteit nog altijd aanzienlijk is. Deze plannen worden voor het overgrote deel uitgesteld, omdat overheden en/of beleggers nu voorverhuureisen voor (beleggings-)objecten stellen. Daarmee zijn speculatieve ontwikkelingen voor het moment in de ijskast gezet, wat de komende jaren mogelijk een tekort aan nieuwbouw tot gevolg zal hebben in de kantoormarkt. Belangrijk daarbij is dat de huurcyclus in de landen waar VastNed Offices/Industrial actief is, nog maar de bodem heeft gepasseerd. Er is daarom ook nog geen sprake van een overspannen situatie op de kantoormarkt, wat speculatieve ontwikkeling van kantoorruimte tegenhoudt. In de vraag naar kantoorruimte zijn een aantal belangrijke trends waar te nemen: – De werkgelegenheid in de diensteneconomie concentreert zich meer en meer in de grote steden waar de bevolking, gemiddeld gesproken, jonger is dan landelijk het geval is, een belangrijk neveneffect van de vergrijzing. De grote steden bieden bovendien betere publieke voorzieningen, zeker voor tweeverdieners; – In toenemende mate stellen kantoorgebruikers hogere eisen aan de kwaliteit van de omgeving waarin het kantoorgebouw is gelegen. De grote steden zijn in staat deze kwaliteit te waarborgen of waar nodig te creëren, en; – De toekomstige vraag naar kantoorruimte zal zich concentreren op kantoorgebouwen die enerzijds functioneel en efficiënt zijn en anderzijds duurzaam. Goede bereikbaarheid en ruime parkeergelegenheid, alsook de nabijheid van goed openbaar vervoer is van belang.

Mechelen

De kantoormarkt is een volwassen markt geworden. De groei van de kantoorwerkgelegenheid zal zich steeds meer in lijn met de economische groei ontwikkelen in plaats van de stormachtige ontwikkeling van de laatste dertig jaar. De karakteristiek van volwassen markten is dat er segmentatie plaatsvindt. Het aangeboden product differentieert naar verschillend type gebruikers. Wat tot voor kort een massaproduct was, krijgt nu vormen die sterk op de gebruiker zijn ingesteld. De vraag naar kantoorruimte spitst zich toe op die kantoorgebieden met een positieve eigen uitstraling, waarmee een bepaalde kantoorgebruiker

23


– – – –

zich graag identificeert. Dat verschilt van gebied tot gebied, zoals ook gebruikers verschillen. Daarmee is segmentatie van de kantoormarkt een feit geworden. Voorbeelden van segmentatiethema’s die nu waar te nemen zijn in de grote kantoormarkten van Europa zijn: Internationaal en dynamisch; Statusgevoelig; Creatief, en; Efficiënt. De kantoormarkt zal steeds meer een vervangingsmarkt worden, waarbij door nieuwbouw en renovatie van bestaande kantoorgebouwen, kantoorgebouwen van mindere kwaliteit verdrongen worden. Het thema duurzaamheid speelt ook hier een steeds belangrijker rol. In de huidige kantoormarkt wordt steeds duidelijker dat een gedeelte van de kantoorvoorraad structureel verouderd is en in huidige staat niet meer verhuurd zal worden. Verouderde kantoorruimte wordt aan de markt onttrokken voor herontwikkeling als kantoor, hotel of woningcomplex. Hoewel het nog slechts om een klein deel gaat, wordt er nu al veel meer onttrokken aan de kantoorvoorraad dat in eerdere kantoormarktcycli werd waargenomen. VastNed Offices/Industrial concentreert zich op de landen Nederland, België en Duitsland. In deze landen ligt de focus op goede tot zeer goede kantoorbeleggingen in de kantoormarkten van de grote steden. In Nederland ligt de nadruk op de vier grote steden in de Randstad, te weten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. In België ligt de nadruk op de as Antwerpen-Brussel. Voor Duitsland is de focus gezet op de vijf grote kantoormarkten; Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg en München. Binnen het kader van deze grote steden wordt door VastNed Offices/Industrial belegd in verschillende typen kantoorgebieden, waarbij eerdergenoemde segmentatie van de kantoormarkt en trends in de vraag naar kantoorruimte het kader vormen waarbinnen de beleggingen plaatsvinden. Door te beleggen in verschillende typen kantoorgebieden in meerdere grote steden wordt een goede spreiding aangebracht in de beleggingen. In de beleggersmarkt was in 2007 een stevige vraag naar commercieel vastgoed waaronder naar kantoren. Deze vraag is afkomstig van zowel de institutionele als de particuliere belegger, zowel internationaal als nationaal. Deze vraag heeft de aanvangsrendementen onder druk gezet. Gezien het feit dat de huur cyclus in de kantoormarkt aan het begin staat van een herstelperiode, zijn deze lagere aanvangsrendementen ook gerechtvaardigd.

24

Bedrijfsruimtemarkt Door de hoge groei wereldwijd van opkomende economieën nemen de handelstromen met de volwassen economieën sterk toe. De wereldhandel kent goede tijden. Productie wordt verplaatst en daar komen nieuwe handelsstromen voor terug. De logistieke markt neemt daarmee veel sterker in omvang toe dan op basis van de economische groei verwacht zou worden. Noord-West Europa profiteert hiervan vanwege de gunstige geografische binnen Europa. Delen van Nederland, België en Duitsland hebben een dominante positie op de logistieke markt. Enkele van de grootste havens van de wereld liggen in deze regio en tevens zijn er vele grote luchtvrachthavens. Er zijn goede verbindingen met het achterland dat met haar logistieke activiteiten een enorme industriële- en consumentenmarkt bedient. Het logistieke segment van de bedrijfsruimtemarkt doet het daarom relatief goed. De vraag naar logistieke ruimte concentreert zich rondom grote logistieke verdeelpunten als de havens van Rotterdam en Antwerpen, en de luchthavens van Amsterdam en Brussel. In Duitsland vormt een stad als Frankfurt bijvoorbeeld een belangrijk Europees distributiepunt. Ook knooppunten op doorgaande routes, ook wel aangeduid met nationale en Europese corridors, zijn populair. De bedrijfsruimtemarkt heeft vergeleken met de kantoormarkt al langer twee gezichten. Aan de ene kant verouderen veel bestaande bedrijventerreinen snel en aan de andere kant dreigt er een tekort aan moderne bedrijfsruimten. De markt in modern logistiek vastgoed heeft in 2007 een goed jaar achter de rug. De vraag is aangetrokken met dank aan de goede economische groei die in Noord-West Europa gerealiseerd wordt. De logistieke sector groeit met een hoger tempo, omdat zoals al eerder aangegeven er in de groei van de logistieke sector ook een van Noord-West Europa onafhankelijke component zit, namelijk de krachtige groei van de wereldhandel. Goederen die elders goedkoop geproduceerd kunnen worden, moeten hun weg vinden naar de afnemers in West-Europa. Het is vooral deze autonome component in de groei die logistiek vastgoed op goede tot zeer goede locaties aantrekkelijk maakt. Distributiecentra waren erg in trek bij beleggers, maar hebben meer concurrentie gekregen van kantoor- en winkelbeleggingen. De rendementen van logistiek vastgoed zijn daardoor relatief bezien weer interessanter geworden. VastNed Offices/Industrial zal haar portefeuille in logistiek verder uitbreiden. De nadruk zal daarbij liggen op logistiek vastgoed bij belangrijke distributieknooppunten en langs de belangrijke nationale en Europese corridors.


De waarde van woonhuizen is in 2007 weer verder gestegen in de eurozone. Dit fenomeen is wereldwijd en vindt zijn oorsprong in een krachtige vraag en een gering aanbod. In vele landen is het voor starters op de woningmarkt bijna onmogelijk een huis te kopen. In sommige landen is de looptijd van de hypotheek verlengd van 30 naar 50 jaar om het toch mogelijk te maken een huis te kopen. Het hoge niveau van de huizenprijzen is een risico voor de consumentenbestedingen. In de Amerikaanse economie vindt nu een ommekeer plaats. Huizenprijzen dalen en de consument komt daar in de problemen met de hypotheekschuld. Dit heeft gevolgen voor de bestedingen. Een scenario zoals dat nu in de Amerikaanse economie afspeelt kan zich ook elders in de wereld voordoen en zal dan ook vergelijkbare gevolgen hebben. 25

40 30 20 10 0 -10

VastNed Offices/Industrial Brancheverdeling totale vastgoedportefeuille (in %) Financiële dienstverlening 17% Zakelijke dienstverlening 35% Techniek, media, telecommunicatie 13% Overheidsdiensten 18% Overig 17%

17%

17%

18% 35% 13%

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

-20 1998

De olieprijs bereikt nieuwe hoogtepunten in dollars gemeten. De vraag/aanbodsituatie op de oliemarkt blijft onevenwichtig. De mismatch tussen een toe nemende vraag vanuit de Aziatische landen en de lage exploratieactiviteit als gevolg van een jarenlange lage olieprijs, samen met het feit dat veel olievoorraden zijn gelegen in politiek zeer gevoelige gebieden, vormen de reden van deze onevenwichtigheid. Ondanks het hoge prijsniveau van olie blijft er vanwege genoemde mismatch in vraag en aanbod de komende jaren het risico bestaan dat de olieprijs zal stijgen naar nieuwe hoogtepunten. De huidige stabiliteit in de renteen inflatieniveaus in de eurozone kan hierdoor verstoord worden, wat een drukkend effect zal hebben op de economische groei.

50

1997

De dollar verzwakte in 2007 sterk ten opzichte van de euro. Aan de situatie betreffende de tekorten op de overheidsbegroting en de handelsbalans in de Verenigde Staten, alsmede de hoge schuldenlast van de consument, is weinig veranderd. Nieuw is dat een steeds groter aantal consumenten zijn schulden nu ook niet kan terugbetalen, wat een sterke invloed heeft op de groeivooruitzichten van de Amerikaanse economie. Het sentiment heeft zich tegen de dollar gekeerd en een verdere verzwakking van de dollar ten opzichte van de euro behoort tot de mogelijkheden. Wat daar tegenin kan worden gebracht, is dat de huidige zwakte van de dollar al voldoende de genoemde problemen verdisconteert. In die visie staat de dollar op een dieptepunt of dichtbij een dieptepunt. Op korte termijn wordt de groei in de eurozone beïnvloed door de huidige zwakte van de dollar. Een verdere daling van de dollar zal het crisisgevoel versterken. De economische groei in de eurozone zal niet alleen vanuit de zwakte van de dollar, maar ook vanuit het sentiment behoorlijk onder druk kunnen komen, met als neveneffecten lagere inflatie en zelfs dalende rente.

Nederlandse vastgoedfondsen Ontwikkeling premie (discount) (in %)

1996

Risico’s


De geringe bevolkingsgroei in de eurozone is een structurele factor geworden. Een situatie die aan actualiteit heeft gewonnen nu het toelatingsbeleid van economische vluchtelingen overal in de eurozone is verscherpt. Een gunstige ontwikkeling is het voorstel voor de invoering van de ‘blue card’, de Europese versie van de Amerikaanse ‘green card’. De ‘blue card’ is een werkvergunning voor hoogopgeleide immigranten van buiten de EU en staat voor legale immigratie. Houders van een ‘blue card’ zullen zich ook gemakkelijk binnen de EU kunnen bewegen of verplaatsen. Een politiek van gerichte immigratie kan hoogopgeleiden naar de EU halen en tekorten op de arbeidsmarkt opvullen. Het is ook belangrijk voor de concurrentiepositie omdat deze hoogopgeleiden nu voor het overgrote deel naar Amerika trekken. De ‘blue card’ is gunstig voor de langetermijnontwikkeling van de kantoormarkten in Europa, vooral in die van grote steden.

VastNed Offices/Industrial Sectorspreiding totale vastgoedportefeuille (in %)

Kantoor 82% Semi-industrieel 18%

18%

82%

Tegenvallende economische groei kan de kantoormarkt onder druk zetten en leiden tot stijging van de leegstand. Effectenbeurs Historisch gezien gaan beursgenoteerde vastgoedfondsen door golven van koersvorming. Er zijn perio des waarin de beurskoers een premie doet ten opzichte van de intrinsieke waarde en periodes waarin een discount wordt genoteerd. De noteringen van vastgoedfondsen aan NYSE Euronext Amsterdam stonden in het eerste halfjaar van 2007 gemiddeld genomen op een premie ten opzichte van de intrinsieke waarde, maar dat veranderde in een discount in het tweede halfjaar van 2007. De gestegen renteniveaus lijken daarvoor de belangrijkste oorzaak te zijn. Hogere rentes zetten in algemene zin de winstgroei bij deze fondsen onder druk. Ook lijkt het de verwachting te zijn dat de waarde van het vastgoed weer zou kunnen gaan dalen. Op korte termijn lijkt de groei in de huurniveaus voldoende compensatie te bieden. Verder zal de opwaartse druk op de rente afnemen, nu de economische groeiverwachtingen, vooral als gevolg van de kredietcrisis, neerwaarts zijn bijgesteld. De huidige correctie in de internationale conjunctuur heeft dan ook als belangrijk effect dat renteniveaus stabiliseren of zelfs weer zijn gaan dalen. De rendementen behaald op vastgoed worden vanuit dat oogpunt ook snel weer interessanter en daarmee ook de vastgoedfondsen. De belangstelling voor vastgoed komt zowel van institutionele als van particuliere zijde. Internationalisering is daarbij een belangrijk thema. Waren in het verleden de aandeelhouders van vastgoedfondsen vooral afkomstig uit Nederland, nu komen de aandeelhouders uit alle windstreken. Het

26

VastNed Offices/Industrial Samenstelling vastgoedportefeuille (in %)

Nederland 47% België 45% Duitsland 8% 3%

45%

47%


is daarbij niet alleen de institutionele belegger die nadrukkelijk over de nationale grenzen heen kijkt, maar ook de particuliere belegger.

Nederland Sectorspreiding (in %)

Nederland Economie

Kantoor 89% Bedrijfsruimte 11%

Het afgelopen jaar was weer een positief jaar voor de Nederlandse economie met een economische groei van 3,5%, duidelijk hoger dan het groeitempo van de eurozone met 2,7%. De Nederlandse economie is competitief, de werkgelegenheid groeit in een rap tempo en de consumentenbestedingen groeien snel. De magere jaren van begin deze eeuw zijn voorbij en de toekomst kan met vertrouwen tegemoet gezien worden. Natuurlijk blijft de Nederlandse economie gevoelig voor de internationale economische conjunctuur en zullen conjuncturele schommelingen zich blijven voordoen, maar de periode met pijnlijke structurele aanpassingen is voorbij. Als gevolg van de kredietcrisis in de Amerikaanse economie en de sterke euro, zal de groei in 2008 lager uitvallen dan in 2007. Politiek heeft er zich een verschuiving voorgedaan. De regering heeft nu een meer sociaal gezicht en bestaat uit politieke partijen uit het midden.

11%

89%

Kantoormarkt De kantoormarkt in Nederland liet zich in 2007 van haar goede kant zien. De werkgelegenheidsgroei van de afgelopen twee jaar was vergelijkbaar met die van de tweede helft van de 90-er jaren, een resultaat dat vele voorspellers vanwege de vergrijzing niet meer voor mogelijk hielden. Vooral de grote steden profiteerden van deze impuls, wat een opleving betekende in het prime segment van de kantoormarkt. Het is de verwachting dat de effecten van deze werkgelegenheidsgroei nog zullen doorwerken in de komende jaren, omdat bedrijven wat betreft hun ruimtebehoefte traditiegetrouw vertraagd reageren op de gerealiseerde economische groei. De keerzijde is dat nog steeds veel kantoorgebouwen leeg staan. Een groot deel daarvan zijn oude en voor verhuur kansloze kantoren. Er treedt een tweedeling op in de kantoormarkt, met aan de ene zijde kantoorgebouwen waar gebruikers geen interesse in hebben en aan de andere zijde kantoorgebouwen die in een gewild segment van de kantoormarkt liggen en voldoen aan de vestigingseisen van de kantoorgebruiker van vandaag. VastNed Offices/Industrial heeft in een eerder stadium van de kantoormarktcyclus dit al zien aankomen en tijdig de bakens verzet. De leegstand in deelgebieden van de kantoormarkt varieert onderling sterk. Er zijn gebieden met meer

27

Nederland Brancheverdeling (in %) Financiële dienstverlening 15% Zakelijke dienstverlening 41% Techniek, media, telecommunicatie 8% Overheidsdiensten 21% Overig 15%

15%

15%

21%

41% 8%


dan 20% leegstand, maar ook gebieden met een leegstand beneden de 5%. Voor het goede deel van de markt geldt nog steeds de kantoormarktcyclus met goede en slechte tijden. Aan het eind van 2007 is er sprake van een bodem in markthuren in dit deel van de markt. In het prime segment in de grote steden zijn deze huren al weer aangetrokken. Hier en daar sijpelt dit herstel al door naar andere gunstig gelegen deel gebieden van de kantoormarkt. Bedrijfsruimtemarkt

België Sectorspreiding (in %)

Kantoor 72% Bedrijfsruimte 28%

28%

De bedrijfsruimtemarkt kende in 2007 een voorzichtige mate van optimisme, omdat de vraag-aanbod-verhouding voor het eerst sinds jaren verbeterde. Zoals al eerder aangegeven gaat dit optimisme niet op voor de gehele bedrijfsruimtemarkt, omdat een deel van de bedrijfsruimtemarkt structureel verouderd is. Door de gunstige ontwikkeling in het andere deel van de bedrijfsruimtemarkt, is de tweedeling tussen kwalitatief goede bedrijfsruimte en verouderde bedrijfsgebouwen aangescherpt. De laatsten lijken nu voor altijd uit de gratie van de gebruiker geraakt.

72%

In het logistieke deel van de bedrijfsruimtemarkt gaat het zelfs nog wat beter. De logistieke sector is op zoek naar kwalitatief goed logistiek vastgoed en is bereid langere huurcontracten aan te gaan om een goede locatie te secureren. Waar de logistieke sector eerst alleen bereid was kortetermijncontracten aan te gaan en beleggers vooral langetermijncontracten wilden, lijken de partijen nu dichter bij elkaar te komen en is er meer kans op goede beleggingsmogelijkheden.

België Economie De Belgische economie blijft in 2007 licht achter bij de eurozone met een economische groei van 2,6% tegen 2,7%. Dit resultaat is licht tegenvallend, omdat de verwachting was dat België het iets hogere groeitempo vergeleken met de eurozone wel zou kunnen volhouden. Zo is bijvoorbeeld het aantal nieuwe startende bedrijven in 2007 gestegen naar een recordhoogte, hetgeen een politiek speerpunt was. Dit duidt op een weer gezonde dynamiek in het bedrijfsleven. Voor de tegenvaller kan er wellicht gewezen worden naar de ontwikkeling van de loonkosten en het verlies aan marktaandeel van Belgische bedrijven in het buitenland. De export is van groot belang voor België. Ook zou gezegd kunnen worden dat de tegenvallende economische groei te maken heeft met de sterk onderlinge verdeeldheid als het de taal betreft. Een verdeeldheid die het land nu ook politiek meer in de greep heeft dan ooit tevoren.

28

belgië Brancheverdeling (in %) Financiële dienstverlening 19% Zakelijke dienstverlening 28% Techniek, media, telecommunicatie 16% Overheidsdiensten 16% Overig 21%

21%

19%

16% 28%

16%


Kantoormarkt De belangrijkste kantoormarkten van België liggen op de as van Antwerpen-Mechelen-Brussel, waarbij Brussel verreweg de grootste kantoormarkt heeft. In Brussel is er een tweedeling van de kantoormarkt. In het centrum van Brussel domineren de regionale, nationale en Europese overheidsinstellingen, terwijl daarbuiten het merendeel van het bedrijfsleven zich bevindt. De kantoormarkt in de periferie van Brussel is bijna net zo groot als de kantoormarkt in geheel Antwerpen. Mechelen kent een kleine, maar snel groeiende kantoormarkt en kan worden gezien als een nieuwe markt voor ondernemingen die zich langs de genoemde as willen vestigen. In Antwerpen wordt een impuls verwacht op de kantoormarkt doordat de TGV het centrum van deze stad aansluit op het hogesnelheidsnetwerk. De beschikbaarheid van kantoorruimte is in deze markten nog steeds hoog. De totale plancapaciteit is nog steeds aanzienlijk, maar daaraan worden stevige voorverhuureisen gesteld. De bouwactiviteit is stevig teruggelopen en stabiliseert het aanbod. Mogelijk ligt het werkelijke aanbod kantoren in Brussel een flink stuk lager dan de officiële cijfers laten zien. Een studie geeft aan dat een derde van dit aanbod niet meer geschikt is voor kantoorgebruik. Het gaat hier net als in andere kantoormarkten om structurele veroudering. VastNed Offices/Industrial heeft eerder al een pakket van dit type kantoorgebouwen uit de Belgische vastgoedportefeuille verkocht . In de kantoormarkt van Brussel is het vooral het bedrijfsleven dat verantwoordelijk is voor aanhuuractiviteit in de markt, wat een gevolg is van de goede economische groei die België de afgelopen jaren heeft gekend. De aanjager van de vraag vanuit de hoek van het bedrijfsleven is de werkgelegenheidsgroei. Dezelfde activiteit is ook te zien langs de as Antwerpen-Brussel waar traditioneel het merendeel van het bedrijfsleven gehuisvest is. De leegstand daalt hierdoor geleidelijk en de bodem van de huurcyclus is bereikt. Op de betere plekken trekken de markthuren weer aan. Bedrijfsruimtemarkt De vraag in de bedrijfsruimtemarkt is vooral sterk in het logistieke deel. België verzorgt bijna 20% van alle distributieactiviteiten van Europa. Gebruikers van nationale en internationale herkomst zoeken logistiek vastgoed op goede tot zeer goede locaties langs de nationale- en Europese corridors. Beperkte beschikbaarheid op deze locaties hebben een bodem in de huurniveaus gelegd en zorgt voor een opwaartse druk op deze huren.

Ontwikkeling van logistiek vastgoed heeft weer de volle aandacht van de markt om de verwachte vraag te accommoderen. Ook VastNed Offices/Industrial speelt in op deze trend met de aankoop van een object in Herentals dat met de aangrenzende grondpercelen goed geschikt is voor verdere ontwikkeling in de sfeer van logistiek vastgoed.

Duitsland Economie De Duitse economie groeit weer na jaren van achteruitgang. De werkgelegenheid groeit krachtig, waardoor de werkloosheid snel terugloopt en de staatsschulden worden afgelost. Dat is goed nieuws voor één van de grootste economieën van de wereld en zeker goed nieuws voor de eurozone. Vanwege het grote gewicht van deze economie binnen deze zone trok Duitsland de gemiddelde groei in de eurozone jarenlang omlaag. Die tijden lijken voorbij. De economie van Duitsland groeide vorig jaar met 2,5%, min of meer in lijn met de economie van de eurozone als geheel die 2,7% groei noteerde. Ook Duitsland zal niet ontkomen aan de afkoeling van de internationale conjunctuur. Het land is sterk georiënteerd op de export en zal last ondervinden van de sterke euro. Niet vergeten moet worden dat het land gewend is aan een sterke munt en daar door de jaren heen goed op ingesteld is geraakt. De effecten zullen vooral korte termijn zijn. Minder groei in 2008 lijkt een uitgemaakte zaak voor deze economie, zoals dat voor de gehele wereldeconomie geldt. De politieke stabiliteit van de grote coalitie is niet groot, zodat vroegtijdige verkiezingen verwacht mogen worden. Kantoormarkt De kantoormarkt in Duitsland concentreert zich vooral in vijf steden, te weten Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg en München. Enkele van deze steden zijn zelf klein van omvang, maar hebben een sterke regionale functie met een grote internationale dimensie, zoals Düsseldorf en Frankfurt. Berlijn is de grootste stad in Duitsland en hervindt haar positie als hoofdstad van Duitsland. Dat is een langzaam proces, gezien de sterke positie die de andere vier steden in de loop der jaren hebben kunnen opbouwen. Berlijn zal op korte termijn flink groeien binnen de administratieve en creatieve sector van de economie, omdat daarvoor de juiste voorwaarden al aanwezig zijn in de stad. Op langere termijn zullen meer en meer bedrijven kiezen voor deze stad om daar hun hoofdkantoor te vestigen. In alle steden is de leegstand sinds het begin van deze eeuw flink opgelopen en zijn de huurniveaus gedaald,

29


veelal meer dan door de Duitsers zelf werd verwacht vanuit historisch perspectief. De huurniveaus hebben door de groeiende vraag naar kantoorruimte nu een bodem gevonden en trekken in deelgebieden ook al weer aan. De laatste jaren is de belangstelling voor de Duitse markt gegroeid en deze wordt nu meer en meer betrokken in de assetmix van de internationale vastgoedbelegger. De groeiende belangstelling van deze belegger heeft de aanvangsrendementen ook in Duitsland onder druk gezet. Aan de verkoopkant bevindt zich de Duitse belegger die van deze gelegenheid gebruik wil maken op zijn vastgoedportefeuille meer internationale spreiding te geven.

duitsland Sectorspreiding (in %)

Kantoor 100%

De vastgoedportefeuille Aansluitend op de ontwikkelingen in 2006 ken merkte 2007 zich door een bestendiging van de omme keer ten opzicht van de daaraan voorafgaande jaren. Deze ommekeer heeft zijn uitwerking gehad op zowel de bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille als op de waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille. De eerder gerealiseerde turnaround in de vastgoedportefeuille heeft daarvoor de grondslag gelegd. Belangrijk element is, dat een realistische inschatting is gemaakt van de kansen die de objecten in de vastgoedportefeuille hebben om de komende vijf tot tien jaar goede stabiele kasstromen voort te brengen. In dit proces is vastgesteld dat een aantal objecten niet of nauwelijks is te verhuren en is verkocht. Het na deze verkopen resterende gedeelte van de vastgoedportefeuille heeft een gemiddeld gunstig risicorendementsprofiel. Er wordt nu energie gestoken in objecten met goede toekomstverwachtingen. In dit jaarverslag is wat betreft de vastgoedrapportage aansluiting gevonden bij de best practice-bepalingen zoals die zijn geformuleerd door de brancheorganisaties IVBN en EPRA. VastNed Offices/Industrial ondersteunt het initiatief tot het formuleren van dergelijke bepalingen van harte aangezien deze bijdragen aan een betere onderlinge vergelijkbaarheid van vastgoedfondsen en transparantie van de verslaggeving in het algemeen.

100%

duitsland Brancheverdeling (in %) Financiële dienstverlening 14% Zakelijke dienstverlening 44% Techniek, media, telecommunicatie 38% Overig 4% 4%

Objecten De vastgoedportefeuille bestaat uit middelgrote kantoren en semi-industriële objecten. Deze laatste groep is onder te verdelen in bedrijfsruimten en logistieke centra. Het bezit is over Nederland, België en Duitsland gespreid en heeft een totale verhuurbare oppervlakte van 915.755 vierkante meter. De omvang van de vastgoedportefeuille bedroeg per ultimo 2007 F 1.189,9 (2006: F 1.048,8 miljoen). De toename ten opzichte van 2006 is toe te rekenen aan de gunstige waardeontwikkeling en het acquisitieprogramma in 2007. 30

14%

38% 44%


Verhuur en bezettingsgraad

VastNed Offices/Industrial Tien grootste huurders

Bezettingsgraad De gemiddelde bezettingsgraad verbeterde in 2007 tot 88,5% (2006: 83,9%). De stijging van 4,6% is vooral te danken aan de verbetering van de gemiddelde kwaliteit van de vastgoedportefeuille, waarbij objecten met structurele leegstand zijn verkocht en meer kansrijke objecten zijn verworven. Daarnaast was er sprake van een ontwikkeling naar evenwicht tussen nieuwe verhuringen en huurders die daadwerkelijk het gehuurde hebben verlaten. Per ultimo 2007 bedroeg de bezettingsgraad 91,7%. De bezettingsgraad in de respectievelijke landen kan als volgt worden weergegeven:

Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2007.

Ultimo

Gemiddeld

Gemiddeld

2007

2007

2006

______

______

______

90,7 91,9 98,8 n.v.t.

88,3 88,4 99,1 –

85,3 82,6 – 100,0

91,7

88,5

83,9

Nederland België Duitsland Frankrijk

Totaal

Verhuuractiviteit Gedurende 2007 heeft een belangrijke hoeveelheid verhuurtransacties plaatsgevonden. Deze, door ons als leasing activity aangeduide, verhuuractiviteiten zijn te onderscheiden in new leases en lease renewals. De eerste categorie behelst de verhuur van leegge komen ruimten aan nieuwe huurders en de tweede categorie behelst het afsluiten van nieuwe contracten of huurvernieuwingen met zittende huurders. Bij het afsluiten van contracten werd in de kernlanden Nederland en België een gemiddeld 6,1% lagere brutohuur ten opzichte van het oude huurniveau gerealiseerd. Bij verhuringen was met name sprake van een verlaging als gevolg van het feit dat de oude huur zich boven het markthuurniveau bevond. Het overzicht ziet er als volgt uit:

New Leases

Lease renewals

Leasing activity

______ _______ ______ _______ ______ ______

Mutatie Volume* Mutatie Volume*

______ ______ ______ ______ ______

Nederland (2,4) België (16,9) Totaal

(10,3)

5,0 (4,3) 5,5 (3,4)

11,7 8,5

Volume*

16,8 14,0

5,3 (2,9) 10,0 15,3

* Volume uitgedrukt in % van de theoretische huuropbrengst.

De leasing activity heeft betrekking op de in 2007 afgesloten huurcontracten. Grotendeels zullen de verlaagde huurniveaus effect sorteren in 2008.

31

PricewaterhouseCoopers Tibotec Deloitte/GSI EDS De Brauw Blackstone Westbroek Fiege Rijksgebouwendienst Brico Exel KPMG Totaal

4,7 3,3 2,8 2,3 2,1 2,0 1,9 1,5 1,5 1,4 23,5


32


Sabine Schnell, director Retailer Services, ACNielsen, Frankfurt

‘Het eerste wat opvalt is de uitnodigende en toegankelijke entree van het pand. De sfeer van dit gebouw past helemaal bij ons bedrijf en stimuleert de teamspirit dagelijks. Het kantoor bevindt zich nabij het centrum en is uitstekend bereikbaar via het openbaar vervoer voor zowel onze medewerkers als klanten.’

33

Düsseldorf

Distributiecentra waren erg in trek bij beleggers, maar hebben meer concurrentie gekregen van kantoor- en winkelbeleggingen. Zellik

Amsterdam

34

Leusden

Huurvrije perioden, huurkortingen en incentives De huurvrije perioden, huurkortingen en incentives namen toe tot 2,6% (2006: 2,1%). De stijging is toe te rekenen aan het toegenomen aantal verhuringen in de Nederlandse en Belgische kantoorportefeuilles. Huurvrije perioden, huurkortingen en incentives in %

2007

2006

______

______

Nederland België Duitsland Frankrijk

(2,9) (2,4) – –

(2,1) (2,1) – –

(2,6)

(2,1)

Totaal

Eindhoven

Bij de bepaling van bovengenoemde percentages is het systeem van straightlining gehanteerd. Dit houdt in dat de bedragen van huurvrije perioden, huurkorting en huurincentives over de looptijd van de huurcontracten in mindering op de brutohuur worden gebracht. Huurders VastNed Offices/Industrial verhuurt haar objecten aan een groot aantal huurders. Het totale aantal huurders bedraagt 600. Een overzicht van de 10 grootste huurders is in de tabel op pagina 31 weergegeven. De grootste huurders vertegenwoordigen 23,4% van de theoretische huuropbrengsten. Geen van de huurders is dermate dominant dat de omvang van de huurinkomsten van deze huurders voor VastNed Offices/Industrial een onacceptabel risico inhoudt. Markthuur Amsterdam

Gemiddeld is de vastgoedportefeuille van VastNed Offices/Industrial 6,0% boven de markthuur verhuurd. Hierin schuilt het risico dat bij afloop of herziening van het huurcontract een lagere huur dan de huidige in rekening moet worden gebracht. Dit is een aspect dat nauwkeurig door de directie wordt gevolgd. Een overzicht van de vergelijking tussen de theore tische brutohuurinkomsten en de markthuur ultimo 2007 is te zien in de tabel op pagina 36. Bij de wederverhuur in 2007 van leeggekomen objecten en vernieuwing van opgezegde contracten is gebleken dat dit lagere niveau daadwerkelijk in aanmerking genomen moest worden. Echter, het deel dat ieder jaar voor herziening in aanmerking komt, is beperkt. Dit blijkt ook uit de organische ontwikkeling van de brutohuuropbrengsten. Deze ontwikkeling kent een aantal aspecten dat aandacht verdient. De afgenomen leegstand is reeds eerder toegelicht. De indexatie laat een gering positief bedrag zien, terwijl bij nieuwe huurcontracten en huurverlengingen met name als

35


gevolg van huurkortingen en dergelijke, lagere huuropbrengsten te zien zijn. In de nevenstaande tabel is een overzicht opgenomen waarin de evolutie van de brutohuuropbrengsten gedurende 2007 in kaart is gebracht.

VastNed Offices/Industrial Ontwikkeling brutohuuropbrengsten (x € 1 miljoen)

(0,5) (0,4) (0,1) (0,1) – – – –

3,7 1,4 3,1 –

(2,2) 40,5 (3,1) 41,8 – 3,1 (0,4) –

83,3

0,7

(0,6) (0,5)

8,2

(6,7) 85,4

Verkopen

Bruttohuur 2007

0,2 0,5 – –

België

Acquisities

Indexatie en mutaties huurniveau

39,7 43,2 – Duitsland 0,4 Frankrijk Nederland

Leegstand

Bruttohuur 2006

In de landen waar VastNed Offices/Industrial actief is, zijn verschillende soorten huurovereenkomsten en verschillen in looptijd waarneembaar op grond van lokale wettelijke regelingen en gebruiken. In de grafiek op pagina 37 zijn de expiratiedata van de gehele vastgoedportefeuille weergegeven. Als expiratiedatum is door VastNed Offices/Industrial gedefinieerd het eerste moment waarop de huurder zonder additionele kosten het gehuurde kan verlaten. De gemiddelde looptijd bedraagt, met toepassing van dit criterium, 3,2 jaar (2006: 3,2 jaar). Indien gemeten wordt tot de einddatum van het huurcontract dan bedraagt de gemiddelde looptijd van 31 december 2007 nog 4,9 jaar.

Huurvrij, huurkorting en incentives

Expiratiedata huurcontracten

Aankopen Totaal

In het boekjaar 2007 hebben voor in totaal F 167,1 miljoen aan nieuwe acquisities plaatsgevonden, bestaande uit investeringen in Nederland, België en Duitsland. Na balansdatum is de verplichting aangegaan om een kantoorobject in Den Haag (Neuhuyskade 92-94) voor F 7,5 miljoen te verwerven. Aankopen objecten (x F 1 miljoen)

8,6 27,2 8,0

42,4 5,3 47,7

41,1 5,1 46,2

3,1% 5,2% 3,3%

34,6 12,5 47,1

31,6 11,1 42,7

9,6% 12,8% 10,4%

5,3

5,6

(5,8%)

100,1

94,5

6,0%

Nederland

Kantoren

Semi-industrieel

18,2 37,2 167,1

Over-/onderhuur

9,6 9,0 9,7 32,9 2,4 4,3

Markthuur

Nederland Utrecht, Weg der Verenigde Naties 1 Amsterdam, Burg. Stramanweg 104-106 Den Haag, Parkstraat 101-109 Den Haag, Zuidhollandlaan 7 Amsterdam, De Lairessestraat 129 Amsterdam, Herengracht 499 België – Zellik (Brussel), Zuiderlaan 91 – Mechelen, Schaliënhoevedreef 20t en f – Herentals, Atealaan 34 Duitsland – Düsseldorf, Emanuel-Leutze-Straße 11 – Frankfurt, Insterburgerstraße 16 Totaal – – – – – –

Bedrag

______

Theoretische jaarhuur

vastned offices/industrial Theoretische brutohuurinkomsten en markthuur (x € 1 miljoen)

Totaal

België

Kantoren

Semi-industrieel

Totaal

Duitsland

Voorts is VastNed Offices/Industrial overeenkomsten aangegaan voor de vastgoedbeleggingen in pijplijn. In dit kader is het object aan de Mainzer Landstrasse 33A in Frankfurt voor F 8,7 miljoen verworven. 36

Kantoren

Totaal


Tevens is een turnkeykoopovereenkomst gesloten voor een logistiek centrum in Herentals, België voor F 15,3 miljoen.

vastned OFFICES/Industrial Samenstelling van de mutaties in brutohuur (x € 1.000)

Verkopen

Nederland België Duitsland

Frankrijk – Meaux, Avenue des Sablons Bouillantes 42 Totaal

Frankrijk

2,0 57,7

Totaal

39.725 3.665 (2.208) 43.136 1.403 (3.061) – 3.080 – 410 – (410) 83.271 8.148 (5.679)

Bruttohuur 2007

Like-for-like groei

44,9 2,2 5,3 1,6 1,7

Verkopen

Nederland Nieuwegein, TriNovium-percelen Nijmegen, Meijhorst 6001 Zwolle, Obrechtstraat 28 Den Haag, Prinsessegracht 19 Den Haag, Verlengde Tolweg 2

(692) 40.490 386 41.864 – 3.080 – – (306) 85.434

Het verkoopresultaat, voornamelijk in verband met verkoop van het object TriNovium, bedroeg F 4,5 miljoen negatief (2006: F 5,0 miljoen positief). Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutaties vastgoedbeleggingen bedroegen in het boekjaar 2007 F 15,2 miljoen positief (2006: F 24,4 miljoen positief). In de waardemutaties 2007 is een bedrag begrepen van F 3,7 miljoen negatief als gevolg van de afboeking van de boven de intrinsieke waarde betaalde premie op de verworven aandelen Intervest Offices. De taxaties van de standing portfolio lieten een minder sterke stijging zien dan in 2006. De gerapporteerde waardemutaties vastgoedbeleggingen zijn gedrukt door in totaal F 5,7 miljoen (2006: F 4,3 miljoen) aan aankoopkosten. Met deze waardestijging komt het nettorendement ultimo 2007 uit op 7,4% (31 december 2006: 8,0%). Dit nettorendement is berekend door de theoretische nettohuuropbrengsten ultimo 2007 te delen door de waarde (kosten koper) van de vastgoedbeleggingen per die datum.

37

15,2

24,4

10 0 2015 e.v.

20

2014

5,5 19,2 (0,3) –

2013

Totaal

9,2 6,6 (0,4) (0,2)

2012

______

2011

2006

______

2010

2007

2008

Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 3,2 jaar. Expiraties first break Expiraties end date

30

Waardemutaties (x F 1 miljoen) Nederland België Duitsland Frankrijk

VastNed Offices/Industrial Expiratiedata huurcontracten totale vastgoedportefeuille (in %)

2009

– – – – –

______

Bruttohuur 2006

Aankopen

VastNed Offices/Industrial heeft in 2007 voor in totaal F 57,7 miljoen aan vastgoedbeleggingen verkocht. Dit betrof de volgende objecten (x F 1 miljoen): Bedrag


Taxatiemethodiek De vastgoedportefeuille van VastNed Offices/Industrial wordt viermaal per jaar getaxeerd. De grotere objecten, met een (verwachte) waarde van minimaal F 4,5 miljoen, maken ongeveer 75% van de vastgoedportefeuille uit en worden elk kwartaal door internationale onafhankelijke beëdigde taxateurs (zie het elders in dit jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedporte feuille 2007’) getaxeerd. De kleinere objecten worden evenwichtig over de kwartalen gespreid en één keer per jaar extern getaxeerd. Na externe taxatie worden deze objecten de opvolgende drie kwartalen intern getaxeerd, gebruik makend van extrapolatie van de externe taxatie. VastNed Offices/Industrial draagt er zorg voor dat de taxateurs de beschikking hebben over alle relevante informatie om tot een goed afgewogen oordeel te komen.

Nederland Objecten De Nederlandse vastgoedportefeuille (in exploitatie) maakte per ultimo 2007 48% van de totale vastgoedportefeuille van VastNed Offices/Industrial uit. De Nederlandse vastgoedportefeuille kenmerkt zich door een groot aantal objecten (118 stuks, zijnde 92 kantoren en 26 semi-industriële objecten). Per 31 december 2007 bedroeg het aantal huurders 369. Naar waarde gemeten bestaat de Nederlandse vastgoedportefeuille voor 89% uit kantoren en voor 11% uit semi-industriële objecten. Verhuur en bezettingsgraad De bezettingsgraad is gedurende het boekjaar verbeterd tot 90,7% ultimo december 2007 (ultimo 2006: 86,9%). Deze verbetering is te danken aan de verhuurresultaten en het actieve verkoopbeleid. Gemiddeld bedroeg de bezettingsgraad in 2007 88,3% (2006: 85,3%). Deze verbetering vloeit voort uit omvangrijke des investeringen een jaar eerder en de desinvestering van TriNovium in april 2007. De wederverhuur in Nederland heeft dit jaar tegen marktconforme condities plaatsgevonden. Dit houdt in dat de nieuw overeengekomen huur in veel gevallen lager is dan de vorige huur. Daarnaast worden huurders aangemoedigd voor het tekenen van een huurovereenkomst door het toekennen van huurvrije perioden, huurkortingen en huurincentives. Deze bedragen waren bij verhuringen van leegstaande objecten hoger, dan bij vernieuwingen van bestaande huurovereenkomsten, waarbij de huurder bleef zitten en nieuwe voorwaarden werden overeengekomen. Het totaalbedrag aan dergelijke tegemoetkomingen conform IFRS is in 2007 toegenomen van 2,1% tot 2,9%

38

van de theoretische huuropbrengsten. De daad werkelijke bedragen voor huurvrije perioden en huurkortingen volgden een overeenkomstig patroon. Expiratiedata van de huurcontracten Huurcontracten worden in Nederland in het algemeen voor een periode van vijf jaar afgesloten, met de mogelijkheid tot opzegging door verhuurder en huurder. Ook worden andere looptijden van huurovereenkomsten gehanteerd. Bij aanvang van het boekjaar 2007 kon 20% van de huurovereenkomsten expireren. Een actief verhuurbeleid en een realistische houding met betrekking tot de te realiseren huren heeft er toe geleid dat huurders konden worden aangetrokken of worden behouden. Ook voor het komende boekjaar 2008 zijn reeds verhuuractiviteiten verricht. Het percentage van de huuropbrengsten dat in 2008 door opzegging verloren kan gaan is per ultimo 2007 20%. Het overzicht van de expiratiedata van de ultimo 2007 bestaande huurovereenkomsten is op pagina 39 weergegeven. Aankopen Utrecht, Weg der Verenigde Naties 1 VastNed Offices/Industrial heeft in maart 2007 voor F 9,6 miljoen het kantoorgebouw aan de Weg der Verenigde Naties 1 te Utrecht verworven tegen een nettoaanvangsrendement van 5,9%. Het pand heeft een totale verhuurbare oppervlakte van 3.092 vierkante meter en heeft 68 eigen parkeerplaatsen, waarmee sprake is van een uitstekende parkeernorm van 1:46. Door de ligging nabij Centraal Station Utrecht aan één van de belangrijkste invalswegen, is de bereikbaarheid zowel met openbaar vervoer als met de auto goed. Het kantoorgebouw is volledig verhuurd met als huurders USG People en Hogeschool Domstad tegen F 0,6 miljoen per jaar, hetgeen iets onder het marktniveau ligt. Amsterdam, Burgermeester Stramanweg 104-106 VastNed Offices/Industrial heeft in mei 2007 voor F 9,0 miljoen het kantoorgebouw aan de Burgemeester Stramanweg 104-106 verworven tegen een nettoaanvangsrendement van 6,6% in volverhuurde staat. Het kantoorgebouw betreft het pand ‘Parijs’ dat onderdeel van het Capital Center uitmaakt, een kantoor locatie waarvan VastNed Offices/Industrial ook de twee naastgelegen kantoorpanden in eigendom heeft. De verhuurbare oppervlakte van het pand bedraagt ruim 4.100 vierkante meter en het pand heeft 73 eigen parkeerplaatsen. De locatie is een van de meest aantrekkelijke in Amsterdam Zuidoost met goede bereikbaarheid vanaf de snelweg A2 en goede verbinding met het openbaar vervoer. De bezettingsgraad van het object bedraagt momenteel circa 70%.


Den Haag, Parkstraat 101-109 VastNed Offices/Industrial heeft in juli 2007 voor F 9,6 miljoen de kantoorgebouwen Parkstraat 101-109 te Den Haag verworven. De kantoren hebben een verhuurbare oppervlakte van bijna 3.000 vierkante meter met 41 parkeerplaatsen op eigen terrein. Door de binnenstedelijke ligging van het pand is er een goede aansluiting met het fijnmazige openbaar vervoer netwerk van Den Haag. Het gehele pand is verhuurd aan advocaten– en notariskantoor BarentsKrans. De resterende looptijd van het huurcontract bedraagt circa 6 jaar. De jaarhuur bedraagt ruim F 0,5 miljoen, wat neerkomt op circa F 160 per vierkante meter hetgeen onder het marktniveau ligt. Rekening houdende met de acquisitieprijs inclusief aankoopkosten van F 9,6 miljoen bedroeg het nettoaanvangsrendement 5,0%. Den Haag, Zuidhollandlaan 7 VastNed Offices/Industrial heeft in juli 2007 voor F 33,0 miljoen, het monumentale (1924) kantoorgebouw bekend als ‘De Rode Olifant’ verworven. Het pand is gelegen aan de Zuidhollandlaan 7 in Den Haag nabij het einde van de Utrechtsebaan (A12). De totaal verhuurbare ruimte is ruim 10.000 vierkante meter en het object heeft 78 parkeerplaatsen. ‘De Rode Olifant’ is buitengewoon strategisch gelegen nabij snelweg en openbaar vervoer (Centraal Station Den Haag). Dit is een gebied met een gezonde bezettingsgraad en goede verwachtingen voor de toekomst gezien de groei van de kantoorwerkgelegenheid in Den Haag. De totale jaarhuur bedraagt F 2,1 miljoen, hetgeen rekening houdend met een markthuur voor de parkeerplaatsen op een huur van circa F 200 per vierkante meter per jaar neerkomt. Een huurniveau dat lager is dan het marktniveau. De huidige huurder, advocaten- en notariskantoor De Brauw Blackstone Westbroek zal in de loop van 2009 vertrekken. Het nettoaanvangsrendement bedroeg 5,8 procent. Amsterdam, De Lairessestraat 129 Eveneens in juli 2007 is het object aan de De Lairessestraat 129 te Amsterdam verworven voor F 2,4 miljoen tegen een aanvangsrendement van 4,6%. De oppervlakte bedraagt 429 vierkante meter en heeft een gemiddelde huurprijs per vierkante meter van F 324.

nederland Tien grootste huurders Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2007.

De Brauw Blackstone Westbroek Rijksgebouwendienst KPMG Rexel Gemeente Amsterdam Rijksdienst Wegverkeer Ministerie VROM ROC Imtech Shell Totaal

4,4 4,1 2,9 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,6 1,4 24,4

nederland Expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 2,9 jaar. Expiraties first break Expiraties end date

30

39

20 10

2015 e.v.

2014

2013

2012

2011

2010

2009

0 2008

Amsterdam, Herengracht 499 Voorts is in Amsterdam in december 2007 een klassiek kantoorpand (1667) in de Gouden Bocht aan de Herengracht 499 verworven. Het pand is voor het grootste deel aan een uitgeverij verhuurd. De verhuurbare vloeroppervlakte van 1.085 vierkante meter is verhuurd tegen een gemiddelde huur van F 190 per vierkante meter per jaar. Markthuren voor vergelijkbare panden in de nabije omgeving bedragen F 250


per vierkante meter. De investering inclusief aankoopkosten bedroeg F 4,3 miljoen waarmee het nettoaanvangsrendement 4,4% bedraagt. Aantrekkelijk aan deze investering is de sterke onderhuur en de excellente locatie. Den Haag, Neuhuyskade 92-94 Na balansdatum heeft VastNed Offices/Industrial haar vastgoedportefeuille in Den Haag uitgebreid met de Neuhuyskade 92-94, een uit 1928 daterend kantoorpand van 2.900 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlakte en 35 parkeerplaatsen op eigen grond. Het pand is volledig verhuurd, waarvan het grootste deel aan de Orde van Advocaten. De totale brutojaarhuur bedraagt F 0,4 miljoen (F 125 per vierkante meter per jaar exclusief parkeren), terwijl de martkhuur meer dan 30% hoger ligt. Op basis van de aankoopprijs inclusief aankoopkosten van F 7,5 miljoen bedraagt het nettoaanvangsrendement 4,8%. Naast de zeer goede locatie is er de mogelijkheid tot toekomstige huurverbetering als gevolg van genoemde onderhuur ten opzichte van het marktniveau. Verkopen In 2007 is vergeleken met 2006 voor een hoger bedrag aan verkopen gerealiseerd. Dit hoger volume was met name toe te rekenen aan de verkoop van het object TriNovium te Nieuwegein. Het verkochte object te Nieuwegein bestaat uit een aantal kantoren/bedrijfsruimten, zijnde het kantoor met bedrijfsruimte aan Ravenswade 2 met een verhuurbaar oppervlak van 6.484 vierkante meter, het kantoor met bedrijfsruimte aan Ravenswade 4 met een verhuurbaar oppervlak van 12.602 vierkante meter, de voormalige veilinghallen (percelen B en K) en een aantal aanpalend gelegen grondstukken. De reden tot verkoop is gelegen in het feit dat de nettohuuropbrengsten verminderd met de rente op deze belegging negatief is en naar verwachting niet op korte termijn tot positieve resultaten zal leiden. Evenmin wenst VastNed Offices/Industrial de locatie tot ontwikkeling te brengen gezien de tijdspanne die daarmee is gemoeid en zij geen eigenaar wenst te worden van de gehele locatie. De koopprijs lag F 5,1 miljoen onder de laatst gepubliceerde boekwaarde van het object. De totale opbrengst na aftrek van verkoopkosten bedroeg F 55,7 miljoen. Het boekresultaat op de verkopen in Nederland bedroeg F 4,5 miljoen negatief (2006: F 0,3 miljoen positief).

40

Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutaties vastgoedbeleggingen bedroegen in 2007 F 9,2 miljoen positief (2006: F 5,5 miljoen positief).

België Objecten De Belgische vastgoedportefeuille maakte per ultimo 2007 45% van de totale vastgoedportefeuille in exploitatie uit. Deze vastgoedportefeuille bestaat uit 62 objecten, zijnde 45 kantoren en 17 semi-industriële objecten. Per 31 december 2007 bedroeg het aantal huurders 195. Naar waarde gemeten bestond de vastgoedportefeuille voor 73% uit kantoren en voor 27% uit semi-industriële objecten. Verhuur en bezettingsgraad Het jaar 2007 is wederom een jaar geweest waarin veel energie in de wederverhuur van de vastgoedportefeuille is gestoken. De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg 88,4% tegenover 82,6% in 2006. De huurkortingen, huurvrije perioden en huurincentives zijn toegenomen tot 2,4% als gevolg van het toegenomen aantal verhuringen. Markthuur De theoretische huuropbrengsten per ultimo 2007 bevonden zich 10,4% (2006: 11,5%) boven de door de onafhankelijke taxateur vastgestelde markthuur. Bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten zal rekening moeten worden gehouden met lagere huurprijzen, hetgeen eveneens blijkt uit de ver huringen in 2007. Zie hiervoor de paragraaf ‘Verhuuractiviteit’. Expiratiedata van de huurcontracten Huurcontracten worden in België in het algemeen conform het zogenaamde 3-6-9-regime afgesloten. Inzake de expiratiedata van de huurovereenkomsten wordt telkens gerekend met de eerste datum waarop een huurder zijn overeenkomst kan opzeggen. Veelal zal deze overeenkomst ongewijzigd doorlopen. Echter, VastNed Offices/Industrial meent dat, gezien de huidige marktomstandigheden, een meer conservatieve rapportage op zijn plaats is. In 2007 kon bij aanvang van het jaar 10% in dat jaar expireren. Grote effecten zijn uitgebleven dankzij niet aflatende verhuur inspanningen. Het overzicht van de expiratiedata van de per ultimo 2007 bestaande huurovereenkomsten is opgenomen in de grafiek op pagina 41, waaruit af te leiden is dat het aantal contracten dat in 2008 kan worden opgezegd 11% bedraagt. Gemeten in termen van einde van de huurovereenkomsten bedraagt dit percentage 4%.


41

PricewaterhouseCoopers Tibotec Deloitte/GSI EDS Fiege Brico Exel Borealis JVC Europese Commissie Totaal

10,0 7,0 5,9 4,9 4,2 3,2 3,2 2,8 2,1 2,0 45,3

belgië Expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 3,5 jaar. Expiraties first break Expiraties end date

50 40 30 20 10

2015 e.v.

2014

2013

2012

2011

0 2010

Herentals Dochtermaatschappij Intervest Offices heeft in november 2007 het huidige operationele hoofdgebouw van Siemens gelegen aan de Atealaan in Herentals verworven en een kaderovereenkomst voor de verwerving van de aangrenzende braakliggende grondpercelen langs de snelweg E313 gesloten. Deze percelen zijn bedoeld voor de toekomstige ontwikkeling van 40.000 vierkante meter logistieke gebouwen, die door Intervest Offices zullen worden gerealiseerd in twee fasen vanaf begin 2008. Intervest Offices verwerft door beide transacties 14 hectare van de Siemens-site die een totale oppervlakte van 18 hectare beslaat. Op het gedeelte van de site dat Intervest Offices niet verwerft, zijn onder meer nieuwe kantoren van Siemens-Nokia Networks opgericht.

Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2007.

2009

Zellik Dochtermaatschappij Intervest Offices heeft het kantoorgebouw ‘Exiten’ te Zellik met een bezettingsgraad van 96% verworven, voor een bedrag van F 8,5 miljoen met een nettoaanvangsrendement van 7,2%. Het pand is een ideaal gelegen kantoorgebouw met zichtlocatie, nabij afrit 10 van de Brusselse ring te Zellik. Het kantoor is goed bereikbaar met het openbaar vervoer (trein- en busverbindingen op loopafstand). Intervest Offices is reeds jaren vertrouwd met deze regio aangezien ook haar volledig verhuurde objecten aan de Pontbeekstraat zich daar bevinden. Het gebouw heeft een verhuurbare oppervlakte van 3.943 vierkante meter en is voor 96% verhuurd aan zes huurders. Voor het leegstaande gedeelte (4%) werd van de verkopers een huurgarantie verkregen tot 30 juni 2008. De brutohuuropbrengsten bedragen ongeveer F 625.000 per jaar.

belgië Tien grootste huurders

2008

Aankopen Mechelen Campus In juli 2007 heeft dochtermaatschappij Intervest Office een tweetal objecten in Mechelen Campus te Mechelen verworven. De kantoorpanden hebben tezamen een verhuurbare vloeroppervlakte van 16.484 vierkante meter, waarvan 13.534 vierkante meter is toe te rekenen aan Mechelen Tower en 2.950 vierkante meter aan gebouw F, dat in hetzelfde kantoorpark is gelegen. Deze objecten vormen het sluitstuk van het baanbrekende kantoorpark Mechelen Campus, waarvan de overige kantoorpanden reeds in eigendom zijn. De verworven objecten zijn voor circa 80% verhuurd tegen een gemiddelde huurprijs van F 120 per vierkante meter. Mechelen Campus Tower is deels verhuurd aan Borealis Polymers. Het aangrenzende kantoorpand is verhuurd aan de farmaceutische onderneming Tibotec-Virco. Het nettoaanvangsrendement van de twee objecten bedraagt 7,9%.


42


William Schonewille, advocaat en partner, BarentsKrans, Den Haag

‘Het gebouw was een bank. Vandaag de dag herinnert een enorme kluis, nu in gebruik als archief, nog aan die geschiedenis. De plaats van gebouw aan de rand van het stadscentrum is perfect en ik geniet werkelijk van de atmosfeer van het gebouw achter zijn klassieke façade. Geen flexbureaus of grote open werkplekken voor BarentsKrans. Het werk van advocaten is vaak vertrouwelijk, en daarbij past een traditionele kantoorindeling met veel werkkamers het best.’

43

Diegem VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2007

Zoetermeer

Rotterdam

Düsseldorf

Utrecht

44

Amsterdam

Hoofddorp


VastNed Offices/Industrial draagt er zorg voor dat de taxateurs de beschikking hebben over alle relevante informatie om tot een goed afgewogen oordeel te komen.

meter of verdere optimalisatie van het huidige gebouw en wederverhuur.

De verwerving van het bestaande Siemens-gebouw omvat 1.549 vierkante meter kantoorruimte en 31.219 vierkante meter ruimte voor multifunctioneel gebruik (gelegen op een totale grondoppervlakte van 79.767 vierkante meter). Deze verwerving omvat de aankoop van de aandelen van Herentals Logistic Center. De overdracht vond plaats per 30 november 2007. Met de verkopers is bovendien een beheerovereenkomst afgesloten waarbij Intervest Offices tot 31 december 2010 een vast huurinkomen geniet van F 0,5 miljoen per jaar. Na afloop van deze beheerovereenkomst bestaan er twee opties: afbraak van het gebouw voor de herontwikkeling naar een nieuw en groter distributiecentrum van circa 40.000 vierkante

45

De kaderovereenkomst tot verwerving van de logistieke ontwikkeling betreft in een eerste fase de bouw van 20.000 vierkante meter (2 units van 10.000 vierkante meter). De oplevering is momenteel voorzien in augustus 2008. Dit gedeelte van de transactie omvat de aankoop van de aandelen van nv Edicorp, voorzien na oplevering van het logistieke object. De economische overdracht van het gebouw en de volledige grond (62.335 vierkante meter) zal plaats vinden bij verwerving van de aandelen. Intervest Offices verkrijgt na de aandelenoverdracht een huurgarantie gedurende één jaar tegen marktconforme voorwaarden. In een later stadium kan Intervest Offices op dit terrein bijkomend over gaan tot de verdere ontwikkeling van 20.000 vierkante meter logistieke gebouwen voor eigen rekening (2 units van 10.000 vierkante meter). De investeringswaarde van de transactie bedraagt F 8,7 miljoen voor de verwerving van het bestaande


gebouw) en F 15,3 miljoen voor de eerste fase van de logistieke ontwikkeling. De transactie draagt onmiddellijk bij aan het direct beleggingsresultaat over 2007. Het netto aanvangsrendement na volledige ontwikkeling van de logistieke site zal circa 7% bedragen. Het op te richten gebouw beantwoordt aan alle kenmerken van een state of the art distributiecentrum. De logistieke ontwikkeling zal worden uitgevoerd door bouwbedrijf Cordeel, gespecialiseerd in industriebouw. Verkopen In 2007 hebben geen verkopen plaatsgevonden. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutaties vastgoedbeleggingen vastgoed in exploitatie bedroegen in 2007 F 6,6 miljoen (2006: F 19,2 miljoen). Door deze waardestijging bedroeg het nettorendement per 31 december 2007 8,0% (31 december 2006: 8,4%). Dit nettorendement is berekend door de theoretische nettohuuropbrengsten per 31 december 2007 te delen door de waarde (kosten koper) van de vastgoedbeleggingen in exploitatie per die datum.

duitsland Tien grootste huurders Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2007.

A.T. Kearney A.C. Nielsen Invensys Moneymaxx Royal Bank Of Scotland Claus Koch Corporate Communication C.I.G. Caravaning Carsten Schmidt TK Maxx Internationale Hotel-Börse Totaal

21,8 21,7 9,2 4,6 3,8 2,4 1,6 1,5 1,5 1,4 69,5

Duitsland Objecten De Duitse vastgoedportefeuille (in exploitatie) maakte per ultimo 2007 8% van de totale vastgoedportefeuille van VastNed Offices/Industrial uit. De Duitse vastgoedportefeuille bestaat uit drie kantoorobjecten per 31 december 2007 bedroeg het aantal huurders 36. Verhuur en bezettingsgraad De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg 99,1%. Er werden geen financiële bijdragen uit hoofde van huurkortingen, huurvrije perioden en incentives verstrekt. Markthuur De theoretische huuropbrengsten per ultimo 2007 bevonden zich 5,8% (2006: 7,1%) onder de door de onafhankelijke taxateur vastgestelde markthuur. Bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten kunnen derhalve hogere huurprijzen worden gerealiseerd.

duitsland Expiratiedata huurcontracten totale vastgoedportefeuille (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 3,2 jaar. Expiraties first break Expiraties end date

30

46

20 10

2015 e.v.

2013

2012

2011

2010

2009

0 2008

Aankopen Düsseldorf, Emanuel-Leutze-Straße 11 Effectief per maart 2007 is een tweede object in Düsseldorf verworven, te weten het object ‘Rheinoffice’ aan de Emanuel-Leutze-Straße 11. Dit betreft een kantoorgebouw van zeven verdiepingen met een vloeroppervlakte van circa 9.095 vierkante meter met 108 parkeerplaatsen. Het gebouw bevindt zich in de populaire kantoorwijk ‘Seestern’ op de westoever van


de Rijn. Het gebouw is volledig verhuurd aan huurders van goede kwaliteit; de huuropbrengst bedraagt F 1,2 miljoen per jaar, met als grote huurders het industriële conglomeraat Invensys en verzekeringsgroep Moneymaxx. Op basis van de aankoopprijs (inclusief aankoopkosten) van in totaal F 18,2 miljoen bedraagt het nettoaanvangsrendement 5,7%. De gemiddelde huur per vierkante meter van F 130 (exclusief parkeerplaatsen) ligt onder marktniveau en biedt een naar verwachting uitstekend groeipotentieel. Frankfurt, Insterburgerstraße 16 VastNed Offices/Industrial heeft effectief in december 2007 een kantoorpand in het ‘Neue Börse’ gebied in Frankfurt verworven voor F 37,2 miljoen. Dit nieuwe kantoorpand, Hortus genaamd, beslaat ruim 13.000 vierkante meter aan eersteklas kantoorruimte en heeft 158 ondergrondse parkeerplaatsen. Het gebied ‘Neue Börse’ raakt steeds meer in trek, vooral bij internationale bedrijven. Zoals de naam al zegt, is de trekker van dit gebied de Neue Börse, de effectenbeurs. Het gebied ligt in het westelijke deel van Frankfurt, en is goed bereikbaar per auto en openbaar vervoer. Het pand is voor tweederde verhuurd, met AC Nielsen als grootste huurder (56%) en Royal Bank of Scotland Factoring als tweede. De verkoper heeft voor de res terende ruimtes een huurgarantie afgegeven voor vier jaar. De totale huurinkomsten inclusief de huurgarantie bedragen F 2,1 miljoen per jaar. De marktwaarde van de parkeerplaatsen in aanmerking genomen is het huurniveau gemiddeld F 150 per vierkante meter per jaar. Het netto aanvangsrendement bedraagt 5,7%. Frankfurt, Mainzer Landstrasse 33A Eind 2007 heeft VastNed Offices/Industrial voor F 8,7 miljoen (inclusief aankoopkosten) een kantoorobject aan de Mainzer Landstrasse 33A in Frankfurt gekocht. Het kantoor heeft een verhuurbare oppervlakte van 3.608 vierkante meter en parkeerplaatsen voor 42 auto’s in de ondergrondse parkeergarage. Het object ligt in het hart van het financiële centrum, het Bankenviertel. Het verworven kantoor is momenteel niet verhuurd. Na geplande renovatie is het voor verhuur beschikbaar met een getaxeerd huurniveau van F 200 per vierkante meter per jaar exclusief parkeren. Expiratiedata In de grafiek op pagina 46 zijn de expiratiedata van de per 31 december 2007 bestaande huurovereenkomsten weergegeven.

47

Frankrijk De Franse vastgoedportefeuille bestond uit één object te Meaux dat in juli 2007 is verkocht F 2,0 miljoen.

Personeel en organisatie VastNed Offices/Industrial streeft naar een uitdagende werkomgeving waarin mensen zich verder kunnen ontplooien. De organisatie is gebaseerd op een transparante, informele bedrijfscultuur, waar landenteams een grote mate van eigen verantwoordelijkheid hebben, echter wel vanuit een duidelijke ‘VastNed Groep-spirit’. In de jaarlijkse evaluatiegesprekken worden in onderling overleg uitdagende doelstellingen afgestemd op die van de Groep geformuleerd, waarmee werknemers hun ambities kunnen waarmaken en zich op die manier verder kunnen ontwikkelen. In 2007 is de opbouw van de Duitse organisatie verder vorm gegeven, door aanwerving van een country manager Duitsland die in het tweede kwartaal 2008 met zijn werkzaamheden zal starten. In de tabel op pagina 48 is een aantal personeelstatistieken opgenomen. De in Nederland werkzame staf is zowel werkzaam voor VastNed Offices/Industrial als voor VastNed Retail. De landenteams omvatten, afhankelijk van hun omvang al dan niet ondersteund vanuit het hoofdkantoor, de volgende functies: directie, assetmanagement, propertymanagement, (technisch) projectmanagement en finance & control. Daarnaast zijn er verschillende staffuncties op het gebied van IT en research en op secretarieel, fiscaal en juridisch terrein. Het grootste deel van deze staffuncties is gecentraliseerd op het hoofdkantoor in Rotterdam en zijn zowel dienstbaar aan VastNed Offices/Industrial als aan VastNed Retail. Het Belgische team in Antwerpen heeft, mede op basis van de beursnotering van Intervest Offices, eveneens een uitgebreide staf.


Totaal aantal medewerkers gedurende 2007 (in fte’s):

Geografische verdeling – Rotterdam, Nederland – Offices/Industrial – Retail – Directie en staf – Antwerpen, België – Intervest Retail – Intervest Offices – Madrid, Spanje en Portugal – Parijs, Frankrijk – Istanbul, Turkije Aantal in dienst Aantal uit dienst Man/vrouw Percentage ziekteverzuim

18 14 18 13 16 8 10 1 19 9 56/42 1,3

Duurzaam ondernemen Maatschappelijk verantwoord ondernemen is van groot belang voor VastNed Offices/Industrial. Continu streeft VastNed Offices/Industrial naar een evenwicht tussen financieel economisch aantrekkelijke resultaten, sociale belangen en het milieu. Als aangegeven onder ‘Personeel en organisatie’ hecht VastNed Offices/Industrial veel waarde aan een evenwichtig personeelsbeleid. Daarnaast worden milieuaspecten zorgvuldig beoordeeld bij uitvoering van het beleggingsbeleid. Zowel de directie als de raad van commissarissen ondersteunen het initiatief dat VastNed Offices/Industrial op een gestructureerde wijze de verschillende milieuaspecten registreert. Medio 2007 is VastNed Offices/Industrial van start gegaan met een pilot waarin de vastgoedportefeuille van VastNed Offices/Industrial is geïnventariseerd op verschillende milieuaspecten en disciplines. De werkzaamheden ten behoeve van de inventarisatie zijn begeleid door een ter zake deskundig advies bureau. De pilot is eind 2007 met succes afgerond. Op basis van de uitkomsten is een systeem van reguliere inventarisaties ingevoerd waarmee jaarlijks de gehele vastgoedportefeuille wordt geïnventariseerd en zonodig acties worden genomen.

Risicomanagement Nederlandse corporate governance code In het in december 2007 gepubliceerde derde rapport over de naleving van de Nederlandse corporate governance code (‘de Code’) van de Monitoring Commissie Corporate Goverance Code (‘de Commissie Frijns’) wordt geconstateerd dat de naleving en toepassing op het gebied van interne risicobeheersing door beursgenoteerde fondsen licht is verbeterd. In het rapport worden nadere aanbevelingen gegeven ten aanzien van

48

de beschrijving van het risicoprofiel en de interne risicobeheersingsen controlesystemen. VastNed Offices/Industrial, dat reeds vanaf de invoering van de Code in 2004, zo goed mogelijk gevolg probeert te geven aan deze Code, heeft in haar jaarverslag deze recente aanbevelingen zo goed mogelijk proberen op te volgen. Beschrijving van het risicoprofiel Risico’s gerelateerd aan de strategische doelstellingen In het hoofdstuk Profiel en strategie is aangegeven in welke vastgoedbeleggingsproducten, in welke landen en in welke respectievelijk omvang VastNed Offices/ Industrial wil beleggen. Zij kiest daarbij voor kantoorbeleggingen en in beperkte mate voor semi-industrieel vastgoed in landen in de eurozone, die gekenmerkt worden door een stabiel politiek en economisch klimaat, ingebed in over het algemeen heldere huur- en fiscale weten regelgeving. Er is dus geen valutarisico. Huur- en waardeontwikkelingen en bezettingsgraden van de kantoorbeleggingen hangen in belangrijke mate samen met de vraag naar kantoorlocaties, welke voor een belangrijk deel bepaald wordt door de ontwikkeling van de economie en de daaruit voortvloeiende ontwikkeling van de werkgelegenheid (in het bijzonder de dienstensector). Om goed in te kunnen spelen op de kantoormarktcyclus ligt de focus op beleggingen in liquide kantoormarktregio’s onder andere 4 grote steden in Nederland, regio Antwerpen en Brussel in België, en de grote steden in Duitsland (Frankfurt, Berlijn, Düsseldorf, Hamburg en München). De beleggingen worden gefinancierd op basis van een solide financieringsen rentebeleid. Gestreefd wordt naar relatief conservatieve financieringsverhoudingen tussen eigen en vreemd vermogen. In een opgaande cyclus wordt maximaal 50% van de marktwaarde van de beleggingen met vreemd vermogen gefinancierd. Vóór de neergaande cyclus is het streven de leverage terug te brengen naar 30-40% van de marktwaarde van de beleggingen. Hierbij wordt het uitgangspunt gehanteerd dat maximaal een derde van de leningenportefeuille met kort vreemd vermogen wordt gefinancierd en waarbij voor het langlopende deel van de portefeuille wordt gestreefd naar een op basis expiratiedatum evenredig gespreide vervalkalender met een duration van 3,5-5 jaar. VastNed Offices/Industrial is vanwege haar kapitaalintensieve karakter gevoelig voor renteontwikkelingen, die zowel effect kunnen hebben op de waarde van de vastgoedbeleggingen als op lopende kasstromen en daarmee het direct beleggingsresultaat. Het renterisico wordt echter beperkt door het afsluiten van rente derivaten met grote internationale banken, waarmee


het rentepercentage voor tenminste een derde deel van de leningenportefeuille wordt gefixeerd met een rentetypische looptijd van 3,5-5 jaar. De rentederivaten worden zodanig afgesloten dat sprake is over de jaren gespreide renteherzieningsdata. Gevoeligheidsanalyse In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van mogelijke effecten (ceteris paribus) op het resultaat bij wijziging van onderstaande risicofactoren: – Stijging (daling) van de rente met 1,0%, leidt tot daling (stijging) van het direct beleggingsresultaat 2007 van F 0,08 per aandeel; – Stijging (daling) van de in de waardering gehanteerde nettoaanvangsrendementen met 1,0% leidt tot een daling (stijging) van het indirect beleggingsresultaat 2007 van F 5,51 per aandeel, en; – Stijging (daling) van de bezettingsgraad met 1,0% resulteert in een stijging (daling) van het direct beleggingsresultaat van F 0,04 per aandeel. Beschrijving van interne risicobeheersingsen controlesystemen Acties In 2007 is wederom, zowel op niveau van de raad van commissarissen en de directie als ook in de landen organisaties aandacht besteed aan risicomanagement. Zo is in het kader van het aan- en verkoopbeleid in elk land aandacht besteed aan de ontwikkelingen van de lokale economieën, de huurwet- en regelgeving, het vergunningenbeleid en dergelijk en de invloed hiervan op de toekomstige resultaten van individuele kantoor en semi-industriele objecten. Ook binnen de directie als ook in vergaderingen van de auditcommissie en de raad van commissarissen is op basis van het jaarlijks vastgestelde werkplan een aantal belangrijke risico’s behandeld, waarbij ook de opzet en werking van de daarbij horende risicobeheersingsmaatregelen aan de orde kwamen (genoemd kunnen worden strategische risico’s (in het bijzonder landenkeuze), calamiteitenrisico’s (verzekeringen), financiële verslaggevingsrisico’s, compliance risico’s (regels AFM en Euronext, maar ook vergunningen en veiligheidsvoorschriften), (her)financieringsen renterisico’s, IT-risico’s en fiscale en juridische risico’s). Er werden ten aanzien van deze risico’s geen significante wijzigingen in de interne risicobeheersingsen controlesystemen noodzakelijk geacht. Voornaamste strategische, operationele, financiële, weten regelgeving en financiële verslaggevingrisico’s en kwalitatieve impact van deze risico’s In het hoofdstuk ‘Risicomanagement’ is een overzicht opgenomen van de binnen VastNed Offices/Industrial onderscheiden risico’s, waarbij tevens is aangegeven

49

op welke wijze deze risico’s worden beheerst. Een belangrijk element in het interne risicobeheersingsen controlesysteem is het geheel van interne controlemaatregelen en administratief-organisatorische procedures zoals vastgelegd in het handboek Administratieve Organisatie. Dit handboek voldoet ons inziens aan de eisen van de Wet financieel toezicht en de daaraan gerelateerde regelgeving. Resultaten van evaluatie van de interne risicobeheersingen controlesystemen Ten aanzien van het financiële verslaggevingsrisico is de directie van mening dat de opzet van de risicobeheersingsen controlesystemen een redelijke mate van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. Daarnaast is zij van mening dat er geen aanwijzingen zijn dat deze risicobeheersingsen controlesystemen gedurende het verslagjaar niet naar behoren hebben gewerkt en dat er geen indicaties zijn dat deze in het lopende jaar niet naar behoren zullen werken. In het verslagjaar is een beperkt aantal administratieforganisatorische procedures geactualiseerd. Verder zijn, net als in 2006, de inhoud en totstandkomingsprocedures van de interne business reports verder verbeterd. Er zijn echter geen materiële tekortkomingen geconstateerd in de risicobeheersingsen controle systemen gericht op de beheersing van de financiële verslaggevingsrisico’s.

Financiële gang van zaken Beleggingsresultaat 2007 toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Na de forse stijging in 2006, daalde het beleggings resultaat in 2007 met 18% van F 49,8 miljoen naar F 40,7 miljoen. Het beleggingsresultaat 2007 bestond uit het direct beleggingsresultaat van F 35,1 miljoen en het indirect beleggingsresultaat van F 5,6 miljoen. Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat in 2007 steeg met 8,8% van F 32,2 miljoen naar F 35,1 miljoen. De stijging is met name het gevolg van in 2006 en 2007 gerealiseerde aan- en verkopen, waarbij vooral de verkoop van het negatief renderende pijplijnproject TriNovium te Nieuwegein en de verkoop van het door leegstand slecht renderende deel van de Belgische kantoorportefeuille een positief effect hadden op het direct beleggingsresultaat. Daarnaast daalden de rentekosten, ondanks hogere marktrentes. Enerzijds door de onderhandse plaatsing van aandelen eind januari 2007 en anderzijds door de herfinanciering van een leningenportefeuille van Intervest Offices tegen aantrekkelijkere voorwaarden.


Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat daalde van F 17,6 miljoen in 2006 naar F 5,6 miljoen in 2007. Deze daling is vooral het gevolg van ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebrachte aankoopkosten in verband met ten opzichte van 2006 in 2007 relatief omvangrijke gerealiseerde acquisities (F 5,7 miljoen – exclusief aandeel minderheidsaandeelhouders in Intervest Offices) alsmede door ten opzichte van de intrinsieke waarde betaalde premie voor in 2007 aangekochte aandelen Intervest Offices (negatief effect van F 3,7 miljoen). Afgezien hiervan en van het negatieve verkoopresultaat op TriNovium ad F 5,1 miljoen (ten opzichte van een positief nettoverkoopresultaat in 2006 van F 2,7 miljoen), was in 2007 sprake van een positieve waardeontwikkeling in de vastgoedportefeuille van F 24,6 miljoen (2006: F 28,7 miljoen), beide na aftrek van het belang hierin van minderheids aandeelhouders in Intervest Offices. Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Brutohuuropbrengsten De totale brutohuuropbrengsten stegen met 2,5% van F 83,3 miljoen in 2006 naar F 85,4 miljoen in 2007. Deze stijging is in de tabel op bladzijde 36 weergegeven. Aankopen De stijging van de huuropbrengsten in Nederland komt vooral voort uit het in augustus 2006 verworven object aan de Arthur van Schendellaan in Utrecht met een jaarhuur bij aankoop van circa F 1,6 miljoen en de aankoop van het gebouw ‘De Rode Olifant’ in Den Haag in juli 2007 met een jaarhuur van circa F 1,9 miljoen. In België stegen de huuropbrengsten in 2007 vooral vanwege de aankoop van ‘Mechelen Campus Tower’ in juli 2007 met een jaarhuur van F 2,1 miljoen. Eind 2006 werd Duitsland als beleggingsland toegevoegd met de aankoop van het object aan de Kaistraße in Düsseldorf met een jaarhuur bij aankoop van F 1,8 miljoen. Deze aankoop, gevolgd door de aankoop van het object Rheinoffice aan de Emanuel-Leutze-Straße, eveneens in Düsseldorf in maart 2007 (jaarhuur bij aankoop F 1,0 miljoen), zorgde voor een toename van de brutohuuropbrengsten. Verkopen In 2007 vond in Nederland in april de verkoop plaats van het pijplijnproject TriNovium. In België is de daling van de brutohuuropbrengsten vrijwel volledig het gevolg van de verkoop van de kantoorportefeuille eind 2006. De daadwerkelijke levering van deze porte feuille vond plaats in mei 2007, waardoor de tot deze portefeuille behorende objecten nog in beperkte mate bijdroegen aan de brutohuuropbrengsten in 2007.

50

In Frankrijk werd het leegstaande logistieke object in Meaux verkocht tegen een prijs rond de boekwaarde. Financiële bezettingsgraad De gemiddelde financiële bezettingsgraad verbeterde met ruim 4,6% procentpunten van 83,9% naar 88,5%. Naast de intensieve verhuuractiviteit in de standing portfolio, is dit vooral het gevolg van eerder genoemde deel van de verkoop van de Belgische kantoorportefeuille en TriNovium. Niet doorberekende servicekosten Het bedrag aan niet doorberekende servicekosten daalde van F 1,5 miljoen in 2006 naar F 1,3 miljoen in 2007 als gevolg van de verbeterde bezettingsgraad in de vastgoedportefeuille. Exploitatiekosten De exploitatiekosten uitgedrukt in een percentage van de brutohuuropbrengsten daalden ten opzichte van 2006 met 0,2% naar 11,2% en kwamen daarmee uit op F 9,5 miljoen (2006: F 9,5 miljoen). Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutaties vastgoedbeleggingen bedroegen in 2007 F 15,2 miljoen (2006: F 24,4 miljoen). Deze daling is enerzijds het gevolg van het hoge investeringsvolume en de daarmee gepaard gaande aankoop kosten ad F 5,7 miljoen (2006: F 4,3 miljoen). Anderzijds werden, in verband met de uitbreiding van het belang in Intervest Offices van 51,1% eind 2006 naar 54,7% eind 2007, de ten opzichte van de intrinsieke waarde betaalde premie voor deze verworven aandelen volledig ten laste van het indirect beleggingsresultaat afgeboekt (F 3,7 miljoen). Afgezien van deze effecten, liet de standing portfolio een waardestijging zien van F 24,6 miljoen, enerzijds door gerealiseerde verhuurresultaten uitmondend in hogere waarderingen en anderzijds door ten opzichte van ultimo 2006 in de taxaties opgenomen lagere aanvangsrendementen op basis van de nog steeds grote vraag naar goed verhuurde kantoor- en semi-industriële vastgoedbeleggingen. Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Het nettoverkoopresultaat bedroeg in 2007 F 4,5 miljoen negatief ten opzichte van een positief verkoopresultaat van F 5,0 miljoen in 2006. Het negatieve resultaat werd grotendeels veroorzaakt door het verkoopverlies op de verkoop van het pijplijnobject Trinovium van F 5,1 miljoen. Op de verkoop van de Belgische kantoorportefeuille eind 2006 werd in het vergelijkend boekjaar een positief verkoopresultaat geboekt van ruim F 4,5 miljoen.


Lasten Nettofinancieringskosten De nettofinancieringskosten daalden van F 22,3 miljoen in 2006 naar F 21,4 miljoen in 2007. Deze daling is vooral toe te rekenen aan de in januari 2007 gerealiseerde emissie van circa 1,7 miljoen aandelen tegen een emissiekoers van F 29,70, waarmee op dat moment voor bijna F 50 miljoen kortlopende leningen konden worden afgelost. De hierdoor gerealiseerde daling in rentekosten van ruim F 2,0 miljoen werd gecompenseerd door een stijging als gevolg van gedurende 2007 per saldo additioneel aangetrokken leningen voor in 2007 gerealiseerde netto-investeringen. De stijging van de marktrente werd enerzijds gecompenseerd met een eenmalige rentevergoeding van de koper van de Belgische kantoorportefeuille vanwege latere afname en anderzijds door herfinanciering van langlopende leningen tegen gunstiger voorwaarden. De gemiddelde rentevoet van de financieringen kon daardoor ten opzichte van 2006 nagenoeg onveranderd blijven op 4,57% (2006: 4,55%). Algemene kosten De algemene kosten stegen met 3,8% tot F 5,4 miljoen (2006: F 5,2 miljoen). Deze stijging is vooral het gevolg van gestegen externe advieskosten. Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst De over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst bedroegen nagenoeg nihil, aangezien zowel de Nederlandse als Belgische vastgoedbeleggingen door effectief belastingvrije entiteiten worden gehouden. In Duitsland is sprake van een beperkt fiscaal verlies. De belastingbate in 2006 van F 0,5 miljoen was het gevolg van een (eenmalige) vrijval van de voorziening voor bronbelasting over dividenden vanuit Intervest Offices. Op basis van een ingewonnen belasting advies wordt geen bronbelasting meer voorzien over het als dividend uit te betalen resultaat van Intervest Offices aan VastNed Offices/Industrial. De Belgische belastingdienst is hiermee niet akkoord gegaan, op basis waarvan bezwaar is aangetekend en een procedure is gestart. Mutatie latente belastingverplichtingen De mutatie latente belastingverplichtingen bedroeg nagenoeg nihil aangezien de beleggingen in Nederland en België zijn ondergebracht in van winstbelasting vrijgestelde vennootschappen. In Duitsland is per saldo, vanwege aankoopkosten, sprake van een ten opzichte van de fiscale kostprijs ongerealiseerde waardedaling, waardoor een beperkte latente belastingvordering is ontstaan.

51

VastNed Offices/Industrial Leningenportefeuille (x € 1 miljoen, ultimo 2007)

Langlopend Kortlopend Totaal % van totaal

Vaste Variabele rente rente Totaal

% van totaal

325,3 15,2

84,1 104,6

409,4 119,8

77,4 22,6

340,5 64,3

188,7 35,7

529,2 100,0

100,0


52


Ludo Monsieurs, offices en facilities manager, Borealis, Mechelen

‘Werken met een dergelijk uitzicht als dit is fantastisch; bij helder weer kun je het Atomium van Brussel zelfs zien liggen. Borealis ontvangt per dag ongeveer een tachtigtal – veelal internationale – gasten. We beschikken over zevenentwintig goed uitgeruste vergaderruimten. Voor een goede maaltijd hoeven werknemers het gebouw niet uit, want een groot en modern ingericht bedrijfsrestaurant biedt een ruim aanbod aan maaltijden: van een boeuf Bourguignon tot een luxe belegd ciabattabroodje. Parkeergelegenheid is er ruimschoots, zowel ondergronds als rondom het gebouw.’

53

Rotterdam VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2007

Zoetermeer

Om goed in te kunnen spelen op de kantoormarktcyclus ligt de focus op beleggingen in liquide kantoormarktregio’s.

Almere

Zoetermeer

Strombeek

54


Wommelgem

Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Het aan minderheidsaandeelhouders toekomende beleggingsresultaat van F 17,9 miljoen (2006: F 24,7 miljoen) bestond uit het direct en indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen van respectievelijk F12,9 miljoen (2006: F 12,9 miljoen) en F 5,0 miljoen (2006: F 11,8 miljoen). Ondanks het gestegen direct beleggingsresultaat van Intervest Offices, bleef het deel hiervan toekomend aan minderheidsaandeelhouders gelijk als gevolg van het in 2007 toegenomen belang van VastNed Offices/Industrial van 51,1% naar 54,7%. De daling van het indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen is het gevolg van ten opzichte van 2006 minder hoge waardemutaties in de vastgoedportefeuille van

55

Intervest Offices en het in 2006 verantwoorde positieve resultaat op de verkochte Belgische kantoorportefeuille. Solvabiliteit en financiering met vreemd vermogen Het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van de vastgoedbeleggingen bedroeg per 31 december 2007 54,8% (31 december 2006: 57,6%). De ratio kort vreemd vermogen/lang vreemd vermogen bedroeg per 31 december 2007 27/73 (31 december 2006: 32/68). Op pagina 51 is een overzicht opgenomen van de ultimo 2007 uitstaande rentedragende leningen. De looptijd op basis van expiratiedata van de lang lopende leningen bedraagt 4,4 jaar (2006: 3,8 jaar).


De looptijd op basis van de renteherzieningsdata van deze leningen bedraagt 4,6 jaar (2006: 4,2 jaar). Beide stijgingen komen voort uit de in het financieringsen rentebeleid aangegeven doelstellingen om deze looptijden te verhogen naar tenminste 3,5 jaar. Eigen vermogen en resultaten per aandeel aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Het eigen vermogen per aandeel, inclusief het uit te keren slotdividend over 2007, steeg met 3,6% van F 23,75 naar F 24,61 per aandeel. In onderstaande tabel is het verloop gedurende het boekjaar weergegeven. Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/ Industrial (in F):

2007

2006

______

______

23,75

23,15

1 januari Slotdividend voorgaand boekjaar

(1,20)

(1,72) *

______

______

22,55

21,43

1,71 0,27

1,70 0,93

______

______

1,98

2,63

Waardemutaties financiële derivaten Overige mutaties Interim-dividend

0,14 0,45 (0,51)

0,20 (0,01) (0,50)

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingresultaat

___

___

31 december

24,61

23,75

* Vanaf 2006 wordt een interim-dividend uitgekeerd.

Op de aandeelhoudersvergadering van 3 april 2007 is het totale dividend over het boekjaar 2006 vastgesteld op F 1,70 per aandeel, waarvan in september 2006 reeds een interim-dividend van F 0,50 per aandeel was uitgekeerd. Het slotdividend kwam daarmee uit op F 1,20 waarvan het verplichte contante deel F 1,05 bedroeg en het keuzedeel bestond uit F 0,15 in contanten of per 205 aandelen 1 nieuw aandeel. In dit kader opteerden de houders van 32% (2006: 39%) van het aantal uitstaande aandelen voor stockdividend, waarmee het aantal aandelen toenam met 32.469 aandelen. Begin 2007 werden bijna 1,7 miljoen aandelen uitgegeven tegen een uitgiftekoers van F 29,70 per aandeel. Aangezien dit ruim boven de toen geldende intrinsieke waarde lag, had dit een positief effect op de intrinsieke waarde per aandeel, dat is verantwoord onder de overige mutaties. De waardemutaties financiële derivaten hebben betrek king op de conform IFRS op balansdatum geherwaardeerde rentederivaten. Deze waardestijgingen komen voort uit een gestegen marktrente ten opzichte van de op basis van deze derivaten gefixeerde rente en 56

worden conform IFRS direct ten gunste van het eigen vermogen verantwoord. Het beleggingsresultaat per aandeel daalde van F 2,63 naar F 1,98 in 2007. Het direct beleggingsresultaat per aandeel bleef nagenoeg constant op F 1,71. Het indirect beleggingsresultaat per aandeel bedroeg F 0,27 ten opzichte van F 0,93 in 2006.

Dividendvoorstel Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial gaat in beginsel uit van het volledig aan de aandeelhouders ter beschikking stellen van het direct beleggingsresultaat. Daarbij wordt vanaf 2006 tevens een interim-dividend uitgekeerd op basis van 60% van het direct beleggingsresultaat zoals blijkt uit de halfjaarcijfers. In dit kader is per 3 september 2007 een interim-dividend uitgekeerd van F 0,51 per aandeel. In lijn met voorgaande jaren wordt aan aandeelhouders met betrekking tot het slotdividend een keuzedividend voorgesteld waarbij het slotdividend naar keuze van de individuele aandeelhouders kan worden opgenomen hetzij geheel in contanten dan wel gedeel telijk in contanten en gedeeltelijk in de vorm van stockdividend ten laste van de agioreserve. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggingsinstellingen dient tenminste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Conform het hierboven genoemde dividendbeleid zal aan de op 8 april 2008 te houden algemene vergadering van aandeelhouders worden voorgesteld het slotdividend vast te stellen op F 1,20 per gewoon aandeel, zijnde het direct beleggingsresultaat 2007 per aandeel van F 1,71 verminderd met het interim-dividend van F 0,51 per aandeel. Rekening houdend met de hiervoor genoemde fiscale uitdelingsverplichting en de alsdan geldende beurskoers zal het slotdividend, naast opname geheel in contanten, ook kunnen worden opgenomen in F 1,05 contanten en een nader te bepalen percentage in aandelen VastNed Offices/Industrial ten laste van de agioreserve dat een waarde van F 0,15 per aandeel zal benaderen. Het slotdividend zal op 2 mei 2008 betaalbaar worden gesteld. De directie neemt inkoop van eigen aandelen in de orde van grootte van het aantal nieuwe aandelen uit hoofde van het stockdividend in overweging om het verwaterend effect voor het direct beleggingsresultaat per aandeel te mitigeren.

Vooruitzichten voor 2008 De economieën van de landen waarin VastNed Offices/ Industrial actief is, hebben zich in 2007 goed ontwikkeld. De werkgelegenheid en detailhandelsverkopen ontwikkelden zich, zeker tegen de achtergrond van de ontwikkelingen in de Verenigde Staten, zeker niet slecht. De oplopende inflatie lijkt eerder te duiden op een economie die zich te snel ontwikkeld, dan één die zal omslaan in een recessie. De meeste econo


mische instituten zijn er dan ook van overtuigd dat de economische groei in de landen waarin VastNed Offices/Industrial actief is, redelijk op peil zal blijven. Gegeven de dreiging van een te hoog inflatiepercentage in de eurozone zal naar verwachting de Europese Centrale Bank haar rentetarief vooralsnog gelijk houden op de huidige 4%. De verwachting bestaat daarom dat de begin 2008 ingezette daling van de lange rente in de loop van 2008 weer teniet zal worden gedaan. De korte rente zal naar verwachting terugkeren naar het niveau van vlak voor de kredietcrisis, mede op basis van een toenemend onderling vertrouwen tussen banken, en daarmee uitkomen iets boven het rentetarief van de Europese Centrale Bank. Deze relatief nog steeds historisch gezien lage renteniveau’s, maakt dat de verwachting bestaat dat de belangstelling van beleggers voor vastgoed, zowel voor kantoren als logistieke beleggingen, aanhoudend hoog zal blijven en steun zal blijven geven aan de huidige vastgoedwaarderingen. In 2007 is een relatief groot aantal objecten opnieuw verhuurd of zijn bestaande contracten hernieuwd. De mate en het huurniveau waarop dit plaatsvond, verschilde sterk per regio. In met name de regio Amsterdam, maar ook in Utrecht en Eindhoven waren in dit kader positieve ontwikkelingen waarneembaar. Daarnaast moet gesteld worden dat in andere regio’s waar VastNed Offices/Industrial actief is, het aanbod van kantoren en bedrijfsruimten, ook afgezien van het aanbod van sterk verouderde gebouwen, de vraag nog steeds overtreft. De in het tweede halfjaar ontstane kredietcrisis maakt dat bedrijven op dit moment voorzichtiger zijn geworden en hun voorgenomen uitbreidings- en/of verhuisplannen vooralsnog even uitstellen. Op basis hiervan wordt ook voor 2008 een langzame maar geleidelijke toename van de bezettingsgraad van de kantoor- en bedrijfsruimtenmarkt in het algemeen verwacht. Effectieve huurniveaus zullen naar verwachting in de loop van 2008 in het algemeen weer voorzichtig kunnen toenemen, al kan dit per regio en object sterk verschillen. In 2008 zal verbetering van het risicorendements profiel van de vastgoedportefeuille door vervanging van minder liquide objecten door objecten in meer liquide kantoormarkten worden voortgezet. Gegeven de ten opzichte van de verkopen relatief lage aanvangs rendementen, zullen deze nieuwe investeringen in eerste instantie slechts in beperkte mate bijdragen aan de verbetering van het direct beleggingsresultaat. De verbetering van het direct beleggingsresultaat zal derhalve voornamelijk moeten komen uit de in 2007 gerealiseerde aan- en verkopen.

57

De directie verwacht op basis van het voorgaande dat het direct beleggingsresultaat per aandeel ongeveer gelijk zal zijn aan dat van 2007. Deze vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige verwachtingen, inschattingen en prognoses en de informatie die de onderneming momenteel ter beschikking staat. De vooruitzichten zijn onderhevig aan bepaalde risico’s en onzekerheden die moeilijk zijn in te schatten, zoals algemene economische omstandigheden, rentepercentages, wisselkoersen en veranderingen in weten regelgevingen. Er kan dan ook niet gegarandeerd worden dat deze verwachtingen zullen uitkomen. Verder bestaat onzerzijds geen verplichting om de hier gedane uitspraken te actualiseren. Rotterdam, 5 maart 2008 De directie

Leiden

Breda

Het aandeel en de beursnotering Notering aan NYSE Euronext Het aandeel VastNed Offices/Industrial is sinds 23 juni 1989 genoteerd aan NYSE Euronext Amsterdam. Sinds maart 2005 is het aandeel opgenomen in de AScX-index (Amsterdam Small Cap Index). De omzet in 2007 bedroeg gemiddeld 77.452 stukken per dag, hetgeen een stijging inhoudt ten opzichte van 2006 (67.801 stukken per dag). Ten behoeve van de continue verhandelbaarheid van het aandeel maakt VastNed Offices/Industrial gebruik van diverse liquidity providers. Voor VastNed Offices/Industrial traden gedurende 2007 Kempen & Co en ABN AMRO op als liquidity provider. Kempen & Co trad als bezoldigd liquidity provider op, ABN AMRO als onbezoldigd liquidity provider.

Indices VastNed Offices/Industrial maakt deel uit van een aantal indices. Deze indices vormen hulpmiddelen voor beleggers bij het samenstellen van hun aandelenportefeuille. Als boven gemeld maakt VastNed Offices/ Industrial deel uit van de AScX-index. De indruk bestaat dat deze index door beleggers beperkt wordt 58

gebruikt als leidraad voor de samenstelling van hun aandelenportefeuilles. Andere indices, zoals Global Property Research (GPR) en European Public Real Estate Association (EPRA), spelen een belangrijker rol voor met name internationale institutionele beleggers. De weging van VastNed Offices/Industrial in de GPR indices was per 31 december 2007 als volgt: GPR 250 Global 0,11% GPR 250 Global ex-North America 0,16% GPR 250 Europe 0,52% GPR 250 Europe ex-UK 0,84% GPR 250 Eurozone 0,99% GPR 250 Netherlands 6,60% Bij EPRA maakt VastNed Offices/Industrial per 31 december 2007 deel uit van de volgende indices: EPRA/NAREIT Global 0,09% EPRA/NAREIT Global ex-Asia 0,16% EPRA/NAREIT Global ex-North America 0,14% EPRA/NAREIT Europe 0,47% EPRA/NAREIT Europe (UK restricted) 0,57% EPRA/NAREIT Europe ex-UK 0,80% EPRA/NAREIT Eurozone 0,96% EPRA/NAREIT Netherlands 5,16%

Het aandeel en de beursnotering

Rendement

geïnitieerde kredietcrisis, is ultimo 2007 de bij aanvang van het boekjaar aanwezige premie omgeslagen in een discount van 7,5%.

VastNed Offices/Industrial realiseerde in 2007 het volgende rendement, uitgedrukt in euro’s en in een percentage van de slotkoers van 2006 ad F 29,75.

Rendement

2007

2006

______

______

Slotkoers 2007 Slotkoers 2006

Mutatie beurskoers Dividend 2 mei 2007 Interim-dividend 3 september 2007

Totaalrendement

De marktkapitalisatie op basis van de beurskoers per 31 december 2007 bedroeg F 479,8 miljoen ten opzichte van F 576,8 miljoen eind 2006. De laagste beurskoers van F 20,42 werd genoteerd op 19 december 2007, terwijl de hoogste beurskoers van F 31,84 werd genoteerd op 22 februari 2007.

Rendement

22,77 29,75 ______

(6,98) 1,20

(23,4)% 4,0%

0,51

1,7%

(5,27)

(17,7)%

Als grote beleggers (>5%, zoals geregistreerd bij AFM) zijn aan te merken: – Cohen & Steers Capital Management Corporation 10,08% – Nomura Asset Management Co. Ltd. 7,69% – Sumitomo Mitsui Asset Management Co. Ltd 5,16% – Commonwealth Bank of Australia 5,15%

31,7% 7,6% 2,2%

___ ___ ___

41,5%

De percentages zijn berekend door de bij de Autoriteit Financiële

Indien men uitgaat van onmiddellijke herinvestering van de dividenden, bedraagt het totaalrendement over 2007 18,8% negatief (2006: 42,4% positief).

Beurskoers

Markten gemelde aantallen aandelen te delen door het aantal uitstaande aandelen per 31 december 2007.

Investor relations Het in eerdere jaren ingezette actieve investor rela tionsbeleid is in 2007 door VastNed Offices/Industrial voortgezet. Dit beleid behelst het fonds op verschillende wijzen onder de aandacht van institutionele en particuliere beleggers te brengen. Teneinde dit doel te bereiken wordt een aantal middelen ingeschakeld, zoals investor roadshows, persberichten, het jaarverslag, de VastNed-website en de in 2006 geïntroduceerde nieuwsbrief Behind the Facade.

De beurskoers noteerde begin 2007 een premie ten opzichte van de intrinsieke waarde per aandeel van 25,3%. Het bestaan van deze premie en de verbeterde vooruitzichten op de kantoormarkten is voor VastNed Offices/Industrial aanleiding geweest om op 30 januari 2007 1.683.502 nieuwe aandelen uit te geven tegen een uitgiftekoers van F 29,70 per aandeel. De premie gedurende het eerste halfjaar van 2007 werd gerechtvaardigd door verbeterde omstandigheden op de diverse kantoormarkten waarin VastNed Offices/ Industrial actief is en een aanhoudend sterke vraag naar vastgoedaandelen. Het eigen vermogen van VastNed Offices/Industrial, inclusief het beleggingsresultaat 2007 steeg, ondanks de uitkering van interim-dividend in september 2007, van F 23,75 naar F 24,61 per aandeel. Door de sterk gedaalde beurskoers, vooral ingegeven door de vanuit de Verenigde Staten

Slotkoersen VastNed Offices/ Industrial 2007 (in €)

32,50 30,00 27,50 25,00 22,50

59

December

November

Oktober

September

Augustus

Juli

Juni

Mei

April

Maart

Februari

Januari

20,00

Het aandeel en de beursnotering

Investor roadshows Een essentieel element voor investor relations zijn de investor roadshows. In 2007 is tijdens deze roadshows met een groot aantal internationale institutionele beleggers in binnen- en buitenland gesproken. Investeerders in Nederland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten werden ter gelegenheid van deze roadshows bezocht. Persberichten en publicatie van periodieke cijfers Koersgevoelige informatie wordt altijd via pers berichten aan het gehele publiek bekend gemaakt, gemeld aan de financiële autoriteiten (Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam, Euronext Amsterdam en Autorité des Marchés Financiers te Parijs) en op de website www.vastned geplaatst. In contacten met de pers, individuele beleggers en analisten wordt uitsluitend reeds openbaar gemaakte informatie nader toegelicht. Bij de publicatie van halfjaarcijfers en jaarcijfers houdt VastNed Offices/ Industrial een analistenbijeenkomst. Bij de eerste kwartaalcijfers en negenmaandscijfers vindt een conference call plaats om deze resultaten aan analisten toe te lichten. Zowel de analistenbijeenkomsten als de conference calls zijn door middel van audiowebcast via www.vastned.nl te volgen. Kort voor de publicatie van de financiële rapportages vinden geen analistenbijeenkomsten, presentaties aan beleggers en directe besprekingen met beleggers plaats. Analistenrapporten worden door VastNed Offices/Industrial niet vooraf beoordeeld of gecorrigeerd anders dan op feitelijk heden. VastNed Offices/Industrial verstrekt geen vergoedingen aan enige partij voor het opstellen van analistenrapporten. VastNed Offices/Industrial wordt momenteel gevolgd door een twaalftal (sell side) analisten van gerenommeerde Nederlandse en buitenlandse banken.

Jaarverslag In 2007 heeft VastNed Offices/Industrial een positief resultaat geboekt op het gebied van rapportage. VastNed Offices/Industrial kreeg van de IVBN (Nederlandse vereniging van institutionele investeerders) een cijfer van 9,2 toegekend voor haar transparantie en naleving van de IVBN aanbevelingen, hetgeen een van de hogere beoordelingen is. De IVBN onderzoekt jaarlijks in welke mate IVBN-leden de door haar vereniging opgestelde aanbevelingen in acht nemen. Ook de Europese vereniging van beursgenoteerde vastgoedbeleggers EPRA doet jaarlijks onderzoek onder beursgenoteerde bedrijven.vastgoedbeleggers. In 2007 werden 78 bedrijven onder de loep genomen.

60

VastNed Offices/Industrial behaalde in de categorie beste verbeteraars een derde plaats. Transparantie en duidelijkheid ten behoeve van alle stakeholders in het algemeen en beleggers in het bijzonder hebben een hoge prioriteit binnen VastNed Offices/Industrial. Intern leveren alle disciplines van VastNed Offices/ Industrial een actieve bijdrage om deze kwaliteit te garanderen en daar waar nodig is te verbeteren.

Website De website www.vastned.nl biedt actuele informatie omtrent VastNed Offices/Industrial in de breedste zin van het woord, zoals profiel en strategie van het fonds, de vastgoedportefeuilles in de diverse landen, investor information, corporate governance, media en huurders als belangrijkste delen. Ook geeft VastNed Offices/Industrial de beoordeling van het fonds volgens de door sell side-analisten opgestelde analistenrapporten weer.

Behind the facade De nieuwsbrief van de VastNed Groep, Behind the Facade beleefde in 2007 zijn 1-jarig bestaan. De nieuwsbrief heeft als doel alle relaties van VastNed Offices/ Industrial op een informele manier te informeren over actualiteiten die betrekking hebben op VastNed Offices/Industrial. Het accent in deze nieuwsbrieven ligt op de typische lokale sfeer van de landen en steden, alwaar VastNed Offices/Industrial actief is.

Jaarrekening 2007

Geconsolideerde winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen

Toelichting

_______

2007 2006 ___________ ___________

4, 23 85.433 83.271 Brutohuuropbrengsten Niet doorberekende servicekosten 4 (1.264) (1.511) Exploitatiekosten 4 (9.549) (9.531) ___________ ___________ Nettohuuropbrengsten 74.620 72.229

15.185 26.009 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie 5 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn 5 – (1.643) ___________ ___________ Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen 15.185 24.366 Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 6 (4.546) 5.029 ___________ ___________ Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen 85.259 101.624 Lasten 7 1.054 185 Financiële opbrengsten Financiële kosten 7 (22.446) (22.527) ___________ ___________ Nettofinancieringskosten (21.392) (22.342) 8 (5.377) (5.195) Algemene kosten ___________ ___________ Totaal lasten (26.769) (27.537) ___________ ___________ Beleggingsresultaat voor belastingen 58.490 74.087

Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst 9 48 478 Mutatie latente belastingverplichtingen 9 (15) – ___________ ___________ 33 478 ___________ ___________ Beleggingsresultaat na belastingen 58.523 74.565 Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen

(17.862)

(24.742)

40.661

49.823

_____ _____ Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Per aandeel (x € 1) Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Verwaterd beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial

62

10 10

1,98 1,98

2,63 2,63

Direct en indirect beleggingsresultaat (x € 1.000,-)

2007 2006 ___________ ___________

Brutohuuropbrengsten Niet doorberekende servicekosten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten

85.433 83.271 (1.264) (1.511) (9.549) (9.531) ___________ ___________ 74.620 72.229

Financiële opbrengsten Financiële kosten Nettofinancieringskosten

1.054 185 (22.527) (22.446) ___________ ___________ (21.392) (22.342)

Algemene kosten Direct beleggingsresultaat voor belastingen

(5.195) (5.377) ___________ ___________ 47.851 44.692

Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Direct beleggingsresultaat na belastingen

48 478 ___________ ___________ 47.899 45.170

Direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial

(12.956) (12.853) ___________ ___________

Direct beleggingsresultaat

35.046

32.214

Indirect beleggingsresultaat Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen

15.185 26.009 – (1.643) ___________ ___________ 15.185 24.366

Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Indirect beleggingsresultaat voor belastingen

(4.546) 5.029 ___________ ___________ 10.639 29.395

Mutatie latente belastingverplichtingen (15) – ___________ ___________ Indirect beleggingsresultaat na belastingen 10.624 29.395 Indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen (5.009) (11.786) ___________ ___________ Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 5.615 17.609

_____ _____ Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Per aandeel (x € 1) Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 63

40.661

49.823

1,71

1,70

0,27

0,93

Geconsolideerde balans per 31 december (x € 1.000,-)

Activa

Toelichting

_______

2007 2006 ___________ ___________

Vastgoedbeleggingen in exploitatie 12 Overlopende activa in verband met huurincentives 12 Vastgoedbeleggingen in pijplijn 12 Totaal vastgoedbeleggingen

1.169.820

5.805 4.629 ___________ ___________ 1.175.625 1.016.051 14.324 32.741 ___________ ___________ 1.189.949 1.048.792

Materiële vaste activa Financiële derivaten 21 Latente belastingvorderingen 13 Totaal vaste activa

437 502 8.297 4.820 121 – ___________ ___________ 1.198.804 1.054.114

14, 16 Debiteuren en overige vorderingen Belastingen naar de winst Liquide middelen 15, 16 Totaal vlottende activa

14.912 102.366 84 14 3.352 935 ___________ ___________ 18.348 103.315

1.011.422

_____ _____ Totaal activa

64

1.217.152

1.157.429

Passiva

Toelichting

_______

Gestort en opgevraagd kapitaal 17 Agioreserve 17 Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten 17 Overige reserves 17 Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 17 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial

2007 2006 ___________ ___________

103.487 330.386

96.939 287.491

6.331 28.573

3.401 13.098

40.661 49.823 ___________ ___________ 509.438

450.752

17 Eigen vermogen minderheidsbelangen Totaal eigen vermogen

142.619 153.773 ___________ ___________ 652.057 604.525

13 Latente belastingverplichtingen Langlopende rentedragende leningen o/g 18, 21 Waarborgsommen Totaal langlopende schulden

927 – 409.429 374.840 1.314 1.619 ___________ ___________ 411.670 376.459

19 Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende leningen o/g Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva 20 Totaal kortlopende schulden

104.482 79.803 15.290 46.963 4.266 699 29.387 48.980 ___________ ___________ 153.425 176.445

_____ _____ Totaal passiva

65

1.217.152

1.157.429

Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen (x € 1.000,-)

2006 2007 _________________________ _________________________

604.525

581.565

Waardemutaties financiële derivaten

3.477

5.184

Direct beleggingsresultaat 47.899 45.170 Indirect beleggingsresultaat 10.624 29.395 ___________ ___________ Beleggingsresultaat 58.523

74.565

Opbrengst emissie 50.000 – Kosten emissie (544) – Inkoop eigen aandelen – (2.516) Aan- en verkoop aandelen in dochtermaatschappijen (16.442) 140 ___________ ___________ 33.014

(2.376)

(31.543) Slotdividend vorig boekjaar in contanten (23.799) Interim-dividend in contanten (10.556) (9.491) Dividend betaald aan minderheidsbelangen (13.121) (13.373) Kosten stockdividend (13) (6) ___________ ___________ Dividenduitkering (47.489)

(54.413)

Eigen vermogen per 1 januari

Overige mutaties Eigen vermogen per 31 december

7

–

652.057

604.525

_____ _____

Waardemutaties financiële derivaten rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen 3.477 Beleggingsresultaat 58.523 Totaal resultaat 62.000

_____

Toekomend aan: Aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 43.591 Minderheidsbelangen 18.409 62.000

_____

66

5.184 74.565

_____ 79.749

53.553 26.196

_____ 79.749

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000,-)

Kasstroom uit operationele activiteiten

2006 2007 ___________ ___________

Beleggingsresultaat 58.523 74.565 Aanpassing voor: Waardemutaties vastgoedbeleggingen (15.185) (24.366) Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 4.546 (5.029) Nettofinancieringskosten 21.392 22.342 Belastingen naar de winst (33) (478) ___________ ___________ Kasstroom uit operationele resultaten voor veranderingen in werkkapitaal en voorzieningen 69.243 67.034 Mutatie vlottende activa Mutatie kortlopende schulden

(1.151) (6.071) 1.669 (1.685) ___________ ___________ 64.841 64.198

(22.384) Betaalde interest (per saldo) (21.568) Betaalde belastingen naar de winst (10) (127) ___________ ___________ Kasstroom uit operationele activiteiten 43.263 41.687 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankoop vastgoedbeleggingen en investeringen in bestaande objecten Verkoop vastgoedbeleggingen Aan- en verkoop aandelen in dochtermaatschappijen Kasstroom vastgoed

(201.147) (63.254) 151.164 38.148 (20.132) – ___________ ___________ (70.115) (25.106)

(101) Mutatie materiële vaste activa 65 ___________ ___________ Kasstroom uit investeringsactiviteiten (70.050) (25.207) Kasstroom uit financieringsactiviteiten Emissies 49.456 – (2.516) Inkoop eigen aandelen – Uitgekeerd dividend (34.421) (41.206) Uitgekeerd dividend aan minderheidsbelangen (13.121) (13.373) Opgenomen rentedragende schulden 148.979 66.453 Aflossing rentedragende schulden (121.689) (26.881) ___________ ___________ Kasstroom uit financieringsactiviteiten 29.204 (17.523) Netto toename/(afname) liquide middelen 2.417 (1.043) Liquide middelen per 1 januari

935

1.978

3.352

935

_____ _____ Liquide middelen per 31 december

67

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (x € 1.000,-)

1

Algemene informatie VastNed Offices/Industrial N.V. (‘de Vennootschap’), statutair gevestigd in Rotterdam, Nederland, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in een goed verhuurde vastgoedportefeuille bestaande uit kantoren en semi-industriële objecten primair in de eurozone. Deze beleggingen zijn ultimo 2007 geconcentreerd in de drie kernlanden: Nederland, België en Duitsland. Dit laatste land is in 2006 toegevoegd als kernland, met als doel om daar in de komende jaren een vastgoedportefeuille van circa € 300 miljoen op te bouwen. VastNed Offices/Industrial N.V. is genoteerd aan NYSE Euronext Amsterdam. Op 20 oktober 2006 is door de AFM aan VastNed Management B.V. de vergunning toegekend als bedoeld in artikel 2:65, lid 1, sub a van de in 2007 van kracht geworden Wet op het financieel toezicht (voorheen artikel 5 Wet toezicht beleggingsinstellingen) op grond waarvan deze kan optreden als beheerder van de Vennootschap. De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap omvat de Vennootschap en haar dochtermaatschappijen (gezamenlijk aangedui d als ‘de Groep’) en het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover gezamenlijk zeggenschap wordt uitgeoefend.

2

Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving a Overeenstemmingsverklaring De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (‘IFRS’), zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (‘IASB’) en de International Financial Reporting Interpretations Committee (‘IFRIC’), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Groep en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2007. Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die van kracht zijn geworden in 2007 De Groep heeft IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures, welke effectief is geworden vanaf 1 januari 2007, toegepast, evenals de als gevolg van deze standaard gewijzigde IAS 1 Capital Disclosures. Dit heeft geresulteerd in een aantal additionele toelichtingen in het jaarverslag (zie met name ‘21 Financiële instrumenten’). Verder zijn de volgende door de International Financial Reporting Interpretations Committee gepubliceerde interpretaties voor het onderhavige boekjaar effectief geworden: IFRIC 7 Applying the restatement approach under IAS 29, Financial Reporting in Hyperinflationary Economies; IFRIC 8 Scope of IFRS 2; IFRIC 9 Reassessment of Embedded Derivatives; en IFRIC 10 Interim Financial Reporting and Impairment. De toepassing van deze interpretaties heeft niet geleid tot aanpassingen in door de Groep gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving.

68

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die nog niet van kracht zijn Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen op standaarden en interpretaties is in 2007 nog niet van kracht, maar mag wel eerder worden toegepast. De Groep heeft, tenzij anders is aangegeven, hiervan geen gebruik gemaakt. Hieronder wordt, voor zover deze nieuwe standaarden, wijzigingen en interpretaties relevant zijn voor de Groep, aangegeven welke invloed de toepassing hiervan kan hebben op de geconsolideerde jaarrekening over 2008 en daarna. – IFRS 8 Operating Segments Deze nieuwe standaard, die effectief wordt vanaf 1 januari 2009, vervangt IAS 14 Segment Reporting. Deze standaard geeft nieuwe richtlijnen ten aanzien van de informatie die toegelicht dient te worden over te onderscheiden segmenten. Het is daarbij verplicht dat de te onderscheiden segmenten en daarover toe te lichten informatie meer aansluiten bij de in gebruik zijnde interne rapportages. Overigens bestaat de verwachting dat dit niet zal leiden tot belangrijke wijzigingen in de geconsolideerde jaarrekening. – IFRIC 11 Group and Treasury Share Transactions Deze interpretatie wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 maart 2007 en geeft in aanvulling op IFRS 2 een interpretatie van de verwerking van betalingen in of gebaseerd op aandelen aan eigen werknemers. Deze IFRIC heeft de Groep reeds toegepast in het onderhavige boekjaar, maar heeft geen wijzigingen tot gevolg gehad. – IFRIC 12 Service Concession Arrangements Deze interpretatie wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2008. De verwachting bestaat dat deze interpretatie geen effect zal hebben op de jaar rekening over 2008. – IFRIC 13 Customer Loyalty Programmes Deze interpretatie wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 juli 2008. Deze interpretatie heeft geen gevolgen voor de Groep aangezien zij dergelijke programma’s niet heeft. – IFRIC 14 IAS 19 The Limit on a Defined Benefit Asset, Minimum Funding Requirements and their Interaction Deze interpretatie wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2008. Gezien de relatief beperkte omvang van de binnen de Groep geldende toegezegd-pensioenregelingen, is de verwachting dat deze interpretatie geen materieel effect zal hebben op de jaarrekening 2008. – IAS 23 (Revised) Borrowing Costs Deze wijziging wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2009. Deze wijziging wordt reeds door de Groep toegepast, al heeft die geen effect op de door de Groep gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, aangezien de Groep reeds financieringskosten activeert die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving of bouw van vastgoedbeleggingen. Als gevolg van de wijziging van IAS 23 is namelijk de optie om alle kosten die samenhangen met het aangaan van leningen direct als kosten te verantwoorden op het moment dat deze zich voordoen, vervallen. – IAS 1 (Revised) Presentation of Financial Statements Deze wijziging wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2009. Deze standaard zal gevolgen hebben voor de presentatie van de jaarrekening 2009. b Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro’s, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro’s, tenzij anders vermeld. Vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd tegen reële waarde. Financiële derivaten zijn gewaardeerd tegen reële waarde. De overige posten worden in de financiële overzichten gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij anders vermeld.

69


Tussentijdse financiële verslagen in de vorm van kwartaalberichten worden opgesteld in overeenstemming met IAS 34 ‘Interim Financial Reporting’. De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving onder IFRS zijn consistent toegepast binnen de Groep en voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening. Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd inzake schattingen en veronderstellingen welke gevolgen hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen betreffende de toekomst zijn gebaseerd op historische ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de schatting is herzien, of indien de schatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in toekomstige perioden. De belangrijkste schattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een belangrijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van boekwaarden in het volgende boekjaar zijn opgenomen in ‘27 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging’. c Grondslagen voor consolidatie Dochtermaatschappijen Dochtermaatschappijen zijn entiteiten waarover de Vennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggenschap indien de Vennootschap de mogelijkheid heeft om, direct of indirect, het financiële en operationele beleid van de entiteit te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit de activiteiten van deze entiteit. Bij de beoordeling of sprake is van zeggenschap wordt rekening gehouden met potentiële stemrechten die uit oefenbaar of converteerbaar zijn. De financiële overzichten van dochtermaatschappijen worden in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt. Minderheidsbelangen worden in de balans in het eigen vermogen afzonderlijk opgenomen. Minderheidsbelangen in het resultaat van de Groep worden eveneens afzonderlijk in de winsten verliesrekening vermeld. Geassocieerde deelnemingen Geassocieerde deelnemingen zijn die entiteiten waarin de Groep invloed van betekenis heeft op het financiële en operationele beleid, maar waarover zij geen zeggenschap heeft. De geconsolideerde financiële overzichten omvatten het aandeel van de Groep in het totaal resultaat van geassocieerde deelnemingen volgens de ‘equity’-methode, vanaf de datum waarop de Groep voor het eerst invloed van betekenis heeft, tot aan de datum waarop voor het laatst sprake is van invloed van betekenis. Wanneer het aandeel van de Groep in de verliezen groter is dan de waarde van het belang in een geassocieerde deelneming, wordt de boekwaarde van de entiteit in de balans van de Groep afgeboekt tot nihil en worden verdere verliezen niet meer in aanmerking genomen behalve voor zover de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting is aangegaan of betalingen heeft verricht namens een geassocieerde deelneming. Eliminatie van onderlinge transacties Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen de Groep of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van de financiële overzichten geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met geassocieerde deelnemingen en joint ventures, worden 70


geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in de entiteit heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waarde vermindering. Goodwill Alle acquisities van dochtermaatschappijen worden verantwoord onder toepassing van de ‘purchase accounting method’. De kosten van een acquisitie worden gewaardeerd tegen reële waarde van de onderliggende activa, uitgegeven eigen vermogeninstrumenten en aangegane of overgenomen schulden op de datum van overdracht, plus kosten die direct toegerekend kunnen worden aan de acquisitie. Overgenomen identificeerbare activa en (voorwaardelijke) verplichtingen worden initieel tegen reële waarde verantwoord op de acquisitiedatum. Goodwill is het bedrag waarmee bij eerste verwerking de kostprijs van een verworven entiteit de netto reële waarde van de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen overschrijdt. De waarde van de activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen van vóór 1 januari 2004 verworven entiteiten is gebaseerd op de voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen. Na eerste verwerking wordt de goodwill gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Goodwill wordt toegerekend aan kasstroomgenererende eenheden en wordt niet geamortiseerd. Jaarlijks, of indien omstandigheden daartoe eerder aanleiding geven, wordt de goodwill op bijzondere waardevermindering getoetst. Voor geassocieerde deelnemingen wordt de boekwaarde van de goodwill opgenomen in de boekwaarde van de investering in de geassocieerde deelneming. Negatieve goodwill die bij een overname ontstaat, wordt direct in de winsten verliesrekening opgenomen. d Vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Aan- en verkopen van voor verhuur beschikbare onroerende zaken worden in de balans als vastgoedbelegging opgenomen op het moment dat de verplichting tot aan- of verkoop wordt aangegaan door middel van een getekende overeenkomst, waarbij op dat moment de condities waaronder de transactie plaatsvindt eenduidig zijn vast te stellen én waarbij op dat moment alle eventuele ontbindende voorwaarden opgenomen in de overeenkomst niet meer kunnen worden ingeroepen, dan wel dat de kans dat deze worden ingeroepen klein is. Bij eerste opname worden de vastgoedbeleggingen verant woord tegen de aankoopprijs vermeerderd met aan de aankoop toe te rekenen kosten, zoals overdrachtsbelasting, makelaarskosten, kosten van due diligence-onderzoeken, juridische en notariële kosten. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in renovatie op het moment dat besloten wordt dat een bestaande vastgoedbelegging voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging eerst dient te worden gerenoveerd en uit dien hoofde gedurende de renovatie niet meer beschikbaar is voor verhuur. Zowel vastgoedbeleggingen in exploitatie als in renovatie worden gewaardeerd tegen reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives (zie onder ‘o Brutohuuropbrengsten’). De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (kosten koper), dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn, waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Daarbij wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, 71


de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en renovatie worden tenminste eenmaal per jaar door onafhankelijke, beëdigd taxateurs getaxeerd. De waarderingsmethodologie is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Teneinde in de (tussentijdse) financiële overzichten de reële waarde op de betreffende balansdatum zo goed mogelijk weer te geven wordt de volgende systematiek gehanteerd: – Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en renovatie met een verwachte individuele waarde van meer dan € 4,5 miljoen worden elk kwartaal extern getaxeerd. Daarbij wordt eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, een uitgebreid taxatierapport opgesteld door de externe taxateur. In de overige kwartalen wordt volstaan met een actualisering door de externe taxateur van het eerder opgestelde uitgebreide taxatierapport. – Vastgoedbeleggingen met een verwachte individuele waarde van € 4,5 miljoen of minder worden minstens eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, extern getaxeerd. Op basis van de uitkomsten van deze taxaties (per kwartaal circa 25% van alle vastgoedbeleggingen met een individuele waarde van € 4,5 miljoen of minder) wordt intern de reële waarde van het in dat kwartaal niet extern getaxeerde deel door extrapolatie bepaald. – Bij de keuze van externe taxateurs worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type vastgoedbelegging in aanmerking genomen. In beginsel wordt per vastgoedbelegging na drie jaar van externe taxateur gewisseld. Het honorarium van de externe taxateurs is gebaseerd op een promillage van de waarde van de te taxeren objecten. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van een vastgoedbelegging in exploitatie of in renovatie worden opgenomen in de winsten verliesrekening over de periode waarin ze ontstaan en verantwoord onder ‘Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie/renovatie’. Winsten of verliezen die voortvloeien uit verkoop van een vastgoedbelegging worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de vastgoedbelegging en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt en opgenomen onder ‘Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen’. e Vastgoedbeleggingen in pijplijn Vastgoedbeleggingen in pijplijn betreft vastgoed in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in exploitatie. Vastgoedbeleggingen in pijplijn worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen tot het moment waarop de bouw of ontwikkeling is voltooid. Op het moment van overgang naar vastgoedbelegging in exploitatie, wordt het verschil tussen de reële waarde op dat moment en de boekwaarde verantwoord in de winsten verliesrekening. De kostprijs van vastgoedbeleggingen in pijplijn is inclusief, voor zover van toepassing, acquisitiekosten, overdrachtsbelasting en alle direct toe rekenbare kosten die nodig zijn om het object verhuurklaar te maken. Overhead wordt niet geactiveerd. Financieringskosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving of bouw van de vastgoedbelegging worden geactiveerd als deel van de kostprijs van de vastgoedbelegging. Activering van financieringskosten vangt aan op het moment dat de voorbereidingen voor de bouw of renovatie zijn aangevangen, de uitgaven zijn gedaan en de financieringskosten worden gemaakt. Activering van financieringskosten wordt beëindigd op het moment dat de bouw of ontwikkeling is voltooid en de vastgoedbelegging in pijplijn wordt verantwoord als een vastgoedbelegging in exploitatie. 72


Bij het bepalen van de financieringskosten, wordt een activeringspercentage toegepast op de uitgaven dat gelijk is aan het gewogen gemiddelde van de financieringskosten van de rentedragende leningen o/g van de Groep die uitstaan tijdens de betreffende periode, met uitzondering van leningen die specifiek zijn aangegaan in verband met de vastgoedbeleggingen in pijplijn. De met deze specifiek aangegane leningen samenhangende financieringskosten komen geheel in aanmerking voor activering. f Materiële vaste activa Materiële vaste activa omvat met name activa die door de Groep worden aangehouden in het kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubilair, computerapparatuur en vervoermiddelen. De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele cumulatieve afschrijvingen en eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Afschrijvingen worden opgenomen in de winsten verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa. De verwachte gebruiksduur wordt als volgt ingeschat: – kantoormeubilair en dergelijke 5 jaar – computerapparatuur 5 jaar – vervoermiddelen 5 jaar g Financiële derivaten De Groep gebruikt financiële rentederivaten voor het afdekken (‘hedging’) van rente risico’s die voortvloeien uit haar operationele, financieringsen investeringsactiviteiten. In overeenstemming met het door de directie en raad van commissarissen vastgestelde treasurybeleid houdt de Groep geen derivaten aan voor handelsdoeleinden en geeft de Groep deze ook niet uit. Financiële derivaten worden bij eerste opname gewaardeerd tegen kostprijs. Na eerste opname worden de financiële derivaten gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde van de financiële rentederivaten is het bedrag dat de Groep verwacht te ontvangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd waarbij de op balansdatum actuele rente en het actuele kredietrisico van de betreffende tegenpartij(en) in aanmerking worden genomen. Het bedrag wordt bepaald op basis van gegevens van gerenommeerde marktpartijen. Een derivaat wordt geclassificeerd als vlottend actief of kortlopende schuld indien de resterende looptijd van het derivaat minder dan 12 maanden is of de verwachting bestaat dat het derivaat binnen 12 maanden zal worden gerealiseerd of afgewikkeld. Hedging Bij het aangaan van afdekkingstransacties wordt de relatie tussen de derivaten en de afgedekte leningposities gedocumenteerd en afgestemd met de in het treasurybeleid gehanteerde doelstellingen. Daarnaast wordt op zowel retrospectieve als prospectieve basis nagegaan of de afdekkingstransacties in hoge mate effectief zijn in het compenseren van het risico van veranderingen in de reële waarde van de afgedekte positie of aan het afgedekte risico van toe te rekenen kasstromen. De verantwoording van winsten of verliezen is afhankelijk van de mate van afdekking: – Derivaten die niet zijn aangewezen of niet kwalificeren voor hedge accounting Deze worden gewaardeerd tegen reële waarde met verantwoording van de resultaten in de winsten verliesrekening. – Reële waarde afdekking Veranderingen in de reële waarde van derivaten die zijn aangewezen en kwalificeren als reële waarde afdekkingen worden in de winsten verliesrekening verantwoord gelijktijdig met veranderingen in de reële waarde van de afgedekte verplichtingen verbandhoudend met het afgedekte risico. De Groep heeft op dit moment geen rente derivaten die kwalificeren als reële waarde afdekkingen.

73


– Kasstroomafdekking De Groep past rentederivaten toe voor het afdekken van renterisico’s van leningen met variabele rente. Winsten en verliezen met betrekking tot het effectieve deel van de derivaten die zijn aangewezen en kwalificeren als kasstroomafdekkingen worden (na aftrek van eventuele latente belastingverplichtingen) opgenomen in het groepsvermogen onder de post ‘Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten’. Het ineffectieve deel van het financiële rentederivaat wordt verantwoord in de winsten verliesrekening. Wanneer een rentederivaat afloopt of wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend, of wanneer de entiteit de aanwijzing van de afdekkingsrelatie intrekt, maar de afgedekte verwachte toekomstige transactie naar verwachting nog steeds zal plaatsvinden, blijft de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies op dat moment in het eigen vermogen opgenomen en wordt deze winst of dit verlies verwerkt wanneer de transactie plaatsvindt. Indien niet langer verwacht wordt dat de afgedekte transactie zal plaatsvinden, wordt de cumulatieve niet-gerealiseerde winst of het cumulatieve niet-gerealiseerde verlies dat in het eigen vermogen is opgenomen, onmiddellijk overgeboekt naar de winsten verliesrekening. h Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. i Liquide middelen Liquide middelen omvat deposito’s, daggelden en banktegoeden. j Gestort en opgevraagd kapitaal, agioreserve en overige reserves Gewone aandelen en prioriteitsaandelen worden geclassificeerd als eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial. Externe kosten direct toerekenbaar aan de uitgifte van nieuwe aandelen, zoals emissiekosten, worden in mindering gebracht op de emissieopbrengst en dientengevolge ten laste van de agioreserve verantwoord. In de uit gifteprijs van aandelen wordt rekening gehouden met het geschatte beleggingsresultaat toekomend aan de aandeelhouders van de Vennootschap van het lopende verslagjaar tot aan de uitgiftedatum. Het in de uitgifteprijs begrepen beleggingsresultaat wordt ten gunste van de agioreserve gebracht. De toename van het gestort en opgevraagd kapitaal in verband met de uitgifte van gewone aandelen uit hoofde van stockdividend wordt ten laste van de agioreserve verantwoord evenals de kosten die samenhangen met het stockdividend. Bij inkoop van eigen aandelen wordt het bedrag van de betaalde vergoeding, met inbegrip van rechtstreeks toerekenbare kosten, als mutatie in het eigen vermogen opgenomen. Dividenden in contanten aan houders van gewone en prioriteitsaandelen worden ten laste van de overige reserves gebracht in de periode waarin de dividenden door de Vennootschap worden gedeclareerd. k Latente belastingvorderingen en latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden terug te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan en voorwaartse compensatie van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden. Latente belastingvorderingen worden alleen opgenomen indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in de nabije toekomst zullen worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend. 74


Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden te betalen winstbelastingen met betrekking tot belastbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan. Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de belastingtarieven in aanmerking genomen die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin de verplichting wordt afgewikkeld, op basis van belastingtarieven waarvan het wetgevingsproces (materieel) is afgesloten op balansdatum. Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de fiscale gevolgen die voortvloeien uit de wijze waarop de Groep op balansdatum de boekwaarde van haar activa en verplichtingen verwacht te realiseren of af te wikkelen in aanmerking genomen. Latente belastingverplichtingen worden niet verdisconteerd. l Overige voorzieningen Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden, en het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen opgenomen tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen zijn om de verplichting af te wikkelen. m Rentedragende schulden Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winsten verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt verantwoord op basis van de effectieve-rentemethode. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden. n Overige schulden en overlopende passiva Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde. o Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de periode van de huurovereenkomsten verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van de totale brutohuuropbrengsten. De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord onder ‘Overlopende activa in verband met huurincentives’. Deze overlopende posten worden gecorrigeerd op de reële waarde van de betreffende vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie. p Niet doorberekende servicekosten Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, welke op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet doorberekende deel van de servicekosten heeft voor een groot deel betrekking op niet verhuurde vastgoedbeleggingen. De kosten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de winsten verliesrekening vermeld.

75


q Exploitatiekosten Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en onroerendezaakbelastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Kosten die gemaakt worden bij het afsluiten van operationele huurovereenkomsten worden verantwoord in de periode waarin ze worden gemaakt. r Nettofinancieringskosten Nettofinancieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve-rentemethode verminderd met geactiveerde financieringskosten op vastgoedbeleggingen en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen. Onder de nettofinancieringskosten zijn tevens opgenomen de winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten. Deze winsten of verliezen worden onmiddellijk verantwoord in de winsten verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor hedge accounting (zie onder ‘g Financiële derivaten’). s Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere personeelskosten, huisvestingskosten, automatiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed worden toegerekend aan de exploitatiekosten. t Belastingen naar de winst Belastingen naar de winst bestaan uit aan de verslagperiode toerekenbare actueel verschuldigde en verrekenbare belastingen en uit de mutatie in de latente belastingvorderingen en latente belastingverplichtingen (zie onder ‘k Latente belastingvorderingen en latente belastingverplichtingen’). De winstbelastingen worden in de winsten verlies rekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belastingen in het eigen vermogen worden verwerkt. De over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare belastingen zijn de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, berekend aan de hand van op balansdatum vastgestelde of materieel reeds besloten belasting tarieven en belastingwetgeving, en correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Additionele belastingen naar de winst naar aanleiding van dividenduitkeringen door dochtermaatschappijen worden tegelijkertijd opgenomen met de verplichting om het desbetreffende dividend uit te keren. u Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/ Industrial bestaat uit de nettohuuropbrengsten verminderd met de nettofinancieringskosten (exclusief waardemutaties financiële derivaten), de algemene kosten, de over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst en het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze opbrengsten en lasten.

76


v Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/ Industrial bestaat uit de waardemutaties en het nettoverkoopresultaat van de vastgoed beleggingen, de mutaties in latente belastingverplichtingen c.q. latente belastingvorderingen en de waardemutaties van financiële derivaten die niet kwalificeren als effectieve hedge verminderd met het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze posten. w Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. x Gesegmenteerde informatie De primaire gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar de vastgoedbeleggingen zijn gelegen. De secundaire gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van het type vastgoedbelegging, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen kantoren en semi-industrieel vastgoed.

77


3

Gesegmenteerde informatie

Primaire segmentatie

Nederland

België

Duitsland

Frankrijk

Totaal

_________ ____________ _________ ____________ _________ ____________ _________ ____________ _________ ____________ 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ Nettohuuropbrengsten 33.987 32.510 37.848 39.428 2.874 – (89) 291 74.620 72.229 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie 9.207 7.152 10.242 19.148 (397) (311) (177) 20 18.875 26.009 Aanpassing naar intrinsieke waarde aandelen Intervest Offices – – (3.690) – – – – – (3.690) – Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn – (1.643) – – – – – – – (1.643) Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen (4.456) 330 (83) 4.699 – – (7) – (4.546) 5.029 Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen

_________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ 38.349 44.317 63.275 2.477 (311) (273) 311 85.259 101.624 38.738

Nettofinancieringskosten Algemene kosten Belastingen naar de winst Minderheidsbelangen Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial

Nederland

_________ ____________ 2007 2006 _________ _________ Vastgoedbeleggingen in exploitatie Stand per 1 januari 503.844 455.112 – Aankopen 67.856 59.371 – Investeringen in – bestaande objecten 6.176 1.588 – Verkopen (33.697) (19.379) _________ _________ 544.179 496.692 – Waardemutaties 9.207 7.152 _________ _________ – Stand per 31 december 553.386 503.844 – Overlopende activa in verband – met huurincentives 4.348 2.866 _________ _________ Taxatiewaarde per 31 december 557.734 506.710 Vastgoedbeleggingen in pijplijn 1.500 28.590 _________ _________ Vastgoedbeleggingen 559.234 535.300

België

_________ ____________ 2007 2006 _________ _________ 471.158 43.812

543.576 –

Duitsland

_________ ____________ 2007 2006 _________ _________ 34.330 55.383

– 34.641

2.070 –

40.661

49.823

_____. _____ Totaal

_________ ____________ 2007 2006 _________ _________ 1.011.422 167.051

1.000.758 94.012

3.512 2.226 (1.606) – 87 – 8.169 3.814 – (93.792) – – (2.000) – (35.697) (113.171) _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ 518.482 452.010 88.107 34.641 177 2.070 1.150.945 985.413 10.242 19.148 (397) (311) (177) 20 18.875 26.009 _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ 528.724 471.158 87.710 34.330 – 2.090 1.169.820 1.011.422 1.457 1.763 – – – – 5.805 4.629 _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ 530.181 472.921 87.710 34.330 – 2.090 1.175.625 1.016.051 4.151 4.151 8.673 – – – 14.324 32.741 _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ 534.332 477.072 96.383 34.330 – 2.090 1.189.949 1.048.792

– 23 9 Overige activa 902 779 2.639 94.306 426 Niet aan segmenten toegerekend Totaal activa Schulden 15.577 11.249 4.888 4.225 8.978 32.529 8 106 Niet aan segmenten toegerekend Totaal schulden 78

(22.342) (5.195) 478 (24.742)

Frankrijk

_________ ____________ 2007 2006 _________ _________ 2.090 –

(21.392) (5.377) 33 (17.862)

3.990 23.213

95.094 13.543

1.217.152

1.157.429

_____. _____ 29.451 535.644

48.109 504.795

565.095

552.904

_____. _____


Secundaire segmentatie

Kantoren Semi-industrieel

_________ ____________ _________ ____________ 2007 2006 2007 2006 _________ _________ _________ _________ Nettohuuropbrengsten 59.296 56.149 15.324 16.080 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie 8.596 18.541 10.279 7.468 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn – (3) – (1.640) Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen (1.581) 5.169 (2.965) (140) _________ _________ _________ _________ 66.311 79.856 22.638 21.768 Aanpassing naar intrinsieke waarde aandelen Intervest Offices Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Nettofinancieringskosten Algemene kosten Belastingen naar de winst Minderheidsbelangen Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Stand per 1 januari – Aankopen – Investeringen in – bestaande objecten – Verkopen – Waardemutaties – Stand per 31 december – Overlopende activa in verband – met huurincentives Taxatiewaarde per 31 december Vastgoedbeleggingen in pijplijn Vastgoedbeleggingen Overige activa Niet aan segmenten toegerekend Totaal activa

79

812.438 159.099

18.875

26.009

–

(1.643)

(4.546) 5.029 _________ _________ 88.949 101.624 (3.690) – _________ _________ 85.259 101.624 (21.392) (5.377) 33 (17.862)

(22.342) (5.195) 478 (24.742)

40.661

49.823

_____. _____

Kantoren Semi-industrieel

_________ ____________ 2007 2006 _________ _________ 806.154 90.401

_________ ____________ 2007 2006 _________ _________ 198.984 7.952

194.604 3.611

5.904 3.319 2.265 495 (26.077) (105.977) (9.620) (7.194) _________ _________ _________ _________ 951.364 793.897 199.581 191.516 8.596 18.541 10.279 7.468 _________ _________ _________ _________ 959.960 812.438 209.860 198.984

Totaal

_________ ____________ 2007 2006 _________ _________ 74.620 72.229

Totaal

_________ ____________ 2007 2006 _________ _________ 1.011.422 167.051

1.000.758 94.012

8.169 3.814 (35.697) (113.171) _________ _________ 1.150.945 985.413 18.875 26.009 _________ _________ 1.169.820 1.011.422

4.887 3.445 918 1.184 5.805 4.629 _________ _________ _________ _________ _________ ________ 964.847 815.883 210.778 200.168 1.175.625 1.016.051 14.324 32.741 – – 14.324 32.741 _________ _________ _________ _________ _________ _________ 979.171 848.624 210.778 200.168 1.189.949 1.048.792 2.386

93.566

787

981.557

942.190

211.565

861

3.173 24.030

94.427 14.210 1.157.429

_____. _____. _____. _____. _____. _____. 201.029 1.217.152


4


Niet doorberekende

Brutohuuropbrengsten

servicekosten

Exploitatiekosten


_________________________ _________________________ _________________________ _________________________ 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Nederland 40.490 39.725 (558) (768) (5.945) (6.447) 33.987 32.510 België 41.863 43.136 (684) (743) (3.331) (2.965) 37.848 39.428 Duitsland 3.080 – (6) – (200) – 2.874 – Frankrijk – 410 (16) – (73) (119) (89) 291

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

85.433

83.271

(1.264)

(1.511)

Niet doorberekende servicekosten Toe te rekenen aan verhuurde objecten Toe te rekenen aan leegstaande objecten

(9.549)

(9.531)

74.620

72.229

2006 2007 ___________ ___________ 19 23 1.245 1.488

_____ _____

1.264

Exploitatiekosten Toe te rekenen aan verhuurde objecten Toe te rekenen aan leegstaande objecten

1.511

2006 2007 ___________ ___________ 8.440 7.981 1.109 1.550

_____ _____

9.549

Exploitatiekosten Onderhoud Administratief en commercieel beheer 1) Verzekeringen Onroerendezaakbelasting en dergelijke Verhuurkosten Overige exploitatiekosten

9.531

2006 2007 ___________ ___________ 2.959 2.987 2.563 2.498 203 269 1.476 1.450 1.382 1.327 966 1.000

_____ _____

9.549

9.531

Onder de overige exploitatiekosten is onder andere opgenomen de dotatie aan de voorziening voor dubieuze debiteuren. 1 3% van de brutohuuropbrengsten bestaande uit externe kosten en algemene kosten, welke worden toegerekend aan de exploitatiekosten.

5

Waardemutaties vastgoedbeleggingen 2007 2006 _______________________________________ _______________________________________

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Vastgoedbeleggingen in pijplijn

Positief

Negatief

Totaal

Positief

Negatief

Totaal

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 39.349 (24.164) 15.185 39.902 (13.893) 26.009 - - - - (1.643) (1.643)

_____ _____ _____ _____ _____ _____

39.349

80

(24.164)

15.185

39.902

(15.536)

24.366


6 Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Verkoopprijs Boekwaarde op moment van verkoop Verkoopkosten Overige

2007 2006 ___________ ___________ 57.797 118.028 (62.787) (113.171) ___________ ___________ (4.990) 4.857 (146) (1.142) ___________ ___________ (5.136) 3.715 590 1.314

_____ _____

(4.546)

5.029

7 Nettofinancieringskosten Interestopbrengsten Interestkosten Totaal interest

2007 2006 ___________ ___________ (1.054) (185) 22.446 22.527 ___________ ___________ 21.392 22.342

8 Algemene kosten Personeelskosten Beloning commissarissen Advies- en controlekosten Taxatiekosten Huisvestings- en kantoorkosten Overige kosten Toegerekend aan exploitatiekosten

2007 2006 ___________ ___________ 4.426 4.701 109 100 729 521 398 373 930 911 861 565 ___________ ___________ 7.453 7.171 (2.076) (1.976)

_____ _____

5.377

Onder de advies- en controlekosten is een bedrag van € 0,2 miljoen (2006: € 0,2 miljoen) begrepen aan accountantskosten. Deze kosten betreffen nagenoeg geheel de kosten van de accountantscontrole van de jaarrekening, alsmede de kosten voor de controle van statutaire jaarrekeningen van dochtermaatschappijen. De externe accountant heeft in 2006 en 2007 nagenoeg geen afzonderlijke adviesopdrachten uitgevoerd. Onder de overige kosten zijn onder meer opgenomen publiciteitskosten en automatiseringskosten. Gedurende 2007 waren gemiddeld 98 (2006: 90) medewerkers (fulltime equivalenten) bij VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail gezamenlijk in dienst, waarvan 50 in Nederland en 48 in het buitenland. De personeelskosten van de in Nederland werkzame werknemers zijn toegerekend aan VastNed Offices/Industrial op basis van feitelijke werkzaamheden. VastNed Offices/ Industrial heeft geen personeelsleden in dienst. In het verslagjaar is ten laste van VastNed Offices/Industrial verantwoord aan salarissen: € 2,9 miljoen (2006: € 3,1 miljoen), sociale lasten € 0,4 miljoen (2006: € 0,4 miljoen) en pensioenpremies € 0,3 miljoen (2006: € 0,3 miljoen). 81

5.195


9

Belastingen naar de winst Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Lopend boekjaar Aanpassing voorgaande boekjaren

2007 2006 ___________ ___________ (24) 11 (24) (489) ___________ ___________ (48) (478)

Mutatie latente belastingen Als gevolg van: Waardemutaties vastgoedbeleggingen

2006 2007 ___________ ___________ 15

–

_____ _____ Totaal belastingen naar de winst

(33)

(478)

2006 Aansluiting effectief belastingtarief 2007 ___________ ______________ ___________ ______________ Beleggingsresultaat voor belastingen 58.490 74.087 Belastingen naar de winst tegen binnenlands tarief Effect van belastingtarieven van dochtermaatschappijen vallend onder andere belastingregimes Niet voor belasting aftrekbare kosten Aanpassing voorgaande boekjaren

0,0%

–

0,0%

–

0,0% 0,0% 0,0%

(28) 19 (24)

0,0% 0,0% (0,6%)

– 11 (489)

0,0%

(33)

(0,6%)

(478)

_____ _____ _____ _____

VastNed Offices/Industrial kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat heffing van vennootschapsbelasting over de door haar behaalde winst onder voorwaarden achterwege blijft. Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de beleggingseis, de fiscale financieringsverhoudingen, de samenstelling van het aandeelhoudersbestand en het als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat. In België wordt het overgrote deel van het vastgoed gehouden door de aan NYSE Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Offices. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status, waardoor geen belasting verschuldigd is over de door haar behaalde winst. De voorwaarden voor de Bevak zijn vergelijkbaar met die van de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. Een klein deel van het Belgische vastgoed wordt gehouden door effectief belastingplichtige vennootschappen. Het nominale belastingtarief bedraagt 33,99%. De in deze vennootschappen gerealiseerde belastbare nettohuuropbrengsten worden verminderd met afschrijvingen en interest. In Duitsland wordt het vastgoed gehouden door middel van belaste vennootschappen. Het effectieve belastingtarief in Duitsland bedraagt 26,375% (vanaf 1 januari 2008: 15,825%). De in Duitsland gerealiseerde nettohuuropbrengsten worden voor belastheffingdoeleinden verminderd met afschrijvingen en interest. Vanaf 1 januari 2008 is het interestbedrag dat in mindering op de nettohuuropbrengsten mag worden gebracht de facto gemaximeerd op € 1,0 miljoen per jaar per vennootschap.

82


10 Beleggingsresultaat per aandeel 2007 ___________ ______________

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

Primair

Verwaterd

2006 ___________ ______________ Primair

Verwaterd

___________ ___________ ___________ ___________ 35.046 35.046 32.214 32.214 5.615 5.615 17.609 17.609

_____ _____ _____ _____ Beleggingsresultaat

40.661

40.661

Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 2007 ___________ ______________

Stand per 1 januari Effect van emissies Effect van inkoop eigen aandelen Effect van stockdividend

Primair

Verwaterd

49.823

49.823

2006 ___________ ______________ Primair

Verwaterd

___________ ___________ ___________ ___________ 18.981.259 18.981.259 19.040.803 19.040.803 1.522.070 1.522.070 – – – – (84.446) (84.446) 21.698 21.698 27.704 27.704

_____ _____ _____ _____ Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen

20.525.027

20.525.027

18.984.061

18.984.061

Per aandeel (x € 1): Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

1,71 0,27

1,71 0,27

1,70 0,93

1,70 0,93

Beleggingsresultaat

1,98

1,98

2,63

2,63

_____ _____ _____ _____

11 Dividend Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Op 2 mei 2007 is het slotdividend over het boekjaar 2006 betaalbaar gesteld, bestaande uit 5% in contanten op de prioriteitsaandelen en een keuzedividend op de gewone aandelen van € 1,20 in contanten of € 1,05 in contanten en 0,49% in aandelen ten laste van de agioreserve. Met deze dividenduitkering was een bedrag van € 23,8 miljoen gemoeid. Op 3 september 2007 is het interim-dividend over het boekjaar 2007 betaalbaar gesteld. Het interim-dividend bedroeg € 0,51 in contanten per gewoon aandeel (totaal uitgekeerd bedrag € 10,6 miljoen). De directie stelt het volgende slotdividend voor: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – € 1,05 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – € 1,20 in contanten. Indien de algemene vergadering van aandeelhouders haar goedkeuring zal verlenen aan het dividendvoorstel zal het dividend op 2 mei 2008 betaalbaar worden gesteld aan de aandeelhouders. Het uit te keren dividend is niet als verplichting in de balans opgenomen.

83


12 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in exploitatie Stand per 1 januari Aankopen Investeringen in bestaande objecten Verkopen Waardemutaties Stand per 31 december Overlopende activa in verband met huurincentives

2007 2006 ___________ ___________ 1.011.422 1.000.758 167.051 94.012 8.169 3.814 (35.697) (113.171) ___________ ___________ 1.150.945 985.413 18.875 26.009 ___________ ___________ 1.169.820 1.011.422 5.805

4.629

_____ _____ Taxatiewaarde per 31 december

1.175.625

1.016.051

Per 31 december is 87% van het vastgoed in exploitatie getaxeerd door onafhankelijke beëdigd taxateurs. Het overige vastgoed is eerder in het verslagjaar door onafhankelijke beëdigd taxateurs getaxeerd. De reële waarde van dit vastgoed wordt per 31 december intern, door extrapolatie, bepaald. Vastgoed met een waarde van € 78,3 miljoen (2006: € 60,5 miljoen) dient tot zekerheid van verkregen geldleningen (zie ook ‘18 Langlopende rentedragende leningen o/g’). Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in exploitatie wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2007’.

Vastgoedbeleggingen in pijplijn Stand per 1 januari Investeringen Verkopen Waardemutaties

2006 2007 ___________ ___________ 32.741 34.384 8.673 – (27.090) – ___________ ___________ 14.324 34.384 – (1.643)

_____ _____ Stand per 31 december

14.324

Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in pijplijn wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2007’.

13 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien er een wettelijk afdwingbaar recht bestaat om de belastingvorderingen en belastingverplichtingen met elkaar te mogen verrekenen en wanneer de latente belastingvorderingen betrekking hebben op hetzelfde belastingregime.

84

32.741


Het verloop van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen was als volgt: 2007 ___________ ______________

Stand per 1 januari Toevoeging ten gunste/ten laste van de winsten verliesrekening Aankoop van deelnemingen

Vorderingen

Verplichtingen

2006 ___________ ______________ Vorderingen

Verplichtingen

___________ ___________ ___________ ___________ – – – – 121 –

137 790

– –

– –

121

927

–

–

_____ _____ _____ _____ Stand per 31 december

De latente belastingvorderingen en -verplichtingen per 31 december 2007 hebben betrekking op België en Duitsland. De latente belastingvorderingen en de latente belastingverplichtingen houden verband met het verschil tussen de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen en de fiscale boekwaarde ervan. Per balansdatum zijn er € 12,2 miljoen aan ongebruikte fiscale verliezen. Hiervoor is, vanwege de verwachting dat op grond van de huidige structuur in de nabije toekomst deze ongebruikte fiscale verliezen niet gecompenseerd kunnen worden met fiscale winsten, geen latente belastingvordering opgenomen.

14 Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren Voorziening voor dubieuze debiteuren Belastingen Te ontvangen uit hoofde van verkopen Interest Servicekosten Te vorderen uit hoofde van claims Overige vorderingen en overlopende activa

2007 2006 ___________ ___________ 3.802 3.337 (1.238) (1.758) ___________ ___________ 2.564 1.579 2.228 164 32 92.500 708 589 366 264 3.514 – 5.500 7.270

_____ _____

14.912

102.366

Stand per 1 januari Toevoeging aan de voorziening Afschrijving dubieuze vorderingen Vrijval

1.758 260 (497) (283)

1.739 574 (299) (256)

1.238

1.758

Het verloop van de voorziening voor dubieuze debiteuren was als volgt:

_____ _____ Onder de vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd langer dan één jaar met een totaalbedrag van € 2,5 miljoen (2006: € 3,9 miljoen).

85


15 Liquide middelen De liquide middelen betreffen deposito’s, daggelden en banktegoeden met een looptijd korter dan drie maanden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.

16 Kredietrisico VastNed Offices/Industrial’s belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aan gehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten. Verder worden van huurders zekerheden verlangd in de vorm van waarborgsommen of bankgaranties. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. Doordat het huurderbestand uit een groot aantal verschillende partijen bestaat, is geen sprake van een concentratie van kredietrisico.

86


17 Eigen vermogen

Beleggings-

resultaat

Eigen

toekomend

vermogen

Afdekkings- aan aandeel-

aandeel-

reserve uit

houders

houders

Eigen

Gestort en

hoofde van

VastNed

VastNed

vermogen

opgevraagd

kapitaal

Stand per 1 januari 2006 Aankoop aandelen in dochtermaatschappijen Verkoop aandelen in dochtermaatschappijen Inkoop eigen aandelen Beleggingsresultaat Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2006 in contanten Dividend betaald aan minderheidsbelangen Toevoeging uit winstverdeling Waardemutaties financiële derivaten Stand per 31 december 2006 Aankoop aandelen in dochtermaatschappijen Emissies Kosten emissies Intrekken eigen aandelen Beleggingsresultaat Stockdividend Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2007 in contanten Dividend betaald aan minderheidsbelangen Toevoeging uit winstverdeling Waardemutaties financiële derivaten Overige mutaties Stand per 31 december 2007

Agioreserve

financiële

Overige

Offices/

derivaten

reserves

Industrial

belangen

eigen vermogen

_________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ 96.939 290.013 (329) 33.381 20.751 440.755 140.810 581.565

–

–

–

–

–

–

2.043

2.043

– – – –

– (2.516) – (6)

– – – –

– – – –

– – 49.823 –

– (2.516) 49.823 (6)

(1.903) – 24.742 –

(1.903) (2.516) 74.565 (6)

–

–

–

–

(31.543)

(31.543)

–

(31.543)

–

–

–

(9.491)

–

(9.491)

–

(9.491)

–

–

–

–

–

–

(13.373)

(13.373)

–

–

–

(10.792)

10.792

–

–

–

–

–

3.730

–

–

3.730

1.454

5.184

96.939

287.491

3.401

13.098

49.823

450.752

153.773

604.525

– 8.417 –

– 41.583 (544)

– – –

– – –

– – –

– 50.000 (544)

(16.442) – –

(16.442) 50.000 (544)

(2.031) – 162 –

2.031 – (162) (13)

– – – –

– – – –

– 40.661 – –

– 40.661 – (13)

– 17.862 – –

– 58.523 – (13)

–

–

–

–

(23.799)

(23.799)

–

(23.799)

–

–

–

(10.556)

–

(10.556)

–

(10.556)

–

–

–

–

–

–

(13.121)

(13.121)

–

–

–

26.024

(26.024)

–

–

–

– –

– –

2.930 –

– 7

– –

2.930 7

547 –

3.477 7

103.487

330.386

6.331

28.573

40.661

509.438

142.619

652.057

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 400,0 miljoen en is verdeeld in 79.999.900 gewone aandelen à € 5,- en 100 prioriteitsaandelen à € 5,-. Het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial bedraagt per 31 december € 24,61 per aandeel (31 december 2006: € 23,75 per aandeel). 87

Offices/ minderheids- Industrial

Totaal


Aantal geplaatste aandelen 2007 ___________ ______________

2006 ___________ ______________

Gewone

Prioriteits-

Gewone

Prioriteits-

aandelen

aandelen

aandelen

aandelen

Stand per 1 januari Emissies Ingekochte eigen aandelen Stockdividend

___________ ___________ ___________ ___________ 18.981.259 100 19.040.803 100 1.683.502 – – – – – (100.987) – 32.458 – 41.443 –

_____ _____ _____ _____

20.697.219

100

De houders van de gewone aandelen zijn gerechtigd tot het ontvangen van het door de vennootschap gedeclareerde dividend en zijn gerechtigd tot het uitbrengen van één stem per aandeel op de vergaderingen van aandeelhouders. In het geval van inkoop van eigen aandelen door VastNed Offices/Industrial, worden de rechten opgeschort tot het moment dat deze weer worden uitgegeven. Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteitsaandelen in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Offices/Industrial en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B. Hiermee wordt voldaan aan de vereisten van bijlage X, artikel 10 van het Fondsenreglement. VastNed Offices/Industrial heeft in 2007 1.683.502 gewone aandelen uitgegeven tegen een netto-uitgifteprijs van € 29,70. In 2007 zijn door de vennootschap de in 2005 en 2006 ingekochte 406.358 eigen aandelen ingetrokken.

88

18.981.259

100


18 Langlopende rentedragende leningen o/g 2007 2006 ____________________________________________________ ____________________________________________________

Resterende looptijd

_________________________

2-5 jaar

Meer dan 5 jaar

Resterende looptijd

_________________________

Totaal

Gemiddeld

Gemiddeld

rente-

rente-

percentage

Meer dan

percentage

ultimo

2-5 jaar

5 jaar

Totaal

ultimo

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Hypotheken o/g: vaste rente 1) 4.404 10.988 15.392 5,75 13.578 19 13.597 5,60 variabele rente 3.362 – 3.362 5,39 3.476 – 3.476 4,00 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 7.766 10.988 18.754 5,69 17.054 19 17.073 5,28 Overige leningen o/g: vaste rente 1) 197.786 112.096 309.882 4,29 157.535 110.552 268.087 variabele rente 55.835 24.958 80.793 5,17 79.729 9.951 89.680 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 253.621 137.054 390.675 4,47 237.264 120.503 357.767

4,24 4,35 4,27

Totaal: vaste rente 1) variabele rente

202.190 59.197

123.084 24.958

325.274 84.155

4,36 5,18

171.113 83.205

110.571 9.951

281.684 93.156

4,31 4,33

261.387

148.042

409.429

4,53

254.318

120.522

374.840

4,31

_____ _____ _____ _____ _____ _____ 1 Inclusief het deel dat door middel van rentederivaten is gefixeerd.

Als zekerheid voor de hypotheken o/g is op vastgoed met een waarde van € 78,3 miljoen (2006: € 60,5 miljoen) het (gedeeltelijke) recht van hypotheek verstrekt. Voor de overige leningen o/g is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Tevens zijn door een aantal verstrekkers van deze leningen o/g voorwaarden gesteld betreffende de solvabiliteit en de rentedekking van de vennootschap en/of haar dochtermaatschappijen. Het binnen een jaar verschuldigde deel van de langlopende rentedragende leningen o/g ten bedrage van € 15,3 miljoen (2006: € 47,0 miljoen) is opgenomen onder de kortlopende schulden. De totale kredietfaciliteit van de langlopende rentedragende leningen o/g, inclusief het binnen een jaar verschuldigde deel, bedraagt per 31 december 2007 € 448,9 miljoen (2006: € 440,6 miljoen). De niet gebruikte kredietfaciliteit van de langlopende rentedragende leningen o/g bedraagt per 31 december 2007 € 24,2 miljoen (2006: € 18,8 miljoen). De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g bedraagt 4,4 (2006: 3,8). De marktwaarde van de langlopende rentedragende leningen o/g wordt berekend als de contante waarde van de kasstromen op basis van de historische rentecurve.

89


De marktwaarde per 31 december van de langlopende rentedragende leningen o/g, inclusief het binnen een jaar verschuldigde deel, is, op basis van de historische rentecurve per ultimo 2007 respectievelijk ultimo 2006 als volgt: 2007 ___________ ______________

Markt-

Nominale

2006 ___________ ______________ Markt-

Nominale

_____ _____ _____ _____

Stand per 31 december

waarde

waarde

waarde

waarde

425.397

424.719

423.666

421.803

De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2007 4,57% (2006: 4,92%).

19 Schulden aan kredietinstellingen Kredietfaciliteit Waarvan niet gebruikt

2007 2006 ___________ ___________ 165.629 145.561 (61.147) (65.758)

_____ _____ Opgenomen per 31 december

104.482

79.803

De schulden aan kredietinstellingen betreffen kortlopende kredieten en kasgeldleningen. Als zekerheid voor de faciliteiten is overeengekomen dat vastgoed niet met hypotheek ten behoeve van derden wordt bezwaard, tenzij goedkeuring door de kredietgevers is verstrekt. De schulden aan kredietinstellingen zijn op verzoek van de kredietgevers opeisbaar. De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2007 4,63% (2006: 3,75%). De marktwaarde van de schulden aan kredietinstellingen wordt geacht gelijk te zijn aan de balanswaarde.

20 Overige schulden en overlopende passiva Crediteuren Dividend Belastingen Vooruitontvangen huren Interest Exploitatiekosten Te betalen uit hoofde van aankopen Overige schulden en overlopende passiva

2007 2006 ___________ ___________ 2.567 2.028 380 440 761 3 11.073 8.526 1.025 1.082 2.583 2.527 8.673 32.529 2.325 1.845

_____ _____

29.387

De post ‘Te betalen uit hoofde van aankopen’ heeft betrekking op de aankoop van een te renoveren kantoorgebouw in Frankfurt eind december 2007. De juridische overdracht heeft in februari 2008 plaatsgevonden, waarbij deze verplichting aan de verkoper is betaald.

90

48.980


21 Financiële instrumenten a Management van financiële risico’s De Groep heeft voor het realiseren van haar doelstellingen en voor de uitvoering van haar dagelijkse activiteiten een aantal financiële randvoorwaarden geformuleerd ter beperking van het (her)financierings-, liquiditeits-, renteen valuatarisico. Deze randvoorwaarden zijn onder andere vastgelegd in de jaarlijks geactualiseerde financieringsen rentebeleidsnotitie en in het treasury-statuut. Elk kwartaal wordt aan de auditcommissie over deze risico’s gerapporteerd. Hieronder wordt een beknopt overzicht gegeven van de voornaamste randvoorwaarden gericht op het beperken van deze risico’s. (Her)financieringsrisico Het beleggen in vastgoed is een kapitaalintensieve activiteit. De financiering van de vastgoedportefeuille vindt plaats deels met eigen vermogen en deels met vreemd vermogen. Bij een hoge mate van financiering met vreemd vermogen, kan bij tegenvallende rendementen of waardedalingen van het vastgoed eerder het risico bestaan dat niet meer aan de renteen aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Vreemd vermogen of herfinancieringen kunnen in dat geval niet worden gerealiseerd of slechts tegen (zeer) ongunstige condities. Om dit risico te beperken is het uitgangspunt van VastNed Offices/Industrial dat financiering met vreemd vermogen van de vastgoedportefeuille beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. In een opgaande markt kan worden gekozen voor een iets hoger percentage (tot maximaal 50%) en in een neergaande markt voor relatief minder vreemd vermogen (maximaal 30%). Daarnaast streeft VastNed Offices/Industrial ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel VastNed Offices/Industrial de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de lange financieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd van tenminste 3,5 jaar. In de meeste kredietovereenkomsten met banken zijn in lijn met deze doelstellingen solvabiliteitsratio’s en interest coverage ratio’s overeengekomen. Ultimo 2007 bedroeg de solvabiliteitratio berekend op basis van de formule – eigen vermogen vermeerderd met latente belastingverplichtingen gedeeld door het balanstotaal – 53,6%, hetgeen voldoet aan de met banken overeengekomen solvabiliteitsratio’s. Over 2007 bedroeg de interest coverage ratio berekend op basis van de formule – netto huuropbrengsten verminderd met de algemene kosten gedeeld door de nettofinancieringskosten – 3,7, hetgeen eveneens voldoet aan de met banken overeengekomen ratio’s. Ultimo 2007 bedroeg de gewogen gemiddelde looptijd van de langlopende rentedragende leningen o/g 4,4 jaren. Liquiditeitsrisico VastNed Offices/Industrial dient voldoende kasstromen te genereren om aan haar dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Enerzijds wordt dit bereikt door maatregelen gericht op onder andere het streven naar een hoge bezettingsgraad en het voorkomen van faillissementen van huurders. Anderzijds wordt gestreefd naar voldoende kredietruimte om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Het liquiditeitenbeheer is gecentraliseerd in Nederland. Ultimo 2007 had VastNed Offices/Industrial € 165,6 miljoen aan kortlopende krediet faciliteiten tot haar beschikking, waarvan zij € 104,5 miljoen had opgenomen. 91


Renterisico Het renterisicobeleid heeft tot doel de renterisico’s die voortkomen uit de financiering van de vastgoedportefeuille te beperken en daarmee tevens de nettorentelasten te optimaliseren. Dit beleid vertaalt zich in een samenstelling van de leningenportefeuille waarbij in beginsel ten minste tweederde deel van de leningen een vaste rente kent. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het lang vreemd vermogen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en een rentetypische looptijd van minimaal 3 jaar. Over de renteen herfinancieringsrisico’s wordt tenminste eenmaal per kwartaal aan de auditcommissie gerapporteerd. VastNed Offices/Industrial beperkt haar renterisico door het gebruik van financiële rente derivaten (interest rate swaps), waarbij de variabele rente die zij betaalt op een deel van haar leningen wordt omgeruild tegen een vaste rente. De interest rate swaps (IRS) worden aangemerkt als afdekking van kasstromen, waarbij is vastgesteld dat geen van deze afdekkingen in belangrijke mate ineffectief was. Op deze swaps is derhalve cash flow hedge accounting toegepast, op grond waarvan waardemutaties van deze swaps direct in het eigen vermogen zijn verantwoord. Ultimo 2007 is voor leningen met een nominale waarde van € 255,4 miljoen het renterisico afgedekt door het afsluiten van (forward) interest rate swaps. Aanvullend hierop zijn in januari 2008 (forward) interest rate swaps afgesloten voor leningen met een nominale waarde van € 34,3 miljoen. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 3,47% tot 4,45% (exclusief marges) en afloopdata variërend van 2011 tot en met 2014. Het merendeel van de (forward) interest rate swaps wordt afgerekend op kwartaalbasis. Het variabele rentepercentage is gebaseerd op 3-maands Euribor. De verschillen tussen de variabele en overeengekomen vaste rente worden daarbij afgerekend. De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g gerekend in rentevaste perioden kwam uit op 4,6 (2006: 4,2). Alle transacties betreffende financiële derivaten worden afgesloten met gerenommeerde banken als tegenpartij. Om die reden wordt niet verwacht dat de tegenpartijen niet aan hun verplichtingen zullen kunnen voldoen. Rentegevoeligheid Per 31 december 2007 bedraagt het effect op het direct beleggingsresultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven (ceteris paribus) met 1% € 1,6 miljoen negatief. Indien de rentetarieven per deze datum met 1% zouden dalen, bedraagt het effect op het direct beleggingsresultaat € 1,6 miljoen positief. In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten. Valutarisico Op grond van de strategische keuze om te beleggen in de eurozone (Nederland, België en Duitsland) bestond er ultimo 2007 geen valutarisico.

92


b Overzicht expiratiedata en gefixeerde rentepercentages langlopende rentedragende leningen o/g 2007 _______________________________________

Gemiddeld

Contract-

Rente-

rente-

herziening

herziening

percentage

___________ ___________ ___________ 2008 – – – 2009 38.033 34.672 4,86 2010 20.000 – – 2011 105.448 146.297 4,12 2012 96.676 – – 2013 54.958 74.991 4,15 2014 e.v. 94.314 69.314 4,82 ___________ ___________ Totaal langlopende rentedragende leningen o/g met een vast rentepercentage 409.429 325.274 4,36 Langlopende rentedragende leningen o/g met een variabel rentepercentage – 84.155 5,18 ___________ ___________ Totaal langlopende rentedragende leningen o/g 409.429 409.429 4,53

c Overzicht marktwaarde rentederivaten 2007 ___________ ______________

Interest rate swaps Forward interest rate swaps

Vordering

Schuld

2006 ___________ ______________ Vordering

Schuld

___________ ___________ ___________ ___________ 8.041 – 2.899 – 256 – 1.921 –

_____ _____ _____ _____

8.297

–

22 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Tussen VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail en VastNed Management bestaat een langjarige samenwerkingsovereenkomst, alsmede een langjarige overeenkomst tot verdeling van kosten. In deze overeenkomsten zijn de onderlinge rechten en verplichtingen vastgelegd. Een nadere overeenkomst bij deze overeenkomsten voorziet in specifieke change of control-clausules, onder meer inhoudende dat bij gestanddoening van een openbaar bod op VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial schadeloos wordt gesteld voor de gevolgen van de tussentijdse beëindiging van deze contracten en vice versa. In het kader van het biedingsproces op VastNed Retail is deze nadere overeenkomst door VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail en VastNed Management op sommige punten verduidelijkt. Tevens is in dit kader een inschatting gemaakt van de door VastNed Retail te betalen schadevergoeding, welke is ingeschat op een bedrag tussen € 10 miljoen en € 25 miljoen. VastNed Offices/Industrial heeft in september 2005 een dagvaarding ontvangen waarin drie aan het failliete Ravenswade Ontwikkeling B.V. gelieerde vennootschappen, waarmee geen contractuele relatie bestond of bestaat, een schadevergoeding eisen van € 103,0 miljoen. In augustus 2007 heeft de rechtbank de vorderingen van Multiplan c.s. afgewezen. Multiplan c.s. hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. Multiplan c.s. zullen in maart 2008 hun bezwaren tegen het vonnis moeten onderbouwen, waarna 93

4.820

–


VastNed Offices/Industrial in de gelegenheid zal worden gesteld daarop te reageren. Op basis van de uitspraak van de rechtbank en de eerder verkregen adviezen van zowel haar vaste juridisch adviseur als van een ander internationaal opererend advocatenkantoor vertrouwt de directie van VastNed Offices/Industrial op een goede afloop van deze procedure. Derhalve acht VastNed Offices/Industrial het niet noodzakelijk voor deze claim een voorziening op te nemen. Door de Belastingdienst zijn aan VastNed Offices/Industrial naheffingsaanslagen overdrachtsbelasting alsmede navorderingsaanslagen vennootschapsbelasting opgelegd ter zake van vermeende belastingverplichtingen van door VastNed Offices/Industrial in het verleden overgenomen vastgoedvennootschappen. In het vierde kwartaal van 2007 is met de Belastingdienst een schikking getroffen voor een bedrag van in totaal € 4,2 miljoen. Thans is VastNed Offices/Industrial doende dit bedrag te verhalen op onder andere de verkoper. In 2001 heeft VastNed Offices/Industrial een vastgoedportefeuille verkocht. De koper claimt bij deze transactie een schade van € 2,5 miljoen te hebben geleden en is een procedure gestart. In november 2007 heeft de rechtbank een tussenvonnis gewezen, waarin door de rechtbank aan partijen een aantal vragen is gesteld. Koper heeft deze vragen inmiddels beantwoord. VastNed Offices/Industrial is thans in de gelegenheid de aan haar gestelde vragen te beantwoorden. Hierna zal de rechtbank eindvonnis wijzen. De uitspraak wordt in het tweede halfjaar van 2008 verwacht. VastNed Offices/Industrial heeft een bankgarantie van € 2,6 miljoen gesteld ten gunste van de koper. De directie van VastNed Offices/Industrial verwacht dat de uitspraak positief voor haar zal zijn en acht het daarom niet noodzakelijk een voorziening op te nemen. De belastingdienst heeft vragen gesteld aan de koper van een voormalige dochtermaatschappij van VastNed Offices/Industrial. De vragen betreffen een onderbouwing van de herinvesteringsreserve, welke is gevormd in de periode dat de verkochte vennootschap deel uitmaakte van VastNed Offices/Industrial. De Belastingdienst heeft een bedrag van € 1,4 miljoen gevorderd. Er is bezwaar aangetekend tegen de aanslag, doch het bezwaarschrift is door de Belastingdienst afgewezen. Besloten is tegen de uitspraak in beroep te gaan. Op grond van de verkoopovereenkomst ligt de maximale exposure op een bedrag tussen de € 0,4 miljoen en € 0,7 miljoen. De directie heeft vertrouwen in een gunstige afloop van deze procedure en heeft derhalve geen voorziening opgenomen. De Belgische dochteronderneming Intervest Offices verschilt van mening met de Belgische belastingdienst over aan haar opgelegde aanslagen betreffende de zogenaamde ‘exit-tax’. Discussie bestaat over aanslagen ten bedrage van circa € 4,0 miljoen, waarbij de vraag is of zogenaamde effectiseringspremies onderhevig zijn aan de exit-tax. Intervest Offices betwist dit. Daarnaast hebben enkele vroegere eigenaren garanties afgegeven. VastNed Offices/Industrial is samen met haar adviseurs van mening dat er een substantiële kans is dat Intervest Offices in het gelijk zal worden gesteld en acht het daarom niet noodzakelijk voor deze belastingclaims een voorziening op te nemen. VastNed Offices/Industrial’s Belgische dochtermaatschappij Intervest Offices heeft een turnkey-koopovereenkomst getekend betreffende een in aanbouw zijnd logistiek centrum te Herentals. De oplevering van het logistieke centrum zal naar verwachting in het derde kwartaal van 2008 plaatsvinden. De totale investering zal circa € 15,3 miljoen bedragen.

94


23 Operationele leasecontracten VastNed Offices/Industrial verhuurt haar vastgoedbeleggingen in de vorm van niet opzegbare operationele leasecontracten. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet opzegbare operationele leasecontracten is als volgt: Minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar

2007 2006 ___________ ___________ 84.935 77.754 163.864 173.136 67.342 62.677

_____ _____

316.141

In Nederland wordt het merendeel van de huurcontracten voor een periode van vijf jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. In België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van negen jaar met een wederzijdse opzegmogelijkheid na drie en zes jaar. Jaarlijkse huurver hogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten voor levensonderhoud. In Duitsland wordt het merendeel van de huurcontracten voor een periode van vijf of tien jaar afgesloten, waarbij huurders in voorkomende gevallen opties hebben om de huur met periodes variërend van één tot vijf jaar te verlengen. Huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud. In voorkomende gevallen bestaan matigingspercentages en/of drempels voor deze indexatie.

24 Gebeurtenissen na balansdatum In januari 2008 is een koopovereenkomst getekend betreffende de verwerving van het kantoorgebouw gelegen aan de Neuhuyskade 92-94 te Den Haag. Het juridisch transport heeft eind januari 2008 plaatsgevonden en vanaf dat moment draagt het kantoor gebouw bij aan de nettohuuropbrengsten. De aankoopprijs bedraagt € 7,5 miljoen.

25 Transacties met direct belanghebbenden Als direct belanghebbenden zijn aan te merken; grootaandeelhouders, dochtermaatschappijen en deelnemingen, commissarissen en directieleden. Voor zover de vennootschap bekend is, hebben in het verslagjaar geen vastgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen. Belangen van grote beleggers De Autoriteit Financiële Markten heeft de volgende meldingen ontvangen van aandeelhouders met een belang van meer dan vijf procent in de vennootschap: Cohen & Steers Capital Management Corporation 10,08% Nomura Asset Management Co. Ltd. 7,69% Sumitomo Mitsui Asset Management Company, Limited 5,16% Commonwealth Bank of Australia 5,15% De percentages zijn berekend door de bij de Autoriteit Financiële Markten gemelde aantallen aandelen te delen door het aantal uitstaande aandelen per 31 december 2007.

95

313.567


Dochtermaatschappijen en deelnemingen Voor een overzicht van de belangrijkste dochtermaatschappijen en deelnemingen wordt verwezen naar ‘26 Dochtermaatschappijen en deelnemingen’. Transacties, evenals onderlinge saldi en opbrengsten en lasten, tussen de vennootschap en haar dochtermaatschappijen worden bij consolidatie geëlimineerd en worden niet toegelicht. De deelneming VastNed Management heeft een overeenkomst tot verdeling van de kosten met VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. Kosten die direct betrekking hebben op de vennootschap of op het vastgoed van de vennootschap of haar dochtermaatschappijen worden daar direct in aanmerking genomen. Overige niet toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden zonder winstopslag doorberekend aan VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. Commissarissen en directieleden De leden van de raad van commissarissen en van de directie van VastNed Offices/ Industrial hadden gedurende het boekjaar 2007 geen persoonlijk belang bij beleggingen van de vennootschap. Beloning van de raad van commissarissen

W.M. Steenstra Toussaint W. Nijman (tot 3 april 2007) H.W. Breukink (vanaf 3 april 2007) D. van den Bos R.K. Jacobson

Beloning 2007

Aandelenbezit ultimo 2007

___________ ___________ 29 – 10 n.v.t. 20 – 25 – 25 –

_____ _____

109

–

Beloning van de statutaire directie Bonus over 2006

Salarissen

uitgekeerd

(incl. sociale lasten)

R.A. van Gerrevink T.M. de Witte J. Pars Waarvan verantwoord ten laste van VastNed Retail

in 2007

Pensioen- lasten

Totaal

(493)

(37)

(104)

(634)

420

31

89

540

Aan de leden van de statutaire directie en de raad van commissarissen zijn geen optierechten toegekend. Ook zijn aan hen geen leningen of voorschotten verstrekt noch werden garanties te hunnen behoeve afgegeven. De hierboven genoemde aantallen aandelen VastNed Offices/Industrial, gehouden door de raad van commissarissen en directie, zijn alle voor eigen rekening verworven. Voor verdere details van de beloning wordt verwezen naar het hoofdstuk ‘Corporate governance’.

96

ultimo 2007

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 444 24 119 587 6.809 213 22 29 264 220 256 22 45 323 – ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 913 68 193 1.174 7.029

_____ _____ _____ _____

Aandelenbezit


26 Dochtermaatschappijen en deelnemingen

De belangrijkste dochtermaatschappijen en deelnemingen zijn:

Land van

Belang en

vestiging

stemrecht in %

VastNed Industrial B.V. VastProduct C.V. VastNed Offices Monumenten B.V. – De Rode Olifant B.V. Intervest Offices N.V. – N.V. Herentals Logistic Center VastNed Offices Belgium N.V. – Cocoon Office Park N.V. Kaistrasse B.V. – Grundstücksgesellschaft Kaistraße 16-18 N.V. & Co K.G. Rheinoffice B.V. – Grundstücksgesellschaft Rheinoffice N.V. & Co K.G. Hortus Duitsland B.V. – Grundstücksgesellschaft Hortus N.V. & Co K.G. Mainzer Landstrasse B.V. – Grundstücksgesellschaft Mainzer Landstrasse N.V. & Co K.G. VastNed Management B.V.

___________ ___________ Nederland 100 Nederland 100 Nederland 100 Nederland 100 België 55 België 55 België 100 België 100 Nederland 100 Duitsland 94 Nederland 100 Duitsland 100 Nederland 100 Duitsland 100 Nederland 100 Duitsland 100 Nederland 33

27 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging De directie heeft in overleg met de auditcommissie de volgende essentiële schattingen en beoordelingen toegepast die een materieel effect hebben op de bedragen die in de jaarrekening zijn opgenomen. Belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden Veronderstellingen bij lopende juridische procedures Onder ‘22 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’ is een uiteenzetting gegeven van de belangrijkste lopende juridische procedures. Indien de uitkomst van deze juridische procedures anders is dan hierin aangegeven, kan dit een negatief effect op het beleggingsresultaat hebben. Essentiële veronderstellingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen Latente belastingverplichtingen In het geval dat de mogelijkheid bestaat verkoop van vastgoed via verkoop van aandelen van een (belastingplichtige) vennootschap die het betreffende vastgoed in eigendom heeft, te realiseren, is geen winstbelasting bij verkoop verschuldigd. De overdracht van de latente belastingverplichting aan de verkoper zal in dat geval veelal plaatsvinden via een reductie op de koopprijs van de aandelen, waarbij (veelal) een latente belastingverplichting van 50% van het nominale belastingtarief in aanmerking wordt genomen. De directie van VastNed Offices/Industrial is van mening dat in deze gevallen de latente belastingverplichtingen gewaardeerd dienen te worden op 50% van het nominale belastingtarief. De directie van VastNed Offices/Industrial heeft deze waarderingswijze toegepast op de latente belastingvorderingen en -verplichtingen betreffende het Duitse vastgoed. Indien deze latente belastingvorderingen en -verplichtingen gewaarderd zouden worden tegen 100% van het nominale belastingtarief zou het effect op het eigen vermogen per 31 december 2007 nihil bedragen.

97


Latente belastingverplichtingen België Het Belgische vastgoed wordt voor het overgrote deel gehouden door de aan NYSE Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Offices, welke een belastingvrije status heeft. Indien door VastNed Offices/Industrial Belgisch vastgoed middels overname van belastingplichtige vennootschappen wordt gekocht, waarbij het voornemen bestaat om deze vennootschappen op termijn te fuseren met Intervest Offices, worden de latente belastingverplichtingen gewaardeerd tegen het tarief voor de exit-tax, zijnde 16,995%. Indien deze latente belastingverplichtingen gewaardeerd zouden worden tegen 100% van het nominale belastingtarief zou het effect op het eigen vermogen per 31 december € 0,8 miljoen negatief bedragen.

28 Total expense ratio De total expense ratio over 2007 bedraagt 2,74% (2006: 2,97%) De total expense ratio wordt berekend door de totale kosten over de verslagperiode te delen door het gemiddeld eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial. In de totale kosten zijn begrepen de niet doorberekende servicekosten, de exploitatiekosten, de algemene kosten en de belastingen naar de winst. Deze kosten worden gecorrigeerd voor het deel van deze kosten dat toekomt aan derden.

29 Goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd voor publicatie door de raad van commissarissen op 5 maart 2008.

98

Vennootschappelijke balans per 31 december (x € 1.000,-)

2007 2006 ___________ ___________

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Overlopende activa in verband met huurincentives Vastgoedbeleggingen in pijplijn Totaal vastgoedbeleggingen

407.337 376.500 3.774 2.305 ___________ ___________ 411.111 378.805 1.500 1.500 ___________ ___________ 412.611 380.305

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Financiële derivaten Totaal vaste activa

286.198 271.777 4.190 1.921 ___________ ___________ 702.999 654.003

Groepsmaatschappijen Debiteuren en overige vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa

127.665 26.986 5.391 1.866 127 29.884 ___________ ___________ 133.183 58.736

Activa

_____ _____ Totaal activa

836.182

712.739

103.487 330.386 6.331 81.746 (53.173)

96.939 287.491 3.401 70.108 (57.010)

Passiva Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten Herwaarderingsreserve Overige reserves Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial

40.661 49.823 ___________ ___________ 509.438

450.752

Langlopende rentedragende leningen o/g Waarborgsommen Totaal langlopende schulden

189.893 107.895 380 252 ___________ ___________ 190.273 108.147

Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende leningen o/g Groepsmaatschappijen Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

124.441 93.103 305 45.532 1.227 6.018 1.133 3 9.365 9.184 ___________ ___________ 136.471 153.840

_____ _____ Totaal passiva

99

836.182

712.739

Vennootschappelijke winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

Vennootschappelijk resultaat Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen

2007 2006 ___________ ___________ 20.650 18.051 20.011 31.772

_____ _____ Beleggingsresultaat

40.661

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Algemeen De vennootschappelijke winsten verliesrekening is op grond van artikel 402, boek 2 BW in beknopte vorm weergegeven. Deze vennootschappelijke jaarrekening maakt onderdeel uit van de jaarrekening 2007 waarin ook de geconsolideerde jaarrekening is opgenomen. De vennootschap heeft gebruik gemaakt van het bepaalde in artikel 379 lid 5, boek 2 BW. De in dit artikel genoemde lijst is neergelegd ten kantore van het Handelsregister te Rotterdam. De vennootschap heeft voor een aantal groepsmaatschappijen een garantieverklaring afgegeven conform artikel 403, boek 2 BW. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat De vennootschappelijke jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Bij het opstellen van de vennootschappelijke jaarrekening is gebruik gemaakt van artikel 362 lid 8, boek 2 BW. De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva en de methode van resultaat bepaling zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening. Derhalve wordt verwezen naar de toelichting op deze stukken. De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen netto-vermogenswaarde. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen De vennootschap staat aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de vennootschaps belasting en omzetbelasting en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheden als geheel.

100

49.823

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

Vastgoedbeleggingen

2007 ___________ ______________ ______________ In exploitatie

In pijplijn

Totaal

2006 ___________ ______________ ______________ In exploitatie

In pijplijn

Totaal

Stand per 1 januari Aankopen Investeringen in bestaande objecten Verkopen Waardemutaties Stand per 31 december

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 376.500 1.500 378.000 327.744 1.503 329.247 28.645 – 28.645 55.760 – 55.760 2.805 – 2.805 1.164 – 1.164 (10.774) – (10.774) (12.750) – (12.750) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 397.176 1.500 398.676 371.918 1.503 373.421 10.161 – 10.161 4.582 (3) 4.579 407.337 1.500 408.837 376.500 1.500 378.000

Overlopende activa in verband met huurincentives Taxatiewaarde per 31 december

_____ _____ _____ _____ _____ _____

_____ _____ _____ _____ _____ _____ 3.774

–

3.774

2.305

–

411.111

1.500

412.611

378.805

1.500

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Stand per 1 januari Verwerving en uitbreiding belangen Aandeel in beleggingsresultaat Ontvangen uitkeringen Overige mutaties

2006 2007 ___________ ___________ 271.777 228.989 10.855 26.612 20.011 31.772 (17.106) (17.116) 661 1.520

_____ _____ Stand per 31 december

286.198

VastNed Offices/Industrial bezit 7.589.263 aandelen Intervest Offices (31 december 2006: 7.092.983 aandelen) , waarvan per 31 december de nettovermogenswaarde € 22,30 per aandeel (31 december 2006: € 21,50 per aandeel) bedraagt. De beurskoers van aandelen Intervest Offices bedroeg per 31 december € 29,65 per aandeel (31 december 2006: € 28,47 per aandeel).

101

271.777

2.305

380.305

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

Eigen vermogen

Beleggings-

Afdekkings-

resultaat toe-

Eigen

reserve uit

komend aan

vermogen

Gestort en

hoofde van

opgevraagd

financiële

Her- aandeelhouders aandeelhouders waarderings-

Overige VastNed Offices/ VastNed Offices/

kapitaal

Agioreserve

derivaten

reserve

reserves

Stand per 1 januari 2006

___________

___________

___________

___________

___________

96.939

290.013

(329)

61.974

(28.593)

20.751

440.755

Inkoop eigen aandelen Beleggingsresultaat Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2006 in contanten Toevoeging uit winstverdeling Waardemutaties financiële derivaten Toevoeging aan herwaarderingsreserve Stand per 31 december 2006

– – –

(2.516) – (6)

– – –

– – –

– – –

– 49.823 –

(2.516) 49.823 (6)

–

–

–

–

–

(31.543)

(31.543)

–

–

–

–

(9.491)

–

(9.491)

–

–

–

–

(10.792)

10.792

–

–

–

3.730

–

–

–

3.730

Emissies Kosten emissies Intrekken eigen aandelen Beleggingsresultaat Stockdividend Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2007 in contanten Toevoeging uit winstverdeling Waardemutaties financiële derivaten Toevoeging aan herwaarderingsreserve Overige mutaties

Industrial

Industrial

___________ ___________

– – – 8.134 (8.134) – – ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 96.939

287.491

3.401

70.108

(57.010)

49.823

450.752

8.417 – (2.031) – 162 –

41.583 (544) 2.031 – (162) (13)

– – – – – –

– – – – – –

– – – – – –

– – – 40.661 – –

50.000 (544) – 40.661 – (13)

–

–

–

–

–

(23.799)

(23.799)

–

–

–

–

(10.556)

–

(10.556)

–

–

–

–

26.024

(26.024)

–

–

–

2.930

–

–

–

2.930

– –

– –

– –

11.638 –

(11.638) 7

– –

– 7

103.487

330.386

6.331

81.746

(53.173)

40.661

509.438

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

Stand per 31 december 2007

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 400,0 miljoen en is verdeeld in 79.999.900 gewone aandelen à € 5,- en 100 prioriteitsaandelen à € 5,-. De wettelijke reserves bestaan uit de Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten en de Herwaarderingsreserve. Goedkeuring van de vennootschappelijke jaarrekening De vennootschappelijke jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd voor publicatie door de raad van commissarissen op 5 maart 2008. 102

Overige gegevens Bijzondere zeggenschapsrechten Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteitsaandelen in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Offices/Industrial en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B.

Winstverdeling Volgens de statuten van de vennootschap wordt een dividend uitgekeerd op de prioriteitsaandelen van 5% van het nominale bedrag. Vervolgens staat de verdere winst ter beschikking van de algemene vergadering van aandeelhouders. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Teneinde de fiscale status van beleggingsinstelling te behouden dient de vennootschap de fiscale winst, na toegestane reserveringen, binnen acht maanden na afloop van het verslagjaar uit te keren.

Bestemming beleggingsresultaat De directie stelt voor het beleggingsresultaat als volgt te verdelen (x € 1.000,-): Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 40.661 Toevoeging indirect beleggingsresultaat aan reserves (5.615) ___________ Voor dividenduitkering beschikbaar 35.046 Reeds uitgekeerd in de vorm van interim-dividend (10.556)

_____ Voor uitkering slotdividend beschikbaar

24.490

De directie stelt voor het slotdividend als volgt uit te keren: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – € 1,05 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – € 1,20 in contanten. en het overschot van de voor uitkering beschikbare winst toe te voegen aan de overige reserves. Indien gekozen wordt voor de uitkering in contanten plus de aandelen dient dit geëffectueerd te worden voor 25 april 2008. Na deze datum zal slechts, binnen de grenzen als vastgesteld in de statuten, het contante dividend opeisbaar zijn.

103

Aan de aandeelhouders van VastNed Offices/Industrial N.V. Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2007 van VastNed Offices/ Industrial N.V. te Rotterdam gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde balans per 31 december 2007, winst-en-verliesrekening, mutatieoverzicht eigen vermogen en kasstroomoverzicht over 2007 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2007 en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2007 met de toelichting. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de entiteit is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

104

Overige gegevens

Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekening Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van VastNed Offices/Industrial N.V. per 31 december 2007 en van het resultaat en de kasstromen over 2007 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW. Oordeel betreffende de enkelvoudige jaarrekening Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van VastNed Offices/Industrial N.V. per 31 december 2007 en van het resultaat over 2007 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Rotterdam, 5 maart 2008 Deloitte Accountants B.V. Drs. H.H.H. Wieleman RA

105

Corporate governance Inleiding Het onderwerp corporate governance heeft ondanks verminderde publiciteit niets aan actualiteit verloren. VastNed Offices/Industrial bevestigt het belang van een goede corporate governance als basis van vertrouwen tussen de vennootschap en haar aandeelhouders. In het kader van de onlosmakelijk met corporate governance verbonden transparantie continueert VastNed Offices/Industrial de uitgebreide weergave in dit jaarverslag van de wijze waarop haar corporate governance functioneert en in welke mate gevolg wordt gegeven aan de Code.

Statement of compliance en afwijkingen ten opzichte van de Code VastNed Offices/Industrial onderschrijft de Code en haar principes en voldoet op dit moment aan nagenoeg alle best practice-bepalingen van de Code. Momenteel wijkt VastNed Offices/Industrial op twee punten in de praktijk af van de in de Code geformuleerde principes en best practice-bepalingen. Dit zijn: – Benoeming directieleden voor een periode van vier jaar; – Explain: alle huidige leden van de directie zijn in dienst getreden vóór publicatie van de (concept)Code. In de bestaande arbeidsovereenkomsten zijn in alle gevallen aanstellingen voor onbepaalde tijd opgenomen. – Beperking ontslagvergoeding tot maximaal één jaarsalaris: – Explain: alle huidige leden van de directie zijn in dienst getreden vóór publicatie van de (concept)Code. Bij het afsluiten van deze overeenkomsten zijn ontslagregelingen overeengekomen waarbij ook de duur van het dienstverband bij vorige werkgevers in aanmerking is genomen. Deze regelingen kunnen leiden tot vergoedingen hoger dan één jaarsalaris.

Beschikbaarheid corporate governancedocumenten De vennootschap heeft de documenten die bepalend zijn voor de corporate governancestructuur, zoals statuten en reglementen van de raad van commissarissen en het registratiedocument in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen, beschikbaar gesteld op haar website www.vastned.nl.

Organisatiestructuur VastNed Groep VastNed Offices/Industrial maakt deel uit van de VastNed Groep. De VastNed Groep, zelf geen juridische entiteit, bestaat uit de vennootschappen VastNed Offices/ Industrial, VastNed Retail en hun respectievelijke dochtermaatschappijen. De directie wordt gevoerd door VastNed Management, evenals het asset- en property-management van de Nederlandse vastgoedportefeuille. De aandelen van deze vennootschap worden door VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail gehouden. Door dit gemeenschappelijke management kunnen kostenvoordelen worden gerealiseerd en vindt er synergetische kennisoverdracht plaats. Juridische vorm VastNed Offices/Industrial is als beursgenoteerde beleggingsinstelling een naar Nederlands recht opgerichte naamloze vennootschap die de status van beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal ex artikel 2:76a BW heeft. Een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is een naamloze vennootschap: – die uitsluitend ten doel heeft haar vermogen zodanig te beleggen dat de risico’s daarvan worden gespreid, teneinde haar aandeelhouders in de opbrengst te doen delen;

106

Corporate governance

– waarvan het bestuur krachtens de statuten bevoegd is aandelen in haar kapitaal uit te geven, te verwerven en te vervreemden; – waarvan de aandelen, met uitzondering van aandelen waaraan de statuten een bijzonder recht betreffende de zeggenschap in de vennootschap verbinden, worden opgenomen in de prijscourant van een beurs, en; – waarvan de statuten bepalen dat de vennootschap een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is. VastNed Management VastNed Management heeft geen eigen winstdoel en heeft in dat kader een overeenkomst tot verdeling van de kosten (kostenverdelingsovereenkomst) gesloten met VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. Kosten die direct betrekking hebben op de vennootschap en op het vastgoed van de vennootschap of haar dochtermaatschappijen worden daar direct in aanmerking genomen. Overige niet direct toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden doorberekend aan VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. De aandelen van VastNed Management worden voor tweederde deel gehouden door VastNed Retail en voor eenderde door VastNed Offices/Industrial. Deze verhouding vindt zijn oorsprong in de omvang van de vastgoedportefeuilles ten tijde van het aangaan van de kostenverdelingsovereenkomst in januari 1996 en heeft geen invloed op de resultaten of de vermogenspositie van de twee aandeelhouders. De overeenkomst heeft een looptijd van 10 jaar en is verlengd voor een periode van vijf jaar welke per 1 januari 2006 is ingegaan. De kostenverdelingsovereenkomst voorziet in specifieke change of control-clausules, inhoudende dat bij een openbaar bod op VastNed Offices/Industrial het functioneren van VastNed Offices/Industrial niet wordt beïnvloed en vice versa. VastNed Management heeft een vergunning als bedoeld in artikel 2:65 lid 1 sub 2a van de Wet op het financieel toezicht. Op basis van deze vergunning is VastNed Management gerechtigd de directie en het beheer te voeren over VastNed Offices/ Industrial en VastNed Retail. VastNed Offices/Industrial en dochtermaatschappijen De juridische structuur van VastNed Offices/Industrial, haar belangrijkste dochtermaatschappijen en deelnemingen is als volgt: VastNed Offices/Industrial VastNed Offices/Industrial is de beursgenoteerde vennootschap (Euronext Amsterdam) en houdt het Nederlandse kantoorvastgoed direct en fungeert voorts als houdstermaatschappij. VastNed Industrial Deze besloten vennootschap houdt de Nederlandse semi-industriële vastgoedobjecten. VastProduct VastNed Offices/Industrial heeft een belang van 90% in VastProduct CV. De overige 10% van de aandelen worden gehouden door VastNed Industrial. Als gevolg van de fiscaal transparante structuur van deze commanditaire vennootschap vallen de baten uit dit belang onder het regime van de fiscale beleggingsinstelling. VastNed Offices Monumenten Deze vennootschap houdt indirect het object De Rode Olifant aan de Zuidhollandlaan 7 te Den Haag. Intervest Offices VastNed Offices/Industrial heeft per 31 december 2007 een 54,7%-belang in de aan NYSE Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Offices. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status en is daarmee te vergelijken met een Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. Namens VastNed Offices/Industrial hebben de heren R.A. van 107


Gerrevink en J.Pars, naast drie onafhankelijke leden, zitting in de raad van bestuur van Intervest Offices. VastNed Offices/Industrial consolideert deze dochtermaatschappij integraal en neemt het minderheidsbelang in het eigen vermogen in aanmerking. Intervest Offices voert haar eigen asset- en property management. Dit houdt in dat alle personeelsleden zonder tussenkomst van een gezamenlijke managementvennootschap een arbeidsovereenkomst met Intervest Offices hebben. Enkele directieleden verrichten hun werkzaamheden door tussenkomst van een eigen vennootschap. VastNed Offices Belgium Een enkel object van de Belgische vastgoedportefeuille wordt gehouden via tussenkomst van VastNed Offices Belgium. Deze vennootschap heeft niet de status van Bevak. Winsten van deze vennootschap zijn belastbaar voor de winstbelasting. Kaistrasse Deze Nederlandse vennootschap die tot de fiscale eenheid VastNed Offices/Industrial behoort houdt indirect via een 94% belang in een Kommanditgesellschaft die het object aan de Kaistraße in Düsseldorf houdt. Rheinoffice Deze Nederlandse vennootschap die tot de fiscale eenheid VastNed Offices/Industrial behoort houdt indirect via een 100% belang in een Kommanditgesellschaft die het object aan de Emanuel-Leutze-Straße 11 in Düsseldorf houdt. Hortus Duitsland Deze Nederlandse vennootschap die tot de fiscale eenheid VastNed Offices/Industrial behoort houdt indirect via een 100% belang in een Kommanditgesellschaft die het object aan de Insterburgerstrasse in Frankfurt houdt. Mainzer Landstraße Deze Nederlandse vennootschap die tot de fiscale eenheid VastNed Offices/Industrial behoort houdt indirect via een 100% belang in een Kommanditgesellschaft die het object aan de Mainzer Landstraße in Frankfurt houdt.

Directie Inleiding Statutair en enig directeur van VastNed Offices/Industrial is VastNed Management. Deze vennootschap wordt vertegenwoordigd door haar statutaire directie. De directie draagt zorg voor de dagelijkse leiding binnen een met de raad van commissarissen afgestemd kader. De directie legt dan ook de operationele en financiële doelstellingen, de strategie en de daarbij te hanteren randvoorwaarden ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen. De statutaire directie en de vennootschapssecretaris vormen samen het managementteam. Dit managementteam vergadert in de regel iedere twee weken. De directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie. De adviseur speciale projecten, de heer H.K.M. Roovers, maakte tot en met 2007 deel uit van het managementteam. In verband met de bereikte pensioen gerechtigde leeftijd en afronding van de lopende projecten is de arbeidsovereenkomst per 31 december 2007 beëindigd. De directie is erkentelijk voor zijn inzet voor de VastNed Groep gedurende vele jaren.

108


Curricula vitae leden managementteam Mr. Reinier A. van Gerrevink (3 maart 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CEO In dienst: 1 juli 2002 Benoeming: 1 september 2002 Vorige functies: diverse managementfuncties bij: – ABN AMRO; – Rodamco, en; – Robeco (Weiss Peck & Greer). Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van de stichting Stadsherstel Rotterdam. Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Utrecht. Mr. drs. Tom M. de Witte RA (7 september 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CFO In dienst: 16 juni 2003 Benoeming: 16 juni 2003 Vorige functies: accountant bij Deloitte Opleiding: Bedrijfseconomie, Nederlands recht en accountancy (RA), Erasmus Universiteit Rotterdam. Ir. J.(Hans) Pars MRE MRICS (16 augustus 1962) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CIO In dienst: 1 juni 2003 Benoeming: 1 juli 2004 Vorige functies: diverse managementfuncties bij: – Zadelvast Beheer; – Stichting Pensioenfonds Hoogovens; – Rodamco Europe, en; – directeur Zuid-Europa VastNed Retail. Opleiding: bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven en Vastgoedkunde aan de Universiteit van Amsterdam. Mr. Arnaud G.H. du Pont (25 mei 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Vennootschapssecretaris In dienst: 1 januari 2000 Vorige functies: – belastingadviseur BDO en; – belastingadviseur PricewaterhouseCoopers. Opleiding: fiscaal recht, Erasmus Universiteit Rotterdam. De directieleden hebben al hun belangrijke nevenfuncties vermeld. Geen van hen heeft een commissariaat bij een andere beursgenoteerde vennootschap. Aanvaarding van een dergelijk commissariaat behoeft de goedkeuring van de raad van commissarissen. Remuneratie directie De bestuurders van VastNed Management ontvangen voor hun werkzaamheden een bezoldiging die wat betreft de hoogte en structuur zodanig is dat gekwalificeerde en deskundige bestuurders kunnen worden aangetrokken en worden behouden. Het vaste salaris is voor een deel pensioengevend. Over het restant van het vaste salaris worden geen pensioenrechten opgebouwd. De algemene vergadering van aandeelhouders van 6 april 2004 heeft het door de raad van commissarissen voorgestelde en door de remuneratiecommissie opgestelde bezoldigingsbeleid goedgekeurd. Jaarlijks wordt verslag gedaan over de uitvoering van het remuneratiebeleid in het remuneratierapport. 109


Dit rapport wordt in de algemene vergadering van aandeelhouders besproken. Het remuneratiebeleid bevat regels voor de opbouw van het variabele deel van de bezoldiging. Met de opbouw van het variabele deel van de bezoldiging wordt een koppeling nagestreefd tussen de prestaties en de doelen op korte en lange termijn. Deze doelen worden vooraf bepaald en zijn meetbaar en beïnvloedbaar. Bonusstructuur statutaire directie Naast het vaste jaarinkomen kan een bonus worden toegekend van maximaal € 100.000 voor elk lid van de statutaire directie en € 200.000 voor de voorzitter van de directie (CEO). Deze bedragen gelden voor de werkzaamheden ten behoeve van VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail tezamen, waarbij per fonds niet meer dan 50% van bovengenoemde bedragen kan worden toegekend. De bonus bestaat uit een beleggingsresultaatgebaseerde bonus en een persoonlijke bonus. Beleggingsresultaatgebaseerde bonus De beleggingsresultaatgebaseerde bonus voorziet in een bonus van € 2.500 (€ 5.000 voor de CEO) voor iedere 10 basispunten dat de stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel boven de gemiddelde gewogen inflatie in de landen waarin VastNed Offices/Industrial belegt bedraagt. Deze bonus is gemaximeerd op € 37.500 (€ 75.000 voor de CEO). Deze bonus wordt voorwaardelijk (opschortende voorwaarde) toegekend in de vorm van aandelen VastNed Offices/Industrial. De toekenning is definitief indien twee jaar na toekenning het direct beleggingsresultaat per aandeel tenminste gelijk is aan het direct beleggingsresultaat op het moment van toekenning van de aandelen. Na twee jaar is het directielid gerechtigd 50% van de aan hem toegekende aandelen te vervreemden. De opbrengst kan worden aangewend ten behoeve van de voldoening van de alsdan verschuldigde loonbelasting over het onvoorwaardelijk worden van de toekenning van de aandelen. De overige aandelen dienen te worden aangehouden voor een additionele periode van minstens drie jaar. VastNed Offices/Industrial handelt hiermee in lijn met de Code. Voor verdere details wordt verwezen naar het remuneratierapport op www.vastned.nl. Persoonlijke bonus De persoonlijke bonus voorziet in een maximale vergoeding van € 25.000 (€ 50.000 voor de CEO). Deze bonus wordt toegekend op basis van een beoordeling door de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial van het persoonlijk functioneren van de betreffende bestuurder. Deze beoordeling zal zijn gebaseerd op de mate waarin de betrokken bestuurder in het betreffende boekjaar vooraf gedefinieerde kwalitatieve en/ of kwantitatieve doelstellingen heeft gerealiseerd. Deze bonus wordt in contanten uitbetaald. De persoonlijke bonussen over 2007 zijn nog niet vastgesteld. Overzicht remuneratie Nevenstaand volgt een overzicht van de remuneratie van de directie van VastNed Management op jaarbasis weergegeven. In de jaarrekening is een overzicht opgenomen van de ten laste van het beleggingsresultaat van VastNed Offices/Industrial verantwoorde remuneratie. Remuneratie 2007 geannualiseerd (x € 1)

Dienstjaren

bij VastNed

Pensioen-

Management

gevend salaris

R.A. van Gerrevink T.M. de Witte J. Pars

Niet pensioen-

Persoonlijke

gevend salaris bonus over 2007

___________ ___________ ___________ ___________ 6 335.000 105.000 n.n.b. 5 175.000 32.000 n.n.b. 5 220.000 30.000 n.n.b.

_____ _____ _____ Totaal

110

730.000

167.000

n.n.b.


De beleggingsresultaatgebaseerde bonus wordt dit jaar niet uitgekeerd. Immers de mutatie van het direct beleggingsresultaat per aandeel was lager dan de gemiddelde gewogen inflatie in de landen waarin VastNed Offices/Industrial actief is. Samenvatting arbeidsovereenkomsten directie Reinier A. van Gerrevink De heer Van Gerrevink heeft recht op een vaste jaarlijkse bezoldiging van € 440.000 (niveau 2007), waarvan € 335.000 pensioengevend is. De heer Van Gerrevink is in dienst getreden bij VastNed Management per 1 juli 2002. Bij onvrijwillig ontslag door de algemene vergadering van aandeelhouders van VastNed Management is de heer Van Gerrevink gerechtigd tot een vergoeding van tenminste € 600.000. Indien de arbeidsovereenkomst door een fusie of overname wordt beëindigd, zal een vergoeding van tenminste € 400.000 (per fonds) worden voldaan. Indien een prijs voor aandeelhouders wordt gerealiseerd boven 105% van de intrinsieke waarde wordt een additionele bonus van 2% van het meerdere per aandeel vermenigvuldigd met het aantal uitstaande aandelen uitgekeerd. Deze additionele bonus is gemaximeerd tot € 750.000 per fonds. Deze regelingen zijn bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. De heer Van Gerrevink is voor onbepaalde tijd benoemd. De pensioengerechtigde leeftijd van de heer Van Gerrevink is 63 jaar. Zijn pensioen wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde eindloonstelsel, met als uitgangspunt dat het pensioen op 63-jarige leeftijd ingaat en op basis van het pensioengevend salaris 2007 € 178.666 zal bedragen. Dit is gerelateerd aan het pensioengevend salaris ten tijde van het afsluiten van de arbeidsovereenkomst ad € 300.000 en het als waardevast overeengekomen pensioen van € 160.000 (=53¹⁄³ %). Bij verhoging van het basissalaris wordt het pensioen dienovereenkomstig verhoogd. Voor deze regeling geldt geen eigen bijdrage. Tom M. de Witte De heer De Witte heeft recht op een vaste jaarlijkse bezoldiging van € 207.000 (niveau 2007), waarvan € 175.000 pensioengevend is. De heer De Witte is in dienst getreden bij en benoemd tot CFO van VastNed Management per 16 juni 2003. De pensioengerechtigde leeftijd is 65 jaar. Voor deze regeling geldt een eigen bijdrage. Het pensioen van de heer De Witte wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde middelloonstelsel. Bij onvrijwillig ontslag is de heer De Witte gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn met de systematiek van de kantonrechterformule met inachtneming van 12 dienstjaren op het moment van indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. In geval door een fusie of overname van één van de VastNed-fondsen op initiatief van VastNed Management een einde komt aan de arbeidsovereenkomst, zal een schadeloosstelling van tenminste 15 maanden worden betaald. De heer De Witte is voor onbepaalde tijd benoemd. Hans Pars De heer Pars is in dienst sinds 1 juni 2003 en per 1 juli 2004 benoemd als statutair directeur, CIO. Het basissalaris bedraagt € 250.000 (niveau 2007), waarvan € 220.000 pensioengevend is. De pensioengerechtigde leeftijd is 65 jaar. Naast de normale pensioenpremie zal VastNed Management gedurende een periode van 10 jaar na indiensttreding een additionele premie van € 7.000 per jaar storten. Het pensioen is premievrij. Het pensioen van de heer Pars wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde middelloonstelsel. Bij onvrijwillig ontslag is de heer Pars gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn met de systematiek van de kanton rechterformule met inachtneming van 10 dienstjaren op het moment van indienst treding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. De heer Pars is voor onbepaalde tijd benoemd. De maximale ontslagvergoedingen kunnen gezien het bovenstaande meer bedragen dan éénmaal het jaarsalaris. VastNed Management houdt vast aan de met de directieleden afgesloten arbeidsovereenkomsten en de daarin opgenomen ontslagregelingen.

111


In het kader van het biedingsproces waarin ‘zusterfonds’ VastNed Retail zich bevindt, is, ten behoeve van het behoud van een kwalitatief goede leiding van VastNed Offices/ Industrial, een retentiebonus overeengekomen. Deze bonus is afhankelijk van de duur van het proces en bedraagt minimaal ³⁄¹² jaarsalaris en maximaal 6⁄¹² jaarsalaris. Aandelenbezit Overzicht aandelenbezit directie

Reinier A. van Gerrevink

Tom M. de Witte

Aantal aandelen per 1 januari 2007 Mutaties

______________________ 6.809 –

______________________ 220 –

6.809

220

__________ __________ Aantal aandelen per 31 december 2007

De heer Van Gerrevink en de heer de Witte hebben de aandelenpositie primo 2007 voor eigen rekening verworven. VastNed Offices/Industrial heeft op generlei wijze enige garantie betreffende deze aandelen afgegeven. Bovenstaand aandelenbezit is bij totstandkoming aangemeld bij de Autoriteit Financiële Markten en is te raadplegen onder www.afm.nl. VastNed Offices/Industrial heeft een reglement opgesteld als bedoeld in artikel 5:65 van de Wet op het financieel toezicht. Dit reglement bepaalt gedurende welke perioden er door commissarissen, leden van de directie en werknemers van VastNed Management gehandeld mag worden in de aandelen van VastNed Offices/ Industrial (open perioden). De gesloten perioden, waarin niet mag worden gehandeld, betreffen tenminste de perioden voorafgaand aan de publicaties van financiële berichten. De integrale tekst is te raadplegen op www.vastned.nl. Diversen Transacties directieleden Er is door VastNed Offices/Industrial met geen van de directieleden enige transactie aangegaan anders dan uit de arbeidsovereenkomsten voortvloeit. Tegenstrijdige belangen directieleden Geen van de directieleden is op enigerlei wijze in concurrentie met VastNed Offices/ Industrial getreden. Er hebben geen schenkingen door VastNed Offices/Industrial aan leden van de directie of aan familieleden van hen plaatsgevonden, geen van de directie leden heeft ongerechtvaardigde voordelen aan derden verschaft en heeft geen zakelijke kansen van VastNed Offices/Industrial aan zichzelf of zijn familie laten toekomen. In het kader van de door VastNed Offices/Industrial nagestreefde corporate governance verklaren bestuurders in bovenstaande gevallen in lijn met de Code te handelen. Een situatie waarin een mogelijk tegenstrijdig belang schuilt zou bijvoorbeeld een eventuele bieding op VastNed Offices/Industrial zijn. De tegenstrijdigheid zou kunnen liggen in het feit dat de leden van de directie ook lid van de directie van VastNed Retail zijn en de belangen van die vennootschap in de beslissingen zouden kunnen laten meewegen. De in 2006 ingevoerde scheiding van de raden van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial en VastNed Retail waarborgt de goede corporate governance. In het algemeen maakt in voorkomende gevallen het desbetreffende directielid melding bij de voorzitter van de raad van commissarissen en zal deze afzien van deelname aan de discussie en besluitvorming waarbij het directielid het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Leningen directieleden VastNed Offices/Industrial heeft geen leningen verstrekt aan zijn directieleden, noch hebben directieleden leningen verstrekt aan VastNed Offices/Industrial.

112


Landendirecties Nederland Naast het managementteam dat vanuit Nederland de centrale leiding en coördinatie heeft over de diverse landenportefeuilles wordt het Nederlandse team van vastgoedspecialisten aangestuurd door de heer Jako ten Holter. Het team bestaat uit 13 medewerkers. Deze activiteiten vinden plaats vanuit het hoofdkantoor te Rotterdam. België De Belgische activiteiten, ondergebracht in Intervest Offices/Industrial te Antwerpen, staan onder dagelijkse leiding van de heer Jean-Paul Sols (CEO) en mevrouw Inge Tas (CFO). Het Belgische team van vastgoedspecialisten bestaat uit 10 medewerkers. De heren Van Gerrevink en Pars hebben, naast drie onafhankelijke bestuurders, zitting in de raad van bestuur van Intervest Offices. Deze activiteiten vinden plaats vanuit het kantoor in Antwerpen. Duitsland De Duitse activiteiten, waaronder het asset management, vinden plaats in Nederland. Het property management vindt lokaal plaats.

Raad van commissarissen Inleiding Geen van de leden van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial is tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Retail. De voorzitter en vicevoorzitter zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Management. Hiermee is sprake van een systeem van verregaande onafhankelijkheid van de leden van de raad van commissarissen. De raad van commissarissen bestaat uit vier leden. Taak De raad van commissarissen houdt toezicht op het dagelijks beleid van de directie van VastNed Offices/Industrial en staat de directie met raad ter zijde. De raad van commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van VastNed Offices/ Industrial; de raad van commissarissen weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij VastNed Offices/Industrial betrokkenen (waaronder de aandeelhouders) af. De raad van commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn functioneren. VastNed Offices/Industrial stelt de raad van commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter beschikking. Bij onvoldoende functioneren, structurele onverenigbaarheid van belangen of anderszins treedt een commissaris tussentijds af. Tot de taken van de raad van commissarissen worden onder meer gerekend: – Het houden van toezicht en controle op, en het adviseren van de directie omtrent; – De realisatie van de doelstellingen van de vennootschap; – De strategie en de risico’s verbonden aan de ondernemingsactiviteiten; – De opzet en werking van de interne risicobeheersingen controlesystemen; – Het financiële verslaggevingsproces en de naleving van de weten regelgeving; – Het openbaar maken, naleven en handhaven van de corporate governancestructuur van de vennootschap; – Het goedkeuren van de jaarrekening alsmede het goedkeuren van de jaarlijkse begroting en belangrijke (des)investeringen van de vennootschap; – Het selecteren en voordragen van de externe accountant van de vennootschap; – Het selecteren van de directie, op dit moment VastNed Management, inclusief de leden van de directie van VastNed Management (verder directie), het voorstellen ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders van het bezoldigingsbeleid voor leden van de directie, het vaststellen van de bezoldiging (met inachtneming van voornoemd bezoldigingsbeleid) en de contractuele arbeidsvoorwaarden van de leden van de directie;

113


– Het selecteren van de leden van de raad van commissarissen alsmede het voorstellen van de vergoeding voor zijn leden ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders; – Het evalueren en beoordelen van het functioneren van de directie en de raad van commissarissen alsmede van hun individuele leden (met inbegrip van een beoordeling van de profielschets voor de raad van commissarissen en het introductie-, opleidingsen trainingsprogramma); – Het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde potentiële tegenstrijdige belangen tussen VastNed Offices/Industrial enerzijds en leden van de directie, de externe accountant en de grootaandeelhouder(s), en; – Het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde vermeende onregelmatigheden die het functioneren van leden van de directie betreffen. De raad van commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de raad van commissarissen en zijn commissies in dat boekjaar opstellen en publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken van de raad van commissarissen wordt verwezen naar het door de raad van commissarissen opgestelde reglement, hetgeen op de website www.vastned.nl is te raadplegen. Voorzitter raad van commissarissen De voorzitter van de raad van commissarissen heeft een coördinerende taak. De voorzitter ziet er op toe dat aan de eisen van best practice-bepaling III.4.1 van de Code wordt voldaan. Hij wordt hierin ondersteund door de vennootschapssecretaris. De vennootschapssecretaris wordt, al dan niet op initiatief van de raad van commissarissen, benoemd en ontslagen door de directie, na verkregen goedkeuring door de raad van commissarissen. De voorzitter is noch een voormalig directielid noch werknemer van VastNed Offices/Industrial en haar dochtermaatschappijen. Profielschets raad van commissarissen De ‘Profielschets raad van commissarissen VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail en VastNed Management’ maakt onderdeel uit van het reglement van de raad van commissarissen en is te raadplegen op www.vastned.nl. Samenstelling raad van commissarissen – Mr. W.M. Steenstra Toussaint, voorzitter – Drs. H.W. Breukink, vice-voorzitter – Drs. D. van den Bos – Drs. R.K. Jacobson De curricula vitae van de leden van de raad van commissarissen zijn als volgt: Mr. W.M. Steenstra Toussaint (26 maart 1951) Nationaliteit: Nederlandse Functie: zelfstandig adviseur Benoeming: 4 april 2006 als lid en op 3 april 2007 benoemd als voorzitter Vorige functies: – diverse management- en directiefuncties bij MeesPierson/Fortis Bank (1978-2000), waaronder laatstelijk als Chief Operating Officer van Fortis Bank Asia; – Consultant to the Firm bij PricewaterhouseCoopers Corporate Finance Nederland (2001-2006), en; – Lid van de raad van commissarissen van Scala Business Solutions N.V. (2002-2004). Nevenfuncties o.a.: – lid van de raad van commissarissen Exendis N.V., en; – Secretaris van de auditcommissie van STMicroelectronics N.V. Opleiding: Nederlands Recht, Universiteit Leiden.

114


Drs. H.W. Breukink (5 juni 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: – Benoeming: 3 april 2007 Vorige functies: – managing director of F&C Asset Management plc; – country head en directeur van F&C Netherlands; – associate Boer & Croon Executive Managers (1996-2002), en; – diverse management- en directiefuncties bij Koninklijke Shell (1977-1996). Nevenfuncties: – lid van de raad van commissarissen van ING Groep, Amsterdam; – adviseur F&C Netherlands; – non-executive Director van de F&C Hedge funds (beursgenoteerd in Ierland); – lid van de raad van commissarissen van Heembouw Holding, Roelofarendsveen; – lid van de raad van advies van Rinnooy Kan & Partners, Schiphol; – bestuurslid INSID, Den Haag, en; – lid van de raad van commissarissen B&S Nederland N.V., Laren. Opleiding: bedrijfseconomie aan de Rijksuniversiteit Groningen. Drs. D. van den Bos (17 januari 1940) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 18 april 2001 Vorige functies: – diverse managementfuncties bij Hollandsche Beton Groep, onder meer verantwoordelijk voor projectontwikkelingsactiviteiten, en; – directeur vastgoed bij PGGM, tevens adjunct-directeur beleggingen. Opleiding: Algemene economie, Erasmus Universiteit Rotterdam Drs. R.K. Jacobson RA (2 oktober 1946) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 6 april 2004 Vorige functies: – diverse managementfuncties bij Unilever, waaronder senior vice-president Finance East Asia & Pacific en laatstelijk senior vice-president chairman’s office Unilever Opleiding: Bedrijfseconomie en accountancy, Erasmus Universiteit Rotterdam Het rooster van aftreden De heer R.K. Jacobson De heer D. van den Bos De heer W.M. Steenstra Toussaint De heer H.W. Breukink

2008 2009 2010 2011

Auditcommissie Inhoudelijke taken De auditcommissie heeft tot taak op de financiële gang van zaken van VastNed Offices/ Industrial toezicht te houden in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt verwezen naar www.vastned.nl. Procedurele taken De auditcommissie stelt vier maal in het jaar een verslag van haar beraadslagingen en bevindingen op. Tenminste éénmaal per jaar zal zij verslag uitbrengen over de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant. Eénmaal in de vier jaar wordt een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant gemaakt. De externe accountant ontvangt de financiële informatie die ten grondslag ligt aan de kwartaal- en halfjaarcijfers en wordt in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. De auditcommissie is het eerste aanspreekpunt voor de externe accountant bij gecon115


stateerde onregelmatigheden. Zij bepaalt of bij haar vergadering de leden van de directie en de externe accountant aanwezig zijn. Zij vergadert tenminste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van de leden van de directie met de accountant. Samenstelling De auditcommissie bestaat uit twee onafhankelijke leden. De heer Jacobson is voorzitter. De heer Van den Bos is lid. De heer Jacobson is als financieel expert aan te merken. Remuneratiecommissie Inhoudelijke taken De remuneratiecommissie heeft tot taak de raad van commissarissen te adviseren over het remuneratiebeleid in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt verwezen naar www.vastned.nl. Hiertoe behoort het doen van een voorstel aan de raad van commissarissen betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid voor leden van de directie ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders, zulks tevens voor de individuele leden van de directie. Procedurele taken Daarnaast maakt de remuneratiecommissie het remuneratierapport op ter vaststelling door de raad van commissarissen. Het remuneratierapport van de raad van commissarissen wordt op de website van de vennootschap geplaatst en bevat de informatie zoals bedoeld in de best practice-bepalingen II.2.10 en II.2.12 van de Code. Samenstelling De remuneratiecommissie bestaat uit twee onafhankelijke leden. Geen van hen is lid van de directie van een andere Nederlandse beursgenoteerde onderneming. De heer W.M. Steenstra Toussaint is voorzitter. De heer Breukink is lid van de remuneratiecommissie. Selectie- en benoemingscommissie De selectie- en benoemingscommissie van VastNed Offices/Industrial bestaat uit de heren Steenstra Toussaint en Breukink. Taken De selectie- en benoemingscommissie heeft onder andere tot taak het opstellen van selectie- en benoemingscriteria, het periodiek beoordelen van de omvang en samenstelling van de raad van commissarissen en directie, alsmede het functioneren van de commissarissen en directieleden, toezicht houden op de directie terzake van benoeming van het hoger management en het nemen van concrete besluiten met betrekking tot selectie en benoeming. De raad van commissarissen ontvangt verslagen van de vergaderingen van de drie commissies. Remuneratie leden raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen ontvangen een vergoeding van € 21.000 per jaar. De voorzitter ontvangt een vergoeding van € 27.000 per jaar. De vice-voorzitter ontvangt een vergoeding van € 24.000. De leden van de remuneratiecommissie zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Management. In deze raad van commissarissen hebben tevens de leden van de remuneratiecommissie van VastNed Offices/Industrial zitting. Voor het lidmaatschap van de raad van commissarissen van VastNed Management wordt geen separate vergoeding verstrekt. Naast deze vergoeding ontvangen de leden geen andere vergoeding anders dan een vergoeding voor feitelijk gemaakte kosten. Leden van de auditcommissie ontvangen gezien het arbeidsintensieve karakter een additionele bezoldiging van € 4.000 per jaar. De leden van de remuneratiecommissie ontvangen € 3.000 per jaar.

116


Aandelenbezit Geen van de leden van de raad van commissarissen houdt aandelen VastNed Offices/ Industrial. Aard van aandelenbezit (principe) Leden van de raad van commissarissen houden aandelen VastNed Offices/Industrial slechts ter belegging voor de lange termijn en zijn uit eigen middelen verworven. Bij aan- en verkoop handelen zij conform het door de vennootschap vastgestelde reglement als bedoeld in artikel 5:65 van de Wet op het financieel toezicht. Van transacties wordt voorts melding gemaakt conform de daarvoor opgestelde regels bij de Autoriteit Financiële Markten (www.afm.nl). VastNed Offices/Industrial heeft tevens een reglement opgesteld waarin de handel in beursgenoteerde effecten is geregeld. Van transacties door leden van de raad van commissarissen en directie wordt per einde van ieder kwartaal opgave gedaan bij de compliance officer van VastNed Offices/Industrial. Tegenstrijdige belangen leden raad van commissarissen Een commissaris meldt een tegenstrijdig belang van materiële betekenis aan de voorzitter van de raad van commissarissen. In het kader van de door VastNed Offices/ Industrial nagestreefde corporate governance verklaren de leden van de raad van commissarissen in een voorkomend geval in lijn met de Code te handelen en zal deze afzien van deelname aan de discussie en besluitvorming waarbij het lid van de raad van commissarissen het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Besluiten tot het aangaan van transacties met grootaandeelhouders, inhoudende aandeelhouders die een belang hebben van meer dan 10% van het geplaatst aandelen kapitaal dienen te worden goedgekeurd door de raad van commissarissen en vinden onder in de branche gebruikelijke voorwaarden plaats. VastNed Offices/Industrial heeft momenteel geen gedelegeerd commissaris. In een voorkomend geval onderschrijft de raad van commissarissen de best practice-bepalingen III.6.6 en III.6.7. Leningen aan leden van de raad van commissarissen VastNed Offices/Industrial heeft geen leningen verstrekt aan de leden van de raad van commissarissen, noch heeft enig lid van de raad van commissarissen leningen verstrekt aan VastNed Offices/Industrial. Onafhankelijkheid Geen van de leden van de raad van commissarissen is bestuurder of werknemer van VastNed Offices/Industrial of een daaraan gelieerde vennootschap geweest. Evenmin heeft een van hen een andere vergoeding ontvangen dan die voor zijn lidmaatschap van de raad van commissarissen, of een belangrijke zakelijke relatie met VastNed Offices/Industrial, of een daaraan gelieerde vennootschap gehad gedurende één jaar voorafgaand aan zijn benoeming. Geen van de bestuurders is aandeelhouder, bestuurder of commissaris van een vennootschap die tenminste 10% van de aandelen van VastNed Offices/Industrial houdt. Het bovenstaande geldt tevens voor directe familieleden van het betreffend lid.

Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial en beschermingsmaatregelen De Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial houdt de prioriteitsaandelen en heeft specifieke zeggenschap terzake van benoemingen van commissarissen en directieleden, alsmede terzake van bijzondere besluiten zoals statutenwijzigingen, ontbinding of liquidatie van VastNed Offices/Industrial. In het bestuur van de stichting hebben de leden van de raad van commissarissen alsmede de directeuren van VastNed Management zitting.

117


Algemene vergadering van aandeelhouders en stemrecht Op de algemene vergadering van aandeelhouders van VastNed Offices/Industrial wordt een toelichting gegeven op de gang van zaken en wordt de algemene vergadering goedkeuring gevraagd voor bij wet en statuten vastgestelde onderwerpen. Directie en raad van commissarissen verstrekken de algemene vergadering van aandeelhouders alle verlangde informatie, tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. VastNed Offices/Industrial maakt de vergadering bekend door plaatsing van een oproepingsadvertentie in de Officiële Prijscourant van NYSE Euronext en tenminste één in Nederland landelijk verspreid dagblad. Agenda en aandeelhouderscirculaire zijn verkrijgbaar ten kantore van VastNed Offices/Industrial te Rotterdam en op www.vastned. nl. In deze publicaties wordt onder andere de registratiedatum aangegeven om het stemrecht op het aandeel uit te kunnen oefenen. De notulen van de algemene vergadering van aandeelhouders worden na afloop van de vergadering ter beschikking gesteld conform best practice-bepaling IV.3.8.

Financiële rapportage en de externe accountant Het opstellen van financiële rapportages vindt plaats conform interne procedures. De directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële rapportages. De externe accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en publicatie van de halfjaarcijfers, de jaarrekening en de daarop betrekking hebbende persberichten. De externe accountant woont de algemene vergadering van aandeelhouders bij en over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening kan hij worden bevraagd. De externe accountant woont in ieder geval de vergaderingen van de raad van commissarissen en van de auditcommissie bij waarin de jaarrekening wordt besproken.

Gedragscode en klokkenluidersreglement VastNed Offices/Industrial heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op alle werknemers inclusief de directie. Tevens is een klokkenluidersreglement van toepassing, dat werknemers en directieleden in de gelegenheid stelt om zonder gevaar voor de eigen arbeidsbetrekking misstanden in de onderneming te melden. De teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op www.vastned.nl.

118


Raad van commissarissen

Mr. W.M. Steenstra Toussaint

Drs. H.W. Breukink

Drs. D. van den Bos

Drs. R.K. Jacobson RA

Mr. drs. T.M. de Witte RA

Ir. J. Pars MRE MRICS

Mr. A.G.H. du Pont

Management team

Mr. R.A. van Gerrevink

Landendirectie

Nederland J. Ten Holter MRE

119

België J.P. Sols

Risicomanagement Rekening houdend met de in december 2005 gepubliceerde aanbevelingen van de Monitoring Commissie en gebruik makend van het zogenaamde COSO (The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission) Risicomanagementraamwerk zijn de door VastNed Offices/Industrial onderscheiden risico’s onderverdeeld naar de volgende risicocategorieën: strategische, financiële verslaggevingsrisico’s, operationele, financiële en compliancerisico’s. Daarbij is voor elke risicocategorie aangegeven welke significante risico’s hieronder vallen en hoe VastNed Offices/Industrial deze risico’s tracht te beheersen.

Beschrijving risico

Impact

Beheersingsmaatregelen

______________________________ Strategische risico’s Invloed van externe factoren als gevolg van keuzes ten aanzien van beleggings- en financierings beleid.

_______________________________

________________________________________________________________

Keuze van beleggingsland, beleggingstype, relatieve omvang en tijdstip van beleggen kunnen in sterke mate de afhankelijkheid van inflatie, valutaschommelingen, werk gelegenheid, huurregelgeving en vergunningenbeleid op de te verwachten huurontwikkelingen en vraag naar kantoorlocaties bepalen.

______________________________ Financiële verslaggevingsrisico’s Invloed van onjuiste, onvolledige of niet-tijdig beschikbare informatie op interne beslissingsprocessen of die van externe partijen (aandeelhouders, banken, toezichthouders).

_______________________________

Strategisch is gekozen voor: – Beleggingen in de eurozone met een relatief stabiel politiek en economisch klimaat; – Beleggen in grote liquide kantoormarkten(zie hoofdstuk Profiel en strategie); – Spreiding over verschillende locaties en huurders; – Groot aantal objecten door relatief beperkte beleggingsomvang per object; – Opportunistisch beleggingen in semi-industrieel vastgoed; – Een kritische massa per land/regio ten einde voldoende lokale expertise en gedegen research te kunnen waarborgen, en; – Bespelen van de kantorencyclus: – in opgaande cyclus duur van huurovereenkomsten verlengen ter overbrugging van neergaande cyclus; – vóór neergang van cyclus solvabiliteit laten stijgen naar 60-70% door o.a desinvesteringen teneinde buffer te creëren voor waardedalingen in neergaande cyclus. ________________________________________________________________

______________________________

_______________________________

120

– Onjuiste inschatting van risicorendementsprofiel bij beleggingsbeslissingen, en; – Reputatieschade en claims als gevolg van onterecht opgewekte verwachtingen bij stakeholders.

Intern is een gedegen systeem van interne controlemaatregelen en administratief-organisatorische maatregelen geïmplementeerd, welke zijn vastgelegd in het handboek Administratieve Organisatie. Deze resulteren in belangrijke checks & balances ten aanzien van financiële rapportages zoals: – Betrokkenheid van verschillende disciplines bij opstellen rapportages en (des-)investeringsvoorstellen; – Budgettering, forecasting en cijferanalyses; – Taxatieprocedures (onafhankelijke externe taxateurs, die periodiek gewisseld worden, interne IRR-analyses en internationaal geaccepteerde waarderingsrichtlijnen); – Periodieke business report meetings waarin op basis van rapportages de operationele activiteiten met landenmanagers in detail worden besproken; – Periodiek directieoverleg, bespreking van resultaten externe accountantscontrole met directie, auditcommissie en raad van commissarissen, en; – Groepsinstructies ten aanzien van waarderingsgrondslagen en rapportagedata, alsmede interne trainingen op het gebied van IFRS e.d. ________________________________________________________________

Risicomanagement

Beschrijving risico

Impact


______________________________ Operationele risico’s Risico’s voortkomend uit dagelijkse transacties en (externe gebeurtenissen).

_______________________________

________________________________________________________________

– Onjuiste inschatting van het risicorendementsprofiel, en; – Te late (des)investering.

Zorgvuldige aan- en verkoopprocedures bestaande uit: – Volgen van checklist voor de uitvoering van due diligence onderzoek ter beoordeling van financiële, juridische, bouwtechnische en fiscale aspecten; – Betrokkenheid van verschillende disciplines bij aan- en verkoop; – Standaard format voor (des-)investeringsvoorstellen, en; – Interne autorisatieprocedures ((des-)investeringen boven € 25 miljoen vereisen goedkeuring van de raad van commissarissen).

– Daling van huuropbrengsten en stijging van niet door brekende servicekosten door leegstand; – Daling van vastgoedwaarde door leegstand; – Afboeking van achterstallige vorderingen, en; – Lager (dan verwacht) direct en indirect beleggingsresultaat.

Interne procedures gericht op: – Zeer regelmatige beoordeling van omgevingsfactoren en het beleggingsobject zelf door portfolio- en technische managers en research; – Jaarlijkse uitgebreide interne op de toekomst gerichte rendementsanalyse (inclusief 10 jaar forecast); – Streven naar evenwichtige spreiding van expiratiedata van huurcontracten, binnen geldende huurwet- en regelgeving; – Streven naar optimale huurdersmix en maximale omvang van exposure aan een enkele huurder; – Periodieke rapportages ten aanzien van bezettingsgraad van en huurachterstanden in de vastgoedportefeuille met daaruit volgende acties; – Screenen van huurders bij het aangaan van huurcontracten en het eisen van waarborgsommen en bankgaranties, en; – Het door huurders stellen van bankgaranties en/of storten van waarborgsommen.

– Onjuiste inschatting van het risicorendementsprofiel, en; – Lager direct en indirect beleggingsresultaat.

– Budgetteringsprocedures, onderhoudsprognoses; – Autorisatieprocedures bij aangaan van onderhouds- en investeringsverplichtingen; – Periodieke rapportages (realisatie – budget analyse), en; – Benchmarking van kosten aan, die van college fondsen.

– Vertraging in oplevering; – Afwijking van overeengekomen (technische) specificaties of huurvoorwaarden; – Het niet volledig of tegen lagere dan vooraf ingeschatte huur niveaus kunnen verhuren, en; – Lager direct en indirect beleggingsresultaat.

– Pijplijnrisico wordt in het algemeen grotendeels overgedragen aan gecontracteerde respectabele en solide projectontwikkelaars en aannemers. Door vroegtijdige betrokkenheid van het ontwerp van het object en het samenstellen bij de huurdersmix kunnen verhuurrisico’s worden geaccepteerd; – Periodieke voortgangsrapportages (realisatie – budget analyse), en; – Continue betrokkenheid van eigen commerciële en technische deskundigen ter controle op de voortgang.

(Des-)Investeringsrisico’s Onjuiste uitvoering van een (des-)investeringsanalyse.

Verhuur- en debiteurenrisico’s Risico dat een object door aard en ligging en/of kwaliteit van de huurder niet of niet tegen een vooraf ingeschatte huurprijs kan worden verhuurd of waardoor huur niet wordt geïnd.

Kostenbeheersingsrisico’s Risico van onverwachte stijging van exploitatiekosten en algemene kosten of het moeten plegen van onverwachte aanvullende investeringen. Pijplijnrisico’s Risico’s die samenhangen met verworven pijplijnprojecten.

121

Risicomanagement

Beschrijving risico

Impact


______________________________ Juridische en fiscale risico’s Risico’s die samenhangen met wijzigingen in fiscale en juridische wetgeving of risico’s die voortkomen uit de onjuiste inschatting van contractuele bepalingen of fiscale exposures.

_______________________________

________________________________________________________________

– Juridische en fiscale claims resulterend in boeten, gederfde opbrengsten of extra kosten; – Verlies van fiscale status; – Reputatieschade, en; – Lager direct en indirect beleggingsresultaat.

Interne procedures bestaande uit: – Verplichte toetsing door interne en waar nodig externe juristen en fiscalisten van contractuele afspraken; – Volgen van vaktechnische cursussen door relevant personeel; – Continue bewaking van aan de toepassing van fiscaal regime gestelde voorwaarden (zoals financieringsverhoudingen, dividenduitkeringen, samenstelling aandeelhouders) door interne en externe fiscalisten, en; – Zorgvuldige analyse van fiscale risico’s bij (des-)investeringen (omzet- en overdrachtsbelasting, latente belastingverplichtingen en dergelijke).

– Niet tijdig of onjuist intern of extern kunnen rapporteren; – Verlies van relevante informatie; – Ongeautoriseerde toegang tot informatie door derden, en; – Reputatieschade.

Interne procedures gericht op: – Toegangsbeveiligingen; – Back-up en recovery procedures; – Periodieke controles door externe deskundigen; – Digitaliseren van sleuteldocumenten, en; – Inhuur van externe kennis en ervaring voor continue update van ontwikkelingen op het gebied van ICT. Het ICT-netwerk tussen de landen is gecentraliseerd in Rotterdam, waarbij de verschillende landen gekoppeld zijn aan een eigen Wide Area Network door middel van bij professionele netwerkbeheerders gehuurde vaste lijnen. ________________________________________________________________

ICT-risico’s Risico’s die samenhangen met het niet goed functioneren of het beveiligen van de interne ICT-infrastructuur.

______________________________ Financiële risico’s (Her)financieringsrisico Risico dat onvoldoende of tegen ongunstige condities eigen en (lang) vreemd vermogen kan worden aangetrokken.

Liquiditeitsrisico Risico dat onvoldoende middelen beschikbaar zijn voor dagelijkse betalingsverplichtingen.

122

_______________________________

– Onvoldoende financieringsruimte voor investeringen; – Gedwongen verkoop van vastgoedobjecten; – Hogere financieringskosten, en; – Lager direct beleggings resultaat en indirect beleggingsresultaat.

– Regelmatige contacten met (potentiële) aandeelhouders en vreemd vermogenverschaffers door middel van roadshows, transparante financiële verslaggeving en analistenbijeenkomsten; – Financiering met vreemd vermogen beperkt tot minimaal 50% van de marktwaarde van het vastgoed in neergaande kantoormarktcyclus. Opvoeren van solvabiliteit naar 60-70% vóór neergang kantoormarktcyclus; – Maximaal een derde van de leningenportefeuille bestaat uit kort vreemd vermogen; – Evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata; – Gewogen gemiddelde looptijd langlopende leningportefeuille tenminste 3,5 tot 5 jaar, en; – Interne monitoring van het herfinancieringsrisico op basis van interne periodieke financiële rapportages.

– Reputatieschade, en; – Extra financieringskosten.

– Procedures gericht op reduceren van operationele risico’s die kunnen resulteren in het wegvallen van kasstromen (zie hiervoor); – Aantrekken van voldoende kredietfaciliteiten; – Opstellen van dagelijkse kasstroomprognoses, en; – Interne monitoring van kredietruimte en voorwaarden op basis van interne periodieke financiële rapportages.

Risicomanagement

Beschrijving risico

Impact


______________________________ Renterisico Risico’s als gevolg van renteschommelingen.

_______________________________

________________________________________________________________

– Stijgende financieringskosten, en; – Lager direct beleggings resultaat.

– In principe kent maximaal een derde van de leningenportefeuille een variabele rente; – Fixatie door middel van het afsluiten van rentederivaten met (inter)nationale banken; – Evenwichtige spreiding in renteherzieningsdata; – Rentetypische looptijd langlopende leningportefuille van minimaal 3,0 jaar, en; – Interne monitoring van renterisico op basis van interne periodieke financiële rapportages.

– Dalende opbrengsten, en; – Lager direct- en indirect beleggingsresultaat. _______________________________

– Beleggen in eurozone, waardoor er geen valutarisico bestaat.

– Reputatieschade; – Claims en juridische procedures, en; – Lager direct beleggings resultaat.

– Interne procedures en trainingen gericht op het up to date houden van kennis rondom weten regelgeving; – Interne gedragscode en klokkenluidersregeling; – Naleving gedragscode wordt tenminste éénmaal per jaar bespreken met werknemers; – Procedures gericht op aanname van integer personeel (referenties en dergelijke), en; – Uitvoeren van het door de AFM voorgeschreven systeem van interne Representation letters; ten minste eenmaal per jaar te ondertekenen door landenmanagers in het kader van het periodieke self-assessement. ________________________________________________________________

Valutarisico Risico’s als gevolg van valutaschommelingen. ______________________________ Compliance risico’s Risico’s samenhangend met niet of onvoldoende naleven van weten regelgeving of niet integer handelen.

______________________________

_______________________________

________________________________________________________________

Zoals hiervoor is aangegeven, wordt binnen VastNed Offices/Industrial veel aandacht besteed aan de beheersing van risico’s. VastNed Offices/Industrial is echter een relatief kleine organisatie die bovendien verspreid is over verschillende landenorganisaties. Activiteiten op het gebied van financiering, cash management, belastingen, juridische zaken, ICT, research, budgettering en budgetbewaking worden op groepsniveau in Rotterdam uitgevoerd, waarmee ook de lokale landenorganisaties hun voordeel kunnen doen. Binnen VastNed Retail is geen aparte interne auditafdeling. In de dagelijkse praktijk wordt mede gesteund op het informele karakter van de organisatie. Gezien de beperkte complexiteit van de dagelijkse transacties en de korte interne lijnen wordt de afwezigheid van een aparte interne auditafdeling vanuit risicomanagement acceptabel geacht.

123

VastNed Offices/Industrial jaarrekening 2007

Vastgoedportefeuille 2007

125

____

____

________

Kantoor Bedrijfsruimte

1995 1998

1990 4.762 98/03 10.926

13 1

82 103

374 684

Kantoor Bedrijfsruimte

1998 1998

1991 1991

1.912 5.693

2 1

68 68

156 471

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte

1997 97/07 2007 1997 2007 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1989 1998 1999

1990 5.329 1989 11.579 1920 429 1952 1.510 1667 1.085 1988 2.371 1988 2.361 1987 2.517 1988 2.501 1985 3.129 1989 3.129 1900/96 7.576 1995 5.474 1900/99 2.514 1990 3.353 1980 1.000 1989 2.049 1990 1.310 77/97 1.975

13 30 2 2 2 1 3 4 4 – 26 1 1 3 13 1 6 1 1

59 223 – – – 70 80 78 74 62 63 28 25 15 105 – 37 32 5

789 1.918 139 210 207 338 341 377 372 478 511 1.067 763 396 535 185 282 207 188

Kantoor

1997

1997

3.303

1

70

424

Bedrijfsruimte

1995

1986

1.340

1

16

113

Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

2000 2002 1995 2000 2000 1997 1989 1992

1975 2002 83/05 2000 2000 1991 1989 1999

4.528 2.244 1.100 3.188 3.830 2.151 1.747 3.952

6 2 1 2 2 3 3 5

86 48 6 52 59 44 47 84

639 359 59 451 525 242 236 303

Kantoor Kantoor

1991 1997

1990 1992

4.098 3.169

2 2

77 40

387 561

Kantoor Kantoor Kantoor

1996 1996 2007

1986 1989 1986

1.905 1.734 2.956

– 3 1

16 25 41

383 274 530

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

_____

Theoretische

Aantal

parkeerplaatsen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land

Vastgoedbeleggingen in exploitatie

Nederland Almere Antennestraat 2-26 Beemsterweg 19 Amersfoort Beeldschermweg 3 Hardwareweg 15 Amsterdam Anthony Fokkerweg 1 Burg. Stramanweg 102-108 1) De Lairessestraat 129 1) Herengracht 105-107 Herengracht 499 Hettenheuvelweg 12 1) Hettenheuvelweg 14 1) Hettenheuvelweg 37-39 1) Hettenheuvelweg 41-43 1) Hogehilweg 12 1) Hogehilweg 14 1) Karel du Jardinstraat 65 Koningin Wilhelminaplein 18 1) Leidsegracht 101-107 Osdorperban 1-33 1) Oudezijds Voorburgwal 282 Paasheuvelweg 15 1) Strekkerweg 79 1) Tijnmuiden 5 en 73 1) Arnhem Mr. E.N. van Kleffensstraat 10 Barendrecht Zuideinde 10 Breda Cosunpark 1-5 Cosunpark 20-24 Franse Akker 15 Lage Mosten 1-11 Lage Mosten 13-23 Paardeweide 3 Paardeweide 5 Zinkstraat 1-11 Capelle a/d IJssel Hoofdweg 22-26 Rivium Boulevard 41 / Rivium Westlaan 42 Den Haag Bezuidenhoutseweg 2 Laan Copes van Cattenburch 48-52 Parkstraat 101-109 126

Zuidhollandlaan 7 Deventer Roermondstraat 37001-37003 / Deventerweg Eindhoven Fellenoord 310-370 Larixplein 5-7 Luchthavenweg 34 Parklaan 81 Enschede Hoedemakerplein 2 Piet Heinstraat 4-6 Goes Stationsplein 21 Gouda Hanzeweg 5 Groningen Hereweg 93-95 Sylviuslaan 6 Sylviuslaan 8 Van Ketwich Verschuurlaan 100 Verlengde Bremenweg 14 Haarlem Emrikweg 11 Leidsevaart 574 Heemstede Herenweg 103a Heerlen Geerstraat 105-111 ’s-Hertogenbosch Europalaan 28 Hoofddorp Antareslaan 10-26 Antareslaan 65-81 Kruisweg 765 en 765a Neptunusstraat 15-37 Wegalaan 2-8 Houten De Molen 82-92 Kokermolen 10-16 Peppelkade 62-64 Leiden Archimedesweg 17 1) Schipholweg 68 Leusden Plesmanstraat 2 Maastricht Adelbert van Scharnlaan 170-180 Nieuwegein Archimedesbaan 8 Archimedesbaan 10 Groningenhaven 18-20 Krijtwal 1-15 Marconibaan 42-42o

Kantoor

2007

1989 10.413

1

78

2.140

Bedrijfsruimte

1997

70/04 10.064

8

–

305

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

1996 1997 1999 1988

1987 1997 1991 1930

5.133 4.388 1.865 762

4 4 1 1

75 71 78 24

604 558 276 111

Kantoor Kantoor

1991 1989

1991 1989

2.171 1.377

1 1

15 6

281 248

Kantoor

1998

1992

5.271

2

91

815

Kantoor

1997

1992

5.965

2

132

757

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte

1990 1998 1989 1991 2003

1990 1992 1989 1986 2004

2.545 966 664 1.575 1.100

2 2 1 1 1

34 28 27 43 15

348 127 82 170 95

Bedrijfsruimte Kantoor

1991 1997

1989 1997

712 3.384

1 1

8 36

55 432

Kantoor

1989

1989

1.025

6

20

144

Kantoor

1994

1992

3.600

3

48

438

Kantoor

1997

1990

7.900

3

184

1.206

Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor

1998 1998 1989 1991 2006

1998 1998 89/04 1991 1997

3.441 3.441 1.720 5.400 2.960

5 3 2 7 1

93 63 15 57 62

625 629 118 618 511


1992 1997 1998

1992 1991 1990

2.421 2.623 3.302

5 1 2

72 55 67

313 423 387

Kantoor Kantoor

2001 1998

2001 1991

2.502 2.383

3 4

65 41

425 396

Kantoor

1999

1997

1.360

4

22

196

Kantoor

1997

1977

3.977

10

38

462

Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte

1988 1990 1998 1990 1998

1986 1990 1993 1990 1990

1.323 1.100 5.200 4.317 4.790

1 2 2 1 11

12 12 75 17 70

76 70 420 489 345

127

(x € 1.000,-)

________

huuropbrengst

Aantal

____

Theoretische

Aantal huurders

____

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw

parkeerplaatsen


Ravenswade 5 Ravenswade 134 Purmerend Slenkstraat 60-70 / Waterlandlaan 78-92 Ridderkerk Glasblazerstraat 13 Rietdekkerstraat 12 Touwslagerstraat 17 Rijswijk Volmerlaan 7 Rosmalen Graafsebaan 109-111 / Eikenburglaan 3-11 Rotterdam Albert Plesmanweg 161 1) Caïrostraat 2-4 1) K.P. van der Mandelelaan 41-43 1) Klompenmakerstraat 29 1) Max Euwelaan 1 1) Max Euwelaan 31-49 1) Schuttevaerweg 5 1) Veerhaven 16-18 Schiphol-Rijk Cessnalaan 1-33 Son en Breugel Ekkersrijt 4404 Tilburg Dr. Hub van Doorneweg 81, 85 en 89 Utrecht Arthur van Schendelstraat 650-698 en 700-748 1) Savannahweg 59 Weg der Verenigde Naties 1 1) Veenendaal Fokkerstraat 36 / Wiltonstraat 1 Generatorstraat 9a / Turbinestraat 10 Plesmanstraat 58-60 Velp Arnhemsestraatweg 348 Venlo Prinsessesingel 20-26 Prinsessesingel 30 Venray Macroweg 10 Weesp Pampuslaan 141-145 Van Houten Industriepark 23 Woerden Pelmolenlaan 1 Zaagmolenlaan 12 IJsselstein Anthonie van Leeuwenhoekweg 5 Zeist Montaubanstraat 1 / Utrechtseweg 135 Zoetermeer Eleanor Rooseveltlaan 3-25

Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte

1995 1988

1987 1979

1.822 955

1 1

15 12

112 58

Kantoor

1998

1991

3.070

11

46

387


1999 1999 1991

1996 1999 1991

775 1.073 1.811

1 1 1

22 29 25

87 147 218

Kantoor

1996

82/01 5.358

1

72

665

Bedrijfsruimte

1997

88/02 5.884

11

38

363

Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor

1997 1991 2006 1999 2000 2006 1997 1996

91/03 1991 1989 1998 1988 88/00 1989 90/02

2.058 2.515 7.367 1.240 2.653 2.094 1.300 1.725

1 2 1 1 1 4 1 1

62 18 162 5 63 73 8 9

290 174 1.390 136 508 380 120 288

Bedrijfsruimte

1999

1991

6.719

1

65

657

Bedrijfsruimte

1995

1990

1.648

1

8

89

Kantoor

1997

78/01 2.758

2

88

377

Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor

2006 1988 2007

1995 1982 1991

9.224 2.018 3.092

8 1 2

46 19 68

1.785 139 625

Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor

1999 1997 1998

1995 1980 1992

1.610 2.876 3.308

2 2 5

11 13 73

128 105 321

Kantoor

1988

1995

2.404

1

69

234

Kantoor Kantoor

1998 1998

1994 1994

1.498 2.280

2 1

30 35

196 339

Bedrijfsruimte

2006

2002

5.300

1

40

283

Bedrijfsruimte Kantoor

1997 1988

1970 1989

2.500 1.389

1 2

24 30

112 163

Kantoor Kantoor

1998 1988

1992 1985

2.339 1.663

6 2

58 40

316 202

Bedrijfsruimte

1998

1991

5.364

1

34

363

Kantoor

1989

1989

1.614

4

28

263

Kantoor

1997

1991

3.856

1

75

506

128

(x € 1.000,-)

________

huuropbrengst

Aantal

____

Theoretische

Aantal huurders

____

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw

parkeerplaatsen


parkeerplaatsen

_____

1 1 1 – 1 1

75 112 32 47 12 51

595 973 212 326 96 534

2.100

3

34

264

369 5.713

47.695

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Nederland

renovatie

(x € 1.000,-)

3.856 7.169 2.070 2.464 885 3.788

huuropbrengst

Eleanor Rooseveltlaan 29-51 Kantoor 1997 1992 Europaweg 205 Kantoor 1997 1991 Koraalrood 33 Kantoor 1998 1991 Koraalrood 50 Kantoor 1998 91/02 Kryptonstraat 21 Bedrijfsruimte 1999 1997 Plein van de Verenigde Naties 15 Kantoor 1991 1990 Zwolle Doctor Stolteweg 17-23 Kantoor 1999 1980

Theoretische

________

_______________________________________________________

Verhuurbare

____

Locatie

____

Plaats

____

Land

Aantal

Jaar bouw/

_____

Aantal huurders

Jaar verwerving

____________________

oppervlakte (m2)

Aard gebouw


__ __ __ ___

376.361

België 2) Aartselaar Dijkstraat 1a Kontichsesteenweg 54 Antwerpen Brusselstraat 59 Kaaien 218-220 Uitbreidingstraat 66 Boom Industrieweg 18 (Krekelenberg) Diegem Berkenlaan 6 Berkenlaan 8a Berkenlaan 8b Woluwelaan 148-150 Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Pontbeekstraat 2 Pontbeekstraat 4 Duffel Stocletlaan 23 Walemstraat 94 Edegem Prins Boudewijnlaan 45 Prins Boudewijnlaan 47 Prins Boudewijnlaan 49 Gent Xavier de Cocklaan 66 Xavier de Cocklaan 68 Xavier de Cocklaan 70 Xavier de Cocklaan 72 Herentals Atealaan 34 Hoeilaart Terhulpsesteenweg 6a Kortenberg Arthur De Coninckstraat 3 Mechelen Blarenberglaan 2c Dellingstraat 57 Generaal de Wittelaan 9 129

Logistiek centrum Kantoor

2002 2001

1994 2000

8.062 4.000

1 1

– 100

364 514

Kantoor Logistiek centrum Kantoor

2001 2002 2001

93/94 11.318 1997 5.500 1988 5.700

5 1 10

155 – 101

1.512 132 736

Logistiek centrum

2002

2000 24.363

1

–

1.045


2001 2001 2002 2001

1990 2000 01/02 2000

3.664 7.787 8.729 8.903

– 1 1 4

79 190 181 167

451 1.316 1.454 1.111

Kantoor Kantoor

2001 2001

2000 2000

3.468 3.401

6 4

56 64

513 509

Logistiek centrum Logistiek centrum

2002 2002

1998 23.675 1995 9.111

1 2

– –

1.060 481


2001 2001 2001

1997 1997 1997

1.918 2.766 2.740

1 – 5

39 59 55

244 356 333


2000 2000 2000 2000

92/93 92/93 92/93 92/93

1.210 1.460 1.460 1.220

6 7 – –

33 40 40 34

131 157 144 121

Logistiek centrum

2007

1977 32.768

1

47

500

Kantoor

2001

1994

2.801

4

80

435

Logistiek centrum

2001

01/02 10.952

1

10

988

Kantoor Logistiek centrum Kantoor

2001 2002 2000

2001 12.917 1998 4.614 93/00 7.123

1 1 16

391 20 164

2.282 355 645

parkeerplaatsen

_____

2 1 1 16 8 1 1 7 1 1 9 10 1 1 5 4 9 2

184 115 18 281 240 47 – 146 147 134 176 137 113 158 113 112 135 230

851 605 116 998 1.009 874 719 640 600 651 714 662 438 858 629 735 548 1.685

7.619

1

–

186

7.285

1

–

481

43.490

1

–

2.003

8.000

4

–

395

6.463

3

84

643

7.863

3

–

315

5.454 4.889

5 2

103 103

822 780

2.338 6.357 2.400

1 1 3

26 168 64

398 965 298

29.168

1

–

1.395

25.074

1

923

5.062

24.719

1

–

1.460

3.943

6

69

649

195 6.131

47.073

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie België

130

renovatie

(x € 1.000,-)

7.807 4.747 1.820 10.007 8.313 2.295 15.252 4.378 3.994 5.365 5.289 4.763 2.950 5.446 4.959 5.297 4.793 13.534

huuropbrengst

Generaal de Wittelaan 11a Kantoor 2000 93/00 Generaal de Wittelaan 11b Kantoor 2000 93/00 Generaal de Wittelaan 15 Kantoor 2000 93/00 Generaal de Wittelaan 17 Kantoor 2000 93/00 Generaal de Wittelaan 19 Kantoor 2000 93/00 Generaal de Wittelaan 21 Kantoor 2000 93/00 Oude Baan 14 Logistiek centrum 2002 1999 Schaliënhoevedreef 20a Kantoor 2002 02/05 Schaliënhoevedreef 20b Kantoor 2002 02/05 Schaliënhoevedreef 20c Kantoor 2002 02/05 Schaliënhoevedreef 20d Kantoor 2002 02/05 Schaliënhoevedreef 20e Kantoor 2002 02/05 Schaliënhoevedreef 20f Kantoor 2002 02/05 Schaliënhoevedreef 20g Kantoor 2002 02/04 Schaliënhoevedreef 20h Kantoor 2002 02/04 Schaliënhoevedreef 20i Kantoor 2002 02/05 Schaliënhoevedreef 20j Kantoor 2002 02/05 Schaliënhoevedreef 20t Kantoor 2002 02/05 Meer Riyadhstraat 21/23 Logistiek centrum 2002 1990 Merchtem Preenakker 20 Logistiek centrum 2002 1992 Puurs Veurtstraat 91 Logistiek centrum 2002 2001 Schelle Molenberglei 8 Logistiek centrum 2002 1993 Sint-Agatha-Berchem Technologiestraat 11, 15, 51, 55, 61 en 65 Logistiek centrum 2002 92/94 Sint-Niklaas Eigenlostraat 23-27a Logistiek centrum 2002 1992 Strombeek-Bever Nijverheidslaan 1 Kantoor 2003 2002 Nijverheidslaan 3 Kantoor 2001 1999 Vilvoorde Luchthavenlaan 1-3 3) Kantoor 2001 2001 Luchthavenlaan 25a Kantoor 2000 1998 Luchthavenlaan 25b Kantoor 2000 1998 Wilrijk Boomsesteenweg 801-803 / Kernenergiestraat 70 / Geleenweg 1-7 Logistiek centrum 2002 86/89 Woluwe Woluwedal 18-22 Kantoor 2001 2000 Wommelgem Koralenhoeve 25 Logistiek centrum 2002 1998 Zellik Zuiderlaan 91 Kantoor 2007 2002

Theoretische

________

_______________________________________________________

Verhuurbare

____

Locatie

____

Plaats

____

Land

Aantal

Jaar bouw/

_____

Aantal huurders

Jaar verwerving

____________________

oppervlakte (m2)

Aard gebouw


__ __ __ ___

507.701

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

____

Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal

____

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


________

Duitsland Düsseldorf Kaistraße 16-18 4) Kantoor 2006 1995 9.570 16 Emanuel-Leutze-Straße 11 Kantoor 2007 1977 9.095 17 Frankfurt Insterburgerstraße 16 Kantoor 2007 2003 13.028 3 Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Duitsland Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie 1 Grond in erfpacht. 2 VastNed Offices/Industrial heeft ultimo 2007 een belang in Intervest Offices van 54,7%. 3 Dit object wordt door tussenkomst van de 100%-dochtermaatschappij VastNed Offices Belgium gehouden. 4 VastNed Offices/Industrial heeft ultimo 2007 effectief een belang van 94% in dit object.

Toelichting op de vastgoedportefeuille in exploitatie De theoretische huuropbrengst per 31 december 2007 betreft de huur bij volledige bezetting. – In Nederland wordt het merendeel van de huurcontracten voor een periode van 5 jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met 5 jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. Voor zover sprake is van niet afgekochte erfpacht, wordt deze jaarlijks betaald; – In België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 jaar met een wederzijdse opzegmogelijkheid na 3 en 6 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten van levensonderhoud, en – In Duitsland wordt het merendeel van de huurcontracten voor een periode van 5 of 10 jaar afgesloten, waarbij huurders in voorkomende gevallen opties hebben om de huur met periodes variërend van 1 tot 5 jaar te verlengen. Huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. In voorkomende gevallen bestaan matigingspercentages en/of drempels voor deze indexatie. Taxateurs – – – – –

CBRE te Amsterdam Cushman & Wakefield te Brussel De Crombrugghe & Partners te Brussel Jones Lang LaSalle te Amsterdam en Brussel DTZ Zadelhoff Taxaties te Utrecht en Amsterdam

131

52 108

1.968 1.164

158

2.166

600 12.162

100.066

__ __ __ ___ 31.693 36 318 5.298 __ __ __ ___

915.755

aanvangsrendement

____

____

Kantoor Kantoor

– –

2.225 3.100

– –

– –

Grond

–

–

–

–

Kantoor

2008

3.608

8,7

–

Netto-

_____

(x € 1 miljoen)

_____

Investering

Verhuurbare

____________________

oppervlakte (m2)

Jaar gereedkoming

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land

Vastgoedbeleggingen in pijplijn

Nederland Breda Consupark 4 Consupark 5

België Vilvoorde Luchthavenlaan

Duitsland Frankfurt Mainzer Landstraße 33A

132

Kerncijfers

Kengetallen vastgoedportefeuille

2007 2006 2005 2004 2003 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Resultaten (x € 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 85,4 83,3 86,8 95,4 108,2

Nederland

Direct beleggingsresultaat 35,1 32,2 33,2 41,5 48,6 Indirect beleggingsresultaat 5,6 17,6 (12,4) (39,3) (31,5) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingsresultaat 40,7 49,8 20,8 2,2 17,1 Balans (x € 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen 1.189,9 1.048,8 1.039,3 1.163,6 1.262,6 Eigen vermogen 652,1 604,5 581,6 603,0 631,3 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 509,4 450,8 440,8 467,0 509,0 Langlopende schulden 411,7 376,5 284,5 390,3 420,1 Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 1) 20.525.027 Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 1) 20.697.219

18.984.061 18.981.259

19.335.060 19.040.803

19.143.124 19.273.904

18.742.694 18.894.020

Per aandeel (x € 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (inclusief dividend) 23,75 23,15 24,22 27,02 Slotdividend vorig boekjaar (1,20) (1,72) (2,13) (2,80)

29,32 (3,10)

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend) 22,55 21,43 22,09 24,22 26,22 Direct beleggingsresultaat 1,71 1,70 1,72 2,17 2,59 Indirect beleggingsresultaat 0,27 0,93 (0,64) (2,05) (1,68) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingsresultaat 1,98 2,63 1,08 0,12 0,91

_____ _____ _____ _____ _____

Overige mutaties Interim-dividend Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial ultimo

0,59 (0,51)

0,19 (0,50)

(0,02) –

(0,11) –

(0,19) –

24,61

23,75

23,15

24,23

26,94

22,77

29,75

22,60

22,80

20,50

1,70 1,72 2,13 Dividend in contanten 1,71 of in contanten 1,56 1,55 1,57 1,88 2) en in aandelen t.l.v. de agioreserve 0,49% 0,56% 1,28% Dividendrendement uitgedrukt als percentage van eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend) 7,6 7,9 7,8 8,8

2,80 2,25 2,86%

Beurskoers (ultimo)

Verhouding eigen vermogen/ vastgoedbeleggingen (in %) Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %)

_____ _____ _____ _____ _____

10,7

54,8

57,6

56,0

51,8

50,0

73/27

68/32

59/41

66/34

63/37

Met ingang van 2005 publiceert VastNed Offices/Industrial op basis van IFRS. De kerncijfers over 2004 zijn hiervoor aangepast. De kerncijfers over 2003 zijn niet aangepast. 1 Rekening houdend met ingekochte eigen aandelen. 2 Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.

________ ___________ ___________

(in exploitatie) België

Duitsland

Totaal

________ ___________ ___________

________

_______

Semi-

Semi-

Kantoren

industrieel

Totaal

Kantoren

industrieel

Totaal

Totaal

________

________

________

________

________

________

________

________

312 – 42,4 41,1 103,1

57 – 5,3 5,1 105,2

369 24,4 47,7 46,2 103,3

170 – 34,6 31,6 109,6

25 – 12,5 11,1 112,8

195 45,3 47,1 42,7 110,4

36 69,5 5,3 5,6 94,2

600 23,4 100,1 94,5 106,0

88,3 90,7 90,1 96,4 2,9

88,4 91,9 2,4

99,1 98,8 –

88,5 91,7 2,6

Aantal objecten 92 26 118 45 17 Vastgoedbeleggingen in exploitatie (x € 1 miljoen) 496 62 558 383 147 Vastgoedbeleggingen in exploitatie (in % van totaal) 42 5 47 33 12 Gemiddelde omvang per object (x € 1 miljoen) 5,4 2,4 4,7 8,5 8,7 Tien grootste objecten (in %) 29,2 Brutorendement (in %) 8,5 8,6 8,6 9,0 8,5 Nettorendement (in %) – – 7,2 – –

62 530 45 8,6 64,1

3 88 8 29,2 100,0

183 1176 100 6,4 50,2

8,9 8,0

6,0 5,6

8,5 7,4

Verhuurbare vloeroppervlakte (x 1.000 m2) Verhuurbare vloeroppervlakte (in %l)

508 56

31 4

903 100

100 – – –

18 17 33 32

168 – – –

169 109 118 86

19 28 16 16 21

14 44 38 – 4

17 35 13 18 17

n.v.t. 92,2 90,8 91,3

98,8 n.v.t. n.v.t. n.v.t.

91,4 91,7 89,4 92,0

Aantal huurders Tien grootste huurders (in %) Theoretische jaarhuur (x € 1 miljoen) Markthuur (x € 1 miljoen) Over-/onderhuur (in %) Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Ultimo bezettingsgraad (in %) Huurvrije perioden/huurkortingen (in %)

89,7 98,4

281 31

83 9

364 40

239 26

269 30

Regionale spreiding (in %) Supersteden 28 12 26 – – – Grote steden 29 18 28 7 12 8 Middelgrote steden 33 40 34 45 9 35 Kleine steden 10 30 12 48 79 57 Gemiddelde huur per m2 (x € 1) 1) Supersteden 177 88 169 – – – Grote steden 158 64 143 132 45 74 Middelgrote steden 135 57 114 135 54 123 Kleine steden 129 69 104 158 46 83 Brancheverdeling (in %) Financiële dienstverlening Zakelijke dienstverlening Techniek, media, telecommunicatie Overheidsdiensten Overig Ultimo bezettingsgraad (in %) Supersteden Grote steden Middelgrote steden Kleine steden 1 Parkeerplaatsen in de huur inbegrepen

87,9 90,9 86,7 93,9

100,0 100,0 95,9 100,0

15 41 8 21 15

88,5 91,5 88,0 95,5

n.v.t. 86,9 90,1 89,2

n.v.t. 100,0 100,0 94,7

Offices / Industrial

VastNed Jaarverslag 2007

NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/ d IJssel s-Hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Goud

Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle

BE Aartselaar Antw

Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Sc Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik

D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amste

Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/ d IJssel s-Hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Hee Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breug Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle

BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbee

Prioriteit van VastNed Offices/Industrial is de BE kwaliteit van de vastgoed NL portefeuille verder te verbeteren door zich te concentreren op beleggingen in de grote liquide kantoormarkten in D Nederland, België en Duitsland, gericht op het behalen van een aantrekkelijk totaal beleggingsresultaat. BE

Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombee Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik

D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a / d IJ

Hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusd

Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venr Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle

Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Here

Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelg

D Düsseldorf Frankfurt

Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a / d IJssel s-Hertogenbosch Den Haag Deventer Eind

Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle

B

Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen M Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik

Düsseldorf Frankfurt

N

Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/ d IJssel s-Hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen

Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schipho en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle

Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen)

Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik





D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a / d IJssel s-Hertogenbosch Den

Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein

Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist

VastNed Offices / Industrial N.V. Jaarverslag 2007

Zwolle

BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenber D Düsseldorf Frankf

Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik

Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/ d IJssel s-Hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Gr

Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle

BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Ant

Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Ber Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik





D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/ d IJssel s-Hertogenbosch Den

Industrial. VastNed Jaarverslag 2007

Recommend Documents