Industrial. VastNed Jaarverslag 2006

Offices / Industrial

VastNed Jaarverslag 2006

NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a / d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede

Gorinchem Gouda Groningen Haarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen ’s-Hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maa

Maastricht Nieuwegein Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp

B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Me Merksem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL A

Woerden IJsselstein Zeist Zoetermeer Zwolle

Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a / d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinc

Groningen Haarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen ’s-Hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maarsenbroek Maastr

Nieuwegein Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Wees

B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Meer Mercht Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL Almere Am

De competitie is en blijft groot, maar in onze ‘niche’, het beleggen in B D NL middelgrote kantoor- en semi-industriële objecten, denken wij voor verdere groei, zowel in termen van huurniveaus B als in absolute omvang, zorg te kunnen dragen.D NL

IJsselstein Zeist Zoetermeer Zwolle

Amsterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a/ d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinchem Gouda G

Haarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen ’s-Hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maarsenbroek Maastricht Nieuw

Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Weesp Woerden I Zeist Zoetermeer Zwolle

Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Meer Merchtem Merksem

Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem

Düsseldorf

Almere Amersfoo

Amsterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a / d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinchem Gouda G





Düsseldorf

Almere Amersfoo




B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Meer Merchtem Merksem D Düsseldorf NL Almere Amersfoo








VastNed Offices / Industrial N.V. Jaarverslag 2006












Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Weesp Woerden I

Kerncijfers

Kengetallen vastgoedportefeuille

2006 2005 2004 2003 2002 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Resultaten (x € 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 83,3 86,8 95,4 108,2 117,8

Nederland

Direct beleggingsresultaat 32,2 33,2 41,5 48,6 52,6 Indirect beleggingsresultaat 17,6 (12,4) (39,3) (31,5) (37,8) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingsresultaat 49,8 20,8 2,2 17,1 14,8 Balans (x € 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen 1.048,8 1.039,3 1.163,6 1.262,6 1.323,1 Eigen vermogen 604,5 581,6 603,0 631,3 669,5 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 450,8 440,8 467,0 509,0 540,6 Langlopende schulden 376,5 284,5 390,3 420,1 400,3 Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 1) 18.984.061 Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 1) 18.981.259

19.335.060 19.040.803

19.143.124 19.273.904

18.742.694 18.894.020

18.274.314 18.437.541

Per aandeel (x € 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (inclusief dividend) 23,15 24,22 27,02 29,32 Slotdividend vorig boekjaar (1,72) (2,13) (2,80) (3,10)

31,78 (3,16)

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend) 21,43 22,09 24,22 26,22 28,62 Direct beleggingsresultaat 1,70 1,72 2,17 2,59 2,88 Indirect beleggingsresultaat 0,93 (0,64) (2,05) (1,68) (2,07) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingsresultaat 2,63 1,08 0,12 0,91 0,81

_____ _____ _____ _____ _____

Overige mutaties Interim-dividend

0,19 (0,50)

(0,02) –

(0,11) –

(0,19) –

(0,11) –

_____ _____ _____ _____ _____

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial ultimo 23,75 23,15 24,23 26,94 Beurskoers (ultimo) 29,75 22,60 22,80 20,50 Dividend in contanten 1,70 1,72 2,13 2,80 of in contanten 1,55 1,57 1,88 2,25 2) en in aandelen t.l.v. de agioreserve 0,56% 1,28% 2,86% Dividendrendement uitgedrukt als percentage van eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend) 7,9 7,8 8,8 10,7 Verhouding eigen vermogen/ vastgoedbeleggingen (in %) Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %)

57,6

56,0

51,8

50,0

68/32

59/41

66/34

63/37

Met ingang van 2005 publiceert VastNed Offices/Industrial op basis van IFRS. De kerncijfers over 2004 zijn hiervoor aangepast. De kerncijfers over 2002 en 2003 zijn niet aangepast. 1 Rekening houdend met ingekochte eigen aandelen. 2 Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.

________ ___________ ___________

Duitsland

________

Semi-

Semi-

Frankrijk

Totaal

________ ________ Semi-

Kantoren

industrieel

Totaal

Kantoren

industrieel

Totaal

Kantoren

industrieel

________

________

________

________

________

________

________

________ ________

303 – 40,9 39,0 105,2

64 – 6,1 5,8 105,0

367 24,7 47,0 44,9 105,2

209 – 31,9 28,9 110,2

27 – 12,1 10,5 115,0

236 39,5 44,0 39,4 111,5

16 92,0 1,9 2,1 92,9

1 100,0 0,3 0,3 100,0

620 23,7 93,2 86,7 107,7

85,3 86,9 89,6 96,6 2,1

82,6 91,5 2,1

100,0 100,0 –

100,0 100,0 –

83,9 89,0 2,1

Aantal objecten 94 27 121 33 16 Vastgoedbeleggingen in exploitatie (x € 1 miljoen) 438,4 68,3 506,7 343,2 129,8 Vastgoedbeleggingen in exploitatie (in % van totaal) 43 7 50 34 13 Gemiddelde omvang per object (x € 1 miljoen) 4,7 2,5 4,2 10,4 8,1 Tien grootste objecten 24 Brutorendement (in %) 9,4 9,0 9,3 9,3 9,3 Nettorendement (in %) 7,5 8,1 7,6 8,2 9,2

49 472,9 47 9,7 47

1 34,3 3 34,3 100

1 2,1 – 2,1 100

172 1.016,1 100 5,9 37

9,3 8,5

5,7 5,4

14,1 10,0

9,2 8,0

454 57

9 1

12 1

891 100

100 – – –

– – 100 –

15 16 35 34

202 – – –

– – 25 –

158 105 103 92

19 29 16 15 21

7 80 – – 13

– – – – 100

17 35 12 19 17

n.v.t. 84,4 91,4 92,5

100,0 n.v.t. n.v.t. n.v.t.

n.v.t. n.v.t. 100,0 n.v.t.

89,5 88,9 85,4 92,8

Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Ultimo bezettingsgraad (in %) Huurvrije perioden/huurkortingen (in %)

België

________ ___________ ___________

Aantal huurders Tien grootste huurders (in %) Theoretische jaarhuur (x € 1 miljoen) Markthuur (x € 1 miljoen) Over-/onderhuur (in %)

(in exploitatie)

Verhuurbare vloeroppervlakte (x 1.000 m2) Verhuurbare vloeroppervlakte (in %l)

86,4 89,7

299 34

117 13

416 47

218 25

236 27

Regionale spreiding (in %) Supersteden 26 8 24 – – – Grote steden 25 16 24 7 13 8 Middelgrote steden 39 47 39 41 8 32 Kleine steden 10 29 13 52 79 60 Gemiddelde huur per m2 (x € 1) 1) Supersteden 157 91 151 – – – Grote steden 139 64 126 133 44 73 Middelgrote steden 127 41 96 137 53 123 Kleine steden 129 70 105 156 53 90

29,32 21,50 3,10 2,30 4,35%

10,8

50,6 52/48

Brancheverdeling (in %) Financiële dienstverlening Zakelijke dienstverlening Techniek, media, telecommunicatie Overheidsdiensten Overig Ultimo bezettingsgraad (in %) Supersteden Grote steden Middelgrote steden Kleine steden 1 Parkeerplaatsen in de huur inbegrepen

87,0 89,6 82,8 91,6

100,0 100,0 78,4 100,0

15 39 9 23 14

87,8 90,5 82,1 93,9

n.v.t. 74,0 90,8 90,7

n.v.t. 100,0 100,0 95,6

VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2006

VastNed Offices/Industrial N.V. Max Euwelaan 1, 3062 MA Rotterdam Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon 010 24 24 300 Fax 010 24 24 333 www.vastned.nl [email protected] Raad van commissarissen Drs. W. Nijman,* voorzitter Mr. W.M. Steenstra Toussaint**, vice-voorzitter Drs. D. van den Bos Drs. R.K. Jacobson RA*** Mr. N.J. Westdijk MBA (t/m 4 april 2006) Mr. F.W. Mulder (t/m 4 april 2006) Dr. P.M. Verboom (t/m 4 april 2006)

Financiële agenda 2007

Dinsdag 3 april 2007 Algemene vergadering van aandeelhouders Donderdag 5 april 2007 Notering ex-slotdividend Woensdag 2 mei 2007 Betaalbaarstelling slotdividend Maandag 14 mei 2007 Driemaandscijfers 2007 (voorbeurs)* Vrijdag 10 augustus 2007 Halfjaarcijfers 2007 (voorbeurs)*

* Voorzitter remuneratiecommissie vanaf 4 april 2006 ** Vice-voorzitter vanaf 4 april 2006 *** Voorzitter auditcommissie

Directie VastNed Management B.V. in deze vertegenwoordigd door: Mr. R.A. van Gerrevink, CEO Mr. drs. T.M. de Witte RA, CFO Ir. J. Pars MRE MRICS, CIO

Maandag 13 augustus 2007 Notering ex-interim-dividend Maandag 3 september 2007 Betaalbaarstelling interim-dividend Vrijdag 9 november 2007 Negenmaandscijfers 2007 (voorbeurs)* ––––––––––––––––

An English translation of the 2006 annual report

Vrijdag 22 februari 2008 Jaarcijfers 2007 (voorbeurs)*

and accounts is available. * Gevolgd door webcast via www.vastned.nl

Aandeel VastNed Offices/Industrial Notering: Euronext Amsterdam ISIN: NL0000288934 Ticker: VNOI.NL

Jaarverslag 2006 VastNed Offices/Industrial N.V.

Geachte lezers van dit jaarverslag,

Reinier A. van Gerrevink

Voorwoord CEO

In het vorige verslag kondigde ik u aan ‘Vandaag kunnen wij zeggen dat het einde van de tunnel is genaderd, ook al blijft het een moeilijke markt’. Misschien een beetje ‘gedurfd’, maar dit is – gelukkig – uitgekomen. Zowel in Nederland als in België is sprake van een sterker wordende onderstroom van economisch optimisme, en dat leidt tot nieuw leven binnen het bedrijfs leven; er wordt weer – meer – geïnvesteerd, gezocht naar allerlei kwaliteiten op de arbeidsmarkt en de werk loosheid daalt. Voor ons als kantoorbelegger betekent dat, meer behoefte aan goede kantoormeters en vlotter verlopende onderhandelingen, zowel aan de wederverhuurkant, als bij het vernieuwen van bestaande huurcontracten. Het is nog (lang?) geen rozengeur en/of maneschijn, maar van verbetering in de markt is absoluut sprake. Diverse rapporten van op de markt actieve internationale makelaars melden dit dan ook. Grote transacties op de beleggingsmarkt zijn schering en inslag, de stemming is goed, en wordt geleidelijk beter. Een en ander betekent nog niet dat wij er zijn. De leeg stand in onze portefeuille is nog steeds te hoog, ook al is deze in onze Belgische portefeuille fors teruggelopen. Dit is weliswaar voornamelijk het gevolg van één grote verkooptransactie waarbij voor meer dan F 90 miljoen euro aan veelal leegstaande kantoren in Zaventem, Leuven en Kortenberg zijn verkocht. In de rest van de Belgische vastgoedportefeuille is sprake van enige verbetering in de bezettingsgraad. Deze grote transactie heeft daarnaast een positief effect op de intrinsieke waarde per aandeel als gevolg van het gerealiseerde positieve verkoopresultaat en op het direct beleggingsresultaat per aandeel, omdat de finan cieringslasten hoger waren dan de revenuen uit de verkochte portefeuille. Aan de verhuurkant is een éclatant succes geboekt met het verlengen van het grote huurcontract met PricewaterhouseCoopers, in Woluwe nabij Brussel. Deze huurder kon ultimo 2008 vertrekken, en dat zou een forse impact op onze resultaten kunnen hebben gehad, als wij niet spoedig een alternatief hadden kunnen vinden. In Nederland is de leegstand nog steeds aan de hoge kant, maar daar wordt het beeld vertroebeld door TriNovium, het grote project in Nieuwegein, dat op zich al 3,5% van de leegstand vertegenwoordigt. In 2007 is de verkoop van dit project voorgenomen. Zonder dat project zou de leegstand in Nederland onder de 10% zijn beland, hetgeen een lichte verbetering is ten opzichte van een jaar eerder. Ook in Nederland wordt regelmatig succes geboekt, maar zoals hierboven vermeld, betreft dit vaak huurders die uitbreiding zoeken. Een mooie verhuurtransactie vorig jaar betrof één van onze panden in Zoetermeer, waar wij met de Rabobank aldaar een 10-jarig contract konden tekenen; een prachtige huurder.

In Nederland zetten wij inmiddels ook weer stappen vooruit; dit jaar is voor bijna F 60 miljoen geïnvesteerd tegen acceptabele aanvangsrendementen. Het is u wellicht daarbij opgevallen dat wij met name in de Randstad investeren, een markt die aanmerkelijk liquider is dan veel markten elders in Nederland. Het is dan ook onze strategie om ons meer en meer op de Randstad te concentreren. Dat betekent dat via de weg van de geleidelijkheid het belang in bezittingen in de meer perifere gebieden zal afnemen. Die markten zijn naar onze mening op termijn meer kwetsbaar voor economische neergang. Zoals u begin vorig jaar gezien hebt, schromen wij niet vastgoedobjecten te verwerven met binnen afzienbare termijn aflopende huurcontracten; dit gezien de positieve ontwikkeling van de markt (zoals het object K.P. van der Mandelelaan 41-43 te Rotterdam, dat volgend jaar leegkomt na vertrek van de huurder KPMG). In België hebben wij ook weer een stap voorwaarts kunnen maken, dankzij de aankoop van het laatste gedeelte van Mechelen Campus (de ‘Mechelen Tower’). Dit moderne kantorencomplex bezitten wij nu voor 100% en ligt strategisch prima (langs de snelweg E 19). Ook bezien wij momenteel andere mogelijkheden in en om Brussel, waar wij helaas ook geconfronteerd worden met (soms sterk) dalende rendementen. De sterke verbetering in de economische gang van zaken leidt ertoe, dat kantoormarkten weer meer en meer in trek zijn. Dat maakt het investeringsproces er niet gemakkelijker op, want het gemiddelde rendement op de bestaande portefeuille ligt nog steeds behoorlijk hoger dan de markt nu dicteert voor vergelijkbare kwaliteit. Dat leidt wel tot aantrekkelijke opwaarderingen van onze portefeuille, die het écart met de markt verder zullen verkleinen. Inmiddels hebben wij na vele maanden research de eerste stappen gezet op de Duitse markt. Reden van deze stap is onder andere dat wij hebben gezien dat huurniveaus historisch laag zijn, en er ruimte voor (huur)groei is. Naar wij inschatten zullen onze investeringen daar op termijn leiden tot groei van de huurinkomsten, die de relatief lage aanvangs rendementen zullen gaan compenseren. Hier zullen wij komend jaar circa 10-20% van het belegd vermogen kunnen investeren. Het totaalrendement van uw fonds is vorig jaar geweldig geweest. Ruim 40% rendement op de beurs is natuurlijk van groot belang, maar voor het management zijn de onderliggende ontwikkelingen van groter belang. Dit is het concentreren in Nederland op de Randstad en het waarborgen van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille. De ontwikkeling van het direct beleggingsresultaat per aandeel zal daarom niet spectaculair zijn, mede in aanmerking

nemend dat de behaalde rendementen niet langer de grote spread bieden ten opzichte van de kosten van financiering. Verder terugdringen van de leegstand is de eerste winst, naast het investeren zelf, waarmee wij voortvarend te werk gaan. De sterke vermogenspositie dient sterk te blijven. Dit in combinatie met het willen investeren heeft geleid tot de uitgifte van nieuwe aandelen voor in totaal F 50 miljoen eind januari 2007. Met plezier hebben wij de derde prijs voor het beste jaarverslag volgens EPRA in ontvangst genomen. VastNed Retail heeft in dezelfde categorie de eerste prijs gewonnen. Onder de overige genomineerden bevonden zich CLS Holdings (2e), Rodamco Europe (4e) en British Land (5e). Het bevestigt ons gevoel dat transparantie in business- en financiële rapportage van essentieel belang is. Het jaar 2006 was zoals in het vorige verslag al aangekondigd ‘het jaar van de ommekeer’. De sterkere groei van de economie in de landen waarin wij investeren betekent een verbetering van de omstandigheden voor het fonds. De grootste problemen zijn inmiddels opgelost, en mede dankzij een klinkende organisatie zijn wij klaar om ook van 2007 een mooi jaar te maken. De competitie is en blijft groot, maar in onze ‘niche’ denken wij voor verdere en vooral profitabele groei zorg te kunnen dragen. Die groei zal niet spectaculair zijn, vanwege hierboven geschetste ontwikkelingen, maar als ook huurniveaus aantrekken, geeft dat extra ‘winst’, waar mee wij verwachten dat het direct beleggingsresultaat per aandeel een geringe stijging ten opzichte van het niveau van 2006 zal vertonen. Hierbij zal onze nieuwe lijfspreuk ‘Balanced Growth in European Property’ als gedragslijn worden gehanteerd. Hoogachtend, Reinier A. van Gerrevink, CEO

Woluwe

In de beleggersmarkt is een stevige vraag naar commercieel vastgoed en naar kantoren. Deze vraag is afkomstig van zowel de institutionele als de particuliere belegger, zowel nationaal als internationaal en zet de aanvangsrendementen onder druk. Woluwe

Amsterdam

Rotterdam

Eindhoven

Zoetermeer

Leiden

Arnhem

Dilbeek

Diegem

Begrippenlijst

Bevak

(Belgische) Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal

datum zou kunnen worden verhandeld tussen terzake goed geïnfor-

CEO

Chief Executive Officer

meerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn,

CFO

Chief Financial Officer

waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden.

CIO

Chief Investment Officer

Code

De Nederlandse corporate governance code

Nettoaanvangsrendement

EPRA

European Public Real Estate Association

Brutohuur verminderd met daaraan toe te rekenen niet doorberekende

GPR

Global Property Research

servicekosten en exploitatiekosten uitgedrukt in een percentage van de

IAS

International Accounting Standards

aankoopprijs (inclusief transactiekosten) van de betreffende vastgoed-

IFRS

International Financial Reporting Standards

belegging.

IRS

Interest Rate Swap

IVBN

Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed

Nettohuuropbrengsten

VS

Verenigde Staten

Brutohuuropbrengsten verminderd met de aan de betreffende periode

Marktwaarde Het ingeschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op rapportage

toe te rekenen niet doorberekende servicekosten en exploitatiekosten, zoals onderhoudskosten, beheerkosten, verzekeringen, verhuurkosten

Definities

en onroerendezaakbelastingen.

Bezettingsgraad

Nettorendement

100% minus de leegstandsgraad.

Theoretische jaarhuur verminderd met daaraan toe te rekenen jaarlijkse niet doorberekende servicekosten en exploitatiekosten uitgedrukt in een

Brutohuur

percentage van de marktwaarde van de betreffende vastgoedbelegging.

Contractueel overeengekomen huur voor een bepaalde ruimte rekening houdend met de effecten van straightlining van huurincentives.

Theoretische huuropbrengsten De aan een bepaalde periode toe te rekenen brutohuur, exclusief de

Brutohuuropbrengsten

effecten van straightlining van huurincentives e.d., vermeerderd met

De over een bepaalde periode verantwoorde brutohuur, na aftrek van

de in diezelfde periode van toepassing zijnde markthuur van eventueel

de effecten van straightlining van huurincentives.

leegstaande ruimten.

Brutorendement

Theoretische jaarhuur

Theoretische jaarhuur uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde

De jaarlijkse brutohuur op een bepaald moment, exclusief de effecten

van het vastgoed.

van straightlining van huurincentives e.d., vermeerderd met de geschatte jaarlijkse markthuur van eventueel leegstaande ruimten.

Gemiddelde (financiële) bezettingsgraad 100% minus de gemiddelde financiële leegstandsgraad. Gemiddelde (financiële) leegstandsgraad De over een bepaalde periode van toepassing zijnde markthuur van leegstaande ruimten uitgedrukt in een percentage van de over dezelfde periode van toepassing zijnde theoretische huuropbrengsten. Huurincentive Enige vergoeding, tijdelijke huurreductie of uitgave ten gunste van een huurder gericht op het zekerstellen van een huurovereenkomst. Leegstandsgraad De geschatte jaarlijkse markthuur van leegstaande ruimten op een bepaald moment uitgedrukt in een percentage van de theoretische jaarhuur op hetzelfde moment. Markthuur Het ingeschatte bedrag waartegen een bepaalde ruimte op een bepaald moment is te verhuren door terzake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn en waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden.

Kerncijfers Voorwoord CEO 4 Profiel en strategie 10 Verslag van de raad van commissarissen 13 Inleiding 13 Corporate governance raad van commissarissen 13 Jaarrekening 2006 15 Dividend- en reserveringsbeleid 15 Dividendvoorstel 15 Samenstelling raad van commissarissen 15 Subcommissies 16 Mutaties raad van commissarissen 16 Profielschets van de raad van commissarissen 16 Rooster van aftreden 17 Benoemingen 17 Personeel 17

Inhoudsopgave

Verslag van de directie 18 Economie en markten algemeen 18 Nederland 24 België 26 Duitsland 27 De vastgoedportefeuille 28 Nederland 32 België 34 Duitsland 36 Frankrijk 37 Personeel en organisatie 37 Duurzaam ondernemen 37 Risicomanagement 38 Financiële resultaten 40 Dividendvoorstel 43 Vooruitzichten voor 2007 43 Het aandeel en de beursnotering 45 Jaarrekening 2006 49 Geconsolideerde winsten verliesrekening 50 Direct en indirect beleggingsresultaat 51 Geconsolideerde balans per 31 december 52 Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen 54 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 55 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 56 Vennootschappelijke balans per 31 december 84 Vennootschappelijke winsten verliesrekening 85 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 85 Overige gegevens 88 Corporate governance 91 Risicomanagement 106 Vastgoedportefeuille 2006 111 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 112 Vastgoedbeleggingen in pijplijn 119 Kengetallen vastgoedportefeuille

Almere

Amsterdam

Profiel en strategie Historie VastNed Offices/Industrial N.V., opgericht in 1984, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in een goed verhuurde vastgoedportefeuille bestaande uit kantoren en semi-industriële objecten primair in de eurozone. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. De aandelen zijn sinds 23 juni 1989 genoteerd aan Euronext Amsterdam. VastNed Offices/Industrial maakt deel uit van de VastNed Groep.

Visie De kantoormarkt is een markt waarin huurders in het algemeen niet sterk afhankelijk zijn van een specifieke locatie voor de vestiging van de onderneming. Er bestaat derhalve concurrentie tussen verschillende kantoorlocaties waar het de vestiging van een onderneming betreft. Bovendien wordt de vraag naar

10

kantoorruimte sterk bepaald door economische ontwikkelingen en de mate van aanbod van kantoorruimte. Vraag en aanbod variëren sterk door de tijd heen. Dit resulteert in een cyclische kantoormarkt, waarin beleggingsresultaten door de tijd heen fluctueren.

Missie en strategisch doel VastNed Offices/Industrial biedt een primair op kantoren en semi-industriële objecten geconcentreerd beleggingsproduct aan aan institutionele en particuliere aandeelhouders. Door dynamisch in te spelen op de cyclische kantoormarkt kan worden geprofiteerd van huur- en waardestijgingen in een opgaande markt. In een neergaande markt zal het streven zijn beleggers beperkt hieraan bloot te stellen. Door actief management, inclusief een actief aanen verkoopbeleid, wil VastNed Offices/Industrial de kantoormarktcyclus bespelen teneinde een relatief hoog beleggingsresultaat over de gehele duur van de kantoormarktcyclus te realiseren.

Profiel en strategie

Beleggingsproduct en beleggingsmethodiek VastNed Offices/Industrial streeft haar doel na door zich te concentreren op de volgende beleggings producten en het hanteren van de volgende beleggingsmethodiek: – een mix van kantoren en semi-industrieel vastgoed (logistieke centra en bedrijfsruimten). Het streven is de weging van kantoorbeleggingen te houden tussen 80% en 100% en van semi-industrieel vastgoed tussen 0% en 20% van het belegd vermogen; – beleggingen in grote liquide kantoormarkten; – beleggingen in kantoormarkten met een voor de verhuurder gunstig juridisch kader; – opportunistisch beleggen in semi-industrieel vastgoed; – een evenwichtig risicorendementsprofiel van de beleggingen; – beperking van het beleggingsrisico in de neergaande fase van de kantoormarktcyclus door actief management, waaronder een actief aanen verkoopbeleid, van de kantoorportefeuille; – concentratie op een optimale spreiding binnen de vast goedportefeuille, met als spreidingscriteria: landen, regio’s, steden, aantal huurders, aantal objecten, spreiding in categorieën, beperking omvang object en beperking omvang individuele huurder(s).

Omvang De vastgoedportefeuille van VastNed Offices/ Industrial vertegenwoordigde ultimo 2006 een waarde van F 1.049 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: – 80% kantoren; – 20% logistieke centra en bedrijfsruimten.

Fiscale structuur VastNed Offices/Industrial kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. VastNed Offices/Industrial houdt zich, gezien haar status als fiscale beleggingsinstelling niet bezig met projectontwikkeling voor derden. In België zijn nagenoeg alle beleggingen ondergebracht in de vastgoedbevak Intervest Offices die eveneens geen belasting over haar winsten is verschuldigd. Een aan trekkelijk fiscaal klimaat is voor de beleggingsselectie een belangrijke factor. De Duitse vastgoedbelegging wordt door een fiscaal transparante structuur gehouden die effectief aan belastingheffing naar de winst is onderworpen.

11

Financieringsbeleid Als uitgangspunt geldt, dat financiering van de vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aanof verkoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op vastgoed acceptabele rentestand. In een opgaande kantoormarkt kan worden gekozen voor het met relatief veel vreemd vermogen financieren van de vastgoedportefeuille en in een neer gaande markt met relatief weinig vreemd vermogen. VastNed Offices/Industrial blijft in dit kader te allen tijde binnen de financieringsgrenzen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Tevens wordt een goede balans nagestreefd tussen financiering met korte en lange rentevaste perioden. Hiervoor kan in voorkomende gevallen gebruik worden gemaakt van rentederivaten. In tijden dat het aandeel VastNed Offices/Industrial op de effectenbeurs een premie noteert ten opzichte van de intrinsieke waarde, kan het aantrekkelijk zijn om nieuwe aandelen uit te geven. Uitgangspunt hierbij is dat uit gifte van nieuwe aandelen uitsluitend plaatsvindt indien er op voorzienbare termijn investerings mogelijkheden zijn.

Valutabeleid VastNed Offices/Industrial streeft ernaar valutarisico’s te beperken door primair in de eurozone te beleggen.

Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het dividend wordt met ingang van het boekjaar 2006 aan de aandeelhouders ter beschikking gesteld in de vorm van een interimdividend ter hoogte van 60% van het direct beleggings resultaat over het eerste halfjaar van het boekjaar en een slotdividend na afloop van het boekjaar.

Acquisitiebeleid VastNed Offices/Industrial streeft een actief acquisitie beleid na. Voortdurend worden nieuwe investeringsmogelijkheden beoordeeld. Hierbij geldt dat acquisities uitsluitend plaatsvinden indien de markt omstandigheden daartoe gunstig zijn, er sprake is van een evenwichtig risicorendementsprofiel en de vermogensverhoudingen deze toelaten. In dit kader worden acquisitiemogelijkheden steeds afgewogen ten opzichte van financiële alternatieven zoals de inkoop van eigen aandelen.

Profiel en strategie

Risicomanagement VastNed Offices/Industrial voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van en indien nodig het ondernemen van passende actie met betrekking tot risico’s die met het beleggen in vastgoed gepaard gaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in strategische, operationele, financiële, rapportage en compliance risico’s.

Organisatie VastNed Offices/Industrial voert een actief management van haar vastgoedportefeuille, waarbij zij in de landen waarin zij actief is of zal zijn streeft naar volwaardig eigen lokaal management. VastNed Management in Rotterdam, VastNed Management España in Madrid, VastNed Management France in Parijs, Intervest Retail en Intervest Offices, beide in Antwerpen, beheren, met ongeveer 90 medewerkers, de beleggingen van VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert de fondsen met directie en beheer. Op de samenwerking tussen VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail en VastNed Management is een kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van de feitelijke werk zaamheden. De aandelen van VastNed Management worden voor 33% gehouden door VastNed Offices/ Industrial en voor 67% door VastNed Retail. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zoveel mogelijk zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer leidt tot direct contact met de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd en ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is grotendeels uit besteed aan lokale specialisten. Door onderhoud, renovatie en verkoop van objecten die niet meer passen in de vastgoedportefeuille, wordt zorg gedragen voor een optimale staat en waarde van het vastgoed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders.

12

De vastgoedmarkten in Nederland, België, Duitsland en Frankrijk zijn onderworpen aan de aldaar geldende weten regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed Offices/Industrial streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk vanuit het land zelf te ondernemen. In dat kader zijn in Nederland en België volwaardige managementorganisaties opgebouwd. Het assetmanagement van de Duitse vastgoedportefeuille vindt plaats vanuit Nederland. Het propertymanagement vindt plaats vanuit Duitsland.

Breda

Düsseldorf

Verslag van de raad van commissarissen Inleiding De raad van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial heeft in 2006 zesmaal regulier vergaderd. Aan deze vergaderingen is door de leden van de directie deelgenomen. Tevens heeft de raad van commissarissen vergaderd in afwezigheid van de directie en hebben overige bijeenkomsten van de raad van comissarissen plaatsgevonden. De onderwerpen die in de vergaderingen ter sprake zijn gekomen waren onder andere: de gang van zaken en risico’s in de vastgoedportefeuille, de strategie en risico’s van de vennootschap als geheel en deelaspecten daarvan waaronder het betreden van nieuwe markten, de financiële resultaten, alsmede de verslaglegging daarvan in publiek verspreide documenten, mutaties in de raad van commissarissen, de structuur van de raad van commissarissen, het eigen functioneren van de raad van commissarissen, het functioneren van de externe accountant, de honorering van de leden van de raad van commissarissen en de bezoldiging van de leden van de directie, de corporate governance en het functioneren van de subcommissies van de raad van commissarissen inclusief de verslaglegging door

13

deze commissies. De raad van commissarissen is telkens door de directie van goede informatie voorzien, zodat de raad van commissarissen haar toezichthoudende taak naar behoren heeft kunnen uitoefenen. Geen van de leden van de raad van commissarissen was frequent afwezig.

Corporate governance raad van commissarissen Een belangrijk aspect van de corporate governance is de structuur van de raad van commissarissen als orgaan van de vennootschap. De bezetting van dit orgaan was tot 4 april 2006 dezelfde als de bezetting van de raad van commissarissen van VastNed Retail en VastNed Management. In het kader van een continue verbetering van de corporate governance van de vennootschap is besloten tot het scheiden van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial van die van VastNed Retail. Dit houdt in dat geen van de leden van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial lid is van de raad van commissarissen van VastNed Retail. Hiermee wordt de onafhankelijkheid van de raad van commissarissen versterkt.

Veenendaal

Amsterdam

Amsterdam

Leiden

Hoofddorp

Utrecht

Mechelen

14

In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Offices/ Industrial het direct beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. Jaarrekening 2006 Onderdeel van het door de directie opgestelde jaarverslag 2006 is de door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerde jaarrekening 2006. Wij kunnen ons met dit verslag en de jaarrekening 2006 verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening 2006 aldus vast te stellen.

Dividend- en reserveringsbeleid Woerden

In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Offices/ Industrial het direct beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen.

Dividendvoorstel Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om een slotuitkering te doen per aandeel van F 5,00 nominaal als volgt: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een uitkering op de gewone aandelen, na aftrek van het interim-dividend ad F 0,50, ten bedrage van F 1,20, waarvan: – F 1,20 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting, danwel – F 1,05 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, maar een tegenwaarde van F 0,15 benaderend, ten laste van de agioreserve zonder inhouding van dividendbelasting.

Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen is als volgt samengesteld. Drs. W.Nijman, voorzitter Mr.W.M. Steenstra Toussaint, vice-voorzitter Drs. D. van den Bos, lid Drs. R.K. Jacobson, lid De curricula vitae van de leden van de raad van commissarissen zijn opgenomen in het hoofdstuk corporate governance elders in dit jaarverslag. 15

Verslag van de raad van commissarissen

Subcommissies De raad van commissarissen heeft drie actieve commissies. Deze commissies hebben ieder twee leden. De remuneratiecommissie en de selectie- en benoemingscommissie worden gevormd door de voorzitter en vice-voorzitter van de raad van commissarissen.

persoonlijke bonussen van de directie. De leden van de remuneratiecommissie zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Management. In de vergadering van de raad van commissarissen van VastNed Management vindt afstemming plaats met de remuneratiecommissie van VastNed Retail, aangezien de directie voor beide fondsen werkzaam is en haar bezoldiging een afspiegeling is van haar werkzaamheden voor deze beide fondsen.

Auditcommissie Selectie- en benoemingscommissie Gedurende 2006 heeft een wijziging plaatsgevonden in de bezetting van deze commissie als gevolg van bovengenoemde scheiding van de raad van commissarissen. De auditcommissie bestond tot 4 april 2006 uit de heer R.K. Jacobson (voorzitter), de heer W. Nijman, de heer D. van den Bos en de heer F.W. Mulder. Op 4 april 2006 zijn de heer Nijman en de heer Mulder afgetreden. De auditcommissie heeft in 2006 viermaal vergaderd. De auditcommissie heeft als taak het adviseren van de raad van commissarissen op financieel terrein. Onderwerpen die aan de orde zijn gekomen zijn de financiële rapportage, budgettering, de rol van de externe accountant, fiscaliteit, compliance (onder andere de Autoriteit Financiële Markten), IFRS, rente- en financieringsrisico’s, verhuurrisico’s, calamiteiten en aansprakelijkheids risico’s, debiteurenrisico’s, interne controle, IT-systemen, juridische risico’s, de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, alsmede de uitkomsten van de controle van de externe accountant. Verslagen van de auditcommissie zijn telkens overlegd aan alle leden van de raad van commissarissen en besproken op de eerstvolgende vergadering van de raad van commissarissen. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestond tot 4 april 2006 uit de heer N.J. Westdijk (voorzitter), de heer F.W. Mulder en de heer W. Nijman. Op die datum zijn de heer Mulder en de heer Westdijk afgetreden en is de heer W.M. Steenstra Toussaint toegetreden tot de remuneratiecommissie als lid. De heer Nijman is voorzitter. De taak van de remuneratiecommissie is het adviseren van de raad van commissarissen op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid van de directie. De commissie heeft in 2006 viermaal vergaderd. De remuneratiecommissie heeft het remuneratierapport 2006 opgesteld dat in de algemene vergadering van aandeelhouders van 3 april 2007 zal worden besproken. Hierin heeft zij onder andere voorstellen geformuleerd ten behoeve van de bezoldiging van de individuele leden van de directie. Onderdeel daarvan is een rapportage inzake de over 2006 toe te kennen

16

Als eerder gemeld bestaat de selectie- en benoemings commissie uit de voorzitter en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. De selectie- en benoemings commissie heeft viermaal vergaderd op het terrein van selectie en benoemingen. De selectie- en benoemings commissie heeft namens de raad van commissarissen voorstellen gedaan aan de houders van prioriteitsaandelen ten behoeve van benoemingen binnen de raad van commissarissen, inclusief voorstellen inzake de vervanging van zijn voorzitter, de heer W. Nijman, die volgens rooster, op 3 april 2007 zal aftreden.

Mutaties raad van commissarissen De algemene vergadering van aandeelhouders heeft met ingang van 4 april 2006 de heer W. Nijman herbenoemd, waarmee waardevolle kennis en ervaring voor VastNed Offices/Industrial behouden is gebleven. In dezelfde vergadering is de heer W.M. Steenstra Toussaint als lid van de raad van commissarissen benoemd, om vervolgens door die raad als vice-voorzitter te worden benoemd, en zijn de heer Westdijk, de heer Mulder en de heer Verboom afgetreden in verband met bovenvermelde wijziging van de structuur van de raad van commissarissen.

Profielschets van de raad van commissarissen De profielschets van de raad van commissarissen waar borgt dat de raad van commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op de directie van de vennootschap kan worden gehouden. Dit profiel is te raadplegen op de website van de vennootschap en kan worden opgevraagd ten kantore van de vennootschap. De raad van commissarissen verklaart dat al zijn leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Nederlandse corporate governance code.

Verslag van de raad van commissarissen

Rooster van aftreden

– – – –

Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: De heer W. Nijman, 2007 (niet herkiesbaar) De heer R.K. Jacobson, 2008 (herkiesbaar) De heer D. van den Bos, 2009 (herkiesbaar) De heer W.M. Steenstra Toussaint, 2010 (herkiesbaar) De statuten voorzien in een zittingsduur die wordt beperkt tot driemaal vier jaar. In dit kader is besloten dat de heer W. Nijman per de algemene vergadering van aandeelhouders van 3 april 2007 niet voor herbenoeming meer beschikbaar is. VastNed Offices/ Industrial handelt hiermee in lijn met best practicebepaling III.3.5 van de Code.

Benoemingen Conform het rooster van aftreden treedt de heer W. Nijman af. De raad van commissarissen is de heer Nijman dankbaar voor zijn bijdrage aan de raad van commissarissen waartoe hij in 1996 toetrad. De stichting Prioriteit zal de heer H.W. Breukink voordragen als lid van de raad van commissarissen. De agenda van de algemene vergadering van aandeelhouders en de daarbij behorende aandeelhouderscirculaire zal medio maart 2007 uitgebreidere informatie bevatten inzake de benoeming van het nieuwe lid van de raad van commissarissen.

Personeel De raad van commissarissen spreekt zijn dank uit aan de directie en haar medewerkers, voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar. Rotterdam, 22 februari 2007 Voor de raad van commissarissen, W. Nijman, voorzitter

17

Amsterdam Amsterdam

Verslag van de directie Economie en markten algemeen Economie Het groeipad van de wereldeconomie ligt gemiddeld ruim 1% hoger dan die van de eurozone. De komende jaren is dat niet veel anders. De laatste jaren was er echter in de eurozone sprake van een herstel van de economische groei, daar waar de wereldeconomie al wat langer op een gemiddelde groei zat van ruim 3% per jaar. Het economische herstel van de eurozone is aangetrokken door de export en heeft nu meer interne kracht gekregen, doordat de consument ook voorzichtig aan weer mee doet. De economische groei in de eurozone heeft een breder draagvlak gekregen. Voor wat betreft de wereldeconomie zou op dit punt van de economische cyclus een tussentijdse correctie op de economische groei verwacht mogen worden, maar deze heeft zich nog niet aangediend. Ondanks gestegen korterenteniveaus blijven de groeivoorspellingen voor de wereldeconomie op een hoog niveau. Gezien de snelle economische ontwikkelingen in

18

landen als China en India is de waarschijnlijkheid groot dat een tussentijdse groeicorrectie mild van aard is of zich wellicht zich zelfs niet eens zal voordoen. De trage aanpassing aan de globalisering van de economie blijft een belangrijke rol spelen bij de groeipotentie van de eurozone. Een gewenst sociaal karakter staat in de politieke discussie tegenover concurrentieen innovatiekracht. Uitingen van sociale onvrede staken de kop op in bijvoorbeeld de straten van Frankrijk, maar ook bij de verkiezingen in Nederland. Ook in de andere landen in de eurozone geven beide thema’s steeds kleur aan de politieke discussie en uitkomst van verkiezingen. Een duidelijke richting is er niet, hoewel het er wel meer en meer op lijkt dat het gewenste sociale karakter wat meer wind in de zeilen heeft gekregen. Een thema dat ook veel in de aandacht is komen te staan is de duurzaamheid van de economische groei door de veronderstelde effecten van klimaatverandering. De gestegen olieprijs helpt daarbij een handje, want de hogere energiekosten treft velen. De politiek staat voor de uitdaging duurzaamheid te vertalen in groeikansen voor de economie.

Verslag van de directie

De rente in de eurozone is gestegen, de korte rente meer dan de lange rente. Aan de horizon is het patroon van een vlakke tot inverse rentecurve zichtbaar, wat traditioneel een groeivertraging aangeeft. Economische groeivoorspellingen voor de eurozone houden daar voor een deel ook al rekening mee. Gezien de kracht van de wereldeconomie is de kans groot dat deze groeiverwachtingen toch aan de lage kant blijken te zijn.

Reële groei BNP (in %)

Het renteniveau van staatsobligaties met lange looptijden is sinds het begin van de tachtig jaren indruk wekkend gedaald. De laatste jaren fluctueert het 10-jaarsrenteniveau op staatsobligaties zo rond de 4%. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft zich als doelstelling gesteld om de inflatie in de eurozone beneden de 2% te houden. Sinds de invoering van de euro heeft de ECB een prachtige staat van dienst opgebouwd ten aanzien van deze doelstelling. Wordt deze staat van dienst geprojecteerd naar de toekomst, dan is er eigenlijk geen aanleiding te verwachten dat het 10-jaars renteniveau in de eurozone gemiddeld veel zal afwijken van de eerder genoemde 4%. Vanuit de economische conjunctuur zal het actuele rente niveau tijdelijk hoger of lager kunnen liggen, maar het lijkt een reële verwachting te zijn dat het 10-jaars renteniveau gemiddeld zo rond de 4% zal blijven liggen.

4

Bron: Consensus Forecasts

Eurozone Wereld

3 2 1

Kantoormarkt De Europese kantoormarkt laat een eerste herstel zien door een daling van het aanbod en een toename van de huurniveaus op toplocaties. De economische groei van de eurozone was voor het eerst sinds jaren weer aansprekend. De werkgelegenheid trekt weer aan met grote verschillen tussen de landen binnen de eurozone. De verhuur van kantoorruimte trekt aan met verandering van locatie als belangrijkste motief bij ondernemingen. Een deel van de verhuur kan nu ook als expansie worden aangemerkt. Groei zit er vooral in de financiële en zakelijke dienstverlening. De kantoormarkt zal steeds meer een vervangingsmarkt worden, waarbij door nieuwbouw en renovatie de mindere kwaliteit kantoorgebouwen verdrongen worden. In de huidige kantoormarkt wordt steeds duidelijker dat een gedeelte van de kantoorvoorraad structureel verouderd is en in huidige staat niet meer verhuurd zal worden. Verouderde kantoorruimte wordt aan de markt onttrokken voor herontwikkeling als kantoor, hotel of woningcomplex. Hoewel het nog slechts om een klein deel gaat, wordt er nu meer onttrokken aan de kantoorvoorraad dan in eerdere kantoormarktcycli werd waargenomen.

Totaal rendement per jaar (in %) Bron: Global Property Research (GPR), Bloomberg

GPR 250 Europa GPR 250 Nederland VastNed Offices/Industrial

60 50 40 30 20 10

19

7 jaar

5 jaar

3 jaar

1 jaar

0

2008E

2007E

2006E

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

0


Binnen de kantoormarkt van een regio of een stad zijn er veelal grote verschillen te zien in leegstand. In sommige gebieden is er al weer duidelijk sprake van schaarste, terwijl in andere gebieden de leegstand alleen maar lijkt toe te nemen. Op de toplocaties is er sprake van herstel van markthuren, in de ene stad duidelijk meer dan in de andere stad.

In de beleggersmarkt is er een stevige vraag naar commercieel vastgoed en ook naar kantoren. Deze vraag is afkomstig van zowel de institutionele als particuliere belegger, zowel internationaal als nationaal, en zet de aanvangsrendementen onder druk.

Binnen de eurozone concentreert VastNed Offices/ Industrial zich op de landen Nederland, België en Duitsland. In deze landen ligt de focus op goede tot zeer goede kantoorbeleggingen in liquide kantoormarkten. Deze markten bevinden zich in en rond de grotere steden van deze landen. In Nederland ligt de voorkeur bij de grote steden in Randstad, te weten Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. In België ligt de nadruk op de as Antwerpen Brussel. Voor Duitsland is de focus gericht op de vijf grote kantoormarkten; Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg en München.

De beschikbaarheid in de bedrijfsruimtemarkt is sinds de jaren negentig van de vorige eeuw hoog en is de spiegel van de veroudering van de voorraad gebouwen in deze markt. Vele gebouwen vormen geen optie meer voor verhuurders en kunnen worden beschouwd als structurele leegstand. De situatie is tijdens de mindere jaren van economische groei slechter geworden en heeft de druk op de politiek sterk vergroot om verouderde bedrijfsterreinen te saneren. De uitgifte van bedrijventerreinen is sterk teruggelopen, terwijl de economische groei weer is aangetrokken.

De kantoormarktcyclus is een veelbesproken fenomeen. De vraag naar kantoorruimte is elastisch, terwijl het aanbod niet elastisch is. De huidige situatie in de kantoormarkt is dat de bouwactiviteit in nieuwe kantoren is teruggelopen, maar dat de totale plan capaciteit nog altijd aanzienlijk is. Deze plannen worden voor het overgrote deel uitgesteld, omdat overheden en/of beleggers nu stevige voorverhuur eisen stellen. Daarmee zijn speculatieve ontwikkelingen voor het moment in de ijskast gezet, wat de komende jaren een tekort aan nieuwbouw tot gevolg zal hebben in de kantoormarkt.

Het logistieke deel van de bedrijfsruimtemarkt doet het relatief goed. Deze vraag concentreert zich rondom grote logistieke verdeelpunten als de havens van Rotterdam en Antwerpen en de luchthavens van Amsterdam en Brussel. In Duitsland vormt een stad als Frankfurt bijvoorbeeld een belangrijk Europees distributiepunt. Ook knooppunten op doorgaande routes, ook wel aangeduid met nationale en Europese corridors, zijn populair. De sterke geografische positie van de Benelux in Europa en de sterke toename van de handel met Azië heeft het leven in deze sector terug gebracht. Door de vergroting van de Europese Unie oostwaarts bestaat er een kans dat door de jaren heen het zwaartepunt van de logistieke markt zich wel meer oostwaarts naar Duitsland zal verplaatsen.

De toekomstige vraag naar kantoorruimte zal zich concentreren op kantoorgebouwen die functioneel en efficiënt zijn. Goede bereikbaarheid en ruime parkeer gelegenheid, alsook de nabijheid van goed openbaar vervoer is van belang. In toenemende mate stellen kantoorgebruikers ook hogere eisen aan de kwaliteit van de omgeving waarin het kantoorgebouw is gelegen. De wegen zijn overal verder aan het dichtslibben en werkgevers worden gedwongen naar alternatieve oplos singen te zoeken, omdat reistijden tijdens de spits in een aantal gevallen het onacceptabele benaderen. Een sterke opkomst van flexibele werkoplossingen wordt nu waargenomen, waarbij er op bepaalde dagen tijdens de spits thuis gewerkt wordt en na de spits de reis naar kantoor wordt ondernomen. Deze flexibilisering van het werk zal zich verder doorzetten. Het via het prijsmechanisme reguleren van het verkeersaanbod zal worden ingevoerd. Er is weinig keuze voor de politiek. De groeiende roep om een groenere economie zal het draagvlak voor fenomenen als de kilometerheffing doen toenemen.

20

Bedrijfsruimtemarkt

Distributiecentra zijn erg in trek bij alle categorieën beleggers en favoriet boven ander vastgoed. De verwachting is dat de belangstelling voor dit type vastgoed nog wel een tijd zal aanhouden, vanwege de goede historische totaalrendementen. De prijzen van logistiek vastgoed zijn inmiddels belangrijk gestegen en in historisch opzicht hoog te noemen. Risico’s De dollar verzwakte in 2006 ten opzichte van de euro. Aan de situatie betreffende de tekorten op de overheids begroting en de handelsbalans in de Verenigde Staten, almede de hoge schuldenlast van de consument is weinig veranderd. Het politieke leiderschap van de VS in de wereld is in 2006 onder grote druk komen te staan. Het sentiment kan zich gemakkelijk tegen de dollar keren en een verdere verzwakking van de dollar ten opzichte van de euro inzetten en de groei in de eurozone beïnvloeden. Een sterke daling van de


dollar zal de economische groei in de eurozone behoorlijk onder druk zetten, met als neveneffecten een lage inflatie en weer dalende rente. De olieprijs bewoog zich in 2006 op een historisch hoog niveau. De vraag- en aanbodsituatie in de oliemarkt blijft onevenwichtig. De mismatch tussen een toenemende vraag vanuit de Aziatische landen en de lage exploratieactiviteit als gevolg van een jarenlange lage olieprijs tezamen met het feit dat veel olievoorraden zijn gelegen in politiek zeer gevoelige gebieden vormen de reden van deze onevenwichtigheid. Ondanks het hoge prijsniveau van olie blijft er vanwege genoemde mismatch in vraag en aanbod de komende jaren het risico bestaan dat de olieprijs zal stijgen naar nieuwe hoogtepunten. De huidige stabiliteit in de rente- en inflatieniveaus in de eurozone kan hierdoor verstoord worden, wat een drukkend effect zal hebben op de economische groei.

Nederlandse vastgoedfondsen Ontwikkeling premie (discount) (in %)

40 30 20 10 0

Tegenvallende economische groei kan de kantoormarkt en de bedrijfsruimtemarkt weer meer onder druk zetten en de leegstand weer doen oplopen.

-10

Historisch gezien gaan beursgenoteerde vastgoedfondsen door golven van koersvorming. Er zijn periodes waarin de beurskoers een premie noteert ten opzichte van de intrinsieke waarde en periodes waarin een discount wordt genoteerd. De noteringen van vastgoedfondsen aan Euronext Amsterdam stonden in 2006 gemiddeld genomen op een forse premie ten opzichte van de intrinsieke waarde. Beleggen in vastgoed is in algemene zin populair bij beleggers vanwege de goede diversificatie-eigenschappen ten opzichte van beleggingen in aandelen en obligaties. Bovendien is de vraag naar vastgoedbeleggingen groter dan het aanbod. Onderliggend stijgt de intrinsieke waarde en de koersvorming op de beurs heeft daar een voorschot op genomen. Inmiddels ontwikkelt de intrinsieke waarde zich goed en volgt het pad dat de koersvorming van vastgoedfondsen eerder op de beurs heeft ingezet. De belangstelling voor vastgoed komt zowel van insti tutionele als van particuliere zijde. Internationalisering is daarbij een belangrijk thema. Waren in het verleden de aandeelhouders van vastgoedfondsen vooral afkomstig uit het eigen land, nu komen de aandeelhouders uit alle windstreken. Het is daarbij niet alleen de institutionele belegger die nadrukkelijk over de nationale grenzen heen kijkt, maar ook de particuliere belegger. De laatste groep belegt ook in toenemende mate zelf in internationaal vastgoed buiten de vele beschikbare vastgoedfondsen om, zoals Spanjaarden die in Oost-Europa beleggen en Ieren die overal in Europa beleggen.

21

VastNed Offices/Industrial Brancheverdeling totale vastgoedportefeuille (in %) Financiële dienstverlening 17% Zakelijke dienstverlening 35% Techniek, media, telecommunicatie 12% Overheidsdiensten 19% Overig 17%

17%

17%

19% 35% 12%

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1997

1998

-20

Effectenbeurs

Amsterdam

Amersfoort

22

Mechelen

Rotterdam

Nieuwegein

In de kantoormarkt zijn er weer duidelijke tekenen van optimisme. Er werd meer verhuisd dan in 2005, waarbij gemiddeld genomen weer meer vierkante meters worden opgenomen dan achtergelaten.

Vilvoorde

Hoofddorp

Eindhoven

23


De enorme vraag naar vastgoed geeft een opwaartse druk op de prijzen en dat zal in toenemende mate aanbod uitlokken en ontwikkeling stimuleren. Onder nemingen zullen in toenemende mate hun vastgoed verkopen en dragen zo bij aan vergroting van de vast goedmarkt en de verdere professionalisering daarvan. Voor vastgoedfondsen betekent de toename van de waarde van het vastgoed ook de mogelijkheid meer te beleggen en de winst per aandeel te verhogen. Veel vast goedfondsen hebben maxima vastgesteld ten aanzien van de mogelijke leverage op de vastgoedportefeuille, maar realiseren die maxima niet door de doorlopende positieve waardeontwikkeling van dit moment.

VastNed Offices/Industrial Sectorspreiding totale vastgoedportefeuille (in %)

Kantoor 80% Semi-industrieel 20%

20%

Nederland Economie 80%

Het afgelopen jaar was een positief jaar voor de Nederlandse economie met een economische groei van 2,9%, iets hoger dan het groeitempo van de eurozone met 2,7%. De competitieve kracht van de economie is weer hersteld, de werkgelegenheid groeit in een rap tempo, het vertrouwen van producenten en consumenten groeit en de consumentenbestedingen trekken aan. De magere jaren zijn voorbij en de toekomst kan met vertrouwen tegemoet gezien worden. Natuurlijk blijft de Nederlandse economie gevoelig voor de internationale economische conjunctuur en zullen conjuncturele schommelingen zich blijven voordoen, maar de periode met pijnlijke structurele aanpassingen is voorbij. Politiek heeft er zich een verschuiving voorgedaan. De kiezer heeft gekozen voor een socialer beleid. De verhoudingen tussen de politieke partijen zijn na de verkiezingen echter niet duidelijk. Er bestaat eigenlijk geen uitgesproken steun in het parlement voor de ene of de andere richting. Er is een compromis met een sociaal gezicht gevonden tussen partijen uit het politieke midden. De Manpowerarbeidsmarkt barometer heeft zich ook in 2006 goed ontwikkeld en wijst op een verdere verbetering van de arbeidsmarkt. Kantoormarkt In de kantoormarkt zijn er weer duidelijke tekenen van optimisme. Er werd meer verhuisd dan in 2005, waarbij gemiddeld genomen weer meer vierkante meters worden opgenomen dan achtergelaten. De eerste tekenen dat de expansie van de economie zich vertaalt naar de kantoormarkt zijn zichtbaar. De vraagcyclus loopt ongeveer twee jaar achter bij de groei van de economie. Een verdere verbetering van de kantoormarkt mag dan ook verwacht worden. De leegstand in de Nederlandse kantoormarkt ligt rond de 14%. De vraag concentreert zich op goede locaties en op betaalbare kwaliteit. Nieuwbouw is

24


populair. De leegstand in het goede deel van de markt daalt, op sommige plekken zelfs snel. Aan de andere kant neemt het probleem van onverhuurbare, kansloze kantoormeters toe. De leegstand is hier hoog en stijgt. Het tempo van onttrekking van dit type meters aan de kantoorvoorraad is te laag. Structurele leegstand zal zo meer en meer het gezicht bepalen van de leegstand. De kantoormarkt in de Randstad beslaat het overgrote deel van de kantoormarkt in Nederland. Het is daarom logisch dat een groot deel van de leegstand zich hier bevindt. Het zijn vooral de satellietsteden rond de vier grote steden, zoals Diemen en Capelle aan den IJssel, die met hoge leegstand hebben te kampen. Leegstands cijfers van dik in de 20% komen hier veelvuldig voor. De kantoormarkten buiten de Randstad zijn doorgaans veel kleiner en vooral kwetsbaar voor veranderingen in het aanbod. Daar waar nieuwbouw op de markt is gekomen, is de leegstandsituatie de laatste jaren dan ook snel verslechterd. Algemene leegstandcijfers zeggen weinig over de eigenlijke situatie in de kantoormarkt van een stad of regio. Vraag en aanbod in deelmarkten kunnen namelijk al in balans zijn. Op bepaalde locaties is ook al weer huurgroei te zien. De Zuidas in Amsterdam ontwikkelt gunstig nu zich daar meer en meer hoofd kantoren vestigen. De verhuursituatie is hier duidelijk verbeterd. Ook in andere delen van de Randstad zijn gunstige ontwikkelingen te zien. In het centrum van Rotterdam ondergaat het gebied rondom het Centraal Station een metamorfose en de eerste tekenen zijn dat bedrijven daar gunstig op reageren. In Utrecht komt de ontwikkeling van het gebied rondom het Centraal Station binnenkort op gang. Op dit moment ligt de leegstand in het centrum van Utrecht beneden de 5%. Zoals gezegd zijn de verschillen tussen de kantoor gebieden binnen een regio groot. De algemene tendens daarbij is dat de vier grote steden in de Randstad het beter doen dan de satellietsteden. De binnenstedelijke leegstand ligt al snel beneden de 10%, terwijl die in perifeer gelegen gebieden kan oplopen tot ver boven de 20%. Het is belangrijk goed op de hoogte te zijn van de situatie in deelmarkten, hetgeen het belang van research onderstreept. De vraag naar vastgoed is krachtig en komt van zowel binnenlandse als buitenlandse vastgoedbeleggers. Deze situatie zet de aanvangsrendementen onder druk. In 2006 is een grote kantoorportefeuille met een waarde van circa F 1 miljard euro van eigenaar verwisseld. Deze kantoorportefeuille was samengesteld uit kantoorgebouwen afkomstig uit verschillende vastgoedmaatschappen van particuliere beleggers.

25

Nederland Brancheverdeling (in %) Financiële dienstverlening 15% Zakelijke dienstverlening 39% Techniek, media, telecommunicatie 9% Overheidsdiensten 23% Overig 14%

14%

15%

23%

39% 9%

Nederland Sectorspreiding (in %)

Kantoor 87% Bedrijfsruimte 13% 13%

87%


België

belgië Brancheverdeling (in %)

Economie De Belgische economie groeit gemiddeld licht beter dan de eurozone. Ook in 2006 kwam de economische groei licht beter uit op 2,8% voor België tegenover 2,7% voor de eurozone. De verwachting voor de komende jaren is dat de groei steeds iets hoger zal blijven uitvallen. De groei van de werkgelegenheid is weer goed op gang gekomen, maar loopt wel wat achter op het groeitempo in Nederland. De grote uitdaging voor België is om de arbeidsparticipatie te verhogen onder jongeren, ouderen en allochtonen. De relatieve lage graad van participatie biedt ook kansen om het economische draagvlak te vergroten betreffende de vergrijzing van de economie. Ook België blijft natuurlijk erg gevoelig voor internationale schommelingen van de conjunctuur en is traditioneel een vroeg cyclische economie, maar de economische resultaten zijn de laatste jaren goed te noemen. Volgens de Manpower-arbeidsmarktbarometer is er voor 2007 een algemene tendens naar verbetering op de arbeidsmarkt te zien, nadat 2006 al positief is verlopen.

Financiële dienstverlening 19% Zakelijke dienstverlening 29% Techniek, media, telecommunicatie 17% Overheidsdiensten 15% Overig 20%

20%

19%

15% 29% 17%

Kantoormarkt De belangrijkste kantoormarkten van België liggen op de as van Antwerpen, Mechelen en Brussel, waarbij Brussel verreweg de grootste kantoormarkt heeft. De kantoormarkt in de periferie van Brussel is bijna net zo groot als de kantoormarkt in geheel Antwerpen. Mechelen kent een kleine, maar snel groeiende kantoor markt en kan worden gezien als een nieuwe markt voor ondernemingen die zich langs de genoemde as willen vestigen. De beschikbaarheid van kantoorruimte is in deze markten hoog. De totale plancapaciteit is nog steeds aanzienlijk, maar daaraan worden stevige voorverhuureisen gesteld. De bouwactiviteit is stevig teruggelopen en stabiliseert het aanbod. In Brussel is er een tweedeling van de kantoormarkt. In het centrum van Brussel domineren de regionale, nationale en Europese overheidsinstellingen, terwijl daarbuiten het merendeel van het bedrijfsleven zich bevindt. De leegstand van Brussel als geheel is daarom niet erg relevant, maar die in deelmarkten wel. De vraag in de kantoormarkt als geheel is krachtig en heeft zich in 2006 verschoven van de verschillende over heden naar het bedrijfsleven. De kantoormarkt in Brussel trekt aan, zodat de verwachting is dat de leeg stand geleidelijk aan zal kunnen dalen. In sommige deelmarkten zal dat sneller gaan dan in Brussel als geheel. De werkgelegenheidsgroei is positief en zal verder aan het herstel van de kantoormarkt bijdragen.

26

België Sectorspreiding (in %)

Kantoor 73% Bedrijfsruimte 27%

27%

73%


Voor Antwerpen ontwikkelde de Vlaamse overheid het Masterplan Mobiliteit Antwerpen om de toenemende files te lijf te gaan en de bereikbaarheid van de stad te verbeteren. De aansluiting van de stad op het HSL-netwerk is binnenkort een feit en dat plaatst het centrum van Antwerpen in een directe snelle verbinding met andere steden in Europa. De kantoor markt zal naar verwachting van de vergrote mobiliteit profiteren. Op dit moment is het aanbod verder toegenomen door verhuizingen van bedrijven naar nieuwe gebouwen. De kwaliteit van het aanbod is daarmee verslechterd.

duitsland Sectorspreiding (in %)

Kantoor 100% Bedrijfsruimte 0%

De beleggersvraag is nog steeds groter dan het aanbod, wat een verdere druk op de rendementen heeft gezet. De interesse gaat nu uit naar alle kantoormarkten in België, hetgeen nu ook buiten Brussel druk op de aanvangsrendementen geeft.

Duitsland Economie De groei van de Duitse economie is jarenlang achtergebleven bij de groei van de eurozone. De groei in de Duitse economie heeft zich onder invloed van een goed draaiende exportsector hersteld. Het groeitempo neemt toe en benadert dat van de eurozone. Voor 2007 voorspellen veel economen dat de verhoging van de BTW de groei belangrijk zal vertragen. Meer en meer komen er bij die verwachting vraagtekens te staan nu de werkgelegenheid in de economie zich krachtig ontwikkelt en het ondernemersvertrouwen flink is toegenomen. Het zou wel eens mee kunnen vallen in 2007. Voor de komende jaren wordt verwacht dat de Duitse economie het ook goed zal doen en wellicht zelfs het groeitempo van de eurozone kan overstijgen. Binnen de eurozone zijn het nu vooral de Italiaanse en Franse economie die moeite hebben om dit groeitempo te halen. Binnen Duitsland zijn de laatste jaren belangrijke stappen gezet met betrekking tot hervorming van de arbeidsmarkt. Veel maatregelen zijn vooral stappen in de goede richting, maar moeten de komende jaren nog verder momentum verkrijgen. De Manpowerarbeidsmarkt-barometer heeft zich in Duitsland sterk verbeterd en wijst op een goed 2007 wat betreft werkgelegenheidsgroei. Kantoormarkt De kantoormarkt in Duitsland concentreert zich in vijf steden, te weten Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg en München. Düsseldorf en Frankfurt zijn zelf klein van omvang, maar hebben een sterke regio nale functie met een grote internationale dimensie. Berlijn is de grootste stad in Duitsland en hervindt

27

100%


haar positie als hoofdstad van Duitsland. Dat is een langzaam proces, gezien de sterke positie die de andere vier steden in de loop der jaren hebben kunnen opbouwen. Berlijn zal op korte termijn flink groeien binnen de administratieve en creatieve sector van de economie, omdat daarvoor de juiste voorwaarden al aanwezig zijn in de stad. Op langere termijn zullen meer en meer bedrijven kiezen voor deze stad om daar hun hoofdkantoor te vestigen. In alle steden is de leegstand sinds het begin van deze eeuw flink opgelopen en zijn de huurniveaus gedaald, veelal meer dan door de Duitsers zelf werd verwacht vanuit historisch perspectief. Gezien de sterke belang stelling van de Duitse vastgoedbeleggers voor de rest van Europa, zijn de aanvangsrendementen sindsdien gestegen tot Europese niveaus. De laatste jaren is de belangstelling voor de Duitse markt gegroeid, omdat de Duitse vastgoedbelegger internationaal minder belangrijk is geworden doordat uit alle windstreken van de wereld veel geld beschikbaar is gekomen voor vastgoedbeleggingen. De Duitse vastgoedmarkt wordt nu meer en meer betrokken in de asset-mix van deze beleggers. De lage huurniveaus en relatief hoge aanvangsrendementen op de kantoormarkt met een beginnend herstel van de Duitse economie helpen daarbij. De groeiende belangstelling van de internationale vastgoedbelegger zet geleidelijk aan ook de aanvangsrendementen in Duitsland onder druk.

VastNed Offices/Industrial Samenstelling vastgoedportefeuille (in %) Nederland 50% België 47% Duitsland 3% Frankrijk <1% 3%

<1%

47%

50%

De vastgoedportefeuille

In dit jaarverslag is wat betreft de vastgoedrapportage aansluiting gevonden bij de best practice-bepalingen zoals die zijn geformuleerd door de brancheorganisaties IVBN en EPRA. VastNed Offices/Industrial onder steunt het initiatief tot het formuleren van dergelijke

28

VastNed Offices/Industrial Ontwikkeling brutohuuropbrengsten

Bruttohuur 2006

Verkopen

Acquisities

Leegstand

Huurvrij, huurkorting en incentives

Indexatie en mutaties huurniveau

(x € 1 miljoen)

Bruttohuur 2005

Zoals eerder verwacht is het jaar 2006 van groot belang geweest. De lang verwachte ommekeer in sentiment op de diverse kantoormarkten is ingetreden. Deze ommekeer in sentiment heeft zijn uitwerking gehad op zowel de bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille als de waardeontwikkeling van deze vastgoedportefeuille. Er is geprofiteerd van de eerder gerealiseerde turnaround in de vastgoedportefeuille. Belangrijk element van deze in voorgaande jaren ingezette turnaround van de vastgoedportefeuille is, dat een realistische inschatting is gemaakt van de kansen die de objecten uit de vastgoedportefeuille hebben om de komende vijf tot tien jaar goede stabiele kasstromen voort te brengen. In dit proces is vastgesteld dat een aantal objecten niet of nauwelijks is te verhuren. Dit heeft tot een groot aantal verkopen in 2006 en voorgaande jaren geleid. Het na deze verkopen overgebleven gedeelte van de vastgoedportefeuille heeft een gemiddeld gunstig risicorendementsprofiel.

Nederland 43,6 België 42,8 Frankrijk 0,4

0,1 (0,2) (0,4) (0,2) 0,1 0,5 – – –

2,7 – –

(6,2) 39,6 – 43,2 – 0,4

Totaal

(0,1) (0,1)

2,7

(6,2) 83,2

86,8

0,1


bepalingen van harte aangezien deze bijdragen aan een betere onderlinge vergelijkbaarheid van vastgoedfondsen en transparantie van de verslaggeving in het algemeen.

VastNed Offices/Industrial Tien grootste huurders Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2006.

Objecten De vastgoedportefeuille bestaat uit middelgrote kantoren en semi-industriële objecten. Deze laatste groep is onder te verdelen in bedrijfsruimten en logistieke centra. Het bezit is over Nederland, België, Duitsland en Frankrijk gespreid en heeft een totale verhuurbare oppervlakte van 891.476 vierkante meter. De omvang van de vastgoedportefeuille in exploitatie bedraagt per ultimo 2006 F 1.016,1 miljoen. Het vastgoed in pijplijn meegerekend bedraagt de omvang F 1.048,8 miljoen. Dit is meer dan de omvang ultimo 2005, hetgeen is toe te rekenen aan een gunstige waarde ontwikkeling en het acquisitieprogramma in 2006. Verhuur en bezettingsgraad

PricewaterhouseCoopers Deloitte/GSI Rijksgebouwendienst Tibotec EDS Fiege Exel KPMG Brico Rexel Totaal

4,9 2,9 2,8 2,8 2,4 2,4 1,5 1,5 1,3 1,2 23,7

Naast het bovenstaande acquistieprogramma is, door het verkoopbeleid en de daaruitvolgende verkopen van minder kansrijke objecten uit onze vastgoedportefeuille, energie gestoken in de verhuur van die objecten waarmee de komende vijf tot tien jaar naar verwachting goede resultaten te behalen zijn. Dit heeft geleid tot goede verhuurresultaten waarmee de trend in termen van bezettingsgraad met ingang van 2006 is omgebogen. De spotbezettingsgraad is voor de gehele vastgoedportefeuille verbeterd van 84,3% ultimo 2005 tot 89,0% ultimo 2006. De huurvrije perioden, huurkortingen en incentives namen toe tot 2,1% (2005: 1,8%). Dit betreft het percentage dat effectief ten laste van de huuropbrengsten wordt gebracht. Dit zijn de calculaties conform IFRS, bestaande uit de daadwerkelijk uitgegeven bedragen aan huurvrije perioden, huurkortingen en incentives en de mutaties in de actiefpost ‘Overlopende activa in verband met huurincentives’. Indien wordt gekeken naar de cashflowmatige bedragen aan huurvrije perioden en huurkortingen, is een fractionele daling waarneembaar. Er is in 2006 2,6% van de theoretische huuropbrengsten aan huurvrije perioden en huurkortingen verstrekt tegen 2,7% een jaar eerder. De incentives bleven beperkt in 2006 tot 0,3% (2005: 0,2%).

30

Huurders

20

VastNed Offices/Industrial verhuurt haar objecten aan een groot aantal huurders. Het totale aantal huurders bedraagt 620. Een overzicht van de 10 grootste huurders is in de tabel weergegeven. Deze maken 23,7% van de theoretische huuropbrengsten uit. Geen van de huurders is dermate dominant dat

10

29

VastNed Offices/Industrial Expiratiedata huurcontracten totale vastgoedportefeuille (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 3,2 jaar.

2013 e.v.

2012

2011

2010

2009

2008

2007

0

Leusden

Gedurende 2006 heeft een belangrijk aantal aankopen plaatsgevonden. Dit is te danken aan het feit dat VastNed Offices/Industrial nadrukkelijker aanwezig is op de acquisitiemarkten.

Diegem

30

Breda

de omvang van de huurinkomsten van deze huurders voor VastNed Offices/Industrial een onacceptabel risico inhoudt. Markthuur Gemiddeld is de vastgoedportefeuille van VastNed Offices/Industrial 7,4% boven de markthuur verhuurd. Hierin schuilt het risico dat bij afloop of herziening van het huurcontract een lagere huur dan de huidige in rekening moet worden gebracht. Dit is een aspect dat nauwkeurig door de directie wordt gevolgd.

Hoofddorp

Huurontwikkelingen Eind 2005 was de vastgoedportefeuille 7,7% boven de markthuur verhuurd. Bij de wederverhuur in 2006 van leeggekomen objecten en vernieuwing van opgezegde contracten is gebleken dat dit lagere niveau daad werkelijk in aanmerking genomen moest worden. Echter het deel dat ieder jaar voor herziening in aanmerking komt, is beperkt. Dit blijkt ook uit de organische ontwikkeling van de brutohuuropbrengsten. Deze ontwikkeling kent een aantal aspecten dat aandacht verdient. De afgenomen leegstand is reeds eerder toegelicht. De indexatie laat een gering positief bedrag zien, terwijl bij nieuwe huurcontracten en huur verlengingen met name als gevolg van huurkortingen en dergelijke, lagere huuropbrengsten te zien zijn. In de tabel op pagina 28 is een overzicht opgenomen waarin de evolutie van de brutohuuropbrengsten gedurende 2006 in kaart is gebracht.

Strombeek

Expiratiedata huurcontracten Den Haag

In de landen waar VastNed Offices/Industrial actief is, zijn verschillende soorten huurovereenkomsten en verschillen in looptijd waarneembaar op grond van lokale wettelijke regelingen en gebruiken. In de grafiek op pagina 29 zijn de expiratiedata van de gehele vastgoedportefeuille weergegeven. Als expiratie datum is door VastNed Offices/Industrial gedefinieerd het eerste moment waarop de huurder zonder additionele kosten het gehuurde kan verlaten. De gemiddelde looptijd bedraagt, met toepassing van dit criterium, 3,2 jaar (2005: 3,7 jaar). VastNed Offices/ Industrial ziet dat in 2007 vergeleken met 2006 meer huurcontracten expireren, te weten 15% (2006: 12%).

Heerlen

Aankopen Gedurende 2006 heeft een belangrijk aantal aankopen plaatsgevonden. Dit is te danken aan het feit dat VastNed Offices/Industrial nadrukkelijker aanwezig is op de acquisitiemarkten. Voor aankopen bestaat de voorkeur om te beleggen in de meer liquide beleggingsmarkten, waarbij de locatie en de aard van het

31


gebouw van groter belang zijn dan het bestaande huurcontract. In minder liquide markten kan eveneens worden belegd. Aanwezigheid van een lang huur contract is in dergelijke gevallen van groot belang ter dekking van risico’s. Gedurende 2006 is in totaal F 121,9 miljoen, inclusief aangegane commitments aan vastgoed verworven. Verkopen In 2006 heeft een aantal verkopen plaatsgevonden. Dit betrof zowel verkopen in Nederland als in België. Hiermee werd in totaal voor F 118,1 miljoen verkocht. Het verkoopresultaat ten opzichte van de laatste taxatiewaarde bedroeg F 5,0 miljoen positief (2005: F 0,3 negatief). Waardemutaties vastgoedbeleggingen De taxaties door onafhankelijke taxateurs geven voorzichtig het herstel van de beleggingsmarkt aan. Hierbij kan worden opgemerkt dat voor langjarig verhuurde objecten nadrukkelijker positieve waardemutaties worden afgegeven. Nog kortlopend verhuurde objecten, echter wel op een uitstekende locatie gelegen, laten kleinere waardemutaties zien. Per saldo leidden de taxaties, inclusief de waardemutaties van vastgoedbeleggingen in pijplijn, tot waardemutaties van F 24,4 miljoen positief (2005: F 13,7 miljoen negatief). Taxatiemethodiek De vastgoedportefeuille van VastNed Offices/Industrial wordt viermaal per jaar getaxeerd. De grotere objecten, met een (verwachte) waarde van minimaal F 4,5 miljoen, maken ongeveer 75% van de vastgoedportefeuille uit en worden elk kwartaal door internationale onafhankelijke beëdigde taxateurs (zie het elders in dit jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoed portefeuille 2006’) getaxeerd. De kleinere objecten worden evenwichtig over de kwartalen gespreid en één keer per jaar extern getaxeerd. Na externe taxatie worden deze objecten de opvolgende drie kwartalen intern getaxeerd, gebruik makend van extrapolatie van de externe taxatie. VastNed Offices/Industrial draagt er zorg voor dat de taxateurs de beschikking hebben over alle relevante informatie om tot een goed afgewogen oordeel te komen.

Nederland Objecten De Nederlandse vastgoedportefeuille (in exploitatie) maakte per ultimo 2006 50% van de totale vastgoedportefeuille van VastNed Offices/Industrial uit. De Nederlandse vastgoedportefeuille kenmerkt zich door een groot aantal objecten (121 stuks, zijnde 94 kantoren en 27 semi-industriële objecten). Per 31 december 2006 bedroeg het aantal huurders 367. Naar waarde gemeten bestaat de vastgoedportefeuille voor 87% uit kantoren en voor 13% uit semi-industriële objecten. Verhuur en bezettingsgraad De bezettingsgraad is gedurende het boekjaar verbeterd van 86,3% naar 86,9% ultimo december 2006. Deze geringe verbetering is te danken aan de verhuur resultaten en het actieve verkoopbeleid. Gemiddeld bedroeg de bezettingsgraad in 2006 83,9% (2005: 81,9%). Deze verbetering vloeit voort uit omvangrijke des investeringen een jaar eerder. De wederverhuur in Nederland heeft dit jaar tegen marktconforme condities plaatsgevonden. Dit houdt in dat de nieuw overeengekomen huur in veel gevallen lager is dan de vorige huur. Daarnaast worden huurders aangemoedigd voor het tekenen van een huurovereenkomst door het toekennen van huurvrije perioden, huurkortingen en huurincentives. Deze bedragen waren bij verhuringen van leegstaande objecten hoger dan bij vernieuwingen van bestaande huurovereenkomsten, waarbij de huurder bleef zitten en nieuwe voorwaarden werden overeengekomen. Het totaalbedrag aan dergelijke tegemoetkomingen conform IFRS is in een jaar tijd toegenomen van 1,4% tot 2,1% van de theoretische huuropbrengsten. De daadwerkelijke bedragen voor huurvrije perioden en huurkortingen volgden een overeenkomstig patroon. De organische ontwikkeling van de huren zonder rekening te houden met de afname van de bezettingsgraad, was fractioneel negatief. Dit is te verklaren door het feit dat bij afloop van huurovereenkomsten zittende huurders hun contracten heronderhandelen, hetgeen veelal leidt tot een aanpassing van de huur naar marktniveau. Ook grotere verhuringen, zoals het sluiten van een tienjarige huurovereenkomst met Rabobank voor het pand aan de Eleanor Rooseveltlaan 29-51 te Zoetermeer, waarbij meer dan gemiddelde tegemoetkomingen zijn verstrekt, hebben impact op de effectieve brutohuuropbrengsten. Expiratiedata van de huurcontracten Huurcontracten worden in Nederland in het algemeen voor een periode van vijf jaar afgesloten, met de mogelijkheid tot opzegging door verhuurder en

32


huurder. Ook worden andere looptijden van huurovereenkomsten gehanteerd. Bij aanvang van het boekjaar 2006 kon 16% van de huurovereenkomsten expireren. Een actief verhuurbeleid en een realistische houding met betrekking tot de te realiseren markt huren heeft er toe geleid dat huurders konden worden aangetrokken of worden behouden. Ook voor het komende boekjaar 2007 zijn reeds verhuuractiviteiten verricht. Dit percentage is per ultimo 2006 terug gebracht naar 20%. Het overzicht van de expiratiedata van de ultimo 2006 bestaande huurovereenkomsten is in nevenstaande grafiek weergegeven. Aankopen Na voor een lange tijd afwezig te zijn geweest op de acquisitiemarkt, heeft VastNed Offices/Industrial in Nederland voor in totaal F 59,4 miljoen aan vastgoedbeleggingen verworven. Dit betref in chronologische volgorde de objecten (x F 1 miljoen): 17,7 3,6 5,3 7,2

Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2006.

Rijksgebouwendienst KPMG Rexel KPN Gemeente Amsterdam CWI ROC ProRail Imtech Shell

24,7

25,6

Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 2,9 jaar.

30 20 10

2013 e.v.

2012

2011

2010

0 2007

Venray, Macroweg 10 Dit betreft een object met 4.850 vierkante meter bedrijfsruimte en 450 vierkante meter kantoorruimte dat voor 10 jaar is verhuurd tegen een aanvangshuur van F 0,3 miljoen per jaar. Het investeringsbedrag inclusief aankoopkosten bedroeg F 3,6 miljoen, hetgeen resulteert in een nettoaanvangsrendement van 7,1%.

nederland Expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille (in %)

2009

Rotterdam, K.P. van der Mandelelaan 41-43 Dit betreft de acquisitie van een kantoorpand dat is gelegen in het goed, per auto en openbaar vervoer, te bereiken Brainpark I (alwaar tevens het hoofdkantoor van VastNed Offices/Industrial is gevestigd). De verhuurbare vloeroppervlakte van het pand bedraagt 7.367 vierkante meter met in totaal 162 parkeerplaatsen, hetgeen op een aantrekkelijke parkeernorm van 1:45 uitkomt. Het object is momenteel verhuurd aan het internationale accountants- en advieskantoor KPMG. De jaarhuur bedraagt F 1,4 miljoen en het nettoaanvangsrendement 6,9%. Naar verwachting zal het kantoorpand, in verband met herhuisvesting van de huurder KPMG naar Brainpark III, in het voorjaar van 2008 leegkomen. VastNed Offices/Industrial schat de verhuurkansen voor het object positief in, waarbij een af te sluiten langjarig contract tot waardestijging kan leiden.

33

5,9 3,1 2,5 2,5 2,3 1,9 1,7 1,7 1,6 1,5

Totaal

2008

– Rotterdam, K.P. van der Mandelelaan 41-43 – Venray, Macroweg 10 – Rotterdam, Max Euwelaan 31-49 – Hoofddorp, Wegalaan 2-8 – Utrecht, Arthur van Schendelstraat 650-698 en 700-748

nederland Tien grootste huurders


Rotterdam, Max Euwelaan 31-49 In Rotterdam heeft VastNed Offices/Industrial haar kantoorportefeuille in Brainpark I verder uitgebreid door verwerving van het kantoorobject Max Euwelaan 31-49. De verhuurbare oppervlakte bedraagt 2.259 vierkante meter en het object heeft circa 70 parkeerplaatsen, waarmee de parkeerratio op 1:30 uitkomt. Het pand heeft diverse huurders en een gewogen contracthuur van meer dan tweeënhalf jaar. Het huidige huur niveau, rekening houdend met een reële huurprijs voor de parkeerplaatsen, bedraagt circa F 130 per vierkante meter. De koopprijs inclusief aankoop kosten bedroeg F 5,3 miljoen, waarmee een netto aanvangsrendement van 6,0% wordt gerealiseerd. Hoofddorp, Wegalaan 2-8 Dit in Hoofddorp gelegen object bestaat uit 2.960 vier kante meter kantoorruimte met 62 parkeerplaatsen en is voor een, ten tijde van de acquisities, nog resterende termijn van meer dan vijfenhalf jaar verhuurd aan Bentley Systems Europe. De huurprijs, rekening houdend met een reële huurprijs voor de parkeerplaatsen, bevindt zich op een niveau van circa F 155 per vierkante meter. De koopprijs inclusief aankoopkosten bedroeg F 7,2 miljoen, waarmee een nettoaanvangsrendement van 6,4% wordt gerealiseerd. Utrecht, Arthur van Schendelstraat 650-698 en 700-748 Voor F 25,6 miljoen een kantoorobject verworven aan de Arthur van Schendelstraat 650-698 en 700-748 in het centrum van Utrecht tegen een nettoaanvangs rendement van 5,9%. Het gebouw bestaat uit twee aaneengeschakelde kantoortorens van in totaal 9.124 vierkante meter kantoorruimte met bijbehorende parkeerplaatsen. De brutohuuropbrengsten bedragen F 1,7 miljoen per jaar. Het object is volledig verhuurd. De huurprijs, rekening houdend met een reële huurprijs voor de parkeerplaatsen, bevindt zich op een niveau van circa F 175 per vierkante meter. Verkopen In 2006 is vergeleken met 2005 voor een kleiner bedrag aan verkopen gerealiseerd. Voor de gerealiseerde verkopen lag de nadruk op het verkopen van structurele leegstand of te verwachten structurele leegstand.

– – – – –

De volgende objecten werden gedurende 2006 verkocht (in chronologische volgorde): Bergen op Zoom, Zuid-Oostsingel 25a Amsterdam, Klokkenbergweg 29 Amsterdam, Donauweg 8c en 8e Rotterdam, Marten Meesweg 8-10 Den Bosch, Europalaan 22-26 De opbrengst na aftrek van verkoopkosten bedroeg F 19,6 miljoen. Het boekresultaat op de verkopen in Nederland bedroeg F 0,2 miljoen (2005: F 1,4 miljoen negatief). 34

Voorgenomen verkopen VastNed Offices/Industrial zal voortdurend de kwaliteit van de vastgoedportefeuille beoordelen en afhankelijk van de uitkomst besluiten tot verkoop van bepaalde objecten. TriNovium Momenteel wordt gepeild in welke mate er interesse in de markt is voor de gehele locatie of delen daarvan. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutaties vastgoedbeleggingen bedroegen in 2006 F 5,5 miljoen positief (2005: F 10,1 miljoen negatief). In deze waardemutaties is een totaalbedrag ad F 4,3 miljoen negatief aan aankoopkosten in aanmerking genomen. Door deze waardestijging bedroeg het nettorendement per 31 december 2006 7,6% (31 december 2005: 7,8%). Dit nettorendement is berekend door de theoretische nettohuuropbrengsten per 31 december 2006 te delen door de waarde (kosten koper) van de vastgoedbeleggingen in exploitatie per die datum.

België Objecten De Belgische vastgoedportefeuille maakte per ultimo 2006 47% van de totale vastgoedportefeuille in exploitatie uit. Deze vastgoedportefeuille bestaat uit 49 objecten, zijnde 33 kantoren en 16 semi-industriële objecten (afwijking ten opzichte van 2005 als gevolg van definitiewijziging object; een kantoorpark wordt niet langer als één object beschouwd.). Per 31 december 2006 bedroeg het aantal huurders 236. Naar waarde gemeten bestond de vastgoedportefeuille voor 73% uit kantoren en voor 27% uit semi-industriële objecten. Verhuur en bezettingsgraad Het jaar 2006 is wederom een jaar geweest waarin veel energie in de wederverhuur van de vastgoedportefeuille is gestoken. De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg 82,6% tegen 81,7% over 2005. Gedurende 2006 is de druk op de bezettingsgraad iets minder geworden, waardoor, tezamen met de hieronder te bespreken verkopen, de bezettingsgraad per einde 2006 is toegenomen tot 91,5%. De organische ontwikkeling van de huren was per saldo fractioneel negatief. De indexatie van de huren was gering positief. Echter, de markthuur die bij wederverhuur gerealiseerd kon worden, was lager dan de voorheen ontvangen huurinkomsten, zodat de organische ontwikkeling van de huren per saldo negatief uitkwam. Naast huurkortingen is het verstrekken van huurvrije perioden op dit moment algemeen gebruik in België. Het totaal aan al dan niet financiële bijdragen dat aan huurders werd verstrekt bedroeg op basis van IFRS 2,1% van de Belgische bruto huuropbrengsten tegen 2,2% een jaar eerder.


35

PricewaterhouseCoopers Deloitte/GSI Tibotec EDS Fiege Exel Brico JVC Europese Commissie Borealis

10,5 5,2 4,9 4,2 4,2 2,7 2,3 1,9 1,8 1,8

Totaal

39,5

belgië Expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 3,5 jaar.

30 20 10

2013 e.v.

2012

2011

2010

0 2009

Aankopen In 2006 hebben geen aankopen plaatsgevonden. Echter, in december 2006 is een commitment aangegaan ter verwerving van een tweetal objecten in Mechelen Campus te Mechelen. De verworven kantoorpanden hebben tezamen een verhuurbare vloeroppervlakte van 15.400 vierkante meter, waarvan 12.800 vierkante meter is toe te rekenen aan Mechelen Tower en 2.600 vierkante meter aan gebouw F, dat in hetzelfde kantoorpark is gelegen. Deze objecten vormen het sluitstuk van het baanbrekende kantoorpark Mechelen Campus, waarvan de overige kantoorpanden reeds in eigendom zijn. De verworven objecten zijn voor circa 80% verhuurd tegen een gemiddelde huurprijs van F 120 per vierkante meter. Nader gespecificeerd: Mechelen Tower is verhuurd aan Borealis, een toonaangevende internationaal opererende producent van kunststoffen. Voor de leegstaande ruimten is van de verkopend projectontwikkelaar Macquarie Goodman een huurgarantie verkregen die loopt tot 30 juni 2009. Gebouw F is volledig verhuurd aan de farmaceutische onderneming Tibotec. De kantoorpanden zullen op 30 juni 2007 worden geleverd. Het nettoaanvangsrendement bedraagt op de twee objecten circa 7,5%.

Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2006.

2008

Expiratiedata van de huurcontracten Huurcontracten worden in België in het algemeen conform het zogenaamde 3-6-9-regime afgesloten. Inzake de expiratiedata van de huurovereenkomsten wordt telkens gerekend met de eerste datum waarop een huurder zijn overeenkomst kan opzeggen. Veelal zal deze overeenkomst ongewijzigd doorlopen. Echter, VastNed Offices/Industrial meent dat, gezien de huidige marktomstandigheden, een meer conservatieve rapportage op zijn plaats is. In 2006 kon bij aanvang van het jaar 9% in dat jaar expireren. Grote effecten zijn uitgebleven dankzij niet aflatende verhuurinspanningen. Het overzicht van de expiratiedata van de per ultimo 2006 bestaande huurovereenkomsten is opgenomen in onderstaande grafiek, waaruit af te leiden is dat het aantal contracten dat in 2007 kan worden opgezegd 10% bedraagt. Belangrijk detail in de grafiek is dat het percentage van de overeenkomsten dat in 2008 kan worden opgezegd teruggebracht is tot 21%, tegen 32% een jaar eerder. Dit effect is voor een belangrijk deel toe te rekenen aan de verlenging van de huurovereenkomst met PricewaterhouseCoopers voor het kantoorobject aan het Woluwedal 18-22 in Woluwe (Brussel).

belgië Tien grootste huurders

2007

Markthuur De theoretische huuropbrengsten per ultimo 2006 bevonden zich 11,5% (2005: 8,8%) boven de door de onaf hankelijke taxateur vastgestelde markthuur. Bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten zal rekening moeten worden gehouden met lagere huurprijzen.


Verkopen Eind 2006 is een zestal objecten verkocht voor in totaal F 92,5 miljoen. Dit betrof de objecten: – Zaventem, Lozenberg 15 en 18 tot 23 (Airway Park); – Zaventem, Weiveldlaan 41 (Atlas Park); – Leuven, Interleuvenlaan 15 (Greenhill Campus); – Kortenberg, A. de Coninckstraat 3 en; – Zaventem, Imperiastraat 12. – Merksem, Oostkaai 25 /Griffinstraat 1-13, Glasstraat 15-29 De bezettingsgraad van de verkochte vastgoedportefeuille met de objecten in Kortenberg, Leuven en Zaventem bedraagt 42%. Deze transactie heeft bijgevolg een belangrijk positief effect op de totale bezettingsgraad van Intervest Offices die door deze verkopen is toegenomen tot 91,5%. De verkopen hebben plaatsgevonden F 5,0 miljoen boven de laatste taxatiewaarde. De transactie betrekking hebbend op de objecten in Kortenberg, Leuven en Zaventem is afgesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een fiscale ruling. Het wordt verwacht dat deze fiscale ruling in het eerste kwartaal van 2007 verkregen zal worden. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutaties vastgoedbeleggingen vastgoed in exploitatie bedroegen in 2006 F 19,2 miljoen positief (2005:F 3,3 miljoen negatief). Door deze waardestijging bedroeg het nettorendement per 31 december 2006 8,4% (31 december 2005: 8,7%). Dit nettorendement is berekend door de theoretische nettohuuropbrengsten per 31 december 2006 te delen door de waarde (kosten koper) van de vastgoedbeleggingen in exploitatie per die datum

Duitsland Object De Duitse vastgoedportefeuille bestond per 31 december 2006 uit één object, gelegen aan de Kaistraße 16-18 te Düsseldorf. Dit kantoorgebouw beslaat 9.570 vierkante meter en heeft 52 ondergrondse parkeerplaatsen. De brutohuuropbrengst is F 1,9 miljoen per jaar bij een nettoaanvangsrendement van 5,4%. De huidige huur is 7,1% lager dan de markthuur. De kantoorruimte is grotendeels (65%) verhuurd aan de internationale management consultancy firma A.T. Kearney. De waarde per jaareinde 2006 bedroeg F 34,3 miljoen. Na balansdatum is een tweede object in Düsseldorf verworven, te weten het object ‘Rheinoffice’ aan de Emanuel-Leutze-Straße 11. Dit betreft een kantoorgebouw van zeven verdiepingen met een vloeroppervlakte van circa 8.500 vierkante meter met 108 parkeerplaatsen. Het gebouw bevindt zich in de

36

duitsland Tien grootste huurders Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2006.

A.T. Kearney Claus Coch Corporate Communication Carsten Schmidt Veritas Vermögensverwaltung TK Maxx Achenbach Art Consulting Haubrok Investor Relations Holger Berens Burda The Timberland World Trading

60,1 7,2 3,9 3,5 3,5 3,2 3,2 2,7 2,4 2,3

Totaal

92,0


populaire kantoorwijk ‘Seestern’ op de westoever van de Rijn. Het gebouw is volledig verhuurd aan huurders van goede kwaliteit; de huuropbrengst bedraagt F 1,2 miljoen per jaar, met als grote huurders het industriële conglomeraat Invensys en verzekeringsgroep Moneymaxx. Op basis van de aankoopprijs (inclusief aankoopkosten) van in totaal F 18,2 miljoen bedraagt het nettoaanvangsrendement 6,0%. De gemiddelde huur per vierkante meter van F 130 (exclusief parkeerplaatsen) ligt onder marktniveau en biedt een naar verwachting uitstekend groeipotentieel. Expiratiedata In nevenstaande grafiek zijn de expiratiedata van de per 31 december 2006 bestaande huurovereenkomsten weergegeven.

duitsland Expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 3,0 jaar.

60 50 40 30

Frankrijk 20

Objecten De Franse vastgoedportefeuille bestaat uit één object te Meaux.

10

Duurzaam ondernemen VastNed Offices/Industrial streeft er naar duurzaam te ondernemen. In dat kader wordt aandacht besteed aan arbeidsverhoudingen, milieu en ethiek. Als aangegeven onder Personeel en organisatie hecht VastNed Offices/Industrial veel waarde aan een uitgebalanceerd personeelsbeleid. De milieuaspecten worden zorgvuldig beoordeeld bij uitvoering van het beleggingsbeleid.

37

2012

2011

2010

2009

2008

2013 e.v.

VastNed Offices/Industrial hecht veel waarde aan een uitgebalanceerd personeelsbeleid. Zij besteedt in dat kader aandacht aan goede afstemming van capaciteiten en werkzaamheden van haar werknemers. Werknemers worden eenmaal per jaar beoordeeld op basis waarvan in onderling overleg doelstellingen voor het komende jaar worden geformuleerd en waar nodig een opleidingsplan wordt vastgesteld. Vanaf 2003 is een aantal organisatorische wijzigingen ingezet die gericht zijn op het vergroten van de lokale verantwoordelijkheden van de landenteams, echter wel vanuit een duidelijke ‘VastNed Groep-spirit’. De landenteams zijn, al dan niet ondersteund vanuit het hoofdkantoor, samengesteld uit een landen manager, portfolio- of assetmanagement, property management, financiële administratie, aanen verkoop en (technisch) projectmanagement.

2007

0

Personeel en organisatie

Zoetermeer VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2006

Den Haag

Rotterdam

Risicomanagement Nederlandse corporate governance code Sinds de publicatie van de Nederlandse corporate governance code (‘de Code’) in december 2003 dient in het jaarverslag een verklaring van het management opgenomen te worden waarin wordt verklaard dat de risicobeheersings- en controlesystemen adequaat en effectief zijn. VastNed Offices/Industrial heeft hieraan reeds vanaf haar jaarrekening 2004 gevolg gegeven, waarbij zij wel heeft aangegeven dat door het ont breken van een referentiekader het lastig is om (achteraf) concreet te maken dat sprake is van een ‘Comply’. In december 2006 publiceerde de Monitoring Commissie haar tweede rapport over de naleving van de Nederlandse corporate governance code. In dit rapport geeft de Monitoring Commissie ook aan dat er vanuit verschillende kanten behoefte bestaat aan meer guidance, maar dat ze vooralsnog geen nadere richtlijnen wil geven inzake de bestuursverklaring over het functioneren van de interne risico

38

beheersings- en controlesystemen. De commissie denkt de noodzaak hiervoor pas goed te kunnen beoordelen op basis van de jaarverslagen 2006. Positief is dat de commissie in elk geval benadrukt dat ze vindt dat het systeem van de Code ‘principle based’ moet blijven en dus niet wil naar een Sarbanes-Oxley-achtige regelgeving waarbij via de weg van de externe accountant bepaald lijkt te worden wanneer een ondernemingsbestuur deze verklaring mag afgeven. Risicobeheersings- en controlesystemen van VastNed Offices/Industrial Ook in 2006 is binnen VastNed Offices/Industrial veel aandacht besteed aan risicomanagement. Op basis van het jaarlijks vastgestelde werkplan is zowel binnen de directie als ook in vergaderingen van de auditcommissie en de raad van commissarissen een aantal belangrijke risico’s behandeld, waarbij met name de opzet en werking van de daarbij horende risicobeheersingsmaatregelen aan de orde kwam. Zo kwamen gedurende 2006 op basis van dit werkplan onder meer de strategische risico’s (in het bijzonder

Mechelen VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2006

Wel werden op een beperkt aantal gebieden voorstellen gedaan ter verdere verbetering van de interne risicobeheersings- en controlesystemen.

Amsterdam

Diegem

39


landenkeuze), calamiteitenrisico’s (verzekeringen), compliance risico’s (regels AFM en Euronext, maar ook vergunningen en veiligheidsvoorschriften), (her)financierings- en renterisico’s, IT-risico’s en fiscale en juridische risico’s uitgebreid aan de orde. Er werden ten aanzien van deze risico’s geen significante wijzigingen in de interne risicobeheersings- en controlesystemen noodzakelijk geacht. Wel werden op een beperkt aantal gebieden voorstellen gedaan ter verdere verbetering van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze aanbevelingen werden deels reeds in 2006 geïmplementeerd. Aan de opvolging van de nog niet geïmplementeerde aanbevelingen zal in het lopende jaar nader aandacht worden besteed. In het hoofdstuk Risicomanagement is een overzicht opgenomen van de binnen VastNed Offices/Industrial onderscheiden risico’s, waarbij tevens is aangegeven op welke wijze deze risico’s worden beheerst. Een belangrijk element in het interne risicobeheersings- en controlesysteem is het geheel van interne controlemaat regelen en administratief-organisatorische procedures zoals vastgelegd en het handboek Administratieve Organisatie. Dit Handboek voldoet aan de eisen van de Wet toezicht beleggingsinstellingen en het Besluit toezicht beleggingsinstellingen 2005. Ten aanzien van het financiële verslaggevingsrisico is de directie van mening dat de opzet van de risicobeheersings- en controlesystemen een redelijke mate van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. Daarnaast is zij van mening dat er geen aanwijzingen zijn dat deze risicobeheersings- en controlesystemen gedurende het verslagjaar niet naar behoren hebben gewerkt en dat er geen indicaties zijn dat deze in het lopende jaar niet naar behoren zullen werken. In het verslagjaar is een aantal administratief-organisatorische procedures geactualiseerd. Verder is extra aandacht besteed aan het verbeteren van de inhoud en totstandkomingsprocedures van de interne business reports. Er zijn echter geen materiële tekort komingen geconstateerd in de risicobeheersings- en controlesystemen gericht op de beheersing van de financiële verslaggevingsrisicio’s.

Financiële resultaten Beleggingsresultaat 2006 toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Het beleggingsresultaat in 2006 kende ten opzichte van 2005 een forse stijging van F 20,8 miljoen in 2005 naar F 49,8 miljoen. Het beleggingsresultaat 2006 bestond uit het direct beleggingsresultaat van F 32,2 miljoen en het indirect beleggingsresultaat van F 17,6 miljoen.

40

Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat kende een geringe daling van F 33,2 miljoen in 2005 naar F 32,2 miljoen. De daling in het direct beleggingsresultaat is het gevolg van de in 2005 gerealiseerde verkopen. De hier mee vrijgekomen middelen konden pas geleidelijk in 2006 worden herbelegd. Hier stond wel een in 2006 verantwoorde eenmalige belastingbate tegenover van F 0,5 miljoen waarmee de daling in het direct beleggingsresultaat uiteindelijk beperkt bleef tot 3%. Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat vertoonde een duidelijke kentering van F 12,4 miljoen negatief in 2005 naar F 17,6 miljoen positief in 2006. Als gevolg van de goede vooruitzichten voor de economie, zowel in Nederland als in België, is het sentiment ten aanzien van de kantoormarkt significant verbeterd, resulterend in stijgende marktwaarden van kantoorbeleggingen op vooral de betere locaties. Dit werd bovendien versterkt door de sterke vraag naar vastgoedbelegingen als gevolg van enerzijds de wereldwijd omvangrijke hoeveelheid geld die een beleggingsbestemming zoekt, mede veroorzaakt door de nog steeds relatief lage renteniveaus, en anderzijds door een appreciatie van het risicoprofiel van vastgoedbeleggingen waardoor een verschuiving van de beleggingsvoorkeur heeft plaatsgevonden richting vastgoedbeleggingen. De verbetering in het indirect beleggingsresultaat werd in 2006 enigszins gedrukt door het in aanmerking nemen van aankoopkosten ter zake van in 2006 gedane acquisities ad F 4,3 miljoen. Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Brutohuuropbrengsten De totale brutohuuropbrengsten daalden met 4% van F 86,8 miljoen in 2005 naar F 83,3 miljoen in 2006. Deze daling werd voor F 6,2 miljoen veroorzaakt door in 2005 en 2006 gerealiseerde verkopen, gecompenseerd door extra huuropbrengsten van F 2,7 miljoen gegenereerd door de gespreid over 2006 gedane aankopen. De stijging van de brutohuuropbrengsten van de standing portfolio als gevolg van indexatie werd volledig tenietgedaan door lagere huren bij het heronder handelen van nieuwe huurcontracten en een toename van huurincentives. Het netto-effect hiervan op de brutohuuropbrengsten bedroeg F 0,1 miljoen negatief. De financiële bezettingsgraad van de standing portfolio nam in België toe met ongeveer F 0,5 miljoen. Als gevolg echter van een daling van de financiële bezettingsgraad van de Nederlandse standing portfolio met bijna F 0,4 miljoen steeg de financiële bezettingsgraad van de standing portefolio in 2006 slechts met F 0,1 miljoen. Rekening houdend met de


vooral in 2005 gerealiseerde verkopen van objecten met forse structurele leegstand, steeg per saldo de financiële bezettingsgraad van de gehele portefeuille van 81,9% in 2005 naar 83,9% in 2006. Niet doorberekende servicekosten Het bedrag aan niet doorberekende servicekosten, zijnde voornamelijk kosten die als gevolg van leegstand niet aan huurders kunnen worden doorberekend, daalde van F 1,7 miljoen in 2005 naar F 1,5 miljoen in 2006. Uitgedrukt in een percentage van de brutohuuropbrengsten bleven deze kosten ongeveer gelijk op 1,8% (2005: 1,9%). Exploitatiekosten De exploitatiekosten uitgedrukt in een percentage van de brutohuuropbrengsten daalden in 2006 van 13,1% naar 11,4% en kwamen daarmee uit op F 9,5 miljoen (2005: F 11,3 miljoen). De relatieve daling heeft vooral betrekking op lagere onderhoudskosten en verhuurkosten in de Nederlandse vastgoedportefeuille. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De kentering die zich in de tweede helft van 2005 in de beleggingsmarkt voor kantoren en logistieke centra aftekende, zette zich duidelijk voort in 2006, hetgeen resulteerde in positieve waardemutaties zowel in de Nederlandse als in de Belgische vastgoedportefeuille. De waardemutaties vastgoedbeleggingen kwamen in 2006 uit op F 24,4 miljoen positief ten opzichte van F 13,7 miljoen negatief in 2005. De waardemutaties kunnen worden gesplitst in die op vastgoedbeleggingen in exploitatie ad F 26,0 miljoen positief (2005: F 7,1 miljoen negatief) en die op vastgoedbeleggingen in pijplijn ad F 1,6 miljoen negatief (2005: F 6,6 miljoen negatief). De waardemutaties op vastgoedbeleggingen in exploitatie bedroegen voor de Nederlandse portefeuille F 7,2 miljoen en voor de Belgische portefeuille F 19,2 miljoen. De waardemutaties in Nederland werden gedrukt door aankoopkosten ad F 4,3 miljoen in verband met in 2006 gedane aankopen. In de waardemutaties in België is begrepen een bedrag van F 7,0 miljoen betreffende de waardestijging van het kantoor object in Woluwe, waar het huurcontract met PricewaterhouseCoopers werd verlengd tot eind 2011. In verband met de aankoop van het kantoor in Düsseldorf werd nog een bedrag van F 0,3 miljoen afgeboekt dat vooral betrekking heeft op aankoopkosten. Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Het gerealiseerde verkoopresultaat van F 5,0 miljoen positief (2005: F 4,8 miljoen positief) bestaat voornamelijk uit het verkoopresultaat ad F 4,7 miljoen op de eind 2006 verkochte vastgoedportefeuille in België tegen een verkoopprijs van F 92,5 miljoen.

41

Lasten Nettofinancieringskosten De nettofinancieringskosten daalden van F 22,6 miljoen in 2005 naar F 22,3 miljoen in 2006. Het gemiddeld rentedragend vreemd vermogen daalde van F 529,6 miljoen in 2005 naar F 495,1 miljoen in 2006. De afname van de rentedragende schulden komt vooral voort uit de in 2005 gerealiseerde verkopen. De daling werd enigszins gedempt door een stijging van gemiddelde rentevoet over het totale rentedragende vreemd vermogen van 4,44% naar 4,55%, welke vooral het gevolg was van stijging van de korte rente in 2006. Algemene kosten De algemene kosten stegen van F 5,0 miljoen in 2005 naar F 5,2 miljoen in 2006. De stijging hangt vooral samen met gestegen personeelskosten, welke gecompenseerd werd door lagere externe advieskosten. Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Nagenoeg alle vastgoedbeleggingen in Nederland en België zijn ondergebracht in van winstbelasting vrijgestelde vennootschappen. In 2006 heeft een vrijval plaatsgevonden van een voorziening voor bronbelasting over dividenden vanuit Intervest Offices. Op basis van ingewonnen extern belastingadvies wordt geen bronbelasting meer voorzien over het als dividend uit te betalen resultaat van Intervest Offices aan VastNed Offices/Industrial. Mutatie latente belastingverplichtingen De mutatie latente belastingenverplichtingen bedroeg nihil eveneens als gevolg van het feit dat vrijwel alle Nederlandse en Belgische vastgoedbeleggingen dooreffectief belastingvrije entiteiten worden gehouden. Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Het aan minderheidsaandeelhouders toekomende beleggingsresultaat van F 24,7 miljoen (2005: F 11,4 miljoen) bestond uit het direct en indirect beleggings resultaat toekomend aan minderheidsbelangen van respectievelijk F 12,9 miljoen (2005: 12,9 miljoen) en F 11,8 miljoen positief (2005: F 1,5 miljoen negatief) en heeft voor het grootste deel betrekking op het belang van derden in Intervest Offices. Het belang van VastNed Offices/Industrial in Intervest Offices bleef in 2006 bleef ongewijzigd op 51,1%. De toename van het beleggingsresultaat is te wijten aan de positieve waardemutaties in de vastgoedportefeuille van Intervest Offices.


Financiering met eigen vermogen en vreemd vermogen In het kader van het in 2005 aangekondigde inkoopprogramma werden in de eerste twee maanden van 2005 in totaal 50.987 aandelen ingekocht tegen een gemiddelde koers van F 22,34. Op de aandeelhoudersvergadering van 4 april 2006 is het dividend over het boekjaar 2005 vastgesteld op F 1,72 per aandeel. Het verplichte contante dividend bedroeg F 1,57 en het keuzedeel bedroeg F 0,15 contant of per 180 bestaande aandelen 1 nieuw aandeel ten laste van de agioreserve. In dit kader is door 39,3% (2005: 46,0%) van het aantal uitstaande aandelen geopteerd voor stockdividend. Het aantal uitstaande aandelen nam daardoor toe met 41.443 nieuwe aandelen. Vooruitlopend op de toename van het aantal aandelen door stockdividend werden ter beperking van verwatering 50.000 aandelen ingekocht. Per saldo nam het aantal dividendgerechtigde aandelen ultimo 2006 daarmee ten opzichte van eind 2005 af met 59.544 aandelen tot 18.981.259 aandelen. Begin 2007 werden door middel van een onderhandse plaatsing 1.683.502 aandelen geplaatst tegen F 29,70 per aandeel waardoor het eigen vermogen versterkt werd met F 50,0 miljoen. Het eigen vermogen ultimo 2006 uitgedrukt in een percentage van de vastgoedbeleggingen steeg van 56,0% naar 57,6%. De als gevolg van de eind 2005 gerealiseerde verkopen gestegen solvabiliteit werd gedurende 2006 benut met verschillende aankopen, waardoor de solvabiliteit gedurende 2006 daalde. Als gevolg van de eind 2006 verantwoorde verkoop van de Belgische portefeuille en de positieve waardemutaties van de vastgoedportefeuille werd de solvabiliteit versterkt, zelfs tot boven het niveau van eind 2005. Gegeven de opgaande kantoormarktcyclus en de eerder angegeven onderhandse plaatsing van is daarmee voldoende ruimte gecreëerd voor het doen van nieuwe investeringen in 2007. De verhouding tussen lang vreemd vermogen (langer dan 1 jaar) en kort vreemd vermogen (korter dan 1 jaar) wijzigde van 59/41 ultimo 2005 naar 68/32 ultimo 2006, hetgeen past in de door VastNed Offices/ Industrial gestelde doelstellingen van het financierings beleid. De leningenportefeuille nam in 2006 tot naar F 501,6 miljoen (ultimo 2005: F 462,2 miljoen). De leningenportefeuille bestond voor F 374,8 miljoen aan leningen met een looptijd langer dan 1 jaar (ultimo 2005: F 283,1 miljoen) en voor F 126,8 miljoen aan leningen met een looptijd korter dan 1 jaar (ultimo 2005: F 179,1 miljoen). In 2006 werd de herfinanciering van het syndicaat van Intervest Offices van circa F 190 miljoen afgerond, waarbij het eind januari 2007 aflopende syndicaat tegen gunstiger voorwaarden werd

42

VastNed Offices/Industrial Leningenportefeuille (x € 1 miljoen, ultimo 2006)

Langlopend Kortlopend Totaal % van totaal

Vaste Variabele rente rente Totaal

% van totaal

281,7 46,8

93,2 79,9

374,9 126,7

74,7 25,3

328,5 65,5

173,1 34,5

501,6 100,0

100,0


vervangen door vier langetermijn bilaterale leningen met een looptijd variërend van 4 tot 5 jaar. Vooral als gevolg hiervan nam de gemiddelde looptijd van de langlopende leningen (in jaren) toe van 1,7 ultimo 2005 tot 3,8 ultimo 2006. Teneinde het renterisico van de leningenportefeuille verder te beperken, werd in 2006 een aantal renteswaps afgesloten, waarbij de rente op een aantal te herfinancieren leningen van in totaal circa F 56 miljoen (over de looptijd 2007 tot en met 2012/2014) werd gefixeerd. De gemiddelde looptijd in rentevaste perioden (in jaren) daalde van 4,7 naar 4,2, maar past nog altijd in de doelstelling van VastNed Offices/Industrial van een looptijd in rentevaste perioden (in jaren) van haar langlopende leningen van minimaal 3,0. De gemiddelde interestvoet van de langlopende leningen over 2006 bedroeg 4,92 (2005: 5,02%). De kortlopende leningen kenden een forse stijging van de gemiddelde interestvoet van 2,90% in 2005 naar 3,75% in 2006. Resultaten en eigen vermogen per aandeel aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Het beleggingsresultaat per aandeel verbeterde vooral door de gestegen marktwaarde van de vastgoedportefeuille fors van F 1,08 per aandeel in 2005 naar F 2,63. Het direct beleggingsresultaat per aandeel bleef bijna gelijk op F 1,70 (2005: F 1,72). Zoals eerder al is aangegeven kon de daling in brutohuuropbrengsten als gevolg van het in 2005 gerealiseerde verkoopprogramma grotendeels worden gecompenseerd met brutohuuropbrengsten van gedane aankopen in 2006 alsmede met relatief lagere exploitatiekosten en het in aanmerking nemen van een eenmalige belastingbate. Het eind 2005 ingezette aandeleninkoopprogramma had verder ook een positief effect op het beleggingsresultaat per aandeel. Het eigen vermogen per aandeel, inclusief het uit te keren slotdividend over 2006, steeg van F 23,15 naar F 23,75 per aandeel.

Dividendvoorstel Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial gaat in beginsel uit van het volledig aan de aandeelhouders ter beschikking stellen van het direct beleggingsresultaat. Vanaf 2006 wordt daarbij in september reeds 60% van het direct beleggingsresultaat over de eerste 6 maanden van het boekjaar uitgekeerd als interim-dividend. In 2006 bedroeg dit interim-dividend F 0,50 per aandeel. In lijn met voorgaande jaren wordt aan aandeelhouders met betrekking tot het slot dividend een keuzedividend voorgesteld waarbij het slotdividend naar keuze van de individuele aandeelhouders kan worden opgenomen hetzij geheel in contanten dan wel gedeeltelijk in contanten en gedeeltelijk in de vorm van stockdividend ten laste van de agioreserve. Om te voldoen aan de fiscale voor

43

waarden voor fiscale beleggingsinstellingen dient tenminste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Conform het hierboven genoemde dividendbeleid zal aan de op 3 april 2007 te houden algemene vergadering van aandeelhouders worden voorgesteld het slotdividend vast te stellen op F 1,20 per gewoon aandeel, zijnde het direct beleggings resultaat 2006 per aandeel van F 1,70 verminderd met het interim-dividend van F 0,50 per gewoon aandeel. Rekening houdend met de hiervoor genoemde fiscale uitdelingsverplichting en de alsdan geldende beurskoers zal het slotdividend, naast opname geheel in contanten, ook kunnen worden opgenomen in F 1,05 contanten en een nader te bepalen percentage in aandelen VastNed Offices/Industrial ten laste van de agioreserve dat een waarde van F 0,15 per aandeel zal benaderen. Het slotdividend zal op 2 mei 2007 betaalbaar worden gesteld.

Vooruitzichten voor 2007 De positieve ontwikkelingen die zich in 2005 in zowel de Nederlandse als Belgische economie aftekende, zetten sterk door in 2006. Zowel het ondernemersals consumentenvertrouwen vertoonden een positieve ontwikkeling. De werkgelegenheid nam sterk toe, met name in de industrie en zakelijke dienstverlening. Alhoewel hierdoor in bepaalde gebieden de vraag naar goedgelegen kantoren het aanbod reeds overtreft, is in het algemeen, ook afgezien van het aanbod van sterk verouderde gebouwen, het aanbod van kantoren en bedrijfsruimten in zowel in Nederland als België nog groot. Op basis hiervan wordt voor 2007 een langzame maar geleidelijke toename van de bezettingsgraad van de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt in het algemeen verwacht. De ontwikkeling wordt gesteund door het feit dat het aanbod van nieuwe kantoorruimte de komende jaren naar verwachting zal afnemen, mede gezien ook de afname in het aantal afgegeven bouwvergunningen gedurende de afgelopen jaren en het uit de markt nemen van verouderde kantoorlocaties. Effectieve huurniveau’s zullen naar verwachting in de loop van 2007 in het algemeen weer iets kunnen toenemen. VastNed Offices/Industrial heeft met het in 2006 gerealiseerde verkoopprogramma alsmede met in 2007 gedane investeringen en onderhoudskosten het risicorendementsprofiel van de portefeuille verbeterd, waardoor de verwachting bestaat dat de portefeuille mede kan profiteren van de geschetste ontwikkelingen op de kantoormarkt. De verwachting is dat dit in 2006 zal resulteren in een geleidelijke verbetering van de bezettingsgraad, waarbij effectieve huurniveau’s iets zullen verbeteren. Met de opbrengst van de begin 2007 gerealiseerde emissie van F 50 miljoen alsmede met opbrengsten uit verkopen, waaronder de in 2007


voorgenomen verkoop van het object TriNovium, is financiële ruimte beschikbaar voor investeringen in 2007 van circa F 200 miljoen. Daarbij wordt de nadruk gelegd op investeringen in meer liquide, minder risico volle kantoormarkten. Met name hierom wordt ook gekeken naar investeringsmogelijkheden in de grotere steden van Duitsland, waar als gevolg van een oplevende economie, de verwachting bestaat dat op relatief aantrekkelijke huurniveau’s kan worden aangekocht. Uitgaande van bovenstaande ontwikkelingen en rekening houdend met een verder stijgende korte rente, het door de emissie toegenomen aantal uitstaande aandelen, in aanmerking te nemen onderhoudskosten en onder voorbehoud van bijzondere omstandigheden, waaronder begrepen mondiale spanningen en de daarmee samenhangende onvoorspelbare economische gevolgen, wordt voor 2007 per saldo een ten opzichte van 2006 geringe stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel verwacht. Rotterdam, 22 februari 2007 De directie

44

Wommelgem

Amsterdam

Het aandeel en de beursnotering Notering aan Euronext Het aandeel VastNed Offices/Industrial is sinds 23 juni 1989 genoteerd aan Euronext Amsterdam. Sinds maart 2005 is het aandeel opgenomen in de AScX-index (Amsterdam Small Cap Index). De omzet in 2006 bedroeg gemiddeld 67.801 stukken per dag, hetgeen een stijging inhoudt ten opzichte van 2005 (57.651 stukken per dag). Ten behoeve van de continue verhandelbaarheid van het aandeel maakt VastNed Offices/Industrial gebruik van diverse liquidity providers. Voor VastNed Offices/Industrial traden gedurende 2006 Kempen & Co en ABN AMRO op als liquidity provider. Kempen & Co trad als bezoldigd liquidity provider op.

Indices VastNed Offices/Industrial maakt deel uit van een aantal indices. Deze indices vormen hulpmiddelen voor beleggers bij het samenstellen van hun aandelenportefeuille. Als boven gemeld maakt VastNed Offices/ Industrial deel uit van de AScX-index. De indruk bestaat dat deze index beperkt als leidraad voor beleg-

45

gers voor samenstelling van aandelenportefeuilles wordt aangewend. Andere indices, zoals Global Property Research (GPR) en European Public Real Estate Association (EPRA) spelen een belangrijker rol voor met name internationale institutionele beleggers. De weging in de GPR indices was per 31 december 2006 als volgt: GPR 250 Europe 0,35% GPR 250 Netherlands 4,14% Bij EPRA maakt VastNed Offices/Industrial per 31 december 2006 deel uit van de volgende indices: EPRA/NAREIT Global 0,08% EPRA/NAREIT Global ex Asia 0,12% EPRA/NAREIT Global ex North America 0,15% EPRA/NAREIT Europe 0,38% EPRA/NAREIT Europe (UK restricted) 0,49% EPRA/NAREIT Europe ex UK 0,74% EPRA/NAREIT Eurozone 0,89% EPRA/NAREIT Netherlands 3,22%

Het aandeel en de beursnotering

Rendement VastNed Offices/Industrial realiseerde in 2006 het volgende rendement, uitgedrukt in euro’s en in een percentage van de slotkoers van 2005 ad F 22,60. Slotkoers 2006 Slotkoers 2005

29,75 22,60 ______

Mutatie beurskoers Dividend 2 mei 2006 Interim-dividend 5 september 2006

7,15 1,72

31,7% 7,6%

0,50

___

9,37

41,5%

2,2%

___

Totaalrendement

Indien men uitgaat van onmiddellijke herinvestering van de dividenden bedraagt het totaalrendement over 2006 42,4%.

Beurskoers De beurskoers noteerde begin 2006 een disagio ten opzichte van de intrinsieke waarde per aandeel van 2,4%. Het bestaan van dit, in het daaraan voorgaande jaar afgenomen, disagio werd gerechtvaardigd door onzekerheden op de kantoormarkten waarin VastNed Offices/Industrial actief is. Het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial per aandeel, inclusief het beleggingsresultaat 2006, steeg, ondanks de uitkering van interim-dividend in september 2006, waardoor meer dan het direct beleggingsresultaat over 2005 in het boekjaar 2006 is uitbetaald, in geringe mate van F 23,15 naar F 23,75. Door de gestegen beurskoers is per ultimo 2006 het disagio omgeslagen in een premie van 25,3%.

Slotkoersen VastNed Offices/ Industrial 2006 (in €)

32,50 30,00 27,50 25,00 22,50

46

December

November

Oktober

September

Augustus

Juli

Juni

Mei

April

Maart

Februari

Januari

20,00

Het aandeel en de beursnotering

De marktkapitalisatie op basis van de beurskoers per 31 december 2006 bedroeg F 564,7 miljoen ten opzichte van F 438,2 miljoen eind 2005. De laagste beurskoers van F 22,17 werd genoteerd op 10 januari 2006, terwijl de hoogste beurskoers van F 30,28 werd genoteerd op 28 december 2006. Als grote beleggers (> 5%) zijn aan te merken:. Nomura Asset Management Co. Ltd. Cohen & Steers Capital Management Corporation

8,21% 5,01%

Investor relations In 2006 heeft VastNed Offices/Industrial het door haar ingezette actieve investor relationsbeleid voortgezet. In dit kader wordt op diverse wijzen het fonds onder de aandacht van institutionele en particuliere beleggers gebracht. In het kader van de vormgeving van de diverse vormen van communicatie naar beleggers, zoals persberichten, presentaties en advertenties, is besloten de stijl te wijzigen. Deze nieuwe stijl heeft als thema ‘Couleur Locale’. In de diverse uitingen, waaronder de nieuwsbrief ‘Behind the facade, wordt meer nadruk gelegd op de typische locale sfeer van de landen en steden waarin VastNed Offices/Industrial belegt. Tevens is de nieuwe slogan ‘Balanced Growth in European Property’ ingevoerd, die uiting geeft aan de strategie van VastNed Offices/Industrial.

Jaarverslag In september 2006 heeft EPRA de derde prijs voor het beste jaarverslag toegekend aan VastNed Offices/ Industrial. De jury had voor dit doel de jaarverslagen van 80 genoteerde bedrijven beoordeeld. VastNed Retail heeft in dezelfde categorie de eerste prijs gewonnen. Onder de overige genomineerden bevonden zich CLS Holdings (2e), Rodamco Europe (4e) en British Land (5e).

Roadshows Voorts is in 2006 in het kader van roadshows met een groot aantal internationale institutionele beleggers in binnen- en buitenland gesproken. Hierbij werden beleggers bezocht in Nederland, België, Duitsland, Engeland, Frankrijk, Zwitserland en de Verenigde Staten. Koersgevoelige informatie wordt altijd via persberichten aan het gehele publiek bekend gemaakt, gemeld aan de financiële autoriteiten (Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam en Euronext Amsterdam) en op de website www.vastned.nl geplaatst. In contacten met de pers, individuele beleggers en analisten wordt uitsluitend reeds openbaar gemaakte informatie nader toegelicht. Bij de publicatie van jaarcijfers en halfjaarcijfers houdt

47

VastNed Offices/Industrial een analistenbijeenkomst. Bij de eerstekwartaalcijfers en negenmaandscijfers vindt een conference call plaats om deze resultaten aan analisten toe te lichten. Zowel de analistenbijeenkomsten als de conference calls zijn door middel van audiowebcast via www.vastned.nl te volgen. Kort voor de publicatie van de financiële rapportages vinden geen analistenbijeenkomsten, presentaties aan en directe besprekingen met beleggers plaats. Analistenrapporten worden door VastNed Offices/ Industrial niet vooraf beoordeeld of gecorrigeerd anders dan op feitelijkheden. VastNed Offices/ Industrial verstrekt geen vergoedingen aan enige partij voor het opstellen van analistenrapporten. VastNed Offices/Industrial wordt momenteel gevolgd door een negental (sell side) analisten van Nederlandse en buitenlandse banken.

Jaarrekening 2006

Geconsolideerde winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen

Toelichting

_______

2006 2005 ___________ ___________

4, 23 83.271 86.751 Brutohuuropbrengsten Niet doorberekende servicekosten 4 (1.511) (1.650) Exploitatiekosten 4 (9.531) (11.343) ___________ ___________ Nettohuuropbrengsten 72.229 73.758

26.009 (7.100) Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie 5 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn 5 (1.643) (6.579) ___________ ___________ Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen 24.366 (13.679) 6 5.029 (263) Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen ___________ ___________ Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen 101.624 59.816

Lasten 7 185 441 Financiële opbrengsten Financiële kosten 7 (22.527) (23.077) ___________ ___________ Nettofinancieringskosten (22.342) (22.636) 8 (5.195) (4.985) Algemene kosten ___________ ___________ Totaal lasten (27.537) (27.621) ___________ ___________ Beleggingsresultaat voor belastingen 74.087 32.195

Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst 9 478 (22) Mutatie latente belastingverplichtingen 9 – (12) ___________ ___________ 478 (34) ___________ ___________ Beleggingsresultaat na belastingen 74.565 32.161 Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen

(24.742)

(11.410)

49.823

20.751

_____ _____ Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Per aandeel (x € 1) Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Verwaterd beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial

50

10 10

2,63 2,63

1,08 1,08

Direct en indirect beleggingsresultaat (x € 1.000,-)

2006 2005 ___________ ___________

Brutohuuropbrengsten Niet doorberekende servicekosten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten

83.271 86.751 (1.511) (1.650) (9.531) (11.343) ___________ ___________ 72.229 73.758

Financiële opbrengsten Financiële kosten Nettofinancieringskosten

185 441 (23.077) (22.527) ___________ ___________ (22.342) (22.636)

Algemene kosten Direct beleggingsresultaat voor belastingen

(4.985) (5.195) ___________ ___________ 44.692 46.137

Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Direct beleggingsresultaat na belastingen

478 (22) ___________ ___________ 45.170 46.115

Direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial

(12.916) (12.956) ___________ ___________

Direct beleggingsresultaat

32.214

33.199

Indirect beleggingsresultaat Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen

26.009 (7.100) (1.643) (6.579) ___________ ___________ 24.366 (13.679)

Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Indirect beleggingsresultaat voor belastingen

(263) 5.029 ___________ ___________ 29.395 (13.942)

(12) Mutatie latente belastingverplichtingen – ___________ ___________ Indirect beleggingsresultaat na belastingen 29.395 (13.954) Indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen (11.786) 1.506 ___________ ___________ Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 17.609 (12.448)

_____ _____ Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Per aandeel (x € 1) Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 51

49.823

20.751

1,70

1,72

0,93

(0,64)

Geconsolideerde balans per 31 december (x € 1.000,-)

Activa

Toelichting

_______

2006 2005 ___________ ___________

Vastgoedbeleggingen in exploitatie 12 Overlopende activa in verband met huurincentives 12 Vastgoedbeleggingen in pijplijn 12 Totaal vastgoedbeleggingen

1.011.422

4.629 4.166 ___________ ___________ 1.016.051 1.004.924 32.741 34.384 ___________ ___________ 1.048.792 1.039.308

Materiële vaste activa Financiële derivaten 21 Totaal vaste activa

502 401 4.820 – ___________ ___________ 1.054.114 1.039.709

13, 15 Debiteuren en overige vorderingen Belastingen naar de winst Liquide middelen 14, 15 Totaal vlottende activa

102.366 23.364 14 – 935 1.978 ___________ ___________ 103.315 25.342

1.000.758

_____ _____ Totaal activa

52

1.157.429

1.065.051

Passiva

Toelichting

_______

Gestort en opgevraagd kapitaal 16 Agioreserve 16 Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten 16 Overige reserves 16 Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 16 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial

2006 2005 ___________ ___________

96.939 287.491

96.939 290.013

3.401 13.098

(329) 33.381

49.823 20.751 ___________ ___________ 450.752

440.755

16 Eigen vermogen minderheidsbelangen Totaal eigen vermogen

153.773 140.810 ___________ ___________ 604.525 581.565

18 Langlopende rentedragende leningen o/g Waarborgsommen Totaal langlopende schulden

374.840 283.103 1.619 1.407 ___________ ___________ 376.459 284.510

19 Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende leningen o/g Financiële derivaten 21 Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva 20 Totaal kortlopende schulden

79.803 96.141 46.963 83.002 – 365 699 1.290 48.980 18.178 ___________ ___________ 176.445 198.976

_____ _____ Totaal passiva

53

1.157.429

1.065.051

Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen (x € 1.000,-)

2005 2006 _________________________ _________________________

581.565

602.592

Waardemutaties financiële derivaten

5.184

17

Direct beleggingsresultaat 45.170 46.115 (13.954) Indirect beleggingsresultaat 29.395 ___________ ___________ Beleggingsresultaat 74.565

32.161

Inkoop eigen aandelen (2.516) (7.783) Aan- en verkoop aandelen in dochtermaatschappijen 140 6.937 ___________ ___________ (2.376)

(846)

Eigen vermogen per 1 januari

(38.836) Slotdividend vorig boekjaar in contanten (31.543) Interim-dividend in contanten (9.491) – Dividend betaald aan minderheidsbelangen (13.373) (13.503) Kosten stockdividend (6) (20) ___________ ___________ Dividenduitkering (54.413) Eigen vermogen per 31 december 604.525

_____

Waardemutaties financiële derivaten rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen 5.184 Beleggingsresultaat 74.565 Totaal resultaat 79.749

_____

Toekomend aan: Aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 53.553 Minderheidsbelangen 26.196 79.749

_____

54

(52.359)

_____

581.565

17 32.161

_____ 32.178

20.618 11.560

_____ 32.178

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000,-)

Kasstroom uit operationele activiteiten

2005 2006 ___________ ___________

Beleggingsresultaat 74.565 32.161 Aanpassing voor: Waardemutaties vastgoedbeleggingen (24.366) 13.679 Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen (5.029) 263 Nettofinancieringskosten 22.342 22.636 Belastingen naar de winst (478) 34 ___________ ___________ Kasstroom uit operationele resultaten voor veranderingen in werkkapitaal en voorzieningen 67.034 68.773 Mutatie vlottende activa Mutatie kortlopende schulden

(1.151) 1.848 (1.685) (7.366) ___________ ___________ 64.198 63.255

(25.130) Betaalde interest (per saldo) (22.384) Betaalde belastingen naar de winst (127) (1.125) ___________ ___________ Kasstroom uit operationele activiteiten 41.687 37.000 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankoop vastgoedbeleggingen en investeringen in bestaande objecten Verkoop vastgoedbeleggingen Kasstroom vastgoed

(63.254) (5.078) 38.148 115.953 ___________ ___________ (25.106) 110.875

Mutatie materiële vaste activa (101) (296) ___________ ___________ Kasstroom uit investeringsactiviteiten (25.207) 110.579 Kasstroom uit financieringsactiviteiten (7.783) Inkoop eigen aandelen (2.516) Uitgekeerd dividend (41.206) (38.841) Uitgekeerd dividend aan minderheidsbelangen (13.373) (13.503) Opgenomen rentedragende schulden 66.453 20.510 Aflossing rentedragende schulden (26.881) (121.849) ___________ ___________ Kasstroom uit financieringsactiviteiten (17.523) (161.466) Netto toename/(afname) liquide middelen (1.043) (13.887) Liquide middelen per 1 januari

1.978

15.865

935

1.978

_____ _____ Liquide middelen per 31 december

55

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (x € 1.000,-)

1

Algemene informatie VastNed Offices/Industrial N.V. (‘de Vennootschap’), statutair gevestigd in Rotterdam, Nederland, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in kantoren en semi-industrieel vastgoed. Deze beleg gingen zijn ultimo 2006 geconcentreerd in Nederland en België. Daarnaast is vanaf eind 2006 met Duitsland een derde kernland voor kantoorbeleggingen toegevoegd. In verband met de op 1 september 2005 in werking getreden herziene Wet toezicht beleggingsinstellingen is op 20 oktober 2006 door de AFM aan VastNed Management B.V. op grond van artikel 5 Wet toezicht beleggingsinstellingen een vergunning verleend teneinde op te treden als beheerder van de Vennootschap in de zin van artikel 1, onder c, Wtb. De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap omvat de Vennootschap en haar dochtermaatschappijen (gezamenlijk aangeduid als ‘de Groep’) en het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover gezamenlijk zeggenschap wordt uitgeoefend.

2

Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving

a Overeenstemmingsverklaring De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (‘IFRS’), zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (‘IASB’) en de International Financial Reporting Interpretations Committee (‘IFRIC’), voorzover van toepassing op de activiteiten van de Groep en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2006. Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen op standaarden en interpretaties is in 2006 nog niet van kracht, maar mogen wel eerder worden toegepast. De Groep heeft hiervan geen gebruik gemaakt. Hieronder wordt, voorzover deze nieuwe standaarden, wijzigingen en interpretaties relevant zijn voor de Groep, aangegeven welke invloed de toepassing hiervan kan hebben op de geconsolideerde jaarrekening over 2007 en daarna. – IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures. Deze nieuwe standaard, die effectief wordt vanaf 1 januari 2007, schrijft een enigszins uitgebreidere aanvullende toelichting over financiële instrumenten voor. De Groep zal deze standaard in de jaarrekening over 2007 toepassen. – IFRS 8 Operating Segments Deze nieuwe standaard, die effectief wordt vanaf 1 januari 2009, vervangt IAS 14 Segment Reporting. Deze standaard geeft nieuwe richtlijnen ten aanzien van de informatie die toegelicht dient te worden over te onderscheiden segmenten. Het lijkt daarbij toegestaan bij de keuze van de te onderscheiden segmenten en daarover toe te lichten informatie meer aan te sluiten bij de in gebruik zijnde interne rapportages. – Aanpassing IAS 1 Capital Disclosures Deze aanpassing hangt samen met de additionele toelichtingsvereisten zoals opgenomen in IFRS 7. De Groep zal deze aanpassing in de jaarrekening over 2007 toepassen.

56

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

– IFRIC7 Applying the restatement approach under IAS 29, Financial Reporting in Hyperinflationary Economies Deze interpretatie ziet met name op situaties waarin een entiteit haar jaarrekening moet aanpassen in het jaar dat ze zich voor het eerst met hyperinflatie geconfronteerd ziet en heeft met name betrekking op de verwerking van latente belastingen. Deze standaard dient te worden toegepast vanaf boekjaren die aanvangen op of na 1 maart 2006. Naar verwachting zal deze interpretatie geen invloed hebben op de jaarrekening over 2007 van de Groep. – IFRIC 8 Scope of IFRS 2 Deze interpretatie betreft de verwerking van op aandelen gebaseerde betalingen waarin goederen of ontvangen diensten (ten dele) niet specifiek kunnen worden bepaald. Deze interpretatie is van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 mei 2006. Indien van toepassing zal de Groep dit in de jaarrekening over 2007 toepassen. – IFRIC 9 Reassessment of Embedded Derivatives Deze interpretatie, die effectief is vanaf boekjaren die aanvangen op of na 1 juni 2006, schrijft voor dat herbeoordeeld moet worden of in het contract een derivaat van het basiscontract moet worden afgescheiden indien er wijzigingen zijn in het contract. De verwachting is dat deze interpretatie geen effect heeft op de jaar rekening over 2007 van de Groep. – IFRIC 10 Interim Financial Reporting and Impairment Deze interpretatie is van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 november 2006. Het verbiedt het terugdraaien van een in een voorgaande tussentijdse periode verwerkte bijzondere waardevermindering van goodwill, een investering in een eigenvermogensinstrument of een tegen kostprijs gewaardeerd financieel actief. De verwachting bestaat dat deze interpretatie geen effect heeft op de jaarrekening over 2007 van de Groep. – IFRIC11 Group and Treasury Share Transactions Deze interpretatie wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 maart 2007 en geeft in aanvulling op IFRS 2 een interpretatie van de verwerking van betalingen in of gebaseerd op aandelen aan eigen werknemers. De Groep zal deze interpretatie reeds in de jaarrekening over 2007 gaan toepassen.

b Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro’s, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro’s, tenzij anders vermeld. Vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd tegen reële waarde. Financiële derivaten zijn gewaardeerd tegen reële waarde. De overige posten worden in de financiële overzichten gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij anders vermeld. Tussentijdse financiële verslagen in de vorm van kwartaalberichten worden opgesteld in overeenstemming met IAS 34 ‘Tussentijdse financiële verslaggeving’. De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving onder IFRS zijn consistent toegepast binnen de Groep en voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening. Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd inzake schattingen en veronderstellingen welke gevolgen hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De schattingen en onder liggende veronderstellingen betreffende de toekomst zijn gebaseerd op historische ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden op balans datum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen.

57


De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de schatting is herzien, of indien de schatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in toekomstige perioden. De belangrijkste schattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een belangrijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van boekwaarden in het volgende boekjaar zijn opgenomen in ‘27 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging’.

c Grondslagen voor consolidatie Dochtermaatschappijen Dochtermaatschappijen zijn entiteiten waarover de Vennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggenschap indien de Vennootschap de mogelijkheid heeft om, direct of indirect, het financiële en operationele beleid van de entiteit te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit de activiteiten van deze entiteit. Bij de beoordeling of sprake is van zeggenschap wordt rekening gehouden met potentiële stemrechten die uitoefenbaar of converteerbaar zijn. De financiële overzichten van dochterondernemingen worden in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt. Minder heidsbelangen worden in de balans in het eigen vermogen afzonderlijk opgenomen. Minderheidsbelangen in het resultaat van de Groep worden eveneens afzonderlijk in de winsten verliesrekening vermeld. Geassocieerde deelnemingen Geassocieerde deelnemingen zijn die entiteiten waarin de Groep invloed van betekenis heeft op het financiële en operationele beleid, maar waarover zij geen zeggenschap heeft. De geconsolideerde financiële overzichten omvatten het aandeel van de Groep in het totaal resultaat van geassocieerde deelnemingen volgens de ‘equity’-methode, vanaf de datum waarop de Groep voor het eerst invloed van betekenis heeft, tot aan de datum waarop voor het laatst sprake is van invloed van betekenis. Wanneer het aandeel van de Groep in de verliezen groter is dan de waarde van het belang in een geassocieerde deelneming, wordt de boekwaarde van de entiteit in de balans van de Groep afgeboekt tot nihil en worden verdere verliezen niet meer in aanmerking genomen behalve voor zover de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting is aangegaan of betalingen heeft verricht namens een geassocieerde deelneming. Eliminatie van onderlinge transacties Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen de Groep of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van de financiële overzichten geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met geassocieerde deelnemingen en joint ventures, worden geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in de entiteit heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waarde vermindering.

58


Goodwill Goodwill is het bedrag waarmee bij eerste verwerking de kostprijs van een verworven entiteit de netto reële waarde van de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen overschrijdt. De waarde van de activa, verplichtingen en voorwaarde verplichtingen van vóór 1 januari 2004 verworven entiteiten is gebaseerd op de voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen. Na eerste verwerking wordt de goodwill gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Goodwill wordt toegerekend aan kasstroomgenererende eenheden en wordt niet geamortiseerd. Jaarlijks, of indien omstandigheden daartoe eerder aanleiding geven, wordt de goodwill op bijzondere waardevermindering getoetst. Voor geassocieerde deelnemingen wordt de boekwaarde van de goodwill opgenomen in de boekwaarde van de investering in de geassocieerde deelneming. Negatieve goodwill die bij een overname ontstaat, wordt direct in de winsten verliesrekening opgenomen.

d Vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Aan- en verkopen van voor verhuur beschikbare onroerende zaken worden in de balans als vastgoedbelegging opgenomen op het moment dat de verplichting tot aanof verkoop wordt aangegaan door middel van een getekende overeenkomst, waarbij op dat moment de condities waaronder de transactie plaatsvindt eenduidig zijn vast te stellen én waarbij op dat moment alle eventuele ontbindende voorwaarden opgenomen in de overeenkomst niet meer kunnen worden ingeroepen, dan wel dat de kans dat deze worden ingeroepen klein is. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in renovatie op het moment dat besloten wordt dat een bestaande vastgoedbelegging voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging eerst dient te worden gerenoveerd en uit dien hoofde gedurende de renovatie niet meer beschikbaar is voor verhuur. Zowel vastgoedbeleggingen in exploitatie als in renovatie worden gewaardeerd tegen reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives (zie onder ‘o Brutohuuropbrengsten’). De reële waarde is gebaseerd op de markt waarde (kosten koper), dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoed belegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen terzake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn, waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Daarbij wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en renovatie worden tenminste eenmaal per jaar door onafhankelijke, beëdigd taxateurs getaxeerd.

59


De waarderingsmethodologie is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Teneinde in de (tussentijdse) financiële overzichten de reële waarde op de betreffende balansdatum zo goed mogelijk weer te geven wordt de volgende systematiek gehanteerd: – Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en renovatie met een verwachte individuele waarde van meer dan € 4,5 miljoen worden elk kwartaal extern getaxeerd. Daarbij wordt eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, een uitgebreid taxatierapport opgesteld door de externe taxateur. In de overige kwartalen wordt volstaan met een actualisering door de externe taxateur van het eerder opgestelde uitgebreide taxatierapport. – Vastgoedbeleggingen met een verwachte individuele waarde van € 4,5 miljoen of minder worden minstens eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, extern getaxeerd. Op basis van de uitkomsten van deze taxaties (per kwartaal circa 25% van alle vastgoedbeleggingen met een individuele waarde van € 4,5 miljoen of minder) wordt intern de reële waarde van het in dat kwartaal niet extern getaxeerde deel door extrapolatie bepaald. – Bij de keuze van externe taxateurs worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type vastgoedbelegging in aanmerking genomen. In beginsel wordt per vastgoedbelegging na drie jaar van externe taxateur gewisseld. Het honorarium van de externe taxateurs is gebaseerd op een promillage van de waarde van de te taxeren objecten. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van een vastgoedbelegging in exploitatie of in renovatie worden opgenomen in de winsten verliesrekening over de periode waarin ze ontstaan en verantwoord onder ‘Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie/renovatie’. Winsten of verliezen die voortvloeien uit verkoop van een vastgoedbelegging worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de vastgoedbelegging en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt en opgenomen onder ‘Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen’.

e Vastgoedbeleggingen in pijplijn Vastgoedbeleggingen in pijplijn betreft vastgoed in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in exploitatie. Vastgoedbeleggingen in pijplijn worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen tot het moment waarop de bouw of ontwikkeling is voltooid. Op het moment van overgang naar vastgoedbelegging in exploitatie, wordt het verschil tussen de reële waarde op dat moment en de boekwaarde verantwoord in de winsten verliesrekening. Financieringskosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving of bouw van de vastgoedbelegging worden geactiveerd als deel van de kostprijs van de vastgoedbelegging. Activering van financieringskosten vangt aan op het moment dat de voorbereidingen voor de bouw of renovatie zijn aangevangen, de uitgaven zijn gedaan en de financieringskosten worden gemaakt. Activering van financieringskosten wordt beëindigd op het moment dat de bouw of ontwikkeling is voltooid en de vastgoedbelegging in pijplijn wordt verantwoord als een vastgoedbelegging in exploitatie. Bij het bepalen van de financieringskosten, wordt een activeringspercentage toegepast op de uitgaven dat gelijk is aan het gewogen gemiddelde van de financierings kosten van de uitstaande leningen van de Groep die uitstaan tijdens de betreffende periode, met uitzondering van leningen die specifiek zijn aangegaan in verband met de vastgoedbeleggingen in pijplijn. De met deze specifiek aangegane leningen samenhangende financieringskosten komen geheel in aanmerking voor activering.

60


f Materiële vaste activa Materiële vaste activa omvat met name activa die door de Groep worden aangehouden in het kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubilair, computerapparatuur en vervoermiddelen. De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele cumulatieve afschrijvingen en even tuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Afschrijvingen worden opgenomen in de winsten verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa. De verwachte gebruiksduur wordt als volgt ingeschat: – kantoormeubilair en dergelijke 5 jaar – computerapparatuur 2 jaar – vervoermiddelen 4 jaar

g Financiële derivaten De Groep gebruikt financiële rentederivaten voor het afdekken (‘hedging’) van rente risico’s die voortvloeien uit haar operationele, financierings- en investeringsactivi teiten. In overeenstemming met het door de directie en raad van commissarissen vastgestelde treasurybeleid houdt de Groep geen derivaten aan voor handelsdoeleinden en geeft de Groep deze ook niet uit. Financiële derivaten worden bij eerste opname gewaardeerd tegen kostprijs. Na eerste opname worden de financiële derivaten gewaardeerd tegen reële waarde. Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten worden onmiddellijk verantwoord in de winsten verliesrekening, tenzij een derivaat in aanmerking komt voor hedge accounting (zie onder Hedging). De reële waarde van de financiële rentederivaten is het bedrag dat de Groep verwacht te ontvangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd waarbij de op balansdatum actuele rente en het actuele kredietrisico van de betreffende tegenpartij(en) in aanmerking worden genomen. Het bedrag wordt bepaald op basis van gegevens van gerenommeerde marktpartijen. Hedging Indien een financieel rentederivaat kan worden aangemerkt als afdekking (effectieve hedge) van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een hoogst waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financiële rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord. Het ineffectieve deel van het financiële rentederivaat wordt verantwoord in de winsten verlies rekening. Wanneer een rentederivaat afloopt of wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend, of wanneer de entiteit de aanwijzing van de afdekkingsrelatie intrekt, maar de afgedekte verwachte toekomstige transactie naar verwachting nog steeds zal plaatsvinden, blijft de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies op dat moment in het eigen vermogen opgenomen en wordt deze winst of verlies verwerkt wanneer de transactie plaatsvindt. Indien niet langer verwacht wordt dat de afgedekte transactie zal plaatsvinden, wordt de cumulatieve niet-gerealiseerde winst of het cumulatieve niet-gerealiseerde verlies dat in het eigen vermogen is opgenomen, onmiddellijk overgeboekt naar de winsten verliesrekening.

h Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

61


i Liquide middelen Liquide middelen omvat deposito’s, daggelden en banktegoeden.

j Gestort en opgevraagd kapitaal, agioreserve en overige reserves Gewone aandelen en prioriteitsaandelen worden geclassificeerd als eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial. Externe kosten direct toerekenbaar aan de uitgifte van nieuwe aandelen, worden in mindering gebracht op de emissieopbrengst en dientengevolge ten laste van de agioreserve verantwoord. In de uitgifteprijs van aandelen wordt rekening gehouden met het geschatte beleggingsresultaat toekomend aan de aandeelhouders van de Vennootschap van het lopende verslagjaar tot aan de uitgiftedatum. Het in de uitgifteprijs begrepen beleggingsresultaat wordt ten gunste van de agioreserve gebracht. De toename van het gestort en opgevraagd kapitaal in verband met de uitgifte van gewone aandelen uit hoofde van stockdividend wordt ten laste van de agioreserve verantwoord evenals de kosten die samenhangen met het stockdividend. Bij inkoop van eigen aandelen wordt het bedrag van de betaalde vergoeding, met inbegrip van rechtstreeks toerekenbare kosten, als mutatie in het eigen vermogen opgenomen. Dividenden in contanten aan houders van gewone en prioriteitsaandelen worden ten laste van de overige reserves gebracht in de periode waarin de dividenden door de Vennootschap worden gedeclareerd.

k Latente belastingverplichtingen en actieve belastinglatenties Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden te betalen winstbelastingen met betrekking tot belastbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan. Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de belastingtarieven in aanmerking genomen die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin de verplichting wordt afgewikkeld, op basis van belastingtarieven waarvan het wet gevingsproces (materieel) is afgesloten op balansdatum. Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de fiscale gevolgen die voortvloeien uit de wijze waarop de Groep op balansdatum de boekwaarde van haar activa en verplichtingen verwacht te realiseren of af te wikkelen in aanmerking genomen. Latente belastingverplichtingen worden niet verdisconteerd. Actieve belastinglatenties worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden terug te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan en voorwaartse compensatie van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden. Actieve belastinglatenties worden alleen opgenomen indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in de nabije toekomst zullen worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend.

l Overige voorzieningen Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden, en het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen opgenomen tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen zijn om de verplichting af te wikkelen.

62


m Rentedragende schulden Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winsten verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt verantwoord op basis van de effectieve-rentemethode. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden.

n Overige schulden en overlopende passiva Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

o Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de periode van de huurovereenkomsten verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van de totale brutohuuropbrengsten. De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord onder ‘Overlopende activa in verband met huurincentives’. Deze overlopende posten worden gecorrigeerd op de reële waarde van de betreffende vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie.

p Niet doorberekende servicekosten Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, welke op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet doorberekende deel van de servicekosten heeft met name betrekking op niet verhuurde vastgoedbeleggingen. De kosten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de winsten verliesrekening vermeld.

q Exploitatiekosten Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samen hangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en onroerendezaakbelastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Kosten die gemaakt worden bij het afsluiten van operationele huurovereenkomsten worden verantwoord in de periode waarin ze worden gemaakt.

r Nettofinancieringskosten Nettofinancieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve-rentemethode ver minderd met geactiveerde financieringskosten op vastgoedbeleggingen en interest opbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen. Onder de nettofinancieringskosten zijn tevens opgenomen de winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten. Deze winsten of verliezen worden onmiddellijk verantwoord in de winsten verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor hedge accounting (zie onder ‘g Financiële derivaten’).

63


s Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere personeelskosten, huisvestingskosten, automatiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en admini stratieve beheer van het vastgoed worden toegekend aan de exploitatiekosten.

t Belastingen naar de winst Belastingen naar de winst bestaan uit aan de verslagperiode toerekenbare actueel verschuldigde en verrekenbare belastingen en uit de mutatie in de latente belasting verplichtingen en actieve belastinglatenties (zie onder ‘k Latente belastingverplichtingen en actieve belastinglatenties’). De winstbelastingen worden in de winsten verlies rekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belastingen in het eigen vermogen worden verwerkt. De over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare belastingen zijn de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, berekend aan de hand van op balansdatum vastgestelde of materieel reeds besloten belasting tarieven en belastingwetgeving, en correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Additionele belastingen naar de winst naar aanleiding van dividenduitkeringen door dochtermaatschappijen worden tegelijkertijd opgenomen met de verplichting om het desbetreffende dividend uit te keren.

u Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/ Industrial bestaat uit de nettohuuropbrengsten verminderd met de nettofinancieringskosten (exclusief waardemutaties financiële derivaten), de algemene kosten, de over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst en het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze opbrengsten en lasten.

v Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/ Industrial bestaat uit de waardemutaties en het nettoverkoopresultaat van de vastgoed beleggingen, de mutaties in latente belastingverplichtingen c.q. actieve belasting latenties en de waardemutaties van financiële derivaten die niet kwalificeren als effectieve hedge, verminderd met het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze posten.

w Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

64


x Gesegmenteerde informatie De primaire gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar de vastgoedbeleggingen zijn gelegen. De secundaire gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van het type vastgoedbelegging, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen kantoren en semi-industrieel vastgoed.

65


3

Gesegmenteerde informatie

Nederland België Duitsland Frankrijk Totaal Primaire segmentatie _________ ____________ _________ ____________ _________ ____________ _________ ____________ _________ ____________ 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ Nettohuuropbrengsten 32.510 34.616 39.428 38.919 – – 291 223 72.229 73.758 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie 7.152 (5.146) 19.148 (1.664) (311) – 20 (290) 26.009 (7.100) Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn (1.643) (4.980) – (1.599) – – – – (1.643) (6.579) Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 330 (1.434) 4.699 1.171 – – – – 5.029 (263)

Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen

_________ _________ _________ _________ _________ _________ 38.349 23.056 63.275 36.827 (311) –

_________ _________ _________ _________ 311 (67) 101.624 59.816

Nettofinancieringskosten Algemene kosten Belastingen naar de winst Minderheidsbelangen Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial

Nederland

_________ ____________ 2006 2005 _________ _________ Vastgoedbeleggingen in exploitatie Stand per 1 januari 455.112 562.184 – Aankopen 59.371 – – Investeringen in – bestaande objecten 1.588 2.340 – In exploitatie genomen – 13.150 – Verkopen (19.379) (117.416) _________ _________ 496.694 460.258 – Waardemutaties 7.152 (5.146) _________ _________ – Stand per 31 december 503.844 455.112 – Overlopende activa in verband – met huurincentives 2.866 2.212

België

_________ ____________ 2006 2005 _________ _________ 543.576 –

543.344 –

Duitsland

_________ ____________ 2006 2005 _________ _________ – 34.641

– –

2.226 1.896 – – – – – – (93.792) – – – _________ _________ _________ _________ 452.010 545.240 34.641 – 19.148 (1.664) (311) – _________ _________ _________ _________ 471.158 543.576 34.330 – 1.763

1.954

–

–

Taxatiewaarde per _________ _________ _________ _________ _________ _________ 506.710 457.324 472.921 545.530 34.330 – 31 december Vastgoedbeleggingen in pijplijn 28.590 30.233 4.151 4.151 – – _________ _________ _________ _________ _________ _________ Vastgoedbeleggingen 535.300 487.557 477.072 549.681 34.330 –

2.360 –

49.823

20.751

_____. _____ Totaal

_________ ____________ 2006 2005 _________ _________ 1.000.758 94.012

1.107.888 –

– – 3.814 4.236 – – – 13.150 – – (113.171) (117.416) _________ _________ _________ _________ 2.070 2.360 985.413 1.007.858 20 (290) 26.009 (7.100) _________ _________ _________ _________ 2.090 2.070 1.011.422 1.000.758 –

–

4.629

4.166

_________ _________ _________ _________ 2.090 2.070 1.016.051 1.004.924 – – 32.741 34.384 _________ _________ _________ _________ 2.090 2.070 1.048.792 1.039.308

1.706 – – 9 26 Overige activa 779 15.717 94.306 Niet aan segmenten toegerekend Totaal activa 12.437 4.225 3.477 32.529 – 106 88 Schulden 11.249 Niet aan segmenten toegerekend Totaal schulden 66

(22.636) (4.985) (34) (11.410)

Frankrijk

_________ ____________ 2006 2005 _________ _________ 2.070 –

(22.342) (5.195) 478 (24.742)

95.094 13.543

17.449 8.294

_____. _____ 1.157.429

1.065.051

48.109 504.795

16.002 467.484

552.904

483.486

_____. _____


Kantoren Semi-industrieel Totaal Secundaire segmentatie _________ ____________ _________ ____________ _________ ____________ 2006 2005 2006 2005 2006 2005 _________ _________ _________ _________ _________ _________ Nettohuuropbrengsten 56.149 54.521 16.080 19.237 72.229 73.758 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie 18.541 (12.795) 7.468 5.695 26.009 (7.100) Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn (3) (4.185) (1.640) (2.394) (1.643) (6.579) Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 5.169 (1.029) (140) 766 5.029 (263)

Totaal netto-opbrengsten _________ _________ _________ _________ _________ _________ 79.856 36.512 21.768 23.304 101.624 59.816 uit vastgoedbeleggingen Nettofinancieringskosten Algemene kosten Belastingen naar de winst Minderheidsbelangen Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Stand per 1 januari – Aankopen – Investeringen in – bestaande objecten – In exploitatie genomen – Verkopen – Waardemutaties – Stand per 31 december – Overlopende activa in verband – met huurincentives

(22.636) (4.985) (34) (11.410)

49.823

20.751

_____. _____

Kantoren Semi-industrieel

_________ ____________ 2006 2005 _________ _________ 806.154 90.401

(22.342) (5.195) 478 (24.742)

854.056 –

_________ ____________ 2006 2005 _________ _________ 194.604 3.611

253.832 –

Totaal

_________ ____________ 2006 2005 _________ _________ 1.000.758 94.012

1.107.888 –

3.319 3.827 495 409 3.814 4.236 – 13.150 – – – 13.150 (105.977) (52.085) (7.194) (65.331) (113.171) (117.416) _________ _________ _________ _________ _________ _________ 793.897 818.948 191.516 188.910 985.413 1.007.858 18.541 (12.795) 7.468 5.695 26.009 (7.100) _________ _________ _________ _________ _________ _________ 812.438 806.153 198.984 194.605 1.011.422 1.000.758 3.445

3.246

1.184

920

4.629

4.166

Taxatiewaarde per _________ _________ _________ _________ _________ ________ 815.883 809.399 200.168 195.525 1.016.051 1.004.924 31 december Vastgoedbeleggingen in pijplijn 32.741 34.384 – – 32.741 34.384 _________ _________ _________ _________ _________ _________ Vastgoedbeleggingen 848.624 843.783 200.168 195.525 1.048.792 1.039.308 93.566 9.306 861 7.475 Overige activa Niet aan segmenten toegerekend Totaal activa 942.190 853.089 201.029 203.000

94.427 14.210

16.781 8.962 1.065.051

_____. _____. _____. _____. _____. _____.

67

1.157.429

.


4


Niet doorberekende

Brutohuuropbrengsten

servicekosten

Exploitatiekosten


_________________________ _________________________ _________________________ _________________________ 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Nederland 39.725 43.633 (768) (953) (6.447) (8.064) 32.510 34.616 België 43.136 42.764 (743) (697) (2.965) (3.148) 39.428 38.919 Frankrijk 410 354 – – (119) (131) 291 223

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

83.271

86.751

(1.511)

(1.650)

Niet doorberekende servicekosten Toe te rekenen aan verhuurde objecten Toe te rekenen aan leegstaande objecten

(9.531)

(11.343)

72.229

73.758

2005 2006 ___________ ___________ 23 33 1.488 1.617

_____ _____

1.511

Exploitatiekosten Toe te rekenen aan verhuurde objecten Toe te rekenen aan leegstaande objecten

1.650

2005 2006 ___________ ___________ 7.981 9.265 1.550 2.078

_____ _____

9.531

Exploitatiekosten Onderhoud Administratief en commercieel beheer 1) Verzekeringen Onroerendezaakbelasting en dergelijke Verhuurkosten Overige exploitatiekosten

11.343

2005 2006 ___________ ___________ 2.987 3.927 2.498 2.602 269 340 1.450 1.566 1.327 1.757 1.000 1.151

_____ _____

9.531

11.343

Onder de overige exploitatiekosten is onder andere opgenomen de dotatie aan de voorziening voor dubieuze debiteuren. 1 3% van de brutohuuropbrengsten bestaande uit externe kosten en algemene kosten, welke worden toegerekend aan de exploitatiekosten.

5

Waardemutaties vastgoedbeleggingen 2006 2005 _______________________________________ _______________________________________

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Vastgoedbeleggingen in pijplijn

Positief

Negatief

Totaal

Positief

Negatief

Totaal

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 39.902 (13.893) 26.009 38.380 (45.480) (7.100) – (1.643) (1.643) – (6.579) (6.579)

_____ _____ _____ _____ _____ _____

39.902

68

(15.536)

24.366

38.380

(52.059)

(13.679)


6 Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Verkoopprijs Boekwaarde op moment van verkoop Verkoopkosten Resultaat op verkoop aandelen Intervest Offices Overige

2006 2005 ___________ ___________ 118.028 116.348 (113.171) (117.416) ___________ ___________ 4.857 (1.068) (1.142) (624) ___________ ___________ 3.715 (1.692) – 1.171 1.314 258

_____ _____

5.029

(263)

7 Nettofinancieringskosten Interestopbrengsten Interestkosten Totaal interest

2006 2005 ___________ ___________ (185) (441) 22.527 23.077 ___________ ___________ 22.342 22.636

8 Algemene kosten Personeelskosten Beloning commissarissen Advies- en controlekosten Taxatiekosten Overige kosten Toegerekend aan exploitatiekosten

2006 2005 ___________ ___________ 4.701 4.278 100 78 521 743 373 435 1.476 1.495 ___________ ___________ 7.171 7.029 (1.976) (2.044)

_____ _____

5.195

Onder de advies- en controlekosten is een bedrag van € 0,2 miljoen (2005: € 0,2 miljoen) begrepen aan accountantskosten. Deze kosten betreffen nagenoeg geheel de kosten van de accountantscontrole van de jaarrekening, alsmede de kosten voor de controle van statutaire jaarrekeningen van dochtermaatschappijen. De externe accountant heeft in 2005 en 2006 nagenoeg geen afzonderlijke adviesopdrachten uitgevoerd. Onder de overige kosten zijn onder meer opgenomen publiciteitskosten, huisvestingskosten, kantoorkosten en automatiseringskosten. Gedurende 2006 waren gemiddeld 90 (2005: 86) medewerkers (fulltime equivalenten) bij VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail gezamenlijk in dienst, waarvan 47 in Nederland en 43 in het buitenland. De personeelskosten van de in Nederland werkzame werknemers zijn toegerekend aan VastNed Offices/Industrial op basis van feitelijke werkzaamheden. VastNed Offices/ Industrial heeft geen personeelsleden in dienst. In het verslagjaar is ten laste van VastNed Offices/Industrial verantwoord aan salarissen € 3,1 miljoen (2005: € 2,8 miljoen), sociale lasten € 0,4 miljoen (2005: € 0,3 miljoen) en pensioenpremies € 0,3 miljoen (2005: € 0,3 miljoen). 69

4.985


9

Belastingen naar de winst Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Lopend boekjaar Aanpassing voorgaande boekjaren

2006 2005 ___________ ___________ 11 84 (489) (62) ___________ ___________ (478) 22

Mutatie latente belastingen Als gevolg van: Waardemutaties vastgoedbeleggingen

2005 2006 ___________ ___________ –

12

_____ _____ Totaal belastingen naar de winst

(478)

34

2005 Aansluiting effectief belastingtarief 2006 ___________ ______________ ___________ ______________ Beleggingsresultaat voor belastingen 74.087 32.195 Belastingen naar de winst tegen binnenlands tarief Effect van belastingtarieven van dochtermaatschappijen vallend onder andere belastingregimes Niet voor belasting aftrekbare kosten Aanpassing voorgaande boekjaren

0,0%

–

0,0%

–

0,0% 0,0% (0,6%)

– 11 (489)

0,3% 0,0% (0,2%)

84 12 (62)

(0,6%)

(478)

0,1%

34

_____ _____ _____ _____

VastNed Offices/Industrial kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat heffing van vennootschapsbelasting over de door haar behaalde winst onder voorwaarden achterwege blijft. Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de vermogenssamenstelling en het als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat. In België wordt het overgrote deel van het vastgoed gehouden door de aan Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Offices. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status, waardoor geen belasting verschuldigd is over de door haar behaalde winst. De voorwaarden voor de Bevak zijn vergelijkbaar met die van de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. Een klein deel van het Belgische vastgoed wordt gehouden door effectief belastingplichtige vennootschappen. Het nominale belastingtarief bedraagt 33,99%. De in deze vennootschappen gerealiseerde belastbare nettohuuropbrengsten worden verminderd met afschrijvingen en interest. In Duitsland wordt het vastgoed gehouden door middel van belaste vennootschappen. Het effectieve belastingtarief in Duitsland bedraagt 26,375%. De in Duitsland gerealiseerde belastbare nettohuuropbrengsten worden verminderd met afschrijvingen en interest. Het nog resterende Franse vastgoed is ondergebracht in een belastingplichtige vennootschap. Het nominale belastingtarief bedraagt 33,33%. De in deze vennootschap gerealiseerde belastbare nettohuuropbrengsten worden verminderd met afschrijvingen en interest.

70


10 Beleggingsresultaat per aandeel 2006 ___________ ______________

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

Primair

Verwaterd

2005 ___________ ______________ Primair

Verwaterd

___________ ___________ ___________ ___________ 32.214 32.214 33.199 33.199 17.609 17.609 (12.448) (12.448)

_____ _____ _____ _____ Beleggingsresultaat

49.823

49.823

Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 2006 ___________ ______________

Stand per 1 januari Effect van inkoop eigen aandelen Effect van stockdividend

Primair

Verwaterd

20.751

20.751

2005 ___________ ______________ Primair

Verwaterd

___________ ___________ ___________ ___________ 19.040.803 19.040.803 19.273.904 19.273.904 (84.446) (84.446) (14.860) (14.860) 27.704 27.704 76.016 76.016

_____ _____ _____ _____ Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen

18.984.061

18.984.061

19.335.060

19.335.060

Per aandeel (x € 1): Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

1,70 0,93

1,70 0,93

1,72 (0,64)

1,72 (0,64)

Beleggingsresultaat

2,63

2,63

1,08

1,08

_____ _____ _____ _____

11 Dividend Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Op 2 mei 2006 is het slotdividend over het boekjaar 2005 betaalbaar gesteld, bestaande uit 5% in contanten op de prioriteitsaandelen en een keuzedividend op de gewone aandelen van € 1,72 in contanten of € 1,57 in contanten en 0,56% in aandelen ten laste van de agioreserve. Met deze dividenduitkering was een bedrag van € 31,5 miljoen gemoeid. Op 4 september 2006 is het interim-dividend over het boekjaar 2006 betaalbaar gesteld. Het interim-dividend bedroeg € 0,50 in contanten per gewoon aandeel (totaal uitgekeerd bedrag € 9,5 miljoen). De directie stelt het volgende slotdividend voor: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – € 1,05 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – € 1,20 in contanten. Indien de algemene vergadering van aandeelhouders haar goedkeuring zal verlenen aan het dividendvoorstel zal het dividend op 2 mei 2007 betaalbaar worden gesteld aan de aandeelhouders. Het uit te keren dividend is niet als verplichting in de balans opgenomen.

71


12 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in exploitatie Stand per 1 januari Aankopen Investeringen in bestaande objecten In exploitatie genomen Verkopen Waardemutaties Stand per 31 december Overlopende activa in verband met huurincentives

2006 2005 ___________ ___________ 1.000.758 1.107.888 94.012 – 3.814 4.236 – 13.150 (113.171) (117.416) ___________ ___________ 985.413 1.007.858 26.009 (7.100) ___________ ___________ 1.011.422 1.000.758 4.629

4.166

_____ _____ Taxatiewaarde per 31 december

1.016.051

1.004.924

Per 31 december is 83% van het vastgoed in exploitatie getaxeerd door onafhankelijke beëdigd taxateurs. Het overige vastgoed is eerder in het verslagjaar door onaf hankelijke beëdigd taxateurs getaxeerd. De reële waarde van dit vastgoed wordt per 31 december intern door extrapolatie bepaald. Vastgoed met een waarde van € 60,5 miljoen (2005: € 108,2 miljoen) dient tot zekerheid van verkregen geldleningen (zie ook ‘18 Langlopende rentedragende leningen o/g’). Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in exploitatie wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2006’.

Vastgoedbeleggingen in pijplijn Stand per 1 januari Investeringen In exploitatie genomen Waardemutaties

2005 2006 ___________ ___________ 34.384 53.271 – 842 – (13.150) ___________ ___________ 34.384 40.963 (1.643) (6.579)

_____ _____ Stand per 31 december

32.741

34.384

Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in pijplijn wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2006’.

13 Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren Belastingen Te ontvangen uit hoofde van verkopen Interest Servicekosten Overige vorderingen en overlopende activa

2006 2005 ___________ ___________ 1.579 2.160 164 118 92.500 14.351 589 423 264 271 7.270 6.041

_____ _____

102.366

72

23.364


De post ‘Te ontvangen uit hoofde van verkopen’ heeft betrekking op de verkoop van een portefeuille van 5 kantoorgebouwen van dochtermaatschappij Intervest Offices voor een bedrag van € 92,5 miljoen eind 2006. De transactie is afgesloten onder de opschortende voorwaarde van een fiscale ruling waarbij de overdracht niet voor herkwalificatie vatbaar is. Intervest Offices verwacht dat deze ruling in het eerste kwartaal van 2007 zal worden verkregen. Tot het moment van de feitelijke juridische overdracht behoort het netto exploitatieresultaat toe aan Intervest Offices. Onder de vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd langer dan één jaar met een totaalbedrag van € 3,9 miljoen (2005: € 4,2 miljoen).

14 Liquide middelen De liquide middelen betreffen deposito’s, daggelden en banktegoeden met een looptijd korter dan drie maanden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.

15 Kredietrisico VastNed Offices/Industrial’s belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aan gehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten. Verder worden van huurders zekerheden verlangd in de vorm van waarborgsommen of bankgaranties. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. Doordat het huurderbestand uit een groot aantal verschillende partijen bestaat, is geen sprake van een concentratie van kredietrisico.

73


16 Eigen vermogen

Beleggings-

Eigen

resultaat

vermogen

Gestort en

opgevraagd

reserve

VastNed

Eigen

VastNed

vermogen

Totaal

financiële

Overige

Offices/

Offices/

minderheids-

eigen

kapitaal

Agioreserve

derivaten

reserves

Industrial

Industrial

belangen

vermogen

___________

___________

___________

___________

___________

___________

96.370

298.385

(196)

70.003

2.214

466.776

135.816

602.592

– – – 569 –

– (7.783) – (569) (20)

– – – – –

– – – – –

– – 20.751 – –

– (7.783) 20.751 – (20)

6.937 – 11.410 – –

6.937 (7.783) 32.161 – (20)

–

–

–

–

(38.836)

(38.836)

–

(38.836)

–

–

–

–

–

–

(13.503)

(13.503)

–

–

–

(36.622)

36.622

–

–

–

–

–

(133)

–

–

(133)

150

17

96.939

290.013

(329)

33.381

20.751

440.755

140.810

581.565

–

–

–

–

–

–

2.043

2.043

– – – –

– (2.516) – (6)

– – – –

– – – –

– – 49.823 –

– (2.516) 49.823 (6)

(1.903) – 24.742 –

(1.903) (2.516) 74.565 (6)

–

–

–

–

(31.543)

(31.543)

–

(31.543)

–

–

–

(9.491)

–

(9.491)

–

(9.491)

–

–

–

–

–

–

(13.373)

(13.373)

–

–

–

(10.792)

10.792

–

–

–

–

–

3.730

–

–

3.730

1.454

5.184

96.939

287.491

3.401

13.098

49.823

450.752

153.773

604.525

Stand per 1 januari 2005

Afdekkings- aandeelhouders aandeelhouders

Verkoop aandelen in dochtermaatschappijen Inkoop eigen aandelen Beleggingsresultaat Stockdividend Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Dividend betaald aan minderheidsbelangen Toevoeging uit winstverdeling Waardemutaties financiële derivaten

___________ ___________

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

Stand per 31 december 2005

Aankoop aandelen in dochtermaatschappijen Verkoop aandelen in dochtermaatschappijen Inkoop eigen aandelen Beleggingsresultaat Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2006 in contanten Dividend betaald aan minderheidsbelangen Toevoeging uit winstverdeling Waardemutaties financiële derivaten

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____


Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 400,0 miljoen en is verdeeld in 79.999.900 gewone aandelen à € 5,- en 100 prioriteitsaandelen à € 5,-. Het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial bedraagt per 31 december € 23,75 per aandeel (31 december 2005: € 23,15 per aandeel) 74


Aantal geplaatste aandelen 2006 ___________ ______________

2005 ___________ ______________

Gewone

Prioriteits-

Gewone

Prioriteits-

aandelen

aandelen

aandelen

aandelen

Stand per 1 januari Ingekochte eigen aandelen Stockdividend

___________ ___________ ___________ ___________ 19.040.803 100 19.273.904 100 (100.987) – (346.814) – 41.443 – 113.713 –

_____ _____ _____ _____

18.981.259

100

19.040.803

De houders van de gewone aandelen zijn gerechtigd tot het ontvangen van het door de vennootschap gedeclareerde dividend en zijn gerechtigd tot het uitbrengen van één stem per aandeel op de vergaderingen van aandeelhouders. In het geval van inkoop van eigen aandelen door VastNed Offices/Industrial, worden de rechten opgeschort tot het moment dat deze weer worden uitgegeven. Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de priori teitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteitsaandelen in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Offices/Industrial en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B. Hiermee wordt voldaan aan de vereisten van bijlage X, artikel 10 van het Fondsenreglement. VastNed Offices/Industrial heeft in 2006 100.987 eigen aandelen ingekocht voor een totaalbedrag inclusief kosten van € 2,5 miljoen. Van deze ingekochte eigen aandelen zijn 41.443 stuks uitgegeven als stockdividend. Vooruitlopend op de intrekking van de resterende ingekochte eigen aandelen in het eerste halfjaar van 2007 is het bedrag ten laste van de agioreserve gebracht.

17 Latente belastingverplichtingen 2006 2005 ___________ ___________ Stand per 1 januari – 1.528 Toevoeging ten laste van de winsten verliesrekening – 12 Overgebracht naar belastingen naar de winst (kortlopende schulden) in verband met verkoop of fusie – (1.540)


Per balansdatum zijn er € 12,0 miljoen aan ongebruikte fiscale verliezen. Hiervoor is, vanwege de verwachting dat, op grond van de huidige structuur, in de nabije toekomst deze ongebruikte fiscale verliezen niet gecompenseerd kunnen worden met fiscale winsten, geen latente belastingvordering opgenomen.

75

–

–

100


18 Langlopende rentedragende leningen o/g 2006 2005 ____________________________________________________ ____________________________________________________

Resterende looptijd

_________________________

Resterende looptijd

_________________________

Gemiddeld

rente-

rente-

percentage

Meer dan

percentage

ultimo

2-5 jaar

5 jaar

Totaal

ultimo

2-5 jaar

Meer dan 5 jaar

Totaal

Gemiddeld

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Hypotheken o/g: vaste rente 1) 13.578 19 13.597 5,60 13.995 119 14.114 5,63 variabele rente 3.476 – 3.476 4,00 4.880 – 4.880 3,09 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 17.054 19 17.073 5,28 18.875 119 18.994 4,98 Overige leningen o/g: vaste rente 1) 157.535 110.552 268.087 4,24 263.396 713 264.109 4,86 variabele rente 79.729 9.951 89.680 4,35 – – – – ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 237.264 120.503 357.767 4,27 263.396 713 264.109 4,86 Totaal: vaste rente variabele rente

171.113 83.205

110.571 9.951

281.684 93.156

4,31 4,33

277.391 4.880

832 –

278.223 4.880

4,90 3,09

254.318

120.522

374.840

4,31

282.271

832

283.103

4,87

_____ _____ _____ _____ _____ _____ Als zekerheid voor de hypotheken o/g is op vastgoed met een waarde van € 60,5 miljoen (2005: € 108,2 miljoen) het recht van hypotheek verstrekt. Voor de overige leningen o/g is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Tevens zijn door een aantal verstrekkers van deze leningen o/g voorwaarden gesteld betreffende de solvabiliteit en de rentedekking van de vennootschap. Het binnen een jaar verschuldigde deel van de langlopende rentedragende leningen o/g ten bedrage van € 47,0 miljoen (2005: € 83,0 miljoen) is opgenomen onder de kortlopende schulden. De totale kredietfaciliteit van de langlopende rentedragende leningen o/g, inclusief het binnen een jaar verschuldigde deel, bedraagt per 31 december 2006 € 440,6 miljoen (2005: € 366,1 miljoen). De niet gebruikte kredietfaciliteit van de langlopende rentedragende leningen o/g bedraagt per 31 december 2006 € 18,8 miljoen (2005: € nihil). De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g bedraagt 3,8 (2005: 1,7). De marktwaarde van de langlopende rentedragende leningen o/g wordt berekend als de contante waarde van de kasstromen op basis van de historische rentecurve.

1 Inclusief het deel dat door middel van interestderivaten is gefixeerd. 76


De marktwaarde per 31 december van de langlopende rentedragende leningen o/g, inclusief het binnen een jaar verschuldigde deel, is, op basis van de historische rentecurve per ultimo 2006 respectievelijk ultimo 2005, als volgt: 2006 ___________ ______________

Markt-

Nominale

2005 ___________ ______________ Markt-

Nominale

_____ _____ _____ _____

Stand per 31 december

waarde

waarde

waarde

waarde

423.666

421.803

373.790

366.105

De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2006 4,92% (2005: 5,02%).

19 Schulden aan kredietinstellingen Kredietfaciliteit Waarvan niet gebruikt

2006 2005 ___________ ___________ 145.561 252.870 (65.758) (156.729)

_____ _____ Opgenomen per 31 december

79.803

96.141

De schulden aan kredietinstellingen betreffen kortlopende kredieten en kasgeldleningen. Als zekerheid voor de faciliteiten is overeengekomen dat vastgoed niet met hypotheek ten behoeve van derden wordt bezwaard, tenzij goedkeuring door de kredietgevers is verstrekt. De schulden aan kredietinstellingen zijn op verzoek van de kredietgevers opeisbaar. De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2006 3,75% (2005: 2,90%). De marktwaarde van de schulden aan kredietinstellingen wordt geacht gelijk te zijn aan de balanswaarde.

20 Overige schulden en overlopende passiva Crediteuren Dividend Belastingen Vooruitontvangen huren Interest Exploitatiekosten Te betalen uit hoofde van aankopen Overige schulden en overlopende passiva

2006 2005 ___________ ___________ 2.028 1.437 440 606 3 3 8.526 8.728 1.082 958 2.527 2.770 32.529 – 1.845 3.676

_____ _____

48.980

De post ‘Te betalen uit hoofde van aankopen’ heeft betrekking op de aankoop van een kantoorgebouw in Düsseldorf eind december 2006. De juridische overdracht heeft begin januari 2007 plaatsgevonden, waarbij deze verplichting aan de verkoper is betaald.

77

18.178


21 Financiële derivaten 2006 ___________ ______________

Interest rate swaps Forward interest rate swaps

Vordering

Schuld

___________ ___________ 2.899 – 1.921 –

2005 ___________ ______________ Vordering

Schuld

___________ ___________ – 76 – 289

_____ _____ _____ _____

4.820

–

VastNed Offices/Industrial beperkt haar renterisico door het gebruik van financiële rentederivaten. Voor leningen o/g met een nominale waarde van € 221,3 miljoen is het renterisico afgedekt door het afsluiten van (forward) interest rate swaps. VastNed Offices/Industrial beperkt haar renterisico door een deel van de variabele rente die zij betaalt op een deel van haar leningen o/g om te ruilen tegen een vaste rente. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 3,47 % tot 3,77% en afloopdata variërend van 2011 tot en met 2013. De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g gerekend in rentevaste perioden kwam uit op 4,2 (2005: 4,7). De interest rate swaps worden aangemerkt als afdekking van kasstromen. Waarde veranderingen van deze interest rate swaps worden verantwoord in het eigen vermogen. Alle transacties betreffende financiële derivaten worden afgesloten met gerenommeerde banken als tegenpartij. Om die reden wordt niet verwacht dat de tegenpartijen niet aan hun verplichtingen zullen kunnen voldoen. Rentegevoeligheid Per 31 december 2006 bedraagt het effect op het beleggingsresultaat van een (hypotheti sche) stijging van de rentetarieven met 1% € 2,1 miljoen negatief. Indien de rentetarieven per deze datum met 1% zouden dalen, bedraagt het effect op het beleggingsresultaat € 2,1 miljoen positief. In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten.

22 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Tussen VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail en VastNed Management bestaat een langjarige samenwerkingsovereenkomst, alsmede een langjarige overeenkomst tot verdeling van kosten. In deze overeenkomsten zijn de onderlinge rechten en verplichtingen vastgelegd. VastNed Offices/Industrial heeft in september 2005 een dagvaarding ontvangen waarin drie aan het failliete Ravenswade Ontwikkeling B.V. gelieerde vennootschappen, waarmee geen contractuele relatie bestond of bestaat, een schadevergoeding eisen van € 103,0 miljoen. De directie van VastNed Offices/Industrial heeft deze zaak door haar vaste juridisch adviseur en een ander internationaal opererend advocatenkantoor laten beoordelen. Beide hebben onafhankelijk van elkaar geconcludeerd dat de eisende vennootschappen hun vorderingen onvoldoende hebben onderbouwd om deze voor toewijzing in aanmerking te laten komen. Eind november 2006 vond voor de rechtbank het pleidooi plaats. Deze zaak staat momenteel bij de rechtbank voor vonnis op 25 juli 2007. Op basis van beide adviezen vertrouwt de directie van VastNed Offices/Industrial op een goede afloop van deze procedure. Derhalve acht VastNed Offices/Industrial het niet noodzakelijk voor deze claim een voorziening op te nemen.

78

–

365


Door de belastingdienst zijn aan VastNed Offices/Industrial naheffingsaanslagen overdrachtsbelasting alsmede navorderingsaanslagen vennootschapsbelasting opgelegd ter zake van vermeende belastingverplichtingen van door VastNed Offices/Industrial in het verleden overgenomen vastgoedvennootschappen. Tegen deze naheffingsaanslagen en navorderingsaanslagen is bezwaar aangetekend. De uitkomst van de procedures staat nog niet vast. Voorts heeft de verkoper garanties afgegeven. Derhalve acht VastNed Offices/Industrial het niet noodzakelijk voor deze belastingclaims een voorziening op te nemen. In 2001 heeft VastNed Offices/Industrial een vastgoedportefeuille verkocht. De koper claimt bij deze transactie een schade van € 2,5 miljoen te hebben geleden en is een bodemprocedure gestart. In deze zaak is nog geen uitspraak gedaan. In afwachting van de rechterlijke uitspraak had de koper beslag laten leggen op de huren van een object in Amsterdam. Dit beslag is inmiddels opgeheven, waarbij VastNed Offices/Industrial een bankgarantie van € 2,6 miljoen heeft moeten stellen ten gunste van de koper. De directie van VastNed Offices/Industrial verwacht dat de uitspraak positief voor haar zal zijn en acht het daarom niet noodzakelijk een voorziening op te nemen. De Belgische dochteronderneming Intervest Offices verschilt van mening met de Belgische belastingdienst over aan haar opgelegde aanslagen betreffende de zogenaamde ‘exit-tax’. Dit verschil van mening heeft betrekking op de bepaling van de belastbare basis van de exit-tax bij fusie van een vennootschap met een vastgoed bevak. Tegen deze aanslagen heeft Intervest Offices bezwaar aangetekend. In januari 2006 is een groot deel van de eerder opgelegde aanslagen ingetrokken. Discussie bestaat nu nog over aanslagen ten bedrage van circa € 4,0 miljoen, waarbij de vraag is of zogenaamde effectiseringspremies onderhevig zijn aan de exit-tax. Intervest Offices betwist dit. Daarnaast hebben enkele vroegere eigenaren garanties afgegeven. VastNed Offices/Industrial is samen met haar adviseurs van mening dat er een substantiële kans is dat Intervest Offices in het gelijk zal worden gesteld en acht het daarom niet noodzakelijk voor deze belastingclaims een voorziening op te nemen. VastNed Offices/Industrial’s Belgische dochtermaatschappij Intervest Offices heeft een koopovereenkomst getekend betreffende de verwerving van de objecten Mechelen Tower en Gebouw F, gelegen in het kantorenpark Mechelen Campus te Mechelen. De overige kantoorpanden in dit kantorenpark zijn reeds eigendom van Intervest Offices. De totale investering zal € 27,9 miljoen bedragen. Levering van de kantoorpanden zal op 30 juni 2007 plaatsvinden.

23 Operationele leasecontracten VastNed Offices/Industrial verhuurt haar vastgoedbeleggingen in de vorm van niet opzegbare operationele leasecontracten. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet opzegbare operationele leasecontracten is als volgt: Minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar

2006 2005 ___________ ___________ 77.754 77.320 173.136 170.473 62.677 60.871

_____ _____

313.567

79

308.664


In Nederland wordt het merendeel van de huurcontracten voor een periode van vijf jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaar lijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. In België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van negen jaar met een wederzijdse opzegmogelijkheid na drie en zes jaar. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten voor levensonderhoud. In Duitsland wordt het merendeel van de huurcontracten voor een periode van vijf of tien jaar afgesloten, waarbij huurders in voorkomende gevallen opties hebben om de huur met periodes variërend van één tot vijf jaar te verlengen. Huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. In voorkomende gevallen bestaan matigingspercentages en/of drempels voor deze indexatie. In Frankrijk worden huurcontracten gewoonlijk afgesloten voor een periode van negen of twaalf jaar, waarbij de huurder een optie heeft om elke drie jaar de huur te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de bouwkostenindex, tenzij anders is overeengekomen.

24 Gebeurtenissen na balansdatum Eind januari 2007 heeft VastNed Offices/Industrial via een onderhandse plaatsing bijna 1,7 miljoen nieuwe gewone aandelen geplaatst voor een totaalbedrag van € 50,0 miljoen. Eind januari 2007 heeft een dochtermaatschappij van VastNed Offices/Industrial een koopovereenkomst getekend in verband met de aankoop van een kantoorgebouw in Düsseldorf ad € 18,2 miljoen tegen een nettoaanvangsrendement van 6,0%. Het juridisch transport zal naar verwachting begin maart 2007 plaatsvinden en vanaf dat moment zal het kantoorgebouw bijdragen aan de nettohuuropbrengsten.

25 Transacties met direct belanghebbenden Als direct belanghebbenden zijn aan te merken; grootaandeelhouders, dochtermaatschappijen en deelnemingen, commissarissen en directieleden. Voor zover de vennootschap bekend is, hebben in het verslagjaar geen vastgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen. Belangen van grote beleggers De Autoriteit Financiële Markten heeft in november en december 2006 de volgende meldingen ontvangen van aandeelhouders met een belang van meer dan vijf procent in de vennootschap: Nomura Asset Management Co. Ltd. 8,21% Cohen & Steers Capital Management Corporation 5,01% Dochtermaatschappijen en deelnemingen Voor een overzicht van de belangrijkste dochtermaatschappijen en deelnemingen wordt verwezen naar ‘26 Dochtermaatschappijen en deelnemingen’. Transacties, evenals onderlinge saldi en opbrengsten en lasten, tussen de vennootschap en haar dochtermaatschappijen worden bij consolidatie geëlimineerd en worden niet toegelicht. De deelneming VastNed Management heeft een overeenkomst tot verdeling van de kosten met VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. Kosten die direct betrekking hebben op de vennootschap of op het vastgoed van de vennootschap of haar dochtermaatschappijen worden daar direct in aanmerking genomen. Overige niet toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden zonder winstopslag doorberekend aan VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. 80


Commissarissen en directieleden De leden van de raad van commissarissen en van de directie van VastNed Offices/ Industrial hadden gedurende het boekjaar 2006 geen persoonlijk belang bij beleggingen van de vennootschap. Beloning van de raad van commissarissen

W. Nijman N.J. Westdijk (tot 4 april 2006) W.M. Steenstra Toussaint (vanaf 4 april 2006) D. van den Bos R.K. Jacobson F.W. Mulder (tot 4 april 2006) P.M. Verboom (tot 4 april 2006)

Beloning 2006

Aandelenbezit ultimo 2006

___________ ___________ 26 1.490 3 n.v.t. 20 – 22 – 22 – 4 n.v.t. 3 n.v.t.

_____ _____

100

1.490

Tot 4 april 2006 vormde de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial tevens de raad van commissarissen van VastNed Retail. De beloning van de raad van commissarissen werd gelijkelijk over VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail verdeeld. In de aandeelhoudersvergadering van 4 april 2006 is besloten tot scheiding van de raad van commissarissen zodat geen van de leden van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial nog lid is van de raad van commissarissen van VastNed Retail. Beloning van de statutaire directie Bonus over 2005

Salarissen

uitgekeerd

(incl. sociale lasten)

R.A. van Gerrevink T.M. de Witte J. Pars Waarvan verantwoord ten laste van VastNed Retail

in 2006

Pensioen- lasten

Totaal

(457)

(41)

(104)

(602)

405

36

93

534

Aan de leden van de statutaire directie en de raad van commissarissen zijn geen optierechten toegekend. Ook zijn aan hen geen leningen of voorschotten verstrekt noch werden garanties te hunnen behoeve afgegeven. De hierboven genoemde aantallen aandelen VastNed Offices/Industrial, gehouden door de raad van commissarissen en directie, zijn alle voor eigen rekening verworven.

81

ultimo 2006

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 428 31 132 591 6.809 198 21 26 245 220 236 25 39 300 – ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 862 77 197 1.136 7.029

_____ _____ _____ _____

Aandelenbezit


26 Dochtermaatschappijen en deelnemingen

De belangrijkste dochtermaatschappijen en deelnemingen zijn:

Belang en

Land van vestiging

stemrecht in %

VastNed Industrial B.V. Munuvius B.V. VastProduct C.V. Intervest Offices N.V. VastNed Offices Belgium N.V. – Cocoon Office Park N.V. Kaistrasse B.V. – Grundstückgesellschaft Kaistraße 16-18 GbR VastNed Offices Belgium Holdings B.V. – Meaux Immo E.U.R.L. VastNed Management B.V.

___________ ___________ Nederland 100 Nederland 100 Nederland 90 België 51 België 100 België 100 Nederland 100 Duitsland 94 Nederland 100 Frankrijk 100 Nederland 33

27 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging De directie heeft in overleg met de auditcommissie de volgende essentiële schattingen en beoordelingen toegepast die een materieel effect hebben op de bedragen die in de jaarrekening zijn opgenomen. Belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden Veronderstellingen bij lopende juridische procedures Onder ‘22 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’ is een uiteenzetting gegeven van de belangrijkste lopende juridische procedures. Indien de uitkomst van deze juridische procedures anders is dan hierin aangegeven, kan dit een negatief effect op het beleggingsresultaat hebben. Essentiële veronderstellingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen Latente belastingverplichtingen In het geval dat de mogelijkheid bestaat verkoop van vastgoed via verkoop van aandelen van een (belastingplichtige) vennootschap die het betreffende vastgoed in eigendom heeft, te realiseren, is geen winstbelasting bij verkoop verschuldigd. De overdracht van de latente belastingverplichting aan de verkoper zal in dat geval veelal plaatsvinden via een reductie op de koopprijs van de aandelen, waarbij (veelal) een latente belastingverplichting van 50% van het nominale belastingtarief in aanmerking wordt genomen. De directie van VastNed Offices/Industrial is van mening dat in deze gevallen de latente belastingverplichtingen gewaardeerd dienen te worden op 50% van het nominaal belastingtarief. Ultimo 2006 zijn er geen latente belastingverplichtingen opgenomen. Latente belastingverplichtingen België Het Belgische vastgoed wordt voor het overgrote deel gehouden door de aan Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Offices, welke een belastingvrije status heeft. Indien door VastNed Offices/Industrial Belgisch vastgoed middels overname van belastingplichtige vennootschappen wordt gekocht, waarbij het voornemen bestaat om deze vennootschappen op termijn te fuseren met Intervest Offices, worden de latente belasting verplichtingen gewaardeerd tegen het tarief voor de exit-tax, zijnde 16,995%. Ultimo 2006 zijn er geen latente belastingverplichtingen opgenomen.

82


28 Total expense ratio De total expense ratio over 2006 bedraagt 2,97% (2005: 3,47%). De total expense ratio wordt berekend door de totale kosten over de verslagperiode te delen door het gemiddeld eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial. In de totale kosten zijn begrepen de niet doorberekende servicekosten, de exploitatiekosten, de algemene kosten en de belastingen naar de winst. Deze kosten worden gecorrigeerd voor het deel van deze kosten dat toekomt aan derden.

29 Goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd voor publicatie door de raad van commissarissen op 22 februari 2007.

83

Vennootschappelijke balans per 31 december (x € 1.000,-)

2006 2005 ___________ ___________

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Overlopende activa in verband met huurincentives Vastgoedbeleggingen in pijplijn Totaal vastgoedbeleggingen

376.500 327.744 2.305 1.976 ___________ ___________ 378.805 329.720 1.500 1.503 ___________ ___________ 380.305 331.223

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Financiële derivaten Totaal vaste activa

271.777 228.989 1.921 – ___________ ___________ 654.003 560.212

Groepsmaatschappijen Debiteuren en overige vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa

26.986 90.474 1.866 13.077 29.884 1.303 ___________ ___________ 58.736 104.854

Activa

_____ _____ Totaal activa

712.739

665.066

Passiva Gestort en opgevraagd kapitaal 96.939 96.939 Agioreserve 287.491 290.013 Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten 3.401 (329) Wettelijke herwaarderingsreserve 70.108 61.974 Overige reserves (57.010) (28.593) Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 49.823 20.751 ___________ ___________ Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 450.752 440.755 Langlopende rentedragende leningen o/g Waarborgsommen Totaal langlopende schulden

107.895 88.475 252 353 ___________ ___________ 108.147 88.828

Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende leningen o/g Groepsmaatschappijen Financiële derivaten Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

93.103 38.032 45.532 81.681 6.018 4.869 – 290 3 326 9.184 10.285 ___________ ___________ 153.840 135.483

_____ _____ Totaal passiva

84

712.739

665.066

Vennootschappelijke winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

Vennootschappelijk resultaat Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen

2006 2005 ___________ ___________ 18.051 (728) 31.772 21.479

_____ _____ Beleggingsresultaat

49.823

20.751

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Algemeen De vennootschappelijke winsten verliesrekening is op grond van artikel 402, boek 2 BW in beknopte vorm weergegeven. Deze vennootschappelijke jaarrekening maakt onderdeel uit van de jaarrekening 2006 waarin ook de geconsolideerde jaarrekening is opgenomen. De vennootschap heeft gebruik gemaakt van het bepaalde in artikel 379 lid 5, boek 2 BW. De in dit artikel genoemde lijst is neergelegd ten kantore van het Handelsregister te Rotterdam. De vennootschap heeft voor een aantal groepsmaatschappijen een garantieverklaring afgegeven conform artikel 403, boek 2 BW. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat De vennootschappelijke jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Bij het opstellen van de vennootschappelijke jaarrekening is gebruik gemaakt van artikel 362 lid 8, boek 2 BW. De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva en de methode van resultaat bepaling zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening. Derhalve wordt verwezen naar de toelichting op deze stukken. De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen De vennootschap staat aan het hoofd van een fiscale eenheid voor vennootschaps belasting en omzetbelasting en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel.

85

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

Vastgoedbeleggingen

2006 ___________ ______________ ______________ In exploitatie

In pijplijn

Totaal

2005 ___________ ______________ ______________ In exploitatie

In pijplijn

Totaal

Stand per 1 januari Aankopen Investeringen in bestaande objecten In exploitatie genomen Verkopen Waardemutaties Stand per 31 december

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 327.744 1.503 329.247 414.801 47.521 462.322 55.760 – 55.760 – – – 1.164 – 1.164 1.708 841 2.549 – – – 13.150 (13.150) – (12.750) – (12.750) (93.753) (28.730) (122.483) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 371.918 1.503 373.421 335.906 6.482 342.388 4.582 (3) 4.579 (8.162) (4.979) (13.141) 376.500 1.500 378.000 327.744 1.503 329.247

Overlopende activa in verband met huurincentives Taxatiewaarde per 31 december

_____ _____ _____ _____ _____ _____

_____ _____ _____ _____ _____ _____ 2.305

–

2.305

1.976

–

1.976

378.805

1.500

380.305

329.720

1.503

331.223

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Stand per 1 januari Verwerving en uitbreiding belangen Aandeel in beleggingsresultaat Verkopen Ontvangen uitkeringen Overige mutaties

2005 2006 ___________ ___________ 228.989 227.771 26.612 3.587 31.772 21.479 – (6.937) (17.116) (17.067) 1.520 156


271.777

VastNed Offices/Industrial bezit 7.092.983 aandelen Intervest Offices (31 december 2005: 7.092.983 aandelen), waarvan per 31 december de nettovermogenswaarde € 21,50 per aandeel (31 december 2005: € 19,62 per aandeel) bedraagt. De beurskoers van aandelen Intervest Offices bedroeg per 31 december € 28,47 per aandeel (31 december 2005: € 28,40 per aandeel).

86

228.989

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

Eigen vermogen

Afdekkings-

Wettelijke

Gestort en

reserve

opgevraagd

financiële

waarderings-

Beleggings-

Eigen

resultaat

vermogen

her- aandeelhouders aandeelhouders Overige VastNed Offices/ VastNed Offices/

kapitaal

Agioreserve

derivaten

reserve

reserves

Stand per 1 januari 2005

___________

___________

___________

___________

___________

96.370

298.385

(196)

65.740

4.263

2.214

466.776

Inkoop eigen aandelen Beleggingsresultaat Stockdividend Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Toevoeging uit winstverdeling Waardemutaties financiële derivaten Toevoeging aan herwaarderingsreserve Stand per 31 december 2005

– – 569 –

(7.783) – (569) (20)

– – – –

– – – –

– – – –

– 20.751 – –

(7.783) 20.751 – (20)

–

–

–

–

–

(38.836)

(38.836)

–

–

–

–

(36.622)

36.622

–

–

–

(133)

–

–

–

(133)

– ___________

– ___________

– ___________

96.939

290.013

(329)

61.974

– – –

(2.516) – (6)

– – –

– – –

–

–

–

–

–

–

Inkoop eigen aandelen Beleggingsresultaat Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2006 in contanten Toevoeging uit winstverdeling Waardemutaties financiële derivaten Toevoeging aan herwaarderingsreserve

(3.766) 3.766 ___________ ___________ (28.593)

Industrial

Industrial

___________ ___________

– – ___________ ___________ 20.751

440.755

– – –

– 49.823 –

(2.516) 49.823 (6)

–

–

(31.543)

(31.543)

–

–

(9.491)

–

(9.491)

–

–

–

(10.792)

10.792

–

–

–

3.730

–

–

–

3.730

–

–

–

8.134

(8.134)

–

–

96.939

287.491

3.401

70.108

(57.010)

49.823

450.752

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____


Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 400,0 miljoen en is verdeeld in 79.999.900 gewone aandelen à € 5,- en 100 prioriteitsaandelen à € 5,-. Binnen het eigen vermogen heeft per 1 januari 2005 een herallocatie plaatsgevonden tussen de wettelijke herwaarderingsreserve en de overige reserves. Het effect van deze herallocatie op het beleggingsresultaat over 2005 en het eigen vermogen per 31 december 2005 bedraagt nihil. Goedkeuring van de vennootschappelijke jaarrekening De vennootschappelijke jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd voor publicatie door de raad van commissarissen op 22 februari 2007.

87

Overige gegevens Bijzondere zeggenschapsrechten Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de priori teitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteitsaandelen in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Offices/Industrial en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B. Hiermee wordt voldaan aan de vereisten van bijlage X, artikel 10 van het Fondsenreglement.

Winstverdeling Volgens de statuten van de vennootschap wordt een dividend uitgekeerd op de prioriteitsaandelen van 5% van het nominale bedrag. Vervolgens staat de verdere winst ter beschikking van de algemene vergadering van aandeelhouders. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Teneinde de fiscale status van beleggingsinstelling te behouden dient de vennootschap de fiscale winst, na toegestane reserveringen, binnen acht maanden na afloop van het verslagjaar uit te keren.

Bestemming beleggingsresultaat De directie stelt voor het beleggingsresultaat als volgt te verdelen (x € 1.000,-): Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 49.823 Toevoeging indirect beleggingsresultaat aan reserves (17.609) ___________ Voor dividenduitkering beschikbaar 32.214 Reeds uitgekeerd in de vorm van interim-dividend (9.491)

_____ Voor uitkering slotdividend beschikbaar

22.723

De directie stelt voor het slotdividend als volgt uit te keren: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – € 1,05 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – € 1,20 in contanten. en het overschot van de voor uitkering beschikbare winst toe te voegen aan de overige reserve. Indien gekozen wordt voor de uitkering in contanten plus de aandelen dient dit geëffectueerd te worden voor 20 april 2007. Na deze datum zal slechts, binnen de grenzen als vastgesteld in de statuten, het contante dividend opeisbaar zijn. 88

Aan de aandeelhouders van VastNed Offices/Industrial N.V. Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2006 van VastNed Offices/ Industrial N.V. te Rotterdam gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de gecon solideerde balans per 31 december 2006, winst-en-verliesrekening, mutatieoverzicht eigen vermogen en kasstroomoverzicht over 2006 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2006 en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2006 met de toelichting. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de entiteit is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandig heden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekening Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van VastNed Offices/Industrial N.V. per 31 december 2006 en van het resultaat en de kasstromen over 2006 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW en met de Wet toezicht beleggingsinstellingen. 89

Overige gegevens

Oordeel betreffende de enkelvoudige jaarrekening Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van VastNed Offices/Industrial N.V. per 31 december 2006 en van het resultaat over 2006 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en met de Wet toezicht beleggingsinstellingen. Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 22 februari 2007 Deloitte Accountants B.V. Drs L. Albers RA

90

Corporate governance Inleiding Het onderwerp corporate governance heeft in de Nederlandse pers in 2006 minder aandacht gekregen dan in de daaraan voorafgaande jaren. Echter, impliciet heeft dit onderwerp niets aan actualiteit verloren, getuige de botsingen die diverse beursfondsen hebben ervaren met activistische aandeelhouders. VastNed Offices/Industrial bevestigt het belang van een goede corporate governance als basis van vertrouwen tussen de vennootschap en haar aandeelhouders. De wens om de structuur voortdurend te verbeteren heeft er toe geleid dat de onafhankelijkheid van de raad van commissarissen nog beter is gewaarborgd dan in het verleden. Dit is bewerkstelligd door een zodanige scheiding in de raad van commissarissen dat geen van de leden van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial tevens lid is van de raad van commissarissen van VastNed Retail. In het kader van de onlosmakelijk met corporate governance verbonden transparantie continueert VastNed Offices/Industrial de uitgebreide weergave in dit jaarverslag van de wijze waarop haar corporate governance functioneert en in welke mate gevolg wordt gegeven aan de Code.

Statement of compliance en afwijkingen ten opzichte van de Code VastNed Offices/Industrial onderschrijft de Code en haar principes en voldoet op dit moment aan nagenoeg alle best practice-bepalingen van de Code. Momenteel wijkt VastNed Offices/Industrial op twee punten inhoudelijk af van de in de Code geformuleerde principes en best practice-bepalingen. Dit zijn: – Benoeming directieleden voor een periode van vier jaar; – Explain: alle huidige leden van de directie zijn in dienst getreden vóór publicatie van de (concept)Code. In de bestaande arbeidsovereenkomsten zijn in alle gevallen aanstellingen voor onbepaalde tijd opgenomen. – Beperking ontslagvergoeding tot maximaal één jaarsalaris: – Explain: alle huidige leden van de directie zijn in dienst getreden vóór publicatie van de (concept)Code. Bij het afsluiten van deze overeenkomsten zijn ontslag regelingen overeengekomen waarbij ook de duur van het dienstverband bij vorige werkgevers in aanmerking is genomen. Deze regelingen kunnen leiden tot vergoedingen hoger dan één jaarsalaris.

Beschikbaarheid corporate governancedocumenten De vennootschap heeft de documenten die bepalend zijn voor de corporate governance structuur, zoals statuten en reglementen van de raad van commissarissen en het registratiedocument in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen, beschikbaar gesteld op haar website www.vastned.nl.

Organisatiestructuur VastNed Groep VastNed Offices/Industrial maakt deel uit van de VastNed Groep. De VastNed Groep, zelf geen juridische entiteit, bestaat uit de vennootschappen VastNed Offices/ Industrial, VastNed Retail en hun respectievelijke dochtermaatschappijen. De directie wordt gevoerd door VastNed Management, evenals het asset- en propertymanagement. De aandelen van deze vennootschap worden door VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail gehouden. Door dit gemeenschappelijke management kunnen kostenvoordelen worden gerealiseerd en vindt er synergetische kennisoverdracht plaats.

91

Corporate governance

Juridische vorm VastNed Offices/Industrial is als beursgenoteerde beleggingsinstelling een naar Nederlands recht opgerichte naamloze vennootschap die de status van beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal ex artikel 2:76a BW heeft. Een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is een naamloze vennootschap: – die uitsluitend ten doel heeft haar vermogen zodanig te beleggen dat de risico’s daar van worden gespreid, teneinde haar aandeelhouders in de opbrengst te doen delen; – waarvan het bestuur krachtens de statuten bevoegd is aandelen in haar kapitaal uit te geven, te verwerven en te vervreemden; – waarvan de aandelen, met uitzondering van aandelen waaraan de statuten een bijzonder recht betreffende de zeggenschap in de vennootschap verbinden, worden opgenomen in de prijscourant van een beurs en; – waarvan de statuten bepalen dat de vennootschap een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is. VastNed Management VastNed Management heeft geen eigen winstdoel en heeft in dat kader een overeenkomst tot verdeling van de kosten (kostenverdelingsovereenkomst) gesloten met VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. Kosten die direct betrekking hebben op de vennootschap en op het vastgoed van de vennootschap of haar dochtermaatschappijen worden daar direct in aanmerking genomen. Overige niet direct toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden doorberekend aan VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. De aandelen van VastNed Management worden voor eenderde deel gehouden door VastNed Offices/Industrial en voor tweederde door VastNed Retail. Deze verhouding vindt zijn oorsprong in de omvang van de vastgoedportefeuilles ten tijde van het aangaan van de kostenverdelingsovereenkomst in januari 1996 en heeft geen invloed op de resultaten of de vermogenpositie van de twee aandeelhouders. De overeenkomst heeft een looptijd van 10 jaar en is verlengd voor een periode van vijf jaar welke per 1 januari 2006 is ingegaan. De kostenverdelingsovereenkomst voorziet in specifieke change of control-clausules, inhoudende dat bij een openbaar bod op VastNed Retail het functioneren van VastNed Offices/Industrial niet wordt beïnvloed en vice versa. VastNed Management heeft in het kader van de gewijzigde regelgeving een vergunning als bedoeld in artikel 5 Wet toezicht beleggingsinstellingen ontvangen. Op basis van deze vergunning is VastNed Management gerechtigd de directie en het beheer te voeren over VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail.

VastNed Offices/Industrial en dochtermaatschappijen De juridische structuur van VastNed Offices/Industrial, haar belangrijkste dochtermaatschappijen en deelnemingen is als volgt: VastNed Offices/Industrial VastNed Offices/Industrial is de beursgenoteerde vennootschap (Euronext Amsterdam) en houdt het Nederlandse kantoorvastgoed direct en fungeert voorts als houdstermaatschappij. VastNed Industrial Deze besloten vennootschap houdt de Nederlandse semi-industriële vastgoedobjecten. VastProduct VastNed Offices/Industrial heeft een belang van 90% in VastProduct CV. Als gevolg van de fiscaal transparante structuur van deze commanditaire vennootschap vallen de baten uit dit belang onder het regime van de fiscale beleggingsinstelling.

92


Intervest Offices VastNed Offices/Industrial heeft per 31 december 2006 een 51,1%-belang in de aan Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Offices. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status en is daarmee te vergelijken met een Nederlandse fiscale beleggings instelling. Namens VastNed Offices/Industrial hebben de heren R.A. van Gerrevink en H.K.M. Roovers, naast drie onafhankelijke leden, zitting in de raad van bestuur van Intervest Offices. VastNed Offices/Industrial consolideert deze dochtermaatschappij integraal en neemt het minderheidsbelang in het eigen vermogen in aanmerking. Intervest Offices voert haar eigen asset- en property management. Dit houdt in dat alle personeelsleden zonder tussenkomst van een gezamenlijke managementvennootschap een arbeidsovereenkomst met Intervest Offices hebben. Enkele directieleden verrichten hun werkzaamheden door tussenkomst van een eigen vennootschap. VastNed Offices Belgium Een enkel object van de Belgische vastgoedportefeuille wordt gehouden via VastNed Offices Belgium. Deze vennootschap heeft niet de status van Bevak. Winsten van deze vennootschap zijn belastbaar voor de winstbelasting. Kaistrasse Deze Nederlandse vennootschap die tot de fiscale eenheid VastNed Offices/Industrial behoort houdt indirect via een 94% belang in een Kommanditgesellschaft die het object aan de Kaistraße in Düsseldorf houdt.

Directie Inleiding Statutair en enig directeur van VastNed Offices/Industrial is VastNed Management. Deze vennootschap wordt vertegenwoordigd door haar statutaire directie. De directie draagt zorg voor de dagelijkse leiding binnen een met de raad van commissarissen afgestemd kader. De directie legt dan ook de operationele en financiële doelstellingen, de strategie en de daarbij te hanteren randvoorwaarden ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen. De statutaire directie, haar adviseur speciale projecten en de vennootschapssecretaris vormen samen het managementteam. Dit managementteam vergadert in de regel iedere twee weken. De directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie. Curricula vitae leden management team Mr. Reinier A. van Gerrevink (3 maart 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CEO In dienst: 1 juli 2002 Benoeming: 1 september 2002 Vorige functies: diverse managementfuncties bij – ABN AMRO; – Rodamco en; – Robeco (Weiss Peck & Greer). Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van de stichting Stadsherstel Rotterdam Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Utrecht.

93


Mr. drs. Tom M. de Witte RA (7 september 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CFO In dienst: 16 juni 2003 Benoeming: 16 juni 2003 Vorige functies: accountant bij Deloitte Opleiding: Bedrijfseconomie, Nederlands recht en accountancy (RA), Erasmus Universiteit Rotterdam. Ir. J.(Hans) Pars MRE MRICS (16 augustus 1962) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CIO In dienst: 1 juni 2003 Benoeming: 1 juli 2004 Vorige functies: diverse managementfuncties bij: – Zadelvast Beheer; – Stichting Pensioenfonds Hoogovens; – Rodamco Europe en; – directeur Zuid-Europa VastNed Retail. Opleiding: bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven en Vastgoedkunde aan de Universiteit van Amsterdam. Huub K.M. Roovers (20 november 1943) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Adviseur bijzondere projecten In dienst: 1 juni 1989 Vorige functies: – diverse managementfuncties bij Blauwhoed; – diverse managementfuncties bij Rodamco en; – CIO van VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. Mr. Arnaud G.H. du Pont (25 mei 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Vennootschapssecretaris In dienst: 1 januari 2000 Vorige functies: – belastingadviseur BDO en; – belastingadviseur PricewaterhouseCoopers. Opleiding: fiscaal recht, Erasmus Universiteit Rotterdam. De directieleden hebben al hun belangrijke nevenfuncties vermeld. Geen van hen heeft een commissariaat bij een andere beursgenoteerde vennootschap. Aanvaarding van een dergelijk commissariaat behoeft de goedkeuring van de raad van commissarissen. Remuneratie directie De bestuurders van VastNed Management ontvangen voor hun werkzaamheden een bezoldiging die wat betreft de hoogte en structuur zodanig is dat gekwalificeerde en deskundige bestuurders kunnen worden aangetrokken en worden behouden. Het vaste salaris is voor een deel pensioengevend. Over het restant van het vaste salaris worden geen pensioenrechten opgebouwd. De algemene vergadering van aandeelhouders van 6 april 2004 heeft het door de raad van commissarissen voorgestelde en door de remuneratiecommissie opgestelde bezoldigingsbeleid goedgekeurd. Jaarlijks wordt verslag gedaan over de uitvoering van het remuneratiebeleid in het remuneratierapport. Dit rapport wordt in de algemene vergadering van aandeelhouders besproken. Het remuneratiebeleid bevat regels voor de opbouw van het variabele deel van de bezoldiging. Met de opbouw van het variabele deel van de bezoldiging wordt een koppeling nage streefd tussen de prestaties en de doelen op korte en lange termijn. Deze doelen worden vooraf bepaald en zijn meetbaar en beïnvloedbaar. 94


Bonusstructuur statutaire directie Naast het vaste jaarinkomen kan een bonus worden toegekend van maximaal € 100.000 voor elk lid van de statutaire directie en € 200.000 voor de voorzitter van de directie (CEO). Deze bedragen gelden voor de werkzaamheden ten behoeve van VastNed Offices/ Industrial en VastNed Retail tezamen, waarbij per fonds niet meer dan 50% van bovengenoemde bedragen kan worden toegekend. De bonus bestaat uit een beleggingsresultaatgebaseerde bonus en een persoonlijke bonus. Beleggingsresultaatgebaseerde bonus De beleggingsresultaatgebaseerde bonus voorziet in een bonus van € 2.500 (€ 5.000 voor de CEO) voor iedere 10 basispunten dat de stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel boven de gemiddelde gewogen inflatie in de landen waarin VastNed Offices/Industrial belegt bedraagt. Deze bonus is gemaximeerd op € 37.500 (€ 75.000 voor de CEO). Deze bonus wordt voorwaardelijk (opschortende voorwaarde) toegekend in de vorm van aandelen VastNed Offices/Industrial. De toekenning is definitief indien twee jaar na toekenning het direct beleggingsresultaat per aandeel tenminste gelijk is aan het direct beleggingsresultaat op het moment van toekenning van de aandelen. Na twee jaar is het directielid gerechtigd 50% van de aan hem toegekende aandelen te vervreemden. De opbrengst kan worden aangewend ten behoeve van de voldoening van de alsdan verschuldigde loonbelasting over het onvoorwaardelijk worden van de toekenning van de aandelen. De overige aandelen dienen te worden aangehouden voor een additionele periode van minstens drie jaar. VastNed Offices/Industrial handelt hiermee in lijn met de Code. Voor verdere details wordt verwezen naar het remuneratierapport op www.vastned.nl. Persoonlijke bonus De persoonlijke bonus voorziet in een maximale vergoeding van € 25.000 (€ 50.000 voor de CEO). Deze bonus wordt toegekend op basis van een beoordeling door de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial van het persoonlijk functioneren van de betreffende bestuurder. Deze beoordeling zal zijn gebaseerd op de mate waarin de betrokken bestuurder in het betreffende boekjaar vooraf gedefinieerde kwalitatieve en/ of kwantitatieve doelstellingen heeft gerealiseerd. Deze bonus wordt in contanten uitbetaald. Over het jaar 2006 worden de onderstaande bedragen aan persoonlijke bonus voorgesteld. Overzicht remuneratie Onderstaand volgt een overzicht van de remuneratie van de directie van VastNed Management op jaarbasis weergegeven. In de jaarrekening is een overzicht opgenomen van de ten laste van het beleggingsresultaat VastNed Offices/Industrial verantwoorde remuneratie. Remuneratie 2006 geannualiseerd (x € 1)

Dienstjaren

Pensioen-

gevend salaris

R.A. van Gerrevink T.M. de Witte J. Pars

Niet pensioen-

Persoonlijke

gevend salaris bonus over 2006

___________ ___________ ___________ ___________ 5 330.000 95.000 24.000 4 162.000 30.000 22.000 4 201.000 29.000 22.000

_____ _____ _____ Totaal 693.000 154.000 68.000 De resultaatafhankelijke bonus wordt dit jaar niet uitgekeerd. Immers de mutatie van het direct beleggingsresultaat per aandeel was negatief en daarmee onder de gemiddelde gewogen inflatie in de landen waarin VastNed Offices/Industrial actief is.

95


Samenvatting arbeidsovereenkomsten directie Reinier A. van Gerrevink De heer Van Gerrevink heeft recht op een vaste jaarlijkse bezoldiging van € 425.000 (niveau 2006), waarvan € 330.000 pensioengevend is. De heer Van Gerrevink is in dienst getreden bij VastNed Management per 1 juli 2002. Bij onvrijwillig ontslag door de algemene vergadering van aandeelhouders van VastNed Management is de heer Van Gerrevink gerechtigd tot een vergoeding van tenminste € 600.000. Indien de arbeidsovereenkomst door een fusie of overname wordt beëindigd, zal een vergoeding van tenminste € 400.000 (per fonds) worden voldaan. Deze regelingen zijn bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. De heer Van Gerrevink is voor onbepaalde tijd benoemd. De pensioengerechtigde leeftijd van de heer Van Gerrevink is 63 jaar. Zijn pensioen wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde eindloonstelsel, met als uitgangspunt dat het pensioen op 63-jarige leeftijd ingaat en op basis van het pensioen gevend salaris 2006 € 176.000 zal bedragen. Dit is gerelateerd aan het pensioengevend salaris ten tijde van het afsluiten van de arbeidsovereenkomst ad € 300.000 en het als waardevast overeengekomen pensioen van € 160.000 (=53¹⁄³ %). Bij verhoging van het basissalaris wordt het pensioen dienovereenkomstig verhoogd. Voor deze regeling geldt geen eigen bijdrage. Tom M. de Witte De heer De Witte heeft recht op een vaste jaarlijkse bezoldiging van € 192.000 (niveau 2006), waarvan € 162.000 pensioengevend is. De heer De Witte is in dienst getreden bij en benoemd tot CFO van VastNed Management per 16 juni 2003. De pensioengerechtigde leeftijd is 65 jaar. Het pensioen is premievrij. Het pensioen van de heer De Witte wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde middelloonstelsel. Bij onvrijwillig ontslag is de heer De Witte gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn met de systematiek van de kantonrechterformule met inachtneming van 12 dienstjaren op het moment van indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. In geval door een fusie of overname van één van de VastNedfondsen op initiatief van VastNed Management een einde komt aan de arbeidsovereenkomst, zal een schadeloosstelling van tenminste 15 maanden worden betaald. De heer De Witte is voor onbepaalde tijd benoemd. Hans Pars De heer Pars is in dienst sinds 1 juni 2003 en per 1 juli 2004 benoemd als statutair directeur, CIO. Het basissalaris bedraagt € 230.000 (niveau 2006), waarvan € 201.000 pensioen gevend is. De pensioengerechtigde leeftijd is 65 jaar. Naast de normale pensioenpremie zal VastNed Management gedurende een periode van 10 jaar na indiensttreding een additionele premie van € 7.000 per jaar storten. Het pensioen is premievrij. Het pensioen van de heer Pars wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde middelloonstelsel. Bij onvrijwillig ontslag is de heer Pars gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn met de systematiek van de kantonrechterformule met inachtneming van 10 dienstjaren op het moment van indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. De heer Pars is voor onbepaalde tijd benoemd. De maximale ontslagvergoedingen kunnen gezien het bovenstaande meer bedragen dan éénmaal het jaarsalaris. VastNed Management houdt vast aan de met de directie leden afgesloten arbeidsovereenkomsten en de daarin opgenomen ontslagregelingen.

96


Aandelenbezit Overzicht aandelenbezit directie R.A. van Gerrevink Aantal aandelen per 1 januari 2006 Mutaties Aantal aandelen per 31 december 2006

6.809 – –––––––––– 6.809

T.M. de Witte Aantal aandelen per 1 januari 2006 Mutaties Aantal aandelen per 31 december 2006

220 – –––––––––– 220

De heer Van Gerrevink en de heer De Witte hebben alle aandelen voor eigen rekening verworven. VastNed Offices/Industrial heeft op generlei wijze enige garantie betreffende deze aandelen afgegeven. Bovenstaand aandelenbezit is bij totstandkoming aangemeld bij de Autoriteit Financiële Markten en is te raadplegen onder www.afm.nl. De heer Pars bezat gedurende 2006 geen aandelen VastNed Offices/Industrial. VastNed Offices/ Industrial heeft een reglement opgesteld als bedoeld in artikel 5:65 van de Wet op het financieel toezicht. Dit reglement bepaalt gedurende welke perioden er door commissarissen, leden van de directie en werknemers van VastNed Management gehandeld mag worden in de aandelen van VastNed Offices/Industrial (open perioden). De gesloten perioden, waarin niet mag worden gehandeld, betreffen de perioden voorafgaand aan de publicaties van financiële berichten. De integrale tekst is te raadplegen op www.vastned.nl. Diversen Transacties directieleden Er is door VastNed Offices/Industrial met geen van de directieleden enige transactie aangegaan anders dan uit de arbeidsovereenkomsten voortvloeit. Tegenstrijdige belangen directieleden Geen van de directieleden is op enigerlei wijze in concurrentie met VastNed Offices/ Industrial getreden. Er hebben geen schenkingen door VastNed Offices/Industrial aan leden van de directie of aan familieleden van hen plaatsgevonden, geen van de directie leden heeft ongerechtvaardigde voordelen aan derden verschaft en heeft geen zakelijke kansen van VastNed Offices/Industrial aan zichzelf of zijn familie laten toekomen. In het kader van de door VastNed Offices/Industrial nagestreefde corporate governance verklaren bestuurders in bovenstaande gevallen in lijn met de Code te handelen. Er hebben zich geen (potentieel) tegenstrijdige belangen voorgedaan. In voorkomende gevallen maakt het desbetreffende directielid melding bij de voorzitter van de raad van commissarissen en zal deze afzien van deelname aan de discussie en besluitvorming waarbij het directielid het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Leningen directieleden VastNed Offices/Industrial heeft geen leningen verstrekt aan zijn directieleden, noch hebben directieleden leningen verstrekt aan VastNed Offices/Industrial. Landendirecties Nederland Naast het managementteam dat vanuit Nederland de centrale leiding en coördinatie heeft over de diverse landenportefeuilles zal het Nederlandse team van vastgoedspecialisten vanaf 1 april 2007 worden aangestuurd door de heer Jako Ten Holter MRE. Hij volgt de heer mr. Raymond Beaujean MRE op die de onderneming heeft verlaten. De heer Beaujean blijft echter wel op contractbasis betrokken bij de opbouw van de Duitse vastgoedporte-

97


feuille als acquisiteur. Het team bestaat uit 13 medewerkers. Deze activiteiten vinden plaats vanuit het hoofdkantoor te Rotterdam. België De Belgische activiteiten, ondergebracht in Intervest Offices te Antwerpen, staan onder dagelijkse leiding van de heer Jean-Paul Sols (CEO). De heer Sols heeft in het voorjaar van 2006 de functie van de heer Gert Cowé overgenomen die Intervest Offices heeft verlaten om een nieuw vastgoedfonds op te zetten. Het Belgische team van vastgoedspecialisten bestaat uit 10 medewerkers. De heren Van Gerrevink en Roovers hebben, naast drie onafhankelijke bestuurders, zitting in de raad van bestuur van Intervest Offices. Deze activiteiten vinden plaats vanuit het kantoor in Antwerpen. Duitsland In december 2006 heeft VastNed Offices/Industrial de Duitse kantoormarkt betreden door middel van de acquisitie van een kantoorobject in Düsseldorf. Na balansdatum is een tweede object verworven. Het propertymanagement wordt aldaar door lokale specialisten uitgevoerd. Het assetmanagement vindt momenteel plaats vanuit Nederland.

Raad van commissarissen Inleiding en wijziging structuur De raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial bestond tot 4 april 2006 uit dezelfde leden als de raad van commissarissen van VastNed Retail en VastNed Management. Zij vormden een personele unie. Na de ontvangen goedkeuring van de algemene vergadering van aandeelhouders van 4 april 2006 is de structuur van de raad van commissarissen zodanig gewijzigd dat geen van de leden van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Retail is. Achtergrond van deze wijziging is gelegen in de wens voor verdergaande onafhankelijkheid van leden van de raad van commissarissen. In specifieke gevallen zou de onafhankelijkheid niet 100% zijn gewaarborgd en een conflict of interest bestaan. De raad van commissarissen bestaat vanaf 4 april 2006 uit vier leden. Taak De raad van commissarissen houdt toezicht op het dagelijks beleid van de directie van VastNed Offices/Industrial en staat de directie met raad ter zijde. De raad van commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van VastNed Offices/ Industrial; de raad van commissarissen weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij VastNed Offices/Industrial betrokkenen (waaronder de aandeelhouders) af. De raad van commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn functioneren. VastNed Offices/Industrial stelt de raad van commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter beschikking. Bij onvoldoende functioneren, structurele onverenigbaarheid van belangen of anderszins treedt een commissaris tussentijds af. Tot de taken van de raad van commissarissen worden onder meer gerekend: – het houden van toezicht en controle op, en het adviseren van de directie omtrent: – de realisatie van de doelstellingen van de vennootschap, – de strategie en de risico’s verbonden aan de ondernemingsactiviteiten, – de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen, – het financiële verslaggevingsproces en de naleving van de weten regelgeving; – het openbaar maken, naleven en handhaven van de corporate governancestructuur van de vennootschap; – het goedkeuren van de jaarrekening alsmede het goedkeuren van de jaarlijkse begroting en belangrijke (des)investeringen van de vennootschap; – het selecteren en voordragen van de externe accountant van de vennootschap;

98


– het selecteren van de directie, op dit moment VastNed Management, inclusief de leden van de directie van VastNed Management (verder directie), het voorstellen ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders van het bezoldigingsbeleid voor leden van de directie, het vaststellen van de bezoldiging (met inachtneming van voornoemd bezoldigingsbeleid) en de contractuele arbeidsvoorwaarden van de leden van de directie; – het selecteren van de leden van de raad van commissarissen alsmede het voorstellen van de vergoeding voor zijn leden ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders; – het evalueren en beoordelen van het functioneren van de directie en de raad van commissarissen alsmede van hun individuele leden (met inbegrip van een beoordeling van de profielschets voor de raad van commissarissen en het introductie-, opleiding- en trainingsprogramma); – het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde potentiële tegenstrijdige belangen tussen VastNed Offices/Industrial enerzijds en leden van de directie, de externe accountant en de grootaandeelhouder(s); – het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde vermeende onregelmatigheden die het functioneren van leden van de directie betreffen. De raad van commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de raad van commissarissen en zijn commissies in dat boekjaar opstellen en publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken van de raad van commissarissen wordt verwezen naar het door de raad van commissarissen opgestelde reglement, hetgeen op de website www.vastned.nl is te raadplegen. Voorzitter raad van commissarissen De voorzitter van de raad van commissarissen heeft een coördinerende taak. De voorzitter ziet er op toe dat aan de eisen van best practice-bepaling III.4.1 van de Code wordt voldaan. Hij wordt hierin ondersteund door de vennootschapssecretaris. De vennoot schapssecretaris wordt, al dan niet op initiatief van de raad van commissarissen, benoemd en ontslagen door de directie, na verkregen goedkeuring door de raad van commissarissen. De voorzitter is noch voormalig directielid noch werknemer van VastNed Offices/Industrial en haar dochtermaatschappijen. Profielschets raad van commissarissen De Profielschets raad van commissarissen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management maakt onderdeel uit van het reglement van de raad van commissarissen en is te raadplegen op www.vastned.nl. Samenstelling raad van commissarissen – Drs. W. Nijman, voorzitter – Mr. W.M. Steenstra Toussaint, vice-voorzitter – Drs. D. van den Bos – Drs. R.K. Jacobson

99


De curricula vitae van de leden van de raad van commissarissen zijn als volgt: Drs. W. Nijman (21 september 1946) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 1 januari 1996 en voorzitter sinds 1 mei 2003 Vorige functies: – diverse financiele managementposities bij Douwe Egberts; – financieel directeur bij International Flavors & Fragrances; – financieel directeur Bestfoods Benelux, later senior director finance en ICT Bestfoods Europe en; – vice-president finance BFO/treasurer Parent & Holding Unilever. Nevenfuncties: – Directeur Congeltec B.V., onderdeel Irving & Johnson Lts., Kaapstad, Zuid Afrika; – Directeur Mustad International Group B.V.; – Lid van de raad van commissarissen Woningbouwstichting WBS Leersum en; – Voorzitter van de raad van toezicht CVO Group. Opleiding: Bedrijfseconomie, Erasmus Universiteit Rotterdam. Mr. W.M. Steenstra Toussaint (26 maart 1951) Nationaliteit: Nederlandse Functie: zelfstandig adviseur Benoeming: 4 april 2006 als lid en vice-voorzitter Vorige functies: – diverse management- en directiefuncties bij MeesPierson/Fortis Bank (1978-2000), waaronder laatstelijk als Chief Operating Officer van Fortis Bank Asia; – Consultant to the Firm bij PricewaterhouseCoopers Corporate Finance Nederland (2001-2005) en; – Lid van de raad van commissarissen van Scala Business Solutions N.V. (2002-2004). Nevenfuncties o.a.: – lid van de raad van commissarissen Exendis N.V.; – Secretaris van de auditcommissie van STMicroelectronics N.V. Opleiding: Nederlands Recht, Universiteit Leiden. Drs. D. van den Bos (17 januari 1940) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 18 april 2001 Vorige functies: – diverse managementfuncties bij Hollandsche Beton Groep, onder meer verantwoordelijk voor projectontwikkelingsactiviteiten en; – directeur vastgoed bij PGGM, tevens adjunct-directeur beleggingen. Opleiding: Algemene economie, Erasmus Universiteit Rotterdam Drs. R.K. Jacobson RA (2 oktober 1946) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Senior vice-president chairman’s office Unilever Benoeming: 6 april 2004 Vorige functies: diverse managementfuncties bij Unilever, waaronder senior vice-president Finance East Asia & Pacific Opleiding: Bedrijfseconomie en accountancy, Erasmus Universiteit Rotterdam

100


Het rooster van aftreden De heer W. Nijman De heer R.K. Jacobson De heer D. van den Bos De heer W.M. Steenstra Toussaint

2007 2008 2009 2010

Auditcommissie Inhoudelijke taken De auditcommissie heeft tot taak op de financiële gang van zaken van VastNed Offices/ Industrial toezicht te houden in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt verwezen naar www.vastned.nl. Procedurele taken De auditcommissie stelt vier maal in het jaar een verslag van haar beraadslagingen en bevindingen op. Tenminste éénmaal per jaar zal zij verslag uitbrengen over de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant. Eénmaal in de vier jaar wordt een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant gemaakt. De externe accountant ontvangt de financiële informatie die ten grondslag ligt aan de kwartaal- en halfjaarcijfers en wordt in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. De auditcommissie is het eerste aanspreekpunt voor de externe accountant bij geconstateerde onregelmatigheden. Zij bepaalt of bij haar vergadering de leden van de directie en de externe accountant aanwezig zijn. Zij vergadert tenminste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van de leden van de directie met de accountant. Samenstelling De auditcommissie bestaat uit twee onafhankelijke leden. De heer Jacobson is voorzitter. De heer Van den Bos is lid. De heer Jacobson is als financieel expert aan te merken. De raad van commissarissen heeft de heer Jacobson per 1 januari 2006 als voorzitter benoemt, welke functie hij met ingang van die datum uitoefent. Remuneratiecommissie Inhoudelijke taken De remuneratiecommissie heeft tot taak de raad van commissarissen te adviseren over het remuneratiebeleid in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt verwezen naar www.vastned.nl. Hiertoe behoort het doen van een voorstel aan de raad van commissarissen betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid voor leden van de directie ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders, zulks tevens voor de individuele leden van de directie. Procedurele taken Daarnaast maakt de remuneratiecommissie het remuneratierapport op ter vaststelling door de raad van commissarissen. Het remuneratierapport van de raad van commissarissen wordt op de website van de vennootschap geplaatst en bevat de informatie zoals bedoeld in de best practice-bepalingen II.2.10 en II.2.12 van de Code. Samenstelling De remuneratiecommissie bestaat uit twee onafhankelijke leden. Geen van hen is lid van de directie van een andere Nederlandse beursgenoteerde onderneming. De heer Nijman is voorzitter. De heer Steenstra Toussaint is lid van de remuneratiecommissie. Selectie- en benoemingscommissie De selectie- en benoemingscommissie van VastNed Offices/Industrial bestaat uit de heren Nijman en Steenstra Toussaint.

101


Taken De selectie- en benoemingscommissie heeft onder andere tot taak het opstellen van selectie- en benoemingscriteria, het periodiek beoordelen van de omvang en samenstelling van de raad van commissarissen en directie, alsmede het functioneren van de commissarissen en directieleden, toezicht houden op de directie terzake van benoeming van het hoger management en het nemen van concrete besluiten met betrekking tot selectie en benoeming. De raad van commissarissen ontvangt verslagen van de vergaderingen van de drie commissies. Remuneratie leden raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen ontvangen een vergoeding van € 21.000 per jaar. De voorzitter ontvangt een vergoeding van € 27.000 per jaar. Leden van de auditcommissie ontvangen gezien het arbeidsintensieve karakter een additionele bezoldiging van € 4.000 per jaar. De leden van de remuneratiecommissie ontvangen € 3.000 per jaar. De vice-voorzitter ontvangt een vergoeding van € 24.000. De leden van de remuneratiecommissie zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Management. In deze raad van commissarissen hebben tevens de leden van de remuneratiecommissie van VastNed Retail zitting. Voor het lidmaatschap van de raad van commissarissen van VastNed Management wordt geen separate vergoeding verstrekt. Naast deze vergoeding ontvangen de leden geen andere vergoeding anders dan een vergoeding voor feitelijk gemaakte kosten. Aandelenbezit Overzicht aandelenbezit raad van commissarissen W. Nijman Aantal aandelen per 1 januari 2006

1.490

Gedurende 2006 vonden er geen mutaties plaats in het aandelenbezit. Aard van aandelenbezit (principe) Leden van de raad van commissarissen houden aandelen VastNed Offices/Industrial slechts ter belegging voor de lange termijn en zijn uit eigen middelen verworven. Bij aanen verkoop handelen zij conform het door de vennootschap vastgestelde reglement als bedoeld in artikel 5:65 van de Wet op het financieel toezicht. Van transacties wordt voorts melding gemaakt conform de daarvoor opgestelde regels bij de Autoriteit Financiële Markten (www.afm.nl). VastNed Offices/Industrial heeft tevens een reglement opgesteld waarin de handel in beursgenoteerde effecten is geregeld.-Van transacties door leden van de raad van commissarissen en directie wordt per einde van ieder kwartaal opgave gedaan bij de compliance officer van VastNed Offices/Industrial. Tegenstrijdige belangen leden raad van commissarissen Een commissaris meldt een tegenstrijdig belang van materiële betekenis aan de voorzitter van de raad van commissarissen. In het kader van de door VastNed Offices/ Industrial nagestreefde corporate governance verklaren de leden van de raad van commissarissen in een voorkomend geval in lijn met de Code te handelen en zal deze afzien van deelname aan de discussie en besluitvorming waarbij het lid van de raad van commissarissen het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegen strijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Besluiten tot het aangaan van transacties met grootaandeelhouders, inhoudende aandeelhouders die een belang hebben van meer dan 10% van het geplaatst aandelen kapitaal dienen te worden goedgekeurd door de raad van commissarissen en vinden onder in de branche gebruikelijke voorwaarden plaats. VastNed Offices/Industrial heeft momenteel geen gedelegeerd commissaris. In een voorkomend geval onderschrijft de raad van commissarissen de best practice-bepalingen III.6.6 en III.6.7.

102


Leningen aan leden van de raad van commissarissen VastNed Offices/Industrial heeft geen leningen verstrekt aan de leden van de raad van commissarissen, noch heeft enig lid van de raad van commissarissen leningen verstrekt aan VastNed Offices/Industrial. Onafhankelijkheid Geen van de leden van de raad van commissarissen is bestuurder of werknemer van VastNed Offices/Industrial of een daaraan gelieerde vennootschap geweest. Evenmin heeft een van hen een andere vergoeding ontvangen dan die voor zijn lidmaatschap van de raad van commissarissen, of een belangrijke zakelijke relatie met VastNed Offices/ Industrial, of een daaraan gelieerde vennootschap gehad gedurende 1 jaar voorafgaand aan zijn benoeming. Geen van de bestuurders is aandeelhouder, bestuurder of commissaris van een vennootschap die tenminste 10% van de aandelen van VastNed Offices/Industrial houdt. Het bovenstaande geldt tevens voor directe familieleden van het betreffend lid.

Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial en beschermingsmaatregelen De Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial houdt de prioriteitsaandelen en heeft specifieke zeggenschap terzake van benoemingen van commissarissen en directieleden, alsmede terzake van bijzondere besluiten zoals statutenwijzigingen, ontbinding of liquidatie van VastNed Offices/Industrial. In het bestuur van de stichting hebben de leden van de raad van commissarissen alsmede de directeuren van VastNed Management zitting.

Algemene vergadering van aandeelhouders en stemrecht Op de algemene vergadering van aandeelhouders van VastNed Offices/Industrial wordt een toelichting gegeven op de gang van zaken en wordt de algemene vergadering goedkeuring gevraagd voor bij wet en statuten vastgestelde onderwerpen. Directie en raad van commissarissen verstrekken de algemene vergadering van aandeelhouders alle verlangde informatie tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. VastNed Offices/Industrial maakt de vergadering bekend door plaatsing van een oproepingsadvertentie in de Officiële Prijscourant van Euronext en tenminste één in Nederland landelijk verspreid dagblad. Agenda en aandeelhouderscirculaire zijn verkrijgbaar ten kantore van VastNed Offices/ Industrial te Rotterdam en op www.vastned.nl. In deze publicaties wordt onder andere de registratiedatum aangegeven om het stemrecht op het aandeel uit te kunnen oefenen. De notulen van de algemene vergadering van aandeelhouders worden na afloop van de vergadering ter beschikking gesteld conform best practice-bepaling IV.3.8.

Financiële rapportage en de externe accountant Het opstellen van financiële rapportages vindt plaats conform interne procedures. De directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële rapportages. De externe accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en publicatie van de halfjaarcijfers, de jaarrekening en de daarop betrekking hebbende persberichten. De externe accountant woont de algemene vergadering van aandeelhouders bij en over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening kan hij worden bevraagd. De externe accountant woont in ieder geval de vergaderingen van de raad van commissarissen en van de auditcommissie bij waarin de jaarrekening wordt besproken.

103


Gedragscode en klokkenluidersreglement VastNed Offices/Industrial heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op alle werknemers inclusief de directie. Tevens is een klokkenluidersreglement van toepassing, dat werknemers en directieleden in de gelegenheid stelt om zonder gevaar voor de eigen arbeidsbetrekking misstanden in de onderneming te melden. Teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op www.vastned.nl.

104


Raad van Commissarissen

Drs. W. Nijman

Mr. W.M. Steenstra Toussaint

Drs. D. van den Bos

Drs. R.K. Jacobson RA

Mr. drs. T.M. de Witte RA

Ir. J. Pars MRE MRICS

H.K.M. Roovers

Management team

Mr. R.A. van Gerrevink

Landendirectie

Nederland J. Ten Holter MRE

105

België J.P. Sols

Mr. A.G.H. du Pont

Risicomanagement Rekening houdend met de in december 2005 gepubliceerde aanbevelingen van de Monitoring Commissie en gebruik makend van het zogenaamde COSO (The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission)Risicomanagementraamwerk zijn de door VastNed Offices/Industrial onderscheiden risico’ s onderverdeeld naar de volgende risicocategorieën: financiële verslaggevingsrisico’s, strategische, operationele, financiële- en compliance-risico’s. Daarbij is voor elke risicocategorie aangegeven welke significante risico’s hieronder vallen en hoe VastNed Offices/Industrial deze risico’s tracht te beheersen. Financiële verslaggevingsrisico’s Dit risico heeft betrekking op het niet-tijdig rapporteren of het rapporteren van onjuiste informatie, als gevolg waarvan onjuiste beslissingen worden genomen of externe partijen onjuist worden geïnformeerd. Binnen VastNed Offices/Industrial is een geheel van interne controlemaatregelen en administratief-organisatorische maatregelen geïmplementeerd die dit risico zoveel mogelijk dienen te beperken. Deze maatregelen en proce dures zijn vastgelegd in het handboek Administratieve Organisatie. De kwaliteit van de rapportages, waarvan de meeste eenmaal per kwartaal worden opgesteld, wordt gewaarborgd door uitvoerige analyses van onder andere de afdeling Control en periodieke business report meetings waarbij de inhoud van de rapportages in detail wordt besproken met landenmanagers, directie, auditcommissie en raad van commissarissen. Strategische risico’s Deze risico’s worden in belangrijke mate bepaald door strategische keuzes die VastNed Offices/ Industrial heeft gemaakt om de gevoeligheid van externe factoren te beperken. Hierbij valt te denken aan risico’s die te maken hebben met de ontwikkeling van lokale economieën, waaronder groeiverwachtingen, inflatie, renteontwikkeling en valutaschommelingen, het politiek klimaat, mogelijke veranderingen in weten regelgeving (vergunningenbeleid, milieunormen, en huur- en fiscale weten regelgeving). De omvang van deze risico’s wordt in hoge mate bepaald door de strategische keuzes ten aanzien van het beleggingsbeleid. Het gaat hierbij om de vraag in welke landen/regio’s VastNed Offices/Industrial op een bepaald moment voor welk bedrag (spreiding en leverage) in een bepaald type vastgoed wil investeren. In het strategieplan 2007-2009 zijn ten aanzien van het beleggings- en financieringsbeleid criteria opgesteld die erop gericht zijn deze risico’s zo goed mogelijk te beheersen: – Landenkeuze: er is in beginsel gekozen voor beleggingen in Nederland, België en vanaf 2006 ook in Duitsland. Deze landen maken deel uit van de eurozone, waardoor valutarisico’s zijn uitgesloten. Daarnaast is in deze landen sprake van een economisch en politiek relatief stabiel klimaat. Met de keuze van een beperkt aantal kernlanden achten wij ons instaat om op basis van eigen research en met de kennis van de lokale organisaties voldoende op de hoogte te blijven van de lokale ontwikkelingen in deze landen. In de strategie wordt research als een belangrijke factor gezien om risico’s en kansen goed te kunnen inschatten. Indien in de toekomst een uitbreiding van het aantal landen waar VastNed Offices/Industrial actief is opportuun is, zal de keuze voornamelijk bepaald worden door de in het land van toepassing zijnde huurwet geving (looptijd contracten) en de mate waarin in het land liquide kantoorbeleggingen beschikbaar zijn. – Type vastgoed: er is in principe gekozen voor beleggen in de kantorensector, waarbij, om optimaal te kunnen inspelen op de kantorencyclus, gestreefd wordt naar een mini mum percentage aan kantoorbeleggingen in liquide vastgoedmarkten, een gemaximeerde exposure van beleggingen in een bepaalde plaats/ regio en een maximering van risico in verhouding tot het rendement. Naast beleggen in kantoren bestaat de mogelijkheid om opportunistisch te beleggen in goed verhuurde bedrijfsruimten.

106

Risicomanagement

– Kritische omvang per land: er wordt gestreefd naar een bepaalde minimale omvang van de vastgoedportefeuille per land waarbij een adequate lokale organisatie kan worden opgebouwd die beschikt over voldoende lokale kennis van het land, de ontwikkelingen in de vastgoedsector, de weten regelgeving en dergelijke. Met een dergelijke omvang wordt ook het risico van afhankelijkheid van een aantal sleutelfunctionarissen beperkt. – Tijdstip van beleggen: op basis van de (lokale) kennis van de economische en vastgoedcycli wordt getracht zo goed mogelijk hierop in te spelen. Daarbij is het uitgangs punt om in een periode van een opgaande kantoormarktcyclus de looptijd van (af te sluiten) huurcontracten te verlengen zodat een neergaande cyclus overbrugd kan worden. In een neergaande cyclus daarentegen wordt getracht huurovereenkomsten met korte looptijden af te sluiten, zodat daarna geprofiteerd kan worden van een opgaande cyclus. Verder dient vóór de neergang het percentage eigen vermogen ten opzichte van belegd vermogen te stijgen naar circa 60-70% zodat er voldoende buffer bestaat om eventuele waardedalingen als gevolg van de neergaande cyclus op te vangen. In een opgaande cyclus daarentegen kan dit percentage verlaagd worden naar minimaal 50%, zodat optimaal geprofiteerd kan worden van de aardestijgingen ten tijde van de opgaande kantoormarktcyclus. Op de strategische risico’s die samen hangen met renteschommelingen wordt nader ingegaan onder ‘Financiële risico’s’. Operationele risico’s Deze risico’s komen voort uit dagelijkse transacties en (externe) gebeurtenissen die binnen het strategisch kader worden uitgevoerd. Hierbij valt te denken aan investerings risico’s, verhuurrisico’s, kostenbeheersingsrisico’s, debiteurenrisico’s, juridische en fiscale risico’s, calamiteitenrisico’s en IT-risico’s. Investeringsrisico’s Binnen VastNed Offices/Industrial zijn ten aanzien van investeringen interne, administra tief-organisatorische maatregelen getroffen om het risico van verkeerde investerings beslissingen te beperken. Deze maatregelen dienen een zorgvuldige investeringsanalyse te waarborgen: zorgvuldige inschatting van het risicoprofiel op basis van gedegen marktonderzoek, nauwkeurige inschatting van toekomstige rendementen onder andere door het beoordelen van investeringen door middel van een intern rendementsmodel, het screenen van huurders, studie naar lokale regelgeving, onderhoudsnormen, milieuen veiligheidsnormen, vergunningseisen en dergelijke, het beoordelen van mogelijke fiscale risico’s, het volgen van vastgestelde goedkeuringsprocedures voor het doen van investeringen, waarbij getoetst wordt of de investering past in het strategisch kader en of alle vereiste procedures zijn uitgevoerd. Voor het doen van investeringen is een interne checklist ontwikkeld om te waarborgen dat alle aandachtspunten voldoende aan de orde komen. Verhuurrisico’s Een belangrijke factor bij dit risico is de aard en ligging van het vastgoed, de mate waarin het moet concurreren met nabijgelegen vastgoedobjecten, de kwaliteit van het vastgoed (onderhoudstatus, economische veroudering) de kwaliteit van de huurder en het huurcontract. Een financieel zwakke huurder kan immers resulteren in het wegvallen van kasstromen en uiteindelijk in leegstand omdat het vastgoedobject niet wederverhuurd kan worden, hetgeen ook een negatief effect op de waarde van het vastgoed kan hebben. VastNed Offices/Industrial inventariseert continu de ontwikkeling van bovengenoemde factoren gedurende de beleggingsperiode van het vastgoed. Op basis van een zo goed mogelijke inschatting van deze risicofactoren (op basis van lokale eigen kennis, gegevens van de researchafdeling en gegevens via externe taxateurs en dergelijke) wordt minstens eenmaal per jaar een risicoprofiel aan ieder vastgoedobject toegekend. Afhankelijk van het risicoprofiel dient over een bepaalde periode een bepaald rendement gerealiseerd te worden. Dit wordt afgezet tegen het verwachte rendement op basis van het interne rendementsmodel. Op basis hiervan wordt een tijdige analyse gemaakt in welke objecten additioneel geïnvesteerd dient te worden, waar de huurdersmix aangepast dient te worden en welke objecten in aanmerking komen voor verkoop. Daarnaast wordt ten107

Risicomanagement

minste eenmaal per kwartaal gerapporteerd over de leegstand en het leegstandsrisico, waarbij de expiratiekalender van de huurcontracten in aanmerking wordt genomen. Binnen de randvoorwaarden van de geldende huurwetgeving wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van de looptijd van de huurcontracten. Op deze wijze kan tijdig worden geanticipeerd op toekomstige huuropzeggingen en contractherzieningen. Kostenbeheersingsrisico’s Het risico bestaat dat het nettorendement op vastgoed nadelig wordt beïnvloed door hoge exploitatiekosten of investeringen. Binnen VastNed Offices/Industrial zijn verschillende administratief-organisatorische maatregelen van toepassing die dit risico moeten beperken waaronder periodieke confrontatie van onderhoudsbegrotingen met de realisatie en goedkeuringsprocedures met betrekking tot het aangaan van onderhouds- en investeringsverplichtingen. Debiteurenrisico Binnen VastNed Offices/Industrial gelden duidelijke procedures ten aanzien van het screenen van huurders bij het aangaan van nieuwe huurcontracten. Verder worden in het algemeen bij het afsluiten van huurcontracten waarborgsommen gestort of bank garanties gesteld. Daarnaast zijn er administratief-organisatorische procedures opgesteld die een tijdige inning van huurvorderingen moet waarborgen en erop toezien dat tijdig over huurachterstanden wordt gerapporteerd. De financiële administratie houdt nauwlettend toezicht op het beperken van huurachterstanden. Juridische en fiscale risico’s Met derden af te sluiten contracten worden, indien de complexiteit daartoe aanleiding geeft, getoetst door de interne bedrijfsjurist, waar nodig ondersteund door externe adviseurs, om het risico van financiële en reputatieschade als gevolg van kwalitatief inadequate contracten te beperken. VastNed Offices/Industrial is verder verzekerd tegen aansprakelijkheid voortkomende uit haar activiteiten of haar beleggingen. Fiscaliteit speelt bij het beleggen in vastgoed een belangrijke rol. Hierbij valt te denken aan onder andere belastingen naar de winst, overdrachtsbelasting, omzetbelasting en lokale heffingen. Deze fiscale risico’s worden continu beoordeeld door de interne fiscalist, waarnodig ondersteund door externe adviseurs. Belastingen naar de winst VastNed Offices/Industrial is een fiscale beleggingsinstelling op grond waarvan zij, onder bepaalde voorwaarden, geen vennootschapsbelasting verschuldigd is over het door haar behaalde Nederlandse resultaat. Een vergelijkbare structuur is van toepassing voor de Belgische vastgoedportefeuille (Bevak). Er bestaat een risico dat VastNed Offices/Industrial of haar dochtermaatschappijen niet meer aan de voorwaarden van de fiscale beleggingsinstelling kunnen voldoen, waardoor zij alsnog winstbelastingplichtig worden over zowel hun directe als indirecte resultaat. De voorwaarden hebben met name betrekking op de samenstelling van het aandeelhoudersbestand, de fiscale financieringsverhoudingen en de fiscale uitdelingsverplichting. VastNed Offices/ Industrial beperkt dit risico door regelmatige en zorgvuldige bewaking van het voldoen aan bovengenoemde voorwaarden door directie en raad van commissarissen, daarbij bijgestaan door deskundige interne en externe fiscalisten. De beleggingen in Duitsland worden gehouden via zogenaamde Kapitalgesellschaften, die een fiscaal transparant karakter hebben en waarbij, onder voorwaarden en waarderingsregels, de fiscale resultaten belast zijn tegen de geldende winstbelasting. VastNed Offfices/Industrial bewaakt de naleving van deze voorwaarden. Overdrachtsbelasting Met name bij de aankoop van vastgoed is het mogelijk dat de overdracht zodanig gestructureerd wordt dat de verschuldigde overdrachtsbelasting, of daarmee vergelijkbare heffingen, beperkt zal zijn. Het is mogelijk dat de belastingautoriteiten het standpunt innemen dat overdrachtsbelasting of een daarmee vergelijkbare heffing verschuldigd is. 108

Risicomanagement

VastNed Offices/Industrial streeft ernaar bovengenoemde risico’s te beperken door zorgvuldige analyse van de fiscale risico’s vooraf door de directie, daarbij ondersteund door deskundige interne en externe fiscalisten. In bepaalde gevallen kunnen tevens garanties worden gevraagd van de (kredietwaardige) verkoper van het vastgoed. Calamiteitenrisico’s De vastgoedportefeuilles zijn lokaal verzekerd tegen schade en tenietgaan van het vastgoed en huurderving. Ten aanzien van onder andere overstromingen, storm en aardbevingen is de dekking gelimiteerd. Sinds de gebeurtenissen van 11 september 2001 hebben verzekeraars de dekking voor de schade als gevolg van terrorisme aangepast. IT-risico’s De IT-infrastructuur van VastNed Offices/Industrial is gecentraliseerd op het hoofd kantoor in Rotterdam. Het systeem in Antwerpen functioneert geheel onafhankelijk en is in 2005 aanzienlijk gemoderniseerd. De vestigingen in Parijs en Madrid zijn via vaste lijnen gekoppeld aan het netwerk in Rotterdam. In de afgelopen jaren is aanzienlijk geïnvesteerd in de IT-infrastructuur, waarbij met name extra aandacht is besteed aan het waarborgen van de continuïteit en beveiliging van de informatiesystemen. In 2006 zijn de belangrijkste sleuteldocumenten gedigitaliseerd en is een eigen Wide Area Network geimplementeerd. Financiële risico’s De voornaamste financiële risico’s zijn (her)financieringsrisico zowel met betrekking tot eigen als vreemd vermogen, renterisico, liquiditeitsrisico en valutarisico. (Her)financieringsrisico De vastgoedportefeuille kan gefinancierd worden met deels eigen vermogen en deels vreemd vermogen. Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in een hoger rendement (zogenaamde ‘leverage’), maar daarmee ook in een verhoogd risico. Bij tegenvallende rendementen uit vastgoed en bij waardedalingen, kan bij een hoge mate van leverage het risico bestaan dat niet meer aan de rente- en aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Financiering met nieuw vreemd vermogen kan in dat geval niet worden verkregen of slechts tegen zeer ongunstige condities. Om aan de betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen dient dan vastgoed verkocht te worden, waarbij het risico gelopen wordt dat dit niet tegen de meest gunstige voorwaarden kan worden gerealiseerd. De waardeontwikkeling van de kantoorportefeuille wordt in sterke mate bepaald door de ontwikkeling van de kantoormarktcyclus. VastNed Offices/Industrial streeft ernaar deze cyclus actief te bespelen, waaronder via de verhouding waarin het vastgoed met eigen en vreemd vermogen gefinancierd wordt. Het uitgangspunt dat VastNed Offices/Industrial hierbij hanteert is dat vóór de neergang in de kantoormarktcyclus het percentage eigen vermogen ten opzichte van de vastgoed beleggingen kan stijgen naar circa maximaal 60-70% zodat er voldoende buffer bestaat om eventuele waardedalingen als gevolg van de neergaande cyclus op te vangen. In een opgaande cyclus daarentegen kan dit percentage verlaagd worden naar minimaal 50%, zodat optimaal geprofiteerd kan worden van de waardestijgingen ten tijde van de opgaande kantoormarktcyclus. Daarnaast streeft VastNed Offices/Industrial ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel VastNed Offices/Industrial de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de lange financieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5,0 jaar. Liquiditeitsrisico VastNed Offices/Industrial dient voldoende kasstromen te genereren om aan haar dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Enerzijds wordt dit risico beperkt door de maatregelen genoemd onder operationele risico’s, waardoor het risico van het wegvallen van kasstromen door bijvoorbeeld leegstand of faillissementen van huurders 109

Risicomanagement

wordt beperkt. Anderzijds dient VastNed Offices/Industrial te beschikken over voldoende kredietruimte om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Hiertoe worden dagelijks kasstroomprognoses gemaakt. Daarnaast heeft VastNed Offices/Industrial voorzien in voldoende kredietruimte bij haar financiers om schommelingen op te vangen. Om een beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de kredietfaciliteiten te worden voldaan. De naleving van deze voorwaarden wordt zorgvuldig bewaakt en hierover wordt éénmaal per kwartaal gerapporteerd. Renterisico Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement tevens afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een verhouding eenderde kort vreemd vermogen (met variabele rente) en tweederde lang vreemd vermogen (met vaste rente). Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het lang vreemd vermogen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en een rentetypische looptijd van minimaal 3 jaar. Over de rente- en herfinancieringsrisico’s wordt tenminste éénmaal per kwartaal gerapporteerd. Gedurende 2006 zijn een aantal renteswaps afgesloten teneinde het renterisico in de toekomst te beperken. Ter indicatie van de rentegevoeligheid; bij een stijging van de rente per 1 januari 2006 met 1%, zullen de rentelasten van VastNed Offices/Industrial over 2007 met circa Eur 1,7 miljoen toenemen. Valutarisico Valutarisico’s zijn in principe beperkt door de strategische keuze om primair te beleggen in de eurozone. Compliance risico’s Hieronder valt het risico dat weten regelgeving niet of onvoldoende wordt nageleefd en dat medewerkers niet integer handelen. VastNed Offices/Industrial tracht dit risico te beperken door binnen de organisatie bij medewerkers voldoende bewustzijn te creëren van dit risico en voldoende kennis te hebben ten aanzien van veranderingen in van toepassing zijnde weten regelgeving, daarbij ondersteund door de interne bedrijfsjurist en externe juridische adviseurs. Daarnaast toetst VastNed Offices/Industrial jaarlijks onder meer door gebruik te maken van een self assessment, zoals opgenomen in het bijdragemodel van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), de naleving van relevante weten regelgeving. Om een integere bedrijfscultuur te waarborgen heeft VastNed Offices/ Industrial een interne gedragscode en klokkenluiderregeling opgesteld. Werknemers dienen jaarlijks aan te geven of zij zich aan de gedragscode hebben gehouden. Ook bij aanname van personeel wordt aandacht besteed aan het integriteitsaspect. Zoals hierboven is aangegeven, wordt binnen VastNed Offices/Industrial veel aandacht besteed aan de beheersing van risico’s. VastNed Offices/Industrial blijft echter qua omvang een beperkte organisatie die bovendien verspreid is over verschillende landen organisaties. Activiteiten op het gebied van financiering, cash management, belastingen, juridische zaken, IT, research, budgettering en budgetbewaking worden op groepsniveau in Rotterdam uitgevoerd, waarmee ook de lokale landenorganisaties hun voordeel kunnen doen. Binnen VastNed Offices/Industrial is geen aparte interne auditafdeling. In de dagelijkse praktijk wordt mede gesteund op het informele karakter van de organisatie. Gezien de beperkte complexiteit van de dagelijkse transacties en de korte interne lijnen achten wij dit vanuit risicomanagement acceptabel.

110

VastNed Offices/Industrial jaarrekening 2005

Vastgoedportefeuille 2006

111

____

____

________

Kantoor Bedrijfsruimte

1995 1998

1990 4.762 98/03 10.926

13 1

82 103

372 677


1998 1998

1991 1991

1.912 5.693

2 1

68 68

156 466

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte

1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1997 1989 1998 1999

1990 5.329 1989 3.714 1989 3.714 1952 1.510 1988 2.371 1988 2.361 1987 2.517 1988 2.501 1985 3.129 1989 3.129 1900/96 7.576 1995 5.474 1900/99 2.514 1990 3.353 1980 1.000 1989 2.049 1990 1.310 77/97 1.975

10 11 12 2 1 2 4 4 – 24 1 1 5 15 1 3 1 1

59 74 75 – 70 80 78 74 62 63 28 25 15 105 – 37 32 5

773 697 574 210 334 359 376 369 433 510 1.058 755 397 535 177 263 207 188

Kantoor

1997

1997

3.303

1

70

441

Bedrijfsruimte

1995

1986

1.340

1

16

112

Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

2000 2002 1995 2000 2000 1997 1989 1992

1975 2002 83/05 2000 2000 1991 1989 1999

4.528 2.244 1.100 3.188 3.830 2.151 1.747 3.952

6 3 1 2 3 3 4 5

86 48 6 52 59 44 47 84

624 354 59 443 623 243 232 299

Kantoor Kantoor

1991 1997

1990 1992

4.098 3.169

2 2

77 40

385 551

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

1996 1996 1996 1991

1986 1.878 1989 1.813 88/03 802 1920 857

1 3 3 4

18 20 6 3

383 274 128 126

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

_____

Theoretische

Aantal

parkeerplaatsen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land

Vastgoedbeleggingen in exploitatie

Nederland Almere Antennestraat 2-26 Beemsterweg 19 Amersfoort Beeldschermweg 3 1) Hardwareweg 15 1) Amsterdam Anthony Fokkerweg 1 Burg. Stramanweg 102-103 Burg. Stramanweg 107-108 Herengracht 105-107 Hettenheuvelweg 12 2) Hettenheuvelweg 14 2) Hettenheuvelweg 37-39 2) Hettenheuvelweg 41-43 2) Hogehilweg 12 2) Hogehilweg 14 2) Karel du Jardinstraat 65 Koningin Wilhelminaplein 18 2) Leidsegracht 101-107 Osdorperban 1-33 2) Oudezijds Voorburgwal 282 Paasheuvelweg 15 2) Strekkerweg 79 2) Tijnmuiden 5 en 73 2) Arnhem Mr. E.N. van Kleffensstraat 10 Barendrecht Zuideinde 10 Breda Cosunpark 1-5 Cosunpark 20-24 Franse Akker 15 Lage Mosten 1-11 Lage Mosten 13-23 Paardeweide 3 Paardeweide 5 Zinkstraat 1-11 Capelle a/d IJssel Hoofdweg 22-26 Rivium Boulevard 41 / Rivium Westlaan 42 Den Haag Bezuidenhoutseweg 2 Laan Copes van Cattenburch 48-52 Prinsessegracht 19 Verlengde Tolweg 2 112

113

____

________

Bedrijfsruimte

1997

70/04 10.064

8

–

327


1996 1997 1999 1988

1987 1997 1991 1930

5.133 4.388 1.865 762

2 3 – 1

75 71 78 24

622 542 276 110

Kantoor Kantoor

1991 1989

1991 1989

2.171 1.377

1 1

15 6

341 246

Kantoor

1998

1992

5.271

2

91

804

Kantoor

1997

1992

5.965

2

132

757

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte

1990 1998 1989 1991 2003

1990 1992 1989 1986 2004

2.545 966 664 1.575 1.100

3 2 1 1 1

34 28 27 43 15

356 125 81 170 93

Bedrijfsruimte Kantoor

1991 1997

1989 1997

712 3.384

1 1

8 36

54 432

Kantoor

1989

1989

1.025

5

20

144

Kantoor

1994

1992

3.600

3

48

433

Kantoor

1997

1990

7.900

3

184

1.179

Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor

1998 1998 1989 1991 2006

1998 1998 89/04 1991 1997

3.441 3.441 1.720 5.400 2.960

4 4 2 6 1

93 63 15 57 61

623 664 118 790 506

Kantoor Kantoor Kantoor

1992 1997 1998

1992 1991 1990

2.421 2.623 3.302

4 1 2

72 55 67

304 372 388

Kantoor Kantoor

2001 1998

2001 1991

2.502 2.383

3 4

65 41

403 392

Kantoor

1999

1997

1.360

4

22

201

Kantoor

1997

1977

3.977

10

38

517

Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor

1988 1990 1998 1990 1998 2005

1986 1990 1993 1990 1990 2003

1.323 1.100 5.200 4.317 4.790 6.484

1 2 2 1 12 2

12 12 75 17 70 67

75 69 413 512 343 580

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

____

Theoretische

Aantal

parkeerplaatsen

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Deventer Roermondstraat 37001-37003 / Deventerweg Eindhoven Fellenoord 310-370 Larixplein 5-7 Luchthavenweg 34 Parklaan 81 Enschede Hoedemakerplein 2 Piet Heinstraat 4-6 Goes Stationsplein 21 1) Gouda Hanzeweg 5 Groningen Hereweg 93-95 Sylviuslaan 6 1) Sylviuslaan 8 Van Ketwich Verschuurlaan 100 Verlengde Bremenweg 14 Haarlem Emrikweg 11 Leidsevaart 574 Heemstede Herenweg 103a Heerlen Geerstraat 105-111 ’s-Hertogenbosch Europalaan 28 Hoofddorp Anatareslaan 10-26 Anatareslaan 65-81 Kruisweg 765 en 765a Neptunusstraat 15-37 Wegalaan 2-8 Houten De Molen 82-92 Kokermolen 10-16 Peppelkade 62-64 1) Leiden Archimedesweg 17 2) Schipholweg 68 1) Leusden Plesmanstraat 2 Maastricht Adelbert van Scharnlaan 170-180 Nieuwegein Archimedesbaan 8 Archimedesbaan 10 Groningenhaven 18-20 Krijtwal 1-15 Marconibaan 42-42o 1) Ravenswade 2

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


Ravenswade 4 Ravenswade 5 Ravenswade 134 Ravenswade Percelen B en K Nijmegen Meijhorst 6001 Purmerend Slenkstraat 60-70 / Waterlandlaan 78-92 1) Ridderkerk Glasblazerstraat 13 Rietdekkerstraat 12 Touwslagerstraat 17 Rijswijk Volmerlaan 7 Rosmalen Graafsebaan 109-111/Eikenburglaan 3-11 Rotterdam Albert Plesmanweg 161 Caïrostraat 2-4 2) K.P. van der Mandelelaan 41-43 2) Klompenmakerstraat 29 Max Euwelaan 1 2) Max Euwelaan 31-49 2) Schuttevaerweg 5 Veerhaven 16-18 Schiphol-Rijk Cessnalaan 1-33 Son en Breugel Ekkersrijt 4404 Tilburg Dr. Hub van Doorneweg 81, 85 en 89 Utrecht Arthur van Schendelstraat 650-698 en 700-748 Savannahweg 59 Veenendaal Fokkerstraat 36 / Wiltonstraat 1 Generatorstraat 9a / Turbinestraat 10 Plesmanstraat 58-60 1) Velp Arnhemsestraatweg 348 Venlo Prinsessesingel 20-26 1) Prinsessesingel 30 1) Venray Macroweg 10 Weesp Pampuslaan 141-145 Van Houten Industriepark 23 Woerden Pelmolenlaan 1 1) Zaagmolenlaan 12

Kantoor Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte

2005 1995 1988 1999

2004 12.602 1987 1.822 1979 955 69/89 33.946

– 1 1 5

114 15 12 –

1.066 111 58 744

Kantoor

1989

1989

2.300

1

60

263

Kantoor

1998

1991

3.070

11

46

380

Kantoor Kantoor Kantoor

1999 1999 1991

1996 1999 1991

775 1.073 1.811

1 1 1

22 29 25

86 145 218

Kantoor

1996

82/01 5.358

1

72

660

Bedrijfsruimte

1997 88/02 5.884

12

38

363

Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor

1997 1991 2006 1999 2000 2006 1997 1996

91/03 1991 1989 1998 88/00 1988 1989 90/02

2.058 2.515 7.367 1.240 2.653 2.259 1.300 1.725

1 2 1 1 1 4 1 1

62 18 162 5 63 70 8 9

287 172 1.377 163 501 357 118 361

Bedrijfsruimte

1999

1991

6.719

1

65

646

Bedrijfsruimte

1995

1990

1.648

1

8

89

Kantoor

1997

78/01 2.758

2

88

378


2006 1988

1995 1982

9.224 2.018

8 1

61 19

1.745 137

Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor

1999 1997 1998

1995 1980 1992

1.610 2.876 3.308

2 2 5

11 13 73

128 105 317

Kantoor

1988

1995

2.404

1

69

234

Kantoor Kantoor

1998 1998

1994 1994

1.498 2.280

2 1

30 35

194 339

Bedrijfsruimte

2006

2002

5.300

1

40

280

Bedrijfsruimte Kantoor

1997 1988

1970 1989

2.500 1.389

1 2

24 30

111 170

Kantoor Kantoor

1998 1988

1992 1985

2.339 1.663

5 2

58 40

315 187

114

(x € 1.000,-)

________

huuropbrengst

Aantal

____

Theoretische

Aantal huurders

____

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw

parkeerplaatsen


parkeerplaatsen

____

________

5.364

1

34

359

1.614

5

28

263

3.856 3.856 7.169 2.070 2.464 885 3.788

1 1 1 1 1 1 1

75 75 112 32 47 12 51

494 610 951 212 368 94 525

2.100 4.205

3 2

34 78

266 536

367 5.788

47.008

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

____

Theoretische

Aantal

IJsselstein Anthonie van Leeuwenhoekweg 5 1) Bedrijfsruimte 1998 1991 Zeist Montaubanstraat 1 / Utrechtseweg 135 Kantoor 1989 1989 Zoetermeer Eleanor Rooseveltlaan 3-25 Kantoor 1997 1991 Eleanor Rooseveltlaan 29-51 Kantoor 1997 1992 Europaweg 205 Kantoor 1997 1991 Koraalrood 33 1) Kantoor 1998 1991 Koraalrood 50 1) Kantoor 1998 91/02 Kryptonstraat 21 Bedrijfsruimte 1999 1997 Plein van de Verenigde Naties 15 Kantoor 1991 1990 Zwolle Doctor Stolteweg 17-23 Kantoor 1999 1980 Obrechtstraat 28 Kantoor 1997 1989 Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Nederland

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


__ __ __ ___

415.647

België 3) Aartselaar Dijkstraat 1 A Kontichsesteenweg 54 Antwerpen Brusselstraat 59 Kaaien 218-220 Uitbreidingstraat 66 Boom Industrieweg 18 (Krekelenberg) Diegem Berkenlaan 6 Berkenlaan 8a Berkenlaan 8b Woluwelaan 148-150 Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Pontbeekstraat 2-4 Duffel Stocletlaan 23 Walemstraat 94 Edegem Prins Boudewijnlaan 45-49 Gent Xavier de Cocklaan 66-72 Hoeilaart Terhulpsesteenweg 6 A Kortenberg Arthur De Coninckstraat Mechelen Blarenberglaan 2c Dellingstraat 57 Generaal de Wittelaan 9 Generaal de Wittelaan 11a 115

Logistiek centrum Kantoor

2002 2001

1994 2000

8.062 4.000

1 1

– 100

357 492

Kantoor Logistiek centrum Kantoor

2001 2002 2001

93/94 11.318 1997 5.500 1988 5.700

3 1 9

155 – 101

1.536 149 724

Logistiek centrum

2002

2000 24.363

1

–

1.024


2001 2001 2002 2001

1990 2000 2001 2000

3.664 7.787 8.729 8.903

– 1 1 4

79 190 181 167

451 1.295 1.427 1.127

Kantoor

2001

2000

6.869

11

120

1.017

Logistiek centrum Logistiek centrum

2002 2002

1998 23.675 1995 9.111

3 2

– –

1.031 473

Kantoor

2001

1997

7.424

7

153

962

Kantoor

2000

92/93 5.350

15

148

542

Kantoor

2001

1994

2.801

5

80

422

Logistiek centrum

2001

2001 10.952

1

10

965

Kantoor Logistiek centrum Kantoor Kantoor

2001 2002 2000 2000

2001 1998 93/00 93/00

1 1 23 5

391 20 229 184

2.232 351 674 853

12.917 4.614 7.123 7.807

parkeerplaatsen

_____

2 1 20 11 2 1 13 4 3 10 9 5 11 6 11

115 18 281 240 47 – 146 147 134 176 137 158 113 112 135

618 136 1.107 987 871 706 628 573 782 683 666 846 698 714 536

7.619

1

–

184

7.285

1

–

471

43.490

1

–

2.219

8.000

4

–

416

6.463

3

84

642

7.863

4

–

324

5.454 4.889

5 1

103 103

808 768

2.338 8.757

3 4

26 232

377 1.255

29.168

1

–

1.369

25.074

2

923

5.025

24.719

1

–

1.433

236 5.738

43.946

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie België

116

renovatie

(x € 1.000,-)

4.747 1.820 10.007 8.313 2.295 15.252 4.378 3.994 5.365 5.289 4.763 5.446 4.959 5.297 4.793

huuropbrengst

Generaal de Wittelaan 11b Kantoor 2000 93/00 Generaal de Wittelaan 15 Kantoor 2000 93/00 Generaal de Wittelaan 17 Kantoor 2000 93/00 Generaal de Wittelaan 19 Kantoor 2000 93/00 Generaal de Wittelaan 21 Kantoor 2000 93/00 Oude Baan 12 Logistiek centrum 2002 1999 Schaliënhoevedreef 20A Kantoor 2002 02/04 Schaliënhoevedreef 20B Kantoor 2002 02/04 Schaliënhoevedreef 20C Kantoor 2002 02/04 Schaliënhoevedreef 20D Kantoor 2002 02/04 Schaliënhoevedreef 20E Kantoor 2002 02/04 Schaliënhoevedreef 20G Kantoor 2002 02/04 Schaliënhoevedreef 20H Kantoor 2002 02/04 Schaliënhoevedreef 20I Kantoor 2002 02/04 Schaliënhoevedreef 20J Kantoor 2002 02/04 Meer Riyadhstraat 21/23 Logistiek centrum 2002 1990 Merchtem Preenakker 20 Logistiek centrum 2002 1992 Puurs Veurtstraat 91 Logistiek centrum 2002 2001 Schelle Molenberglei 8 Logistiek centrum 2002 1993 Sint-Agatha-Berchem Technologiestraat 11, 15, 51, 55, 61 en 65 Logistiek centrum 2002 1992 Sint-Niklaas Eigenlostraat 23-27a Logistiek centrum 2002 1992 Strombeek-Bever Nijverheidslaan 1 Kantoor 2003 2000 Nijverheidslaan 3 Kantoor 2001 1999 Vilvoorde Luchthavenlaan 1-3 4) Kantoor 2001 2001 Luchthavenlaan 25 Kantoor 2000 1998 Wilrijk Boomsesteenweg 801-803/ Kernenergiestraat 70/Geleenweg 1-7 Logistiek centrum 2002 1986 Woluwe Woluwedal 18-22 Kantoor 2001 2000 Wommelgem Koralenhoeve 25 Logistiek centrum 2002 1998

Theoretische

________

_______________________________________________________

Verhuurbare

____

Locatie

____

Plaats

____

Land

Aantal

Jaar bouw/

_____

Aantal huurders

Jaar verwerving

____________________

oppervlakte (m2)

Aard gebouw


__ __ __ ___

454.506

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

____

Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal

____

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


________

Duitsland Düsseldorf Kaistraße 16-18 Kantoor 2006 1995 9.570 16 Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Duitsland

52

1.941

52

1.941

__ __ __ ___

9.570

16

Frankrijk Meaux Avenue des Sablons Bouillantes 42 Bedrijfsruimte 2000 1966 11.753 1 Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Frankrijk Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie 1 VastNed Offices/Industrial houdt via VastProduct C.V. een belang van 90%. 2 Grond in erfpacht. 3 VastNed Offices/Industrial heeft ultimo 2006 een belang in Intervest Offices van 51,1%. 4 Dit object wordt door tussenkomst van de 100%-dochtermaatschappij VastNed Offices Belgium gehouden.

117

50

294

620 11.628

93.189

__ __ __ ___ 11.753 1 50 294 __ __ __ ___

891.476


Toelichting op de vastgoedportefeuille in exploitatie – De theoretische huuropbrengst per 31 december 2006 betreft de huur bij volledige bezetting; – in Nederland wordt het merendeel van de huurcontracten voor een periode van 5 jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met 5 jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. Voorzover sprake is van niet afgekochte erfpacht, wordt deze jaarlijks betaald; – in België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 jaar met een wederzijdse opzegmogelijkheid na 3 en 6 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten van levensonderhoud; – In Duitsland wordt het merendeel van de huurcontracten voor een periode van 5 of 10 jaar afgesloten, waarbij huurders in voorkomende gevallen opties hebben om de huur met periodes variërend van 1 tot 5 jaar te verlengen. Huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. In voorkomende gevallen bestaan matigingspercentages en/of drempels voor deze indexatie. – in Frankrijk worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 of 12 jaar, waarbij de huurder een optie heeft om elke 3 jaar de huur te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de bouwkostenindex, tenzij anders is overeengekomen. Taxateurs – – – – – – –

CBRE te Amsterdam Cushman & Wakefield te Brussel De Crombrugghe & Partners te Brussel DTZ Zadelhoff Taxaties te Utrecht DTZ Winssinger Tieu Leung te Brussel en Parijs Jones Lang LaSalle te Amsterdam en Brussel DTZ te Düsseldorf

118

_______________________________________________________

____________________

_____

aanvangsrendement

Netto-

(x € 1 miljoen)

Investering

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar gereedkoming

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land

Vastgoedbeleggingen in pijplijn

_____

____

____

– 2.225 – 3.100

– –

– –

–

–

–

Nederland Breda Cosunpark 4 Cosunpark 5 Nieuwegein TriNovium

Kantoor Kantoor Grond

–

België Vilvoorde Luchthavenlaan

119

Grond

–

–

–

–

Kerncijfers

Kengetallen vastgoedportefeuille

2006 2005 2004 2003 2002 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Resultaten (x € 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 83,3 86,8 95,4 108,2 117,8

Nederland

Direct beleggingsresultaat 32,2 33,2 41,5 48,6 52,6 Indirect beleggingsresultaat 17,6 (12,4) (39,3) (31,5) (37,8) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingsresultaat 49,8 20,8 2,2 17,1 14,8 Balans (x € 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen 1.048,8 1.039,3 1.163,6 1.262,6 1.323,1 Eigen vermogen 604,5 581,6 603,0 631,3 669,5 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 450,8 440,8 467,0 509,0 540,6 Langlopende schulden 376,5 284,5 390,3 420,1 400,3 Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 1) 18.984.061 Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 1) 18.981.259

19.335.060 19.040.803

19.143.124 19.273.904

18.742.694 18.894.020

18.274.314 18.437.541

Per aandeel (x € 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (inclusief dividend) 23,15 24,22 27,02 29,32 Slotdividend vorig boekjaar (1,72) (2,13) (2,80) (3,10)

31,78 (3,16)

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend) 21,43 22,09 24,22 26,22 28,62 Direct beleggingsresultaat 1,70 1,72 2,17 2,59 2,88 Indirect beleggingsresultaat 0,93 (0,64) (2,05) (1,68) (2,07) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingsresultaat 2,63 1,08 0,12 0,91 0,81

_____ _____ _____ _____ _____

Overige mutaties Interim-dividend

0,19 (0,50)

(0,02) –

(0,11) –

(0,19) –

(0,11) –

_____ _____ _____ _____ _____

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial ultimo 23,75 23,15 24,23 26,94 Beurskoers (ultimo) 29,75 22,60 22,80 20,50 Dividend in contanten 1,70 1,72 2,13 2,80 of in contanten 1,55 1,57 1,88 2,25 2) en in aandelen t.l.v. de agioreserve 0,56% 1,28% 2,86% Dividendrendement uitgedrukt als percentage van eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend) 7,9 7,8 8,8 10,7 Verhouding eigen vermogen/ vastgoedbeleggingen (in %) Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %)

57,6

56,0

51,8

50,0

68/32

59/41

66/34

63/37

Met ingang van 2005 publiceert VastNed Offices/Industrial op basis van IFRS. De kerncijfers over 2004 zijn hiervoor aangepast. De kerncijfers over 2002 en 2003 zijn niet aangepast. 1 Rekening houdend met ingekochte eigen aandelen. 2 Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.

________ ___________ ___________

Duitsland

________

Semi-

Semi-

Frankrijk

Totaal

________ ________ Semi-

Kantoren

industrieel

Totaal

Kantoren

industrieel

Totaal

Kantoren

industrieel

________

________

________

________

________

________

________

________ ________

303 – 40,9 39,0 105,2

64 – 6,1 5,8 105,0

367 24,7 47,0 44,9 105,2

209 – 31,9 28,9 110,2

27 – 12,1 10,5 115,0

236 39,5 44,0 39,4 111,5

16 92,0 1,9 2,1 92,9

1 100,0 0,3 0,3 100,0

620 23,7 93,2 86,7 107,7

85,3 86,9 89,6 96,6 2,1

82,6 91,5 2,1

100,0 100,0 –

100,0 100,0 –

83,9 89,0 2,1

Aantal objecten 94 27 121 33 16 Vastgoedbeleggingen in exploitatie (x € 1 miljoen) 438,4 68,3 506,7 343,2 129,8 Vastgoedbeleggingen in exploitatie (in % van totaal) 43 7 50 34 13 Gemiddelde omvang per object (x € 1 miljoen) 4,7 2,5 4,2 10,4 8,1 Tien grootste objecten 24 Brutorendement (in %) 9,4 9,0 9,3 9,3 9,3 Nettorendement (in %) 7,5 8,1 7,6 8,2 9,2

49 472,9 47 9,7 47

1 34,3 3 34,3 100

1 2,1 – 2,1 100

172 1.016,1 100 5,9 37

9,3 8,5

5,7 5,4

14,1 10,0

9,2 8,0

454 57

9 1

12 1

891 100

100 – – –

– – 100 –

15 16 35 34

202 – – –

– – 25 –

158 105 103 92

19 29 16 15 21

7 80 – – 13

– – – – 100

17 35 12 19 17

n.v.t. 84,4 91,4 92,5

100,0 n.v.t. n.v.t. n.v.t.

n.v.t. n.v.t. 100,0 n.v.t.

89,5 88,9 85,4 92,8

Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Ultimo bezettingsgraad (in %) Huurvrije perioden/huurkortingen (in %)

België

________ ___________ ___________

Aantal huurders Tien grootste huurders (in %) Theoretische jaarhuur (x € 1 miljoen) Markthuur (x € 1 miljoen) Over-/onderhuur (in %)

(in exploitatie)

Verhuurbare vloeroppervlakte (x 1.000 m2) Verhuurbare vloeroppervlakte (in %l)

86,4 89,7

299 34

117 13

416 47

218 25

236 27

Regionale spreiding (in %) Supersteden 26 8 24 – – – Grote steden 25 16 24 7 13 8 Middelgrote steden 39 47 39 41 8 32 Kleine steden 10 29 13 52 79 60 Gemiddelde huur per m2 (x € 1) 1) Supersteden 157 91 151 – – – Grote steden 139 64 126 133 44 73 Middelgrote steden 127 41 96 137 53 123 Kleine steden 129 70 105 156 53 90

29,32 21,50 3,10 2,30 4,35%

10,8

50,6 52/48

Brancheverdeling (in %) Financiële dienstverlening Zakelijke dienstverlening Techniek, media, telecommunicatie Overheidsdiensten Overig Ultimo bezettingsgraad (in %) Supersteden Grote steden Middelgrote steden Kleine steden 1 Parkeerplaatsen in de huur inbegrepen

87,0 89,6 82,8 91,6

100,0 100,0 78,4 100,0

15 39 9 23 14

87,8 90,5 82,1 93,9

n.v.t. 74,0 90,8 90,7

n.v.t. 100,0 100,0 95,6

Offices / Industrial

VastNed Jaarverslag 2006

NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a / d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede

Gorinchem Gouda Groningen Haarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen ’s-Hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maa

Maastricht Nieuwegein Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp

B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Me Merksem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL A

Woerden IJsselstein Zeist Zoetermeer Zwolle

Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a / d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinc

Groningen Haarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen ’s-Hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maarsenbroek Maastr

Nieuwegein Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Wees

B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Meer Mercht Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL Almere Am

De competitie is en blijft groot, maar in onze ‘niche’, het beleggen in B D NL middelgrote kantoor- en semi-industriële objecten, denken wij voor verdere groei, zowel in termen van huurniveaus B als in absolute omvang, zorg te kunnen dragen.D NL

IJsselstein Zeist Zoetermeer Zwolle

Amsterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a/ d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinchem Gouda G





Düsseldorf

Almere Amersfoo






Düsseldorf

Almere Amersfoo












VastNed Offices / Industrial N.V. Jaarverslag 2006












Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Weesp Woerden I

Industrial. VastNed Jaarverslag 2006

Recommend Documents