Retail. VastNed Jaarverslag 2007

Retail

VastNed Jaarverslag 2007

NL Alkmaar Almelo Amersfoort Amsterdam Apeldoorn Arnhem Assen Baarn Bemmel Bennekom Bergen op Zoom Beverwijk Bilthoven Bodegraven Borc

Boxmeer Boxtel Breda Brielle Brunssum Bussum Capelle a / d IJssel Coevorden Culemborg Dalfsen Dedemsvaart Delft Den Bosch Den Haag Deventer Did

Doetinchem Doorwerth Dordrecht Drachten Ede Eerbeek Eindhoven Elst Emmeloord Enschede Ermelo Geldermalsen Goes Goor Gouda Groesbeek Gron

Haaksbergen Haarlem Hardenberg Harderwijk Harlingen Harmelen Heemstede Heerde Heerlen Helden Panningen Helmond Hengelo Hillegom Hilversum

Hoensbroek Hoogeveen Hoogezand Hoorn Houten IJmuiden IJsselstein Joure Kerkrade Krimpen a / d IJssel Leek Leeuwarden Leiden Leidschendam Lelyst

Maastricht Meppel Middelburg Middelharnis Mijdrecht Neede Nijkerk Nijmegen Oldenzaal Oosterhout Oss Oudenbosch Purmerend Renkum Ridderker

Roden Roermond Roosendaal Rotterdam Scheveningen Schiedam Schoonhoven Schoorl Sittard Sliedrecht Sneek Soest St.Oedenrode Stadsk anaal St

Tiel Tilburg Uden Utrecht Vaassen Veenendaal Veghel Velp Venlo Venray Vianen Voorburg Voorschoten Vriezeveen Wageningen Wassenaar Winschote

SP Alicante Badalona Barcelona Burgos Castellón d

VastNed Retail biedt aan institutionele en particuliere BE aandeelhouders een primair op winkelvastgoed geconcentreerd beleggingsproduct aan. T PO NL Hiermee wordt beleggers de mogelijkheid geboden om te profiteren van de dynamiek in de retailmarkten, waarmee een hoog totaalrendement wordt nagestreefd.

Winterswijk Woudenberg Zaandam wolde Zeist Zoetermeer Zuidhorn Zundert Zutphen Zwolle Leon Madrid Malaga Murcia

FR Agen Alençon Amiens Angers Annecy Arras Augny Aulnoyes Aymeries Besançon Boulogne sur Mer Bourges Brest Cann

Carcasonne Chambéry Charleville-Mézières Chaumont Dax Dieppe Dijon Douai Duinkerken Ferrière la Grande Frouard Grenoble La Garde Laval Le Touq

Limoges Lyon Mâcon Marseille Nancy Nice Paris Plaisir Roanne Roncq Roubaix Saint Étienne Seclin Soissons Thoiry Thonon les Bains Toulon Troyes Val Vichy

Aalst Aartselaar Andenne Ans Antwerpen Balen Bastogne Beaumont Bergen Boechout Borgloon Bree Brugge Brussel Chênée Diest Dilsen

Drogenbos Flémalle Froyennes Genk Gent Grivegnée Hasselt Heusden-Zolder Hoboken Huy Jemappes Kampenhout Korbeek-Lo Kuurne La Louvière Leopo

Leuven Luik Malmédy Mechelen Merksem Moeskroen Montignies-sur-Sambre Mortsel Olen Overijse Overpelt Philippeville Schaarbeek Schelle Scherpen Sint-Job-in-'t-Goor Sint-Niklaas Sint-Pieters-Leeuw Tielt-Winge Tienen Turnhout Vilvoorde Waterloo Waver Westerlo Wilrijk Lissabon Porto

Istanbul

Barcelo

Alkmaar Almelo Amersfoort Amsterdam Apeldoorn Arnhem Assen Baarn Bemmel Bennekom Bergen op Zoom Beverwijk Bilthoven

Bodegraven Borculo Boxmeer Boxtel Breda Brielle Brunssum Bussum Capelle a/ d IJssel Coevorden Culemborg Dalfsen Dedemsvaart Delft Den Bosch D

Deventer Didam Doetinchem Doorwerth Dordrecht Drachten Ede Eerbeek Eindhoven Elst Emmeloord Enschede Ermelo Geldermalsen Goes Goor Gouda

Groningen Haaksbergen Haarlem Hardenberg Harderwijk Harlingen Harmelen Heemstede Heerde Heerlen Helden Panningen Helmond Hengelo Hillego Hilversum Hoensbroek Hoogeveen Hoogezand Hoorn Houten IJmuiden IJsselstein Joure Kerkrade Krimpen a/ d IJssel Leek Leeuwarden Leiden Leidschen

Lelystad Leusden Maastricht Meppel Middelburg Middelharnis Mijdrecht Neede Nijkerk Nijmegen Oldenzaal Oosterhout Oss Oudenbosch Purmerend R

Ridderkerk Rijswijk Roden Roermond Roosendaal Rotterdam Scheveningen Schiedam Schoonhoven Schoorl Sittard Sliedrecht Sneek Soest St.Oedenr

Stadsk anaal Steenwijk Tiel Tilburg Uden Utrecht Vaassen Veenendaal Veghel Velp Venlo Venray Vianen Voorburg Voorschoten Vriezeveen Wageninge Wassenaar Winschoten Winterswijk Woudenberg Zaandam wolde Zeist Zoetermeer Zuidhorn Zundert Zutphen Zwolle Burgos Castellón de la Plana Leon Madrid Malaga Murcia

SP Alicante Badalona Barcel

FR Agen Alençon Amiens Angers Annecy Arras Augny Aulnoyes Aymeries Besançon Boulog

Mer Bourges Brest Cannes Carcasonne Chambéry Charleville-Mézières Chaumont Dax Dieppe Dijon Douai Duinkerken Ferrière la Grande Frouard Gren

Garde Laval Le Touquet Lille Limoges Lyon Mâcon Marseille Nancy Nice Paris Plaisir Roanne Roncq Roubaix Saint Étienne Seclin Soissons Thoiry Thono Toulon Troyes Valence Vichy

BE Aalst Aartselaar Andenne Ans Antwerpen Balen Bastogne Beaumont Bergen Boechout Borgloon Bree Brugge Brus

Diest Dilsen Drogenbos Flémalle Froyennes Genk Gent Grivegnée Hasselt Heusden-Zolder Hoboken Huy Jemappes Kampenhout Korbeek-Lo Kuurne La Lo

Leopoldsburg Leuven Luik Malmédy Mechelen Merksem Moeskroen Montignies-sur-Sambre Mortsel Olen Overijse Overpelt Philippeville Schaarbeek Sc

VastNed Retail N.V. Jaarverslag 2007

T Istanb NL Alkmaar Almelo Amersfoort Amsterdam Apeldoorn Arnhem Assen Baarn Bemmel Bennekom Bergen op Zoom Beve

Scherpenheuvel Sint-Job-in-'t-Goor Sint-Niklaas Sint-Pieters-Leeuw Tielt-Winge Tienen Turnhout Vilvoorde Waterloo Waver Westerlo Wilrijk Barcelos Braga Lissabon Porto

Bilthoven Bodegraven Borculo Boxmeer Boxtel Breda Brielle Brunssum Bussum Capelle a/ d IJssel Coevorden Culemborg Dalfsen Dedemsvaart Delft D

Den Haag Deventer Didam Doetinchem Doorwerth Dordrecht Drachten Ede Eerbeek Eindhoven Elst Emmeloord Enschede Ermelo Geldermalsen Goes Go Groesbeek Groningen Haaksbergen Haarlem Hardenberg Harderwijk Harlingen Harmelen Heemstede Heerde Heerlen Helden Panningen Helmond Heng Hillegom Hilversum Hoensbroek Hoogeveen Hoogezand Hoorn Houten IJmuiden IJsselstein Joure Kerkrade Krimpen a / d IJssel Leek Leeuwarden Leiden

Leidschendam Lelystad Leusden Maastricht Meppel Middelburg Middelharnis Mijdrecht Neede Nijkerk Nijmegen Oldenzaal Oosterhout Oss Oudenbosc Purmerend Renkum Ridderkerk Rijswijk Roden Roermond Roosendaal Rotterdam Scheveningen Schiedam Schoonhoven Schoorl Sittard Sliedrecht Sn St.Oedenrode Stadsk anaal Steenwijk Tiel Tilburg Uden Utrecht Vaassen Veenendaal Veghel Velp Venlo Venray Vianen Voorburg Voorschoten Vriezev Wageningen Wassenaar Winschoten Winterswijk Woudenberg Zaandam wolde Zeist Zoetermeer Zuidhorn Zundert Zutphen Zwolle Barcelona Burgos Castellón de la Plana Leon Madrid Malaga Murcia

SP Alicante Badal

FR Agen Alençon Amiens Angers Annecy Arras Augny Aulnoyes Aymeries Besan

Boulogne sur Mer Bourges Brest Cannes Carcasonne Chambéry Charleville-Mézières Chaumont Dax Dieppe Dijon Douai Duinkerken Ferrière la Grande

Kerncijfers

Kengetallen vastgoedportefeuille

(in exploitatie)

2007 2006 2005 2004 2003 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Resultaten (x € 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 120,6 110,7 106,8 119,5 128,9 62,5 59,6 62,2 61,8 Direct beleggingsresultaat 64,4 Indirect beleggingsresultaat 180,1 110,4 98,3 8,0 (21,1) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingsresultaat 244,5 172,9 157,9 70,2 40,7 Balans (x € 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen 2.093,1 1.730,7 1.487,5 1.360,3 1.612,3 Eigen vermogen 1.214,9 1.048,1 930,8 847,1 818,0 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 1.135,8 977,7 862,5 778,7 757,2 Langlopende schulden 617,3 479,0 409,5 453,6 598,0 Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 1) 16.706.552 Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 1) 16.362.097

16.585.999 16.746.189

15.980.734 16.146.747

Per aandeel (x € 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail primo (inclusief dividend) 57,93 51,02 46,48 46,53 Slotdividend vorig boekjaar (2,60) (2,47) (3,74) (4,24)

48,80 (4,15)

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail primo (exclusief dividend) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Beleggingsresultaat Overige mutaties Interim-dividend

16.892.880 16.876.183

16.851.120 16.903.156

_____ _____ _____ _____ _____ 55,33

48,55

42,74

3,85 10,79 ___________ 14,64

3,70 6,53 ___________ 10,23

3,54 5,83 ___________ 9,37

0,57 (1,12)

0,25 (1,10)

(0,02) (1,07)

42,29

44,65

3,75 3,87 0,48 (1,32) ___________ ___________ 4,23 2,55 (0,02) –

(0,30) –

_____ _____ _____ _____ _____

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail ultimo 69,42 57,93 51,02 46,50 Beurskoers (ultimo) 65,70 77,00 53,75 53,50 3,70 3,54 3,74 Dividend in contanten 3,85 of in contanten 2,47 3,30 2,54 2,40 2) en in aandelen t.l.v. de agioreserve 0,53% 1,55% 2,63% Dividendrendement uitgedrukt als percentage van het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail primo (exclusief dividend) 7,0 7,6 8,3 8,8 Verhouding eigen vermogen/ vastgoedbeleggingen (in %) Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %)

46,90

42,60 4,24 2,45 4,00%

9,5

58,1

60,6

62,6

62,3

50,7

66/34

67/33

69/31

80/20

75/25

Met ingang van 2005 publiceert VastNed Retail op basis van IFRS. De kerncijfers over 2004 zijn hiervoor aangepast. De kerncijfers over 2003 zijn niet aangepast. 1 Rekening houdend met ingekochte eigen aandelen. 2 Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.

Nederland

Spanje

Frankrijk

België

Turkije

Portugal

Totaal

_______ 868 25 48,1 49,9 96,4

_______ 501 31 35,9 36,9 97,2

_______ 265 40 26,5 30,9 85,9

_______ 229 44 18,8 19,4 97,2

_______ 18 81 1,2 1,6 76,7

_______ 13 100,0 1,1 1,2 89,0

_______ 1.894 18 131,6 139,8 94,1

Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Ultimo bezettingsgraad (in %) Huurvrije perioden / huurkortingen (in %) Aantal objecten Vastgoedbeleggingen in exploitatie (x € 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen in exploitatie (in %) Gemiddelde omvang per object (x € 1 miljoen)

97,9 98,4 0,4 403 715 34 1,8

96,0 96,4 2,8 15 574 28 38,3

96,8 97,9 1,0 129 471 23 3,6

95,9 99,3 6,0 97 269 13 2,8

97,7 97,7 0,2 3 20 1 6,8

100,0 100,0 – 9 15 1 1,7

96,9 97,9 2,1

Brutorendement (in %) Nettorendement (in %) Verhuurbare vloeroppervlakte (x 1.000 m2) Verhuurbare vloeroppervlakte (in %)

6,7 6,0 278 38

6,2 5,6 141 20

5,6 5,1 117 17

7,0 6,4 166 23

5,9 4,6 7 1

7,0 6,7 3 1

712 100

Sector spreiding per land (in %) Winkelcentra Perifere detailhandelsvestigingen Binnenstadswinkels Overig

25 5 70 –

78 2 6 14

41 6 51 2

– 54 46 –

57 – 43 –

– – 100,0 –

40 11 45 4

Gemiddelde huur per m2 (x € 1) Winkelcentra Perifere detailhandelsvestigingen Binnenstadswinkels Overig

164 69 197 134

284 167 736 144

213 67 300 111

– 76 275 –

139 – 304 –

– – 313 –

225 76 233 136

Regionale spreiding per land (in %) Supersteden Grote steden Middelgrote steden Kleine steden

12 22 27 39

58 41 – 1

32 17 20 31

11 30 15 44

100 – – –

42 31 8 19

29 27 16 28

Brancheverdeling (in %) Non-food 46 Food 26 Living en Leisure 20 Overig 8 Ultimo bezettingsgraad (in %) Winkelcentra 98,6 Perifere detailhandelsvestigingen 95,9 Binnenstadswinkels 98,6 Overig n.v.t.

37 20 28 15 98,0 100,0 100,0 85,8

58 5 22 15 95,0 100,0 99,8 n.v.t.

55 4 38 3 n.v.t. 99,0 99,7 n.v.t.

59 22 – 19 95,9 n.v.t. 100,0 n.v.t.

– – – 100

47 16 25 12

n.v.t. n.v.t. 100,0 n.v.t.

97,5 98,7 98,7 84,2

Aantal huurders 1) Tien grootste huurders (in %) Theoretische jaarhuur (x € 1 miljoen) Markthuur 2) (x € 1 miljoen) Over- / onderhuur (in %)

1 Exclusief appartementen en parkeerplaatsen. 2 Inclusief overige inkomsten (verhuur openbare ruimten winkelcentra).

656 2.064 100 3,1 6,4 5,7

VastNed Retail Jaarverslag 2007

VastNed Retail N.V. Max Euwelaan 1, 3062 MA Rotterdam Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon 010 24 24 300 Fax 010 24 24 333 www.vastned.nl [email protected] Raad van commissarissen Drs. W.J. Kolff, voorzitter Mr. N.J. Westdijk MBA, vice-voorzitter * Dr. P.M. Verboom ** J.B.J.M. Hunfeld ***

Financiële agenda 2008

Dinsdag 8 april 2008 Algemene vergadering van aandeelhouders Donderdag 10 april 2008 Notering ex-slotdividend Vrijdag 2 mei 2008 Betaalbaarstelling slotdividend 2007 Maandag 19 mei 2008 Driemaandscijfers 2008 (voorbeurs)*

* Voorzitter remuneratiecommissie ** Voorzitter auditcommissie vanaf 3 april 2007 *** Lid raad van commissarissen vanaf 3 april 2007

Directie VastNed Management B.V. in deze vertegenwoordigd door: Mr. R.A. van Gerrevink, CEO Mr. drs. T.M. de Witte RA, CFO Ir. J. Pars MRE MRICS, CIO

Maandag 11 augustus 2008 Halfjaarcijfers 2008 (voorbeurs)* Maandag 11 augustus 2008 Notering ex-interim-dividend 2008 Maandag 1 september 2008 Betaalbaarstelling interim-dividend 2008 Maandag 10 november 2008 Negenmaandscijfers 2008 (voorbeurs)* ––––––––––––––––

An English translation of the 2007 annual report and annual accounts is available.

Maandag 2 maart 2009 Jaarcijfers 2008 (voorbeurs)* * Gevolgd door webcast via www.vastned.nl

Aandeel VastNed Retail Notering: Euronext Amsterdam en Euronext Parijs ISIN: NL0000288918 Ticker: VASTN.NL

Jaarverslag 2007 VastNed Retail N.V.

Geachte lezers van dit jaarverslag,

Reinier A. van Gerrevink

Voorwoord CEO

Het onderwerp van vandaag (5 maart 2008) is natuurlijk de mogelijke verkoop van het fonds door middel van een veiling. Aanleiding van dit proces lag in de ontvangst van een indicatieve bieding van IEF Capital. Na afwijzing door de directie en de raad van commissarissen van deze indicatieve bieding (‘substantieel beneden de werkelijke waarde’) heeft IEF Capital besloten publiek te gaan, en heeft daarmee uw fonds ‘in play’ gebracht. Het management heeft besloten er alles aan te doen om geïnteresseerde partijen te bewegen een bieding uit te brengen die ‘hard’ is en de werkelijke waarde van het aandeel VastNed Retail reflecteert. Belangrijke elementen in het vaststellen van de werkelijke waarde zijn onder andere het huurgroeipotentiëel. Over het gehele jaar 2007 is ongeveer 8,8% van de huurstroom herzien, met als resultaat een circa 15% hogere huur dan de oude huur. Soortgelijke stijgingen zijn waarneembaar in de vergelijking van de nieuwe huur met de ERV (Estimated Rental Value, de huur die onze taxateurs in de diverse landen als markthuur indiceren). Wij verwachten dat hier voor de toekomst een grote en – nog – verborgen waarde in zit. Daarnaast is, zoals is gebleken tijdens de eindejaars taxatie, het rendement op de vastgoedportefeuille nog steeds aan de hoge kant en kunnen vergelijkbare objecten niet voor de taxatiewaarde op de vrije markt worden verworven. Een ander belangrijk element is de potentiële waarde in onze ontwikkelingsportefeuille; die is gewaardeerd op aanmerkelijk hogere rendementen dan soortgelijke objecten (reeds gerealiseerd) in de vrije markt ‘doen’. Verder koopt iemand uw fonds ‘k.k.’ (kosten koper), derhalve zonder overdrachts belasting en bijkomende kosten, terwijl wij, zoals u bekend, de vastgoedportefeuille waarderen na aftrek van (eventuele) aankoopkosten. Bij aankoop worden deze aankoopkosten direct afgeboekt (deze zijn dus ooit voor uw rekening gekomen). Dat voordeel is gemiddeld circa 6% over de gehele vastgoedportefeuille, en vertegenwoordigt derhalve een enorme som geld. Dan is er nog de zogenoemde ‘sprokkelpremie’, een waarde die moeilijk te kwantificeren is. Het opbouwen van een dergelijke vastgoedportefeuille kost veel tijd, geld en energie. Per ultimo van het afgelopen boekjaar stond uw fonds op basis van externe taxaties al vrijwel op het niveau van de publiek gemaakte bieding van F 70 per aandeel. Naar verwachting zal de NAV (Net Asset Value: nettovermogenswaarde) per eind eerste kwartaal 2008 meer bedragen dan bovengenoemde indicatieve bieding.

Wij als management weten dat in de komende paar jaar de vooruitzichten voor VastNed Retail buiten gewoon rooskleurig zijn, aangezien het fonds en haar organisatie inmiddels de laatste ‘vlekjes’ heeft weggewerkt. Zoals daar zijn het moeizame project in België (Messancy, factory outlet die is verkocht), en de afwikkeling van de verkoop in 2004 van de Duitse vast goedportefeuille, waar de huurgaranties inmiddels grotendeels zijn ‘afgekocht’. De verkoop van die porte feuille an sich was al een bijzonder gegeven, gezien de matige kwaliteit. De daaruit vrijgekomen middelen zijn inmiddels volledig geherinvesteerd in alle landen die wij als core zien. Eén van de laatste aankopen (Lille, 56 winkels op prachtige locaties) past uitstekend in onze vastgoedportefeuille, die voor ruim de helft uit high street shops bestaat. Ook in Turkije hebben wij zojuist twee winkelpanden aan één van de drukste straten ter wereld gekocht. Al met al is 2007 een buitengewoon succesvol jaar geweest; er is voor F 166,7 miljoen geïnvesteerd in standing investments en voor F 21,1 miljoen gedesin vesteerd. Desinvesteringen om de kwaliteit van de gehele vastgoedportefeuille verder te verbeteren. De (inter)nationale vraag naar A-locaties is enorm en het aanbod van ruimte is schaars. Retailketens als bijvoorbeeld Starbucks willen naar Nederland komen, maar hebben moeite hun optimum aan schaalgrootte te bereiken. Nederland In 2008 komt het ontwikkelingsproject in Houten gereed. Het betreft een bestaand winkelcentrum dat is uitgebreid, omdat Houten de afgelopen 10 jaar sterk is gegroeid en goede groeiverwachtingen heeft. Verder zal ook het Retail Park Roermond op korte termijn open gaan, dat op een strategische locatie ligt en een investering vergt van circa F 55 miljoen. Voor VastNed Retail is dit een grote stap, en, naar de voortekenen aangeven, een zeer succesvolle! Hierbij is een formule gebruikt, die baanbrekend is voor de perifere detailhandel in Nederland. Spanje Ook hier hebben wij vele plannen tot uitbreiding c.q. herontwikkeling. In Alicante zijn grote vorderingen gemaakt met de versterking van ons winkelcentrum aldaar. Een deel van het ‘leisure-gedeelte’ (bioscoop etc.) wordt omgebouwd tot een ruimte ten behoeve van een electronicaretailer, als trekker voor dit een gedeelte van het centrum.

Dit is ook de reden dat de leegstand in Spanje wat hoger ligt dan normaal. Na realisatie van deze aanpassing zal deze dan ook weer dalen. Over de gehele linie zijn ook in Spanje fraaie huurverhogingen gerealiseerd, mede omdat het Spaanse huursysteem liberaal is en de huurders niet onevenredig ‘beschermd’ worden. De – opwaartse – druk op de huren houdt aan, ondanks dat er twijfels zijn over de – ontwikkeling van de – Spaanse economie. Frankrijk De grootste investering vorig jaar is die in Lille, Noord Frankrijk geweest (56 winkels). Een unieke kans, omdat zelden een vastgoedportefeuille met zoveel winkels op goede locaties te koop komt. Lille is een grote stad met ruim 1,1 miljoen inwoners, en een sterk opkomend stadscentrum, waar nog niet alle (inter)nationaal bekende retailers vertegenwoordigd zijn. Wel zult u Louis Vuitton in een van onze winkels ontdekken, en nog diverse andere tot de verbeelding sprekende merken. De upside in deze portefeuille zal zich geleidelijk gaan manifesteren. Wij schatten in dat de markthuren, gemiddeld gezien, aanzienlijk boven de huidige huren liggen! De eerste transacties in deze vastgoedportefeuille hebben inmiddels tot een 40% hogere huur voor de betreffende objecten geleid. Verder is het lokale team hard aan de slag met de herontwikkeling van Plaisir, een winkelkerngebied even buiten Parijs, vlakbij Versailles. Ook hierbij geldt dat onze expertise de basis is van dit project, en wij overigens een externe ontwikkelaar gebruiken voor de daadwerkelijke realisatie. Onze ‘beloning’ ligt in het rendement waarvoor het project wordt (terug)gekocht. Ook wordt druk gesleuteld aan de uitbreiding van het CC (Centre Commercial) Val Thoiry in Thoiry, nabij Geneve, en in het winkelcentrum Limoges-Corgnac aan de verbetering van het centrum. Verder zijn enkele retail warehouses aangekocht en heeft de vastgoedportefeuille een omvang van meer dan F 470 miljoen bereikt, waarmee in Frankrijk voldaan wordt aan de eis van voldoende kritische massa. België In november 2007 is de zogeheten ‘Heytens-portefeuille’ aangekocht, een 21-tal retail warehouses (‘baanwinkels’). Ons Belgische team heeft nog enkele andere investeringen op het oog, en is daarnaast druk doende het bestaande object in Olen (ook baanwinkels) te herontwikkelen. Plannen zijn al gereed, het wachten is op de finale vergunningen, die gedeeltelijk al verkregen zijn. Ook in de Belgische markt is sprake van behoorlijke schaarste aan een goed retail product; de aanvangsrendementen zijn dan ook fors naar beneden gegaan.

Turkije Na de verwerving van Elysium Shops in januari 2007 is de Turkse vastgoedportefeuille uitgebreid met twee winkels aan de beste en drukste winkelstraat van Istanbul. Er is een ervaren Turkse manager aangetrokken die bij de Britse food retailer Tesco en de Duitse projectontwikkelaar ECE heeft gewerkt. Diverse acquisitieopties worden onderzocht. Er valt nog veel meer te vertellen, en u zult nog allerlei uitgebreide informatie aantreffen in dit verslag. Ik wil graag afsluiten met u te bedanken voor uw trouwe aandeelhouderschap. Het fonds is ‘in play’ op een moment dat het qua kwaliteit en vooruitzichten clean is, en de komende jaren alle aandacht besteed kan worden aan profitabele groei en een fraaie performance. Ik groet u, hoogachtend, Reinier A. van Gerrevink, CEO

Begrippenlijst

AFM

Autoriteit Financiële Markten

datum zou kunnen worden verhandeld tussen terzake goed geïnfor-

Bevak

(Belgische) Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal

meerde en tot een transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk

CEO

Chief Executive Officer

zijn en waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden.

CFO

Chief Financial Officer

CIO

Chief Investment Officer

Nettoaanvangsrendement

Code

De Nederlandse corporate governance code

Nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de aankoop-

EPRA

European Public Real Estate Association

prijs (inclusief transactiekosten) van de betreffende vastgoedbelegging.

GPR

Global Property Research

IAS

International Accounting Standards

Nettohuuropbrengsten

IFRS

International Financial Reporting Standards

Brutohuuropbrengsten verminderd met de aan de betreffende periode

IRS

Interest Rate Swap

toe te rekenen, niet doorberekende servicekosten en exploitatiekosten,

IVBN

Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed

zoals onderhoudskosten, beheerkosten, verzekeringen, verhuurkosten

SIIC

Société d’Investissements Immobiliers Cotées

en onroerendezaakbelastingen.

VS

Verenigde Staten

Marktwaarde Het ingeschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op rapportage

Nettorendement Theoretische nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van

Definities

de marktwaarde van de betreffende vastgoedbelegging.

Bezettingsgraad

Straightlining

100% minus de leegstandsgraad.

Het uitsmeren van de kosten van huurkortingen, huurvrije perioden en huurincentives over de contractduur van de huurovereenkomst.

Brutohuur Contractueel overeengekomen huur voor een bepaalde ruimte, rekening

Theoretische huuropbrengsten

houdend met de effecten van straightlining van huurincentives.

De aan een bepaalde periode toe te rekenen brutohuur, exclusief de effecten van straightlining van huurincentives e.d., vermeerderd met

Brutohuuropbrengsten

de in diezelfde periode van toepassing zijnde markthuur van eventueel

De over een bepaalde periode verantwoorde brutohuur, na aftrek van

leegstaande ruimten.

de effecten van straightlining van huurincentives. Theoretische jaarhuur Brutorendement

De jaarlijkse brutohuur op een bepaald moment, exclusief de effecten

Theoretische jaarhuur uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde

van straightlining van huurincentives e.d., vermeerderd met de jaar-

van het vastgoed.

lijkse markthuur van eventueel leegstaande ruimten.

Gemiddelde (financiële) bezettingsgraad 100% minus de gemiddelde (financiële) leegstandsgraad. Gemiddelde (financiële) leegstandsgraad De over een bepaalde periode van toepassing zijnde markthuur van leegstaande ruimten uitgedrukt in een percentage van de over dezelfde periode van toepassing zijnde theoretische huuropbrengsten. Huurincentive Enige vergoeding, tijdelijke huurreductie of uitgave ten gunste van een huurder bij het afsluiten van een huurovereenkomst of het verlengen of vernieuwen daarvan. Leegstandsgraad De jaarlijkse markthuur van onverhuurde ruimten op een bepaald moment uitgedrukt in een percentage van de theoretische jaarhuur op hetzelfde moment. Markthuur Het ingeschatte bedrag waartegen een bepaalde ruimte op een bepaald moment is te verhuren door terzake goed geïnformeerde en tot transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn en waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden.

Kerncijfers Voorwoord CEO 5 Profiel en strategie 12 Verslag van de raad van commissarissen 15 Inleiding 15 Corporate governance raad van commissarissen 16 Jaarrekening 2007 16 Dividend- en reserveringsbeleid 16 Dividendvoorstel 16 Samenstelling raad van commissarissen 17 Subcommissies 17 Mutaties raad van commissarissen 17 Profielschets van de raad van commissarissen 17 Rooster van aftreden 21 Algemene vergadering van aandeelhouders 21 Personeel 21

Inhoudsopgave

Verslag van de directie 22 Economie en markten algemeen 22 Nederland 27 Spanje 28 Frankrijk 29 België 34 Turkije 35 De vastgoedportefeuille 36 Personeel en organisatie 50 Duurzaam ondernemen 51 Risicomanagement 51 Financiële gang van zaken 53 Dividendvoorstel 60 Vooruitzichten voor 2008 61 Het aandeel en de beursnotering 62 Jaarrekening 2007 65 Geconsolideerde winsten verliesrekening 66 Direct en indirect beleggingsresultaat 67 Geconsolideerde balans per 31 december 68 Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen 70 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 71 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 72 Vennootschappelijke balans per 31 december 109 Vennootschappelijke winsten verliesrekening 110 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 110 Overige gegevens 113 Corporate governance 116 Risicomanagement 130 Vastgoedportefeuille 2007 135 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 136 Overige vastgoedbeleggingen 156 Kengetallen vastgoedportefeuille

Uden

VastNed Retail streeft een actief acquisitiebeleid na. Voortdurend worden nieuwe investeringsmogelijkheden beoordeeld.

Thoiry

Antwerpen

10

Amsterdam

Den Haag

Murcia

Breda

11

Utrecht Breda

Profiel en strategie Historie VastNed Retail N.V., opgericht in 1986, is een (closedend) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in goed verhuurde individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen, primair in de euro zone. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. De aandelen zijn sinds 9 november 1987 genoteerd aan Euronext Amsterdam en sinds 20 december 2004 aan Euronext Parijs en worden met ingang van 3 maart 2008 opgenomen in de Amsterdamse AMX-index. VastNed Retail maakt deel uit van de VastNed Groep.

Visie Beleggen in winkelvastgoed heeft een duidelijk verband met de retailer die met deze winkels zijn onderneming drijft. Daarmee wordt bedoeld dat de huur op langere termijn afhankelijk is van de winst van de retailer. Het succes van de retailer en de concurrentie

12

kracht van de locatie zijn derhalve bepalend voor het succes van de belegger in winkelvastgoed op de lange termijn.

Missie en strategisch doel VastNed Retail biedt aan institutionele en particuliere aandeelhouders een primair op winkelvastgoed geconcentreerd beleggingsproduct aan. Hiermee wordt beleggers de mogelijkheid geboden om te profiteren van de dynamiek in de retailmarkten, waarmee een hoog totaalrendement wordt nagestreefd. Het totaalrendement bestaat uit een combinatie van direct rendement op basis van huuropbrengsten en indirect rendement door waardegroei van de vastgoed portefeuille. Op langere termijn wordt door actief management van de winkelportefeuille gestreefd naar realisatie van een stijgend dividend per aandeel.

Profiel en strategie

Beleggingsproduct en beleggingsmethodiek VastNed Retail streeft haar strategisch doel na door zich te concentreren op de volgende beleggings producten en het hanteren van de volgende beleggingsmethodiek: – een mix van individuele winkelobjecten, winkelcentra en perifere detailhandelsvestigingen, waarbij een balans in de beleggingsmix wordt nagestreefd. Het streven is de weging van individuele winkelobjecten te houden tussen 35% en 60%, van winkelcentra tussen 20% en 50% en van perifere detailhandelsvestigingen tussen 10% en 30%; – concentratie op winkelgebieden en huurders die zich onderscheiden door dynamiek en concurrentiekracht; – een evenwichtig risicorendementsprofiel van de beleggingen; – concentratie op vier kernlanden: Nederland, Spanje, Frankrijk en België en concentratie op de ontwikkeling van Turkije als toekomstig kernland met een gewenste omvang van circa 10% van de totale vastgoed portefeuille; – streven naar voldoende kritische massa in de kernlanden, zodat het lokale management over een afdoende aantal functionaliteiten beschikt, en; – concentratie op een optimale spreiding binnen de vastgoedportefeuille, met als spreidingscriteria: landen, regio’s, steden, spreiding in categorieën, aantal objecten, aantal huurders, beperking omvang object en beperking omvang individuele huurders.

Omvang

– – – –

De vastgoedportefeuille van VastNed Retail vertegenwoordigde ultimo 2007 een waarde van F 2.093,1 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 45% binnenstadswinkels; 40% winkelcentra; 11% perifere detailhandelsvestigingen, en; 4% overig.

Fiscale structuur VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggings instelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. In België zijn alle beleggingen ondergebracht in de vastgoedbevak Intervest Retail die eveneens geen winstbelasting is verschuldigd. De Franse vastgoedbeleggingen zijn eveneens vrijgesteld van winstbelasting onder het aldaar toepasselijke SIICregime. Een aantrekkelijk fiscaal klimaat is voor de beleggingsselectie een belangrijke factor. De beleggingen in Spanje, Turkije en Portugal zijn onderworpen aan reguliere belastingheffing.

13

Financieringsbeleid Als uitgangspunt geldt dat financiering van de vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aan- of verkoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op het vastgoed acceptabele rentestand. VastNed Retail blijft in dit kader te allen tijde binnen de financieringsgrenzen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennoot schapsbelasting 1969. Tevens wordt een goede balans nagestreefd tussen financiering met korte en lange rentevaste perioden. Hiervoor wordt in voorkomende gevallen gebruik worden gemaakt van rentederivaten. In tijden dat het aandeel VastNed Retail op de effectenbeurs een premie noteert ten opzichte van de intrinsieke waarde, kan het aantrekkelijk zijn om nieuwe aandelen uit te geven. Uitgangspunt hierbij is dat uitgifte van nieuwe aandelen slechts plaatsvindt als er op voorzienbare termijn investeringsmogelijk heden zijn.

Valutabeleid VastNed Retail streeft ernaar valutarisico’s te beperken door primair in de eurozone te beleggen. Bij voor komende valutarisico’s wordt de omvang hiervan beperkt door zorgvuldige valutaire afstemming van bezittingen en schulden enerzijds en inkomsten en uitgaven anderzijds. Zie hiervoor het hoofdstuk Risicomanagement elders in dit jaarverslag.

Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Retail is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het dividend wordt aan de aandeelhouders ter beschikking gesteld in de vorm van een interim-dividend ter hoogte van 60% van het direct beleggingsresultaat over het eerste halfjaar van het boekjaar en een slotdividend na afloop van het boekjaar.

Acquisitiebeleid VastNed Retail streeft een actief acquisitiebeleid na. Voortdurend worden nieuwe investeringsmogelijkhe den beoordeeld. Bij de acquisitie van pijplijnprojecten worden in het algemeen ontwikkelingsrisico’s grotendeels overgedragen aan gecontracteerde project ontwikkelaars en aannemers. Bij vroegtijdige betrokkenheid bij het ontwerp en het samenstellen van de huurdersmix kunnen verhuurrisico’s worden geac-

Profiel en strategie

cepteerd. Hierbij geldt dat acquisities uitsluitend plaatsvinden indien de marktomstandigheden daartoe gunstig zijn, er sprake is van een evenwichtig risicorendementsprofiel en de vermogensverhoudingen deze toelaten. In dit kader worden acquisitiemogelijkheden steeds afgewogen ten opzichte van financiële alternatieven, zoals de inkoop van eigen aandelen.

Risicomanagement VastNed Retail voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van en, indien nodig, het ondernemen van passende actie met betrekking tot risico’s die met het beleggen in vastgoed gepaard gaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in strategische, operationele, financiële, rapportage en compliance risico’s.

Organisatie VastNed Retail voert een actief management van haar vastgoedportefeuille, waarbij zij in de landen waarin zij actief is, of zal zijn, streeft naar volwaardig eigen lokaal management. VastNed Management in Rotterdam, VastNed Management España in Madrid, VastNed Management France in Parijs, Intervest Retail en Intervest Offices, . beide in Antwerpen, en VastNed Emlak Yatırım ve Ins¸ aat Ticaret in Istanbul, beheren, met ongeveer 100 medewerkers, de beleggingen van VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert de fondsen met directie en beheer. Op de samen werking tussen VastNed Retail, VastNed Offices/ Industrial en VastNed Management is een kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van de feitelijke werkzaamheden. De aandelen van VastNed Management worden voor 67% gehouden door VastNed Retail en voor 33% door VastNed Offices/ Industrial. Eigen beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zoveel mogelijk zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer leidt tot direct contact met de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd en ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is grotendeels uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud en renovatie van vastgoedbeleggingen in portefeuille en verkoop van objecten die niet meer passen in de vastgoedportefeuille, wordt zorg gedragen voor een optimale staat en waarde van het vastgoed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders.

14

De vastgoedmarkten in de diverse landen zijn onderworpen aan de aldaar geldende weten regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed Retail streeft ernaar deze activiteiten, waar mogelijk, vanuit het land zelf te ondernemen.

Antwerpen

V.l.n.r. Dr. P.M. Verboom, Mr. N.J. Westdijk MBA, Drs. W.J. Kolff, J.B.J.M. Hunfeld

Verslag van de raad van commissarissen Inleiding De raad van commissarissen van VastNed Retail heeft in 2007 negen maal vergaderd. Aan deze vergaderingen is door de leden van de directie deelgenomen. Tevens heeft de raad van commissarissen vergaderd in afwezig heid van de directie en hebben overige bijeenkomsten van de raad van commissarissen plaatsgevonden. De onderwerpen die in de vergaderingen ter sprake zijn gekomen waren onder andere: de gang van zaken en risico’s in de vastgoedportefeuille, de strategie en risico’s van de vennootschap als geheel en deelaspecten daarvan waaronder het betreden van nieuwe markten, de financiële resultaten, alsmede de verslaglegging daarvan in publiek verspreide documenten, de benoeming van een nieuw lid van de raad van commissarissen, de benoeming van een nieuw lid van de auditcommissie, het eigen functioneren van de (leden van de) raad van commissarissen en het functioneren van de (leden van de) directie en de secretaris van de vennootschap, het functioneren van de externe accountant, de honorering van de leden van de raad van commissarissen en de bezoldiging van de leden van de directie, de corporate governance

15

en het functioneren van subcommissies van de raad van commissarissen inclusief de verslaglegging door deze commissies. Bij het onderwerp strategie van de vennootschap als geheel heeft de raad van commissarissen een onderzoek laten uitvoeren naar de voor- en nadelen van een fusie met VastNed Offices/ Industrial. De uitkomst van dit onderzoek was positief. Dit heeft echter niet geleid tot nadere stappen, zoals het voorleggen aan de algemene vergadering van aandeelhouders, aangezien VastNed Retail op 12 oktober 2007 een indicatieve bieding op al haar aandelen van heeft ontvangen IEF Capital dat door een grootaandeelhouder werd gesteund. Dit maakte het verder uitwerken van het fusievoornemen een moeilijk begaanbare weg. De raad van commissarissen is telkens door de directie van goede informatie voorzien, zodat de raad van commissarissen haar toezichthoudende taak naar behoren heeft kunnen uitoefenen. Geen van de leden van de raad van commissarissen was frequent afwezig.

Verslag van de raad van commissarissen

Indicatieve bieding op aandelen VastNed Retail Zoals eerder is aangegeven, heeft VastNed Retail op 12 oktober 2007 een indicatieve bieding op de aandelen VastNed Retail ontvangen. Deze indicatieve bieding, met een prijsniveau van F 70 per aandeel, is door de raad van commissarissen en de directie beoordeeld. Hierbij is gebruik gemaakt van diensten van een extern financieel adviseur. Deze beoordeling, waarbij een groot aantal waarderingsmethodieken is gehanteerd, heeft ertoe geleid dat de raad van commissarissen en de directie hebben geconcludeerd dat de indicatieve bieding te laag is en niet de werkelijke waarde van het aandeel VastNed Retail reflecteert. Op basis van de prijs en het indicatieve karakter van de bieding heeft de raad van commissarissen in zijn brief van 29 oktober 2007 IEF Capital laten weten dat de bieding niet de werkelijke waarde van het aandeel VastNed Retail reflecteert. Opvolgend aan het persbericht van 6 november 2007 waarin IEF Capital aangeeft een indicatieve bieding te hebben gedaan op alle aandelen van VastNed Retail, heeft VastNed Retail de afwijzing van deze indicatieve bieding aan de markt gecommuniceerd in het persbericht van 7 november 2007. Opvolgende contacten met het management van IEF Capital hebben geen fundament verstrekt voor verdere besprekingen. De raad van commissarissen heeft vervolgens het in belang van alle aandeelhouders besloten een dataroom open te stellen ten behoeve van een grotere groep van geïnteresseerde partijen. Op 14 december 2007 is de dataroom geopend voor door VastNed Retail geselecteerde partijen. Op 1 februari 2008 zijn indicatieve biedingen ontvangen op VastNed Retail en op delen van de vastgoed portefeuille. In het vervolg daarop en na overleg met de partijen die een indicatieve bieding hadden ingestuurd heeft de directie en de raad van commissarissen in het persbericht van 8 februari 2008 aangegeven dat de partijen van wie deze biedingen ontvangen werden meer tijd nodig hebben om tot definitieve biedingen te komen. Het is de verwachting dat medio maart 2008 nadere mededelingen over het biedingsproces kunnen worden gedaan. In het kader van het biedingsproces hebben besprekingen plaatsgevonden tussen de raden van commissaris sen van VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management. Deze besprekingen betroffen de consequenties van een openbaar bod op de samenwerkingsovereenkomst en de overeenkomst ter verdeling van kosten tussen genoemde drie vennootschappen.

16

Corporate governance raad van commissarissen Een belangrijk aspect van corporate governance is de structuur van de raad van commissarissen als orgaan van de vennootschap. Dit onderwerp en corporate governance in meer algemene zin heeft voordurend de aandacht gekregen van de raad van commissarissen. In de algemene vergadering van aandeelhouders van 3 april 2007 is een statutenwijziging goedgekeurd waarmee het systeem van vrijwaring van de leden van de raad van commissarissen en van de leden van de directie statutair is vastgelegd.

Jaarrekening 2007 Onderdeel van het door de directie opgestelde jaarverslag 2007 is de door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerde jaarrekening 2007. Wij kunnen ons met dit verslag en de jaarrekening 2007 verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening 2007 aldus vast te stellen.

Dividend- en reserveringsbeleid In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Retail het direct beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. De raad van commissarissen heeft de directie de bevoegdheid gegeven om, ter voorkoming van verwatering van het direct beleggingsresultaat per aandeel, als gevolg van stockdividend ter laste van de agioreserve eigen aandelen in te kopen en tegelijkertijd het fiscaal gunstige karakter van de uitkering te waarborgen.

Dividendvoorstel Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om over 2007 de navolgende slotuitkering te doen per aandeel van F 5,00 nominaal: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een uitkering op de gewone aandelen, na aftrek van het interim-dividend ad F 1,12, ten bedrage van F 2,73, waarvan: - F 2,73 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting, dan wel - F 1,35 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, maar een tegenwaarde van F 1,38 benaderend, ten laste van de agioreserve zonder inhouding van dividendbelasting.

Verslag van de raad van commissarissen

Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen is als volgt samengesteld: Drs. W.J. Kolff, voorzitter Mr. N.J. Westdijk MBA, vice-voorzitter Dr. P.M. Verboom (voorzitter auditcommissie) J.B.J.M. Hunfeld (lid auditcommissie) De curricula vitae van de leden van de raad van commissarissen zijn opgenomen in het hoofdstuk Corporate governance elders in dit jaarverslag.

Subcommissies De raad van commissarissen heeft drie actieve commissies: de auditcommissie, de remuneratiecommissie en de selectie- en benoemingscommissie. De auditcommissie en de remuneratiecommissie hebben ieder twee leden. De selectie- en benoemingscommissie wordt gevormd door de voorzitter en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. Auditcommissie Gedurende 2007 heeft een wijziging plaatsgevonden in de bezetting van deze commissie. De auditcommissie bestond tot 3 april 2007 uit de heer P.M. Verboom en de heer F.W. Mulder. Op 3 april 2007 is de heer Mulder afgetreden als lid van de raad van commissarissen en daarmee ook als voorzitter van de auditcommissie. De heer J.B.J.M. Hunfeld is in dit kader, opvolgend aan zijn benoeming als lid van de raad van commissarissen, benoemd als lid van de auditcommissie en de heer Verboom is benoemd als voorzitter van de auditcommissie. De auditcommissie heeft in 2007 viermaal vergaderd. De auditcommissie heeft als taak het adviseren van de raad van commissarissen op financieel terrein. Onderwerpen die aan de orde zijn gekomen zijn de financiële rapportage, budgettering, de rol van de externe accountant, fiscaliteit, compliance (onder andere de Autoriteit Financiële Markten), IFRS, rente- en financieringsrisico’s, verhuurrisico’s, calamiteiten en aansprakelijk heidsrisico’s, debiteurenrisico’s, interne controle, IT-systemen, juridische risico’s, de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, alsmede de uitkomsten van de controle van de externe accountant. Verslagen van de auditcommissie zijn telkens overlegd aan alle leden van de raad van commissarissen en besproken op de eerstvolgende vergadering van de raad van commissarissen. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestaat uit de heer N.J. Westdijk (voorzitter) en de heer W.J. Kolff. De taak van de remuneratiecommissie is het adviseren

17

van de raad van commissarissen op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid van de directie. De commissie heeft in 2007 drie maal vergaderd. De remuneratiecommissie heeft het remuneratie rapport 2007 opgesteld dat in de algemene vergadering van aandeelhouders van 8 april 2008 zal worden besproken. Hierin heeft zij onder andere voorstellen geformuleerd ten behoeve van de bezoldiging van de individuele leden van de directie. Onderdeel daarvan is een rapportage inzake de over 2007 toe te kennen persoonlijke bonussen van de directie. De leden van de remuneratiecommissie zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Management. In de vergadering van de raad van commissarissen van VastNed Management vindt afstemming plaats met de remuneratiecommissie van VastNed Offices/ Industrial, aangezien de directie voor beide fondsen werkzaam is en haar bezoldiging een afspiegeling is van haar werkzaamheden voor deze beide fondsen. Selectie- en benoemingscommissie Als eerder gemeld, bestaat de selectie- en benoemingscommissie uit de voorzitter en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. De selectie- en benoemingscommissie heeft drie maal vergaderd op het terrein van selectie en benoemingen.

Mutaties raad van commissarissen De algemene vergadering van aandeelhouders heeft met ingang van 3 april 2007 de heer J.B.J.M. Hunfeld benoemd, als lid van de raad van commissarissen, waarmee waardevolle kennis en ervaring op het terrein van retail en internationaal opererende ondernemingen voor VastNed Retail is verworven. De heer Hunfeld volgt hiermee de heer F.W. Mulder op die vanwege de statutaire beperking van de zittingsduur is afgetreden.

Profielschets van de raad van commissarissen De profielschets van de raad van commissarissen waarborgt dat de raad van commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op de directie van de vennootschap kan worden gehouden. Dit profiel is te raadplegen op de website van de vennootschap en kan worden opgevraagd ten kantore van de vennootschap. De raad van commissarissen verklaart dat al zijn leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Nederlandse corporate governance code.


18


Jos van Rey, wethouder volkshuisvesting, economische zaken en ruimtelijke ordening, Roermond

‘Met de komst van het Retail Park is Roermond koopstad nummer 1.’

19

Den Haag

Madrid

Leidschendam

Den Haag

20

Amsterdam VastNed Retail Jaarverslag 2007

Een belangrijk aspect van corporate governance is de structuur van de raad van commissarissen als orgaan van de vennootschap.

Rooster van aftreden Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: – De heer P.M. Verboom, 2008 (herkiesbaar) – De heer N.J. Westdijk, 2009 (herkiesbaar) – De heer W.J. Kolff, 2010 (herkiesbaar) – De heer J.B.J.M. Hunfeld 2011 (herkiesbaar) De statuten voorzien in een zittingsduur die wordt beperkt tot driemaal vier jaar. VastNed Retail handelt hiermee in lijn met best practice-bepaling III.3.5 van de Code.

Algemene vergadering van aandeelhouders De agenda van de algemene vergadering van aandeelhouders van 8 april 2008 en de daarbij behorende

21

aandeelhouderscirculaire zal medio maart 2008 worden gepubliceerd.

Personeel De raad van commissarissen spreekt zijn dank uit aan de directie en haar medewerkers, voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar. Rotterdam, 5 maart 2008 Voor de raad van commissarissen, W.J. Kolff, voorzitter

Amsterdam

V.l.n.r. Ir. J. Pars MRE MRICS, Mr. R.A. van Gerrevink, Mr. A.G.H. du Pont, Mr. drs. T.M. de Witte RA

Verslag van de directie Economie en markten algemeen Economie De in economische cycli gebruikelijke tussentijdse correctie in de groei van de economie diende zich in het tweede halfjaar van 2007 aan vanuit de financiële sector van de economie. Door het verkeerd prijzen van risico’s op uitgeleend geld in de hypothecaire sector van de Amerikaanse economie moeten banken veel afschrijven op die leningen, omdat deze nu gewaardeerd worden tegen hogere risicowaarden. Door de globalisering van de economie zijn deze leningen verspreid in bezit van de internationale banksector, waardoor ook buiten de Amerikaanse economie de financiële sector geraakt wordt door deze afschrijvingen. Onzekerheid betreffende de kapitalisatie van collegabanken had tot effect dat banken huiverig waren geld aan elkaar uit te lenen, zodat zelfs het kleinste risico op een lening onder een vergrootglas werd gelegd, wat commerciële rentes op leningen in bepaalde gevallen opdreef. Daarmee vond een correctie in de ontwikkeling van de wereldeconomie plaats die een

22

lagere economische groei opleverde in het tweede halfjaar van 2007 en ook in 2008. Opvallend daarbij is dat de oorsprong van de problemen in de Amerikaanse economie ligt, een economie met vele onevenwichtig heden, waaronder een onder schulden gebukt gaande consument. De centrale banken hebben als eerste reactie de benodigde liquiditeit verschaft om te voorkomen dat de financiële economie als een kaartenhuis in elkaar zakt. Daarbij gaf de ECB de toon aan. Daarna is de FED als eerste centrale bank begonnen met het verlagen van de korte rente. Het risico op een recessie is in de Amerikaanse economie ook het grootst vanwege de onevenwichtigheden in die economie. De verwachting is dat andere centrale banken in het eerste halfjaar van 2008 de FED zullen volgen. Commerciële banken op hun beurt, met als eerste de grote Amerikaanse banken, zijn door uitgifte van aandelen begonnen het risicodragend kapitaal weer op orde te brengen, wat meer invloed op de bankwereld geeft vanuit landen met een exces aan kapitaal, zoals de Aziatische- en olieproducerende landen.

Verslag van de directie

De correctie in de economische groei heeft verder kleur gekregen door een oplopende inflatie als gevolg van over een breed front oplopende grondstofprijzen. Dit is een naar zijn aard wat hardnekkiger probleem. Vooral de mogelijke tweede-ronde-effecten van deze hogere prijzen kunnen leiden tot een loon-prijsspiraal. Volgens de kapitaalmarkt is het risico op een tweederonde-effect in de inflatie echter zeer klein als de lange rente op staatsobligaties in de eurozone in ogenschouw genomen wordt. Uitgaande van een reële rente van 2 á 3% en de langetermijninflatietarget van de ECB van 2%, bevindt de lange rente zich op het moment van schrijven onderin de 4%. Dit is geen teken van zorg bij de belegger; hem gaat het om de inflatie.

Reële groei BNP (in %) Bron: Consensus Forecasts

Eurozone Wereld

4 3 2 1

Totaal rendement per jaar (in %) Bron: Global Property Research (GPR), Bloomberg

Winkelmarkt

23

GPR 250 Europa GPR 250 Nederland VastNed Retail

20 10 0 -10 -20 -30

7 jaar

5 jaar

3 jaar

-40 1 jaar

De sterke waardestijging die de laatste jaren in het winkelvastgoed is waargenomen, kwam vooral voort uit een voor waardetoename gunstige vraag-aanbodverhouding van winkelbeleggingen. De onder liggende huurstroom heeft deze waardestijging maar ten dele onderbouwd. Die situatie lijkt zich nu te veranderen. Een sterke toename van de markthuren doet zich voor op goede tot zeer goede winkellocaties. Het is nu niet de vraag naar winkelvastgoed vanuit de beleggers die de primaire drijver is van de waarde, maar de sterk toegenomen vraag van de winkelier naar winkelruimte. Deze vraag wordt gedreven door een toename van het besteedbare inkomen als gevolg van economische groei. Door een zekere mate van schaarste aan goede tot zeer goede winkellocaties leidt deze vraag tot een toename van de huren bij nieuw af te sluiten huurcontracten. Een gerealiseerde hogere kasstroom of een hogere kasstroomverwachting heeft in 2007 in toenemende mate invloed gekregen op de vastgoedwaarden. Ook voor de komende jaren is de verwachting dat nieuw gerealiseerd hoger

2009E

2008E

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

0 1997

Resultaat van deze ontwikkelingen is dat de groeiverwachtingen van de wereldeconomie door economen naar beneden zijn aangepast. Genoemde ontwikkelingen tenderen naar een aantal kwartalen recessie in de Amerikaanse economie en een afkoeling van de wereldeconomie en die van de eurozone. Binnen de eurozone speelt hierbij ook de sterke euro een rol. De concurrentiepositie wordt daardoor beïnvloed. Niet vergeten moet worden dat veel landen in de eurozone gewend zijn aan een sterke munt en dat de economie daarop is ingesteld, waardoor lange termijneffecten van een sterke euro binnen de perken gehouden kunnen worden. De kansen op een weer hogere economische groei in 2009 voor de eurozone zijn duidelijk aanwezig, vooral door een krachtige onderliggende ontwikkeling van de wereldeconomie en een in 2007 sterk aangetrokken werkgelegenheid binnen de eurozone.


huurinkomen of een verwachte verbetering van het huurinkomen de belangrijkste drijver zal zijn achter de waardeontwikkeling van winkelvastgoed. Het succes van de winkelier is voor de belegger uiteindelijk ook de belangrijkste drijfveer achter huuren waardestijging op de langere termijn. Kennis van de trends in retail zijn daarom van groot belang voor de winkelbelegger. Vanuit het oogpunt van de institutionele belegger blijft vastgoed een interessante beleggingscategorie. Vooral de goede diversificatie-eigenschappen ten opzichte van beleggingen in aandelen en obligaties zijn populair. Wat aantrekkelijkheid betreft, kan een belegging in een goed gespreide portefeuille winkelvastgoed op goede tot zeer goede locaties zeer wel de concurrentie aan met een belegging in staatsobligaties. In de periferie van Europa heeft VastNed Retail haar oog laten vallen op Turkije en daar de eerste beleggingen gedaan. De goede economische groeivooruitzichten voor de lange termijn, de sterke bevolkingsgroei en de enorme ruimte voor verbetering van het besteedbare inkomen van de consument maken dit land aantrekkelijk. Voor de spreiding van de winkelportefeuille is dit land belangrijk. Spanje vervulde die rol tot op heden voor de vastgoedportefeuille van VastNed Retail. Net als Spanje de afgelopen jaren heeft laten zien, biedt Turkije een goed tegenwicht aan de ver ontwikkelde economieën van landen als Nederland, Frankrijk en België. Een belangrijk thema in Turkije is de vernieuwing van de winkelstructuur en de intrede van internationale winkelmerken. Nieuwe winkelcentra volgen lokale markten en sterk verspreide individuele winkels op. Bestaande centrale winkelstraten veranderen door her ontwikkeling van oude winkelruimten tot moderne winkels waar de grote winkelketens hun zaken kunnen doen. Op de belangrijkste winkelstraat van Turkije, de Istiklal Caddesi in Istanbul, is ook een sterke verandering gaande. Zeven dagen per week is deze winkelstraat drukbevolkt met voornamelijk jonge, moderne en goed opgeleide inwoners van Istanbul, op zoek naar entertainment en de laatste trends in retail. Dit voetgangersgebied staat in sterke belangstelling van de internationale retail, waardoor vernieuwing van deze winkelstraat wordt bespoedigd. Binnen Turkije mag deze winkelstraat als absoluut prime worden aangemerkt. Op termijn zal deze straat zich kunnen meten met de grote winkelstraten in andere metropolen als Londen en Parijs. Binnen Istanbul (een stad met bijna net zoveel inwoners als Nederland) bestaan diverse andere winkelstraten van dit kaliber, waar ook een proces van vernieuwing en internationalisering plaatsvindt.

24

Vernieuwing van de retail is een doorgaand thema ook in de andere landen waar VastNed Retail actief is. De al jaren aanwezige trend naar moderne en grotere winkeloppervlaktes is nog steeds zeer actueel. Daar waar VastNed Retail de gelegenheid heeft in haar portefeuille dit te realiseren, stijgen ook meteen de gerealiseerde huurniveaus. Het belang van winkelbeleving is ook een al wat langer lopende trend die nog steeds actueel is. Veelal brengt de winkelier zelf het aspect van winkelbeleving in de formule. VastNed Retail biedt de juiste winkelruimte voor deze formules om in te floreren. Het belang van goed asset management wordt daarmee onderstreept. Vernieuwing komt er ook van Chinese zijde. In korte tijd hebben drie Chinese winkelketens zaken geopend in Nederland. De Chinese meubelmaker Kuka opende een winkel in Villa Arena. Het sportmerk Li-Ning begon zijn eerste Nederlandse winkel in Maastricht. Schoenenfabrikant Kangnai streek neer in Den Haag. En daar zal het niet bij blijven, want Chinese bedrijven zijn klaar voor internationale expansie in Europa. De vergrijzing krijgt steeds meer vat op het winkellandschap. De groep 45- tot 70-jarigen in de westerse economieën is nu dominant. Deze groep die een relatief lage hypotheek vergeleken met de waarde van het huis en is vooral geïnteresseerd in kwaliteit, brede en diepe assortimenten, gemak, service en beleving. Als het allemaal aan deze voorwaarden voldoet, mag het ook best wat meer kosten. De winkelier zet in volume minder om, maar realiseert wel een hogere marge. Een aantal trends sluit hierop aan. De consument zoekt het beste van het beste en vervangt alles door een product van hogere kwaliteit in termen van design en luxe. H&M speelt goed op deze trend in door een gedeelte van haar collectie te laten maken door een bekende designer als Karl Lagerfeld of een bekend persoon als Madonna. Deze collectie is overigens maar beperkt en maar voor een korte tijd beschikbaar, om een extra gevoel van exclusiviteit te geven. De trend van personalisatie van producten sluit hier weer goed op aan. Door de consument zelf de mogelijkheid te geven een eigen design aan te brengen op een onderdeel van een product, ontstaat een uniek karakter, waar de consument meer geld voor over heeft. Zo kan de consument een box Kleenex tissues voorzien van een eigen ontwerp om het meer persoonlijk te maken. Het wordt zo een pronkstuk in de huiskamer. Dit soort type trends kan verder worden doorgetrokken naar het terrein van inspiratie en ervaring. Producten als de Aurea LCD TV van Philips of Nintendo Wii spelcomputers. Beide producten bieden een geheel nieuwe ervaring voor de zintuigen. Eindeloze variaties op deze


50 40 30 20 10

De olieprijs bereikt nieuwe hoogtepunten in dollars gemeten. De vraag-aanbodsituatie op de oliemarkt blijft onevenwichtig. De mismatch tussen een toenemende vraag vanuit de Aziatische landen en de lage exploratieactiviteit als gevolg van een jarenlange lage olieprijs, samen met het feit dat veel olievoorraden zijn gelegen in politiek zeer gevoelige gebieden, vormen de reden van deze onevenwichtigheid. Ondanks het hoge prijsniveau van olie blijft er vanwege genoemde

25

Vastned retail Brancheverdeling totale vastgoedportefeuille (in %) Non-food 47% Food 16% Living en Leisure 25% Overig 12%

12%

25%

47%

16%

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

-20 2001

De dollar verzwakte in 2007 sterk ten opzichte van de euro. Aan de situatie betreffende de tekorten op de overheidsbegroting en de handelsbalans in de Verenigde Staten, alsmede de hoge schuldenlast van de consument, is weinig veranderd. Nieuw is dat een steeds groter gedeelte van de consumenten zijn schulden nu ook niet kan terugbetalen, wat een sterke invloed heeft op de groeivooruitzichten van de Amerikaanse economie. Het sentiment heeft zich tegen de dollar gekeerd en een verdere verzwakking van de dollar ten opzichte van de euro behoort tot de mogelijkheden. Wat daar tegenin kan worden gebracht, is dat de huidige zwakte van de dollar al voldoende de genoemde problemen verdisconteert. In die visie staat de dollar op een dieptepunt of dichtbij een dieptepunt. Op korte termijn wordt de groei in de eurozone beïnvloed door de huidige zwakte van de dollar. Een verdere daling van de dollar zal het crisisgevoel versterken. De economische groei in de eurozone zal niet alleen vanuit de zwakte van de dollar, maar ook vanuit het sentiment behoorlijk onder druk kunnen komen, met als neveneffecten lagere inflatie en zelfs dalende rente.

2000

-10

1996

Risico’s

1999

0

1998

Daarnaast maakt de consument regelmatig keuzes voor een bepaald winkelgebied en laat zich daarbij leiden door verschillende overwegingen. De combinatie van overwegingen ‘efficiënt en dichtbij’ staat min of meer voor de invulling van de dagelijkse levensbehoefte. Winkelcentra binnen residentiële gebieden kunnen dit veelal goed invullen. De combinatie ‘keuze en bereikbaarheid’ brengt de consument wat verder van huis naar bijvoorbeeld een groot winkelcentrum of een retailpark. Voor de combinatie ‘keuze en vrije tijdsbesteding’ zal hij de (historische) binnensteden opzoeken. VastNed Retail gebruikt deze invalshoek bij haar portfoliomanagement. Elk winkelgebied moet daarnaast ook voldoende kritische massa hebben en dynamisch en concurrerend zijn. De mix van winkels, winkelcentra en retail parken die zo ontstaat, levert als extra kenmerk een goede spreiding van de winkelbeleggingen op.

Nederlandse vastgoedfondsen Ontwikkeling premie (discount) (in %)

1997

thema’s zijn er te bedenken en zullen hun weg vinden naar de consument.


mismatch in vraag en aanbod de komende jaren het risico bestaan dat de olieprijs zal stijgen naar nieuwe hoogtepunten. De huidige stabiliteit in de rente- en inflatieniveaus in de eurozone kan hierdoor verstoord worden, wat een drukkend effect zal hebben op de economische groei. De waarde van woonhuizen is in 2007 weer verder gestegen in de eurozone. Dit fenomeen is wereldwijd en vindt zijn oorsprong in een krachtige vraag en een gering aanbod. In vele landen is het voor starters op de woningmarkt bijna onmogelijk een huis te kopen. In sommige landen is de looptijd van de hypotheek verlengd van 30 naar 50 jaar om het toch mogelijk te maken een huis te kopen. Het hoge niveau van de huizenprijzen is een risico voor de consumenten bestedingen. In de Amerikaanse economie vindt nu een ommekeer plaats. Huizenprijzen dalen en de consument komt daar in de problemen met de hypotheekschuld. Dit heeft gevolgen voor de consu mentenbestedingen. Hoewel de detailhandelbestedingen daar slechts een onderdeel van zijn, zullen ook deze bestedingen getroffen worden. Een vergelijkbaar scenario, zoals dat van de consument in de Amerikaanse economie, kan zich ook elders in de wereld voordoen en zal dan ook vergelijkbare gevolgen hebben voor de consumentenbestedingen c.q. detailhandelsbestedingen. De geringe bevolkingsgroei in de eurozone is een structurele factor geworden. Een situatie die aan actualiteit heeft gewonnen nu het toelatingsbeleid van economische vluchtelingen overal in de eurozone is verscherpt. Een geringe bevolkingsgroei betekent dat de vastgoedmarkt zich minder op kwantiteit moet richten, maar meer op kwaliteit. Daarvoor moet de regulering van de vastgoedmarkt meer aandacht krijgen. Een beleid gericht op kwantiteit leidt bij de huidige bevolkingsgroei op termijn tot structurele leegstand in de zwakkere winkelgebieden. Tegenvallende economische groei kan de winkelmarkt onder druk zetten en leiden tot oplopen van de leegstand. Effectenbeurs Historisch gezien gaan beursgenoteerde vastgoedfondsen door golven van koersvorming. Er zijn periodes waarin de beurskoers een premie doet ten opzichte van de intrinsieke waarde en periodes waarin een discount wordt genoteerd. De noteringen van vastgoedfondsen aan Euronext Amsterdam stonden in het eerste halfjaar van 2007 gemiddeld genomen op een premie ten opzichte van de intrinsieke waarde, maar dat veranderde in een discount in het tweede halfjaar van 2007. De gestegen renteniveaus lijken

26

vastned retail Sectorspreiding totale vastgoedportefeuille (in %) Winkelcentra 40% Perifere detailhandelsvestigingen 11% Binnenstadswinkels 45% Overig 4% 4%

40% 45%

11%


daarvoor de belangrijkste oorzaak te zijn. Hogere rentes zetten in algemene zin de winstgroei bij deze fondsen onder druk. Ook lijkt het de verwachting te zijn dat de waarde van het vastgoed weer zou kunnen gaan dalen. Op korte termijn lijkt de groei in de huurniveaus voldoende compensatie te bieden. Bij eenzelfde waarde stijgen de aanvangsrendementen vanzelf. Verder zal de opwaartse druk op de rente afnemen, nu de economische groeiverwachtingen, vooral als gevolg van de kredietcrisis, neerwaarts zijn bijgesteld. De huidige correctie in de internationale conjunctuur heeft dan ook als belangrijk effect dat renteniveaus stabiliseren of zelfs weer zijn gaan dalen. De rendementen behaald op vastgoed worden vanuit dat oogpunt ook snel weer interessanter en daarmee ook de vastgoedfondsen. De belangstelling voor vastgoed komt zowel van institutionele als van particuliere zijde. Internationalisering is daarbij een belangrijk thema. Waren in het verleden de aandeelhouders van vastgoedfondsen vooral afkomstig uit Nederland, nu komen de aandeelhouders uit alle windstreken. Het is daarbij niet alleen de institutionele belegger die nadrukkelijk over de nationale grenzen heen kijkt, maar ook de particuliere belegger.

Nederland Brancheverdeling (in %) Non-food 46% Food 26% Living en Leisure 20% Overig 8% 8%

20% 46%

26%

Nederland Economie Het afgelopen jaar was weer een positief jaar voor de Nederlandse economie, met een economische groei van 3,5%, duidelijk hoger dan het groeitempo van de eurozone met 2,7%. De Nederlandse economie is competitief, de werkgelegenheid groeit in een rap tempo en de consumentenbestedingen groeien snel. De magere jaren van begin deze eeuw zijn voorbij en de toekomst kan met vertrouwen tegemoet gezien worden. Natuurlijk blijft de Nederlandse economie gevoelig voor de internationale economische conjunctuur en zullen conjuncturele schommelingen zich blijven voordoen, maar de periode met pijnlijke structurele aanpassingen is voorbij. Als gevolg van de kredietcrisis in de Amerikaanse economie en de sterke euro, zal de groei in 2008 lager uitvallen dan in 2007. Politiek heeft er zich een verschuiving voorgedaan. De regering heeft nu een meer sociaal gezicht en bestaat uit politieke partijen uit het midden.

Nederland Sectorspreiding (in %)

Winkelcentra 25% Perifere detailhandelsvestigingen 5% Binnenstadswinkels 70%

25%

5%

Winkelmarkt 70%

De detailhandel in Nederland floreert weer. Na een uitstekend jaar in 2006, is ook 2007 een goed jaar geweest, zowel voor de food als de non-food. De detail handelsbestedingen werden gedragen door een krachtig herstel van het consumentenvertrouwen

27


en grote bereidheid van de consument om grote aankopen te doen. De verwachtingen voor 2008 zijn in het licht van de internationale conjunctuur gematigd, maar zouden ook kunnen meevallen vanwege de sterke stijging van de werkgelegenheid en de lage werkloosheid. Albert Heijn is als grote winnaar van de prijzenoorlog uit de bus gekomen en zag haar marktaandeel stijgen. In algemene zin doen full-service supermarkten het ook beter dan de discounters, hetgeen geheel in de lijn van de verwachtingen ligt. De consument van nu gaat voor kwaliteit, luxe, service en gemak. De prijzenoorlog is over, hoewel de supermarktbranche haar best zal doen het prijsimago te houden waar het nu is. In de hoek van de mode zijn er naast H&M en Zara steeds meer nieuwe of vernieuwde formules die in staat zijn met dezelfde omzetsnelheden en snel wisselende collecties te werken. Diverse formules volgen ook H&M waar het speciale door beroemd heden ontworpen collecties betreft. Opvallend is het succes van H&M en C&A op het internet. De krachtige merknaam speelt hierbij een duidelijke rol.

Spanje Brancheverdeling (in %) Non-food 37% Food 20% Living en Leisure 28% Overig 15% 15%

37% 28%

20%

Op de beleggingsmarkt was er in het eerste halfjaar van 2007 sprake van dalende aanvangsrendementen in brede zin. Niet alleen toplocaties waren gewild, maar vele soorten en typen winkelvastgoed. In de loop van 2007 werd het stokje overgenomen door de sterke groei van huren en huurwaarden. Voor de komende jaren is het de verwachting dat het vooral deze groei is die van belang zal zijn bij de verdere waardeontwikkeling van het winkelvastgoed in Nederland.

Spanje

Spanje Sectorspreiding (in %)

Economie Aan de mooie reeks groeicijfers van de Spaanse economie lijkt geen einde te komen. Ook de groei over 2007 met 3,8% was weer hoger dan het gemiddelde van de eurozone van 2,7%. Natuurlijk zal Spanje niet ontkomen aan ontwikkelingen in de internationale conjunctuur en ligt de groeiverwachting voor 2008 lager dan de groei die over 2007 werd gerealiseerd. Punten van zorg zijn de sterk gestegen huizenprijzen en de mogelijke effecten die een stabilisering of daling van deze prijzen kunnen hebben op de economie. Tot op heden zijn de effecten van hoge hypotheken voornamelijk waar te nemen in nieuwbouwwijken, alwaar nieuw gevestigde winkelcentra duidelijke aanloopproblemen kennen. In de gevestigde wijken, waar de hypotheek een veel kleiner percentage uitmaakt van de waarde van het huis, blijft de detailhandel het goed doen.

28

Winkelcentra 78% Perifere detailhandelsvestigingen 2% Binnenstadswinkels 6% Overig 14% 14% 6% 2%

78%


Winkelmarkt De detailhandelsbestedingen hebben zich de laatste jaren in Spanje goed ontwikkeld onder invloed van de hoogconjunctuur in dit land, hoewel de groei in deze bestedingen in 2006 en 2007 intussen wel op een wat lager niveau is komen te liggen. Een sterke groei van discounters in de food en non-food is te zien. In de supermarktbranche laat vooral Mercadona een krachtige groei zien. Deze formule combineert een gunstige prijs/kwaliteit verhouding met een sterke vertegenwoordiging van het huismerk in de schappen van haar winkels. In de non-food is het modeconcern Inditex dominant, onder ander met haar formule Zara. Voor deze formule is er toenemende concurrentie van H&M en C&A, maar ook van de nieuwe discountformule Primark. De vraag naar winkelvastgoed blijft op een hoog niveau liggen. De vraag spitst zich toe op toplocaties in de binnensteden. Spanje behoort tot de top in Europa wat betreft het aantal winkelmeters per inwoner, maar een groot deel van deze winkelmeters is inefficiënt. De vernieuwing van het winkelaanbod wordt gekenmerkt door een snelle ontwikkeling van winkelcentra en retailparken. In sommige delen van het land loopt de ontwikkeling te hard van stapel, waardoor er veel winkelmeters in één keer bijkomen en er een verhoogd risico is op leegstand. Hier en daar is de ontwikkeling wat meer aan banden gelegd door meer regulering van overheidswege, maar het aantal te ontwikkelen winkelcentra ligt nog steeds op een hoog niveau. De winkelgebieden in binnensteden zijn niet in elke stad goed ontwikkeld, maar daar waar dat wel het geval is, is er ook veel belangstelling van nationale en internationale retailers. Huren op deze locaties zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. De sterke daling van aanvangsrendementen de laatste jaren is in het eerste halfjaar van 2007 sterk afgevlakt. Goede verhuurresultaten werden vanaf dat moment al dominanter in het totaal van de waardeontwikkeling van het winkelvastgoed. Voor de komende jaren is de verwachting dat het voornamelijk huurgroei en de ontwikkeling van de huurwaarden zijn die de verdere waardeontwikkeling van het winkelvastgoed in Spanje zullen bepalen.

Frankrijk Brancheverdeling (in %) Non-food 58% Food 5% Living en Leisure 22% Overig 15%

15%

22% 58%

5%

Frankrijk Sectorspreiding (in %) Winkelcentra 41% Perifere detailhandelsvestigingen 6% Binnenstadswinkels 51% Overig 2% 2%

Frankrijk 41%

Economie 51%

De Franse economie is in 2007 weer duidelijk achter gebleven bij het groeitempo van de eurozone met een economische groei van 1,9% versus 2,7% voor de eurozone. Het consumentenvertrouwen ligt in Frankrijk ook al jaren lager dan het gemiddelde van de eurozone, alsook de bereidheid om grote aankopen te doen.

29

6%


30


Amber Cannoot, floormanager H&M, Brugge

‘Het is een inspirerend gebouw om in te werken, ja het is echt leuk. Ons pand ligt midden in het oude centrum van Brugge, vooral het feit dat de oorspronkelijke gevel is behouden vind ik geweldig, daardoor straalt het nog steeds iets authentieks uit. En dan te bedenken dat dit pand hiervoor een winkelcentrum is geweest.’

31

Den Haag

Hendrik-Ido-Ambacht

Antwerpen

De sterke waardestijging die de laatste jaren in het winkelvastgoed is waargenomen, kwam vooral voort uit een voor waardetoename gunstige vraag-aanbod-verhouding van winkelbeleggingen.

32

Amsterdam

Cannes

Parijs

Het is duidelijk geen hosanna in deze economie, aangezien alle cijfers aan de matige kant blijven. Maar er is toch iets voor de Fransen om trots op te zijn. De sterke euro heeft er voor gezorgd dat Frankrijk de vijfde grootste economie is geworden. Het land streeft daarmee Groot-Brittannië voorbij. Deze nieuwe positie is een opsteker voor Frankrijk waar veel geklaagd wordt over de zwakke economie. Een zwakte die veel te maken heeft met structurele problemen in de economie, onder andere met betrekking tot de arbeidsmarkt. Vooral in Frankrijk weegt het sociale gezicht zwaarder dan concurrentie- en innovatiekracht. De politiek heeft de grootste moeite belangrijke hervormingen door te voeren en krijgt al snel te maken met verzet op straat. Wellicht dat president Sarkozy daar

33

verandering in kan aanbrengen. Op de korte termijn zal het jaar 2008 voor de Fransen echter wederom een moeilijk jaar worden in het licht van de teruglopende internationale conjunctuur. Winkelmarkt De detailhandelsbestedingen in de food laten al jaren nauwelijks groei zien en soms zelfs krimp. Dit heeft een sterke groei van de discountformules tot gevolg gehad en samen met de sterke opkomst van supermarkten een forse druk gezet op de hypermarkten om het prijsimago te veranderen. Het ziet er naar uit dat het volume niet snel terug zal komen in deze markt. De druk op de marges blijft bestaan.


De non-food sector doet het echter de laatste jaren wel weer wat beter. De modedetailhandel is een dynamische sector met veel buitenlandse retailers die actief zijn in de Franse markt. Naast de snelle expansie van H&M en Zara, komt nu ook New Mim van het Britse New Look op als concurrent. De expansie zorgt voor opwaartse druk op huurprijzen in de grotere winkelcentra en binnensteden. De sterk beperkte groei van de winkelruimte als gevolg van het strikte overheidsbeleid, draagt daaraan bij. Op de beleggingsmarkt was er in het eerste halfjaar van 2007 sprake van duidelijk dalende aanvangsrendementen in brede zin. Niet alleen toplocaties waren gewild, maar vele soorten en typen winkelvastgoed. Veelal werden via een veiling winkelcentra of portefeuilles van winkelvastgoed in de verkoop gedaan en de belangstelling was steeds groot. De aanvangs rendementen zakten daarbij naar niveaus op of onder de korte rente. In de loop van 2007 kreeg de sterke groei van huren en huurwaarden meer de overhand in de bepaling van de waarde. Voor de komende jaren zal daar weinig verandering in komen. Groei van huren en huurwaarden is de sleutel bij de verdere waardeontwikkeling van het winkelvastgoed in Frankrijk.

belgië Brancheverdeling (in %) Non-food 55% Food 4% Living en Leisure 38% Overig 3% 3%

38% 55%

4%

België Economie De Belgische economie blijft in 2007 licht achter bij de eurozone met een economische groei van 2,6% tegen 2,7%. Dit resultaat is licht tegenvallend, omdat de verwachting was dat België het iets hogere groeitempo vergeleken met de eurozone wel zou kunnen volhouden. Zo is bijvoorbeeld het aantal startende bedrijven in 2007 gestegen naar een recordhoogte; dit was een politiek speerpunt. Dit duidt op een weer gezonde dynamiek in het bedrijfsleven. Voor de tegenvaller kan er wellicht gewezen worden naar de ontwikkeling van de loonkosten en het verlies aan marktaandeel van Belgische bedrijven in het buitenland. De export is van groot belang voor België. Ook zou gezegd kunnen worden dat de tegenvallende economische groei te maken heeft met de sterke onderlinge verdeeldheid waar het de taal betreft. Een verdeeldheid die het land nu ook politiek meer in de greep heeft dan ooit tevoren. Winkelmarkt De detailhandelsbestedingen in België komen maar moeilijk tot groei. Lage volumegroei of zelfs krimp lijken de trend te zijn. Een positief teken is dat het consumentenvertrouwen in 2007 is hersteld en boven het gemiddelde van de eurozone ligt. Ook de bereidheid om grote aankopen te doen, is aangetrokken; op een bepaald moment in 2007 zelfs tot een hoogte34

België Sectorspreiding (in %)

Perifere detailhandelsvestigingen 54% Binnenstadswinkels 46%

46%

54%


punt gemeten over de laatste 30 jaar. Onder invloed van de internationale conjunctuur zullen deze cijfers in 2008 wel weer onder druk komen te staan, maar het laat wel zien dat de consument in goede tijden meer bereid is tot hogere consumptie. In de food blijft er sprake van een sterke competitie op prijs en laten de discountformules verdere groei zien. In de non-food sector gaat het weer beter. Vooral nieuwe winkelformules in de modesfeer betreden de Belgische markt, zoals New Yorker, New Look en Sfera. Nationale en internationale winkelketens willen vooral expanderen op de betere winkellocaties. De aanwezigheid van meer dan één winkel van dezelfde winkelformule binnen een gewild winkelgebied is geen uitzondering meer. De grotere spelers zoals H&M richten de expansie daarnaast ook op de kleinere steden in België. In het eerste halfjaar van 2007 was sprake van duidelijk dalende aanvangsrendementen in brede zin op de beleggingsmarkt van winkelvastgoed. Naast de toplocaties, waren vele soorten en typen winkelvastgoed zeer gewild. Meer en meer werden er via een veiling individuele, grotere winkelobjecten of portefeuilles van winkelvastgoed in de verkoop gedaan en de belangstelling was steeds groot. In de loop van 2007 kreeg de sterke groei van huren en huurwaarden in zowel de binnensteden als de periferie meer de overhand in de bepaling van de waarde. Voor de komende jaren zal daar weinig verandering in komen. Groei van huren en huurwaarden zal bepalend zijn bij de verdere waardeontwikkeling van het winkelvastgoed in België. De nieuwe IKEA-wet heeft de besluitvorming betreffende winkelvastgoed dichter bij de lokale overheden gelegd. Ontwikkeling van winkelvastgoed ligt nu op een duidelijk hoger niveau. Vooral veel nieuwe winkel centra zullen op de markt komen in de jaren 2008 en 2009, maar ook retailparken liggen op de tekentafel. Regionaal zijn daarbij grote verschillen te zien. Er wordt meer ontwikkeld in Wallonië dan in Vlaanderen. De winkelvastgoedmarkt is nog steeds een relatief kleine markt voor beleggers. Het is moeilijk beleggings producten te vinden, omdat er vooral in het verleden weinig winkelcentra zijn ontwikkeld en de goede binnenstedelijke winkels ook veel in handen van particulieren zijn. Nu er wat meer activiteit in de ontwikkeling komt, lijkt deze situatie zich ten gunste te keren. Door de enorme belangstelling van beleggers zijde staan de aanvangsrendementen onder constante neerwaartse druk.

35

Turkije Economie De Turkse economie laat al een aantal jaren een groei zien die duidelijk boven die van de eurozone ligt. Groeit de eurozone gemiddeld met ongeveer 2%, dan doet de Turkse economie dat met circa 5%. Naast hoge groei kent de Turkse economie ook een aantal belang rijke onevenwichtigheden, waaronder een flink tekort op de betalingsbalans dat gecompenseerd moet worden door externe financiering. Deze externe financiering bestaat op dit moment vooral uit investeringen van buitenlandse ondernemingen in de Turkse economie. Als voor die buitenlandse ondernemingen de financiering moeilijker wordt als gevolg van de kredietcrisis in de Amerikaanse economie, is Turkije kwetsbaar. Een forse afkoeling van de economie op korte termijn kan daarvan het gevolg zijn. Voor VastNed Retail doet dat niets af aan de lange termijnpotentie van deze economie en is een afkoeling eerder een kans dan een bedreiging. Winkelmarkt De Turkse winkelmarkt wordt in rap tempo vernieuwd. Lokale markten en de verspreide bewinkeling worden vervangen door moderne winkelcentra. Deze winkelcentra komen overigens relatief gemakkelijk tot stand en het is ook geen uitzondering dat er een nieuw winkelcentrum in de directe omgeving of zelfs naast een bestaand winkelcentrum wordt gebouwd. Een goede kennis van de lokale markt is nodig om de hiermee gepaard gaande risico’s goed te begrijpen. VastNed Retail heeft een voorkeur voor goed in de lokale gemeenschap verankerde winkelcentra, die wel modern, maar wat kleiner van omvang zijn. VastNed Retail richt zich in eerste instantie op Istanbul, een metropool met bijna net zoveel inwoners als Nederland. Deze stad kent een aantal belangrijke, zeer drukke winkelstraten. Een aantal daarvan is ook voetgangersgebied naar Europees model. Deze winkelstraten bieden interessante beleggingsmogelijkheden, maar daarvoor moet de winkelbelegger tijd en geduld hebben. Deze tijd heeft VastNed Retail ook geïnvesteerd en de eerste aankopen op deze winkelstraten zijn gerealiseerd. Op de beleggingsmarkt zijn de aanvangsrendementen rap gedaald, net zoals in alle andere landen. Niettemin valt er een premie in het rendement te behalen die duidelijk boven het rendement ligt dat in de eurozone behaald kan worden. Deze premie is een vergoeding voor het risico dat aan een opkomende markt verbonden is. Op de lange termijn zal deze premie extra bijdragen aan het resultaat van VastNed Retail. Op de korte termijn kunnen risico’s van tijd tot tijd domineren en een mindere bijdrage aan het resultaat leveren.


De vastgoedportefeuille Op velerlei terrein kenmerkte 2007 zich als een succesvol jaar. De bezettingsgraad bleef op het niveau van frictieleegstand, de huurverbeteringen bevonden zich historisch gezien op zeer hoog niveau, terwijl de wet telijke indexatieniveaus belangrijke steun verstrekten aan de totale huurgroei. Deze ontwikkelingen werden gereflecteerd in de taxaties die op recordhoogte uitkwamen. Daarnaast is het momentum van het acquisitieproces gecontinueerd. Dit laatste proces, tezamen met de verkoop van een aantal objecten met geringe rendementsverwachtingen, heeft het risicorende mentsprofiel sterk verbeterd. De vastgoedportefeuille van VastNed Retail kenmerkt zich door een spreiding in termen van landen en regio’s, soorten en aantallen huurders, alsmede typen winkelbeleggingen. Rapportage is hoog in het vaandel blijven staan en in dit kader is in dit jaarverslag wat betreft de vastgoed rapportage aansluiting gezocht bij de verder gepreciseerde best practice-bepalingen zoals die zijn geformuleerd door de brancheorganisaties IVBN en EPRA. De directie ondersteunt het initiatief tot het voortdurend heroverwegen en soms aanscherpen van dergelijke bepalingen van harte, aangezien deze bijdragen aan betere onderlinge vergelijkbaarheid van vastgoedfondsen en transparantie van de verslaggeving in het algemeen.

Vastned retail Samenstelling vastgoedportefeuille in exploitatie (in %) Nederland 34% Spanje 28% Frankrijk 23%

13%

België 13% Turkije 1% Portugal 1% 1% 1%

34% 23%

28%

Objecten De vastgoedportefeuille bestaat voor het grootste deel uit individuele winkelobjecten, daarnaast wordt ook belegd in kleine en middelgrote winkelcentra en perifere detailhandelsvestigingen. Per ultimo 2007 bestond de totale vastgoedportefeuille uit 656 objecten (ultimo 2006: 570). Het bezit is over zes landen gespreid en heeft een totaal verhuurbare winkeloppervlakte van 712.350 vierkante meter (ultimo 2006: 672.049 vierkante meter). De omvang van de vastgoedbeleggingen in exploitatie bedroeg per ultimo 2007 F 2.064,4 miljoen (ultimo 2006: F 1.709,6 miljoen). Verhuur en bezettingsgraad De vastgoedportefeuille ontwikkelde zich op het terrein van verhuur gedurende 2007 in de gewenste richting.

36

vastned retail Tien grootste huurders Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2007.

H&M Inditex Maxeda Blokker Auchan Eroski Ahold A.S. Watson Media Markt Charles Vögele Totaal

4,8 2,6 1,5 1,4 1,4 1,4 1,3 1,3 1,2 1,1 18,0


Bezettingsgraad De bezettingsgraad in de respectievelijke landen kan als volgt worden weergegeven (in %, ultimo 2007 en jaargemiddelden): Ultimo Gemiddeld Gemiddeld

2007

2007

2006

______

______

______

Nederland Spanje Frankrijk België Turkije Portugal

98,4 96,4 97,9 99,3 97,7 100,0

97,9 96,0 96,8 95,9 97,7 100,0

97,7 97,4 98,4 95,4 – 100,0

Totaal

97,9

96,9

97,4

De bezettingsgraad per ultimo 2007 is met name verbeterd door de verkoop van de factory outlet te Messancy in België. Dit zal de gemiddelde bezettings graad in 2008 ten goede komen. Gedurende het boekjaar 2007 stond de gemiddelde bezettingsgraad iets onder druk als gevolg van magere verhuurresultaten in de factory outlet te Messancy in België en het retail/ leisure object Parque Vistahermosa te Alicante in Spanje. Over geheel 2007 bedroeg de gemiddelde bezettingsgraad 96,9% (2006: 97,4%). Verhuuractiviteit Gedurende 2007 heeft een belangrijke hoeveelheid verhuurtransacties plaatsgevonden. Deze, door ons als leasing activity aangeduide verhuuractiviteiten zijn te onderscheiden in new leases en lease renewals. De eerste categorie behelst de verhuur van leeggekomen ruimten aan nieuwe huurders en de tweede categorie behelst het afsluiten van nieuwe contracten met bestaande huurders. Bij het afsluiten van contracten werd in de kernlanden van VastNed Retail een gemiddeld 15% hogere brutohuur gerealiseerd. Het overzicht ziet er als volgt uit: New Leases Lease renewals Leasing activity

______ _______ ______ _______ ______ ______ Mutatie* Volume** Mutatie* Volume** Volume**

______ ______ ______ ______ ______

Nederland 11,7 Spanje 9,4 Frankrijk 5,0 België*** 27,8 Totaal

14,6

4,7 3,2 4,6 7,6

17,1 9,8 9,7 30,7

1,3 6,1 4,6 6,5

6,0 9,4 9,3 14,1

4,7 16,1

4,1

8,8

* Mutatie uitgedrukt in procentuele stijging van de nieuwe huur t.o.v. de oude huur. ** Volume uitgedrukt in % van de totale theoretische brutohuur. *** België exclusief factory outlet te Messancy.

De leasing activity heeft betrekking op de in 2007 afgesloten huurcontracten. Grotendeels zullen de verhoogde huurniveaus effect sorteren in 2008 en bijdragen aan het direct beleggingsresultaat. Bij ver 37

huringen was niet alleen sprake van een verhoging van het nieuwe huurniveau ten opzichte van het oude huurniveau, maar ook van hogere huurprijzen ten opzichte van de door taxateurs afgegeven markt huren. Hier is sprake van een stijging van 14%. Rekening houdend met verstrekte huurkortingen, huurvrije perioden en huurincentives bedroeg de stijging in totaal 9,5%. Huurvrije perioden, huurkortingen en huurincentives Huurvrije perioden, huurkortingen en huurincentives, uitgedrukt in een percentage van de brutohuur opbrengsten namen toe tot 2,1% (2006: 1,6%). De verwachting is dat dit percentage in 2008, als gevolg van de verkoop van de factory outlet te Messancy, België, zal dalen. Los van dit effect meent de directie dat deze percentages zich op een markt conform niveau bevinden. Huurvrije perioden, huurkortingen en incentives (in %)

2007

2006

______

______


(0,4) (2,8) (1,0) (6,0) (0,2) –

(0,3) (2,2) (1,1) (4,0) – –

(2,1)

(1,6)

Totaal

Bij de bepaling van bovengenoemde percentages is het systeem van straightlining gehanteerd. Dit houdt in dat de bedragen van huurvrije perioden, huurkorting en huurincentives over de looptijd van de huurcontracten in mindering op de brutohuur worden gebracht. Huurders VastNed Retail verhuurt haar objecten aan een groot aantal huurders. Het totale aantal huurders, exclusief de huurders van appartementen, ultimo 2007 bedroeg 1.894. Een overzicht van de grootste huurders is weer gegeven in nevenstaande tabel. Geen van de huurders is dermate dominant dat de omvang van de huur inkomsten voor VastNed Retail een risico inhoudt. Markthuur Gemiddeld is ultimo 2007 de vastgoedportefeuille van VastNed Retail verhuurd tegen 94,1% van de markt huur. Voor deze berekening zijn de markthuren, zoals deze zijn afgegeven door onafhankelijk taxateurs in hun laatste taxatie voor de bepaling van de boekwaarde ultimo 2007, vermeerderd met mall income, indien op het object van toepassing, vergeleken met de theoretische huuropbrengst van de vastgoedportefeuille. Deze theoretische huuropbrengst bestaat uit de brutohuuropbrengsten per ultimo 2007, inclusief mall income en de geschatte omzetafhankelijke huur,


vermeerderd met leegstand tegen markthuurniveau. Deze onderverhuur is de resultante van situaties van over- en onderverhuur in diverse landen. De directie ziet in de door taxateurs afgegeven conservatieve inschattingen voldoende mogelijkheden voor toekomstige huurstijgingen.

Onder-/over-

49,9 36,9 30,9 19,4 1,6 1,2

96,4 97,2 85,9 97,2 76,7 89,0

Totaal

131,6

139,9

94,1

Expiratiedata huurcontracten VastNed Retail is actief in zes landen met in ieder land verschillende soorten huurovereenkomsten en verschillen in looptijd op grond van lokale wettelijke regelingen en gebruiken. In de diverse grafieken zijn de expiratiedata van de gehele vastgoedportefeuille en de individuele landen weergegeven. De gemiddelde looptijd bedraagt 6,0 jaar. Na afloop van de huurcontracten is er een mogelijkheid tot huuraanpassing in het voordeel van VastNed Retail. Indien rekening wordt gehouden met de duur tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van de zijde van de huurder bedraagt deze looptijd gemiddeld 3,7 jaar (ultimo 2006: 3,4 jaar). De directie van VastNed Retail ziet in de expiratiedata van de huurcontracten een goede spreiding.

20 10 0

nederland Tien grootste huurders Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2007.

Aankopen In 2007 vonden aankopen (inclusief commitments) plaats in Nederland, Frankrijk, België en Turkije voor een totaalbedrag van F 221,7 miljoen. Aankopen en aangegane commitments 2007 (x F 1 miljoen) en nettoaanvangsrendement (NAR, in %) Bedrag NAR ______ ______

Nederland – Amsterdam, Buikslotermeerplein 255 – Borculo, Lichtenhorst 7, 9 – Heerlen, In de Cramer 140 – Hendrik-Ido-Ambacht, Winkelcentrum ‘Hoog Ambacht’ * – Houten, Achterom 1-5/Spoorhaag 130-134* – Lelystad, Wisselplein* – IJsselstein, Utrechtsestraat 45

38

1,8 4,3 7,4

5,2 5,8 6,1

22,3

5,6

4,2 21,8 1,7

– 5,3 5,1

Maxeda Blokker Holding Ahold A.S. Watson Super de Boer NV Macintosh Etam Groep BV Sperwer Sligro Charles Vögele Totaal

3,8 3,7 3,5 3,3 2,9 2,3 1,7 1,3 1,3 1,1 24,9

2015 e.v.

48,1 35,9 26,5 18,8 1,2 1,1

30

2014

______

2013

______

2012

huur (in %)

______

2011

Markthuur

2010

theoretische huur

2009


Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 3,7 jaar. Expiraties first break Expiraties end date

2008

Onder-/overhuur (x F 1 miljoen) Bruto

vastned retail Expiratiedata huurcontracten totale vastgoedportefeuille (in %)


Waardemutaties vastgoedbeleggingen

Frankrijk – Lille, 56 binnenstadswinkels en 100 appartementen op diverse adressen 96,0 – Lille (Seclin), ‘Terres et Eaux’ 3,4 – Toulon (La Garde), Les Quatre Chemins 5,9 – Augny, Rue du Bois d’Orly 2,3 – C.C. Val Thoiry (uitbreiding) 6,7

5,0 6,6 6,3 6,5 5.8

België – 21 perifere detailhandelsvestigingen, diverse adressen

21,3

5,8

9,8 8,8 4,0

7,0 5,0 4,1

– – –

Turkije Istanbul, ‘Elysium Shops’, Kazim Orbay Caddesi 3 Istanbul, Istiklal Caddesi 34 Istanbul, Istiklal Caddesi 98

Totaal

221,7

* Vastgoedbeleggingen in pijplijn.

Verkopen De verkopen in 2007 beliepen in totaal F 21,1 miljoen en hadden betrekking op vastgoedbeleggingen in Nederland, Frankrijk en België. Met deze verkopen is het risicorendementsprofiel van VastNed Retail sterk verbeterd.

De waardemutaties van de vastgoedportefeuille op basis van de taxaties door onafhankelijke taxateurs hebben historisch gezien een ongeëvenaard resultaat laten zien met een totale waardemutatie van F 208,0 miljoen positief (2006: F 127,7 miljoen). Deze gunstige waardemutaties zijn voor het overgrote deel het gevolg van verbeteringen van huurniveaus. Ook de lagere aanvangsrendementen van vastgoedbeleggingen (yield compression) hebben bijgedragen aan de waardestijgingen. Het nettorendement op de vastgoedportefeuille (theoretische nettohuuropbrengsten gedeeld door de taxatiewaarde van de vastgoedportefeuille) bedroeg eind 2007 5,7% tegen 6,2% een jaar eerder. Waardemutaties vastgoedbeleggingen (x F 1 miljoen)

2007

2006

______

______


85,9 58,0 42,4 21,5 (1,2) 1,4

40,2 46,6 35,1 3,6 – 2,2

___

___

Totaal

208,0

127,7

Taxatiemethodiek Het betreft de volgende objecten (x F 1 miljoen): Bedrag

– – – – – – – – – – – – –

______

Nederland Leiden, Korevaarstraat 2e-f Amersfoort, Arnhemsestraat 18-20 Dinteloord, Raadhuisplein 7-9 Heerlen, Akerstraat 20 Rotterdam, Groene Hilledijk 217/ Meerdervoortstraat 119-121 Schiedam, Broersvest 50-54 Schiedam, Hoogstraat 93 Vlaardingen, Hoogstraat 165 Zeist, Scheeperslaan 1, 1a-c/Steijnlaan 24-24a Zierikzee, Dam 12 Zierikzee, Verre Nieuwstraat 2-4 Enschede, Dotterbloemstraat 10 Amsterdam, Ceintuurbaan 133

Frankrijk – Vichy, Rue Georges Clemenceau – – – –

België Antwerpen, Breydelstraat 33 Messancy, Rue de l’Institut 44 Charleroi, Rue de la Montagne 5-7 Messancy, Route d’Arlon 199

0,5 0,5 0,2 0,3 1,0 0,2 0,2 1,1 0,6

Nederland 0,3 0,3 1,0 3,0 9,6

Totaal 39

0,5 0,8 0,5 0,5

De vastgoedportefeuille van VastNed Retail wordt viermaal per jaar getaxeerd. De grotere objecten, met een (verwachte) waarde van minimaal F 2,5 miljoen, maken ongeveer 75% van de vastgoedportefeuille uit en worden elk kwartaal door internationaal gerenommeerde taxateurs (zie het elders in dit jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2007’) getaxeerd. De kleinere objecten worden evenwichtig over de kwartalen gespreid, één keer per jaar extern getaxeerd. Na externe taxatie worden deze objecten de opvolgende drie kwartalen intern getaxeerd, door middel van extrapolatie van de externe taxatie. Per 31 december 2007 zijn nagenoeg alle objecten extern getaxeerd. VastNed Retail draagt er zorg voor dat de taxateurs de beschikking hebben over alle relevante informatie om tot een goed afgewogen oordeel te komen.

21,1

Objecten De Nederlandse vastgoedportefeuille maakte per ultimo 2007 34% van de totale vastgoedportefeuille van VastNed Retail uit. De Nederlandse vastgoedportefeuille kenmerkt zich door een groot aantal objecten (403), en 868 huurders (exclusief huurders appartementen). Het grootste deel bestaat uit binnenstadswinkels.


Den Haag, centrum

36.500 30.200 29.200 23.200 18.800 17.300 13.800 13.000 12.500 11.800

4.350 1.865 1.680 1.089 1.202 1.021 852 880 880 832

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 97,1 100,0 97,2 100,0 93,8

84 30 24 13 3 11 14 12 3 12

Bruto theoretische

Aantal huurders

Utrecht, centrum Amsterdam, centrum Amsterdam, Buikslotermeerplein Breda, centrum Arnhem, centrum Nijmegen, centrum Capelle a/d IJssel, Lylandse Baan 7 Winterswijk, centrum Houten, Winkelcentrum Het Rond*

Bezttingsgraad (in%)

Per 31 december 2007 (x € 1.000).

huuropbrengst

Expiratiedata huurcontracten Het expiratieschema van de huurcontracten biedt een goede balans van risicospreiding en kansen. Een over zicht van de per ultimo 2007 bestaande huurovereenkomsten is nevenstaand in een grafiek weergegeven. De gemiddelde looptijd tot einddatum contract is 4,3 jaar (ultimo 2006: 3,6 jaar). Dit is gelijk aan de gemiddelde looptijd tot eerste opzeggingsmogelijkheid.

nederland Top tien objecten

Taxatiewaarde

Verhuur en bezettingsgraad De Nederlandse vastgoedportefeuille is goed verhuurd. Waar mogelijk wordt steeds naar verdere verbetering gestreefd van huurniveau’s en de kwaliteit van de huurders. Dit komt ten goede aan een reeds jaren bestaande beperkte frictieleegstand en sterke kasstromen uit de huurinkomsten. De bezettingsgraad bedroeg ultimo 2007 98,4% (ultimo 2006: 97,4%). Het verstrekken van huurvrije perioden in de Nederlandse vastgoedportefeuille bleef zeer beperkt en bedroeg in 2007 0,4% (2006: 0,3%) van de brutohuur opbrengsten. Het Nederlandse retailvastgoed biedt voldoende kwaliteit, echter schaarste aan deze kwaliteit is de bron om blijvend huurverbeteringen te realiseren. Hierin is actief asset management essentieel. VastNed Retail hanteert in dit kader een zeer actieve benadering, waarbij in voorkomende gevallen zittende huurders kunnen worden uitgekocht om te worden vervangen door beter presterende retailers tegen aantrekkelijkere huurvoorwaarden.

* Waarde gebaseerd op 50% eigendom Winkelcentrum ’t Rond.

Aankopen In 2007 is een aantal objecten verworven waarmee de kwaliteit van de vastgoedportefeuille verder is verbeterd. Dit betrof de volgende objecten. Vastgoedbeleggingen in exploitatie Amsterdam, Buikslotermeerplein 255 VastNed Retail heeft haar positie in het winkelcentrum Boven ’t IJ in Amsterdam-Noord, waar VastNed Retail reeds 9.681 vierkante meter winkelruimte in eigendom had, versterkt door de verwerving van een winkel unit van 307 vierkante meters verhuurd aan de nationale retailketen Bakker Bart. De aantrekkelijkheid van de investering ligt besloten in het feit dat het object sterk onder de markthuur is verhuurd en op termijn kansen biedt tot verbetering van het huurniveau. De totale investering bedroeg F 1,8 miljoen.

nederland Expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 4,3 jaar. Expiraties first break Expiraties end date

30 20

40

10

2015 e.v.

2014

2013

2012

2011

2010

2009

0 2008

Borculo, Lichtenhorst 7-9 In Borculo is een object verworven dat langjarig is verhuurd aan Super de Boer (1.500 vierkante meter) en aan Action, een nationale retailketen op het terrein van huishoudelijk artikelen (850 vierkante meter). De totale investering bedroeg F 4,3 miljoen.


Hendrik-Ido-Ambacht, winkelcentrum ‘Hoog Ambacht’ Het winkelcentrum te Hendrik-Ido-Ambacht betreft een centrum dat voorziet in de behoeften van de nieuwbouwwijk Volgerlanden en heeft een verhuurbare vloeroppervlakte van 7.745 vierkante meter en 61 private en 328 openbare parkeerplaatsen. Het centrum zal typische wijkvoorzieningen leveren waaronder een tweetal supermarkten, welke zijn verhuurd aan full-service supermarktketen Plus en discounter Lidl. Oplevering zal naar verwachting plaatsvinden in het tweede halfjaar van 2010. De over eenkomst is gesloten onder voorwaarde van een door

31,3

Spanje Top tien objecten

Madrid, Centro Comercial Madrid Sur* Madrid, Centro Comercial Las Rosas

97.500 82.700

Aantal huurders

Per 31 december 2007 (x € 1.000).

5.710 99,5 73 4.570 100,0 110

Malaga, Centro Comercial

80.500 65.700 56.100 Alicante, Parque Vistahermosa Madrid, Centro Comercial Getafe III 55.000 44.300 Murcia, Centro Comercial Las Atalayas Burgos, Centro Comercial El Mirador 31.900 Castellon de la Plana, Calle Grecia 4 16.400 15.000 Madrid, Calle Serrano 36 La Rosaleda

Badalona, Centro Comercial Montigalá

* Inclusief hypermarkt 41

7,2 4,9 4,2 3,9 2,3 2,2 2,1 1,9 1,4 1,3


Lelystad, Wisselplein In augustus 2007 heeft VastNed Retail een deel van de binnenstedelijke ontwikkeling in Lelystad verworven. Deze ontwikkeling bestaat uit 3.775 vierkante meter aan A-1 winkelunits en een drietal grootschalige winkels van in totaal 4.075 vierkante meter. Voor dit object zijn huurovereenkomsten gesloten met retailketens zoals H&M, Douglas, BCC en Scapino. Oplevering zal naar verwachting plaatsvinden in het tweede halfjaar van 2009 en onder voorwaarde van een door de projectontwikkelaar te realiseren voorverhuurpercentage van 70%. Voor eventueel resterende leegstand verstrekt verkoper een huurgarantie van 3 jaar. De verwachte huurinkomsten bedragen circa F 1,3 miljoen per jaar. De geschatte aankoopprijs inclusief aankoopkosten bedraagt circa F 21,8 miljoen, hetgeen leidt tot een nettoaanvangsrendement van 5,3%.

Inditex Eroski Media Markt Leroy Merlin Cortefiel Cinebox Grupo Zena Mc Donalds Mango Decimas Totaal

huuropbrengst

Vastgoedbeleggingen in pijplijn Houten, Achterom 1-5 en Spoorhaag 130-134 Dit betreft de aankoop van een aantal strategisch gelegen objecten in de nabijheid van het winkelcentrum Het Rond in Houten (dat voor 50% eigendom is van VastNed Retail). Momenteel vindt uitbreiding van dit centrum plaats. Aangezien de plaats Houten een groeikern is in de Utrechtse regio is niet uit te sluiten dat in de nabije toekomst verdere uitbreidingen mogelijk zijn. De totale investering bedroeg F 4,2 miljoen.

Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2007.

Bruto theoretische

IJsselstein, Utrechtsestraat 45 Voor F 1,7 miljoen is een winkel van 600 vierkante meter verworven, welke is verhuurd aan Hema.

spanje Tien grootste huurders

Taxatiewaarde

Heerlen, In de Cramer 140 In 2007 heeft VastNed Retail een perifere detail handelslocatie in Heerlen verworven. Het object heeft een verhuurbare vloeroppervlakte van 6.000 vierkante meter met 120 parkeerplaatsen op eigen terrein. Het object is langjarige verhuurd aan Intratuin. De aantrekkelijkheid van het object wordt met name bepaald door de sterke locatie. Het object ligt naast de lokale vestiging van IKEA. De totale investering bedroeg F 7,4 miljoen.

4.903 3.984 4.979 3.823 2.998 2.109 855 535

98,4 91,8 86,3 100,0 100,0 99,5 100,0 100,0

88 57 17 55 48 46 1 1


42


Noelia Rodriguez, verkoopster, Joyeria Jose Luis, Madrid

‘Wat ik zo fijn vind aan Getafe III is de toegankelijkheid van deze shopping mall.’

43

Malaga

Antwerpen


VastNed Retail draagt er zorg voor dat de taxateurs de beschikking hebben over alle relevante informatie om tot een goed afgewogen oordeel te komen.

Den Haag

44

Alicante VastNed Retail Jaarverslag 2007

de projectontwikkelaar te realiseren voorverhuurpercentage van 70%. Voor eventueel resterende leegstand verstrekt verkoper een huurgarantie van 3 jaar. De verwachte huurinkomsten bedragen circa F 1,4 miljoen per jaar. De geschatte aankoopprijs inclusief aankoopkosten bedraagt circa F 22,3 miljoen, hetgeen leidt tot een nettoaanvangsrendement van 5,6%. Voortgang vastgoedbeleggingen in pijplijn Houten De uitbreiding van winkelcentrum Het Rond te Houten met 8.300 vierkante meter winkelruimte en een bioscoop ligt op schema. Oplevering staat gepland in augustus 2008. Rotterdam

Roermond Het Retail Park Roermond wordt medio maart 2008 geopend en aan VastNed Retail geleverd. Het park met 36.200 vierkante meter aan grootschalige detailhandels ruimten is grotendeels verhuurd aan (inter)nationale winkelketens. Verkopen In 2007 is ter verbetering van het risicorendementsprofiel een aantal objecten verkocht. Dit betrof de verkopen zoals opgenomen op pagina 39. Waardemutaties vastgoedbeleggingen Gedurende 2007 bedroegen de ongerealiseerde waardemutaties F 85,9 miljoen (2006: F 40,2 miljoen). Het nettorendement bedraagt hierdoor 6,0% (ultimo 2006: 6,6%). Spanje Objecten De Spaanse vastgoedportefeuille is met 28% de tweede markt voor VastNed Retail. De vastgoedportefeuille bestaat hoofdzakelijk uit middelgrote winkelcentra. Daarnaast wordt belegd in perifere detailhandels vestigingen en binnenstadswinkels. Verhuur en bezettingsgraad Voor de Spaanse vastgoedportefeuille bedroeg de bezettingsgraad ultimo 2007 96,4% (2006: 96,6%). Hierbij is de huurgarantie met betrekking tot het winkelcentrum Getafe III als huurinkomsten in aanmerking genomen. In Parque Vistahermosa in Alicante bedroeg de bezettingsgraad per ultimo 2007 86,3%. De aanwezige leegstand wordt door middel van actief asset management onder controle gehouden. In 2007 is een nieuwe huurovereenkomst afgesloten met een electronicaretailer om de door het vertrek van de bioscoopexploitant vrijgekomen ruimte aan te huren. Deze huurovereenkomst wordt effectief na ontvangst van de benodigde vergunning van de gemeente. Ook in het winkelcentrum Montigalá te

45


Barcelona is een omzetting van de bioscoop in retailruimte gepland. De meeste objecten waren gedurende 2007 volledig verhuurd. Expiratie van de huurcontracten Huurcontracten worden in Spanje veelal voor een periode van vijf jaar afgesloten. Van deze standaard wordt echter in bepaalde gevallen afgeweken. In de Spaanse vastgoedportefeuille worden bijvoorbeeld de huurovereenkomsten met het modeconcern Inditex afgesloten met een jaarlijkse opzegmogelijkheid. VastNed Retail ziet dit niet als een groot risico, aangezien de korte opzegtermijn wordt gecompenseerd door een zeer solvabele en succesvolle huurder. De gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten in de Spaanse vastgoedportefeuille, gemeten in termen van einde van de huurovereenkomst, bedraagt 8,3 jaar. Indien wordt uitgegaan van eerste opzegmogelijkheid bedraagt de gemiddelde looptijd 4,7 jaar (ultimo 2006: 5,0 jaar).

spanje Expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 4,7 jaar. Expiraties first break Expiraties end date

50 40 30 20 10

Waardemutaties vastgoedbeleggingen Gedurende 2007 bedroegen de ongerealiseerde waarde mutaties F 58,0 miljoen (2006: F 46,6 miljoen). Het nettorendement bedroeg ultimo 2007 5,6% (ultimo 2006: 6,0%). Frankrijk Objecten De Franse vastgoedportefeuille is met 23% de derde markt voor VastNed Retail en bestaat uit 129 objecten. Dit betreft hoofdzakelijk binnenstadswinkels. Daarnaast wordt ook in een aantal middelgrote winkelcentra belegd, zoals in Limoges, Plaisir, Thoiry en Duinkerken. De vastgoedportefeuille is gespreid over het land met een concentratie van 18% van de waarde van de vastgoedportefeuille in Parijs en 17% in Lille.

frankrijk Tien grootste huurders

Verhuur en bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg gemiddeld 96,8% (2006: 98,4%). Per ultimo 2007 bedroeg de bezettingsgraad 97,9% (2006: 97,3%). Deze toename is toe te rekenen aan de verhuurinspanningen in onder andere het winkelcentrum Limoges-Corgnac waar de leegstand daalde van 25% naar 17%. Voor leegstaande appartementen in de Lille-portefeuille wordt een huur garantie ontvangen.

H&M Armand Thiery Auchan PPR DARTY Vivarte Rallye LVMH ETAM Célio Totaal

46


20,2 6,3 5,6 3,5 3,1 2,2 1,9 1,9 1,9 1,9 48,5

2014

2015 e.v.

Verkopen In 2007 hebben geen verkopen plaatsgevonden.

2013

2012

2011

2010

2009

2008

0

Aankopen In 2007 vonden geen aankopen plaats.


De totale verhuurbare winkeloppervlakte bedraagt 12.000 vierkante meter. Dat komt overeen met een gemiddelde huurprijs van circa F 290 per vierkante meter per jaar, wat aanzienlijk onder de markthuur ligt. Vanwege het schaarse aanbod en het feit dat veel internationale retailers de winkelmarkt van Lille nog niet hebben betreden, is de directie ervan overtuigd dat zij in de komende jaren het opwaartse potentieel van de portefeuille zal weten te realiseren. Het grootste deel van de portefeuille is gelegen in het upmarket winkelgebied bij Rue de la Monnaie (20 winkels) en in het meer op de massa gerichte winkelgebied rond Rue du Sec Arembault/Rue Neuve (25 winkels).

Parijs, Rue de Rivoli

93.900 63.800 67.700 34.800 29.200

4.690 2.973 2.838 2.058 2.153

100,0 100,0 100,0 100,0 95,3

61 7 48 7 18

Lille, centrum Nancy, Rue Saint-Jean Duinkerken, Place Emile Bollaert

19.500

2.156

90,5

20

18.600 17.100 13.500 8.300

1.410 83,4 941 100,0 697 100,0 512 100,0

18 5 1 1

Aantal huurders

Thoiry, Centre Commercial ‘Val Thoiry’

Bruto theoretische


Per 31 december 2007 (x € 1.000).

huuropbrengst

Aankopen In 2007 is een aantal acquisities gepleegd, waarvan de grootste een portefeuille van binnenstedelijke winkels in Lille betrof. Deze portefeuille van 56 objecten die grotendeels uit binnenstadswinkels bestaat is verworven voor F 80,4 miljoen. De verschuldigde overdrachtsbelasting en te betalen exit tax onder de Franse SIIC-regelgeving in aanmerking nemend bedraagt de bruto-investering F 96,0 miljoen. De bruto theoretische huuropbrengsten van deze vastgoedportefeuille bedraagt F 4,8 miljoen per jaar. Het nettorendement, de aankoopkosten in aanmerking nemend, is door verkopers van deze portefeuille voor een periode van twee jaar gegarandeerd op 5,0%.

Frankrijk Top tien properties

Taxatiewaarde

Expiratie van de huurcontracten Huurcontracten worden in Frankrijk veelal aangegaan onder het 3-6-9-systeem. In het expiratieoverzicht in nevenstaande grafiek is zichtbaar dat een groot aantal contracten in 2008 expireren en door huurders kunnen worden opgezegd. Dit wordt niet als een punt van zorg aangemerkt, aangezien de winkelobjecten op concurrerende locaties liggen, waardoor het niet waarschijnlijk is dat veel huurders de overeenkomst zullen opzeggen. De gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten tot de eerste opzeggingsmogelijkheid aan de kant van de huurder bedraagt 2,1 jaar. Indien de totale looptijd van de huurovereenkomsten in aanmerking wordt genomen, is dit 5,9 jaar.

Plaisir, Centre Commercial ‘Plaisir-Sablons’ Limoges, Centre Commercial ‘Carrefour Limoges-Corgnac’ Angers, Rue Lenepveu Parijs, Boulevard Saint-Germain Nice, Route de Grenoble

frankrijk Expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 2,1 jaar. Expiraties first break Expiraties end date

50

Met ruim 1,1 miljoen inwoners is de stad Lille de vierde stad van Frankrijk. De bevolking is jong, dynamisch en trendy, met bijna 100.000 studenten. Het gemiddelde inkomen in Lille ligt boven het Franse gemiddelde en de economische vooruitzichten zijn positief. De stad is zeer gunstig gelegen, zowel door diverse snelwegen als door zijn luchthaven en de hogesnelheidslijn: de Eurostar naar Londen en de TGV naar Parijs en Brussel.

40 30 20 10

47

2015 e.v.

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

0


In La Garde (Toulon) heeft VastNed Retail vier retail warehouseunits verworven in retailpark ‘Les Quatre Chemins’ met 1.967 vierkante meter aan winkelruimte en 89 parkeerplaatsen boven op het pand. De totale jaarhuur bedraagt F 376.000, wat neerkomt op een gemiddelde huurprijs per vierkante meter van F 191. Huurders zijn de nationale winkelketens Maison de Literie, Salon Center, Hygièna en Balitrant. De totale koopprijs bedraagt F 5,9 miljoen (inclusief verwervingskosten), wat resulteert in een nettoaanvangs rendement van 6,3%. Tevens heeft VastNed Retail een object in Metz (Augny) verworven, met een totaal (winkel)oppervlak van 3.173 vierkante meter, dat volledig verhuurd is aan Magvet. De totale jaarhuur bedraagt F 150.000, wat resulteert in een huurprijs van F 47 per vierkante meter. De koopprijs bedraagt F 2,3 miljoen resulterend in een nettoaanvangsrendement van 6,5%.


H&M Aldi Charles Vögele Euro Shoe Unie IC Companys Piocheur Inditex Het Genoegen Mitiska Van Neerbos Totaal

9,0 5,7 4,2 4,0 2,3 2,2 2,1 2,1 2,0 1,9 35,5

België Top tien objecten Per 31 december 2007 (x € 1.000).

1.929 1.864 1.537 817 688

98,8 100,0 100,0 100,0 100,0

12 11 23 2 5

10.900 10.000 9.100 8.700 8.600

727 559 526 543 698

100,0 100,0 100,0 100,0 91,9

8 2 2 6 14

Brussel, Elsensesteenweg/Louizalaan Tielt-Winge, Gouden Kruispunt Mechelen, centrum Provincie Antwerpen, Boomsesteenweg Leuven, centrum Turnhout, centrum Gent, centrum Vilvoorde, Rooseveltcentrum

48


Antwerpen, Meir/Groenplaats

Brugge, centrum

Waardemutaties vastgoedbeleggingen De Franse vastgoedportefeuille liet in 2007 ongerealiseerde waardemutaties ten bedrage van F 42,4 miljoen positief (2006: F 35,1 miljoen positief) zien.

37.100 29.600 19.600 15.300 10.900

Taxatiewaarde

Verkopen In 2007 heeft één verkoop in de Franse vastgoed portefeuille plaatsgevonden. Dit betrof een object van F 0,3 miljoen in Vichy.

huuropbrengst

Vastgoedbeleggingen in pijplijn Het winkelcentrum Val Thoiry in Thoiry wordt uitgebreid met bijna 6.000 vierkante meter die wordt verhuurd aan de doe-het-zelf-keten Leroy Merlin. De investering bedraagt F 6,7 miljoen en komt in het tweede halfjaar van 2009 gereed.

Aantal huurders

Voorts heeft VastNed Retail een drietal grootschalige detailhandelslocaties op diverse plaatsen in Frankrijk verworven. De eerste acquisitie betreft een retail warehouse unit in Lille (Seclin) voor F 3,4 miljoen. Deze unit beslaat circa 2.300 vierkante meter, en is verhuurd aan de vooraanstaande Franse outdoor keten Terres et Eaux voor een huurprijs per jaar van F 227.000. Het in 2000 gebouwde object levert een nettoaanvangsrendement van 6,6%, rekening houdend met de verwervingskosten en de toekomstige SIIC exit tax.

België Tien grootste huurders

Bruto theoretische

De portefeuille bevat een groot aantal Franse en internationale winkelketens, waaronder Bata, Fuji, IKKS, Cyrillus, Diesel, Jacadi, Georges Rech, Eram, Louis Vuitton en Ventilo.


Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 2,5 jaar. Expiraties first break Expiraties end date

Verhuur en bezettingsgraad De bezettingsgraad van de Belgische vastgoedportefeuille is in 2007 verbeterd in vergelijking met de voorgaande jaren. De bezettingsgraad bedroeg ultimo 2007 99,3% (2006: 95,3%). Deze verbetering van de bezettingsgraad is met name te danken aan de verkoop van de factory outlet te Messancy.

50

Expiratie van de huurcontracten In België worden huurcontracten in het algemeen aangegaan onder het 3-6-9-systeem. Dit houdt in dat de huurder na drie jaar de huurovereenkomst kan beëindigen. Dit gebeurt meestal niet aangezien de huurder op en met de specifieke locatie van de winkel zijn inkomen verdient. In het expiratieoverzicht is zowel een insteek gekozen waarin de einddatum van de huurcontracten bepalend is, als een overzicht waarbij een conservatievere insteek gekozen is door deze eerste opzeggingsdatum van de zijde van de huurder in aanmerking te nemen. Bij de eerste methodiek speelt met name de mogelijkheid tot verhoging van de huur een rol. De tweede methodiek is opgesteld vanuit het oogpunt van risicomanagement. In nevenstaande grafiek zijn de expiratiedata van de Belgische vastgoedportefeuille weergegeven. De gemiddelde looptijd bedraagt 6,8 jaar (ultimo 2006: 2,0 jaar). De gemiddelde tijd tot de eerste opzeggingsmogelijkheid van de huurder bedraagt 2,5 jaar (ultimo 2006: 2,6 jaar).

10

Aankopen In november 2007 is een baanwinkelportefeuille bestaande uit 21 baanwinkels met een bezettingsgraad van 100% verworven. Deze portefeuille is verworven voor F 21,3 miljoen. De baanwinkels genereren een brutohuurinkomen van circa F 1,3 miljoen op jaarbasis en een nettoaanvangsrendement van 5,7%.

30

49

30 20

2015 e.v.

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

0

Turkije Expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 4,7 jaar. Expiraties first break Expiraties end date

20 10

2012

2011

0 2015 e.v.

De 21 verworven baanwinkels liggen geografisch verspreid over geheel België en hebben een prima commerciële ligging, voornamelijk in retailparken. In totaliteit beslaat de verhuurbare oppervlakte 17.351 vierkante meter. Alle winkels zijn volledig verhuurd tegen marktconforme huurprijzen. De gemiddelde resterende looptijd van de contracten in deze portefeuille is 6,8 jaar. Circa 75% van de winkels

40

2010

Objecten De Belgische vastgoedportefeuille bestond ultimo 2007 uit 97 objecten verspreid over de categorieën binnenstadswinkels (46%) en perifere detailhandels vestigingen (54%). De Belgische vastgoedportefeuille maakte eind 2007 13% uit van de totale vastgoed portefeuille in exploitatie van VastNed Retail.

België Expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille (in %)

2008

België


wordt gehuurd door Decor Heytens, de overige winkels zijn verhuurd aan Shoe Discount, Eldi, Baby 2000, Rév Interieur en Intermatelas. Verkopen In 2007 is in het kader van verbetering van het risicorendementsprofiel een aantal objecten verkocht, waaronder de factory outlet in Messancy. Deze verkopen leiden tot een sterke verbetering van de gemiddelde kwaliteit van de Belgische vastgoedportefeuille. Waardemutaties vastgoedbeleggingen Gedurende 2007 bedroegen de ongerealiseerde waarde mutaties F 21,5 miljoen positief (2006: F 3,6 miljoen positief). Hiermee komt het nettorendement per ultimo uit op 6,4% (2006: 6,7%). Turkije Objecten en aankopen In 2007 heeft VastNed Retail een drietal objecten in Istanbul verworven. Dit betrof de acquisitie van het wijkwinkelcentrum Elysium Shops in januari 2007 en twee winkels in december 2007 aan Istiklal Caddesi (Beyo ˘glu), de belangrijkste winkelstraat van Istanbul. Het nieuw ontwikkelde Elsysium Shops is gelegen aan de Kazim Orbay Caddesi 3 in S¸ is¸ li, Istanbul en beslaat 4.936 vierkante meter winkelruimte en bevat 200 parkeerplaatsen. Een Tansas¸ (Migros)-supermarkt functioneert als trekker voor het centrum, dat verder een winkelgalerij en een fitnessclub bevat. De winkels zijn voor het merendeel verhuurd aan nationale winkelketens. Voor de leegstaande units is een huurgarantie afgegeven. Het huurniveau is vrij bescheiden, met een gemiddelde van F 125 per vierkante meter per jaar. S¸ is¸ li is één van de belangrijkste en welvarendste wijken van Istanbul. De wijk heeft een uitstekende infrastructuur, met alle vormen van openbaar vervoer. In de directe omgeving van het winkelcentrum, waar zich op de bovenliggende verdiepingen meer dan 200 appartementen bevinden, zullen naar verwachting verschillende woningbouwprojecten ontwikkeld worden, waarmee de wijk verder versterkt wordt. De brutohuuropbrengst bedraagt circa F 687.000 per jaar. Het merendeel van de huurovereenkomsten bevat een omzethuurclausule, een vaste indexering van 3% en is vastgelegd in US-dollars. Om het valutaeffect te beperken, is de acquisitie gefinancierd met een dollarlening. Het nettoaanvangsrendement na belastingen en exclusief omzethuur bedraagt circa 7,0%.

50

De individuele winkels aan Istiklal Caddesi betreffen de nummers 34 en 98. Nummer 34 is een winkel in het allerbeste deel van deze winkelstraat op 300 meter afstand van het Taksimplein dat het hart van de stad vormt. De winkelruimte is verhuurd aan de Turkse modeketen Top Shop. De brutohuuropbrengst bedraagt momenteel F 301.000 per jaar. Na afloop van de huur overeenkomst is het de verwachting dat de winkel op marktniveau kan worden verhuurd. De winkel op Istiklal Caddesi 98 is verworven voor F 4,0 miljoen en komt binnenkort voor wederverhuur beschikbaar. Spoedige verhuur ligt in de lijn der verwachting, waarmee een huurniveau van circa F 270.000 kan worden gerealiseerd. Verhuur en bezettingsgraad De bezettingsgraad ultimo 2007 bedroeg evenals de gemiddelde bezettingsgraad 97,7%. Expiratiedata De gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten bedraagt 4,7 jaar. Waardemutaties De ongerealiseerde waardemutaties bedragen F 1,2 miljoen negatief en zijn grotendeels toe te rekenen aan aankoopkosten. Portugal Objecten De Portugese vastgoedportefeuille bestaat uit een negental winkels die zijn verhuurd aan de opticienketen MultiOpticas. De bezettingsgraad bedroeg in 2007 100% (2006: 100%). Waardemutaties vastgoedbeleggingen De externe taxaties hebben geleid tot een ongerealiseerde waardemutatie van F 1,4 miljoen positief (2006: F 2,2 miljoen positief).

Personeel en organisatie VastNed Retail streeft naar een werkomgeving waarin mensen in een uitdagende werkomgeving zich verder kunnen ontplooien. De organisatie is gebaseerd op een transparante, informele bedrijfs cultuur, waar landenteams een grote mate van eigen verantwoordelijkheid hebben, echter wel vanuit een duidelijke ‘VastNed Groep-spirit’. In de jaarlijkse evaluatiegesprekken worden in onderling overleg uitdagende doelstellingen geformuleerd en afgestemd op die van de Groep, waarmee werknemers hun ambities kunnen waarmaken en zich op die manier verder kunnen ontwikkelen.


In 2007 is in Turkije een country manager en een finance manager aangesteld om de vastgoedportefeuille in Turkije te beheren. Het landenteam van Spanje werd kracht bij gezet door uitbreiding van het assetmanagementteam. In de hier volgende tabel is een aantal personeelsstatistieken opgenomen. De in Nederland werkzame staf is zowel werkzaam voor VastNed Retail als voor VastNed Offices/Industrial. De landenteams omvatten, afhankelijk van hun omvang al dan niet ondersteund vanuit het hoofdkantoor, de volgende functies: directie, assetmanagement, propertymanagement, (technisch) projectmanagement en finance & control. Daarnaast zijn er verschillende staffuncties op het gebied van IT en research en op secretarieel, fiscaal en juridisch terrein. Het grootste deel van deze staf functies is gecentraliseerd in het hoofdkantoor in Rotterdam en is zowel dienstbaar aan VastNed Retail als aan VastNed Offices/Industrial. Het Belgische team in Antwerpen heeft, mede op basis van de beursnotering van Intervest Retail, eveneens een redelijk uitgebreide staf. Totaal aantal medewerkers gedurende 2007 (in fte’s)

Geografische verdeling – Rotterdam, Nederland – Retail – Offices/Industrial – Directie en staf – Antwerpen, België – Intervest Retail – Intervest Offices – Madrid, Spanje en Portugal – Parijs, Frankrijk – Istanbul, Turkije Aantal in dienst Aantal uit dienst Man/vrouw Percentage ziekteverzuim

14 18 18 13 16 8 10 1 19 9 56/42 1,3

Duurzaam ondernemen Maatschappelijk verantwoord ondernemen is van groot belang voor VastNed Retail. Continu streeft VastNed Retail naar een evenwicht tussen financieel economisch aantrekkelijke resultaten, sociale belangen en het milieu. Als aangegeven onder ‘Personeel en organisatie’ hecht VastNed Retail veel waarde aan een evenwichtig personeelsbeleid. Daarnaast worden milieuaspecten zorgvuldig beoordeeld bij uitvoering van het beleggingsbeleid. Zowel de directie als de raad van commissarissen ondersteunen het initiatief dat VastNed Retail op een gestructureerde wijze de verschillende milieuaspecten registreert. Medio 2007 is VastNed Retail van start gegaan met een pilot waarin

51

de vastgoedportefeuille van VastNed Retail is geïnventariseerd op verschillende milieuaspecten en disciplines. De werkzaamheden ten behoeve van de inventarisatie zijn begeleid door een ter zake deskundig adviesbureau. De pilot is eind 2007 met succes afgerond. Op basis van de uitkomsten is een systeem van reguliere inventarisaties ingevoerd waarmee jaarlijks de gehele vastgoedportefeuille wordt geïnventariseerd en zonodig acties worden genomen.

Risicomanagement Nederlandse corporate governance code In het in december 2007 gepubliceerde derde rapport over de naleving van de Nederlandse corporate governance code (‘de Code’) van de Monitoring Commissie Corporate Goverance Code (‘de Commissie Frijns’) wordt geconstateerd dat de naleving en toepassing op het gebied van interne risicobeheersing door beursgenoteerde fondsen licht is verbeterd. In het rapport worden nadere aanbevelingen gegeven ten aanzien van de beschrijving van het risicoprofiel en de interne risicobeheersingsen controlesystemen. VastNed Retail, dat reeds vanaf de invoering van de Code in 2004, zo goed mogelijk gevolg probeert te geven aan deze Code, heeft in haar jaarverslag deze recente aanbevelingen zo goed mogelijk proberen op te volgen. Opvallend is overigens, dat de Commissie Frijns in haar laatste rapport geen nadere richtlijnen geeft ten aanzien van de bestuursverklaring over het functioneren van de interne risicobeheersingsen controlesystemen. Zij lijkt daarmee meer nadruk te leggen op een goede beschrijving van het risicoprofiel en de risicobeheersingsen controlesystemen dan zich te buigen over de vraag op basis van welk referentiekader de onderneming kan verklaren wanneer zij ‘in control’ is. Beschrijving van het risicoprofiel Risico’s gerelateerd aan de strategische doelstellingen In het hoofdstuk ‘Profiel en strategie’ is aangegeven in welke vastgoedbeleggingsproducten, in welke landen en in welke respectievelijke omvang VastNed Retail wil beleggen. Zij kiest daarbij in overwegende mate voor winkelbeleggingen in landen in de eurozone, die gekenmerkt worden door een stabiel politiek en economisch klimaat, ingebed in over het algemeen heldere huuren fiscale weten regelgeving. Huur- en waardeontwikkelingen en bezettingsgraden van de winkelbeleggingen hangen in belangrijke mate samen met de vraag naar winkellocaties, welke voor een belangrijk deel bepaald wordt door de aard en de omvang van consumentenbestedingen en de dynamiek van lokale en internationale retailers. Met de toevoeging van Turkije als nieuw


beleggingsland in 2007 wordt een additioneel landenrisico toegevoegd, dat echter beperkt wordt door de keuze om vooralsnog niet meer dan 10% van de totale vastgoedportefeuille in dit land te beleggen, met een duidelijke focus op beleggingen in het op het westen georiënteerde Istanbul. Hiermee bestaat voor VastNed Retail slechts een beperkt valutarisico, dat bovendien nog gereduceerd wordt doordat in de huurcontracten veelal huren worden overeengekomen in euro’s of Amerikaanse dollars. In het laatste geval worden de beleggingen deels eveneens in Amerikaanse dollars gefinancierd, waarmee de dollar-exposure aanzienlijk wordt verkleind. De beleggingen worden gefinancierd op basis van een solide financieringsen rentebeleid. Gestreefd wordt naar relatief conservatieve financieringsverhoudingen tussen eigen en vreemd vermogen – in beginsel wordt maximaal 45% van de marktwaarde van de beleggingen met vreemd vermogen gefinancierd –waarbij uitgangspunt is dat maximaal een derde deel van de leningenportefeuille met kort vreemd vermogen wordt gefinancierd. VastNed Retail is vanwege haar kapitaalintensieve karakter gevoelig voor renteontwikkelingen, die zowel effect kunnen hebben op de waarde van de vastgoedbeleggingen als op lopende kasstromen en daarmee het direct beleggingsresultaat. Het renterisico wordt echter beperkt door het afsluiten van rentederivaten met grote internationale banken, waarmee het rente percentage voor tenminste twee derde deel van de leningenportefeuille wordt gefixeerd met een rentetypische looptijd van circa 5 jaar. De rentederivaten worden zodanig afgesloten dat sprake is van over de jaren gespreide renteherzieningsdata. Gevoeligheidsanalyse Onderstaand is een overzicht gegeven van mogelijke effecten op het resultaat bij wijziging van onderstaande risicofactoren: – Stijging (daling) van de rente met 1,0%, leidt tot een daling (stijging) van het direct beleggingsresultaat met F 0,15 per aandeel; – Stijging (daling) van de in de waardering gehanteerde nettoaanvangsrendementen met 1,0% leidt tot een daling (stijging) van het indirect beleggingsresultaat 2007 met F 7,47 per aandeel, en; – Stijging (daling) van de bezettingsgraad met 1,0% resulteert in een stijging (daling) van het direct beleggingsresultaat van F 0,08 per aandeel.

52

Beschrijving van interne risicobeheersingsen controlesystemen Acties In 2007 is wederom, zowel op niveau van de raad van commissarissen en de directie als ook in de landenorganisaties aandacht besteed aan risicomanagement. Zo is in het kader van het aan- en verkoopbeleid in elk land aandacht besteed aan de ontwikkelingen van de lokale economieën, de huurwet- en regelgeving, het vergunningenbeleid en dergelijke en de invloed hiervan op de toekomstige resultaten van individuele winkelobjecten. Zowel binnen de directie als ook in vergaderingen van de auditcommissie en de raad van commissarissen is op basis van het jaarlijks vastgestelde werkplan een aantal belangrijke risico’s behandeld, waarbij ook de opzet en werking van de daarbij horende risicobeheersingsmaatregelen aan de orde kwamen (genoemd kunnen worden strategische risico’s (in het bijzonder landenkeuze), calamiteitenrisico’s (verzekeringen), financiële verslaggevings risico’s, compliance risico’s (regels AFM en Euronext, maar ook vergunningen en veiligheidsvoorschriften), (her)financieringsen renterisico’s, IT-risico’s en fiscale en juridische risico’s). Er werden ten aanzien van deze risico’s geen significante wijzigingen in de interne risicobeheersingsen controlesystemen noodzakelijk geacht. Voornaamste strategische, operationele, financiële, weten regelgeving en financiële verslaggevingrisico’s en kwalitatieve impact van deze risico’s In het hoofdstuk ‘Risicomanagement’ is een overzicht opgenomen van de binnen VastNed Retail onderscheiden risico’s, waarbij tevens is aangegeven op welke wijze deze risico’s worden beheerst. Een belang rijk element in het interne risicobeheersingsen controlesysteem is het geheel van interne controlemaatregelen en administratief-organisatorische procedures zoals vastgelegd in het handboek Administratieve Organisatie. Dit handboek voldoet ons inziens aan de eisen van de Wet financieel toezicht en de daaraan gerelateerde regelgeving. Resultaten van evaluatie van de interne risicobeheersingen controlesystemen Ten aanzien van het financiële verslaggevingsrisico is de directie van mening dat de opzet van de risicobeheersingsen controlesystemen een redelijke mate van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. Daarnaast is zij van mening dat er geen aanwijzingen zijn dat deze risicobeheersingsen controlesystemen gedurende het verslagjaar niet naar behoren hebben gewerkt en dat er geen indicaties zijn dat deze in het lopende jaar niet naar behoren zullen werken. In het verslagjaar is een beperkt aantal administratief-


organisatorische procedures geactualiseerd. Verder zijn, de inhoud en totstandkomingsprocedures van de interne business reports verder verbeterd. Er zijn geen materiële tekortkomingen geconstateerd in de risicobeheersingsen controlesystemen gericht op de beheersing van de financiële verslaggevings risico’s.

VastNed Retail Ontwikkeling Beleggingsresultaat (x € 1 miljoen)

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

Financiële gang van zaken Beleggingsresultaat 2007 toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

250 200

53

50 0

2007

2006

2005

-50

vastned retail Stijging brutohuuropbrengsten

Nederland Spanje Frankrijk België Turkije Portugal Totaal

44.669 660 28.831 3.381 17.784 3.005 18.405 145 – 624 1.040 – 110.729 7.815

(322) 985 – 813 (5) 1.441 (1.447)* (53) – – – 33 (1.774)

Bruttohuur 2007

Like-for-like groei

Verkopen

Aankopen

(x € 1.000)

Bruttohuur 2006

Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat steeg van F 110,4 miljoen in 2006 naar F 180,1 miljoen in 2007. Een stijging van meer dan 60%. Deze stijging hing samen met de ook in 2007 niet aflatende sterke vraag naar winkelvastgoedbeleggingen, waarbij kopers bereid zijn vastgoed te verwerven tegen duidelijk lagere aanvangsrendementen dan de in de bij aanvang van 2007 in de externe taxaties opgenomen rendementen. De stijging van het indirect beleggingsresultaat kwam, naast lagere rendementen, voor een belangrijk deel voort uit verbeterde huurniveaus, zowel door gerealiseerde huurverbeteringen als in de komende jaren verwachte te realiseren huurverbeteringen. In

100

2004

Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat in 2007 steeg ondanks gestegen rentelasten met 3,1%, vooral door het in het derde kwartaal 2007 uitgevoerde inkoopprogramma eigen aandelen en ondanks een in 2006 verantwoorde eenmalige bate uit hoofde van een schadevergoeding betreffende de factory outlet te Messancy van F 0,8 miljoen. De stijging was het gevolg van gestegen nettohuuropbrengsten als gevolg van huurindexaties en positieve huurherzieningen alsmede een verbeterde bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille, al werden deze gedrukt door in 2007 verslechterde exploitatieresultaten van de factory outlet te Messancy, België. Verder droegen de in 2006 en 2007 gerealiseerde aankopen, verminderd met de in dezelfde periode gedane verkopen, positief bij aan het direct beleggingsresultaat in 2007. Tot slot had vooral ook een aantal eenmalige belastingbaten in Spanje en Frankrijk van in totaal F 1,6 miljoen een positief effect op het direct beleggingsresultaat in 2007.

150

2003

In nevenstaande grafiek is een overzicht weergegeven van de ontwikkeling van het beleggingsresultaat over de afgelopen vijf jaren. In 2007 steeg het beleggingsresultaat met ruim 40% van F 172,9 miljoen in 2006 naar F 244,5 miljoen. Het beleggingsresultaat 2007 bestaat uit het direct beleggingsresultaat van F 64,4 miljoen en het indirect beleggingsresultaat van F 180,1 miljoen.

45.992 33.025 22.230 17.633 624 1.073

3.807 120.577

* I nclusief in 2006 verantwoorde eenmalige schadevergoeding met betrekking tot factory outlet te Messancy van € 1,0 miljoen.


54


Marlies en Robbert-Jan Bruins, filiaalhouder C1000, Capelle aan den IJssel

‘Als de klant binnenkomt moet hij of zij een soort warme deken van professie en lol over zich heen krijgen. We hebben een hele duidelijke visie: de winkel moet vol, schoon en gezellig zijn.’

55


De beleggingen worden gefinancierd op basis van een solide financieringsen rentebeleid. Alicante

Lille

Istanbul

56

Winterswijk VastNed Retail Jaarverslag 2007

Spanje en Frankrijk wordt dit ondersteund door de vanaf 1 januari van toepassing zijnde indexatiepercentages van respectievelijk ruim 4% en 5%. Het indirect beleggingsresultaat werd enigszins gedrukt door afboeking van aankoopkosten van in 2007 gerealiseerde aankopen (F 14,0 miljoen) en een negatief indirect resultaat van Messancy (afwaardering in 2007 F 19,2 miljoen en negatief nettover koopresultaat F 5,4 miljoen, na aftrek van het deel toekomend aan minderheidsbelangen resteert F 7,2 miljoen negatief respectievelijk F 3,9 miljoen negatief). Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Brutohuuropbrengsten De totale brutohuuropbrengsten stegen met bijna 9% van F 110,7 miljoen in 2006 naar F 120,6 miljoen in 2007. Deze stijging wordt in de tabel op pagina 53 verklaard. – Aankopen De stijging van de huuropbrengsten in Spanje komt voornamelijk voort uit de eind oktober 2006 verworven uitbreiding van het winkelcentrum Getafe III. In Frankrijk zorgde vooral de aankoop eind 2006 van het winkelcentrum Limoges-Corgnac en een vastgoedportefeuille met een aantal solitaire winkels voor groei van de brutohuuropbrengsten. Ook de eind oktober 2007 aangekochte binnenstadswinkelportefeuille in Lille droeg bij aan deze groei in Frankrijk. Verder stegen de huuropbrengsten in 2007 als gevolg van de begin 2007 gerealiseerde eerste aankoop in Turkije, Elysium Shops, Istanbul en in Nederland als gevolg van de aankoop van verschillende kleinere objecten gedurende 2006 en 2007.

Arnhem

– Verkopen In 2007 vond in Nederland, Frankrijk en België de verkoop plaats van een beperkt aantal objecten. De daling van de huuropbrengsten in België 2007 komt echter voor een belangrijk deel voort uit de verkoop van een aantal solitaire baanwinkels in het eerste halfjaar van 2006. De verkoop van de factory outlet te Messancy werd eind december 2007 gerealiseerd en heeft derhalve geen effect op de bedragen in de kolom Verkopen.

Bussum

– Financiëlebezettingsgraad D e financiële bezettingsgraad daalde fractioneel naar 96,9% (2006: 97,4%), voornamelijk als gevolg van het bij aankoop voor 75% verhuurde winkelcentrum Limoges-Corgnac, het nabij Parijs te herontwikkelen winkelcentrum Plaisir-Sablons en het retail en leisure-object Parque Vistahermosa in Alicante.

57


Niet doorberekende servicekosten Het bedrag aan niet doorberekende servicekosten steeg van F 3,1 miljoen in 2006 naar F 3,6 miljoen in 2007. Dit relatief hoge bedrag is voornamelijk toe te schrijven aan de factory outlet te Messancy, waar, om het aantal bezoekers en de omzetten verder te verhogen, promotie-, marketing- en beheerkosten niet volledig aan de huurders konden worden doorberekend. Deze post nam ten opzichte van 2006 ook toe als gevolg van een lagere bezettingsgraad van de objecten Parque Vistahermosa in Alicante en Plaisir-Sablons in Plaisir. In dit laatste winkelcentrum, nabij Parijs, wordt een toenemend aantal ruimten bewust leeg gehouden, vooruitlopend op de geplande herontwikkeling van dit winkelcentrum. Exploitatiekosten De exploitatiekosten uitgedrukt in een percentage van de brutohuuropbrengsten stegen ten opzichte van 2006 met 0,5% naar 10,0% en kwamen daarmee uit op F 12,0 miljoen (2006: F 10,5 miljoen). Deze stijging komt vooral voort uit extra afboekingen van dubieuze debiteuren van de factory outlet te Messancy. Tevens zijn de exploitatiekosten gestegen als gevolg van de aankoop van de uitbreiding van het winkelcentrum Getafe III, waarvoor periodiek een erfpachtcanon verschuldigd is. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutaties vastgoedbeleggingen zijn in 2007 fors gestegen van F 127,7 miljoen positief naar F 208,0 miljoen positief. Deze hogere waardemutaties zijn het gevolg van de ook in 2008 nog steeds sterke vraag naar winkelvastgoedbeleggingen, waarbij kopers bereid zijn vastgoed te verwerven tegen duidelijk lagere aanvangsrendementen dan de begin 2007 in de externe taxaties opgenomen rendementen. De lage aanvangsrendementen worden ondersteund door gerealiseerde en nog te verwachten huurgroei in verband met de nog steeds hoge vraag naar goede winkellocaties van vooral internationale retailers met ambitieuze expansieplannen. Ook de vanaf 1 januari 2009 van toepassing zijnde indexatie percentages van respectievelijk 4% en 5% in Spanje en Frankrijk geven mede steun aan deze waardegroei. De waardestijging van de Belgische vastgoedportefeuille werd gedrukt met circa F 10,0 miljoen door verdere afwaarderingen van de factory outlet te Messancy gedurende 2007. In Frankrijk werd de waardestijging enigszins geremd door ten laste hiervan gebrachte aankoopkosten van F 8,8 miljoen in verband met de aankoop van de winkelportefeuille in Lille. Het totaal aan afgeboekte aankoopkosten bedroeg F 14,0 miljoen.

58

vastned retail Leningenportefeuille (x € 1 miljoen, ultimo 2007)

Vaste Variabele rente * rente Totaal

Langlopend 467,0 Kortlopend 71,7 Totaal % 538,7 van totaal 67,2

% van totaal

71,1 191,6

538,1 263,3

67,1 32,9

262,7 32,8

801,4 100,0

100,0

* Rentederivaten in aanmerking genomen


Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Het nettoverkoopresultaat bedroeg F 6,5 miljoen negatief (2006: F 0,1 miljoen positief). Deze post werd, naast per saldo positieve resultaten op de verkoop van een beperkt aantal kleinere objecten in Nederland, Frankrijk en België, vooral veroorzaakt door een verlies op de verkoop van de factory outlet te Messancy van F 5,4 miljoen. Verder werd begin 2008 met de koper van het grootste deel van de in 2004 verkochte Duitse vastgoedportefeuille een definitieve afrekening overeengekomen inzake het geschil betreffende de koopprijsaanpassing, hetgeen een negatief nagekomen verkoopresultaat van F 2,5 miljoen tot gevolg had. Lasten Nettofinancieringskosten De nettofinancieringskosten stegen van F 22,7 miljoen in 2006 naar F 29,8 miljoen in 2007. Deze stijging was vooral het gevolg van extra opgenomen rentedragende financieringen voor de in 2006 en 2007 gerealiseerde nettoaankopen en voor het in het derde kwartaal 2007 uitgevoerde inkoopprogramma eigen aandelen waarmee 500.000 stuks eigen aandelen voor F 28,0 miljoen werden ingekocht. Daarnaast nam de gemiddelde rentevoet over het totale rentedragende vreemd vermogen toe van 4,31% naar 4,64%, vooral als gevolg van de in het vierde kwartaal gestegen korte rente. Algemene kosten De algemene kosten namen toe met 15,8% tot F 7,7 miljoen (2006: F 6,7 miljoen). Deze stijging is vooral het gevolg van gestegen externe advieskosten in verband met fiscale en juridische advieskosten van niet doorgegane acquisities en als gevolg van extra advieskosten samenhangend met de indicatieve bieding van IEF Capital in het tweede halfjaar van 2007 en het daaruit voortgekomen biedingsproces op VastNed Retail. De stijging is daarnaast ook het gevolg van toegenomen kosten in verband met het medio 2007 geopende VastNed Retail-kantoor in Istanbul. Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst De over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst resulteerde in 2007 in een bate van F 0,7 miljoen ten opzichte van een last in 2006 van F 0,9 miljoen. Dit is het gevolg van eenmalige belastingbaten in Frankrijk en Spanje. In Frankrijk hangt dit samen met een vrijval van een in 2004 verantwoorde belastingvoorziening van F 0,3 miljoen. In Spanje kon een actieve belastinglatentie worden gevormd van F 1,3 miljoen in verband met een fiscaal liquidatieverlies, waarmee toekomstige fiscale winsten in Spanje kunnen worden gecompenseerd.

59

Mutatie latente belastingverplichtingen De mutatie latente belastingverplichtingen nam af van F 15,2 miljoen in 2006 naar F 11,9 miljoen in 2007. Ondanks ten opzichte van 2006 hogere ongerealiseerde waardemutaties van de vastgoedportefeuille in Spanje, welke resulteerden in een hogere dotatie aan de latente belastingverplichtingen dan in 2006, daalde de dotatie ten opzichte van 2006 als gevolg van een in dat jaar verantwoorde eenmalige extra dotatie aan de latente belastingverplichtingen van F 6,7 miljoen. Deze eenmalige dotatie was het gevolg van verhoging van de belastingtarieven in Spanje, waardoor voor de berekening van de latente belastingverplichtingen in Spanje in 2006 een hoger effectief belastingtarief (stijging van 15% naar 18%) in aanmerking genomen diende te worden. Dit percentage is in 2007 ongewijzigd gebleven. In Turkije werd vanwege een fiscaal verlies een latente belastingvordering verantwoord van F 0,2 miljoen. De waardemutaties in Nederland, België en ook in Frankrijk leiden als gevolg van de van toepassing zijnde gunstige fiscale regimes niet tot een mutatie in de latente belastingverplichtingen. Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Het aan minderheidsaandeelhouders toekomende beleggingsresultaat van F 13,2 miljoen (2006: F 6,6 miljoen) bestaat uit het direct en indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen van respectievelijk F 3,7 miljoen (2006: F 4,4 miljoen) en F 9,5 miljoen (2006: F 2,2 miljoen). De daling van het direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsaandeelhouders hangt met name samen met het lagere direct beleggingsresultaat van Intervest Retail, waarin VastNed Retail een belang van 72,4% (2006: 72,4%) heeft. Dit lagere resultaat van Intervest Retail komt grotendeels voort uit het in 2007 verslechterde exploitatieresultaat van de factory outlet te Messancy. De stijging van het indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen is het gevolg van aanmerkelijk hogere positieve waardemutaties in de door Intervest Retail gehouden Belgische vastgoedportefeuille en van het Winkel centrum Het Rond in Houten. Solvabiliteit en financiering met vreemd vermogen Het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van de vastgoedbeleggingen bedroeg per 31 december 2007 58,1% (31 december 2006: 60,6%). De ratio kort vreemd vermogen/lang vreemd vermogen bedroeg 31 december 2007 34/66 (31 december 2006: 33/67). De leningenportefeuille steeg in 2007 als gevolg van aquisities naar F 801,4 miljoen (ultimo 2006: F 579,6 miljoen).


Op bladzijde 58 is een overzicht opgenomen van de ultimo 2007 uitstaande rentedragende leningen. De looptijd op basis van expiratiedata van de lang lopende leningen bedraagt 5,5 jaar (2006: 5,1 jaar). De looptijd op basis van renteherzieningsdata van deze leningen bedraagt 5,6 jaar (2006: 4,5 jaar). Beide stijgingen komen voort uit de in het financieringsen rentebeleid aangegeven doelstellingen om deze looptijden te verhogen naar ten minste 5 jaar. Eigen vermogen en resultaten per aandeel aandeelhouders VastNed Retail Eigen vermogen per aandeel aandeelhouders VastNed Retail (in F)

2007

2006

______

______

57,93

51,02

1 januari Slotdividend voorgaand boekjaar

(2,60)

(2,47)

______

______

55,33

48,55

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingresultaat

3,85 10,79

3,70 6,53

______

______

14,64

10,23

Waardemutaties financiële derivaten Overige mutaties Interim-dividend

0,32 0,25 (1,12)

0,26 (0,01) (1,10)

___

___

31 december

69,42

57,93

Op de aandeelhoudersvergadering van 3 april 2007 is het totale dividend over het boekjaar 2006 vastgesteld op F 3,70 per aandeel, waarvan in september 2006 reeds een interim-dividend van F 1,10 per aandeel was uitgekeerd. Het slotdividend kwam daarmee uit op F 2,60, waarvan het verplichte contante deel F 2,20 bedroeg en het keuzedeel bestond uit F 0,40 in contanten of per 189 aandelen 1 nieuw aandeel. In dit kader opteerden de houders van 23% (2006: 34%) van het aantal uitstaande aandelen voor stockdividend, waarmee het aantal aandelen toenam met 20.914 aan delen. Vooruitlopend op de toename van het aantal aandelen door stockdividend werden ter beperking van verwatering 35.000 aandelen ingekocht tegen gemiddeld F 76,59 per aandeel. In het kader van een in september 2007 aangekondigd inkoopprogramma werden 500.000 aandelen ingekocht tegen een gemiddelde prijs van F 55,79 per aandeel. Doordat deze aandelen onder de intrinsieke waarde werden ingekocht, had dit een positief effect op de intrinsieke waarde per aandeel dat is verantwoord onder de overige mutaties. 60

De waardemutaties financiële derivaten hebben betrekking op de conform IFRS op balansdatum geher waardeerde rentederivaten. Deze waardestijgingen komen voort uit een gestegen marktrente ten opzichte van de op basis van deze derivaten gefixeerde rente en worden conform IFRS direct ten gunste van het eigen vermogen verantwoord. Het beleggingsresultaat per aandeel steeg met 43% van F 10,23 naar F 14,64 in 2007. Het direct beleggings resultaat per aandeel steeg met 4% tot F 3,85 (2006: F 3,70). Het indirect beleggingsresultaat per aandeel bedroeg in 2007 F 10,79 ten opzichte van F 6,53 in 2006. Het eigen vermogen per aandeel, inclusief het uit te keren slotdividend over 2007, steeg met 19,8% van F 57,93 naar F 69,42 per aandeel. In onderstaande tabel is het verloop gedurende het boekjaar weergegeven.

Dividendvoorstel Het dividendbeleid van VastNed Retail gaat in beginsel uit van het volledig aan de aandeelhouders ter beschikking stellen van het direct beleggingsresultaat. Daarbij wordt vanaf 2005 tevens een interimdividend uitgekeerd op basis van 60% van het direct beleggingsresultaat zoals blijkt uit de halfjaarcijfers. In dit kader is per 3 september 2007 een interimdividend uitgekeerd van F 1,12 per aandeel. In lijn met voorgaande jaren wordt aan aandeelhouders met betrekking tot het slotdividend een keuzedividend voorgesteld, waarbij het slotdividend naar keuze van de individuele aandeelhouders kan worden opgenomen hetzij geheel in contanten dan wel gedeeltelijk in contanten en gedeeltelijk in de vorm van stock dividend ten laste van de agioreserve. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggings instellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Conform het hierboven genoemde dividendbeleid zal aan de op 8 april 2008 te houden algemene vergadering van aandeelhouders worden voorgesteld het slotdividend vast te stellen op F 2,73 per gewoon aandeel, zijnde het direct beleggingsresultaat 2007 per aandeel van F 3,85 verminderd met het interim-dividend van F 1,12 per aan deel. Rekening houdend met de hiervoor genoemde fiscale uitdelingsverplichting en de alsdan geldende beurskoers zal het slotdividend, naast opname geheel in contanten, ook kunnen worden opgenomen in F 1,35 contanten en een nader te bepalen percentage in aandelen VastNed Retail ten laste van de agioreserve dat een waarde van F 1,38 per aandeel zal benaderen. Het slotdividend zal op 2 mei 2008 betaalbaar worden gesteld. De directie neemt inkoop van eigen aandelen in de orde van grootte van het aantal nieuwe aandelen uit hoofde van het stockdividend in overweging om het verwaterend effect voor het direct beleggingsresultaat per aandeel te mitigeren.


Vooruitzichten voor 2008 De economieën van de landen waarin VastNed Retail actief is, hebben zich in 2007 goed ontwikkeld. De werk gelegenheid en detailhandelsverkopen ontwikkelden zich, zeker tegen de achtergrond van de ontwikkelingen in de Verenigde Staten, niet slecht. De oplopende inflatie lijkt eerder te duiden op een economie die zich te snel ontwikkeld, dan op één dat die zal omslaan in een recessie. De meeste economische instituten zijn er dan ook van overtuigd dat de economische groei in de landen waarin VastNed Retail actief is, redelijk op peil zal blijven. Gegeven de dreiging van een te hoog inflatiepercentage in de eurozone zal naar verwachting de Europese Centrale Bank haar rentetarief vooralsnog gelijk houden op de huidige 4%. De verwachting bestaat daarom dat de begin 2008 ingezette daling van de lange rente in de loop van 2008 weer teniet zal worden gedaan. De korte rente zal naar verwachting terugkeren naar het niveau van vlak voor de kredietcrisis, mede op basis van een toenemend onderling vertrouwen tussen banken, en daarmee uitkomen iets boven het rentetarief van de Europese Centrale Bank. Deze, historisch gezien, lage renteniveaus, alsmede de positieve huurontwikkelingen voor de komende jaren als gevolg van de grote vraag vanuit met name internationale retailketens naar goede winkellocaties, maakt dat de verwachting bestaat dat de belangstelling van beleggers voor vastgoed, met name in het retailsegment, aanhoudend hoog zal blijven en steun zal blijven geven aan de huidige, historisch gezien, relatief hoge vastgoedwaarderingen. Ook de hoge inflatiecijfers in 2007 in met name Spanje en Frankrijk resulteren voor 2008 in relatief hoge huurindexaties, welke verdere steun geven aan de huurontwikkeling van winkelvastgoed. Voornoemde ontwikkelingen in aanmerking nemend, alsmede het feit dat naar verwachting de vastgoed beleggingen in pijplijn in Roermond en Tongeren in maart 2008 in exploitatie zullen komen en in augustus 2008 de uitbreiding van het winkelcentrum Het Rond in Houten gereed zal komen, alle tegen relatief aantrekkelijke aanvangsrendementen, ziet de directie de vooruitzichten voor het direct beleggingsresultaat 2008 met vertrouwen tegemoet. Ondanks de in 2007 verantwoorde eenmalige belastingbaten, resulterend in positief effect op het direct beleggingsresultaat van circa F 0,10 per aandeel, zal het direct beleggingsresultaat op basis van bovenstaande ontwikkelingen en als gevolg van de verkoop van de factory outlet te Messancy, dat een positief effect heeft van circa F 0,09 per aandeel, rond de F 4,00 per aandeel bedragen. Hierbij is is geen rekening gehouden met eenmalige kosten in verband met het lopende biedingproces.

61

Deze vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige verwachtingen, inschattingen en prognoses en de informatie die de onderneming momenteel ter beschikking staat. De vooruitzichten zijn onderhevig aan bepaalde risico’s en onzekerheden die moeilijk zijn in te schatten, zoals algemene economische omstandigheden, rentepercentages, wisselkoersen en veranderingen in weten regelgevingen. Er kan dan ook niet gegarandeerd worden dat deze verwachtingen zullen uitkomen. Verder bestaat onzerzijds geen verplichting om de hier gedane uitspraken te actualiseren. Rotterdam, 5 maart 2008 De directie

Lille

Amsterdam

Het aandeel en de beursnotering Notering aan Euronext Het aandeel VastNed Retail is sinds 9 november 1987 genoteerd aan Euronext Amsterdam en sinds 20 december 2004 aan Euronext Parijs. Vanaf 2 maart 2007 maakt VastNed Retail deel uit van de AScX-index (Amsterdam Small Cap Index). De omzet in 2007 bedroeg gemiddeld 60.049 stukken per dag, hetgeen een stijging inhoudt ten opzichte van 2006 (37.943 stukken per dag). Als gevolg van de (relatief) gestegen dagomzetten, zal VastNed Retail vanaf 3 maart 2008 weer deel gaan uitmaken van de AMX-index (MidCap). Ten behoeve van de continue verhandelbaarheid van het aandeel maakt VastNed Retail gebruik van diverse liquidity providers. Voor VastNed Retail traden gedurende 2007 Kempen & Co, ABN AMRO en Rabobank op als liquidity provider. Kempen & Co trad op als bezoldigd liquidity provider, ABN AMRO en Rabobank als onbezoldigd liquidity provider.

Indices VastNed Retail maakt deel uit van een aantal indices. Deze indices vormen hulpmiddelen voor beleggers bij het samenstellen van hun aandelenportefeuille. 62

Zoals bovengemeld, maakt VastNed Retail deel uit van de AScX-index en vanaf 3 maart 2008 van de AMX-index. De indruk bestaat dat deze indices door beleggers beperkt worden gebruikt als leidraad voor de samenstelling van hun aandelenportefeuilles. Andere indices, zoals Global Property Research (GPR) en European Public Real Estate Association (EPRA), spelen een belangrijker rol voor met name internationale institutionele beleggers. De weging van VastNed Retail in de GPR indices was per 31 december 2007 als volgt: GPR 250 Global 0,20% GPR 250 Global ex-North America 0,30% GPR 250 Europe 0,95% GPR 250 Europe ex-UK 1,55% GPR 250 Eurozone 1,83% GPR 250 Netherlands 12,1% Bij EPRA maakt VastNed Retail deel uit van de volgende indices: EPRA/NAREIT Global EPRA/NAREIT Global ex-Asia EPRA/NAREIT Global ex-North America EPRA/NAREIT Europe

0,20% 0,36% 0,33% 1,08%

Het aandeel en de beursnotering

EPRA/NAREIT Europe (UK-restricted) EPRA/NAREIT Europe ex-UK EPRA/NAREIT Liquid 40 EPRA/NAREIT Liquid 40 ex-UK EPRA/NAREIT eurozone EPRA/NAREIT Netherlands

1,32% 1,83% 1,36% 2,55% 2,20% 11,83%

goedportefeuille en een sterke vraag naar vastgoedaandelen. Het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail, inclusief het beleggingsresultaat 2007, steeg van F 57,93 (31 december 2006) naar F 69,42 (31 december 2007) per aandeel. Ondanks deze stijging van de onderliggende waarde is de premie in de loop van 2007 omgeslagen in een discount van 5,4% ultimo 2007. Soortgelijke ontwikkelingen waren in 2007 waarneembaar bij andere Europese vastgoedbeleggingsfondsen. Ook die fondsen zagen na het zeer goede jaar 2006 een daling in de beurs koers in de tweede helft van 2007. VastNed Retail meldde op 7 november 2007 dat het een indicatieve bieding had ontvangen op alle aandelen VastNed Retail van F 70,00 per aandeel. Dit leidde tot een koersstijging, het aandeel VastNed Retail steeg op 7 november 2007 van F 56,65 naar F 68,20.

Rendement VastNed Retail realiseerde in 2007 het volgende rendement, uitgedrukt in euro’s en in een percentage van de slotkoers van 2006 ad F 77,00. Rendement Rendement

2007

2006

______

______

Slotkoers 2007 Slotkoers 2006

65,70 77,00

______

Mutatie beurskoers Dividend 2 mei 2007 Interim-dividend 4 september 2007

(11,30) 2,60

Totaalrendement

(14,7)% 3,4%

1,12

1,5%

43,3% 4,6%

De marktkapitalisatie op basis van de beurskoers ultimo 2007 bedroeg F 1.075,0 miljoen ten opzichte van F 1.299,5 miljoen eind 2006. De laagste beurskoers van F 53,50 werd genoteerd op 16 augustus 2007, terwijl de hoogste beurskoers van F 81,19 werd genoteerd op 22 februari 2007. VastNed Retail heeft

2,0%

___ ___ ___ (7,58)

(9,8)%

49,9%

Indien men uitgaat van onmiddellijke herinvestering van de dividenden, bedraagt het totaalrendement over 2007 10,0% negatief (2006: 51,4% positief).

Slotkoersen VastNed Retail 2007 (in €)

Beurskoers De beurskoers noteerde begin 2007 een premie boven de intrinsieke waarde per aandeel van 32,9%. Het bestaan van deze premie werd gerechtvaardigd door gunstige verwachtingen met betrekking tot de vast80,00 77,50 75,00 72,50 70,00 67,50 65,00 62,50 60,00 57,50 55,00

December

November

Oktober

September

Juli

Juni

Mei

April

Maart

Augustus

63

Februari

Januari

52,50

Het aandeel en de beursnotering

van deze lage koersen gebruik gemaakt door in de periode 17 augustus tot en met 21 september 2007 500.000 aandelen in te kopen. Als grote beleggers (>5%, zoals geregistreerd bij AFM) zijn aan te merken: – Stichting Pensioenfonds PGGM 21,78% – Nomura Asset Management Co.Ltd 6,13% – Capital Research and Management Company 5,29%

Investor relations Het in eerdere jaren ingezette actieve investor relationsbeleid is in 2007 door VastNed Retail voortgezet. Dit beleid behelst het fonds op verschillende wijzen onder de aandacht van institutionele en particuliere beleggers te brengen. Teneinde dit doel te bereiken, wordt een aantal middelen ingeschakeld, zoals investor roadshows, persberichten, het jaar verslag, de VastNed-website en de in 2006 geïntroduceerde nieuwsbrief Behind the Facade. Investor roadshows Een essentieel element voor investor relations zijn de investor roadshows. In 2007 is tijdens deze roadshows met een groot aantal internationale institutionele beleggers in binnen- en buitenland gesproken. Investeerders in Nederland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten zijn in het kader van deze roadshows bezocht. Persberichten en publicatie van periodieke cijfers Koersgevoelige informatie wordt altijd via persberichten aan het gehele publiek bekend gemaakt, gemeld aan de financiële autoriteiten (Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam, Euronext Amsterdam en Autorité des Marchés Financiers te Parijs) en op de website www.vastned.nl geplaatst. In contacten met de pers, individuele beleggers en analisten wordt uitsluitend reeds openbaar gemaakte informatie nader toegelicht. Bij de publicatie van halfjaarcijfers en jaarcijfers houdt VastNed Retail een analistenbijeenkomst. Bij de publicatie van de eerste kwartaalcijfers en negenmaandscijfers vindt een conference call plaats om deze resultaten aan analisten toe te lichten. Zowel de analistenbijeenkomsten als de conference calls zijn door middel van audio webcast via www.vastned.nl te volgen. Kort voor de publicatie van de financiële rapportages vinden geen analistenbijeenkomsten, presentaties aan beleggers en directe besprekingen met beleggers plaats. Analistenrapporten worden door VastNed Retail niet vooraf beoordeeld of gecorrigeerd anders dan op feitelijkheden. VastNed Retail verstrekt geen vergoedingen aan enige partij voor het opstellen van

64

analistenrapporten. VastNed Retail wordt momenteel gevolgd door een twaalftal (sell side) analisten van gerenommeerde Nederlandse en buitenlandse banken. Jaarverslag In 2007 heeft VastNed Retail een positief resultaat geboekt op het gebied van rapportage. VastNed Retail kreeg van de IVBN (De vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed) een cijfer van 9,2 toegekend voor haar transparantie en naleving van de IVBNaanbevelingen, hetgeen een van de hogere beoordelingen was. Met deze beoordeling bevindt VastNed Retail zich in de hoogste regionen van de IVBN-leden. De IVBN onderzoekt jaarlijks in welke mate IVBNleden de door haar vereniging opgestelde aanbevelingen in acht nemen. Ook de Europese vereniging van beursgenoteerde vastgoedbeleggers EPRA doet jaarlijks onderzoek onder beursgenoteerde bedrijven. In 2007 werden 78 bedrijven onder de loep genomen. VastNed Retail werd beloond met een vierde plaats in termen van absolute punten voor het naleven van de best practice bepalingen. Hiermee verkeert VastNed Retail in gezelschap van de Europese vastgoedfondsen Land Securities, Rodamco Europe en SEGRO. In de categorie beste verbeteraars behaalde VastNed Retail een vijfde plaats. Transparantie en duidelijkheid ten behoeve van alle stakeholders in het algemeen en beleggers in het bijzonder hebben een hoge prioriteit binnen Vastned Retail. Intern leveren alle disciplines van VastNed Retail een actieve bijdrage om deze kwaliteit te garanderen en daar waar nodig, te verbeteren. Website De website www.vastned.nl biedt actuele informatie omtrent VastNed Retail in de breedste zin van het woord, zoals profiel en strategie van het fonds, de vastgoedportefeuilles in de diverse landen, investor information, corporate governance, media en huurders. Ook geeft VastNed Retail de beoordeling van het fonds volgens de door sell side analisten opgestelde analistenrapporten weer. Behind the Facade De nieuwsbrief van de VastNed Groep, Behind the Facade beleefde in 2007 zijn 1-jarig bestaan. De nieuws brief heeft als doel alle relaties van VastNed Retail op een informele manier te informeren over actualiteiten die betrekking hebben op VastNed Retail. Het accent van deze nieuwsbrief ligt op de typische lokale sfeer van de landen en steden alwaar VastNed Retail actief is.

Jaarrekening 2007

Geconsolideerde winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen

Toelichting

_______

2007 2006 ___________ ___________

4, 26 120.577 110.729 Brutohuuropbrengsten Niet doorberekende servicekosten 4 (3.640) (3.095) Exploitatiekosten 4 (12.016) (10.462) ___________ ___________ Nettohuuropbrengsten 104.921 97.172

208.456 128.921 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie 5 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie 5 (502) (1.223) ___________ ___________ Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen 207.954 127.698 Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 6 (6.455) 73 ___________ ___________ Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen 306.420 224.943 Lasten 7 1.182 368 Financiële opbrengsten Financiële kosten 7 (30.948) (23.110) Waardemutaties financiële derivaten 7 – (2) ___________ ___________ Nettofinancieringskosten (29.766) (22.744) 8 (7.740) (6.684) Algemene kosten ___________ ___________ Totaal lasten (37.506) (29.428) ___________ ___________ Beleggingsresultaat voor belastingen 268.914 195.515

Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst 9 703 (872) Mutatie latente belastingverplichtingen 9 (11.850) (15.150) ___________ ___________ (11.147) (16.022) ___________ ___________ Beleggingsresultaat na belastingen 257.767 179.493 Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen

(13.227)

(6.621)

244.540

172.872

_____ _____ Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Per aandeel (x € 1) Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Verwaterd beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

66

10

14,64

10,23

10

14,64

10,23

Direct en indirect beleggingsresultaat (x € 1.000,-)

2007 2006 ___________ ___________

Brutohuuropbrengsten Niet doorberekende servicekosten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten

120.577 110.729 (3.640) (3.095) (12.016) (10.462) ___________ ___________ 104.921 97.172

Financiële opbrengsten Financiële kosten Nettofinancieringskosten

1.182 368 (23.110) (30.948) ___________ ___________ (29.766) (22.742)

Algemene kosten Direct beleggingsresultaat voor belastingen

(6.684) (7.740) ___________ ___________ 67.415 67.746

Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Direct beleggingsresultaat na belastingen

(872) 703 ___________ ___________ 68.118 66.874

Direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

(4.422) (3.751) ___________ ___________

Direct beleggingsresultaat

64.367

62.452

Indirect beleggingsresultaat Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen

208.456 128.921 (502) (1.223) ___________ ___________ 207.954 127.698

Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Waardemutaties financiële derivaten Indirect beleggingsresultaat voor belastingen

(6.455) 73 – (2) ___________ ___________ 201.499 127.769

(15.150) Mutatie latente belastingverplichtingen (11.850) ___________ ___________ Indirect beleggingsresultaat na belastingen 189.649 112.619 Indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen (9.476) (2.199) ___________ ___________ Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 180.173 110.420

_____ _____ Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Per aandeel (x € 1) Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 67

244.540

172.872

3,85 10,79

3,70 6,53

Geconsolideerde balans per 31 december (x € 1.000,-)

Activa

Toelichting

_______

2007 2006 ___________ ___________

Vastgoedbeleggingen in exploitatie 12 2.062.078 1.706.337 Vastgoedbeleggingen in renovatie 12 3.054 3.054 Overlopende activa in verband met huurincentives 12 2.395 3.260 ___________ ___________ 2.067.527 1.712.651 Vastgoedbeleggingen in pijplijn 12 25.574 18.054 ___________ ___________ Totaal vastgoedbeleggingen 2.093.101 1.730.705 Materiële vaste activa 1.387 1.119 Financiële derivaten 24 11.591 4.597 Latente belastingvorderingen 13 2.422 – ___________ ___________ Totaal vaste activa 2.108.501 1.736.421 14, 16 Debiteuren en overige vorderingen Belastingen naar de winst Liquide middelen 15, 16 Totaal vlottende activa

29.429 22.230 145 675 13.748 7.007 ___________ ___________ 43.322 29.912

_____ _____ Totaal activa

68

2.151.823

1.766.333

Passiva

Toelichting

_______

2007 2006 ___________ ___________

Gestort en opgevraagd kapitaal 17 84.381 84.516 Agioreserve 17 405.181 435.706 Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten 17 8.471 3.119 Reserve omrekeningsverschillen 17 66 – Overige reserves 17 393.190 281.500 Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 17 244.540 172.872 ___________ ___________ Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 1.135.829 977.713 Eigen vermogen minderheidsbelangen 17 79.113 70.368 ___________ ___________ Totaal eigen vermogen 1.214.942 1.048.081 13 57.669 43.076 Latente belastingverplichtingen Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen 18 1.915 1.575 Langlopende rentedragende leningen o/g 19, 24 538.092 420.375 Langlopende belastingschulden 20 9.690 3.684 Waarborgsommen en overige langlopende schulden 21 9.948 10.278 ___________ ___________ Totaal langlopende schulden 617.314 478.988 22 191.635 133.821 Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende leningen o/g 71.735 25.374 Financiële derivaten 24 302 94 Belastingen naar de winst 9.656 4.544 Overige schulden en overlopende passiva 23 46.239 75.431 ___________ ___________ Totaal kortlopende schulden 319.567 239.264

_____ _____ Totaal passiva

69

2.151.823

1.766.333

Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen (x € 1.000,-)

2006 2007 _________________________ _________________________

1.048.081

930.818

Waardemutaties financiële derivaten

5.395

4.558

Eigen vermogen per 1 januari

Direct beleggingsresultaat 68.118 66.874 Indirect beleggingsresultaat 189.649 112.619 ___________ ___________ Beleggingsresultaat 257.767

179.493

Inkoop eigen aandelen (30.653) (7.395) Aan- en verkoop aandelen in dochtermaatschappijen – 101 ___________ ___________ (30.653)

(7.294)

(36.019) Slotdividend vorig boekjaar in contanten (42.297) Interim-dividend in contanten (18.885) (18.593) Dividend betaald aan minderheidsbelangen (4.525) (4.858) Kosten stockdividend (7) (24) ___________ ___________ Dividenduitkering (65.714)

(59.494)

Omrekeningsverschillen netto-investeringen Eigen vermogen per 31 december

66

–

1.214.942

1.048.081

_____ _____

Waardemutaties financiële derivaten rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen 5.395 Omrekeningsverschillen netto-investeringen 66 Beleggingsresultaat 257.767 Totaal resultaat 263.228

_____

Toekomend aan: Aandeelhouders VastNed Retail 249.958 Minderheidsbelangen 13.270 263.228

_____

70

4.558 – 179.493

_____ 184.051

177.265 6.786

_____ 184.051

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000,-)

Kasstroom uit operationele activiteiten

2006 2007 ___________ ___________

Beleggingsresultaat Aanpassing voor: Waardemutaties vastgoedbeleggingen Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Nettofinancieringskosten Belastingen naar de winst Kasstroom uit operationele resultaten voor veranderingen in werkkapitaal en voorzieningen

257.767

(207.954) (127.699) 6.455 (73) 29.766 22.744 11.147 16.022 ___________ ___________

Mutatie vlottende activa Mutatie kortlopende schulden Mutatie voorzieningen

(3.670) 5.373 2.005 6.368 340 81 ___________ ___________ 104.899 93.266

97.181

179.493

90.487

(20.917) Betaalde interest (per saldo) (30.133) Betaalde belastingen naar de winst (1.057) (4.548) ___________ ___________ Kasstroom uit operationele activiteiten 73.709 67.801 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankoop vastgoedbeleggingen en investeringen in bestaande objecten (200.041) (95.784) Verkoop vastgoedbeleggingen 6.684 23.601 ___________ ___________ Kasstroom vastgoed (193.357) (72.183) Mutatie materiële vaste activa (268) 33 ___________ ___________ Kasstroom uit investeringsactiviteiten (193.625) (72.150) Kasstroom uit financieringsactiviteiten (7.395) Inkoop eigen aandelen (30.653) Uitgekeerd dividend (61.207) (54.633) Uitgekeerd dividend aan minderheidsbelangen (4.525) (4.858) Opgenomen rentedragende schulden 293.987 112.171 Aflossing rentedragende schulden (70.945) (48.359) ___________ ___________ Kasstroom uit financieringsactiviteiten 126.657 (3.074) Netto toename/(afname) liquide middelen 6.741 (7.423) Liquide middelen per 1 januari

7.007

14.430

13.748

7.007

_____ _____ Liquide middelen per 31 december

71

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (x € 1.000,-)

1

Algemene informatie VastNed Retail N.V. (‘de Vennootschap’), statutair gevestigd in Rotterdam, Nederland, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in met name individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen. Deze beleggingen zijn ultimo 2007 geconcentreerd in de vier kernlanden: Nederland, Spanje, Frankrijk en België. In 2007 is de beleggingsportefeuille uitgebreid met een aantal objecten in Istanbul, Turkije. Er wordt naar gestreefd in de komende jaren Turkije als vijfde kernland aan de bestaande vier kernlanden toe te voegen. VastNed Retail N.V. is genoteerd aan de aandelenbeurzen in Amsterdam en Parijs. Op 20 oktober 2006 is door de AFM aan VastNed Management B.V. de vergunning toegekend als bedoeld in artikel 2:65, lid 1, sub a van de in 2007 van kracht geworden Wet op het financieel toezicht (voorheen artikel 5 Wet toezicht beleggingsinstellingen) op grond waarvan deze kan optreden als beheerder van de Vennootschap. De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap omvat de Vennootschap en haar dochtermaatschappijen (gezamenlijk aangeduid als ‘de Groep’) en het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover gezamenlijk zeggenschap wordt uitgeoefend.

2

Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving a Overeenstemmingsverklaring De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (‘IFRS’), zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (‘IASB’) en de International Financial Reporting Interpretations Committee (‘IFRIC’), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Groep en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2007. Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die van kracht zijn geworden in 2007 De Groep heeft IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures, welke effectief is geworden vanaf 1 januari 2007, toegepast, evenals de als gevolg van deze standaard gewijzigde IAS 1 Capital Disclosures. Dit heeft geresulteerd in een aantal additionele toelichtingen in het jaarverslag (zie met name ’24 Financiële instrumenten’). Verder zijn de volgende door de International Financial Reporting Interpretations Committee gepubliceerde interpretaties voor het onderhavige boekjaar effectief geworden: IFRIC 7 Applying the restatement approach under IAS 29, Financial Reporting in Hyperinflationary Economies; IFRIC 8 Scope of IFRS 2; IFRIC 9 Reassessment of Embedded Derivatives; en IFRIC 10 Interim Financial Reporting and Impairment. De toepassing van deze interpretaties heeft niet geleid tot aanpassingen in door de Groep gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving.

72

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die nog niet van kracht zijn Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen op standaarden en interpretaties is in 2007 nog niet van kracht, maar mag wel eerder worden toegepast. De Groep heeft, tenzij anders is aangegeven, hiervan geen gebruik gemaakt. Hieronder wordt, voor zover deze nieuwe standaarden, wijzigingen en interpretaties relevant zijn voor de Groep, aangegeven welke invloed de toepassing hiervan kan hebben op de geconsolideerde jaarrekening over 2008 en daarna. – IFRS 8 Operating Segments Deze nieuwe standaard, die effectief wordt vanaf 1 januari 2009, vervangt IAS 14 Segment Reporting. Deze standaard geeft nieuwe richtlijnen ten aanzien van de informatie die toegelicht dient te worden over te onderscheiden segmenten. Het is daarbij verplicht dat de te onderscheiden segmenten en daarover toe te lichten informatie meer aansluiten bij de in gebruik zijnde interne rapportages. Overigens bestaat de verwachting dat dit niet zal leiden tot belangrijke wijzigingen in de geconsolideerde jaarrekening. – IFRIC 11 Group and Treasury Share Transactions Deze interpretatie wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 maart 2007 en geeft in aanvulling op IFRS 2 een interpretatie van de verwerking van betalingen in of gebaseerd op aandelen aan eigen werknemers. Deze IFRIC heeft de Groep reeds toegepast in het onderhavige boekjaar, maar heeft geen wijzigingen tot gevolg gehad. – IFRIC 12 Service Concession Arrangements Deze interpretatie wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2008. De verwachting bestaat dat deze interpretatie geen effect zal hebben op de jaar rekening over 2008. – IFRIC 13 Customer Loyalty Programmes Deze interpretatie wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 juli 2008. Deze interpretatie heeft geen gevolgen voor de Groep aangezien zij dergelijke programma’s niet heeft. – IFRIC 14 IAS 19 The Limit on a Defined Benefit Asset, Minimum Funding Requirements and their Interaction Deze interpretatie wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2008. Gezien de relatief beperkte omvang van de binnen de Groep geldende toegezegdpensioenregelingen, is de verwachting dat deze interpretatie geen materieel effect zal hebben op de jaarrekening 2008. – IAS 23 (Revised) Borrowing Costs Deze wijziging wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2009. Deze wijziging wordt reeds door de Groep toegepast, al heeft deze geen effect op de door de Groep gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, aangezien de Groep reeds financieringskosten activeert die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving of bouw van vastgoedbeleggingen. Als gevolg van de wijziging van IAS 23 is namelijk de optie om alle kosten die samenhangen met het aangaan van leningen direct als kosten te verantwoorden op het moment dat deze zich voordoen, vervallen. – IAS 1 (Revised) Presentation of Financial Statements Deze wijziging wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2009. Deze standaard zal gevolgen hebben voor de presentatie van de jaarrekening 2009.

73


b Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro’s, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro’s, tenzij anders vermeld. Vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd tegen reële waarde. Financiële derivaten zijn gewaardeerd tegen reële waarde. De overige posten worden in de financiële overzichten gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij anders vermeld. Tussentijdse financiële verslagen in de vorm van kwartaalberichten worden opgesteld in overeenstemming met IAS 34 ‘Interim Financial Reporting’. De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving onder IFRS zijn consistent toegepast binnen de Groep en voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening. Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd inzake schattingen en veronderstellingen welke gevolgen hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen betreffende de toekomst zijn gebaseerd op historische ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de schatting is herzien, of indien de schatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in toekomstige perioden. De belangrijkste schattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een belangrijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van boekwaarden in het volgende boekjaar zijn opgenomen in ‘29 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging’. c Grondslagen voor consolidatie Dochtermaatschappijen Dochtermaatschappijen zijn entiteiten waarover de Vennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggenschap indien de Vennootschap de mogelijkheid heeft om, direct of indirect, het financiële en operationele beleid van de entiteit te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit de activiteiten van deze entiteit. Bij de beoordeling of sprake is van zeggenschap wordt rekening gehouden met potentiële stemrechten die uitoefenbaar of converteerbaar zijn. De financiële overzichten van dochterondernemingen worden in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt. Minderheidsbelangen worden in de balans in het eigen vermogen afzonderlijk opgenomen. Minderheidsbelangen in het resultaat van de Groep worden eveneens afzonderlijk in de winsten verliesrekening vermeld. Eliminatie van onderlinge transacties Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen de Groep of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van de financiële overzichten geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met geassocieerde deelnemingen en joint ventures, worden geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in de entiteit heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waardevermindering.

74


Goodwill Alle acquisities van dochtermaatschappijen worden verantwoord onder toepassing van de ‘purchase accounting method’. De kosten van een acquisitie worden gewaardeerd tegen reële waarde van de onderliggende activa, uitgegeven eigen vermogeninstrumenten en aangegane of overgenomen schulden op de datum van overdracht, plus kosten die direct toegerekend kunnen worden aan de acquisitie. Overgenomen identificeerbare activa en (voorwaardelijke) verplichtingen worden initieel tegen reële waarde verantwoord op de acquisitiedatum. Goodwill is het bedrag waarmee bij eerste verwerking de kostprijs van een verworven entiteit de netto reële waarde van de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen overschrijdt. De waarde van de activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen van vóór 1 januari 2004 verworven entiteiten is gebaseerd op de voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen. Na eerste verwerking wordt de goodwill gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Goodwill wordt toegerekend aan kasstroomgenererende eenheden en wordt niet geamortiseerd. Jaarlijks, of indien omstandigheden daartoe eerder aanleiding geven, wordt de goodwill op bijzondere waardevermindering getoetst. Voor geassocieerde deelnemingen wordt de boekwaarde van de goodwill opgenomen in de boekwaarde van de investering in de geassocieerde deelneming. Negatieve goodwill die bij een overname ontstaat, wordt direct in de winsten verliesrekening opgenomen. d Vreemde valuta De posten in de jaarrekeningen van de afzonderlijke entiteiten van de Groep worden verantwoord in de valuta van de primaire economische omgeving waarbinnen de entiteit actief is (de ‘functionele valuta’). Bij het vaststellen van de functionele valuta wordt rekening gehouden met de valuta waarin de voornaamste kasstromen van de entiteit plaatsvindt. Op grond hiervan wordt in alle buitenlandse entiteiten waar de Groep actief is de euro als functionele valuta gehanteerd, met uitzondering van de entiteiten in Turkije, waarin de functionele valuta de Amerikaanse dollar is. De geconsolideerde jaarrekening wordt verantwoord in euro’s, de presentatievaluta van de Groep. Bij het opstellen van de jaarrekeningen van de afzonderlijke entiteiten worden transacties in vreemde valuta verantwoord tegen de op transactiedatum geldende wisselkoers. Vreemdevalutaresultaten als gevolg van vereffening van deze transacties worden in de winsten verliesrekening verantwoord. Op balansdatum worden monetaire activa en passiva in vreemde valuta omgerekend tegen de op die datum geldende wisselkoers. Niet-monetaire activa en passiva die tegen reële waarde worden gewaardeerd, worden omgerekend tegen de wisselkoers op de datum waarop de reële waarde werd bepaald. Niet-monetaire activa en passiva die tegen historische kostprijs worden gewaardeerd, worden niet omgerekend. Omrekenverschillen worden in de winsten verliesrekening verantwoord met uitzondering van ongerealiseerde omrekenresultaten op netto-investeringen en ongerealiseerde omrekeningsresultaten op intercompany-leningen die materieel gezien deel uitmaken van de netto-investering.

75


Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening, worden de posten van alle afzonderlijke in de consolidatie opgenomen entiteiten van de Groep verantwoord in euro’s, waarbij, ingeval de betreffende jaarrekening in een andere valuta is opgesteld, activa en passiva worden omgerekend in euro’s op de balansdatum en opbrengsten en kosten worden omgerekend tegen de koersen die de wisselkoersen benaderen die golden op de datum van de transacties. De hieruit voortkomende koersverschillen worden verantwoord als separate component van het eigen vermogen (Reserve omrekeningsverschillen). Koersverschillen voortvloeiend uit het omrekenen van netto-investeringen in buitenlandse activiteiten en gerelateerde hedges, worden eveneens verantwoord in het eigen vermogen onder de Reserve omrekeningsverschillen. Bij (gedeeltelijke) verkoop van een entiteit of buitenlandse activiteit wordt het cumulatieve saldo van deze Reserve omrekeningsverschillen verantwoord in de winsten verliesrekening. e Vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Aan- en verkopen van voor verhuur beschikbare onroerende zaken worden in de balans als vastgoedbelegging opgenomen op het moment dat de verplichting tot aan- of verkoop wordt aangegaan door middel van een getekende overeenkomst, waarbij op dat moment de condities waaronder de transactie plaatsvindt eenduidig zijn vast te stellen én waarbij op dat moment alle eventuele ontbindende voorwaarden opgenomen in de overeenkomst niet meer kunnen worden ingeroepen, dan wel dat de kans dat deze worden ingeroepen klein is. Bij eerste opname worden de vastgoedbeleggingen verantwoord tegen de aankoopprijs vermeerderd met aan de aankoop toe te rekenen kosten, zoals overdrachtsbelasting, makelaarskosten, kosten van due diligence-onderzoeken, juridische en notariële kosten. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in renovatie op het moment dat besloten wordt dat een bestaande vastgoedbelegging voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging eerst dient te worden gerenoveerd en uit dien hoofde gedurende de renovatie niet meer beschikbaar is voor verhuur. Zowel vastgoedbeleggingen in exploitatie als in renovatie worden gewaardeerd tegen reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huur incentives (zie onder ‘q Brutohuuropbrengsten’). De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (kosten koper), dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn, waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Daarbij wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en renovatie worden tenminste eenmaal per jaar door onafhankelijke, beëdigd taxateurs getaxeerd.

76


De waarderingsmethodologie is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Teneinde in de (tussentijdse) financiële overzichten de reële waarde op de betreffende balansdatum zo goed mogelijk weer te geven wordt de volgende systematiek gehanteerd: – Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en renovatie met een verwachte individuele waarde van meer dan € 2,5 miljoen worden elk kwartaal extern getaxeerd. Daarbij wordt eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, een uitgebreid taxatierapport opgesteld door de externe taxateur. In de overige kwartalen wordt volstaan met een actualisering door de externe taxateur van het eerder opgestelde uitgebreide taxatierapport. – Vastgoedbeleggingen met een verwachte individuele waarde van € 2,5 miljoen of minder worden minstens eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, extern getaxeerd. Op basis van de uitkomsten van deze taxaties (per kwartaal circa 25% van alle vastgoedbeleggingen met een individuele waarde van € 2,5 miljoen of minder) wordt intern de reële waarde van het in dat kwartaal niet extern getaxeerde deel door extrapolatie bepaald. In het kader van het biedings proces zijn ultimo 2007 nagenoeg alle objecten extern getaxeerd. – Bij de keuze van externe taxateurs worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type vastgoedbelegging in aanmerking genomen. In beginsel wordt per vastgoedbelegging na drie jaar van externe taxateur gewisseld. Het honorarium van de externe taxateurs is gebaseerd op een promillage van de waarde van de te taxeren objecten. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van een vastgoedbelegging in exploitatie of in renovatie worden opgenomen in de winsten verliesrekening over de periode waarin ze ontstaan en verantwoord onder ‘Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie/renovatie’. Winsten of verliezen die voortvloeien uit verkoop van een vastgoedbelegging worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de vastgoedbelegging en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt en opgenomen onder ‘Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen’. f Vastgoedbeleggingen in pijplijn Vastgoedbeleggingen in pijplijn betreft vastgoed in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in exploitatie. Vastgoedbeleggingen in pijplijn worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen tot het moment waarop de bouw of ontwikkeling is voltooid. Op het moment van overgang naar vastgoedbelegging in exploitatie, wordt het verschil tussen de reële waarde op dat moment en de boekwaarde verantwoord in de winsten verliesrekening. De kostprijs van vastgoedbeleggingen in pijplijn is inclusief, voor zover van toepassing, acquisitiekosten, overdrachtsbelasting en alle direct toe rekenbare kosten die nodig zijn om het object verhuurklaar te maken. Overhead wordt niet geactiveerd. Financieringskosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving of bouw van de vastgoedbelegging worden geactiveerd als deel van de kostprijs van de vastgoedbelegging. Activering van financieringskosten vangt aan op het moment dat de voorbereidingen voor de bouw of renovatie zijn aangevangen, de uitgaven zijn gedaan en de financieringskosten worden gemaakt. Activering van financieringskosten wordt beëindigd op het moment dat de bouw of ontwikkeling is voltooid en de vastgoedbelegging in pijplijn wordt verantwoord als een vastgoedbelegging in exploitatie.

77


Bij het bepalen van de financieringskosten, wordt een activeringspercentage toegepast op de uitgaven dat gelijk is aan het gewogen gemiddelde van de financieringskosten van de rentedragende leningen o/g van de Groep die uitstaan tijdens de betreffende periode, met uitzondering van leningen die specifiek zijn aangegaan in verband met de vastgoedbeleggingen in pijplijn. De met deze specifiek aangegane leningen samenhangende financieringskosten komen geheel in aanmerking voor activering. g Materiële vaste activa Materiële vaste activa omvat met name activa die door de Groep worden aangehouden in het kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubilair, computerapparatuur en vervoermiddelen. De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele cumulatieve afschrijvingen en eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Afschrijvingen worden opgenomen in de winsten verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa. De verwachte gebruiksduur wordt als volgt ingeschat: – kantoormeubilair en dergelijke 5 jaar – computerapparatuur 5 jaar – vervoermiddelen 5 jaar h Financiële derivaten De Groep gebruikt financiële rentederivaten voor het afdekken (‘hedging’) van renterisico’s die voortvloeien uit haar operationele, financieringsen investeringsactiviteiten. In overeenstemming met het door de directie en raad van commissarissen vastgestelde treasurybeleid houdt de Groep geen derivaten aan voor handelsdoeleinden en geeft de Groep deze ook niet uit. Financiële derivaten worden bij eerste opname gewaardeerd tegen kostprijs. Na eerste opname worden de financiële derivaten gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde van de financiële rentederivaten is het bedrag dat de Groep verwacht te ontvangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd waarbij de op balansdatum actuele rente en het actuele kredietrisico van de betreffende tegenpartij(en) in aanmerking worden genomen. Het bedrag wordt bepaald op basis van gegevens van gerenommeerde marktpartijen. Een derivaat wordt geclassificeerd als vlottend actief of kortlopende schuld indien de resterende looptijd van het derivaat minder dan 12 maanden is of de verwachting bestaat dat het derivaat binnen 12 maanden zal worden gerealiseerd of afgewikkeld. Hedging Bij het aangaan van afdekkingstransacties wordt de relatie tussen de derivaten en de afgedekte leningposities gedocumenteerd en afgestemd met de in het treasurybeleid gehanteerde doelstellingen. Daarnaast wordt op zowel retrospectieve als prospectieve basis nagegaan of de afdekkingstransacties in hoge mate effectief zijn in het compenseren van het risico van veranderingen in de reële waarde van de afgedekte posities of aan het afgedekte risico van toe te rekenen kasstromen. De verantwoording van winsten of verliezen is afhankelijk van de mate van afdekking: – Derivaten die niet zijn aangewezen of niet kwalificeren voor hedge accounting Deze worden gewaardeerd tegen reële waarde met verantwoording van de resultaten in de winsten verliesrekening. – Reële waarde afdekking Veranderingen in de reële waarde van derivaten die zijn aangewezen en kwalificeren als reële waarde afdekkingen worden in de winsten verliesrekening verantwoord gelijktijdig met veranderingen in de reële waarde van de afgedekte verplichtingen verbandhoudend met het afgedekte risico. De Groep heeft op dit moment geen rente derivaten die kwalificeren als reële waarde afdekkingen.

78


– Kasstroomafdekking De Groep past rentederivaten toe voor het afdekken van renterisico’s van leningen met variabele rente. Winsten en verliezen met betrekking tot het effectieve deel van de derivaten die zijn aangewezen en kwalificeren als kasstroomafdekkingen worden (na aftrek van eventuele latente belastingverplichtingen) opgenomen in het groeps vermogen onder de post ‘Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten’. Het ineffectieve deel van het financiële rentederivaat wordt verantwoord in de winsten verliesrekening. Wanneer een rentederivaat afloopt of wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend, of wanneer de entiteit de aanwijzing van de afdekkingsrelatie intrekt, maar de afgedekte verwachte toekomstige transactie naar verwachting nog steeds zal plaatsvinden, blijft de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies op dat moment in het eigen vermogen opgenomen en wordt deze winst of dit verlies verwerkt wanneer de transactie plaatsvindt. Indien niet langer verwacht wordt dat de afgedekte transactie zal plaatsvinden, wordt de cumulatieve niet-gerealiseerde winst of het cumulatieve niet-gerealiseerde verlies dat in het eigen vermogen is opgenomen, onmiddellijk overgeboekt naar de winsten verliesrekening. i Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. j Liquide middelen Liquide middelen omvat deposito’s, daggelden en banktegoeden. k Gestort en opgevraagd kapitaal, agioreserve en overige reserves Gewone aandelen en prioriteitsaandelen worden geclassificeerd als eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail. Externe kosten direct toerekenbaar aan de uitgifte van nieuwe aandelen, zoals emissiekosten, worden in mindering gebracht op de emissieopbrengst en dientengevolge ten laste van de agioreserve verantwoord. In de uitgifteprijs van aandelen wordt rekening gehouden met het geschatte beleggingsresultaat toekomend aan de aandeelhouders van de Vennootschap van het lopende verslagjaar tot aan de uitgiftedatum. Het in de uitgifteprijs begrepen beleggingsresultaat wordt ten gunste van de agioreserve gebracht. De toename van het gestort en opgevraagd kapitaal in verband met de uitgifte van gewone aandelen uit hoofde van stockdividend wordt ten laste van de agioreserve verantwoord evenals de kosten die samenhangen met het stockdividend. Bij inkoop van eigen aandelen wordt het bedrag van de betaalde vergoeding, met inbegrip van rechtstreeks toerekenbare kosten, als mutatie in het eigen vermogen opgenomen. Dividenden in contanten aan houders van gewone en prioriteitsaandelen worden ten laste van de overige reserves gebracht in de periode waarin de dividenden door de Vennootschap worden gedeclareerd. l Latente belastingvorderingen en latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden terug te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan en voorwaartse compensatie van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden. Latente belastingvorderingen worden alleen opgenomen indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in de nabije toekomst zullen worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend. 79


Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden te betalen winstbelastingen met betrekking tot belastbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan. Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de belastingtarieven in aanmerking genomen die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin de verplichting wordt afgewikkeld, op basis van belastingtarieven waarvan het wet gevingsproces (materieel) is afgesloten op balansdatum. Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de fiscale gevolgen die voortvloeien uit de wijze waarop de Groep op balansdatum de boekwaarde van haar activa en verplichtingen verwacht te realiseren of af te wikkelen in aanmerking genomen. Latente belastingverplichtingen worden niet verdisconteerd. m Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen Toegezegd-pensioenregelingen De nettoverplichting van de Groep uit hoofde van toegezegd-pensioenregelingen (zogenaamde ‘defined benefit pension plans’) wordt voor iedere regeling afzonderlijk berekend door een schatting te maken van de pensioenaanspraken die werknemers hebben opgebouwd in ruil voor hun diensten in de verslagperiode en voorgaande perioden. De pensioenaanspraken uit hoofde van toegezegd-pensioenrechten worden contant gemaakt tegen een disconteringsvoet en verminderd met de reële waarde van de fondsbeleggingen waaruit de verplichtingen moeten worden afgewikkeld. Voor deze berekening wordt door de externe actuaris de zogenaamde ‘projected-unit credit’ methode gehanteerd. Wanneer de pensioenaanspraken uit hoofde van een regeling worden verbeterd, wordt het gedeelte van de verbeterde pensioenaanspraken dat betrekking heeft op de verstreken diensttijd van werknemers lineair als last in de winsten verliesrekening opgenomen over de gemiddelde periode totdat de pensioenaanspraken onvoorwaardelijk worden. Voor zover de pensioenaanspraken onmiddellijk onvoorwaardelijk worden, wordt de last onmiddellijk in de winsten verliesrekening opgenomen. Alle actuariële winsten en verliezen per 1 januari 2004, de overgangsdatum naar IFRS, zijn opgenomen. Actuariële winsten en verliezen die na 1 januari 2004 zijn of zullen ontstaan, worden door de Groep volgens de zogenaamde ‘corridor’-benadering opgenomen. Volgens de ‘corridor’-benadering worden cumulatieve niet-opgenomen actuariële winsten of verliezen, voor zover deze buiten een bandbreedte van 10% vallen van de contante waarde van de brutoverplichting uit hoofde van de toegezegd-(pensioen-)rechten, dan wel van de reële waarde van de fondsbeleggingen indien deze hoger is, opgenomen in de winsten verlies-rekening over de verwachte gemiddelde resterende diensttijd van de werknemers die aan de regeling deelnemen. Voor het overige wordt de actuariële winst of het actuariële verlies niet opgenomen. Wanneer de fondsbeleggingen de verplichtingen overtreffen, wordt de opname van het actief beperkt tot een bedrag dat maximaal gelijk is aan het saldo van eventuele nietopgenomen actuariële verliezen en pensioenkosten van verstreken diensttijd en de contante waarde van eventuele, op dat moment beschikbare, toekomstige terugstortingen door het fonds of lagere toekomstige (pensioen-)premies. Toegezegde-bijdrageregelingen Verplichtingen van de Groep uit hoofde van toegezegde-bijdrageregelingen (zogenaamde ‘defined contribution pension plans’) worden als last in de winsten verliesrekening opgenomen wanneer de bijdragen worden verschuldigd.

80


Langetermijnpersoneelsbeloningen Verplichtingen uit hoofde van toekomstige jubileumuitkeringen worden eveneens onder deze voorziening opgenomen. n Overige voorzieningen Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden en het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen opgenomen tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen zijn om de verplichting af te wikkelen. o Rentedragende schulden Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winsten verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt verantwoord op basis van de effectieve-rentemethode. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden. p Overige schulden en overlopende passiva Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde. q Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de periode van de huurovereenkomsten verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van de totale brutohuuropbrengsten. De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord onder ‘Overlopende activa in verband met huurincentives’. Deze overlopende posten worden gecorrigeerd op de reële waarde van de betreffende vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie. r Niet doorberekende servicekosten Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, welke op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet doorberekende deel van de servicekosten heeft voor een groot deel betrekking op niet verhuurde vastgoedbeleggingen. De kosten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de winsten verliesrekening vermeld. s Exploitatiekosten Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en onroerendezaakbelastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Kosten die gemaakt worden bij het afsluiten van operationele huurovereenkomsten worden verantwoord in de periode waarin ze worden gemaakt.

81


t Nettofinancieringskosten Nettofinancieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve-rentemethode verminderd met geactiveerde financieringskosten op vastgoedbeleggingen en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen. Onder de nettofinancieringskosten zijn tevens opgenomen de winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten. Deze winsten of verliezen worden onmiddellijk verantwoord in de winsten verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor hedge accounting (zie onder ‘h Financiële derivaten’). u Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere personeelskosten, huisvestingskosten, automatiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed worden toegerekend aan de exploitatiekosten. v Belastingen naar de winst Belastingen naar de winst bestaan uit aan de verslagperiode toerekenbare actueel verschuldigde en verrekenbare belastingen en uit de mutatie in de latente belastingvorderingen en latente belastingverplichtingen (zie onder ‘l Latente belastingvorderingen en latente belastingverplichtingen’). De winstbelastingen worden in de winsten verlies rekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belastingen in het eigen vermogen worden verwerkt. De over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare belastingen zijn de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, berekend aan de hand van op balansdatum vastgestelde of materieel reeds besloten belasting tarieven en belastingwetgeving, en correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Additionele belastingen naar de winst naar aanleiding van dividenduitkeringen door dochtermaatschappijen worden tegelijkertijd opgenomen met de verplichting om het desbetreffende dividend uit te keren. w Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail bestaat uit de nettohuuropbrengsten verminderd met de nettofinancieringskosten (exclusief waardemutaties financiële derivaten), de algemene kosten, de over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst en het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze opbrengsten en lasten. x Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail bestaat uit de waardemutaties en het nettoverkoopresultaat van de vastgoedbeleggingen, de mutaties in latente belastingverplichtingen c.q. latente belastingvorderingen en de waardemutaties van financiële derivaten die niet kwalificeren als effectieve hedge verminderd met het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze posten.

82


y Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. z Gesegmenteerde informatie De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar de vastgoedbeleggingen zijn gelegen.

83


3

Gesegmenteerde informatie

Nettohuuropbrengsten Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Totaal netto–opbrengsten uit vastgoedbeleggingen

Nederland

Spanje

Frankrijk

__________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ 2007 2006 2007 2006 2007 2006 __________ __________ __________ __________ __________ __________ 40.348 38.716 29.598 26.065 19.981 16.152 85.906 40.176 58.010 46.556 42.369 35.152 – – – – – – 337 463 – – 238 – __________ __________ __________ __________ __________ __________ 126.591 79.355 87.608 72.621 62.588 51.304

Nettofinancieringskosten Algemene kosten Belastingen naar de winst Minderheidsbelangen Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Stand per 1 januari – Aankopen – Investeringen in bestaande objecten – Overgebracht naar vastgoedbeleggingen in pijplijn – Verkopen – Koersverschillen – Waardemutaties – Stand per 31 december – Overlopende activa in verband met huurincentives Taxatiewaarde per 31 december Vastgoedbeleggingen in renovatie Vastgoedbeleggingen in pijplijn Vastgoedbeleggingen

Nederland

Spanje

Frankrijk

__________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ 2007 2006 2007 2006 2007 2006 __________ __________ __________ __________ __________ __________

616.761 566.926 512.303 400.322 320.329 246.179 15.188 12.979 – 65.066 107.574 38.958 2.916 2.568 2.618 359 363 425 – (2.241) – – – – (6.293) (3.647) – – (61) (385) – – – – – – __________ __________ __________ __________ __________ __________ 628.572 576.585 514.921 465.747 428.205 285.177 85.906 40.176 58.010 46.556 42.369 35.152 __________ __________ __________ __________ __________ __________ 714.478 616.761 572.931 512.303 470.574 320.329 622 293 1.378 1.575 274 247 __________ __________ __________ __________ __________ __________ 715.100 617.054 574.309 513.878 470.848 320.576

– – – – – – 13.209 8.764 – – – – __________ __________ __________ __________ __________ __________ 728.309 625.818 574.309 513.878 470.848 320.576

9.737 4.843 3.511 Overige activa 4.740 1.139 2.669 Niet aan segmenten toegerekend Totaal activa

12.091 58.316 46.797 28.046 16.307 Schulden 11.271 Niet aan segmenten toegerekend Totaal schulden

84


België

Turkije

Portugal

Duitsland

Totaal

__________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 13.478 15.242 487 – 1.029 997 – – 104.921 97.172 22.019 4.797 (1.198) – 1.350 2.240 – – 208.456 128.921 (502) (1.223) – – – – – – (502) (1.223) (4.569) 538 – – – – (2.461) (928) (6.455) 73 __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 30.426 19.354 (711) – 2.379 3.237 (2.461) (928) 306.420 224.943

België

Turkije

Portugal

(29.766) (7.740) (11.147) (13.227)

(22.744) (6.684) (16.022) (6.621)

244.540

172.872

_____ _____

Duitsland

Totaal

__________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________

242.876 253.506 – – 14.068 11.853 – – 1.706.337 1.478.786 21.342 – 22.586 – – – – – 166.690 117.003 689 3.141 – – – (25) – – 6.586 6.468 – – – – – – – – – (2.241) (18.521) (18.568) – – – – – – (24.875) (22.600) – – (1.116) – – – – – (1.116) – __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 246.386 238.079 21.470 – 14.068 11.828 – – 1.853.622 1.577.416 22.019 4.797 (1.198) – 1.350 2.240 – – 208.456 128.921 __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 268.405 242.876 20.272 – 15.418 14.068 – – 2.062.078 1.706.337 121 1.145 – – – – – – 2.395 3.260 __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 268.526 244.021 20.272 – 15.418 14.068 – – 2.064.473 1.709.597

3.054 3.054 – – – – – – 3.054 3.054 12.365 9.290 – – – – – – 25.574 18.054 __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 283.945 256.365 20.272 – 15.418 14.068 – – 2.093.101 1.730.705

12.863 1.947 1.095 – 27 99 – 380

4.134 5.351 4.626 – 1.164 1.173 4.582 7.595

85

26.237 32.485 2.151.823

1.766.333

112.139 824.742

89.314 628.938

936.881

718.252

16.813 18.815

_____. _____ _____. _____


4


Niet doorberekende

Brutohuuropbrengsten

servicekosten

Exploitatiekosten


_________________________ _________________________ _________________________ _________________________ 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Nederland 45.992 44.669 (38) (51) (5.606) (5.902) 40.348 38.716 Spanje 33.025 28.831 (1.042) (1.034) (2.385) (1.732) 29.598 26.065 Frankrijk 22.230 17.784 (590) (386) (1.659) (1.246) 19.981 16.152 België 17.633 18.405 (1.958) (1.624) (2.197) (1.539) 13.478 15.242 Turkije 624 – (12) – (125) – 487 – Portugal 1.073 1.040 – – (44) (43) 1.029 997

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

120.577

110.729

(3.640)

(3.095)

Niet doorberekende servicekosten Toe te rekenen aan verhuurde objecten Toe te rekenen aan leegstaande objecten

(12.016)

(10.462)

2007 2006 ___________ ___________ 1.168 734 2.472 2.361

_____ _____

3.640

Exploitatiekosten Toe te rekenen aan verhuurde objecten Toe te rekenen aan leegstaande objecten

3.095

2007 2006 ___________ ___________ 11.659 10.191 357 271

_____ _____

12.016

Exploitatiekosten Onderhoud Administratief en commercieel beheer 1) Verzekeringen Onroerendezaakbelasting en dergelijke Verhuurkosten Overige exploitatiekosten

10.462

2006 2007 ___________ ___________ 2.429 2.457 4.823 4.429 431 417 2.114 1.494 626 676 1.593 989

_____ _____

12.016

Onder de overige exploitatiekosten is onder andere opgenomen de dotatie aan de voorziening voor dubieuze debiteuren. 1 4% van de brutohuuropbrengsten bestaande uit externe kosten en algemene kosten, welke worden toegerekend aan de exploitatiekosten.

86

10.462

104.921

97.172


5

Waardemutaties vastgoedbeleggingen 2007 2006 _______________________________________ _______________________________________

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Vastgoedbeleggingen in renovatie

Positief

Negatief

Totaal

Positief

Negatief

Totaal

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 237.509 (29.053) 208.456 142.733 (13.812) 128.921 – (502) (502) – (1.223) (1.223)

_____ _____ _____ _____ _____ _____ 237.509

(29.555)

207.954

142.733

6 Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Verkoopprijs Boekwaarde op moment van verkoop Verkoopkosten Aanpassing verkoopresultaat Duitse portefeuille Overige

2007 2006 ___________ ___________ 23.545 24.008 (24.875) (22.600) ___________ ___________ (1.330) 1.408 (2.449) (407) ___________ ___________ (3.779) 1.001 (2.461) (928) (215) –

_____ _____

(6.455)

73

7 Nettofinancieringskosten Interestopbrengsten Interestkosten Geactiveerde financieringskosten Totaal interest Waardemutaties financiële derivaten Koersverschillen

2007 2006 ___________ ___________ (105) (218) 30.948 23.110 ___________ ___________ 30.843 22.892 (1.050) (150) ___________ ___________ 29.793 22.742 – 2 (27) –

_____ _____

29.766

87

22.744

(15.035)

127.698


8 Algemene kosten Personeelskosten Beloning commissarissen Advies- en controlekosten Taxatiekosten Huisvestings- en kantoorkosten Overige kosten Toegerekend aan exploitatiekosten

2007 2006 ___________ ___________ 6.613 6.155 119 100 1.264 956 812 593 1.531 1.315 1.071 937 ___________ ___________ 11.410 10.056 (3.670) (3.372)

_____ _____

7.740

6.684

Onder de advies- en controlekosten is een bedrag van € 0,3 miljoen (2006: € 0,3 miljoen) begrepen aan accountantskosten. Deze kosten betreffen nagenoeg geheel de kosten van de accountantscontrole van de jaarrekening, alsmede die van de kosten voor de controle van statutaire jaarrekeningen van dochtermaatschappijen. De externe accountant heeft in 2006 en 2007 nagenoeg geen afzonderlijke adviesopdrachten uitgevoerd. Onder de overige kosten zijn onder meer opgenomen publiciteitskosten en automatiseringskosten. Gedurende 2007 waren gemiddeld 98 (2006: 90) medewerkers (fulltime equivalenten) bij VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial gezamenlijk in dienst, waarvan 50 in Nederland en 48 in het buitenland. De personeelskosten van de in Nederland werkzame werknemers zijn toegerekend aan VastNed Retail op basis van feitelijke werkzaamheden. VastNed Retail heeft geen personeelsleden in dienst. In het verslagjaar is ten laste van VastNed Retail verantwoord aan salarissen: € 6,4 miljoen (2006: € 6,1 miljoen), sociale lasten € 0,8 miljoen (2006: € 0,7 miljoen) en pensioenpremies € 0,7 miljoen (2006: € 0,7 miljoen). Na doorberekening aan VastNed Offices/Industrial resteert voor salarissen € 4,5 miljoen (2006: € 4,1 miljoen), sociale lasten € 0,7 miljoen (2006: € 0,6 miljoen) en pensioenpremies € 0,4 miljoen (2006: € 0,4 miljoen).

9

Belastingen naar de winst Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Lopend boekjaar In aanmerking nemen van compensabele verliezen Aanpassing voorgaande boekjaren

2007 2006 ___________ ___________ 1.175 1.961 (1.561) (377) (317) (712) ___________ ___________ (703) 872

2006 Mutatie latente belastingen 2007 ___________ ___________ Als gevolg van: Waardemutaties vastgoedbeleggingen 11.884 8.511 Verandering belastingtarieven (34) 6.639 ___________ ___________ 11.850 15.150

_____ _____ Totaal belastingen naar de winst 88

11.147

16.022


Aansluiting effectief belastingtarief 2007 2006 _________________________ _________________________ Beleggingsresultaat voor belastingen 268.914 195.515 Belastingen naar de winst tegen binnenlands tarief Effect van belastingtarieven van dochtermaatschappijen vallend onder andere belastingregimes In aanmerking nemen van compensabele verliezen Bronbelasting op dividend buitenlandse dochtermaatschappijen Aanpassing voorgaande boekjaren

0,0%

–

0,0%

–

4,9% (0,6%)

13.025 (1.561)

8,8% (0,2%)

17.104 (377)

0,0% (0,1%)

– (317)

0,0% (0,4%)

7 (712)

4,2%

11.147

8,2%

_____ _____ _____ _____

VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat heffing van vennootschapsbelasting over de door haar behaalde winst onder voorwaarden achterwege blijft. Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de beleggingseis, de fiscale financieringsverhoudingen, de samenstelling van het aandeelhoudersbestand en het als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat. In België wordt het vastgoed gehouden door de aan Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Retail. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status, waardoor geen belasting verschuldigd is over de door haar behaalde winst. De voorwaarden voor de Bevak zijn vergelijkbaar met die van de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. In Frankrijk is VastNed Retail sinds 1 januari 2005 onderworpen aan het SIIC-regime. Onder dit regime is VastNed Retail geen belasting verschuldigd over haar Franse nettohuuropbrengsten en de aldaar gerealiseerde vermogenswinsten. Per 1 januari 2007 is het SIIC-regime op punten aangepast. Voor een nadere toelichting op deze aanpassingen wordt verwezen naar wat hieromtrent is opgenomen onder ‘29 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging’. De voorwaarden voor het SIIC-regime zijn vergelijkbaar met die van de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. De overige behaalde winsten in Frankrijk worden belast tegen een tarief van 34,43%. In Spanje, Portugal en Turkije wordt het vastgoed gehouden door belastingplichtige vennootschappen. In Spanje bedraagt het nominale belastingtarief 32,5% (vanaf 1 januari 2008: 30,0%), in Portugal 26,5% en in Turkije 20%. De in deze landen gerealiseerde belastbare nettohuuropbrengsten worden verminderd met afschrijvingen en interest. In Spanje vindt in het geval dat gerealiseerde vermogenswinsten binnen drie jaar in Spanje worden geherinvesteerd, restitutie plaats van betaalde winstbelasting ter hoogte van 14,5% (vanaf 1 januari 2008: 12,0%) van de gerealiseerde vermogenswinsten. Het effectief belastingtarief bedraagt dan 18,0%. Voor de berekening van de latente belastingverplichtingen in Spanje is uitgegaan van de belastingtarieven per 1 januari 2008.

89

16.022


10 Beleggingsresultaat per aandeel 2007 ___________ ______________

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

Primair

Verwaterd

2006 ___________ ______________ Primair

Verwaterd

___________ ___________ ___________ ___________ 64.367 64.367 62.452 62.452 180.173 180.173 110.420 110.420

_____ _____ _____ _____ Beleggingsresultaat

244.540

244.540

Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 2007 ___________ ______________

Stand per 1 januari Effect van inkoop van eigen aandelen Effect van stockdividend

Primair

Verwaterd

172.872

172.872

2006 ___________ ______________ Primair

Verwaterd

___________ ___________ ___________ ___________ 16.876.183 16.876.183 16.903.156 16.903.156 (183.612) (183.612) (69.673) (69.673) 13.981 13.981 59.397 59.397

_____ _____ _____ _____ Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen

16.706.552

16.706.552

16.892.880

Per aandeel (x € 1): Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

3,85 10,79

3,85 10,79

3,70 6,53

16.892.880

3,70 6,53

_____ _____ _____ _____

Beleggingsresultaat 14,64 14,64 10,23 10,23

11 Dividend Het dividendbeleid van VastNed Retail is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Op 2 mei 2007 is het slotdividend over het boekjaar 2006 betaalbaar gesteld, bestaande uit 5% in contanten op de prioriteitsaandelen en een keuzedividend op de gewone aandelen van € 2,60 in contanten of € 2,20 in contanten en 0,53% in aandelen ten laste van de agioreserve. Met deze dividenduitkering was een bedrag van € 42,3 miljoen gemoeid. Op 3 september 2007 is het interim-dividend over het boekjaar 2007 betaalbaar gesteld. Het interim-dividend bedroeg € 1,12 per aandeel (totaal uitgekeerd bedrag € 18,9 miljoen). De directie stelt over het boekjaar 2007 het volgende slotdividend voor: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – € 1,35 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – € 2,73 in contanten. Indien de algemene vergadering van aandeelhouders haar goedkeuring zal verlenen aan het dividendvoorstel zal het dividend op 2 mei 2008 betaalbaar worden gesteld aan de aandeelhouders. Het uit te keren dividend is niet als verplichting in de balans opgenomen.

90


12 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie 2007 2006 _______________________________________ _______________________________________

Stand per 1 januari Aankopen Investeringen in bestaande objecten Overgebracht naar vastgoed in pijplijn Verkopen Waardemutaties Koersverschillen Stand per 31 december Overlopende activa in verband met huurincentives

In exploitatie

In renovatie

Totaal

In exploitatie

In renovatie

Totaal

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 1.706.337 3.054 1.709.391 1.478.786 3.054 1.481.840 166.690 – 166.690 117.003 – 117.003 6.586 502 7.088 6.468 1.223 7.691 – – – (2.241) – (2.241) (24.875) – (24.875) (22.600) – (22.600) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 1.854.738 3.556 1.858.294 1.577.416 4.277 1.581.693 208.456 (502) 207.954 128.921 (1.223) 127.698 (1.116) – (1.116) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 2.062.078 3.054 2.065.132 1.706.337 3.054 1.709.391

2.395

–

2.395

3.260

–

2.064.473

3.054

2.067.527

1.709.597

3.054

3.260

_____ _____ _____ _____ _____ _____ Taxatiewaarde per 31 december

Per 31 december is 99% van het vastgoed in exploitatie en in renovatie getaxeerd door onafhankelijke beëdigd taxateurs. De ultimo 2007 in Turkije aangekochte objecten zijn per 31 december intern getaxeerd. Vastgoed met een waarde van € 694,2 miljoen (2006: € 598,1 miljoen) dient tot zekerheid van verkregen geldleningen (zie ook ‘19 Langlopende rentedragende leningen o/g’). Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in exploitatie wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2007’. Vastgoedbeleggingen in pijplijn Stand per 1 januari Aankopen en investeringen Overgebracht van vastgoedbeleggingen in exploitatie

2006 2007 ___________ ___________ 18.054 1.841 7.520 13.972 – 2.241

_____ _____ Stand per 31 december

25.574

Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in pijplijn wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2007’.

91

18.054

1.712.651


13 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien er een wettelijk afdwingbaar recht bestaat om de belastingvorderingen en belastingverplichtingen met elkaar te mogen verrekenen en wanneer de latente belastingvorderingen betrekking hebben op hetzelfde belastingregime. Het verloop van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen was als volgt: 2007 ___________ ______________

Stand per 1 januari Toevoeging ten gunste/ten laste van de winsten verliesrekening Toevoeging ten laste van het eigen vermogen Aankoop van deelnemingen Overgebracht naar langlopende belastingschulden in verband met verkrijgen SIIC-status Koersverschillen

Vorderingen

Verplichtingen

2006 ___________ ______________ Vorderingen

Verplichtingen

___________ ___________ ___________ ___________ – 43.076 – 26.501 2.422 – –

12.783 1.390 12.320

– – –

– –

(11.919) 19

– –

2.422

57.669

–

15.150 1.410 593 (578) –

_____ _____ _____ _____ Stand per 31 december

De latente belastingvorderingen en -verplichtingen per 31 december 2007 hebben betrekking op Nederland, Spanje, Turkije en Portugal. De latente belastingvorderingen hebben betrekking op compensabele verliezen, waarvan een bedrag van € 1,1 miljoen voor 2016 aangewend moet zijn. De latente belastingverplichtingen houden verband met het verschil tussen de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen en de fiscale boekwaarde ervan. Per balansdatum zijn er € 3,2 miljoen aan ongebruikte fiscale verliezen. Hiervoor is, vanwege de verwachting dat op grond van de huidige structuur in de nabije toekomst deze ongebruikte fiscale verliezen niet gecompenseerd kunnen worden met fiscale winsten, geen latente belastingvordering opgenomen.

14 Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren Voorziening voor dubieuze debiteuren Belastingen Te ontvangen uit hoofde van verkopen Interest Servicekosten Vooruitbetaalde kosten Overige vorderingen en overlopende activa

2007 2006 ___________ ___________ 6.153 7.043 (2.434) (2.083) ___________ ___________ 3.719 4.960 4.791 9.503 11.568 – 72 520 629 269 2.499 735 6.151 6.243

_____ _____

29.429

92

22.230

43.076


Het verloop van de voorziening voor dubieuze debiteuren was als volgt: Stand per 1 januari Aankoop deelnemingen Toevoeging aan de voorziening Afschrijving dubieuze vorderingen Vrijval

2007 2006 ___________ ___________ 2.083 3.454 3 – 1.343 1.244 (567) (1.947) (428) (668)

_____ _____

2.434

De post ‘Te ontvangen uit hoofde van verkopen’ heeft betrekking op de verkoop van de factory outlet in Messancy eind 2007. De transactie is begin februari 2008 afgewikkeld. Onder de vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd langer dan één jaar met een totaalbedrag van € 0,2 miljoen (2006: € 0,2 miljoen).

15 Liquide middelen De liquide middelen betreffen deposito’s, daggelden en banktegoeden met een looptijd korter dan drie maanden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.

16 Kredietrisico VastNed Retail’s belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten. Verder worden van huurders zekerheden verlangd in de vorm van waarborgsommen of bankgaranties. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. Doordat het huurderbestand uit een groot aantal verschillende partijen bestaat, is er geen sprake van een concentratie van kredietrisico.

93

2.083


17 Eigen vermogen

reserve uit

Gestort en

hoofde van

opgevraagd

kapitaal

Stand per 1 januari 2006 Verkoop aandelen in dochtermaatschappijen Inkoop e igen aandelen Beleggingsresultaat Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2006 in contanten Dividend betaald aan minderheidsbelangen Toevoeging uit winstverdeling Waardemutaties financiële derivaten Stand per 31 december 2006

Agioreserve

Beleggings-

Afdekkings- resultaat toe- Reserve

financiële omrekenings- derivaten

verschillen

Overige

Eigen

komend aan

vermogen

Eigen

aandeel-

aandeel-

vermogen

houders

houders minderheids-

reserves VastNed Retail VastNed Retail

belangen

Totaal eigen vermogen

_________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ _________ 84.516 443.125 (1.274) – 178.254 157.858 862.479 68.339 930.818

– – – –

– (7.395) – (24)

– – – –

– – – –

– – – –

– – 172.872 –

– (7.395) 172.872 (24)

101 – 6.621 –

101 (7.395) 179.493 (24)

–

–

–

–

–

(36.019)

(36.019)

–

(36.019)

–

–

–

–

(18.593)

–

(18.593)

–

(18.593)

–

–

–

–

–

–

–

(4.858)

(4.858)

–

–

–

–

121.839

(121.839)

–

–

–

–

–

4.393

–

–

–

4.393

165

4.558

84.516

435.706

3.119

–

281.500

172.872

977.713

70.368 1.048.081

Inkoop eigen aandelen – Intrekken eigen aandelen (135) Beleggingsresultaat – Kosten stockdividend – Slotdividend vorig boekjaar in contanten – Interim-dividend 2007 in contanten – Dividend betaald aan minderheidsbelangen – Toevoeging uit winstverdeling – Waardemutaties financiële derivaten – Omrekeningsverschillen netto-investeringen – Stand per 31 december 2007 84.381

(30.653) 135 – (7)

– – – –

– – – –

– – – –

– – 244.540 –

(30.653) – 244.540 (7)

– – 13.227 –

(30.653) – 257.767 (7)

–

–

–

–

(42.297)

(42.297)

–

(42.297)

–

–

–

(18.885)

–

(18.885)

–

(18.885)

– –

– –

– –

– 130.575

– (130.575)

– –

(4.525) –

(4.525) –

–

5.352

–

–

–

5.352

43

5.395

–

–

66

–

–

66

–

66

405.181

8.471

66

393.190

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 375,0 miljoen en is verdeeld in 74.999.990 gewone aandelen à € 5,- en 10 prioriteitsaandelen à € 5,-. Het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail bedraagt per 31 december € 69,42 per aandeel (31 december 2006: € 57,93 per aandeel).

94

244.540 1.135.829

79.113 1.214.942


Aantal geplaatste aandelen 2007 ___________ ______________

2006 ___________ ______________

Gewone

Prioriteits-

Gewone

Prioriteits-

aandelen

aandelen

aandelen

aandelen

Stand per 1 januari Ingekochte eigen aandelen Stockdividend

___________ ___________ ___________ ___________ 16.876.183 10 16.903.156 10 (535.000) – (115.826) – 20.914 – 88.853 –

_____ _____ _____ _____

16.362.097

10

De houders van de gewone aandelen zijn gerechtigd tot het ontvangen van het door de vennootschap gedeclareerde dividend en zijn gerechtigd tot het uitbrengen van één stem per aandeel op de vergaderingen van aandeelhouders. In het geval van inkoop van eigen aandelen VastNed Retail, worden de rechten opgeschort tot het moment dat deze weer worden uitgegeven. Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteits aandelen in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Retail bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Retail en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B. Hiermee wordt voldaan aan de vereisten van bijlage X, artikel 10 van het Fondsenreglement. VastNed Retail heeft in 2007 535.000 eigen aandelen ingekocht voor een totaalbedrag van € 30,7 miljoen. Van deze ingekochte eigen aandelen zijn 20.914 stuks uitgegeven als stockdividend. Vooruitlopend op de intrekking van de resterende ingekochte eigen aandelen in het eerste halfjaar van 2008 is het bedrag ten laste van de agioreserve gebracht. In 2007 zijn door de vennootschap de in 2006 ingekochte 26.973 eigen aandelen ingetrokken.

95

16.876.183

10


18 Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen De VastNed Groep heeft voor haar werknemers in Nederland pensioenregelingen die kwalificeren als toegezegd-pensioenregelingen. De pensioenregelingen voor de werknemers in de overige landen waar de VastNed Groep vestigingen heeft zijn te kwalificeren als toegezegde-bijdrageregelingen. Door de externe actuaris zijn ten aanzien van de toegezegd-pensioenregelingen de volgende aannames voor de actuariële berekeningen gebruikt: 31-12-2007 31-12-2006 ___________ ___________ Disconteringsvoet 5,50% 4,50% Verwacht rendement op fondsbeleggingen 5,50% 4,50% Toekomstige salarisverhogingen (afhankelijk van leeftijd en inclusief inflatiecorrectie) 2,00% - 6,00% 2,00% - 6,00% Toekomstige pensioenstijgingen 0,325% - 2,00% 0,325% - 2,00%

Contante waarde van de toegezegd-pensioenverplichting Reële waarde van de fondsbeleggingen Niet opgenomen actuariële verliezen Verplichtingen uit hoofde van pensioenregelingen Langetermijnpersoneelsbeloningen

2007 2006 2005 2004 ___________ ___________ ___________ ___________ 10.337 10.845 10.709 9.386 (8.874) (9.546) (7.983) (7.408) ___________ ___________ ___________ ___________ 1.463 1.299 2.726 1.978 330 180 (1.322) (773) ___________ ___________ ___________ ___________ 1.793 1.479 1.404 1.205 122 96 90 72

_____ _____ _____ _____

1.915

Het verloop van de voorzieningen was als volgt: Stand per 1 januari Toevoeging ten laste van de winsten verliesrekening Betaalde bijdragen (per saldo) Mutatie voorziening langetermijnpersoneelsbeloningen

1.575

2007 2006 ___________ ___________ 1.575 1.494 629 680 (314) (605) 25 6


1.915

1.575

De bedragen voor de toegezegd-pensioenregelingen die zijn opgenomen onder de algemene kosten in de winsten verliesrekening zijn als volgt: 2007 2006 ___________ ___________ Pensioenkosten 580 618 Interest 482 450 Verwacht rendement op fondsbeleggingen (434) (402) Afschrijving actuariële verliezen 1 14

_____ _____

629

De VastNed Groep verwacht aan haar toegezegd-pensioenregelingen in 2008 een bedrag van € 0,5 miljoen te zullen bijdragen. Met betrekking tot de toegezegde-bijdrageregelingen is in 2007 een bedrag van minder dan € 0,1 miljoen in de winsten verliesrekening verantwoord (2006: minder dan € 0,1 miljoen). 96

680

1.494

1.277


19 Langlopende rentedragende leningen o/g 2007 2006 ____________________________________________________ ____________________________________________________

Resterende looptijd

_________________________

Resterende looptijd

_________________________

Gemiddeld

rente-

rente-

percentage

Meer dan

percentage

ultimo

2-5 jaar

5 jaar

Totaal

ultimo

2-5 jaar

Meer dan 5 jaar

Totaal

Gemiddeld

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Hypotheken o/g: vaste rente 1) 175.372 21.923 197.295 4,54 72.860 123.015 195.875 4,59 variabele rente – – – – 30.000 – 30.000 4,31 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 175.372 21.923 197.295 4,54 102.860 123.015 225.875 4,56 Overige leningen o/g: vaste rente 1) 26.413 243.330 269.743 4,66 112.500 82.000 194.500 variabele rente 25.175 45.879 71.054 5,19 – – – ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 51.588 289.209 340.797 4,77 112.500 82.000 194.500

4,45 – 4,45

Totaal: vaste rente 1) variabele rente

201.785 25.175

265.253 45.879

467.038 71.054

4,61 5,19

185.360 30.000

205.015 –

390.375 30.000

4,52 4,31

226.960

311.132

538.092

4,68

215.360

205.015

420.375

4,51

_____ _____ _____ _____ _____ _____ 1 Inclusief het deel dat door middel van rentederivaten is gefixeerd.

Als zekerheid voor de hypotheken o/g is op vastgoed met een waarde van € 694,2 miljoen (2006: € 598,1 miljoen) het (gedeeltelijke) recht van hypotheek verstrekt. Voor de overige leningen o/g is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Tevens zijn door een aantal verstrekkers van deze leningen o/g voorwaarden gesteld betreffende de solvabiliteit en de rentedekking van de vennootschap en/of haar dochtermaatschappijen. Het binnen een jaar verschuldigde deel van de langlopende rentedragende leningen o/g ten bedrage van € 71,7 miljoen (2006: € 25,4 miljoen) is opgenomen onder de kortlopende schulden. De totale kredietfaciliteit van de langlopende rentedragende leningen o/g, inclusief het binnen een jaar verschuldigde deel, bedraagt per 31 december 2007 € 613,2 miljoen (2006: € 445,8 miljoen). De niet gebruikte kredietfaciliteit van de langlopende leningen o/g bedraagt per 31 december 2007 € 3,4 miljoen (2006: nihil). De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g bedraagt 5,5 (2006: 5,1). De marktwaarde van de langlopende leningen o/g wordt berekend als de contante waarde van de kasstromen op basis van de historische rentecurve.

97


De marktwaarde per 31 december van de langlopende rentedragende leningen o/g, inclusief het binnen een jaar verschuldigde deel, is, op basis van de historische rentecurve ultimo 2007 respectievelijk ultimo 2006, als volgt: 2007 2006 _________________________ _________________________

Markt-

Nominale

Markt-

Nominale

_____ _____ _____ _____

waarde

waarde

waarde

610.253

609.827

446.752

waarde

445.749

De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2007 4,66% (2006: 4,55%).

20 Langlopende belastingschulden Stand per 1 januari Kortlopend deel per 1 januari Dotatie Betalingen Kortlopend deel per 31 december

2007 2006 ___________ ___________ 3.684 6.395 3.242 3.197 ___________ ___________ 6.926 9.592 12.350 578 (3.247) (3.244) ___________ ___________ 16.029 6.926 (6.339) (3.242)


9.690

3.684

Dit betreft het langlopende deel van de te betalen exit tax in Frankrijk die verschuldigd is in verband met het verkrijgen van de SIIC-status.

21 Waarborgsommen en overige langlopende schulden De van huurders ontvangen waarborgsommen bedragen per 31 december € 9,5 miljoen (31 december 2006: € 6,4 miljoen). Onder overige langlopende schulden is onder andere opgenomen het langlopende deel van de bij verkoop in 2004 van de Duitse portefeuille verstrekte huurgarantie. Stand per 1 januari Kortlopend deel per 1 januari Aanpassing huurgaranties Interest Betalingen Kortlopend deel per 31 december

2007 2006 ___________ ___________ 3.878 5.808 3.717 4.173 ___________ ___________ 7.595 9.981 (168) 928 235 333 (3.080) (3.647) ___________ ___________ 4.582 7.595 (4.186) (3.717)


98

396

3.878


22 Schulden aan kredietinstellingen Kredietfaciliteit Waarvan niet gebruikt

2007 2006 ___________ ___________ 225.545 238.234 (33.910) (104.413)

_____ _____ Opgenomen per 31 december

191.635

133.821

De schulden aan kredietinstellingen betreffen kortlopende kredieten en kasgeldleningen. Als zekerheid voor de faciliteiten is overeengekomen dat vastgoed niet met hypotheek ten behoeve van derden wordt bezwaard, tenzij goedkeuring door de kredietgevers is verstrekt. De schulden aan kredietinstellingen zijn op verzoek van de kredietgevers opeisbaar. De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2007 4,56% (2006: 3,50%). De marktwaarde van de schulden aan kredietinstellingen wordt geacht gelijk te zijn aan de balanswaarde.

23 Overige schulden en overlopende passiva Crediteuren Investeringscrediteuren Dividend Belastingen Vooruitontvangen huren Interest Exploitatiekosten Kortlopend deel verstrekte huurgaranties Te betalen uit hoofde van aankopen Overige schulden en overlopende passiva

2007 2006 ___________ ___________ 4.059 6.352 5.496 5.590 97 115 1.993 1.431 7.163 6.008 4.430 4.431 2.954 3.484 4.186 3.717 5.563 37.040 10.298 7.263

_____ _____

46.239

De post ‘Te betalen uit hoofde van aankopen’ heeft grotendeels betrekking op de aankoop van een winkelobject in Istanbul. De juridische overdracht heeft begin januari 2008 plaatsgevonden, waarbij de verplichting aan de verkoper is betaald. Vanaf het moment van de juridische overdracht draagt het object bij aan de nettohuuropbrengsten. Begin januari 2008 is met de koper van Duitse portefeuille een schikking getroffen inzake het in 2005 ontstane geschil over aanpassing van de verkoopprijs. Het te betalen bedrag is opgenomen onder ‘Overige schulden en overlopende passiva’ en is betaald in februari 2008. De schikking heeft geleid tot een last van € 2,5 miljoen, welke is verantwoord onder ‘Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen’.

99

75.431


24 Financiële instrumenten a Management van financiële risico’s De Groep heeft voor het realiseren van haar doelstellingen en voor de uitvoering van haar dagelijkse activiteiten een aantal financiële randvoorwaarden geformuleerd ter beperking van het (her)financierings-, liquiditeits-, rente- en valutarisico. Deze randvoorwaarden zijn onder andere vastgelegd in de jaarlijks geactualiseerde financieringsen rentebeleidsnotitie en in het treasury-statuut. Elk kwartaal wordt aan de auditcommissie over deze risico’s gerapporteerd. Hieronder wordt een beknopt overzicht gegeven van de voornaamste randvoorwaarden gericht op het beperken van deze risico’s. (Her)financieringsrisico Het beleggen in vastgoed is een kapitaalintensieve activiteit. De financiering van de vast goedportefeuille vindt plaats deels met eigen vermogen en deels met vreemd vermogen. Bij een hoge mate van financiering met vreemd vermogen kan bij tegenvallende rendementen of waardedalingen van het vastgoed eerder het risico bestaan dat niet meer aan de rente- en aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Vreemd vermogen of herfinancieringen kunnen in dat geval niet worden gerealiseerd of slechts tegen (zeer) ongunstige condities. Om dit risico te beperken is het uitgangspunt van VastNed Retail dat financiering met vreemd vermogen van de vastgoedportefeuille beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Daarnaast streeft VastNed Retail ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel VastNed Retail de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de lange financieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd van tenminste 5,0 jaar. In de meeste kredietovereenkomsten met banken zijn in lijn met deze doelstellingen solvabiliteitsratio’s en interest coverage ratio’s overeengekomen. Ultimo 2007 bedroeg de solvabiliteitratio berekend op basis van de formule – eigen vermogen vermeerderd met latente belastingverplichtingen gedeeld door het balans totaal – 59,1%, hetgeen voldoet aan de met banken overeengekomen solvabiliteitsratio’s. Over 2007 bedroeg de interest coverage ratio berekend op basis van de formule – nettohuuropbrengsten verminderd met de algemene kosten gedeeld door de netto financieringskosten – 3,3, hetgeen eveneens voldoet aan de met banken overeen gekomen ratio’s. Ultimo 2007 bedroeg de gewogen gemiddelde looptijd van de langlopende rentedragende leningen o/g 5,5 jaren. Liquiditeitsrisico VastNed Retail dient voldoende kasstromen te genereren om aan haar dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Enerzijds wordt dit bereikt door maatregelen gericht op onder andere het streven naar een hoge bezettingsgraad van het vastgoed en het voorkomen van faillissementen van huurders. Anderzijds wordt gestreefd naar voldoende kredietruimte om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Het liquiditeitenbeheer is gecentraliseerd in Nederland, waar het merendeel van de bankrekeningen van de buitenlandse dochtermaatschappijen is ondergebracht in cashpool-arrangementen.

100


Ultimo 2007 had VastNed Retail € 225,5 miljoen aan kortlopende kredietfaciliteiten tot haar beschikking, waarvan zij € 191,6 miljoen had opgenomen. Renterisico Het renterisicobeleid heeft tot doel de renterisico’s die voortkomen uit de financiering van de vastgoedportefeuille te beperken en daarmee tevens de nettorentelasten te optimaliseren. Dit beleid vertaalt zich in een samenstelling van de leningenportefeuille waarbij in beginsel tenminste tweederde deel van de leningen een vaste rente kent. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het lang vreemd vermogen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en naar een rentetypische looptijd van minimaal 3 jaar. Over de rente- en herfinancieringsrisico’s wordt tenminste eenmaal per kwartaal aan de auditcommissie gerapporteerd. VastNed Retail beperkt haar renterisico door het gebruik van financiële rentederivaten (interest rate swaps), waarbij de variabele rente die zij betaalt op een deel van haar leningen wordt omgeruild tegen een vaste rente. De interest rate swaps (IRS) worden aangemerkt als afdekking van kasstromen, waarbij is vastgesteld dat geen van deze afdekkingen in belangrijke mate ineffectief was. Op deze swaps is derhalve cash flow hedge accounting toegepast, op grond waarvan waardemutaties in deze swaps direct in het eigen vermogen zijn verantwoord. Ultimo 2007 is voor leningen met een nominale waarde van € 325,0 miljoen het renterisico afgedekt door het afsluiten van (forward) interest rate swaps. Aanvullend hierop zijn in januari 2008 (forward) interest rate swaps afgesloten voor leningen met een nominale waarde van € 80,0 miljoen. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 3,37% tot 5,10% (exclusief marges) en afloopdata variërend van 2010 tot en met 2017. Het merendeel van de (forward) interest rate swaps wordt afgerekend op kwartaalbasis. Het variabele rentepercentage is gebaseerd op 3-maands Euribor. De verschillen tussen de variabele en overeengekomen vaste rente worden daarbij afgerekend. De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g gerekend in rentevaste perioden kwam uit op 5,6 (2006: 4,5). Alle transacties betreffende financiële derivaten worden afgesloten met gerenommeerde banken als tegenpartij. Om die reden wordt niet verwacht dat de tegenpartijen niet aan hun verplichtingen zullen kunnen voldoen. Rentegevoeligheid Per 31 december 2007 bedraagt het effect op het direct beleggingsresultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven (ceteris paribus) met 1% € 2,5 miljoen negatief. Indien de rentetarieven per deze datum met 1% zouden dalen, bedraagt het effect op het direct beleggingsresultaat € 2,5 miljoen positief. In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten. Valutarisico Valutarisico’s zijn in principe beperkt door de strategische keuze om primair te beleggen in de eurozone. Recent is besloten Turkije als nieuw beleggingsland toe te voegen. Turkije behoort (nog) niet tot de eurozone, waardoor hier wel sprake is van een valuta risico. Het risico wordt zoveel mogelijk beperkt door enerzijds de omvang van de vastgoedportefeuille in Turkije te beperken tot maximaal 10% van de totale vastgoedportefeuille en anderzijds door in de huurcontracten zoveel mogelijk een huur overeen te komen in euro’s of Amerikaanse dollars, alsmede door de belegging (deels) te financieren in dezelfde valuta als de belegging, waardoor de exposure aanzienlijk wordt verkleind.

101


b Overzicht expiratiedata en gefixeerde rentepercentages langlopende leningen 2007 _______________________________________

Gemiddeld

Contract-

Rente-

rente-

herziening

herziening

percentage

___________ ___________ ___________ 2008 – 42.500 4,12 2009 18.500 – – 2010 35.521 35.521 4,81 2011 61.000 52.500 4,43 2012 99.980 88.539 4,76 2013 88.675 51.898 4,25 2014 e.v. 234.416 196.080 4,75 ___________ ___________ Totaal langlopende rentedragende leningen o/g met een vast rentepercentage 538.092 467.038 4,61 Langlopende rentedragende leningen o/g met een variabel rentepercentage – 71.054 5,19 ___________ ___________ Totaal langlopende rentedragende leningen o/g 538.092 538.092 4,68

c Overzicht marktwaarde rentederivaten 2007 ___________ ______________

Interest rate swaps Forward interest rate swaps

Vordering

Schuld

2006 ___________ ______________ Vordering

Schuld

___________ ___________ ___________ ___________ 11.257 302 3.477 94 334 – 1.120 –

_____ _____ _____ _____

11.591

302

25 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Tussen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management bestaat een langjarige samenwerkingsovereenkomst, alsmede een langjarige overeenkomst tot verdeling van kosten. In deze overeenkomsten zijn de onderlinge rechten en verplichtingen vastgelegd. Een nadere overeenkomst bij deze overeenkomsten voorziet in specifieke change of control-clausules, onder meer inhoudende dat bij gestanddoening van een openbaar bod op VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail schadeloos wordt gesteld voor de gevolgen van de tussentijdse beëindiging van deze contracten en vice versa. In het kader van het biedingsproces op VastNed Retail is deze nadere overeenkomst door VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management op sommige punten verduidelijkt. Tevens is in dit kader een inschatting gemaakt van de door VastNed Retail te betalen schadevergoeding, welke is ingeschat op een bedrag tussen € 10 miljoen en € 25 miljoen. Eind september 2006 is bij dochtermaatschappij Intervest Retail een BTW-controle gestart inzake de BTW-aftrek van de bouwkosten inzake het object Factory Shopping Messancy. Door de Belgische inspectie is in 2007 naar aanleiding van dit onderzoek een naheffingsaanslag opgelegd van in totaal € 2,1 miljoen, welke inmiddels is voldaan. Intervest Retail bestrijdt de opgelegde aanslag en heeft een vordering voor het gehele bedrag op de balans opgenomen. Als gevolg van de verkoop van Factory Shopping Messancy eind 2007 dient 102

4.597

94


Intervest Retail een deel van de in aftrek gebrachte aankoop-BTW terug te betalen aan de Belgische belastingdienst. Intervest Retail heeft deze terug te betalen aankoop-BTW in de jaarrekening opgenomen op basis van door haar in het verleden teruggevorderde BTW-aftrek. Deze terugbetalingsverplichting verkleint een eventuele correctie uit hoofde van het boekenonderzoek tot maximaal € 0,8 miljoen. Intervest Retail heeft een turnkey-koopovereenkomst getekend betreffende het in aanbouw zijnde winkelcentrum Julianus te Tongeren in België. De oplevering van het winkel centrum zal plaatsvinden in maart 2008 en zal vanaf de oplevering positief bijdragen aan het direct beleggingsresultaat. De totale investering zal circa € 18,0 miljoen bedragen, waarvan per 31 december reeds € 12,4 miljoen is geïnvesteerd. VastNed Retail en Altera Vastgoed hebben een turnkey-koopovereenkomst gesloten betreffende de verwerving van de uitbreiding van Winkelcentrum Het Rond te Houten in Nederland. De oplevering van de uitbreiding van het winkelcentrum is gepland medio 2008 en zal vanaf dat moment positief bijdragen aan het direct beleggingsresultaat. De investering zal naar verwachting € 31,3 miljoen bedragen, waarvan het aandeel van VastNed Retail circa € 16,7 miljoen bedraagt. VastNed Retail heeft een turnkey-koopovereenkomst gesloten betreffende de verwerving van het perifere detailhandelscentrum Retail Park Roermond. De oplevering van dit perifere detailhandelscentrum zal in maart 2008 plaatsvinden en zal vanaf dat moment een positieve bijdrage leveren aan het direct beleggingsresultaat. Met de investering is een bedrag gemoeid van circa € 55,2 miljoen, waarvan per 31 december een bedrag van € 3,4 miljoen is geïnvesteerd. In 2007 is met Fortis Vastgoed Ontwikkeling een turnkey-overeenkomst gesloten betreffende de verwerving van een deel van de binnenstedelijke ontwikkeling aan het Wisselplein te Lelystad en het wijkwinkelcentrum ‘Hoog Ambacht’ te Hendrik-Ido-Ambacht. De investering in Lelystad zal circa € 21,8 miljoen bedragen en de investering in HendrikIdo-Ambacht circa € 22,3 miljoen. De oplevering van het Wisselplein respectievelijk winkel centrum ‘Hoog Ambacht’ is gepland in het tweede halfjaar van 2009 respectievelijk eind 2010. Onderdeel van de overeenkomst is een aan Fortis Vastgoed Ontwikkeling verstrekte koopoptie op VastNed Retail’s bezit aan het Osdorpplein te Amsterdam. Inmiddels heeft Fortis Vastgoed Ontwikkeling gebruik gemaakt van haar optie en zal naar verwachting het transport van de objecten aan het Osdorpplein in maart 2008 plaatsvinden. De opbrengst zal circa € 9,2 miljoen bedragen. VastNed Retail heeft in 2007 via haar Franse dochtermaatschappij Val Thoiry S.A.R.L. een koop-aannemingsovereenkomst gesloten betreffende de ontwikkeling van een perifeer detailhandelsobject. De geschatte investering bedraagt circa € 6,7 miljoen. De oplevering is gepland in het tweede halfjaar van 2009.

26 Operationele leasecontracten VastNed Retail verhuurt haar vastgoedbeleggingen in de vorm van niet opzegbare operationele leasecontracten. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet opzegbare operationele leasecontracten is als volgt: 2007 2006 ___________ ___________ Minder dan één jaar 115.009 103.256 Tussen één en vijf jaar 230.919 212.398 Meer dan vijf jaar 52.286 81.341

_____ _____

398.214

103

396.995


In Nederland worden nagenoeg alle huurcontracten voor een periode van vijf jaar afgesloten, waarbij de huurder één of meer opties heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. In Spanje worden nagenoeg alle huurcontracten afgesloten voor een periode van minimaal vijf jaar. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud. In Frankrijk worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van negen of twaalf jaar, waarbij de huurder een recht heeft om elke drie jaar de huurovereenkomst op te zeggen of te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de bouwkostenindex, tenzij anders is overeengekomen. In België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van negen jaar met opzegmogelijkheden na drie en zes jaar. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten voor levensonderhoud. In Turkije worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van vijf jaar. Voor de jaarlijkse indexatie van huurcontracten worden diverse methoden gehanteerd, waarbij de in de Turkse Lira afgesloten huurcontracten een index kennen op basis van de kosten van levensonderhoud. De in Amerikaanse dollars en euro’s afgesloten huurcontracten worden geïndexeerd op basis van specifieke afspraken. In Portugal bestaan twee soorten wetgeving. Volgens de oude wetgeving worden huurcontracten voor onbepaalde tijd aangegaan en kunnen slechts worden beëindigd door de huurder. Volgens de ‘nieuwe’ wetgeving gelden regels die vergelijkbaar zijn met die in Spanje.

27 Transacties met direct belanghebbenden Als direct belanghebbenden zijn aan te merken; grootaandeelhouders, dochtermaatschappijen, commissarissen en directieleden. Voor zover de vennootschap bekend is, hebben in het verslagjaar geen vastgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen. Belangen van grote beleggers De Autoriteit Financiële Markten heeft de volgende meldingen ontvangen van aandeelhouders met een belang van meer dan vijf procent in de vennootschap: Stichting Pensioenfonds PGGM 21,78% Nomura Asset Management Co. Ltd. 6,13% Capital Research and Management Company 5,29% Dochtermaatschappijen Voor een overzicht van de belangrijkste dochtermaatschappijen wordt verwezen naar ‘28 Dochtermaatschappijen’. Transacties, evenals onderlinge saldi en opbrengsten en lasten, tussen de vennootschap en haar dochtermaatschappijen worden bij consolidatie geëlimineerd en worden niet toegelicht. De dochtermaatschappij VastNed Management heeft een overeenkomst tot verdeling van de kosten met VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. Kosten die direct betrekking hebben op de vennootschap of op het vastgoed van de vennootschap of haar dochtermaatschappijen worden daar direct in aanmerking genomen. Overige niet toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden zonder winstopslag doorberekend aan VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial.

104


Commissarissen en directieleden De leden van de raad van commissarissen en van de directie van VastNed Retail hadden gedurende het boekjaar 2007 geen persoonlijk belang bij beleggingen van de vennootschap. Beloning van de raad van commissarissen

W.J. Kolff N.J. Westdijk J.B.J.M. Hunfeld (vanaf 3 april 2007) F.W. Mulder (tot 3 april 2007) P.M. Verboom

Beloning 2007

Aandelenbezit ultimo 2007

___________ ___________ 30 – 27 – 19 – 8 n.v.t. 25 – 109 –

_____ _____

Beloning van de statutaire directie

Beleggings-

resultaat-

gebaseerde

Bonus over 2006 bonus over 2006

Salarissen

(incl. sociale lasten)

R.A. van Gerrevink T.M. de Witte J. Pars Waarvan verantwoord ten laste van VastNed Offices/Industrial

uitgekeerd

uitgekeerd

in 2007

in 2007

Pensioen- lasten

Totaal

(420)

(31)

–

(89)

(540)

493

37

151

104

785

De beleggingsresultaatgebaseerde bonussen over 2006 uitgekeerd in 2007 zijn voorwaardelijk toegekend. De bonussen zullen definitief worden toegekend na afloop van het boekjaar 2008, mits het direct beleggingsresultaat over het boekjaar 2008 niet lager ligt dan het direct beleggingsresultaat over het boekjaar 2006. Aan de leden van de statutaire directie en de raad van commissarissen zijn geen optierechten toegekend. Ook zijn aan hen geen leningen of voorschotten verstrekt noch werden garanties te hunnen behoeve afgegeven. De heer Van Gerrevink heeft in voorgaande jaren 271 aandelen VastNed Retail voor eigen rekening verworven. De overige 1.000 stuks betreffen de voorwaardelijk toegekende aandelen uit hoofde van de beleggingsresultaatgebaseerde bonus over 2006. De heer De Witte en de heer Pars hebben hun aandelen verkregen uit de voorwaardelijke toekenning van de beleggingsresultaatgebaseerde bonus over 2006. VastNed Retail heeft op generlei wijze enige garantie betreffende deze aandelen afgegeven. Voor verdere details betreffende de beloning wordt verwezen naar het hoofdstuk ‘Corporate governance’.

105

ultimo 2007

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 444 24 75 119 662 1.271 213 22 38 29 302 500 256 22 38 45 361 500 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 913 68 151 193 1.325 2.271

_____ _____ _____ _____ _____

Aandelenbezit


28 Dochtermaatschappijen

De belangrijkste dochtermaatschappijen zijn:

Land van

Belang en

vestiging

stemrecht in %

Foram International Holdings B.V. – Hispania Retail Properties S.L. – VastNed Management España S.L. . – VastNed Emlak Yatırım ve Ins¸aat Ticaret A.S¸. – Bomonti Çars¸ilik Yönetim ve Ticaret A.S¸. – VastNed Lusitania Investimentos Imobiliarios S.A. VastNed France Holding S.A.R.L. – S.C.I. Centre Marine Dunkerque – Icopro S.A.R.L. – S.C.I. des Hauts de l’Epinette – Jeancy S.A.R.L. – Lenepveu S.A.R.L. – S.C.I. Limoges Corgnac – Palocaux S.A.R.L. – S.A.R.L. FDHF – S.A.R.L. Setrimmo – Parivolis S.A.R.L. – Plaisimmo S.A.R.L. – Val Thoiry S.A.R.L. Intervest Retail N.V. – Pegasus Vastgoedmaatschappij N.V. – EuroInvest Retail Properties N.V. Thandicase Holding B.V. VastNed Retail Monumenten B.V. C.V. Winkelcentrum Het Rond VastNed Management B.V. VastNed Management France S.A.R.L.

___________ ___________ Nederland 100 Spanje 100 Spanje 100 Turkije 100 Turkije 100 Portugal 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 België 72 België 72 België 72 Nederland 100 Nederland 100 Nederland 50 Nederland 67 Frankrijk 100

29 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging De directie heeft in overleg met de auditcommissie de volgende essentiële schattingen en beoordelingen toegepast die een materieel effect hebben op de bedragen die in de jaarrekening zijn opgenomen. Belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden Veronderstellingen met betrekking tot pensioenen De directie heeft een aantal aannames gedaan betreffende de berekening van de voorziening voor pensioenverplichtingen. Deze aannames behelzen onder meer veronderstellingen voor het in de toekomst te behalen rendement op beleggingen en toekomstige salarisstijgingen. Indien de realisatie materieel zal blijken af te wijken, bestaat de mogelijkheid dat er een actuarieel resultaat ontstaat met het risico dat dit actuarieel resultaat buiten de ‘corridor’ zal vallen en opgenomen zou moeten worden in het beleggingsresultaat over 2008. Veronderstellingen bij lopende juridische procedures Onder ‘25 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’ is een uiteenzetting gegeven van de belangrijkste lopende juridische procedures. Indien de uitkomst van deze juridische procedures anders is dan hierin aangegeven kan dit een negatief effect op het beleggingsresultaat hebben.

106


Essentiële veronderstellingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen Latente belastingverplichtingen In het geval de mogelijkheid bestaat verkoop van vastgoed via verkoop van aandelen van een (belastingplichtige) vennootschap, die het betreffende vastgoed in eigendom heeft, te realiseren, is geen winstbelasting bij verkoop verschuldigd. De overdracht van de latente belastingverplichting aan de verkoper zal in dat geval veelal plaatsvinden via een reductie op de koopprijs van de aandelen, waarbij (veelal) een latente belastingverplichting van 50% van het nominale belastingtarief in aanmerking wordt genomen. De directie van VastNed Retail is van mening dat in deze gevallen de latente belastingverplichtingen gewaardeerd dienen te worden op 50% van het nominale belastingtarief. De directie van VastNed Retail heeft deze waarderingswijze toegepast op de latente belastingverplichtingen betreffende het Turkse en het Portugese vastgoed. Indien deze latente belastingverplichtingen gewaardeerd zouden worden tegen 100% van het nominale belastingtarief zou het effect op het eigen vermogen per 31 december 2007 € 1,5 miljoen negatief bedragen. Latente belastingverplichtingen Spanje Het nominale belastingtarief in Spanje bedraagt vanaf 1 januari 2008 30%, echter wanneer een bij verkoop gerealiseerde vermogenswinst binnen drie jaar in Spanje wordt geherinvesteerd, vindt restitutie plaats van betaalde winstbelasting ter zake van de bij verkoop gerealiseerde vermogenswinst. Het effectief belastingtarief bedraagt dan 18%. De directie van VastNed Retail is van mening dat voor de bepaling van de latente belastingverplichting dit effectieve belastingtarief gehanteerd dient te worden. Indien de latente belastingverplichtingen gewaardeerd zouden worden tegen het belasting tarief van 30% zou het effect op het eigen vermogen per 31 december 2007 € 35,4 miljoen negatief bedragen. Aanpassingen in SIIC-regime in Frankrijk In Frankrijk zijn alle bezittingen sinds 1 januari 2005 ondergebracht in vennootschappen waarvoor voor het effectief belastingvrije SIIC-regime is geopteerd. Het SIIC-regime is van toepassing op de inkomsten uit de exploitatie en vervreemding van vastgoed. Het SIIC-regime is met ingang van 1 januari 2007 op punten aangepast om misbruik te voorkomen (SIIC4). De Franse fiscus heeft additionele aandeelhouderseisen ingevoerd en een strafheffing (prélèvement) ter zake van bepaalde uitkeringen door SIIC’s. VastNed Retail voldoet aan de striktere aandeelhouderseisen. De prélèvement is een heffing van Franse vennootschapsbelasting van 20% op het niveau van de beursgenoteerde SIIC (VastNed Retail N.V.) voor zover uitkeringen worden gedaan aan aandeelhouders die niet zijn onderworpen aan Franse vennootschapsbelasting of een vergelijkbare heffing en die direct of indirect minimaal 10% van de aandelen van de SIIC houden. Als gevolg van het aandelenbelang van Stichting Pensioenfonds PGGM (21,78%) valt VastNed Retail naar de letter van de wet onder de reikwijdte van de prélèvement. Dit zou consequenties kunnen hebben voor de belastingdruk op in de toekomst vanuit Frankrijk uit te keren winsten. Onduidelijk is of de Franse wetgever de positie van de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling ook specifiek op het oog heeft gehad bij de totstandkoming van SIIC4 en of de prélèvement wel in overeenstemming is met het belastingverdrag tussen Frankrijk en Nederland. Gezien deze onduidelijkheden zijn eventuele consequenties van deze heffing niet in de jaarrekening verwerkt.

107


30 Total expense ratio De total expense ratio over 2007 bedraagt 3,16% (2006: 3,82%) De total expense ratio wordt berekend door de totale kosten over de verslagperiode te delen door het gemiddeld eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail. In de totale kosten zijn begrepen de niet doorberekende servicekosten, de exploitatiekosten, de algemene kosten en de belastingen naar de winst. Deze kosten worden gecorrigeerd voor het deel van deze kosten dat toekomt aan derden.

31 Goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd voor publicatie door de raad van commissarissen op 5 maart 2008.

108

Vennootschappelijke balans per 31 december (x € 1.000,-)

2007 2006 ___________ ___________

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Overlopende activa in verband met huurincentives Vastgoedbeleggingen in pijplijn Totaal vastgoedbeleggingen

661.821 573.881 629 292 ___________ ___________ 662.450 574.173 7.559 3.114 ___________ ___________ 670.009 577.287

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Financiële derivaten Totaal vaste activa

615.379 484.458 1.272 318 ___________ ___________ 1.286.660 1.062.063

Groepsmaatschappijen Debiteuren en overige vorderingen Belastingen naar de winst Liquide middelen Totaal vlottende activa

104.208 160.150 5.493 5.391 7 80 28 548 ___________ ___________ 109.736 166.169

Activa

_____ _____ Totaal activa

1.396.396

1.228.232

84.381 405.181 8.471 677.464 66 (284.274)

84.516 435.706 3.119 472.440 – (190.940)

Passiva Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten Herwaarderingsreserve Reserve omrekeningsverschillen Overige reserves Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail

244.540 172.872 ___________ ___________ 1.135.829 977.713

Langlopende rentedragende leningen o/g Waarborgsommen en overige langlopende schulden Totaal langlopende schulden

85.257 92.692 1.040 3.109 ___________ ___________ 86.297 95.801

Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende leningen o/g Groepsmaatschappijen Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

130.110 97.387 24.883 23.646 750 720 12 – 18.515 32.965 ___________ ___________ 174.270 154.718

_____ _____ Totaal passiva

109

1.396.396

1.228.232

Vennootschappelijke winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

Vennootschappelijk resultaat Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen

2007 2006 ___________ ___________ 107.218 71.293 137.322 101.579

_____ _____ Beleggingsresultaat

244.540

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Algemeen De vennootschappelijke winsten verliesrekening is op grond van artikel 402, boek 2 BW in beknopte vorm weergegeven. Deze vennootschappelijke jaarrekening maakt onderdeel uit van de jaarrekening 2007 waarin ook de geconsolideerde jaarrekening is opgenomen. De vennootschap heeft gebruik gemaakt van het bepaalde in artikel 379 lid 5, boek 2 BW. De in dit artikel genoemde lijst is neergelegd ten kantore van het Handelsregister te Rotterdam. De vennootschap heeft voor een aantal groepsmaatschappijen een garantieverklaring afgegeven conform artikel 403, boek 2 BW. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat De vennootschappelijke jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Bij het opstellen van de vennootschappelijke jaarrekening is gebruik gemaakt van artikel 362 lid 8, boek 2 BW. De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva en de methode van resultaat bepaling zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening. Derhalve wordt verwezen naar de toelichting op deze stukken. De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen De vennootschap staat aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheden als geheel. Teneinde haar fiscale structuur te optimaliseren heeft VastNed Retail ultimo 2007 een voorlopige koopovereenkomst gesloten met haar dochtermaatschappij Thandicase Holding B.V., op grond waarvan de Nederlandse vastgoedportefeuille van VastNed Retail in 2008 juridisch zal worden overgedragen aan Thandicase Holding B.V. De voorlopige koopovereenkomst heeft in 2007 een onbelaste herwaardering van het Nederlandse vastgoed naar marktwaarde bewerkstelligd. Deze transactie zal niet leiden tot heffing van overdrachtsbelasting.

110

172.872

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

Vastgoedbeleggingen 2007 2006 _______________________________________ _______________________________________

In exploitatie

In pijplijn

Totaal

In exploitatie

In pijplijn

Totaal

Stand per 1 januari Aankopen Investeringen in bestaande objecten Overgebracht naar vastgoed in pijplijn Verkopen Waardemutaties Stand per 31 december

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 573.881 3.114 576.995 513.083 – 513.083 15.189 4.193 19.382 26.191 3.114 29.305 3.006 252 3.258 1.864 – 1.864 – – – (1.367) – (1.367) (6.293) – (6.293) (3.647) – (3.647) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 585.783 7.559 593.342 536.124 3.114 539.238 76.038 – 76.038 37.757 – 37.757 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 661.821 7.559 669.380 573.881 3.114 576.995

Overlopende activa in verband met huurincentives Taxatiewaarde per 31 december

_____ _____ _____ _____ _____ _____

629

–

629

292

–

292

662.450

7.559

670.009

574.173

3.114

577.287

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Stand per 1 januari Verwerving en uitbreiding belangen Terugstorting van kapitaal Aandeel in beleggingsresultaat Verkopen Ontvangen uitkeringen Overige mutaties

2006 2007 ___________ ___________ 484.458 411.761 47 220 – (7.518) 137.322 101.579 – (9) (12.262) (25.049) 5.814 3.474


615.379

VastNed Retail bezit per 31 december 3.675.960 aandelen Intervest Retail (31 december 2006: 3.675.960), waarvan per 31 december de nettovermogenswaarde € 32,17 per aandeel (31 december 2006: € 29,39) bedraagt. De beurskoers van aandelen Intervest Retail bedroeg per 31 december € 32,80 per aandeel (31 december 2006: € 39,70 per aandeel).

111

484.458

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

Eigen vermogen

Afdekkings-

Gestort en

reserve

Her-

opgevraagd

financiële

waarderings-

omrekenings-

kapitaal

Agioreserve

derivaten

reserve

verschillen

reserves

___________

___________

___________

___________

___________

___________

84.516

443.125

(1.274)

346.239

–

Stand per 1 januari 2006

Reserves

Beleggings-

Eigen

resultaat

vermogen

Overige aandeelhouders aandeelhouders

(167.985)

VastNed Retail

VastNed Retail

___________ ___________ 157.858

862.479

Inkoop eigen aandelen – (7.395) – – – – – (7.395) Beleggingsresultaat – – – – – – 172.872 172.872 Kosten stockdividend – (24) – – – – – (24) Slotdividend vorig boekjaar in contanten – – – – – – (36.019) (36.019) Interim-dividend 2006 in contanten – – – – – (18.593) – (18.593) Toevoeging uit winstverdeling – – – – – 121.839 (121.839) – Waardemutaties financiële derivaten – – 4.393 – – – – 4.393 Toevoeging aan herwaarderingsreserve – – – 126.201 – (126.201) – – ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Stand per 31 december 2006 84.516 435.706 3.119 472.440 – (190.940) 172.872 977.713 Inkoop eigen aandelen Intrekken eigen aandelen Beleggingsresultaat Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2007 in contanten Toevoeging uit winstverdeling Waardemutaties financiële derivaten Toevoeging aan herwaarderingsreserve Omrekeningsverschillen netto-investeringen

–

(30.653)

–

–

–

–

–

(30.653)

(135) – –

135 – (7)

– – –

– – –

– – –

– – –

– 244.540 –

– 244.540 (7)

–

–

–

–

–

–

(42.297)

(42.297)

–

–

–

–

–

(18.885)

–

(18.885)

–

–

–

–

–

130.575

(130.575)

–

–

–

5.352

–

–

–

–

5.352

–

–

–

205.024

–

(205.024)

–

–

–

–

–

–

66

–

–

66

84.381

405.181

8.471

677.464

(284.274)

66

244.540

1.135.829

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

Stand per 31 december 2007

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 375,0 miljoen en is verdeeld in 74.999.990 gewone aandelen à € 5,- en 10 prioriteitsaandelen à € 5,-. De wettelijke reserves bestaan uit de Afdekkingsreserve financiële derivaten, de Herwaarderingsreserve en de Reserve omrekeningsverschillen. Goedkeuring van de vennootschappelijke jaarrekening De vennootschappelijke jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd voor publicatie door de raad van commissarissen op 5 maart 2008. 112

Overige gegevens Bijzondere zeggenschapsrechten Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteitsaandelen in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Retail bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Retail en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B.

Winstverdeling Volgens de statuten van de vennootschap wordt een dividend uitgekeerd op de prioriteitsaandelen van 5% van het nominale bedrag. Vervolgens staat de verdere winst ter beschikking van de algemene vergadering van aandeelhouders. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Teneinde de fiscale status van beleggingsinstelling te behouden dient de vennootschap de fiscale winst, na toegestane reserveringen, binnen acht maanden na afloop van het verslagjaar uit te keren.

Bestemming beleggingsresultaat De directie stelt voor het beleggingsresultaat als volgt te verdelen (x € 1.000,-): Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 244.540 Toevoeging indirect beleggingsresultaat aan reserves (180.173) ___________ Voor dividenduitkering beschikbaar 64.367 Reeds uitgekeerd in de vorm van interim-dividend (18.885)

_____ Voor uitkering slotdividend beschikbaar

45.482

De directie stelt voor het slotdividend als volgt uit te keren: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – € 1,35 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – € 2,73 in contanten; en het overschot van de voor uitkering beschikbare winst toe te voegen aan de overige reserves. Indien gekozen wordt voor de uitkering in contanten plus de aandelen dient dit geëffectueerd te worden voor 25 april 2008. Na deze datum zal slechts, binnen de grenzen als vastgesteld in de statuten, het contante dividend opeisbaar zijn.

113

Aan de aandeelhouders van VastNed Retail N.V. Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2007 van VastNed Retail N.V. te Rotterdam gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde balans per 31 december 2007, winst-en-verliesrekening, mutatieoverzicht eigen vermogen en kasstroomoverzicht over 2007 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. De enkelvoudige jaar rekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2007 en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2007 met de toelichting. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de entiteit is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

114

Overige gegevens

Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekening Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van VastNed Retail N.V. per 31 december 2007 en van het resultaat en de kasstromen over 2007 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW. Oordeel betreffende de enkelvoudige jaarrekening Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van VastNed Retail N.V. per 31 december 2007 en van het resultaat over 2007 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Rotterdam, 5 maart 2008 Deloitte Accountants B.V. Drs. H.H.H. Wieleman RA

115

Corporate governance Inleiding Het onderwerp corporate governance heeft, ondanks verminderde publiciteit, niets aan actualiteit ingeboekt. VastNed Retail bevestigt het belang van een goede corporate governance als basis van vertrouwen tussen de vennootschap en haar aandeelhouders. In het kader van de onlosmakelijk met corporate governance verbonden transparantie continueert VastNed Retail de uitgebreide weergave in dit jaarverslag van de wijze waarop haar corporate governance functioneert en in welke mate gevolg wordt gegeven aan de Code.

Statement of compliance en afwijkingen ten opzichte van de Code VastNed Retail onderschrijft de Code en haar principes en voldoet op dit moment aan nagenoeg alle best practice-bepalingen van de Code. Momenteel wijkt VastNed Retail op twee punten in de praktijk af van de in de Code geformuleerde principes en best practice-bepalingen. Dit zijn: – Benoeming directieleden voor een periode van vier jaar; – Explain: alle huidige leden van de directie zijn in dienst getreden vóór publicatie van de (concept)Code. In de bestaande arbeidsovereenkomsten zijn in alle gevallen aanstellingen voor onbepaalde tijd opgenomen. – Beperking ontslagvergoeding tot maximaal één jaarsalaris. – Explain: alle huidige leden van de directie zijn in dienst getreden vóór publicatie van de (concept)Code. Bij het afsluiten van deze overeenkomsten zijn ontslag regelingen overeengekomen waarbij ook de duur van het dienstverband bij vorige werkgevers in aanmerking is genomen. Deze regelingen kunnen leiden tot vergoedingen hoger dan één jaarsalaris.

Beschikbaarheid corporate governancedocumenten De vennootschap heeft de documenten die bepalend zijn voor de corporate governance structuur, zoals statuten en reglementen van de raad van commissarissen en het registratiedocument in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen, beschikbaar gesteld op haar website www.vastned.nl.

Organisatiestructuur VastNed Groep VastNed Retail maakt deel uit van de VastNed Groep. De VastNed Groep, zelf geen juridische entiteit, bestaat uit de vennootschappen VastNed Retail, VastNed Offices/ Industrial en hun respectievelijke dochtermaatschappijen. De directie wordt gevoerd door VastNed Management, evenals het asset- en property-management van de Nederlandse vastgoedportefeuille. De aandelen van VastNed Management worden door VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial gehouden. Door dit gemeenschappelijke management kunnen kostenvoordelen worden gerealiseerd en vindt er synergetische kennisoverdracht plaats. Juridische vorm VastNed Retail is, als beursgenoteerde beleggingsinstelling, een naar Nederlands recht opgerichte naamloze vennootschap die de status van beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal ex artikel 2:76a BW heeft. Een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is een naamloze vennootschap: – die uitsluitend ten doel heeft haar vermogen zodanig te beleggen dat de risico’s daar van worden gespreid, teneinde haar aandeelhouders in de opbrengst te doen delen; 116

Corporate governance

– waarvan het bestuur krachtens de statuten bevoegd is aandelen in haar kapitaal uit te geven, te verwerven en te vervreemden; – waarvan de aandelen, met uitzondering van aandelen waaraan de statuten een bijzonder recht betreffende de zeggenschap in de vennootschap verbinden, worden opgenomen in de prijscourant van een beurs, en; – waarvan de statuten bepalen dat de vennootschap een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is. VastNed Management VastNed Management heeft geen eigen winstdoel en heeft in dat kader een samenwerkingsovereenkomst en een overeenkomst tot verdeling van de kosten (kostenverdelingsovereenkomst) gesloten met VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. Kosten die direct betrekking hebben op één van de vennootschappen of op het vastgoed van die vennootschap of haar dochtermaatschappijen worden bij die vennootschap direct in aanmerking genomen. Overige niet direct toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden doorberekend aan VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. Het aandelenkapitaal van VastNed Management wordt voor tweederde deel gehouden door VastNed Retail en voor eenderde deel door VastNed Offices/Industrial. Deze verhouding vindt zijn oorsprong in de omvang van de vastgoedportefeuilles ten tijde van het aangaan van de kostenverdelingsovereenkomst in januari 1996 en heeft geen invloed op de resultaten of de vermogenspositie van de twee aandeelhouders. De overeenkomsten hebben een looptijd van 10 jaar en zijn verlengd voor een periode van vijf jaar welke per 1 januari 2006 is ingegaan. Een nadere overeenkomst bij deze overeenkomsten voorziet in specifieke change of control-clausules, inhoudende dat bij een openbaar bod op VastNed Offices/Industrial het functioneren van VastNed Retail niet wordt beïnvloed en vice versa. VastNed Management heeft een vergunning als bedoeld in artikel 2:65 lid 1 sub a van de Wet op het financieel toezicht. Op basis van deze vergunning is VastNed Management gerechtigd de directie en het beheer te voeren over VastNed Retail en VastNed Offices/ Industrial. VastNed Retail en dochtermaatschappijen De juridische structuur van VastNed Retail en haar belangrijkste dochtermaatschappijen is als volgt: VastNed Retail VastNed Retail is de beursgenoteerde vennootschap (Euronext Amsterdam en Euronext Parijs) en houdt alle Nederlandse vastgoedbeleggingen, met uitzondering van winkelcentrum Het Rond te Houten en het object Rembrandtplein 7 te Amsterdam, direct en fungeert voorts als (internationale) houdstermaatschappij. VastNed Retail heeft de status van fiscale beleggingsinstelling en in Frankrijk valt zij onder het SIIC-regime. Thandicase Holding Thandicase Holding was gedurende 2007 een ‘slapende’ vennootschap. Op 27 december 2007 is zij een obligatoire overeenkomst aangegaan met VastNed Retail ter verwerving van de Nederlandse vastgoedportefeuille, met uitzondering winkelcentrum Het Rond te Houten en het object Rembrandtplein 7 te Amsterdam die reeds door separate vennootschappen worden gehouden. Met ingang van 1 januari 2008 is Thandicase Holding opgenomen in de fiscale eenheid VastNed Retail. Het Rond Houten De commanditaire vennootschap Winkelcentrum Het Rond houdt VastNed Retail’s belegging in winkelcentrum Het Rond te Houten. VastNed Retail heeft als commanditaire vennoot een belang van 49,5% in de winsten van deze commanditaire vennootschap. Als gevolg van de fiscaal transparante structuur van deze commanditaire vennootschap vallen de baten uit dit belang toe aan VastNed Retail en daarmee onder het regime van de fiscale beleggingstelling. Als beherend vennoot treedt de besloten vennootschap 117


Het Rond Houten, een 50% dochtermaatschappij van VastNed Retail, op. Deze vennootschap heeft recht op 1% van de winst van de commanditaire vennootschap. VastNed Management is één van de twee bestuurders van Het Rond Houten en voert het dagelijkse property management. VastNed Retail consolideert deze dochtermaatschappij en de commanditaire vennootschap integraal en neemt het minderheidsbelang in het eigen vermogen in aanmerking. Foram International Holdings Foram International Holdings is de houdstermaatschappij voor de Spaanse, Turkse en Portugese beleggingen van VastNed Retail. Deze beleggingen worden gehouden door lokale vennootschappen. De vennootschap is geen fiscale beleggingsinstelling en is volgens de reguliere regels belast in Nederland. Aangezien de activiteiten zich beperken tot het houden van deelnemingen, zullen de inkomsten in het algemeen vallen onder de deelnemingsvrijstelling, waardoor deze vennootschap effectief geen belasting is verschuldigd. De Spaanse beleggingen worden gehouden door de 100% dochtermaatschappij van Foram Internatinal Holdings, Hispania Retail Properties. De Turkse beleggingen worden . gehouden door VastNed Emlak Yatırım ve Ins¸aat Ticaret en de Portugese beleggingen worden gehouden door VastNed Lusitania Investimentos Imobiliarios. Franse vaste inrichting De Franse vastgoedbeleggingen worden direct en indirect gehouden door de Franse vaste inrichting van VastNed Retail. Het grootste deel van het vastgoed wordt door een aantal lokale dochtermaatschappijen gehouden. VastNed Retail is sinds 1 januari 2005 onderworpen aan het zogenaamde SIIC-regime. Onder dit Franse fiscale regime is VastNed Retail geen winstbelasting verschuldigd over haar Franse inkomsten uit de exploitatie van vastgoed en de ter zake gerealiseerde vermogenswinsten. Ook de Franse vastgoedvennootschappen, die de standing portfolio in eigendom hebben, zijn onderworpen aan het SIIC-regime. De vennootschappen die de vastgoedportefeuilles in Lille en een in december 2007 verworven retail warehouse houden, zouden met ingang van 1 januari 2008 kunnen opteren voor het SIIC-regime. Intervest Retail VastNed Retail heeft per 31 december 2007 een 72,4% belang in de aan Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Retail. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status en is daarmee te vergelijken met een Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. Namens VastNed Retail hebben de heren R.A. van Gerrevink en J. Pars, naast drie onafhankelijke leden, zitting in de raad van bestuur van Intervest Retail. VastNed Retail consolideert deze dochtermaatschappij integraal en neemt het minderheidsbelang in het eigen vermogen in aanmerking. Intervest Retail voert haar eigen asset- en propertymanagement, waarbij alle personeelsleden zonder tussenkomst van een managementvennootschap een arbeidsovereenkomst rechtstreeks met Intervest Retail hebben. De directieleden verrichten hun werkzaamheden door tussenkomst van een eigen vennootschap.

Directie Inleiding Statutair en enig directeur van VastNed Retail is VastNed Management. Deze vennootschap wordt vertegenwoordigd door haar statutaire directie. De directie draagt zorg voor de dagelijkse leiding binnen een met de raad van commissarissen afgestemd kader. De directie legt dan ook de operationele en financiële doelstellingen, de strategie en de daarbij te hanteren randvoorwaarden ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen. De statutaire directie en de vennootschapssecretaris vormen samen het managementteam. Dit managementteam vergadert in de regel iedere twee weken. De directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie. De adviseur speciale projecten, de heer H.K.M. Roovers, maakte tot en met 2007 deel uit van het 118


managementteam. In verband met de bereikte pensioengerechtigde leeftijd en afronding van de lopende projecten is de arbeidsovereenkomst per 31 december 2007 beëindigd. De directie is erkentelijk voor zijn inzet voor de VastNed Groep gedurende vele jaren. Curricula vitae leden managementteam Mr. Reinier A. van Gerrevink (3 maart 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CEO In dienst: 1 juli 2002 Benoeming: 1 september 2002 Vorige functies: diverse managementfuncties bij – Robeco (Weiss Peck & Greer); – Rodamco, en; – ABN AMRO. Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van de stichting Stadsherstel Rotterdam. Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Utrecht. Mr. drs. Tom M. de Witte RA (7 september 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CFO In dienst: 16 juni 2003 Benoeming: 16 juni 2003 Vorige functies: accountant bij Deloitte Opleiding: Bedrijfseconomie, Nederlands recht en accountancy (RA), Erasmus Universiteit Rotterdam. Ir. J.(Hans) Pars MRE MRICS (16 augustus 1962) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CIO In dienst: 1 juni 2003 Benoeming: 1 juli 2004 Vorige functies: diverse managementfuncties bij: – Rodamco Europe; – Stichting Pensioenfonds Hoogovens, en; – Zadelvast Beheer. Opleiding: bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven en Vastgoedkunde aan de Universiteit van Amsterdam. Mr. Arnaud G.H. du Pont (25 mei 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Vennootschapssecretaris In dienst: 1 januari 2000 Vorige functies: – belastingadviseur BDO, en; – belastingadviseur PricewaterhouseCoopers. Opleiding: fiscaal recht, Erasmus Universiteit Rotterdam. De directieleden hebben al hun belangrijke nevenfuncties vermeld. Geen van hen heeft een commissariaat bij een andere beursgenoteerde vennootschap. Aanvaarding van een dergelijk commissariaat behoeft de goedkeuring van de raad van commissarissen. Remuneratie directie De bestuurders van VastNed Management ontvangen voor hun werkzaamheden een bezoldiging die, wat betreft de hoogte en structuur, zodanig is dat gekwalificeerde en deskundige bestuurders kunnen worden aangetrokken en worden behouden. Het vaste salaris is voor een deel pensioengevend. Over het restant van het vaste salaris worden geen pensioenrechten opgebouwd. De algemene vergadering van aandeelhouders van 119


6 april 2004 heeft het door de raad van commissarissen voorgestelde en door de remuneratiecommissie opgestelde bezoldigingsbeleid goedgekeurd. Jaarlijks wordt verslag gedaan over de uitvoering van het remuneratiebeleid in het remuneratierapport. Dit rapport wordt in de algemene vergadering van aandeelhouders besproken. Het remuneratiebeleid bevat regels voor de opbouw van het variabele deel van de bezoldiging. Met de opbouw van het variabele deel van de bezoldiging wordt een koppeling nagestreefd tussen de prestaties en de doelen op korte en lange termijn. Deze doelen worden vooraf bepaald en zijn meetbaar en beïnvloedbaar. Bonusstructuur statutaire directie Naast het vaste jaarinkomen kan een bonus worden toegekend van maximaal € 100.000 voor elk lid van de statutaire directie en € 200.000 voor de voorzitter van de directie (CEO). Deze bedragen gelden voor de werkzaamheden ten behoeve van VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial tezamen, waarbij per fonds niet meer dan 50% van boven genoemde bedragen kan worden toegekend. De bonus bestaat uit een beleggings resultaatgebaseerde bonus en een persoonlijke bonus. Beleggingsresultaatgebaseerde bonus De beleggingsresultaatgebaseerde bonus voorziet in een bonus van € 2.500 (€ 5.000 voor de CEO) voor iedere 10 basispunten dat de stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel boven de gemiddeld gewogen inflatie in de landen waarin VastNed Retail belegt bedraagt. Deze bonus is gemaximeerd op € 37.500 (€ 75.000 voor de CEO). Deze bonus wordt voorwaardelijk (opschortende voorwaarde) toegekend in de vorm van aandelen VastNed Retail. De toekenning is definitief indien twee jaar na toekenning het direct beleggingsresultaat per aandeel ten minste gelijk is aan het direct beleggingsresultaat op het moment van toekenning van de aandelen. Na twee jaar is het directielid gerechtigd 50% van de aan hem toegekende aandelen te vervreemden. De opbrengst kan worden aangewend ten behoeve van de voldoening van de alsdan verschuldigde loonbelasting over het onvoorwaardelijk worden van de toekenning van de aandelen. De overige aandelen dienen te worden aangehouden voor een additionele periode van minstens drie jaar. VastNed Retail handelt hiermee in lijn met de Code. Voor verdere details wordt verwezen naar het remuneratierapport op www.vastned.nl. Persoonlijke bonus De persoonlijke bonus voorziet in een maximale vergoeding van € 25.000 (€ 50.000 voor de CEO). Deze bonus wordt toegekend op basis van een beoordeling door de raad van commissarissen van VastNed Retail van het persoonlijk functioneren van de betreffende bestuurder. Deze beoordeling is gebaseerd op de mate waarin de betrokken bestuurder in het betreffende boekjaar vooraf gedefinieerde kwalitatieve en/of kwantitatieve doelstellingen heeft gerealiseerd. Deze bonus wordt in contanten uitbetaald. De persoonlijke bonussen over 2007 zijn nog niet vastgesteld. Overzicht remuneratie Hiervolgend is een overzicht van de remuneratie van de directie van VastNed Management op jaarbasis weergegeven. In de jaarrekening is een overzicht opgenomen van de ten laste van het beleggingsresultaat van VastNed Retail verantwoorde remuneratie. Remuneratie 2007 geannualiseerd (x € 1)

Dienstjaren

bij VastNed

Pensioen-

Management

gevend salaris

R.A. van Gerrevink T.M. de Witte J. Pars

Niet pensioen-

Persoonlijke

gevend salaris bonus over 2007

___________ ___________ ___________ ___________ 6 335.000 105.000 n.n.b. 5 175.000 32.000 n.n.b. 5 220.000 30.000 n.n.b.

_____ _____ _____ Totaal

120

730.000

167.000

n.n.b.


De beleggingsresultaatgebaseerde bonus over 2007 wordt volledig toegekend. Immers de stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel bedroeg 4,05% , hetgeen uitkomt op 2,03% boven de gemiddelde gewogen inflatie in de landen waarin VastNed Retail actief is. Hiermee wordt de maximale bonus ad € 37.500 (€ 75.000 voor de CEO) toegekend in de vorm van aandelen VastNed Retail. Samenvatting arbeidsovereenkomsten directie Reinier A. van Gerrevink De heer Van Gerrevink heeft recht op een vaste jaarlijkse bezoldiging van € 440.000 (niveau 2007), waarvan € 335.000 pensioengevend is. De heer Van Gerrevink is in dienst getreden bij VastNed Management per 1 juli 2002. Bij onvrijwillig ontslag door de algemene vergadering van aandeelhouders van VastNed Management is de heer Van Gerrevink gerechtigd tot een vergoeding van tenminste € 600.000. Indien de arbeids overeenkomst door een fusie of overname wordt beëindigd, zal een vergoeding van ten minste € 400.000 (per fonds) worden voldaan. Indien een prijs voor aandeelhouders wordt gerealiseerd boven 105% van de intrinsieke waarde wordt een additionele bonus van 2% van het meerdere per aandeel vermenigvuldigd met het aantal uitstaande aandelen uitgekeerd. Deze additionele bonus is gemaximeerd tot € 750.000 per fonds. Deze regelingen zijn bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. De heer Van Gerrevink is voor onbepaalde tijd benoemd. De pensioengerechtigde leeftijd van de heer Van Gerrevink is 63 jaar. Zijn pensioen wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde eindloonstelsel, met als uitgangspunt dat het pensioen op 63-jarige leeftijd ingaat en op basis van het pensioengevend salaris 2007 € 178.666 per jaar zal bedragen. Dit is gerelateerd aan het pensioengevend salaris ten tijde van het afsluiten van de arbeidsovereenkomst ad € 300.000 en het als waardevast overeengekomen pensioen van € 160.000 (=53¹⁄³ %). Bij verhoging van het basissalaris wordt het pensioen dienovereenkomstig verhoogd. Voor deze regeling geldt geen eigen bijdrage. Tom M. de Witte De heer De Witte heeft recht op een vaste jaarlijkse bezoldiging van € 207.000 (niveau 2007), waarvan € 175.000 pensioengevend is. De heer De Witte is in dienst getreden bij en benoemd tot CFO van VastNed Management per 16 juni 2003. De pensioengerechtigde leeftijd is 65 jaar. Voor deze regeling geldt geen eigen bijdrage. Het pensioen van de heer De Witte wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde middelloonstelsel. Bij onvrijwillig ontslag is de heer De Witte gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn met de systematiek van de kantonrechterformule met inachtneming van 12 dienstjaren op het moment van indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. In geval door een fusie of overname van één van de VastNed-fondsen op initiatief van VastNed Management een einde komt aan de arbeidsovereenkomst, zal een schadeloos stelling van tenminste 15 maanden worden betaald. De heer De Witte is voor onbepaalde tijd benoemd. Hans Pars De heer Pars is in dienst sinds 1 juni 2003 en per 1 juli 2004 benoemd als statutair directeur, CIO. Het basissalaris bedraagt € 250.000 (niveau 2007), waarvan € 220.000 pensioengevend is. De pensioengerechtigde leeftijd is 65 jaar. Naast de normale pensioenpremie zal VastNed Management gedurende een periode van 10 jaar na indiensttreding een additionele premie van € 7.000 per jaar storten. Voor deze regeling geldt geen eigen bijdrage. Het pensioen van de heer Pars wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde middelloonstelsel. Bij onvrijwillig ontslag is de heer Pars gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn met de systematiek van de kantonrechterformule met inachtneming van 10 dienst jaren op het moment van indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. De heer Pars is voor onbepaalde tijd benoemd. De maximale ontslagvergoedingen kunnen gezien het bovenstaande meer bedragen dan éénmaal het jaarsalaris. VastNed Management houdt vast aan de met de directieleden afgesloten arbeidsovereenkomsten en de daarin opgenomen ontslagregelingen. In het kader van het biedings121


proces is een retentiebonus overeengekomen, die tot doel heeft de directie gedurende het biedingsproces en de afronding daarvan voor de vennootschap te behouden. Deze bonus is afhankelijk van de duur van het proces en bedraagt minimaal ³⁄¹² jaarsalaris en maximaal 6⁄¹² jaarsalaris. Aandelenbezit Overzicht aandelenbezit directie

Aantal aandelen per 1 januari 2007 Mutaties (toegekend als bonus over 2006)

Aantal aandelen per 31 december 2007

Reinier A. van Gerrevink

Tom M. de Witte

Hans Pars

______________________

______________________

______________________

271

–

–

1.000

500

500

1.271

500

500

__________ __________ __________

De heer Van Gerrevink heeft de aandelenpositie primo 2007 voor eigen rekening verworven. De mutaties betreffen de voorwaardelijk uitgereikte aandelen VastNed Retail uit hoofde van de beleggingsresultaatgebaseerde bonus over 2006. VastNed Retail heeft op generlei wijze enige garantie betreffende deze aandelen afgegeven. Bovenstaand aandelenbezit is bij totstandkoming aangemeld bij de Autoriteit Financiële Markten en is te raadplegen onder www.afm.nl. VastNed Retail heeft een reglement opgesteld als bedoeld in artikel 5:65 van de Wet op het financieel toezicht. Dit reglement bepaalt gedurende welke perioden er door commissarissen, leden van de directie en werknemers van VastNed Management gehandeld mag worden in de aandelen van VastNed Retail (open perioden). De gesloten perioden, waarin niet mag worden gehandeld, betreffen (tenminste) de perioden voorafgaand aan de publicaties van financiële berichten. De integrale tekst is te raadplegen op www.vastned.nl. Diversen Transacties directieleden Er is door VastNed Retail met geen van de directieleden enige transactie aangegaan anders dan uit de arbeidsovereenkomsten voortvloeit. Tegenstrijdige belangen directieleden Geen van de directieleden is op enigerlei wijze in concurrentie met VastNed Retail getreden. Er hebben geen schenkingen door VastNed Retail aan leden van de directie of aan familieleden van hen plaatsgevonden, geen van de directieleden heeft ongerecht vaardigde voordelen aan derden verschaft en heeft geen zakelijke kansen van VastNed Retail aan zichzelf of zijn familie laten toekomen. In het kader van de door VastNed Retail nagestreefde corporate governance verklaren bestuurders in bovenstaande gevallen in lijn met de Code te handelen. Een situatie waar een mogelijk tegenstrijdig belang in schuilt betreft het biedingsproces op VastNed Retail. De tegenstrijdigheid zou kunnen liggen in het feit dat de leden van de directie ook lid van de directie van VastNed Offices/Industrial zijn en de belangen van die vennootschap in de beslissingen zouden kunnen laten meewegen. De in 2006 ingevoerde scheiding van de raden van commissarissen van VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial en het benoemen van een onafhankelijk financieel adviseur voor de raad van commissarissen ter begeleiding van hen in het biedingsproces, waarborgen een goede corporate governance. In het algemeen maakt, in voorkomende gevallen, het desbetreffende directielid melding bij de voorzitter van de raad van commissarissen van een eventueel tegenstrijdig belang en zal deze afzien van deelname aan enige discussie en besluitvorming waarbij het directielid het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Leningen directieleden VastNed Retail heeft geen leningen verstrekt aan zijn directieleden, noch hebben directieleden leningen verstrekt aan VastNed Retail. 122


Landendirecties Nederland Naast het managementteam dat vanuit Nederland de centrale leiding en coördinatie heeft over de diverse landenportefeuilles wordt het Nederlandse team van vastgoedspecialisten aangestuurd door mevrouw Jacqueline van der Mispel. Het team bestaat uit dertien medewerkers. Deze activiteiten vinden plaats vanuit het hoofdkantoor te Rotterdam. België De Belgische activiteiten, ondergebracht in Intervest Retail te Antwerpen, staan onder dagelijkse leiding van de heer Jean-Paul Sols (CEO), mevrouw Inge Tas (CFO) en de heer Rudi Taelemans (CIO). Het Belgische team van vastgoedspecialisten bestaat uit acht medewerkers. De heren Van Gerrevink en Pars en voormalig lid van het managementteam de heer Roovers, hebben, naast vier onafhankelijke bestuurders, zitting in de raad van bestuur van Intervest Retail. Deze activiteiten vinden plaats vanuit het kantoor in Antwerpen. Spanje en Portugal De Spaanse organisatie, VastNed Management España, staat onder leiding van de heer Luis Vila Barron. VastNed Management España heeft in totaal tien werknemers in dienst en verricht taken op het terrein van asset management en administratie. Het property management is grotendeels bij derden ondergebracht en wordt aangestuurd door VastNed Management España. In 2007 is het team van Spaanse asset managers uit gebreid tot drie portfoliomanagers. Vanaf 2008 zal het property management (grotendeels) in eigen beheer worden opgenomen. Vanuit deze locatie worden tevens de activiteiten in Turkije en Portugal aangestuurd. De Portugese activiteiten zijn te gering van omvang om aldaar een vestiging te openen. Frankrijk De Franse organisatie, VastNed Management France, staat onder leiding van de heer Benoît Dantec. VastNed Management France heeft in totaal twaalf medewerkers in dienst. Deze zijn verantwoordelijk voor het asset management, het property management van een deel van de vastgoedportefeuille en de administratie. Nog maar een klein deel van het property management is uitbesteed aan derden, aangezien deze activiteiten ten behoeve van het winkelcentrum Val Thoiry in Thoiry gedurende 2007 in eigen beheer zijn genomen. Turkije Begin 2007 heeft VastNed Retail een eerste acquisitie afgerond in Istanbul. Het property management wordt in Turkije verricht door lokale specialisten op dat terrein. Het asset management wordt eveneens vanuit Turkije verricht sinds het in dienst treden van de heer Bora Karli als country manager Turkije. Eveneens is in 2007 een financial manager in dienst getreden.

Raad van commissarissen Inleiding Geen van de leden van de raad van commissarissen van VastNed Retail is tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial. De voorzitter en vicevoorzitter zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Management. Hiermee is sprake van een systeem van verregaande onafhankelijkheid van de leden van de raad van commissarissen. De raad van commissarissen bestaat uit vier leden. Taak De raad van commissarissen houdt toezicht op het dagelijks beleid van de directie van VastNed Retail en staat de directie met raad ter zijde. De raad van commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van VastNed Retail; de raad van commissarissen weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij VastNed 123


Retail betrokkenen (waaronder de aandeelhouders) af. De raad van commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn functioneren. VastNed Retail stelt de raad van commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter beschikking. Bij onvoldoende functioneren, structurele onverenigbaarheid van belangen of anderszins treedt een commissaris tussentijds af. Tot de taken van de raad van commissarissen worden onder meer gerekend: – Het houden van toezicht en controle op, en het adviseren van, de directie omtrent; – De realisatie van de doelstellingen van de vennootschap; – De strategie en de risico’s verbonden aan de ondernemingsactiviteiten; – De opzet en werking van de interne risicobeheersingen controlesystemen; – Het financiële verslaggevingsproces en de naleving van de weten regelgeving; – Het openbaar maken, naleven en handhaven van de corporate governancestructuur van de vennootschap; – Het goedkeuren van de jaarrekening alsmede het goedkeuren van de jaarlijkse begroting en belangrijke (des)investeringen van de vennootschap; – Het selecteren en voordragen van de externe accountant van de vennootschap; – Het selecteren van de directie, op dit moment VastNed Management, inclusief de leden van de directie van VastNed Management (verder directie), het voorstellen ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders van het bezoldigingsbeleid voor leden van de directie, het vaststellen van de bezoldiging (met inacht neming van voornoemd bezoldigingsbeleid) en de contractuele arbeidsvoorwaarden van de leden van de directie; – Het selecteren van de leden van de raad van commissarissen alsmede het voorstellen van de vergoeding voor zijn leden ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders; – Het evalueren en beoordelen van het functioneren van de directie en de raad van commissarissen alsmede van hun individuele leden (met inbegrip van een beoordeling van de profielschets voor de raad van commissarissen en het introductie-, opleidings- en trainingsprogramma); – Het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde potentiële tegenstrijdige belangen tussen VastNed Retail enerzijds en leden van de directie, de externe accountant en de grootaandeelhouder(s), en; – Het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde vermeende onregelmatigheden die het functioneren van leden van de directie betreffen. De raad van commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de raad van commissarissen en zijn commissies in dat boekjaar opstellen en publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken van de raad van commissarissen wordt verwezen naar het door de raad van commissarissen opgestelde reglement, hetgeen op de website www.vastned.nl is te raadplegen. Voorzitter raad van commissarissen De voorzitter van de raad van commissarissen heeft een coördinerende taak. De voorzitter ziet er op toe dat aan de eisen van best practice-bepaling III.4.1 van de Code wordt voldaan. Hij wordt hierin ondersteund door de vennootschapssecretaris. De vennootschapssecretaris wordt, al dan niet op initiatief van de raad van commissarissen, benoemd en ontslagen door de directie, na verkregen goedkeuring door de raad van commissarissen. De voorzitter is noch een voormalig directielid noch werknemer van VastNed Retail en haar dochtermaatschappijen. Profielschets raad van commissarissen De ‘Profielschets raad van commissarissen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management’ maakt onderdeel uit van het reglement van de raad van commissarissen en is te raadplegen op www.vastned.nl. Samenstelling raad van commissarissen – Drs. W.J. Kolff, voorzitter – Mr. N.J. Westdijk MBA, vice-voorzitter – Dr. P.M. Verboom – J.B.J.M. Hunfeld 124


De curricula vitae van de leden van de raad van commissarissen zijn als volgt: Drs. Wouter J. Kolff (23 juli 1945) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 4 april 2006 (tevens als voorzitter) Vorige functies: – diverse management- en directiefuncties bij ABN AMRO (1971-1990), waaronder laatstelijk als voorzitter van het directiecomité van ABN België, en; – diverse management- en directiefuncties bij Rabobank, laatstelijk als vice-voorzitter directie Rabobank International (1990-2006). Nevenfuncties: – lid van de raad van commissarissen van Fetim B.V., Amsterdam; – executive partner SAC Private Equity Group, New York; – member board of directors Cosmos Bank, Taipei, Taiwan, – member board of directors Yes, India, en; – member board of directors Private Equity Fund, Mauritius. Opleiding: Algemene economie, Erasmus Universiteit Rotterdam. Mr. N.J. (Klaas) Westdijk MBA (20 juni 1941) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 19 april 2000 en sinds 6 april 2004 vice-voorzitter Vorige functies: – bestuursvoorzitter Koninklijke Pakhoed en; – president-directeur Connexxion Holding. Nevenfuncties: – non-executive lid van de raad van bestuur van Fortis; – president-commissaris van Eneco Energie, en; – lid van de raad van commissarissen van de FD Mediagroep. Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Utrecht en MBA, University of Chicago. Dr. Pieter M. Verboom (20 april 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: CFO Schiphol Group Benoeming: 6 april 2004 Vorige functies: – docent Erasmus Universiteit Rotterdam en; – diverse managementfuncties bij Philips, waaronder CFO van de directie Argentinië, Hong Kong en het Verre Oosten. Opleiding: Econometrie (doctoraal) Erasmus Universiteit Rotterdam; gepromoveerd Vrije Universiteit te Amsterdam. Jeroen J.B.M. Hunfeld (11 april 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: consultant en informal investor Benoeming: 3 april 2007 Vorige functies: – Chief Operating Officer, Koninklijke Vendex KBB (2000-2004); − directievoorzitter van FHV/BBDO (1992-2000), en; − diverse management- en directiefuncties bij Koninklijke Ahold (1976-1992), waaronder laatstelijk directievoorzitter van Albert Heijn. Nevenfuncties: – Lid van de raad van commissarissen van Hermans Holding, Hoorn; − Lid van de raad van commissarissen van Accounting Plaza, Wormerveer; − Lid van de non-executive board van Bodycare Group, Amersfoort, Preston, Verenigd Koninkrijk, Vesprém, Hongarije; − Lid van de Advisory Board van Eldorado Retail Group, Moskou, Rusland, en; − Voorzitter van Advisory Board van Kurt Salmon Associates Benelux. 125


Het rooster van aftreden De heer P.M. Verboom De heer N.J. Westdijk De heer W.J. Kolff De heer J.B.J.M. Hunfeld

2008 2009 2010 2011

Auditcommissie Inhoudelijke taken De auditcommissie heeft tot taak op de financiële gang van zaken van VastNed Retail toezicht te houden in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt verwezen naar www.vastned.nl. Procedurele taken De auditcommissie stelt vier maal in het jaar een verslag van haar beraadslagingen en bevindingen op. Ten minste éénmaal per jaar zal zij verslag uitbrengen over de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant. Eénmaal in de vier jaar wordt een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant gemaakt. De externe accountant ontvangt de financiële informatie die ten grondslag ligt aan de kwartaal- en halfjaarcijfers en wordt in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. De auditcommissie is het eerste aanspreekpunt voor de externe accountant bij geconstateerde onregelmatigheden. Zij bepaalt of bij haar vergadering de leden van de directie en de externe accountant aanwezig zijn. Zij vergadert ten minste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van de leden van de directie met de accountant. Samenstelling De auditcommissie bestaat uit twee onafhankelijke leden. De heer Verboom is voorzitter. De heer Hunfeld is lid. De heer Verboom is als financieel expert aan te merken. De raad van commissarissen heeft de heer Verboom per 3 april 2007 als voorzitter benoemd, welke functie hij met ingang van die datum uitoefent. Remuneratiecommissie Inhoudelijke taken De remuneratiecommissie heeft tot taak de raad van commissarissen te adviseren over het remuneratiebeleid in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt verwezen naar www.vastned.nl. Hiertoe behoort het doen van een voorstel aan de raad van commissarissen betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid voor leden van de directie ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders, zulks tevens voor de individuele leden van de directie. Procedurele taken Daarnaast maakt de remuneratiecommissie het remuneratierapport op ter vaststelling door de raad van commissarissen. Het remuneratierapport van de raad van commissarissen wordt op de website van de vennootschap geplaatst en bevat de informatie zoals bedoeld in de best practice-bepalingen II.2.10 en II.2.12 van de Code. Samenstelling De remuneratiecommissie bestaat uit twee onafhankelijke leden. Geen van hen is lid van de directie van een andere Nederlandse beursgenoteerde onderneming. De heer Westdijk is voorzitter. De heer Kolff is lid van de remuneratiecommissie. Selectie- en benoemingscommissie De selectie- en benoemingscommissie van VastNed Retail bestaat uit de heren Kolff en Westdijk. Taken De selectie- en benoemingscommissie heeft onder andere tot taak het opstellen van selectie- en benoemingscriteria, het periodiek beoordelen van de omvang en samenstelling van de raad van commissarissen en directie, alsmede het functioneren van de 126


commissarissen en directieleden, toezicht houden op de directie terzake van benoeming van het hoger management en het nemen van concrete besluiten met betrekking tot selectie en benoeming. De raad van commissarissen ontvangt verslagen van de vergaderingen van de drie commissies. Remuneratie leden raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen ontvangen een vergoeding van € 21.000 per jaar. De voorzitter ontvangt een vergoeding van € 27.000 per jaar. De vice-voorzitter ontvangt een vergoeding van € 24.000. Leden van de auditcommissie ontvangen gezien het arbeidsintensieve karakter een additionele bezoldiging van € 4.000 per jaar. De leden van de remuneratiecommissie ontvangen een additionele bezoldiging € 3.000 per jaar. De leden van de remuneratiecommissie zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Management. In deze raad van commissarissen hebben tevens de leden van de remuneratiecommissie van VastNed Offices/Industrial zitting. Voor het lidmaatschap van de raad van commissarissen van VastNed Management wordt geen separate vergoeding verstrekt. Naast genoemde vergoedingen ontvangen de leden geen andere vergoeding anders dan een vergoeding voor feitelijk gemaakte kosten. Aandelenbezit Geen van de leden van de raad van commissarissen houdt aandelen VastNed Retail. Aard van aandelenbezit (principe) Leden van de raad van commissarissen houden aandelen VastNed Retail slechts ter belegging voor de lange termijn en zijn uit eigen middelen verworven. Bij aan- en verkoop handelen zij conform het door de vennootschap vastgestelde reglement als bedoeld in artikel 5:65 van de Wet op het financieel toezicht. Van transacties wordt voorts melding gemaakt conform de daarvoor opgestelde regels bij de Autoriteit Financiële Markten (www.afm.nl). VastNed Retail heeft tevens een reglement opgesteld waarin de handel in beursgenoteerde effecten is geregeld. Van transacties door leden van de raad van commissarissen en directie wordt per einde van ieder kwartaal opgave gedaan bij de compliance officer van VastNed Retail. Tegenstrijdige belangen leden raad van commissarissen Een commissaris meldt een tegenstrijdig belang van materiële betekenis aan de voorzitter van de raad van commissarissen. In het kader van de door VastNed Retail nagestreefde corporate governance verklaren de leden van de raad van commissarissen in een voorkomend geval in lijn met de Code te handelen en zal deze afzien van deelname aan de discussie en besluitvorming waarbij het lid van de raad van commissarissen het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Besluiten tot het aangaan van transacties met grootaandeelhouders, inhoudende aandeelhouders die een belang hebben van meer dan 10% van het geplaatst aandelenkapitaal dienen te worden goedgekeurd door de raad van commissarissen en vinden onder in de branche gebruikelijke voorwaarden plaats. VastNed Retail heeft momenteel geen gedelegeerd commissaris. In een voorkomend geval onderschrijft de raad van commissarissen de best practice-bepalingen III.6.6 en III.6.7. Leningen aan leden van de raad van commissarissen VastNed Retail heeft geen leningen verstrekt aan de leden van de raad van commissarissen, noch heeft enig lid van de raad van commissarissen leningen verstrekt aan VastNed Retail. Onafhankelijkheid Geen van de leden van de raad van commissarissen is bestuurder of werknemer van VastNed Retail of een daaraan gelieerde vennootschap geweest. Evenmin heeft één van hen een andere vergoeding ontvangen dan die voor zijn lidmaatschap van de raad 127


van commissarissen, of een belangrijke zakelijke relatie gehad met VastNed Retail, of een daaraan gelieerde vennootschap, gedurende één jaar voorafgaand aan zijn benoeming. Geen van de bestuurders is aandeelhouder, bestuurder of commissaris van een vennootschap die ten minste 10% van de aandelen van VastNed Retail houdt. Het bovenstaande geldt tevens voor directe familieleden van het betreffend lid.

Stichting Prioriteit VastNed Retail en beschermingsmaatregelen De Stichting Prioriteit VastNed Retail houdt de prioriteitsaandelen en heeft specifieke zeggenschap ter zake van benoemingen van commissarissen en directieleden, alsmede ter zake van bijzondere besluiten zoals statutenwijzigingen, ontbinding of liquidatie van VastNed Retail. In het bestuur van de stichting hebben de leden van de raad van commissarissen alsmede de directeuren van VastNed Management zitting.

Algemene vergadering van aandeelhouders en stemrecht Op de algemene vergadering van aandeelhouders van VastNed Retail wordt een toelichting gegeven op de gang van zaken en wordt de algemene vergadering goedkeuring gevraagd voor bij wet en statuten vastgestelde onderwerpen. Directie en raad van commissarissen verstrekken de algemene vergadering van aandeelhouders alle verlangde informatie, tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. VastNed Retail maakt de vergadering bekend door plaatsing van een oproepingsadvertentie in de Officiële Prijscourant van Euronext en tenminste één in Nederland landelijk verspreid dagblad. Tevens maakt zij de vergadering bekend via één in Frankrijk landelijk verspreid dagblad. Agenda en aandeelhouderscirculaire zijn verkrijgbaar ten kantore van VastNed Retail te Rotterdam en Parijs en op www.vastned.nl. In deze publicaties wordt onder andere de registratiedatum aangegeven om het stemrecht op het aandeel uit te kunnen oefenen. De notulen van de algemene vergadering van aandeelhouders worden na afloop van de vergadering ter beschikking gesteld conform best practice-bepaling IV.3.8.

Financiële rapportage en de externe accountant Het opstellen van financiële rapportages vindt plaats conform interne procedures. De directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële rapportages. De externe accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en publicatie van de halfjaarcijfers, de jaarrekening en de daarop betrekking hebbende persberichten. De externe accountant woont de algemene vergadering van aandeelhouders bij en over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening kan hij worden bevraagd. De externe accountant woont in ieder geval de vergaderingen van de raad van commissarissen en van de auditcommissie bij waarin de jaarrekening wordt besproken.

Gedragscode en klokkenluidersreglement VastNed Retail heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op alle werk nemers inclusief de directie. Tevens is een klokkenluidersreglement van toepassing, dat werknemers en directieleden in de gelegenheid stelt om zonder gevaar voor de eigen arbeidsbetrekking misstanden in de onderneming te melden. De teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op www.vastned.nl.

128


Raad van Commissarissen

Drs. W.J. Kolff

Mr. N.J. Westdijk MBA

Dr. P.M. Verboom

J.B.J.M. Hunfeld

Mr. drs. T.M. de Witte RA

Ir. J. Pars MRE MRICS

Mr. A.G.H. du Pont

Spanje L. Vila Barron

Frankrijk B. Dantec

België J.P. Sols

Management team

Mr. R.A. van Gerrevink

Landendirectie

Nederland S.J. van der Mispel

129

Turkije B. Karli

Risicomanagement Rekening houdend met de in december 2005 gepubliceerde aanbevelingen van de Monitoring Commissie en gebruik makend van het zogenaamde COSO (The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission) Risicomanagementraamwerk zijn de door VastNed Retail onderscheiden risico’s onderverdeeld naar de volgende risicocategorieën: strategische, financiële verslaggevingsrisico’s, operationele, financiële en compliancerisico’s. Daarbij is voor elke risicocategorie aangegeven welke significante risico’s hieronder vallen en hoe VastNed Retail deze risico’s tracht te beheersen.

Beschrijving risico

Impact

Beheersingsmaatregelen

______________________________ Strategische risico’s Invloed van externe factoren als gevolg van keuzes ten aanzien van beleggings- en financierings beleid.

_______________________________

________________________________________________________________

Keuze van beleggingsland, beleggingstype, relatieve omvang en tijdstip van beleggen kunnen in sterke mate de afhankelijkheid van inflatie, valutaschommelingen, consumentenbestedingen, huurregelgeving en vergunningenbeleid op de te verwachten huurontwik kelingen en vraag naar winkel locaties bepalen. _______________________________

Strategisch is gekozen voor: – Beleggingen in landen voornamelijk in de eurozone met een relatief stabiel politiek en economisch klimaat; – Maximaal 10% van de beleggingsportefeuille belegd in Turkije, waarbij de focus ligt op het op het westen georiënteerde Istanbul; – Een grote mate van spreiding over verschillende typen winkel objecten, huurders en locaties (zie hoofdstuk Profiel en strategie), en; – Een kritische massa per land/regio teneinde voldoende lokale expertise en gedegen research te kunnen waarborgen.

______________________________ Financiële verslaggevingsrisico’s Invloed van onjuiste, onvolledige of niet-tijdig beschikbare informatie op interne beslissingsprocessen of die van externe partijen (aandeelhouders, banken, toezichthouders).

______________________________

130

– Onjuiste inschatting van risicorendementsprofiel bij beleggingsbeslissingen, en; – Reputatieschade en claims als gevolg van onterecht opgewekte verwachtingen bij stakeholders.

_______________________________

________________________________________________________________ Intern is een gedegen systeem van interne controlemaatregelen en administratief-organisatorische maatregelen geïmplementeerd, welke zijn vastgelegd in het handboek Administratieve Organisatie. Deze resulteren in belangrijke checks & balances ten aanzien van financiële rapportages zoals: – Betrokkenheid van verschillende disciplines bij opstellen rapportages en (des-)investeringsvoorstellen; – Budgettering, forecasting en cijferanalyses; – Taxatieprocedures (onafhankelijke externe taxateurs, die periodiek gewisseld worden, interne IRR-analyses en internationaal geaccepteerde waarderingsrichtlijnen); – Periodieke business report meetings waarin op basis van rapportages de operationele activiteiten met landenmanagers in detail worden besproken; – Periodiek directieoverleg, bespreking van resultaten externe accountantscontrole met directie, auditcommissie en raad van commissarissen, en; – Groepsinstructies ten aanzien van waarderingsgrondslagen en rapportagedata, alsmede interne trainingen op het gebied van IFRS e.d. ________________________________________________________________

Risicomanagement

Beschrijving risico

Impact


______________________________ Operationele risico’s Risico’s voortkomend uit dagelijkse transacties en (externe gebeurtenissen).

_______________________________

________________________________________________________________

– Onjuiste inschatting van het risicorendementsprofiel, en; – Te late (des)investering.

Zorgvuldige aan- en verkoopprocedures bestaande uit: – Volgen van checklist voor de uitvoering van due diligence onderzoek ter beoordeling van financiële, juridische, bouwtechnische en fiscale aspecten; – Betrokkenheid van verschillende disciplines bij aan- en verkoop; – Standaard format voor (des-)investeringsvoorstellen, en; – Interne autorisatieprocedures ((des-)investeringen boven € 25 miljoen vereisen goedkeuring van de raad van commissarissen).

– Daling van huuropbrengsten en stijging van niet door brekende servicekosten door leegstand; – Daling van vastgoedwaarde door leegstand; – Afboeking van achterstallige vorderingen, en; – Lager (dan verwacht) direct en indirect beleggingsresultaat.

Interne procedures gericht op: – Zeer regelmatige beoordeling van omgevingsfactoren en het beleggingsobject zelf door portfolio- en technische managers en research; – Jaarlijkse uitgebreide interne op de toekomst gerichte rendementsanalyse (inclusief 10 jaar forecast); – Streven naar evenwichtige spreiding van expiratiedata van huurcontracten, binnen geldende huurwet- en regelgeving; – Streven naar optimale huurdersmix en maximale omvang van exposure aan een enkele huurder; – Periodieke rapportages ten aanzien van bezettingsgraad van en huurachterstanden in de vastgoedportefeuille met daaruit volgende acties; – Screenen van huurders bij het aangaan van huurcontracten en het eisen van waarborgsommen en bankgaranties, en; – Het door huurders stellen van bankgaranties en/of storten van waarborgsommen.

– Onjuiste inschatting van het risicorendementsprofiel, en; – Lager direct en indirect beleggingsresultaat.

– Budgetteringsprocedures, onderhoudsprognoses; – Autorisatieprocedures bij aangaan van onderhouds- en investeringsverplichtingen; – Periodieke rapportages (realisatie – budget analyse), en; – Benchmarking van kosten aan, die van college fondsen.

– Vertraging in oplevering; – Afwijking van overeengekomen (technische) specificaties of huurvoorwaarden; – Het niet volledig of tegen lagere dan vooraf ingeschatte huur niveaus kunnen verhuren, en; – Lager direct en indirect beleggingsresultaat.

– Pijplijnrisico wordt in het algemeen grotendeels overgedragen aan gecontracteerde respectabele en solide projectontwikkelaars en aannemers. Door vroegtijdige betrokkenheid van het ontwerp van het object en het samenstellen bij de huurdersmix kunnen verhuurrisico’s worden geaccepteerd; – Periodieke voortgangsrapportages (realisatie – budget analyse), en; – Continue betrokkenheid van eigen commerciële en technische deskundigen ter controle op de voortgang.

(Des-)Investeringsrisico’s Onjuiste uitvoering van een (des-)investeringsanalyse.

Verhuur- en debiteurenrisico’s Risico dat een object door aard en ligging en/of kwaliteit van de huurder niet of niet tegen een vooraf ingeschatte huurprijs kan worden verhuurd of waardoor huur niet wordt geïnd.

Kostenbeheersingsrisico’s Risico van onverwachte stijging van exploitatiekosten en algemene kosten of het moeten plegen van onverwachte aanvullende investeringen. Pijplijnrisico’s Risico’s die samenhangen met verworven pijplijnprojecten.

131

Risicomanagement

Beschrijving risico

Impact


______________________________ Juridische en fiscale risico’s Risico’s die samenhangen met wijzigingen in fiscale en juridische wetgeving of risico’s die voortkomen uit de onjuiste inschatting van contractuele bepalingen of fiscale exposures.

_______________________________

________________________________________________________________

– Juridische en fiscale claims resulterend in boeten, gederfde opbrengsten of extra kosten; – Verlies van fiscale status; – Reputatieschade, en; – Lager direct en indirect beleggingsresultaat.

Interne procedures bestaande uit: – Verplichte toetsing door interne en waar nodig externe juristen en fiscalisten van contractuele afspraken; – Volgen van vaktechnische cursussen door relevant personeel; – Continue bewaking van aan de toepassing van fiscaal regime gestelde voorwaarden (zoals financieringsverhoudingen, dividenduitkeringen, samenstelling aandeelhouders) door interne en externe fiscalisten, en; – Zorgvuldige analyse van fiscale risico’s bij (des-)investeringen (omzet- en overdrachtsbelasting, latente belastingverplichtingen en dergelijke).

– Niet tijdig of onjuist intern of extern kunnen rapporteren; – Verlies van relevante informatie; – Ongeautoriseerde toegang tot informatie door derden, en; – Reputatieschade.

Interne procedures gericht op: – Toegangsbeveiligingen; – Back-up en recovery procedures; – Periodieke controles door externe deskundigen; – Digitaliseren van sleuteldocumenten, en; – Inhuur van externe kennis en ervaring voor continue update van ontwikkelingen op het gebied van ICT. Het ICT-netwerk tussen de landen is gecentraliseerd in Rotterdam, waarbij de verschillende landen gekoppeld zijn aan een eigen Wide Area Network door middel van bij professionele netwerkbeheerders gehuurde vaste lijnen. ________________________________________________________________

ICT-risico’s Risico’s die samenhangen met het niet goed functioneren of het beveiligen van de interne ICT-infrastructuur.

______________________________ Financiële risico’s (Her)financieringsrisico Risico dat onvoldoende of tegen ongunstige condities eigen en (lang) vreemd vermogen kan worden aangetrokken.

Liquiditeitsrisico Risico dat onvoldoende middelen beschikbaar zijn voor dagelijkse betalingsverplichtingen.

132

_______________________________

– Onvoldoende financieringsruimte voor investeringen; – Gedwongen verkoop van vastgoedobjecten; – Hogere financieringskosten, en; – Lager direct beleggings resultaat en indirect beleggingsresultaat.

– Regelmatige contacten met (potentiële) aandeelhouders en vreemd vermogenverschaffers door middel van roadshows, transparante financiële verslaggeving en analistenbijeenkomsten; – Financiering met vreemd vermogen beperkt tot maximaal circa 45% van de marktwaarde van het vastgoed; – Maximaal een derde van de leningenportefeuille bestaat uit kort vreemd vermogen; – Evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata; – Gewogen gemiddelde looptijd langlopende leningportefeuille ten minste vijf jaar, en; – Interne monitoring van het herfinancieringsrisico op basis van interne periodieke financiële rapportages.

– Reputatieschade, en; – Extra financieringskosten.

– Procedures gericht op reduceren van operationele risico’s die kunnen resulteren in het wegvallen van kasstromen (zie hiervoor); – Aantrekken van voldoende kredietfaciliteiten; – Opstellen van dagelijkse kasstroomprognoses, en; – Interne monitoring van kredietruimte en voorwaarden op basis van interne periodieke financiële rapportages.

Risicomanagement

Beschrijving risico

Impact


______________________________ Renterisico Risico’s als gevolg van renteschommelingen.

_______________________________

________________________________________________________________

– Stijgende financieringskosten, en; – Lager direct beleggings resultaat.

– In principe kent maximaal een derde van de leningenportefeuille een variabele rente; – Fixatie door middel van het afsluiten van rentederivaten met (inter)nationale banken; – Evenwichtige spreiding in renteherzieningsdata; – Rentetypische looptijd langlopende leningportefuille van minimaal 3,0 jaar, en; – Interne monitoring van renterisico op basis van interne periodieke financiële rapportages.

– Dalende opbrengsten, en; – Lager direct- en indirect beleggingsresultaat.

– Primair beleggen in eurozone; – Maximaal 10% van belegd vermogen in Turkije, en; – Afsluiten van huurcontracten in euro’s of Amerikaanse dollars, waarbij financiering van (een deel van) de vastgoedobjecten in dezelfde valuta plaatsvindt. ________________________________________________________________

Valutarisico Risico’s als gevolg van valutaschommelingen.

______________________________ Compliance risico’s Risico’s samenhangend met niet of onvoldoende naleven van weten regelgeving of niet integer handelen.

______________________________

_______________________________ – Reputatieschade; – Claims en juridische procedures, en; – Lager direct beleggings resultaat.

_______________________________

– Interne procedures en trainingen gericht op het up to date houden van kennis rondom weten regelgeving; – Interne gedragscode en klokkenluidersregeling; – Naleving gedragscode wordt tenminste éénmaal per jaar bespreken met werknemers; – Procedures gericht op aanname van integer personeel (referenties en dergelijke), en; – Uitvoeren van het door de AFM voorgescheven systeem van interne Representation letters; ten minste eenmaal per jaar te ondertekenen door landenmanagers in het kader van het periodieke self-assessement. ________________________________________________________________

Zoals hiervoor is aangegeven, wordt binnen VastNed Retail veel aandacht besteed aan de beheersing van risico’s. VastNed Retail is echter een relatief kleine organisatie die bovendien verspreid is over verschillende landenorganisaties. Activiteiten op het gebied van financiering, cash management, belastingen, juridische zaken, ICT, research, budgettering en budgetbewaking worden op groepsniveau in Rotterdam uitgevoerd, waarmee ook de lokale landenorganisaties hun voordeel kunnen doen. Binnen VastNed Retail is geen aparte interne auditafdeling. In de dagelijkse praktijk wordt mede gesteund op het informele karakter van de organisatie. Gezien de beperkte complexiteit van de dagelijkse transacties en de korte interne lijnen wordt de afwezigheid van een aparte interne auditafdeling vanuit risicomanagement acceptabel geacht.

133

Vastgoedportefeuille 2007

parkeerplaatsen

Winkel Winkel Winkel

1990 1988 1994

1906 1900 1930

345 45 120

1 1 1

– – –

– – –

82 21 40

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1989 1993 1994 1996 1994 1993

1929 190 1920 210 1900 150 1920 430 1850 255 1920 1.096

1 1 1 1 1 5

2 1 1 – – –

– – – – – –

38 43 49 78 123 187


1993 1993 1990

1983 1.150 1980 1.052 1900 409

1 3 1

– – –

– 46 –

177 192 89

Winkel Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1994 1990 1993 2007 1989 1987 1989 1987 1987

1940 155 1968 388 1968 9.293 1972 307 1883 65 1905 85 1884 82 1883 85 1882 81

2 1 1 1 1 1 1 1 1

3 – – – 3 3 3 3 6

– – – – – – – – –

41 92 1.007 103 48 59 51 53 61

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkelcentrum Winkelcentrum

1987 1989 1989 1993 1987 1987 1989 1989 1988 1987 1987 1990 1988 1987 1991 1994 1990 1986 1994 1998

1892 194 1892 118 1882 76 1893 130 1893 95 1893 75 1893 75 1899 60 1925 90 1925 85 1940 95 1900 252 1800 328 1900 95 1850 160 1988 97 1905 380 1912 790 1985 497 1982 3.411

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 4 3 7

9 3 3 6 3 3 3 – 3 3 3 – – – – – – – – –

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

107 41 49 64 52 56 51 91 39 38 45 109 280 116 101 34 90 220 115 589

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

_____

appartementen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land

Vastgoedbeleggingen in exploitatie

____ ________

Nederland Alkmaar Laat 165-167 Payglop 6 Payglop 14 Almelo Grotestraat 22-24 Grotestraat 32 / Hof van Gülick 10 Grotestraat 35a-37 Grotestraat 36 Grotestraat 83-85 Grotestraat 97a / Koornmarkt 3-5, 9-11 / Werfstraat 1 Amersfoort Achter de Kamp 92 Julianaplein 7-10 Langestraat 8 Amsterdam Bos en Lommerweg 279-281 1) Buikslotermeerplein 88-90 1) Buikslotermeerplein 123 1) Buikslotermeerplein 255 1) Ferdinand Bolstraat 65 Ferdinand Bolstraat 79 Ferdinand Bolstraat 81 Ferdinand Bolstraat 88 Ferdinand Bolstraat 92 / G. Flinckstraat 118 Ferdinand Bolstraat 95-97 / 1e Jan v.d. Heydenstraat 88a en 90 Ferdinand Bolstraat 101 Ferdinand Bolstraat 109 Ferdinand Bolstraat 120 / 1e Jan v.d. Heydenstraat 88 Ferdinand Bolstraat 122 Ferdinand Bolstraat 124 Ferdinand Bolstraat 126 Heiligeweg 47 Jan Evertsenstraat 100 Jan Evertsenstraat 106 Jan Evertsenstraat 108 Kalverstraat 9 Kalverstraat 162-164 Kalverstraat 182 Kalverstraat 208 Kinkerstraat 115 1) Leidsestraat 5 Leidsestraat 64-66 / Kerkstraat 44 Osdorpplein 801-804 1) Osdorpplein 815-822 en 880-885 1) 136

1876 1905 2003 1897 1800 1800

310 78 259 285 90 265

1 2 11 2 1 2

– 3 – – 2 3

– – – – – –

48 108 76 201 69 109

Winkelcentrum Winkel Winkel Winkel Winkel

1999 1991 1990 1990 1994

1950 2.190 1979 56 1900 363 1930 70 1900 295

16 1 2 1 2

– – 2 – 3

– – – – –

231 14 106 30 103

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1990 1994 1988 1988 1990 1990 1994

1600 188 1950 657 1890 1.085 1870 3.139 1952 454 1900 265 1800 150

2 1 4 3 1 2 1

1 – 3 4 3 4 –

– – – – – – –

107 137 228 140 58 110 71

Winkel

1995

1952

893

3

–

–

94

Winkel

1994

1910

220

1

–

–

27

Winkel

1998

1992 1.819

6

2

–

229

Winkel

1997

1994

250

1

–

–

42

Winkel

1994

1900

80

1

–

–

46

Winkel Winkel

1993 1989

1930 195 1910 2.630

1 4

– –

– –

28 326

Winkel

1997

1930

160

1

–

–

35

Winkel

1997

1850

296

2

–

–

37

Winkel

2007

2007 2.350

2

–

–

267

Winkel Winkel

1990 1997

1989 1992

566 270

5 2

– –

– –

74 43

Winkel Winkel

1997 1997

1940 1920

877 750

1 1

– –

– –

100 79


1988 1994 1993 1998 1991 1986

1924 1985 1980 1905 1953 1961

260 88 150 165 102 430

1 1 1 1 2 –

– – – 5 – –

– – – – – –

195 77 114 103 91 60

137

(x € 1.000,-)

1990 1987 1992 2007 1994 1990

huuropbrengst


Theoretische

Paleisstraat 21 Reguliersbreestraat 9 / Amstel 8 Reguliersdwarsstraat 95-97 Rembrandtplein 7 1) Van Baerlestraat 86 Van Baerlestraat 108-110 Apeldoorn Adelaarslaan 86-146 / Talingweg 54 De Eglantier 409 Deventerstraat 5 Deventerstraat 6 Deventerstraat 14-14b Arnhem Bakkerstraat 3a en 4 / Wielakkerstraat 8 Bakkerstraat 6 Koningstraat 12-13 / Beekstraat 105-108 Koningstraat 14-15 / Beekstraat 98 / Klarestraat 21-27 Looierstraat 44 en 46 Rijnstraat 23 / Varkensstraat 34 Vijzelstraat 24 Assen Gedempte Singel 11-13 / Mulderstraat 8 Baarn Brinkstraat 34 Bemmel Dorpsstraat 31, 31a-e / Kloosterplaats 1 / Dr Poellstraat 1 Bennekom Dorpsstraat 8 Bergen op Zoom Wouwsestraat 48 Beverwijk Breestraat 11 Nieuwstraat 9-11 / Breestraat 65 Bilthoven Julianalaan 53 Bodegraven Kerkstraat 22-24 Borculo Lichtenhorst 7-9 Boxmeer Hoogkoorpassage 14-18 en 22 Steenstraat 110 / D’n entrepot Boxtel Rechterstraat 42-44 Stationstraat 18-20 Breda Eindstraat 14-16 Ginnekenstraat 3 Ginnekenstraat 19 Ginnekenstraat 80-80a Grote Markt 29 / Korte Brugstraat 2 Karnemelkstraat 14

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

____

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw

parkeerplaatsen


____ ________

1920 1800 1953 1920 1800

125 100 90 240 70

1 1 1 1 1

2 – – – 2

– – – – –

128 57 81 75 40

Winkelcentrum

1993

1977 1.610

7

–

–

240

Winkel

1997

1970

560

2

–

–

90

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1988 1994 1994 1994 1990

1986 370 1974 1.012 1920 277 1900 301 1900 360

1 2 1 3 2

– – 2 1 –

– – – – –

70 120 80 79 104

Winkelcentrum 1993 Perifere detailhandel 1990

1969 1.589 1985 13.702

5 3

1 –

– 150

274 880

Winkel

1997

1950

203

1

3

–

52

Winkel

1999

1989

535

6

–

–

98

Winkel

1997

1991

430

3

1

–

60

Winkel

1997

1922 1.190

4

–

–

139


1997 1990 1996 1987 1986

1700 1906 1906 1906 1700

750 37 120 150 139

1 1 1 1 1

– 3 – – –

– – – – –

103 41 36 52 38

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1994 1994 1991 1989 1987 1993 1990 1994 1988 1986 1989 1990 1987 1990 1989 1989 1988 1989 1988 1989

1932 1932 1930 1995 1990 1916 1900 1900 1923 1916 1916 1916 1900 1920 1937 1916 1916 1888 1921 1919

70 145 165 90 125 382 964 115 319 530 56 120 55 131 22 203 100 530 80 90

1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 2 1 2 1 4 1 1

– – 2 3 2 – – 1 – – – – 2 – – 2 – 1 – 1

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

23 36 62 57 54 65 194 23 65 109 28 73 51 36 31 111 76 112 56 63

138

(x € 1.000,-)

1994 1994 1992 1991 1992

huuropbrengst


Theoretische

Karrestraat 25 Ridderstraat 19 Torenstraat 2 / Korte Brugstraat 14 Veemarktstraat 30 Veemarktstraat 32 Brielle De Reede 36-50 1) Brunssum Kerkstraat 45 / Schiffelerstraat 1 Bussum Havenstraat 154-158 / Kapelstraat 2 Kerkstraat 1 / Brinklaan Nassaulaan 12 / Nassaustraat 1a en 1g Nassaustraat 12-16 Veerstraat 11 en 11d Capelle a/d IJssel De Wingerd 247-267 Lylantse Baan 7 Coevorden Friesestraat 14 / Weeshuisstraat 9 Culemborg Everwijnstraat 6-14 / Markt 53 Dalfsen Van Bloemendalstraat 6-8 / Wilhelminastraat 5 Dedemsvaart Julianastraat 13-19 Delft Hippolytusbuurt 1 / Nieuwstraat Markt 23 Oude Langendijk 2 Oude Langendijk 11 Wijnhaven 9 / Oude Delft 92 Den Haag Dierenselaan 11 Dierenselaan 161 Fahrenheitstraat 567-571 Frederik Hendriklaan 101-103 Frederik Hendriklaan 128 / v. Beuningenstraat 48 Gravenstraat 1 Grote Markt 4 Herengracht 40-40a Hoogstraat 24-26 Hoogstraat 27-27a Korte Poten 10 Korte Poten 13 Korte Poten 42 Korte Poten 46 / Bleyenburg 35-37 Lange Poten 7 Lange Poten 21 Noordeinde 9 / Hartogstraat 1 Noordeinde 16-18 Noordeinde 48 Noordeinde 54 / Molenstraat 1

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

____

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw

parkeerplaatsen


____ ________

1916 1920 1920 1917 1930 1916 1916

810 517 642 276 858 48 163

2 1 2 1 1 1 1

– – – – – – –

– – – – – – –

117 63 110 70 292 39 83


1995 1990 1993 1991 1993

1850 1900 1800 1900 1800

127 986 310 278 210

2 2 1 1 1

2 – 1 – 1

– – – – –

54 106 78 46 104

Winkel Winkel

1997 1997

1960 1978

520 520

1 1

1 1

– –

49 47

Winkel Winkel Winkel Winkel

1997 1994 1988 1993

1968 1.825 1985 310 1988 1.686 1977 910

5 5 2 1

– – – –

– – – –

286 84 136 106

Winkelcentrum

1997

1972 2.854

11

–

–

441


1996 1991 1989 1989 1991

1800 1800 1866 1956 1918

175 285 36 30 60

1 2 1 1 1

– 1 – – –

– – – – –

114 73 22 23 19

Winkel

1995

1900

150

1

1

–

48

Winkel

1999

1985

419

1

–

–

69

Winkel Winkel

1997 1998

1965 1950

350 420

2 1

2 2

– –

75 57

Winkel Winkel Winkel Winkelcentrum Winkel Winkel Winkelcentrum Winkel

1994 1993 1987 1993 1992 1988 1994 1994

1963 178 1973 868 1966 2.070 1973 3.102 1930 100 1966 3.273 1970 115 1979 810

1 4 6 11 1 2 1 1

– – 3 – – – – 4

– – – – – – – –

29 98 205 487 114 552 75 136

Winkel

1997

1951

582

2

–

–

75

Winkel Winkel

1993 1991

1960 1963

263 171

1 1

1 1

– –

61 44

Winkel Winkel

1999 1993

1984 3.460 1920 95

2 1

– –

75 –

364 45

139

(x € 1.000,-)

1990 1987 1988 1987 1988 1989 1995

huuropbrengst


Theoretische

Plaats 17, 21-23 Plaats 25 Plein 10 Plein 11 Spuistraat 13 Venestraat 43 Vlamingstraat 43 Deventer Brink 95 / Spijkerboorsteeg 33 en 37 Lange Bisschopstraat 7 Lange Bisschopstraat 11-15 Lange Bisschopstraat 34 Lange Bisschopstraat 50 Didam Hoofdstraat 5-7 Oranjestraat 6-10 Doetinchem Dr. Huber Noodstraat 2 Korte Heezenstraat 6 / Heezenpoort 13-15 en 21 Nieuwstad 57-59 Terborgseweg 27 Doorwerth Mozartlaan 52-66 / van der Molenallee 107-125 Dordrecht Voorstraat 262 Voorstraat 276 / Vriesestraat 1 Voorstraat 305 Voorstraat 341 Voorstraat 343 Drachten Zuidkade 2 Ede Molenstraat 128-136 Eerbeek Stuyvenburchstraat 44 Stuyvenburchstraat 141 Eindhoven Franz Leharplein 3 Franz Leharplein 5-7 / Willaertplein 12-13 Frederiklaan 108-110 / Schootsestraat 101-109 Orionstraat 137-159 Rechtestraat 25 Rechtestraat 44-48 Winkelcentrum ‘Woensel’ 113 Woenselse Markt 19-21 Elst Kleine Molenstraat 6 Emmeloord Lange Nering 65 Lange Nering 92 Enschede Boulevard 1945 nr. 372 Haverstraatpassage 14

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

____

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw

parkeerplaatsen


____ ________

1950 124 1930 2.030 1954 289

1 10 1

– 1 –

– – –

89 350 51

Winkel

1986

1981

770

5

9

–

155

Winkel Winkel

1997 1997

1930 1968

140 680

1 2

– –

– –

31 90

Winkel

1994

1920

65

1

–

–

32

Winkel

1994

1910

859

2

1

–

60


1988 1994 1990 1990

1900 190 1900 1.200 1988 862 1900 284

1 4 4 1

– 5 – –

– – – –

43 441 207 43

Winkel

1988

1989 1.100

1

–

–

140


1995 1993 1994 1990 1993 1988 1986

1905 1992 1991 1953 1880 1978 1900

840 914 270 266 275 110 484

2 1 1 1 1 1 1

– – – 10 5 – –

– – – – – – –

145 106 136 61 122 38 64

Winkel

1997

1986

800

1

1

–

81

Winkel Winkel

1996 1988

1920 1850

200 96

1 1

2 –

– –

69 58


1993 1997 1997

1950 313 1985 300 1930 1.173

3 1 1

2 – –

– – –

48 39 126

Winkel Winkelcentrum

1991 1998

1875 470 1978 4.735

1 14

– –

– –

70 700

Winkel Winkel

1997 1997

1990 1900

658 294

2 1

3 1

– –

94 55

Winkel

1998

1991 1.000

1

7

–

203


1989 1989 1989

1924 1986 1900

65 317 196

1 5 1

1 – –

– – –

31 102 50

Winkel

1998

1994 1.270

1

2

–

174

Perifere detailhandel 2007 Winkel 1994

2007 6.000 1930 225

1 1

– 1

120 –

450 105

140

(x € 1.000,-)

1993 1987 1990

huuropbrengst


Theoretische

Kalanderstraat 6 Langestraat 9-17a / Achter het Hofje 2 Raadhuisstraat 9 Ermelo Stationsstraat 60-64 Geldermalsen Geldersestraat 15 ’t Hooghuys 1-6 Goes Lange Kerkstraat 9 Goor Grotestraat 57-59 en 63 Gouda Hoogstraat 5 Kleiweg 77-95 Kleiweg 103 / Regentesseplantsoen Markt 52 Groesbeek Spoorlaan 1 Groningen Brugstraat 2-6 / Schuitemakersstraat 1 Dierenriemstraat 198/2 Herestraat 41 Stoeldraaierstraat 17 Vismarkt 31, 31a-c Zwanestraat 22 Zwanestraat 41-43 Haaksbergen Spoorstraat 45 Haarlem Gen. Cronjéstraat 56-58 / Kloosterstraat 10 Grote Houtstraat 90 Hardenberg Fortuinstraat 6-6a / Middenpad 3-7 Fortuinstraat 21 Voorstraat 10 Harderwijk Markt 14 Winkelcentrum ‘Vuldersbrink’ Harlingen Kleine Bredeplaats 8a-10a / Grote Bredeplaats 26-26b Voorstraat 71 Harmelen Dorpsstraat 152-154 en 154a-f Heemstede Binnenweg 135-137 Binnenweg 167 / Binnendoor 1-13 Binnenweg 181 / Binnendoor 6 Heerde Dorpsstraat 57-61 Heerlen In de Cramer 140 Saroleastraat 38

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

____

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw

parkeerplaatsen


____ ________

141

parkeerplaatsen

1998

1991 2.990

4

–

147

331


1998 1994 1994

1978 1.615 1950 240 1960 136

5 1 1

1 – –

– – –

252 86 37

Winkel Winkel Winkel Perifere detailhandel

1993 1986 1991 2006

1920 105 1953 182 1991 120 2006 4.622

1 3 1 1

1 2 1 –

– – – 100

63 71 36 343


1988 1994 1988

1900 1800 1890

130 555 476

1 1 1

2 8 –

– – –

72 206 134

Winkel

1997

1930

115

1

1

–

46


1994 1988 1994 1990 1987 1986

1950 1905 1850 1927 1923 1923

130 100 250 77 65 122

1 1 1 1 1 1

– – – 1 – –

– – – – – –

65 57 57 55 34 54

Winkel

1993

1990

388

3

–

–

48

Winkel

1993

1960

75

1

–

–

35

Winkel

1993

1970

160

2

–

–

57


1996 1994 1994

1912 1900 1920

85 80 134

1 1 1

– 1 1

– – –

30 48 63

Overige Winkelcentrum

2006 1984 2.187 1993 90/98 20.465

4 80

– –

14 505

292 4.058

Winkel

1998

1981 2.519

6

5

–

367

Winkel

1998

1985

194

1

1

–

35

Winkel

1993

1978 1.168

5

–

–

167

Winkel

1997

1996

565

2

1

–

73


1995 1995 1994

1929 1930 1920

291 70 520

1 1 2

– – 1

– – –

37 43 183


1988 1996 1996

1928 1928 1900

732 85 120

2 1 1

– – 2

– – –

96 55 78

(x € 1.000,-)

Winkel

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Helden Panningen Kepringelehof 3-5, 9-11 Helmond Markt 15-25 / Veestraat 2a Veestraat 1 Veestraat 39 Hengelo De Telgen 9 Marktstraat 2-6 Molenstraat 4 Wegtersweg 4 ’s-Hertogenbosch Hinthamerstraat 48 / Hinthamerpromenade 48 Hoge Steenweg 19-23 Schapenmarkt 17-21 Hillegom Hoofdstraat 66 Hilversum Kerkstraat 55 Kerkstraat 87 Kerkstraat 91 Kerkstraat 98 Schoutenstraat 6 Schoutenstraat 8 Hoensbroek Kouvenderstraat 17-21 Hoogeveen Hoofdstraat 157 Hoogezand Gorecht Oost 133-135 Hoorn Grote Noord 114 Grote Noord 118 Nieuwsteeg 24 Houten Onderdoor 3-13 Winkelcentrum Het Rond 2) Joure Midstraat 153-163 Kerkrade Hoofdstraat 13 Krimpen a/d IJssel Brink 1-7 Leek Tolberterstraat 3-5 Leeuwarden Ruiterskwartier 127 Ruiterskwartier 135 Wirdumerdijk 7 / Weaze 16 Leiden Botermarkt 4-5 Haarlemmerstraat 53 Haarlemmerstraat 107-109

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

1928 1928 1928 1928 1928 1928 1900

110 72 546 70 330 121 135

1 1 1 1 1 1 1

5 1 – 1 – – 3

– – – – – – –

50 34 84 29 36 26 47

Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum

1996 1996 1996 1996 1996

1970 1971 1971 1971 1965

90 220 165 250 500

1 1 1 1 1

– – – – –

– – – – –

58 70 97 104 99


1996 1995 1996

1985 1.632 1975 487 1983 145

1 2 1

– – –

– – –

230 123 26

Winkelcentrum

1996

1980

150

1

–

–

41


1987 1989 1992

1891 1897 1883

110 135 789

1 1 3

– – –

– – –

100 94 303

Winkel Winkel

1990 1991

1980 1989

143 300

1 1

– 1

– –

35 44

Winkel Winkel

1991 1991

1950 1850

210 200

1 1

– –

– –

31 49

Winkel

1997

1990

325

1

–

–

60

Winkelcentrum

1993

1965 2.225

10

–

–

358

Winkel

1997

1800

300

1

2

–

47

Winkel

1997

1969

420

2

2

–

47


1993 1989 1989 1988 1988 1989 1988

1960 161 1951 2.020 1951 204 1900 1.231 1925 60 1918 400 1957 164

1 4 1 3 1 1 1

3 – 7 – – 3 7

– – – – – – –

96 377 66 149 24 114 54

Winkel

1997

1985

530

1

3

–

71

Winkelcentrum Winkel Winkel

2000 1994 1994

1963 1982 1989

349 889 440

1 3 2

– – 1

– – –

104 168 165

142

(x € 1.000,-)

1994 1993 1990 1989 1991 1989 1993

huuropbrengst


Theoretische

Haarlemmerstraat 202 / v.d. Werfstraat 39 Haarlemmerstraat 208 / Duizenddraadsteeg 2 Haarlemmerstraat 213 Haarlemmerstraat 218 Haarlemmerstraat 239 Maarsmansteeg 2 Vismarkt 2-3 Leidschendam Berkenhove 9 Eglantier 9 Eglantier 14-16 Rozemarijnhof 7 Weigelia 14-15 Lelystad Stadhuisplein 75 1) Stadhuisstraat 2 1) Stadhuisstraat 68 1) Leusden Grutterij 6 Maastricht Muntstraat 16 Muntstraat 18-20 Wolfstraat 8 / Minckelersstraat 1 Meppel Hoofdstraat 50 Hoofdstraat 86-92 Middelburg Korte Delft 1 Lange Delft 59 Middelharnis Westdijk 22-24 Mijdrecht Prinses Margrietlaan 24-52 Neede Oudestraat 57-59 / Es 26a Nijkerk Oosterstraat 2-2a en 4-4a Nijmegen Broerstraat 26 / Scheidemakershof 37 Broerstraat 70 / Plein 1944 nr. 151 Houtstraat 35 / T. Brandsmastraat 1-3 Molenstraat 130-134 / Piersonstraat 75-77 Molenstraat 136 Molenstraat 140 / 1e Walstraat 2 Plein 1944 nr. 2 Oldenzaal Bisschopstraat 37-37a Oosterhout Arendshof 48-52 Arendstraat 9-11 Arendstraat 13

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

____

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw

parkeerplaatsen


____ ________

143

parkeerplaatsen

1986 1989

1983 2.803 1965 435

3 1

– 1

– –

310 33

Winkel Winkel

1997 1997

1979 1967

200 298

1 2

– 1

– –

37 34


1993 1994 1989 1989

1978 1920 1900 1800

999 135 82 257

2 1 1 2

1 1 1 –

– – – –

161 51 25 52

Winkel

1997

1907

520

1

–

–

50

Winkel

1994

1970

325

3

–

–

99

Winkel

1986

1914

136

1

2

–

50

Winkel

1997

1967

280

2

–

–

52


1998 1994 1986

1996 1.763 1900 140 1980 2.225

2 1 9

– – –

6 – –

126 73 328

Winkel

1994

1960

200

1

–

–

49

Winkel Winkel Winkelcentrum Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1991 1996 1996 1988 1993 1987 1987 1993 1995 1994 1995 1988 1988 1988 1991 1994 1987 1992 1990 1994 1991 1994 1994

1926 653 1900 85 1992 280 1952 1.423 1952 940 1955 912 1983 220 1960 336 1972 160 1972 37 1972 50 1892 96 1892 120 1892 83 1887 95 1887 200 1950 316 1888 160 1893 70 1900 200 1888 95 1920 92 1894 100

3 1 1 5 4 4 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1

12 2 – – – – 1 – – – – 3 2 2 1 4 4 2 1 2 2 2 1

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

157 25 79 179 127 201 65 37 69 27 50 45 47 36 29 82 99 57 24 54 33 36 22

Winkel

1997

1916

1

1

–

24

280

(x € 1.000,-)

Winkel Winkel

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Oss Heschepad 49-51 / Molenstraat 21-25 Kerkstraat 8 Oudenbosch Prof. van Ginnekenstraat 35 Prof. van Ginnekenstraat 40 / Kade 4 Purmerend Hoogstraat 19 / Zuidersteeg 16 Kaasmarkt 7 / Westersteeg 1 Padjedijk 4 / Barak 1 Padjedijk 6-8 Renkum Dorpsstraat 21-23 Ridderkerk St. Jorisplein 30 Rijswijk Herenstraat 46-48 Roden Heerestraat 94 Roermond Hamstraat 34-38 / Veldstraat 19 Schoenmakersstraat 2 Steenweg 1 / Schoenmakersstraat 6-18 Roosendaal Nieuwe Markt 51 Rotterdam Beijerlandselaan 72-78 / Slaghekstraat 60 Groene Hilledijk 218 Keizerswaard 73 Korte Hoogstraat 15 Korte Hoogstraat 22-26 / Soetensteeg 1 Lijnbaan 35-43 Noordmolenstraat 57-59 Westblaak 27 Zuidplein Hoog 587 Zuidplein Hoog 611 Zuidplein Hoog 731 Zwart Janstraat 4 Zwart Janstraat 8 Zwart Janstraat 24 Zwart Janstraat 34 Zwart Janstraat 36-38 Zwart Janstraat 55-59 Zwart Janstraat 58-60 Zwart Janstraat 63 Zwart Janstraat 71-73 Zwart Janstraat 72 Zwart Janstraat 84 Zwart Janstraat 136 Scheveningen Keizerstraat 183

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

144

parkeerplaatsen

1994 1997 1996 1996

1978 1970 1978 1978

180 217 205 130

6 1 1 1

– – – –

– – – –

33 44 39 35

Winkel

1998

1977

320

1

2

–

66

Winkel

1998

1992 1.500

3

–

–

189

Perifere detailihandel 2000 Winkelcentrum 1993

1961 2.800 1987 1.771

2 7

– –

25 –

230 313

Winkel

1994

1930

300

1

–

–

29

Winkel Winkel

1996 1994

1940 1852

75 260

1 1

– –

– –

32 40

Winkel

1993

1984 1.834

8

–

–

267

Winkel

1997

1940

220

1

–

–

28


1994 1993 1997 1997 1993

1970 1970 1983 1983 1968

160 150 100 241 963

1 1 1 2 5

– – – – –

– – – – –

39 26 23 61 123

Winkel

1994

1900

272

1

1

–

50

Winkel Winkel

1994 1994

1850 1920

120 65

1 1

1 –

– –

44 42

Winkel Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum

1994 1993 1993 1994

1920 298 1963 2.274 1962 2.696 1961 502

3 6 2 1

3 – – –

– – – –

132 308 321 127

Winkel Winkel

1994 1989

1958 1983

420 584

2 1

1 –

– –

129 61

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkelcentrum Winkel

1987 1987 1987 1993 1994 1990 1987 1997 1997 1994 1994 1990

1975 91 1900 139 1850 136 1850 188 1904 2.000 1930 209 1900 2.482 1904 819 1900 1.963 1930 145 1970 170 1900 578

1 1 1 1 2 2 9 3 4 1 1 2

– 1 – – 2 1 5 – – 1 – 3

– – – – – – – – – – – –

44 58 77 94 225 63 520 165 520 30 83 138

(x € 1.000,-)

Winkel Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Schiedam ’s-Gravelandseweg 559-563 en 569-575 1) Hof van Spaland 35 1) Hof van Spaland 36 1) Hof van Spaland 40 1) Schoonhoven Lopikerstraat 27-29 Schoorl Heerweg 3-5 / Duinvoetweg 2-4 Sittard Bergerweg 51-53 De Kemperkoul Sliedrecht Kerkbuurt 148 Sneek Oosterdijk 58 Schaapmarktplein 4 Soest Dillenburglaan 2 / Van Weedestraat 141-149 St.Oedenrode Heuvel 32 Stadskanaal Europaplein 3 Europaplein 20 Europaplein 53 Europaplein 60 en 73 Navolaan 12 Steenwijk Oosterstraat 22-26 Tiel Waterstraat 29 / Kerkstraat 2b Waterstraat 51a Tilburg Heuvel 29-31 / J. v. Stolbergstraat 2-6 Westermarkt 28-29 en 35-37 Westermarkt 38 Westermarkt 139-141 Uden Marktstraat 32 St. Janstraat 60 Utrecht Achter Clarenburg 19 Choorstraat 13 Lange Elisabethstraat 6 Lange Elisabethstraat 36 Nachtegaalstraat 55 Oudegracht 126-128 Oudegracht 134-136 / Vinkenburgstraat 8 en 12-14 Oudegracht 153 Oudegracht 161 Rijnlaan 6 Roelantdreef 249 1) Steenweg 9 / Choorstraat 9-9bis

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

145

parkeerplaatsen

1990

1981

550

1

–

–

70

Winkel 1990 Winkel 1988 Perifere detailihandel 1993

1930 260 1967 1.413 1988 4.500

1 3 1

– – –

– – 100

51 115 294

Winkel

1993

1988

446

3

3

–

97

Winkel

1997

1937

440

1

–

–

58


1993 1994 1989

1960 1970 1953

465 50 120

1 1 –

– – 1

– – –

143 31 38

Winkel

1986

1946 1.166

4

–

–

151

Winkel

1998

1932

150

1

1

–

39

Winkel

1997

1890

330

1

–

–

25

Winkel

1997

1963

280

1

–

–

27

Winkel

1993

1938 2.720

9

–

80

301

Winkelcentrum

1999

1986 6.058

14

–

–

521

Winkel

1990

1981

290

1

–

–

66

Winkel Winkel

1994 1991

1900 1960

70 500

1 2

– –

– –

26 65

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1998 1996 1991 1991 1999 1998 1998 1999

1900 2.335 1900 220 1939 135 1989 473 1900 550 1955 290 1977 278 1900 607

1 1 1 2 1 2 2 2

– 2 1 – – 2 3 –

65 – – – – – – –

259 138 49 94 73 78 60 81

Winkel

1994

1988

256

1

–

–

24

Winkel

1993

1950

150

1

2

–

54

Winkel Winkel

2007 1990

1911 1911

580 300

1 1

– –

– –

92 70


1993 1993 1989

1888 235 1920 55 1987 2.292

2 1 5

– 1 –

– – 55

70 30 343

Winkelcentrum

1994

1991 2.033

5

–

–

289

(x € 1.000,-)

Winkel

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Vaassen Dorpsstraat 22 Veenendaal Hoofdstraat 25 Hoofdstraat 40-42 / Tuinstraat 95-97 Schoolstraat 98-100 Veghel Kalverstraat 8-16 Velp Hoofdstraat 77-79 Venlo Lomstraat 30-32 Lomstraat 33 Vleesstraat 74 Venray Grotestraat 2-4 / Grote Markt 2a-4 Vianen Voorstraat 84 Voorburg Herenstraat 107-109 Voorschoten Schoolstraat 30 Vriezeveen Westeinde 19-29 Wageningen Stadsbrink 2-42 en 69-71 Wassenaar Langstraat 188-190 Winschoten Langestraat 22 / Venne 109 Langestraat 24 Winterswijk Dingstraat 1-3 Misterstraat 8-10 / Torenstraat 5a-c Misterstraat 12 / Torenstraat 5b Misterstraat 14 Misterstraat 33 Misterstraat 43-45 / Tuinstraat 26-28 Weurden 2-4 Wooldstraat 26 Woudenberg Voorstraat 26 IJmuiden Lange Nieuwstraat 497-499 IJsselstein Utrechtsestraat 45 Utrechtsestraat 75 Zaandam Gedempte Gracht 37 / Rozengracht 90 Gedempte Gracht 80 / Vinkenstraat 41 Westzijde 24-30 en 86 Zeewolde Flevoplein 1-6

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

parkeerplaatsen

_____

1

–

44

8

–

–

414

10

–

–

151

3

–

–

129

1 1

– –

– –

47 40

1 1 1 1 1 1 1

– – – 3 1 – –

– – – – – – –

14 79 63 192 31 34 42

868

367 1.488

48.070

(x € 1.000,-)

1

huuropbrengst

92 132 37

Theoretische

– – –

Aantal

5 2 1

appartementen

3 3 1

Verhuurbare

Kerkplein 23 / Torenstraat 3 Winkel 1997 1991 328 Kerkstraat 6-18 Winkel 1997 1996 689 Torenstraat 6-8 Winkel 1997 1989 195 Zeist Slotlaan 194 / Huydecoperweg 9a Winkel 1999 1981 90 Zoetermeer Lijnbaan 285-297 Winkelcentrum 1994 1988 2.482 Zuidhorn Hoofdstraat 21 / Overtuinen 4-16 Winkel 1997 1997 1.100 Zundert Markt 16a en 17-18 Winkel 1998 1965 1.062 Zutphen Beukerstraat 28 Winkel 1989 1800 296 Beukerstraat 40 Winkel 1989 1838 335 Zwolle Broerenstraat 7 Winkel 1994 1930 72 Diezerstraat 62 Winkel 1996 1910 95 Diezerstraat 78 Winkel 1990 1832 140 Kleine A 11-13 / Broerenkerkplein 2-6 Winkel 1989 1989 1.050 Luttekestraat 26 / Ossenmarkt 1a Winkel 1990 1930 65 Roggenstraat 3 Winkel 1994 1800 104 Roggenstraat 6 Winkel 1987 1900 106 Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Nederland 277.504

_______________________________________________________

renovatie

____

Locatie

____

Plaats

____

Land

Aantal

Jaar bouw/

_____

Aantal huurders

Jaar verwerving

____________________

oppervlakte (m2)

Aard gebouw


____ ________

__ __ __ __ ___

Spanje Alicante Parque Vistahermosa Avenida Antonio Ramos Carratalá 56-60 Badalona ‘Centro Comercial Montigalá’ Passeig Olof Palme 28-36 Barcelona Ronda de Universidad 35 Burgos ‘Centro Comercial El Mirador’ Carretera de Santener km. 2,5 Castellón de la Plana Calle Grecia 4 Leon Avenida Ordoño II 18 Madrid Calle Tetuân 19 / Calle Carmen 3 Calle Serrano 36 ‘Centro Comercial Getafe III’ Avenida Juan Carlos I, 1 ‘Centro Comercial Las Rosas’ Avenida Guadalajara s/No ‘Centro Comercial Madrid Sur’ Avenida Pablo Neruda 91-97 Calle de Fuencarral 23 146

Overig

1998

2002 34.609

17

– 1.400

4.979

Winkelcentrum

1998

1991 11.396

57

– 2.618

3.984

Winkel

2000 <1950

645

1

Winkelcentrum

99/01 1997 9.832

46

Perifere detailhandel 2001

2003 5.109

–

–

195

– 1.500

2.109

1

–

–

855

Winkel

2001 <1950

591

1

–

–

221

Winkel Winkel

2002 <1950 1999 <1950

429 615

1 1

– –

– –

488 535

Winkelcentrum

2006

2006 20.328

55

– 1.200

3.823

Winkelcentrum

99/01 1998 8.254

110

– 1.800

4.570

Winkelcentrum Winkel

2003 1998 23.405 2006 <1950 256

73 1

– 2.500 – –

5.710 323

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Spanje

(x € 1.000,-)

huuropbrengst

Theoretische

parkeerplaatsen

appartementen

–

Verhuurbare

1

renovatie

Calle de Fuencarral 25 Winkel 2006 <1950 120 Malaga ‘Centro Comercial La Rosaleda’ Avenida Simon Bolivar Winkelcentrum 1998 1993 15.336 Murcia ‘Centro Comercial Las Atalayas’ C/Molina de Segura s/no-30006 Winkelcentrum 99/01 1993 10.342

Locatie

____

Plaats

____

Land

____

_______________________________________________________

Aantal

_____

Aantal

Jaar bouw/

_____

Aantal huurders

Jaar verwerving

____________________

oppervlakte (m2)

Aard gebouw


____ ________ –

192

88

– 3.200

4.903

48

– 2.222

2.998

141.267

501

– 16.440

35.885

__ __ __ __ ___

Frankrijk Agen Boulevard de la République 36 Alençon Rue de la Cave aux Boeufs 1-7 / Rue de Cygne 12 Amiens Rue des Trois Cailloux 7-9 Angers Rue d’Alsace 9 Rue Lenepveu 25-29 Annecy Rue Vaugelas 22 Arras Rue Ernestale 31-35 Augny Rue du Bois d’Orly 32 Aulnoyes Aymeries Anatole France 45 Besançon Grande Rue 22 / Place Pasteur 3 Boulogne sur Mer Rue Adolphe Thiers 29 Bourges Rue Mirebeau 14 Rue Mirebeau 16 Brest Rue de Siam 70 Cannes Rue d’Antibes 40 Carcasonne Place Carnot 16 Chambéry Place Saint-Léger 228 Charleville-Mézières Rue de la République 35-37 Chaumont Rue Victoire de la Marne 28-42 Dax Rue des Carmes 7-9 Dieppe Grande-Rue 84-86 147

Winkel

2001

1950

700

1

–

–

83

Winkel

2001

1950 2.030

2

–

–

218

Winkel

2000

1950

560

1

–

–

269

Winkel Winkel

2001 1998

1950 67 1990 4.664

1 5

– –

– –

48 941

Winkel

2001

1950

60

1

–

–

16

Winkel

2006

1920

947

2

–

–

359


1990 3.173

1

–

–

150

Winkel

2007

1945

137

1

–

–

12

Winkel

2001

1950

104

2

–

–

53

Winkel

2001

1950

246

1

–

–

36

Winkel Winkel

2001 2001

1950 1950

50 71

1 1

– –

– –

22 44

Winkel

2000

1950

818

1

–

–

90

Winkel

2000

1950

948

1

–

–

312

Winkel

2001

1950

90

1

–

–

19

Winkel

2001

1950

40

1

–

–

48

Winkel

2001

1950

105

1

–

–

41

Winkel

2001

1950 1.370

3

–

–

154

Winkel

2001

1950

248

1

–

–

51

Winkel

2001

1950

100

1

–

–

50

148

parkeerplaatsen

2001

1950

40

1

–

–

33

Winkel

2007

1900

318

1

–

–

9

Winkelcentrum

2005

2000 10.294

18

–

–

2.153

Overig

2007

1970

–

–

20

–

89


1985 1.155

1

–

–

130

Winkel Winkel

1950 1950

73 75

1 1

– –

– –

20 22


2005 1.967

5

–

89

376

Winkel

2001

1950

450

1

–

–

50

Winkel

2007

1950

260

1

–

–

9

Overig Overig Overig Overig Overig Winkel Overig Overig Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Overig Winkel Winkel Overig Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007

1970 – 1970 – 1970 260 <1900 – <1900 – 1945 79 <1900 – 1950 – 1950 126 1950 155 1945 180 1945 314 1945 1.317 1945 162 <1950 112 1945 132 1950 290 <1900 150 <1900 352 1950 – 1930 293 1987 47 1950 – <1900 240 <1900 103 <1900 126 <1900 83 <1900 168 <1900 85 <1900 68 <1900 336 <1900 100

– – 1 – – 1 – – 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 – 2 1 – 1 1 1 1 1 1 1 – 1

1 – – 1 1 – 1 9 – – – – – – – – – – – 1 – – – 4 – – – – – 2 – 1

– 1 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 1 – – – – – – – – –

8 2 46 1 2 17 6 35 14 109 24 21 79 23 43 30 27 14 173 3 51 12 1 272 55 59 43 4 75 57 72 51

2001 2001

(x € 1.000,-)

Winkel

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Dijon Rue du Bourg 39 bis / Rue Jules Mercier 20 bis Douai Avenue Clémenceau 21 Duinkerken Centre Commercial ‘Centre Marine’ Place Emile Bollaert 1) Ferrière la Grande Avenue Clémenceau 21 Frouard Rue des Bois 12 Grenoble Grande Rue 11 Rue des Clercs 18 La Garde Quatre Chemin de la Pauline Laval Rue du Général de Gaulle 41 / Rue de Rennes 14 Le Touquet Rue de Metz 73 Lille Allée des Grands Chênes 34 Avenue Foch 16 Avenue Foch 21 Avenue Kuhlmann 187 Avenue Lelievre 364 Boulevard de la Liberté 62 Parc Notre Dame 6 Place CA Roussel Etienne 32 Place CA Roussel Etienne 33 Place de Bethune 13 Place de Gaulle 31 Place de la Gare 8 Place de la Gare 42 Place de la République 4 bis Place des Patiniers 1 bis Place des Patiniers 2 Place des Reignaux 16 Place du Lion d’Or 9 Place Louise de Bettignies 15-17 Rue Ampère 9 Rue Basse 8 Rue de la Barre 8 Rue de la Clef 43 Rue de la Monnaie 2 / Place Louis de Bettignes 11-15 Rue de la Monnaie 4 Rue de la Monnaie 6 Rue de la Monnaie 6 bis Rue de la Monnaie 12 Rue de la Monnaie 13 Rue de la Monnaie 83 Rue de Paris 20 Rue de Paris 38

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

<1900 <1900 <1900 <1900 1945 1945 1945 1945 <1900 1950 <1900 <1900 1950 1960 1945 1945 1945 1945 1945 1945 1945 1945 1945 1945 1945 1950 1900 <1900 <1900 1900 1945 <1900 <1900 <1900 1990 2008

200 418 168 – 353 267 179 197 – 153 172 135 105 – 78 102 59 86 142 135 308 – 176 88 101 115 – 200 236 429 – – – – – –

1 1 1 – 1 1 1 1 – 1 1 1 1 – 1 1 1 1 1 1 1 – 1 1 1 1 – 1 1 1 – – – – – –

– – – 1 5 – – – 1 – – – – 3 – – – – – – – 1 – – – – 20 – 4 – 7 1 1 1 – –

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 1 2

90 130 144 1 267 154 11 59 1 24 43 21 14 3 42 68 45 5 19 75 26 11 68 25 20 32 189 35 42 155 33 3 2 2 1 5

Winkelcentrum Winkelcentrum

2001 2006

1980 4.488 1920 5.529

14 18

– –

– –

458 1.410

Winkel

2001

1950

90

1

–

–

58

Winkel Winkel

2001 2001

1950 160 1950 1.148

1 1

– –

– –

74 73

Winkel

2006

1980

249

1

–

–

130

Winkel

1998

1990 4.915

8

–

–

2.058

Winkel 2001 Perifere detailhandel 1999

1950 362 1990 2.067

1 1

– –

– –

172 512

149

(x € 1.000,-)

2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007

huuropbrengst

Winkel Winkel Winkel Overig Winkel Winkel Winkel Winkel Overig Winkel Winkel Overig Winkel Overig Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Overig Winkel Winkel Winkel Winkel Overig Winkel Winkel Winkel Overig Overig Overig Overig Overig Overig

Theoretische

Rue de Paris 42 Rue des Chats Bossus 13 Rue des Chats Bossus 21 Rue des Fleurs 21 Rue des Ponts de Comines 19 bis Rue des Ponts de Comines 30 Rue des Ponts de Comines 31 Rue des Ponts de Comines 32 Rue Destailleurs 56 Rue du Curé Saint Étienne 6 Rue du Curé Saint Etienne 17 Rue du Curé Saint Étienne 70 Rue du Faisan 6 Rue du Gal de Wett 1 Rue du Sec Arembault 24 Rue Faidherbe 28/30 Rue Faidherbe 38 Rue Faidherbe 42 Rue Faidherbe 44 Rue Faidherbe 48 Rue Faidherbe 50 Rue Faidherbe 52 Rue Faidherbe 54 Rue Gambetta 32-34 Rue Gambetta 163 Rue Gambetta 238 Rue Gay Lussac 17 Rue Grande Chaussée 25 Rue Grande Chaussée 29 Rue Grande Chaussée 33-35 Rue J. Giélée 106 Rue Léon Thiriez 98 Rue Léon Thiriez 99 Rue Léon Thiriez 104 Rue Thiers 37-43 Square Dutilleul Limoges Centre Commercial ‘Beaubreuil’, Place de Beaubreuil Centre Commercial ‘Carrefour Limoges-Corgnac’ Lyon Rue Victor Hugo 5 Mâcon Rue Carnot 111 / Rue Rameau 39 Rue Philibert Laguiche 11-13 / Place aux Herbes 53-56 Marseille Rue Saint Ferréol 29 Nancy Rue Saint-Jean 45-55 Nice Avenue Jean Médecin 8 bis / Rue Gustave Deloye 5 Route de Grenoble 604

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

____

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw

parkeerplaatsen


____ ________

parkeerplaatsen

_____

20

–

–

2.156

3

3

–

154

1

–

–

147

1 1 1

– – –

– – –

100 4 5

1

–

–

10

1

–

–

227

1

–

–

51

61

–

–

4.690

1

–

–

87

2

–

–

148

1 1

– –

– –

161 156

1

–

–

58

2

–

–

154

265

97

99

26.545

Perifere detailhandel 2000 >1980 1.000 Perifere detailhandel 2007 >1980 770 Winkel 1998 <1950 145

1 1 1

– – –

– – –

49 68 64

Perifere detailhandel 2000 >1980 1.334

2

–

–

106


6

–

–

289


12

–

–

344

1

–

–

30

(x € 1.000,-)

697 269 2.973 152

huuropbrengst

– – 5 –

Theoretische

– – 8 –

Parijs Boulevard Saint-Germain 104 Winkel 1998 1950 1.278 Rue d’Alésia 123 Winkel 2006 1956 422 Rue de Rivoli 118-120 Winkel 1998 1950 3.341 Rue Montmartre 17 Winkel 2006 1951 270 Plaisir Centre Commercial ‘Plaisir-Sablons’ Winkelcentrum 1999 1975 15.788 Roanne Rue Bourgneuf 18 / Passage Bourgneuf 7 / Rue Charles de Gaule 51-53 Winkel 2001 1950 1.422 Roncq Avenue de l’Europe 20 Perifere detailhandel 2007 2000 2.700 Roubaix Grande Rue 21 Winkel 2007 1900 1.059 Place de la Liberté 2 Winkel 2007 1900 52 Ter Grande Rue 56 Winkel 2007 1900 50 Saint Étienne Rue Saint-Jean 27 Winkel 2001 1950 60 Seclin Rue de l’Industrie Perifere detailhandel 2007 2000 12.000 Soissons Rue Saint-Martin 57 Winkel 2001 1950 400 Thoiry Centre Commercial ‘Val Thoiry’ Winkelcentrum 1998 1993 14.826 Thonon les Bains Rue des Arts 16 Winkel 2001 1950 320 Toulon Rue de Jean Jaures 82 / Rue Racine 11 Winkel 2000 1950 1.609 Troyes Rue Émile Zola 113 / Rue Larivey 1-3 Winkel 2006 1948 359 Rue Émile Zola 117 / Rue Larivey Winkel 2001 1950 360 Valence Rue Victor Hugo 25 / Rue Pasteur 1-3 Winkel 2001 1950 200 Vichy Rue Georges Clemenceau 12 / Rue Ravy-Breton 2 Winkel 2001 1950 550 Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Frankrijk 117.114

Aantal

1 1 7 1

____

appartementen

____

Verhuurbare

____

renovatie

Aantal

_____

Aantal huurders

Jaar bouw/

____________________

oppervlakte (m2)

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

__ __ __ __ ___

België 3) Aalst Albrechtlaan 56 1) Brusselsesteenweg 41 Nieuwstraat 10 Aartselaar Antwerpsesteenweg 13/4 Andenne Avenue Roi Albert 137-139 Ans Rue de Français 393 Antwerpen Abdijstraat 29 150

Winkel

1995 <1950

130

1995 2000 2000 2000 1993 2000 1994 2000 2000 1997 1996 2000 2000 2000

151

parkeerplaatsen

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

– – – – – – – – – – – – – –

49 101 46 59 80 25 271 68 165 783 424 65 70 58


3

–

–

123

Perifere detailhandel 1999 >1980

593

–

–

–

24


1

–

–

101

Perifere detailhandel 2000 >1980 1.000 Winkel 2000 <1950 170 Winkel 1998 <1950 430

1 1 2

– – 1

– – –

82 75 137


1

–

–

68


996

2

–

–

56


855

1

–

–

55

Perifere detailhandel 2007 >1980 600 Winkel 1998 <1950 2.740

1 2

– –

– –

61 817


<1950 1.255 <1950 6.665 <1950 248 <1950 162

3 7 1 1

– – – –

– – – –

235 1.406 222 200

Perifere detailhandel 2002 50/80 2.881

3

–

–

228

Winkel

1996 1998 2000 2001

(x € 1.000,-)

– – – – 1 – – – 2 5 – – – –

huuropbrengst

1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1

Theoretische

<1950 165 <1950 1.298 <1950 60 <1950 118 <1950 624 <1950 39 <1950 791 <1950 155 <1950 334 <1950 1.870 <1950 569 <1950 320 <1950 66 <1950 54

Aantal

____

appartementen

____

Verhuurbare

____

renovatie

Aantal

Abdijstraat 82-84 Carnotstraat 18-20 De Keyserlei 47 De Keyserlei 49 Frankrijklei 27 Groendalstraat 11 Huidevettersstraat 12 Korte Gasthuisstraat 27 Leysstraat 17 Leysstraat 28-30 Meir 99 Schuttershofstraat 24 / Kelderstraat 7 Schuttershofstraat 30 Schuttershofstraat 32 / Arme Duivelstraat 2 Balen Molsesteenweg 56 Bastogne Route de Marche 104 Beaumont Rue G. Michiels 40 Bergen Chaussée de Binche 101 Grand Rue 19 Rue de la Chaussée 31-33 Boechout Hovesesteenweg 123-127 Borgloon Sittardstraat 10 Bree Toleikstraat 30 Brugge Maalsesteenweg 142 Steenstraat 80 Brussel Elsensesteenweg 16 Elsensesteenweg 41-43 Louizalaan 7 Nieuwstraat 98 Chênée Rue de la Station 23 Diest Hasseltsestraat 15 Dilsen Rijksweg 17 nr. 770 Drogenbos Nieuwe Stallestraat 217 Flémalle Rue de la Fabrique 6 Froyennes Rue des Roselières 6 Genk Guillaume Lambertlaan 115 Hasseltweg 74

Aantal huurders

Jaar bouw/

_____

oppervlakte (m2)

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw


____ ________

1998 <1950

200

1

–

–

36


992

1

–

–

74


530

1

–

–

70


5

–

–

214


950

1

–

–

78

Perifere detailhandel 1999 >1980 3.109 Perifere detailhandel 2002 >1980 2.099

6 4

– –

– –

208 186

152

parkeerplaatsen

1998 <1950 2.828 1993 <1950 279

5 1

– –

– –

451 92

Perifere detailhandel 2002 >1980 2.000 Perifere detailhandel 2007 >1980 1.100

1 2

– –

– –

122 102

Perifere detailhandel 1999 >1980 1.241 Perifere detailhandel 2007 >1980 1.745 Perifere detailhandel 2000 >1980 2.240

2 2 2

2 – –

– – –

98 160 105


2

–

–

66


2

–

–

190


2

–

–

40


900

1

–

–

67


3

–

–

194


990

1

–

–

58


736

1

–

–

61

Perifere detailhandel 2007 >1980 1.620 Winkel 2000 <1950 190

2 1

– –

– –

134 58


2

–

–

119

Winkel

2001 <1950 1.589

2

–

–

559


1998 <1950 1998 <1950 1998 <1950

80 60 380

1 1 1

– – –

– – –

60 65 93


813

1

–

–

54


2000 <1950 378 2001 <1950 1.558 1998 <1950 350

2 2 1

– – –

– – –

198 438 52

Winkel

1998 50/80

470

1

–

–

68

Winkel

1998 <1950

235

1

–

–

40


750

1

–

–

58

Winkel

425

2

–

–

128

Perifere detailhandel 1999 50/80 13.247

6

–

–

739


1

–

–

87

1998 50/80

(x € 1.000,-)

Winkel Winkel

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Gent Veldstraat 81 / Zonnestraat 6-10 Volderstraat 15 Grivegnée Rue Servais Malaise Boulevard de Froidmont 29 Hasselt Genkersteenweg 76 Genkersteenweg 215-219 Genkersteenweg 282 Heusden-Zolder Inakker Hoboken Zeelandstraat 6-8 Huy Rue Joseph Wauters 3 1) Jemappes Avenue Wilson 510 Kampenhout Mechelsesteenweg 38-42 Korbeek-Lo Tiensesteenweg 378 1) Kuurne Ringlaan 12 La Louvière Avenue de la Wallonie 1 Rue Albert 1er 84-86 Leopoldsburg Lidostraat 7 Leuven Bondgenotenlaan 69-73 Luik Rue Pont d’Ile 35 Rue Pont d’Ile 45 Rue Pont d’Ile 49 Malmédy Avenue des Alliés 14b Mechelen Bruul 39-41 Bruul 42-44 Yzerenleen 30 Merksem Bredabaan 474-476 Moeskroen Petite Rue 18 Montignies-sur-Sambre Rue de la Persévérance 14 Mortsel Statielei 71-73 Olen Lammerdries 6 Overijse Hengstenberg

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

parkeerplaatsen

_____

–

–

306

2.945

4

–

–

331

2.962

8

–

–

197

600

1

–

–

73

600

1

–

–

64

740

1

–

–

24

750

1

–

–

70

18.865

23

–

–

1.537

4.871

6

–

–

416

1.267 1.743

1 1

– –

– –

258 268

485 6.345 8.440

1 3 14

– – 1

– – –

175 476 698

1.198

1

–

–

113

860 210 315

1 1 2

– – –

– – –

123 53 112

1.000

2

–

–

82

1.837 4.770

2 4

– –

– –

142 478

166.406

229

12

–

18.803

Istanbul ‘Elysium Shops’, Kazim Orbay Caddesi 3 Winkelcentrum 2007 2006 4.936 Istiklal Caddesi 34 Winkel 2007 1980 1.170 Istiklal Caddesi 98 Winkel 2007 1920 530

16 1 1

– – –

200 – –

687 301 215

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Turkije

18

–

200

1.203

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie België

(x € 1.000,-)

6

huuropbrengst

3.689

Theoretische

81

Aantal

–

____

appartementen

–

Overpelt Burgermeester Misottenstraat 3 Perifere detailhandel 2002 >1980 Philippeville Rue de France Perifere detailhandel 1999 >1980 Schaarbeek Leuvensesteenweg 610-640 Perifere detailhandel 1999 >1980 Schelle Provinciale Steenweg 453-455 Perifere detailhandel 99/02 >1980 Scherpenheuvel Mannenberg 26 Perifere detailhandel 1999 >1980 Sint-Job-in-’t-Goor Handelslei 10 Perifere detailhandel 2002 >1980 Sint-Niklaas Kapelstraat 101 Perifere detailhandel 2007 >1980 Sint-Pieters-Leeuw Bergensesteenweg 458 Perifere detailhandel 2007 >1980 Tielt-Winge Aarschotsesteenweg 1-6 Perifere detailhandel 99/02 >1980 Tienen Slachthuisstraat 36 Perifere detailhandel 2002 >1980 Turnhout Gasthuisstraat 5-7 Winkel 2001 <1950 Gasthuisstraat 32 Winkel 1996 <1950 Vilvoorde Leuvensestraat 39-41 / Nowélaan 41 Winkel 1998 <1950 Luchthavenlaan 5 Perifere detailhandel 1999 >1980 Mechelsesteenweg 48 Perifere detailhandel 1999 >1980 Waterloo Chaussée de Bruxelles 284 Perifere detailhandel 1993 50/80 Waver Boulevard de l’Europe 41 Perifere detailhandel 2007 >1980 Rue du Commerce 26 Winkel 1998 <1950 Rue du Pont du Christ 46 / Rue Barbier 15 Winkel 1998 <1950 Westerlo Hotelstraat 2 A-B Perifere detailhandel 2007 >1980 Wilrijk Boomsesteenweg 643-645 Perifere detailhandel 2000 50/80 Boomsesteenweg 666-672 Perifere detailhandel 2000 >1980

Verhuurbare

2

_______________________________________________________

renovatie

877

Locatie

____

Plaats

____

Land

Aantal

Jaar bouw/

_____

Aantal huurders

Jaar verwerving

____________________

oppervlakte (m2)

Aard gebouw


____ ________

__ __ __ __ ___

Turkije

153

__ __ __ __ ___

6.636

parkeerplaatsen

–

28

1

–

–

119

1 5 1

– – –

– – –

84 379 80

1 1 1 1

– – – –

– – – –

76 78 63 194

476 18.227

131.607

(x € 1.000,-)

–

huuropbrengst

1

Theoretische

____

Aantal

____

appartementen

Aantal

____

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

Portugal Barcelos Rua Porta Nova 41 Winkel 2002 <1950 128 Braga Avenida Central 78-80 Winkel 2002 <1950 471 Lissabon Rua Damiao de Gois 41 Winkel 2002 <1950 150 Rua do Carmo 100-102 / Rua do Ouro 287, 291,293-295 Winkel 2002 <1950 1.139 Rua Morais Soares 93 Winkel 2002 <1950 257 Porto Marques de Pombal 152 Winkel 2002 <1950 437 Praca Mouzinho de Alburquerque 119-124 Winkel 2002 <1950 148 Rua de Brito Capelo 160 Winkel 2002 <1950 164 Rua Santa Caterina 325-329 Winkel 2002 <1950 529

__ __ __ __ ___ 13 – – 1.101 __ __ __ __ ___

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Portugal 3.423 Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie

712.350 1.894

1 Grond in erfpacht. 2 VastNed Retail heeft een middelijk belang van 50%. 3 Alle Belgische bezittingen worden gehouden door Intervest Retail waarin VastNed Retail ultimo 2007 een belang van 72,4% heeft.

154


Toelichting op de vastgoedportefeuille in exploitatie De theoretische huuropbrengst per 31 december 2007 (inclusief omzethuren, mall income en overige) betreft de huur bij volledige bezetting. – In Nederland worden nagenoeg alle huurcontracten voor een periode van 5 jaar afgesloten, waarbij de huurder één of meer opties heeft om de huur met 5 jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud; – In Spanje worden nagenoeg alle huurcontracten afgesloten voor een periode van minimaal 5 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud; – In Frankrijk worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 of 12 jaar, waarbij de huurder een recht heeft om elke 3 jaar de huurovereenkomst op te zeggen of te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de stijging van de bouwkostenindex, tenzij anders is overeengekomen; – In België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 jaar met opzegmogelijkheden na 3 en 6 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten van levensonderhoud; – In Turkije worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 5 jaar. Voor de jaarlijkse indexatie van huurcontracten worden diverse methoden gehanteerd, waarbij de in de Turkse Lira afgesloten huurcontracten een index kennen op basis van kosten van levensonderhoud. De in Amerikaanse dollars en euro’s afgesloten huurcontracten worden geïndexeerd op basis van specifieke afspraken, en; – In Portugal bestaan twee soorten huurwetgeving. Volgens de ‘oude’ wetgeving worden huurcontracten voor onbepaalde tijd aangegaan en kunnen in principe slechts beëindigd worden door de huurder. Volgens de ‘nieuwe’ wetgeving gelden regels die vergelijkbaar zijn met Spanje, hetgeen inhoudt dat huurcontracten meestal voor een periode van minimaal 5 jaar worden afgesloten en dat de jaarlijkse huurver hogingen zijn gebaseerd op de kosten voor levensonderhoud. Deze regels worden steeds meer toegepast, vooral bij internationaal georiënteerde huurders. Taxateurs – – – – – –

CBRE te Amsterdam en Brussel Cushman & Wakefield te Amsterdam, Brussel, Madrid, Parijs en Istanbul Kroese en Paternotte te Amsterdam Retail Consulting Group te Parijs Jones Lang Lasalle te Lissabon en Madrid DTZ Pamir & Soyuer te Istanbul

155

____

____

Perifere detailhandel

–

–

–

–

Netto-

_____

(x € 1 miljoen)

_____

Investering

Verhuurbare

____________________

oppervlakte (m2)

Jaar gereedkoming

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land

Vastgoedbeleggingen in renovatie

aanvangsrendement

Overige vastgoedbeleggingen

_____

aanvangsrendement

_____

Netto-

Verhuurbare

____________________

(x € 1 miljoen)

Jaar gereedkoming

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land

Vastgoedbeleggingen in pijplijn

oppervlakte (m2)

Olen Lammerdries 6

Investering

België

____

____

Winkelcentrum

2010 7.745

22,3

5,6%

Winkelcentrum Winkelcentrum

2008 8.300 – 2.575

30,8 4,2

7,2% –

Winkelcentrum

2009 7.850

21,8

5,3%


2008 36.200

55,2

6,0%

Winkelcentrum

2008 8.900

18,0

6,8%


2009 5.990

6,7

5,8%

Nederland Hendrik-Ido-Ambacht Volgerlanden Winkelcentrum ‘Hoog Ambacht’ Houten De Spil 1) Spoorhaag 130-134 / Achterom 1-5 Lelystad Wisselplein Roermond Retail Park Roermond

België Tongeren Julianus

Frankrijk Thoiry Val Thoiry

1 VastNed Retail heeft een middelijk belang van 50% (exclusief bioscoop).

156

Kerncijfers

Kengetallen vastgoedportefeuille

(in exploitatie)

2007 2006 2005 2004 2003 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Resultaten (x € 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 120,6 110,7 106,8 119,5 128,9 62,5 59,6 62,2 61,8 Direct beleggingsresultaat 64,4 Indirect beleggingsresultaat 180,1 110,4 98,3 8,0 (21,1) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingsresultaat 244,5 172,9 157,9 70,2 40,7 Balans (x € 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen 2.093,1 1.730,7 1.487,5 1.360,3 1.612,3 Eigen vermogen 1.214,9 1.048,1 930,8 847,1 818,0 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 1.135,8 977,7 862,5 778,7 757,2 Langlopende schulden 617,3 479,0 409,5 453,6 598,0 Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 1) 16.706.552 Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 1) 16.362.097

16.585.999 16.746.189

15.980.734 16.146.747

Per aandeel (x € 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail primo (inclusief dividend) 57,93 51,02 46,48 46,53 Slotdividend vorig boekjaar (2,60) (2,47) (3,74) (4,24)

48,80 (4,15)

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail primo (exclusief dividend) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Beleggingsresultaat Overige mutaties Interim-dividend

16.892.880 16.876.183

16.851.120 16.903.156

_____ _____ _____ _____ _____ 55,33

48,55

42,74

3,85 10,79 ___________ 14,64

3,70 6,53 ___________ 10,23

3,54 5,83 ___________ 9,37

0,57 (1,12)

0,25 (1,10)

(0,02) (1,07)

42,29

44,65

3,75 3,87 0,48 (1,32) ___________ ___________ 4,23 2,55 (0,02) –

(0,30) –

_____ _____ _____ _____ _____

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail ultimo 69,42 57,93 51,02 46,50 Beurskoers (ultimo) 65,70 77,00 53,75 53,50 3,70 3,54 3,74 Dividend in contanten 3,85 of in contanten 2,47 3,30 2,54 2,40 2) en in aandelen t.l.v. de agioreserve 0,53% 1,55% 2,63% Dividendrendement uitgedrukt als percentage van het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail primo (exclusief dividend) 7,0 7,6 8,3 8,8 Verhouding eigen vermogen/ vastgoedbeleggingen (in %) Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %)

46,90

42,60 4,24 2,45 4,00%

9,5

58,1

60,6

62,6

62,3

50,7

66/34

67/33

69/31

80/20

75/25

Met ingang van 2005 publiceert VastNed Retail op basis van IFRS. De kerncijfers over 2004 zijn hiervoor aangepast. De kerncijfers over 2003 zijn niet aangepast. 1 Rekening houdend met ingekochte eigen aandelen. 2 Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.

Nederland

Spanje

Frankrijk

België

Turkije

Portugal

Totaal

_______ 868 25 48,1 49,9 96,4

_______ 501 31 35,9 36,9 97,2

_______ 265 40 26,5 30,9 85,9

_______ 229 44 18,8 19,4 97,2

_______ 18 81 1,2 1,6 76,7

_______ 13 100,0 1,1 1,2 89,0

_______ 1.894 18 131,6 139,8 94,1

Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Ultimo bezettingsgraad (in %) Huurvrije perioden / huurkortingen (in %) Aantal objecten Vastgoedbeleggingen in exploitatie (x € 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen in exploitatie (in %) Gemiddelde omvang per object (x € 1 miljoen)

97,9 98,4 0,4 403 715 34 1,8

96,0 96,4 2,8 15 574 28 38,3

96,8 97,9 1,0 129 471 23 3,6

95,9 99,3 6,0 97 269 13 2,8

97,7 97,7 0,2 3 20 1 6,8

100,0 100,0 – 9 15 1 1,7

96,9 97,9 2,1

Brutorendement (in %) Nettorendement (in %) Verhuurbare vloeroppervlakte (x 1.000 m2) Verhuurbare vloeroppervlakte (in %)

6,7 6,0 278 38

6,2 5,6 141 20

5,6 5,1 117 17

7,0 6,4 166 23

5,9 4,6 7 1

7,0 6,7 3 1

712 100

Sector spreiding per land (in %) Winkelcentra Perifere detailhandelsvestigingen Binnenstadswinkels Overig

25 5 70 –

78 2 6 14

41 6 51 2

– 54 46 –

57 – 43 –

– – 100,0 –

40 11 45 4

Gemiddelde huur per m2 (x € 1) Winkelcentra Perifere detailhandelsvestigingen Binnenstadswinkels Overig

164 69 197 134

284 167 736 144

213 67 300 111

– 76 275 –

139 – 304 –

– – 313 –

225 76 233 136

Regionale spreiding per land (in %) Supersteden Grote steden Middelgrote steden Kleine steden

12 22 27 39

58 41 – 1

32 17 20 31

11 30 15 44

100 – – –

42 31 8 19

29 27 16 28

Brancheverdeling (in %) Non-food 46 Food 26 Living en Leisure 20 Overig 8 Ultimo bezettingsgraad (in %) Winkelcentra 98,6 Perifere detailhandelsvestigingen 95,9 Binnenstadswinkels 98,6 Overig n.v.t.

37 20 28 15 98,0 100,0 100,0 85,8

58 5 22 15 95,0 100,0 99,8 n.v.t.

55 4 38 3 n.v.t. 99,0 99,7 n.v.t.

59 22 – 19 95,9 n.v.t. 100,0 n.v.t.

– – – 100

47 16 25 12

n.v.t. n.v.t. 100,0 n.v.t.

97,5 98,7 98,7 84,2

Aantal huurders 1) Tien grootste huurders (in %) Theoretische jaarhuur (x € 1 miljoen) Markthuur 2) (x € 1 miljoen) Over- / onderhuur (in %)

1 Exclusief appartementen en parkeerplaatsen. 2 Inclusief overige inkomsten (verhuur openbare ruimten winkelcentra).

656 2.064 100 3,1 6,4 5,7

Retail

VastNed Jaarverslag 2007

NL Alkmaar Almelo Amersfoort Amsterdam Apeldoorn Arnhem Assen Baarn Bemmel Bennekom Bergen op Zoom Beverwijk Bilthoven Bodegraven Borc

Boxmeer Boxtel Breda Brielle Brunssum Bussum Capelle a / d IJssel Coevorden Culemborg Dalfsen Dedemsvaart Delft Den Bosch Den Haag Deventer Did

Doetinchem Doorwerth Dordrecht Drachten Ede Eerbeek Eindhoven Elst Emmeloord Enschede Ermelo Geldermalsen Goes Goor Gouda Groesbeek Gron

Haaksbergen Haarlem Hardenberg Harderwijk Harlingen Harmelen Heemstede Heerde Heerlen Helden Panningen Helmond Hengelo Hillegom Hilversum

Hoensbroek Hoogeveen Hoogezand Hoorn Houten IJmuiden IJsselstein Joure Kerkrade Krimpen a / d IJssel Leek Leeuwarden Leiden Leidschendam Lelyst

Maastricht Meppel Middelburg Middelharnis Mijdrecht Neede Nijkerk Nijmegen Oldenzaal Oosterhout Oss Oudenbosch Purmerend Renkum Ridderker

Roden Roermond Roosendaal Rotterdam Scheveningen Schiedam Schoonhoven Schoorl Sittard Sliedrecht Sneek Soest St.Oedenrode Stadsk anaal St

Tiel Tilburg Uden Utrecht Vaassen Veenendaal Veghel Velp Venlo Venray Vianen Voorburg Voorschoten Vriezeveen Wageningen Wassenaar Winschote

SP Alicante Badalona Barcelona Burgos Castellón d

VastNed Retail biedt aan institutionele en particuliere BE aandeelhouders een primair op winkelvastgoed geconcentreerd beleggingsproduct aan. T PO NL Hiermee wordt beleggers de mogelijkheid geboden om te profiteren van de dynamiek in de retailmarkten, waarmee een hoog totaalrendement wordt nagestreefd.

Winterswijk Woudenberg Zaandam wolde Zeist Zoetermeer Zuidhorn Zundert Zutphen Zwolle Leon Madrid Malaga Murcia

FR Agen Alençon Amiens Angers Annecy Arras Augny Aulnoyes Aymeries Besançon Boulogne sur Mer Bourges Brest Cann

Carcasonne Chambéry Charleville-Mézières Chaumont Dax Dieppe Dijon Douai Duinkerken Ferrière la Grande Frouard Grenoble La Garde Laval Le Touq

Limoges Lyon Mâcon Marseille Nancy Nice Paris Plaisir Roanne Roncq Roubaix Saint Étienne Seclin Soissons Thoiry Thonon les Bains Toulon Troyes Val Vichy

Aalst Aartselaar Andenne Ans Antwerpen Balen Bastogne Beaumont Bergen Boechout Borgloon Bree Brugge Brussel Chênée Diest Dilsen

Drogenbos Flémalle Froyennes Genk Gent Grivegnée Hasselt Heusden-Zolder Hoboken Huy Jemappes Kampenhout Korbeek-Lo Kuurne La Louvière Leopo

Leuven Luik Malmédy Mechelen Merksem Moeskroen Montignies-sur-Sambre Mortsel Olen Overijse Overpelt Philippeville Schaarbeek Schelle Scherpen Sint-Job-in-'t-Goor Sint-Niklaas Sint-Pieters-Leeuw Tielt-Winge Tienen Turnhout Vilvoorde Waterloo Waver Westerlo Wilrijk Lissabon Porto

Istanbul

Barcelo

Alkmaar Almelo Amersfoort Amsterdam Apeldoorn Arnhem Assen Baarn Bemmel Bennekom Bergen op Zoom Beverwijk Bilthoven

Bodegraven Borculo Boxmeer Boxtel Breda Brielle Brunssum Bussum Capelle a/ d IJssel Coevorden Culemborg Dalfsen Dedemsvaart Delft Den Bosch D

Deventer Didam Doetinchem Doorwerth Dordrecht Drachten Ede Eerbeek Eindhoven Elst Emmeloord Enschede Ermelo Geldermalsen Goes Goor Gouda

Groningen Haaksbergen Haarlem Hardenberg Harderwijk Harlingen Harmelen Heemstede Heerde Heerlen Helden Panningen Helmond Hengelo Hillego Hilversum Hoensbroek Hoogeveen Hoogezand Hoorn Houten IJmuiden IJsselstein Joure Kerkrade Krimpen a/ d IJssel Leek Leeuwarden Leiden Leidschen

Lelystad Leusden Maastricht Meppel Middelburg Middelharnis Mijdrecht Neede Nijkerk Nijmegen Oldenzaal Oosterhout Oss Oudenbosch Purmerend R

Ridderkerk Rijswijk Roden Roermond Roosendaal Rotterdam Scheveningen Schiedam Schoonhoven Schoorl Sittard Sliedrecht Sneek Soest St.Oedenr

Stadsk anaal Steenwijk Tiel Tilburg Uden Utrecht Vaassen Veenendaal Veghel Velp Venlo Venray Vianen Voorburg Voorschoten Vriezeveen Wageninge Wassenaar Winschoten Winterswijk Woudenberg Zaandam wolde Zeist Zoetermeer Zuidhorn Zundert Zutphen Zwolle Burgos Castellón de la Plana Leon Madrid Malaga Murcia

SP Alicante Badalona Barcel

FR Agen Alençon Amiens Angers Annecy Arras Augny Aulnoyes Aymeries Besançon Boulog

Mer Bourges Brest Cannes Carcasonne Chambéry Charleville-Mézières Chaumont Dax Dieppe Dijon Douai Duinkerken Ferrière la Grande Frouard Gren

Garde Laval Le Touquet Lille Limoges Lyon Mâcon Marseille Nancy Nice Paris Plaisir Roanne Roncq Roubaix Saint Étienne Seclin Soissons Thoiry Thono Toulon Troyes Valence Vichy

BE Aalst Aartselaar Andenne Ans Antwerpen Balen Bastogne Beaumont Bergen Boechout Borgloon Bree Brugge Brus

Diest Dilsen Drogenbos Flémalle Froyennes Genk Gent Grivegnée Hasselt Heusden-Zolder Hoboken Huy Jemappes Kampenhout Korbeek-Lo Kuurne La Lo

Leopoldsburg Leuven Luik Malmédy Mechelen Merksem Moeskroen Montignies-sur-Sambre Mortsel Olen Overijse Overpelt Philippeville Schaarbeek Sc

VastNed Retail N.V. Jaarverslag 2007

T Istanb NL Alkmaar Almelo Amersfoort Amsterdam Apeldoorn Arnhem Assen Baarn Bemmel Bennekom Bergen op Zoom Beve

Scherpenheuvel Sint-Job-in-'t-Goor Sint-Niklaas Sint-Pieters-Leeuw Tielt-Winge Tienen Turnhout Vilvoorde Waterloo Waver Westerlo Wilrijk Barcelos Braga Lissabon Porto

Bilthoven Bodegraven Borculo Boxmeer Boxtel Breda Brielle Brunssum Bussum Capelle a/ d IJssel Coevorden Culemborg Dalfsen Dedemsvaart Delft D

Den Haag Deventer Didam Doetinchem Doorwerth Dordrecht Drachten Ede Eerbeek Eindhoven Elst Emmeloord Enschede Ermelo Geldermalsen Goes Go Groesbeek Groningen Haaksbergen Haarlem Hardenberg Harderwijk Harlingen Harmelen Heemstede Heerde Heerlen Helden Panningen Helmond Heng Hillegom Hilversum Hoensbroek Hoogeveen Hoogezand Hoorn Houten IJmuiden IJsselstein Joure Kerkrade Krimpen a / d IJssel Leek Leeuwarden Leiden

Leidschendam Lelystad Leusden Maastricht Meppel Middelburg Middelharnis Mijdrecht Neede Nijkerk Nijmegen Oldenzaal Oosterhout Oss Oudenbosc Purmerend Renkum Ridderkerk Rijswijk Roden Roermond Roosendaal Rotterdam Scheveningen Schiedam Schoonhoven Schoorl Sittard Sliedrecht Sn St.Oedenrode Stadsk anaal Steenwijk Tiel Tilburg Uden Utrecht Vaassen Veenendaal Veghel Velp Venlo Venray Vianen Voorburg Voorschoten Vriezev Wageningen Wassenaar Winschoten Winterswijk Woudenberg Zaandam wolde Zeist Zoetermeer Zuidhorn Zundert Zutphen Zwolle Barcelona Burgos Castellón de la Plana Leon Madrid Malaga Murcia

SP Alicante Badal

FR Agen Alençon Amiens Angers Annecy Arras Augny Aulnoyes Aymeries Besan

Boulogne sur Mer Bourges Brest Cannes Carcasonne Chambéry Charleville-Mézières Chaumont Dax Dieppe Dijon Douai Duinkerken Ferrière la Grande

Retail. VastNed Jaarverslag 2007

Recommend Documents