Halfjaarbericht Interim report 2004 VastNed Retail

Halfjaarbericht Interim report 2004 VastNed Retail

Kerncijfers Resultaten ( x € 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Beleggingsresultaat Balans ( x € 1 miljoen) Beleggingen in vastgoed Groepsvermogen Eigen vermogen Langlopende schulden Samenstelling vastgoedportefeuille (in % ) Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) Per aandeel ( x € 1) Eigen vermogen per aandeel primo (inclusief dividend) Dividend vorig boekjaar Eigen vermogen per aandeel primo (exclusief dividend) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Overige mutaties Beleggingsresultaat

1e halfjaar 2004 ____________

2003 ____________

1e halfjaar 2003 ____________

2002 ____________

64,7

128,9

64,3

123,6

31,6 61,7 (14,8) (21,0) ____________ ____________ 16,8 40,7

30,6 (5,5) ____________ 25,1

56,4 (9,9) ____________ 46,5

1.556,5 792,9 731,1 560,3

1.612,3 818,0 757,2 598,0

1.642,6 800,5 741,6 577,9

1.589,2 820,5 763,5 498,2

34 22 17 12 12 2 1

34 21 16 14 12 2 1

34 21 15 15 12 2 1

35 18 16 16 12 2 1

16.424.048 16.746.189

15.980.734 16.146.747

15.811.970 16.146.747

15.487.896 15.645.964

46,90 48,80 (4,24) (4,15) ____________ ____________ 42,66 44,65

48,80 (4,15) ____________ 44,65

49,99 (4,01) ____________ 45,98

1,93 3,87 (0,91) (1,32) (0,02) (0,30) ____________ ____________ 1,00 2,25

1,93 (0,35) (0,30) ____________ 1,28

3,65 (0,64) (0,19) ____________ 2,82

______ ______ ______ ______

Eigen vermogen per aandeel ultimo (inclusief dividend)

43,66

46,90

45,93

48,80

Beurskoers (ultimo)

42,45

42,60

40,90

41,25

– – –

4,24 2,45 4,00%

– – –

4,15 2,65 4,17%

–

9,5

–

9,0

50,9

50,7

48,7

51,6

72/28

75/25

67/33

61/39

Dividend in contanten of in contanten en in aandelen t.l.v. de agioreserve Dividendrendement uitgedrukt als percentage van het eigen vermogen primo (exclusief dividend) Verhouding groepsvermogen/ belegd vermogen (in %) Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %)

Vanaf 1 januari 2004 worden de kosten van vermogensbeheer niet meer ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht. De vergelijkende cijfers zijn hiervoor aangepast.

VastNed Retail halfjaarbericht 2004

Profiel VastNed Retail N.V. VastNed Retail N.V., opgericht in 1986, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De maatschappij belegt duurzaam in goed verhuurde individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen op goede en toplocaties in Nederland, Spanje, België, Duitsland, Frankrijk, Italië en Portugal. Als kernlanden zijn aangemerkt: Nederland, Spanje, België en Frankrijk. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van de door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling, waardoor in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd, mits aan de daarvoor gestelde eisen van de Wet op de vennootschapsbelasting is voldaan. Voorts heeft VastNed Retail een vergunning als bedoeld in de Wet toezicht beleggingsinstellingen. De vastgoedportefeuille van dit gespecialiseerde beleggingsfonds vertegenwoordigde per 30 juni 2004 een waarde van € 1.556 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: – 57% winkels; – 28% winkelcentra; – 15% perifere detailhandel; – <1% overig. De geografische spreiding van de vastgoedportefeuille (inclusief vastgoed niet in exploitatie) zag er per 30 juni 2004 als volgt uit (in%): 2004 34 22 17 12 12 2 1

Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal

2003 34 21 15 15 12 2 1

De aandelen zijn sinds november 1987 genoteerd aan Euronext Amsterdam. De beurskoers in € (juli 2003 – juni 2004)

48 46 44 42 40

1

Juni

Mei

April

Maart

Februari

Januari

Decmber

November

Oktober

September

Juli

Augustus

38


Halfjaarbericht 2004 Inleiding Zoals verwacht heeft de economie in de eurozone zich in de eerste helft van 2004 licht hersteld. Dit onder aanvoering van de sterke economische ontwikkelingen in Azië en Amerika. De invloed van de economische teruggang van de afgelopen jaren op de winkelmarkt is tot op heden beperkt gebleven. De opleving van de economie in de eurozone draagt daar in positieve zin aan bij. Met uitzondering van de Duitse portefeuille, heeft dit geresulteerd in positieve herwaarderingen in de landen waarin VastNed Retail actief is. Tevens bevindt de rente zich nog steeds op een gematigd niveau, hetgeen de financieringskosten beperkt.

Resultaten eerste halfjaar 2004 Aanpassing grondslagen: gewijzigde Richtlijn voor de Jaarverslaggeving In verband met de eind 2003 definitief geworden aanpassingen van de Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen van de Raad voor de Jaarverslaggeving dienen vanaf het boekjaar 2004 zowel gerealiseerde als ongerealiseerde waardemutaties in de winst- en verliesrekening te worden verantwoord. Dit geldt eveneens voor de mutaties in de voorziening voor latente belastingverplichtingen en kosten van vermogensbeheer. Deze laatste kosten worden bovendien met ingang van het boekjaar 2004 niet meer ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht, maar zijn onderdeel van het direct beleggingsresultaat. De vergelijkende cijfers zijn in verband met deze wijziging aangepast. Als gevolg van bovengenoemde wijziging, is uit de door de Raad voor de Jaarverslaggeving voorgeschreven winst- en verliesrekening niet meer rechtstreeks het direct en indirect beleggingsresultaat af te lezen. Gezien het belang dat aan dit onderscheid wordt gehecht, is als aanvulling het totale uit de winst- en verliesrekening af te lezen beleggingsresultaat uitgesplitst in het direct en indirect beleggingsresultaat. Beleggingsresultaat Het beleggingsresultaat bedroeg € 16,8 miljoen (eerste halfjaar 2003: € 25,1 miljoen). Deze daling ten opzichte van het eerste halfjaar 2003 is met name te wijten aan de afwaardering van de Duitse vastgoedportefeuille. Direct beleggingsresultaat VastNed Retail heeft in het eerste halfjaar van 2004 een direct beleggingsresultaat van € 31,6 miljoen (eerste halfjaar 2003: € 30,6 miljoen) geboekt. Het direct beleggingsresultaat is daarmee 3,4% gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Brutohuuropbrengsten De brutohuuropbrengsten bedroegen in het eerste halfjaar 2004 € 64,7 miljoen (eerste halfjaar 2003: € 64,3 miljoen). De toename komt, naast de reguliere huurindexeringen, voort uit de acquisitie van Madrid Sur in april 2003 en het in exploitatie nemen van de factory outlet in Messancy, België. De stijging werd getemperd door lagere huuropbrengsten in verband met verkopen van met name Nederlands vastgoed in 2003 en de verkoop van het Spaanse object in Getafe in maart 2004.

2


Exploitatiekosten De exploitatiekosten zijn in het eerste halfjaar 2004 relatief gelijk gebleven op 14,4% van de brutohuuropbrengsten. In de exploitatiekosten van het eerste halfjaar 2004 is een extra afboeking voor dubieuze debiteuren in verband met een faillissement in de Franse vastgoedportefeuille opgenomen. Hiertegenover stond een daling van de onderhoudskosten. Interest, algemene kosten en belastingen naar de winst De interestlasten zijn in het eerste halfjaar 2004 gedaald tot € 15,4 miljoen (eerste halfjaar 2003: € 16,6 miljoen). Dit is te danken aan lagere rentedragende schulden als gevolg van de in 2003 en 2004 gerealiseerde verkopen en de begin 2004 gerealiseerde onderhandse plaatsing. Verder was er sprake van een gemiddeld lagere rentevoet dan in de vergelijkbare periode in 2003. De algemene kosten daalden naar € 3,8 miljoen (eerste halfjaar 2003: € 4,2 miljoen) voornamelijk als gevolg van lagere pensioenlasten en van het wegvallen van eenmalige kosten in 2003 in verband met de overname van Foram Management. De aan het direct beleggingsresultaat toe te rekenen belastingen naar de winst zijn gestegen van € 1,3 miljoen naar € 1,9 miljoen onder andere als gevolg van de genoemde acquisitie van Madrid Sur in 2003. Minderheidsbelangen direct beleggingsresultaat Het aan de minderheidsaandeelhouders (in met name Intervest Retail, Madrid Sur en winkelcentrum Het Rond te Houten) toekomende deel van het direct beleggingsresultaat bedroeg over het eerste halfjaar 2004 € 2,6 miljoen (eerste halfjaar 2003: € 2,3 miljoen). Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat (aandeel VastNed Retail) over het eerste halfjaar bedroeg € 14,9 miljoen negatief (eerste halfjaar 2003: € 5,5 miljoen negatief). Dit bestaat voor € 17,5 miljoen positief (eerste halfjaar 2003: € 12,8 miljoen positief) uit ongerealiseerde waardemutaties van de vastgoedportefeuilles in Nederland, Spanje, België en Frankrijk, voor € 5,7 miljoen positief (eerste halfjaar 2003: € 0,3 miljoen negatief) uit gerealiseerde verkoopopbrengsten boven taxatiewaarde, een ongerealiseerde waardemutatie met betrekking tot de Duitse vastgoedportefeuille van € 33,1 miljoen negatief (eerste halfjaar 2003: € 16,0 miljoen negatief) en mutaties in de voorziening voor latente belastingverplichtingen ad € 5,0 miljoen negatief (eerste halfjaar 2003: € 2,0 miljoen negatief). Waardemutaties beleggingen (100%) De gerealiseerde waardemutaties bedroegen het eerste halfjaar 2004 € 5,7 miljoen positief (eerste halfjaar 2003: € 0,3 miljoen negatief) als gevolg van verkopen. De ongerealiseerde waardemutaties bedroegen € 15,0 miljoen negatief (eerste halfjaar 2003: € 2,8 miljoen negatief). Mutaties latente belastingen De aan de verslagperiode toe te rekenen mutatie van de voorziening voor latente belastingverplichtingen is voor een belangrijk deel toe te rekenen aan de verkoop van het winkelcentrum te Getafe, Spanje en de grootschalige detailhandelsvestiging La Croix Blanche te St.-Geneviève-des-Bois, Frankrijk. Aangezien deze verkopen plaatsvonden boven de laatste taxatiewaarden, is een additionele last in aanmerking genomen.

3


Minderheidsbelangen indirect beleggingsresultaat Het aan de minderheidsaandeelhouders toekomende deel van het indirect beleggingsresultaat bedroeg € 0,5 miljoen positief (eerste halfjaar 2003: € 0,4 miljoen positief). Resultaten per aandeel eerste halfjaar 2004 Per aandeel bleef het direct beleggingsresultaat ongewijzigd op € 1,93. Het indirect beleggingsresultaat per aandeel kwam uit op € 0,91 negatief (eerste halfjaar 2003: € 0,35 negatief). Het totaal beleggingsresultaat per aandeel kwam, rekening houdend met overige mutaties, uit op € 1,00 (eerste halfjaar 2003: € 1,28). Het eigen vermogen per aandeel bedroeg per 30 juni 2004 € 43,66 (30 juni 2003: € 45,93). Het resultaat per aandeel is berekend over het gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen.

Vastgoedportefeuille De waarde van de vastgoedportefeuille bedroeg op 30 juni 2004 € 1.556 miljoen (30 juni 2003: € 1.643 miljoen). Nederland Bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg over het eerste halfjaar 2004 98,0% (eerste halfjaar 2003: 97,5%). De bezettingsgraad in de Nederlandse vastgoedportefeuille bevindt zich reeds jaren op een hoog niveau. Het recente faillissement van Megapool heeft geen negatieve gevolgen gehad voor de bezettingsgraad. Verkopen VastNed Retail heeft in het eerste halfjaar 2004 winkels aan de Reguliersbreestraat en enkele appartementen aan de Reguliersdwarsstraat te Amsterdam verkocht tegen een totale verkoopprijs van € 15,3 miljoen, hetgeen 13,1% boven de laatste taxatiewaarde is. Herwaarderingen Op grond van de taxaties van ongeveer de helft van de Nederlandse vastgoedportefeuille is een positief resultaat van € 5,5 miljoen geboekt (eerste halfjaar 2003: € 2,9 miljoen positief). Spanje Bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg over het eerste halfjaar 2004 98,1% (eerste halfjaar 2003: 96,6%). De bezettingsgraad in de Spaanse vastgoedportefeuille is verbeterd, grotendeels door verhoging van de bezettingsgraad van Parque Vista Hermosa in Alicante. Verkopen In maart 2004 is het winkelcentrum in Getafe verkocht voor € 20,5 miljoen. Na aftrek van verkoopkosten is dit object € 0,7 miljoen boven de laatste taxatiewaarde verkocht. Herwaarderingen Op grond van de taxaties van een deel van de Spaanse vastgoedportefeuille is een positief resultaat van € 7,6 miljoen geboekt (eerste halfjaar 2003: € 5,8 miljoen positief).

4


België Bezettingsgraad De bezettingsgraad van de Belgische vastgoedportefeuille bedroeg over het eerste halfjaar 2004 89,3% (eerste halfjaar 2003: 96,5%). De scherpe daling van de bezettingsgraad van de Belgische vastgoedportefeuille wordt veroorzaakt door het (nog) niet naar verwachting presteren van de factory outlet te Messancy. Momenteel worden nieuwe initiatieven (inclusief financiële incentives) ondernomen op het gebied van met name verhuur, marketing en lokaal management om de bezettingsgraad van de factory outlet te verhogen. Deze factory outlet heeft momenteel een bezettingsgraad van 43,3%. Het overige deel van de portefeuille kende een hogere bezettingsgraad dan in de vergelijkbare periode van 2003. Verkopen In het eerste halfjaar is een aantal kleine objecten verkocht voor € 0,8 miljoen. Na aftrek van het aandeel toekomende aan derden resteert een positief verkoopresultaat van € 0,1 miljoen. Daarnaast heeft VastNed Retail haar belang in Intervest Retail teruggebracht naar 76,6% (31 december 2003: 77,2%), waarmee een boekwinst van € 0,1 miljoen is gerealiseerd. Herwaarderingen De waardemutatie als gevolg van taxaties bedroeg in het eerste halfjaar 2004 € 2,5 miljoen positief (eerste halfjaar 2003: € 1,7 miljoen positief), waarvan het aandeel van VastNed Retail € 1,9 miljoen positief (eerste halfjaar 2003: € 1,3 miljoen positief) bedroeg. Duitsland Bezettingsgraad De bezettingsgraad van de Duitse vastgoedportefeuille bedroeg over het eerste halfjaar 2004 90,2% (eerste halfjaar 2003: 90,7%). Verkopen / herwaarderingen De Duitse vastgoedportefeuille is in het kader van nadere besprekingen opvolgend aan de uitkomsten van het due diligence onderzoek met een additioneel bedrag van € 8,4 miljoen afgewaardeerd, waarmee de afwaardering van de Duitse vastgoedportefeuille uitkomt op € 33,1 miljoen negatief voor het eerste halfjaar 2004 (eerste halfjaar 2003: € 16,0 miljoen negatief). Frankrijk Bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg in het eerste halfjaar 2004 98,9% (eerste halfjaar 2003: 99,4%). Verkopen De grootschalige detailhandelsvestiging La Croix Blanche in St. Geneviève-des-Bois is verkocht tegen € 15,6 miljoen. De verkoopprijs lag ruim boven de laatste taxatiewaarde. De levering zal op 1 oktober 2004 plaatsvinden. Herwaarderingen Op grond van de taxaties van een deel van de Franse vastgoedportefeuille is een positief resultaat van € 2,5 miljoen geboekt (eerste halfjaar 2003: € 2,9 miljoen positief).

5


Italië en Portugal Bezettingsgraad De vastgoedportefeuilles in Italië en Portugal hebben een bezettingsgraad van 100%. Verkopen VastNed Retail is voornemens de twee objecten van de Italiaanse vastgoedportefeuille te desinvesteren. Herwaarderingen Er hebben geen taxaties per 30 juni 2004 plaatsgevonden.

Financiering met eigen en vreemd vermogen Dividend Op de algemene vergadering van aandeelhouders van 6 april 2004 is het dividend over het boekjaar 2003 vastgesteld op € 4,24 per aandeel. Het verplichte contante dividend bedroeg € 2,45 en het keuzedeel bedroeg € 1,79 contant of per 25 bestaande aandelen 1 nieuw aandeel ten laste van de agioreserve. In dat kader is voor 41,6% (eerste halfjaar 2003: 76,8%) gebruik gemaakt van de mogelijkheid om te opteren voor stockdividend en zijn 274.442 nieuwe aandelen uitgegeven en bedroeg het totaal aantal geplaatste gewone aandelen per 30 juni 2004 16.746.189 stuks. Onderhandse plaatsing Begin 2004 heeft een onderhandse plaatsing plaatsgevonden van 325.000 aandelen tegen een uitgiftekoers van € 46,00. Deze aandelen zijn dividendgerechtigd vanaf het boekjaar 2003. Na aftrek van plaatsingskosten nam het eigen vermogen (voor aftrek van dividend over 2003) toe met € 14,7 miljoen. Solvabiliteit en financiering met vreemd vermogen Het groepsvermogen uitgedrukt in een percentage van de beleggingen in vastgoed bedroeg per 30 juni 2004 50,9% (30 juni 2003: 48,7%). De verhouding lang vreemd vermogen versus kort vreemd vermogen bedroeg per 30 juni 2004 72/28 (30 juni 2003: 67/33).

Implicaties invoering IFRS Inleiding VastNed Retail zal vanaf het boekjaar 2005 haar geconsolideerde financiële rapportages opstellen op basis van International Financial Reporting Standards (IFRS). Vooruitlopend op deze overgang naar IFRS, heeft VastNed Retail inmiddels de belangrijkste verschillen ten opzichte van de op dit moment toegepaste Nederlandse waarderingsgrondslagen geïdentificeerd. Deze verschillen zijn hierna weergegeven. Daarbij is op basis van een eerste inschatting aangegeven wat het effect hiervan is op het eigen vermogen per 1 januari 2004 en op het beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2004. Aangezien het proces van de vaststelling van de van toepassing zijnde IFRS-regelgeving door de bevoegde autoriteiten nog niet is afgerond, kan de hieronder opgenomen IFRSinformatie nog wijzigen.

6


Voorziening voor latente belastingverplichtingen Op grond van IFRS zou geconcludeerd kunnen worden dat de voorziening voor latente belastingverplichtingen op basis van 100% van het van toepassing zijnde belastingtarief gewaardeerd dient te worden. Zowel bij vastgoedfondsen als accountants bestaat op dit moment nog geen eenduidigheid of dit de juiste interpretatie van IFRS is. VastNed Retail acht deze interpretatie niet in alle gevallen juist. Indien het voornemen bestaat het vastgoed te verkopen via verkoop van de aandelen van de (belastingplichtige) vennootschap die het betreffende vastgoed in eigendom heeft, is geen winstbelasting verschuldigd. De overdracht van de latente belastingverplichting aan de verkoper zal in dat geval veelal plaatsvinden via een reductie op de koopprijs van de aandelen, waarbij (veelal) een latente belastingverplichting van 50% van het nominale belastingtarief in aanmerking wordt genomen. VastNed Retail is van mening dat IFRS zodanig geïnterpreteerd dient te worden dat in bovengenoemde gevallen de voorziening voor latente belastingverplichtingen gewaardeerd wordt op basis van 50% van het nominale belastingtarief. Dit is in lijn met de waarderingsmethodiek die volgens de huidige waarderingsgrondslagen reeds wordt toegepast. De huidige voorziening voor latente belastingverplichtingen heeft betrekking op vastgoed in Frankrijk, Spanje, Italië en Portugal. De huidige vennootschapsstructuur van VastNed Retail maakt het mogelijk om verkopen van vastgoed in Frankrijk, Italië en Portugal op bovengenoemde wijze te structureren. Aangezien volgens de huidige waarderingsgrondslagen in deze landen de voorziening voor de latente belastingverplichtingen reeds op deze wijze wordt gewaardeerd, wordt bij toepassing van IFRS geen wijziging hiervan verwacht. Daar komt nog bij dat ten aanzien van de Franse vastgoedportefeuille het voornemen bestaat te opteren voor het zogenaamde SIIC-regime (Société Investissements Immobilier Cotée). Bij overgang naar dit regime, dient fiscaal afgerekend te worden, waarbij de huidige voorziening toereikend wordt geacht. In Spanje maakt de huidige structuur het lastiger om het Spaanse vastgoed te verkopen via de verkoop van aandelen in vastgoedvennootschappen. Hier bestaat echter wel de mogelijkheid om het vastgoed te verkopen, waarbij de hierbij gerealiseerde (fiscale) boekwinst belast wordt tegen een effectief belastingtarief van 15%. De huidige voorziening voor latente belastingverplichtingen in Spanje is gewaardeerd op de contante waarde van dit gereduceerde tarief. VastNed Retail is van mening dat bij implementatie van IFRS het niet meer toegestaan is om deze reductie toe te passen. Derhalve zal bij toepassing van IFRS per 1 januari 2004 een extra dotatie aan de voorziening voor latente belastingverplichtingen plaatsvinden van € 5,3 miljoen. Het indirect beleggingsresultaat voor het eerste halfjaar 2004 zal ten opzichte van het nu gerapporteerde resultaat met € 0,4 miljoen dalen als gevolg van positieve herwaarderingen van de Spaanse portefeuille verminderd met een lagere additionele belastinglast als gevolg van de verkoop van het vastgoedobject in Getafe. Huurkortingen, huurvrije perioden en huurincentives Op grond van IFRS dienen opbrengsten en kosten zoveel mogelijk te worden toegerekend aan de perioden waarop zij betrekking hebben. Op grond hiervan dienen de bovengenoemde posten te worden uitgesmeerd over de looptijd van het huurcontract (‘straight lining’). Op dit moment worden deze posten volledig verantwoord in de periode waarin ze ontstaan. Als gevolg hiervan zal bij toepassing van IFRS het eigen vermogen per 1 januari 2004 € 1,6 miljoen hoger zijn en zal het beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2004 € 0,2 miljoen hoger zijn.

7


Verhuurcourtages Als gevolg van een recente wijziging in IAS 17 (Leasing) bestaat op dit moment onduidelijkheid over het al dan niet ‘straight linen’ van betaalde verhuurcourtages over de looptijd van het afgesloten huurcontract. Aangezien op dit moment verhuurcourtages direct ten laste van het resultaat worden verantwoord in de periode waarin ze ontstaan, zal bij het ‘straight linen’ van deze verhuurcourtages een positief effect op het eigen vermogen per 1 januari 2004 en op het beleggingsresultaat over het eerste halfjaar van 2004 ontstaan. Gezien de onduidelijkheid ten aanzien van de implementatie van deze richtlijn, gaat VastNed Retail er vooralsnog vanuit dat de op dit moment toegepaste verantwoordingswijze niet aangepast dient te worden bij implementatie van IFRS. Pensioenen De huidige pensioenregeling van VastNed Management wordt onder IFRS aangemerkt als ‘defined benefit’. Op grond hiervan dient, rekening houdend met toekomstige salarisstijgingen, gemiddelde arbeidsduur van werknemers, inflatie en dergelijke, een inschatting te worden gemaakt van de toekomstige pensioenlasten. VastNed Management heeft in dit kader, rekening houdend met de op dit moment bekende IFRS-regels en de huidige pensioenregeling, een actuarieel rapport op laten stellen door een onafhankelijk actuaris. Op grond van dit rapport dient VastNed Management op basis van de huidige pensioenregeling per 1 januari 2004 een voorziening op te nemen van tussen de € 1,5 en € 2,0 miljoen. Hiervan dient tussen de € 0,7 en € 0,9 miljoen aan VastNed Retail te worden gealloceerd, waardoor het eigen vermogen per 1 januari 2004 met hetzelfde bedrag daalt. Het effect op het beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2004 is licht positief, als gevolg van een beperkte vrijval van de gevormde voorziening ten gunste van de op dit moment verantwoorde pensioenlasten in die betreffende periode.

Corporate governance Algemene vergadering van aandeelhouders stelt corporate governance structuur vast De algemene vergadering van aandeelhouders van 6 april 2004 heeft de door de raad van commissarissen voorgestelde structuur van corporate governance vastgesteld. Daarnaast is goedkeuring gegeven aan het in lijn met de eisen van de commissie Tabaksblat brengen van de statuten. De notulen van de algemene vergadering van aandeelhouders van 6 april 2004 zijn te raadplegen op www.vastned.nl. Tot 6 oktober 2004 kunt u commentaar leveren op deze notulen. Webcasting Na afloop van de verslagperiode was op 11 augustus 2004 de analistenbijeenkomst ter gelegenheid van de halfjaarcijfers 2004 live via webcast te volgen. Hiermee wordt aan de wens voldaan van aandeelhouders om de transparantie van financiële verslaglegging te verhogen. Door gebruik te maken van webcasting wordt momenteel aan 111 van de 113 best practice bepalingen van de Code Tabaksblat voldaan. Onderzoekers geven hoge waardering aan corporate governance VastNed Retail De onderzoekers van het research instituut IRIS van de Robeco Groep hebben in het kader van hun onderzoek naar corporate governance onder Nederlandse beursgenoteerde ondernemingen een waardering van 8,8 op een schaal van 10 aan VastNed Retail toegekend. VastNed Retail heeft tezamen met VastNed Offices/Industrial de hoogste score van de vastgoedfondsen behaald.

8


Benoeming commissarissen De algemene vergadering van aandeelhouders van 6 april 2004 heeft de heer mr. N.J. Westdijk als commissaris herbenoemd. De heren dr. P.M. Verboom en drs. R.K. Jacobson zijn als nieuwe commissarissen benoemd. Mutatie directie De heer ir. J. Pars MRE MRICS (41) is per 1 juli 2004 de heer H.K.M. Roovers opgevolgd als Chief Investment Officer en statutair bestuurder van VastNed Management. De heer Pars was voorheen directeur Zuid-Europa van VastNed Retail. De heer Roovers (60) gaat met pensioen, maar blijft tot 31 december 2004 aan VastNed Management verbonden als adviseur.

Ontwikkelingen en vooruitzichten 2004 De verwachting is dat de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille op korte termijn kan worden afgerond. De daarmee vrijkomende middelen zullen naar verwachting niet eerder dan in 2005 worden geherinvesteerd en pas vanaf dat jaar positief bijdragen aan het direct beleggingsresultaat. Voor het tweede halfjaar 2004 wordt geen grote rentestijging verwacht. Rekening houdend met het bovenstaande wordt voor 2004 een direct beleggingsresultaat van circa € 3,74 per aandeel voorzien. Rotterdam, 11 augustus 2004 De directie

9


Halfjaarcijfers 2004 Geconsolideerde balans (x € 1.000,-) Vastgoed in exploitatie Vastgoed niet in exploitatie Beleggingen in vastgoed Langlopende schulden Saldo overige activa/passiva Eigen vermogen Minderheidsbelangen Groepsvermogen

30-06-’04 1 31-12-’03 2 30-06 -’03 3 ____________ ____________ ____________ 1.550.506 1.603.572 1.597.028 5.947 8.705 45.590 ____________ ____________ ____________ 1.556.453 1.612.277 1.642.618 (560.265) (598.049) (577.911) (265.066) (256.990) (323.121) ____________ ____________ ____________ 731.122 757.238 741.586 61.773 60.723 58.922

______ ______ ______ 792.895

817.961

800.508

Geconsolideerde winst- en verliesrekening 1e halfjaar

1e halfjaar 1

Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten Gerealiseerde waardemutaties Ongerealiseerde waardemutaties

Totaal opbrengsten uit beleggingen Interest Algemene kosten

2

2004 2003 ____________ ____________ 64.676 128.904 (9.313) (19.656) ____________ ____________ 55.363 109.248

2003 3 ____________ 64.274 (9.277) ____________ 54.997

5.730 726 (331) (15.025) (16.815) (2.775) ____________ ____________ ____________ (9.295) 4 (16.089) 4 (3.106) 4 46.068

93.159

51.891

(15.414) (32.706) (3.796) (8.474) ____________ ____________ (19.210) (41.180)

(16.625) (4.196) ____________ (20.821)

Beleggingsresultaat voor belastingen

26.858

51.979

31.070

Over verslagperiode verschuldigde belasting Mutaties latente belastingen

(1.881) (5.058) 5

(1.693) (3.843) 5

(1.273) (2.021) 5

(6.939)

(5.536)

(3.294)

19.919 (3.163)

46.443 (5.703)

27.776 (2.675)

16.756

40.740

25.101

31.623 (14.867)

61.777 (21.037)

30.593 (5.492)

16.756

40.740

25.101

Beleggingsresultaat na belastingen Minderheidsbelangen Beleggingsresultaat Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

______ ______ ______ ______ ______ ______

1 2 3 4 5

Beleggingsresultaat

______ ______ ______

Beoordeeld door externe accountant Gecontroleerd door externe accountant Niet gecontroleerd door externe accountant Waarvan aandeel VastNed Retail N.V. 9.900 negatief (2003: 17.212 negatief; 1e halfjaar 2003: 3.489 negatief) Waarvan aandeel VastNed Retail N.V. 4.967 negatief (2003: 3.825 negatief; 1e halfjaar 2003: 2.003 negatief)

(x € 1.000,-)

10


Geconsolideerd kasstroomoverzicht 1e halfjaar

(x € 1.000,-)

1e halfjaar 1

Direct beleggingsresultaat Overige kasstromen uit operationele activiteiten Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nettokasstroom Schuld aan kredietinstellingen en liquide middelen primo Schuld aan kredietinstellingen en liquide middelen ultimo

2004 2003 ____________ ____________ 31.623 61.777 (6.345) (3.271) ____________ ____________ 25.278 58.506 32.997 (10.856) (68.854) 52.918 ____________ ____________ (10.579) 100.568

2

2003 3 ____________ 30.593 13.066 ____________ 43.659 (54.584) 32.767 ____________ 21.842

(142.137) (152.716)

(242.705) (142.137)

(242.705) (220.863)

(10.579)

100.568

21.842

______ ______ ______

Mutatie schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen

Specificatie beleggingen naar land (x € 1.000,-) Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal

30-06-’04 1 31-12-’03 2 30-06 -’03 3 ____________ ____________ ____________ 533.156 540.615 555.839 334.937 346.650 346.016 262.687 259.820 258.959 190.400 220.000 245.134 190.282 200.362 193.930 34.561 34.400 32.100 10.430 10.430 10.640

______ ______ ______ 1.556.453

1.612.277

1.642.618

Mutaties in het eigen vermogen 1e halfjaar

(x € 1.000,-)

1e halfjaar 1

Eigen vermogen primo Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Emissies Dividenduitkering in contanten Overige mutaties

2003 3 ____________ 763.470 30.593 (5.492) – (46.903) (82)

______ ______ ______ 731.122

757.238

741.586

1 2 3

Beoordeeld door externe accountant Gecontroleerd door externe accountant Niet gecontroleerd door externe accountant

Eigen vermogen ultimo

2004 2003 ____________ ____________ 757.238 763.470 31.623 61.777 (14.867) (21.037) 14.732 – (57.559) (46.903) (45) (69)

2

11


Specificatie indirect beleggingsresultaat (x € 1.000,-) 1e halfjaar 2004 1 Resultaat Ongerealiseerde verkochte activa

Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal Totaal waarvan aandeel derden Indirect beleggingsresultaat

herwaardering

Mutatie latente belastingen

Totaal

____________ ____________ ____________ ____________ 1.771 5.501 – 7.272 657 7.625 (1.554) 6.728 317 2.450 – 2.767 – (33.100) – (33.100) 2.985 2.499 (1.888) 3.596 – – (1.602) (1.602) – – (14) (14) ____________ ____________ ____________ ____________ 5.730 (15.025) (5.058) (14.353) (39) (566) 91 (514)

______ ______ ______ ______ 5.691

(15.591)

(4.967)

(14.867)

2003 2 Resultaat Ongerealiseerde verkochte activa

Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal Totaal waarvan aandeel derden Indirect beleggingsresultaat

herwaardering


Totaal

____________ ____________ ____________ ____________ 344 6.376 – 6.720 – 4.420 (1.099) 3.321 382 3.786 – 4.168 – (42.427) 40 (42.387) – 8.971 (2.193) 6.778 – 2.323 (604) 1.719 – (264) 13 (251) ____________ ____________ ____________ ____________ 726 (16.815) (3.843) (19.932) (63) (1.060) 18 (1.105)

______ ______ ______ ______ 663

(17.875)

(3.825)

(21.037)

1e halfjaar 2003 3

Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal Totaal waarvan aandeel derden


Totaal

____________ ____________ ____________ ____________ (351) 2.897 – 2.546 – 5.757 (861) 4.896 20 1.673 – 1.693 – (16.029) 40 (15.989) – 2.915 (1.109) 1.806 – – (74) (74) – 12 (17) (5) ____________ ____________ ____________ ____________ (331) (2.775) (2.021) (5.127) (1) (382) 18 (365)

______ ______ ______ ______ (332)

(3.157)

(2.003)

(5.492)

1 2 3

Indirect beleggingsresultaat

herwaardering


Resultaat Ongerealiseerde verkochte activa

12


Specificatie nettohuuropbrengsten naar land (x € 1.000,-)

Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal Nettohuuropbrengsten

1e halfjaar 1e halfjaar 1 2 2004 2003 2003 3 ____________ ____________ ____________ 19.320 40.487 20.716 12.189 22.708 11.073 8.503 16.495 8.289 6.378 12.278 6.731 7.200 14.201 6.680 1.294 2.132 1.049 479 947 459

______ ______ ______ 55.363

109.248

54.997

Voor de grondslagen voor de consolidatie, de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling wordt verwezen naar het jaarverslag 2003, behoudens de aanpassingen in verband met de gewijzigde Richtlijn 615 Beleggingsinstellingen van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Als gevolg van deze wijziging dienen vanaf het boekjaar 2004 zowel de gerealiseerde als de ongerealiseerde waardemutaties in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt. Dit geldt tevens voor de mutaties in de voorziening voor latente belastingverplichtingen en de kosten van vermogensbeheer. Deze posten worden met ingang van het boekjaar 2004 niet meer ten laste van het eigen vermogen gebracht, maar in de winst- en verliesrekening verantwoord. Vanaf 1 januari 2004 worden de kosten van vermogensbeheer niet meer ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht, maar zijn vanaf die datum onderdeel van het direct beleggingsresultaat. De vergelijkende cijfers zijn in verband met deze wijzigingen aangepast.

1 2 3


De expense ratio over het eerste halfjaar 2004 bedraagt 9,07% (jaarbasis).

13


Beoordelingsverklaring Opdracht Wij hebben de in dit halfjaarbericht opgenomen halfjaarcijfers over de periode 1 januari 2004 tot en met 30 juni 2004 bestaande uit de verkorte geconsolideerde balans, de geconsolideerde winst- en verliesrekening, alsmede de toelichting daarop, van VastNed Retail N.V. te Rotterdam beoordeeld. Op de halfjaarcijfers over de periode 1 januari 2003 tot en met 30 juni 2003 hebben wij geen beoordeling uitgevoerd. Derhalve zijn de in de balans, de winst- en verliesrekening, overzicht van de mutaties in het eigen vermogen en het verkort kasstroomoverzicht ter vergelijking opgenomen bedragen niet beoordeeld. De halfjaarcijfers zijn opgesteld onder verantwoordelijkheid van de directie van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een beoordelingsverklaring inzake de halfjaarcijfers over de periode 1 januari 2004 tot en met 30 juni 2004 te verstrekken.

Werkzaamheden Onze werkzaamheden bestonden, overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot beoordelingsopdrachten, in hoofdzaak uit het inwinnen van inlichtingen bij functionarissen van de vennootschap en het uitvoeren van cijferanalyses met betrekking tot de financiële gegevens. Door de aard en de omvang van onze werkzaamheden kunnen deze slechts resulteren in een beperkte mate van zekerheid omtrent de getrouwheid van de halfjaarcijfers. Deze mate van zekerheid is lager dan die welke aan een accountantsverklaring kan worden ontleend.

Oordeel Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de halfjaarcijfers over de periode 1 januari 2004 tot en met 30 juni 2004, volgens in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW en de Wet toezicht beleggingsinstellingen, geen getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 30 juni 2004 en van het resultaat over de periode 1 januari 2004 tot en met 30 juni 2004.

Toelichting Zonder afbreuk te doen aan ons oordeel vestigen wij de aandacht op de IFRS-paragraaf welke is opgenomen in dit halfjaarbericht, waaruit blijkt dat de opgenomen IFRSinformatie kan wijzigen. Hierin is vermeld dat het proces van de vaststelling van de van toepassing zijnde IFRS-regelgeving nog niet is afgerond. Rotterdam, 11 augustus 2004 Deloitte Accountants B.V.

14

Kengetallen vastgoedportefeuille

(in exploitatie)

Nederland

Spanje

België

Duitsland

Frankrijk

Italië

Portugal

Totaal

_______

_______

_______

_______

_______

_______

_______

_______

21 1.400

96 515

52 296

54 470

87 186

100 2

100 14

29 2.883

24

34

32

33

61

100

100

15

531 34 1

335 22 24

260 17 3

190 12 5

190 12 5

35 2 17

10 1 1

1.551 100 2

278.333 32

121.047 14

224.638 26

170.867 19

70.458 8

12.589 1

3.069 –

881.001 100

Theoretische huuropbrengst (x € 1 miljoen) Gemiddelde huuropbrengst per m2 (x € 1)

44,7 161

26,9 222

22,9 102

21,0 123

15,0 213

2,5 197

1,0 324

134,0 152

Gemiddelde bezettingsgraad (in %)

98,0

98,1

89,2

90,2

98,9

100,0

100,0

95,6

Brutorendement (in %)

8,4

8,0

8,8

11,0

7,9

7,3

9,9

8,6

Regionale spreiding per land (in %) Grote steden Middelgrote steden Kleine steden

35 28 37

96 4 –

34 18 48

41 29 30

37 62 1

44 56 –

87 13 –

50 26 24

Verdeling per land (in %) Winkels Winkelcentra Perifere detailhandel Overig

82 15 3 –

19 56 25 –

40 – 58 2

52 23 25 –

59 38 3 –

44 56 – –

100 – – –

57 28 15 <1

Tien grootste objecten (in % van het belegd vermogen) Aantal huurcontracten Tien grootste huurders (in % van de theoretische huuropbrengst) Belegd vermogen (x € 1 miljoen) Belegd vermogen (in % totale vastgoedportefeuille) Gemiddelde omvang per object (x € 1 miljoen) Verhuurbare oppervlakte (in m2) Verhuurbare oppervlakte (in %)

Zoals verwacht heeft de economie in de eurozone zich in de eerste helft van 2004 licht hersteld. Dit onder aanvoering van de sterke economische ontwikkelingen in Azië en Amerika. Parijs, Rue de Rivoli 118-120

Corporate governance research: VastNed Retail has achieved the highest score amongst the property funds. Rotterdam, 22 Korte Hoogstraat

Key figures

1st half year 2004 ____________

2003 ____________

1st half year 2003 ____________

2002 ____________

64.7

128.9

64.3

123.6

31.6 61.7 (14.8) (21.0) ____________ ____________ 16.8 40.7

30.6 (5.5) ____________ 25.1

56.4 (9.9) ____________ 46.5

Results (x € 1 million) Gross rental income Direct investment result Indirect investment result Investment result Balance sheet (x € 1 million) Investments in property Group equity Shareholders’ equity Long-term liabilities

1,556.5 792.9 731.1 560.3

1,612.3 818.0 757.2 598.0

1,642.6 800.5 741.6 577.9

1,589.2 820.5 763.5 498.2

34 22 17 12 12 2 1

34 21 16 14 12 2 1

34 21 15 15 12 2 1

35 18 16 16 12 2 1

16,424,048 16,746,189

15,980,734 16,146,747

15,811,970 16,146,747

15,487,896 15,645,964

46.90 48.80 (4.24) (4.15) ____________ ____________ 42.66 44.65

48.80 (4.15) ____________ 44.65

49.99 (4.01) ____________ 45.98

1.93 3.87 (0.91) (1.32) (0.02) (0.30) ____________ ____________ 1.00 2.25

1.93 (0.35) (0.30) ____________ 1.28

3.65 (0.64) (0.19) ____________ 2.82

Composition property portfolio (in % ) The Netherlands Spain Belgium Germany France Italy Portugal Average number of ordinary shares in issue Number of ordinary shares in issue (end of period) Per share (x € 1) Shareholders’ equity per share beginning of period (including dividend) Dividend previous financial year Shareholders’ equity per share (excluding dividend) Direct investment result Indirect investment result Other movements Investment result

______ ______ ______ ______

Shareholders’ equity per share end of period (including dividend)

43.66

46.90

45.93

48.80

Share price (end of period)

42.45

42.60

40.90

41.25

– – –

4.24 2.45 4.00%

– – –

4.15 2.65 4.17%

–

9.5

–

9.0

50.9

50.7

48.7

51.6

72/28

75/25

67/33

61/39

Dividend in cash or in cash and in shares charged to the share premium reserve Dividend return expressed as a percentage of shareholders’ equity beginning of period (excluding dividend) Ratio group equity / investments (in %) Ratio long-term loans / short-term loans (in %)

As from January 1, 2004 the costs of asset management are no longer charged to the indirect investment result. The comparable figures have been adjusted accordingly.

VastNed Retail Interim report 2004

Profile VastNed Retail N.V. VastNed Retail N.V., founded in 1986, is a (closed-end) property investment company with variable capital. VastNed Retail makes long-term investments in high street shops, shopping centres and retail warehouses located in good and top locations in the Netherlands, Spain, Belgium, Germany, France, Italy and Portugal. The Netherlands, Spain, Belgium and France can be regarded as core countries. The issuing and buying of shares takes place at the decision of the board of management, taking into account the limits and conditions set by the supervisory board. VastNed Retail qualifies as a fiscal investment institution. For that purpose it does not effectively pay tax in The Netherlands, provided that relevant conditions are complied with. Furthermore, VastNed Retail holds a license as referred to in the Netherlands Act on the Supervision of Investment Institutions. The property portfolio of this specialised investment fund as per June 30, 2004 represented a value of € 1,556 million and at that time was composed as follows: – 57% high street shops; – 28% shopping centres; – 15% peripheral retail trade; – <1% other. The geographical spread of the property portfolio (including property not in operation) was as follows as at June 30, 2004 (in %): 2004 34 22 17 12 12 2 1

The Netherlands Spain Belgium Germany France Italy Portugal

2003 34 21 15 15 12 2 1

The shares have been listed on Euronext Amsterdam since November 1987. The share price in € (July 2003 – June 2004)

48 46 44 42 40

19

June

May

April

March

February

January

December

November

October

September

July

August

38


Interim report 2004 Introduction As expected, the economy in the eurozone has recovered slightly in the first half of 2004, driven by the strong economic developments in Asia and America. The impact of the economic slump of the last couple of years on the retail market has so far remained limited. The upturn of the economy in the eurozone positively contributes to that. With the exception of the German portfolio this has resulted in positive revaluations in the countries in which VastNed Retail is active. Also, the interest rate is still at a moderate level, which limits financing costs.

Results first half year 2004 Adjustment accounting principles: adjusted Guideline for Annual Reporting In the context of the adjustment of Guideline 615 Investment Institutions from the Council for Annual Reporting which became definitive at the end of 2003, starting from the 2004 financial year both realised and unrealised value movements must be recognised in the profit and loss account. The same applies to movements in the provision for deferred tax liabilities and the costs of asset management. Starting from the 2004 financial year these latter costs will no longer be charged to the indirect investment result but are included in the direct investment result. The comparative figures have been adjusted accordingly. Due to this adjustment as prescribed by the Council it is no longer possible to read directly the direct and indirect investment result from the profit and loss account. In view of the importance attached to the difference, the total investment result has been separated into the direct and indirect investment results as an addition. Investment result The investment result amounts to € 16.8 million (first half year 2003: € 25.1 million). This decrease compared to the first half year of 2003 is largely due to the further writeoff of the German property portfolio. Direct investment result In the first half year of 2004 VastNed Retail has realised a direct investment result of € 31.6 million (first half year 2003: € 30.6 million). The direct investment result thus increased by 3.4% compared to the same period last year. Gross rental income In the first half year of 2004 gross rental income amounted to € 64.7 million (first half year 2003: € 64.3 million). The increase was, besides the regular rental indexation, the result of the acquisition of Madrid Sur in April 2003 and of the taking into operation of the factory outlet in Messancy, Belgium. The increase was mitigated by lower rental income related to the sales of in particular Dutch property in 2003 and to the sale of the Spanish property in Getafe in March 2004.

20


Operating expenses Operating expenses in the first half year of 2004 remained stable at 14.4% of gross rental income. In the first half year 2004 an extra write-off for doubtful debtors in connection with a bankruptcy in the French property portfolio has been taken into account. This has been set off against a decrease in maintenance costs. Interest, general expenses and taxes on income In the first half year of 2004 interest charges fell to € 15.4 million (first half year 2003: € 16.6 million). This was due to lower interest bearing debts as a result of sales realised in 2003 and 2004 and to the private placement of early 2004. Furthermore, the interest rate was on average lower than in the comparable period in 2003. General expenses fell to € 3.8 million (first half year 2003: € 4.2 million), largely as a result of lower pension premiums and to the absence of one-off costs in 2003 in connection with the acquisition of Foram Management. The taxes on income to be allocated to the direct investment result increased from € 1.3 million to € 1.9 million, amongst others as a result of the acquisition of Madrid Sur in April 2003 already mentioned. Minority interests direct investment result The share of the direct investment result due to minority shareholders (particularly Intervest Retail, Madrid Sur and shopping centre Het Rond in Houten) for the first half year of 2004 amounted to € 2.6 million (first half year 2003: € 2.3 million). Indirect investment result The indirect investment result (share VastNed Retail) for the first half year amounted to € 14.9 million negative (first half year 2003: € 5.5 million negative). This consists of unrealised value movements of the property portfolio in the Netherlands, Belgium, and France to a total of € 17.5 million positive (first half year 2003: € 12.8 million positive), of realised sales income above appraisal value to a total of € 5.7 million positive (first half year 2003: € 0.3 million negative), of an unrealised value movement in connection with the German property portfolio to a total of € 33.1 million negative (first half year 2003: € 16.0 million negative) and of movements in the provision for deferred tax liabilities of € 5.0 million negative (first half year 2003: € 2.0 million negative). Value movements investments (100%) The realised value movements in the first half year of 2004 amounted to € 5.7 million positive (first half year 2003: € 0.3 million negative) due to sales. The unrealised value movements amounted to € 15.0 million negative (first half year 2003: € 2.8 million negative). Movement in the provision for deferred tax liabilities The movement of the provision for deferred tax liabilities to be allocated to the reporting period was for an important part due to the sale of the shopping centre in Getafe, Spain, and of the retail warehouse La Croix Blanche in St.-Geneviève-des-Bois in France. Since these sales took place above the most recent appraisal values, an additional expense has been taken into account.

21


Minority interests indirect investment result The part of the indirect investment result due to minority shareholders amounted to € 0.5 million positive (first half year 2003: € 0.4 million positive). Results per share first half year 2004 The direct investment result per share remained stable at € 1.93. The indirect investment result per share came to € 0.91 negative (first half year 2003: € 0.35 negative). The total investment result per share, taking into account the other movements, came to € 1.00 (first half year 2003: € 1.28). Shareholders’ equity per share amounted to € 43.66 (June 30, 2003: € 45.93). The result per share was calculated over the average number of ordinary shares in issue.

Property portfolio The value of the property portfolio amounted to € 1,556 million as at June 30, 2004 (June 30, 2003: € 1,643 million). The Netherlands Occupancy rate In the first half year of 2004 the occupancy rate amounted to 98.0% (first half year 2003: 97.5%). The occupancy rate of the Dutch portfolio has consistently been at a high level for years. The recent bankruptcy of Megapool has not had any negative impact on the occupancy rate. Sales In the first half year of 2004 VastNed Retail sold shops in the Reguliersbreestraat and a number of apartments in the Reguliersdwarsstraat in Amsterdam at a total selling price of € 15.3 million, which was 13.1% above the most recent appraisal value. Revaluations Based on the appraisals of part of the Dutch property portfolio a positive result of € 5.5 million has been entered (first half year 2003: € 2.9 million positive). Spain Occupancy rate The occupancy rate in the first half year of 2004 amounted to 98.1% (first half year 2003: 96.6%). The occupancy rate of the Spanish portfolio has improved, for the larger part due to the increase of the occupancy rate of Parque Vista Hermosa in Alicante. Sales In March 2004 the shopping centre in Getafe was sold for € 20.5 million. After deduction of selling costs this property was sold at € 0.7 million above the most recent appraisal value. Revaluations Based on the appraisals of part of the Spanish property portfolio, a positive result of € 7.6 million was entered (first half year 2003: € 5.8 million positive).

22


Belgium Occupancy rate The occupancy rate of the Belgian property portfolio in the first half of 2004 amounted to 89.3% (first half year 2003: 96.5%). The sharp decline of the occupancy rate in Belgium was caused by not (yet) meeting expectations regarding the performance of the factory outlet in Messancy. Currently new initiatives (including financial incentives) are being undertaken in the areas of especially letting, marketing and local management in order to increase the occupancy rate of the factory outlet. This factory outlet currently has an occupancy rate of 43.3%. The other part of the portfolio had a higher occupancy rate than in the comparable period in 2003. Sales In the first half year a number of small properties was sold for € 0.8 million. After deduction of the part due to third parties, a positive sales result of € 0.1 million remains. In addition, VastNed Retail has reduced its interest in Intervest Retail to 76.6% (December 31, 2003: 77.2%), realising a book profit of € 0.1 million. Revaluations The value movement due to appraisals in the first half year of 2004 amounted to € 2.5 million positive (first half year 2003: € 1.7 million positive), of which the share of VastNed Retail amounted to € 1.9 million positive (first half year 2003: € 1.3 million positive). Germany Occupancy rate The occupancy rate of the German property portfolio in the first half year of 2004 amounted to 90.2% (first half year 2003: 90.7%). Sales / revaluations In the context of ongoing discussions following the findings of a due diligence investigation, the German property portfolio has been written off with an additional € 8.4 million, which brings the write-off of the German property portfolio to € 33.1 million negative for the first half year of 2004 (first half year 2003: € 16.0 million negative). France Occupancy rate The occupancy rate in the first half year of 2004 amounted to 98.9% (first half year 2003: 99.4%). Sales The retail warehouse La Croix Blanche in St.-Geneviève-des-Bois was sold at € 15.6 million. The selling price was well above the most recent appraisal value. The delivery will take place on October 1, 2004. Revaluations Based on the appraisals of part of the French property portfolio, a positive result of € 2.5 million was entered (first half year 2003: € 2.9 million positive).

23


Italy and Portugal Occupancy rate The property portfolios in Italy and Portugal have an occupancy rate of 100%. Sales VastNed Retail intends to dispose of the two properties in the Italian property portfolio. Revaluations No appraisals took place as per June 30, 2004.

Financing with shareholders’ equity and loans Dividend At the general meeting of shareholders of April 6, 2004 the dividend for the 2003 financial year was declared at € 4.24 per share. The obligatory cash dividend was € 2.45 and the optional part was € 1.79 cash or 1 new share per 25 existing shares to be charged to the share premium reserve. In that context 41.6% (first half year 2003: 76.8%) exercised the option of stock dividend; 274,442 new shares were issued and the total number of ordinary shares in issue amounted to 16,746,189 as per June 30, 2004. Private placement In early 2004 a private placement took place of 325,000 shares at an issuing price of € 46.00. These shares are entitled to dividend as from the 2003 financial year. After deduction of placement costs, shareholders’ equity increased by € 14.7 million (before deduction of 2003 dividend). Solvency and loan financing Group equity expressed as a percentage of the investments in property amounts to 50.9% as per June 30, 2004 (June 30, 2003: 48.7%). The ratio long-term loans/short-term loans was 72/28 as at June 30, 2004 (June 30, 2003: 67/33).

Implications of IFRS implementation Introduction As from the 2005 financial year, VastNed Retail will draw up its consolidated financial reports based on International Financial Reporting Standards (IFRS). Anticipating this transition to IFRS, VastNed Retail has identified the most important differences compared to the currently applicable Dutch accounting principles. Details of those differences are given hereinafter. Based on a provisional estimate it has been indicated what the impact will be on shareholders’ equity as at January 1, 2004 and on the investment result for the first half year 2004. Since the process of the adoption of applicable IFRS regulations by the competent authorities has not yet been finalised, the IFRS information as provided hereinafter may still change.

24


Provision for deferred tax liabilities Based on IFRS it might be concluded that the provision for deferred tax liabilities should be valued based on 100% of the applicable tax rate. Both property funds and auditors are at present uncertain whether this is the correct interpretation of IFRS. VastNed Retail does not consider this to be correct in all cases. If the intention exists to sell the property by way of selling the shares of the (taxable) company which has ownership of the respective property, no tax on income would be due. The transfer of the deferred tax liability to the seller would in that case take place by way of a discount on the purchase price of the shares; 50% of the deferred tax liability based on the nominal tax rate is (usually) taken into account. VastNed Retail is of the opinion that IFRS should be interpreted in such a way that in the abovementioned cases the provision for deferred tax liabilities is valued based on 50% of the nominal tax rate. That is in line with the valuation method which is applied according to the present accounting principles. The present provision for deferred tax liabilities relates to property in France, Spain, Italy and Portugal. The present company structure of VastNed Retail allows the sale of property in France, Italy and Portugal to be structured as stated above. Since according to the present accounting principles in these countries the provision for deferred tax liabilities is already accounted in this way, no change is expected with the implementation of IFRS. In addition, there is the intention to opt for the so-called SIIC regime (Société Investissements Immobilier Cotée). At the transition to this regime, payment of an exit tax is required. The present provision is considered to be sufficient. In Spain the present structure makes it more difficult to sell the Spanish property through the sale of shares in property companies. There is, however, the option of selling the property whereby the (fiscal) bookprofit is taxed at an effective tax rate of 15%. The present provision for deferred tax liabilities in Spain is based on the net present value of this reduced rate. VastNed Retail is of the opinion that at the implementation of IFRS it will no longer be permitted to apply this net present value. Therefore at the implementation of IFRS on January 1, 2004 an extra charge to the provision for deferred tax liabilities will take place of € 5,3 million. The indirect investment result for the first half year of 2004 will fall by € 0.4 million as a result of positive revaluations of the Spanish portfolio, less a lower additional tax charge due to the sale of the property in Getafe. Rent discounts, rent-free periods and letting incentives Based on IFRS, income and expenses should be allocated as much as possible to the periods to which they are related. Based on this the aforementioned items should be written off throughout the term of the lease contract (straight lining). Currently these items are recognised fully within the period in which they are generated. Due to this, when IFRS is implemented, shareholders’ equity as at January 1, 2004 will be € 1.6 million higher and the investment result for the first half year will be € 0.2 million higher. Letting fees Due to a recent change in IAS 17 (Leasing), there is currently uncertainty about straight lining of letting fees throughout the term of the lease contract concluded. Since currently letting fees are charged directly to the result in the period in which they are incurred, straight lining these letting fees would generate a positive effect on shareholders’ equity as at January 1, 2004 and the 2004 semi-annual investment result. In view of the uncertainty regarding the implementation of this guideline, VastNed Retail for the time being will assume that the currently applied recognition method need not be adjusted at the implementation of IFRS.

25


Pensions VastNed Management’s present pension scheme is classified under IFRS as ‘defined benefit’. Due to this, taking into account future salary rises, average employment terms, inflation and such, future pension charges must be estimated. To this end VastNed Management has had, taking into account presently known IFRS rules and the current pension scheme rules, an actuarial report drawn up by an independent actuary. Based on this report, VastNed Management should take a provision as per January 1, 2004 of between € 1.5 and € 2 million. Of this, between € 0.7 and € 0.9 million should be allocated to VastNed Retail, so that shareholders’ equity as at January 1, 2004 would decrease with the same amount. The impact on the investment result for the first half year of 2004 is limited positive, due to a limited release of the provision accrued in favour of the pension charges of the respective period currently recognised.

Corporate governance General meeting of shareholders adopts corporate governance structure The general meeting of shareholders of April 6, 2004 has adopted the corporate governance structure as proposed by the supervisory board. In addition, it was approved that the articles of association be adjusted to fulfil the requirements set by the Tabaksblat committee. The minutes of the general meeting of shareholders can be consulted on www.vastned.nl. You can comment on those minutes until October 6, 2004. Webcasting After the conclusion of the reporting period, the analysts’ meeting on August 11, 2004 at the occasion of the half year figures 2004 could be followed live via webcast. This satisfies a desire among shareholders and increases the transparency of financial reporting. Using webcasting, 111 of the 113 best practice principles of the Tabaksblat Code are fulfilled. Researchers rate corporate governance VastNed Retail highly In the course of their inquiry into corporate governance among Dutch listed companies, researchers of the research institute IRIS of the Robeco Group have given VastNed Retail a mark of 8.8 out of 10. Jointly with VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail has achieved the highest score among the property funds. Appointment supervisory board members The general meeting of shareholders of April 6, 2004 has reappointed Mr. N.J. Westdijk to the supervisory board. Messrs. P.M. Verboom and R.K. Jacobson were newly appointed to the supervisory board. Changes to the board of management Mr. J. Pars (41) has succeeded Mr H.K.M. Roovers as per July 1, 2004 as Chief Investment Officer and statutory director of VastNed Management. Previously, Mr. Pars was director Southern Europe with VastNed Retail. Mr. Roovers (60) will retire, but continues as an adviser with VastNed Management until December 31, 2004.

26


Developments and outlook 2004 The sale of the German property portfolio is expected to be finalised in the very short term. The funds released thus are expected not to be reinvested before 2005 and will not start to contribute positively to the direct investment result until that year. For the second half year 2004 no material interest rate increase is anticipated. In that context, for 2004 a direct investment result of approximately € 3.74 per share is anticipated. Rotterdam, August 11, 2004 The board of management

27


Semi-annual accounts 2004 Consolidated balance sheet (x € 1,000.-) Property in operation Property not in operation Investments in property Long-term liabilities Balance other assets and liabilities Shareholders’ equity Minority interests Group equity

30-06-’04 1 31-12-’03 2 30-06 -’03 3 ____________ ____________ ____________ 1,550,506 1,603,572 1,597,028 5,947 8,705 45,590 ____________ ____________ ____________ 1,556,453 1,612,277 1,642,618 (560,265) (598,049) (577,911) (265,066) (256,990) (323,121) ____________ ____________ ____________ 731,122 757,238 741,586 61,773 60,723 58,922

______ ______ ______ 792,895

817,961

800,508

Consolidated profit and loss account

Gross rental income Operating expenses Net rental income Realised value movements Unrealised value movements

Total income from investments Interest General expenses

1st half year 1st half year 1 2 2004 2003 2003 3 ____________ ____________ ____________ 64,676 128,904 64,274 (9,313) (19,656) (9,277) ____________ ____________ ____________ 55,363 109,248 54,997 5,730 726 (331) (15,025) (16,815) (2,775) ____________ ____________ ____________ (9,295) 4 (16,089) 4 (3,106) 4 46,068

93,159

51,891

(15,414) (32,706) (3,796) (8,474) ____________ ____________ (19,210) (41,180)

(16,625) (4,196) ____________ (20,821)

Investment result before tax

26,858

51,979

31,070

Tax due on reporting period Movements deferred tax

(1,881) (5,058) 5

(1,693) (3,843) 5

(1,273) (2,021) 5

(6,939)

(5,536)

(3,294)

19,919 (3,163)

46,443 (5,703)

27,776 (2,675)

16,756

40,740

25,101

31,623 (14,867)

61,777 (21,037)

30,593 (5,492)

16,756

40,740

25,101

Investment result after tax Minority interests Investment result Direct investment result Indirect investment result

______ ______ ______ ______ ______ ______

1 2 3 4 5

Investment result

______ ______ ______

Reviewed by external auditor Audited by external auditor Not audited by external auditor Of which share VastNed Retail N.V. 9,900 negative (2003: 17,212 negative; first half year 2003: 3,489 negative) Of which share VastNed Retail N.V. 4,967 negative (2003: 3,825 negative; first half year 2003: 2,003 negative)

(x € 1,000.-)

28


Consolidated cash flow statement (x € 1,000.-)

Direct investment result Other cash flow from operating activities Cash flow from operating activities Cash flow from investment activities Cash flow from financing activities Net cash flow Payable to cash and bank at beginning of period Payable to cash and bank at end of period Movement in cash and bank balances

1st half year 2004 1 2003 2 ____________ ____________ 31,623 61,777 (6,345) (3,271) ____________ ____________ 25,278 58,506 32,997 (10,856) (68,854) 52,918 ____________ ____________ (10,579) 100,568

1st half year 2003 3 ____________ 30,593 13,066 ____________ 43,659 (54,584) 32,767 ____________ 21,842

(142,137) (152,716)

(242,705) (142,137)

(242,705) (220,863)

(10,579)

100,568

21,842

______ ______ ______

Investments per country (x € 1,000.-) The Netherlands Spain Belgium Germany France Italy Portugal

30-06-’04 1 31-12-’03 2 30-06 -’03 3 ____________ ____________ ____________ 533,156 540,615 555,839 334,937 346,650 346,016 262,687 259,820 258,959 190,400 220,000 245,134 190,282 200,362 193,930 34,561 34,400 32,100 10,430 10,430 10,640

______ ______ ______ 1,556,453

1,612,277

1,642,618

Movements in shareholders’ equity (x € 1,000.-)

Shareholders’ equity at beginning of period Direct investment result Indirect investment result Share issue Dividend paid Other movements

1st half year 2003 2003 3 ____________ ____________ 763,470 763,470 61,777 30,593 (21,037) (5,492) – – (46,903) (46,903) (69) (82) 2

______ ______ ______ 731,122

757,238

741,586

1 2 3

Reviewed by external auditor Audited by external auditor Not audited by external auditor

Shareholders’ equity at end of period

1st half year 2004 1 ____________ 757,238 31,623 (14,867) 14,732 (57,559) (45)

29


Analysis indirect investment result (x € 1,000.-) 1st half year 2004 1

The Netherlands Spain Belgium Germany France Italy Portugal Total minority interests Indirect investment result

Result on

Unrealised

Movements in

disposals

revaluation

deferred taxes

Total

____________ ____________ ____________ ____________ 1,771 5,501 – 7,272 657 7,625 (1,554) 6,728 317 2,450 – 2,767 – (33,100) – (33,100) 2,985 2,499 (1,888) 3,596 – – (1,602) (1,602) – – (14) (14) ____________ ____________ ____________ ____________ 5,730 (15,025) (5,058) (14,353) (39) (566) 91 (514)

______ ______ ______ ______ 5,691

(15,591)

(4,967)

(14,867)

2003 2

The Netherlands Spain Belgium Germany France Italy Portugal Total minority interests Indirect investment result

Result on

Unrealised

Movements in

disposals

revaluation

deferred taxes

Total

____________ ____________ ____________ ____________ 344 6,376 – 6,720 – 4,420 (1,099) 3,321 382 3,786 – 4,168 – (42,427) 40 (42,387) – 8,971 (2,193) 6,778 – 2,323 (604) 1,719 – (264) 13 (251) ____________ ____________ ____________ ____________ 726 (16,815) (3,843) (19,932) (63) (1,060) 18 (1,105)

______ ______ ______ ______ 663

(17,875)

(3,825)

(21,037)

1st half year 2003 3

Total minority interests

Movements in deferred taxes

Total

____________ ____________ ____________ ____________ (351) 2,897 – 2,546 – 5,757 (861) 4,896 20 1,673 – 1,693 – (16,029) 40 (15,989) – 2,915 (1,109) 1,806 – – (74) (74) – 12 (17) (5) ____________ ____________ ____________ ____________ (331) (2,775) (2,021) (5,127) (1) (382) 18 (365)

______ ______ ______ ______ (332)

(3,157)

(2,003)

(5,492)

1 2 3

Indirect investment result

Unrealised revaluation


The Netherlands Spain Belgium Germany France Italy Portugal

Result on disposals

30


Net rental income by country (x € 1,000.-)

The Netherlands Spain Belgium Germany France Italy Portugal Net rental income

1st half year 1st half year 1 2 2004 2003 2003 3 ____________ ____________ ____________ 19,320 40,487 20,716 12,189 22,708 11,073 8,503 16,495 8,289 6,378 12,278 6,731 7,200 14,201 6,680 1,294 2,132 1,049 479 947 459

______ ______ ______ 55,363

109,248

54,997

For the accounting principles of the consolidation, the valuation and determination of assets and liabilities and the determination of the result, reference is made to the Annual Report 2003, with the exception of the adjustments in connection with the adjusted Dutch Guideline 615 Investment Institutions for Annual Reporting. As a result of this adjustment as from the 2004 financial year both realised and unrealised value movements must be recognised in the profit and loss account. This also applies to the movements in the provision for deferred tax liabilities and the costs of asset management. These items will starting from the 2004 financial year no longer be charged to shareholder’s equity, but will be recognised in the profit and loss account. Starting from the 2004 financial year the costs of asset management will no longer be charged to the indirect investment result but to the direct investment result. In connection with this the comparative figures have been adjusted accordingly.

1 2 3


The expense ratio for the first half year of 2004 amounts to 9,07% (annually).

31


Review report Introduction We have reviewed the half-year figures for the period January 1, 2004 up to and including June 30, 2004 of VastNed Retail N.V., Rotterdam, consisting of the accompanying consolidated balance sheet, consolidated income statement and related notes thereto. We have not reviewed the comparative half-year figures for the period January 1, 2003 up to and including June 30, 2003. Accordingly we have not reviewed the comparative financial information included in the balance sheet, income statement, statement of movements in shareholders’ equity and the cash flow statement. The half-year figures are the responsibility of the company’s management. Our responsibility is to issue a report on the half-year figures for the period January 1, 2004 up to and including June 30, 2004 based on our review.

Scope We conducted our review in accordance with standards for review engagements generally accepted in the Netherlands. These standards require that we plan and perform the review to obtain moderate assurance about whether the half-year figures are free of material misstatement. A review is limited primarily to inquiries of company personnel and analytical procedures applied to financial data and therefore provides less assurance than an audit. We have not performed an audit and, accordingly, we do not express an audit opinion.

Opinion Based on our review, nothing has come to our attention that causes us to believe that the half-year figures for the period January 1, 2004 up to and including June 30, 2004 do not give a true and fair view in accordance with accounting principles generally accepted in the Netherlands and the financial reporting requirements included in Part 9 of Book 2 of the Netherlands Civil Code and the Netherlands Act on the Supervision of Investment Institutions.

Emphasis of matter Without qualifying our opinion above, we draw attention to the IFRS paragraph as included in the interim report, which outlines that the included IFRS information is subject to change. The note explains that the applicable IFRS standards are not yet definite. Rotterdam, August 11, 2004 Deloitte Accountants B.V.

32

Key figures property portfolio

(in operation)

The Netherlands

Spain

Belgium

Germany

France

Italy

Portugal

Total

_______

_______

_______

_______

_______

_______

_______

_______

21 1,400

96 515

52 296

54 470

87 186

100 2

100 14

29 2,883

24

34

32

33

61

100

100

15

531 34 1

335 22 24

260 17 3

190 12 5

190 12 5

35 2 17

10 1 1

1,551 100 2

278,333 32

121,047 14

224,638 26

170,867 19

70,458 8

12,589 1

3,069 –

881,001 100

Theoretical rental income (x € 1 million) Average rental income per sqm (x € 1)

44.7 161

26.9 222

22.9 102

21.0 123

15.0 213

2.5 197

1.0 324

134.0 152

Average occupancy rate (in %)

98.0

98.1

89.2

90.2

98.9

100.0

100.0

95.6

Gross return (in %)

8.4

8.0

8.8

11.0

7.9

7.3

9.9

8.6

Regional spreading per country (in %) Big cities Medium-sized cities Small cities

35 28 37

96 4 –

34 18 48

41 29 30

37 62 1

44 56 –

87 13 –

50 26 24

Sector spread per country (in %) Retail properties Shopping centres Retail warehouses Other

82 15 3 –

19 56 25 –

40 – 58 2

52 23 25 –

59 38 3 –

44 56 – –

100 – – –

57 28 15 <1

Ten largest properties (as a % of invested capital) Number of rent contracts Ten largest tenants (as a % of theoretical rental income)

Invested capital (x € 1 million) Invested capital (as a % of total property portfolio) Average size per property (x € 1 million) Lettable floor space (in sqm) Lettable floor space (in %)

VastNed Retail N.V. Max Euwelaan 1, 3062 MA Rotterdam, The Netherlands P.O. Box 4444, 3006 AK Rotterdam, The Netherlands Telephone +31 10 242 43 00 Facsimile +31 10 242 43 33 www.vastned.nl [email protected]

Halfjaarbericht Interim report 2004 VastNed Retail

Recommend Documents