Halfjaarbericht Interim report 2003
Retail
Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: – VastNed Retail N.V. belegt in individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen gelegen op goede en toplocaties in Nederland, Duitsland, Spanje, België, Frankrijk, Italië en Portugal. Het belegd vermogen bedroeg per 30 juni 2003 B 1.643 miljoen. – VastNed Offices / Industrial N.V. is, met een belegd vermogen van B 1.310 miljoen per 30 juni 2003, gespecialiseerd in kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten op goede en toplocaties in Nederland, België en NoordFrankrijk. Het doel van beide fondsen is het behalen van een blijvend hoog rendement voor de aandeelhouders, onder meer door versterking van de positie in de landen waarin de fondsen reeds actief zijn. Het commerciële, technische en administratieve beheer van de onroerendgoedportefeuille wordt grotendeels uitgevoerd door VastNed Management B.V., eigendom van beide fondsen. VastNed Management berekent uitsluitend de door haar gemaakte kosten door aan beide fondsen en heeft geen zelfstandig winstdoel. De VastNed Groep biedt de belegger via haar beursgenoteerde fondsen de keuze om te beleggen in verschillende sectoren onroerend goed met als voordelen: – expertise van een gespecialiseerd en actief acquisitie- en beheerapparaat; – hoog dividendrendement; – laag risicoprofiel door goede geografische en sectorale spreiding van de beleggingen. Beide fondsen zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam en maken gebruik van liquidity providers, hetgeen borg staat voor een goede verhandelbaarheid van de aandelen.
1
Profiel VastNed Retail N.V. VastNed Retail N.V., opgericht in 1986, is een (closed-end) onroerendgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De maatschappij belegt duurzaam in goed verhuurde individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen op goede en toplocaties in Nederland, Duitsland, Spanje, België, Frankrijk, Italië en Portugal. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie onder goedkeuring van de raad van commissarissen. De onroerendgoedportefeuille van dit gespecialiseerde beleggingsfonds vertegenwoordigde per 30 juni 2003 een waarde van B 1.643 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: – 95% winkels – 5% overig onroerend goed*. De geografische spreiding van de onroerendgoedportefeuille (inclusief niet in exploitatie) ziet er per 30 juni 2003 als volgt uit:
Nederland Spanje Duitsland België Frankrijk Italië Portugal
2003 34% 21% 15% 15% 12% 2% 1%
2002 39% 17% 18% 12% 12% 2% –
De aandelen zijn sinds 1987 genoteerd aan Euronext Amsterdam.
*
Veelal boven de winkels gelegen appartementen.
2
Halfjaarbericht 2003 Het eerste halfjaar 2003 Het eerste halfjaar 2003 heeft geen herstel van de wereldeconomie teweeggebracht. De onroerendgoedportefeuille van VastNed Retail houdt, met uitzondering van het Duitse deel van de portefeuille, ondanks de haperende economie goed stand. Leegstand in de portefeuille blijft beperkt en huurverhogingen worden nog steeds gerealiseerd. De rente bevindt zich op een voor de vennootschap aantrekkelijk niveau, hetgeen gunstig uitwerkt voor de financieringskosten. Deze trends in aanmerking nemende verwacht de directie een direct beleggingsresultaat per aandeel van circa B 4,24 (2002: B 4,15). Resultaten eerste halfjaar 2003 VastNed Retail heeft in het eerste halfjaar van 2003 een direct beleggingsresultaat geboekt van B 33,6 miljoen (eerste halfjaar 2002: B 31,8 miljoen). Dit houdt een stijging van 5,7% in ten opzichte van het eerste halfjaar 2002. Deze stijging is te danken aan toegenomen bruto huuropbrengsten welke B 64,3 miljoen (eerste halfjaar 2002: B 60,5 miljoen) bedroegen, terwijl de exploitatiekosten relatief zijn gedaald tot 14,4% van de brutohuuropbrengsten (eerste halfjaar: 2002 14,9%). De toegenomen bruto huuropbrengsten zijn onder andere toe te rekenen aan uitbreidingen die plaatsvonden in België, Portugal en Spanje in 2002 en 2003. De rentelasten zijn tot B 16,6 miljoen gestegen (eerste halfjaar 2002: B 15,0 miljoen). Deze stijging is toe te rekenen aan het feit dat de onroerendgoedportefeuille is uitgebreid en dat er in 2003 minder rente is geactiveerd. Het gemiddelde rentepercentage is echter afgenomen. Het indirecte resultaat over het eerste halfjaar bedroeg B 8,5 miljoen negatief (eerste halfjaar 2002: B 3,7 miljoen positief). Dit bestaat uit resultaat op verkopen, ongerealiseerde herwaardering op grond van taxaties, de kosten van vermogensbeheer en de mutaties in de post latente belastingen. Een specificatie van het indirect beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2003 is opgenomen op de volgende pagina. Resultaten per aandeel eerste halfjaar 2003 Per aandeel steeg het direct beleggingsresultaat tot B 2,12 (eerste halfjaar 2002: B 2,07). Het indirect beleggingsresultaat per aandeel kwam uit op B 0,54 negatief (eerste halfjaar 2002: B 0,24 positief). Het totaal beleggingsresultaat per aandeel (inclusief overige mutaties) kwam daarmee uit op B 1,28 (eerste halfjaar 2002: B 2,11). Het eigen vermogen per aandeel inclusief dividend bedroeg B 45,93 per 30 juni 2003 (30 juni 2002: B 48,09). Het resultaat per aandeel is berekend over het gemiddeld aantal geplaatste aandelen. 3
Onroerendgoedportefeuille De onroerendgoedportefeuille is in het eerste halfjaar toegenomen tot B 1.643 miljoen (31 december 2002: B 1.589 miljoen). De uitbreiding betreft de verwerving van Madrid Sur. Met deze laatste acquisitie is een bedrag van ruim B 62 miljoen gemoeid. Voorts heeft VastNed Retail in het kader van een gezonde doorstroming van de portefeuille voor B 7,7 miljoen aan objecten in Nederland en Belgie iets onder boekwaarde verkocht. Verder is het object in Castellón de la Plana (vestiging Mediamarkt, totale investering B 9,6 miljoen) in exploitatie genomen. De financiële leegstand in de onroerendgoedportefeuille bedroeg over het eerste halfjaar 2003 3,6% (eerste halfjaar 2002: 2,2%). VastNed Retail laat jaarlijks haar onroerendgoedportefeuille door onafhankelijke experts waarderen per 30 juni en 31 december. De taxaties van de objecten per 30 juni zij in de meeste landen gunstig verlopen in die zin dat er positieve herwaarderingen hebben plaatsgevonden in Nederland (B 2,9 miljoen), Spanje (B 5,8 miljoen), België (B 1,3 miljoen) en Frankrijk (B 2,9 miljoen). In het kader van de voorgenomen verkoop van de Duitse portefeuille wordt door een onafhankelijke internationale taxateur een waarderingsrapport opgesteld. In afwachting van dit rapport is reeds een negatieve herwaardering van B 16 miljoen geboekt. De Italiaanse en Portugese portefeuille worden per 31 december getaxeerd. Het indirect beleggingsresultaat over de periode 1 januari - 30 juni 2003 kan als volgt worden gespecificeerd: Resultaat OngeMutatie Kosten verkochte realiseerde latente vermogens activa herwaar- belastingen beheer dering
Totaal
Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal
(351) – 19 – – – –
2.897 5.757 1.291 (16.029) 2.915 – 12
– (843) – 40 (1.109) (74) (17)
(935) (509) (350) (770) (335) (56) (19)
1.611 4.405 960 (16.759) 1.471 (130) (24)
Totaal
(332)
(3.157)
(2.003)
(2.974)
(8.466)
4
De kosten van vermogensbeheer zijn ten opzichte van het eerste halfjaar 2002 gedaald van B 3,9 miljoen naar B 3,0 miljoen. Dit is het gevolg van het feit dat Vastned Retail per 1 januari 2003 alle aandelen van Foram Management B.V. heeft verworven. Groepsvermogen en financiering Door de aandeelhouders is voor 77% gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een gedeelte van het dividend over het boekjaar 2002 op te nemen als stock dividend. Daarmee is aantal aandelen met 500.783 stuks toegenomen tot 16.146.747 gewone aandelen per 30 juni 2003. Het groepsvermogen uitgedrukt in een percentage van de beleggingen in onroerend goed bedraagt 48,7%. Dit percentage bedroeg medio 2002 51,2%. De verhouding kort vreemd versus lang vreemd vermogen is verdergaand verbeterd tot 33 / 67. Deze verhouding bedroeg medio 2002 48 / 52. Voor zover de vennootschap bekend, zijn er geen aandeelhouders aan te merken als grote belegger (> 25%). Vooruitzichten De directie verwacht niet dat in 2003 een sterk economisch herstel op gang zal komen. De verwachtingen over de consumentenbestedingen zijn dan ook matig. Een gunstige ontwikkeling is het aanhoudende lage rente niveau. Eerder heeft de directie voor 2003 de verwachting van een tenminste gelijkblijvend direct beleggingsresultaat per aandeel gepubliceerd. Dankzij onder andere genoemde lage rentestand verwacht de vennootschap onder voorbehoud van bijzondere omstandigheden een direct beleggingsresultaat per aandeel voor 2003 van circa B 4,24. Rotterdam, 20 augustus 2003 De directie
5
Geconsolideerde balans (x B 1.000,–)
30-06-’03
31-12-’02
30-06-’02
Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed niet in exploitatie
1.597.028 45.590
1.534.611 54.564
1.548.411 29.384
Beleggingen in onroerend goed Langlopende schulden Saldo overige activa / passiva
1.642.618 1.589.175 1.577.795 (577.911) (498.159) (413.840) (323.121) (327.546) (411.547)
Eigen vermogen Minderheidsbelangen
741.586 58.922
763.470 56.983
752.408 55.112
Groepsvermogen
800.508
820.453
807.520
Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x B 1.000,–)
1e halfjaar 2003
1e halfjaar 2002 2002
Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten
64.274 (9.277)
123.648 (18.987)
60.534 (8.989)
Nettohuuropbrengsten
54.997
104.661
51.545
Interest Algemene kosten
(16.625) (1.222)
(32.774) (1.864)
(15.033) (834)
(17.847)
(34.638)
(15.867)
Direct beleggingsresultaat voor belastingen Belastingen naar de winst
37.150 (1.273)
70.023 (1.384)
35.678 (1.801)
Direct beleggingsresultaat na belastingen Minderheidsbelangen
35.877 (2.310)
68.639 (4.335)
33.877 (2.124)
Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat
33.567 (8.466)
64.304 (17.759)
31.753 3.730
Totaal beleggingsresultaat
25.101
46.545
35.483
6
Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x B 1.000,–)
1e halfjaar 2003
1e halfjaar 2002 2002
Direct beleggingsresultaat Overige kasstromen uit operationele activiteiten
33.567
64.304
31.753
10.092
(41.494)
(2.488)
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten
43.659 (54.584) 32.767
22.810 (40.779) 44.523
29.265 (14.418) (39.796)
Nettokasstroom
21.842
26.554
(24.949)
(242.705)
(269.259)
(269.259)
(220.863)
(242.705)
(294.208)
21.842
26.554
(24.949)
30-06-’03
31-12-’02
30-06-’02
555.839 346.016 258.959 245.134 193.930 32.100 10.640
559.968 276.925 257.540 260.987 191.015 32.100 10.640
615.260 271.104 197.044 278.422 184.165 31.800 –
1.642.618
1.589.175
1.577.795
Schuld aan kredietinstellingen en liquide middelen primo Schuld aan kredietinstellingen en liquide middelen ultimo Mutatie schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen Specificatie beleggingen naar land (x B 1.000,–) Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal
7
Mutaties in het eigen vermogen (x B 1.000,–)
1e halfjaar 2003
1e halfjaar 2002 2002
Eigen vermogen primo Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Overige mutaties*
763.470 33.567 (8.466) (46.985)
758.567 64.304 (17.759) (41.642)
758.567 31.753 3.730 (41.642)
Eigen vermogen ultimo
741.586
763.470
752.408
* De overige mutaties bestaan voornamelijk uit betaald dividend. Specificatie indirect beleggingsresultaat (x B 1.000,–)
1e halfjaar 2003
1e halfjaar 2002 2002
Resultaat verkochte activa Ongerealiseerde herwaardering Mutatie latente belastingen Kosten van vermogensbeheer
(332) (3.157) (2.003) (2.974)
1.528 (8.270) (3.189) (7.828)
229 9.406 (2.035) (3.870)
Indirect beleggingsresultaat
(8.466)
(17.759)
3.730
Specificatie indirect beleggingsresultaat naar land 1e halfjaar (x B 1.000,–) 2003 Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal
8
1e halfjaar 2002 2002
1.611 4.405 960 (16.759) 1.471 (130) (24)
3.876 3.562 160 (28.072) 2.592 1.656 (1.533)
2.315 130 6.455 (10.836) 3.540 2.126 –
(8.466)
(17.759)
3.730
Specificatie nettohuuropbrengsten naar land (x B 1.000,–)
1e halfjaar 2003
1e halfjaar 2002 2002
Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal
20.716 11.073 8.289 6.731 6.680 1.049 459
42.357 17.721 16.206 12.861 13.331 2.064 121
21.174 8.335 7.615 6.601 6.804 1.016 –
Nettohuuropbrengsten
54.997
104.661
51.545
Gegevens per aandeel (x B)
1e halfjaar 2003
1e halfjaar 2002 2002
Eigen vermogen per aandeel primo (inclusief dividend) Dividend vorig boekjaar
48,80 (4,15)
49,99 (4,01)
49,99 (4,01)
Eigen vermogen per aandeel primo (exclusief dividend)
44,65
45,98
45,98
Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Overige mutaties
2,12 (0,54) (0,30)
4,15 (1,14) (0,19)
2,07 0,24 (0,20)
1,28
2,82
2,11
45,93
48,80
48,09
30-06-’03
31-12-’02
30-06-’02
40,90
41,25
40,80
Totaal beleggingsresultaat Eigen vermogen per aandeel ultimo Overige gegevens
Beurskoers Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen Aantal geplaatste gewone aandelen
15.811.970 15.487.896 15.327.208 16.146.747 15.645.964 15.645.964
Voor de grondslagen voor de consolidatie, de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling wordt verwezen naar het jaarverslag 2002. Tussentijdse berichten worden niet door accountants gecontroleerd. De Expense Ratio over het eerste halfjaar 2003 bedraagt 8,51 (jaarbasis). 9
VastNed Retail N.V. Max Euwelaan 1 3062 MA Rotterdam P.O. Box 4444 3006 AK Rotterdam The Netherlands Telephone +31 10 242 43 00 Facsimile +31 10 242 43 33 E-mail:
[email protected] Website: www.vastned.nl
