vastned retail jaarverslag 2009

vastned retail

jaarverslag 2009

balanced growth in european property

Kerncijfers

2009

2008

2007

2006

2005

130,6

132,0

120,6

110,7

106,8

Resultaten (x € 1 miljoen)

Brutohuuropbrengsten

Direct beleggingsresultaat

68,6

60,9

64,4

62,5

59,6

Indirect beleggingsresultaat

(130,0)

(112,0)

180,1

110,4

98,3

244,5

172,9

157,9

1.487,5

Beleggingsresultaat

(61,4)

(51,1)

Balans (x € 1 miljoen)

Vastgoedbeleggingen

1.861,4

2.014,8

2.093,1

1.730,7

Eigen vermogen

1.035,1

1.094,4

1.214,9

1.048,1

930,8

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail

939,1

998,2

1.135,8

977,7

862,5

Langlopende schulden

673,6

690,5

617,3

479,0

409,5

Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen

17.028.420

16.399.050

16.706.552

16.892.880

16.851.120

Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo)

18.265.213

16.417.526

16.362.097

16.876.183

16.903.156

Per aandeel (x € 1)

Eigen vermogen aandeelhouders

VastNed Retail primo (inclusief dividend)

60,80

69,42

57,93

51,02

46,48

Slotdividend vorig boekjaar

(2,68)

(2,73)

(2,60)

(2,47)

(3,74)

VastNed Retail primo (exclusief dividend)

58,12

66,69

55,33

48,55

42,74


4,03

3,71

3,85

3,70

3,54


(7,64)

(6,82)

10,79

6,53

5,83

14,64

10,23


Beleggingsresultaat

(3,61)

(3,11)

Overige mutaties

(1,84)

(1,61)

0,57

0,25

(0,02)

Interim-dividend

(1,25)

(1,17)

(1,12)

(1,10)

(1,07)

VastNed Retail ultimo

51,42

60,80

69,42

57,93

51,02

Beurskoers (ultimo)

45,835

36,00

65,70

77,00

53,75

Dividend in contanten

4,03

3,85

3,85

3,70

3,54

2,35

2,02

2,47

3,30

2,54

5,56%

2,13%

0,53%

1,55%

9,37


of in contanten

en in aandelen t.l.v. de agioreserve

Dividendrendement uitgedrukt als percentage

van het eigen vermogen aandeelhouders

VastNed Retail primo (exclusief dividend)

1)

6,9

5,8

7,0

7,6

8,3

Solvabiliteit (in %)

55,9

55,5

59,1

61,8

62,9

Loan-to-value (in %)

39,9

41,2

38,3

33,5

34,5

1

Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.

brancheverdeling totale vastgoedportefeuille

Non-food 60%

Food 19% Huis en tuin 9% Overige 12%

jaarverslag 2009 VastNed retail N.V.

VastNed Retail N.V.

Financiële agenda 2009

Nederland K.P. van der Mandelelaan 43a, 3062 MB Rotterdam Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon +31 10 24 24 300 Fax +31 10 24 24 333 www.vastned.nl [email protected]

Woensdag 21 april 2010 Algemene Vergadering van Aandeelhouders

Spanje º P de la Castellana, 141, Planta 22B

Woensdag 12 mei 2010 Persbericht eerste kwartaalcijfers 2010* Analisten conference call/webcast

Edificio Cuzco IV, 28046 Madrid Telefoon +34 913 60 07 92 Frankrijk Rue de Rivoli 118-120, F-75001 Parijs Telefoon +33 155 80 57 67 België Uitbreidingstraat 18, B-2600 Antwerpen-Berchem Telefoon +32 32 87 67 67 www.intervest.be [email protected] Turkije Ust Zeren Sok. No: 28, 1. Levent /Be ikta Istanbul Telefoon +90 21 22 70 41 92

Vrijdag 23 april 2010 Notering ex-slotdividend 2009 (registratiedatum dinsdag 27 april 2010) Vrijdag 23 april tot en met vrijdag 7 mei 2010 Keuzeperiode slotdividend 2009

Maandag 17 mei 2010 Betaalbaarstelling slotdividend 2009 Vrijdag 6 augustus 2010 Persbericht halfjaarcijfers 2010* Analistenbijeenkomst/webcast Dinsdag 10 augustus 2010 Notering ex-interim-dividend 2010* (registratiedatum donderdag 12 augustus 2010) Maandag 30 augustus 2010 Betaalbaarstelling interim-dividend 2010 Vrijdag 5 november 2010 Persbericht negenmaandscijfers 2010* Analisten conference call/webcast

Raad van commissarissen Drs. W.J. Kolff, voorzitter Mr. N.J. Westdijk MBA, vice-voorzitter * Dr. P.M. Verboom ** J.B.J.M. Hunfeld * Voorzitter remuneratiecommissie ** Voorzitter auditcommissie

Directie VastNed Management B.V. in deze vertegenwoordigd door: Mr. R.A. van Gerrevink, CEO Mr. drs. T.M. de Witte RA, CFO

Aandeel VastNed Retail Notering: NYSE Euronext Amsterdam en NYSE Euronext Parijs ISIN: NL0000288918 Ticker: VASTN.NL Dit is het jaarverslag 2009 in de Nederlandse taal. De Engelse versie is beschikbaar in gedrukte vorm en in PDF-vorm op de website. In het geval van tekstuele verschillen is de Engelse versie leidend.

Vrijdag 4 maart 2011 Persbericht jaarcijfers 2010* Analistenbijeenkomst/webcast * Voorbeurs

vastned retail

jaarverslag 2009

voorwoord ceo

Reinier A. van Gerrevink

Geachte lezers van dit jaarverslag, We hebben op zijn zachtst gezegd een boeiend jaar achter de rug… De in 2008 begonnen crisis verergerde het afgelopen jaar in hoog tempo met onontkoombare gevolgen. Wankelende banken, reddingsacties door de overheid, allemaal tekenen van een duidelijke recessie, misschien nog erger dan die van de jaren dertig in de vorige eeuw. Niet bepaald aantrekkelijke omstandigheden om onze normale bedrijfs activiteiten in uit te voeren. Aangezien we niet wisten hoe diep de crisis zou ingrijpen, hebben we geen nieuwe aankopen meer gedaan. Dit was deels om ervoor te zorgen dat de financiering relatief conservatief bleef en om de solvabiliteit boven de grens van 50% te houden en deels omdat niemand enig idee meer had wat de vastgoedwaarden waren: de bekende kloof tussen wat verkopers ervoor vragen en wat kopers ervoor willen betalen. Er waren veel minder transacties dan in voorgaande jaren. Rendementen stegen snel en kwamen in combinatie met huurders die omzet verloren op niveaus die een toename van de huuropbrengsten niet meer ondersteunden. Hierdoor verschoof onze blik volledig naar de verhuurkant, naar wederverhuren of het vinden van nieuwe huurders voor panden die op het moment of mogelijk binnen afzienbare tijd leeg staan. Ondanks de verslechterende economie zijn we in staat geweest het direct beleggingsresultaat per aandeel te vergroten. De totale huuropbrengsten werden in stand gehouden door de kwaliteit en grote spreiding van de vastgoedportefeuille, terwijl we door onze financieringsstrategie in staat waren flexibel te zijn en te profiteren van de lage rentes. Wat desinvesteringen betreft, leek de markt er enigszins beter voor te staan. In de afgelopen 15 maanden is het ons gelukt twee vastgoedportefeuilles in Nederland te verkopen, en wel met een goede boekwinst en ook van een redelijke omvang (tezamen ongeveer € 75 miljoen).

Deze verkopen zijn het resultaat van de voortdurende beoordelingen die we maken van de kwaliteit van onze vastgoedportefeuille. Normaal gesproken zouden we de opbrengsten direct weer hebben geïnvesteerd, maar in dit geval leek het ons beter zoveel als mogelijk conservatief te blijven waar het financiering betrof. Het positieve daaraan is dat we onze eigen markt maakten en dat de boekwaarde aan de lage kant leek te zijn, zelfs voor ‘mindere activa’. Een ander vermeldenswaardig punt is dat onze belangrijkste beleggingscategorie (binnenstadswinkels) zich behoorlijk sterk hield. Een derde punt is het feit dat er nog steeds een markt was, die hoofdzakelijk werd aangejaagd door particuliere beleggers aangezien veel institutionele beleggers zich afzijdig hielden van de markt. Uiteraard realiseerden we ons dat dit een uitstekend moment kon zijn om commercieel onze slag te slaan. Op basis van onze jaarlijkse beoordeling formuleerden we een bedrijfsplan dat een terugkeer van groei liet zien als we ons voordeel zouden doen met de eventuele kansen die zich voordoen op de markt. Afgelopen jaar bleek dat plan wat te optimistisch, omdat verkopers in echt benarde omstandigheden – nog steeds – nauwelijks te vinden waren. Er kwamen wel verscheidene vastgoedportefeuilles op de markt, maar deze waren meestal van een kwaliteit die we niet serieus in overweging konden nemen. Een tweede belangrijke overweging was het feit dat ons acquisitiepotentieel relatief beperkt was. Reden waarom wij besloten tot een aandelenuitgifte (tot 10% van het geplaatste kapitaal). Deze accelerated bookbuild werd sterk overtekend, een bewijs dat er nog veel kapitaal beschikbaar is. In de tussentijd gaven we ongeveer € 25 miljoen uit aan een pijplijnobject in Lelystad en aan een uitbreiding van ons winkelcentrum Val Thoiry. We zijn op zoek naar kwaliteitspanden in alle landen, met name in Spanje en Turkije. Spanje is een doelwit, omdat de vastgoedmarkt in zo’n mate is gekelderd dat de prijzen weer interessant zijn geworden. De beleggingscategorieën waar we ons op concentreren zijn kwalitatief goede winkelcentra en perifere detailhandelsvestigingen. We verwachten op korte termijn aankopen te doen. In Turkije lijkt het erop dat de crisis aan de markt is voorbij gegaan. Verkopers zijn scherp beducht op rendement, zeker in de straten waar wij om het hardst vechten voor binnenstads winkels, zoals Istiklal Caddesi en Ba dat Caddesi in Istanbul. De stad groeit enorm. Ons doel is een binnenstadsportefeuille op te bouwen van ongeveer € 200 miljoen. We zijn terughoudend als het gaat om het betreden van de winkelcentramarkt, omdat die markt overvol lijkt te zijn en het bestemmingsbeleid erg vrij is.

Van land tot land Zoals ik hierboven al vermeldde, houdt de Nederlandse vastgoedportefeuille zich behoorlijk sterk. Taxaties waren wel lager, maar de val was relatief bescheiden in vergelijking met Spanje en Frankrijk. Het meeste van onze Nederlandse vastgoedportefeuille is geïnvesteerd in binnenstadswinkels en dankzij onze voortdurende vernieuwingen hebben we eigenlijk nauwelijks geleden onder toenemende leegstand of lagere huren. De enorme spreiding van deze vastgoedportefeuille heeft werkelijk zijn waarde bewezen: afschrijvingen waren minder groot in het laatste kwartaal dan daarvoor en we verwachten dat het einde daarvan in zicht is. We zijn op zoek naar nieuwe investeringen, maar we hebben het gevoel dat er een vreemde kloof is tussen de waarden in onze bestaande vastgoedportefeuille en de prijs van potentiële beleggingen. Het is ons ook opgevallen dat er verscheidene internationale winkel bedrijven zijn die graag de Nederlandse markt op willen maar de grootste moeite hebben goede locaties te vinden. Goede locaties in binnensteden zijn schaars en dat is natuurlijk in ons voordeel. België doet het zelfs nog beter. Het gaat om een relatief kleine vastgoedportefeuille van hoge kwaliteit. De belangrijkste kwestie is hoe onze vastgoedportefeuille in dit land uit te breiden, met name met winkels in de binnensteden. Er staat weinig vastgoed te koop. We kijken ook naar de markt voor baanwinkels, die interessant is omdat het nogal moeilijk is nieuwe winkelruimte te creëren in België. Desalniettemin hebben we het Olen-project verkocht, dat in feite een (her)ontwikkeling was van een bestaande locatie die voorheen erg populair was. Met het oog op de onzekerheid over ontwikkelingen in consumenten uitgaven leek het ons beter dit project te verkopen in plaats van het ontwikkelingsrisico te lopen. De potentiële premie die nodig is voor een dergelijk project was te klein. Waardemutaties waren praktisch nihil, wat aantoont dat onze vastgoedportefeuille op zich in goede conditie is. Er waren een paar problemen in Frankrijk in de zin dat de waarden aanvankelijk sterk daalden, maar dat gebeurde wel vanaf een hoog niveau. De ‘Lille-portefeuille’ speelt daarbij een belangrijke rol, omdat deze was aangekocht vanwege het groeipotentieel en waarvan de huidige huur nog steeds ver beneden

de markthuur ligt. Vanwege de wettelijke bescherming van bestaande huurders is de vooruitgang langzaam, maar wel gestaag. Taxateurs houden echter minder rekening met dit aspect bij hun taxaties. Ze zijn heel wat conservatiever geworden in de uitvoering van hun professie. Ook in dit land lijkt er een kloof te zijn tussen officiële taxatie- en transactiewaarden. Het winkelcentrum Val Thoiry is uitgebreid en functioneert goed. Er is een nieuwe huurovereenkomst gesloten met H&M voor haar winkel aan de Rue de Rivoli in Parijs. Daarnaast is ons lokale team hard aan het werk met de herontwikkeling van ons winkelcentrum in Plaisir. De investering bedraagt zo’n € 70 miljoen. Spanje beleeft moeilijke tijden. De waarden daalden snel als gevolg van lagere huurniveaus en toege nomen rendementen. Veel centra hebben te maken met huurverlagingen; kleinere huurders gaan failliet en grotere ketens verlangen van hun verhuurder tegemoetkomingen als ze hen daar willen houden. De ongunstige situatie zorgt ook voor nieuwe kansen en we kijken dan ook actief uit naar nieuwe beleggingen en verwachten er binnenkort enkele aan te kunnen kondigen. Ze zullen onze positie in Spanje versterken en ons in staat stellen van de marktomstandigheden te profiteren. De omzet in onze centra lijkt te zijn gestabiliseerd in de laatste paar maanden. Er zijn echter nog geen duidelijke tekenen van herstel als zodanig. Nieuwe ontwikkelingen en nieuwbouw in het algemeen zijn eigenlijk niet aan de orde en dat helpt het herstel van de huidige markt. Turkije is vooralsnog een zeer klein onderdeel van onze portefeuille en bestaat voornamelijk uit een aantal winkels in een van de populairste straten in Istanbul. We menen tegen een aantal zeer interessante kansen te zijn aangelopen in deze straat, waarvan we hopen dat ze ons een meer gevestigde positie zullen verschaffen. De meeste van deze kansen betreffen lege winkeleenheden die we aankopen en vervolgens verhuren tegen goede, marktconforme huren. Op de lange termijn zijn we bezig met de opbouw van een vastgoedportefeuille met topbinnenstadswinkels; dat bereiken we door ons te richten op de beste locaties van de stad. Het is overduidelijk dat internationale winkelbedrijven hetzelfde doen en dat ze niet alleen geïnteresseerd zijn in een plek in de grote, veelal nieuwe winkelcentra. De concurrentie op deze markt is hevig en er komen nog steeds concurrenten bij, wat soms resulteert in winkelcentra die zich min of meer naast elkaar bevinden. Dat is omdat het bestemmingsbeleid erg liberaal is. Vandaar dat we ons concentreren op binnenstadswinkels in de beste en populairste straten, waar schaarste al een feit is en het toevoegen van nieuwe winkelruimte moeilijk.

Strategie voor de komende vijf jaar VastNed Retail blijft gefocust op een evenwichtige groei van haar vastgoedportefeuille. Belangrijke aanjagers zijn de verbetering van de liquiditeit van ons aandeel en onze zichtbaarheid in de vastgoedmarkt. Dat willen we bereiken deels organisch, deels door uit te kijken naar partners waarmee we mogelijk goed samen kunnen werken. Uiteraard maken we deze plannen niet om de omvang alleen. Groei is wenselijk in combinatie met een geleidelijk toenemend direct beleggingsresultaat per aandeel. Dank u voor uw interesse en vertrouwen in onze vennootschap. Met vriendelijke groet, Reinier A. van Gerrevink, CEO

Begrippenlijst AFM Autoriteit Financiële Markten Bevak (Belgische) Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal BNP Bruto Nationaal Product CEO Chief Executive Officer CFO Chief Financial Officer CIO Chief Investment Officer Code De Nederlandse corporate governance code CPI Consumentenprijsindex EPRA European Public Real Estate Association GPR Global Property Research IAS International Accounting Standards IFRS International Financial Reporting Standards IMF Internationaal Monetair Fonds IRS Interest Rate Swap REIT Real Estate Investment Trust IVBN Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed SIIC Société d’Investissements Immobiliers Cotées VS Verenigde Staten

Definities Bezettingsgraad 100% minus de leegstandsgraad. Brutohuur Contractueel overeengekomen huur voor een bepaalde ruimte, rekening houdend met de effecten van straightlining van huurincentives. Brutohuuropbrengsten De over een bepaalde periode verantwoorde brutohuur, na aftrek van de effecten van straightlining van huurincentives. Brutorendement Theoretische jaarhuur uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed. Gemiddelde (financiële) bezettingsgraad 100% minus de gemiddelde (financiële) leegstandsgraad. Gemiddelde (financiële) leegstandsgraad De over een bepaalde periode van toepassing zijnde markthuur van leegstaande ruimten uitgedrukt in een percentage van de over dezelfde periode van toepassing zijnde theoretische huur opbrengsten. Huurincentive Enige vergoeding, tijdelijke huurreductie of uitgave ten gunste van een huurder bij het afsluiten van een huurovereenkomst of het vernieuwen daarvan. Leegstandsgraad De jaarlijkse markthuur van onverhuurde ruimten op een bepaald moment uitgedrukt in een percentage van de theoretische jaarhuur op hetzelfde moment. Markthuur Het ingeschatte bedrag waartegen een bepaalde ruimte op een bepaald moment is te verhuren door terzake goed geïnformeerde en tot transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn en waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Marktwaarde Het ingeschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging zou kunnen worden verhandeld tussen terzake goed geïnformeerde en tot een transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn en waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Nettoaanvangsrendement (NAR) Nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de aankoopprijs (inclusief transactiekosten) van de betreffende vastgoedbelegging. Nettohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten verminderd met de aan de betreffende periode toe te rekenen betaalde erfpachtcanons, niet door berekende servicekosten en exploitatiekosten, zoals onderhoudskosten, beheerkosten, verzekeringen, verhuurkosten en lokale belastingen. Nettorendement Theoretische nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van de betreffende vastgoedbelegging. Straightlining Het uitsmeren van de kosten van huurkortingen, huurvrije perioden en huurincentives over de contractduur van de huurovereenkomst. Theoretische jaarhuur De jaarlijkse brutohuur op een bepaald moment, exclusief de effecten van straightlining van huurincentives, vermeerderd met de jaarlijkse markthuur van eventueel leegstaande ruimten. Theoretische huuropbrengsten De aan een bepaalde periode toe te rekenen brutohuur, exclusief de effecten van straightlining van huurincentives, vermeerderd met de in diezelfde periode van toepassing zijnde markthuur van eventueel leegstaande ruimten.

Kerncijfers Voorwoord CEO Profiel en strategie 10 Verslag van de raad van commissarissen

14 Inleiding 14 Algemene Vergadering van Aandeelhouders 2009 15 Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders 15 Corporate Governance 16 Maatschappelijk verantwoord ondernemen 16 Aandelenemissie 16 Jaarverslag en jaarrekening 2009 17 Dividend- en reserveringsbeleid 17 Dividendvoorstel 17 Samenstelling Raad van Commissarissen 17 Subcommissies Raad van Commissarissen 18 Mutaties Raad van Commissarissen 18 Profielschets van de Raad van Commissarissen 19 Rooster van aftreden 19 Algemene Vergadering van Aandeelhouders 2010 19 Personeel 19 Verslag van de directie 20 Economie en markten 20 Vastgoedportefeuille 22 Nederland 33 Spanje 42 Frankrijk 49 België 58 Turkije 67 Portugal 69 Personeel en organisatie 74 Duurzaamheid 74 Bestuursverklaring 77 Risicomanagement 77 Financiële gang van zaken 79 Dividendvoorstel en dividenduitkering 86 Vooruitzichten voor 2010 86 Het aandeel en de beursnotering 88 Jaarrekening 2009 93 Geconsolideerde winsten verliesrekening 94 Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat 95 Direct en indirect beleggingsresultaat 96 Geconsolideerde balans per 31 december 98 Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen 100 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 102 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 103 Vennootschappelijke balans per 31 december 137 Vennootschappelijke winsten verliesrekening 138 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 138 Overige gegevens 142 Bestuur en corporate governance 145 Remuneratierapport 2009 vastned management 159 Risicomanagement 164 Vastgoedportefeuille 2009 173 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 174 Overige vastgoedbeleggingen 192

Kengetallen vastgoedportefeuille

profiel en strategie

historie VastNed Retail N.V., opgericht in 1986, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsfonds met veranderlijk kapitaal dat duurzaam belegt in goed verhuurde individuele winkelobjecten (binnenstadswinkels), winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen, primair in de eurozone. De aandelen zijn sinds 9 november 1987 genoteerd aan NYSE Euronext Amsterdam en sinds 20 december 2004 aan Euronext Parijs. Sinds 3 maart 2008 zijn de aandelen opgenomen in de Amsterdamse AMX-index. VastNed Retail maakt deel uit van de VastNed Groep.

visie Beleggen in winkelvastgoed heeft een duidelijk verband met de retailer, die met deze winkels zijn onderneming drijft, in die zin dat de hoogte van de huur op lange termijn afhankelijk is van de winst van de retailer. Het succes van de retailer en de concurrentiekracht van de locatie zijn derhalve bepalend voor het succes van de belegger in winkelvastgoed op de lange termijn.

missie en strategisch doel VastNed Retail biedt aan institutionele en particuliere aandeelhouders een primair op winkelvastgoed geconcentreerd beleggingsproduct aan. Hiermee wordt beleggers de mogelijkheid geboden om te profiteren van de dynamiek in de retailmarkten, waarmee een hoog totaalrendement wordt nagestreefd. Het totaalrendement bestaat uit een combinatie van direct rendement op basis van huuropbrengsten en indirect rendement door waardemutaties van de vastgoedportefeuille. Op langere termijn wordt door actief management van de winkelportefeuille gestreefd naar realisatie van een stijgend dividend per aandeel. 10

VastNed Retail

beleggingsproduct en beleggingsmethodiek VastNed Retail streeft haar strategisch doel na door zich te concentreren op de volgende beleggingsproducten en het hanteren van de volgende beleggingsmethodiek: – een mix van binnenstadswinkels, winkelcentra en perifere detailhandelsvestigingen, waarbij een balans in de beleggingsmix wordt nagestreefd. Het streven is de weging van individuele winkelobjecten te houden tussen 35% en 60%, van winkelcentra tussen 20% en 50% en van perifere detailhandels vestigingen tussen 10% en 30%; – concentratie op winkelgebieden en huurders die zich onderscheiden door dynamiek en concurrentiekracht; – een evenwichtig risico-rendementsprofiel van de beleggingen; – concentratie op vier kernlanden: Nederland, Spanje, Frankrijk en België en concentratie op de ontwikkeling van Turkije als toekomstig kernland met een gewenste omvang van circa 10% van de totale vastgoedportefeuille indien zich aantrekkelijke mogelijkheden voordoen; – streven naar voldoende kritische massa in de kernlanden, zodat het lokale management over een afdoende aantal functionaliteiten beschikt en in staat is kwalitatief goede werknemers aan te trekken en te behouden, en; – concentratie op een optimale spreiding binnen de vastgoedportefeuille, met als spreidingscriteria: landen, regio’s, steden, spreiding in categorieën, aantal objecten, aantal huurders, beperking omvang object en beperking omvang individuele huurders.

omvang De vastgoedportefeuille in exploitatie van VastNed Retail vertegenwoordigde ultimo 2009 een waarde van € 1.836,1 miljoen (ultimo 2008: € 1.967,2 miljoen) en was op dat moment als volgt samengesteld: – 43% binnenstadswinkels; – 40% winkelcentra; – 16% perifere detailhandelsvestigingen, en; – 1% overig.

fiscale structuur Een aantrekkelijk fiscaal klimaat is voor de beleggingsselectie een belangrijke factor. VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschaps belasting 1969. Dit houdt in dat in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. In België zijn vrijwel alle beleggingen ondergebracht in de vastgoedbevak Intervest Retail die eveneens geen winstbelasting is verschuldigd. Ook de Franse vastgoedbeleggingen zijn nagenoeg geheel vrijgesteld van winstbelasting onder het aldaar toepasselijke SIIC -regime. De beleggingen in Spanje, Turkije en Portugal zijn onderworpen aan reguliere belastingheffing. Toepassing van de nieuwe Spaanse REIT-regimes (SOCIMI of SII) zijn bestudeerd. Vooralsnog lijken deze regimes, gezien de totale samenstelling van de vastgoedportefeuille, onvoldoende aantrekkelijk om op korte termijn te worden geïmplementeerd.

financieringsbeleid Als uitgangspunt geldt dat financiering van de vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aan- of verkoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op vastgoed acceptabele rentestand. VastNed Retail zal de financieringslimieten in acht nemen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Tevens wordt een goede balans nagestreefd tussen financiering met korte en lange rentevaste perioden. Uitgangspunt is dat tweederde deel van de leningenportefeuille een vaste rente heeft met een gewogen gemiddelde looptijd van ten minste drie jaar. Hiervoor wordt in voorkomende gevallen gebruik gemaakt van rentederivaten. Ter beperking van het herfinancieringsrisico wordt er naar gestreefd dat driekwart van de leningenportefeuille uit lang lopende leningen, met een gewogen gemiddelde looptijd van ten minste vijf jaar, bestaat. Met name in tijden dat het aandeel VastNed Retail op de effectenbeurs een premie noteert ten opzichte van de (verwachte) intrinsieke waarde, kan het aantrekkelijk zijn om nieuwe aandelen uit te geven.

11

VastNed Retail Profiel en strategie

Uitgangspunt hierbij is dat uitgifte van nieuwe aandelen uitsluitend plaatsvindt als er op voorzienbare termijn goede aanwendingsmogelijkheden zijn. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de Directie met inachtneming van door de Raad van Commissarissen vast te stellen grenzen en condities.

valutabeleid VastNed Retail streeft ernaar valutarisico’s te beperken door primair in de eurozone te beleggen. Bij voorkomende valutarisico’s wordt de omvang hiervan beperkt door zorgvuldige valutaire afstemming van activa en passiva enerzijds en inkomsten en uitgaven anderzijds. Zie hiervoor het hoofdstuk Risicomanagement op pagina 164 van dit jaarverslag.

dividenden reserveringsbeleid Het dividendbeleid van VastNed Retail is erop gericht het direct beleggingsresultaat volledig aan de aandeelhouders ter beschikking te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het dividend wordt aan de aandeelhouders ter beschikking gesteld in de vorm van een interim-dividend ter hoogte van 60% van het direct beleggingsresultaat over het eerste halfjaar van het boekjaar en een slotdividend na afloop van het boekjaar.

aan- en verkoopbeleid VastNed Retail streeft een actief aan- en verkoopbeleid na. Voortdurend worden nieuwe investeringsmogelijkheden beoordeeld. Bij de acquisitie van pijplijnprojecten worden de ontwikkelingsrisico’s in het algemeen overgedragen aan gecontracteerde projectontwikkelaars en aannemers. Bij vroegtijdige betrokkenheid bij het ontwerp en het samenstellen van de huurdersmix kunnen verhuurrisico’s worden geaccepteerd. Hierbij geldt dat acquisities uitsluitend plaatsvinden indien de marktomstandigheden daartoe gunstig zijn, er sprake is van een evenwichtig risico-rendementsprofiel en de vermogensverhoudingen de transacties toelaten. In dit kader worden acquisitiemogelijkheden steeds afgewogen tegen financiële alternatieven zoals de inkoop van eigen aandelen. Ten minste eenmaal per jaar wordt beoordeeld of objecten uit de vastgoedportefeuille niet meer voldoen aan het gewenste risico-rendementsprofiel. In voorkomende gevallen kan dit aanleiding geven tot verkoop.

risicomanagement VastNed Retail voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van en, indien nodig, het ondernemen van passende actie met betrekking tot risico’s die met het beleggen in vastgoed gepaard gaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in strategische, operationele, financiële, rapportage- en compliancerisico’s. Een meer gedetailleerde beschrijving van het risicomanagement van VastNed Retail is te vinden in het hoofdstuk Verslag van de Directie op pagina 77 en in het hoofdstuk Risicomanagement op pagina 164 van dit jaarverslag.

duurzaamheid VastNed Retail heeft duurzaamheid hoog op haar agenda staan en voert het beleid ten aanzien van duurzaam ondernemen ook actief door in haar vastgoedportefeuille. Een nadere beschrijving is verderop in dit jaarverslag opgenomen (pagina 74).

12


organisatie VastNed Retail voert een actief management van haar vastgoedportefeuille, waarbij zij in de landen waarin zij actief is, streeft naar volwaardig eigen lokaal management. VastNed Management in Rotterdam, VastNed Management España in Madrid, VastNed Management France in Parijs, Intervest Retail en Intervest Offices, beide in Antwerpen, VastNed Management Deutschland in Frankfurt en VastNed Emlak Yatırım ve In aat Ticaret in Istanbul beheren, met in totaal ruim 100 medewerkers, de beleggingen van VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. VastNed Management heeft geen winststreven, maar stelt Directie en beheer ter beschikking aan de fondsen. Op de samenwerking tussen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management is een kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De gemaakte kosten worden zonder winstopslag doorbelast op basis van de feitelijke werkzaamheden. De aandelen van VastNed Management worden voor 67% gehouden door VastNed Retail en voor 33% door VastNed Offices/Industrial. Eigen beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de fysieke staat waarin de objecten verkeren. Het zoveel mogelijk zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer leidt tot direct contact met de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd en ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is grotendeels uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud en renovatie van vastgoedbeleggingen in portefeuille en verkoop van objecten die niet meer passen in de vastgoedportefeuille wordt zorg gedragen voor een optimale staat en waarde van het vastgoed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. De vastgoedmarkten in de diverse landen zijn onderworpen aan de aldaar geldende weten regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede gespecialiseerde kennis op het gebied van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed Retail streeft ernaar deze activiteiten, waar mogelijk, vanuit het land zelf te ondernemen.

13


verslag van de raad van commissarissen

V.l.n.r. Jeroen B.J.M. Hunfeld, N. J. (Klaas) Westdijk, Pieter M. Verboom en Wouter J. Kolff

inleiding Het jaar 2009 was voor de Raad van Commissarissen een jaar waarin de gevolgen van de kredietcrisis in volle omvang duidelijk zijn geworden. Over deze gevolgen is veelvuldig in de Raad van Commissarissen gesproken. De Raad van Commissarissen heeft negenmaal vergaderd in 2009 in aanwezigheid van de Directie; één van deze vergaderingen had de vorm van een conference call. De Raad van Commissarissen heeft ook vergaderd in afwezigheid van de Directie. De besproken onderwerpen die in deze negen vergaderingen aan de orde zijn gekomen zijn onder andere: – de gang van zaken en risico’s in de vastgoedportefeuille; – de strategie en risico’s (risicomanagement) van de vennootschap als geheel en deelaspecten daarvan; – de financiële resultaten, alsmede de verslaglegging daarvan in persberichten; – de financieringsstructuur van de vennootschap en de veerkracht ervan in het licht van de kredietcrisis; – de aandelenemissie; – de corporate governance structuur, inclusief een wijziging van de statuten en reglementen; – het dividenden reserveringsbeleid; – het eigen functioneren van de (leden van de) Raad van Commissarissen waarbij het niet verkrijgen van decharge van de leden van de Raad van Commissarissen door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 7 april 2009 uitvoerig aan bod is gekomen; – het functioneren van de (leden van de) Directie en de general counsel; – de samenstelling van de Directie; – het functioneren van de externe accountant; – de bezoldiging van de leden van de Directie; – de verhouding met aandeelhouders;

14

VastNed Retail

– de voor de onderneming relevante maatschappelijke aspecten van ondernemen; – het samenwerkingsverband met VastNed Offices/Industrial, en; – het functioneren van subcommissies van de Raad van Commissarissen inclusief de verslaglegging door deze commissies. In het bijzonder heeft de Raad van Commissarissen zich gebogen over de effecten van de economische crisis in Europa en over het continueren van de ingezette strategie, inhoudende het risico-rendements profiel van de vastgoedportefeuille met verkopen en ook aankopen verder te versterken. Daarbij kwam bovendien ter sprake het op niveau houden van de bezettingsgraad en de waarde van de vastgoedportefeuille. Met betrekking tot aankopen is de uitbouw van de Turkse winkelportefeuille ter sprake gekomen en heeft de Raad van Commissarissen besloten deze uitbouw tot 10% van de totale vastgoedportefeuille voort te zetten. De Raad van Commissarissen deelt de mening van de Directie dat de markt voor A1- winkels in Istanbul kansen biedt die in de huidige kernlanden momenteel niet voorhanden zijn. Een belangrijk gespreksonderwerp was ook het creëren van de mogelijkheid van eventuele aantrekkelijke aankopen in de huidige markten en tegelijkertijd de balans te versterken. In dat kader heeft de Raad van Commissarissen een aandelenemissie goedgekeurd. De Raad van Commissarissen heeft het businessplan 2010 – 2012 besproken en goedgekeurd. e Directie heeft de Raad van Commissarissen telkens van voldoende informatie voorzien. Geen van de D leden van de Raad van Commissarissen was bij de beraadslagingen (frequent) afwezig. Hiernavolgend is een aantal onderwerpen dat in de vergaderingen van de Raad van Commissarissen aan de orde kwam kort toegelicht.

algemene vergadering van aandeelhouders 2009 In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 7 april 2009 zijn onder andere de volgende besluiten genomen: – Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2008; – Vaststelling van het slotdividend 2008 van € 2,68 per aandeel, op te nemen volledig in contanten of € 0,85 in contanten en per 18 bestaande aandelen 1 nieuw aandeel ten laste van de agioreserve. – Verlening van decharge van de leden van de Directie voor het gevoerde bestuur over het boekjaar 2008; – Vaststelling van de remuneratie van de leden van de Directie voor 2009, alsmede de vaststelling van de nabetaling van de salarissen over 2008, en; – Herbenoeming van de heer mr. N.J. (Klaas) Westdijk als lid van de Raad van Commissarissen. De geagendeerde wijziging van de statuten is niet in stemming gebracht in verband met in de aanloop naar de Algemene Vergadering van Aandeelhouders ontvangen signalen van institutionele aandeel houders dat deze zich niet kunnen vinden in de tekst van het in dit voorstel opgenomen agenderingsrecht. De toekenning van een buitengewone bonus voor de leden van de Directie kon niet op voldoende steun rekenen van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Raad van Commissarissen respecteert het besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders om de voorgestelde buitengewone bonus niet uit te keren. De agendering van de voorgestelde buitengewone bonus was voor de Algemene Vergadering van Aandeelhouders een belangrijke reden om aan de leden van de Raad van Commissarissen geen decharge te verlenen voor het in 2008 uitgeoefende toezicht.

buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders Aangezien op de bovengenoemde Algemene Vergadering van Aandeelhouders de voorgestelde decharge van de Raad van Commissarissen werd onthouden, is op 17 april 2009 een Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders uitgeroepen. Deze op 15 mei 2009 gehouden Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft de geagendeerde punten met grote meerderheid aangenomen. Dit betrof de volgende punten: – De decharge van de Raad van Commissarissen voor het uitgeoefende toezicht op het door de Directie gevoerde bestuur over het boekjaar 2008. In het kader van het niet verkrijgen van decharge en de discussie over een aan de leden van de Directie toegezegde buitengewone bonus in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 7 april 2009, heeft de Raad van Commissarissen

15

VastNed Retail Verslag van de Raad van Commissarissen

de besluitvorming over dit soort toezeggingen geëvalueerd. De Raad van Commissarissen heeft tijdens de Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders aangegeven in voorkomende gevallen een dergelijke buitengewone bonus altijd vooraf aan de (Buitengewone) Algemene Vergadering van Aandeelhouders te zullen voorleggen voordat deze wordt toegekend. – Voorts is een statutenwijzing aangenomen die ten eerste een overdracht behelst van de bevoegdheid tot het vaststellen van de remuneratie van de leden van de Directie van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders aan de Raad van Commissarissen. Deze wijziging houdt in dat de Raad van Commissarissen op voorstel van de remuneratiecommissie de bezoldiging van de individuele leden van de Directie vaststelt, een en ander binnen het door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 6 april 2004 vastgestelde of in de toekomst door een Algemene Vergadering van Aandeelhouders vast te stellen bezoldigingsbeleid. De Algemene Vergadering van Aandeel houders stelt het remuneratiebeleid vast. Ten tweede werd een aantal aanpassingen ter stemming gebracht waarmee de statuten in overeenstemming komen met gewijzigde en te verwachten wijzigingen van wettelijke bepalingen binnen het vennootschapsrecht.

corporate governance De Raad van Commissarissen ziet de structuur van zijn toezichthoudende taak als een belangrijk aspect van de corporate governance van VastNed Retail als vennootschap. De Raad van Commissarissen heeft om die reden zorgvuldig kennis genomen van de gewijzigde Code, gepubliceerd op 10 december 2008. De Raad van Commissarissen onderschrijft het belang van een goede corporate governance structuur. In diverse vergaderingen is de corporate governance van VastNed Retail besproken. Naar aanleiding van discussies over corporate governance zijn onder meer de statuten gewijzigd. Substantiële wijzigingen van de corporate governance structuur zullen altijd in een Algemene Vergadering van Aandeelhouders ter bespreking worden voorgelegd. De aanpassingen in de reglementen hebben onder andere betrekking op de volgende onderwerpen: – Aan de toezichthoudende functie van de Raad van Commissarissen is toegevoegd het toezicht op de verhouding met aandeelhouders en op de voor de onderneming relevante aspecten van maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO). Over het eerstgenoemde onderwerp wordt reeds ad hoc gerapporteerd. Een regelmatige rapportage zal worden opgesteld. MVO zal in de interne vastgoedrapportage worden meegenomen; – De diversiteitsvoorwaarde is nader uitgewerkt. De Raad van Commissarissen streeft naar een gemengde samenstelling onder meer in termen van geslacht en leeftijd. Als concrete doelstelling is opgenomen dat de Raad van Commissarissen streeft naar ten minste één vrouw onder haar leden. Over het al dan niet realiseren van dit doel zal de Raad van Commissarissen verantwoording afleggen in het verslag van de Raad van Commissarissen in het Jaarverslag. In voorkomende gevallen, waarin een vacature ontstaat en de betreffende commissaris niet voor herbenoeming beschikbaar is, zal de Raad van Commissarissen de Stichting Prioriteit VastNed Retail verzoeken een vrouwelijke kandidaat te zoeken, en; – Vastlegging van de actieve betrokkenheid van de Raad van Commissarissen bij het overnameproces in het geval van (de voorbereiding van) een openbaar bod op de aandelen van de Vennootschap.

maatschappelijk verantwoord ondernemen In het kader van het maatschappelijk verantwoord ondernemen heeft een aantal acties plaatsgevonden. Nederlandse sleutelfunctionarissen hebben een integriteitscursus gevolgd waarin aan de hand van cases een aantal morele dilemma’s besproken is. Het door de Raad van Commissarissen goedgekeurde Businessplan 2010-2012 omvat een aantal initiatieven dat door de Directie in de komende jaren zal worden uitgevoerd op het terrein van het duurzamer maken van de vastgoedportefeuille. De Raad van Commissarissen meent dat het Businessplan 2010-2012 op dit terrein een adequate aanpak voorstaat.

aandelenemissie Op 11 september 2009 heeft VastNed Retail door middel van een accelerated book build zonder voorkeursrechten 1.660.473 nieuwe gewone aandelen uitgegeven tegen een koers van € 45,50 per aandeel. Het aantal nieuw uitgegeven aandelen was minder dan 10% van het geplaatste uitstaande aandelen

16


kapitaal, waardoor nieuwe aandelen kunnen worden uitgegeven zonder een prospectus op te stellen onder de voorwaarde dat de aandelen worden aangeboden aan als professioneel kwalificerende (in de praktijk: institutionele) beleggers. Dit stelde de vennootschap in staat om snel te handelen en binnen enkele uren de aandelen bij institutionele beleggers te plaatsen. De netto-opbrengst is aangewend om de financiële positie van VastNed Retail te versterken en stelt de vennootschap in staat om gebruik te maken van aantrekkelijke aankoopmogelijkheden in VastNed Retail’s beleggingsmarkten.

jaarverslag en jaarrekening 2009 Onderdeel van het door de Directie opgestelde jaarverslag 2009 is de door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerde jaarrekening 2009. De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met dit verslag en met de jaarrekening over 2009 en stelt voor aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders de jaarrekening 2009 aldus vast te stellen.

dividenden reserveringsbeleid De Raad van Commissarissen heeft het bestaande dividenden reserveringsbeleid uitgebreid met de Directie besproken. In overweging is genomen in welke mate het eigen vermogen versterkt zou kunnen worden door dit beleid te wijzigen (bijvoorbeeld door verlaging van de pay-outratio). Geconcludeerd werd dat dit niet tot een wezenlijke versterking van het eigen vermogen zou leiden en dat een wijziging van het dividenden reserveringsbeleid het vertrouwen van een aantal aandeelhouders, dat juist het aandeel VastNed Retail houdt vanwege het aantrekkelijke dividendrendement, zou kunnen schaden. De Raad van Commissarissen heeft derhalve besloten het vigerende beleid, met de volledige uitkering van het direct beleggingsresultaat per aandeel, voort te zetten. Een deel van het slotdividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. In september wordt een interim-dividend uitgekeerd ter hoogte van 60% van het direct beleggingsresultaat per aandeel over de eerste zes maanden van het boekjaar. In mei van het daaropvolgende boekjaar wordt het slotdividend uitgekeerd op basis van het totale direct beleggingsresultaat per aandeel over het voorgaande boekjaar.

dividendvoorstel De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met het voorstel van de Directie om per aandeel de navolgende slotuitkering te doen: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een uitkering op de gewone aandelen, na aftrek van het interim-dividend ad € 1,25, ten bedrage van € 2,78 ten laste van de vrij uitkeerbare reserves, waarvan: – € 2,78 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting, dan wel – € 1,10 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting, plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, maar een tegenwaarde van € 1,68 benaderend, ten laste van de agioreserve zonder inhouding van dividendbelasting. Het totale over 2009 uitgekeerde dividend bedraagt hiermee € 4,03 per aandeel.

samenstelling raad van commissarissen De Raad van Commissarissen is als volgt samengesteld: – Drs. Wouter J. Kolff, voorzitter – Mr. N.J. (Klaas) Westdijk MBA, vice-voorzitter – Dr. Pieter M. Verboom, voorzitter auditcommissie – Jeroen B.J.M. Hunfeld, lid auditcommissie De curricula vitae van de leden van de Raad van Commissarissen zijn opgenomen in het hoofdstuk Bestuur en Corporate Governance elders in dit jaarverslag.

17


subcommissies raad van commissarissen De Raad van Commissarissen heeft drie actieve commissies: de auditcommissie, de remuneratie commissie en de selectie- en benoemingscommissie. Deze commissies bereiden voorstellen voor die in de voltallige Raad van Commissarissen worden besproken en goedgekeurd.

auditcommissie De auditcommissie heeft in 2009 viermaal vergaderd. De auditcommissie heeft als taak het adviseren van de Raad van Commissarissen op financieel terrein. De onderwerpen die het afgelopen jaar aan de orde zijn gekomen zijn de financiële rapportage, budgettering, de rol van de externe accountant, fiscaliteit en fiscale risico’s, compliance (onder andere de AFM), IFRS, rente- en financieringsrisico’s, de invloed van de kredietcrisis op zowel de financiering als de waarde van het vastgoed, verhuurrisico’s, calamiteiten en aansprakelijkheidsrisico’s, debiteurenrisico’s, interne controle, IT-systemen, juridische risico’s, de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, alsmede de uitkomsten van de controle van de externe accountant. Verslagen van de auditcommissie zijn telkens overlegd aan alle leden van de Raad van Commissarissen en besproken op de eerstvolgende vergadering van de Raad van Commissarissen. In het kader van de auditcommissievergadering inzake de jaarresultaten heeft de auditcommissie kort gesproken met de externe accountant in afwezigheid van de Directie. De heer Verboom is voorzitter van de auditcommissie en de heer Hunfeld is lid.

remuneratiecommissie De remuneratiecommissie is geïnstalleerd op het niveau van VastNed Management, aangezien de leden van de Directie voor zowel VastNed Retail als voor VastNed Offices/Industrial werkzaam zijn en hun bezoldiging een afspiegeling is van hun werkzaamheden voor deze beide fondsen. De remuneratiecommissie bestaat uit de heer Westdijk (voorzitter) en de heer Kolff namens VastNed Retail en de heer Steenstra Toussaint en de heer Breukink namens VastNed Offices/Industrial. De taak van de remuneratiecommissie is het adviseren van de Raad van Commissarissen op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid van de Directie. De commissie heeft in 2009 tweemaal vergaderd. In concreto is gesproken over de salariëring van de leden van de Directie voor het jaar 2010 en de mate waarin in 2009 de vooraf geformuleerde doelstellingen zijn gehaald. De remuneratiecommissie heeft voorts het in dit jaarverslag opgenomen remuneratierapport 2009 opgesteld dat in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 21 april 2010 zal worden besproken.

selectie- en benoemingscommissie De selectie- en benoemingscommissie is overeenkomstig de remuneratiecommissie geïnstalleerd op het niveau van VastNed Management. De selectie- en benoemingscommissie heeft driemaal vergaderd op het terrein van selectie en benoemingen, in concreto over de invulling van de vacature voor CIO. De verwachting bestaat dat in de loop van 2010 deze vacature zal worden ingevuld.

mutaties raad van commissarissen In 2009 heeft geen wijziging in de samenstelling van de Raad van Commissarissen plaatsgevonden.

18


profielschets van de raad van commissarissen De profielschets van de Raad van Commissarissen waarborgt dat de Raad van Commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op het door de Directie van de Vennootschap gevoerde bestuur kan worden gehouden. Dit profiel is te raadplegen op de website van de Vennootschap en kan worden opgevraagd ten kantore van de Vennootschap. De Raad van Commissarissen verklaart dat alle leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Code.

rooster van aftreden Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: – De heer Wouter J. Kolff, 2010 (herkiesbaar) – De heer Jeroen B.J.M. Hunfeld, 2011 (herkiesbaar) – De heer Pieter M. Verboom, 2012 (herkiesbaar) – De heer N.J. (Klaas) Westdijk, 2012 (niet herkiesbaar) De statuten voorzien in een beperking van de zittingsduur tot driemaal vier jaar. VastNed Retail handelt hiermee in overeenstemming met de Code.

algemene vergadering van aandeelhouders 2010 De agenda van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 21 april 2010 en de daarbij behorende aandeelhouderscirculaire zal medio maart 2010 worden gepubliceerd.

personeel De Raad van Commissarissen dankt de Directie en de werknemers voor hun inspanningen en hun loyaliteit in het verslagjaar. Rotterdam, 10 maart 2010 Voor de Raad van Commissarissen, Drs. Wouter J. Kolff, voorzitter

19


verslag van de Directie

V.l.n.r. Arnaud G.H. du Pont, Tom M. de Witte, Reinier A. van Gerrevink en Wim Fieggen

In dit verslag wordt ingegaan op de ontwikkelingen in de economie, de markten waarin VastNed Retail actief is, de specifieke ontwikkelingen in de eigen vastgoedportefeuille, duurzaamheid, personeel en organisatie, risicomanagement en de financiële gang van zaken.

Economie en markten Economie In 2009 onderging de eurozone als gevolg van de in 2008 ontstane vertrouwenscrisis een forse economische krimp. De overheidsbegroting is hierdoor in alle landen binnen de eurozone flink uit het lood geslagen en bedrijven en particulieren zijn met schuldposities komen te zitten die op enig moment gesaneerd moeten worden. In 2009 namen volgens het IMF de opkomende economieën voor het eerst een groter deel in van de wereldeconomie dan de oude economieën. De opkomende landen zijn leidend geworden voor de wereldwijde economische groei. Daarmee zijn de economische problemen voor de oude economieën niet meteen over, want daarvoor moet eerst de stabiliteit in overheidsfinanciën worden hersteld en de balansen van bedrijven en particulieren worden gerepareerd. Het zal in 2010 vooral de groei van de wereldeconomie zijn, die kan zorgen voor een eerste herstel van de economische groei in de eurozone. Binnen de eurozone zal de kracht van dat herstel van land tot land sterk verschillen. De ontwikkeling van de werkgelegenheid lijkt in eerste instantie mee te vallen wanneer de historische relatie tussen de economische groei en de ontwikkeling van de werkgelegenheid in ogenschouw wordt genomen. Het aantal gewerkte uren is echter forser teruggelopen. Een deel van de teruggang in de economie wordt geabsorbeerd door werktijdverkorting en freelancers. Verwacht mag worden dat de krimp in werkgelegenheid zich in 2010 nog doorzet en daarmee van belangrijke invloed is op de consument, naast het terugbrengen van de schuldpositie. 20

VastNed Retail

Een gematigd economisch herstel de komende jaren lijkt het meest waarschijnlijke scenario voor de eurozone. Enerzijds doen, zoals eerder aangegeven, de opkomende landen het relatief goed en nemen zij het leeuwendeel van de economische groei van de wereldeconomie voor hun rekening, waardoor de export de eerste jaren van het economisch herstel de belangrijkste motor van de eurozone zal zijn. Anderzijds zal de groei in de interne economie van de eurozone worden tegengehouden doordat er vele aanpassingen op fiscaal, bedrijfseconomisch en op het niveau van financiën van particulieren moeten plaatsvinden, voordat er in algemene zin weer sprake kan zijn van gezonde financiële verhoudingen. Pas als deze balans hersteld is, mag weer een duidelijke bijdrage aan de groei van de binnenlandse economie verwacht worden. Er zijn duidelijke risico’s ten aanzien van het scenario van een gematigd economisch herstel voor de eurozone. Aan de ene kant bestaat de kans op deflatie vanwege de mogelijkheid dat de consument voor langere tijd de rem op de uitgaven zet, totdat de persoonlijke financiële balans voldoende is hersteld. De hierdoor ontstane deflatie kan weer leiden tot uitstel van bestedingen. Dit houdt het economische herstel tegen en kan mogelijk tot een nieuwe crisis leiden. Aan de andere kant is er een gerede kans op een forse versnelling in de inflatie vanwege de zeer grootschalige stimulering van de economie van overheidszijde, mogelijk sterke prijsstijgingen vanwege de sterk toegenomen vraag naar grondstoffen en de bijzonder lage renteniveaus op dit moment. Hoge inflatie en stagnering van de economie kan een gevolg zijn.

Winkelmarkt De scherpe terugval van de economie volgt op een lange periode van gunstige condities voor de winkelmarkt. De detailhandelsverkoop ontwikkelde zich gunstig doordat de consument in staat was zijn schuldpositie op te schroeven door stijgende huizenprijzen en dalende renteniveaus. Winkelbeleggingen hebben sinds het begin van de jaren negentig enorm aan populariteit gewonnen, wat de nettoaanvangsrendementen structureel heeft doen dalen. De daling van de risicopremie voor winkelbeleggingen werd verder mede mogelijk gemaakt door sterk dalende renteniveaus in dezelfde periode. Hierdoor is extra vraag naar winkelvastgoed ontstaan doordat beleggers in staat waren tegen lage kosten veel vreemd vermogen aan te trekken ter financiering van de beleggingen in het winkelvastgoed. De grote populariteit van winkelbeleggingen bij beleggers heeft ook een gunstige invloed gehad op de ontwikkeling van nieuw winkelvastgoed. Vele nieuwe projecten werden geëntameerd en gerealiseerd. Vanwege de lange doorlooptijd van dit type ontwikkelingsprojecten kwam veel van dit winkelvastgoed pas de laatste jaren op de markt. De detailhandelsverkopen zijn in 2009 fors onder druk komen te staan, omdat de consument zijn uitgaven heeft teruggeschroefd. De consumentenbestedingen betreffen naast uitgaven in de detailhandel, ook uitgaven aan auto’s, vakanties en dergelijke. De ingezette daling van de huizenprijzen heeft een ongunstige invloed op de schuldpositie van de consument en maakt de consument nog terughoudender. Het terugbrengen van de schuldpositie heeft eerste prioriteit gekregen bij de consument. Het verleden leert dat er een aantal jaren overheen kan gaan voordat de schuldpositie is teruggebracht tot een niveau waarbij de consument zich weer comfortabel voelt. De detailhandelsverkopen via internet groeien al jaren fors en ook in 2009 ontwikkelde de detailhandel via het internetkanaal zich gunstig. Wat vooral opvalt, is dat alle segmenten in de detailhandel nu goed via het internet verkopen. De groei van de detailhandel op het internet is daarmee een geduchte concurrent geworden van de detailhandel via winkels. Aan de ene kant maakt de snelle ontwikkeling van breedband het internet populair en aan de andere kant is de acceptatie van kopen via internet enorm gegroeid. Succesfactoren zijn prijsconcurrentie, diepe assortimenten en gemak. Webwinkels hebben ook het afleveren van de goederen bij de consument goed in de vingers gekregen. Webwinkels met een sterke merknaam doen het goed. Door de gedaalde detailhandelsverkopen, het toegenomen aanbod aan winkelmeters en de sterke concurrentie van het internet zijn wijzigingen in vraag naar en aanbod van winkellocaties waarschijnlijk. Enerzijds zullen retailers het aantal winkels kritisch onder de loep nemen en overgaan tot sluiting van winkels die niet aan bepaalde rendementseisen voldoen. Anderzijds zijn er ook winkelketens op het

21

VastNed Retail Verslag van de Directie

expansiepad en die zien juist in deze tijd mogelijkheden om een gewilde locatie aan te huren. Op bij de consument minder populaire locaties zal de leegstand oplopen. Hoewel het economische klimaat tegenzit, blijven de succesfactoren van winkelvastgoed onveranderd. De belangrijkste zijn de locatie van het winkelobject en het succes van de retailer. Andere succesfactoren zijn de economische groei van het verzorgingsgebied en het inkomensniveau en -groei bij de consumenten. In toenemende mate is ook de demografie van het verzorgingsgebied van belang. Grotere steden hebben een gunstiger opbouw van de demografie en dat maakt de economie in die steden over het algemeen dynamischer en dat heeft een sterke aantrekkingskracht op mensen. Verschillen in succesfactoren bepalen de kracht van een winkellocatie en daarmee hoe zwaar de terugval in detailhandelsbestedingen een winkellocatie zal treffen. Een vastgoedportefeuille van goede kwaliteit is veerkrachtig. VastNed Retail focust op het verminderen van de grootste specifieke risico’s door objecten met een matige concurrentiepositie te verkopen. Bij de verwerving van nieuwe winkelobjecten staat een goede concurrentiepositie van het winkelvastgoed altijd centraal. Het beleid van voortdurende verbetering met behoud van een goede spreiding binnen de vastgoedportefeuille over de landen en aantallen objecten zal worden voortgezet. De gedaalde waarden van winkelbeleggingen, samen met de sterk gedaalde renteniveaus, heeft de risicopremie voor winkelbeleggingen sterk doen toenemen. Het krachtige herstel van de aandelenmarkten en de sterk gestegen obligatieprijzen maken winkelbeleggingen weer aantrekkelijk. De totale omvang van alle transacties op de vastgoedbeleggingsmarkt is dan ook in de tweede helft van 2009 gestegen. Er is veel belangstelling voor winkelvastgoed van goede tot zeer goede kwaliteit. Een verdere toename van de totale omvang van de transacties in 2010 is waarschijnlijk, zo ook een mogelijke stabilisatie van de waardeniveaus.

Vastgoedportefeuille Inleiding Om de vastgoedportefeuille van VastNed Retail en zijn performance in 2009 te beoordelen is een tweetal aspecten van belang. Het eerste aspect betreft de ontwikkeling op operationeel niveau. Zoals in het hoofdstuk Profiel en strategie is aangegeven, is de vastgoedbelegger op lange termijn afhankelijk van de resultaten van de retailers. Omzet- en winstcijfers in de detailhandelssector staan onder druk, waardoor huurders scherper naar huurniveaus kijken. Deze zelfde huurders zijn afhankelijk van de specifieke locatie van het winkelvastgoed, dat nog steeds schaarste kent. Voorts is de vastgoedportefeuille van VastNed Retail, mede als gevolg van beschermende huurwetgeving, in het algemeen tegen niet tegen de allerhoogste huurniveaus verhuurd. Dit, alsmede de langjarige huurcontracten, biedt momenteel bescherming tegen drastisch dalende cash flows. Het tweede aspect is de appreciatie van winkelvastgoed door beleggers. Het afgelopen jaar stelden beleggers hogere rendementseisen. Dit werd gereflecteerd in lagere taxaties van de vastgoedbeleggingen. In alle vier de kwartalen waren de waardemutaties gemiddeld genomen negatief. Het percentage waarmee de vastgoedportefeuille in waarde daalde, werd door de kwartalen heen minder. Een ontwikkeling die ook op de investeringsmarkten waarneembaar is. Net als in voorgaande jaren was de verslaglegging in 2009 en de mate van transparantie daarvan een belangrijk thema. In dit jaarverslag is wat betreft de vastgoedrapportage aansluiting gevonden bij de best-practicebepalingen zoals die zijn geformuleerd door de brancheorganisaties IVBN en EPRA.

Objecten De vastgoedportefeuille bestaat voor 43% uit individuele winkelobjecten (binnenstadswinkels). Tevens wordt er belegd in kleine en middelgrote, plaatselijk goed ingebedde winkelcentra (40%) en groot schalige detailhandelsvestigingen (16%). Ultimo 2009 bestond de totale vastgoedportefeuille in exploitatie uit 567 objecten (ultimo 2008: 598). Het bezit is over zes landen gespreid en heeft een totaal verhuurbare oppervlakte van 673.074 vierkante meter (ultimo 2008: 699.006 vierkante meter). De boekwaarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie was € 1.836,1 miljoen ultimo 2009 (ultimo 2008: € 1.967,2 miljoen).

22


Bezettingsgraad Een van de belangrijkste parameters om te bepalen of de vastgoedportefeuille goed presteert is de bezettingsgraad en de mate waarin wederverhuur plaatsvindt tegen aantrekkelijke voorwaarden. Dankzij een actieve verhuurstrategie is de bezettingsgraad, ondanks het economisch klimaat en het afnemende consumentenvertrouwen, redelijk op peil gebleven. De bezettingsgraad van de totale vastgoedportefeuille in exploitatie bedroeg in 2009 gemiddeld 96,8% (2008: 97,9%). De bezettingsgraad ultimo 2009 bedroeg 95,5% (ultimo 2008: 97,8%). Deze daling is met name veroorzaakt door het aflopen van de huurgarantie van de Lille-portefeuille, de moeilijke marktomstandigheden waarin de Spaanse vastgoedportefeuille zich bevindt en een recent leeg verworven object in Istanbul. De eindejaarsbezettingsgraad wordt berekend door de contracthuur aan het eind van het jaar plus de contracthuur van de leegstaande units die reeds verhuurd maar nog niet feitelijk betrokken zijn te delen door de theoretische huuropbrengsten van de vastgoedportefeuille per jaareinde. De verdeling van de bezettingsgraad verdeeld over de landen is aangegeven op pagina 30. De mutaties in de bezettingsgraad worden grotendeels bepaald door het aantal contracten dat is afgesloten met nieuwe huurders en het aantal vertrekkende huurders. In 2009 werden in de kernlanden 98 nieuwe verhuringen (verhuring van leeggekomen winkelruimten of binnenkort leegkomende ruimten aan een nieuwe huurder) gerealiseerd die € 4,7 miljoen op jaarbasis aan huurinkomsten vertegenwoordigden en vertrokken er 118 huurders, hetgeen € 6,8 miljoen aan huurinkomsten vertegenwoordigde.

Indexering Vrijwel alle huurcontracten bevatten een inflatiecompensatieclausule of een vaste verhoging, meestal op basis van de CPI, behalve in de Franse vastgoedportefeuille, die gebaseerd kan zijn op de plaatselijke bouwkostenindex dan wel op basis van een mix van de CPI, detaillistenprijzen en de plaatselijke bouwkostenindex.

Verhuuractiviteit Zoals eerder aangegeven is in 2009 een groot aantal contracten met nieuwe huurders afgesloten. Echter, het geheel aan verhuurtransacties omvat meer. De verhuuractiviteiten zijn te onderscheiden in nieuwe verhuringen en huurvernieuwingen. De eerste categorie behelst de, eerder besproken, verhuur van leeggekomen of binnenkort leegkomende ruimten aan nieuwe huurders en de tweede categorie behelst het afsluiten van nieuwe contracten met bestaande huurders. Hierbij worden huurcontracten die in 2009 getekend zijn in aanmerking genomen, ook als de ingangsdatum van het contract na 2009 is. Er werden nieuwe huurcontracten afgesloten in de kernlanden van VastNed Retail tegen bruto top-line huren van gemiddeld 7,0% boven het oude huurniveau (2008: 13,0%). Rekening houdend met de huurincentives, wat relevant is voor toekomstige resultaten, werden de nieuwe huurcontracten gemiddeld 1,0% boven het oude huurniveau afgesloten (2008: 8,0%). De totale verhuuractiviteit bedroeg € 10,8 miljoen aan nieuwe of herziene huurcontracten. Uitgedrukt in een percentage van de theoretische brutohuuropbrengsten in de kernlanden bedroeg dit 8,1% (2008: 7,4%).

Huurincentives Huurincentives zoals huurvrije perioden, huurkortingen en andere betalingen of bijdragen aan de huurder namen toe tot 1,6% van de brutohuuropbrengsten (2008: 1,2%). Deze toename hield hoofdzakelijk verband met toegenomen huurincentives in de Spaanse vastgoedportefeuille. Met inachtneming van de huur incentives die daadwerkelijk aan 2009 toerekenbaar zijn zonder toepassing van zogenoemde straightlining (kasbasis) is de stijging nog iets sterker, te weten van 0,9% in 2008 naar 1,6% in 2009.

23


Huurders VastNed Retail verhuurt haar objecten aan een groot aantal huurders. Het totaal aantal huurders in termen van huurcontracten, exclusief huurders van appartementen, bedroeg ultimo 2009 1.648. Een overzicht van de grote huurders is weergegeven in de tabel op pagina 31. Geen van de huurders is dermate dominant dat de omvang van de huurinkomsten voor VastNed Retail een belangrijk risico inhoudt. In deze lijst wordt uitgegaan van retailconcerns, welke in een aantal gevallen met diverse formules in de vastgoedportefeuille van VastNed Retail vertegenwoordigd zijn.

Markthuur Gemiddeld was de vastgoedportefeuille van VastNed Retail ultimo 2009 verhuurd tegen 99,6% van de markthuur. Voor deze berekening zijn de markthuren, zoals afgegeven door onafhankelijk taxateurs, vergeleken met de theoretische huuropbrengst van de vastgoedportefeuille. Deze theoretische huuropbrengst bestaat uit de brutohuuropbrengsten ultimo 2009, inclusief mall income en de geschatte omzet- afhankelijke huur, vermeerderd met leegstand tegen markthuurniveau. Deze beperkte onderverhuur is de resultante van situaties van over- en onderverhuur in diverse landen.

expiratie van huurcontracten VastNed Retail is actief in zes landen met in ieder land verschillende soorten huurovereenkomsten en verschillen in looptijd op grond van lokale wettelijke regelingen en gebruiken. In grafiek op pagina 32 zijn de expiratiedata van de gehele vastgoedportefeuille weergegeven. De gemiddelde looptijd bedraagt 6,4 jaar (ultimo 2008: 6,0 jaar). Na afloop van de huurcontracten is er vaak een mogelijkheid tot huuraanpassing in het voordeel van VastNed Retail. Indien rekening wordt gehouden met de duur tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van de zijde van de huurder bedraagt de looptijd van de huurcontracten gemiddeld 3,0 jaar (ultimo 2008: 3,1 jaar). VastNed Retail kent een goede spreiding in de expiratiedata van de huurcontracten.

Aankopen In 2009 vond een beperkt aantal acquisities plaats in Frankrijk en Turkije voor een totaalbedrag van € 9,9 miljoen. Hieronder volgt een overzicht van deze acquisities: Stad, adres Investeringsvolume

(x € 1 miljoen)

NAR in %

Frankrijk, Limoges Centre Commercial ‘Carrefour Limoges Corgnac’ (winkelunit)

0,4

6,1

Istiklal Caddesi 119

5,3

6,4

Bahariye Caddesi 58

2,5

7,9

Bahariye Caddesi 66/B

1,7

7,5

Turkije, Istanbul

Totaal

24


9,9

7,0

Opgeleverde vastgoedbeleggingen in renovatie In 2009 werd een winkelunit in het winkelcentrum Montigalá in Badalona van 2.589 vierkante meter na renovatie in exploitatie genomen. De waarde van deze unit bedroeg ten tijde van het in exploitatie nemen € 3,6 miljoen.

Opgeleverde vastgoedbeleggingen in pijplijn In 2009 vond de oplevering plaats van een tweetal pijplijnprojecten in Nederland en Frankrijk. Deze projecten werden verworven voor € 24,1 miljoen. Dit betrof de volgende objecten: Stad, adres Investeringsvolume

(x € 1 miljoen)

NAR in %

Nederland, Lelystad De Promesse, Wisselplein

17,6

5,9

Centre Commercial Val Thoiry

6,5

6,1

Frankrijk, Thoiry

Totaal

25


24,1

6,0

Verkopen De verkopen in 2009 bedroegen € 60,1 miljoen en vonden plaats in Nederland, Frankrijk en België. Met deze verkopen heeft VastNed Retail haar risico-rendementsprofiel verbeterd. Het ging om de volgende objecten:

Bedrag (x € 1 miljoen,

na verkoopkosten)

Nederland Binnenstadswinkelportefeuille bestaande uit:

35,3

Amsterdam, Reguliersdwarsstraat 95-97 Apeldoorn, Adelaarslaan 86-146 / Talingweg 54 Arnhem, Koningstraat 14-15/Beekstraat 98 / Klarestraat 21-27 Bodegraven, Kerkstraat 22-24 Den Haag, Fahrenheitstraat 567-571 Deventer, Lange Bisschopstraat 7 Dordrecht, Voorstraat 276 /Vriesestraat 1 Geldermalsen, Geldersestraat 15 en ’t Hooghuys 1-6 Harmelen, Dorpsstraat 152-154 en 154a-154f Heemstede, Binnenweg 167/Binnendoor 1-13 en Binnenweg 181/Binnendoor 6 Kerkrade, Hoofdstraat 13 Rotterdam, Noordmolenstraat 57-59 en Korte Hoogstraat 15 Stadskanaal, Europaplein 53 Utrecht, Rijnlaan 6 Venlo, Vleesstraat 74 Vianen, Voorstraat 84 Wageningen, Stadsbrink 2-42 en 69-71 Zaandam, Westzijde 24-30 en 86

Overige Apeldoorn, De Eglantier 409

0,2

Eindhoven, Franz Leharplein3-7/Willaertplein 12 en 13

1,7

Eindhoven, Frederiklaan 108-110 /Schootsestraat 101-109

1,7

Enschede, Boulevard 1945 nr. 372

2,5

Krimpen a/d IJssel, Brink 1-7

2,1

Schoorl, Heereweg 3-5/Duinvoetweg 2-4

3,4

Soest, Dillenburglaan 2 /Van Weedestraat 141-149

3,3

Frankrijk Lille, Rue du Curé Saint Etienne 70 (overige)

0,3

Lille, Rue Faidherbe 52 (appartement)

0,2

Lille, Rue Léon Thiriez 104 (appartement)

0,1

Lille, Rue Thiers 37-43 (overige)

< 0,1

België Bastenaken, Rue de Marche 104

0,2

Olen, Lammerdries 6

6,9

Overijse, Hengstenberg 111-113

0,5

Vilvoorde, Leuvensestraat 43 (appartementen)

1,7

Totaal

60,1

Na aftrek van verkoopkosten werd er op deze verkopen een verkoopwinst verantwoord van € 2,2 miljoen.

26


Waardemutaties vastgoedbeleggingen VastNed Retail laat haar vastgoedportefeuille elk kwartaal taxeren. Hiermee wordt waardevolle informatie over ontwikkelingen in de markt verkregen en is het mogelijk benodigde acties te ondernemen om de belangen van aandeelhouders te beschermen. Na een periode van stijgende vastgoedwaarden trad in 2008 een trend van waardedalingen in die heeft voortgeduurd tot en met het vierde kwartaal 2009. Gedurende 2009 was een afzwakking van de waardedalingen waarneembaar. Taxatiewaarden geven de rendementseisen van beleggers, markthuurniveaus, feitelijke huurniveaus en looptijden van contracten weer. De stijging van de rendementseisen is naar de mening van de Directie tot staan gekomen, hetgeen ook wordt ervaren in de diverse investeringsmarkten voor vastgoed. Daarnaast bestaat er onzekerheid met betrekking tot toekomstige huurniveaus. Zoals hierboven aangegeven, is de vastgoedportefeuille van VastNed Retail gemiddeld fractioneel onder het marktniveau verhuurd, hetgeen een daling van de huurniveaus over een brede linie onwaarschijnlijk maakt. In individuele gevallen kan bij wederverhuur de nieuwe huur onder het oude huurniveau terechtkomen of zal de huurverbetering beperkt blijven. De waardemutaties van de totale vastgoedportefeuille als gevolg van de taxaties door onafhankelijke taxateurs en interne taxaties lieten een totale waardemutatie zien van € 147,5 miljoen negatief (2008: € 122,6 miljoen negatief). Het theoretische nettorendement op de vastgoedportefeuille (de theoretische nettohuuropbrengsten, gecorrigeerd voor niet doorberekende servicekosten en voorzieningen voor dubieuze debiteuren, gedeeld door de taxatiewaarde van de vastgoedportefeuille) bedroeg ultimo 2009 6,7% tegen 6,3% een jaar eerder. Zie ook het overzicht van de waardemutaties van de vastgoed beleggingen op pagina 31.

Taxatiemethodiek De vastgoedportefeuille van VastNed Retail wordt viermaal per jaar getaxeerd. De grotere objecten, met een (verwachte) waarde van minimaal € 2,5 miljoen, maken ongeveer 75% van de vastgoedportefeuille uit en worden elk kwartaal door internationaal gerenommeerde taxateurs getaxeerd (zie het elders in dit jaarverslag opgenomen overzicht Vastgoedportefeuille 2009). De kleinere objecten (< € 2,5 miljoen) worden, evenwichtig over de kwartalen gespreid, éénmaal per jaar extern getaxeerd. Na de externe taxatie worden deze objecten de volgende drie kwartalen intern getaxeerd. VastNed Retail draagt er zorg voor dat de taxateurs de beschikking hebben over alle relevante informatie om tot een goed afgewogen oordeel te komen.

27


reële groei bnp

in %

Bron: Consensus Forecasts Wereld Eurozone 5 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009 E

nederlandse vastgoedfondsen

Ontwikkeling premie (discount) 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

totaalrendement per jaar Bron: Global Property Research (GPR), Bloomberg GPR 250 Europa GPR 250 Nederland VastNed Retail 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30

28

1 jaar

3 jaar

5 jaar


7 jaar

in %

2009

2010 E

in %

Geografische spreiding vastgoedportefeuille in %

Nederland 38 Spanje 22 Frankrijk 21 België 16 Turkije 2 Portugal 1

brancheverdeling

totale vastgoedportefeuille in %

Sectorspreiding

totale vastgoedportefeuille in %

Food 19

Binnenstadswinkels 43

Non-food 60

Winkelcentra 40

Huis en tuin 9

Perifere detailhandelsvestigingen 16

Overige 12

Overige 1

29


Bezettingsgraad

in %

Ultimo

Gemiddeld

Gemiddeld

2009

2009

2008

Nederland

98,1

98,1

98,4

Spanje

92,3

93,9

96,6

Frankrijk

92,4

96,8

98,4

België

99,1

99,3

99,2

Turkije

84,8

80,3

85,5

100,0

100,0

100,0

Portugal Totaal

95,5

96,8

verhuuractiviteit

97,9

in %

Nieuwe verhuringen

Huurvernieuwingen

Verhuuractiviteit

Mutatie

Mutatie

Mutatie

brutohuur-

brutohuur-

brutohuur-

opbrensten

Volume

opbrensten

Volume

opbrensten

1,9

3,3

16,0

1,0

5,2

Spanje

(4,8)

5,2

1,2

3,5

(2,4)

8,7

Frankrijk

20,4

0,9

0,5

12,2

2,0

13,1

België

Nederland

Volume

4,3

32,3

4,8

16,0

4,9

24,1

9,7

Turkije

–

–

–

–

–

–

Portugal

–

–

–

–

–

–

7,0

3,5

4,5

4,6

5,6

8,1

Totaal

huurincentives

in %

2009

2008

2009

2008

werkelijk

werkelijk

IFRS

IFRS

Nederland

(0,3)

(0,3)

(0,6)

(0,5)

Spanje

(3,7)

(0,9)

(3,7)

(2,2)

Frankrijk

(1,5)

(1,3)

(1,3)

(1,7)

België

(1,3)

(1,6)

(1,2)

(1,0)

Turkije

–

–

–

–

Portugal

–

–

–

–

(1,6)

(0,9)

(1,6)

(1,2)

Totaal

30


Waardemutaties vastgoedbeleggingen

Nederland

Waardemutaties (x € 1 miljoen)

Spanje

Frankrijk

België

Turkije

Portugal

Totaal

1e kwartaal 2009

(7,1)

(31,0)

(22,6)

1,5

0,2

2e kwartaal 2009

(10,7)

(37,3)

(2,7)

(3,4)

(0,3)

–

(54,4)

3e kwartaal 2099

(2,2)

(12,8)

(0,9)

1,3

0,5

–

(14,1)

4e kwartaal 2009

(3,9)

(9,1)

(7,2)

(1,1)

(0,8)

–

(59,8)

(0,2)

(19,2)

Totaal 2009

(23,9)

(90,2)

(33,4)

(0,5)

(0,4)

(1,0)

(147,5)

Totaal 2008

(5,6)

(78,5)

(46,5)

10,4

(0,5)

(1,9)

(122,6)

Netto theoretische rendementen in %

Ultimo 2009

6,2

7,8

6,6

6,5

5,8

9,3

6,7

Ultimo 2008

6,0

6,8

6,4

6,5

5,3

7,8

6,3

Tien grootste huurders Per 31 december 2009

Theoretische

Percentage van

brutohuur-

de theoretische

opbrengsten

Huurders

(x € 1.000,-)

brutohuur-

Aantal

opbrengsten

units

1

H&M

7.760

5,8

13

2

Auchan

3.715

2,8

11

3

Inditex

3.522

2,6

22

4

Metro

2.723

2,0

8

5

Blokker

2.210

1,6

25

6

A.S. Waton

2.106

1,6

25

7

Ahold

2.074

1,5

9

8

Eroski

1.848

1,4

1

9

Armand Thiery

1.710

1,3

10

10

Maxeda

1.671

1,2

10

31


(over)- onderhuur

Theoretische

jaarhuur

(Over)onderhuur

Markthuur

(in %)

Nederland

49,1

50,2

2,2

Spanje

34,4

32,3

(6,4)

Frankrijk

27,7

28,4

2,4

België

21,2

21,8

2,5

Turkije

2,0

2,4

20,0

Portugal

1,1

0,9

(27,8)

Totaal

135,5

136,0

expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille in %

Expiratiedata respectievelijk verlengdata (gewogen naar brutohuur opbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt op basis van ‘first break’ 3,0 jaar en op basis van ‘end contract’ 6,4 jaar. Expiraties ‘first break’ Expiraties ‘end contract’ 50 40 30 20 10 0

2010

32

2011

2012

2013

2014

2015


2016

2017–

0,4

x € 1 miljoen

Nederland Economie De Nederlandse economie heeft een sterke oriëntatie op de wereldhandel. Het wel en wee van de wereldhandel vertaalt zich direct in de groei van de economie. In 2009 is de Nederlandse economie dan ook hard getroffen met een terugval van 4%, harder dan de economieën van de andere kernlanden van VastNed Retail. Inclusief de verwachte economische groei voor 2010 van 1,2% komt de gemiddelde groei over de laatste vijf jaar echter uit op 1,2%, beter dan de andere drie kernlanden die op een gemiddelde groei van 0,9% blijven steken. Ook het werkloosheidcijfer is relatief gunstig met een verwachte 6% van de beroepsbevolking in 2010. Het verwachte overheidstekort valt mee met een kleine 6% van het BNP in 2010. Voor de particuliere consumptie zijn de verwachtingen voor 2010 onveranderd. Over een periode van vijf jaar is de consumptie per saldo ook niet gegroeid. De hypotheekschuld in Nederland bedraagt 100% van het BNP en is daarmee verreweg het hoogste van de kernlanden. Daar staat tegenover dat de voorzieningen voor pensioenen goed zijn geregeld via externe pensioenfondsen, zodat het eigen vermogen van minder belang is voor de totale pensioenvoorziening. Huizenprijzen zijn de laatste vijf jaar gematigd gestegen met een kleine correctie aan het einde van deze periode. De bouwproductie van nieuwe huizen lag in diezelfde periode op een laag niveau. Risico’s in de huizenmarkt zijn vooral de relatief hoge hypotheekschuld in relatie tot een stijgende werkloosheid. De export is de drijvende kracht achter de economische groei van Nederland in 2010. Voor 2011 en latere jaren zijn de vooruitzichten nog onzeker. De consument zal zich in elk geval terughoudend opstellen en gericht zijn op het verbeteren van de persoonlijke financiële situatie.

Winkelmarkt In 2009 zijn de detailhandelsbestedingen sterk onder druk komen te staan door stijgende werkloosheid en dalende huizenprijzen. De toename van de werkloosheid lijkt mee te vallen, maar het is nog onduidelijk of de tijdelijk gesubsidieerde werktijdverkorting ook haar doel heeft bereikt. De onzekerheid over werkgelegenheid en de waarde van de eigen woning houden de consument in de greep. Het consumentenvertrouwen is in 2009 gezakt beneden het niveau van de ernstige recessie begin tachtiger jaren. De bereidheid tot het doen van grote aankopen is ook tot een dieptepunt gezakt, maar relatief minder sterk dan in Europa als geheel. In de detailhandel is prijsconcurrentie weer aan de orde van de dag. Voeding doet het relatief goed, vooral omdat uit eten gaan deels is ingeruild voor het etentje thuis. De consolidatie in de foodsector zet zich voort. Albert Heijn is onbetwist marktleider en heeft het aantal winkels kunnen uitbreiden door winkels over te nemen van andere supermarktketens in de sector. Super de Boer is overgenomen door Jumbo, een succesvolle supermarktformule met tot op heden een relatief klein marktaandeel. In de kledingsector is Primark, een winkelformule met modieuze kleding tegen zeer lage prijzen, succesvol en op het expansiepad. Voor de winkelsector als geheel zijn er tegelijkertijd tendensen van rationalisatie van vastgoedkosten en expansie te zien. Gezien de grote hoeveelheid winkelruimte per inwoner mag verwacht worden dat mindere winkellocaties het steeds moeilijker zullen krijgen. De beleggingswaarde van Nederlandse winkelvastgoed is gedaald, maar toch relatief goed overeind gebleven in vergelijking tot andere Europese landen. Verscheidene winkelportefeuilles zijn van eigenaar verwisseld. Aan het einde van 2009 is vooral de vraag naar kwalitatief goed winkelvastgoed toegenomen door meer activiteit van met name institutionele beleggers. Dit zal zich naar verwachting in 2010 doorzetten.

33


De Nederlandse vastgoeDportefeuille Objecten Met 38% van de vastgoedportefeuille in exploitatie is het grootste deel van de totale vastgoedportefeuille van VastNed Retail in Nederland gelegen. De Nederlandse vastgoedportefeuille kenmerkt zich door een groot aantal objecten (319) en een groot aantal huurders (710, exclusief huurders van appartementen). Het grootste deel bestaat uit binnenstadswinkels (61%). Een kleiner deel bestaat uit winkelcentra (27%), perifere detailhandelsvestigingen (11%) en overig (1%). Bezettingsgraad De Nederlandse vastgoedportefeuille was goed verhuurd met een gemiddelde bezettingsgraad van 98,1% in 2009 (2008: 98,4%). De bezettingsgraad bedroeg ultimo 2009 eveneens 98,1% (2008: 98,3%). De leegstand kan als frictieleegstand worden aangemerkt. Waar mogelijk wordt steeds naar verdere verbetering gestreefd van huurniveaus en de kwaliteit van de huurders. Hiermee kan de bezettingsgraad op lange termijn worden gewaarborgd. Indexering De lopende contracten werden in 2009 gemiddeld met 2,3% geïndexeerd. Verhuuractiviteit VastNed Retail’s Nederlandse vastgoedportefeuille bestaat uit objecten van goede kwaliteit en de markt kenmerkt zich door schaarste aan deze kwaliteit. Dit legt een basis onder de bestaande huurniveau’s en biedt in voorkomende gevallen mogelijkheden tot verdere huurverbetering. Actief assetmanagement is essentieel om dit te realiseren. VastNed Retail hanteert in dit kader een zeer actieve benadering, waarbij in voorkomende gevallen zittende huurders kunnen worden uitgekocht om te worden vervangen door beter presterende retailers tegen aantrekkelijkere huurvoorwaarden. Het volume van huurvernieuwingen en huurherzieningen bedroeg € 2,1 miljoen, oftewel 4,3% van de theoretische huuropbrengsten, waarbij contracten gemiddeld 5,2% boven het oude huurniveau werden afgesloten. Belangrijke nieuwe verhuringen in 2009 waren: KPN Telecom voor 113 vierkante meter aan de Lange Elisabethstraat 6 te Utrecht, schoenenmodezaak The Company voor 229 vierkante meter aan de Steenweg 9 te Utrecht, 315 vierkante meter aan biologische supermarkt Puur en 310 vierkante meter aan discountkledingketen Wibra, beide in winkelcentrum Het Rond in Houten en Escada voor 80 vierkante meter aan Noordeinde 48 te Den Haag. De nieuwe verhuringen bedroegen in totaal € 1,6 miljoen oftewel 3,3% van de theoretische brutohuuropbrengsten (2008: 3,5%). Deze vonden gemiddeld plaats 1,9% boven het oude huurniveau (2008: 14,4%). Het volume van huurvernieuwingen bedroeg € 0,5 miljoen oftewel 1,0% van de theoretische huuropbrengsten (2008: 1,1%). Deze verhuringen vonden gemiddeld 16,0% boven het oude huurniveau plaats (2008: 9,6%). Voorbeelden van huurver nieuwingen zijn: modeketen Duthler voor 518 vierkante meter aan de Hoofdstraat 40 te Veenendaal en schoenenspecialist Scapino voor 1.386 vierkante meter aan de Nieuwstad 57 te Doetinchem. Huurincentives Ondanks de ontwikkelingen in de verhuurmarkt bleef de toekenning van huurincentives in de Nederlandse vastgoedportefeuille beperkt tot 0,6% (2008: 0,5%) van de brutohuuropbrengsten. Zonder toepassing van straightlining (kasbasis) bleven de huurincentives stabiel rond de 0,2%. Een vrij bescheiden niveau van huurincentives is in Nederland gebruikelijk. Huurders De 10 grootste huurders maken 23,4% van de totale Nederlandse huursom uit. Deze huursom is bovendien afkomstig uit 91 winkelunits, waarmee een goede spreiding is gewaarborgd. Markthuur Gemiddeld is de Nederlandse vastgoedportefeuille 2,2% onder het marktniveau verhuurd.

34


Expiratiedata van huurcontracten Het expiratieschema van de huurcontracten biedt een goede balans van risicospreiding en kansen. Een overzicht van de ultimo 2009 bestaande huurovereenkomsten is te vinden in de grafiek op pagina 38. De gemiddelde looptijd de tot einddatum van het contract is 4,2 jaar (ultimo 2008: 4,3 jaar), hetgeen gelijk is aan de gemiddelde looptijd tot de eerste opzeggingsmogelijkheid. Aankopen In 2009 hebben geen aankopen plaatsgevonden. Verkopen Het totaal aan verkopen bedroeg € 50,2 miljoen en bestond grotendeels uit de verkoop van een portefeuille non-core assets medio juni 2009. Deze portefeuille bestond uit 21 objecten met totale brutohuuropbrengsten van circa € 2,6 miljoen. De opbrengst van deze verkoop bedroeg € 35,3 miljoen, hetgeen aantoont dat er een goede investeringsmarkt is voor dergelijke objecten. Daarnaast zijn nog zeven objecten verkocht voor in totaal € 14,9 miljoen, waarmee het risico-rendementsprofiel van de vastgoedportefeuille verder is verbeterd. In exploitatie genomen vastgoedbeleggingen in pijplijn VastNed Retail heeft in december 2009 de verwerving van de binnenstedelijke ontwikkeling ‘De Promesse’ aan het Wisselplein te Lelystad afgerond. Deze ontwikkeling is voor € 17,6 miljoen verworven en is gelegen in het A1-winkelgebied van Lelystad. Het beslaat in totaal 7.350 vierkante meter en biedt huisvesting aan succesvolle retailformules zoals Hennes & Mauritz, Perry Sport, parfumerieketen Douglas, elektronicaketen BCC, schoen- en modespecialist Scapino en een vestiging van Nederlands tweede restaurantketen, La Place. De meeste huurcontracten zijn voor een periode van 10 jaar afgesloten. De niet verhuurde units worden als vastgoedbelegging in pijplijn voor een waarde van € 2,4 miljoen in aanmerking genomen. De totale jaarlijkse huuropbrengsten zullen, bij volledige verhuur, circa € 1,2 miljoen bedragen. Per ultimo 2009 is het object gewaardeerd tegen een netto yield van 5,9%. Vastgoedbeleggingen in pijplijn Houten, Achterom 1-5 en Spoorhaag 130-134 Naast winkelcentrum Het Rond in Houten bezit VastNed Retail twee kantoorgebouwen die mogelijk interessant zijn voor toekomstige winkeluitbreidingen. Het belegd vermogen bedroeg per 31 december 2009 € 2,8 miljoen. Houten, Onderdoor 4 Naast de uitbreiding van winkelcentrum Het Rond met winkelunits is ook een bioscoop met naastgelegen horeca-unit in het centrum ontwikkeld. De investering zal naar verwachting circa € 3,0 miljoen bedragen en de huuropbrengsten € 0,2 miljoen per jaar. Per 31 december 2009 werd de waarde van het object intern vastgesteld op € 2,4 miljoen. Oplevering van dit object vindt in de loop van het eerste halfjaar 2010 plaats. Hendrik-Ido-Ambacht, winkelcentrum ‘Hoog Ambacht’ Het in aanbouw zijnde winkelcentrum in Hendrik-Ido-Ambacht bedient de nieuwe woonwijk De Volgerlanden en heeft een verhuurbaar oppervlak van 7.745 vierkante meter en 61 privé- en 328 openbare parkeerplaatsen. Het centrum zal typische wijkvoorzieningen aanbieden waaronder een tweetal supermarkten. Oplevering zal naar verwachting plaatsvinden in het tweede halfjaar van 2010. De koopovereenkomst is gesloten onder voorwaarde van een door de projectontwikkelaar te realiseren voorverhuurpercentage van 70%. De verwachte huurinkomsten bedragen circa € 1,4 miljoen per jaar. De geschatte aankoopprijs inclusief aankoopkosten bedraagt circa € 22,3 miljoen. Per 31 december 2009 werd de waarde van het object intern vastgesteld op € 19,5 miljoen. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutaties van de Nederlandse vastgoedportefeuille bedroegen € 23,9 miljoen negatief (2008: € 5,6 miljoen negatief). Het nettorendement kwam per 31 december uit op 6,2% (ultimo 2008: 6,0%).

35


nederland top 10 objecten 6

5 7 3

4

2

10 9

8 1

Theoretische

Bezettings-

Taxatie-

brutohuur-

graad

Per 31 december 2009 (x € 1.000.-)

waarde

opbrengsten

Aantal huurders

1

Roermond, Schaarbroekerweg 14-58

53.750

3.832

97,0

17

2

Houten, winkelcentrum ‘Het Rond’ *

45.995

6.518

99,7

113

3

Den Haag, centrum

30.342

1.907

95,8

26

4

Utrecht, centrum

29.166

1.776

100,0

24

5

Amsterdam, centrum

24.027

1.294

100,0

13

6

Lelystad, centrum

19,599

1,404

100,0

11

7

Amsterdam, Buikslotermeerplein

19,337

1,210

100,0

3

8

Breda, centrum

16,132

1,002

93,8

10

9

Nijmegen, centrum

13.365

904

100,0

13

10

Winterswijk, centrum

11.362

859

96,3

11

(in %)

Totaal *

36

Waarde op basis van 50% aandeel in winkelcentrum ‘Het Rond’.


263.075

20.706

98,5

241

3

1 5 8

2 6 9

4 7 10

Nederland Tien grootste huurders Per 31 december 2009

Theoretische

Percentage van

brutohuur-

de theoretische

opbrengsten

Huurders

(x € 1.000,-)

brutohuur-

Aantal

opbrengsten

units

1

Ahold

2.074

4,2

9

2

A.S. Watson

1.679

3,4

19

3

Blokker

1.679

3,4

17

4

Maxeda

1.485

3,0

7

5

Jumbo

1.086

2,2

6

6

Macintosh

913

1,9

14

7

Sperwer

810

1,6

5

8

Miss Etam

633

1,3

5

9

Schuitema

591

1,2

4

10

Charles Vögele

567

1,2

5


Expiratiedata respectievelijk verlengdata (gewogen naar brutohuur opbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt zowel op basis van ‘first break’ als op basis van ‘end contract’ 4,2 jaar. Expiraties ‘first break’ Expiraties ‘end contract’

25 20 15 10 5 0

2010

38

2011

2012

2013

2014

2015


2016

2017–

bnp groei

consumenten bestedingen

in %

Economische groei

in %

Groei particuliere consumptie 4 2 0 -2 -4

4 2 0 -2 -4 2006

2007

2008

2009 E

inflatie cpi

2010 E

2006

2007

2008

2009

2010 E

werkloosheid

in %

Ontwikkeling consumentenprijzen

Werkloosheid als % beroepsbevolking 6 5 4 3 2 1 0

3 2 1 0

2006

2007

2008

brancheverdeling

2009

in %

2010 E

2006

2007

2008

Sectorspreiding

2009

in %

Food 25


Non-food 52

Winkelcentra 27

Huis en tuin 8


Overige 15

Overig 1

39


2010 E

‘Onze winkel ligt in het hart van de Domstad en dat brengt ons veel nieuwe klanten. De winkel zelf biedt alle ruimte om de verschillende collecties te etaleren, waardoor deze volledig tot hun recht komen. En dat mag, want tegenwoordig koop je meer dan een BH alleen; je legt als het ware een basis, waardoor de rest van je kleding beter tot haar recht komt.’ Mary van Dinther, eigenaresse linCHérie, Vinkenburgstraat 12, Utrecht, Nederland

Spanje top 10 objecten

3 4

10

6 9 7

8

1

9

4 1 3 5 7

10

6 8 2

Theoretische

Bezettings-

Taxatie-

brutohuur-

graad

waarde

opbrengsten

Per 31 december 2009 (x € 1.000,-)

(in %)

Aantal huurders

1

Madrid, Centro Comercial ‘Madrid Sur’

71.250

5.748

94,4

68

2

Malaga, Centro Comercial ‘La Rosaleda’

63.370

5.133

95,3

76

3

Madrid, Centro Comercial ‘Las Rosas’

53.660

4.416

96,2

88

4

Badalona, Centro Comercial ‘Montigalá’

41.900

3.909

76,8

49

5

Madrid, Centro Comercial ‘Getafe III’

39.490

3.799

89,9

49

6

Alicante, ‘Parque Vistahermosa’*

35.150

3.317

97,3

6

7

Madrid, centrum

31.476

1.534

100,0

4

8

Murcia, Centro Comercial ‘Las Atalayas’

30.500

2.958

86,9

40

9

Burgos, Centro Comercial ‘El Mirador’

26.600

2.277

93,6

39

10

Castellón de la Plana, Calle Grecia 4

10.880

877

100,0

1

Totaal *

42

Exclusief het deel in renovatie.


404.276

33.968

92,2

420

3

1 5 8

2 6 9

4 7 10

Spanje Tien grootste huurders Per 31 december 2009

Theoretische

Percentage van

brutohuur-

de theoretische

opbrengsten

Huurders

(x € 1.000,-)

brutohuur-

Aantal

opbrengsten

units

1

Auchan

2.451

7,1

7

2

Metro

2.181

6,3

7

3

Inditex

2.165

6,3

19

4

Eroski

1.848

5,4

1

5

Grupo Cortefiel

1.063

3,1

13

6

Mc Donalds

765

2,2

6

7

Salvatore Ferragamo

552

1,6

1

8

Decimas

551

1,6

8

9

Real Madrid

497

1,4

1

10

Mango

454

1,3

4


Expiratiedata respectievelijk verlengdata (gewogen naar brutohuur opbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt op basis van ‘first break’ 3,0 jaar en op basis van ‘end contract’ 10,6 jaar. Expiraties ‘first break’ Expiraties ‘end contract’ 40 30 20 10 0

2010

44

2011

2012

2013

2014

2015


2016

2017–

bnp groei


in %

Economische groei

in %

Groei particuliere consumptie 4 2 0 -2 -4 -6

2006

2007

2008

2009 E

inflatie cpi

2010 E

2006

2007

2008

2009

2010 E

werkloosheid

in %


Werkloosheid als % beroepsbevolking 20 16 12 8 4 0

4 3 2 1 0 -1

4 2 0 -2 -4 -6

2006

2007

2008

brancheverdeling

2009

in %

2010 E

2006

2007

2008

Sectorspreiding

2009

in %

Food 22


Non-food 54

Winkelcentra 82

Huis en tuin 8


Overige 16

45


2010 E

Spanje Economie De Spaanse economie heeft vele jaren sterk gesteund op de bouwsector, enerzijds door een sterke groei van de huizenbouw en anderzijds door forse investeringen in de verbetering van de infrastructuur. Daarnaast is het land afhankelijk van de auto-industrie en het toerisme, beide sectoren die forse klappen hebben opgelopen. In 2009 is de economie zwaar getroffen met een krimp van 3,6%. Met een verwachte krimp van 0,4% in 2010, komt de economische groei over vijf jaar uit op gemiddeld 0,9% per jaar. Jarenlang groeide de Spaanse economie het hardst van de kernlanden van VastNed Retail, maar nu is het stokje overgenomen door Nederland. Het werkloosheidcijfer bedraagt voor 2010 naar verwachting 20%. Het overheidstekort bedraagt voor 2010 naar verwachting 12,2% wat zeer hoog is vergeleken met de andere kernlanden. Voor de particuliere consumptie zijn de verwachtingen voor 2010 een verdere krimp met 0,8% na een terugval van 5,1% in 2009. Over vijf jaar gemeten is per saldo het niveau van de particuliere consumptie hetzelfde gebleven. Met een hypotheekschuld van 62% van het BNP is Spanje de nummer twee van de kernlanden. De voorzieningen voor pensioenen zijn nauwelijks geregeld via pensioenfondsen, waardoor de Spanjaarden sterk afhankelijk zijn van eigen vermogen, onder andere opgebouwd in de eigen woning. Huizenprijzen zijn de laatste jaren scherp gestegen, waarop een forse correctie volgde in 2009. In die zelfde tijd zijn er ook veel huizen bijgebouwd. Risico’s in de huizenmarkt liggen vooral in het grote aanbod en de stijgende werkloosheid. Spanje zal het in eerste instantie moeten hebben van een opleving van het toerisme en de auto-industrie. Voor 2011 wordt een herstel van de economie verwacht. De consument zal zich in elk geval terughoudend opstellen en gericht zijn op het verbeteren van de persoonlijke financiële situatie.

Winkelmarkt De detailhandelsbestedingen hebben in Spanje een forse klap gekregen. Deze correctie was al in 2008 begonnen als gevolg van de sterke stijging van de hypotheekrente. Hypotheken zijn in Spanje gewoonlijk gebaseerd op de korte rente (euribor plus). In 2009 daalde de hypotheekrente weer, maar waren het vooral de sterk gestegen werkloosheid en de snelle daling van de huizenprijzen die de detailhandelsbestedingen beïnvloedden. Het consumentenvertrouwen is gezakt tot onder het niveau van de voorgaande grote recessie begin jaren tachtig. Ook in relatieve zin blijft het consumentenvertrouwen duidelijk achter bij dat van Europa als geheel. De detailhandelsbestedingen zijn nu al voor het tweede jaar op rij gedaald. Vooral in non-food liepen de bestedingen terug. De bereidheid om grote aankopen te doen, is eveneens in 2009 tot een dieptepunt gezakt. Retailers vragen om een tijdelijke huurkorting vanwege de sterk teruggelopen omzet. Zo draagt de winkelbelegger een deel van de pijn van de teruggelopen omzet. Op het moment dat de omzet zich weer herstelt, profiteert in veel gevallen de winkelbelegger daar dan ook direct van. Een aantal winkelketens, zoals Zara, heeft besloten tot het sluiten van een aantal filialen of bouwen deze om tot een andere winkelformule. Net geopende winkelcentra kenden vanwege sterk teruggelopen omzet verwachtingen vaak een moeilijke start en zijn lang niet altijd volledig verhuurd. Ook zijn er verschillende al dan niet internationale retailers, zoals C&A, Primark, Mediamarkt en Dia, die een expansieprogramma hebben en die willen profiteren van de mogelijkheden die ontstaan om winkels op goede locaties te openen. Voor de actieve belegger biedt dat mogelijkheden het eigen winkelcentrum te versterken. De beleggingswaarde van winkelpanden en –centra is in 2009 verder teruggelopen. Deels door de grote druk op de omzetten in de detailhandel en deels doordat nog vele nieuwe winkelcentra geopend zijn die voor een grotere concurrentie tussen de winkelcentra zorgen. In de loop van 2009 steeg echter de interesse van winkelbeleggers voor beleggingen in Spanje vanwege de sterk gestegen nettoaanvangsrendementen. Deze toegenomen belangstelling vertaalde zich langzaam in concrete acquisities in de tweede helft van 2009. De verwachting is dat deze belangstelling aanhoudt en het investeringsvolume in 2010 zal doen groeien.

46


de spaanse vastgoedportefeuille Inleiding De Spaanse vastgoedportefeuille bevond zich van alle kernlanden van VastNed Retail in de meest turbulente omgeving. De opgelopen werkloosheid en het gedaalde consumentenvertrouwen vertaalde zich in druk op de detailhandelsomzetten en daarmee in een beperking van de draagkracht van detaillisten om zich de gestegen huurniveaus te kunnen blijven veroorloven. In het verlengde van de verslechtering van de operationele resultaten daalden de waarden hetgeen een verschuiving van rendementseisen veroorzaakte van 5,6% naar 7,8%. Objecten De Spaanse vastgoedportefeuille maakte per ultimo 2009 22% van de totale vastgoedportefeuille van VastNed Retail uit en is de op een na grootste vastgoedportefeuille van VastNed Retail. Dit deel van de vastgoedportefeuille bestaat voornamelijk uit middelgrote winkelcentra (82%), met daarnaast een aantal grootschalige detailhandelsvestigingen (12%) en binnenstadwinkels (6%). Bezettingsgraad De bezettingsgraad van de Spaanse vastgoedportefeuille bedroeg ultimo 2009 92,3% (2008: 95,6%). De gemiddelde bezettingsgraad daalde van 96,6% tot 93,9%. De daling van de bezettingsgraad werd hoofdzakelijk veroorzaakt door de expiratie respectievelijk beëindiging van 65 huurcontracten die € 3,8 miljoen aan brutohuurinkomsten vertegenwoordigden. Dit werd slechts gedeeltelijk opgevangen door 37 nieuw afgesloten huurcontracten die € 1,8 miljoen aan brutohuurinkomsten vertegenwoordigden. Gezien het huidige economische klimaat waarin de Spaanse vastgoedportefeuille zich bevindt, houdt de bezettingsgraad blijvende prioriteit. In sommige gevallen worden gedurende de huurperiode huur incentives toegekend aan bestaande huurders. Het behouden van huurders is van groot belang om de kwaliteit van de winkelcentra te handhaven. In deze gevallen zullen de toepasselijke omzethuurvoorwaarden veelal onveranderd blijven, wat betekent dat VastNed Retail meeprofiteert als de omzetten van retailers zich weer herstellen. In 2009 is VastNed Retail geconfonteerd met een aantal faillissementen. Dit leidde in een aantal gevallen tot het moeten afboeken van huurvorderingen. In de meeste gevallen bleef de schade beperkt tot het verlies van toekomstige huurinkomsten. Indexering De lopende contracten werden in 2009 gemiddeld met 1,4% geïndexeerd. Verhuuractiviteit Zoals eerder aangegeven, is het economisch klimaat in Spanje als lastig te omschrijven. Huurders hebben het moeilijk als gevolg van de lagere omzetcijfers. De gemiddelde huur/omzetverhouding bedroeg in 2009 11,3% (2008: 10,1%). Dit cijfer is exclusief de omzet van hypermarkten. Deze lagere omzetniveaus hebben naast uitwerking op huren die retailers kunnen betalen, tevens uitwerking op de verhuuractiviteit. Het volume van nieuwe verhuringen en huurvernieuwingen bedroeg 8,7% van de theoretische brutohuuropbrengsten en vertegenwoordigde een totaalbedrag van € 3,0 miljoen. De nieuwe huur lag gemiddeld fractioneel onder het oude huurniveau. De daling bedroeg gemiddeld 2,4%, bestaande uit een stijging van 1,2% voor de huurvernieuwingen (2008: 5,3% stijging) en een daling van 4,8% (2008: 12,7% stijging) voor de nieuwe verhuringen. De huurincentives bedroegen, na toepassing van straightlining, respectievelijk 7,8% negatief en 13,2% negatief (gemiddeld 10,6% negatief). Belangrijke nieuwe verhuringen in 2009 zijn: C&A voor 1.111 vierkante meter en Cortefiel voor 593 vierkante meter beide in Centro Comercial ‘El Mirador’ te Burgos, Fotos Casanova voor 647 vierkante meter aan de Ronda de la Universitat 35 te Barcelona en supermarkt Maxi Dia voor 1.000 vierkante meter in Centro Comercial ‘Getafe III’ in Madrid. Ook zijn de nodige huurvernieuwingen afgesloten. Het volume van huurvernieuwingen bedroeg € 1,2 miljoen oftewel 3,5% van de theoretische huur opbrengsten (2008: 5,3%). Voorbeelden van huurvernieuwingen zijn: Cortefiel en Springfield voor 760 respectievelijk 305 vierkante meter in Centro Comercial ‘La Rosaleda’ in Malaga en Group Zannier (met hun retailformat Z) voor 184 vierkante meter in Centro Comercial ‘Las Atalayas’ in Murcia. 47


Huurincentives De huurincentives op afgesloten huurovereenkomsten bedroegen 3,7% van de brutohuuropbrengsten (2008: 2,2%). Deze stijging is kenmerkend voor de competitieve omgeving waarin Spaans retailvastgoed zich in 2009 bevindt. Zonder toepassing van straightlining (kasbasis) lieten de huurincentives een sterke stijging zien tot 3,7% (2008: 0,8%). Huurders De 10 grootste huurders vertegenwoordigen 36,4% van de totale theoretische huuropbrengsten in Spanje. Deze huuropbrengsten zijn bovendien afkomstig uit 67 winkelunits, waardoor een goede spreiding is gewaarborgd. Markthuur Gemiddeld is de Spaanse vastgoedportefeuille 6,4% boven het marktniveau verhuurd. Expiratiedata huurcontracten Huurcontracten worden in Spanje veelal voor een periode van vijf jaar afgesloten. Van deze standaard wordt echter in bepaalde gevallen afgeweken. In de Spaanse vastgoedportefeuille zijn bijvoorbeeld de huurovereenkomsten met het modeconcern Inditex afgesloten met een jaarlijkse opzegmogelijkheid. Inditex heeft in 2009 twee huurcontracten opgezegd. De expiratiedata van de huurcontracten worden grafisch weergegeven op pagina 44. De gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten in de Spaanse vastgoedportefeuille, gemeten tot het einde van de huurovereenkomst, bedraagt 10,6 jaar (ultimo 2008: 8,9 jaar). Indien wordt uitgegaan van eerste opzegmogelijkheid bedraagt de gemiddelde looptijd 3,0 jaar (ultimo 2008: 3,5 jaar). Aankopen In 2009 hebben geen aankopen plaatsgevonden. Verkopen In 2009 hebben geen verkopen plaatsgevonden. Vastgoedbelegging in renovatie Het leisure deel met een oppervlakte van circa 10.500 vierkante meter van het retail park Parque Vistahermosa in Alicante wordt momenteel omgebouwd tot winkelunits om een aantrekkelijker positionering voor winkelketens te verkrijgen. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De Spaanse vastgoedportefeuille is het deel van de vastgoedportefeuille van VastNed Retail dat het hardst is getroffen door afwaarderingen. De waardemutaties vastgoedbeleggingen bedroegen in 2009 € 90,2 miljoen negatief (2008: € 78,5 miljoen negatief ). Dit is deels veroorzaakt door lagere contracthuren, maar voor het grootste deel door een aanhoudende negatieve yield shift. De gestegen rendementseisen zijn deels te verklaren door de in het algemeen gestegen rendemensteisen voor vastgoedbeleggingen en deels door de matige verwachtingen met betrekking tot toekomstige huurniveau’s. Het nettorendement bedroeg ultimo 2009 7,8% (ultimo 2008: 6,8%).

48


Frankrijk Economie De economie in Frankrijk is één van de grotere in de wereld en kent een grote en gediversificeerde industriële sector met relatief hoge uitgaven aan onderzoek en ontwikkeling. De belangrijkste sectoren in de economie zijn de auto-industrie, de landbouw en het toerisme. De Franse economie doet het relatief goed in deze crisisperiode met een beperkte krimp van 2,2% in 2009 en een verwachte groei van 1,4% in 2010. Het gemiddelde tempo van expansie over vijf jaar is 0,9% en blijft daarmee duidelijk achter bij Nederland. De werkloosheidcijfers zijn met een verwachting van 10% voor 2010 op een gemiddeld niveau. Het overheidstekort ligt op 9% van het BNP voor 2010, hetgeen hoog genoemd kan worden. In Frankrijk doet de particuliere consumptie het goed vergeleken met de andere kernlanden van VastNed Retail. In 2009 was er een toename van 0,7%, die naar verwachting in 2010 met 0,9% nog iets meer zal toenemen. Over vijf jaar zal daarmee de particuliere consumptie met gemiddeld 1,5% zijn gestegen, verreweg het hoogste groeitempo van de kernlanden. De hypotheekschuld is met 35% van het BNP relatief laag en veelal gefinancierd met langlopende leningen in combinatie met vaste rentepercentages. De voorzieningen voor pensioenen zijn nauwelijks geregeld via pensioenfondsen en de Fransen vertrouwen voor een groot deel op het eigen vermogen opgebouwd in de eigen woning. Huizenprijzen zijn de laatste jaren behoorlijk gestegen, waarop een correctie volgde in 2009. In dezelfde tijd zijn ook veel huizen bijgebouwd, maar onvoldoende om aan de onderliggende vraag te voldoen. Een risico voor de huizenmarkt is vooral de stijgende werkloosheid. Frankrijk zal meeprofiteren van het herstel van de wereldeconomie. Het groeitempo van de economie ligt historisch gezien niet erg hoog, maar de vooruitzichten voor 2010 zijn goed. Voor 2011 en latere jaren zijn de vooruitzichten nog onzeker. De consument zal zich in elk geval door de onzekerheid terughoudend opstellen.

Winkelmarkt De Franse economie doet het relatief goed, maar ontsnapt niet aan de gevolgen van de vertrouwenscrisis. Ook in Frankrijk is de consument een stuk voorzichtiger geworden en zijn de detailhandelsbestedingen gedaald. Het consumentenvertrouwen is in 2009 scherp gedaald, maar doet het beter dan in eerdere recessies. Ook de bereidheid tot het doen van grote aankopen blijft relatief goed overeind. De indexering van de huurcontracten geschiedt in Frankrijk traditioneel met de bouwkostenindex. Deze index is de laatste drie jaar fors gestegen in vergelijking met de index voor consumentenprijzen. De vraag vanuit de detailhandel was om deze bouwkostenindex te vervangen door een index die een sterkere relatie vertoont met consumentenprijzen. Inmiddels is er een nieuwe index die gekoppeld is aan de consumentenprijzen, bouwkosten en detailhandelsverkopen. In augustus 2009 heeft het Franse parlement een wet aangenomen die een verruiming van de zondagsopening mogelijk maakt in bepaalde steden en gebieden. De ervaring leert dat de zondagsopening een positieve uitwerking heeft op de detailhandelsbestedingen. De beleggingswaarden van winkelvastgoed stonden in 2009 onder druk. In de tweede helft van 2009 was er echter weer sprake van een toenemende belangstelling van de zijde van institutionele beleggers voor winkelvastgoed. Opvallend is dat deze belangstelling ook veel buiten de regio Parijs is waargenomen. Hier vertegenwoordigden de investeringen in winkelvastgoed twee derde deel van het totaalvolume tegen een vierde deel binnen de regio Parijs. Voor 2010 wordt qua volume een verdere verbetering van de beleggingsmarkt verwacht.

49


De Franse vastgoedportefeuille Inleiding In 2009 liet de Franse vastgoedportefeuille zien dat, na een groot aantal jaren van huurstijging door automatische indexatie en gunstige heronderhandelingen van huurcontracten, de huurstijgingen beperkter van omvang waren, wat, in combinatie met een yield shift reflecteert in een waardedaling van de vastgoedportefeuille. Objecten Met 21% van de totale vastgoedportefeuille is de Franse vastgoedportefeuille de op twee na grootste van VastNed Retail en bestaat uit 124 objecten, voor het grootste deel binnenstadswinkels (53%) en winkelcentra (36 %). Het resterende deel bestaat uit perifere detailhandelsvestigingen (8%) en overig, met name residentieel, vastgoed (3%). De laatste categorie wordt als non-core aangemerkt en zal op termijn worden verkocht. De vastgoedportefeuille is gespreid over het land, met een concentratie van 20% in het winkelcentrum Val Thoiry in Thoiry nabij Genève, 18% in het centrum van Parijs en 14% in het centrum van Lille. Bezettingsgraad De gemiddelde financiële bezettingsgraad bedroeg 96,9% (2008: 98,4%) en de bezettingsgraad ultimo 2009 kwam uit op 92,4% (2008: 98,3%). De daling wordt veroorzaakt door het expireren van de huur garantie voor de Lille-portefeuille medio november 2009. Voorts werd de bezettingsgraad negatief beïnvloed door het vertrek van een tweetal belangrijke huurders. Een van deze huurders is de supermarkt ATAC in het winkelcentrum Centre Marine te Duinkerken. Na balansdatum is een huurovereenkomst gesloten met supermarktketen E. Leclerc. Het verlies aan huurinkomsten in 2009 ad € 1,3 miljoen werd slechts voor circa € 0,3 miljoen gecompenseerd door nieuwe verhuringen. Indexering De lopende contracten werden in 2009 gemiddeld met 7,1% geïndexeerd. Traditioneel worden Franse huurcontracten geindexeerd op basis van de bouwkostenindex ook wel ICC-index (Indice du Coût de la Construction) genoemd. Met ingang van 2009 was het mogelijk voor huurders te opteren voor de ILC-index (Indice Locatif des Commerces). De nieuwe index bestaat uit 50% CPI (consumentenprijsindex), 25% ICC en 25% detailhandelsprijsindex. Deze twee indices lopen momenteel uiteen. De ILC index van het tweede kwartaal 2009, welke relevant is voor de indexering per 1 januari 2010, bedroeg 0,84%, terwijl de ICC-index in dezelfde periode 4,1% negatief bedroeg. Aangezien circa 65% van de huurcontracten gebaseerd is op de ICC-index, zullen naar verwachting de brutohuuropbrengsten per 1 januari 2010 2,4% dalen. Verhuuractiviteit Het volume van de verhuuractiviteit is in 2009 gestegen tot 13,1% van de theoretische brutohuur opbrengsten (2008: 3,9%). Per saldo kwam de nieuwe contracthuur uit op 2,0% boven het voormalige huurniveau en bestond uit een aantal huurtransacties in Parijs en Lille. De nieuwe verhuringen vonden plaats tegen gemiddeld 20,4% hogere huur en de huurvernieuwingen tegen 0,5% hogere huur. In totaal werden negen nieuwe verhuringen afgesloten en negen huurvernieuwingen. Een van de belangrijkste huurvernieuwingen was de wederverhuring van ruim 2.200 vierkante meter winkelruimte aan de Rue de Rivoli 118-120 te Parijs aan de internationale modeketen Hennes & Mauritz tegen gunstige voorwaarden. Deze verhuring is een bevestiging dat sterke retailers kiezen voor de beste locaties. Voorts werd een huurvernieuwing overeengekomen met modeketen Armand Thierry voor 360 vierkante meter aan de Rue Émile Zola 117 te Troyes.Van de nieuwe verhuringen is een aantal verhuringen, hoewel beperkt in volume, vermeldenswaardig, zoals de verhuring aan Bijou Brigitte voor 53 vierkante meter aan de Grande Rue 22 te Besançon (49% stijging) en de verhuring aan Cotelac voor 164 vierkante meter aan de Rue de la Monnaie 12 te Lille (407% stijging). Huurincentives De verstrekking van huurincentives in de Franse vastgoedportefeuille bleef beperkt tot slechts 1,3% (2008: 1,7%) van de brutohuuropbrengsten. Zonder toepassing van straightlining (kasbasis) stegen de huurincentives licht tot 1,5% (2008: 1,3%).

50


Huurders De 10 grootste huurders vertegenwoordigen 43,1% van de totale Franse theoretische huur opbrengsten. Deze brutohuuropbrengsten zijn bovendien afkomstig uit 44 winkelunits, waardoor een goede spreiding is gewaarborgd. Markthuur Gemiddeld is de Franse vastgoedportefeuille 2,4% onder het marktniveau verhuurd. Expiratiedata huurcontracten Huurcontracten worden in Frankrijk veelal aangegaan op basis van het 3-6-9-systeem. Dit houdt in dat de looptijd van het contract negen jaar is en dat er voor de huurder opzegmogelijkheden bestaan na ommekomst van drie en zes jaar. Het overzicht van de expiratiedata van de huurcontracten in de Franse vastgoedportefeuille op pagina 54 toont dat in 2010 een groot aantal huurcontracten afloopt en door huurders kan worden opgezegd. Dit wordt niet als een punt van zorg aangemerkt, aangezien de winkelobjecten op concurrerende locaties liggen, waardoor het niet waarschijnlijk is dat veel huurders de overeenkomst zullen opzeggen. De gemiddelde looptijd van de huurcontracten tot de eerste opzeggingsmogelijkheid aan de kant van de huurder bedraagt 1,4 jaar (ultimo 2008: 1,2 jaar). Indien de totale looptijd van de huurovereenkomsten in aanmerking wordt genomen, is dit 4,8 jaar (ultimo 2008: 4,8 jaar). Aankopen In 2009 is een winkelunit in het winkelcentrum ‘Limoges Corgnac’ aangekocht voor € 0,4 miljoen. In exploitatie genomen vastgoedbeleggingen in pijplijn De geplande toevoeging van bijna 8.600 vierkante meter perifere detailhandelsruimte aan het winkelcentrum Val Thoiry in Thoiry is in het vierde kwartaal van 2009 opgeleverd. De huurder, doe-het-zelfketen Leroy Merlin, heeft in het eerste kwartaal 2010 haar deuren geopend. De investering bedroeg € 6,5 miljoen. Vastgoedbeleggingen in pijplijn De Franse pijplijn bestaat ultimo 2009 uit winkelcentrum Plaisir-Sablons in Plaisir, 25 kilometer ten zuidwesten van Paris. Er worden plannen ontwikkeld om dit winkelcentrum te herontwikkelen en uit te breiden, waardoor de totale verhuurbare winkeloppervlakte kan uitkomen op circa 27.000 vierkante meter. VastNed Retail heeft overeenkomsten op hoofdlijnen getekend met twee potentiële trekkers en heeft de meest essentiële vergunningen voor de herontwikkeling verkregen. In 2010 zal een nadere beoordeling over de haalbaarheid van deze ontwikkeling plaatsvinden. VastNed Retail heeft geen juridische verplichting het centrum te herontwikkelen. Per 31 december 2009 werd het object getaxeerd op € 15,0 miljoen. Verkopen In 2009 zijn vier non-core beleggingen in Lille verkocht voor € 0,6 miljoen. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De ongerealiseerde waardemutaties in de Franse portefeuille bedroegen € 33,4 miljoen negatief (2008: € 46,5 miljoen negatief). Hiemee komt het nettorendement per jaareinde uit op 6,6% (ulimo 2008: 6,4%).

51


Frankrijk top 10 objecten

5

3

2 4 7

6 10

1

9

Theoretische

Bezettings-

Taxatie-

brutohuur-

graad

waarde

opbrengsten

Per 31 december 2009 (x € 1.000,-)

(in %)

8

Aantal huurders

1

Thoiry, Centre Commercial ‘Val Thoiry’

81.270

5.563

100,0

62

2

Parijs, centrum

75.460

4.533

95,1

10

3

Lille, centrum

58.519

3.587

84,7

46

4

Nancy, Rue Saint-Jean 45-55

28.630

2.058

94,1

7

5

Duinkerken, Centre Commercial ‘Centre Marine’

20.810

2.042

79,5

19

6

Limoges, Centre Commercial

‘Carrefour Limoges-Corgnac’

16.240

1.752

73,6

17

7

Angers, Rue Lenepveu 25-29

15.060

973

100,0

5

8

Nice, Route de Grenoble 604

7.140

585

100,0

1

9

Cannes, Rue d’Antibes 40

6.120

340

100,0

1

10

Limoges, Centre Commercial ‘Beaubreuil’

5.900

546

80,4

12

52

Totaal


315.149

21.979

91.4

180

4

1 5 8

2 6 9

3 7 10

Frankrijk Tien grootste huurders Per 31 december 2009

Theoretische

Percentage van

brutohuur-

de theoretische

opbrengsten

Huurders

(x € 1.000,-)

brutohuur-

Aantal

opbrengsten

units

1

H&M

4.743

17,1

5

2

Armand Thiery

1.710

6,2

10

3

Auchan

1.264

4,6

4

4

PPR

798

2,9

3

5

Darty

741

2,7

1

6

Nocibé

602

2,2

4

7

Vivarte

577

2,1

4

8

Célio International

511

1,8

5

9

Louis Vuitton

505

1,8

5

10

Camaieu

486

1,8

3


Expiratiedata respectievelijk verlengdata (gewogen naar brutohuur opbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt op basis van ‘first break’ 1,4 jaar en op basis van ‘end contract’ 4,8 jaar. Expiraties ‘first break’ Expiraties ‘end contract’ 70 60 50 40 30 20 10 0

2010

54

2011

2012

2013

2014

2015


2016

2017–

bnp groei


in %

Economische groei

in %

Groei particuliere consumptie

3 2 1 0 -1 -2 -3

3 2 1 0

2006

2007

2008

2009 E

inflatie cpi

2010 E

2006

2007

2008

2009

2010 E

werkloosheid

in %


Werkloosheid als % beroepsbevolking 10 8 6 4 2 0

3 2 1 0

2006

2007

2008

brancheverdeling

2009

in %

2010 E

2006

2007

2008

Sectorspreiding

2009

in %

Food 10


Non-food 74

Winkelcentra 36

Huis en tuin 6


Overige 10

Overige 3

55


2010 E

‘Ons pand is gelegen in een mooi en oud stukje van Lille. De voorgevel van het pand doet bijna Hollands aan en de kleur van de gevel geeft je het idee dat je ergens in de tropen wandelt. Binnen is de winkel helemaal in Diesel-stijl ingericht, veel oude elementen hebben we laten zitten zoals de oude houten steunbalken. Het oude wordt mooi afgewisseld met eigentijdse aspecten die helemaal passen bij het imago van Diesel.’ Michel Loyer verkoper Diesel, Place Louise de Bettignies 15-17, Lille, Frankrijk

België top 10 objecten 5 7

2 9 6

10

3

1 8 4

Theoretische

Bezettings-

Taxatie-

brutohuur-

graad

waarde

opbrengsten

Per 31 december 2009 (x € 1.000,-)

(in %)

Aantal huurders

1

Brussel, centrum

36.548

2.203

100,0

12

2

Antwerpen, centrum

33.102

2.065

100,0

12

3

Tielt-Winge, Retailpark ‘Gouden Kruispunt’, 100,0

23

Aarschotsesteenweg 1-6

22.658

1.648

4

Tongeren, winkelcentrum ‘Julianus’

17.792

1.321

87,5

21

5

Brugge, Steenstraat 80

14.644

867

100,0

2

6

Mechelen, centrum

13.792

882

100,0

4

7

Gent, centrum

11.369

713

100,0

6

8

Leuven, Bondgenotenlaan 69-73

9.396

614

100,0

2

9

Wilrijk, Boomsesteenweg

9.302

677

100,0

7

10

Turnhout, Gasthuisstraat

9.169

653

100,0

2

58

Totaal


177.772

11.643

98,6

91

5

1 4 8

2 6 9

3 7 10

België Tien grootste huurders Per 31 december 2009

Theoretische

Percentage van

brutohuur-

de theoretische

opbrengsten

Huurders

(x € 1.000,-)

brutohuur-

Aantal

opbrengsten

units

1

H&M

2.562

12,1

6

2

Aldi

1.134

5,3

10

3

Inditex

1.134

5,3

2

4

Décor Heytens

1.023

4,8

15

5

Euro Shoe Unie

888

4,2

10

6

Intergamma

747

3,5

4

7

Charles Vögele

741

3,5

6

8

Macintosh

579

2,7

6

9

Blokker

531

2,5

8

10

IC Companys

446

2,1

1


Expiratiedata respectievelijk verlengdata (gewogen naar brutohuur opbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt op basis van ‘first break’ 2,5 jaar en op basis van ‘end contract’ 7,5 jaar. Expiraties ‘first break’ Expiraties ‘end contract’ 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

2010

60

2011

2012

2013

2014

2015


2016

2017–

bnp groei


in %

Economische groei

in %

Groei particuliere consumptie 3 2 1 0 -1 -2 -3

2006

2007

2008

2009 E

inflatie cpi

2010 E

2006

2007

2008

2009

2010 E

werkloosheid

in %


Werkloosheid als % beroepsbevolking

5 4 3 2 1 0

3 2 1 0 -1 -2

10 8 6 4 2 0 2006

2007

2008

brancheverdeling

2009

in %

2010 E

2006

2007

2008

Sectorspreiding

2009

in %

Food 15


Non-food 62

Winkelcentra 6

Huis en tuin 21


Overige 2

61


2010 E

‘Een grote stad kan niet meer zonder een Zara. We zijn dan ook zeer content dat we in het centrum van Brussel zo’n mooie locatie hebben kunnen krijgen. De aanloop is groot, maar doordat de winkel ruim is opgezet, is er genoeg bewegingsruimte voor de klanten en kan onze kleding netjes worden uitgestald.’ Ritha Kebenyana, verkoopster Zara, Elsensesteenweg 41-43, Brussel, België

België Economie De Belgische economie heeft een sterke oriëntatie op de wereldhandel, zij het in mindere mate dan de Nederlandse. In België zijn industriële sectoren zoals de auto-industrie belangrijker. De Belgische economie is zwaar getroffen in 2009 met een krimp van 3,1%. Met een verwacht herstel van de economische groei van 1,2%, komt de gemiddelde groei van de economie uit op 0,9%, gelijk aan Spanje en Frankrijk. De werkloosheid ontwikkelt zich relatief gunstig en ligt met een niveau van 8% van de beroepsbevolking beneden het gemiddelde in de Europese Unie. Het verwachte overheidstekort in 2010 is met een kleine 6% van het BNP relatief laag. De verwachte stijging van de particuliere consumptie in België in 2010 is met 1,1% het hoogst van de vier kernlanden van VastNed Retail. Over een periode van vijf jaar neemt de particuliere consumptie, rekening houdend met het verwachte groeicijfer van 2010, met gemiddeld 0,9% per jaar toe, wat duidelijk beter is dan in Spanje. De hypotheekschuld bedraagt 37% van het BNP en ligt daarmee net als in Frankrijk op een laag niveau. De pensioenvoorziening via pensioenfondsen is minder goed geregeld dan bijvoorbeeld in Nederland en de Belgen vertrouwen voor een belangrijk deel op het eigen vermogen opgebouwd in de eigen woning. Huizenprijzen zijn de laatste jaren behoorlijk gestegen, waarop een correctie volgde in 2009. Ontwikkeling en bouw van nieuwe huizen loopt terug. Een risico voor de huizenmarkt is vooral de stijgende werkloosheid. België zal net als Nederland profiteren van het herstel van de wereldeconomie. De consument zal zich in elk geval door de onzekerheid terughoudend opstellen.

Winkelmarkt Net als in de andere Europese landen is ook in België het consumentenvertrouwen in 2009 fors gedaald. Deze daling bracht de index terug tot de niveaus van eerdere recessies in dit land. Hetzelfde geldt voor de bereidheid tot het doen van grote aankopen. Detailhandelsverkopen hadden te lijden onder de verslechtering van dit sentiment. Net als in andere landen stonden de huizenprijzen in België in 2009 onder druk als gevolg van de vertrouwenscrisis. De hypotheekschuld ligt echter op een relatief laag niveau, wat betekent dat de Belgische consument relatief minder door een daling van de huizenprijzen wordt beïnvloed dan in sommige andere landen waar de hypotheekschuld hoger is opgelopen. De Belgische winkelmarkt heeft zich relatief goed gehouden in 2009. De verhuuractiviteit bleef gezond, omdat een aantal retailers nog steeds bezig is te expanderen. Nieuw geopende winkelcentra waren bij opening dan ook nagenoeg volledig verhuurd. De vertrouwenscrisis heeft tot op heden relatief weinig effect gehad op de Belgische winkelmarkt, maar een vertraging van de gunstige ontwikkeling van de afgelopen jaren is wel te zien. Het investeringsvolume in de winkelmarkt is in 2009 teruggelopen, maar trekt inmiddels ook weer wat aan. Transacties worden vooral gedaan in binnenstads- en baanwinkels. In winkelcentra waren minder transacties waarneembaar, maar dit type winkelobjecten is ook relatief ondervertegenwoordigd in de Belgische winkelmarkt.

64


De Belgische vastgoedportefeuille Inleiding De Belgische vastgoedportefeuille (16% van de totale vastgoedportefeuille) heeft binnen de vastgoedportefeuille van VastNed Retail bovengemiddeld gepresteerd. Dit gold voor zowel de operationele resultaten als voor de ontwikkeling van de waarde van deze vastgoedportefeuille. Dit is te danken aan een solide vastgoedportefeuillesamenstelling en het restrictieve ruimtelijke ordeningsbeleid van de Belgische overheid. Objecten Ultimo 2009 bestond de Belgische vastgoedportefeuille uit 94 objecten in de categorieën binnenstadwinkels (46%), perifere detailhandelsvestigingen (48%) en één winkelcentrum (6%). Bezettingsgraad De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg in 2009 99,3% (2008: 99,2%). Aan het eind van het jaar was de bezettingsgraad 99,1% (ultimo 2008: 99,7%). De 10 huurcontracten die in 2009 zijn beëindigd vertegenwoordigden € 0,3 miljoen aan brutohuurinkomsten, hetgeen ruimschoots gecompenseerd werd door 17 nieuwe verhuringen in 2009 die voor in totaal € 1,0 miljoen aan brutohuurinkomsten vertegenwoordigden. Hierbij dient te worden opgemerkt dat een aantal van deze huurcontracten pas in 2010 ingaat. Indexering De lopende huurcontracten werden in 2009 gemiddeld met 2,0 % geïndexeerd. Verhuuractiviteit De verhuuractiviteit in 2009 kan als goed worden omschreven. In totaal werden 37 huurcontracten afgesloten die een waarde van € 2,0 miljoen aan brutohuurinkomsten vertegenwoordigen. Er werd voor € 1,0 miljoen aan nieuwe verhuringen (17 stuks) en voor € 1,0 miljoen (20 stuks) aan huurvernieuwingen afgesloten. Gemiddeld werden deze huurcontracten 24,1% boven het oude huurniveau afgesloten. Voorbeelden van nieuwe verhuringen zijn: 245 vierkante meter aan de Louizalaan 7 te Brussel aan de Italiaanse lederwarenketen Fabi, 375 vierkante meter aan de Rue de Pont d’Ile 49 te Luik aan Levi’s en 5.000 vierkante meter aan de Luchthavenlaan 5 te Vilvoorde aan doe-het-zelfketen Brico. Voorbeelden van huurvernieuwingen zijn: 652 vierkante meter aan de Elsensesteenweg 41–43 te Brussel aan Euro Shoe Unie en 150 vierkante meter aan Thomas Cook aan de Aarschotsesteenweg (Gouden Kruispunt) te Tielt-Winge. De gerealiseerde hogere huurniveaus onderstrepen eens te meer de aantrekkelijkheid van de Belgische winkelmarkt waarin het aanbod beperkt is en met een duidelijke dominantie van binnenstadswinkels en perifere detailhandelsvestigingen. Huurincentives De huurincentives op afgesloten huurovereenkomsten bedroegen 1,2% van de brutohuuropbrengsten (2008: 1,0%). Zonder toepassing van straightlining (kasbasis) lieten de huurincentives een iets sterkere daling zien tot 1,3% (2008: 1,6%). Huurders De 10 grootste huurders maken 46,1% van de totale Belgische theoretische brutohuuropbrengsten uit. Deze huuropbrengsten zijn bovendien afkomstig uit 68 winkelunits, waardoor een goede spreiding is gewaarborgd. Markthuur Gemiddeld is de Belgische vastgoedportefeuille 2,5% onder het marktniveau verhuurd.

65


Expiratiedata huurcontracten In België worden huurcontracten in het algemeen aangegaan op basis van het 3–6–9-systeem. Dit houdt in dat de huurder na drie jaar de huurovereenkomst kan beëindigen. Dit gebeurt zelden, aangezien de huurder op en met de specifieke locatie van de winkel zijn inkomen verdient. In het overzicht van de expiratiedata, zoals weergegeven op pagina 60, wordt onderscheid gemaakt tussen de expiratiedata op basis van de beëindigingsdatum van het contract en een conservatievere berekening op basis van de eerstvolgende mogelijke opzegdatum voor de huurder. Bij de eerste methodiek speelt met name de mogelijkheid tot huurverhoging een rol. De tweede methodiek is opgesteld vanuit het oogpunt van risicomanagement. De gemiddelde looptijd bedraagt 7,5 jaar (ultimo 2008: 7,3 jaar). De gemiddelde tijd tot de eerste opzeggingsmogelijkheid van de huurder bedraagt 2,5 jaar (ultimo 2008: 2,2 jaar). Aankopen In 2009 hebben geen aankopen plaatsgevonden. Verkopen In 2009 is het herontwikkelingsobject van VastNed Retail aan de Lammerdries 6 in Olen (Shopping Park Olen) verkocht voor € 6,9 miljoen. Gezien de specifieke locatie en de marktomstandigheden is van deze ontwikkeling afgezien en gekozen voor verkoop. Voorts is een aantal kleine objecten, waaronder een aantal appartementen in Vilvoorde, verkocht. De nettoverkoopopbrengst bedroeg € 9,3 miljoen. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutaties bedroegen in 2009 € 0,5 miljoen positief (2008: € 10,4 miljoen positief). De netto-yield bedroeg ultimo 6,5% (ultimo 2008: 6,5%).

66


Turkije Economie Als opkomende economie steunt Turkije sterk op de industriële sector, maar zijn ook de landbouw en het toerisme van groot belang. De groeicijfers van de Turkse economie zijn meer volatiel dan die van de vier kernlanden van VastNed Retail. Na een forse krimp in 2009 van 5,8%, wordt er voor 2010 weer een groei verwacht van 3,1%. Over een periode van vijf jaar komt de economische groei dan uit op gemiddeld 1,9%, wat duidelijk beter is dan in de kernlanden. Een belangrijke reden voor de groei verschillen is gelegen in het feit dat Turkije een zeer jonge en sterk groeiende bevolking heeft. Het arbeidspotentieel neemt snel toe. Door veel toetreders tot de arbeidsmarkt valt daarom de verwachte werkloosheid in 2010 van 14% van de beroepsbevolking relatief hoog uit. Met de relatief hoge groeicijfers voor de economie zal deze werkloosheid echter relatief snel dalen. Het overheidstekort voor 2010 komt naar verwachting uit op een kleine 6% van het BNP. De particuliere consumptie zal naar verwachting een toename laten zien van 3,4% in 2010, na een krimp van 4,5% in 2009. Rekening houdend met de verwachte groei in 2010, neemt de particuliere consumptie over een periode van vijf jaar toe met gemiddeld 1,7% per jaar. De hypotheekschuld is slechts een magere 4% van het BNP, omdat de hypotheekmarkt nog nauwelijks is ontwikkeld. Sinds een aantal jaren groeit de hypotheekmarkt en stelt meer en meer jonge gezinnen in staat een huis te kopen. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen, waarop in 2009 een forse correctie kwam. Gezien de groei van de bevolking is er echter veel vraag naar huizen en er wordt verwacht dat het herstel vrij snel zal inzetten. Als opkomende economie keert de Turkse economie naar verwachting vrij snel terug op het pad van economische groei. De vooruitzichten voor 2011 en latere jaren zijn beter dan voor de kernlanden, maar ook met meer risico’s zoals die bij opkomende economieën horen. De consument is jong en wil een goed bestaan opbouwen, wat positief is voor de consumentenbestedingen.

Winkelmarkt De detailhandelsbestedingen hebben in 2009 een veer moeten laten, maar de groei wordt al snel weer opgepakt. De hypotheekmarkt zit in een geheel andere fase dan die van de kernlanden van VastNed Retail. Er is nauwelijks hypotheekschuld, maar wel veel eigen woningbezit. Herstel van de economie zal zich vrij snel vertalen in een toename van de detailhandelsbestedingen. De inkomensniveaus liggen op het niveau van een opkomend land en hebben nog veel potentie te stijgen, wat zal bijdragen aan een gunstige ontwikkeling van de bestedingen. De winkelmarkt in Turkije zit middenin een moderniseringsproces. Veel nieuwe winkelcentra worden geopend en winkelstraten zijn begonnen aan een proces van internationalisering. Internationale retailers zoals Zara, H&M, C&A, Mediamarkt en Best Buy zijn op expansiepad en stuwen de vraag naar winkelruimte. Hoewel deze retailers in 2009 kritischer zijn geworden, is er in essentie weinig veranderd aan de expansieplannen van vóór de crisis. De internationale retailers willen een dergelijke grote opkomende economie niet missen en bouwen hun aanwezigheid gestaag verder uit, ondanks een tijdelijke terugval in de bestedingen. De vraag naar winkelbeleggingen heeft in 2009 even pas op de plaats gemaakt, maar begint nu weer aan te trekken, zoals ook in de andere winkelmarkten van VastNed Retail is te zien. De nettoaanvangsrendementen zijn aantrekkelijk.

67


De Turkse vastgoedportefeuille Inleiding VastNed Retail heeft haar aanwezigheid in de Turkse vastgoedmarkt in 2009 kritisch beoordeeld en is tot de conclusie gekomen dat de vastgoedportefeuille verder zal worden uitgebouwd in de komende jaren. Doel is te komen tot een omvang van circa 10% van de totale vastgoedportefeuille. De huidige omvang is 2% van de totale vastgoedportefeuille. De focus zal liggen op het verwerven van binnenstadswinkels op de allerbeste A1-locaties in Istanbul. Een aantal straten heeft daarbij de voorkeur, te weten: Istiklal Caddesi, Abdi Apekçi Caddesi en Istasyon Caddesi in het Europese deel en Bahariye Caddesi en Ba dat Caddesi in het Aziatische deel. De aantrekkelijkheid schuilt in de ongeëvenaarde footfall in bovenstaande straten en een winkelmarkt die aan het internationaliseren is. VastNed Retail verwerft deze objecten bij voorkeur leeg, past de winkelruimte aan de vereiste moderne standaarden aan en zoekt via haar internationale netwerk een eersteklas huurder. Tot op heden is deze strategie zeer succesvol. Objecten De vastgoedportefeuille bestaat ultimo 2009 uit zes objecten (2% van de totale vastgoedportefeuille), vijf binnenstadswinkels op absolute A1-locaties en een wijkwinkelcentrum in i li, Istanbul. Van de binnen stadswinkels zijn er drie aan Istiklal Caddesi gelegen en twee aan Bahariye Caddesi. Het totale vloer oppervlak is 7.657 vierkante meter. Bezettingsgraad De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg 80,3% (2008: 85,5%). Per jaareinde bedroeg de bezettingsgraad 84,8% (2008: 94,4%). De huidige leegstand is grotendeels toe te rekenen aan het feit dat een van de recente acquisities een leeg pand betrof, waarvan wordt verwacht dat hiervoor op korte termijn een huurovereenkomst op zeer aantekkelijke voorwaarden wordt afgesloten. Indexering De huurcontracten zijn voor het overgrote deel afgesloten in euro’s en voor een kleiner deel in Amerikaanse dollars en Turkse Lira. Alle contracten hebben clausules voor indexatie of vaste huurverhogingen. De lopende contracten werden in 2009 gemiddeld met 3,3% geïndexeerd. Verhuuractiviteit In 2009 is het in augustus 2009 verworven pand aan Istiklal Caddesi 119 verhuurd. Het winkelgedeelte werd verhuurd aan de Turkse franchise van Abercrombie & Fitch en twee van de kantoorlagen aan de alumnistichting van de Universiteit van Istanbul. Huurincentives Voor de verhuringen in 2009 zijn geen noemenswaardige incentives verstrekt. Huurders De huidige huurders kwalificeren voor het merendeel als nationale of internationale retailers van goede naam. De 5 grootste huurders maken 59,7% van de brutohuuropbrengsten uit. Markthuur Voor elke externe taxatie wordt de taxateur gevraagd zich een oordeel te vormen over het markthuurniveau. Gemiddeld is de Turkse vastgoedportefeuille 20,0% onder het marktniveau verhuurd. De grootste onderhuur betreft het object aan Istiklal Caddesi 34. Naar verwachting zal deze onderverhuursituatie na expiratie van het contract in het vierde kwartaal van 2010 worden opgeheven. Expiratiedata huurcontracten In Turkije worden huurcontracten gewoonlijk voor een periode van vijf jaar afgesloten. Na afloop van het huurcontract bestaan er ruime mogelijkheden om aanpassingen naar marktniveau te realiseren. In de grafiek op pagina 72 zijn de expiratiedata in de Turkse vastgoedportefeuille weergegeven. De gemiddelde looptijd van de huurcontracten bedraagt 3,8 jaar. De gemiddelde looptijd tot de eerste opzeggingsmogelijkheid van de huurder bedraagt 1,8 jaar.

68


Aankopen In 2009 vonden drie aankopen plaats. Dit betrof, zoals op pagina 24 is weergegeven, een object aan Istiklal Caddesi en twee winkelunits aan de Bahariye Caddesi. Verkopen In 2009 vonden geen verkopen plaats. Waardemutaties vastgoedbeleggingen In 2009 bedroegen de waardemutaties € 0,4 miljoen positief (2008: € 0,5 miljoen negatief). De netto-yield bedroeg ultimo 2009 5,7% (ultimo 2008: 5,3%). Deze relatief lage yield is toe te rekenen aan het feit dat een deel van de Turkse vastgoedportefeuille fors is onderverhuurd en aan het feit dat de vastgoedbeleggingen zijn gelegen op toplocaties.

portugal Objecten De Portugese vastgoedportefeuille bestaat uit negen binnenstadswinkels (1% van de totale vastgoedportefeuille) die zijn verhuurd aan de opticienketen MultiOpticas.

Bezettingsgraad en verhuur Deze vastgoedportefeuille was gedurende 2009, evenals als in 2008, volledig verhuurd. Er hebben geen huurdermutaties plaatsgevonden en de indexatie van de brutohuuropbrengsten bedroeg 2,4%.

Waardemutaties vastgoedbeleggingen Externe taxaties hebben geleid tot een waardemutatie van € 0,9 miljoen negatief (2008: € 1,9 miljoen negatief).

69


Turkije top 5 objecten 1 2 34

5

Theoretische

Bezettings-

Taxatie-

brutohuur-

graad

waarde

opbrengsten

Per 31 december 2009 (x € 1.000,-)

(in %)

Aantal huurders

1

Istanbul, Istiklal Caddesi 34

10.977

309

100

1

2


6.590

384

91

2

3


4.554

280

100

1

4

Istanbul, ‘Bomonti Park’

4.545

644

89

13

5

Istanbul, Bahariye Caddesi 58

2.473

206

–

–

70

Totaal


29.139

1.823

83,1

17

2

1 5 71

3 VastNed Retail Verslag van de Directie

4

Turkije vijf grootste huurders Per 31 december 2009

Theoretische

Percentage van

brutohuur-

de theoretische

opbrengsten

Huurders

(x € 1.000,-)

brutohuur-

Aantal

opbrengsten

units

1

Abercrombie & Fitch

312

15,9

1

2

Arcadia

309

15,7

1

3

Turkcell

280

14,2

1

4

Ko

158

8,0

1

5

Park Yonetimi

115

5,8

1


Expiratiedata respectievelijk verlengdata (gewogen naar brutohuur opbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt op basis van ‘first break’ 1,8 jaar en op basis van ‘end contract’ 3,8 jaar. Expiraties ‘first break’ Expiraties ‘end contract’ 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

2010

72

2011

2012

2013

2014

2015


2016

2017–

bnp groei


in %

Economische groei

in %

Groei particuliere consumptie 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8

6 4 2 0 -2 -4 -6 2006

2007

2008

2009 E

inflatie cpi

2010 E

2006

2007

2008

2009

2010 E

werkloosheid

in %


Werkloosheid als % beroepsbevolking 16 14 12 10 8 6 4 2 0

10 8 6 4 2 0

2006

2007

2008

brancheverdeling

2009

in %

2010 E

2006

2007

Sectorspreiding

Food 17


Non-food 81

Winkelcentra 33

Overige 2

73


2008

2009

in %

2010 E

Personeel en organisatie De ambitie van VastNed Retail op het gebied van personeel en organisatie, is blijvend een uitdagende werkomgeving te creëren waarin haar werknemers zich verder kunnen ontwikkelen en ontplooien. De bedrijfscultuur van VastNed Retail laat zich omschrijven als transparant, open en informeel. VastNed Retail is actief in vier kernlanden en in Turkije als toekomstig kernland. De organisatie voor elk kernland is ondergebracht in een zogenoemd landenteam. Deze teams kennen een grote mate van eigen verantwoordelijkheid, maar wel vanuit een duidelijke ‘VastNed Groep-visie’. Periodiek vindt er tussen de teams in de verschillende landen overleg plaats over onderwerpen die alle landen raken, zoals bijvoorbeeld ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid, wijzigingen in waarderingsgrondslagen, ontwikkelingen op het gebied van taxaties en huur- en beleggingsmarkten. Op deze manier worden onderlinge kennis en ervaring uitgewisseld en worden de groepsdoelstellingen en –procedures nader geconcretiseerd. Tijdens het jaarlijkse functioneringsgesprek met elke medewerker worden er in overleg uitdagende doelstellingen geformuleerd die zowel zijn afgestemd op die van de Groep als van de medewerker zelf, zodat de persoonlijke ontwikkeling van de werknemers correspondeert met de belangen van de Groep. In de hierna opgenomen tabel is een aantal personeelsstatistieken opgenomen. Het managementteam in Nederland is zowel werkzaam voor VastNed Retail als voor VastNed Offices/Industrial. De landenteams vervullen, afhankelijk van hun omvang al dan niet intensief ondersteund vanuit het hoofdkantoor, de volgende functies: Directie, assetmanagement, propertymanagement, (technisch) projectmanagement en finance & control. Daarnaast zijn er verschillende staffuncties op het gebied van IT en research en op secretarieel, fiscaal en juridisch terrein. Het grootste deel van deze staffuncties is gecentraliseerd op het hoofdkantoor in Rotterdam en is zowel dienstbaar aan VastNed Retail als aan VastNed Offices/ Industrial. Het Belgische team in Antwerpen heeft, mede op basis van de beursnoteringen van Intervest Retail en Intervest Offices, eveneens een relatief uitgebreide staf. Totaal aantal medewerkers gedurende 2009 (in fte’s) Geografische verdeling

2009

2008

Rotterdam, Nederland Retail

17

17

Offices/Industrial

12

13

Directie en staf

17

18

Intervest Retail

11

12

Intervest Offices

17

16

Madrid, Spanje (Retail)

11

11

Parijs, Frankrijk (Retail)

18

14

Istanbul, Turkije (Retail)

2

2

Frankfurt, Duitsland (Offices/Industrial)

1

1

Antwerpen, België

Totaal

106

104

Aantal in dienst genomen werknemers

6

14

Aantal uit dienst getreden werknemers

4

8

56/49

60/44

Man/vrouw per 31 december

Duurzaamheid Inleiding Duurzaamheid is een complex en gevarieerd onderwerp. Milieu, consument, personeel en de samen leving spelen daarin een rol. Voorts is voor een vastgoedbelegger duurzaamheid ook nog in te delen in duurzaamheid van de organisatie en die van de vastgoedportefeuille. Deze paragraaf beperkt zich tot de duurzaamheid van de vastgoedportefeuille.

74


Duurzaamheid gebouwen De duurzaamheid van een gebouw gaat in essentie over: – de kwaliteit van het gebouw; – de locatie; – optimale winkel- en werkomgeving; – efficiënt gebruik van energie, materialen en water; – beheersing van de afvalstroom, en; – het gebruik van hernieuwbare bronnen. De kwaliteit van het gebouw bepaalt grotendeels de technische en economische levensduur. Kan de interne ruimte, nu en in de toekomst, doelmatig en efficiënt worden gebruikt? Prominent daarbij is de locatie ten opzichte van de omgeving. Blijft de locatie populair bij de gebruikers van het gebouw? Een gezonde en veilige winkel- en werkomgeving speelt ook in toenemende mate een rol. Het efficiënt gebruik van energie, materialen en water, maar ook de verwerking van afval is cruciaal voor duurzaamheid, waarbij hernieuwbaarheid van de gebruikte bronnen van groot belang is. Een belangrijk aspect voor de vastgoedbelegger is dat duurzaamheid relevant is voor het totaalbeleggingsrendement op lange termijn, oftewel dat huidige en toekomstige huurders duurzaamheid belangrijk vinden.

Huurders Huurders van een gebouw hebben een eigen verantwoordelijkheid. De eigenaar van een gebouw kan niet de keuze bepalen die een huurder maakt ten aanzien van duurzaamheid. Wel kan de eigenaar afspraken maken met de huurder over het gebruik van het gebouw en/of de huurder informeren over de mogelijkheden ten aanzien van duurzaamheid.

Doelen De doelen die VastNed Retail zich ten aanzien van duurzaamheid stelt zijn: – het houden van qua duurzaamheid concurrerende gebouwen in de verhuurmarkt; – minimalisatie van de impact van de activiteiten van VastNed Retail op de omgeving, en; – het beter dan gemiddeld presteren ten opzichte van benchmarks op het gebied van duurzaamheid. VastNed Retail hanteert de volgende randvoorwaarden bij het bereiken van deze doelen: – tevredenheid van de huurder ten aanzien van elk duurzaamheidsinitiatief dat genomen wordt; – implementatie van duurzaamheidsmaatregelen moet op zijn minst een neutraal effect hebben op het verwachte totaalrendement op lange termijn van de vastgoedbelegging; – de ontwikkeling van de technologie en daarmee het moment van investering heeft een belangrijke invloed op het verwachte totaalrendement, en; – de appreciatie van aandeelhouders van het duurzaamheidsbeleid. De ontwikkeling van de wetgeving ten aanzien van duurzaamheid kan leiden tot lagere verwachte totaalrendementen als met het oogpunt op duurzaamheid minder rendabele investeringen via wetgeving worden afgedwongen.

Environmental Management Systeem Ten behoeve van de uitvoering van het duurzaamheidsbeleid heeft VastNed Retail in 2009 een Environmental Management Systeem ingericht. Een lid van het managementteam is eindverantwoordelijk voor duurzaamheid en, zoals hierboven beschreven, zijn doelen gesteld met randvoorwaarden.

Beleidsgereedschap Het gereedschap voor het duurzaamheidsbeleid bestaat, naast het stellen van jaarlijkse targets, uit het ontwikkelen en uitvoeren van programma’s betreffende onderdelen van duurzaamheid, zoals het gebruik van energie. Duurzaamheidsprocedures, -codes en -standaarden worden ook ingezet, zoals

75


voor het gebruik van materialen. Huurovereenkomsten bieden de mogelijkheid afspraken te maken met huurders, bijvoorbeeld in de vorm van een green lease, een huurovereenkomst waarin ook afspraken gemaakt worden tussen huurder en verhuurder betreffende duurzaamheid. Het verhogen van de bewustwording ten aanzien van duurzaamheid in de VastNed Retail-organisatie is van groot belang voor een succesvolle uitvoering van het duurzaamheidsbeleid. Verbetering van het verwachte totaalbeleggingsrendement kan in bepaalde situaties worden gerealiseerd met het decentraal opwekken van elektriciteit door het plaatsen van zonnecellen en/of windmolens op of nabij een gebouw. Jaarlijks worden in het businessplan targets vastgesteld die binnen elk landenteam worden uitgewerkt en uitgevoerd. Tevens worden de resultaten gemeten, waarbij de voorkeur uitgaat naar vergelijking van de resultaten met externe benchmarks. Jaarlijks vindt een evaluatie plaats en worden indien nodig de doelen, randvoorwaarden, targets, beleidgereedschappen en/of de organisatie aangepast aan het voortschrijdende inzicht.

Concrete acties In het verslagjaar heeft VastNed Retail haar duurzaamheidsorganisatie ingericht en het duurzaamheidbeleid geformuleerd. In België wordt voor dat deel van de vastgoedportefeuille waarvoor VastNed Retail verantwoordelijkheid draagt voor de inkoop van energie, groene elektriciteit ingekocht. In het eerste kwartaal van 2010 zal de Nederlandse vastgoedportefeuille, voor zover VastNed Retail verantwoordelijkheid draagt voor de inkoop van energie, zonder meerkosten voor de huurders overschakelen op groene elektriciteit. VastNed Retail heeft een contract getekend met ingenieursbureau Grontmij, een expert op het terrein van duurzaamheid om in totaal dertien objecten uit haar vastgoedportefeuille, drie in elk van de huidige kernlanden en één in Turkije, te beoordelen op duurzaamheid. De beoordeling zal in 2010 plaatsvinden aan de hand van BREEAM-In-Use criteria (een beoordelingsmethode voor duurzaamheid) en heeft het karakter van een omvangrijke pilot met deze vorm van certificering. Grontmij assisteert bij de selectie van de objecten en werkt met VastNed Retail intensief samen opdat de lokale landenteams in de toekomst in staat zullen zijn self assessment te verrichten. Uiteindelijk zal Grontmij als auditor optreden voor de BREAAM-In-Use certificering. Tevens treedt de VastNed Groep in 2010 toe als founding member tot de International Sustainability Alliance. Deze organisatie stelt zich tot doel internationale standaarden voor duurzaamheid op te stellen en maakt internationale benchmarking mogelijk. Externe benchmarks stellen VastNed Retail in staat haar prestaties op het gebied van duurzaamheid objectief te meten.

Targets 2010 VastNed Retail maakt van duurzaamheid een speerpunt in 2010. De targets voor het lopende boekjaar zijn: – verdere vermindering van de impact van de activiteiten van VastNed Retail op de wijde omgeving door vergroening van energiebronnen, het realiseren van quick wins en het doen van duurzaamheid investeringen in gebouwen met in achtneming van de gestelde randvoorwaarden; – ontwikkeling van het duurzaamheidbeleidsgereedschap zoals programma’s, procedures, codes en standaarden voor toepassing in 2010 en latere jaren; – het in gebruik nemen van performance meetsystemen, zoals genoemde pilot met Breeam-in-use certificering en internationale benchmarking via de International Sustainability Alliance, en; – ontwikkeling van duurzaamheidrapportage naar alle stakeholders.

76


Bestuursverklaring In overeenstemming met de Transparantierichtlijn van de EU als vervat in artikel 5.3 van de Wet op het financieel toezicht verklaart de Directie voor zover haar bekend dat: – de geconsolideerde jaarrekening 2009 een getrouw beeld geeft van de activa en passiva, de financiële positie en het resultaat van VastNed Retail en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen; – de aanvullende managementinformatie uiteengezet in dit jaarverslag een getrouw beeld geeft omtrent de toestand op balansdatum en de gang van zaken gedurende het boekjaar van VastNed Retail en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen; en – in het jaarverslag de wezenlijke risico’s zijn beschreven waarmee VastNed Retail wordt geconfronteerd. Deze risico’s zijn in detail beschreven in het hoofdstuk Risicomanagement.

Risicomanagement Nederlandse corporate governance code Op 10 december 2008 heeft de Monitoring Commissie Corporate Governance Code een nieuwe volledige versie van de Nederlandse corporate governance code gepresenteerd. Een van de voornaamste wijzigingen betreft het risicomanagement, waarbij de nieuwe Code voorschrijft dat het jaarverslag van een onderneming een beschrijving moet bevatten van de voornaamste risico’s waar de onderneming aan blootstaat, samenhangend met de uitvoering van haar strategie. De Directie moet daarbij onderscheid maken tussen financiële verslaggevingsrisico’s en operationele risico’s. In het jaarverslag 2008 werd deze nieuwe Code reeds door VastNed Retail toegepast.

Beschrijving van het risicoprofiel Risico’s gerelateerd aan de strategische doelstellingen Landenkeuze In het hoofdstuk Profiel en strategie is aangegeven in welke vastgoedbeleggingscategorieën, in welke landen en in welke omvang van objecten VastNed Retail wil beleggen. Zij kiest daarbij in overwegende mate voor winkelbeleggingen in landen in de eurozone, die gekenmerkt worden door een stabiel politiek en economisch klimaat, ingebed in over het algemeen heldere huur- en fiscale weten regelgeving. Huur- en waardeontwikkelingen en bezettingsgraden van de winkelbeleggingen hangen in belangrijke mate samen met de vraag naar winkellocaties, die voor een belangrijk deel bepaald wordt door de aard en de omvang van consumentenbestedingen en de dynamiek van lokale en internationale retailers. Met de toevoeging in 2007 van Turkije als nieuw beleggingsland is een land toegevoegd met een hoger risicoprofiel vanwege het huidige politieke en economische klimaat. Het risico wordt echter beperkt door de keuze om vooralsnog niet meer dan 10% van de totale vastgoedportefeuille in dit land te beleggen, met een duidelijke focus op beleggingen in het op het westen georiënteerde Istanbul. Valutabeleid Doordat VastNed Retail voor het overgrote deel in de eurozone belegt en slechts beperkt in Turkije is het valutarisico beperkt. Het risico ten aanzien van de Turkse vastgoedportefeuille wordt bovendien gereduceerd door in de Turkse vastgoedportefeuille huurcontracten overeen te komen in euro’s of Amerikaanse dollars. Financieringsbeleid De beleggingen worden deels met vreemd vermogen gefinancierd op basis van een solide financieringsen rentebeleid. Er wordt gestreefd naar relatief conservatieve financieringsverhoudingen tussen eigen en vreemd vermogen. In beginsel wordt maximaal 50% van de marktwaarde van de beleggingen met vreemd vermogen gefinancierd, waarbij ernaar gestreefd wordt het deel dat met kort vreemd vermogen wordt gefinancierd te beperken tot een kwart van het totale vreemd vermogen. De bankconvenanten kennen hogere loan-to-value-ratio’s; in de meeste financieringscontracten is de ratio gebaseerd op een solvabiliteit (berekend als eigen vermogen vermeerderd met latente belastingverplichtingen gedeeld door het balanstotaal) van ten minste 45%.

77


Rentebeleid VastNed Retail is vanwege haar kapitaalintensieve karakter gevoelig voor renteontwikkelingen, die zowel effect kunnen hebben op de waarde van de vastgoedbeleggingen als op de lopende kasstromen en daarmee op het direct beleggingsresultaat. Het renterisico wordt echter beperkt door het afsluiten van rentederivaten met grote internationale banken, waarmee het rentepercentage voor ten minste tweederde deel van de leningenportefeuille wordt gefixeerd met een rentetypische looptijd van ten minste drie jaar. De rentederivaten worden zodanig afgesloten dat sprake is van over de jaren gespreide renteherzieningsdata.

Beschrijving van interne risicobeheersings- en controlesystemen Voornaamste risico’s en risicobeheersingsmaatregelen en impact van deze risico’s In het hoofdstuk Risicomanagement is een overzicht opgenomen van de binnen VastNed Retail onderscheiden risico’s, waarbij tevens is aangegeven op welke wijze deze risico’s worden beheerst. Een belangrijk element in het interne risicobeheersings- en controlesysteem is het geheel van interne controlemaatregelen en administratief-organisatorische procedures zoals vastgelegd in het handboek Administratieve Organisatie. Dit handboek voldoet ons inziens aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en de daaraan gerelateerde regelgeving. Acties In 2009 is wederom, zowel op niveau van de Raad van Commissarissen en de Directie als ook in de landenorganisaties, aandacht besteed aan risicomanagement. Naar aanleiding van de in 2008 gevoerde besprekingen tussen Directie, de Raad van Commissarissen, de auditcommissie en de externe accountant omtrent de interne procedures binnen de onderneming ter voorkoming van fraude, opgebracht naar aanleiding van een aantal in de pers belichte fraudezaken in de Nederlandse vastgoedwereld, is in 2009 onder begeleiding van een externe consultant een workshop Fraudebeheersing gehouden. Aan deze workshop namen, naast het managementteam en stafleden, alle Nederlandse portfoliomanagers, technische managers en controllers deel. Tijdens de workshop zijn aan de hand van een aantal casus posities de geldende interne procedures nader geconcretiseerd. Een andere belangrijk punt op het gebied van risicobeheer was de financiering van de vastgoedportefeuille tegen de achtergrond van de financiële crisis. In dit kader is besproken op welke wijze de huidige financieringsbronnen verbreed zouden kunnen worden. Er is aandacht besteed aan inflation linked bonds, private placements en het toevoegen van nieuwe buitenlandse banken aan het huidige bankenpallet. Verder zal ernaar gestreefd worden om het kortlopende deel van het vreemd vermogen terug te brengen van een derde naar een kwart van het totaal vreemd vermogen. Naast deze onderwerpen is zowel binnen de Directie als ook in vergaderingen van de auditcommissie en de Raad van Commissarissen op basis van het jaarlijks vastgestelde werkplan een aantal belangrijke risico’s behandeld, waarbij ook de opzet en werking van de bijbehorende risicobeheersingsmaatregelen aan de orde kwamen, onder andere met betrekking tot strategische risico’s, calamiteitenrisico’s (verzekeringen, solvabiliteit van de verzekeraar), financiële verslaggevingsrisico’s, compliancerisico’s (regels AFM en NYSE Euronext, maar ook vergunningen en veiligheidsvoorschriften), (her)financieringsen renterisico’s, IT-risico’s en fiscale en juridische risico’s. Er werden ten aanzien van deze risico’s geen significante wijzigingen in de interne risicobeheersings- en controlesystemen noodzakelijk geacht. Verder is in 2009 tijdens een van de Finance Meetings (dit is een overleg voor de financieel verantwoordelijke managers en controllers van de verschillende landenteams) aandacht besteed aan de laatste wijzigingen op het gebied van IFRS, de interne procedures van de groepswaarderingsgrondslagen, interne procedures en het afsluitingsproces. In dit kader is in 2009 extra aandacht besteed aan het periodieke afsluitingsproces in Spanje en Frankrijk, hetgeen in een snellere en soepelere afsluiting heeft geresulteerd. In 2009 zijn samen met een externe consultant voorbereidingen getroffen voor het uitvoeren van een aantal additionele interne checks op het bestaan en de werking van interne procedures, onder meer door het formuleren van een aantal werkprogramma’s. Het ligt in de bedoeling om in 2010 deze werkprogramma’s voor een geselecteerd aantal procedures te gaan uitvoeren.

78


Resultaten van de evaluatie van de interne risicobeheersings- en controlesystemen Ten aanzien van het financiële verslaggevingsrisico is de Directie van mening dat de opzet van de risicobeheersings- en controlesystemen een redelijke mate van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. Tevens is zij van mening dat deze risicobeheersings- en controlesystemen gedurende het verslagjaar adequaat gefunctioneerd hebben. In het verslagjaar is een aantal administratief-organisatorische procedures geactualiseerd. In dit kader kan bijvoorbeeld het aanscherpen van de procedure voor het aanvragen van onderhoudsoffertes worden genoemd. Er zijn geen materiële tekortkomingen geconstateerd in de risicobeheersings- en controlesystemen gericht op de beheersing van de financiële verslaggevingsrisico’s. Gevoeligheidsanalyse Hierna is een overzicht gegeven van mogelijke effecten (ceteris paribus) bij wijziging van onderstaande risicofactoren, uitgaande van de balanspositie ultimo 2009: – Stijging (daling) van de rente met 100 basispunten resulteert in een daling (stijging) van het direct beleggingsresultaat met € 0,06 per aandeel; – Een stijging (daling) van de in de taxatiewaarde gebruikte nettoaanvangsrendementen van 50 basispunten (circa 7,5 % van de waarde van de vastgoedbeleggingen ultimo 2009) resulteert in een daling (stijging) van het eigen vermogen met € 6,47 per aandeel en een stijging (daling) van de loan-to-value-ratio met 325 basispunten; – Stijging (daling) van de bezettingsgraad met 100 basispunten resulteert in een stijging (daling) van het direct beleggingsresultaat met € 0,08 per aandeel.

Financiële gang van zaken Beleggingsresultaat 2009 toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Als gevolg van waardedalingen in de vastgoedportefeuille werd in 2009 een negatief beleggingsresultaat behaald van € 61,4 miljoen (2008: € 51,1 miljoen negatief). Het beleggingsresultaat 2009 bestaat uit het direct beleggingsresultaat van € 68,6 miljoen (2008: € 60,9 miljoen) en het indirect beleggingsresultaat van € 130,0 miljoen negatief (2008: € 111,9 miljoen negatief). Direct beleggingsresultaat Gecorrigeerd voor de eenmalige kosten voor het biedingsproces in 2008, steeg het direct beleggings resultaat van € 63,3 miljoen in 2008 naar € 68,6 miljoen in 2009, een stijging met 8,5%. De stijging is vooral een gevolg van lagere nettofinancieringslasten. Enerzijds kon VastNed Retail voor het deel van de vastgoedportefeuille dat gefinancierd is met een variabele rente profiteren van de in 2009 sterk gedaalde korte rente. Anderzijds daalden de rentelasten als gevolg van de medio september 2009 gerealiseerde aandelenemissie waarmee ruim € 75 miljoen werd opgehaald, welk bedrag in eerste instantie is gebruikt voor de aflossing van kort vreemd vermogen. De daling van de financieringskosten is overigens beperkt doordat in 2009 voorzichtigheidshalve geen rentekosten meer werden geactiveerd op vastgoedbeleggingen in renovatie en in pijplijn (2008: € 1,4 miljoen). Ondanks het huidige economische klimaat kon een bescheiden like-for-like-groei van de nettohuur opbrengsten worden gerealiseerd en bleef de gemiddelde bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille op een gezond niveau van 96,8% ten opzichte van 97,9% in 2008. De daling van het beleggingsresultaat als gevolg van met name de eind 2008 en medio 2009 gerealiseerde verkoop van twee Nederlandse vastgoedportefeuilles werd gecompenseerd door lagere algemene kosten en over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst. Indirect beleggingsresultaat De medio 2008 ingezette waardedalingen in de vastgoedportefeuille hebben zich in het verslechterde economisch klimaat in 2009 voortgezet, waarbij de druk op de vastgoedwaarden in het tweede halfjaar duidelijk minder groot was dan in het eerste halfjaar van 2009. De totale afwaardering in 2009 kwam uit op iets meer dan 7%. De Spaanse en Franse vastgoedportefeuilles vertoonden de sterkste daling met respectievelijk 18,1% (2008: 13,8% negatief) en 7,8% (2008: 10,0% negatief). De waarde van vastgoedbeleggingen nam vooral af als gevolg van negatieve yield shifts veroorzaakt doordat beleggers

79


hogere rendementen op hun beleggingen zijn gaan vragen vanwege de verslechterde economische situatie (vooral in Spanje, zich vooral uitend in een werkloosheidspercentage van meer dan 20%) en beperktere financiële middelen door de kredietcrisis. In de laatste kwartalen van 2009 nam de negatieve yield shift af en werden de waardemutaties meer bepaald door ontwikkelingen in de markthuur. Als gevolg van deze negatieve waardeontwikkelingen kwam het indirect beleggingsresultaat, rekening houdend met de vrijval van latente belastingverplichtingen van de Spaanse vastgoedportefeuille en het deel toekomend aan minderheidsbelangen, uit op € 130,0 miljoen negatief (2008: € 111,9 miljoen negatief). Brutohuuropbrengsten De totale brutohuuropbrengsten daalden van € 132,0 miljoen in 2008 naar € 130,6 miljoen in 2009. Deze daling wordt in de tabel op pagina 84 per land nader gespecificeerd. – Aankopen De toename van de brutohuuropbrengsten door acquisities in Nederland betreft voor het grootste deel de uitbreiding van winkelcentrum Het Rond in Houten in het vierde kwartaal 2008 en de opening van Retail Park Roermond in maart 2008. De in het vierde kwartaal 2009 opgeleverde binnenstedelijke ontwikkeling ‘De Promesse’ in Lelystad droeg in 2009 nog maar beperkt bij aan de groei van de huuropbrengsten. De daling van de brutohuuropbrengsten door acquisities in België is het gevolg van een in 2008 verantwoorde eenmalige schadevergoeding van € 0,3 miljoen vanwege de te late oplevering van het winkelcentrum Julianus in Tongeren. – Verkopen De daling van de brutohuuropbrengsten in 2009 hangt voor het grootste deel samen met twee grotere verkooptransacties eind 2008 en medio 2009 bestaande uit vastgoedportefeuilles met voornamelijk kleine individuele winkelobjecten in Nederland voor in totaal ruim € 70 miljoen. – Overdracht naar vastgoedbeleggingen in renovatie of in pijplijn Begin 2008 is besloten het winkelcentrum Plaisir-Sablons nabij Parijs tijdelijk te sluiten voor een totale herontwikkeling, als gevolg waarvan de brutohuuropbrengsten ten opzichte van 2008 ook in 2009 nog licht daalden. In Spanje is in 2008 het leisure-gedeelte van Parque Vistahermosa in Alicante uit exploitatie genomen om te worden omgebouwd tot winkelunits. De ombouw zal naar verwachting in de loop van 2010 worden afgerond. Daarnaast is de bioscoop in winkelcentrum Montigalá in Badalona inmiddels omgebouwd tot winkelunits en weer in exploitatie genomen. Per saldo leidden deze ontwikkelingen tot een daling van de brutohuuropbrengsten met € 0,4 miljoen ten opzichte van 2008. – Like-for-like-groei In alle landen, uitgezonderd Spanje, was sprake van like-for-like-groei. Door het moeilijke economische klimaat nam de gemiddelde leegstand van de Spaanse vastgoedportefeuille toe van 3,4% in 2008 tot 6,1% in 2009, hetgeen een belangrijke oorzaak was van de daling van de brutohuuropbrengsten met € 1,8 miljoen. Verder namen in Spanje de huurkortingen als percentage van de brutohuuropbrengsten toe met 1,6% tot 3,7%, zijnde een toename met € 0,7 miljoen. In België werd daarentegen met name door huurvernieuwingen een like-for-like-groei van de brutohuuropbrengsten gerealiseerd van bijna 5,5%, zijnde een stijging van ruim € 1,1 miljoen. In Nederland en Frankrijk werd de like-for-like-groei door huurvernieuwingen en indexaties enigszins afgeremd door een daling van de bezettingsgraad aldaar. Exploitatiekosten (inclusief betaalde erfpachtcanons en niet doorberekende servicekosten) De exploitatiekosten daalden met € 0,3 miljoen naar € 14,9 miljoen, ofwel van 11,5% naar 11,4% van de brutohuuropbrengsten. Gecorrigeerd voor de daling als gevolg van aan- en verkopen, stegen de exploitatie kosten op like-for-like-basis met slechts € 0,2 miljoen. In Spanje kon ondanks het slechte economische klimaat een relatieve daling worden gerealiseerd. De daling is vooral het gevolg van het vrijvallen van een in 2008 getroffen voorziening voor een dubieuze vordering, welke alsnog geïncasseerd kon worden. Verder werden er voorzichtigheidshalve voorzieningen getroffen voor dubieuze debiteuren en mogelijk niet door te berekenen servicekosten.

80


Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardedalingen van de vastgoedbeleggingen, welke in de loop van 2008 als gevolg van de kredietcrisis werden ingezet, zetten zich in 2009 voort. Op basis van externe taxaties daalde de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie met € 124,1 miljoen (2008: € 126,7 miljoen negatief), ofwel circa 6,8% van de waarde ultimo 2008. In alle landen was er een negatieve yield shift; de grootste was in Spanje, gevolgd door Frankrijk. De negatieve yield shifts zijn een weerspiegeling van de onzekerheid over toekomstige huurgroei en de krappe financieringsmarkt, als gevolg waarvan beleggers hogere rendementen vragen. De negatieve waardemutaties als gevolg van deze yield shift werden slechts voor een klein deel gecompenseerd door verbeterde huurniveaus als gevolg van indexering en huurherzieningen met hogere huurniveaus. De Belgische vastgoedportefeuille, echter, kon hierdoor per saldo wel een beperkte waardestijging laten zien in vergelijking met 2008. Op de vastgoedbeleggingen in renovatie en in pijplijn werd een waardedaling van € 23,4 miljoen verantwoord (2008: € 4,0 miljoen positief). Een groot deel hiervan heeft betrekking op het leisure-object in Alicante, waar de gecontracteerde huurder, elektronicaketen Saturn, besloten heeft het contract met een schadevergoeding van twee jaar huur te beëindigen. In de laatste kwartalen neemt de negatieve yield shift af en worden de waardemutaties meer bepaald door ontwikkelingen in de markthuur. Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen In 2009 is met name een aantal kleine individuele (non core) winkelobjecten verkocht, voornamelijk in Nederland, met een totale boekwaarde ten tijde van de verkoop van € 48,3 miljoen. Daarnaast werd in België het renovatieobject in Olen verkocht met een boekwaarde van € 6,6 miljoen. In het huidige onzekere economische klimaat werd de ontwikkeling van dit object te risicovol geacht. Verder werden zowel in België als Frankrijk (Lille) diverse appartementen verkocht. Het nettoresultaat van deze verkopen na aftrek van verkoopkosten bedroeg € 2,2 miljoen positief.

Lasten Nettofinancieringskosten De nettofinancieringskosten daalden van € 39,3 miljoen in 2008 naar € 33,3 miljoen. In onderstaande tabel is de oorzaak van deze daling toegelicht. Ontwikkeling nettofinancieringskosten (x € 1 miljoen)

Totaal

Nettofinancieringskosten 2008

(39,3)

Afname als gevolg van nettoverkopen

1,3

Niet meer activeren van rente op vastgoedbeleggingen in renovatie en in pijplijn

(1,4)

Afname als gevolg van emissie

1,1

Per saldo afname door daling korte marktrente, hogere marges en wijzigingen in werkkapitaal

5,4

Additionele waardedaling als gevolg van herwaardering van rentederivaten

(0,4)

Nettofinancieringskosten 2009

(33,3)

De gemiddelde rentevoet over het totale rentedragende vreemd vermogen daalde van 4,80% naar 4,10%, voornamelijk als gevolg van de in 2009 sterk gedaalde korte rente. Als gevolg van de gedaalde marktrente daalde ook de marktwaarde van de onder IFRS niet als volledige hedge aangemerkte rentederivaten met € 0,8 miljoen. Algemene kosten De algemene kosten gecorrigeerd voor de eenmalige kosten van het biedingsproces daalden van € 7,8 miljoen in 2008 tot € 7,1 miljoen in 2009. De daling is grotendeels het gevolg van lagere personeelskosten en het wegvallen van eenmalige advieskosten in 2008 samenhangend met de Lille-portefeuille.

81


Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst De belastingen naar de winst daalden in 2009 van € 1,7 miljoen naar € 1,2 miljoen. Een belangrijke verklaring hiervoor is het vanaf 1 januari 2009 opnemen van het grootste deel van de vennootschappen die verworven zijn bij de aankoop van de Lille-portefeuille in het fiscaal vriendelijke SIIC-regime, resulterend in een belastingbesparing in 2009 van circa € 0,5 miljoen. Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen De mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen liet een opbrengst (vrijval) zien van € 15,0 miljoen (2008: vrijval van € 12,3 miljoen) welke met name voortkomt uit de negatieve waardemutaties in de Spaanse vastgoedportefeuille. De waardemutaties in Nederland, België en het overgrote deel van Frankrijk leiden als gevolg van de van toepassing zijnde gunstige fiscale regimes niet tot een mutatie in de latente belastingvorderingen en -verplichtingen. Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Het aan minderheidsaandeelhouders toekomende beleggingsresultaat van € 5,2 miljoen (2008: € 7,2 miljoen) bestaat uit het direct en indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen van respectievelijk € 6,3 miljoen (2008: € 5,1 miljoen) en € 1,1 miljoen negatief (2008: € 2,1 miljoen positief). De stijging van het direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsaandeelhouders had voornamelijk betrekking op het hogere direct beleggingsresultaat van Intervest Retail, waarin VastNed Retail een 72,4% belang houdt. Het negatieve indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen wordt veroorzaakt door een beperkte waardedaling van winkelcentrum Het Rond in Houten, waarin VastNed Retail een 50% belang houdt en uit de negatieve waardemutaties van de niet als volledige hedge aangemerkte rentederivaten van Intervest Retail. Deze waardedalingen werden gedeeltelijk gecompenseerd met een positieve waardemutatie van de door Intervest Retail gehouden Belgische vastgoedportefeuille.

Beleggingsresultaat per aandeel Op basis van het als gevolg van de emissie en het stockdividend toegenomen gemiddelde aantal uitstaande aandelen van VastNed Retail van circa 17,0 miljoen stuks (2008: 16,4 miljoen stuks) kwam het beleggingsresultaat per aandeel uit op € 3,61 negatief (2008, gecorrigeerd voor de eenmalige kosten van het biedingsproces: € 2,97 negatief). Dit resultaat bestaat uit het direct beleggingsresultaat per aandeel van € 4,03 (2008, gecorrigeerd voor de eenmalige kosten van het biedingsproces: € 3,85) en het indirect beleggingsresultaat per aandeel van € 7,64 negatief (2008: € 6,82 negatief). De ontwikkeling van het direct beleggingsresultaat per aandeel was als volgt (x € 1): Direct beleggingsresultaat 2008

3,71

Kosten biedingsproces

0,14

Direct beleggingsresultaat voor kosten biedingsproces

3,85

Like-for-like-groei nettohuuropbrengsten

0,03

Toename als gevolg van acquisities, na aftrek van rentekosten

0,01

Daling als gevolg van verkopen, na aftrek van rentekosten

(0,04)

Niet meer activeren van rente op renovatie- en pijplijnprojecten

(0,08)

Daling van de financieringskosten door lagere korte rente

0,32

Effect van de aandelenemissie

(0,08)

Daling van de algemene kosten

0,04

Daling van de belastingen naar de winst

0,03

Toename minderheidsbelangen

(0,05)

Direct beleggingsresultaat 2009

82


4,03

Financieringsstructuur Het tweede halfjaar van 2008 en het eerste halfjaar van 2009 werden gekenmerkt door een grote mate van onzekerheid ten aanzien van de stabiliteit van het financiële systeem. Dankzij gecoördineerde maatregelen van regeringen en centrale banken, resulterend in lage rentetarieven en een vergroting van de liquiditeit op de financiële markten, is het vertrouwen in de financiële markten weer enigszins hersteld. VastNed Retail heeft van dit herstel geprofiteerd door in september 2009 haar balans te versterken door middel van de uitgifte van circa 1,7 miljoen nieuwe aandelen tegen een emissiekoers van € 45,50 per aandeel. Met de opbrengsten van deze emissie van ongeveer € 75 miljoen zijn in eerste instantie kortlopende kasgeldfaciliteiten afgelost. Met deze balansversterking heeft VastNed Retail een goede uitgangspositie om te kunnen handelen in geval zich aantrekkelijke acquisitiemogelijkheden voordoen die passen in het profiel van onze vastgoedportefeuille. Per 31 december 2009 liet de balans van VastNed Retail een gezonde financieringsstructuur zien met een loan-to-value-ratio van 40% (ultimo 2008: 41%) en een solvabiliteitsratio – zijnde het groepsvermogen plus latente belastingverplichtingen gedeeld door het balanstotaal – van 55,9% (ultimo 2008: 55,5%). De leningenstructuur had per 31 december 2009 de volgende kenmerken: – het totaal uitstaande bedrag aan rentedragende leningen bedroeg € 742,2 miljoen; – 80,5% van de uitstaande leningen was langlopend met een gewogen gemiddelde looptijd op basis van de contractafloopdata van 3,6 jaar; – een goede spreiding van de afloopdata van de langlopende leningen, waarvan in 2010 slechts een bedrag van € 42,1 miljoen expireert (opgenomen onder de kortlopende schulden); – 83,5% van de uitstaande leningen had een vaste rente, vooral door het gebruik van interest rate swaps; – goed gespreide renteherzieningsdata met een gewogen gemiddelde looptijd van 4,6 jaar; – de gemiddelde vaste rente, met inachtneming van de overeengekomen interest rate swaps, was 4,6%; – 16,5% van de uitstaande leningen had een variabele rente en profiteert van de op dit moment lage korte rentevoet; – door de gedaalde rentecurve ultimo 2009 is er een negatieve waarde van de interest rate swaps (exclusief latente belastingvorderingen en -verplichtingen) opgenomen van € 37,1 miljoen; – de ongebruikte kredietfaciliteiten bedroegen € 145,7 miljoen. Met een solvabiliteitsratio van 55,9% en een rentedekkingsgraad van 3,3 voldoet VastNed Retail aan alle bankconvenanten. Financieringscontracten worden gewoonlijk afgesloten met bankconvenanten waarin een solvabiliteitsratio van minstens 45% en een rentedekkingsgraad van 2,0 tot 2,5 wordt vereist.

83


ontwikkeling Nettohuuropbrengsten x € 1 miljoen

Nederland

Spanje

Frankrijk

België

Turkije

Portugal

Brutohuuropbrengsten 2008

Totaal

50,5

33,5

25,9

20,0

1,0

1,1

Aankopen

2,9

–

0,2

(0,1)

0,1

–

132,0 3,1

Verkopen

(4,7)

–

–

(0,2)

–

–

(4,9)

–

–

–

(0,4)

1,1

0,1

–

0,8

Overdracht van/naar vastgoedbeleggingen in renovatie/pijplijn Like-for-like-huurgroei

–

(0,3)

(0,1)

0,4

(1,8)

1,0

Brutohuuropbrengsten 2009

49,1

31,4

27,0

20,8

1,2

1,1

Exploitatiekosten*

(6,5)

(3,9)

(2,4)

(1,9)

(0,2)

–

130,6 (14,9)

42,6

27,5

24,6

18,9

1,0

1,1

115,7

– in 2009

13,3

12,4

9,1

9,0

13,5

(2,7)

11,4

– in 2008

12,7

13,4

9,0

8,4

17,8

4,4

11,5

Nettohuuropbrengsten 2009 Exploitatiekosten in % van de brutohuuropbrengsten:

*

84

Inclusief betaalde erfpachtcanons en niet doorberekende servicekosten.


Leningenportefeuille

Vaste

rente

rente

Totaal

Variabele

577,3

20,3

597,6

80,5

Kortlopende schulden

42,1

102,5

144,6

19,5

619,4

122,8

742,2

83,5

16,5

100,0

Totaal % van totaal *

Rentederivaten in aanmerking genomen.

expiratiedata en renteherzieningsdata leningenportefeuille (inclusief gemiddelde rentepercentage) x € 1 miljoen Contractherziening Renteherziening 180 2,4%

160 140

4,7%

120

4,3%

4,8%

100

4,4%

4,4%

80 60 40

4,5%

20 0

% van totaal

Langlopende schulden

ultimo 2009, x € 1 miljoen

2010

85

2011

2012

2013

2014

2015


2016–

100,0

Dividendvoorstel en dividenduitkering Op de aandeelhoudersvergadering van 7 april 2009 is het dividend over het boekjaar 2008, dat ten laste is gebracht van de vrij uitkeerbare reserves, vastgesteld op € 3,85 per aandeel. In september 2008 was reeds een interim-dividend van € 1,17 per aandeel uitgekeerd. Het slotdividend kwam daarmee uit op € 2,68 per aandeel waarvan het verplichte contante deel € 0,85 bedroeg en het keuzedeel bestond uit € 1,83 in contanten of 1 nieuw aandeel per 18 aandelen. In dit kader opteerden de houders van bijna 21% (2008: 16%) van het aantal uitstaande aandelen voor stockdividend, waarmee het totaal aantal aandelen toenam met 187.214 stuks. Op 31 augustus 2009 is, conform het dividendbeleid, 60% van het direct beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2009 als interim-dividend uitgekeerd, zijnde € 1,25 per aandeel. In lijn met voorgaande jaren wordt aan aandeelhouders met betrekking tot het slotdividend een keuzedividend voorgesteld, dat naar keuze van de individuele aandeelhouders kan worden opgenomen hetzij geheel in contanten dan wel gedeeltelijk in contanten en gedeeltelijk in de vorm van stockdividend ten laste van de agio reserve. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Tijdens de op 21 april 2010 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden voor gesteld het slotdividend ten laste van de vrij uitkeerbare reserves vast te stellen op € 2,78 per gewoon aandeel, zijnde het direct beleggingsresultaat 2009 per aandeel van € 4,03 verminderd met het interimdividend van € 1,25 per aandeel. Rekening houdend met de hiervoor genoemde fiscale uitdelings verplichting en de als dan geldende beurskoers zal het slotdividend, naast opname geheel in contanten, ook kunnen worden opgenomen als € 1,10 in contanten en een nader te bepalen percentage in aandelen VastNed Retail ten laste van de agioreserve dat een waarde van € 1,68 per aandeel zal benaderen. Het slotdividend zal op 17 mei 2010 betaalbaar worden gesteld.

Vooruitzichten voor 2010

Vorig jaar uitten we de verwachting dat VastNed Retail op basis van de kwaliteit van haar vastgoed portefeuille en de spreiding ervan, zowel qua locatie als qua huurdersmix de economische crisis goed moest kunnen doorstaan. Ondanks de vooral forse economische tegenwind in Spanje, is deze verwachting waargemaakt wat blijkt uit een in 2009 gestegen direct beleggingsresultaat, een bezettingsgraad ultimo 2009 van 95,5% en een solide financiële uitgangpositie voor 2010. Ook voor 2010 zijn we voorzichtig positief. Het consumentenvertrouwen, ofschoon nog steeds relatief laag, lijkt zich, in de meeste landen waar VastNed Retail actief is, weer enigszins te herstellen, hetgeen uiteindelijk een positief effect zal hebben op de consumentenbestedingen en daarmee op de omzetcijfers van onze huurders. Op korte termijn zal echter de verbetering in omzetcijfers, mede door de soms forse dalingen in de afgelopen kwartalen, als ook door de relatief lage inflatie en daarmee beperkte indexatie, nog slechts beperkt resulteren in een solide huurgroei. De verbetering draagt echter wel bij aan het kunnen vasthouden van een gezonde bezettingsgraad. Verder verwachten we dat de Europese Centrale Bank de korte rente in 2010 relatief laag zal houden, waarvan VastNed Retail, gegeven haar rentebeleid, met haar variabel gefinancierde deel van de leningenportefeuille ook in 2010 kan profiteren. Tot slot bestaat de verwachting dat met de huidige solide financiële uitgangspositie en een actief acquisitiebeleid nieuwe aantrekkelijke beleggingsobjecten aan de vastgoedportefeuille kunnen worden toegevoegd, die positief zullen gaan bijdragen aan het beleggingsresultaat. De aandelenemissie van september 2009 heeft, zolang de daarmee gecreëerde beleggingsruimte niet volledig is gebruikt, een enigszins drukkend effect op het direct beleggingsresultaat.

86


De aandelenemissie van september 2009 heeft, zolang de daarmee gecreëerde beleggingsruimte niet volledig is gebruikt, in 2010 een drukkend effect op het direct beleggingsresultaat per aandeel. In combinatie met het feit dat het hierboven aangegeven herstel nog broos zal zijn, en daarmee de nodige onzekerheden met zich meebrengt, verwacht de Directie voor 2010 een lager direct beleggings resultaat per aandeel dan in 2009 Deze vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige verwachtingen, inschattingen en prognoses en de informatie die de onderneming momenteel ter beschikking staat. De vooruitzichten zijn onderhevig aan bepaalde risico’s en onzekerheden die moeilijk zijn in te schatten, zoals algemene economische omstandigheden, rentepercentages, wisselkoersen en veranderingen in weten regelgevingen. Er kan dan ook niet gegarandeerd worden dat deze verwachtingen zullen uitkomen. Rotterdam, 10 maart 2010 De Directie

87


Het aandeel en de beursnotering

Notering aan NYSE Euronext De aandelen VastNed Retail zijn sinds 9 november 1987 genoteerd aan NYSE Euronext Amsterdam en sinds 20 december 2004 aan NYSE Euronext Parijs en zijn sinds 3 maart 2008 opgenomen in de Amsterdamse AMX-index (Amsterdam Midkap Index). De dagomzet in 2009 bedroeg gemiddeld € 2,3 miljoen, hetgeen een daling inhoudt ten opzichte van 2008 (dagomzet € 3,4 miljoen). Sinds 14 januari 2009 worden de aandelen VastNed Retail op het Universal Trading Platform van NYSE Euronext verhandeld. Dit geldt zowel voor de Amsterdamse als de Parijse notering. VastNed Retail maakt gebruik van een aantal liquidity providers om de continue liquiditeit van het aandeel te verzekeren. In 2009 hebben Kempen & Co, Royal Bank of Scotland en Rabobank opgetreden als liquidity providers voor VastNed Retail; Kempen & Co als bezoldigd liquidity provider en Royal Bank of Scotland en Rabobank als onbezoldigd liquidity providers.

Indices VastNed Retail maakt deel uit van een aantal indices. Deze indices ondersteunen beleggers bij het samenstellen van hun aandelenportefeuille. Zoals eerder vermeld, maakt VastNed Retail deel uit van de AMX-index. De indruk bestaat dat deze index door beleggers beperkt wordt gebruikt als leidraad voor de samenstelling van hun effectenportefeuilles. Andere indices, zoals die van GPR en van EPRA spelen een belangrijkere rol, met name voor internationale institutionele beleggers.

88

VastNed Retail

De weging van VastNed Retail in de GPR indices was per 31 december 2009 als volgt: GPR 250 Global

0,23%

GPR 250 Global ex-North America

0,37%

GPR 250 Europe

1,16%

GPR 250 Europe ex-UK

1,99%

GPR 250 Eurozone GPR 250 Netherlands

2,16% 12,75%

VastNed Retail maakt per 31 december 2009 deel uit van de volgende EPRA-indices: EPRA / NAREIT Global

0,19%

EPRA / NAREIT Global ex-Asia

0,33%

EPRA / NAREIT Global ex-North America

0,32%

EPRA / NAREIT Europe

1,09%

EPRA / NAREIT Europe (UK-restricted)

1,30%

EPRA / NAREIT Europe ex-UK

1,72%

EPRA / NAREIT Liquid 40

1,22%

EPRA / NAREIT Liquid 40 ex-UK

1,94%

EPRA / NAREIT Eurozone EPRA / NAREIT Netherlands

2,08% 10,68%

Rendement VastNed Retail realiseerde in 2009 het volgende rendement, uitgedrukt in euro’s en in een percentage van de slotkoers van 2008 ad € 36,00.

Rendement

Rendement

2009

2008

Slotkoers 2009

45,835

Slotkoers 2008

36,000

Mutatie beurskoers

9,835

27,3

Dividend 2 mei 2009

2,680

7,4

(45,2) 4,1

1,250

3,5

1,8

Interim-dividend 1 september 2009 Totaalrendement

13,765

38,2

(39,3)

Uitgaand van onmiddellijke herinvestering van de dividenden, bedraagt het totaalrendement over 2009 41,6% positief (2008: 41,7% negatief).

Beurskoers Ultimo 2009 noteerde het aandeel een 10,9% discount ten opzichte van de intrinsieke waarde per aandeel. De intrinsieke waarde per aandeel aandeelhouders VastNed Retail inclusief het beleggingsresultaat 2009 daalde van € 60,80 (begin 2009) tot € 51,42 (ultimo 2009). De koers van het aandeel was in 2008 sterk gedaald en steeg in 2009 met € 9,835, wat leidde tot een daling van de discount. Ook andere Europese vastgoedbeleggingsfondsen zagen in 2009 hun koers weer opveren. VastNed Retail’s totaalrendement per aandeel lag zowel boven het Europese gemiddelde (GPR 250 Europe: 41,2% positief) als boven het Nederlandse gemiddelde (GPR 250 Netherlands: 39,1% positief). De marktkapitalisatie op basis van de beurskoers ultimo 2009 bedroeg € 837,2 miljoen ten opzichte van € 591,0 miljoen ultimo 2008. De laagste beurskoers van € 26,02 werd genoteerd op 9 maart 2009, terwijl de hoogste beurskoers van € 49,00 op 10 september 2009 werd genoteerd.

89

VastNed Retail Het aandeel en de beursnotering

Dividend Overeenkomstig haar huidige dividendbeleid (zie het hoofdstuk Profiel en strategie) heeft VastNed Retail op 2 mei 2009 het slotdividend over 2008 van € 2,68 uitgekeerd. Het stockdividend was 1 nieuw aandeel per 18 gehouden aandelen. Afhankelijk van de keuze van de aandeelhouder is er per aandeel ofwel € 2,68 in contanten uitgekeerd of € 0,85 in contanten en 1/18 aandeel VastNed Retail. In dit kader zijn er in totaal 187.214 aandelen uitgegeven ten late van de agioreserve.

Aantal aandelen en uitgifte nieuwe gewone aandelen Op 11 september 2009 heeft VastNed Retail 1.660.473 gewone aandelen, oftewel 9,9% van het aandelen kapitaal geplaatst bij internationale institutionele beleggers door middel van een systeem van accelerated book build. Het totaal aantal uitstaande aandelen bedraagt na de aandelenuitgifte 18.265.213. Het uitstaande aandelenkapitaal omvat tevens 10 prioriteitsaandelen van elk € 5 nominaal. Er zijn in 2009 geen aandeleninkoopprogramma’s uitgevoerd.

Belangrijke aandeelhouders / grootaandeelhouders VastNed Retail kent de identiteit van haar belangrijkste aandeelhouders. Betrouwbare informatie over de precieze belangen is echter moeilijk te vinden. Daarom kwalificeert VastNed Retail slechts die aandeelhouders als grootaandeelhouders die een belang houden van meer dan 5% volgens het register van de AFM. Dit register bevat geen precieze gegevens over de aandelenbelangen ultimo 2009, maar slechts een indicatie van de bandbreedte waarin het belang zich bevindt (bijv. 5-10% of 20-25%). Als grootaandeelhouders (> 5%, zoals geregistreerd bij AFM) zijn aan te merken: Nomura Asset Management Co. Ltd.

5,93%

Commonwealth Bank of Australia

5,79%

DIAM Co., Ltd.

5,39%

Informatieverschaffing Het beleid van de Directie is alle aandeelhouders en andere partijen op de financiële markt gelijkelijk te informeren. De toelichting op de kwartaal- en halfjaarcijfers alsmede de analistenpresentaties kunnen gelijktijdig door alle geïnteresseerden worden gevolgd via webcasting. De presentaties worden aangekondigd via de website en op de website geplaatst. De Directie streeft overigens naar een constructieve dialoog met (potentiële) aandeelhouders en heeft in dat verband (geregeld) bilateraal contact met institutionele beleggers, waarbij VastNed Retail alleen informatie verstrekt die reeds in de markt bekend is.

Investor relations Het investor-relationsbeleid neemt een belangrijke positie in binnen VastNed Retail. Dit beleid behelst het fonds op verschillende wijzen onder de aandacht van institutionele en particuliere beleggers te brengen. De CEO, CFO en de Directeur Investor Relations zijn actief betrokken bij de contacten met deze beleggers. Bij specifieke gebeurtenissen, zoals property tours, zijn ook andere werknemers van de VastNed Groep betrokken. Het investor-relationsbeleid maakt gebruik van een aantal middelen, waaronder investor roadshows, persberichten, het jaarverslag, de VastNed-website en de nieuwsbrief Behind the Façade.

Investor roadshows De investor roadshows zijn van essentiële waarde voor investor relations. In 2009 zijn er gesprekken gevoerd met een groot aantal institutionele beleggers in de financiële centra in Europa en de Verenigde Staten.

90


Persberichten en publicatie van periodieke cijfers Koersgevoelige informatie wordt altijd via persberichten aan het gehele publiek bekend gemaakt, gemeld aan de financiële autoriteiten (Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam, Autorité des Marchés Financiers te Parijs en NYSE Euronext Amsterdam) en op de website www.vastned.nl geplaatst. In contacten met de pers, individuele beleggers en analisten wordt uitsluitend reeds openbaar gemaakte informatie nader toegelicht. Ter gelegenheid van de publicatie van de jaar- en halfjaarcijfers houdt VastNed Retail een analistenbijeenkomst; commentaar op de eerstekwartaalcijfers en de negenmaandscijfers wordt gegeven in een conference call. Zowel de analistenbijeenkomsten als de conference calls zijn door middel van audiowebcasting via www.vastned.nl te volgen. Kort voor de publicatie van de financiële rapportages vinden geen analistenbijeenkomsten, presentaties aan en directe besprekingen met beleggers plaats.

Sell-side analisten Rapporten van sell-side analisten worden niet vooraf beoordeeld of gecorrigeerd, afgezien van feitelijke onjuistheden. VastNed Retail verstrekt geen vergoedingen aan enige partij voor het opstellen van analistenrapporten. Momenteel wordt VastNed Retail gevolgd door dertien (sell-side) analisten van gerenommeerde banken die regelmatig rapporten publiceren. De volgende banken laten hun sell-side analisten VastNed Retail volgen: – Bank of America Merrill Lynch – Credit Suisse – Exane BNP Paribas – Fortis Bank (Nederland) – Goldman Sachs – ING – JPMorgan – Kempen & Co – Keijser Capital – PeterCam – Rabobank – Royal Bank of Scotland – Theodoor Gilissen

Jaarverslag Voor de derde keer op rij heeft de verslaglegging van VastNed Retail veel waardering geoogst: VastNed Retail kreeg van de IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed) een cijfer van 9,4 toegekend voor haar transparantie en naleving van de IVBN-aanbevelingen, hetgeen één van de hoogste beoordelingen was. Met deze beoordeling blijft VastNed Retail zich in de hoogste regionen van de IVBN-leden bevinden. De IVBN onderzoekt jaarlijks in welke mate IVBN-leden de door haar vereniging opgestelde aanbevelingen in acht nemen. Ook de Europese vereniging van beursgenoteerde vastgoedbeleggers EPRA doet jaarlijks onderzoek onder beursgenoteerde bedrijven. De in 2009 gegeven adviezen van de externe accountant op dit terrein zijn zoveel mogelijk verwerkt in dit jaarverslag. Ook leveren alle interne disciplines van VastNed Retail een actieve bijdrage om de kwaliteit te garanderen en waar nodig te verbeteren. Het jaarverslag 2009 wordt zowel in het Engels als in het Nederlands gepubliceerd. Een samenvatting in het Frans is eveneens beschikbaar. Alleen de Engelse versie is verkrijgbaar in gedrukte vorm, terwijl de Nederlandse versie en de Franse samenvatting uit kostenoverwegingen slechts in pdf-formaat beschikbaar zijn op www.vastned.nl.

Website De VastNed Groep heeft begin 2010 haar nieuwe website www.vastned.nl in gebruik genomen. De website biedt informatie over de VastNed Groep in het algemeen en specifieke en uitgebreide informatie over de twee vastgoedfondsen, VastNed Retail en VastNed Offices / Industrial. Daarnaast is er veel aandacht voor de vastgoedportefeuilles, waarin nagenoeg alle winkel -en kantoorobjecten van respectievelijk

91


VastNed Retail en VastNed Offices / Industrial met een foto zijn opgenomen. Verder is er ook uitgebreide informatie te vinden over investor relations, corporate governance en duurzaamheid. Tevens biedt de website een abonneeservice, waarmee men zich kan abonneren op het ontvangen van persberichten, presentaties en nieuwsbrieven, die per e-mail naar de abonnees worden gestuurd.

Behind the Fa�ade De nieuwsbrief Behind the Façade besteedt voor alle zakenrelaties op informele wijze aandacht aan zaken die VastNed Retail betreffen, met nadruk op de typische couleur locale van de landen en steden waarin de VastNed Groep actief is.

Contact Vragen kunnen gericht worden aan: VastNed Retail T.a.v. de heer Arnaud du Pont, General Counsel / Directeur Investor Relations Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon +31 10 24 24 302 [email protected]

slotkoersen Vastned Retail in 2009 in €

50 45,835 40 36,000 30

20 januari

92

februari

maart

april

mei


juni

juli

augustus

september

oktober

november

december

Jaarrekening 2009

93

VastNed Retail Section 0

Geconsolideerde winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

Toelichting

2009

4, 26

130.562

2008

Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Brutohuuropbrengsten

132.007

Betaalde erfpachtcanons

4

(565)

(557)

Niet doorberekende servicekosten

4

(1.777)

(2.099)

Exploitatiekosten

4

(12.539)

(12.495)

Nettohuuropbrengsten

115.681

116.856 (126.680)

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie

5

(124.103)

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie

5

(14.731)

3.313

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn

5

(8.645)

727

Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen

(147.479)

(122.640)

Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen

6

2.220

946

Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen

(29.578)

(4.838)

Lasten Financiële opbrengsten

7

Financiële kosten

7

(32.949)

(41.024)

Waardemutaties financiële derivaten

7

(822)

(461)

492

2.185

Nettofinancieringskosten Algemene kosten

8

(33.279)

(39.300)

(7.091)

(10.228)

Totaal lasten

(40.370)

(49.528)

Beleggingsresultaat voor belastingen

(69.948)

(54.366)

Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst

9

(1.206)

(1.742)

Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen

9

14.986

12.289

13.780

10.547

Beleggingsresultaat na belastingen Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen

(56.168)

(43.819)

(5.215)

(7.235)

Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

(61.383)

(51.054)

Per aandeel (x € 1) Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

10

(3,61)

(3,11)

Verwaterd beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

10

(3,61)

(3,11)

94

VastNed Retail

Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat (x € 1.000,-)

2009

2008

Beleggingsresultaat

(56.168)

(43.819)

(15.501)

(31.644)

Waardemutaties financiële derivaten rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen Omrekeningsverschillen netto-investeringen Belastingen met betrekking tot overige totaalresultaat

(179)

10

2.019

4.471

Overig totaalresultaat

(13.661)

(27.163)

Totaalresultaat

(69.829)

(70.982)

(74.781)

(77.379)

Toekomend aan: Aandeelhouders VastNed Retail Minderheidsbelangen

4.952

6.397

(69.829)

(70.982)

(4,40)

(4,72)

Per aandeel (x € 1) Totaalresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

95

VastNed Retail

Direct en indirect beleggingsresultaat

1)

(x € 1.000,-)

2009

2008

Direct beleggingsresultaat 2) Brutohuuropbrengsten Betaalde erfpachtcanons Niet doorberekende servicekosten Exploitatiekosten

132.007

(565)

(557)

(1.777)

(2.099)

(12.539)

(12.495)

Nettohuuropbrengsten Financiële opbrengsten

115.681 492

116.856 2.185

Financiële kosten

(32.949)

Nettofinancieringskosten

(32.457)

(38.839)

Algemene kosten

(7.091)

(10.228)

(41.024)

Direct beleggingsresultaat voor belastingen Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst

76.133

67.789

(1.206)

(1.742)

Direct beleggingsresultaat na belastingen Direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen

74.927

66.047

(6.278)

(5.159)

Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

130.562

1 2

96

68.649

Dit overzicht bevat aanvullende informatie die geen deel uitmaakt van de primaire overzichten en is niet verplicht onder IFRS. Het direct beleggingsresultaat is opgesteld overeenkomstig de door EPRA gepubliceerde best-practice aanbevelingen.

VastNed Retail

60.888

2009

2008

Indirect beleggingsresultaat Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie

(124.103)


(14.731)

3.313

(8.645)

727


(126.680)

Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Waardemutaties financiële derivaten

(147.479) 2.220 (822)

(122.640) 946 (461)

Indirect beleggingsresultaat voor belastingen Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen

(146.081)

(122.155)

14.986

12.289

Indirect beleggingsresultaat na belastingen Indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen

(131.095) 1.063

(109.866) (2.076)

Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

(130.032)

(111.942)

Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

68.649

60.888

(130.032)

(111.942)


(61.383)

(51.054)

Per aandeel (x € 1) Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

4,03

3,71

Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

(7,64)

(6,82)

(3,61)

97

VastNed Retail

(3,11)

Geconsolideerde balans per 31 december (x € 1.000,-)

Toelichting

2009

2008

Vastgoedbeleggingen in exploitatie

12

1.834.252

1.965.256

Vastgoedbeleggingen in renovatie

12

3.100

26.043

12

1.866

1.976

Activa

Overlopende activa in verband met huurincentives

Vastgoedbeleggingen in pijplijn

12

1.839.218

1.993.275

22.183

21.514

Totaal vastgoedbeleggingen Materiële vaste activa Latente belastingvorderingen

1.861.401

2.014.789

997

1.075

13

904

1.218

Totaal vaste activa Debiteuren en overige vorderingen Belastingen naar de winst Liquide middelen

1.863.302

2.017.082

14,16

22.474

21.181

2.479

2.204

15,16

5.739

3.089

Totaal vlottende activa

30.692

26.474

Totaal activa

98

VastNed Retail

1.893.994

2.043.556

Toelichting

2009

2008

Passiva Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve

17

91.326

82.088

472.554

407.460 (17.864)

Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten

(31.083)

Reserve omrekeningsverschillen

(103)

Overige reserves

76

467.822

577.464

(61.383)

(51.054)


10


939.133

998.170

Eigen vermogen minderheidsbelangen

95.960

96.230

Totaal eigen vermogen Latente belastingverplichtingen

13

1.035.093

1.094.400

23.989

40.460

Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen Langlopende rentedragende leningen o/g

18

1.236

1.236

19, 24

597.616

610.456

Financiële derivaten

24

37.066

20.697

Langlopende belastingschulden

20

5.434

8.435

Waarborgsommen en overige langlopende schulden

21

8.281

9.265

Totaal langlopende schulden

673.622

690.549

22

102.474

183.380

leningen o/g

42.138

36.283

Belastingen naar de winst

3.813

4.343

23

36.854

34.601

Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende rentedragende

Overige schulden en overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

99

VastNed Retail

185.279

258.607

1.893.994

2.043.556

Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen (x € 1.000,-)

reserve uit

Gestort en

hoofde van

Reserve

opgevraagd

Agio-

financiële

omrekenings-

kapitaal

reserve

derivaten

verschillen

Stand per 1 januari 2008

84.381

405.181

8.471

66


–

–

–

–


–

–

–

–


–

–

Omrekeningsverschillen netto-investeringen

–

–

–

–

Kapitaalstortingen in dochtermaatschappijen

–

–

Intrekken eigen aandelen

(2.571)

2.571

–

–

Stockdividend

278

(278)

–

–

Kosten stockdividend

–

(14)

–

–

Slotdividend vorig boekjaar in contanten

–

–

–

–

Interim-dividend 2008 in contanten

–

–

–

–

Toevoeging uit winstverdeling

–

–

–

–

Overige mutaties

–

–

–

–

Stand per 31 december 2008

82.088

407.460


–

–

–

–


–

–

–

–


–

–

Omrekeningsverschillen netto-investeringen

–

–

–

–

Emissies

8.302

66.051

–

–

Stockdividend

936

(936)

–

–

Kosten stockdividend

–

(21)

–

–


–

–

–

–


–

–

–

–


–

–

–

–


91.326

472.554

Afdekkings-

Totaalresultaat

(26.335) – (26.335)

– 10 10

–

(17.864)

–

76

Totaalresultaat

(13.219) – (13.219)

– (179) (179)

100

VastNed Retail

(31.083)

(103)

Beleggings

resultaat toe-

Eigen

komend aan

vermogen

Eigen

aandeel-

aandeel-

vermogen

Totaal

Overige

houders

houders

minderheids-

eigen

reserves

VastNed Retail

VastNed Retail

belangen

vermogen

393.190

244.540

1.135.829

79.113

1.214.942

–

60.888

–

(111.942)

60.888

5.159

66.047

(111.942)

2.076

(109.866)

–

–

–

(26.335)

(838)

(27.173)

–

10

–

–

(77.379)

6.397

(70.982)

(51.054)

10

–

–

–

14.573

14.573

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

(14)

–

(14)

–

(19.209)

203.467

16

577.464

(41.073) – (203.467) – (51.054)

(41.073) (19.209)

(3.853) –

(44.926) (19.209)

–

–

–

16

–

16

998.170

96.230

1.094.400

–

68.649

–

(130.032)

68.649

6.278

74.927

(130.032)

(1.063)

(131.095)

–

–

–

(13.219)

(263)

(13.482)

–

(179)

–

(179)

–

(74.781)

4.952

(69.829)

(61.383)

–

–

74.353

–

–

–

–

–

–

–

–

(21)

–

(21)

–

(37.832)

(37.832)

(20.756)

–

(88.886)

88.886

–

–

939.133

95.960

467.822

101

(61.383)

VastNed Retail

(20.756)

(5.222)

–

74.353

(43.054) (20.756) – 1.035.093

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000,-)

2009

2008

Kasstroom uit operationele activiteiten Beleggingsresultaat

(56.168)

(43.819)

147.479

122.640

Aanpassing voor: Waardemutaties vastgoedbeleggingen Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen

(2.220)

Nettofinancieringskosten

33.279

39.300

Belastingen naar de winst

(13.780)

(10.547)

(946)

Kasstroom uit operationele activiteiten voor veranderingen in werkkapitaal en voorzieningen

108.590

106.628

Mutatie vlottende activa

1.522

2.256

Mutatie kortlopende schulden

2.455

(2.964)

–

(679)

Mutatie voorzieningen

112.567

105.241

Betaalde interest (per saldo)

(29.792)

(40.817)

(1.510)

(2.998)

Betaalde belastingen naar de winst

Kasstroom uit operationele activiteiten

81.265

61.426

(57.086)

(107.411)

56.952

63.389

–

14.573

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankoop van en investeringen in vastgoedbeleggingen Verkoop vastgoedbeleggingen Kapitaalstortingen in dochtermaatschappijen

Kasstroom vastgoedbeleggingen

(134)

Mutatie materiële vaste activa

78

(29.449) 312

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

(56)

(29.137)

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Emissie Uitgekeerd dividend

74.353 (58.609)

– (60.310)

Uitgekeerd dividend aan minderheidsbelangen

(4.884)

Opgenomen rentedragende schulden

37.350

100.000

(126.769)

(78.785)

Aflossing rentedragende schulden

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

netto toename/(afname) liquide middelen Liquide middelen per 1 januari

(78.559)

(42.948)

2.650

(10.659)

3.089

13.748

Liquide middelen per 31 december

102

(3.853)

VastNed Retail

5.739

3.089

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (x € 1.000,-)

1 Algemene informatie VastNed Retail N.V. (‘de Vennootschap’), statutair gevestigd in Rotterdam, Nederland, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in met name individuele winkel objecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen. Deze beleggingen zijn ultimo 2009 econcentreerd in de vier kernlanden: Nederland, Spanje, Frankrijk en België. Een aantal objecten wordt gehouden g in Istanbul in Turkije en in Portugal. Er wordt naar gestreefd Turkije als vijfde kernland aan de bestaande vier kernlanden toe te voegen. VastNed Retail N.V. is genoteerd aan de NYSE Euronext aandelenbeurzen in Amsterdam en Parijs. Op 20 oktober 2006 is door de AFM aan VastNed Management B.V. de vergunning toegekend als bedoeld in artikel 2:65, lid 1, sub a van de Wet op het financieel toezicht op grond waarvan deze kan optreden als beheerder van de Vennootschap. De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap omvat de Vennootschap en haar dochtermaatschappijen (gezamenlijk aangeduid als ‘de Groep’) en het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover gezamenlijk zeggenschap wordt uitgeoefend. De vennootschappelijke winsten verliesrekening is op grond van artikel 402, boek 2 BW in beknopte vorm weergegeven.

2 Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving a Overeenstemmingsverklaring De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (‘IFRS’), zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (‘IASB’) en de International Financial Reporting Interpretations Committee (‘IFRIC’), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Groep en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2009. Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die in 2009 van kracht zijn geworden In 2009 is een relatief groot aantal gewijzigde standaarden van kracht geworden. Een groot deel van deze wijzigingen had betrekking op kleine wijzigingen in het kader van het jaarlijkse verbetertraject van IFRS. Hieronder zijn de gewijzigde standaarden en interpretaties opgenomen die in 2009 effectief zijn geworden en relevant zijn voor de presentatie, toelichting en /of financiële resultaten van de Groep. – IAS 1 (revised) Presentation of Financial Statements

Als gevolg van deze wijziging is het ‘Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat’ toegevoegd, waarin naast het beleggingsresultaat ook de waardemutaties van financiële derivaten en omrekeningsverschillen nettoinvesteringen (met hun corresponderende belastingeffect) die rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt worden, worden verantwoord.

– IAS 23 (revised) Borrowing Costs

Als gevolg van deze wijziging is de optie vervallen om alle kosten die samenhangen met het aangaan van leningen direct als kosten te verantwoorden op het moment dat deze zich voordoen. Deze wijziging heeft geen effect gehad op de door de Groep gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, aangezien de Groep financieringskosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving of bouw van vastgoed beleggingen reeds activeert.

– IAS 40 (revised) Investment Property

Het gevolg van deze wijziging is dat IAS 40 ook van toepassing is op vastgoedbeleggingen in pijplijn. Voorheen werden vastgoedbeleggingen in pijplijn gewaardeerd in overeenstemming met IAS 16, dat wil zeggen op kostprijs of, indien lager, op marktwaarde. Indien de reële-waardeoptie in IAS 40 wordt gebruikt,

103

VastNed Retail

zoals de Groep besloten heeft, moeten vastgoedbeleggingen in pijplijn op basis van de gewijzigde richtlijn ook tegen reële waarde gewaardeerd worden. Aangezien de Groep slechts een relatief beperkte omvang van de vastgoedbeleggingen in pijplijn heeft en zij het merendeel van deze vastgoedbeleggingen reeds ultimo 2008 tegen reële waarde gewaardeerd had, is het effect van deze wijziging in 2009 nagenoeg nihil. – IFRS 7 (revised) Financial Instruments: enhancing disclosures about fair value and liquidity risks

De aanpassingen introduceren een drielaagse hiërarchie voor toelichtingen met betrekking tot waardering tegen reële waarde en vereisen aanvullende toelichtingen over de relatieve betrouwbaarheid van waarderingen tegen reële waarde. Daarnaast verduidelijken en vergroten de aanpassingen de bestaande vereisten voor de toelichting met betrekking tot het liquiditeitsrisico. De wijziging heeft geleid tot aanvullende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening en had geen effect op het vermogen en beleggingsresultaat van VastNed Retail.

– IFRS 8 (new) Operating Segments

Deze nieuwe standaard vervangt IAS 14 Segment Reporting. Deze standaard geeft nieuwe richtlijnen ten aanzien van de informatie die toegelicht dient te worden betreffende te onderscheiden segmenten. Het is daarbij verplicht dat de te onderscheiden segmenten en daarover toe te lichten informatie aansluiten bij de in gebruik zijnde interne rapportages. Aangezien de in eerdere jaren gehanteerde rapportagesegmenten overeenstemmen met die in de interne rapportages heeft deze nieuwe standaard geen wijzigingen tot gevolg gehad op de gesegmenteerde informatie in de geconsolideerde jaarrekening.

De volgende gewijzigde standaarden en interpretaties zijn voor het huidige boekjaar effectief geworden maar hebben geen effect op de presentatie, toelichting en /of financiële resultaten van de Groep: IFRS 1 First time adoption of IFRS, IFRS 2 Share-based Payment: Vesting Conditions and Cancellations, IAS 32 & IAS 1 (revised) Puttable Financial Instruments and Obligations Arising on Liquidation, IFRS 1 & IAS 27 (revised) Cost of an Investment in a Subsidiary, Jointly Controlled Entity or Associate, IAS 39 & IFRS 7 (revised) Reclassification of Financial Assets, IFRIC 13 Customer Loyalty Programmes, IFRIC 15 Agreements for the Construction of Real Estate en IFRIC 16 Hedges of a Net Investment in a Foreign Operation. Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die nog niet van kracht zijn Een aantal nieuwe wijzigingen op standaarden en interpretaties is in 2009 nog niet van kracht, maar mocht wel eerder worden toegepast. De Groep heeft hiervan geen gebruik gemaakt. Onderstaande wijzigingen worden voor de Groep als meest relevant geacht voor de komende boekjaren: – IAS 27 (revised) Consolidated and Separate Financial Statements & IFRS 3 (revised) Business Combinations

Deze wijzigingen zijn van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 juli 2009 en hebben speciaal betrekking op de verwerking van wijzigingen in het bezit van meerderheids- of minderheidsbelangen, in het bijzonder in situaties waar de zeggenschap wordt verkregen of verloren. Zodra de zeggenschap is verkregen worden alle latere wijzigingen in belangen, waarbij geen sprake is van verlies van zeggenschap, behandeld als transacties tussen aandeelhouders. Goodwill wordt niet opnieuw berekend of aangepast. Verder wordt de prijs van een acquisitie op basis waarvan de goodwill wordt berekend, gewaardeerd tegen reële waarde op de verwervingsdatum. Wijzigingen in de koopprijs na de verwervingsdatum leiden niet tot een herberekening of aanpassing van de goodwill. De kosten gemaakt bij het tot stand brengen van een bedrijfscombinatie (zoals advies-, juridische en accountantskosten) vormen geen onderdeel van de aankoopprijs, maar worden toe gerekend aan de periode waarin zij worden gemaakt. De Groep zal de gevolgen van de verplichte toepassing in het boekjaar 2010 evalueren.

b Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro’s, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro’s, tenzij anders vermeld. Vastgoedbeleggingen en financiële derivaten zijn gewaardeerd tegen reële waarde. De overige posten in de financiële overzichten worden gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij anders vermeld. Tussentijdse financiële verslagen in de vorm van kwartaalberichten worden opgesteld in overeenstemming met IAS 34 Interim Financial Reporting. De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving onder IFRS zijn consistent toegepast binnen de Groep en voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening. Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft de Directie zich oordelen gevormd inzake schattingen en veronderstellingen welke gevolgen hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen betreffende de toekomst zijn gebaseerd op historische

104

VastNed Retail Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de schatting is herzien of, indien de schatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in toekomstige perioden. De belangrijkste schattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een belangrijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van boekwaarden in het volgende boekjaar zijn opgenomen in ‘30 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging’.

c Grondslagen voor consolidatie Dochtermaatschappijen Dochtermaatschappijen zijn entiteiten waarover de Vennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggenschap indien de Vennootschap de mogelijkheid heeft om, direct of indirect, het financiële en operationele beleid van de entiteit te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit de activiteiten van deze entiteit. Bij de beoordeling of sprake is van zeggenschap wordt rekening gehouden met potentiële stemrechten die uitoefenbaar of converteerbaar zijn. De financiële overzichten van dochtermaatschappijen worden in de geconsolideerde over zichten opgenomen vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt. Minderheidsbelangen worden in de balans in het eigen vermogen afzonderlijk opgenomen. Minderheidsbelangen in het resultaat van de Groep worden eveneens afzonderlijk in de winsten verliesrekening vermeld. Eliminatie van onderlinge transacties Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen de Groep of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van de financiële overzichten geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met geassocieerde deelnemingen en joint ventures worden geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in de entiteit heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waardevermindering. Goodwill Alle acquisities van dochtermaatschappijen worden verantwoord onder toepassing van de purchase accounting method. De kosten van een acquisitie worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de onderliggende activa, uitgegeven eigenvermogeninstrumenten en aangegane of overgenomen schulden op de datum van overdracht, plus kosten die direct toegerekend kunnen worden aan de acquisitie. Overgenomen identificeerbare activa en (voorwaardelijke) verplichtingen worden initieel tegen reële waarde verantwoord op de acquisitiedatum. Goodwill is het bedrag waarmee bij eerste verwerking de kostprijs van een verworven entiteit de netto reële waarde van de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen overschrijdt. De waarde van de activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen van vóór 1 januari 2004 verworven entiteiten is gebaseerd op de voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen. Na eerste verwerking wordt de goodwill gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Goodwill wordt toegerekend aan kasstroomgenererende eenheden en wordt niet geamortiseerd. Jaarlijks, of indien omstandigheden daartoe eerder aanleiding geven, wordt de goodwill op bijzondere waardevermindering getoetst. Voor geassocieerde deelnemingen wordt de boekwaarde van de goodwill opgenomen in de boekwaarde van de investering in de geassocieerde deelneming. Negatieve goodwill die bij een overname ontstaat, wordt direct in de winsten verliesrekening opgenomen.

d Vreemde valuta De posten in de jaarrekeningen van de afzonderlijke entiteiten van de Groep worden verantwoord in de valuta van de primaire economische omgeving waarbinnen de entiteit actief is (de ‘functionele valuta’). Bij het vast stellen van de functionele valuta wordt rekening gehouden met de valuta waarin de voornaamste kasstromen van de entiteit plaatsvinden. Op grond hiervan wordt in alle buitenlandse entiteiten waar de Groep actief is de euro als functionele valuta gehanteerd.

105


De geconsolideerde jaarrekening wordt verantwoord in euro’s, de presentatievaluta van de Groep. Bij het opstellen van de jaarrekeningen van de afzonderlijke entiteiten worden transacties in vreemde valuta verantwoord tegen de op transactiedatum geldende wisselkoers. Vreemde valutaresultaten als gevolg van vereffening van deze transacties worden in de winsten verliesrekening verantwoord. Op balansdatum worden monetaire activa en passiva in vreemde valuta omgerekend tegen de op die datum geldende wisselkoers. Niet-monetaire activa en passiva die tegen reële waarde worden gewaardeerd, worden omgerekend tegen de wisselkoers op de datum waarop de reële waarde werd bepaald. Niet-monetaire activa en passiva die tegen historische kostprijs worden gewaardeerd, worden niet omgerekend. Omrekenverschillen worden in de winsten verliesrekening verantwoord met uitzondering van ongerealiseerde omrekeningsresultaten op netto-investeringen en ongerealiseerde omrekeningsresultaten op intercompanyleningen die materieel gezien deel uitmaken van de netto-investering. Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening worden de posten van alle afzonderlijke in de consolidatie opgenomen entiteiten van de Groep verantwoord in euro’s, waarbij, ingeval de betreffende jaarrekening in een andere valuta is opgesteld, activa en passiva worden omgerekend in euro’s op de balansdatum en opbrengsten en kosten worden omgerekend tegen de koersen die de wisselkoersen benaderen die golden op de datum van de transacties. De hieruit voortkomende koersverschillen worden verantwoord als separaat component van het eigen vermogen (Reserve omrekeningsverschillen). Koersverschillen voortvloeiend uit het omrekenen van netto-investeringen in buitenlandse activiteiten en gerelateerde hedges worden eveneens verantwoord in het eigen vermogen onder de Reserve omrekenings verschillen. Bij (gedeeltelijke) verkoop van een entiteit of buitenlandse activiteit wordt het cumulatieve saldo van deze Reserve omrekeningsverschillen verantwoord in de winsten verliesrekening.

e Vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Aan- en verkopen van voor verhuur beschikbare onroerende zaken worden in de balans als vastgoedbelegging opgenomen op het moment dat de verplichting tot aan- of verkoop wordt aangegaan door middel van een getekende overeenkomst, waarbij op dat moment de condities waaronder de transactie plaatsvindt eenduidig zijn vast te stellen én waarbij op dat moment alle eventuele ontbindende voorwaarden opgenomen in de overeenkomst niet meer kunnen worden ingeroepen, dan wel dat de kans dat deze worden ingeroepen klein is. Bij eerste opname worden de vastgoedbeleggingen verantwoord tegen de aankoopprijs vermeerderd met aan de aankoop toe te rekenen kosten, zoals overdrachtsbelasting, makelaarskosten, kosten van due diligence- onderzoeken, juridische en notariële kosten. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in renovatie op het moment dat besloten wordt dat een bestaande vastgoedbelegging voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging eerst dient te worden gerenoveerd en uit dien hoofde gedurende de renovatie niet meer beschikbaar is voor verhuur. Zowel vastgoedbeleggingen in exploitatie als in renovatie worden gewaardeerd tegen reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives (zie onder ‘Q Brutohuuropbrengsten’). De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (kosten koper), dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn, waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Daarbij wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie worden ten minste eenmaal per jaar door onafhankelijke, beëdigd taxateurs getaxeerd. De waarderingsmethodologie is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Teneinde in de (tussentijdse) financiële overzichten de reële waarde op de betreffende balansdatum zo goed mogelijk weer te geven wordt de volgende systematiek gehanteerd: – Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie met een verwachte individuele waarde van meer dan € 2,5 miljoen worden elk kwartaal extern getaxeerd. Daarbij wordt eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, een uitgebreid taxatierapport opgesteld door de externe taxateur. In de overige kwartalen wordt volstaan met een actualisering door de externe taxateur van het eerder opgestelde uitgebreide taxatierapport.

106


– Vastgoedbeleggingen met een verwachte individuele waarde van € 2,5 miljoen of minder worden minstens eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, extern getaxeerd. Op basis van de uitkomsten van deze taxaties (per kwartaal circa 25% van alle vastgoedbeleggingen met een individuele waarde van € 2,5 miljoen of minder) wordt intern de reële waarde van het in dat kwartaal niet extern getaxeerde deel bepaald. – Bij de keuze van externe taxateurs worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type vastgoedbelegging in aanmerking genomen. In beginsel wordt per vastgoedbelegging na drie jaar van externe taxateur gewisseld. Het honorarium van de externe taxateurs is gebaseerd op een promillage van de waarde van de te taxeren objecten. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van een vastgoedbelegging in exploitatie of in renovatie worden opgenomen in de winsten verliesrekening over de periode waarin ze ontstaan en verantwoord onder ‘Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie/renovatie’. Winsten of verliezen die voortvloeien uit verkoop van een vastgoedbelegging worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de vastgoedbelegging en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt en opgenomen onder ‘Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen’.

f Vastgoedbeleggingen in pijplijn Vastgoedbeleggingen in pijplijn betreft vastgoed in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in exploitatie. Tijdens de ontwikkeling en bouw worden alle direct toerekenbare kosten die nodig zijn om het object verhuurklaar te maken als kostprijs van de vastgoedbelegging verantwoord. Overhead wordt niet geactiveerd. Financieringskosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving of bouw van de vastgoedbelegging worden geactiveerd als deel van de kostprijs van de vastgoedbelegging. Activering van financieringskosten vangt aan op het moment dat de voorbereidingen voor de bouw of renovatie zijn aangevangen, de uitgaven zijn gedaan en de financieringskosten worden gemaakt. Activering van financieringskosten wordt beëindigd op het moment dat de bouw of ontwikkeling is voltooid en de vastgoedbelegging in pijplijn wordt verantwoord als een vastgoedbelegging in exploitatie. Bij het bepalen van de financieringskosten wordt een activeringspercentage toegepast op de uitgaven dat gelijk is aan het gewogen gemiddelde van de financieringskosten van de rente dragende leningen o/g van de Groep die uitstaan tijdens de betreffende periode, met uitzondering van leningen die specifiek zijn aangegaan in verband met de vastgoedbeleggingen in pijplijn. De met deze specifiek aangegane leningen samenhangende financieringskosten komen geheel in aanmerking voor activering. Zodra de reële waarde van het vastgoed in aanbouw of in ontwikkeling betrouwbaar kan worden vastgesteld, wordt het vastgoed verantwoord tegen reële waarde. Een betrouwbare vaststelling van de reële waarde wordt geacht mogelijk te zijn op het moment dat de substantiële ontwikkelingsrisico’s geëlimineerd zijn. Eventuele mutaties tussen de reële waarde en de op dat moment geldende kostprijs worden verantwoord in de winsten verliesrekening onder ‘Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn’.

g Materiële vaste activa Materiële vaste activa omvat met name activa die door de Groep worden aangehouden in het kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubilair, computerapparatuur en vervoermiddelen. De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele cumulatieve afschrijvingen en eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Afschrijvingen worden opgenomen in de winsten verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa. De verwachte gebruiksduur wordt als volgt ingeschat: – kantoormeubilair en dergelijke

5 jaar

– computerapparatuur

5 jaar

– vervoermiddelen

5 jaar

h Financiële derivaten De Groep gebruikt financiële rentederivaten voor het afdekken (hedging) van renterisico’s die voortvloeien uit haar operationele, financieringsen investeringsactiviteiten. In overeenstemming met het door de Directie en

107


Raad van Commissarissen vastgestelde treasurybeleid houdt de Groep geen derivaten aan voor handelsdoeleinden en geeft de Groep deze ook niet uit. Financiële derivaten worden bij eerste opname gewaardeerd tegen kostprijs. Na eerste opname worden de financiële derivaten gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde van de financiële rentederivaten is het bedrag dat de Groep verwacht te ontvangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd waarbij de op balansdatum actuele rente en het actuele kredietrisico van de betreffende tegenpartij(en) in aanmerking worden genomen. Het bedrag wordt bepaald op basis van gegevens van gerenommeerde marktpartijen. Een derivaat wordt geclassificeerd als vlottend actief of kortlopende schuld indien de resterende looptijd van het derivaat minder dan 12 maanden is of de verwachting bestaat dat het derivaat binnen 12 maanden zal worden gerealiseerd of afgewikkeld. Hedging Bij het aangaan van afdekkingstransacties wordt de relatie tussen de derivaten en de afgedekte leningposities gedocumenteerd en afgestemd met de in het treasurybeleid gehanteerde doelstellingen. Daarnaast wordt op zowel retrospectieve als prospectieve basis nagegaan of de afdekkingstransacties in hoge mate effectief zijn in het compenseren van het risico van veranderingen in de reële waarde van de afgedekte positie of aan het afgedekte risico van toe te rekenen kasstromen. De verantwoording van winsten of verliezen is afhankelijk van de mate van afdekking: – Derivaten die niet zijn aangewezen als hedge of niet kwalificeren voor hedge accounting

Deze derivaten worden gewaardeerd tegen reële waarde met verantwoording van de resultaten in de winsten verliesrekening.

– Reële-waardeafdekking

Veranderingen in de reële waarde van derivaten die zijn aangewezen en kwalificeren als reële-waarde afdekkingen worden in de winsten verliesrekening verantwoord gelijktijdig met de veranderingen in de reële waarde van de afgedekte verplichtingen verbandhoudend met het afgedekte risico. De Groep heeft op dit moment geen rentederivaten die kwalificeren als reële-waardeafdekkingen.

– Kasstroomafdekking

De Groep past rentederivaten toe voor het afdekken van renterisico’s van leningen met variabele rente. Winsten en verliezen met betrekking tot het effectieve deel van de derivaten die zijn aangewezen en k walificeren als kasstroomafdekkingen worden (na aftrek van eventuele latente belastingverplichtingen) opgenomen in het groepsvermogen onder de post ‘Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten’. Het ineffectieve deel van de financiële rentederivaten wordt verantwoord in de winsten verliesrekening.

Wanneer een rentederivaat afloopt of wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend, of wanneer de entiteit de a anwijzing van de afdekkingsrelatie intrekt, maar de afgedekte verwachte toekomstige transactie naar verwachting nog steeds zal plaatsvinden, blijft de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies op dat moment in het eigen vermogen opgenomen en wordt deze winst of dit verlies verwerkt wanneer de transactie plaatsvindt. Indien niet langer verwacht wordt dat de afgedekte transactie zal plaatsvinden, wordt de cumulatieve niet-gerealiseerde winst of het cumulatieve niet-gerealiseerde verlies dat in het eigen vermogen is opgenomen onmiddellijk over geboekt naar de winsten verliesrekening.

i Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

j Liquide middelen Liquide middelen omvat deposito’s, daggelden en banktegoeden.

k Gestort en opgevraagd kapitaal, agioreserve en overige reserves Gewone aandelen en prioriteitsaandelen worden geclassificeerd als eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail. Externe kosten direct toerekenbaar aan de uitgifte van nieuwe aandelen, zoals emissiekosten, worden in mindering gebracht op de emissieopbrengst en dientengevolge ten laste van de agioreserve verantwoord. In de uitgifteprijs van aandelen wordt rekening gehouden met het geschatte beleggingsresultaat toekomend aan de aandeelhouders van de Vennootschap van het lopende verslagjaar tot aan de uitgiftedatum. Het in de uitgifte-

108


prijs begrepen beleggingsresultaat wordt ten gunste van de agioreserve gebracht. De toename van het gestort en opgevraagd kapitaal in verband met de uitgifte van gewone aandelen uit hoofde van stockdividend wordt ten laste van de agioreserve verantwoord evenals de kosten die samenhangen met het stockdividend. Bij inkoop van eigen aandelen wordt het bedrag van de betaalde vergoeding, met inbegrip van rechtstreeks toerekenbare kosten, als mutatie in het eigen vermogen opgenomen. Dividenden in contanten aan houders van gewone en prioriteitsaandelen worden ten laste van de overige reserves gebracht in de periode waarin de dividenden door de Vennootschap worden gedeclareerd.

l Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden terug te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan en voorwaartse compensatie van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden. Latente belastingvorderingen worden alleen opgenomen indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in de nabije toekomst zullen worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend. Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden te betalen winstbelastingen met betrekking tot belastbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan. Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de belasting tarieven in aanmerking genomen die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin de verplichting wordt afgewikkeld, op basis van belastingtarieven waarvan het wetgevingsproces (materieel) is afgesloten op balansdatum. Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de fiscale gevolgen in aanmerking genomen die voortvloeien uit de wijze waarop de Groep op balansdatum de boekwaarde van haar activa en passiva verwacht te realiseren of af te wikkelen. Latente belastingverplichtingen worden niet verdisconteerd.

m Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen Toegezegd-pensioenregelingen De nettoverplichting van de Groep uit hoofde van toegezegd-pensioenregelingen (zogenoemde ‘defined benefit pension plans’) wordt voor iedere regeling afzonderlijk berekend door een schatting te maken van de pensioenaanspraken die werknemers hebben opgebouwd in ruil voor hun diensten in de verslagperiode en voorgaande perioden. De pensioenaanspraken uit hoofde van toegezegd-pensioenrechten worden contant gemaakt tegen een disconteringsvoet en verminderd met de reële waarde van de fondsbeleggingen waaruit de verplichtingen moeten worden afgewikkeld. Voor deze berekening wordt door de externe actuaris de zogenaamde projectedunit credit-methode gehanteerd. Wanneer de pensioenaanspraken uit hoofde van een regeling worden verbeterd, wordt het gedeelte van de verbeterde pensioenaanspraken dat betrekking heeft op de verstreken diensttijd van werknemers lineair als last in de winsten verliesrekening opgenomen over de gemiddelde periode totdat de pensioenaanspraken onvoorwaardelijk worden. Voor zover de pensioenaanspraken onmiddellijk onvoorwaardelijk worden, wordt de last onmiddellijk in de winsten verliesrekening opgenomen. Alle actuariële winsten en verliezen per 1 januari 2004, de overgangsdatum naar IFRS, zijn opgenomen. Actuariële winsten en verliezen die na 1 januari 2004 zijn of zullen ontstaan, worden door de Groep volgens de zogenaamde ‘corridor’-benadering opgenomen. Volgens de ‘corridor’-benadering worden cumulatieve niet-opgenomen actuariële winsten of verliezen, voor zover deze buiten een bandbreedte van 10% vallen van de contante waarde van de brutoverplichting uit hoofde van de toegezegd-(pensioen-)rechten, dan wel van de reële waarde van de fondsbeleggingen indien deze hoger is, opgenomen in de winsten verliesrekening over de verwachte gemiddelde resterende diensttijd van de werknemers die aan de regeling deelnemen. Voor het overige wordt de actuariële winst of het actuariële verlies niet opgenomen. Wanneer de fondsbeleggingen de verplichtingen overtreffen, wordt de opname van het actief beperkt tot een bedrag dat maximaal gelijk is aan het saldo van eventuele niet opgenomen actuariële verliezen en pensioenkosten van verstreken diensttijd en de contante waarde van eventuele, op dat moment beschikbare, toekomstige terugstortingen door het fonds of lagere toekomstige (pensioen-)premies.

109


Toegezegde-bijdrageregelingen Verplichtingen van de Groep uit hoofde van toegezegde-bijdrageregelingen (zogenoemde defined contribution pension plans) worden als last in de winsten verliesrekening opgenomen wanneer de bijdragen worden verschuldigd. Langetermijnpersoneelsbeloningen Verplichtingen uit hoofde van toekomstige jubileumuitkeringen worden eveneens onder deze voorziening opgenomen.

n Overige voorzieningen Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden en het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen opgenomen tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen zijn om de verplichting af te wikkelen.

o Rentedragende schulden Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winsten verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt verantwoord op basis van de effectieve-rentemethode. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden.

p Overige schulden en overlopende passiva Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

q Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de periode van de huurovereenkomsten verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van de totale brutohuuropbrengsten. De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord onder ‘Overlopende activa in verband met huurincentives’. Deze overlopende posten zijn onderdeel van de reële waarde van de betreffende vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie.

r

Niet doorberekende servicekosten Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, die op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet doorberekende deel van de servicekosten heeft voor een groot deel betrekking op onverhuurde (units in de) vastgoedbeleggingen. De kosten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de winsten verliesrekening vermeld.

s Exploitatiekosten Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en lokale belastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Kosten die gemaakt worden bij het afsluiten van operationele huurovereenkomsten worden verantwoord in de periode waarin ze worden gemaakt.

t

Nettofinancieringskosten Nettofinancieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve-rentemethode verminderd met geactiveerde financieringskosten op vastgoedbeleggingen en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen. Onder de nettofinancieringskosten zijn tevens opgenomen de winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van

110


de financiële derivaten. Deze winsten of verliezen worden onmiddellijk verantwoord in de winsten verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor hedge accounting (zie onder ‘H Financiële derivaten’).

u Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere personeelskosten, huisvestingskosten, automatiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van de vastgoedbeleggingen worden toegerekend aan de exploitatiekosten.

v Belastingen naar de winst Belastingen naar de winst bestaan uit aan de verslagperiode toerekenbare actueel verschuldigde en verrekenbare belastingen en uit de mutaties in de latente belastingvorderingen en latente belastingverplichtingen (zie onder ‘L Latente belastingvorderingen en -verplichtingen’). De winstbelastingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belastingen in het eigen vermogen worden verwerkt. De over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare belastingen zijn de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, berekend aan de hand van op balansdatum vastgestelde of materieel reeds vastgestelde belastingtarieven en belastingwetgeving en correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Additionele belastingen naar de winst naar aanleiding van dividenduitkeringen door dochtermaatschappijen worden tegelijkertijd opgenomen met de verplichting om het desbetreffende dividend uit te keren.

w Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail bestaat uit de nettohuur opbrengsten verminderd met de nettofinancieringskosten (exclusief waardemutaties financiële derivaten), de algemene kosten, de over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst en het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze opbrengsten en lasten.

x Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail bestaat uit de waardemutaties en het nettoverkoopresultaat van de vastgoedbeleggingen, de mutaties in latente belastingvorderingen c.q. latente belastingverplichtingen en de waardemutaties van financiële derivaten die niet kwalificeren als effectieve hedge verminderd met het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze posten.

y

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

z Gesegmenteerde informatie De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar de vastgoedbeleggingen zijn gelegen. Deze rapportagesegmenten sluiten aan met de segmenten die in de interne rapportages worden gehanteerd.

111


3 Gesegmenteerde informatie

Nederland

Spanje

2008

2009

2008

2009

Nettohuuropbrengsten

42.526

44.035

27.478

29.012

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie

(18.857)

(6.673)

(76.374)

(84.496)


(13.851)

6.031


(5.006)

1.042

–

–

Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen

1.854

684

–

–

20.517

39.088

Nederland

Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen

–

–

(62.747)

(49.453)

Nettofinancieringskosten Algemene kosten Belastingen naar de winst Minderheidsbelangen Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

Spanje

2008

2009

2008

2009

Stand per 1 januari

747.843

714.478

479.638

– Aankopen

–

5.653

–

–

– Investeringen

1.463

2.515

2.437

2.352

– In exploitatie genomen

14.700

88.075

3.590

–

– Overgebracht naar vastgoedbeleggingen in renovatie

–

–

–

– Overgebracht naar vastgoedbeleggingen in pijplijn

–

–

–

–

– Verkopen

–

–

715.754

754.516

485.665

564.134

– Waardemutaties

(18.857)

(76.374)

(84.496)

– Koersverschillen

–

–

–

Stand per 31 december

696.897

747.843

409.291

479.638

– Overlopende activa in verband met huurincentives

518

651

870

912

Taxatiewaarde per 31 december

697.415

748.494

410.161

480.550


–

–

3.100

19.220


7.193

3.315

–

–

Vastgoedbeleggingen

704.608

751.809

413.261

499.770

Overige activa

7.287

8.376

1.542

2.514

17.559

18.140

30.485

43.944


(48.252)

(56.205)

(6.673)

572.931

(11.149)

–

Niet aan segmenten toegerekend Totaal activa Schulden Niet aan segmenten toegerekend Totaal schulden 1)

1

112

De financieringen van de vastgoedportefeuilles in de verschillende landen zijn, uitgezonderd de financiering van de Belgische vastgoedportefeuille, op holdingniveau afgesloten. Het is om die reden niet relevant deze financieringen naar land te segmenteren.


Frankrijk

België

Turkije

Portugal

Totaal

2008

2009

2008

2009

2008

2009

2008

2009

2008

2009

24.502

23.586

18.965

18.352

1.049

816

1.161

(29.702)

(42.989)

1.381

9.931

397

–

–

(3.639)

(880)

(3.536)

(516)

(948)

1.055

115.681

116.856

(1.937)

(124.103)

(126.680)

(2.718)

–

–

–

–

(14.731)

3.313

–

3.221

–

–

–

–

(8.645)

727

154

5

212

257

–

–

–

–

2.220

946

19.678

29.043

1.446

300

213

(8.685)

(22.934)

(882)

(29.578)

(4.838)

(33.279)

(39.300)

(7.091)

(10.228)

13.780

10.547

(5.215)

(7.235)

Frankrijk

België

Turkije

Portugal

(61.383)

(51.054)

Totaal

2008

2009

2008

2009

2008

2009

2008

2009

2008

2009

409.262

470.574

294.796

268.405

20.236

20.272

13.481

15.418

1.965.256

2.062.078

2.310

–

1.050

9.574

–

–

–

9.946

9.013

4.853

2.059

126

66

–

–

10.111

5.968

–

20.650

–

–

–

–

24.215

108.725

(6.572)

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

372

1.232

5.925

–

–

(1.024) – –

(568)

(19.500)

(492)

–

(109)

–

(1.843)

(727)

(568) – (50.587)

416.299

452.251

297.238

284.865

29.936

20.338

13.481

15.418

1.958.373

(29.702)

(42.989)

1.381

9.931

397

(516)

(18)

(948)

(1.937)

(124.103)

–

–

–

–

414

–

–

(18)

386.597

(17.721) (19.500) (57.041) 2.091.522 (126.680) 414

409.262

298.619

294.796

30.315

20.236

12.533

13.481

1.834.252

1.965.256

215

176

263

237

–

–

–

–

1.866

1.976

386.812

409.438

298.882

295.033

30.315

20.236

12.533

13.481

1.836.118

1.967.232

–

–

–

6.823

–

–

–

–

3.100

26.043

14.990

18.199

–

–

–

–

–

–

22.183

21.514

401.802

427.637

298.882

301.856

30.315

20.236

12.533

13.481

1.861.401

2.014.789

3.133

2.639

8.905

3.925

643

555

316

111

21.826

18.120

10.767

10.647

1.893.994

2.043.556

17.791

20.893

128.766

126.134

1.084

280

1.214

1.111

196.899

210.502

662.002

783.654

113


858.901

949.156

4 Nettohuuropbrengsten

Brutohuur-

Betaalde

Niet doorberekende

Exploitatie-

Nettohuur-

opbrengsten

erfpachtcanons

servicekosten

kosten

opbrengsten

2009

2008

2009

2008

2009

2008

2009

2008

2009

49.074

50.463

(52)

(56)

(409)

(220)

Nederland

(6.087)

(6.152)

42.526

2008

44.035

Spanje

31.355

33.490

(433)

(425)

(1.161)

(1.430)

(2.283)

(2.623)

27.478

29.012

Frankrijk

26.942

25.914

(61)

(58)

(122)

(203)

(2.257)

(2.067)

24.502

23.586 18.352

België

20.848

20.042

(19)

(18)

(47)

(187)

(1.817)

(1.485)

18.965

Turkije

1.213

994

–

–

(38)

(59)

(126)

(119)

1.049

816

Portugal

1.130

1.104

–

–

–

–

31

(49)

1.161

1.055

130.562

132.007

(565)

(557)

(1.777)

(2.099)

(12.539)

(12.495)

115.681

Betaalde

erfpachtcanons

2009

2008

Toe te rekenen aan verhuurde objecten Toe te rekenen aan onverhuurde objecten

501

522

64

35

Niet doorberekende servicekosten

565

557

2009

2008


425

340

1.352

1.759

Exploitatiekosten

1.777

2.099

2009

2008


12.174

12.243

365

252

Exploitatiekosten

12.539

12.495

2009

2008

Onderhoud

2.373

2.665

Administratief en commercieel beheer 1)

5.222

5.280

Verzekeringen

513

518

1.730

1.423

323

530

(per saldo)

1.138

1.543

Overige exploitatiekosten

1.240

536

Lokale belastingen Verhuurkosten Toevoeging aan de voorziening voor dubieuze debiteuren

12.539

1

114

12.495

4% van de brutohuuropbrengsten bestaande uit externe kosten en algemene kosten, welke worden toegerekend aan de exploitatiekosten.


116.856

5 Waardemutaties vastgoedbeleggingen

2009

Positief

Negatief


2008

Totaal

Positief

Negatief

Totaal

20.714

(144.817)

(124.103)

31.638

(158.318)


–

(14.731)

(14.731)

6.547

(3.234)

3.313


–

(8.645)

(8.645)

7.135

(6.408)

727

20.714

(168.193)

(147.479)

45.320

6 Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen

2009

2008

Verkoopprijs Boekwaarde op moment van verkoop

60.884

58.405

(57.191)

(57.041)

3.693

Verkoopkosten

(741)

2.952

Overig

(732)

1.364 (532) 832 114

2.220

946

2009

2008

7 Nettofinancieringskosten Interestopbrengsten

Bankrekeningen en kortetermijndeposito’s Overige interestbaten Geactiveerde financieringskosten

(14)

(167)

(201)

(169)

(67)

(1.841)

(282)

Interestkosten

2009

(2.177) 2008

Langlopende rentedragende leningen o/g

29.239

30.129

Kortlopende kredieten en kasgeldleningen

3.348

10.425

362

470

Overige interestlasten

32.949

Totaal interest Waardemutaties financiële derivaten Koersverschillen

32.667

38.847

822

461

(210)

(8)

33.279

115

41.024


39.300

(126.680)

(167.960)

(122.640)

8 Algemene kosten

2009

2008

Personeelskosten

7.160

7.216

Beloning Commissarissen

107

107

Advies- en controlekosten

1.265

1.603

931

1.066

1.595

1.731

–

2.382

653

812

Taxatiekosten Huisvestings- en kantoorkosten Kosten biedingsproces Overige kosten

Toegerekend aan exploitatiekosten

11.711

14.917

(4.620)

(4.689)

7.091

10.228

Gedurende 2009 waren er gemiddeld 106 (2008: 104) medewerkers (fulltime equivalenten) bij VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial gezamenlijk in dienst, waarvan 46 in Nederland en 60 in het buitenland. De personeelskosten van de in Nederland werkzame werknemers zijn toegerekend aan VastNed Retail op basis van feitelijke werkzaamheden. VastNed Retail heeft geen personeelsleden in dienst. In het verslagjaar is ten laste van VastNed Retail verantwoord aan salarissen € 6,9 miljoen (2008: € 7,2 miljoen), sociale lasten € 1,0 miljoen (2008: € 1,0 miljoen) en pensioenpremies € 0,6 miljoen (2008: € 0,5 miljoen). Na doorberekening aan VastNed Offices/Industrial resteert voor salarissen € 5,0 miljoen (2008: € 5,1 miljoen), sociale lasten € 0,9 miljoen (2008: € 0,8 miljoen) en pensioenpremies € 0,3 miljoen (2008: € 0,3 miljoen). Accountantskosten In de advies- en controlekosten zijn de onderstaande door Deloitte Accountants in rekening gebrachte kosten ten aanzien van werkzaamheden voor VastNed Retail N.V. en haar dochtermaatschappijen begrepen.

2009

2008

Controle van de jaarrekening

292

Andere controleopdrachten

11

6

–

52

10

–

Fiscale adviesdiensten Overige diensten

305

313

363

Van de controlekosten heeft een bedrag van € 0,1 miljoen (2008: € 0,1 miljoen) betrekking op Deloitte Accountants B.V. Onder de overige kosten zijn onder meer opgenomen publiciteitskosten en automatiseringskosten.

9 Belastingen naar de winst Over de verslagperiode verschuldigde naar de winst

belastingen

2009

Lopend boekjaar Aanpassing voorgaande boekjaren

1.414 (208)

1.724 18

1.206

116

2008


1.742

Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen

2009

2008

Als gevolg van: Waardemutaties vastgoedbeleggingen Wijziging belastingtarieven

(15.565)

(12.289)

225

–

354

–

Belastingeffect van het vervallen van compensabele verliezen

(14.986)

(12.289)

Totaal belastingen naar de winst

Aansluiting

effectief belastingtarief

(13.780)

(10.547)

2009

2008

Beleggingsresultaat voor belastingen Belastingen naar de winst tegen Nederlands tarief

0,0%

(69.948)

–

0,0%

(54.366) –

Effect van belastingtarieven van dochtermaatschappijen vallend onder andere belastingregimes Belastingeffect van het vervallen van compensabele verliezen Aanpassing voorgaande boekjaren

(19,9%)

(19,4%) 0,0%

–

(0,3%)

(208)

0,0%

18

(19,7%)

(13.780)

(19,4%)

VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschaps belasting 1969. Dit houdt in dat heffing van vennootschapsbelasting over de door haar behaalde winst in Nederland onder voorwaarden achterwege blijft. Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de beleggingseis, de fiscale financieringsverhoudingen, de samenstelling van het aandeelhoudersbestand en het als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat. In België wordt het overgrote deel van het vastgoed gehouden door de Bevak Intervest Retail. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status, waardoor in België geen belasting verschuldigd is over de door haar behaalde winst. De voorwaarden voor de Bevak zijn vergelijkbaar met die van de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. VastNed Retail’s vastgoedportefeuille in Frankrijk is, behoudens een zeer klein deel, onderworpen aan het SIICregime. Onder dit regime is VastNed Retail geen belasting verschuldigd over haar Franse nettohuuropbrengsten en de aldaar gerealiseerde vermogenswinsten. De voorwaarden voor het SIIC-regime zijn vergelijkbaar met die van de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. Per 1 januari 2007 is het SIIC-regime op punten aangepast. Voor een nadere toelichting op deze aanpassingen wordt verwezen naar wat hieromtrent is opgenomen onder ‘30 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging’. Als gevolg van het per 1 januari 2009 onder het SIIC-regime brengen van vrijwel alle vennootschappen die met de Lille-acquisitie in 2007 zijn verworven, wordt nog slechts een zeer klein deel (minder dan 1%) van de Franse vastgoedbeleggingen gehouden door belastingplichtige vennootschappen. Het nominale belastingtarief bedraagt 34,43%. Het belastbare netto-inkomen wordt verminderd met afschrijvingen, rente en overige kosten. In Spanje, Turkije en Portugal wordt het vastgoed gehouden door normaal belastingplichtige vennootschappen. In Spanje is het nominale belastingtarief 30,0%, in Turkije 20,0% en in Portugal 26,5%. De in deze vennootschappen gerealiseerde belastbare nettohuuropbrengsten worden verminderd met afschrijvingen, rente en overige kosten. In Spanje vindt in het geval dat gerealiseerde vermogenswinsten binnen drie jaar in Spanje worden geherinvesteerd, restitutie plaats van betaalde winstbelasting ter hoogte van 12,0% van de gerealiseerde vermogenswinsten. Het effectieve belastingtarief bedraagt dan 18,0%. Voor de berekening van de latente belastingvorderingen en - verplichtingen is uitgegaan van de nominale belastingtarieven per 1 januari 2010.

117


(10.565)

354

(13.926)

0,5%

(10.547)

10 Beleggingsresultaat per aandeel

2009

2008

Primair

Verwaterd

Primair

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

68.649

68.649

60.888

60.888

(130.032)

(130.032)

(111.942)

(111.942)

Beleggingsresultaat

(61.383)


(61.383)

(51.054)

2009

(51.054)

2008

Primair

Verwaterd

Primair

Stand per 1 januari

Verwaterd

Verwaterd

16.417.526

16.417.526

16.362.097

16.362.097

Effect van emissie

486.769

486.769

–

–

Effect van stockdividend

124.125

124.125

36.953

36.953

17.028.420

17.028.420

16.399.050


Per aandeel (x € 1):

2009

2008

Primair

Verwaterd

Primair

4,03

4,03

–

–

Direct beleggingsresultaat vóór kosten biedingsproces Kosten biedingsproces Direct beleggingsresultaat na kosten biedingsproces Indirect beleggingsresultaat

3,85

3,85

(0,14)

(0,14)

4,03

3,71

3,71

(7,64)

(7,64)

(6,82)

(6,82)

(3,61)

(3,61)

(3,11)

11 Dividend Het dividendbeleid van VastNed Retail is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Op 4 mei 2009 is het slotdividend over het boekjaar 2008 betaalbaar gesteld, bestaande uit 5% in contanten op de prioriteitsaandelen en een keuzedividend op de gewone aandelen van € 2,68 in contanten of € 0,85 in contanten en 5,56% in aandelen ten laste van de agioreserve. Met deze dividenduitkering was een bedrag van € 37,8 miljoen gemoeid. Op 31 augustus 2009 is het interim-dividend over het boekjaar 2009 betaalbaar gesteld. Het interim-dividend bedroeg € 1,25 per aandeel in contanten (totaal uitgekeerd bedrag € 20,8 miljoen). De Directie stelt over het boekjaar 2009 het volgende slotdividend voor: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van:

– € 1,10 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers,

– € 2,78 in contanten.

ten laste van de agioreserve, of

118


Verwaterd

4,03

Beleggingsresultaat

16.399.050

(3,11)

Indien de Algemene Vergadering van Aandeelhouders haar goedkeuring verleent aan het dividendvoorstel zal het dividend op 17 mei 2010 aan de aandeelhouders betaalbaar worden gesteld. Het uit te keren dividend is niet als verplichting in de balans opgenomen.

12 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen

in exploitatie en in renovatie

2009

2008

Totaal

In exploitatie

In renovatie

Totaal

In exploitatie

In renovatie

1.965.256

26.043

1.991.299

2.062.078

3.054

2.065.132

9.946

–

9.946

9.013

–

9.013

Investeringen

10.111

1.414

11.525

5.968

1.955

7.923

In exploitatie genomen

24.215

(3.590)

20.625

108.725

–

108.725 –

Stand per 1 januari Aankopen

Overgebracht naar vastgoedbeleggingen in renovatie

(568)

568

–

(17.721)

17.721

–

(19.500)

–

(19.500)

(57.041)

–

(57.041)

Overgebracht naar vastgoedbeleggingen in pijplijn

–

Verkopen

(50.587)

– (6.604)

(57.191)

1.958.373

17.831

1.976.204

2.091.522

22.730

Waardemutaties

(124.103)

Koersverschillen

(18)


(14.731)

(138.834)

–

(18)

(126.680)

3.313

414

–

2.114.252 (123.367) 414

1.834.252

3.100

1.837.352

1.965.256

26.043

1.991.299

1.866

–

1.866

1.976

–

1.976

1.836.118

3.100

1.839.218

1.967.232

26.043

Overlopende activa in verband met huurincentives Taxatiewaarde per 31 december

Per 31 december 2009 is 86% van de vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie getaxeerd door onafhankelijke beëdigd taxateurs. De overige vastgoedbeleggingen zijn eerder in het verslagjaar door onafhankelijke beëdigd taxateurs getaxeerd. De reële waarde van deze vastgoedbeleggingen is per 31 december 2009 intern bepaald. Vastgoedbeleggingen met een waarde van € 437,1 miljoen (2008: € 522,3 miljoen) dienen tot zekerheid van verkregen geldleningen (zie ook ‘19 Langlopende rentedragende leningen o/g’). Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2009’. Vastgoedbeleggingen

in pijplijn

2008

Stand per 1 januari

21.514

25.574

Aankopen en ontwikkelingskosten

29.059

82.643

Overgebracht van vastgoedbeleggingen in exploitatie In exploitatie genomen

– (20.625)

19.500 (108.725)

29.948

18.992

Waardemutaties1)

(7.765)

2.522


2009

1

119

22.183

21.514

Onder ‘Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn’ in de geconsolideerde winsten verliesrekening is een waardemutatie van € 2,5 miljoen negatief verantwoord met betrekking tot het effect van de waardering van de verplichting betreffende de toekomstige acquisitie van het winkelcentrum ‘Hoog Ambacht’ in Hendrik-Ido-Ambacht. De hieruit voortvloeiende voorziening is opgenomen onder ‘Investeringscrediteuren’ binnen ‘Overige schulden en overlopende passiva’.


1.993.275

Per 31 december 2009 is het grootste deel van de vastgoedbeleggingen in pijplijn getaxeerd door onafhankelijke beëdigd taxateurs. Voor twee vastgoedbeleggingen in pijplijn is de waarde per 31 december 2009 intern bepaald. Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in pijplijn wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2009’. Voor verdere gegevens over de gecommitteerde vastgoedbeleggingen in pijplijn wordt verwezen naar ‘25 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’.

13 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen

2009

2008

Verplichtingen

Vorderingen

Verplichtingen

Vorderingen

Vastgoedbeleggingen

–

31.211

–

42.460

Financiële derivaten

–

(3.616)

–

(1.551)

904

(3.548)

1.218

(342)

–

(58)

–

(107)

Compensabele verliezen Overige

904

23.989

1.218

40.460

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien er een wettelijk afdwingbaar recht bestaat om de belastingvorderingen en -verplichtingen met elkaar te mogen verrekenen en wanneer de latente belastingvorderingen en -verplichtingen betrekking hebben op hetzelfde belastingregime. Het verloop van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen was als volgt:

2009

2008

Verplichtingen

Vorderingen

Verplichtingen

Vorderingen

40.460

2.422

Stand per 1 januari

1.218

Nettomutaties ten gunste/ten laste van de winsten verliesrekening

57.669

40

(14.755)

104

(12.393)

Nettomutaties ten gunste/ten laste van het eigen vermogen

–

(2.019)

–

(4.471)

Overgebracht van Langlopende belastingschulden

–

299

in verband met fusie

–

–

Aangewende compensabele verliezen

–

–

–

–

Overgebracht naar Belastingen naar de winst (kortlopende schulden)

Belastingeffect van het vervallen van compensabele verliezen

(354)

Koersverschillen

–


– (1.308) –

–

4

–

(39)

23.989

1.218

De latente belastingvorderingen en -verplichtingen per 31 december 2009 hebben betrekking op Nederland, Spanje, Frankrijk, Turkije en Portugal. De latente belastingvorderingen betreffen compensabele verliezen die vóór 2018 gecompenseerd moeten zijn. De latente belastingverplichtingen houden grotendeels verband met het verschil tussen de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen en de fiscale boekwaarde ervan. Per balansdatum zijn er € 6,8 miljoen aan ongebruikte fiscale verliezen. Hiervoor is, vanwege de verwachting dat op grond van de huidige structuur in de nabije toekomst deze ongebruikte fiscale verliezen niet gecompenseerd

120


–

–

904

kunnen worden met fiscale winsten, geen latente belastingvordering opgenomen.

(306)

40.460

14 Debiteuren en overige vorderingen

2009

2008

Debiteuren Voorziening voor dubieuze debiteuren

6.192

5.790

(3.876)

(2.822)

2.316

2.968

Belastingen

4.878

2.338

Te ontvangen uit hoofde van verkopen

8.817

6.116

46

630

Interest Servicekosten

732

560

Vooruitbetaalde kosten

1.517

1.228

Overige vorderingen

4.168

7.341

22.474

21.181

De post ‘Te ontvangen uit hoofde van verkopen’ heeft betrekking op de verkoop van de objecten Frederiklaan 108-110/Schootsestraat 101-109 in Eindhoven, Nederland en Lammerdries 6 in Olen, België. De objecten zijn op 1 februari 2010 respectievelijk in januari 2010 getransporteerd, waarbij de betreffende vorderingen zijn geïncasseerd. Onder de vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd langer dan één jaar met een totaalbedrag van € 1,0 miljoen (2008: € 0,2 miljoen).

15 Liquide middelen De liquide middelen betreffen deposito’s, daggelden en banktegoeden met een looptijd korter dan drie maanden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de Vennootschap.

16 Kredietrisico VastNed Retail’s belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten. Verder worden van huurders zekerheden verlangd in de vorm van waarborgsommen of bankgaranties. De ouderdomsanalyse van de debiteuren was op 31 december als volgt:

2009

2008

Voorziening

Bruto-

Bruto-

bedragen

Voorziening

bedragen

1.111

103

1.680

27

798

206

1.288

434

Tussen 91 dagen en een jaar achterstallig

1.989

1.485

1.483

1.191

Meer dan een jaar achterstallig

2.294

2.082

1.339

1.170

6.192

3.876

5.790

Minder dan 30 dagen achterstallig Tussen 31 en 90 dagen achterstallig

121


2.822

Het verloop van de voorziening voor dubieuze debiteuren was als volgt:

2009

2008

Stand per 1 januari Aankoop van dochtermaatschappijen Toevoeging aan de voorziening Afschrijving dubieuze debiteuren Vrijval

2.822

2.434

–

105

2.042

2.137

(84)

(1.260)

(904)

(594)


3.876

2.822

De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. Doordat het huurderbestand uit een groot aantal verschillende partijen bestaat, is er geen sprake van een concentratie van kredietrisico.

17 Eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 375,0 miljoen en is verdeeld in 74.999.990 gewone aandelen à € 5,- en 10 prioriteitsaandelen à € 5,-. Het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail bedraagt per 31 december 2009 € 51,42 per aandeel (31 december 2008: € 60,80 per aandeel).

Aantal geplaatste aandelen

2009

2008

Gewone

Prioriteits-

Gewone

Prioriteits-

aandelen

aandelen

aandelen

aandelen

Stand per 1 januari Emissie Stockdividend


16.417.526

10

16.362.097

10

1.660.473

–

–

–

187.214

–

55.429

–

18.265.213

10

16.417.526

De houders van de gewone aandelen zijn gerechtigd tot het ontvangen van het door de Vennootschap gedeclareerde dividend en zijn gerechtigd tot het uitbrengen van één stem per aandeel op de vergaderingen van aandeelhouders. In het geval van inkoop van eigen aandelen door VastNed Retail, zonder dat deze ingetrokken worden, worden de rechten opgeschort tot het moment dat deze weer worden uitgegeven. Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteits aandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteitsaandelen in de Vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Retail bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Retail en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B.

122


10

Diluted EPRA triple net asset value 1) De diluted EPRA net asset value geeft de reële waarde weer van het eigen vermogen op de lange termijn. Posten die op lange termijn geen invloed hebben op de Vennootschap, zoals de marktwaarde van de derivaten en de latente belastingen op de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen, zijn daarom niet in aanmerking genomen. De diluted EPRA triple net asset value geeft de reële waarde van het eigen vermogen weer en bevat aanpassingen naar marktwaarde van alle materiële balansposten die niet gerapporteerd zijn als onderdeel van de intrinsieke waarde in de IFRS-balans.

31-12-2009

31-12-2008

per aandeel

per aandeel

939.133

51,42

998.170

60,80

Marktwaarde van financiële derivaten

31.083

1,70

17.864

1,09

Latente belastingen

31.184

1,71

39.242

2,39

1.001.400

54,83

1.055.276


Diluted EPRA net asset value Marktwaarde van financiële derivaten Marktwaarde van de schuld 2) Latente belastingen Diluted EPRA triple net asset value

(1,70)

(17.864)

(1,09)

(1.051)

(0,06)

(940)

(0,06)

(16.451)

(0,90)

(20.459)

(1,25)

952.815

52,17

1.016.013

De VastNed Groep heeft voor haar werknemers in Nederland pensioenregelingen die kwalificeren als toegezegdpensioenregelingen. De pensioenregelingen voor de werknemers in de overige landen waar de VastNed Groep vestigingen heeft, zijn te kwalificeren als toegezegde-bijdrageregelingen. Door de externe actuaris zijn ten aanzien van de toegezegd-pensioenregelingen de volgende aannames voor de actuariële berekeningen gebruikt: 31-12-2009

31-12-2008

Disconteringsvoet

6,00%

5,70%

Verwacht rendement op fondsbeleggingen

6,00%

5,70%

Toekomstige salarisverhogingen (afhankelijk van leeftijd en inclusief inflatiecorrectie) Toekomstige pensioenstijgingen

1 2

123

2,00% - 6,00% 2,00% - 6,00% 0,325% - 2,00% 0,325% - 2,00%

Deze opstelling bevat aanvullende informatie die geen deel uitmaakt van de primaire overzichten en is niet verplicht onder IFRS. In de berekening van de marktwaarde is alleen het verschil met de rentecurve in aanmerking genomen. Het effect van de hogere credit spreads is niet in aanmerking genomen vanwege het feit dat credit spreads in de huidige financieringsmarkt moeilijk te bepalen zijn.


64,28

(31.083)

18 Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen

61,88

2009

2008

2007

2006

Contante waarde van de toegezegd-pensioenverplichting

10.178

9.977

10.337

10.845

10.709

Reële waarde van de fondsbeleggingen

(8.753)

(8.083)

(8.874)

(9.546)

(7.983)

1.425

1.894

1.463

1.299

Niet-opgenomen actuariële winsten en verliezen

330

180

Verplichtingen uit hoofde van pensioenregelingen

1.096

1.115

1.793

1.479

1.404

Langetermijnpersoneelsbeloningen

140

121

122

96

90

1.236

1.236

1.915

1.575

(329)

(779)

In het model voor de vaststelling van de disconteringsvoet is een technische aanpassing doorgevoerd. Ultimo 2008 werd bij de vaststelling van deze, voor de rentecurve vanaf een bepaald moment in de tijd de kredietopslag op staatsobligaties constant verondersteld en ontwikkelde de curve zich vervolgens conform deze langlopende staatsobligaties. Hierbij werden langlopende bedrijfsobligaties buiten beschouwing gelaten. Ultimo 2009 worden deze langlopende bedrijfsobligaties wel expliciet meegenomen in de vaststelling van de rentecurve. Indien de disconteringsvoet op basis van de oude methodiek zou zijn vastgesteld, zou deze uitkomen op 5,3% in plaats van 6,0%. De contante waarde van de toegezegd-pensioenverplichting zou dan € 9,6 miljoen bedragen. Het verloop van de voorzieningen was als volgt:

2009

2008

Stand per 1 januari Toevoeging ten laste van de winsten verliesrekening Betaalde bijdragen (per saldo) Mutatie voorziening langetermijnpersoneelsbeloningen

1.236 553 (572) 19

1.915 523 (1.201) (1)


1.236

1.236

De bedragen voor de toegezegd-pensioenregelingen die zijn opgenomen onder de algemene kosten in de winsten verliesrekening zijn als volgt:

2009

2008

Pensioenkosten

455

Interest

561

547

(467)

(493)

Verwacht rendement op fondsbeleggingen Afschrijving actuariële verliezen

4

553

469

– 523

De VastNed Groep verwacht aan haar toegezegd-pensioenregelingen in 2010 een bedrag van € 0,6 miljoen te zullen bijdragen. Met betrekking tot de toegezegde-bijdrageregelingen is in 2009 een bedrag van minder dan € 0,1 miljoen in de winsten verliesrekening verantwoord (2008: minder dan € 0,1 miljoen).

124


2005

2.726 (1.322)

1.494

19 Langlopende rentedragende leningen o/g

Resterende looptijd

2009

2008

Meer dan

1-5 jaar

5 jaar

166.742 –

Resterende looptijd

Gemiddeld

rentepercentage

Meer dan

Gemiddeld

Totaal

ultimo

1-5 jaar

5 jaar

Totaal

19.331

186.073

4,30

175.057

20.696

195.753

4,54

–

–

–

–

–

–

–

rentepercentage ultimo

Leningen met zekerheidsstelling: vaste rente1) variabele rente

166.742

19.331

186.073

4,30

175.057

20.696

195.753

4,54

348.729

42.500

391.229

4,69

193.511

142.841

336.352

4,91

20.314

–

20.314

2,32

14.862

63.489

78.351

4,32

Leningen zonder zekerheidsstelling: vaste rente1) variabele rente

369.043

42.500

411.543

4,57

208.373

206.330

414.703

4,80

515.471

61.831

577.302

4,56

368.568

163.537

532.105

4,77 4,32

Totaal: vaste rente1) variabele rente

20.314

–

20.314

2,32

14.862

63.489

78.351

535.785

61.831

597.616

4,49

383.430

227.026

610.456

Als zekerheid voor de leningen met zekerheidsstelling is op vastgoedbeleggingen met een waarde van € 437,1 miljoen (2008: € 522,3 miljoen) het gedeeltelijk recht van hypotheek verstrekt. Voor de leningen zonder zekerheidsstelling is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Tevens is door een aantal verstrekkers van deze leningen voorwaarden gesteld betreffende de solvabiliteit en de rentedekking van de Vennootschap en/of haar dochtermaatschappijen. Per 31 december 2009 voldeed VastNed Retail aan deze voorwaarden. Voor een nadere toelichting op de door de verstrekkers van de leningen gestelde voorwaarden wordt verwezen naar ‘24 Financiële instrumenten’. Het binnen een jaar verschuldigde deel van de langlopende rentedragende leningen o/g ten bedrage van € 42,1 miljoen (2008: € 36,3 miljoen) is opgenomen onder de kortlopende schulden. De totale kredietfaciliteit van de langlopende rentedragende leningen o/g, inclusief het binnen een jaar verschuldigde deel, bedraagt per 31 december 2009 € 652,4 miljoen (2008: € 656,9 miljoen). De niet gebruikte kredietfaciliteit van de langlopende rentedragende leningen o/g bedroeg per 31 december 2009 € 12,7 miljoen (2008: € 10,2 miljoen). De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g kwam uit op 3,6 (2008: 4,4). De marktwaarde van de langlopende rentedragende leningen o/g wordt berekend als de contante waarde van de kasstromen op basis van de historische rentecurve.

1

125

Inclusief het deel dat door middel van rentederivaten is gefixeerd.


4,71

De marktwaarde per 31 december van de langlopende rentedragende leningen o/g, inclusief het binnen een jaar verschuldigde deel, is, op basis van de historische rentecurve ultimo 2009 respectievelijk ultimo 2008, als volgt:

2009

Marktwaarde1) Nominale waarde

Marktwaarde1) Nominale waarde

640.822

639.754

647.701

De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2009 4,47% (2008: 4,73%).

20 Langlopende belastingschulden

2009

2008

Stand per 1 januari

8.435

9.690

Kortlopend deel per 1 januari

2.934

6.339

11.369

Dotatie Betalingen Overgebracht naar latente belastingverplichtingen

165 (2.823) (299)

16.029 (1.065) (3.595) –

8.412

11.369

(2.978)

(2.934)

Kortlopend deel per 31 december


5.434

8.435

Dit betreft het langlopende deel van de te betalen exit-tax in Frankrijk die verschuldigd is in verband met het verkrijgen van de SIIC-status.

21 Waarborgsommen en overige langlopende schulden De van huurders ontvangen waarborgsommen bedragen per 31 december 2009 € 8,3 miljoen (2008: € 9,3 miljoen). Onder overige langlopende schulden was onder andere opgenomen het langlopende deel van de bij verkoop in 2004 van de Duitse vastgoedportefeuille verstrekte huurgarantie. Het verloop van deze post was als volgt:

2009

2008

Stand per 1 januari Kortlopend deel per 1 januari

–

396

656

4.186

656

Aanpassing verstrekte huurgaranties

(80)

–

6

39

Interest Betalingen

(582)

4.582

(3.965)

–

656

Kortlopend deel per 31 december

–

(656)


2008

1

126

–

–

In de berekening van de marktwaarde is alleen het verschil met de rentecurve in aanmerking genomen. Het effect van de hogere credit spreads is niet in aanmerking genomen vanwege het feit dat credit spreads in de huidige financieringsmarkt moeilijk te bepalen zijn.


646.739

22 Schulden aan kredietinstellingen

2009

2008

Kredietfaciliteit Waarvan niet gebruikt

235.545

285.545

(133.071)

(102.165)

Opgenomen per 31 december

102.474

183.380

De schulden aan kredietinstellingen betreffen kortlopende kredieten en kasgeldleningen. Als zekerheid voor de faciliteiten is overeengekomen dat vastgoedbeleggingen niet met hypotheek ten behoeve van derden wordt bezwaard, tenzij goedkeuring door de kredietgevers is verstrekt. De schulden aan kredietinstellingen zijn op verzoek van de kredietgevers binnen een jaar opeisbaar. De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2009 2,37% (2008: 4,99%). De marktwaarde van de schulden aan kredietinstellingen wordt geacht gelijk te zijn aan de balanswaarde. Waar de Vennootschap gebruik maakt van een cashpool-arrangement, worden de liquide middelen en schulden aan kredietinstellingen met elkaar verrekend.

23 Overige schulden en overlopende passiva

2009

2008

Crediteuren

3.035

3.429

Investeringscrediteuren

7.059

5.122

405

67

Dividend Belastingen

943

967

10.485

7.134

Interest

6.955

4.812

Exploitatiekosten

2.714

2.849

Vooruitontvangen huren

Kortlopend deel verstrekte huurgaranties Te betalen uit hoofde van aankopen Overige schulden en overlopende passiva

–

656

75

3.500

5.183

6.065

36.854

34.601

24 Financiële instrumenten a Management van financiële risico’s VastNed Retail heeft voor het realiseren van haar doelstellingen en voor de uitvoering van haar dagelijkse activiteiten een aantal financiële randvoorwaarden geformuleerd ter beperking van het (her)financierings-, liquiditeits-, rente- en valutarisico. Deze randvoorwaarden zijn onder andere vastgelegd in de jaarlijks geactualiseerde financieringsen rentebeleidsnotitie en in het treasury-statuut. Elk kwartaal wordt aan de auditcommissie over deze risico’s gerapporteerd. Hieronder wordt een beknopt overzicht gegeven van de voornaamste randvoorwaarden gericht op het beperken van deze risico’s. (Her)financieringsrisico Beleggen in vastgoed is een kapitaalintensieve activiteit. De financiering van de vastgoedportefeuille vindt plaats deels met eigen vermogen en deels met vreemd vermogen. Bij een hoge mate van financiering met vreemd vermogen kan bij tegenvallende rendementen of waardedalingen van het vastgoed eerder het risico bestaan dat niet meer aan de rente- en aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Vreemd vermogen of herfinancieringen kunnen in dat geval moeilijker worden gerealiseerd of mogelijk tegen ongunstiger condities. Om dit risico te beperken, is het uitgangspunt van VastNed Retail dat financiering met vreemd vermogen van de vastgoedportefeuille beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de markt-

127


waarde van de vastgoedbeleggingen. In de meeste kredietovereenkomsten met banken zijn, in lijn met deze doelstellingen, solvabiliteitsratio’s en rentedekkingsgraden overeengekomen. Daarnaast streeft VastNed Retail ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel VastNed Retail de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de lange financieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd van ten minste 5,0 jaar. Ultimo 2009 bedroeg de solvabiliteitratio berekend op basis van de formule: eigen vermogen vermeerderd met de voorziening voor latente belastingverplichtingen gedeeld door het balanstotaal, 55,9%, hetgeen voldoet aan de met banken overeengekomen solvabiliteitsratio’s. Over 2009 bedroeg de rentedekkingsgraad (berekend op basis van de formule: nettohuuropbrengsten verminderd met de algemene kosten gedeeld door de nettofinancieringskosten) 3,3, wat ruim boven de ratio’s lag die met de banken overeengekomen zijn. Ultimo 2009 bedroeg de gewogen gemiddelde looptijd van de langlopende rentedragende leningen o/g 3,6 jaar. Liquiditeitsrisico VastNed Retail dient voldoende kasstromen te genereren om aan haar dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Enerzijds wordt dit bereikt door maatregelen gericht op het streven naar een hoge bezettingsgraad en het voorkomen van financiële schade als gevolg van faillissementen van huurders. Anderzijds wordt gestreefd naar voldoende kredietruimte om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Het liquiditeitenbeheer is gecentraliseerd in Nederland, waar het merendeel van de bankrekeningen van de buitenlandse dochtermaatschappijen is ondergebracht in cashpool-arrangementen. Ultimo 2009 had VastNed Retail € 235,5 miljoen aan kortlopende kredietfaciliteiten tot haar beschikking, waarvan zij € 102,5 miljoen had opgenomen. De niet gebruikte kredietfaciliteit van langlopende rentedragende leningen o/g bedroeg per 31 december 2009 € 12,7 miljoen. De navolgende tabel laat de financiële verplichtingen zien, inclusief de geschatte rentebetalingen1).

Balans-

Contractuele

Minder dan

Meer dan

waarde

kasstromen

1 jaar

1-5 jaar

5 jaar

Langlopende rentedragende leningen o/g2)

597.616

720.841

27.830

612.245

Langlopende belastingschulden

5.434

5.434

–

5.434

–

Waarborgsommen

8.281

8.281

–

8.281

–

Schulden aan kredietinstellingen3)

102.474

102.596

102.596

–

–

Aflossing langlopende leningen o/g

42.138

42.420

42.420

–

–

3.813

3.813

3.813

–

–

36.854

36.854

36.854

–

–

796.610

920.239

213.513

625.960

Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva

80.766

80.766

Renterisico Het renterisicobeleid heeft tot doel de renterisico’s die voortkomen uit de financiering van de vastgoed portefeuille te beperken en daarmee tevens de nettorentelasten te optimaliseren. Dit beleid vertaalt zich in een samenstelling van de leningenportefeuille waarbij in beginsel ten minste tweederde deel van de leningen een vaste rente kent. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt er binnen het lang vreemd vermogen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van rente herzieningsdata en naar een rentetypische looptijd van minimaal drie jaar. Over de rente- en herfinancierings risico’s wordt ten minste eenmaal per kwartaal aan de auditcommissie en de Raad van Commissarissen gerapporteerd.

1 2 3

128

De rente van de langlopende rentedragende leningen o/g met een variabel rentepercentage is gebaseerd op de marktrenten van Euribor en Libor per 1 januari 2010. Inclusief interest rate swaps. Inclusief rente tot eerste verval- respectievelijk renteherzieningsdatum.


VastNed Retail beperkt haar renterisico door het gebruik van financiële rentederivaten (interest rate swaps), waarbij de variabele rente die zij betaalt op een deel van haar leningen wordt omgeruild tegen een vaste rente. De interest rate swaps worden aangemerkt als afdekking van kasstromen, waarbij is vastgesteld dat, uitgezonderd de hierna vermelde interest rate swaps, al deze afdekkingen in belangrijke mate effectief zijn. Op deze swaps is derhalve cash flow hedge accounting toegepast, op grond waarvan waardemutaties in deze swaps direct in het eigen vermogen zijn verantwoord. De kasstroomafdekkingen die niet effectief zijn betreffen interest rate swaps waarbij de rente over een bedrag van in totaal € 60,0 miljoen is gefixeerd met vaste rentes variërend van 3,02% tot 4,43% en afloopdata variërend van 2013 tot 2014. Deze afdekkingen zijn ultimo 2009 niet in belangrijke mate effectief ten gevolge waarvan de waardemutaties van deze interest rate swaps direct in de winsten verliesrekening worden verantwoord. Voor wat betreft de in belangrijke mate effectieve kasstroomafdekkingen is het renterisico op leningen met een nominale waarde van € 607,9 miljoen ultimo 2009 afgedekt door middel van (forward) interest rate swaps. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 3,37% tot 5,10% (exclusief marges) en afloopdata variërend van 2010 tot en met 2017. Aanvullend hierop zijn in januari 2010 (forward) interest rate swaps afgesloten voor leningen met een nominale waarde van € 31,0 miljoen. Het merendeel van de (forward ) interest rate swaps wordt afgerekend op kwartaalbasis. Het variabele rente percentage is gebaseerd op 3-maands Euribor. De verschillen tussen de variabele en overeengekomen vaste rente worden daarbij afgerekend. De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g gerekend in rentevaste perioden kwam uit op 4,6 (2008: 5,0). Alle transacties betreffende financiële derivaten worden afgesloten met gerenommeerde banken als tegenpartij. Om die reden wordt niet verwacht dat de tegenpartijen niet aan hun verplichtingen zullen kunnen voldoen. Rentegevoeligheid Per 31 december 2009 bedraagt het effect op het direct beleggingsresultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 100 basispunten (ceteris paribus) € 1,2 miljoen negatief. Indien de rentetarieven per deze datum met 100 basispunten zouden dalen, bedraagt het effect op het direct beleggingsresultaat € 1,2 miljoen positief. In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten. Valutarisico Valutarisico’s zijn in principe beperkt door de strategische keuze om primair te beleggen in de eurozone. Sinds 2007 heeft VastNed Retail vastgoedbeleggingen in Turkije. Turkije behoort niet tot de eurozone, waardoor hier wel sprake is van een valutarisico. Het risico wordt beperkt door enerzijds de omvang van de vastgoed portefeuille in Turkije te beperken tot maximaal 10% van de totale vastgoedportefeuille en anderzijds door in de huurcontracten zoveel mogelijk een huursom overeen te komen in euro’s of Amerikaanse dollars, alsmede door de belegging (deels) te financieren in dezelfde valuta als de belegging, waardoor de exposure aanzienlijk wordt verkleind.

129


b Overzicht expiratiedata en gefixeerde rentepercentages langlopende rentedragende leningen o/g

2009

2008

Gemiddeld

Gemiddeld

Contract-

Rente-

rente-

Contract-

Rente-

rente-

herziening

herziening

percentage1)

herziening

herziening

percentage1)

2010

–

9.765

4,78

50.143

35.143

2011

98.350

21.500

4,54

86.000

52.500

4,43

2012

136.331

88.068

4,43

119.667

88.508

4,76

2013

122.000

104.340

4,80

122.000

105.687

4,80

2014

163.458

134.845

4,73

163.497

109.805

4,91

2015

77.477

102.412

4,40

42.500

55.000

5,17

–

116.372

4,38

26.649

85.462

4,52

597.616

577.302

4,56

610.456

532.105

4,77

–

20.314

2,32

–

78.351

4,32

597.616

597.616

4,49

610.456

610.456

4,71

2009

2008

Schuld

2016 e.v.

4,81

Totaal langlopende rentedragende leningen o/g met een vast rentepercentage Langlopende rentedragende leningen o/g met een variabel rentepercentage Totaal langlopende rentedragende leningen o/g

c Overzicht marktwaarde rentederivaten

Vordering

Schuld

Vordering

–

37.066

–

20.697

2008

Interest rate swaps

Marktwaarde van de rentederivaten, afgezet tegen de nominale waarde van de leningen waarvan het renterisico is afgedekt:

2009

Marktwaarde Nominale waarde

rentederivaten

leningen

Marktwaarde Nominale waarde rentederivaten

Interest rate swaps < 1 jaar

(208)

25.000

–

Interest rate swaps 1-2 jaar

(2.657)

52.500

Interest rate swaps 2-5 jaar

(21.962)

Interest rate swaps > 5 jaar

(12.239)

(37.066)

1

130

Inclusief interest rate swaps en ultimo 2009 geldende credit spreads.


–

(544)

25.000

328.391

(7.459)

247.239

202.000

(12.694)

249.500

607.891

(20.697)

De rentederivaten vallen qua waarderingsmethode onder ‘niveau 2’, hetgeen inhoudt dat waardering geschiedt op basis van berekeningen door financiële instellingen.

leningen

521.739

25 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Tussen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management bestaat een langjarige samen werkingsovereenkomst, alsmede een langjarige overeenkomst tot verdeling van kosten, waarin de onderlinge rechten en verplichtingen zijn vastgelegd. Een nadere overeenkomst bij deze overeenkomsten voorziet in specifieke change of control-clausules, onder meer inhoudende dat bij gestanddoening van een openbaar bod op VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail schadeloos wordt gesteld voor de gevolgen van de tussentijdse beëindiging van deze contracten en vice versa. Eind 2007 hebben VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management sommige punten van deze overeenkomst verduidelijkt. In dit kader is de door VastNed Offices/Industrial of VastNed Retail te betalen schadevergoeding ingeschat op een bedrag tussen € 10 miljoen en € 25 miljoen. Eind september 2006 is bij dochtermaatschappij Intervest Retail een BTW-controle gestart inzake de aftrek van BTW op de in 2003 gemaakte bouwkosten voor het object Factory Shopping Messancy. Door de Belgische belastinginspectie is in 2007 naar aanleiding van dit onderzoek een naheffingsaanslag opgelegd van in totaal € 2,1 miljoen, welk bedrag volledig is voldaan. Als gevolg van de verkoop van Factory Shopping Messancy eind januari 2008 is de hoogte van een eventuele correctie uit hoofde van het boekenonderzoek echter verkleind tot € 0,8 miljoen. Intervest Retail bestrijdt de opgelegde aanslag. Omdat in 2009 de rechtbank in eerste aanleg Intervest Retail in het ongelijk heeft gesteld, is voorzichtigheidshalve een voorziening van € 0,8 miljoen in de balans opgenomen. Intervest Retail heeft beroep aangetekend tegen de uitspraak. In 2007 is een turnkey-overeenkomst gesloten betreffende de verwerving van het wijkwinkelcentrum ‘Hoog Ambacht’ te Hendrik-Ido-Ambacht, Nederland. De investering zal circa € 22,3 miljoen bedragen. De oplevering van het winkelcentrum is gepland in de loop van 2010. De marktwaarde per 31 december 2009 van dit object is bepaald op € 19,5 miljoen. De waardevermindering bedraagt in totaal € 2,8 miljoen, waarvan onder Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn € 2,5 miljoen is verantwoord in 2009 en € 0,3 miljoen in 2008. In 2006 heeft VastNed Retail een turnkey-koopovereenkomst getekend voor de verwerving van een bioscoop en een horeca-unit in de uitbreiding van winkelcentrum Het Rond in Houten, Nederland. Er is in 2009 een huur contract gesloten met een bioscoopexploitant. De oplevering aan VastNed Retail zal naar verwachting in het tweede kwartaal van 2010 plaatsvinden. De investering bedraagt circa € 3,0 miljoen. Per 31 december 2009 is de marktwaarde bepaald op € 2,4 miljoen. De waardevermindering bedraagt aldus € 0,6 miljoen, waarvan € 0,4 miljoen in 2009 is verantwoord en € 0,2 miljoen in 2008. VastNed Retail is de koopsom van twee onverhuurde winkelunits aan het Wisselplein in Lelystad, Nederland aan de verkoper schuldig gebleven. De definitieve koopsom is afhankelijk van de ingebruikname door huurders en de overeengekomen huurprijs van de units. Voor de verschuldigde koopsom is ten behoeve van de verkoper een bankgarantie gesteld van € 2,3 miljoen. In het geval dat verhuur niet binnen drie jaar plaatsvindt, zal voor deze units een beperktere koopsom worden voldaan.

Niet in de balans per 31 december 2008 opgenomen rechten en verplichtingen fgewikkeld in 2009 a In december 2009 is de binnenstedelijke ontwikkeling aan het Wisselplein in Lelystad aan VastNed Retail geleverd voor een bedrag van € 17,6 miljoen inclusief kosten. De winkels zijn verhuurd aan gerenommeerde huurders als Hennes & Mauritz, Parfumerie Douglas, La Place en BCC. De eerste taxatie na oplevering van het object kwam uit op € 14,7 miljoen. De waardevermindering ten opzichte van de koopprijs kwam hiermee uit op € 2,9 miljoen, waarvan in 2009 een bedrag van € 1,4 miljoen (2008: € 1,5 miljoen) onder Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn is verantwoord. In november 2009 is het perifere detailhandelsobject in Thoiry aan VastNed Retail opgeleverd. De totale kostprijs bedroeg € 6,6 miljoen. Het object is langjarig verhuurd aan Leroy Merlin. De eerste taxatie na oplevering van dit object bedroeg € 5,9 miljoen. Het verschil met de kostprijs is onder Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn opgenomen.

131


26 Operationele leasecontracten VastNed Retail verhuurt haar vastgoedbeleggingen in de vorm van niet opzegbare operationele leasecontracten. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet opzegbare operationele leasecontracten is als volgt:

2009

2008

Minder dan één jaar

115.920

120.943

Tussen één en vijf jaar

217.105

239.005

37.445

44.777

Meer dan vijf jaar

370.470

404.725

In Nederland worden nagenoeg alle huurcontracten voor een periode van vijf jaar afgesloten, waarbij de huurder één of meer opties heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud. In Spanje worden gewoonlijk nagenoeg alle huurcontracten afgesloten voor een periode van minimaal vijf jaar. Echter, in het huidige onzekere economische klimaat worden soms contracten voor een kortere periode afgesloten. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten voor levensonderhoud. In Frankrijk worden huurcontracten gewoonlijk afgesloten voor een periode van negen of twaalf jaar, waarbij de huurder elke drie jaar een optie heeft om de huur te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de stijging van de bouwkostenindex, tenzij anders is overeengekomen. In België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van negen jaar met een tussentijdse opzegmogelijkheid na drie en zes jaar. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten van levensonderhoud. In Turkije worden huurcontracten veelal voor een periode van vijf jaar afgesloten. Voor de jaarlijkse indexatie van huurcontracten worden diverse methoden gehanteerd, waarbij de in Turkse Lira afgesloten huurcontracten een index kennen op basis van de kosten van levensonderhoud. De in Amerikaanse dollars en euro’s afgesloten huurcontracten worden verhoogd op basis van specifieke afspraken. In Portugal bestaan twee soorten huurwetgeving. Volgens de oude wetgeving worden huurcontracten voor onbepaalde tijd aangegaan en kunnen slechts worden beëindigd door de huurder. De nieuwe wetgeving is vergelijkbaar met de wetgeving in Spanje.

27 Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben na balansdatum geen gebeurtenissen plaatsgevonden die van belang zijn voor de geconsolideerde jaarrekening.

28 Transacties met direct belanghebbenden Als direct belanghebbenden zijn aan te merken: grootaandeelhouders, dochtermaatschappijen, commissarissen en directieleden. Voor zover de Vennootschap bekend is, hebben in het verslagjaar geen vastgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de Vennootschap zijn te beschouwen.

Belangen van grote beleggers De AFM had ultimo 2009 de volgende meldingen ontvangen van aandeelhouders met een belang van meer dan vijf procent in de Vennootschap: Nomura Asset Management Co. Ltd.

5,93%

Commonwealth Bank of Australia

5,79%

DIAM Co., Ltd.

5,39%

132


Dochtermaatschappijen Voor een overzicht van de belangrijkste dochtermaatschappijen en deelnemingen wordt verwezen naar ‘29 Dochtermaatschappijen’ en het hoofdstuk Bestuur en corporate governance elders in dit jaarverslag. Transacties, evenals onderlinge saldi en opbrengsten en lasten, tussen de Vennootschap en haar dochter maatschappijen worden bij consolidatie geëlimineerd en worden niet toegelicht. De dochtermaatschappij VastNed Management heeft een overeenkomst tot verdeling van de kosten met VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. Kosten die direct betrekking hebben op de Vennootschap of op de vastgoedbeleggingen van de Vennootschap of haar dochtermaatschappijen worden daar direct in aanmerking genomen. Overige niet toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden zonder winstopslag doorberekend aan VastNed Retail en VastNed Offices/ Industrial.

Commissarissen en directieleden De leden van de Raad van Commissarissen en van de Directie van VastNed Retail hadden gedurende het boekjaar 2009 geen persoonlijk belang bij beleggingen van de Vennootschap.

Beloning en aandelenbezit van de Raad van Commissarissen

Beloning

Aandelenbezit

2009

ultimo 2009

W.J. Kolff

30

–

N.J. Westdijk

27

–

J.B.J.M. Hunfeld

25

–

P.M. Verboom

25

–

107

–

Beloning en aandelenbezit van de directie

Salarissen

(inclusief

Nabetaling

sociale lasten)

Bonus over

salaris 2008 uitgekeerd 2008

in 2009

Pensioen-

Aandelenbezit

lasten

Totaal

ultimo 2009

R.A. van Gerrevink

469

8

25

80

582

2.405

T.M. de Witte

248

10

15

34

307

1.467

717

18

40

114

889

(330)

–

(18)

(52)

(400)

waarvan verantwoord ten laste van VastNed Offices/Industrial

387

18

22

62

De heer Van Gerrevink heeft in voorgaande jaren 271 aandelen VastNed Retail voor eigen rekening verworven. Het restant betreft aandelen die toegekend zijn in de context van de direct beleggingsresultaatgebaseerde bonussen over 2006 en 2007. De heer De Witte heeft in 2009 400 aandelen VastNed Retail voor eigen rekening verworven. De overige aandelen heeft hij verkregen uit de toekenning van de direct beleggingsresultaat gebaseerde bonussen over 2006 (definitief) en 2007 (voorwaardelijk). VastNed Retail heeft op generlei wijze enige garantie betreffende deze aandelen afgegeven. Het direct beleggingsresultaat per aandeel over 2008 was niet lager dan het direct beleggingsresultaat per aandeel over 2006 waardoor de bonussen gerelateerd aan het direct beleggingsresultaat per aandeel over 2006 in 2008 definitief zijn geworden. De direct beleggingsresultaatgebaseerde bonussen over 2007, die in 2008 zijn uitgekeerd, zijn voorwaardelijk toegekend. Zij worden definitief na afloop van het boekjaar 2009, aangezien het direct beleggingsresultaat per aandeel over het boekjaar 2009 niet lager is dan het direct beleggingsresultaat per aandeel over het boekjaar 2007.

133


489

3.872

Aan de leden van de statutaire Directie en de Raad van Commissarissen zijn geen optierechten toegekend. Ook zijn aan hen geen leningen of voorschotten verstrekt noch werden garanties te hunnen behoeve afgegeven. Voor verdere informatie over de beloning wordt verwezen naar het hoofdstuk Remuneratierapport 2009 VastNed Management elders in dit jaarverslag.

29 Dochtermaatschappijen De belangrijkste dochtermaatschappijen zijn:

Belang en

Land van vestiging

stemrecht in %

VastNed Retail Nederland B.V.

Nederland

100

– C.V. Winkelcentrum Het Rond

Nederland

50

– Het Rond Houten B.V.

Nederland

50

VastNed Retail Monumenten B.V.

Nederland

100

VastNed Management B.V.

Nederland

67

Foram International Holdings B.V.

Nederland

100

– Hispania Retail Properties S.L.

Spanje

100

– VastNed Management España S.L.

Spanje

100

– VastNed Emlak Yatirim ve ns ¸aat Ticaret A.S ¸.

Turkije

100

– VastNed Lusitania Investimentos Imobiliarios S.A.

Portugal

100

VastNed France Holding S.A.R.L.

Frankrijk

100

– S.C.I. Centre Marine Dunkerque

Frankrijk

100

– Icopro S.A.R.L.

Frankrijk

100

– Jeancy S.A.R.L.

Frankrijk

100

– Lenepveu S.A.R.L.

Frankrijk

100

– S.C.I. Limoges Corgnac

Frankrijk

100

– Palocaux S.A.R.L.

Frankrijk

100

– S.A.R.L. AB Rénovation

Frankrijk

100

– S.A.R.L. Foncière Atlas

Frankrijk

100

– Parivolis S.A.R.L.

Frankrijk

100

– Plaisimmo S.A.R.L.

Frankrijk

100

– Val Thoiry S.A.R.L.

Frankrijk

100

VastNed Management France S.A.R.L.

Frankrijk

100

Intervest Retail NV

België

72

– EuroInvest Retail Properties NV

België

72

30 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging De Directie heeft in overleg met de auditcommissie de volgende essentiële schattingen en beoordelingen toegepast die een materieel effect hebben op de bedragen die in de jaarrekening zijn opgenomen.

Belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden Veronderstellingen bij lopende juridische procedures Onder ‘25 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’ is een uiteenzetting gegeven van de belangrijkste lopende juridische procedures. Indien de uitkomst van deze juridische procedures anders is dan hierin aangegeven, kan dit een negatief effect op het beleggingsresultaat hebben.

Essentiële veronderstellingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen Veronderstellingen met betrekking tot vastgoedbeleggingen in exploitatie Zoals uiteengezet in ‘2 Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving’ worden alle vastgoedbeleggingen in exploitatie ten minste eenmaal per jaar getaxeerd door onafhankelijke beëdigd taxateurs. Deze taxaties zijn gebaseerd op veronderstellingen zoals de geschatte huurwaarde van de vastgoedbeleggingen, de nettohuur opbrengsten, toekomstige investeringen en het nettomarktrendement van de vastgoedbeleggingen. De taxateurs nemen ook marktgegevens van transactieprijzen voor vergelijkbare vastgoedbeleggingen in

134


aanmerking. Doordat de beleggingsmarkt als gevolg van de kredietcrisis minder liquide is geworden en de prijsniveaus volatiel kunnen zijn als gevolg van gedwongen verkopen, wordt door de taxateurs het beperktere aantal transacties grondig geanalyseerd. Tevens leggen de taxateurs in hun taxatie van de vastgoedbeleggingen nadruk op andere instrumenten zoals discounted cashflow variabelen. Veronderstellingen met betrekking tot vastgoedbeleggingen in pijplijn Vastgoedbeleggingen in pijplijn worden zowel intern als extern getaxeerd. Deze taxaties zijn gebaseerd op veronderstellingen zoals de geschatte huurwaarde van de vastgoedbeleggingen in pijplijn, de toekomstige investeringen en het nettomarktrendement van de vastgoedbeleggingen. Het is mogelijk dat de uitkomsten afwijken van de veronderstellingen, wat een positief of negatief effect op de waarde van de vastgoedbeleggingen in pijplijn zou kunnen hebben en daarmee op het beleggingsresultaat. Veronderstellingen met betrekking tot pensioenen De Directie heeft een aantal aannames gedaan betreffende de berekening van de voorziening voor pensioen verplichtingen. Deze aannames behelzen onder meer veronderstellingen voor het in de toekomst te behalen rendement op beleggingen en toekomstige salarisstijgingen. Indien de realisatie materieel zal blijken af te wijken, bestaat de mogelijkheid dat er een actuarieel resultaat ontstaat met het risico dat dit actuarieel resultaat buiten de ‘corridor’ zal vallen en opgenomen zou moeten worden in het beleggingsresultaat over 2010. Latente belastingverplichtingen In het geval de mogelijkheid bestaat verkoop van vastgoedbeleggingen te realiseren via verkoop van aandelen van een (normaal belastingplichtige) vennootschap die de betreffende vastgoedbeleggingen in eigendom heeft, is geen winstbelasting bij verkoop verschuldigd. De overdracht van de latente belastingverplichting aan de koper zal in dat geval veelal plaatsvinden via een reductie op de koopprijs van de aandelen, waarbij (veelal) een latente belastingverplichting van 50% van het nominale belastingtarief in aanmerking wordt genomen. De Directie van VastNed Retail is van mening dat in deze gevallen de latente belastingverplichtingen gewaardeerd dienen te worden op basis van 50% van het nominale belastingtarief. De Directie van VastNed Retail heeft deze waarderingswijze toegepast op de latente belastingvorderingen en -verplichtingen betreffende de Turkse en Portugese vastgoedbeleggingen. Indien deze latente belastingvorderingen en -verplichtingen gewaardeerd zouden worden tegen 100% van het nominale belastingtarief zou het effect op het eigen vermogen per 31 december 2009 € 1,7 miljoen negatief bedragen. Latente belastingverplichtingen Spanje Het nominale belastingtarief in Spanje bedraagt 30%. Echter, wanneer een bij verkoop gerealiseerde vermogenswinst binnen drie jaar in Spanje wordt geherinvesteerd, vindt restitutie plaats van betaalde winstbelasting ter hoogte van 12% van de bij verkoop gerealiseerde vermogenswinst. Het effectieve belastingtarief bedraagt dan 18%. De Directie van VastNed Retail is van mening dat voor de bepaling van de latente belastingverplichtingen dit effectieve belastingtarief gehanteerd dient te worden. Indien de latente belastingverplichtingen gewaardeerd zouden worden tegen het nominale belastingtarief van 30%, zou het effect op het eigen vermogen per 31 december 2009 € 19,2 miljoen negatief bedragen. Aanpassingen in het SIIC-regime in Frankrijk Sinds 1 januari 2005 wordt het merendeel van de vastgoedbeleggingen in Frankrijk gehouden door vennootschappen waarvoor voor het effectief belastingvrije SIIC-regime is geopteerd. Met ingang van 1 januari 2009 heeft VastNed Retail nagenoeg de gehele in 2007 aangekochte Lille-portefeuille onder het SIIC-regime gebracht. Het SIIC-regime biedt onder andere belastingvrijstelling voor inkomsten uit de exploitatie en voor de resultaten op verkoop van vastgoedbeleggingen. Het SIIC-regime is met ingang van 1 januari 2007 op punten aangepast om misbruik te voorkomen (SIIC4). De Franse fiscus heeft additionele aandeelhouderseisen ingevoerd en een strafheffing (prélèvement) ter zake van bepaalde uitkeringen door SIIC’s. VastNed Retail voldoet aan de striktere aandeelhouderseisen. De prélèvement is een heffing van Franse vennootschapsbelasting van 20% op het niveau van de beursgenoteerde SIIC (VastNed Retail N.V.) voor zover vanaf 1 juli 2007 uitkeringen worden gedaan aan aandeelhouders die niet zijn onder worpen aan Franse vennootschapsbelasting of een vergelijkbare heffing en die direct of indirect minimaal 10% van de aandelen van de SIIC houden. Doordat het aandelenbelang van Stichting Pensioenfonds Zorg en Welzijn PFZW in 2009 is afgenomen tot minder dan 5%, er bij de AFM geen meldingen zijn gedaan door aandeelhouders met een belang van meer dan 10% in VastNed Retail en er tot op heden geen uitkeringen zijn gedaan waarop de prélèvement van toepassing zou kunnen zijn, is de kans dat VastNed Retail onder de reikwijdte van de prélèvement valt uiterst gering.

135


In het geval er in de toekomst bij de Autoriteit Financiële Markten melding gedaan zou worden door een aandeelhouder die een belang van meer dan 10% in VastNed Retail houdt, zou dit consequenties kunnen hebben voor de belastingdruk op de in de toekomst vanuit Frankrijk uit te keren winsten. Echter, onduidelijk is of de Franse wetgever de positie van de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling ook specifiek op het oog heeft gehad bij de totstandkoming van SIIC4 en of de prélèvement wel in overeenstemming is met het belastingverdrag tussen Frankrijk en Nederland. Vanwege deze onduidelijkheden en gezien het feit dat er momenteel geen aandeel houders bekend zijn die een belang van meer dan 10% in VastNed Retail houden, zijn de eventuele gevolgen van deze heffing niet in de jaarrekening opgenomen.

31 Total expense ratio De total expense ratio over 2009 bedraagt 2,34% (2008: 2,32%). De total expense ratio wordt berekend door de totale kosten over de verslagperiode te delen door het gemiddeld eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail. In de totale kosten zijn begrepen de betaalde erfpachtcanons, de niet doorberekende servicekosten, de exploitatiekosten, de algemene kosten en de belastingen naar de winst. Deze kosten worden gecorrigeerd voor het deel van deze kosten dat toekomt aan derden.

32 Goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door de Directie en geautoriseerd voor publicatie door de Raad van Commissarissen op 10 maart 2010.

136


Vennootschappelijke balans per 31 december (x € 1.000,-)

2009

2008

13.520

14.474

20

6

13.540

14.480

1.137.262

1.214.315

1.150.802

1.228.795

102.517

91.574

157

815

Activa Vastgoedbeleggingen in exploitatie Overlopende activa in verband met huurincentives Totaal vastgoedbeleggingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen Totaal vaste activa Groepsmaatschappijen Debiteuren en overige vorderingen Belastingen naar de winst Liquide middelen

–

560

473

1.136

103.147

94.085

1.253.949

1.322.880

Totaal activa

Passiva 91.326

82.088

Agioreserve

Gestort en opgevraagd kapitaal

472.554

407.460

Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten

(31.083)

(17.864)

Reserve omrekeningsverschillen

(103)

76

Herwaarderingsreserve

481.265

575.507

Overige reserves

(13.443)

1.957

(61.383)

(51.054)


939.133

998.170

Langlopende rentedragende leningen o/g

139.912

129.876

8.144

4.793

200

172

148.256

134.841

148.203

162.450

15.000

24.504

83

12

3.274

2.903

166.560

189.869

1.253.949

1.322.880


Financiële derivaten Waarborgsommen Totaal langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende rentedragende leningen o/g Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Totaal passiva

137

VastNed Retail

Vennootschappelijke winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

2009

Vennootschappelijk resultaat Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen

2008

(2.397)

68.183

(58.986)

(119.237)

Beleggingsresultaat

(61.383)

(51.054)

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Algemeen De vennootschappelijke winsten verliesrekening is op grond van artikel 402, boek 2 BW in beknopte vorm weergegeven. De vennootschappelijke jaarrekening maakt onderdeel uit van de jaarrekening 2009 waarin ook de geconsolideerde jaarrekening is opgenomen. De Vennootschap heeft gebruik gemaakt van het bepaalde in artikel 379 lid 5, boek 2 BW. De in dit artikel genoemde lijst is gedeponeerd ten kantore van het Handelsregister te Rotterdam. De Vennootschap heeft voor een aantal groepsmaatschappijen een garantieverklaring afgegeven conform artikel 403, boek 2 BW.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat De vennootschappelijke jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met Titel 9, Boek 2 BW. Bij het opstellen van de vennootschappelijke jaarrekening is gebruik gemaakt van artikel 362 lid 8, boek 2 BW. De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva en de methode van resultaatbepaling zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening. Derhalve wordt verwezen naar de toelichting op deze stukken. De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde.

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen De Vennootschap staat aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de Nederlandse vennootschapsbelasting en een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheden als geheel.

138

VastNed Retail

Vastgoedbeleggingen

2009

2008

In exploitatie

In exploitatie

In pijplijn

Totaal

Stand per 1 januari

14.474

661.821

7.559

Aankopen

–

5.653

–

5.653

Investeringen

–

1.673

52.354

54.027

In exploitatie genomen

–

56.545

(56.545)

Verkopen

–

(728.551)

(4.227)

14.474

Waardemutaties

(954)


(859)

(3.718)

17.333

859

18.192

14.474

–

14.474

20

6

–

6

13.540

14.480

–

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

2009

2008

1.214.315

Juridische afsplitsing

–

615.379 747.170

Aandeel in beleggingsresultaat

(58.986)

(119.237)

Aandeel in totaalresultaat rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen

(10.048)

(20.261)

(7.694)

(8.777)

Ontvangen uitkeringen Overige mutaties

(325)

41


1.137.262

1.214.315

VastNed Retail bezat, tezamen met haar dochtermaatschappijen, per 31 december 2009 3.675.960 aandelen Intervest Retail (31 december 2008: 3.675.960 aandelen), waarvan per 31 december 2009 de nettovermogenswaarde € 34,29 per aandeel bedroeg (31 december 2008: € 34,20 per aandeel). De beurskoers van aandelen Intervest Retail bedroeg per 31 december 2009 € 37,60 per aandeel (31 december 2008: € 28,49 per aandeel).

139

VastNed Retail Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

(2.859)

Stand per 1 januari

– (732.778)

13.520

Overlopende activa in verband met huurincentives Taxatiewaarde per 31 december

669.380

14.480

Eigen vermogen

Afdekkings-

reserve uit

Gestort en

hoofde van

opgevraagd

Agio-

financiële

omrekenings-

kapitaal

reserve

derivaten

verschillen

84.381

405.181

–

–

–

–

–

– 2.571

Beleggings-

resultaat

Eigen

Reserve

Her-

toekomend aan

vermogen

waarderings-

Overige

aandeelhouders

aandeelhouders

reserve

reserves

VastNed Retail

VastNed Retail

8.471

66

677.464

–

–

–

–

–

–

–

–

–

10

–

–

–

10

–

–

–

–

–

–

Stand per 1 januari 2008 Beleggingsresultaat

(284.274)

244.540 (51.054)

1.135.829 (51.054)


(26.335)

(26.335)

Omrekenings- verschillen netto- investeringen Intrekking eigen aandelen

(2.571)

Stockdividend

278

(278)

–

–

–

–

–

–

–

(14)

–

–

–

–

–

(14)

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

(19.209)

–

–

–

–

–

203.467

herwaarderingsreserve

–

–

–

–

Overige mutaties

–

–

–

–

82.088

407.460

–

–

–

–

Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten

(41.073)

(41.073)


–

(19.209)


(203.467)

–

Toevoeging aan

(101.957)

101.957

–

–

–

16

–

16

76

575.507

1.957

(51.054)

998.170

–

–

–

(61.383)

(61.383)

–

–

–

–

Stand per 31 december 2008 Beleggingsresultaat

(17.864) –


(13.219)

(13.219)

Omrekeningsverschillen nettoinvesteringen Emissie Kosten emissie Stockdividend Kosten stockdividend

–

–

–

–

–

–

8.302

67.249

–

(179) –

–

–

–

75.551

(179) (1.198)

–

(1.198)

–

–

–

–

–

936

(936)

–

–

–

–

–

–

–

(21)

–

–

–

–

–

(21)

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

(20.756)

–

–

–

–

–

–

(88.886)

88.886

–

–

–

–

–

94.242

–

–

91.326

472.554


(37.832)

(37.832)


(20.756)

Toevoeging uit winstverdeling Toevoeging aan herwaarderingsreserve

(94.242)


140

(31.083)


(103)

481.265

(13.443)

(61.383)

939.133

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 375,0 miljoen en is verdeeld in 74.999.990 gewone aandelen à € 5,- en 10 prioriteitsaandelen à € 5,-. De wettelijke reserves bestaan uit de Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten, de Reserve omrekeningsverschillen en de Herwaarderingsreserve.

Goedkeuring van de vennootschappelijke jaarrekening De vennootschappelijke jaarrekening is opgemaakt door de Directie en geautoriseerd voor publicatie door de Raad van Commissarissen op 10 maart 2010.

141


Overige gegevens Bijzondere zeggenschapsrechten Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteitsaandelen in de Vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Retail bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Retail en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B.

Winstverdeling Volgens de statuten van de Vennootschap wordt een dividend uitgekeerd op de prioriteitsaandelen van 5% van het nominale bedrag. Vervolgens staat de verdere winst ter beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Teneinde de status van fiscale beleggingsinstelling te behouden dient de Vennootschap de fiscale winst, na toegestane reserveringen, binnen acht maanden na afloop van het verslagjaar uit te keren.

Bestemming beleggingsresultaat De Directie stelt voor het beleggingsresultaat als volgt te verdelen (x € 1.000,-): Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

(61.383)

Negatief indirect beleggingsresultaat in mindering op de reserves

130.032

Voor dividenduitkering beschikbaar Reeds uitgekeerd in de vorm van interim-dividend

68.649 (20.756)

Voor uitkering slotdividend beschikbaar

47.893

De Directie stelt voor het slotdividend als volgt uit te keren: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van:

– € 1,10 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers,

– € 2,78 in contanten;

ten laste van de agioreserve, of

en het overschot van de voor uitkering beschikbare winst toe te voegen aan de overige reserves. Indien gekozen wordt voor de uitkering in contanten plus de aandelen dient dit geëffectueerd te worden voor 8 mei 2010. Na deze datum zal slechts, binnen de grenzen als vastgesteld in de statuten, het contante dividend opeisbaar zijn.

142

VastNed Retail

Aan de aandeelhouders van VastNed Retail N.V. Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2009 van VastNed Retail N.V. te Rotterdam gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde balans per 31 december 2009, het geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat, het geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht over 2009 en de toelichting, bestaande uit een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2009 en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2009 met de toelichting.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de entiteit is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW, alsmede voor het opstellen van het verslag van de directie in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

143

VastNed Retail Overige gegevens

Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekening Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van VastNed Retail N.V. per 31 december 2009 en van het resultaat en de kasstromen over 2009 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW.

Oordeel betreffende de enkelvoudige jaarrekening Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van VastNed Retail N.V. per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht.

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder f BW melden wij dat het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Rotterdam, 10 maart 2010 Deloitte Accountants B.V. Drs. H.H.H. Wieleman RA

144

VastNed Retail Overige gegevens

Bestuur en Corporate Governance Inleiding VastNed Retail is van mening dat een vastgoedbeleggingsfonds slechts duurzame opbrengsten kan genereren en evenwichtige beslissingen kan nemen met degelijk management en duidelijke regels over hoe de Vennootschap moet worden bestuurd. VastNed Retail bevestigt daarmee het belang van een goede corporate governance als basis van vertrouwen tussen de Vennootschap en haar aandeelhouders. In het kader van de onlosmakelijk met corporate governance verbonden transparantie continueert VastNed Retail de uitgebreide weergave van de wijze waarop haar corporate governance functioneert en in welke mate gevolg wordt gegeven aan de Code. Dit hoofdstuk geeft informatie over de organisatie, de juridische structuur van de Vennootschap en haar dochtermaatschappijen en over de mensen die leiding geven aan de Vennootschap. Ook wordt de corporate governance structuur van VastNed Retail in detail toegelicht.

Organisatiestructuur VastNed Groep VastNed Retail is genoteerd aan NYSE Euronext Amsterdam en Parijs en maakt deel uit van de VastNed Groep. De VastNed Groep, zelf geen juridische entiteit, bestaat uit de vennootschappen VastNed Retail, VastNed Offices / Industrial en hun respectievelijke dochtermaatschappijen. De Directie wordt gevoerd door VastNed Management. De aandelen van VastNed Management worden gehouden door VastNed Retail en VastNed Offices / Industrial. Door dit gemeenschappelijke management kunnen kostenvoordelen worden gerealiseerd en vindt synergetische kennisoverdracht plaats.

Juridische vorm VastNed Retail is als beursgenoteerde beleggingsinstelling een naar Nederlands recht opgerichte naamloze vennootschap die de status van beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal ex artikel 2:76a BW heeft. Een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is een naamloze vennootschap: – die uitsluitend ten doel heeft haar vermogen zodanig te beleggen dat de risico’s daarvan worden gespreid, teneinde haar aandeelhouders in de opbrengst te doen delen; – waarvan het bestuur krachtens de statuten bevoegd is aandelen in haar kapitaal uit te geven, te verwerven en te vervreemden (emissies en inkoopprogramma’s); – waarvan de aandelen, met uitzondering van aandelen waaraan de statuten een bijzonder recht van zeggenschap in de vennootschap verbinden, worden opgenomen in de prijscourant van een beurs, en; – waarvan de statuten bepalen dat de vennootschap een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is.

VastNed Management Statutair en enig directeur van VastNed Retail is VastNed Management. VastNed Management heeft geen eigen winstdoel en heeft in dat kader een samenwerkingsovereenkomst en een overeenkomst tot verdeling van de kosten (kostenverdelingsovereenkomst) gesloten met VastNed Retail en VastNed Offices / Industrial. VastNed Management verricht assetmanagementactiviteiten voor de gehele vastgoedportefeuille en het property management voor de Nederlandse vastgoedportefeuille. Kosten die direct betrekking hebben op een van de Vennootschappen of op het vastgoed van die Vennootschap of haar dochtermaatschappijen worden bij die Vennootschap direct in aanmerking genomen. Overige niet direct toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden doorberekend aan VastNed Retail en VastNed Offices / Industrial. Dit wordt jaarlijks beoordeeld; in 2009 was de verhouding 54% / 46%. Het aandelenkapitaal van VastNed Management wordt voor tweederde deel gehouden door VastNed Retail en voor een derde deel door VastNed Offices / Industrial. Deze verhouding vindt zijn oorsprong in de omvang van de vastgoedportefeuilles ten tijde van het aangaan van de kostenverdelingsovereenkomst in januari 1996 en heeft geen invloed op de resultaten of de vermogenspositie van de twee aandeelhouders. De overeenkomst heeft een looptijd van 10 jaar en is telkens verlengd voor een periode van vijf jaar met inachtneming van een opzegtermijn van twee jaar, waarmee de eerstvolgende einddatum 31 december 2015 is. Een nadere overeenkomst voorziet in specifieke change of control-clausules, inhoudende dat bij een openbaar bod op VastNed Offices / Industrial het functioneren van VastNed Retail niet wordt beïnvloed en vice versa.

145

VastNed Retail

VastNed Management heeft een vergunning als bedoeld in artikel 2:65 sub 1 lid a van de Wet op het financieel toezicht. Op basis van deze vergunning is VastNed Management gerechtigd de directie en het beheer te voeren over VastNed Retail en VastNed Offices / Industrial.

VastNed Retail en dochtermaatschappijen De juridische structuur van VastNed Retail en haar belangrijkste dochtermaatschappijen is als volgt: VastNed Retail VastNed Retail is een beursgenoteerde vennootschap die afgezien van vijf Franse binnenstadswinkels fungeert als (inter)nationale houdster- en financieringsmaatschappij. VastNed Retail heeft in Nederland de status van fiscale beleggingsinstelling en in Frankrijk valt zij onder het SIIC-regime. VastNed Retail Nederland VastNed Retail Nederland is een vennootschap die 317 van de 319 Nederlandse objecten en een aandeel in de commanditaire vennootschap Winkelcentrum Het Rond houdt. VastNed Retail Nederland heeft eveneens de status van fiscale beleggingsinstelling en is onderdeel van de Nederlandse fiscale eenheid VastNed Retail. Winkelcentrum Het Rond De commanditaire vennootschap Winkelcentrum Het Rond houdt VastNed Retail Nederland’s belang in winkelcentrum Het Rond te Houten. VastNed Retail Nederland heeft als commanditaire vennoot een belang van 49,5% in de financiële resultaten van deze commanditaire vennootschap. Als gevolg van de fiscaal transparante structuur van deze commanditaire vennootschap vallen de baten en lasten uit dit belang toe aan VastNed Retail Nederland en daarmee onder het regime van de fiscale beleggingstelling. Het Rond Houten De besloten vennootschap Het Rond Houten, een 50% dochtermaatschappij van VastNed Retail Nederland, treedt op als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Winkelcentrum Het Rond. Deze vennootschap heeft recht op 1% van de financiële resultaten van de commanditaire vennootschap. VastNed Management is één van de twee bestuurders van Het Rond Houten en voert het dagelijkse propertymanagement. VastNed Retail, de beursgenoteerde houdstermaatschappij, consolideert deze dochtermaatschappij en de commanditaire vennootschap integraal in haar financiële rapportage en neemt het minderheidsbelang in het eigen vermogen in aanmerking. VastNed Retail Monumenten VastNed Retail Monumenten houdt één object (Rembrandtplein 7, Amsterdam) dat als historisch monument geldt. Ook deze vennootschap heeft de status van fiscale beleggingsinstelling en maakt deel uit van de fiscale eenheid VastNed Retail. Foram International Holdings Foram International Holdings is de houdstermaatschappij voor de Spaanse, Turkse en Portugese beleggingen van VastNed Retail. De onroerende zaken zelf worden gehouden door lokale vennootschappen. De vennootschap is geen fiscale beleggingsinstelling en is volgens de reguliere regels belast in Nederland. Aangezien de activiteiten zich beperken tot het houden van deelnemingen, zullen de inkomsten in het algemeen vallen onder de deelnemingsvrijstelling, waardoor deze vennootschap effectief geen belasting is verschuldigd. Hispania Retail Properties De Spaanse beleggingen worden gehouden door Hispania Retail Properties een 100%-dochtermaatschappij van Foram International Holdings. Voorts fungeert deze vennootschap als houdstermaatschappij voor VastNed Emlak Yatirim ve n aat Ticaret. VastNed Management España Het property- en assetmanagement van de Spaanse en Portugese vastgoedportefeuille wordt uitgevoerd door VastNed Management España, een Spaanse 100%-dochtermaatschappij van Hispania Retail Properties. VastNed Management España verricht ook een deel van het assetmanagement van de Turkse vastgoedportefeuille. VastNed Emlak Yatirim ve n aat Ticaret De Turkse beleggingen worden gehouden en beheerd door VastNed Emlak Yatirim ve n aat Ticaret, een Turkse dochtermaatschappij van Hispania Retail Properties.

146

VastNed Retail Bestuur en Corporate Governance

VastNed Lusitania Investimentos Imobiliarios De Portugese beleggingen worden gehouden door VastNed Lusitania Investimentos Imobiliarios, een 100%-dochtermaatschappij van Foram International Holdings. Franse vaste inrichting De Franse vastgoedbeleggingen worden direct en indirect gehouden door de Franse vaste inrichting van VastNed Retail. Het grootste deel van de vastgoedbeleggingen wordt door een aantal lokale dochtermaatschappijen gehouden. VastNed Retail en de dochtermaatschappijen die de Franse vastgoedbeleggingen houden, zijn, op een tweetal entiteiten na, onderworpen aan het zogenaamde SIIC-regime. Onder dit Franse fiscale regime zijn VastNed Retail en de Franse dochtermaatschappijen vrijgesteld van winstbelasting over hun Franse inkomsten uit de exploitatie van vastgoedbeleggingen en de ter zake gerealiseerde vermogenswinsten. VastNed France Holding VastNed France Holding is een houdstermaatschappij voor de Franse vastgoedvennootschappen en is onderworpen aan het SIIC-regime. VastNed Management France VastNed Management France verzorgt het property- en assetmanagement van de Franse vastgoedportefeuille. Palocaux Palocaux is de Franse vastgoedvennootschap die het merendeel van de Franse binnenstadswinkels houdt. Palocaux is onderworpen aan het SIIC-regime. Icopro Icopro houdt de Franse perifere grootschalige detailhandelsobjecten. Icopro is onderworpen aan het SIIC-regime.

VastNed Retail NV

Nederland

66,7% VastNed Retail Nederland BV

VastNed Retail

49,5%

50,0%

VastNed Management BV

Foram International Holdings BV

Monumenten BV

CV Winkelcentrum Het Rond 1,0% Het Rond Houten BV

72,4%

België

Intervest Retail NV

EuroInvest Retail Properties NV

Frankrijk VastNed Management France SARL

VastNed France Holding SARL

Palocaux

SCI Centre Marine

Jeancy

Val Thoiry

Lenepveu

Plaisimmo

Parivolis

Icopro

SCI Limoges

SARL

Dunkerque

SARL

SARL

SARL

SARL

SARL

SARL

Corgnac

Hispania Retail Properties SL

Spanje

VastNed Management España SL

VastNed Lusitania Investimentos Imobiliarios SA

Portugal

VastNed Emlak Yatırım ve

Turkije

n aat Ticaret AS

147


Centre Marine Dunkerque, Val Thoiry, Plaisimmo, Limoges Corgnac, Jeancy, Lenepveu en Parivolis Centre Marine Dunkerque, Val Thoiry, Plaisimmo, Limoges Corgnac, Jeancy, Lenepveu en Parivolis zijn vennootschappen die de objecten van VastNed Retail houden in respectievelijk Duinkerken, Thoiry, Plaisir, Limoges (winkelcentrum Limoges Corgnac), Nancy, Angers (Rue Lenepveu) en Parijs (Rue de Rivoli). Al deze vennootschappen zijn onderworpen aan het SIIC-regime. Intervest Retail VastNed Retail heeft per 31 december 2009 een 72,4%-belang in de aan NYSE Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Retail. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status en is daarmee te vergelijken met een Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. VastNed Retail consolideert deze dochtermaatschappij integraal en neemt het minderheidsbelang in het eigen vermogen in aanmerking. Intervest Retail voert haar eigen asset- en propertymanagement. Alle personeelsleden hebben zonder tussenkomst van een gezamenlijke managementvennootschap een arbeidsovereenkomst met Intervest Retail. Sommige Directieleden en leden van de Raad van Bestuur van Intervest Retail verrichten hun werkzaamheden door tussenkomst van een eigen vennootschap.

Personen statutaire Directie en managementteam De statuten van VastNed Retail schrijven voor dat het aantal Directeuren door de Raad van Commissarissen wordt vastgesteld. Statutair en enig directeur van VastNed Retail is VastNed Management. Deze vennootschap wordt vertegenwoordigd door haar statutaire Directie. VastNed Management draagt zorg voor de dagelijkse leiding, waarbij zij onder andere verantwoordelijk is voor het realiseren van de doelstellingen van de Vennootschap, de strategie met het bijbehorende risicoprofiel, de resultatenontwikkeling en de voor de onderneming relevante maatschappelijke aspecten van ondernemen. De Directie verricht haar taken binnen een met de Raad van Commissarissen afgestemd kader en legt de operationele en financiële doelstellingen, de strategie en de daarbij te hanteren randvoorwaarden ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. De Directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie. De statutaire Directie en twee niet statutaire directeuren van VastNed Management vormen samen het managementteam. Dit managementteam vergadert in de regel iedere twee weken. De Directie, nu VastNed Management, van VastNed Retail wordt benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Indien moet worden overgegaan tot benoeming van een of meer directeuren zal de houder van de Prioritetsaandelen (de Prioriteit) een bindende voordracht doen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan echter aan de bindende voordracht het bindende karakter ontnemen bij een besluit met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen vertegenwoordigende ten minste één derde gedeelte van het geplaatste kapitaal. Indien met een volstrekte meerderheid van stemmen vóór het besluit tot ontnemen van het bindende karakter is gestemd en deze stemmen minder dan een derde gedeelte van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen, wordt een nieuwe vergadering bijeengeroepen waarin het besluit kan worden genomen ongeacht het op deze vergadering vertegenwoordigde gedeelte van het kapitaal. De Directeuren van VastNed Retail kunnen te allen tijde worden geschorst of ontslagen bij besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders dat is genomen met volstrekte meerderheid van stemmen, indien het voorstel tot schorsing of ontslag is uitgegaan van de Prioriteit. Zonder voorstel van de Prioriteit kunnen de directeuren te allen tijde worden geschorst of ontslagen door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders bij besluit met volstrekte meerderheid van de stemmen, welke meerderheid ten minste één derde gedeelte van het geplaatst kapitaal vertegenwoordigt. Daarnaast kan een directeur worden geschorst bij besluit van de Raad van Commissarissen.

Curricula vitae leden statutaire Directie en overige leden managementteam Mr. Reinier A. van Gerrevink (3 maart 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair Directeur, CEO In dienst: 1 juli 2002 Benoemd in huidige functie: 1 september 2002 Vorige functies: diverse managementfuncties bij: – Robeco (Weiss Peck & Greer); – Rodamco, en; – ABN AMRO. Opleiding: Nederlands recht, Universiteit Utrecht, Nevenfuncties: lid van de Raad van Commissarissen van de stichting Stadsherstel Rotterdam. 148


Mr. drs. Tom M. de Witte RA (7 september 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair Directeur, CFO In dienst: 16 juni 2003 Benoemd in huidige functie: 16 juni 2003 Vorige functies: accountant bij Deloitte Opleiding: bedrijfseconomie, Nederlands recht en accountancy (RA), Erasmus Universiteit Rotterdam. Mr. Arnaud G.H. du Pont (25 mei 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: General counsel/Directeur Investor Relations In dienst: 1 januari 2000 Vorige functies: – belastingadviseur BDO, en; – belastingadviseur PricewaterhouseCoopers. Opleiding: fiscaal recht, Erasmus Universiteit Rotterdam. Drs. Wim Fieggen (3 november 1957) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Directeur In dienst: 15 februari 2003 Vorige functies: verschillende functies bij Robeco, Rodamco, Roproperty, Altera Vastgoed en werkzaam geweest als zelfstandig adviseur. Opleiding: economie, Erasmus Universiteit Rotterdam.

Raad van Commisarissen en subcommissies Vennootschapssecretaris & Investor relations Financiën & Control Strategy, Planning & IT

Statutaire Directie en overige leden managementteam

Fiscaal & Juridisch Treasury

Nederland

Spanje / Portugal

Frankrijk

België

Turkije

Jacqueline van der Mispel

Luis Vila Barrón

Benoît Dantec

Jean-Paul Sols

Bora Karli

Assetmanagement

Assetmanagement

Assetmanagement

Assetmanagement

Assetmanagement

Financiën

Financiën

Financiën

Financiën & Staf

Financiën

Propertymanagement

Propertymanagement

Propertymanagement

Propertymanagement

De Directieleden en de overige leden van het managementteam hebben al hun belangrijke nevenfuncties vermeld. Geen van hen heeft een commissariaat bij een andere beursgenoteerde vennootschap. Aanvaarding van een dergelijk commissariaat behoeft de goedkeuring van de Raad van Commissarissen.

Remuneratie statutaire Directie Zie het hoofdstuk Remuneratierapport 2009 VastNed Management elders in dit jaarverslag.

149


Aandelenbezit leden statutaire Directie Overzicht aandelenbezit statutaire Directie

R.A. van Gerrevink

T.M. de Witte

Aantal aandelen per 1 januari 2009

2.405

1.067

Mutaties

–

400

Aantal aandelen per 31 december 2009

2.405

1.467

De heer De Witte heeft in 2009 400 aandelen voor eigen rekening verworven. VastNed Retail heeft op generlei wijze enige garantie betreffende deze aandelen afgegeven. Bovenstaand aandelenbezit is bij totstandkoming aangemeld bij de AFM en is te raadplegen op www.afm.nl. VastNed Retail heeft een vernieuwd reglement opgesteld als bedoeld in artikel 5:65 van de Wet op het financieel toezicht. Dit reglement bepaalt gedurende welke perioden er door commissarissen, leden van de Directie en werknemers van VastNed Retail en haar dochtermaatschappijen, inclusief VastNed Management, gehandeld mag worden in de aandelen van VastNed Retail (open perioden). De gesloten perioden, waarin niet mag worden gehandeld, betreffen de perioden voor afgaand aan de publicaties van financiële berichten. De integrale tekst is te raadplegen op www.vastned.nl.

Landenteams Nederland Naast de Directie die vanuit Nederland de centrale leiding en coördinatie heeft over de diverse landenportefeuilles staat het Nederlandse team van 14 vastgoedspecialisten onder leiding van mevrouw Jacqueline van der Mispel. Deze activiteiten vinden plaats vanuit het hoofdkantoor te Rotterdam. Spanje en Portugal De Spaanse organisatie, VastNed Management España, gevestigd in Madrid, staat onder leiding van de heer Luis Vila Barrón. VastNed Management España heeft in totaal 12 werknemers in dienst en verricht taken op het terrein van asset- en propertymanagement en administratie. Vanuit deze locatie worden tevens de activiteiten in Turkije en Portugal aangestuurd. Gezien de aard en de omvang van de Portugese activiteiten is er aldaar geen lokale vestiging opgezet. Frankrijk De Franse organisatie, VastNed Management France, gevestigd in Parijs, staat onder leiding van de heer Benoît Dantec. VastNed Management France heeft in totaal 18 medewerkers. Deze zijn verantwoordelijk voor het asset- en propertymanagement van de vastgoedportefeuille en de administratie. Slechts een klein gedeelte van het propertymanagement wordt door derden uitgevoerd. België De Belgische activiteiten, ondergebracht in Intervest Retail te Antwerpen, staan onder dagelijkse leiding van het Directiecomité, bestaande uit de heer Jean-Paul Sols (CEO), mevrouw Inge Tas (CFO) en de heer Rudi Taelemans (COO). De heer Reinier van Gerrevink maakt als gedelegeerd bestuurder deel uit van het Directiecomité. Het Belgische team van vastgoedspecialisten bestaat uit 5 medewerkers. Namens VastNed Retail hebben de twee leden van de statutaire Directie van VastNed Management zitting in de Raad van Bestuur van Intervest Retail. Op 31 december 2009 bestond dit bestuur uit de heer Reinier van Gerrevink en de heer Tom de Witte, als vertegenwoordigers van VastNed Retail, de heer Hubert Roovers, een vroegere medewerker van VastNed Management, en uit een aantal onafhankelijke leden, te weten de heer Paul Christiaens, de heer Gérard Philippson, de heer Nick van Ommen en de heer Chris Peeters. Turkije Het assetmanagement in Turkije wordt door de heer Bora Karli vanuit de plaatselijke vestiging in Istanbul gevoerd, met ondersteuning van één medwerker. De Spaanse landenmanager, de heer Luis Vila Barrón, is nauw betrokken bij de Turkse activiteiten. Naast Bora Karli vormen de heer Luis Vila Barrón en de leden van de Directie van VastNed Management de Directie van de Turkse rechtspersoon.

150


Raad van Commissarissen VastNed Retail heeft naast een Directie ook een Raad van Commissarissen. De commissarissen worden door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders benoemd. Indien moet worden overgegaan tot benoeming van één of meer commissarissen zal de Prioriteit een bindende voordracht doen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan echter aan de bindende voordracht het bindende karakter ontnemen bij een besluit met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen vertegenwoordigende ten minste één derde gedeelte van het geplaatste kapitaal, behoudens indien met een volstrekte meerderheid van stemmen voor het besluit tot ontnemen van het bindende karakter is gestemd en deze stemmen minder dan een derde van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen, wordt een nieuwe vergadering bijeengeroepen waarin het besluit kan worden genomen ongeacht het op deze vergadering vertegenwoordigd gedeelte van het kapitaal. De commissarissen kunnen te allen tijde worden geschorst of ontslagen bij besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders genomen met volstrekte meerderheid van stemmen indien het voorstel tot schorsing of ontslag is uitgegaan van de Prioriteit. Zonder voorstel van de Prioriteit kunnen commissarissen te allen tijde worden geschorst of ontslagen door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders bij besluit met volstrekte meerderheid van de stemmen, welke meerderheid ten minste één derde gedeelte van het geplaatst kapitaal vertegenwoordigt. Een commissaris treedt uiterlijk af in het vierde boekjaar volgende op het boekjaar waarin hij werd benoemd. Een aftredend commissaris is terstond herbenoembaar, zij het dat een commissaris maximaal drie keer voor een periode van vier jaar zitting kan hebben in de Raad van Commissarissen.

Samenstelling Raad van Commissarissen – Drs. Wouter J. Kolff, voorzitter – Mr. N.J. (Klaas) Westdijk MBA, vice-voorzitter – Dr. Pieter M. Verboom – Jeroen B.J.M. Hunfeld

curricula vitae leden Raad van Commissarissen Drs. Wouter J. Kolff (23 juli 1945) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 4 april 2006 (tevens als voorzitter) Vorige functies: – diverse management- en directiefuncties bij ABN AMRO (1971–1990), waaronder laatstelijk als voorzitter van het Directiecomité van ABN België, en; – diverse management- en directiefuncties bij Rabobank, laatstelijk als vice-voorzitter van de Directie Rabobank International (1990–2006). Nevenfuncties: – lid van de Raad van Commissarissen van Fetim B.V., Amsterdam; – executive partner SAC Private Equity Group, New York; – lid van de Raad van Bestuur van Cosmos Bank, Taipei, Taiwan; – lid van de Raad van Bestuur van Yes Bank, India, en; – lid van de Raad van Advies van Rich Management, Nairobi, Kenia. Opleiding: algemene economie, Erasmus Universiteit Rotterdam. Mr. N.J. (Klaas) Westdijk MBA (20 juni 1941) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 19 april 2000 en sinds 6 april 2004 vice-voorzitter Vorige functies: – bestuursvoorzitter Koninklijke Pakhoed en; – president-directeur Connexxion Holding. Nevenfuncties: – president-commissaris van Eneco Energie, en; – lid van de Raad van Commissarissen van de FD Mediagroep. Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Utrecht en MBA, University of Chicago.

151


Dr. Pieter M. Verboom (20 april 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Executive Vice-President & CFO Schiphol Groep Benoeming: 6 april 2004 Vorige functies: – hoofdmedewerker Erasmus Universiteit Rotterdam en; – diverse managementfuncties bij Philips, waaronder CFO van de Directie Argentinië, Hong Kong en het Verre Oosten. Nevenfuncties: – lid van de Raad van Commissarissen van Super de Boer, Amersfoort; – lid van de Raad van Bestuur van Brisbane Airport Corporation Holdings, Brisbane; en – lid van de Raad van Commissarissen van Eindhoven Airport. Opleiding: econometrie (doctoraal), Erasmus Universiteit Rotterdam; gepromoveerd Vrije Universiteit te Amsterdam. Jeroen J.B.M. Hunfeld (11 april 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: aandeelhouder en partner Mirveld Capital Partners (informal investor) Benoeming: 3 april 2007 Vorige functies: – Chief Operating Officer, Koninklijke Vendex KBB (2000–2004); – Directievoorzitter van FHV/BBDO (1992–2000), en; – diverse management- en directiefuncties bij Koninklijke Ahold (1976–1992), waaronder laatstelijk Directievoorzitter van Albert Heijn. Nevenfuncties: – lid van de Raad van Commissarissen van Hermans Holding, Hoorn; – lid van de Raad van Commissarissen van Accounting Plaza, Wormerveer; – lid van de Raad van Advies van BORN05, Utrecht; – lid van de Raad van Advies van Tracks, Amsterdam; – lid van de Raad van Advies van Braintower, Waarloos, België; – lid van de Raad van Advies van Tomorrow, Amsterdam; – lid van de Raad van Advies van Mondial Cosmetics, Alkmaar; – lid van de Raad van Advies van Italo Suisse, Comines in België, en; – lid van de Raad van Advies van Verenigde Bedrijven Nimco, Berg en Dal. Opleiding: Business Administration Nyenrode Business Universiteit, Breukelen en Advanced Management Program Harvard University, VS.

Rooster van aftreden De heer Wouter J. Kolff 2010 (herkiesbaar) De heer Jeroen B.J.M. Hunfeld 2011 (herkiesbaar) De heer Pieter M. Verboom 2012 (herkiesbaar) De heer N.J. (Klaas) Westdijk 2012 (niet herkiesbaar)

Taken Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het dagelijks beleid van de Directie van VastNed Retail en staat de Directie met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak op het belang van VastNed Retail en de met haar verbonden ondernemingen; de Raad van Commissarissen weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij VastNed Retail betrokkenen (waaronder de aandeelhouders) af. De Raad van Commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn functioneren. VastNed Retail stelt de Raad van Commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter beschikking. Bij onvoldoende functioneren, structurele onverenigbaarheid van belangen of anderszins treedt een commissaris tussentijds af. Tot de taken van de Raad van Commissarissen worden onder meer gerekend: – het houden van toezicht en controle op, en het adviseren, van de Directie omtrent:

– de realisatie van de doelstellingen van de Vennootschap;

– de strategie en de risico’s verbonden aan de ondernemingsactiviteiten;

– de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;

– het financiële verslaggevingsproces en de naleving van de weten regelgeving;

152


– het openbaar maken, naleven en handhaven van de corporate governancestructuur van de Vennootschap;

– de verhouding met aandeelhouders, en;

– de voor de onderneming relevante maatschappelijke aspecten van ondernemen;

– het goedkeuren van de jaarrekening alsmede het goedkeuren van de jaarlijkse begroting en belangrijke (des)investeringen van de Vennootschap; – het selecteren en voordragen van de externe accountant van de Vennootschap; – het selecteren van de Directie, op dit moment VastNed Management, inclusief de leden van de Directie van VastNed Management, het voorstellen ter vaststelling door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van het bezoldigingsbeleid voor de leden van de Directie, het vaststellen van de bezoldiging (met inacht neming van voornoemd bezoldigingsbeleid) en de contractuele arbeidsvoorwaarden van de leden van de Directie; – het selecteren van de leden van de Raad van Commissarissen alsmede het voorstellen van de remuneratie van zijn leden ter vaststelling door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders; – het evalueren en beoordelen van het functioneren van de Directie en de Raad van Commissarissen alsmede van hun individuele leden (met inbegrip van een beoordeling van de profielschets voor de Raad van Commissarissen en het introductie-, opleidings- en trainingsprogramma); – het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde potentiële tegenstrijdige belangen tussen VastNed Retail enerzijds en leden van de Directie, de externe accountant en de grootaandeelhouder(s) anderzijds, en; – het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde vermeende onregelmatigheden die het functioneren van leden van de Directie betreffen. De Raad van Commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen en zijn commissies in dat boekjaar opstellen en publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken van de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar het door de Raad van Commissarissen opgestelde reglement, hetgeen op de website www.vastned.nl is te raadplegen.

Voorzitter Raad van Commissarissen De voorzitter van de Raad van Commissarissen heeft een coördinerende taak. De voorzitter ziet er op toe dat aan de eisen van best practice-bepaling III.4.1 van de Code wordt voldaan. Hij wordt hierin ondersteund door de general counsel (vennootschapssecretaris). De voorzitter is noch een voormalig Directielid noch werknemer van VastNed Retail en haar dochtermaatschappijen.

Profielschets Raad van Commissarissen De profielschets van de Raad van Commissarissen maakt onderdeel uit van het reglement van de Raad van Commissarissen en is te raadplegen op www.vastned.nl. Een belangrijk element van de profielschets is diversiteit in de samenstelling van de Raad van Commissarissen. De raad streeft ernaar dat zij ten minste één vrouw onder haar leden telt.

Auditcommissie Taken De auditcommissie heeft tot taak op de financiële gang van zaken van VastNed Retail toezicht te houden in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt verwezen naar www.vastned.nl. Procedurele taken De auditcommissie stelt vier maal in het jaar een verslag van haar beraadslagingen en bevindingen op. Ten minste eenmaal per jaar zal zij verslag uitbrengen over de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant. Eenmaal in de vier jaar wordt een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant gemaakt. De externe accountant ontvangt de financiële informatie die ten grondslag ligt aan de kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers en wordt in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. De auditcommissie is het eerste aanspreekpunt voor de externe accountant bij geconstateerde onregelmatigheden. Zij bepaalt of bij haar vergadering de leden van de Directie en de externe accountant aanwezig zijn. Zij vergadert ten minste eenmaal per jaar buiten aanwezigheid van de leden van de Directie met de externe accountant.

153


Samenstelling De auditcommissie bestaat uit twee onafhankelijke leden. De heer Verboom is voorzitter. De heer Hunfeld is lid. De heer Verboom is financieel deskundige.

Remuneratiecommissie Taken De remuneratiecommissie heeft tot taak de Raad van Commissarissen te adviseren over het remuneratiebeleid in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt verwezen naar www.vastned.nl. Hiertoe behoort het doen van een voorstel aan de Raad van Commissarissen betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid voor de leden van de Directie ter vaststelling door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Procedurele taken Daarnaast maakt de remuneratiecommissie het remuneratierapport op ter vaststelling door de Raad van Commissarissen. Het remuneratierapport van de Raad van Commissarissen maakt deel uit van dit jaarverslag en is op de website van de Vennootschap geplaatst en bevat de informatie zoals bedoeld in de de Code. Samenstelling Gezien het feit dat de statutair Directeur, VastNed Management, naast de Directie van VastNed Retail ook de Directie van VastNed Offices / Industrial voert, bestaat de renumeratiecommissie uit de leden van de Raad van Commissarissen van VastNed Management. Dit betreft vier onafhankelijke leden. Geen van hen is lid van de Directie van een andere Nederlandse beursgenoteerde onderneming. De heer Westdijk is voorzitter en de heer Kolff is lid van de remuneratiecommissie. Namens VastNed Offices / Industrial zijn de heer W.M. Steenstra Toussaint en de heer H.W. Breukink lid van de remuneratiecommissie.

Selectie- en benoemingscommissie Taken De selectie- en benoemingscommissie heeft onder andere tot taak het opstellen van selectie- en benoemingscriteria, het periodiek beoordelen van de omvang en samenstelling van de Raad van Commissarissen en de Directie, alsmede het functioneren van de Commissarissen en de Directieleden, toezicht houden op de Directie ter zake van benoeming van het hoger management en het nemen van concrete besluiten met betrekking tot selectie en benoeming. Samenstelling Gezien het feit dat de statutair Directeur, VastNed Management, naast de Directie van VastNed Retail ook de Directie van VastNed Offices / Industrial voert, bestaat de selectie- en benoemingscommissie uit de leden van de Raad van Commissarissen van VastNed Management. Dit betreft vier onafhankelijke leden. Geen van hen is lid van de Directie van een andere Nederlandse beursgenoteerde onderneming. De heer Kolff is voorzitter en de heer Westdijk is lid van de selectie- en benoemingscommissie. Namens VastNed Offices / Industrial zijn de heer W.M. Steenstra Toussaint en de heer H.W. Breukink lid van de selectie- en benoemingscommissie. De Raad van Commissarissen ontvangt verslagen van de vergaderingen van de drie commissies.

Remuneratie leden Raad van Commissarissen De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen een vergoeding van € 21.000 per jaar. De voorzitter ontvangt een jaarlijkse vergoeding van € 27.000 en de vice-voorzitter ontvangt € 24.000. Leden van de auditcommissie ontvangen gezien het arbeidsintensieve karakter een additionele bezoldiging van € 4.000 per jaar. De leden van de remuneratiecommissie ontvangen een additionele bezoldiging van € 3.000 per jaar. Alle leden van de remuneratiecommissie zijn tevens lid van de Raad van Commissarissen van VastNed Management. In deze Raad van Commissarissen hebben tevens de leden van de remuneratiecommissie van VastNed Offices / Industrial zitting. Voor het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen van VastNed Management wordt geen separate vergoeding verstrekt. Naast genoemde vergoedingen ontvangen de leden geen andere vergoeding dan een vergoeding voor feitelijk gemaakte kosten.

154


Aard van aandelenbezit (principe) Leden van de Raad van Commissarissen zullen slechts aandelen VastNed Retail houden ter belegging voor de lange termijn en de aandelen uit eigen middelen verwerven. Bij aan- en verkoop handelen zij conform het door de Vennootschap vastgestelde reglement als bedoeld in artikel 5:65 van de Wet op het financieel toezicht. Van transacties wordt voorts melding gemaakt conform de daarvoor opgestelde regels bij de AFM (www.afm.nl). Per 31 december 2009 houdt geen van de leden van de Raad van Commissarissen aandelen VastNed Retail.

Naleving van de corporate governance code Inleiding VastNed Retail bevestigt het belang van een goede corporate governance als basis van vertrouwen tussen de Vennootschap en haar aandeelhouders. In het kader van de onlosmakelijk met corporate governance verbonden transparantie continueert VastNed Retail de uitgebreide weergave in dit jaarverslag van de wijze waarop haar corporate governance functioneert en in welke mate gevolg wordt gegeven aan de Code. De Raad van Commis sarissen heeft de gewijzigde Code, zoals gepubliceerd op 10 december 2008, in aanmerking genomen voor de in 2009 uitgevoerde update van de diverse corporate governance documenten. Statement of compliance en afwijkingen ten opzichte van de Code VastNed Retail onderschrijft de Code en haar principes en voldoet op dit moment aan nagenoeg alle best practicebepalingen van de Code. Momenteel wijkt VastNed Retail op twee punten in de praktijk af van de in de Code geformuleerde principes en best practice-bepalingen. Dit zijn: – Benoeming Directieleden voor een periode van vier jaar:

alle huidige leden van de Directie zijn in dienst getreden vóór publicatie van de (concept)Code. In de bestaande arbeidsovereenkomsten zijn in alle gevallen aanstellingen voor onbepaalde tijd opgenomen.

– Beperking ontslagvergoeding tot maximaal één jaarsalaris:

alle huidige leden van de Directie zijn in dienst getreden vóór publicatie van de (concept)Code. Bij het afsluiten van deze overeenkomsten zijn ontslagregelingen overeengekomen waarbij ook de duur van het dienstverband bij vorige werkgevers in aanmerking is genomen. Deze regelingen kunnen leiden tot vergoedingen hoger dan een jaarsalaris.

Beschikbaarheid corporate governancedocumenten De Vennootschap heeft de documenten die bepalend zijn voor de corporate governancestructuur, zoals statuten, reglementen van de Raad van Commissarissen en het registratiedocument, in het kader van de Wet op het financieel toezicht, beschikbaar gesteld op haar website www.vastned.nl. Onafhankelijkheid Geen van de leden van de Raad van Commissarissen is bestuurder of werknemer van VastNed Retail of een daaraan gelieerde vennootschap geweest. Evenmin heeft een van hen een andere vergoeding ontvangen dan die voor zijn lidmaatschap van de Raad van Commissarissen, dan wel een belangrijke zakelijke relatie met VastNed Retail of een daaraan gelieerde vennootschap gehad gedurende een jaar voorafgaand aan zijn benoeming. Geen van de bestuurders (lid van de Directie of van de Raad van Commissarissen) is aandeelhouder, bestuurder of commissaris van een vennootschap die ten minste 10% van de aandelen van VastNed Retail houdt. Het bovenstaande geldt tevens voor directe familieleden van de betreffende bestuurder.

Specifieke corporate governance vereisten voor de Directie Transacties Directieleden Er is door VastNed Retail met geen van de Directieleden enige transactie aangegaan anders dan uit de arbeidsovereenkomsten voortvloeit. Tegenstrijdige belangen Directieleden Geen van de Directieleden is op enigerlei wijze in concurrentie met VastNed Retail getreden. Er hebben geen betalingen door VastNed Retail aan leden van de Directie of aan familieleden van hen plaatsgevonden, geen van de Directieleden heeft ongerechtvaardigde voordelen aan derden verschaft noch zakelijke kansen van VastNed Retail aan zichzelf of zijn familie laten toekomen. In het kader van de door VastNed Retail nagestreefde corporate governance verklaren bestuurders in bovenstaande gevallen in lijn met de Code te handelen. In voorkomende gevallen maakt het desbetreffende Directielid melding bij de voorzitter van de Raad van Commissarissen van een eventueel tegenstrijdig belang en zal afzien van deelname aan enige discussie en besluitvorming waarbij het

155


Directielid het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Leningen Directieleden VastNed Retail heeft geen leningen verstrekt aan zijn Directieleden, noch hebben Directieleden leningen verstrekt aan VastNed Retail.

Specifieke corporate governance vereisten voor de Raad van Commissarissen Principe Geen van de leden van de Raad van Commissarissen van VastNed Retail is tevens lid van de Raad van Commissarissen van VastNed Offices / Industrial. De voorzitter en vicevoorzitter zijn tevens lid van de Raad van Commissarissen van VastNed Management. Hiermee is sprake van een systeem van verregaande onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen bestaat uit vier leden. Tegenstrijdige belangen leden Raad van Commissarissen Een commissaris meldt een tegenstrijdig belang van materiële betekenis aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. In het kader van de door VastNed Retail nagestreefde corporate governance verklaren de leden van de Raad van Commissarissen in een voorkomend geval in lijn met de Code te handelen en het betreffende lid van de Raad van Commissarissen zal afzien van deelname aan de discussie en besluitvorming waarbij hij het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Besluiten tot het aangaan van transacties met grootaandeelhouders, inhoudende aandeelhouders die een belang hebben van meer dan 10% van het geplaatst aandelenkapitaal, dienen te worden goedgekeurd door de Raad van Commissarissen en vinden onder in de branche gebruikelijke voorwaarden plaats. VastNed Retail heeft momenteel geen gedelegeerd commissaris. In een voorkomend geval zal de Raad van Commissarissen handelen in overeenstemming met de best practice-bepalingen III.6.6 en III.6.7. Leningen leden van de Raad van Commissarissen VastNed Retail heeft geen leningen verstrekt aan de leden van de Raad van Commissarissen, noch heeft enig lid van de Raad van Commissarissen leningen verstrekt aan VastNed Retail.

Overige gegevens Algemene Vergadering van Aandeelhouders en stemrecht De reguliere Algemene Vergadering van Aandeelhouders moet binnen zes maanden na afloop van het boekjaar worden gehouden. Bijeenroeping van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders geschiedt overeenkomstig de op VastNed Retail toepasselijke weten regelgeving. Eén of meer aandeelhouders, die gezamenlijk ten minste 10% van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen, kunnen aan de Directie bijeenroeping van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders verzoeken. Aandeelhouders die alleen of gezamenlijk ten minste 1% van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen, dan wel aandelen vertegenwoordigende een waarde van ten minste € 50 miljoen, kunnen verzoeken om onderwerpen op de agenda van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders te plaatsen, mits niet later dan 60 dagen voor de vergadering. Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van VastNed Retail wordt een toelichting gegeven op onder andere de strategie en de gang van zaken en wordt de Algemene Vergadering van Aandeelhouders goedkeuring gevraagd voor bij wet en statuten vastgestelde onderwerpen. Onderwerpen In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden in het algemeen de volgende onderwerpen besproken zonder dat daar goedkeuring voor wordt gevraagd: notulen van de meest recente Algemene Vergadering van Aandeelhouders, verslag van de Directie over het laatste boekjaar, dividenden reserveringenbeleid, materiële wijzigingen in de corporate governance structuur en het remuneratierapport. Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt ter stemming voorgelegd de vaststelling van de jaar rekening over het laatste boekjaar, de vaststelling van het (slot)dividend over het laatste boekjaar, belangrijke wijzigingen in de strategie en de corporate governance, de decharge van de leden van de Directie voor het gevoerde bestuur over het laatste boekjaar, de decharge van de leden van de Raad van Commissarissen voor het uitgeoefende toezicht op het door de Directie gevoerde bestuur over het laatste boekjaar en de (her)benoeming van een lid van de Raad van Commissarissen of de Directie van de Vennootschap (nu VastNed Management).

156


In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders geeft ieder aandeel recht op het uitbrengen van één stem. Geen stem kan worden uitgebracht op aandelen die worden gehouden door VastNed Retail zelf, dan wel door of voor rekening van een dochtermaatschappij, tenzij op die aandelen een recht van vruchtgebruik of pandrecht is gevestigd. Bijzondere zeggenschapsrechten De Algemene Vergadering van Aandeelhouders van VastNed Retail heeft voor de meeste besluiten een vereiste van volstrekte meerderheid (de helft plus 1 stem van de uitgebrachte stemmen). Voor een aantal specifieke besluiten wordt doorgaans een voorstel door de Prioriteit ingediend. Voor (her)benoeming van de Directie of een lid van de Raad van Commissarissen maakt de Prioriteit een zodanig bindende voordracht opdat een keuze gemaakt kan worden uit ten minste twee personen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan het bindende karakter ontnemen indien voldaan wordt aan een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen die ten minste een derde van het geplaatst kapitaal vertegenwoordigt. Indien, bij een dergelijke stemuitslag, minder dan een derde van het geplaatst kapitaal is vertegenwoordigd, zal een nieuwe Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden bijeengeroepen. In die vergadering kan het bindende karakter van de voordracht worden ontnomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen zonder quorumvereiste. Voor ontslag en schorsing van leden van de Directie en de leden van de Raad van Commissarissen gelden dezelfde regels. Zie verder artikel 14 en 18 van de statuten (www.vastned.nl). Tevens heeft de Prioriteit rechten met betrekking tot de volgende onderwerpen: voorstel tot statutenwijziging, liquidatie van de Vennootschap, dan wel aanvraag tot faillissement of surseance van betaling. Indien de aanvraag van de Prioriteit uitgaat, dan kunnen dergelijke voorstellen door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders met volstrekte meerderheid van stemmen worden aangenomen. Indien dergelijke voorstellen niet zijn uitgegaan van de Prioriteit, dan geldt een versterkte meerderheidseis (meer dan twee derde van de uitgebrachte stemmen met een quorum van drie vierde van het geplaatst kapitaal). Zie verder artikel 25 van de statuten (www.vastned.nl). Directie en Raad van Commissarissen verstrekken de Algemene Vergadering van Aandeelhouders alle verlangde informatie, tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. VastNed Retail maakt de vergadering bekend overeenkomstig de toepasselijke weten regelgeving. Tevens maakt zij de vergadering bekend via een in Frankrijk landelijk verspreid dagblad. Agenda en aandeelhouderscirculaire zijn verkrijgbaar ten kantore van VastNed Retail te Rotterdam en Parijs en worden vermeld op www.vastned.nl. In deze publicaties wordt onder andere de registratie datum aangegeven om het stemrecht op het aandeel uit te kunnen oefenen. De notulen van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden na afloop van de vergadering ter beschikking gesteld conform best practice-bepaling IV.3.8.

Kapitaalstructuur Het maatschappelijk kapitaal van VastNed Retail bedraagt € 375.000.000 en is verdeeld in 10 prioriteitsaandelen en 74.999.990 gewone aandelen, alle met een nominale waarde van € 5. Per 31 december 2009 zijn in totaal 18.265.213 gewone aandelen geplaatst en 10 prioriteitsaandelen. Uitgifte en inkoop van aandelen VastNed Retail is een naamloze vennootschap die de status van beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal ex artikel 2:76a BW heeft. De Directie besluit, met in achtneming van de door de Raad van Commissarissen vast te stellen grenzen en condities, tot uitgifte van aandelen. De Directie kan tevens, op tijdstippen en onder door de Directie te bepalen voorwaarden, met in achtneming van de door de Raad van Commissarissen vast te stellen grenzen en condities, aandelen in haar eigen kapitaal verkrijgen, met dien verstande dat het kapitaal van de Vennootschap, verminderd met de aandelen die zij zelf houdt, ten minste één tiende van het maatschappelijk kapitaal zal bedragen.

Stichting Prioriteit VastNed Retail en beschermingsmaatregelen De Stichting Prioriteit VastNed Retail houdt alle 10 prioriteitsaandelen. In het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Retail hebben de leden van de Raad van Commissarissen alsmede de Directieleden van VastNed Management zitting.

157


Financiële rapportage en de externe accountant Het opstellen van financiële rapportages vindt plaats conform interne procedures. De Directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële rapportages. De externe accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en publicatie van de halfjaarcijfers, de jaarrekening en de daarop betrekking hebbende persberichten. De externe accountant woont de Algemene Vergadering van Aandeelhouders bij en kan worden bevraagd over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening. De externe accountant woont in ieder geval de vergaderingen van de Raad van Commissarissen en/of van de auditcommissie bij waarin de jaarrekening wordt besproken.

Gedragscode en klokkenluidersreglement VastNed Retail heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op alle werknemers inclusief de Directie. Tevens is een klokkenluidersreglement van toepassing, dat werknemers en Directieleden in de gelegenheid stelt om zonder gevaar voor de eigen arbeidsbetrekking misstanden in de onderneming te melden. De teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op www.vastned.nl.

Besluit artikel 10 overnamerichtlijn Op grond van artikel 10 overnamerichtlijn dient VastNed Retail in haar jaarverslag onder andere mededelingen te doen omtrent de kapitaalstructuur, belangrijke deelnemingen in VastNed Retail waarvoor een mededelingsplicht bestaat op grond van hoofdstuk 5.3 van de Wet op het financieel toezicht, beperking van het stemrecht en de uitgifte met medewerking van de Vennootschap van certificaten van aandelen, voorschriften in de statuten omtrent de benoeming en ontslag van de leden van de Directie en van de Raad van Commissarissen van VastNed Retail, bevoegdheden van de Directie, in het bijzonder ten aanzien van de uitgifte van aandelen, belangrijke overeenkomsten waarbij VastNed Retail partij is en die totstandkomen, worden gewijzigd of ontbonden onder de voorwaarde van wijziging van zeggenschap nadat een openbaar bod wordt uitgebracht en iedere overeenkomst van VastNed Retail met een lid van de Directie of werknemer die voorziet in een uitkering bij de beëindiging van het dienstverband naar aanleiding van een openbaar bod. De informatie op grond van het besluit artikel 10 overnamerichtlijn is opgenomen in dit hoofdstuk en elders in dit jaarverslag.

158


remuneratierapport 2009 vastned management inleiding VastNed Retail en VastNed Offices / Industrial (‘de fondsen’) hebben één statutair Directeur, VastNed Management, een gezamenlijke dochteronderneming van de beide fondsen en de managementvennootschap van zowel VastNed Retail als VastNed Offices / Industrial. Dit remuneratierapport schetst de bezoldiging van de leden van de statutaire Directie (‘de Directie’) van VastNed Management, de privépersonen die de fondsen feitelijk besturen. Alle leden van de Directie werken voor beide fondsen. De kosten van VastNed Management worden conform een kostenverdelingsovereenkomst naar oorzakelijkheid doorbelast aan de afzonderlijke fondsen.

hoofdlijnen van het bezoldigingsbeleid Het bezoldigingsbeleid van VastNed Management is door de aandeelhouders van beide fondsen in de Algemene Vergaderingen van Aandeelhouders van VastNed Retail en VastNed Offices / Industrial op 6 april 2004 goedgekeurd en kent de volgende uitgangspunten: a De totale bezoldiging zal qua hoogte en structuur zodanig dienen te zijn dat VastNed Management gekwalificeerde en deskundige leden van de Directie kan aantrekken en behouden; b De bezoldigingsstructuur, in termen van vast inkomen versus variabel inkomen, moet zodanig zijn dat daarmee de belangen van de fondsen op middellange en lange termijn worden bevorderd. Op basis van deze uitgangspunten zijn de volgende criteria geformuleerd voor de diverse elementen van het bezoldigingsbeleid voor de komende jaren: a Aan de voorzitter van de Directie (CEO) wordt een vast jaarinkomen toegekend dat in lijn ligt met de vaste jaarinkomens van Directievoorzitters van de collegabeleggingsfondsen van de VastNed Groep. Deze ‘peer group’ bestaat uit de vastgoedbeleggingsfondsen Corio, Eurocommercial Properties, Unibail Rodamco en Wereldhave; b Aan de overige leden van de Directie wordt een vast jaarinkomen toegekend dat in de range ligt van 40 – 70% van het vaste jaarinkomen van de CEO, afhankelijk van kwaliteit, ervaring en zwaarte van de takenportefeuille; c Teneinde de pensioenlasten te beperken, wordt niet het gehele jaarinkomen als pensioengevend aangemerkt. Het pensioengevend inkomen is beperkt tot 75-90% van het vaste jaarinkomen, met dien verstande dat dit percentage lager is naarmate het vaste jaarinkomen hoger is; d Naast het vaste jaarinkomen kan een bonus worden toegekend van maximaal € 200.000 aan de CEO en van maximaal € 100.000 aan ieder overig lid van de Directie voor hun werkzaamheden voor de twee fondsen. Per fonds wordt niet meer dan 50% van de genoemde bedragen toegekend.

bonussysteem inleiding De toe te kennen bonus valt uiteen in twee delen: de direct beleggingsresultaatgebaseerde bonus (75%) en de persoonlijke bonus (25%). De prestatiecriteria van de direct beleggingsresultaatgebaseerde bonus creëren alignment tussen de leden van de Directie en aandeelhouders op zowel korte als lange termijn, aangezien een stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel zowel de leden van de Directie als de aandeelhouders tot voordeel strekt. De langetermijnbelangen en het risicoprofiel worden veilig gesteld door het voorwaardelijk karakter van de direct beleggingsresultaatgebaseerde bonus (best practice bepaling II.2.12). De persoonlijke bonus stimuleert de realisatie van belangrijke doelstellingen die niet per definitie resulteren in een verhoging van het direct beleggingsresultaat op de korte termijn. De bonussen zijn niet pensioengevend. Voorafgaand aan het opstellen van het remuneratiebeleid zijn diverse scenario’s beoordeeld. Dit houdt in dat in een negatief scenario waarbij geen van de doelen wordt behaald geen bonus wordt uitgekeerd en in een positief scenario, waarbij alle doelen voor beide fondsen worden gerealiseerd, maximaal € 200.000 voor de CEO en € 100.000 voor ieder overig lid van de Directie wordt toegekend. Dit maximum ligt voor alle leden van de Directie op minder dan 50% van het vaste salaris.

159

VastNed Retail

direct beleggingsresultaatgebaseerde bonus Uitgangspunten Dit deel van de bonus, dat maximaal € 150.000 respectievelijk € 75.000 bedraagt, is rechtstreeks gerelateerd aan de ontwikkeling van het direct beleggingsresultaat per aandeel, zoals gedefinieerd in de door de externe accountant geaccordeerde jaarrekening en gecorrigeerd voor latere wijzigingen in de boekhoudsystematiek van de fondsen (like-for-like). Systeem Dit bonussysteem omvat een bonusbetaling van € 5.000 voor de CEO en € 2.500 voor de overige leden van de Directie voor elke stijging van 10 basispunten van het direct beleggingsresultaat per aandeel boven de gewogen inflatie in de landen waarin de fondsen investeren (berekend op basis van de gemiddelde waarde van de vastgoedbeleggingen in de betreffende landen). Dit onderdeel van de bonus is per fonds gemaximeerd op € 75.000 voor de CEO en € 37.500 voor de overige leden van de Directie. Er vindt geen saldering van dalings- en stijgingspercentages van het direct beleggingsresultaat van de twee fondsen plaats. De lasten van de direct beleggingsresultaatgebaseerde bonus komen voor rekening van het fonds waaraan het stijgingspercentage is toe te rekenen. Uitkering in aandelen De direct beleggingsresultaatgebaseerde bonus wordt voorwaardelijk toegekend in de vorm van aandelen in het fonds waaraan de toekenning is toe te rekenen tegen de eerste ex-dividendkoers van het aandeel na de jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De toekenning geschiedt onder opschortende voorwaarde, in die zin dat de toekenning twee jaar na dato definitief wordt, mits het direct beleggingsresultaat per aandeel over het boekjaar voorafgaand aan dat moment niet lager ligt dan het direct beleggingsresultaat per aandeel over het boekjaar voorafgaand aan het moment van voorwaardelijke toekenning van de bonus. Lock-up Vanaf het moment van definitieve toekenning is het lid van de Directie gerechtigd om van de dan onvoorwaardelijk toegekende aandelen maximaal 50% te verkopen. De opbrengst kan worden aangewend ter financiering van de alsdan verschuldigde loonbelasting over de waarde van de als dan onvoorwaardelijk toegekende aandelen. De overige aandelen dienen nadien te worden aangehouden voor een periode van minstens drie jaren of, indien zulks eerder geschiedt, tot het einde van het dienstverband van het betreffende lid van de Directie. Dividendgerechtigheid De aandelen zijn vanaf het moment van voorwaardelijke toekenning dividendgerechtigd. De tegenwaarde van de dividenden op de toegekende aandelen wordt pas uitbetaald op het moment dat de toekenning onvoorwaardelijk wordt.

persoonlijke bonus Van de persoonlijke bonus is maximaal, voor beide fondsen tezamen, € 50.000 toe te kennen aan de CEO en € 25.000 aan ieder overig lid van de Directie op basis van een beoordeling door de Raad van Commissarissen van VastNed Management van de mate waarin het betrokken lid van de Directie in het betreffende boekjaar vooraf gedefinieerde kwalitatieve en/of kwantitatieve doelstellingen heeft gerealiseerd. Deze bonus wordt in contanten uitbetaald. De kosten van deze bonus worden conform oorzakelijkheid verdeeld tussen de fondsen.

pensioenen De toegekende pensioenregeling is premievrij. Het pensioen van de heer Van Gerrevink is gebaseerd op een eindloonregeling, terwijl de pensioenregeling van de heer De Witte gebaseerd is op het middelloonstelsel. De verwachte pensioengerechtigde leeftijd voor de heer Van Gerrevink is 63 jaar; voor de heer De Witte is dit 65 jaar.

kostenvergoedingen Op alle Directieleden zijn gebruikelijke regelingen voor een bedrijfsauto en zakelijk gemaakte kosten van toepassing.

160

VastNed Retail Remuneratierapport 2009 VastNed Management

duur en beëindigingsvoorwaarden arbeidsovereenkomsten Uitgangspunten De arbeidsovereenkomsten met de leden van de Directie zijn aangegaan voor onbepaalde duur. Alle contracten bevatten een ontslagvergoedingsregeling met een minimumvergoeding bij beëindiging door VastNed Management die hoger ligt dan de in de Code genoemde vergoeding van één jaar vast salaris. De arbeidscontracten met de zittende leden van de Directie zijn aangegaan toen de Code nog niet van kracht was. De overeengekomen ontslagvergoedingsregelingen waren indertijd noodzakelijk om leden van de Directie te bewegen hun dienst

betrekking elders op te geven en een dienstverband met VastNed Management aan te gaan. Deze vigerende afspraken worden gehonoreerd. VastNed Management is wel voornemens voor toekomstige nieuwe Directeuren de Code op dit punt toe te passen. Indien beëindiging van de arbeidsovereenkomst het gevolg is van, dan wel plaatsvindt binnen een bepaalde periode na, een overname of fusie, geldt in bepaalde gevallen een hogere minimumbeëindigingsvergoeding De heer R.A. van Gerrevink Bij onvrijwillig ontslag door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van VastNed Management is de heer Van Gerrevink gerechtigd tot een vergoeding van ten minste € 600.000. Indien de arbeidsovereenkomst door een fusie of overname van een van de fondsen wordt beëindigd, zal een vergoeding van ten minste € 400.000 per fonds worden voldaan. Indien een prijs voor aandeelhouders wordt gerealiseerd boven 105% van de intrinsieke waarde wordt een additionele bonus van 2% van het meerdere per aandeel vermenigvuldigd met het aantal uitstaande aandelen uitgekeerd. Deze extra bonus is gemaximeerd op € 750.000 per fonds. Deze regelingen zijn bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. De heer T.M. de Witte Bij onvrijwillig ontslag door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van VastNed Management is de heer De Witte gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn met de systematiek van de kantonrechterformule met inachtneming van 12 dienstjaren op het moment van indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. In geval door een fusie of overname van één van de fondsen op initiatief van VastNed Management een einde komt aan de arbeidsovereenkomst, zal een schadeloosstelling van ten minste 15 maandsalarissen worden betaald. Opzegtermijnen De opzegtermijnen voor de leden van de Directie bedragen:

Werkgever

Werknemer

De heer R.A. van Gerrevink

6 maanden

3 maanden

De heer T.M. de Witte

6 maanden

3 maanden

remuneratie van de directie in 2009 Vast salaris en persoonlijke bonus De inkomens over 2009 zijn hieronder weergegeven (persoonlijke bonus betreft hetgeen in 2010 in contanten zal worden betaald als bonus over het boekjaar 2009).

Vast salaris

Waarvan

Nabetaling

Dienst-

(excl. soc.

pensioen-

Persoonlijke

salaris

jaren

premies)

gevend

bonus*

2008

De heer R.A. van Gerrevink

8

465.000

348.000

25.000

8.100

De heer T.M. de Witte

7

240.000

210.000

12.500

9.720

705.000

558.000

37.500

Totaal

*

161

Toerekenbaar aan VastNed Retail Toerekenbaar aan VastNed Offices / Industrial


€ 37.500 nihil

17.820

De nabetaling salaris 2008 is in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van VastNed Retail van 7 april 2009 goedgekeurd en heeft betrekking op dat deel van de salarisverhoging 2008 dat aangehouden was in verband met het ontbreken van goedkeuring door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van VastNed Retail in 2008. In 2009 zijn de volgende pensioenpremies door VastNed Management ten behoeve van haar leden van de Directie in aanmerking genomen: de heer Van Gerrevink € 79.510 en de heer De Witte € 33.988.

Direct beleggingsresultaatgebaseerde bonus over 2009 De direct beleggingsresultaatgebaseerde bonus over het boekjaar 2009 wordt voor VastNed Retail ten volle voorwaardelijk toegekend. Immers, het direct beleggingsresultaat per aandeel 2009 bedraagt € 4,03. Dit is een stijging van 4,7% ten opzichte van 2008 en is daarmee 4,2 procentpunt boven de gemiddeld gewogen inflatie van 0,5% in de landen waar VastNed Retail actief is. Hiermee wordt de maximale bonus ad € 75.000 voor de CEO en € 37.500 voor het andere lid van de Directie voorwaardelijk toegekend.

Onvoorwaardelijk worden direct beleggingsresultaatgerelateerdebonus toegekend in 2008 Het direct beleggingsresultaat per aandeel VastNed Retail in 2009 van € 4,03 was hoger dan het direct beleggingsresultaat per aandeel in 2007 (het jaar voorafgaand aan toekenning in 2008), dat € 3,85 per aandeel bedroeg. Aldus zullen alle in 2008 als direct beleggingsresultaatgerelateerdebonus voorwaardelijk toegekende aandelen op 23 april 2010 (ex-dividend datum) onvoorwaardelijk toegekend worden.

Persoonlijke bonus over 2009 De persoonlijke bonus over 2009 wordt voor de heer Van Gerrevink en de heer De Witte toegekend voor een bedrag van respectievelijk € 25.000 en €12.500, aangezien de vooraf voor VastNed Retail vastgestelde targets op het terrein van solvabiliteit, bezettingsgraad en verkopen ten volle zijn gerealiseerd.

Remuneratie van de Directie in 2010 Het vigerende remuneratiebeleid, dat in 2004 is vastgesteld, wordt niet gewijzigd. Het vaste salaris van de heer Van Gerrevink alsmede het pensioengevend gedeelte daarvan blijft ongewijzigd op € 465.000 respectievelijk € 348.000. Het vaste salaris van de heer De Witte wordt verhoogd tot € 255.000. Het pensioengevend gedeelte daarvan wordt verhoogd tot € 215.000.

Aandelenbezit van de Directie Onderstaand volgt een overzicht van het aandelenbezit van de statutaire Directie per 31 december 2009. Overzicht aandelenbezit VastNed Retail van de statutaire Directie

R.A. van Gerrevink

Aantal aandelen per 1 januari 2009

2.405

1.067

Mutaties

–

400

T.M. de Witte

Aantal aandelen per 31 december 20091)

2.405

1.467

Voorwaardelijk deel

–

–

1

162

Door vaststelling van dit remuneratierapport zijn voor de heer Van Gerrevink 1.134 aandelen VastNed Retail en voor de heer De Witte 567 aandelen VastNed Retail onvoorwaardelijk geworden.


risicomanagement Het risicomanagement en beheersingsstelsel van VastNed Retail is gebaseerd op het COSO (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission) risicomanagementraamwerk en beoogt met een redelijke mate van zekerheid te waarborgen dat de risico’s waaraan de onderneming blootstaat, voldoende worden geïdentificeerd en binnen de kaders van een beperkt risicoprofiel worden beheerst. In het onderstaande overzicht worden de belangrijkste risicocategorieën voor VastNed Retail beschreven. Voor elke categorie is aangegeven wat de potentiële impact is van de betreffende risicocategorie en op welke wijze VastNed Retail het risico tracht te beheersen.

beschrijving risicocategorie

potentiële impact

beheersingsmaatregelen

– Keuze van beleggingsland,

Strategisch is gekozen voor:

strategische risico’s Invloed van externe factoren als gevolg van keuzes ten

beleggingstype, relatieve

aanzien van beleggings- en

omvang en tijdstip van

stabiel politiek en economisch klimaat, zijnde Nederland,

financieringsbeleid.

beleggen kunnen in sterke

Spanje, Frankrijk, België en Portugal. Voor nadere informatie

mate de afhankelijkheid van inflatie, valutaschom-

– Beleggingen in landen primair in de eurozone met een relatief

over het huurregime in deze landen, zie pagina 191; – Een grote mate van spreiding over verschillende typen winkel-

melingen, consumenten

objecten, huurders en locaties (zie hoofdstuk Profiel en

bestedingen,

strategie en kerncijfers vastgoedportefeuille). De brutohuur-

huurregelgeving en

opbrengst van het grootste object en de grootste huurder

vergunningenbeleid op de

bedroegen ultimo 2009 respectievelijk 4,2% en 5,8% van de

te verwachten huurontwikkelingen en vraag naar

totale brutohuuropbrengst; – Een kritische massa per land / regio teneinde voldoende lokale

winkellocaties en daarmee

expertise en daarmee gedegen research te kunnen waar

de waardeontwikkelingen

borgen. In alle landen zijn voldoende geëquipeerde teams.

van beleggingen bepalen.

Het team in Istanbul zal worden versterkt naar gelang daar

– De mate van leverage en het rentebeleid hebben in belangrijke mate invloed op (de volatiliteit van) de financieringskosten en het herfinancieringsrisico.

een grotere vastgoedportefeuille zal zijn opgebouwd; – Omvang Turkse vastgoedportefeuille maximaal 10% van de totale vastgoedportefeuille, waarbij de focus ligt op het op het westen georiënteerde Istanbul, en; – Een conservatief financieringsbeleid (zie verder onder Financieringsrisico’s). Besluiten ten aanzien van de strategie (wijzigingen) worden uitgevoerd na goedkeuring door de Raad van Commissarissen.

163

VastNed Retail


potentiële impact


– Onjuiste inschatting van

Er is een gedegen systeem van interne controlemaatregelen en

financiële verslaggevingsrisico’s Invloed van onjuiste, onvolledige of niet-tijdig beschikbare

risicorendementsprofiel bij

administratief-organisatorische maatregelen geïmplementeerd,

informatie op interne beslis-

beleggingsbeslissingen, en;

welke onder meer zijn vastgelegd in het handboek

– Reputatieschade en claims

Administratieve Organisatie, de gedragscode, de klokkenluiders

externe partijen (onder ande-

als gevolg van onterecht

regeling en het Directiereglement. Deze resulteren in belangrijke

re aandeelhouders, banken,

opgewekte verwachtingen

checks & balances ten aanzien van financiële rapportages zoals:

toezichthouders).

bij stakeholders.

– Betrokkenheid van verschillende disciplines bij het opstellen

singsprocessen of die van

van rapportages en (des)investeringsvoorstellen; – Budgettering, per kwartaal geactualiseerde prognoses en cijferanalyses; – Taxatieprocedures (onafhankelijke externe taxateurs, die periodiek gewisseld worden, interne IRR-analyses en internationaal geaccepteerde waarderingsrichtlijnen); – Periodieke business report meetings waarin op basis van rapportages de operationele activiteiten met de landen managers in detail worden besproken; – Groepsinstructies ten aanzien van waarderingsgrondslagen en rapportagedata, alsmede interne trainingen op het gebied van IFRS en dergelijke, en; – Periodiek Directieoverleg en bespreking van resultaten externe accountantscontrole met auditcommissie en Raad van Commissarissen. operationele risico’s Risico’s voortkomend uit dagelijkse transacties en (externe) gebeurtenissen. (Des)Investeringsrisico’s Onjuiste uitvoering van een (des)investeringsanalyse.

– Onjuiste inschatting van het risicorendements profiel, en/of; – Te late (des)investering; – Negatief effect op (toekomstige) nettohuur opbrengsten; – Onverwachte negatieve waardemutaties, en; – Lager (dan verwacht) direct en indirect beleggingsresultaat.

164

VastNed Retail

Zorgvuldige aan- en verkoopprocedures bestaande uit: – Het volgen van een checklist voor de uitvoering van due iligence-onderzoek ter beoordeling van financiële, juridische, d bouwtechnische en fiscale aspecten; – Betrokkenheid van verschillende disciplines bij aan- en verkoop; – Standaard format voor (des)investeringsvoorstellen, en; – Interne autorisatieprocedures ((des)investeringen boven € 25 miljoen vereisen goedkeuring van de Raad van Commissarissen).


potentiële impact


– Daling van huuropbreng

Interne procedures gericht op:

Verhuur- en debiteurenrisico’s Risico dat een object door aard en ligging en/of kwaliteit

sten en stijging van niet

van de huurder niet of niet

doorberekende service

beleggingsobject zelf door portfolio- en technische managers

tegen de vooraf ingeschatte

kosten door leegstand;

en research;

huurprijs kan worden verhuurd

– Daling van de waarde van

(resulterend in leegstand) of

de vastgoedbeleggingen

dat de huur niet wordt geïnd.

door leegstand; – Afboeking van achter stallige vorderingen, en; – Lager (dan verwacht) direct en indirect beleggingsresultaat.

– Zeer regelmatige beoordeling van omgevingsfactoren en het

– Jaarlijkse uitgebreide interne op de toekomst gerichte rendementsanalyse (inclusief 10 jaar forecast); – Streven naar een evenwichtige spreiding van expiratiedata van huurcontracten, binnen geldende huurwet- en regelgeving; – Streven naar een optimale huurdersmix en een maximale omvang van exposure aan een enkele huurder (de totale brutohuuropbrengst van onze grootste huurder is 4,2% van de totale brutohuuropbrengsten); – Periodieke rapportages ten aanzien van bezettingsgraad van en huurachterstanden in de vastgoedportefeuille met daaruit volgende acties; – Screenen van huurders bij het aangaan van huurcontracten; – Tussentijds beoordelen van financiële positie en betalingsgedrag van huurders door regelmatige gesprekken met huurders en raadplegen externe bronnen hierover, en; – Het door huurders stellen van bankgaranties en/of storten van waarborgsommen.

Kostenbeheersingsrisico’s Risico van onverwachte

– Onjuiste inschatting van

stijging van exploitatiekosten

het risicorendements

en algemene kosten of het

profiel, en;

moeten plegen van onver-

– Lager direct en indirect beleggingsresultaat.

wachte aanvullende

– Budgetteringsprocedures en onderhoudsprognoses; – Autorisatieprocedures bij aangaan van onderhouds- en investeringsverplichtingen; – Periodieke rapportages (realisatie – budgetanalyse), en; – Benchmarking van kosten aan die van collegafondsen.

investeringen. Pijplijnrisico’s – Pijplijnrisico wordt in het algemeen grotendeels overgedragen

Risico’s die samenhangen met

– Vertraging in oplevering;

verworven pijplijnprojecten.

– Afwijking van overeen-

aan gecontracteerde respectabele en solide projectontwik-

gekomen (technische)

kelaars en aannemers. Door vroegtijdige betrokkenheid bij

specificaties of huurvoor-

het ontwerp van het object en het samenstellen van de huur-

waarden; – Het niet volledig of tegen lagere dan vooraf ingeschatte huurniveaus kunnen verhuren, en;

dersmix worden verhuurrisico’s beperkt; – Periodieke voortgangsrapportages (realisatie – budget analyse), en; – Continue betrokkenheid van eigen commerciële en technische deskundigen ter controle op de voortgang.

– Lager direct en indirect beleggingsresultaat.

Ultimo 2009 was er voor een bedrag van € 27,9 miljoen aan gecommitteerde vastgoedbeleggingen in pijplijn.

165

VastNed Retail Risicomanagement


potentiële impact


Risico’s die samenhangen met

– Juridische en fiscale claims

Interne procedures bestaande uit:

wijzigingen in fiscale en juridi-

resulterend in boeten,

sche wetgeving of risico’s die

gederfde opbrengsten of

voortkomen uit de onjuiste

extra kosten;

Juridische en fiscale risico’s – Verplichte toetsing door interne en waar nodig externe juristen en fiscalisten van contractuele afspraken; – Volgen van relevante vaktechnische cursussen door werk

inschatting van contractuele

– Verlies van fiscale status;

bepalingen of fiscale

– Reputatieschade, en;

exposures.

– Lager direct en indirect

regime gestelde voorwaarden (zoals financieringsverhouding

beleggingsresultaat.

en, verplichte dividenduitkeringen en samenstelling aandeel-

nemers – Continue bewaking van aan de toepassing van het fiscaal

houders) door interne en externe fiscalisten, en; – Zorgvuldige analyse van fiscale risico’s bij (des)investeringen (omzet- en overdrachtsbelasting, latente belasting verplichtingen en dergelijke). ICT-risico’s Risico’s die samenhangen met

– Niet tijdig of onjuist intern

Interne procedures gericht op:

het niet goed functioneren of

of extern kunnen rapporte-

– Toegangsbeveiligingen;

het beveiligen van de interne

ren;

– Back-up en recoveryprocedures. Back-ups worden dagelijks

ICT-infrastructuur.

– Verlies van relevante informatie; – Ongeautoriseerde toegang tot informatie door derden, en;

door extern bedrijf opgehaald; – Periodieke controles door externe deskundigen; – Digitaliseren van sleuteldocumenten, en; – Inhuur van externe kennis en ervaring voor continue update van ontwikkelingen op het gebied van ICT.

– Reputatieschade. Het ICT-netwerk tussen de landen is gecentraliseerd in Rotterdam, waarbij de verschillende landen gekoppeld zijn aan een eigen Wide Area Network door middel van bij professionele netwerkbeheerders gehuurde vaste lijnen. financiële risico’s (Her)financieringsrisico Risico dat onvoldoende of

– Onvoldoende financieringsruimte voor investeringen;

tegen ongunstige condities eigen en (lang) vreemd

– Gedwongen verkoop van vastgoedbeleggingen;

vermogen kan worden aangetrokken of dat afgesproken

– Hogere financieringskosten;

bankconvenanten worden


overschreden.

beleggingsresultaat, en; – Reputatieschade.

– Regelmatige contacten met (potentiële) aandeelhouders en vreemd vermogenverschaffers door middel van roadshows, transparante financiële verslaggeving en analistenbijeenkomsten; – Beperken van de financiering met vreemd vermogen tot maximaal 50% van de marktwaarde van de vastgoed beleggingen. Ultimo 2009 bedroeg dit percentage 39,8%; – Beperken van het aandeel van kortlopende leningen tot maximaal 25% van de leningenportefeuille. Ultimo 2009 bedroeg dit percentage 20%; – Er wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata (zie tabel pagina 85); – Er wordt gestreefd maar een gewogen gemiddelde looptijd van de langlopende leningenportefeuille van ten minste vijf jaar. Ultimo 2009 bedroeg deze looptijd 3,6 jaar; – Interne monitoring op basis van interne periodieke financiële rapportages, waarin zijn opgenomen: gevoeligheidsanalyses, financieringsratio’s, ontwikkeling bankconvenanten en financieringsruimte, en; – Periodiek Directieoverleg hierover en bespreking van deze rapportages met auditcommissie en Raad van Commissarissen.

166



potentiële impact


Risico dat onvoldoende

– Reputatieschade;

– Procedures gericht op reduceren van operationele risico’s

middelen beschikbaar zijn

– Extra financieringskosten,

Liquiditeitsrisico

en;

voor dagelijkse betalings verplichtingen.

– Lager direct beleggings resultaat.

die kunnen resulteren in het wegvallen van kasstromen (zie hiervoor); – Aantrekken van voldoende kredietfaciliteiten gericht op het hebben van voldoende kredietruimte. Ultimo 2009 bedroeg de ongebruikte ruimte € 145,8 miljoen; – Opstellen van dagelijkse kasstroomprognoses, en; – Interne monitoring van kredietruimte en voorwaarden op basis van interne periodieke financiële rapportages.

Renterisico Risico’s als gevolg van

– Stijgende financierings

renteschommelingen.

kosten, en; – Lager direct beleggings resultaat.

– In principe heeft maximaal een derde deel van de leningenportefeuille een variabele rente; – Fixatie door middel van het afsluiten van rentederivaten met (inter)nationale banken; – Er wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding in renteherzieningsdata; – Er wordt gestreefd naar een rentetypische looptijd van de langlopende leningenportefeuille van minimaal 3,0 jaar. Ultimo 2009 bedroeg deze looptijd 4,6 jaar; – Interne monitoring van het renterisico op basis van interne periodieke financiële rapportages, en; – Periodiek Directieoverleg hierover en bespreking van deze rapportages met auditcommissie en Raad van Commissarissen.

Valutarisico Risico’s als gevolg van

– Dalende opbrengsten, en;

– Primair beleggen in de eurozone;

valutaschommelingen.


– Maximaal 10% van het totaal belegd vermogen wordt belegd

beleggingsresultaat.

in Turkije. Ultimo 2009 bedroeg dit € 30,3 miljoen, en; – Afsluiten van huurcontracten in euro’s of Amerikaanse dollars, waarbij financiering van (een deel van) de vastgoedobjecten in dezelfde valuta plaatsvindt.

compliance risico’s Risico’s samenhangend met

– Reputatieschade;

niet of onvoldoende naleven

– Claims en juridische procedures, en;

van weten regelgeving of niet integer handelen.

– Lager direct beleggings resultaat.

– Interne procedures en trainingen gericht op het up-to-date houden van kennis rondom weten regelgeving; – Interne gedragscode en klokkenluidersregeling; – Naleving gedragscode wordt ten minste eenmaal per jaar besproken met werknemers; – Procedures gericht op aanname van integer personeel (referenties en dergelijke), en; – Ten minste eenmaal per jaar ondertekenen door landen managers van interne Representation letters.

Zoals hiervoor is aangegeven, wordt binnen VastNed Retail veel aandacht besteed aan de beheersing van risico’s. Binnen VastNed Retail werkt een relatief beperkt aantal mensen, die bovendien verspreid zijn over verschillende landenorganisaties. Activiteiten op het gebied van financiering, cash management, belastingen, juridische zaken, ICT, research, budgettering en budgetbewaking worden op groepsniveau in Rotterdam uitgevoerd, waarmee ook de lokale landenorganisaties hun voordeel kunnen doen. Binnen VastNed Retail is geen aparte interne auditafdeling. Gezien de beperkte complexiteit van de dagelijkse transacties en de korte interne lijnen wordt de afwezigheid van een aparte interne auditafdeling vanuit risicomanagement acceptabel geacht.

167


raad van commissarissen

Drs. Wouter J. Kolff (23 juli 1945)

Mr. N.J. (Klaas) Westdijk MBA (20 juni 1941)

Dr. Pieter M. Verboom (20 april 1950)

Jeroen J.B.M. Hunfeld (11 april 1950)

168

VastNed Retail

managementteam

Mr. Reinier A. van Gerrevink (3 maart 1950)

Mr. drs. Tom M. de Witte RA (7 september 1966)

Mr. Arnaud G.H. du Pont (25 mei 1966)

Drs. Wim Fieggen (3 november 1957)

169

VastNed Retail

vastgoedportefeuille 2009

171


huuropbrengst (x € 1.000)

Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal

Aantal appartementen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

vastgoedbeleggingen in exploitatie nederland alkmaar Laat 165-167

Winkel

1990

1906

345

1

–

–

92

Payglop 6

Winkel

1988

1900

45

1

–

–

22

Payglop 14

Winkel

1994

1930

143

1

–

–

42

Grotestraat 32 / Hof van Gülick 10

Winkel

1993

1920

210

1

1

–

44

Grotestraat 35a-37

Winkel

1994

1900

150

1

1

–

51

Grotestraat 36

Winkel

1996

1920

430

1

–

–

81

Grotestraat 83-85

Winkel

1994

1850

255

1

–

–

127

Winkel

1993

1920

1.132

5

–

–

199

Langestraat 8

Winkel

1990

1900

409

1

–

–

93

Utrechtsestraat 13 / Hellestraat 3

Winkel

2008

1900

97

1

1

–

67

Buikslotermeerplein 88-90 1)

Winkelcentrum

1990

1968

388

1

–

–

96

Buikslotermeerplein 123 1)

Winkelcentrum

1993

1968

9.293

1

–

–

1.007

Buikslotermeerplein 255 1)

Winkelcentrum

2007

1972

307

1

–

–

107

Ferdinand Bolstraat 65

Winkel

1989

1883

113

1

3

–

53


Winkel

1987

1905

85

1

3

–

62


Winkel

1989

1884

82

1

3

–

55


Winkel

1987

1883

85

1

3

–

63

Ferdinand Bolstraat 92 / G. Flinckstraat 118

Winkel

1987

1882

81

1

6

–

66

Almelo

Grotestraat 97a / Koornmarkt 3-5 en 9-11 / Werfstraat 1 Amersfoort

Amsterdam

Ferdinand Bolstraat 95-97 / 1e Jan v.d. Heydenstraat 88a-90

Winkel

1987

1892

194

1

9

–

113


Winkel

1989

1892

118

1

3

–

45


Winkel

1989

1882

76

1

3

–

51

Ferdinand Bolstraat 120 / 1e Jan v.d. Heydenstraat 88

Winkel

1993

1893

130

1

6

–

68


Winkel

1987

1893

95

1

3

–

60


Winkel

1987

1893

75

1

3

–

54


Winkel

1989

1893

80

1

3

–

53

Heiligeweg 47

Winkel

1989

1899

60

1

–

–

95

Jan Evertsenstraat 100

Winkel

1988

1925

144

1

3

–

42


Winkel

1987

1925

107

1

3

–

41


Winkel

1987

1940

95

1

3

–

50

Kalverstraat 9

Winkel

1990

1900

253

1

–

–

113

Kalverstraat 162-164

Winkel

1988

1800

328

1

–

–

291

Kalverstraat 182

Winkel

1987

1900

95

1

–

–

121

Kalverstraat 208

Winkel

1991

1850

160

2

–

–

105

Kinkerstraat 115 1)

Winkel

1994

1988

97

1

–

–

35

Leidsestraat 5

Winkel

1990

1905

380

1

–

–

94

Leidsestraat 64-66 / Kerkstraat 44

Winkel

1986

1912

790

3

–

–

223

Paleisstraat 21

Winkel

1990

1876

310

1

–

–

50

Reguliersbreestraat 9 / Amstel 8

Winkel

1987

1905

277

2

3

–

115

172

VastNed Retail


Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Rembrandtplein 7 1)

Winkel

2007

1897

285

1

3

–

Van Baerlestraat 86

Winkel

1994

1800

90

1

2

–

72

Van Baerlestraat 108-110

Winkel

1990

1800

265

2

3

–

123

Deventerstraat 5

Winkel

1990

1900

363

2

2

–

116

Deventerstraat 6

Winkel

1990

1930

70

1

–

–

31

Deventerstraat 14 en 14b

Winkel

1994

1900

295

2

3

–

96

Bakkerstraat 3a en 4 / Wielakkerstraat 8

Winkel

1990

1600

188

2

1

–

113

Bakkerstraat 6

Winkel

1994

1950

574

1

–

–

145

Koningstraat 12-13 / Beekstraat 105-107 en 108

Winkel

1988

1890

1.052

4

3

–

246

Rijnstraat 23 / Varkensstraat 34

Winkel

1990

1900

447

2

4

–

113

Vijzelstraat 24

Winkel

1994

1800

161

1

–

–

92

Winkel

1995

1952

894

3

–

–

98

Winkel

1998

1992

1.815

6

2

–

241

Winkel

1994

1900

80

1

–

–

48

Winkel

1989

1910

2.630

4

–

–

336

Winkel

1997

1930

367

1

–

–

36

Winkel

2007

2007

2.350

2

–

–

278

Hoogkoorpassage 14-18 en 22

Winkel

1990

1989

566

5

–

–

78

Steenstraat 110 / D’n entrepot

Winkel

1997

1992

135

1

–

–

47

Rechterstraat 42-44

Winkel

1997

1940

877

1

–

–

104

Stationstraat 18-20

Winkel

1997

1920

750

1

–

–

82

Eindstraat 14-16

Winkel

1988

1924

260

1

–

–

205

Ginnekenstraat 3

Winkel

1994

1985

88

1

–

–

81

Ginnekenstraat 19

Winkel

1993

1980

150

1

–

–

119

Ginnekenstraat 80-80a

Winkel

1998

1905

165

1

5

–

108

Grote Markt 29 / Korte Brugstraat 2

Winkel

1991

1953

102

1

–

–

95

Karrestraat 25

Winkel

1994

1920

268

1

2

–

132

Ridderstraat 19

Winkel

1994

1800

225

1

–

–

60

Torenstraat 2 / Korte Brugstraat 14

Winkel

1992

1953

90

1

–

–

84

Veemarktstraat 30

Winkel

1991

1920

555

1

–

–

78

Veemarktstraat 32

Winkel

1992

1800

70

1

2

–

40

Winkelcentrum

1993

1977

1.610

7

–

–

250

Winkel

1997

1970

620

2

–

–

93

Kerkstraat 1 / Brinklaan

Winkel

1994

1974

1.007

2

–

–

125

Nassaulaan 12 / Nassaustraat 1a en 1g

Winkel

1994

1920

295

1

2

–

84

Nassaustraat 12-16

Winkel

1994

1900

181

2

1

–

87

Veerstraat 11 en 11d

Winkel

1990

1900

360

2

–

–

108

209

Apeldoorn

Arnhem

Assen Gedempte Singel 11-13 / Mulderstraat 8 Bemmel Dorpsstraat 31, 31a-e / Kloosterplaats 1 / Dr Poellstraat 1 Bergen op Zoom Wouwsestraat 48 Beverwijk Nieuwstraat 9 -11 / Breestraat 65 Bilthoven Julianalaan 53 Borculo Lichtenhorst 7-9 Boxmeer

Boxtel

Breda

Brielle De Reede 36-50 1) Brunssum Kerkstraat 45 / Schiffelerstraat 1 Bussum

173

VastNed Retail Vastgoedbeleggingen in exploitatie


Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Capelle a/d IJssel Lylantse Baan 7

Perifere detailhandel 1990

1985 13.336

3

–

150

917

De Wingerd 247-267

Winkelcentrum

1993

1969

2.043

5

1

–

282

Winkel

1997

1950

203

1

3

–

55

Winkel

1999

1989

493

6

–

–

103

Winkel

1997

1991

434

3

1

–

62

Winkel

1997

1922

1.190

4

–

–

145

Hippolytusbuurt 1 / Nieuwstraat

Winkel

1997

1700

750

1

–

–

108

Markt 23

Winkel

1990

1906

54

1

3

–

48

Oude Langendijk 2

Winkel

1996

1906

120

1

–

–

38

Oude Langendijk 11

Winkel

1987

1906

150

1

–

–

54

Wijnhaven 9 / Oude Delft 92

Winkel

1986

1700

184

1

–

–

39

Frederik Hendriklaan 101-103

Winkel

1989

1995

90

1

3

–

64

Frederik Hendriklaan 128 / v. Beuningenstraat 48

Winkel

1987

1990

125

1

2

–

56

Gravenstraat 1

Winkel

1993

1916

374

1

–

–

68

Grote Markt 4

Winkel

1990

1900

964

1

–

–

203

Hoogstraat 24-26

Winkel

1988

1923

319

1

–

–

68

Hoogstraat 27-27a

Winkel

1986

1916

530

1

–

–

111

Korte Poten 10

Winkel

1989

1916

56

1

–

–

29

Korte Poten 13

Winkel

1990

1916

120

1

–

–

67

Korte Poten 42

Winkel

1987

1900

55

1

2

–

49

Korte Poten 46 / Bleyenburg 35-37

Winkel

1990

1920

131

2

1

–

37

Lange Poten 7

Winkel

1989

1937

112

1

–

–

33

Lange Poten 21

Winkel

1989

1916

204

1

2

–

105

Noordeinde 9 / Hartogstraat 1

Winkel

1988

1916

100

1

–

–

79

Noordeinde 16-18

Winkel

1989

1888

530

4

1

–

117

Noordeinde 48

Winkel

1988

1921

80

1

–

–

58

Noordeinde 54 / Molenstraat 1

Winkel

1989

1919

90

1

1

–

72

Plaats 17 en 21-23

Winkel

1990

1916

415

2

–

–

127

Plaats 25

Winkel

1987

1920

517

1

–

–

67

Plein 10

Winkel

1988

1920

507

1

–

–

115

Plein 11

Winkel

1987

1917

276

1

–

–

73

Spuistraat 13

Winkel

1988

1930

858

1

–

–

302

Venestraat 43

Winkel

1989

1916

115

1

–

–

40

Vlamingstraat 43

Winkel

1995

1916

163

1

–

–

86

Brink 95 / Spijkerboorsteeg 33 en 37

Winkel

1995

1850

127

2

2

–

55

Lange Bisschopstraat 11-15

Winkel

1993

1800

310

2

1

–

81

Lange Bisschopstraat 34

Winkel

1991

1900

278

1

–

–

48

Lange Bisschopstraat 50

Winkel

1993

1800

210

1

1

–

108

Hoofdstraat 5-7

Winkel

1997

1960

520

1

1

–

52

Oranjestraat 6-10

Winkel

1997

1978

520

1

1

–

49

Coevorden Friesestraat 14 / Weeshuisstraat 9 Culemborg Everwijnstraat 6-14 / Markt 53 Dalfsen Van Bloemendalstraat 6-8 / Wilhelminastraat 5 Dedemsvaart Julianastraat 13-19 Delft

Den haag

Deventer

Didam

174



Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Doetinchem Dr. Huber Noodstraat 2

Winkel

1997

1968

1.840

4

–

–

Korte Heezenstraat 6 / Heezenpoort 13-15 en 21

Winkel

1994

1985

310

5

–

–

298 87

Nieuwstad 57-59

Winkel

1988

1988

1.686

2

–

–

147

Winkelcentrum

1997

2007

3.395

12

–

–

460

Winkel

1996

1800

175

1

4

–

118

Winkel

1995

1900

150

1

1

–

50

Stuyvenburchstraat 44

Winkel

1997

1965

350

2

2

–

77

Stuyvenburchstraat 141

Winkel

1998

1950

420

1

2

–

55

Orionstraat 137-159

Winkelcentrum

1993

1973

3.102

11

–

–

476

Rechtestraat 25

Winkel

1992

1930

100

1

–

–

118

Rechtestraat 44-48

Winkel

1988

1966

3.273

2

–

–

575

Winkelcentrum ‘Woensel’ 113

Winkelcentrum

1994

1970

115

1

–

–

78

Woenselse Markt 19-21

Winkel

1994

1979

810

1

4

–

142

Winkel

1997

1951

572

2

–

–

82

Winkel

1993

1960

275

1

1

–

64

Kalanderstraat 6

Winkel

1993

1950

124

1

–

–

93

Langestraat 9-17a / Achter het Hofje 2

Winkel

1987

1930

2.703

9

1

–

375

Raadhuisstraat 9

Winkel

1990

1954

289

1

–

–

59

Winkel

1994

1920

65

1

–

–

34

Winkel

1994

1910

859

2

1

–

62

Hoogstraat 5

Winkel

1988

1900

190

1

–

–

44

Kleiweg 77-95

Winkel

1994

1900

1.200

4

5

–

460

Kleiweg 103 / Regentesseplantsoen

Winkel

1990

1988

862

3

–

–

201

Markt 52

Winkel

1990

1900

284

1

–

–

45

Winkel

1988

1989

1.100

1

–

–

146

Brugstraat 2-6 / Schuitemakersstraat 1

Winkel

1995

1905

840

2

–

–

151

Dierenriemstraat 198/2

Winkel

1993

1992

914

1

–

–

146

Herestraat 41

Winkel

1994

1991

243

1

–

–

142

Stoeldraaierstraat 17

Winkel

1990

1953

266

1

10

–

63

Vismarkt 31-31a-c

Winkel

1993

1880

275

1

5

–

127

Winkel

1997

1986

800

1

1

–

84

Gen. Cronjéstraat 56-58 / Kloosterstraat 10

Winkel

1996

1920

200

1

2

–

72

Grote Houtstraat 90

Winkel

1988

1850

96

1

–

–

60

Doorwerth Mozartlaan 52-66 / van der Molenallee 107-125 Dordrecht Voorstraat 262 Drachten Zuidkade 2 Eerbeek

Eindhoven

Elst Kleine Molenstraat 6 Emmeloord Lange Nering 65 Enschede

Goes Lange Kerkstraat 9 Goor Grotestraat 57-59 en 63 Gouda

Groesbeek Spoorlaan 1 Groningen

Haaksbergen Spoorstraat 45 Haarlem

175



Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Hardenberg Fortuinstraat 21

Winkel

1997

1985

300

1

–

–

41

Voorstraat 10

Winkel

1997

1930

1.173

1

–

–

132

Markt 14

Winkel

1991

1875

470

1

–

–

82

Winkelcentrum ‘Vuldersbrink’

Winkelcentrum

1998

1978

4.735

14

–

–

728

Grote Bredeplaats 26-26b

Winkel

1997

1990

658

2

3

–

98

Voorstraat 71

Winkel

1997

1900

294

1

1

–

57

Winkel

1989

1924

65

1

1

–

33

Winkel

1998

1994

1.270

1

2

–

181

In de Cramer 140


2007

6.000

1

–

120

468

Saroleastraat 38

Winkel

1994

1930

225

1

1

–

109

Winkel

1998

1991

2.990

4

–

147

346

Markt 15-25 / Veestraat 2a

Winkel

1998

1978

1.615

4

1

–

260

Veestraat 1

Winkel

1994

1950

240

1

–

–

90

Veestraat 39

Winkel

1994

1960

136

1

–

–

39

De Telgen 9

Winkel

1993

1920

105

1

1

–

66

Molenstraat 4

Winkel

1991

1991

120

1

1

–

37

Wegtersweg 4


2006

4.622

1

–

100

358

Winkel

1997

1930

145

1

1

–

48

Kerkstraat 55

Winkel

1994

1950

130

1

–

–

62

Kerkstraat 87

Winkel

1988

1905

100

1

–

–

60

Kerkstraat 91

Winkel

1994

1850

250

1

–

–

59

Kerkstraat 98

Winkel

1990

1927

77

1

1

–

57

Schoutenstraat 6

Winkel

1987

1923

65

1

–

–

36

Schoutenstraat 8

Winkel

1986

1923

122

1

–

–

44

Hinthamerstraat 48

Winkel

1988

1900

130

1

2

–

74

Hooge Steenweg 19-23

Winkel

1994

1800

555

1

8

–

212

Schapenmarkt 17-21

Winkel

1988

1890

476

1

–

–

139

Winkel

1993

1960

75

1

–

–

37

Winkel

1993

1970

160

2

–

–

53

Grote Noord 114

Winkel

1996

1912

85

1

–

–

31

Grote Noord 118

Winkel

1994

1900

80

1

1

–

50

Nieuwsteeg 24

Winkel

1994

1920

134

1

1

–

66

1984

2.187

4

–

14

300

84/08 28.063

113

–

505

6.518

Harderwijk

Harlingen Kleine Bredeplaats 8a-10a /

Heemstede Binnenweg 135-137 Heerde Dorpsstraat 57-61 Heerlen

Helden Panningen Kepringelehof 3-5 en 9-11 Helmond

Hengelo

Hillegom Hoofdstraat 66 Hilversum

’s-Hertogenbosch

Hoogeveen Hoofdstraat 157 Hoogezand Gorecht Oost 133-135 Hoorn

Houten Onderdoor 3-13

Overig

Winkelcentrum ‘Het Rond’ 2)

Winkelcentrum

176


2006 90/08


Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Joure Midstraat 153-163

Winkel

1998

2006

2.519

6

5

–

383

Winkel

1997

1996

575

2

1

–

76

Ruiterskwartier 127

Winkel

1995

1929

291

1

–

–

39

Ruiterskwartier 135

Winkel

1995

1930

70

–

–

–

31

Wirdumerdijk 7 / Weaze 16

Winkel

1994

1920

520

2

1

–

191

Botermarkt 4-5

Winkel

1988

1928

732

2

–

–

101

Haarlemmerstraat 53

Winkel

1996

1928

85

1

–

–

57

Haarlemmerstraat 202 / v.d. Werfstraat 39

Winkel

1994

1928

110

1

5

–

52

Haarlemmerstraat 208 / Duizenddraadsteeg 2

Winkel

1993

1928

72

1

1

–

37

Haarlemmerstraat 213

Winkel

1990

1928

546

1

–

–

87

Maarsmansteeg 2

Winkel

1989

1928

121

1

–

–

27

Vismarkt 2-3

Winkel

1993

1900

135

1

3

–

49

Stadhuisstraat 2 1)

Winkel

1995

1975

470

2

–

–

128

Stadhuisplein 75 1)

Winkel

1996

1985

1.632

1

–

–

241

Wisselplein B 9-14

Winkelcentrum

2009

2009

7.349

8

–

–

1.035

Winkelcentrum

1996

1980

150

1

–

–

43

Muntstraat 16-18

Winkel

1989

1897

135

1

–

–

98

Muntstraat 20

Winkel

1987

1891

110

1

–

–

104

Wolfstraat 8 / Minckelersstraat 1

Winkel

1992

1883

789

2

–

–

312

Winkel

1990

1980

143

1

–

–

30

Korte Delft 1

Winkel

1991

1950

75

2

–

–

32

Lange Delft 59

Winkel

1991

1850

198

1

–

–

51

Winkel

1997

1990

325

1

–

–

63

Winkelcentrum

1993

1965

2.225

10

–

–

374

Winkel

1997

1969

420

2

2

–

49

Broerstraat 26 / Scheidemakershof 37

Winkel

1993

1960

161

1

3

–

99

Broerstraat 70 / Plein 1944 nr. 151

Winkel

1989

1951

2.020

5

–

–

381

Houtstraat 35 / T. Brandsmastraat 1-3

Winkel

1989

1951

204

1

7

–

69

Molenstraat 130-134 / Piersonstraat 75-77

Winkel

1988

1900

1.231

3

–

–

154

Molenstraat 136

Winkel

1988

1925

60

1

–

–

25

Molenstraat 140 / 1e Walstraat 2

Winkel

1989

1918

400

1

3

–

119

Plein 1944 nr. 2

Winkel

1988

1957

164

1

7

–

56

Arendshof 48-52

Winkelcentrum

2000

1963

349

1

–

–

108

Arendstraat 9-11

Winkel

1994

1982

889

3

–

–

175

Arendstraat 13

Winkel

1994

1989

440

2

1

–

172

Winkel

1986

1983

2.803

3

–

–

323

Leek Tolberterstraat 3-5 Leeuwarden

Leiden

Lelystad

Leusden Grutterij 6 Maastricht

Meppel Hoofdstraat 50 Middelburg

Middelharnis Westdijk 22-24 Mijdrecht Prinses Margrietlaan 24-52 Nijkerk Oosterstraat 2-2a en 4-4a Nijmegen

Oosterhout

Oss Heschepad 49-51 / Molenstraat 21-25

177



Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Purmerend Hoogstraat 19 / Zuidersteeg 16

Winkel

1993

1978

999

2

1

–

167

Kaasmarkt 7 / Westersteeg 1

Winkel

1994

1920

135

1

1

–

53

Padjedijk 4 / Barak 1

Winkel

1989

1900

82

1

1

–

26

Padjedijk 6-8

Winkel

1989

1800

257

2

–

–

54

Winkel

1997

1907

520

1

–

–

52

Winkel

1994

1970

478

3

–

–

102

Winkel

1997

1967

260

2

–

–

54

Hamstraat 34-38 / Veldstraat 19

Winkel

1998

1996

1.763

2

–

6

148

Schaarbroekerweg 14-58

Winkelcentrum

2008

2007 34.098

17

–

1.250

3.832

Schoenmakersstraat 2

Winkel

1994

1900

140

1

–

–

77

Steenweg 1 / Schoenmakersstraat 6-18

Winkel

1986

1980

2.283

8

–

–

345

Winkel

1994

1960

200

1

–

–

51

Keizerswaard 73

Winkelcentrum

1996

1992

280

1

–

–

82

Korte Hoogstraat 22-26 / Soetensteeg 1

Winkel

1993

1952

819

3

–

–

123

Lijnbaan 35-43

Winkel

1987

1955

880

4

–

–

227

Zuidplein Hoog 587

Winkelcentrum

1995

1972

160

1

–

–

72

Zuidplein Hoog 611

Winkelcentrum

1994

1972

37

1

–

–

28

Zuidplein Hoog 731

Winkelcentrum

1995

1972

50

1

–

–

52

Zwart Janstraat 4

Winkel

1988

1892

96

1

3

–

47

Zwart Janstraat 8

Winkel

1988

1892

120

1

2

–

49

Zwart Janstraat 24

Winkel

1988

1892

83

1

2

–

37

Zwart Janstraat 34

Winkel

1991

1887

92

1

1

–

31

Zwart Janstraat 36-38

Winkel

1994

1887

200

1

4

–

83


Winkel

1987

1950

272

2

4

–

101


Winkel

1992

1888

160

1

2

–

60

Zwart Janstraat 63

Winkel

1990

1893

70

1

1

–

23


Winkel

1994

1900

178

1

2

–

55

Zwart Janstraat 72

Winkel

1991

1888

95

1

2

–

34

Zwart Janstraat 84

Winkel

1994

1920

92

1

2

–

34

Hof van Spaland 35 1)

Winkelcentrum

1997

1970

217

1

–

–

45


Winkelcentrum

1996

1978

205

1

–

–

40


Winkelcentrum

1996

1978

130

1

–

–

37

Winkel

1998

1977

320

1

2

–

69

Winkel

1997

1940

240

1

–

–

29

Winkelcentrum

1993

1987

1.771

8

–

–

327

Oosterdijk 58

Winkel

1996

1940

75

1

–

–

38

Schaapmarktplein 4

Winkel

1994

1852

275

1

–

–

42

Europaplein 3

Winkel

1994

1970

160

1

–

–

41

Europaplein 20

Winkel

1993

1970

150

1

–

–

27

Renkum Dorpsstraat 21-23 Ridderkerk St. Jorisplein 30 Roden Heerestraat 94 Roermond

Roosendaal Nieuwe Markt 51 Rotterdam

Schiedam

Schoonhoven Lopikerstraat 27-29 Sint Oedenrode Heuvel 32 Sittard De Kemperkoul Sneek

Stadskanaal

178



Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Europaplein 60 en 73

Winkel

1997

1983

246

2

–

–

63

Navolaan 12

Winkel

1993

1968

2.080

5

–

–

130

Winkel

1994

1900

285

1

1

–

58

Waterstraat 29 / Kerkstraat 2b

Winkel

1994

1850

70

1

1

–

46

Waterstraat 51a

Winkel

1994

1920

65

1

–

–

43

Heuvel 29-31 / J. v. Stolbergstraat 2-6

Winkel

1994

1920

298

3

3

–

138

Westermarkt 16-17

Winkelcentrum

2008

1963

1.919

1

–

–

297

Westermarkt 28-29 en 35-37

Winkelcentrum

1993

1963

2.274

6

–

–

321

Westermarkt 33

Winkelcentrum

2008

1963

223

1

–

–

30

Westermarkt 38

Winkelcentrum

1993

1962

2.696

2

–

–

335

Westermarkt 139-141

Winkelcentrum

1994

1961

502

1

–

–

132

Winkel

1994

1958

420

1

1

–

118

Achter Clarenburg 19

Winkel

1987

1975

91

1

–

–

46

Choorstraat 13

Winkel

1987

1900

139

1

1

–

60

Lange Elisabethstraat 6

Winkel

1987

1850

113

1

–

–

85

Lange Elisabethstraat 36

Winkel

1993

1850

188

1

–

–

98

Nachtegaalstraat 55

Winkel

1994

1904

2.116

2

2

–

232

Oudegracht 126-128

Winkel

1990

1930

209

2

1

–

65

Oudegracht 134-136 / Vinkenburgstraat 8 en 12-14 Winkel

1987

1900

2.482

9

5

–

554

Oudegracht 153

Winkel

1997

1904

819

3

–

–

173

Oudegracht 161

Winkel

1997

1900

1.963

4

–

–

542

Roelantdreef 249 1)

Winkelcentrum

1994

1970

170

1

–

–

86

Steenweg 9 / Choorstraat 9-9bis

Winkel

1990

1900

578

2

3

–

153

Winkel

1990

1981

550

–

–

–

72

Hoofdstraat 25

Winkel

1990

1930

260

1

–

–

53

Hoofdstraat 40-42 / Tuinstraat 95-97

Winkel

1988

1967

1.413

3

–

–

153

Winkel

1993

1988

446

3

3

–

101

Winkel

1997

1937

440

1

–

–

60

Lomstraat 30-32

Winkel

1993

1960

465

1

–

–

150

Lomstraat 33

Winkel

1994

1970

50

1

–

–

33

Winkel

1986

1946

1.166

4

–

–

157

Winkel

1993

1938

2.781

9

–

80

314

Winkel

1990

1981

290

1

–

–

69

Langestraat 22 / Venne 109

Winkel

1994

1900

70

1

–

–

27

Langestraat 24

Winkel

1991

1960

430

1

–

–

67

Steenwijk Oosterstraat 22-26 Tiel

Tilburg

Uden Marktstraat 32 Utrecht

Vaassen Dorpsstraat 22 Veenendaal

Veghel Kalverstraat 8-16 Velp Hoofdstraat 77-79 Venlo

Venray Grotestraat 2-4 / Grote Markt 2a-4 Vriezenveen Westeinde 19-29 Wassenaar Langstraat 188-190 Winschoten

179



Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Winterswijk Dingstraat 1-3

Winkel

1998

1900

2.335

1

–

65

262

Misterstraat 8-10 / Torenstraat 5a en 5c

Winkel

1996

1900

441

1

2

2

142

Misterstraat 12 / Torenstraat 5b

Winkel

1991

1939

135

1

1

–

51

Misterstraat 14

Winkel

1991

1989

377

2

–

–

98

Misterstraat 33

Winkel

1999

1900

550

1

–

–

77

Misterstraat 43-45 / Tuinstraat 26-28

Winkel

1998

1955

290

1

2

–

82

Weurden 2-4

Winkel

1998

1977

278

2

3

–

63

Wooldstraat 26

Winkel

1999

1900

603

2

–

–

84

Utrechtsestraat 45

Winkel

2007

2007

595

1

–

–

96

Utrechtsestraat 75

Winkel

1990

1911

300

1

–

–

73

Gedempte Gracht 37 / Rozengracht 90

Winkel

1993

1888

235

2

–

–

73

Gedempte Gracht 80 / Vinkenstraat 41

Winkel

1993

1920

55

1

1

–

31

Flevoplein 1-6

Winkelcentrum

1994

1991

2.033

5

–

–

301

Kerkplein 23 / Torenstraat 3

Winkel

1997

1991

328

3

5

–

95

Kerkstraat 6-18

Winkel

1997

1996

689

3

2

–

138

Winkel

1999

1981

90

1

1

–

46

Winkelcentrum

1994

1988

2.476

8

–

–

432

Winkel

1998

1965

1.062

3

–

–

134

Beukerstraat 28

Winkel

1989

1800

296

1

–

–

49

Beukerstraat 40

Winkel

1989

1838

335

1

–

–

42

Broerenstraat 7

Winkel

1994

1930

66

1

–

–

15

Diezerstraat 62

Winkel

1996

1910

95

1

–

–

82

Diezerstraat 78

Winkel

1990

1832

140

1

–

–

66

Kleine A 11-13 / Broerenkerkplein 2-6

Winkel

1989

1989

1.050

1

3

–

200

Luttekestraat 26 / Ossenmarkt 1a

Winkel

1990

1930

78

1

1

–

32

Roggenstraat 3

Winkel

1994

1800

104

1

–

–

39

Roggenstraat 6

Winkel

1987

1900

106

1

–

–

44

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Nederland

271.611

710

299


2002 24.152

6

–

1.400

3.317

Winkelcentrum

1998

1991 11.396

49

–

2.618

3.909

Winkel

2000 < 1950

1

–

–

184

Ijsselstein

Zaandam

Zeewolde

Zeist Slotlaan 194 / Huydecoperweg 9a Zoetermeer Lijnbaan 285-297 Zundert Markt 16a en 17-18 Zutphen

Zwolle

2.439 49.104

Spanje Alicante ‘Parque Vistahermosa’ Avenida Antonio Ramos Carratalá 56-60 Badalona ‘Centro Comercial Montigalá’ Passeig Olof Palme 28-36 Barcelona Ronda de la Universitat 35

180


645


Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Burgos ‘Centro Comercial El Mirador’ Carretera de Santener

Winkelcentrum

99/01

1997

9.832

39

–

1.500

2.277


2003

5.109

1

–

–

877

2001 < 1950

591

1

–

–

227

Castellón de la Plana Calle Grecia 4 Leon Avenida Ordoño II 18

Winkel

Madrid Calle de Fuencarral 23

Winkel

2006 < 1950

256

1

–

–

342

Calle de Fuencarral 25

Winkel

2006 < 1950

120

1

–

–

143

Calle Serrano 36

Winkel

1999 < 1950

615

1

–

–

552

Calle Tetuân 19 / Calle Carmen 3

Winkel

2002 < 1950

429

1

–

–

497

Winkelcentrum

2006

2006 20.328

49

–

1.200

3.799

Winkelcentrum

99/01

1998

8.254

88

–

1.800

4.416

Winkelcentrum

2003

1998 23.405

68

–

2.500

5.748

Winkelcentrum

1998

1993 15.336

76

–

3.200

5.133

1993 10.342

40

–

2.222

2.958

130.810

422

‘Centro Comercial Getafe III’ Avenida Juan Carlos I, 1 1) ‘Centro Comercial Las Rosas’ Avenida Guadalajara s/No ‘Centro Comercial Madrid Sur’ Avenida Pablo Neruda 91-97 Malaga ‘Centro Comercial La Rosaleda’ Avenida Simon Bolivar Murcia ‘Centro Comercial Las Atalayas’ C/Molina de Segura s/no

Winkelcentrum

99/01

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Spanje

– 16.440 34.379

Frankrijk Agen Boulevard de la République 36

Winkel

2001

1950

700

1

–

–

94

Winkel

2001

1950

2.368

2

–

–

250

Winkel

2000

1950

560

1

–

–

293

Rue d’Alsace 9

Winkel

2001

1950

67

1

–

–

54

Rue Lenepveu 25-29

Winkel

1998

1990

4.664

5

–

–

973

Winkel

2001

1950

60

1

–

–

17

Winkel

2007

1945

180

1

–

–

27

Winkel

2006

1920

947

3

–

–

416

Rue du Bois d’Orly 23


2005

1.570

2

–

–

183

Rue du Bois d’Orly 32


1990

2.116

1

–

–

163

Allée des Grands Chênes 34

Overig

2007

1970

–

–

1

–

8

Anatole France 45

Winkel

2007

1945

137

1

–

–

13

Rue Ampère 9

Overig

2007

1950

–

–

1

–

3

Alençon Rue de la Cave aux Boeufs 1-7 / Rue de Cygne 12 Amiens Rue des Trois Cailloux 7-9 Angers

Annecy Rue de Vaugelas 22 Armentières Place du Général de Gaulle 31 Arras Rue Ernestale 31-35 Augny

Aulnoye-Aymeries

181



Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Besançon Grande Rue 22 / Place Pasteur 3

Winkel

2001

1950

104

2

–

–

76

Winkel

2001

1950

246

1

–

–

41

Rue de Mirebeau 14

Winkel

2001

1950

50

–

–

–

24

Rue de Mirebeau 16

Winkel

2001

1950

71

1

–

–

34

Winkel

2000

1950

818

1

–

–

98

Winkel

2000

1950

948

1

–

–

340

Winkel

2001

1950

90

1

–

–

22

Winkel

2001

1950

40

1

–

–

55

Winkel

2001

1950

105

1

–

–

43

Winkel

2001

1950

1.370

3

–

–

176

Winkel

2001

1950

248

1

–

–

55

Winkel

2001

1950

100

1

–

–

54

Winkel

2001

1950

40

1

–

–

36

Winkel

2007

1900

318

1

–

–

9

Winkelcentrum

2005

2000 10.263

19

–

–

2.042

Overig

2007

1970

–

–

20

–

90


1996

1.155

–

–

–

121

Grande Rue 11

Winkel

2001

1950

73

1

–

–

23

Rue des Clercs 18

Winkel

2001

1950

75

1

–

–

25


2005

1.967

4

–

89

407

Winkel

2001

1950

450

1

–

–

57

Winkel

2007

1950

260

1

–

–

9

Avenue Foch 21

Overig

2007

1970

260

–

–

–

36

Avenue Kuhlmann 187

Overig

2007

1890

–

–

1

–

7

Avenue Lelièvre 364

Overig

2007

1890

–

–

1

–

2

Boulevard de la Liberté 62

Winkel

2007

1945

79

1

–

–

19

Parc Notre Dame 6

Overig

2007

1890

–

–

1

–

6

Place de Béthune 13

Winkel

2007

1950

155

1

–

–

118

Place de la Gare 8

Winkel

2007

1945

314

1

–

–

20

Boulogne sur Mer Rue Adolphe Thiers 29 Bourges

Brest Rue de Siam 70 Cannes Rue d’Antibes 40 Carcassonne Place Carnot 16 Chambéry Place Saint-Léger 228 Charleville-Mézières Rue de la République 35-37 Chaumont Rue de la Victoire de la Marne 28-42 Dax Rue des Carmes 7-9 Dieppe Grande Rue 84-86 Dijon Rue du Bourg 39bis / Rue Jules Mercier 20bis Douai Avenue Georges Clemenceau 21 Duinkerken Centre Commercial ‘Centre Marine‘ Place Emile Bollaert 1) Ferrière-la-Grande Avenue Georges Clemenceau 1 Frouard Rue du Bois 12 Grenoble

La Garde ZAC Quatre Chemins de la Pauline Laval Rue du Général de Gaulle 41 / Rue de Rennes 14 Le Touquet-Paris-Plage Rue de Metz 73 Lille

182



Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Place de la Gare 42

Winkel

2007

1945

1.317

2

–

–

85

Place de la République 4bis

Winkel

2007

1945

162

1

–

–

23

Place des Patiniers 1bis

Winkel

2007

1900

112

1

–

–

48

Place des Patiniers 2

Winkel

2007

1945

132

1

–

–

72

Place des Reignaux 16

Winkel

2007

1950

290

1

–

–

29

Place du Lion d’Or 9

Winkel

2007

1870

150

1

–

–

15

Place Louise de Bettignies 15-17

Winkel

2007

1870

352

1

–

–

282

Rue Basse 8

Winkel

2007

1930

293

2

–

–

55

Rue de la Barre 8

Winkel

2007

1987

47

1

–

–

19

Rue de la Clef 43

Overig

2007

1950

–

–

–

1

1

Rue de la Grande Chaussée 25

Winkel

2007

1870

200

1

–

–

41

Rue de la Grande Chaussée 29

Winkel

2007

1870

236

1

1

–

46

Rue de la Grande Chaussée 33-35

Winkel

2007

1870

429

1

–

–

170

Place Louise de Bettignies 11-13

Winkel

2007

1870

240

1

4

–

198

Rue de la Monnaie 4

Winkel

2007

1870

103

1

–

–

62

Rue de la Monnaie 6

Winkel

2007

1870

126

1

–

–

65

Rue de la Monnaie 6bis

Winkel

2007

1870

83

1

–

–

48

Rue de la Monnaie 12

Winkel

2007

1870

168

1

–

–

4


Winkel

2007

1870

85

1

–

–

82


Winkel

2007

1870

68

1

2

–

60

Rue de Paris 20

Winkel

2007

1870

336

1

2

–

80

Rue de Paris 38

Winkel

2007

1870

100

1

1

–

71

Rue de Paris 42

Winkel

2007

1870

200

1

–

–

98

Rue des Chats Bossus 13

Winkel

2007

1870

418

1

–

–

150

Rue des Chats Bossus 21

Winkel

2007

1870

168

1

–

–

161

Rue des Fleurs 21

Overig

2007

1890

–

–

1

–

7

Rue Faidherbe 32-34

Winkel

2007

1945

676

1

4

–

252

Rue des Ponts de Comines 30

Winkel

2007

1945

267

1

–

–

174


Winkel

2007

1945

179

1

–

–

11


Winkel

2007

1945

197

1

–

–

66

Rue Destailleurs 56

Overig

2007

1890

–

–

1

–

1

Rue du Curé Saint-Etienne 6

Winkel

2007

1950

153

1

–

–

27

Rue du Curé Saint-Etienne 17

Winkel

2007

1870

172

1

–

–

82

Rue du Faisan 6

Winkel

2007

1950

105

1

–

–

16

Rue du Général de Wett 1

Overig

2007

1960

–

–

2

–

12

Rue du Sec Arembault 24

Winkel

2007

1945

78

1

–

–

70

Rue Faidherbe 28-30

Winkel

2007

1945

102

1

–

–

77

Rue Faidherbe 38

Winkel

2007

1945

59

1

–

–

49

Rue Faidherbe 42

Winkel

2007

1945

86

1

–

–

5

Rue Faidherbe 44

Winkel

2007

1945

142

–

–

–

61

Rue Faidherbe 48

Winkel

2007

1945

135

1

–

–

84

Rue Faidherbe 50

Winkel

2007

1945

308

1

–

–

26

Rue Faidherbe 54

Winkel

2007

1945

176

1

–

–

73

Rue Gay-Lussac 17-19

Overig

2007

1900

–

–

20

–

189

Rue Jacquemars Giélée 106

Overig

2007

1945

–

–

6

–

32

Rue Léon Gambetta 32

Winkel

2007

1945

88

1

–

–

28


Winkel

2007

1945

101

1

–

–

22


Winkel

2007

1950

115

1

–

–

36

Rue Léon Thiriez 98

Overig

2007

1890

–

–

1

–

4

Rue de la Monnaie 2 /

Rue des Ponts de Comines 19bis/

183



Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Rue Léon Thiriez 99

Overig

2007

1890

–

–

1

–

7

Square Dutilleul

Overig

2007

2008

–

–

–

2

4

Centre Commercial ‘Beaubreuil’

Winkelcentrum

2001

1980

4.452

12

–

–

546

Centre Commercial ‘Limoges Corgnac’

Winkelcentrum

2007

2007

5.407

17

–

–

1.752

Winkel

2001

1950

90

1

–

–

71

Winkel

2001

1950

160

1

–

–

86

Winkel

2001

1950

1.148

1

–

–

79

Winkel

2007

1980

249

1

–

–

210

Winkel

1998

1990

4.794

7

–

–

2.058

Avenue Jean Médecin 8bis / Rue Gustave Deloye 5

Winkel

2001

1950

362

1

–

–

197

Route de Grenoble 604


1990

2.067

1

–

–

585

Boulevard Saint-Germain 104

Winkel

1998

1950

1.278

1

–

–

741

Rue d’Alésia 123

Winkel

2006

1956

420

1

–

1

311

Rue de Rivoli 118-120

Winkel

1998

1997

3.341

7

8

5

3.306

Rue Montmartre 17

Winkel

2007

2003

270

1

–

–

175

Winkel

2001

1950

1.422

3

3

–

164


2000

2.700

1

–

–

160

Grande Rue 21

Winkel

2007

1900

1.059

1

–

–

112

Grande Rue 56ter

Winkel

2007

1900

40

–

–

–

7

Place de la Liberté 2

Winkel

2007

1900

52

1

–

–

3

Winkel

2001

1950

60

1

–

–

11


2000

2.277

1

–

–

247

Winkel

2001

1950

400

1

–

–

59

Centre Commercial ‘Val Thoiry’

Winkelcentrum

1998

2000 14.825

62

–

–

5.563

Centre Commercial ‘Val Thoiry 2’


2009

8.590

1

–

–

400

Winkel

2001

1950

320

1

–

–

99

Winkel

2000

1950

1.609

2

–

–

163

Winkel

2007

1950

126

1

9

–

54

Rue Emile Zola 113

Winkel

2007

2006

359

1

–

–

184

Rue Emile Zola 117

Winkel

2001

1950

360

1

–

–

170

Limoges

Lyon Rue Victor Hugo 5 Mâcon Rue Carnot 111 / Rue Rameau 39 Rue Philibert Laguiche 11-13 / Place aux Herbes 53-56 Marseille Rue Saint Ferréol 29 Nancy Rue Saint-Jean 44-45 Nice

Parijs

Roanne Rue Bourgneuf 18 / Passage Bourgneuf 7 / Rue Charles de Gaulle 51-53 Roncq Avenue de l’Europe 20 Roubaix

Saint-Étienne Rue Saint-Jean 27 Seclin Rue de l’Industrie 32 Soissons Rue Saint-Martin 57 Thoiry

Thonon-les-bains Rue des Arts 16 Toulon Rue Jean Jaurès 82 / Rue Racine 11 Tourcoing Place de Charles et Albert Roussel 32-33 Troyes

184



Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Valence Avenue Victor Hugo 25 / Rue Pasteur 1-3

Winkel

2001

1950

200

1

–

–

63

1950

1.437

2

–

–

177

101.796

241

91

1

–

Vichy Rue Georges Clemenceau 12 / Rue Ravy-Breton 2

Winkel

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Frankrijk

2001

98 27.672

België 2) Aalst Albrechtlaan 56 1)

Perifere detailhandel 2000 > 1980

Brusselsesteenweg 41


770

1

–

–

71

Nieuwstraat 10

Winkel

1998 < 1950

151

1

–

–

67


1.334

1

–

–

112


3.154

7

–

–

476


4.013

11

–

–

375

198

1

–

–

36

1.000

–

71

Aartselaar Antwerpsesteenweg 13 / 4 Andenne Avenue Roi Albert 137-139 Ans Rue de Français 393 Antwerpen Abdijstraat 29

Winkel

1995 < 1950

Abdijstraat 82-84

Winkel

1995 < 1950

167

1

–

–

52

Carnotstraat 18-20

Winkel

2000 < 1950

1.299

1

–

–

106

De Keyserlei 47

Winkel

2000 < 1950

62

1

–

–

47

De Keyserlei 49

Winkel

2000 < 1950

102

1

–

–

62

Frankrijklei 27

Winkel

1993 < 1950

654

1

1

–

85

Groendalstraat 11

Winkel

2000 < 1950

48

1

–

–

27

Huidevettersstraat 12

Winkel

1994 < 1950

721

1

–

–

288

Korte Gasthuisstraat 27

Winkel

2000 < 1950

145

1

–

–

120

Leysstraat 17

Winkel

2000 < 1950

325

1

2

–

177

Leysstraat 28-30

Winkel

1997 < 1950

1.705

2

5

–

814

Meir 99

Winkel

1996 < 1950

583

1

–

–

450

Schuttershofstraat 24 / Kelderstraat 7

Winkel

2000 < 1950

106

1

–

–

69

Schuttershofstraat 30

Winkel

2000 < 1950

66

1

–

–

75

Schuttershofstraat 32/Arme Duivelstraat 2

Winkel

2000 < 1950

54

1

–

–

61


1.871

3

–

–

149


1.113

1

–

–

106

Chaussée de Binche 101


1.000

1

–

–

86

Grand Rue 19

Winkel

2000 < 1950

185

1

–

–

80

Rue de la Chaussée 31-33

Winkel

1998 < 1950

447

2

1

–

145


1.022

1

–

–

100


996

2

–

–

59


855

1

–

–

58

Balen Molsesteenweg 56 Beaumont Rue G. Michiels 40 bergen

Boechout Hovesesteenweg 123-127 Borgloon Sittardstraat 10 Bree Toleikstraat 30 Brugge Maalsesteenweg 142


Steenstraat 80

Winkel

185


1998 < 1950

600

1

–

–

64

2.058

2

–

–

867


Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Brussel Elsensesteenweg 16

Winkel

1996 < 1950

1.325

3

–

–

248

Elsensesteenweg 41-43

Winkel

1998 < 1950

6.577

7

–

–

1.510

Louizalaan 7

Winkel

2000 < 1950

245

1

–

–

235

Nieuwstraat 98

Winkel

2001 < 1950

150

1

–

–

210

50/80

2.881

3

–

–

242

1998 < 1950

198

1

–

–

38


992

1

–

–

78


530

1

–

–

74


2.887

5

–

–

225


950

1

–

–

100

Guillaume Lambertlaan 115


3.109

6

–

–

220

Hasseltweg 74


2.331

4

–

–

219

Veldstraat 81 / Zonnestraat 6-10

Winkel

1998 < 1950

2.966

5

–

–

558

Volderstraat 15

Winkel

1993 < 1950

279

1

–

–

155

Boulevard de Froidmont 29


1.100

2

–

–

105

Rue Servais Malaise


2.000

1

–

–

128

Genkersteenweg 76


1.241

2

1

–

104

Genkersteenweg 215-219


1.745

2

–

–

171

Genkersteenweg 282


2.240

2

–

–

111


1.019

2

–

–

70


2.490

2

–

–

201


1.000

2

–

–

86


900

2

–

–

79


3.322

3

–

–

213


990

1

–

–

105


1.336

2

–

–

67

Avenue de la Wallonie 1


Rue Albert 1er 84-86

Winkel

Chênée Rue de la Station 23


Diest Hasseltsestraat 15

Winkel

Dilsen Rijksweg 17 nr. 770 Drogenbos Nieuwe Stallestraat 217 Flémalle Rue de la Fabrique 6 Froyennes Rue des Roselières 6 Genk

Gent

Grivegnée

Hasselt

Heusden-zolder Inakker Hoboken Zeelandstraat 6-8 Huy Rue Joseph Wauters 3 1) Jemappes Avenue Wilson 510 Kampenhout Mechelsesteenweg 38-42 Korbeek-lo Tiensesteenweg 378 1) Kuurne Ringlaan 12 La louvière 1.620

2

–

–

142

2000 < 1950

198

1

–

–

68


1.850

2

–

–

126

Winkel

1.495

2

–

–

614

Leopoldsburg Lidostraat 7 Leuven Bondgenotenlaan 69-73

186


2001 < 1950


Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Luik Rue Pont d’Ile 35

Winkel

1998 < 1950

80

1

–

–

75

Rue Pont d’Ile 45

Winkel

1998 < 1950

55

1

–

–

69

Rue Pont d’Ile 49

Winkel

1998 < 1950

375

1

–

–

99


813

1

–

–

58

Malmédy Avenue des Alliés 14b Mechelen Bruul 39-41

Winkel

2000 < 1950

361

2

–

–

210

Bruul 42-44

Winkel

2001 < 1950

2.948

2

–

–

672

Winkel

1998

50/80

467

1

–

–

76

Winkel

1998 < 1950

235

1

–

–

46


750

1

–

–

61

Winkel

50/80

430

2

–

–

136


877

2

–

–

86


3.705

6

–

–

328


2.964

4

–

–

350

Perifere detailhandel 99/02 > 1980

2.962

8

–

–

208


600

1

–

–

77


600

1

–

–

68


740

1

–

–

25


750

1

–

–

74

Perifere detailhandel 99/02 > 1980 18.866

23

–

–

1.648

Merksem Bredabaan 474-476 Moeskroen Petite Rue 18 Montignies-sur-Sambre Rue de la Persévérance 14 Mortsel Statielei 71-73

1998

Overpelt Burgemeester Misottenstraat 3 Philippeville Rue de France Schaarbeek Leuvensesteenweg 610-640 Schelle Provinciale Steenweg 453-455 Scherpenheuvel Mannenberg 26 Sint-job-in-’t-goor Handelslei 10 Sint-niklaas Kapelstraat 101 Sint-pieters-leeuw Bergensesteenweg 458 Tielt-winge ‘Retailpark Gouden Kruispunt’, Aarschotsesteenweg 1-6 Tienen Slachthuisstraat 36


4.871

6

–

–

439

Winkelcentrum

8.811

21

–

–

1.321

Tongeren Winkelcentrum ‘Julianus’

2008

2008

Turnhout Gasthuisstraat 5-7

Winkel

2001 < 1950

1.045

1

–

–

372

Gasthuisstraat 32

Winkel

1996 < 1950

1.743

1

–

–

281

Leuvensestraat 43

Winkel

1998

2008

1.338

1

–

–

194

Luchthavenlaan 5


6.345

3

–

–

500

Mechelsesteenweg 48


7.936

14

1

–

702


1.198

1

–

–

119

vilvoorde

Waterloo Chaussée de Bruxelles 284

187


50/80


Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal


Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Waver Boulevard de l’Europe 41


860

1

–

–

Rue du Commerce 26

Winkel

1998 < 1950

242

1

–

–

130 56

Rue du Pont du Christ 46 / Rue Barbier 15

Winkel

1998 < 1950

319

2

–

–

119


1.000

2

–

–

86

Boomsesteenweg 643-645


50/80

1.837

3

–

–

171

Boomsesteenweg 666-672


4.884

4

–

–

505

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Belgie

157.777

244

11

–

–

Westerlo Hotelstraat 2 a-b Wilrijk

– 21.218

Turkije Istanbul Bahariye Caddesi 58

Winkel

2009

1985

–

206

Bahariye Caddesi 66/b

Winkel

2009

2005

195

1

‘Bomonti Park’, Kazim Orbay Caddesi 3

Winkelcentrum

2007

2006

4.867

13

–

–

133

–

200

Istiklal Caddesi 34

Winkel

2007

1980

1.170

644

1

–

–

Istiklal Caddesi 98

Winkel

2007

2008

309

530

1

–

–

Istiklal Caddesi 119

Winkel

2009

280

2009

495

2

–

–

384

7.657

18

–

200

1.956

Winkel

2002 < 1950

128

1

–

–

29

Winkel

2002 < 1950

471

1

–

–

122

Winkel

2002 < 1950

150

1

–

–

86

Rua do Ouro 287 en 291-295

Winkel

2002 < 1950

1.139

5

–

–

389

Rua Morais Soares 93

Winkel

2002 < 1950

257

1

–

–

82

Winkel

2002 < 1950

437

1

–

–

78

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Turkije

400

Portugal Barcelos Rua Porta Nova 41 Braga Avenida Central 78-80 Lissabon Rua Damião de Góis 41-44d Rua do Carmo 100-102 /

Porto Praça Marquês Pombal 152

Praça Mouzinho de Alburquerque 119-124

Winkel

2002 < 1950

148

1

–

–

80

Rua de Brito Capelo 160

Winkel

2002 < 1950

164

1

–

–

65

2002 < 1950

529

1

–

–

200

3.423

13

–

–

Rua Santa Caterina 325-329

Winkel

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Portugal

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie

1 2 3

188

673.074

1.648

401 19.177 135.460

Grond in erfpacht. VastNed Retail heeft een middellijk belang van 50%. Alle Belgische bezittingen worden gehouden door Intervest Retail waarin VastNed Retail ultimo 2009 een belang van 72,4% heeft.


1.131

Toelichting op de vastgoedportefeuille in exploitatie De theoretische huuropbrengst per 31 december 2009 (inclusief omzethuren, mall income en overige) betreft de huur bij volledige bezetting. – In Nederland worden nagenoeg alle huurcontracten voor een periode van 5 jaar afgesloten, waarbij de huurder één of meer opties heeft om de huur met 5 jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. – In Spanje worden nagenoeg alle huurcontracten afgesloten voor een periode van minimaal 5 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. – In Frankrijk worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 of 12 jaar, waarbij de huurder het recht heeft om elke 3 jaar de huurovereenkomst op te zeggen of te verlengen. Jaarlijkse huur verhogingen vinden plaats op basis van de stijging van de bouwkostenindex, tenzij anders is overeengekomen. – In België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 jaar met opzegmogelijkheden na 3 en 6 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten van levensonderhoud. – In Turkije worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 5 jaar. Voor de jaarlijkse indexatie van huurcontracten worden diverse methoden gehanteerd, waarbij de in de Turkse Lira afgesloten huur contracten een index kennen op basis van kosten van levensonderhoud. De in Amerikaanse dollars en euro’s afgesloten huurcontracten worden geïndexeerd op basis van specifieke afspraken. – In Portugal bestaan twee soorten huurwetgeving. Volgens de ‘oude’ wetgeving worden huurcontracten voor onbepaalde tijd aangegaan en kunnen in principe slechts beëindigd worden door de huurder. Volgens de ‘nieuwe’ wetgeving gelden regels die vergelijkbaar zijn met Spanje, hetgeen inhoudt dat huurcontracten meestal voor een periode van minimaal 5 jaar worden afgesloten en dat de jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de kosten voor levensonderhoud. Deze regels worden steeds meer toegepast, vooral bij inter nationaal georiënteerde huurders. In onzekere economische tijden neemt het aantal huurcontracten met afwijkende looptijden toe. Taxateurs – CBRE te Brussel – Cushman & Wakefield te Amsterdam, Brussel, Istanbul, Madrid en Parijs – De Crombrugghe & Partners te Brussel – DTZ Pamir & Soyuer te Istanbul – DTZ Zadelhoff v.o.f. te Amsterdam – Jones Lang Lasalle te Lissabon en Madrid – Retail Consulting Group te Parijs

189

VastNed Retail

rendement

Nettoaanvangs

Investering

oppervlakte

Verhuurbare

Jaar gereedkoming

Type

Locatie

Plaats

Land

Overige vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen in renovatie Spanje Alicante

rendement

8,3%

Nettoaanvangs

10,9

Investering

oppervlakte

Verhuurbare

2010 10.499

Jaar gereedkoming

Winkelcentrum

Type

Locatie

Plaats

Land

‘Parque Vistahermosa’

Vastgoedbeleggingen in pijplijn Nederland Hendrik-Ido-Ambacht Winkelcentum ‘Hoog Ambacht’

Winkelcentrum

2010

Onderdoor 4

Bioscoop

2010

Spoorhaag 130-134 / Achterom 1-5 1)

Winkelcentrum

–

Winkelcentrum

2010

Winkelcentrum

7.745

22,3

5,6%

2.105

3,0

7,4%

2.575

4,1

–

1.313

2,6

5,3%

2012 27.000

70,0

6,5%

Houten

Lelystad Wisselplein

Frankrijk Plaisir-Sablons Centre Commercial ‘Plaisir-Sablons’ 1)

1

190

Niet-gecommitteerd

VastNed Retail

sector spreiding totale vastgoedportefeuille

WinKelcentra 40%

perifere detailhandelsvestigingen 16%

binnenstadsWinKels 43%

overige 1%

Kengetallen vastgoedportefeuille

(in exploitatie)

Nederland

Spanje

Frankrijk

België

Turkije

Portugal

Aantal huurders 1)

Totaal

710

422

241

244

18

13

1.648

Theoretische jaarhuur (x € 1 miljoen) 2)

49,1

34,4

27,7

21,2

2,0

1,1

135,5

Markthuur (x € 1 miljoen) 2)

50,2

32,3

28,4

21,8

2,4

0,9

136,0

(Over-)/onderhuur (in %)

2,2

(6,4)

2,4

2,5

20,0

(27,8)

0,4

Gemiddelde bezettingsgraad (in %)

98,1

93,9

96,9

99,3

80,3

100,0

96,8

Bezettingsgraad ultimo (in %)

98,1

92,3

92,4

99,1

84,8

100,0

95,5

Aantal objecten

319

15

124

94

6

9

567

697

410

387

299

30

13

1.836

Vastgoedbeleggingen in exploitatie (in %) 38

22

21

16

2

1

100

27,3

3,1

3,2

5,1

1,4

3,2

Vastgoedbeleggingen in exploitatie (x € 1 miljoen)

Gemiddelde omvang per object (x € 1 miljoen)

2,2

Brutorendement (in %)

7,0

8,4

7,2

7,1

6,5

9,0

7,4

Nettorendement (in %)

6,2

7,8

6,6

6,5

5,8

9,3

6,7

Verhuurbare vloeroppervlakte (x 1.000 m2) 272

131

102

158

8

3

673

19

15

24

1

1

100

Verhuurbare vloeroppervlakte (in %)

40

Sector spreiding per land (in %)

Binnenstadswinkels

61

6

53

46

67

100

43

Winkelcentra

27

82

36

6

33

–

40

11

12

8

48

–

–

16

1

–

3

–

–

–

1

Perifere detailhandelsvestigingen

Overige

Gemiddelde huur per m2 (x € 1)

Binnenstadswinkels

214

732

332

301

471

330

261

Winkelcentra

185

286

283

150

132

n.v.t.

244


96

143

101

88

n.v.t.

n.v.t.

98

Overige

137

n.v.t.

115

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

120

Regionale spreiding per land (in %)

Supersteden

10

60

35

10

100

42

29

Grote steden

20

39

17

29

–

31

25

Middelgrote steden

32

–

21

16

–

8

19

Kleine steden

38

1

27

45

–

19

27

25

22

10

15

17

–

19 60

Brancheverdeling (in %)

Food

Non-food

52

54

74

62

81

100

Huis en tuin

8

8

6

21

–

–

9

Overige

15

16

10

2

2

–

12

Bezettingsgraad ultimo (in %)

Binnenstadswinkels

97,8

100,0

96,9

100,0

81,7

100,0

97,7

Winkelcentra

99,7

91,0

90,0

87,5

91,0

–

92,8


97,9

97,9

94,7

99,8

–

–

98,4

Overige

66,9

–

36,3

–

–

–

44,7

1 2

Exclusief appartementen en parkeerplaatsen. Inclusief overige inkomsten (verhuur openbare ruimten winkelcentra).

vastned retail jaarverslag 2009

Recommend Documents