Jaarverslag 2005 VastNed Retail

Jaarverslag 2005 VastNed Retail

Kerncijfers

2005 ____________

2004 ____________

2003 ____________

2002 ____________

2001 ____________

106,8

119,5

128,9

123,6

111,2

59,6 98,3 ____________ 157,9

62,2 8,0 ____________ 70,2

61,8 (21,1) ____________ 40,7

56,4 (9,9) ____________ 46,5

52,8 10,6 ____________ 63,4

1.487,5 930,8 862,5 409,5

1.360,3 847,1 778,7 453,6

1.612,3 818,0 757,2 598,0

1.589,2 820,5 763,5 498,2

1.556,6 817,7 758,6 412,0

16.851.120 16.903.156

16.585.999 16.746.189

15.980.734 16.146.747

15.487.896 15.645.964

14.995.625 15.173.055

Per aandeel (x € 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per aandeel primo (inclusief dividend) 46,50 Aanpassing in verband met IAS 32 en IAS 39 (0,02) ____________ 46,48 Dividend vorig boekjaar (3,74)

46,53 – ____________ 46,53 (4,24)

48,80 – ____________ 48,80 (4,15)

49,99 – ____________ 49,99 (4,01)

49,89 – ____________ 49,89 (3,88)

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per aandeel primo (exclusief dividend)

____________ 42,74

____________ 42,29

____________ 44,65

____________ 45,98

____________ 46,01

Beleggingsresultaat

3,54 5,83 ____________ 9,37

3,75 0,48 ____________ 4,23

3,87 (1,32) ____________ 2,55

3,65 (0,64) ____________ 3,01

3,52 0,71 ____________ 4,23

Overige mutaties Interim-dividend

(0,02) (1,07)

(0,02) –

(0,30) –

(0,19) –

(0,25) –

____________ 51,02

____________ 46,50

____________ 46,90

____________ 48,80

____________ 49,99

53,75

53,50

42,60

41,25

41,90

3,54 2,54 1)

3,74 2,40 2,63%

4,24 2,45 4,00%

4,15 2,65 4,17%

4,01 2,50 3,70%

8,3

8,8

9,5

9,0

8,7

62,6

62,3

50,7

51,6

52,5

69/31

80/20

75/25

61/39

53/47

Resultaten (x € 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Beleggingsresultaat

Balans (x € 1 miljoen) Beleggingen in vastgoed Eigen vermogen Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail Langlopende schulden Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo)

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per aandeel ultimo Beurskoers (ultimo) Dividend in contanten of in contanten en in aandelen t.l.v. de agioreserve Dividendrendement uitgedrukt als percentage van eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail primo (exclusief dividend) Verhouding eigen vermogen/ vastgoedbeleggingen (in %) Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %)

1

Met ingang van 2005 publiceert VastNed Retail op basis van IFRS. De kerncijfers over 2004 zijn hiervoor aangepast. De kerncijfers over 2001, 2002 en 2003 zijn niet aangepast. Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.

Jaarverslag 2005 VastNed Retail N.V.

VastNed Retail N.V. Max Euwelaan 1, 3062 MA Rotterdam Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon 010 24 24 300 Fax 010 24 24 333 www.vastned.nl [email protected] Raad van commissarissen Drs. W. Nijman, voorzitter Mr. N.J. Westdijk MBA*, vice-voorzitter Drs. D. van den Bos** Drs. R.K. Jacobson RA*** Mr. F.W. Mulder Dr. P.M. Verboom *

Voorzitter remuneratiecommissie

Financiële agenda 2006

Dinsdag 4 april 2006 Algemene vergadering van aandeelhouders Donderdag 6 april 2006 Notering ex-slotdividend Dinsdag 2 mei 2006 Betaalbaarstelling slotdividend Vrijdag 19 mei 2006 Driemaandscijfers 2006 (voorbeurs)* Vrijdag 11 augustus 2006 Halfjaarcijfers 2006 (voorbeurs)*

** Voorzitter auditcommissie tot 1 januari 2006 *** Voorzitter auditcommissie vanaf 1 januari 2006

Directie VastNed Management B.V. in deze vertegenwoordigd door: Mr. R.A. van Gerrevink, CEO Mr. drs. T.M. de Witte RA, CFO Ir. J. Pars MRE MRICS, CIO

Maandag 14 augustus 2006 Notering ex-interim-dividend Maandag 4 september 2006 Betaalbaarstelling interim-dividend Vrijdag 10 november 2006 Negenmaandscijfers 2006 (voorbeurs)* ––––––––––––––––

An English translation of the 2005 annual report

Woensdag 21 februari 2007 Jaarcijfers 2006 (voorbeurs)*

and accounts is available. * Gevolgd door webcast via www.vastned.nl

Aandeel VastNed Retail Notering: Euronext Amsterdam en Euronext Parijs ISIN: NL0000288918 Ticker: VASTN.NL

Voorwoord CEO Geachte lezers van dit jaarverslag, Het gaat goed met uw fonds! Nadat in 2004 de Duitse vastgoedportefeuille is verkocht, is gebleken dat dit voor het fonds een goede zaak is geweest. De performance van deze voormalige VastNedportefeuille is zoals werd verwacht verder afgegleden. De door VastNed Retail verstrekte huurgarantie is gemaximeerd, en is in voldoende mate in de balans per eind 2005 voorzien door een extra dotatie. Verder is zeer hard getrokken aan het verbeteren van ons bezit in Messancy, waar wij zoals u weet een factory outlet bezitten. Begin van het afgelopen (boek)jaar zaten wij nog op een bezettingsgraad van 37 %, maar inmiddels zitten wij op 82 % van het retailgedeelte. Voor het gedeelte dat als ‘leisure’ gekwalificeerd staat is een verzoek tot bestemmingswijziging tot winkelruimte ingediend. Dit verhoogt de verhuurkansen voor dit deel van deze factory outlet. Wij zijn er nog lang niet, want de concurrentie is fors (nieuw outlet centrum geopend in Verviers), maar een gematigd optimisme is gerechtvaardigd.

Over de gehele linie is sprake geweest van forse opwaarderingen; deze zijn het gevolg van de stevige yieldshift, die zich de afgelopen anderhalf jaar heeft voor gedaan. Met name Spanje heeft hiervan sterk geprofiteerd, en is onze vastgoedportefeuille, ook in de ogen van de taxateur aldaar, van hoge kwaliteit. Ook in Frankrijk was de yieldshift groot, en profiteerden wij van een plezierige waardeontwikkeling. België wordt nog wat geremd door de eerder genoemde factory outlet in Messancy, maar deed het overigens prima. In Nederland bedroeg de yieldshift in onze vastgoedportefeuille 40 basispunten van een nettorendement van 7,2% eind 2004 naar 6,8% eind 2005. De Nederlandse beleggingsmarkt is goed, ondanks de verdergaande liberalisering van het uitgeven van nieuwe winkelmeters (weidewinkels), waarover u recentelijk zo het een en ander in kranten heeft kunnen lezen. Onze Nederlandse retailportefeuille kende eind 2005 een bezettingsgraad van 98,7%, en was zoals de afgelopen jaren onverminderd hoog. Onzekerheid omtrent de retailformules van Laurus zal ons waarschijnlijk niet raken. Telkens blijkt dat de kwaliteit (ligging e.d.) van afdoende kwaliteit is om de performance te handhaven, en verliezen wij niet of nauwelijks aan faillissementen. Begin van het boekjaar is definitief afscheid genomen van de Italiaanse vastgoedportefeuille. Gedurende de bezitsperiode is een forse winst gegenereerd, en heden hebben wij geen plannen om ons in Italië

Houten

verder te oriënteren, mede omdat de prijzen zeer hoog liggen, met zeer veel kapers op de kust. Wel oriënteren wij ons in enkele andere landen, waar yields nog aantrekkelijk lijken te zijn. Hiertoe is onze researchafdeling druk doende om de directie en de raad van commissarissen een scherp beeld te geven van de mogelijkheden, alsmede de te lopen risico’s. Wij zullen niet licht in een nieuw land investeren, maar willen ook niet mogelijke aantrekkelijke kansen verontachtzamen. De focus blijft gericht op onze vier kernlanden, en wel om daar zo spoedig mogelijk de gewenste omvang te bereiken, hetgeen in Nederland en Spanje inmiddels is gelukt. Naast uitbreidingen in de vier kernlanden en mogelijk betreding van nieuwe landen blijft de optimalisering van de bestaande vastgoedportefeuille hoog op de agenda staan. Om die nog verder te verbeteren gaan wij door met het ‘recyclen’ van objecten, die meer kwetsbaar zijn of zijn geworden. Vrijgekomen gelden zullen wij zo snel mogelijk herinvesteren in nieuwe objecten, zoals het onlangs gekochte ontwikkelingsproject (Tongeren, binnenstedelijk winkelcentrum), dat naar verwachting eind 2007 in exploitatie genomen zal worden. ‘Standing investments’ kopen is in de huidige markt moeilijk, gezien de overweldigende belangstelling van investeerders uit binnen- en buitenland. Buiten de verwerving van het resterende belang in het winkelcentrum ‘Madrid Sur’ en het binnenstedelijke winkelcentrum in Duinkerken is vele male geboden op vastgoedobjecten. Het tempo ligt misschien laag, maar wij willen het fraaie rendement niet te zeer aantasten door in te kopen op rendementen van vijf procent of lager die niet overeenkomstige kwaliteit bieden. Die situaties

hebben wij menigmaal meegemaakt, maar mede omdat wij het risicorendementsprofiel scherp in de gaten houden, willen wij hieraan niet meedoen. Rentebewegingen in opwaartse zin kunnen ons inziens snel een einde brengen aan deze oververhitting. Intussen gaan wij door met onze speurtocht en verwachten dit jaar F 75 à F 135 miljoen te kunnen investeren. In 2005 zijn wij voor het eerst met een interimdividend gekomen. Het verzoek daartoe was daarvoor herhaaldelijk geuit in de algemene vergadering van aandeelhouders en in individuele gesprekken met aandeelhouders. Wij zullen dit dan ook handhaven als beleid. Al met al kunnen wij spreken van een sterke verbetering van de kwaliteit. Het is tijd om de dip in het direct beleggingsresultaat door de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille in 2006 weg te werken. Zoals u bij de bekendmaking van de jaarcijfers 2005 heeft kunnen vernemen, wordt gerekend met een lichte stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel in 2006. Door pijplijn te creëren (Tongeren in België en Houten in Nederland; wij zijn met diverse andere pijplijnprojecten aan de slag) hopen wij op termijn verdere groei te realiseren, waarbij het onze voorkeur heeft en houdt ‘standing investments’ te verwerven. Ook wordt hard gesleuteld aan het optimaliseren van onze bestaande vastgoedportefeuille; met name in Spanje en Frankrijk wordt hard gewerkt aan uitbreiding van onze winkelcentra aldaar. Dit zijn processen die vaak lang duren, maar uiteindelijk onze posities zullen verstevigen.

Reinier A. van Gerrevink

Al met al zijn wij, zoals u bemerkt, positief gestemd, en verwachten wij veel van het lopende jaar. Het boekjaar 2005 is althans op het gebied van waarderingen zeer positief geweest, en naar verwachting zal deze trend opwaarts te dien aanzien aanhouden. Het directe en indirect beleggingsresultaat in ogenschouw nemende, zal de ‘total return’ goed zijn. Hoogachtend, Reinier A. van Gerrevink, CEO

Begrippenlijst Bevak CEO CFO CIO Code EPRA GPR IAS IFRS IRS IVBN SIIC

(Belgische) Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal Chief Executive Officer Chief Financial Officer Chief Investment Officer De Nederlandse corporate governance code European Public Real Estate Association Global Property Research International Accounting Standards International Financial Reporting Standards Interest Rate Swap Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Société d’Investissements Immobiliers Cotées

Inhoudsopgave Kerncijfers Voorwoord CEO 3 Profiel en strategie 10 Verslag van de raad van commissarissen 13 Inleiding 13 Jaarrekening 2005 13 Dividend- en reserveringsbeleid 13 Dividendvoorstel 13 IFRS 14 Samenstelling raad van commissarissen 14 Corporate governance 15 Subcommissies 16 Mutaties raad van commissarissen 17 Profielschets van de raad van commissarissen 17 Rooster van aftreden 17 Benoemingen 17 Personeel 17 Verslag van de directie 20 Economie en markten algemeen 20 Nederland 24 Spanje 25 België 26 Frankrijk 27 De vastgoedportefeuille 28 Personeel en organisatie 37 Duurzaam ondernemen 37 Financiële resultaten 38 Dividendvoorstel 46 Risicomanagement 47 Vooruitzichten voor 2006 56

Corporate governance 58 Inleiding 58 Statement of compliance 58 Afwijkingen ten opzichte van de Code 58 Beschikbaarheid corporate governance-documenten 59 Organisatiestructuur VastNed Groep 59 Directie 61 Raad van commissarissen 68 Stichting Prioriteit VastNed Retail en beschermingsmaatregelen 72 Algemene vergadering van aandeelhouders en stemrecht 72 Financiële rapportage en de externe accountant 73 Gedragscode en klokkenluidersreglement 73 Het aandeel en de beursnotering 74 Jaarrekening 2005 77 Geconsolideerde winsten verliesrekening 78 Direct en indirect beleggingsresultaat 79 Geconsolideerde balans 80 Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen 82 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 83 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 84 Vennootschappelijke balans 123 Vennootschappelijke winsten verliesrekening 124 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 124 Overige gegevens 127 Vastgoedportefeuille 2005 129 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 129 Overige vastgoedbeleggingen 130 Kengetallen vastgoedportefeuille

De focus blijft gericht op onze vier kernlanden, en wel om daar zo spoedig mogelijk de gewenste omvang te bereiken, hetgeen in Nederland en Spanje inmiddels is gelukt. Alicante, Parque Vistahermosa

Barcelona –> Madrid –> Veenendaal –> Castellón de la Plana

Profiel en strategie Historie VastNed Retail N.V., opgericht in 1986, is een (closedend) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in goed verhuurde individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen primair in de eurozone. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. De aandelen zijn sinds 18 december 1987 genoteerd aan Euronext Amsterdam en sinds 20 december 2004 aan Euronext Parijs en zijn opgenomen in de AMX-index. VastNed Retail maakt deel uit van de VastNed Groep.

Visie Beleggen in winkelvastgoed heeft een duidelijk verband met de retailer die met deze winkels zijn onderneming drijft. Daarmee wordt bedoeld dat de huur op langere termijn afhankelijk is van de winst van de retailer. Het succes van de retailer en de concurrentiekracht van de locatie zijn derhalve bepalend voor het succes van de belegger in winkelvastgoed op de lange termijn.

Missie en strategisch doel VastNed Retail biedt een primair op winkelvastgoed geconcentreerd beleggingsproduct aan aan particuliere 10

en institutionele aandeelhouders. Hiermee wordt beleggers de mogelijkheid geboden om te profiteren van de dynamiek in de retailmarkten waarmee een hoog totaalrendement wordt nagestreefd. Het totaalrendement bestaat uit een combinatie van direct rendement op basis van huuropbrengsten en indirect rendement door waardegroei van de vastgoedportefeuille. Op langere termijn wordt door actief management van de winkelportefeuille ernaar gestreefd een stijgend dividend per aandeel te realiseren.

Beleggingsproduct en beleggingsmethodiek VastNed Retail streeft haar strategisch doel na door zich te concentreren op het volgende beleggings product en het hanteren van de volgende beleggingsmethodiek: – een mix van individuele winkelobjecten, winkelcentra en perifere detailhandelsvestigingen, waarbij een balans in de beleggingsmix wordt nagestreefd. Het streven is de weging van individuele winkelobjecten te houden tussen 35% en 60%, van winkelcentra tussen 20% en 50% en van perifere detailhandelsvestigingen tussen 10% en 30%; – concentratie op winkelgebieden en huurders die zich onderscheiden door dynamiek en concurrentiekracht; – een evenwichtig risicorendementsprofiel van de beleggingen; – concentratie op vier kernlanden: Nederland, Spanje, België en Frankrijk;

Thoiry –> Malaga

– streven naar voldoende kritische massa in de kernlanden, zodat het lokale management over een afdoende aantal functionaliteiten beschikt en; – concentratie op een optimale spreiding binnen de vastgoedportefeuille, met als spreidingscriteria: landen, regio’s, steden, spreiding in categorieën, aantal objecten, aantal huurders, beperking omvang object en beperking omvang individuele huurders.

Omvang

– – – –

De vastgoedportefeuille van VastNed Retail vertegenwoordigde ultimo 2005 een waarde van F 1.487 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 51% binnenstadswinkels; 34% winkelcentra; 9% perifere detailhandel; 6% overig.

Fiscale structuur VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggings instelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. VastNed Retail houdt zich, gezien haar status als fiscale beleggingsinstelling niet bezig met project ontwikkeling. In België zijn alle beleggingen ondergebracht in de vastgoedbevak Intervest Retail die eveneens geen winstbelasting is verschuldigd. Alle Franse vastgoedbeleggingen zijn eveneens vrijgesteld van winstbelasting onder het aldaar toepasselijke SIIC-regime. Een aantrekkelijk fiscaal klimaat is voor de beleggingsselectie een belangrijke factor.

11

Financieringsbeleid Als uitgangspunt geldt, dat financiering van de vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aan- of verkoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op het vastgoed acceptabele rentestand. VastNed Retail blijft in dit kader te allen tijde binnen de financieringsgrenzen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Tevens wordt een goede balans nagestreefd tussen financiering met korte en lange rentevaste perioden. Hiervoor kan in voorkomende gevallen gebruik worden gemaakt van rentederivaten. In tijden dat het aandeel VastNed Retail op de effectenbeurs een premie noteert ten opzichte van de intrinsieke waarde, kan het aantrekkelijk zijn om nieuwe aandelen uit te geven. Uitgangspunt hierbij is dat uitgifte van nieuwe aandelen slechts plaatsvindt indien er op voorzienbare termijn investeringsmogelijkheden zijn.

Valutabeleid VastNed Retail streeft ernaar valutarisico’s te beperken door primair in de eurozone te beleggen.

Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Retail is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te

Profiel en strategie

VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggings instelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd.

worden uitgekeerd. Het dividend wordt aan de aandeelhouders ter beschikking gesteld in de vorm van een interim-dividend ter hoogte van 60% van het direct beleggingsresultaat over het eerste halfjaar van het boekjaar en een slotdividend na afloop van het boekjaar.

Acquisitiebeleid VastNed Retail streeft een actief acquisitiebeleid na. Voortdurend worden nieuwe investeringsmogelijk heden beoordeeld. Hierbij geldt dat acquisities uitsluitend plaatsvinden indien de marktomstandig heden daartoe gunstig zijn, er sprake is van een evenwichtig risicorendementsprofiel en de vermogensverhoudingen deze toelaten.

Risicomanagement VastNed Retail voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van en indien nodig het ondernemen van passende actie met betrekking tot risico’s die met het beleggen in vastgoed gepaard gaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in strategische, operationele, financiële, rapportage en compliance risico’s.

Organisatie VastNed Retail voert een actief management van haar vastgoedportefeuille, waarbij zij in de landen waarin zij actief is of zal zijn streeft naar volwaardig eigen lokaal management. VastNed Management in Rotterdam, VastNed Management España in Madrid, VastNed Management France in Parijs, Intervest Retail en Intervest Offices beide in Antwerpen, 12

beheren, met meer dan 80 medewerkers, de beleggingen van VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert de fondsen met directie en beheer. Op de samenwerking tussen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management is een kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van de feitelijke werkzaamheden. De aandelen van VastNed Management worden voor 67% gehouden door VastNed Retail en voor 33% door VastNed Offices/Industrial. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zoveel mogelijk zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer leidt tot direct contact met de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd en ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is grotendeels uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud, renovatie en verkoop van objecten die niet meer passen in de vastgoedportefeuille, wordt zorggedragen voor een optimale staat en waarde van het vastgoed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. De vastgoedmarkten in de diverse landen zijn onderworpen aan de aldaar geldende weten regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed Retail streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk vanuit het land zelf te ondernemen.

Thoiry –> Maastricht –> Antwerpen –> Zeist

Verslag van de raad van commissarissen Inleiding De raad van commissarissen van VastNed Retail heeft in 2005 vijfmaal regulier vergaderd. Aan deze vergaderingen is door de leden van de directie deelgenomen. Tevens heeft de raad van commissarissen vergaderd in afwezigheid van de directie en hebben overige bijeenkomsten van de raad van comissarissen plaatsgevonden. De onderwerpen die in de vergaderingen ter sprake zijn gekomen waren onder andere: de gang van zaken en risico’s in de vastgoedportefeuille, de strategie en risico’s van de vennootschap als geheel en deelaspecten daarvan waaronder het betreden van nieuwe markten, de financiële resultaten, alsmede de verslaglegging daarvan in publiek verspreide documenten, de invoering van de International Financial Reporting Standards (IFRS), mutaties in de raad van commissarissen, de benoeming van een nieuwe voorzitter van de auditcommissie, het eigen functioneren van de raad van commissarissen en het functioneren van de directie, de honorering van de leden van de raad van commissarissen en de bezoldiging van de leden van de directie, corporate governance en het functioneren van subcommissies van de raad van commissarissen inclusief de verslaglegging door deze commissies. De raad van commissarissen is telkens door de directie van goede informatie voorzien, zodat de raad van commissarissen haar toezichthoudende taak optimaal heeft kunnen uitoefenen. Geen van de leden van de raad van commissarissen was frequent afwezig. 13

Jaarrekening 2005 Onderdeel van het door de directie opgestelde jaarverslag 2005 is de door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerde jaarrekening 2005. Wij kunnen ons met dit verslag en de jaarrekening verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening 2005 aldus vast te stellen.

Dividend- en reserveringsbeleid In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Retail het direct beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. De raad van commissarissen heeft de directie de bevoegdheid gegeven om, ter voorkoming van verwatering van het direct beleggingsresultaat per aandeel, eigen aandelen in te kopen en gelijkertijd het fiscaal gunstige karakter van de uitkering te waarborgen.

Dividendvoorstel Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om een slotuitkering te doen per aandeel van F 5,00 nominaal als volgt: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een uitkering op de gewone aandelen, na aftrek van het interim-dividend ad F 1,07, ten bedrage van F 2,47, waarvan:

Arnhem –> Badalona –> Rotterdam –> Sens

– F 2,47 in contanten onder inhouding van 25% dividendbelasting, danwel – F 1,47 in contanten onder inhouding van 25% dividendbelasting plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, maar een tegenwaarde van F 1,00 benaderend, ten laste van de agioreserve zonder inhouding van dividendbelasting.

IFRS De jaarrekening 2005 is opgesteld conform IFRS. In het verslag van de directie en de jaarrekening zijn de voornaamste consequenties van IFRS op de verslag‑ geving weergegeven.

Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen is als volgt samengesteld. Drs. W. Nijman (21 september 1946), voorzitter Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 1 mei 1986, en sinds 1 mei 2003 voorzitter Vorige functies: – diverse financiële functies bij Douwe Egberts; – financieel directeur International Flavors & Fragrances; – financieel directeur Bestfoods Benelux en later als senior director finance & ICT Bestfoods Europe en; – vice-president finance BFO/treasurer Parent & Holding van Unilever. Nevenfuncties: – voorzitter van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial; – lid van de raad van toezicht CVO Groep, Utrecht. 14

Opleiding: Bedrijfseconomie, Erasmus Universiteit Rotterdam Mr. N.J. Westdijk MBA (20 juni 1941) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 19 april 2000 en sinds 6 april 2004 vice-voorzitter Vorige functies: – bestuursvoorzitter Koninklijke Pakhoed en; – president-directeur Connexxion Holding. Nevenfuncties: – lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial; – non-executive lid van de raad van bestuur van Fortis; – president-commissaris van Connexxion Holding; – president-commissaris van Eneco Energie en; – lid van de raad van commissarissen van de FD Mediagroep. Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Utrecht en MBA, University of Chicago Drs. D. van den Bos (17 januari 1940) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 18 april 2001 Vorige functies: – diverse managementfuncties bij Hollandsche Beton Groep, onder meer verantwoordelijk voor projectontwikkelingsactiviteiten en; – directeur vastgoed bij PGGM, tevens adjunctdirecteur beleggingen. Nevenfuncties: – lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial; Opleiding: Algemene economie, Erasmus Universiteit Rotterdam

Malaga –> Barcelona

Drs. R.K. Jacobson RA (2 oktober 1946) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Senior vice-president chairman’s office Unilever Benoeming: 6 april 2004 Vorige functies: diverse managementfuncties bij Unilever, waaronder senior vice-president finance East Asia & Pacific Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial Opleiding: Bedrijfseconomie en accountancy, Erasmus Universiteit Rotterdam Mr. F.W. Mulder (31 mei 1940) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 1 januari 1996 Vorige functies: – directiefuncties bij Koninklijke Wegenbouw Stevin en; – directiefuncties bij Avéro Verzekeringen. Nevenfuncties: – lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial; – lid van de raad van commissarissen van De Hypothekers Associatie; – voorzitter van de raad van commissarissen van Bartels Engineering; – lid van de raad van commissarissen van hotel Nassau Bergen; – bestuurslid van de Stichting Preferente Aandelen Arcadis; – bestuurslid van de Stichting Beheer Faciliteiten NijSmellinghe (ziekenhuis); – voorzitter van het district ‘De Friese Wouden’ van het Nederlandse Rode Kruis;

15

– bestuurslid Devereux Capital Holding Stichting, Amsterdam; – directeur van Citrosuco Europa, onderdeel van Citrosuco Paulista, Matao, Brazilië en; – directeur van Congeltec, onderdeel van Irving & Johnson Ltd., Kaapstad, Z.A. Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Leiden Dr. P.M. Verboom (20 april 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: CFO Schiphol Group Benoeming: 6 april 2004 Vorige functies: – docent Erasmus Universiteit Rotterdam en; – diverse managementfuncties bij Philips, waaronder CFO van de directie Argentinië, Hong Kong en het Verre Oosten. Nevenfuncties: – lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial; – non-executive lid van de Board of Directors van Brisbane Airport Corporation. Opleiding: Econometrie (doctoraal) Erasmus Universiteit Rotterdam; gepromoveerd Vrije Universiteit te Amsterdam

Corporate governance Het onderwerp corporate governance blijft actueel en recent heeft de Monitoring Commissie Corporate Governance (commissie Frijns) gerapporteerd over het functioneren van de Code. De bevindingen van deze commissie sluiten aan bij de ervaringen die VastNed Retail met de code heeft opgedaan.

Verslag van de raad van commissarissen

Het onderwerp corporate governance blijft actueel en recent heeft de Monitoring Commissie Corporate Governance (commissie Frijns) gerapporteerd over het functioneren van de Code. De bevindingen van deze commissie sluiten aan bij de ervaringen die VastNed Retail met de code heeft opgedaan.

Subcommissies De raad van commissarissen heeft drie actieve commissies. De auditcommissie en de remuneratiecommissie hebben ieder drie leden. De selectie- en benoemingscommissie wordt gevormd door de gehele raad van commissarissen. Auditcommissie De auditcommissie bestond gedurende 2005 uit de heren D. van den Bos (voorzitter), F.W. Mulder en W. Nijman. In november 2005 is deze commissie uitgebreid met de heer R.K. Jacobson, welke met ingang van 1 januari 2006 als voorzitter van de auditcommissie functioneert. De auditcommissie heeft in 2005 viermaal vergaderd. De auditcommissie heeft als taak het adviseren van de raad van commissarissen op financieel terrein. Onderwerpen die aan de orde zijn gekomen zijn de financiële rapportage, budgettering, de rol van de externe accountant en de feedback op de wisseling van de persoon van de externe accountant, fiscaliteit, compliance (onder andere de Autoriteit Financiële Markten), IFRS, rente- en financieringsrisico’s, verhuurrisico’s, calamiteiten en aansprakelijkheidsrisico’s, debiteurenrisico’s, interne controle, IT-systemen, juridische risico’s, de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, alsmede de uitkomsten van de controle van de externe accountant. Verslagen van de auditcommissie zijn telkens overlegd aan alle leden van de raad van commissarissen en besproken op de eerstvolgende vergadering van de raad van commissarissen.

16

Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestaat uit de heer N.J. Westdijk (voorzitter), de heer F.W. Mulder en de heer W. Nijman. De taak van de remuneratiecommissie is het adviseren van de raad van commissarissen op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid van de directie. De commissie heeft in 2005 vijfmaal vergaderd. De remuneratiecommissie heeft het remuneratierapport 2004 opgesteld dat in de algemene vergadering van aandeelhouders op 5 april 2005 is besproken. Hierin heeft zij onder andere voorstellen geformuleerd ten behoeve van de bezoldiging van de individuele leden van de directie. Onderdeel daarvan is een rapportage inzake de over 2005 toe te kennen persoonlijke bonussen van de directie. Selectie- en benoemingscommissie Als eerder gemeld bestaat de selectie- en benoemingscommissie uit de gehele raad van commissarissen. De raad van commissarissen (niet voltallig) heeft driemaal vergaderd op het terrein van selectie en benoemingen. De selectie- en benoemingscommissie heeft namens de raad van commissarissen voorstellen gedaan aan de houders van prioriteitsaandelen ten behoeve van benoemingen binnen de raad van commissarissen, inclusief voorstellen inzake de vervanging van de huidige voorzitter, die volgens rooster, op 4 april 2006 zal aftreden.

Utrecht –> Madrid

Mutaties raad van commissarissen De algemene vergadering van aandeelhouders heeft met ingang van 5 april 2005 de heer D. Van den Bos herbenoemd als lid van de raad van commissarissen. Hiermee is waardevolle kennis en ervaring voor VastNed Retail behouden gebleven.

Profielschets van de raad van commissarissen De profielschets van de raad van commissarissen waarborgt dat de raad van commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op de directie van de vennootschap kan worden gehouden. Dit profiel is te raadplegen op de website van de vennootschap en kan worden opgevraagd ten kantore van de vennootschap. De raad van commissarissen verklaart dat al zijn leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Nederlandse corporate governance code.

Rooster van aftreden Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: – W. Nijman, 2006 (niet herkiesbaar) – F.W. Mulder, 2007 (niet herkiesbaar) – R.K. Jacobson, 2008 (herkiesbaar) – P.M. Verboom, 2008 (herkiesbaar) – N.J. Westdijk, 2008 (herkiesbaar) – D. van den Bos, 2009 (herkiesbaar) De statuten voorzien in een zittingsduur die wordt beperkt tot driemaal vier jaar. In dit kader is besloten

17

dat de heer W. Nijman per de algemene vergadering van aandeelhouders van 4 april 2006 niet voor herbenoeming meer beschikbaar is en dat de heer F.W. Mulder zich na afloop van de huidige termijn niet voor herbenoeming beschikbaar stelt. VastNed Retail handelt hiermee in lijn met best practice-bepaling III.3.5 van de Code.

Benoemingen Conform het rooster van aftreden treedt de heer W. Nijman af. De agenda van de algemene vergadering van aandeelhouders en de daarbij behorende aandeelhouderscirculaire zal medio maart 2006 kandidaten vermelden ter vervanging van de heer Nijman.

Personeel De raad van commissarissen spreekt zijn dank uit voor de inzet van de directie en haar medewerkers, voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar. Rotterdam, 21 februari 2006 Voor de raad van commissarissen, W. Nijman, voorzitter

Typerend voor de economie van de eurozone is dat groei eerst geïnitieerd wordt door groei van de export om vervolgens overgenomen te worden door groei van de consumentenbestedingen. Antwerpen, Huidevetterstraat 12

Reële groei BNP

(in %)

Eurozone Wereld

Bron: Consensus Forecasts

%

%

Verslag van de directie Economie en markten algemeen Economie De economie van de eurozone ligt op een beduidend lager groeipad dan de wereldeconomie. Uitgaande van de economische groeicijfers in bovenstaande grafiek groeit de wereldeconomie naar verwachting in 2006 met 3,1% per jaar, terwijl het Bruto Nationaal Product (BNP) van de eurozone slechts 2,0% per jaar toeneemt. De matige performance van de eurozone vindt enerzijds zijn oorsprong in een lage, binnen een aantal jaren zelfs krimpende bevolkingsgroei en anderzijds in een trage aanpassing aan de globalisering van de economie. Een gewenst sociaal karakter binnen de eurozone domineert nog steeds de discussie in plaats van concurrentie- en innovatiekracht, hoewel de laatste punten wel steeds meer politieke aandacht krijgen. Typerend voor de economie van de eurozone is dat groei eerst geïnitieerd wordt door groei van de export om vervolgens overgenomen te worden door groei van de consumentenbestedingen. Daarmee is de eurozone voor haar groei erg afhankelijk van de ontwikkeling van de wereldeconomie en loopt het economisch herstel achter op de rest van de wereld. Voor de komende jaren is het daarom de verwachting dat de economie in de eurozone zich verder zal herstellen, terwijl de groei elders gemiddeld genomen wat 20

zal afzwakken. Herstel van de binnenlandse vraag in de eurozone zal de belangrijkste drager van deze groei zijn. De groeiverschillen tussen de landen waar VastNed Retail haar beleggingen heeft geconcentreerd zullen afnemen. De inflatie zal naar alle waarschijnlijkheid gemiddeld rond de 2% liggen, de tienjaarsrente tussen de 3 en 4%, terwijl de driemaandsrente wat zal aantrekken. Een vlakke tot inverse yieldcurve, waarbij de korte rente gelijk of hoger ligt dan de lange rente, zoals die nu in Verenigde Staten te zien is, zal zich naar verwachting niet voordoen. Voor die mogelijkheid is het economische herstel in de eurozone nog niet ver genoeg gevorderd. In het algemeen is de economische groei omgeven met vele risico’s veroorzaakt door instabiliteit van de dollar en de olieprijs. De huizenprijzen liggen historisch op een hoogtepunt. Winkelmarkt Een groot deel van de waardestijging die op dit moment in de winkelmarkt over geheel Europa wordt gezien, komt voort uit de populariteit van vastgoed als beleggingscategorie bij beleggers. Deze waardestijging heeft weinig te maken met de onderliggende trends in de winkelmarkt zelf. Het succes van de retailer is voor de belegger in winkelvastgoed uiteindelijk de belangrijkste drijfveer na huur- en waardestijging over de langere termijn. Begrip van de trends in retail zijn daarom van groot belang.

Verslag van de directie

Totaal rendement per jaar

(in %)

Bron: Global Property Research (GPR), Bloomberg

40

GPR 250 Europa GPR 250 Nederland VastNed Retail

30 20 10

15 jaar

10 jaar

5 jaar

3 jaar

1 jaar

0

De afgelopen jaren hebben de winkelverkopen in Nederland flink onder druk gestaan als gevolg van de recessie in de Nederlandse economie. Dit heeft geleid tot een forse prijsdruk in de detailhandel en heel specifiek tot een prijzenslag in de supermarkten die in gang gezet werd door Albert Heijn. In de andere landen waar VastNed Retail actief is, doet zich echter eenzelfde fenomeen voor, terwijl de economische situatie daar geen directe aanleiding voor geeft. De onderliggende trend is dat winkelmerken, zoals Albert Heijn in Nederland of Mercadona in Spanje enorm aan kracht gewonnen hebben ten opzichte van de A-merken die zij in hun winkels verkopen. Het huismerk wint vrijwel overal in Europa terrein ten opzichte van het A-merk. De sterke winkelformules, die door de consument als een merk gezien worden, zien daarbij ook de mogelijkheid door middel van prijsconcurrentie hun marktaandeel te vergroten ten opzichte van de zwakkere winkelformules. De sterkeren maken een dubbelslag. Binnen de winkel wint het huismerk, terwijl het marktaandeel van de winkelformule ten opzichte van andere winkelformules wordt vergroot. In Nederland is het supermarktconcern Laurus de zwakkere speler en heeft inmiddels de prijzenslag verloren. Het is waarschijnlijk dat daardoor twee supermarktformules zullen verdwijnen. Een neventrend is dat de consument een ruim en breed assortiment waardeert, wat schaalvergroting in gang heeft gezet. De grote winkeloppervlakten zijn populair en mocht een zwakkere speler op een groot winkeloppervlak in failissement geraken, dan zal zijn plaats snel ingenomen zijn door een concurrent. Voor de kleine winkeloppervlakten zal niet snel een huurder worden gevonden binnen dezelfde sector.

21

De economische teruggang in Nederland heeft ook zwakte in de meubelbranche aan het licht gebracht. De sterke opkomst van IKEA in de jaren negentig van de vorige eeuw is daar zeker debet aan, maar ook een verandering bij de consument, die niet hoeft te kopen, maar het wel leuk vindt nieuwe woonideeën op te doen en eens iets leuks mee te nemen. Het winkelen in de sfeer van woninginrichting is daarmee behalve een typische doelbestemming ook een vrijetijdsbesteding geworden. Impulsaankopen zijn veel belangrijker geworden. Enerzijds vormen de jarenlang aanhoudende hoge bezoekersaantallen bij IKEA daarvan het bewijs en anderzijds de opkomst van de levendige handel in tweedehands, maar kwalitatief goede, meubels en aanverwante spullen op internet via eBay en andere websites. Nieuwe winkelformules spelen in op deze trend en zijn dan ook succesvol. De term woninginrichting maakt bij deze formules plaats voor ‘homedeco’. Binnen de vastgoedportefeuille van VastNed Retail in Nederland doet een nieuwe winkelformule als Woonstore het goed. Deze winkelformule kan het best getypeerd worden als een winkelvariant van eBay, een modern type markt op het gebied van homedeco. De koopactiviteit van de consument wordt veelal ingedeeld aan de hand van het koopmotief. Zo is het onderscheid ontstaan tussen ‘run’ en ‘fun’ shoppen, tussen oriënterend en vergelijkend winkelen, enzovoort. De verschillende overheden hanteren dit type indelingen en baseren ruimtelijke ordeningsbeslissingen hierop. De consument trekt zich er echter weinig van aan. Sportkleding wordt gedragen als gewone kleding en daarmee is een sportwinkel op een perifere locatie ineens ook een kledingwinkel geworden en staat in directe concurrentie met andere


Nederlandse vastgoedfondsen Ontwikkeling premie (discount) (in %) 30 20 10 0 10

kledingwinkels die bijvoorbeeld in de binnenstad gevestigd zijn. Het modieuze karakter van het kledingassortiment in de sportwinkel scherpt deze concurrentie verder aan. Retailers spelen er zelf ook op in. Zo verkopen tuincentra ook alles wat in een dierenwinkel te krijgen is, terwijl zij op goedkopere winkelmeters werken. Ook ontwikkelen deze tuincentra zich sterk in de sfeer van homedeco. Ook hier zijn impulsaankopen veel belangrijker geworden dan deze in het verleden waren. Succesvolle winkelformules hebben zich ontwikkeld tot een merknaam en gebruiken die bekendheid om ook branchevreemde producten te verkopen. Zo komt het voor dat een winkelier die van origine drogist is ook spijkerbroeken of speelgoed verkoopt. Dit fenomeen, vaak aangeduid met branchevervaging, zal de ruimtelijke ordening van het winkelen steeds moeilijker maken. In de meeste landen gebruikt de overheid brancheonderscheid en koopmotief nog steeds voor haar regulering. De winkelier zal echter in toenemende mate wijzen op oneerlijke concurrentie, omdat sommige winkeliers op ‘goedkope’ winkelmeters mogen werken, waar anderen dit niet mogen, terwijl delen van het assortiment wel met elkaar concurreren. Met de voortschrijdende branchevervaging is dit op termijn een onhoudbare situatie en hebben de overheden in de verschillende landen in Europa een groot probleem om deze dynamiek in de retail te ordenen. Door de branchevervaging komen ook winkelgebieden in toenemende mate in elkaars vaarwater te zitten. Retailparken zullen in de toekomst in toe‑ nemende mate een alternatief gaan vormen voor winkelcentra en binnensteden. Het belang van competitieve kracht van winkelgebieden is daarmee verder toegenomen.

22

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

20

Risico’s De dollar herstelde in 2005 licht van een periode van zwakte tegenover de euro in 2004. Aan de situatie betreffende de tekorten op de overheidsbegroting en de handelsbalans in de Verenigde Staten (VS), alsmede de hoge schuldenlast van de consument is weinig veranderd. Wat wel elk jaar verslechtert is de netto externe positie van de VS. Het buitenland bezit nu 21% van de tegoeden op de VS, terwijl dat 10 jaar geleden nog 6% was. Ook staat het politiek leiderschap van de VS in de wereld onder druk. Het sentiment kan zich gemakkelijk weer tegen de dollar keren. Zoals in 2004 al werd waargenomen heeft een zwakke dollar een belangrijke invloed op de groei in de eurozone. Toen vertraagde de zwakte van de dollar het economisch herstel in de eurozone. Enige zwakte van de dollar ten opzichte van de euro zal in 2006 minder effect hebben op de economische groei dan in 2004, omdat de binnenlandse vraag in de eurozone een steeds grotere rol gaat spelen als motor van de groei in dit gebied. Een sterke daling van de dollar zal de economische groei in de eurozone echter behoorlijk onder druk zetten met als neveneffecten een druk op inflatie en een laag blijvende, wellicht weer dalende rente. De olieprijs steeg in 2005 verder en bewoog zich op een historisch hoog niveau. De vraag- en aanbodsituatie in de oliemarkt blijft onevenwichtig. De mismatch tussen een toenemende vraag vanuit de Aziatische landen en de lage exploratieactiviteit als gevolg van een jarenlange lage olieprijs tezamen met het feit dat veel olievoorraden zijn gelegen in politiek instabiele gebieden vormen de reden van deze onevenwichtigheid. Er is een duidelijke kans dat de


VastNed Retail Brancheverdeling totale vastgoedportefeuille (in %)

Sectorspreiding totale vastgoedportefeuille (in %) /VERIG

RIG /VE

.ON FOOD

"INNENSTADS WINKELS

D

L

&OO

7INKELCENTRA

E DE ER N RIF ILHA 0E ETA D

,IVINGEN ,EISURE

olieprijs in 2006 vanwege genoemde mismatch in vraag en aanbod verder zal stijgen naar nog hogere niveaus en de inflatie in de eurozone zal voeden. De huidige stabiliteit in de rente- en inflatieniveaus kan hierdoor verstoord worden, wat een drukkend effect zal hebben op de economische groei. De waarde van woonhuizen is in 2005 weer verder gestegen in de eurozone. Dit fenomeen doet zich wereldwijd voor en vindt vooral zijn oorsprong in de sterk gedaalde renteniveaus. In vele landen is het voor starters op de woningmarkt bijna onmogelijk een huis te kopen. In sommige landen is de looptijd van de hypotheek inmiddels verlengd van 30 naar 50 jaar om het toch mogelijk te maken een huis te kopen. Het hoge niveau van de huizenprijzen is een risico voor de consumentenbestedingen. Op het moment dat als gevolg van een stijgende rente de maandelijkse hypotheeklast gaat stijgen, zal dat gevolgen hebben voor de consumentenbestedingen. De detailhandelbestedingen vormen daar slechts een onderdeel van, maar zullen dat ook zeker merken. De geringe bevolkingsgroei in de eurozone is een structurele factor geworden. Een situatie die aan actualiteit heeft gewonnen nu het toelatingsbeleid van economische vluchtelingen overal in de eurozone is verscherpt. Een geringe bevolkingsgroei betekent dat de vastgoedmarkt zich minder op kwantiteit moet richten, maar meer op kwaliteit. Daartoe moet de regulering van de vastgoedmarkt meer aandacht krijgen. Een beleid gericht op kwantiteit leidt bij de huidige bevolkingsgroei op termijn tot structurele leegstand in de zwakkere winkelgebieden.

23

Tegenvallende economische groei kan de winkelmarkt onder druk zetten en leiden tot oplopen van de leegstand. Effectenbeurs en beleggingsmarkt De aan Euronext Amsterdam genoteerde vastgoedfondsen staan gemiddeld genomen op een premie ten opzichte van de intrinsieke waarde. De vastgoedsector op de aandelenmarkt doet het traditioneel goed in de eerste fase van de opgaande fase van een economische cyclus. Deze keer lijken er meer redenen te zijn waarom beursgenoteerde vastgoedfondsen het goed doen. Beleggen in vastgoed is in algemene zin populair bij beleggers vanwege de goede diversificatie-eigenschappen ten opzichte van beleggingen in aandelen en obligaties. Bovendien liggen de kasrendementen die behaald worden op vastgoed boven de renteniveaus, wat leverage om nog hogere rendementen te kunnen behalen aantrekkelijk maakt. De enorme belangstelling voor vastgoed startte in de jaren negentig van de vorige eeuw met de opkomst van de Duitse open end-vastgoedfondsen. Deze fondsen belegden de bij hen ingelegde gelden in vastgoed zonder gebruik te maken van leverage. De groei is nu uit deze fondsen en het stokje is inmiddels overgegeven aan vele nieuwe vastgoedfondsen van verschillende origine waarvan de meesten gebruik maken van leverage om hogere totaalrendementen te kunnen behalen. Het geld komt van institutionele beleggers die hun belang in vastgoed willen uitbreiden en van particuliere beleggers overal in Europa die in vastgoed een goed alternatief zien voor aandelen en obligaties.


Nederland Sectorspreiding (in %)

Brancheverdeling (in %)

7

INK

ELC

EN

TRA

RIG /VE

.ON FOOD

"INNENSTADS WINKELS

0ERIFERE DETAILHANDEL

&OO

D

,IVINGEN ,EISURE

Omdat aan de enorme vraag naar vastgoed niet kan worden voldaan, stijgen de prijzen. Recentelijk maakten grote retailconcerns, zoals VendexKBB, gebruik van deze situatie door hun vastgoed in de verkoop te doen. Ook andere ondernemingen zullen in de verleiding komen om gebruik te maken van deze vastgoedhausse. Ook dit nieuwe aanbod lijkt slechts een druppel te zijn op de gloeiende plaat van de vraag. De huidige premie ten opzichte van de intrinsieke waarde indiceert dat aan de mismatch tussen vraag en aanbod voorlopig nog geen einde gekomen is.

Nederland Economie Het nieuws over de Nederlandse economie lijkt met de dag positiever te worden. De competitieve kracht van de economie lijkt weer hersteld, de economie herstelde in 2005 , de werkgelegenheid groeit en de consumentenbestedingen trekken weer aan. De Nederlandsche Bank is zelfs optimistisch en ziet een economische groei die in 2006 zelfs duidelijk boven de 2% uitkomt. Toch moet een aantal belangrijke kanttekeningen gemaakt worden bij dit mooie plaatje. Een gedeelte van het economische herstel in 2005 is het gevolg van het vrijgeven van geblokkeerde spaargelden van de consument. Dit is een eenmalige impuls. Bovendien worden pas in 2006 de volledige effecten van een omvangrijke hervorming van de sociale zekerheid, het pensioenstelsel en de ziektekosten op het besteedbaar inkomen zichtbaar. Weinig consumen-

24

ten zijn in staat deze effecten te overzien en het moet niet uitgesloten worden dat de hele operatie negatief uitwerkt op de detailhandelsbestedingen in 2006. Ook dit is weer een eenmalig effect. In 2007 zijn er verkiezingen en waarschijnlijk zal dat jaar wel positief uitpakken voor de consument. Winkelmarkt De detailhandel in Nederland beleeft moeilijke tijden. Stonden eerder de omzetten onder druk, nu zijn dat de marges. Uitstoot van arbeid, maar ook innovatie door vernieuwing van winkelformules zijn de antwoorden op de huidige situatie in de detailhandel. Een deel van het verlies van marge kon worden gecompenseerd door goedkopere inkopen in opkomende economieën De terugval lijkt het grootst te zijn in de woninginrichting. De vele meubelboulevards hebben daardoor een groot probleem met de bezetting, waarbij het verouderde concept van de meubelboulevard zeker ook een rol speelt. Nieuwe invulling van dit concept lijkt vooral in de sfeer van het retailpark te liggen. Bij de invulling van de beleidsruimte in het kader van de Nota Ruimte zal hieraan aandacht moeten worden besteed. De vraag vanuit de retail naar winkelruimte blijft vrij constant, waarbij zowel nationale als internationale winkelketens hun expansieplannen in Nederland doorzetten. De vraag is wel wat selectiever waardoor de secundaire locaties het moeilijker hebben. Nieuwe winkelmeters die ontstaan in Vinex-wijken of middels uitbreiding van bestaande winkelcentra zijn niet


Spanje Sectorspreiding (in %)


G

RIG /VE

ERI /V

" WI INNE NK NS ELS TA DS 0ERIF E R E DETAI LHAND EL

.ON FOOD

7INKELCENTRA

GEN ,IVIN URE S I ,E

D &OO

altijd goed verhuurd en kennen aanloopproblemen. In de periferie gaat de ontwikkeling van nieuwe winkelmeters door. Deze nieuwe winkelmeters zullen afhankelijk van hun kwaliteit met succes worden verhuurd. De beleggingsmarkt was bijzonder actief bij dalende aanvangsrendementen. De verkoop van het vastgoed van VendexKBB, bestaande uit warenhuizen en winkels, had veel belangstelling vanuit binnen- en buitenland en bracht een recordbedrag op.

Spanje Economie Spanje is uitgegroeid tot een economie die volgens de Wereldbank een land als Canada voorbij is gestreefd en het recht heeft om te worden toegelaten tot het informele blok van de grootste industrielanden ter wereld, de G8. De huidige G8-leden zijn de Verenigde Staten, Japan, Duitsland, Groot-Brittannië, Frankrijk, Italië en Canada, samen met Rusland, dat zijn positie echter dankt aan politieke en niet aan economische redenen. Buiten de G8-landen heeft alleen China een nog grotere economie dan Spanje. Binnen de eurozone is Spanje ook het land met de meest dynamische economie, aldus de Wereldbank. De Spaanse economie lijkt een groeiwonder, zoals in eerdere decennia landen als Duitsland en het Verenigd Koninkrijk dat predikaat droegen. Wat nauwkeuriger geanalyseerd is de groei in Spanje vooral gebaseerd op een grote instroom van immigranten uit voornamelijk Centraal en Zuid-Amerika

25

en een enorme bouwactiviteit. Dat laatste werd tot voor kort fors gestimuleerd door EU-fondsen, maar met de toetreding van vele nieuwe landen tot de EU die er wat infrastructuur betreft slechter voor staan dan Spanje, wordt deze stimulans snel minder. Ook aan de productiekant zal Spanje het moeilijk gaan krijgen nu de loonkosten op een hoger niveau liggen. Een afkoeling in 2006 en 2007 zal naar alle waarschijnlijkheid het dominante thema worden voor de Spaanse economie. Winkelmarkt Spanje heeft waarschijnlijk de meeste winkelmeters per inwoner van alle Europese landen, maar veel van deze winkelmeters zijn inefficient, liggen erg verspreid en kennen een lage productiviteit. De vernieuwing van het winkelaanbod wordt gekenmerkt door de ontwikkeling van winkelcentra en retailparken. In sommige delen van het land loopt deze ontwikkeling wat hard van stapel, waardoor er relatief veel winkelmeters in één keer bijkomen en er een verhoogd risico is op leegstand. Intussen is de stormachtige ontwikkeling wat meer aan banden gelegd door meer regulering van overheidswege. De winkelgebieden in binnensteden zijn niet in elke stad goed ontwikkeld, maar daar waar dat wel het geval is, is er ook veel belangstelling van nationale en internationale retailers. De huren op deze locaties zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. De winkelmarkt wordt gedomineerd door enkele grote retailers van Spaanse origine, te weten El Corte Ingles, Inditex, Cortefiel and Mango. De laatste drie organisaties exploiteren een groot aantal winkel‑


België Sectorspreiding (in %)


RIG

/VE

/VERIG

,I ,E VING ISU EN RE

.ON FOOD

"INNENSTADS WINKELS

0ERIFERE DETAILHANDEL

D

&OO

formules, nationaal en internationaal. Inditex behoort tot de grootste modewinkelketens ter wereld en heeft één van de meest winstgevende winkelformules in de mode ontwikkeld onder de naam Zara. De detailhandelsbestedingen hebben zich in Spanje goed ontwikkeld onder de invloed van de hoogconjunctuur. Toch heeft ook dit land te maken met een sterke groei van discounters in food en non-food, net als in andere markten. Een belangrijk element dat deze ontwikkeling voedt, zijn de hoge woonlasten voor vele Spanjaarden door de sterk gestegen huizenprijzen.

Wallonië in beweging begint te komen, maar de weg naar een floriserende regio zoals Vlaanderen dat al jaren is, lijkt erg lang. Ook België kon niet ontkomen aan de dollarzwakte en het vertragende effect dat dit heeft gehad op de economische groei. Het vroegcyclische element in deze economie doen de verwachtingen voor 2006 in ieder geval weer gunstig uitvallen. Naarmate de economische cyclus vordert zal de performance afzakken naar meer gemiddeld. Dat is dan ook de verwachting voor 2007. Winkelmarkt

De vraag van beleggers naar winkelvastgoed in Spanje heeft in 2005 voor sterk dalende aanvangsrendementen gezorgd, deze behoren nu tot de laagste in Europa. Deze ontwikkeling deed zich voor bij zowel winkelcentra, retailparken en binnensteden.

België Economie Mark Eyskens (ex-minister van Financiën en van Economische Zaken) beweerde ooit dat België geen economisch stelsel heeft: ‘Het Belgisch economisch stelsel is noch Belgisch, noch economisch en niet eens een stelsel’. De federalisering heeft ervoor gezorgd dat België in de praktijk niet één economisch gebied vormt, maar drie economische regio’s omvat: het Vlaamse Gewest, het Waalse gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het is vooral Vlaanderen dat economisch goed scoort, de Belgische economie domineert en deze tot nu toe heeft gedragen. Er zijn nu meer en meer tekenen dat ook

26

De detailhandelsactiviteit lijkt zich voorzichtig te herstellen van de moeilijke jaren 2002 en 2003. In het voorgaande verslagjaar was daar al de aanzet van te zien en dat heeft zich bestendigd in het huidige verslagjaar. De performance van nationale en internationale retailers laat een gemengd beeld zien. Ondanks het feit dat België een lange traditie heeft als het aankomt op prijsconcurrentie zagen foodretailers, als reactie op de prijsoorlog in het buurland Nederland, zich ook gedwongen hun prijzen aan te passen. Een recente trend is de opening van ‘convenience’ type buurtwinkels door de grote foodretailers in België. In de non-food is Dreamland een binnenlands succes. Dreamland is een speelgoedwinkel die tien keer per jaar haar assortiment wisselt en zo telkens weer een nieuwe beleving is. De winkelketen heeft expansieplannen voor de Nederlandse markt. Op de Belgische winkelmarkt zijn in 2005 nieuwe internationale spelers als New Yorker en Accessorize toegetreden, waarmee de internationalisering van de retail verder doorzet.


Frankrijk Sectorspreiding (in %)


RIG /VE

,IVINGEN ,EISURE

.ON FOOD

"INNENSTADS WINKELS

7INKELCENTRA

D

RE 0ERIFELHANDEL DETAI

O

&O

De vraag naar winkelruimte in binnensteden blijft goed, alhoewel de vraag op secundaire locaties nog zwak is. Het traditionele patroon dat er een schaarste is aan winkels in binnensteden en winkelcentra, met een relatief ruim aanbod aan baanwinkels, blijft intact. Als gevolg van de verandering in de socioeconomische wetgeving is de doorlooptijd voor het verkrijgen van een vergunning versneld, wat vooral de ontwikkeling van kleinere winkelcentra heeft versneld, waardoor het aanbod van dit type centra zal toenemen. Concentratie van baanwinkels in een zogenaamd retailpark wint aan populariteit. Er zijn duidelijke voordelen te behalen ten opzichte van de verspreide ligging van vele baanwinkels.

raakt de Franse economie bijzonder, omdat Duitsland haar belangrijkse handelspartner is. De groeipotentie ligt in Frankrijk hoger dan in Duitsland en Italië, maar om deze potentie te realiseren zal er verdere deregulatie moeten plaatsvinden en zal ook de centrale rol van de staat verder moeten worden teruggedrongen. Dat proces vordert tot op heden maar langzaam. Het is waarschijnlijk dat ook in 2006 en 2007 de Franse economie beneden haar langetermijngroeipotentie zal presteren. In de Franse politiek staan nieuwe leiders te trappelen om het van de oude over te nemen. Wellicht zorgt dit voor een nieuw elan. Winkelmarkt

De aanvangsrendementen op winkelvastgoed zijn gedaald tot historische lage niveau’s door grote vraag van buiten België.

Frankrijk Economie De Franse economie heeft het de laatste tien jaar duidelijk beter gedaan dan de grotere Duitse en Italiaanse economieën, maar blijft toch onder haar langetermijngroeipotentie presteren. Een beetje zorgelijk is het feit dat de Franse economie de enige economie in de eurozone is die de laatste twee jaar het minst heeft geprofiteerd van de opleving in de wereldhandel. De Franse economie lijkt het meest te hebben geleden onder de kracht van de euro ten opzichte van de dollar. Daarnaast hebben de loonkosten in Duitsland zich gunstiger ontwikkeld dan in Frankrijk en dat 27

De groei van de detailhandelsbestedingen in Frankrijk is matig. Vooral de hypermarkten en de warenhuizen hebben het moeilijk in de huidige economische omgeving. Franse retailers reageren hierop door overnames en fusies in de eigen kring om het marktaandeel te vergroten. De vraag naar winkelruimte heeft weinig te lijden onder de matige groei van de detailhandelsbestedingen. Er is een sterke vraag te zien in de binnensteden en in retailparken. De vraag in retailparken komt nu ook van retailers die het zwaartepunt van hun retailactiviteiten traditioneel in de binnensteden en in winkelcentra hebben. Het gaat ook hier primair om behoud of vergroting van het marktaandeel. Vanuit nationale en internationele hoek is er een sterke beleggingsvraag naar winkelcentra, wat de aanvangsrendementen flink onder druk heeft gezet. Institutionele beleggers zijn bij voorkeur geïnteresseerd in winkelcentra met expansiepotentieel, omdat


VastNed Retail Samenstelling vastgoedportefeuille (in %) 0ORTUGAL

&RA

RI J K

NK

.EDERLAND

3PANJE

"ELGIÔ

het bouwen van nieuwe winkelcentra niet eenvoudig is onder het huidige planningsregime. De aandacht voor binnenstedelijke winkelcentra is ook fors toegenomen en hier is ook meer ruimte voor ontwikkelaars, omdat er een wens is de binnensteden weer meer te versterken. In deze markt zijn veel particuliere en meer ondernemende beleggers actief.

onderlinge vergelijkbaarheid van vastgoedfondsen en transparantie van de verslaggeving in het algemeen.

Ondanks een matige groei van de detailhandelsbestedingen doet de vastgoedzijde van de winkelmarkt het dus goed. De aanvangsrendementen zijn flink gedaald en de huren laten gemiddeld genomen een stijging zien.

Objecten

De vastgoedportefeuille Het boekjaar 2005 was voor de directie van VastNed Retail een jaar waarin de vruchten geplukt konden worden van de verkopen in eerdere jaren ter verbetering van risicorendementsprofiel van de vastgoedportefeuille. Door deze verkopen kon VastNed Retail zich verder concentreren op de optimalisatie van de vastgoedportefeuilles in de kernlanden Nederland, Spanje, België en Frankrijk. Tevens zijn inspanningen geleverd om de door verkopen in eerdere jaren vrijgemaakte middelen, aan te wenden voor nieuwe vastgoedbeleggingen. Dit laatste heeft geleid tot een groot aantal biedingen en enkele transacties in Spanje en Frankrijk die in 2005 zijn afgerond. In dit jaarverslag is wat betreft de vastgoedrapportage aansluiting gevonden bij best practice-bepalingen zoals die zijn geformuleerd door de brancheorganisaties IVBN en EPRA. De directie ondersteunt het initiatief tot het formuleren van dergelijke bepalingen van harte aangezien deze bijdragen aan betere 28

De vastgoedportefeuille van VastNed Retail kenmerkt zich door een spreiding in termen van landen en regio’s, soorten en aantallen huurders, alsmede typen winkelbeleggingen.

De vastgoedportefeuille bestaat voor het grootste deel uit individuele winkelobjecten, daarnaast wordt ook belegd in kleine- en middelgrote winkelcentra en perifere detailhandelsvestigingen. Per ultimo 2005 bestond de totale vastgoedportefeuille uit 579 objecten. Het bezit is over vijf landen gespreid en heeft een totaal verhuurbare oppervlakte van 663.256 vierkante meter. De omvang van de vastgoedbeleggingen in exploitatie bedroeg per ultimo 2005 F 1.482,6 miljoen. Dit is hoger dan de omvang primo 2005, hetgeen is toe te rekenen aan forse waardemutaties enerzijds en een beperkt positief saldo van aan- en verkopen anderzijds. Verhuur en bezettingsgraad De vastgoedportefeuille ontwikkelde zich op het terrein van verhuur gedurende 2005 in het algemeen in de gewenste richting. De gemiddelde bezettingsgraad over 2005 vergeleken met 2004 verbeterde zich met 50 basispunten tot 96,3% (2004: 95,8%). Deze gemiddelde bezettingsgraad werd gedurende 2005 gedrukt door met name de in de eerste helft van 2005 matig verhuurde factory outlet te Messancy in België. De bezettingsgraad ultimo 2005 bedroeg 98,3%


VastNed Retail Ontwikkeling brutohuuropbrengsten (x € 1 miljoen)

Tien grootste huurders Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2005

120

H&M Auchan Laurus Inditex VendexKBB A.S. Watson Ahold Eroski Blokker Media Markt

118 116 114 112 110 108 Huur 2005

Verkopen 2004 en 2005

Overig

Mall income

Omzethuur

Uit pijplijn

Aankopen

Incentives

Leegstand

Huurkorting/ huurvrij

Index en mutaties huurniveau

Totaal

20,1

(2004: 95,6%). De bezettingsgraad van de totale vastgoedportefeuille en de diverse onderdelen daarvan kan per kwataal in onderstaande tabel worden weergegeven.

is dermate dominant dat de omvang van de huurinkomsten voor VastNed Retail een risico inhoudt.

Bezettingsgraad (in %) (kwartaalgemiddelden en ultimo 2005)

Gemiddeld is de vastgoedportefeuille van VastNed Retail verhuurd tegen 99,5% van de markthuur. Deze onderverhuur is marginaal. De directie ziet in de door taxateurs afgegeven inschattingen van de markthuur geen risico voor toekomstige huurniveau's.

Huur 2004

106

5,4 2,2 2,0 2,0 1,6 1,5 1,4 1,4 1,4 1,2

Nederland Spanje België Frankrijk Portugal Italië Totaal

kw1

kw2

kw3

kw4

Ultimo 2005

––––––––– ––––––––– ––––––––– ––––––––– –––––––––

97,9 97,6 97,5 98,1 98,7 98,2 98,5 98,3 97,9 98,3 88,6 91,6 91,5 93,9 96,5 94,5 94,7 95,0 95,1 99,4 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 – – – 95,7 96,3 96,2 97,5 98,3

De huurvrije perioden en huurkortingen namen toe tot 2,4% (2004: 1,9%). Dit is enerzijds te wijten aan een waarneembare algemene trend tot incentificering van huurders en anderzijds aan relatieve hoge bedragen huurvrije perioden en huurkortingen toerekenbaar aan specifieke projecten zoals de factory outlet te Messancy en Parque Vistahermosa te Alicante. De directie meent dat de deze percentages zich niet op een verontrustend hoog niveau bevinden. Huurders VastNed Retail verhuurt haar objecten aan een groot aantal huurders. Het totale aantal huurders exclusief de huurders van appartementen ultimo 2005 bedroeg 1.878. Een overzicht van de grote huurders is weergegeven in bovenstaande tabel. Geen van de huurders 29

Markthuur

Huurontwikkelingen Als gevolg van de door verkopen in 2004 en 2005 in omvang gewijzigde vastgoedportefeuille is het niet zinvol de brutohuuropbrengsten van 2005 met die van 2004 te vergelijken. Relevanter is om de organische groei van de brutohuuropbrengsten in aanmerking te nemen. Deze groei bestond in 2005 grotendeels uit indexatie en huurverbeteringen. In bovenstaande grafiek is een overzicht opgenomen waarin de evolutie van de brutohuuropbrengsten gedurende 2005 in kaart is gebracht. Wat betreft de huurontwikkelingen van de vastgoedportefeuille in pijplijn is geen indicatie gegeven. De uitbreiding van het bezit in Houten, Nederland en de aankoop van het winkelcentrum Tongeren, België zijn inmiddels contractueel vastgelegd.

Gemiddeld is de vastgoedportefeuille van VastNed Retail verhuurd tegen 99,5% van de markthuur. Deze onderverhuur is marginaal. De directie ziet in de door taxateurs afgegeven inschattingen van de markthuur geen risico voor toekomstige huurniveau’s. Den Haag, Spuistraat 12


VastNed Retail Expiratiedata huurcontracten totale vastgoedportefeuille (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing (gewogen naar brutohuuropbrengsten) gemiddelde looptijd is 3,4 jaar

30 20 10

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 e.v.

0

Expiratiedata huurcontracten VastNed Retail is actief in vijf landen met in ieder land verschillende soorten huurovereenkomsten en verschillen in looptijd op grond van lokale wettelijke regelingen en gebruiken. In bovenstaande grafiek zijn de expiratiedata van de gehele vastgoedportefeuille en de individuele landen weergegeven. De gemiddelde looptijd bedraagt 3,4 jaar (2004: 4,1 jaar). VastNed Retail ziet in de expiratiedata van de huurcontracten een goede spreiding.

tief (2004: F 40,3 miljoen positief). Deze gunstige waardemutaties zijn voor het overgrote deel het gevolg van lagere aanvangsrendementen van vastgoedbeleggingen (yield compression). Het netto rendement op de vastgoedportefeuille (theoretische nettohuuropbrengsten gedeeld door de taxatiewaarde vastgoedportefeuille) bedroeg eind 2005 6,7% tegen 7,2% een jaar eerder. Waardemutaties vastgoed (x F 1 miljoen)

Aankopen Gedurende 2005 hebben aankopen plaatsgevonden in Spanje en in Frankrijk, voor een totaalbedrag (waarde vastgoed) van F 52,6 miljoen.

kw1

kw2

kw3

kw4

2005

––––––––– ––––––––– ––––––––– ––––––––– –––––––––

Nederland 6,6 9,8 Spanje 10,5 13,5 België (2,0) 5,2 Frankrijk 4,7 2,7 Portugal 0,1 0,1 Totaal 19,9 31,3

1,8 5,0 1,5 4,2 - 12,5

5,5 23,7 30,2 59,2 1,2 5,9 11,9 23,5 0,6 0,8 49,4 113,1

Verkopen Taxatiemethodiek In 2005 heeft een aantal verkopen plaatsgevonden. Dit betrof verkopen in Nederland, België, Frankrijk en Italië. Hiermee werd in totaal voor F 28,8 miljoen verkocht. Het verkoopresultaat ten opzichte van de laatste taxatiewaarde bedroeg F 1,5 miljoen negatief. Dit laatste is met name te wijten aan de aanpassing van F 1,8 miljoen op de verkoopprijs van de in 2004 verkochte Duitse vastgoedportefeuille. Deze aanpassing is het gevolg van de verhoging van de voorziening voor de bij deze verkoop verstrekte huurgarantie . Waardemutaties De taxaties door onafhankelijke taxateurs hebben in het algemeen een zeer gunstig beeld laten zien met een totale waardemutatie van F 113,1 miljoen posi32

De vastgoedportefeuille van VastNed Retail wordt viermaal per jaar getaxeerd. De grotere objecten, met een (verwachte) waarde van minimaal F 2,5 miljoen, maken ongeveer 75% van de vastgoedportefeuille uit en worden elk kwartaal door internationale gerenommeerde taxateurs (zie het elders in dit jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2005’) getaxeerd. De kleinere objecten worden evenwichtig over de kwartalen gespreid één keer per jaar extern getaxeerd. Na externe taxatie worden deze objecten de opvolgende drie kwartalen intern getaxeerd, gebruik makend van extrapolatie van de externe taxatie. VastNed Retail draagt er zorg voor dat de taxateurs de beschikking hebben over alle relevante informatie om tot een goed afgewogen oordeel te komen.


Nederland Tien grootste huurders

Expiratiedata huurcontracten (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing (gewogen naar brutohuuropbrengsten) gemiddelde looptijd is 3,6 jaar

Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2005

30 20 10 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 e.v.

Laurus 5,1 Ahold 3,7 Blokker 3,6 A.S. Watson 3,5 Vendex 3,5 Macintosh 1,8 Retail Network 1,8 Free Record Shop 1,4 Euretco 1,1 Schoenenreus 1,1 Totaal 26,6

Nederland Objecten De Nederlandse vastgoedportefeuille maakte per ultimo 2005 38% van de totale vastgoedportefeuille van VastNed Retail uit. De Nederlandse vastgoed-portefeuille kenmerkt zich door een groot aantal objecten, 418 en 931 huurders (exclusief huurders appartementen). Het grootste deel bestaat uit individuele winkels. Verhuur en bezettingsgraad Op het terrein van verhuur presteert de Nederlandse vastgoedportefeuille naar wens. De bezettingsgraad bedroeg per ultimo 2005 98,7% (2004: 98,4%). De leegstand is als frictieleegstand aan te merken. Het verstrekken van huurvrije perioden in de Nederlandse vastgoedportefeuille is zeer beperkt en bedroeg in 2005 0,2% (2004: 0,2%) van de brutohuuropbrengsten en ligt daarmee beduidend lager dan het gemiddelde in de totale vastgoedportefeuille van VastNed Retail. Het huurniveau is als marktconform aan te merken. De theoretische brutohuuropbrengsten ultimo 2005 bevonden zich op 100,9% van de door de onafhankelijke taxateurs vastgestelde markthuur. Gedurende 2005 is bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten in het algemeen het bestaande huurniveau gecontinueerd of zijn overeenkomsten op een iets hoger niveau afgesloten. Gedurende 2005 heeft VastNed Retail geconstateerd dat het retaillandschap nog steeds zeer dynamisch is. Dit houdt in dat bepaalde retailformules verdwijnen om plaats maken voor nieuwe, soms buitenlandse, formules. Het is de verwachting dat deze dynamiek zal voortduren in 2006, waarbij faillissementen niet 33

worden uitgesloten. In het algemeen acht VastNed Retail dit risico beperkt, aangezien door faillissementen vrijgekomen winkelruimte kan worden ingevuld door andere, sterkere retailers. Expiratiedata huurcontracten Huurovereenkomsten worden in het algemeen voor een periode van vijf jaar afgesloten, met de mogelijkheid tot opzegging door verhuurder en huurder. Ook worden er andere looptijden van huurovereenkomsten afgesloten. Een overzicht van de per ultimo 2005 bestaande huurovereenkomsten is hierboven in een grafiek weergegeven. Aankopen Er hebben gedurende 2005 geen aankopen plaatsgevonden. Verkopen Gedurende 2005 is een aantal objecten verkocht. Reden voor die verkopen lag in het gegeven dat door verkoop van onderstaande objecten het risicorendementsprofiel kon worden verbeterd. Dit betrof de volgende verkopen: – Amsterdam, Reguliersdwarstraat 99; – Heerlen, Heerlerbaan 241, en – Almere, Randstad 22-87/111. Deze verkopen vonden plaats tegen in totaal F 3,3 miljoen. In het totaal zijn de bovenstaande vastgoedobjecten F 0,3 miljoen boven de laatste taxatiewaarde verkocht. Ongerealiseerde waardemutaties Gedurende 2005 bedroegen de ongerealiseerde waardemutaties F 23,7 miljoen (2004: F 17,8 miljoen),


Spanje Expiratiedata huurcontracten (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing (gewogen naar brutohuuropbrengsten) gemiddelde looptijd is 5,0 jaar

Tien grootste huurders Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2005

Inditex 6,5 Eroski 5,8 Auchan 5,5 Media Markt 5,0 CineBox 2,6 Mc Donalds 2,3 Cortefiel 2,2 Cinesa 2,0 Esporta 2,0 Mango 1,6 Totaal 35,5

30 20 10

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 e.v.

0

zijnde circa 4,2% ten opzichte van de waarde van de vastgoedportefeuille begin 2005. Waardemutaties vastgoed (x F 1 miljoen) kw1

kw2

kw3

kw4

2005

––––––––– ––––––––– ––––––––– ––––––––– –––––––––

6,6

9,8

1,8

5,5

23,7

Spanje Objecten De Spaanse vastgoedportefeuille is met 27% de tweede markt voor VastNed Retail, de vastgoedportefeuille bestaat hoofdzakelijk uit middelgrote winkelcentra. Daarnaast wordt ook belegd in perifere detailhandelsvestigingen en individuele winkels. De vastgoedportefeuille is gespreid over het land met enige concentratie ad 54% in de Madrileense regio. Verhuur en bezettingsgraad Voor de Spaanse vastgoedportefeuille is in 2005 het actieve verhuurbeleid gecontinueerd, hetgeen gunstig heeft uitgewerkt voor de gemiddelde bezettingsgraad die in 2005 98,2% (2004: 98,2%) bedroeg. De bezettingsgraad per ultimo 2005 bedroeg 98,3% (2004: 98,2%). In totaal werd in 2005 2,7% (2004: 2,1%) aan huurvrije perioden, huurkorting en huurincentives gegeven. De theoretische brutohuuropbrengsten lagen ultimo 2005 1,1% onder de markthuur.

(6,5% van de theoretische brutohuuropbrengsten) voor een periode van één jaar afgesloten. Wij zien dit niet als een groot risico, aangezien de korte opzegtermijn wordt gecompenseerd door een zeer solvabele en succesvolle huurder. De gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten in de Spaanse vastgoed portefeuille bedraagt 5,0 jaar en ligt daarmee boven het gemiddelde van de totale vastgoedportefeuille van VastNed Retail. Aankopen VastNed Retail heeft per 1 juli 2005 haar co-investeerder in het winkelcentrum ‘Madrid Sur’ uitgekocht voor F 22,5 miljoen (vastgoedwaarde), waardoor het nu 100%-eigendom is geworden. De aankoop vond plaats tegen een netto-aanvangsrendement van 6,5%. Verkopen In 2005 hebben geen verkopen plaatsgevonden. Ongerealiseerde waardemutaties Gedurende 2005 bedroegen de ongerealiseerde waardemutaties F 59,2 miljoen. Hiermee is het nettorendement van 7,2% eind 2004 verschoven naar 6,3% eind 2005. Onderverdeeld per kwartaal zag dat er als volgt uit: Waardemutaties vastgoed (x F 1 miljoen) kw1

10,5 Expiratie van de huurcontracten Huurcontracten worden in Spanje veelal voor een periode van vijf jaar afgesloten. Van deze standaard wordt echter in bepaalde gevallen afgeweken. In de Spaanse vastgoedportefeuille worden bijvoorbeeld de huurovereenkomsten met het modeconcern Inditex 34

kw2

kw3

kw4

2005

––––––––– ––––––––– ––––––––– ––––––––– –––––––––

13,5

5,0

30,2

59,2

België Objecten De Belgische vastgoedportefeuille bestond ultimo 2005 uit 97 objecten verspreid over de categorieën


België Tien grootste huurders

Expiratiedata huurcontracten (in %) floopdata respectievelijk verlengdata van de A huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing (gewogen naar brutohuuropbrengsten) gemiddelde looptijd is 2,3 jaar


10,2 6,2 3,8 3,6 2,3 2,2 2,1 2,1 2,0 1,9

40 20 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 e.v.

H&M Aldi Charles Vögele Euro Shoe Unie Piocheur Imetam Mitiska IC Company Het Genoegen Inditex Totaal

36,4

individuele winkelobjecten (44%), perifere detailhandelsvestigingen (44%) en overige (12%), hetgeen de factory outlet te Messancy betrof. De Belgische vastgoedportefeuille maakte eind 2005 17% uit van de totale vastgoedportefeuille van VastNed Retail. Verhuur en bezettingsgraad De bezettingsgraad van de Belgische vastgoedportefeuille is in 2005 sterk verbeterd in vergelijking met de voorgaande jaren. Dit is met name te danken aan de hernieuwde inspanningen voor de factory outlet te Messancy. Het eind 2004 benoemde operationele management van het centrum en de eind 2004 en in de loop van 2005 gedane investeringen hebben geleid tot een stijging van de bezettingsgraad van 37% naar 82% per ultimo 2005. Om dit te bereiken zijn tegemoetkomingen aan de huurders gedaan in termen van huurvrije perioden en huurkortingen. Deze zijn tezamen met de incentives toegenomen tot 7,7% (2004: 5,8%). De financiële bezettingsgraad van de totale Belgische vastgoedportefeuille bedroeg in 2005 gemiddeld 91,4% (2004: 89,1%). Een overzicht van de ontwikkeling van de bezettingsgraad over de kwartalen 2005 heen, zag er als volgt uit: Bezettingsgraad (in %) (kwartaalgemiddelden en ultimo 2005) kw1

kw2

kw3

kw4

2005

––––––––– ––––––––– ––––––––– ––––––––– –––––––––

88,6

91,6

91,5

93,9

96,5

De Belgische vastgoedportefeuille van VastNed Retail is verhuurd tegen 98,8% van de markthuur. Deze relatieve onderverhuur is onder andere toe te rekenen 35

aan lagere feitelijke huren dan de door de taxateur ingeschatte markthuren voor de factory outlet te Messancy. Expiratie van de huurcontracten Huurcontracten worden in België veelal aangegaan onder het 3-6-9-systeem. Dit houdt in dat de huurder na drie jaar de huurovereenkomst kan beëindigen. Dit gebeurt meestal niet aangezien de huurder op en met de specifieke locatie van de winkel zijn inkomen verdient. In het expiratieoverzicht is echter een conservatieve insteek gekozen door deze eerste expiratiedatum in aanmerking te nemen. In bovenstaande grafiek zijn de expiratiedata van de Belgische vastgoedportefeuille weergegeven. De gemiddelde looptijd bedraagt 2,3 jaar (2004: 2,2 jaar). Aankopen Gedurende 2005 hebben geen aankopen plaatsgevonden. Verkopen In 2005 is ter verbetering van het risicorendementsprofiel, een aantal verkopen afgerond. Dit betrof de volgende objecten of onderdelen daarvan: – Brussel, Elsensesteenweg 65; – Brussel, Verwelkomingsstraat 13-15, en – Wilrijk, Boomsesteenweg 660. De verkopen vonden plaats tegen in totaal F 8,1 miljoen. Voorts werden, in het kader van het realiseren van een ruimere free float, 6.800 aandelen Intervest Retail verkocht. Door het beperkte karakter van deze verkopen is het belang van VastNed Retail in Intervest Retail fractioneel gedaald tot een niveau van 72,4%. Deze verkopen vonden in totaal F 0,2 miljoen boven de laatste taxatiewaarde plaats.


Frankrijk Tien grootste huurders

Expiratiedata huurcontracten (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing (gewogen naar brutohuuropbrengsten) gemiddelde looptijd is 1,6 jaar


21,7 7,1 6,8 5,0 3,3 2,3 2,0 2,0 1,6 1,5

40 20 0 2006 2007 2008 2009 e.v.

H&M Kingfisher Armand Thierry Auchan PPR Vivarte Sephora Douglas Jennyfer Rallye Totaal

53,3

Ongerealiseerde waardemutaties Gedurende 2005 bedroegen de ongerealiseerde waardemutaties F 5,9 miljoen positief (2004: F 1,9 miljoen negatief), waarbij in tegenstelling tot de externe rapportage van Intervest Retail geen waardestijging ter zake van de factory outlet te Messancy ad F 1,9 miljoen in aanmerking is genomen. Waardemutaties (x F 1 miljoen) kw1

kw2

kw3

kw4

2005

––––––––– ––––––––– ––––––––– ––––––––– –––––––––

(2,0) 5,2

1,5

1,2

5,9

Begin 2005 is een verzoekschrift tot arbitrage ingediend om de koopovereenkomst met de verkoper van de factory outlet te Messancy te ontbinden en is een schadevergoeding geëist. De reden hiervoor is dat VastNed Retail meent dat de verkoper heeft nagelaten om zijn contractuele verplichtingen na te komen. Voor meer informatie over de factory outlet zie www.messancyoutletcenter.be.

Verhuur en bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg gemiddeld 94,8% (2004: 97,7%). Per ultimo 2005 bedroeg de bezettingsgraad 99,4% (2004: 94,7%). Deze verbetering is toe te rekenen aan de op dat moment aanstaande wederverhuur van het object Boulevard Saint Germain in Parijs aan de elektronicaketen Darty. De resterende, zeer geringe, leegstand is als frictieleegstand aan te merken. De bedragen aan verstrekte huurvrije perioden en huurkortingen bleef beperkt tot 0,9% (2004: 1,0%). De huidige theoretische huuropbrengsten bevonden zich per einde 2005 2,6% onder het marktniveau. Expiratie van de huurcontracten Huurcontracten worden in Frankrijk net als in België, veelal aangegaan onder het 3-6-9-systeem. In het expiratieoverzicht in bovenstaande grafiek is zichtbaar dat een groot aantal contracten (33%) in 2006 expireren en kunnen worden opgezegd. Dit wordt niet als een punt van zorg aangemerkt, aangezien de winkelobjecten op concurrerende locaties liggen, waardoor het niet waarschijnlijk is dat veel huurders de overeenkomst zullen opzeggen. De gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten bedroeg 2,3 jaar.

Frankrijk Objecten De Franse vastgoedportefeuille is met 17% de vierde markt voor VastNed Retail en bestaat uit 43 objecten. Dit betreft hoofdzakelijk individuele winkelobjecten. Daarnaast wordt ook in een aantal middelgrote winkelcentra belegd, zoals in Limoges, Plaisir en Thoiry. De vastgoedportefeuille is gespreid over het land met een concentratie van 22% van de waarde van de vastgoedportefeuille in Parijs.

36

Aankopen Eind 2005 heeft VastNed Retail het winkelcentrum Centre Marine te Duinkerken verworven voor F 30,1 miljoen. Dit betreft een binnenstedelijk winkelcentrum met 23 winkels verspreid over 10.294 vierkante meter. Het object is verworven tegen een netto-aanvangsrendement van 6,0%. Voor verdere informatie wordt verwezen naar www.centremarine.com. Verkopen In 2005 is het individuele winkelobject Grande Rue 82 te Sens tegen de boekwaarde van F 1,1 miljoen verkocht.

Madrid –> Burgos

Ongerealiseerde waardemutaties De ongerealiseerde waardemutaties in de Franse vastgoedportefeuille in 2005 bedroegen F 23,5 miljoen positief (2004: F 5,6 miljoen positief). Hiermee kwam het netto rendement van de vastgoedportefeuille uit op 6,9% (2004: 7,1%). Verspreid over de kwartalen gaven de waardemutaties 2005 het onderstaande beeld. Waardemutaties vastgoed (x F 1 miljoen) kw1

kw2

kw3

kw4

2005

––––––––– ––––––––– ––––––––– ––––––––– –––––––––

4,7

2,7

4,2

11,9

23,5

Portugal Objecten De Portugese vastgoedportefeuille bestaat uit een negen tal winkels die zijn verhuurd aan de opticienketen MultiOpticas. De bezettingsgraad bedroeg in 2005 100% (2004: 100%). Waardemutaties De externe taxaties hebben geleid tot een positieve ongerealiseerde waardemutatie van F 0,8 miljoen positief (2004: F 0,7 miljoen positief). Italië Objecten De Italiaanse vastgoedportefeuille bestond bij aanvang van het boekjaar uit één object, te weten een individuele winkel in Milaan. Dit object is eind juni 2005 verkocht tegen de boekwaarde van F 16,4 miljoen.

37

Personeel en organisatie VastNed Retail hecht veel waarde aan een uitgebalanceerd personeelsbeleid. Zij besteedt in dat kader aandacht aan goede afstemming van capaciteiten en werkzaamheden van haar werknemers. Werknemers worden éénmaal per jaar beoordeeld op basis waarvan in onderling overleg doelstellingen voor het komende jaar worden geformuleerd en waarnodig een opleidingsplan wordt vastgesteld. Vanaf 2003 is een aantal organisatorische wijzigingen ingezet die gericht zijn op het vergroten van de lokale verantwoordelijkheden van de landenteams, echter wel vanuit een duidelijke ‘VastNed Groep-spirit’. De landenteams zijn, al dan niet ondersteund vanuit het hoofdkantoor, samengesteld uit een landenmanager, portfolio- of assetmanagement, property management, financiële administratie, aan- en verkoop en (technisch) projectmanagement. In 2005 heeft de ingezette actie met betrekking tot de splitsing van portfoliomanagement, property management en aan- en verkoop tot de gewenste resultaten geleid. In het kader van de hernieuwde groeiambitie is een nieuwe medewerker aan- en verkoop in Nederland aangetrokken. Voorts is ten behoeve van het hoofdkantoor een nieuwe bedrijfsfiscalist geworven.

Duurzaam ondernemen VastNed Retail streeft er naar duurzaam te onder‑ nemen. In dat kader wordt aandacht besteed aan arbeidsverhoudingen, milieu en ethiek. Als aangegeven onder Personeel en organisatie hecht VastNed Retail veel waarde aan een uitgebalanceerd personeelsbeleid. De milieuaspecten worden zorgvuldig beoordeeld bij uitvoering van het beleggingsbeleid.

Parijs –> Burgos –> Thoiry –> Barcelona

Bij aankoop van beleggingsobjecten worden in het due diligence onderzoek de milieuaspecten in kaart gebracht. Als richtlijn voor ethisch handelen heeft VastNed Retail een code of conduct opgesteld.

Financiële resultaten Gewijzigde grondslagen voor financiële verslaggeving: implementatie van IFRS Vanaf 1 januari 2005 publiceert VastNed Retail conform de Europese verordening voor beursgenoteerde ondernemingen haar cijfers op basis van IFRS. In dat kader werden voor de eerste keer bij de publicatie van de eerste kwartaalcijfers 2005 de financiële overzichten opgesteld in overeenstemming met IFRS voor tussentijdse financiële overzichten (IAS 34).

Bij deze publicatie werden conform IFRS 1 de voornaamste wijzigingen en de effecten ervan op eigen vermogen en resultaat reeds uitvoerig beschreven. Daarbij werd ook aangegeven dat mogelijk in de jaarrekening 2005 nog wijzigingen hierin zouden kunnen optreden, met name omdat IFRS gedurende 2005 nog aan verandering onderhevig was en er aanvullende interpretaties zouden kunnen worden uitgegeven. Op enkele kleine aanpassingen na, zijn de vanaf het eerste kwartaal 2005 aangegeven wijzigingen en de effecten ervan op eigen vermogen en resultaat niet gewijzigd. In onderstaande tabel zijn de effecten op eigen vermogen per 1 januari 2004 en het beleggingsresultaat over 2004 en het beginvermogen 2005 als gevolg van de implementatie van IFRS samengevat.

Aansluiting eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail conform voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen en IFRS (x F 1.000)

1 januari 2004 31 december 2004

–––––––––––––––– Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail conform Nederlandse waarderingsgrondslagen 757.238 Aanpassing in verband met wijziging latente belastingverplichtingen (IAS 12) (5.302) Aanpassing in verband met personeelsbeloningen (IAS 19) (594) –––––––––––––––– Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail conform IFRS 751.342 Wijziging waardering op marktwaarde van financiële derivaten (IAS 32 en IAS 39) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail conform IFRS per 1 januari 2005 38

––––––––––––––––

786.031 (6.805) (533) ––––––––––––––––

778.693 (364) ––––––––––––––––

778.329


VastNed Retail Renterisico langlopende leningen

Leningenportefeuille (x € 1 miljoen)

(ultimo 2005)

(ultimo 2005)

100

2006 2007 – 2010 2011 en later

75 50 25

Vaste Variabele rente rente Totaal

% van totaal

Langlopend Kortlopend

338,4 43,8

25,0 105,4

363,4 149,2

70,9 29,1

Totaal % van totaal

382,2 68,9

130,4 31,1

512,6 100,0

100,0

Renteherziening

Aflossing

0

Aansluiting beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail conform voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen en IFRS (x F 1.000) Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail conform Nederlandse waarderingsgrondslagen 62.032 Aanpassing in verband met straightlining huurincentives 137 Aanpassing in verband met personeelsbeloningen 61 –––––––––––––––– Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail conform IFRS Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail conform Nederlandse waarderingsgrondslagen 9.633 Aanpassing in verband met straightlining huurincentives (137) Aanpassing in verband met latente belastingverplichtingen (1.503) –––––––––––––––– Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail conform IFRS Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail conform IFRS Zoals uit bovenstaande tabel blijkt, wordt, ondanks dat IFRS geen onderscheid maakt tussen direct en indirect beleggingsresultaat, het uit de winsten verliesrekening af te lezen beleggingsresultaat uitgesplitst in direct en indirect beleggingsresultaat. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan het belang dat beleggers hechten aan deze uitsplitsing.Voor nadere informatie over de van toepassing zijnde waarderingsgrondslagen en de wijzigingen als gevolg van de implementatie van IFRS wordt verwezen naar de jaarrekening. De opgenomen financiële informatie over 2004 is voor vergelijkingsdoeleinden aangepast in overeenstemming met IFRS. 39

2004 ––––––––––––––––

62.230

7.993 ––––––––––––––––

70.223

Beleggingsresultaat 2005 toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Het beleggingsresultaat steeg van F 70,2 miljoen in 2004 naar F 157,9 miljoen in 2005. Het beleggingsresultaat over 2005 bestond uit het direct beleggingsresultaat van F 59,6 miljoen en het indirect beleggingsresultaat van F 98,3 miljoen. Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat kende een lichte daling van circa 4% van F 62,2 miljoen in 2004 naar F 59,6 miljoen in 2005. Deze daling was met name het

Vanaf 1 januari 2005 publiceert VastNed Retail conform de Europese verordening voor beurs genoteerde ondernemingen haar cijfers op basis van International Financial Reporting Standards (IFRS). Gouda, Kleiweg 7781

Den Haag –> Winterswijk –> Malaga –> Brussel

gevolg van de in 2004 gerealiseerde verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille. De hieruit in november 2004 vrijgekomen middelen zijn in 2005 slechts gedeeltelijk herbelegd. Gezien de omvang van de in 2004 gerealiseerde verkopen (F 265 miljoen) is de daling relatief beperkt gebleven, hetgeen aangeeft hoe matig de Duitse vastgoedportefeuille presteerde. Daarbij dient te worden opgemerkt dat ook de in het algemeen goede prestaties van de overige vastgoedportefeuilles, de verbetering van de fiscale structuur in met name Frankrijk en de verwerving van het minderheidsbelang in het winkelcentrum Madrid Sur’ positief aan het directe beleggingsresultaat over 2005 hebben bijgedragen. Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat steeg fors van F 8,0 miljoen 2004 naar F 98,3 miljoen in 2005. Deze stijging hing samen met de sterk toegenomen vraag naar winkelbeleggingen, waarbij kopers bereid zijn vastgoed te verwerven tegen duidelijk lagere aanvangsrende menten. De hiermee gepaard gaande stijging van de marktwaarden van vastgoedbeleggingen wordt enerzijds gesteund door een verschuiving van de beleggingsvoorkeur richting vastgoedbeleggingen en anderzijds ook door aanhoudend lage rentetarieven. De stijging van het indirect beleggingsresultaat ten opzichte van 2004 wordt nog vergroot doordat enerzijds in 2004 een boekverlies van ruim F 33,9 miljoen op de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille werd verantwoord en doordat anderzijds door de optimalisering van de fiscale structuur in Frankrijk vanaf 2005 voor waardestijgingen van de Franse vastgoedportefeuille geen mutaties in de voorziening belastinglatenties meer in aanmerking hoeven te worden genomen. 42

Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Brutohuuropbrengsten De totale brutohuuropbrengsten daalden van F 119,5 miljoen in 2004 naar F 106,8 miljoen in 2005. Deze daling wordt vooral veroorzaakt door de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille, welke economisch plaatsvond per 1 juli 2004, als gevolg waarvan in 2005 ten opzichte van 2004 bijna F 9,3 miljoen minder aan brutohuuropbrengsten zijn verantwoord. De overige in 2004 en in mindere mate in 2005 gerealiseerde verkopen zorgden voor een additionele daling van de brutohuuropbrengsten in 2005 ten opzichte van 2004 van circa F 4,5 miljoen. De brutohuuropbrengsten van de standing portfolio, exclusief die van de factory outlet in Messancy, stegen daarentegen ten opzichte van 2004 met name als gevolg van indexatie en heronderhandeling van contracten met circa F 2,1 miljoen. De in oktober 2003 in exploitatie genomen factory outlet in Messancy droeg, ondanks de fors toegenomen bezettingsgraad, niet materieel bij aan een verhoging van de brutohuuropbrengsten. Aangezien dit object in haar aanloopfase te maken heeft met forse huurincentives aan huurders, werd de stijging van de brutohuuropbrengsten volledig tenietgedaan door deze incentives. De gemiddelde financiële leegstand van de overige gedurende geheel 2005 in exploitatie zijnde vastgoedportefeuille steeg met circa F 0,6 miljoen. Dit werd veroorzaakt door de in de tweede helft van 2004 leeggekomen winkel aan Boulevard Saint Germain in Parijs. Voor dit object is in 2005 een huurder gevonden, waardoor dit object in 2006 weer positief zal bijdragen aan de brutohuuropbrengsten. De financiële bezettingsgraad steeg vooral als gevolg van de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille en


De fors hogere waardemutaties zijn te danken aan positieve herwaarderingen op basis van externe taxaties van de vastgoedbeleggingen in exploitatie.

de hogere bezettingsgraad van de factory outlet te Messancy van 95,8% over 2004 naar bijna 96,3%. Het eind 2005 aangekochte winkelcentrum ‘Centre Marine’ in Duinkerken met een brutojaarhuur van circa F 2,0 miljoen droeg in 2005 door het moment van aankoop nauwelijks meer bij aan de brutohuuropbrengsten 2005. Niet doorberekende servicekosten Het bedrag aan niet doorberekende servicekosten steeg van F 1,6 miljoen in 2004 naar F 2,1 miljoen in 2005. Deze post heeft voornamelijk betrekking op een aantal kosten voor algemene voorzieningen van objecten die VastNed Retail bij leegstand voor eigen rekening dient te nemen. Deze post is gestegen ondanks de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille, die betrekkelijk veel leegstand en daarmee samenhangend relatief hoge niet doorberekende servicekosten kende van ongeveer F 0,8 miljoen in 2004. De stijging in 2005 is voornamelijk toe te schrijven aan de factory outlet te Messancy dat vooral in de aanloopfase in 2005 relatief hoge promotie-, marketing- en beheerkosten kende, die vanwege de aanvankelijk lage bezettingsgraad voor een groot deel niet doorberekend konden worden. Exploitatiekosten De exploitatiekosten uitgedrukt in een percentage van de brutohuuropbrengsten daalden in 2005 van 11,7% naar 10,5% en kwamen daarmee uit op F 11,2 miljoen (2004: F 14,0 miljoen). Deze verbetering is voor F 2,1 miljoen het gevolg van de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille, die relatief hoge onderhoudskosten en afschrijvingen op dubieuze debiteuren kende. Exclusief de Duitse vastgoedportefeuille

43

daalden de exploitatiekosten als percentage van de brutohuuropbrengsten fractioneel. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutaties vastgoedbeleggingen zijn in 2005 gestegen naar F 113,1 miljoen (2004: F 40,3 miljoen). Deze fors hogere waardemutaties zijn te danken aan positieve herwaarderingen op basis van externe taxaties van de vastgoedbeleggingen in exploitatie. Als gevolg van de toegenomen vraag naar winkelvastgoedbeleggingen en de aanhoudend lage rente gaan taxateurs op dit moment uit van lagere aanvangsrendementen, wat resulteert in duidelijk hogere marktwaarden van de vastgoedbeleggingen. Met name de waarden van de Spaanse en Franse vastgoedportefeuilles stegen met percentages ruim boven de 10%. De waardestijging van de Belgische vastgoedportefeuille kende de laagste stijging van gemiddeld genomen circa 2%, hetgeen vooral is toe te rekenen aan de factory outlet te Messancy, waarbij in 2005 gedane investeringen nauwelijks resulteerden in een hogere marktwaarde. Derhalve was de waardemutatie op dit object effectief negatief. Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Het gerealiseerde verkoopresultaat van F 1,4 miljoen negatief (2004: F 24,8 miljoen negatief) bestaat uit een nagekomen correctie op het verkoopresultaat van de Duitse vastgoedportefeuille van F 1,8 miljoen negatief (in 2004 werd op deze verkoop een boekverlies van F 33,9 miljoen verantwoord) en een verkoopresultaat op de overige verkopen van circa F 0,4 miljoen positief (2004: F 9,1 miljoen positief ). De nagekomen correctie heeft betrekking op een aanpassing van de voorziening voor de bij verkoop van

Leidschendam –> Thoiry –> Murcia

de Duitse vastgoedportefeuille afgegeven vijfjarige garantie betreffende op 1 juli 2004 bestaande leegstand en de daaraan gerelateerde leegstandskosten van F 3,3 miljoen per jaar. Bij de berekening van het verkoopresultaat over 2004 is ervan uitgegaan dat over de eerste twee jaren deze huurgarantie volledig uitbetaald diende te worden, waarna de jaarlijkse uitbetaling elk jaar zou verminderen met 20%. Ofschoon in de eerste anderhalf jaar een aantal verhuringen heeft plaatsgevonden, is de koper van deze vastgoedportefeuille tot op heden onvoldoende in staat gebleken om de leegstand verder te reduceren. In plaats daarvan valt zelfs een verslechtering in de bezettingsgraad van deze vastgoedportefeuille waar te nemen. Op basis hiervan is de voorziening met F 1,8 miljoen verhoogd uitgaande van een afbouw van de te betalen jaarlijkse huurgarantie tot uiteindelijk 65% in het 2e kwartaal van 2009. Het lagere verkoopresultaat op overige verkopen ten opzichte van 2004 was deels het gevolg van geringere verkopen ten bedrage van F 28,8 miljoen in 2005 ten opzichte van F 79,0 miljoen in 2004 en deels het gevolg van actuelere taxaties in verband met de implementatie van IFRS. Lasten Nettofinancieringskosten De nettofinanceringskosten daalden van F 25,9 miljoen in 2004 naar F 20,8 miljoen in 2005. Deze daling was het gevolg van de afname van de rentedragende schulden met name door de in 2004 en 2005 gerealiseerde verkopen. Alleen al met de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille werd voor ruim F 180 miljoen aan leningen afgelost. Bovendien werd met 44

de koper over de periode 1 juli tot en met de betaling van de koopsom in november 2004 een rentecompensatie overeengekomen, hetgeen per saldo resulteerde in een rentebate van F 1,9 miljoen. De gemiddelde rentevoet over het totale rentedragende vreemd vermogen steeg licht naar 4,28% (2004: 4,14%) met name doordat er gemiddeld relatief minder kort vreemd vermogen met een variabele rente uitstond, aangezien met de verkoopopbrengsten vooral kort lopende leningen werden afgelost. Algemene kosten De algemene kosten daalden met 5,7% tot F 6,4 miljoen (2004: F 6,8 miljoen). Deze daling is voornamelijk het gevolg van het wegvallen van de algemene kosten die specifiek toe te rekenen waren aan de Duitse vastgoedportefeuille. Deze algemene kosten bestonden met name uit de vergoeding voor asset management aan de externe beheerder. De daling werd gecompenseerd door een stijging van algemene kosten gemaakt in verband met onderzoek van verschillende potentiële acquisities. Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst De over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst namen af van F 3,8 miljoen in 2004 tot F 1,8 miljoen in 2005. Deze forse daling is met name te danken aan het met ingang van 1 januari 2005 onderbrengen van de Franse vastgoedportefeuille in het zogenaamde SIIC-regime. Hierdoor is vanaf 2005 geen winstbelasting meer verschuldigd over de huuropbrengsten van de Franse vastgoedportefeuille. Daarnaast wordt vanaf het boekjaar 2005 op basis van een extern ingewonnen belastingadvies geen bron-

Antwerpen –> Madrid

belasting meer voorzien over het als dividend uit te betalen resultaat van Intervest Retail aan VastNed Retail (reductie van circa F 0,3 miljoen). Mutaties latente belastingverplichtingen De toename van de dotaties aan de latente belastingverplichtingen van F 7,2 miljoen in 2004 naar F 9,3 miljoen in 2005 hangt samen met de forse waardestijgingen van de vastgoedportefeuilles in de belaste entiteiten in Spanje en in beperkte mate in Portugal. De waardemutaties in Nederland, België en vanaf 1 januari 2005 ook in Frankrijk leiden als gevolg van de van toepassing zijnde gunstige fiscale regimes niet tot een mutatie in de latente belastingverplichtingen. Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Het aan minderheidsaandeelhouders toekomende beleggingsresultaat van F 9,0 miljoen (2004: F 5,6 miljoen) bestond uit het direct en indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen van respectievelijk F 5,0 miljoen (2004: F 5,3 miljoen) en F 4,0 miljoen (2004: F 0,3 miljoen). De daling van het direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsaandeelhouders hing met name samen met de verwerving per 1 juli 2005 van het resterende belang in het samen met Lar-Grosvenor gehouden Spaanse winkelcentrum ‘Madrid Sur’. Het door VastNed Retail gehouden belang in Intervest Retail bleef vrijwel gelijk op 72,4% ultimo 2005 (2004: 72,5%). De stijging van het indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen hing samen met de fors positieve waardemutaties van het vastgoed mede gehouden door deze minderheidsbelangen.

45

Financiering met eigen vermogen en vreemd vermogen Op de aandeelhoudersvergadering van 5 april 2005 is het dividend over het boekjaar 2004 vastgesteld op € F 3,74 per aandeel. Het verplichte contante dividend bedroeg F 2,40 en het keuzedeel bedroeg F 1,34 contant of per 38 bestaande aandelen 1 nieuw aandeel ten laste van de agioreserve. In dit kader is voor 35,6% (2004: 41,6%) van het aantal uitstaande aandelen geopteerd voor stockdividend. Het aantal uitstaande aandelen nam daardoor toe met 156.967 stuks. Op de genoemde aandeelhoudersvergadering is tevens besloten om vanaf 2005 interim-dividend uit te keren, zijnde 60% van het direct beleggingsresultaat over het eerste halfjaar. Op grond hiervan is in september 2005 een interim-dividend van F 1,07 per aandeel uitgekeerd. Het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van de vastgoedbeleggingen kwam ultimo 2005 uit op 62,6%, hetgeen ongeveer gelijk is aan het percentage ultimo 2004 van 62,3%. Op langere termijn streeft VastNed Retail naar een solvabiliteit tussen de 55% en 60%. De verhouding tussen lang vreemd vermogen (langer dan 1 jaar) en kort vreemd vermogen (korter dan 1 jaar) wijzigde van 80/20 ultimo 2004 naar 69/31 ultimo 2005, hetgeen past in de door VastNed Retail gestelde doelstelllingen voor het financieringsbeleid. De leningenportefeuille steeg in 2005 licht naar F 512,6 miljoen (ultimo 2004: F 492,4 miljoen). De leningenportefeuille bestond voor F 363,4 miljoen uit leningen met een looptijd langer dan 1 jaar (ultimo 2004: F 411,8 miljoen) en voor F 149,2 miljoen uit leningen met een looptijd korter dan 1 jaar


De Monitoring Commissie doet een aanbeveling om onderscheid te maken tussen wat een ondernemingsbestuur specifiek moet kunnen verklaren over de financiële verslaggevingsrisico’s en wat het moet beschrijven over de systemen waarmee de andere risico’s worden beheerst.

(ultimo 2004: F 80,6 miljoen). De gemiddelde looptijd van de langlopende leningen (in jaren) kwam uit op 5,2 (ultimo 2004: 5,3). Teneinde het renterisico van de leningenportefeuille te beperken, werd een aantal renteswaps afgesloten, waarbij de rente op een aantal Spaanse leningen van in totaal circa F 110 miljoen over hun resterende looptijd (tot en met 2012/2013) werd gefixeerd. De gemiddelde looptijd van langlopende leningen o/g in rentevaste perioden (in jaren) steeg daarmee van 3,4 naar 4,7, hetgeen past binnen de doelstelling van VastNed Retail van een looptijd in rentevaste perioden (in jaren) van haar langlopende leningen o/g van minimaal 3,0. De gemiddelde interestvoet van de langlopende leningen over 2005 bedroeg 4,51% (2004: 4,47%). De kortlopende leningen kenden een gemiddelde interestvoet in 2005 van 2,96% (2004: 2,78%). Resultaten en eigen vermogen per aandeel aandeelhouders VastNed Retail Het beleggingsresultaat per aandeel steeg fors van F 4,23 in 2004 naar F 9,37 per aandeel in 2005. Het direct beleggingsresultaat per aandeel kwam uit op F 3,54 (2004: F 3,75). Deze lichte daling ten opzichte van 2004 komt voort uit het feit dat de met de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille vrij-gekomen middelen in 2005 niet volledig werden geherinvesteerd en is in overeenstemming met de in het jaarverslag 2004 geuite verwachting voor het direct beleggingsresultaat over 2005. Het indirect beleggingsresultaat per aandeel steeg fors van F 0,48 positief naar F 5,83 positief en is met name een gevolg van forse positieve herwaarderingen van de vastgoedportefeuille ingegeven door een toegenomen belangstelling voor winkelvastgoedbeleggingen. 46

Het eigen vermogen per aandeel, inclusief het uit te keren slotdividend over 2005, steeg van F 46,50 tot F 51,02 per aandeel.

Dividendvoorstel Het dividendbeleid van VastNed Retail gaat in beginsel uit van het volledig aan de aandeelhouders ter beschikking stellen van het direct beleggingsresultaat. Daarbij wordt vanaf 2005 tevens een interim-dividend uitgekeerd op basis van 60% van het direct beleggingsresultaat zoals blijkt uit de halfjaarcijfers. In dit kader is in september 2005 een interim-dividend uitgekeerd van F 1,07 per aandeel. In lijn met voorgaande jaren wordt aan aandeelhouders met betrekking tot het slotdividend een keuzedividend voorgesteld waarbij het slotdividend naar keuze van de individuele aandeelhouders kan worden opgenomen hetzij geheel in contanten dan wel gedeeltelijk in contanten en gedeeltelijk in de vorm van stockdividend ten laste van de agioreserve. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggingsinstellingen dient tenminste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Conform het hierboven genoemde dividendbeleid zal aan de op 4 april 2006 te houden algemene vergadering van aandeelhouders worden voorgesteld het slotdividend vast te stellen op F 2,47 per gewoon aandeel, zijnde het direct beleggingsresultaat 2005 per aandeel van F 3,54 verminderd met het interim-dividend van F 1,07 per aandeel. Rekening houdend met de hiervoor genoemde fiscale uitdelingsverplichting en de alsdan geldende beurskoers zal het slotdividend, naast opname geheel in contanten, ook kunnen worden opgenomen in F 1,47 contanten en een nader

Veenendaal –> Breda –> Cannes

te bepalen percentage in aandelen VastNed Retail ten laste van de agioreserve. Het slotdividend zal op 2 mei 2006 betaalbaar worden gesteld. De directie neemt inkoop van eigen aandelen in de orde van grootte van het aantal nieuwe aandelen uit hoofde van het stock-dividend in overweging om het verwaterend effect voor het direct beleggingsresultaat per aandeel te mitigeren.

Risicomanagement Nederlandse corporate governance code en risicobeheersing Met de op 9 december 2003 gepubliceerde Nederlandse code corporate governance (de Code), waarbij het bestuur van een onderneming gevraagd wordt te rapporteren over de adequaatheid en effectiviteit van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, is met name bij beursgenoteerde ondernemingen extra aandacht ontstaan voor risicomanagement. Ook bij VastNed Retail is het onderwerp risicomanagement vanaf die datum hoger op de agenda komen te staan. Op basis van een jaarlijks vast te stellen werkplan, wordt binnen de directie als ook in vergaderingen van de auditcommissie en de raad van commissarissen een aantal belangrijke risico’s behandeld, waarbij met name de opzet en werking van de daarbij horende risicobeheersingsmaatregelen aan de orde komen. Gedurende 2005 kwamen op basis van dit werkplan onder meer de strategische risico’s (in het bijzonder landenkeuze), calamiteitenrisico’s (verzekeringen), (her)financierings- en renterisico’s, debiteurenrisico’s, verhuurrisico’s, ITrisico’s en fiscale en juridische risico’s uitgebreid aan de orde. In het algemeen werden de risicobeheer47

singsmaatregelen adequaat geacht in relatie tot de betreffende risico’s. Er werden derhalve geen significante wijzigingen in de interne risicobeheersings- en controlesystemen noodzakelijk geacht. Wel werden op een beperkt aantal gebieden voorstellen gedaan ter verdere verbetering van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, welke deels reeds in 2005 werden geïmplementeerd. In het jaarverslag over 2004 is reeds aangegeven dat de Code geen duidelijke richtlijnen of handreikingen bevat over de wijze waarop en met welke diepgang verantwoording moet worden afgelegd over de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Onduidelijk is waaraan moet worden voldaan om conform de Code te spreken van een ‘Comply’. Het voornaamste discussiepunt betreft de wijze waarop een onderneming (achteraf) kan aantonen dat haar interne risicobeheersings- en controlesystemen effectief werken of hebben gewerkt. Ook de 6 december 2004 geïnstalleerde Monitoring Commissie Corporate Governance Code (Monitoring Commissie) onder voorzitterschap van Jean Frijns concludeerde in haar op 20 december 2005 gepubliceerde rapport over de naleving van de Code over het boekjaar 2004 dat er behoefte is aan meer duidelijkheid over de bepaling die gaat over het adequaat en effectief functioneren van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Er is behoefte aan ‘guidance’ op deze bepaling en er ontbreekt in de Code een duidelijk normenkader voor de toepassing van deze best practice-bepaling. Deze conclusie sluit daarmee geheel aan met de binnen VastNed Retail opgedane ervaring met deze bepaling.

Eindhoven –> Alicante –> Breda –> Emmeloord –> Tienen –> Venray

Ter verduidelijking doet de Monitoring Commissie een aanbeveling om onderscheid te maken tussen wat een ondernemingsbestuur specifiek moet kunnen verklaren over de financiële verslaggevingsrisico’s en wat het moet beschrijven over de systemen waarmee de andere risico’s worden beheerst. Ten aanzien van de financiële verslaggevingsrisico’s (rapportagerisico) dient met betrekking tot de hierop gerichte risicobeheersings- en controlesystemen te worden verklaard dat: – deze een redelijke mate van zekerheid geven dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat; – deze in het verslagjaar naar behoren hebben gewerkt; – er geen indicaties zijn dat deze in het lopende jaar niet zullen werken. In geval er materiële tekortkomingen zijn geconstateerd dienen deze te worden gemeld, waarbij tevens aangebrachte of geplande verbeteringen worden aangegeven. Ten aanzien van andere risico’s dient een beschrijving te worden gegeven van de risicobeheersings- en controlesystemen ten aanzien van de geïdentificeerde belangrijke risico’s. Eventuele belangrijke geconstateerde tekortkomingen dienen te worden gemeld, waarbij tevens aangebrachte of geplande verbeteringen worden aangegeven. VastNed Retail denkt dat het maken van dit onderscheid een stap voorwaarts is, al blijft het bij het ontbreken van een normenkader voor de verklaring ten aanzien van het financiële verslaggevingsrisico lastig (achteraf) concreet te maken dat sprake is van een ‘Comply’. Anderzijds moet worden voorkomen dat in Nederland een Sarbanes-Oxley-achtige regelgeving 48

wordt geïntroduceerd waarbij via de weg van de externe accountant bepaald lijkt te worden wanneer een ondernemingsbestuur deze verklaring mag afgeven. De Monitoring Commissie lijkt deze weg gelukkig ook niet in te willen slaan. Rekening houdend met bovenstaande ‘guidance’ van de Monitoring Commissie en gebruik makend van het zogenaamde COSO (The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission)-Risicomanagementraamwerk worden de risico’s onderverdeeld in de volgende risicocategorieën: financiële verslaggevingsrisico’s, strategische, operationele, financiële- en compliance-risico’s. Hierna zal voor elke risicocategorie worden aangegeven welke significante risico’s hieronder vallen en hoe VastNed Retail deze risico’s tracht te beheersen. Financiële verslaggevingsrisico’s Dit risico heeft betrekking op het niet-tijdig rapporteren of het rapporteren van onjuiste informatie, als gevolg waarvan onjuiste beslissingen worden genomen of externe partijen onjuist worden geïnformeerd. Binnen VastNed Retail is een geheel van interne controlemaatregelen en administratieforganisatorische maatregelen geïmplementeerd die dit risico zoveel mogelijk dienen te beperken. Deze maatregelen en procedures zijn vastgelegd in het handboek Administratieve Organisatie. De kwaliteit van de rapportages, waarvan de meeste eenmaal per kwartaal worden opgesteld, wordt gewaarborgd door uitvoerige analyses van onder andere de afdeling Control en periodieke business report meetings waarbij de inhoud van de rapportages in detail wordt besproken met landenmanagers, directie, auditcommissie en raad van commissarissen.


Er wordt gestreefd naar een bepaalde minimale omvang van de vastgoedportefeuille per land waarbij een adequate lokale organisatie kan worden opgebouwd die beschikt over voldoende lokale kennis van het land, de ontwikkelingen in de vast goedsector, de weten regelgeving en dergelijke.

Gedurende het verslagjaar is daarbij in het bijzonder aandacht geweest voor de door VastNed Retail gehanteerde waarderingsgrondslagen in verband met de implementatie van IFRS. De directie is van mening dat de opzet van de risicobeheersings- en controlesystemen een redelijke mate van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. Daarnaast is zij van mening dat de werking van deze risicobeheersings- en controlesystemen gedurende het verslagjaar naar behoren hebben gewerkt en dat er geen indicaties zijn dat deze in het lopende jaar niet naar behoren zullen werken. In het verslagjaar is een aantal administratief-organisatorische procedures geactualiseerd. Verder is extra aandacht besteed aan het verbeteren van de inhoud en totstandkomingsprocedures van de interne business reports. Er zijn echter geen materiële tekortkomingen geconstateerd in de risicobeheersings- en controlesystemen gericht op de beheersing van de financiële verslaggevingsrisicio’s. In het lopende jaar zal de implementatie van de in het verslagjaar ingezette acties gericht op het verder verbeteren van de kwaliteit en totstandkomingsprocedure van de interne rapportages worden afgerond. Strategische risico’s Deze risico’s worden in belangrijke mate bepaald door strategische keuzes die VastNed Retail heeft gemaakt om de gevoeligheid van externe factoren te beperken. Hierbij valt te denken aan risico’s die te maken hebben met de ontwikkeling van lokale economieën, waaronder groeiverwachtingen, inflatie, renteontwikkeling en valutaschommelingen, het

49

politiek klimaat, mogelijke veranderingen in weten regelgeving (vergunningenbeleid, milieunormen, en huur- en fiscale weten regelgeving). De omvang van deze risico’s wordt in hoge mate bepaald door de strategische keuzes ten aanzien van het beleggingsbeleid. Het gaat hierbij om de vraag in welke landen en/of regio’s VastNed Retail op een bepaald moment voor welk bedrag (spreiding en leverage) in een bepaald type vastgoed wil investeren. In het strategieplan 2006-2008 zijn ten aanzien van het beleggings- en financieringsbeleid criteria opgesteld die erop gericht zijn deze risico’s zo goed mogelijk te beheersen: – Landenkeuze: er is in beginsel gekozen voor beleggingen in vier kernlanden te weten Nederland, Spanje, België en Frankrijk. Deze landen maken deel uit van de eurozone, waardoor valutarisico’s zijn uitgesloten. Daarnaast is in deze landen sprake van een economisch en politiek relatief stabiel klimaat. Met de keuze van een beperkt aantal kernlanden achten wij ons in staat om op basis van eigen research en met de kennis van de lokale organisaties voldoende op de hoogte te blijven van de lokale ontwikkelingen in deze landen. In de strategie wordt research als een belangrijke factor gezien om risico’s en kansen goed te kunnen inschatten. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de kernlanden en alternatieve beleggingsmogelijkheden, worden beleggingen in nieuwe landen, na zorgvuldige analyse van de risico’s door onder andere de researchafdeling, in de toekomst echter niet uitgesloten. – Typevastgoed: er is in principe gekozen voor beleggen in de winkelsector, waarbij gestreefd wordt naar een goede spreiding over winkelcentra, individuele binnenstadswinkels en perifere detailhandelsvesti-

Madrid –> Den Haag

gingen, een gemaximeerde exposure van beleggingen in een bepaalde plaats/regio en een maximering van het risico in verhouding tot het rendement. – Kritische omvang per land: er wordt gestreefd naar een bepaalde minimale omvang van de vastgoedportefeuille per land waarbij een adequate lokale organisatie kan worden opgebouwd die beschikt over voldoende lokale kennis van het land, de ontwikkelingen in de vastgoedsector, de weten regelgeving en dergelijke. Met een dergelijke omvang wordt ook het risico van afhankelijkheid van een aantal sleutelfunctionarissen beperkt. – Tijdstip van beleggen: op basis van de (lokale) kennis van de economische en vastgoedcycli wordt getracht zo goed mogelijk hierop in te spelen. Het gaat hierbij zowel om een gezonde doorstroming van de bestaande vastgoedportefeuille alsook om groei van de vastgoedportefeuille. Uitgangspunt blijft echter dat pas op het moment dat investeringsmogelijkheden zich voordoen of binnen afzienbare termijn zich zullen voordoen, nieuw eigen vermogen zal worden aangetrokken.

Investeringsrisico’s Binnen VastNed Retail zijn ten aanzien van investeringen interne administratief-organisatorische maatregelen getroffen om het risico van verkeerde investeringsbeslissingen te beperken. Deze maatregelen dienen een zorgvuldige investeringsanalyse te waarborgen: zorgvuldige inschatting van het risicoprofiel op basis van gedegen marktonderzoek, nauwkeurige inschatting van de toekomstige rendementen onder andere door het beoordelen van investeringen door middel van een intern rendementsmodel, het screenen van huurders, studie naar lokale regelgeving, onderhoudsnormen, milieu- en veiligheidsnormen, vergunningseisen en dergelijke, het beoordelen van mogelijke fiscale risico’s, het volgen van vastgestelde goedkeuringsprocedures voor het doen van investeringen, waarbij getoetst wordt of de investering past in het strategisch kader en of alle vereiste procedures zijn uitgevoerd. Voor het doen van investeringen is een interne checklist ontwikkeld om te waarborgen dat alle aandachtspunten voldoende aan de orde komen.

Op de strategische risico’s die samenhangen met renteschommelingen wordt nader ingegaan onder ‘Financiële risico’s’.

Verhuurrisico’s Een belangrijke factor bij dit risico is de aard en ligging van het vastgoed, de mate waarin het moet concurreren met nabijgelegen vastgoedobjecten, de kwaliteit van het vastgoed (onderhoudstatus, economische veroudering), de kwaliteit van de huurder en het huurcontract. Een financieel zwakke huurder kan immers resulteren in het wegvallen van kasstromen en uiteindelijk in leegstand omdat het vastgoedobject niet wederverhuurd kan worden, hetgeen ook een negatief effect op de waarde van het vastgoed kan hebben. VastNed Retail inventariseert continu de ontwikkeling van bovengenoemde factoren gedurende

Operationele risico’s Deze risico’s komen voort uit dagelijkse transacties en (externe) gebeurtenissen die binnen het strategisch kader worden uitgevoerd. Hierbij valt te denken aan investeringsrisico’s, verhuurrisico’s, kostenbeheersingsrisico’s, debiteurenrisico’s, juridische en fiscale risico’s, calamiteitenrisico’s en IT-risico’s.

50

Murcia –> Winterswijk

de beleggingsperiode van het vastgoed. Op basis van een zo goed mogelijke inschatting van deze risicofactoren (op basis van lokale eigen kennis, gegevens van de researchafdeling en gegevens via externe taxateurs en dergelijke) wordt minstens éénmaal per jaar een risicoprofiel aan ieder vastgoedobject toegekend. Afhankelijk van het risicoprofiel dient over een bepaalde periode een bepaald rendement gerealiseerd te worden. Dit wordt afgezet tegen het verwachte rendement op basis van het interne rendementsmodel. Op basis hiervan wordt een tijdige analyse gemaakt in welke objecten additioneel geïnvesteerd dient te worden, waar de huurdersmix aangepast dient te worden en welke objecten in aanmerking komen voor verkoop. Daarnaast wordt tenminste eenmaal per kwartaal gerapporteerd over de leegstand en het leegstandsrisico, waarbij de expiratiekalender van de huurcontracten in aanmerking wordt genomen. Binnen de randvoorwaarden van de geldende huurwetgeving wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van de looptijd van de huurcontracten. Op deze wijze kan tijdig worden geanticipeerd op toekomstige huuropzeggingen en contractherzieningen. Kostenbeheersingsrisico Het risico bestaat dat het nettorendement op vastgoed nadelig wordt beïnvloed door hoge exploitatiekosten of investeringen. Binnen VastNed Retail zijn verschillende administratief-organisatorische maatregelen van toepassing die dit risico moeten beperken waaronder periodieke confrontatie van onderhoudsbegrotingen met de realisatie en goedkeuringsprocedures met betrekking tot het aangaan van onderhouds- en investeringsverplichtingen.

51

Debiteurenrisico Binnen VastNed Retail gelden duidelijke procedures ten aanzien van het screenen van huurders bij het aangaan van nieuwe huurcontracten. Verder worden in het algemeen bij het afsluiten van huurcontracten waarborgsommen gestort of bankgaranties gesteld. Daarnaast zijn er administratief-organisatorische procedures opgesteld die een tijdige inning van huurvorderingen moet waarborgen en erop toezien dat tijdig over huurachterstanden wordt gerapporteerd. De financiële administratie houdt nauwlettend toezicht op het beperken van huurachterstanden. Juridische en fiscale risico’s Met derden af te sluiten contracten worden, indien de complexiteit daartoe aanleiding geeft, getoetst door de interne bedrijfsjurist, waar nodig ondersteund door externe adviseurs, om het risico van financiële en reputatieschade als gevolg van kwalitatief inadequate contracten te beperken. VastNed Retail is verder verzekerd tegen aansprakelijkheid voortkomende uit haar activiteiten of haar beleggingen. Fiscaliteit speelt bij het beleggen in vastgoed een belangrijke rol. Hierbij valt te denken aan onder andere belastingen naar de winst, overdrachtsbelasting, omzetbelasting en lokale heffingen. Deze fiscale risico’s worden continu beoordeeld door de interne fiscalist, waarnodig ondersteund door externe adviseurs. Belastingen naar de winst: VastNed Retail is een fiscale beleggingsinstelling op grond waarvan zij, onder bepaalde voorwaarden, geen vennootschapsbelasting verschuldigd is over het door haar behaalde Nederlandse resultaat. Een vergelijkbare structuur is

Binnen VastNed Retail gelden duidelijke procedures ten aanzien van het screenen van huurders bij het aangaan van nieuwe huurcontracten. Verder worden in het algemeen bij het afsluiten van huurcontracten waarborgsommen gestort of bank garanties gesteld. Murcia, winkelcentrum Las Atalayas


De vastgoedportefeuille kan gefinancierd worden met deels eigen vermogen en deels vreemd vermogen. Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in een hoger rendement (zogenaamde ‘leverage’), maar daarmee ook in een verhoogd risico.

van toepassing voor de Belgische vastgoedportefeuille (Bevak) en vanaf 2005 voor de Franse vastgoedportefeuille (SIIC). Er bestaat een risico dat VastNed Retail of haar dochtermaatschappijen niet meer aan de voorwaarden van de fiscale beleggingsinstelling kunnen voldoen, waardoor zij alsnog winstbelastingplichtig worden over zowel hun directe als indirecte resultaat. De voorwaarden hebben met name betrekking op de samenstelling van het aandeelhoudersbestand, de fiscale financieringsverhoudingen en de fiscale uitdelingsverplichting. VastNed Retail beperkt dit risico door regelmatige en zorgvuldige bewaking van het voldoen aan bovengenoemde voorwaarden door directie en raad van commissarissen, daarbij bijgestaan door deskundige interne en externe fiscalisten. Overdrachtsbelasting: met name bij de aankoop van vastgoed is het mogelijk dat de overdracht zodanig gestructureerd wordt dat de verschuldigde overdrachtsbelasting, of daarmee vergelijkbare heffingen, beperkt zal zijn. Het is mogelijk dat de belastingautoriteiten het standpunt innemen dat overdrachtsbelasting of een daarmee vergelijkbare heffing verschuldigd is. VastNed Retail streeft ernaar bovengenoemde risico’s te beperken door zorgvuldige analyse van de fiscale risico’s vooraf door de directie, daarbij ondersteund door deskundige interne en externe fiscalisten. In bepaalde gevallen kunnen tevens garanties worden gevraagd van de (kredietwaardige) verkoper van het vastgoed. Calamiteitenrisico’s De vastgoedportefeuilles zijn lokaal verzekerd tegen schade en tenietgaan van het vastgoed en huur-

54

derving. Ten aanzien van onder andere overstromingen, storm en aardbevingen is de dekking gelimiteerd. Sinds de gebeurtenissen van 11 september 2001 hebben verzekeraars de dekking voor de schade als gevolg van terrorisme aangepast. Gedurende 2005 is extra aandacht besteed aan de juistheid van de verzekerde herbouwwaarden alsmede aan het stroomlijnen van verschillen in verzekeringsvoorwaarden tussen de verschillende landen. IT-risico’s De IT-infrastructuur van VastNed Retail is gecentraliseerd op het hoofdkantoor in Rotterdam. Het systeem in Antwerpen functioneert geheel onafhankelijk en is in 2005 aanzienlijk gemoderniseerd. De vestigingen in Parijs en Madrid zijn via vaste lijnen gekoppeld aan het netwerk in Rotterdam. In de afgelopen jaren is aanzienlijk geïnvesteerd in de ITinfrastructuur, waarbij met name extra aandacht is besteed aan het waarborgen van de continuïteit en beveiliging van de informatiesystemen. In 2005 is tevens een aanvang gemaakt met het digitaliseren van belangrijke sleuteldocumenten. Dit project zal in 2006 grotendeels worden afgerond. In 2006 zal bovendien de IT-infrastructuur verder worden verbeterd door het installeren van een eigen Wide Area Network. Financiële risico’s De voornaamste financiële risico’s zijn (her)financieringsrisico zowel met betrekking tot eigen als vreemd vermogen, renterisico, liquiditeitsrisico en valutarisico.

Parijs –> Madrid

(Her)financieringsrisico De vastgoedportefeuille kan gefinancierd worden met deels eigen vermogen en deels vreemd vermogen. Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in een hoger rendement (zogenaamde ‘leverage’), maar daarmee ook in een verhoogd risico. Bij tegenvallende rendementen uit vastgoed en bij waardedalingen, kan bij een hoge mate van leverage het risico bestaan dat niet meer aan de rente- en aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Financiering met nieuw vreemd vermogen kan in dat geval niet worden verkregen of slechts tegen zeer ongunstige condities. Om aan de betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen dient dan vastgoed verkocht te worden, waarbij het risico gelopen wordt dat dit niet tegen de meest gunstige voorwaarden kan worden gerealiseerd.

Liquiditeitsrisico VastNed Retail dient voldoende kasstromen te genereren om aan haar dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Enerzijds wordt dit risico beperkt door de maatregelen genoemd onder operationele risico’s, waardoor het risico van het wegvallen van kasstromen door bijvoorbeeld leegstand of faillissementen van huurders wordt beperkt. Anderzijds dient VastNed Retail te beschikken over voldoende kredietruimte om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Hiertoe worden dagelijks kasstroomprognoses gemaakt. Daarnaast heeft VastNed Retail voorzien in voldoende kredietruimte bij haar financiers om schommelingen op te vangen. Om een beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de kredietfaciliteiten te worden voldaan. De naleving van deze voorwaarden wordt zorgvuldig bewaakt en hierover wordt éénmaal per kwartaal gerapporteerd.

Om dit risico te beperken is het uitgangspunt van VastNed Retail dat financiering met vreemd vermogen van de vastgoedportefeuille beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aankoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op vastgoed acceptabele rentestand. Daarnaast streeft VastNed Retail ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel VastNed Retail de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de lange financieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata.

Renterisico Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement tevens afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een verhouding eenderde kort vreemd vermogen (met variabele rente) en tweederde lang vreemd vermogen (met vaste rente). Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het lang vreemd vermogen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en een rentetypische looptijd van minimaal 3 jaar. Over de rente- en herfinancieringsrisico’s wordt tenminste éénmaal per kwartaal gerapporteerd. Gedurende 2005

55

Houten –> Hilversum

zijn een aantal renteswaps afgesloten teneinde het renterisico in de toekomst te beperken. Ter indicatie van de rentegevoeligheid; bij een stijging van de rente per 1 januari 2006 met 1%, zullen de rentelasten van VastNed Retail over 2006 met F 1,5 miljoen toenemen. Valutarisico Valutarisico’s zijn in principe (vrijwel) uitgesloten door de strategische keuze om primair te beleggen in de eurozone. Compliance risico’s Hieronder valt het risico dat weten regelgeving niet of onvoldoende wordt nageleefd en dat medewerkers niet integer handelen. VastNed Retail tracht dit risico te beperken door binnen de organisatie bij medewerkers voldoende bewustzijn te creëren van dit risico en voldoende kennis te hebben ten aanzien van veranderingen in van toepassing zijnde weten regelgeving, daarbij ondersteund door de interne bedrijfsjurist en externe juridische adviseurs. Daarnaast toetst VastNed Retail jaarlijks onder meer door gebruik te maken van een self assessment, zoals opgenomen in het bijdragemodel van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), de naleving van relevante weten regelgeving. Om een integere bedrijfscultuur te waarborgen heeft VastNed Retail een interne gedragscode en klokkenluidersregeling opgesteld. Werknemers dienen jaarlijks aan te geven of zij zich aan de gedragscode hebben gehouden. Ook bij aanname van personeel wordt aandacht besteed aan het integriteitsaspect.

56

Zoals hierboven is aangegeven, wordt binnen VastNed Retail veel aandacht besteed aan de beheersing van risico’s. VastNed Retail blijft echter qua omvang een beperkte organisatie die bovendien verspreid is over verschillende landenorganisaties. Activiteiten op het gebied van financiering, cash management, belastingen, juridische zaken, IT, research, budgettering en budgetbewaking worden op groepsniveau in Rotterdam uitgevoerd, waarmee ook de lokale landenorganisaties hun voordeel kunnen doen. Binnen VastNed Retail is geen aparte interne auditafdeling. In de dagelijkse praktijk wordt gesteund op het informele karakter van de organisatie. Gezien de beperkte complexiteit van de dagelijkse transacties en de korte interne lijnen achten wij dit vanuit risicomanagement acceptabel.

Vooruitzichten voor 2006 Doordat de economie in de eurozone op dit moment een bescheiden herstel te zien geeft, heeft het producenten- en consumentenvertrouwen een opgaande lijn te pakken. Daarmee is de verwachting dat de voorzichtig ingezette economische groei in 2005, zich in 2006 zal bestendigen, waarbij naast de groei van de export tevens sprake zal zijn van een herstel van de binnenlandse bestedingen. Dit zal ook een positief effect hebben op de consumentenbestedingen. Overigens varieert het economische klimaat in de verschillende landen waarin VastNed Retail actief is. In Spanje lijkt de sterke economische groei van de afgelopen jaren af te vlakken en kan de relatief hoge inflatie van de afgelopen jaren zich meer in de richting van de inflatie in de landen van NoordwestEuropa ontwikkelen. Waar de economische groei in


In 2006 zullen de in 2004 en 2005 ingezette verhuurinspanningen van de factory outlet in Messancy hun vruchten moeten gaan afwerpen. Echter, gezien de forse huurvrije perioden, huurkortingen en huurincentives ten behoeve van huurders in het centrum is het positief effect op het direct beleggings resultaat in 2006 naar verwachting beperkt.

Nederland tot die van de laagste van de eurozone behoorde, lijkt zich nu een voorzichtig herstel af te tekenen, waarbij de achterstand die Nederland ten opzichte van andere landen in de eurozone heeft opgelopen in de komende jaren lijkt te worden weggewerkt. De economische verwachtingen in België en Frankrijk liggen ongeveer tussen die van Spanje en Nederland in. De verwachting is dat de rente in 2006 licht zal stijgen, maar zich zal blijven bevinden op een historisch relatief laag niveau. Het relatief lage renteniveau en de mede daardoor grote hoeveelheid aan (vooral ook internationale) liquiditeiten die een beleggingsbestemming zoeken, heeft de belangstelling van beleggers voor vastgoed, met name in het retailsegment, doen toenemen. Dit heeft vanaf 2004 geleid tot een krappe investeringsmarkt met dalende aanvangsrendementen en daarmee stijgende vastgoedprijzen. De verwachting bestaat dat deze trend zich ook in 2006 nog zal voortzetten. Ondanks het feit dat in 2004 en 2005 binnen de organisatie medewerkers zijn aangenomen of vrijgemaakt voor acquisities, is het vanwege deze krappe investeringsmarkt slechts gedeeltelijk mogelijk gebleken de in 2004 beschikbaar gekomen middelen in 2005 te herinvesteren. Een deel van deze investeringen zal in 2006 een vol jaar bijdragen aan het direct beleggingsresultaat. De in januari 2006 aangegane verplichtingen voor de vastgoedbeleggingen in pijplijn in Tongeren en Houten zullen pas eind 2007 respectievelijk na het eerste kwartaal 2008 aan het direct beleggingsresultaat gaan bijdragen. Voor 2006

57

is de verwachting dat per saldo voor circa F 75 tot F 135 miljoen additioneel in vastgoed zal kunnen worden belegd. Verder zullen in 2006 de in 2004 en 2005 ingezette verhuurinspanningen van de factory outlet in Messancy hun vruchten moeten gaan afwerpen. Echter, gezien de forse huurvrije perioden, huurkortingen en huurincentives ten behoeve van huurders in het centrum is het positief effect op het direct beleggingsresultaat in 2006 naar verwachting beperkt. Uitgaande van bovenstaande ontwikkelingen en onder voorbehoud van bijzondere omstandigheden, waaronder begrepen mondiale spanningen en de daarmee samenhangende onvoorspelbare economische gevolgen, wordt voor 2006, mede afhankelijk van het aantal aandeelhouders dat voor stockdividend zal kiezen, een ten opzichte van 2005 lichte stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel verwacht. Rotterdam, 21 februari 2006 De directie

VastNed Retail onderschrijft de Code en haar principes en voldoet op dit moment aan 111 van de 113 best practice-bepalingen van de Code.

Corporate governance Inleiding Gedurende 2005 is het onderwerp corporate governance veelvuldig in de financiële pers aan de orde gekomen. Met name onderwerpen als remuneratie voor de directie en het zogenaamde control statement doken telkens weer op in artikelen. Ook is er een eerste ogenblik van reflectie geweest door de Monitoring Commissie. Deze commissie heeft de naleving van de Code onderzocht en kwam daarbij op bemoedigende resultaten met een nalevingspercentage van 88%. VastNed Retail bevestigt het belang van een goede corporate governance als basis van vertrouwen tussen de vennootschap en haar aandeelhouders. In dat kader continueert VastNed Retail de uitgebreide weergave in dit jaarverslag van de wijze waarop haar corporate governance funtioneert en in welke mate gevolg wordt gegeven aan de Code.

Statement of compliance VastNed Retail onderschrijft de Code en haar principes en voldoet op dit moment aan 111 van de 113 best practice-bepalingen van de Code. Zie hiervoor de op de website opgenomen corporate governance checklist.

58

Afwijkingen ten opzichte van de Code Momenteel wijkt VastNed Retail op twee punten af van de in de Code geformuleerde principes en best practice-bepalingen. Dit zijn: – Benoeming directieleden voor een periode van vier jaar: – Explain: alle huidige leden van de directie zijn in dienst getreden vóór publicatie van de (concept)Code. In de bestaande arbeidsovereenkomsten zijn in alle gevallen aanstellingen voor onbepaalde tijd opgenomen. – Beperking ontslagvergoeding tot maximaal één jaarsalaris: – Explain: alle huidige leden van de directie zijn in dienst getreden vóór publicatie van de (concept)Code. Bij het afsluiten van deze overeenkomsten zijn ontslagregelingen overeengekomen waarbij ook de duur van het dienstverband bij vorige werkgevers in aanmerking is genomen. Deze regelingen kunnen leiden tot vergoedingen hoger dan één jaarsalaris. Met betrekking tot best practice-bepaling III.3.5 van de Code is de termijn van (her)benoeming van een commissaris beperkt tot drie termijnen van vier jaar. In dit kader is besloten de heer W. Nijman bij de algemene vergadering van aandeelhouders op 4 april 2006, dit is na ommekomst van zijn overeengekomen

Malaga –> Den Haag

zittingsduur, niet voor herbenoeming voor te dragen. VastNed Retail voldoet hiermee aan bovengenoemde best practice-bepaling.

Beschikbaarheid corporate governancedocumenten De vennootschap heeft de documenten die bepalend zijn voor de corporate governance-structuur, zoals statuten en reglementen van de raad van commissarissen beschikbaar gesteld op haar website www.vastned.nl.

Organisatiestructuur VastNed Groep VastNed Retail maakt deel uit van de VastNed Groep. De VastNed Groep bestaat uit VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en hun respectievelijke dochtermaatschappijen. De directie wordt gevoerd door VastNed Management, evenals het asset- en property management. De aandelen van deze vennootschap worden door VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial gehouden. Door dit gemeenschappelijke management kunnen kostenvoordelen worden gerealiseerd en vindt er synergetische kennisoverdracht plaats. Juridische vorm VastNed Retail is als beursgenoteerde beleggings‑ instelling een naar Nederlands recht opgerichte naamloze vennootschap die de status van beleggings‑ maatschappij met veranderlijk kapitaal ex artikel 2:76a BW heeft. Een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is een naamloze vennootschap:

59

– die uitsluitend ten doel heeft haar vermogen zodanig te beleggen dat de risico’s daarvan worden gespreid, teneinde haar aandeelhouders in de opbrengst te doen delen; – waarvan het bestuur krachtens de statuten bevoegd is aandelen in haar kapitaal uit te geven, te verwerven en te vervreemden; – waarvan de aandelen, met uitzondering van aandelen waaraan de statuten een bijzonder recht betreffende de zeggenschap in de vennootschap verbinden, worden opgenomen in de prijscourant van een beurs en; – waarvan de statuten bepalen dat de vennootschap een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is. VastNed Management VastNed Management heeft geen eigen winstdoel en heeft in dat kader een overeenkomst tot verdeling van de kosten (kostenverdelingsovereenkomst) gesloten met VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. Kosten die direct betrekking hebben op de vennootschap en op het vastgoed van de vennootschap of haar dochtermaatschappijen worden daar direct in aanmerking genomen. Overige niet direct toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden doorberekend aan VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. De aandelen van VastNed Management worden voor tweederde deel gehouden door VastNed Retail en voor eenderde door VastNed Offices/Industrial. Deze verhouding vindt zijn oorsprong in de omvang van de vastgoedportefeuilles ten tijde van het aangaan

Gent –> Sneek –> Lissabon –> Roanne

van de kostenverdelingsovereenkomst in januari 1996. De overeenkomst heeft een looptijd van 10 jaar en is verlengd voor een periode van vijf jaar. De kosten‑ verdelingsovereenkomst voorziet in specifieke change of control-clausules, inhoudende dat bij een openbaar bod op VastNed Offices/Industrial het functioneren van VastNed Retail niet wordt beïnvloed en vice versa. VastNed Retail en dochtermaatschappijen De juridische structuur van VastNed Retail, haar belangrijkste dochtermaatschappijen en deelnemingen is als volgt: VastNed Retail VastNed Retail is de beursgenoteerde vennootschap (Euronext Amsterdam en Euronext Parijs) en houdt het Nederlandse vastgoed, met uitzondering van Winkelcentrum Het Rond, direct en fungeert voorts als houdstermaatschappij. VastNed Retail heeft de status van fiscale beleggingsinstelling en in Frankrijk valt zij met ingang van 1 januari 2005 onder het SIIC-regime. Het Rond Houten De commanditaire vennootschap Winkelcentrum Het Rond houdt VastNed Retail’s belegging in Winkelcentrum Het Rond te Houten. VastNed Retail heeft als commanditaire vennoot een belang van 49,5 % in deze commanditaire vennootschap. Als gevolg van de fiscaal transparante structuur van deze commanditaire vennootschap vallen de baten uit dit belang onder het regime van de fiscale beleggingstelling. Als beherend vennoot treedt Het Rond Houten, een 50% dochtermaatschappij van VastNed Retail, op. 60

Deze vennootschap heeft een belang van 1 % de commanditaire vennootschap. VastNed Management is een van de twee bestuurders van Het Rond Houten en voert het dagelijkse property management. VastNed Retail consolideert deze dochtermaatschappij en de commanditaire vennootschap integraal. Foram International Holdings Foram International Holdings is de houdstermaatschappij voor de Spaanse en Portugese beleggingen van VastNed Retail. Deze beleggingen worden gehouden door lokale vennootschappen. Franse vaste inrichting De Franse vastgoedbeleggingen worden indirect gehouden door de Franse vaste inrichting van VastNed Retail. Het vastgoed zelf wordt door een aantal lokale dochtermaatschappijen gehouden. VastNed Retail is met ingang van 1 januari 2005 onderworpen aan het zogenaamde SIIC-regime. Onder dit Franse fiscale regime is VastNed Retail geen belasting verschuldigd over haar Franse inkomsten uit de exploitatie van vastgoed alsmede de aldaar gerealiseerde vermogenswinsten. Ook alle Franse vastgoedvennootschappen zijn onderworpen aan het SIIC-regime. Intervest Retail VastNed Retail heeft per 31 december 2005 een 72,4 % belang in de aan Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Retail. Dit belang bedroeg een jaar eerder 72,5%. VastNed Retail heeft in 2005 6.800 aandelen Intervest Retail via Euronext Brussel verkocht teneinde de free float van de aandelen Intervest Retail te bevorderen. Streven is om op termijn de free float naar 30% te brengen. Een Bevak heeft materieel een

Porto –> Leek –> Houten –> Zaandam

belastingvrije status en is daarmee te vergelijken met een Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. Namens VastNed Retail hebben de heren R.A. van Gerrevink en H.K.M. Roovers, naast drie onafhankelijke leden, zitting in de Raad van Bestuur van Intervest Retail. VastNed Retail consolideert deze dochtermaatschappij integraal en neemt het minder‑ heidsbelang in het eigen vermogen in aanmerking. Intervest Retail voert haar eigen asset- en property management. Dit houdt in dat alle personeelsleden zonder tussenkomst van een gezamenlijke managementvennootschap een overeenkomst met Intervest Retail hebben. De directieleden verrichten hun werkzaamheden door tussenkomst van een eigen vennootschap.

Curricula vitae leden management team Mr. Reinier A. van Gerrevink (3 maart 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CEO In dienst: 1 juli 2002 Benoeming: 1 september 2002 Vorige functies: diverse managementfuncties bij – ABN AMRO; – Rodamco en; – Robeco (Weiss Peck & Greer). Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van de stichting Stadsherstel Rotterdam Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Utrecht Mr. drs. Tom M. de Witte RA (7 september 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CFO In dienst: 16 juni 2003 Benoeming: 16 juni 2003 Vorige functies: accountant bij Deloitte Opleiding: Bedrijfseconomie, Nederlands recht en accountancy (RA), Erasmus Universiteit Rotterdam

Directie Inleiding Statutair en enig directeur van VastNed Retail is VastNed Management. Deze vennootschap wordt vertegenwoordigd door haar statutaire directie. De directie draagt zorg voor de dagelijkse leiding binnen een met de raad van commissarissen afgestemd kader. De directie legt dan ook de operationele en financiële doelstellingen, de strategie en de daarbij te hanteren randvoorwaarden ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen. De statutaire directie, haar adviseur speciale projecten en de vennootschapssecretaris vormen samen het managementteam. Dit managementteam vergadert in de regel iedere twee weken. De directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie. 61

– – – –

Ir. J.(Hans) Pars MRE MRICS (16 augustus 1962) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CIO In dienst: 1 juni 2003 Benoeming: 1 juli 2004 Vorige functies: diverse managementfuncties bij Zadelvast Beheer; Stichting Pensioenfonds Hoogovens; Rodamco Europe en; directeur Zuid-Europa VastNed Retail. Opleiding: bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven en Vastgoedkunde aan de Universiteit van Amsterdam.

De statutaire directie, haar adviseur speciale projecten en de vennootschapssecretaris vormen samen het managementteam. Dit managementteam vergadert in de regel iedere twee weken. De directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie. Duinkerken, winkelcentrum Centre Marine, Place Emile Bollaert

Malaga –> Zundert –> Alençon –> Sneek –> Burgos

Huub K.M. Roovers (20 november 1943) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Adviseur bijzondere projecten In dienst: 1 juni 1989 Vorige functies: – diverse managementfuncties bij Blauwhoed; – diverse managementfuncties bij Rodamco en; – CIO van VastNed Retail en VastNed Offices/ Industrial. Mr. Arnaud G.H. du Pont (25 mei 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Vennootschapssecretaris In dienst: 1 januari 2000 Vorige functies: – belastingadviseur BDO en; – belastingadviseur PricewaterhouseCoopers. Opleiding: fiscaal recht, Erasmus Universiteit Rotterdam.

van het vaste salaris worden geen pensioenrechten opgebouwd. De algemene vergadering van aandeelhouders van 6 april 2004 heeft het door de raad van commissarissen voorgestelde en door de remuneratiecommissie opgestelde bezoldigingsbeleid goed‑ gekeurd. Jaarlijks wordt verslag gedaan over de uitvoering van het remuneratiebeleid in het remuneratierapport. Dit rapport wordt in de algemene vergadering van aandeelhouders besproken. Het remuneratiebeleid bevat ook regels voor de opbouw van het variabele deel van de bezoldiging. Met de opbouw van het variabele deel van de bezoldiging wordt een koppeling nagestreefd tussen de prestaties en de doelen op korte en lange termijn. Deze doelen worden vooraf bepaald en zijn meetbaar en beïnvloedbaar.

Remuneratie directie

Bonusstructuur statutaire directie Naast het vaste jaarinkomen kan een bonus worden toegekend van maximaal F 100.000 voor elk lid van de statutaire directie en F 200.000 voor de voorzitter van de directie (CEO). Deze bedragen gelden voor de werkzaamheden ten behoeve van VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial tezamen, waarbij per fonds niet meer dan 50% van bovengenoemde bedragen kan worden toegekend. De bonus bestaat uit een beleggingsresultaatgebaseerde bonus en een persoonlijke bonus.

De bestuurders van VastNed Management ontvangen voor hun werkzaamheden een bezoldiging die wat betreft de hoogte en structuur zodanig is dat gekwalificeerde en deskundige bestuurders kunnen worden aangetrokken en worden behouden. Het vaste salaris is voor een deel pensioengevend. Over het restant

Beleggingsresultaatgebaseerde bonus De beleggingsresultaatgebaseerde bonus voorziet in een bonus van F 2.500 (F 5.000 voor de CEO) voor iedere 10 basispunten dat de stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel boven de gemiddelde gewogen inflatie in de landen waarin VastNed Retail

De directieleden hebben al hun belangrijke nevenfuncties vermeld. Geen van hen heeft een commissariaat bij een andere beursgenoteerde vennootschap. Aanvaarding van een dergelijk commissariaat behoeft de goedkeuring van de raad van commissarissen.

64

Managementteam: R.A. van Gerrevink, T.M. de Witte, H.K.M. Roovers, J. Pars, A.G.H. du Pont

belegt bedraagt. Deze bonus is gemaximeerd op F 37.500 (F 75.000 voor de CEO). Deze bonus wordt voorwaardelijk (opschortende voorwaarde) toegekend in de vorm van aandelen VastNed Retail. De toekenning is definitief indien twee jaar na toekenning het direct beleggingsresultaat per aandeel tenminste gelijk is aan het direct beleggingsresultaat op het moment van toekenning van de aandelen. Na twee jaar is het directielid gerechtigd 50% van de aan hem toegekende aandelen te vervreemden. De opbrengst kan worden aangewend ten behoeve van de voldoening van de alsdan verschuldigde loonbelasting over het onvoorwaardelijk worden van de toekenning van de aandelen. De overige aandelen dienen te worden aangehouden voor een additionele periode van minstens drie jaar. VastNed Retail handelt hiermee in lijn met de Code. Voor verdere details wordt verwezen naar het remuneratierapport op www.vastned.nl. Persoonlijke bonus De persoonlijke bonus voorziet in maximale vergoeding van F 25.000 (F 50.000 voor de CEO). Deze bonus wordt toegekend op basis van een beoordeling door de raad van commissarissen van VastNed Remuneratie 2005 geannualiseerd

Retail van het persoonlijk functioneren van de betreffende bestuurder. Deze beoordeling zal zijn gebaseerd op de mate waarin de betrokken bestuurder in het betreffende boekjaar vooraf gedefinieerde kwalitatieve en/of kwantitatieve doelstellingen heeft gerealiseerd. Deze bonus wordt in contanten uitbetaald. Over het jaar 2005 worden de onderstaande bedragen aan persoonlijke bonus voorgesteld. Overzicht remuneratie Onderstaand volgt een overzicht van de remuneratie van de directie van VastNed Management op jaarbasis weergegeven. In de jaarrekening is een overzicht opgenomen van de ten laste van het beleggingsresultaat verantwoorde remuneratie. Samenvatting arbeidsovereenkomsten directie Reinier A. van Gerrevink De heer Van Gerrevink heeft recht op een vaste jaarlijkse bezoldiging van F 425.000 (niveau 2005), waarvan F 325.000 pensioengevend is. De heer Van Gerrevink is in dienst getreden bij VastNed Management per 1 juli 2002. Bij onvrijwillig ontslag

Dienstjaren

Pensioen-

Niet pensioen-

Persoonlijke

(in F )

gevend salaris

gevend salaris

bonus over 2005

––––––––––––––––

––––––––––––––––

––––––––––––––––

––––––––––––––––

R.A. van Gerrevink T.M. de Witte J. Pars

4 3 3

Totaal

65

325.000 152.000 192.500 –––––––––––––––– 669.500

100.000 28.000 27.500 –––––––––––––––– 155.500

31.250 21.250 25.000 ––––––––––––––––

77.500

Corporate governance

De maximale ontslagvergoedingen kunnen gezien het bovenstaande meer bedragen dan éénmaal het jaarsalaris. VastNed Management houdt vast aan de met de directieleden afgesloten arbeidsovereenkomsten en de daarin opgenomen ontslagregelingen.

door de algemene vergadering van aandeelhouders van VastNed Management is de heer Van Gerrevink gerechtigd tot een vergoeding van tenminste F 600.000. Indien de arbeidsovereenkomst door een fusie of overname wordt beëindigd, zal een vergoeding van tenminste F 400.000 (per fonds) worden voldaan. Deze regelingen zijn bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. De heer Van Gerrevink is voor onbepaalde tijd benoemd. De pensioengerechtigde leeftijd van de heer Van Gerrevink is 63 jaar. Zijn pensioen wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde eindloonstelsel, met als uitgangspunt dat het pensioen op 63-jarige leeftijd ingaat en op basis van pensioengevend salaris 2005 F 173.333 zal bedragen. Dit is gerelateerd aan het pensioengevend salaris ten tijde van het afsluiten van de arbeidsovereenkomst ad F 300.000 en het als waardevast overeengekomen pensioen van F 160.000 (=53 1/3%). Bij verhoging van het basissalaris wordt het pensioen dienovereenkomstig verhoogd. Voor deze regeling geldt geen eigen bijdrage. Tom M. de Witte De heer De Witte heeft recht op een vaste jaarlijkse bezoldiging van F 180.000 (niveau 2005), waarvan F 152.000 pensioengevend is. De heer De Witte is in dienst getreden bij en benoemd tot CFO van VastNed Management per 16 juni 2003. De pensioengerechtigde leeftijd is 65 jaar. Het pensioen is premievrij. Het pensioen van de heer De Witte wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde middelloonstelsel. Bij onvrijwillig ontslag is de heer De Witte gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn met de systematiek van de kantonrechterformule met inachtneming van 12 dienstjaren op het moment van

66

indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. In geval door een fusie of overname van één van de VastNed-fondsen op initiatief van VastNed Management een einde komt aan de arbeidsovereenkomst, zal een schadeloosstelling van 15 maanden worden betaald. De heer De Witte is voor onbepaalde tijd benoemd. Hans Pars De heer Pars is in dienst sinds 1 juni 2003 en per 1 juli 2004 actief als statutair directeur, CIO. Het basissalaris bedraagt F 220.000 (niveau 2005), waarvan F 192.500 pensioengevend is. De pensioengerechtigde leeftijd is 65 jaar. Naast de normale pensioenpremie zal VastNed Management gedurende een periode van 10 jaar na indiensttreding een additionele premie van F 7.000 per jaar storten. Het pensioen is premievrij. Het pensioen van de heer Pars wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde middelloonstelsel. Bij onvrijwillig ontslag is de heer Pars gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn met de systematiek van de kantonrechterformule met inachtneming van 10 dienstjaren op het moment van indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. De heer Pars is voor onbepaalde tijd benoemd. De maximale ontslagvergoedingen kunnen gezien het bovenstaande meer bedragen dan éénmaal het jaarsalaris. VastNed Management houdt vast aan de met de directieleden afgesloten arbeidsovereenkomsten en de daarin opgenomen ontslagregelingen.

Goor –> Alicante –> Amsterdam

Aandelenbezit Overzicht aandelenbezit directie R.A. van Gerrevink Aantal aandelen per 1 januari 2005 Mutaties

Aantal aandelen per 31 december 2005

271 – ––––––––––––––––

271

De heer Van Gerrevink heeft alle aandelen voor eigen rekening verworven. VastNed Retail heeft op generlei wijze enige garantie betreffende deze aandelen afgegeven. Bovenstaand aandelenbezit is bij totstandkoming aangemeld bij de Autoriteit Financiële Markten en is te raadplegen onder www.afm.nl. De overige bestuurders bezaten gedurende 2005 geen aandelen VastNed Retail. VastNed Retail heeft een reglement opgesteld als bedoeld in artikel 46d van de Wet toezicht effectenverkeer 1995. Dit reglement bepaalt gedurende welke perioden er door commissarissen, bestuurders en werknemers van VastNed Management gehandeld mag worden in de aandelen van VastNed Retail (open perioden). De gesloten perioden, waarin niet mag worden gehandeld, betreffen de perioden voorafgaand aan de publicaties van financiële berichten. De integrale tekst is te raadplegen op www.vastned.nl.

Tegenstrijdige belangen directieleden Geen van de directieleden is op enigerlei wijze in concurrentie met VastNed Retail getreden. Er hebben geen schenkingen door VastNed Retail aan directieleden of aan familieleden van hen plaatsgevonden, geen van de directieleden heeft ongerechtvaardigde voordelen aan derden verschaft en heeft geen zakelijke kansen van VastNed Retail aan zichzelf of zijn familie laten toekomen. In het kader van de door VastNed Retail nagestreefde corporate governance verklaren bestuurders in bovenstaande gevallen in lijn met de Code te handelen. Er hebben zich geen (potentieel) tegenstrijdige belangen voorgedaan. In voorkomende gevallen maakt het desbetreffende directielid melding bij de voorzitter van de raad van commissarissen en zal deze afzien van deelname aan de discussie en besluitvorming waarbij het directielid het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Leningen directieleden VastNed Retail heeft geen leningen verstrekt aan zijn directieleden, noch hebben directieleden leningen verstrekt aan VastNed Retail.

Diversen Landendirecties Transacties directieleden Er is door VastNed Retail met geen van de directie‑ leden enige transactie aangegaan anders dan uit de arbeidsovereenkomsten voortvloeit.

67

Nederland Naast het managementeam dat vanuit Nederland de centrale leiding en coördinatie heeft over de diverse landenportefeuilles wordt het Nederlandse team van vastgoedspecialisten aangestuurd door mevrouw

Het Nederlandse team onder leiding van Jacqueline van der Mispel (tweede van links)

Jacqueline van der Mispel. Het team bestaat uit 13 medewerkers. Deze activiteiten vinden plaats vanuit het hoofd-kantoor te Rotterdam. België De Belgische activiteiten, ondergebracht in Intervest Retail te Antwerpen, staan onder dagelijkse leiding van de heer Gert Cowé (CEO) en de heer Rudi Taelemans (CIO). Het Belgische team van vastgoedspecialisten bestaat uit 13 medewerkers. De heren Van Gerrevink en Roovers hebben, naast drie onafhankelijke bestuurders, zitting in de raad van bestuur van Intervest Retail. Deze activiteiten vinden plaats vanuit het kantoor in Antwerpen. Spanje en Portugal De Spaanse organisatie, VastNed Management España, staat onder leiding van de heer Luis Vila. VastNed Management España heeft in totaal zeven werknemers in dienst en verricht taken op het terrein van asset management en administratie. Het property management is grotendeels bij derden ondergebracht en wordt aangestuurd door VastNed Management España. Deze vennootschap houdt kantoor in Madrid. Vanuit deze locatie worden tevens de activiteiten in Portugal aangestuurd. Deze activiteiten zijn te gering van omvang om aldaar een vestiging te openen. Frankrijk De Franse organisatie, VastNed Management France, staat onder leiding van de heer Benoît Dantec. VastNed Management France heeft in totaal negen medewerkers in dienst. Deze zijn verantwoordelijk voor assetmanagement en administratie. Een groot deel van het property management vindt deels lokaal plaats en is deels uitbesteed aan derden. 68

Het Belgische team onder leiding van Gert Cowé (derde van rechts)

Raad van commissarissen Inleiding De raad van commissarissen van VastNed Retail bestaat uit dezelfde leden als de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial en VastNed Management. Zij vormen een personele unie. De raad van commissarissen houdt toezicht op het dagelijks beleid van de directie van VastNed Retail en staat de directie met raad ter zijde. De raad van commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van VastNed Retail; de raad van commissarissen weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij VastNed Retail betrokkenen (waaronder de aandeelhouders) af. De raad van commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn functioneren. VastNed Retail stelt de raad van commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter beschikking. Bij onvoldoende functioneren, structurele onverenigbaarheid van belangen of anderszins treedt een commissaris tussentijds af. Tot de taken van de raad van commissarissen worden onder meer gerekend: – het houden van toezicht en controle op, en het adviseren van de directie omtrent: – de realisatie van de doelstellingen van de vennootschap, – de strategie en de risico’s verbonden aan de ondernemingsactiviteiten, – de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen, – het financiële verslaggevingsproces en de naleving van de weten regelgeving; – het openbaar maken, naleven en handhaven van de corporate governancestructuur van de vennootschap;

Het Franse team onder leiding van Benoît Dantec (tweede van links)

– het goedkeuren van de jaarrekening alsmede het goedkeuren van de jaarlijkse begroting en belangrijke (des)investeringen van de vennootschap; – het selecteren en voordragen van de externe accountant van de vennootschap; – het selecteren van de directie, op dit moment VastNed Management, inclusief de leden van de directie van VastNed Management (verder directie), het voorstellen ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders van het bezoldigingsbeleid voor leden van de directie, het vaststellen van de bezoldiging (met inachtneming van voornoemd bezoldigingsbeleid) en de contractuele arbeidsvoorwaarden van de leden van de directie; – het selecteren van de leden van de raad van commissarissen alsmede het voorstellen van de vergoeding voor zijn leden ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders; – het evalueren en beoordelen van het functioneren van de directie en de raad van commissarissen alsmede van hun individuele leden (met inbegrip van een beoordeling van de profielschets voor de raad van commissarissen en het introductie-, opleidings- en trainingsprogramma); – het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde potentiële tegenstrijdige belangen tussen VastNed Retail enerzijds en leden van de directie, de externe accountant en de grootaandeelhouder(s); – het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde vermeende onregelmatigheden die het functioneren van leden van de directie betreffen. De raad van commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de raad van commissarissen en zijn commissies in dat boekjaar opstellen en 69

Het Spaanse team onder leiding van Luis Vila (tweede van links)

publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken van de raad van commissarissen wordt verwezen naar het door de raad van commissarissen opgestelde reglement, hetgeen op de website www.vastned.nl is te raadplegen. Voorzitter raad van commissarissen De voorzitter van de raad van commissarissen heeft een coördinerende taak. De voorzitter ziet er op toe dat aan de eisen van best practice-bepaling III.4.1 van de Code wordt voldaan. Hij wordt hierin ondersteund door de vennootschapssecretaris. De vennootschapssecretaris wordt, al dan niet op initiatief van de raad van commissarissen, benoemd en ontslagen door de directie, na verkregen goedkeuring door de raad van commissarissen. De voorzitter is noch voormalig directielid noch werknemer van VastNed Retail en haar dochtermaatschappijen. Profielschets raad van commissarissen De profielschets raad van commissarissen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management maakt onderdeel uit van het reglement van de raad van commissarissen en is te raadplegen op www.vastned.nl. Samenstelling raad van commissarissen – – – – – –

Drs. W. Nijman, voorzitter Mr. N.J. Westdijk MBA, vice-voorzitter Drs. D. van den Bos Mr. F.W. Mulder Drs. R.K. Jacobson RA Dr. P.M. Verboom

Brugge –> Mechelen –> Bergen –> Parijs

De curricula vitae van de leden van de raad van commissarissen en het rooster van aftreden zijn opgenomen in het verslag van de raad van commissarissen. Auditcommissie Inhoudelijke taken De auditcommissie heeft tot taak op de financiële gang van zaken van VastNed Retail toezicht te houden in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt verwezen naar www.vastned.nl. Procedurele taken De auditcommissie stelt vier maal in het jaar een verslag van haar beraadslagingen en bevindingen op. Tenminste éénmaal per jaar zal zij verslag uitbrengen over de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant. Eénmaal in de vier jaar wordt een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant gemaakt. De externe accountant ontvangt de financiële informatie die ten grondslag ligt aan de kwartaal- en halfjaarcijfers en wordt in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. De audit‑ commissie is het eerste aanspreekpunt voor de externe accountant bij geconstateerde onregelmatigheden. Zij bepaalt of bij haar vergadering de leden van de directie en de externe accountant aanwezig zijn. Zij vergadert tenminste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van de leden van de directie met de accountant. Samenstelling De auditcommissie bestaat uit drie onafhankelijke leden. De heer Van den Bos is voorzitter. De heren

70

Nijman en Mulder zijn leden van de auditcommissie. De heer Nijman is als financieel expert aan te merken. De raad van commissarissen heeft de heer R.K. Jacobson als voorzitter benoemd, welke functie hij met ingang van 14 februari 2006 uitoefent. Remuneratiecommissie Inhoudelijke taken De remuneratiecommissie heeft tot taak de raad van commissarissen te adviseren over het remuneratiebeleid in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt verwezen naar www.vastned.nl. Hiertoe behoort het doen van een voorstel aan de raad van commissarissen betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid voor leden van de directie ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders, zulks tevens voor de individuele leden van de directie. Procedurele taken Daarnaast maakt de remuneratiecommissie het remuneratierapport op ter vaststelling door de raad van commissarissen. Het remuneratierapport van de raad van commissarissen wordt op de website van de vennootschap geplaatst en bevat de informatie zoals bedoeld in de best practice-bepalingen II.2.10 en II.2.12 van de Code. Samenstelling De remuneratiecommissie bestaat uit drie onafhankelijke leden. Geen van hen is lid van de directie van een andere Nederlandse beursgenoteerde onderneming. De heer Westdijk is voorzitter. De heren Mulder en Nijman zijn leden van de remuneratiecommissie.

Raad van commissarissen: F.W. Mulder, D. van den Bos, R.K. Jacobson, P.M. Verboom, W. Nijman en N.J. Westdijk

Selectie- en benoemingscommissie De selectie- en benoemingscommissie van VastNed Retail heeft dezelfde samenstelling als de raad van commissarissen. Taken De selectie- en benoemingscommissie heeft onder andere tot taak het opstellen van selectie- en benoemingscriteria, het periodiek beoordelen van de omvang en samenstelling van de raad van commissarissen en directie, alsmede het functioneren van de commissarissen en directieleden, toezicht houden op de directie terzake van benoeming van het hoger management en het nemen van concrete besluiten met betrekking tot selectie en benoeming. De raad van commissarissen ontvangt verslagen van de vergaderingen van de drie commissies. Remuneratie leden raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen ontvangen een vergoeding van F 24.000 per jaar. De voorzitter ontvangt een vergoeding van F 30.000 per jaar. Leden van de auditcommissie ontvangen gezien het arbeidsintensieve karakter een additionele bezoldiging van F 3.000 per jaar. Deze additionele bezoldiging is niet van toepassing op de heer Nijman, voorzitter van de raad van commissarissen. Zijn bezoldiging is begrensd op F 30.000. Alle leden zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial en VastNed Management. De vergoeding voor het lidmaatschap van de raad van commissarissen is tevens voor het lidmaatschap van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial.

71

Voor het lidmaatschap van de raad van commissarissen van VastNed Management wordt geen separate vergoeding verstrekt. Naast deze vergoeding ontvangen de leden geen andere vergoeding anders dan een vergoeding voor feitelijk gemaakte kosten. Aandelenbezit Overzicht aandelenbezit raad van commissarissen W. Nijman Aantal aandelen per 1 januari 2005 Mutaties

Aantal aandelen per 31 december 2005

988 –

––––––––––––––––

988

Gedurende 2005 vonden er geen mutaties plaats in het aandelenbezit. Aard van aandelenbezit Leden van de raad van commissarissen houden aandelen VastNed Retail slechts ter belegging voor de lange termijn en zijn uit eigen middelen verworven. Bij aan- en verkoop handelen zij conform het door de vennootschap vastgestelde reglement als bedoeld in artikel 46d Wet toezicht Effectenverkeer 1995. Van transacties wordt voorts melding gemaakt conform de daarvoor opgestelde regels bij de Autoriteit Financiële Markten (www.afm.nl). VastNed Retail heeft tevens een reglement opgesteld waarin de handel in beursgenoteerde effecten is geregeld. Van transacties door leden van de raad van commissarissen en directie wordt per einde van ieder kwartaal opgave gedaan bij de compliance officer van VastNed Retail.

Alicante –> Murcia

Tegenstrijdige belangen leden raad van commissarissen Een commissaris meldt een tegenstrijdig belang van materiële betekenis aan de voorzitter van de raad van commissarissen. In het kader van de door VastNed Retail nagestreefde corporate governance verklaren de leden van de raad van commissarissen in een voorkomend geval in lijn met de Code te handelen en zal deze afzien van deelname aan de discussie en besluitvorming waarbij het lid van de raad van commissarissen het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Besluiten tot het aangaan van transacties met grootaandeelhouders, inhoudende aandeelhouders die een belang hebben van meer dan 10% van het geplaatst aandelenkapitaal dienen te worden goed‑ gekeurd door de raad van commissarissen en vinden onder in de branche gebruikelijke voorwaarden plaats. VastNed Retail heeft momenteel geen gedelegeerd commissaris. In een voorkomend geval onderschrijft de raad van commissarissen de best practice-bepalingen III.6.6 en III.6.7. Leningen aan leden van de raad van commissarissen VastNed Retail heeft geen leningen verstrekt aan de leden van de raad van commissarissen, noch heeft enig lid van de raad van commissarissen leningen verstrekt aan VastNed Retail. Onafhankelijkheid Geen van de leden van de raad van commissarissen is bestuurder of werknemer van VastNed Retail of een 72

daaraan gelieerde vennootschap geweest. Evenmin heeft een van hen een andere vergoeding ontvangen dan die voor zijn lidmaatschap van de raad van commissarissen, of een belangrijke zakelijke relatie met VastNed Retail, of een daaraan gelieerde vennootschap gehad gedurende 1 jaar voorafgaand aan zijn benoeming. Geen van de bestuurders is aandeel‑ houder, bestuurder of commissaris van een vennootschap die tenminste 10% van de aandelen van VastNed Retail houdt. Het bovenstaande geldt tevens voor directe familieleden van het betreffend lid.

Stichting Prioriteit VastNed Retail en beschermingsmaatregelen De Stichting Prioriteit VastNed Retail houdt de prioriteitsaandelen en heeft specifieke zeggenschap terzake van benoemingen van commissarissen en directieleden, alsmede terzake van bijzondere besluiten zoals statutenwijzigingen, ontbinding of liquidatie van VastNed Retail. In het bestuur van de stichting hebben de leden van de raad van commissarissen alsmede de directeuren van VastNed Management zitting.

Algemene vergadering van aandeelhouders en stemrecht Op de algemene vergadering van aandeelhouders van VastNed Retail wordt een toelichting gegeven op de gang van zaken en wordt de algemene vergadering goedkeuring gevraagd voor bij wet en statuten vastgestelde onderwerpen. Directie en raad van commissarissen verstrekken de algemene vergadering van aandeelhouders alle verlangde informatie tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet.

Corporate governance

De externe accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en publicatie van financiële rapportage anders dan de jaarrekening. De externe accountant woont de algemene vergadering van aandeelhouders bij en over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening kan hij worden bevraagd.

VastNed Retail maakt de vergadering bekend door plaatsing van een oproepingsadvertentie in de Officiële Prijscourant van Euronext en tenminste één in Nederland landelijk verspreid dagblad. Tevens maakt zij de vergadering bekend via één in Frankrijk landelijk verspreid dagblad. Agenda en aandeelhouders‑ circulaire zijn verkrijgbaar ten kantore van VastNed Retail te Rotterdam en Parijs en op www.vastned.nl. In deze publicaties wordt onder andere de registratiedatum aangegeven om het stemrecht op het aandeel uit te kunnen oefenen. De notulen van de algemene vergadering van aandeelhouders worden uiterlijk drie maanden na afloop van de vergadering ter beschikking gesteld conform best practice-bepaling IV.3.8.

Financiële rapportage en de externe accountant Het opstellen van financiële rapportages vindt plaats conform interne procedures. De directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële rapportages. De externe accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en publicatie van de halfjaarcijfers en de jaarrekening. De externe accountant woont de algemene vergadering van aandeelhouders bij en over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening kan hij worden bevraagd. De externe accountant woont in ieder geval de vergaderingen van de raad van commissarissen en van de auditcommissie bij waarin de jaarrekening wordt besproken.

Gedragscode en klokkenluidersreglement VastNed Retail heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op alle werknemers inclusief de 73

directie. Tevens is een klokkenluidersreglement van toepassing, die werknemers en directieleden in de gelegenheid stelt om zonder gevaar voor de eigen arbeidsbetrekking misstanden in de onderneming te melden. Teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op www.vastned.nl. Rotterdam, 21 februari 2006 De directie

Slotkoersen VastNed Retail 2005

(in €)

$ECEMBER

.OVEMBER

/KTOBER

3EPTEMBER

!UGUSTUS

*ULI

*UNI

-EI

!PRIL

-AART

&EBRUARI

*ANUARI

Het aandeel en de beursnotering Notering aan Euronext Het aandeel VastNed Retail is sinds 18 december 1987 genoteerd aan Euronext Amsterdam en sinds 20 december 2004 aan Euronext Parijs. Sinds maart 2003 is het aandeel opgenomen in de AMX-index (MidKap). De omzet in 2005 bedroeg gemiddeld 35.410 stukken per dag, hetgeen een stijging inhoudt ten opzichte van 2004 (30.040 stukken per dag). Ten behoeve van de continue verhandelbaarheid van het aandeel maakt VastNed Retail gebruik van diverse liquidity providers. Voor VastNed Retail traden gedurende 2005 Kempen & Co, ABN AMRO en Rabobank op als liquidity provider. Kempen & Co trad als bezoldigd liquidity provider op.

Indices VastNed Retail maakt deel uit van een aantal indices. Deze indices vormen hulpmiddelen voor beleggers bij het samenstellen van hun aandelenportefeuille. Zoals boven gemeld maakt VastNed Retail deel uit van de AMX-index. De indruk bestaat dat deze index beperkt als leidraad voor beleggers voor samenstelling van aandelenportefeuilles wordt aangewend. Er zijn echter wel publicitaire voordelen verbonden aan deze index, zoals grotere aandacht in de Nederlandse financiële pers. Andere indices, zoals Global Property Research (GPR) en European Public Real Estate

74

Association (EPRA) spelen een belangrijker rol voor met name internationale institutionele beleggers. De weging van VastNed Retail in de GPR indices was per 31 december 2005 als volgt: GPR 250 Europe 0,89% GPR 250 Netherlands 7,29% Bij EPRA maakt VastNed Retail deel uit van de volgende indices: EPRA/NAREIT Global 0,16% EPRA/NAREIT Global ex Asia 0,24% EPRA/NAREIT Global ex North America 0,33% EPRA/NAREIT Europe 0,88% EPRA/NAREIT Europe (UK restricted) 1,17% EPRA/NAREIT Europe ex UK 1,71% EPRA/NAREIT Liquid 40 1,07% EPRA/NAREIT Liquid 40 ex UK 2,18% EPRA/NAREIT Eurozone 2,09% EPRA/NAREIT Netherlands 6,82%

Antwerpen –> ’s-Hertogenbosch –> Nancy

Rendement

met een gelijktijdige stijging van taxatiewaarden van de vastgoedportefeuille.

VastNed Retail realiseerde in 2005 het volgende rendement, uitgedrukt in euro’s en in een percentage van de slotkoers van 2004 ad F 53,50. Slotkoers 2005 Slotkoers 2004

Mutatie beurskoers Dividend 2 mei 2005 Interim-dividend 5 september 2005

Totaalrendement

53,75 53,50 ––––––––––––––––

0,25 3,74 1,07 ––––––––––––––––

5,06

0,5% 7,0% 2,0% ––––––––––––––––

Voor zover VastNed Retail bekend zijn geen aandeelhouders aan te merken als grote belegger (>25%).

Investor relations

9,5%

Indien men uitgaat van onmiddellijke herinvestering van de dividenden bedraagt het totaalrendement over 2005 10,0%.

Beurskoers De beurskoers noteerde primo 2005 een premie boven de intrinsieke waarde per aandeel van 15,1%. Het bestaan van deze premie werd gerechtvaardigd door sterk positieve waardemutaties van de vastgoedportefeuille gedurende 2005. Het eigen vermogen per aandeel toekomende aan aandeelhouders VastNed Retail, inclusief het beleggingsresultaat 2005, steeg duidelijk van F 46,50 naar F 51,02. Dit had tot resultaat dat per ultimo 2005 de premie terug is gelopen tot 5,4%. Soortgelijke ontwikkelingen waren in 2005 waarneembaar bij andere Europese vastgoedbeleggingsfondsen. Ook die fondsen zagen na het zeer goede jaar 2004 de stijging in de beurskoers iets afnemen

75

De marktkapitalisatie op basis van de beurskoers per 31 december 2005 bedroeg F 908,5 miljoen ten opzichte van F 895,9 miljoen eind 2004. De laagste beurskoers van F 50,15 werd genoteerd op 2 mei 2005, terwijl de hoogste beurskoers van F 58,00 werd genoteerd op 11 juli 2005.

VastNed Retail heeft in 2005 het door haar ingezette actieve investor relationsbeleid voortgezet. In dit kader wordt op diverse wijzen het fonds onder de aandacht van institutionele en particuliere beleggers gebracht. In het voorjaar 2005 is een nieuwe website gelanceerd (www.vastned.nl), waarbij voor beleggers een nadrukkelijker onderscheid wordt gemaakt tussen VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. De website verschaft uitgebreide informatie omtrent vele aspecten van de vennootschap. In termen van unieke bezoekers was er sprake van een gestage groei gedurende het jaar 2005. In het vooronderzoek dat is verricht ter gelegenheid van de Sijthoff-prijs werd de website van VastNed Retail aangemerkt als beste van de in Amsterdam genoteerde vastgoedfondsen. Voorts is in 2005 in het kader van roadshows met een groot aantal internationale institutionele beleggers in binnen- en buitenland gesproken. Hierbij werden beleggers bezocht in Nederland, België, Duitsland,

Antwerpen –> Madrid

Engeland, Frankrijk, Zwitserland, Finland en de Verenigde Staten. Koersgevoelige informatie wordt altijd via pers‑ berichten aan het gehele publiek bekend gemaakt, gemeld aan de financiële autoriteiten (Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam, Euronext Amsterdam en Autorité des Marchés Financiers te Parijs) en op de website www.vastned.nl geplaatst. In contacten met de pers, individuele beleggers en analisten wordt uitsluitend reeds openbaar gemaakte informatie nader toegelicht. Bij de publicatie van jaarcijfers en halfjaarcijfers houdt VastNed Retail een analistenbijeenkomst. Bij de eerste kwartaalcijfers en negenmaandscijfers vindt een conference call plaats om deze resultaten aan analisten toe te lichten. Zowel de analistenbijeenkomsten als de conference calls zijn door middel van audiowebcast via www.vastned.nl te volgen. Kort voor de publicatie van de financiële rapportages vinden geen analistenbijeenkomsten, presentaties aan en directe besprekingen met beleggers plaats. Analistenrapporten worden door VastNed Retail niet vooraf beoordeeld of gecorrigeerd anders dan op feitelijkheden. VastNed Retail verstrekt geen vergoedingen aan enige partij voor het opstellen van analistenrapporten. VastNed Retail wordt momenteel gevolg door een tiental (sell side) analisten van Nederlandse en buitenlandse banken.

76

Jaarrekening 2005

Geconsolideerde winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen

Toelichting

_______

2005 2004 ___________ ___________

4, 26 106.814 119.476 Brutohuuropbrengsten Niet doorberekende servicekosten 4 (2.080) (1.574) Exploitatiekosten 4 (11.199) (13.976) ___________ ___________ Nettohuuropbrengsten 93.535 103.926

114.214 41.624 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie 5 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie 5 (1.096) (1.296) ___________ ___________ Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen 113.118 40.328 6 Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen

(1.415)

(24.804)

205.238

119.450

_____ _____

Lasten 7 Financiële opbrengsten Financiële kosten 7 Waardemutaties financiële derivaten 7 Nettofinancieringskosten

Algemene kosten

8

416 4.276 (21.170) (30.143) (27) – ___________ ___________ (20.781) (25.867) (6.428)

_____ _____ Totaal lasten (27.209) (32.685) _____ _____ Beleggingsresultaat voor belastingen

Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst 9 Mutatie latente belastingverplichtingen 9

178.029

(6.818)

86.765

(1.783) (3.759) (9.349) (7.205) ___________ ___________ (11.132) (10.964)

_____ _____

Beleggingsresultaat na belastingen

Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen

166.897

75.801

(9.039)

(5.578)

_____ _____

Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Per aandeel (x € 1) Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Verwaterd beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

78

157.858

70.223

10

9,37

4,23

10

9,37

4,23

Direct en indirect beleggingsresultaat (x € 1.000,-)

Direct beleggingsresultaat

2005 2004 ___________ ___________

Brutohuuropbrengsten Niet doorberekende servicekosten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten

106.814 (2.080) (11.199) ___________ 93.535

119.476 (1.574) (13.976) ___________ 103.926

Financiële opbrengsten Financiële kosten Nettofinancieringskosten Algemene kosten Direct beleggingsresultaat voor belastingen

416 (21.170) ___________ (20.754) (6.428) ___________ 66.353

4.276 (30.143) ___________ (25.867) (6.818) ___________ 71.241

Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Direct beleggingsresultaat na belastingen

(1.783) ___________ 64.570

(3.759) ___________ 67.482

Direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen

(4.992)

_____

59.578

62.230

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen

114.214 (1.096) ___________ 113.118

41.624 (1.296) ___________ 40.328

_____ Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

(5.252)

Indirect beleggingsresultaat

Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen (1.415) Waardemutaties financiële derivaten (27) ___________ Indirect beleggingsresultaat voor belastingen 111.676 Mutatie latente belastingverplichtingen (9.349) ___________ Indirect beleggingsresultaat na belastingen 102.327 Indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen (4.047) ___________ Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 98.280 Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 157.858 Per aandeel (x € 1) Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 3,54 Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 5,83

_____

79

(24.804) – ___________ 15.524 (7.205) ___________ 8.319

(326) ___________ 7.993

_____

70.223

3,75 0,48

Geconsolideerde balans per 31 december (x € 1.000,-)

Activa

Toelichting

_______

Vastgoedbeleggingen in exploitatie 12 Vastgoedbeleggingen in renovatie 12 Overlopende activa in verband met huurincentives 12 Vastgoedbeleggingen in pijplijn 12 Totaal vastgoedbeleggingen

2005 2004 ___________ ___________

1.478.786 3.054

1.353.474 3.494

3.797 2.645 ___________ ___________ 1.485.637 1.359.613 1.841 648 ___________ ___________ 1.487.478 1.360.261

783 Materiële vaste activa 1.152 Financiële derivaten 24 2 – ___________ ___________ Totaal vaste activa 1.488.632 1.361.044 13, 15 Debiteuren en overige vorderingen Belastingen naar de winst Liquide middelen 14, 15 Totaal vlottende activa

Totaal activa

80

18.028 14.761 469 – 14.430 37.216 ___________ ___________ 32.927 51.977

_____

_____

1.521.559

1.413.021

Passiva

Toelichting

_______

2005 2004 ___________ ___________

Gestort en opgevraagd kapitaal 16 84.516 83.731 Agioreserve 16 443.125 443.966 Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten 16 (1.274) – Overige reserves 16 178.254 180.773 Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 16 157.858 70.223 ___________ ___________ Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 862.479 778.693 16 Eigen vermogen minderheidsbelangen Totaal eigen vermogen

68.339 68.394 ___________ ___________ 930.818 847.087

17 Latente belastingverplichtingen Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen 18 Langlopende rentedragende leningen o/g 19 Langlopende belastingschulden 20 Waarborgsommen en overige langlopende schulden 21 Totaal langlopende schulden

26.501

18.710

1.494 363.410 6.395

1.277 411.846 9.696

11.684 12.163 ___________ ___________ 409.484 453.692

22 Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende leningen o/g Financiële derivaten 24 Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva 23 Totaal kortlopende schulden Totaal passiva

104.521 68.386 44.704 12.212 1.464 – 5.318 5.377 25.250 26.267 ___________ ___________ 181.257 112.242 1.521.559 1.413.021

_____

81

_____

Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen

(x € 1.000,-) 2005 2004 _________________________ _________________________ Eigen vermogen per 1 januari Aanpassing in verband met IAS 32 en IAS 39 Aangepast eigen vermogen per 1 januari Waardemutaties financiële derivaten

847.087

812.051

(516) – ___________ ___________ 846.571 812.051 (985)

–

Direct beleggingsresultaat 64.570 67.482 Indirect beleggingsresultaat 102.327 8.319 ___________ ___________ Beleggingsresultaat 166.897

75.801

14.950 Opbrengst emissies – Kosten emissies – (218) Aan- en verkoop aandelen in dochtermaatschappijen (3.565) 6.826 ___________ ___________ (3.565)

21.558

(62.278) Slotdividend vorig boekjaar in contanten (59.957) Interim-dividend in contanten (18.087) – Kosten stockdividend (56) (45) ___________ ___________ Dividenduitkering (78.100) (62.323) ___________ ___________ Eigen vermogen per 31 december 930.818 847.087 Waardemutaties financiële derivaten rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen Beleggingsresultaat Totaal resultaat

(985) – 166.897 75.801 ___________ ___________ 165.912 75.801

Toekomend aan: Aandeelhouders VastNed Retail 156.931 Minderheidsbelangen 8.981

70.223 5.578

_____ _____

82

165.912

75.801

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000,-)

Kasstroom uit operationele activiteiten

2005 2004 ___________ ___________

75.801 Beleggingsresultaat 166.897 Aanpassing voor: Waardemutaties vastgoedbeleggingen (113.118) (40.328) Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 1.415 24.804 Nettofinancieringskosten 20.781 25.867 Belastingen naar de winst 11.132 10.964 ___________ ___________ Kasstroom uit operationele resultaten voor veranderingen in werkkapitaal en voorzieningen 87.107 97.108 Mutatie vlottende activa (5.014) 3.468 Mutatie kortlopende schulden (551) (6.153) Mutatie voorzieningen 217 (73) ___________ ___________ 81.759 94.350 Betaalde interest (per saldo) (20.484) (28.297) Betaalde belastingen naar de winst (7.170) (5.904) Kasstroom uit operationele activiteiten 54.105 60.149 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankoop vastgoedbeleggingen en investeringen in bestaande objecten (45.072) (7.825) Verkoop vastgoedbeleggingen 27.297 273.979 ___________ ___________ Kasstroom vastgoed (17.775) 266.154 Mutatie materiële vaste activa (369) (20) Kasstroom uit investeringsactiviteiten (18.144) 266.134 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Emissies – 14.732 Uitgekeerd dividend (78.097) (62.332) Opgenomen rentedragende schulden 61.135 11.350 Aflossing rentedragende schulden (41.785) (272.417) Kasstroom uit financieringsactiviteiten (58.747) (308.667) Netto toename/(afname) liquide middelen (22.786) 17.616 Liquide middelen per 1 januari 37.216 19.600 Liquide middelen per 31 december 14.430 37.216

_____ _____

_____ _____

_____ _____

_____ _____

83

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (x € 1.000,-)

1

Algemene informatie VastNed Retail N.V. (‘de Vennootschap’), statutair gevestigd in Rotterdam, Nederland, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in met name individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen. Deze beleggingen zijn ultimo 2005 geconcentreerd in de vier kernlanden: Nederland, Spanje, België en Frankrijk. Op 16 december 1991 is de vergunning als bedoeld in artikel 5, lid 1 sub a van de Wet toezicht beleggingsinstellingen aan de vennootschap verleend. In verband met de op 1 september 2005 in werking getreden herziene Wet toezicht beleggingsinstellingen heeft VastNed Management als beheerder van de Vennootschap op 31 januari 2006 een vergunning ex. artikel 5 Wet toezicht beleggingsinstellingen aangevraagd. De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap omvat de Vennootschap en haar dochtermaatschappijen (gezamenlijk aangeduid als ‘de Groep’) en het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover gezamenlijk zeggenschap wordt uitgeoefend.

2

Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving a Overeenstemmingsverklaring De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap is opgesteld in overeen‑ stemming met International Financial Reporting Standards (‘IFRS’), zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene Standaarden en Interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (‘IASB’) en de International Financial Reporting Interpretations Committee (‘IFRIC’), voorzover van toepassing op de activiteiten van de Groep en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2005. Dit is de eerste geconsolideerde jaarrekening van de Groep die opgesteld wordt in overeenstemming met IFRS. Bij de opstelling ervan is derhalve IFRS 1 ‘Eerste toe‑ passing van International Financial Reporting Standards’ toegepast. Een verklaring van de gevolgen van de overgang van in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving naar IFRS op de waarderingsgrondslagen, de gerapporteerde financiële positie, financiële resultaten en kasstromen van de Groep is opgenomen in ‘32 Gevolgen van de overgang naar IFRS’. In dit onderdeel wordt een aansluiting gemaakt van de verschillen tussen de balansen per 1 januari 2004 en 31 december 2004 en het beleggingsresultaat over 2004 enerzijds opgesteld op basis van de voorheen toegepaste in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen en anderzijds op basis van IFRS, zoals aanvaard binnen de Europese Unie.

84

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

b Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro’s, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro’s, tenzij anders vermeld. Vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd tegen reële waarde. Financiële derivaten zijn vanaf 1 januari 2005 gewaardeerd tegen reële waarde. De overige posten worden in de financiële overzichten gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij anders vermeld. Tussentijdse financiële verslagen in de vorm van kwartaalberichten worden opgesteld in overeenstemming met IAS 34 ‘Tussentijdse financiële verslaggeving’. De eerste toepassing van IFRS over het boekjaar 2005 heeft ten opzichte van de jaar‑ rekening 2004, welke was opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving, geresulteerd in stelselwijzigingen. De gevolgen van de overgang van de voorheen toegepaste grondslagen naar IFRS zijn toegelicht in ‘32 Gevolgen van de overgang naar IFRS’. De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving onder IFRS zijn consistent toegepast binnen de Groep en voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening. Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd inzake schattingen en veronderstellingen welke gevolgen hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen betreffende de toekomst zijn gebaseerd op historische ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de schatting is herzien, of indien de schatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in toekomstige perioden. De belangrijkste schattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een belangrijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van boekwaarden in het volgende boekjaar zijn opgenomen in ‘30 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging’. c Grondslagen voor consolidatie Dochtermaatschappijen Dochtermaatschappijen zijn entiteiten waarover de Vennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggenschap indien de Vennootschap de mogelijkheid heeft om, direct of indirect, het financiële en operationele beleid van de entiteit te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit de activiteiten van deze entiteit. Bij de beoordeling of sprake is van zeggenschap wordt rekening gehouden met potentiële stemrechten die uitoefenbaar of converteerbaar zijn. De financiële overzichten van dochterondernemingen worden in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt. Minderheidsbelangen worden in de balans in het eigen vermogen afzonderlijk opgenomen. Minderheidsbelangen in het resultaat van de Groep worden eveneens afzonderlijk in de winsten verliesrekening vermeld.

85


Eliminatie van onderlinge transacties Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen de Groep of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van de financiële overzichten geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met geassocieerde deelnemingen en joint ventures, worden geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in de entiteit heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waardevermindering. Goodwill Goodwill is het bedrag waarmee bij eerste verwerking de kostprijs van een verworven entiteit de netto reële waarde van de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen overschrijdt. De waarde van de activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen van vóór 1 januari 2004 verworven entiteiten is gebaseerd op de voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen. Na eerste verwerking wordt de goodwill gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Goodwill wordt toegerekend aan kasstroomgenererende eenheden en wordt niet geamortiseerd. Jaarlijks, of indien omstandigheden daartoe eerder aanleiding geven, wordt de goodwill op bijzondere waardevermindering getoetst. Voor geassocieerde deelnemingen wordt de boekwaarde van de goodwill opgenomen in de boekwaarde van de investering in de geassocieerde deelneming. Negatieve goodwill die bij een overname ontstaat, wordt direct in de winsten verliesrekening opgenomen. d Vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in renovatie op het moment dat besloten wordt dat een bestaande vastgoedbelegging voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging eerst dient te worden gerenoveerd en uit dien hoofde gedurende de renovatie niet meer beschikbaar is voor verhuur. Zowel vastgoedbeleggingen in exploitatie als in renovatie worden gewaardeerd tegen reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huur‑ incentives (zie onder ‘p Brutohuuropbrengsten’). De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (kosten koper), dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen terzake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn, waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Daarbij wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en renovatie worden tenminste eenmaal per jaar door onafhankelijke, beëdigd taxateurs getaxeerd. De waarderingsmethodologie is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Teneinde in de (tussentijdse) financiële overzichten de reële waarde op de betreffende balansdatum zo goed mogelijk weer te geven wordt de volgende systematiek gehanteerd:

86


– Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en renovatie met een verwachte individuele waarde van meer dan € 2,5 miljoen worden elk kwartaal extern getaxeerd. Daarbij wordt eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, een uitgebreid taxatierapport opgesteld door de externe taxateur. In de overige kwartalen wordt volstaan met een actualisering door de externe taxateur van het eerder opgestelde uitgebreide taxatierapport. – Vastgoedbeleggingen met een verwachte individuele waarde van € 2,5 miljoen of minder worden eveneens minstens eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, extern getaxeerd. Op basis van de uitkomsten van deze taxaties (per kwartaal circa 25% van alle vastgoedbeleggingen met een individuele waarde van € 2,5 miljoen of minder) wordt intern de reële waarde van het in dat kwartaal niet extern getaxeerde deel door extrapolatie bepaald. – Bij de keuze van externe taxateurs worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type vastgoedbelegging in aanmerking genomen. In beginsel wordt per vastgoedbelegging na drie jaar van externe taxateur gewisseld. Het honorarium van de externe taxateurs is gebaseerd op een promillage van de waarde van de te taxeren objecten. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van een vastgoedbelegging in exploitatie of in renovatie worden opgenomen in de winsten verliesrekening over de periode waarin ze ontstaan en verantwoord onder ‘Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie/renovatie’. Winsten of verliezen die voortvloeien uit verkoop van een vastgoedbelegging worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de vastgoedbelegging en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt en opgenomen onder ‘Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen’. e Vastgoedbeleggingen in pijplijn Vastgoedbeleggingen in pijplijn betreft vastgoed in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in exploitatie. Vastgoedbeleggingen in pijplijn worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen tot het moment waarop de bouw of ontwikkeling is voltooid. Op het moment van overgang naar vastgoedbelegging in exploitatie, wordt het verschil tussen de reële waarde op dat moment en de boek‑ waarde verantwoord in de winsten verliesrekening. Financieringskosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving of bouw van de vastgoedbelegging worden geactiveerd als deel van de kostprijs van de vastgoedbelegging. Activering van financieringskosten vangt aan op het moment dat de voorbereidingen voor de bouw of renovatie zijn aangevangen, de uitgaven zijn gedaan en de financieringskosten worden gemaakt. Activering van financieringskosten wordt beëindigd op het moment dat de bouw of ontwikkeling is voltooid en de vastgoedbelegging in pijplijn wordt verantwoord als een vastgoedbelegging in exploitatie. Bij het bepalen van de financieringskosten, wordt een activeringspercentage toegepast op de uitgaven dat gelijk is aan het gewogen gemiddelde van de financieringskosten van de uitstaande leningen van de Groep die uitstaan tijdens de betreffende periode, met uitzondering van leningen die specifiek zijn aangegaan in verband met de vastgoedbeleggingen in pijplijn. De met deze specifiek aangegane leningen samenhangende financieringskosten komen geheel in aanmerking voor activering.

87


f Materiële vaste activa Materiële vaste activa omvat met name activa die door de Groep worden aangehouden in het kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubilair, computerapparatuur en vervoermiddelen. De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele cumulatieve afschrijvingen en eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Afschrijvingen worden opgenomen in de winsten verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa. De verwachte gebruiksduur wordt als volgt ingeschat: – kantoormeubilair e.d. 5 jaar – computerapparatuur 2 jaar – vervoermiddelen 4 jaar g Financiële derivaten De Groep gebruikt financiële rentederivaten voor het afdekken (‘hedging’) van rente‑ risico’s die voortvloeien uit haar operationele, financierings- en investeringsactiviteiten. In overeenstemming met het door de directie en raad van comissarissen vastgestelde treasurybeleid houdt de Groep geen derivaten aan voor handelsdoeleinden en geeft de Groep deze ook niet uit. Financiële derivaten worden bij eerste opname gewaardeerd tegen kostprijs. Na eerste opname worden de financiële derivaten gewaardeerd tegen reële waarde. Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten worden onmiddellijk verantwoord in de winsten verlies‑ rekening, tenzij een derivaat in aanmerking komt voor hedge accounting (zie onder Hedging). De reële waarde van de financiële rentederivaten is het bedrag dat de Groep verwacht te ontvangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd waarbij de op balansdatum actuele rente en het actuele kredietrisico van de betreffende tegenpartij(en) in aanmerking worden genomen. Hedging Indien een financieel rentederivaat kan worden aangemerkt als afdekking (effectieve hedge) van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een hoogst waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financiële rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord. Het ineffectieve deel van het financiële rentederivaat wordt verantwoord in de winsten verliesrekening. Wanneer een rentederivaat afloopt of wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend, of wanneer de entiteit de aanwijzing van de afdekkingsrelatie intrekt, maar de afgedekte verwachte toekomstige transactie naar verwachting nog steeds zal plaatsvinden, blijft de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies op dat moment in het eigen vermogen opgenomen en wordt deze winst of verlies verwerkt wanneer de transactie plaatsvindt. Indien niet langer verwacht wordt dat de afgedekte transactie zal plaatsvinden, wordt de cumulatieve niet-gerealiseerde winst of het cumulatieve niet-gerealiseerde verlies dat in het eigen vermogen is opgenomen, onmiddellijk overgeboekt naar de winsten verliesrekening.

88


h Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. i Liquide middelen Liquide middelen omvat deposito’s, daggelden en banktegoeden. j Gestort en opgevraagd kapitaal, agioreserve en overige reserves Gewone aandelen en prioriteitsaandelen worden geclassificeerd als eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail. Externe kosten direct toerekenbaar aan de uitgifte van nieuwe aandelen, zoals verschuldigde kapitaalsbelasting en overige emissiekosten, worden in mindering gebracht op de emissieopbrengst en dientengevolge ten laste van de agioreserve verantwoord. In de uitgifteprijs van aandelen wordt rekening gehouden met het geschatte beleggingsresultaat toekomend aan de aandeelhouders van de Vennootschap van het lopende verslagjaar tot aan de uitgiftedatum. Het in de uitgifteprijs begrepen beleggingsresultaat wordt ten gunste van de agioreserve gebracht. De toename van het gestort en opgevraagd kapitaal in verband met de uitgifte van gewone aandelen uit hoofde van stockdividend wordt ten laste van de agioreserve verantwoord evenals de kosten die samenhangen met het stockdividend. Bij inkoop van aandelenkapitaal dat als eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail in de balans is verwerkt, wordt het bedrag van de betaalde vergoeding, met inbegrip van rechtstreeks toerekenbare kosten, als mutatie in het eigen vermogen opgenomen. Ingekochte aandelen worden geclassificeerd als ingekochte eigen aandelen en wat betreft presentatie in mindering gebracht op het eigen vermogen. Dividenden in contanten aan houders van gewone en prioriteitsaandelen worden ten laste van de overige reserves gebracht in de periode waarin de dividenden door de Vennootschap worden gedeclareerd. k Latente belastingverplichtingen en actieve belastinglatenties Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden te betalen winstbelastingen met betrekking tot belastbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan. Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de belastingtarieven in aanmerking genomen die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin de verplichting wordt afgewikkeld, op basis van belastingtarieven waarvan het wetgevingsproces (materieel) is afgesloten op balansdatum. Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de fiscale gevolgen die voortvloeien uit de wijze waarop de Groep op balansdatum de boekwaarde van haar activa en verplichtingen verwacht te realiseren of af te wikkelen in aanmerking genomen. Latente belastingverplichtingen worden niet verdisconteerd. Actieve belastinglatenties worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden terug te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan en voorwaartse compensatie van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden. Actieve belastinglatenties worden alleen opgenomen indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in de nabije toekomst zullen worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend.

89


l Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen Toegezegd-pensioenregelingen De nettoverplichting van de Groep uit hoofde van toegezegd-pensioenregelingen (zogenaamde defined benefit pension plans) wordt voor iedere regeling afzonderlijk berekend door een schatting te maken van de pensioenaanspraken die werknemers hebben opgebouwd in ruil voor hun diensten in de verslagperiode en voorgaande perioden. De pensioenaanspraken uit hoofde van toegezegd-pensioenrechten worden contant gemaakt tegen een disconteringsvoet en verminderd met de reële waarde van de fondsbeleggingen waaruit de verplichtingen moeten worden afgewikkeld. Voor deze berekening wordt door de externe actuaris de zogenaamde ‘projected-unit credit’ methode gehanteerd. Wanneer de pensioenaanspraken uit hoofde van een regeling worden verbeterd, wordt het gedeelte van de verbeterde pensioenaanspraken dat betrekking heeft op de verstreken diensttijd van werknemers lineair als last in de winsten verliesrekening opgenomen over de gemiddelde periode totdat de pensioenaanspraken onvoorwaardelijk worden. Voor zover de pensioenaanspraken onmiddellijk onvoorwaardelijk worden, wordt de last onmiddellijk in de winsten verliesrekening opgenomen. Alle actuariële winsten en verliezen per 1 januari 2004, de overgangsdatum naar IFRS, zijn opgenomen. Actuariële winsten en verliezen die na 1 januari 2004 ontstaan, worden door de Groep volgens de zogenaamde ‘corridor’- benadering opgenomen. Volgens de ‘corridor’-benadering worden cumulatieve niet-opgenomen actuariële winsten of verliezen voorzover deze buiten een bandbreedte van 10% van de contante waarde van de brutoverplichting uit hoofde van de toegezegd-(pensioen-)rechten, dan wel van de reële waarde van de fondsbeleggingen indien deze hoger is, opgenomen in de winsten verliesrekening over de verwachte gemiddelde resterende diensttijd van de werk‑ nemers die aan de regeling deelnemen. Voor het overige wordt de actuariële winst of het actuariële verlies niet opgenomen. Wanneer de fondsbeleggingen de verplichtingen overtreffen, wordt de opname van het actief beperkt tot een bedrag dat maximaal gelijk is aan het saldo van eventuele niet-opgenomen actuariële verliezen en pensioenkosten van verstreken diensttijd en de contante waarde van eventuele, op dat moment beschikbare, toekomstige terugstortingen door het fonds of lagere toekomstige (pensioen-)premies. Toegezegde-bijdrageregelingen Verplichtingen van de Groep uit hoofde van toegezegde-bijdrageregelingen (zoge‑ naamde defined contribution pension plans) worden als last in de winsten verlies‑ rekening opgenomen wanneer de bijdragen worden verschuldigd. Langetermijnspersoneelsbeloningen Verplichtingen uit hoofde van toekomstige jubileumuitkeringen worden eveneens onder deze voorziening opgenomen.

90


m Overige voorzieningen Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden, en het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen opgenomen tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen zijn om de verplichting af te wikkelen. n Rentedragende schulden Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winsten verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt verantwoord op basis van de effectieve-rentemethode. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden. o Overige schulden en overlopende passiva Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde. p Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de periode van de huurovereenkomsten verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van de totale brutohuuropbrengsten. De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord onder ‘Overlopende activa in verband met huurincentives’. Deze overlopende posten worden gecorrigeerd op de reële waarde van de betreffende vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie. q Niet doorberekende servicekosten Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, welke op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet doorberekende deel van de servicekosten heeft met name betrekking op niet verhuurde vastgoedbeleggingen. r Exploitatiekosten Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en onroerendezaakbelastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Kosten die gemaakt worden bij het afsluiten van operationele huurovereenkomsten worden verantwoord in de periode waarin ze worden gemaakt.

91


s Nettofinancieringskosten Nettofinancieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve-rentemethode verminderd met geactiveerde financieringskosten op vastgoedbeleggingen en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen. Onder de nettofinancieringskosten zijn tevens opgenomen de winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten. Deze winsten of verliezen worden onmiddellijk verantwoord in de winsten verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor hedge accounting (zie onder ‘g Financiële derivaten’). t Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere personeelskosten, huisvestingskosten, automatiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed worden toegekend aan de exploitatiekosten. u Belastingen naar de winst Belastingen naar de winst bestaan uit aan de verslagperiode toerekenbare actueel verschuldigde en verrekenbare belastingen en uit de mutatie in de latente belasting‑ verplichtingen en actieve belastinglatenties (zie onder ‘k Latente belastingverplichtingen en actieve belastinglatenties’). De winstbelastingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belastingen in het eigen vermogen worden verwerkt. De over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare belastingen zijn de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, berekend aan de hand van op balansdatum vastgestelde of materieel reeds besloten belasting‑ tarieven en belastingwetgeving, en correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Additionele belastingen naar de winst naar aanleiding van dividenduitkeringen door dochtermaatschappijen worden tegelijkertijd opgenomen met de verplichting om het desbetreffende dividend uit te keren. v Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders van VastNed Retail bestaat uit de nettohuuropbrengsten verminderd met de nettofinancieringskosten (exclusief waardemutaties financiële derivaten), de algemene kosten, de over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst en het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze opbrengsten en lasten.

92


w Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders van VastNed Retail bestaat uit de waardemutaties en het nettoverkoopresultaat van de vastgoedbeleggingen, de mutaties in latente belastingverplichtingen c.q. actieve belastinglatenties en de waardemutaties van financiële derivaten die niet kwalificeren als effectieve hedge verminderd met het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze posten. x Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. y Gesegmenteerde informatie De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar de vastgoedbeleggingen zijn gelegen.

93


3

Gesegmenteerde informatie

Nederland

Spanje

België

Frankrijk

_________________________ _________________________ _________________________ _________________________ 2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2004 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Nettohuuropbrengsten 38.070 38.320 24.622 24.841 15.418 16.762 13.940 14.149 Waardemutaties vastgoedbeleggingen 23.713 17.811 59.214 17.068 5.899 (1.910) 23.534 5.618 Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 268 2.401 (64) 699 213 1.367 – 2.985 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen 62.051 58.532 83.772 42.608 21.530 16.219 37.474 22.752 Nettofinancieringskosten Algemene kosten Belastingen naar de winst Minderheidsbelangen Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

Nederland Spanje België Frankrijk _________________________ _________________________ _________________________ _________________________ 2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2004 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Vastgoedbeleggingen 569.016 543.810 402.387 343.202 257.911 252.303 246.311 193.426 Overige activa 885 1.359 1.569 644 2.233 2.045 7.846 142 Niet aan segmenten toegerekend Totaal activa

7.516 31.143 18.113 3.026 3.972 14.388 18.923 Schulden 8.412 Niet aan segmenten toegerekend Totaal schulden

Aankopen en investeringen in bestaande objecten 4.532 2.872 (339) 363 6.835 4.496 30.357 82

94


Portugal

Italië

Duitsland

Totaal

_________________________ _________________________ _________________________ _________________________ 2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2004 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 975 952 510 2.529 – 6.373 93.535 103.926 758 702 – 1.039 – – 113.118 40.328 – – (5) 1.642 (1.827) (33.898) (1.415) (24.804) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 1.733 1.654 505 5.210 (1.827) (27.525) 205.238 119.450 (20.781) (25.867) (6.428) (6.818) (11.132) (10.964) (9.039) (5.578) ___________ ___________ 157.858 70.223

Portugal

Italië

Duitsland

Totaal

_________________________ _________________________ _________________________ _________________________ 2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2004 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 11.853 11.120 – 16.400 – – 1.487.478 1.360.261 117 – – 327 512 3.127 13.162 7.644 20.919 45.116 ___________ ___________ 1.521.559 1.413.021

963 723 – 2.115 10.614 12.069 68.546 63.431 522.195 502.503 ___________ ___________ 590.741 565.934

(25) (12) – 161 – – 41.360 7.962

95


4

Nettohuuropbrengsten

Niet doorberekende

Brutohuuropbrengsten

servicekosten

Exploitatiekosten

Nettohuuropbrengsten

_________________________ _________________________ _________________________ _________________________ 2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2004 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Nederland 44.003 44.061 (151) (5) (5.782) (5.736) 38.070 38.320 Spanje 27.482 27.540 (771) (703) (2.089) (1.996) 24.622 24.841 België 18.436 19.152 (993) (64) (2.025) (2.326) 15.418 16.762 Frankrijk 15.331 15.660 (165) 23 (1.226) (1.534) 13.940 14.149 Portugal 1.017 993 – – (42) (41) 975 952 Italië 545 2.778 – – (35) (249) 510 2.529 Duitsland – 9.292 – (825) – (2.094) – 6.373

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

106.814

119.476

(2.080)

(1.574)

(11.199)

(13.976)

93.535

103.926

2004 iet doorberekende servicekosten N 2005 ___________ ___________ Toe te rekenen aan verhuurde objecten 39 8 Toe te rekenen aan leegstaande objecten 2.041 1.566 2.080 1.574

_____ _____

Exploitatiekosten Toe te rekenen aan verhuurde objecten Toe te rekenen aan leegstaande objecten

2005 2004 ___________ ___________ 10.829 13.442 370 534

_____ _____

Exploitatiekosten Onderhoud Administratief en commercieel beheer 1) Verzekeringen Onroerendezaakbelasting en dergelijke. Verhuurkosten Overige exploitatiekosten

11.199

13.976

2005 2004 ___________ ___________ 2.992 4.047 4.273 4.769 467 470 1.582 1.483 454 550 1.431 2.657

_____ _____ 11.199

Onder de overige exploitatiekosten is onder andere opgenomen de dotatie aan de voorziening voor dubieuze debiteuren. 1) 4% van de brutohuuropbrengsten bestaande uit externe kosten en algemene kosten, welke worden toegerekend aan de exploitatiekosten.

96

13.976


5

Waardemutaties vastgoedbeleggingen 2005 2004 _______________________________________ _______________________________________

Positief

Negatief

Totaal

Positief

Negatief

Totaal

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Vastgoedbeleggingen in exploitatie 128.821 (14.607) 114.214 55.609 (13.985) 41.624 Vastgoedbeleggingen in renovatie – (1.096) (1.096) – (1.296) (1.296)

_____ _____ _____ _____ _____ _____

128.821

(15.703)

113.118

55.609

(15.281)

40.328

6 Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Verkoopprijs Boekwaarde op moment van verkoop Verkoopkosten Resultaat op verkoop aandelen Intervest Retail Aanpassing verkoopresultaat Duitse portefeuille Overige

2005 2004 ___________ ___________ 29.167 271.203 (28.413) (290.961) ___________ ___________ 754 (19.758) (327) (6.130) ___________ ___________ 427 (25.888) 49 1.127 (1.827) – (64) (43)

_____ _____

(1.415)

(24.804)

7 Nettofinancieringskosten Ontvangen interest Betaalde interest Geactiveerde interest Totaal interest Waardemutaties financiële derivaten

2005 2004 ___________ ___________ (372) (4.139) 21.170 30.143 ___________ ___________ 20.798 26.004 (44) (137) ___________ ___________ 20.754 25.867 27 –

_____ _____

97

20.781

25.867


8 Algemene kosten Personeelskosten Beloning commissarissen Advies- en controlekosten Taxatiekosten Overige kosten Toegerekend aan exploitatiekosten

2005 2004 ___________ ___________ 5.085 4.401 78 76 1.316 1.373 587 521 2.487 3.303 ___________ ___________ 9.553 9.674 (3.125) (2.856)

_____ _____

6.428

6.818

Onder de overige kosten zijn onder meer opgenomen publiciteitskosten, huisvestingskosten, kantoorkosten en automatiseringskosten. Gedurende 2005 waren gemiddeld 86 (2004: 78) medewerkers (fulltime equivalenten) bij VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial gezamenlijk in dienst. De personeelskosten van de in Nederland werkzame werknemers zijn toegerekend aan VastNed Retail op basis van feitelijke werkzaamheden. VastNed Retail heeft geen personeelsleden in dienst. In het verslagjaar is ten laste van VastNed Retail verantwoord aan salarissen: € 5,3 miljoen (2004: € 5,0 miljoen), sociale lasten € 0,6 miljoen (2004: € 0,5 miljoen) en pensioenpremies € 0,7 miljoen (2004: € 0,5 miljoen). Na doorberekening aan VastNed Offices/Industrial resteert voor salarissen € 3,4 miljoen (2004: € 3,0 miljoen), sociale lasten € 0,5 miljoen (2004: € 0,4 miljoen) en pensioenpremies € 0,4 miljoen (2004: € 0,3 miljoen).

9

Belastingen naar de winst Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst 2005 2004 ___________ ___________ Lopend boekjaar 1.921 3.593 Aanpassing voorgaande boekjaren (138) 166

_____ _____

1.783

3.759

Mutatie latente belastingen 2005 2004 ___________ ___________ Als gevolg van: Waardemutaties vastgoedbeleggingen 9.802 7.833 Verandering belastingtarieven (80) (811) In aanmerking nemen van compensabele verliezen – 183 Aanpassing in verband met verkoop (373) –

_____ _____ 9.349 7.205 _____ _____ Totaal belastingen naar de winst

98

11.132

10.964


Aansluiting effectief belastingtarief 2005 2004 _________________________ _________________________ Beleggingsresultaat voor belastingen 178.029 86.765 Belastingen naar de winst tegen binnenlands tarief Effect van belastingtarieven van dochtermaat schappijen vallend onder andere belastingregimes Aanpassing in verband met verkoop Bronbelasting op dividend buitenlandse dochtermaatschappijen Aanpassing voorgaande boekjaren

0,0%

–

0,0%

–

6,6% (0,2%) 0,1% (0,2%)

11.751 (373) 81 (327)

11,8% 0,0% 0,3% 0,5%

10.195 – 294 475

6,3%

11.132

12,6%

10.964

_____ _____ _____ _____

VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat heffing van vennootschapsbelasting over de door haar behaalde winst onder voorwaarden achterwege blijft. Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de vermogenssamenstelling en het als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat. In België wordt het vastgoed gehouden door de aan Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Retail. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status, waardoor geen belasting verschuldigd is over de door haar behaalde winst. In Frankrijk is VastNed Retail sinds 1 januari 2005 onderworpen aan het SIIC-regime. Onder dit regime is VastNed Retail geen belasting verschuldigd over haar Franse nettohuuropbrengsten en de aldaar gerealiseerde vermogenswinsten. De voorwaarden voor de Bevak en het SIIC-regime zijn vergelijkbaar met die van de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. De overige behaalde winsten in Frankrijk worden belast tegen een tarief van 34,33%. In Spanje en Portugal wordt het vastgoed gehouden door belastingplichtige vennootschappen. In Spanje bedraagt het nominale belastingtarief 35% en in Portugal 27,5%. De in deze landen gerealiseerde belastbare nettohuuropbrengsten worden verminderd met afschrijvingen en interest. In Spanje vindt in het geval dat gerealiseerde vermogenswinsten binnen drie jaar in Spanje worden geherinvesteerd, restitutie plaats van betaalde winstbelasting ter hoogte van 20% van de gerealiseerde vermogenswinsten. Het effectief belastingtarief bedraagt dan 15%. In Italië werd het onroerend goed eveneens gehouden door belastingplichtige vennoot schappen. Het nominale belastingtarief bedraagt 37,25%. Ook in Italië worden de gerealiseerde belastbare nettohuuropbrengsten verminderd met afschrijvingen en interest. In Duitsland werd het vastgoed voor het overgrote deel gehouden door een vennootschap met een belastingvrije status.

99


10 Beleggingsresultaat per aandeel 2005 2004 _________________________ _________________________

Primair

Verwaterd

Primair

Verwaterd

___________ ___________ ___________ ___________ Direct beleggingsresultaat 59.578 59.578 62.230 62.230 Indirect beleggingsresultaat 98.280 98.280 7.993 7.993

_____ _____ _____ _____ Beleggingsresultaat

157.858

157.858

70.223

70.223

Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 2005 2004 _________________________ _________________________

Stand per 1 januari Effect van emissies Effect van stockdividend

Primair

Verwaterd

Primair

Verwaterd

___________ ___________ ___________ ___________ 16.746.189 16.746.189 16.146.747 16.146.747 – – 259.290 259.290 104.931 104.931 179.962 179.962

_____ _____ _____ _____ Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen per 31 december

16.851.120

16.851.120

16.585.999

16.585.999

Per aandeel (x € 1): Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

3,54 5,83

3,54 5,83

3,75 0,48

3,75 0,48

_____ _____ _____ _____

Beleggingsresultaat 9,37 9,37 4,23 4,23

11 Dividend Het dividendbeleid van VastNed Retail is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Op 3 mei 2005 is het slotdividend over het boekjaar 2004 betaalbaar gesteld, bestaande uit 5% in contanten op de prioriteitsaandelen en een keuzedividend op de gewone aandelen van € 3,74 in contanten of € 2,40 in contanten en 2,63% in aandelen ten laste van de agioreserve. Met deze dividenduitkering was een bedrag van € 54,6 miljoen gemoeid. Op 5 september 2005 is het interim-dividend over het boekjaar 2005 betaalbaar gesteld. Het interim-dividend bedroeg € 1,07 per aandeel (totaal uitgekeerd bedrag € 18,1 miljoen). De directie stelt over het boekjaar 2005 het volgende slotdividend voor: – 5% in contante op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – € 1,47 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – € 2,47 in contanten. Indien de algemene vergadering van aandeelhouders haar goedkeuring zal verlenen aan het dividendvoorstel zal het dividend op 2 mei 2006 betaalbaar worden gesteld aan de aandeelhouders. Het uit te keren dividend is niet als verplichting in de balans opgenomen.

100


12 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie 2005 2004 _______________________________________ _______________________________________

In exploitatie

In renovatie

Totaal

In exploitatie

In renovatie

Totaal

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Stand per 1 januari 1.353.474 3.494 1.356.968 1.592.776 4.570 1.597.346 Aankopen 30.119 – 30.119 – – – Investeringen in bestaande objecten 8.315 1.085 9.400 5.970 1.845 7.815 In exploitatie genomen – – – 1.625 (1.625) – Verkopen (27.336) (429) (27.765) (288.521) – (288.521) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 1.364.572 4.150 1.368.722 1.311.850 4.790 1.316.640 Waardemutaties 114.214 (1.096) 113.118 41.624 (1.296) 40.328 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Stand per 31 december 1.478.786 3.054 1.481.840 1.353.474 3.494 1.356.968 Overlopende activa in verband met huurincentives 3.797 – 3.797 2.645 – 2.645

_____ _____ _____ _____ _____ _____ Taxatiewaarde per 31 december

1.482.583

3.054

1.485.637

1.356.119

3.494

1.359.613

Vastgoed met een waarde van € 549,0 miljoen (2004: € 483,3 miljoen) dient tot zekerheid van verkregen geldleningen (zie ook ‘19 Langlopende rentedragende leningen o/g’). Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2005’. Vastgoedbeleggingen in pijplijn 2005 2004 ___________ ___________ Stand per 1 januari 648 2.941 Investeringen 1.841 147 Verkopen (648) (2.440)

_____ _____ Stand per 31 december

1.841

648

Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in pijplijn wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2005’.

13 Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren Belastingen Te ontvangen uit hoofde van verkopen Interest Servicekosten Overige vorderingen en overlopende activa

2005 2004 ___________ ___________ 3.452 3.367 7.710 1.112 – 108 525 945 359 1.376 5.982 7.853

_____ _____

18.028

Onder de vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd langer dan één jaar met een totaalbedrag van € 0,2 miljoen (2004: € 0,2 miljoen).

101

14.761


14 Liquide middelen De liquide middelen betreffen deposito’s, daggelden en banktegoeden met een looptijd korter dan drie maanden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.

15 Kredietrisico VastNed Retail’s belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten. Verder worden van huurders zekerheden verlangd in de vorm van waarborgsommen of bankgaranties. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. Doordat het huurderbestand uit een groot aantal verschillende partijen bestaat, is er is geen sprake van een concentratie van kredietrisico.

102


16 Eigen vermogen

Gestort en

opgevraagd

kapitaal

Stand per 1 januari 2004

___________ 80.734

Agioreserve

Afdekkings-

Beleggings-

Eigen

Eigen

reserve

resultaat

vermogen

vermogen

Overige aandeelhouders aandeelhouders

minderheids-

eigen

belangen

vermogen

financiële derivaten

reserves

___________ ___________

___________

432.276

–

VastNed Retail

VastNed Retail

___________ ___________

197.592

40.740

751.342

Totaal

___________ ___________ 60.709

812.051

Emissies 1.625 13.325 – – – 14.950 – 14.950 Kosten emissies – (218) – – – (218) – (218) Verkoop aandelen in dochtermaatschappijen – – – – – – 6.826 6.826 Beleggingsresultaat – – – – 70.223 70.223 5.578 75.801 Stockdividend 1.372 (1.372) – – – – – – Kosten stockdividend – (45) – – – (45) – (45) Slotdividend vorig boekjaar in contanten – – – – (57.559) (57.559) (4.719) (62.278) Toevoeging uit winstverdeling – – – (16.819) 16.819 – – – ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Stand per 31 december 2004 83.731 443.966 – 180.773 70.223 778.693 68.394 847.087 Aanpassing in verband met IAS 32 en IAS 39 – – (347) (17) – (364) (152) (516) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Stand per 1 januari 2005 83.731 443.966 (347) 180.756 70.223 778.329 68.242 846.571 Aankoop aandelen in dochtermaatschappijen Verkoop aandelen in dochtermaatschappijen Beleggingsresultaat Stockdividend Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2005 in contanten Toevoeging uit winstverdeling Waardemutaties financiële derivaten

Stand per 31 december 2005

–

–

–

–

–

–

(3.756)

(3.756)

– – 785 –

– – (785) (56)

– – – –

– – – –

– 157.858 – –

– 157.858 – (56)

191 9.039 – –

191 166.897 – (56)

–

–

–

–

(54.638)

(54.638)

(5.319)

(59.957)

–

–

–

(18.087)

–

(18.087)

–

(18.087)

–

–

–

15.585

(15.585)

–

–

–

–

–

(927)

–

–

(927)

(58)

(985)

84.516

443.125

(1.274)

178.254

157.858

862.479

68.339

930.818

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 375,0 miljoen en is verdeeld in 74.999.990 gewone aandelen à € 5,- en 10 prioriteitsaandelen à € 5,-. Het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail bedraagt per 31 december € 51,02 per aandeel (31 december 2004: € 46,50 per aandeel).

103


Aantal geplaatste aandelen 2005 2004 _________________________ _________________________

Gewone

Prioriteits-

Gewone

Prioriteits-

aandelen

aandelen

aandelen

aandelen

Stand per 1 januari Emissies Stockdividend

___________ ___________ ___________ ___________ 16.746.189 10 16.146.747 10 – – 325.000 – 156.967 – 274.442 –

_____ _____ _____ _____ Stand per 31 december

16.903.156

10

16.746.189

10

De houders van de gewone aandelen zijn gerechtigd tot het ontvangen van het door de vennootschap gedeclareerde dividend en zijn gerechtigd tot het uitbrengen van één stem per aandeel op de vergaderingen van aandeelhouders. Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteitsaandelen in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Retail bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Retail en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B. Hiermee wordt voldaan aan de vereisten van bijlage X, artikel 10 van het Fondsenreglement.

17 Latente belastingverplichtingen Stand per 1 januari Toevoeging ten laste van de winsten verliesrekening Verkoop van deelnemingen Overgebracht naar langlopende belastingschulden in verband met verkrijgen SIIC-status Overgebracht naar belastingen naar de winst (kortlopende schulden) in verband met verkoop

2005 2004 ___________ ___________ 18.710 29.472 9.349 6.734 (1.558) (2.380) –

(12.926)

–

(2.190)

26.501

18.710


De latente belastingverplichtingen per 31 december 2005 hebben betrekking op Spanje en Portugal. Per balansdatum zijn er € 7,8 miljoen aan ongebruikte fiscale verliezen. Hiervoor is, vanwege de verwachting dat op grond van de huidige structuur in de nabije toekomst deze ongebruikte fiscale verliezen niet gecompenseerd kunnen worden met fiscale winsten, geen actieve belastinglatentie opgenomen.

104


18 Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen De VastNed Groep heeft voor haar werknemers in Nederland pensioenregelingen die kwalificeren als toegezegd-pensioenregelingen. De pensioenregelingen voor de werknemers in de overige landen waar de VastNed Groep vestigingen heeft zijn te kwalificeren als toegezegde-bijdrageregelingen. Door de externe actuaris zijn de volgende aannames voor de actuariële berekeningen gebruikt: 31-12-2005 31-12-2004 ___________ ___________ Disconteringsvoet 4,25% 4,75% Verwacht rendement op fondsbeleggingen 4,50% 5,00% Toekomstige salarisverhogingen (afhankelijk van leeftijd en inclusief inflatiecorrectie) 2,00% - 6,00% 2,00% - 6,00% Toekomstige pensioenstijgingen 0,00% 0,00% 2004 2005 ___________ ___________ Contante waarde van de toegezegd-pensioenverplichting 10.709 9.386 Reële waarde van de fondsbeleggingen (7.983) (7.408) ___________ ___________ 2.726 1.978 Niet opgenomen actuariële verliezen (1.322) (773) ___________ ___________ Verplichtingen uit hoofde van pensioenregelingen 1.404 1.205 Langetermijnspersoneelsbeloningen 90 72

_____ _____

Het verloop van de voorzieningen was als volgt: Stand per 1 januari Toevoeging ten laste van de winsten verliesrekening Betaalde bijdragen (per saldo) Mutatie voorziening langetermijnspersoneelsbeloningen

1.494

1.277

2005 2004 ___________ ___________ 1.277 1.351 677 495 (479) (585) 19 16

_____ _____

Stand per 31 december 1.494 1.277 De bedragen voor de toegezegd-pensioenregeling die zijn opgenomen onder de algemene kosten in de winsten verliesrekening zijn als volgt: 2005 2004 ___________ ___________ Pensioenkosten 521 425 Interest 440 414 Verwacht rendement op fondsbeleggingen (382) (344) Afschrijving actuariële verliezen 1 – Opgenomen pensioenkosten met betrekking tot verleden 97 –

_____ _____

Met betrekking tot de toegezegde-bijdrageregelingen is in 2005 een bedrag van minder dan € 0,1 miljoen in de winsten verliesrekening verantwoord (2004: minder dan € 0,1 miljoen).

105

677

495


19 Langlopende rentedragende leningen o/g 2005 2004 ____________________________________________________ ____________________________________________________ Resterende looptijd

Resterende looptijd

_________________________

_________________________

2-5 jaar

Gemiddeld

Meer dan 5 jaar

Totaal

rentepercentage

2-5 jaar

Meer dan 5 jaar

Totaal

Gemiddeld rentepercentage

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Hypotheken o/g: vaste rente 61.234 160.641 221.875 4,88 75.748 174.070 249.818 4,97 variabele rente 4.632 24.403 29.035 3,39 3.802 26.130 29.932 2,97 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 65.866 185.044 250.910 4,71 79.550 200.200 279.750 4,75 Overige leningen o/g: vaste rente 87.500 – 87.500 4,23 132.096 – 132.096 4,24 variabele rente 25.000 – 25.000 2,84 – – – – ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 112.500 – 112.500 3,92 132.096 – 132.096 4,24 Totaal: vaste rente 148.734 160.641 309.375 4,70 207.844 174.070 381.914 4,71 variabele rente 29.632 24.403 54.035 3,14 3.802 26.130 29.932 2,97

_____ _____ _____ _____ _____ _____ 178.366

185.044

363.410

4,46

211.646

Als zekerheid voor de hypotheken o/g is op vastgoed met een waarde van € 549,0 miljoen (2004: € 483,3 miljoen) het recht van hypotheek verstrekt. Voor de overige leningen o/g is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Tevens zijn door een aantal verstrekkers van deze leningen o/g voorwaarden gesteld betreffende de solvabiliteit en de rentedekking van de vennootschap. Het binnen een jaar verschuldigde deel van de langlopende rentedragende leningen o/g ten bedrage van € 44,7 miljoen (2004: € 12,2 miljoen) is opgenomen onder de kort‑ lopende schulden. De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g bedraagt 5,2 (2004: 5,3). De marktwaarde per 31 december van de langlopende rentedragende leningen o/g, inclusief het binnen een jaar verschuldigde deel, is, op basis van de historische rentecurve ultimo 2005 respectievelijk ultimo 2004, als volgt: 2005 2004 _________________________ _________________________

Markt-

Nominale

Markt-

Nominale

waarde

waarde

waarde

waarde

418.530

408.114

437.543

_____ _____ _____ _____

De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2005 4,51% (2004: 4,47%).

106

424.058

200.200

411.846

4,59


20 Langlopende belastingschulden 2005 2004 ___________ ___________ Stand per 1 januari 9.696 – Kortlopend deel per 1 januari 3.230 – ___________ ___________ 12.926 – Dotatie (91) 12.926 Betalingen (3.243) – ___________ ___________ 9.592 12.926 Kortlopend deel per 31 december (3.197) (3.230)


6.395

9.696

Dit betreft het langlopende deel van de betalen exit tax in Frankrijk die verschuldigd is in verband met het verkrijgen van de SIIC-status.

21 Waarborgsommen en overige langlopende schulden De van huurders ontvangen waarborgsommen bedragen per 31 december € 5,9 miljoen (2004: € 5,4 miljoen). Onder overige langlopende schulden is opgenomen het langlopende deel van de bij verkoop in 2004 van de Duitse portefeuille verstrekte huurgarantie. Het verloop van deze post was als volgt: 2005 2004 ___________ ___________ Stand per 1 januari 6.777 – Kortlopend deel per 1 januari 4.155 – ___________ ___________ 10.932 – Aanpassing/verstrekte huurgaranties 1.827 11.350 Interest 380 245 Betalingen (3.158) (663) ___________ ___________ 9.981 10.932 Kortlopend deel per 31 december (4.173) (4.155)


107

5.808

6.777


22 Schulden aan kredietinstellingen Kredietfaciliteit Waarvan niet gebruikt

2005 2004 ___________ ___________ 243.195 370.903 (138.674) (302.517)

_____ _____ Opgenomen per 31 december

104.521

68.386

De schulden aan kredietinstellingen betreffen kortlopende kredieten en kasgeldleningen. Als zekerheid voor de faciliteiten is overeengekomen dat vastgoed niet met hypotheek ten behoeve van derden wordt bezwaard, tenzij goedkeuring door de kredietgevers is verstrekt. De schulden aan kredietinstellingen zijn op verzoek van de bank opeisbaar. De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2005 2,96% (2004: 2,78%).

23 Overige schulden en overlopende passiva Crediteuren Dividend Belastingen Vooruitontvangen huren Interest Exploitatiekosten Kortlopend deel verstrekte huurgaranties Overige schulden en overlopende passiva

2005 2004 ___________ ___________ 4.087 4.635 112 109 1.102 203 4.517 4.250 2.795 3.281 3.533 2.668 4.173 4.155 4.931 6.966

_____ _____

108

25.250

26.267


24 Financiële derivaten 2005 _________________________

Interest rate swaps CAP’s

Vordering

Schuld

___________ ___________ – 1.464 2 –

_____ _____

2

1.464

VastNed Retail beperkt haar renterisico door het gebruik van financiële rentederivaten. Met ingang van 1 januari 2005 worden de marktwaarden van de financiële rentederivaten in de jaarrekening verantwoord. Voor leningen o/g met een nominale waarde van € 134,9 miljoen is het renterisico afgedekt door het afsluiten van (forward) interest rate swaps (IRS). VastNed Retail beperkt haar renterisico door de variabele rente die zij betaalt op een deel van haar leningen o/g om te ruilen tegen een vaste rente. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 3,37 % tot 4,12% en afloopdata variërend van 2006 tot en met 2013. De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g gerekend in rentevaste perioden kwam uit op 4,7 (2004: 3,4). De IRS worden aangemerkt als afdekking van kasstromen. Waardeveranderingen van deze interest rate swaps worden verantwoord in het eigen vermogen. Voor leningen o/g met een bedrag van € 54,9 miljoen is het renterisico afgedekt door middel van CAP’s. Hierdoor is de te betalen interest op een bedrag van € 29,9 miljoen tot en met 31 december 2007 gemaximeerd op 5,50% en op een bedrag van € 25,0 miljoen tot en met 18 maart 2010 gemaximeerd op 4,12%. De waardeveranderingen van deze CAP’s worden verantwoord in de winsten verliesrekening. Alle transacties betreffende financiële derivaten worden afgesloten met gerenommeerde banken als tegenpartij. Om die reden wordt niet verwacht dat de tegenpartijen niet aan hun verplichtingen zullen kunnen voldoen. Rentegevoeligheid Per 31 december 2005 bedraagt het effect op het beleggingsresultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% € 1,5 miljoen negatief. Indien de rentetarieven per deze datum met 1% zouden dalen bedraagt het effect op het beleggingsresultaat € 1,5 miljoen positief. In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten.

109


25 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Tussen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management bestaat een langjarige samenwerkingsovereenkomst, alsmede een langjarige overeenkomst tot verdeling van kosten. In deze overeenkomsten zijn de onderlinge rechten en verplichtingen vastgelegd. Met de koper van het grootste deel van de Duitse portefeuille is een geschil ontstaan inzake de definitieve bepaling van de koopprijs. Koper heeft het geschil aanhangig gemaakt bij de rechtbank en heeft een bedrag van € 3,0 miljoen van VastNed Retail geëist. VastNed Retail en haar juridisch adviseurs zijn van mening dat deze claim ongegrond is. Derhalve acht VastNed Retail het niet noodzakelijk voor deze claim een voorziening op te nemen. De Belgische dochteronderneming Intervest Retail heeft een geschil met de ontwikkelaar van de factory outlet in Messancy. Intervest Retail stelt dat de ontwikkelaar op een aantal punten betreffende de bouw en de verhuur van de factory outlet ernstig in gebreke is gebleven en heeft een bedrag ter genoegdoening van de door Intervest Retail geleden schade gevorderd groot € 10,0 miljoen. Zoals in het koopcontract is overeengekomen zijn in deze zaak arbiters benoemd. Omdat deze zaak nog in behandeling bij de arbiters is, is er over de uitkomst nog niets te zeggen. Om die reden is geen vordering in de balans opgenomen. De ontwikkelaar heeft zich het recht voorbehouden een tegenclaim in te dienen, zijnde het aan hem volgens contract verschuldigde deel van de ontwikkelingswinst. Intervest Retail bestrijdt deze potentiële vordering en is samen met haar adviseurs van mening dat de kans dat zij in het gelijk zal worden gesteld dermate groot is, dat zij het niet noodzakelijk acht voor deze claim een voorziening op te nemen.

26 Operationele leasecontracten VastNed Retail verhuurt haar vastgoedbeleggingen in de vorm van niet opzegbare operationele leasecontracten. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet opzegbare operationele leasecontracten is als volgt: Minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar

97.595 184.709 70.048

352.352

_____

In Nederland worden nagenoeg alle huurcontracten voor een periode van vijf jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levens‑ onderhoud. In Spanje worden nagenoeg alle huurcontracten afgesloten voor een periode van minimaal vijf jaar. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud.

110


In België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van negen jaar met een wederzijdse opzegmogelijkheid na drie en zes jaar. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten voor levensonderhoud. In Frankrijk worden huurcontracten gewoonlijk afgesloten voor een periode van negen of twaalf jaar, waarbij de huurder een optie heeft om elke drie jaar de huur te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de bouwkostenindex, tenzij anders is overeengekomen. In Portugal bestaan twee soorten wetgeving. Volgens de oude wetgeving worden huurcontracten voor onbepaalde tijd aangegaan en kunnen slechts worden beëindigd door de huurder. Volgens de ‘nieuwe’ wetgeving gelden regels die vergelijkbaar zijn met die in Spanje.

27 Gebeurtenissen na balansdatum VastNed Retail’s Belgische dochteronderneming Intervest Retail heeft een turnkeykoopovereenkomst getekend betreffende het in aanbouw zijnde winkelcentrum Julianus te Tongeren in België. De oplevering van het winkelcentrum zal naar verwachting plaatsvinden in het 4e kwartaal van 2007 en zal vanaf 2008 positief bijdragen aan het direct beleggings‑ resultaat. De investering zal circa € 18,0 miljoen bedragen. VastNed Retail en Altera hebben een turnkey-koopovereenkomst gesloten betreffende de verwerving van de uitbreiding van Winkelcentrum Het Rond te Houten in Nederland. De oplevering van de uitbreiding van het winkelcentrum is gepland aan het einde van het eerste kwartaal van 2008 en zal vanaf dat moment positief bijdragen aan het direct beleggingsresultaat. De investering zal naar verwachting € 30,8 miljoen bedragen, waarvan het aandeel van VastNed Retail circa € 16,4 miljoen bedraagt.

28 Transacties met direct belanghebbenden Als direct belanghebbenden zijn aan te merken; grootaandeelhouders, dochtermaatschappijen, commissarissen en directieleden. Voor zover de vennootschap bekend is, hebben in het verslagjaar geen vastgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen. Belangen van grote beleggers Voor zover de vennootschap bekend, zijn er geen partijen aan te merken als grote belegger in de zin van het Besluit toezicht beleggingsinstellingen. Dochtermaatschappijen Voor een overzicht van de belangrijkste dochtermaatschappijen wordt verwezen naar ‘29 Dochtermaatschappijen’. Transacties, evenals onderlinge saldi en opbrengsten en lasten, tussen de vennootschap en haar dochtermaatschappijen worden bij consolidatie geëlimineerd en worden niet toegelicht. De dochtermaatschappij VastNed Management heeft een overeenkomst tot verdeling van de kosten met VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. Kosten die direct betrekking hebben op de vennootschap of op het vastgoed van de vennootschap of haar dochtermaatschappijen worden daar direct in aanmerking genomen. Overige niet toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden zonder winstopslag doorberekend aan VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial.

111


Commissarissen en directieleden De leden van de raad van commissarissen en van de directie van VastNed Retail hadden gedurende het boekjaar 2005 geen persoonlijk belang bij beleggingen van de vennootschap. Beloning van de raad van commissarissen

Beloning 2005

Aandelenbezit ultimo 2005

___________ ___________ W. Nijman 30 988 N.J. Westdijk 24 – D. van den Bos 27 – R.K. Jacobson 24 – F.W. Mulder 27 – P.M. Verboom 24 – ___________ ___________ 156 988 Waarvan verantwoord ten laste van VastNed Offices/Industrial

(78)

78

_____ Beloning van de statutaire directie

Bonus over 2004

Salarissen

(incl. sociale lasten)

R.A. van Gerrevink T.M. de Witte J. Pars Waarvan verantwoord ten laste van VastNed Offices/Industrial

uitgekeerd in 2005

Pensioen- lasten

Totaal

(409)

(35)

(107)

(551)

437

38

115

590

Aan de leden van de statutaire directie en de raad van commissarissen zijn geen optierechten toegekend. Ook zijn aan hen geen leningen of voorschotten verstrekt noch werden garanties te hunnen behoeve afgegeven. De hierboven genoemde aantallen aandelen VastNed Retail, gehouden door de raad van commissarissen en directie, zijn alle voor eigen rekening verworven.

112

ultimo 2005

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 434 35 106 575 271 185 20 62 267 – 227 18 54 299 – ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 846 73 222 1.141 271

_____ _____ _____ _____

Aandelenbezit


29 Dochtermaatschappijen

De belangrijkste dochtermaatschappijen zijn:

Belang en

Land van vestiging

stemrecht in %

___________ ___________ Foram International Holding B.V. Nederland 100 – Hispania Retail Properties S.L. Spanje 100 – VastNed España Retail S.L. Spanje 100 – VastNed Lusitania Investimentos Imobiliarios S.A. Portugal 100 VastNed France Holding S.A.R.L. Frankrijk 100 – S.C.I. Centre Marine Dunkerque Frankrijk 100 – Jeancy S.A.R.L. Frankrijk 100 – Val Thoiry S.A.R.L. Frankrijk 100 – Lenepveu S.A.R.L. Frankrijk 100 – Palocaux S.A.R.L. Frankrijk 100 – Parivolis S.A.R.L. Frankrijk 100 – Icopro S.A.R.L. Frankrijk 100 – Plaisimmo S.A.R.L. Frankrijk 100 Intervest Retail N.V. België 72 C.V. Winkelcentrum Het Rond Nederland 50 VastNed Management B.V. Nederland 67 Foram Management B.V. Nederland 100

30 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging De directie heeft in overleg met de auditcommissie de volgende essentiële schattingen en beoordelingen toegepast die een materieel effect hebben op de bedragen die in de jaarrekening zijn opgenomen. Belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden Veronderstellingen met betrekking tot pensioenen De directie heeft een aantal aannames gedaan betreffende de berekening van de voorziening voor pensioenverplichtingen. Deze aannames behelzen onder meer veronderstellingen voor het in de toekomst te behalen rendement op beleggingen en toekomstige salarisstijgingen. Indien de realisatie materieel zal blijken af te wijken, bestaat de mogelijkheid dat er een actuarieel resultaat ontstaat met het risico dat dit actuarieel resultaat buiten de ‘corridor’ zal vallen en opgenomen zou moeten worden in het beleggingsresultaat over 2006. Veronderstellingen bij de berekening van de voorziening voor de bij verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille verstrekte huurgarantie Bij de berekening van de voorziening voor de verstrekte huurgarantie is er vanuit gegaan dat in de komende jaren nog een deel van de bij verkoop bestaande leegstand door de kopers zal worden verhuurd. Er bestaat een risico dat de kopers hier niet in zullen slagen. In dat geval zal de waarde van de huurgarantie aangepast moeten worden en zal het bedrag van deze aanpassing in de winsten verliesrekening worden verantwoord. Veronderstellingen bij de waardering van de factory outlet te Messancy Bij de waardering van dit object is uitgegaan van de ‘going concern’-waarde. De directie is van mening dat de vooruitzichten voor dit object positief zijn. Een belangrijke veronderstelling hierbij is dat de positieve trend in het aantal bezoekers van deze factory outlet zich zal voortzetten. Mocht in de toekomst blijken dat dit niet het geval is, zal dit een belangrijke invloed hebben op de omzetten van de huurders en daarmee op de waarde van het object. De waarde per 31 december 2005 van dit object bedraagt € 29,7 miljoen. 113


Veronderstelling bij lopende juridische procedures Onder ‘25 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’ is een uiteenzetting gegeven van de belangrijkste lopende juridische procedures. Indien de uitkomst van deze juridische procedures anders is dan hierin is aangegeven kan dit een negatief effect op het beleggingsresultaat hebben. Essentiële veronderstellingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen Latente belastingverplichtingen In het geval de mogelijkheid bestaat verkoop van vastgoed via verkoop van aandelen van een (belastingplichtige) vennootschap, die het betreffende vastgoed in eigendom heeft, te realiseren, is geen winstbelasting bij verkoop verschuldigd. De overdracht van de latente belastingverplichting aan de verkoper zal in dat geval veelal plaatsvinden via een reductie op de koopprijs van de aandelen, waarbij (veelal) een latente belastingverplichting van 50% van het nominale belastingtarief in aanmerking wordt genomen. De directie van VastNed Retail is van mening dat in deze gevallen de latente belastingverplichtingen gewaardeerd dienen te worden op 50% van het nominaal belastingtarief. De directie van VastNed Retail heeft deze waarderingswijze toegepast op de latente belastingverplichtingen betreffende het Portugese en Italiaanse vastgoed. Indien deze latente belastingverplichtingen gewaardeerd zouden worden tegen 100% van het nominale belastingtarief zou het effect op het eigen vermogen per 31 december 2005 € 0,6 miljoen negatief bedragen. Latente belastingverplichtingen Spanje Het nominale belastingtarief in Spanje bedraagt 35%, echter wanneer een bij verkoop gerealiseerde vermogenswinst binnen drie jaar in Spanje wordt geherinvesteerd vindt restitutie plaats van betaalde winstbelasting ter hoogte van 20% van de bij verkoop gerealiseerde vermogenswinst. Het effectief belastingtarief bedraagt dan 15%. De directie van VastNed Retail is van mening dat voor de bepaling van de latente belastingverplichting dit effectieve belastingtarief gehanteerd dient te worden. Indien de latente belastingverplichtingen gewaardeerd zouden worden tegen het belastingtarief van 35% zou het effect op het eigen vermogen per 31 december 2005 € 34,6 miljoen negatief bedragen.

31 Total expense ratio De total expense ratio over 2005 bedraagt 3,60% (2004: 4,23%). De total expense ratio wordt berekend door de totale kosten over de verslagperiode te delen door het gemiddeld eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail. In de totale kosten zijn begrepen de niet doorberekende servicekosten, de exploitatiekosten, de algemene kosten en de belastingen naar de winst. Deze kosten worden gecorrigeerd voor het deel van deze kosten dat toekomt aan derden.

114


32 Gevolgen van de overgang naar IFRS a Introductie VastNed Retail publiceert conform de Europese verordening voor beursgenoteerde ondernemingen vanaf 1 januari 2005 haar cijfers op basis van International Financial Reporting Standards (‘IFRS’), zoals aanvaard binnen de Europese Unie. In overeenstemming met IFRS 1 ‘Eerste Toepassing van IFRS’ wordt hieronder nadere informatie gegeven op grond waarvan gebruikers van de financiële rapportages van VastNed Retail inzicht kunnen krijgen in de voornaamste wijzigingen als gevolg van deze nieuwe waarderingsgrondslagen. In overeenstemming met IFRS 1 is hieronder de volgende informatie gegeven: – Een uiteenzetting van de voornaamste wijzigingen als gevolg van de implementatie van IFRS ten opzichte van de tot vorig boekjaar toegepaste waarderingsgrondslagen. – De geconsolideerde openingsbalans per 1 januari 2004 op basis van IFRS met een overzicht van de kwantitatieve verschillen tussen de tot vorig jaar toegepaste grondslagen en IFRS. – De geconsolideerde winsten verliesrekening over 2004 op basis van IFRS met een overzicht van de kwantitatieve verschillen tussen de tot vorig jaar toegepaste grondslagen en IFRS. – De geconsolideerde balans per 31 december 2004 op basis van IFRS met een overzicht van de kwantitatieve verschillen tussen de tot vorig jaar toegepaste grondslagen en IFRS. b Voornaamste wijzigingen implementatie IFRS Hieronder is een overzicht opgenomen van de voornaamste wijzigingen van invoering van IFRS ten opzichte van de huidige Nederlandse waarderingsgrondslagen en de effecten ervan op het eigen vermogen per 1 januari 2004, het beleggingsresultaat over 2004 en het eigen vermogen per 31 december 2004. Opties voor eerste toepassing VastNed Retail heeft ervoor gekozen gebruik te maken van de volgende uitzonderingen die zijn toegestaan door IFRS voor de opstelling van de openingsbalans per 1 januari 2004 op de datum van overgang: Bedrijfscombinaties Voor bedrijfscombinaties die vóór 1 januari 2004 plaatsvonden is IFRS 3 ‘Bedrijfs‑ combinaties’ niet retroactief toegepast. De waarde van de activa, verplichtingen en voorwaarde verplichtingen van vóór 1 januari 2004 verworven entiteiten is gebaseerd op de voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen. Financiële instrumenten IAS 32 en IAS 39 hebben betrekking op de waardering en toelichting van financiële instrumenten. Deze standaarden zijn pas effectief per 1 januari 2005, maar mochten eerder worden toegepast. VastNed Retail opteert niet voor eerdere toepassing van deze standaarden over 2004. Derhalve zijn de vergelijkende cijfers over 2004 niet aangepast en heeft dit dus geen effect op het eigen vermogen per 1 januari 2004, het direct beleggingsresultaat over 2004 en het eigen vermogen ultimo 2004.

115


Presentatie van balans en winsten verliesrekening IFRS kent geen voorgeschreven model voor de balans en winsten verliesrekening. Wel is een aantal kaders aangegeven waaraan het model voor de balans en winsten verliesrekening dient te voldoen. De afgelopen periode heeft VastNed Retail deelge‑ nomen aan overleg binnen de vastgoedbranche (onder meer via de EPRA en tussen de Nederlandse vastgoedfondsen) om te komen tot een meer uniforme presentatie van de balans en winsten verliesrekening van vastgoedbeleggingsfondsen. Op basis van de uitkomsten van dit overleg en gegeven de kaders van IFRS, heeft VastNed Retail de door haar gehanteerde modellen voor de balans en winsten verliesrekening enigszins gewijzigd. In de hierna opgenomen aansluitingsoverzichten zijn de effecten van deze aanpassingen opgenomen onder het kopje ‘Wijzigingen in presentatie’. Waardering en presentatie van vastgoedbeleggingen Een belangrijke wijziging als gevolg van IFRS is dat onderscheid gemaakt dient te worden tussen bestaande vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in pijplijn. Bestaande vastgoedbeleggingen dienen gewaardeerd te worden tegen reële waarde en vastgoedbeleggingen in pijplijn dienen gewaardeerd te worden tegen kostprijs of lagere reële waarde. Ook onder de tot vorig jaar toegepaste waarderingsgrondslagen was dit het geval. Een verschil met IFRS bestaat uit het feit dat indien vastgoedbeleg‑ gingen, die eenmaal in exploitatie zijn geweest en uit exploitatie worden genomen voor een ingrijpende renovatie, tegen reële waarde gewaardeerd dienen te blijven. Onder de voorheen toegepaste grondslagen werden deze tegen kostprijs of lagere reële waarde gewaardeerd. Op grond hiervan wordt in de presentatie onderscheid gemaakt tussen vastgoedbeleggingen in exploitatie, in renovatie en in pijplijn. Overigens heeft deze wijziging bij VastNed Retail slechts gevolgen voor de presentatie en niet voor het eigen vermogen 1 januari 2004 en 31 december 2004 en het beleggingsresultaat over 2004. Huurkortingen, huurvrije perioden en huurincentives Op grond van IFRS dienen opbrengsten en kosten zoveel mogelijk te worden toegerekend aan de perioden waarop ze betrekking hebben. Op grond hiervan dienen de bovengenoemde posten te worden uitgesmeerd over de looptijd van het huurcontract (‘straight lining’). Onder toepassing van de tot vorig jaar toegepaste grondslagen werden deze posten volledig verantwoord in de periode waarin ze ontstonden. Als gevolg hiervan neemt het direct beleggingsresultaat over 2004 bij toepassing van IFRS toe met € 0,1 miljoen. Dit hogere direct beleggingsresultaat resulteert in een additionele actiefpost op de balans, welke op grond van IFRS geabsorbeerd dient te worden in de waardemutaties van het vastgoed en derhalve resulteert in eenzelfde tegengestelde correctie op het indirect beleggingsresultaat. Op het eigen vermogen heeft deze aanpassing derhalve geen effect.

116


Personeelsbeloningen De huidige pensioenregeling van VastNed Management wordt onder IFRS aangemerkt als toegezegd-pensioen. Op grond hiervan dient, rekening houdend met toekomstige salarisstijgingen, gemiddelde arbeidsduur van werknemers, inflatie en dergelijke, een inschatting gemaakt te worden van de toekomstige pensioenlasten. VastNed Management heeft in dit kader, rekening houdend met de huidige pensioenregeling, een actuarieel rapport op laten stellen door een onafhankelijk actuaris. Op basis van dit rapport dient VastNed Management op basis van de huidige pensioenregeling per 1 januari 2004 een voorziening op te nemen van € 1,3 miljoen. Hiervan dient € 0,6 miljoen aan VastNed Retail te worden gealloceerd, waardoor het eigen vermogen per 1 januari 2004 met hetzelfde bedrag daalt. Het effect op het direct beleggingsresultaat over 2004 is als gevolg van een beperkte vrijval van de per 1 januari 2004 gevormde voorziening ten gunste van de onder de huidige grondslagen over 2004 verantwoorde pensioenlasten licht positief. Als gevolg hiervan neemt het eigen vermogen ultimo 2004 per saldo met € 0,5 miljoen af. Overigens geldt in de overige landen een ‘toegezegde bijdrageregeling’, waarvoor onder IFRS geen voorziening dient te worden opgenomen. Daarnaast zijn onder IFRS voorzieningen opgenomen voor onder andere toekomstige jubileumuitkeringen. Dit heeft een zeer beperkt effect op het beleggingsresultaat en eigen vermogen. Latente belastingverplichtingen Indien het voornemen bestaat het vastgoed te verkopen via verkoop van de aandelen van de (belastingplichtige) vennootschap die het betreffende vastgoed in eigendom heeft, is geen winstbelasting verschuldigd. De overdracht van de latente belasting‑ verplichting aan de verkoper zal in dat geval veelal plaatsvinden via een reductie op de koopprijs van de aandelen, waarbij (veelal) een latente belastingverplichting van 50% van het nominale belastingtarief in aanmerking wordt genomen. VastNed Retail is van mening dat IFRS zodanig geïnterpreteerd dient te worden dat in bovengenoemde gevallen de latente belastingverplichtingen gewaardeerd wordt op basis van (veelal) 50% van het nominale belastingtarief. Dit is grotendeels in lijn met de waarderingsmethodiek die volgens de tot vorig boekjaar toegepaste waarderingsgrondslagen reeds werd toegepast. Een uitzondering hierop vormt de waardering van de latente belastingverplichting in Spanje. In Spanje maakt de huidige vennootschapsstructuur het lastiger om het Spaanse vastgoed te verkopen via de verkoop van aandelen in vastgoedvennootschappen. Hier bestaat echter wel de mogelijkheid om het vastgoed te verkopen, waarbij de hierbij gerealiseerde (fiscale) boekwinst belast wordt tegen een effectief belastingtarief van 15%. De tot vorig jaar verantwoorde latente belastingverplichtingen voor het Spaanse vastgoed waren gewaardeerd op basis van 50% van dit gereduceerde tarief. VastNed Retail is van mening dat bij implementatie van IFRS het niet meer is toegestaan om deze reductie toe te passen. Derhalve zijn onder IFRS in de openingsbalans per 1 januari 2004 de latente belastingverplichtingen verhoogd met € 5,3 miljoen ten laste van het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per 1 januari 2004. Het beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail over 2004 zal ten opzichte van het gerapporteerde beleggingsresultaat met € 1,5 miljoen dalen als gevolg van positieve herwaarderingen van de Spaanse portefeuille gedurende 2004 verminderd met een lagere additionele belastinglast als gevolg van de verkoop van het vastgoedobject te Getafe in 2004. Het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail ultimo 2004 daalt hiermee per saldo met € 6,8 miljoen ten opzichte van het in de jaarrekening 2004 gepubliceerde eigen vermogen.

117


Financiële derivaten IAS 32 en IAS 39 hebben betrekking op de waardering en toelichting van financiële instrumenten. Deze standaarden werden pas effectief per 1 januari 2005, maar mochten eerder worden toegepast. VastNed Retail heeft niet geopteerd voor eerdere toepassing van deze standaarden over 2004. Derhalve zijn de vergelijkende cijfers over 2004 niet aangepast en heeft dit dus geen effect op het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per 1 januari 2004, het beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders over 2004 en het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail ultimo 2004. De implementatie van deze standaarden vanaf 1 januari 2005 heeft voor VastNed Retail tot gevolg dat de rentederivaten vanaf 1 januari 2005 op reële waarde gewaardeerd dienen te worden. Afhankelijk van de vraag of deze derivaten aangemerkt kunnen worden als zogenaamde effectieve hedge, worden de mutaties in het eigen vermogen verwerkt of, indien geen effectieve hedge, in de winsten verliesrekening. De waardemutaties worden geacht onderdeel te zijn van het indirect beleggingsresultaat. Als gevolg hiervan neemt het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per 1 januari 2005 met € 0,4 miljoen af. c Aansluitingsoverzicht implementatie IFRS Op de volgende pagina’s zijn de aansluitingen tussen de geconsolideerde balansen per 1 januari en 31 december 2004 en winsten verliesrekening over 2004 op basis van de voorheen toegepaste waarderingsgrondlagen en IFRS weergegeven.

118

Vastgoed- beleggingen

Wijzigingen in presentatie

incentives

Huur- beloningen

verplichtingen

Personeels- Latente belasting-

_________________________________________________________________

Aanpassingen IFRS

Activa

____________________________________________________

Balans op basis IFRS

119 1.651.571

–

(10.006)

–

756

–

161.737 4.127 (171.535) (10.006)

Totaal passiva 1.651.571

–

(10.006)

–

756

–

Totaal langlopende schulden

Latente belastingverplichtingen Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen Langlopende rentedragende leningen o/g Waarborgsommen en overige langlopende schulden

1.642.321 Totaal passiva

Totaal kortlopende schulden

161.737 Schulden aan kredietinstellingen 4.127 Aflossing langlopende leningen o/g 29.864 Overige schulden en overlopende passiva

_____ 195.728 _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

Kortlopende schulden 211.405

Voorzieningen 24.156 5.316 29.472 1.350 1.350 Langlopende schulden 598.049 598.049 5.671 5.671 ___________ 634.542

60.723 (14) 60.709 Eigen vermogen minderheidsbelangen ___________ ___________ 817.961 812.051 Totaal eigen vermogen

Minderheidsbelangen Groepsvermogen

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail

Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Overige reserves Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

80.734 80.734 432.276 432.276 203.488 (594) (5.302) 197.592 40.740 40.740 ___________ ___________ 757.238 751.342

Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Overige reserve Beleggingsresultaat Totaal eigen vermogen

Eigen vermogen

Passiva

1.642.321 Totaal activa

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

Passiva

Totaal activa

763 763 Materiële vaste activa ___________ 1.602.954 Totaal vaste activa Vorderingen 18.931 (749) 80 756 19.018 Debiteuren en overige vorderingen 749 749 Belastingen naar de winst Overige activa 20.363 (763) 19.600 Liquide middelen ___________ 39.367 Totaal vlottende activa

Vastgoed in exploitatie 1.603.572 (8.892) (1.904) 1.592.776 Vastgoedbeleggingen in exploitatie Vastgoed niet in exploitatie 8.705 (4.135) 4.570 Vastgoedbeleggingen in renovatie 1.904 1.904 Overlopende activa in verband met huurincentives ___________ ___________ 1.612.277 1.599.250 2.941 2.941 Vastgoedbeleggingen in pijplijn ___________ 1.602.191 Totaal vastgoedbeleggingen

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingen

Activa

____________________________________________________

Balans op basis van waarderingsgrondslagen 2004

(x € 1.000,-)

Geconsolideerde balans per 1 januari 2004 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Wijzigingen

Huur-

____________________________________________________

Winst- en verliesrekening op basis IFRS Personeels- Latente belasting-

___________________________________________________

Aanpassingen IFRS

120 (5.669)

71.665

Beleggingsresultaat

91

–

–

61

(1.503)

70.223

Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

(5.578) Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen

_____ _____ _____ _____ _____ _____

Minderheidsbelangen

Belastingen naar de winst (9.370) 5.611 (3.759) Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst (5.611) (1.594) (7.205) Mutatie latente belastingverplichtingen ___________ (10.964) ___________ ___________ Beleggingsresultaat na belastingen 77.334 75.801 Beleggingsresultaat na belastingen

Opbrengsten uit beleggingen in presentatie incentives beloningen verplichtingen Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen ___________ ___________ ___________ ___________ Brutohuuropbrengsten 119.225 251 119.476 Brutohuuropbrengsten (1.574) (1.574) Niet doorberekende servicekosten Exploitatiekosten (15.585) 1.609 (13.976) Exploitatiekosten ___________ ___________ Nettohuuropbrengsten 103.640 103.926 Nettohuuropbrengsten Waardemutaties Ongerealiseerde waardemutaties 40.579 1.296 (251) 41.624 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie (1.296) (1.296) Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie ___________ ___________ 40.579 40.328 Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen Gerealiseerde waardemutaties (24.804) (24.804) Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen ___________ ___________ Totaal opbrengsten uit beleggingen 119.415 119.450 Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Lasten Lasten 4.276 4.276 Financiële opbrengsten Interest (25.867) (4.276) (30.143) Financiële kosten ___________ (25.867) Nettofinancieringskosten Algemene kosten (6.844) (35) 61 (6.818) Algemene kosten ___________ ___________ (32.711) (32.685) Totaal lasten ___________ ___________ Beleggingsresultaat voor belastingen 86.704 86.765 Beleggingsresultaat voor belastingen

____________________________________________________

Winst- en verliesrekening op basis van waarderingsgrondslagen 2004

(x € 1.000,-)

Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2004 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Balans op basis IFRS Vastgoed- beleggingen

Wijzigingen in presentatie

incentives

Huur- beloningen

verplichtingen

Personeels- Latente belasting-

Activa

_________________________________________________________________ ____________________________________________________

Aanpassingen IFRS

121 1.413.714

–

(1.373)

–

680

–

854.530

(105)

Totaal passiva

1.413.714

–

(1.373)

–

680

–

Totaal kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende leningen o/g Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva

1.413.021 Totaal passiva

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

68.386 68.386 12.212 12.212 5.377 5.377 Kortlopende schulden 119.065 (91.361) (1.373) (64) 26.267 ___________ 112.242

Totaal langlopende schulden

Latente belastingverplichtingen Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen Langlopende rentedragende leningen o/g Langlopende belastingschulden Waarborgsommen en overige langlopende schulden

847.087 Totaal eigen vermogen

Voorzieningen 11.800 6.910 18.710 1.277 1.277 Langlopende schulden 428.319 (16.473) 411.846 9.696 9.696 12.163 12.163 ___________ 453.692

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail

Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Overige reserves Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

68.394 Eigen vermogen minderheidsbelangen

_____ _____

Groepsvermogen

68.499

83.731 83.731 443.966 443.966 186.669 (594) (5.302) 180.773 71.665 61 (1.503) 70.223 ___________ ___________ 786.031 778.693

Minderheidsbelangen

Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Overige reserve Beleggingsresultaat Totaal eigen vermogen

Eigen vermogen

Passiva

1.413.021 Totaal activa

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

Passiva

Totaal activa

_____

783 783 Materiële vaste activa 1.361.044 Totaal vaste activa Vorderingen 14.070 11 680 14.761 Debiteuren en overige vorderingen Overige activa 37.999 (783) 37.216 Liquide middelen ___________ 51.977 Totaal vlottende activa

Vastgoed in exploitatie 1.357.503 (1.384) (2.645) 1.353.474 Vastgoedbeleggingen in exploitatie Vastgoed niet in exploitatie 4.142 (648) 3.494 Vastgoedbeleggingen in renovatie 2.645 2.645 Overlopende activa in verband met huurincentives ___________ ___________ 1.361.645 1.359.613 648 648 Vastgoedbeleggingen in pijplijn ___________ 1.360.261 Totaal vastgoedbeleggingen

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingen

Activa

____________________________________________________

Balans op basis van waarderingsgrondslagen 2004

(x € 1.000,-)

Geconsolideerde balans per 31 december 2004 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening


33 Goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd door de raad van commissarissen voor publicatie op 21 februari 2006.

122

Vennootschappelijke balans per 31 december (x € 1.000,-)

2005 2004 ___________ ___________

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Vastgoedbeleggingen in renovatie Overlopende activa in verband met huurincentives Vastgoedbeleggingen in pijplijn Totaal vastgoedbeleggingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen

513.083 491.220 – 440 245 256 ___________ ___________ 513.328 491.916 – 648 ___________ ___________ 513.328 492.564 411.761 459.108

Activa

_____ _____

Totaal vaste activa 925.089 951.672 Groepsmaatschappijen 169.450 9.745 Debiteuren en overige vorderingen 4.357 4.136 Liquide middelen 113 2.867

_____ _____ Totaal vlottende activa 173.920 16.748 _____ _____ Totaal activa

1.099.009

968.420

Passiva Gestort en opgevraagd kapitaal 84.516 83.731 Agioreserve 443.125 443.966 Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten (1.274) – Herwaarderingsreserve 131.307 33.027 Overige reserves 46.947 147.746 Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 157.858 70.223 ___________ ___________ Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 862.479 778.693

Langlopende rentedragende leningen o/g Waarborgsommen en overige langlopende schulden

90.998 8.594

140.937 6.107

_____ _____

Totaal langlopende schulden 99.592 147.044 Schulden aan kredietinstellingen 88.275 18.150 Aflossing langlopende leningen o/g 36.779 9.711 Financiële derivaten 774 – Belastingen naar de winst 539 457 Overige schulden en overlopende passiva 10.571 14.365

_____ _____ Totaal kortlopende schulden 136.938 42.683 _____ _____ Totaal passiva

123

1.099.009

968.420

Vennootschappelijke winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

Vennootschappelijk resultaat Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen

2005 2004 ___________ ___________ 46.272 33.481 111.586 36.742

_____ _____ Beleggingsresultaat

157.858

70.223

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Algemeen De vennootschappelijke winsten verliesrekening is op grond van artikel 402, boek 2 BW in beknopte vorm weergegeven. Deze vennootschappelijke jaarrekening maakt onderdeel uit van de jaarrekening 2005 waarin ook de geconsolideerde jaarrekening is opgenomen. De vennootschap heeft gebruik gemaakt van het bepaalde in artikel 379 lid 5, boek 2 BW. De in dit artikel genoemde lijst is neergelegd ten kantore van het Handelsregister te Rotterdam. De vennootschap heeft voor een aantal groepsmaatschappijen een garantieverklaring afgegeven conform artikel 403, boek 2 BW. Wijziging waarderingsgrondslagen In verband met de implementatie van IFRS voor de geconsolideerde jaarrekening, zijn de waarderingsgrondslagen voor de vennootschappelijke jaarrekening aangepast. De effecten hiervan op het eigen vermogen en het beleggingsresultaat zijn toegelicht in ‘32 Gevolgen van de overgang naar IFRS’ van de geconsolideerde jaarrekening. Het effect op het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail ultimo 2004 en het beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail over 2004 bedraagt respectievelijk € 7,3 miljoen negatief en € 1,4 miljoen negatief. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat Bij het opstellen van de vennootschappelijke jaarrekening is gebruik gemaakt van artikel 362 lid 8, boek2 BW. De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva en de methode van resultaat‑ bepaling zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening. Derhalve wordt verwezen naar de toelichting op deze stukken. De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen nettover‑ mogenswaarde. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen De vennootschap staat aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel.

124

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

Vastgoedbeleggingen 2005 2004 ____________________________________________________ ____________________________________________________

In exploitatie

In renovatie

In pijplijn

Totaal

In exploitatie

In renovatie

In pijplijn

Totaal

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Stand per 1 januari 491.220 440 648 492.308 485.580 1.516 2.882 489.978 Investeringen in bestaande objecten 2.462 491 – 2.953 1.356 1.194 147 2.697 In exploitatie genomen – – – – 1.625 (1.625) – – Verkopen (1.947) (452) (648) (3.047) (13.805) – (2.381) (16.186) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 491.735 479 – 492.214 474.756 1.085 648 476.489 Waardemutaties 21.348 (479) _ 20.869 16.464 (645) – 15.819 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Stand per 31 december 513.083 – – 513.083 491.220 440 648 492.308 Overlopende activa in verband met huurincentives 245 ___________ Taxatiewaarde per 31 december 513.328

– ___________

– ___________

245 ___________

256 ___________

– ___________

–

–

513.328

491.476

440

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Stand per 1 januari Aanpassing in verband met IAS 32 en IAS 39 Verwerving en uitbreiding belangen Terugstorting van kapitaal Aandeel in beleggingsresultaat Verkopen Ontvangen uitkeringen Overige mutaties

2005 2004 ___________ ___________ 459.108 507.131 (364) – ___________ ___________ 458.744 507.131 – 21 (112.455) – 111.586 36.742 (191) (73.385) (45.771) (11.401) (152) –


411.761

VastNed Retail bezit per 31 december 3.675.960 aandelen Intervest Retail (31 december 2004: 3.682.760 aandelen), waarvan per 31 december de nettovermogenswaarde € 28,71 per aandeel (31 december 2004: € 28,19 per aandeel) bedraagt. De beurskoers van aandelen Intervest Retail bedroeg per 31 december € 43,50 per aandeel (31 december 2004: € 34,89 per aandeel).

125

459.108

– 256 ___________ ___________ 648

492.564

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

Eigen vermogen

Afdekkings-

Gestort en

reserve

opgevraagd

financiële

waarderings-

derivaten

reserve

___________ ___________

___________

kapitaal

Stand per 1 januari 2004

___________ 80.734

Agioreserve

432.276

–

Her-

Beleggings- resultaat

Eigen vermogen

Overige aandeelhouders aandeelhouders reserves

VastNed Retail

VastNed Retail

___________ ___________

___________

25.034

172.558

40.740

751.342

Emissies 1.625 13.325 – – Kosten emissies – (218) – – Beleggingsresultaat – – – – Indirect beleggingsresultaat – – – 7.993 Stockdividend 1.372 (1.372) – – Kosten stockdividend – (45) – – Slotdividend vorig boekjaar in contanten – – – – Toevoeging uit winstverdeling – – – – ___________ ___________ ___________ ___________ Stand per 31 december 2004 83.731 443.966 – 33.027

– – –

– – 70.223

14.950 (218) 70.223

(7.993) – –

– – –

– – (45)

–

(57.559)

(57.559)

Aanpassing in verband met IAS 32 en IAS 39 – – (347) – ___________ ___________ ___________ ___________ Stand per 1 januari 2005 83.731 443.966 (347) 33.027 Beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Stockdividend Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2005 in contanten Toevoeging uit winstverdeling Waardemutaties financiële derivaten

Stand per 31 december 2005

(16.819) 16.819 – ___________ ___________ ___________ 147.746

778.693

(17) – (364) ___________ ___________ ___________ 147.729

70.223

778.329 157.858

–

–

–

–

–

157.858

– 785 –

– (785) (56)

– – –

98.280 – –

(98.280) – –

– – –

– – (56)

–

–

–

–

–

(54.638)

(54.638)

–

–

–

–

(18.087)

–

(18.087)

–

–

–

–

15.585

(15.585)

–

–

–

(927)

–

–

–

(927)

84.516

443.125

(1.274)

131.307

46.947

157.858

862.479

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 375,0 miljoen en is verdeeld in 74.999.990 gewone aandelen à € 5,- en 10 prioriteitsaandelen à € 5,-. Goedkeuring van de vennootschappelijke jaarrekening De vennootschappelijke jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd door de raad van commissarissen voor publicatie op 21 februari 2006.

126

70.223

Overige gegevens Bijzondere zeggenschapsrechten Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteitsaandelen in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Retail bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Retail en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B. Hiermee wordt voldaan aan de vereisten van bijlage X, artikel 10 van het Fondsenreglement.

Winstverdeling Volgens de statuten van de vennootschap wordt een dividend uitgekeerd op de prioriteitsaandelen van 5% van het nominale bedrag. Vervolgens staat de verdere winst ter beschikking van de algemene vergadering van aandeelhouders. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen toe‑ komend aan aandeelhouders VastNed Retail groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Teneinde de fiscale status van beleggingsinstelling te behouden dient de vennootschap de fiscale winst, na toegestane reserveringen, binnen acht maanden na afloop van het verslagjaar uit te keren.

Bestemming beleggingsresultaat De directie stelt voor het beleggingsresultaat als volgt te verdelen (x € 1.000,-): Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Toevoeging indirect beleggingsresultaat aan overige reserves Voor dividenduitkering beschikbaar Reeds uitgekeerd in de vorm van interim-dividend Voor uitkering slotdividend beschikbaar

157.858 (98.280) ___________ 59.578 (18.087)

_____

41.491

De directie stelt voor het slotdividend als volgt uit te keren: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – € 1,47 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – € 2,47 in contanten; en het overschot van de voor uitkering beschikbare winst toe te voegen aan de overige reserves. Indien gekozen wordt voor de uitkering in contanten plus de aandelen dient dit geëffectueerd te worden voor 21 april 2006. Na deze datum zal slechts, binnen de grenzen als vastgesteld in de statuten, het contante dividend opeisbaar zijn.

127

VastNed Retail jaarrekening 2005

Accountantsverklaring

Opdracht Wij hebben de in dit verslag op pagina 77 tot en met pagina 126 opgenomen jaarrekening 2005 van VastNed Retail N.V. te Rotterdam gecontroleerd. De jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de directie van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken.

Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die directie van de vennootschap daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel.

Oordeel met betrekking tot de geconsolideerde jaarrekening Wij zijn van oordeel dat de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 2005 en van het resultaat en kasstromen over 2005 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW voorzover van toepassing. Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag voorzover wij dat kunnen beoordelen verenigbaar is met de geconsolideerde jaarrekening.

Oordeel met betrekking tot de enkelvoudige jaarrekening Wij zijn van oordeel dat de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 2005 en van het resultaat over 2005 in overeenstemming met in Nederland aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de enkelvoudige jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW. Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag voorzover wij dat kunnen beoordelen verenigbaar is met de enkelvoudige jaarrekening. Amsterdam, 21 februari 2006 Deloitte Accountants B.V. Drs L. Albers RA

128

Vastgoedportefeuille 2005

____

(x € 1.000,-)

huuropbrengst

Theoretische

parkeerplaatsen

____

Aantal

____

appartementen

Aantal

_____

Aantal huurders

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land

Vastgoedbeleggingen in exploitatie

oppervlakte (m2)


____ ________

Nederland Alkmaar Laat 165-167 Payglop 6 Payglop 14 Almelo Grotestraat 22-24 Grotestraat 32 / Hof van Gülick 10 Grotestraat 35a-37 Grotestraat 36 Grotestraat 83-85 Grotestraat 97a / Koornmarkt 3, 5, 9, 11 / Werfstraat 1 Amersfoort Achter de Kamp 92 Arnhemsestraat 18-20 Julianaplein 7-10 Langestraat 8 Amsterdam Van Baerlestraat 86 Van Baerlestraat 108-110 Bos en Lommerweg 279-281 1) Buikslotermeerplein 88-90 1) Buikslotermeerplein 123 1) Ceintuurbaan 133 Ferdinand Bolstraat 65 Ferdinand Bolstraat 79 Ferdinand Bolstraat 81 Ferdinand Bolstraat 88 Ferdinand Bolstraat 92 / G. Flinckstraat 118 Ferdinand Bolstraat 95-97 / 1e Jan v.d. Heydenstraat 88a-90 Ferdinand Bolstraat 101 Ferdinand Bolstraat 109 Ferdinand Bolstraat 120 / 1e Jan v.d. Heydenstraat 88 Ferdinand Bolstraat 122 Ferdinand Bolstraat 124 Ferdinand Bolstraat 126 Heiligeweg 47 Jan Evertsenstraat 100 Jan Evertsenstraat 106 Jan Evertsenstraat 108 Kalverstraat 9 Kalverstraat 162-164 Kalverstraat 182 Kalverstraat 208 Kinkerstraat 115 1) Leidsestraat 5 Leidsestraat 64-66 / Kerkstraat 44 Osdorpplein 801-804 1) Osdorpplein 815-822 en 880-885 1) 130

Winkel Winkel Winkel

1990 1988 1994

1906 1900 1930

345 45 120

1 1 1

– – –

– – –

80 20 41

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1989 1993 1994 1996 1994 1993

1929 1920 1900 1920 1850 1920

190 210 150 430 255 1.096

1 1 1 1 1 5

2 1 1 – – –

– – – – – –

38 42 47 75 119 172

Winkel Winkel Winkel Winkel

1993 1988 1993 1990

1983 1920 1980 1900

1.150 238 1.052 409

1 1 37 1

– 1 – –

– – 46 –

172 52 193 87

Winkel Winkel Winkel Winkelcentrum Winkelcentrum Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1994 1990 1994 1990 1993 1994 1989 1987 1989 1987 1987

1800 1800 1940 1968 1968 1895 1883 1905 1884 1883 1882

90 265 155 388 9.293 120 65 85 82 85 81

1 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1

2 3 3 – – 2 3 3 3 3 6

– – – – – – – – – – –

67 88 39 90 917 31 46 57 38 52 56

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkelcentrum Winkelcentrum

1987 1989 1989 1993 1987 1987 1989 1989 1988 1987 1987 1990 1988 1987 1991 1994 1990 1986 1994 1998

1892 1892 1882 1893 1893 1893 1893 1899 1925 1925 1940 1900 1800 1900 1850 1988 1905 1912 1985 1982

194 118 76 130 95 75 75 60 90 85 95 252 328 95 160 97 380 790 497 3.411

1 1 1 1 1 1 – 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 4 4 12

9 3 3 6 3 3 3 – 3 3 3 – – – – – – – – –

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

103 39 38 60 50 46 40 89 38 37 43 106 200 113 98 33 87 202 113 603

parkeerplaatsen

1990 1987 1992 1996

1876 1905 2003 1930

310 78 259 70

1 2 3 1

– 3 – –

– – – –

47 104 74 29

Winkelcentrum Winkel Winkel Winkel Winkel

1999 1991 1990 1990 1994

1950 1979 1900 1930 1900

2.190 56 363 70 295

16 1 2 1 2

– – 2 – 3

– – – – –

223 14 104 29 99

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1990 1994 1988 1988 1990 1990 1994

1600 1950 1890 1870 1952 1900 1800

188 657 1.085 3.139 454 265 150

2 1 4 4 1 2 1

1 – 3 4 3 4 –

– – – – – – –

104 127 220 57 56 107 70

Winkel

1995

1952

893

3

–

–

91

Winkel

1994

1910

220

1

–

–

27

Winkel

1998

1992

1.819

6

2

–

225

Winkel

1997

1994

250

1

–

–

41

Winkel

1994

1900

80

1

–

–

45

Winkel Winkel

1993 1989

1930 1910

195 2.630

1 4

– –

– –

27 261

Winkel

1997

1930

160

1

–

–

34

Winkel

1997

1850

296

2

–

–

36

Winkel Winkel

1990 1997

1989 1992

566 270

5 2

– –

– –

72 40

Winkel Winkel

1997 1997

1940 1920

877 750

1 1

– –

– –

97 77

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1988 1994 1993 1998 1991 1986 1994 1994 1992 1991 1992

1924 1985 1980 1905 1953 1961 1920 1800 1953 1920 1800

260 88 150 165 102 430 125 100 90 240 70

1 1 1 1 2 – 1 1 1 1 1

– – – 5 – – 2 – – – 2

– – – – – – – – – – –

164 75 111 100 89 66 118 56 78 71 39

131

(x € 1.000,-)


huuropbrengst

Paleisstraat 21 Reguliersbreestraat 9 / Amstel 8 Reguliersdwarsstraat 95-97 Stadionweg 75 1) Apeldoorn Adelaarslaan 86-146 / Talingweg 54 De Eglantier 409 Deventerstraat 5 Deventerstraat 6 Deventerstraat 14-14b Arnhem Bakkerstraat 3a-4 / Wielakkerstraat 8 Bakkerstraat 6 Koningstraat 12-13 / Beekstraat 105, 107-108 Koningstraat 14-15 / Beekstraat 98 / Klarestraat 21-27 Looierstraat 44-46 Rijnstraat 23 / Varkensstraat 34 Vijzelstraat 24 Assen Gedempte Singel 11-13 / Mulderstraat 8 Baarn Brinkstraat 34 Bemmel Dorpsstraat 31, 31a-31e / Kloosterplaats 1 / Dr Poellstraat 1 Bennekom Dorpsstraat 8 Bergen op Zoom Wouwsestraat 48 Beverwijk Breestraat 11 Nieuwstraat 9-11 / Breestraat 65 Bilthoven Julianalaan 53 Bodegraven Kerkstraat 22-24 Boxmeer Hoogkoorpassage 14, 16, 18-22 Steenstraat 110 / D’n entrepot Boxtel Rechterstraat 42-44 Stationstraat 18-20 Breda Eindstraat 14-16 Ginnekenstraat 3 Ginnekenstraat 19 Ginnekenstraat 80-80a Grote Markt 29 / Korte Brugstraat 2 Karnemelkstraat 14 Karrestraat 25 Ridderstraat 19 Torenstraat 2 / Korte Brugstraat 14 Veemarktstraat 30 Veemarktstraat 32

Theoretische

____

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw


____ ________

132

parkeerplaatsen

Winkelcentrum

1993

1977

1.610

7

–

–

233

Winkel

1997

1970

560

1

–

–

86

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1988 1994 1994 1994 1990

1986 1974 1920 1900 1900

370 1.012 277 301 360

1 2 1 3 2

– – 2 1 –

– – – – –

69 117 77 76 101

Winkelcentrum 1993 Perifere detailhandel 1990

1969 1.589 1985 13.702

8 3

1 –

– 150

218 878

Winkel

1997

1950

203

1

3

–

50

Winkel

1999

1989

535

6

–

–

94

Winkel

1997

1991

430

3

1

–

59

Winkel Winkel

1994 1993

1972 1960

200 160

1 1

4 1

– –

49 30

Winkel

1997

1922

1.190

4

–

–

135


1997 1990 1996 1987 1986

1700 1906 1906 1906 1700

750 37 120 150 139

1 1 1 1 1

– 3 – – –

– – – – –

100 40 35 51 36

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1994 1994 1991 1989 1987 1993 1990 1994 1988 1986 1989 1990 1987 1990 1989 1989 1988 1989 1988 1989 1990 1987 1988

1932 1932 1930 1995 1990 1916 1900 1900 1923 1916 1916 1916 1900 1920 1937 1916 1916 1888 1921 1919 1916 1920 1920

70 145 165 90 125 382 964 115 319 530 56 120 55 131 22 203 100 530 80 90 810 517 642

1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 – 1 2 1 2 1 4 1 1 2 1 2

– – 2 3 2 – – 1 – – – – 2 – – 2 – 1 – 1 – – –

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

23 35 61 56 52 64 189 27 64 105 27 60 50 35 30 108 73 109 54 61 114 62 108

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

_____

appartementen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Brielle De Reede 36-50 1) Brunssum Kerkstraat 45 / Schiffelerstraat 1 Bussum Havenstraat 154-158 / Kapelstraat 2 Kerkstraat 1 / Brinklaan Nassaulaan 12 / Nassaustraat 1a-1g Nassaustraat 12-16 Veerstraat 11-11d Capelle a/d IJssel De Wingerd 247-267 Lylantse Baan 7 Coevorden Friesestraat 14 / Weeshuisstraat 9 Culemborg Everwijnstraat 6-14 / Markt 53 Dalfsen Van Bloemendalstraat 6-8 / Wilhelminastraat 5 De Bilt Hessenweg 160 Hessenweg 162 Dedemsvaart Julianastraat 13-19 Delft Hippolytusbuurt 1 / Nieuwstraat Markt 23 Oude Langendijk 2 Oude Langendijk 11 Wijnhaven 9 / Oude Delft 92 Den Haag Dierenselaan 11 Dierenselaan 161 Fahrenheitstraat 567-571 Frederik Hendriklaan 101-103 Frederik Hendriklaan 128 / v. Beuningenstraat 48 Gravenstraat 1 Grote Markt 4 Herengracht 40-40a Hoogstraat 24-26 Hoogstraat 27-27a Korte Poten 10 Korte Poten 13 Korte Poten 42 Korte Poten 46 / Bleyenburg 35-37 Lange Poten 7 Lange Poten 21 Noordeinde 9 / Hartogstraat 1 Noordeinde 16-18 Noordeinde 48 Noordeinde 54 / Molenstraat 1 Plaats 17, 21-23 Plaats 25 Plein 10

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

parkeerplaatsen

1987 1988 1989 1995

1917 1930 1916 1916

276 858 48 163

1 1 1 1

– – – –

– – – –

68 284 37 81


1995 1990 1993 1991 1993

1850 1900 1800 1900 1800

127 986 310 278 210

2 2 2 1 1

2 – 1 – 1

– – – – –

52 98 76 35 101

Winkel Winkel

1997 1997

1960 1978

520 520

1 1

1 1

– –

47 46

Winkel

1999

1979

575

4

–

–

49


1997 1994 1988 1993

1968 1985 1988 1977

1.825 310 1.686 910

5 5 2 1

– – – –

– – – –

278 81 132 103

Winkelcentrum

1997

1972

2.854

9

–

–

296


1996 1991 1989 1989 1991

1800 1800 1866 1956 1918

175 285 36 30 60

1 2 1 1 1

– 1 – – –

– – – – –

110 71 21 22 18

Winkel

1995

1900

150

1

1

–

46

Winkel

1999

1985

419

1

–

–

67

Winkel Winkel

1997 1998

1965 1950

350 420

2 2

2 2

– –

72 55

Winkel Winkel Winkel Winkelcentrum Winkel Winkel Winkelcentrum Winkel

1994 1993 1987 1993 1992 1988 1994 1994

1963 1973 1966 1973 1930 1966 1970 1979

178 868 2.070 3.102 100 3.273 115 810

1 5 6 11 1 2 1 1

– – 3 – – – – 4

– – – – – – – –

28 107 199 453 110 537 73 132

Winkel

1997

1951

582

2

–

–

73

Winkel Winkel

1993 1991

1960 1963

263 171

1 1

1 1

– –

39 39

133

(x € 1.000,-)


huuropbrengst

Plein 11 Spuistraat 13 Venestraat 43 Vlamingstraat 43 Deventer Brink 95 / Spijkerboorsteeg 33-37 Lange Bisschopstraat 7 Lange Bisschopstraat 11-15 Lange Bisschopstraat 34 Lange Bisschopstraat 50 Didam Hoofdstraat 5-7 Oranjestraat 6-10 Dinteloord Raadhuisplein 7-9 Doetinchem Dr. Huber Noodstraat 2 Korte Heezenstraat 6 / Heezenpoort 13, 15-21 Nieuwstad 57-59 Terborgseweg 27 Doorwerth Mozartlaan 52-66 / van der Molenallee 107-125 Dordrecht Voorstraat 262 Voorstraat 276 / Vriesestraat 1 Voorstraat 305 Voorstraat 341 Voorstraat 343 Drachten Zuidkade 2 Ede Molenstraat 128-136 Eerbeek Stuyvenburchstraat 44 Stuyvenburchstraat 141 Eindhoven Franz Leharplein 3 Franz Leharplein 5-7 / Willaertplein 12-13 Frederiklaan 108-110 / Schootsestraat 101-109 Orionstraat 137-159 Rechtestraat 25 Rechtestraat 44-48 Winkelcentrum ‘Woensel’ 113 Woenselse Markt 19-21 Elst Kleine Molenstraat 6 Emmeloord Lange Nering 65 Lange Nering 92

Theoretische

____

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw


____ ________

134

parkeerplaatsen


1999 1993 1993 1993 1987 1990

1984 1952 1920 1950 1930 1954

3.460 900 95 124 2.030 289

2 1 1 1 9 1

– – – – 1 1

75 – – – – –

274 84 44 87 335 50

Winkel

1986

1981

770

5

9

–

152

Winkel Winkel

1997 1997

1930 1968

140 680

1 4

– –

– –

30 85

Winkel

1994

1920

65

1

–

–

31

Winkel

1994

1910

859

2

1

–

58


1988 1994 1990 1990

1900 1900 1988 1900

190 1.200 862 284

1 4 3 1

– 5 – –

– – – –

41 422 221 42

Winkel

1988

1989

1.100

1

–

–

137

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1995 1993 1994 1995 1990 1993 1988 1986

1905 1992 1991 1919 1953 1880 1978 1900

840 914 270 88 266 275 110 484

1 1 1 1 1 1 1 1

– – – 4 10 5 – –

– – – – – – – –

115 103 132 30 59 118 37 63

Winkel

1997

1986

800

1

1

–

92

Winkel Winkel

1996 1988

1920 1850

200 96

1 1

2 –

– –

67 56


1993 1997 1997

1950 1985 1930

313 300 1.173

3 1 1

2 – –

– – –

47 38 123

Winkel Winkelcentrum

1991 1998

1875 1978

470 4.735

1 14

– –

– –

68 673

Winkel Winkel

1997 1997

1990 1900

658 294

2 1

3 1

– –

91 53

Winkel

1998

1991

1.000

1

7

–

204


1989 1989 1989

1924 1986 1900

65 317 196

1 5 1

1 – –

– – –

31 98 49

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

_____

appartementen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Enschede Boulevard 1945 nr. 372 Dotterbloemstraat 10 Haverstraatpassage 14 Kalanderstraat 6 Langestraat 9-17a / Achter het Hofje 2 Raadhuisstraat 9 Ermelo Stationsstraat 60-64 Geldermalsen Geldersestraat 15 ’t Hooghuys 1-6 Goes Lange Kerkstraat 9 Goor Grotestraat 57-59 en 63 Gouda Hoogstraat 5 Kleiweg 77-95 Kleiweg 103 / Regentesseplantsoen Markt 52 Groesbeek Spoorlaan 1 Groningen Brugstraat 2-6 / Schuitemakersstraat 1 Dierenriemstraat 198/2 Herestraat 41 Nieuwe Ebbingestraat 32 Stoeldraaierstraat 17 Vismarkt 31, 31a-c Zwanestraat 22 Zwanestraat 41-43 Haaksbergen Spoorstraat 45 Haarlem Gen. Cronjéstraat 56-58 / Kloosterstraat 10 Grote Houtstraat 90 Hardenberg Fortuinstraat 6-6a / Middenpad 3-7 Fortuinstraat 21 Voorstraat 10 Harderwijk Markt 14 Winkelcentrum ‘Vuldersbrink’ Harlingen Kleine Bredeplaats 8a-10a / Grote Bredeplaats 26-26b Voorstraat 71 Harmelen Dorpsstraat 152, 154 en 154a-154f Heemstede Binnenweg 135-137 Binnenweg 167 / Binnendoor 1-13 Binnenweg 181 / Binnendoor 6

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

135

parkeerplaatsen

Winkel

1998

1994

1.270

1

2

–

169

Winkel Winkel

1990 1994

1950 1930

500 225

1 1

– 1

– –

38 102

Winkel

1998

1991

2.990

4

–

147

322


1998 1994 1994

1978 1950 1960

1.615 240 136

6 1 1

1 – –

– – –

217 84 36


1993 1986 1991

1920 1953 1991

105 182 120

1 3 1

1 2 1

– – –

61 68 33


1988 1994 1988

1900 1800 1890

130 555 476

1 1 1

2 8 –

– – –

61 199 130

Winkel

1997

1930

115

–

1

–

26


1994 1988 1994 1990 1987 1986

1950 1905 1850 1927 1923 1923

130 100 250 77 65 122

1 1 1 1 1 1

– – – 1 – –

– – – – – –

63 56 55 53 31 54

Winkel

1993

1990

388

3

–

–

47

Winkel

1993

1960

75

1

–

–

24

Winkel

1993

1970

160

2

–

–

55


1996 1994 1994

1912 1900 1920

85 80 134

1 1 1

– 1 1

– – –

29 47 62

Winkelcentrum Winkelcentrum

1999 1998

2000 553 1998 20.119

1 84

– –

– 505

96 3.972

Winkel

1998

1981

1.901

6

5

–

208

Winkel

1998

1985

194

1

1

–

34

Winkel

1993

1978

1.168

5

–

–

160

Winkel

1997

1996

565

2

1

–

71


1995 1995 1994

1929 1930 1920

291 70 520

1 1 2

– – 1

– – –

36 42 179

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

_____

appartementen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Heerde Dorpsstraat 57-61 Heerlen Akerstraat 20 Saroleastraat 38 Helden-Panningen Kepringelehof 3-5, 9-11 Helmond Markt 15-25 / Veestraat 2a Veestraat 1 Veestraat 39 Hengelo De Telgen 9 Marktstraat 2-6 Molenstraat 4 ’s-Hertogenbosch Hinthamerstraat 48 / Hinthamerpromenade 48 Hoge Steenweg 19-23 Schapenmarkt 17-21 Hillegom Hoofdstraat 66 Hilversum Kerkstraat 55 Kerkstraat 87 Kerkstraat 91 Kerkstraat 98 Schoutenstraat 6 Schoutenstraat 8 Hoensbroek Kouvenderstraat 17-21 Hoogeveen Hoofdstraat 157 Hoogezand Gorecht Oost 133-135 Hoorn Grote Noord 114 Grote Noord 118 Nieuwsteeg 24 Houten Onderdoor 4, 32, 34 ,44 en 46 Winkelcentrum ‘Het Rond’ 2) Joure Midstraat 153-163 Kerkrade Hoofdstraat 13 Krimpen a/d IJssel Brink 1-7 Leek Tolberterstraat 3-5 Leeuwarden Ruiterskwartier 127 Ruiterskwartier 135 Wirdumerdijk 7 / Weaze 16

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

136

parkeerplaatsen

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1988 1996 1996 1994 1993 1990 1989 1991 1994 1989 1993

1928 1928 1900 1928 1928 1928 1928 1928 1987 1928 1900

732 85 120 110 72 546 70 330 240 121 135

2 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1

– – 2 5 1 – 1 – – – 3

– – – – – – – – – – –

93 49 75 49 27 82 34 35 41 25 46

Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum

1996 1996 1996 1996 1996

1970 1971 1971 1971 1965

90 220 165 250 500

1 1 1 1 1

– – – – –

– – – – –

57 68 94 102 97


1996 1995 1996

1985 1975 1983

1.632 487 145

1 1 1

– – –

– – –

224 120 25

Winkelcentrum

1996

1980

150

1

–

–

40


1987 1989 1992

1891 1897 1883

110 135 789

1 1 3

– – –

– – –

85 121 285

Winkel Winkel

1990 1991

1980 1989

143 300

1 1

– 1

– –

34 43

Winkel Winkel

1991 1991

1950 1850

210 200

1 1

– –

– –

34 47

Winkel

1997

1990

325

1

–

–

59

Winkelcentrum

1993

1965

2.225

10

–

–

349

Winkel

1997

1800

300

1

2

–

45

Winkel

1997

1969

420

2

2

–

45


1993 1989 1989 1988 1988 1989 1988

1960 1951 1951 1900 1925 1918 1957

161 2.020 204 1.231 60 400 164

1 4 1 3 1 2 1

3 – 7 – – 3 7

– – – – – – –

93 368 64 144 24 98 52

Winkel

1997

1985

530

1

3

–

68

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

_____

appartementen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Leiden Botermarkt 4-5 Haarlemmerstraat 53 Haarlemmerstraat 107-109 Haarlemmerstraat 202 / v.d. Werfstraat 39 Haarlemmerstraat 208 / Duizenddraadsteeg 2 Haarlemmerstraat 213 Haarlemmerstraat 218 Haarlemmerstraat 239 Korevaarstraat 2e-2f Maarsmansteeg 2 Vismarkt 2-3 Leidschendam Berkenhove 9 Eglantier 9 Eglantier 14-16 Rozemarijnhof 7 Weigelia 14-15 Lelystad Stadhuisplein 75 1) Stadhuisstraat 2 1) Stadhuisstraat 68 1) Leusden Grutterij 6 Maastricht Muntstraat 16 Muntstraat 18-20 Wolfstraat 8 / Minckelersstraat 1 Meppel Hoofdstraat 50 Hoofdstraat 86-92 Middelburg Korte Delft 1 Lange Delft 59 Middelharnis Westdijk 22-24 Mijdrecht Prinses Margrietlaan 24-52 Neede Oudestraat 57-59 / Es 26a Nijkerk Oosterstraat 2, 2a, 4-4a Nijmegen Broerstraat 26 / Scheidemakershof 37 Broerstraat 70 / Plein 1944 nr. 151 Houtstraat 35 / T. Brandsmastraat 1-3 Molenstraat 130-134 / Piersonstraat 75-77 Molenstraat 136 Molenstraat 140 / 1e Walstraat 2 Plein 1944 nr. 2 Oldenzaal Bisschopstraat 37-37a

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

137

parkeerplaatsen

Winkelcentrum Winkel Winkel

2000 1994 1994

1963 1982 1989

349 889 440

1 3 2

– – 1

– – –

101 163 160

Winkel Winkel

1986 1989

1983 1965

2.803 435

3 1

– 1

– –

301 32

Winkel Winkel

1997 1997

1979 1967

200 298

1 2

– 1

– –

36 33


1993 1994 1989 1989

1978 1920 1900 1800

999 135 82 257

2 1 1 2

1 1 1 –

– – – –

156 49 24 51

Winkel

1997

1907

520

1

–

–

48

Winkel

1994

1970

325

3

–

–

96

Winkel

1986

1914

136

2

2

–

48

Winkel

1997

1967

280

2

–

–

50


1998 1994 1986

1996 1900 1980

1.763 140 2.225

3 1 9

– – –

6 – –

134 71 319

Winkel

1994

1960

200

1

–

–

48

Winkel Winkel Winkel Winkelcentrum Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1991 1994 1996 1996 1988 1993 1987 1987 1993 1995 1994 1995 1988 1988 1988 1991 1994 1987 1992 1990 1994 1991 1994 1994

1926 1925 1900 1992 1952 1952 1955 1983 1960 1972 1972 1972 1892 1892 1892 1887 1887 1950 1888 1893 1900 1888 1920 1894

653 100 85 280 1.423 940 912 220 336 160 37 50 96 120 83 95 200 316 160 70 200 95 92 100

3 1 1 1 5 4 4 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 2 1 1 1

12 8 2 – – – – 1 – – – – 3 2 2 1 4 4 2 1 2 2 2 1

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

180 52 27 77 172 123 195 63 36 67 26 49 43 45 35 29 81 101 56 23 53 32 43 22

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

_____

appartementen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Oosterhout Arendshof 48-52 Arendstraat 9-11 Arendstraat 13 Oss Heschepad 49-51 / Molenstraat 21-25 Kerkstraat 8 Oudenbosch Prof. van Ginnekenstraat 35 Prof. van Ginnekenstraat 40 / Kade 4 Purmerend Hoogstraat 19 / Zuidersteeg 16 Kaasmarkt 7 / Westersteeg 1 Padjedijk 4 / Barak 1 Padjedijk 6-8 Renkum Dorpsstraat 21-23 Ridderkerk St. Jorisplein 30 Rijswijk Herenstraat 46-48 Roden Heerestraat 94 Roermond Hamstraat 34-38 / Veldstraat 19 Schoenmakersstraat 2 Steenweg 1 / Schoenmakersstraat 6-18 Roosendaal Nieuwe Markt 51 Rotterdam Beijerlandselaan 72-78 / Slaghekstraat 60 Groene Hilledijk 217 / Meerdervoortstraat 119-121 Groene Hilledijk 218 Keizerswaard 73 Korte Hoogstraat 15 Korte Hoogstraat 22-26 / Soetensteeg 1 Lijnbaan 35-43 Noordmolenstraat 57-59 Westblaak 27 Zuidplein Hoog 587 Zuidplein Hoog 611 Zuidplein Hoog 731 Zwart Janstraat 4 Zwart Janstraat 8 Zwart Janstraat 24 Zwart Janstraat 34 Zwart Janstraat 36-38 Zwart Janstraat 55-59 Zwart Janstraat 58-60 Zwart Janstraat 63 Zwart Janstraat 71-73 Zwart Janstraat 72 Zwart Janstraat 84 Zwart Janstraat 136

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

138

parkeerplaatsen

Winkel

1997

1916

280

1

1

–

23

Winkel Winkel Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum Winkel

1989 1994 1997 1996 1996 1990

1931 1978 1970 1978 1978 1906

372 180 217 205 130 340

3 6 1 1 1 –

– – – – – –

– – – – – –

55 32 42 38 35 23

Winkel

1998

1977

320

1

2

–

64

Winkel

1998

1992

1.500

3

–

–

183

Winkel

1997

1940

220

1

–

–

27

Perifere detailhandel 2000 Winkelcentrum 1993

1961 1987

2.800 1.771

2 7

– –

25 –

223 303

Winkel

1994

1930

300

1

–

–

28


1998 1996 1994

1850 1940 1852

120 75 260

– 1 1

– – –

– – –

14 31 39

Winkel Winkel

1993 1996

1984 1982

1.834 415

8 1

– –

– –

258 69


1994 1993 1997 1997 1993

1970 1970 1983 1983 1968

160 150 100 241 963

1 1 1 2 5

– – – – –

– – – – –

38 25 22 51 120

Winkel

1994

1900

272

1

1

–

57

Winkel Winkel

1994 1994

1850 1920

120 65

1 1

1 –

– –

42 40

Winkel Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum

1994 1993 1993 1994

1920 1963 1962 1961

298 2.274 2.696 502

3 6 2 1

3 – – –

– – – –

100 299 312 124

Winkel Winkel

1994 1989

1958 1983

420 584

3 1

1 –

– –

113 59


1987 1987 1987 1993 1994 1990 1987

1975 1900 1850 1850 1904 1930 1900

91 139 136 188 2.000 209 2.482

1 1 1 1 2 2 9

– 1 – – 2 1 5

– – – – – – –

43 56 75 91 218 61 508

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

_____

appartementen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Scheveningen Keizerstraat 183 Schiedam Broersvest 50-54 ’s-Gravelandseweg 559-563 en 569-575 1) Hof van Spaland 35 1) Hof van Spaland 36 1) Hof van Spaland 40 1) Hoogstraat 93 Schoonhoven Lopikerstraat 27-29 Schoorl Heerweg 3-5 / Duinvoetweg 2-4 St. Oedenrode Heuvel 32 Sittard Bergerweg 51-53 De Kemperkoul Sliedrecht Kerkbuurt 148 Sneek Gedempte Pol 15-17 Oosterdijk 58 Schaapmarktplein 4 Soest Dillenburglaan 2 / Van Weedestraat 141-149 Van Weedestraat 11-13 Stadskanaal Europaplein 3 Europaplein 20 Europaplein 53 Europaplein 60-73 Navolaan 12 Steenwijk Oosterstraat 22-26 Tiel Waterstraat 29 / Kerkstraat 2b Waterstraat 51a Tilburg Heuvel 29-31 / J. v. Stolbergstraat 2-6 Westermarkt 28, 29, 35, 36-37 Westermarkt 38 Westermarkt 139-141 Uden Marktstraat 32 St. Janstraat 60 Utrecht Achter Clarenburg 19 Choorstraat 13 Lange Elisabethstraat 6 Lange Elisabethstraat 36 Nachtegaalstraat 55 Oudegracht 126-128 Oudegracht 134-136 / Vinkenburgstraat 8, 12-14

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

parkeerplaatsen

1997 1997 1994 1994 1990

1904 1900 1970 1930 1900

819 1.963 170 145 578

3 4 1 1 2

– – – 1 3

– – – – –

160 298 97 29 125

Winkel

1990

1981

550

1

–

–

68

Winkel 1990 Winkel 1988 Perifere detailhandel 1993

1930 1967 1988

260 1.413 4.500

1 3 2

– – –

– – 100

50 111 294

Winkel

1993

1988

446

3

3

–

94

Winkel

1997

1937

440

1

–

–

56


1993 1994 1989

1960 1970 1953

465 50 120

1 1 1

– – 1

– – –

140 31 30

Winkel

1986

1946

1.166

4

–

–

147

Winkel

1998

1932

150

1

1

–

38

Winkel

1989

1900

120

1

–

–

27

Winkel

1997

1890

330

1

–

–

25

Winkel

1997

1963

280

1

–

–

26

Winkel

1993

1938

2.720

9

–

80

290

Winkelcentrum

1999

1986

6.058

14

–

–

506

Winkel

1990

1981

290

1

–

–

64

Winkel

1994

1993

365

–

–

–

30

Winkel Winkel

1994 1991

1900 1960

70 500

1 2

– –

– –

25 64

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1998 1996 1991 1991 1999 1998 1998 1999

1990 1900 1939 1989 1900 1955 1977 1900

2.335 220 135 473 550 290 278 607

1 1 1 2 1 2 2 2

– 2 1 – – 2 3 –

65 – – – – – – –

230 134 48 91 72 76 59 79

139

(x € 1.000,-)

Winkel Winkel Winkelcentrum Winkel Winkel

huuropbrengst

Oudegracht 153 Oudegracht 161 Roelantdreef 249 1) Rijnlaan 6 Steenweg 9 / Choorstraat 9-9bis Vaassen Dorpsstraat 22 Veenendaal Hoofdstraat 25 Hoofdstraat 40-42 / Tuinstraat 95-97 Schoolstraat 98-100 Veghel Kalverstraat 8-16 Velp Hoofdstraat 77-79 Venlo Lomstraat 30-32 Lomstraat 33 Vleesstraat 74 Venray Grotestraat 2-4 / Grote Markt 2a-4 Vianen Voorstraat 84 Vlaardingen Hoogstraat 165 Voorburg Herenstraat 107-109 Voorschoten Schoolstraat 30 Vriezenveen Westeinde 19-29 Wageningen Stadsbrink 2-42 en 69-71 Wassenaar Langstraat 188-190 Weesp Herengracht 26 Winschoten Langestraat 22 / Venne 109 Langestraat 24 Winterswijk Dingstraat 1-3 Misterstraat 8-10 / Torenstraat 5a-5c Misterstraat 12 / Torenstraat 5b Misterstraat 14 Misterstraat 33 Misterstraat 43-45 / Tuinstraat 26-28 Weurden 2-4 Wooldstraat 26

Theoretische

____

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw


____ ________

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Nederland

parkeerplaatsen

3

5

–

73

256

1

–

–

24

150

1

2

–

52

300

1

–

–

68

235 55 2.292

2 1 6

– 1 –

– – 55

68 29 334

2.033 328 689 195

5 3 4 1

– 5 2 1

– – – –

281 88 115 36

325 90

4 1

2 1

3 –

71 42

53 130

1 1

– –

– –

23 22

2.482

8

–

–

401

1.100

10

–

–

145

1.062

3

–

–

120

296 335

1 1

– –

– –

46 39

72 95 140 1.050 65 104 106

1 1 1 1 1 1 1

– – – 3 1 – –

– – – – – – –

14 77 61 186 31 33 41

266.610

931

395 1.257

44.924

(x € 1.000,-)

417

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

____

appartementen

Aantal

Wolvega Van Harenstraat 4, 4a-4c / Pastoriestraat 7, 7I-III Winkel 1997 1983 Woudenberg Voorstraat 26 Winkel 1994 1988 IJmuiden Lange Nieuwstraat 497-499 Winkel 1993 1950 IJsselstein Utrechtsestraat 75 Winkel 1990 1911 Zaandam Gedempte Gracht 37 / Rozengracht 90 Winkel 1993 1888 Gedempte Gracht 80 / Vinkenstraat 41 Winkel 1993 1920 Westzijde 24-30 Winkel 1989 1987 Zeewolde Flevoplein 1-6 Winkelcentrum 1994 1991 Kerkplein 23 / Torenstraat 3 Winkel 1997 1991 Kerkstraat 6-18 Winkel 1997 1996 Torenstraat 6-8 Winkel 1997 1989 Zeist Scheeperslaan 1, 1a, 1b-1c / Steijnlaan 24-24a Winkel 1993 1987 Slotlaan 194 / Huydecoperweg 9a Winkel 1999 1981 Zierikzee Dam 12 Winkel 1997 1780 Verre Nieuwstraat 2-4 Winkel 1994 1920 Zoetermeer Lijnbaan 285-297 Winkelcentrum 1994 1988 Zuidhorn Hoofdstraat 21 / Overtuinen 4-16 Winkel 1997 1997 Zundert Markt 16a, 17-18 Winkel 1998 1965 Zutphen Beukerstraat 28 Winkel 1989 1800 Beukerstraat 40 Winkel 1989 1838 Zwolle Broerenstraat 7 Winkel 1994 1930 Diezerstraat 62 Winkel 1996 1910 Diezerstraat 78 Winkel 1990 1832 Kleine A 11-13 / Broerenkerkplein 2-6 Winkel 1989 1989 Luttekestraat 26 / Ossenmarkt 1a Winkel 1990 1930 Roggenstraat 3 Winkel 1994 1800 Roggenstraat 6 Winkel 1987 1900

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

__ __ __ __ ___

Spanje Alicante Parque Vistahermosa Overig 1999 2002 34.609 21 – 1.400 Badalona ‘Centro Comercial Montigalà’ Passeig Olof Palme 28-36 Winkelcentrum 1998 1991 11.396 59 – 2.618 Barcelona Ronda de Universidad 35 Winkel 2000 <1950 645 1 – –

140

4.776

3.636 178

(x € 1.000,-)

huuropbrengst

____ ________

Burgos ‘Centro Comercial El Mirador’ Carretera de Santener km. 2,5 Winkelcentrum 99/01 1997 9.832 47 – 1.500 Castellón de la Plana Calle Grecia 4 Perifere detailhandel 2001 2003 5.109 1 – – León Avenida Ordoño II, no. 18 Winkel 2001 <1950 591 1 – – Madrid ‘Centro Comercial Las Rosas’ Avenida Guadalajara s/mo-28032 Winkelcentrum 99/01 1998 8.254 109 – 1.800 ‘Centro Comercial Madrid Sur’ Avenida Pablo Neruda 91-97 Winkelcentrum 2003 1998 23.405 78 – 2.500 ‘Centro Comercial Madrid Sur’ Calle Serano 36 Winkel 1999 <1950 615 1 – – Calle Tetuân 19 / Calle Carmen 3 Winkel 2002 <1950 429 1 – – Malaga ‘Centro Comercial La Rosaleda’ Avenida Simon Bolivar Winkelcentrum 1998 1993 15.336 93 – 3.200 Murcia ‘Centro Comercial Las Atalayas’ C/Molina de Segura s/no -30006 Winkelcentrum 99/01 1993 10.342 51 – 2.222 Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Spanje

Theoretische

parkeerplaatsen

____

Aantal

____

appartementen

Aantal

____

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


1.759 784 201

3.973 5.152 429 442

4.330

2.724

__ __ __ __ ___

120.563

463

– 15.240

28.384

België 3) Aalst Albrechtlaan 56 1) Kalfstraat 3 Nieuwstraat 10 Aartselaar Antwerpsesteenweg 13/4 Andenne Avenue Roi Albert 39 Ans Rue de Français 393 Antwerpen Abdijstraat 29 Abdijstraat 82-84 Breydelstraat 33 Carnotstraat 18-20 De Keyserlei 47 De Keyserlei 49 Frankrijklei 27 Groendalstraat 11 Huidevettersstraat 12 Korte Gasthuisstraat 27 Leysstraat 17 Leysstraat 28-32 Meir 99 Schuttershofstraat 24 / Kelderstraat 7 Schuttershofstraat 30 Schuttershofstraat 32 / Arme Duivelstraat 2 141

Perifere detailhandel 2000 >1980 Perifere detailhandel 1999 >1980 Winkel 1998 <1950

1.000 9.126 145

1 9 1

– – –

– – –

65 680 62

Perifere detailhandel 2000 >1980

990

2

–

–

103


4.701

7

–

–

281


3.980

13

–

–

327

<1950 130 <1950 165 <1950 144 <1950 1.298 <1950 60 <1950 118 <1950 624 <1950 39 <1950 791 <1950 155 <1950 334 <1950 1.870 <1950 384 <1950 320 <1950 66 <1950 54

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1

– – – – – – 1 – – – 2 5 – – – –

– – – – – – – – – – – – – – – –

29 48 45 100 56 44 77 22 260 66 158 737 407 50 64 49

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1995 1995 2000 2000 2000 2000 1993 2000 1994 2000 2000 1997 1996 2000 2000 2000

142

parkeerplaatsen

_____

–

–

118


593

1

–

–

36


1.113

1

–

–

97

Perifere detailhandel 2000 >1980 Winkel 2000 <1950 Winkel 1998 <1950

1.000 170 380

1 1 2

– – 1

– – –

68 72 134


1.022

1

–

–

66


996

2

–

–

53


855

1

–

–

53

(x € 1.000,-)

3

huuropbrengst

1.871

Theoretische


Aantal

____

appartementen

____

Verhuurbare

____

renovatie

Aantal

_____

oppervlakte (m2)

Jaar bouw/

____________________

Aantal huurders

Balen Molsesteenweg 56 Bastenaken Route de Marche 104 Beaumont Rue G. Michiels 40 Bergen Chaussée de Binche 101 Grand Rue 19 Rue de la Chaussée 31-33 Boechout Hovesesteenweg 123-127 Borgloon Sittardstraat 10 Bree Toleikstraat 30 Brugge Steenstraat 80 Brussel Elsensesteenweg 16 Elsensesteenweg 41-43 Leuvenseweg 610-640 Louizalaan 7 Nieuwstraat 98 Charleroi Rue de la Montagne 5-7 Chêneé Rue de la Station 23 Diest Hasseltsestraat 15 Dilsen-Stokkem Rijksweg 17 nr. 770 Dinant Tienne de l’Europe Flémalle Rue de la Fabrique 6 Froyennes Rue des Roselières 6 Genk Guillaume Lambertlaan 115 Hasseltweg 74 Gent Veldstraat 81 / Zonnestraat 6-10 Volderstraat 15 Gerpinnes Rue de Bertransart 99 Glain Rue Saint-Nicolas 572 Grivegnée Rue Servais Malaise Hannut Rue de Huy 63

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

Winkel

1998 <1950

2.670

2

–

–

785

Winkel Winkel Perifere detailhandel Winkel Winkel

1996 1998 1999 2000 2001

<1950 <1950 >1980 <1950 <1950

1.255 5.248 2.964 248 162

3 7 4 1 1

– – – – –

– – – – –

228 1.222 298 215 151

Winkel

2001 <1950

948

1

–

–

188

50/80 2.881

3

–

–

219

Perifere detailhandel 2002 Winkel

1998 <1950

200

1

–

–

34


992

1

–

–

72

Perifere detailhandel 99/02 >1980

4.330

7

–

–

301


2.835

4

–

–

205


950

1

–

–

75

Perifere detailhandel 1999 >1980 Perifere detailhandel 2002 >1980

3.109 2.099

6 4

– –

– –

199 181

Winkel Winkel

1998 <1950 1993 <1950

3.510 279

5 1

– –

– –

407 87


290

1

–

–

19


1.990

1

–

–

117


2.000

1

–

–

118


3.105

6

1

–

191

143

parkeerplaatsen

_____

1 –

– –

95 102


1.019

2

–

–

63


2.490

2

–

–

183


3.002

3

–

–

185


906

2

–

–

49

Winkel

2000 <1950

190

1

–

–

56


1.670

2

–

–

104

Winkel

2001 <1950

1.589

2

–

–

537


1998 <1950 1998 <1950 1998 <1950

80 60 380

1 1 1

– – –

– – –

58 62 89


813

1

–

–

52

378 1.410 350

2 2 1

– – –

– – –

185 403 50

470

2

–

–

78

Overig 2002 2003 18.183 Perifere detailhandel 1999 >1980 1.998

39 2

– –

– –

2.571 100


2000 <1950 2001 <1950 1998 <1950

Winkel

1998

50/80

(x € 1.000,-)

3 2

huuropbrengst

1.241 2.020

Theoretische

Perifere detailhandel 1999 >1980 Perifere detailhandel 2000 >1980

Aantal

____

appartementen

____

Verhuurbare

____

renovatie

Aantal

_____

oppervlakte (m2)

Jaar bouw/

____________________

Aantal huurders

Hasselt Genkersteenweg 76 Genkersteenweg 282 Heusden-Zolder Inakker Hoboken Zeelandstraat 6-8 Kampenhout Mechelsesteenweg 38-42 Kapellen Eikendreef 5 La Louvière Rue Albert 1er 84-86 Leopoldsburg Lidostraat 7 Leuven Bondgenotenlaan 69-73 Luik Rue Pont d’Ile 35 Rue Pont d’Ile 45 Rue Pont d’Ile 49 Malmédy Avenue des Alliés 14b Mechelen Bruul 39-41 Bruul 42-44 Yzerenleen 30 Merksem Bredabaan 474-476 Messancy ‘Factory Shopping Messancy’ Route d’Arlon 199 Rue de l’Institut 44 Moeskroen Petite Rue 18 Mortsel Statielei 71-73 Olen Lammerdries 6 Oostende Torhoutsesteenweg 610 Overpelt Burgermeester Misottenstraat 5 Philippeville Rue de France Roeselare Brugsesteenweg 524 Schelle Provinciale Steenweg 453-455 Scherpenheuvel Mannenberg 26

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

Winkel

1998 <1950

235

1

–

–

39

Winkel

1998

425

2

–

–

123

50/80 13.452

6

–

–

727

Perifere detailhandel 1999

50/80


1.000

1

–

–

82


877

2

–

–

78


3.705

6

–

–

296


1.000

1

–

–

75

Perifere detailhandel 99/02 >1980

2.962

8

–

–

190


600

1

–

–

71

–

–

91

600

1

–

–

62

940

1

–

–

80

850 1.401

1 3

– –

– –

81 95

18.866

24

–

–

1.450

4.871

6

–

–

400

1.047 1.743

1 1

– –

– –

248 260

485 6.345 8.440

3 3 13

– – 1

– – –

55 461 630

1.198

1

–

–

110

272 315

1 2

– –

– –

51 108

1.837 4.884

2 4

– –

– –

135 458

194.421

291

12

–

21.217

(x € 1.000,-)

1

huuropbrengst

1.263

Theoretische

____

Seraing Boulevard Pasteur 47 Perifere detailhandel 1999 >1980 Sint-Job-in-’t-Goor Handelslei 10 Perifere detailhandel 2002 >1980 Sint-Niklaas Kapelstraat 119 1) Perifere detailhandel 2000 >1980 Sint-Truiden Hasseltsesteenweg 69 Perifere detailhandel 2002 >1980 Kattestraat 25 Perifere detailhandel 1999 >1980 Tielt-Winge Aarschotsesteenweg 1-6 Perifere detailhandel 99/02 >1980 Tienen Slachthuisstraat 36 Perifere detailhandel 2002 >1980 Turnhout Gasthuisstraat 5-7 Winkel 2001 <1950 Gasthuisstraat 32 Winkel 1996 <1950 Vilvoorde Leuvensestraat 39-41 / Nowélaan 41 Winkel 1998 <1950 Luchthavenlaan 5 Perifere detailhandel 1999 >1980 Mechelsesteenweg 30 Perifere detailhandel 1999 >1980 Waterloo Chaussée de Bruxelles 284 Perifere detailhandel 1993 50/80 Waver Rue du Commerce 26 Winkel 1998 <1950 Rue Pont du Christ 46 / Rue Barbier 15 Winkel 1998 <1950 Wilrijk Boomsesteenweg 643-645 Perifere detailhandel 2000 50/80 Boomsesteenweg 666-672 Perifere detailhandel 2000 >1980 Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie België

parkeerplaatsen

____

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

__ __ __ __ ___

Frankrijk Agen Boulevard de la République 36 Winkel 2001 1950 700 1 – – Alençon Rue aux Sieurs 40-44 / Rue de la Cave aux Boeufs 1-7 / Rue de Cygre 12 Winkel 2001 1950 2.368 2 4 – Amiens Rue des Trois Cailloux 7-9 Winkel 2000 1950 560 1 – – Angers Rue d’Alsace 9 Winkel 2001 1950 67 1 – – Rue Lenepveu 25-29 Winkel 1998 1990 4.664 5 – – Annecy Rue Vaugelas 22 Winkel 2001 1950 60 1 – – Besançon Grande Rue 22 / Place Pasteur 3 Winkel 2001 1950 104 2 – – Boulogne-sur-Mer Rue Adolphe Thiers 29 Winkel 2001 1950 246 1 – – Bourges Rue Mirebeau 14 Winkel 2001 1950 50 1 – – Rue Mirebeau 16 Winkel 2001 1950 71 1 – –

144

83

201 249 44 895 14 49 30 18 41

145

parkeerplaatsen

Winkel

2000

1950

818

1

–

–

83

Winkel

2000

1950

948

1

–

–

289

Winkel

2001

1950

90

1

–

–

18

Winkel

2001

1950

40

1

–

–

44

Winkel

2001

1950

105

1

–

–

37

Winkel

2001

1950

1.370

3

–

–

149

Winkel

2001

1950

248

1

–

–

46

Winkel

2001

1950

100

1

–

–

45

Winkel

2001

1950

40

1

–

–

30

Winkelcentrum

2005

2000 10.294

21

–

257

1.897

Winkel Winkel

2001 2001

1950 1950

73 75

1 1

– –

– –

18 20

Winkel

2001

1950

450

1

–

–

46

Winkelcentrum

2001

1980

4.334

13

–

–

380

Winkel

2001

1950

90

1

–

–

40

Winkel Winkel

2001 2001

1950 1950

160 1.148

1 1

– –

– –

68 67

Winkel

1998

1990

4.915

7

–

–

1.752

Perifere detailhandel 1999 Winkel 2001

1990 1950

2.067 362

1 1

– –

– –

475 160

Winkel Winkel

1998 1998

1950 1.278 50/97 3.843

– 9

– 8

– 5

634 2.762

Winkelcentrum

1999

1975 15.788

21

–

–

3.088

Winkel

2001

1950

1.422

3

3

–

142

Winkel

2001

1950

60

1

–

–

9

Winkel

2001

1950

80

1

–

–

16

Winkel

2001

1950

400

1

–

–

47

Winkelcentrum

1998

1993 14.825

59

–

–

4.150

(x € 1.000,-)

____

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

_____

appartementen

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Brest Rue de Siam 70 Cannes Rue d’Antibes 40 Carcassonne Place Carnot 16 Chambéry Place Saint-Léger 228 Charleville Mézières Rue de la République 35-37 Chaumont Rue Victoire de la Marne 28-42 Dax Rue des Carmes 7-9 Dieppe Grande-Rue 84-86 Dijon Rue du Bourg 39 bis / Rue Jules Mercier 20 bis Duinkerken Centre Commercial ‘Centre Marine’ Place Emile Bollaert Grenoble Grande Rue 11 Rue des Clercs 18 Laval Rue du Général de Gaulle 41 / Rue de Rennes 14 Limoges Centre commercial ‘Beaubreuil’ Lyon Rue Victor Hugo 5 Mâcon Rue Carnot 111 / Rue Rameau 39 en 51-53 Rue Philibert Laguiche 11-13 / Place aux Herbes 53-56 Nanc Rue Saint-Jean 45-55 Nice Route de Grenoble Avenue Jean Médecin 8 bis / Rue Gustave Deloye 5 Parijs Boulevard Saint-Germain 104 Rue de Rivoli 118-120 Plaisir Centre Commercial ‘Plaisir-Sablons’ Roanne Rue Bourgneuf 18 / Passage Bourgneuf 7 / Rue Charles de Gaulle 51-53 Saint-Étienne Rue Saint-Jean 27 Sens Grande Rue 43 Soissons Rue Saint-Martin 57 Thoiry Centre Commercial Val Thoiry

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Frankrijk

parkeerplaatsen

2

–

–

79

1.609

2

–

–

137

360

1

–

–

144

200

1

–

–

51

1.437

3

–

–

144

78.239

180

15

5

18.691

(x € 1.000,-)

320

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

____

appartementen

Aantal

Thonon-les-Bains Rue des Arts 16 Winkel 2001 1950 Toulon Rue de Jean Jaures 82 / Rue Racine 11 Winkel 2000 1950 Troyes Rue Émile Zola 117 / Rue Larivey Winkel 2001 1950 Valence Rue Victor Hugo 25 / Rue Pasteur 1-3 Winkel 2001 1950 Vichy Rue Georges Clemenceau 12 / Rue Ravy-Breton 2 Winkel 2001 1950

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

__ __ __ __ ___

Portugal Barcelos Rua porta Nova 41 Winkel 2002 <1950 Braga Avenida Central 78-80 Winkel 2002 <1950 Lissabon Damiao de Göis 41 Winkel 2002 <1950 Rua do Carmo 100-110 / Rua do Ouro 287, 291, 293-295 Winkel 2002 <1950 Rua Morais Soares 93 Winkel 2002 <1950 Porto Marq. De Pombal 152 Winkel 2002 <1950 Praça Mouzinho de Albuquerque 119-124 Winkel 2002 <1950 Rua de Brito Capelo 160 Winkel 2002 <1950 Rua Santa Catarina 325-329 Winkel 2002 <1950 Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Portugal Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie

128

1

–

–

26

471

1

–

–

110

150

1

–

–

77

1.139 257

5 1

– –

– –

350 74

437 148 164 529

1 1 1 1

– – – –

– – – –

70 72 58 180

422 16.759

114.233

__ __ __ __ ___ 13 – – 1.017 __ __ __ __ ___

3.423

663.256 1.878

1 Grond in erfpacht. 2 VastNed Retail heeft een middellijk belang van 50%. 3 Alle Belgische bezittingen worden gehouden door Intervest Retail waarin VastNed Retail ultimo 2005 een belang van 72% heeft.

146


Toelichting op de vastgoedportefeuille in exploitatie De theoretische huuropbrengst per 31 december 2005 (inclusief omzethuren) betreft de huur bij volledige bezetting; – in Nederland worden nagenoeg alle huurcontracten voor een periode van 5 jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met 5 jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levens onderhoud; – in Spanje worden nagenoeg alle huurcontracten afgesloten voor een periode van minimaal 5 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud; – in België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 jaar met een wederzijdse opzegmogelijkheid na 3 en 6 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten van levensonderhoud; – in Frankrijk worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 of 12 jaar, waarbij de huurder een optie heeft om elke 3 jaar de huur te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de stijging van de bouwkostenindex, tenzij anders is overeengekomen; – in Portugal bestaan twee soorten huurwetgeving. Volgens de ‘oude’ wetgeving worden huurcontracten voor onbepaalde tijd aangegaan en kunnen in principe slechts beëindigd worden door de huurder. Volgens de ‘nieuwe’ wetgeving gelden regels die vergelijkbaar zijn met Spanje, hetgeen inhoudt dat huurcontracten meestal voor een periode van minimaal vijf jaar worden afgesloten en dat de jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de kosten voor levensonderhoud. Deze regels worden steeds meer toegepast, vooral bij internationaal georiënteerde huurders. Taxateurs – C.B. Richard Ellis te Amsterdam – Cushman & Wakefield Healey & Baker te Amsterdam, Brussel, Madrid en Parijs – Jones Lang Lasalle te Lissabon en Madrid – Kroese en Paternotte te Amsterdam – Retail Consulting Group te Parijs

147


Locatie

Plaats

Land

Vastgoedbeleggingen in renovatie

_______________________________________________________

Aard gebouw

Overige vastgoedbeleggingen

____________________

België Olen Lammerdries 6

Locatie

Plaats

Land

Vastgoedbeleggingen in pijplijn

_______________________________________________________

Aard gebouw

Perifere detailhandel

____________________

Nederland Houten De Spil

Winkelcentrum

148

Kengetallen vastgoedportefeuille

(in exploitatie)

Nederland

Spanje

België

Frankrijk

Portugal

Totaal

_______

_______

_______

_______

_______

_______

931 27 44,9 44,5 100,9

463 35 28,4 28,7 98,9

291 36 21,2 21,5 98,8

180 53 18,7 19,2 97,4

13 100 1,0 1,0 104,8

1.878 20 114,2 114,8 99,5

Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Ultimo bezettingsgraad (in %) Huurvrije perioden/huurkortingen (in %)

97,8 98,7 0,2

98,2 98,3 2,7

91,4 96,5 7,7

94,8 99,4 0,9

100,0 100,0 –

96,3 98,3 2,4

Aantal objecten Beleggingen (x € 1 miljoen) Beleggingen (in % van totaal) Tien grootste objecten (in %) Gemiddelde omvang object (x € 1 miljoen)

418 567,2 38 22 1,4

12 402,4 27 96 30,9

97 254,8 17 48 2,6

43 246,3 17 88 5,7

9 11,9 1 100 1,3

579 1.482,6 100 34 2,6

Verhuurbaar vloeroppervlak (in 1000 m2) Verhuurbaar vloeroppervlak (in % van totaal)

267 40

121 18

194 29

78 12

3 1

663 100

Brutorendement (in %) Nettorendement (in %)

7,9 6,8

7,1 6,3

8,2 7,0

7,6 6,9

8,6 8,2

7,7 6,7

Sectorspreiding (in %) Winkelcentra Perifere detailhandel Binnenstadswinkels Overig

23 1 76 –

79 3 6 12

– 44 44 12

44 3 53 –

– – 100 –

37 9 48 6

164 71 173 –

275 154 548 138

– 72 263 141

210 230 287 –

– – 297 –

222 77 202 139

Regionale spreiding (in %) Supersteden Grote steden Middelgrote steden Kleine steden

13 21 27 39

55 44 – 1

9 30 15 46

22 22 18 38

42 32 7 19

25 29 16 30

Brancheverdeling (in %) Non-food Food Living en leisure Overig

47 24 18 11

30 23 32 15

66 4 26 4

62 4 24 10

– – – 100

49 17 23 11

Aantal huurders 1) Tien grootste huurders (in %) Theoretische jaarhuur (x € 1 miljoen) Markthuur 2) (x € 1 miljoen) Over-/onderhuur (in %)

Gemiddelde huur per m2 (x € 1) Winkelcentra Perifere detailhandel Binnenstadswinkels Overig

1 2

Exclusief appartementen en parkeerplaatsen Inclusief overige inkomsten (verhuur openbare ruimten winkelcentra)

Jaarverslag 2005 VastNed Retail

Recommend Documents