Retail. VastNed Jaarverslag 2006

Retail

VastNed Jaarverslag 2006

NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a / d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede

Gorinchem Gouda Groningen Haarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen ’s-Hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maa

Maastricht Nieuwegein Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp

B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Me Merksem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL A

Woerden IJsselstein Zeist Zoetermeer Zwolle

Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a/ d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinc Groningen Haarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen ’s-Hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maarsenbroek Maast

Nieuwegein Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Wees

B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Meer Merch Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL Almere Am

Omdat wij onszelf als niche-speler zien, en nieuwe markten kunnen B D NL betreden, zonder direct in concurrentie met grotere spelers te hoeven treden, hebben wij de verwachting het B investeringsniveau van vorig jaar weer te kunnen halen. D NL

IJsselstein Zeist Zoetermeer Zwolle

Amsterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a/ d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinchem Gouda G

Haarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen ’s-Hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maarsenbroek Maastricht Nieuw

Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Weesp Woerden I Zeist Zoetermeer Zwolle

Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Meer Merchtem Merkse

Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem

Düsseldorf

Almere Amersfoo






Düsseldorf

Almere Amersfoo




B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Meer Merchtem Merkse D Düsseldorf NL Almere Amersfoo








VastNed Retail N.V. Jaarverslag 2006












Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Weesp Woerden I

Kerncijfers

Kengetallen vastgoedportefeuille

(in exploitatie)

2006 2005 2004 2003 2002 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Resultaten (x € 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 110,7 106,8 119,5 128,9 123,6

Direct beleggingsresultaat 62,5 59,6 62,2 61,8 56,4 Indirect beleggingsresultaat 110,4 98,3 8,0 (21,1) (9,9) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingsresultaat 172,9 157,9 70,2 40,7 46,5 Balans (x € 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen 1.730,7 1.487,5 1.360,3 1.612,3 1.589,2 Eigen vermogen 1.048,1 930,8 847,1 818,0 820,5 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 977,7 862,5 778,7 757,2 763,5 Langlopende schulden 479,0 409,5 453,6 598,0 498,2 Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 1) 16.892.880 Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 1) 16.876.183

16.851.120 16.903.156

16.585.999 16.746.189

15.980.734 16.146.747

Per aandeel (x € 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail primo (inclusief dividend) 51,02 46,48 46,53 48,80 Slotdividend vorig boekjaar (2,47) (3,74) (4,24) (4,15)

15.487.896 15.645.964

49,99 (4,01)

_____ _____ _____ _____ _____

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail primo (exclusief dividend) 48,55 42,74 42,29 44,65 45,98 Direct beleggingsresultaat 3,70 3,54 3,75 3,87 3,65 Indirect beleggingsresultaat 6,53 5,83 0,48 (1,32) (0,64) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingsresultaat 10,23 9,37 4,23 2,55 3,01 Overige mutaties Interim-dividend

0,25 (1,10)

(0,02) (1,07)

(0,02) –

(0,30) –

(0,19) –

_____ _____ _____ _____ _____

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail ultimo 57,93 51,02 46,50 46,90 Beurskoers (ultimo) 77,00 53,75 53,50 42,60 Dividend in contanten 3,70 3,54 3,74 4,24 of in contanten 3,30 2,54 2,40 2,45 2) en in aandelen t.l.v. de agioreserve 1,55% 2,63% 4,00% Dividendrendement uitgedrukt als percentage van het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail primo (exclusief dividend) 7,6 8,3 8,8 9,5 Verhouding eigen vermogen/ vastgoedbeleggingen (in %) Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %)

60,6

62,6

62,3

50,7

67/33

69/31

80/20

75/25

Met ingang van 2005 publiceert VastNed Retail op basis van IFRS. De kerncijfers over 2004 zijn hiervoor aangepast. De kerncijfers over 2002 en 2003 zijn niet aangepast. 1 Rekening houdend met ingekochte eigen aandelen. 2 Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.

48,80

41,25 4,15 2,65 4,17%

9,0

51,6 61/39

Nederland

Spanje

Frankrijk

België

Portugal

Totaal

_______ 908 24 46,7 45,9 101,8

_______ 513 33 33,9 35,0 96,8

_______ 208 49 20,2 19,8 102,3

_______ 256 38 19,5 19,7 99,5

_______ 13 100 1,0 1,0 101,2

_______ 1.898 19 121,3 121,3 100,0

Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Ultimo bezettingsgraad (in %) Huurvrije perioden / huurkortingen (in %) Aantal objecten Vastgoedbeleggingen in exploitatie (x € 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen in exploitatie (in %) Gemiddelde omvang per object (x € 1 miljoen)

97,7 97,4 0,3 412 617 36 1,5

97,4 96,6 2,2 15 514 30 34,3

98,4 97,3 1,1 49 321 19 6,6

95,4 95,3 4,0 85 244 14 2,9

100,0 100,0 – 9 14 1 1,6

97,4 96,8 1,6

Brutorendement (in %) Nettorendement (in %) Verhuurbare vloeroppervlakte (x 1.000 m2) Verhuurbare vloeroppervlakte (in %)

7,6 6,6 272 40

6,6 6,0 141 21

6,3 5,7 87 13

8,0 6,7 169 25

7,4 7,1 3 1

Sector spreiding per land (in %) Winkelcentra Perifere detailhandelsvestigingen Binnenstadswinkels Overig

25 3 71 1

80 3 7 10

44 3 53 –

– 39 50 11

– – 100 –

41 8 46 5

Gemiddelde huur per m2 (x € 1) Winkelcentra Perifere detailhandelsvestigingen Binnenstadswinkels Overig

161 68 192 132

266 158 668 144

192 189 295 –

– 74 268 137

– – 304 –

216 78 222 141

Regionale spreiding per land (in %) Supersteden Grote steden Middelgrote steden Kleine steden

13 21 27 39

62 37 – 1

24 24 18 34

10 33 12 45

43 30 7 20

30 28 15 27

Brancheverdeling (in %) Non-food 46 Food 23 Living en Leisure 19 Overig 12 Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Winkelcentra 98,2 Perifere detailhandelsvestigingen 89,5 Binnenstadswinkels 97,4 Overig n.v.t.

37 20 29 14 98,8 100,0 90,2 86,4

65 5 20 10 94,8 100,0 99,6 n.v.t.

66 4 25 5 n.v.t. 98,8 99,5 69,5

– – – 100 n.v.t. n.v.t. 100,0 n.v.t.

Aantal huurders 1) Tien grootste huurders (in %) Theoretische jaarhuur (x € 1 miljoen) Markthuur 2) (x € 1 miljoen) Over- / onderhuur (in %)

1 Exclusief appartementen en parkeerplaatsen. 2 Inclusief overige inkomsten (verhuur openbare ruimten winkelcentra).

570 1.710 100 3,0 7,1 6,2 672 100

49 16 23 12

97,8 98,2 97,9 80,8

VastNed Retail Jaarverslag 2006

VastNed Retail N.V. Max Euwelaan 1, 3062 MA Rotterdam Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon 010 24 24 300 Fax 010 24 24 333 www.vastned.nl [email protected] Raad van commissarissen Drs. W.J. Kolff, voorzitter* Mr. N.J. Westdijk MBA**, vice-voorzitter Mr. F.W. Mulder*** Dr. P.M. Verboom Drs. W. Nijman**** (t/m 4 april 2006) Drs. D. van den Bos (t/m 4 april 2006) Drs. R.K. Jacobson (t/m 4 april 2006)

Financiële agenda 2007

Dinsdag 3 april 2007 Algemene vergadering van aandeelhouders Donderdag 5 april 2007 Notering ex-slotdividend Woensdag 2 mei 2007 Betaalbaarstelling slotdividend Maandag 14 mei 2007 Driemaandscijfers 2007 (voorbeurs)* Vrijdag 10 augustus 2007 Halfjaarcijfers 2007 (voorbeurs)*

* Voorzitter raad van commissarissen vanaf 4 april 2006 ** Voorzitter remuneratiecommissie *** Voorzitter auditcommissie vanaf 4 april 2006

Maandag 13 augustus 2007 Notering ex-interim-dividend

**** Voorzitter van de raad van commissarissen t/m 4 april 2006

Maandag 3 september 2007 Betaalbaarstelling interim-dividend Directie VastNed Management B.V. in deze vertegenwoordigd door: Mr. R.A. van Gerrevink, CEO Mr. drs. T.M. de Witte RA, CFO Ir. J. Pars MRE MRICS, CIO

Vrijdag 9 november 2007 Negenmaandscijfers 2007 (voorbeurs)* ––––––––––––––––

Vrijdag 22 februari 2008 Jaarcijfers 2007 (voorbeurs)* * Gevolgd door webcast via www.vastned.nl

An English translation of the 2006 annual report and accounts is available.

Aandeel VastNed Retail Notering: Euronext Amsterdam en Euronext Parijs ISIN: NL0000288918 Ticker: VASTN.NL

Jaarverslag 2006 VastNed Retail N.V.

Geachte lezers van dit jaarverslag,

Reinier A. van Gerrevink

Voorwoord CEO

In het verslag over 2005 schreef ik ‘Het gaat goed met uw fonds!’. En naar is gebleken was dat juist. Sterker nog, meer dan juist. Over geheel 2006 heeft VastNed Retail een total return behaald van bijna 50%, waaruit moge blijken dat beleggers in het algemeen en aandeelhouders VastNed Retail in het bijzonder er weer het volste vertrouwen in hebben. Inmiddels is de beurskapitalisatie gestegen naar ruim F 1,25 miljard! Helaas blijft de liquiditeit van het fonds achter bij nieuwe toetreders op de Amsterdamse beurs en zijn wij inmiddels uit de AMX-index verdwenen. De markt was bepaald niet gemakkelijk, met name aan de investeringskant; dit ten gevolge van de sterke yield compression. De lagere aanvangsrendementen staan soms in schril contrast met onze relatief hoog renderende vastgoedportefeuille. Enerzijds profi teerden wij van bovenstaande ontwikkeling met als gevolg fikse opwaarderingen van de bestaande vastgoedportefeuille, anderzijds willen wij niet – teveel – meedoen aan de ‘gekte in de markt’, door objecten te kopen met rendementen die ver onder het gemiddelde van onze bestaande portefeuille liggen. Wij hebben besloten door te gaan met het investeren in relatief kleinschalig retailvastgoed, zoals individuele winkels, kleinere winkelcentra, en zijn ook actief geweest in het creëren van pijplijn (in Roermond, Tongeren en Houten). Wij onderzoeken steeds mogelijkheden op dat terrein. Ook investeren wij meer en meer in reeds in ons bezit zijnde panden. Verder zijn wij actief in het investeren in nieuwe markten; daarbij hebben wij na diepgaande research besloten landen zoals Turkije, Griekenland en Roemenië als nieuwe markten aan te merken. Inmiddels heeft u kunnen lezen dat wij een eerste stap in Turkije hebben gezet, namelijk het winkelcentrum Elysium Shops in S¸is¸li, Istanbul. Met Turkije investeren wij voor het eerst buiten de eurozone. Reden is dat de rendementen in dit grote land nog steeds, zeker in vergelijking met de rest van Europa, relatief hoog liggen. Valutarisico’s hebben wij voor een belangrijk deel afgedekt via een adequate leningstructuur. Qua prijs per vierkante meter zitten wij met onze eerste investering laag. Turkije is ondanks dit verschil in rendement, een zich snel ontwikkelende markt, waar reeds vele internationale spelers actief (proberen te) zijn. Wij zijn van plan circa 10% van het belegd vermogen in Turkije te investeren. Daarbij mikken wij op het typische VastNed-product, namelijk winkels en kleinere tot middelgrote winkelcentra. Dit neemt niet weg dat wij ons blijven focussen op de vier kernlanden: Nederland, Spanje, Frankrijk en België. In deze landen is vorig jaar meer dan

F 220 miljoen belegd. De bezettingsgraad is verder toegenomen en de taxaties hebben wederom geleid tot forse opwaarderingen in de diverse landen van in totaal bijna F 130 miljoen. Alleen België blijft enigszins achter, hetgeen voor een deel te wijten is aan Factory Shopping Messancy. Ook al is er zeer veel werk verricht om dit centrum beter te doen presteren, het blijft een moeizame zaak. Positief is dat wij erin zijn geslaagd om het huurcontract met Nike (een belangrijke huurder) te verlengen.

steeds zijn de beperkingen relatief fors, en dat maakt een stap vooruit richting projectontwikkeling niet een voudig. De kernkwaliteit (assetselection, en management, waaronder het tijdig verkopen van beleggingen) is ruim aanwezig en de organisatie is op vele punten verder geprofessionaliseerd. Research is een belangrijk onderdeel geworden, alsmede adequate en alerte informatievoorziening, in de vorm van allerlei rapportages, die wij als management nodig hebben om snel te kunnen beslissen.

Verder lopen de zaken in België naar wens. Diverse pogingen zijn gedaan om tot uitbreiding van de porte feuille te komen, hetgeen heeft geleid tot verwerving van het pijplijnproject in Tongeren. Ook in België is sprake van een forse yield compressie, en tot onze verbazing worden er soms projecten tot op zekere hoogte blind van papier gekocht.

Met plezier hebben wij de EPRA-prijs voor het beste jaarverslag in ontvangst genomen. VastNed Offices/ Industrial heeft in dezelfde categorie de derde prijs gewonnen. Onder de overige genomineerden bevonden zich CLS Holdings (2e), Rodamco Europe (4e) en British Land (5e). Het bevestigt ons gevoel dat transparantie in business- en financiële rapportage van essentieel belang is.

In Nederland groeien wij gestaag; diverse projecten liggen onder bieding, met goede hoop op succes. In Frankrijk zijn diverse winkels bijgekocht, soms met leegstand, die inmiddels alweer goed verhuurd zijn. Ook hier worden allerlei nieuwe mogelijkheden onder de loep genomen. Spanje groeit relatief het hardst. In dat land zitten wij inmiddels boven F 500 miljoen aan belegd vermogen. Mooie resultaten, zowel aan de verhuurkant, als aan de waarderingskant zijn daar geboekt. Vooralsnog zal het accent komen te liggen op diverse (her)ontwikkelingsmogelijkheden in Spanje (uitbreidingen, herinrichtingen). Al met al heeft 2006 geleid tot een licht hoger direct beleggingsresultaat per aandeel. De solvabiliteit van uw fonds is mede ten gevolge van de opwaarderingen stevig te noemen, ruim 60%, en er is dus nog ampele ruimte voor groei. Ook hebben wij getracht via inkoop van eigen aandelen een stuk hiervan aan de aandeelhouders terug te geven, maar de koersontwikkeling was dermate positief, dat het is gebleven bij iets meer dan 25.000 stuks. Voor 2007 verwachten wij wederom een goed jaar, en wederom een stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel. Ons aandeelhoudersbestand is verder geïnternationaliseerd, en ook vanuit landen als Australië en Japan zijn er nieuwe aandeelhouders toegetreden. Enerzijds is dat vanwege onze regelmatige bezoeken aan beleggers over de gehele wereld, anderzijds vanwege de grote belangstelling voor vastgoedfondsen in het algemeen. Wel is het van belang te zoeken naar nieuwe mogelijkheden om – extra – waarde toe te voegen; het Nederlandse regime van de fiscale beleggings instelling wordt naar verwacht licht geliberaliseerd (ten aanzien van projectontwikkeling), maar nog

Het jaar 2006 was derhalve een zeer goed jaar en de vooruitzichten voor 2007 zijn goed. Wij willen met onze acquisities terdege rekening houden met het niet te zeer ‘raken’ van het mooie rendement dat de bestaande portefeuille oplevert. Naar onze inschatting duurt de – aanhoudende – druk op die rendementen dit jaar nog wel voort, ook al zullen factoren als renteniveau(s) zonder meer een – remmende – invloed gaan krijgen. Economisch gezien lijkt daartoe wereld wijd nog niet veel aanleiding. Omdat wij onszelf als een niche-speler zien, en wij nieuwe markten proberen te betreden, zonder – direct – in concurrentie met de grotere spelers te gaan, hebben wij de verwachting het investeringsniveau van vorig jaar weer te kunnen halen. Hierbij zal onze nieuwe lijfspreuk ‘Balanced Growth in European Property’ als gedragslijn worden gehanteerd. Hoogachtend, Reinier A. van Gerrevink, CEO

Bilthoven

Den Haag

Murcia

Antwerpen

Arnhem

Antwerpen

Tiel

Oosterhout

Den Haag

Rotterdam

Ons aandeelhoudersbestand is verder geïnternationaliseerd, en ook vanuit landen als Australië en Japan zijn er nieuwe aandeelhouders toegetreden.

Begrippenlijst

AFM

Autoriteit Financiële Markten

Het ingeschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op rapportage

Bevak

(Belgische) Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal

datum zou kunnen worden verhandeld tussen terzake goed geïnfor-

CEO

Chief Executive Officer

meerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn,

CFO

Chief Financial Officer

waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden.

CIO

Chief Investment Officer

Code

De Nederlandse corporate governance code

Nettoaanvangsrendement

EPRA

European Public Real Estate Association

Nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de aankoop-

GPR

Global Property Research

prijs (inclusief transactiekosten) van de betreffende vastgoedbelegging.

IAS

International Accounting Standards

IFRS

International Financial Reporting Standards

Nettohuuropbrengsten

IRS

Interest Rate Swap

Brutohuuropbrengsten verminderd met de aan de betreffende periode

IVBN

Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed

toe te rekenen niet doorberekende servicekosten en exploitatiekosten,

SIIC

Société d’Investissements Immobiliers Cotées

zoals onderhoudskosten, beheerkosten, verzekeringen, verhuurkosten

VS

Verenigde Staten

en onroerendezaakbelastingen.

Marktwaarde

Nettorendement

Definities

Uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van de betreffende vastgoedbelegging.

Bezettingsgraad 100% minus de leegstandsgraad.

Theoretische huuropbrengsten De aan een bepaalde periode toe te rekenen brutohuur, exclusief de

Brutohuur

effecten van straightlining van huurincentives e.d., vermeerderd met

Contractueel overeengekomen huur voor een bepaalde ruimte rekening

de in diezelfde periode van toepassing zijnde markthuur van eventueel

houdend met de effecten van straightlining van huurincentives.

leegstaande ruimten.

Brutohuuropbrengsten

Theoretische jaarhuur

De over een bepaalde periode verantwoorde brutohuur, na aftrek van

De jaarlijkse brutohuur op een bepaald moment, exclusief de effecten

de effecten van straightlining van huurincentives.

van straightlining van huurincentives e.d., vermeerderd met de jaarlijkse markthuur van eventueel leegstaande ruimten.

Brutorendement Theoretische jaarhuur uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed. Gemiddelde (financiële) bezettingsgraad 100% minus de gemiddelde financiële leegstandsgraad. Gemiddelde (financiële) leegstandsgraad De over een bepaalde periode van toepassing zijnde markthuur van leegstaande ruimten uitgedrukt in een percentage van de over dezelfde periode van toepassing zijnde theoretische huuropbrengsten. Huurincentive Enige vergoeding, tijdelijke huurreductie of uitgave ten gunste van een huurder bij het afsluiten van een huurovereenkomst of het verlengen of vernieuwen daarvan. Leegstandsgraad De jaarlijkse markthuur van onverhuurde ruimten op een bepaald moment uitgedrukt in een percentage van de theoretische jaarhuur op hetzelfde moment. Markthuur Het ingeschatte bedrag waartegen een bepaalde ruimte op een bepaald moment is te verhuren door terzake goed geïnformeerde en tot transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn en waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden.

Kerncijfers Voorwoord CEO 4 Profiel en strategie 10 Verslag van de raad van commissarissen 13 Inleiding 13 Corporate governance raad van commissarissen 13 Jaarrekening 2006 15 Dividend- en reserveringsbeleid 15 Dividendvoorstel 15 Samenstelling raad van commissarissen 16 Subcommissies 16 Mutaties raad van commissarissen 16 Profielschets van de raad van commissarissen 16 Rooster van aftreden 17 Benoemingen 17 Personeel 17

Inhoudsopgave

Verslag van de directie 18 Economie en markten algemeen 18 Nederland 25 Spanje 26 Frankrijk 27 België 28 De vastgoedportefeuille 29 Personeel en organisatie 41 Duurzaam ondernemen 41 Risicomanagement 41 Financiële resultaten 42 Dividendvoorstel 45 Vooruitzichten voor 2007 45 Het aandeel en de beursnotering 46 Jaarrekening 2006 49 Geconsolideerde winsten verliesrekening 50 Direct en indirect beleggingsresultaat 51 Geconsolideerde balans per 31 december 52 Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen 54 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 55 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 56 Vennootschappelijke balans per 31 december 88 Vennootschappelijke winsten verliesrekening 89 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 89 Overige gegevens 92 Corporate governance 95 Risicomanagement 110 Vastgoedportefeuille 2006 115 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 116 Overige vastgoedbeleggingen 134 Kengetallen vastgoedportefeuille

Antwerpen Amsterdam

Profiel en strategie Historie VastNed Retail N.V., opgericht in 1986, is een (closedend) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in goed verhuurde individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen primair in de eurozone. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. De aandelen zijn sinds 9 november 1987 genoteerd aan Euronext Amsterdam en sinds 20 december 2004 aan Euronext Parijs en worden met ingang van 2 maart 2007 opgenomen in de Amsterdamse AScX-index. VastNed Retail maakt deel uit van de VastNed Groep.

Visie Beleggen in winkelvastgoed heeft een duidelijk verband met de retailer die met deze winkels zijn onderneming drijft. Daarmee wordt bedoeld dat de huur op langere termijn afhankelijk is van de winst van de retailer.

10

Het succes van de retailer en de concurrentiekracht van de locatie zijn derhalve bepalend voor het succes van de belegger in winkelvastgoed op de lange termijn.

Missie en strategisch doel VastNed Retail biedt een primair op winkelvastgoed geconcentreerd beleggingsproduct aan aan institutionele en particuliere aandeelhouders. Hiermee wordt beleggers de mogelijkheid geboden om te profiteren van de dynamiek in de retailmarkten waarmee een hoog totaalrendement wordt nagestreefd. Het totaalrendement bestaat uit een combinatie van direct rendement op basis van huuropbrengsten en indirect rendement door waardegroei van de vastgoedportefeuille. Op langere termijn wordt door actief management van de winkelportefeuille ernaar gestreefd een stijgend dividend per aandeel te realiseren.

Profiel en strategie

Beleggingsproduct en beleggingsmethodiek VastNed Retail streeft haar strategisch doel na door zich te concentreren op de volgende beleggings producten en het hanteren van de volgende beleggingsmethodiek: – een mix van individuele winkelobjecten, winkel centra en perifere detailhandelsvestigingen, waarbij een balans in de beleggingsmix wordt nagestreefd. Het streven is de weging van individuele winkel objecten te houden tussen 35% en 60%, van winkelcentra tussen 20% en 50% en van perifere detailhandelsvestigingen tussen 10% en 30%; – concentratie op winkelgebieden en huurders die zich onderscheiden door dynamiek en concurrentiekracht; – een evenwichtig risicorendementsprofiel van de beleggingen; – concentratie op vier kernlanden: Nederland, Spanje, Frankrijk en België; – streven naar het ontwikkelen van Turkije als kernland in de vastgoedportefeuille met een gewenste omvang van op korte termijn circa 10% van de totale vastgoedportefeuille; – nader beoordelen van nieuw te betreden markten. Momenteel is bepaald dat, naast Turkije, Griekenland en Roemenië als nieuwe markten zijn aan te merken; – streven naar voldoende kritische massa in de kernlanden, zodat het lokale management over een afdoende aantal functionaliteiten beschikt en; – concentratie op een optimale spreiding binnen de vastgoedportefeuille, met als spreidingscriteria: landen, regio’s, steden, spreiding in categorieën, aantal objecten, aantal huurders, beperking omvang object en beperking omvang individuele huurders.

Omvang

– – – –

De vastgoedportefeuille van VastNed Retail vertegen woordigde ultimo 2006 een waarde van F 1.731 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 47% binnenstadswinkels; 40% winkelcentra; 8% perifere detailhandelsvestigingen; 5% overig.

Fiscale structuur VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggings instelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. VastNed Retail houdt zich, gezien haar status als fiscale beleggingsinstelling niet bezig met project ontwikkeling voor derden. In België zijn alle beleggingen ondergebracht in de vastgoedbevak Intervest Retail die eveneens geen winstbelasting is verschuldigd. Alle Franse vastgoedbeleggingen zijn eveneens vrijge

11

steld van winstbelasting onder het aldaar toepasselijke SIIC-regime. Een aantrekkelijk fiscaal klimaat is voor de beleggingsselectie een belangrijke factor. De beleggingen in Spanje, Portugal en Turkije zijn onderworpen aan reguliere belastingheffing.

Financieringsbeleid Als uitgangspunt geldt, dat financiering van de vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aan- of verkoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op het vastgoed acceptabele rentestand. VastNed Retail blijft in dit kader te allen tijde binnen de financieringsgrenzen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennoot schapsbelasting 1969. Tevens wordt een goede balans nagestreefd tussen financiering met korte en lange rentevaste perioden. Hiervoor kan in voorkomende gevallen gebruik worden gemaakt van rentederivaten. In tijden dat het aandeel VastNed Retail op de effectenbeurs een premie noteert ten opzichte van de intrinsieke waarde, kan het aantrekkelijk zijn om nieuwe aandelen uit te geven. Uitgangspunt hierbij is dat uitgifte van nieuwe aandelen slechts plaatsvindt indien er op voorzienbare termijn investeringsmogelijkheden zijn.

Valutabeleid VastNed Retail streeft ernaar valutarisico’s te beperken door primair in de eurozone te beleggen. Bij voor komende valutarisico’s wordt de omvang hiervan beperkt door zorgvuldige valutaire afstemming van bezittingen en schulden enerzijds en inkomsten en uitgaven anderzijds. Zie hiervoor het hoofdstuk risicomanagement elders in dit jaarverslag.

Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Retail is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het dividend wordt aan de aandeelhouders ter beschikking gesteld in de vorm van een interimdividend ter hoogte van 60% van het direct beleggings resultaat over het eerste halfjaar van het boekjaar en een slotdividend na afloop van het boekjaar.

Acquisitiebeleid VastNed Retail streeft een actief acquisitiebeleid na. Voortdurend worden nieuwe investeringsmogelijkheden beoordeeld. Hierbij geldt dat acquisities uit-

Profiel en strategie

sluitend plaatsvinden indien de marktomstandigheden daartoe gunstig zijn, er sprake is van een evenwichtig risicorendementsprofiel en de vermogensverhoudingen deze toelaten. In dit kader worden acquisitiemogelijk heden steeds afgewogen ten opzichte van financiële alternatieven zoals de inkoop van eigen aandelen.

Risicomanagement VastNed Retail voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van en indien nodig het ondernemen van passende actie met betrekking tot risico’s die met het beleggen in vastgoed gepaard gaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in strategische, operationele, financiële, rapportage en compliance risico’s.

Organisatie VastNed Retail voert een actief management van haar vastgoedportefeuille, waarbij zij in de landen waarin zij actief is of zal zijn streeft naar volwaardig eigen lokaal management. VastNed Management in Rotterdam, VastNed Management España in Madrid, VastNed Management France in Parijs, Intervest Retail en Intervest Offices beide in Antwerpen, beheren, met ongeveer 90 medewerkers, de beleggingen van VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert de fondsen met directie en beheer. Op de samenwerking tussen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management is een kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van de feitelijke werkzaamheden. De aandelen van VastNed Management worden voor 67% gehouden door VastNed Retail en voor 33% door VastNed Offices/Industrial. Eigen beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zoveel mogelijk zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer leidt tot direct contact met de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd en ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is grotendeels uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud en renovatie van vastgoedbeleggingen in portefeuille en verkoop van objecten die niet meer passen in de vastgoedportefeuille, wordt zorggedragen voor een optimale staat en waarde van het vastgoed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders.

12

Hierin past ook het streven om een eigen managementen beheerorganisatie in Turkije op te zetten teneinde goede voorwaarden te scheppen voor het opbouwen van een aldaar gelegen vastgoedportefeuille. De vastgoedmarkten in de diverse landen zijn onderworpen aan de aldaar geldende weten regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed Retail streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk vanuit het land zelf te ondernemen.

Uden

Den Haag

Verslag van de raad van commissarissen Inleiding De raad van commissarissen van VastNed Retail heeft in 2006 zesmaal regulier vergaderd. Aan deze vergaderingen is door de leden van de directie deelgenomen. Tevens heeft de raad van commissarissen vergaderd in afwezigheid van de directie en hebben overige bijeenkomsten van de raad van comissarissen plaatsgevonden. De onderwerpen die in de vergaderingen ter sprake zijn gekomen waren onder andere: de gang van zaken en risico’s in de vastgoedportefeuille, de strategie en risico’s van de vennootschap als geheel en deelaspecten daarvan waaronder het betreden van nieuwe markten, de financiële resultaten, alsmede de verslaglegging daarvan in publiek verspreide documenten, mutaties in de raad van commissarissen, structuur van de raad van commissarissen, de benoeming van een nieuwe voorzitter van de raad van commissarissen en een nieuwe voorzitter van de auditcommissie, het eigen functioneren van de raad van commissarissen en het functioneren van de directie, het functioneren van de externe accountant, de honorering van de leden van de raad van commissarissen en de bezoldiging van de leden van de directie, de corporate governance en het functioneren van subcommissies van de raad van 13

commissarissen inclusief de verslaglegging door deze commissies. De raad van commissarissen is telkens door de directie van goede informatie voorzien, zodat de raad van commissarissen haar toezichthoudende taak naar behoren heeft kunnen uitoefenen. Geen van de leden van de raad van commissarissen was frequent afwezig.

Corporate governance raad van commissarissen Een belangrijk aspect van de corporate governance is de structuur van de raad van commissarissen als orgaan van de vennootschap. De bezetting van dit orgaan was tot 4 april 2006 dezelfde als de bezetting van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial en VastNed Management. In het kader van een continue verbetering van de corporate governance van de vennootschap is besloten tot het scheiden van de raad van commissarissen van VastNed Retail van die van VastNed Offices/Industrial. Dit houdt in dat geen van de leden van de raad van commissarissen van VastNed Retail lid is van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial. Hiermee wordt de onafhankelijkheid van de raad van commissarissen versterkt.

Bussum

Capelle aan den IJssel

Parijs

Doorwerth

Alicante

Rotterdam

Turnhout

Breda

Houten

14

In het kader van een continue verbetering van de corporate governance van de vennootschap is besloten tot het scheiden van de raad van commissarissen van VastNed Retail van die van VastNed Offices/Industrial. Jaarrekening 2006 Onderdeel van het door de directie opgestelde jaarverslag 2006 is de door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerde jaarrekening 2006. Wij kunnen ons met dit verslag en de jaarrekening 2006 verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening 2006 aldus vast te stellen.

Madrid

Dividend- en reserveringsbeleid In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Retail het direct beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. De raad van commissarissen heeft de directie de bevoegdheid gegeven om, ter voorkoming van verwatering van het direct beleggingsresultaat per aandeel, eigen aandelen in te kopen en tegelijkertijd het fiscaal gunstige karakter van de uitkering te waarborgen.

Dividendvoorstel Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om een slotuitkering te doen per aandeel van F 5,00 nominaal als volgt: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een uitkering op de gewone aandelen, na aftrek van het interim-dividend ad F 1,10, ten bedrage van F 2,60, waarvan: – F 2,60 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting, danwel – F 2,20 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, maar een tegenwaarde van F 0,40 benaderend, ten laste van de agioreserve zonder inhouding van dividendbelasting.

15

Verslag van de raad van commissarissen

Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen is als volgt samengesteld: Drs. W.J. Kolff, voorzitter Mr. N.J. Westdijk, vice-voorzitter Mr. F.W.Mulder, lid Dr. P.M. Verboom, lid De curricula vitae van de leden van de raad van commissarissen zijn opgenomen in het hoofdstuk corporate governance elders in dit jaarverslag.

Subcommissies De raad van commissarissen heeft drie actieve commissies. De auditcommissie en de remuneratiecommissie hebben ieder twee leden. De selectie- en benoemingscommissie wordt gevormd door de voorzitter en vice-voorzitter van de raad van commissarissen.

heer W.J. Kolff toegetreden tot de remuneratiecommissie als lid. De taak van de remuneratiecommissie is het adviseren van de raad van commissarissen op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid van de directie. De commissie heeft in 2006 viermaal vergaderd. De remuneratiecommissie heeft het remuneratierapport 2006 opgesteld dat in de algemene vergadering van aandeelhouders van 3 april 2007 zal worden besproken. Hierin heeft zij onder andere voorstellen geformuleerd ten behoeve van de bezoldiging van de individuele leden van de directie. Onderdeel daarvan is een rapportage inzake de over 2006 toe te kennen persoonlijke bonussen van de directie. De leden van de remuneratiecommissie zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Management. In de vergadering van de raad van commissarissen van VastNed Management vindt afstemming plaats met de remuneratiecommissie van VastNed Offices/ Industrial, aangezien de directie voor beide fondsen werkzaam is en haar bezoldiging een afspiegeling is van haar werkzaamheden voor deze beide fondsen.

Auditcommissie Selectie- en benoemingscommissie Gedurende 2006 heeft een wijziging plaatsgevonden in de bezetting van deze commissie als gevolg van de eerdergenoemde scheiding van de raad van commissarissen. De auditcommissie bestond tot 4 april 2006 uit de heer R.K. Jacobson (voorzitter), de heer W. Nijman, de heer D. van den Bos en de heer F.W. Mulder. Op 4 april 2006 zijn de heer Jacobson, de heer Nijman en de heer Van den Bos afgetreden. De heer Mulder is benoemd als voorzitter en de heer P.M. Verboom is als lid toegetreden. De auditcommissie heeft in 2006 viermaal vergaderd. De auditcommissie heeft als taak het adviseren van de raad van commissarissen op financieel terrein. Onderwerpen die aan de orde zijn gekomen zijn de financiële rapportage, budgettering, de rol van de externe accountant, fiscaliteit, compliance (onder andere de Autoriteit Financiële Markten), IFRS, rente- en financieringsrisico’s, verhuurrisico’s, calamiteiten en aansprakelijkheidsrisico’s, debiteurenrisico’s, interne controle, IT-systemen, juridische risico’s, de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, alsmede de uitkomsten van de controle van de externe accountant. Verslagen van de auditcommissie zijn telkens overlegd aan alle leden van de raad van commissarissen en besproken op de eerstvolgende vergadering van de raad van commissarissen.

Als eerder gemeld bestaat de selectie- en benoemings commissie uit de voorzitter en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. De selectie- en benoemings commissie heeft viermaal vergaderd op het terrein van selectie en benoemingen. De selectie- en benoemingscommissie heeft namens de raad van commissarissen voorstellen gedaan aan de houders van prioriteitsaandelen ten behoeve van benoemingen binnen de raad van commissarissen, inclusief voorstellen inzake de vervanging van zijn lid, de heer F.W. Mulder, die volgens rooster, op 3 april 2007 zal aftreden.

Mutaties raad van commissarissen De algemene vergadering van aandeelhouders heeft met ingang van 4 april 2006 de heer N.J. Westdijk herbenoemd, waarmee waardevolle kennis en ervaring voor VastNed Retail behouden is gebleven. In dezelfde vergadering is de heer W.J. Kolff als lid van de raad van commissarissen benoemd, om vervolgens door die raad als voorzitter te worden benoemd, en zijn de heer Nijman, de heer Van den Bos en de heer Jacobson afgetreden in verband met bovenvermelde wijziging van de structuur van de raad van commissarissen.

Profielschets van de raad van commissarissen

Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestond tot 4 april 2006 uit de heer N.J. Westdijk (voorzitter), de heer F.W. Mulder en de heer W. Nijman. Op die datum zijn de heer Mulder en de heer Nijman afgetreden en is de

16

De profielschets van de raad van commissarissen waarborgt dat de raad van commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op de directie van de vennootschap kan worden

Verslag van de raad van commissarissen

gehouden. Dit profiel is te raadplegen op de website van de vennootschap en kan worden opgevraagd ten kantore van de vennootschap. De raad van commissarissen verklaart dat al zijn leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Nederlandse corporate governance code.

Rooster van aftreden

– – – –

Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: De heer F.W. Mulder, 2007 (niet herkiesbaar) De heer P.M. Verboom, 2008 (herkiesbaar) De heer N.J. Westdijk, 2009 (herkiesbaar) De heer W.J. Kolff, 2010 (herkiesbaar) De statuten voorzien in een zittingsduur die wordt beperkt tot driemaal vier jaar. In dit kader is besloten dat de heer F.W. Mulder per de algemene vergadering van aandeelhouders van 3 april 2007 niet voor herbenoeming meer beschikbaar is. VastNed Retail handelt hiermee in lijn met best practice-bepaling III.3.5 van de Code.

Benoemingen Conform het rooster van aftreden treedt de heer F.W. Mulder af. De raad van commissarissen is de heer Mulder dankbaar voor zijn bijdrage aan de raad van commissarissen waartoe hij in 1996 toetrad. In deze periode heeft de heer Mulder de vennootschap en de raad van commissarissen vele malen kunnen voorzien van wijze raad. De stichting Prioriteit zal de heer J.B.J.M. Hunfeld voordragen als lid van de raad van commissarissen. De agenda van de algemene vergadering van aandeelhouders en de daarbij behorende aandeelhouderscirculaire zal medio maart 2007 uitgebreidere informatie bevatten inzake benoeming van het nieuwe lid van de raad van commissarissen.

Personeel De raad van commissarissen spreekt zijn dank uit aan de directie en haar medewerkers, voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar. Rotterdam, 22 februari 2007 Voor de raad van commissarissen, W.J. Kolff, voorzitter

17

Den Haag

Verslag van de directie Economie en markten algemeen Economie Het groeipad van de wereldeconomie ligt gemiddeld ruim 1% hoger dan die van de eurozone. De komende jaren zal dat niet veel anders zijn. De laatste jaren was er echter in de eurozone sprake van een herstel van de economische groei, waar de wereldeconomie al wat langer op een gemiddelde groei zat van ruim 3% per jaar. Het economische herstel van de eurozone is aangetrokken door de export en heeft nu meer interne kracht gekregen doordat de consument ook voorzichtig aan weer mee doet. De economische groei in de eurozone heeft een breder draagvlak gekregen. Voor wat betreft de wereldeconomie zou op dit punt van de economische cyclus een tussentijdse correctie op de economische groei verwacht mogen worden, maar deze correctie heeft zich nog niet aangediend. Ondanks gestegen korterenteniveaus blijven de groeivoorspellingen voor de wereldeconomie op een hoog niveau. Gezien de snelle economische ontwikkelingen in landen als China en India is de waarschijn-

18

lijkheid groot dat een tussentijdse groeicorrectie mild van aard is of zich wellicht zelfs niet eens zal voordoen. De trage aanpassing aan de globalisering van de economie blijft een belangrijke rol spelen bij de groeipotentie van de eurozone. Een gewenst sociaal karakter staat in de politieke discussie tegenover concurrentie- en innovatiekracht. Uitingen van sociale onvrede staken de kop op in bijvoorbeeld de straten van Frankrijk, maar ook bij de verkiezingen in Nederland. Ook in de andere landen in de eurozone geven beide thema’s steeds kleur aan de politieke discussie en uitkomst van verkiezingen. Een duidelijke richting is er niet, hoewel het er wel meer en meer op lijkt dat het gewenste sociale karakter hoger op de agenda is gekomen. Een thema dat ook veel in de aandacht is komen te staan is de duurzaamheid van de economische groei door de veronderstelde effecten van klimaatverandering. De gestegen olieprijs helpt daarbij een handje, want de hogere energieprijs treft velen. De politiek staat voor de uitdaging duurzaamheid te vertalen in groeikansen voor de economie. De rente in de eurozone is gestegen. De stijging trof

Verslag van de directie

Bron: Consensus Forecasts

Eurozone Wereld

4 3 2 1

Winkelmarkt De waardestijging van het vastgoed in Europa komt voort uit het krachtenspel tussen vraag naar en aanbod van vastgoedbeleggingen. De vraag overstijgt het aanbod. Het leeuwendeel van de waardestijging komt voort uit de populariteit die vastgoedbeleggingen genieten bij zowel particuliere als institutionele beleggers. Ook private equity heeft interesse in vastgoed. De directe rendementen op vastgoedporte feuilles liggen veelal boven de kosten van vreemd vermogen, waarmee leverage van het rendement mogelijk is. Er lijkt zo een steun te zijn voor verdere waardestijgingen. Op het moment dat er door stijgende renteniveaus de mogelijkheden tot leverage afnemen, lijkt er een belangrijke drijfveer voor de sterke vraag naar vastgoed te zijn weggenomen. Echter een winkelbelegging op een toplocatie in de grotere steden van Europa is eigenlijk een, vanuit rendementsoogpunt, aantrekkelijkere investering dan een belegging in staatsobligaties. De huren op deze locaties volgen minimaal de inflatie en er zijn altijd wel retailers die op deze locaties willen huren. Een portefeuille winkelvastgoed is verder door de spreiding ook erg aantrekkelijk.

Totaal rendement per jaar (in %) Bron: Global Property Research (GPR), Bloomberg

GPR 250 Europa GPR 250 Nederland VastNed Retail

60 50 40 30 20 10

19

7 jaar

5 jaar

3 jaar

De aanvangsrendementen van winkelvastgoed zijn in 2006 vooral gedaald in de periferie van Europa. Vooral in de noordelijke en oostelijke landen van

1 jaar

0

2008E

2007E

2006E

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

0 1997

Het renteniveau van staatsobligaties met lange looptijden is sinds het begin van de jaren tachtig indrukwekkend gedaald. De laatste jaren fluctueert het 10-jaarsrenteniveau op staatsobligaties zo rond de 4%. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft zich als doelstelling gesteld om de inflatie in de eurozone beneden de 2% te houden. Sinds de invoering van de euro heeft de ECB een prachtige staat van dienst opgebouwd ten aanzien van deze doelstelling, door de inflatie zo rond die 2% te houden. Wordt deze staat van dienst geprojecteerd naar de toekomst, dan is er eigen lijk geen aanleiding te verwachten dat het 10-jaarsrenteniveau in de eurozone gemiddeld veel zal afwijken van de eerder genoemde 4%. Vanuit de economische conjunctuur zal het actuele renteniveau tijdelijk wat hoger of wat lager kunnen liggen, maar het lijkt een reële verwachting te zijn dat het 10-jaarsrenteniveau zo rond de 4% zal blijven liggen.

Reële groei BNP (in %)

1996

nadrukkelijker de korte rente dan de lange rente. Aan de horizon is daarom het patroon van een vlakke tot inverse rentecurve zichtbaar, wat traditioneel een groeivertraging aangeeft. Economische groeivoor spellingen voor de eurozone houden daar voor een deel ook al rekening mee. Gezien de kracht van de wereldeconomie is de kans groot dat deze groeiverwachtingen toch aan de lage kant blijken te zijn.


Europa was deze daling sterk, maar ook landen als Frankrijk en Spanje profiteerden. In Duitsland was de daling van het aanvangsrendement echter gering. De overige landen in Europa lieten enige daling van wisselende omvang zien. De huidige waardeontwikkeling van het winkelvastgoed heeft maar in beperkte mate te maken met de onderliggende trends in de winkelmarkt zelf, maar alles met de populariteit van vastgoed als belegging. Het succes van de retailer is voor de belegger in winkelvastgoed uiteindelijk de belangrijkste drijfveer achter huur- en waardestijging op de langere termijn. Kennis van de trends in retail blijven daarom van groot belang. Naast het succes van de winkelier zijn belangrijke motoren achter de detailhandel, de economische groei en de groei van het besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking. Zijn deze factoren niet aanwezig dan worden al snel zwakke plekken in het winkellandschap zichtbaar. Op dit moment verkeert de economie van de eurozone in de fase van herstel en kan de detailhandel profiteren van verbeterende inkomensvooruitzichten bij de consument. In de periferie van Europa liggen de economische groeivooruitzichten op een hoger peil en is de ruimte voor verbetering van het besteedbaar inkomen van de consument groter. VastNed Retail ziet aantrekkelijke mogelijkheden voor de detailhandel en het winkelvastgoed in Zuidoost-Europa (inclusief Turkije). Een belangrijk thema in de landen van Zuidoost-Europa is de vernieuwing van de detailhandelsstructuur. Nieuwe winkelcentra volgen lokale markten en sterk verspreide bewinkeling op. Bestaande centrale winkel straten veranderen door herontwikkeling van oude winkelruimten tot moderne winkels waar de grote detailhandelsketens hun zaken kunnen doen. Voor beleggingen in winkelvastgoed kan in de landen in Zuidoost-Europa een risicopremie verdiend worden in de vorm van gemiddeld hogere aanvangsrendementen in vergelijking met de landen waar VastNed Retail al jaren actief is. In Turkije is er daarnaast ook een hoge groei van de bevolking en is de relatief jonge bevolking aantrekkelijk voor de economische groei op termijn. Dit land onderscheidt zich daarmee van de huidige landen waarin VastNed Retail belegd, waar vergrijzing van de economie juist een groeiend thema is. Bovendien is de stad Istanbul een wereldstad van het formaat Londen en Parijs, maar loopt de ontwikkeling van de retail daar nog op achter. De voorkeur binnen Zuidoost-Europa gaat voorlopig uit naar Turkije en daarbinnen naar Istanbul.

20

Modernisering van de detailhandelsstructuur gaat in de eurozone ook door en dat biedt mogelijkheden om de winkelportefeuille ook hier te vernieuwen. De trends daarbij zijn vergroting van de winkelcentra op wijk- of stadsdeelniveau, veelal door toevoeging van trekkers in het segment van dagelijkse boodschappen en vergroting van de keuze in het fashionsegment. Vergroting van de keuze doet het goed bij de consument. Vernieuwing vindt ook plaats in de binnenstad door creatie van grotere winkelunits. De vraag van de detailhandel is al jaren sterk gericht op grote winkeloppervlakten om de consumenten een breed en diep assortiment aan te bieden. Ook is er een sterke opkomst te zien van het retailpark. Deze perifeer, veelal aan een snelweg, gelegen winkel concentraties combineren grote winkels rondom een centraal gelegen parkeerfaciliteit. In toenemende mate is daarbij te zien dat ook dagelijkse voorzieningen zich een plek weten te veroveren op deze locaties. Food-discounters hebben jarenlang het marktaandeel zien toenemen. De gevestigde orde in de vorm van servicesupermarkten c.q. hypermarkten hebben als antwoord op de economische teruggang daarop hun prijzen en strategie aangepast. De opmars van de food-discounter lijkt hiermee voorlopig tot staan gebracht. Het spel lijkt zich nu te concentreren op de kracht van het huismerk ten opzichte van de A-merken en de discountmerken. De consument blijkt veel vertrouwen te hebben in de huismerken van de grote supermarktketens, wat te zien is aan de toename van het marktaandeel van huismerken. Ook blijkt de consument in toenemende mate de versproducten te waarderen van de servicesupermarkten. Met andere woorden de consument lijkt de servicesupermarkt weer meer te waarderen. In de fashionsector is snelle en veelvuldige wisseling van het assortiment een must wil een winkelformule overleven. Met deze strategie zijn ketens als H&M en Zara groot geworden, omdat het te lang duurde voordat andere winkelformules zich hadden aangepast. H&M kwam een aantal jaren geleden met speciale kledinglijnen ontworpen door bekende ontwerpers. De verkoop daarvan is jaar op jaar een doorslaand succes. De consument kan zo relatief goedkoop designerkleding kopen. De opvolging van deze nieuwe trend is snel opgepakt door andere winkelformules. De dieper gelegen trend is dat de gewone consument ook design wil en bereid is daar wat meer voor te betalen. De sterk opkomende trend van verhuur van sieraden en andere accessoires past geheel in dit beeld.


Nederlandse vastgoedfondsen Ontwikkeling premie (discount) (in %)

40 30 20 10 0 -10

De dollar verzwakte in 2006 ten opzichte van de euro. Aan de situatie betreffende de tekorten op de overheids begroting en de handelsbalans in de Verenigde Staten, almede de hoge schuldenlast van de consument is weinig veranderd. Het politiek leiderschap van de VS in de wereld is in 2006 onder grote druk komen te staan. Het sentiment kan zich gemakkelijk tegen de dollar keren en een verdere verzwakking van de dollar ten opzichte van de euro inzetten en de groei in de eurozone beïnvloeden. Een sterke daling van de dollar zal de economische groei in de eurozone behoorlijk onder druk zetten, met als neveneffecten een lage inflatie en weer dalende rente. De olieprijs bewoog zich in 2006 op een historisch hoog niveau. De vraag- en aanbodsituatie op de oliemarkt blijft onevenwichtig. De mismatch tussen een toenemende vraag vanuit de Aziatische landen en de lage exploratieactiviteit als gevolg van een jarenlange lage olieprijs tezamen met het feit dat veel olievoorraden zijn gelegen in politiek zeer gevoelige gebieden vormen de reden van deze onevenwichtigheid. Ondanks het hoge prijsniveau van olie blijft er vanwege genoemde mismatch in vraag en aanbod de komende jaren het risico bestaan dat de olieprijs zal stijgen naar nieuwe hoogtepunten. De huidige stabiliteit in de rente- en inflatieniveaus in de eurozone kan hierdoor verstoord worden, wat een drukkend effect zal hebben op de economische groei.

21

Vastned retail Brancheverdeling totale vastgoedportefeuille (in %) Non-food 49% Food 16% Living en Leisure 23% Overig 12%

12%

23% 49%

16%

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

Risico’s

1998

-20 1997

De woonbranche maakt ook sterke ontwikkelingen door. Er is een hele groep consumenten ontstaan die met regelmaat delen van of zelfs de gehele inboedel op e-Bay verwante websites te koop aanbiedt en dan zelf weer via hetzelfde kanaal of via de reguliere detailhandel vervanging zoekt voor de verkochte spullen. Een aantal consumenten heeft de smaak te pakken en is in hun vrije tijd nu zelf aanbieder van woonproducten geworden. Deze kleinschaligheid aan de aanbodkant heeft zich vertaald in een aantal nieuwe woonformules in de detailhandel. Zoals het verhuren van ruimten binnen een grote megastore aan kleine ondernemers voor de verkoop van allerhande producten op het gebied van wooninrichting. De drempel om te ondernemen is erg laag geworden en het aantal aanbieders is dan ook flink toegenomen. De keuzemogelijkheid heeft zich voor de consument verbreed en allerhande trends op het gebied van design, maar ook op microschaal geproduceerde meubelen en accessoires zijn zo binnen het bereik van de consument gekomen. De woningbranche kent daardoor meer concurrentie en is gedwongen innovatiever te worden. De consument is de winnaar.

Zierikzee

Arnhem

Winterswijk

Den Haag

22

Amsterdam

Beleggen in vastgoed is in algemene zin populair bij beleggers vanwege de goede diversificatie-eigenschappen ten opzichte van beleggingen in aandelen en obligaties.

23


De waarde van woningen is in 2006 weer verder gestegen in de eurozone. Dit fenomeen is wereldwijd en vindt zijn oorsprong vooral in de krachtige vraag als gevolg van sterk gedaalde renteniveaus en een gering aanbod. In vele landen is het voor starters op de woningmarkt bijna onmogelijk een huis te kopen. In sommige landen is de looptijd van de hypotheek inmiddels verlengd van 30 naar 50 jaar om het toch mogelijk te maken een huis te kopen. Het hoge niveau van de huizenprijzen is een risico voor de consumentenbestedingen. Op het moment dat als gevolg van een stijgende rente de maandelijkse hypotheeklast gaat stijgen, zal dat gevolgen hebben voor de consumentenbestedingen. De detailhandelsbestedingen vormen daar slechts een onderdeel van, maar zullen dat ook zeker merken.

vastned retail Sectorspreiding totale vastgoedportefeuille (in %) Winkelcentra 40% Perifere detailhandelsvestigingen 8% Binnenstadswinkels 47% Overig 5% 5%

40% 47%

De geringe bevolkingsgroei in de eurozone is een structurele factor geworden. Een situatie die aan actualiteit heeft gewonnen nu het toelatingsbeleid van economische vluchtelingen overal in de eurozone is verscherpt. Een geringe bevolkingsgroei betekent dat de vastgoedmarkt zich minder op kwantiteit moet richten, maar meer op kwaliteit. Daarvoor moet de regulering van de vastgoedmarkt meer aandacht krijgen. Een beleid gericht op kwantiteit leidt bij de huidige bevolkingsgroei op termijn tot structurele leegstand in de zwakkere winkelgebieden. Tegenvallende economische groei kan de winkelmarkt onder druk zetten en leiden tot oplopen van de leegstand. Effectenbeurs Historisch gezien gaan beursgenoteerde vastgoedfondsen door golven van koersvorming. Er zijn periodes waarin de beurskoers een premie noteert ten opzichte van de intrinsieke waarde en periodes waarin tegen een discount wordt gehandeld. De noteringen van vastgoedfondsen aan Euronext Amsterdam stonden in 2006 gemiddeld genomen op een forse premie ten opzichte van de intrinsieke waarde. Beleggen in vastgoed is in algemene zin populair bij beleggers vanwege de goede diversificatie-eigenschappen ten opzichte van beleggingen in aandelen en obligaties. Bovendien is de vraag naar vastgoedbeleggingen groter dan het aanbod. Onderliggend stijgt de intrin sieke waarde en de koersvorming op de beurs heeft daar een voorschot op genomen. Inmiddels ontwikkelt de intrinsieke waarde zich goed en volgt het pad dat de koersvorming van vastgoedfondsen eerder op de beurs heeft ingezet. De belangstelling voor vastgoed komt zowel van insti tutionele als van particuliere zijde. Internationalisering is daarbij een belangrijk thema. Waren in het verleden

24

8%


de aandeelhouders van vastgoedfondsen vooral afkomstig uit het eigen land, nu komen de aandeelhouders uit alle windstreken. Het is daarbij niet alleen de institutionele belegger die nadrukkelijk over de nationale grenzen heen kijkt, maar ook de particuliere belegger. De laatste groep belegt ook in toenemende mate zelf in internationaal vastgoed buiten de vele beschikbare vastgoedfondsen om, zoals Spanjaarden die in Oost-Europa beleggen en Ieren die overal in Europa beleggen.

Nederland Brancheverdeling (in %) Non-food 46% Food 23% Living en Leisure 19% Overig 12%

12%

De enorme vraag naar vastgoed geeft een opwaartse druk op de prijzen en dat zal in toenemende mate aan bod uitlokken en ontwikkeling stimuleren. Onder nemingen zullen in toenemende mate hun vastgoed verkopen en dragen zo bij aan vergroting van de vast goedmarkt en de verdere professionalisering daarvan. Voor vastgoedfondsen betekent de toename van de waarde van het vastgoed ook de mogelijkheid meer te beleggen en de winst per aandeel te verhogen. Veel vast goedfondsen hebben maxima vastgesteld ten aanzien van de mogelijke leverage op de vastgoedportefeuille, maar realiseren die maxima niet door de doorlopende positieve waardeontwikkeling van dit moment.

19% 46%

23%

Nederland Economie Het afgelopen jaar was een positief jaar voor de Nederlandse economie met een economische groei van 2,9%, iets hoger dan het groeitempo van de eurozone met 2,7%. De competitieve kracht van de economie is weer hersteld, de werkgelegenheid groeit in een rap tempo, het vertrouwen van producenten en consumenten groeit en de consumentenbestedingen trekken aan. De magere jaren zijn voorbij en de toekomst kan met vertrouwen tegemoet gezien worden. Natuurlijk blijft de Nederlandse economie gevoelig voor de internationale economische conjunctuur en zullen conjuncturele schommelingen zich blijven voordoen, maar de periode met pijnlijke structurele aanpassingen is voorbij. Politiek heeft er zich een verschuiving voorgedaan. De kiezer lijkt een socialer beleid te willen. De verhoudingen tussen de politieke partijen zijn na de verkiezingen echter niet duidelijk. Er bestaat eigenlijk geen uitgesproken steun in het parlement voor de ene of de andere richting. De verwachting bestaat dat ergens in het midden een compromis met een sociaal gezicht gevonden wordt tussen partijen uit het politieke midden.

Nederland Sectorspreiding (in %) Winkelcentra 23% Perifere detailhandelsvestigingen 2% Binnenstadswinkels 74% Overig 1% 1% 23%

2% 74%

Winkelmarkt De detailhandel in Nederland heeft ook de moeilijke tijden achter zich gelaten. Modewinkels hebben een uitstekend jaar achter de rug. Het verschil tussen goede

25


en slechte ondernemers lijkt echter groter geworden. De verwachting is dat voor een deel van deze detailhandel het herstel te laat is gekomen.

Spanje Brancheverdeling (in %)

Vorig jaar heeft Laurus de handdoek al in de ring gegooid. Deze onderneming was niet bestand tegen de prijzenoorlog die door marktleider Albert Heijn in gang is gezet. De supermarktformules Edah en Konmar zijn opgeheven en winkels zijn verkocht aan bestaande supermarktketens, waaronder Albert Heijn. De oude winkels van Edah en Konmar draaien nu onder hun nieuwe eigenaren veel hogere omzetten dan in het verleden en brengen daarmee andere in de buurt gelegen supermarkten weer in de problemen. Voor Albert Heijn, de grote winnaar tot nu toe, lijkt de prijzenoorlog nog niet over. Recent werd er weer een ronde prijsverlagingen aangekondigd, die moeilijk door iedereen gevolgd zal kunnen worden.

Non-food 37% Food 20% Living en Leisure 29% Overig 14%

14%

29% 37%

20%

Op de beleggingsmarkt was sprake van dalende aanvangsrendementen in brede zin. Niet alleen toplocaties waren gewild, maar vele soorten en typen winkelvastgoed.

Spanje Economie De Spaanse economie blijft bouwen aan een fantastische reeks economische groeicijfers. De groei over 2006 van 3,7% was weer hoger dan het eurozonegemiddelde van 2,7%. Voor de komende jaren verwachten economen wederom goede economische cijfers waarbij Spanje het steeds duidelijk beter zal doen dan de andere landen binnen de eurozone. De belangrijkste groeifactoren zijn nog steeds de hoge influx van immigranten en de enorme bouwactiviteit. Naast een hogere economische groei ligt ook de inflatie op een duidelijk hoger niveau dan de eurozone. Deze laatste factor maakt Spanje geleidelijk aan wat minder concurrerend, wat op termijn zal leiden tot een afkoeling van de economie. Het zal geen verrassing zijn als de nu voor spelde economische groei voor de komende jaren wat lager uit zou vallen.

Spanje Sectorspreiding (in %) Winkelcentra 80% Perifere detailhandelsvestigingen 3% Binnenstadswinkels 7% Overig 10%

10%

Winkelmarkt 7%

De detailhandelsbestedingen hebben zich de laatste jaren in Spanje goed ontwikkeld onder de invloed van de hoogconjunctuur in dit land. Toch heeft ook dit land te maken met een sterke groei van discounters in food en non-food. Een belangrijk element dat deze ontwikkeling voedt, zijn de hoge woonlasten voor vele Spanjaarden door de sterk gestegen huizenprijzen. Voorlopige detailhandelscijfers voor 2006 laten zien dat de groei in detailhandelsbestedingen minder hoog is dan in voorgaande jaren, wat op zich niet verwonder

26

3%

80%


lijk is nu naast hoge huizenprijzen ook hoge benzine prijzen de bestedingen van de consument beïnvloeden. De vraag naar winkelvastgoed blijft op een hoog niveau. De vraag spitst zich toe op toplocaties in de binnensteden. Spanje behoort tot de top in Europa wat betreft het aantal winkelmeters per inwoner, maar een groot deel van deze winkelmeters is inefficiënt. De vernieuwing van het winkelaanbod wordt gekenmerkt door een snelle ontwikkeling van winkelcentra en retailparken. In sommige delen van het land gaat de ontwikkeling te hard, waardoor er te veel winkelmeters in één keer bijkomen en er een verhoogd risico is op leegstand. Hier en daar is de ontwikkeling wat meer aan banden gelegd door meer regulering van overheidswege, maar het aantal te ontwikkelen winkelcentra ligt nog steeds op een hoog niveau. De winkelgebieden in binnensteden zijn niet in elke stad even goed ontwikkeld, maar daar waar dat wel het geval is, is er veel belangstelling van internationale en nationale retailers. Huren op deze locaties zijn de afgelopen jaren sterk gestegen.

Frankrijk Brancheverdeling (in %) Non-food 65% Food 5% Living en Leisure 20% Overig 10% 10% 20%

65%

5%

De vraag van beleggers naar winkelvastgoed, vooral in binnensteden, winkelcentra en retailparken, in Spanje heeft ook in 2006 weer voor sterk dalende aanvangsrendementen gezorgd. Deze behoorden al tot de laagste van Europa.

Frankrijk Economie De Franse economie is in 2006 duidelijk achtergebleven bij het groeitempo van de eurozone met een economische groei van 2,0% versus 2,7% voor de eurozone. Toch is het vooral de consument die de economische groei overeind heeft gehouden. De consument wordt gesteund door een positieve ontwikkeling in de arbeids markt door groei van de werkgelegenheid. Ook de positieve ontwikkeling van de huizenprijzen heeft een belangrijke invloed gehad op de detailhandelsbestedingen van de consument. De Franse economie steunt dan ook voor een groot deel op de consumptieve uitgaven. Zorgelijk is het dat de Franse economie één van de weinige economieën in de eurozone is die de laatste jaren weinig heeft geprofiteerd van de opleving in de wereldhandel. Vooral in Frankrijk is de laatste tijd gebleken dat het sociale gezicht zwaarder weegt dan concurrentie- en innovatiekracht. De politiek heeft de grootste moeite belangrijke hervormingen door te voeren en krijgt al snel te maken met verzet op straat. Winkelmarkt Prijs is op dit moment een belangrijke factor in de Franse detailhandelsmarkt. De grote retailers hanteren het prijswapen om het marktaandeel overeind te

27

Frankrijk Sectorspreiding (in %) Winkelcentra 44% Perifere detailhandelsvestigingen 3% Binnenstadswinkels 53% Overig 0%

44%

53% 3%


houden. De sterke groei van de discountdetailhandel is daarmee tot staan gekomen. In de woonsector van de detailhandel worden veel nieuwe concepten geïntroduceerd, zoals Zara Home en vele andere nieuwe formules. Verder zijn winkelketens in Frankrijk wat kritischer geworden wat betreft hun expansie. Er is nog steeds een sterke vraag te zien naar de betere locaties in de binnensteden en retailparken. De vraag naar ruimten in retailparken komt nu ook van retailers die het zwaartepunt van hun detailhandelsactiviteiten traditioneel in de binnensteden en in winkelcentra hebben. Het gaat hier primair om het marktaandeel.

belgië Brancheverdeling (in %)

Vanuit nationale en internationale hoek is er een sterke beleggingsvraag naar winkelvastgoed, wat de aanvangsrendementen verder onder druk heeft gezet. Institutionele beleggers hebben bij voorkeur interesse in winkelcentra met expansiepotentieel, omdat het bouwen van nieuwe winkelcentra niet eenvoudig is onder het huidige planningsregime. De aandacht voor binnenstedelijke winkelcentra is ook fors toegenomen en daar is ook meer ruimte voor ontwikkelaars, omdat er een wens is de binnensteden weer meer te versterken. Ook de vraag naar retailparken is sterk onder beleggers uit alle windstreken.

25%

Non-food 66% Food 4% Living en Leisure 25% Overig 5% 5%

66%

4%

België Economie De Belgische economie groeit gemiddeld fractioneel beter dan die van de eurozone. Ook in 2006 kwam de economische groei licht beter uit op 2,8% voor België tegenover 2,7% voor de eurozone. De verwachting voor de komende jaren is dat de groei steeds iets hoger zal zijn. Het consumentenvertrouwen is duidelijk verbeterd, onder invloed van verbeterde economische vooruitzichten en de lage renteniveaus. Dit heeft een positieve invloed op de koopbereidheid van de Belgische consument en de detailhandelsbestedingen. Ook België blijft natuurlijk erg gevoelig voor internationale schommelingen van de conjunctuur en is traditioneel een vroegcyclische economie, maar de economische resultaten zijn de laatste jaren goed te noemen.

België Sectorspreiding (in %) Winkelcentra 0% Perifere detailhandelsvestigingen 39% Binnenstadswinkels 50% Overig 11% 11%

Winkelmarkt De vraag naar winkelvastgoed blijft sterk. Nieuwe winkelformules betreden de Belgische markt, waarbij vooral winkelformules gericht op vrouwelijke accessoires snel expanderen. Internationale en nationale winkelketens willen vooral expanderen op de betere winkellocaties. Meerdere winkels van dezelfde winkel formule binnen een gewild winkelgebied zijn daarbij geen uitzondering meer. De grotere spelers zoals H&M richten de expansie nu ook op de kleinere steden in België. 28

39%

50%


De nieuwe IKEA-wet heeft de besluitvorming betreffende winkelvastgoed dichter bij de lokale overheden gelegd. Ontwikkeling van winkelvastgoed ligt nu op een duidelijk hoger niveau. Vooral veel nieuwe winkel centra zullen op de markt komen in de jaren 2008 en 2009, maar ook retailparken liggen op de tekentafel. Regionaal zijn daarbij grote verschillen te zien. Er wordt meer ontwikkeld in Wallonië dan in Vlaanderen. De winkelvastgoedmarkt is nog steeds een relatieve kleine markt voor beleggers. Het is moeilijk beleggingsproduct te vinden, omdat er vooral in het verleden weinig winkelcentra zijn ontwikkeld en de goede binnenstedelijke winkels ook veel in handen van particulieren zijn. Nu er wat meer activiteit in de ontwikkeling komt, lijkt deze situatie zich ten gunste te keren. Door de enorme belangstelling van beleggers zijde staan de aanvangsrendementen onder constante neerwaartse druk.

Vastned retail Samenstelling vastgoedportefeuille (in %) Nederland 36% Spanje 30% Frankrijk 19% België 14% Portugal 1% 1%

14%

36% 19%

30%

De vastgoedportefeuille

Verkopen

– (0,2) 0,1 (0,3) (0,1) 0,6 0,2 0,7 – – – –

0,4 0,6 1,8 – – –

(0,4) – (0,1) (1,6) – (0.5)

106,8

1,9

0,8

0,2

2,7

(2,6) 110,7

0,8

Bruttohuur 2006

Acquisities

– 0,1 – 0,7 – –

Leegstand

0,9 0,8 0,3 (0,1) – –

Omzethuur en overig

44.0 27,5 15,3 18,5 1,0 0,5

Nederland Spanje Frankrijk België Portugal Italië Totaal

29

Huurvrij, huurkorting en incentives

(x € 1 miljoen)

Indexatie en mutaties huurniveau

De goede resultaten zijn mede bereikt door concentratie op de vastgoedportefeuilles in de kernlanden Nederland, Spanje, Frankrijk en België. Daarnaast zijn er inspanningen verricht om de vastgoedportefeuille uit te breiden naar een aantal nieuwe landen. De landen die, op basis van uitgebreide research, voor een dergelijke uitbreiding in overweging genomen zijn, zijn Turkije, Griekenland en Roemenië. In het eerste land is reeds na balansdatum een acquisitie afgerond. Het investeringsproces met betrekking tot de overige twee landen bevindt zich in een prillere (onderzoekende) fase.

vastned retail Ontwikkeling brutohuuropbrengsten

Bruttohuur 2005

Het boekjaar 2006 is een in diverse opzichten succesvol jaar geweest. De bezettingsgraad in de vastgoedportefeuille verbeterde zich tot een niveau zodanig dat er slechts sprake is van frictieleegstand. Over een brede linie werden huurverbeteringen gerealiseerd door indexaties, nieuwe verhuringen en (her)onder handeling van huurcontracten en tot slot vertoonden de taxaties belangrijke positieve waardemutaties. Daarnaast is het verwachte momentum gekomen in het acquisitieproces. Waar VastNed Retail tot voor 2005 eerder een nettoverkoper was, is er in 2006 voor meer dan F 220,0 miljoen verworven. Dit betrof deels standing investments, die meteen een bijdrage leveren aan de operationele kasstromen en deels betrof het pijplijn, projecten die nog niet gereed zijn, maar in de loop van 2007 en 2008 voor verhuur worden opgeleverd. Tevens is de verbetering van het risico rendementsprofiel van de vastgoedportefeuille niet uit het oog verloren, hetgeen heeft geleid tot verkopen ten bedrage van F 23,6 miljoen.

44,7 28,8 17,8 18,4 1,0 –


Rapportage is hoog in het vaandel blijven staan en in dat kader is in dit jaarverslag wat betreft de vastgoedrapportage aansluiting gevonden bij de verder gepreciseerde best practice-bepalingen zoals die zijn geformuleerd door de brancheorganisaties IVBN en EPRA. De directie ondersteunt het initiatief tot het voortdurend heroverwegen en soms aanscherpen van dergelijke bepalingen van harte aangezien deze bijdragen aan betere onderlinge vergelijkbaarheid van vastgoedfondsen en transparantie van de verslaggeving in het algemeen. De vastgoedportefeuille van VastNed Retail kenmerkt zich door een spreiding in termen van landen en regio’s, soorten en aantallen huurders, alsmede typen winkelbeleggingen. Objecten De vastgoedportefeuille bestaat voor het grootste deel uit individuele winkelobjecten, daarnaast wordt ook belegd in kleine en middelgrote winkelcentra en perifere detailhandelsvestigingen. Per ultimo 2006 bestond de totale vastgoedportefeuille uit 570 objecten. Het bezit is over vijf landen gespreid en heeft een totaal verhuurbare oppervlakte van 672.049 vierkante meter. De omvang van de vastgoedbeleggingen in exploitatie bedroeg per ultimo 2006 F 1.710 miljoen. Dit is substantieel hoger dan de omvang primo 2006, hetgeen is toe te rekenen aan forse waardemutaties enerzijds en de eerder genoemde acquisities en beperkte verkopen anderzijds. Leidschendam

30

Verhuur en bezettingsgraad De vastgoedportefeuille ontwikkelde zich op het terrein van verhuur gedurende 2006 in het algemeen in de gewenste richting. De gemiddelde bezettingsgraad over 2006 vergeleken met 2005 verbeterde zich met 110 basispunten tot 97,4% (2005: 96,3%). Deze gemiddelde bezettingsgraad werd met name gestuwd door het grote aantal verhuringen gedurende 2006 in de factory outlet te Messancy in België en de verhuur van de winkel op de Boulevard St. Germain. De bezettingsgraad ultimo 2006 bedroeg 96,8% (2005: 98,3%). Deze afname is toe te rekenen aan een aantal acquisities met een gemiddeld lage bezettingsgraad in het vierde kwartaal 2006. De bezettingsgraad van de totale vastgoedportefeuille en de diverse onderdelen daarvan per ultimo 2006 en gemiddeld in 2006 respectievelijk 2005 wordt in de tabel op pagina 32 weergegeven.

Alicante

Antwerpen

Amsterdam

De vastgoedportefeuille van VastNed Retail kenmerkt zich door een spreiding in termen van landen en regio’s, soorten en aantallen huurders, alsmede typen winkelbeleggingen.

Winterswijk

Uden

31


Bezettingsgraad (in %) (jaargemiddelden en ultimo 2006) Ultimo Gemiddeld

vastned retail Tien grootste huurders Gemiddeld

2006

2006

2005

______

______

______

97,4 96,6 97,3 95,3 100,0

97,7 97,4 98,4 95,4 100,0

97,7 98,2 94,8 91,4 100,0

Nederland Spanje Frankrijk België Portugal

Totaal

___

___

___

96,8

97,4

96,3

Het bedrag aan huurvrije perioden, huurkortingen en huurincentives uitgedrukt in een percentage van de brutohuuropbrengsten nam af tot 1,6% (2005: 2,4%). Het is niet de verwachting dat dit trendmatig is, aan gezien de daling grotendeels betrekking heeft op de factory outlet te Messancy, waarvoor huurkortingen gerecupereerd konden worden dankzij een gunstige arbitrage-uitspraak. Los van dit effect meent de directie dat deze percentages zich op een marktconform niveau bevinden.

Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2006.

H&M Inditex Auchan Eroski Maxeda Ahold Vastgoed B.V. Blokker B.V. A.S. Watson Media markt Charles Vögele Totaal

5,2 2,4 2,3 1,4 1,4 1,3 1,3 1,3 1,2 1,1 18,8

Huurders VastNed Retail verhuurt haar objecten aan een groot aantal huurders. Het totale aantal huurders, exclusief de huurders van appartementen, ultimo 2006 bedroeg 1.914. Een overzicht van de grote huurders is weer gegeven in nevenstaande tabel. Geen van de huurders is dermate dominant dat de omvang van de huurinkomsten voor VastNed Retail een risico inhoudt. Markthuur Gemiddeld is de vastgoedportefeuille van VastNed Retail verhuurd tegen 100,0% van de markthuur. Voor deze berekening zijn de markthuren zoals deze zijn afgegeven door onafhankelijk taxateurs, vermeerderd met mall income, indien op het object van toepassing, vergeleken met de theoretische huur opbrengst van de vastgoedportefeuille. Deze theore tische huuropbrengst bestaat uit de brutohuuropbrengsten per ultimo 2006, inclusief mall income en de geschatte omzetafhankelijke huur, vermeerderd met leegstand tegen markthuurniveau. Deze neutrale positie is de resultante van situaties van over- en onderverhuur in diverse landen. De directie ziet in de door taxateurs afgegeven inschattingen van de markthuur geen risico voor toekomstige huurniveau’s.

vastned retail Expiratiedata huurcontracten totale vastgoedportefeuille (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 3,4 jaar.

30 20 10

32

2014 e.v.

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

0


Huurontwikkelingen Als gevolg van de door aan- en verkopen in 2005 en 2006 in omvang gewijzigde vastgoedportefeuille is het niet zinvol de brutohuuropbrengsten van 2006 met die van 2005 te vergelijken. Relevanter is om de organische groei van de brutohuuropbrengsten in aanmerking te nemen. Deze groei bestond in 2006 grotendeels uit indexatie en huurverbeteringen. Op pagina 29 is een overzicht opgenomen waarin de evolutie van de brutohuuropbrengsten gedurende 2006 in kaart is gebracht. Wat betreft de huurontwik kelingen van de vastgoedportefeuille in pijplijn is geen indicatie gegeven. Reden hiervoor is gelegen in de beperkte omvang van de pijplijn en het feit dat het vaststellen van markthuren van nog op te leveren winkelcentra in zekere zin een zeer theoretische exercitie is. Expiratiedata huurcontracten VastNed Retail is actief in vijf landen met in ieder land verschillende soorten huurovereenkomsten en verschillen in looptijd op grond van lokale wettelijke regelingen en gebruiken. In de grafiek op pagina 32 zijn de expiratiedata van de gehele vastgoedportefeuille en de individuele landen weergegeven. De gemiddelde looptijd bedraagt 3,4 jaar (2005: 3,4 jaar). VastNed Retail ziet in de expiratiedata van de huurcontracten een goede spreiding. Aankopen Gedurende 2006 hebben aankopen plaatsgevonden in Nederland, Spanje, Frankrijk en België voor een totaalbedrag van F 221,0 miljoen. Verkopen In 2006 heeft een aantal verkopen plaatsgevonden. Dit betrof verkopen in Nederland, België en Frankrijk. Hiermee werd in totaal voor F 23,6 miljoen verkocht. Het verkoopresultaat ten opzichte van de laatste taxatiewaarde bedroeg F 1,0 miljoen positief. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De taxaties door onafhankelijke taxateurs hebben in het algemeen een zeer gunstig beeld laten zien met een totale waardemutatie van F 127,7 miljoen positief (2005: F 113,1 miljoen positief). Deze gunstige waarde mutaties zijn voor het overgrote deel het gevolg van lagere aanvangsrendementen van vastgoedbeleg gingen (yield compression). Het nettorendement op de vastgoedportefeuille (theoretische nettohuuropbrengsten gedeeld door de taxatiewaarde van de vastgoedportefeuille) bedroeg eind 2006 6,2% tegen 6,7% een jaar eerder. 33

Waardemutaties vastgoed (x F 1 miljoen)

2006

2005

______

______

Nederland Spanje Frankrijk België Portugal

40,2 46,6 35,1 3,6 2,2

23,7 59,2 23,5 5,9 0,8

___

___

Totaal

127,7

113,1

Taxatiemethodiek De vastgoedportefeuille van VastNed Retail wordt viermaal per jaar getaxeerd. De grotere objecten, met een (verwachte) waarde van minimaal F 2,5 miljoen, maken ongeveer 75% van de vastgoedportefeuille uit en worden elk kwartaal door internationale gerenommeerde taxateurs (zie het elders in dit jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2006’) getaxeerd. De kleinere objecten worden evenwichtig over de kwartalen gespreid één keer per jaar extern getaxeerd. Na externe taxatie worden deze objecten de opvolgende drie kwartalen intern getaxeerd, door middel van extrapolatie van de externe taxatie. VastNed Retail draagt er zorg voor dat de taxateurs de beschikking hebben over alle relevante informatie om tot een goed afgewogen oordeel te komen. Nederland Objecten De Nederlandse vastgoedportefeuille maakte per ultimo 2006 36% van de totale vastgoedportefeuille van VastNed Retail uit. De Nederlandse vastgoed portefeuille kenmerkt zich door een groot aantal objecten (412), en 908 huurders (exclusief huurders appartementen). Het grootste deel bestaat uit binnenstadswinkels. Verhuur en bezettingsgraad De verhuur van de Nederlandse vastgoedportefeuille verloopt naar wens. De bezettingsgraad bedroeg per ultimo 2006 97,4% (2005: 98,7%). Het verstrekken van huurvrije perioden in de Nederlandse vastgoedportefeuille is zeer beperkt en bedroeg in 2006 0,3% (2005: 0,3%) van de brutohuuropbrengsten en ligt daarmee beduidend lager dan het gemiddelde in de totale vastgoedportefeuille van VastNed Retail. Het huurniveau is als marktconform aan te merken. De theoretische huuropbrengsten ultimo 2006 bevonden zich op 101,8% van de door de onafhankelijke taxateurs vastgestelde markthuur. Gedurende 2006 is bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten in het algemeen het bestaande huurniveau gecontinueerd of zijn overeenkomsten op een iets hoger niveau afgesloten. Ook in 2006 was te constateren dat het retaillandschap zeer dynamisch is. Er blijft druk


staan op bepaalde retailformules. Deze kunnen verdwijnen en op hun beurt weer ruimte bieden voor nieuwe formules die innovatiever van aard zijn.

nederland Tien grootste huurders Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2006.

Deze voortdurende ontwikkeling kan leiden tot faillissementen, hetgeen geen risico hoeft te zijn voor VastNed Retail, aangezien door faillissementen vrijgekomen winkelruimten kunnen worden ingevuld door andere, sterkere retailers. Expiratiedata huurcontracten Huurovereenkomsten worden in het algemeen voor een periode van vijf jaar afgesloten, met de mogelijkheid tot opzegging door verhuurder en huurder. Ook worden er andere looptijden van huurovereenkomsten afgesloten. Een overzicht van de per ultimo 2006 bestaande huurovereenkomsten is nevenstaand in een grafiek weergegeven. Aankopen VastNed Retail heeft in 2006 een aantal acquisities gedaan. Dit betrof deels in exploitatie zijnde vast goedobjecten en deels objecten in pijplijn.

23,6

nederland Expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille (in %) Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 3,6 jaar.

30 20 10

2014 e.v.

2013

2012

2011

2010

0 2009

Houten Met betrekking tot De Spil in Houten hebben VastNed Retail en Altera Vastgoed een turnkey-koopovereenkomst gesloten met de vastgoedontwikkelaar Van Wijnen voor de uitbreiding van het reeds in bezit zijnde Winkelcentrum Het Rond te Houten voor F 30,8 miljoen (effectieve investering VastNed Retail F 16,4 miljoen en Altera Vastgoed F 14,4 miljoen). Met de uitbreiding wordt in totaal circa 8.300 vierkante meter winkelruimte verdeeld over 33 winkels aan het bestaande centrum van circa 20.000 vierkante meter toegevoegd. Voorts voorziet de uitbreiding in een ondergrondse parkeergarage met circa 400 parkeerplaatsen en een bioscoop met horecagelegenheid op de eerste etage. De verwachte brutohuuropbrengsten bedragen circa F 2,3 miljoen per jaar. Het verwachte nettoaanvangsrendement voor VastNed Retail bedraagt 7,2%. De opening van het nieuwe winkelcentrumdeel is gepland medio 2008. De verhuur van de winkelruimte en de bioscoop verloopt voorspoedig. Er zijn inmiddels (voor)verhuurovereenkomsten afgesloten met (inter)nationale ketens. De bioscoop met vier zalen biedt plaats aan 500 bezoekers (stoelen) en is tezamen met de horecaruimte van 400 vierkante meter verhuurd aan een landelijk opererende bioscoopketen.

34

3,6 3,4 3,4 3,3 2,5 2,1 1,7 1,4 1,1 1,1

30,8 4,1 5,3 55,2 3,6

2008

Aankoop vastgoed Nederland (x F 1 miljoen) Houten, De Spil Houten, Onderdoor 3-13 Hengelo, Wegtersweg 4 Roermond, Retail Park Roermond Amsterdam, Rembrandtplein 7

2007

– – – – –

Maxeda Ahold Blokker A.S. Watson Laurus Sligro Miss Etam Free Record Shop Sperwer Charles Vögele Totaal


Tevens is de positie bij winkelcentrum Het Rond te Houten uitgebreid door verwerving van het object Onderdoor 3-13 voor F 4,1 miljoen inclusief aankoopkosten. Het nettoaanvangsrendement bedraagt 6,5%. Het object heeft een verhuurbare oppervlakte van ongeveer 2.300 vierkante meter en een brutohuur opbrengst van circa F 0,3 miljoen per jaar. Hengelo VastNed Retail heeft medio 2006 de eigendom verworven van een bouwmarkt aan de Wegtersweg te Hengelo voor F 5,3 miljoen inclusief aankoopkosten. Het nettoaanvangsrendement van deze investering bedraagt 6,0%. De brutohuuropbrengsten bedragen ongeveer F 0,3 miljoen per jaar. De bouwmarkt beslaat een verhuurbare oppervlakte van 4.600 vierkante meter met 103 parkeerplaatsen op eigen terrein. Het object is voor een periode van 10 jaar verhuurd aan een nationaal opererende bouwmarktketen. Roermond In december 2006 is de overeenkomst tot verwerving van Retail Park Roermond getekend. Dit betreft een aan de noordoostelijke kant van Roermond door Van Pol en TCN te realiseren retailpark met een grote variëteit aan perifere detailhandelsvestigingen. Het park heeft een bruto-oppervlakte van 36.200 vierkante meter en heeft 1.250 parkeerplaatsen. De bouw van het project is reeds gestart. Voor het merendeel van de te verhuren oppervlakten zijn reeds serieuze commit ments en/of huurcontracten met internationale en nationale winkelketens aangegaan. Het gemiddelde huurniveau zal naar verwachting F 105 per vierkante meter bedragen, waarmee de totale brutohuuropbrengst uit zal komen op F 3,6 miljoen per jaar. Het nettoaanvangsrendement zal circa 6,0% bedragen. Oplevering van het project wordt verwacht plaats te vinden in de eerste helft van 2008. Amsterdam Dit betreft de aankoop van een individuele winkel op een A-1 locatie, Rembrandtplein 7 te Amsterdam, ten bedrage van F 3,6 miljoen. De huuropbrengst bedraagt F 0,2 miljoen per jaar. Het nettoaanvangsrendement bedraagt 5,2%.

– – – – – –

Verkopen Gedurende 2006 is een aantal objecten verkocht. Reden voor die verkopen lag in het gegeven dat door verkoop van onderstaande objecten het risicorendementsprofiel kon worden verbeterd. Dit betrof de volgende verkopen: Amsterdam, Stadionweg 75; De Bilt, Hessenweg 160 en 162; Groningen, Nieuwe Ebbingestraat 32; Sneek, Gedempte Pol 15-17; Soest, Van Weedestraat 11-13; Weesp, Herengracht 26, en

35

– Wolvega, Van Harenstraat 4 en 4a-c. Deze verkopen vonden plaats tegen in totaal F 4,1 miljoen. In het totaal zijn de bovenstaande vastgoedobjecten F 0,5 miljoen boven de laatste taxatiewaarde verkocht. Waardemutaties vastgoedbeleggingen Gedurende 2006 bedroegen de ongerealiseerde waardemutaties F 40,2 miljoen (2005: F 23,7 miljoen), zijnde circa 7,1% ten opzichte van de waarde van de vastgoedportefeuille begin 2006. Hiermee bedraagt het rendement eind 2006 6,6% (2005: 6,8%). Spanje Objecten De Spaanse vastgoedportefeuille is met 30% de tweede markt voor VastNed Retail. De vastgoedportefeuille bestaat hoofdzakelijk uit middelgrote winkelcentra. Daarnaast wordt ook belegd in perifere detailhandelsvestigingen en individuele winkels. Verhuur en bezettingsgraad Voor de Spaanse vastgoedportefeuille bedroeg de bezettingsgraad per ultimo 2006 96,6% (2005: 98,3%). Indien de huurgarantie met betrekking tot het winkel centrum Getafe III in aanmerking wordt genomen bedraagt de bezettingsgraad 97,4%. In totaal werd in 2006 2,2% (2005: 2,7%) aan huurvrije perioden, huurkortingen en huurincentives gegeven. De theoretische huuropbrengsten lagen ultimo 2006 3,2% onder de markthuur. Expiratie van de huurcontracten Huurcontracten worden in Spanje veelal voor een periode van vijf jaar afgesloten. Van deze standaard wordt echter in bepaalde gevallen afgeweken. In de Spaanse vastgoedportefeuille worden bijvoorbeeld de huurovereenkomsten met het modeconcern Inditex voor een periode van één jaar afgesloten. Wij zien dit niet als een groot risico, aangezien de korte opzegtermijn wordt gecompenseerd door een zeer solvabele en succes volle huurder. De gemiddelde looptijd van de huurover eenkomsten in de Spaanse vastgoedportefeuille bedraagt 4,4 jaar en ligt daarmee boven het gemiddelde van de totale vastgoedportefeuille van VastNed Retail. Aankopen Aankoop vastgoed Spanje (x F 1 miljoen) – Madrid, CC Getafe III – Madrid, Calle de Fuencarral 23-25

55,2 9,8

Madrid, CC Getafe III De acquisitie van de uitbreiding van het winkel centrum Getafe III omvat 20.000 vierkante meter aan winkelruimte, die verhuurd is aan sterke internationale en nationale winkelbedrijven. Het is verbonden


met een reeds bestaand winkelcentrum aan de zuidkant van Madrid. De investering bedroeg F 55,2 miljoen bij een nettoaanvangsrendement van 5,9%. Madrid, Calle de Fuencarral In Madrid zijn een tweetal panden aan de Calle Fuencarral, nummers 23 en 25 verworven. Dit betreft een zeer sterke winkelstraat uitkomend op Gran Via, één van de toplocaties van Madrid. Nummer 23, met een totale oppervlakte van 256 vierkante meter, is verhuurd aan de Italiaanse modeketen Replay. Het andere pand meet 120 vierkante meter en staat momenteel leeg. Vanwege de topkwaliteit van de straat is de verwachting dat deze winkel snel verhuurd kan worden. Op basis van volledige verhuring genereren deze panden een huuropbrengst van F 0,5 miljoen per jaar. Het nettoaanvangsrendement bedraagt 5,1%. Verkopen In 2006 hebben geen verkopen plaatsgevonden. Waardemutaties vastgoedbeleggingen Gedurende 2006 bedroegen de ongerealiseerde waardemutaties F 46,6 miljoen (2005: F 59,2 miljoen). Hiermee is het nettorendement van 6,3% eind 2005 gedaald naar 6,0% eind 2006.

spanje Tien grootste huurders Percentage van de theoretische huuropbrengst per 31 december 2006.

Inditex Eroski Auchan Media markt Abaco Cortefiel Mc Donald’s Cinesa Virgin Gymn Mango

7,5 5,0 4,7 4,3 2,3 2,1 2,0 1,7 1,7 1,6

Totaal

32,9

Frankrijk

36

Afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt 5,0 jaar.

30 20 10

2014 e.v.

2013

2012

2011

2010

2009

0 2008

Verhuur en bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg gemiddeld 98,4% (2005: 94,8%). Per ultimo 2006 bedroeg de bezettingsgraad 97,3% (2005: 99,4%). Deze afname is toe te rekenen aan de acquisitie van het winkelcentrum Carrefour Limoges-Corgnac dat een bezettingsgraad heeft van circa 75%. De verwachting is dat in de loop van 2007 de bezettingsgraad aldaar zal toenemen als gevolg van het ter hand nemen van de verhuuractiviteiten door VastNed Retail met ingang van medio februari 2007. De resterende, zeer geringe, leegstand is als frictieleegstand aan te merken. De bedragen aan verstrekte huurvrije perioden en huurkortingen bleven beperkt tot 1,0% (2005: 1,0%). De huidige theoretische huuropbrengsten bevonden zich per einde 2006 2,3% boven het marktniveau.

spanje Expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille (in %)

2007

Objecten De Franse vastgoedportefeuille is met 19% de derde markt voor VastNed Retail en bestaat uit 49 objecten. Dit betreft hoofdzakelijk individuele winkelobjecten. Daarnaast wordt ook in een aantal middelgrote winkelcentra belegd, zoals in Limoges, Plaisir, Thoiry en Duinkerken. De vastgoedportefeuille is gespreid over het land met een concentratie van 22% van de waarde van de vastgoedportefeuille in Parijs.


Expiratie van de huurcontracten Huurcontracten worden in Frankrijk, veelal aangegaan onder het 3-6-9-systeem. In het expiratieoverzicht in nevenstaande grafiek is zichtbaar dat een groot aantal contracten in 2007 expireren en kunnen worden opgezegd. Dit wordt niet als een punt van zorg aangemerkt, aangezien de winkelobjecten op concurrerende locaties liggen, waardoor het niet waarschijnlijk is dat veel huurders de overeenkomst zullen opzeggen. De gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten bedroeg 1,7 jaar.

0,5 17,8 3,0 3,1 2,5 6,3 1,9 3,9


H&M Armand Thiery Auchan PPR DARTY Vivarte Rallye LVMH ETAM Célio Totaal

20,2 6,3 5,6 3,5 3,1 2,2 1,9 1,9 1,9 1,9 48,5

Limoges VastNed Retail heeft een belang in het winkelcentrum Carrefour Limoges-Corgnac te Limoges, Frankrijk verworven voor F 17,8 miljoen. Het netto aanvangsrendement in volverhuurde staat bedraagt 7,0%.

37


50 40 30 20 10 0 2009

Het door VastNed Retail verworven deel van het centrum biedt ruimte aan een aantal succesvolle internationale en nationale winkelketens zoals Armand Thiery, Okaidi, Nocibé en Internity. Het gemiddelde huurniveau bedraagt ongeveer F 250 per vierkante meter. Dit deel is voor driekwart verhuurd en levert een theoretische jaarhuur van F 1,3 miljoen op. Gezien de kwaliteit van het winkelcentrum verwacht de directie de nog niet verhuurde units binnen afzienbare tijd te verhuren.

frankrijk Expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille (in %)

2008

Het winkelcentrum Carrefour Limoges-Corgnac is een sterk wijkwinkelcentrum in het westelijk deel van Limoges. Het centrum heeft een totale oppervlakte van 22.800 vierkante meter en is recent volledig gerenoveerd en uitgebreid. Als trekker fungeert een Carrefour hypermarkt met een oppervlakte van 6.800 vierkante meter. De rest van het winkelcentrum bestaat uit 53 winkelunits met een verhuurbaar oppervlak van 11.837 vierkante meter, een benzinestation en parkeerfaciliteiten voor 950 auto’s, waarvan 500 plaatsen overdekt zijn. VastNed Retail heeft de eigendom van 26 winkelunits verworven met een totale oppervlakte van 5.587 vierkante meter, hetgeen overeenkomt met 47,1% van het centrum exclusief de hypermarkt.

2007

– – – – – – – –

Aankopen Aankoop vastgoed Frankrijk (x F 1 miljoen) Limoges, unit in CC Beaubreuil Limoges, CC Carrefour Limoges-Corgnac Parijs, Rue Montmartre 17 Marseille, Rue Saint Ferréol 29 Troyes, Rue Emile Zola 113 Arras, Rue Ernestale 31-35 Frouard, Rue de Bois 12 Parijs, Rue d’Alesia 123

frankrijk Tien grootste huurders

Alicante VastNed Retail Jaarverslag 2006

De Franse vastgoedportefeuille is met 19% de derde markt voor VastNed Retail en bestaat uit 49 objecten. Dit betreft hoofdzakelijk individuele winkelobjecten. Daarnaast wordt ook in een aantal middelgrote winkelcentra belegd, zoals in Limoges, Plaisir, Thoiry en Duinkerken.

Malaga

Breda

Den Haag

38

Thoiry VastNed Retail Jaarverslag 2006

Verkopen – Alençon, Rue aux Sieurs 40-44 (appartementen) – Sens, Grande Rue 43 Deze verkopen betroffen objecten die gezien matige toekomstverwachtingen verkocht zijn tegen de taxatie waarde van in totaal F 0,4 miljoen. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De Franse vastgoedportefeuille liet in 2006 ongerea liseerde waardemutaties ten bedrage van F 35,1 miljoen positief (2005: F 23,5 miljoen positief) zien. Hiermee kwam het nettorendement van de vastgoed portefeuille uit op 5,7% (2005: 6,9%).

Cannes

België Objecten De Belgische vastgoedportefeuille bestond ultimo 2006 uit 85 objecten verspreid over de categorieën binnenstadswinkels (50%), perifere detailhandels vestigingen (39%) en overige (11%). De Belgische vastgoedportefeuille maakte eind 2006 14% uit van de totale vastgoedportefeuille van VastNed Retail.

Murcia

Parijs In Parijs is een winkel verworven aan de Rue d’Alésia 123 voor een bedrag van F 3,9 miljoen. Op het moment van verwerving van dit object was dit object onverhuurd. Na afloop van het boekjaar is een huurovereen komst gesloten met de modeketen Camaieu. Overige aankopen VastNed Retail heeft zijn Franse winkelportefeuille versterkt door de verwerving van een portefeuille van zes winkels en een perifere detailhandelsvestiging voor in totaal F 16,8 miljoen. Alle zes binnenstedelijke winkels zijn gevestigd op toplocaties in Parijs, Marseille, Troyes en Arras, en zijn verhuurd aan sterke nationale winkelbedrijven als Promod, Nocibé, Celio, Marlboro Classics en Made in Sport. De perifere detailhandelsvestiging is gevestigd in de periferie van Nancy en verhuurd aan Intersport. De totale verhuurbare oppervlakte bedraagt 3.022 vierkante meter, met een jaarlijkse brutohuuropbrengst van F 0,9 miljoen. Hiermee komt het nettoaanvangsrendement op 5,1%.

39

Verhuur en bezettingsgraad De gemiddelde bezettingsgraad van de Belgische vast goedportefeuille is in 2006 verbeterd in vergelijking met de voorgaande jaren. De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg in 2006 95,4% (2005: 91,4%). De bezettingsgraad per ultimo bedroeg 95,3%. Dit is te danken aan het succes van de hernieuwde inspanningen met betrekking tot de factory outlet te Messancy. De bezet tingsgraad van deze factory outlet bedroeg per ultimo 2006 76%. Dit is lager dan de bezettingsgraad per ultimo 2005 (82%) als gevolg van het toegenomen aantal vierkante meters winkelruimte. De Belgische vastgoedportefeuille van VastNed Retail is verhuurd tegen 99,2% van de markthuur. Deze relatieve onderverhuur is onder andere toe te rekenen aan lagere feitelijke huren ten opzichte van de door de taxateur geschatte markthuren voor de factory outlet te Messancy. Expiratie van de huurcontracten Huurcontracten worden in België veelal aangegaan onder het 3-6-9-systeem. Dit houdt in dat de huurder na drie jaar de huurovereenkomst kan beëindigen. Dit gebeurt meestal niet aangezien de huurder op en met de specifieke locatie van de winkel zijn inkomen verdient. In het expiratieoverzicht is echter een conservatieve insteek gekozen door deze eerste expiratiedatum in aanmerking te nemen. In de grafiek op pagina 40 zijn de expiratiedata van de Belgische vastgoedportefeuille weergegeven. De gemiddelde looptijd bedraagt 2,0 jaar (2005: 2,3 jaar).


Aankopen Intervest Retail heeft in januari 2006 een koopovereenkomst voor het circa 8.900 vierkante meter metende winkelcentrum Julianus te Tongeren getekend. Ontwikkelaar en verkoper van het project is IBC Vastgoed, een dochtermaatschappij van Heijmans België. Het project is gelegen aan de Maastrichterstraat, de hoofdwinkelstraat van Tongeren. Het totale project betreft enerzijds de herontwikkeling van een voormalig hospitaal in winkels en hotel, en anderzijds de nieuwbouw van winkels, appartementen en een ondergrondse parking. Intervest Retail verwerft het winkelgedeelte bestaande uit 22 winkels en één supermarkt. De totale investering van Intervest Retail bedraagt circa F 18,0 miljoen (waarde vrij op naam). Het nettoaanvangsrendement bedraagt 6,7%. De bouwwerkzaamheden zijn eind oktober 2005 gestart. De opening van het winkelcentrum is gepland in het laatste kwartaal 2007.

Waardemutaties vastgoedbeleggingen Gedurende 2006 bedroegen de ongerealiseerde waarde mutaties F 3,6 miljoen positief (2005: F 5,9 miljoen positief). Hiermee komt het netto rendement per ultimo uit op 6,7% (2005: 7,0%).


H&M Aldi Charles Vögele Euro Shoe Unie IC Companys Piocheur Inditex Het Genoegen Mitiska Van Neerbos Totaal

30

Portugal 10

40

37,9


20

2010

2009

0 2008

Objecten De Portugese vastgoedportefeuille bestaat uit een negental winkels die zijn verhuurd aan de opticienketen MultiOpticas. De bezettingsgraad bedroeg in 2006 100% (2005: 100%).

11,4 5,7 4,2 4,0 2,3 2,2 2,1 2,1 2,0 1,9

België Expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille (in %)

2007

– – – – – – – – – – – –

Verkopen In 2006 is ter verbetering van het risicorendementsprofiel, een aantal verkopen afgerond. Dit betrof de volgende objecten of onderdelen daarvan: Aalst, Kalfstraat 3; Dinant, Tienne de l’Europe; Gerpinnes, Rue de Bertransart 99; Glain, Rue Saint-Nicolas 572; Hannut, Rue de Huy 63; Kapellen, Eikendreef 5; Oostende, Torhoutsesteenweg 610; Roeselare, Brugsesteenweg 524; Seraing, Boulevard Pasteur 47; Sint-Niklaas, Kapelstraat 119; Sint-Truiden, Hasseltsesteenweg 69, en; Sint-Truiden, Kattestraat 25. Deze 0bjecten werden voor in totaal F 19,1 miljoen verkocht. Met deze verkopen werd een boekwinst behaald van F 0,4 miljoen.

België Tien grootste huurders


Waardemutaties vastgoedbeleggingen De externe taxaties hebben geleid tot een positieve ongerealiseerde waardemutatie van F 2,2 miljoen positief (2005: F 0,8 miljoen positief).

Personeel en organisatie VastNed Retail hecht veel waarde aan een uitgebalanceerd personeelsbeleid. Zij besteedt in dat kader aandacht aan goede afstemming van capaciteiten en werkzaamheden van haar werknemers. Werknemers worden éénmaal per jaar beoordeeld op basis waarvan in onderling overleg doelstellingen voor het komende jaar worden geformuleerd en waarnodig een opleidings plan wordt vastgesteld. De organisatie is gebaseerd op lokale verantwoordelijkheden van de landenteams, echter wel vanuit een duidelijke ‘VastNed Groep-spirit’. De landenteams zijn, al dan niet ondersteund vanuit het hoofdkantoor, samengesteld uit een landen manager, portfolio- of assetmanagement, property management, financiële administratie, aan- en verkoop en (technisch) projectmanagement. In 2006 zijn de externe property managementactiviteiten ten behoeve van het winkelcentrum Val Thoiry te Thoiry, Frankrijk overgenomen door VastNed Management France.

Duurzaam ondernemen VastNed Retail streeft er naar duurzaam te onder nemen. In dat kader wordt aandacht besteed aan arbeidsverhoudingen, milieu en ethiek. Als aan gegeven onder Personeel en organisatie hecht VastNed Retail veel waarde aan een uitgebalanceerd personeels beleid. De milieuaspecten worden zorgvuldig beoordeeld bij uitvoering van het beleggingsbeleid.

Risicomanagement Nederlandse corporate governance code Sinds de publicatie van de Nederlandse corporate governance code (‘de Code’) in december 2003 dient in het jaarverslag een verklaring van het management opgenomen te worden waarin wordt verklaard dat de risicobeheersingsen controlesystemen adequaat en effectief zijn. VastNed Retail heeft hieraan reeds vanaf haar jaarverslag 2004 gevolg gegeven, waarbij zij wel heeft aangegeven dat door het ontbreken van een referentiekader het lastig is om (achteraf) concreet te maken dat sprake is van een ‘Comply’. In december 2006 publiceerde de Monitoring Commissie haar tweede rapport over de naleving van de Nederlandse corporate governance code. In dit rapport geeft de Monitoring Commissie ook aan dat er vanuit verschillende kanten behoefte bestaat aan meer guidance, maar dat ze vooralsnog geen nadere 41

richtlijnen wil geven inzake de bestuursverklaring over het functioneren van de interne risicobeheersingsen controlesystemen. De commissie denkt de noodzaak hiervoor pas goed te kunnen beoordelen op basis van de jaarverslagen 2006. Positief is dat de commissie in elk geval benadrukt dat ze vindt dat het systeem van de Code ‘principle based’ moet blijven en dus niet wil naar een Sarbanes-Oxley-achtige regel geving waarbij via de weg van de externe accountant bepaald lijkt te worden wanneer een ondernemingsbestuur deze verklaring mag afgeven. Risicobeheersings- en controlesystemen van VastNed Retail Ook in 2006 is binnen VastNed Retail veel aandacht besteed aan risicomanagement. Op basis van het jaarlijks vastgestelde werkplan is zowel binnen de directie als ook in vergaderingen van de audit commissie en de raad van commissarissen een aantal belangrijke risico’s behandeld, waarbij met name de opzet en werking van de daarbij horende risicobeheer singsmaatregelen aan de orde zijn gekomen. Zo kwamen gedurende 2006 op basis van dit werkplan onder meer de strategische risico’s (in het bijzonder landenkeuze), calamiteitenrisico’s (verzekeringen), compliance risico’s (regels AFM en Euronext, maar ook vergunningen en veiligheidsvoorschriften), (her)financierings- en renterisico’s, IT-risico’s en fiscale en juridische risico’s uitgebreid aan de orde. Er werden ten aanzien van deze risico’s geen significante wijzigingen in de interne risicobeheersingsen controlesystemen noodzakelijk geacht. Wel werden op een beperkt aantal gebieden voorstellen gedaan ter verdere verbetering van de interne risicobeheersingsen controlesystemen. Deze aanbevelingen werden deels reeds in 2006 geïmplementeerd. Aan de opvolging van de nog niet geïmplementeerde aanbevelingen zal in het lopende jaar nader aandacht worden besteed. In het hoofdstuk Risicomanagement is een overzicht opgenomen van de binnen VastNed Retail onderscheiden risico’s, waarbij tevens is aangegeven op welke wijze deze risico’s worden beheerst. Een belangrijk element in het interne risicobeheersingsen controle systeem is het geheel van interne controlemaatregelen en administratief-organisatorische procedures zoals vastgelegd in het handboek Administratieve Organi satie. Dit handboek voldoet aan de eisen van de Wet toezicht beleggingsinstellingen en het Besluit toezicht beleggingsinstellingen 2005. Ten aanzien van het financiële verslaggevingsrisico is de directie van mening dat de opzet van de risicobeheersingsen controlesystemen een redelijke mate van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. Daar naast is zij van mening dat er geen aanwijzingen zijn


dat deze risicobeheersingsen controlesystemen gedurende het verslagjaar niet naar behoren hebben gewerkt en dat er geen indicaties zijn dat deze in het lopende jaar niet naar behoren zullen werken. In het verslagjaar is een aantal administratief-organisatorische procedures geactualiseerd. Verder is extra aandacht besteed aan het verbeteren van de inhoud en totstandkomingsprocedures van de interne business reports. Er zijn geen materiële tekortkomingen geconstateerd in de risicobeheersingsen controlesystemen gericht op de beheersing van de financiële verslaggevingsrisicio’s.

Financiële resultaten Beleggingsresultaat 2006 toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail In 2006 steeg het beleggingsresultaat met ruim 9,5% van F 157,9 miljoen in 2005 naar F 172,9 miljoen. Het beleggingsresultaat 2006 bestond uit het direct beleggingsresultaat van F 62,5 miljoen en het indirect beleggingsresultaat van F 110,4 miljoen. Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat steeg met bijna 5% van F 59,6 miljoen in 2005 naar F 62,5 miljoen. Deze stijging was met name het gevolg van gestegen netto huuropbrengsten als gevolg van huurindexaties en huurherzieningen alsmede een verbeterde bezettings graad van de vastgoedportefeuille. Ook de in 2005 en 2006 gerealiseerde aankopen verminderd met de in dezelfde periode gedane verkopen, droegen positief bij aan de nettohuuropbrengsten in 2006. Verdere optimalisering van de fiscale structuur resulteerde in grotendeels eenmalige belastingbaten, welke eveneens een positief effect hadden op het direct beleggingsresultaat in 2006. Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat steeg van F 98,3 miljoen in 2005 naar F 110,4 miljoen, een stijging met 12%. Deze stijging hing samen met de aanhoudend sterke vraag naar winkelbeleggingen, waarbij kopers bereid zijn vastgoed te verwerven tegen duidelijk lagere aanvangsrendementen. De sterke vraag komt voort uit enerzijds de wereldwijd omvangrijke hoeveelheid geld dat een beleggingsbestemming zoekt, mede veroorzaakt door de nog steeds relatief lage rente niveaus, en anderzijds door een appreciatie van het risicoprofiel van (winkel-)vastgoedbeleggingen waar door een verschuiving van de beleggingsvoorkeur heeft plaatsgevonden richting (winkel-) vastgoedbeleggingen. De stijging van het indirect beleggingsresultaat werd enigszins afgeremd vanwege wijzigingen in de belastingtarieven in Spanje. Hierdoor diende voor de 42

vastned retail Leningenportefeuille (x € 1 miljoen, ultimo 2006)

Langlopend Kortlopend Totaal % van totaal

Vaste Variabele rente rente Totaal

% van totaal

390,4 25,4

30,0 133,8

420,4 159,2

72,5 27,5

415,8 71,7

163,8 28,3

579,6 100,0

100,0


bepaling van de voorziening voor latente belastingen een hoger effectief percentage in aanmerking te worden genomen, hetgeen resulteerde in een additionele last in 2006 van F 6,7 miljoen. Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Brutohuuropbrengsten De totale brutohuuropbrengsten stegen van F 106,8 miljoen in 2005 naar F 110,7 miljoen in 2006. De bruto huuropbrengsten van de standing portfolio, exclusief die van de factory outlet in Messancy, stegen ten opzichte van 2005 met name als gevolg van indexatie en heronderhandeling van contracten met circa F 2,2 miljoen. De brutohuuropbrengsten van de factory outlet in Messancy stegen met F 1,3 miljoen, enerzijds door een in 2006 ten gunste van de huurincentives gebrachte eenmalige schadevergoeding van de project ontwikkelaar van de factory outlet van ruim F 1,0 miljoen en anderzijds door een ten opzichte van 2005 toegenomen financiële bezettingsgraad van de factory outlet. De financiële bezettingsgraad van de gehele portefeuille steeg mede hierdoor van 96,3% naar 97,4%. Het eind 2005 aangekochte winkelcentrum ‘Centre Marine’ in Duinkerken zorgde in 2006 voor een stijging van de brutohuuropbrengsten met ruim F 1,8 miljoen. De overige aankopen, waarvan de aankoop van het winkelcentrum Getafe III eind oktober 2006 een groot deel uitmaakte, zorgden voor een verdere stijging van de brutohuuropbrengsten met F 1,0 miljoen. Deze toename van de brutohuuropbrengsten werd met ruim F 2,5 miljoen verminderd door in 2005 en 2006 gedane verkopen, waarvan de verkoop van een aantal Belgische objecten het grootste effect hadden. Niet doorberekende servicekosten Het bedrag aan niet doorberekende servicekosten steeg van F 2,1 miljoen in 2005 naar F 3,1 miljoen in 2006. Deze forse stijging in 2006 is voornamelijk toe te schrijven aan de factory outlet te Messancy, waar, om het aantal bezoekers en de omzetten verder te verhogen, hogere dan aanvankelijk geschatte promotie-, marketing- en beheerkosten nodig zijn, welke niet volledig aan de huurders kunnen worden doorberekend. Daarnaast steeg deze post ook doordat voor het winkel centrum Plaisir-Sablons, nabij Parijs, een aantal ruimten bewust leeg worden gehouden, vooruitlopend op de voorgenomen herontwikkeling van dit winkelcentrum. Exploitatiekosten De exploitatiekosten uitgedrukt in een percentage van de brutohuuropbrengsten daalden ten opzichte van 2005 met 1,0% naar 9,5% en kwamen daarmee uit op F 10,5 miljoen (2005: F 11,2 miljoen). Deze verbetering is voornamelijk veroorzaakt door lagere onderhoudskosten en overige exploitatiekosten (onder andere lagere dotatie aan de voorziening voor dubieuze debiteuren).

43

Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutaties vastgoedbeleggingen zijn in 2006 gestegen naar F 127,7 miljoen positief (2005: F 113,1 miljoen positief). Deze hogere waardemutaties zijn te danken aan positieve herwaarderingen op basis van externe taxaties van de vastgoedbeleggingen in exploitatie. Als gevolg van de toegenomen vraag naar winkelvastgoedbeleggingen, worden in transacties steeds scherpere aanvangsrendementen in aanmerking genomen, welke door taxateurs in hun taxaties worden gevolgd, wat in alle landen heeft geresulteerd in duidelijk hogere marktwaarden van de vastgoedbeleggingen. De waardestijging van de Belgische vastgoedportefeuille werd ten opzichte van 2005 gereduceerd met circa F 7,0 miljoen door een afwaardering van de factory outlet te Messancy. Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Het nettoverkoopresultaat bedroeg F 0,1 miljoen positief (2005: F 1,4 miljoen negatief) en bestaat enerzijds uit het nettoverkoopresultaat van ruim F 1,0 miljoen positief op de in 2006 gerealiseerde verkopen voor een totaal bedrag van F 23,6 miljoen en anderzijds uit een nagekomen correctie op het verkoopresultaat van de in 2004 verkochte Duitse vastgoedportefeuille van F 0,9 miljoen negatief. De nagekomen correctie heeft betrekking op een aanpassing van de voorziening voor de bij verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille afgegeven vijfjarige huurgarantie betreffende op 1 juli 2004 bestaande leegstand en de daaraan gerelateerde leegstandskosten van F 3,3 miljoen per jaar. In de eerste tweeënhalf jaar heeft slechts een beperkt aantal verhuringen plaatsgevonden, waarmee de koper van deze vastgoedportefeuille tot op heden nauwelijks de op 1 juli 2004 bestaande leegstand heeft weten te reduceren. In plaats daarvan valt zelfs een verslechtering in de bezettingsgraad van deze vastgoedportefeuille waar te nemen. Op basis hiervan is de voorziening met F 0,9 miljoen verhoogd. Lasten Nettofinancieringskosten De nettofinancieringskosten stegen van F 20,8 miljoen in 2005 naar F 22,7 miljoen in 2006. Deze stijging was het gevolg van de toename van de rentedragende schulden door de in 2005 en 2006 gerealiseerde nettoaankopen. De gemiddelde rentevoet over het totale rentedragende vreemd vermogen steeg fractioneel naar 4,31% (2005: 4,28%). Deze fractionele stijging van de gemiddelde rentevoet kon worden gerealiseerd ondanks een belangrijke stijging van de korte rente doordat de aankopen tijdelijk met variabele rente werden gefinancierd.


Algemene kosten De algemene kosten stegen met 4,0% tot F 6,7 miljoen (2005: F 6,4 miljoen). Deze stijging is voornamelijk het gevolg van gestegen personeelskosten. Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst De over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst namen af van F 1,8 miljoen in 2005 tot F 0,9 miljoen in 2006. Deze eenmalige forse daling is te danken aan het benutten van fiscaal compensabele verliezen ad F 0,4 miljoen en een vrijval van een voor ziening voor bronbelasting over het als dividend uit te betalen resultaat van Intervest Retail aan VastNed Retail ad F 0,3 miljoen. Op basis van een extern ingewonnen belastingadvies wordt geen bronbelasting meer voorzien over het uit te keren resultaat van Intervest Retail aan VastNed Retail. Mutatie latente belastingverplichtingen De toename van de dotaties aan de latente belastingverplichtingen van F 9,3 miljoen in 2005 naar F 15,2 miljoen in 2006 hangt samen met een verhoging van de belastingtarieven in Spanje, waardoor voor de berekening van de latente belastingverplichtingen in Spanje een effectief belastingtarief van 18% in 2006 ten opzichte van 15% in 2005 in aanmerking genomen diende te worden. Dit resulteerde in een eenmalige dotatie aan de latente belastingverplichtingen van F 6,6 miljoen. De waardemutaties in Nederland, België en Frankrijk leiden als gevolg van de van toepassing zijnde gunstige fiscale regimes niet tot een mutatie in de latente belastingverplichtingen.

een interim-dividend van F 1,07 per aandeel was uitgekeerd. Het slotdividend kwam daarmee uit op F 2,47 waarvan het verplichte contante deel F 1,47 bedroeg en het keuzedeel bestond uit F 1,00 in contanten of per 129 aandelen 2 nieuwe aandelen. In dit kader opteerden de houders van 33,9% (2005: 35,6%) van het aantal uitstaande aandelen voor stockdividend, waar mee het aantal aandelen toenam met 88.853 aandelen. Vooruitlopend op de toename van het aantal aandelen door stockdividend werden ter beperking van verwatering 90.000 aandelen ingekocht. In het kader van een in september aangekondigd inkoopprogramma werden nog eens 25.826 aandelen ingekocht tegen een gemiddelde prijs van F 61,00 per aandeel. Het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van de vastgoedbeleggingen kwam ultimo 2006 uit op 60,6% (ultimo 2005: 62,6%). Op langere termijn streeft VastNed Retail naar een solvabiliteit tussen de 55% en 60%, op grond waarvan op basis van de balans ultimo 2006, zonder uitgifte van nieuwe aandelen, nog ruimte is voor nettoinvesteringen van circa F170 miljoen.

Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Het aan minderheidsaandeelhouders toekomende beleggingsresultaat van F 6,6 miljoen (2005: F 9,0 miljoen) bestond uit het direct en indirect beleggings resultaat toekomend aan minderheidsbelangen van respectievelijk F 4,4 miljoen (2005: F 5,0 miljoen) en F 2,2 miljoen (2005: F 4,0 miljoen). De daling van het direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsaandeelhouders hing met name samen met de verwerving per 1 juli 2005 van het resterende belang in het samen met Lar-Grosvenor gehouden Spaanse winkelcentrum ‘Madrid Sur’. Het door VastNed Retail gehouden belang in Intervest Retail bleef in 2006 ongewijzigd op 72,4%. De daling van het indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheids belangen hing naast de verwerving van het minderheidsbelang in ‘Madrid Sur’ ook samen met lagere positieve waardemutaties van de door Intervest Retail gehouden Belgische vastgoedportefeuille.

De verhouding tussen lang vreemd vermogen (langer dan 1 jaar) en kort vreemd vermogen (korter dan 1 jaar) kwam uit op 67/33 ultimo 2006 (ultimo 2005: 69/31), hetgeen past in de door VastNed Retail gestelde doelstellingen voor het financieringsbeleid. De leningenportefeuille steeg in 2006 naar F 579,6 miljoen (ultimo 2005: F 512,6 miljoen). De leningenportefeuille met een looptijd van langer dan 1 jaar nam toe van F 363,4 miljoen naar F 420,4 miljoen. Deze toename is voornamelijk het gevolg van het aantrekken van een lening van F 57,0 miljoen met een looptijd van 7 jaar (met een optie tot verlenging met additioneel 3 jaar) in verband met de verwerving van het winkelcentrum Getafe III. De gemiddelde looptijd van de langlopende leningen (in jaren) bleef daarmee ongeveer gelijk aan 2005 op op 5,1 (ultimo 2005: 5,2). Teneinde het renterisico van de leningenportefeuille te beperken, werd een aantal renteswaps afgesloten, waarbij de rente op een aantal leningen van in totaal ruim F 80 miljoen over hun resterende looptijd werd gefixeerd. De gemiddelde looptijd van langlopende leningen o/g in rentevaste perioden (in jaren) kwam daarmee uit op 4,5 (ultimo 2005: 4,7). Deze ratio’s passen binnen de doelstellingen van het door VastNed Retail geformuleerde financieringsbeleid. De gemiddelde interestvoet van de langlopende leningen over 2006 bedroeg 4,55% (2005: 4,51%). De kortlopende leningen kenden een belangrijk hogere gemiddelde interestvoet in 2006 van 3,50% (2005: 2,96%).

Financiering met eigen vermogen en vreemd vermogen

Resultaten en eigen vermogen per aandeel aandeelhouders VastNed Retail

Op de aandeelhoudersvergadering van 4 april 2006 is het totale dividend over het boekjaar 2005 vastgesteld op F 3,54 per aandeel, waarvan in september 2005 reeds

Het beleggingsresultaat per aandeel steeg met ruim 9% van F 9,37 per aandeel in 2005 naar F 10,23 per aandeel in 2006. Het direct beleggingsresultaat per

44


aandeel kwam uit op F 3,70 (2005: F 3,54). Het indirect beleggingsresultaat per aandeel was in 2006 wederom fors en bedroeg F 6,53 (2005: F 5,83). Het eigen vermogen per aandeel, inclusief het uit te keren slot dividend over 2006, steeg met 13,5% van F 51,02 naar F 57,93 per aandeel.

Dividendvoorstel Het dividendbeleid van VastNed Retail gaat in beginsel uit van het volledig aan de aandeelhouders ter beschikking stellen van het direct beleggings resultaat. Daarbij wordt vanaf 2005 tevens een interimdividend uitgekeerd op basis van 60% van het direct beleggingsresultaat zoals blijkt uit de halfjaarcijfers. In dit kader is per 4 september 2006 een contant interim-dividend uitgekeerd van F 1,10 per aandeel. In lijn met voorgaande jaren wordt aan aandeelhouders met betrekking tot het slotdividend een keuzedividend voorgesteld waarbij het slotdividend naar keuze van de individuele aandeelhouders kan worden opgenomen, hetzij geheel in contanten dan wel gedeeltelijk in contanten en gedeeltelijk in de vorm van stock dividend ten laste van de agioreserve. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggings instellingen dient tenminste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Conform het hierboven genoemde dividendbeleid zal aan de op 3 april 2007 te houden algemene vergadering van aandeelhouders worden voorgesteld het slotdividend vast te stellen op F 2,60 per gewoon aandeel, zijnde het direct beleggingsresultaat 2006 per aandeel van F 3,70 verminderd met het interim-dividend van F 1,10 per aandeel. Rekening houdend met de hiervoor genoemde fiscale uitdelingsverplichting en de alsdan geldende beurskoers zal het slotdividend, naast opname geheel in contanten, ook kunnen worden opgenomen in F 2,20 contanten en een nader te bepalen percentage in aandelen VastNed Retail ten laste van de agio reserve dat een waarde van F 0,40 per aandeel zal benaderen. Het slotdividend zal op 2 mei 2007 betaalbaar worden gesteld. De directie neemt inkoop van eigen aandelen in de orde van grootte van het aantal nieuwe aandelen uit hoofde van het stockdividend in overweging om het verwaterend effect voor het direct beleggingsresultaat per aandeel te mitigeren.

Vooruitzichten voor 2007 De verwachtingen ten aanzien van de economische groei in de landen waarin VastNed Retail actief is, zijn positief. Dit uit zich onder meer in een toegenomen producenten- en consumentenvertrouwen. De econo mische groei in 2007 zal naast groei vanuit de export en de investeringen tevens voortkomen uit een sterkere groei van de binnenlandse consumptieve bestedingen. Overigens varieert het economische klimaat in de verschillende landen waarin VastNed Retail actief is. 45

In Spanje lijkt de sterke economische groei van de afgelopen jaren af te vlakken en zal de relatief hoge inflatie van de afgelopen jaren zich meer in de richting van de inflatie in de landen van Noordwest-Europa ontwikkelen. Waar de economische groei in Nederland tot die van de laagste van de eurozone behoorde, is nu sprake van een duidelijk economisch herstel, waarbij de achterstand die Nederland ten opzichte van andere landen in de eurozone had opgelopen snel lijkt te worden weggewerkt. De economische verwachtingen in België en Frankrijk liggen ongeveer tussen die van Spanje en Nederland in. De verwachting is dat de korte rente in 2007 verder zal stijgen, waarbij de lange rente zich ongeveer rond het huidige niveau zal stabiliseren. Het historisch gezien nog steeds relatief lage renteniveau en de mede daardoor grote hoeveelheid aan (vooral ook internationale) liquiditeiten die een beleggingsbestemming zoeken, maakt dat de belangstelling van beleggers voor vastgoed, met name in het retailsegment, aanhoudend hoog blijft. Dit heeft vanaf 2004 geleid tot een krappe investeringsmarkt met dalende aanvangsrendementen en daarmee samenhangend stijgende vastgoedprijzen. De verwachting bestaat dat deze trend zich, weliswaar in een afnemend tempo ook in 2007 nog zal voortzetten. Ondanks het feit dat binnen VastNed Retail medewerkers zijn aangenomen of vrijgemaakt voor acquisities en er actief gekeken wordt naar investeringen in nieuwe markten (met name Turkije), zal het ook in 2007, vanwege deze krappe investeringsmarkt, niet eenvoudig zijn de beschikbare financierings capaciteit voor nieuwe investeringen volledig te benutten. Wel zal naar verwachting de vastgoed belegging in pijplijn in Tongeren eind 2007 gaan bijdragen aan het direct beleggingsresultaat. Voor 2007 is de verwachting dat per saldo voor ruim F 150 miljoen additioneel in vastgoed zal kunnen worden belegd. Verder zal het, mede gezien de huidige omvangrijke verhuurinspanningen ten behoeve van de factory outlet in Messancy en de in 2006 eenmalig verantwoorde bate als gevolg van de uitkomst van de arbitrage van F 0,7 miljoen (aandeel VastNed Retail), moeilijk zijn een verbetering te realiseren in de bijdrage van dit object aan het direct beleggings resultaat. Uitgaande van bovenstaande ontwikkelingen en onder voorbehoud van bijzondere omstandigheden, waaronder begrepen mondiale spanningen en de daar mee samenhangende onvoorspelbare economische gevolgen, wordt voor 2007, een ten opzichte van 2006 geringe stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel verwacht. Rotterdam, 22 februari 2007 De directie

Utrecht

Oss

Het aandeel en de beursnotering Notering aan Euronext Het aandeel VastNed Retail is sinds 9 november 1987 genoteerd aan Euronext Amsterdam en sinds 20 december 2004 aan Euronext Parijs. Sedert maart 2003 was het aandeel opgenomen in de AMX-index (MidKap). Vanaf 2 maart 2007 zal VastNed Retail deel uitmaken van de AScX-index (SmallCap). Dit als gevolg van het feit dat een aantal andere bedrijven hogere omzetten in hun aandeel hebben gerealiseerd gedurende 2006. De omzet in 2006 bedroeg gemiddeld 37.943 stukken per dag, hetgeen een stijging inhoudt ten opzichte van 2005 (35.410 stukken per dag). Ten behoeve van de continue verhandelbaarheid van het aandeel maakt VastNed Retail gebruik van diverse liquidity providers. Voor VastNed Retail traden gedurende 2006 Kempen & Co, ABN AMRO en Rabobank op als liquidity provider. Kempen & Co trad op als bezoldigd liquidity provider.

Indices VastNed Retail maakt deel uit van een aantal indices. Deze indices vormen hulpmiddelen voor beleggers bij het samenstellen van hun aandelenportefeuille. 46

Zoals boven gemeld maakt VastNed Retail deel uit van de AScX-index. De indruk bestaat dat deze index beperkt als leidraad voor beleggers voor samenstelling van aandelenportefeuilles wordt aangewend. Andere indices, zoals Global Property Research (GPR) en European Public Real Estate Association (EPRA) spelen een belangrijker rol voor met name internationale institutionele beleggers. De weging van VastNed Retail in de GPR indices was per 31 december 2006 als volgt: GPR 250 Europe 0,63% GPR 250 Netherlands 7,59% Bij EPRA maakt VastNed Retail deel uit van de volgende indices: EPRA/NAREIT Global EPRA/NAREIT Global ex Asia EPRA/NAREIT Global ex North America EPRA/NAREIT Europe EPRA/NAREIT Europe (UK restricted) EPRA/NAREIT Europe ex UK EPRA/NAREIT Liquid 40 EPRA/NAREIT Liquid 40 ex UK EPRA/NAREIT eurozone EPRA/NAREIT Netherlands

0,19% 0,28% 0,34% 0,84% 1,10% 1,65% 1,07% 2,35% 1,98% 7,21%

Het aandeel en de beursnotering

Rendement VastNed Retail realiseerde in 2006 het volgende rendement, uitgedrukt in euro’s en in een percentage van de slotkoers van 2005 ad F 53,75. Slotkoers 2006 Slotkoers 2005

77,00 53,75 ______

Mutatie beurskoers Dividend 2 mei 2006 Interim-dividend 4 september 2006

23,25 2,47

43,3% 4,6%

1,10

___

___

2,0%

Totaalrendement

26,82

49,9%

Indien men uitgaat van onmiddellijke herinvestering van de dividenden bedraagt het totaalrendement over 2006 51,4%.

Beurskoers De beurskoers noteerde primo 2006 een premie boven de intrinsieke waarde per aandeel van 5,4%. Het bestaan van deze premie werd gerechtvaardigd door gunstige verwachtingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille. Het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per aandeel, inclusief het beleggingsresultaat 2006, steeg in belangrijke mate van F 51,02 naar F 57,93. Naast deze stijging van de onderliggende waarde nam de premie toe tot 32,9% als gevolg van de wereldwijde toestroom van kapitaal. Soortgelijke ontwikkelingen waren in 2006 waar-

Slotkoersen VastNed Retail 2006 (in €)

80,00 77,50 75,00 72,50 70,00 67,50 65,00 62,50 60,00 57,50 55,00

47

December

November

Oktober

September

Augustus

Juli

Juni

Mei

April

Maart

Februari

Januari

52,50

Het aandeel en de beursnotering

neembaar bij andere Europese vastgoedbeleggingsfondsen. Ook die fondsen zagen na het zeer goede jaar 2005 de stijging in de beurskoers zich voortzetten met een gelijktijdige stijging van taxatiewaarden van de vastgoedportefeuille. De marktkapitalisatie op basis van de beurskoers per ultimo 2006 bedroeg F 1.299,5 miljoen ten opzichte van F 908,5 miljoen eind 2005. De laagste beurskoers van F 53,10 werd genoteerd op 3 januari 2006, terwijl de hoogste beurs koers van F 77,00 werd genoteerd op 29 december 2006. Als grote beleggers (>5%) zijn aan te merken: – Stichting Pensioenfonds PGGM 21,08% – Capital Research and Management Company 6,77% – Nomura Asset Management Co.Ltd 5,93%

Investor relations In 2006 heeft VastNed Retail het door haar ingezette actieve investor relationsbeleid voortgezet. In dit kader wordt op diverse wijzen het fonds onder de aandacht van institutionele en particuliere beleggers gebracht. In het kader van de vormgeving van de diverse vormen van communicatie naar beleggers, zoals persberichten, presentaties en advertenties, is besloten de stijl te wijzigen. Deze nieuwe stijl heeft als thema ‘Couleur Locale’. In de diverse uitingen, waaronder de nieuwsbrief ‘Behind the facade’, wordt meer nadruk gelegd op de typische locale sfeer van de landen en steden waarin VastNed Retail belegt. Tevens is de nieuwe slogan ‘Balanced Growth in European Property’ ingevoerd, die uiting geeft aan de strategie van VastNed Retail.

Jaarverslag In september 2006 heeft EPRA de eerste prijs voor het beste jaarverslag toegekend aan VastNed Retail. De jury had voor dit doel de jaarverslagen van 80 genoteerde bedrijven beoordeeld. VastNed Offices/ Industrial heeft in dezelfde categorie de derde prijs gewonnen. Onder de overige genomineerden bevonden zich CLS Holdings (2e), Rodamco Europe (4e) en British Land (5e).

48

Roadshows Voorts is in 2006 in het kader van investor roadshows met een groot aantal internationale institutionele beleggers in binnen- en buitenland gesproken. Hierbij werden beleggers bezocht in Nederland, België, Duitsland, Engeland, Frankrijk, Zwitserland en de Verenigde Staten. Koersgevoelige informatie wordt altijd via persberichten aan het gehele publiek bekend gemaakt, gemeld aan de financiële autoriteiten (Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam, Euronext Amsterdam en Autorité des Marchés Financiers te Parijs) en op de website www.vastned. nl geplaatst. In contacten met de pers, individuele beleggers en analisten wordt uitsluitend reeds openbaar gemaakte informatie nader toegelicht. Bij de publicatie van jaarcijfers en halfjaarcijfers houdt VastNed Retail een analistenbijeenkomst. Bij de eerste kwartaalcijfers en negenmaandscijfers vindt een conference call plaats om deze resultaten aan analisten toe te lichten. Zowel de analistenbijeenkomsten als de conference calls zijn door middel van audiowebcast via www.vastned.nl te volgen. Kort voor de publicatie van de financiële rapportages vinden geen analisten bijeenkomsten, presentaties aan en directe besprekingen met beleggers plaats. Analistenrapporten worden door VastNed Retail niet vooraf beoordeeld of gecorrigeerd anders dan op feitelijkheden. VastNed Retail verstrekt geen vergoedingen aan enige partij voor het opstellen van analistenrapporten. VastNed Retail wordt momenteel gevolgd door een elftal (sell side) analisten van Nederlandse en buitenlandse banken.

Jaarrekening 2006

Geconsolideerde winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen

Toelichting

_______

2006 2005 ___________ ___________

4, 26 110.729 106.814 Brutohuuropbrengsten Niet doorberekende servicekosten 4 (3.095) (2.080) Exploitatiekosten 4 (10.462) (11.199) ___________ ___________ Nettohuuropbrengsten 97.172 93.535

128.921 114.214 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie 5 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie 5 (1.223) (1.096) ___________ ___________ Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen 127.698 113.118 Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 6 73 (1.415) ___________ ___________ Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen 224.943 205.238 Lasten 7 368 416 Financiële opbrengsten Financiële kosten 7 (23.110) (21.170) Waardemutaties financiële derivaten 7 (2) (27) ___________ ___________ Nettofinancieringskosten (22.744) (20.781) 8 (6.684) (6.428) Algemene kosten ___________ ___________ Totaal lasten (29.428) (27.209) ___________ ___________ Beleggingsresultaat voor belastingen 195.515 178.029

Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst 9 (872) (1.783) Mutatie latente belastingverplichtingen 9 (15.150) (9.349) ___________ ___________ (16.022) (11.132) ___________ ___________ Beleggingsresultaat na belastingen 179.493 166.897 Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen

(6.621)

(9.039)

172.872

157.858

10

10,23

9,37

10

10,23

9,37

_____ _____ Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Per aandeel (x € 1) Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Verwaterd beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

50

Direct en indirect beleggingsresultaat (x € 1.000,-)

2006 2005 ___________ ___________

Brutohuuropbrengsten Niet doorberekende servicekosten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten

110.729 106.814 (3.095) (2.080) (10.462) (11.199) ___________ ___________ 97.172 93.535

Financiële opbrengsten Financiële kosten Nettofinancieringskosten

368 416 (21.170) (23.110) ___________ ___________ (22.742) (20.754)

Algemene kosten Direct beleggingsresultaat voor belastingen

(6.428) (6.684) ___________ ___________ 67.746 66.353

Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Direct beleggingsresultaat na belastingen

(1.783) (872) ___________ ___________ 66.874 64.570

Direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

(4.992) (4.422) ___________ ___________

Direct beleggingsresultaat

62.452

59.578

Indirect beleggingsresultaat Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen

128.921 114.214 (1.223) (1.096) ___________ ___________ 127.698 113.118

Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Waardemutaties financiële derivaten Indirect beleggingsresultaat voor belastingen

(1.415) 73 (2) (27) ___________ ___________ 127.769 111.676

Mutatie latente belastingverplichtingen (15.150) (9.349) ___________ ___________ Indirect beleggingsresultaat na belastingen 112.619 102.327 Indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen (2.199) (4.047) ___________ ___________ Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 110.420 98.280

_____ _____ Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Per aandeel (x € 1) Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 51

172.872

3,70 6,53

157.858

3,54 5,83

Geconsolideerde balans per 31 december (x € 1.000,-)

Activa

Toelichting

_______

2006 2005 ___________ ___________

Vastgoedbeleggingen in exploitatie 12 1.706.337 1.478.786 Vastgoedbeleggingen in renovatie 12 3.054 3.054 Overlopende activa in verband met huurincentives 12 3.260 3.797 ___________ ___________ 1.712.651 1.485.637 Vastgoedbeleggingen in pijplijn 12 18.054 1.841 ___________ ___________ Totaal vastgoedbeleggingen 1.730.705 1.487.478 Materiële vaste activa 1.119 1.152 Financiële derivaten 24 4.597 2 ___________ ___________ Totaal vaste activa 1.736.421 1.488.632 13, 15 Debiteuren en overige vorderingen Belastingen naar de winst Liquide middelen 14, 15 Totaal vlottende activa

22.230 18.028 675 469 7.007 14.430 ___________ ___________ 29.912 32.927

_____ _____ Totaal activa

52

1.766.333

1.521.559

Passiva

Toelichting

_______

2006 2005 ___________ ___________

Gestort en opgevraagd kapitaal 16 84.516 84.516 Agioreserve 16 435.706 443.125 Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten 16 3.119 (1.274) Overige reserves 16 281.500 178.254 Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 16 172.872 157.858 ___________ ___________ Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 977.713 862.479 Eigen vermogen minderheidsbelangen 16 70.368 68.339 ___________ ___________ Totaal eigen vermogen 1.048.081 930.818 17 43.076 26.501 Latente belastingverplichtingen Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen 18 1.575 1.494 Langlopende rentedragende leningen o/g 19 420.375 363.410 Langlopende belastingschulden 20 3.684 6.395 Waarborgsommen en overige langlopende schulden 21 10.278 11.684 ___________ ___________ Totaal langlopende schulden 478.988 409.484 22 133.821 104.521 Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende leningen o/g 25.374 44.704 Financiële derivaten 24 94 1.464 Belastingen naar de winst 4.544 5.318 Overige schulden en overlopende passiva 23 75.431 25.250 ___________ ___________ Totaal kortlopende schulden 239.264 181.257

_____ _____ Totaal passiva

53

1.766.333

1.521.559

Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen (x € 1.000,-)

2005 2006 _________________________ _________________________

930.818

846.571

Waardemutaties financiële derivaten

4.558

(985)

Direct beleggingsresultaat 66.874 64.570 102.327 Indirect beleggingsresultaat 112.619 ___________ ___________ Beleggingsresultaat 179.493

166.897

Inkoop eigen aandelen (7.395) – Aan- en verkoop aandelen in dochtermaatschappijen 101 (3.565) ___________ ___________ (7.294)

(3.565)

Eigen vermogen per 1 januari

(54.638) Slotdividend vorig boekjaar in contanten (36.019) Interim-dividend in contanten (18.593) (18.087) Dividend betaald aan minderheidsbelangen (4.858) (5.319) Kosten stockdividend (24) (56) ___________ ___________ Dividenduitkering (59.494) Eigen vermogen per 31 december 1.048.081

_____

Waardemutaties financiële derivaten rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen 4.558 Beleggingsresultaat 179.493 Totaal resultaat 184.051

_____

Toekomend aan: Aandeelhouders VastNed Retail 177.265 Minderheidsbelangen 6.786 184.051

_____

54

(78.100)

_____

930.818

(985) 166.897

_____ 165.912

156.931 8.981

_____ 165.912

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000,-)

Kasstroom uit operationele activiteiten

2005 2006 ___________ ___________

Beleggingsresultaat Aanpassing voor: Waardemutaties vastgoedbeleggingen Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Nettofinancieringskosten Belastingen naar de winst Kasstroom uit operationele resultaten voor veranderingen in werkkapitaal en voorzieningen

179.493

(127.699) (113.118) (73) 1.415 22.744 20.781 16.022 11.132 ___________ ___________

Mutatie vlottende activa Mutatie kortlopende schulden Mutatie voorzieningen

(5.014) (3.670) 6.368 (551) 81 217 ___________ ___________ 93.266 81.759

90.487

166.897

87.107

(20.484) Betaalde interest (per saldo) (20.917) Betaalde belastingen naar de winst (4.548) (7.170) ___________ ___________ Kasstroom uit operationele activiteiten 67.801 54.105 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankoop vastgoedbeleggingen en investeringen in bestaande objecten (95.784) (45.072) Verkoop vastgoedbeleggingen 23.601 27.297 ___________ ___________ Kasstroom vastgoed (72.183) (17.775) Mutatie materiële vaste activa 33 (369) ___________ ___________ Kasstroom uit investeringsactiviteiten (72.150) (18.144) Kasstroom uit financieringsactiviteiten Inkoop eigen aandelen (7.395) – (72.778) Uitgekeerd dividend (54.633) Uitgekeerd dividend aan minderheidsbelangen (4.858) (5.319) Opgenomen rentedragende schulden 112.171 61.135 Aflossing rentedragende schulden (48.359) (41.785) ___________ ___________ Kasstroom uit financieringsactiviteiten (3.074) (58.747) Netto toename/(afname) liquide middelen (7.423) (22.786) Liquide middelen per 1 januari

14.430

37.216

7.007

14.430

_____ _____ Liquide middelen per 31 december

55

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (x € 1.000,-)

1

Algemene informatie VastNed Retail N.V. (‘de Vennootschap’), statutair gevestigd in Rotterdam, Nederland, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in met name individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen. Deze beleggingen zijn ultimo 2006 geconcentreerd in de vier kernlanden: Nederland, Spanje, België en Frankrijk. In verband met de op 1 september 2005 in werking getreden herziene Wet toezicht beleggingsinstellingen is op 20 oktober 2006 door de AFM aan VastNed Management B.V. op grond van artikel 5 Wet toezicht belegingsinstellingen een vergunning verleend teneinde op te treden als beheerder van de Vennootschap in de zin van artikel 1, onder c, Wet toezicht belegingsinstellingen. De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap omvat de Vennootschap en haar dochtermaatschappijen (gezamenlijk aangeduid als ‘de Groep’) en het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover gezamenlijk zeggenschap wordt uitgeoefend.

2

Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving a Overeenstemmingsverklaring De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (‘IFRS’), zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (‘IASB’) en de International Financial Reporting Interpretations Committee (‘IFRIC’), voorzover van toepassing op de activiteiten van de Groep en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2006. Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen op standaarden en interpretaties is in 2006 nog niet van kracht, maar mogen wel eerder worden toegepast. De Groep heeft hiervan geen gebruik gemaakt. Hieronder wordt, voorzover deze nieuwe standaarden, wijzigingen en interpretaties relevant zijn voor de Groep, aangegeven welke invloed de toepassing hiervan kan hebben op de geconsolideerde jaarrekening over 2007 en daarna. – IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures Deze nieuwe standaard, die effectief wordt vanaf 1 januari 2007, schrijft een enigszins uitgebreidere aanvullende toelichting over financiële instrumenten voor. De Groep zal deze standaard in de jaarrekening over 2007 toepassen. – IFRS 8 Operating Segments Deze nieuwe standaard, die effectief wordt vanaf 1 januari 2009, vervangt IAS 14 Segment Reporting. Deze standaard geeft nieuwe richtlijnen ten aanzien van de informatie die toegelicht dient te worden over te onderscheiden segmenten. Het lijkt daarbij toegestaan bij de keuze van de te onderscheiden segmenten en daarover toe te lichten informatie meer aan te sluiten bij de in gebruik zijnde interne rapportages. – Aanpassing IAS 1 Capital Disclosures Deze aanpassing hangt samen met de additionele toelichtingsvereisten zoals opgenomen in IFRS 7. De Groep zal deze aanpassing in de jaarrekening over 2007 toepassen.

56

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

– I FRIC 7 Applying the restatement approach under IAS 29, Financial Reporting in Hyperinflationary Economies Deze interpretatie ziet met name op situaties waarin een entiteit haar jaarrekening moet aanpassen in het jaar dat ze zich voor het eerst met hyperinflatie geconfronteerd ziet en heeft met name betrekking op de verwerking van latente belastingen. Deze standaard dient te worden toegepast vanaf boekjaren die aanvangen op of na 1 maart 2006. Naar verwachting zal deze interpretatie geen invloed hebben op de jaarrekening over 2007 van de Groep. – IFRIC 8 Scope of IFRS 2 Deze interpretatie betreft de verwerking van op aandelen gebaseerde betalingen waarin goederen of ontvangen diensten (ten dele) niet specifiek kunnen worden bepaald. Deze interpretatie is van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 mei 2006. Indien van toepassing zal de Groep dit in de jaarrekening over 2007 toepassen. – IFRIC 9 Reassessment of Embedded Derivatives Deze interpretatie, die effectief is vanaf boekjaren die aanvangen op of na 1 juni 2006, schrijft voor dat herbeoordeeld moet worden of in het contract een derivaat van het basiscontract moet worden afgescheiden indien er wijzigingen zijn in het contract. De verwachting is dat deze interpretatie geen effect heeft op de jaar rekening over 2007 van de Groep. – IFRIC 10 Interim Financial Reporting and Impairment Deze interpretatie is van toepassing op boekjaren die aanvangen op of na 1 november 2006. Het verbiedt het terugdraaien van een in een voorgaande tussentijdse periode verwerkte bijzondere waardevermindering van goodwill, een investering in een eigen vermogensinstrument of een tegen kostprijs gewaardeerd financieel actief. De verwachting bestaat dat deze interpretatie geen effect heeft op de jaarrekening over 2007 van de Groep. – IFRIC 11 Group and Treasury Share Transactions Deze interpretatie wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 maart 2007 en geeft in aanvulling op IFRS 2 een interpretatie van de verwerking van betalingen in of gebaseerd op aandelen aan eigen werknemers. De Groep zal deze interpretatie reeds in de jaarrekening over 2007 gaan toepassen. b Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro’s, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro’s, tenzij anders vermeld. Vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd tegen reële waarde. Financiële derivaten zijn gewaardeerd tegen reële waarde. De overige posten worden in de financiële overzichten gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij anders vermeld. Tussentijdse financiële verslagen in de vorm van kwartaalberichten worden opgesteld in overeenstemming met IAS 34 ‘Tussentijdse financiële verslaggeving’. De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving onder IFRS zijn consistent toegepast binnen de Groep en voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening. Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd inzake schattingen en veronderstellingen welke gevolgen hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De schattingen en onderliggende veronder stellingen betreffende de toekomst zijn gebaseerd op historische ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen.

57


De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de schatting is herzien, of indien de schatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in toekomstige perioden. De belangrijkste schattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een belangrijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van boekwaarden in het volgende boekjaar zijn opgenomen in ‘30 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging’. c Grondslagen voor consolidatie Dochtermaatschappijen Dochtermaatschappijen zijn entiteiten waarover de Vennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggenschap indien de Vennootschap de mogelijkheid heeft om, direct of indirect, het financiële en operationele beleid van de entiteit te bepalen teneinde voor delen te verkrijgen uit de activiteiten van deze entiteit. Bij de beoordeling of sprake is van zeggenschap wordt rekening gehouden met potentiële stemrechten die uitoefenbaar of converteerbaar zijn. De financiële overzichten van dochterondernemingen worden in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt. Minderheidsbelangen worden in de balans in het eigen vermogen afzonderlijk opgenomen. Minderheidsbelangen in het resultaat van de Groep worden eveneens afzonderlijk in de winsten verliesrekening vermeld. Eliminatie van onderlinge transacties Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen de Groep of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van de financiële overzichten geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met geassocieerde deelnemingen en joint ventures, worden geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in de entiteit heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waarde vermindering. Goodwill Goodwill is het bedrag waarmee bij eerste verwerking de kostprijs van een verworven entiteit de netto reële waarde van de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen overschrijdt. De waarde van de activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen van vóór 1 januari 2004 verworven entiteiten is gebaseerd op de voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen. Na eerste verwerking wordt de goodwill gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Goodwill wordt toegerekend aan kasstroomgenererende eenheden en wordt niet geamortiseerd. Jaarlijks, of indien omstandigheden daartoe eerder aanleiding geven, wordt de goodwill op bijzondere waardevermindering getoetst. Voor geassocieerde deelnemingen wordt de boekwaarde van de goodwill opgenomen in de boekwaarde van de investering in de geassocieerde deelneming. Negatieve goodwill die bij een overname ontstaat, wordt direct in de winsten verliesrekening opgenomen.

58


d Vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Aan- en verkopen van voor verhuur beschikbare onroerende zaken worden in de balans als vastgoedbelegging opgenomen op het moment dat de verplichting tot aan- of verkoop wordt aangegaan door middel van een getekende overeenkomst, waarbij op dat moment de condities waaronder de transactie plaatsvindt eenduidig zijn vast te stellen én waarbij op dat moment alle eventuele ontbindende voorwaarden opgenomen in de overeenkomst niet meer kunnen worden ingeroepen, dan wel dat de kans dat deze worden ingeroepen klein is. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in renovatie op het moment dat besloten wordt dat een bestaande vastgoedbelegging voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging eerst dient te worden gerenoveerd en uit dien hoofde gedurende de renovatie niet meer beschikbaar is voor verhuur. Zowel vastgoedbeleggingen in exploitatie als in renovatie worden gewaardeerd tegen reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives (zie onder ‘p Brutohuuropbrengsten’). De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (kosten koper), dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen terzake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn, waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Daarbij wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en renovatie worden tenminste eenmaal per jaar door onafhankelijke, beëdigd taxateurs getaxeerd. De waarderingsmethodologie is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Teneinde in de (tussentijdse) financiële overzichten de reële waarde op de betreffende balansdatum zo goed mogelijk weer te geven wordt de volgende systematiek gehanteerd: – Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en renovatie met een verwachte individuele waarde van meer dan € 2,5 miljoen worden elk kwartaal extern getaxeerd. Daarbij wordt eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, een uitgebreid taxatierapport opgesteld door de externe taxateur. In de overige kwartalen wordt volstaan met een actualisering door de externe taxateur van het eerder opgestelde uitgebreide taxatierapport. – Vastgoedbeleggingen met een verwachte individuele waarde van € 2,5 miljoen of minder worden minstens eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, extern getaxeerd. Op basis van de uitkomsten van deze taxaties (per kwartaal circa 25% van alle vastgoedbeleggingen met een individuele waarde van € 2,5 miljoen of minder) wordt intern de reële waarde van het in dat kwartaal niet extern getaxeerde deel door extrapolatie bepaald. – Bij de keuze van externe taxateurs worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type vastgoedbelegging in aanmerking genomen. In beginsel wordt per vastgoedbelegging na drie jaar van externe taxateur gewisseld. Het honorarium van de externe taxateurs is gebaseerd op een promillage van de waarde van de te taxeren objecten. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van een vastgoedbelegging in exploitatie of in renovatie worden opgenomen in de winsten verliesrekening over de periode waarin ze ontstaan en verantwoord onder ‘Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie/renovatie’.

59


Winsten of verliezen die voortvloeien uit verkoop van een vastgoedbelegging worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de vastgoedbelegging en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt en opgenomen onder ‘Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen’. e Vastgoedbeleggingen in pijplijn Vastgoedbeleggingen in pijplijn betreft vastgoed in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in exploitatie. Vastgoedbeleggingen in pijplijn worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen tot het moment waarop de bouw of ontwikkeling is voltooid. Op het moment van overgang naar vastgoedbelegging in exploitatie, wordt het verschil tussen de reële waarde op dat moment en de boekwaarde verantwoord in de winsten verliesrekening. Financieringskosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving of bouw van de vastgoedbelegging worden geactiveerd als deel van de kostprijs van de vastgoedbelegging. Activering van financieringskosten vangt aan op het moment dat de voorbereidingen voor de bouw of renovatie zijn aangevangen, de uitgaven zijn gedaan en de financieringskosten worden gemaakt. Activering van financieringskosten wordt beëindigd op het moment dat de bouw of ontwikkeling is voltooid en de vastgoed belegging in pijplijn wordt verantwoord als een vastgoedbelegging in exploitatie. Bij het bepalen van de financieringskosten, wordt een activeringspercentage toegepast op de uitgaven dat gelijk is aan het gewogen gemiddelde van de financieringskosten van de uitstaande leningen van de Groep die uitstaan tijdens de betreffende periode, met uitzondering van leningen die specifiek zijn aangegaan in verband met de vastgoed beleggingen in pijplijn. De met deze specifiek aangegane leningen samenhangende financieringskosten komen geheel in aanmerking voor activering. f Materiële vaste activa Materiële vaste activa omvat met name activa die door de Groep worden aangehouden in het kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubilair, computerapparatuur en vervoermiddelen. De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele cumulatieve afschrijvingen en eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Afschrijvingen worden opgenomen in de winsten verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa. De verwachte gebruiksduur wordt als volgt ingeschat: – kantoormeubilair en dergelijke 5 jaar – computerapparatuur 2 jaar – vervoermiddelen 4 jaar g Financiële derivaten De Groep gebruikt financiële rentederivaten voor het afdekken (‘hedging’) van rente risico’s die voortvloeien uit haar operationele, financierings- en investeringsactiviteiten. In overeenstemming met het door de directie en raad van commissarissen vastgestelde treasurybeleid houdt de Groep geen derivaten aan voor handelsdoeleinden en geeft de Groep deze ook niet uit. Financiële derivaten worden bij eerste opname gewaardeerd tegen kostprijs. Na eerste opname worden de financiële derivaten gewaardeerd tegen reële waarde. Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten worden onmiddellijk verantwoord in de winsten verlies rekening, tenzij een derivaat in aanmerking komt voor hedge accounting (zie onder Hedging).

60


De reële waarde van de financiële rentederivaten is het bedrag dat de Groep verwacht te ontvangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd waarbij de op balansdatum actuele rente en het actuele kredietrisico van de betreffende tegenpartij(en) in aanmerking worden genomen. Het bedrag wordt bepaald op basis van gegevens van gerenommeerde marktpartijen. Hedging Indien een financieel rentederivaat kan worden aangemerkt als afdekking (effectieve hedge) van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een hoogst waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financiële rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord. Het ineffectieve deel van het financiële rentederivaat wordt verantwoord in de winsten verliesrekening. Wanneer een rentederivaat afloopt of wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend, of wanneer de entiteit de aanwijzing van de afdekkingsrelatie intrekt, maar de afgedekte verwachte toekomstige transactie naar verwachting nog steeds zal plaatsvinden, blijft de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies op dat moment in het eigen vermogen opgenomen en wordt deze winst of dit verlies verwerkt wanneer de transactie plaatsvindt. Indien niet langer verwacht wordt dat de afgedekte transactie zal plaatsvinden, wordt de cumulatieve niet-gerealiseerde winst of het cumulatieve niet-gerealiseerde verlies dat in het eigen vermogen is opgenomen, onmiddellijk overgeboekt naar de winsten verliesrekening. h Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. i Liquide middelen Liquide middelen omvat deposito’s, daggelden en banktegoeden. j Gestort en opgevraagd kapitaal, agioreserve en overige reserves Gewone aandelen en prioriteitsaandelen worden geclassificeerd als eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail. Externe kosten direct toerekenbaar aan de uitgifte van nieuwe aandelen, zoals emissiekosten, worden in mindering gebracht op de emissie opbrengst en dientengevolge ten laste van de agioreserve verantwoord. In de uitgifteprijs van aandelen wordt rekening gehouden met het geschatte beleggingsresultaat toekomend aan de aandeelhouders van de Vennootschap van het lopende verslagjaar tot aan de uitgiftedatum. Het in de uitgifteprijs begrepen beleggingsresultaat wordt ten gunste van de agioreserve gebracht. De toename van het gestort en opgevraagd kapitaal in verband met de uitgifte van gewone aandelen uit hoofde van stockdividend wordt ten laste van de agioreserve verantwoord evenals de kosten die samenhangen met het stockdividend. Bij inkoop van eigen aandelen wordt het bedrag van de betaalde vergoeding, met inbegrip van rechtstreeks toerekenbare kosten, als mutatie in het eigen vermogen opgenomen. Dividenden in contanten aan houders van gewone en prioriteitsaandelen worden ten laste van de overige reserves gebracht in de periode waarin de dividenden door de Vennootschap worden gedeclareerd.

61


k Latente belastingverplichtingen en actieve belastinglatenties Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden te betalen winstbelastingen met betrekking tot belastbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan. Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de belastingtarieven in aanmerking genomen die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin de verplichting wordt afgewikkeld, op basis van belastingtarieven waarvan het wetgevingsproces (materieel) is afgesloten op balansdatum. Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de fiscale gevolgen die voortvloeien uit de wijze waarop de Groep op balansdatum de boekwaarde van haar activa en verplichtingen verwacht te realiseren of af te wikkelen in aanmerking genomen. Latente belasting verplichtingen worden niet verdisconteerd. Actieve belastinglatenties worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden terug te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan en voorwaartse compensatie van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden. Actieve belastinglatenties worden alleen opgenomen indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in de nabije toekomst zullen worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend. l Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen Toegezegd-pensioenregelingen De nettoverplichting van de Groep uit hoofde van toegezegd-pensioenregelingen (zogenaamde ‘defined benefit pension plans’) wordt voor iedere regeling afzonderlijk berekend door een schatting te maken van de pensioenaanspraken die werknemers hebben opgebouwd in ruil voor hun diensten in de verslagperiode en voorgaande perioden. De pensioenaanspraken uit hoofde van toegezegd-pensioenrechten worden contant gemaakt tegen een disconteringsvoet en verminderd met de reële waarde van de fondsbeleggingen waaruit de verplichtingen moeten worden afgewikkeld. Voor deze berekening wordt door de externe actuaris de zogenaamde ‘projected-unit credit’ methode gehanteerd. Wanneer de pensioenaanspraken uit hoofde van een regeling worden verbeterd, wordt het gedeelte van de verbeterde pensioenaanspraken dat betrekking heeft op de verstreken diensttijd van werknemers lineair als last in de winsten verliesrekening opgenomen over de gemiddelde periode totdat de pensioenaanspraken onvoorwaardelijk worden. Voor zover de pensioenaanspraken onmiddellijk onvoorwaardelijk worden, wordt de last onmiddellijk in de winsten verliesrekening opgenomen. Alle actuariële winsten en verliezen per 1 januari 2004, de overgangsdatum naar IFRS, zijn opgenomen. Actuariële winsten en verliezen die na 1 januari 2004 zijn of zullen ontstaan, worden door de Groep volgens de zogenaamde ‘corridor’- benadering opgenomen. Volgens de ‘corridor’-benadering worden cumulatieve niet-opgenomen actuariële winsten of verliezen, voorzover deze buiten een bandbreedte van 10% van de contante waarde van de brutoverplichting uit hoofde van de toegezegd-(pensioen-)rechten, dan wel van de reële waarde van de fondsbeleggingen indien deze hoger is, opgenomen in de winsten verliesrekening over de verwachte gemiddelde resterende diensttijd van de werknemers die aan de regeling deelnemen. Voor het overige wordt de actuariële winst of het actuariële verlies niet opgenomen.

62


Wanneer de fondsbeleggingen de verplichtingen overtreffen, wordt de opname van het actief beperkt tot een bedrag dat maximaal gelijk is aan het saldo van eventuele niet-opgenomen actuariële verliezen en pensioenkosten van verstreken diensttijd en de contante waarde van eventuele, op dat moment beschikbare, toekomstige terug stortingen door het fonds of lagere toekomstige (pensioen-)premies. Toegezegde-bijdrageregelingen Verplichtingen van de Groep uit hoofde van toegezegde-bijdrageregelingen (zogenaamde ‘defined contribution pension plans’) worden als last in de winsten verliesrekening opgenomen wanneer de bijdragen worden verschuldigd. Langetermijnspersoneelsbeloningen Verplichtingen uit hoofde van toekomstige jubileumuitkeringen worden eveneens onder deze voorziening opgenomen. m Overige voorzieningen Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden, en het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen opgenomen tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen zijn om de verplichting af te wikkelen. n Rentedragende schulden Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winsten verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt verantwoord op basis van de effectieve-rentemethode. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden. o Overige schulden en overlopende passiva Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde. p Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de periode van de huurovereenkomsten verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van de totale brutohuuropbrengsten. De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord onder ‘Overlopende activa in verband met huurincentives’. Deze overlopende posten worden gecorrigeerd op de reële waarde van de betreffende vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie. q Niet doorberekende servicekosten Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, welke op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet doorberekende deel van de servicekosten heeft voor een groot deel betrekking op niet verhuurde vastgoedbeleggingen. De kosten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de winsten verliesrekening vermeld.

63


r Exploitatiekosten Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en onroerendezaakbelastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Kosten die gemaakt worden bij het afsluiten van operationele huurovereenkomsten worden verantwoord in de periode waarin ze worden gemaakt. s Nettofinancieringskosten Nettofinancieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve-rentemethode verminderd met geactiveerde financieringskosten op vastgoedbeleggingen en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen. Onder de nettofinancieringskosten zijn tevens opgenomen de winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten. Deze winsten of verliezen worden onmiddellijk verantwoord in de winsten verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor hedge accounting (zie onder ‘g Financiële derivaten’). t Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere personeelskosten, huisvestingskosten, automatiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed worden toegerekend aan de exploitatiekosten. u Belastingen naar de winst Belastingen naar de winst bestaan uit aan de verslagperiode toerekenbare actueel verschuldigde en verrekenbare belastingen en uit de mutatie in de latente belasting verplichtingen en actieve belastinglatenties (zie onder ‘k Latente belastingverplichtingen en actieve belastinglatenties’). De winstbelastingen worden in de winsten verlies rekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belastingen in het eigen vermogen worden verwerkt. De over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare belastingen zijn de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, berekend aan de hand van op balansdatum vastgestelde of materieel reeds besloten belasting tarieven en belastingwetgeving, en correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Additionele belastingen naar de winst naar aanleiding van dividenduitkeringen door dochtermaatschappijen worden tegelijkertijd opgenomen met de verplichting om het desbetreffende dividend uit te keren. v Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail bestaat uit de nettohuuropbrengsten verminderd met de nettofinancieringskosten (exclusief waardemutaties financiële derivaten), de algemene kosten, de over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst en het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze opbrengsten en lasten.

64


w Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail bestaat uit de waardemutaties en het nettoverkoopresultaat van de vastgoedbeleggingen, de mutaties in latente belastingverplichtingen c.q. actieve belastinglatenties en de waardemutaties van financiële derivaten die niet kwalificeren als effectieve hedge verminderd met het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze posten. x Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. y Gesegmenteerde informatie De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar de vastgoedbeleggingen zijn gelegen.

65


3

Gesegmenteerde informatie

Nettohuuropbrengsten Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen

Nederland

Spanje

Frankrijk

__________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ 2006 2005 2006 2005 2006 2005 __________ __________ __________ __________ __________ __________ 38.716 38.070 26.065 24.622 16.152 13.940 40.176 24.059 46.556 59.214 35.152 23.534 – (346) – – – – 463 268 – (64) – – __________ __________ __________ __________ __________ __________ 79.355 62.051 72.621 83.772 51.304 37.474

Nettofinancieringskosten Algemene kosten Belastingen naar de winst Minderheidsbelangen Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Stand per 1 januari – Aankopen – Investeringen in bestaande objecten – Overgebracht naar vastgoedbeleggingen in pijplijn – Verkopen – Waardemutaties – Stand per 31 december – Overlopende activa in verband met huurincentives Taxatiewaarde per 31 december Vastgoedbeleggingen in renovatie Vastgoedbeleggingen in pijplijn Vastgoedbeleggingen

Nederland

Spanje

Frankrijk

__________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ 2006 2005 2006 2005 2006 2005 __________ __________ __________ __________ __________ __________

566.928 542.459 400.322 341.447 246.179 193.337 12.979 – 65.066 – 38.958 30.119 2.566 2.357 359 (339) 425 239 (2.241) – – – – – (3.647) (1.947) – – (385) (1.050) __________ __________ __________ __________ __________ __________ 576.585 542.869 465.747 341.108 285.177 222.645 40.176 24.059 46.556 59.214 35.152 23.534 __________ __________ __________ __________ __________ __________ 616.761 566.928 512.303 400.322 320.329 246.179 293 247 1.575 2.065 247 132 __________ __________ __________ __________ __________ __________ 617.054 567.175 513.878 402.387 320.576 246.311

– – – – – – 8.764 1.841 – – – – __________ __________ __________ __________ __________ __________ 625.818 569.016 513.878 402.387 320.576 246.311

885 9.737 1.569 3.511 7.846 Overige activa 1.139 Niet aan segmenten toegerekend Totaal activa

8.412 46.797 31.143 16.307 14.388 Schulden 12.091 Niet aan segmenten toegerekend Totaal schulden

66


België

Portugal

Italië

Duitsland

Totaal

__________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 15.242 15.418 997 975 – 510 – – 97.172 93.535 4.797 6.649 2.240 758 – – – – 128.921 114.214 (1.223) (750) – – – – – – (1.223) (1.096) 538 213 – – – (5) (928) (1.827) 73 (1.415) __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 19.354 21.530 3.237 1.733 – 505 (928) (1.827) 224.943 205.238

België

Portugal

Italië

(22.744) (6.684) (16.022) (6.621)

(20.781) (6.428) (11.132) (9.039)

172.872

157.858

_____ _____

Duitsland

Totaal

__________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ __________ _____________ 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________

253.504 248.711 11.853 11.120 – 16.400 – – 1.478.786 1.353.474 – – – – – – – – 117.003 30.119 3.143 6.083 (25) (25) – – – – 6.468 8.315 – – – – – – – – (2.241) – (18.568) (7.939) – – – (16.400) – – (22.600) (27.336) __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 238.079 246.855 11.828 11.095 – – – – 1.577.416 1.364.572 4.797 6.649 2.240 758 – – – – 128.921 114.214 __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 242.876 253.504 14.068 11.853 – – – – 1.706.337 1.478.786 1.145 1.353 – – – – – – 3.260 3.797 __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 244.021 254.857 14.068 11.853 – – – – 1.709.597 1.482.583

3.054 3.054 – – – – – – 3.054 3.054 9.290 – – – – – – – 18.054 1.841 __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ __________ 256.365 257.911 14.068 11.853 – – – – 1.730.705 1.487.478

1.947 2.233 99 117 – – 380 512

5.351 3.026 1.173 963 – – 7.595 10.614

67

16.813 18.815 1.766.333

1.521.559

89.314 628.938

68.546 522.195

718.252

590.741

13.162 20.919

_____. _____ _____. _____


4


Niet doorberekende

Brutohuuropbrengsten

servicekosten

Exploitatiekosten


_________________________ _________________________ _________________________ _________________________ 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Nederland 44.669 44.003 (51) (151) (5.902) (5.782) 38.716 38.070 Spanje 28.831 27.482 (1.034) (771) (1.732) (2.089) 26.065 24.622 Frankrijk 17.784 15.331 (386) (165) (1.246) (1.226) 16.152 13.940 België 18.405 18.436 (1.624) (993) (1.539) (2.025) 15.242 15.418 Portugal 1.040 1.017 – – (43) (42) 997 975 Italië – 545 – – – (35) – 510

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

110.729

106.814

(3.095)

(2.080)

Niet doorberekende servicekosten Toe te rekenen aan verhuurde objecten Toe te rekenen aan leegstaande objecten

(10.462)

(11.199)

2006 2005 ___________ ___________ 734 39 2.361 2.041

_____ _____

3.095

Exploitatiekosten Toe te rekenen aan verhuurde objecten Toe te rekenen aan leegstaande objecten

2.080

2006 2005 ___________ ___________ 10.191 10.829 271 370

_____ _____

10.462

Exploitatiekosten Onderhoud Administratief en commercieel beheer 1) Verzekeringen Onroerendezaakbelasting en dergelijke Verhuurkosten Overige exploitatiekosten

11.199

2005 2006 ___________ ___________ 2.457 2.992 4.429 4.273 417 467 1.494 1.582 676 454 989 1.431

_____ _____

10.462

Onder de overige exploitatiekosten is onder andere opgenomen de dotatie aan de voorziening voor dubieuze debiteuren. 1 4% van de brutohuuropbrengsten bestaande uit externe kosten en algemene kosten, welke worden toegerekend aan de exploitatiekosten.

68

11.199

97.172

93.535


5

Waardemutaties vastgoedbeleggingen 2006 2005 _______________________________________ _______________________________________

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Vastgoedbeleggingen in renovatie

Positief

Negatief

Totaal

Positief

Negatief

Totaal

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 142.733 (13.812) 128.921 128.821 (14.607) 114.214 – (1.223) (1.223) – (1.096) (1.096)

_____ _____ _____ _____ _____ _____ 142.733

(15.035)

127.698

128.821

6 Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Verkoopprijs Boekwaarde op moment van verkoop Verkoopkosten Resultaat op verkoop aandelen Intervest Retail Aanpassing verkoopresultaat Duitse portefeuille Overige

2006 2005 ___________ ___________ 24.008 29.167 (22.600) (28.413) ___________ ___________ 1.408 754 (407) (327) ___________ ___________ 1.001 427 – 49 (928) (1.827) – (64)

_____ _____

73

(1.415)

7 Nettofinancieringskosten Interestopbrengsten Interestkosten Geactiveerde financieringskosten Totaal interest Waardemutaties financiële derivaten

2006 2005 ___________ ___________ (218) (372) 23.110 21.170 ___________ ___________ 22.892 20.798 (150) (44) ___________ ___________ 22.742 20.754 2 27

_____ _____

22.744

69

20.781

(15.703)

113.118


8 Algemene kosten Personeelskosten Beloning commissarissen Advies- en controlekosten Taxatiekosten Overige kosten Toegerekend aan exploitatiekosten

2006 2005 ___________ ___________ 6.155 5.085 100 78 956 1.316 593 587 2.252 2.487 ___________ ___________ 10.056 9.553 (3.372) (3.125)

_____ _____

6.684

6.428

Onder de advies- en controlekosten is een bedrag van € 0,3 miljoen (2005: € 0,3 miljoen) begrepen aan accountantskosten. Deze kosten betreffen nagenoeg geheel de kosten van de accountantscontrole van de jaarrekening, alsmede de kosten voor de controle van statutaire jaarrekeningen van dochtermaatschappijen. De externe accountant heeft in 2005 en 2006 nagenoeg geen afzonderlijke adviesopdrachten uitgevoerd. Onder de overige kosten zijn onder meer opgenomen publiciteitskosten, huisvestingskosten, kantoorkosten en automatiseringskosten. Gedurende 2006 waren gemiddeld 90 (2005: 86) medewerkers (fulltime equivalenten) bij VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial gezamenlijk in dienst, waarvan 47 in Nederland en 43 in het buitenland. De personeelskosten van de in Nederland werkzame werknemers zijn toegerekend aan VastNed Retail op basis van feitelijke werkzaamheden. VastNed Retail heeft geen personeelsleden in dienst. In het verslagjaar is ten laste van VastNed Retail verantwoord aan salarissen: € 6,1 miljoen (2005: € 5,3 miljoen), sociale lasten € 0,7 miljoen (2005: € 0,6 miljoen) en pensioenpremies € 0,7 miljoen (2005: € 0,7 miljoen). Na doorberekening aan VastNed Offices/Industrial resteert voor salarissen € 4,1 miljoen (2005: € 3,4 miljoen), sociale lasten € 0,6 miljoen (2005: € 0,5 miljoen) en pensioenpremies € 0,4 miljoen (2005: € 0,4 miljoen).

9

Belastingen naar de winst Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Lopend boekjaar In aanmerking nemen van compensabele verliezen Aanpassing voorgaande boekjaren

2006 2005 ___________ ___________ 1.961 1.921 (377) – (712) (138) ___________ ___________ 872 1.783

2005 Mutatie latente belastingen 2006 ___________ ___________ Als gevolg van: Waardemutaties vastgoedbeleggingen 8.511 9.802 Verandering belastingtarieven 6.639 (80) Aanpassing in verband met verkoop – (373) ___________ ___________ 15.150 9.349

_____ _____ Totaal belastingen naar de winst 70

16.022

11.132


Aansluiting effectief belastingtarief 2006 2005 _________________________ _________________________ Beleggingsresultaat voor belastingen 195.515 178.029 Belastingen naar de winst tegen binnenlands tarief Effect van belastingtarieven van dochtermaatschappijen vallend onder andere belastingregimes In aanmerking nemen van compensabele verliezen Aanpassing in verband met verkoop Bronbelasting op dividend buitenlandse dochtermaatschappijen Aanpassing voorgaande boekjaren

0,0%

–

0,0%

–

8,8% (0,2%) 0,0%

17.104 (377) –

6,6% 0,0% (0,2%)

11.751 – (373)

0,0% (0,4%)

7 (712)

0,1% (0,2%)

81 (327)

8,2%

16.022

6,3%

11.132

_____ _____ _____ _____

VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat heffing van vennootschapsbelasting over de door haar behaalde winst onder voorwaarden achterwege blijft. Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de vermogenssamenstelling en het als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat. In België wordt het vastgoed gehouden door de aan Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Retail. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status, waardoor geen belasting verschuldigd is over de door haar behaalde winst. In Frankrijk is VastNed Retail sinds 1 januari 2005 onderworpen aan het SIIC-regime. Onder dit regime is VastNed Retail geen belasting verschuldigd over haar Franse nettohuuropbrengsten en de aldaar gerealiseerde vermogenswinsten. Per 1 januari 2007 is het SIIC-regime op punten aangepast. Voor een nadere toelichting op deze aanpassingen wordt verwezen naar wat hieromtrent is opgenomen onder ‘30 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging’. De voorwaarden voor de Bevak en het SIIC-regime zijn vergelijkbaar met die van de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. De overige behaalde winsten in Frankrijk worden belast tegen een tarief van 33,33%. In Spanje en Portugal wordt het vastgoed gehouden door belastingplichtige vennootschappen. In Spanje bedraagt het nominale belastingtarief 35% (vanaf 1 januari 2007: 32,5%) en in Portugal 27,5% (vanaf 1 januari 2007: 26,5%). De in deze landen gerealiseerde belast-bare nettohuuropbrengsten worden verminderd met afschrijvingen en interest. In Spanje vindt in het geval dat gerealiseerde vermogenswinsten binnen drie jaar in Spanje worden geherinvesteerd, restitutie plaats van betaalde winstbelasting ter hoogte van 20% (vanaf 1 januari 2007: 14,5%) van de gerealiseerde vermogenswinsten. Het effectief belastingtarief bedraagt dan 15% (vanaf 1 januari 2007: 18%). Voor de berekening van de latente belastingverplichtingen in Spanje en Portugal is uitgegaan van de belastingtarieven per 1 januari 2007.

71


10 Beleggingsresultaat per aandeel

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

2006 ___________ ______________ Primair

Verwaterd

2005 ___________ ______________ Primair

Verwaterd

___________ ___________ ___________ ___________ 62.452 62.452 59.578 59.578 110.420 110.420 98.280 98.280

_____ _____ _____ _____ Beleggingsresultaat

Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen

Stand per 1 januari Effect van inkoop van eigen aandelen Effect van stockdividend

172.872

172.872

2006 ___________ ______________ Primair

Verwaterd

157.858

157.858

2005 ___________ ______________ Primair

Verwaterd

___________ ___________ ___________ ___________ 16.903.156 16.903.156 16.746.189 16.746.189 (69.673) (69.673) – – 59.397 59.397 104.931 104.931

_____ _____ _____ _____ Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen

16.892.880

16.892.880

16.851.120

Per aandeel (x € 1): Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

3,70 6,53

3,70 6,53

3,54 5,83

16.851.120

3,54 5,83

_____ _____ _____ _____

Beleggingsresultaat 10,23 10,23 9,37 9,37

11 Dividend Het dividendbeleid van VastNed Retail is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Op 2 mei 2006 is het slotdividend over het boekjaar 2005 betaalbaar gesteld, bestaande uit 5% in contanten op de prioriteitsaandelen en een keuzedividend op de gewone aandelen van € 2,47 in contanten of € 1,47 in contanten en 1,55% in aandelen ten laste van de agioreserve. Met deze dividenduitkering was een bedrag van € 36,0 miljoen gemoeid. Op 4 september 2006 is het interim-dividend over het boekjaar 2006 betaalbaar gesteld. Het interim-dividend bedroeg € 1,10 in contanten per gewoon aandeel (totaal uitgekeerd bedrag € 18,6 miljoen). De directie stelt over het boekjaar 2006 het volgende slotdividend voor: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – € 2,20 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – € 2,60 in contanten. Indien de algemene vergadering van aandeelhouders haar goedkeuring zal verlenen aan het dividendvoorstel zal het dividend op 2 mei 2007 betaalbaar worden gesteld aan de aandeelhouders. Het uit te keren dividend is niet als verplichting in de balans opgenomen.

72


12 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie 2006 2005 _______________________________________ _______________________________________

Stand per 1 januari Aankopen Investeringen in bestaande objecten Overgebracht naar vastgoed in pijplijn Verkopen Waardemutaties Stand per 31 december Overlopende activa in verband met huurincentives

In exploitatie

In renovatie

Totaal

In exploitatie

In renovatie

Totaal

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 1.478.786 3.054 1.481.840 1.353.474 3.494 1.356.968 117.003 – 117.003 30.119 – 30.119 6.468 1.223 7.691 8.315 1.085 9.400 (2.241) – (2.241) – – – (22.600) – (22.600) (27.336) (429) (27.765) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 1.577.416 4.277 1.581.693 1.364.572 4.150 1.368.722 128.921 (1.223) 127.698 114.214 (1.096) 113.118 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 1.706.337 3.054 1.709.391 1.478.786 3.054 1.481.840

3.260

–

3.260

3.797

–

1.709.597

3.054

1.712.651

1.482.583

3.054

3.797

_____ _____ _____ _____ _____ _____ Taxatiewaarde per 31 december

Per 31 december is 82% van het vastgoed in exploitatie en in renovatie getaxeerd door onafhankelijke beëdigd taxateurs. Het overige vastgoed is eerder in het verslagjaar door onafhankelijke beëdigd taxateurs getaxeerd. De reële waarde van dit vastgoed wordt per 31 december intern door extrapolatie bepaald. Vastgoed met een waarde van € 598,1 miljoen (2005: € 549,0 miljoen) dient tot zekerheid van verkregen geldleningen (zie ook ‘19 Langlopende rentedragende leningen o/g’). Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in exploitatie wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2006’. Vastgoedbeleggingen in pijplijn 2006 2005 ___________ ___________ Stand per 1 januari 1.841 648 Aankopen en investeringen 13.972 1.841 Overgebracht van vastgoedbeleggingen in exploitatie 2.241 – Verkopen – (648)

_____ _____ Stand per 31 december

18.054

Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in pijplijn wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2006’.

73

1.841

1.485.637


13 Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren Belastingen Interest Servicekosten Overige vorderingen en overlopende activa

2006 2005 ___________ ___________ 4.960 3.452 9.503 7.710 520 525 269 359 6.978 5.982

_____ _____

22.230

Onder de vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd langer dan één jaar met een totaalbedrag van € 0,2 miljoen (2005: € 0,2 miljoen).

14 Liquide middelen De liquide middelen betreffen deposito’s, daggelden en banktegoeden met een looptijd korter dan drie maanden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.

15 Kredietrisico VastNed Retail’s belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten. Verder worden van huurders zekerheden verlangd in de vorm van waarborgsommen of bankgaranties. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. Doordat het huurderbestand uit een groot aantal verschillende partijen bestaat, is geen sprake van een concentratie van kredietrisico.

74

18.028


16 Eigen vermogen

Gestort en

opgevraagd

Stand per 1 januari 2005

Afdekkings-

Beleggings-

Eigen

Eigen

reserve

resultaat

vermogen

vermogen

Overige aandeelhouders aandeelhouders

minderheids-

eigen

belangen

vermogen

financiële

Totaal

kapitaal

Agioreserve

derivaten

reserves

VastNed Retail

VastNed Retail

___________

___________

___________

___________

___________

___________

83.731

443.966

(347)

180.756

70.223

778.329

68.242

846.571

–

–

–

–

–

–

(3.756)

(3.756)

– – 785 –

– – (785) (56)

– – – –

– – – –

– 157.858 – –

– 157.858 – (56)

191 9.039 – –

191 166.897 – (56)

–

–

–

–

(54.638)

(54.638)

–

(54.638)

–

–

–

(18.087)

–

(18.087)

–

(18.087)

–

–

–

–

–

–

(5.319)

(5.319)

–

–

–

15.585

(15.585)

–

–

–

–

–

(927)

–

–

(927)

(58)

(985)

84.516

443.125

(1.274)

178.254

157.858

862.479

68.339

930.818

– – 172.872 –

– (7.395) 172.872 (24)

101 – 6.621 –

101 (7.395) 179.493 (24)

(36.019)

(36.019)

–

(36.019)

–

(18.593)

–

(18.593)

–

–

(4.858)

(4.858)

(121.839)

–

–

–

–

4.393

165

4.558

172.872

977.713

70.368

1.048.081

Aankoop aandelen in dochtermaatschappijen Verkoop aandelen in dochtermaatschappijen Beleggingsresultaat Stockdividend Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2005 in contanten Dividend betaald aan minderheidsbelangen Toevoeging uit winstverdeling Waardemutaties financiële derivaten

___________ ___________

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____

Stand per 31 december 2005

Verkoop aandelen in dochtermaatschappijen – – – – Inkoop eigen aandelen – (7.395) – – Beleggingsresultaat Kosten stockdividend – (24) – – Slotdividend vorig boekjaar in contanten – – – – Interim-dividend 2006 in contanten – – – (18.593) Dividend betaald aan minderheidsbelangen – – – – Toevoeging uit winstverdeling – – – 121.839 Waardemutaties financiële derivaten – – 4.393 –

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____


84.516

435.706

3.119

281.500

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 375,0 miljoen en is verdeeld in 74.999.990 gewone aandelen à € 5,- en 10 prioriteitsaandelen à € 5,-. Het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail bedraagt per 31 december € 57,93 per aandeel (31 december 2005: € 51,02 per aandeel).

75


Aantal geplaatste aandelen 2006 ___________ ______________

2005 ___________ ______________

Gewone

Prioriteits-

Gewone

Prioriteits-

aandelen

aandelen

aandelen

aandelen

Stand per 1 januari Ingekochte eigen aandelen Stockdividend

___________ ___________ ___________ ___________ 16.903.156 10 16.746.189 10 (115.826) – – – 88.853 – 156.967 –

_____ _____ _____ _____

16.876.183

10

16.903.156

De houders van de gewone aandelen zijn gerechtigd tot het ontvangen van het door de vennootschap gedeclareerde dividend en zijn gerechtigd tot het uitbrengen van één stem per aandeel op de vergaderingen van aandeelhouders. In het geval van inkoop van eigen aandelen VastNed Retail, worden de rechten opgeschort tot het moment dat deze weer worden uitgegeven. Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteits aandelen in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Retail bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Retail en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B. Hiermee wordt voldaan aan de vereisten van bijlage X, artikel 10 van het Fondsenreglement. VastNed Retail heeft in 2006 115.826 eigen aandelen ingekocht voor een totaalbedrag van € 7,4 miljoen. Van deze ingekochte eigen aandelen zijn 88.853 stuks uitgegeven als stockdividend. Vooruitlopend op de intrekking van de resterende ingekochte eigen aandelen in het eerste halfjaar van 2007 is het bedrag ten laste van de agioreserve gebracht.

17 Latente belastingverplichtingen Stand per 1 januari Toevoeging ten laste van de winsten verliesrekening Toevoeging ten laste van het eigen vermogen Aankoop van deelnemingen Verkoop van deelnemingen Overgebracht naar langlopende belastingschulden in verband met verkrijgen SIIC-status

2006 2005 ___________ ___________ 26.501 18.710 15.150 9.349 1.410 – 593 – – (1.558) (578)

–

43.076

26.501


De latente belastingverplichtingen per 31 december 2006 hebben betrekking op Spanje en Portugal. Per balansdatum zijn er € 7,2 miljoen aan ongebruikte fiscale verliezen. Hiervoor is, vanwege de verwachting dat op grond van de huidige structuur in de nabije toekomst deze ongebruikte fiscale verliezen niet gecompenseerd kunnen worden met fiscale winsten, geen actieve belastinglatentie opgenomen.

76

10


18 Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen De VastNed Groep heeft voor haar werknemers in Nederland pensioenregelingen die kwalificeren als toegezegd-pensioenregelingen. De pensioenregelingen voor de werknemers in de overige landen waar de VastNed Groep vestigingen heeft zijn te kwalificeren als toegezegde-bijdrageregelingen. Door de externe actuaris zijn ten aanzien van de toegezegde-pensioenregelingen de volgende aannames voor de actuariële berekeningen gebruikt: 31-12-2006 31-12-2005 ___________ ___________ Disconteringsvoet 4,50% 4,25% Verwacht rendement op fondsbeleggingen 4,50% 4,50% Toekomstige salarisverhogingen (afhankelijk van leeftijd en inclusief inflatiecorrectie) 2,00% - 6,00% 2,00% - 6,00% Toekomstige pensioenstijgingen 0,325% - 2,00% 0,325% - 2,00%

Contante waarde van de toegezegd-pensioenverplichting Reële waarde van de fondsbeleggingen Niet opgenomen actuariële verliezen Verplichtingen uit hoofde van pensioenregelingen Langetermijnspersoneelsbeloningen

2006 2005 ___________ ___________ 10.845 10.709 (9.546) (7.983) ___________ ___________ 1.299 2.726 180 (1.322) ___________ ___________ 1.479 1.404 96 90

_____ _____

1.575

Het verloop van de voorzieningen was als volgt: Stand per 1 januari Toevoeging ten laste van de winsten verliesrekening Betaalde bijdragen (per saldo) Mutatie voorziening langetermijnspersoneelsbeloningen

1.494

2006 2005 ___________ ___________ 1.494 1.277 680 677 (605) (479) 6 19


1.575

1.494

De bedragen voor de toegezegd-pensioenregelingen die zijn opgenomen onder de algemene kosten in de winsten verliesrekening zijn als volgt: 2006 2005 ___________ ___________ Pensioenkosten 618 521 Interest 450 440 Verwacht rendement op fondsbeleggingen (402) (382) Afschrijving actuariële verliezen 14 1 Opgenomen pensioenkosten met betrekking tot verleden – 97

_____ _____

680

De VastNed Groep verwacht aan haar toegezegd-pensioenregelingen in 2007 een bedrag van € 0,6 miljoen te zulen bijdragen. Met betrekking tot de toegezegde-bijdrageregelingen is in 2006 een bedrag van minder dan € 0,1 miljoen in de winsten verliesrekening verantwoord (2005: minder dan € 0,1 miljoen). 77

677


19 Langlopende rentedragende leningen o/g 2006 2005 ____________________________________________________ ____________________________________________________

Resterende looptijd

_________________________

Resterende looptijd

_________________________

Gemiddeld

rente-

rente-

percentage

Meer dan

percentage

ultimo

2-5 jaar

5 jaar

Totaal

ultimo

2-5 jaar

Meer dan 5 jaar

Totaal

Gemiddeld

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Hypotheken o/g: vaste rente 1) 72.860 123.015 195.875 4,59 61.234 160.641 221.875 4,88 variabele rente 30.000 – 30.000 4,31 4.632 24.403 29.035 3,39 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 102.860 123.015 225.875 4,56 65.866 185.044 250.910 4,71 Overige leningen o/g: vaste rente 1) 112.500 82.000 194.500 4,45 87.500 – 87.500 variabele rente – – – – 25.000 – 25.000 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 112.500 82.000 194.500 4,45 112.500 – 112.500

4,23 2,84 3,92

Totaal: vaste rente variabele rente

185.360 30.000

205.015 –

390.375 30.000

4,52 4,31

148.734 29.632

160.641 24.403

309.375 54.035

4,70 3,14

215.360

205.015

420.375

4,51

178.366

185.044

363.410

4,46

_____ _____ _____ _____ _____ _____ Als zekerheid voor de hypotheken o/g is op vastgoed met een waarde van € 598,1 miljoen (2005: € 549,0 miljoen) het recht van hypotheek verstrekt. Voor de overige leningen o/g is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Tevens zijn door een aantal verstrekkers van deze leningen o/g voorwaarden gesteld betreffende de solvabiliteit en de rentedekking van de vennootschap. Het binnen een jaar verschuldigde deel van de langlopende rentedragende leningen o/g ten bedrage van € 25,4 miljoen (2005: € 44,7 miljoen) is opgenomen onder de kortlopende schulden. De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g bedraagt 5,1 (2005: 5,2). De marktwaarde van de langlopende leningen o/g wordt berekend als de contante waarde van de kasstromen op basis van de historische rentecurve. De marktwaarde per 31 december van de langlopende rentedragende leningen o/g, inclusief het binnen een jaar verschuldigde deel, is, op basis van de historische rentecurve ultimo 2006 respectievelijk ultimo 2005, als volgt: 2006 2005 _________________________ _________________________

Markt-

Nominale

Markt-

Nominale

_____ _____ _____ _____

waarde

waarde

waarde

446.752

445.749

418.530

De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2006 4,55% (2005: 4,51%) 1 Inclusief het deel dat door middel van interestderivaten is gefixeerd. 78

waarde

408.114


20 Langlopende belastingschulden Stand per 1 januari Kortlopend deel per 1 januari Dotatie Betalingen Kortlopend deel per 31 december

2006 2005 ___________ ___________ 6.395 9.696 3.197 3.230 ___________ ___________ 9.592 12.926 578 (91) (3.244) (3.243) ___________ ___________ 6.926 9.592 (3.242) (3.197)


3.684

6.395

Dit betreft het langlopende deel van de te betalen exit tax in Frankrijk die verschuldigd is in verband met het verkrijgen van de SIIC-status.

21 Waarborgsommen en overige langlopende schulden De van huurders ontvangen waarborgsommen bedragen per 31 december € 6,4 miljoen (31 december 2005: € 5,9 miljoen). Onder overige langlopende schulden is onder andere opgenomen het langlopende deel van de bij verkoop in 2004 van de Duitse portefeuille verstrekte huurgarantie. Het verloop van deze post was als volgt: 2006 2005 ___________ ___________ Stand per 1 januari 5.808 6.777 Kortlopend deel per 1 januari 4.173 4.155 ___________ ___________ 9.981 10.932 Aanpassing huurgaranties 928 1.827 Interest 333 380 Betalingen (3.647) (3.158) ___________ ___________ 7.595 9.981 Kortlopend deel per 31 december (3.717) (4.173)


79

3.878

5.808


22 Schulden aan kredietinstellingen Kredietfaciliteit Waarvan niet gebruikt

2006 2005 ___________ ___________ 238.234 243.195 (104.413) (138.674)

_____ _____ Opgenomen per 31 december

133.821

104.521

De schulden aan kredietinstellingen betreffen kortlopende kredieten en kasgeldleningen. Als zekerheid voor de faciliteiten is overeengekomen dat vastgoed niet met hypotheek ten behoeve van derden wordt bezwaard, tenzij goedkeuring door de kredietgevers is verstrekt. De schulden aan kredietinstellingen zijn op verzoek van de kredietgevers opeisbaar. De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2006 3,50% (2005: 2,96%). De marktwaarde van de schulden aan kredietinstellingen wordt geacht gelijk te zijn aan de balanswaarde.

23 Overige schulden en overlopende passiva Crediteuren Investeringscrediteuren Dividend Belastingen Vooruitontvangen huren Interest Exploitatiekosten Kortlopend deel verstrekte huurgaranties Te betalen uit hoofde van aankopen Overige schulden en overlopende passiva

2006 2005 ___________ ___________ 6.352 4.087 5.590 – 115 112 1.431 1.102 6.008 4.517 4.431 2.795 3.484 3.533 3.717 4.173 37.040 – 7.263 4.931

_____ _____

75.431

De post ‘Te betalen uit hoofde van aankopen’ heeft betrekking op de aankoop van een Franse winkelportefeuille, de aankoop van het Franse winkelcentrum Carrefour Limoges-Corgnac en de aankoop van het object gelegen aan het Rembrandtplein 7 te Amsterdam. De koopcontracten zijn getekend in 2006. De juridische overdracht van de winkelportefeuille en het object Rembrandtplein 7 heeft begin 2007 plaatsgevonden en de overdracht van het winkelcentrum in februari 2007. Daarbij zijn deze verplichtingen aan verkopers betaald. Vanaf het moment van juridische overdracht zullen deze objecten bijdragen aan de nettohuuropbrengsten.

80

25.250


24 Financiële derivaten 2006 ___________ ______________

Interest rate swaps Interest rate caps

Vordering

Schuld

2005 ___________ ______________ Vordering

Schuld

___________ ___________ ___________ ___________ 4.597 94 – 1.464 – – 2 –

_____ _____ _____ _____

4.597

94

VastNed Retail beperkt haar renterisico door het gebruik van financiële rentederivaten. Voor leningen o/g met een nominale waarde van € 247,0 miljoen is het renterisico afgedekt door het afsluiten van (forward) interest rate swaps (IRS). VastNed Retail beperkt haar renterisico door de variabele rente die zij betaalt op een deel van haar leningen o/g om te ruilen tegen een vaste rente. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 3,37% tot 4,12% en afloopdata variërend van 2010 tot en met 2017. De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g gerekend in rentevaste perioden kwam uit op 4,5 (2005: 4,7). De interest rate swaps worden aangemerkt als afdekking van kasstromen. Waarde veranderingen van deze interest rate swaps worden verantwoord in het eigen vermogen. Voor een lening o/g met een bedrag van € 29,0 miljoen is het renterisico afgedekt door middel van een interest rate caps. Hiervoor is de te betalen interest op deze lening tot en met 31 december 2007 gemaximeerd op 5,50%. De waardeverandering van de interest rate caps wordt verantwoord in de winsten verliesrekening. Alle transacties betreffende financiële derivaten worden afgesloten met gerenommeerde banken als tegenpartij. Om die reden wordt niet verwacht dat de tegenpartijen niet aan hun verplichtingen zullen kunnen voldoen. Rentegevoeligheid Per 31 december 2006 bedraagt het effect op het beleggingsresultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% € 2,3 miljoen negatief. Indien de rentetarieven per deze datum met 1% zouden dalen, bedraagt het effect op het beleggingsresultaat € 2,3 miljoen positief. In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten.

81

2

1.464


25 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Tussen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management bestaat een langjarige samenwerkingsovereenkomst, alsmede een langjarige overeenkomst tot verdeling van kosten. In deze overeenkomsten zijn de onderlinge rechten en verplichtingen vastgelegd. Met de koper van het grootste deel van de Duitse portefeuille is in 2005 een geschil ontstaan inzake de definitieve bepaling van de koopprijs. Koper heeft het geschil aanhangig gemaakt bij de rechtbank en heeft een bedrag van € 3,0 miljoen van VastNed Retail geëist. In 2006 en begin 2007 zijn voor de rechtbank zittingen geweest waarbij verschillende getuigen zijn gehoord. VastNed Retail en haar juridisch adviseurs zijn van mening dat deze claim ongegrond is. VastNed Retail acht het niet noodzakelijk voor deze claim een voorziening op te nemen. Eind september 2006 is bij de Belgische dochtermaatschappij Intervest Retail een BTWcontrole gestart inzake de BTW-aftrek ten aanzien van de bouwkosten van het object Factory Shopping Messancy. Destijds is inzake de BTW-aftrek een ruling afgegeven. Momenteel wordt door de Belgische belastinginspectie op basis van een feitelijke controle van alle elementen het tot op heden toegepaste verhoudingsgetal voor de BTW-aftrek gecontroleerd. Op dit moment kan geen inschatting worden gemaakt of deze controle zal leiden tot een naheffing. De Nederlandse belastingdienst heeft op 30 december 2006 ter behoud van rechten een navorderingsaanslag opgelegd aan (voormalige dochtermaatschappij) Immocorp S.A. met betrekking tot de bij verkoop in 2001 van een object behaalde vervreemdingswinst. Het belastbaar bedrag is door de belastingdienst vastgesteld op € 10,0 miljoen. De op grond van de opgelegde aanslag verschuldigde vennootschapsbelasting en heffingsrente bedraagt ongeveer € 4,0 miljoen. De belastingdienst heeft vooralsnog geen onderbouwing gegeven voor de navorderingsaanslag. De directie van VastNed Retail is van mening dat de navorderingsaanslag onterecht is opgelegd en acht het vormen van een voorziening hiervoor niet noodzakelijk. VastNed Retail’s Belgische dochteronderneming Intervest Retail heeft een turn-key-koop overeenkomst getekend betreffende het in aanbouw zijnde winkelcentrum Julianus te Tongeren in België. De oplevering van het winkelcentrum zal naar verwachting plaatsvinden in het 4e kwartaal van 2007 en zal vanaf 2008 positief bijdragen aan het direct beleggingsresultaat. De totale investering zal circa € 18,0 miljoen bedragen, waarvan per 31 december reeds € 9,3 miljoen is geïnvesteerd. VastNed Retail en Altera hebben een turn-key-koopovereenkomst gesloten betreffende de verwerving van de uitbreiding van Winkelcentrum Het Rond te Houten in Nederland. De oplevering van de uitbreiding van het winkelcentrum is gepland medio 2008 en zal vanaf dat moment positief bijdragen aan het direct beleggingsresultaat. De investering zal naar verwachting € 30,8 miljoen bedragen, waarvan het aandeel van VastNed Retail circa € 16,4 miljoen bedraagt. In het vierde kwartaal van 2006 heeft VastNed Retail een turn-key-koopovereenkomst gesloten betreffende de verwerving van het perifere detailhandelscentrum Retail Park Roermond in Nederland. De oplevering van dit perifere detailhandelscentrum is gepland in het eerste kwartaal van 2008 en zal vanaf dat moment een positieve bijdrage leveren aan het direct beleggingsresultaat. Met de investering is een bedrag gemoeid van circa € 55,2 miljoen, waarvan per 31 december een bedrag van € 3,1 miljoen is geïnvesteerd.

82


26 Operationele leasecontracten VastNed Retail verhuurt haar vastgoedbeleggingen in de vorm van niet opzegbare operationele leasecontracten. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet opzegbare operationele leasecontracten is als volgt: Minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar

2006 2005 ___________ ___________ 103.256 97.595 212.398 184.709 81.341 70.048

_____ _____

396.995

In Nederland worden nagenoeg alle huurcontracten voor een periode van vijf jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levens onderhoud. In Spanje worden nagenoeg alle huurcontracten afgesloten voor een periode van minimaal vijf jaar. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud. In Frankrijk worden huurcontracten gewoonlijk afgesloten voor een periode van negen of twaalf jaar, waarbij de huurder een optie heeft om elke drie jaar de huur te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de bouwkostenindex, tenzij anders is overeengekomen. In België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van negen jaar met een wederzijdse opzegmogelijkheid na drie en zes jaar. Jaarlijkse huurver hogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten voor levensonderhoud. In Portugal bestaan twee soorten wetgeving. Volgens de oude wetgeving worden huurcontracten voor onbepaalde tijd aangegaan en kunnen slechts worden beëindigd door de huurder. Volgens de ‘nieuwe’ wetgeving gelden regels die vergelijkbaar zijn met die in Spanje.

27 Gebeurtenissen na balansdatum In januari 2007 heeft een Turkse dochtermaatschappij van VastNed Retail een koopover komst getekend in verband met de aankoop van een buurtwinkelcentrum in Istanbul voor een bedrag van € 9,7 miljoen tegen een nettoaanvangsrendement van circa 7,0% (exclusief omzethuur en na belastingen). De juridische overdracht heeft in februari 2007 plaatsgevonden.

28 Transacties met direct belanghebbenden Als direct belanghebbenden zijn aan te merken; grootaandeelhouders, dochtermaatschappijen, commissarissen en directieleden. Voor zover de vennootschap bekend is, hebben in het verslagjaar geen vastgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen.

83

352.352


Belangen van grote beleggers De Autoriteit Financiële Markten heeft in november en december 2006 de volgende meldingen ontvangen van aandeelhouders met een belang van meer dan vijf procent in de vennootschap: Stichting pensioenfonds PGGM 21,08% Capital Research and Management Company 6,77% Nomura Asset Management Co. Ltd. 5,93% Dochtermaatschappijen Voor een overzicht van de belangrijkste dochtermaatschappijen wordt verwezen naar ‘29 Dochtermaatschappijen’. Transacties, evenals onderlinge saldi en opbrengsten en lasten, tussen de vennootschap en haar dochtermaatschappijen worden bij consolidatie geëlimineerd en worden niet toegelicht. De dochtermaatschappij VastNed Management heeft een overeenkomst tot verdeling van de kosten met VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. Kosten die direct betrekking hebben op de vennootschap of op het vastgoed van de vennootschap of haar dochtermaatschappijen worden daar direct in aanmerking genomen. Overige niet toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden zonder winstopslag doorberekend aan VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. Commissarissen en directieleden De leden van de raad van commissarissen en van de directie van VastNed Retail hadden gedurende het boekjaar 2006 geen persoonlijk belang bij beleggingen van de vennootschap. Beloning van de raad van commissarissen

W.J. Kolff (vanaf 4 april 2006) W. Nijman (tot 4 april 2006) N.J. Westdijk D. van den Bos (tot 4 april 2006) R.K. Jacobson (tot 4 april 2006) F.W. Mulder P.M. Verboom

Beloning 2006

ultimo 2006

___________ ___________ 23 – 4 n.v.t. 23 – 3 n.v.t. 3 n.v.t. 22 – 22 – 100 –

_____ _____

Tot 4 april 2006 vormde de raad van commissarissen van VastNed Retail tevens de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial De beloning van de raad van commissarissen werd gelijkelijk over VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial verdeeld. In de aandeelhoudersvergadering van 4 april 2006 is besloten tot scheiding van de raad van commissarissen zodat geen van de leden van de raad van commissarissen van VastNed Retail nog lid is van de raad van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial De in bovenstaande tabel opgenomen beloningen bevatten tot 4 april 2006 de beloningen na aftrek van het aan VastNed Offices/Industrial doorberekende deel.

84

Aandelenbezit


Beloning van de statutaire directie Bonus over 2005

Salarissen

(incl. sociale lasten)

R.A. van Gerrevink T.M. de Witte J. Pars Waarvan verantwoord ten laste van VastNed Offices/Industrial

uitgekeerd in 2006

Pensioen- lasten

Totaal

(405)

(36)

(93)

(534)

457

41

104

602

Aan de leden van de statutaire directie en de raad van commissarissen zijn geen optierechten toegekend. Ook zijn aan hen geen leningen of voorschotten verstrekt noch werden garanties te hunnen behoeve afgegeven. De hierboven genoemde aantallen aandelen VastNed Retail, gehouden door de raad van commissarissen en directie, zijn alle voor eigen rekening verworven.

29 Dochtermaatschappijen

De belangrijkste dochtermaatschappijen zijn:

Belang en

Land van vestiging

stemrecht in %

Foram International Holding B.V. – Hispania Retail Properties S.L. – VastNed Lusitania Investimentos Imobiliarios S.A. VastNed France Holding S.A.R.L. – S.C.I. Centre Marine Dunkerque – S.C.I. Limoges Corgnac – Jeancy S.A.R.L. – Val Thoiry S.A.R.L. – Lenepveu S.A.R.L. – Palocaux S.A.R.L. – Parivolis S.A.R.L. – Icopro S.A.R.L. – Plaisimmo S.A.R.L. – S.A.R.L. Salle Des Ventes Alésia Intervest Retail N.V. C.V. Winkelcentrum Het Rond VastNed Retail Monumenten B.V. VastNed Management B.V. VastNed Management France S.A.R.L. Foram Management B.V. – VastNed Management España S.L.

85

ultimo 2006

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 428 31 132 591 271 198 21 26 245 – 236 25 39 300 – ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 862 77 197 1.136 271

_____ _____ _____ _____

Aandelenbezit

___________ ___________ Nederland 100 Spanje 100 Portugal 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 Frankrijk 100 België 72 Nederland 50 Nederland 100 Nederland 67 Frankrijk 100 Nederland 100 Spanje 100


30 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging De directie heeft in overleg met de auditcommissie de volgende essentiële schattingen en beoordelingen toegepast die een materieel effect hebben op de bedragen die in de jaarrekening zijn opgenomen. Belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden Veronderstellingen met betrekking tot pensioenen De directie heeft een aantal aannames gedaan betreffende de berekening van de voorziening voor pensioenverplichtingen. Deze aannames behelzen onder meer veronder stellingen voor het in de toekomst te behalen rendement op beleggingen en toekomstige salarisstijgingen. Indien de realisatie materieel zal blijken af te wijken, bestaat de mogelijkheid dat er een actuarieel resultaat ontstaat met het risico dat dit actuarieel resultaat buiten de ‘corridor’ zal vallen en opgenomen zou moeten worden in het beleggingsresultaat over 2007. Veronderstellingen bij de waardering van de factory outlet te Messancy Bij de waardering van dit object is uitgegaan van de ‘going concern’-waarde. De directie is van mening dat de vooruitzichten voor dit object positief zijn. Een belangrijke veronder stelling hierbij is dat de positieve trend in het aantal bezoekers van deze factory outlet zich zal voortzetten. Mocht in de toekomst blijken dat dit niet het geval is, zal dit een belangrijke invloed hebben op de omzetten van de huurders en daarmee op de waarde van het object. De boekwaarde per 31 december 2006 van dit object bedraagt € 25,0 miljoen. Veronderstelling bij lopende juridische procedures Onder ‘25 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’ is een uiteenzetting gegeven van de belangrijkste lopende juridische procedures. Indien de uitkomst van deze juridische procedures anders is dan hierin aangegeven kan dit een negatief effect op het beleggingsresultaat hebben. Essentiële veronderstellingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen Latente belastingverplichtingen In het geval de mogelijkheid bestaat verkoop van vastgoed via verkoop van aandelen van een (belastingplichtige) vennootschap, die het betreffende vastgoed in eigendom heeft, te realiseren, is geen winstbelasting bij verkoop verschuldigd. De overdracht van de latente belastingverplichting aan de verkoper zal in dat geval veelal plaatsvinden via een reductie op de koopprijs van de aandelen, waarbij (veelal) een latente belasting verplichting van 50% van het nominale belastingtarief in aanmerking wordt genomen. De directie van VastNed Retail is van mening dat in deze gevallen de latente belastingverplichtingen gewaardeerd dienen te worden op 50% van het nominale belastingtarief. De directie van VastNed Retail heeft deze waarderingswijze toegepast op de latente belastingverplichtingen betreffende het Portugese vastgoed. Indien deze latente belastingverplichtingen gewaardeerd zouden worden tegen 100% van het nominale belastingtarief zou het effect op het eigen vermogen per 31 december 2006 € 0,9 miljoen negatief bedragen. Latente belastingverplichtingen Spanje Het nominale belastingtarief in Spanje bedraagt vanaf 1 januari 2007 32,5% (vanaf 1 januari 2008: 30%). Echter wanneer een bij verkoop gerealiseerde vermogenswinst binnen drie jaar in Spanje wordt geherinvesteerd, vindt restitutie plaats van betaalde winst belasting terzake van de bij verkoop gerealiseerde vermogenswinst. Het effectief belastingtarief bedraagt dan 18% (voorheen: 15%). De directie van VastNed Retail is van mening dat voor de bepaling van de latente belastingverplichting dit effectieve belastingtarief gehanteerd dient te worden. Indien de latente belastingverplichtingen gewaardeerd zouden worden tegen het belastingtarief van 32,5% zou het effect op het eigen vermogen per 31 december 2006 € 32,8 miljoen negatief bedragen.

86


Aanpassingen in SIIC-regime in Frankrijk In Frankrijk zijn alle bezittingen sinds 1 januari 2005 ondergebracht in vennootschappen waarvoor voor het effectief belastingvrije SIIC-regime is geopteerd. Het SIIC-regime is van toepassing op de inkomsten uit de exploitatie en vervreemding van vastgoed. Het SIIC-regime is met ingang van 1 januari 2007 op punten aangepast om misbruik te voorkomen (SIIC4). De Franse fiscus heeft additionele aandeelhouderseisen ingevoerd en een strafheffing (prélèvement) ter zake van uitkeringen door SIIC’s. De prélèvement is een heffing van Franse vennootschapsbelasting van 20% op het niveau van de beursgenoteerde SIIC (VastNed Retail N.V.) voor zover vanaf 1 juli 2007 uitkeringen worden gedaan aan aandeelhouders die niet zijn onderworpen aan Franse vennootschaps belasting of een vergelijkbare heffing en die direct of indirect minimaal 10% van de aandelen van de SIIC houden. Als gevolg van het aandelenbelang van Stichting pensioenfonds PGGM (21,08%) valt VastNed Retail naar de letter van de wet onder de reikwijdte van de prélèvement. Dit zou consequenties kunnen hebben voor de belasting druk van op in de toekomst vanuit Frankrijk uit te keren winsten. Onduidelijk is of de Franse wetgever de positie van de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling ook specifiek op het oog heeft gehad bij de totstandkoming van SIIC4 en of dit in strijd is met bestaande belastingverdragen. Gezien deze onduidelijkheden zijn eventuele consequenties van deze heffing niet in de jaarrekening verwerkt.

31 Total expense ratio De total expense ratio over 2006 bedraagt 3,82% (2005: 3,60%) De total expense ratio wordt berekend door de totale kosten over de verslagperiode te delen door het gemiddeld eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail. In de totale kosten zijn begrepen de niet doorberekende servicekosten, de exploitatiekosten, de algemene kosten en de belastingen naar de winst. Deze kosten worden gecorrigeerd voor het deel van deze kosten dat toekomt aan derden.

32 Goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd voor publicatie door de raad van commissarissen op 22 februari 2007.

87

Vennootschappelijke balans per 31 december (x € 1.000,-)

2006 2005 ___________ ___________

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Overlopende activa in verband met huurincentives Vastgoedbeleggingen in pijplijn Totaal vastgoedbeleggingen

573.881 513.083 292 245 ___________ ___________ 574.173 513.328 3.114 – ___________ ___________ 577.287 513.328

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Financiële derivaten Totaal vaste activa

484.458 411.761 318 – ___________ ___________ 1.062.063 925.089

Groepsmaatschappijen Debiteuren en overige vorderingen Belastingen naar de winst Liquide middelen Totaal vlottende activa

160.150 169.450 5.391 4.357 80 – 548 113 ___________ ___________ 166.169 173.920

Activa

_____ _____ Totaal activa

1.228.232

1.099.009

84.516 435.706 3.119 472.440 (190.940)

84.516 443.125 (1.274) 346.239 (167.985)

Passiva Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten Wettelijke herwaarderingsreserve Overige reserves Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail

172.872 157.858 ___________ ___________ 977.713 862.479

Langlopende rentedragende leningen o/g Waarborgsommen en overige langlopende schulden Totaal langlopende schulden

92.692 90.998 8.594 3.109 ___________ ___________ 95.801 99.592

Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende leningen o/g Groepsmaatschappijen Financiële derivaten Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

97.387 88.275 23.646 36.779 720 – – 774 – 539 32.965 10.571 ___________ ___________ 154.718 136.938

_____ _____ Totaal passiva

88

1.228.232

1.099.009

Vennootschappelijke winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

Vennootschappelijk resultaat Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen

2006 2005 ___________ ___________ 71.293 46.272 101.579 111.586

_____ _____ Beleggingsresultaat

172.872

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Algemeen De vennootschappelijke winsten verliesrekening is op grond van artikel 402, boek 2 BW in beknopte vorm weergegeven. Deze vennootschappelijke jaarrekening maakt onderdeel uit van de jaarrekening 2006 waarin ook de geconsolideerde jaarrekening is opgenomen. De vennootschap heeft gebruik gemaakt van het bepaalde in artikel 379 lid 5, boek 2 BW. De in dit artikel genoemde lijst is neergelegd ten kantore van het Handelsregister te Rotterdam. De vennootschap heeft voor een aantal groepsmaatschappijen een garantieverklaring afgegeven conform artikel 403, boek 2 BW. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat De vennootschappelijke jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Bij het opstellen van de vennootschappelijke jaarrekening is gebruik gemaakt van artikel 362 lid 8, boek 2 BW. De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva en de methode van resultaat bepaling zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening. Derhalve wordt verwezen naar de toelichting op deze stukken. De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen De vennootschap staat aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel.

89

157.858

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

Vastgoedbeleggingen 2006 2005 ____________________________________________________ ____________________________________________________

In exploitatie

In renovatie

In pijplijn

Totaal

In exploitatie

In renovatie

In pijplijn

Totaal

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Stand per 1 januari 513.083 – – 513.083 491.220 440 648 492.308 Aankopen 26.191 – 3.114 29.305 – – – – Investeringen in bestaande objecten 1.864 – – 1.864 2.462 491 – 2.953 Overgebracht naar vastgoed in pijplijn (1.367) – – (1.367) – – – – Verkopen (3.647) – – (3.647) (1.947) (452) (648) (3.047) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 536.124 – 3.114 539.238 491.735 479 – 492.214 Waardemutaties 37.757 – – 37.757 21.348 (479) – 20.869 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Stand per 31 december 573.881 – 3.114 576.995 513.083 – – 513.083 Overlopende activa in verband met huurincentives Taxatiewaarde per per 31 december

292

–

–

292

245

–

–

245

513.328 – –

513.328

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ 574.173 – 3.114 577.287

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Stand per 1 januari Verwerving en uitbreiding belangen Terugstorting van kapitaal Aandeel in beleggingsresultaat Verkopen Ontvangen uitkeringen Overige mutaties

2006 2005 ___________ ___________ 411.761 458.744 220 – (7.518) (112.455) 101.579 111.586 (9) (191) (25.049) (45.771) 3.474 (152)


484.458

VastNed Retail bezit per 31 december 3.675.960 aandelen Intervest Retail (31 december 2005: 3.675.960), waarvan per 31 december de nettovermogenswaarde € 29,39 per aandeel (31 december 2005: € 28,71) bedraagt. De beurskoers van aandelen Intervest Retail bedroeg per 31 december € 39,70 per aandeel (31 december 2005: € 43,50 per aandeel).

90

411.761

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

Eigen vermogen

Afdekkings-

Wettelijke

Beleggings-

Eigen

Gestort en

reserve

her-

resultaat

vermogen

opgevraagd

financiële

waarderings-

derivaten

reserve

kapitaal

Agioreserve

Overige aandeelhouders aandeelhouders reserves

VastNed Retail

VastNed Retail

___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Stand per 1 januari 2005 83.731 443.966 (347) 238.107 (57.351) 70.223 778.329 Beleggingsresultaat Stockdividend Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2005 in contanten Toevoeging uit winstverdeling Waardemutaties financiële derivaten Toevoeging aan herwaarderingsreserve Stand per 31 december 2005 Inkoop eigen aandelen Beleggingsresultaat Kosten stockdividend Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2006 in contanten Toevoeging uit winstverdeling Waardemutaties financiële derivaten Toevoeging aan herwaarderingsreserve

– 785 –

– (785) (56)

– – –

– – –

– – –

157.858 – –

157.858 – (56)

–

–

–

–

–

(54.638)

(54.638)

–

–

–

–

(18.087)

–

(18.087)

–

–

–

–

15.585

(15.585)

–

–

–

(927)

–

–

–

(927)

– – – 108.132 (108.132) – – ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 84.516

443.125

(1.274)

346.239

(167.985)

157.858

862.479

– – –

(7.395) – (24)

– – –

– – –

– – –

– 172.872 –

(7.395) 172.872 (24)

–

–

–

–

–

(36.019)

(36.019)

–

–

–

–

(18.593)

–

(18.593)

–

–

–

–

121.839

(121.839)

–

–

–

4.393

–

–

–

4.393

–

–

–

126.201

(126.201)

–

–

84.516

435.706

3.119

472.440

(190.940)

172.872

977.713

_____ _____ _____ _____ _____ _____ _____


Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 375,0 miljoen en is verdeeld in 74.999.990 gewone aandelen à € 5,- en 10 prioriteitsaandelen à € 5,-. Binnen het eigen vermogen heeft per 1 januari 2005 een herallocatie plaatsgevonden tussen de wettelijke herwaarderingsreserve en de overige reserves. Het effect van deze herallocatie op het beleggingsresultaat over 2005 en het eigen vermogen per 31 december 2005 bedraagt nihil. Goedkeuring van de vennootschappelijke jaarrekening De vennootschappelijke jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd voor publicatie door de raad van commissarissen op 22 februari 2007.

91

Overige gegevens Bijzondere zeggenschapsrechten Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteits aandelen in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Retail bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Retail en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B. Hiermee wordt voldaan aan de vereisten van bijlage X, artikel 10 van het Fondsenreglement.

Winstverdeling Volgens de statuten van de vennootschap wordt een dividend uitgekeerd op de prioriteitsaandelen van 5% van het nominale bedrag. Vervolgens staat de verdere winst ter beschikking van de algemene vergadering van aandeelhouders. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Teneinde de fiscale status van beleggingsinstelling te behouden dient de vennootschap de fiscale winst, na toegestane reserveringen, binnen acht maanden na afloop van het verslagjaar uit te keren.

Bestemming beleggingsresultaat De directie stelt voor het beleggingsresultaat als volgt te verdelen (x € 1.000,-): Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail 172.872 Toevoeging indirect beleggingsresultaat aan reserves (110.420) ___________ Voor dividenduitkering beschikbaar 62.452 Reeds uitgekeerd in de vorm van interim-dividend (18.593)

_____ Voor uitkering slotdividend beschikbaar

43.859

De directie stelt voor het slotdividend als volgt uit te keren: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – € 2,20 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – € 2,60 in contanten; en het overschot van de voor uitkering beschikbare winst toe te voegen aan de overige reserves. Indien gekozen wordt voor de uitkering in contanten plus de aandelen dient dit geëffectueerd te worden voor 20 april 2007. Na deze datum zal slechts, binnen de grenzen als vastgesteld in de statuten, het contante dividend opeisbaar zijn.

92

Aan de aandeelhouders van VastNed Retail N.V. Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2006 van VastNed Retail N.V. te Rotterdam gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde balans per 31 december 2006, winst-en-verliesrekening, mutatieoverzicht eigen vermogen en kasstroomoverzicht over 2006 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2006 en de enkelvoudige winst-enverliesrekening over 2006 met de toelichting. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de entiteit is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedrags normen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

93

Overige gegevens

Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekening Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van VastNed Retail N.V. per 31 december 2006 en van het resultaat en de kasstromen over 2006 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, met Titel 9 Boek 2 BW en met de Wet toezicht beleggingsinstellingen. Oordeel betreffende de enkelvoudige jaarrekening Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van VastNed Retail N.V. per 31 december 2006 en van het resultaat over 2006 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en met de Wet toezicht beleggingsinstellingen. Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 22 februari 2007 Deloitte Accountants B.V. Drs L. Albers RA

94

Corporate governance Inleiding Het onderwerp corporate governance heeft in de Nederlandse pers in 2006 minder aandacht gekregen dan in de daaraan voorafgaande jaren. Echter, impliciet heeft dit onderwerp niets aan actualiteit verloren getuige de botsingen die diverse beursfondsen hebben ervaren met activistische aandeelhouders. VastNed Retail bevestigt het belang van een goede corporate governance als basis van vertrouwen tussen de vennoot schap en haar aandeelhouders. De wens om de structuur voortdurend te verbeteren heeft er toe geleid dat de onafhankelijkheid van de raad van commissarissen nog beter is gewaarborgd dan in het verleden. Dit is bewerkstelligd door een zodanige scheiding in de raad van commissarissen dat geen van de leden van de raad van commissarissen van VastNed Retail tevens lid is van de raad van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial. In het kader van de onlosmakelijk met corporate governance verbonden transparantie continueert VastNed Retail de uitgebreide weergave in dit jaarverslag van de wijze waarop haar corporate governance functioneert en in welke mate gevolg wordt gegeven aan de Code.

Statement of compliance en afwijkingen ten opzichte van de Code VastNed Retail onderschrijft de Code en haar principes en voldoet op dit moment aan nagenoeg alle best practice-bepalingen van de Code. Momenteel wijkt VastNed Retail op twee punten inhoudelijk af van de in de Code geformuleerde principes en best practice-bepalingen. Dit zijn: – Benoeming directieleden voor een periode van vier jaar; – Explain: alle huidige leden van de directie zijn in dienst getreden vóór publicatie van de (concept)Code. In de bestaande arbeidsovereenkomsten zijn in alle gevallen aanstellingen voor onbepaalde tijd opgenomen. – Beperking ontslagvergoeding tot maximaal één jaarsalaris: – Explain: alle huidige leden van de directie zijn in dienst getreden vóór publicatie van de (concept)Code. Bij het afsluiten van deze overeenkomsten zijn ontslag regelingen overeengekomen waarbij ook de duur van het dienstverband bij vorige werkgevers in aanmerking is genomen. Deze regelingen kunnen leiden tot vergoedingen hoger dan één jaarsalaris.

Beschikbaarheid corporate governancedocumenten De vennootschap heeft de documenten die bepalend zijn voor de corporate governancestructuur, zoals statuten en reglementen van de raad van commissarissen en het registratiedocument in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen, beschikbaar gesteld op haar website www.vastned.nl.

Organisatiestructuur VastNed Groep VastNed Retail maakt deel uit van de VastNed Groep. De VastNed Groep, zelf geen juridische entiteit, bestaat uit de vennootschappen VastNed Retail, VastNed Offices/ Industrial en hun respectievelijke dochtermaatschappijen. De directie wordt gevoerd door VastNed Management, evenals het asset- en property-management. De aandelen van deze vennootschap worden door VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial gehouden. Door dit gemeenschappelijke management kunnen kostenvoordelen worden gerealiseerd en vindt er synergetische kennisoverdracht plaats.

95

Corporate governance

Juridische vorm VastNed Retail is als beursgenoteerde beleggingsinstelling een naar Nederlands recht opgerichte naamloze vennootschap die de status van beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal ex artikel 2:76a BW heeft. Een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is een naamloze vennootschap: – die uitsluitend ten doel heeft haar vermogen zodanig te beleggen dat de risico’s daarvan worden gespreid, teneinde haar aandeelhouders in de opbrengst te doen delen; – waarvan het bestuur krachtens de statuten bevoegd is aandelen in haar kapitaal uit te geven, te verwerven en te vervreemden; – waarvan de aandelen, met uitzondering van aandelen waaraan de statuten een bijzonder recht betreffende de zeggenschap in de vennootschap verbinden, worden opgenomen in de prijscourant van een beurs en; – waarvan de statuten bepalen dat de vennootschap een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is. VastNed Management VastNed Management heeft geen eigen winstdoel en heeft in dat kader een overeenkomst tot verdeling van de kosten (kostenverdelingsovereenkomst) gesloten met VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. Kosten die direct betrekking hebben op de vennoot schap en op het vastgoed van de vennootschap of haar dochtermaatschappijen worden daar direct in aanmerking genomen. Overige niet direct toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden doorberekend aan VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. De aandelen van VastNed Management worden voor tweederde deel gehouden door VastNed Retail en voor eenderde door VastNed Offices/Industrial. Deze verhouding vindt zijn oorsprong in de omvang van de vastgoedportefeuilles ten tijde van het aangaan van de kosten verdelingsovereenkomst in januari 1996 en heeft geen invloed op de resultaten of de vermogenspositie van de twee aandeelhouders. De overeenkomst heeft een looptijd van 10 jaar en is verlengd voor een periode van vijf jaar welke per 1 januari 2006 is ingegaan. De kostenverdelingsovereenkomst voorziet in specifieke change of control-clausules, inhoudende dat bij een openbaar bod op VastNed Offices/Industrial het functioneren van VastNed Retail niet wordt beïnvloed en vice versa. VastNed Management heeft in het kader van de gewijzigde regelgeving een vergunning als bedoeld in artikel 5 Wet toezicht beleggingsinstellingen ontvangen. Op basis van deze vergunning is VastNed Management gerechtigd de directie en het beheer te voeren over VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. VastNed Retail en dochtermaatschappijen De juridische structuur van VastNed Retail, haar belangrijkste dochtermaatschappijen en deelnemingen is als volgt: VastNed Retail VastNed Retail is de beursgenoteerde vennootschap (Euronext Amsterdam en Euronext Parijs) en houdt het Nederlandse vastgoed, met uitzondering van Winkelcentrum Het Rond en Rembrandtplein 7, direct en fungeert voorts als (internationale) houdstermaatschappij. VastNed Retail heeft de status van fiscale beleggingsinstelling en in Frankrijk valt zij met ingang van 1 januari 2005 onder het SIIC-regime. Het Rond Houten De commanditaire vennootschap Winkelcentrum Het Rond houdt VastNed Retail’s belegging in Winkelcentrum Het Rond te Houten. VastNed Retail heeft als commanditaire vennoot een belang van 49,5% in de winsten van deze commanditaire vennootschap. Als gevolg van de fiscaal transparante structuur van deze commanditaire vennootschap vallen de baten uit dit belang onder het regime van de fiscale beleggingstelling. Als beherend vennoot treedt Het Rond Houten, een 50% dochtermaatschappij van VastNed Retail, 96


op. Deze vennootschap heeft recht op 1% van de winst van de commanditaire vennootschap. VastNed Management is een van de twee bestuurders van Het Rond Houten en voert het dagelijkse property management. VastNed Retail consolideert deze dochtermaatschappij en de commanditaire vennootschap integraal en neemt het minderheids belang in het eigen vermogen in aanmerking. Foram International Holdings Foram International Holdings is de houdstermaatschappij voor de Spaanse en Portugese beleggingen van VastNed Retail. Deze beleggingen worden gehouden door lokale vennootschappen. De vennootschap is geen fiscale beleggingsinstelling en is volgens de reguliere regels belast in Nederland. Aangezien de activiteiten zich beperken tot het houden van deelnemingen, zullen de inkomsten in het algemeen vallen onder de deelne mingsvrijstelling, waardoor deze vennootschap effectief geen belasting is verschuldigd. Franse vaste inrichting De Franse vastgoedbeleggingen worden direct en indirect gehouden door de Franse vaste inrichting van VastNed Retail. Het grootste deel van het vastgoed wordt door een aantal lokale dochtermaatschappijen gehouden. VastNed Retail is met ingang van 1 januari 2005 onderworpen aan het zogenaamde SIIC-regime. Onder dit Franse fiscale regime is VastNed Retail geen belasting verschuldigd over haar Franse inkomsten uit de exploitatie van vastgoed alsmede de aldaar gerealiseerde vermogenswinsten. Ook alle Franse vastgoedvennootschappen zijn onderworpen aan het SIIC-regime. Intervest Retail VastNed Retail heeft per 31 december 2006 een 72,4% belang in de aan Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Retail. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status en is daarmee te vergelijken met een Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. Namens VastNed Retail hebben de heren R.A. van Gerrevink en H.K.M. Roovers, naast drie onafhankelijke leden, zitting in de raad van bestuur van Intervest Retail. VastNed Retail consolideert deze dochtermaatschappij integraal en neemt het minderheidsbelang in het eigen vermogen in aanmerking. Intervest Retail voert haar eigen asset- en propertymanagement. Dit houdt in dat alle personeelsleden zonder tussenkomst van een gezamen lijke managementvennootschap een overeenkomst met Intervest Retail hebben. De directieleden verrichten hun werkzaamheden door tussenkomst van een eigen vennootschap.

Directie Inleiding Statutair en enig directeur van VastNed Retail is VastNed Management. Deze vennootschap wordt vertegenwoordigd door haar statutaire directie. De directie draagt zorg voor de dagelijkse leiding binnen een met de raad van commissarissen afgestemd kader. De directie legt dan ook de operationele en financiële doelstellingen, de strategie en de daarbij te hanteren randvoorwaarden ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen. De statutaire directie, haar adviseur speciale projecten en de vennootschapssecretaris vormen samen het managementteam. Dit managementteam vergadert in de regel iedere twee weken. De directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie.

97


Curricula vitae leden management team Mr. Reinier A. van Gerrevink (3 maart 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CEO In dienst: 1 juli 2002 Benoeming: 1 september 2002 Vorige functies: diverse managementfuncties bij – ABN AMRO; – Rodamco en; – Robeco (Weiss Peck & Greer). Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van de stichting Stadsherstel Rotterdam. Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Utrecht. Mr. drs. Tom M. de Witte RA (7 september 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CFO In dienst: 16 juni 2003 Benoeming: 16 juni 2003 Vorige functies: accountant bij Deloitte Opleiding: Bedrijfseconomie, Nederlands recht en accountancy (RA), Erasmus Universiteit Rotterdam. Ir. J.(Hans) Pars MRE MRICS (16 augustus 1962) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair directeur, CIO In dienst: 1 juni 2003 Benoeming: 1 juli 2004 Vorige functies: diverse managementfuncties bij: – Zadelvast Beheer; – Stichting Pensioenfonds Hoogovens; – Rodamco Europe en; – directeur Zuid-Europa VastNed Retail. Opleiding: bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven en Vastgoedkunde aan de Universiteit van Amsterdam. Huub K.M. Roovers (20 november 1943) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Adviseur bijzondere projecten In dienst: 1 juni 1989 Vorige functies: – diverse managementfuncties bij Blauwhoed; – diverse managementfuncties bij Rodamco en; – CIO van VastNed Retail en VastNed Offices/ Industrial. Mr. Arnaud G.H. du Pont (25 mei 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Vennootschapssecretaris In dienst: 1 januari 2000 Vorige functies: – belastingadviseur BDO en; – belastingadviseur PricewaterhouseCoopers. Opleiding: fiscaal recht, Erasmus Universiteit Rotterdam. De directieleden hebben al hun belangrijke nevenfuncties vermeld. Geen van hen heeft een commissariaat bij een andere beursgenoteerde vennootschap. Aanvaarding van een dergelijk commissariaat behoeft de goedkeuring van de raad van commissarissen.

98


Remuneratie directie De bestuurders van VastNed Management ontvangen voor hun werkzaamheden een bezoldiging die wat betreft de hoogte en structuur zodanig is dat gekwalificeerde en deskundige bestuurders kunnen worden aangetrokken en worden behouden. Het vaste salaris is voor een deel pensioengevend. Over het restant van het vaste salaris worden geen pensioenrechten opgebouwd. De algemene vergadering van aandeelhouders van 6 april 2004 heeft het door de raad van commissarissen voorgestelde en door de remuneratiecommissie opgestelde bezoldigingsbeleid goedgekeurd. Jaarlijks wordt verslag gedaan over de uitvoering van het remuneratiebeleid in het remuneratierapport. Dit rapport wordt in de algemene vergadering van aandeelhouders besproken. Het remuneratiebeleid bevat regels voor de opbouw van het variabele deel van de bezoldiging. Met de opbouw van het variabele deel van de bezoldiging wordt een koppeling nagestreefd tussen de prestaties en de doelen op korte en lange termijn. Deze doelen worden vooraf bepaald en zijn meetbaar en beïnvloedbaar. Bonusstructuur statutaire directie Naast het vaste jaarinkomen kan een bonus worden toegekend van maximaal € 100.000 voor elk lid van de statutaire directie en € 200.000 voor de voorzitter van de directie (CEO). Deze bedragen gelden voor de werkzaamheden ten behoeve van VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial tezamen, waarbij per fonds niet meer dan 50% van boven genoemde bedragen kan worden toegekend. De bonus bestaat uit een beleggings resultaatgebaseerde bonus en een persoonlijke bonus. Beleggingsresultaatgebaseerde bonus De beleggingsresultaatgebaseerde bonus voorziet in een bonus van € 2.500 (€ 5.000 voor de CEO) voor iedere 10 basispunten dat de stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel boven de gemiddelde gewogen inflatie in de landen waarin VastNed Retail belegt bedraagt. Deze bonus is gemaximeerd op € 37.500 (€ 75.000 voor de CEO). Deze bonus wordt voorwaardelijk (opschortende voorwaarde) toegekend in de vorm van aandelen VastNed Retail. De toekenning is definitief indien twee jaar na toekenning het direct beleggingsresultaat per aandeel tenminste gelijk is aan het direct beleggingsresultaat op het moment van toekenning van de aandelen. Na twee jaar is het directielid gerechtigd 50% van de aan hem toegekende aandelen te vervreemden. De opbrengst kan worden aangewend ten behoeve van de voldoening van de alsdan verschuldigde loonbelasting over het onvoorwaardelijk worden van de toekenning van de aandelen. De overige aandelen dienen te worden aangehouden voor een additionele periode van minstens drie jaar. VastNed Retail handelt hiermee in lijn met de Code. Voor verdere details wordt verwezen naar het remuneratierapport op www.vastned.nl. Persoonlijke bonus De persoonlijke bonus voorziet in een maximale vergoeding van € 25.000 (€ 50.000 voor de CEO). Deze bonus wordt toegekend op basis van een beoordeling door de raad van commissarissen van VastNed Retail van het persoonlijk functioneren van de betreffende bestuurder. Deze beoordeling zal zijn gebaseerd op de mate waarin de betrokken bestuurder in het betreffende boekjaar vooraf gedefinieerde kwalitatieve en/of kwantitatieve doelstellingen heeft gerealiseerd. Deze bonus wordt in contanten uitbetaald. Over het jaar 2006 worden de nevenstaande bedragen aan persoonlijke bonus voorgesteld. Overzicht remuneratie Nevenstaand volgt een overzicht van de remuneratie van de directie van VastNed Management op jaarbasis weergegeven. In de jaarrekening is een overzicht opgenomen van de ten laste van het beleggingsresultaat van VastNed Retail verantwoorde remuneratie.

99


Remuneratie 2006 geannualiseerd (x € 1)

Dienstjaren

Pensioen-

gevend salaris

R.A. van Gerrevink T.M. de Witte J. Pars

Niet pensioen-

Persoonlijke

gevend salaris bonus over 2006

___________ ___________ ___________ ___________ 5 330.000 95.000 24.000 4 162.000 30.000 22.000 4 201.000 29.000 22.000

_____ _____ _____ Totaal 693.000 154.000 68.000 De resultaatafhankelijke bonus over 2006 wordt volledig toegekend. Immers de stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel bedroeg 4,52%, hetgeen uitkomt op 2,04% boven de gemiddelde gewogen inflatie in de landen waarin VastNed Retail actief is. Hiermee wordt de maximale bonus ad € 37.500 (€ 75.000 voor de CEO) toegekend in de vorm van aandelen VastNed Retail. Samenvatting arbeidsovereenkomsten directie Reinier A. van Gerrevink De heer Van Gerrevink heeft recht op een vaste jaarlijkse bezoldiging van € 425.000 (niveau 2006), waarvan € 330.000 pensioengevend is. De heer Van Gerrevink is in dienst getreden bij VastNed Management per 1 juli 2002. Bij onvrijwillig ontslag door de algemene vergadering van aandeelhouders van VastNed Management is de heer Van Gerrevink gerechtigd tot een vergoeding van tenminste € 600.000. Indien de arbeidsovereenkomst door een fusie of overname wordt beëindigd, zal een vergoeding van tenminste € 400.000 (per fonds) worden voldaan. Deze regelingen zijn bedongen bij het afsluiten van de arbeids overeenkomst. De heer Van Gerrevink is voor onbepaalde tijd benoemd. De pensioengerechtigde leeftijd van de heer Van Gerrevink is 63 jaar. Zijn pensioen wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde eindloonstelsel, met als uitgangspunt dat het pensioen op 63-jarige leeftijd ingaat en op basis van het pensioengevend salaris 2006 € 176.000 zal bedragen. Dit is gerelateerd aan het pensioengevend salaris ten tijde van het afsluiten van de arbeidsovereenkomst ad € 300.000 en het als waardevast overeengekomen pensioen van € 160.000 (=53¹⁄³ %). Bij verhoging van het basissalaris wordt het pensioen dienovereenkomstig verhoogd. Voor deze regeling geldt geen eigen bijdrage. Tom M. de Witte De heer De Witte heeft recht op een vaste jaarlijkse bezoldiging van € 192.000 (niveau 2006), waarvan € 162.000 pensioengevend is. De heer De Witte is in dienst getreden bij en benoemd tot CFO van VastNed Management per 16 juni 2003. De pensioengerechtigde leeftijd is 65 jaar. Het pensioen is premievrij. Het pensioen van de heer De Witte wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde middelloonstelsel. Bij onvrijwillig ontslag is de heer De Witte gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn met de systematiek van de kantonrechterformule met inachtneming van 12 dienstjaren op het moment van indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. In geval door een fusie of overname van één van de VastNed-fondsen op initiatief van VastNed Management een einde komt aan de arbeidsovereenkomst, zal een schadeloosstelling van tenminste 15 maanden worden betaald. De heer De Witte is voor onbepaalde tijd benoemd. Hans Pars De heer Pars is in dienst sinds 1 juni 2003 en per 1 juli 2004 benoemd als statutair directeur, CIO. Het basissalaris bedraagt € 230.000 (niveau 2006), waarvan € 201.000 pensioengevend is. De pensioengerechtigde leeftijd is 65 jaar. Naast de normale pensioenpremie zal VastNed Management gedurende een periode van 10 jaar na indiensttreding een additionele premie van € 7.000 per jaar storten. Het pensioen is premievrij. Het pensioen van de heer Pars wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde middelloonstelsel. Bij on vrijwillig ontslag is de heer Pars gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te

100


stellen in lijn met de systematiek van de kantonrechterformule met inachtneming van 10 dienstjaren op het moment van indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. De heer Pars is voor onbepaalde tijd benoemd. De maximale ontslagvergoedingen kunnen gezien het bovenstaande meer bedragen dan éénmaal het jaarsalaris. VastNed Management houdt vast aan de met de directieleden afgesloten arbeidsovereenkomsten en de daarin opgenomen ontslagregelingen. Aandelenbezit Overzicht aandelenbezit directie R.A. van Gerrevink Aantal aandelen per 1 januari 2006 Mutaties Aantal aandelen per 31 december 2006

271 – –––––––––– 271

De heer Van Gerrevink heeft alle aandelen voor eigen rekening verworven. VastNed Retail heeft op generlei wijze enige garantie betreffende deze aandelen afgegeven. Bovenstaand aandelenbezit is bij totstandkoming aangemeld bij de Autoriteit Financiële Markten en is te raadplegen onder www.afm.nl. De overige leden van de statutaire directie bezaten gedurende 2006 geen aandelen VastNed Retail. VastNed Retail heeft een reglement opgesteld als bedoeld in artikel 5:65 van de Wet op het financieel toezicht. Dit reglement bepaalt gedurende welke perioden er door commissarissen, leden van de directie en werknemers van VastNed Management gehandeld mag worden in de aandelen van VastNed Retail (open perioden). De gesloten perioden, waarin niet mag worden gehandeld, betreffen de perioden voorafgaand aan de publicaties van financiële berichten. De integrale tekst is te raadplegen op www.vastned.nl. Diversen Transacties directieleden Er is door VastNed Retail met geen van de directieleden enige transactie aangegaan anders dan uit de arbeidsovereenkomsten voortvloeit. Tegenstrijdige belangen directieleden Geen van de directieleden is op enigerlei wijze in concurrentie met VastNed Retail getreden. Er hebben geen schenkingen door VastNed Retail aan leden van de directie of aan familieleden van hen plaatsgevonden, geen van de directieleden heeft ongerecht vaardigde voordelen aan derden verschaft en heeft geen zakelijke kansen van VastNed Retail aan zichzelf of zijn familie laten toekomen. In het kader van de door VastNed Retail nagestreefde corporate governance verklaren bestuurders in bovenstaande gevallen in lijn met de Code te handelen. Er hebben zich geen (potentieel) tegenstrijdige belangen voorgedaan. In voorkomende gevallen maakt het desbetreffende directielid melding bij de voorzitter van de raad van commissarissen en zal deze afzien van deelname aan de discussie en besluitvorming waarbij het directielid het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Leningen directieleden VastNed Retail heeft geen leningen verstrekt aan zijn directieleden, noch hebben directieleden leningen verstrekt aan VastNed Retail. Landendirecties Nederland Naast het managementteam dat vanuit Nederland de centrale leiding en coördinatie heeft over de diverse landenportefeuilles wordt het Nederlandse team van vastgoedspecialisten aangestuurd door mevrouw Jacqueline van der Mispel. Het team bestaat uit 13 medewerkers. Deze activiteiten vinden plaats vanuit het hoofdkantoor te Rotterdam.

101


België De Belgische activiteiten, ondergebracht in Intervest Retail te Antwerpen, staan onder dagelijkse leiding van de heer Jean-Paul Sols (CEO) en de heer Rudi Taelemans (CIO). De heer Sols heeft in het voorjaar van 2006 de functie van de heer Gert Cowé overgenomen die Intervest Retail heeft verlaten om een nieuw vastgoedfonds op te zetten. Het Belgische team van vastgoedspecialisten bestaat uit 8 medewerkers. De heren Van Gerrevink en Roovers hebben, naast drie onafhankelijke bestuurders, zitting in de raad van bestuur van Intervest Retail. Deze activiteiten vinden plaats vanuit het kantoor in Antwerpen. Spanje en Portugal De Spaanse organisatie, VastNed Management España, staat onder leiding van de heer Luis Vila Barron. VastNed Management España heeft in totaal zeven werknemers in dienst en verricht taken op het terrein van assetmanagement en administratie. Het property management is grotendeels bij derden ondergebracht en wordt aangestuurd door VastNed Management España. Deze vennootschap houdt kantoor in Madrid en heeft in het najaar 2006 haar nieuwe kantoor aan de Paseo de la Castellana 141 betrokken. Vanuit deze locatie worden tevens de activiteiten in Portugal aangestuurd. Deze activiteiten zijn te gering van omvang om aldaar een vestiging te openen. Frankrijk De Franse organisatie, VastNed Management France, staat onder leiding van de heer Benoît Dantec. VastNed Management France heeft in totaal negen medewerkers in dienst. Deze zijn verantwoordelijk voor het assetmanagement, het property management van een deel van de vastgoedportefeuille en de administratie. Een groot deel van het property management is uitbesteed aan derden. Turkije Na balansdatum heeft VastNed Retail een eerste acquisitie afgerond in Istanbul, Turkije. Het property management wordt lokaal verricht door een internationaal actieve makelaarsorganisatie. Het assetmanagement wordt voorlopig vanuit Nederland verricht. VastNed Retail is voornemens om een eigen assetmanagementorganisatie in Turkije op te zetten, hetgeen in lijn met het opbouwen van de vastgoedportefeuille aldaar zal plaatsvinden.

Raad van commissarissen Inleiding en wijziging structuur De raad van commissarissen van VastNed Retail bestond tot 4 april 2006 uit dezelfde leden als de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial en VastNed Management. Zij vormden een personele unie. Na de ontvangen goedkeuring van de algemene vergadering van aandeelhouders van 4 april 2006 is de structuur van de raad van commissarissen zodanig gewijzigd dat geen van de leden van de raad van commissarissen van VastNed Retail tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial is. De voorzitter en vice-voorzitter zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Management. Achtergrond van deze wijziging is gelegen in de wens voor verdergaande onafhankelijk heid van de leden van de raad van commissarissen. In specifieke gevallen zou de onafhankelijk niet 100% zijn gewaarborgd en een conflict of interest bestaan. De raad van commissarissen bestaat vanaf 4 april 2006 uit vier leden.

102


Taak De raad van commissarissen houdt toezicht op het dagelijks beleid van de directie van VastNed Retail en staat de directie met raad ter zijde. De raad van commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van VastNed Retail; de raad van commissarissen weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij VastNed Retail betrokkenen (waaronder de aandeelhouders) af. De raad van commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn functioneren. VastNed Retail stelt de raad van commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter beschikking. Bij onvoldoende functioneren, structurele onverenigbaarheid van belangen of anderszins treedt een commissaris tussentijds af. Tot de taken van de raad van commissarissen worden onder meer gerekend: – het houden van toezicht en controle op, en het adviseren van de directie omtrent: – de realisatie van de doelstellingen van de vennootschap, – de strategie en de risico’s verbonden aan de ondernemingsactiviteiten, – de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen, – het financiële verslaggevingsproces en de naleving van de weten regelgeving; – het openbaar maken, naleven en handhaven van de corporate governancestructuur van de vennootschap; – het goedkeuren van de jaarrekening alsmede het goedkeuren van de jaarlijkse begroting en belangrijke (des)investeringen van de vennootschap; – het selecteren en voordragen van de externe accountant van de vennootschap; – het selecteren van de directie, op dit moment VastNed Management, inclusief de leden van de directie van VastNed Management (verder directie), het voorstellen ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders van het bezoldigingsbeleid voor leden van de directie, het vaststellen van de bezoldiging (met inachtneming van voornoemd bezoldigingsbeleid) en de contractuele arbeidsvoorwaarden van de leden van de directie; – het selecteren van de leden van de raad van commissarissen alsmede het voorstellen van de vergoeding voor zijn leden ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders; – het evalueren en beoordelen van het functioneren van de directie en de raad van commissarissen alsmede van hun individuele leden (met inbegrip van een beoordeling van de profielschets voor de raad van commissarissen en het introductie-, opleidingsen trainingsprogramma); – het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde potentiële tegenstrijdige belangen tussen VastNed Retail enerzijds en leden van de directie, de externe accountant en de grootaandeelhouder(s); – het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde vermeende onregelmatigheden die het functioneren van leden van de directie betreffen. De raad van commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de raad van commissarissen en zijn commissies in dat boekjaar opstellen en publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken van de raad van commissarissen wordt verwezen naar het door de raad van commissarissen opgestelde reglement, hetgeen op de website www.vastned.nl is te raadplegen. Voorzitter raad van commissarissen De voorzitter van de raad van commissarissen heeft een coördinerende taak. De voorzitter ziet er op toe dat aan de eisen van best practice-bepaling III.4.1 van de Code wordt voldaan. Hij wordt hierin ondersteund door de vennootschapssecretaris. De vennootschapssecretaris wordt, al dan niet op initiatief van de raad van commissarissen, benoemd en ontslagen door de directie, na verkregen goedkeuring door de raad van commissarissen. De voorzitter is noch voormalig directielid noch werknemer van VastNed Retail en haar dochtermaatschappijen.

103


Profielschets raad van commissarissen De ‘Profielschets raad van commissarissen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management’ maakt onderdeel uit van het reglement van de raad van commissarissen en is te raadplegen op www.vastned.nl. Samenstelling raad van commissarissen – Drs. W.J. Kolff, voorzitter – Mr. N.J. Westdijk MBA, vice-voorzitter – Mr. F.W. Mulder – Dr. P.M. Verboom De curricula vitae van de leden van de raad van commissarissen zijn als volgt: Drs. W.J. Kolff (23 juli 1945) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 4 april 2006 (tevens als voorzitter) Vorige functies: – diverse managementen directiefuncties bij ABN AMRO (1971-1990), waaronder laatstelijk als voorzitter van het directiecomité van ABN België, en; – diverse managementen directiefuncties bij Rabobank, laatstelijk als vice-voorzitter directie Rabobank International (1990-2006). Nevenfuncties: – lid van de raad van commissarissen van Fetim B.V., Amsterdam; – voorzitter van de raad van commissarissen van Bioz B.V., Vlissingen; – executive partner SEC Private Equity, Stanford, Connecticut, en; – member board of directors Yes Bank, India. Opleiding: Algemene economie, Erasmus Universiteit Rotterdam. Mr. N.J. Westdijk MBA (20 juni 1941) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 19 april 2000 en sinds 6 april 2004 vice-voorzitter Vorige functies: – bestuursvoorzitter Koninklijke Pakhoed en; – president-directeur Connexxion Holding. Nevenfuncties: – non-executive lid van de raad van bestuur van Fortis; – president-commissaris van Connexxion Holding; – president-commissaris van Eneco Energie en; – lid van de raad van commissarissen van de FD Mediagroep. Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Utrecht en MBA, University of Chicago. Mr. F.W. Mulder (31 mei 1940) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 1 januari 1996 Vorige functies: – directiefuncties bij Koninklijke Wegenbouw Stevin, en; – directiefuncties bij Avéro Verzekeringen. Nevenfuncties: – lid van de raad van commissarissen van De Hypothekers Associatie; – lid van de raad van commissarissen van hotel Nassau Bergen Holding; – bestuurslid van de Stichting Preferente Aandelen Arcadis; – bestuurslid van de Stichting Beheer Faciliteiten NijSmellinghe (ziekenhuis); – voorzitter van het district ‘De Friese Wouden’ van het Nederlandse Rode Kruis; – bestuurslid Devereux Capital Holding Stichting, Amsterdam, en; – directeur van Citrosuco Europa, onderdeel van Citrosuco Paulista, Matao, Brazilië. Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Leiden. 104


Dr. P.M. Verboom (20 april 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: CFO Schiphol Group Benoeming: 6 april 2004 Vorige functies: – docent Erasmus Universiteit Rotterdam en; – diverse managementfuncties bij Philips, waaronder CFO van de directie Argentinië, Hong Kong en het Verre Oosten. Nevenfuncties: – non-executive lid van de Board of Directors van Brisbane Airport Corporation. Opleiding: Econometrie (doctoraal) Erasmus Universiteit Rotterdam; gepromoveerd Vrije Universiteit te Amsterdam. Het rooster van aftreden De heer F.W. Mulder De heer P.M. Verboom De heer N.J. Westdijk De heer W.J. Kolff

2007 2008 2009 2010

Auditcommissie Inhoudelijke taken De auditcommissie heeft tot taak op de financiële gang van zaken van VastNed Retail toezicht te houden in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt verwezen naar www.vastned.nl. Procedurele taken De auditcommissie stelt vier maal in het jaar een verslag van haar beraadslagingen en bevindingen op. Tenminste éénmaal per jaar zal zij verslag uitbrengen over de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant. Eénmaal in de vier jaar wordt een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant gemaakt. De externe accountant ontvangt de financiële informatie die ten grondslag ligt aan de kwartaal- en halfjaarcijfers en wordt in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. De auditcommissie is het eerste aanspreekpunt voor de externe accountant bij geconstateerde onregelmatigheden. Zij bepaalt of bij haar vergadering de leden van de directie en de externe accountant aanwezig zijn. Zij vergadert tenminste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van de leden van de directie met de accountant. Samenstelling De auditcommissie bestaat uit twee onafhankelijke leden. De heer Mulder is voorzitter. De heer Verboom is lid. De heer Verboom is als financieel expert aan te merken. De raad van commissarissen heeft de heer Mulder per 4 april 2006 als voorzitter benoemd, welke functie hij met ingang van die datum uitoefent. Remuneratiecommissie Inhoudelijke taken De remuneratiecommissie heeft tot taak de raad van commissarissen te adviseren over het remuneratiebeleid in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt verwezen naar www.vastned.nl. Hiertoe behoort het doen van een voorstel aan de raad van commissarissen betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid voor leden van de directie ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders, zulks tevens voor de individuele leden van de directie.

105


Procedurele taken Daarnaast maakt de remuneratiecommissie het remuneratierapport op ter vaststelling door de raad van commissarissen. Het remuneratierapport van de raad van commissarissen wordt op de website van de vennootschap geplaatst en bevat de informatie zoals bedoeld in de best practice-bepalingen II.2.10 en II.2.12 van de Code. Samenstelling De remuneratiecommissie bestaat uit twee onafhankelijke leden. Geen van hen is lid van de directie van een andere Nederlandse beursgenoteerde onderneming. De heer Westdijk is voorzitter. De heer Kolff is lid van de remuneratiecommissie. Selectie- en benoemingscommissie De selectie- en benoemingscommissie van VastNed Retail bestaat uit de heren Kolff en Westdijk. Taken De selectie- en benoemingscommissie heeft onder andere tot taak het opstellen van selectie- en benoemingscriteria, het periodiek beoordelen van de omvang en samenstelling van de raad van commissarissen en directie, alsmede het functioneren van de commissarissen en directieleden, toezicht houden op de directie terzake van benoeming van het hoger management en het nemen van concrete besluiten met betrekking tot selectie en benoeming. De raad van commissarissen ontvangt verslagen van de vergaderingen van de drie commissies. Remuneratie leden raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen ontvangen een vergoeding van € 21.000 per jaar. De voorzitter ontvangt een vergoeding van € 27.000 per jaar. Leden van de auditcommissie ontvangen gezien het arbeidsintensieve karakter een additionele bezoldiging van € 4.000 per jaar. De leden van de remuneratiecommissie ontvangen € 3.000 per jaar. De vice-voorzitter ontvangt een vergoeding van € 24.000. De leden van de remuneratiecommissie zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Management. In deze raad van commissarissen hebben tevens de leden van de remuneratiecommissie van VastNed Offices/Industrial zitting. Voor het lidmaatschap van de raad van commissarissen van VastNed Management wordt geen separate vergoeding verstrekt. Naast deze vergoeding ontvangen de leden geen andere vergoeding anders dan een vergoeding voor feitelijk gemaakte kosten. Aandelenbezit Geen van de leden van de raad van commissarissen houdt aandelen VastNed Retail. Aard van aandelenbezit (principe) Leden van de raad van commissarissen houden aandelen VastNed Retail slechts ter belegging voor de lange termijn en zijn uit eigen middelen verworven. Bij aan- en verkoop handelen zij conform het door de vennootschap vastgestelde reglement als bedoeld in artikel 5:65 van de Wet op het financieel toezicht. Van transacties wordt voorts melding gemaakt conform de daarvoor opgestelde regels bij de Autoriteit Financiële Markten (www.afm.nl). VastNed Retail heeft tevens een reglement opgesteld waarin de handel in beursgenoteerde effecten is geregeld. Van transacties door leden van de raad van commissarissen en directie wordt per einde van ieder kwartaal opgave gedaan bij de compliance officer van VastNed Retail.

106


Tegenstrijdige belangen leden raad van commissarissen Een commissaris meldt een tegenstrijdig belang van materiële betekenis aan de voorzitter van de raad van commissarissen. In het kader van de door VastNed Retail nagestreefde corporate governance verklaren de leden van de raad van commissarissen in een voorkomend geval in lijn met de Code te handelen en zal deze afzien van deelname aan de discussie en besluitvorming waarbij het lid van de raad van commissarissen het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Besluiten tot het aangaan van transacties met grootaandeelhouders, inhoudende aandeelhouders die een belang hebben van meer dan 10% van het geplaatst aandelenkapitaal dienen te worden goedgekeurd door de raad van commissarissen en vinden onder in de branche gebruikelijke voorwaarden plaats. VastNed Retail heeft momenteel geen gedelegeerd commissaris. In een voorkomend geval onderschrijft de raad van commissarissen de best practicebepalingen III.6.6 en III.6.7. Leningen aan leden van de raad van commissarissen VastNed Retail heeft geen leningen verstrekt aan de leden van de raad van commissarissen, noch heeft enig lid van de raad van commissarissen leningen verstrekt aan VastNed Retail. Onafhankelijkheid Geen van de leden van de raad van commissarissen is bestuurder of werknemer van VastNed Retail of een daaraan gelieerde vennootschap geweest. Evenmin heeft een van hen een andere vergoeding ontvangen dan die voor zijn lidmaatschap van de raad van commissarissen, of een belangrijke zakelijke relatie met VastNed Retail, of een daaraan gelieerde vennootschap gehad gedurende 1 jaar voorafgaand aan zijn benoeming. Geen van de bestuurders is aandeelhouder, bestuurder of commissaris van een vennootschap die tenminste 10% van de aandelen van VastNed Retail houdt. Het bovenstaande geldt tevens voor directe familieleden van het betreffend lid.

Stichting Prioriteit VastNed Retail en beschermingsmaatregelen De Stichting Prioriteit VastNed Retail houdt de prioriteitsaandelen en heeft specifieke zeggenschap terzake van benoemingen van commissarissen en directieleden, alsmede terzake van bijzondere besluiten zoals statutenwijzigingen, ontbinding of liquidatie van VastNed Retail. In het bestuur van de stichting hebben de leden van de raad van commissarissen alsmede de directeuren van VastNed Management zitting.

Algemene vergadering van aandeelhouders en stemrecht Op de algemene vergadering van aandeelhouders van VastNed Retail wordt een toelichting gegeven op de gang van zaken en wordt de algemene vergadering goedkeuring gevraagd voor bij wet en statuten vastgestelde onderwerpen. Directie en raad van commissarissen verstrekken de algemene vergadering van aandeelhouders alle verlangde informatie, tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. VastNed Retail maakt de vergadering bekend door plaatsing van een oproepingsadvertentie in de Officiële Prijscourant van Euronext en tenminste één in Nederland landelijk verspreid dagblad. Tevens maakt zij de vergadering bekend via één in Frankrijk landelijk verspreid dagblad. Agenda en aandeelhouderscirculaire zijn verkrijgbaar ten kantore van VastNed Retail te Rotterdam en Parijs en op www.vastned.nl. In deze publicaties wordt onder andere de registratiedatum aangegeven om het stemrecht op het aandeel uit te kunnen oefenen. De notulen van de algemene vergadering van aandeelhouders worden na afloop van de vergadering ter beschikking gesteld conform best practice-bepaling IV.3.8.

107


Financiële rapportage en de externe accountant Het opstellen van financiële rapportages vindt plaats conform interne procedures. De directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële rapportages. De externe accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en publicatie van de halfjaarcijfers, de jaarrekening en de daarop betrekking hebbende persberichten. De externe accountant woont de algemene vergadering van aandeelhouders bij en over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening kan hij worden bevraagd. De externe accountant woont in ieder geval de vergaderingen van de raad van commissarissen en van de auditcommissie bij waarin de jaarrekening wordt besproken.

Gedragscode en klokkenluidersreglement VastNed Retail heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op alle werknemers inclusief de directie. Tevens is een klokkenluidersreglement van toepassing, dat werknemers en directieleden in de gelegenheid stelt om zonder gevaar voor de eigen arbeids betrekking misstanden in de onderneming te melden. De teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op www.vastned.nl.

108


Raad van Commissarissen

Drs. W.J. Kolff

Mr. N.J. Westdijk MBA

Mr. F.W. Mulder

Dr. P.M. Verboom

Mr. drs. T.M. de Witte RA

Ir. J. Pars MRE MRICS

H.K.M. Roovers

Spanje L. Vila Barron

Frankrijk B. Dantec

België J.P. Sols

Management team

Mr. R.A. van Gerrevink

Landendirectie

Nederland S.J. van der Mispel

109

Mr. A.G.H. du Pont

Risicomanagement Rekening houdend met de in december 2005 gepubliceerde aanbevelingen van de Monitoring Commissie en gebruik makend van het zogenaamde COSO (The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission) Risicomanagementraamwerk zijn de door VastNed Retail onderscheiden risico’s onderverdeeld naar de volgende risicocategorieën: financiële verslaggevingsrisico’s, strategische, operationele, financiëleen compliance-risico’s. Daarbij is voor elke risicocategorie aangegeven welke significante risico’s hieronder vallen en hoe VastNed Retail deze risico’s tracht te beheersen. Financiële verslaggevingsrisico’s Dit risico heeft betrekking op het niet-tijdig rapporteren of het rapporteren van onjuiste informatie, als gevolg waarvan onjuiste beslissingen worden genomen of externe partijen onjuist worden geïnformeerd. Binnen VastNed Retail is een geheel van interne controle maatregelen en administratief-organisatorische maatregelen geïmplementeerd die dit risico zoveel mogelijk dienen te beperken. Deze maatregelen en procedures zijn vastgelegd in het handboek Administratieve Organisatie. De kwaliteit van de rapportages, waarvan de meesten eenmaal per kwartaal worden opgesteld, wordt gewaarborgd door uitvoerige analyses van onder andere de afdeling control en periodieke business report meetings waarbij de inhoud van de rapportages in detail wordt besproken met landenmanagers, directie, auditcommissie en raad van commissarissen. Strategische risico’s Deze risico’s worden in belangrijke mate bepaald door strategische keuzes die VastNed Retail heeft gemaakt om de gevoeligheid van externe factoren te beperken. Hierbij valt te denken aan risico’s die te maken hebben met de ontwikkeling van lokale economieën, waaronder groeiverwachtingen, inflatie, renteontwikkeling en valutaschommelingen, het politiek klimaat, mogelijke veranderingen in weten regelgeving (vergunningenbeleid, milieunormen, en huur- en fiscale weten regelgeving). De omvang van deze risico’s wordt in hoge mate bepaald door de strategische keuzes ten aanzien van het beleggings beleid. Het gaat hierbij om de vraag in welke landen en/of regio’s VastNed Retail op een bepaald moment voor welk bedrag (spreiding en leverage) in een bepaald type vastgoed wil investeren. In het strategieplan 2007-2009 zijn ten aanzien van het beleggings- en financieringsbeleid criteria opgesteld die erop gericht zijn deze risico’s zo goed mogelijk te beheersen: – Landenkeuze: er is in beginsel gekozen voor beleggingen in vier kernlanden te weten Nederland, Spanje, België en Frankrijk. Deze landen maken deel uit van de eurozone, waardoor valutarisico’s zijn uitgesloten. Daarnaast is in deze landen sprake van een economisch en politiek relatief stabiel klimaat. Daarnaast is, na een zorgvuldige afweging, gekozen om aan deze kernlanden 3 nieuwe mogelijke landen toe te voegen te weten: Turkije, Griekenland en Roemenië, waarbij gezien het huidige risicoprofiel van deze landen het belegd vermogen in deze landen vooralsnog beperkt blijft tot maximaal 10% van de totale beleggingsportefeuille. Met de keuze van een beperkt aantal landen achten wij ons in staat om op basis van eigen research en met de kennis van de lokale organisaties voldoende op de hoogte te blijven van de lokale ontwikkelingen in deze landen. In de strategie wordt research als een belangrijke factor gezien om risico’s en kansen goed te kunnen inschatten. – Type vastgoed: er is in principe gekozen voor beleggen in de winkelsector, waarbij gestreefd wordt naar een goede spreiding over winkelcentra, individuele binnenstadswinkels en perifere detailhandelsvestigingen, een gemaximeerde exposure van beleggingen in een bepaalde plaats/regio en een maximering van het risico in verhouding tot het rendement.

110

Risicomanagement

– Kritische omvang per land: er wordt gestreefd naar een bepaalde minimale omvang van de vastgoedportefeuille per land waarbij een adequate lokale organisatie kan worden opgebouwd die beschikt over voldoende lokale kennis van het land, de ontwikkelingen in de vastgoedsector, de weten regelgeving en dergelijke. Met een dergelijke omvang wordt ook het risico van afhankelijkheid van een aantal sleutelfunctionarissen beperkt. – Tijdstip van beleggen: op basis van de (lokale) kennis van de economische en vastgoedcycli wordt getracht zo goed mogelijk hierop in te spelen. Het gaat hierbij zowel om een gezonde doorstroming van de bestaande vastgoedportefeuille alsook om groei van de vastgoedportefeuille. Uitgangspunt blijft echter dat pas op het moment dat investeringsmogelijkheden zich voordoen of binnen afzienbare termijn zich zullen voordoen, nieuw eigen vermogen zal worden aangetrokken. Op de strategische risico’s die samenhangen met renteschommelingen wordt nader ingegaan onder ‘Financiële risico’s’. Operationele risico’s Deze risico’s komen voort uit dagelijkse transacties en (externe) gebeurtenissen die binnen het strategisch kader worden uitgevoerd. Hierbij valt te denken aan investerings risico’s, verhuurrisico’s, kostenbeheersingsrisico’s, debiteurenrisico’s, juridische en fiscale risico’s, calamiteitenrisico’s en IT-risico’s. Investeringsrisico’s Binnen VastNed Retail zijn ten aanzien van investeringen interne administratief-organisa torische maatregelen getroffen om het risico van verkeerde investeringsbeslissingen te beperken. Deze maatregelen dienen een zorgvuldige investeringsanalyse te waarborgen: zorgvuldige inschatting van het risicoprofiel op basis van gedegen marktonderzoek, nauwkeurige inschatting van de toekomstige rendementen onder andere door het beoordelen van investeringen door middel van een intern rendementsmodel, het screenen van huurders, studie naar lokale regelgeving, onderhoudsnormen, milieu- en veiligheids normen, vergunningseisen en dergelijke, het beoordelen van mogelijke fiscale risico’s, het volgen van vastgestelde goedkeuringsprocedures voor het doen van investeringen, waarbij getoetst wordt of de investering past in het strategisch kader en of alle vereiste procedures zijn uitgevoerd. Voor het doen van investeringen is een interne checklist ontwikkeld om te waarborgen dat alle aandachtspunten voldoende aan de orde komen. Verhuurrisico’s Een belangrijke factor bij dit risico is de aard en ligging van het vastgoed, de mate waarin het moet concurreren met nabijgelegen vastgoedobjecten, de kwaliteit van het vastgoed (onderhoudstatus, economische veroudering), de kwaliteit van de huurder en het huurcontract. Een financieel zwakke huurder kan immers resulteren in het wegvallen van kasstromen en uiteindelijk in leegstand omdat het vastgoedobject niet wederverhuurd kan worden, hetgeen ook een negatief effect op de waarde van het vastgoed kan hebben. VastNed Retail inventariseert continu de ontwikkeling van bovengenoemde factoren gedurende de beleggingsperiode van het vastgoed. Op basis van een zo goed mogelijke inschatting van deze risicofactoren (op basis van lokale eigen kennis, gegevens van de researchafdeling en gegevens via externe taxateurs en dergelijke) wordt minstens éénmaal per jaar een risicoprofiel aan ieder vastgoedobject toegekend. Afhankelijk van het risicoprofiel dient over een bepaalde periode een bepaald rendement gerealiseerd te worden. Dit wordt afgezet tegen het verwachte rendement op basis van het interne rendementsmodel. Op basis hiervan wordt een tijdige analyse gemaakt in welke objecten additioneel geïnvesteerd dient te worden, waar de huurdersmix aangepast dient te worden en welke objecten in aanmerking komen voor verkoop. Daarnaast wordt tenminste eenmaal per kwartaal gerapporteerd over de leegstand en het leegstandsrisico, waarbij de expiratiekalender van de huurcontracten in aanmerking wordt genomen. Binnen de rand voorwaarden van de geldende huurwetgeving wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van de looptijd van de huurcontracten. Op deze wijze kan tijdig worden geanticipeerd op toekomstige huuropzeggingen en contractherzieningen.

111

Risicomanagement

Kostenbeheersingsrisico’s Het risico bestaat dat het nettorendement op vastgoed nadelig wordt beïnvloed door hoge exploitatiekosten of investeringen. Binnen VastNed Retail zijn verschillende administratieforganisatorische maatregelen van toepassing die dit risico moeten beperken waaronder periodieke confrontatie van onderhoudsbegrotingen met de realisatie en goedkeuringsprocedures met betrekking tot het aangaan van onderhouds- en investeringsverplichtingen. Debiteurenrisico Binnen VastNed Retail gelden duidelijke procedures ten aanzien van het screenen van huurders bij het aangaan van nieuwe huurcontracten. Verder worden in het algemeen bij het afsluiten van huurcontracten waarborgsommen gestort of bankgaranties gesteld. Daarnaast zijn er administratief-organisatorische procedures opgesteld die een tijdige inning van huurvorderingen moet waarborgen en erop toezien dat tijdig over huurachter standen wordt gerapporteerd. De financiële administratie houdt nauwlettend toezicht op het beperken van huurachterstanden. Juridische en fiscale risico’s Met derden af te sluiten contracten worden, indien de complexiteit daartoe aanleiding geeft, getoetst door de interne bedrijfsjurist, waar nodig ondersteund door externe adviseurs, om het risico van financiële en reputatieschade als gevolg van kwalitatief inadequate contracten te beperken. VastNed Retail is verder verzekerd tegen aansprakelijkheid voortkomende uit haar activiteiten of haar beleggingen. Fiscaliteit speelt bij het beleggen in vastgoed een belangrijke rol. Hierbij valt te denken aan onder andere belastingen naar de winst, overdrachtsbelasting, omzetbelasting en lokale heffingen. Deze fiscale risico’s worden continu beoordeeld door de interne fiscalist, waarnodig ondersteund door externe adviseurs. Belastingen naar de winst: VastNed Retail is een fiscale beleggingsinstelling op grond waarvan zij, onder bepaalde voorwaarden, geen vennootschapsbelasting verschuldigd is over het door haar behaalde Nederlandse resultaat. Een vergelijkbare structuur is van toepassing voor de Belgische vastgoedportefeuille (Bevak) en voor de Franse vastgoedportefeuille (SIIC). Er bestaat een risico dat VastNed Retail of haar dochtermaatschappijen niet meer aan de voorwaarden van de fiscale beleggingsinstelling kunnen voldoen, waardoor zij alsnog winstbelastingplichtig worden over zowel hun directe als indirecte resultaat. De voorwaarden hebben met name betrekking op de samenstelling van het aandeelhoudersbestand, de fiscale financieringsverhoudingen en de fiscale uitdelingsverplichting. VastNed Retail beperkt dit risico door regelmatige en zorgvuldige bewaking van het voldoen aan bovengenoemde voorwaarden door directie en raad van commissarissen, daarbij bijgestaan door deskundige interne en externe fiscalisten. Overdrachtsbelasting: Met name bij de aankoop van vastgoed is het mogelijk dat de overdracht zodanig gestructureerd wordt dat de verschuldigde overdrachtsbelasting, of daarmee vergelijkbare heffingen, beperkt zal zijn. Het is mogelijk dat de belastingauto riteiten het standpunt innemen dat overdrachtsbelasting of een daarmee vergelijkbare heffing verschuldigd is. VastNed Retail streeft ernaar bovengenoemde risico’s te beperken door zorgvuldige analyse van de fiscale risico’s vooraf door de directie, daarbij ondersteund door deskundige interne en externe fiscalisten. In bepaalde gevallen kunnen tevens garanties worden gevraagd van de (kredietwaardige) verkoper van het vastgoed. Calamiteitenrisico’s De vastgoedportefeuilles zijn lokaal verzekerd tegen schade en tenietgaan van het vast goed en huurderving. Ten aanzien van onder andere overstromingen, storm en aard bevingen is de dekking gelimiteerd. Sinds de gebeurtenissen van 11 september 2001 hebben verzekeraars de dekking voor de schade als gevolg van terrorisme aangepast.

112

Risicomanagement

IT-risico’s De IT-infrastructuur van VastNed Retail is gecentraliseerd op het hoofdkantoor in Rotterdam. Het systeem in Antwerpen functioneert geheel onafhankelijk en is in 2005 aanzienlijk gemoderniseerd. De vestigingen in Parijs en Madrid zijn via vaste lijnen gekoppeld aan het netwerk in Rotterdam. In de afgelopen jaren is aanzienlijk geïnvesteerd in de IT-infrastructuur, waarbij met name extra aandacht is besteed aan het waarborgen van de continuïteit en beveiliging van de informatiesystemen. In 2006 zijn de belangrijkste sleuteldocumenten gedigitaliseerd en is een eigen Wide Area Network geïmplementeerd. Financiële risico’s De voornaamste financiële risico’s zijn: (her)financieringsrisico zowel met betrekking tot eigen als vreemd vermogen, renterisico, liquiditeitsrisico en valutarisico. (Her)financieringsrisico De vastgoedportefeuille kan gefinancierd worden met deels eigen vermogen en deels vreemd vermogen. Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in een hoger rendement (zogenaamde ‘leverage’), maar daarmee ook in een verhoogd risico. Bij tegenvallende rendementen uit vastgoed en bij waardedalingen, kan bij een hoge mate van leverage het risico bestaan dat niet meer aan de rente- en aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Financiering met nieuw vreemd vermogen kan in dat geval niet worden verkregen of slechts tegen zeer ongunstige condities. Om aan de betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen dient dan vastgoed verkocht te worden, waarbij het risico gelopen wordt dat dit niet tegen de meest gunstige voorwaarden kan worden gerealiseerd. Om dit risico te beperken is het uitgangspunt van VastNed Retail dat financiering met vreemd vermogen van de vastgoedportefeuille beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aankoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op vastgoed acceptabele rentestand. Daarnaast streeft VastNed Retail ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel VastNed Retail de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de lange financieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd van tenminste 5,0 jaar. Liquiditeitsrisico VastNed Retail dient voldoende kasstromen te genereren om aan haar dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Enerzijds wordt dit risico beperkt door de maatregelen genoemd onder operationele risico’s, waardoor het risico van het wegvallen van kasstromen door bijvoorbeeld leegstand of faillissementen van huurders wordt beperkt. Anderzijds dient VastNed Retail te beschikken over voldoende kredietruimte om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Hiertoe worden dagelijks kasstroomprognoses gemaakt. Daarnaast heeft VastNed Retail voorzien in voldoende kredietruimte bij haar financiers om schommelingen op te vangen. Om een beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de krediet faciliteiten te worden voldaan. De naleving van deze voorwaarden wordt zorgvuldig bewaakt en hierover wordt éénmaal per kwartaal gerapporteerd.

113

Risicomanagement

Renterisico Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement tevens afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een verhouding eenderde kort vreemd vermogen (met variabele rente) en tweederde lang vreemd vermogen (met vaste rente). Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het lang vreemd vermogen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en een rentetypische looptijd van minimaal 3 jaar. Over de rente- en herfinancieringsrisico’s wordt tenminste éénmaal per kwartaal gerapporteerd. Gedurende 2006 zijn een aantal renteswaps afgesloten teneinde het rente risico in de toekomst te beperken. Ter indicatie van de rentegevoeligheid; bij een stijging van de rente per 1 januari 2007 met 1%, zullen de rentelasten van VastNed Retail over 2007 met circa € 2,3 miljoen toenemen. Valutarisico Valutarisico’s zijn in principe beperkt door de strategische keuze om primair te beleggen in de eurozone. De geselecteerde nieuwe landen Turkije en Roemenië behoren (nog) niet tot de eurozone, waardoor hier wel sprake is van een valutarisico. De risico’s worden zoveel mogelijk beperkt door enerzijds de omvang van de portefeuille in die landen te beperken tot maximaal 10% van de totale portefeuille en anderzijds door in de huur contracten zoveel mogelijk een huur over een te komen in euro’s of Amerikaanse dollars alsmede door financiering in dezelfde valuta als de valuta van de belegging waardoor de exposure aanzienlijk verkleind wordt. In het laatste geval wordt daarbij het dollarrisico zoveel mogelijk ingedekt. Compliance risico’s Hieronder valt het risico dat weten regelgeving niet of onvoldoende wordt nageleefd en dat medewerkers niet integer handelen. VastNed Retail tracht dit risico te beperken door binnen de organisatie bij medewerkers voldoende bewustzijn te creëren van dit risico en voldoende kennis te hebben ten aanzien van veranderingen in van toepassing zijnde weten regelgeving, daarbij ondersteund door de interne bedrijfsjurist en externe juridische adviseurs. Daarnaast toetst VastNed Retail jaarlijks onder meer door gebruik te maken van een self assessment, zoals opgenomen in het bijdragemodel van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), de naleving van relevante weten regelgeving. Om een integere bedrijfscultuur te waarborgen heeft VastNed Retail een interne gedrags code en klokkenluidersregeling opgesteld. Werknemers dienen jaarlijks aan te geven of zij zich aan de gedragscode hebben gehouden. Ook bij aanname van personeel wordt aandacht besteed aan het integriteitsaspect. Zoals hierboven is aangegeven, wordt binnen VastNed Retail veel aandacht besteed aan de beheersing van risico’s. VastNed Retail blijft echter qua omvang een beperkte organisatie die bovendien verspreid is over verschillende landenorganisaties. Activiteiten op het gebied van financiering, cash management, belastingen, juridische zaken, IT, research, budgettering en bud getbewaking worden op groepsniveau in Rotterdam uitgevoerd, waarmee ook de lokale landenorganisaties hun voordeel kunnen doen. Binnen VastNed Retail is geen aparte interne auditafdeling. In de dagelijkse praktijk wordt mede gesteund op het informele karakter van de organisatie. Gezien de beperkte complexiteit van de dagelijkse transacties en de korte interne lijnen achten wij dit vanuit risico management acceptabel.

114

Vastgoedportefeuille 2006

(x € 1.000,-)

huuropbrengst

Theoretische

parkeerplaatsen

____

Aantal

____

appartementen

Aantal

____

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land

Vastgoedbeleggingen in exploitatie

____ ________

Nederland Alkmaar Laat 165-167 Payglop 6 Payglop 14 Almelo Grotestraat 22-24 Grotestraat 32 / Hof van Gülick 10 Grotestraat 35a-37 Grotestraat 36 Grotestraat 83-85 Grotestraat 97a / Koornmarkt 3-5 en 9-11 / Werfstraat 1 Amersfoort Achter de Kamp 92 Arnhemsestraat 18-20 Julianaplein 7-10 Langestraat 8 Amsterdam Bos en-Lommerweg 279-281 1) Buikslotermeerplein 88-90 1) Buikslotermeerplein 123 1) Ceintuurbaan 133 Ferdinand Bolstraat 65 Ferdinand Bolstraat 79 Ferdinand Bolstraat 81 Ferdinand Bolstraat 88 Ferdinand Bolstraat 92 / G. Flinckstraat 118 Ferdinand Bolstraat 95-97 / 1e Jan v.d. Heydenstraat 88a en 90 Ferdinand Bolstraat 101 Ferdinand Bolstraat 109 Ferdinand Bolstraat 120 / 1e Jan v.d. Heydenstraat 88 Ferdinand Bolstraat 122 Ferdinand Bolstraat 124 Ferdinand Bolstraat 126 Heiligeweg 47 Jan Evertsenstraat 100 Jan Evertsenstraat 106 Jan Evertsenstraat 108 Kalverstraat 9 Kalverstraat 162-164 Kalverstraat 182 Kalverstraat 208 Kinkerstraat 115 1) Leidsestraat 5 Leidsestraat 64-66 / Kerkstraat 44 Osdorpplein 801-804 1) 116

Winkel Winkel Winkel

1990 1988 1994

1906 1900 1930

345 45 120

1 1 1

– – –

– – –

81 20 40

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1989 1993 1994 1996 1994 1993

1929 190 1920 210 1900 150 1920 430 1850 255 1920 1.096

1 1 1 1 1 5

2 1 1 – – –

– – – – – –

38 43 48 77 120 190

Winkel Winkel Winkel Winkel

1993 1988 1993 1990

1983 1.150 1920 238 1980 1.052 1900 409

1 1 32 1

– 1 – –

– – 46 –

175 52 191 88

Winkel Winkelcentrum Winkelcentrum Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1994 1990 1993 1994 1989 1987 1989 1987 1987

1940 155 1968 388 1968 9.293 1895 120 1883 65 1905 85 1884 82 1883 85 1882 81

2 1 1 1 1 1 1 1 1

3 – – 2 3 3 3 3 6

– – – – – – – – –

40 91 917 32 47 59 50 52 59

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkelcentrum

1987 1989 1989 1993 1987 1987 1989 1989 1988 1987 1987 1990 1988 1987 1991 1994 1990 1986 1994

1892 1892 1882 1893 1893 1893 1893 1899 1925 1925 1940 1900 1800 1900 1850 1988 1905 1912 1985

1 1 1 1 1 1 – 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 4 4

9 3 3 6 3 3 3 – 3 3 3 – – – – – – – –

– – – – – – – – – – – – – – – – – – –

106 40 39 63 51 47 41 90 39 38 44 107 203 115 100 33 89 241 115

194 118 76 130 95 75 75 60 90 85 95 252 328 95 160 97 380 790 497

1982 3.411 1876 310 1905 78 2003 259 2006 285 1800 90 1800 265

7 1 2 11 3 1 2

– – 3 – – 2 3

– – – – – – –

605 48 106 75 200 68 89

Winkelcentrum Winkel Winkel Winkel Winkel

1999 1991 1990 1990 1994

1950 2.190 1979 56 1900 363 1930 70 1900 295

16 1 2 1 2

– – 2 – 3

– – – – –

229 14 106 29 100

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1990 1994 1988 1988 1990 1990 1994

1600 188 1950 657 1890 1.085 1870 3.139 1952 454 1900 265 1800 150

2 1 4 3 1 2 1

1 – 3 4 3 4 –

– – – – – – –

106 135 223 169 57 109 70

Winkel

1995

1952

893

3

–

–

93

Winkel

1994

1910

220

1

–

–

27

Winkel

1998

1992 1.819

6

2

–

229

Winkel

1997

1994

250

1

–

–

42

Winkel

1994

1900

80

1

–

–

46

Winkel Winkel

1993 1989

1930 195 1910 2.630

1 4

– –

– –

28 265

Winkel

1997

1930

160

1

–

–

34

Winkel

1997

1850

296

2

–

–

36

Winkel Winkel

1990 1997

1989 1992

566 270

5 1

– –

– –

73 40

Winkel Winkel

1997 1997

1940 1920

877 750

1 1

– –

– –

98 78


1988 1994 1993 1998 1991 1986 1994

1924 1985 1980 1905 1953 1961 1920

260 88 150 165 102 430 125

1 1 1 1 2 – 1

– – – 5 – – 2

– – – – – – –

167 76 113 102 90 60 121

117

(x € 1.000,-)

1998 1990 1987 1992 2006 1994 1990

huuropbrengst

Winkelcentrum Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

Theoretische

Osdorpplein 815-822 en 880-885 1) Paleisstraat 21 Reguliersbreestraat 9 / Amstel 8 Reguliersdwarsstraat 95-97 Rembrandtplein 7 1) Van Baerlestraat 86 Van Baerlestraat 108-110 Apeldoorn Adelaarslaan 86-146 / Talingweg 54 De Eglantier 409 Deventerstraat 5 Deventerstraat 6 Deventerstraat 14-14b Arnhem Bakkerstraat 3a en 4 / Wielakkerstraat 8 Bakkerstraat 6 Koningstraat 12-13 / Beekstraat 105, 107-108 Koningstraat 14-15 / Beekstraat 98 / Klarestraat 21-27 Looierstraat 44-46 Rijnstraat 23 / Varkensstraat 34 Vijzelstraat 24 Assen Gedempte Singel 11-13 / Mulderstraat 8 Baarn Brinkstraat 34 Bemmel Dorpsstraat 31 en 31a-e / Kloosterplaats 1 / Dr Poellstraat 1 Bennekom Dorpsstraat 8 Bergen op Zoom Wouwsestraat 48 Beverwijk Breestraat 11 Nieuwstraat 9-11 / Breestraat 65 Bilthoven Julianalaan 53 Bodegraven Kerkstraat 22-24 Boxmeer Hoogkoorpassage 14-18 en 22 Steenstraat 110 / D’n entrepot Boxtel Rechterstraat 42-44 Stationstraat 18-20 Breda Eindstraat 14-16 Ginnekenstraat 3 Ginnekenstraat 19 Ginnekenstraat 80-80a Grote Markt 29 / Korte Brugstraat 2 Karnemelkstraat 14 Karrestraat 25

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

____

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw

parkeerplaatsen


____ ________

1800 1953 1920 1800

100 90 240 70

1 1 1 1

– – – 2

– – – –

57 80 75 39

Winkelcentrum

1993

1977 1.610

7

–

–

237

Winkel

1997

1970

560

1

–

–

92

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1988 1994 1994 1994 1990

1986 370 1974 1.012 1920 277 1900 301 1900 360

1 2 1 3 2

– – 2 1 –

– – – – –

70 119 79 78 103

Winkelcentrum 1993 Perifere detailhandel 1990

1969 1.589 1985 13.702

8 2

1 –

– 150

222 893

Winkel

1997

1950

203

1

3

–

52

Winkel

1999

1989

535

6

–

–

96

Winkel

1997

1991

430

3

1

–

59

Winkel

1997

1922 1.190

4

–

–

137


1997 1990 1996 1987 1986

1700 1906 1906 1906 1700

750 37 120 150 139

1 1 1 1 1

– 3 – – –

– – – – –

102 41 36 52 37

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1994 1994 1991 1989 1987 1993 1990 1994 1988 1986 1989 1990 1987 1990 1989 1989 1988 1989 1988 1989 1990

1932 1932 1930 1995 1990 1916 1900 1900 1923 1916 1916 1916 1900 1920 1937 1916 1916 1888 1921 1919 1916

70 145 165 90 125 382 964 115 319 530 56 120 55 131 22 203 100 530 80 90 810

1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 – 1 2 1 2 1 4 1 1 2

– – 2 3 2 – – 1 – – – – 2 – – 2 – 1 – 1 –

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

23 35 62 57 53 65 192 27 64 107 27 62 50 35 30 109 75 111 55 62 116

118

(x € 1.000,-)

1994 1992 1991 1992

huuropbrengst


Theoretische

Ridderstraat 19 Torenstraat 2 / Korte Brugstraat 14 Veemarktstraat 30 Veemarktstraat 32 Brielle De Reede 36-50 1) Brunssum Kerkstraat 45 / Schiffelerstraat 1 Bussum Havenstraat 154-158 / Kapelstraat 2 Kerkstraat 1 / Brinklaan Nassaulaan 12 / Nassaustraat 1a en 1g Nassaustraat 12-16 Veerstraat 11 en 11d Capelle a/d IJssel De Wingerd 247-267 Lylantse Baan 7 Coevorden Friesestraat 14 / Weeshuisstraat 9 Culemborg Everwijnstraat 6-14 / Markt 53 Dalfsen Van Bloemendalstraat 6-8 / Wilhelminastraat 5 Dedemsvaart Julianastraat 13-19 Delft Hippolytusbuurt 1 / Nieuwstraat Markt 23 Oude Langendijk 2 Oude Langendijk 11 Wijnhaven 9 / Oude Delft 92 Den Haag Dierenselaan 11 Dierenselaan 161 Fahrenheitstraat 567-571 Frederik Hendriklaan 101-103 Frederik Hendriklaan 128 / v. Beuningenstraat 48 Gravenstraat 1 Grote Markt 4 Herengracht 40-40a Hoogstraat 24-26 Hoogstraat 27-27a Korte Poten 10 Korte Poten 13 Korte Poten 42 Korte Poten 46 / Bleyenburg 35-37 Lange Poten 7 Lange Poten 21 Noordeinde 9 / Hartogstraat 1 Noordeinde 16-18 Noordeinde 48 Noordeinde 54 / Molenstraat 1 Plaats 17 en 21-23

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

____

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw

parkeerplaatsen


____ ________

1920 1920 1917 1930 1916 1916

517 642 276 858 48 163

1 2 1 1 1 1

– – – – – –

– – – – – –

63 108 70 288 38 82


1995 1990 1993 1991 1993

1850 1900 1800 1900 1800

127 986 310 278 210

2 2 2 1 1

2 – 1 – 1

– – – – –

53 100 77 45 103

Winkel Winkel

1997 1997

1960 1978

520 520

1 1

1 1

– –

48 47

Winkel

1999

1979

575

3

–

–

44


1997 1994 1988 1993

1968 1.825 1985 310 1988 1.686 1977 910

5 5 2 1

– – – –

– – – –

283 83 134 105

Winkelcentrum

1997

1972 2.854

9

–

–

332


1996 1991 1989 1989 1991

1800 1800 1866 1956 1918

175 285 36 30 60

1 2 1 1 1

– 1 – – –

– – – – –

112 72 21 23 18

Winkel

1995

1900

150

1

1

–

47

Winkel

1999

1985

419

1

–

–

68

Winkel Winkel

1997 1998

1965 1950

350 420

2 2

2 2

– –

74 56

Winkel Winkel Winkel Winkelcentrum Winkel Winkel Winkelcentrum Winkel

1994 1993 1987 1993 1992 1988 1994 1994

1963 178 1973 868 1966 2.070 1973 3.102 1930 100 1966 3.273 1970 115 1979 810

1 3 5 11 1 2 1 1

– – 3 – – – – 4

– – – – – – – –

28 106 201 452 112 546 74 135

Winkel

1997

1951

582

2

–

–

74

Winkel Winkel

1993 1991

1960 1963

263 171

1 1

1 1

– –

58 43

Winkel

1999

1984 3.460

2

–

75

377

119

(x € 1.000,-)

1987 1988 1987 1988 1989 1995

huuropbrengst


Theoretische

Plaats 25 Plein 10 Plein 11 Spuistraat 13 Venestraat 43 Vlamingstraat 43 Deventer Brink 95 / Spijkerboorsteeg 33-37 Lange Bisschopstraat 7 Lange Bisschopstraat 11-15 Lange Bisschopstraat 34 Lange Bisschopstraat 50 Didam Hoofdstraat 5-7 Oranjestraat 6-10 Dinteloord Raadhuisplein 7-9 Doetinchem Dr. Huber Noodstraat 2 Korte Heezenstraat 6 / Heezenpoort 13-15 en 21 Nieuwstad 57-59 Terborgseweg 27 Doorwerth Mozartlaan 52-66 / van der Molenallee 107-125 Dordrecht Voorstraat 262 Voorstraat 276 / Vriesestraat 1 Voorstraat 305 Voorstraat 341 Voorstraat 343 Drachten Zuidkade 2 Ede Molenstraat 128-136 Eerbeek Stuyvenburchstraat 44 Stuyvenburchstraat 141 Eindhoven Franz Leharplein 3 Franz Leharplein 5-7 / Willaertplein 12-13 Frederiklaan 108-110 / Schootsestraat 101-109 Orionstraat 137-159 Rechtestraat 25 Rechtestraat 44-48 Winkelcentrum ‘Woensel’ 113 Woenselse Markt 19-21 Elst Kleine Molenstraat 6 Emmeloord Lange Nering 65 Lange Nering 92 Enschede Boulevard 1945 nr. 372

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

____

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw

parkeerplaatsen


____ ________

1952 900 1920 95 1950 124 1930 2.030 1954 289

1 1 1 9 1

– – – 1 –

– – – – –

85 44 88 336 50

Winkel

1986

1981

770

4

9

–

153

Winkel Winkel

1997 1997

1930 1968

140 680

1 3

– –

– –

30 89

Winkel

1994

1920

65

1

–

–

32

Winkel

1994

1910

859

2

1

–

59


1988 1994 1990 1990

1900 190 1900 1.200 1988 862 1900 284

1 4 3 1

– 5 – –

– – – –

42 437 204 43

Winkel

1988

1989 1.100

1

–

–

139


1995 1993 1994 1990 1993 1988 1986

1905 1992 1991 1953 1880 1978 1900

840 914 270 266 275 110 484

1 1 1 1 1 1 1

– – – 10 5 – –

– – – – – – –

117 105 134 60 120 38 64

Winkel

1997

1986

800

1

1

–

93

Winkel Winkel

1996 1988

1920 1850

200 96

1 1

2 –

– –

68 57


1993 1997 1997

1950 313 1985 300 1930 1.173

3 1 1

2 – –

– – –

48 39 125

Winkel Winkelcentrum

1991 1998

1875 470 1978 4.735

1 14

– –

– –

69 693

Winkel Winkel

1997 1997

1990 1900

658 294

2 1

3 1

– –

93 54

Winkel

1998

1991 1.000

1

7

–

201


1989 1989 1989

1924 1986 1900

65 317 196

1 5 1

1 – –

– – –

31 99 50

Winkel

1998

1994 1.270

1

2

–

172

120

(x € 1.000,-)

1993 1993 1993 1987 1990

huuropbrengst


Theoretische

Dotterbloemstraat 10 Haverstraatpassage 14 Kalanderstraat 6 Langestraat 9-17a / Achter het Hofje 2 Raadhuisstraat 9 Ermelo Stationsstraat 60-64 Geldermalsen Geldersestraat 15 ’t Hooghuys 1-6 Goes Lange Kerkstraat 9 Goor Grotestraat 57-59 en 63 Gouda Hoogstraat 5 Kleiweg 77-95 Kleiweg 103 / Regentesseplantsoen Markt 52 Groesbeek Spoorlaan 1 Groningen Brugstraat 2-6 / Schuitemakersstraat 1 Dierenriemstraat 198/2 Herestraat 41 Stoeldraaierstraat 17 Vismarkt 31 en 31a-c Zwanestraat 22 Zwanestraat 41-43 Haaksbergen Spoorstraat 45 Haarlem Gen. Cronjéstraat 56-58 / Kloosterstraat 10 Grote Houtstraat 90 Hardenberg Fortuinstraat 6-6a / Middenpad 3-7 Fortuinstraat 21 Voorstraat 10 Harderwijk Markt 14 Winkelcentrum ‘Vuldersbrink’ Harlingen Kleine Bredeplaats 8a-10a / Grote Bredeplaats 26-26b Voorstraat 71 Harmelen Dorpsstraat 152-154 en 154a-f Heemstede Binnenweg 135-137 Binnenweg 167 / Binnendoor 1-13 Binnenweg 181 / Binnendoor 6 Heerde Dorpsstraat 57-61

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

____

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw

parkeerplaatsen


____ ________

121

parkeerplaatsen

1990 1994

1950 1930

500 225

1 1

– 1

– –

39 104

Winkel

1998

1991 2.990

4

–

147

327


1998 1994 1994

1978 1.615 1950 240 1960 136

6 1 1

1 – –

– – –

237 85 36

Winkel Winkel Winkel Perifere detailhandel

1993 1986 1991 2006

1920 105 1953 182 1991 120 2006 4.622

1 3 1 1

1 2 1 –

– – – 100

62 70 36 339


1988 1994 1988

1900 1800 1890

130 555 476

1 1 1

2 8 –

– – –

62 203 132

Winkel

1997

1930

115

–

1

–

25


1994 1988 1994 1990 1987 1986

1950 1905 1850 1927 1923 1923

130 100 250 77 65 122

1 1 1 1 1 1

– – – 1 – –

– – – – – –

64 57 56 55 32 55

Winkel

1993

1990

388

3

–

–

47

Winkel

1993

1960

75

1

–

–

35

Winkel

1993

1970

160

2

–

–

56


1996 1994 1994

1912 1900 1920

85 80 134

1 1 1

– 1 1

– – –

30 48 63

Overig Winkelcentrum

2006 1998

1984 2.187 1998 19.704

4 81

– –

14 505

288 3.965

Winkel

1998

2006 2.519

6

5

–

365

Winkel

1998

1985

194

1

1

–

35

Winkel

1993

1978 1.168

5

–

–

163

Winkel

1997

1996

565

2

1

–

72


1995 1995 1994

1929 1930 1920

291 70 520

1 1 2

– – 1

– – –

37 43 181

(x € 1.000,-)

Winkel Winkel

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Heerlen Akerstraat 20 Saroleastraat 38 Helden Panningen Kepringelehof 3-5 en 9-11 Helmond Markt 15-25 / Veestraat 2a Veestraat 1 Veestraat 39 Hengelo De Telgen 9 Marktstraat 2-6 Molenstraat 4 Wegtersweg 4 ’s-Hertogenbosch Hinthamerstraat 48 / Hinthamerpromenade 48 Hoge Steenweg 19-23 Schapenmarkt 17-21 Hillegom Hoofdstraat 66 Hilversum Kerkstraat 55 Kerkstraat 87 Kerkstraat 91 Kerkstraat 98 Schoutenstraat 6 Schoutenstraat 8 Hoensbroek Kouvenderstraat 17-21 Hoogeveen Hoofdstraat 157 Hoogezand Gorecht Oost 133-135 Hoorn Grote Noord 114 Grote Noord 118 Nieuwsteeg 24 Houten Onderdoor 3-13 Winkelcentrum ‘Het Rond’ 2) Joure Midstraat 153-163 Kerkrade Hoofdstraat 13 Krimpen a/d IJssel Brink 1-7 Leek Tolberterstraat 3-5 Leeuwarden Ruiterskwartier 127 Ruiterskwartier 135 Wirdumerdijk 7 / Weaze 16

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

122

parkeerplaatsen

1988 1996 1996 1994 1993 1990 1989 1991 1994 1989 1993

1928 1928 1900 1928 1928 1928 1928 1928 1987 1928 1900

732 85 120 110 72 546 70 330 240 121 135

2 1 1 1 1 1 – 1 2 1 1

– – 2 5 1 – 1 – – – 3

– – – – – – – – – – –

94 49 77 50 28 83 30 35 42 25 47

Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum

1996 1996 1996 1996 1996

1970 1971 1971 1971 1965

90 220 165 250 500

1 1 1 1 1

– – – – –

– – – – –

58 69 96 104 98


1996 1995 1996

1985 1.632 1975 487 1983 145

1 1 1

– – –

– – –

228 122 26

Winkelcentrum

1996

1980

150

1

–

–

41


1987 1989 1992

1891 1897 1883

110 135 789

1 1 2

– – –

– – –

86 92 288

Winkel Winkel

1990 1991

1980 1989

143 300

1 1

– 1

– –

34 44

Winkel Winkel

1991 1991

1950 1850

210 200

1 1

– –

– –

34 48

Winkel

1997

1990

325

1

–

–

60

Winkelcentrum

1993

1965 2.225

10

–

–

355

Winkel

1997

1800

300

1

2

–

46

Winkel

1997

1969

420

2

2

–

46


1993 1989 1989 1988 1988 1989 1988

1960 161 1951 2.020 1951 204 1900 1.231 1925 60 1918 400 1957 164

1 4 1 3 1 1 1

3 – 7 – – 3 7

– – – – – – –

94 374 65 146 24 112 53

Winkel

1997

1985

1

3

–

70

530

(x € 1.000,-)

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Leiden Botermarkt 4-5 Haarlemmerstraat 53 Haarlemmerstraat 107-109 Haarlemmerstraat 202 / v.d. Werfstraat 39 Haarlemmerstraat 208 / Duizenddraadsteeg 2 Haarlemmerstraat 213 Haarlemmerstraat 218 Haarlemmerstraat 239 Korevaarstraat 2e-f Maarsmansteeg 2 Vismarkt 2-3 Leidschendam Berkenhove 9 Eglantier 9 Eglantier 14-16 Rozemarijnhof 7 Weigelia 14-15 Lelystad Stadhuisplein 75 1) Stadhuisstraat 2 1) Stadhuisstraat 68 1) Leusden Grutterij 6 Maastricht Muntstraat 16 Muntstraat 18-20 Wolfstraat 8 / Minckelersstraat 1 Meppel Hoofdstraat 50 Hoofdstraat 86-92 Middelburg Korte Delft 1 Lange Delft 59 Middelharnis Westdijk 22-24 Mijdrecht Prinses Margrietlaan 24-52 Neede Oudestraat 57-59 / Es 26a Nijkerk Oosterstraat 2-2a en 4-4a Nijmegen Broerstraat 26 / Scheidemakershof 37 Broerstraat 70 / Plein 1944 nr. 151 Houtstraat 35 / T. Brandsmastraat 1-3 Molenstraat 130-134 / Piersonstraat 75-77 Molenstraat 136 Molenstraat 140 / 1e Walstraat 2 Plein 1944 nr. 2 Oldenzaal Bisschopstraat 37-37a

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

123

parkeerplaatsen

2000 1994 1994

1963 1982 1989

349 889 440

1 3 2

– – 1

– – –

103 166 163

Winkel Winkel

1986 1989

1983 2.803 1965 435

3 1

– 1

– –

307 33

Winkel Winkel

1997 1997

1979 1967

200 298

1 2

– 1

– –

37 34


1993 1994 1989 1989

1978 1920 1900 1800

999 135 82 257

2 1 1 2

1 1 1 –

– – – –

159 50 24 51

Winkel

1997

1907

520

1

–

–

49

Winkel

1994

1970

325

3

–

–

97

Winkel

1986

1914

136

2

2

–

49

Winkel

1997

1967

280

2

–

–

51


1998 1994 1986

1996 1.763 1900 140 1980 2.225

3 1 9

– – –

6 – –

136 73 325

Winkel

1994

1960

200

1

–

–

48

Winkel Winkel Winkel Winkelcentrum Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1991 1994 1996 1996 1988 1993 1987 1987 1993 1995 1994 1995 1988 1988 1988 1991 1994 1987 1992 1990 1994 1991

1926 653 1925 100 1900 85 1992 280 1952 1.423 1952 940 1955 912 1983 220 1960 336 1972 160 1972 37 1972 50 1892 96 1892 120 1892 83 1887 95 1887 200 1950 316 1888 160 1893 70 1900 200 1888 95

3 1 1 1 4 4 4 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 – 1 2 1

12 8 2 – – – – 1 – – – – 3 2 2 1 4 4 2 1 2 2

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

183 49 27 78 173 125 198 64 37 68 27 49 44 46 35 29 81 103 52 23 54 32

(x € 1.000,-)

Winkelcentrum Winkel Winkel

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Oosterhout Arendshof 48-52 Arendstraat 9-11 Arendstraat 13 Oss Heschepad 49-51 / Molenstraat 21-25 Kerkstraat 8 Oudenbosch Prof. van Ginnekenstraat 35 Prof. van Ginnekenstraat 40 / Kade 4 Purmerend Hoogstraat 19 / Zuidersteeg 16 Kaasmarkt 7 / Westersteeg 1 Padjedijk 4 / Barak 1 Padjedijk 6-8 Renkum Dorpsstraat 21-23 Ridderkerk St. Jorisplein 30 Rijswijk Herenstraat 46-48 Roden Heerestraat 94 Roermond Hamstraat 34-38 / Veldstraat 19 Schoenmakersstraat 2 Steenweg 1 / Schoenmakersstraat 6-18 Roosendaal Nieuwe Markt 51 Rotterdam Beijerlandselaan 72-78 / Slaghekstraat 60 Groene Hilledijk 217 / Meerdervoortstraat 119-121 Groene Hilledijk 218 Keizerswaard 73 Korte Hoogstraat 15 Korte Hoogstraat 22-26 / Soetensteeg 1 Lijnbaan 35-43 Noordmolenstraat 57-59 Westblaak 27 Zuidplein Hoog 587 Zuidplein Hoog 611 Zuidplein Hoog 731 Zwart Janstraat 4 Zwart Janstraat 8 Zwart Janstraat 24 Zwart Janstraat 34 Zwart Janstraat 36-38 Zwart Janstraat 55-59 Zwart Janstraat 58-60 Zwart Janstraat 63 Zwart Janstraat 71-73 Zwart Janstraat 72

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

1920 1894

92 100

1 1

2 1

– –

32 21

Winkel

1997

1916

280

1

1

–

23

Winkel Winkel Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum Winkel

1989 1994 1997 1996 1996 1990

1931 1978 1970 1978 1978 1906

372 180 217 205 130 340

3 6 1 1 1 –

– – – – – –

– – – – – –

56 32 43 38 35 20

Winkel

1998

1977

320

1

2

–

66

Winkel

1998

1992 1.500

3

–

–

187

Perifere detailhandel 2000 Winkelcentrum 1993

1961 2.800 1987 1.771

2 7

– –

25 –

226 309

Winkel

1994

1930

300

1

–

–

28

Winkel Winkel

1996 1994

1940 1852

75 260

1 1

– –

– –

32 40

Winkel

1993

1984 1.834

8

–

–

261

Winkel

1997

1940

220

1

–

–

28


1994 1993 1997 1997 1993

1970 1970 1983 1983 1968

160 150 100 241 963

1 1 1 2 5

– – – – –

– – – – –

38 25 22 52 123

Winkel

1994

1900

272

1

1

–

58

Winkel Winkel

1994 1994

1850 1920

120 65

1 1

1 –

– –

43 41

Winkel Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum

1994 1993 1993 1994

1920 298 1963 2.274 1962 2.696 1961 502

3 6 2 1

3 – – –

– – – –

102 304 318 126

Winkel Winkel

1994 1989

1958 1983

420 584

3 1

1 –

– –

113 60


1987 1987 1987 1993 1994 1990

1975 91 1900 139 1850 136 1850 188 1904 2.000 1930 209

1 1 1 1 2 2

– 1 – – 2 1

– – – – – –

44 57 76 92 221 62

124

(x € 1.000,-)

1994 1994

huuropbrengst

Winkel Winkel

Theoretische

Zwart Janstraat 84 Zwart Janstraat 136 Scheveningen Keizerstraat 183 Schiedam Broersvest 50-54 ’s-Gravelandseweg 559-563 en 569-575 1) Hof van Spaland 35 1) Hof van Spaland 36 1) Hof van Spaland 40 1) Hoogstraat 93 Schoonhoven Lopikerstraat 27-29 Schoorl Heerweg 3-5 / Duinvoetweg 2-4 Sittard Bergerweg 51-53 De Kemperkoul Sliedrecht Kerkbuurt 148 Sneek Oosterdijk 58 Schaapmarktplein 4 Soest Dillenburglaan 2 / Van Weedestraat 141-149 St.Oedenrode Heuvel 32 Stadskanaal Europaplein 3 Europaplein 20 Europaplein 53 Europaplein 60 en 73 Navolaan 12 Steenwijk Oosterstraat 22-26 Tiel Waterstraat 29 / Kerkstraat 2b Waterstraat 51a Tilburg Heuvel 29-31 / J. v. Stolbergstraat 2-6 Westermarkt 28-29 en 35-37 Westermarkt 38 Westermarkt 139-141 Uden Marktstraat 32 St. Janstraat 60 Utrecht Achter Clarenburg 19 Choorstraat 13 Lange Elisabethstraat 6 Lange Elisabethstraat 36 Nachtegaalstraat 55 Oudegracht 126-128

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

____

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw

parkeerplaatsen


____ ________

1900 2.482 1904 819 1900 1.963 1930 145 1970 170 1900 578

9 3 4 1 1 2

5 – – 1 – 3

– – – – – –

515 163 512 29 99 137

Winkel

1990

1981

550

1

–

–

69

Winkel 1990 Winkel 1988 Perifere detailhandel 1993

1930 260 1967 1.413 1988 4.500

1 3 1

– – –

– – 100

51 113 294

Winkel

1993

1988

446

3

3

–

96

Winkel

1997

1937

440

1

–

–

57


1993 1994 1989

1960 1970 1953

465 50 120

1 1 1

– – 1

– – –

143 31 31

Winkel

1986

1946 1.166

4

–

–

149

Winkel

1998

1932

150

1

1

–

38

Winkel

1989

1900

120

1

–

–

28

Winkel

1997

1890

330

1

–

–

25

Winkel

1997

1963

280

1

–

–

27

Winkel

1993

1938 2.720

9

–

80

294

Winkelcentrum

1999

1986 6.058

14

–

–

514

Winkel

1990

1981

290

1

–

–

65

Winkel Winkel

1994 1991

1900 1960

70 500

1 2

– –

– –

26 65

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1998 1996 1991 1991 1999 1998 1998 1999

1990 2.335 1900 220 1939 135 1989 473 1900 550 1955 290 1977 278 1900 607

1 1 1 2 1 2 2 2

– 2 1 – – 2 3 –

65 – – – – – – –

256 136 49 93 72 78 60 80

Winkel

1994

1988

256

1

–

–

24

Winkel

1993

1950

150

1

2

–

53

125

(x € 1.000,-)

1987 1997 1997 1994 1994 1990

huuropbrengst

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkelcentrum Winkel

Theoretische

Oudegracht 134-136 / Vinkenburgstraat 8 en 12-14 Oudegracht 153 Oudegracht 161 Rijnlaan 6 Roelantdreef 249 1) Steenweg 9 / Choorstraat 9-9bis Vaassen Dorpsstraat 22 Veenendaal Hoofdstraat 25 Hoofdstraat 40-42 / Tuinstraat 95-97 Schoolstraat 98-100 Veghel Kalverstraat 8-16 Velp Hoofdstraat 77-79 Venlo Lomstraat 30-32 Lomstraat 33 Vleesstraat 74 Venray Grotestraat 2-4 / Grote Markt 2a-4 Vianen Voorstraat 84 Vlaardingen Hoogstraat 165 Voorburg Herenstraat 107-109 Voorschoten Schoolstraat 30 Vriezenveen Westeinde 19-29 Wageningen Stadsbrink 2-42 en 69-71 Wassenaar Langstraat 188-190 Winschoten Langestraat 22 / Venne 109 Langestraat 24 Winterswijk Dingstraat 1-3 Misterstraat 8-10 / Torenstraat 5a-c Misterstraat 12 / Torenstraat 5b Misterstraat 14 Misterstraat 33 Misterstraat 43-45 / Tuinstraat 26-28 Weurden 2-4 Wooldstraat 26 Woudenberg Voorstraat 26 IJmuiden Lange Nieuwstraat 497-499

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

____

oppervlakte (m2)

____

Verhuurbare

Jaar bouw/

_____

renovatie

Jaar verwerving

_____

Locatie

____________________

Plaats

_______________________________________________________

Land

Aard gebouw

parkeerplaatsen


____ ________

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Nederland

parkeerplaatsen

1

–

–

69

235 55 2.292

2 1 6

– 1 –

– – 55

69 29 339

2.033 328 689 195

5 3 3 1

– 5 2 1

– – – –

286 91 131 37

325 90

4 1

2 1

3 –

73 43

53 130

1 1

– –

– –

23 19

2.482

8

–

–

414

1.100

10

–

–

147

1.062

3

–

–

127

296 335

1 1

– –

– –

47 40

72 95 140 1.050 65 104 106

1 1 1 1 – 1 1

– – – 3 1 – –

– – – – – – –

14 78 62 190 31 33 41

271.519

908

380 1.371

46.669

(x € 1.000,-)

300

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

____

appartementen

Aantal

IJsselstein Utrechtsestraat 75 Winkel 1990 1911 Zaandam Gedempte Gracht 37 / Rozengracht 90 Winkel 1993 1888 Gedempte Gracht 80 / Vinkenstraat 41 Winkel 1993 1920 Westzijde 24-30 Winkel 1989 1987 Zeewolde Flevoplein 1-6 Winkelcentrum 1994 1991 Kerkplein 23 / Torenstraat 3 Winkel 1997 1991 Kerkstraat 6-18 Winkel 1997 1996 Torenstraat 6-8 Winkel 1997 1989 Zeist Scheeperslaan 1 en 1a-c / Steijnlaan 24-24a Winkel 1993 1987 Slotlaan 194 / Huydecoperweg 9a Winkel 1999 1981 Zierikzee Dam 12 Winkel 1997 1780 Verre Nieuwstraat 2-4 Winkel 1994 1920 Zoetermeer Lijnbaan 285-297 Winkelcentrum 1994 1988 Zuidhorn Hoofdstraat 21 / Overtuinen 4-16 Winkel 1997 1997 Zundert Markt 16a en 17-18 Winkel 1998 1965 Zutphen Beukerstraat 28 Winkel 1989 1800 Beukerstraat 40 Winkel 1989 1838 Zwolle Broerenstraat 7 Winkel 1994 1930 Diezerstraat 62 Winkel 1996 1910 Diezerstraat 78 Winkel 1990 1832 Kleine A 11-13 / Broerenkerkplein 2-6 Winkel 1989 1989 Luttekestraat 26 / Ossenmarkt 1a Winkel 1990 1930 Roggenstraat 3 Winkel 1994 1800 Roggenstraat 6 Winkel 1987 1900

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

__ __ __ __ ___

Spanje Alicante ‘Parque Vistahermosa’ Badalona ‘Centro Comercial Montigalá’ Passeig Olof Palme 28-36 Barcelona Ronda de Universidad 35 Burgos ‘Centro Comercial El Mirador’ Carretera de Santener km. 2,5 Castellón de la Plana Calle Grecia 4

126

Overig

1999

2002 34.609

17

– 1.400

4.987

Winkelcentrum

1998

1991 11.396

58

– 2.618

3.787

Winkel

2000 <1950

645

1

Winkelcentrum

99/01 1997 9.832

45

Perifere detailhandel 2001

2003 5.109

1

–

–

185

– 1.500

1.889

–

–

808

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Spanje

parkeerplaatsen

1

–

–

209

429 615

1 1

– –

– –

458 440

20.328

57

– 1.200

3.754

8.254

110

– 1.800

4.160

23.405 256 120

78 1 –

– 2.500 – – – –

5.347 309 174

15.336

91

– 3.200

4.566

10.342

51

– 2.222

2.807

141.267

513

– 16.440

(x € 1.000,-)

591

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

____

appartementen

Aantal

Léon Avenida Ordoño II, no. 18 Winkel 2001 <1950 Madrid Calle Tetuân 19 / Calle Carmen 3 Winkel 2002 <1950 Calle Serrano 36 Winkel 1999 <1950 ‘Centro Comercial Getafe III’ Avenida Juan Carlos I, 1 Winkelcentrum 2006 2006 ‘Centro Comercial Las Rosas’ Avenida Guadalajara s/No Winkelcentrum 99 1998 ‘Centro Comercial Madrid Sur’ Avenida Pablo Neruda 91-97 Winkelcentrum 2003 1998 Calle de Fuencarral 23 Winkel 2006 <1950 Calle de Fuencarral 25 Winkel 2006 <1950 Malaga ‘Centro Comercial La Rosaleda’ Avenida Simon Bolivar Winkelcentrum 1998 1993 Murcia ‘Centro Comercial Las Atalayas’ C/Molina de Segura s/no-30006 Winkelcentrum 99/01 1993

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

__ __ __ __ ___

33.880

Frankrijk Agen Boulevard de la République 36 Alençon Rue de la Cave aux Boeufs 1-7 / Rue de Cygre 12 Amiens Rue des Trois Cailloux 7-9 Angers Rue d’Alsace 9 Rue Lenepveu 25-29 Annecy Rue Vaugelas 22 Arras Rue Ernestale 31-35 Besançon Grande Rue 22 / Place Pasteur 3 Boulogne-sur-Mer Rue Adolphe Thiers 29 Bourges Rue Mirebeau 14 Rue Mirebeau 16 Brest Rue de Siam 70 Cannes Rue d’Antibes 40 Carcasonne Place Carnot 16 Chambéry Place Saint-Léger 228 127

Winkel

2001 <1950

700

1

–

–

83

Winkel

2001 <1950 2.368

2

–

–

202

Winkel

2000 <1950

560

1

–

–

251

Winkel Winkel

2001 <1950 67 1998 1990 4.664

1 5

– –

– –

48 866

Winkel

2001 <1950

60

1

–

–

15

Winkel

2006

1920

947

2

–

–

361

Winkel

2001 <1950

104

2

–

–

52

Winkel

2001 <1950

246

1

–

–

30

Winkel Winkel

2001 <1950 2001 <1950

50 71

– 1

– –

– –

18 44

Winkel

2000 <1950

818

1

–

–

84

Winkel

2000 <1950

948

1

–

–

291

Winkel

2001 <1950

90

1

–

–

18

Winkel

2001 <1950

40

1

–

–

48

128

parkeerplaatsen

2001 <1950

105

1

–

–

38

Winkel

2001 <1950 1.370

3

–

–

150

Winkel

2001 <1950

248

1

–

–

48

Winkel

2001 <1950

100

1

4

–

47

Winkel

2001 <1950

40

1

–

–

31

Winkelcentrum

2005

2000 10.294

23

–

257

1.961

Perifere detailhandel 2006

1996 1.115

1

–

–

124

(x € 1.000,-)

Winkel

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

Aantal

____

appartementen

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

____________________

renovatie

Jaar bouw/

Charleville-Mézières Rue de la République 35-37 Chaumont Rue Victoire de la Marne 28-42 Dax Rue des Carmes 7-9 Dieppe Grande-Rue 84-86 Dijon Rue du Bourg 39 bis / Rue Jules Mercier 20 bis Duinkerken Centre Commercial ‘Centre Marine’ Place Emile Bollaert 1) Frouard Rue de Bois 12 Grenoble Grande Rue 11 Rue des Clercs 18 Laval Rue du Général de Gaulle 41 / Rue de Rennes 14 Limoges Centre Commercial ‘Beaubreuil’ Place de Beaubreuil Centre Commercial ‘Carrefour Limoges-Corgnac’ Lyon Rue Victor Hugo 5 Mâcon Rue Carnot 111 / Rue Rameau 39 en 51-53 Rue Philibert Laguiche 11-13 / Place aux Herbes 53-56 Marseille Rue Saint Ferréol 29 Nancy Rue Saint-Jean 45-55 Nice Route de Grenoble 604 Avenue Jean Médecin 8 bis / Rue Gustave Deloye 5 Parijs Boulevard Saint-Germain 104 Rue d’Alésia 123 Rue Montmartre 17 Rue de Rivoli 118-120 Plaisir Centre Commercial ‘Plaisir-Sablons’ Roanne Rue Bourgneuf 18 / Passage Bourgneuf 7 / Rue de Charles de Gaulle 51-53 Saint Étienne Rue Saint-Jean 27 Soissons Rue Saint-Martin 57 Thoiry Centre Commercial ‘Val Thoiry’

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

Winkel Winkel

2001 <1950 2001 <1950

73 75

1 1

– –

– –

18 20

Winkel

2001 <1950

450

1

–

–

47

Winkelcentrum Winkelcentrum

01/06 1980 4.488 2006 2005 5.587

13 24

– –

– 950

430 1.319

Winkel

2001 <1950

90

1

–

–

54

Winkel Winkel

2001 <1950 160 2001 <1950 1.148

1 1

– –

– –

69 71

Winkel

2006

1980

353

1

–

–

122

Winkel

1998

1990 4.915

7

–

–

1.779

Perifere detailhandel 1999 1990 2.067 Winkel 2001 <1950 362

1 1

– –

– –

478 161


1998 <1950 1.278 2006 1956 422 2006 2003 248 1998 <1950 3.843

1 – 1 8

– – – 8

– – – 5

634 208 142 2.784

Winkelcentrum

1999

20

–

–

1.816

Winkel

2001 <1950

1422

3

3

–

148

Winkel

2001 <1950

60

1

–

–

10

Winkel

2001 <1950

400

1

–

–

47

Winkelcentrum

1998

1993 14.825

59

–

–

4.274

1975 15.788

Thonon-les-Bains Rue des Arts 16 Winkel 2001 <1950 320 Toulon Rue de Jean Jaures 82 / Rue Racine 11 Winkel 2000 <1950 1.609 Troyes Rue Émile Zola 117 / Rue Larivey Winkel 2001 <1950 360 Rue Émile Zola 113 / Rue Larivey 1-3 Winkel 2006 2006 359 Valence Rue Victor Hugo 25 / Rue Pasteur 1-3 Winkel 2001 <1950 200 Vichy Rue Georges Clemenceau 12 / Rue Ravy-Breton 2 Winkel 2001 <1950 1.437 Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Frankrijk

parkeerplaatsen

–

79

2

–

–

139

1 1

– –

– –

144 150

1

–

–

51

2

–

–

(x € 1.000,-)

–

huuropbrengst

2

Theoretische

____

Aantal

____

appartementen

Aantal

____

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

174

__ __ __ __ ___

87.344

208

15 1212

20.178

België 3) Aalst Albrechtlaan 56 1) Nieuwstraat 10 Aartselaar Antwerpsesteenweg 13/4 Andenne Avenue Roi Albert 39 Ans Rue de Français 393 Antwerpen Abdijstraat 29 Abdijstraat 82-84 Breydelstraat 33 Carnotstraat 18-20 De Keyserlei 47 De Keyserlei 49 Frankrijklei 27 Groendalstraat 11 Huidevettersstraat 12 Korte Gasthuisstraat 27 Leysstraat 17 Leysstraat 28-32 Meir 99 Schuttershofstraat 24 / Kelderstraat 7 Schuttershofstraat 30 Schuttershofstraat 32 / Arme Duivelstraat 2 Balen Molsesteenweg 56 Bastenaken Route de Marche 104 Beaumont Rue G. Michiels 40 Bergen Chaussée de Binche 101 Grand Rue 19 Rue de la Chaussée 31-33 129

Perifere detailhandel 2000 >1980 1.000 Winkel 1998 <1950 145

1 1

– –

– –

49 62

Perifere detailhandel 2000 >1980

990

2

–

–

104

Perifere detailhandel 1999 >1980 4.701

7

–

–

286


13

–

–

334

<1950 130 <1950 165 <1950 144 <1950 1.298 <1950 60 <1950 118 <1950 624 <1950 39 <1950 791 <1950 155 <1950 334 <1950 1.870 <1950 384 <1950 320 <1950 66 <1950 54

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1

– – – – – – 1 – – – 2 5 – – – –

– – – – – – – – – – – – – – – –

30 48 45 93 45 57 52 25 266 67 162 756 415 65 50 57


3

–

–

121


593

–

–

–

24


1

–

–

99

Perifere detailhandel 2000 >1980 1.000 Winkel 2000 <1950 170 Winkel 1998 <1950 380

1 1 2

– – 1

– – –

80 73 136

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel

1995 1995 2000 2000 2000 2000 1993 2000 1994 2000 2000 1997 1996 2000 2000 2000

130

parkeerplaatsen

_____

–

67


996

2

–

–

55


855

1

–

–

54

Winkel

1998 <1950 2.670

2

–

–

801

Winkel Winkel Perifere detailhandel Winkel Winkel

1996 1998 1999 2000 2001

3 7 3 1 1

– – – – –

– – – – –

231 1.263 302 218 153

Winkel

2001 <1950

948

1

–

–

192

Perifere detailhandel 2002 50/80 2.881

3

–

–

224

Winkel

<1950 1.255 <1950 5.248 >1980 2.964 <1950 248 <1950 162

(x € 1.000,-)

–

huuropbrengst

1

Theoretische


Aantal

____

appartementen

____

Verhuurbare

____

renovatie

Aantal

_____

oppervlakte (m2)

Jaar bouw/

____________________

Aantal huurders

Boechout Hovesesteenweg 123-127 Borgloon Sittardstraat 10 Bree Toleikstraat 30 Brugge Steenstraat 80 Brussel Elsensesteenweg 16 Elsensesteenweg 41-43 Leuvenseweg 610-640 Louizalaan 7 Nieuwstraat 98 Charleroi Rue de la Montagne 5-7 Chênée Rue de la Station 23 Diest Hasseltsestraat 15 Dilsen-Stokkem Rijksweg 17 nr. 770 Flémalle Rue de la Fabrique 6 Froyennes Rue des Roselières 6 Genk Guillaume Lambertlaan 115 Hasseltweg 74 Gent Veldstraat 81 / Zonnestraat 6-10 Volderstraat 15 Grivegnée Rue Servais Malaise Hasselt Genkersteenweg 76 Genkersteenweg 282 Heusden-Zolder Inakker Hoboken Zeelandstraat 6-8 Kampenhout Mechelsesteenweg 38-42 La Louvière Rue Albert 1er 84-86 Leopoldsburg Lidostraat 7 Leuven Bondgenotenlaan 69-73 Luik Rue Pont d’Ile 35 Rue Pont d’Ile 45 Rue Pont d’Ile 49

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

1998 <1950

200

1

–

–

35


992

1

–

–

73


5

–

–

208


950

1

–

–

76

Perifere detailhandel 1999 >1980 3.109 Perifere detailhandel 2002 >1980 2.099

6 4

– –

– –

204 184

Winkel Winkel

1998 <1950 3.510 1993 <1950 279

5 1

– –

– –

439 91


1

–

–

120

Perifere detailhandel 1999 >1980 1.241 Perifere detailhandel 2000 >1980 2.020

2 2

1 –

– –

98 104


2

–

–

65


2

–

–

187


3

–

–

189

Winkel

190

1

–

–

57


2

–

–

106

Winkel

2001 <1950 1.589

2

–

–

549


1998 <1950 1998 <1950 1998 <1950

1 1 1

– – –

– – –

59 63 91

2000 <1950

80 60 380

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie België

131

parkeerplaatsen

1

–

–

53

378 1.410 350

2 2 1

– – –

– – –

189 410 51

470

1

–

–

66

18.459 1.998

41 2

– –

– –

2.529 113

235

1

–

–

39

425

2

–

–

125

13.452

6

–

–

732

877

2

–

–

79

3.705

6

–

–

302

2.962

8

–

–

193

600

1

–

–

72

600

1

–

–

63

18.866

24

–

–

1.484

4.871

6

–

–

404

1.047 1.743

1 1

– –

– –

253 264

485 6.345 8.440

3 3 13

– – 1

– – –

55 469 689

1.198

1

–

–

112

272 315

1 2

– –

– –

52 110

1.837 4.884

2 4

– –

– –

140 469

168.496

256

11

–

19.676

(x € 1.000,-)

813

huuropbrengst

____

Theoretische

____

Aantal

____

appartementen

Aantal

Malmédy Avenue des Alliés 14b Perifere detailhandel 1999 >1980 Mechelen Bruul 39-41 Winkel 2000 <1950 Bruul 42-44 Winkel 2001 <1950 Yzerenleen 30 Winkel 1998 <1950 Merksem Bredabaan 474-476 Winkel 1998 50/80 Messancy Route d’Arlon 199 Overig 2002 >1980 Rue de l’Institut 44 Perifere detailhandel 1999 >1980 Moeskroen Petite Rue 18 Winkel 1998 <1950 Mortsel Statielei 71-73 Winkel 1998 50/80 Olen Lammerdries 6 Perifere detailhandel 1999 50/80 Overpelt Burgermeester Misottenstraat 3 Perifere detailhandel 2002 >1980 Philippeville Rue de France Perifere detailhandel 1999 >1980 Schelle Provinciale Steenweg 453-455 Perifere detailhandel 99/02 >1980 Scherpenheuvel Mannenberg 26 Perifere detailhandel 1999 >1980 Sint-Job-in-’t-Goor Handelslei 10 Perifere detailhandel 2002 >1980 Tielt-Winge Aarschotsesteenweg 1-6 Perifere detailhandel 99/02 >1980 Tienen Slachthuisstraat 36 Perifere detailhandel 2002 >1980 Turnhout Gasthuisstraat 5-7 Winkel 2001 <1950 Gasthuisstraat 32 Winkel 1996 <1950 Vilvoorde Leuvensestraat 39-41 / Nowélaan 41 Winkel 1998 <1950 Luchthavenlaan 5 Perifere detailhandel 1999 >1980 Mechelsesteenweg 30 Perifere detailhandel 1999 >1980 Waterloo Chaussée de Bruxelles 284 Perifere detailhandel 1993 50/80 Waver Rue du Commerce 26 Winkel 1998 <1950 Rue du Pont du Christ 46 / Rue Barbier 15 Winkel 1998 <1950 Wilrijk Boomsesteenweg 643-645 Perifere detailhandel 2000 50/80 Boomsesteenweg 666-672 Perifere detailhandel 2000 >1980

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

__ __ __ __ ___

(x € 1.000,-)

huuropbrengst

Theoretische

parkeerplaatsen

____

Aantal

____

appartementen

Aantal

____

Aantal huurders

_____

oppervlakte (m2)

_____

Verhuurbare

Jaar bouw/

____________________

renovatie

Jaar verwerving

_______________________________________________________

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land


____ ________

Portugal Barcelos Rua Porta Nova 41 Winkel 2002 <1950 128 Braga Avenida Central 78-80 Winkel 2002 <1950 471 Lissabon Rua Damiao de Gois 41 Winkel 2002 <1950 150 Rua do carmo 100-110 / Rua do Ouro 287, 291, 293-295 Winkel 2002 <1950 1.139 Rua Morais Soares 93 Winkel 2002 <1950 257 Porto Marq. de Pombal 152 Winkel 2002 <1950 437 Praça Mouzinho de Alburquerque 119-124 Winkel 2002 <1950 148 Rua de Brito Capelo 160 Winkel 2002 <1950 164 Rua Santa Caterina 325-329 Winkel 2002 <1950 529 Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Portugal Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie

1

–

–

26

1

–

–

112

1 5 1

– – –

– – –

79 360 75

1 1 1 1

– – – –

– – – –

71 73 60 184

406 19.023

121.443

__ __ __ __ ___ 13 – – 1.040 __ __ __ __ ___

3.423

672.049 1.898

1 Grond in erfpacht. 2 VastNed Retail heeft een middellijk belang van 50%. 3 Alle Belgische bezittingen worden gehouden door Intervest Retail waarin VastNed Retail ultimo 2006 een belang van 72% heeft.

132


Toelichting op de vastgoedportefeuille in exploitatie De theoretische huuropbrengst per 31 december 2006 (inclusief omzethuren, mall income en overige) betreft de huur bij volledige bezetting; – in Nederland worden nagenoeg alle huurcontracten voor een periode van 5 jaar afgesloten, waarbij de huurder een of meer opties heeft om de huur met 5 jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud; – in Spanje worden nagenoeg alle huurcontracten afgesloten voor een periode van minimaal 5 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud; – in België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 jaar met opzegmogelijkheid na 3 en 6 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten van levensonderhoud; – in Frankrijk worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 of 12 jaar, waarbij de huurder een recht heeft om elke 3 jaar de huurovereenkomst op te zeggen of te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de stijging van de bouwkostenindex, tenzij anders is overeengekomen; – in Portugal bestaan twee soorten huurwetgeving. Volgens de ‘oude’ wetgeving worden huurcontracten voor onbepaalde tijd aangegaan en kunnen in principe slechts beëindigd worden door de huurder. Volgens de ‘nieuwe’ wetgeving gelden regels die vergelijkbaar zijn met Spanje, hetgeen inhoudt dat huurcontracten meestal voor een periode van minimaal vijf jaar worden afgesloten en dat de jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de kosten voor levensonderhoud. Deze regels worden steeds meer toegepast, vooral bij internationaal georiënteerde huurders. Taxateurs – CBRE te Amsterdam – Cushman & Wakefield te Amsterdam, Brussel, Madrid en Parijs – Jones Lang Lasalle te Lissabon en Madrid – Kroese en Paternotte te Amsterdam – Retail Consulting Group te Parijs

133

_______________________________________________________

____________________

_____

_____

____

aanvangsrendement

Netto-

(x € 1 miljoen)

Investering

oppervlakte (m2)

Jaar gereedkoming

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land

Vastgoedbeleggingen in renovatie

Verhuurbare

Overige vastgoedbeleggingen

____

België

_______________________________________________________

____________________

_____

aanvangsrendement

–

Netto-

–

(x € 1 miljoen)

–

Investering

Jaar gereedkoming

Aard gebouw

Locatie

Plaats

Land

Vastgoedbeleggingen in pijplijn

–

oppervlakte (m2)

Perifere detailhandel

Verhuurbare

Olen Lammerdries 6

_____

____

____

Winkelcentrum

2008 8.300

30,8

7,2%

Perifere detailhandel

2008 36.200

55,2

6,0%

Nederland Houten De Spil Roermond Retail Park

België Tongeren Julianus

Winkelcentrum

134

2007 8.900

18,0

6,7%

Kerncijfers

Kengetallen vastgoedportefeuille

(in exploitatie)

2006 2005 2004 2003 2002 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Resultaten (x € 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 110,7 106,8 119,5 128,9 123,6

Direct beleggingsresultaat 62,5 59,6 62,2 61,8 56,4 Indirect beleggingsresultaat 110,4 98,3 8,0 (21,1) (9,9) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingsresultaat 172,9 157,9 70,2 40,7 46,5 Balans (x € 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen 1.730,7 1.487,5 1.360,3 1.612,3 1.589,2 Eigen vermogen 1.048,1 930,8 847,1 818,0 820,5 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 977,7 862,5 778,7 757,2 763,5 Langlopende schulden 479,0 409,5 453,6 598,0 498,2 Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 1) 16.892.880 Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 1) 16.876.183

16.851.120 16.903.156

16.585.999 16.746.189

15.980.734 16.146.747

Per aandeel (x € 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail primo (inclusief dividend) 51,02 46,48 46,53 48,80 Slotdividend vorig boekjaar (2,47) (3,74) (4,24) (4,15)

15.487.896 15.645.964

49,99 (4,01)

_____ _____ _____ _____ _____

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail primo (exclusief dividend) 48,55 42,74 42,29 44,65 45,98 Direct beleggingsresultaat 3,70 3,54 3,75 3,87 3,65 Indirect beleggingsresultaat 6,53 5,83 0,48 (1,32) (0,64) ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ Beleggingsresultaat 10,23 9,37 4,23 2,55 3,01 Overige mutaties Interim-dividend

0,25 (1,10)

(0,02) (1,07)

(0,02) –

(0,30) –

(0,19) –

_____ _____ _____ _____ _____

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail ultimo 57,93 51,02 46,50 46,90 Beurskoers (ultimo) 77,00 53,75 53,50 42,60 Dividend in contanten 3,70 3,54 3,74 4,24 of in contanten 3,30 2,54 2,40 2,45 2) en in aandelen t.l.v. de agioreserve 1,55% 2,63% 4,00% Dividendrendement uitgedrukt als percentage van het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail primo (exclusief dividend) 7,6 8,3 8,8 9,5 Verhouding eigen vermogen/ vastgoedbeleggingen (in %) Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %)

60,6

62,6

62,3

50,7

67/33

69/31

80/20

75/25

Met ingang van 2005 publiceert VastNed Retail op basis van IFRS. De kerncijfers over 2004 zijn hiervoor aangepast. De kerncijfers over 2002 en 2003 zijn niet aangepast. 1 Rekening houdend met ingekochte eigen aandelen. 2 Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.

48,80

41,25 4,15 2,65 4,17%

9,0

51,6 61/39

Nederland

Spanje

Frankrijk

België

Portugal

Totaal

_______ 908 24 46,7 45,9 101,8

_______ 513 33 33,9 35,0 96,8

_______ 208 49 20,2 19,8 102,3

_______ 256 38 19,5 19,7 99,5

_______ 13 100 1,0 1,0 101,2

_______ 1.898 19 121,3 121,3 100,0

Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Ultimo bezettingsgraad (in %) Huurvrije perioden / huurkortingen (in %) Aantal objecten Vastgoedbeleggingen in exploitatie (x € 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen in exploitatie (in %) Gemiddelde omvang per object (x € 1 miljoen)

97,7 97,4 0,3 412 617 36 1,5

97,4 96,6 2,2 15 514 30 34,3

98,4 97,3 1,1 49 321 19 6,6

95,4 95,3 4,0 85 244 14 2,9

100,0 100,0 – 9 14 1 1,6

97,4 96,8 1,6

Brutorendement (in %) Nettorendement (in %) Verhuurbare vloeroppervlakte (x 1.000 m2) Verhuurbare vloeroppervlakte (in %)

7,6 6,6 272 40

6,6 6,0 141 21

6,3 5,7 87 13

8,0 6,7 169 25

7,4 7,1 3 1

Sector spreiding per land (in %) Winkelcentra Perifere detailhandelsvestigingen Binnenstadswinkels Overig

25 3 71 1

80 3 7 10

44 3 53 –

– 39 50 11

– – 100 –

41 8 46 5

Gemiddelde huur per m2 (x € 1) Winkelcentra Perifere detailhandelsvestigingen Binnenstadswinkels Overig

161 68 192 132

266 158 668 144

192 189 295 –

– 74 268 137

– – 304 –

216 78 222 141

Regionale spreiding per land (in %) Supersteden Grote steden Middelgrote steden Kleine steden

13 21 27 39

62 37 – 1

24 24 18 34

10 33 12 45

43 30 7 20

30 28 15 27

Brancheverdeling (in %) Non-food 46 Food 23 Living en Leisure 19 Overig 12 Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Winkelcentra 98,2 Perifere detailhandelsvestigingen 89,5 Binnenstadswinkels 97,4 Overig n.v.t.

37 20 29 14 98,8 100,0 90,2 86,4

65 5 20 10 94,8 100,0 99,6 n.v.t.

66 4 25 5 n.v.t. 98,8 99,5 69,5

– – – 100 n.v.t. n.v.t. 100,0 n.v.t.

Aantal huurders 1) Tien grootste huurders (in %) Theoretische jaarhuur (x € 1 miljoen) Markthuur 2) (x € 1 miljoen) Over- / onderhuur (in %)

1 Exclusief appartementen en parkeerplaatsen. 2 Inclusief overige inkomsten (verhuur openbare ruimten winkelcentra).

570 1.710 100 3,0 7,1 6,2 672 100

49 16 23 12

97,8 98,2 97,9 80,8

Retail

VastNed Jaarverslag 2006

NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a / d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede

Gorinchem Gouda Groningen Haarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen ’s-Hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maa

Maastricht Nieuwegein Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp

B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Me Merksem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL A

Woerden IJsselstein Zeist Zoetermeer Zwolle

Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a / d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinc Groningen Haarlem Haarlemmermeer Heemstede Heerlen ’s-Hertogenbosch Hoofddorp Houten Leeuwarden Leiden Leusden Maarsenbroek Maast

Nieuwegein Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Wees

B Aartselaar Boom Diegem Dilbeek Duffel Edegem Gent Hoeilaart Kortenberg Leuven Mechelen Meer Merch Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zaventem D Düsseldorf NL Almere Am

Omdat wij onszelf als niche-speler zien, en nieuwe markten kunnen B D NL te betreden, zonder direct in concurrentie met grotere spelers te hoeven treden, hebben wij de verwachting het B investeringsniveau van vorig jaar weer te kunnen halen. D NL

IJsselstein Zeist Zoetermeer Zwolle






Düsseldorf

Almere Amersfoo

Amsterdam Arnhem Barendrecht Bergen op Zoom Breda Capelle a / d IJssel Den Haag Deventer Diemen Eindhoven Enschede Goes Gorinchem Gouda G





Düsseldorf

Almere Amersfoo












VastNed Retail N.V. Jaarverslag 2006












Nijmegen Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Son en Breugel Tilburg Uithoorn Utrecht Veenendaal Velp Venlo Weesp Woerden I

Retail. VastNed Jaarverslag 2006

Recommend Documents