Jaarverslag 2003 VastNed Retail N.V

Jaarverslag 2003 VastNed Retail N.V.

VastNed Retail N.V. Max Euwelaan 1, 3062 MA Rotterdam Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon 010 2424300 Fax 010 2424333 www.vastned.nl [email protected]

Financiële agenda 2004

Raad van commissarissen Drs. W. Nijman, voorzitter (vanaf 1 mei 2003) Mw. A.L. Deriga, vice-voorzitter Drs. D. van den Bos Mr. F.W. Mulder Mr. N.J. Westdijk MBA

Donderdag 6 mei 2004 Betaalbaarstelling dividend

Dinsdag 6 april 2004 Algemene vergadering van aandeelhouders Donderdag 8 april 2004 Notering ex-dividend

Woensdag 19 mei 2004 Driemaandscijfers 2004* Woensdag 11 augustus 2004 Halfjaarcijfers 2004*

Directie VastNed Management B.V. in deze vertegenwoordigd door: Mr. R.A. van Gerrevink, CEO H.K.M. Roovers, CIO Mr. drs. T.M. de Witte RA, CFO (vanaf 16 juni 2003)

Woensdag 10 november 2004 Negenmaandscijfers 2004* _______ Woensdag 23 februari 2005 Jaarcijfers 2004* *

Na beurs An English translation of the 2003 annual report and accounts is available

2003, een jaar van consolidatie, versterking van de organisatie en doorstroming van de vastgoedportefeuille.

Voorwoord CEO Dames en heren lezers van dit jaarverslag, In het kader van de vraag naar meer transparantie in de jaar- en andere vormen van verslaglegging acht ik het wenselijk u inzicht te geven in wat, VastNed Retail, zoal heeft beziggehouden, en wat de visie op de nabije toekomst is.

latente belasting op de vastgoedportefeuille aldaar. Nadelen zijn bijvoorbeeld het voortijdig betalen van winstbelasting over ongerealiseerde meerwaarden, een minder flexibele structuur en de kosten van het beursgenoteerd zijn van VastNed Retail in Frankrijk (naast notering in Nederland).

In het voorjaar 2003 is het winkelcentrum Madrid Sur geacquireerd. Het betreft een fraai gesitueerd winkelcentrum waarbij in het najaar diverse huurvernieuwingen zijn geëffectueerd die hebben geleid tot een 10 % hogere huur in vergelijking met de op het moment van acquisitie bestaande contracten.

Duitsland is nog steeds een zorgenkind. De vastgoedportefeuille moest over 2003 fors worden afgewaardeerd met F 42 miljoen. Ook de destijds verkozen structuur blijkt achteraf niet ideaal voor het voeren van actief management. VastNed Retail heeft in het kader van verlaging van het risicoprofiel gekozen voor verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille. Er vinden met diverse partijen besprekingen plaats over de verkoop. De gevoerde besprekingen hebben nog niet tot een concrete transactie geleid. VastNed Retail heeft in 2003 een waarderingsrapport van een internationale taxateur gevraagd, waarin object voor object de marktwaarde is vastgesteld.

De Franse vastgoedportefeuille heeft geen grote veranderingen laten zien. Wel is VastNed Retail daar actief aan het zoeken naar nieuwe typische VastNed Retail-objecten. Inmiddels zijn al diverse mogelijkheden de revue gepasseerd. Voor wat betreft een mogelijke overgang naar het zogenaamde SIIC-regime (Société Investissements Immobilier Cotée) is VastNed Retail zich nog aan het beraden. Voordelen van dit regime zijn het wegvallen van de actuele en

In de Nederlandse vastgoedportefeuille heeft een stevige doorstroming plaatsgevonden, door een aantal meer kwetsbare objecten in de vastgoedportefeuille boven de laatste taxatiewaarde te verkopen. In totaal is in de afgelopen anderhalf jaar bijna F 90 miljoen verkocht. De bezettingsgraad in Nederland bleef onverminderd hoog. VastNed Retail zal zich richten op optimalisering van de Nederlandse vastgoedportefeuille, en waar mogelijk heralloceren.

Als gevolg van een actief asset management kenmerkte het jaar 2003 zich voor VastNed Retail door consolidatie van de positie en doorstroming in de vastgoedportefeuille. VastNed Retail heeft Nederland, Spanje, België en Frankrijk als kernlanden aangemerkt.

R.A. van Gerrevink

Hierbij zal ‘gebiedsfocus’ meer en meer een belangrijke rol gaan spelen, om zoveel mogelijk inzicht te verkrijgen in socio-economische veranderingen, waar tijdig op ingespeeld kan worden. In België bezit VastNed Retail een goed renderende vastgoedportefeuille van meer dan F 250 miljoen. Dit bezit wordt gehouden via Intervest Retail, een aan Euronext Brussel genoteerde Bevak. De bezettingsgraad bedroeg in 2003 92,7 %. Dit relatief lage percentage is grotendeels toe te rekenen aan de lage bezettingsgraad van de recent in gebruik genomen factory outlet in Messancy. Voor eind 2004 verwacht de directie de ‘situatie’ in Duitsland tot een oplossing te kunnen brengen. Indien deze desinvestering wordt gerealiseerd, betekent dit dat middelen vrijkomen voor herinvestering in onze vier kernlanden. In deze vier landen is geïnventariseerd welke mogelijkheden er zijn en daaruit is gebleken, dat er een aantal interessante mogelijkheden liggen. Qua bemanning is VastNed Retail goed voorzien. Het managementteam is wederom compleet met een nieuwe CFO, Tom de Witte en een nieuwe CIO (per 1 juli 2004), Hans Pars. Ook is aan de afdeling research verder vormgegeven. Na overname van Foram Management per 1 januari 2003 beschikt VastNed Retail in de vier kernlanden over volwaardige teams. Veel energie is gestoken in het in overeenstemming brengen van de vennootschap met de Code Tabaksblat. Hiervoor is in 2003 een inhaalslag gepleegd. Ondanks dat vele voorwaarden zijn

geschreven voor de grote AEX-fondsen, voldoet VastNed Retail nagenoeg geheel aan de Code. De directie is van mening dat een goede corporate governance en transparantie de aandeelhouder voordeel kan opleveren. Wat dat betreft geldt voor dit jaarverslag ‘What you see is what you get.’ Het jaar 2004 is naar inschatting nog een jaar van consolidatie en herallocaties. Vóór het jaareinde verwacht de directie dat er nieuwe middelen ter beschikking zullen komen om de ambities in de vier kernlanden verder inhoud te geven.

Hoogachtend, Reinier van Gerrevink

Inhoudsopgave Kerncijfers Voorwoord CEO 3 Profiel en strategie VastNed Retail 8 Verslag van de raad van commissarissen 11 Inleiding 11 Samenstelling raad van commissarissen 11 Corporate governance 12 Rooster van aftreden 14 Benoemingen en herbenoemingen 15 Jaarrekening 2003 15 Dividend- en reserveringsbeleid 15 Dividendvoorstel 15 IFRS 16 Personeel 16 Verslag van de directie 17 Economie en markten algemeen 17 Nederland 19 Spanje 23 België 25 Duitsland 26 Frankrijk 27 Overige landen 28 Financiële resultaten 29 Dividendvoorstel 34 Risicomanagement 34 IFRS 36 Vooruitzichten 2004 38

Corporate Governance 42 Inleiding 42 Directie 44 Raad van commissarissen 49 Stichting Prioriteit VastNed Retail en beschermingsmaatregelen 57 Algemene vergadering van aandeelhouders en stemrecht 57 Financiële rapportage en de externe accountant 58 Gedragscode en klokkenluidersreglement 58 Het aandeel/de beursnotering 59 Jaarrekening 2003 61 Geconsolideerde balans 62 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 63 Mutaties in het eigen vermogen 64 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 65 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 66 Vennootschappelijke balans 76 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 77 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 77 Overige gegevens 78 Vastgoedportefeuille 2003 81 Vastgoed in exploitatie 82 Vastgoed niet in exploitatie 100 Checklist Code Tabaksblat 101 Kengetallen vastgoedportefeuille

VastNed Retail heeft Nederland, Spanje, België en Frankrijk als kernlanden aangemerkt. Parijs, Rue de Rivoli 118-120

Profiel en strategie VastNed Retail N.V., opgericht in 1986, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in goed verhuurde individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen op goede en toplocaties in Nederland, Spanje, België, Duitsland, Frankrijk, Italië en Portugal. Als kernlanden zijn aangemerkt Nederland, Spanje, België en Frankrijk. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie onder goedkeuring van de raad van commissarissen.

– – – –

Doelstellingen en strategie De beleggingen zijn gericht op het behalen van een combinatie van direct rendement op basis van brutohuuropbrengsten en indirect rendement door waardegroei van de vastgoedportefeuille. VastNed Retail richt zich op actief beheer van de vastgoedportefeuille. Hierbij zullen kwaliteit en optimalisatie van de objecten centraal staan, evenals handhaving van de gewenste vermogensverhoudingen. Door uitsluitend in de eurozone te beleggen worden valutarisico’s uitgesloten. Uitbreidingen zullen uitsluitend plaatsvinden, indien de marktomstandigheden daartoe gunstig zijn, de rentabiliteit toeneemt en de vermogensverhoudingen deze toelaten. Door verkoop van objecten vindt regelmatig een gezonde doorstroming van de objecten in de vastgoedportefeuille plaats.

De vastgoedportefeuille van dit gespecialiseerde beleggingsfonds vertegenwoordigde ultimo 2003 een waarde van F 1.612 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 50 % winkels; 34 % winkelcentra; 15 % perifere detailhandel; 1 % overig. De aandelen zijn sinds november 1987 genoteerd aan Euronext Amsterdam.

– – – –

8

Het streven is voorts om de objecten in portefeuille zoveel mogelijk in eigen beheer te hebben, waar mogelijk via lokaal opererende organisaties, teneinde: een zo groot mogelijke toegevoegde waarde te kunnen leveren; de brutohuuropbrengsten te optimaliseren; de exploitatiekosten te beheersen; door adequaat onderhoud en herinrichting van de bestaande objecten een optimale waarde van het vastgoed te kunnen realiseren.

Profiel en strategie

Door uitsluitend te beleggen in de eurozone worden valutarisico’s uitgesloten.

Projectontwikkeling VastNed Retail houdt zich niet bezig met projectontwikkeling. Zij handelt binnen de grenzen die gelden voor de Fiscale Beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969.

Financiering Als uitgangspunt geldt, dat financiering van de vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45 % van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aankoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op vastgoed acceptabele rentestand. VastNed Retail blijft tevens binnen de financieringsgrenzen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969.

Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Retail is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel of nagenoeg geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd.

9

Organisatie VastNed Management , Foram Management (en haar dochtermaatschappijen) en Intervest Management (tot en met 31 december 2003) beheren, met circa 80 medewerkers, het grootste deel van de beleggingen van VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert het fonds met directie en beheer. Op de samenwerking tussen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management is een kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van oorzakelijkheid. De aandelen van VastNed Management worden voor 67 % gehouden door VastNed Retail en voor 33 % door VastNed Offices/Industrial. Foram Management verricht uitsluitend diensten ten behoeve van de Franse en Zuid-Europese vastgoedportefeuilles van VastNed Retail. Alle aandelen van Foram Management zijn eigendom van VastNed Retail. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer leidt tot direct contact met de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd en ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud, renovatie en verkoop van objecten die niet meer passen in de vastgoedportefeuille, wordt zorggedragen voor een optimale staat en waarde van het vastgoed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders.

Barcelona –> Charleroi –> Zundert –> Witten

De vastgoedmarkten in de diverse landen zijn onderworpen aan de aldaar geldende weten regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed Retail streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk vanuit het land zelf te ondernemen. In het algemeen geldt daarbij, uit overwegingen van efficiency, dat de in het betreffende land aanwezige vastgoedportefeuille een waarde dient te vertegenwoordigen van tenminste F 200 miljoen. In dat kader kunnen ook de activiteiten van Foram Management en haar dochtermaatschappijen worden gezien, die de vastgoedportefeuilles in Frankrijk en de ZuidEuropese landen beheren. Met ingang van 1 januari 2003 is deze managementorganisatie eigendom van VastNed Retail. Het beheer van de Duitse vastgoedportefeuille is grotendeels uitbesteed aan Oppenheim Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft mbH te Wiesbaden. De Belgische vastgoedportefeuille wordt beheerd vanuit Antwerpen door een team van vastgoedspecialisten van Intervest Retail.

10

Verslag van de raad van commissarissen Inleiding Gedurende het boekjaar 2003 is de raad van commissarissen zes maal samengekomen. In deze vergaderingen is een groot aantal onderwerpen besproken, zoals de gang van zaken en risico’s in de vastgoedportefeuille, de strategie en risico’s van de vennootschap als geheel, de financiële resultaten, alsmede de verslaglegging daarvan in persberichten, halfjaarbericht en jaarverslag, mutaties in de directie en de raad van commissarissen, haar eigen functioneren en het functioneren van de directie, corporate governance en de instelling van subcommissies van de raad inclusief de verslaglegging door deze commissies. Er is door de raad van commissarissen tevens vergaderd zonder de aanwezigheid van de directie. De directie heeft er telkens voor zorggedragen dat de raad van commissarissen van goede informatie werd voorzien, zodat de raad van commissarissen haar toezichthoudende taak optimaal heeft kunnen uitoefenen. Geen van de leden van de raad van commissarissen was frequent afwezig.

Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen is als volgt samengesteld. Drs. W. Nijman (21 september 1946), voorzitter Lid van de raad van commissarissen sinds 1986. Sinds 1996 is hij tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial. Sinds 1 mei 2003 is de heer Nijman voorzitter van beide raden van commissarissen. De heer Nijman was van 1974 tot 1980 werkzaam bij Douwe Egberts in diverse financiële functies. Van 1980 tot en met 1989 was hij als financieel directeur werkzaam bij International Flavors & Fragrances. Van 1989 tot en met 2000 was hij verbonden aan Bestfoods, eerst als financieel directeur Benelux en later als senior director finance & ICT Europe. Van 2000 tot en met 2003 was de heer Nijman werkzaam als vice-president finance BFO/treasurer Parent & Holding van Unilever N.V. Mw. A.L. Deriga (1 februari 1933), vice-voorzitter Sinds 1986 lid van de raad van commissarissen. Van 1986 tot 1996 was zij voorzitter en vanaf 1996 vicevoorzitter. Vanaf 1996 is zij lid en vice-voorzitter van de raad van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial. Van 1961 tot 1990 heeft mevrouw Deriga diverse functies binnen de Buhrman Groep uitgeoefend, onder andere directeur van de Stichting

11

Verslag van de raad van commissarissen

Door inzage te geven in de door ons toegepaste prudente corporate governance zijn aandeelhouders in staat een goede inschatting te maken van het risicoprofiel.

Pensioenfonds. Zij is momenteel voorzitter van de groep BCD kring Noord-Holland van het Nederlands Centrum van Directeuren en Commissarissen en 2e secretaris-penningmeester van de Stichting Vrijwillige Hulpdienst Buitenveldert. Drs. D. van den Bos (17 januari 1940) Lid van de raad van commissarissen sinds 2001. De heer Van den Bos is tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial. De heer Van den Bos was van 1965 tot 1983 werkzaam bij Hollandsche Beton Groep, waar hij onder meer verantwoordelijk was voor projectontwikkelingsactiviteiten. Hij was van 1983 tot 1998 werkzaam bij PGGM, laatstelijk als directeur vastgoed, tevens adjunct-directeur beleggingen. Momenteel is hij onder meer lid van de raad van commissarissen van Amvest N.V., lid van de Aufsichtsrat O.I.K., Duitsland (tot en met april 2004) en voorzitter van de Anlageausschuss GIREF, eveneens in Duitsland. Mr. F.W. Mulder (31 mei 1940) Lid van de raad van commissarissen sinds 1996. Vanaf 1986 is de heer Mulder lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial. Van 1975 tot 1990 bekleedde de heer Mulder achtereenvolgens directiefuncties bij Koninklijke Wegenbouw Stevin B.V. en Avéro Verzekeringen. Hij is voorts lid van de raad van commissarissen van De Hypothekers Associatie B.V., Bartels Engineering B.V. en hotel Nassau Bergen B.V., alsmede bestuurslid van de Stichting Preferente Aandelen Arcadis N.V. en de Stichting Beheer Faciliteiten NijSmellinghe (ziekenhuis). De heer Mulder is tevens directeur van Citrosuco Europa B.V., onderdeel van Citrosuco Paulista SA, Matao, Brazilië en directeur van

12

Congeltec B.V., onderdeel van Irving & Johnson Ltd., Kaapstad, Z.A. Mr. N.J. Westdijk MBA (20 juni 1941) Lid van de raad van commissarissen sinds 2000. De heer Westdijk is tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial. In het verleden was de heer Westdijk bestuursvoorzitter van Koninklijke Pakhoed N.V. en presidentdirecteur van Connexxion Holding N.V. Hij is momenteel non-executive lid van de raad van bestuur van Fortis N.V., lid van de raad van commissarissen van WoltersKluwer N.V., lid van de raad van commissarissen van Connexxion Holding N.V. en presidentcommissaris van Eneco Energie N.V. Alle leden van de raad van commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit.

Corporate governance Invoering Mede als gevolg van de publicatie van de corporate governance code van de commissie Tabaksblat (Code), heeft de raad van commissarissen in de tweede helft van 2003 en begin 2004 extra aandacht besteed aan de corporate governance structuur. Extern onderzoek heeft uitgewezen dat de VastNed-fondsen vergeleken met andere aan Euronext Amsterdam genoteerde fondsen een minder transparante corporate governance structuur hadden, waarbij vooral werd gedoeld op de beschikbaarheid van informatie in het jaarverslag en op de website. Inmiddels is een begin gemaakt met de verhoging van de mate van transparantie alsmede de verbetering van de corporate governance als zodanig.

Emmeloord –> Deventer –> Turnhout –> Bonn –> Castellón –> Neuwied-Niederbieber

In oktober 2003 hebben de VastNed-fondsen een nieuwe website gelanceerd, die aan particuliere en institutionele aandeelhouders uitgebreide informatie verstrekt. Momenteel zijn aanpassingen doorgevoerd om de website verder in overeenstemming te brengen met de definitieve tekst van de Code. Doel Tevens is in dit jaarverslag gestreefd naar het beter kenbaar maken van de corporate governance van de vennootschap. De raad van commissarissen en de directie hebben een aantal stappen genomen waarmee nagenoeg geheel wordt voldaan aan de eisen zoals deze in de Code zijn vastgelegd. De raad van commissarissen steunt de directie nadrukkelijk in haar streven om zo snel en zo goed mogelijk in te spelen op de door de Code gestelde eisen. Door inzage te geven in de door ons toegepaste prudente corporate governance zijn aandeelhouders in staat een goede inschatting te maken van het risicoprofiel. Statuten De directie heeft bij het uitkomen van dit jaarverslag reeds voldaan aan het merendeel van de door de Code gestelde eisen. De vennootschap is tevens voornemens de statuten van de vennootschap te herzien en in lijn te brengen met de Code. Deze integrale statutenwijziging zal op de aandeelhoudersvergadering van 6 april 2004 ter stemming worden gebracht. Benoeming commissies Reeds in het boekjaar 2002 heeft de vennootschap een auditcommissie in het leven geroepen. In 2003 heeft

13

de raad van commissarissen een remuneratiecommissie benoemd. De selectie- en benoemingscommissie wordt gevormd door de gehele raad van commissarissen. Auditcommissie De auditcommissie bestaat uit de heren D. van den Bos, F.W. Mulder en W. Nijman. Tot 1 mei 2003 was de heer Nijman voorzitter van de auditcommissie. Per 1 mei 2003 is de heer Van den Bos als voorzitter benoemd als gevolg van de benoeming van de heer Nijman tot voorzitter van de raad van commissarissen. De auditcommissie heeft in 2003 vier maal vergaderd. De auditcommissie heeft als taak het adviseren van de raad van commissarissen op financieel terrein. Onderwerpen die aan de orde zijn gekomen zijn de financiële rapportage, budgettering, de rol van de externe accountant, fiscaliteit, compliance (onder andere de Autoriteit Financiële Markten, International Financial Reporting Standards (IFRS), financiering, interne controle, ICT-systemen en de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, alsmede de uitkomsten van de controle van de externe accountant. Verslagen van de auditcommissie zijn telkens overlegd aan alle leden van de raad van commissarissen en besproken op de eerstvolgende vergadering van de raad van commissarissen. Remuneratiecommissie In 2003 is een remuneratiecommissie ingesteld. Deze commissie staat onder voorzitterschap van de heer N.J. Westdijk en heeft de heer F.W. Mulder en de heer W. Nijman als lid. De remuneratiecommissie

Barcelos –> Eindhoven –> Den Haag –> Harderwijk

energiemaatschappij Delta N.V. De raad van commissarissen is de heer Luteijn erkentelijk voor de werkzaamheden die hij als commissaris van aanvankelijk Vaste Waarden Nederland N.V. en later van VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail heeft verricht en wenst hem veel succes toe in zijn nieuwe functie. De raad van commissarissen heeft de heer W. Nijman gekozen als zijn voorzitter met ingang van 1 mei 2003.

heeft als taak het adviseren van de raad van commissarissen op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid. Deze commissie heeft in 2003 tweemaal vergaderd. Verslag van deze vergaderingen is gedaan aan de leden van de raad van commissarissen. De beloningen van de leden van de directie zijn passend voor de aard en het niveau van de werkzaamheden. De variabele beloningscomponent zal in lijn dienen te worden gebracht met de eisen die de Code daarvoor stelt. Een passend voorstel zal hiervoor in het remuneratierapport worden opgenomen en ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders.

Profielschets van de raad van commissarissen De profielschets van de raad van commissarissen waarborgt dat de raad van commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op de directie van de vennootschap kan worden gehouden. Dit profiel is opgenomen in het hoofdstuk Corporate Governance van dit jaarverslag, is voorts te raadplegen op de website van de vennootschap en kan worden opgevraagd ten kantore van de vennootschap.

Selectie- en benoemingscommissie Als eerder gemeld bestaat de selectie- en benoemingscommissie uit de gehele raad van commissarissen. De raad van commissarissen heeft driemaal vergaderd op het terrein van selectie en benoemingen. In dit kader heeft VastNed Management de heer T.M. de Witte benoemd als financieel directeur (CFO) en de heer J. Pars als directeur Zuid-Europa. Tevens heeft de raad van commissarissen voorstellen gedaan aan de houders van prioriteitsaandelen ten behoeve van het invulling geven van ontstane en te verwachten vacatures in de raad van commissarissen. Mutaties raad van commissarissen De raad van commissarissen stond tot 1 mei 2003 onder leiding van de heer D. Luteijn. De heer Luteijn heeft zijn positie als voorzitter van de raad van commissarissen opgezegd naar aanleiding van zijn benoeming als directievoorzitter van de Zeeuwse

14

De raad van commissarissen verklaart dat al haar leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Code.

Rooster van aftreden

– – – – –

Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: A.L. Deriga, 2004 (niet herkiesbaar) N.J. Westdijk, 2004 (herkiesbaar) D. van den Bos, 2005 (herkiesbaar) W. Nijman, 2006 (niet herkiesbaar) F.W. Mulder, 2007 (niet herkiesbaar) Formeel zou volgens de Code de heer Nijman dienen af te treden aangezien hij langer dan 12 jaar

Alicante –> Meppel –> Breda –> Venray –> Amiens

commissaris is. De raad acht een dergelijk aftreden onwenselijk aangezien dit tot een plotseling verlies van kennis van de vennootschap zou leiden. De raad van commissarissen heeft besloten de best practice bepaling III.3.5 (een commissaris kan maximaal drie maal voor een periode van vier jaar zitting hebben in de raad van commissarissen) te onderschrijven, maar hier geen onmiddellijk gevolg aan te geven voor de heer Nijman, aangezien dit de continuïteit van VastNed Retail zou kunnen schaden.

(nu VastNed Retail) als voorzitter en vanaf 1996 als vice-voorzitter van de raad van commissarissen van VastNed Retail en van VastNed Offices/Industrial. De vergadering van houders van prioriteitsaandelen zal voor de ontstane vacature een voordracht opstellen.

Jaarrekening 2003 Hierbij bieden wij u de jaarrekening 2003 van VastNed Retail aan, alsmede het verslag van de directie. Met de door de directie gepresenteerde en door Deloitte Accountants gecontroleerde jaarrekening kunnen wij ons verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening aldus vast te stellen.

Benoemingen en herbenoemingen De raad van commissarissen heeft de wens uit zes leden te bestaan. Met dit aantal kan in ruime mate worden voldaan aan de eisen zoals die in het profiel aan de raad van commissarissen worden gesteld. Door het vertrek van de heer D. Luteijn is een vacature ontstaan die vervuld dient te worden. De vergadering van houders van prioriteitsaandelen zal hiervoor een voordracht opstellen. In de algemene vergadering van aandeelhouders van 15 april 2003 is de heer F.W. Mulder herkozen. In de algemene vergadering van aandeelhouders op 6 april 2004 is de heer N.J. Westdijk volgens rooster aftredend. De heer Westdijk stelt zich voor herverkiezing beschikbaar. De vergadering van houders van prioriteitsaandelen zal hiervoor een voordracht opstellen. Conform het rooster van aftreden treedt mevrouw A.L. Deriga af en stelt zich niet herkiesbaar. De raad van commissarissen is mevrouw Deriga zeer erkentelijk voor haar bijdrage tijdens haar lange staat van dienst ten behoeve van de VastNed Groep. Zij functioneerde vanaf de oprichting van VastNed 15

Dividend- en reserveringsbeleid In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Retail het directe beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. Hierdoor wordt de facto een deel van het directe beleggingsresultaat toegevoegd aan de overige reserve.

Dividendvoorstel

– –

Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om een dividend uit te keren per aandeel van F 5,- nominaal als volgt: 5 % in contanten op de prioriteitsaandelen A; een keuzedividend op de gewone aandelen van: – F 2,45 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – F 4,24 in contanten.

Antwerpen –> Murcia –> Goor –> Lissabon –> Roanne

IFRS Met ingang van 2005 zal VastNed Retail conform de International Financial Reporting Standards moeten publiceren. In aanloop naar deze nieuwe rapportageregels zal VastNed Retail reeds in 2004 geen forfaitaire kosten van vermogensbeheer meer ten laste van haar eigen vermogen brengen. Dit leidt vanaf het boekjaar 2004 enerzijds tot een daling van het directe beleggingsresultaat, maar anderzijds tot een verbetering van het indirecte beleggingsresultaat voor het zelfde bedrag.

Personeel Tenslotte, maar niet op de laatste plaats, spreken wij onze waardering uit tegenover directie en medewerkers voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten onder moeilijke marktomstandigheden gedurende het verslagjaar.

Rotterdam, 25 februari 2004 Voor de raad van commissarissen W. Nijman, voorzitter

16

Reële groei BNP eurozone

( in %)

Bron: OECD/Consensus Forecast

4 3 2 1 0

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

–1

Verslag van de directie Economie en markten algemeen Economie De afgelopen jaren heeft de economische groei in de eurozone onder druk gestaan. Van een echte recessie, zoals in het jaar 1993, is tot op heden geen sprake. Dat is op zich opmerkelijk omdat de economie, naast de conjuncturele neergang, ook sterk te lijden heeft gehad van een aantal incidenten, zoals SARS en een recordhittegolf. De verwachting voor de jaren 2004 en 2005 wijst op licht herstel van de economische groei. De economie van de Verenigde Staten is de grote trekker van dit herstel, omdat deze economie al eind 2002 het pad naar economisch herstel teruggevonden heeft. Het economische klimaat in de eurozone is op het moment nog niet rooskleurig, maar kan in historische context geplaatst, toch relatief goed genoemd worden. Van de zeven landen waarin VastNed Retail haar beleggingen heeft, is in Nederland en Portugal sprake van een recessie. Deze situatie was in 1993 anders toen Nederland het enige land was waar geen sprake was van een recessie. De overheidstekorten binnen de eurozone zijn door de groeivertraging in de economie weer opgelopen en er bestaat een dispuut tussen de deelnemende landen aan de euro of het stabiliteitspact wel of niet is overtreden. De feitelijke situatie is dat de overheidstekorten van de verschillende landen beter in de hand gehouden 17

worden dan in het verleden en dat de tekorten gunstig afsteken bij die van de Verenigde Staten. Ook voor de euro lijkt de discussie rond het stabiliteitspact niet van groot belang, gezien de goede performance van de munt in het laatste kwartaal van 2003. Vastgoedmarkt De vastgoedmarkt is traditioneel laatcyclisch van aard. Dit houdt in dat als de economische situatie verandert, die verandering niet ogenblikkelijk zijn weerslag heeft in de vastgoedmarkt. De verslechtering in de economie die sinds 2001 is ingezet, is daarom pas in 2003 goed te zien in verminderde vraag naar vastgoed. In elk segment van de vastgoedmarkt is de bezettingsgraad intussen afgenomen, maar het zijn vooral de kantoormarkt en de bedrijfsruimtemarkt die het meest daarvan hebben te lijden. De winkelmarkt heeft een stabieler karakter. Het economisch herstel, zoals dat voor 2004 en latere jaren verwacht wordt, zal zich niet ogenblikkelijk maar met een vertraging, vertalen in een verbetering van de vastgoedmarkt. De waarde van vastgoed is tijdens de groeivertraging overeind gebleven. De hoge kasrendementen steken gunstig af bij de huidige lage renteniveaus. Er is dan ook veel belangstelling voor vastgoed vanuit de hoek van particulieren. Zij gebruiken de lage renteniveaus om een gedeelte van de beleggingen in vastgoed te

Den Haag –> Tienen –> Milaan –> Bergen –> Gelsenkirchen –> Mâcon

financieren met geleend geld om zo hogere rendementen te behalen. Ook diverse institutionele beleggers maken gebruik van vreemd vermogen om de beleggingen in vastgoed te financieren en het rendement te verhogen. Een aparte categorie vormen de zeer omvangrijke Duitse open end-vastgoedfondsen, die beschikken over veel particulier kapitaal dat zonder gebruik van vreemd vermogen belegd wordt in de vastgoedmarkten in Europa. De mate van gebruik van vreemd vermogen in de vastgoedmarkt van de eurozone lijkt gemiddeld genomen verantwoord in het huidige renteklimaat. De beleggingsvraag richtte zich het afgelopen jaar steeds meer op de winkelmarkt in de eurozone, waarbij de vraag van beleggers naar goed verhuurde winkelobjecten hoog bleef. Door concurrentie onder kopers werden soms verrassend hoge verkoopprijzen gerealiseerd. Ondanks de teruggelopen economische groei in de eurozone wordt in de winkelmarkt een onverminderde vraag gezien naar winkelmeters door internationale winkelketens als bijvoorbeeld Mediamarkt, Hennes & Mauritz, Mexx en Zara. Een internationale keten als C&A heeft een succesvolle turn around doorgemaakt en ontwikkelt nieuwe winkelconcepten. De dynamiek in lokale winkelmarkten is nog steeds aanwezig gezien het starten van en de uitbreiding van nieuwe en succesvolle winkelformules. Warenhuizen staan in de eurozone als winkelformule al jaren onder druk en in mindere economische tijden komen problemen met deze formules naar boven, zoals ook in het huidige economische klimaat het geval is. Een aantal winkelketens, dat een te snelle groei heeft doorgemaakt of waarvan de winkelformule verouderd is, heeft het in

18

het huidige economische klimaat moeilijk om het hoofd boven water te houden. De focus is dan al snel gericht op rationalisatie van het aantal winkels en/of aanpassing van de winkelformule. Discountformules doen het goed, omdat de consument minder te besteden heeft en prijs een grotere rol speelt in de aankoopbeslissing. Er bestaan geen goede en eenduidige statistieken over de bezettingsgraad in de verschillende landen waar VastNed Retail actief is. Uitspraken daarover zijn voornamelijk gebaseerd op eigen kennis van de markt. Over het algemeen wordt door VastNed Retail waargenomen dat de bezettingsgraad in de eurozone wat afneemt. De kwalitatief mindere winkellocaties worden daarbij het hardst geraakt. Het internet heeft zich als retailkanaal verder ontwikkeld en laat hoge groeicijfers zien. De absolute omzet is relatief bescheiden vergeleken met die van de gehele detailhandel, maar het marktaandeel is onmiskenbaar gegroeid. Een typische internetverkoper als Dell staat in directe concurrentie met bijvoorbeeld Mediamarkt als het de verkoop van PC’s betreft. Deze concurrentie zal zich in 2004 uitbreiden naar onder andere de verkoop van televisies. Ook in de sfeer van boeken, CD’s en DVD’s hebben internetverkopers als Amazon.com en Bol.com een stevige positie weten te verwerven ten opzichte van de winkelgebonden detailhandel. De verwachting is dat het internet zich als verkoopkanaal verder zal ontwikkelen naast de winkelgebonden detailhandel.

Verslag van de directie

Totaal rendement per jaar

( in %)

Bron: Global Property Research (GPR), Bloomberg

GPR 250 Europa GPR 250 Nederland VastNed Retail

20 15 10 5

10 jaar

5 jaar

3 jaar

1 jaar

0

Effectenbeurs

Risico’s

Beleggers hebben de afgelopen vijf jaar stormachtige tijden meegemaakt op de Amsterdamse effectenbeurs. De CBS Herbeleggingsindex Algemeen voor aandelen fluctueerde fors. Indices voor beursgenoteerde vastgoedfondsen en obligaties waren relatief stabiel. De vastgoedfondsen behaalden gemiddeld de beste performance over deze periode. Het hogere directe rendement ten opzichte van obligaties maakt beursgenoteerde vastgoedfondsen aantrekkelijk.

Op korte termijn kan een verdere stijging van de euro ten opzichte van de dollar het herstel van de economische groei in de eurozone vertragen. De inflatie zal ook onder druk komen te staan, hetgeen een drukkend effect heeft op de indexering van de huurcontracten. Positief is dat de rente naar verwachting gunstig blijft voor de vastgoedmarkt.

De goede performance van vastgoed ten opzichte van obligaties en aandelen is niet aan de aandacht van de particuliere belegger ontsnapt. De particuliere belegger belegt naast beursgenoteerde vastgoedfondsen ook in vastgoedmaatschappen en dergelijke om het belang in vastgoed te vergroten. Producten als vastgoedmaatschappen hebben een hoger risicoprofiel, vanwege een veelal geringe spreiding met maar enkele vastgoedobjecten in de vastgoedportefeuille. De matige performance van aandelen op de beurs heeft het gewicht van vastgoed in de beleggingsportefeuille bij de institutionele belegger doen oplopen. Een aantal van deze beleggers heeft de doelweging voor vastgoed verhoogd, waardoor er niet verkocht hoeft te worden. Een aantal andere institutionele beleggers heeft als reactie op het hoge gewicht van vastgoed in de portefeuille vooral het belang in beursgenoteerde vastgoedfondsen teruggebracht, omdat deze fondsen het meest liquide zijn.

19

Tegenvallende economische groei kan de winkelmarkt verder onder druk zetten en leiden tot een daling van de bezettingsgraad. De geringe bevolkingsgroei in de eurozone is een punt van zorg geworden. Dit heeft aan actualiteit gewonnen omdat het toelatingsbeleid van economische vluchtelingen overal in de eurozone is verscherpt. Een geringe bevolkingsgroei betekent dat de vastgoedmarkt zich minder op kwantiteit moet richten, maar meer op kwaliteit. Daarvoor moet de regulering van de vastgoedmarkt meer aandacht krijgen. Een beleid gericht op kwantiteit leidt bij de huidige bevolkingsgroei op termijn tot een structureel lagere bezettingsgraad.

Nederland Economie De tegenvallende economische groei in 2003 is opvallend. De krappe arbeidsmarkt en het hoge inflatieniveau van de afgelopen jaren hebben de concurrentiepositie uitgehold en daarvan worden nu de wrange vruchten geplukt. Het overmatige optimisme van de Nederlandse consumenten in het afgelopen

VastNed Retail heeft in Nederland een vastgoedportefeuille bestaande uit grotendeels solitaire winkels en enkele winkelcentra. Er bestaat een grote spreiding naar aantallen objecten en huurders. Rotterdam, Korte Hoogstraat 22


Verwachte groei BNP 2003

( in %)

Bron: Consensus Forecast

3 2 1 0

Eurozone België Duitsland Frankrijk Italië Nederland Portugal Spanje

–1

verhoogd marktaandeel. In het verslagjaar maakte VendexKBB bekend haar V&D-warenhuizen te saneren. Een aantal zal worden gesloten en een aantal zal worden omgebouwd tot een andere winkelformule. De V&D-formule heeft het moeilijk met haar identiteit. Het terugtrekken van warenhuizen uit winkelgebieden kan lokaal gevolgen hebben als geen opvolging gegeven kan worden aan de opengevallen plek. Overigens is er nog steeds sprake van een gezonde dynamiek gezien het aantal winkelketens dat opstart of uitbreidt in de Nederlandse winkelmarkt.

decennium, gemeten via het consumentenvertrouwen, heeft in 2003 plaats gemaakt voor een meer gemiddeld niveau van consumentenvertrouwen. Via overleg tussen de sociale partners en de regering, ook wel bekend als het poldermodel, zijn de bakens intussen verzet en is het klimaat van matiging, zoals Nederland dat kent uit voorgaande decennia, weer terug. Het lijkt een kwestie van tijd alvorens dat positieve resultaten in de economie gaat opleveren. Aan de zijlijn speelt de ontwikkeling van de huizenprijzen mee. De sterke stijging van de huizenprijzen is veroorzaakt door schaarste op de huizenmarkt en die schaarste is nog steeds actueel. De betaalbaarheid van huizen staat echter wel onder druk en dat kan een daling van de huizenprijzen tot gevolg hebben als het economisch tegen blijft zitten. Hiervan kan mogelijk een negatief effect uitgaan op de consumentenbestedingen.

Ontwikkeling vastgoedportefeuille Objecten VastNed Retail heeft in Nederland een vastgoedportefeuille bestaande uit grotendeels solitaire winkels en enkele winkelcentra. Er bestaat een grote spreiding naar aantallen objecten en huurders. Van het grote aantal huurders behoort een groot deel tot landelijk opererende winkelketens. Geen van deze huurders heeft een dominante positie in de Nederlandse vastgoedportefeuille.

Vastgoedmarkt De Nederlandse winkelmarkt heeft relatief veel winkeloppervlakte met bovendien nog het een en ander in ontwikkeling. Onder druk van de economie is de bezettingsgraad in 2003 afgenomen op de mindere winkellocaties. Op enkele plaatsen is deze bezettingsgraad zelfs laag. Ook wordt in toenemende mate waargenomen dat nieuwe winkelprojecten niet meer volverhuurd openen. De perifere detailhandel heeft het bijzonder moeilijk door uitval van bestedingen in winkelbranches gerelateerd aan het wonen. Supermarkten zijn onder aanvoering van Albert Heijn aan een prijzenslag begonnen. Het lijkt een kwestie van tijd alvorens in deze branche slachtoffers zullen vallen. De grote supermarktketens zullen naar verwachting uiteindelijk hiervan profiteren door een

22

Aankopen Er hebben gedurende het boekjaar 2003 geen aankopen plaatsgevonden.

– – – –

Verkopen In het kader van doorstroming in de vastgoedportefeuille is een aantal objecten gedurende het boekjaar verkocht. Dit betreft de volgende objecten: Amsterdam, Parnassusweg 201-217 en 202-218 Breda, Ginnekenstraat 137b en 137c Capelle a/d IJssel, Winkelcentrum ‘De Terp’ De Bilt, Hessenweg 112


Nederland Tien grootste huurders

Expiratiedata huurcontracten (in%) De afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing (gewogen naar brutohuuropbrengsten)

Percentage van de theoretische huuropbrengst per 1 januari 2004

Totaal

– – – –

4,0 3,8 3,6 3,3 3,0 2,0 1,4 1,3 1,2 1,0

20 10 0

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 e.v.

Ahold Vendex KBB Laurus Blokker AS Watson Retail Network Megapool Easy Everything Free Record Shop Schoenenreus

24,6

Leidschendam, Weigelia 13a Rotterdam, Beijerlandselaan 171-173 en 192-202 Tilburg, Tobias Asserlaan 115a Zaandam, Westzijde 86 De opbrengst van deze verkopen bedroeg F 29,4 miljoen. Op deze verkopen is een verkoopresultaat van F 0,3 miljoen gerealiseerd. Taxaties De taxaties die in 2003 hebben plaatsgevonden hebben een waardestijging van F 6,1 miljoen laten zien. Bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg over het boekjaar 2003 97,9 % (2002: 98,5 %). De bezettingsgraad bevond zich het gehele jaar op een hoog niveau waarbij gedurende het jaar 2003 (kwartaal op kwartaal) de bezettingsgraad weer licht is toegenomen. Expiratiedata huurcontracten De spreiding van de expiratiedata van de huurcontracten is hierboven weergegeven.

Spanje Economie De Spaanse economie maakt een sterke periode door. Van de zeven landen waarin VastNed Retail belegt, is de groei van het BNP in Spanje verreweg het hoogst. Het is daarbij vooral de gunstige renteontwikkeling van de laatste jaren die een belangrijk effect heeft gehad op de consumentenbestedingen. Hypotheken zijn in Spanje voornamelijk kort gefinancierd, dat wil zeggen met een rentelooptijd tot 1 jaar. Naast deze bonus voor de consument heeft de gunstige rente-

23

ontwikkeling ook een ongekende stijging van de huizenprijzen en daaraan gerelateerde hypotheken teweeggebracht. Het is vooral het renterisico dat de komende jaren een gevaar vormt voor de economische groei van Spanje. Een sterke toename van de korte rente heeft niet alleen een directe daling van het vrij beschikbaar inkomen tot gevolg, maar zal ook een ‘wealth effect’ kunnen genereren als gevolg van daling van huizenprijzen. Een sterke rentestijging lijkt zich eerder in latere jaren te kunnen voordoen dan op de kortere termijn. Vastgoedmarkt De Spaanse winkelmarkt heeft op het gebied van winkelcentra een stormachtige ontwikkeling doorgemaakt. Ondanks het feit dat de regulering voor het bouwen van nieuwe winkelcentra nu is aangescherpt, bevinden zich nog veel nieuwe winkelcentra in verschillende stadia van ontwikkeling. Het is niet meer de verwachting dat alles ook daadwerkelijk zal worden gebouwd. Niettemin zal op enkele plekken in Spanje een zekere mate van overbewinkeling ontstaan. De binnenstad en de perifere detailhandel (in het buitenland meestal aangeduid met ‘retail warehousing’) zijn in ontwikkeling achtergebleven bij de winkelcentra. In deze markten zijn nog voldoende mogelijkheden tot (her)ontwikkeling en modernisering. De bezettingsgraad is in de gehele markt enigszins afgenomen, maar staat absoluut genomen nog op een hoog niveau. Enkele internationale retailers, zoals Mediamarkt en Ikea, hebben groot succes met het uitrollen van hun winkelformule in Spanje. Inditex, het moederconcern van onder andere Zara, heeft in haar thuismarkt in 2003 hier en daar voor het eerst moeite de omzet in bestaande winkels te vergroten.


Spanje Tien grootste huurders



Totaal

5,7 5,7 4,9 3,4 2,6 2,4 2,0 1,9 1,9 1,7

40 20 0

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 e.v.

Inditex Eroski Media Markt Leroy Merlin Cinebox McDonalds Mango Cinesa Cortefiel Grupo Zena

32,2

Ontwikkeling vastgoedportefeuille Objecten VastNed Retail heeft in Spanje een vastgoedportefeuille welke bestaat uit een 15-tal objecten. Dit betreft grotendeels winkelcentra. Tevens is ook een aantal perifere detailhandelsobjecten en winkels in eigendom. Van het grote aantal huurders behoort het merendeel deel tot internationaal opererende winkelketens. Geen van deze huurders heeft een dominante positie in de Spaanse vastgoedportefeuille. VastNed Retail heeft in februari 2003 in Castellón de la Plana een ‘Mediamarkt’ in exploitatie genomen. Aankopen Madrid Sur In mei 2003 heeft VastNed Retail haar positie op de Madrileense markt versterkt door het winkelcentrum Madrid Sur te verwerven. Deze acquisitie is in twee onderdelen te splitsen, te weten: de verwerving van de hypermarkt en de verwerving van het daarmee verbonden winkelcentrum. De hypermarkt is in een sale and leaseback-transactie verworven van Eroski. Verwerving vond plaats tegen F 21,4 miljoen. Deze hypermarkt heeft een bruto verhuurbare oppervlakte van meer dan 10.000 vierkante meter. De huurovereenkomst met Eroski, de op één na grootste retailer in Spanje, heeft een looptijd van 25 jaar, met opzeggingsmogelijkheid door de huurder na twaalf jaar. De hypermarkt is volledig in eigendom van VastNed Retail. Tevens heeft VastNed Retail het Mall-gedeelte van het winkelcentrum gekocht voor F 43,0 miljoen. Het Mall-gedeelte heeft meer dan 13.000 vierkante meter 24

bruto verhuurbare oppervlakte. Deze verwerving heeft plaatsgevonden in de vorm van een joint venture met Lar-Grosvenor, waarin VastNed Retail een meerderheidsbelang heeft van 50,1525 %. Ongeveer 65 % van de huurovereenkomsten, die een huurwaarde van 50 % van het totale project vertegenwoordigen, is in het najaar 2003 heronderhandeld en heeft voor die overeenkomsten een huur opgeleverd die meer dan 10 % hoger is dan die op het moment van acquisitie. Verkopen Er hebben gedurende het boekjaar 2003 geen verkopen plaatsgevonden. Taxaties De taxaties die in 2003 hebben plaatsgevonden laten een waardestijging van F 4,5 miljoen zien. De waardestijging werd beperkt door een afwaardering van 8 % op Parque Vistahermosa te Alicante. Bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg over het boekjaar 2003 96,6 % (2002: 97,1%). De meeste objecten hebben een bezettingsgraad van 100 %. Echter, het object in Alicante, Parque Vistahermosa, dat in 2002 in exploitatie is genomen, had een bezettingsgraad van 87,0 %. Ook in 2004 zullen grote inspanningen worden verricht om de bezettingsgraad van dit project te verhogen. Expiratiedata huurcontracten De spreiding van de expiratiedata van de huurcontracten is hierboven weergegeven. Het relatief hoge percentage van mogelijke expiraties in 2004 is toe te rekenen aan enkele grote winkelketens, zoals Inditex die uitsluitend huurovereenkomsten aangaan met een opzegmogelijkheid van een jaar.

Parijs –> Antwerpen –> Brugge –> Badalona –> Dortmund

België

aangeduid als ‘baanwinkels’) is stabiel en ziet nog steeds uitbreidingsvraag. Voor zowel de binnenstad als de periferie geldt dat zwakkere winkelgebieden het moeilijk hebben in het huidige economische klimaat. De bezettingsgraad is in enige mate afgenomen, maar bevindt zich absoluut nog op een hoog niveau. Hema is zeer actief in België en vestigt zich nu ook in steden van kleinere omvang. C&A is druk doende met uitbreiding van nieuwe concepten en daarnaast zijn er initiatieven tot het starten van nieuwe modeketens door internationale retailers.

Economie Voorspellingen betreffende de Belgische economie vinden vaak grond in de ontwikkeling van de drie grote economieën die aan België grenzen, Frankrijk, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk, alsmede die van Nederland. De ontwikkeling van de economie kent daarmee veel gelijkenis met die van de eurozone, waarbij de Belgische economie ook in enige mate heeft kunnen profiteren van het verlies aan concurrentiekracht van Nederland en het op dit moment ook beter doet dan de Nederlandse economie. Belangrijk element in de Belgische economie is de relatief gunstige ontwikkeling van het overheidstekort door een op korte termijn gunstige deal met Belgacom. Ondanks dat deze deal een eenmalig karakter heeft, betekent het wel dat de Belgische economie relatief minder te lijden heeft van bezuinigingen dan die in de buurlanden.

Ontwikkeling vastgoedportefeuille Objecten De Belgische vastgoedportefeuille bestaat uit binnenstedelijke solitaire winkels en perifere detailhandel. Aankopen Gedurende het boekjaar 2003 hebben geen aankopen plaatsgevonden.

Vastgoedmarkt Per jaar komt er in België slechts een enkel nieuw winkelcentrum bij. Het verkrijgen van een vergunning voor het ontwikkelen is een tijdrovende en kostbare zaak die een belangrijke drempel voor ontwikkelaars vormt. Het verslagjaar 2003 was een bijzonder jaar met de opening van drie nieuwe winkelcentra of fasen daarvan. Voor de nieuwe toegevoegde winkelruimten is grote belangstelling en deze zijn dan ook goed verhuurd. In de binnensteden is de stoom er even van af. Dat is voornamelijk te merken aan de daling van het sleutelgeld dat betaald moet worden aan de vertrekkende winkelier. De verhuurder ziet stabiele huurwaarden. De perifere detailhandel (in België 25

– – – – – – – – –

Verkopen Wel hebben enkele verkopen plaatsgevonden, dit betreft de volgende objecten: Antwerpen, Hovenierstraat 1 Antwerpen, Korte Gasthuisstraat 27 (appartementen) Marcinelle, Rue des Champs 17 Mechelen, Bruul 39-41 (appartement) Mortsel, Statielei 71 en 73 (appartementen) Rixensart, Rue Robert Boisacq 11 Runkst, Sint-Hubertusplein 46 Waver, Rue Pont du Christ 46 (appartementen) Wilrijk, Boomsesteenweg 658-662 (grondruil) In totaal werd voor F 2,4 miljoen aan vastgoed verkocht. Hierop werd een boekwinst van F 0,3 miljoen (77 % belang VastNed Retail) gerealiseerd.


België Tien grootste huurders



10,5 6,0 3,9 3,6 2,6 2,2 2,0 1,6 1,6 1,5

Totaal

35,5

40 20 0

Taxaties De taxaties die in 2003 hebben plaatsgevonden laten een waardestijging van F 2,9 miljoen zien (77 % belang VastNed Retail). Bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg over het boekjaar 2003 92,7 % (2002: 96,7 %). De daling in 2003 is het gevolg van het in exploitatie nemen van de factory outlet te Messancy, met een bezettingsgraad van ongeveer 40 %. Aangezien de factory outlet zich in een opstartfase bevindt zullen in 2004 grote inspanningen worden verricht om de bezettingsgraad te verhogen. Expiratiedata huurcontracten De spreiding van de expiratiedata van de huurcontracten is hierboven weergegeven. De concentratie van opzeggingsmogelijkheden in de periode 2004 tot en met 2006 is toe te rekenen aan het lokaal wettelijk kader (3-6-9-contracten).

Duitsland Economie De prestaties van Duitsland op het gebied van economische groei zijn al een aantal jaren beduidend minder dan die van de eurozone als geheel. Er spelen structurele problemen mee op de achtergrond, wat ook de reden is dat economen vraagtekens zetten bij de kracht van een toekomstig economisch herstel. Het jaar 2003 werkt wat dat betreft alleen maar bevestigend. De groei komt van de export, terwijl de lokale economie keer op keer teleurstelt. Door de hardnekkig hoge werkloosheid en de zorg over de economie houden de Duitsers de hand op de knip.

26

2004 2005 2006

H&M Aldi Euroshoe Vögele IC Company’s Megapool Het Genoegen Gamma Piocheur Brantano

De export is toch steeds de gangmaker van de economie. De reden daarvoor ligt waarschijnlijk in de kracht van de Duitse merken en de hoogstaande research en ontwikkeling. Ondanks dat de Duitse economie keer op keer teleurstelt, kunnen er voor de lange termijn enige lichtpuntjes worden gezien. Het belangrijkste is waarschijnlijk dat het land na de uitbreiding van de EU zeer centraal binnen die EU ligt. Een positie waarvan het land op termijn moet kunnen profiteren. Vastgoedmarkt De Duitse detailhandel heeft in 2002 al te lijden gehad van een forse krimp in de detailhandelsbestedingen. In 2003 was deze situatie beter, maar niettemin vielen ook in dit jaar de bestedingen lager uit. De jarenlange uitholling van de positie van de consument ligt hieraan ten grondslag en is naar boven gekomen op het moment dat de economische situatie verslechterde. Na een jarenlang gevecht tegen de economische omstandigheden is rationalisatie van de marktpositie nu het sleutelwoord waarmee het beleid van de gemiddelde retailer gekenmerkt wordt. Tegen deze achtergrond moeten ook de ontwikkelingen in de Duitse winkelmarkt bezien worden. Minder sterke winkelgebieden in kleine en middelgrote steden hebben nu met een relatief lage bezettingsgraad te kampen. De verwachting is dat de recent doorgevoerde verlenging van openingstijden op de zaterdag de concurrentie tussen winkelgebieden zal verscherpen en de positie van de zwakke winkelgebieden verder zal verslechteren. Op termijn zal het economische herstel deze situatie weer wat kunnen verbeteren. De Duitse particulier heeft zeer veel geld gestopt in de Duitse open end-vastgoedfondsen en het overgrote


Duitsland Tien grootste huurders



Totaal

7,3 5,5 4,4 3,4 2,5 2,3 2,2 2,0 1,9 1,8

20 10 0

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 e.v.

Praktiker AVA (Allgemeine Handelsgesellschaft) Marktkauf Spar H&M Famila REWE Coop Bauhaus Extra

33,3

deel van dit geld zal in Duitsland zelf worden belegd. Schaarste aan topbeleggingen in de winkelmarkt heeft de beleggingswaarde van dit type objecten opgedreven.

Standards en de Valuation Standards van RICS). Deze objecten vertegenwoordigen volgens de taxatie een waarde van F 220 miljoen. Deze waarde is in de jaarrekening 2003 verwerkt.

Ontwikkeling vastgoedportefeuille

Bezettingsgraad De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille bedroeg in 2003 91,3 % (2002: 94,5 %).

Objecten De Duitse vastgoedportefeuille van VastNed Retail betreft een in het westen van Duitsland geconcentreerde vastgoedportefeuille bestaande uit 38 objecten. Aan- en verkopen Gedurende het boekjaar 2003 hebben geen aan- en verkopen plaatsgevonden. Wel vinden gesprekken plaats met potentiële kopers voor de gehele vastgoedportefeuille dan wel delen daarvan. Dit heeft op dit moment echter nog niet tot een transactie geleid. De directie volhardt echter in haar voornemen de Duitse vastgoedportefeuille, danwel delen daarvan, te verkopen teneinde zich te kunnen concentreren op haar kernlanden. Redenen zijn dat de directie verwacht dat de vastgoedportefeuille in combinatie met een aanhoudend zwak consumentenvertrouwen geen uitzicht biedt op verbetering van de resultaten. Taxaties Eind 2003 heeft VastNed Retail de objecten van de Duitse vastgoedportefeuille laten waarderen door een onafhankelijk internationaal taxateur. Voorheen was de gepubliceerde waarde van de Duitse vastgoedportefeuille gebaseerd op Duitse waarderingsregels. De internationale taxateur heeft de objecten van de Duitse vastgoedportefeuille gewaardeerd conform internationale taxatieregels (International Valuation

27

Expiratiedata huurcontracten De spreiding van de expiratiedata van de huurcontracten is hierboven weergegeven. Opgemerkt dient te worden dat de contracten voor onbepaalde tijd in 2004 zijn gerapporteerd.

Frankrijk Economie Frankrijk is binnen de eurozone het land dat op industrieel gebied goed kan concurreren met Duitsland en met de Verenigde Staten. Het succes van de auto- en de vliegtuigindustrie is daar het beste voorbeeld van. Ook met de vroege introductie van de hogesnelheidstrein toonde Frankrijk al eerder leiderschap op industrieel gebied. De export is een belangrijke motor voor de Franse economie en was dat ook in 2003. Naast de export droeg de consument de laatste jaren bij aan de groei. In het verslagjaar is deze bijdrage echter geminimaliseerd onder druk van de economische situatie en zijn de besparingen bij de consument opgelopen. De economische indicatoren wijzen wel op een gunstige onderliggende economische ontwikkeling die zich in 2004 zal doorzetten en het economische herstel kracht zal geven. Een zorg voor de concurrentiepositie is de kracht van de euro ten opzichte van de dollar.


Frankrijk Tien grootste huurders



20,5 7,8 6,9 6,2 3,9 3,9 2,7 2,1 2,1 1,7

Totaal

57,8

40 20 0

Vastgoedmarkt Frankrijk bracht in het vorige decennium belangrijke restricties aan met betrekking tot de ontwikkeling van nieuwe winkelcentra. De focus van de ontwikkelaars heeft zich daarop verplaatst naar de binnensteden van Frankrijk. Het thema van vandaag is de regeneratie van de binnensteden, een ontwikkeling die vergelijkbaar is met die in Nederland in de negentigerjaren. Perifeer is het winkelaanbod sterk versnipperd en verouderd. Het is bijzonder lastig goede retailparken te ontwikkelen. Als deze tot stand komen, zijn ze goed verhuurd en gaan ze voor topprijzen van de hand. Het transactievolume in de Franse winkelbeleggingsmarkt is teruggelopen, ook in vergelijking tot ZuidEuropese landen als Italië, Spanje en Portugal. Retailers hebben onder druk van de economische situatie een wat afwachtende houding aangenomen en dat is vooral op de mindere winkellocaties terug te zien. De bezettingsgraad is enigszins gedaald, maar staat absoluut nog op een hoog niveau. Bij grote retailers, zoals Sandinvest, Mondial Moquettes en Pinault Printemps Redoute groeit het besef dat de eigen winkelportefeuille een grote waarde heeft. Dit heeft geleid tot een aantal sale and leaseback-transacties om de balanspositie te verbeteren. Ontwikkeling vastgoedportefeuille Objecten VastNed Retail heeft in Frankrijk een vastgoedportefeuille die bestaat uit een 43-tal objecten. Dit betreft grotendeels solitaire winkels. Echter ook een drietal winkelcentra en twee grootschalige detailhandelsobjecten behoren tot de vastgoedportefeuille.

28

2004 2005 2006 2007 e.v.

H&M Kingfisher (Castorama) Auchan Armand Thiery Ultima Gate Vivarte (La Halle + Minelli) Fnac Rallye Group (Go Sport + Courir) Douglas Jennyfer

Aan- en verkopen Er hebben gedurende het boekjaar 2003 geen aan- en verkopen plaatsgevonden. Taxaties De taxaties die in 2003 hebben plaatsgevonden laten een waardestijging van F 9,0 miljoen zien. Bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg over het boekjaar 2003 99,4 % (2002: 99,7%). Expiratiedata huurcontracten De spreiding van de expiratiedata van de huurcontracten is hierboven weergegeven.

Overige landen Economie De Italiaanse economie doet het relatief goed, gedreven door een goede bijdrage van de export. De consument blijft meer besteden dan verwacht en de indicatoren betreffende de economie stemmen positief voor 2004. De Portugese economie wordt hard geraakt door een sterke terugloop van de private bestedingen met als doel de financiële balans weer in evenwicht te brengen, nadat in het vorige decennium de schulden van de private sector te ver waren opgelopen. Vastgoedmarkt In de Italiaanse winkelmarkt is een fundamenteel gebrek aan moderne winkelfaciliteiten. Deze markt heeft nog steeds een gefragmenteerde structuur met de nadruk op kleine winkels. De grotere winkelketens

Malaga –> Hilversum –> ’s-Hertogenbosch –> Langenfeld

doen het beter dan de lokale winkelier, hetgeen tot sanering kan leiden. De ontwikkeling van nieuwe winkelcentra is onderhevig aan strikte regulering, maar kan op brede belangstelling van winkeliers en beleggers rekenen. In Portugal is de modernisering van het winkelapparaat al in de negentiger jaren ingezet, hetgeen zich tot op de dag van vandaag doorzet. De ontwikkeling van het binnenstedelijk winkelapparaat loopt daarbij achter. De teruggang in de economie heeft de retailmarkt onder druk gezet, hetgeen vooral te merken is op zwakkere winkellocaties. Italië Ontwikkeling vastgoedportefeuille Objecten De Italiaanse vastgoedportefeuille bestaat uit een winkelcentrum te Parma en een solitaire winkel te Milaan. Beide objecten zijn volledig verhuurd. Taxaties De taxaties hebben geleid tot een waardestijging van F 2,3 miljoen. Aan- en verkopen In 2003 hebben geen aan- en verkopen plaatsgevonden. VastNed Retail is voornemens beide objecten te verkopen.

29

Portugal Ontwikkeling vastgoedportefeuille Objecten De Portugese vastgoedportefeuille bestaat uit een negental winkels die verhuurd zijn aan de opticienketen MultiOpticas. Deze winkels zijn verkregen in het kader van een sale and leaseback-transactie en zijn langjarig verhuurd. De bezettingsgraad bedraagt 100%. Taxaties De taxaties hebben geleid tot F 0,3 miljoen lagere waardering.

Financiële resultaten Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat nam toe met 5,3 % van F 64,3 miljoen in 2002 tot F 67,7 miljoen in 2003. Het direct beleggingsresultaat per aandeel, berekend op basis van het door stockdividend toegenomen gemiddeld aantal uitstaande gewone aandelen, nam toe met 2,2 % van F 4,15 naar F 4,24. Brutohuuropbrengsten De totale brutohuuropbrengsten stegen in 2003 met 4,3 % tot F 128,9 miljoen (2002: F 123,6 miljoen). Deze stijging is, behalve door indexatie en huurverbeteringen, voornamelijk het gevolg van uitbreidingen in de vastgoedportefeuille gedurende 2002 en 2003. Hierdoor namen de brutohuuropbrengsten toe in met name Spanje, België en Portugal. De brutohuuropbrengsten van de Nederlandse vastgoedportefeuille

Overpelt –> Burgos –> Leidschendam –> Leeuwarden –> Barcelona

daalden als gevolg van verkopen eind 2002 en gedurende 2003. De brutohuuropbrengsten werden verder negatief beïnvloed door een daling van de bezettingsgraad in de Duitse en Belgische vastgoedportefeuille. De financiële bezettingsgraad van de totale vastgoedportefeuille uitgedrukt in een percentage van de theoretische huuropbrengsten, daalde licht van 97,6 % in 2002 tot 96,0 % in 2003. De daling van de bezettingsgraad is met name toe te rekenen aan de gevolgen van de zwakke economie in Duitsland en het in exploitatie nemen van de factory outlet te Messancy. Exploitatiekosten De exploitatiekosten uitgedrukt in een percentage van de brutohuuropbrengsten daalden in 2003 van 15,4 % naar 15,3 % en kwamen daarmee uit op F 19,7 miljoen (2002: F 19,0 miljoen). Deze geringe daling in 2003 is toe te schrijven aan de relatieve daling van de Nederlandse vastgoedportefeuille in de totale vastgoedportefeuille, welke hogere exploitatiekosten kent. De exploitatiekosten in de Duitse vastgoedportefeuille bleven, evenals in 2002, onverminderd hoog door hoge voorzieningen voor dubieuze debiteuren en niet verrekenbare servicekosten. Interest, algemene kosten, belastingen naar de winst en minderheidsbelangen Ondanks de per saldo toegenomen vastgoedportefeuille, bleven de interestkosten door een iets lagere gemiddelde rentevoet over het totale vreemd vermogen ongeveer gelijk aan die van 2002 op F 32,7 miljoen. De algemene kosten, na toerekening van kosten van vermogensbeheer, stegen in 2003 van F 1,9 miljoen naar F 2,5 miljoen. Deze stijging ten opzichte van

30

2002 is met name het gevolg van hogere pensioenlasten, voornamelijk als gevolg van additionele backserviceverplichtingen van in totaal F 0,4 miljoen. Daarnaast namen de advieskosten toe met F 0,3 miljoen in verband met het vanaf 1 januari 2003 opnemen in de consolidatie van Foram Management. De belastingen naar de winst namen toe van F 1,4 miljoen in 2002 naar F 1,7 miljoen in 2003. Deze toename is vooral het gevolg van de hierboven genoemde overname van de belastingplichtige vennootschap Foram Management. Het aan derden toekomende resultaat nam toe van F 4,3 miljoen naar F 4,6 miljoen met name in verband met de aankoop van het Spaanse winkelcentrum ‘Madrid Sur’ via een 50,1525 % belang in een Spaanse vennootschap. De minderheidsaandeelhouder in deze vennootschap is Lar-Grosvenor. Het belang in deze Spaanse vennootschap is in de jaarrekening door middel van integrale consolidatie opgenomen vanaf 1 april 2003. Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat over 2003 bedroeg F 27,0 miljoen negatief (2002: F 17,8 miljoen negatief). Het indirect beleggingsresultaat is opgebouwd uit ongerealiseerde herwaarderingen op de vastgoedportefeuille van F 17,9 miljoen negatief (2002: F 8,3 miljoen negatief), gerealiseerde positieve verkoopresultaten ten opzichte van de laatste gerapporteerde taxatiewaarde F 0,7 miljoen (2002: F 1,5 miljoen), verminderd met dotaties aan de voorziening voor latente belastingverplichtingen ad F 3,8 miljoen (2002: F 3,2 miljoen) en de kosten van vermogensbeheer ad F 5,9 miljoen (2002: F 7,8 miljoen).


De gemiddelde rentepercentages en de jaren van interestherzieningen Bedrag (x € 1 miljoen)

Gemiddelde interest (in %)

152,0 36,4 63,1 104,4 116,5 125,6

3,51 5,63 4,80 4,75 4,45 5,14

2004 2005 2006 2007 2008 2009 e.v.

Het indirect beleggingsresultaat per aandeel kwam uit op F 1,69 negatief (2002: F 1,14 negatief) Ongerealiseerde herwaardering De negatieve ongerealiseerde herwaardering is veroorzaakt door afwaardering van de Duitse vastgoedportefeuille met F 42,4 miljoen. De ongerealiseerde herwaardering van de vastgoedportefeuilles in de overige landen bedroeg F 24,5 miljoen positief. Met name de vastgoedportefeuilles in Frankrijk en Italië stegen met percentages ruim boven de daar geldende inflatie. In Spanje werd de stijging beperkt door een afwaardering van het winkel- en leisurepark Parque Vistahermosa met 8 %. Dit project werd in 2002 in exploitatie genomen en kende ultimo 2003 een bezettingsgraad van 87,0 %. Kosten van vermogensbeheer De kosten van vermogensbeheer daalden in 2003 met F 1,9 miljoen van F 7,8 miljoen in 2002 naar F 5,9 miljoen in 2003. De daling is het gevolg van de overname van Foram Management per 1 januari 2003, waardoor de door deze vennootschap in voorgaande jaren in rekening gebrachte kosten van vermogensbeheer in de geconsolideerde cijfers zijn komen te vervallen. Financiering met eigen vermogen en vreemd vermogen In verband met het aan aandeelhouders voorgelegde keuzedividend over 2002 van F 4,15 geheel in contanten of F 2,65 in contanten en 4,17 % in aandelen ten laste van de agioreserve, werden gedurende het boekjaar 500.783 aandelen uitgegeven uit hoofde van stock31

dividend. Daarmee werd voor 76,8 % van het aantal uitstaande aandelen (2002: 84,2 %) geopteerd voor stockdividend. Het groepsvermogen uitgedrukt in een percentage van het belegd vermogen daalde in 2003 van 51,6 % ultimo 2002 naar 50,7 % ultimo 2003. Deze daling was voornamelijk het gevolg van de afwaardering van de Duitse portefeuille en de uitbreiding van de Spaanse vastgoedportefeuille met het object Madrid Sur. De verkrijgingsprijs (inclusief aankoopkosten) van dit object op basis van 100 % bedroeg F 64,4 miljoen. Het winkelcentrum is gefinancierd met een langlopende hypothecaire lening van F 30,7 miljoen met een jaarlijks aan te passen interestpercentage (per 31 december 2003: 2,98%). De hypermarkt is gefinancierd met een langlopende hypothecaire lening van F 12,6 miljoen met een gefixeerde rente van 4,78 %. De verhouding tussen lang vreemd vermogen (langer dan 1 jaar) en kort vreemd vermogen (korter dan 1 jaar) wijzigde van 61/39 naar 75/25 voornamelijk als gevolg van de financiering van de investering in Madrid. Daarnaast werd in verband met eerdergenoemde verkopen vooral kort vreemd vermogen afgelost en vond ten aanzien van de Belgische vastgoedportefeuille een verschuiving van kort vreemd vermogen naar lang vreemd vermogen van F 25 miljoen plaats (looptijd 3 jaar). De gemiddelde looptijd van het lang vreemd vermogen steeg licht van 4,0 naar 4,3 jaar. Van het totaal aan langlopende leningen ad F 598,0 miljoen zijn de gemiddelde rentepercentages en de jaren van interestherzieningen als hierboven weergegeven.

De taxaties van de Nederlandse vastgoedportefeuille die in 2003 hebben plaatsgevonden hebben een waardestijging van € 6,1 miljoen laten zien. Houten, winkelcentrum Het Rond


Dividend per aandeel

( in €)

2001 4,01 2002 4,15 2003 4,24

De gemiddelde interestvoet van de langlopende leningen over 2003 bedroeg 4,73 % (2002: 5,08 %). De kortlopende interestdragende leningen kenden een gemiddelde interestvoet in 2003 van 3,12 % (2002: 3,86 %). Eigen vermogen per aandeel Het eigen vermogen per aandeel, inclusief het direct beleggingsresultaat, daalde vooral als gevolg van de afwaardering van de Duitse vastgoedportefeuille, van F 48,80 naar F 46,90.

Dividendvoorstel Het dividendbeleid van VastNed Retail gaat in beginsel uit van het geheel of nagenoeg geheel aan de aandeelhouders ter beschikking stellen van het direct beleggingsresultaat. Daarbij wordt in lijn met voorgaande jaren aan aandeelhouders een keuzedividend voorgesteld waarbij het dividend naar keuze van de individuele aandeelhouders kan worden opgenomen hetzij geheel in contanten dan wel gedeeltelijk in contanten en gedeeltelijk in de vorm van stockdividend ten laste van de agioreserve. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggingsinstellingen dient tenminste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Conform het hierboven genoemde dividendbeleid zal aan de op 6 april 2004 te houden algemene vergadering van aandeelhouders worden voorgesteld het dividend vast te stellen op F 4,24 per gewoon aandeel. Rekeninghoudend met de hiervoor genoemde fiscale uitdelingsverplichting en de alsdan geldende beurskoers zal het dividend, naast opname geheel in contanten, ook kunnen worden opgenomen in F 2,45 in contanten en een nader te bepalen percentage in aandelen VastNed Retail ten laste van de agioreserve. 34

Risicomanagement Het beleggen in een vastgoedmaatschappij brengt risico’s met zich mee. Deze risico’s hangen enerzijds samen met het vastgoed zelf, maar anderzijds ook met de wijze waarop het vastgoed is gefinancierd en de wijze waarop de aankoop (fiscaal) is gestructureerd. Risico’s inherent aan vastgoed VastNed Retail streeft ernaar om met haar vastgoedportefeuille een combinatie van direct rendement op basis van brutohuuropbrengsten en indirect rendement door waardegroei van de vastgoedportefeuille te behalen. De hoogte van het rendement hangt in beginsel samen met het risicoprofiel van het betreffende vastgoed. Het rendement kan negatief beïnvloed worden door de algemene economische situatie in de landen waar VastNed Retail actief is en door lokale marktomstandigheden waardoor een overaanbod van of een afname van de vraag naar vastgoed ontstaat. Verder worden het rendement en daarbij behorende risico’s in belangrijke mate bepaald door de aard en ligging van het vastgoed en de mate waarin het vastgoed moet concurreren met nabijgelegen vastgoedobjecten. Daarnaast kan het rendement negatief worden beïnvloed door stijgende exploitatiekosten, als gevolg van bijvoorbeeld gewijzigde regelgeving ten aanzien van milieu,- veiligheids- en onderhoudsnormen of nieuw vergunningenbeleid. Ook wijzigingen in fiscale regelgeving en huurwetgeving kunnen invloed hebben op het te behalen rendement. Een belangrijke risicofactor is de kwaliteit van de huurder en het huurcontract. Een financieel zwakke huurder kan resulteren in het wegvallen van kasstromen en uiteindelijk leegstand omdat het vastgoedobject niet aansluitend wederverhuurd kan worden.

Nice –> Schoorl –> Antwerpen –> Mönchengladbach –> Wesel

Portefeuillemanagement

Financieringsrisico

Het management van VastNed Retail inventariseert continu de ontwikkelingen van bovengenoemde factoren, zowel bij aankoop als gedurende de beleggingsperiode van het vastgoed. Op basis van een zo goed mogelijke inschatting van deze risicofactoren wordt een risicoprofiel aan een vastgoedobject toegekend. Afhankelijk van het risicoprofiel dient een bepaald rendement gerealiseerd te worden. VastNed Retail hanteert een intern rekenmodel op basis waarvan periodiek voor elk vastgoedobject het verwachte toekomstige rendement wordt berekend. Dit verwachte rendement wordt afgezet tegen het te behalen rendement op basis van het ingeschatte risicoprofiel. VastNed Retail streeft enerzijds naar een evenwichtige verhouding tussen risicoprofiel en rendement van haar individuele vastgoedobjecten. Anderzijds wordt ernaar gestreefd om het totale portefeuillerisico te mitigeren door binnen de vastgoedportefeuille een spreiding aan te brengen naar geografische ligging, omvang van de objecten, kwaliteit van de huurders en dergelijke. Daarnaast zijn interne, administratief-organisatorische maatregelen getroffen die gericht zijn op het zoveel mogelijk beperken van risico’s. Hierbij valt te denken aan een zorgvuldige investeringsselectieprocedure, het screenen van huurders bij het aangaan van huurcontracten, het bewaken van huurachterstanden, het tijdig anticiperen op toekomstige huuropzeggingen en contractherzieningen, het bewaken van de bezettingsgraad en dergelijke. Valutarisico’s zijn uitgesloten door uitsluitend te beleggen in de eurozone.

De vastgoedportefeuille kan gefinancierd worden met deels eigen vermogen en deels vreemd vermogen. Een relatieve toename van het vreemd vermogen ten opzichte van het eigen vermogen kan resulteren in een hoger rendement (zogenaamde ‘leverage’), maar daarmee ook een verhoogd risico. Bij tegenvallende rendementen uit vastgoed kan bij een hoge mate van leverage het risico ontstaan dat niet meer aan de rente- en aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Financiering met nieuw vreemd vermogen kan in dat geval niet worden verkregen of slechts tegen zeer ongunstige condities. Om aan de betalingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen dient vastgoed verkocht te worden, vaak niet tegen de meest gunstige condities.

35

Om dit risico te beperken is het uitgangspunt van VastNed Retail dat financiering met vreemd vermogen van de vastgoedportefeuille beperkt blijft tot circa 40 à 45 % van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aankoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op vastgoed acceptabele rentestand. Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement tevens afhankelijk van de ontwikkeling van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een verhouding van eenderde kort vreemd vermogen en tweederde lang vreemd vermogen. Verder wordt binnen het lang vreemd vermogen gestreefd naar een evenwichtige spreiding over de jaren in renteherzieningsdata en herfinancieringsdata.

Turnhout –> Lyon –> Amsterdam –> Leek –> Sens

Fiscale risico’s Fiscaliteit speelt een belangrijke rol bij het beleggen in vastgoed. Hierbij valt te denken aan onder andere vennootschapsbelasting, overdrachtsbelasting, omzetbelasting en lokale heffingen. Overdrachtsbelasting Met name bij de aankoop van vastgoed zal de overdracht zodanig gestructureerd worden dat de verschuldigde overdrachtsbelasting, of daarmee vergelijkbare heffingen, beperkt is. Het is mogelijk dat de belastingautoriteiten het standpunt innemen dat overdrachtsbelasting verschuldigd is. VastNed Retail streeft ernaar het bovenstaande risico te beperken door zorgvuldige analyse van de fiscale risico’s vooraf door de directie, daarbij ondersteund door deskundige interne en externe fiscalisten. In bepaalde gevallen kunnen tevens garanties worden gevraagd van de verkoper van het vastgoed. Vennootschapsbelasting VastNed Retail is een fiscale beleggingsinstelling op grond waarvan zij, onder bepaalde voorwaarden, geen vennootschapsbelasting verschuldigd is over het door haar behaalde resultaat op de Nederlandse vastgoedportefeuille. Er bestaat de mogelijkheid dat VastNed Retail niet meer aan de voorwaarden van de fiscale beleggingsinstelling kan voldoen, waardoor zij alsnog vennootschapsbelastingplichtig wordt over zowel haar directe als indirecte resultaat. De voorwaarden hebben met name betrekking op de samenstelling van het aandeelhoudersbestand, de fiscale financieringsverhoudingen en de fiscale uitdelingsverplichting.

36

VastNed Retail beperkt dit risico door regelmatige en zorgvuldige bewaking van het voldoen aan bovengenoemde voorwaarden door directie en raad van commissarissen, daarbij bijgestaan door deskundige interne en externe fiscalisten. Ter beheersing van de genoemde risico’s hanteert de directie risicoanalyses terzake van de doelstellingen. Zij heeft voorts een handleiding hiervoor opgesteld en past systematische monitoring en rapportering toe. De risicobeheersings- en controlesystemen zijn adequaat en effectief.

IFRS VastNed Retail zal als beursgenoteerde onderneming conform de Europese verordening vanaf het boekjaar 2005 haar jaarrekening opstellen op basis van IFRS. Aangezien de in de jaarrekening 2005 op te nemen vergelijkende cijfers over 2004 ook op IFRS-grondslagen dienen te worden opgesteld, zal per 1 januari 2004 een IFRS- openingsbalans opgesteld worden. Als fonds dat behoort tot NextPrime van Euronext, zal VastNed Retail in haar halfjaarbericht 2004 voor het eerst een overzicht opnemen van de effecten van de implementatie van IFRS op deze openingsbalans per 1 januari 2004 en het resultaat over 2004. VastNed Retail is samen met andere vastgoedfondsen en belangenvertegenwoordigers binnen de vastgoedbranche (zoals bijvoorbeeld EPRA) nauw betrokken bij het evalueren van de consequenties van de implementatie van IFRS door vastgoedfondsen. Hieronder is een overzicht opgenomen van de voornaamste wijzigingen van invoering van IFRS voor VastNed Retail.


VastNed Retail zal in haar halfjaarbricht 2004 een overzicht opnemen van de effecten van implementatie van IFRS.

Presentatie van gerealiseerde en ongerealiseerde waardemutaties in de winst- en verliesrekening Gerealiseerde en ongerealiseerde waardemutaties dienen onder IFRS verantwoord te worden in de winst- en verliesrekening en niet meer zoals tot op heden via de herwaarderingsreserve. Hierdoor bestaat het resultaat volgens de winst- en verliesrekening uit het totale beleggingsresultaat en dreigt het algemeen geaccepteerde onderscheid tussen direct en indirect beleggingsresultaat te vervallen. Ook kunnen de kosten van vermogensbeheer niet meer via de herwaarderingsreserve verantwoord worden. VastNed Retail is er, samen met andere beleggingsfondsen, voorstander van om het onderscheid tussen direct en indirect beleggingsresultaat rechtstreeks uit de winst- en verliesrekening te kunnen blijven afleiden. Een model hiervoor, dat tevens in overeenstemming is met IFRS, wordt op dit moment nader uitgewerkt. Zoals eerder aangekondigd zal VastNed Retail overigens reeds vanaf het boekjaar 2004 de kosten van vermogensbeheer niet meer via de herwaarderingsreserve verantwoorden.

–

aangehouden, waardoor een eventuele belastingbetaling zich pas ver in de tijdshorizon (of soms in het geheel niet, zie hieronder) manifesteert. Het waarderen tegen nominale waarde houdt geen rekening met de fiscale structuur. In veel gevallen zal met een koper, om belastingheffing uit te stellen, overeengekomen worden om aandelen van een voor de winstbelasting belaste vennootschap te kopen. Hierbij wordt de prijs van de aandelen vaak verminderd met de contante waarde van de voorziening voor latente belastingverplichtingen. Op basis van de huidige omvang van de voorziening voor latente belastingverplichtingen van VastNed Retail zou de intrinsieke waarde ultimo 2003 met het opnemen van de voorziening voor latente belastingverplichtingen tegen de nominale waarde met circa F 1,30 per aandeel dalen. In beginsel heeft deze wijziging geen effect op het toekomstige direct beleggingsresultaat . Zowel bij de vastgoedfondsen als bij haar accountants bestaat op dit moment nog geen eenduidigheid of onder IFRS voorzieningen voor latente belastingverplichtingen op nominale waarde moeten worden gewaardeerd.

Voorziening voor latente belastingen

–

Op grond van IFRS zou geconcludeerd kunnen worden dat de voorziening voor latente belastingverplichtingen tegen nominale waarde gewaardeerd dient te worden. Vanuit de vastgoedfondsen is hiertegen bezwaar gemaakt op grond van de volgende argumenten: Het waarderen tegen nominale waarde is in strijd met het fair value-model dat vanuit de grondbeginselen van IFRS wordt onderschreven. Waardering tegen contante waarde zou dan logischer zijn aangezien bij vastgoedfondsen beleggingen voor langere tijd worden

37

Huurkortingen, huurvrije perioden, sleutelgelden, huurincentives en verhuurkosten IFRS heeft als uitgangspunt dat opbrengsten en kosten zoveel mogelijk moeten worden toegerekend aan de perioden waarop zij betrekking hebben (het zogenaamde ‘matching’ principe). Op grond hiervan dienen in de winst- en verliesrekening huurkortingen, huurvrije perioden en sleutelgelden te worden uitgesmeerd over de looptijd van het nieuwe contract (straight-lining). Huurincentives en verhuurkosten


Een deel van de opbrengsten uit verkopen zal worden aangewend ter verbetering van de solvabiliteit. Met het resterende deel ontstaat ruimte voor het doen van nieuwe aantrekkelijke investeringen, zowel in bestaande als in nieuwe vastgoedobjecten.

mogen eveneens worden uitgesmeerd over de looptijd van het nieuwe contract. Op basis van de huidige waarderingsgrondslagen worden door VastNed Retail huurkortingen, huurvrije perioden, huurincentives en verhuurkosten volledig verantwoord ten laste van het resultaat in de periode waarin ze ontstaan. Als gevolg van deze regel zal bij toepassing van IFRS op korte termijn een (beperkt) positief effect kunnen optreden op vermogen en resultaat. Op langere termijn is het effect neutraal. Pensioenen De huidige pensioenregelingen binnen VastNed Management worden hoogstwaarschijnlijk onder IFRS aangemerkt als ‘defined benefit’. Op grond hiervan dient rekeninghoudend met toekomstige salarisstijgingen, gemiddelde arbeidsduur van werknemers, inflatie en dergelijke, een inschatting gemaakt te worden van de toekomstige pensioenlasten. Op basis hiervan zal dan een voorziening opgenomen dienen te worden, die ten doel heeft de toekomstige pensioenlasten evenrediger over de jaren te verdelen. VastNed Retail heeft haar pensioenverzekeraar gevraagd een inschatting te maken van bovengenoemde effecten. De uitkomsten hiervan zijn op dit moment nog niet bekend en derhalve moeilijk in te schatten. Toelichtingen in de jaarrekening Op grond van IFRS zullen een aantal additionele gegevens in de toelichting opgenomen dienen te worden. VastNed streeft ernaar in de loop van 2004 een concepttekst van de IFRS-jaarrekening gereed te hebben.

38

Vooruitzichten 2004 Op dit moment wordt aangenomen dat de economie in de eurozone zich in 2004 en 2005 voorzichtig zal herstellen. De invloed van het huidige economische klimaat is tot nu toe op de vastgoedmarkt voor winkelbeleggingen redelijk beperkt gebleven. Consumentenbestedingen hebben zich redelijk gehandhaafd, met uitzondering van bestedingen in bepaalde segmenten (zoals woninginrichting, luxe goederen en in mindere mate kleding). Daarnaast zijn verschillen waarneembaar in het economisch klimaat van de verschillende landen waarin VastNed Retail op dit moment actief is. De toegenomen vraag naar vastgoedbeleggingen in Zuid-Europa lijkt zich iets te stabiliseren en ook de relatief hogere inflatie in deze landen lijkt zich meer te ontwikkelen in de richting van de inflatie in de landen van Noordwest-Europa. De verwachting is dat de rente in 2004 zich zal blijven bevinden op historisch lage niveau’s. De omvang van de vastgoedportefeuille van VastNed Retail zal naar verwachting in 2004 enigszins afnemen als gevolg van voorgenomen verkopen van vastgoedobjecten in Spanje, Duitsland, Frankrijk en Italië. Een deel van de opbrengsten zal worden aangewend ter verbetering van de solvabiliteit. Met het resterende deel ontstaat weer ruimte voor het doen van nieuwe aantrekkelijke investeringen, zowel in bestaande als in nieuwe vastgoedobjecten. Verder zullen in 2004 onder andere de verhuurinspanningen met betrekking tot de factory outlet in Messancy en Parque Vistahermosa in Alicante leiden tot hogere brutohuuropbrengsten. Door realisatie van de voorgenomen verkopen en investeringen in nieuw hoogwaardig vastgoed zal de kwaliteit van de vastgoedportefeuille verder verbeteren.

Malaga –> Vichy –> Maastricht –> Zaandam –> Dortmund-Aplerbeck –> Dinant –> Malaga

Zoals reeds eerder aangegeven zal VastNed Retail vanaf het boekjaar 2004 de kosten van vermogensbeheer ten laste van het direct beleggingsresultaat verantwoorden. Indien deze verantwoordingswijze reeds in 2003 zou zijn toegepast zou het direct beleggingsresultaat per aandeel F 0,37 lager zijn uitgekomen op F 3,87 per gewoon aandeel. Het indirect beleggingsresultaat per gewoon aandeel zou met F 0,37 zijn toegenomen. Deze verantwoordingswijze heeft derhalve geen effect op het totale beleggingsresultaat. Uitgaande van bovenstaande ontwikkelingen en onder voorbehoud van bijzondere omstandigheden, waaronder begrepen mondiale spanningen en de daarmee samenhangende onvoorspelbare economische gevolgen, wordt voor 2004, mede afhankelijk van het aantal aandeelhouders dat voor stockdividend zal kiezen, wordt per saldo een fractionele stijging van het direct beleggingsresultaat per gewoon aandeel verwacht. Rotterdam, 25 februari 2004 De directie

39

In het voorjaar 2003 is het winkelcentrum Madrid Sur geacquireerd. Het betreft een fraai gesitueerd winkelcentrum waarbij in het najaar diverse huurvernieuwingen zijn geëffectueerd. Madrid, Madrid Sur

Corporate Governance Inleiding Op 9 december 2003 is de tekst van de code Tabaksblat (de Code) definitief geworden. De Code geeft een handreiking voor ondernemingsbestuur, verantwoording en transparantie. VastNed Retail verwelkomt de Code aangezien hiermee een duidelijke maatstaf wordt aangereikt waaraan ondernemingsbestuur dient te voldoen. Zij heeft reeds verscheidene stappen ondernomen om het systeem van ondernemingsbestuur in overeenstemming te brengen met de Code. Op dit moment voldoet VastNed Retail nagenoeg geheel aan alle voorwaarden van de Code. Verwezen wordt naar de Corporate Governancechecklist. Voorzover zwaarwichtige bedrijfsbelangen, contractuele verhoudingen of aanzienlijke kostennadelen zich hier niet tegen verzetten, zal VastNed Retail verdere stappen ondernemen om de corporate governance te verbeteren, zoals de statutenwijziging die aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 6 april 2004 zal worden voorgelegd. VastNed Retail zal elk jaar in een separaat hoofdstuk van haar jaarverslag de corporate governance uiteenzetten en bij substantiële wijzigingen in de structuur dit ter bespreking aan de algemene vergadering van aandeelhouders voorleggen.

42

Gedragscode VastNed Retail heeft een gedragscode (Code of Conduct) opgesteld die voor leden van de directie en het gehele personeel van toepassing is. De tekst van deze gedragscode is te raadplegen op www.vastned.nl. Organisatiestructuur VastNed Groep VastNed Retail maakt deel uit van de VastNed Groep. De VastNed Groep is samengesteld uit VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en hun respectievelijke dochtermaatschappijen. Directie wordt gevoerd door VastNed Management, alsmede het asset- en property management . De aandelen van deze vennootschap worden door VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial gehouden. Door dit gemeenschappelijke management kunnen kostenvoordelen worden gerealiseerd en vindt er synergetische kennisoverdracht plaats. Juridische structuur De juridische structuur van de VastNed Groep bestaat uit een tweetal beursgenoteerde beleggingsinstellingen die de status van beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal ex artikel 2:76a BW hebben.

Corporate Governance

Door VastNed Management kunnen kostenvoordelen worden gerealiseerd en vindt synergetische kennisoverdracht plaats.

–

–

–

–

Een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is een naamloze vennootschap: die uitsluitend ten doel heeft haar vermogen zodanig te beleggen dat de risico’s daarvan worden gespreid, teneinde haar aandeelhouders in de opbrengst te doen delen; waarvan het bestuur krachtens de statuten bevoegd is aandelen in haar kapitaal uit te geven, te verwerven en te vervreemden; waarvan de aandelen, met uitzondering van aandelen waaraan de statuten een bijzonder recht inzake de zeggenschap in de vennootschap verbinden, worden opgenomen in de prijscourant van een beurs en; waarvan de statuten bepalen dat de vennootschap een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is.

van de vastgoedportefeuilles ten tijde van het aangaan van de kostenverdelingsovereenkomst in januari 1996. De overeenkomst heeft een looptijd van 10 jaar.

VastNed Management

VastNed Retail VastNed Retail is de beursgenoteerde vennootschap en houdt het Nederlandse vastgoed, met uitzondering van Winkelcentrum Het Rond C.V., direct en heeft de status van fiscale beleggingsinstelling.

VastNed Management heeft geen eigen winstdoel en heeft in dat kader een overeenkomst tot verdeling van de kosten (kostenverdelingsovereenkomst) gesloten met VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. Kosten die direct betrekking hebben op de vennootschap en op het vastgoed van de vennootschap of haar dochtermaatschappijen worden aldaar direct in aanmerking genomen. Overige niet direct toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden (naar rato van de Nederlandse vastgoedportefeuille) doorberekend aan VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. De aandelen van VastNed Management worden voor tweederde deel gehouden door VastNed Retail en voor eenderde door VastNed Offices/Industrial. Deze verhouding vindt zijn oorsprong in de omvang

43

De kostenverdelingsovereenkomst voorziet in specifieke change of control-clausules, inhoudende dat bij een openbaar bod op VastNed Offices/Industrial het functioneren van VastNed Retail niet wordt beïnvloed. VastNed Retail De juridische structuur van VastNed Retail, haar belangrijkste dochtermaatschappijen en deelnemingen is als volgt:

Het Rond Houten De commanditaire vennootschap Winkelcentrum Het Rond houdt VastNed Retail’s belegging in Winkelcentrum Het Rond te Houten. VastNed Retail heeft als commanditaire vennoot een belang van 49,5 % in deze commanditaire vennootschap. Als gevolg van de fiscaal transparante structuur van deze commanditaire vennootschap vallen de baten uit dit belang onder het regime van de fiscale beleggingstelling. Als beherend vennoot treedt Het Rond Houten, een 50% dochtermaatschappij van VastNed Retail, op. Deze vennootschap heeft een belang van 1 % de commanditaire vennootschap. VastNed Management is bestuurder van Het Rond Houten.

Managementteam: R.A. van Gerrevink, H.K.M. Roovers, T.M. de Witte, J. Pars en A.G.H. du Pont

VastNed Retail consolideert deze dochtermaatschappij en de commanditaire vennootschap integraal en neemt de minderheidsbelangen als groepsvermogen in aanmerking. Foram International Holdings en Foram Management Foram International Holdings is de houdstermaatschappij voor de Franse en Zuid-Europese beleggingen van VastNed Retail. Deze beleggingen worden gehouden door lokale vennootschappen. Tevens is zij (indirect) aandeelhouder van Foram Management. Deze vennootschap zorgt tezamen met haar dochtermaatschappijen en VastNed Management voor het asset management van de Franse en Zuid-Europese vastgoedportefeuilles. Foram International Holdings vormt een fiscale eenheid met VastNed Retail en heeft tevens de status van fiscale beleggingsinstelling. VastNed Retail Immobilienfonds OIK nr 30 (OIK) en VastNed Retail Germany VastNed Retail Immobilienfonds OIK nr 30 en VastNed Retail Germany houden de beleggingen in Duitsland. OIK wordt bestuurd door Oppenheim Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH. Namens VastNed Retail hebben de heren R.A. van Gerrevink, de heer H.K.M. Roovers en mevrouw A.L. Deriga zitting in de Anlageausschuss. VastNed Management voert de directie over VastNed Retail Germany. Intervest Retail VastNed Retail heeft een 77 % belang in de aan Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Retail. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status en is daarmee te vergelijken met een Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. Namens VastNed Retail hebben de heren R.A. van Gerrevink en H.K.M. Roovers, naast

44

drie onafhankelijke leden, zitting in de Raad van Bestuur van Intervest Retail. VastNed Retail consolideert deze dochtermaatschappij integraal en neemt het minderheidsbelang als groepsvermogen in aanmerking. Intervest Retail voert vanaf 1 januari 2004 haar eigen asset- en property management. Dit houdt in dat alle personeelsleden zonder tussenkomst van een gezamenlijke managementvennootschap een overeenkomst met Intervest Retail hebben. Tot en met 31 december 2003 werd het asset- en property management door Intervest Management, een 100 % dochtermaatschappij van VastNed Retail, verricht.

Directie Inleiding Statutair en enig directeur van VastNed Retail is VastNed Management. Deze vennootschap wordt vertegenwoordigd door haar statutaire directie. De directie draagt zorg voor de dagelijkse leiding binnen een met de raad van commissarissen afgestemd kader. De directie legt dan ook de operationele en financiële doelstellingen, de strategie en de daarbij te hanteren randvoorwaarden ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen. De statutaire directie, de directeur Zuid-Europa en de vennootschapssecretaris vormen samen het managementteam. Dit managementteam vergadert in de regel iedere twee weken. De directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie.


Intervest Retail voert vanaf 1 januari 2004 haar eigen asset- en property management.

Curricula vitae bestuurders Mr. Reinier A. van Gerrevink (3 maart 1950), statutair directeur, CEO Per 1 september 2002 is de heer Van Gerrevink aangetreden als Chief Executive Officer van de VastNed Groep. De heer Van Gerrevink kwam in 1993 in dienst van Rodamco Europe als Chief Financial Officer. Van 1995 tot 1999 was hij Directeur Général Rodamco France. In 1999 trad hij aan bij Robeco, waar hij onder meer verantwoordelijk was voor juridische zaken. Daaropvolgend heeft de heer Van Gerrevink bij Weiss Peck & Greer in New York de functies van Chief Financial Officer en Chief Operating Officer bekleed. De heer Van Gerrevink is lid van de raad van commissarissen van de stichting Stadsherstel Rotterdam. De heer Van Gerrevink studeerde Nederlands Recht in Utrecht. Huub K.M. Roovers (20 november 1943), statutair directeur, CIO De heer Roovers is sinds 1 juni 1989 werkzaam bij de VastNed Groep. Hij is Chief Investment Officer van de VastNed Groep. Daarvoor deed de heer Roovers ruime ervaring op in de vastgoedsector bij Blauwhoed en Rodamco. Mr. drs. Tom M. de Witte RA (7 september 1966), statutair directeur, CFO De heer De Witte trad per 16 juni 2003 in dienst als Chief Financial Officer. De heer De Witte was voorheen als accountant werkzaam bij Deloitte Accountants, waar hij bijna fulltime betrokken was bij opdrachten in de vastgoedsector. De heer De Witte studeerde bedrijfseconomie en Nederlands recht aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Aan dezelfde

45

universiteit voltooide hij zijn opleiding als registeraccountant. Ir. J.(Hans) Pars MRE MRICS (16 augustus 1962), directeur Zuid-Europa Sinds 1 juni 2003 is de heer Pars in dienst als directeur Zuid-Europa. De heer Pars is werkzaam geweest bij Zadelvast Beheer, Stichting Pensioenfonds Hoogovens en laatstelijk Rodamco Europe, alwaar hij de functie bekleedde van Managing Director Central Europe. De heer Pars heeft ervaring opgebouwd in de vastgoedsector in Nederland, België, Frankrijk, Duitsland en Oost-Europa. Hij studeerde bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven en Vastgoedkunde aan de Universiteit van Amsterdam. De directieleden hebben al hun belangrijke nevenfuncties gemeld. Geen van hen heeft een commissariaat bij een andere beursgenoteerde vennootschap. Aanvaarding van een dergelijk commissariaat behoeft de goedkeuring van de raad van commissarissen. Curriculum vitae vennootschapssecretaris Mr. Arnaud G.H. du Pont, General Counsel/vennootschapssecretaris VastNed Groep (25 mei 1966) De heer Du Pont is General Counsel/vennootschapssecretaris van de VastNed Groep en is in die hoedanigheid onder andere verantwoordelijk voor Investor Relations. Voordat de heer Du Pont in januari 2000 bij de VastNed Groep in dienst trad was hij als belastingadviseur verbonden aan BDO respectievelijk PricewaterhouseCoopers. De heer Du Pont studeerde fiscaal recht aan de Erasmus Universiteit Rotterdam.

Breda –> Tiel –> Den Haag

Remuneratie directie

Samenvatting arbeidsovereenkomsten directie

De bestuurders van VastNed Management ontvangen voor hun werkzaamheden een bezoldiging die wat betreft de hoogte en structuur zodanig is dat gekwalificeerde en deskundige bestuurders kunnen worden aangetrokken en worden behouden. Het vaste salaris is voor een deel pensioengevend. Over het restant van het vaste salaris worden geen pensioenrechten opgebouwd. De remuneratiecommissie van de raad van commissarissen beraadt zich momenteel om tot een opbouw van het variabel deel van de bezoldiging te komen waarbij een koppeling wordt nagestreefd tussen de prestaties en de doelen op korte en lange termijn. Deze doelen worden vooraf bepaald en zijn meetbaar en beïnvloedbaar. Onderstaand volgt een overzicht van de remuneratie van de directie van VastNed Management op jaarbasis. In de jaarrekening is een overzicht opgenomen van de ten laste van het direct beleggingsresultaat verantwoorde remuneratie.

Reinier A. van Gerrevink De heer Van Gerrevink heeft recht op een vaste jaarlijkse bezoldiging van F 418.000 (niveau 2003), waarvan F 318.000 pensioengevend is. De heer Van Gerrevink is in dienst getreden bij VastNed Management per 1 juli 2002. Bij onvrijwillig ontslag door de algemene vergadering van aandeelhouders is de heer Van Gerrevink gerechtigd tot een vergoeding van F 600.000. Indien de arbeidsovereenkomst door een fusie of overname wordt beëindigd, zal een vergoeding van F 800.000 worden voldaan. Deze regelingen zijn bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. De heer Van Gerrevink is voor onbepaalde tijd benoemd. De pensioengerechtigde leeftijd van de heer Van Gerrevink is 63 jaar. Zijn pensioen wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde eindloonstelsel, met als uitgangspunt dat het pensioen op 63-jarige leeftijd tenminste F 160.000 waardevast zal bedragen, gerelateerd aan het pensioengevend salaris ten tijde van het afsluiten van de arbeidsovereenkomst ad F 300.000. Mocht het basissalaris worden verhoogd dan wordt het pensioen dienovereenkomstig verhoogd. Voor deze regeling geldt geen eigen bijdrage.

Dienstjaren

Vast salaris

Pensioengevend salaris

R.A. van Gerrevink H.K.M. Roovers J. Pars,

––––––––––––––––

––––––––––––––––

––––––––––––––––

2 15

418.000 175.000

318.000 n.v.t.

1

200.000

175.000

(vanaf 1 juni 2003)

T.M. de Witte, (vanaf 16 juni 2003)

Totaal Remuneratie 2003 geannualiseerd.

46

1

145.000

120.000

––––––––––––––––

––––––––––––––––

938.000

613.000

Huub K.M. Roovers De heer Roovers heeft recht op een vaste jaarlijkse bezoldiging van F 175.000. De pensioengerechtigde leeftijd van de heer Roovers is 60 jaar. Gezien het reeds bereikt hebben van de pensioengerechtigde leeftijd, zijn geen pensioenpremies meer verschuldigd. Bij onvrijwillig ontslag is de heer Roovers niet gerechtigd tot een vergoeding, aangezien hij reeds de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt. De arbeidsovereenkomst met de heer Roovers liep af

Alençon –> Arnsberg –> Gent –> Lüneburg –> Hannover-Langenhagen

op 31 december 2003. Deze overeenkomst voor zijn werkzaamheden als directeur is verlengd tot en met 30 juni 2004. De heer Roovers zal conform planning zijn takenpakket en het statutair directeurschap overdragen aan de heer Pars. Tom M. de Witte De heer De Witte heeft recht op een vaste jaarlijkse bezoldiging van F 145.000 (niveau 2003), waarvan F 120.000 pensioengevend is. De heer De Witte is in dienst getreden bij VastNed Management per 16 juni 2003. De pensioengerechtigde leeftijd is 65 jaar. Het pensioen is premievrij. Het pensioen van de heer De Witte wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde eindloonstelsel. Bij onvrijwillig ontslag is de heer De Witte gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn met de systematiek van de kantonrechtersformule met inachtneming van 12 dienstjaren op het moment van indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. In geval door een fusie of overname van één van de VastNedfondsen op initiatief van VastNed Management een einde komt aan de arbeidsovereenkomst, zal een schadeloosstelling van 15 maanden worden betaald. De heer De Witte is voor onbepaalde tijd benoemd. Hans Pars De heer Pars behoort op de datum van publicatie van het jaarverslag niet tot de statutaire directie van VastNed Management. Echter per medio dit jaar zal de heer Pars de heer Roovers in zijn taken opvolgen en op dat moment worden benoemd als statutair directeur. VastNed Management heeft reeds de goedkeuring ontvangen van de Autoriteit Financiële Markten. De heer Pars is in dienst getreden op 1 juni 2003.

47

De arbeidsovereenkomst van de heer Pars kent een basissalaris van F 200.000, waarvan F 175.000 pensioengevend is. De pensioengerechtigde leeftijd is 65 jaar. Boven de normale pensioenpremie zal VastNed Management gedurende een periode van 10 jaar na indiensttreding een additionele premie van F 7.000 per jaar storten. Het pensioen is premievrij. Het pensioen van de heer Pars wordt bepaald aan de hand van het zogenaamde eindloonstelsel. Bij onvrijwillig ontslag is de heer Pars gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn met de systematiek van de kantonrechtersformule met inachtneming van 10 dienstjaren op het moment van indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. In geval binnen 2 jaar na indiensttreding in verband met een fusie of overname van één van de VastNed-fondsen op initiatief van VastNed Management een einde komt aan de arbeidsovereenkomst, zal een schadeloosstelling van 15 maanden worden betaald. De heer Pars is voor onbepaalde tijd benoemd. De maximale ontslagvergoedingen kunnen gezien het bovenstaande meer bedragen dan éénmaal het jaarsalaris. VastNed Management houdt vast aan de met de directieleden afgesloten arbeidsovereenkomsten en de daarin opgenomen ontslagregelingen.

Nancy –> Cannes –> Utrecht

Aandelenbezit

Diversen

Overzicht aandelenbezit directie R.A. van Gerrevink Aantal aandelen per 1 januari 2003 Mutatie aantal aandelen per 5 mei 2003 Mutatie aantal aandelen per 5 september 2003

Transacties directieleden Geen van de directieleden heeft enige transactie gedaan met VastNed Retail, anders dan uit de arbeidsovereenkomst voortvloeit.

1.700 71 (1.500) ––––––––––––––––

Aantal aandelen per 31 december 2003 Prijs aankoop per 5 mei 2003 Prijs verkoop per 5 september 2003

271 Stockdividend F 40,70

De heer Van Gerrevink heeft alle aandelen voor eigen rekening verworven. VastNed Retail heeft op generlei wijze enige garantie betreffende deze aandelen afgegeven. Bovenstaand aandelenbezit is aangemeld bij de Autoriteit Financiële Markten en is te raadplegen onder www.afm.nl. De overige bestuurders bezaten gedurende 2003 geen aandelen in VastNed Retail. VastNed Retail heeft een reglement opgesteld als bedoeld in artikel 46d van de Wet toezicht effectenverkeer 1995. Dit reglement bepaalt gedurende welke perioden er door commissarissen, bestuurders en werknemers van VastNed Management gehandeld mag worden in de aandelen van VastNed Retail (open perioden). De gesloten perioden, waarin niet mag worden gehandeld, betreffen de perioden voorafgaand aan de publicaties van financiële berichten. De integrale tekst kunt u raadplegen op www.vastned.nl.

48

Tegenstrijdige belangen directieleden Geen van de directieleden is op enigerlei wijze in concurrentie met VastNed Retail getreden. Er hebben geen schenkingen door VastNed Retail aan directieleden of aan familieleden van hen plaatsgevonden, geen van de directieleden heeft ongerechtvaardigde voordelen aan derden verschaft en heeft geen zakelijke kansen van VastNed Retail aan zichzelf of zijn familie laten toekomen. In het kader van de door VastNed Retail nagestreefde corporate governance verklaren bestuurders in bovenstaande gevallen in lijn met de Code te handelen. Er hebben zich geen (potentieel) tegenstrijdige belangen voorgedaan. In voorkomende gevallen maakt het desbetreffende directielid melding bij de voorzitter van de raad van commissarissen en zal deze afzien van deelname aan de discussie en besluitvorming waarbij het directielid het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Leningen directieleden VastNed Retail heeft geen leningen verstrekt aan zijn directieleden, noch hebben directieleden leningen verstrekt aan VastNed Retail.

Madrid –> Thoiry –> Alicante –> Brussel –> Wedemark-Mellendorf

Landendirecties Nederland Naast het managementeam dat vanuit Nederland de centrale leiding en coördinatie heeft over de diverse landenportefeuilles wordt het Nederlandse team van vastgoedspecialisten rechtstreeks aangestuurd door de heer Roovers. Vanuit Nederland vindt tevens centrale aansturing plaats van de diverse landenorganisaties. Deze activiteiten vinden plaats vanuit het hoofdkantoor te Rotterdam. België De Belgische activiteiten, ondergebracht in Intervest Retail, worden gemanaged door Gert Cowé (CEO), Nicolas Mathieu (CFO) en Rudi Taelemans (CIO). De heren Van Gerrevink en Roovers hebben, naast drie onafhankelijke bestuurders, zitting in de raad van bestuur van Intervest Retail. Deze activiteiten vinden plaats vanuit het kantoor in Antwerpen. Duitsland De Duitse vastgoedportefeuille wordt grotendeels aangestuurd door Oppenheim Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH. Dit betreft een niet aan VastNed Retail gelieerde vastgoedmanager. Deze activiteiten vinden plaats vanuit Wiesbaden.

Spanje en Portugal De Spaanse organisatie, VastNed Management Spain, staat onder leiding van Javier Hortelano de la Lastra. VastNed Management Spain heeft in totaal zes werknemers en verricht taken op het terrein van asset management en administratie. Het property management is grotendeels bij derden ondergebracht en wordt aangestuurd door VastNed Management Spain. Deze vennootschap houdt kantoor in Madrid. Vanuit deze locatie worden tevens de activiteiten in Portugal aangestuurd. Deze activiteiten zijn te gering van omvang om aldaar een vestiging te openen. Frankrijk en Italië De Franse organisatie, VastNed Management France, staat onder leiding van Benoit Dantec. VastNed Management France heeft in totaal vier medewerkers. Deze zijn verantwoordelijk voor asset management en administratie. Het property management vindt lokaal plaats en is deels uitbesteed aan derden. VastNed Management France is tevens verantwoordelijk voor de Italiaanse vastgoedportefeuille. VastNed Retail wil haar activiteiten in Italië afbouwen. In dat kader, en de geringe omvang van de Italiaanse vastgoedportefeuille, is geen eigen Italiaanse organisatie opgericht.

Raad van commissarissen Frankrijk en Zuid-Europa De Franse en Zuid-Europese activiteiten staan onder leiding van de heer J. Pars. Hij stuurt de landenorganisaties in Spanje en Frankrijk aan.

49

Inleiding De raad van commissarissen van VastNed Retail bestaat uit dezelfde leden als de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial en VastNed Management. Zij vormen een personele unie.


De raad van commissarissen houdt toezicht op het dagelijks beleid van de directie van VastNed Retail en staat de directie met raad terzijde.

Taken De raad van commissarissen houdt toezicht op het dagelijks beleid van de directie van VastNed Retail en staat de directie met raad ter zijde. De raad van commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de VastNed Retail; de raad weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij de VastNed Retail betrokkenen (waaronder de aandeelhouders) af. De raad van commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn functioneren. VastNed Retail stelt de raad van commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter beschikking. Bij onvoldoende functioneren, structurele onverenigbaarheid van belangen of anderszins treedt een commissaris tussentijds af. Tot de taken van de raad van commissarissen worden onder meer gerekend: –

– –

–

het houden van toezicht en controle op, en het adviseren van de directie omtrent: – de realisatie van de doelstellingen van de vennootschap, – de strategie en de risico’s verbonden aan de ondernemingsactiviteiten, – de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, – het financiële verslaggevingsproces en – de naleving van de weten regelgeving; het openbaar maken, naleven en handhaven van de corporate governance-structuur van de vennootschap; het goedkeuren van de jaarrekening alsmede het goedkeuren van de jaarlijkse begroting en belangrijke (des)investeringen van de vennootschap; het selecteren en voordragen van de externe accountant van de vennootschap;

50

–

–

–

–

–

het selecteren van de directie, op dit moment VastNed Management, inclusief de leden van de directie van VastNed Management (verder directie), het voorstellen ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders van van het bezoldigingsbeleid voor leden van de directie, het vaststellen van de bezoldiging (met inachtneming van voornoemd bezoldigingsbeleid) en de contractuele arbeidsvoorwaarden van de leden van de directie; het selecteren van de leden van de raad van commissarissen alsmede het voorstellen van de vergoeding voor zijn leden ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders; het evalueren en beoordelen van het functioneren van de directie en de raad van commissarissen alsmede van hun individuele leden (met inbegrip van een beoordeling van de profielschets voor de raad van commissarissen en het introductie-, opleidings- en trainingsprogramma); het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde potentiële tegenstrijdige belangen tussen VastNed Retail enerzijds en leden van de directie, de externe accountant en de grootaandeelhouder(s); het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde vermeende onregelmatigheden die het functioneren van leden van de directie betreffen. De raad van commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de raad van commissarissen en zijn commissies in dat boekjaar opstellen en publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken van de raad van commissarissen wordt verwezen naar het door de raad van commissarissen opgesteld reglement, hetgeen op de website www.vastned.nl is te raadplegen.

Milaan –> Wilhelmshaven –>Barcelona –> Paderborn –> Völklingen

Voorzitter raad van commissarissen De voorzitter van de raad van commissarissen heeft een coördinerende taak. De voorzitter ziet er op toe dat aan de eisen van best practice principle III.4.1 van de Code wordt voldaan. Hij wordt hierin ondersteund door de vennootschapssecretaris. De vennootschapssecretaris wordt, al dan niet op initiatief van de raad van commissarissen, benoemd en ontslagen door de directie, na verkregen goedkeuring door de raad van commissarissen. De voorzitter is noch voormalig directielid noch werknemer van VastNed Retail en haar dochtermaatschappijen.

Teneinde dit doel te bereiken, houdt VastNed Management een kleine, hoogwaardige beheerorganisatie in stand. De raad van commissarissen (de raad) houdt toezicht op het beleid van de directie, waaronder begrepen het beleggingsbeleid en staat de directie met raad terzijde. De leden van de raad worden benoemd door de aandeelhouders van de betreffende fondsen. Zij worden geacht het vertrouwen van de aandeelhouders te genieten.

–

Profielschets raad van commissarissen Profielschets raad van commissarissen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management. Considerans VastNed Management (de beheermaatschappij) voert het beheer en directie over twee beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen, namelijk VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial (tezamen ‘VastNed’). Deze fondsen beleggen in Nederland en geselecteerde Europese landen die deel uitmaken van de monetaire unie. De raden van commissarissen van de beide fondsen en de beheermaatschappij vormen een personele unie. Het ondernemingsdoel van beide fondsen is het behalen van een combinatie van direct rendement op basis van huuropbrengsten en indirect rendement door waardegroei van de vastgoedportefeuille.

51

– –

Profielschets De raad dient krachtens de wet naar behoren te zijn samengesteld. Voor VastNed betekent dit dat de raad zowel kwantitatief als kwalitatief in termen van aanwezige kennis en ervaring in staat is om effectief toezicht te houden op het management van beide beursgenoteerde beleggingsinstellingen. De raad heeft een omvang van tenminste vier en ten hoogste zes leden. De volgende kwaliteiten dienen in de raad vertegenwoordigd te zijn: Primair – kennis van en ervaring met institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen; – financiële kennis, zowel aan de financierings- als aan de administratieve kant; – kennis van de retailwereld, bij voorkeur internationaal, waaronder de vastgoedkant van het retailbedrijf; – kennis van de vastgoed -en vastgoedbeleggingswereld onder andere op het terrein van kantoren en semi-industrieel vastgoed;

De tien grootste huurders in de Belgische vastgoedportefeuille genereren 35,5 % van de theoretische huuropbrengst in België. Antwerpen, Leysstraat 28-30

Raad van commissarissen: D. van den Bos, N.J. Westdijk, mw. A.L. Deriga, F.W. Mulder en W. Nijman

–

–

–

Secundair – ervaring met het besturen van beursfondsen, met als onderdeel daarvan ervaring met investor relations van dergelijke fondsen; – ervaring met hoogwaardige professionele organisaties zoals advocatenkantoren, accountantskantoren, fiscale adviseurs en dergelijke. De raad streeft ernaar om qua omvang en personele bezetting zodanig te zijn samengesteld dat het rooster van aftreden niet leidt tot onvoldoende continuïteit binnen de raad. De raad streeft ernaar om tenminste één lid van het vrouwelijk geslacht te doen benoemen door de aandeelhouders. De raad stelt uit haar midden twee commissies samen, te weten een auditcommissie en een remuneratiecommissie. De raad als geheel zal tevens functioneren als selectie- en benoemingscommissie. Samenstelling raad van commissarissen

– – – – –

Drs. W. Nijman, voorzitter Mw. A.L. Deriga, vice-voorzitter Drs. D. van den Bos Mr. F.W. Mulder Mr. N.J. Westdijk MBA De curricula vitae van de leden van de raad van commissarissen en het rooster van aftreden zijn opgenomen in het verslag van de raad van commissarissen.

54

Auditcommissie Inhoudelijke taken De auditcommissie heeft tot taak op de financiële gang van zaken van VastNed Retail toezicht te houden in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt u verwezen naar www.vastned.nl. Procedurele taken De auditcommissie stelt vier maal in het jaar een verslag van haar beraadslagingen en bevindingen op. Tenminste éénmaal per jaar zal zij verslag uitbrengen over de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant. Eénmaal in de vier jaar wordt een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant gemaakt. De externe accountant ontvangt de financiële informatie die ten grondslag ligt aan de kwartaal- en halfjaarcijfers en wordt in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. De auditcommissie is het eerste aanspreekpunt voor de externe accountant bij geconstateerde onregelmatigheden. Zij bepaalt of bij haar vergadering de leden van de directie en de externe accountant aanwezig zijn. Zij vergadert tenminste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van de leden van de directie met de accountant. Samenstelling De auditcommissie bestaat uit drie onafhankelijke leden. De heer Nijman is als financieel expert aan te merken. De heer Van den Bos is voorzitter. De heren Nijman en Mulder zijn leden van de auditcommissie.


De raad van commissarissen streeft ernaar om qua omvang en personele bezetting zodanig te zijn samengesteld dat het rooster van aftreden niet leidt tot onvoldoende continuïteit binnen de raad.

Remuneratiecommissie

Selectie- en benoemingscommissie

Inhoudelijke taken De remuneratiecommissie heeft tot taak de raad van commissarissen te adviseren over het remuneratiebeleid in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt u verwezen naar www.vastned.nl. Hiertoe behoort het doen van een voorstel aan de raad van commissarissen betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid voor leden van de directie ter vaststelling door de algemene vergadering van aandeelhouders, zulks tevens voor de individuele leden van de directie.

De selectie- en benoemingscommissie van VastNed Retail heeft dezelfde samenstelling als de raad van commissarissen.

Procedurele taken Daarnaast maakt de remuneratiecommissie het remuneratierapport op ter vaststelling door de raad van commissarissen. Het remuneratierapport van de raad van commissarissen wordt op de website van de vennootschap geplaatst en bevat de informatie zoals bedoeld in de best practice bepaling II.2.10 en II.2.12 van de Code. Samenstelling De remuneratiecommissie bestaat uit drie onafhankelijke leden. Geen van hen is lid van de directie van een andere Nederlandse beursgenoteerde onderneming. De heer Westdijk is voorzitter. De heren Mulder en Nijman zijn leden van de remuneratiecommissie.

55

Taken De selectie- en benoemingscommissie heeft onder andere tot taak het opstellen van selectie- en benoemingscriteria, het periodiek beoordelen van de omvang en samenstelling van de raad van commissarissen en directie, alsmede het functioneren van de commissarissen en directieleden, toezicht houden op de directie terzake van benoeming van het hoger management en het nemen van concrete besluiten met betrekking tot selectie en benoeming. De raad van commissarissen ontvangt verslagen van de vergaderingen van de drie commissies. Remuneratie leden raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen ontvangen een vergoeding van F 22.689 per jaar. De voorzitter ontvangt een vergoeding van F 27.226 per jaar. Alle leden zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial en VastNed Management. De vergoeding voor het lidmaatschap van de raad van commissarissen is tevens voor het lidmaatschap van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial. Voor het lidmaatschap van de raad van commissarissen van VastNed Management wordt geen separate vergoeding verstrekt. Naast deze vergoeding ontvangen de leden geen andere vergoeding anders dan een vergoeding voor feitelijk gemaakte kosten.

Bielefeld –> Sittard –> Mechelen –> Oosterhout –> Veenendaal

Aandelenbezit Overzicht aandelenbezit raad van commissarissen A.L. Deriga Aantal aandelen per 1 januari 2003 W. Nijman Aantal aandelen per 1 januari 2003

1.624 988

Gedurende 2003 vonden er geen mutaties plaats in het aandelenbezit. Statement aandelenbezit Leden van de raad van commissarissen houden aandelen VastNed Retail slechts ter belegging voor de lange termijn en zijn uit eigen middelen aangeschaft. Bij aan- en verkoop handelen zij conform het door de vennootschap vastgestelde reglement als bedoeld in artikel 46d Wet toezicht Effectenverkeer 1995. Van transacties wordt melding gemaakt conform de daarvoor opgestelde regels bij de Autoriteit Financiële Markten (www.afm.nl). VastNed Retail heeft tevens een reglement opgesteld waarin de handel in beursgenoteerde effecten is geregeld. Van transacties wordt per einde van ieder kwartaal opgave gedaan bij de compliance officer van VastNed Retail. Tegenstrijdige belangen leden raad van commissarissen Een commissaris meldt een tegenstrijdig belang van materiële betekenis aan de voorzitter van de raad van commissarissen. In het kader van de door VastNed Retail nagestreefde corporate governance verklaren de leden van de raad van commissarissen in een voorko-

56

mend geval in lijn met de Code te handelen en zal deze afzien van deelname aan de discussie en besluitvorming waarbij het lid van de raad van commissarissen het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Besluiten tot het aangaan van transacties met grootaandeelhouders, inhoudende aandeelhouders die een belang hebben van meer dan 10% van het geplaatst aandelenkapitaal dienen te worden goedgekeurd door de raad van commissarissen en vinden onder in de branche gebruikelijke voorwaarden plaats. VastNed Retail heeft momenteel geen gedelegeerd commissaris. In een voorkomend geval onderschrijft de raad van commissarissen de best practice bepalingen III.6.6 en III.6.7. Leningen aan leden van de raad van commissarissen VastNed Retail heeft geen leningen verstrekt aan de leden van de raad van commissarissen, noch heeft enig lid van de raad van commissarissen leningen verstrekt aan VastNed Retail. Onafhankelijkheid Geen van de leden van de raad van commissarissen is bestuurder of werknemer van VastNed Retail of een daaraan gelieerde vennootschap geweest. Evenmin heeft een van hen een andere vergoeding ontvangen dan die voor zijn lidmaatschap van de raad van commissarissen, of een belangrijke zakelijke relatie met VastNed Retail, of een daaraan gelieerde vennootschap gehad gedurende 1 jaar voorafgaand aan zijn benoeming. Geen van de bestuurders is aandeelhou-

Thoiry –> Porto –> Neumünster –> Apeldoorn –> Hengelo –> Brussel

der, bestuurder of commissaris van een vennootschap die tenminste 10% van de aandelen van VastNed Retail houdt. Het bovenstaande geldt tevens voor directe familieleden van het betreffend lid.

Stichting Prioriteit VastNed Retail en beschermingsmaatregelen De Stichting Prioriteit VastNed Retail houdt de prioriteitsaandelen en heeft specifieke zeggenschap terzake van benoemingen van commissarissen en directieleden, alsmede terzake van bijzondere besluiten zoals statutenwijzigingen, ontbinding of liquidatie van VastNed Retail. In het bestuur van de stichting hebben de leden van de raad van commissarissen alsmede de directeuren van VastNed Management zitting. De statuten van VastNed Retail hebben de mogelijkheid tot uitgifte van prioriteitsaandelen en plaatsing bij de Stichting Prioriteit VastNed Retail in voorkomende gevallen. Hiermee kan een verwatering van de zeggenschap worden gerealiseerd. De directie van VastNed Retail verklaart deze mogelijkheid in geen enkel geval te benutten. Voor nadere informatie omtrent deze bijzondere zeggenschapsrechten wordt verwezen naar de jaarrekening.

Algemene vergadering van aandeelhouders en stemrecht Op de algemene vergadering van aandeelhouders van VastNed Retail wordt een toelichting gegeven op de gang van zaken en wordt de algemene vergadering goedkeuring gevraagd voor bij wet en statuten vastgestelde onderwerpen. Directie en raad van commissarissen verstrekken de algemene vergadering van

57

aandeelhouders alle verlangde informatie tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. VastNed Retail maakt de vergadering bekend door plaatsing van een oproepingsadvertentie in de Officiële Prijscourant van Euronext en tenminste één landelijk verspreid dagblad. Agenda en aandeelhouderscirculaire zijn verkrijgbaar ten kantore van VastNed Retail en op www.vastned.nl. In deze publicaties wordt onder andere de uiterste deponeringsdatum aangegeven om het stemrecht op het aandeel uit te kunnen oefenen. De notulen van de algemene vergadering van aandeelhouders worden uiterlijk drie maanden na afloop van de vergadering ter beschikking gesteld conform best practice bepaling IV.3.8. Het huidige systeem van bindende voordrachten zal, in het voorstel van de statutenwijziging dat ter goedkeuring aan de algemene vergadering van aandeelhouders van 6 april 2004 wordt voorgelegd, in overeenstemming met best practice bepaling IV.1.1 van de Code worden gebracht. Bij een serieus onderhands bod op een bedrijfsonderdeel zal in overeenstemming met ontwerpartikel 2:107a BW worden gehandeld. VastNed Retail geeft geen gevolg aan best practice bepaling IV.1.7 (registratiedatum) van de Code aangezien de statuten van de vennootschap hierin nog niet voorzien.

Antwerpen –> Oberhausen –> Arnhem –> Lissabon –> Doetinchem –> Zeist –> Sneek

Financiële rapportage en de externe accountant Het opstellen van financiële rapportages vindt plaats conform interne procedures. De directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële rapportages. De externe accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en publicatie van financiële rapportage anders dan de jaarrekening. De externe accountant woont de algemene vergadering van aandeelhouders bij en over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening kan hij worden bevraagd. De externe accountant woont in ieder geval de vergaderingen van de raad van commissarissen en van de auditcommissie bij waarin de jaarrekening wordt besproken.

Gedragscode en klokkenluidersreglement VastNed Retail heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op alle werknemers inclusief de directie. Tevens is een klokkenluidersreglement van toepassing, die werknemers en directieleden in de gelegenheid stelt om zonder gevaar voor de eigen arbeidsbetrekking misstanden in de onderneming te melden. Teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op www.vastned.nl.

Rotterdam, 25 februari 2004 De directie

58

Slotkoersen VastNed Retail 2003

( in €)

(bron: Bloomberg)

Het aandeel/de beursnotering Notering aan Euronext

Beurskoers

Het aandeel VastNed Retail is genoteerd aan Euronext Amsterdam. Sinds maart 2003 is het aandeel opgenomen in de MidKap-index. De omzet gedurende 2002 bedroeg gemiddeld 23.397 stukken per dag. In 2003 is de omzet gedaald tot gemiddeld 21.707 stukken per dag. VastNed Retail maakt gebruik van diverse liquidity providers. Deze waarborgen de continue verhandelbaarheid van het aandeel. Voor VastNed Retail traden in 2003 Kempen & Co, ABN Amro en Rabobank op als liquidity provider, waarbij Kempen & Co als bezoldigd liquidity provider optrad.

Rendement VastNed Retail realiseerde het volgende rendement, uitgedrukt in een percentage van de slotkoers van 2002 ad F 41,25. De slotkoers van 2003 bedroeg F 42,60: (in procenten) Dividendrendement 10,0 Mutatie beurskoers/indirect rendement 3,3 ––––––––––––––––

Totaalrendement

59

13,3

De beurskoers noteerde gedurende het gehele jaar onder de intrinsieke waarde. Gedurende 2003 liet de koers het bovenstaande patroon zien. Het eigen vermogen per aandeel, inclusief het direct beleggingsresultaat, daalde van F 48,80 naar F 46,90. Dit afgezet tegen de mutatie in de beurskoers leidde per saldo tot een daling van de zogenaamde discount (verschil tussen beurskoers en intrinsieke waarde) van 15,5 % naar 9,2 % (uitgedrukt in eigen vermogen per aandeel ultimo). De daling van de discount is eveneens waar te nemen bij andere Nederlandse vastgoedbeleggingsfondsen. De marktkapitalisatie op basis van de beurskoers per 31 december 2003 bedroeg F 687,9 miljoen ten opzichte van F 645,4 miljoen eind 2002. De laagste beurskoers van F 36,34 werd genoteerd op 12 maart 2003, terwijl de hoogste beurskoers van F 44,20 werd genoteerd op 2 december 2003. Voor zover VastNed Retail bekend zijn geen aandeelhouders aan te merken als grote belegger (> 25 %).

Het aandeel / de beursnotering

Met ingang van 2004 zal VastNed Retail gelijktijdig aan de analistenbijeenkomsten de daarbij gehanteerde presentaties op haar website plaatsen.

Investor relations VastNed Retail voert een actief investor relationsbeleid waarbij op diverse wijzen het fonds onder de aandacht van institutionele en particuliere beleggers wordt gebracht. Koersgevoelige informatie wordt altijd via persberichten aan het gehele publiek bekend gemaakt, alsmede op de website www.vastned.nl geplaatst. In contacten met de pers, individuele beleggers en analisten wordt reeds openbaar gemaakte informatie nader toegelicht. Bij de publicatie van jaarcijfers en halfjaarcijfers houdt VastNed Retail een analistenbijeenkomst. Bij de negenmaandscijfers 2003 is voor het eerst gebruik gemaakt van een conference call om deze resultaten aan analisten toe te lichten. Deze methode zal in de toekomst telkens worden gehanteerd voor nadere toelichting op driemaands- en negenmaandscijfers. Met ingang van 2004 zal VastNed Retail gelijktijdig aan de analistenbijeenkomst de daarbij gehanteerde presentatie op haar website plaatsen. Deze bijeenkomsten zijn niet te volgen via webcast in verband met de daarmee gepaard gaande kosten. Kort voor de publicatie van de financiële informatie vinden geen analistenbijeenkomsten, presentaties aan en directe besprekingen met beleggers plaats. Analistenrapporten worden door VastNed Retail niet vooraf beoordeeld of gecorrigeerd anders dan op feitelijkheden. VastNed Retail verstrekt geen vergoedingen aan enige partij voor het opstellen van analistenrapporten.

60

VastNed Retail jaarverslag 2003

Jaarrekening 2003

61

Geconsolideerde balans per 31 december Vóór winstverdeling (x € 1.000,-) 2003 ____________

2002 ____________

1.603.572 8.705 ____________ 1.612.277

1.534.611 54.564 ____________ 1.589.175

18.931

67.911

______

20.363

______

1.651.571

1.673.799

80.734 432.276 176.509 67.719 ____________ 757.238

78.230 434.862 186.074 64.304 ____________ 763.470

60.723 ____________ 817.961

56.983 ____________ 820.453

24.156

20.395

Langlopende schulden

598.049

498.159

Kortlopende schulden

______

211.405

______

1.651.571

1.673.799

Activa Beleggingen Vastgoed in exploitatie Vastgoed niet in exploitatie

Vorderingen Overige activa Totaal activa

16.713

Passiva Eigen vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Reserves Onverdeelde winst Totaal eigen vermogen Minderheidsbelangen Groepsvermogen Voorzieningen

Totaal passiva

62

334.792

Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x € 1.000,-) 2003 ____________

2002 ____________

128.904 (19.656) ____________ 109.248

123.648 (18.987) ____________ 104.661

(32.706) (2.532) ____________ (35.238)

(32.774) (1.864) ____________ (34.638)

Opbrengsten uit beleggingen Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten Lasten Interest Algemene kosten

Direct beleggingsresultaat voor belastingen Belastingen naar de winst Direct beleggingsresultaat na belastingen Minderheidsbelangen Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat

63

74.010

70.023

(1.693) ____________ 72.317

(1.384) ____________ 68.639

(4.598) ____________ 67.719

(4.335) ____________ 64.304

______

(26.979)

______

40.740

46.545

(17.759)

Mutaties in het eigen vermogen (x € 1.000,-)

Direct beleggingsresultaat

2003 ____________ 67.719

2002 ____________ 64.304

663 (17.875) (3.825) (5.942) ____________ (26.979)

1.528 (8.270) (3.189) (7.828) ____________ (17.759)

(46.903)

(41.563)

(69)

______

(6.232)

4.903

Indirect beleggingsresultaat Resultaat verkochte activa Ongerealiseerde herwaardering Mutatie latente belastingen Kosten van vermogensbeheer

Dividenduitkering in contanten Overige mutaties Mutatie eigen vermogen

64

______

(79)

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000,-) 2003 ____________

2002 ____________

Direct beleggingsresultaat

67.719

64.304

Mutatie vorderingen Mutatie overige activa Mutatie kortlopende schulden Mutatie voorzieningen Overige mutaties in herwaarderingsreserve

8.813 154 (10.873) 3.761 (11.012)

6.298 303 9.186 2.500 (11.665)

Kasstroom uit operationele activiteiten

Kasstroom uit operationele activiteiten

______

______

58.562

70.926

(86.645) 71.993 ____________ (14.652) 3.740

(111.688) 24.923 ____________ (86.765) (2.130)

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen vastgoed Verkopen vastgoed Kasstroom vastgoed Mutatie minderheidsbelangen Kasstroom uit investeringsactiviteiten

______

______

(10.912)

(88.895)

(82) 13 ____________ (69)

(79) – ____________ (79)

(46.903)

(41.563)

130.800 (30.910) ____________ 99.890

98.699 (12.534) ____________ 86.165

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Kosten stockdividend Overige mutaties

Dividenduitkering in contanten Opgenomen langlopende schulden Aflossing langlopende schulden

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nettokasstroom Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 1 januari Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 31 december Mutatie schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen

65

______

______

52.918

44.523

100.568

26.554

(242.705)

(269.259)

______

(142.137)

______

100.568

26.554

(242.705)

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (x € 1.000,-)

Algemeen Vergunning in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen Op 16 december 1991 is de vergunning zoals bedoeld in artikel 5, lid 1 sub a van de Wet toezicht beleggingsinstellingen aan de vennootschap verleend. Fiscale status VastNed Retail N.V. heeft de fiscale status van beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit impliceert dat heffing van vennootschapsbelasting over de door haar behaalde winst onder voorwaarden achterwege blijft. Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de vermogenssamenstelling en het als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat. Enkele deelnemingen zijn geen beleggingsinstelling in fiscale zin.

Grondslagen voor consolidatie Alle deelnemingen waarin de vennootschap alleen of tezamen met dochtermaatschappijen een overwegende zeggenschap heeft worden integraal geconsolideerd. Dit betekent dat bij integrale consolidatie het aan derden toekomende gedeelte van het vermogen en het resultaat zijn verantwoord onder de post minderheidsbelangen. Deelnemingen in joint ventures waarin voor zover tenminste eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend door elk van de participanten worden proportioneel geconsolideerd.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen Voor zover niet anders gemeld zijn de activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarden. Alle bedragen luiden in duizenden euro’s, tenzij anders is aangegeven. Beleggingen Vastgoed in exploitatie De waardering van het vastgoed in exploitatie geschiedt tegen marktwaarde, exclusief verkoopkosten. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks door onafhankelijke beëdigd taxateurs vastgesteld. Teneinde gedurende het jaar zoveel mogelijk te kunnen aansluiten bij de marktwaarde wordt de helft van de portefeuille getaxeerd per 30 juni en het resterende gedeelte per 31 december. Het per 30 juni getaxeerde deel wordt per 31 december niet aangepast, tenzij er zodanige omstandigheden zijn dat aanpassen op basis van interne taxaties noodzakelijk wordt geacht.

66

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Waardemutaties ten opzichte van de waardering ultimo vorig verslagjaar worden, rekening houdend met investeringen en aankopen (inclusief aankoopkosten) in het verslagjaar en rekening houdend met eventuele latente belastingverplichtingen, verantwoord in de herwaarderingsreserve. Tevens worden bij verkoop van objecten gerealiseerde resultaten ten opzichte van de laatste taxatiewaarde ten gunste of ten laste van deze reserve gebracht. Vastgoed niet in exploitatie Waardering van het vastgoed niet in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs of geschatte lagere marktwaarde. In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geactiveerde interest. Een geraamd nadelig verschil wordt alsdan ten laste van de herwaarderingsreserve verantwoord. Vastgoed niet in exploitatie wordt overgeboekt naar vastgoed in exploitatie op de datum van oplevering. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Overige activa Liquide middelen Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito’s, daggelden en banktegoeden. Materiële vaste activa De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen op basis van de verwachte levensduur van de desbetreffende activa. Eigen vermogen Agioreserve De bij uitgifte van aandelen verschuldigde kapitaalsbelasting en overige emissiekosten worden in mindering gebracht op de agioreserve. In de uitgifteprijs van aandelen wordt rekening gehouden met de geschatte winst uit de bedrijfsactiviteiten van het lopende verslagjaar tot aan de uitgiftedatum, alsmede met de tot de uitgiftedatum berekende waardestijging van het vastgoed. Het in de uitgifteprijs begrepen winstbestanddeel en de vergoeding voor het aandeel in de waardestijging van het vastgoed worden ten gunste van de agioreserve gebracht. Voorzieningen De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt opgenomen voor de contante waarde van de mogelijke verplichtingen tot het betalen van belasting als gevolg van verschillen tussen fiscale en commerciële waardebepaling. Bij de berekening wordt, waar mogelijk, rekening gehouden met compensabele verliezen.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Beleggingsopbrengsten Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten betreffen de over het verslagjaar aan huurders in rekening gebrachte huren.

67


Exploitatiekosten Hieronder zijn opgenomen de direct met de exploitatie van de onroerende goederen samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen en onroerendezaakbelasting. Lasten Interest De interest betreft de aan het verslagjaar toe te rekenen interest op leningen en schulden. Geactiveerde bouwrente wordt hierop in mindering gebracht. Als interestpercentage voor de geactiveerde bouwrente wordt het gemiddeld interestpercentage voor kort vreemd vermogen aangehouden, tenzij anders overeengekomen. Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere de personeelskosten, huisvestingskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. De kosten die verband houden met het beheer van het vermogen worden ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht. Deze betreffen de werkelijk gemaakte kosten. Kosten die verband houden met het beheer van het vastgoed zijn opgenomen onder de exploitatiekosten. Belastingen naar de winst Dit betreft winstbelastingen van de vennootschappen die geen fiscale beleggingsinstelling zijn. Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat bestaat uit ongerealiseerde en gerealiseerde waardemutaties van beleggingen, mutatie latente belastingen en de kosten van vermogensbeheer. De elementen van het indirect beleggingsresultaat worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen c.q. de kortlopende schulden aan kredietinstellingen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

68


Toelichting op de geconsolideerde balans Beleggingen

Vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari Aankopen Investeringen in bestaande objecten In exploitatie genomen Overgebracht naar vastgoed niet in exploitatie Verkopen

Herwaardering

2003 ____________

2002 ____________

1.534.611 64.408 4.762 49.320 (2.878) (31.163) ____________ 1.619.060 (15.488)

1.488.532 42.257 17.464 55.646 (676) (63.658) ____________ 1.539.565 (4.954)

______

______

Stand per 31 december

1.603.572

1.534.611

Specificatie naar land Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal

535.023 346.650 256.707 220.000 200.362 34.400 10.430

556.571 267.300 215.998 260.987 191.015 32.100 10.640

______

______

1.603.572

1.534.611

Delen van de vastgoedportefeuille dienen tot zekerheid van verkregen geldleningen. Voor een nadere specificatie van het vastgoed in exploitatie wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht vastgoedportefeuille 2003.

Vastgoed niet in exploitatie Stand per 1 januari Aankopen en investeringen Overgebracht van vastgoed in exploitatie

In exploitatie genomen Herwaardering

2003 ____________

2002 ____________

54.564 1.725 2.878 ____________ 59.167 (49.320) (1.142)

68.088 44.114 676 ____________ 112.878 (55.646) (2.668)

______

______

Stand per 31 december

8.705

54.564

Specificatie naar land Nederland België Spanje

5.592 3.113 –

3.397 41.542 9.625

69

______

______

8.705

54.564


Vorderingen 2003 ____________ 5.062 2.883 1.104 9.882

Debiteuren Belastingen Te ontvangen uit hoofde van verkopen Overige vorderingen en overlopende activa

2002 ____________ 8.328 8.398 41.271 9.914

______

______

18.931

67.911

Onder de vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd langer dan één jaar met een totaalbedrag van € 0,4 miljoen (2002: € 3,2 miljoen). Overige activa 2003 ____________ 19.600 763

Liquide middelen Overige vaste activa

2002 ____________ 15.796 917

______

______

20.363

16.713

Eigen vermogen Maatschappelijk kapitaal Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 375,0 miljoen en is verdeeld in 60.000.000 gewone aandelen à € 5,- en 15.000.000 prioriteitsaandelen à € 5,-. Voor een uiteenzetting van de rechten van de prioriteitsaandelen wordt verwezen naar de elders in dit verslag opgenomen ‘Overige Gegevens‘. Gestort en opgevraagd kapitaal

Stand per 1 januari Stockdividend Redenominatie aandelen Stand per 31 december

2003 ___________________________

2002 ___________________________

Aantal

Bedrag

Aantal

Bedrag

____________ 15.645.974 500.783 –

____________ 78.230 2.504 –

____________ 15.173.065 472.909 –

____________ 68.852 2.365 7.013

16.146.757

80.734

15.645.974

78.230

______ ______ ______ ______

Per 31 december staan 16.146.747 gewone aandelen en 10 prioriteitsaandelen uit. Agioreserve Stand per 1 januari Stockdividend Kosten stockdividend Redenominatie aandelen Stand per 31 december

2003 ____________ 434.862 (2.504) (82) –

______

______

432.276

434.862

Het gehele bedrag van de agioreserve per 31 december 2003 is fiscaal erkend.

70

2002 ____________ 444.319 (2.365) (79) (7.013)


Reserves De reserves bestaan uit de herwaarderingsreserve en de overige reserve. Herwaarderingsreserve Stand per 1 januari Resultaat verkochte activa Ongerealiseerde herwaardering Mutatie latente belastingen Kosten van vermogensbeheer Stand per 31 december

2003 ____________ 52.013 663 (17.875) (3.825) (5.942)

2002 ____________ 69.772 1.528 (8.270) (3.189) (7.828)

______

______

25.034

52.013

Van de herwaarderingsreserve is per 31 december 2003 € 22,3 miljoen gerealiseerd. Overige reserve Stand per 1 januari Toevoeging uit winstverdeling Overige mutaties Stand per 31 december

Onverdeelde winst Stand per 1 januari Winstverdeling: – Dividenduitkering in contanten – Toevoeging aan de overige reserve Direct beleggingsresultaat Stand per 31 december

71

2003 ____________ 134.061 17.401 13

2002 ____________ 115.549 18.512 –

______

______

151.475

134.061

2003 ____________ 64.304

2002 ____________ 60.075

(46.903) (17.401) 67.719

(41.563) (18.512) 64.304

______

______

67.719

64.304


Specificatie indirect beleggingsresultaat

Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal

Resultaat verkochte

Ongerealiseerde

Mutatie latente

Kosten van

activa

herwaardering

belastingen

vermogensbeheer

Totaal

______________________ 2003 2002 _________ _________ 344 1.449 – – 319 94 – (15) – – – – – –

______________________ 2003 2002 _________ _________ 6.130 4.448 4.470 7.288 2.922 686 (42.427) (27.564) 8.971 5.381 2.323 2.692 (264) (1.201)

______________________ 2003 2002 _________ _________ – – (1.081) (1.741) – (54) 40 1.064 (2.193) (1.333) (604) (793) 13 (332)

______________________ 2003 2002 _________ _________ (1.854) (2.021) (1.064) (1.985) (700) (566) (1.499) (1.557) (675) (1.456) (113) (243) (37) –

______________________ 2003 2002 _________ _________ 4.620 3.876 2.325 3.562 2.541 160 (43.886) (28.072) 6.103 2.592 1.606 1.656 (288) (1.533)

____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ 663

1.528

(17.875)

(8.270)

(3.825)

(3.189)

(5.942)

(7.828)

(26.979)

(17.759)

Intrinsieke waarde per aandeel

Aantal geplaatste gewone aandelen per 31 december Eigen vermogen (vóór winstverdeling) per 31 december Eigen vermogen per gewoon aandeel (vóór winstverdeling) per 31 december (in €)

2003 ____________ 16.146.747 757.238

2002 ____________ 15.645.964 763.470

2001 ____________ 15.173.055 758.567

46,90

48,80

49,99

Voorzieningen Dit betreft voorzieningen voor latente belastingverplichtingen. De voorzieningen belopen nominaal € 45,7 miljoen (2002: € 40,7 miljoen) en zijn grotendeels als langlopend aan te merken. Langlopende schulden Het totaal van de langlopende schulden bestaat uit opgenomen geldleningen en hypothecaire geldleningen met een looptijd van 1 tot 14 jaar met interestpercentages van 2,527 tot 6,490. Van de restanthoofdsom van de leningen heeft € 455,7 miljoen (2002: € 360,9 miljoen) een resterende looptijd van meer dan 5 jaar. Als zekerheid is op diverse objecten het recht van hypotheek verstrekt. Voor de geldleningen is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Per 31 december 2003 geldt voor 14,3% van de leningen een variabel interestpercentage en voor 85,7% van de leningen een vaste interestvoet. Het gemiddelde interestpercentage over de uitstaande leningen met een vaste interestvoet bedraagt per 31 december 2003 4,75% (2002: 5,04%). Het gemiddelde interestpercentage wordt berekend als het gewogen gemiddelde interestpercentage over de restanthoofdsommen met een looptijd van meer dan een jaar tot de eerstvolgende renteherzieningsdata.

72


Het verloop van de langlopende schulden in het verslagjaar was als volgt:

Stand per 1 januari Kortlopend deel per 1 januari

Opnamen Aflossingen Restant hoofdsom Af: kortlopend deel per 31 december Stand per 31 december

2003 ____________ 498.159 4.071 ____________ 502.230 130.800 (30.854) ____________ 602.176 (4.127)

2002 ____________ 411.994 7.027 ____________ 419.021 98.699 (15.490) ____________ 502.230 (4.071)

598.049

498.159

2003 ____________ 161.737 15.100 5.218 118 4.127 166 4.764 4.871 15.304

2002 ____________ 258.501 30.850 7.975 122 4.071 51 6.782 4.896 21.544

______

______

Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen Investeringscrediteuren Crediteuren Dividend Aflossing langlopende schulden Belastingen Vooruitontvangen huren Interest Overige schulden en overlopende passiva

______

______

211.405

334.792

Schulden aan kredietinstellingen De schulden aan kredietinstellingen betreffen kortlopende kredieten en kasgeldleningen. De totale kredietfaciliteit bedraagt per 31 december 2003 € 371,9 miljoen. De niet gebruikte kredietfaciliteiten bedragen per 31 december 2003 € 210,2 miljoen. Als zekerheid voor de faciliteiten is overeengekomen dat vastgoed niet met hypotheek ten behoeve van derden wordt bezwaard, tenzij goedkeuring door de kredietgevers is verstrekt. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Tussen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management bestaat een langjarige samenwerkingsovereenkomst, alsmede een langjarige overeenkomst tot verdeling van kosten. In deze overeenkomsten zijn de onderlinge rechten en verplichtingen vastgelegd. Bij de verwerving van het 50,1525%-belang in het winkelcentrum Madrid Sur (taxatiewaarde € 42,5 miljoen) is met de minderheidsaandeelhouder overeengekomen dat zij gedurende de periode vanaf 11 maart 2005 tot en met 10 maart 2006 het recht heeft om 50% of 100% van haar 49,8475%-belang tegen de dan geldende marktprijs aan VastNed Retail te verkopen.

73


Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Nettohuuropbrengsten

Nederland Spanje België Duitsland Frankrijk Italië Portugal

Brutohuuropbrengsten

Exploitatiekosten

Nettohuuropbrengsten

___________________________ 2003 2002 ____________ ____________ 46.402 49.587 25.789 19.576 18.848 17.691 19.145 19.503 15.291 14.884 2.422 2.279 1.007 128

___________________________ 2003 2002 ____________ ____________ 5.915 7.230 3.081 1.855 2.353 1.485 6.867 6.642 1.090 1.553 290 215 60 7

___________________________ 2003 2002 ____________ ____________ 40.487 42.357 22.708 17.721 16.495 16.206 12.278 12.861 14.201 13.331 2.132 2.064 947 121

______ ______ ______ ______ ______ ______ 128.904

Exploitatiekosten Onderhoud Administratief en commercieel beheer * Verzekeringen Onroerendezaakbelasting Overige kosten

123.648

19.656

2003 ____________ 5.973 5.156 559 1.766 6.202

18.987 2002 ____________ 6.086 4.946 418 1.919 5.618

______

______

19.656

18.987

Onder de overige kosten zijn onder andere opgenomen de dotatie aan de voorziening voor dubieuze debiteuren, niet verrekenbare servicekosten en verhuurkosten. *

4% van de brutohuuropbrengsten bestaande uit externe kosten en algemene kosten, welke worden toegerekend aan de exploitatiekosten.

Interest

Interest Geactiveerde interest

2003 ____________ 33.792 (1.086)

2002 ____________ 34.806 (2.032)

______

______

32.706

32.774

2003 ____________ 4.838 63 1.719 755 3.762 ____________ 11.137 (5.942) (2.663)

2002 ____________ 2.946 59 1.372 638 7.224 ____________ 12.239 (7.828) (2.547)

Algemene kosten

Personeelskosten Beloning commissarissen Advies- en controlekosten Taxatiekosten Overige kosten

Kosten van vermogensbeheer Toegerekend aan exploitatiekosten

______

______

2.532

1.864

Onder de overige kosten zijn onder meer opgenomen de aan derden betaalde kosten van vermogensbeheer, publiciteitskosten en huisvestings- en kantoorkosten. 74

109.248

104.661


Gedurende 2003 waren gemiddeld 73 (2002: 62) medewerkers (fulltime equivalenten) bij de VastNed Groep in dienst. Op basis van de feitelijke werkzaamheden zijn de personeelskosten toegerekend aan VastNed Retail. VastNed Retail heeft geen personeelsleden in dienst. In het verslagjaar is betaald aan salarissen € 6,2 miljoen (2002: € 4,7 miljoen), sociale lasten € 0,6 miljoen (2002: € 0,3 miljoen) en pensioenpremies € 2,0 miljoen (2002: € 1,1 miljoen). Na doorberekening aan VastNed Offices/Industrial resteert voor salarissen € 2,8 miljoen (2002: € 1,7 miljoen), sociale lasten € 0,3 miljoen (2002: € 0,1 miljoen) en pensioenpremies € 0,9 miljoen (2002: € 0,5 miljoen). Beloning van de statutaire directie in 2002 Salarissen

Uitkeringen bij

(incl. sociale

R.A. van Gerrevink H.K.M. Roovers H.W.P.J. Sleven (tot 18 december 2002) T.M. de Witte (vanaf 16 juni 2003)

waarvan verantwoord ten laste van VastNed Offices/Industrial

beëindiging

lasten)

Pensioenlasten

dienstverband

Totaal

Aandelenbezit

____________ 422 183 – 84 ____________ 689

____________ 267 298 – 30 ____________ 595

____________ – – 500 – ____________ 500

____________ 689 481 500 114 ____________ 1.784

____________ 271 – – – ____________ 271

(385)

(333)

(280)

(998)

304

262

220

786

______ ______ ______ ______

Beloning van de raad van commissarissen

W. Nijman D. Luteijn (tot 1 mei 2003) A.L. Deriga D. van den Bos F.W. Mulder N.J. Westdijk

waarvan verantwoord ten laste van VastNed Offices/Industrial

Beloning 2003

Aandelenbezit

____________ 25 9 23 23 23 23 ____________ 126

____________ 988 – 1.624 – – – ____________ 2.612

(63)

______

63 Aan de leden van de statutaire directie en de raad van commissarissen zijn geen optierechten toegekend. Ook zijn aan hen geen leningen of voorschotten verstrekt noch werden garanties te hunnen behoeve afgegeven. Expense ratio De expense ratio over 2003 bedraagt 8,43% (2002: 8,49%). De expense ratio wordt berekend door de totale kosten over de verslagperiode te delen door het gemiddeld eigen vermogen. In de totale kosten zijn begrepen de exploitatiekosten, interest, algemene kosten, belastingen naar de winst, de dotatie aan de voorziening voor latente belastingverplichtingen en de kosten van vermogensbeheer. Deze kosten worden gecorrigeerd voor het deel van deze kosten dat is toe te rekenen aan derden.

75

Vennootschappelijke balans per 31 december Vóór winstverdeling (x € 1.000,-) 2003 ____________

2002 ____________

485.872 5.592 512.433 ____________ 1.003.897

507.971 3.397 542.285 ____________ 1.053.653

59 24.597 2.411 2.000 ____________ 29.067

776 7.484 42.521 – ____________ 50.781

Activa Beleggingen Vastgoed in exploitatie Vastgoed niet in exploitatie Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Vorderingen Debiteuren Groepsmaatschappijen Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen

Totaal activa

______

______

1.032.964

1.104.434

80.734 432.276 176.509 67.719 ____________ 757.238

78.230 434.862 186.074 64.304 ____________ 763.470

197.047

161.828

66.396 – 2.097 652 9.534 ____________ 78.679

155.628 756 1.304 1.619 19.829 ____________ 179.136

Passiva Eigen vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Reserves Onverdeelde winst Totaal eigen vermogen

Langlopende schulden Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Groepsmaatschappijen Investeringscrediteuren Crediteuren Overige schulden en overlopende passiva

Totaal passiva

76

______

______

1.032.964

1.104.434

Vennootschappelijke winst- en verliesrekening (x € 1.000,-)

Vennootschappelijk resultaat Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Direct beleggingsresultaat

2003 ____________ 25.323 42.396

2002 ____________ 23.608 40.696

______

______

67.719

64.304

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Algemeen De vennootschappelijke winst- en verliesrekening is op grond van artikel 402, boek 2 BW in beknopte vorm weergegeven. De vennootschap heeft gebruik gemaakt van het bepaalde in artikel 379 lid 5, boek 2 BW. De in dit artikel genoemde lijst is neergelegd ten kantore van het Handelsregister te Rotterdam. De vennootschap heeft voor een aantal groepsmaatschappijen een garantieverklaring afgegeven conform artikel 403, boek 2 BW. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva en de methode van resultaatbepaling zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening. Derhalve wordt verwezen naar de toelichting op deze stukken. De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. Deelnemingen in groepsmaatschappijen Stand per 1 januari Aankopen en kapitaalstortingen Aandeel in resultaten Verkopen Herwaarderingen, per saldo Ontvangen uitkeringen Ontvangen liquidatie-uitkeringen Stand per 31 december

Rotterdam, 25 februari 2004 De directie

77

2003 ____________ 542.285 131.826 42.396 (149.313) (31.194) (23.567) –

2002 ____________ 567.586 202 40.696 (700) (11.383) (40.766) (13.350)

______

______

512.433

542.285

Overige gegevens Bijzondere zeggenschapsrechten Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen A en B. De prioriteitsaandelen A zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteitsaandelen A in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Retail bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Retail en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Retail. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B. Hiermee wordt voldaan aan de vereisten van bijlage X, artikel 10 van het Fondsenreglement. Prioriteitsaandelen B zullen niet worden uitgegeven .

Winstverdeling Volgens de statuten van de vennootschap wordt, voor zover geplaatst, een dividend uitgekeerd op de prioriteitsaandelen A en B. Op prioriteitsaandelen A wordt een dividend uitgekeerd van 5% van het nominale bedrag. Vervolgens staat de verdere winst ter beschikking van de algemene vergadering van aandeelhouders. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Teneinde de fiscale status van beleggingsinstelling te behouden dient de vennootschap de fiscale winst, na toegestane reserveringen, binnen acht maanden na afloop van het verslagjaar uit te keren.

Bestemming resultaat De directie stelt voor het dividend als volgt uit te keren: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen A; – een keuzedividend op de gewone aandelen van ; – € 2,45 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – € 4,24 in contanten; en het overschot van de voor uitkering beschikbare winst toe te voegen aan de overige reserve. Indien gekozen wordt voor de uitkering in contanten plus de aandelen dient dit geëffectueerd te worden voor 31 mei 2004. Na deze datum zal slechts, binnen de grenzen als vastgesteld in de statuten, het contante dividend opeisbaar zijn.

78

Overige gegevens

Transacties met direct belanghebbenden De leden van de raad van commissarissen en van de directie van VastNed Retail hadden gedurende het boekjaar 2003 geen persoonlijk belang bij beleggingen van de vennootschap. Voor zover de vennootschap bekend is, hebben in het verslagjaar geen vastgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen. Belangen van grote beleggers Voor zover de vennootschap bekend, zijn er geen partijen aan te merken als grote belegger in de zin van het Besluit toezicht beleggingsinstellingen.

79

Overige gegevens

Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening 2003 van VastNed Retail N.V. te Rotterdam gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de directie van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid aan accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken. Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaglegging die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de directie van de vennootschap daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 2003 en van het resultaat over 2003 in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW en de Wet toezicht beleggingsinstellingen.

Rotterdam, 25 februari 2004 Deloitte Accountants

80

Vastgoedportefeuille 2003

81


Vastgoed in exploitatie Theoretische Verhuurbare

huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Alkmaar

Laat 165-167 Payglop 6 en 14

Winkel Winkels

345 165

77 59

Almelo

Grotestraat 22, 24, 32, 32a, 35a, 36, 37, 83 en 85 Winkels Oude Markt 3 Winkels

1.235 1.096

323 176

Amersfoort

Achter de Kamp 92 Arnhemsestraat 18 en 20 Julianaplein 7-10 Langestraat 8

Winkel Winkels Winkels Winkel

1.150 208 1.052 409

171 58 206 84

Amsterdam

Van Baerlestraat 86, 108 en 110 Bos en Lommerweg 279 en 281 Buikslotermeerplein 88, 90 en 123 Ceintuurbaan 133 Ferdinand Bolstraat 65, 79, 81, 88, 92, 95, 97, 101, 109, 120, 122, 124 en 126 Heiligeweg 47 Jan Evertsenstraat 100, 106 en 108 Johan Huizingalaan 154 en 156 Kalverstraat 9, 162, 164, 182 en 208 Kinkerstraat 115 Leidsestraat 5, 64 en 66 Linnaeusstraat 22 Osdorpplein 801, 802, 803, 804, 815-822 en 881-885 Paleisstraat 21 Reguliersbreestraat 9, 10-22/Amstel 8 Reguliersdwarsstraat 95 en 97 Stadionweg 75

Winkels Winkel Winkels Winkel

355 155 9.681 120

138 38 1.004 32

Winkels Winkel Winkels Winkel Winkels Winkel Winkels Winkel

1.175 60 270 510 1.073 97 1.246 170

637 44 114 44 502 32 280 36

Winkels Winkel Winkels Winkel Winkel

3.937 310 1.845 225 70

709 46 927 73 27

(x € 1.000)**

Nederland

Apeldoorn

Adelaarslaan 86-146/Talingweg 54 De Eglantier 409 Deventerstraat 5, 6, 14 en 14b

Winkels Winkel Winkels

2.190 56 937

212 13 224

Arnhem

Bakkerstraat 3a, 4 en 6 Koningstraat 12, 13, 14 en 15 Looierstraat 44 en 46 Rijnstraat 23/Varkensstraat 34 Vijzelstraat 24

Winkels Winkels Winkel Winkels Winkel

871 4.764 454 322 150

219 472 54 104 68

Assen

Gedempte Singel 11 en13/Mulderstraat 8

Winkels

893

88

Baarn

Brinkstraat 34

Winkel

220

26

Bemmel

Dorpsstraat 31, 31a-31e/Kloosterplaats 1/ Dr Poellstraat 1

Winkels

1.719

217

82


Theoretische Verhuurbare

huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Dorpsstraat 8

Winkel

250

40

Bergen op Zoom Wouwsestraat 48

Winkel

150

42

Beverwijk

Breestraat 11 en 65-69/Nieuwstraat 9

Winkels

2.825

280

Bilthoven

Julianalaan 53

Winkel

160

33

Bodegraven

Kerkstraat 22 en 24

Winkel

296

35

Boxmeer

Hoogkoorpassage 14, 16, 18 en 22 Steenstraat 110

Winkels Winkel

566 270

70 39

Boxtel

Rechterstraat 42 en 44 Stationstraat 18 en 20

Winkel Winkel

877 750

94 74

Breda

Eindstraat 14 Ginnekenstraat 3, 19, 80 en 80a Grote Markt 29/Korte Brugstraat 2 Karnemelkstraat 14 Karrestraat 25 Ridderstraat 19 Torenstraat 2/Korte Brugstraat 14 Veemarktstraat 30 en 32

Winkels Winkels Winkels Winkel Winkel Winkel Winkel Winkels

260 403 102 430 125 100 90 310

159 277 86 65 114 55 76 107

Brielle

De Reede 36-50

Winkelcentrum

1.610

230

Brunssum

Kerkstraat 45

Winkel

560

101

Bussum

Havenstraat 154-158 Kerkstraat 1 Nassaulaan 12 Nassaustraat 12, 14 en 16 Veerstraat 11 en 13

Winkel Winkel Winkel Winkels Winkels

370 1.012 277 301 360

67 113 76 73 99

1.589 13.702

212 863

Bennekom

(x € 1.000)**

Capelle a/d IJssel De Wingerd 247-267 Lylantse Baan 7

Winkels Perifere detailhandel

Coevorden

Friesestraat 14/Weeshuisstraat 9

Winkel

203

48

Culemborg

Everwijnstraat 6-14/Markt 53

Winkels

535

93

Dalfsen

Van Bloemendalstraat 6 en 8/ Wilhelminastraat 5

Winkels

430

57

De Bilt

Hessenweg 160 en 162

Winkels

360

76

Dedemsvaart

Julianastraat 13, 15, 17 en 19

Winkels

1.190

131

Delft

Hippolytusbuurt 1 Markt 23 Oude Langendijk 2 en 11 Wijnhaven 9

Winkel Winkel Winkels Winkel

750 37 270 139

97 26 84 35

83



huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Den Haag

Dierenselaan 11 en 161 Fahrenheitstraat 567-571 Frederik Hendriklaan 101, 103 en 128 Gravenstraat 1 Grote Markt 4 Herengracht 40 en 40a Hoogstraat 24, 26, 27 en 27a Korte Poten 10, 13, 42 en 46 Lange Poten 7 en 21 Noordeinde 9, 16, 18, 48 en 54 Plaats 17, 21, 23 en 25 Plein 10 en 11 Spuistraat 13 Venestraat 43 Vlamingstraat 43

Winkels Winkel Winkels Winkel Winkel Winkels Winkels Winkels Winkels Winkels Winkels Winkels Winkel Winkel Winkel

275 165 210 382 964 115 810 284 380 1.014 1.327 918 813 48 163

56 59 105 62 187 26 166 173 131 281 174 165 240 36 79

Deventer

Brink 95/Spijkerboorsteeg 33 en 37 Lange Bisschopstraat 7, 11, 13, 15, 34 en 50

Winkels Winkels

259 1.838

50 302

Didam

Hoofdstraat 5 en 7 Oranjestraat 6, 8 en 10

Winkel Winkel

520 520

46 45

Dinteloord

Raadhuisplein 7-9

Winkels

575

47

Doetinchem

Dr. Huber Noodstraat 2 Korte Heezenstraat 6/Heezenpoort 13, 15 en 21 Nieuwstad 57-59 Terborgseweg 27

Winkels Winkels Winkels Winkel

1.825 310 1.686 1.110

269 79 128 102

Doorwerth

Mozartlaan 52-66/van der Molenallee 107-125 Winkelcentrum

2.854

316

Dordrecht

Voorstraat 262, 276, 305, 341 en 343

Winkels

963

210

Drachten

Zuidkade 2

Winkel

150

47

Ede

Molenstraat 128-136

Winkel

419

64

Eerbeek

Stuyvenburchstraat 44 en 141

Winkels

800

119

Eindhoven

Franz Leharplein 3, 5, 6 en 7/ Willaertplein 12 en 13 Frederiklaan 108 en 110/ Schootsestraat 101-109 Orionstraat 137-159 Rechtestraat 25, 44, 46 en 48 Winkelcentrum ‘Woensel’ 113 Woenselse Markt 19, 20 en 21

Winkels

1.046

131

Winkels Winkelcentrum Winkels Winkel Winkel

2.070 3.102 3.423 115 810

193 439 634 70 127

Elst

Kleine Molenstraat 6

Winkels

582

71

Emmeloord

Lange Nering 65 en 92

Winkels

434

70

84

(x € 1.000)**



huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Enschede

Boulevard 1945 nr. 372 Dotterbloemstraat 10 Haverstraatpassage 14 Kalanderstraat 6 Langestraat 9-17a Raadhuisstraat 9

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkels Winkel

3.460 900 215 124 2.030 289

393 83 43 85 323 48

Ermelo

Stationsstraat 60, 62 en 64

Winkels

770

142

Geldermalsen

Geldersestraat 15 ’t Hooghuys 1-6

Winkel Winkels

140 680

29 79

Goes

Lange Kerkstraat 9

Winkel

65

30

Goor

Grotestraat 57, 59 en 63

Winkels

859

56

Gouda

Hoogstraat 5 Kleiweg 77-95 en 103 Markt 52

Winkel Winkels Winkel

190 2.287 284

40 636 41

Groesbeek

Spoorlaan 1

Winkel

1.100

132

Groningen

Brugstraat 2, 4 en 6 Dierenriemstraat 198/2 Herestraat 41 Nieuwe Ebbingestraat 32 Stoeldraaierstraat 17 Vismarkt 31, 31a, 31b en 31c Zwanestraat 22, 41 en 43

Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkels

1.010 914 270 88 266 275 664

114 100 117 29 57 116 98

Haaksbergen

Spoorstraat 45

Winkel

800

91

Haarlem

Gen. Cronjéstraat 56 en 58 Grote Houtstraat 90

Winkel Winkel

200 195

64 55

Hardenberg

Fortuinstraat 6, 6a en 21/Middenpad 3, 5 en 7 Winkels Voorstraat 10 Winkels

613 1.173

83 119

Harderwijk

Markt 14 Winkelcentrum ‘Vuldersbrink’

Winkel Winkelcentrum

470 4.637

66 642

Harlingen

Kleine Bredeplaats 8a-10a/ Grote Bredeplaats 26-26b Voorstraat 71

Winkel Winkel

970 294

89 52

Harmelen

Dorpsstraat 152, 154 en 154a-154f

Winkel

1.000

190

Heemstede

Binnenweg 135, 137, 167 en 181

Winkels

603

172

Heerde

Dorpsstraat 57, 59 en 61

Winkel

1.303

166

85

(x € 1.000)**



huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Akerstraat 20 Heerlerbaan 241 Saroleastraat 38

Winkel Perifere detailhandel Winkel

500 2.771 225

41 186 99

Kepringelehof 3, 5, 9 en 11

Winkels

2.990

311

Helmond

Veestraat 1 en 39 Markt 15, 17, 19, 21, 23 en 25/Veestraat 2a

Winkels Winkels

376 1.615

129 208

Hengelo

De Telgen 9 Marktstraat 2, 4 en 6 Molenstraat 4

Winkel Winkels Winkel

105 302 120

47 66 32

’s-Hertogenbosch Hinthamerstraat 48 Hoge Steenweg 19, 21 en 23 Schapenmarkt 17, 19 en 21

Winkel Winkel Winkel

130 555 476

59 195 126

Hillegom

Hoofdstraat 66

Winkel

235

25

Hilversum

Kerkstraat 55, 87, 91 en 98 Schoutenstraat 6 en 8

Winkels Winkels

469 187

221 83

Hoensbroek

Kouvenderstraat 17, 19 en 21

Winkels

388

46

Hoogeveen

De Nije Nering 1-66 Hoofdstraat 157

Winkels Winkel

3.417 75

247 23

Hoogezand

Gorecht Oost 133 en 135

Winkels

160

53

Hoorn

Grote Noord 114 en 118 Nieuwsteeg 24

Winkels Winkel

165 134

74 60

Houten

Winkelcentrum ‘Het Rond’

Winkelcentrum

20.672

3.937

Joure

Midstraat 153-163

Winkelcentrum

1.901

216

Kerkrade

Hoofdstraat 13

Winkel

194

33

Heerlen

HeldenPanningen

(x € 1.000)**

Krimpen a/d IJssel Brink 1-7

Winkels

1.168

149

Leek

Tolberterstraat 3-5

Winkels

565

69

Leeuwarden

Ruiterskwartier 127 en 135 Wirdumerdijk 7

Winkels Winkels

361 520

76 172

Leiden

Botermarkt 4 en 5 Haarlemmerstraat 53, 107, 109, 202, 208, 213, 218 en 239/ Duizenddraadsteeg 2 Korevaarstraat 2e en 2f Maarsmansteeg 2 Vismarkt 2 en 3

Winkels

732

114

Winkels Winkels Winkel Winkel

1.536 240 121 135

330 40 30 45

86



huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Leidschendam

Berkenhove 9 Eglantier 9, 14 en 16 Rozemarijnhof 7 Weigelia 14 en 15

Winkel Winkels Winkel Winkels

90 550 250 500

56 161 100 93

Lelystad

Stadhuisplein 75 Stadhuisstraat 2 en 68

Winkel Winkels

1.632 632

222 133

Leusden

Grutterij 6

Winkel

150

39

Maastricht

Muntstraat 16, 18 en 20 Wolfstraat 8

Winkels Winkels

245 789

201 275

Meppel

Hoofdstraat 50, 86, 88, 90 en 92

Winkels

443

79

Middelburg

Korte Delft 1 Lange Delft 59

Winkels Winkel

210 200

33 46

Middelharnis

Westdijk 22-24

Winkel

325

66

Mijdrecht

Prinses Margrietlaan 24-52

Winkelcentrum

2.225

342

Neede

Oudestraat 57-59/Es 26a

Winkel

300

44

Nijkerk

Oosterstraat 2, 2a, 4 en 4a

Winkels

420

44

Nijmegen

Broerstraat 26 en 70/Plein 1944 nr. 151 Houtstraat 35 Molenstraat 130, 132, 134, 136, 138 en 140 Plein 1944 nr. 2


2.086 594 2.085 164

455 61 240 50

Oldenzaal

Bisschopstraat 37-37a

Winkel

530

67

Oosterhout

Arendshof 48, 50 en 52 Arendstraat 9, 11 en 13

Winkel Winkels

349 1.329

88 309

Oss

Heschepad 49 en 51/Molenstraat 21-25 Kerkstraat 8

Winkels Winkel

2.803 435

293 28

Oudenbosch

Prof. van Ginnekenstraat 35 en 40/Kade 4

Winkels

498

67

Purmerend

Renkum

Hoogstraat 19/Zuidersteeg 16 Kaasmarkt 7 Padjedijk 4, 6 en 8 Dorpsstraat 21-23


1.003 135 339 520

151 48 67 47

Ridderkerk

St. Jorisplein 30

Winkels

325

102

Rijswijk

Herenstraat 46 en 48

Winkels

136

45

Roden

Heerestraat 94

Winkels

280

49

87

(x € 1.000)**



huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Roermond

Hamstraat 34 en 38/Veldstraat 19 Steenweg 1/Schoenmakersstraat 2 en 6-18

Winkels Winkels

1.763 2.423

132 384

Roosendaal

Nieuwe Markt 51

Winkel

200

46

Rotterdam

Beijerlandselaan 72-78 Groene Hilledijk 217 en 218 Keizerswaard 73 Korte Hoogstraat 22, 24 en 26/Soetensteeg 1 Lijnbaan 35-43 Noordmolenstraat 57 en 59 Westblaak 27 Zuidplein Hoog 587, 667 en 731 Zwart Janstraat 4, 8, 24, 34, 36, 38, 55-61, 58, 60, 63, 71, 72, 73, 84 en 136

Winkels Winkels Winkel Winkels Winkels Winkel Winkel Winkels

653 345 459 940 912 220 336 247

172 77 75 120 189 61 35 155

Winkels

1.697

541

Scheveningen

Keizerstraat 183

Winkel

280

22

Schiedam

Broersvest 50, 52 en 54 ’s-Gravelandseweg 559-563 en 569-575 Hof van Spaland 35, 36 en 40 Hoogstraat 93


372 180 552 340

54 31 108 25

Schoonhoven

Lopikerstraat 27 en 29

Winkel

277

63

Schoorl

Heerweg 3 en 5/Duinvoetweg 2 en 4

Winkels

1.500

177

St. Oedenrode

Heuvel 32

Winkel

220

26

Sittard

Bergerweg 51-53 De Kemperkoul

Perifere detailhandel Winkelcentrum

2.800 1.772

218 228

Sliedrecht

Kerkbuurt 148

Winkel

132

27

Sneek

Gedempte Pol 15 en 17 Oosterdijk 58 Schaapmarktplein 4

Winkel Winkel Winkel

120 75 200

16 30 38

Soest

Dillenburglaan 2/ Van Weedestraat 11, 13 en 141-149

Winkels

2.249

315

Stadskanaal

Europaplein 3, 20, 53, 60 en 73 Navolaan 12

Winkels Winkels

658 2.077

132 115

Steenwijk

Oosterstraat 22, 24 en 26

Winkel

272

56

Tiel

Waterstraat 29 en 51a

Winkels

185

80

Tilburg

Heuvel 29, 30 en 31 Westermarkt 28, 29, 35, 36, 37, 38, 139, 140 en 141

Winkels

298

92

Winkels

6.137

714

88

(x € 1.000)**



huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Uden

Marktstraat 32 St. Janstraat 60

Winkel Winkel

420 584

111 58

Utrecht

Achter Clarenburg 19 Choorstraat 13 Lange Elisabethstraat 6 en 36 Nachtegaalstraat 55 Oudegracht 126, 128, 134, 136, 153, 155 en 161/Vinkenburgstraat 8, 12 en 14 Roelantdreef 249 Rijnlaan 6 Steenweg 9/Choorstraat 9 en 9bis

Winkel Winkelt Winkels Winkel

91 139 323 2.000

42 55 136 212

Winkels Winkel Winkel Winkels

5.483 170 145 300

997 94 28 121

Vaassen

Dorpsstraat 22

Winkel

550

65

Veenendaal

Hoofdstraat 25, 40 en 42 Bevrijdingslaan 10

Winkels Perifere detailhandel

1.675 4.500

156 285

Veghel

Kalverstraat 8-16

Winkels

446

91

Velp

Hoofdstraat 77-79

Winkel

440

54

Venlo

Lomstraat 30, 32 en 33 Vleesstraat 74

Winkels Winkel

515 120

166 44

Venray

Grotestraat 2-4/Grote Markt 2a-4

Winkels

1.166

143

Vianen

Voorstraat 84

Winkel

150

36

Vlaardingen

Hoogstraat 165

Winkel

120

26

Voorburg

Herenstraat 107 en 109

Winkel

330

24

Voorschoten

Schoolstraat 30

Winkel

280

24

Vriezenveen

Westeinde 19-29

Winkels

2.720

282

Wageningen

Stadsbrink 2-42 en 69-71

Winkels

6.058

488

Wassenaar

Langstraat 188 en 190

Winkel

290

63

Weesp

Herengracht 26

Winkel

365

46

Winschoten

Langestraat 22 en 24

Winkels

570

86

Winterswijk

Dingstraat 1 en 3 Misterstraat 8, 10, 12, 14, 33, 43 en 45 Weurden 2 en 4 Wooldstraat 26

Winkel Winkel Winkels Winkels

2.335 1.512 278 604

254 405 57 76

Wolvega

Van Harenstraat 4, 4a-4c/ Pastoriestraat 7, 7I-III

Winkels

417

70

89

(x € 1.000)**



huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Woudenberg

Voorstraat 26

Winkel

256

23

IJmuiden

Lange Nieuwstraat 497en 499

Winkel

150

51

IJsselstein

Utrechtsestraat 75

Winkel

300

67

Zaandam

Gedempte Gracht 37 en 80 Westzijde 24-30

Winkels Winkels

290 2.395

93 328

Zeewolde

Flevoplein 1-6 Kerkplein 23/Torenstraat 3 Kerkstraat 6-18 Torenstraat 6-8


2.033 397 689 195

270 84 115 35

Zeist

Scheeperslaan 1, 1a, 1b en 1c/ Steijnlaan 24 en 24a Slotlaan 194/Huydencoperweg 9a

Winkels Winkel

325 90

74 41

Zierikzee

Dam 12 Verre Nieuwstraat 2 en 4

Winkel Winkel

53 130

23 22

Zoetermeer

Lijnbaan 285-297

Winkelcentrum

2.482

401

Zuidhorn

Hoofdstraat 21/Overtuinen 4-16

Winkels

1.100

141

Zundert

Markt 16a, 17 en 18

Winkels

1.062

116

Zutphen

Beukerstraat 28 en 40

Winkels

631

82

Zwolle

Broerenstraat 7 Diezerstraat 62 en 78 Kleine A 11 en 13 Luttekestraat 26 Roggenstraat 3 en 6

Winkel Winkels Winkel Winkel Winkels

72 235 1.050 65 156

14 134 183 30 72

279.866

45.131

Totaal vastgoed in exploitatie Nederland

(x € 1.000)**

______ ______

Spanje Alicante

Calle Antonio Ramos Carratala

Perifere detailhandel/Leisure

34.609

5.061

Badalona

Passeig Olof Palme 28-36

Winkelcentrum

11.396

3.229

Barcelona

Ronda Universidad 35 Baricentro, Barbera del Valles

Winkel Winkel

645 484

173 111

Burgos

Ctra de Santander, Km. 2,5

Winkelcentrum

9.832

1.627

Castellón de la Plana

Calle Grecia 4

Perifere detailhandel

5.109

763

90



huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Getafe

Poligono Getafe Norte

Winkelcentrum

5.586

1.570

León

Ordono II 18

Winkel

591

196

Madrid

Avenida Guadalajara Avenida Pablo Neruda 91-97 Avenida Pablo Neruda 91-97 Calle Serrano 36/Goya 15 Calle Tetuân 19/Calle Carmen 3

Winkelcentrum Winkelcentrum Winkelcentrum Winkel Winkel

8.254 13.232 10.173 615 429

3.591 3.265 1.600 316 426

Malaga

Avenida Simón Bolivar

Winkelcentrum

15.336

3.897

Murcia

Molina de Segura

Winkelcentrum

10.342

2.361

126.633

28.186

Totaal vastgoed in exploitatie Spanje

(x € 1.000)**

______ ______

België Aalst

Albrechtlaan 56 Kalfstraat 3 Nieuwstraat 10

Perifere detailhandel Perifere detailhandel Winkel

1.000 9.726 145

63 677 60

Aartselaar

Antwerpsesteenweg 13/4


990

99

Alleur

Avenue de l‘Expansion 16

Overig

2.221

124

Andenne

Avenue Roi Albert 39


4.701

271

Ans

Rue de Français 393


3.980

314

Antwerpen

Abdijstraat 29, 82 en 84 Breydelstraat 33 Carnotstraat 18 en 20 De Keyserlei 47 en 49 Frankrijklei 27 Groendalstraat 11 Huidevettersstraat 12 Korte Gasthuisstraat 27 Leysstraat 17, 28 en 30/Kipdorpvest 32-34 Meir 99 Schuttershofstraat 24/Kelderstraat 7 Schuttershofstraat 30 en 32/ Arme Duivelstraat 2

Winkels Winkel Winkel Winkels Winkel Winkel Winkel Winkel Winkels Winkel Winkel

295 144 1.298 178 624 39 791 155 2.019 384 320

70 43 96 96 70 21 248 63 861 350 61

Winkels

120

96

Balen

Molsesteenweg 56


1.871

115

Bastogne

Route de Marche 104


593

37

Beaumont

Rue Germain Michiels 40


1.113

94

91



huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Bergen

Chaussée de Binche 101 Grand Rue 19 Rue de la Chaussée 31 en 33

Perifere detailhandel Winkel Winkel

1.000 170 380

65 70 144

Boechout

Hovesesteenweg 123-127


1.022

63

Borgloon

Sittardstraat 10


996

52

Bree

Toleikstraat 30


855

51

Brugge

Steenstraat 80

Winkel

2.670

756

Brussel

Elsensesteenweg 16, 41, 43 en 65 Leuvenseweg 610-640 Louizalaan 7 Nieuwstraat 98 Verwelkomingsstraat 13 en 15

Winkels Perifere detailhandel Winkel Winkel Overig

6.748 2.964 248 162 4.260

1.476 288 208 145 267

Charleroi

Rue de la Montagne 5 en 7

Winkel

948

182

Chênée

Rue de la Station 23


2.881

212

Diest

Hasseltsestraat 15

Winkel

200

33

Dilsen-Stokkem

Rijksweg 17


992

69

Dinant

Tienne de l‘Europe


4.330

291

Flémalle

Rue de la Fabrique 6


2.835

190

Froyennes

Rue des Roselières 6


950

73

Genk

Guillaume Lambertlaan 115 Hasseltweg 74

Perifere detailhandel Perifere detailhandel

3.109 2.099

216 177

Gent

Veldstraat 81/Zonnestraat 6-10 Volderstraat 15

Winkel Winkel

3.510 279

392 81

Gerpinnes

Rue de Bertransart 99


990

64

Glain

Rue Saint-Nicolas 572


1.990

98

Grivegnée

Rue Servais Malaise


2.000

113

Hannut

Rue de Huy 63


3.015

177

Hasselt

Genkersteenweg 76 en 282


3.261

190

Heusden-Zolder

Inakker


1.019

61

Hoboken

Zeelandstraat 6 en 8


2.490

176

92

(x € 1.000)**



huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Kampenhout

Mechelsesteenweg 38-42


3.002

170

Kapellen

Eikendreef 5


906

46

La Louvière

Rue Albert 1er 84-86

Winkel

190

54

Leopoldsburg

Lidostraat 7


1.670

91

Leuven

Bondgenotenlaan 69-73

Winkel

1.589

518

Luik

Rue Pont d‘Ile 35, 45 en 54

Winkels

520

201

Malmedy

Avenue des Alliés 14b


813

51

Mechelen

Bruul 39, 41, 42 en 44 Yzerenleen 30

Winkel Winkel

1.788 350

519 48

Merksem

Bredabaan 474 en 476

Winkel

470

92

Messancy

Route d‘Arlon 199 Rue de l‘Institut 44


17.943 1.998

3.311 103

Moeskroen

Petite Rue 18

Winkel

235

37

Mortsel

Statielei 71 en 73

Winkel

425

114

Olen

Lammerdries 6


13.452

739

Oostende

Torhoutsesteenweg 610


1.000

79

Overpelt

Burgermeester Misottenstraat 5


877

75

Philippeville

Rue de France


3.705

285

Roeselare

Brugsesteenweg 524


1.000

73

Schelle

Provinciale Steenweg 453 en 455


2.962

181

Scherpenheuvel

Mannenberg 26


600

68

Seraing

Boulevard Pasteur 47


1.263

88

Sint-Job-in’t-Goor

Handelslei 10


600

60

Sint-Niklaas

Kapelstraat 119


940

77

Sint-Truiden

Hasseltsesteenweg 69 Kattestraat 25


850 1.401

79 92

Tielt-Winge

Aarschotsesteenweg 1-6


18.866

1.381

93

(x € 1.000)**



huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Tienen

Slachthuisstraat 36


4.871

381

Turnhout

Gasthuisstraat 5, 7 en 32

Winkels

2.790

526

Vilvoorde

Leuvensestraat 39 en 41/Nowélaan 41 Luchthavenlaan 5 Mechelsesteenweg 30

Winkel Perifere detailhandel Perifere detailhandel

485 6.345 8.440

99 440 648

Waterloo

Chaussée de Bruxelles 284


1.198

103

Waver

Rue du Commerce 26 Rue du Pont du Christ 46/Rue Barbier 15

Winkel Winkel

140 343

50 107

Wilrijk

Boomsesteenweg 643-645, 666-672 Oude Baan 55-79

Perifere detailhandel Overig

6.721 20.170

569 810

221.998

22.674

12.142

1.069

Totaal vastgoed in exploitatie België

(x € 1.000)**

______ ______

Duitsland Arnsberg

Brückencenter

Winkelcentrum

BielefeldBrackwede

Hauptstrasse 120 en 122

Winkels

3.290

310

Bonn

Arcadia-Passage

Winkelcentrum

2.840

328

Deggendorf

Industriestrasse 30


7.650

932

Dortmund

Hansastrasse 30

Winkels

3.402

390

DortmundAplerbeck

Eggensteinstrasse 7


4.450

407

Klosterstrasse 21 Von-der-Recke-Strasse 1

Winkels Winkels

265 354

67 93

GelsenkirchenBuer

St. Urbanus-Kirchplatz 7

Winkels

1.455

178

Halle

Am Treff 5

Winkel

7.626

805

Hannover

Badenstedter Strasse 128 en 130


10.535

1.160

HannoverLangenhagen

Hans-Böckler-Strasse 55 en 57

Winkels

1.629

210

Adenauerplatz 7 en 8/ Bahnhofstrasse 38 en 40

Winkels

2.815

210

Heilbergstrasse 5


5.815

482

Gelsenkirchen

Hennef

JettingenOberjettingen 94



huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Korschenbroich

Hannen-Center

Winkels

3.602

680

Langenfeld

Ganspohlerstrasse 5 Marktplatz 2-4-6/Solinger Strasse 2/ Bachstrasse 1

Winkels

3.013

553

Winkels

3.562

618

Lübeck

Schwartauer Allee 92-96/Karlstrasse 1-3

Winkels

4.785

608

Lüneburg

Grosse Bäckerstrasse 5

Winkel

2.070

522

Marl

Marler Stern

Winkelcentrum

2.563

607

Mönchengladbach Hindenburgstrasse 75/ Steinmetzstrasse 20-22/Lichthof 29-31

Winkels

9.932

2.197

Monheim

Heinestrasse 1-9/21 Heinestrasse 2-4-4a-4b/10-12/ Rathausplatz 2-14

Winkelcentrum

11.903

1.517

Winkelcentrum

8.637

1.024

Neumünster

Haart 190


7.785

754

NeuwiedNiederbieber

Neuer Weg 53

Winkel

1.600

165

Havensteinstrasse 44, 46 and 48/ Helmholtzstrasse 9

Winkels

5.064

496

Paderborn

Bahnhofstrasse 38

Winkels

1.464

109

Preetz

Hufenweg 24

Winkelcentrum

8.929

1.029

Saarbrücken

Saargemünder Strasse 85, 87 en 89

Winkel

1.232

197

Tuttlingen

Rudolf-Diesel-Strasse 28-30


4.920

427

Unna

Massener Strasse 61

Winkel

1.003

126

Völklingen

Bismarckstrasse 11

Winkels

3.239

261

WedemarkMellendorf

Wedemarkstrasse 96

Winkel

4.004

486

Wesel

Rudolf-Diesel-Strasse 20

Winkels

2.298

149

Wiesbaden

Hagenauer Strasse 23-23a-23b-23c


2.598

373

Wilhelmshaven

Brommystrasse

Winkels

5.834

563

Witten

Berliner Strasse 18 Marktstrasse 2

Winkels Winkels

2.865 3.697

363 621

170.867

21.086

Oberhausen

Totaal vastgoed in exploitatie Duitsland

95

(x € 1.000)**

______ ______



huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Agen

Boulevard de la République 36

Winkel

700

51

Alençon

Rue aux Sieurs 40-44/ Rue de la Cave aux Boeufs 1-7/ Rue du Cygne 12

Winkel

2.368

201

Amiens

Rue des Trois Cailloux 7-9

Winkel

560

229

Angers

Rue d‘Alsace 9 Rue Lenepveu 25-29

Winkel Winkels

67 4.664

41 734

Annecy

Rue Vaugelas 22

Winkel

60

13

Besançon

Grande Rue 22 Place Pasteur 3

Winkel Winkel

52 52

37 8

Boulogne-sur-Mer Rue Adolphe Thiers 29

Winkel

246

27

Bourges

Rue Mirebeau 14 and 16

Winkels

121

59

Brest

Rue de Siam 70

Winkel

818

76

Cannes

Rue d‘Antibes 40

Winkel

948

266

Carcassonne

Place Carnot 16

Winkel

90

17

Chambéry

Place Saint-Léger 228

Winkel

40

41

Charleville Mézières

Rue de la République 35-37

Winkel

105

34

Chaumont

Rue Victoire de la Marne 28-42

Winkels

1.370

137

Dax

Rue des Carmes 7-9

Winkel

248

42

Dieppe

Grande-Rue 84-86

Winkel

100

42

Dijon

Rue du Bourg 39 bis/ Rue Jules Mercier 20 bis

Winkel

40

28

Grenoble

Grande Rue 11 Rue des Clercs 18

Winkel Winkel

73 75

17 19

Laval

Rue du Général de Gaulle 41/ Rue de Rennes 14

Winkel

450

50

Limoges

Centre commercial Beaubreuil

Winkelcentrum

4.334

355

Lyon

Rue Victor Hugo 5

Winkel

90

38

(x € 1.000)**

Frankrijk

96



Mâcon

huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Winkel

160

63

Winkel

1.148

62

Rue Carnot 11/ Rue Rameau 39 and 51-53 Rue Philibert Laguiche 11-13/ Place aux Herbes 53-56

(x € 1.000)**

Nancy

Rue Saint-Jean 45-55

Winkels/kantoren

4.915

1.608

Nice

Route de Grenoble Avenue Jean Médecin 8 bis/ Rue Gustave Deloye 5


2.067

436

362

151

Paris

Boulevard Saint-Germain 104 Rue de Rivoli 118-120

Winkel Winkels

1.278 3.843

610 2.543

Plaisir

Centre Commercial Plaisir-Sablons

Winkelcentrum

15.772

2.149

Roanne

Rue Bourgneuf 18/Passage Bourgneuf 7 Rue Charles de Gaulle 51-53

Winkel Winkels

812 830

13 120

8.068

1.081

60

8

2.388

108

400

43

14.826

3.656

320

73

Winkel

Sainte-Geneviève- Centre Commercial La Croix des-Bois Blanche


Saint-Etienne

Rue Saint-Jean 27

Winkel

Sens

Grande Rue 43 and 82

Winkels

Soissons

Rue Saint-Martin 57

Winkel

Thoiry

Centre Commercial Val Thoiry

Winkelcentrum

Thonon-les-Bains Rue des Arts 16/Impasse du Manège

Winkels

Toulon

Rue de Jean Jaures 82/Rue Racine 11

Winkel

1.609

126

Troyes

Rue Émile Zola 117

Winkel

360

132

Valence

Rue Victor Hugo 25/ Rue Pasteur 1-3

Winkel

200

48

Rue Georges Clémenceau 12/ Rue Ravy-Breton 2

Winkels

1.437

137

78.526

15.729

1.100

958

11.489

1.523

12.589

2.481

Vichy

Totaal vastgoed in exploitatie Frankrijk

______ ______

Italië Milaan

Via Torino 2

Winkel

Parma

Via Silvio Pellico

Winkelcentrum

Totaal vastgoed in exploitatie Italië

97

______ ______



huuropbrengst

Locatie

Aard gebouw

oppervlakte (m2 )*

____________________________________________

____________________________

____________

____________

Barcelos

Rua porta Nova 41

Winkel

128

25

Braga

Avenida Central 78-80

Winkel

471

107

Lissabon

Damiao de Göis 41 Rua Morais Soares 93 Rua do Carmo 100-110/Rua do Ouro 287, 291, 293 en 295

Winkel Winkel

150 257

75 72

Winkel

942

341

Praça do Marquês de Pombal 152 Praça Mouzinho de Albuquerque 119-124 Rua de Brito Capelo 160 Rua Santa Catarina 325-329

Winkel Winkel Winkel Winkel

279 149 164 529

68 70 57 175

893.548

136.277

(x € 1.000)**

Portugal

Porto

Totaal vastgoed in exploitatie Portugal Totaal vastgoed in exploitatie

* **

Exclusief appartementen Per 1 januari 2004

98

______ ______ 3.069 990 ______ ______


Toelichting op de vastgoedportefeuille in exploitatie De theoretische huuropbrengst per 1 januari 2004 (exclusief omzethuren) betreft de huur bij volledige bezetting; – in Nederland worden nagenoeg alle huurcontracten voor een periode van 5 jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met 5 jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud; – in Spanje worden nagenoeg alle huurcontracten afgesloten voor een periode van minimaal 5 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud; – in België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 jaar met een wederzijdse opzegmogelijkheid na 3 en 6 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten van levensonderhoud; – in Duitsland worden nagenoeg alle huurcontracten voor een periode van 5 jaar of 10 jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft de huur te verlengen. Huurverhogingen vinden plaats wanneer het indexcijfer van de kosten van levensonderhoud met 5 of 10 punten is gestegen; – in Frankrijk worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 of 12 jaar, waarbij de huurder een optie heeft om elke 3 jaar de huur te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de stijging van de bouwkostenindex, tenzij anders is overeengekomen; – in Italië worden nagenoeg alle huurcontracten afgesloten voor een periode van 12 jaar. Huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten van levensonderhoud, welke voor 75% wordt doorberekend aan de huurders. In bepaalde gevallen is een 100% indexering mogelijk; – in Portugal bestaan twee soorten huurwetgeving. Volgens de ‘oude’ wetgeving worden huurcontracten voor onbepaalde tijd aangegaan en kunnen in principe slechts beëindigd worden door de huurder. Volgens de ‘nieuwe’ wetgeving gelden regels die vergelijkbaar zijn met Spanje, hetgeen inhoudt dat huurcontracten meestal voor een periode van minimaal vijf jaar worden afgesloten en dat de jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de kosten voor levensonderhoud. Deze regels worden steeds meer toegepast, vooral bij internationaal georiënteerde huurders. Taxateurs – Aquirre Newman te Madrid – C.B. Richard Ellis te Amsterdam – Cushman & Wakefield Healey & Baker te Amsterdam, Brussel, Frankfurt, Lissabon, Madrid en Milaan – Kroese en Paternotte te Amsterdam – Retail Consulting Group te Parijs

99


Vastgoed niet in exploitatie Locatie

Aard gebouw

____________________________________________

____________________________

Almere

Randstad 22-87/111

Winkels

Amsterdam

Reguliersdwarsstraat 93-101

Appartementen

Rotterdam

Korte Hoogstraat 15

Winkel

Elewijt-Zemst

Kampenhoutsebaan/Keizer Karellaan

Grond

Olen

Lammerdries 6

Winkels

Nederland

België

100

VastNed Retail jaarrekening 2003

Checklist CodeTabaksblat

101

Checklist Code Tabaksblat Best practice

Korte omschrijving

Pagina

bepaling

Comply/ explain

________________

_____________________________________________________________ Naleving en handhaving van de code Hoofdlijnen corporate governance worden in een apart hoofdstuk jaarverslag besproken Wijzigingen in de corporate governance structuur worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders (AVA) voorgelegd

I.1 I.2

Het Bestuur Benoeming bestuurders voor vier jaar Financiële verslaglegging directie aan de raad van commissarissen (RvC) Risico analyse doelstellingen onderneming Gedragscode Handleiding financiële administratie Systeem van interne rapportage Verklaring risicobeheersingsystemen Gevoeligheidsanalyse Klokkenluiderbescherming Commissariatentest directieleden

II.1.1 II.1.2 II.1.3.a II.1.3.b II.1.3.c II.1.3.d. II.1.4 II.1.5 II.1.6 II.1.7

Bezoldiging Opschortende voorwaarden opties Prestatiecriteria opties Lock-up aandelen uit aandelenregeling Minimum uitoefenprijs Verbod op aanpassing voorwaarden opties Reglement RvC transacties effecten anders dan die in de ‘eigen’ vennootschap Ontslagvergoeding is niet meer 1 (respectievelijk 2) maal het vaste jaarsalaris Geen leningen aan bestuurders

II.2.1 II.2.2 II.2.3 II.2.4 II.2.5 II.2.6 II.2.7 II.2.8

Vaststelling en openbaarmaking bezoldiging Remuneratierapport inclusief overzicht beleid komende jaren Inhoudseisen remuneratierapport Onverwijlde openbaarmaking belangrijkste elementen contracten bestuurder bij benoeming Verantwoording bijzondere vergoeding in het remuneratierapport Remuneratierapport op website Waarde opties bestuur en personeel in toelichting op de jaarrekening

II.2.9 II.2.10 II.2.11 II.2.12 II.2.13 II.2.14

Tegenstrijdige belangen Bestuurder treedt niet in concurrentie met vennootschap Bestuurder heeft geen materiële schenkingen aan familieleden gedaan Bestuurder verstrekt geen ongerechtvaardigde voordelen aan derden Bestuurder heeft zichzelf en familie geen zakelijke kansen gegeven Rapportageregeling tegenstrijdige belangen

II.3.1.a II.3.1.b II.3.1.c II.3.1.d II.3.2

102

_____________

_____________

42

Comply

42

Comply

46 44

Explain Comply

35 42 58 36 36 34 58 45

Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply

N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. 56

Comply Comply Comply Comply Comply Comply

47

Explain

48

Comply

14

Comply

Website 46

Comply Comply

Website

Comply

55 N.v.t.

Comply Comply

48 48

Comply Comply

48

Comply

48

Comply

48

Comply


Korte omschrijving

Pagina

bepaling

Comply/ explain

________________

_____________________________________________________________

_____________

_____________

II.3.3

Niet participeren in besluitvorming betreffende situaties met tegenstrijdige belangen Tegenstrijdige belangsituaties worden brancheconform afgehandeld

48

Comply

48

Comply

50

Comply

11 11 50 11 50 11 11 50

Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply

N.v.t.

Comply

N.v.t.

Comply

55

Comply

56

Comply

45

Comply

57

Comply

57

Comply

56

Comply

14

Comply

51 54 51 11 15 14

Comply Comply Comply Comply Explain Comply

51 51 51 51 51

Comply Comply Comply Comply Comply

II.3.4

Raad van Commissarissen Taak en werkwijze Taakverdeling RvC in reglement dat op website wordt geplaatst Opname verslag RvC in jaarverslag Persoonlijke informatie leden RvC Beleid tussentijdse aftreding leden RvC Absentiemelding leden RvC Takenpakket toezichthoudende functie RvC Comité generaal RvC RvC vergadering strategie Terbeschikkingstelling middelen RvC voor uitoefening taak

III.1.1 III.1.2 III.1.3 III.1.4 III.1.5 III.1.6 III.1.7 III.1.8 III.1.9

III.2.3

Onafhankelijkheid Maximaal 1 lid van de RvC hoeft niet te voldoen aan bepalingen III.2.2 Commissaris is afgelopen 5 jaar geen bestuurder of werknemer van de vennootschap geweest Commissaris ontvangt geen andere vergoeding dan als lid RvC Commissaris heeft jaar voorafgaand aan benoeming geen belangrijke zakelijke relatie met de vennootschap gehad Commissaris is geen bestuurslid van een vennootschap waarvan een bestuurder van de vennootschap commissaris is Commissaris heeft geen belang van ten minste 10 procent in de vennootschap Commissaris is geen bestuurder of commissaris bij een rechtspersoon die ten minste 10 procent in de vennootschap heeft Commissaris niet de afgelopen 12 maanden niet tijdelijk bestuurder van de vennootschap geweest Onafhankelijkheidsverklaring

III.3.1 III.3.2 III.3.3 III.3.4 III.3.5 III.3.6

Deskundigheid en samenstelling Profielschets RvC Aanwezigheid financieel expert Aanwezigheid introductieprogramma Aantal commissariaten leden RvC Zittingsduur leden RvC maximaal 3 maal 4 jaar Rooster van aftreden

III.2.1 III.2.2.a III.2.2.b III.2.2.c III.2.2.d

III.2.2.e III.2.2.f

III.2.2.g

Voorzitter RvC en secretaris van de vennootschap Toezicht op het volgen van opleidingsprogramma Toezicht op tijdige ontvangst informatie Toezicht op voldoende tijd voor beraadslaging Toezicht op functioneren van commissies van RvC Toezicht op voeren functioneringsgesprek leden RvC en bestuur

III.4.1.a III.4.1.b III.4.1.c III.4.1.d III.4.1.e

103


Korte omschrijving

Pagina

bepaling

Comply/ explain

________________

_____________________________________________________________

_____________

_____________

III.4.1.f III.4.1.g

Toezicht opdat RvC een vice-voorzitter kiest Waarborging contacten RvC en directie met de ondernemingsraad Voorzitter RvC is geen voormalig directeur van de vennootschap Waarborging toezicht door secretaris van de vennootschap. Secretaris wordt benoemd en ontslagen door directie na goedkeuring van RvC.

51 N.v.t.

Comply Comply

51

Comply

51

Comply

54 13-14

Comply

III.4.2 III.4.3

Samenstelling en rol drie kerncommissies van de Raad van Commissarissen RvC stelt voor iedere commissie een reglement op Verslag RvC vermeldt de samenstelling commissies, aantal vergaderingen en besproken onderwerpen RvC ontvangt commissieverslagen Auditcommissie (AC) Toezicht risciobeheersings- en ICT systemen Toezicht op financiële informatieverschaffing Toezicht op opvolging aanbevelingen externe accountant Toezicht op de interne accountantsdienst Toezicht op taxplanning Toezicht op de relatie met de externe accountant De financiering van de vennootschap ICT-toepassingen AC is eerste aanspreekpunt van de externe accountant Voorzitter AC is geen voorzitter RvC of voormalig directeur van de vennootschap AC heeft tenminste 1 financieel expert in haar midden AC bepaalt wie haar vergaderingen bijwoont AC overlegt tenminste 1 maal per jaar zonder aanwezigheid directie Remuneratiecommissie (RC) RC doet voorstel aan RvC over te voeren bezoldigingsbeleid RC doet voorstel aan RvC bezoldiging individuele bestuurders RC stelt remuneratierapport op conform II.2.9 best practice bepaling Voorzitter RC is geen voorzitter RvC, voormalig directeur van de vennootschap of bestuurder bij een andere beursgenoteerde vennootschap In RC neemt maximaal 1 commissaris zitting die bij een andere Nederlandse beursgenoteerde vennootschap bestuurder is Benoemingscommissie / RvC Opstellen selectiecriteria en benoemingsprocedures commissarissen en bestuurders Beoordeling omvang en samenstelling RvC en bestuur Functioneringsbeoordeling commissarissen en bestuurders Voorstellen voor (her)benoemingen Toezicht op het beleid van het bestuur inzake benoemingsprocedures hoger management

III.5.1 III.5.2 III.5.3 III.5.4.a III.5.4.b III.5.4.c III.5.4.d III.5.4.e III.5.4.f III.5.4.g III.5.4.h III.5.5 III.5.6 III.5.7 III.5.8 III.5.9

III.5.10.a III.5.10.b III.5.10.c III.5.11

III.5.12

III.5.13.a III.5.13.b III.5.13.c III.5.13.d III.5.13.e

104

55

Comply Comply

54 54 54 N.v.t. 54 54 54 54 54 12

Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply Comply

54 54 54

Comply Comply Comply

55 55

Comply Comply

55

Comply

12

Comply

11-12

Comply

55

Comply

55 55 14 55

Comply Comply Comply Comply


Korte omschrijving

Pagina

bepaling

Comply/ explain

________________

_____________________________________________________________ Tegenstrijdige belangen Een commissaris meldt een tegenstrijdig belang terstond aan voorzitter RvC Desbetreffende commissaris neemt niet deel aan discussie en besluitvorming met betrekking tot een dergelijk tegenstrijdig belang Tegenstrijdig belangtransacties vinden op branch conforme condities plaats Transacties met tenminste 10% aandeelhouders vinden op brancheconforme condities plaats en vergen goedkeuring RvC Reglement RvC bevat regeling tegenstrijdige belangen Een gedelegeerd commissaris heeft niet meer rechten dan een commissaris Een commissaris die bestuurstaken op zich neemt treedt uit de RvC

III.6.1 III.6.2

III.6.3 III.6.4

III.6.5 III.6.6 III.6.7

Bezoldiging Een commissaris heeft geen opties op aandelen van de vennootschap Aandelenbezit in de vennootschap is ter belegging op de lange termijn RvC stelt reglement vast waarin regels worden gesteld voor bezit en transacties in effecten door commissarissen anders de ‘eigen’ aandelen De vennootschap verstrekt geen persoonlijke leningen aan commissarissen

III.7.1 III.7.2 III.7.3

III.7.4

One tier bestuursstructuur Voorzitter bestuur niet belast (of geweest) met dagelijkse gang van zaken Voorzitter bestuur is verantwoordelijk voor samenstelling en functioneren RvB Bestuur past III.5 van deze code toe Meerderheid bestuur is met dagelijkse gang van zaken belast

III.8.1 III.8.2 III.8.3 III.8.4

Aandeelhouders Versterkte meerderheidseis afwijking bindende voordracht commissaris of bestuurder kan al dan niet door tweede AVA teniet worden gedaan Stemrecht financieringsprefs is gebaseerd op reële kapitaalinbreng Openbaarmaking standpuntbepaling bij onderhandse biedingen op bedrijfsonderdelen van de vennootschap Dividendbeleid wordt als apart punt op de agenda geplaatst Voorstel tot uitkeren van dividend wordt als apart punt op de agenda geplaatst Decharge directie en RvC worden als aparte punten op de agenda geplaatst Vennootschap bepaalt registratiedatum voor stem- en vergaderrechten

IV.1.1

IV.1.2 IV.1.3 IV.1.4 IV.1.5 IV.1.6 IV.1.7

105

_____________

_____________

56

Comply

56

Comply

56

Comply

56

Comply

51 56

Comply Comply

56

Comply

N.v.t

Comply

56

Comply

56

Comply

56

Comply

N.v.t.

Comply

N.v.t.

Comply

N.v.t. N.v.t.

Comply Comply

57

Explain

N.v.t.

Comply

57

Comply

Agenda

Comply

Agenda

Comply

Agenda

Comply

57

Explain


Korte omschrijving

Pagina

bepaling

Comply/ explain

________________

_____________________________________________________________ Certificering van aandelen Administratiekantoor heeft vertrouwen van certificaathouders en is onafhankelijk van de vennootschap Bestuurders administratiekantoor worden benoemd door het bestuur van het administratiekantoor Maximum periode benoeming bestuurders is 3 maal 4 jaar Bestuur administratiekantoor is aanwezig op AVA Vennootschap verstrekt administratiekantoor geen niet openbare informatie Administratiekantoor houdt bij uitoefening stemrechten primair rekening met belangen certificaathouders Administratiekantoor doet verslag van haar activiteiten Verslag dient aan een aantal eisen te voldoen Administratiekantoor verleent desgevraagd stemvolmachten aan certificaathouders

IV.2.1 IV.2.2 IV.2.3 IV.2.4 IV.2.5 IV.2.5 IV.2.6 IV.2.7 IV.2.8

Informatieverschaffing / logistiek AVA Analistenbijeenkomsten en persconferenties worden aangekondigd en zijn door middel van webcasting of conference call te volgen Beoordeling analistenrapporten vooraf vindt slechts plaats naar feitelijke onjuistheden Vennootschap verstrekt geen vergoeding voor opmaken analistenrapporten Geen analistenbijeenkomsten e.d. kort voor publicatie reguliere financiële informatie RvC en bestuur verstrekken AVA alle informatie tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet De vennootschap plaatst alle wettelijk te publiceren informatie op een afzonderlijk deel van de website of gebruikt hiervoor hyperlinks Bij goedkeuringsrecht AVA dient de AVA te worden ingelicht door middel van een aandeelhouderscirculaire AVA notulen worden uiterlijk 3 maanden na AVA ter beschikking gesteld en door de volgende AVA vastgesteld Bestuur geeft overzicht beschermingsmaatregelen en geeft aan onder welke omstandigheden deze worden ingezet

IV.3.1

IV.3.2 IV.3.3 IV.3.4 IV.3.5 IV.3.6

IV.3.7 IV.3.8 IV.3.9

Verantwoordelijkheid institutionele beleggers (IB-ers) IB-ers publiceren jaarlijks stemrechtbeleid op website IB-ers rapporteren jaarlijks stemrechtbeleid op website IB-ers publiceren per kwartaal op hun website hoe zij op AVA’s in concrete gevallen hebben gestemd

IV.4.1 IV.4.2 IV.4.3

_____________

_____________

N.v.t.

Comply

N.v.t.

Comply

N.v.t. N.v.t. N.v.t.


N.v.t.

Comply



60

Explain

60

Comply

60

Comply

60

Comply

57

Comply

Website

Comply

Agenda

Comply

Website

Comply

57

Comply



50

Comply

54

Comply

Audit van de financiële verslaglegging en de rol van de accountant Financiële verslaglegging RvC houdt toezicht op procedure t.a.v. opstellen en publiceren van financiële berichten AC beoordeelt hoe accountant bij de financiële berichtgeving wordt betrokken

V.1.1 V.1.2

106


Korte omschrijving

Pagina

bepaling

Comply/ explain

________________

_____________________________________________________________

_____________

_____________

V.1.3

De directie is verantwoordelijk voor interne procedures die ervoor zorgt dat de directie tijdig over de volledige en juiste informatie beschikt.

44

Comply

58

Comply

54

Comply

54

Comply

N.v.t.

Comply

58

Comply

54

Comply

80

Comply

80 80

Comply Comply

Benoeming, beloning en beoordeling externe accountant Externe accountant woont AVA bij en kan daarbij worden bevraagd Bestuur en AC rapporteren jaarlijks RvC over relatie met externe accountant Bestuur en AC beoordelen externe accountant eenmaal in de 4 jaar

V.2.1 V.2.2 V.2.3

Interne auditfunctie Externe accountant en AC stellen werkplan interne accountant op

V.3.1

Relatie en communicatie externe accountant met organen van de vennootschap De externe accountant woont RvC vergadering bij waarin het verslag van het onderzoek van de jaarrekening en de goedkeuring daarvan wordt besproken Voorzitter AC kan externe accountant verzoeken om vergadering AC bij te wonen Indelingseisen 2:393 lid 4BW verslag m.b.t. accountantscontrole Indelingseisen 2:393 lid 4BW verslag m.b.t. financiële cijfers Indelingseisen 2:393 lid 4BW verslag m.b.t. interne risicobeheersings- en controle systemen

V.4.1

V.4.2 V.4.3.A V.4.3.B V.4.3.C

107

Ontwerp: Studio Bau Winkel, Den Haag Fotografie omslag en binnenwerk (dubbele pagina’s): Dieter Schutte, Rotterdam Lithografie en druk: Ando, Den Haag

Jaarverslag 2003 VastNed Retail N.V

Recommend Documents