Industrial N.V. Jaarverslag 2000

VastNed Offices/Industrial N.V. Jaarverslag 2000

Raad van commissarissen: ir. D. Luteijn, voorzitter mw. A.L. Deriga, vice-voorzitter P. Barentsen mr. F.W. Mulder drs. W. Nijman mr. N.J. Westdijk (vanaf 19 april 2000)

Directie: VastNed Management B.V. In deze vertegenwoordigd door: drs. K. Streefkerk, voorzitter drs. J. Mink H.K.M. Roovers

Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial: Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial, houdster van de prioriteitsaandelen, bestaat uit de leden van de raad van commissarissen en de directie van VastNed Offices/Industrial N.V.

Financiële agenda 2001 18 april Algemene Vergadering van Aandeelhouders 24 april Notering ex-dividend 3 mei Betaalbaarstelling dividend 30 mei Einde periode keuze stockdividend 31 mei Resultaten eerste drie maanden 22 augustus Halfjaarresultaten 21 november Resultaten eerste negen maanden ---------------------------------

6 maart 2002 Jaarresultaten 2001

Inhoudsopgave Jaarverslag 2000 Profiel VastNed Groep 5 Profiel VastNed Offices/Industrial N.V. 6 Kerncijfers 8 Bestuur 9 Raad van commissarissen 9 Directie 9 Bericht van de raad van commissarissen 10 Verslag van de directie 11 Het jaar 2000 kort samengevat 11 Strategische positie 11 Markttrends 13 Toegevoegde waarde 17 De onroerendgoedportefeuille 17 Huren 17 Financiële resultaten 19 Dividendvoorstel 19 Financiering 19 Intrinsieke waarde en de beurskoers 20 Vooruitzichten voor 2001 20 Jaarrekening 21 Geconsolideerde balans 22 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 23 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 24 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 25 Vennootschappelijke balans 32 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 33 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 33 Overige gegevens 34 Onroerendgoedportefeuille 37 Objecten in exploitatie 38 Objecten niet in exploitatie 47

An English translation of the Annual Report and Accounts 2000 is available.

VastNed Offices/Industrial N.V. Max Euwelaan 1 3062 MA Rotterdam Postbus 4444 3006 AK Rotterdam Telefoon 010 2424300 Fax 010 2424333 Website www.vastned.nl E-mail [email protected]

Profiel VastNed Groep

De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal. – VastNed Offices/Industrial N.V. is, met een belegd vermogen van B 1.132 miljoen ultimo 2000, gespecialiseerd in kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten op goede locaties in Nederland, België en Frankrijk. – VastNed Retail N.V. belegt in winkelobjecten gelegen op goede locaties in Nederland, België, Duitsland, Frankrijk, Spanje en Italië. Het belegd vermogen bedroeg ultimo 2000 B 1.407 miljoen. Het doel is het behalen van een hoog rendement voor de aandeelhouders, onder meer door versterking van de positie in de landen waarin de fondsen reeds actief zijn. Het commerciële, technische en administratieve beheer van de onroerendgoedportefeuille wordt grotendeels uitgevoerd door VastNed Management B.V., eigendom van beide fondsen. VastNed Management B.V. berekent uitsluitend de door haar gemaakte kosten door aan de beide fondsen en heeft geen zelfstandig winstdoel. De VastNed Groep biedt de belegger via haar beursgenoteerde fondsen de keuze om te beleggen in verschillende sectoren onroerend goed met als voordelen: – expertise van een actief gespecialiseerd acquisitieen beheerapparaat; – hoog dividendrendement; – laag risicoprofiel door ruime spreiding van de beleggingen. Beide fondsen zijn genoteerd aan de Euronext Amsterdam, hetgeen borg staat voor een goede verhandelbaarheid van het aandelenbezit.

5

Profiel VastNed Offices/Industrial N.V.

Algemeen VastNed Offices/Industrial N.V., opgericht in 1984, is een (closed-end) onroerendgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De maatschappij belegt duurzaam in goed verhuurde kantoren, bedrijfsruimten en logistieke centra. De beleggingen bevinden zich op goede en toplocaties in de Randstad, in de groeigebieden van Oost- en Zuid-Nederland, alsmede in België en NoordFrankrijk. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie onder goedkeuring van de raad van commissarissen. De onroerendgoedportefeuille van dit door specialisatie unieke beleggingsfonds vertegenwoordigde ultimo 2000 een waarde van B 1.132 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: – 63% kantoren; – 36% logistieke centra en bedrijfsruimten; – 1% winkels. De aandelen zijn sinds 1989 genoteerd op de Officiële markt van de Euronext Amsterdam.

Doelstellingen en strategie De beleggingen zijn gericht op het behalen van een combinatie van direct rendement op basis van huuropbrengsten en indirect rendement op basis van waardegroei van de onroerendgoedportefeuille. Via een dynamisch acquisitiebeleid zal de onroerendgoedportefeuille in de komende jaren verder worden uitgebreid met kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten. Het accent zal daarbij liggen op Noordwest-Europa, in het eurogebied. Dit uit oogpunt van risicospreiding en aantrekkelijkheid voor de (institutionele) beleggers. Daarnaast vindt via verkoop van objecten regelmatig een gezonde doorstroming plaats in de onroerendgoedportefeuille. Het streven is voorts om de objecten in portefeuille zoveel mogelijk in eigen beheer te hebben, waar mogelijk via lokaal opererende organisaties, teneinde:

6

- een zo groot mogelijke toegevoegde waarde te kunnen leveren; - zoveel mogelijk invloed te hebben op optimalisatie van de brutohuuropbrengsten; - de exploitatiekosten te beheersen; - door adequaat onderhoud en herinrichting van de bestaande objecten een optimale waarde van het onroerend goed te kunnen realiseren.

Financiering Als uitgangspunt geldt dat financiering van de onroerendgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40% van de marktwaarde van het onroerend goed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aankoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op onroerend goed acceptabele rentestand.

Risico’s VastNed Offices/Industrial opereert in een sterk concurrerende markt. Daaraan zijn risico’s verbonden, bijvoorbeeld op het gebied van huurprijzen, aansprakelijkheid, (lokale) fiscale wetgeving en de beschikbaarheid van voldoende gekwalificeerd personeel. Hiervoor zijn geen zekerheden te geven. Door de in een reeks van jaren opgebouwde knowhow in het zelfstandig beheren van onroerend goed is een goede reputatie opgebouwd. Daarnaast zijn aansprakelijkheden zo goed mogelijk verzekerd. Door uitsluitend te beleggen in het eurogebied worden valutarisico’s uitgesloten.

Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel of nagenoeg geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient tenminste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het nieuwe belastingstelsel, IB 2001, maakt het voor particuliere beleggers die belang hebben bij een relatief laag risico, nog aantrekkelijker om in het hoogrenderende VastNed Offices/Industrial te

beleggen. Onder het nieuwe stelsel wordt over het nettovermogen een rendement van 4% verondersteld, dat wordt belast tegen 30%, waardoor de effectieve belastingdruk op het nettovermogen 1,2% bedraagt. VastNed Offices/Industrial heeft tot op heden elk jaar een dividend uitgekeerd dat aanzienlijk hoger ligt. Derhalve mag worden aangenomen dat het nieuwe fiscale regime de positie van VastNed Offices/ Industrial verder zal versterken. De nieuwe wetgeving heeft tevens gezorgd voor wijziging in de positie van buitenlandse beleggers in Nederlands onroerend goed. Onder het oude fiscale regime werden buitenlandse belastingplichtigen, voor zover zij het onroerend goed niet tot hun ondernemingsvermogen behoefden te rekenen, slechts belast voor reguliere huurinkomsten. Onder de nieuwe wetgeving zullen ook vermogenswinsten op onroerend goed belast zijn.

Organisatie VastNed Management B.V., kantoorhoudende te Rotterdam, beheert het grootste deel van de beleggingen van VastNed Offices/Industrial, dat hierin een belang heeft van 33,33%. VastNed Management, met circa 55 vaste medewerkers, heeft geen winststreven, maar faciliteert het fonds (evenals VastNed Retail, dat 66,67% van de aandelen houdt) met directie en beheer. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast aan de beide fondsen op basis van oorzakelijkheid. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer zorgt voor direct contact met de huurders, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd. Hierdoor kan een zo groot mogelijke invloed worden uitgeoefend op de optimalisatie van de brutohuuropbrengsten en op de beheersing van de exploitatiekosten. Het technisch beheer is uitbesteed. Door onderhoud, herinvulling en het tijdig afstoten van objecten die niet meer passen in de portefeuille, wordt zorg gedragen voor een optimale staat en waarde in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. De onroerendgoedmarkten in de verschillende landen zijn onderworpen aan de daar geldende wetgeving en lokale regelgeving. Kennis op het gebied van 7

financiering en van de cultuur geven een voorsprong bij het beheer en de exploitatie van het onroerend goed. VastNed Offices/Industrial streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk vanuit het land zelf te ondernemen. In het algemeen geldt daarbij uit overwegingen van efficiency, dat de in het betreffende land aanwezige onroerendgoedportefeuille een waarde dient te vertegenwoordigen van tenminste B 200 miljoen.

Kerncijfers

2000

1999

1998

1997

1996

83,6

75,2

66,8

44,5

20,0

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat

51,9 2,4*

47,6 37,6

37,5 13,9

24,0 7,7

13,1 0,7

Totaal beleggingsresultaat

54,3

85,2

51,4

31,7

13,8

1.131,7 553,0 547,1 190,0

870,4 543,9 538,2 194,0

772,7 475,6 470,3 192,8

607,1 330,4 330,4 181,8

235,3 169,2 169,2 36,9

63 36 1

51 44 5

53 39 8

54 33 13

58 18 24

17.143.413 17.611.959

16.404.832 16.688.207

13.998.485 15.867.318

9.887.759 12.066.499

5.901.639 6.404.275

Resultaten (x B 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten

Balans (x B 1 miljoen) Beleggingen in onroerend goed Groepsvermogen Eigen vermogen Langlopende schulden Samenstelling onroerendgoedportefeuille (in %) Kantoren Logistieke centra en bedrijfsruimten Winkels Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) Per aandeel (x B 1) Eigen vermogen per aandeel primo (inclusief dividend) Dividend vorig boekjaar

32,25 (2,90)

29,64 (2,68)

27,38 (2,40)

26,42 (2,18)

26,16 (2,12)

Eigen vermogen per aandeel primo (exclusief dividend)

29,35

26,96

24,98

24,24

24,04

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Overige mutaties

3,03 0,14* (0,08)

2,90 2,29 0,10

2,68 0,99 0,99

2,44 0,78 (0,08)

2,22 0,12 0,04

Totaal beleggingsresultaat

3,09

5,29

4,66

3,14

2,38

Interimdividend

(1,38)

-

-

-

-

Eigen vermogen per aandeel ultimo (inclusief slotdividend)

31,06

32,25

29,64

27,38

26,42

Dividend Of in contanten en in aandelen t.l.v. de agioreserve Beurskoers (ultimo)

3,03** 1,83 *** 28,80

2,90 1,40 5,00% 33,00

2,68 0,45 7,14% 31,86

2,41 0,45 5,56% 31,31

* Na aftrek van bijzondere lasten (kosten inzake voorgenomen fusie met Uni-Invest N.V.). ** In oktober 2000 is reeds een interimdividend van B 1,38 (60% in contanten, 40% in aandelen ten laste van de agioreserve) uitgekeerd. *** Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.

8

2,18 1,09 3,57% 29,04

Bestuur

Raad van commissarissen Ir. D. Luteijn (57), voorzitter Lid sedert 1994 en sinds 1996 voorzitter van de raad van commissarissen. Van 1983 tot 1995 was de heer Luteijn lid van de Eerste Kamer en fractievoorzitter van de VVD. Momenteel is hij voorzitter van het bestuur van Cebeco Groep, voorzitter van de raad van toezicht van Rabobank Nederland, voorzitter van het bestuur Stichting Bos en Hout en exploitant van een akkerbedrijf in Zuidzande. Voorts is de heer Luteijn voorzitter van de raad van commissarissen van Arcadis N.V. en voorzitter van de raad van toezicht van het beleggingsfonds in agrarisch onroerend goed Fagoed. Mw. A.L. Deriga (68), vice-voorzitter Sinds 1996 lid en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. Van 1961 tot 1990 heeft mevrouw Deriga diverse functies binnen de Buhrman Groep uitgeoefend, onder andere directeur van de Stichting Pensioenfonds. Zij is momenteel voorzitter van de groep BCD kring Noord-Holland van het Nederlands Centrum van Directeuren en Commissarissen en penningmeester van de Stichting Vrijwillige Hulpdienst Buitenveldert. P. Barentsen (70) Lid van de raad van commissarissen sinds 1996. De heer Barentsen was voorheen hoofddirecteur van het G.A.K. Hij is momenteel bestuurslid van Pensioen Stichting Aena, voorzitter van een adviesraad van de Sociale Verzekeringsbank en van Stichting Openbare Bibliotheek Bilthoven. Mr. F.W. Mulder (60) Lid van de raad van commissarissen sinds 1988. Van 1975 tot 1990 bekleedde de heer Mulder achtereenvolgens directiefuncties bij Koninklijke Wegenbouw Stevin B.V. en Avéro Verzekeringen. Hij is voorts lid van de raad van commissarissen van De Hypothekers Associatie B.V., Bartels Engineering B.V. en hotel Nassau Bergen B.V., alsmede lid van het bestuur van de Stichting Preferente Aandelen Arcadis N.V. en de Stichting Beheer Faciliteiten NijSmellinghe (ziekenhuis), alsmede lid van de evaluatiecommissie van Euroventures Benelux. De heer Mulder is tevens directeur van Citrosuco Europe, onderdeel van Fischer SA, Matao, Brazilië en directeur van Congeltec B.V., onderdeel van Irvin & Johnson Ltd. Kaapstad, Z.A. 9

Drs. W. Nijman (54) Lid van de raad van commissarissen sinds 1996. De heer Nijman is werkzaam als managing director van BFO Holdings B.V., treasurer van Bestfoods Europe en voorzitter van Bestfoods Pensioenfonds Nederland. Deze ondernemingen zijn onderdeel van Unilever N.V. Mr. N.J. Westdijk MBA (59) Lid van de raad van commissarissen sinds 2000. In het verleden heeft de heer Westdijk gewerkt bij onder meer Horringa en de Koning en Furness/ Koninklijke Pakhoed N.V. Hij is momenteel nonexecutive lid van de raad van bestuur van Fortis N.V., lid van de raad van commissarissen van Wolters Kluwer N.V. en van Connexxion B.V. en presidentcommissaris van Eneco Energie N.V.

Directie VastNed Management B.V. In deze vertegenwoordigd door: Drs. K. Streefkerk (58), voorzitter Drs. J. Mink (47) H.K.M. Roovers (57)

Bericht van de raad van commissarissen

Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Hierbij bieden wij u de jaarrekening 2000 van de vennootschap aan, alsmede het Verslag van de directie. Met de door de directie gepresenteerde en door Arthur Andersen gecontroleerde jaarrekening kunnen wij ons verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening aldus vast te stellen. In oktober 2000 is reeds eenmalig een interimdividend uitgekeerd van B 1,38 (60% in contanten en 40% in aandelen ten laste van de agioreserve). Wij kunnen ons tevens verenigen met het voorstel van de directie om een slotdividend uit te keren per aandeel van NLG 10,– nominaal (B 4,54) als volgt: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – B 1,00 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – B 1,65 in contanten. Gedurende het verslagjaar vergaderde de raad van commissarissen acht maal. Aan de orde kwamen onder andere de strategie van de onderneming, investeringsbeslissingen, waaronder de voorgenomen fusie met Uni-Invest N.V., financieringsverhoudingen, alsmede de inrichting en bezetting van de organisatie. De profielschets van de raad van commissarissen en het reglement met betrekking tot de taakverdeling en de werkwijze van de raad van commissarissen liggen ter inzage ten kantore van de vennootschap. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 19 april 2000 is de heer N.J. Westdijk benoemd tot lid van de raad van commissarissen om te voorzien in de vacature ontstaan door het aftreden in 1999 van de heer A.W. Overwater wegens het bereiken van de statutaire leeftijdsgrens. Tevens werd mevrouw A.L. Deriga, volgens rooster aan de beurt voor aftreden, herverkozen. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 18 april 2001 zal de heer P. Barentsen aftreden wegens het bereiken van de statutaire leeftijdsgrens. Door de vergadering van houders van prioriteitsaandelen is voor deze vacature de volgende voordracht opgesteld: a. de heer drs. D. van den Bos b. de heer mr. J. Kemper Volgens het rooster is aftredend de heer ir. D. Luteijn. De heer Luteijn stelt zich voor herverkiezing beschik10

baar. Door de vergadering van houders van prioriteitsaandelen is voor deze vacature de volgende voordracht opgesteld: a. de heer ir. D. Luteijn b. de heer mr. J.A.J. Leeman De gegevens van bovengenoemde personen liggen ter inzage ten kantore van de vennootschap. Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: W. Nijman 2002 (herkiesbaar) F.W. Mulder 2003 (herkiesbaar) A.L. Deriga 2004 (niet herkiesbaar) N.J. Westdijk 2004 (herkiesbaar) Tot teleurstelling van de raad van commissarissen bleek geen meerderheid onder de aandeelhouders te bestaan voor een juridische fusie met Uni-Invest. De omvang van de afkoopsom voor de beschermingsconstructies bij de beoogde fusiepartner stond een samengaan in de weg. Anderzijds is de raad verheugd dat de strategische voordelen van de voorgenomen fusie voor VastNed Offices/Industrial nagenoeg unaniem werden onderkend: Europese schaalgrootte, meer liquiditeit van het aandeel, verbreding van de aandeelhoudersbasis en kostenbesparingen uit synergie. Zoals ook vermeld in het fusiebericht/prospectus van 5 december 2000 heeft de heer K. Streefkerk, directievoorzitter van VastNed Management B.V., al eerder de wens te kennen gegeven om zijn functie medio 2002 neer te leggen. De raad is de heer Streefkerk erkentelijk dat hij er in het belang van continuïteit in bestuur van heeft afgezien om aan het niet doorgaan van de voorgenomen fusie consequenties te verbinden. De raad van commissarissen vertrouwt erop in de loop van 2001 een geschikte kandidaat voor zijn opvolging bekend te kunnen maken. Tenslotte spreken wij onze waardering uit tegenover directie en medewerkers voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar.

Rotterdam, 7 maart 2001 Voor de raad van commissarissen D. Luteijn, voorzitter

Verslag van de directie

Het jaar 2000 kort samengevat VastNed Offices/Industrial heeft zich het afgelopen jaar voorspoedig ontwikkeld. De onroerendgoedportefeuille kon aanzienlijk worden uitgebreid, van B 870 miljoen naar B 1.132 miljoen en het direct beleggingsresultaat (contante winst) steeg met 9,1%. Voor uitbreiding van de beleggingsactiviteiten tot Noordwest-Europa zijn de eerste stappen gezet; door de overname van de zogeheten ‘Verelst-portefeuille’ is VastNed Offices/Industrial thans ook aanwezig in België en Noord-Frankrijk. Door deze uitbreiding is de positie versterkt. De kosten van aankoop zijn ten laste gebracht van het indirecte resultaat over 2000. Vanaf het boekjaar 2001 zal deze aankoop een positieve bijdrage aan het beleggingsresultaat leveren. In de onroerendgoedportefeuille vond in het afgelopen jaar een goede doorstroming plaats. Het merendeel van de nog resterende winkelobjecten werd verkocht, terwijl nieuwgebouwde moderne kantoren en logistieke centra (met minder onderhoudskosten) werden verworven. De Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 20 december 2000, waar slechts 17% van de aandeelhouders aanwezig was, stemde niet in met de voorgenomen juridische fusie met Uni-Invest. Het groepsvermogen bedroeg B 553,0 miljoen (1999: B 543,9 miljoen), overeenkomend met 48,9% (1999: 62,5%) van de beleggingen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat bij wijze van uitzondering gedurende het jaar een interimdividend werd uitgekeerd. Zonder deze uitkering zou het groepsvermogen 50,1% van de beleggingen hebben bedragen. Het boekjaar werd afgesloten met een direct beleggingsresultaat van B 51,9 miljoen (1999: B 47,6 miljoen), ofwel per gewoon aandeel B 3,03 (1999: B 2,90) over het door stockdividend met 4,5% toegenomen gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen. In het verslagjaar zijn voorbereidingen getroffen, gericht op vereenvoudiging van de organisatie van VastNed Management B.V. Deze is begin 2001 doorgevoerd. Er is thans een aparte groep voor kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten en een groep voor winkels met elk een eigen directie; kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten onder leiding van de directeuren H.W.P.J. Sleven (binnenland) en 11

K.J. van Tongeren (buitenland) en winkels onder leiding ad interim van de directeuren K. Streefkerk (buitenland) en H.K.M. Roovers (binnenland). Een aantal activiteiten (control, treasury, administratie, investor relations en personeelszaken), samen te vatten onder de noemer ‘back office’, wordt centraal gedaan voor beide fondsen. Dit komt de efficiency ten goede, waartoe ook de verhuizing naar het nieuwe kantoor in het Brainpark te Rotterdam medio 2000 heeft bijgedragen.

Strategische positie Schaalgrootte De sterke concurrentie op de onroerendgoedmarkt en de open grenzen binnen de Europese Unie nopen onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen tot schaalvergroting. Met de introductie van de euro als rekeneenheid is de markt voor de belegger transparanter geworden. De prestaties van onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen zijn beter vergelijkbaar en de belegger zal zich bij zijn keuze meer en meer laten leiden door de omvang van het betreffende fonds, de verhandelbaarheid van het aandeel en het te realiseren (dividend)rendement. De institutionele belegger zal derhalve vooral geïnteresseerd zijn in de grotere, in het eurogebied actieve onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen. Het beleggingsfonds op haar beurt kan door een grotere omvang de exploitatie en het beheer verder optimaliseren, onder meer door concentratie en uitwisseling van kennis en ervaring binnen de organisatie. Daarnaast is voldoende schaalgrootte belangrijk in de onderhandelingen over contracten met de steeds groter wordende (internationaal opererende) huurders. Deze concentratietendens zal aanhouden en binnen afzienbare tijd zal een beperkt aantal gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met een belegd vermogen van minimaal B 3 miljard de Noordwest-Europese onroerendgoedmarkt beheersen. VastNed Offices/Industrial wenst tot die selecte groep te behoren. Uni-Invest Het is in dit perspectief teleurstellend dat de juridische fusie met Uni-Invest geen instemming verkreeg van de aandeelhouders van VastNed Offices/Industrial. Zij konden zich niet verenigen met de omvang van de afkoopsom voor de

Dongenseweg, Tilburg

Sylviuslaan 6, Groningen

Verslag van de directie

Belegd vermogen en groepsvermogen (x B 1 miljoen) Belegd vermogen Groepsvermogen 1250 1000 750 500 250

99

00 20

19

98

97

12

19

19

19

96

0

Verslag van de directie

‘Verelst-portefeuille’ Op het voorgenomen groeipad is in 2000 een belangrijke stap gezet met de verwerving van een onroerendgoedportefeuille voor B 280 miljoen van Verelst, de grootste projectontwikkelaar in België. De portefeuille bestaat grotendeels uit nieuwe, hoogwaardige kantoren en logistieke centra in België en enige objecten in Nederland en Frankrijk. Het onroerend goed is thans voor ruim driekwart in exploitatie. Het beleid is er in de komende drie à vier jaar op gericht om met Nederland als basis de portefeuille in deze landen verder uit te breiden (tot ca. 30% in België en ca. 15% in Frankrijk). Spreiding in geografie en aard van de beleggingen, zonder een al te groot accent op één deelmarkt, zal VastNed Offices/Industrial nog aantrekkelijker maken voor de beleggers.

Markttrends Nederland Schaarste De ontwikkelingen op de Nederlandse markt voor kantoren, bedrijfsruimten en logistieke centra waren in het afgelopen jaar gunstig. De trend van schaarste in het aanbod, ingezet in de tweede helft van de jaren negentig, zette zich in 2000 door. De sterke economie, gedreven door particuliere consumptie en bedrijfsinvesteringen, zorgde voor banengroei en toegenomen goederenstromen. Vooral in de ICT-sector dienden zich vele nieuwe huurders aan. Zo nam het aantal verhuurde m2 kantoorruimte toe met ca. 30%, terwijl het aanbod steeg met ongeveer 10%. Locatiekeuze De Randstad was bij het bedrijfsleven ook in 2000 favoriet, met de regio tussen Schiphol en de zuidas van Amsterdam als koploper. De beperkte beschikbaarheid 13

Lage Mosten 1-11, Breda

beschermingsconstructies bij Uni-Invest als onderdeel van de overnametransactie. Anderzijds is gebleken, dat ook de aandeelhouders die tegen de voorgenomen fusie hebben gestemd, positief stonden tegenover de motieven voor een samengaan. VastNed Offices/Industrial gaat op eigen kracht door op de ingeslagen weg en is er van overtuigd haar doelstelling te kunnen realiseren, zij het later in de tijd.

van kantoorruimte kon ondernemingen er nauwelijks toe bewegen op zoek te gaan naar alternatieve vestigingsplaatsen buiten de Randstad. Kennelijk wegen representativiteit en beschikbaarheid van personeel op tegen de sterk gestegen huurprijzen. De markt voor bedrijfsruimte toonde een geheel ander beeld. Gebrek aan voldoende ruimte deed een toenemend aantal bedrijven uitwijken naar regio’s buiten de Randstad. Het waren vooral de zuidelijke provincies die ondernemingen opnamen, op zoek naar grootschalige logistieke centra voor hun opslag- en distributieactiviteiten. De stijging in opname van bedrijfsruimte in het afgelopen jaar wordt op ca 5% geraamd. Het aandeel nieuwbouw in de Nederlandse kantorenmarkt, dat voorheen gemiddeld per jaar 15% bedroeg, is in 2000 opgelopen tot ruim 35%. Luxueuze, hoogwaardige werkplekken zijn voor ondernemingen een ‘arbeidsvoorwaarde’ geworden om personeel aan zich te binden. Ook worden op het technische vlak meer specifieke eisen aan de objecten gesteld, waarbij nieuwbouw in veel gevallen geprefereerd wordt boven aanpassing van de bestaande huisvesting. Inhaalvraag Momenteel is veel nieuwe kantoorruimte in de ontwikkelingsfase. Er wordt niettemin van uitgegaan, dat deze zeer geleidelijk op de markt zal komen. Gestegen bouwkosten, procedures van ruimtelijke ordening en schaarste aan bouwvakkers nopen projectontwikkelaars, gemeenten en beleggers tot

Verlengde Tolweg 2, ’s-Gravenhage

Gebouw ‘Columbia’, Cessnalaan 1, Haarlemmermeer

Verslag van de directie

Soort 0nroerend goed Per 31 december 2000

Geografische spreiding Per 31 december 2000 Nederland België Frankrijk

14

84% 13% 3%

Kantoren Logistieke centra en bedrijfsruimten Winkels

63% 36% 1%

Verslag van de directie

Interleuvenlaan 15, Leuven-Haasrode

mag worden dat ook in België de overheid en het bedrijfsleven erop zullen toezien dat deze hoeveelheid de komende jaren gefaseerd op de markt zal komen. Ten aanzien van logistieke centra en bedrijfsruimten was eenzelfde beeld als in Nederland waarneembaar. Gezien het relatief grote ruimtebeslag worden deze projecten vooral buiten de stadscentra en langs de grote wegen gebouwd. Het aanbod en de vraag zijn hier betrekkelijk in evenwicht, zodat de aanvangsrendementen relatief hoog zijn en de huren redelijk stabiel.

behoedzaam opereren. Anderzijds mag uit het gebrek aan voldoende geschikt aanbod en het hoge prijspeil worden afgeleid dat veel ondernemingen hun verhuisplannen hebben uitgesteld. Er zal dan ook een zekere inhaalvraag ontstaan zodra het aanbod van kantoorruimte zich herstelt. Er wordt derhalve rekening mee gehouden dat ook gedurende 2001 de vraag naar kantoorruimte het aanbod zal overtreffen. België Brussel Brussel heeft jarenlang de kantorenmarkt in België bepaald. De huisvesting van Europese (overheids) organisaties zorgde van oudsher voor een stabiele ontwikkeling die minder afhankelijk was van schommelingen in de economie. Anderzijds is hierdoor het aanbod van nieuwe moderne kantoorruimte in het centrum achtergebleven. Dit verklaart waarom de huren in het centrum relatief laag zijn en de leegstand van ruim 6% relatief hoog is vergeleken met andere Europese hoofdsteden. De aanvangsrendementen hebben zich in 2000 op een relatief hoog niveau gehandhaafd. De verhuur van (nieuwe) kantoorruimte speelde zich hoofdzakelijk af in de buitenwijken, in merendeel aan de ICT-sector, op zoek naar moderne panden. Het aanbod van nieuwbouw bedroeg ca. 250.000 m2. In het afgelopen jaar werd ruim 600.000 m2 opgenomen. Nog eens 600.000 m2 is thans in ontwikkeling. Verwacht 15

Intervest Intervest Offices N.V., een dochtermaatschappij van VastNed Offices/Industrial, waarin de Belgische objecten van de ‘Verelst-portefeuille’ zijn ondergebracht, kan nog niet worden aangemerkt als een ‘BEVAK’ (beleggingsmaatschappij met vast kapitaal) en ontbeert het daarmee gepaard gaande fiscale regime. Voor verkrijging van deze status staan twee mogelijkheden open; samengaan met een reeds beursgenoteerde BEVAK, dan wel een eigen gang naar de effectenbeurs. Hierover zal in 2001 een beslissing worden genomen. Frankrijk Parijs De onroerendgoedmarkt in Frankrijk wordt al jarenlang gedomineerd door de ontwikkelingen in en rond Parijs. Deze markt boekte in 2000 uitzonderlijke scores met een waardevermeerdering voor moderne kantoren op de beste locaties oplopend tot 20%. Huurverhogingen in deze objecten van 20% waren geen uitzondering in het afgelopen jaar. Ook de leegstand was hier (met Amsterdam) de laagste in het eurogebied. In Parijs is de nieuwbouwproductie op de kantorenmarkt beperkt gebleven tot 500.000 m2. Door de economische groei overtrof de vraag in ruime mate het aanbod. Ontwikkelingen In het centrum is nauwelijks nog ruimte voor nieuwe grote kantoorgebouwen. Oudere panden worden aan de markt onttrokken en omgebouwd tot appartementen. Ook in Frankrijk is het bedrijfsleven op zoek naar de periferie van de hoofdstad en naar nieuwe locaties elders in het land.

Neptunusstraat 15-37, Hoofddorp

Verslag van de directie

Afloopdata resp. verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing (in procenten) 25 20 15 10 5

03 20 04 20 0 20 5 06 e

02

20

20

20

01

.v.

0

16

Verslag van de directie

Gebouw ‘Singelborch’, Catharijnesingel 28-32, Utrecht

De onroerendgoedportefeuille

Momenteel zijn kantoorpanden met een totale oppervlakte van 1 miljoen m2 in ontwikkeling. Mede vanwege de sterke economie ziet het er naar uit dat deze oppervlakte de komende jaren moeiteloos zal worden opgenomen en de schaarste voorlopig nog niet zal wegnemen. De markt voor logistieke centra en bedrijfsruimten speelt zich hoofdzakelijk af buiten Parijs en andere grote steden. Er heerst in dit marktsegment nauwelijks schaarste, nu sinds 2000 ook in deze sector veel nieuwbouw wordt aangeboden.

Toegevoegde waarde VastNed Offices/Industrial had ultimo 2000 ca. 1.250.000 m2 kantoorruimten, logistieke centra en bedrijfsruimten in eigendom. De markt is geleidelijk aan verandering onderhevig en de relatie verhuurderhuurder zal hechter worden. De markt zal zich meer en meer gaan bewegen in de richting van all in concepten, waarbij de verhuurder niet alleen haar onroerend goed ter beschikking stelt, maar ook services biedt op het vlak van energie, portiers- en bewakingsdiensten en kantorenparkmanagement. Deze centraal ingekochte diensten kunnen dan goedkoper aan de huurder worden aangeboden. VastNed Offices/Industrial, sterk gericht op het creëren van toegevoegde waarde, zal deze weg zeker inslaan. 17

De onroerendgoedportefeuille van VastNed Offices/Industrial nam, rekening houdend met aankopen, verkopen en waardemutaties, per saldo toe met B 261,3 miljoen tot B 1.131,7 miljoen. De belangrijkste acquisities vonden plaats in België en Frankrijk. Tevens werden aankopen gedaan in Nederland waaronder kantoren in Breda en logistieke centra te Son en Breugel en te Tilburg. De acquisities vonden plaats op een gemiddeld brutoaanvangsrendement van 8,1%. In 2000 werden een twintigtal objecten verkocht, waaronder volgens plan een groot deel van de nog resterende winkelobjecten, die niet langer in de onroerendgoedportefeuille pasten. De totale verkoopprijs bedroeg B 45,4 miljoen, ongeveer gelijk aan de laatste taxatiewaarde. De bezettingsgraad van de objecten in exploitatie bedroeg gedurende het verslagjaar 96,7%.

Huren VastNed Offices/Industrial heeft bij de wederverhuur van vrijkomende ruimten in 2000 in vrijwel alle gevallen een hogere huurprijs kunnen realiseren, daar de verhuurmarkt voor kantoren en logistieke centra in nagenoeg alle delen van Nederland aantrok. De goede kwaliteit en bereikbaarheid van de objecten van VastNed Offices/Industrial biedt ook voor de toekomst een gunstig perspectief. Immers, huurcontracten worden voor meerdere jaren afgesloten en de huurprijs wordt geïndexeerd op basis van de voor die jaren geldende inflatie. Deze is in 2000 sterker opgelopen dan in 1999, een trend die ook voor 2001 wordt voorzien. Daarnaast zijn ook bij verlengingen in 2001 huurverhogingen, afhankelijk van de schaarste in de markt, mogelijk, hetgeen het directe beleggingsresultaat ten goede zal komen.

Financiële resultaten De brutohuuropbrengsten bedroegen in 2000 B 83,6 miljoen, een toename ten opzichte van 1999 (B 75,2 miljoen) met 11,2%. De exploitatiekosten bedroegen B 10,5 miljoen (1999: B 11,2 miljoen) en vormden daarmee 12,5% (1999: 14,8%) van de brutohuuropbrengsten. Deze procentuele daling werd

97

96

98 19 99 20 00

19

19

19

Adelbert van Scharnlaan 170-180, Maastricht

Gebouw ‘Waluwe’, Hogeweg 11, Zaltbommel

Verslag van de directie

Direct beleggingsresultaat (x B 1 miljoen)

60

50

40

30

20

10

0

18

Verslag van de directie

veroorzaakt door lagere onderhoudskosten en door lagere overige kosten, als gevolg van het feit dat in voorgaande jaren een aantal minder in de portefeuille passende objecten met relatief hoge onderhoudskosten uit overgenomen onroerendgoedportefeuilles is verkocht. Voorts speelde een rol het in exploitatie nemen van nieuwe objecten (met een lage onderhoudsbehoefte). De algemene kosten bedroegen B 2,5 miljoen (1999: B 2,2 miljoen). De rentelasten namen toe tot B 18,3 miljoen (1999: B 13,9 miljoen) door de gestegen korte rente en een groter gebruik van vreemd vermogen. Per saldo nam in 2000 het direct beleggingsresultaat toe tot B 51,9 miljoen (1999: B 47,6 miljoen). Het direct beleggingsresultaat per gewoon aandeel bedroeg B 3,03, een toename van 4,5% op het door stockdividend vergrote gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen. Het indirect beleggingsresultaat na aftrek van de bijzondere lasten bedroeg B 2,4 miljoen (1999: B 37,6 miljoen). De waarde van het onroerendgoed in exploitatie werd per saldo B 9,7 miljoen hoger gewaardeerd dan de boekwaarde aan het begin van het jaar. Dit betreft een B 36,7 miljoen hogere waardering van de op 1 januari in de onroerendgoedportefeuille aanwezige objecten en een afwaardering van B 27,0 miljoen op de in 2000 verworven objecten. Deze afwaardering werd veroorzaakt door het in één keer afboeken van aankoopkosten; met name in België en Frankrijk. Deze acquisities pasten in de strategie om de beleggingen uit te breiden in Noordwest-Europa. De verkochte objecten werden ongeveer tegen taxatiewaarde verkocht. De kosten van vermogensbeheer (B 3,7 miljoen) werden in het indirect resultaat opgenomen. Per gewoon aandeel bedroeg het indirect beleggingsresultaat B 0,14 (1999: B 2,29). Deze lagere uitkomst is de resultante van bijzondere lasten gemaakt met betrekking tot de beoogde fusie met Uni-Invest (B 0,17 per aandeel) en aankoopkosten ten behoeve van de ‘Verelst-portefeuille’.

Dividendvoorstel Aan de op 18 april 2001 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden voorgesteld het dividend vast te stellen op B 3,03 per gewoon aandeel. In oktober 2000 is eenmalig een 19

interimdividend uitgekeerd van B 1,38. Het slotdividend ad B 1,65 kan, zoals gebruikelijk, naar keuze van de aandeelhouders geheel in contanten worden opgenomen dan wel gedeeltelijk in contanten en gedeeltelijk in de vorm van stockdividend ten laste van de agioreserve.

Financiering Financiering met ca. 60% groepsvermogen is de basis van het beleid van VastNed Offices/Industrial. Ultimo 2000 bedroeg dit percentage 48,9% (1999: 62,5%). Gezien de huidige rentestand lijkt het aannemelijk dat een aantal jaren gebruik zal worden gemaakt van de mogelijkheid om hier tijdelijk van af te wijken. Gedurende het verslagjaar werden 923.752 aandelen uitgegeven uit hoofde van stockdividend. Een gedeelte van de onroerendgoedportefeuille is belast met hypothecaire leningen. Voorts zijn er middellange leningen afgesloten zonder hypothecaire zekerheid. De gemiddelde interestvoet bedraagt 5,76% (1999: 5,26%). In februari 2001 werd een bedrag van B 22,7 miljoen aan kortlopende schulden voor vijf jaar gefixeerd, tegen een interestpercentage van 5,39. Van het bedrag aan langlopende leningen ad B 190,0 miljoen, zoals opgenomen in de balans, zijn de gemiddelde interestpercentages en de jaren van interestherziening als volgt: Bedrag Gemiddelde (x B 1 mln) interest 2001 2002 2003 2004 2005 2006 e.v.

-------------------------------

-------------------------------

41,4 2,0 45,0 44,0 36,9 20,7

6,20% 6,07% 5,65% 4,96% 5,89% 6,57%

Verslag van de directie

Na notering op ongeveer de intrinsieke waarde gedurende de eerste helft van het jaar 2000, zakte het aandeel in de tweede helft ruim onder deze grens; een trend die gold voor alle Nederlandse onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen genoteerd aan de Euronext Amsterdam en die eveneens kon worden waargenomen in andere West-Europese landen. Dit kan vrijwel zeker worden toegeschreven aan de veranderde belangstelling van beleggende particulieren, die kennelijk kozen voor te behalen snelle koerswinsten in de ICT-sector boven de zekerheid van de ‘traditionele’ waarden, waaronder de hoogrenderende vastgoedaandelen. Gezien de teleurstellende gang van zaken binnen de ICT-sector aan het eind van het jaar, mag worden aangenomen dat beleggers weer meer geneigd zullen zijn tot het opnemen van de ‘oude economieaandelen’ in hun beleggingsportefeuille. Wellicht is de beurskoers van VastNed Offices/Industrial eind 2000 mede beïnvloed geweest door de toen aangekondigde fusie met Uni-Invest en de in de ogen van sommige beleggers daarmee samenhangende onzekerheden. De intrinsieke waarde van het aandeel VastNed Offices/Industrial inclusief het slotdividend bedroeg ultimo 2000 B 31,06 (1999: B 32,25). Het direct beleggingsresultaat in 2000 bedroeg B 3,03 en het indirect beleggingsresultaat (inclusief overige mutaties) B 0,06 per gewoon aandeel. De gemiddelde effectieve dagomzet van aandelen (dubbeltelling) VastNed Offices/Industrial op Euronext Amsterdam bedroeg in 2000 B 0,9 miljoen (1999: B 1,1 miljoen). Het aandeel VastNed Offices/Industrial noteerde ultimo 2000 een koers van B 28,80. De laagste koers van B 26,50 werd genoteerd op 13 november 2000 en de hoogste koers van B 33,50 op 3 januari 2000.

Vooruitzichten voor 2001 De omstandigheden in de markten waarin VastNed Offices/Industrial opereert zullen naar verwachting ook in 2001 gunstig zijn, ondanks een gematigder economische groei dan in 2000. De schaarste aan goede kantoren en logistieke centra zal aanhouden en ook het komende jaar bijdragen aan de groei van de brutohuuropbrengsten.

20

Pelmolenlaan 1, Woerden

Intrinsieke waarde en de beurskoers

Voorziene nieuwe acquisities in Noordwest-Europa, alsmede doorstroming van de portefeuille in Nederland zullen een bijdrage leveren aan de groei van het resultaat per gewoon aandeel. Het direct beleggingsresultaat per gewoon aandeel zal over 2001 verder stijgen onder voorbehoud van bijzondere omstandigheden. Dit zal echter mede afhangen van het aantal aandeelhouders dat voor stockdividend kiest. De waarde van de onroerendgoedportefeuille zal door herwaarderingen een stijging te zien geven, die van positieve invloed is op de ‘shareholders value’.

Rotterdam, 7 maart 2001 De directie

Jaarrekening 2000

Geconsolideerde balans per 31 december Vóór winstverdeling (x B 1.000,-)

2000

1999

–-----------------------------

–-----------------------------

1.053.133 78.599

795.765 74.647

-----------------------------

-----------------------------

1.131.732

870.412

78.773

67.644

1.663

-

–-----------------------------

–-----------------------------

1.212.168

938.056

79.920 312.606 119.933 34.601

75.728 316.894 97.963 47.588

-----------------------------

-----------------------------

547.060

538.173

Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed niet in exploitatie

Vorderingen Overige activa Totaal activa

Passiva Eigen vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Reserves Onverdeelde winst Totaal eigen vermogen Minderheidsbelangen

5.962

5.740

-----------------------------

-----------------------------

Groepsvermogen

553.022

543.913

Voorzieningen

14.536

-

189.995

194.040

Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal passiva

22

454.615

200.103

–-----------------------------

–-----------------------------

1.212.168

938.056

Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x B 1.000,-)

Opbrengsten uit beleggingen Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten

2000

1999

-------------------------------

-------------------------------

83.589 (10.458)

75.198 (11.152)

-----------------------------

-----------------------------

Nettohuuropbrengsten

73.131

64.046

Lasten Interest Algemene kosten

(18.314) (2.481)

(13.857) (2.186)

-----------------------------

Minderheidsbelangen

-----------------------------

(20.795)

(16.043)

(440)

(415)

-----------------------------

-----------------------------

Direct beleggingsresultaat

51.896

47.588

Bijzondere lasten

(2.998)

-

Indirect beleggingsresultaat

5.425

37.614

-------------------------------

-------------------------------

54.323

85.202

Totaal beleggingsresultaat

23

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x B 1.000,-)

2000

1999

–-----------------------------

–-----------------------------

Direct beleggingsresultaat

51.896

47.588

Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden Mutatie voorzieningen Overige mutaties in herwaarderingsreserve

(11.129) 61.458 14.536 (4.088)

(55.272) (3.437) (6.951) 1.793

Kasstroom uit operationele activiteiten

–-----------------------------

Kasstroom uit operationele activiteiten

–-----------------------------

112.673

(16.279)

(297.222) 45.415

(155.747) 93.848

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen onroerend goed Verkopen onroerend goed

-----------------------------

Kasstroom onroerend goed Mutatie minderheidsbelangen Bijzondere lasten Goodwill

(251.807) 222 (2.998) –-----------------------------

-----------------------------

(61.899) 468 (279) –-----------------------------

(254.583)

(61.710)

(96)

(123)

Betaald dividend

(45.340)

(16.928)

Opgenomen langlopende schulden Aflossing langlopende schulden

51.012 (55.057)

20.401 (19.141)

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Kosten stockdividend

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nettokasstroom Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 1 januari Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 31 december

-----------------------------

-----------------------------

(4.045)

1.260

–-----------------------------

–-----------------------------

(49.481)

(15.791)

(191.391)

(93.780)

(157.190) (348.581)

(63.410) (157.190)

–-----------------------------

Mutatie schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen

24

(191.391)

–-----------------------------

(93.780)

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (x B 1.000,-)

Algemeen Vergunning in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen Op 25 oktober 1991 is de vergunning zoals bedoeld in artikel 5, lid 1 sub a van de Wet toezicht beleggingsinstellingen aan de vennootschap verleend. Fiscale status VastNed Offices/Industrial N.V. heeft de fiscale status van beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit impliceert dat heffing van vennootschapsbelasting over de door haar behaalde winst onder voorwaarden achterwege blijft. Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de vermogenssamenstelling en het als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat. Enkele deelnemingen zijn geen beleggingsinstelling in fiscale zin.

Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks door onafhankelijke beëdigd taxateurs vastgesteld. Teneinde gedurende het jaar zoveel mogelijk te kunnen aansluiten bij de marktwaarde wordt de helft van de portefeuille getaxeerd per 30 juni en het resterende gedeelte per 31 december. Het per 30 juni getaxeerde deel wordt per 31 december niet aangepast, tenzij er zodanige omstandigheden zijn dat aanpassen op basis van interne taxaties noodzakelijk is. Waardemutaties ten opzichte van de waardering ultimo vorig verslagjaar worden, rekening houdend met investeringen en aankopen (inclusief aankoopkosten) in het verslagjaar en rekening houdend met eventuele latente belastingverplichtingen, verantwoord in de herwaarderingsreserve. Tevens worden bij verkoop van objecten gerealiseerde resultaten ten opzichte van de laatste taxatiewaarde ten gunste of ten laste van deze reserve gebracht.

Grondslagen voor consolidatie Geconsolideerd worden alle deelnemingen waarin de vennootschap alleen of tezamen met dochtermaatschappijen een overwegende zeggenschap heeft. Dit betekent dat bij integrale consolidatie het aan derden toekomende gedeelte van het vermogen en resultaat zijn verantwoord onder de post minderheidsbelangen.

Onroerend goed niet in exploitatie Waardering van het onroerend goed niet in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs of geschatte lagere marktwaarde. In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geactiveerde interest. Een geraamd nadelig verschil wordt alsdan ten laste van de herwaarderingsreserve verantwoord. Onroerend goed niet in exploitatie wordt overgeboekt naar onroerend goed in exploitatie op de datum van oplevering.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Vorderingen Algemeen Voor zover niet anders gemeld zijn de activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarden. Alle bedragen luiden in duizenden euro’s, tenzij anders is aangegeven. Beleggingen Onroerend goed in exploitatie De waardering van het onroerend goed in exploitatie geschiedt tegen marktwaarde, exclusief verkoopkosten. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. 25

De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Overige activa Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito’s, daggelden en banktegoeden.

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Eigen vermogen Agioreserve De bij uitgifte van aandelen verschuldigde kapitaalsbelasting en overige emissiekosten worden in mindering gebracht op de agioreserve. In de uitgifteprijs van aandelen wordt rekening gehouden met de geschatte winst uit de bedrijfsactiviteiten van het lopende verslagjaar tot aan de uitgiftedatum, alsmede met de tot de uitgiftedatum berekende waardestijging van het onroerend goed. Het in de uitgifteprijs begrepen winstbestanddeel en de vergoeding voor het aandeel in de waardestijging van het onroerend goed worden ten gunste van de agioreserve gebracht. Overige reserve Goodwill ontstaan bij de verwerving van deelnemingen wordt in mindering gebracht op de overige reserve. De goodwill is bepaald als het verschil tussen de nettovermogenswaarde en de verkrijgingsprijs van de deelnemingen op het moment van verwerving. Voorzieningen De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt opgenomen voor de contante waarde van de mogelijke verplichtingen tot het betalen van belasting als gevolg van verschillen tussen fiscale en commerciële waardebepaling. Bij de berekening wordt, waar mogelijk, rekening gehouden met compensabele verliezen.

Lasten Interest De interest betreft de aan het verslagjaar toe te rekenen interest op leningen en schulden. Geactiveerde bouwrente wordt hierop in mindering gebracht. Als interestpercentage voor de geactiveerde bouwrente wordt het gemiddeld interestpercentage voor vreemd vermogen aangehouden, tenzij anders overeengekomen. Het verschil tussen de betaalde interest en de ontvangen interest uit hoofde van renteswaps ten behoeve van de beheersing van het renterisico wordt verantwoord als correctie op de interestlasten. Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere de personeelskosten, huisvestingskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. De kosten die verband houden met het beheer van het vermogen worden ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht. Deze betreffen de werkelijk gemaakte kosten. Kosten die verband houden met het beheer van het onroerend goed zijn opgenomen onder de exploitatiekosten. Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat bestaat uit ongerealiseerde en gerealiseerde waardemutaties van beleggingen, mutatie latente belastingen en de kosten van vermogensbeheer. Kasstroomoverzicht

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Beleggingsopbrengsten Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten betreffen de over het verslagjaar aan huurders in rekening gebrachte huren. Exploitatiekosten Hieronder zijn opgenomen de direct met de exploitatie van de onroerende goederen samenhangende kosten, zoals onderhoud, erfpacht, beheerkosten, verzekeringen en onroerendezaakbelasting.

26

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen c.q. de kortlopende schulden aan kredietinstellingen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Toelichting op de geconsolideerde balans

Specificatie naar land

Beleggingen Onroerend goed in exploitatie

2000

1999

__________________

__________________

Stand per 1 januari Aankopen Investeringen in bestaande objecten In exploitatie genomen Verkopen

795.765 152.901 7.260 123.797 (45.560)

742.198 105.491 3.948 2.109 (90.138)

__________________

__________________

1.034.163 18.970

763.608 32.157

–-----------------------------

–-----------------------------

1.053.133

795.765

Herwaardering Stand per 31 december

Specificatie naar land

2000

1999

__________________

__________________

913.085 113.226 26.822

795.765 – –

Nederland België Frankrijk

Nederland België Frankrijk

2000

1999

__________________

__________________

37.322 36.688 4.589

74.647 – –

------------------------------- -------------------------------

78.599

74.647

2000

1999

__________________

__________________

1.493

1.674

37.328

52.367

23.955 9.050

1.405 –

6.947

12.198

Vorderingen

Debiteuren Te ontvangen uit hoofde van verkopen Vorderingen met een looptijd langer dan 1 jaar Belastingen Overige vorderingen en overlopende activa

------------------------------- -------------------------------

78.773

67.644

------------------------------- -------------------------------

1.053.133

795.765

Delen van de onroerendgoedportefeuille dienen tot zekerheid van verkregen geldleningen. Voor een nadere specificatie van het onroerend goed wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht onroerendgoedportefeuille.

Onroerend goed niet in exploitatie Stand per 1 januari Investeringen

In exploitatie genomen Herwaardering Stand per 31 december

27

2000

1999

__________________

__________________

74.647 137.061

30.493 46.308

__________________

__________________

211.708 (123.797) (9.312)

76.801 (2.109) (45)

-------------------------------

-------------------------------

78.599

74.647

Eigen vermogen Maatschappelijk kapitaal Het maatschappelijk kapitaal bedraagt NLG 250,0 miljoen en is verdeeld in 24.999.900 gewone aandelen à NLG 10,- en 100 prioriteitsaandelen à NLG 10,-. Voor een uiteenzetting van de rechten van de prioriteitsaandelen wordt verwezen naar de elders in dit verslag opgenomen ‘Overige Gegevens’.

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Gestort en opgevraagd kapitaal

Stand per 1 januari Stockdividend Stand per 31 december

2000

1999

_______________________________________

_______________________________________

Aantal

Bedrag

Aantal

Bedrag

__________________

__________________

__________________

__________________

16.688.307 923.752

75.728 4.192

15.867.418 820.889

72.003 3.725

–-----------------------------

-------------------------------

–-----------------------------

-------------------------------

17.612.059

79.920

16.688.307

75.728

Per 31 december 2000 staan 17.611.959 gewone aandelen en 100 prioriteitsaandelen uit.

Agioreserve Stand per 1 januari Stockdividend Kosten stockdividend Stand per 31 december

2000

1999

__________________

__________________

316.894 (4.192) (96)

320.742 (3.725) (123)

–------------------------------

–-----------------------------

312.606

316.894

Van de agioreserve per 31 december 2000 is een bedrag van B 294,6 miljoen fiscaal erkend. Reserves De reserves bestaan uit de herwaarderingsreserve en de overige reserve. Herwaarderingsreserve Stand per 1 januari Resultaat verkochte activa Ongerealiseerde herwaardering Mutatie latente belastingen Kosten van vermogensbeheer Stand per 31 december

2000

1999

__________________

__________________

45.453 392 9.630 (901) (3.696)

7.839 3.710 30.421 5.536 (2.053)

–-----------------------------

–-----------------------------

50.878

45.453

Van de herwaarderingsreserve is per 31 december 2000 een bedrag van B 3,7 miljoen gerealiseerd.

28

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Overige reserve

2000

1999

__________________

__________________

Stand per 1 januari Toevoeging uit winstverdeling Goodwill

52.510 16.545 -

32.190 20.599 (279)

–-----------------------------

–-----------------------------

69.055

52.510

Stand per 31 december

Onverdeelde winst

2000

1999

__________________

__________________

Stand per 1 januari Winstverdeling: - dividenduitkering in contanten - toevoeging aan de overige reserve - interimdividend in contanten Direct beleggingsresultaat na aftrek bijzondere lasten

47.588

37.527

(31.043) (16.545) (14.297)

(16.928) (20.599) -

48.898

47.588

–-----------------------------

–-----------------------------

34.601

47.588

Stand per 31 december

Specificatie indirect beleggingsresultaat 2000 Nederland

2000 België

2000 Frankrijk

2000 Totaal

1999 Totaal

__________________

__________________

__________________

__________________

__________________

Resultaat verkochte activa Ongerealiseerde herwaardering Mutatie latente belastingen Kosten van vermogensbeheer

392 36.801 (347) (3.254) –-----------------------------

33.592

(19.814) (36) (344) –-----------------------------

(20.194)

(7.357) (518) (98)

–-----------------------------

–-----------------------------

(7.973)

5.425

37.614

Intrinsieke waarde per aandeel

29

3.710 30.421 5.536 (2.053)

–-----------------------------

De beleggingsactiviteiten zijn in 2000 uitgebreid naar België en Frankrijk.

Aantal geplaatste gewone aandelen per 31 december Eigen vermogen (vóór winstverdeling) per 31 december Eigen vermogen per gewoon aandeel (vóór winstverdeling) per 31 december (in B)

392 9.630 (901) (3.696)

2000

1999

1998

__________________

__________________

__________________

17.611.959

16.688.207

15.867.318

547.060

538.173

470.301

31,06

32,25

29,64

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Kortlopende schulden

Voorzieningen

2000

Dit betreft voorzieningen voor latente belastingverplichtingen. De voorzieningen belopen B 29,1 miljoen (1999: B nihil) nominaal en zijn grotendeels als langlopend aan te merken. Langlopende schulden Het totaal van de langlopende schulden bestaat uit opgenomen geldleningen en hypothecaire geldleningen met een looptijd van 1 tot 13 jaar met interestpercentages van 4,05 tot 8,25. Van de restanthoofdsom van de leningen heeft B 156,7 miljoen (1999: B 164,3 miljoen) een resterende looptijd van meer dan 5 jaar. Als zekerheid is op diverse objecten het recht van hypotheek verstrekt. Voor de geldleningen is een positieve/ negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Het gemiddelde interestpercentage over de uitstaande leningen bedraagt 5,76 (1999: 5,26). Het verloop van de langlopende schulden in het verslagjaar was als volgt:

Stand per 1 januari Kortlopend deel per 1 januari

2000

1999

__________________

__________________

194.040 6.824

192.780 7.029

__________________

__________________

200.864 51.012 (51.102)

Opnamen Aflossingen

199.809 20.401 (19.346)

__________________

__________________

Restant hoofdsom

200.774

200.864

Af: kortlopend deel per 31 december

(10.779)

(6.824)

Stand per 31 december

Specificatie naar land Nederland België Frankrijk

30

–-----------------------------

–-----------------------------

189.995

194.040

2000

1999

__________________

__________________

145.428 28.619 15.948

194.040 -

–-----------------------------

–-----------------------------

189.995

194.040

1999

__________________ __________________

Schulden aan kredietinstellingen Investeringscrediteuren Crediteuren Aflossing langlopende schulden Belastingen Vooruitontvangen huren Interest Overige schulden en overlopende passiva

350.244 53.082 23.896 10.779 2.116 6.052 1.881

157.190 15.804 4.922 6.824 2.710 7.654 1.054

6.565

3.945

–----------------------------- –-----------------------------

454.615

200.103

Schulden aan kredietinstellingen De schulden aan kredietinstellingen betreffen kortlopende kredieten en kasgeldleningen. De totale kredietfaciliteit bedraagt B 387,0 miljoen. De niet gebruikte kredietfaciliteiten bedragen per 31 december 2000 B 36,8 miljoen. Als zekerheid voor de faciliteiten is overeengekomen dat onroerend goed niet met hypotheek ten behoeve van derden wordt bezwaard, tenzij goedkeuring door de kredietgevers is verstrekt. Ter beheersing van het renterisico op de door kredietinstellingen verstrekte kortlopende leningen heeft de vennootschap in 1996 een renteswap afgesloten met een fictieve hoofdsom van B 4,5 miljoen. Deze renteswap betreft een contractuele overeenkomst die met een kredietinstelling is aangegaan, waarbij een gedeelte van de variabele rentelast van de vennootschap is omgezet in een vaste rentelast. Met de afsluiting van dit contract is de rente over B 4,5 miljoen tot 25 juni 2001 gefixeerd op 5,79%.

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Nettohuuropbrengsten

Nederland België Frankrijk

Exploitatiekosten Onderhoud Administratief en commercieel beheer* Verzekeringen Onroerendezaakbelasting Erfpachtcanons Overige kosten

Brutohuuropbrengsten

Exploitatiekosten

Nettohuuropbrengsten

_______________________________________

_______________________________________

_______________________________________

2000

1999

2000

1999

2000

1999

__________________

__________________

__________________

__________________

__________________

__________________

76.302 5.630 1.657

75.198 – –

9.952 302 204

11.152 – –

66.350 5.328 1.453

64.046 – –

–-----------------------------

–-----------------------------

–-----------------------------

–-----------------------------

–-----------------------------

–-----------------------------

83.589

75.198

10.458

11.152

73.131

64.046

Algemene kosten

2000

1999

__________________

__________________

2000

1999

3.297

3.493

__________________

__________________

3.076 90 964 443 3.167

2.482 59 561 304 2.222

__________________

__________________

2.509 169 1.638 1.658 1.187

2.257 206 1.505 1.667 2.024

–-----------------------------

–-----------------------------

10.458

11.152

Personeelskosten Beloning commissarissen Advies- en controlekosten Taxatiekosten Overige kosten

Kosten van vermogensbeheer Toegerekend aan exploitatiekosten

* 3% van de brutohuuropbrengsten bestaande uit externe kosten en

7.740 (3.696) (1.563)

5.628 (2.053) (1.389)

–-----------------------------

–-----------------------------

2.481

2.186

algemene kosten, welke worden toegerekend aan de exploitatiekosten.

Interest

Interest Geactiveerde interest

2000

1999

__________________

__________________

21.533 (3.219)

14.555 (698)

–-----------------------------

–-----------------------------

18.314

13.857

De totale beloning van de directie bedroeg B 0,6 miljoen (1999: B 0,6 miljoen), waarvan B 0,4 miljoen (1999: B 0,3 miljoen) ten laste van VastNed Offices/Industrial is verantwoord. Gedurende 2000 waren gemiddeld 55 (1999: 46) medewerkers bij de VastNed Groep werkzaam. De personeelskosten zijn toegerekend aan VastNed Offices/Industrial op basis van feitelijke werkzaamheden. VastNed Offices/Industrial heeft geen personeelsleden in dienst. In het verslagjaar is betaald aan salarissen B 2,0 miljoen (1999: B 1,7 miljoen), sociale lasten B 0,1 miljoen (1999: B 0,1 miljoen) en pensioenpremies B 0,4 miljoen (1999: B 0,3 miljoen). Bijzondere lasten Dit betreft gemaakte kosten met betrekking tot de beoogde fusie met Uni-Invest N.V.

31

Vennootschappelijke balans per 31 december Vóór winstverdeling (x B 1.000,-)

2000

1999

–-----------------------------

–-----------------------------

Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed niet in exploitatie Deelnemingen in en vorderingen op groepsmaatschappijen

Vorderingen Debiteuren Groepsmaatschappijen Overige vorderingen en overlopende activa

Totaal activa

590.425 37.322 344.057

543.732 73.263 312.990

–-----------------------------

–-----------------------------

971.804

929.985

780 242.693 39.852

926 37.009

–-----------------------------

–-----------------------------

283.325

37.935

–-----------------------------

–-----------------------------

1.255.129

967.920

79.920 312.606 119.933 34.601

75.728 316.894 97.963 47.588

Passiva Eigen vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Reserves Onverdeelde winst

–-----------------------------

–-----------------------------

Totaal eigen vermogen

547.060

538.173

Langlopende schulden

147.456

194.040

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Groepsmaatschappijen Investeringscrediteuren Crediteuren Overige schulden en overlopende passiva

314.729 219.266 6.494 4.458 15.666

200.937 4.064 14.028 3.973 12.705

–-----------------------------

–-----------------------------

560.613

235.707

–-----------------------------

–-----------------------------

1.255.129

967.920

Totaal passiva

32

Vennootschappelijke winst- en verliesrekening (x B 1.000,-)

2000

1999

–-----------------------------

–-----------------------------

25.287 26.609

24.472 23.116

–-----------------------------

–-----------------------------

Vennootschappelijk resultaat voor bijzondere lasten Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen

51.896 (2.998)

Direct beleggingsresultaat Bijzondere lasten

–-----------------------------

–-----------------------------

48.898

47.588

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Algemeen De vennootschappelijke winst- en verliesrekening is op grond van artikel 402, boek 2 BW in beknopte vorm weergegeven. De vennootschap heeft gebruik gemaakt van het bepaalde in artikel 379 lid 5, boek 2 BW. De in dit artikel genoemde lijst is neergelegd ten kantore van het Handelsregister te Rotterdam. De vennootschap heeft voor een aantal groepsmaatschappijen een garantieverklaring afgegeven conform artikel 403, boek 2 BW. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva en de methode van resultaatbepaling zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening. Derhalve wordt verwezen naar de toelichting op deze stukken. De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. Deelnemingen in en vorderingen op groepsmaatschappijen Deelnemingen

Vorderingen

Totaal

__________________

__________________

__________________

Stand per 1 januari Aankopen en kapitaalstortingen Aandeel in resultaten Herwaarderingen, per saldo Ontvangen uitkeringen Aflossingen Stand per 31 december

Rotterdam, 7 maart 2001 De directie 33

269.216 73.550 26.609 (21.435) (3.883) –

43.774 (43.774)

47.588 -

312.990 73.550 26.609 (21.435) (3.883) (43.774)

–-----------------------------

–-----------------------------

–-----------------------------

344.057

-

344.057

Overige gegevens Bijzondere zeggenschapsrechten Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteitsaandelen in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. De vergadering van houders van prioriteitsaandelen heeft onder andere het statutaire recht tot het opmaken van bindende voordrachten voor de benoeming van directeuren en commissarissen van de vennootschap. Het bestuur van de stichting bestaat uit de commissarissen en de directie van VastNed Offices/Industrial N.V.

Winstverdeling Volgens de statuten van de vennootschap wordt, voor zover geplaatst, een dividend uitgekeerd op de prioriteitsaandelen. Op prioriteitsaandelen wordt een dividend uitgekeerd van 5% van het nominale bedrag. Vervolgens staat de verdere winst ter beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Teneinde de fiscale status van beleggingsinstelling te behouden dient de vennootschap de fiscale winst, na toegestane reserveringen, binnen acht maanden na afloop van het verslagjaar uit te keren.

Bestemming resultaat In oktober 2000 is eenmalig een interimdividend uitgekeerd van B 1,38 (60% in contanten en 40% stockdividend). De directie stelt voor het slotdividend als volgt uit te keren:

34

– 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – B 1,00 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – B 1,65 in contanten; en het overschot van de voor uitkering beschikbare winst toe te voegen aan de overige reserve. Indien gekozen wordt voor de uitkering in contanten plus de aandelen dient dit geëffectueerd te worden voor 31 mei 2001. Na deze datum zal slechts, binnen de grenzen als vastgesteld in de statuten, het contante dividend opeisbaar zijn. Transacties met direct belanghebbenden De leden van de raad van commissarissen en van de directie van VastNed Offices/Industrial N.V. hadden gedurende het boekjaar 2000 geen persoonlijk belang bij beleggingen van de vennootschap. Voor zover de vennootschap bekend is, hebben in het verslagjaar geen onroerendgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen. Belangen van commissarissen en directie De commissarissen en directie hebben een gezamenlijk bezit te rapporteren van 840 gewone aandelen VastNed Offices/Industrial N.V. Belangen van grote beleggers Voor zover de vennootschap bekend, zijn er geen partijen aan te merken als grote belegger.

Overige gegevens

Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de jaarrekening 2000 van VastNed Offices/Industrial N.V. te Rotterdam gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de directie van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken. Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaglegging die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de directie van de vennootschap daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 2000 en van het resultaat over 2000 in overeenstemming met algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW en de Wet toezicht beleggingsinstellingen.

Rotterdam, 7 maart 2001 Arthur Andersen

35

Onroerendgoedportefeuille

Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2000

Objecten in exploitatie m2

Parkeerplaatsen (aantal)

Brutojaarhuur (x B 1.000,-)

Locatie

Aard gebouw

Vincent van Goghplein 1-25/ Rembrandtlaan 173/ Windmolenbroeksweg 4-14

Winkels

2.088

Almere

Antennestraat 2-26 Beemsterweg 19 Tegelenpad 21a, 41

Kantoor Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte

4.762 6.000 300

82 47

314 381 22

Alphen a/d Rijn

Magazijnweg 6-10

Bedrijfsruimte

2.070

8

85

Amersfoort

Beeldschermweg 3 Hardwareweg 15 Winkelcentrum ‘Schothorst’

Kantoor Bedrijfsruimte Winkels

1.912 5.693 4.729

68 68

136 400 720

Amsterdam

Cacaoweg 6 Delflandlaan 17 Donauweg 7-11 Donauweg 8c Gebouw ‘Westhaghe’ Anthony Fokkerweg 1 Gyroscoopweg 50-80 Gyroscoopweg 82-84 Gyroscoopweg 86-88 Gyroscoopweg 94-116 Gyroscoopweg 118-140 Herengracht 105-107 Gebouw ‘Voko’ Hettenheuvelweg 12 Gebouw ‘Artifort’ Hettenheuvelweg 14 Gebouw ‘Lundbeck’ Hettenheuvelweg 37-39 Gebouw ‘Deltac’ Hettenheuvelweg 41-43 Gebouw ‘Castor’, Hogehilweg 12 Gebouw ‘Pollux’, Hogehilweg 14 Karel du Jardinstraat 61-67 Klokkenbergweg 19 Klokkenbergweg 29 Gebouw ‘De Leidse Spiegel’ Leidsegracht 101-107 Osdorperban 1-33 Oudezijds Voorburgwal 282 Gebouw ‘Office Centre’ Paasheuvelweg 15

Logistiek centrum Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor

45.618 2.450 9.167 1.245

Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Kantoor

5.329 13.340 2.655 2.759 6.221 6.308 1.510

59 34 54 48 36 20

691 990 233 261 491 500 130

Kantoor

2.371

70

247

Kantoor

2.361

80

295

Kantoor

2.517

78

286

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte

2.501 3.129 3.129 7.576 3.268 1.836

74 62 63 28 90 100

345 468 476 910 359 237

Kantoor Kantoor Kantoor

2.514 3.353 1.000

15 105

311 466 156

Kantoor

2.049

37

254

Nederland Almelo

38

168

265 14

1.796 296 632 162

Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2000

m2

Parkeerplaatsen (aantal)

Brutojaarhuur (x B 1.000,-)

47.037

275

2.739

Locatie

Aard gebouw

Scharenburg 1 Gebouw ‘Londen’ Burg. Stramanweg 102-103 Gebouw ‘Rome’ Burg. Stramanweg 107-108 Strekkerweg 79 Tijnmuiden 5 en 73 Koningin Wilhelminaplein 18

Logistiek centrum Kantoor

3.714

74

546

Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor

3.714 1.310 1.975 5.474

75 32 5 25

493 171 163 666

Arnhem

Mr. E.N. van Kleffenstraat 10

Kantoor

3.303

70

380

Baarn

Amalialaan 41 Baarnschedijk 4

Kantoor Kantoor

2.484 5.142

28 110

231 560

Barendrecht

Zuideinde 10

Bedrijfsruimte

1.340

16

71

Bergen op Zoom

Zuid-Oostsingel 25a

Kantoor

1.014

17

157

Breda

Franse Akker 15 Gebouw ‘London’ Lage Mosten 1-11 Gebouw ‘Frankfurt’ Lage Mosten 13-23 Nikkelstraat 15-41/ Zinkstraat 18-28 Paardeweide 3 Paardeweide 5 Zinkstraat 1-11 Zuilenstraat 100

Bedrijfsruimte

1.100

6

44

Kantoor

3.188

52

440

Kantoor

3.830

59

520

Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

7.821 2.151 1.747 3.952 4.528

94 44 47 84 86

454 250 184 268 489

Amsterdam

Capelle a/d IJssel

Cypresbaan 2-12 Cypresbaan 14-24 Derde Riviumstraat 12/ Riviumboulevard 41 Hoofdweg 22-26 Spoorlaan 20

Kantoor Kantoor

1.730 1.730

40 40

190 194

Kantoor Kantoor Kantoor

4.833 4.098 1.633

63 77 31

719 352 161

De Meern

Strijkviertel 33-35

Bedrijfsruimte

11.517

6

592

Deventer

Hanzeweg 42026 Roermondstraat 37001-37003

Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte

10.480 8.699

49

422 207

Diemen

Weesperstraat 114-118

Kantoor

9.704

60

475

Ede

Galvanistraat 7 Galvanistraat 9

Kantoor Kantoor

6.041 4.688

114 82

580 468

39

Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2000

m2

Parkeerplaatsen (aantal)

Brutojaarhuur (x B 1.000,-)

Locatie

Aard gebouw

Gebouw ‘De Veste’ 18 Septemberplein 22-30/ Dommelstraat 38-46 Fellenoord 310-370 Larixplein 5, 6, 7 Luchthavenweg 34 Parklaan 81 Parklaan 81a

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

8.873 5.133 4.388 1.865 762 647

112 75 71 78 24 20

1.143 582 462 223 95 92

Enschede

Piet Heinstraat 4-6 Hoedemakerplein 2

Kantoor Kantoor

1.377 2.171

6 15

216 290

Goes

Stationsplein 21

Kantoor

5.271

91

710

Gorinchem

Edisonweg 21

Kantoor

3.940

73

270

Gouda

Antwerpseweg 8-10 Gentseweg 5-19 Hanzeweg 5 Groothandelscentrum ‘Goudse Poort’ Deventerweg 1-9, 2-6/ Doesburgweg 2-6/ Elburgweg 3, 7, 4-12/ Kampenringweg 2-28/ Muidenweg 1-5, 2-6 Doesburgweg 7

Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor

7.135 3.840 5.965

40 104 132

321 490 625

39.064 16.590

186

1.893 1.955

’s-Gravenhage

Bezuidenhoutseweg 2 Casuaristraat 3a-c Eisenhowerlaan 142-150 Laan Copes van Cattenburch 48-52 Oude Haagweg 128 Prinsessegracht 19 Verlengde Tolweg 2

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

1.878 1.306 6.643 1.813 2.730 802 857

18 19 92 20 60 6 3

329 194 850 237 268 108 114

Groningen

Hereweg 95 Sylviuslaan 6 Sylviuslaan 8 Van Ketwich Verschuurlaan 100

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

2.545 966 664 1.575

34 28 27 43

322 111 72 144

Haarlem

Emrikweg 11 Leidsevaart 574

Bedrijfsruimte Kantoor

712 3.384

8 36

48 373

Haarlemmermeer

Bedrijfscomplex ‘Sky Park’ Brequetlaan 1-67

Kantoor

17.255

309

1.735

Eindhoven

40

Logistiek centrum Kantoor

Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2000

m2

Parkeerplaatsen (aantal)

Brutojaarhuur (x B 1.000,-)

Locatie

Aard gebouw

Gebouw ‘Columbia’ Cessnalaan 1

Bedrijfsruimte

6.719

65

620

Halfweg

Haarlemmerstraatweg 153-159

Bedrijfsruimte

4.525

75

197

Heemstede

Gebouw ‘Berkenhof’ Herenweg 103a

Kantoor

1.025

20

156

Heerlen

Geerstraat 34-40 Geerstraat 105-111

Kantoor Kantoor

1.718 3.600

3 48

186 404

’s-Hertogenbosch

Europalaan 24 (62,5%) Europalaan 28

Kantoor Kantoor

6.707 7.900

116 184

335 1.168

Hoofddorp

Gebouw ‘City House I’ Antareslaan 65-81 Gebouw ‘City House II’ Antareslaan 10-26 Debbemeerstraat 8 Kruisweg 765 Gebouw ‘Beukenhaghe’ Neptunusstraat 15-37 Wijkermeerstraat 31/ Debbemeerstraat 4

Kantoor

3.441

64

511

Kantoor Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte

3.441 675 1.720

80 18 15

516 55 126

Kantoor

5.400

57

669

Bedrijfsruimte

1.625

23

94

Haarlemmermeer

Houten

Kopermolen 10-16 De Molen 82-92 Peppelkade 62-64

Kantoor Kantoor Kantoor

2.623 2.421 3.302

55 72 67

316 269 339

Huizen

Ambachtsweg 2

Bedrijfsruimte

1.292

35

74

Leeuwarden

Tadingastraat 1

Kantoor

1.195

16

126

Leiden

Gebouw ‘Stationade II’ Schipholweg 68

Kantoor

2.383

41

339

Leusden

Plesmanstraat 2

Kantoor

1.360

22

194

Maarssenbroek

Gebouw ‘Bisonstaete’ Bisonspoor 1200-1238 Sterrebaan 14

Kantoor Bedrijfsruimte

2.864 3.082

22

310 193

Maastricht

Adelbert van Scharnlaan 170-180

Kantoor

3.977

38

468

Moerdijk

Distriboulevard 25

Logistiek centrum

21.800

52

999

Naarden

Rijksweg 79

Kantoor

2.610

27

195

41

Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2000

Parkeerplaatsen (aantal)

Brutojaarhuur (x B 1.000,-)

1.323 1.100 5.200 4.317 2.000 4.790 1.822 955 54.272 1.955

12 12 75 17 7 70 15 12 14

76 70 377 440 216 321 97 43 1.412 210

m2

Locatie

Aard gebouw

Archimedesbaan 8 Archimedesbaan 10 Groningenhaven 18-20 Krijtwal 1-15 Krijtwal 33-39 Marconibaan 42-42o Ravenswade 5 Ravenswade 134-136 Ravenswade percelen B en K Veenwal 130-136

Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Kantoor

Nijmegen

Meijhorst 60-01

Kantoor

2.300

60

231

Purmerend

Slenkstraat 60-66/ Waterlandlaan 78-92

Kantoor

3.070

46

353

Ridderkerk

Glasblazerstraat 13 Ridderhaven 7 Rietdekkerstraat 12 Touwslagerstraat 17

Kantoor Logistiek centrum Kantoor Kantoor

775 54.645 1.073 1.811

22 400 29 25

74 3.030 127 168

Rijswijk

Handelskade 68-72 Huis te Landelaan 492 Treubstraat 17 Volmerlaan 7

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

880 4.064 5.828 5.358

5 10 109 72

98 394 571 519

Rosmalen

Graafsebaan 109-111/ Eikenburglaan 3-11

Bedrijfsruimte

5.884

19

353

Bedrijfsruimte Kantoor Bedrijfsruimte

2.515 2.653 1.240

18 63 5

160 433 141

Kantoor Kantoor

7.219 6.401

116

582 848

Winkel Kantoor Bedrijfsruimte

733 2.058 1.300

62 8

150 277 112

Bedrijfsruimte

5.520

Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor

6.968 5.000 1.190 1.725

Nieuwegein

Rotterdam

Caïrostraat 2-4 Max Euwelaan 1 Klompenmakerstraat 29 Gebouw ‘Europoint I’ Marconistraat 2 Marten Meesweg 8-10 Oude Binnenweg 122-126 (incl. 2 woningen) Albert Plesmanweg 161 Schuttevaerweg 5 Bedrijfscomplex ‘Maaszicht I’ Stadionweg 105a-b e.a. Bedrijfscomplex ‘Maaszicht II’ Stadionweg 103 e.a. Stadionweg 109 en 111 Abraham van Stolkweg 140 Veerhaven 16-18

42

368 65 20 9

481 262 75 274

Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2000

m2

Parkeerplaatsen (aantal)

Brutojaarhuur (x B 1.000,-)

3.529

20

220

200 8

1.322 83

Locatie

Aard gebouw

Schiedam

’s-Gravelandseweg 375

Kantoor

Son en Breugel

Ekkersrijt 4104-4138 Ekkersrijt 4404

Logistiek centrum Bedrijfsruimte

21.368 1.648

Tilburg

Dongenseweg Dr. Hub van Doorneweg 81, 85, 89 Gesworenhoekseweg Spoorlaan 404

Logistiek centrum Kantoor Logistiek centrum Kantoor

80.881 2.425 51.971 1.005

Uithoorn

Amsterdamseweg 15

Bedrijfsruimte

Utrecht

Arkansasdreef 32a-k Gebouw ‘Singelborch’ Catharijnesingel 28-32 Furkaplateau 15 Bedrijfscomplex ‘Smart Business Park’ Kanaalweg 14-19 Christiaan Krammlaan 2-4 Savannahweg 59

Veenendaal

22

3.250 247 2.195 120

5.670

54

292

Bedrijfsruimte

3.200

23

208

Kantoor Kantoor

6.302 4.400

36 65

812 510

30.800 1.913 2.018

466 39 19

2.906 238 118

Bedrijfsruimte Kantoor Bedrijfsruimte

55

Fokkerstraat 36/Wiltonstraat 1 Generatorstraat 9a/ Turbinestraat 10 Plesmanstraat 58-60 Wageningselaan 50

Kantoor

1.610

11

107

Bedrijfsruimte Kantoor Bedrijfsruimte

2.876 3.308 1.700

13 73 7

100 289 58

Velp

Arnhemsestraatweg 348

Kantoor

2.404

69

236

Venlo

‘Paviljoengebouw’ Prinsessesingel 20-26 ‘Kopgebouw’ Prinsessesingel 30

Kantoor

1.498

30

192

Kantoor

2.280

35

275

Bedrijfsruimte Kantoor Bedrijfsruimte

5.605 1.389 2.500

46 30 24

226 170 103

Bedrijfsruimte

5.200

47

223

Misterstraat 88-96, 98 en 102-152/ Winkels/kantoor/ Gasthuisstraat 6 appartementen

1.673

25

265

Edisonweg 10 Houttuinlaan 8 Pelmolenlaan 1

3.141 491 2.339

10 17 58

160 54 252

Weesp

Winterswijk

Woerden

Hogeweijselaan 97, 101-105, 119 Van Houten Industriepark 23 Pampuslaan I, 141-145 Pampuslaan II, 96, 112, 118, 126, 159, 161

43

Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor

Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2000

m2

Parkeerplaatsen (aantal)

Brutojaarhuur (x B 1.000,-)

2.268 1.663

38 40

145 161

Locatie

Aard gebouw

Woerden

Polanerbaan 9 Zaagmolenlaan 12

Kantoor Kantoor

IJsselstein

Anthonie van Leeuwenhoekweg 5 Bedrijfsruimte

5.364

34

308

Zaltbommel

Gebouw ‘Waluwe’ Hogeweg 11

Kantoor

5.333

112

716

Montaubanstraat 1/ Utrechtseweg 135

Kantoor

1.614

28

231

Zoetermeer

Europaweg 205 Koraalrood 33 Koraalrood 50 Kryptonstraat 21 Plein van de Verenigde Naties 11 Eleanor Rooseveltlaan 3-25 Eleanor Rooseveltlaan 29-51

Kantoor Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Kantoor

7.169 2.070 2.464 885 3.788 3.856 3.856

112 32 47 12 51 75 75

829 169 281 82 493 497 449

Zwolle

Gebouw ‘Oosterenk’ Boerendanserdijk 2 Gebouw ‘Hooglaer’ Obrechtstraat 28 Doctor Spanjaardweg 11 Doctor Stolteweg 17-23

Kantoor

3.847

132

448

Kantoor Kantoor Kantoor

4.205 3.434 2.100

78 61 34

429 330 219

Zeist

–-----------------------------

Totaal Nederland

83.896

België Aartselaar

Kontichsesteenweg

Bedrijfsruimte

4.000

100

444

Dilbeek

Gentsesteenweg 1440

Kantoor

6.878

124

951

Leuven-Haasrode

Interleuvenlaan 15

Kantoor

21.938

549

2.883

Mechelen

Generaal de Wittelaan 9-19

Kantoor

43.845

914

4.560

Rumst

Mechelsesteenweg 35

Kantoor

1.450

27

175

Sint-Martens-Latem Xavier de Cocklaan 68-72

Kantoor

5.350

151

464

Vilvoorde

Kantoor

9.331

232

1.125

Luchthavenlaan 25

44

Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2000

Zaventem

Locatie

Aard gebouw

Leuvensesteenweg 11

Kantoor

m2

Parkeerplaatsen (aantal)

Brutojaarhuur (x B 1.000,-)

3.460

120

288 –-----------------------------

Totaal België

10.890

Frankrijk Lomme

Avenue de la Rotonde

Logistiek centrum

30.000

Meaux

Avenue des Sablons 42

Logistiek centrum

12.744

Roissy

Rue de la Belle Etoile

Logistiek centrum

15.394

225

1.133 315

211

1.216 –-----------------------------

Totaal Frankrijk

2.664 –-----------------------------

Totaal

97.450

45

Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2000

Toelichting op de onroerendgoedportefeuille in exploitatie – De brutojaarhuur per 1 januari 2001 betreft de huur bij volledige bezetting; – in Nederland worden nagenoeg alle huurcontracten voor een periode van 5 jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met 5 jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. Voorzover sprake is van niet afgekochte erfpacht, wordt deze jaarlijks betaald; – in België worden huurcontracten afgesloten voor een periode van 3, 6 of 9 jaar, met een wederzijdse optie tot verlenging en/of aanpassing. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten van levensonderhoud; – in Frankrijk worden huurcontracten afgesloten voor een periode van 9 of 12 jaar, waarbij de huurder een optie heeft om elke 3 jaar de huur te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de stijging van de bouwkostenindex, tenzij anders is overeengekomen. Taxateurs: Jones Lang LaSalle te Amsterdam C.B. Richard Ellis te Amsterdam Kroese en Paternotte te Amsterdam R.S.P. Makelaars te Eindhoven DTZ Zadelhoff Taxaties te Utrecht DTZ Winssinger Tieu Leung te Brussel

46

Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2000

Objecten niet in exploitatie Locatie

Aard gebouw

Gebouw ‘Archimedes’ Archimedesweg 17

Kantoor

m2

Parkeerplaatsen (aantal)

2.502

65

Nederland Leiden

Nieuwegein

Ravenswade

Kantoor Bedrijfsruimte

82.825 82.825

Machelen

Woluwelaan 148-150

Kantoor

8.903

168

Mechelen

Blarenberglaan 2C

Kantoor

12.917

391

Avenue de la Rotonde

Logistiek centrum

20.000

België

Frankrijk Lomme

47

Ontwerp: Studio Bau Winkel, ’s-Gravenhage Fotografie: Dieter Schutte, Rotterdam Lithografie en druk: Ando bv, ’s-Gravenhage