VastNed Offices/Industrial N.V. Jaarverslag 2002
Raad van commissarissen: ir. D. Luteijn, voorzitter mw. A.L. Deriga, vice-voorzitter drs. D. van den Bos* mr. F.W. Mulder* drs. W. Nijman* mr. N.J. Westdijk * Lid audit committee
Directie: VastNed Management B.V. In deze vertegenwoordigd door: drs. K. Streefkerk, voorzitter (tot 1 september 2002) mr. R.A. van Gerrevink, voorzitter (vanaf 1 september 2002) H.K.M. Roovers H.W.P.J. Sleven (tot 18 december 2002)
Financiële agenda 2003 15 april Algemene Vergadering van Aandeelhouders 17 april Notering ex-dividend 2 mei Betaalbaarstelling dividend 28 mei Resultaten eerste drie maanden 30 mei Einde periode keuze stockdividend 20 augustus Halfjaarresultaten 19 november Resultaten eerste negen maanden ---------------------------------
3 maart 2004 Jaarresultaten 2003
Inhoudsopgave Jaarverslag 2002 Profiel VastNed Groep 5 Profiel VastNed Offices/Industrial N.V. 6 Kerncijfers 8 Bestuur 9 Raad van commissarissen 9 Directie 9 Bericht van de raad van commissarissen 10 Verslag van de directie 11 Het jaar 2002 kort samengevat 11 Marktontwikkelingen in 2002 11 Visie op de toekomst 15 De onroerendgoedportefeuille 15 Huren 19 Leegstand 21 Toegevoegde waarde 21 Financiële resultaten 21 Dividendvoorstel 21 Financiering 23 Intrinsieke waarde en beurskoers 23 Vooruitzichten voor 2003 24 Jaarrekening 25 Geconsolideerde balans 26 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 27 Mutaties in het eigen vermogen 28 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 29 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 30 Vennootschappelijke balans 39 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 40 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 40 Overige gegevens 41 Onroerendgoedportefeuille 43 Objecten in exploitatie 44 Objecten niet in exploitatie 52
An English translation of the Annual Report and Accounts 2002 is available.
VastNed Offices/Industrial N.V. Max Euwelaan 1 3062 MA Rotterdam Postbus 4444 3006 AK Rotterdam Telefoon 010 2424300 Fax 010 2424333 Website www.vastned.nl E-mail
[email protected]
Profiel VastNed Groep
De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: – VastNed Offices/Industrial N.V. is, met een belegd vermogen van B 1.323 miljoen ultimo 2002, gespecialiseerd in kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten op goede en toplocaties in Nederland, België en Noord-Frankrijk. – VastNed Retail N.V. belegt in individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen gelegen op goede en toplocaties in Nederland, Spanje, Duitsland, België, Frankrijk, Italië en Portugal. Het belegd vermogen bedroeg ultimo 2002 B 1.589 miljoen. Het doel van beide fondsen is het behalen van een blijvend hoog rendement voor de aandeelhouders, onder meer door versterking van de positie in de landen waarin de fondsen reeds actief zijn. Het commerciële, technische en administratieve beheer van de onroerendgoedportefeuille wordt grotendeels uitgevoerd door VastNed Management B.V., eigendom van beide fondsen. VastNed Management berekent uitsluitend de door haar gemaakte kosten door aan beide fondsen en heeft geen zelfstandig winstdoel. De VastNed Groep biedt de belegger via haar beursgenoteerde fondsen de keuze om te beleggen in verschillende sectoren onroerend goed met als voordelen: – expertise van een gespecialiseerd en actief acquisitie- en beheerapparaat; – hoog dividendrendement; – laag risicoprofiel door goede geografische en sectorale spreiding van de beleggingen. Beide fondsen zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam en maken gebruik van liquidity providers, hetgeen borg staat voor een goede verhandelbaarheid van de aandelen.
5
Profiel VastNed Offices/Industrial N.V.
Algemeen VastNed Offices/Industrial N.V., opgericht in 1984, is een (closed-end) onroerendgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De maatschappij belegt duurzaam in goed verhuurde kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten. De beleggingen bevinden zich op goede en toplocaties in de Randstad, in de groeigebieden van Noordoosten Zuid-Nederland, alsmede in België en NoordFrankrijk. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van de door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. De onroerendgoedportefeuille van dit gespecialiseerde beleggingsfonds vertegenwoordigde ultimo 2002 een waarde van B 1.323 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: – 71% kantoren; – 29% logistieke centra en bedrijfsruimten. De aandelen zijn sinds 1989 genoteerd aan Euronext Amsterdam.
Doelstellingen en strategie De beleggingen zijn gericht op het behalen van een combinatie van direct rendement op basis van brutohuuropbrengsten en indirect rendement door waardegroei van de onroerendgoedportefeuille. VastNed Offices/Industrial richt zich de komende jaren op actief beheer van de onroerendgoedportefeuille. Hierbij zullen kwaliteit en optimalisatie van de objecten centraal staan, evenals handhaving van de gewenste vermogensverhoudingen. Door uitsluitend in de eurozone te beleggen, worden valutarisico's uitgesloten. Uitbreidingen zullen uitsluitend plaatsvinden, indien de marktomstandigheden daartoe gunstig zijn, de rentabiliteit toeneemt en de vermogensverhoudingen deze toelaten. Door verkoop van objecten vindt regelmatig een gezonde doorstroming van de objecten in de onroerendgoedportefeuille plaats.
6
Het streven is voorts om de objecten in portefeuille zoveel mogelijk in eigen beheer te hebben, waar mogelijk via lokaal opererende organisaties, teneinde: - een zo groot mogelijke toegevoegde waarde te kunnen leveren; - de brutohuuropbrengsten te optimaliseren; - de exploitatiekosten te beheersen; - door adequaat onderhoud en herinrichting van de bestaande objecten een optimale waarde van het onroerend goed te kunnen realiseren.
(Her)ontwikkeling VastNed Offices/Industrial houdt zich niet bezig met (her)ontwikkeling van projecten. Zij handelt binnen de grenzen die gelden voor Fiscale Beleggingsinstellingen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. De vennootschap beperkt zich tot de aankoop van turnkey-projecten en het optimaliseren van reeds in de portefeuille aanwezige objecten door middel van renovaties.
Financiering Als uitgangspunt geldt dat financiering van de onroerendgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het onroerend goed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aankoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op onroerend goed acceptabele rentestand.
Risico’s VastNed Offices/Industrial opereert in een sterk concurrerende markt. Daaraan zijn risico’s verbonden, bijvoorbeeld op het gebied van huurprijzen, aansprakelijkheid, (lokale) fiscale wetgeving en de beschikbaarheid van voldoende gekwalificeerd personeel. Hiervoor zijn geen absolute zekerheden te geven. Door de in een reeks van jaren opgebouwde knowhow in het zelfstandig beheren van onroerend goed is een solide organisatie opgebouwd. Daarnaast zijn aansprakelijkheden zo goed mogelijk verzekerd. Door uitsluitend te beleggen in het eurogebied worden valutarisico’s uitgesloten.
Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel of nagenoeg geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het belastingstelsel (IB 2001) maakt het voor de in Nederland belastingplichtige particuliere beleggers, die belang hebben bij een relatief laag risico, aantrekkelijk om in het hoog renderende VastNed Offices/Industrial te beleggen. Onder dit stelsel wordt over het nettovermogen een rendement van 4% verondersteld, dat wordt belast tegen 30%, waardoor de effectieve belastingdruk op het nettovermogen 1,2% bedraagt. VastNed Offices/Industrial heeft tot op heden elk jaar een dividend uitgekeerd, dat aanzienlijk hoger ligt dan de veronderstelde 4%. Aangenomen mag worden, dat de particuliere belegger een voorkeur zal hebben voor contant dividend. Buitenlandse beleggers in VastNed Offices/Industrial zullen in het algemeen stockdividend prefereren, evenals die particulieren, die aandelen willen verwerven zonder aankoopkosten.
Organisatie VastNed Management B.V. en Intervest Management N.V. beheren, met circa 65 medewerkers, het grootste deel van de beleggingen van VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert het fonds met directie en beheer. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van oorzakelijkheid. De aandelen van VastNed Management worden voor 33,33% gehouden door VastNed Offices/Industrial en voor 66,67% door VastNed Retail. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer zorgt voor direct contact met de huurders en de onroerendgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd.
7
Hierdoor wordt een pro-actief management gevoerd en worden ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze beheerst. Het technisch beheer is uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud, renovatie en verkoop van objecten die rendementstechnisch niet meer passen in de onroerendgoedportefeuille, wordt zorg gedragen voor een optimale staat en waarde van het onroerend goed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. De onroerendgoedmarkten in de diverse landen zijn onderworpen aan de aldaar geldende wetgeving en lokale regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het onroerend goed. VastNed Offices/Industrial streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk vanuit het land zelf te ondernemen. In het algemeen geldt daarbij, uit overwegingen van efficiency, dat de in het betreffende land aanwezige onroerendgoedportefeuille een waarde dient te vertegenwoordigen van tenminste B 200 miljoen. In dat kader worden de onroerendgoedportefeuilles in België en Frankrijk beheerd door Intervest Management vanuit haar kantoor in Antwerpen, dat, evenals VastNed Management, volledig eigendom is van de VastNed Groep.
Kerncijfers
2002
2001
2000
1999
1998
117,8
111,3
83,6
75,2
66,8
Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat
56,7 (41,9)
56,3 (12,3)
51,9 2,4
47,6 37,6
37,5 13,9
Totaal beleggingsresultaat
14,8
44,0
54,3
85,2
51,4
1.323,1 669,5 540,6 400,3
1.271,3 646,1 570,4 324,0
1.131,7 553,0 547,1 190,0
870,4 543,9 538,2 194,0
772,7 475,6 470,3 192,8
71 29 -
71 29 -
63 36 1
51 44 5
53 39 8
18.274.314 18.437.541
17.824.369 17.948.295
17.143.413 17.611.959
16.404.832 16.688.207
13.998.485 15.867.318
Resultaten (x B 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten
Balans (x B 1 miljoen) Beleggingen in onroerend goed Groepsvermogen Eigen vermogen Langlopende schulden Samenstelling onroerendgoedportefeuille (in %) Kantoren Logistieke centra en bedrijfsruimten Winkels Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) Per aandeel (x B 1) Eigen vermogen per aandeel primo (inclusief dividend) Slotdividend vorig boekjaar
31,78 (3,16)
31,06 (1,65)
32,25 (2,90)
29,64 (2,68)
27,38 (2,40)
Eigen vermogen per aandeel primo (exclusief dividend)
28,62
29,41
29,35
26,96
24,98
Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Overige mutaties
3,10 (2,29) (0,11)
3,16 (0,69) (0,10)
3,03 0,14 (0,08)
2,90 2,29 0,10
2,68 0,99 0,99
Totaal beleggingsresultaat
0,70
2,37
3,09
5,29
4,66
-
-
(1,38)
-
-
29,32
31,78
31,06
32,25
29,64
Interim-dividend Eigen vermogen per aandeel ultimo (inclusief slotdividend) Dividend in contanten of in contanten en in aandelen t.l.v. de agioreserve Beurskoers (ultimo)
3,10 2,30 * 21,50
* Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.
8
3,16 2,20 3,85% 25,25
3,03 1,83 5,50% 28,80
2,90 1,40 5,00% 33,00
2,68 0,45 7,14% 31,86
Bestuur
Raad van commissarissen Ir. D. Luteijn (59), voorzitter Lid sedert 1994 en sinds 1996 voorzitter van de raad van commissarissen. Van 1983 tot 1995 was de heer Luteijn lid van de Eerste Kamer en fractievoorzitter van de VVD. Daarnaast was hij van 1987 tot 2001 voorzitter van het bestuur van Cebeco Groep en van 1996 tot 2002 voorzitter van de raad van toezicht van Rabobank Nederland. Momenteel is hij voorzitter van de Vereniging Nederlandse Frisdranken Industrie, directeur van Luteijn Interimtoezicht en Procesbegeleiding B.V. en exploitant van een akkerbouw- en fruitteeltbedrijf. Voorts is de heer Luteijn voorzitter van de raad van toezicht van het beleggingsfonds in agrarisch onroerend goed Fagoed, voorzitter van het bestuur van de agrarische keuringsdienst NAK en voorzitter van het bestuur van de Stichting Molens van Kinderdijk. Mw. A.L. Deriga (70), vice-voorzitter Sinds 1996 lid en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. Van 1961 tot 1990 heeft mevrouw Deriga diverse functies binnen de Buhrman Groep uitgeoefend, onder andere directeur van de Stichting Pensioenfonds. Zij is momenteel voorzitter van de groep BCD kring Noord-Holland van het Nederlands Centrum van Directeuren en Commissarissen en 2e secretarispenningmeester van de Stichting Vrijwillige Hulpdienst Buitenveldert. Drs. D. van den Bos (63) Lid van de raad van commissarissen sinds 2001. De heer Van den Bos was van 1965 tot 1983 werkzaam bij Hollandsche Beton Groep, waar hij onder meer verantwoordelijk was voor projektontwikkelingsaktiviteiten. Hij was van 1983 tot 1998 werkzaam bij PGGM, laatstelijk als directeur vastgoed, tevens adjunct-directeur beleggingen. Momenteel is hij onder meer lid van de raad van commissarissen van Amvest N.V., lid van de Aufsichtsrat O.I.K., Duitsland en voorzitter van de Anlage Ausschuss GIREF eveneens in Duitsland. Mr. F.W. Mulder (62) Lid van de raad van commissarissen sinds 1988. Van 1975 tot 1990 bekleedde de heer Mulder achtereenvolgens directiefuncties bij Koninklijke Wegenbouw Stevin B.V. en Avéro Verzekeringen. 9
Hij is voorts lid van de raad van commissarissen van De Hypothekers Associatie B.V., Bartels Engineering B.V. en hotel Nassau Bergen B.V., alsmede lid van de raad van bestuur van de Stichting Preferente Aandelen Arcadis N.V. en de Stichting Beheer Faciliteiten NijSmellinghe (ziekenhuis). De heer Mulder is tevens directeur van Citrosuco Europa B.V., onderdeel van Citrosuco Paulista SA, Mataõ, Brazilië en directeur van Congeltec B.V., onderdeel van Irving & Johnson Ltd., Kaapstad, Z.A. Drs. W. Nijman (56) Lid van de raad van commissarissen sinds 1996. De heer Nijman is werkzaam als treasurer Parent & Holding van Unilever. Mr. N.J. Westdijk MBA (61) Lid van de raad van commissarissen sinds 2000. In het verleden was de heer Westdijk bestuursvoorzitter van Koninklijke Pakhoed N.V. Hij is momenteel non-executive lid van de raad van bestuur van Fortis N.V., lid van de raad van commissarissen van WoltersKluwer N.V., president-directeur van Connexxion Holding N.V. en president-commissaris van Eneco Energie N.V.
Directie VastNed Management B.V. In deze vertegenwoordigd door: drs. K. Streefkerk (60), voorzitter (tot 1 september 2002) mr. R.A. van Gerrevink (52), voorzitter (vanaf 1 september 2002) H.K.M. Roovers (59) H.W.P.J. Sleven (53) (tot 18 december 2002)
Bericht van de raad van commissarissen
Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Hierbij bieden wij u de jaarrekening 2002 van de vennootschap aan, alsmede het Verslag van de directie. Met de door de directie gepresenteerde en door Deloitte & Touche Accountants gecontroleerde jaarrekening kunnen wij ons verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening aldus vast te stellen. Wij kunnen ons tevens verenigen met het voorstel van de directie om een dividend uit te keren per aandeel van B 5,- nominaal als volgt: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – B 2,30 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – B 3,10 in contanten. Gedurende het verslagjaar vergaderde de raad van commissarissen zes maal. Aan de orde kwamen onder andere de strategie van de onderneming, investeringsbeslissingen, financieringsverhoudingen, een eventuele fusie tussen VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail, alsmede de inrichting en personele bezetting van de organisatie. De profielschets van de raad van commissarissen en het reglement met betrekking tot de taakverdeling en de werkwijze van de raad liggen ter inzage ten kantore van de vennootschap. Eind 2002 is een audit committee ingesteld met als belangrijkste taken het assisteren van de raad van commissarissen in haar functie als toezichthoudend orgaan door het beoordelen van de financiële verslaggeving, de administratieve organisatie en maatregelen van interne controle en het functioneren van de externe accountant. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 17 april 2002 is de heer drs. W. Nijman, volgens rooster aan de beurt voor aftreden, herkozen. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 15 april 2003 is de heer mr. F.W. Mulder volgens rooster aftredend. De heer Mulder stelt zich voor herverkiezing beschikbaar.
Door de vergadering van houders van prioriteitsaandelen is voor deze vacature de volgende voordracht opgesteld: a. de heer mr. F.W. Mulder b. de heer mr. J. Kemper De gegevens van bovengenoemde personen liggen ter inzage ten kantore van de vennootschap. Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: A.L. Deriga N.J. Westdijk D. Luteijn D. van den Bos W. Nijman
2004 (niet herkiesbaar) 2004 (herkiesbaar) 2005 (niet herkiesbaar) 2005 (herkiesbaar) 2006 (herkiesbaar)
De heer drs. K. Streefkerk, directievoorzitter van VastNed Management B.V., heeft zijn functie per 1 september 2002 neergelegd. In het Bericht over het jaar 2001 heeft de raad uitvoerig bij zijn vertrek stilgestaan. Per dezelfde datum is de heer Streefkerk als directievoorzitter opgevolgd door de heer mr. R.A. van Gerrevink, afkomstig van Weiss Peck & Greer te New York. Bij dit onderdeel van Robeco Groep vervulde hij de functies van Chief Financial Officer en Chief Operating Officer. Voordien was hij onder meer werkzaam als President Directeur General van Rodamco France en CFO van Rodamco Europe. Op 17 december 2002 is de heer H.W.P.J Sleven als statutair directeur van VastNed Management B.V. afgetreden. Tenslotte, maar niet op de laatste plaats, spreken wij onze waardering uit tegenover directie en medewerkers voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten onder moeilijke marktomstandigheden gedurende het verslagjaar.
Rotterdam, 5 maart 2003 Voor de raad van commissarissen D. Luteijn, voorzitter
10
Verslag van de directie
Het jaar 2002 kort samengevat De zwakke economie gedurende het verslagjaar heeft de markt voor kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten negatief beïnvloed. Bij een afnemende vraag nam het aanbod van met name nieuw op de markt gekomen objecten verder toe, waardoor de leegstand opliep en de markthuren onder druk stonden. De (soms forse) waardestijging van de vastgoedobjecten in de afgelopen jaren stagneerde. Ook bij VastNed Offices/Industrial nam de leegstand toe, van 4,5% begin 2002 naar ongeveer 9,0% aan het eind van het jaar. Door deze ontwikkelingen daalde het direct beleggingsresultaat (contante winst) per gewoon aandeel met 1,9%, van B 3,16 in 2001 naar B 3,10 in 2002. Met de voorgenomen verkoop van objecten in Nederland met een waarde van ongeveer B 150 miljoen, ofwel circa 10% van de waarde van de onroerendgoedportefeuille, is uitstekende voortgang geboekt. Van dit verkoopprogramma is inmiddels ongeveer B 117 miljoen gerealiseerd. De verkoopopbrengsten lagen gemiddeld boven de laatste taxatiewaarde. De opbrengsten zijn aangewend ter versterking van de vermogensverhoudingen waarmee tegelijkertijd een begin is gemaakt met een meer consoliderend georiënteerd beleggingsbeleid. De aandelenkoersen van de onroerendgoedfondsen konden zich in het overwegend slechte beursklimaat gedurende 2002 redelijk goed handhaven. Tegenover een groot aantal Nederlandse institutionele beleggers aan de verkoopzijde, wegens overweging van onroerendgoedaandelen in hun beleggingsportefeuille, bevonden de particuliere beleggers zich vooral aan de koopkant. Zij beschouwen onroerendgoedaandelen als een relatief veilige haven, terwijl de betrekkelijk grote discounts zorgen voor een hoog dividendrendement. Uit de hierboven vermelde verkopen, boven taxatiewaarde, die wat betreft kwaliteit een goed gemiddelde vertegenwoordigden van de gehele onroerendgoedportefeuille, blijkt overigens dat de beurskoers van het aandeel VastNed Offices/Industrial geen goede afspiegeling is van de werkelijke waarde. In het najaar is kort een onderzoek gedaan onder grote(re) aandeelhouders van zowel VastNed Offices/Industrial als VastNed Retail naar de wenselijkheid van c.q. interesse voor een fusie tussen 11
beide fondsen. Motief voor deze fusie was voornamelijk optimalisering van het rendement van beide fondsen middels tijdige herallocatie van assets naar gelang van het verloop van de cyclus. Uit dit onderzoek bleek dat sommige aandeelhouders vast willen houden aan sectorfondsen, terwijl anderen de timing niet gelukkig achtten. Vanzelfsprekend is hierop besloten van een mogelijk vervolg vooralsnog af te zien. Gelet op de aanhoudend slechte economische situatie wordt ervan uitgegaan, dat in 2003 nog geen herstel zal optreden voor de kantorenmarkt en de markt voor logistieke centra en bedrijfsruimten. Dit in ogenschouw nemend, zal VastNed Offices/Industrial doorgaan met het optimaliseren van de onroerendgoedportefeuille.
Marktontwikkelingen in 2002 Nederland In het afgelopen jaar is de verhuurmarkt voor kantoren in vergelijking met 2001 achteruit gegaan. Het totale aanbod, waarvan een groot deel nieuwbouw, nam daarentegen sterk toe. Vanwege de slechte economie zagen bedrijven zich genoodzaakt op hun kosten te besparen en het personeelsbestand in te krimpen. Voor een ander deel was de toename van het aanbod op de kantorenmarkt nog een voortvloeisel uit de periode van hoogconjunctuur rond de eeuwwisseling, toen ontwikkeld werd om in de toekomstige huisvestingsbehoefte van onder andere de snelgroeiende TMT-sector te kunnen voldoen. De gevolgen van deze onbalans bleven niet uit. Het aantal verhuurtransacties nam af en huurdalingen met meer dan 10% waren in het duurste segment van de markt geen uitzondering. Voorts deden zich de eerste verschijnselen op enige schaal voor van onderverhuur en concessies aan huurders in de vorm van het aanbieden van huurvrije perioden of het bijdragen in de kosten voor (her)inrichting en technische aanpassingen naar de wensen van de huurders. De regio Amsterdam werd van de grote kantoormarkten in Nederland het hardst getroffen. De regio’s Den Haag en Rotterdam deden het relatief nog goed. Het aantal ‘sale and lease back-transacties’ nam in 2002 toe. Deze trend beperkte zich in Nederland aanvankelijk tot enkele grote bedrijven. In het afgelopen jaar
Molenberglei 8, Schelle
Verslag van de directie
Belegd vermogen en groepsvermogen (x B 1 miljoen) Belegd vermogen Groepsvermogen 1.250 1.000 750 500 250
01
02 20
20
00
99
12
20
19
19
98
0
Verslag van de directie
De markt voor logistieke centra en bedrijfsruimten, die sneller reageert op conjunctuurcycli, bleef redelijk stabiel. Het aanbod van nieuwbouw in 2002 was beperkt in vergelijking met voorgaande jaren. Door een structureel tekort aan moderne objecten werden deze gemakkelijk opgenomen, vooral in de Randstad waar nog schaarste heerst. Hierdoor konden de huurprijzen voor deze nieuwe efficiënte gebouwen zelfs nog enigszins stijgen. De leegstand betrof hoofdzakelijk oudere, minder functionele gebouwen en deed zich vooral buiten de Randstad voor. De aanvangsrendementen van logistieke centra en bedrijfsruimten zijn gemiddeld hoger dan van kantoren. Bovendien bestrijken de objecten veelal grote grondpercelen, die door de schaarse ruimte in Nederland minimaal waardevast zullen blijven. België De Belgische onroerendgoedmarkt wordt nog altijd gedomineerd door de ontwikkelingen in Brussel, zij het dat de betekenis van Antwerpen, Leuven, Mechelen en Gent de afgelopen jaren is toegenomen. Ook gedurende het afgelopen jaar wist Brussel zich, vergeleken met andere steden zoals Londen, Frankfurt en Amsterdam redelijk te handhaven. Er tekende zich in 2002 echter een belangrijk verschil af tussen de verschillende zones. In het Leopoldsdistrict zorgt een permanente vraag van nationale en internationale overheden zelfs voor een tekort aan kantoorruimte. De leegstand bleef laag en de opwaartse trend in de huurprijzen bleef intact, zij het minder sterk dan in voorgaande jaren. De gedecentraliseerde zone, gesitueerd aan de stadsrand en nog op het Brusselse grondgebied, kreeg daarentegen te kampen met de slechte economie. Hier zijn vooral de hoofdkantoren van multinationals, TMT- en pharmaceutische bedrijven gesitueerd. Het leegstandspercentage liep in dit gebied op tot boven de 10%. De periferie van de hoofdstad, met als voornaamste kantorenzone het gebied VilvoordeMechelen-Zaventem, had vooral veel te lijden van de TMT-crisis, waardoor de leegstand kon oplopen tot boven de 20%. Een verbetering lijkt hier voorlopig niet in zicht, aangezien ook in 2003 en 2004 nog nieuwe kantoor13
‘Voko’, Hettenheuvelweg 12, Amsterdam
waren het ook middelgrote en kleinere bedrijven die hiertoe overgingen, vrijwel zeker met het oogmerk om de financiële positie te versterken.
ruimte aan de markt wordt toegevoegd. Wel is er sprake van enige stabilisatie doordat een aantal nieuwbouwprojecten voorlopig niet wordt opgestart. Ook de uitbreiding van de Europese Unie met nieuwe lidstaten zal in de toekomst enige verlichting kunnen brengen voor de perifere zones, aangezien in het Leopoldsdistrict nauwelijks nog ruimte is voor uitbreiding. België heeft door een goede infrastructuur met belangrijke weg- en waterverbindingen met de zeehavens een belangrijke distributiefunctie in Noordwest-Europa. De semi-industriële activiteit is hier goed ontwikkeld, bij uitstek in de driehoek Antwerpen-Brussel-Gent, ook wel de ‘golden triangle’ genoemd. Deze activiteit heeft eveneens te lijden gehad van de economische achteruitgang, zij het in mindere mate dan de kantorenmarkt. De aanwas met nieuwbouw bleef bescheiden door gebrek aan ruimte in de gouden driehoek en vond hoofdzakelijk plaats in Limburg en rondom Luik. Hierdoor bleef het leegstandspercentage beperkt en bleven de huurprijzen redelijk stabiel. Frankrijk De Franse kantorenmarkt wordt bepaald door de ontwikkelingen in Parijs. Ook deze markt, die tot voor enkele jaren geleden werd gekenmerkt door schaarste, lage aanvangsrendementen en soms exorbitante stijgingen van de huurprijzen, kon in 2002 niet ontkomen aan de gevolgen van de zwakke economie. De leegstand liep op en de tophuren daalden, in
‘Cosunpark I’, Cosunpark 1-5, Breda
Oudezijds Voorburgwal 282, Amsterdam
Verslag van de directie
Geografische spreiding Per 31 december 2002 Nederland België Frankrijk
14
Soort 0nroerend goed Per 31 december 2002 56% 42% 2%
Kantoren Logistieke centra en bedrijfsruimten
71% 29%
Wijkermeerstrat 31/Debbemeerstraat 4, Hoofddorp
Verslag van de directie
bijvoorbeeld La Défense met circa 10%. Door een strikte regelgeving en schaarste blijft het aanbod beheerst, waardoor de Parijse kantorenmarkt zich bij het aantrekken van de economische groei als één van de eerste Europese kantorenmarkten zal kunnen herstellen.
grootte belangrijk in de onderhandelingen over huurcontracten met de steeds groter wordende (internationaal opererende) huurders. Deze concentratietendens zal aanhouden en binnen afzienbare tijd zullen waarschijnlijk slechts enkele tientallen omvangrijke onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen overblijven. VastNed Offices/Industrial wil in de toekomst tot die selecte groep behoren. De huidige zwakke marktomstandigheden en het feit dat de beurskoers zich ruim onder de intrinsieke waarde beweegt, maakt financiering van de groei via aandelenemissies heden nagenoeg onmogelijk. Dit doet aan de doelstelling niets af; hooguit zal het doel enigszins later bereikt worden. Een belangrijk voordeel van beleggen in VastNed Offices/Industrial is de vrije verhandelbaarheid van de aandelen. In tegenstelling tot vele andere onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen in Europa heeft VastNed Offices/Industrial geen kernaandeelhouders met grote aandelenpakketten gebaseerd op vaste afspraken (lock-up regelingen).
De onroerendgoedportefeuille Nederland
Visie op de toekomst De sterke concurrentie op de onroerendgoedmarkten en de open grenzen binnen de Europese Unie nopen onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen tot schaalvergroting. Sinds de introductie van de euro als munteenheid is de markt voor de belegger transparanter geworden. De prestaties van onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen zijn beter vergelijkbaar en de belegger zal zich bij zijn keuze meer en meer laten leiden door het profiel van het betreffende fonds, gekenmerkt door onder meer de omvang, de spreiding van de beleggingen, de beperking van de (valuta) risico’s, de verhandelbaarheid van het aandeel en het te realiseren (dividend)rendement. De institutionele belegger zal derhalve vooral geïnteresseerd zijn in grotere, in het eurogebied actieve onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen. De onroerendgoedbeleggingsmaatschappij op haar beurt, kan door een grotere omvang de exploitatie en het beheer verder optimaliseren, onder meer door concentratie en uitwisseling van kennis en ervaring binnen de organisatie. Daarnaast is voldoende schaal15
Met het oog op de zwakke markt en de matige vooruitzichten is in de tweede helft van het afgelopen jaar besloten om de onroerendgoedportefeuille in 2002 en 2003 te verkleinen. Dit heeft geresulteerd in een verkoopprogramma met een totale waarde van ruim B 150 miljoen. In 2002 werd reeds voor een bedrag van B 117 miljoen aan verkopen aan institutionele en particuliere beleggers gerealiseerd. De verkoopopbrengst lag gemiddeld boven de laatste taxatiewaarde, hetgeen in de huidige markt bepaald een succes genoemd mag worden. De verkoopopbrengst is aangewend voor versterking van de vermogensverhoudingen. Hiermee is tevens een aanvang gemaakt met een verdergaande consolidatie van het beleggingsbeleid. Met betrekking tot ‘TriNovium’, een project in Nieuwegein, heeft in 2002 een forse afwaardering plaatsgevonden. De onroerendgoedportefeuille is goed gespreid over de diverse regio’s in Nederland. Zo is er een goede verdeling over de dichtbevolkte Randstad en de groeigebieden in Nederland. Ook de sectorindeling naar uiteenlopende branches voorkomt dat in
Ekkersrijt 4104-4138, Son en Breugel
Verslag van de directie
Brancheverdeling naar brutohuuropbrengsten in Nederland, gebaseerd op informatie uit het handelsregister van de Kamers van Koophandel Per 31 december 2002 Groothandel en handelsbemiddeling Overige zakelijke dienstverlening Logistiek Financiële dienstverlening Onderwijs, gezondheidszorg en welzijn Productiefaciliteiten Openbaar bestuur, overheid TMT en speur- en ontwikkelingswerk Post en telecommunicatie Bouwnijverheid Handel in en reparaties van auto’s en motoren; benzinestations
16
24% 15% 10% 10% 9% 9% 8% 7% 5% 2% 1%
conjuncturele tegenspoed de huuropbrengsten te veel afhangen van bepaalde categorieën huurders. De afgelopen jaren werd bijvoorbeeld de TMT-branche in zijn algemeenheid zwaar getroffen door de economische achteruitgang. VastNed Offices/Industrial heeft hier dankzij een goede risicospreiding relatief minder nadeel van ondervonden. VastNed Offices/Industrial bezat ultimo 2002 in Nederland circa 721.000 m2 verhuurbare vloeroppervlakte. De regionale spreiding* van de beleggingen zag er ultimo 2002 als volgt uit:
* Gebaseerd op door ROZ/IPD-index gehanteerde indeling (op basis van postcodes) West-Nederland Zuid-Nederland Amsterdam Midden-Nederland Noordoost-Nederland Utrecht Rotterdam Den Haag
27% 22% 14% 12% 8% 7% 6% 4%
België In januari 2002 verkreeg Intervest Offices N.V. een belang van 27,6% in het aan Euronext Brussel genoteerde SIREF N.V., dat eind juni volledig werd overgenomen. Hierdoor kwam Intervest Offices in het bezit van 18 moderne logistieke centra met een waarde van B 95,4 miljoen. Na de transactie, die grotendeels tegen uitgifte van nieuwe aandelen Intervest Offices plaatsvond, nam het belang van VastNed Offices/Industrial in Intervest Offices af tot circa 53%, zodat de free float van aandelen Intervest Offices aanmerkelijk toenam. In december fuseerde Intervest Offices met vijf dochtervennootschappen van VastNed Offices Belgium N.V. Door deze fusie werden kantoren in Diegem en 17
‘Castor’, Hogehilweg 12, Amsterdam
Verslag van de directie
Mechelen met een gezamenlijke vloeroppervlakte van ruim 38.000 m2 en semi-industriële panden in Kortenberg, Merchtem en Puurs met een vloeroppervlakte van bijna 65.000 m2 aan de beleggingen van Intervest Offices toegevoegd. De waarde van de onroerendgoedportefeuille van Intervest Offices nam daarmee toe tot B 547,7 miljoen. VastNed Offices/Industrial heeft daarin ultimo 2002 een belang van 58%. Tegenover deze uitbreidingen stond de verkoop van twee kleine objecten in Schelle en Zaventem voor B 4,4 miljoen. De Belgische onroerendgoedportefeuille bestaat thans uit ongeveer 75% kantoren en 25% logistieke centra, verspreid over de grote steden en langs de doorgaande snelwegen. Intervest Offices is in Brussel uitsluitend actief in de markt voor perifeer gelegen kantoren, die grotendeels verhuurd zijn aan bedrijven in de TMT-sector en de financiële dienstverlening. Juist deze markt kreeg gedurende 2002 te maken met een oplopende leegstand en met huurprijzen die onder druk kwamen te staan. De jonge leeftijd van de onroerendgoedportefeuille vormt een tegenwicht tegen deze ontwikkeling; immers, nieuwe moderne gebouwen vergen minder exploitatiekosten en genieten op de verhuurmarkt de voorkeur boven oudere kantoorobjecten. Intervest Offices bezit bovendien veel huurovereenkomsten van lange duur. Ongeveer 40% van de kantorenportefeuille bestaat uit objecten die nog voor minimaal 5 jaar verhuurd zijn.
Hereweg 93-95, Groningen
Arthur de Coninckstraat 3, Kortenberg
Verslag van de directie
Brancheverdeling naar brutohuuropbrengsten in België en Frankrijk Per 31 december 2002 Transport en logistiek Consulting (administratief, juridisch en TMT-branche) Handel en overige dienstverlening (reis- en uitzendwezen) Softwareontwikkeling en - verkoop Telecommunicatie (incl. media en tv) Gezondheidszorg, onderwijs en Welzijnsector Verkoop computers en aanverwante artikelen Banken en verzekeringswereld Productiebedrijven Overheid
18
22% 21% 16% 10% 7% 7% 6% 5% 5% 1%
Verslag van de directie
Kokermolen 10-16, Houten
Huren
De totale vloeroppervlakte in België bedroeg ultimo 2002 circa 538.000 m2. De regionale spreiding was ultimo 2002 als volgt: Brussel Mechelen Antwerpen Overig
49% 27% 23% 1%
Het opwaartse potentieel huurprijsverhogingen dat VastNed Offices/Industrial in Nederland in het voorgaande jaar nog bezat, is door de (lichte) daling van de markthuren in 2002 en de gematigde toekomstverwachtingen grotendeels verdwenen. De hogere huurinkomsten kwamen hoofdzakelijk voort uit de jaarlijkse indexatie. Onder de slechte marktomstandigheden bleef het risicoprofiel van VastNed Offices/Industrial redelijk stabiel door de samenstelling van de onroerendgoedportefeuille. Deze bestaat uit objecten met een goede bereikbaarheid, voldoende parkeerfaciliteiten en met huren onder het topsegment. In Nederland wordt het overgrote deel van de huurcontracten afgesloten voor een periode van vijf of tien jaar, zonder tussentijdse opzegmogelijkheid. De afloopdata, resp. verlengdata van de huurcontracten met de mogelijkheid tot huuraanpassing zien er in Nederland vanaf 2003 als volgt uit: 2003 2004 2005 2006 2007 2008 e.v.
12% 17% 15% 18% 12% 26%
In België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 jaar met een wederzijdse opzegmogelijkheid na 3 en 6 jaar. In de onroerendgoedportefeuille bevindt zich echter een groot aantal contracten met looptijden van 9 tot 15 jaar zonder tussentijdse opzegmogelijkheid. De procentuele verdeling van de eerste vervaldata van de huurcontracten ziet er als volgt uit: Frankrijk In Frankrijk vonden geen aan- en verkopen plaats. VastNed Offices/Industrial bezat hier ultimo 2002 drie logistieke centra in Lomme, Meaux en Roissy met een totale vloeroppervlakte van ruim 57.000 m2. In 2003 zal een besluit worden genomen over in hoeverre Frankrijk aantrekkelijk blijft als investeringsmarkt voor VastNed Offices/Industrial.
19
2003 2004 2005 2006 2007 2008 e.v.
18% 18% 15% 11% 4% 34%
De verlenging van de huurcontracten verliep, gezien de moeilijke verhuurmarkt in het algemeen, niet onbevredigend, zij het dat het aantal opzeggingen gedurende het verslagjaar wel enigszins toenam.
Schaliënhoevedreef 20, Mechelen
Verslag van de directie
Afloopdata resp. verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing in Nederland (in procenten)
Eerste vervaldata van de huurcontracten in België en Frankrijk (in procenten) 30
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
20
.v. 05 20 06 20 0 20 7 08 e
04
20
03
20
20
05 20 06 20 0 20 7 08 e
04
20
20
20
03
.v.
30
Verslag van de directie
Leegstand
Toegevoegde waarde De markt is aan verandering onderhevig en de relatie verhuurder-huurder zal nog nadrukkelijker dan voorheen worden aangehaald. De markt zal zich meer en meer gaan bewegen in de richting van all inconcepten, waarbij de verhuurder niet alleen haar onroerend goed ter beschikking stelt, maar ook services biedt op het vlak van energie, portiers- en bewakingsdiensten en kantorenparkmanagement. Deze centraal ingekochte diensten kunnen dan goedkoper aan de huurder worden aangeboden. Het management van VastNed Offices/Industrial, sterk gericht op het creëren van toegevoegde waarde, volgt deze ontwikkelingen op de voet en zal waar mogelijk concrete stappen zetten.
Financiële resultaten De brutohuuropbrengsten bedroegen in het verslagjaar B 117,8 miljoen. Dit is een stijging met 5,8% vergeleken met 2001 (B 111,3 miljoen). De exploitatiekosten kwamen uit op B 14,5 miljoen (2001: B 12,5 miljoen), overeenkomend met 12,3% (2001: 11,2%) van de brutohuuropbrengsten. Deze (relatieve) stijging is vooral het gevolg van toegenomen verhuurinspanningen en een licht hogere dotatie aan de voorziening voor dubieuze debiteuren als gevolg van de verslechterde economie. De algemene kosten namen toe tot B 2,2 miljoen (2001: B 0,9 miljoen), onder andere door hogere kosten in België, als gevolg van de uitbreiding van de onroerendgoedportefeuille. De totale interestlasten kwamen uit op B 30,0 miljoen (2001: B 34,9 miljoen). Deze daling is vooral toe te schrijven aan het omvangrijke verkoopprogramma in Nederland van circa B 150 miljoen eind vorig boekjaar, alsmede de lagere rentestand. Per saldo steeg het direct beleggingsresultaat in 2002 fractioneel tot B 56,7 miljoen (2001: B 56,3 miljoen). Het direct beleggingsresultaat per gewoon aandeel 21
Dellingstraat 57, Mechelen
VastNed Offices/Industrial had ultimo 2002 in totaal circa 1.316.000 m2 kantoorruimte, logistieke centra en bedrijfsruimten in eigendom. De leegstand bedroeg in het afgelopen jaar 6,6% (2001: 3,8%) van de theoretische huuropbrengsten.
bedroeg B 3,10 (2001: B 3,16). Dit is een daling van 1,9% op het door stockdividend vergrote gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen. Het indirect beleggingsresultaat kwam uit op B 41,9 miljoen negatief (2001: B 12,3 miljoen negatief). Deze achteruitgang is hoofdzakelijk het gevolg van afboeking van aankoopkosten wegens verwerving van nieuwe objecten in België, waaronder de SIREFportefeuille en een forse afwaardering van het project ‘TriNovium’ in Nieuwegein. Per gewoon aandeel bedroeg het indirect beleggingsresultaat B 2,29 negatief (2001: B 0,69 negatief). De intrinsieke waarde per gewoon aandeel bedraagt ultimo 2002, inclusief het direct beleggingsresultaat van het verslagjaar, B 29,32 (2001: B 31,78).
Dividendvoorstel Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial omvat het geheel of nagenoeg geheel ter beschikking aan de aandeelhouders stellen van het direct beleggingsresultaat. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient tenminste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Aan de op 15 april 2003 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden voorgesteld het dividend vast te stellen op B 3,10 per gewoon aandeel.
99
98
00 20 01 20 02
20
19
19
Berkenlaan 8a, Diegem
Plein van de Verenigde Naties 15, Zoetermeer
Verslag van de directie
Direct beleggingsresultaat (x B 1 miljoen)
60
50
40
30
20
10
0
22
Verslag van de directie
Financiering Gedurende het verslagjaar werden 487.523 aandelen uitgegeven uit hoofde van stockdividend. Ultimo 2002 bedroeg het groepsvermogen 50,6% (2001: 50,8%) van de beleggingen in onroerend goed. Een gedeelte van de onroerendgoedportefeuille is belast met hypothecaire leningen. In het verslagjaar zijn enkele kortlopende leningen omgezet in langlopende leningen. De gemiddelde interestvoet van de langlopende leningen bedroeg 5,26% (2001: 5,27%). Over de kortlopende leningen werd in 2002 gemiddeld 4,08% interest betaald (2001: 4,71%). Van het bedrag aan langlopende leningen ad B 400,3 miljoen, zoals opgenomen in de balans, zijn de gemiddelde interestpercentages en de jaren van interestherzieningen als volgt: Bedrag (x B 1 miljoen) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 e.v.
Gemiddelde interest
-------------------------------
-------------------------------
34,1 31,2 19,1 171,6 46,6 97,7
5,62 4,27 4,50 5,37 5,63 5,23
Intrinsieke waarde en beurskoers De beurskoers van het aandeel VastNed Offices/Industrial bewoog zich in 2002 doorlopend ruim onder de intrinsieke waarde. Dit gold eveneens voor alle andere aan Euronext Amsterdam genoteerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen. De twee meest aannemelijke verklaringen zijn het slechte beursklimaat in het algemeen en meer in het bijzonder de wijze van samenstelling van de beleggingsportefeuilles door de institutionele beleggers, de zogeheten asset-allocatie. Door de forse waarde23
‘Stationade II’, Schipholweg 68, Leiden
Het dividend zal naar keuze van de aandeelhouders geheel in contanten kunnen worden opgenomen dan wel gedeeltelijk in contanten en gedeeltelijk in de vorm van stockdividend ten laste van de agioreserve, zoals dit bij VastNed Offices/Industrial de laatste jaren gebruikelijk is.
vermindering van ‘gewone’ aandelen, raakte het percentage onroerendgoedaandelen in de beleggingsportefeuilles overwogen. Om de vastgestelde percentages in de beleggingsportefeuilles te handhaven dienden vervolgens onroerendgoedaandelen verkocht te worden. Uit de omvangrijke verkopen in 2002 boven taxatiewaarde blijkt overigens dat de beurskoers van het aandeel VastNed Offices/Industrial geen goede afspiegeling is van de werkelijke waarde. Ultimo 2002 bedroeg de intrinsieke waarde van het aandeel VastNed Offices/Industrial inclusief het slotdividend B 29,32 (2001: B 31,78). De slotkoers van het aandeel noteerde op de laatste handelsdag van 2002 B 21,50 (ultimo 2001: B 25,25). De laagste koers van B 21,10 werd genoteerd op 28 november en de hoogste koers van B 28,30 op 18 april van het jaar 2002. Er werden in 2002 per dag gemiddeld 39.700 aandelen VastNed Offices/Industrial verhandeld op Euronext Amsterdam met een gemiddelde effectieve dagomzet (enkeltelling) van circa B 1,0 miljoen (2001: B 0,75 miljoen). Ingaande 4 maart 2003 is VastNed Offices/Industrial als onroerendgoedbeleggingsmaatschappij opgenomen in de Midkap-index van Euronext Amsterdam. Op basis van marktkapitalisatie is het indicatief procentuele gewicht van VastNed Offices/Industrial in de Midkap-index 2,77%. Van de opname in de Midkap-index zal ongetwijfeld een positieve invloed uitgaan op de effectieve omzet van het aandeel alsmede de naamsbekendheid van VastNed Offices/Industrial.
Verslag van de directie
Vooruitzichten voor 2003 Algemeen wordt aangenomen dat de economie in de eurolanden zich niet voor 2004 zal herstellen. Dit zal zijn weerslag hebben op de onroerendgoedmarkt voor kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten. De gemiddelde markthuren zullen onder druk blijven staan en de leegstand zal naar verwachting verder toenemen. Voorts wordt verwacht dat de rentestand op een relatief laag niveau zal blijven. De huurprijzen voor bestaande huurcontracten zullen door indexering (conform het inflatiepercentage) stijgen. Het totaal aan huuropbrengsten zal in 2003 echter lager zijn door de omvangrijke verkoop van objecten eind 2002 en nog te verwachten verkopen in 2003. De verkoopopbrengsten zullen geheel worden aangewend voor versterking van de vermogensverhoudingen. Uitgaande van deze ontwikkelingen en onder voorbehoud van bijzondere omstandigheden, waaronder begrepen de mondiale spanningen en de daarmee samenhangende onvoorspelbare economische gevolgen, wordt voor 2003, mede afhankelijk van het aantal aandeelhouders dat voor stockdividend zal kiezen, per saldo een duidelijke daling van het directe resultaat per gewoon aandeel verwacht.
Rotterdam, 5 maart 2003 De directie
24
Jaarrekening 2002
Geconsolideerde balans per 31 december Vóór winstverdeling (x B 1.000,-)
2002
2001
–-----------------------------
–-----------------------------
1.255.532 67.531
1.165.492 105.804
-----------------------------
-----------------------------
1.323.063
1.271.296
123.753
123.059
3.884
664
–-----------------------------
–-----------------------------
1.450.700
1.395.019
92.188 302.657 89.070 56.728
81.446 313.427 119.287 56.287
-----------------------------
-----------------------------
540.643
570.447
Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed niet in exploitatie
Vorderingen Overige activa Totaal activa
Passiva Eigen vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Reserves Onverdeelde winst Totaal eigen vermogen Minderheidsbelangen Groepsvermogen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal passiva
26
128.846
75.608
-----------------------------
-----------------------------
669.489
646.055
3.635
4.879
400.263
324.048
377.313
420.037
–-----------------------------
–-----------------------------
1.450.700
1.395.019
Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x B 1.000,-)
Opbrengsten uit beleggingen Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten
2002
2001
-------------------------------
-------------------------------
117.759 (14.513)
111.337 (12.509)
-----------------------------
-----------------------------
Nettohuuropbrengsten
103.246
98.828
Lasten Interest Algemene kosten
(29.973) (2.161)
(34.894) (864)
-----------------------------
Direct beleggingsresultaat voor belastingen Belastingen naar de winst
-----------------------------
(32.134)
(35.758)
71.112
63.070
(999)
(1.186)
-----------------------------
-----------------------------
Direct beleggingsresultaat na belastingen
70.113
61.884
Minderheidsbelangen
(13.385)
(5.597)
Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat
27
-----------------------------
-----------------------------
56.728
56.287
(41.951)
(12.332)
-------------------------------
-------------------------------
14.777
43.955
Mutaties in het eigen vermogen (x B 1.000,-)
2002
2001
-------------------------------
-------------------------------
Direct beleggingsresultaat
56.728
56.287
Indirect beleggingsresultaat Resultaat verkochte activa Ongerealiseerde herwaardering Mutatie latente belastingen Kosten van vermogensbeheer
1.927 (38.780) (940) (4.158)
524 (8.660) (61) (4.135)
-----------------------------
-----------------------------
(41.951)
(12.332)
(44.553)
(22.915)
Emissies
35
2.470
Overige mutaties
(63)
(123)
Dividenduitkering in contanten
-------------------------------
Mutatie eigen vermogen
28
(29.804)
-------------------------------
23.387
Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x B 1.000,-)
2002
2001
–-----------------------------
–-----------------------------
Direct beleggingsresultaat
56.728
56.287
Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden Mutatie voorzieningen Overige mutaties in herwaarderingsreserve
(694) (17.074) (1.244) 18.644
(44.286) (36.311) (9.657) 685
Kasstroom uit operationele activiteiten
–-----------------------------
Kasstroom uit operationele activiteiten
–-----------------------------
56.360
(33.282)
(232.596) 120.234
(329.240) 176.659
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen onroerend goed Verkopen onroerend goed
-----------------------------
Kasstroom onroerend goed Mutatie minderheidsbelangen
(112.362) 53.238 –-----------------------------
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-----------------------------
(152.581) 69.646 –-----------------------------
(59.124)
(82.935)
35 (63)
2.456 (109)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Emissies Kosten stockdividend
-----------------------------
-----------------------------
(28)
2.347
Dividenduitkering in contanten
(44.553)
(22.915)
Opgenomen langlopende schulden Aflossing langlopende schulden
108.744 (32.529)
179.699 (45.646)
-----------------------------
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nettokasstroom Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 1 januari Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 31 december
134.053
–-----------------------------
–-----------------------------
31.634
113.485
28.870
(2.732)
(351.313) (322.443)
(348.581) (351.313)
–-----------------------------
Mutatie schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen
29
-----------------------------
76.215
28.870
–-----------------------------
(2.732)
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (x B 1.000,-)
Algemeen Vergunning in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen Op 25 oktober 1991 is de vergunning zoals bedoeld in artikel 5, lid 1 sub a van de Wet toezicht beleggingsinstellingen aan de vennootschap verleend. Fiscale status VastNed Offices/Industrial N.V. heeft de fiscale status van beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit impliceert dat heffing van vennootschapsbelasting over de door haar behaalde winst onder voorwaarden achterwege blijft. Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de vermogenssamenstelling en het als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat. Enkele deelnemingen zijn geen beleggingsinstelling in fiscale zin.
Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks door onafhankelijke beëdigd taxateurs vastgesteld. Teneinde gedurende het jaar zoveel mogelijk te kunnen aansluiten bij de marktwaarde wordt de helft van de portefeuille getaxeerd per 30 juni en het resterende gedeelte per 31 december. Het per 30 juni getaxeerde deel wordt per 31 december niet aangepast, tenzij er zodanige omstandigheden zijn dat aanpassen op basis van interne taxaties noodzakelijk is. Waardemutaties ten opzichte van de waardering ultimo vorig verslagjaar worden, rekening houdend met investeringen en aankopen (inclusief aankoopkosten) in het verslagjaar en rekening houdend met eventuele latente belastingverplichtingen, verantwoord in de herwaarderingsreserve. Tevens worden bij verkoop van objecten gerealiseerde resultaten ten opzichte van de laatste taxatiewaarde ten gunste of ten laste van deze reserve gebracht.
Grondslagen voor consolidatie Geconsolideerd worden alle deelnemingen waarin de vennootschap alleen of tezamen met dochtermaatschappijen een overwegende zeggenschap heeft. Dit betekent dat bij integrale consolidatie het aan derden toekomende gedeelte van het vermogen en het resultaat is verantwoord onder de post minderheidsbelangen.
Onroerend goed niet in exploitatie Waardering van het onroerend goed niet in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs of geschatte lagere marktwaarde. In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geactiveerde interest. Een geraamd nadelig verschil wordt alsdan ten laste van de herwaarderingsreserve verantwoord. Onroerend goed niet in exploitatie wordt overgeboekt naar onroerend goed in exploitatie op de datum van oplevering.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Vorderingen Algemeen Voor zover niet anders gemeld zijn de activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarden. Alle bedragen luiden in duizenden euro’s, tenzij anders is aangegeven. Beleggingen Onroerend goed in exploitatie De waardering van het onroerend goed in exploitatie geschiedt tegen marktwaarde, exclusief verkoopkosten. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. 30
De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Overige activa Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito’s, daggelden en banktegoeden.
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Eigen vermogen Agioreserve De bij uitgifte van aandelen verschuldigde kapitaalsbelasting en overige emissiekosten worden in mindering gebracht op de agioreserve. In de uitgifteprijs van aandelen wordt rekening gehouden met de geschatte winst uit de bedrijfsactiviteiten van het lopende verslagjaar tot aan de uitgiftedatum, alsmede met de tot de uitgiftedatum berekende waardestijging van het onroerend goed. Het in de uitgifteprijs begrepen winstbestanddeel en de vergoeding voor het aandeel in de waardestijging van het onroerend goed worden ten gunste van de agioreserve gebracht. Voorzieningen De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt opgenomen voor de contante waarde van de mogelijke verplichtingen tot het betalen van belasting als gevolg van verschillen tussen fiscale en commerciële waardebepaling. Bij de berekening wordt, waar mogelijk, rekening gehouden met compensabele verliezen.
voor kort vreemd vermogen aangehouden, tenzij anders overeengekomen. Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere de personeelskosten, huisvestingskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. De kosten die verband houden met het beheer van het vermogen worden ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht. Deze betreffen de werkelijk gemaakte kosten. Kosten die verband houden met het beheer van het onroerend goed zijn opgenomen onder de exploitatiekosten. Belastingen naar de winst Dit betreft winstbelastingen van de vennootschappen die geen fiscale beleggingsinstelling zijn. Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat bestaat uit ongerealiseerde en gerealiseerde waardemutaties van beleggingen, mutatie latente belastingen en de kosten van vermogensbeheer. De elementen van het indirect beleggingsresultaat worden opgenomen in de herwaarderingsreserve.
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Kasstroomoverzicht Beleggingsopbrengsten Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten betreffen de over het verslagjaar aan huurders in rekening gebrachte huren. Exploitatiekosten Hieronder zijn opgenomen de direct met de exploitatie van de onroerende goederen samenhangende kosten, zoals onderhoud, erfpacht, beheerkosten, verzekeringen en onroerendezaakbelasting. Lasten Interest De interest betreft de aan het verslagjaar toe te rekenen interest op leningen en schulden. Geactiveerde bouwrente wordt hierop in mindering gebracht. Als interestpercentage voor de geactiveerde bouwrente wordt het gemiddeld interestpercentage
31
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen c.q. de kortlopende schulden aan kredietinstellingen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Toelichting op de geconsolideerde balans
Specificatie naar land
Beleggingen
Nederland België
Onroerend goed in exploitatie
2002
2001
__________________
__________________
Stand per 1 januari 1.165.492 Aankopen 213.757 Investeringen in bestaande objecten 5.788 In exploitatie genomen 29.168 Overgebracht naar onroerend goed niet in exploitatie (2.920) Verkopen (109.231) __________________
1.302.054 (46.522)
Herwaardering
1.053.133 240.296 18.640 44.823 (1.724) (176.108) __________________
1.179.060 (13.568)
–-----------------------------
–-----------------------------
1.255.532
1.165.492
Stand per 31 december
2002
2001
__________________
__________________
59.592 7.939
79.554 26.250
------------------------------- -------------------------------
67.531
Vorderingen
Debiteuren Belastingen Te ontvangen uit hoofde van verkopen Overige vorderingen en overlopende activa
2002
2001
__________________
__________________
5.332 701
4.396 152
93.247
101.893
24.473
16.618
------------------------------- -------------------------------
123.753 Specificatie naar land
2002
2001
__________________
__________________
674.980 553.002 27.550
767.884 371.208 26.400
Nederland België Frankrijk
------------------------------- -------------------------------
1.255.532
1.165.492
Delen van de onroerendgoedportefeuille dienen tot zekerheid van verkregen geldleningen. Voor een nadere specificatie van het onroerend goed in exploitatie wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht onroerendgoedportefeuille.
Onroerend goed niet in exploitatie Stand per 1 januari Aankopen en investeringen Overgebracht van onroerend goed in exploitatie
In exploitatie genomen Verkopen Herwaardering Stand per 31 december
32
2002
2001
__________________
__________________
105.804 13.051
78.599 70.304
2.920
1.724
__________________
__________________
121.775 (29.168) (9.076) (16.000)
150.627 (44.823)
-
-------------------------------
-------------------------------
67.531
105.804
105.804
123.059
De post ‘Te ontvangen uit hoofde van verkopen’ is in maart 2003 nagenoeg geheel afgewikkeld. Onder de vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd langer dan één jaar met een totaalbedrag van B 1,5 miljoen (2001: B 3,1 miljoen).
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Eigen vermogen Maatschappelijk kapitaal Het maatschappelijk kapitaal bedraagt B 125,0 miljoen en is verdeeld in 24.999.900 gewone aandelen à B 5,en 100 prioriteitsaandelen à B 5,-. In verband met de overgang van de gulden naar de euro is, middels een statutenwijziging, de nominale waarde per aandeel aangepast van Nlg 10,- (B 4,54) naar B 5,-. Voor een uiteenzetting van de rechten van de prioriteitsaandelen wordt verwezen naar de elders in dit verslag opgenomen ‘Overige gegevens’. Gestort en opgevraagd kapitaal
Stand per 1 januari Emissies Stockdividend Redenominatie aandelen Stand per 31 december
2002
2001
_______________________________________
_______________________________________
Aantal
Bedrag
Aantal
Bedrag
__________________
__________________
__________________
__________________
17.948.395 1.723 487.523 -
81.446 8 2.438 8.296
17.612.059 100.000 236.336 -
79.920 454 1.072 -
–-----------------------------
-------------------------------
–-----------------------------
-------------------------------
18.437.641
92.188
17.948.395
81.446
Per 31 december 2002 staan 18.437.541 gewone aandelen en 100 prioriteitsaandelen uit.
Agioreserve Stand per 1 januari Emissies Stockdividend Kosten stockdividend Redenominatie aandelen Stand per 31 december
2002
2001
__________________
__________________
313.427 27 (2.438) (63) (8.296)
312.606 2.002 (1.072) (109) -
–------------------------------
–-----------------------------
302.657
313.427 Herwaarderingsreserve
Van de agioreserve per 31 december 2002 is een bedrag van B 293,1 miljoen fiscaal erkend. Reserves De reserves bestaan uit de herwaarderingsreserve en de overige reserve.
Stand per 1 januari Resultaat verkochte activa Ongerealiseerde herwaardering Mutatie latente belastingen Kosten van vermogensbeheer
2002
2001
__________________
__________________
38.546 1.927 (38.780) (940) (4.158) –-----------------------------
Stand per 31 december
(3.405)
50.878 524 (8.660) (61) (4.135) –-----------------------------
38.546
Van de herwaarderingsreserve is per 31 december 2002 B 30,9 miljoen (positief) gerealiseerd. 33
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Overige reserve
2002
2001
__________________
__________________
80.741 11.734
69.055 11.686
–-----------------------------
–-----------------------------
92.475
80.741
Stand per 1 januari Toevoeging uit winstverdeling Stand per 31 december
Onverdeelde winst
2002
2001
__________________
__________________
Stand per 1 januari Winstverdeling: - dividenduitkering in contanten - toevoeging aan de overige reserve Direct beleggingsresultaat
56.287
34.601
(44.553) (11.734) 56.728
(22.915) (11.686) 56.287
–-----------------------------
–-----------------------------
56.728
56.287
Stand per 31 december
Specificatie indirect beleggingsresultaat
Nederland België Frankrijk
Resultaat verkochte activa
Ongerealiseerde herwaardering
Mutatie latente belastingen
Kosten van vermogensbeheer
Totaal
_________________________
_________________________
_________________________
_________________________
_________________________
2002
2001
2002
2001
2002
2001
2002
2001
2002
2001
___________
___________
___________
___________
___________
___________
___________
___________
___________
___________
2.652 (725)
524
-
-
–-------------------
–-------------------
1.927
524
(23.304) (16.626) 1.150 –-------------------
20.808 (28.199) (1.269) –-------------------
(38.780)
(8.660)
-
(2) (640) (298) –-------------------
(4) (57) –-------------------
(940)
(61)
Intrinsieke waarde per aandeel
Aantal geplaatste gewone aandelen per 31 december Eigen vermogen (vóór winstverdeling) per 31 december Eigen vermogen per gewoon aandeel (vóór winstverdeling) per 31 december (in B)
34
2002
2001
2000
__________________
__________________
__________________
18.437.541
17.948.295
17.611.959
540.643
570.447
547.060
29,32
31,78
31,06
(3.006) (1.058) (94) –-------------------
(4.158)
(3.330) (697) (108) –-------------------
(4.135)
(23.660) (19.049) 758 –-------------------
(41.951)
18.002 (28.900) (1.434) –-------------------
(12.332)
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Voorzieningen
Kortlopende schulden
Dit betreft voorzieningen voor latente belastingverplichtingen. De voorzieningen belopen nominaal B 7,3 miljoen (2001: B 9,8 miljoen) en zijn grotendeels als langlopend aan te merken. Langlopende schulden Het totaal van de langlopende schulden bestaat uit opgenomen geldleningen en hypothecaire geldleningen met een looptijd van 1 tot 19 jaar met interestpercentages van 3,783 tot 8,250. Van de restanthoofdsom van de leningen heeft B 304,0 miljoen (2001: B 228,0 miljoen) een resterende looptijd van meer dan 5 jaar. Als zekerheid is op diverse objecten het recht van hypotheek verstrekt. Voor de geldleningen is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Per 31 december 2002 geldt voor 12,7% van de leningen een variabel interestpercentage en voor 87,3% van de leningen een vaste interestvoet. Het gemiddelde interestpercentage over de uitstaande leningen met een vaste interestvoet bedraagt per 31 december 2002 5,39% (2001: 5,38%). Het gemiddelde interestpercentage wordt berekend als het gewogen gemiddelde interestpercentage over de restanthoofdsommen met een looptijd van meer dan een jaar tot de eerstvolgende renteherzieningsdata. Het verloop van de langlopende schulden in het verslagjaar was als volgt:
Stand per 1 januari Kortlopend deel per 1 januari
2002
2001
__________________
__________________
324.048 6.345
189.995 10.779
__________________
__________________
330.393 108.744 (32.127)
Opnamen Aflossingen Restant hoofdsom Af: kortlopend deel per 31 december Stand per 31 december
35
200.774 179.699 (50.080)
__________________
__________________
407.010
330.393
(6.747)
(6.345)
–-----------------------------
–-----------------------------
400.263
324.048
2002
2001
__________________
__________________
Schulden aan kredietinstellingen Investeringscrediteuren Crediteuren Aflossing langlopende schulden Belastingen Vooruitontvangen huren Interest Overige schulden en overlopende passiva
326.327 11.695 3.664 6.747 1.934 11.441 4.004
351.977 22.629 4.339 6.345
11.501
24.891
–-----------------------------
–-----------------------------
377.313
420.037
7.850 2.006
Schulden aan kredietinstellingen De schulden aan kredietinstellingen betreffen kortlopende kredieten en kasgeldleningen. De totale kredietfaciliteit bedraagt B 406,8 miljoen. De niet gebruikte kredietfaciliteiten bedragen per 31 december 2002 B 80,5 miljoen. Als zekerheid voor de faciliteiten is overeengekomen dat onroerend goed niet met hypotheek ten behoeve van derden wordt bezwaard, tenzij goedkeuring door de kredietgevers is verstrekt. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Tussen VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail en VastNed Management bestaat een langjarige samenwerkingsovereenkomst, alsmede een langjarige overeenkomst tot verdeling van kosten. In deze overeenkomsten zijn de onderlinge rechten en verplichtingen vastgelegd. VastNed Offices/Industrial heeft, indien door de verkoper aan bepaalde voorwaarden is voldaan, verplichtingen terzake van verwerving van onroerend goed in België. De totale aankoopverplichting, waarvan de afname is gespreid over de jaren 2003, 2004 en 2005, zal naar verwachting ongeveer B 136,8 miljoen bedragen. Door de belastingdienst zijn aan VastNed Offices/Industrial naheffingsaanslagen inzake overdrachtsbelasting opgelegd, welke betrekking hebben op een in het verleden overgenomen onroerendgoedportefeuille.
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Tegen deze naheffingsaanslagen is door VastNed Offices/Industrial bezwaar gemaakt. De uitkomst van deze procedures staat nog niet vast. Voorts heeft de verkoper garanties afgegeven. Derhalve acht VastNed Offices/Industrial het niet noodzakelijk voor deze belastingclaims een voorziening op te nemen.
van zekerheid geschat kan worden, is de directie van VastNed Offices/Industrial van mening dat de hieruit voortvloeiende verplichtingen, voor zover deze zich zullen voordoen, geen significant effect zullen hebben op de geconsolideerde financiële positie of op de activiteiten van de vennootschap.
VastNed Offices/Industrial is partij in een aantal niet fiscale geschillen. De uitkomst van de individuele geschillen is onzeker en het is redelijkerwijs mogelijk dat sommige van deze geschillen in het nadeel van VastNed Offices/Industrial zullen worden beslist. Hoewel het totale bedrag van de voorwaardelijke verplichtingen met betrekking tot de lopende geschillen niet met een redelijke mate
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Nettohuuropbrengsten
Nederland België Frankrijk
Exploitatiekosten Onderhoud Administratief en commercieel beheer* Verzekeringen Onroerendezaakbelasting Erfpachtcanons Overige kosten
Brutohuuropbrengsten
Exploitatiekosten
Nettohuuropbrengsten
_______________________________________
_______________________________________
_______________________________________
2002
2001
2002
2001
2002
2001
__________________
__________________
__________________
__________________
__________________
__________________
69.233 45.685 2.841
80.440 28.230 2.667
10.544 3.807 162
11.006 1.409 94
58.689 41.878 2.679
69.434 26.821 2.573
–-----------------------------
–-----------------------------
–-----------------------------
–-----------------------------
–-----------------------------
–-----------------------------
117.759
111.337
14.513
12.509
103.246
98.828
2002
2001
__________________
__________________
3.933
3.552
3.533 262 1.678 1.287 3.820
3.343 197 1.736 1.639 2.042
–-----------------------------
–-----------------------------
14.513
12.509
Onder de overige kosten zijn onder andere opgenomen de dotatie aan de voorziening voor dubieuze debiteuren, niet verrekenbare servicekosten en verhuurkosten. * 3% van de brutohuuropbrengsten bestaande uit externe kosten en algemene kosten, welke worden toegerekend aan de exploitatiekosten.
36
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Interest 2002
2001
__________________
__________________
Interest Geactiveerde interest
34.119 (4.146)
37.844 (2.950)
–-----------------------------
–-----------------------------
29.973
34.894
2002
2001
Algemene kosten __________________ __________________
Personeelskosten Beloning commissarissen Advies- en controlekosten Taxatiekosten Overige kosten
3.512 83 1.338 618 2.204
3.209 101 1.450 425 1.715
__________________ __________________
Kosten van vermogensbeheer Toegerekend aan exploitatiekosten
7.755 (4.158) (1.436)
6.900 (4.135) (1.901)
–----------------------------- –-----------------------------
2.161
864
Onder de overige kosten zijn onder meer opgenomen de publiciteitskosten en huisvestings- en kantoorkosten. Gedurende 2002 waren gemiddeld 62 (2001: 61) medewerkers (fulltime equivalenten) bij de VastNed Groep werkzaam. De personeelskosten zijn toegerekend aan VastNed Offices/Industrial op basis van feitelijke werkzaamheden. VastNed Offices/Industrial heeft geen personeelsleden in dienst. In het verslagjaar is betaald aan salarissen B 3,0 miljoen (2001: B 2,2 miljoen), sociale lasten B 0,2 miljoen (2001: B 0,3 miljoen) en pensioenpremies B 0,6 miljoen (2001: B 0,6 miljoen). Dit betreft het aandeel van VastNed Offices/Industrial in de kosten van VastNed Management en Intervest Management.
37
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Beloning van de statutaire directie in 2002 Salarissen (incl. sociale lasten) __________________
Uitkeringen bij Pensioen- beëindiging lasten dienstverband
__________________
__________________
__________________
128 101 35 124 148
513 10 78 54
275 -
50 45 -
128 664 320 247 202
3.200 -
__________________
__________________
__________________
__________________
__________________
__________________
536
655
275
95
1.561
3.200
(224)
(274)
(115)
(40)
(653)
–-----------------------------
–-----------------------------
–-----------------------------
–-----------------------------
–-----------------------------
312
381
160
55
908
Beloning van de raad van commissarissen Beloning 2002
Expense ratio Aandelenbezit
__________________ __________________
27 23 23 23 23 23
2.674 1.490 -
__________________ __________________
142
4.164
(59)
–-----------------------------
83
Aan de leden van de statutaire directie en de raad van commisarissen zijn geen optierechten toegekend. Ook zijn aan hen geen leningen of voorschotten verstrekt noch werden garanties ten hunnen behoeve afgegeven.
38
Aandelenbezit
__________________
waarvan verantwoord ten laste van VastNed Retail
waarvan verantwoord ten laste van VastNed Retail
Totaal
__________________
K. Streefkerk (tot 1 september 2002) R.A. van Gerrevink (vanaf 1 september 2002) J. Mink (tot 1 april 2002) H.K.M. Roovers H.W.P.J. Sleven (tot 18 december 2002)
D. Luteijn A.L. Deriga D. van den Bos F.W. Mulder W. Nijman N.J. Westdijk
Bonussen
De expense ratio over 2002 bedraagt 7,94%. De expense ratio wordt berekend door de totale kosten over de verslagperiode te delen door het gemiddeld eigen vermogen. In de totale kosten zijn begrepen de exploitatiekosten, interest, algemene kosten, belastingen naar de winst, de dotatie aan de voorziening voor latente belastingverplichtingen en de kosten van vermogensbeheer. Deze kosten worden gecorrigeerd voor het deel van deze kosten dat is toe te rekenen aan derden.
Vennootschappelijke balans per 31 december Vóór winstverdeling (x B 1.000,-)
2002
2001
–-----------------------------
–-----------------------------
497.041 59.592 239.777
497.120 79.554 364.610
–-----------------------------
–-----------------------------
796.410
941.284
2.795 144.085 16.486
1.029 298.693 65.661
–-----------------------------
–-----------------------------
Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed niet in exploitatie Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Vorderingen Debiteuren Groepsmaatschappijen Overige vorderingen en overlopende activa
Totaal activa
163.366
365.383
–-----------------------------
–-----------------------------
959.776
1.306.667
92.188 302.657 89.070 56.728
81.446 313.427 119.287 56.287
Passiva Eigen vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Reserves Onverdeelde winst
–-----------------------------
–-----------------------------
Totaal eigen vermogen
540.643
570.447
Langlopende schulden
220.709
179.594
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Groepsmaatschappijen Investeringscrediteuren Crediteuren Overige schulden en overlopende passiva
160.544 6.225 9.624 3.007 19.024
272.070 226.636 22.815 3.178 31.927
–-----------------------------
–-----------------------------
198.424
556.626
–-----------------------------
–-----------------------------
959.776
1.306.667
Totaal passiva
39
Vennootschappelijke winst- en verliesrekening (x B 1.000,-)
2002
2001
–-----------------------------
–-----------------------------
23.178 33.550
24.770 31.517
–-----------------------------
–-----------------------------
56.728
56.287
Vennootschappelijk resultaat Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Direct beleggingsresultaat
Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Algemeen De vennootschappelijke winst- en verliesrekening is op grond van artikel 402, boek 2 BW in beknopte vorm weergegeven. De vennootschap heeft gebruik gemaakt van het bepaalde in artikel 379 lid 5, boek 2 BW. De in dit artikel genoemde lijst is neergelegd ten kantore van het Handelsregister te Rotterdam. De vennootschap heeft voor een aantal groepsmaatschappijen een garantieverklaring afgegeven conform artikel 403, boek 2 BW. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva en de methode van resultaatbepaling zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening. Derhalve wordt verwezen naar de toelichting op deze stukken. De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Stand per 1 januari Aankopen en kapitaalstortingen Aandeel in resultaten Herwaarderingen, per saldo Ontvangen uitkeringen Stand per 31 december
Rotterdam, 5 maart 2003 De directie
40
2002
2001
__________________
__________________
364.610 182.901 33.550 (17.444) (323.840)
344.057 92 31.517 (7.100) (3.956)
–-----------------------------
–-----------------------------
239.777
364.610
Overige gegevens Bijzondere zeggenschapsrechten
Bestemming resultaat
Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteitsaandelen in de vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Offices/Industrial en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B. Hiermee wordt voldaan aan de vereisten van bijlage X, artikel 10 van het Fondsenreglement.
De directie stelt voor het dividend als volgt uit te keren: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van: – B 2,30 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of – B 3,10 in contanten;
Winstverdeling Volgens de statuten van de vennootschap wordt, voor zover geplaatst, een dividend uitgekeerd op de prioriteitsaandelen. Op prioriteitsaandelen wordt een dividend uitgekeerd van 5% van het nominale bedrag. Vervolgens staat de verdere winst ter beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Teneinde de fiscale status van beleggingsinstelling te behouden dient de vennootschap de fiscale winst, na toegestane reserveringen, binnen acht maanden na afloop van het verslagjaar uit te keren.
41
en het overschot van de voor uitkering beschikbare winst toe te voegen aan de overige reserve. Indien gekozen wordt voor de uitkering in contanten plus de aandelen dient dit uiterlijk 30 mei 2003 geëffectueerd te worden. Na deze datum zal slechts, binnen de grenzen als vastgesteld in de statuten, het contante dividend opeisbaar zijn. Transacties met direct belanghebbenden De leden van de raad van commissarissen en van de directie van VastNed Offices/Industrial N.V. hadden gedurende het boekjaar 2002 geen persoonlijk belang bij beleggingen van de vennootschap. Voor zover de vennootschap bekend is, hebben in het verslagjaar geen onroerendgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen. Belangen van grote beleggers Voor zover de vennootschap bekend, zijn er geen partijen aan te merken als grote belegger in de zin van het Besluit toezicht beleggingsinstellingen.
Overige gegevens
Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de jaarrekening 2002 van VastNed Offices/Industrial N.V. te Rotterdam gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de directie van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken. Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaglegging die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de directie van de vennootschap daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt naar ons oordeel. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 2002 en van het resultaat over 2002 in overeenstemming met algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW en de Wet toezicht beleggingsinstellingen.
Rotterdam, 5 maart 2003 Deloitte & Touche Accountants
42
Onroerendgoedportefeuille
Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2002
Objecten in exploitatie m2
Parkeerplaatsen (aantal)
Brutojaarhuur (x B 1.000,-)
Locatie
Aard gebouw
Almere
Antennestraat 2-26 Beemsterweg 19
Kantoor Bedrijfsruimte
4.762 6.000
82 47
358 408
Amersfoort
Beeldschermweg 3 Hardwareweg 15
Kantoor Bedrijfsruimte
1.912 5.693
68 68
147 429
Amsterdam
Delflandlaan 17 Donauweg 8c en 8e Gebouw ‘Westhaghe’ Anthony Fokkerweg 1 Herengracht 105-107 Gebouw ‘Voko’ Hettenheuvelweg 12 Gebouw ‘Artifort’ Hettenheuvelweg 14 Gebouw ‘Lundbeck’ Hettenheuvelweg 37-39 Gebouw ‘Deltac’ Hettenheuvelweg 41-43 Gebouw ‘Castor’, Hogehilweg 12 Gebouw ‘Pollux’, Hogehilweg 14 Karel du Jardinstraat 65 Klokkenbergweg 29 Gebouw ‘De Leidse Spiegel’ Leidsegracht 101-107 Osdorperban 1-33 Oudezijds Voorburgwal 282 Gebouw ‘Office Centre’ Paasheuvelweg 15 Gebouw ‘Londen’ Burg. Stramanweg 102-103 Gebouw ‘Rome’ Burg. Stramanweg 107-108 Strekkerweg 79 Tijnmuiden 5 en 73 Koningin Wilhelminaplein 18
Kantoor Kantoor
2.450 1.245
14
321 175
Kantoor Kantoor
5.329 1.510
59
747 212
Kantoor
2.371
70
266
Kantoor
2.361
80
338
Kantoor
2.517
78
356
Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte
2.501 3.129 3.129 7.576 1.836
74 62 63 28 100
392 551 544 977 254
Kantoor Kantoor Kantoor
2.514 3.353 1.000
15 105
354 545 165
Kantoor
2.049
37
290
Kantoor
3.714
74
691
Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor
3.714 1.310 1.975 5.474
75 32 5 25
563 184 176 720
Nederland
Arnhem
Mr. E.N. van Kleffensstraat 10
Kantoor
3.303
70
406
Barendrecht
Zuideinde 10
Bedrijfsruimte
1.340
16
77
Bergen op Zoom
Zuid-Oostsingel 25a
Kantoor
1.014
17
168
Breda
Franse Akker 15 Gebouw ‘Cosunpark 1’ Cosunpark 1-5
Bedrijfsruimte
1.100
6
48
Kantoor
4.528
86
584
44
Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2002
Locatie
Breda
m2
Parkeerplaatsen (aantal)
Brutojaarhuur (x B 1.000,-)
Kantoor
2.244
48
337
Aard gebouw
Gebouw ‘Cosunpark 3’ Cosunpark 20-24 Gebouw ‘London’ Lage Mosten 1-11 Gebouw ‘Frankfurt’ Lage Mosten 13-23 Paardeweide 3 Paardeweide 5 Zinkstraat 1-11
Kantoor
3.188
52
489
Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor
3.830 2.151 1.747 3.952
59 44 47 84
584 272 217 289
Derde Riviumstraat 12/ Riviumboulevard 41 Hoofdweg 22-26
Kantoor Kantoor
3.169 4.098
40 77
402 379
Den Haag
Bezuidenhoutseweg 2 Laan Copes van Cattenburch 48-52 Prinsessegracht 19 Verlengde Tolweg 2
Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor
1.878 1.813 802 857
18 20 6 3
353 257 116 123
Deventer
Roermondstraat 37001-37003
Bedrijfsruimte
8.699
Diemen
Weesperstraat 114-118
Kantoor
9.704
60
509
Ede
Galvanistraat 7 Galvanistraat 9
Kantoor Kantoor
6.041 4.688
114 82
620 489
Eindhoven
Fellenoord 310-370 Larixplein 5, 6, 7 Luchthavenweg 34 Parklaan 81 Parklaan 81a
Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor
5.133 4.388 1.865 762 647
75 71 78 24 20
622 508 241 104 99
Enschede
Piet Heinstraat 4-6 Hoedemakerplein 2
Kantoor Kantoor
1.377 2.171
6 15
234 315
Goes
Stationsplein 21
Kantoor
5.271
91
762
Gorinchem
Edisonweg 21
Kantoor
3.940
73
293
Gouda
Antwerpseweg 8-10 Hanzeweg 5 Groothandelscentrum ‘Goudse Poort’ Deventerweg 1-9, 2-6/ Doesburgweg 2-6/ Elburgweg 3, 7, 4-12/ Kampenringweg 2-28/ Muidenweg 1-5, 2-6
Bedrijfsruimte Kantoor
7.135 5.965
40 132
300 711
Capelle a/d IJssel
45
Logistiek centrum
39.064
221
2.074
Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2002
m2
Parkeerplaatsen (aantal)
Brutojaarhuur (x B 1.000,-)
Locatie
Aard gebouw
Groningen
Hereweg 93-95 Sylviuslaan 6 Sylviuslaan 8 Van Ketwich Verschuurlaan 100
Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor
2.545 966 664 1.575
34 28 27 43
346 121 77 159
Haarlem
Emrikweg 11 Leidsevaart 574
Bedrijfsruimte Kantoor
712 3.384
8 36
52 404
Haarlemmermeer
Bedrijfscomplex ‘Sky Park’ Brequetlaan 1-39, 67 Gebouw ‘Columbia’ Cessnalaan 1-33
17.255
309
1.958
Bedrijfsruimte
6.719
65
673
Gebouw ‘Berkenhof’ Herenweg 103a
Kantoor
1.025
20
163
Heerlen
Geerstraat 105-111
Kantoor
3.600
48
431
’s-Hertogenbosch
Europalaan 24 (62,5%) Europalaan 28
Kantoor Kantoor
6.707 7.900
116 184
355 1.232
Hoofddorp
Gebouw ‘City House I’ Antareslaan 65-81 Gebouw ‘City House II’ Antareslaan 10-26 Debbemeerstraat 8 Kruisweg 765 Gebouw ‘Beukenhaghe’ Neptunusstraat 15-37 Wijkermeerstraat 31/ Debbemeerstraat 4
Kantoor
3.441
64
591
Kantoor Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte
3.441 675 1.720
80 18 15
587 59 143
Kantoor
5.400
57
751
Bedrijfsruimte
1.625
23
105
Heemstede
Kantoor
Houten
Kokermolen 10-16 De Molen 82-92 Peppelkade 62-64
Kantoor Kantoor Kantoor
2.623 2.421 3.302
55 72 67
344 297 365
Leeuwarden
Tadingastraat 1
Kantoor
1.195
16
111
Leiden
Gebouw ‘Archimedes’ Archimedesweg 17 Gebouw ‘Stationade II’ Schipholweg 68
Kantoor
2.502
65
389
Kantoor
2.383
41
373
Leusden
Plesmanstraat 2
Kantoor
1.360
22
205
Maarssenbroek
Sterrebaan 14
Bedrijfsruimte
3.082
22
206
Maastricht
Adelbert van Scharnlaan 170-180
Kantoor
3.977
38
506
46
Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2002
m2
Parkeerplaatsen (aantal)
Brutojaarhuur (x B 1.000,-)
Locatie
Aard gebouw
Moerdijk
Distriboulevard 25
Logistiek centrum
21.800
52
1.082
Nieuwegein
Archimedesbaan 8 Archimedesbaan 10 Groningenhaven 18-20 Krijtwal 1-15 Marconibaan 42-42o Ravenswade 5 Ravenswade 134 Ravenswade percelen B en K
Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte
1.323 1.100 5.200 4.317 4.790 1.822 955 54.272
12 12 75 17 70 15 12
81 75 384 467 340 106 46 1.395
Nijmegen
Meijhorst 6001
Kantoor
2.300
60
251
Purmerend
Slenkstraat 60-68/ Waterlandlaan 78-92
Kantoor
3.070
46
383
Ridderkerk
Glasblazerstraat 13 Ridderhaven 1-54 Rietdekkerstraat 12 Touwslagerstraat 17
Kantoor Logistiek centrum Kantoor Kantoor
775 54.645 1.073 1.811
22 400 29 25
80 3.282 138 205
Rijswijk
Handelskade 68-72 Huis te Landelaan 492 Treubstraat 17 Volmerlaan 7
Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor
880 4.064 5.828 5.358
5 10 109 72
106 326 588 608
Rosmalen
Graafsebaan 109-111/ Eikenburglaan 3-11
Bedrijfsruimte
5.884
19
373
Caïrostraat 2-4 Max Euwelaan 1 Klompenmakerstraat 29 Gebouw ‘Europoint I’ Marconistraat 2 Marten Meesweg 8-10 Albert Plesmanweg 161 Schuttevaerweg 5 Veerhaven 16-18
Bedrijfsruimte Kantoor Bedrijfsruimte
2.515 2.653 1.240
18 63 5
173 469 153
Kantoor Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor
7.219 6.401 2.058 1.300 1.725
116 62 8 9
624 957 263 121 344
Son en Breugel
Ekkersrijt 4104-4138 Ekkersrijt 4404
Logistiek centrum Bedrijfsruimte
21.368 1.648
197 8
1.411 90
Tilburg
Dr. Hub van Doorneweg 81, 85, 89 Kantoor Gesworenhoekseweg 9-11 Logistiek centrum
2.758 51.576
88
352 2.413
Uithoorn
Amsterdamseweg 15
5.670
54
320
Rotterdam
47
Bedrijfsruimte
Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2002
Locatie
Utrecht
Veenendaal
Gebouw ‘Singelborch’ Catharijnesingel 28-32 Bedrijfscomplex ‘Smart Business Park’ Kanaalweg 14-19 Savannahweg 59
Aard gebouw
Kantoor
Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte
m2
Parkeerplaatsen (aantal)
Brutojaarhuur (x B 1.000,-)
6.302
36
1.132
30.800 2.018
466 19
3.231 127
Fokkerstraat 36/Wiltonstraat 1 Generatorstraat 9a/ Turbinestraat 10 Plesmanstraat 58-60 Wageningselaan 50
Kantoor
1.610
11
121
Bedrijfsruimte Kantoor Bedrijfsruimte
2.876 3.308 1.700
13 73 7
102 304 63
Velp
Arnhemsestraatweg 348
Kantoor
2.404
69
256
Venlo
‘Paviljoengebouw’ Prinsessesingel 20-26 ‘Kopgebouw’ Prinsessesingel 30
Kantoor
1.498
30
207
Kantoor
2.280
35
295
Weesp
Van Houten Industriepark 23 Pampuslaan 141-145
Kantoor Bedrijfsruimte
1.389 2.500
30 24
184 108
Woerden
Edisonweg 10 Pelmolenlaan 1 Zaagmolenlaan 12
Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor
3.141 2.339 1.663
10 58 40
172 275 173
IJsselstein
Anthonie van Leeuwenhoekweg 5 Bedrijfsruimte
5.364
34
330
Zaltbommel
Gebouw ‘Waluwe’ Hogeweg 11
Kantoor
5.333
112
751
Montaubanstraat 1/ Utrechtseweg 135
Kantoor
1.614
28
248
Europaweg 205 Koraalrood 33 Koraalrood 50 Kryptonstraat 21 Plein van de Verenigde Naties 15 Eleanor Rooseveltlaan 3-25 Eleanor Rooseveltlaan 29-51
Kantoor Kantoor Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor Kantoor Kantoor
7.169 2.070 2.464 885 3.788 3.856 3.856
112 32 47 12 51 75 75
893 199 344 89 569 533 483
Zeist
Zoetermeer
48
Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2002
Zwolle
Locatie
Aard gebouw
Gebouw ‘Hooglaer’ Obrechtstraat 28 Doctor Spanjaardweg 11 Doctor Stolteweg 17-23
Kantoor Kantoor Kantoor
m2
Parkeerplaatsen (aantal)
Brutojaarhuur (x B 1.000,-)
4.205 3.434 2.100
78 61 34
470 357 253 –-----------------------------
64.644
Totaal Nederland
België Aartselaar
Dijkstraat 1 a Kontichsesteenweg 54
Logistiek centrum Kantoor/Bedrijfsruimte
‘Gateway House’, Brusselstraat 59 Kaaien 218-220 ‘Sky Building’ Uitbreidingstraat 66
Kantoor Logistiek centrum Kantoor
Boom
Industrieweg 18
Logistiek centrum
Diegem
Berkenlaan 6 Berkenlaan 8a Berkenlaan 8b ‘Park Station’ Woluwelaan 148-150
Kantoor Kantoor Kantoor
3.664 7.787 8.729
79 190 155
578 1.193 1.331
Kantoor
8.903
167
1.164
‘Inter Access Park’ Pontbeekstraat 2 en 4/ Gentsesteenweg 1440
Kantoor
6.869
106
1.009
Duffel
Stocletlaan 23 Walemstraat 94
Logistiek centrum Logistiek centrum
Edegem
‘De Arend’ Prins Boudewijnlaan 45-49
Kantoor
7.424
153
982
‘Latem Business Park’ Xavier de Cocklaan 68-72
Kantoor
5.350
148
495
Hoeilaart
Terhulpsesteenweg 6a
Kantoor
2.801
80
512
Kortenberg
Arthur de Coninckstraat 3
Logistiek centrum
14.069
83
1.207
Leuven
‘Greenhill Campus’ Interleuvenlaan 15
Kantoor
21.940
525
2.930
‘Mechelen Business Tower’ Blarenberglaan 2c
Kantoor
12.917
391
2.072
Antwerpen
Dilbeek
Gent
Mechelen
49
8.062 4.000
100
357 459
11.318 5.500
155
1.531 139
5.700
101
678
24.363
986
23.675 9.111
894 449
Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2002
m2
Parkeerplaatsen (aantal)
Brutojaarhuur (x B 1.000,-)
Locatie
Aard gebouw
Dellingstraat 57 ‘Intercity Business Park’ Generaal de Wittelaan 9-21 Oude Baan 14 ‘Mechelen Campus’ Schaliënhoevedreef 20
Logistiek centrum
4.614
20
308
Kantoor Logistiek centrum
42.112 15.252
1.048
5.173 676
Kantoor
29.116
918
3.820
Meer
Riyadhstraat 23
Logistiek centrum
7.619
282
Merchtem
Preenakker 20
Logistiek centrum
7.285
441
Merksem
Oostkaai 25/Griffinstraat 1-13/ Glasstraat 15-29
Logistiek centrum
15.256
658
Putte
Kleine Boom 15
Logistiek centrum
11.284
469
Puurs
Veurtstraat 91
Logistiek centrum
43.490
2.121
Rumst
Mechelsesteenweg 35
Kantoor
1.450
Schelle
Molenberglei 8
Logistiek centrum
8.000
Sint-AgathaBerchem
Technologiestraat 11,15,51, 55,61 en 65
Logistiek centrum
6.463
Sint-Niklaas
Eigenlostraat 23-27a
Logistiek centrum
7.863
Sint-StevensWoluwe
Lozenberg 15
Kantoor
4.765
90
673
‘Orion Bedrijvenpark’ Nijverheidslaan 3
Kantoor
4.889
105
692
Vilvoorde
‘Cocoon I’, Luchthavenlaan 1-3 ‘3T Estate’, Luchthavenlaan 25
Kantoor Kantoor
2.338 8.757
26 232
331 1.149
Wilrijk
Boomsesteenweg 801-803 Kernenergiestraat 70/ Geleenweg 1-7
Logistiek centrum
12.584
561
Logistiek centrum
16.584
713
‘Woluwe Garden’ Woluwedal 18-22
Kantoor
25.074
Koralenhoeve 25 Sint-Jansveld 14
Logistiek centrum Logistiek centrum
24.719 4.861
Mechelen
Strombeek-Bever
Woluwe
Wommelgem
50
27
181 392
84
592 307
923
4.695 1.349 340
Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2002
Zaventem
Locatie
Aard gebouw
Imperiastraat 12 ‘Airway Park’, Lozenberg 18-23 ‘Atlas Park’, Weiveldlaan 41
Kantoor Kantoor Kantoor
m2
Parkeerplaatsen (aantal)
Brutojaarhuur (x B 1.000,-)
3.888 24.353 13.147
75 609 382
429 4.011 1.691 –-----------------------------
51.020
Totaal België
Frankrijk Lomme
Avenue de la Rotonde 5004
Logistiek centrum
30.000
Meaux
Avenue des Sablons Bouillantes 42 Logistiek centrum
11.753
Roissy
Rue de la Belle Etoile 150
15.394
Logistiek centrum
225
1.213 259
211
1.289 –-----------------------------
2.761
Totaal Frankrijk
–-----------------------------
118.425
Totaal
Toelichting op de onroerendgoedportefeuille in exploitatie – De brutojaarhuur per 1 januari 2003 betreft de huur bij volledige bezetting; – in Nederland wordt het merendeel van de huurcontracten voor een periode van 5 jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met 5 jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. Voorzover sprake is van niet afgekochte erfpacht, wordt deze jaarlijks betaald; – in België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 jaar met een wederzijdse opzegmogelijkheid na 3 en 6 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten van levensonderhoud; – in Frankrijk worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van 9 of 12 jaar, waarbij de huurder een optie heeft om elke 3 jaar de huur te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de stijging van de bouwkostenindex, tenzij anders is overeengekomen.
51
Taxateurs: C.B. Richard Ellis te Amsterdam Cushman & Wakefield Healey & Baker te Brussel De Crombrugghe & Partners te Brussel DTZ Zadelhoff Taxaties te Utrecht DTZ Winssinger Tieu Leung te Brussel en Parijs Jones Lang LaSalle te Amsterdam R.S.P./Van Boxtel en Partners Taxaties te Eindhoven
Onroerendgoedportefeuille per 31 december 2002
Objecten niet in exploitatie m2
Parkeerplaatsen (aantal)
Bedrijfsruimte
4.526
56
Gebouwen ‘Cosunpark 2, 4 en 5’ Cosunpark
Kantoor
6.681
162
Derde Riviumstraat 12/ Riviumboulevard 41
Kantoor
1.587
46
73.182 73.182 6.484 12.602
2.337 2.337 104 223
Locatie
Aard gebouw
Almere
Beemsterweg 19 (uitbreiding)
Breda
Nederland
Capelle a/d IJssel
Nieuwegein
TriNovium Gebouw ‘TriNovium 1.1’ Gebouw ‘TriNovium 1.2’
Kantoor Bedrijfsruimte Kantoor/Bedrijfsruimte Kantoor/Bedrijfsruimte
Luchthavenlaan (Cocoon Park)
Grond
België Vilvoorde
52