1
Huurverhoging 2016 Uitleg over het hoe en waarom van de jaarlijkse huurverhoging.
Huurverhoging 2016
Met behulp van deze informatie, kunt u nagaan hoe het huurverhogingspercentage voor uw woning is bepaald.
3
van 2,1%. Het gaat om huishoudens met een belastbaar inkomen boven € 34.678,- per jaar. Het gaat hierbij om de inkomens uit 2014 die de Belastingdienst heeft vastgesteld van alle personen die op dit moment (2016) op uw adres staan ingeschreven in de Basis Registratie Personen. De Belastingdienst geeft ons geen informatie over de exacte hoogte van uw inkomen. Wij ontvangen alleen een indicatie in welke inkomenscategorie u valt. Rochdale heeft besloten de extra huurverhoging voor de hogere inkomens toe te passen. Wij zijn van mening dat mensen met een wat hoger inkomen geleidelijk meer kunnen gaan betalen voor een sociale huurwoning.
Deze folder hoort bij de brief met het huurverhogingsvoorstel van uw woning.
Inhoud 1 Spelregels
2
2 Wat doet Rochdale met de huuropbrengst? 5 3 Bezwaar tegen de huurverhoging
5
4 Huurtoeslag en inkomensdaling
8
Belastbaar jaarinkomen 2015 Huurverhoging 2016
1 Spelregels De spelregels waaraan woningcorporaties zich moeten houden bij de huurverhoging,worden bepaald door de regering en de Tweede Kamer. Voor 2016 is vastgesteld dat de basishuurverhoging in 2016 voor sociale huurwoningen 2,1% is.
Niet meer dan de maximale huurprijs Een verhuurder mag voor sociale huurwoningen niet meer vragen dan de maximale huurprijs. De maximale huurprijs is afgeleid van het woningwaarderingsstelsel. Het woningwaarderingsstelsel is een systeem waarmee elke zelfstandige woning kan worden gewaar-
deerd. Dit systeem geldt voor het hele land. De oppervlakte van de woning en de voorzieningen leveren in dat systeem punten op. Daarnaast worden punten toegekend voor de WOZwaarde*. Bij elk puntentotaal hoort een maximale huurprijs. De huurverhoging wordt hieraan aangepast. *De WOZ-waarde (Wet waardering Onroerende Zaken) is de waarde van uw huis zoals die jaarlijks wordt vastgesteld door de gemeente. De vrije verkoopwaarde is het uitgangspunt.
Inkomensafhankelijke huurverhoging De regering heeft bepaald dat huishoudens met een hoger inkomen, die wonen in een sociale huurwoning, een hogere huurverhoging kunnen krijgen dan de basishuurverhoging
De laagste inkomens worden het meest ontzien. Valt u in de laagste inkomensgroep tot € 34.678,- dan wordt de huurverhoging maximaal 0,6%. Uw nettohuur wordt niet hoger dan € 711,-. Als uw huidige nettohuur hoger is, dan verlagen we de huur naar € 711,-.
Meer informatie vindt u op www.rochdale.nl/huurverhoging of kijk onder: > Ik ben huurder > Mijn huur > Huurverhoging U mag tijdens kantooruren natuurlijk ook bellen: 020 215 00 00
4
5
2 Wat doet Rochdale met huuropbrengst?
De middeninkomens Valt u in de inkomensgroep tussen € 34.678,en € 44.360,- dan wordt de huurverhoging voor uw woning 1,6%.
De hogere inkomens Is uw inkomen hoger dan € 44.360,- dan wordt de huurverhoging voor uw woning 4,6%.
Inkomen
Rochdale
Wettelijk maximum
≤ € 34.678
Max 0,6%
2,1%
> € 34.678 - ≤ € 44.360 1,6%
2,6%
> € 44.360
4,6%
4,6%
Stedelijke vernieuwing en tijdelijke verhuur De volgende woningen krijgen geen huurverhoging: • woningen waarvoor de bewoner en Rochdale een contract voor tijdelijke verhuur hebben gesloten; • woningen die, in verband met stedelijke vernieuwing, binnenkort ingrijpend worden gerenoveerd of gesloopt. Er is een sociaal plan vastgesteld en de peildatum waarop bewoners hun woning moeten verlaten, is bekend gemaakt. De huurders van de woningen die worden gerenoveerd of gesloopt, zijn al door Rochdale van die plannen op de hoogte gebracht.
Geliberaliseerde woningen Een klein deel van de woningen van Rochdale valt niet onder de spelregels van het Rijk. Deze woningen zijn ‘geliberaliseerd’. Het betreft woningen die als duurdere huurwoning zijn verhuurd met een huur die hoger ligt dan de liberalisatiegrens bij aanvang van het huurcontract. Voor deze woningen gelden geen rijksregels voor de huurverhoging en is de huurverhoging door Rochdale vastgesteld op maximaal 3,6%.
Parkeerplaatsen, garages en bergingen Voor parkeerplaatsen, garages en bergingen gelden ook geen spelregels van het Rijk. De huurverhoging wordt per situatie bepaald of is in het contract vastgelegd.
Let op! De laagste inkomens worden het meest ontzien.
De opbrengst van de huurverhoging is onder andere nodig voor de kosten van het beheer en het onderhoud van de woningen. Rochdale heeft hierbij te maken met jaarlijkse kostenstijgingen. Ook is geld nodig voor de rente en aflossing van leningen die we zijn aangegaan om woningen te kunnen bouwen. Daarnaast heeft de regering bepaald dat de corporaties jaarlijks een forse bijdrage aan de rijksbegroting betalen. Dit heet de verhuurdersheffing.
Advies Bewonersraad Rochdale vraagt elk jaar advies over de huurverhoging aan de Bewonersraad Rochdale BWR; dit is de raad die de huurders van Rochdale vertegenwoordigt en hun belangen behartigt. Het Algemeen Bestuur van de Bewonersraad is de overlegpartner van Rochdale. Het advies is voorbereid in de werkgroep ‘Huurbeleid’. De BWR vindt dat de huurstijging gelijke tred moet houden met de ontwikkeling van inkomens, uitkeringen en pensioenen en daarom niet hoger mag zijn dan het inflatiepercentage. Huurstijgingen mogen niet onbeperkt doorgaan; er moet een verband zijn tussen de huurprijs van een woning en de kwaliteit ervan. De BWR maakt zich grote zorgen over de voor het vierde achtereenvolgende jaar doorgevoerde inkomensafhankelijke huurverhoging. Ook dit jaar zullen huurders met
een inkomen vanaf € 34.678 geconfronteerd worden met een hogere huurverhoging dan de inflatie van 0,6%. De grote huursprong voor deze groep gedurende de afgelopen jaren vindt de BWR buiten proportie. Rochdale is hieraan tegemoetgekomen door te besluiten de inkomensgroep tussen € 34.678 en € 44.360 geen huurverhoging te geven van inflatie + 2%, maar van inflatie + 1% (in totaal dus 1,6%).
Inkomensdaling Ook maakt de BWR zich zorgen over huurders die te maken krijgen met een inkomensdaling, bij een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (€ 710,68). Gelukkig kunnen huurders van sociale huurwoningen die te maken krijgen met een inkomensdaling tot onder de inkomensgrens voor huurtoeslag dit melden bij Rochdale. De huur zal in die gevallen worden verlaagd tot onder de huurtoeslaggrens (zie toelichting op pag 8).
Let op! Op bewonersraadrochdale.nl vindt u het volledige advies van de BWR met de reactie van Rochdale.
6
7
Gehandicapten en chronisch zieken Voor bepaalde groepen van gehandicapten en chronisch zieken, bestaat ook een bezwaarmogelijkheid tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging. De minister van Wonen heeft nauwkeurig vastgesteld voor wie dit geldt. Het gaat om mensen met een bepaalde zorgindicatie of een aangepaste woning. Ook voor blinden staat deze bezwaarmogelijkheid open. Op www. rijksoverheid.nl vindt u meer informatie hierover.
3 Bezwaar U kunt bezwaar maken tegen de huurverhoging als u vindt dat: • de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel wordt overschreden (dit geldt niet voor geliberaliseerde woningen,parkeerplaatsen, garages en bergingen); • het huurverhogingvoorstel niet aan de wettelijke eisen voldoet omdat er sprake is van formele fouten (zogenaamde vormfouten).
Bezwaar tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging Bij de extra huurverhoging voor de hogere inkomens in een sociale huurwoning, wordt gekeken naar het huishoudinkomen in het jaar 2014, zoals vastgesteld door de Belastingdienst. Het gaat hierbij om de inkomens uit 2014 van alle personen die op dit
moment (2016) op uw adres staan ingeschreven in de Basis Registratie Personen (BRP). Het maakt daarbij niet uit of die personen ook in 2014 op uw adres waren ingeschreven. Bij deze extra huurverhoging geldt dat u bezwaar kunt maken als u kunt aantonen dat: • de opgave van de Belastingdienst over het inkomen in 2014 onjuist is; • de extra huurverhoging onterecht is, omdat het huishoudinkomen in 2015 is gedaald tot onder de inkomensgrens behorend bij de extra huurverhoging; U moet deze daling aantonen met informatie uit de BRP en met inkomensverklaringen van alle leden van het huishouden. Als uw inkomen is gedaald, kunt u alleen bezwaar maken tegen het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging.
Let op! Altijd eerst naar huurcommissie.nl Werkwijze bezwaar maken Welke reden u ook heeft om bezwaar te maken tegen de huurverhoging, u volgt altijd de volgende route: 1 U haalt het formulier Bezwaarschrift Huurverhoging op bij www.huurcommissie.nl; 2 U vult het in en stuurt het vóór de ingangsdatum die u in de brief ziet staan naar Rochdale, samen met eventueel noodzakelijke kopieën. Als wij niet met u tot overeenstemming kunnen komen over uw bezwaar, dan moeten wij de Huurcommissie vragen uitspraak te doen over de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging. De Huurcommissie beslist of het huurhogingsvoorstel redelijk is. De Huurcommissie brengt legeskosten in
rekening voor een bezwaarprocedure. Vindt de Huurcommissie dat de voorgestelde huurverhoging redelijk is? Dan zal de Huurcommissie bepalen dat u de legeskosten (€ 25) moet betalen. Dan komt ook de hogere huurprijs alsnog, met terugwerkende kracht, voor uw rekening. Wij adviseren u hiervoor een bedrag te reserveren, zolang nog niet definitief is beslist over uw bezwaar.
Bezwaar bij onderhoudsgebreken Bezwaar tegen de huurverhoging is niet mogelijk op grond van onderhoudsgebreken. Wel kan een huurder van een sociale huurwoning tijdelijk huurverlaging aanvragen wegens achterstallig onderhoud. Bent u van mening dat er sprake is van ernstige onderhoudsgebreken en u vindt dat Rochdale hier te weinig aan doet, dan kan u de Huurcommissie verzoeken om te bepalen dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd. Dat kan het hele jaar door. Kijk op www.huurcommissie.nl voor meer informatie over de procedure.
4 H uurtoeslag en inkomensdaling Let op! Geef de nieuwe huurprijs zelf door op Belastingdienst.nl/ toeslagen. Ontvangt u huurtoeslag? Het kan zijn dat de hoogte van de huurtoeslag verandert als gevolg van uw nieuwe huurprijs. U moet de nieuwe huurprijs zelf doorgeven aan de Belastingdienst (Toeslagen). Daarvoor heeft u de brief nodig met het huurverhogingsvoorstel, waarin uw nieuwe huurprijs staat. Bewaar deze brief daarom goed.
Inkomensdaling in 2016? Wanneer uw inkomen in 2016 is gedaald tot onder een van de grenzen van de tabel (zie pag 4) neem dan contact met ons op. Hiernaast staan de contactgegevens. Hou er vast rekening mee dat u de inkomensdaling moet kunnen aantonen.
Vragen? Hoe bereik ik Rochdale? U kunt ons bereiken tijdens kantooruren: maandag t/m vrijdag van 9.00 tot 17.00 uur. Telefoonnummer: 020 - 215 00 00. Een e-mail kan natuurlijk ook:
[email protected].
Bezoekadres Bos en Lommerplein 303 1055 RW Amsterdam Openingstijden: maandag t/m vrijdag 9.00 tot 17.00 uur
Hoewel Rochdale deze uitgave met zorg heeft samengesteld is het mogelijk dat de informatie hierin verouderd, onvolledig of niet (meer) juist is. Laat het ons gerust weten als u vragen of opmerkingen heeft. Wij sluiten aansprakelijkheid voor eventuele schade door het gebruik van deze informatie uit.
Postadres Postbus 56659 1040 AR Amsterdam Telefoon 020 215 00 00 E-mail
[email protected]
rochdale.nl april 2016
