Stageonderzoek. Huurverhoging op huurverhoging

Stageonderzoek Huurverhoging op huurverhoging Wat zijn de gevolgen van de stijging van de maximale huur voor de betaalbare woningvoorraad in Amsterdam Centrum?

Uitgevoerd door

:

Mikhal Haile

Opleiding

:

Hogeschool van Amsterdam Sociaal Juridische Dienstverlening 3de jaars

Docent HvA

:

Bilal Amjarso

In opdracht van

:

Wijksteunpunt Wonen Centrum / Huurteam Binnenstad

Opdrachtgever

:

Guust Augustijn

Datum

:

12 september 2012

Voorwoord Voor u ligt het resultaat van mijn onderzoek naar de stijgende huurprijzen in Amsterdam, waarbij Amsterdam Centrum centraal staat. Ik ben 10 maanden werkzaam geweest bij het Wijksteunpunt Wonen Centrum. Tijdens mijn stageperiode waren er al een aantal wijzigingen doorgevoerd in het puntenstelsel. Bij het afleggen van mijn huisbezoeken kreeg ik er al snel mee te maken. Vanaf 1 oktober 2011, is er een AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur) in werking getreden. Met deze maatregel wordt de WOZwaarde een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel. Gezien de stijging van de maximale huurprijzen in Amsterdam centrum heb ik opdracht gekregen van mijn coördinator om de gevolgen daarvan nader te onderzoeken. De stijgende huurprijzen in Amsterdam Centrum brengen nadelige gevolgen met zich mee. Door wetswijzigingen die recentelijk zijn ingevoerd bestaat de mogelijkheid voor de verhuurders om de huurprijzen te verhogen bij nieuwe verhuur. Stijgende huurprijzen hoeven in principe niet gelijk nadelige gevolgen met zich mee te brengen. De nadelige gevolgen zullen aanzienlijk veel groter worden voor Amsterdam Centrum, als er een cumulatie van wijzigingen wordt ingevoerd. Het onderzoek bestaat uit een praktijkonderzoek. Hierin heb ik tevens de relevante juridische informatie meegenomen. Om meer inzicht te krijgen in wat de verwachte stijging van de huurprijs voor Amsterdam zal beteken, heb ik aan de hand van fictieve situaties (van huurders) scenario's in kaart gebracht om een zo goed mogelijk beeld te krijgen. Dit heb ik gedaan door een aantal adressen verspreidt over Amsterdam Centrum te selecteren en daarvoor een puntentelling te maken. Hierbij heb ik rekening gehouden met de huidige en de voorgestelde manier van het berekenen van de huurprijs. Mikhal Haile 13 september 2012

2

Samenvatting In dit onderzoek is er gekeken naar het effect van de wijzigingen in het Woningwaarderingsstelsel. De onderzoeksvraag betrof “Welke gevolgen heeft de verwachte stijging van de maximale huur voor de betaalbare woningvoorraad in Amsterdam Centrum.” In het kader van mijn stage heb ik onderzoek gedaan naar de effecten van deze wijzigingen in het Woningwaarderingsstelsel. Het doel van het onderzoek is om meer inzicht te krijgen in de consequenties voor de betaalbare woningvoorraad. Ik heb gekozen voor een casestudy en voor dit onderzoek heb ik een aantal professionals binnen de woonsector en een woningzoekende geïnterviewd. Het laatste jaar zijn er een aantal wijzigingen ingevoerd en voorgesteld in het Woningwaarderingsstelsel. Ik concludeer dat deze wijzigingen tot een cumulatie van huurverhogingen zal gaan leiden. In dit onderzoek heb ik de schaarstepunten, het energielabel, de nieuwe woonomgevingspunten en de rijksmonumententoeslag meegenomen. De nieuwe woonomgevingspunten en de Rijksmonumententoeslag zijn nog plannen die op tafel liggen om ingevoerd te worden in het Woningwaarderingsstelsel. Tijdens dit onderzoek heb ik er bewust voor gekozen om deze plannen mee te nemen in het onderzoek, omdat ik daardoor duidelijk kon laten zien wat een cumulatie van wijzigen voor effect zal hebben voor een nieuwe huurder. Door deze wetswijzigingen heeft de verhuurder bij nieuwe verhuur meer mogelijkheden gekregen om een hogere maximale huurprijs te vragen dan voordat deze wijzigingen er waren. Uit het onderzoek is gebleken dat de cumulatie van wijzigingen een drastisch effect zullen hebben op de nieuw te verhuren woningen. Volgens mijn respondenten zal de huur zo ver omhoog schieten dat de sociale huur geliberaliseerd zal worden. Conclusie is dus dat de bestaande woningvoorraad zal krimpen, met als gevolg dat er minder woningen in de sociale huursector beschikbaar zullen zijn voor huurders.

3

Inhoudsopgave Voorwoord……………………………………………………………………………………………2 Samenvatting........................................................................................................................................ 2 Inhoudsopgave ..................................................................................................................................... 4 1. Inleiding………..…………………………………………………………………......……....5 1.1 Aanleiding 1.2 Doel van het onderzoek 1.3 Probleemstelling en deelvragen 1.4 Conceptueel model 2. Onderzoeksopzet, onderzoeksmethode en rechtvaardiging .....................................................8 2.1 Dataverzamelingsmethode 2.2 Validiteit 2.3 Betrouwbaarheid 2.4 Representativiteit 3. Huurprijs en huurverhoging ................................................................................................... 10 3.1 Wat is de regelgeving omtrent de hoogte van de huur en de huurverhoging 3.2 Er zijn drie redenen mogelijk voor een jaarlijkse huurverhoging 3.3 Extra huurverhoging hogere inkomens 4. Wijzigingen die al in werking zijn getreden .......................................................................... 11 4.1 Welke wijzigingen hebben er plaatsgevonden het afgelopen jaar? 5. Voorgestelde wetswijzigingen................................................................................................ 14 5.1 Welke wijzigingen zijn er voorgesteld dit jaar 6. Wat zijn de gevolgen van de stijgende huurprijs voor de woonvoorraad, voor de woningzoekenden in Amsterdam Centrum? ..........................................................................15 7. Wat vinden de woningzoekende en professionals binnen de woonsector van de maatregelen en de daardoor stijgende huurprijs in Amsterdam centrum? .............................16 8. Wat betekent de stijgende huurprijs voor de diversiteit van de bewoners in Amsterdam Centrum?................................................................................................................................ 17 9. Puntentellingen met de wijzigingen in het WWS voorgestelde aspecten meegenomen........18 9.1 Voorbeeld 1 Schaarste punten met enkele luxe voorzieningen in de woning 9.2 Voorbeeld 2 met de een Energielabel en de schaarstepunten 9.3 Voorbeeld 3 met toepassing van de Schaarste punten 9.4 Voorbeeld 4 Een woning met een monumentale status 9.5 Voorbeeld 5 met de verwachte wijzigingen: Het vervangen van de 30% monumententoeslag door 50 woningwaarderingspunten 9.6 Voorbeeld 6 met de verwachte wijzigingen: Het vervangen van de bestaande puntentoekenning voor de woonomgevingspunten met de Leefbarometer en de 25 Schaarstepunten met een energielabel C 9.7 Tabel Effecten 10. Conclusie................................................................................................................................ 25 10.1 Huurliberalisatie en het krimpen van de betaalbare woningvoorraad 10.2 Minder huurbescherming 11. Aanbevelingen........................................................................................................................ 27 Kernbegrippenlijst.......................................................................................................................... 28 Bijlage 1 Overzicht aanbod woningen in Amsterdam Centrum 2012 ...........................................30 Bijlage 2 Interviews ....................................................................................................................... 31 4

1. Inleiding Dit onderzoek is verricht naar aanleiding van de wetswijzigingen die er toe hebben geleid dat de huurprijzen stijgen. De afgelopen jaren zijn er namelijk wetswijzigingen ingevoerd en voorgesteld in het woningwaarderingsstelsel. Het woningwaarderingsstelsel, ook wel het puntensysteem genoemd, is het systeem waarmee de huurprijs wordt berekend. De wijzigingen in het stelsel leiden tot een hogere maximale huurprijs. Volgens het demissionair kabinet zijn er in het voormalige stelsel een paar aanpassingen nodig omdat het huidige puntensysteem verouderd is en omdat de prijsregulatie van vraag en aanbod meegenomen moet worden in de berekening van de huurprijs. Het onderzoek gaat over de huurprijswijzigingen in de sociale huur sector. Woningen in de sociale huur zijn woningen met een huurprijs onder de €664,66. Om antwoord te kunnen krijgen op de vraag welke gevolgen de verwachte stijging van de maximale redelijke huurprijs zullen zijn voor de woningvoorraad, heb ik vooraf eerst een aantal vragen beantwoord. Allereerst heb ik de regelgeving omtrent de hoogte van de huur en huurverhoging bestudeerd. Ook heb ik de wijzigingen die er in de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden en die eraan zitten te komen in kaart gebracht. Tevens heb ik in dit onderzoek vragen meegenomen zoals wat de stijgende huurprijzen voor de woningvoorraad en de diversiteit van de stad betekent. Daarbij heb ik ook respondenten, een woningzoekende en een aantal professionals, in de woonsector vragen gesteld over wat zij van de stijgende huurprijzen vinden. Aan de hand van de literatuur en de kijk op dit onderwerp van mijn respondenten heb ik de informatie in kaart gebracht om uiteindelijk daarmee mijn deelvragen te beantwoorden. 1.1 Aanleiding Het laatste jaar zijn er een aantal wijzigingen ingevoerd en voorgesteld in het woningwaarderingsstelsel. Het woningwaarderingsstelsel is het systeem om de maximale redelijke huurprijs voor een woning vast te stellen. De wijzigingen in het stelsel leiden tot een hogere maximale huurprijs. Volgens het demissionair kabinet zijn er in het huidige stelsel een paar aanpassingen nodig. De wijzigingen gaan onder andere over het puntenstelsel, dit stelsel zou ook een WOZ waardering moeten krijgen. Sinds 1 oktober 2011 is deze AMvB in werking getreden. Dit houdt in dat een woning in Amsterdam centrum maximaal 25 punten erbij krijgt, corresponderend met de WOZ waarde. Met deze wijziging zou er rekening worden gehouden met de marktwaarde en de gewildheid van een woning. Het energielabel is ook één van de wijzigingen die in 2011 is ingevoerd. Dit label is bedoeld om de verhuurder te stimuleren om de energieprestatie van de woning te verbeteren. Als er een label op een woning zit, zou dat ook kunnen leiden tot prijsstijging van de huur. 1 Hiernaast liggen nog plannen op tafel om de woonomgevingspunten en de rijksmonumententoeslag te wijzigen. De woonomgevingspunten zouden aangepast moeten worden omdat deze waarden te oud zijn en omdat er veel veranderd is door de jaren heen. Deze punten hebben te maken met de buurt, openbaar vervoer, winkels, scholen etc. hoe gelokaliseerd zijn. Door deze wijziging kunnen de woningen meer woonomgevingspunten krijgen. De rijksmonumententoeslag zou in plaats van 30% monumententoeslag vervangen moeten worden door 50 woningwaarderingspunten, dit staat gelijk aan €224,16. Met deze wijziging krijgt een woning voldoende punten corresponderend met de historische waarde van het pand volgens het demissionair kabinet.

1 http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/circulaires/2011/10/12/mg-circulaire-2011-03-aanpassingenwoningwaarderingsstelsel.html

5

Een cumulatie van wijzigingen heeft ertoe geleid dat er aan nieuwe huurders een hogere maximale huurprijs mag worden gevraagd door de verhuurders. Door de hogere huurprijzen zullen een deel van de woningen die nu nog in de sociale sector zijn, worden verhuurd in de vrije sector. Voor woningen in de vrije sector geldt de Huurprijzenwet woonruimte niet en is de hoogte van de huur vrij te bepalen door de verhuurder. Dit heeft consequenties voor de betaalbare woningvoorraad in Amsterdam. Huurders zouden het onder andere moeilijk kunnen krijgen bij het vinden van een woning in de sociale sector omdat veel woningen zullen verdwijnen in de vrije sector door de te hoge huren. Woningzoekenden met een relatief laag inkomen zoeken immers een woning in de sociale sector omdat zij een woning in de vrije sector niet zouden kunnen betalen. In het kader van mijn stage bij het Wijksteunpunt Wonen ga ik de consequenties voor de betaalbare woningvoorraad nader onderzoeken. Het onderzoek bestaat uit interviews met professionals binnen de woonsector en een woningzoekende. Het Wijksteunpunt Wonen wil de consequenties rapporteren en zichtbaar maken naar de politiek omdat zij prestatieafspraken heeft met het Stadsdeel Centrum. Het Wijksteunpunt Wonen heeft namelijk een signaleringsfunctie richting het stadsdeel.

1.2 Doel van het onderzoek Het doel van het onderzoek is om meer inzicht te krijgen in de consequenties voor de betaalbare woningvoorraad. In dit onderzoek zal ik rekening houden met de volgende vier factoren waardoor de huurprijzen stijgen: 2. De 15 / 25 extra schaarstepunten; 3. Het energielabel; 4. Het voorstel om de Rijksmonumenten toeslag te verhogen; 5. Het voorstel om de woonomgevingspunten te wijzigen. Het onderzoek bestaat uit interviews met professionals binnen de woonsector en een woningzoekende. Daarnaast ga ik aan de hand van een aantal “fictieve” scenario's onderzoek doen om de stijgende huurprijzen in kaart te brengen. Dit ga ik doen door zelf puntentellingen te maken waarbij ik rekening zal houden met de ingevoerde wijzigingen en met de te voorgestelde wijzigingen. Hiervoor maak ik 6 verschillende puntentellingen. Als dit allemaal duidelijk in kaart is gebracht, kan het Wijksteunpunt Wonen de consequenties signaleren naar de politiek. De opdrachtgever wil uiteindelijk een rapport uitbrengen waarin de consequenties worden weergegeven en wat het zal betekenen voor de betaalbare woningvoorraad. Van het Wijksteunpunt Wonen wordt verwacht dat zij signalen afgeeft over de ontwikkelingen van de betaalbare woningvoorraad. Hiervoor verwijs ik naar het contract dat het Wijksteunpunt Wonen met het Stadsdeel Centrum heeft getekend. In dit onderzoek heb ik ervoor gekozen om diverse onderwerpen te bespreken om te laten zien dat het effect van de wijzigingen alleen sterker wordt zodra deze worden doorgevoerd. Een wijziging zoals de 25 schaarstepunten van het demissionair kabinet kan namelijk ook al lijden tot een liberalisatie van een woning. Het gaat erom dat een cumulatie van deze onderwerpen die ik bespreek ervoor zorgt dat de huurprijzen zo ver stijgen dat de woningen daardoor in de vrije sector terecht komen. De link tussen de verschillende onderwerpen en mijn onderzoeksvraag is het volgende. Uiteindelijk wil ik door dit onderzoek helder kunnen maken dat deze opsomming van veranderingen naar de stijgende huurprijs zullen lijden. De stijgende huurprijs heeft immers invloed op de woonvoorraad en dat wil ik onderzocht hebben. 6

1.3 Probleemstelling en deelvragen Probleemstelling: Welke gevolgen heeft de verwachte stijging van de maximale huur voor de woningvoorraad in Amsterdam Centrum? Deelvragen: Om antwoord te kunnen geven op de probleemstelling zijn in de beginfase de volgende deelvragen geformuleerd: n Wat is de regelgeving omtrent de hoogte van de huur en de huurverhoging. n Welke wijzigingen hebben er plaatsgevonden het afgelopen jaar en wat komt eraan? n Wat zijn de gevolgen van de stijgende huurprijs voor de woningvoorraad, voor de woningzoekenden in Amsterdam Centrum? n Wat vinden de woningzoekenden en professionals binnen de woonsector van de stijgende maximale huurprijzen in Amsterdam centrum? n Wat betekent de stijgende huurprijs voor de diversiteit van de bewoners in Amsterdam centrum? Bij het beantwoorden van deze deelvragen zal ik gebruik maken van de bestaande literatuur. Hiernaast zal ik de informatie en de kijk op dit onderwerp van professionals en een woningzoekende aan het licht brengen om uiteindelijk daarmee de deelvragen te beantwoorden.

1.4 Conceptueel model In dit onderdeel zal ik het probleem naar voren brengen en analyseren. Hierna zal ik het causaal verband uitleggen tussen de oorzaken en gevolgen Het laatste jaar zijn er een aantal wijzigingen ingevoerd en voorgesteld in het woningwaarderingsstelsel. Het woningwaarderingsstelsel is het systeem om de maximale redelijke huurprijs voor een woning vast te stellen. De wijzigingen die al aangenomen zijn, zijn de extra schaarstepunten. Dit zijn extra woningwaarderingspunten die per 1 oktober 2011 zijn ingevoerd. Als er een contract na 1 oktober 2011 wordt getekend en als de WOZ-waarde boven een waarde van €2.900 per m2 ligt, dan krijgt een woning automatisch 25 extra woningwaarderingspunten. Als de WOZ-waarde van een woning onder een waarde van €2.900 per m2 ligt, dan krijgt een woning extra 15 extra woningwaarderingspunten erbij. Daarnaast is het energielabel per 1 januari 2011 ingevoerd. Dit label is ingevoerd om de energieprestatie van woningen te verbeteren. Door deze verandering is het huidige woningwaarderingsstelsel veranderd op een aantal punten (dit zal ik verder toelichten ). Als een woning zeer energiezuinig is, krijgt de woning een AA++ label, dit staat gelijk aan 40 punten. De extra punten zijn de oorzaken die ervoor hebben gezorgd dat de huurprijzen stijgen. Bij zittende huurders zal een label niet doorberekend worden in de huurprijs. Maar bij nieuwe verhuur zal het label wel worden meegenomen. Hierdoor zullen de huurprijzen stijgen.

7

2. Onderzoeksopzet, onderzoeksmethode en rechtvaardiging 2.1 Dataverzamelingsmethode Welke gevolgen heeft de verwachte stijging van de maximale huur voor de betaalbare woningvoorraad in Amsterdam Centrum? Ik heb gekozen voor een casestudy. De reden dat ik voor een casestudy heb gekozen is omdat ik professionals wil interviewen die veel te maken hebben met de actuele veranderingen in het huurrecht met betrekking tot de huurprijzen. Het onderzoek bestaat uit interviews met professionals binnen de woonsector en een woningzoekende. Ik heb ervoor gekozen om één huurder en 3 professionals in de woonsector te ondervragen omdat zij het meest te maken krijgen met de wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel. De professionals zijn een docent huurrecht (Anneke de Kluyve), een beleidsmedewerker van Huurdersvereniging Amsterdam (Bastiaan van Perlo) en een huurrechtadvocaat (mr. Frans Panholzer). De woningzoekende (Martine Wolf), is een huurster in de binnenstad die te maken krijgt met de stijgende huurprijzen omdat zij moet verhuizen. De professionals die ik ga interviewen hebben allemaal veel te maken met huurders en krijgen regelmatig signalen over de stijgende huurprijzen bij nieuwe verhuur. Ik zal de respondenten telefonisch benaderen om een afspraak met ze te maken om persoonlijk langs te komen voor een interview. Van het interview zal ik overigens een geluidsopname te maken. Daarnaast ga ik aan de hand van een aantal “fictieve” scenario's onderzoek doen om de stijgende huurprijzen in kaart te brengen. Als dit allemaal duidelijk in kaart is gebracht, kan het Wijksteunpunt Wonen de consequenties signaleren naar de politiek. De opdrachtgever wil uiteindelijk een rapport uitbrengen waarin de consequenties worden weergegeven en wat het zal betekenen voor de betaalbare woningvoorraad. Ik heb gekozen voor een kwalitatieve benadering van het onderzoek, omdat er diepgaande informatie gewenst is. De onderzoekstrategie die ik erbij heb gekozen is een diepgaand onderzoek omdat ik van mijn respondenten meer informatie wil dan alleen maar een antwoorden zoals ja of nee. Ik verwacht dat niet iedereen dezelfde mening heeft over de wetswijzigingen en daarom wil ik minimaal van 4 verschillende mensen een mening hebben. Ik richt mij hier alléén maar op de betaalbare woningvoorraad en ik richt mij ook alléén op Amsterdam centrum. Bij het interviewen maak ik gebruik van open vragen, waarbij de respondent niet- oppervlakkige antwoorden zal geven. Als ik merk dat een professional meer over dit onderwerp weet ben ik ook van plan om erop door te vragen. Casestudy: Om een antwoord te krijgen op mijn deelvragen ga ik professionals en één woningzoekende interviewen. Hiernaast heb ik er ook voor gekozen om mijn eigen waarnemingen toe te voegen door een aantal scenario's te schetsen. Dit zal ik doen door puntenberekeningen te maken waarbij ik een aantal aspecten in kaart breng zoals: de 4 factoren en verschillende oppervlaktes van een woning. Een puntentelling is een overzicht met de aspecten in de woning en de fictieve punten die je moet meenemen. Zoals de oppervlakte van de woonruimte, de luxe aspecten in de woning , de omgeving etc etc. Aan de hand van de wijzigingen die al zijn ingevoerd en aan de hand van de wijzigingen die al voorgesteld zijn zal ik fictieve adressen bedenken en een puntentelling maken om op een huurprijs van € 646,66 (= liberalisatiegrens vanaf 1/1/2012) uit te 8

komen. Hiermee wil ik duidelijk laten zien dat je al bijvoorbeeld met een woonoppervlakte van x aantal vierkante meters met de extra maatregelen boven de liberalisatie grens zit en dat het een vrije sector woning is. 2.2 Validiteit Ik zal er naar streven om een zo valide mogelijk onderzoek te bereiken, dit wil ik doen door de juiste vragen te stellen en om de juiste personen te interviewen. Om een valide onderzoek te bereiken zal ik respondenten interviewen die op de hoogte zijn van de actuele veranderingen, zij weten immers waar ze het over hebben. Een belangrijk criterium van de huurder moet zijn, dat de huurder een woningzoekende is en dat de huurder al een geruime tijd een betaalbare woning aan het zoeken is. ( Met betaalbaar bedoel ik dat de huurster een woning zoekt die bijna even duur is als waar hij/zij nu in woont.) Daarnaast moeten de juiste soort vragen gesteld worden die alleen te maken hebben met dit afgebakend onderwerp. Voordat ik met mijn interview begin, ga ik de respondent kort vertellen waar mijn onderzoek over gaat en welke factoren ik ga onderzoeken. Ik zal dan uitleggen dat er een aantal wijzigingen zijn ingevoerd in het WWS en dat er plannen op tafel liggen om het WWS te veranderen. Ik zal aan de respondent vragen of hij /zij op de hoogte is over de actualiteiten van de vier factoren. 2.3 Betrouwbaarheid Het onderzoek is betrouwbaar, omdat ik gebruik zal maken van informatie die ik ga werven van mensen die in het werkgebied zitten en tevens hebben deze personen ook te maken met de actuele veranderingen die zich voordoen. Het zijn allemaal professionals die erg nauw samenwerken met huurders (behalve de docent.) Zij weten waar zij het over hebben en dit maakt het betrouwbaar. Een tekortkoming van dit onderzoek is dat ik niet voldoende woningzoekenden kan interviewen. Gezien mijn onderzoeksvraag zijn de woningzoekenden en de huurders die willen doorstromen het meest de dupe door de stijgende huurprijzen. Het zou dan beter zijn geweest als ik meer huurders kon interviewen. Gezien het tijdgebrek is het niet mogelijk om meer dan één huurder te interviewen. 2.4 Representativiteit Tijdens dit onderzoek is het niet mogelijk iedereen uit de populatie deel te laten nemen aan dit onderzoek. Het is bijvoorbeeld niet mogelijk om alle huurders in het centrum van Amsterdam te interviewen die een woning aan het zoeken zijn. Ook is het niet mogelijk om elke professional binnen de woonsector te interviewen die met huurders, woningzoekenden en de woonvoorraad te maken heeft.

9

3. Huurprijs en huurverhoging In dit hoofdstuk beschrijf ik wat de regelgeving is omtrent de hoogte van de huur en welke regels en over de huurverhogingen. In het huurrecht, woonruimte is de contractvrijheid voor de verhuurder op aanzienlijk veel punten beperkt. 3.1 Wat is de regelgeving omtrent de hoogte van de huur en de huurverhoging. De hoogte van de huur De maximaal aantal woningwaarderingspunten die aan een woning worden toegekend corresponderen met de maximale redelijke huurprijs. In het stelsel voor zelfstandige woonruimte worden punten toegekend voor de kwaliteit van de woonruimte, de woonvorm en woonomgeving. Naast de genoemde plus punten, zijn er tevens aftrekpunten, dit zijn punten die afgetrokken worden als er een feitelijk sprake is van bepaalde omstandigheden, die aftrekpunten in de woningwaardering rechtvaardigen. Hierbij moet gedacht worden aan ernstige geluidsoverlast door weg-, spoor- en vliegverkeer of door industrie, ernstig verval van de buurt, aan hinder door stadsvernieuwingsactiviteiten en aan voortdurende bodem- of luchtverontreiniging. 3.2 Er zijn drie redenen mogelijk voor een jaarlijkse huurverhoging Ten eerste is er de gebruikelijke jaarlijkse huurverhoging die niet boven het jaarlijks vastgestelde maximum mag uitkomen. Conform de richtlijnen volgens Art. 7:250 BW heeft verhuurder de mogelijkheid om de huur met de jaarlijkse inflatiepercentage te verhogen. Ten tweede kan de verhuurder na verbetering aan de woning tussentijds de huur verhogen. En ten derde mag de verhuurder bij het opnieuw verhuren van een kamer of woonruimte de huur verhogen tot het maximum, aan de hand van het puntenstelsel. 3.3 Extra huurverhoging hogere inkomens Hoewel het geen gevolgen zal hebben voor de huurprijzen, wil ik er toch even ingaan op de huurverhoging van 5% voor de huurders die meer dan €43.000 bruto per jaar verdienen. Deze huurders krijgen mogelijk een huurverhoging van 5% extra, naast de gebruikelijke jaarlijkse huurverhoging. Het doel van deze interventie is om scheefwonen tegen te gaan en om huurders met een inkomen boven de €43.000 te stimuleren om te gaan huren in de vrije sector of om een woning te kopen. De verhuurder dient er eerst achter te komen of zijn/ haar huurders een inkomen boven €43.000 hebben. Om erachter te komen of de huurders boven of onder deze inkomensgrens zitten, dient de verhuurder navraag te doen bij de Belastingdienst. De Eerste Kamer moet deze maatregel nog goedkeuren.

10

4. Wijzigingen die al in werking zijn getreden In dit hoofdstuk breng ik de wetswijzigingen in kaart die dit jaar zijn ingevoerd en die al invloed hebben op de huurprijzen van nieuwe huurcontracten. Gedurende mijn stagejaar ben ik wekelijks huurders tegengekomen in Amsterdam Centrum die te maken kregen met de schaarstepunten en het energielabel.

4.1 Welke wijzigingen hebben er plaatsgevonden het afgelopen jaar? 25 of 15 extra punten voor woningen die zich in de schaarste gebieden bevinden Huurwoningen met een WOZ-waarde hoger dan €2.900 per m2 krijgen er 25 extra woningwaarderingspunten bij vanaf 1 oktober 2011. Dit betekent dat de maximale huurprijs van een woning met €123,- omhoog gaat. De overige huurwoningen met een WOZ-waarde onder de €2.900 krijgen 15 extra woningwaarderingspunten toegekend, wat resulteert tot een huurverhoging van €73 euro. Deze AMvB geldt voor 140 gemeenten in Noord-Holland, Noord-Brabant, Utrecht en Gelderland.2 Amsterdam valt onder het schaarstegebied. In de meeste gevallen in het Centrum is de WOZwaarde boven €2.900 per m2. Gedurende mijn stageperiode heb ik rapporten van de Huurcommissie bekeken en daaruit blijkt dat de woningen in Amsterdam Centrum in bijna alle gevallen 25 schaarstepunten toegekend krijgen. Gezien de gegevens van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, blijkt dat de sociale huurwoningen in bezit van corporaties in heel Amsterdam, 60 % van de alle (corporatie) woningen een WOZ-waarde hebben van boven de €2.900 per vierkante meter. Ook zijn er gegevens bekend over het aantal sociale huurwoningen in Amsterdam Centrum die een WOZ-waardering hebben van boven de €2.900 per vierkante meter. 98% van alle sociale huurwoningen in bezit van corporaties in Amsterdam Centrum hebben een WOZ-waardering boven €2.900 per vierkante meter. In tegenstelling tot Amsterdam Zuidoost, daar hebben slechts 3% van de woningen in de sociale huur, in bezit van corporaties, een WOZ-waarde van €2.900 per vierkante meter. 3

Energielabel Op 8 maart 2011 heeft de Tweede Kamer gestemd over de invoering van het Energielabel in het woningwaarderingsstelsel4. De energieprestatie speelt nu een grotere rol in de berekening van het puntenaantal. Een energielabel laat zien hoe zuinig een woning is. Vanaf 1 juli 2011 heeft het energielabel een plek gekregen in het Woningwaarderingsstelsel. Deze invoering of wijziging houdt in dat er geen geen punten meer worden gerekend voor de CV- ketel, isolatie en dubbel glas. In plaats van het bovengenoemde komt er het geregistreerde energielabel of het bouwjaar.

2 3 4

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stb-2011-407.pdf http://www.afwc.nl/nieuws/252-federatie-berekent-effecten-toevoeging-25-punten-wws.html http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-woning

11

Hierbij een overzicht van het soort label met de bijbehorende punten:

Energielabel label A++ label A + label A Label B label C Label D Label E Label F label G

eengezinswoning 44 40 36 32 22 14 8 4 0

meergezinswoning 40 36 32 28 15 11 5 1 0

Een woning met een A++-label stookt in theorie dus vier keer minder energie dan een woning met een D-label. Men stookt in een woning met een G label veel meer omdat er bijvoorbeeld geen voorzieningen zijn zoals dubbelglas. Hiervoor wordt dan een laagste label aan toegekend en dat is een G-label. Dit staat gelijk aan 0 woningwaarderingspunten. Als er sprake is van een G- label en als er geen label aanwezig is, geldt het bouwjaar. Zie volgend tabel overzicht.

eengezinswoning label A Label B Label C Label C Label D Label E Label F Label F

meergezinswoning label A label B label C label C Label D Label E Label F Label F

Bouwjaarklasse 2002 t/m later 2000 t/m 2001 1998 t/m 1999 1992 t/m 1997 1984 t/m 1991 1979 t/m 1983 1977 t/m 1978 1976 en ouder

Het plan om de Rijksmonumenten toeslag te verhogen Op 20 april 2012 heeft het demissionair kabinet een voorstel naar de Tweede Kamer gestuurd, waarin de maximale huurprijs van Rijksmonumenten fors wordt verhoogd. Het plan houdt in om bij alle nieuwe verhuringen van rijksmonumenten 50 extra punten toe te kennen. 50 punten staat gelijk aan € 246 meer huur. Bij de toekenning van deze punten wordt er niet gekeken naar hoe klein of hoe slecht de woning onderhouden is. De Huurdersvereniging Centrum gaat hier tegenin en heeft een brief gestuurd naar de leden van de Eerste en Tweede Kamer. De nieuwe maatregelen zou dan in de plaats van de nu geldende 30% monumententoeslag regeling komen. Over de wijzigingen die al aangenomen zijn zoals de schaarstepunten en het energielabel, heb ik Bastiaan van Perlo van de Huurdersvereniging Amsterdam geïnterviewd over zijn mening en hoe hij er tegenaan kijkt. Bastiaan van Perlo vindt de extra 25 punten voor de schaarstegebieden een slecht plan. Hij geeft aan dat de doelstelling doorstromen moeten zijn. Doorstroom in de woonmarkt is dus zeker niet wat er nu gebeurd in Amsterdam Centrum. Door deze maatregel is de kwaliteit van de woning niet meer garant te stellen. Ook werkt de marktwerking in huren tegen de sociale sfeer in de stad. Door de 25 schaarstepunten zal volgens Van Perlo een derde van de woningvoorraad geliberaliseerd worden in de toekomst. Er zullen dan weinig woningen beschikbaar zijn voor lage 12

en middeninkomens. “Meerverdieners” moeten dan meer betalen voor een huurwoning vanuit hun inkomen. Lage inkomensgroepen moeten ook meer gaan betalen en dat brengt gevolgen met zich mee zoals armoede. De invoering van het energielabel vindt Van Perlo een minder slecht plan. Een nadeel is het gevolg dat het energielabel ervoor zorgt dat de huurprijs naar boven gedreven wordt. Een voordeel hiervan is dat de energiekosten zullen dalen van de huurders, dus dat is wel gunstig voor de huurders. Vooral voor het milieu aspect is het ook goed. Maar de combinatie van de schaarstepunten en het energielabel haalt het doel te niet. Het beoogde effect gaat erdoor verloren. In tegenstelling tot wat Anneke de Kluyve docent huurrecht vindt, zij is van mening dat de punten die voor het label worden afgegeven niet in verhouding staat met het energieverbruik. Merkwaardig is ook dat Anneke Kluyve, vindt dat er vier jaar geleden minder mogelijkheden waren voor verhuurders om de huurprijzen te verhogen. Nu zijn er verschillende mogelijkheden om de huurprijs te verhogen bij nieuwe verhuur. Over de veranderingen over het afgelopen twee jaar vindt Bastiaan van Perlo dat alle corporaties afspraken aan het overtreden zijn, zoals het niet nakomen van de aanbiedingsafspraken die gemaakt zijn met de Corporaties. Corporaties vinden dat zij de marktwerking meer moeten gebruiken, hierdoor wordt de stad minder leefbaar. Van Perlo vindt dat je scheefwoners meer moet belasten in plaats van lage-inkomensgroepen, op het moment dat scheefwoners te goedkoop huren. Opmerkelijk is ook dat er vroeger geen 100% van de huurprijs gevraagd werd maar juist eronder. Rochdale vroeg in het verleden 80% van de maximale redelijke huurprijs. De afgelopen 2 jaar worden er steeds minder sociale huurwoningen beschikbaar gehouden voor sociale huur. De corporaties die 100% van de maximale redelijke huurprijs vragen zijn Ymere, de Key en de Alliantie. Daarna volgden de andere corporaties die nog niet 100% van de maximale redelijke huurprijs vroegen en dat zijn Rochdale, Stadgenoot en Eigen Haard. * Op 23 april 2012 heeft demissionair minister Spies van Binnenlandse zaken besloten het voorstel om de rijksmonument toeslag te vervangen met 50 woningwaarderingspunten. Dit betekent dat de Rijksmonumententoeslag verhoogd zal worden, als de Tweede Kamer daarmee instemt.

13

5. Voorgestelde wetswijzigingen 5.1 Welke wijzigingen zijn er voorgesteld dit jaar Het plan om de woonomgevingspunten te vervangen door de Leefbarometer Het college van Burgemeester en Wethouders heeft op 12 juli 2011 de beleidsnotitie 'marktpositie middensegment' vastgesteld. In de notitie pleit B&W er onder andere voor dat de populariteit van de woonomgeving beter tot uitdrukking moet komen in de hoogte van de huur. In het huidige puntenstelsel kunnen er maximaal 25 punten worden toegekend aan de omgevingswaarden. Aan de hand van 24 factoren wordt de waardering berekend over het algemeen. In deze waardering zou er volgens Burgemeester en Wethouder ruimte moeten zijn om de toekenning van punten omtrent de buurtaantrekgelijkheid, onderhoudstoestand van de woonomgeving, de verkeersonveiligheid, winkels en stedelijke voorzieningen te wijzigingen. De Huurcommissie is de instelling die zich zal buigen over het actualiseren van de woonomgevingspunten. Gezien de grootte van het aantal adressen in Amsterdam Centrum die opnieuw getoetst zouden moeten worden op alle 16 aspecten zou het voor de Huurcommissie niet mogelijk zijn om alle aspecten te toetsen. In plaats van het actualiseren van de woonomgevingspunten is er een eenvoudiger systeem bedacht om alsnog de woonomgevingspunten met een vernieuwde systeem te herzien. Het oude systeem (16 indicatoren, die voor Amsterdam Centrum gelden) zou dan komen te vervallen en het plan is om een Leefbarometer in te voeren. Leefbarometer De leefbarometer is een instrument die de leefbaarheid van en ontwikkeling in wijken en buurten vaststelt met behulp van 49 indicatoren.5 Hiermee worden gebieden beoordeeld op positief tot zeer negatief. Met dit instrument worden niet alleen fysieke indicatoren meegenomen. Sociale aspecten zoals op het gebied van bevolkingssamenstelling en de sociale samenhang in een gebied worden hierin ook meegenomen. De Als een gebied erg slecht scoort, is er een ondergrens van 7 punten. De maximum aantal punten die toegekend worden zijn ook in het nieuwe systeem 25 punten. Effecten Het inzetten van de Leefbarometer leidt tot grotere verschillen tussen de gebieden binnen en buiten de ring. Bij de Leefbarometer worden namelijk ook sociale aspecten meegewogen, die meer geografische variatie kennen dan de fysieke aspecten. Voor de binnenstad van Amsterdam zou het betekenen dat de woonomgevingspunten verhoogd zullen worden (en niet verlaagd). Daarom hierbij een kort voorbeeld, de woonomgevingspunten voor de Willemstraat zijn in de huidige puntentoekenning 12,5 punten. Volgens de Leefbarometer moet dit gewijzigd worden naar 19 punten. Dit is een stijging van de woonomgevingspunten van 52% gezien de huidige telling. Ook aan de Amstelveld is er een verhoging van de woonomgevingspunten. In de huidige puntentelling heeft Amstelvel 13,5 punten en volgens de Leefbarometer moet dit 22 punten zijn, dit is een stijging van 63%. Het Oudekerksplein telt nu 7 woonomgevingspunten, volgens het leefbarometer moet dit 16 punten zijn, dit is een stijging van 128%. Gezien de verhoging is dat een drastische verandering in de woonomgevingspunten.

5 http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2009/07/21/de-leefbaarometer-geactualiseerd.html

14

6. Wat zijn de gevolgen van de stijgende huurprijs voor de woonvoorraad, voor de woningzoekenden in Amsterdam Centrum? Om de gevolgen in kaart te brengen heb ik een aantal meningen van professionals in de woonsector in kaart gebracht. Daarnaast bespreek ik een aantal gevolgen die al zichtbaar zijn in de stad. Volgens huurrechtadvocaat Frans Panholzer zullen de schaarstepunten geen positieve werking hebben, want er zijn onvoldoende woningen in de sociale sector beschikbaar. Samenwoners, mensen die het huis uit willen, mensen die een tweede kind verwachten en mensen die die niet meer de trap op kunnen lopen worden het meest geraakt door deze maatregel. Het Wijksteunpunt wonen Centrum heeft vanaf februari 2012 bijgehouden hoeveel woningen er in Amsterdam Centrum worden aangeboden door de corporaties via Woningnet. Hiervoor verwijs ik naar de volgende bijlage. Hierin is te zien dat er op de website van Woningnet in februari maar 3 woningen werden aangeboden in Amsterdam centrum, in maart 30 woningen, in april 9 woningen, in mei 29 woningen en in juni nog maar 8 woningen. De rest van de woningen die aangeboden worden zijn woningen met een huurprijs boven de €664,66. Het aanbod is heel klein en Bastiaan Van Perlo (HA) bevestigt dit. Hij geeft aan dat hij de woningen op woningnet heeft geteld en hij ziet dat de huurwoningen bijna allemaal boven de 665 euro uitkomen en dat hiermee de aanbiedingsafspraken met de corporaties niet worden behaald. Van Perlo geeft ook aan dat hij huurders hier vaak over hoort klagen en dat zij niet kunnen doorstromen (verhuizen naar een andere woning). Huurders die van een grotere naar een kleinere woning willen verhuizen hebben te kampen met problemen vanwege de stijgende huurprijzen en Huurders die groter willen wonen ondervinden ook problemen. Dit brengt als gevolg mee dat zij niet kunnen verhuizen en maar blijven zitten in hun huidige woning. De huurders die het meest hoorbaar zijn, zijn studenten, starters op de woonmarkt zijn helaas niet hoorbaar, aldus Van Perlo. Via het Meldpunt Donnerhuren kreeg Van Perlo melding van huurders die niet konden verhuizen, 70% van de gevallen had geen mogelijkheid om te verhuizen vanwege deze (25 schaarstepunten) maatregel. De signalen die hij krijgt zijn onder andere dat de huren te hoog zijn en de huurders die al verhuisd zijn klagen over dat de kwaliteit van de woning in verhouding met de prijs die niet klopt. Ook heb ik de woningzoekende, mevrouw de Wolf, naar haar mening gevraagd of de stijgende huurprijzen de woningvoorraad negatief of positief zal beïnvloeden. “De stijgende huurprijzen hebben een negatief effect op de woningvoorraad, er zullen hierdoor meer expats komen wonen, je zult meer mensen in één woning krijgen. Vooral jongeren zullen meer gezamenlijk een woning huren, omdat de huurprijzen anders onbetaalbaar zullen zijn.”

15

7. Wat vinden de woningzoekende en professionals binnen de woonsector van de maatregelen en de daardoor stijgende huurprijs in Amsterdam centrum?

Er is met de corporaties afgesproken dat er ieder jaar 7500 woningen moeten worden aangeboden over de hele stad. Dit wordt niet behaald, 7000 woningen worden niet eens behaald. Zie bijlage aanbiedingsafspraken. Van Perlo vindt dat er met de corporaties nieuwe afspraken gemaakt moeten worden hierover. Mevrouw de Wolf, woningzoekende, 21 jaar woonachtig in Amsterdam Centrum. Zij betaalt op dit moment een huurprijs van €232. Zij geeft aan dat de huurprijzen de afgelopen twee jaar flink zijn gestegen. Zij merkte dit vooral op het moment dat zij op zoek was naar een woning en geen woning kon vinden met een huurprijs die gelijk staat aan de huur die zij op dit moment betaalt én kan betalen. “Ik kan alleen maar woningen vinden boven de € 664. Ik heb nu wel een woning gevonden van €672. Ik krijg wel huurtoeslag, maar ik ga wel €100 meer betalen dan voorheen“, aldus woningzoekende, mevrouw de Wolf. Door de stijgende huurprijzen vindt advocaat Panholzer dat de woningvoorraad negatief beïnvloed zal worden. Hoe hoger de huurprijs, hoe meer leegstand er is, vindt hij. De verhuurders zitten te wachten op expats om de woning te verhuren. Vroeger werd een verhuurder gedwongen om te verhuren. Daarnaast bouwen de verhuurders niet meer, dit heeft allemaal negatieve gevolgen voor de woningvoorraad. Mr. Panholzer geeft aan dat geschillen tussen huurders en verhuurders rondom renovatie vaak voorkomen bij de rechter. De verhuurder wil de huurder dan uit de woning krijgen omdat de renovatiewerkzaamheden uitgevoerd moeten worden. De huurder moet dan een vervangende woonruimte vinden en dat is met de stijgende huurprijzen in de meeste gevallen een probleem. De verhuurder voert dan bij de rechter op dat er voldoende woningen zijn in de vrije sector en dat de huurder de mogelijkheid heeft om te verhuizen. Bij de rechter geeft mr. Panholzer aan dat woningen in de sociale huursector niet op voorraad zijn. Er zijn namelijk ook een aantal andere gronden waarmee de verhuurder de huurder uit een woning kan krijgen en waar mr. Panholzer mee te maken krijgt. Zijn cliënten kloppen bij hem aan als zij te maken krijgen met verhuurders die de huur opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Het komt weleens voor dat zijn cliënt geen betaalbare woonruimte meer kan vinden in de stad en daardoor noodgedwongen de stad uit moet vanwege de te hoge huurprijs. Hij geeft aan dat hij dit vaker aangeeft bij de rechter, maar de rechter hoeft hierin niet te beslissen. Mr. Panholzer vindt dat de rechter daar anders over moet denken en dat dit aspect ook meegenomen moet worden in zijn beslissing. Het feit dat de huurder de woning moet verlaten vanwege renovatiewerkzaamheden en daardoor moet verhuizen en niet meer een betaalbare woning kan vinden is slecht geregeld. Op dit moment heeft mr. Panholzer 93 lopende zaken, waarvan 28 zaken te maken hebben waarbij de huurder hulp zocht bij problemen op het gebied van renovatie en ontruiming. Daarnaast heeft hij 2 lopende zaken, waarbij de verhuurder wegens dringend eigen gebruik de huurder de woning uit wil hebben. 16

8. Wat betekent de stijgende huurprijs voor de diversiteit van de bewoners in Amsterdam centrum? Over de diversiteit van de stad vindt Bastiaan van Perlo van Huurdersvereniging Amsterdam het een groot probleem als alle woningen geliberaliseerd worden. De ouderen op de derde verdieping zouden nooit meer kunnen verhuizen naar een lagere woning in de stad. Meer expats komen in de stad te wonen. Er zullen hierdoor meer huurders samen met elkaar een woning huren om de hoge huurprijs te kunnen betalen. Dit komt volgens Van Perlo vaak voor bij studenten, maar er zal hierdoor meer sprake zijn van niet-studenten die samen met elkaar een woning huren. Dit laatste zal veel voorkomen bij startende huurders. In tegenstelling tot de andere respondenten vindt mr. Panholzer dat er niet veel zal veranderen. Zoals het er nu uitziet zullen alleen Amsterdammers, expats en toeristen de stad bewonen. In een 6 kamer woning woont er nu 1 persoon vanwege een hoog inkomen. Dit is wat er nu al is en dat zal zo blijven. Er zou een meer gemengde bevolking moeten zijn en niet alleen hogereinkomensgroepen. Er is al een wachttijd van langer dan 10 jaar voor Amsterdam Centrum, de stad is niet toegankelijk. Woningen worden al boven de liberalisatiegrens verhuurd, dit probleem is al gaande, aldus mr. Panholzer.

17

9. Puntentellingen met de wijzigingen in het WWS en de voorgestelde aspecten meegenomen. Om beter in kaart te brengen wat de gevolgen zouden kunnen betekenen voor de woningvoorraad heb ik aan de hand van fictieve scenario's een aantal situaties geschetst. 9.1 Voorbeeld 1 Schaarstepunten met enkele luxe voorzieningen in de woning. Een woning in Amsterdam Centrum aan de Tweede Weteringsplantsoen met de volgende punten: Oppervlakte woonruimte 59 m2

: 59,00 punten

Overige ruimten 3 m2

:

2,25 punten

Keuken:

:

5,25 punten

:

4,00 punten

– Inbouw oven 0,75 - Inbouw vries/koelcombinatie1,25 - Inbouw vaatwasser 1,25 - Inbouw RVS afzuigkap 0,75 - kookplaat 1,25 - Lengte aanrecht 1,60 m2 Energielabel: geen Technische installaties

: 12,00 punten

Prive HR- ketel 5 combi-ketel 1 3 Verwarmd vertrekken 6 Sanitair:

: 14,50 punten

- Toilet 3 - Bad 6 - Design radiator 0,25 - Douche 4 - Extra wand betegeling 0,25 - Schuifwand aluminiumframe 1 Woonvorm begane grond

6

:

6,00 punten

Woonomgevingspunten

: 16,00 punten

Schaarstepunten 25

: 25,00 punten Totaal :143

punten

De maximale redelijke huurprijs behorend bij 143 punten is €668,65. 18

Aan de hand van de bovenstaande puntentelling is te zien dat een woning van 59 m2 een maximale redelijke huurprijs bereikt over de €664,66. De huurprijs van deze woning is €668,65. Het is maar een verschil van €3,99 zou men denken. Dit betekent dat deze woning geliberaliseerd is. Het gaat om een vrij standaard woning, met niet te veel luxe. Als de schaarstepunten niet meegerekend zouden worden zou deze woning 118 punten hebben. Dit staat gelijk aan een maximaal redelijke huurprijs van €545,61. Deze woning zou, zonder de schaarstepunten niet geliberaliseerd zijn. Een zittende huurder wordt niet geraakt door de schaarstepunten, omdat het niet mogelijk is om deze punten door te berekenen bij huurcontracten die voor 1 oktober 2011 zijn ingegaan. Huurders zie een contract na 1 oktober 2011 zouden tekenen krijgen wel met de verhoogde huur van € 668,65 te maken. Dit betekent dat er geen huurbescherming is voor de huurder. Dat betekent dat als een huurder een onderhoudsgebrek heeft, naar de Kantonrechter moet gaan. Dit brengt hogere proceskosten met zich mee dan bij de Huurcommissie.

9.2 Voorbeeld 2 met de een Energielabel en de schaarstepunten Een woning in Amsterdam Centrum aan de nieuwe Prinsengracht met de volgende punten: Oppervlakte woonruimte 62 m2

: 62,00 punten


:

2,25 punten

:

4,00 punten

Keuken: - Lengte aanrecht 1,60 m2 Energielabel: B

: 34,00 punten

Technische installaties

: 10,00 punten


:

8,00 punten

Woonvorm begane grond

:

6,00 punten

Woonomgevingspunten

: 17,00 punten

Schaarstepunten

: 25,00 punten

- Toilet 3 - Wastafel 1 - Douche 4

Puntentotaal: 169

punten

De maximale redelijke huurprijs behorend bij 169 punten is € 796,60 19

Aan de bovenstaande woning is te zien dat er geen extra luxe in de woning zit (zoals bijvoorbeeld inbouw apparatuur in de keuken). De woning heeft een energielabel B, dit staat gelijk aan 34 punten. Ervan uitgaande dat dit contract nu wordt getekend, betekent het dat ook zonder de schaarstepunten de huurprijs voor deze woning op een maximale redelijke huurprijs van €673,57 zou zitten. Ook zonder de schaarstepunten zou een woning van 62 m2, zonder luxe geliberaliseerd zijn. Het energielabel brengt de maximale redelijke huurprijs al omhoog, maar met de schaarstepunten is te zien dat effect alleen maar sterker wordt. Kortom, in dit onderzoek, onderzoek ik de gevolgen van de verwachte stijging. Hiermee wil ik duidelijk maken dat ik mij richt op contracten die nu worden getekend en dat betekent dat de schaarstepunten wel worden meegenomen in de berekening van de maximale redelijke huurprijs.

9.3 Voorbeeld 3 met toepassing van de Schaarste punten Een woning in Amsterdam Centrum aan de Montelbaanstraat met de volgende woningwaarderingspunten: Oppervlakte woonruimte 76 m2

: 76,00 punten


:

2,25 punten

:

4,00 punten

Keuken: - Lengte aanrecht 1,60 m2 Energielabel: geen Technische installaties

: 10,00 punten


:

8,00 punten

Woonvorm eerste verdieping

:

3,00 punten

Woonomgevingspunten

: 14,50 punten

Schaarste

: 25,00 punten


Puntentotaal :143

punten

De maximale redelijke huurprijs behorend bij 143 punten is €668,64. Aan de hand van dit bovenstaande voorbeeld is te zien dat een woning van 76 m2, heel eenvoudig geliberaliseerde woning kan worden. 20

9.4 Voorbeeld 4 Een woning met een monumentale status Een woning in Amsterdam Centrum aan de Utrechtsestraat met de volgende woningwaarderingspunten: Oppervlakte woonruimte 46 m2

: 45,00 punten


:

2,25 punten

:

4,00 punten


: 10,00 punten


:

8,00 punten


:

3,00 punten

Woonomgevingspunten

: 13,25 punten

Schaarste

: 25,00 punten


Puntentotaal : 111

punten

De maximale redelijke huurprijs behorend bij 111 punten is €518,37. €518, 37 + 30% monumententoeslag is: €673,88. Hier is duidelijk te zien dat zonder de schaarstepunten de woning niet geliberaliseerd zou zijn want dan zou de woning maar 86 punten hebben. 86 punten staat gelijk aan een huurprijs van €401,62 + 30% monumententoeslag: €522,11. Kortom, deze relatief kleine woning van 45m2 zou met de Rijksmonumententoeslag en de schaarstepunten geliberaliseerd zijn. In de navolgende voorbeelden zal ik een aantal wijzigingen in kaart brengen voor een relatief kleine woning.

21

9.5 Voorbeeld 5 met de verwachte wijzigingen: Het vervangen van de 30% monumententoeslag naar 50 woningwaarderingspunten Een woning in Amsterdam Centrum aan de Utrechtsestraat met de volgende woningwaarderingspunten: Oppervlakte woonruimte 15 m2

: 35,00 punten


:

2,25 punten

:

4,00 punten


: 10,00 punten


:

8,00 punten


:

3,00 punten

(nieuwe)Woonomgevingspunten

: 50,00 punten


Puntentotaal :112

punten

De maximale redelijke huurprijs behorend bij 112 punten is €523,04. €523, 04 + 30% monumententoeslag: €679, 95. Rekening houdend met het feit dat er een huurcontract in de toekomst wordt getekend, komen er nog 25 schaarstepunten bovenop. Hiermee kom ik op een puntenaantal van 137 punten, dit correspondeert met een huurprijs van €639,79 + 30% monumententoeslag is €831,73. Zoals u zelf kunt zien gaat het in het bovenste voorbeeld wederom om een kleine woning van 35 m2. Dit betekent dat als de plannen van 20 april 2012 die door het demissionair kabinet zijn gestuurd, worden aangenomen, het drastische gevolgen zal hebben voor de bestaande woningvoorraad. Kortom, een woning met een maximale redelijke huurprijs van €831,73 is geliberaliseerd en dat betekent dat deze woning uit de betaalbare woningvoorraad verdwijnt. 22

9.6 Voorbeeld 6 met de verwachte wijzigingen: Het vervangen van de bestaande puntentoekenning voor de woonomgevingspunten met de Leefbarometer en de 25 Schaarstepunten met een energielabel C. Een woning in Amsterdam Centrum aan de Willemstraat met de volgende woningwaarderingspunten. Oppervlakte woonruimte 55m2

: 55,00 punten


:

2,25 punten

:

4,00 punten

Keuken: - Lengte aanrecht 1,60 m2 Energielabel: C

: 15,00 punten

Technische installaties

: 10,00 punten


:

8,00 punten


:

3,00 punten

Woonomgevingspunten

: 20,50 punten

Schaarste

: 25,00 punten


Puntentotaal : 143

punten

Een éénkamerwoning met een oppervlakte van 55m2, zonder extra luxe voorzieningen met een energielabel C zou geliberaliseerd zijn als de voorgestelde plannen over de Leefbarometer aangenomen zouden worden. De woonomgevingspunten voor de Willemstraat zijn in de huidige puntentoekenning 12,5 punten. Volgens de Leefbarometer moet dit gewijzigd worden naar 19 punten. Dit is een stijging van de woonomgevingspunten van ongeveer 50% gezien de huidige telling.

23

9.7 Tabel Effecten In onderstaande tabel heb ik een overzicht gemaakt van de maatregelen die nu al gevolgen hebben voor de maximale redelijke huurprijs en de maatregel die al voorgesteld is.

standaardwoning oppervlakte maatregel 15 punten Energielabel C + 22 punten Woonomgevingspunten ( leefbarometer) + 25 punten Schaarstepunten + 50 punten Monumententoeslag

Woonruimte 1:107 m2 Woonruimte 2: 85 m2 Woonruimte 3: 60 m2 Woonruimte 4:10 m2

overig ruimt. Isolatie Sanitair Keuken Buitenr. Woonvo. totaal 2,25 2,25 2,25 2,25

2 2 2 2

8 8 8 8

4 4 4 4

2 2 2 2

3 143 punten 3 143 punten 3 143 punten 3 143 punten

In deze tabel heb ik een woning opgenomen met standaard voorzieningen, zoals een bergruimte, dubbele beglazing, een douche, een wc, een wastafel, een aanrecht, privé buitenruimte en een woning op de eerste verdieping. Ik heb opzettelijk geen woonomgevingspunten meegenomen in het tabel. De woonomgevingspunten behoren altijd standaard bij een puntentelling. Maar gezien het voorstel die er ligt, om de woonomgevingspunten te vervangen met de Leefbarometer heb ik in het linker kolom de maximale punten voor de leefbarometer voor Amsterdam Centrum meegenomen. In woonruimte 4 is te zien dat er bij een oppervlakte slechts 10 m2, de woning al geliberaliseerd zou zijn met de aangenomen en voorgestelde maatregelen.

24

10. Conclusie 10.1 huurliberalisatie, minder huurbescherming en het krimpen van de betaalbare woningvoorraad De gevolgen van de stijgende huurprijzen zijn erg breed. Om te beginnen vinden bijna al mijn respondenten dat de cumulatie van de maatregelen die ertoe hebben geleid dat de huurprijzen stijgen te drastisch zijn. Sommigen zijn van mening dat de invoering van het energielabel en het aanpassen van de woonomgevingspunten geen slechte plannen zijn. Gezien de doelstelling van deze maatregelen worden deze twee maatregelen afgekeurd, maar men vindt wel dat de Woonomgevingspunten geactualiseerd moeten worden. Wel is opmerkelijk te horen dat men van mening is dat de cumulatie van meerdere aspecten zoals het energielabel + de schaarstepunten + aanpassing rijksmonumententoeslag + aanpassing woonomgevingspunten een te drastisch effect zullen geven op de huurprijs. De huurprijs zal dan volgens de huurder en professionals in de woonsector te ver omhoog schieten en daardoor zullen er steeds meer woningen geliberaliseerd worden bij nieuwe verhuur. Conclusie is dus dat de bestaande woningvoorraad zal krimpen, met als gevolg dat er minder woningen in de sociale huursector beschikbaar zullen zijn voor huurders. Dit is al duidelijk te zien aan het aanbod van de corporaties. Over het aanbod van de corporaties zijn afspraken gemaakt. Jaarlijks wordt er van de corporaties verwacht dat zij 7500 woningen aan bieden. Er is geconstateerd dat dit niet wordt gehaald. Volgens de fictieve voorbeelden is te zien dat een kleine woning met een oppervlakte van maar 46m2 al snel geliberaliseerd zal worden bij nieuwe verhuur. Ook wordt er door de respondenten aangegeven dat door deze maatregelen huurders tegen de armoedegrens zullen leven en ook financiële problemen krijgen. Huurders die het financieel niet aankunnen worden niet beschermd. Huurders hebben geen keuze en daarom belanden zij toch in woningen met een hoge maximale redelijke huurprijs. Naast het feit dat de woningen te duur zullen worden krijgt de stad ook te maken met woningen die geliberaliseerd worden. Woningen komen in de vrije sector markt terecht en dit brengt ook allemaal negatieve gevolgen met zich mee. Volgens de woningzoekende gaat het karakter van de stad verloren en er leven juist mensen in de stad die liefde hebben voor de omgeving. Door de stijgende huurprijzen zal de omgeving veranderen. De stad zal meer bewoond worden door hogere inkomensgroepen. Dit betekent dat huurders die al 20 of 30 jaar in Amsterdam centrum wonen en geen betaalbare woonruimte meer kunnen vinden, de stad moeten verlaten. Dan hebben we het over huurders die: – geen woning kunnen vinden, omdat zij een benedenwoning willen vanwege ouderdom; - huurders die graag willen verhuizen vanwege gezinsuitbreiding - huurders die noodgedwongen hun woning moeten verlaten als de rechter een verhuurder in zijn gelijk stelt bij dringend eigen gebruik en renovatiewerkzaamheden. Door de stijgende huurprijzen in Amsterdam Centrum is het voor de lage- en middeninkomens steeds moeilijker om in het Centrum te komen wonen of om te verhuizen binnen het Centrum. Als men toch van plan is om de woning te verlaten dan komt men in een woning terecht die tegen de liberalisatiegrens aanzit, of al geliberaliseerd is. Als de huurder besluit om niet te verhuizen, vanwege de huurstijging, zoals nu al het geval is, zal er geen beweging meer zijn en dat zal de doorstroom niet bevorderen. Woningen komen niet vrij en nieuwe huurders, waaronder starters komen niet aan bod. 25

Kortom, de woningvoorraad wordt negatief beïnvloed, dit zal gevolgen hebben voor mensen die op de grens van de fiateringsgrens van de huurtoeslag zitten en met hun inkomen zal het moeilijk zijn om een nieuwe woning te vinden. Tevens hebben starters of lage-inkomensgroepen het ook moeilijk om een betaalbare woning te vinden omdat die gewoonweg nu al te duur is. De woningvoorraad is klein en door de liberalisatie van woningen zal de betaalbare woningvoorraad nog kleiner worden. De gevolgen voor de verwachte stijging van de maximale huur betekent dat de woonvoorraad onbetaalbaar zal worden voor lage-inkomensgroepen. Doordat de huurprijzen door verschillende factoren stijgen, zullen er behoorlijk veel sociale huurwoningen geliberaliseerd worden. 6 Voor geliberaliseerde woningen geldt het puntenstelsel niet en zijn er geen maximale huurprijzen. De verhuurder kan dus zelf bepalen hoeveel huur hij vraagt, ook mag de verhuurder zelf bepalen met hoeveel procent hij de huur verhoogt. 'Geliberaliseerd' betekent dus dat er veel minder regels zijn voor de huurprijs van de woning. De gevolgen van de huurverhogingen zijn onomkeerbaar. 10.2 Minder huurprijsbescherming Door de huurprijsbescherming hebben de huurders de mogelijkheid om bij de Huurcommissie een geschil voor te leggen omtrent de hoogte van de huurprijs. Dit kunnen huurders doen door een verzoekschrift in te dienen bij de Huurcommissie.7 Als een huurder de huurprijs te hoog vindt kan er een toetsing aanvang huurprijs worden gestart volgens artikel 7:249 BW. Met deze procedure is het namelijk mogelijk om de huurprijs te verlagen naar de maximaal redelijke huurprijs. Bij geliberaliseerde huurprijzen is de Huurcommissie niet bevoegd om een uitspraak te doen. Dat betekent dat je met een geliberaliseerd contract geen beroep kan doen op artikel 7:249 BW. Kortom, de huurprijs valt niet te verlagen en de huurder geniet geen huurprijsbescherming. Naast het feit dat de huurders geen aansprak kunnen maken op huurverlaging tot het maximaal redelijke, zijn er ook andere nadelige gevolgen. De huurder kan namelijk ook geen procedure meer starten bij de Huurcommissie om de volgende redenen: –

Bezwaar maken tegen huurverhoging volgens artikel 7:253.2 BW

- Huurverlaging aanvragen i.v.m. onderhoudsgebreken volgens artikel 7:257 BW - Servicekosten procedure starten volgens artikel 7:260 BW en 7:261 BW.

6 http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/wat-is-huurliberalisatie.html 7 http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/huurbescherming

26

11. Aanbevelingen Gezien het effect van een cumulatie van huurprijsopdrijvende beleidsmaatregelen, moet er snel ingegrepen worden om verdere liberalisatie van de betaalbare woningvoorraad tegen te gaan. Ook moeten de plannen van tafel om de huurprijs nog verder op te drijven. Aan de fictieve puntentelling is te zien dat bij een klein woonoppervlak van 46m2 de huurprijs al geliberaliseerd is. Hiermee is de betaalbaarheid van de woning niet te garanderen. De kwaliteit en de fysieke aspecten zouden een rol moeten blijven spelen bij het berekenen van de huurprijs. Het WWS moet verdedigd worden om de betaalbare woningvoorraad te behouden en de kwaliteit van de woning garant te stellen. Door de maatregelen die al zijn ingevoerd zal Amsterdam Centrum op termijn grotendeels bestaan uit geliberaliseerde woningen. Om de stad leefbaar en toegankelijk te houden zouden de huurprijzen niet geliberaliseerd moeten worden. Huurders zullen door al deze maatregelen niet verhuizen om daarmee de te hoge huurprijzen te ontkomen. Hierdoor zal er geen beweging zijn in de woningmarkt, wat nu ook al voorkomt. Door de maatregelen af te schaffen zouden huurders meer mogelijkheden hebben om te verhuizen, tevens zorgt dit voor een goede doorstroom in de stad. Huurders verhuizen van groter naar kleiner en van kleiner naar groter en starters vinden een betaalbare woning. Ook zouden de rechters zouden bij renovatiewerkzaamheden niet alleen in het voordeel van de verhuurder moeten beslissen. Zoals het in de wet is geregeld zou er ook echt gekeken moeten worden of er ook echt passende woonruimte voor de huurder is als de huurder een woning moet verlaten bij renovatie. Passende woonruimte betekent namelijk voor een huurder betaalbare woonruimte.

27

Kernbegrippenlijst Begrippenlijst n

Geliberaliseerde huurprijs

De huurprijs van uw woning is in twee gevallen geliberaliseerd. Allereerst als een huurder op of na 1 juli 1994 een woning is gaan bewonen met een huurprijs boven de toen geldende huurtoeslagengrens. Daarnaast als u huurder bent van een zelfstandige (dus geen kamer) die op of na 1 juli 1989 voor het eerst bewoond is met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens van het betreffende jaar. De huursubsidiegrens wordt ieder jaar op 1 juli aangepast. De huurtoeslaggrens per 1 januari 2012 is €646,66. n WOZ-waarde De WOZ waarde is de waarde van de woning volgens Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). De WOZ waarde wordt elke vier jaar door de gemeente opnieuw vastgesteld. De belastingdienst heeft de waarde in het economische verkeer nodig om de vermogensbelasting en het huurwaardeforfait te kunnen vaststellen. De huurders hebben de mogelijkheid om de WOZ-waarde op te vragen bij belastingdienst. n Energielabel Een energielabel is een waardering die gebruikt wordt om te meten hoe energiezuinig een woning is. Het energielabel is verdeelt in 7 klassen, A t/m G. A staat voor meest energiezuinig, G staat voor minst energiezuinig n WWS (Woningwaarderingsstelsel) Het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook puntensysteem genoemd, is een systeem om de maximale redelijke huurprijs voor een woning vast te stellen. Het wordt bij geschillen toegepast door de Huurcommissie. Huurders kunnen het systeem toepassen om te beoordelen of ze kansrijk bezwaar kunnen maken tegen een huurverhoging, of kansrijk een huurverlaging kunnen verlangen. n Woningen in de sociale sector Woningen in de sociale sector zijn woningen waarbij woningcorporaties eigenaar zijn. Bij verhuur vragen de corporaties of zij een maatschappelijk of economische binding met de regio hebben. Verder geldt de inkomensgrens voor sociale huurwoningen en is de maximale redelijke huurprijs volgens de woningwaarderingsstelsel lijdend voor het vaststellen van de huurprijs. n Woningen in de particuliere sector Woningen in de particuliere sector zijn woningen waarbij de particulier de eigenaar is van de woning in plaats van een corporatie.

28

n Woningen in de vrije sector Woningen met een huur boven de liberalisatiegrens van €664,66 per maand behoren tot de "vrije sector". Hierbij heeft een verhuurder meer vrijheid bij het bepalen van de huurprijs en de huurverhoging. Een verhuurder mag bij deze woningen dus vragen wat hij wil, een huurder kan wel binnen een half jaar na het aangaan van een huurcontract aan de Huurcommissie vragen om de woning te beoordelen. De Huurcommissie kijkt dan of de verhuurder terecht een geliberaliseerde huur vraagt. n Huurprijsbescherming Huurbescherming beschermt huurders tegen het opzeggen van de huur door de eigenaar of verhuurder. Zowel bewoners van zelfstandige als van onzelfstandige woningen hebben huurbescherming. Dit geldt ook voor huurders met een geliberaliseerd huurcontract. Medehuurders, medebewoners en onderhuurders hebben ook huurbescherming. n Rijksmonumenten Een rijksmonument is in Nederland een object die van algemeen belang is wegens de schoonheid, de betekenis voor de wetenschap of de cultuurhistorische waarde. Alle Rijksmonumenten staan ingeschreven in een register. n WOP (woonomgevingspunten) Met de woonomgevingspunten wordt de kwaliteit van de ligging van een woning (grootte, voorzieningen en dergelijke) in punten uitgedrukt. n Huurprijswetgeving woonruimte Vastgesteld in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte genoemd. Hierin staan de regels over huurprijzen en overige betalingsverplichtingen, wijziging van de huurprijs, verlaging van de in rekening te brengen huurprijs bij gebreken aan of tekortkomingen, verhoging over verhoging of verlaging van de huurprijs bij overeenkomst, procedure vereisten bij verzoeken aan de Huurcommissie en regels over de verzoeken aan de Kantonrechter tot vaststelling van de huurprijs. n Huurcommissie De Huurcommissie is een door de overheid ingestelde zelfstandige commissie die zich over huurgeschillen buigt tussen huurders en verhuurders van woonruimte, en zo nodig een uitspraak doet over een maximale redelijke huurprijs en/ of service kosten. n Dringend eigen gebruik Dringend eigen gebruik is een rechtsgrond voor een huuropzegging, (dit is geregeld in artikel 7:274 lid 1 subc BW). De verhuurder heeft onder bepaalde omstandigheden de mogelijkheid om de woning op te eisen in het kader van dringend eigen gebruik en daarmee het huurcontract te beëindigen.

29

8

Bijlage 1

Overzicht aanbod woningen in Amsterdam Centrum 2012 Week 9

11 woningen aangeboden

Week 10


Week 11


Week 12


Week 13


Week 14


Week 15


Week 16


Week 17


Week 18


Week 19


Week 20


Week 21


Week 22


Week 23


30

Bijlage 2 Interviews Interview met Bastiaan van Perlo (Huurdersvereniging Amsterdam). Huurdersvereniging Amsterdam (HA) is een organisatie die advies geeft over verenigingen. De HA zorgt ervoor dat de leden invloed hebben op het huurbeleid. 1. Merkt u dat de huurprijzen aan het stijgen zijn, Ja ik heb de huurwoningen geteld. Huurwoningen zijn meestal boven de €665. 2. Hoort u huurders klagen over de te hogen huurprijzen? Ja, Huurders kunnen niet doorstromen, groter naar kleiner wonen en kleiner naar groter is niet meer mogelijk. Starters zijn niet hoorbaar . Studenten hoor ik meer omdat de studenten weten waar ze terecht kunnen voor vragen en advies. 3. 25 punten schaarstegebieden, ik vind het een slecht plan, doelstelling zou doorstromen moeten zijn, maar doorstromen gebeurd dus niet. Kwaliteit van de woning is niet meer garant te stellen. Ook werkt de marktwerking in huren tegen de sociale sfeer in de stad. Door de 25 schaarstepunten zal volgens van Perlo een derde van de woningvoorraad geliberaliseerd worden. Er zullen dan weinig woningen beschikbaar zijn voor lage en middeninkomens. “Meerverdieners moeten dan meer betalen voor een huurwoning vanuit hun inkomen. Lage inkomensgroepen moeten ook meer gaan betalen en dat brengt gevolgen met zich mee zoals armoede. 4. Invoering Energielabel, het energielabel vindt van Perlo een minder slecht plan. Nadeel is het gevolg dat het energielabel is dat de huurprijs naar boven gedreven worden. Voordeel hiervan is dat de energiekosten zullen dalen van de huurders, dus dat is wel gunstig voor de huurders. Vooral voor het milieu aspect is het goed. Maar de combinatie van Schaarstepunten en Energielabel doet het doel te niet. Het beoogde effect gaat erdoor verloren. Het energielabel is begrijpelijker dan voorheen vanaf 2010. Aan corporaties is gevraagd of zij het energielabel willen laten zien. Corporaties vinden dat moeilijk om het neer te zetten. Corporaties zou energielabel op de website van woningnet moeten noteren. Er wordt gevraagd of zij het willen plaatsen maar dat beloven ze, maar tot heden is het nog niet gebeurd. Het energielabel, moet bij twijfel gezorgd worden voor een erkende lebelaar om het label die afgemeld is te controleren. Het energielabel moet wel betrouwbaar zijn en het administratief labelen moet tegengegaan worden zoals de corporaties het nu doen. 5. Voorstel om de rijksmonumententoeslag van 30% te vervangen naar van 50 p. Dit vindt van Perlo een slecht plan . 30 % toeslag voor woningen is genoeg. De rijksmonumententoeslag van 30 % en de schaarste punten samen is een slecht plan. Ook 50 punten + de schaarste punten is samen ook een slecht plan vanwege de cumulatie. 6. Veranderingen afgelopen twee jaar. Alle corporaties zijn meer de wettelijke regels aan het overtreden. Corporaties vinden dat zij de marktwerking meer moeten gebruiken. Corporatie houden de stad niet leefbaar. Zij vinden dat zij scheefwoners juist moeten belasten, op het moment dat scheefwoners te goedkoop huren. Vroeger werd er geen 100 % van de huurprijs gevraagd maar juist eronder. Rochdale vroeg in het verleden 80 % van de maximale redelijke huurprijs. De afgelopen 2 jaar worden er steeds minder sociale huurwoningen 31

beschikbaar gehouden voor sociale huur. De corporaties die 100 % van de maximale redelijke huurprijs vragen zijn Ymere, de Key, de Alliantie. Daarna volgenden de andere corporaties die nog niet 100% van de maximale redelijke huurprijs vroegen en dat zijn Rochdale, Stadsgenoot en Eigenhaard. 7. Het voorstel om de woonomgevingspunten te veranderen? De huurcommissie is bezig om de woonomgevingspunten te veranderen naar leefbaarheidheidsindex van VROM, gebaseerd op interviewen met bewoners in die regio. Steden krijgen minder punten, platte land krijgt meer punten. Wijziging is redelijk vanwege veroudering van het huidige telling. Maar plus de schaarste punten , wordt het effect te sterk. Toepassen van de vernieuwde woonomgevingspunten zou goed kunnen zijn als de punten tot een bepaald maximum worden beperkt. 8. Merkt u op dat woningzoekenden in Amsterdam Centrum het moeilijk het moeilijk hebben bij het zoeken van een woning? Ja, via het meldpunt Donner huren hebben wij melding gekregen van huurders die niet konden verhuizen 70% van de gevallen had geen mogelijkheid om te verhuizen vanwege deze ( 25 schaarstepunten) maatregel. De signalen die wij krijgen zijn onder andere dat de huren te hoog zijn en de huurders die al verhuisd zijn klagen over dat de kwaliteit van de woning in verhouding met de prijs niet klopt. Huurders melden ook dat zij het moeilijk vinden om überhaupt een woning te vinden. Vooral de afgelopen halfjaar krijgt hij in toenemende mate te horen dat huurders niet kunnen verhuizen en dat starters geen woning kunnen vinden. 9. Aanbiedingsafspraken. Er is afgesproken met de corporaties dat ieder jaar 7500 woningen worden aangeboden verspreidt over de hele stad. Dit wordt niet behaald, 7000 woningen worden niet eens behaald. Zie bijlage aanbiedingsafspraken. Van Perlo vindt dat er met de corporaties nieuwe afspraken gemaakt moeten worden hierover 10. Hoe denkt u dat Amsterdam Centrum eruit komt te zien als bijna alle woningen boven de grens van € 664,66 bereiken? Dat zal een groot probleem zijn. De ouderen op de derde verdieping zouden nooit meer kunnen verhuizen naar een lagere woning in de stad. Meer Expats komen in de stad te wonen. Er zullen hierdoor meer huurders samen met elkaar een woning huren om de hoge huurprijs te kunnen betalen. Dit komt vaak voor bij studenten, maar er zal hierdoor meer sprake zijn van niet-studenten die samen met elkaar een woning huren. Dit laatste zal veel voorkomen bij startende huurders. 11. Denkt u dat de diversiteit in Amsterdam Centrum zal afnemen als de huurprijzen allemaal geliberaliseerd worden? Als er geen diversiteit is, is dat slecht voor de motor van Amsterdam. Jonge mensen zouden hier niet meer kunnen wonen. Vooral omdat Amserdam een intern uithangbord is. Veranderen van de stad, doordat er minder jonge mensen er kunnen wonen, zal de stad kapot maken. Doordat er minder diversiteit is zal er tevens meer tweedeling in de samenleving zijn. Om de diversiteit in de stad zo te behouden zou je de verzelfstandiging van de corporaties moeten afnemen. Er moeten juist meer gemeentewoningen opgezet worden in plaats van corporatiewoningen. Amsterdam centrum is heel erg aantrekkelijk, om de diversiteit in de stad te behouden zou je de aantrekkelijkheid moeten verdelen zoals bijvoorbeeld Amsterdam Noord en Zuid- Oost. Daarmee zorg je dat de druk dat alleen Amsterdam Centrum aantrekkelijk is mee weg. Tevens is het ook belangrijk om het Woningwaarderingsstelsel te verdedigen. Het WWS is maatschappelijk goed en dat moet ook zo blijven. 32

Interview woningzoekende, mevrouw de Wolf Mevrouw De Wolf is woonachtig in de Amsterdamse binnenstad en is op zoek naar een andere woning. Hoelang woont u al in het Centrum van Amsterdam? Ik ben al 21 jaar woonachtig is Amsterdam centrum op verschillende adressen. Hoeveel huur betaalt u nu op dit moment voor u woning? €232. Merkt u dat de huurprijzen zijn gestegen in de afgelopen twee jaar en hoe komt dat volgens u? Omdat ik op zoek was naar een woning en geen woning kon vinden met een huurprijs die gelijk staat aan de huur dit ik op dit moment betaal en kan betalen. Ik kan alleen maar woningen vinden boven de € 664. Ik heb nu wel een woning gevonden van € 672. Ik krijg wel huurtoeslag, maar ik ga wel € 100 meer betalen dan voorheen. Kent u de juridische gevolgen bij een huurprijs boven de € 646,66? Nee die ken ik niet. Denkt u dat de stijgende huurprijs een positieve of negatieve werking zal geven aan de woningvoorraad? De stijgende huurprijzen hebben een negatief effect op de woningvoorraad, er zullen hierdoor meer expats komen wonen, je zult meer mensen in één woning krijgen. Vooral jongeren zullen meer gezamenlijk een woning huren, omdat de huurprijzen anders onbetaalbaar zullen zijn. Hoe denkt u dat Amsterdam Centrum eruit komt te zien als bijna alle woningen boven de grens van € 664,66 zijn? De stad zal zijn eigen karakter verliezen. Mensen in het Centrum van Amsterdam wonen hier voor de liefde voor de omgeving. Je krijgt hierdoor alleen maar rijke mensen in de stad, hierdoor gaat het karakter van de stad verloren.

Interview met een docente huurrecht, mevrouw A. de Kluyve Voor dit onderzoek heb ik ook gevraagd naar de mening van een docente die bekend is met de woonsector in Amsterdam. Welke veranderingen verwacht u door wijzigingen die er al zijn aangenomen? (25 punten en energielabel) Door het toepassen van al deze maatregelen zullen huurders tegen armoedegrens zitten en meer financiële problemen krijgen. Alle extra maatregelen zijn niet goed voor mensen die het financieel niet aankunnen. Huurders hebben geen keuze en belanden daardoor in woningen met hoge huurprijzen. Welke veranderingen verwacht u door de wijzigingen die er zijn voorgelegd? (wijziging van de woonomgevingspunten en veranderen van de Rijksmonumententoeslag) Het veranderen van de rijksmonumententoeslag naar 50 punten vind ik geen slecht idee. Alleen moet je arme mensen daar niet mee belasten. Merkt u ook op dat woningzoekenden in Amsterdam centrum het moeilijk hebben bij het vinden van een woning. Doordat de huurprijzen stijgen, hoor ik er huurders veel over klagen. Vier jaar geleden , periode van de woonbond waren er minder mogelijkheden om de huurprijzen te verhogen. Nu zijn er verschillende mogelijkheden om de huurprijs te verhogen bij nieuwe verhuur. Denkt u dat de stijgende huurprijs de woningvoorraad positief of negatief beïnvloed en waarom? Woningvoorraad wordt negatief beïnvloed vooral voor mensen die op de grens subsidie zitten met hun inkomen zal het moeilijk zijn om een nieuwe woning te vinden. Tevens hebben starters of lage-inkomensgroepen het ook moeilijk om een betaalbare woning te vinden. 33

Hoe denkt u dat Amsterdam centrum eruit komt te zien als bijna alle woningen boven de grens van €664,66 zijn? Corporaties zoals Rochdale zaten altijd op 80% van de maximale redelijke huurprijs. Dit is de afgelopen 4 jaar snel veranderd, tegenwoordig vraagt Rochdale 100% van de maximale redelijke huurprijs. Denk u dat de diversiteit in Amsterdam centrum zal afnemen als de huurprijzen allemaal geliberaliseerd worden? In Amsterdam Centrum zullen er autochtone en allochtone met hoge inkomens blijven wonen vanwege het feit dat beide van deze groepen hogere inkomens hebben. De diversiteit zal gezien de etniciteit niet veranderen, maar er zal wel een groot verschil merkbaar zijn in inkomensgroepen. Steeds meer hogere-inkomensgroepen zullen in de stad leven. Als de corporaties maatregelen nemen wordt het meer diverser in de stad. Ik ben van mening dat mensen juist door elkaar moeten wonen voor een sociale stabiele situatie en voor begrip voor elkaar. Kortom er zijn weinig woningen beschikbaar, hiernaast zijn er ook weinig betaalbare woningen beschikbaar. Huurders zullen er daarom niet uitgaan. Ik ben wel van mening dat hogere inkomensgroepen de woningen moeten verlaten en naar een vrije sector woning moeten verhuizen of een woning moeten kopen.

Interview met huurrechtadvocaat Frans Panholzer. Voor dit onderzoek heb ik ook gevraagd naar de mening van een huurrecht advocaat. Welke veranderingen verwacht u door wijzigingen die er al zijn aangenomen? (25 punten en energielabel) Bij nieuwe verhuur worden de huurprijzen duurder. De woningvoorraad in de sociale sector zal krimpen. 25 schaarstepunten: dit werkt niet er zijn onvoldoende woningen. Waarom zou een scheefwoner moeten verhuizen als hij prettig woont. Samenwoners, mensen die het huis uit willen en mensen die een tweede kind verwachten en mensen die die niet meer de trap op kunnen lopen worden het meest geraakt door deze maatregel. Energielabel: punten die voor het label worden afgegeven staan niet in verhouding met het energieverbruik. Welke veranderingen verwacht u door de wijzigingen die er zijn voorgelegd? ( Wijziging van de woonomgevingspunten en veranderen van de Rijksmonumententoeslag) Ik ben van mening dat het huidige rijksmonumentensysteem moet veranderen. Kleine zelfstandige woonruimten krijgen minder monumententoeslag. Maar door de voorgestelde monumententoeslag van 50 punten + schaarstepunten+ energielabel zullen woningen verdwijnen in de vrije sector. De cumulatie van al deze maatregelen zorgt ervoor dat de huurprijzen te duur worden. Monumententoeslag en woonomgevingspunten zijn verouderd en mogen wel gewijzigd worden. Er wordt over het huidig woonomgevingspuntensysteem geklaagd door kantonrechters en advocaten Merkt u ook op dat woningzoekenden in Amsterdam centrum het moeilijk hebben bij het zoeken van een woning. Woningen in Amsterdam centrum zijn onbetaalbaar. Wie zou er nog een woning in Amsterdam een woning kunnen vinden. Jongeren kunnen in ieder geval geen woning meer vinden, je ziet steeds minder jongeren wonen in Amsterdam Centrum. Denkt u dat de stijgende huurprijs de woningvoorraad positief of negatief beïnvloed en waarom? Ik dank dat de stijgende huurprijzen de woningvoorraad negatief zullen beïnvloeden . Hoe hoger de huurprijs, hoe meer leegstand er is. De verhuurders zitten te wachten op expats om de woning te verhuren. Vroeger werd een verhuurder gedwongen om te verhuren. Hiernaast bouwen de verhuurders niet meer, dit heeft allemaal negatieve gevolgen voor de woningvoorraad. 34

Hoe denkt u dat Amsterdam centrum eruit komt te zien als bijna alle woningen boven de grens van €664,66 zijn? Er zal niet veel veranderen, zoals het er nu uitziet zullen alleen Amsterdammers en expats blijven wonen en er zullen toeristen zijn. In een 6 kamer woning woont er nu 1 persoon vanwege een hoge inkomen. Dit is wat er nu al is en dat zal zo blijven. Er zou een meer gemengde bevolking moeten zijn en niet alleen hogere-inkomensgroepen. Er is al een wachttijd van 10 jaar voor Amsterdam Centrum, de stad is niet toegankelijk. Woningen worden al boven de liberalisatiegrens verhuurt, dit probleem is al gaande. Denk u dat de diversiteit in Amsterdam centrum zal afnemen als de huurprijzen allemaal geliberaliseerd worden?Er is al geen diversiteit in Amsterdam centrum. Binnen het bestaande systeem gaat het niet lukken om de diversiteit en de toegankelijkheid te bevorderen. Er is geen dwang (middel) om menden toe te wijzen. Er moet meer bemoeienis komen van de overheid. Nieuwe corporaties zouden opgericht moeten worden. De huurprijzen zitten op 100% van het maximaal redelijke, voorheen zaten de corporaties op 80% van het maximaal redelijke. Men kan dit niet meer betalen. Renovatie komt vaak voor bij de rechter. De verhuurder wil de huurder uit de woning krijgen omdat de er renovatiewerkzaamheden uitgevoerd moeten worden. De huurder moet dan een vervangende woonruimte vinden en dat is met de stijgende huurprijzen meestal een probleem. De verhuurder voert dan op dat er voldoende woningen zijn in de vrije sector. Ik voer dan aan bij de rechter dat woningen in de sociale huursector niet op voorraad zijn. Er zijn een aantal gronden waarmee de verhuurder de huurder uit een woning kan krijgen en waar ik het meeste mee te maken heb. Mijn cliënten kloppen bij mij aan als zij te maken krijgen met verhuurders die dringend eigen gebruik eisen en vanwege renovatiewerkzaamheden de huurder eruit willen hebben. Het komt weleens voor dat mijn cliënt geen betaalbare woonruimte meer kan vinden in de stad en daardoor moet mijn cliënt soms noodgedwongen de stad uit vanwege de te hoge huurprijs. Ik voer dit wel op bij de rechter, maar de rechter hoeft hierin niet te beslissen, maar ik vind dat de rechter er anders over moet denken en dit aspect, ook mee moet nemen in zijn beslissing. Het feit dat de huurder de woning moet verlaten vanwege renovatiewerkzaamheden en daardoor moet verhuizen en niet meer een betaalbare woning kan vinden is slecht geregeld. Op dit moment heb ik 93 lopende zaken , waarvan 28 zaken te maken hebben waarbij de huurder zich tot mij wende met problemen op gebied van renovatie en ontruiming. Daarnaast heb ik 2 lopende zaken, waarbij de verhuurder dringend eigen gebruik opvoert.

35

Stageonderzoek. Huurverhoging op huurverhoging

Recommend Documents