Toelichting op de huurverhoging 2014 Onlangs hebt u als huurder de aanzeggingsbrief voor de huurverhoging ontvangen. Bij veel huurders leven er vragen over deze huurverhoging. Hieronder geven wij u enige extra uitleg over de huurverhoging. In Nederland worden de huurwoningen onderscheiden in twee categorieën, te weten woningen met geliberaliseerde huurcontracten en woningen met niet‐geliberaliseerde huurcontracten. Deze laatste categorie wordt ook vaak de gereguleerde sector genoemd, omdat in deze sector de overheid in belangrijke mate de regels bepaalt over welke huur(verhoging) voor deze woningen mag worden gevraagd. Vaak worden geliberaliseerde woningen ook vrije‐sector woningen genoemd, maar niet iedere vrije sector‐woning heeft ook een geliberaliseerde huurovereenkomst.
Het is daarom van belang om te weten of u een geliberaliseerde of niet‐geliberaliseerde huurovereenkomst hebt afgesloten. Hieronder treft u een schematisch overzicht aan.
1 januari 2015 Huurliberalisatiegrens Interim-maatregel
Nieuwe maatregel
jaargang*
Huurprijs
jaargang*
Huurprijs
1989
≥ ƒ 750,00 (€ 340,34)
1994
> ƒ 963,75 (€ 437,33)
1990
> ƒ 775,00 (€ 351,68)
1995
> ƒ 1.007,50 (€ 457,18)
1991
> ƒ 820,00 (€ 372,10)
1996
> ƒ 1.047,92 (€ 475,53)
1992
> ƒ 865,42 (€ 392,71)
1997
> ƒ 1.085,00 (€ 492,35)
1993
> ƒ 913,33 (€ 414,45)
1998
> ƒ 1.085,00 (€ 492,35)
1999
> ƒ 1.107,00 (€ 502,33)
2000
> ƒ 1.149,00 (€ 521,39)
2001
> ƒ 1.193,00 (€ 541,36)
2002
> € 565,44
2003
> € 585,24
2004
> € 597,54
2005
> € 604,72
2006
> € 615,01
2007
> € 621,78
2008
> € 631,73
2009
> € 647,53
2010
> € 647,53
2011
> € 652,52
2012
> € 664,66
2013
> € 681,02
2014
> € 699,48
Huurverhoging niet‐geliberaliseerde woningen Per 1 juli 2014 wordt een wettelijke inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd voor huurwoningen. Er gelden hogere percentages voor de maximale huurverhoging voor hogere inkomens en middeninkomens. Vanaf 1 juli 2014 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging weer hoger dan de inflatie (2,5% in 2013). De huurverhoging per 1 juli 2014 is: 4% voor huishoudens met een inkomen tot € 34.085. Dit is inflatie + 1,5%. 4,5% voor huishoudens met een inkomen van € 34.085 tot € 43.602. Dit is inflatie + 2%. 6,5% voor huishoudens met een inkomen boven € 43.602. Dit is inflatie + 4%. Het inkomen betreft het gezamenlijk inkomen in het jaar 2012 van alle personen die op dit moment op uw adres staan ingeschreven. Bij de inkomens van inwonende kinderen die op 1 januari nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen tot aan het niveau van het wettelijk minimumloon (ongeveer € 19.500) niet mee bij het huishoudinkomen. Het gezamenlijk huishoudinkomen is vastgesteld door de Belastingdienst. De Belastingdienst geeft aan de eigenaar van de huurwoning door in welke inkomenscategorie u als huurder valt. Klopt de hoogte van uw inkomen niet? De wettelijke basis huurverhoging is 4%. Deze huurverhoging geldt ongeacht de hoogte van uw inkomen. Het heeft geen zin om hiertegen bezwaar te maken op grond van uw inkomen.
Vindt u dat uw huurverhoging van 4,5% of 6,5% onterecht is, omdat het huishoudinkomen in 2012 volgens u niet hoger is dan de inkomensgrens € 34.085 of € 43.602*? Dan kunt u vóór 1 juli 2014 bezwaar maken tegen dit voorstel bij Van ’t Hof Rijnland. U hoeft geen inkomensgegevens over 2012 bij uw bezwaar te voegen. De eigenaar van de huurwoning vraagt namelijk een nieuwe, actuele inkomensverklaring op bij de Belastingdienst. Als uit deze nieuwe verklaring blijkt dat uw huishoudinkomen in 2012 inderdaad lager is, dan past Van ’t Hof Rijnland uw voorstel aan tot het niveau dat past bij de juiste inkomensgrens. U kunt ook bezwaar maken als uw huishoudinkomen in 2012 wel boven € 34.085 of € 43.602* lag, maar in 2013 was gezakt tot de inkomensgrens die in het huurverhogingsvoorstel is gebruikt. In dat geval moet u zelf aantonen dat het huishoudinkomen in 2013 lager was dan de inkomensgrens die in het huurverhogingsvoorstel is gebruikt (€ 34.085 of € 43.602). U moet dan tezamen met uw bezwaarschrift aan Van ’t Hof Rijnland inkomensverklaringen (IB60‐formulieren) over 2013 van alle leden van het huishouden voegen. Die kunt u opvragen bij de Belastingdienst. Ook moet u een uittreksel van het bevolkingsregister (GBA) meesturen voor uw hele huishouden. * De bedragen van de inkomensgrenzen worden jaarlijks per 1 januari aangepast.
Betaling van de nieuwe huur Als u Van ’t Hof Rijnland heeft gemachtigd om de maandelijkse huur automatisch van uw rekening af te schrijven, dan hoeft u niets te doen. Per 1 juli wordt dan het nieuwe bedrag automatisch geïncasseerd. Als u een periodieke overschrijving via uw bank geregeld heeft of als een instantie (bijvoorbeeld uw werkgever) de huur overmaakt, wilt u er dan voor zorgen dat per 1 juli het juiste bedrag wordt overgemaakt? Maximaal netto huurprijs voor niet‐geliberaliseerde woningen Voor elke niet‐geliberaliseerde huurwoning in Nederland geldt een wettelijk vastgestelde maximale huurprijs. Deze wordt bepaald door kenmerken van de woning, zoals grootte, aantal kamers, en de kwaliteit van de voorzieningen. De maandelijkse huur voor een niet‐geliberaliseerde huurwoning mag niet boven de maximaal netto huurprijs uitkomen. Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) drukt de kenmerken van een woning uit in punten en geeft aan wat de maximale netto huurprijs van de woning is.
Huurverhoging geliberaliseerde woningen Ook voor geliberaliseerde huurovereenkomsten zal Van ’t Hof Rijnland de huurverhogingsbrief voor 1 mei versturen naar haar huurders. Van ’t Hof Rijnland is niet verplicht voor geliberaliseerde huurovereenkomsten en parkeerplaatsen een huurprijsaanpassing te verzenden. Wij vinden het echter wel belangrijk u goed te informeren over de wijziging in de huurverplichting per 1 juli 2014. Als u Van ’t Hof Rijnland niet heeft gemachtigd de huur automatisch te incasseren, dan is tevens de mogelijkheid daar uw bankzaken tijdig te regelen.
Bezwaar maken Niet geliberaliseerde huurovereenkomsten Wilt u bezwaar maken tegen de huurverhoging van een niet‐geliberaliseerde huurovereenkomst? U kunt uw bezwaar bij ons kenbaar maken via het bezwaarschrift dat u op de site van de huurcommissie (www.huurcommissie.nl). Denkt u er wel aan om de gevraagde bijlagen mee te sturen? Uw bezwaarschrift wordt door ons zo spoedig mogelijk behandeld. Komen we er samen niet uit, dan leggen wij uw bezwaarschrift voor aan de Huurcommissie. Hier zijn wel legeskosten aan verbonden.
Indien u van mening bent dat er sprake is van onderhoudsgebreken, dan is dat geen rechtsgeldige grond om een bezwaar tegen de huurverhoging in te dienen. Geliberaliseerde huurovereenkomsten Als u het niet eens bent met de huurverhoging van een geliberaliseerde huurovereenkomst, dan kunt u uw bezwaar ook schriftelijk bij ons kenbaar maken. Komen we er in dat geval samen niet uit, dan is de Huurcommissie niet bevoegd om dit bezwaar in behandeling te nemen. U dient uw bezwaar in dat geval voor te leggen aan de Kantonrechter. Voor vragen omtrent bezwaar maken kunt u bellen naar het Juridisch Loket op het telefoonnummer 0900‐8020.
Handige adressen en telefoonnummers Belastingdienst Informatie over huurtoeslag vindt u op www.toeslagen.nl. U kunt ook de Belastingtelefoon bellen met uw vragen over huurtoeslag. Telefoonnummer 0800 0543. Dit nummer is gratis. Rijksoverheid Op de website van de rijksoverheid www.rijksoverheid.nl vindt u meer informatie over bijvoorbeeld huurbescherming, Huurcommissie, servicekosten en het Woningwaarderingsstelsel. Huurcommissie U vindt meer informatie op: www.huurcommissie.nl Telefoonnummer: 0800 488 72 43. Dit nummer is gratis. Van ’t Hof Rijnland Vastgoedmanagement Telefoonnummer : 079‐3296693 Postbus 612 2700 AP ZOETERMEER
