Huurverhoging 2015 Over het hoe en waarom van de huurverhoging
2
3
Inhoud 1 Spelregels
4
2 Wat doet Rochdale met de huuropbrengst?
8
3 Bezwaar tegen de huurverhoging 10 4H uurtoeslag en inkomensdaling 14 Uitleg gebruikte termen
15
Huurverhoging 2015
Uitleg over het hoe en waarom van de jaarlijkse huurverhoging. Met behulp van deze informatie, kunt u nagaan hoe het huurverhogingspercentage voor uw woning is bepaald.
Deze folder gaat over de huurverhoging per 1 juli 2015. Tegelijkertijd heeft u van ons een brief gekregen, met daarin het huurverhogingsvoorstel per 1 juli 2015 van uw woning.
Met behulp van deze informatie, kunt u nagaan hoe het huurverhogingspercentage voor uw woning is bepaald. Eerste leggen we uit wat de wettelijke spelregels zijn waaraan Rochdale zich dient te houden en de uitzonderingen die voor huurders van Rochdale van toepassing zijn. In het 2e hoofdstuk staat het waarom van de huurverhoging beschreven
en wat de bewonersraad van Rochdale van het besluit van Rochdale vindt. Tot slot wordt uitgelegd in welke gevallen u bezwaar kunt maken tegen de huurhoging en de wijze waarop. Er worden in deze folder soms termen genoemd die u niet dagelijks zult gebruiken. In het woordenlijstje achterin, zijn deze termen op een rij gezet.
4
5
1 Spelregels De spelregels waaraan woningcorporaties zich moeten houden bij de huurverhoging, worden bepaald door de regering en de Tweede Kamer. Voor 2015 is vastgesteld dat de basishuurverhoging in 2015 voor sociale huurwoningen 2,5% is. Hierna worden de uitzonderingen hierop beschreven.
Meer informatie vindt u op www.rochdale.nl/ huurverhoging of kijk onder: > Ik ben huurder > Mijn huur > Huurverhoging U mag tijdens kantooruren natuurlijk ook bellen: 020 215 00 00
Niet meer dan de maximale huurprijs Een verhuurder mag voor sociale huurwoningen niet meer vragen dan de maximale huurprijs. De maximale huurprijs is afgeleid van het woningwaarderingsstelsel. Het woningwaarderingsstelsel is een systeem waarmee elke zelfstandige woning kan worden gewaardeerd. Dit systeem geldt voor het hele land. De oppervlakte van de woning en de voorzieningen leveren in dat systeem punten op. Daarnaast worden voor woningtype en voor de omgeving van de woning punten toegekend. Bij elk puntentotaal hoort een maximale huurprijs. De huurverhoging wordt hieraan aangepast.
Inkomensafhankelijke huurverhoging De regering heeft bepaald dat huishoudens met een hoger inkomen, die wonen in een sociale huurwoning, een hogere huurverhoging kunnen krijgen dan de basishuurverhoging van 2,5%.
Het gaat om huishoudens met een belastbaar inkomen boven € 34.229,- per jaar. Het gaat hierbij om de inkomens uit 2013 die de Belastingdienst heeft vastgesteld van alle personen die op dit moment (2015) op uw adres staan ingeschreven in de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA). De Belastingdienst geeft ons geen informatie over de exacte hoogte van uw inkomen. Wij ontvangen alleen een indicatie in welke
inkomenscategorie u valt. Rochdale heeft besloten de extra huurverhoging voor de hogere inkomens toe te passen. Wij zijn van mening dat mensen met een wat hoger inkomen geleidelijk meer kunnen gaan betalen voor een sociale huurwoning. Op basis van de spelregels van het Rijk, mogen voor sociale huurwoningen de volgende inkomensafhankelijke huurverhogings- percentages worden toegepast:
Belastbaar jaarinkomen 2013 Huurverhoging 2015 tot en met € 34.229
Basishuurverhoging
= 2,5%
tussen € 34.229 en € 43.786 Basishuurverhoging + 0,5%
= 3,0%
boven € 43.786
= 5,0%
Basishuurverhoging + 2,5%
6
7
Met gemeentes maken we afspraken voor gezinnen op bijstandsniveau.
De laagste inkomens worden het meest ontzien Valt u in de laagste inkomensgroep tot € 34.229,- en is uw huidige netto huur hoger dan € 618,24 dan wordt de huurverhoging maximaal 1%. Uw nettohuur wordt niet hoger dan € 711,-. Als uw huidige nettohuur hoger is, dan verlagen we de huur naar € 711,-
Inkomen op bijstandsniveau?
Geliberaliseerde woningen
Met de gemeentes maken we afspraken over lagere huurverhogingen voor gezinnen die nu op bijstandsniveau zitten met een bepaalde huurhoogte. De gemeentes sturen die gezinnen een brief daarover, want zij hebben de gegevens.
Een klein deel van de woningen van Rochdale valt niet onder de spelregels van het Rijk. Deze woningen zijn ‘geliberaliseerd’. Het betreft woningen die als duurdere huurwoning zijn verhuurd met een huur die hoger ligt dan de liberalisatiegrens bij aanvang van het huurcontract. Voor deze woningen gelden geen rijksregels voor de huurverhoging en is de huurverhoging door Rochdale vastgesteld op maximaal 2%.
Stedelijke vernieuwing en tijdelijke verhuur De volgende woningen krijgen geen huurverhoging: • woningen waarvoor de bewoner en Rochdale een contract voor tijdelijke verhuur hebben gesloten; • woningen die, in verband met stedelijke vernieuwing, binnenkort ingrijpend worden gerenoveerd of gesloopt. Er is een sociaal plan vastgesteld en de peildatum waarop bewoners hun woning moeten verlaten, is bekend gemaakt. De huurders van de woningen die worden gerenoveerd of gesloopt, zijn al door Rochdale van die plannen op de hoogte gebracht.
Parkeerplaatsen, garages en bergingen Voor parkeerplaatsen, garages en bergingen gelden ook geen spelregels van het Rijk. De huurverhoging wordt per situatie bepaald of is in het contract vastgelegd.
Let op! Als u in een geliberaliseerde woning woont, dan wordt uw bezwaar niet door de huurcommissie in behandeling genomen.
8
9
2 W at doet Rochdale met de huuropbrengst? De opbrengst van de huurverhoging is onder andere nodig voor de kosten van het beheer en het onderhoud van de woningen. Rochdale heeft hierbij te maken met jaarlijkse kostenstijgingen. Ook is geld nodig voor de rente en aflossing van leningen die we zijn aangegaan om woningen te kunnen bouwen. Daarnaast heeft de regering bepaald dat de corporaties jaarlijks een forse bijdrage aan de rijksbegroting betalen. Dit heet de verhuurdersheffing. Om deze ‘verhuurdersheffing’ te kunnen betalen, geeft het Rijk de corporaties de mogelijkheid om de huren extra te verhogen.
Advies Bewonersraad Rochdale vraagt elk jaar advies over de huurverhoging aan de Bewonersraad Rochdale (BWR); dit is de raad die de huurders van Rochdale vertegenwoordigt en hun belangen behartigt. De BWR heeft negatief advies gegeven over de huurverhoging per 1 juli 2015. De raad vindt dat de huurstijging gelijke tred moet houden met de ontwikkeling van inkomens, uitkeringen en pensioenen en daarom niet hoger mag zijn dan het inflatiepercentage. De BWR vindt dat er verband moet zijn tussen de huurprijs van een woning en de kwaliteit ervan en dat huurstijgingen daarom niet onbeperkt mogen doorgaan. Intensief overleg tussen Rochdale en de raad heeft geleid tot de gezamenlijke conclusie dat de betaalbaarheid van huurwoningen voor mensen uit de laagste
inkomensgroep hoge prioriteit heeft. Op basis van het uitgebrachte advies van de raad heeft Rochdale het plan voor de huurverhoging 2015 met een aantal extra maatregelen aangepast. De raad is blij dat Rochdale de maatregel – die het gevolg is van afspraken met de gemeente Amsterdam, de Huurdersvereniging Amsterdam en de andere Amsterdamse woningcorporaties – om gezinnen met een belastbaar inkomen dat lager is dan 120% van de bijstandsnorm een aangepaste huurverhoging te geven, in het hele bezit van Rochdale (dus ook buiten Amsterdam) wil toepassen. De raad vindt dat de huurstijging van alle woningen moet worden beperkt tot de grens voor een sociale huurwoning, die per 1 juli 2015 € 710,68 bedraagt. Volgens
de raad zou het aantal goedkope en betaalbare huurwoningen niet mogen verminderen door de jaarlijkse huurstijging.
Zorg De Bewonersraad heeft grote zorg geuit over het toenemende aantal huurders dat door de huurstijgingen van de afgelopen jaren financieel in de knel is geraakt. Rochdale heeft daarom besloten om voor de inkomensgroep tot € 34.229,00 niet alleen de huren van sociale huurwoningen tot maximaal € 711,00 te laten stijgen, maar de huren die al boven dit bedrag waren gestegen te verlagen tot € 711,00. De raad is blij met deze extra maatregel.
Let op! Op www.bewonersraadrochdale.nl vindt u het volledige advies van de BWR met de reactie van Rochdale.
10
11
3 Bezwaar tegen de huurverhoging Huurders kunnen bezwaar maken tegen de huurverhoging als zij menen dat: • de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel wordt overschreden (dit geldt niet voor geliberaliseerde woningen, parkeerplaatsen, garages en bergingen); • het huurverhogingvoorstel niet aan de wettelijke eisen voldoet omdat er sprake is van formele fouten (zogenaamde vormfouten).
Bezwaar tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging Bij de extra huurverhoging voor de hogere inkomens in een sociale huurwoning, wordt gekeken naar het huishoudinkomen in het jaar 2013, zoals vastgesteld door de Belastingdienst. Het gaat hierbij om de inkomens uit 2013 van alle personen die op dit moment (2015) op uw adres staan ingeschreven in de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA). Het maakt daarbij niet uit of die personen ook in 2013 op uw adres waren ingeschreven. Bij deze extra huurverhoging geldt dat huurders bezwaar kunnen maken als zij menen dat:
• de opgave van de Belastingdienst over het inkomen in 2013 onjuist is; Rochdale zal dan bij de Belastingdienst opnieuw gegevens opvragen. • de extra huurverhoging onterecht is, omdat het huishoudinkomen in 2014 is gedaald tot onder de inkomensgrens behorend bij de extra huurverhoging; De huurder moet deze daling aantonen met informatie uit de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA-uittreksel) en met inkomensverklaringen van alle leden van het huishouden. Als uw inkomen is gedaald, kunt u alleen bezwaar maken tegen het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging.
12
13
Gehandicapten en chronisch zieken
Let op! Op de site rijksoverheid.nl vindt u meer over bezwaarmogelijkheden voor gehandicapten en chronisch zieken.
Voor bepaalde groepen van gehandicapten en chronisch zieken, bestaat ook een bezwaarmogelijkheid tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging. De minister van Wonen heeft nauwkeurig vastgesteld voor wie dit geldt. Het gaat om mensen met een bepaalde zorgindicatie of een aangepaste woning. Ook voor blinden staat deze bezwaarmogelijkheid open. Op www.rijksoverheid.nl vindt u meer informatie hierover.
Werkwijze bezwaar maken Welke reden u ook heeft om bezwaar te maken tegen de huurverhoging, u volgt altijd de volgende route: 1 U haalt het formulier Bezwaarschrift Huurverhoging op bij www. huurcommissie.nl; 2 U vult het in en stuurt het vóór 1 juli naar Rochdale, samen met eventueel noodzakelijke kopieën.
Als wij niet met u tot overeenstemming kunnen komen over uw bezwaar, dan moeten wij de Huurcommissie vragen uitspraak te doen over de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging. De Huurcommissie beslist of het huurhogingsvoorstel redelijk is. De Huurcommissie brengt legeskosten in rekening voor een bezwaarprocedure. Vindt de Huurcommissie dat de voorgestelde huurverhoging redelijk is? Dan zal de Huurcommissie bepalen dat u de legeskosten (€ 25) moet betalen. Dan komt ook de hogere huurprijs alsnog, met terugwerkende kracht, voor uw rekening. Wij adviseren u hiervoor een bedrag te reserveren, zolang nog niet definitief is beslist over uw bezwaar.
Bezwaar bij onderhoudsgebreken Bezwaar tegen de huurverhoging is niet mogelijk op grond van onderhoudsgebreken. Wel kan een huurder van een sociale huurwoning tijdelijk huurverlaging aanvragen wegens achterstallig onderhoud. Bent u van mening dat er sprake is van ernstige onderhoudsgebreken en u vindt dat Rochdale hier te weinig aan doet, dan kan u de Huurcommissie verzoeken om te bepalen dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd. Dat kan het hele jaar door. Kijk op www.huurcommissie.nl voor meer informatie over de procedure.
14
15
4 H uurtoeslag en inkomensdaling Let op! Het kan zijn dat de hoogte van uw huurtoeslag verandert als gevolg van uw nieuwe huurprijs.
Ontvangt u huurtoeslag? Het kan zijn dat de hoogte van de huurtoeslag verandert als gevolg van uw nieuwe huurprijs. U moet de nieuwe huurprijs zelf doorgeven aan de Belastingdienst (Toeslagen). Daarvoor heeft u de brief nodig met het huurverhogingsvoorstel, waarin uw nieuwe huurprijs staat. Bewaar deze brief daarom goed.
Inkomensdaling in 2015? Wanneer uw inkomen in 2015 is gedaald tot onder een van de grenzen van de tabel (zie pag 5) neem dan contact met ons op. (Zie achterpagina voor de contactgegevens)
Uitleg gebruikte termen Huur, huurprijs Waar gesproken wordt van huur of huurprijs bedoelen wij de netto huur of kale huur, zonder servicekosten.
Maximale huurprijs Het bedrag dat een verhuurder maximaal voor een bepaalde sociale huurwoning mag vragen.
Woningwaarderingsstelsel of Puntenstelsel De woningkwaliteit wordt aan de hand van een wettelijk puntensysteem bepaald. Dat systeem wordt woningwaarderingsstelsel of puntenstelsel genoemd.
Geliberaliseerde woningen Geliberaliseerde woningen zijn duurdere woningen waarop de regelgeving van het Rijk over de huurverhoging, niet van toepassing is. U woont in een geliberaliseerde huurwoning als de huur bij het afsluiten van het huurcontract hoger lag dan de liberalisatiegrens van dat moment. Het overzicht daarvan vindt u op www.rijksoverheid.nl.
16
Vragen? Hoe bereik ik Rochdale? U kunt ons bereiken tijdens kantooruren: maandag t/m vrijdag van 9.00 tot 17.00 uur. Telefoonnummer: 020 215 00 00. Een e-mail kan natuurlijk ook:
[email protected].
Bezoekadres Bos en Lommerplein 303 1055 RW Amsterdam Openingstijden: maandag t/m vrijdag 9.00 tot 17.00 uur
Hoewel Rochdale deze uitgave met zorg heeft samengesteld is het mogelijk dat de informatie hierin verouderd, onvolledig of niet (meer) juist is. Laat het ons gerust weten als u vragen of opmerkingen heeft. Wij sluiten aansprakelijkheid voor eventuele schade door het gebruik van deze informatie uit.
Postadres Postbus 56659 1040 AR Amsterdam Telefoon 020 215 00 00 E-mail
[email protected]
rochdale.nl
april 2015
