Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging Mijn huishoudinkomen was in 2015 lager dan in 2014, kan ik bezwaar maken? U kunt bezwaar maken als uw huishoudinkomen in 2015 lager was dan de inkomensgrens van € 34.678 of € 44.360. U vult eerst het formulier in op de website van Woonpunt. Daarna stuurt u een inkomensverklaring van alle leden van uw huishouden naar Woonpunt. Deze inkomensverklaring kunt u vanaf juni 2016 aanvragen via de Belastingtelefoon: 0800-0543 of via de website van de Belastingdienst. Stuurt u de inkomensverklaringen per post. Doe dit voor 1 juli 2016 naar Woonpunt t.a.v. team huurverhoging (postbus 1112, 6201 BC Maastricht). Mijn huishoudinkomen is in de eerste helft van 2016 gedaald, kan ik bezwaar maken? U kunt bezwaar maken, maar wij kunnen uw verzoek tot huurverlaging pas in 2017 in behandeling nemen. Volgens de regels, dient u te bewijzen dat het huishoudinkomen in 2016 is gedaald met een inkomensverklaring van de Belastingdienst over het jaar 2016. Deze verklaring is beschikbaar vanaf april 2017. Dan pas kunnen wij uw verzoek in behandeling nemen. Als wij uw verzoek honoreren dan is er geen sprake van terugwerkende kracht. Een eventuele huurverlaging gaat op zijn vroegst in, twee maanden nadat u de inkomensverklaring(en) 2016 bij ons heeft ingeleverd. We adviseren u na te gaan of u recht heeft op (meer) huurtoeslag wegens uw daling van uw inkomen. Kijk hiervoor op www.belastingdienst.nl. De huur mag niet extra worden verhoogd als de huurder gehandicapt of chronisch ziek is. Welke huurders vallen onder deze categorie? Voor bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging niet. Als uw huishouden tot deze groep behoort, kunt u vaak niet makkelijk verhuizen. Bovendien heeft u meestal speciale voorzieningen in uw woning. U krijgt dan de reguliere huurverhoging van 2,1%. Bezwaar maken is mogelijk als u of iemand in uw huishouden: • Bij eenpersoonshuishouden: u heeft een zorgindicatie met een geldigheidsduur van minimaal een jaar voor minimaal 10 uur extramurale zorg (thuiszorg of begeleiding) per week; • Bij een meerpersoonshuishouden: u of een ander lid van het huishouden heeft een indicatie met een geldigheidsduur van minimaal 371 dagen (53 weken) voor extramurale zorg (thuiszorg of begeleiding). Of diegene heeft meerdere kortere indicaties voor extramurale zorg waarvan de geldigheidsduur in het totaal minimaal 371 dagen bedraagt. Voorwaarde is dan dat de begindatum van elke indicatie maximaal 42 dagen (6 weken) na de einddatum van de daaraan voorafgaande indicatie lag; • Een zorgindicatie heeft voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis; - Een ADL-indicatie heeft (hulp bij algemene dagelijkse handelingen, zoals eten, wassen of toiletgang);
• Een beschikking heeft op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of Wet voorzieningen gehandicapten (de voorloper van de Wmo). Deze beschikking moet voor 1 mei 2013 zijn verstrekt. U moet ook kunnen aantonen dat uw woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking. • Blind is en dit kan aantonen met een verklaring van de huisarts. Hoe vraag ik een inkomensverklaring aan? Dat kan via de Belastingdienst: 0800 - 0543. De inkomensverklaring voor 2015 kan worden aangevraagd vanaf juni 2016. Zie voor meer informatie de website van de Belastingdienst www.belastingdienst.nl Hoe maak ik bezwaar als het inkomen vermeld op de inkomensverklaring onjuist is? Is het inkomen op de inkomensverklaring niet juist? Dan kunt u een bezwaar indienen door het formulier op deze pagina in te vullen. Woonpunt vraagt dan een nieuwe inkomensverklaring op bij de Belastingdienst ter controle. Dit doen we na 8 juli 2016, zodat zeker is dat we de meest recente gegevens hebben van de Belastingdienst. Als deze nieuwe inkomensverklaring gelijk is aan de eerste verklaring zullen wij ons voorstel tot huurprijsverhoging niet wijzigen. Blijft u bij uw bezwaar, dan verzoeken wij de huurcommissie uitspraak te doen over de redelijkheid van de voorgestelde huurprijsverhoging. De samenstelling van mijn huishouden is veranderd. Hierdoor is het inkomen ook lager dan in 2014. Wat kan ik doen? De gegevens over het aantal personen dat nu in uw woning woont, komen van de gemeente. U kunt bij de gemeente informeren of de inschrijving van uw huishouden in de basisregistratie personen (vroeger was dit de gemeentelijke basisadministratie) juist is. Eventueel kunt u de gegevens aanpassen. Doet u dit zo snel mogelijk, maar uiterlijk voor 1 juli 2016. Wij vragen rond half juli een nieuwe inkomensverklaring op bij de Belastingdienst. Daarin zijn de meest actuele gegevens van het huishouden en het inkomen 2015 verwerkt. Alleen als op de tweede inkomensverklaring een lager inkomen staat, kan de huurverhoging mogelijk lager worden. Na half juli informeert Woonpunt u zo snel mogelijk over de gegevens van de nieuwe inkomensverklaring. Tellen alle inkomens mee? Alle inkomens binnen uw huishouden tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2016 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt. Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen? De inkomens van de huurder(s) en de overige bewoners van de woonruimte samen.
Welke huishoudgegevens hanteert de Belastingdienst bij de eerste opvraag van de inkomensindicaties? Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die op het moment van eerste gegevens opvraag (1 maart 2016) bij de belastingdienst bekend zijn. De huurder kan bezwaar maken tegen het huurvoorstel als tussen het moment van eerste gegevensopvraag en 1 juli 2016 (het officiële peilmoment) wijzigingen in het huishouden leiden tot een lager inkomen in het peiljaar (=2015). Welke huurverhoging krijgen huurders met een onbekend inkomen? Dat is de maximale basishuurverhoging van 2,1%. Het huurvoorstel mag alleen inkomensafhankelijk zijn als er een inkomensverklaring van de Belastingdienst kan worden bijgevoegd. Wanneer wordt een inkomensverklaring verstrekt? Er wordt alleen een inkomensverklaring afgegeven als het huishoudinkomen van de huurder boven € 34.678 ligt. Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor geliberaliseerde huurovereenkomsten? Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor gereguleerde huurovereenkomsten. Geliberaliseerde woningen (woningen met een huur van € 710,68 of meer) kunnen wel een huurverhoging krijgen van meer dan 2,1%. Waarvoor mag de verhuurder de inkomensverklaring gebruiken? De inkomensverklaring mag alleen gebruikt worden voor het opleggen van een huurverhoging. Het is niet toegestaan de informatie ergens anders voor te gebruiken.
Veel gestelde vragen en antwoorden over huurverhoging algemeen Wanneer kan de huur niet extra worden verhoogd? Dat kan als iemand in het huishouden van de huurder gehandicapt of chronisch ziek is. Maar ook als het huishoudinkomen in 2015 lager was dan in 2014. Uiteraard moet het inkomen van 2015 dan wel in een lagere categorie vallen dan in 2014. Omdat Woonpunt deze gegevens niet vooraf heeft, moet u die informatie inbrengen in een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging. Vervalt de huurtoeslag als de huur door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens stijgt? Een zittende huurder die vóór het moment van huurverhoging al huurtoeslag ontvangt, houdt zijn recht op huurtoeslag ook als de huur boven de grens uitkomt. Bij een nieuwe aanvraag moet de huur wel lager zijn dan de maximale huurgrens (=liberalisatiegrens). Hoeveel bedraagt de huurverhoging in de geliberaliseerde huur? Woont u in een woning met een huurprijs boven € 710,68 per maand, en wordt uw woning niet als sociale huur aangemerkt? Dan is uw huurverhoging tussen 0% en 4%. Welk percentage dat precies is, is afhankelijk van het verschil tussen uw huidige huur en de huurwaarde van uw woning. Mag de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitstijgen? Ja, dat mag als de woning voldoende punten heeft en de maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt. Deze grens ligt op € 710,68 Mijn huidig huishoudinkomen is hoger dan het inkomen in 2015. Kan met terugwerkende kracht mijn huur verhoogd worden? Nee, dat kan niet. We mogen een keer per jaar het voorstel doen voor huurverhoging. Ons huidige voorstel blijft gehandhaafd. Verhoogt Woonpunt de huren maximaal? Nee. Van Minister Blok mogen de huurprijzen van woningen stijgen tot boven de grens voor huurtoeslag. Maar Woonpunt kiest ervoor de huurprijs voor sociale huurwoningen niet te laten uitkomen boven de grens voor huurtoeslag. Ook ontziet Woonpunt dit jaar een grote groep huurders bij de huurverhoging; zij krijgen geen huurverhoging. Hoeveel bedraagt de huurverhoging voor garages en parkeerplaatsen? De huurverhoging bedraagt 2,1% (inflatie volgend). Hoeveel bedraagt de huurverhoging in de sociale huur? Voor woningen met een huurprijs tot € 710,68 (sociale huur) is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Inkomen ≤ € 34.678 tussen 0% en 2,1% Inkomen > € 34.678 - € 44.360 tussen 0% en 2,6% Inkomen > € 44.360 tussen 0% en 4,6% Welk percentage het precies is hangt af van het verschil tussen uw huidige huur en de huurwaarde van uw woning.
Wat betekent huurwaarde? De huurwaarde is de maximale huur voor elke woning die Woonpunt intern heeft bepaald. In de sociale huur is dat sowieso maximaal € 710,68 per maand (de huurtoeslaggrens), ook als die woning ‘in de markt’ of op basis van de puntentelling meer waard is. Uitzondering daarbij zijn de sociale huurwoningen van huurders met een inkomen hoger dan € 44.360. Bij hen is de marktwaarde de grens voor de berekening van de huurverhoging. Bij veel sociale huurwoningen is die interne maximale huur echter lager. Immers, voor de sociale huur geldt het Woning Waarderingsysteem, oftewel de puntentelling. De huurwaarde kan nooit hoger zijn dan het aantal punten voor die woning rechtvaardigt. Ik ben het niet eens met de huurverhoging, kan ik bezwaar maken? In onderstaande gevallen kunt u bezwaar maken tegen uw huurverhoging: • • • • • • •
Uw huishoudinkomen is gedaald in 2015. De huurverhoging bedraagt meer dan de maximale huurverhoging. De huur komt door de verhoging boven de maximale huurprijsgrens volgens het puntensysteem te liggen. Het voorstel is verkeerd aangekondigd of bevat fouten, zoals een onjuiste ingangsdatum of huurprijs. Het voorstel is minder dan 2 maanden voor de ingangsdatum verstuurd. De huur is door de huurcommissie tijdelijk verlaagd vanwege ernstige onderhoudsgebreken en de gebreken zijn nog niet verholpen. Er is sprake van all-in huur (geen splitsing in kale huur en servicekosten, waardoor de kale huurprijs niet bekend is).
Er is sprake van achterstallig onderhoud, daarom ben ik het niet eens met de jaarlijkse huurverhoging. Hoe kan ik bezwaar maken? U kunt geen bezwaar maken tegen huurverhoging op basis van achterstallig onderhoud. Wel kunt u bij ernstige onderhoudsgebreken een procedure 'Onderhoud en huurprijs' starten bij de Huurcommissie. Meer informatie hierover kunt u vinden op de website van de Huurcommissie. Als er al een procedure 'Onderhoud en huurprijs' loopt, dan kunt u wel bezwaar maken. Ook kunt u bezwaar maken als de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk heeft verlaagd vanwege onderhoudsgebreken, en de gebreken nog niet zijn verholpen. Hoe maak ik bezwaar? Wilt u bezwaar maken dan kunt u het formulier invullen op onze website via www.woonpunt.nl/huurverhoging.
