Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2015 Algemeen Hierna zijn veel gestelde vragen gerubriceerd in de volgende vijf categorieën: a. Huurverhoging b. Inkomen c. Bezwaar d. Huurverlaging e. Woningwaarderingsstelsel A. HUURVERHOGING 1.
Waarom is dit jaar de huurverhoging hoger dan de inflatie De rijksoverheid brengt met ingang van 2013 aan woningcorporaties een verhuurdersheffing in rekening. Volgens de plannen van het kabinet gaat die heffing de komende jaren fors stijgen. Voor R&B Wonen loopt die stijging op naar ongeveer € 3.000.000 in 2017. R&B Wonen moet straks elk jaar de huur over bijna twee maanden van haar gehele woningbezit aan het rijk afdragen. Om die enorme last enigszins te compenseren staat de minister toe dat verhuurders een hogere huurverhoging toepassen dan de inflatie.
2.
Waarom is de huurverhoging inkomensafhankelijk? De minister wil het scheef wonen tegengaan. Van scheef wonen is sprake als de huurder in verhouding tot het inkomen te weinig huur betaalt. De norm die aangeeft welk gedeelte iemand aan huur mag besteden (de zogenoemde netto-huurquote) bedraagt ongeveer 25%.
3.
Hoe hoog mag de huurverhoging zijn voor huurders van een zelfstandige woning? Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Voor de verschillende inkomensgroepen geldt de volgende verdeling: a. Inkomen tot € 34.229 basishuurverhogingspercentage = 2,5% b. Inkomen van € 34.229 tot € 43.786 basishuurverhogingspercentage + 0,5% = 3,0% c. Inkomen hoger dan € 43.786 basishuurverhogingspercentage + 2,5% = 5,0%
4.
Waarom is er een driedeling gemaakt voor de huurverhoging voor inkomens tot € 34.229? Volgens de plannen van de minister hebben we in 2015 te maken met de derde en tevens laatste inkomensafhankelijke huurverhoging. Vanaf 2016 wil de minister huurverhogingen op basis van een huursombenadering mogelijk maken. Huurbeleid volgens de huursombenadering betekent dat de overheid vaststelt hoeveel de totale huurverhoging mag zijn van alle woningen van een verhuurder samen. Zo kan een verhuurder ervoor zorgen dat de huren van goedkope woningen meer stijgen dan van dure woningen. Voorwaarde is dat de totale capaciteit van de huurverhoging over het totale woningbezit niet wordt overschreden. Door de huursombenadering toe te passen komen de huren onderling beter in verhouding tot de maximale toegestane huurprijs. Om al enigszins in de pas te lopen met de huursombenadering krijgen de huurders in de laagste inkomenscategorie een mildere huurverhoging als de huren als relatief hoog zijn.
5.
Hoe ziet die driedeling voor de huurverhoging voor inkomens tot € 34.229 er uit? Het percentage van de huurverhoging hangt af van de hoogte van de huur voor de huurverhoging. Door onze goedkopere woningen voor de laagste inkomens te laten stijgen met het maximaal toegestane percentage passen we al een soort huursombenadering toe.
Huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag krijgen de huurverhoging voor een goedkope woning volledig gecompenseerd door een hogere huurtoeslag. Bij een duurdere woning wordt de huurverhoging nog maar gedeeltelijk gecompenseerd door een hogere huurtoeslag. De huurverhoging voor inkomens tot € 34.229 is ingedeeld in de volgende drie categorieën: Categorie 1a 1b 1c
Inkomen (toetsjaar 2013) tot en met € 34.229 tot en met € 34.229 tot en met € 34.229
Huurprijs Tot € 403,06 Van € 403,06 tot € 576,87 Vanaf € 576,87
Huurverhoging 2½% 1½% 1%
6.
Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de maximale huurverhoging? Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2015. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen over 2013.
7.
Welke huurverhoging krijgen huurders met een onbekend inkomen? Het huurvoorstel mag alleen inkomensafhankelijk zijn als er een inkomensverklaring van de belastingdienst kan worden bijgevoegd. Als er volgens de belastingdienst sprake is van een onbekend inkomen bedraagt de huurverhoging 1%, 1,5% of 2,5% afhankelijk van de oude huur. De tabel in antwoord 5 wordt dan gehanteerd.
8.
Wanneer kan de huur niet extra (dus met 3% of 5% in plaats van 1%, 1,5% of 2,5%) worden verhoogd? De huur kan niet extra (inkomensafhankelijk) worden verhoogd als iemand in het huishouden van de huurder gehandicapt of chronisch ziek is. Maar ook als het huishoudinkomen in 2014 lager was dan in 2013. Uiteraard moet het inkomen van 2014 dan wel in een lagere categorie vallen dan in 2013. Omdat de verhuurder deze gegevens niet vooraf heeft, zal de huurder die informatie moeten inbrengen in een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging.
9.
Wie vallen in de categorie 'gehandicapten en chronisch zieken'? De door de minister aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken die bezwaar kunnen maken tegen een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel (dus een huurverhogingsvoorstel van 3% of 5%) bestaat uit huishoudens waarbij: a. in geval een huurder of een ander lid van het huishouden op grond van artikel 2.1 van het Besluit zorgverzekering voor een periode van ten minste een jaar en ten minste tien uur per week verpleging of verzorging als bedoeld in artikel 2.10 van dat besluit ontvangt; b. de huurder of aan een ander lid van dat huishouden in het bezit is van een indicatiebesluit is verstrekt voor verblijf (in een verzorgings- of verpleegtehuis); d. aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden een indicatiebesluit is verstrekt voor ADL-assistentie; e. aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden voor 1 mei 2013 een beschikking is verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte op grond de Wet voorzieningen gehandicapten of van de Wet maatschappelijke ondersteuning, of f. de huurder of een ander lid van dat huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen dat hij blind is. Als R&B Wonen al op de hoogte is (bijvoorbeeld omdat de woning is aangepast, of omdat de huurder eerder bewijsstukken heeft geleverd), dan is de huurder voor het berekenen van de huurverhoging per 1 juli 2015, ongeacht het huishoudinkomen, al ingedeeld in categorie 1
10. Moet de verhuurder de woningwaardering meesturen met het huurvoorstel en moet het huurvoorstel ook de maximale huurprijs voor de woning vermelden? Nee. Dit zijn verplichtingen uit het verleden die inmiddels zijn vervallen. 11. Mijn huur is na 1 januari 2011 ingegaan en ik betaal al een inkomensafhankelijke toeslag. Kan mijn huur nu hoger uitvallen dan de maximale huur volgens het woningwaarderingssysteem? Nee, want als uw huur hoger uitkomt dan de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel dan wordt uw huur (combinatie van basishuur en inkomensafhankelijke toeslag) afgetopt tot de maximale huur. B.
INKOMEN
12. Moet de inkomensverklaring bij de huurverhogingsbrief zijn gevoegd? Ja, de inkomensverklaring moet tegelijkertijd met de huurverhogingsbrief worden verstuurd. Niet apart, maar in dezelfde envelop. Verhuurders mogen de inkomensverklaring niet apart en/of later te versturen. 13. Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen? De inkomens van de huurder(s) en de overige bewoners van de woonruimte samen. 14. Tellen alle inkomens mee? Alle inkomens tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners, die op 1 januari 2015 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Door de belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt van de jongeren onder 23 jaar dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt. 15. Welke huishoudgegevens hanteert de belastingdienst? Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die bij de belastingdienst bekend zijn op het moment (in april 2015) dat de verhuurder de gegevens opvraagt. De huurder kan bezwaar maken tegen het huurvoorstel als tussen het moment van opvragen van de gegevens en 1 juli 2015 (het officiële peilmoment) wijzigingen in het huishouden leiden tot een lager inkomen in het peiljaar. 16. Wanneer verstrekt de belastingdienst een inkomensverklaring? De belastingdienst geeft alleen een inkomensverklaring af als het huishoudinkomen van de huurder boven € 34.229 ligt. Als het huishoudinkomen boven € 34.229 ligt, komt de verhuurder niet het exacte inkomen te weten. De belastingdienst geeft dan alleen met een code aan of het inkomen zit in de categorie van € 34.229 tot en met € 43.786 of in de categorie boven de € 43.786. 17. Wat wordt er op de inkomensverklaring vermeld? Op de inkomensverklaring staat de inkomensgroep en het aantal inkomensontvangers van een huishouden. 18. Waarvoor mag de verhuurder de inkomensverklaring gebruiken? De inkomensverklaring mag alleen gebruikt worden voor het opleggen van een huurverhoging. Het is niet toegestaan de informatie ergens anders voor te gebruiken.
C. BEZWAAR 19. Welke bezwaargronden zijn er op basis van het inkomen? 1. Het inkomen op de inkomensverklaring klopt niet. 2. Het inkomen in 2014 is lager dan het inkomen in 2013. 3. Het huishouden behoort tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten. 20. Wanneer is de verhuurder verplicht een tweede inkomensverklaring op te vragen? Als de huurder stelt dat het inkomen op de inkomensverklaring niet juist is. Bijvoorbeeld omdat het aantal inkomensontvangers niet klopt of omdat het inkomen later op een ander bedrag is vastgesteld. De huurder hoeft bij zijn bezwaar geen inkomensgegevens te voegen. 21. Hoe kan de huurder bewijzen dat het huishoudinkomen in 2014 lager was dan in 2013? Dat kan de huurder bewijzen door de volgende stukken aan de huurder te overhandigen: 1. Een door de inspecteur van de belastingdienst afgegeven verklaring over het inkomensgegeven (een zogenoemd IBRI-formulier) van alle bewoners van de woning, en 2. een uittreksel uit de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres van de woning. 22. Hoe vraagt de huurder een IBRI-formulier aan? Dat kan via de belastingtelefoon: 0800 - 0543. De inkomensverklaring voor 2014 kan naar verwachting worden aangevraagd vanaf juni 2015. 23. Hoe kan de huurder bezwaar maken? 1. Voor 1 juli 2015 kan de huurder schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. Als de verhuurder de huurverhoging in stand laat, dan moet de verhuurder de Huurcommissie vragen het huurverhogingsvoorstel te beoordelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter. 2. De huurder betaalt de huurverhoging niet. De verhuurder stuurt de huurder binnen zes weken na de voorstelde datum van de huurverhoging een herinneringsbrief. Blijft de huurder het oneens met de huurverhoging, dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter. 24. Bezwaar alleen bij extra huurverhoging Bezwaar maken tegen de huurverhoging omdat uw inkomen is gedaald, heeft alleen zin als u een extra huurverhoging heeft gehad. U kreeg in dat geval een huurverhoging van 3% of 5%, omdat u in 2013 meer verdiende dan respectievelijk € 34.229 of € 43.786. Heeft u een inkomen onder de € 34.229 en een huurverhoging van maximaal 2½% gehad, dan kunt u hiertegen niet met succes bezwaar maken met als reden dat uw inkomen is gedaald. 25. Mijn huishoudinkomen in 2013 is lager dan wat er staat op de inkomensverklaring van de belastingdienst. Als uw inkomen in 2013 lager is dan de inkomensgrens (€ 34.229 of € 43.786) en de verhuurder heeft toch een hogere huurverhoging voorgesteld dan 2½%, dan kunt u bij uw verhuurder bezwaar maken tegen deze extra huurverhoging. U hoeft zelf geen inkomensgegevens over 2013 bij uw bezwaar te voegen. De verhuurder is in dit geval namelijk verplicht om opnieuw een inkomensverklaring bij de belastingdienst op te vragen. Wanneer uit de nieuwe verklaring blijkt dat uw huishoudinkomen in 2013 lager was, dan kan uw verhuurder het huurverhogingsvoorstel aanpassen. Uw verhuurder past het voorstel dan aan tot het niveau dat past bij de juiste inkomensgrens.
Geeft de nieuwe inkomensverklaring dezelfde categorie aan als de eerste inkomensverklaring, dan kunt u ervoor kiezen uw bezwaar in te trekken. De voorgestelde huurverhoging gaat dan door. Trekt u uw bezwaar niet in, dan kan uw verhuurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen over zijn huurverhogingsvoorstel. Uw verhuurder stuurt dan zijn huurverhogingsvoorstel met beide inkomensverklaringen en uw bezwaarschrift naar de Huurcommissie. Als de Huurcommissie uw verhuurder gelijk geeft, dan moet u de legeskosten van € 25 betalen. 26. Mijn huishoudinkomen in 2014 is lager dan in 2013. U kunt ook bezwaar maken als uw huishoudinkomen in 2014 lager was dan de inkomensgrens (€ 34.911 of € 43.786) die in het huurverhogingsvoorstel is gebruikt. Uw bezwaar zult u dan moeten onderbouwen. Bij uw bezwaarschrift moet u in ieder geval inkomensverklaringen, zogenaamde IBRI-verklaringen, over 2014 van alle leden van uw huishouden voegen. Een inkomensverklaring kunt u aanvragen via de belastingtelefoon: 0800-0543. 27. Geen inkomensafhankelijke huurverhoging voor gehandicapten en chronisch zieken Als u gehandicapt of chronisch ziek bent, kunt u mogelijk met succes bezwaar maken tegen de extra huurverhoging. Bepaalde groepen gehandicapten of chronisch zieken zijn uitgezonderd van de extra huurverhoging, omdat ze vaak niet kunnen verhuizen en/of een verhuizing ongewenst is omdat er bijvoorbeeld voorzieningen in de woning zijn aangebracht. Zie ook het antwoord op vraag 7.
D. HUURVERLAGING 28. Wanneer kan de huurder om een aanpassing van de huur vragen? Dat kan alleen als de huurverhoging 3% of 5% was en de huurder aan de hand van bewijsstukken (IBRI-formulieren) kan aantonen dat het huishoudinkomen een lagere huurverhoging rechtvaardigt. 27. Welke stukken moet de huurder bij zijn verzoek om huurverlaging voegen? 1. Een door de inspecteur van de Belastingdienst afgegeven verklaring over het inkomensgegeven (IBRI-formulier) van alle bewoners van de woning, en 2. een uittreksel uit de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres van de woning. 28. Welke termijn moet de huurder in acht nemen? Een huurverlagingsvoorstel moet, net als een huurverhogingsvoorstel, tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang worden gedaan. 29. Om hoeveel verlaging kan de huurder vragen? De huurder kan vragen om een verlaging van maximaal twee keer de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hierbij geldt de nieuwe inkomensgroep als ondergrens. Als het huishoudinkomen is gezakt tot onder de huurtoeslaginkomensgrens dan kan gevraagd worden om huurverlaging tot aan de huurliberalisatiegrens. R&B Wonen heeft in de meeste gevallen die huurders al spontaan een verlaging van de huur met terugwerkende kracht toegezonden. Als u zo’n brief heeft ontvangen, dan hoeft u zelf geen actie meer te ondernemen. In dat geval is bij de berekening van de huurverhoging per 1 juli 2015 al van de juiste gegevens uitgegaan.
30. Als de huurder over vijf jaar een inkomensdaling heeft, kan hij dan alsnog om een huurverlaging vragen? Nee. De huurder kan huurverlaging vragen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging die zijn toegepast in een tijdvak van twee jaar voorafgaand aan de datum van het voorstel tot huurverlaging. E. WONINGWAARDERINGSSTELSEL 31. Worden de maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2015 aangepast? Ja. De maximale huurprijsgrenzen worden per 1 juli 2015 geïndexeerd met 1% (inflatie) en naar boven afgerond op hele centen. 32. Geldt het woningwaarderingsstelsel voor huurders met een inkomen boven de € 43.786? Ja, het woningwaarderingsstelsel geldt ook voor deze groep huurders. De huurprijs mag niet boven de maximale huurprijs uitkomen.
