Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging 2014 HUURVERHOGING Mag u deze huurverhoging wel doorvoeren? Den Haag heeft afspraken gemaakt over de inkomensafhankelijke huurverhoging van zelfstandige woningen bovenop de inflatie van 2,5%. Dit betekent: gezamenlijk inkomen in 2012
inflatie
extra verhoging
totale huurverhoging
Inkomen onbekend minder dan € 34.085 meer dan € 34.085 minder dan € 43.602 meer dan € 43.602
2,5% 2,5% 2,5%
1,5% 1,5% 2%
4% 4% 4,5%
verklaring belastingdienst benodigd nee nee ja
2,5%
4%
6,5%
ja
U heeft mijn gegevens opgevraagd bij de belastingdienst. Maar dat mag toch helemaal niet in verband met de privacy wetgeving? Als verhuurder krijgen wij van de belastingdienst niet de hoogte van uw inkomen, maar alleen een code tot welke inkomenscategorie u behoort. Doordat deze wet is goedgekeurd door de Eerste Kamer, wordt de privacy niet geschonden. Ik kan door de verhoging de huur niet meer opbrengen. En nu? De jaarlijkse huurverhoging geldt voor al onze huurders. Daarbij kunnen wij niet op individuele basis een onderscheidt maken. Indien u door financiële omstandigheden niet meer de huur van uw woning kunt opbrengen, dan kunnen wij met u een afspraak maken om uw persoonlijke situatie te bespreken. Diverse andere corporaties hebben besloten niet inkomensafhankelijk te verhogen. Waarom doet u dit wel? Als Vivare geen inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoert, kan zij niet meer investeren in onderhoud en nieuwbouw. Bij mijn buurman was het inkomen onbekend en hij krijgt geen extra huurverhoging. Dat is in strijd met het gelijkheidsbeginsel. In principe wordt bij iedereen de huur op basis van het inkomen verhoogd. Wij hebben echter niet van iedereen de inkomensgegevens ontvangen van de Belastingdienst. Als het inkomen onbekend is, verhogen we de huur op basis van 4%. Dit heeft niets te maken met het gelijkheidsbeginsel. Volgens de brief krijg ik een verhoging van x%, maar de nieuwe huurprijs ligt lager dan deze x%? Vivare verhoogt de huur niet boven de maximale redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel (hiermee wordt de kwaliteit van de woning in punten uitgedrukt).
Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen? Het totaal van uw inkomen en dat van de overige bewoners van uw adres. Geldt het Woningwaarderingsstelsel voor huurders met een inkomen boven de 43.602 euro? Ja. Het Woningwaarderingsstelsel geldt ook voor deze groep huurders. De huurprijs mag niet boven de maximale huurprijs uitkomen. Mag de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitstijgen? Ja, dat mag als de woning voldoende punten heeft en de maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt. Voor inkomens onder de 43.602 euro hanteert Vivare echter het beleid dat wij deze niet boven de liberalisatiegrens laten uitstijgen. Heb ik dan nog wel recht op huurtoeslag? Ja, u behoudt uw recht op huurtoeslag. Hiervoor geldt als basis de huurprijs op het moment dat u de huurovereenkomst ondertekende. Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de maximale huurverhoging? Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2014. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen verdiend in 2012. Welke huishoudgegevens hanteert de Belastingdienst bij de eerste opvraag van de inkomensindicaties? Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die op dat moment – bijvoorbeeld in maart of april 2014 – bij de Belastingdienst bekend zijn. De huurder kan bezwaar maken tegen het huurvoorstel als tussen het moment van eerste gegevensopvraag en 1 juli 2014 (het officiële peilmoment) wijzigingen in het huishouden leiden tot een lager inkomen in het peiljaar. Tellen alle inkomens mee? Alle inkomens tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2014 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt. Wanneer kan de huur niet extra worden verhoogd? Dat kan als u gehandicapt of chronisch ziek bent. Maar ook als het huishoudinkomen in 2013 lager was dan in 2012. Uiteraard moet het inkomen van 2013 dan wel in een lagere categorie vallen dan in 2012. In dit geval kunt u een bezwaar indienen, conform de bezwaarprocedure. Wie vallen in de categorie 'gehandicapten en chronisch zieken'? Bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken kunnen bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,5% of 6,5%. Deze extra huurverhoging gaat in op 1 juli 2014. Bezwaar maken is mogelijk als u of iemand in uw huishouden: een zorgindicatie heeft met een geldigheidsduur van minimaal een jaar voor minimaal 10 uur zorg per week; een zorgindicatie heeft voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis; een ADL-indicatie heeft (hulp bij algemene dagelijkse handelingen, zoals eten, wassen of toiletgang); een beschikking heeft op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of Wet voorzieningen gehandicapten (de voorloper van de Wmo). Deze beschikking moet voor 1 mei 2014 zijn verstrekt. U moet ook kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking. Door bezwaar te maken kunt u de huurverhoging mogelijk beperken tot maximaal 4%.
Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor geliberaliseerde huurovereenkomsten? Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor sociale huurwoningen. Alle geliberaliseerde huurovereenkomsten worden verhoogd met 4%. Wat is een geliberaliseerde huurovereenkomst? Een huurovereenkomst waarvan de huurprijs op de ingangsdatum boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag (grens ligt nu op € 699,48). Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor huurders van onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen? Nee. Voor onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen geldt het basishuurverhogingspercentage van 4% (inflatiepercentage over 2013 vermeerderd met 1,5%) als maximaal huurverhogingspercentage. INKOMENSVERKLARINGEN Wanneer wordt een inkomensverklaring verstrekt? Er wordt alleen een inkomensverklaring afgegeven als het huishoudinkomen van de huurder boven 34.085 euro ligt. Een huurder heeft geen verklaring als: het inkomen onbekend is het inkomen lager is dan € 34.085 (in 2012!) Wat wordt er op de inkomensverklaring vermeld? Op de inkomensverklaring worden de inkomensgroep en het aantal inkomensontvangers van een huishouden vermeld. Waarvoor mag Vivare de inkomensverklaring gebruiken? De inkomensverklaring mag alleen gebruikt worden voor het opleggen van een huurverhoging. Het is niet toegestaan de informatie ergens anders voor te gebruiken. BEZWAAR Welke bezwaargronden zijn er? 1. De inkomenscategorie vermeld op de inkomensverklaring klopt niet. 2. Het inkomen in 2013 is lager dan het inkomen in 2012, waarmee u tot een andere inkomenscategorie behoort. 3. Op basis van de woningpunten betaalt u meer dan maximaal redelijk is toegestaan. Slecht of achterstallig onderhoud is geen grond voor bezwaar tegen de huurverhoging. Wel kunt u uw klacht in deze indienen bij de afdeling Klant en Woning van uw vestiging. Wanneer is Vivare verplicht een tweede inkomensverklaring op te vragen? Als u vindt dat het inkomen op de inkomensverklaring niet juist is. Bijvoorbeeld omdat het aantal inkomensontvangers niet klopt of omdat het inkomen later op een ander bedrag is vastgesteld. U hoeft bij uw bezwaar geen inkomensgegevens te voegen. Hoe kunt u bewijzen dat uw inkomen in 2013 lager was dan in 2012? In dat geval moet u zelf aantonen dat het huishoudinkomen in 2013 lager was dan de inkomensgrens die in het huurverhogingsvoorstel is gebruikt (€ 34.085 of € 43.602). U moet dan bij uw bezwaarschrift aan de verhuurder inkomensverklaringen (IB60formulieren) over 2013 van alle leden van het huishouden voegen. Indien u nog geen
IB60-formulier heeft dient u wel alvast binnen de termijn van 6 weken bezwaar te maken. Het IB60-formulier mag u dan later aanleveren. Behalve deze IB60-formulieren moet ook een uittreksel uit de GBA worden overlegd, waaruit blijkt uit hoeveel personen het huishouden bestaat (peildatum 1-7-2014). Deze kunt u opvragen bij uw gemeente na 1-7-2014. Kan ik ook bezwaar maken als de gezinssamenstelling is gewijzigd? Ja, dat kan. Peildatum is 1 juli 2014. Als u op deze grond een bezwaar indient zullen wij op 1 juli een nieuwe inkomensverklaring bij de belastingdienst opvragen. Deze is dan gebaseerd op de inkomens van de bewoners op dat moment. Hoe kan ik bezwaar maken? 1. Voor 1 juli 2014 kunt u schriftelijk bezwaar maken bij Vivare. Als Vivare de huurverhoging in stand laat, dan moet Vivare de Huurcommissie vragen het huurverhogingsvoorstel te beoordelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter. (Huurders met een geliberaliseerd contract kunnen niet naar de Huurcommissie en alleen naar de rechter). De kosten van het indienen van een bezwaar bij de Huurcommissie bedragen € 25,-. Als u in het gelijk wordt gesteld ontvangt u dit bedrag retour. 2.
U betaalt de huurverhoging niet. Vivare stuurt u binnen zes weken na de voorgestelde datum van de huurverhoging een herinneringsbrief. Blijft u het oneens met de huurverhoging, dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter. De kosten van het indienen van een bezwaar bij de Huurcommissie bedragen € 25,-. Als u in het gelijk wordt gesteld ontvangt u dit bedrag retour.
HUURVERLAGING Wanneer kunt u een huurverlaging voorstellen? indien uw huishoudinkomen in 2014 dusdanig zakt dat u in een lagere inkomenscategorie terecht komt. Dit kan ook door wijziging van de samenstelling van het huishouden. Welke termijn moet u in acht nemen? Een huurverlagingsvoorstel kan gedurende het gehele jaar en moet, net als een huurverhogingsvoorstel, tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang worden gedaan. Welke gegevens moet ik aanleveren voor een huurverlaging op basis van inkomen? U kunt nu een voorstel indienen voor de huurverlaging met een ingangsdatum over twee maanden. Om uw verzoek te kunnen beoordelen hebben wij de volgende gegevens nodig: - het IB60 formulier van alle leden van het huishouden over 2014 nodig. Deze kunt u vanaf juni 2015 opvragen bij de belastingdienst. - een uittreksel uit de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) waaruit blijkt hoeveel personen op uw adres ingeschreven staan. Zodra wij de stukken compleet hebben nemen we uw verzoek in behandeling. Als wij akkoord gaan met uw huurverlagingsvoorstel, dan gaat deze in op de voorgestelde datum. Heeft de huurverlaging terugwerkende kracht?
Nee, u kunt de huurverlaging alleen voor de toekomst aanvragen. De huurverlaging werkt niet met terugwerkende kracht, maar gaat pas gelden op de voorstelde ingangsdatum van de huurverlaging. Om hoeveel verlaging kunt u vragen? Dit is per situatie verschillend. Op basis van het woningwaarderingsstelsel kunt u een verlaging aanvragen tot hetgeen maximaal is toegestaan. Daalt uw inkomen na een of meer inkomensafhankelijke extra huurverhoging(en) tot onder de inkomensgrens (€34.085 of € 43.602)? De extra huurverhoging kan dan geheel of gedeeltelijk worden teruggedraaid. Bijvoorbeeld als uw inkomen daalt doordat u met pensioen gaat. De huurder kan dan een huurverlaging voorstellen tot het niveau dat de huurprijs had gehad wanneer het inkomen al die tijd op het lagere niveau had gelegen. Als de huurprijs door inkomensafhankelijke huurverhoging(en) tot boven de huurtoeslaghuurprijsgrens is gestegen en het huishoudinkomen daarna tot onder de huurtoeslaginkomensgrens is gezakt, kunt u een huurverlaging tot aan de huurtoeslaghuurprijsgrens voorstellen. Hierdoor kunt u dan huurtoeslag ontvangen. Deze huurverlaging werkt overigens niet terug tot de datum van de eerste inkomensafhankelijke extra huurverhoging. Voorbeeld: De huurprijs van € 500 p.m. is in 2013 verhoogd met 6,5% en in 2014 ook met 6,5% (fictief inflatiepercentage over 2013: 2,5%) omdat het inkomen boven € 43.602 lag. De huur is € 567,11 p.m. geworden. Het huishoudinkomen daalt daarna tot onder € 43.602 maar nog boven € 34.085. De huurder kan dan een huurverlaging voorstellen tot € 500 plus tweemaal 4,5% huurverhoging (0,5% extra) = € 546,01 p.m.
Handige sites voor meer informatie: www.huurcommissie.nl
onder het kopje ‘downloads’ staat o.a. - voorbeeldbrief bezwaar maken - formulier om puntenaantal te checken - huurprijscheck
www.toeslagen.nl
aanvragen of wijzigen van huurtoeslag proefberekening maken
www.rijksoverheid.nl
/onderwerpen/huurwoning/huurverhoging alles over de richtlijnen van de huurverhoging
www.Ep-online.nl
alle geregistreerde energielabels
