Huurverhoging teruggedraaid

Huurverhoging teruggedraaid

jaargang 17 | nr. 3 | juni 2013

Colofon KoepelRond is het infoblad van de vereniging Kerkraadse Huurdersfederatie ‘De Koepel’

In april dit jaar kregen alle huurders van de nieuwe woningcorporatie HEEMwonen de aanzegging met de huurverhoging voor 2013. Zelfs de complexen waar afgelopen jaar de huur bevroren was i.v.m. aanstaande sloop.

KoepelRond verschijnt 6 keer per jaar en wordt verspreid onder de kaderleden van het Kerkraadse huurderswerk.

Hierop kwam direct het bestuur van de Huurdersvereniging Land van Rode (HEEMwonen) in actie. Zij wisten een paar huurders te mobiliseren die deur aan deur handtekeningen gingen verzamelen voor het geval hier gezamenlijk bezwaar tegen gemaakt moest worden.

adres redactie

Postbus 355, 6460 AJ Kerkrade telefoon (045) 535 46 27 (tijdens spreekuren) email [email protected] site www.huurderswerkkerkrade.nl De redactie beslist over plaatsing van ingezonden stukken. redactieleden

Regina Leue • Wim Pekel • Leo Crousen • Marianne Plag • Frans Tiggelman • Jan van Weert • Ank van den Berg vormgeving oplage

Karin Veldkamp

280 stuks

In dit nummer o.a. Aantal huisuitzettingen neemt toe Energieprijzen dalen verder Federatieberichten Toch gluurverhoging voor chronisch zieken en gehandicapten Grootschalige liberalisering dreigt Even voorstellen: Marjo Vankan Huurders duurder uit dan kopers Meldpunt Huurverhoging brengt problemen aan het licht

2 3 4 5 6 7 8 8

De huurdersvereniging heeft meteen een gesprek met het directiebestuur aangevraagd om duidelijk te maken dat, ook al zijn 3 corporaties gefuseerd, de oude op papier staande afspraken van iedere gefuseerde corporatie toch nagekomen moeten worden.

Ook directeur Wonen (de heer G. Logister) heeft zich er sterk voor gemaakt. En dat met succes. Alle desbetreffende huurders hebben een brief ontvangen met de mededeling, dat de huurverhoging van de projecten die sinds afgelopen jaar op de slooplijst stonden, geen huurverhoging maar huurbevriezing hebben! Nu wordt er nog gezamenlijk aan gewerkt dat voor alle projecten het goede sociaal plan, dat al gold voor de voormalige woningstichting Land van Rode, wordt ingevoerd voor alle huurders van HEEMwonen!

2 | Koepel rond

het spreekuur van

Huurders Stek krijgen teveel betaalde servicekosten terug Woningcorporatie Stek uit Hillegom

De Koepel houdt elke donderdagmiddag van 14.00 uur tot 16.00 uur een spreekuur voor huurders. Dit spreekuur vindt plaats aan de Hoofdstraat 41a te Kerkrade-centrum. Voor leden van de aangesloten huurdersorganisaties is het advies en, indien nodig, de ondersteuning geheel gratis. Huurders, die niet lid (kunnen) zijn van een Huurdersbelangenvereniging, kunnen een individueel lidmaatschap bij de Koepel afsluiten voor € 6,00 per jaar. Ook zij krijgen dan gratis advies en ondersteuning.

heeft jarenlang servicekosten in rekening gebracht voor het onderhoud

situatie. De woningcorporatie ging weliswaar niet direct overstag, maar uiteindelijk erkende zij de fout toch wel.

van openbaar groen. Dankzij een op-

Wanneer is groen ‘openbaar groen’?

lettende huurster komt daar een eind

Onderhoud van groen rondom een complex mag niet via de servicekosten in rekening gebracht worden bij de huurders, wanneer het een openbare bestemming heeft. Dat wil zeggen dat die groenvoorziening geen deel uitmaakt van het complex, maar bijvoorbeeld aankledings- of gebruiksgroen is. Het kan ook een plantsoen of park zijn, waaraan het complex is gelegen. Vaak zijn dergelijk groenvoorzieningen eraan te herkennen, dat er geen omheining staat en dat er paden voor openbaar gebruik door heen lopen. In ieder geval hebben de huurders niet het ‘exclusieve gemeenschappelijke gebruik’ van zo’n groenvoorziening. (uit ‘Beleid servicekosten van de Huurcommissie’)

aan. Sterker nog, de huurders krijgen over meerdere jaren geld terug.. Volgens directeur Hans Al van Stek zijn de kosten al die tijd over het hoofd gezien. Hij erkent de fout ruiterlijk en gaat de 175 huurders het teveel in rekening gebrachte terugbetalen. Zo’n 6 euro per maand. Over hoeveel jaar dat zou moeten gebeuren zijn de huurders en de verhuurder het nog niet eens.

Noot van de redactie: We vragen de huurdersorganisaties om het huurdersspreekuur in hun eigen info te vermelden, zodat het breed bekend wordt onder de huurders.

Yvonne Baas van de huurdersbelangenvereniging HBVB heeft het in het Leidsch Dagblad over 2, 3 of 5 jaar. Directeur Hans Al van Stek houdt het op de periode 2010, 2011 en de eerste maanden van 2012.

De Kerkraadse Huurdersverenigingen houden spreekuren voor hun eigen huurders. Huurders van HEEMwonen (v/h Hestia Woonmaatschappij): kunnen terecht op de open spreekuren op de dinsdagen 12 maart, 7 mei, 25 juni, 27 augustus en 29 oktober van 14.00 uur tot 15.30 uur. Op die dagen is er ook op afspraak een avondspreekuur van 19.00 tot 20.30 uur. Locatie Kampstraat 69, 6466 BR Kerkrade. Tel. kantoor 045 – 5113167 Huurders van HEEMwonen (v/h WS Land van Rode) kunnen iedere donderdag van 14.00 tot 16.00 uur terecht op locatie Hoofdstraat 41b, 6461 CM Kerkrade. Tel. kantoor 045 – 8888042 Huurdersvereniging St. Pietersrade (WS Wonen Zuid): Op locatie Koestraat 64, 6463 XK Kerkrade wordt geen spreekuur meer gehouden. Desgewenst kan telefonisch een afspraak met de voorzitter van de huurdersvereniging worden gemaakt. Tel. 06-48945433

Ervaring van elders Yvonne Wakker, de oplettende huurster die de zaak aankaartte, kwam erachter dat er teveel servicekosten werden gerekend door een artikel van de Woonbond. Daarin las zij dat dat huurders in Doetinchem ten onrechte hadden meebetaald aan het groenonderhoud rond hun flat. De uitspraak van de kantonrechter bleek direct van toepassing te zijn op haar eigen

C ITAAT ‘Ik weet hoe de politiek werkt. Er is geld tekort en wij zijn een gemakkelijke prooi.’ Marc Calon, voorzitter van de Vereniging van Woningcorporaties Aedes in een interview in de Volkskrant van 1 juni 2013. Zie ook het artikel ‘Voorzitter Aedes zegt sorry.’

Koepel r ond | 3

Energieprijzen dalen komende jaren verder De prijzen van olie en gas lijken in

Olieprijzen blijven dalen

de komende jaren verder te gaan da-

Tegenvallende economische cijfers uit met name de VS en China drukten de olieprijzen de afgelopen tijd. Ook speelde mee dat de Amerikaanse olievoorraden bijna op recordniveau staan en dat organisaties als het oliekartel OPEC en het Internationale Energie Agentschap (IEA) hun verwachtingen voor de toekomstige olievraag hebben verlaagd.

len. Dat voorspelt ABN Amro in een onlangs gepubliceerd rapport. Lagere energieprijzen zijn goed voor de consument, maar nadelig voor investeringen in duurzame energie.

vooral rond de kwestie Iran zullen afnemen. Mede daardoor kunnen de prijzen op de langere termijn blijven dalen. Als de verwachte dalingen worden doorberekend aan de consument kan dit de economie positief beïnvloeden. De effecten van de prijsdaling zullen merkbaar zijn in lagere diesel-, benzine- en energieprijzen.

Keerzijde Lagere energieprijzen zijn volgens de bank goed voor de consument en wereldeconomie, maar hebben ook een keerzijde. Een aanhoudende daling van de prijzen van fossiele brandstoffen zal leiden tot minder investeringen in alternatieve energiebronnen zoals wind en zon.

ABN Amro verwacht dat de druk op de olieprijs de komende maanden nog aanhoudt. ‘De energievraag voor verwarming neemt sterk af en in combinatie met het onderhoud aan raffinaderijen leidt dit tot een daling in de vraag naar olie’. Verder verwacht ABN Amro dat de spanningen

Noot van de redactie; Wij hopen dat de regering deze verlaging niet ongedaan maakt door belastingen op energie te verhogen.

Woningcorporaties en politiek moeten ophouden naar elkaar te wijzen De woordvoerders wonen van VVD, PvdA en D66 stellen dat de woningcorporaties niet of nauwelijks meer investeren. Zij verwijten de corporaties de crisis op de woningmarkt te veroorzaken. Jan Laurier en Ronald Paping, respectievelijk voorzitter en directeur van de Woonbond, vinden deze aanval op de corporaties onterecht. Laurier en Paping schrijven In een opiniestuk op de Volkskrantsite dat het conflict tussen politiek en corporaties in een fase van jij-bakken terecht is gekomen, en dat ‘over de ruggen van miljoenen huurders’. Zij noemen het hartverwarmend dat D66, PvdA en VVD zich nu ernstig zorgen maken over het gebrek aan investeringen, maar dat ze wel volstrekt voorbij gaan aan hun eigen rol.

Dat er niet of nauwelijks meer geïnvesteerd wordt in de woningmarkt is duidelijk. Projecten worden afgeblazen, op de lange termijn gezet, of grotendeels uitgekleed. De investeringsstop treft niet alleen nieuwbouwprojecten, maar heeft duidelijk ook gevolgen voor woningverbetering, groot onderhoud en het energiezuiniger maken van woningen. Niet alleen in de corporatiesector, maar ook in de commerciële huursector. Ook daar tonen partijen volgens Laurier en Paping weinig of geen bereidheid om te investeren in de huurmarkt.

De belangrijkste oorzaak De auteurs zien het woningmarktakkoord van februari als belangrijkste oorzaak van de malaise, omdat het een enorme verhuurdersheffing combineert met extra huurstijgingen. In 2017 is de verhuurdersheffing opgelopen tot 1,7 miljard euro op jaarbasis. ‘Analyses van onder andere het Centraal Fonds Volkshuisvesting laten zien

dat de heffing niet gefinancierd kan worden uit de huurverhogingen. Zelfs bij zeer hoge huurstijgingen en liberalisering van een deel van de huurvoorraad neemt de solvabiliteit van corporaties met zo’n 8 miljard euro af. Zeker in de beginjaren zullen, ondanks huurstijgingen die fors boven de inflatie zijn, de kasstromen van de extra huurstijgingen onvoldoende zijn om de heffing te financieren. Daarom dat het WSW op de rem trapt ten aanzien van het verlenen van financiering voor investeringen.’

Verantwoordelijkheid ontlopen Laurier en Paping geven de Tweede Kamerleden op één punt gelijk ‘namelijk dat veel corporaties te gemakkelijk naar de huurders kijken om de heffing te financieren. Daarmee ontlopen ze hun eigen verantwoordelijkheid om nu eindelijk serieus werk te maken van het verlagen van de bedrijfskosten. Ons motto is: eerst in eigen vlees snijden, voordat je rekeningen bij huurders legt.’

4 | Koepel rond

f

b e r i c h ten e

d

e

In deze rubriek van KoepelRond houden wij u op de hoogte van belangrijke aanpassingen en wijzigingen binnen de Federatie. Wij informeren u verder over op handen zijnde vergaderingen, symposia, etcetera.

!

r

a

t

i

e

HERKENBAARHEID KOEPELMEDEWERKERS Wanneer opgeroepen wordt om actie te voeren tegen het huurbeleid van onze regering zijn wij daar als huurdersfederatie natuurlijk bij. Soms nemen we ook zelf het initiatief om een actie te organiseren of om de Koepel naamsbekendheid te geven. Voortaan zal dat heel herkenbaar gebeuren. We hebben namelijk enkele ‘actiehesjes’ en een spandoek aangeschaft, waardoor de medewerkers van de Koepel niet alleen goed zichtbaar zijn, maar ook nog meewerken aan het promoten van de huurdersfederatie. Op de foto een voorproefje.

Deadline volgende editie KoepelRond:

8 augustus 2013 Kopij dient uiterlijk op die datum in bezit te zijn van de redactie.

KOPI Ë REN B IJ

De Koepel

Iedere dinsdag- en donderdagmorgen is er een kantoorbezetting van 10.00 tot 12.30 uur. Daarnaast bestaat donderdag tussen 14.00 en 16.00 uur gelegenheid tot kopiëren. Verder volgens telefonische afspraak. Indien niemand op het kantoor aanwezig is, bellen met de heer W. Pekel, telefoon (045) 5413280. De kosten bedragen voor enkelzijdig A4 € 0,07 dubbelzijdig A4 € 0,13 enkelzijdig A3 € 0,13 dubbelzijdig A3 € 0,18 Kopiëren op dikker papier en/of in kleur is tegen meerprijs ook mogelijk. Voor kopieerwerk in aantallen groter dan 200 stuks kunnen over de kostprijs afspraken gemaakt worden. De mogelijkheid voor sorteren bestaat ook.

AGENDA Vergaderingen woensdag 3 juli Algemeen Bestuursvergadering van HF de Koepel maandag 16 september Provinciale Vergadering van de Nederlandse Woonbond woensdag 18 september Algemene Ledenvergadering van HF de Koepel

Cursussen Door het Woonbond Kennis- en Adviescentrum worden de volgende cursussen in Utrecht gegeven: woensdag dinsdag vrijdag maandag

11 september cursus ‘Vaardig adviseren’ 17 september cursus ‘PR voor huurdersorganisaties’ 20 september cursus ‘Scheiding van wonen en zorg’ 23 september cursus ‘Werkplan en begroting’

Koepel r ond | 5

Voorzitter Aedes zegt sorry In de Volkskrant van 1 juni j.l. stond een interview met Marc Calon, de voorzitter van Aedes, de Vereniging van Woningcorporaties. Hij geeft daarin toe, dat de corporatiesector schuldig is aan een reeks van incidenten in de afgelopen 20 jaar. Tot die incidenten rekent hij fraudes, exorbitante salarissen en uit de hand gelopen commerciële projecten. Dat Calon nu “sorry” zegt, heeft te maken met de parlementaire enquêtecommissie voor corporaties, die dit voorjaar is geïnstalleerd en die naar verwachting eind dit jaar met de verhoren begint. Aedes heeft reeds een onafhankelijk onderzoek laten doen en in

het rapport dat naar aanleiding daarvan naar de enquêtecommissie is gestuurd, wordt geconcludeerd dat “de sector haar morele kompas is kwijtgeraakt”. Maar Calon benadrukt in het interview ook, dat er intussen veel is veranderd: De sector heeft een salariscode opgesteld, waaraan alle nieuwe bestuursleden zich houden, visitatie is verplicht gesteld en

vanaf dit jaar zullen prestaties van corporaties met elkaar vergeleken worden en openbaar gemaakt worden. Voor de toekomst ziet hij nog meer veranderingen. Zo denkt hij, dat de sector binnen 5 jaar de kosten van bedrijfsvoering met 20% terug kan brengen. Verder is hij voorstander van de coöperatievorm voor woningcorporaties, met een ledenraad, die commissarissen benoemt en de jaarrekening goedkeurt. Hij denkt dat in zo’n corporatie beter wordt nagedacht over wat je wilt bouwen en voor wie. Maar hij besluit met te zeggen, dat ons volkshuisvestingsysteem geweldige wijken en welvaart heeft opgeleverd. En dat onze leefbare buurten economisch en sociaal een groot kapitaal zijn, waar we als goede rentmeesters mee om moeten gaan...

Toch gluurverhoging voor veel chronisch zieken en gehandicapten De uitzonderingsregeling voor de in-

De lat ligt te hoog

komensafhankelijke huurverhoging

Met de huidige regeling krijgen veel chronisch zieken en gehandicapten toch te maken met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Zij moeten minimaal 10 uur zorg vanuit de AWBZ krijgen om binnen de regeling te vallen. De lat ligt daarmee veel te hoog. Vanwege bezuinigingen krijgen namelijk steeds minder mensen die 10 uur toegekend. Bovendien houdt de regeling onvoldoende rekening met mantelzorgers. Juist huishoudens waar mantelzorg aanwezig is, krijgen een lage indicatie. Hetzelfde geldt voor huurders van een woning die al bij de bouw geschikt is gemaakt voor ‘mensen met mobiliteitsbeperkingen’. Door de aanpassingen in hun woning, hoeven zij geen (of minder) gebruik te maken van AWBZ-zorg.

(gluurverhoging) voor chronisch zieken, gehandicapten en hun mantelzorgers moet worden verruimd. Dat schrijven de Nederlandse Woonbond, Platform VG en de CG-Raad in een brief aan de Tweede Kamer. Veel mensen met een beperking komen financieel in de knel als zij geconfronteerd worden met een extra huurverhoging.

De drie organisaties vinden dat de afbakening te strikt is. Zij vragen de Kamerleden andere groepen toe te voegen waarvan niet gevraagd kan worden dat zij ‘doorstromen’ naar een andere woning. Ook moet meer rekening gehouden worden met mantelzorgers.

Zelfredzaamheid Voor andere groepen is verhuizen naar een geheel nieuwe omgeving geen reële optie. Zoals blinden en slechtzienden die

goed hun weg kunnen vinden in de woning en woonomgeving. Een verhuizing betekent een stap terug in zelfstandigheid en zelfredzaamheid. Hetzelfde geldt vaak voor mensen met een verstandelijke beperking.

Regeling Veel huurders hebben de brief over de huurverhoging per 1 juli inmiddels ontvangen. Dit jaar is de huurverhoging van sociale huurwoningen inkomensafhankelijk gemaakt. Huurders met een huishoudinkomen boven de 33.614 euro kunnen een huurverhoging van 4,5% krijgen. Boven de 43.000 euro is dat maar liefst 6,5%. De minister wil hen stimuleren door te stromen naar de commerciële huursector of een woning te kopen. Voor chronisch zieken en gehandicapten die nu in een geschikte woning wonen is dat echter niet logisch en wenselijk. Daarom wordt voor hen een uitzondering gemaakt.

6 | Koepel rond

. Er schuin tegenaan kijken.. Grootschalige liberalisering

dreigt Megalomanie

Minister Blok wil een fors aantal sociale huurwoningen liberaliseren door ze over te plaatsen naar een com-

Zelfs in deze tijd van bezuiniging, vermindering en knijpen van alle uitgaven, zijn er nog altijd mensen die denken in overtreffende trap. Een minister/staatssecretaris die een klein bedrag aan snelle treinen in de grootte van driehonderd miljoen uitgeeft, waarbij de canceling van deze opdracht geen teruggave van dit zakcentje garandeert. Afgezien van alle kosten die al voor deze infrastructuur uitgegeven zijn en zeker niet teruggehaald kunnen worden. Er zijn nog veel meer voorbeelden van mismanagement aan te halen. Ook corporatiebestuurders en hun controleurs zijn wars van deemoedigheid en bescheidenheid. Daar zijn genoeg voorbeelden van aan te dragen. Schepen, kapitaalderivaten, dure woningen en nog meer. Iets minder kostbaar maar soms wel een grimlachje ontlokkend is het bouwen van mooiere (doch zeker duurdere) woningen die ook steeds mooiere namen krijgen. Markies of Hertogstraat voldoen niet meer, Koningslaan of Koninginnestraat zijn te gewoon. Het minste in opwaardering moet toch zeker Staete of Borgh worden. Als we dan toch voortborduren: Het Carboonplein moet dan Carbon Place worden, Torenflat wordt Donjon Condominium en het in het dialect gebezigde Sjteeberg dient Recycling Hill te worden. Het adres ‘Koelmoer’ veranderen we in MineCourt en de eerste de beste vierkante flat zal verder gaan als Appartment Square. Indien de gemeentelijke naamgevingscommissie ook een duit in het zakje wil doen dan kan dat heel gemakkelijk door straat, plein, laan en dergelijke te herbenoemen in via, allee, avenue, square, place en nog meer klinkende namen. Een feit is in ieder geval dat we de huren minder hoeven te verhogen door deze kleine lapmiddelen, dan het verbrassen door dezelfde bestuurders in, inderdaad ‘grootheidswaanzin’-projecten.

merciële BV. De Woonbond vindt deze nieuwe plannen volstrekt ongewenst. De vermindering van de sociale huurwoningen met honderduizenden is een aanslag op de beschikbaarheid van betaalbare woningen en op de betaalbaarheid van het huren. Onlangs is de notitie van minister Blok naar buiten gebracht met de nieuwe plannen over de herziening van de Woningwet. Pluspunt is dat de positie van huurders bij de woonvisie en de prestatieafspraken versterkt wordt. Minpunten zijn daarentegen de sterke inperking van het taakgebied van corporaties en het onderbrengen van het financiële toezicht bij de minister; dit bedreigt de onafhankelijkheid en de professionaliteit van het toezicht. Meest opvallende minpunt is dat de minister niet alleen het commerciële bezit van corporaties in een commerciële (overgangs-) BV wil plaatsen, maar ook een groot deel van de te liberaliseren woningen. Het gaat hier om sociale huurwoningen die op grond van het aantal woningwaarderingspunten te liberaliseren zijn, omdat ze meer dan 141 punten hebben. De huur kan hierdoor onbeperkt stijgen boven de liberalisatiegrens van € 681. Het gaat hierbij om ongeveer 200.000 tot 300.000 woningen. De Woonbond is er fel tegen dat het aantal sociale huurwoningen met zo’n 10% wordt verlaagd. Dit betekent minder betaalbare huurwoningen en nog langere wachtlijsten. Zeker in deze tijd van crisis, toenemende werkloosheid en koopkrachtdaling is dat absoluut ongewenst. Woonbonddirecteur Ronald Paping: ‘We gaan toch niet beleven dat via een aanpassing van de woningwet een nieuwe aanval wordt gedaan op de betaalbare woningvoorraad. Hier moet de politiek een stokje voor steken. De nadruk moet de komende jaren juist liggen in de uitbreiding in plaats van de inkrimping van de sociale huurvoorraad.’

Koepel r ond | 7

EVEN VOORSTELLEN

Marjo Vankan Directeur Wijken bij woningcorporatie HEEMwonen

Marjo Vankan is bij de fusie van woonmaatschappij Hestiagroep, woningstichting Land van Rode en woningvereniging Ubach over Worms aangesteld als directeur Wijken. Daarvoor was zij bestuurder bij één van de gefuseerde corporaties, n.l. bij Ubach over Worms. Zij is 55 jaar geleden in Valkenburg geboren en woont nu woont met haar echtgenoot in Maastricht. Haar twee zonen zijn verhuisd naar Amsterdam waar de een werkt en de ander nog studerende is. Zij zelf heeft politicologie en bestuurskunde gestudeerd in Nijmegen en een master strategische stedelijke ontwikkeling afgerond. Haar interesses gingen altijd uit naar manieren waarop mensen samen wonen en leven. Als mensen een goede thuishaven hebben, voelen zij zich goed in de buurt en dat is weer goed voor de rest van de samenleving. En goede huisvesting geeft leefbare wijken, waar mensen graag vertoeven. Haar werkervaring heeft zij onder andere opgedaan bij Odyssee – een opleidingsinstituut dat cursussen en trainingen geeft. Odyssee ondersteunt ontwikkelingsprocessen van organisaties èn individuen. Ontwikkelingsstrategie en beleidsontwikkeling zijn de terreinen, waar Marjo zich thuis voelt. Haar huidige taak omvat een groot werkgebied, hetgeen zij als een boeiende uitdaging ziet. Zij kan op een groot team terugvallen, dat heel goed samenwerkt. Uit alle drie corporaties zijn er mensen aan toegevoegd. Zij mag werken met een staf van 22 mensen, waaronder gebiedsregisseurs, projectleiders, wijkconsulenten en wijkbeheerders. Heemwonen verhuurt circa 10.000 woningen. Er is een verde-

ling van taken gemaakt tussen Wonen en Wijken, die inmiddels goed werkt voor èn de werknemers van de corporatie èn de huurders. Voordat renovatie of nieuwbouw gepland wordt, gaan er urenlange meetings aan vooraf met bijvoorbeeld gebiedsregisseurs, projectleiders, wijkconsulenten, stadsplanning, verkeerscommissie, enzovoort. Zij kijkt vooral naar de samenhang en het uiteindelijk te behalen resultaat; mensen die betaalbaar wonen in een leefbare omgeving. Dit gaat haar aan het hart. Niet alleen de stenen zijn belangrijk, maar ook dat er bijvoorbeeld een speeltuin is of een groene plek, waar men leuk kan zitten en ‘buurten’. Het doet haar goed, wanneer zij van bewoners hoort dat ze tevreden zijn over hun woning en woonomgeving. Daar doet zij het voor. Voor leegstand te laten bouwen is haar een gruwel. Zij vindt het jammer, dat in Kerkrade weinig werkgelegenheid is en de jeugd vertrekt naar o.a. de Randstad. Ook vindt zij het jammer dat bijna alle voorzieningen uit de wijken gehaald worden. Zij zou het toejuichen als er in kleine woonkernen ook voorzieningen zouden zijn waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Kortom, er liggen voor haar uitdagingen genoeg in de wijken. Haar hobby’s sluiten mooi aan bij haar beroep, want zij zit graag op de fiets en verkent op die manier andere steden. Verder doet zij aan spinning en houdt zij van koken en lekker eten. Ook gaat zij graag wandelen in de mooie natuur of een avondje naar het theater. Maar gewoon even op de bank overdenken wat zij nog kan inbrengen om van Kerkrade en omgeving iets nog leukers te maken, is voor haar ook ontspanning.

Wij hopen, dat haar ideeën tot resultaten zullen leiden en dat wij veel van haar daadkracht in Kerkrade mogen zien.

De redactie vraagt de huurdersbelangenverenigingen om materiaal te sturen, dat eventueel gebruikt kan worden voor KoepelRond. Tevens vragen wij u bij een adreswijziging van uw huurdersbelangenvereniging, deze door te geven aan de redactie van KoepelRond. Bij voorbaat dank

8 | Koepel rond

Huurders duurder uit dan kopers Huurders betalen meer voor hun woning dan kopers in verhouding tot de waarde van hun woning. Dat bleek uit het WoOn 2012-onderzoek, dat door het ministerie van Wonen en

een woningcorporatie betalen € 34,62 per € 1.000,- WOZ-waarde, voor kopers blijft dit beperkt tot € 32,08. Huurders in de vrije sector betalen € 44,16 per € 1.000,WOZ-waarde. In deze berekening is de

hypotheekrenteaftrek nog niet meegenomen, waardoor de werkelijke verschillen nog hoger zullen uitvallen. Ook gerelateerd aan het inkomen hadden huurders in 2009 hogere woonlasten dan kopers.

Rijksdienst werd gepresenteerd. Als de maandelijkse woonkosten worden afgezet tegen de WOZ-waarde blijken kopers minder te betalen dan huurders in de sociale sector. Woonbond-directeur Ronald Paping vindt de uitkomsten ontluisterend: “Jarenlang is het beeld gecreëerd dat huurders voor een dubbeltje op de eerste rang zouden zitten. Nu blijken kopers lagere uitgaven te hebben, terwijl huurders veel lagere inkomens hebben. Toch subsidieert de overheid die koopwoningen zes maal zo veel als huurwoningen. Het wordt tijd dat de overheid huren en kopen gelijk gaat behandelen.” Huurders in een sociale huurwoning van

woonruimteverdeling in kerkrade Corporatiewoningen in Kerkrade worden aangeboden via de website www.thuisinlimburg.nl Wanneer u op zoek bent naar een

• Wonen Zuid Lindenhof 1, Kerkrade/Chevremont Alleen ’s morgens tussen 8.30 en 12.00 uur telefoon (045) 573 74 75 Hoofdvestiging Geerstraat 103a, 6411 NP Heerlen www.wonen-zuid.nl • Heemwonen (v/h Hestiagroep en WS

huurwoning kunt u zich gratis en vrij- Land van Rode Erpostraat 1, Kerkrade-Holz blijvend inschrijven. Via de site kunt u op maximaal 5 woningen tegelijk reageren. Wanneer u niet beschikt over een computer met internet kunt u contact opnemen met of een bezoek brengen aan de desbetreffende kantoren. De adressen:

of Pasweg 1, Landgraaf telefoon (045) 645 44 44 www.heemwonen.nl • Wonen Limburg Grasbroekerweg 16, Heerlen telefoon (045) 550 66 66 www.wonenlimburg.nl

Geïnteresseerden voor een aanleunwoning kunnen contact opnemen met: > Meander Wonen St. Pieterstraat 143, Kerkrade telefoon (045) 567 98 38 In de particuliere huursector verhuren enkele beleggers in Kerkrade woningen. De kantooradressen: • DOS vastgoedmanagement Bassin 116, Maastricht telefoon (043) 350 34 34 www.dosvgm.nl • Vesteda Plein 1992 1, Maastricht Postbus 1211. 6201 BE Maastricht telefoon (043) 329 66 66 www.vesteda.com

Koepel r ond | 9

Vragen

van huurders aan de woonbond

Wanneer mag een verhuurder incassokosten vragen? Mag een verhuurder incassokosten vragen zonder dat er eerst een aanmaning is verstuurd? En geldt er een wettelijk maximumbedrag voor incassokosten? ‘Ik heb een huurachterstand van 2 maanden (huurprijs € 493,21). Mijn verhuurder heeft direct een incassobureau ingeschakeld, zonder eerst een betalingsherinnering of aanmaning te sturen. Het incassobureau eist betaling binnen 7 dagen, plus ‘buitengerechtelijke incassokosten’ van € 144. Moet ik dit betalen?”’

Eerst een aanmaning, dan pas incassokosten ‘Buitengerechtelijke kosten’ zijn alle extra kosten die een schuldeiser maakt om u de rekening te laten betalen. Daar vallen incassokosten dus ook onder. Maar voor er incassokosten gevraagd mogen worden, moet uw verhuurder eerst een aanmaning sturen met een betalingstermijn van minimaal 14 dagen. Op die aanmaning moet vermeld staan: • dat u binnen 14 (of meer) dagen moet betalen • dat er incassokosten in rekening worden gebracht als u niet op tijd betaalt • hoe hoog de incassokosten zullen zijn Uw verhuurder was dus te vroeg met het in rekening brengen van incassokosten. U had eerst een aanmaning moeten krijgen waarmee u werd gewaarschuwd voor de gevolgen van het niet tijdig betalen, en waarmee u in de gelegenheid werd gesteld om uw huurachterstand alsnog binnen 14 dagen te voldoen.

Wat kunt u doen? Ontvangt u een brief van een incassobureau waarin ten onrechte of te hoge incassokosten worden gevraagd vanwege huurachterstand, probeer dan zo snel mogelijk uw betalingsachterstand te voldoen. Neem direct contact op met het incassobureau én met uw verhuurder. Laat hen per brief weten dat u nimmer een aanmaning van uw verhuurder heeft ontvangen en dat u daarom ook geen incassokosten hoeft te betalen. Laat hen ook weten dat u de huurachterstand hebt voldaan of dat u verzoekt om een betalingsregeling.

Wettelijke maximumpercentages voor incassokosten Nee. Uw verhuurder had eerst een aanmaning moeten sturen. Maar de in rekening gebrachte incassokosten kloppen wel met het wettelijk maximum. Het wettelijk maximum aan incassokosten wordt geregeld door de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten. Deze wet moet consumenten en eenmanszaken beschermen tegen onredelijk hoge incassokosten. De wet is in juli 2012 in werking getreden en geldt voor alle schulden die sinds die tijd ontstaan zijn. De wet schrijft voor dat incassokosten nooit lager kunnen zijn dan € 40. Hoe hoog de kosten kunnen oplopen is afhankelijk van de hoogte van uw schuld. Is het bedrag dat u moet betalen lager dan € 2.500? Dan mag uw schuldeiser maximaal 15% van dit bedrag aan incassokosten in rekening brengen. Over een huurschuld van € 986,42 (2 keer de maandhuur van € 493,21) mag uw verhuurder dus maximaal € 147,96 aan incassokosten vragen.

Incassokosten mogen zoals gezegd nooit hoger zijn dat 15% van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 40. Maar wat nu als uw schuld hoger zou zijn € 2.500? Dan geldt over het bedrag tussen € 2.500 en € 5.000 een lager percentage aan incassokosten (10%). Bij een nog hogere schuld gaat het percentage incassokosten verder omlaag. Over het bedrag tussen € 5.000 en € 10.000 mag max 5% incassokosten worden berekend, tussen € 10.000 en € 190.000 geldt 1% als maximum, en voor het bedrag boven de € 200.000 mag nog maar 0,5% worden gevraagd. Het wettelijke maximumbedrag aan incassokosten is € 6.775. Zo’n bedrag is alleen aan de orde als u een betalingsachterstand van enkele tonnen zou hebben. In de praktijk gaat het dan vooral om bedrijven.

10 | Koepel rond

Meldpunt Huurverhoging brengt veel problemen aan het licht Veel huurders hebben problemen met de (inkomensafhankelijke) huurverhoging die zij per 1 juli 2013 moeten gaan betalen. Problemen die te maken hebben met fouten bij de uitvoering, met (schending van) de privacy en met de betaalbaarheid van het wonen. Dit blijkt uit de ruim 2.500 meldingen die in enkele weken tijd bij het Meldpunt Huurverhoging van de Woonbond zijn binnengekomen. Het rapport met de analyse van de meldingen werd dinsdag 28 mei aangeboden aan minister Blok. In april 2013 opende de Woonbond het online Meldpunt Huurverhoging waar huurders terecht kunnen die problemen ondervinden met hun huurverhoging. Men kon meldingen doen over de betaalbaarheid, de schending van privacy en fouten in het huurverhogingsvoorstel. Volgens Woonbonddirecteur Ronald Paping vormen de vele meldingen niet meer dan het topje van de ijsberg. ‘De gluurverhoging houdt te weinig rekening met de individuele situatie van huurders. Veel mensen kampen met betaalbaarheidproblemen. Er worden schrijnende situaties gemeld.’ Paping wijst er in dat verband op dat de regelgeving overhaast is ingevoerd. ‘De systematiek van de gluurverhoging is op veel punten slecht uitgewerkt en onduidelijk.’ Uit de eerste meldingen bij het Meldpunt Huurverhoging blijkt: • Er doen zich veel fouten voor bij de uitvoering van de maatregelen en de bureaucratische drempels voor huurders zijn aanzienlijk.

• Specifieke groepen als werklozen, ouderen, chronisch zieken, gehandicapten en mantelzorgers worden extra getroffen door een maatregel die bedoeld was om scheefwoners aan te pakken. • De betaalbaarheid van het huren wordt een steeds groter probleem. De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt als zeer onrechtvaardig ervaren. • Er is sprake van schending van de privacy en oneigenlijk gebruik van de inkomensverklaringen.

Fouten en bureaucratie De belastingdienst beschikt kennelijk niet over inkomensgegevens van alle huurders. Dat leidt tot ongelijke behandeling bij de (inkomensafhankelijke) huurverhoging en dat zet veel kwaad bloed. Geregeld is de huurverhoging gebaseerd op verkeerde inkomensgegevens. Verhuurders doen zelf niets om dat recht te zetten en verwijzen de huurder door naar de belastingdienst. Er zijn specifieke situaties waarin de regelgeving tekortschiet. Bijvoorbeeld als het gaat om huishoudens met inwonende kinderen of met ouders in verpleeghuizen. Veel mensen melden dat de inkomensgegevens uit 2011 niet meer opgaan voor hun huidige situatie. Dit geldt vooral voor werklozen en gepensioneerden, maar ook voor huurders met onregelmatige inkomsten (zzp‘ers en flexwerkers), alimentatie en specifieke pensioenregelingen. Bureaucratische drempels staan ook in de weg om een klacht of een bezwaarschrift in te dienen, al zou dat terecht zijn. Bovendien zijn daar kosten aan verbonden.

Betaalbaarheidsproblemen Veel huurders melden dat zij de extra huurverhoging niet of nauwelijks kunnen betalen. En velen vinden het onrechtvaardig om het etiket ‘scheefwoner’ opgeplakt te krijgen. Verhuizen naar een andere woning of een woning kopen is voor hen meestal geen alternatief. Werklozen,

gepensioneerden, chronisch zieken en gehandicapten worden door de maatregelen extra getroffen. De ‘hardheidsclausule’ voor die laatste groep blijkt in de praktijk door het stringente karakter te weinig soelaas te bieden, bijvoorbeeld voor gehandicapten die zelf mantelzorg hebben geregeld.

Privacyschending De schending van de privacy is voor veel huurders een belangrijk, vaak principieel probleem. Dat de inkomensgegevens zomaar bij de verhuurder terechtkomen, geeft huurders een gevoel van onveiligheid en onredelijkheid. Zowel sociale als commerciële verhuurders hebben ten onrechte inkomensgegevens opgevraagd van huurders in geliberaliseerde woningen en hen de hoogste huurverhoging gepresenteerd, al is dat volgens de wet niet toegestaan. In de praktijk blijkt ook dat veel verhuurders fouten maken of onzorgvuldig omgaan met de privacy en zelfs dat inkomensgegevens soms worden uitgewisseld met derden.

Mislukt experiment De Woonbond is van mening dat het gezien de ervaringen van 2013 ongewenst is om door te gaan met de gluurverhoging. Woonbonddirecteur Ronald Paping: “Wat ons betreft is de inkomensafhankelijke huurverhoging een mislukt experiment dat in 2014 geen vervolg moet krijgen.”