special huurverhoging 2013

huurwĳzer special huurverhoging 2013

Nummer 1 voorjaar 2013

Inhoud Controleer de huurverhoging 14 Bezwaar maken 14 Tel zelf de punten van uw woning 16 Dertien vragen en antwoorden 19

Het huurbeleid gaat drastisch veranderen

Huurverhoging 2013

Na jaren van inflatievolgend huurbeleid wordt de huurverhoging dit jaar op een andere manier vastgesteld. De huurverhoging is niet langer alleen afhankelijk van het aantal punten dat de woning heeft, maar ook van het inkomen van de huurder. De huur mag echter nooit hoger uitkomen dan het maximum dat hoort bij het puntenaantal van de woning. huurders in aanmerking komen voor deze zogenaamde ‘gluurverhoging’, mag de verhuurder sinds 18 maart inkomensverklaringen opvragen bij de belastingdienst. In die verklaring staat in welke van de drie categoriën het huishoudeninkomen thuishoort en hoeveel personen eraan bijdragen. Huurders mogen bij de belastingdienst navragen of hun gegevens zijn verstrekt.

De Woonbond houdt een lijst bij van verhuur ders die niet aan de gluurverhoging meewerken. Kent u een Gluurvrije Verhuurder? Meld het via: gluurverhoging.nl (onder ‘Gluurvrije verhuurders’).

Bezwaar maken kan lonen

< € 33.614

€ 33.614 – € 43.000

>€ 43.000

Inflatie

Huishoudinkomen:

2,5 %

2,5 %

2,5 %

Basishuurverhoging

1,5 %

1,5 %

1,5 %

–

0,5 %

2,5 %

4,0 %

4,5 %

6,5 %

Inkomensafhankelijke huurverhoging Totale huurverhoging

O

ok het vorige kabinet Rutte I wilde inkomensafhankelijke huurverhogingen invoeren, maar dat is niet gelukt. Rutte II kreeg het, ondanks luid protest vanuit de samenleving (zie pagina 4), wel voor elkaar. Het betekent dat de huurverhoging voor drie groepen huurders anders uitpakt (zie tabel). Dit

geldt alleen voor huurders van woningen die onder het puntenstelsel vallen (sociale huurwoningen). Bij het huishoudinkomen tellen alle inkomens (van twee jaar terug) op het betreffende adres mee, met uitzondering van het inkomen van inwonende kinderen onder de 23 jaar (tot het minimumloon). Om te bepalen welke

Verhuurders zetten alles op alles om u voor 1 mei een huurverhoging voor te stellen. Met hoeveel procent hangt af van uw huishoudinkomen. De Woonbond verwacht dat er veel fouten gemaakt gaan worden. Controleer dan ook goed of de verhuurder zich aan de regels houdt en vooral of hij niet een te hoog huurverhogingspercentage voor stelt. Bijvoorbeeld omdat hij niet weet dat uw inkomen is gedaald, of omdat u chronisch ziek of gehan dicapt bent, of omdat hij ten on rechte het inkomen meerekent van iemand die niet (meer) tot uw huis houden behoort. Lees meer over principiële bezwaren op pagina 20.

huurwijzer 1 | voorjaar 2013

13

› Special Huurverhoging 2013

Voldoet de voorgestelde huurverhoging aan de wettelijke eisen?

Controleer de huurverhoging ?

Heeft u het schriftelijke huurverhogings voorstel minstens twee maanden vóór de ingangs ja datum ontvangen?

?

Is de ingangs datum van de huurverhoging minstens twaalf maanden na de vorige huur verhoging? (1) (2)

nee

nee

Maak bezwaar bij de verhuurder (1) Nog geen jaar? Huurt u de woonruimte op 1 juli nog geen twaalf maanden, dan is een huurverhoging per 1 juli tóch toegestaan. (2) Vorige huurverhoging later? Was de huurverhoging in 2012 later dan per 1 juli en ging die bijvoorbeeld pas per 1 september in, dan mag de huurverhoging dit jaar toch weer per 1 juli.

?

?

Weet u hoeveel punten uw woning heeft? (3) ja

ja

nee

Is de huidige huur lager dan de maximaal toegestane huur op basis van het aantal punten? Zie pagina 17. nee

Tel het aantal punten, ook als u aan een verstrekte puntentelling twijfelt. Zie pagina 16 t/m 18.

?

?

Is de voorgestel de huurverhoging 6,5% of minder? ja

Is de voorgestel de huurverhoging 4% of minder? ja

ja

nee

nee

?

Is er een inkomens verklaring van de Belastingdienst over 2011 meegestuurd?

nee

(3) Ernstige onderhoudsgebreken? Als er over uw woning een onderhoudsprocedure loopt bij de Huurcommissie, kunt u om die reden bezwaar maken tegen de huurverhoging.

Maak bezwaar bij de verhuur

Wat zijn de regels en termijnen?

Bezwaar maken tegen huurverhoging (datum; uiterlijk 29 juni 2013) Geachte (verhuurder), ‘Bij deze meld ik u dat ik niet akkoord ga met de door u per 1 juli 2013 voorgestelde huurverhoging van (...4,5% of 6,5%...). Reden daarvoor is dat, naar mijn mening, de door de belastingdienst verstrekte (inkomens)verklaring niet niet juist is en/of dat uw voorstel ’ sten. verei elijke wett de aan et voldo Met vriendelijke groet, (naam, adres)

14


ja

U kunt pas bezwaar maken als u een schriftelijk huurverhogings voorstel van uw verhuurder heeft ontvangen. Vervolgens dient u de verhuurder per brief – dat mag aangetekend, maar dat hoeft niet – te melden dat u niet akkoord gaat met het huurverhogingsvoorstel. De verhuurder moet uw brief uiterlijk op de dag vóórdat de huurverhoging ingaat – dus uiterlijk op 30 juni – hebben ontvangen. Wettelijk hoeft u geen reden te geven voor uw bezwaar tegen de huurverhoging, maar dat mag wel. Uw bezwaarschrift tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging zou er kunnen uitzien als de voorbeeldbrief hiernaast. Let op: Als u bezwaar maakt op basis van een inkomensverlaging in 2012, bent u verplicht ib60-formulieren van alle huidige

bewoners mee te sturen. Als u bezwaar wilt maken tegen een reguliere huurverhoging (van 4% of minder) kunt u uw bezwaarschrift beperken tot het volgende: ‘Bij deze meld ik u dat ik niet akkoord ga met de door u per 1 juli 2013 voorgestelde huurverhoging van ...%. Reden daarvoor is dat, naar mijn mening, uw voorstel niet voldoet aan de wettelijke vereisten.’ Voor alle bezwaarschriften geldt dat de verhuurder naar aanleiding van uw bezwaarschrift misschien contact met u

Huurverhoging 2013 »

De kale huurprijs (exclusief service- en energiekosten) mag in principe één keer per jaar worden verhoogd. Met dit schema kunt u controleren of de huurverhoging aan de wettelijke eisen voldoet. Het geldt voor zelfstandige woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs. Het is niet van toepassing op onzelfstandige woonruimte (kamers), monumentenwoningen, woonwagens en zelfstandige woonruimte met een all-inhuur. Uiterlijk 1 mei kunt u ook via www.woonbond.nl/huurverhoging het voorstel van uw verhuurder controleren.

?

Is de verklaring van de Belasting dienst correct wat betreft in komen en aantal personen? (4)

?

?

Is de voorgestel de huurverhoging 4,5% of minder? ja

Was het inkomen in 2012 meer dan € 33.614? ja

nee

nee

ja

nee

rder (4) Uitzonderingsgroepen Bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken worden uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging (meer dan 4%) en kunnen daartegen om die reden bezwaar maken. Pas in april wordt deze regeling aan de Tweede Kamer voorgelegd. Vanaf 1 mei kunt u met de check Controleer de huurverhoging op www.woonbond.nl (onder ‘Service’) vaststellen of deze regeling op u van toepassing is. (5) Bezwaar op basis van inkomensverlaging in 2012? Uw bezwaar dient vergezeld te gaan van een ib 60-formulier van alle huidige bewoners.

opneemt, omdat hij informatie over uw reden(en) voor het bezwaar wil, of het er niet mee eens is. Als u aan uw bezwaar vasthoudt, moet de verhuurder het geschil op tijd voorleggen aan de Huurcommissie. Doet hij dat niet, dan hoeft u de huurverhoging niet te betalen. De verhuurder moet de Huurcommissie binnen zes weken na de ingangsdatum van de huurverhoging – dus vóór 12 augustus – inschakelen. Overigens kunt u geen bezwaar maken tegen de huurverhoging

?

?

Was het inkomen in 2012 meer dan € 43.000? ja

nee

Is de huur na de verhoging gelijk aan of lager dan de maximaal toegestane huur op basis van het aantal punten?

De voorgestelde huurverhoging is toegestaan. ja

nee

Maak bezwaar bij de verhuurder (5)

Maak bezwaar bij de verhuurder

vanwege achterstallig onderhoud. Als de Huurcommissie stelt dat de huurverhoging redelijk is, moet u die alsnog betalen, plus € 25,- aan zogeheten ‘leges’ aan de Huurcommissie. Een andere manier om de huurverhoging te weigeren is door haar niet te betalen en óók geen schriftelijk bezwaar te maken bij uw verhuurder. De verhuurder moet u dan binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum per aangetekende brief verzoeken alsnog met de huurverhoging in te

stemmen. Wanneer u die brief niet op tijd ontvangt, hoeft u de huurverhoging niet te betalen. Ontvangt u die aangetekende brief op tijd, maar gaat u nog steeds niet akkoord met de huurverhoging, dan zult u binnen drie maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging – dus vóór 1 oktober – alsnog zélf een bezwaarschrift bij de Huurcommissie moeten indienen. Laat u dit achterwege, dan zult u de huurverhoging moeten betalen. De Huurcommissie is gratis bereikbaar via 0800-4887243.


15

» Special Huurverhoging 2013

Tel zelf de punten van uw woning

Puntentelling In tegenstelling tot wat in het regeerakkoord staat, blijft het puntensysteem van kracht. De maximumhuur wordt dus niet afhankelijk van (4,5% van) de wozwaarde van de woning. Met het puntensysteem (officieel: woningwaarderingsstelsel) kunt u zelf het aantal punten van uw woning tellen en de maximaal toegestane huur bepalen.

Bij elk aantal punten hoort een maximum huurprijs. In de tabel op pagina 17 kunt u die opzoeken. Deze puntentelling geldt voor zelfstandige woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs (zie voor geliberaliseerde huurprijzen pagina 20). Men spreekt van zelfstandige woonruimte als de woning een eigen toegang heeft en als de bewoner die kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van belangrijke voorzieningen buiten de woning. Vanaf 1 mei kunt u de puntentelling 2013 ook maken met behulp van het rekenprogramma op www.woonbond.nl (onder ‘service’). Lees meer over het puntensysteem op pagina 19.

1 Oppervlakte van vertrekken

3 Verwarming

1 punt per m2. Onder vertrekken worden verstaan: woonkamer, andere kamers, (open) keuken, badkamer en doucheruimte (inclusief vaste tot de woning behorende kasten, kleiner dan 2 m2). Een zolderruimte telt alleen als vertrek mee als die bereikbaar is via een vaste trap, de vloer begaanbaar is en het dak beschoten is. Als een toilet in een bad- of doucheruimte is geplaatst, wordt de oppervlakte van die ruimte met 1 m2 verminderd. De vloeroppervlakte onder aanrechten, toestellen, badkuip, lavet of douchebak, moederhaard, cv-ketel en boilerinstallatie wordt meegeteld. Alles te meten op een hoogte van 1,50 meter boven de vloer. Afronden op hele vierkante meters. Bij 0,5 m2 of meer wordt naar boven afgerond, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden.

Per verwarmd vertrek: Per overige ruimte:

0,75 punt per m2. Onder overige ruimten worden verstaan: bijkeukens, bergingen (inclusief vaste tot de woning behorende kasten, kleiner dan 2 m2), wasruimten, schuren, garages, zolders en kelders. Overlopen, gangen en hallen krijgen geen punten. De oppervlakte per ruimte moet tenminste 2 m2 zijn. Alles te meten op een hoogte van 1,50 meter boven de vloer. Als de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is, wordt het aantal punten van de zolderruimte met 5 verminderd (maar niet met meer punten dan voor de oppervlakte van de zolderruimten wordt gegeven). De zolder telt in dat geval mee als ‘overige ruimte’ en niet als ‘vertrek’ (zie 1). Afronden op hele vierkante meters. Bij 0,5 m2 of meer wordt naar boven afgerond, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden.

16


Uitsluitend bij stadsverwarming waarvoor buiten de huurprijs een vergoeding wordt betaald, per verwarmd vertrek: 1,5 punt.

4 Energieprestatie Bepaal welke van de drie genoemde situaties voor u van toepassing is en ken punten toe volgens één van deze drie. Op www.ep-online.nl kunt u nakijken of er een energielabel voor uw woning is afgegeven. Situatie 1: De woning heeft een energielabel De punten worden bepaald aan de hand van het energielabel: Energielabel Eengezinswoning A++ 44 A+ 40 A 36 B 32 C 22 D 14 E 8 F 4 G 0

Appartement/ duplexwoning 40 36 32 28 15 11 5 1 0

beeld ALBO HELM

2 Oppervlakte van overige ruimten

2 punten 1 punt (maximaal 4 punten)


Maximaal toegestane huur per 1-7-2013

Situatie 2: De woning heeft geen energielabel én de huur is op of ná 1-1-2008 ingegaan De punten worden bepaald aan de hand van het bouwjaar: Bouwjaar Eengezinswoning 2002 en later 36 2000 t/m 2001 32 1998 t/m 1999 22 1992 t/m 1997 22 1984 t/m 1991 14 1979 t/m 1983 8 1977 t/m 1978 4 1976 of ouder 0

Appartement/ duplexwoning 32 28 15 11 11 5 1 0

Situatie 3: De woning heeft geen energielabel én de huur is vóór 1-1-2008 ingegaan De punten worden bepaald aan de hand van de volgende aspecten: Verwarming Privé-hoogrendementsketel: Cv-combi (het warmwaterdeel): Privé-ketel: Collectieve hoogrendementsstookinstallatie: Doorstroommeter (bij collectieveinstallaties): Thermostatische ventielen op radiatorkranen, per vertrek (maximaal 2 punten):

5 punten 1 punt 3 punten 1 punt 1 punt

0,4 punt per m2 1 punt 2 punten 2 punten 6 punten

5 Keuken Lengte aanrecht minder dan 1 meter: 1 tot 2 meter: 2 meter en langer:

€ 188,05 € 192,76 € 197,45 € 202,15 € 206,84 € 211,54 € 216,26 € 220,95 € 225,66 € 230,36 € 235,06 € 239,73 € 244,46 € 249,15 € 253,85 € 258,56 € 263,27 € 267,93 € 272,64 € 277,36 € 282,06 € 286,74 € 291,46 € 296,15 € 300,84 € 305,55 € 310,26 € 314,96 € 319,65 € 324,34 € 329,04 € 333,74 € 338,45 € 343,14 € 347,85 € 352,55 € 357,25 € 361,94 € 366,66 € 371,35 € 376,06 € 381,20 € 386,37 € 391,53 € 396,67 € 401,85 € 407,01 € 412,16 € 417,32 € 422,48 € 427,65 € 432,81 € 437,96

93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145

€ 443,13 € 448,28 € 453,44 € 458,61 € 463,77 € 468,92 € 474,10 € 479,24 € 484,40 € 489,56 € 494,73 € 499,89 € 505,03 € 510,22 € 515,37 € 520,51 € 525,69 € 530,84 € 536,01 € 541,17 € 546,32 € 551,50 € 556,65 € 561,81 € 566,96 € 572,12 € 577,28 € 582,45 € 587,61 € 592,78 € 597,93 € 603,10 € 608,26 € 613,41 € 618,57 € 623,76 € 628,88 € 634,06 € 639,21 € 644,37 € 649,54 € 654,69 € 659,86 € 665,00 € 670,18 € 675,34 € 680,48 € 685,65 € 690,83 € 695,95 € 701,12 € 706,30 € 711,46

146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198

€ 716,60 € 721,78 € 726,92 € 732,10 € 737,24 € 742,41 € 747,57 € 752,73 € 757,89 € 763,04 € 768,20 € 773,39 € 778,51 € 783,70 € 788,84 € 794,01 € 799,18 € 804,32 € 809,48 € 814,65 € 819,81 € 824,97 € 830,12 € 835,31 € 840,45 € 845,61 € 850,77 € 855,94 € 861,08 € 866,25 € 871,41 € 876,56 € 881,74 € 886,90 € 892,03 € 897,22 € 902,37 € 907,53 € 912,67 € 917,86 € 923,02 € 928,17 € 933,34 € 938,50 € 943,65 € 948,83 € 953,97 € 959,13 € 964,31 € 969,46 € 974,60 € 979,76 € 984,94

199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250

€ 990,09 € 995,25 € 1000,41 € 1005,58 € 1010,74 € 1015,89 € 1021,05 € 1026,21 € 1031,39 € 1036,53 € 1041,69 € 1046,88 € 1052,01 € 1057,17 € 1062,34 € 1067,49 € 1072,65 € 1077,82 € 1082,98 € 1088,12 € 1093,29 € 1098,47 € 1103,60 € 1108,77 € 1113,94 € 1119,10 € 1124,24 € 1129,42 € 1134,58 € 1139,73 € 1144,90 € 1150,05 € 1155,20 € 1160,39 € 1165,54 € 1170,69 € 1175,85 € 1181,02 € 1186,18 € 1191,32 € 1196,50 € 1201,65 € 1206,82 € 1211,97 € 1217,13 € 1222,30 € 1227,46 € 1232,61 € 1237,75 € 1242,95 € 1248,09 € 1253,24

0,25 punt

Isolatie Maximaal 15 punten. Het aantal punten moet in redelijke verhouding staan tot de gemaakte kosten. Per € 227,- van de oorspronkelijke investering kan 1 punt worden toegekend. Dubbelglas : Spouwisolatie: Vloerisolatie: Dakisolatie: Gevelisolatie aan de buitenzijde:

40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92

6 Sanitair Toilet: Wastafel: Douche: Bad /douche: Bad en aparte douche:

3 punten 1 punt 4 punten * 6 punten * 7 punten *

* Maximaal verdubbeling van punten als de kwaliteit hoger is dan gemiddeld. Per € 227,- van de oorspronkelijke investering kan 1 punt worden toegekend.

7 Woonvoorzieningen voor gehandicapten 0 punten 4 punten * 7 punten *

Ingebouwde spoelbakken worden meegeteld, kookplaten niet. * Maximaal verdubbeling van punten als de kwaliteit hoger is dan gemiddeld. 1 Punt per investering van € 227,-.

De Wet maatschappelijke ondersteuning (voorheen Wet voorzieningen gehandicapten) gaat ervan uit dat de gehandicapte naar draagkracht een aandeel in het niet-gesubsidieerde deel van de kosten via de huurprijs moet betalen. Per € 227,- van de kosten die de verhuurder aan de voorziening heeft besteed, mag 1 punt aan de woningwaardering worden toegevoegd, als dit in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit. 


17

» Special Huurverhoging 2013

De 140 gemeenten in schaarstegebieden

Puntentelling (vervolg) 8 Privé-buitenruimten Maximaal 15 punten (exclusief carport). Het gaat om het exclusieve gebruiksrecht van tuinen, balkons en terrassen. Alleen de onbebouwde oppervlakte telt mee, voorzover die minimaal 1,5 meter lang en breed is. Bij balkons wordt gemeten vanaf de binnenzijde van het balkonhek. Bij (gedeeltelijk) inpandige balkons wordt bovendien gemeten ten opzichte van het terugliggende deel van de gevel. De oppervlakte onder een carport wordt niet als privé-buitenruimte gemeten. Franse balkons worden niet als privé-buitenruimte beschouwd. Tot 25 m2: 25 tot 50 m2: 50 tot 75 m2: 75 tot 100 m2: 100 m2 en meer: Indien géén privé-buitenruimte: Carport :

2 punten 4 punten 6 punten 8 punten 10 tot 15 punten af 5 punten 2 punten

Aalsmeer, Alkmaar, Amersfoort, Amstelveen, Amsterdam, Apeldoorn, Asten, Baarn, Barneveld, Beemster, Bergeijk, Bergen (Noord-Holland), Bernheze, Best, Bladel, Blaricum, Bloemendaal, Boekel, Boxmeer, Boxtel, Bunnik, Bunschoten, Buren, Bussum, Cranendonck, Cuijk, Culemborg, De Bilt, De Ronde Venen, Deurne, Diemen, Edam-Volendam, Ede, Eemnes, Eersel, Eindhoven, Elburg, Epe, Ermelo, Geldermalsen, Geldrop-Mierlo, Gemert-Bakel, Graft-De Rijp, Grave, Haaren, Haarlem, Haarlemmerliede c.a., Haarlemmermeer, Harderwijk, Hattem, Heemstede, Heerde, Heerhugowaard, HeezeLeende, Heiloo, Helmond, ’s Hertogenbosch, Heusden, Hillegom, Hilversum, Houten, Huizen, IJsselstein, Kaag en Braassem, Katwijk, Laarbeek, Landerd, Landsmeer, Langedijk, Laren, Leiden, Leiderdorp, Leusden, Lingewaal, Lisse, Lopik, Maasdonk, Maasdriel, Mill en Sint Hubert, Montfoort, Muiden, Naarden, Neder-Betuwe, Neerijnen, Nieuwegein, Nijkerk, Noordwijk, Noordwijkerhout, Nuenen c.a., Nunspeet, Oegstgeest, Oirschot, Oldebroek, Oostzaan, Oss, Ouder-Amstel, Oudewater, Purmerend, Putten, Renswoude, Reusel-De Mierden, Rhenen, Schermer, Scherpenzeel, Schijndel, Sint Anthonis, SintMichielsgestel, Sint-Oedenrode, Soest, Someren, Son en Breugel, Stichtse Vecht, Teylingen, Tiel, Uden, Uithoorn, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Valkenswaard, Veenendaal, Veghel, Veldhoven, Vianen, Voorschoten, Voorst, Vught, Waalre, Wageningen, Waterland, Weesp, West Maas en Waal, Wijdemeren, Wijk bij Duurstede, Woerden, Woudenberg, Zaltbommel, Zandvoort, Zeevang, Zeist, Zoeterwoude

9 Woonvorm Eengezinswoningen (ook drive-in woningen) Vrijstaande woning: Hoekwoning: Tussenwoning / eindwoning:

11 Hinderlijke situaties 17 punten 15 punten 12 punten

Woningen in appartementencomplex / flat (ook maisonettes) Begane grond: 1e verdieping: 2e verdieping: 3e verdieping: 4e verdieping en hoger:

met lift 6 punten 5 punten 4 punten 4 punten 4 punten

16 of minder woningen per lift:

bij 2 punten

Duplexwoningen Bovenwoning: Benedenwoning:

zonder lift 6 punten 3 punten 1 punten 0 punten 0 punten

1 punt 4 punten

Maximaal 25 punten. In zogenaamde puntenboeken wordt de omgevingswaardering van de buurt, straat, straatdeel of woning vermeld. Bel de Huurcommissie om na te gaan hoeveel punten uw woonomgeving heeft (0800 - 488 72 43).


12 Bijzondere voorzieningen Uitsluitend bij serviceflatwoningen. Bijtellen: 35% van de bij de onderdelen 1 tot en met 11 toegekende punten.

13 Punten voor schaarstegebied (‘Donnerpunten’)

10 Woonomgeving

18

Af: maximaal 40 punten. Aftrek is mogelijk als er sprake is van ernstige geluidsoverlast door weg-, spoor- en vliegverkeer of industrie. Ook voor ernstig verval van de buurt, hinder door stadsvernieuwingsactiviteiten en niet-incidentele bodem- of luchtverontreiniging in de directe omgeving van de woning is aftrek mogelijk. Neem contact op met de Huurcommissie (0800 - 488 72 43) om na te gaan of in uw woonomgeving sprake is van aftrekpunten wegens (een) hinderlijke situatie(s).

Uitsluitend voor huurwoningen in de 140 schaarstegemeenten (zie kader). Bij de gemeente kunt u de laatst geldende woz-beschikking voor uw woning opvragen. Woz-waarde per m2 hoger dan € 2.900,-: * 25 punten Woz-waarde per m2 lager dan € 2.900,-: * 15 punten * U berekent dit door de woz-waarde te delen door het aantal m2 van de vertrekken plus de overige ruimten (m2 onderdelen 1 + 2).

14 Slotopmerking Het puntentotaal wordt na optelling (inclusief de bij serviceflat woningen geldende toeslag) afgerond op hele punten. Bij 0,5 punten of meer wordt afgerond naar boven op hele punten, bij minder dan 0,5 punten wordt afgerond naar beneden op hele punten. 


Huurverhoging

Dertien vragen en antwoorden Wat is het woningwaarderingsstelsel?

1 Er zijn drie ‘puntenstelsels’ voor huurprijzen

van woonruimte. Woningwaarderingsstelsel (wws) is de officiële naam. Eén voor zelfstandige woonruimte, één voor onzelfstandige woonruimte (kamers) en één voor woonwagens en standplaatsen. De puntenstelsels bieden de mogelijkheid de kwaliteit van de woonruimte uit te drukken in een aantal punten. Met kwaliteit worden onder andere de oppervlakte bedoeld, de voorzieningen, het soort woonruimte en de woonomgeving. Elk puntentotaal correspondeert met een maximaal toegestane huurprijs. Het wws geldt niet voor woningen met een geliberaliseerde huurprijs (zie verderop), zorg- en verpleeghuizen, dienstwoningen, winkelwoningen waarvan het woongedeelte alleen toegankelijk is vanuit de winkel, vakantiehuisjes, wisselwoningen, garages, bedrijfs- en kantoorruimten en woonboten. U vindt het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte op pagina 16 t/m 18 van deze Huurwijzer. Het puntenstelsel voor kamers vindt u op www.woonbond.nl onder de rubriek ‘service’. En voor het puntenstelsel voor woonwagens en standplaatsen kunt u terecht op www.overheid.nl onder de rubriek ‘wet- en regelgeving’. Typ bij ‘In de titel’: Besluit huurprijzen woonruimte. U vindt het puntenstelsel in Bijlage 1 van dit Besluit. Aan welke voorwaarden moet een

2 huurverhogingsvoorstel voldoen?

Verplichte elementen in een schriftelijk huurverhogingsvoorstel zijn: de huidige huurprijs, het percentage en bedrag van de verhoging, de nieuwe huurprijs, de ingangsdatum van de huurverhoging, en de wijze waarop de huurder bezwaar kan maken tegen het voorstel. Wat als de huurverhoging in het

beeld ALBO HELM

3 huurcontract staat?

Bij een huurverhogingsbepaling, ook wel een (huurprijs)indexeringsclausule genoemd, staat de jaarlijkse huurverhoging in het huurcontract. Bijvoorbeeld dat de huur één keer per jaar wordt aangepast met een bepaald percentage. Uw verhuurder hoeft de huurverhoging dan niet apart aan te zeggen. Als toepassing van de clausule echter leidt tot een huurverhoging die hoger is dan de door de minister vastgestelde maximumpercentages (zie de tabel op pagina 13), is de indexeringsclausule niet geldig. Dan geldt de door de minister vastgestelde maximale huurverhoging (dit geldt niet voor geliberaliseerde huren).

Geldt de maximale huurverhoging

4 bij een geliberaliseerde huur?

Nee. Als uw huurprijs is geliberaliseerd, is de door de minister vastgestelde maximale huurverhoging niet van toepassing. Wat wél de regels zijn voor de jaarlijkse huurverhoging, kan overeen zijn gekomen in het huurcontract. Is dat niet het geval, dan kan de verhuurder in principe elk voorstel tot huurverhoging doen dat hij wil. Wel geldt ook voor geliberaliseerde huurprijzen dat ze maar één keer per jaar mogen worden verhoogd. Wanneer is de huur van uw woning geliberaliseerd?

5 In twee gevallen: A) Als u op of na 1 juli 1994 zelfstandige

woonruimte bent gaan huren voor een kale huurprijs die hoger was dan de bij het begin van de huur geldende huurtoeslaggrens. Deze grens, die ook wel liberalisatiegrens wordt genoemd, wordt ieder jaar aangepast (zie het kader op pagina 20); B) Als u in de periode van 1 juli 1989 tot 1 juli 1994 de eerste huurder was van een zelfstandige nieuwbouw woonruimte met een kale huurprijs die hoger was dan de toen geldende huurtoeslag-/liberalisatiegrens. Als uw huurprijs niet is geliberaliseerd, dan blijft dat zo, zelfs als uw huur door huurverhoging(en) hoger wordt dan de actuele huurtoeslag-/liberalisatiegrens. Zijn verhuurders verplicht de inkomens-

6 afhankelijke huurverhoging door te voeren?

Nee, ze zijn dat zeker niet verplicht.




19

» Special Huurverhoging 2013 Wat kan uw lokale huurdersorganisatie doen? U kunt bij uw lokale huurdersorganisatie terecht voor advies als u een verkeerd huurverhogings voorstel heeft gekregen en bezwaar wilt maken (zie pagina 14 – 15). Huurdersorganisaties hebben dankzij de Overlegwet het recht om advies te geven over het huurbeleid van verhuurders. U kunt uw huurdersorganisatie oproepen om – ook namens u – een negatief advies uit te brengen.

Liberalisatiegrenzen 1 juli 1989 1 juli 1990 1 juli 1991 1 juli 1992 1 juli 1993 1 juli 1994 1 juli 1995 1 juli 1996 1 juli 1997 1 juli 1998 1 juli 1999 1 juli 2000

ƒ 750,00 ƒ 775,00 ƒ 820,00 ƒ 865,42 ƒ 913,33 ƒ 963,75 ƒ 1.007,50 ƒ 1.047,92 ƒ 1.085,00 ƒ 1.085,00 ƒ 1.107,00 ƒ 1.149,00

1 juli 2001 ƒ 1.193,00 1 juli 2002 € 565,44 1 juli 2003 € 585,24 1 juli 2004 € 597,54 1 juli 2005 € 604,72 1 juli 2006 € 615,01 1 juli 2007 € 621,78 1 juli 2008 € 631,73 1 juli 2009 € 647,53 1 januari 2011 € 652,52 1 januari 2012 € 664,66 1 januari 2013 € 681,02

Dertien vragen en antwoorden (vervolg) Ik huur in de ‘vrije sector.’

7 Geldt de gluurverhoging ook voor mij?

Nee, wanneer u bij aanvang van de huurovereenkomst al een huurprijs betaalde die boven de toenmalige liberalisatiegrens lag, geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging niet voor u. Voor u geldt wat in uw huurcontract staat (zie ook vraag 4). NB. U kunt de belastingdienst bellen met de vraag: ‘Heeft de belastingdienst mijn inkomensverklaring verstrekt?’ Als dat zo is terwijl u in de vrije sector huurt, dan zijn uw gegevens ten onrechte verstrekt. Dat moet u melden bij de belastingdienst die vervolgens de verhuurder moet sanctioneren. Als de belastingdienst niets met uw melding doet, kunt u dit aankaarten bij de Woonbond via een e-mail aan [email protected]. Ik huur van een particuliere verhuurder. Geldt de gluurverhoging ook voor mij? Van wie u huurt, maakt niet uit.

8

Ik huur een kamer.

9 Geldt de gluurverhoging ook voor mij?

Nee, huurders van onzelfstandige woonruimte (kamers) mogen geen inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen. Wat heeft de verhuurdersheffing

10 met de gluurverhogingen te maken?

Het kabinet wil alle verhuurders (van meer dan 10 huurwoningen) een heffing opleggen van 50 miljoen euro in 2013, oplopend tot een bedrag van 1,7 miljard euro in 2017. Een dergelijke heffing betekent dat er voor iedere sociale huurwoning zo’n € 800,- moet worden afgedragen aan de staatskas. Huurders draaien daarvoor op. Niet alleen door de extra inkomensafhankelijke huurverhoging, maar ook doordat ze langer zullen moeten wachten op onderhoud, renovatie, energiebesparende maatregelen of een nieuwbouwwoning. Is de gluurverhoging een schending

11 van de privacy?

Ja, volgens de Woonbond wel. Verhuurders krijgen de mogelijkheid om inkomensverklaringen van hun huurders op te vragen bij de belastingdienst. Dit is een

20


schending van de privacy van de huurders, die in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Privacyschending is alleen toegestaan onder strikte voorwaarden. Eén daarvan is dat degene wiens privacy wordt geschonden, vooraf persoonlijk op de hoogte wordt gebracht. Maar het kabinet heeft dat niet verplicht gesteld in de wet. Een andere voorwaarde is dat de privacyschending noodzakelijk is om een groot maatschappelijk probleem aan te pakken. Privacydeskundigen vinden dat de minister niet goed heeft kunnen onderbouwen waarom het verstrekken van inkomensverklaringen tot betere doorstroming op de woningmarkt zou leiden en ook niet dat dit echt de énige oplossing is (zie ook vraag 13). Wat als in 2013 mijn inkomen daalt?

12 Als het huishoudinkomen in 2013 daalt, kan een huurder

na afloop van het jaar met de ib 60-formulieren (van alle huidige bewoners), een officiële huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. Al zal u helaas niet uw geld terugkrijgen. Een huurder die een inkomensverlaging in 2013 nu al ziet aankomen, kan zijn verhuurder verzoeken om de inkomensafhankelijke huurverhoging (dus van meer dan 4%) niet door te voeren per 1 juli. Dat scheelt de verhuurder een hoop rompslomp. De huurverhoging zal immers toch aan het eind van het jaar teruggedraaid worden. Kan ik principieel bezwaar maken

13 tegen de gluurverhoging?

Als u een huurverhoging krijgt die wettelijk gezien terecht is (zie schema pag. 14 – 15), maar u heeft er toch bezwaren tegen, dan kunt u dat op verschillende manieren kenbaar maken. A) U kunt bezwaar maken bij uw verhuurder volgens de methode op pagina 14 – 15. Uw bezwaar is dan mogelijk niet gegrond, maar er is een kans dat de verhuurder de moeite niet neemt om uw bezwaar tegen te gaan. In dat geval hoeft u de huurverhoging niet te betalen; B) U kunt de belastingdienst bellen met de vraag: ‘Heeft de belastingdienst mijn inkomensverklaring verstrekt?’ De belastingdienst is verplicht u daarop te antwoorden (zie ook vraag 7); C) Huurders die een klacht hebben over de manier waarop met hun persoonsgegevens wordt omgesprongen, of die het vermoeden hebben dat hun persoonsgegevens ongeoorloofd worden gebruikt door hun verhuurder, kunnen dit melden bij het College Bescherming Persoonsgegevens. Het cbp heeft zich tegen de gluurverhoging uitgesproken. Op de website www.mijnprivacy.nl verzamelt het cbp klachten van burgers over privacyschendingen.

special huurverhoging 2013

Recommend Documents