meestgestelde vragen huurverhoging

meestgestelde vragen huurverhoging • • • • • • • • • • • • • • • • •

HOE HOOG MAG DE HUURVERHOGING ZIJN? WAAROM IS DE HUURVERHOGING VAN MERCATUS AFHANKELIJK VAN HET INKOMEN? WAAROM IS DE HUURVERHOGING NIET VOOR IEDEREEN GELIJK? HOE KAN HET DAT DE HUURPRIJS VOOR DEZELFDE WONING KAN VERSCHILLEN ? MOET IK DE NIEUWE HUURPRIJS DOORGEVEN AAN DE BANK ? MOET IK DE NIEUWE HUURPRIJS DOORGEVEN AAN DE BELASTINGDIENST ? WAT WORDT VERSTAAN ONDER HUISHOUDINKOMEN? HOE HEEFT DE BELASTINGDIENST HET HUISHOUDINKOMEN BEPAALD? WAT ZIJN DE PEILDATA BIJ HET VASTSTELLEN VAN DE MAXIMALE HUURVERHOGING? WAAROM WORDT ER GEKEKEN NAAR HET INKOMEN VAN 2014? TELLEN ALLE INKOMENS MEE? HOE KOMT MERCATUS AAN DE INKOMENSGEGEVENS? WAT WORDT ER OP DE INKOMENSVERKLARING VERMELD? HOE VRAAGT DE HUURDER EEN INKOMENSVERKLARING (VOORHEEN IB60) AAN? WANNEER KAN IK BEZWAAR MAKEN TEGEN DE INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERHOGING? IK BEN CHRONISCH ZIEK OF GEHANDICAPT WAT MOET U DOEN OM IN AANMERKING TE KOMEN VOOR EEN LAGERE HUURVERHOGING? meer vragen

meestgestelde vragen huurverhoging • • • • • • • • • • • • •

Terug

MIJN INKOMENSVERKLARING VAN DE BELASTINGDIENST 2014 KLOPT NIET. WAT MOET IK DOEN? HOE KAN HET DAT MIJN INKOMENSGEGEVENS NIET KLOPPEN? WAT KAN IK DOEN BIJ EEN ADMINISTRATIEVE FOUT OF EEN GEWIJZIGD VASTGESTELD INKOMEN? WAT KAN IK DOEN ALS HET AANTAL VASTGESTELDE PERSONEN OP MIJN ADRES NIET KLOPT? WAT GEBEURT ER WANNEER DE UITKOMST VAN DE BELASTINGDIENST AANGEEFT DAT MIJN INKOMEN HOGER OF LAGER IS DAN EERDER DOOR DE BELASTINGDIENST IS VASTGESTELD? MIJN INKOMEN OVER 2015 IS LAGER DAN DE INKOMENSVERKLARING VAN DE BELASTINGDIENST. WAT MOET IK DOEN? HOE KAN IK BEZWAAR MAKEN TEGEN DE HUURVERHOGING? DE HUURDER KOMT PAS NA 1 JULI MET BEWIJSSTUKKEN VOOR ZIJN BEZWAAR. MOET DE BEZWAARPROCEDURE NIET VÓÓR 1 JULI ZIJN AFGEROND? IK HEB KLACHTEN OVER HET ONDERHOUD VAN MIJN WONING. DAAROM WIL IK DE HUURVERHOGING WEIGEREN. KAN DAT? ONTVANG IK STRAKS NOG HUURTOESLAG? BEN IK MIJN BETAALDE LEGES VOOR DE HUURCOMMISSIE ALTIJD KWIJT? WANNEER KAN DE HUURDER EEN HUURVERLAGING VOORSTELLEN? WELKE STUKKEN MOET DE HUURDER BIJ ZIJN VERZOEK OM HUURVERLAGING VOEGEN? meer vragen

meestgestelde vragen huurverhoging • OM HOEVEEL VERLAGING KAN DE HUURDER VRAGEN? • WELKE TERMIJN MOET DE HUURDER IN ACHT NEMEN? • WERKT DE HUURVERLAGING MET TERUGWERKENDE KRACHT?

Terug

meestgestelde vragen huurverhoging

HOE HOOG MAG DE HUURVERHOGING ZIJN? Wettelijk is de maximale huurverhoging als volgt: Huishoudinkomen tot ¤ 34.678: maximaal 2,1% - (0,6% inflatie + 1,5%) Huishoudinkomen ¤ 34.678 tot ¤ 44.360: 2,6% - (0,6% inflatie + 2%) Huishoudinkomen boven ¤ 44.360: 4,6% - (0,6% inflatie + 4%)

Terug


WAAROM IS DE HUURVERHOGING VAN MERCATUS AFHANKELIJK VAN HET INKOMEN? De overheid geeft alle corporaties dit jaar de mogelijkheid om haar huren voor huishoudens met een inkomen boven ¤ 34.678 extra te verhogen. De maatschappelijke taak van Mercatus is het bieden van passende huisvesting voor diegene die hierin niet tegen marktcondities kan voorzien. Dit is onze doelgroep. Huishoudens met een inkomen onder ¤ 34.678 behoren tot deze groep. Mercatus kiest er daarom voor gebruik te maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven de ¤ 34.678.

Terug


WAAROM IS DE HUURVERHOGING NIET VOOR IEDEREEN GELIJK? Mercatus heeft de sociale huurprijs voor alle woningen bepaald. Niet al onze huurders betalen de sociale huurprijs. Daarom is de huurverhoging niet voor iedereen gelijk. De huurverhoging varieert van 0% tot maximaal 2,1% voor diegene die minder betalen dan de sociale huurprijs.

Terug


HOE KAN HET DAT DE HUURPRIJS VOOR DEZELFDE WONING KAN VERSCHILLEN ? Zodra een bewoner verhuist past Mercatus de huur aan. Het kan zijn dat de woning in de tussentijd is aangepast: centrale verwarming heeft gekregen, nieuwe isolatie of bijvoorbeeld dubbele beglazing. Ook gelden er inmiddels andere wettelijke regels voor nieuwe verhuringen waar Mercatus rekening mee dient te houden. De nieuwe Woningwet bijvoorbeeld legt Mercatus op nieuwe woningen ‘passend’ bij het inkomen van de huurder toe te wijzen. Mercatus houdt het grootste deel van de woningen daarom onder een bepaalde huurprijs. De aanpassing van de huur bij een nieuwe huurder kan dus zowel naar boven als beneden zijn.

Terug


MOET IK DE NIEUWE HUURPRIJS DOORGEVEN AAN DE BANK ? Als u een automatische incasso heeft afgegeven zorgt Mercatus ervoor dat het juiste huurbedrag wordt afgeschreven. Heeft u geen automatische incasso, maar heeft u uw bank of een andere instantie de opdracht gegeven om uw huur maandelijks aan ons te betalen? Dan verzoeken wij u uw bank of instantie opdracht te geven om vanaf 1 juli 2016 de gewijzigde huurprijs aan ons te betalen.

Terug


MOET IK DE NIEUWE HUURPRIJS DOORGEVEN AAN DE BELASTINGDIENST ? Mercatus geeft de nieuwe huurprijs door aan de Belastingdienst. De Belastingdienst past uw huurtoeslag vanaf januari 2017 aan. Het bedrag dat u elke maand ontvangt, blijft dus hetzelfde. Na afloop van 2016 krijgt u de definitieve berekening van de Belastingdienst. Hierin heeft zij de jaarlijkse huurverhoging wel verwerkt. Mogelijk heeft u vanwege de huurverhoging te weinig toeslag gekregen. U krijgt deze dan naar aanleiding van de definitieve berekening alsnog. In de voorschotbeschikking van 2017 houdt de Belastingdienst wel meteen rekening met deze verhoging van uw huur.

Terug


WAT WORDT VERSTAAN ONDER HUISHOUDINKOMEN? De inkomens van de huurder(s) en de overige bewoners van de woonruimte samen.

Terug


HOE HEEFT DE BELASTINGDIENST HET HUISHOUDINKOMEN BEPAALD? Ongeveer begin maart heeft de Belastingdienst vastgesteld wie er op dat moment op uw adres bij de gemeente stonden ingeschreven. Van deze bewoners is het verzamelinkomen van 2014 opgeteld. Dit bedrag bepaalt in welke inkomenscategorie u valt.

Terug


WAT ZIJN DE PEILDATA BIJ HET VASTSTELLEN VAN DE MAXIMALE HUURVERHOGING? Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2016. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen verdiend in 2014.

Terug


WAAROM WORDT ER GEKEKEN NAAR HET INKOMEN VAN 2014? Er wordt gekeken naar het inkomen in 2014, omdat dat het meest recente vastgestelde inkomen is. De Belastingdienst kan nog geen inkomensgegevens over 2015 verstrekken, omdat deze nog niet zijn verwerkt. Naar verwachting kan er in juni 2016 wel een inkomensverklaring over 2015 worden opgevraagd.

Terug


TELLEN ALLE INKOMENS MEE? Alle inkomens tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2016 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt.

Terug


HOE KOMT MERCATUS AAN DE INKOMENSGEGEVENS? Wij krijgen van de Belastingdienst een overzicht van al onze sociale huurwoningen, waarvan wij de huurverhoging laten afhangen van het inkomen. Hierin staat onder welke inkomenscategorie het huishouden valt. Wij weten dus niet wat uw inkomen is, alleen in welke inkomenscategorie uw huishouden valt. Per adres draaien we de verklaring van de Belastingdienst uit en deze sturen we mee met de huurverhogingsbrief die u in april van ons ontvangt.

Terug


WAT WORDT ER OP DE INKOMENSVERKLARING VERMELD? Op de inkomensverklaring worden de inkomensgroep en het aantal inkomensontvangers van een huishouden vermeld.

Terug


HOE VRAAGT DE HUURDER EEN INKOMENSVERKLARING (VOORHEEN IB-60) AAN? Dat kan via de Belastingtelefoon: 0800 - 0543. De inkomensverklaring van 2015 kan worden aangevraagd vanaf juni 2016. Kijk voor meer informatie op www.belastingdienst.nl

Terug


WANNEER KAN IK BEZWAAR MAKEN TEGEN DE INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERHOGING? Er zijn drie situaties waarin u bezwaar kunt maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging: • U bent chronisch ziek of gehandicapt. • De inkomensverklaring van de Belastingdienst klopt niet. • Uw inkomen over 2015 is lager dan op de inkomensverklaring staat vermeld.

Terug


IK BEN CHRONISCH ZIEK OF GEHANDICAPT Er zijn in de zorg regelmatig wijzigingen in de regels. We verwijzen u daarom naar de website van de Rijksoverheid. https:// www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurverhoging/vraag-en-antwoord/gehandicapte-chronisch-zieke-bezwaar-tegen-extra-inkomensafhankelijke-huurverhoging

Terug


WAT MOET IK DOEN OM IN AANMERKING TE KOMEN VOOR EEN LAGERE HUURVERHOGING? Stuur voor 1 juli 2016 het bezwaarformulier naar Mercatus, met het bewijs van uw chronische ziekte of beperking.

Terug


MIJN INKOMENSVERKLARING VAN DE BELASTINGDIENST 2014 KLOPT NIET. WAT MOET IK DOEN? Volgens de verklaring van de Belastingdienst verdient u meer dan ¤ 34.678,- of ¤ 44.360,-. Als dit volgens u niet klopt, kunt u met het “Bezwaarschrift inkomensafhankelijke huurverhoging” bezwaar maken. Let wel, u moet zelf nagaan waarom het niet klopt. In het volgende antwoord leest u wat een reden kan zijn. U moet zelf in actie komen om de correctie door te geven.

Terug


HOE KAN HET DAT MIJN INKOMENSGEGEVENS NIET KLOPPEN? Er zijn drie mogelijkheden: 1. Er is een administratieve fout gemaakt bij de Belastingdienst. 2. Uw inkomen of dat van een medebewoner is na maart 2016 nog gewijzigd vastgesteld door de Belastingdienst. Deze kans is erg klein, omdat van bijna alle burgers het inkomen over 2014 al eerder definitief is vastgesteld. 3. Het aantal personen met een inkomen dat op uw adres is ingeschreven klopt niet.

Terug


WAT KAN IK DOEN BIJ EEN ADMINISTRATIEVE FOUT OF EEN GEWIJZIGD VASTGESTELD INKOMEN? Maak voor 1 juli 2016 bezwaar tegen de huurverhoging. Als u vermoedt dat er een administratieve fout is gemaakt, of dat het inkomen kort geleden gewijzigd is vastgesteld, kunt u het beste van alle meerderjarige bewoners op uw adres een inkomensverklaring over 2014 aanvragen bij de Belastingdienst, telefoon 0800-0543. Als deze gegevens erop wijzen dat u inderdaad in een andere categorie valt, neem dan contact op met de Belastingdienst en vraag hen om opheldering over de inkomensverklaring. Als het inkomen wordt gewijzigd, geef dit dan schriftelijk door aan Mercatus. Wij vragen dan een nieuwe verklaring op en, als de gegevens inderdaad zijn veranderd, passen wij de huurverhoging aan.

Terug


WAT KAN IK DOEN ALS HET AANTAL VASTGESTELDE PERSONEN OP MIJN ADRES NIET KLOPT? Wanneer het aantal vastgestelde personen op uw adres niet klopt, kunt u het volgende doen: • Maak vóór 1 juli 2016 bezwaar tegen de huurverhoging via het “Bezwaarschrift inkomensafhankelijke huurverhoging”. • Ga bij de gemeente na wie op uw adres staan ingeschreven. • Verzoek personen die er niet (meer) wonen om zich over te schrijven naar hun nieuwe adres. Kent u deze personen niet, vraag dan een adresonderzoek aan bij uw gemeente. • Stel Mercatus voor 1 juli 2016 op de hoogte dat de inschrijving in het Basis Registratie Personen (BRP)* is veranderd. Mercatus kan dan een nieuwe verklaring opvragen bij de Belastingdienst en de huur aanpassen. * het Basis Registratie Personen (BRP), heette voorheen Gemeentelijke Basis Administratie (GBA).

Terug


WAT GEBEURT ER WANNEER DE UITKOMST VAN DE BELASTINGDIENST AANGEEFT DAT MIJN INKOMEN HOGER OF LAGER IS DAN EERDER DOOR DE BELASTINGDIENST IS VASTGESTELD? • •

Als de nieuwe verklaring van de Belastingdienst inderdaad een lagere inkomenscategorie aangeeft, past Mercatus de huurverhoging aan. Als de verklaring nog steeds aangeeft dat u meer dan ¤ 34.678,- dan wel ¤ 44.360,- verdient, gaat de huurverhoging gewoon door. Als u toch meent dat het niet klopt kunt u uw bezwaar doorzetten. Mercatus stuurt het bezwaar dan door naar de Huurcommissie. Let op: er zijn kosten van ¤ 25,- aan verbonden als Mercatus het bezwaar doorstuurt naar de Huurcommissie voor behandeling.

Doorsturen heeft alleen zin als Mercatus een duidelijke fout maakt. Want ook de Huurcommissie gebruikt de gegevens van de Belastingdienst voor de vaststelling van uw inkomen.

Terug


MIJN INKOMEN OVER 2015 IS LAGER DAN DE INKOMENSVERKLARING VAN DE BELASTINGDIENST. WAT MOET IK DOEN? Het kan zijn dat uw inkomen gedaald is. Of het inkomen van uw medebewoner(s). U kunt bezwaar maken als het gezamenlijke inkomen over 2015 lager is dan de inkomenscategorie die in de verklaring van de Belastingdienst staat. • Maak vóór 1 juli 2016 bezwaar tegen de huurverhoging met het “Bezwaarschrift inkomensafhankelijke huurverhoging”. • Haal een uittreksel BRP* bij de gemeente, waarin staat wie er op uw adres staan ingeschreven. • Vraag een inkomensverklaring van alle personen boven de 18 jaar met inkomen. De inkomensverklaring moet het inkomen van 2015 bevatten. U kunt dit formulier vanaf begin juni opvragen via 0800-0543 (Belastingtelefoon). * het Basis Registratie Personen (BRP), heette voorheen Gemeentelijke Basis Administratie (GBA).

Terug


HOE KAN IK BEZWAAR MAKEN TEGEN DE HUURVERHOGING? Als u meent dat u onterecht op basis van uw inkomen een extra inkomensafhankelijke huurverhoging krijgt, kunt u met het “Bezwaarschrift inkomensafhankelijke huurverhoging” uw bezwaar indienen bij Mercatus. Belangrijk: doe dit vóór 1 juli 2016!

Terug


IK HEB KLACHTEN OVER HET ONDERHOUD VAN MIJN WONING. DAAROM WIL IK DE HUURVERHOGING WEIGEREN. KAN DAT? Bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging vanwege ernstige onderhoudsgebreken kan niet. Daarvoor bestaat een andere procedure. Met klachten over het onderhoud van de woning, kunt u het hele jaar bij de Huurcommissie https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/achterstallig-onderhoud terecht. Voordat de commissie uw zaak behandelt, moet u het gebrek eerst schriftelijk melden bij Mercatus.

Terug


ONTVANG IK STRAKS NOG HUURTOESLAG? Ja. Als u op dit moment huurtoeslag ontvangt, blijft dat in de nieuwe situatie ook zo. Met uw recht op huurtoeslag wordt de werkelijke huurverhoging voor het grootste deel gecompenseerd. Op de website van de Belastingdienst leest u wanneer u huurtoeslag krijgt. Portaal geeft de nieuwe gegevens over uw huurprijs door aan de Belastingdienst. U blijft zelf verantwoordelijk voor het aanleveren van de juiste huurprijs aan de Belastingdienst.

Terug


BEN IK MIJN BETAALDE LEGES VOOR DE HUURCOMMISSIE ALTIJD KWIJT? Nee, de Huurcommissie kijkt welke partij gelijk heeft. Degene die een huurgeschil bij de Huurcommissie voorlegt, betaalt in eerste instantie de leges. Alle bezwaren die vóór 1 juli bij de verhuurder zijn ingediend (en waarover u geen overeenstemming heeft bereikt met de huurder), moeten door de verhuurder worden ingediend bij de Huurcommissie.

Terug


WANNEER KAN DE HUURDER EEN HUURVERLAGING VOORSTELLEN? Als er sprake is van een inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen boven het basishuurverhogingspercentage. Maar dan moet u de inkomensdaling wel kunnen aantonen met een inkomensverklaring van de Belastingdienst, en over een heel kalenderjaar. Als uw inkomen onlangs (in 2016) is gedaald, zult u dit pas in juni 2017 kunnen aantonen. De Belastingdienst heeft dan pas uw inkomen over 2016 vastgesteld. U kunt in juni 2017 bezwaar indienen en tegelijk ook verlaging aanvragen. Als de extra inkomensafhankelijke huurverhoging u ernstig in de problemen brengt, kunt u bij Mercatus een verzoek indienen om een uitzondering te maken.

Terug


WELKE STUKKEN MOET DE HUURDER BIJ ZIJN VERZOEK OM HUURVERLAGING VOEGEN? 1. 2. 3.

Een door de inspecteur van de Belastingdienst afgegeven verklaring omtrent het inkomensgegeven (inkomensverklaring, voorheen IB60-formulier) van alle bewoners van de woning, en een uittreksel uit de Basisregistratie Personen waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres van de woning. Overige bewijsstukken dat uw inkomen gedaald is.

Terug


OM HOEVEEL VERLAGING KAN DE HUURDER VRAGEN? De huurder kan vragen om een verlaging van maximaal twee keer de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hierbij geldt de nieuwe inkomensgroep als ondergrens. Als het huishoudinkomen is gezakt tot onder de huurtoeslaginkomensgrens, kan de huurder vragen om huurverlaging tot aan de huurliberalisatiegrens.

Terug


WELKE TERMIJN MOET DE HUURDER IN ACHT NEMEN? Een huurverlagingsvoorstel moet, net als een huurverhogingsvoorstel, tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van in gang worden gezet.

Terug


WERKT DE HUURVERLAGING MET TERUGWERKENDE KRACHT? Nee. De huurverlaging werkt niet met terugwerkende kracht, maar gaat pas gelden op de voorstelde ingangsdatum van de huurverlaging.

Terug

meestgestelde vragen huurverhoging

Recommend Documents