Vraag en antwoord huurverhoging 2015 1. Hoe hoog is de huurverhoging voor de sociale huurwoningen per 1 juli 2015? • Basishuurverhoging is 1,5% • Huurverhoging voor inkomens tussen € 34.229 en € 43.786 is 2% • Huurverhoging voor inkomens boven € 43.786 is 4% • Huurverhoging indien inkomen 2013 bij Belastingdienst onbekend is 1,5% 2. Hoe hoog wordt de huurverhoging voor de luxe huurwoningen (subsidiabele huurprijs hoger dan € 710,68) per 1 juli 2015? 2% 3. Waarmee worden garages en parkeerplaatsen verhoogd per 1 juli 2015? Deze volgen het inflatiecijfer: 1% 4. Waarom verhoogt Antares de huurprijzen extra aan de hand van het inkomen? De sociale woningbouw is bedoeld voor mensen met lage inkomens en het kabinet hoopt dat huurders met hogere inkomens door die extra verhoging sneller op zoek gaan naar een koopwoning of een duurdere woning op de vrije markt. Ze willen hiermee de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Antares heeft de inkomsten uit de huurverhoging nodig om de afdracht aan de overheid (voortvloeiend uit de diverse bezuinigingsmaatregelen) te kunnen voldoen. 5. Waarom verhoogt Antares de huren met een hoger percentage dan Woonwenz? Antares heeft er voor gekozen om de huren minder dan maximaal te laten stijgen, maar wel hoger dan het inflatiepercentage. Reden hiervoor is, dat Antares er voor wilt zorgen, dat ze ook in de toekomst voldoende financiële middelen heeft voor onderhoud, renovatie en nieuwbouw. Antares is namelijk van mening dat ze niet alleen een verantwoordelijkheid heeft richting de huidige huurders, maar ook richting toekomstige huurders. 6. In hoeverre mag de huurprijs verhoogd worden? De huurprijs van gereguleerde huurwoningen (sociale woningen) mag verhoogd worden tot 100% maximaal redelijk. De huurprijs van geliberaliseerde huurwoningen (vanaf 143 WWS-punten; € 710,68 subsidiabele huur) mag ongelimiteerd verhoogd worden. 7. Kan de huurprijs na huurverhoging boven de liberalisatiegrens uitkomen? Antares heeft besloten de huurverhoging niet boven de liberalisatiegrens uit te laten komen voor de lagere en middeninkomensgroepen. Dit betekent dat de netto huurprijs (van de woningen in het basissegment) nooit hoger is dan € 710,68. Voor huurders met een inkomen boven de € 43.786 kan de huurprijs wél boven de liberalisatiegrens uitkomen.
1
8. Door de huurverhoging kan de huurprijs over de huurgrens voor jongeren (€ 403,06) heen gaan. Houdt men dan toch het recht op huurtoeslag? Ja, dat klopt. Voor jongeren tot 23 jaar geldt dat het recht op huurtoeslag blijft bestaan, als ze al vóór het moment van de huurverhoging huurtoeslag ontvangen. In alle gevallen geldt dat bij nieuwe aanvragen de huur onder de maximale huurgrens voor de huurtoeslag moet liggen. 9. Op basis waarvan wordt het inkomen bepaald? We ontvangen van de Belastingdienst de huishoud-inkomensgegevens over 2013. Hierbij wordt het inkomen van kinderen tot 23 jaar tot het minimumloon (€ 19.043,-) niet meegeteld. De Belastingdienst kan echter geen onderscheid maken naar kinderen en andere inwoners tot 23 jaar. Daarom laat de Belastingdienst het inkomen van alle inwoners tot 23 jaar en tot aan het bedrag van het minimumjeugdloon buiten beschouwing. Voorbeeld: Als in een woning twee jongeren wonen elk met een inkomen van 19.000 euro, blijft hun volledige inkomen buiten beschouwing. De Belastingdienst kijkt wie er op het moment dat Antares de gegevens opvraagt (24 maart) op dat adres staan ingeschreven in het GBA. Vervolgens koppelen ze daar de inkomens van die personen in 2013 aan. 10.Wat als het huishouden in de loop van 2013-2014-2015 is gewijzigd, kloppen de inkomens gegevens dan nog wel over 2013? Als de huishoudsamenstelling is gewijzigd (bijvoorbeeld door overlijden van partner of echtscheiding) dan wordt hier in de inkomensverklaring door de Belastingdienst rekening mee gehouden. Ze kijken immers naar de huishoudsamenstelling, zoals die nu in het GBA staat geregistreerd. 11.Krijgt Antares inzicht in de inkomens van de huurders? Nee, we krijgen van de Belastingdienst alleen door in welke inkomenscategorie een huurder valt (dus tot € 34.229, tussen € 34.229 en € 43.786, of boven de € 43.786). 12. Mag Antares zomaar de inkomensgegevens van huurders opvragen? Bij wet is bepaald, dat verhuurders van hun huurders de inkomensgegevens mag opvragen bij de Belastingdienst. Hiervoor heeft de Belastingdienst toegangscodes verstrekt, zodat Antares alleen de gegevens op kan vragen van haar eigen bezit. Men mag deze gegevens alleen opvragen en gebruiken ten behoeve van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Bezwaarmogelijkheden • •
U kunt alleen bezwaar maken als u in een sociale huurwoning woont (niet-geliberaliseerd huurcontract). U kunt alleen schriftelijk bezwaar maken.
13.Wanneer is er geen bezwaar mogelijk? • Uw verhuurder stelt een huurverhoging voor van maximaal 1,5%. Let op: is de voorgestelde verhoging minder dan 1,5% en komt uw huur daardoor boven de maximale huurprijs van uw woning te liggen? Dan is bezwaar wel mogelijk. 2
• •
De woning is niet goed onderhouden. Bij ernstig achterstallig onderhoud van de woning kunt u wel huurverlaging voorstellen. U heeft een geliberaliseerd huurcontract. Voor geliberaliseerde huurcontracten gelden andere regels.
14.Wanneer kan men bezwaar maken als men de basishuurverhoging heeft ontvangen? Indien men alleen de basis-huurverhoging heeft ontvangen (in het geval van Antares dus 1,5%), kan men alleen bezwaar maken op basis van de volgende redenen: a. De huurverhoging bedraagt meer dan de maximale huurverhoging. b. De huur komt door de verhoging boven de maximale huurprijsgrens volgens het puntensysteem te liggen. c. Het voorstel is verkeerd aangekondigd of bevat fouten, zoals een onjuiste ingangsdatum of huurprijs. d. U heeft het voorstel minder dan 2 maanden voor de ingangsdatum ontvangen. e. De Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd wegens ernstige onderhoudsgebreken en de gebreken zijn nog niet verholpen. f.
Er is sprake van all-in huur (geen splitsing in kale huur, servicekosten en - bij een eigen meter - kosten voor gas, licht en water. De kale huurprijs is daardoor niet bekend).
15.Wanneer kan men bezwaar maken als men een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft ontvangen? Indien men een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft ontvangen, dan kan men – naast bovenstaande redenen – ook in de volgende gevallen bezwaar maken: g. Uw inkomen is te laag voor de extra inkomensafhankelijke huurverhoging. Of uw inkomen is nu lager dan 2 jaar geleden. h. Behoort u tot een aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten? Dan kunt u ook bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging. Chronisch zieken en gehandicapten kunnen bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging (de basishuurverhoging van 1,5% blijft staan): 1. Bij eenpersoonshuishouden: de huurder heeft een zorgindicatie (verzorging, verpleging of begeleiding) met een geldigheidsduur van minimaal een jaar voor minimaal 10 uur extramurale zorg (thuiszorg of begeleiding) per week. 2. Bij een meerpersoonshuishouden: de huurder of een ander lid van dat huishouden heeft een indicatie met een geldigheidsduur van minimaal 371 dagen (53 weken) voor extramurale zorg (thuiszorg of begeleiding). Of diegene heeft meerdere kortere indicaties voor extramurale zorg waarvan de geldigheidsduur in het totaal minimaal 371 dagen bedraagt. Voorwaarde is dan dat de begindatum van elke indicatie maximaal 42 dagen (6 weken) na de einddatum van de daaraan voorafgaande indicatie lag. 3. in geval van een meerpersoonshuishouden aan de huurder of een ander lid van dat huishouden een blijk van waardering voor mantelzorgers is verstrekt als bedoeld in artikel 2.1.6 van de Wet 3
maatschappelijke ondersteuning 2015 en waarbij die mantelzorg is verleend aan een ander lid van datzelfde huishouden 4. De huurder of een ander lid van dat huishouden heeft een ADLindicatie (hulp bij algemene dagelijkse handelingen, zoals eten, wassen of toiletgang; b.v. Focuswoning). 5. De huurder of een ander lid van dat huishouden heeft een beschikking op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of de Wet voorziening gehandicapten (WVG, de voorloper van de Wmo). Deze beschikking moet voor 1 mei 2014 zijn afgegeven. U moet ook kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking, 6. De huurder of een ander lid van dat huishouden is blind. Dit kunt u aantonen met een verklaring van de huisarts. Als blijkt dat men terecht bezwaar maakt op grond van de zorgindicatie, dan vervalt de inkomensafhankelijke huurverhoging en krijgt men de basishuurverhoging van 1,5%. 16.Hoe maak ik bezwaar tegen de huurverhoging? U maakt bij uw verhuurder bezwaar tegen een huurverhoging met behulp van een modelbrief: http://www.huurcommissie.nl/fileadmin/afbeeldingen/Downloads/Modelbr ieven/Jaarlijkse_huurverhoging_bezwaarschrift_huurders.pdf Hierin legt u uit waarom u bezwaar maakt. U moet het bezwaarschrift voor de ingangsdatum van de huurverhoging inleveren bij uw verhuurder (dus bij een huurverhoging per 1 juli: vóór 1 juli).
Vóór 1 juli 17. U kunt bezwaar maken omdat u van mening bent dat het huishoudinkomen in 2013 niet hoger is dan de inkomensgrens (€ 34.229 of € 43.786) of omdat de huishoudsamenstelling gewijzigd is. • Pas de huishoudsamenstelling vóór 1 juli in het GBA aan. • Antares vraagt voor de tweede keer een inkomensindicatie op bij de Belastingdienst. o Is deze inderdaad anders dan de eerste, dan ontvangt u een nieuw voorstel voor de huurverhoging. Huurverhoging gaat gewoon in per 1-7-2015. o Is deze niet anders dan de eerste, dan zal de huurder gevraagd worden het bezwaar in te trekken. • Heeft u na de tweede inkomensindicatie nog bezwaar, dan heeft u 14 dagen de tijd om opnieuw schriftelijk bezwaar aan te tekenen bij Antares. Antares zal vervolgens uw bezwaar, voorzien van de twee inkomensindicaties, uiterlijk 7 augustus doorsturen naar de Huurcommissie. • Als u door de Huurcommissie in het ongelijk wordt gesteld, kost dit u € 25,- legeskosten; te betalen aan de Huurcommissie. • Als u door de Huurcommissie in het gelijk wordt gesteld, dan moet Antares de huurverhoging doorvoeren zoals bepaald door de Huurcommissie. 18. De huurder maakt bezwaar omdat het huishoudinkomen in 2013 wel boven € 34.229 of € 43.786 lag, maar in 2014 (of 2015) is 4
gezakt tot onder de inkomensgrens die in het huurverhogingsvoorstel is gebruikt. • Inkomen kan alleen worden aangetoond door inkomensverklaringen van de Belastingdienst: IB60 2014 of aanslag inkomstenbelasting 2014 van iedereen die op dat adres staat ingeschreven. Hierbij worden ook voorlopige verklaringen geaccepteerd. De inkomensverklaringen over 2014 die de Belastingdienst nu afgeeft, geven nog bijna nooit het definitief vastgestelde inkomen. Wel geven die verklaringen de definitieve inkomensgegevens van werkgevers en uitkeringsinstanties en zijn daarom volgens de regelgeving correct bewijsmateriaal. • Bezwaar moet ook worden voorzien van een uittreksel uit de basisadministratie BRP (voorheen GBA), zodat we zien wie er allemaal op dat adres staan ingeschreven. • IB60 formulieren (Inkomensverklaring) 2014 zijn naar verwachting vanaf juni beschikbaar; de bewijslast ligt bij de huurder. • U hoeft uw bezwaar voor 1 juli niet al te voorzien van alle papieren. Daarvoor heeft u de tijd tot de papieren moeten worden aangeleverd voor de zitting van de Huurcommissie. • Als u schriftelijk bezwaar maakt, dan moet Antares uw bezwaar, voorzien van de inkomensindicatie, uiterlijk 10 augustus doorsturen naar de Huurcommissie. • Als u door de Huurcommissie in het ongelijk wordt gesteld, kost dit u € 25,- legeskosten; te betalen aan de Huurcommissie. • Als u door de Huurcommissie in het gelijk wordt gesteld, dan moet Antares de huurverhoging doorvoeren zoals bepaald door de Huurcommissie.
Na 1 juli (rappelprocedure) U heeft als huurder in principe alleen de mogelijkheid om tot 1 juli bezwaar aan te tekenen bij Antares. Doen u dat niet, dan bent u gebonden aan de huurverhoging. Indien u de huurverhoging niet of slechts gedeeltelijk betaalt, dan treedt de rappelprocedure in werking en zullen wij u nogmaals in kennis stellen van ons voorstel tot huurprijsverhoging. • U heeft dan zelf de mogelijkheid om vóór 1 november de Huurcommissie te verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging. U neemt hierover contact op met de Huurcommissie en levert hierbij zelf de gegevens aan de Huurcommissie aan. • Als u door de Huurcommissie in het ongelijk wordt gesteld, kost dit u € 25,- legeskosten; te betalen aan de Huurcommissie. • Als u door de Huurcommissie in het gelijk wordt gesteld, dan moet Antares de huurverhoging doorvoeren zoals bepaald door de Huurcommissie. • Laat u deze termijn voorbij gaan, dan bent u gebonden aan de nieuwe huurprijs met terugwerkende kracht vanaf 1 juli.
Verzoek tot huurverlaging •
Huurders die inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen en van wie het inkomen is gedaald of de huishoudsamenstelling is gewijzigd, kunnen 5
huurverlaging aanvragen bij hun verhuurder. Daarvoor moeten zij de volgende stukken aanleveren: o Een inkomensverklaring (een zogenaamd IB60-formulier) van alle bewoners van de woning; o Een uittreksel van de gemeentelijke basisadministratie (GBAuittreksel), waaruit blijkt hoeveel bewoners op het adres staan ingeschreven. De aanvrager heeft schriftelijke toestemming van zijn of haar meerderjarige medebewoners nodig om het uittreksel bij de gemeente te kunnen aanvragen. Huurders kunnen gedurende het jaar een verzoek indienen tot huurverlaging. Dit kan alleen wanneer ze op basis van hun hogere inkomen eerder een inkomensafhankelijke extra huurverhoging hebben ontvangen. Huurders die alleen de basis huurverhoging hebben gehad, kunnen geen verzoek tot huurverlaging indienen. Daalt het inkomen van de huurder na een of meer inkomensafhankelijke extra huurverhoging(en) tot onder de inkomensgrens (€ 34.678 of € 43.786), dan kan de extra huurverhoging geheel of gedeeltelijk teruggedraaid worden. De huurder kan dan een huurverlaging voorstellen tot het niveau dat de huurprijs had gehad wanneer het inkomen al die tijd op het lagere niveau had gelegen. • Als de huurprijs door inkomensafhankelijke huurverhoging(en) tot boven de huurtoeslaghuurprijsgrens is gestegen en het huishoudinkomen daarna tot onder de huurtoeslaginkomensgrens is gezakt, kan de huurder huurverlaging tot aan de huurliberalisatiegrens voorstellen. Hierdoor kan de huurder huurtoeslag ontvangen. • Men kan maximaal twee jaar terug gaan in het terugdraaien van de inkomensafhankelijke huurverhoging. • Een huurverlaging kan men niet met terugwerkende kracht voorstellen. • Een huurverlagingsvoorstel moet minimaal 2 maanden voor de voorgestelde ingangsdatum doen (bijvoorbeeld in februari kan men een huurverlaging voorstellen per 1 mei (maart en april zitten ertussen)). • De huurder moet een huurverlagingsvoorstel altijd onderbouwen met de jaarinkomensgegevens van de Belastingdienst (aanslag inkomstenbelasting of Inkomensverklaring/IB60-formulier) van alle leden van het huishouden. 19. De huurder geeft aan in september 2014 werkeloos te zijn geworden en zakt van € 45.000 naar € 25.000 inkomen. Hij klopt bij Antares aan voor huurverlaging. Hoe te handelen? De huurder moet aan de hand van zijn aanslag inkomstenbelasting of Inkomensverklaring/IB60-formulier aantonen dat zijn inkomen is gedaald. Hij kan de gegevens over 2014 pas in de tweede helft van 2015 bij de Belastingdienst opvragen. Dit betekent dat de huurder tot die tijd gebonden is aan de hogere huurprijs. Zodra hij de Belastingpapieren kan aanleveren, kan hij huurverlaging aanvragen; rekening houdend met de termijn van 2 maanden. In de praktijk kan dit dus betekenen, dat men pas een jaar na de inkomensdaling ook aanspraak kan maken op een lagere huurprijs. Modelbrief Bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging http://www.huurcommissie.nl/fileadmin/afbeeldingen/Downloads/Modelbriev en/Jaarlijkse_huurverhoging_bezwaarschrift_huurders.pdf
6
