Huurbeleidsplan Stadgenoot 2015

Huurbeleidsplan Stadgenoot 2015 Februari 2015 Versie 1.1.2

Concept

Strategie en Portefeuille, Frank Roozekrans, Martin Scheppers en assetmanagers Concernadministratie, Agnes de Groot en Eva Victorie Informatisering, Paul Rison Communicatie, Arda Gillissen BOG en Parkeren, Victor de la Rie, Wonen, Mark de Bilde, Kyra Nicolai, Niels van Schaik en Anne Nieuwpoort

Huurbeleidsplan 2015: S&B Frank Roozekrans, Martin Scheppers

1

1. Inleiding. Voor u ligt het Huurbeleidsplan van Stadgenoot voor de jaarlijkse huurverhogingsronde van 1 juli 2015. Middels dit plan informeren wij u over de hoogte van de huurverhoging, de uitwerking van de huurverhoging voor diverse segmenten (gereguleerd, vrije sector, BOG en parkeren) en de communicatie hierover naar huurders. Daarbij wordt ook ingegaan op de inkomensafhankelijke huurverhoging.

2. Percentage huurverhoging. De gebruikelijke ministeriele circulaire, de jaarlijkse Huurbrief, is op 26 januari verschenen. Ook dit jaar is de jaarlijkse huurverhoging gekoppeld aan de inflatie. De inflatie over het afgelopen jaar is door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) vastgesteld op 1,0 procent. Naast de inflatie is er sprake van een opslag van 1,5% bovenop de inflatie. De basis-huurverhoging komt dit jaar dus uit op 2,5%, de inkomensafhankelijke huurverhogingen op 3% en 5%. De huurverhoging is daarmee qua regels gelijk aan de ronde van 2014, maar omdat de inflatie over 2014 beduidend lager is dan die van 2013 ligt de huurverhoging op een lager niveau dan die van vorig jaar (toen resp. 4%, 4,5% en 6,5%).

3. In 2015 nog geen huursombenadering en wijziging WWS, slechts lichte invloed van wijziging energielabels. Dat de huurverhoging 2015 sterk lijkt op die van 2013 en 2014 had ook anders kunnen lopen. Bij de vorige huurverhoging was nog de verwachting dat 2014 het laatste jaar inkomensafhankelijke huurverhogingen zou zijn, en in 2015 vervangen zou worden door een huursombenadering. Bovendien was er al langere tijd sprake van een wijziging van het WWS. Afgelopen najaar bleek bovendien dat de systematiek van de berekening van de energielabels zou gaan wijzigen. Uiteindelijk is van deze drie voornemens van de regering alleen de laatste gerealiseerd. Per 1 januari jongstleden is het aloude energielabel met letteraanduiding vervangen door de Energie-index, en is ook de berekeningssystematiek sterk gewijzigd. De invloed hiervan op de puntentellingen (en daarmee op de maximale huur en de huurverhogingen) is in potentie groot (ongeveer 50% van alle woning zou een label in een andere klasse krijgen, hoger én lager), maar vooralsnog beperkt. Alleen bij nieuwbouw en ingrijpende renovaties is de nieuwe systematiek verplicht, voor de meeste woningen is het mogelijk het oude label te blijven hanteren, zolang de geldigheidsduur (10 jaar) daarvan niet verstreken is. De meeste labels van Stadgenoot stammen uit 2008/2009, en zijn dus nog niet onderworpen aan de nieuwe berekeningssystematiek. Over de huursombenadering is de politiek het niet op tijd eens kunnen worden. Minister Blok heeft eind vorig jaar aangegeven dat de huursombenadering niet per 1 juli 2015 maar pas in 2016 ingevoerd zal gaan worden. Afgelopen najaar is in de Kamer ook indringend gesproken over de beoogde invoering van een gewijzigd WWS per 1 juli 2015. Het voornemen is de punten voor schaarste, woonomgeving, woonvorm en hinderlijke situaties te laten vervallen en te vervangen door punten op basis van de WOZ-waarde. Invoering per 1 juli zou een aanmerkelijke complicatie van het huurverhogingstraject betekend hebben. Tot 1 juli zou dan het oude WWS gelden, maar per 1 juli het nieuwe stelsel, waardoor de huurverhoging feitelijk op het nieuwe stelsel gebaseerd zou moeten worden. Dat zou vervolgens betekenen dat er een aanmerkelijke tijdsklem ontstaat: corporaties krijgen de nieuwe WOZ-waardes vermoedelijk eind februari van de gemeente, terwijl het aanmaken van een bestand met huurverhogingen per woning zo ongeveer half maart gereed moet zijn, om begin april de huurverhogingsbrieven te kunnen printen en die vóór eind april bij alle huurders op de deurmat te hebben. In slechts twee weken alle WOZ-waardes invoeren (gecontroleerd en wel), nieuwe puntentellingen berekenen (naar schatting 98% van alle oude puntentellingen zouden door wijziging van het WWS aan de schuif gaan, naar boven en naar beneden) en daarop de huurverhoging baseren is niet doenlijk. Uiteindelijk heeft de minister besloten invoering te doen per 1 oktober 2015. Daarmee is er dit jaar geen samenloop met de aanstaande huurverhoging. Maar dreigt volgend jaar de tijdsklem alsnog.


2

4. Inkomensafhankelijke huurverhoging. Onderstaand schema toont de inkomensgrenzen en huurverhogingspercentages per 1 juli aanstaande. Inflatie

Inkomen onder € 34.229 Inkomen tussen € 34.229 en € 43.786 Inkomen boven € 43.786

1,0% 1,0% 1,0%

opslag op inflatie 1,5% 1,5% 1,5%

inkomensafhankelijke huurverhoging n.v.t. 0,5% 2,5%

totaal huurverhoging per 1 juli 2,5% 3% 5%

De afgelopen 2 jaren had ongeveer 69 procent van onze huurders een inkomen onder de € 34.000. 15 procent van onze huurders een inkomen van meer dan € 43.000 euro, en ongeveer 10 procent een inkomen tussen de tussen € 34.000 en € 43.000. Bij 6 procent van het bezit bleek geen huishoudinkomen bekend of kon de Belastingdienst de gegevens niet koppelen. We verwachten dit jaar vergelijkbare percentages. De inkomensgrenzen zijn door het ministerie geïndexeerd naar het nieuwe toetsjaar (2013) voor de inkomens. 5. Verantwoording huurbeleid Stadgenoot. Het huurbeleid van Stadgenoot heeft een aantal algemene uitgangspunten: •

Het huurbeleid levert een belangrijke bijdrage aan de inkomsten van Stadgenoot, de belangrijkste zelfs. De inkomsten gebruikt Stadgenoot voor onderhoud en woningverbetering, nieuwbouw, leefbaarheid, verbetering van wijken en buurten, rente en aflossing van leningen en bedrijfslasten als salarissen, verzekeringen en OZB. Stadgenoot vindt het maatschappelijk verantwoord en bedrijfseconomisch noodzakelijk de huurverhoging door te voeren. Ook de inkomensafhankelijke huurverhogingen, zo dat technisch en wettelijk mogelijk is.

•

Verhuurders hebben te maken met een verhuurderheffing. Amsterdamse corporaties worden zo mogelijk nog harder getroffen dan de corporaties elders in het land. De heffing is namelijk gekoppeld aan de hoogte van de WOZ-waarde. Deze ligt in Amsterdam beduidend hoger. Voor Stadgenoot betekent dit voor 2015 een bedrag van ruim 21 miljoen, oplopend tot ongeveer 25 miljoen in 2017. Inclusief de ook te betalen saneringsheffing (van het Centraal Fonds) komt dit uit op 25 miljoen oplopend tot 30 miljoen. Het regeerakkoord is helder: de extra huuropbrengsten van corporaties die het gevolg zijn van de maatregelen in de huursector worden via een heffing afgeroomd. Het huurbeleid wordt door de wetgever verruimd zodat de corporaties de heffing kunnen betalen. Stadgenoot moet noodgedwongen de ruimte die de wetgever biedt gebruiken. Al is Stadgenoot er daarmee nog niet: de verruiming van het huurbeleid levert bij lange na niet genoeg op om de heffingen te kunnen betalen. Stadgenoot heeft daarom ook fors bezuinigd op nieuwbouw en bedrijfslasten.

6. Keuzes Stadgenoot naar segmenten. Als we de huurverhoging uitwerken naar de diverse segmenten van het Stadgenootbezit dan betekent dit concreet: 1. Gereguleerde woningen: gereguleerde zelfstandige woningen krijgen per 1 juli 2015 een huurverhoging conform de Huurcirculaire. Dat wil zeggen: • • •

huurders met een huishoudinkomen tot € 34.229: 2,5 procent. huurders met een inkomen tussen de € 34.229 en € 43.786: 3 procent. boven de € 43.786 is de huurverhoging 5 procent.

N.B.: voor onzelfstandige woningen zijn wettelijk geen inkomensafhankelijke huurverhogingen (van 3 en 5%) mogelijk.


3

2. Geliberaliseerde woningen: het maximale huurverhogingspercentage en de inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn niet van toepassing op deze categorie. Het staat de verhuurder vrij een redelijk huurverhogingsvoorstel te doen. In veel gevallen zijn we hier wél gebonden aan de bepalingen in het huurcontract over de jaarlijkse huurverhoging. In veel gevallen staat in deze contracten dat de huur met het consumentenprijsindexcijfer (CPI, lees: de inflatie, dus dit jaar 1%) verhoogd wordt. Als er geen beperkende clausules zijn opgenomen dan beoordeelt Stadgenoot per complex hoeveel ruimte er is voor een redelijke huurverhoging. Voor het geliberaliseerde bezit streeft Stadgenoot naar een marktconforme huur. De marktsituatie bepaalt dus de huurverhoging bij deze woningen, Stadgenoot voert in deze een gedifferentieerd beleid. Let op: de precieze verdeling per complex (of stadsdeel, of nog anders) is bij het schrijven van dit huurbeleidsplan nog niet bekend. Er is nog overleg gaande tussen de afdelingen Strategie, Assetmanagement en Verhuur, er is nog geen voorstel, er is nog geen directiebesluit. Ter vergelijk: de maximale huurverhogingspercentages waren in 2014, per stadsdeel, en inclusief inflatie: Centrum 5,4% Zuid 4,5% West 4,5% Oost 3,5% Noord 2,5% Nieuw West 2,0% Zuidoost 2,0% 3. Bedrijfsruimten (BOG/MVG): in de meeste contracten voor deze eenheden is vastgelegd dat de huurverhoging berekend wordt op basis van het CPI. Deze is gelijk aan de inflatie: 1%. Los van de jaarlijkse huurverhoging bestaat bij BOG de mogelijkheid om de huurprijs om de 5 jaar opnieuw vast te stellen, maar dit heeft verder geen verband met het CPI of de jaarlijkse huurverhoging. Overigens krijgen de meeste bedrijfsruimten de huurverhoging niet per 1 juli, maar in de maand gelijk aan de ingangsdatum van het huurcontract. 4. Garages/parkeerplaatsen: de clausule over de huurverhoging in het huurcontract bepaalt voor deze categorie het verhogingspercentage. In de meeste contracten is het percentage vastgesteld op het CPI, dus inflatie, dus 1%. 5. Bijzondere huurovereenkomsten: • Eind 2013 is begonnen met Flexibel Huren. Kern hiervan is dat huurders een korting op de huur krijgen, maar bij gestegen inkomen in drie stappen naar de reële huur gaan. Elk jaar in januari wordt het inkomen van deze huurders door Stadgenoot getoetst, waarna deze huurders schriftelijk ongeveer gelijk met de gewone huurverhoging de uitslag van de toets en de gevolgen voor de huur ontvangen. Het aantal flexibele huurcontracten is op dit moment nog zeer beperkt. • voor bepaalde verzorgingstehuizen, stichtingen en vereniging zijn in het huurcontract specifieke afspraken gemaakt over de huurverhoging. Voor deze categorie contracten wordt een verhoging doorgevoerd conform de afspraken in het contract. • Koophuur: koophuurcontracten lopen mee in het reguliere beleid. Deze contractvormen krijgen een huurverhoging gelijk aan die van de gereguleerde zelfstandige woningen. • In tegenstelling tot voorgaande jaren zullen contracten met een tijdelijk karakter dit jaar wel een huurverhoging krijgen. De regelgeving is zo aangepast dat het op de vergunning vastgelegde bedrag jaarlijks kan worden geïndexeerd. Wij zullen de huurprijs voor deze categorie huurders verhogen conform de standaard uitgangspunten. 6. Betaalbaarheidsafspraak tussen corporaties en gemeente voor een bijzondere groep. Het Algemeen Bestuur van de Federatie en de gemeente hebben vorig jaar in het kader van de laatste bespreekpunten over Bouwen aan de Stad II besloten tot een tegemoetkoming aan een beperkte groep gezinnen met minderjarige kinderen, kenbaar vanuit het minimabeleid en de woonkostentoeslag van de gemeente, die toen een huur hadden tussen € 596 en € 699, eenmalig de Huurbeleidsplan 2015: S&B Frank Roozekrans, Martin Scheppers

4

huurverhoging niet aan te zeggen. Recent is deze afspraak, ondanks het eenmalige karakter, na overleg tussen gemeente en Federatie voor dit jaar gecontinueerd. Uiteindelijk zijn vorig jaar ruim 1.000 huishoudens door de gemeente bij de corporaties aangedragen. Stadgenoot ontving 200 namen en adressen. Voor hen is de huur niet verhoogd. Het bedrag aan niet in rekening gebrachte huurverhogingen was ruim € 60.000 op jaarbasis (exclusief het cumulatief effect). Voor dit jaar wordt uit gegaan van een vergelijkbaar aantal huishoudens. De huurgrenzen zijn aangepast: de huur moet liggen tussen € 618 en € 710. Door het late aanleveren van namen en adressen door de gemeente bleek het vorig jaar niet mogelijk vooraf deze huishoudens buiten de huurverhoging te houden. In eerste instantie zijn bij iedereen huurverhogingen aangezegd. Nadien is aan de betreffende huishoudens een correctiebrief gestuurd, met huurverhoging 0%. Hoe deze afspraak dit jaar uitgevoerd gaat worden is op het moment van schrijven nog niet duidelijk. 7. Overige situaties • Dochter (Stadsgoed): deze bepaalt zelfstandig het huurbeleid, Stadgenoot levert een bestand, voert in en verstuurt de aanzeggingsbrieven. • Vesteda: Stadgenoot bepaalt het huurbeleid en verstuurt de aanzeggingsbrieven. Wel zullen we overleg voeren over de inkomensafhankelijke huurverhoging. 8. Geen huurverhoging Zoals gebruikelijk zal een beperkt aantal complexen geen huurverhoging krijgen. Het gaat daarbij om complexen waarvoor een peildatum stadsvernieuwingsurgentie is afgegeven, een ingrijpende renovatie aan de gang is, of in een enkel geval toezeggingen aan huurders zijn gedaan over de huurverhoging, of er verhuurproblemen zijn die mogelijk mede door de huurprijs wordt veroorzaakt. Voor de ronde van dit jaar, 1 juli 2015 ziet de lijst er als volgt uit. complexnaam

Aanpak

vhe

8259

Nolensstraat zuid

In standhouden voor 5 jaar

135

8724

Bakemabuurt

Volledige aanpak

314

8731

Van Karnebeek west

Renoveren

16

8136

Gulden Winckel/Granidastraat

Renovatie

170

8290

Piggelmee

Sloop

52

8169

Jacob van Arteveldestraat eo

Sloop

272

8292

Platanenweg/Olmenweg.

Renovatie

120

8410

Vrolik/Wibaut/1eOosterpark/ 2eOosterpark/Iepenwg OB

Deels

81

8742

Seneca

Aanpak

42

8131

Goeman Borgesiusstraat eo

Integrale verbetering

128

complex

9. Afhandeling bezwaarschriften Huurders kunnen op grond van een beperkt aantal gronden bezwaar maken tegen de huurverhoging: 1. De huurverhoging bedraagt meer dan de maximale huurverhoging. 2. De huur komt door de verhoging boven de maximale huurprijsgrens volgens het puntensysteem te liggen. 3. Het voorstel is verkeerd aangekondigd of bevat fouten, zoals een onjuiste ingangsdatum of huurprijs. 4. Het voorstel is minder dan 2 maanden voor de ingangsdatum verstuurd. 5. De huur is door de Huurcommissie (HUCO) tijdelijk verlaagd vanwege ernstige onderhoudsgebreken en de gebreken zijn nog niet verholpen. Dit soort gronden hoort eigenlijk niet vóór te komen, Stadgenoot zou dit soort fouten eigenlijk niet mogen maken. De hoeveelheid bezwaren die de afgelopen jaren op déze gronden gemaakt zijn is dan ook uiterst beperkt geweest.


5

De inkomensafhankelijke huurverhoging kan in sommige situaties ook een grond voor huurders geven om bezwaar aan te tekenen: 1. Men kan aantonen dat het inkomen over 2014 sterk is gedaald. Het peiljaar voor het inkomen is nu 2013, een daling in 2014 tot onder een grens in de huurverhogingen is grond voor bezwaar. 2. Men gehandicapt of chronisch ziek is. 3. Het aantal op het adres beschreven personen niet juist is en dit vóór 1 juli gecorrigeerd is. 4. De belastingaangifte niet juist was. Deze gronden zijn dezelfde als vorig jaar, de regelgeving is op dit vlak niet gewijzigd. In totaal hebben in 2014 680 huurders na ontvangst van de huuraanzeggingsbrief en vóór 1 juli bezwaar gemaakt tegen een huurverhoging: 259 huurders tegen de reguliere huurverhoging van 4%, en 421 huurders tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit was iets minder dan het jaar ervoor, maar aanmerkelijk meer dan in 2012, het laatste jaar zonder inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor komend jaar wordt uitgegaan van een vergelijkbaar aantal bezwaren als in 2014. De dossiervorming, beoordeling en afhandeling van deze bezwaren heeft Stadgenoot veel werk gekost. Van de groep inkomensafhankelijke bezwaren heeft Stadgenoot ongeveer 280 bezwaren erkend, omdat zij daadwerkelijk konden aantonen dat hun bezwaargrond terecht was. Van deze groep is de huurverhoging verlaagd. Bij 211 bezwaren kon Stadgenoot niet goed beoordelen of het bezwaar terecht was, of was Stadgenoot het niet eens met de aangevoerde bezwaren. Deze bezwaren zijn alle tijdig ter beoordeling naar de Huurcommissie gestuurd. Deze bezwaren zijn daar op het moment van schrijven van dit huurbeleidsplan nog niet allemaal behandeld, maar van de zaken waar intussen door de Huurcommissie wél uitspraak gedaan is (zo’n 90%), is Stadgenoot in alle gevallen in het gelijk gesteld. N.B.: afgezien van dit laatste plukje gegevens heeft Stadgenoot alle overige inkomensverklaringen en bestanden van de Belastingdienst intussen vernietigd.

10. Communicatie Er zal zoals gebruikelijk veel aandacht aan de communicatie richting onze bewoners worden besteed. Hoewel het inmiddels het derde opeenvolgende jaar is vraagt vooral de inkomensafhankelijke huurverhoging ook nu om extra uitleg. Huuraanzeggingsbrieven: De aanzeggingsbrief aan de huurders bevat de essentiële informatie over de huurverhoging, inclusief de wettelijk verplichte elementen. De huurders die vallen onder de inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen een aparte, aangepaste brief. Bij deze brief dient de inkomensverklaring van de Belastingdienst gevoegd te zijn. Brochure huurverhoging: Het is gebruikelijk dat Stadgenoot de huurders uitgebreid informeert over de huurverhoging middels een eigen Stadgenoot-brochure. Dat zal ook dit jaar gebeuren middels een digitale PDF-folder op internet. Op verzoek van huurders zal deze per post toegestuurd worden. Deze folder bevat informatie over het hoe en waarom van de huurverhoging, regelgeving en gemaakte keuzes. Ook wordt dieper ingegaan op de bezwaarprocedure en huurtoeslag. Door geen folder mee te sturen maar dit digitaal te regelen besparen we aanzienlijk op de kosten en kunnen we deze zo nodig te allen tijde actualiseren.

11. Huurgenoot Dit Huurbeleidsplan zal met Huurgenoot besproken gaan worden. Huurgenoot heeft in deze gekwalificeerd adviesrecht. Op 9 februari (verlaat, was oorspronkelijk gepland: 26 januari) is door Stadgenoot een toelichting gegeven op de huurverhoging 2015. Met Huurgenoot is een verkort adviestraject afgesproken.


6

1. Huurgenoot ontvangt ten behoeve van haar advisering eind week 7 (12 of 13 februari) een concept-huurbeleidsplan. Dat is op dat moment nog niet besproken door de directie van Stadgenoot, maar is bedoeld voor de bestuursvergadering van Huurgenoot op maandag 16 februari. 2. Bespreking van het huurbeleidsplan in de directie van Stadgenoot staat gepland op dinsdag 17 februari. 3. Uiterlijk vrijdag 20 februari ontvangt Huurgenoot het definitieve huurbeleidsplan ter advisering. 4. Huurgenoot geeft uiterlijk vrijdag 6 maart haar advies aan Stadgenoot. 5. Stadgenoot geeft daarop uiterlijk donderdag 12 maart haar reactie aan Huurgenoot. 6. Het onderwerp huurbeleidsplan 2015 staat op de agenda van het bestuurlijk overleg Huurgenoot-Stadgenoot op maandag 16 maart.

12. Conclusie: Er is tijdig helderheid over de regelgeving rond de huurverhoging 2015. Dat is in het recente verleden wel eens anders geweest. Het rijk biedt net als vorige 2 jaar de mogelijkheid om de jaarlijkse huurverhoging met een percentage boven inflatie te laten stijgen. Daarnaast is er sprake van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Daar staat tegenover dat de inflatie over 2014 met 1% historisch laag is. Stadgenoot kiest er voor om de ruimte die ons is gegeven door het rijk geheel te benutten. Zoals gezegd, de huren leveren een belangrijke bijdrage aan de inkomsten van Stadgenoot. Ook de verhuurdersheffing maakt het noodzakelijk om alle ruimte te benutten.


7

Huurbeleidsplan Stadgenoot 2015

Recommend Documents