Stadgenoot, dat zijn wij

Stadgenoot, dat zijn wij

5

Inhoud


Colofon

Voorwoord

Terugblik

pagina 6

pagina 8

Vormgeving Theo Horstink Fotografie Hollandse Hoogte (Omslag), Hans van der Vliet (P18, P24, P28), Wout Jan Balhuizen (P34) Eindredactie en productie Afdeling Communicatie en Marketing Stadgenoot Postbus 700 1000 AS Amsterdam 020 - 511 80 00 www.stadgenoot.nl Drukwerk Lecturis September 2013

1

2

3

Voor de lagere én de middeninkomens

Voor meer dynamiek op de woningmarkt

Voor woningen met een behoorlijke basiskwaliteit

pagina 14

pagina 20

4

5

Voor de samenleving

Voor de buurt

pagina 30

pagina 36

pagina 26


6

7

Voorwoord

Voorwoord Elk jaar brengt Stadgenoot een boekje uit waarin we terugblikken op het vorige jaar en vertellen wat we hebben gepresteerd. Als we 2012 tegen het licht houden, was dat een hectisch jaar. Door de economische crisis daalde de vraag naar koopwoningen, waardoor onze inkomsten kelderden en we minder geld hadden om te investeren in renovatie en nieuwbouw. Bovendien deed de politiek een forse greep in de kas.

Met de installatie van het kabinet Rutte II werd duidelijk dat Den Haag inzet op draconische bezuinigingen en lastenverzwaringen om de crisis het hoofd te bieden. Woningcorporaties worden niet ontzien. Integendeel. De sector krijgt een heffing voor zijn kiezen die oploopt tot € 1,7 miljard per jaar. Voor Stadgenoot komt dat neer op een jaarlijkse belasting van € 30 miljoen. Het kabinetsbesluit stuitte op relatief weinig weerstand en dat heeft de sector voor een deel aan zichzelf te wijten. Onze reputatie is slecht. Affaires met sjoemelende

bestuurders en financiële malversaties waarbij miljarden op het spel werden gezet, hebben ervoor gezorgd dat het geloof in woningcorporaties tot een historisch dieptepunt is gedaald. Of we het willen of niet, daar hebben we mee te maken en daar moeten we onze strategie op afstemmen.

2012:

Het vertrouwen van de politiek hebben we niet zomaar teruggewonnen, maar we vechten terug. Door te laten zien dat de stad er beter bijstaat dan ooit. Door ons werk goed en efficiënt te doen. Door te snijden in onze organisatiekosten. Door ons te concentreren op onze kerntaak: dat Amsterdam een aantrekkelijke stad blijft, waar iedereen kan wonen, óók de mensen die daarvoor (tijdelijk) een steuntje in de rug nodig hebben. Dit boekje laat zien wat we het afgelopen jaar allemaal gedaan hebben. Dat is veel en daar zijn we trots op.


8

Terugblik Bijna vijf jaar geleden, op 1 juli 2008, fuseerden de Algemene Woningbouw Vereniging en Het Oosten tot Stadgenoot. De fusie was in veel opzichten een logische stap. Beide corporaties waren in alle stadsdelen van Amsterdam werkzaam. In het streven om meer gebiedsgericht te werken bundelden de beide corporaties hun krachten. De fusie kwam ook voort uit de ambitie om een vooraanstaande stedelijke ontwikkelaar te zijn, niet alleen in de herstructurering maar ook op nieuwe locaties; niet alleen in de bouw van huur- maar ook van koopwoningen; niet alleen in de zorg voor het wonen maar ook in de zorg voor de leefbaarheid.

9

Turbulent De stad Amsterdam staat er – mede dankzij de inspanningen van woningcorporaties – anno 2013 beter bij dan ooit. Maar de ‘investeringsmachine’ die dit tot stand heeft gebracht, komt tot stilstand. Het begon met de kredietcrisis die in het najaar van 2008 oversloeg op de Nederlandse woningmarkt. De vraag naar koopwoningen viel sterk terug. Hiermee verdween het fundament onder veel nieuwbouwplannen. Ook de verkoop van bestaande huurwoningen nam sterk af. In het jaar voorafgaand aan de fusie behaalden de AWV en Het Oosten een winst van € 53 miljoen op de verkoop van huurwoningen; in het jaar 2012 slechts € 13 miljoen. De investeringsagenda van Stadgenoot is in de afgelopen jaren sterk bijgesteld. We richten ons nu vooral op het afmaken van bestaande posities. Daarbij leggen wij de nadruk op de bouw van (sociale) huurwoningen en zoeken we marktpartijen voor de bouw van koop- en dure huurwoningen. Ook dit afgeslankte investeringsprogramma komt onder druk te staan. De oorzaak ligt niet meer in de eerste plaats in de marktomstandigheden, maar in de kabinetsplannen. Het vorige kabinet was al van plan een ‘verhuurdersheffing’ op te leggen. Voor Stadgenoot zou dat een jaarlijkse lastenverzwaring van € 11 miljoen opleveren. Volgens de plannen van het nieuwe kabinet loopt de verhuurdersheffing voor Stadgenoot op tot ongeveer € 30 miljoen in 2017. Minder dan de helft van deze lastenverzwaring wordt gedekt door extra huuropbrengsten. Door de snel veranderende omstandigheden in de afgelopen vijf jaar – de fusie, de crisis en de heffing – is Stadgenoot gedwongen om voortdurend nieuwe prioriteiten te stellen. In 2012 heeft het bestuur haar visie neergelegd in “De Opstelling” en 11 projecten benoemd om deze visie uit te werken en te implementeren. Het is geen vijfjarenplan want we zullen flexibel moeten blijven inspelen op de veranderende omstandigheden. De turbulentie in onze omgeving is en blijft groot.

Terugblik

De basis op orde Een absolute voorwaarde om ons werk goed te doen, is dat Stadgenoot “de basis op orde” heeft. Dit heeft meerdere dimensies. Om te beginnen moet financieel de basis op orde zijn en moet de financiele continuïteit zijn gewaarborgd. Ondanks de tegenvallende inkomsten en draconische lastenverzwaring is dit het geval. Hiervoor was het wel noodzakelijk om minder te investeren, te bezuinigen op de bedrijfslasten en de huuropbrengsten te verhogen. De basis op orde betekent ook dat de organisatie op orde is. In de afgelopen jaren is de organisatie behoorlijk afgeslankt: voor Stadgenoot is de bezetting terug gebracht van ongeveer 450 fte in 2009 naar 390 fte ultimo 2012. Daarnaast zijn de projectontwikkelingsorganisaties Kristal en Far West in dezelfde periode volledig afgebouwd. Niettemin is de kwaliteit van de organisatie in dezelfde periode verbeterd. Gezien de uitkomsten van de cultuurscan zijn de naweeën van de fusie overwonnen; processen en procedures verlopen beter en er wordt stevig geïnvesteerd in een kwalitatieve verbetering van de automatisering. De medewerkers van Stadgenoot verdienen een groot compliment dat zij, ondanks de krimp en de onzekerheden, de prestaties hebben verbeterd. De basis op orde van de organisatie betekent ook een betere dienstverlening aan de klant. In “De Opstelling” hebben we benadrukt dat we voor alles een goede huisbaas willen zijn. Als er klachten of problemen zijn moeten onze huurders er op kunnen rekenen dat Stadgenoot snel en adequaat reageert. Het kan altijd beter, maar we zien dat de klanttevredenheid op alle fronten omhoog gaat. Voor de huurders zijn uiteraard de kwaliteit en prijs van de woning het allerbelangrijkste. In ons meerjarenplan hebben we ervoor gekozen om niet te bezuinigen op de uitgaven voor het bestaande vastgoed. Er is een basiskwaliteit voor de woningen gedefinieerd, waar ultimo 2014 het overgrote deel van de woningen aan moet voldoen, simpel samengevat als “schoon, heel en veilig”.


Dat betekent in concreto dat de open verbrandingstoestellen (geisers e.d.) moeten zijn verwijderd evenals gevaarlijk asbest. De volgende stap is dat ultimo 2020 het overgrote deel van de woningen voldoet aan onze duurzaamheidsdoelstellingen (gemiddeld een C-label) en nieuwe eisen ten aanzien van veiligheid en gezondheid. Deze doelen lijken bescheiden, maar voor een corporatie met 32.000 woningen, waarvan een groot deel vooroorlogs en vroeg-naoorlogs, vergt de realisatie een grote inspanning. Daar komt bij dat een groot aantal complexen op de nominatie stond te worden gesloopt. In de laatste jaren voor de sloop wordt minder geïnvesteerd in het planmatig onderhoud en woningverbetering. Met het temporiseren en bijstellen van de vernieuwingsplannen komen veel complexen weer “gewoon in het onderhoud” en moeten ze ook voldoen aan de nieuwe en hogere eisen.

Meer beweging op de woningmarkt Er voltrekt zich een paradigmawisseling in het denken over de Amsterdamse woningmarkt. Begin jaren negentig deelden de gemeente en de corporaties de analyse dat de Amsterdamse woningvoorraad erg eenzijdig was samengesteld. Amsterdam was overwegend een ‘huurstad’. Slechts 10 procent van de woningvoorraad bestond uit koopwoningen. Maar ook in kwalitatief opzicht was er sprake van een eenzijdig aanbod: veel gestapelde bouw, zonder lift en overwegend kleine appartementen. Differentiatie werd het nieuwe toverwoord: naar kwaliteit, prijs en eigendomsvorm. Er was ook een grote vraag naar betere, grotere, duurdere huur- en koopwoningen. Door nieuwbouw, herstructurering van bestaande woonwijken en verkoop van bestaande huurwoningen is de Amsterdamse woningmarkt sterk veranderd. Anno 2013 bestaat 30 procent van de woningvoorraad uit koopwoningen; in kwalitatief opzicht is het woningaanbod sterk verbeterd net als de leefbaarheid van buurten.

10

Deze transformatie kon tot stand komen dankzij een groeiende woonconsumptie. Amsterdam werd rijker en de bewoners gingen meer uitgeven aan het wonen. De dynamiek werd voor een belangrijk deel bepaald door de nieuwe toetreders op de woningmarkt. Maar de groei gaat niet ongestoord verder. Zeker, Amsterdam blijft veel nieuwe bewoners aantrekken, maar zij zetten minder makkelijk de stap naar koopwoningen of dure huurwoningen. Jonge mensen kiezen voor flexibiliteit en dan is huren aantrekkelijker dan kopen. Mensen kiezen sinds de crisis niet voor meer luxe, maar voor betaalbaarheid. Daarmee ontstaat er een grote vraag naar goedkope en betaalbare huurwoningen, in de sociale huursector (tot € 680) en in het middensegment (tot ongeveer € 900). Dit betekent dat de bestaande woningvoorraad – die ondertussen ook aanzienlijk is verbeterd – steeds aantrekkelijker wordt. Het gaat er niet meer om de voorraad te veranderen, maar om hem beter te benutten. Daar ligt wel een opgave, want er wordt steeds minder verhuisd. Het gevolg daarvan is dat er geen ruimte komt voor starters, niet voor jongeren uit Amsterdam en niet voor nieuwkomers. Wij zoeken naar de mogelijkheden om wel ruimte te bieden voor deze starters. Al een aantal jaren gebruiken we daarvoor de tijdelijke verhuur in complexen die op de nominatie voor sloop staan; we werken met campuscontracten voor studenten en sinds 2012 ook met jongerencontracten. We zijn in 2012 gestart met het gericht aanbieden van woningen in het middensegment (complex Piri Reïs) aan huurders van Stadgenoot, die op die manier een woning vrij maken in de sociale sector. We willen daarmee verder gaan; we willen meer ruimte om tijdelijke huurcontracten aan te bieden aan huurders die gezien hun inkomensperspectief tijdelijk op de sociale sector zijn aangewezen. Het lijkt een paradox, maar in de komende jaren zal de bestaande woningvoorraad in fysieke zin nauwelijks veranderen, maar er moet wel meer beweging in het gebruik komen.

11

Niet terug, maar vooruit naar de kerntaak De nieuwe regering heeft in oktober 2012 in het regeerakkoord, “Bruggen bouwen”, gesteld dat corporaties zich sterker moeten richten op hun publieke taak. Op het eerste gezicht zou je zeggen dat de wens van de regering naadloos aansluit bij de ontwikkeling die Stadgenoot sinds 2008 heeft doorgemaakt. De investeringsactiviteiten zijn vooral gericht op de herstructurering van bestaande woongebieden en meer op het bouwen voor onze doelgroepen dan voor de markt. In het beheer is de nadruk verschoven van een brede gebiedsverantwoordelijkheid naar de rol van goede huisbaas voor onze huurders. Niettemin brengt het regeringsbeleid grote bedreigingen met zich mee. De eerste is de enorme lastenverzwaring door de verhuurdersheffing die alleen wordt opgelegd aan verhuurders van woningen met een huur onder € 680. Daarmee is er sprake van een perverse prikkel om woningen te liberaliseren: je verhoogt dan niet alleen de huur, maar tegelijkertijd verlaag je de lasten. Het gevolg is dat de investeringen van corporaties drastisch omlaag gaan, terwijl de vraag in Amsterdam naar nieuwe woningen onverminderd groot is. Er vestigen zich jaarlijks 40.000 jonge mensen in de stad, met doorgaans een bescheiden inkomen. Deze groep jonge stedelingen heeft een sterke voorkeur voor huren. In de stad is er voldoende ruimte om die woningen te bouwen, maar als corporaties niet kunnen investeren zal dat maar mondjesmaat gebeuren. De nieuwe regering wil het werkgebied voor corporaties beperken tot de huisvesting van huishoudens met een inkomen tot € 34.000 en daarmee woningen met een huur tot € 680. De segmentering van de woningmarkt wordt hiermee geïnstitutionaliseerd. Het is een onnodig beperkte opvatting van de rol die corporaties kunnen spelen. Corporaties hebben de opdracht om woonruimte te bieden aan huishoudens die belemmeringen ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. In een gespannen woningmarkt als Amsterdam, ondervindt een grotere groep belemmeringen dan alleen de huishoudens met een inkomen tot € 34.000. Juist in het middensegment

Terugblik

van de huurwoningmarkt zou het goed zijn dat zowel vanuit de sociale sector (door het liberaliseren van een deel van de sociale huurwoningen) als vanuit de markt meer aanbod komt. Het credo in politiek Den Haag is dat corporaties terug moeten naar hun kerntaak, maar zonder veel historisch besef. Corporaties zijn altijd actief geweest voor brede lagen van de bevolking. Nog tot eind jaren tachtig wezen de corporaties in Amsterdam de helft van hun woningen toe aan leden, ongeacht hun inkomen. Corporaties zijn in de jaren negentig in toenemende mate gaan beseffen dan het niet alleen om een goede woning, maar ook om een leefbare omgeving gaat. Immers, corporaties huisvesten iedereen – zonder risicoselectie. Door de scheiding tussen wonen en zorg wordt het beroep op corporaties alleen maar groter. Dan gaat het niet alleen om het huisvesten van ouderen, maar ook van mensen met gedragsproblemen. Wij lopen niet weg voor die taak, maar het kan alleen als we ook de verantwoordelijkheid nemen voor de leefbaarheid. Stadgenoot zet veel medewerkers in voor sociaal beheer: huismeesters, medewerkers zorg en overlast, bestrijding onrechtmatige bewoning. In het project “Het nieuwe beheren” is aangegeven dat we niet in alle buurten dezelfde inzet hoeven te blijven leveren, maar in grote delen van de stad is en blijft een zichtbare aanwezigheid van Stadgenoot noodzakelijk. Het is goed dat een organisatie een duidelijke focus heeft. Discussies in het verleden over wat er moest, mocht en kon waren vaak verwarrend. Er is dus niets mis met een kerntaak. Maar, dan moeten we die wel ruim en ruimhartig definiëren en op zo’n manier dat medewerkers worden gestimuleerd om verantwoordelijkheid te nemen voor de kwaliteit van het leven in de stad. Daarom willen we niet terug naar de kerntaak, maar vooruit. Aan de inzet van onze medewerkers zal het niet liggen. Amsterdam, september 2013 Marien de Langen en Gerard Anderiesen, bestuur Stadgenoot

Piri Reïs voor de middeninkomens De eerste middensegmentwoningen die Stadgenoot aan haar huurders heeft aangeboden waren enkele tientallen appartementen in de nieuwbouwcomplexen Piri Reïs in Amsterdam-West en Argentinië aan het IJ.


14

1 Voor de lagere én de middeninkomens Sociale huurwoningen zijn de ‘core business’ van Stadgenoot. In 2012 was 97 procent van de bijna 32.000 woningen een sociale huurwoning. Dat is een woning die volgens het woningwaarderingsstelsel maximaal 142 punten heeft, een bijbehorende maandhuur van € 665 en bestemd is voor huishoudens met een inkomen tot € 33.000 per jaar. Drie procent van alle woningen verhuurde Stadgenoot in de vrije sector.

15

Deze verhouding zal de komende jaren geleidelijk veranderen. Driekwart van de vrijkomende woningen wordt aangeboden aan de laagste inkomens, twintig procent aan de middeninkomens (die tussen € 33.000 en € 43.000 per jaar verdienen). De resterende vijf procent zal voor huishoudens zijn met een hoger inkomen.

Nieuw streefhuurbeleid Met dit nieuwe streefhuurbeleid blijft Stadgenoot mensen huisvesten die het op eigen kracht niet redden op de Amsterdamse woningmarkt. Ook de middeninkomens horen daartoe. Door Europese regelgeving zijn sociale huurwoningen immers niet meer toegankelijk voor wie een inkomen heeft boven de € 33.000 per jaar, terwijl reguliere vrijesectorwoningen en koopwoningen voor deze groep vrijwel onbereikbaar zijn. Stadgenoot wil voorkomen dat deze groep tussen wal en schip valt en in Amsterdam niet meer terecht kan. Het is de nieuwe regelgeving van voormalig minister Donner die deze beleidswijziging mogelijk maakt. Onder het bewind van Donner kregen woningen in populaire gebieden, waaronder Amsterdam, extra woningwaarderingspunten. Veel woningen komen daardoor boven de 142 punten uit en kunnen (na mutatie, dus pas als zittende huur-

Voor de lagere én de middeninkomens

ders verhuisd zijn) geliberaliseerd worden.

Huren met korting De meeste sociale huurwoningen verhuurt Stadgenoot nu voor minder geld dan volgens het puntensysteem gevraagd mag worden. Slechts voor twee procent van alle sociale huurwoningen wordt het maximum gevraagd. Ook voor de woningen die Stadgenoot voor de middeninkomens gaat reserveren, zal minder huur gevraagd worden dan zou kunnen. Door het beperkte aanbod is de vraag naar vrijesectorwoningen bijzonder groot en schiet de huur op de vrije markt al snel boven de duizend euro per maand uit. Dat is voor de middengroep onbetaalbaar. Stadgenoot houdt de huren tussen € 700 en € 950 en zal de woningen in eerste instantie aanbieden aan mensen die nu een sociale huurwoning bij Stadgenoot huren. Als zij overstappen, ontstaat ruimte in de sociale voorraad voor wie deze woningen echt bedoeld zijn: de laagste inkomens.


16

17

Kengetallen in beeld

Vastgoed Stadgenoot 2012, exclusief dochters

Sociale huurwoningen

Vrijesectorhuurwoningen

2010

2011

2012

28.789

28.575

30.960

33.562

661

33.651

741

37.091

1.107

Bedrijfsruimten

1.626

1.754

1.908

Parkeerplaatsen

2.486

2.581

3.116

Toename en afname huureenheden Stadgenoot 2012

+

Nieuwbouw

221

Verkrijging vanuit Far West

20

312

203

187

3.083

Herverdeling (splitsing)

1

1

Totaal 1

1

31

33

Administratieve correcties

3

Totaal

Van voorraad naar in exploitatie

Totaal 3

553

Splitsing Totaal

2.693

–

Aankopen Totaal

95

Totaal

3

72

67

Totaal 2.967

230

625

3.822

1

1

2

203

1

5

2

Totaal

2

15

15

Saldo Totaal

216

209

Interne overdracht

Totaal

4

Totaal

Totaal

139

Totaal 1

13

Herverdeling (samenvoegen)

Administratieve correcties

Totaal 3

12

Totaal

146

Verkoop aan overige particulieren

Totaal

Verkoop aan marktpartijen

Totaal 51

Verkoop aan zittende huurder

76

90

382

Totaal 2.751

154

535

3.440

De Jonge Stedeling In De Studio (het voormalige GAK-kantoor) zijn 320 koop- en huurappartementen gekomen voor studenten en jonge stedelingen.


20

2 Voor meer dynamiek op de woningmarkt Voor een vitale lokale economie is het essentieel dat jonge mensen zich hier gemakkelijk kunnen huisvesten. Probleem: ze hebben meestal niet veel te besteden en nog te weinig inschrijftijd om via WoningNet een huisje te vinden. Dat geldt voor studenten die uit het hele land naar Amsterdam komen en nu vaak in het grijze circuit van inwonen en onderhuren hun huisvesting regelen. Het geldt ook voor jongeren die hun ouderlijk huis uitgroeien en hun eerste stappen op de arbeidsmarkt zetten. Thuis blijven wonen is voor hen geen optie. Dat past vaak gewoonweg niet, zeker niet als met broers of zussen die nog op school zitten een kamer gedeeld moet worden.

21

Campus- en jongerencontract Voor deze jonge mensen zijn twee specifieke, tijdelijke contractvormen ontwikkeld: het campuscontract en het jongerencontract. Stadgenoot maakt er inmiddels druk gebruik van. Het campuscontract loopt zolang iemand studeert en stopt zodra de studie is afgelopen. De woonduur die dan inmiddels is opgebouwd kan gebruikt worden om via WoningNet iets anders te vinden. De andere vorm van een tijdelijk contract, het jongerencontract, is bedoeld voor jonge mensen uit Amsterdam die niet gaan studeren. Van hun 18de tot 23ste kunnen ze gebruik maken van het jongerencontract, om vervolgens, net als de studenten, door te stromen naar iets anders.

Ook voor wie niet gaan studeren Naast de student of de werkende jongere uit Amsterdam zijn er veel meer jonge mensen die in de stad willen wonen. Allerlei jongeren, tussen de 18 en 30 jaar, laag en hoog opgeleid, uit Amsterdam en van buiten de stad, hebben moeite een betaalbare huurwoning te vinden. Ze kunnen geen campuscontract krijgen, omdat ze niet of niet meer studeren. Ze staan achterin de rij voor een sociale huurwoning en hebben te weinig inkomen om op eigen kracht een vrijesectorwoning te huren of iets te kopen. Als ze

Voor meer dynamiek op de woningmarkt

geen woning kunnen vinden, is dat schadelijk voor de economische vitaliteit van de stad. Daar doet Stadgenoot iets aan. Jonge starters hebben nog niet veel geld te besteden, maar stellen ook minder hoge eisen aan een woning dan mensen die kapitaalkrachtiger zijn of al jarenlang op de wachtlijst voor een sociale huurwoning staan. Voor deze starters is een tijdelijk contract met een lage huur, bijvoorbeeld in een uitgesteld of afgesteld sloopcomplex, een aantrekkelijke optie. In 2012 verhuurde Stadgenoot 1012 van dergelijke snel beschikbare eenheden, zoals in de Bakemabuurt, Slotermeer en aan de Platanenweg. In hartje centrum, op het Oosterdokseiland, werden vrijesectorwoningen verhuurd voor rond de € 750 per maand. Dat zijn nieuwbouwappartementen met een wel heel aparte plattegrond – niet geschikt voor huishoudens die al lang op de wachtlijst staan, maar voor de jonge stedeling een lot uit de loterij.

Friends Tenslotte noemen we hier nog de Friends-contracten, genoemd naar de gelijknamige sitcom die zich afspeelt in New York. Daar is het heel gebruikelijk dat jonge mensen gezamenlijk een woning huren, waarbij ze keuken en badkamer delen en elk ook hun eigen kamer hebben. Met z’n tweeën of drieën kunnen ze de

huur opbrengen die ze in hun eentje niet bij elkaar kunnen krijgen. Stadgenoot is de eerste corporatie die het aandurft dergelijke contracten in Amsterdam af te sluiten. De eerste woningen met een Friends-contract zijn te vinden in buurten als Holendracht (Amsterdam Zuidoost) en Nieuw-West.

Lobby voor tijdelijke contracten Stadgenoot zet haar lobby in om de mogelijkheden voor een tijdelijk huurcontract te verruimen. De politiek wordt steeds gevoeliger voor de argumenten. Dat is niet zo gek, als je weet dat zich jaarlijks dertigtot veertigduizend jonge mensen (tot 35 jaar) in de stad huisvesten. Ze zoeken nu nog hun toevlucht in illegale onderhuur, blijven bij hun ouders wonen, betalen duizenden euro’s ‘sleutelgeld’ voor een huurwoning of huren voor veel te veel geld kamers bij particulieren. En als ze dan eindelijk lang genoeg staan ingeschreven om een sociale huurwoning te bemachtigen, verdienen ze net te veel. Of als dat niet zo is, kunnen ze er hun hele leven blijven zitten en worden ze de nieuwe scheefwoners. Als een deel van de sociale huursector, die in Amsterdam uit bijna 200.000 woningen bestaat, voor tijdelijke bewoning wordt bestemd, zal dit de dynamiek op de woningmarkt enorm bevorderen. In 2013 en 2014 wil Stadgenoot op dit vlak een doorbraak bereiken.


22

Productie koopeenheden 2012

23


Vastgoed Stadgenoot 2012, inclusief dochters en beheer voor derden

Opgeleverde koopwoningen aan particulieren

31.511

1.203

Totaal 38.585

NV Stadsgoed

2.361

3.510

Stadsgoed Monumenten BV Totaal

30

184

76

32

203

97

Totaal

Stadsgoed Fonds BV

19

95

44

Stedenfonds Totaal

24

1

22

47

Totaal 316

17

217

550

Opgeleverde koopparkeerplaatsen aan particulieren Amsterdamse Compagnie NV

Vesteda Totaal

267

95

362

Totaal 108

Rochdale / Eigen Haard

82

Django BV Totaal

26

Elk symbool staat voor 10 eenheden

Totaal 6

26

Bebloem Exploitatiemaatschappij BV

312

6

Stadgenoot

Totaal 15

Sociale huurwoningen

190

15

Totaal 30.960 1.107

Vrijesectorhuurwoningen

Bedrijfsruimten

1.908

3.116

37.091

Parkeerplaatsen

Opknappen, renoveren en goed onderhouden In de Diamantbuurt werd bij 500 woningen asbestsanering uitgevoerd als onderdeel van het grootschalig vernieuwen en veilig maken van de bestaande voorraad woningen.


26

3 Voor woningen met een behoorlijke basiskwaliteit De stedelijke vernieuwing die nog op stapel stond in Amsterdam, inclusief grootscheepse sloop- en nieuwbouwprojecten, kan door gebrek aan middelen niet meer verwezenlijkt worden. Corporaties, Stadgenoot voorop, concentreren zich nu op hun bestaande voorraad en vernieuwen die woningen door ze op te knappen, te renoveren en goed te onderhouden. In 2012 werd hard gewerkt aan de ambitie om de gehele woningvoorraad medio 2015 op het niveau ‘schoon, heel en veilig’ te krijgen. Deze basiskwaliteit moet de opstap zijn naar een hoger ambitieniveau voor 2020, met name op het gebied van duurzaamheid.

27

Voor woningen met een behoorlijke basiskwaliteit

Op het gebied van veiligheid richtte de aandacht zich op het brandwerend maken van woningscheidende elementen (zachtboard plafonds) en op brandoverslag ‘overdaks’. Andere belangrijke onderwerpen:

het realiseren van behoorlijke doorvalbeveiligingen, verbetering van de constructieve veiligheid van woningen, verwijderen van asbest en vervanging van open verbrandingstoestellen door HR-ketels.

Onderhoud en verbetering van woningen in 2012: cijfers Bij

552 woningen

werden twee of meer ‘energielabelstappen’

Afhandeling van

Rapportcijfer voor

51.000 reparaties

afhandeling klachten

en onderhoudsklachten

tussen een

gezet

2.600 Woningen opgeknapt na verhuizing bewoners

Asbestsanering van

500 woningen in de Diamantbuurt

7 en 8

Huisvesten speciale doelgroepen Wi Kontren is een enthousiaste woongroep in Amsterdam-Zuidoost, speciaal voor Surinaamse ouderen. In het verleden is de woongroep door henzelf opgericht.


30

4 Voor de samenleving Stadgenoot is een maatschappelijke onderneming. Het merendeel van haar woningen verhuurt ze onder de marktwaarde, aan mensen die anders niet in de stad zouden kunnen wonen. De maatschappelijke rol komt ook tot uitdrukking in het huisvesten – in nauwe samenwerking met andere partijen – van allerlei speciale doelgroepen, zoals ouderen met een zorgbehoefte, mensen met een psychiatrische achtergrond, tienermoeders, gehandicapten en jongeren die dreigen te ontsporen.

31

Wonen, zorg en dienstverlening

Voor de samenleving

De tendens is dat mensen steeds langer in een ‘gewone’ woning wonen voor ze verhuizen naar een speciale zorgwoning. Dat heeft met persoonlijke voorkeuren te maken, maar ook met een nieuw financieringsmodel. Door het scheiden van wonen en zorg kunnen zorginstellingen de woonkosten niet langer financieren uit de middelen die zij voor zorg beschikbaar hebben. Wonen moet door de mensen zelf bekostigd worden. Het faciliteren van woon-zorgvoorzieningen is hierdoor ingewikkeld en duurder geworden. Gevolg is dat minder bijzonder zorgvastgoed gebouwd wordt. In 2012 heeft Stadgenoot nog één nieuwbouwproject opgeleverd, voor de Volksbond in Oostpoort. Het is een voorziening voor dakloze jongeren tussen de 18 en 23 jaar, met 30 plekken binnen de muren en negen zelfstandige woningen.

werken met de gemeente en diverse maatschappelijke instellingen. Goed voorbeeld is woon-zorgcomplex De Drecht in Zuidoost. Met het Gezondheidscentrum Amsterdam Zuidoost (GAZO) is een intentieovereenkomst getekend voor de vestiging van een gezondheidscentrum in de plint van het complex. Als pilot zijn hier bovendien drie logeerkamers gerealiseerd voor patiënten van het nabijgelegen Academisch Medisch Centrum. Een bundeling van zorg- en medische voorzieningen vergroot de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van de wijk en maakt het gemakkelijker andere partijen aan te trekken. Voor bepaalde verouderde zorgcomplexen, zoals De Venser in AmsterdamZuidoost is herbestemming een serieuze optie. Onderzocht wordt of het mogelijk is de levensduur van deze complexen te verlengen door ze te transformeren tot woonruimte voor studenten, de Jonge Stedeling of andere doelgroepen.

Het tegengaan van leegstand in seniorencomplexen kost steeds meer moeite. Met name in Amsterdam Nieuw-West en Zuidoost is dat zo. Het lukt door intensief samen te

Door het wegvallen van subsidies dreigen ook allerlei buurthuizen gesloten te worden. Stadgenoot zoekt mee naar alternatieve vormen van financiering. Zo heeft Stadgenoot

In 2012 heeft Stadgenoot 494 overlastdossiers afgewerkt. Aan de meeste dossiers werd 4 tot 12 maanden gewerkt. In 113 gevallen nam de behandeling meer dan 12 maanden in beslag. Verreweg de meeste dossiers (268) hadden te

maken met geluidsoverlast. Op 31 december 2012 had Stadgenoot 309 zaken in behandeling: 271 overlastdossiers en 38 zorgdossiers. De meeste dossiers zaten in NieuwWest (89), gevolgd door West (74).

buurthuis Da Costa kunnen helpen bij het opzetten van een nieuwe vorm van beheer, waarbij stichting Philadelphia nog een deel van het beheer doet en bewoners de rest hebben overgenomen. De combinatie blijkt goed te werken. Het buurthuis trekt zelfs meer bezoekers dan voorheen.

Overlastbestrijding In 2012 is het team Overlast en Zorg van Stadgenoot gestart met een nieuwe manier van werken die uitgaat van de eigen verantwoordelijkheid van bewoners voor hun woongenot. Uitgangspunt is dat bewoners die overlast ervaren zelf aan de slag gaan om daar wat aan te doen. Belangrijk is dat ze moeten proberen eerst zelf met de buren te gaan praten. Als dat niet lukt, kan stichting Beterburen ze daarbij helpen. Pas als dat geen uitkomst biedt, kan Stadgenoot worden ingeschakeld. In 2012 hebben 1.035 bewoners (kopers en huurders) zich gemeld bij Beterburen.

Centrum en Zuidoost kenden de minste dossiers, respectievelijk 6 en 15. De meeste dossiers waren korter dan 4 maanden in behandeling (121). Dossiers waar langer dan een jaar aan werd gewerkt waren er 81.


32

Mutaties en kengetallen verhuur* 2011

Mutatiegraad in procenten (nieuwe verhuringen)

2.013

2011

2012

6,3

5,9

1.906

Aantal woningruilen


Financiële kengetallen

2010

Mutaties (in aantal woningen)

33

5,6

1.848

47

34

23

2012

Stadgenoot heeft in 2012 een positief bedrijfsresultaat behaald van ruim 30 miljoen euro. Gegeven de omstandigheden is dat heel goed te noemen. Niettemin staat onderaan de streep van de winst- en verliesrekening een verlies van € 68,1 miljoen. Dat komt door de negatieve waardeontwikkeling van het vastgoed. De ‘markwaarde in verhuurde staat’ is met bijna € 100 miljoen gedaald tot € 3,98 miljard eind 2012. Gezien de crisis op de woningmarkt is een waardedaling van 2,5% beperkt, maar fors vergeleken met het resultaat uit de gewone bedrijfsvoering. Eigen vermogen Jaarresultaat Maatschappelijke investeringen

Aantal

81

82

95

in miljoenen euro’s

2009

18,7

26,0

1941

ontruimingen** Solvabiliteit (in procenten)

405

Gemiddelde huurprijs sociale huur

Percentage huurders met huurachterstand

1,1

419

0,9

* Betreft huurwoningen in eigendom. ** Vanwege huurschuld, onrechtmatige bewoning, overlast of een combinatie hiervan.

430

1,0

51,7

48,7

Organisatie 2011

2012

Aantal medewerkers

445

421

Aantal fte

411

391

Ziekteverzuim (in procenten)

5,0

5,1

34,6

-68,1

Een leuke buurt maak je zelf! Op een schoonmaakmiddag in Noord helpen kinderen een handje mee. Ze vinden het leuk en verdienen er een klein zakcentje mee.


36

5 Voor de buurt De kwaliteit van een woning wordt niet alleen bepaald door de woning zelf. Ook de woonomgeving is belangrijk. Stadgenoot geeft daarom hoge prioriteit aan ‘gebiedsgericht werken’, waarbij verschillende buurten om een verschillende inzet vragen. Stadgenoot onderscheidt drie soorten buurten.

37

In grote delen van de stad wordt de leefbaarheid door bewoners hoog gewaardeerd, zonder dat er van de corporatie veel extra inzet wordt gevraagd. In die buurten wil Stadgenoot vooral een goede huisbaas zijn en niet veel meer dan dat. Er zijn ook buurten waar wel die actieve inzet nodig is. In die buurten probeert Stadgenoot de leefbaarheid te verbeteren door intensief sociaal beheer en differentiatie van het aanbod. Tenslotte zijn er buurten waar de kwaliteit van de woningen matig is en alles uit de kast gehaald moet worden om de aantrekkelijkheid van de buurt te vergroten. Dit zijn met name de voormalige stedelijkevernieuwingsgebieden, waar vaak al jarenlang wordt gesproken over vernieuwing en bewoners in afwachting zijn van een nieuwe of verbeterde woning. Door het gebrek aan middelen kunnen de ambities helaas niet worden ingevuld zoals aanvankelijk de bedoeling was. Hier zijn sociale maatregelen nodig en moet extra worden geïnvesteerd in de kwaliteit van de woningen die nu niet gesloopt worden. De vernieuwing wordt doorgezet, maar anders, in kleinere stappen en in een lager tempo dan eerder was ingezet.

Voor de buurt

Far West ontmanteld Op 1 januari 2012 werd Far West opgeheven. In 2000 was de organisatie opgericht om in Nieuw-West de ‘grootste stedelijke vernieuwingsoperatie van West-Europa’ gestalte geven. Drie corporaties brachten hun bezit bij Far West onder: De Key, Rochdale en Het Oosten (een van rechtsvoorgangers van Stadgenoot). Met vereende krachten werd de stedelijke vernieuwing ingezet. Aanvankelijk met groot succes, maar ook Far West kreeg te maken met de economische crisis. Met de stagnatie in de nieuwbouw was de gevonden formule uitgewerkt. De drie moederorganisaties namen hun bezit weer terug. De oorspronkelijke inbreng werd herverkaveld tot logische clusters van woningcomplexen die voor de verschillende corporaties gemakkelijker beheersbaar zijn. Zo ontstond de situatie dat mensen bijvoorbeeld vóór 2000 bij De Key huurden, tussen 2000 en 2012 bij Far West en daarna bij Stadgenoot. Toch is de overdracht van het beheer succesvol verlopen. Er waren geen noemenswaardige knelpunten en incidentele vragen van individuele klanten zijn in goed overleg tussen de corporaties opgelost.

Buurten

Bezit Stadgenoot Vernieuwingsgebieden Intensief-beheergebieden Ontwikkellocaties

www.stadgenoot.nl

Stadgenoot, dat zijn wij

Recommend Documents