Stadgenoot in een wereldstad Maatschappelijk jaarverslag 2015
7
Colofon Redactie Maarten de Laat, Willy de Looper Eindredactie Pim de Ruiter Vormgeving Milja Oortwijn Fotografie Rufus de Vries Coverfoto: Kolenkit (Bos en Lommer) Drukwerk Wilco Artbooks, Amersfoort Stadgenoot Postbus 700 1000 AS Amsterdam www.stadgenoot.nl Juli 2016
Stadgenoot in een wereldstad
pagina 9
1
Een gezond bedrijf
pagina 11
2
De cijfers
pagina 23
3
Meer dan huur innen
Stadgenoot
8
9
Stadgenoot in een wereldstad
1 Een gezond bedrijf Stadgenoot heeft de financiële crisis overleefd. We staan er goed voor. Het jaar 2015 werd afgesloten met een dikke plus. We kunnen schulden aflossen en onze positie verder versterken. Dat is nodig, want er moet weer gebouwd worden. De stad groeit en het aandeel sociale huurwoningen moet daar gelijke tred mee houden.
Stadgenoot
De crisis voorbij De crisis op de woningmarkt hebben we in 2015 achter ons gelaten. De prijzen op de koopmarkt stegen zelfs explosief. Het effect was dat de bouw flink aantrok. Bijna 9.000 woningen werden in aanbouw genomen, meer dan ooit is vertoond in Amsterdam. Het waren vooral particuliere partijen die investeerden. Corporaties bleven achter. Door hun relatief zwakke financiële positie en strenge regelgeving moesten ze de hand op de knip houden. Het herstel van de woningmarkt was daardoor in de sociale huursector nog niet goed voelbaar. Wel nam het aantal verhuizingen hier voor het eerst sinds jaren weer een beetje toe.
Betaalbaar Wonen In 2015 hebben we een nieuw ondernemingsplan opgesteld voor de periode tot 2020. ‘Betaalbaar Wonen in een Wereldstad’ is de titel, waarmee we de specifieke opgave van corporaties in Amsterdam wilden benoemen. De diversiteit van bevolking, economie en cultuur en de aantrekkingskracht op internationale bedrijven en bezoekers rechtvaardigen dat we over een wereldstad spreken. Ondanks de crisis op de woningmarkt bleven er mensen naar Amsterdam komen. De stad werkte als een spons en bleek veel meer mensen te kunnen huisvesten
10
dan verwacht. Jonge volwassenen gingen woningen delen, kinderen bleven langer thuis wonen. Nu het vertrouwen op de koopmarkt terugkeert, wordt de latente vraag naar woonruimte weer manifest. De prijzen van koopwoningen rijzen de pan uit en de druk op de sociale huursector groeit. Corporaties verhuren hun sociale woningen in Amsterdam voor gemiddeld nog geen € 500 per maand. Dat is ver onder de marktprijs. De vraag naar deze woningen is dan ook bijna oneindig. Starters moeten inmiddels bijna tien jaar wachten voor ze aan de beurt zijn.
Huur en koop in balans Een ruime voorraad betaalbare sociale huurwoningen, in alle delen van de stad. Daar kiezen we voor in ons ondernemingsplan. Jarenlang wilden we in Amsterdam meer differentiatie op de woningmarkt brengen. Dat betekende minder huurwoningen en meer koopwoningen. Inmiddels is het evenwicht bijna bereikt. Met de gemeente is afgesproken dat de corporaties in Amsterdam minimaal 162.000 betaalbare sociale huurwoningen (tot € 710) beschikbaar houden. Het aandeel van Stadgenoot hierin is 26.500 woningen. Deze bodem is geen wetenschappelijk exact bepaald aantal, maar een politieke en maatschappelijke keuze. Met elkaar vinden wij dat minimaal 40% van de
woningvoorraad tot de kernvoorraad moet behoren. Omdat de stad groeit, moet de sociale huursector na 2020 ook weer groeien. Dat is een trendbreuk. Voor het eerst sinds de jaren 1990 gaan er netto weer sociale huurwoningen worden toegevoegd aan de stad.
Betaalbaarheid en kwaliteit In 2013 en 2014 zijn de huren stevig verhoogd om de verhuurdersheffing te kunnen betalen. Stadgenoot heeft in 2015 gekozen voor een meer gematigde huurverhoging, vooral voor huishoudens met een bescheiden inkomen. Naar verhouding kwamen er meer betaalbare woningen vrij en hadden we minder uitzettingen op basis van huurachterstand. Ook het aantal huurcommissiezaken nam af, net als het aantal overlastzaken. Bijna al onze woningen zijn in 2015 op basiskwaliteitsniveau gekomen. Ruim 95% voldoet nu aan de minimumeisen die wij aan onze woningvoorraad stellen.
Nieuwkomers en kwetsbaren We kiezen voor groei van de kernvoorraad sociale huurwoningen omdat de stad Amsterdam toegankelijk moet blijven voor huishoudens met een bescheiden inkomen: jonge mensen die zich hier vestigen en nog niet veel verdienen, oude-
11
Een gezond bedrijf
ren die van minder geld moeten rondkomen, vluchtelingen die in deze stad een veilige plek zoeken en hier een nieuw bestaan willen opbouwen. Woningcorporaties huisvesten de nieuwkomers, de kwetsbare groepen, de multiculturele samenleving. Corporaties zijn onmisbaar in een stad die in balans wil zijn.
de verhuurdersheffing. Over de hele linie zien we betere prestaties waar het onze rol als verhuurder betreft. En ondanks het afslanken van ons bedrijf hebben we deze prestaties kunnen leveren. Stadgenoot is met minder mensen beter gaan presteren.
Stadgenoot in evenwicht
De nieuwe Woningwet, die op 1 juli 2015 van kracht werd, heeft het werkterrein van woningcorporaties duidelijk afgebakend. Onze kerntaak is het bieden van betaalbare huurwoningen (tot € 710) aan huishoudens met een bescheiden inkomen (tot € 34 à 39.000). Stadgenoot vindt het een verantwoorde keuze om de kernvoorraad niet verder te laten krimpen en zelfs licht, met de ontwikkeling van de stad mee, te laten groeien. Daar moeten dan wel mensen wonen voor wie deze woningen bedoeld zijn –niet alleen op het moment van toewijzen, maar ook daarna. De introductie van het Vijfjarencontract, een initiatief van Stadgenoot, biedt wat dat betreft uitkomst. Het instrument kreeg de steun van het parlement. In beide Kamers stemde een ruime meerderheid voor een wetsvoorstel van de ChristenUnie. In Amsterdam willen we een substantieel deel van onze woningen met zo’n contract gaan verhuren. Halverwege 2016 zijn de eerste Vijfjarencontracten getekend.
Aankoop van vastgoed en nieuwbouw moeten we uit onze exploitatie zien te financieren. Dat betekent minder geld uitgeven dan er binnenkomt en niet verder interen op ons woningbezit. Dat evenwicht hebben we bijna bereikt. De afgelopen jaren verkochten we ontwikkelposities, bedrijfsonroerendgoed en ook woningen. Met de opbrengsten losten we schulden af en bleven we investeren in de herstructurering van Amsterdam Nieuw-West, Noord en Zuidoost. Tegelijkertijd brachten we onze bedrijfslasten structureel omlaag door de organisatie af te slanken. In 2012 stelden we ons tot doel op drie fronten de basis op orde te brengen. Onze financiële positie en de dienstverlening aan onze huurders moesten beter. De organisatielasten moesten omlaag. De cijfers over 2015 laten zien dat we grote stappen hebben gemaakt. We staan er financieel weer goed voor, ondanks de lastenverzwaring als gevolg van
Nieuwe perspectieven
Ruimte om te investeren De grote toestroom van statushouders in de laatste maanden van 2015 heeft de enorme vraag naar betaalbare huurwoningen in Amsterdam extra zichtbaar gemaakt. Met de gemeente Amsterdam en collegacorporaties onderzoeken we de mogelijkheden om versneld woonruimte toe te voegen, voor statushouders én andere starters. De gemeente heeft een aantal locaties en panden aangeboden om (tijdelijke) huisvesting te kunnen realiseren. Ook binnen onze eigen portefeuille willen we plannen versneld tot ontwikkeling brengen. Na jarenlang afremmen is er weer financiële ruimte om te investeren: in woonruimte voor starters, in betaalbare, goede woningen voor zittende huurders. We blijven onze ambitie waarmaken: een stadgenoot zijn, voor wie een steuntje in de rug nodig heeft om in deze prachtige wereldstad te kunnen wonen.
Gerard Anderiesen Marien de Langen Bestuur Stadgenoot
Stadgenoot
12
13
Stadgenoot in een wereldstad
2 De cijfers Over het aantal corporatiewoningen in Amsterdam en het aandeel van Stadgenoot daarin. Over de groei van de bevolking en de woningvoorraad, de hoogte van de huren, huurachterstanden, ontruimingen en de financiële stand van zaken. Met tien pagina’s kaartjes en infographics wordt Stadgenoot in beeld gebracht.
Stadgenoot
14
15
De cijfers
Amsterdam, ongedeelde stad
Amsterdam is een spons
Sociale huur in Amsterdam
Aantal huishoudens groeit sneller dan woningvoorraad 2011
d.d. 31-12-2015 Bron: jaarbericht 2016, AFWC
2012
2013
Bron: OiS, gemeente Amsterdam - data per 1 januari 2012 t/m 2016
46% van het totaal aantal woningen is een corporatiewoning. Ze zijn gelijkmatig over de stad verdeeld. Overige corporaties
16% daarvan is
bezit van Stadgenoot, met 30.043 woningen de derde corporatie van Amsterdam.
Stadgenoot
Particulier bezit
De afgelopen jaren bleek Amsterdam meer mensen te kunnen huisvesten dan verwacht. Jonge volwassenen gingen woningen delen, kinderen bleven langer thuis wonen. Om de druk op de woningmarkt te verlichten, moet er meer gebouwd worden.
2014
2015
Stadgenoot
16
Aantal sociale huurwoningen daalt licht
De cijfers
Betaalbare huren, diverse doelgroepen Nieuwe verhuringen Stadgenoot
Woningvoorraad Stadgenoot: de ontwikkeling 2011
17
2012*
2014
2013
2015
Sociale huur
Verhuurd in 2015 (per categorie)
2011
2012*
2013
2014
2015
12
23
6
6
5
17
15
11
Vrijesectorhuur
Sociale huur
Vrijesectorhuur Schaal: 1 is 10
Reguliere huishoudens
725
Jonge stedeling
603
15 17 31
25
22
Campuscontracten
73 67
Friends-contracten Jongerencontracten Jongeren
54
54
70
Grote gezinnen Met voorrang in bestaande bouw
46
Met voorrang in nieuwbouw 207
Zorg en dienstverlening
Woningvoorraad 2015: eraf en erbij
Woning met seniorenlabel
Schaal: 1 is 10
Rolstoelgeschikte woning Verkoop bestaande bouw aan 324 particulieren Verkoop bestaande 62 bouw aan marktpartijen Overig 25 Verkoop nieuwbouw aan particulieren 118
76 Nieuwbouw
Kwetsbare groepen
1 Aankoop
Stadsvernieuwingsurgenten 148 Herontwikkeling
Sociaal/medisch urgenten
37 Overig
Statushouders Nieuwbouw tbv verkoop 118 aan particulieren
-529
+380
Maatschappelijke opvang 100%
100%
100%
100%
Per saldo: afname van 149 woningen * In 2012 werd Far West ontmanteld. De woningen, ingebracht door Stadgenoot, De Key en Rochdale, werden weer verdeeld tussen deze corporaties. Er gingen er 2.693 naar Stadgenoot.
429
Met de gemeente en de Huurdersvereniging is een ‘kernvoorraad’ afgesproken van mimimaal 162.000 sociale huurwoningen. Stadgenoot neemt er daarvan 26.500 voor zijn rekening. Het ziet ernaar uit dat deze bodem niet zal worden bereikt.
100%
Maatwerkregeling
2.034 verhuringen Vrijesectorhuur vanaf € 971 Vrijesectorhuur € 710 tot € 971 (middensegment) Sociale huur € 618 tot € 710 Sociale huur tot € 618
6% van de woningen veranderde in 2015
van huurder. De mutatiegraad was hoger dan in voorgaande jaren het geval was. Dure vrijesectorhuurwoningen worden met name toegewezen aan jonge mensen, die ze met een Friends-contract delen.
Stadgenoot
18
19
De cijfers
Focus op betaalbaarheid Huurverhoging 2011
2012
2013
2014
2015
2016
Inkomen < € 34.229
< € 628
Inkomen € 34.229 - € 43.786
Inkomen > € 43.786
> € 628
Vanaf 2013 mogen corporaties de huren ‘inkomensafhankelijk’ verhogen. Stadgenoot probeert de lagere inkomens zo veel mogelijk te ontzien. Vanaf 2016 wordt de huurverhoging niet alleen gerelateerd aan het inkomen, maar ook aan de huurprijs. 1,3%
2,3%
4,0% 4,5% 6,5%
4,0% 4,5% 6,5%
2,5% 3,0% 5,0%
2014
2015
Gemiddelde huurprijs sociale huurwoning 2011
2012
1,1% 2,6% 4,6%
0% 1,6% 4,6%
Minder huurachterstand (% bruto jaaromzet) en daling aantal ontruimingen 2013
2011
2012
2013
2014
2015
1,12% 0,93%
1,00%
0,95%
0,85%
0,8%
¤ 419
¤ 430
¤ 454
¤ 480
¤ 494
toename € 11
toename € 24
toename € 26
toename € 14
0,8%
32
49
81
65
30
95
44
40
84
33
38
71
39
12
51
Korting op de huren ¤ 90.000.000
¤ 165.000.000
huurkorting
werkelijke huuropbrengst
¤ 255.000.000 potentiele huuropbrengst
De sociale huurwoningen van Stadgenoot hebben in 2015 een potentiële huuropbrengst van ¤ 255 miljoen. De werkelijke opbrengst is 35% lager: ¤ 165 miljoen. De gemiddelde ‘korting’ op de huur is ¤ 260 per maand.
Ontruimingen alléén door huurachterstand Ontruimingen door huurachterstand i.c.m. onrechtmatige bewoning, overlast e.d. Schaal: 1 is 10
De afdeling huurincasso van Stadgenoot doet goed werk. Er wordt snel en adequaat gereageerd als mensen in problemen dreigen te komen. Terwijl de huren stegen, daalde het aantal aan huurachterstand gerelateerde ontruimingen.
Stadgenoot
20
De cijfers
21
Amsterdam, leefbare stad Buurttevredenheid 2015: in rapportcijfers
Geuzenveld 2005
Bron: WiA, Wonen in Amsterdam 2015
5,8
Osdorp (Midden en Oost) 2015
2005
2015
6,9
6,8
6,2 6,3
Geuzenveld
De Kolenkit
Osdorp-Midden Osdorp-Oost
Ontwikkeling buurttevredenheid 2005 - 2015 In tien jaar tijd is de buurttevredenheid met bijna een halve punt gestegen. Alle stadsdelen dragen bij aan die stijging. + 1,2 tot 1,6 + 0,9 tot 1,2 + 0,6 tot 0,9 + 0,3 tot 0,6 0 -0,3 tot 0,6 Bezit Stadgenoot
8,5 tot 8,9 8 tot 8,5 7,5 tot 8 7 tot 7,5 6,5 tot 7 6,0 tot 6,5 5,5 tot 6,0 Bezit Stadgenoot
6,5
De Kolenkit 2005
2015
5,8
6,7
Verbetering ingezet
Verbetering geconsolideerd
Verbetering opzienbarend
Stadgenoot werkt al ruim tien jaar aan de vernieuwing van Geuzenveld. Ook in de moeilijke jaren bleven we investeren, toen er crisis was, de verhuurdersheffing werd ingevoerd en de financiële eisen van toezichthouders werden aangescherpt. In 2015 werd de Hasselaerhof opgeleverd, een project in de vernieuwing van de Eendrachtsparkbuurt. Ook de eerste nieuwbouw- en woningverbeteringsprojecten in de Bakemabuurt werden afgerond. Desondanks is het oordeel over de buurt niet goed genoeg. Bewoners geven gemiddeld een 6,2 als rapportcijfer. We zijn dus nog niet klaar. De komende jaren worden de investeringen verder opgevoerd, met name in de Bakemabuurt, Getijenveld en de Dudokbuurt.
De vernieuwing van Osdorp schiet goed op. Stadgenoot heeft hier veel gesloopt, nieuw gebouwd en gerenoveerd. De buurt scoort nu een 6,5 (Osdorp-Midden) en een 6,8 (Osdorp-Oost). Dat wordt nog beter, want Stadgenoot blijft investeren. Afgelopen jaar werd een woningverbeteringsproject opgeleverd in de Wildemanbuurt, een buurt die de komende jaren verder aan de beurt komt. Ook gaan we de nieuwbouw in het Scheepvaartkwartier afronden. De inzet van Stadgenoot gaat verder dan de verbetering van woningen. We zijn gestart met gebiedsbeheerteams die zich richten op het schoon, heel, veilig en overlastvrij houden van de omgeving en het ondersteunen van kwetsbare groepen.
De Kolenkit is bezig aan een opmars. De buurtscore klimt van een 5,8 (2005) naar een 6,7 (2015). Dat komt door de gunstige ligging van de buurt, maar ook door vernieuwing van het vastgoed. Samen met andere corporaties is een deel van de portiek-etagewoningen vervangen door nieuwbouw. In 2015 werd een woningverbeteringsproject opgeleverd en nieuwbouw in voorbereiding gebracht. De transformatie van het voormalige GAK-kantoor in woon-werkpand De Studio heeft veel woonruimte toegevoegd voor (door-)starters op de woningmarkt. De uitstraling op de buurt is heel positief. Ook verderop in Bos en Lommer – in de Bosleeuw – gaat Stadgenoot verder met woningverbetering en sloop-nieuwbouw.
Elke twee jaar wordt gemeten hoe tevreden bewoners over hun buurt zijn. De tevredenheid groeit. In 2015 is het gemiddelde rapportcijfer over heel Amsterdam een 7,5. Geen enkele buurt scoort lager dan een 6,1.
Stadgenoot
22
23
De cijfers
Een financieel gezond bedrijf 2015: goed jaarresultaat, schulden afgelost
Schulden dalen, eigen vermogen groeit 2011
Schaal: 1 is € 1 miljoen
Eigen Vermogen
€ 116.000.000 Aflossing schuld
€ 216.000.000 Huur
2012 Lang lopende schuld
2013
2014
2015
Kort lopende schuld Schaal: 1 is € 100 miljoen
Door te snijden in de organisatie en verstandig te verkopen, staat Stadgenoot er financieel gezien goed voor. De schuldenlast is gedaald, de solvabiliteit is verbeterd. De komende jaren kan Stadgenoot weer sterker investeren in nieuwbouw en renovatie.
€ 64.000.000 Rente
€ 32.000.000 Nieuwbouw € 1.000.000 Aankoop
Totale vermogen
Totale vermogen
Totale vermogen
Totale vermogen
Totale vermogen
¤ 3.883.000.000
¤ 3.982.000.000
¤ 3.896.000.000
¤ 3.991.000.000
¤ 4.204.000.000
€ 53.000.000 Onderhoud
€ 93.000.000 Verkoop bestaand bezit
Standard and Poor’s € 20.000.000 Heffingen € 43.000.000 Organisatie
€ 22.000.000 Verkoop nieuwbouw € 11.000.000 Overig
€ 13.000.000 Erfpacht Inkomsten
Uitgaven
¤ 342.000.000
¤ 342.000.000
De internationale kredietbeoordelaar Standard and Poor’s gaf Stadgenoot over de jaren 2011 tot en met 2014 de rating AA stable. Gezien de prestaties ligt het in de rede dat het bedrijf ook over 2015 deze rating toegekend zal krijgen. Het betekent dat Stadgenoot zeer kredietwaardig is.
AA stable
De solvabiliteit verbetert 2011
2012
2013
51,7%
48,7%
50,3%
2014
52,1%
2015
57,5%
De solvabiliteit is een maat voor de financiële gezondheid van een bedrijf. Het is de verhouding tussen het eigen vermogen (bij Stadgenoot met name vastgoed) en het totale vermogen (het eigen vermogen inclusief schulden en leningen).
Stadgenoot
24
25
Stadgenoot in een wereldstad
3 Meer dan huur innen Een woningcorporatie doet meer dan huur innen en af en toe een lik verf op de kozijnen zetten. Wij huisvesten iedereen, ‘zonder selectie aan de poort’. Daar zitten interessante, lastige, grappige en soms arbeidsintensieve klanten tussen. In 2015 schreven de collega’s van afdeling Gebiedsbeheer elke week een verhaaltje voor Intranet. Zo kon iedereen in het bedrijf zien waar zij in de praktijk tegenaan lopen.
Stadgenoot
26
Schapen in de binnentuin Een bewoonster uit Geuzenveld wil graag schapen houden in de gemeenschappelijke binnentuin. Waarom ook niet? We vragen een hovenier om raad. Schapen zijn prima grazers, vertelt hij. Beter dan geiten, want die trekken de wortels uit de grond. Niet alle planten zijn geschikt voor schapen, maar grotere bezwaren zijn er niet. We gaan bij de initiatiefneemster op bezoek om de plannen eens goed door te nemen. Die zijn nog ambitieuzer dan gedacht. Ze wil lammetjes in huis groot brengen en daarna uitzetten in de binnentuin. Er moeten ook koeien en paarden
27
Meer dan huur innen
Brandjes blussen komen. Dat gaat een beetje te ver. Schapen, koeien en paarden in huis houden, dat mag niet. Er wordt een afspraak gemaakt. Als mevrouw meerdere bewoners enthousiast krijgt, is het idee om schapen te houden bespreekbaar. Maar ze mogen niet in huis worden gehouden. Terug op kantoor vragen we ons af of de realiteitszin van onze huurster nog wel helemaal scherp is. We verzoeken iemand van de afdeling Zorg en Overlast eens poolshoogte te nemen. Hij gaat langs en concludeert dat mevrouw hulp nodig heeft. De GGD wordt ingeschakeld. We horen later dat de instelling daar nog geregeld langs gaat om
een oogje in het zeil te houden. Van het idee om schapen in de tuin te houden, horen we niets meer. De postkamer reageert op het verhaal. Een medewerker herinnert zich de Struijckenkade. Begin jaren zestig was dat een buurt voor ‘onmaatschappelijken’. Een bewoner had hier een paard in de gang gestald. Oude tijden herleven!
Het zal je maar gebeuren. Je woning brandt van onder tot boven af. Dan ben je ook nog eens bejaard en heb je tot overmaat van ramp geen inboedelverzekering. Dat overkomt een inwoonster van De Drecht. Het lijkt erop dat mevrouw zelf onvoorzichtig met vuur is geweest. Kan ze nog wel op zichzelf wonen? Haar familie neemt het zekere voor het onzekere en brengt mevrouw onder bij haar zus in Zaandam. De dochters gaan intussen op zoek naar een plek in een verzorgingshuis. Ze hebben geconcludeerd dat het te gevaarlijk is om hun moeder nog langer zelfstandig te laten wo-
Verhuizen op je oude dag
nen. Voor een tehuis is een indicatie nodig en dat kan even duren. Kan Stadgenoot een tijdelijke woning regelen? Meerdere zorgdiensten zijn op de hoogte van de situatie. Maar ondanks de situatie kunnen zij geen crisisopvang voor mevrouw organiseren. Een nee van onze kant zou betekenen dat mevrouw nergens terecht kan. We strijken over ons hart, springen in het ‘zorggat’ en plaatsen haar tijdelijk in een ouderencomplex van Stadgenoot.
vasthouden? Had de zorg haar verantwoordelijkheid dan alsnog gepakt? Of tonen we met dit staaltje maatwerk terecht ons sociale gezicht? Maar die mevrouw is geholpen en dat is het belangrijkste.
Hadden wij in deze situatie strikt aan onze rol als verhuurder moeten
Huurders doen het zelf
Voor de Bakemabuurt zijn de plannen steeds veranderd. Eerst zou er worden gesloopt, toen gerenoveerd en vervolgens gebeurde er door de crisis een tijd lang helemaal niets meer. Onrust bij bewoners, ook bij een alleenstaande man van 82. Hij woont hier al dertig jaar en wil echt niet meer verhuizen. De onzekerheid maakt hem zenuwachtig. Wat hangt hem nou boven het hoofd?
wil hij toch wel eens een andere woning bekijken. Samen gaan ze een kijkje nemen in een woning van Cordaan in Nieuw-Geuzenveld. Hier woon je zelfstandig, maar kun je ook aanspraak maken op hulp. Hij komt zowaar een oude bekende tegen. En die trekt hem over de streep. Hij besluit te verkassen als Stadgenoot de verhuizing regelt. En zo geschiedt.
Mike, een woonbegeleider gaat veelvuldig bij onze huurder op bezoek. Verhuizen is echt geen beroerde optie, meneer. Na veel gepraat
De voormalige huurder uit de Bakemabuurt woont nog steeds met veel plezier bij Cordaan. Hij belt nog geregeld met Mike, maar niet
op woensdag. Want dan eten ze bij Cordaan Chinees.
pagina 26-27
De Blomwijck is een actieve en betrokken bewonersvereniging in Osdorp. Tijdens de jaarlijkse algemene ledenvergadering wordt gesproken over het planmatig onderhoud aan het gebouw. De leden willen graag dat de trappenhuizen worden geschilderd. Deze klus staat pas over zes jaar op de planning. Dat duurt de bewoners te lang. Willen ze misschien zelf de handen uit de mouwen steken? Vakmannen uit de buurt zijn een klusbedrijf begonnen, opgericht via een project van het stadsdeel om de wijkont-
wikkeling en buurteconomie te bevorderen. Stadgenoot steunt dat project. De bewoners reageren positief. Twee wijkbeheerders en iemand van Planmatig Onderhoud gaan praten met het Huis van de Wijk, de vakmannen en de bewoners. Het enthousiasme is groot. Oudere bewoners willen tijdens de werkzaamheden wel voor de koffie zorgen. De bewoners vinden het klusbedrijf niet zo professioneel als Stadgenoot, de communicatie tijdens de werkzaamheden verloopt niet hele-
maal soepel, maar het resultaat mag er zijn. De bewoners zijn blij met hun fris geschilderde trappenhuizen waar ze zelf aan hebben meegewerkt. Dat had Stadgenoot niet beter kunnen doen.
pagina 28-29
Stadgenoot
28
29
Meer dan huur innen
Stadgenoot
30
31
Meer dan huur innen
Stadgenoot
32
Maatwerk, daar word je blij van We noemen hem Giorgio, een 40-jarige, licht verstandelijk beperkte man. Hij is gescheiden van zijn vrouw en ingetrokken bij zijn moeder die in een seniorencomplex van Stadgenoot woont. Dan wordt er longkanker bij haar geconstateerd. Ongeneeslijk, is de diagnose. Giorgio’s hulpverlener vraagt zich af of de jongen niet als medehuurder op het huurcontract van zijn moeder kan komen. Dan kan hij voor haar zorgen en de woning houden als zijn moeder komt te overlijden. Iemand van de bewonerscommissie benadert intussen een gebiedsbeheerder van Stadgenoot. ‘Jullie
Meer dan huur innen
Oerwoud wordt moestuin gaan hier toch ook woningen aan jongeren verhuren? Er is er net een vrijgekomen!’ Een medewerker van Zorg en Overlast gaat poolshoogte nemen. Ze wordt vriendelijk ontvangen in de kleine woonkamer. Daar staan de bedden van Giorgio en zijn moeder naast elkaar. Het dochtertje van Giorgio is er ook. Ze komt logeren en slaapt vannacht bij oma in bed. Wat nu? Het gebrek aan privacy, als Giorgio permanent bij zijn moeder zou intrekken, geeft de doorslag. Giorgio moet een eigen woning in het complex krijgen. Gelukkig kan Stadgenoot dat regelen, dankzij de
‘5%-regeling’. Daarmee kunnen buiten alle procedures om woningen worden toegekend aan mensen die echt omhoog zitten. Terwijl de formaliteiten worden geregeld, komt het trieste bericht binnen dat moeder onverwachts is overleden. Wil hij nu toch niet liever de woning van zijn moeder overnemen? Daar kiest hij voor. Ondanks alle droefenis houden de betrokken medewerkers een goed gevoel over aan deze zaak. Ze hebben wat bereikt voor deze man. Daar word je blij van.
Op de hoek Olmenweg - Populierenweg hebben de huizen grote privétuinen. De meeste bewoners zijn echter op leeftijd en niet meer in staat onderhoud te plegen. Bij de andere bewoners is er weinig animo om mee te helpen. Wat meespeelt is dat er geen goede ingang is, waardoor het afvoeren van tuinafval lastig is. De tuinen beginnen te verwilderen. Op een bewonersavond stelt Stadgenoot voor de tuinen een goede entree te geven. De reacties klinken bezorgd. De veiligheid wordt aangetast. Inbrekers krijgen vrij spel. De bewoners stemmen toe als
er een toegangspoort komt met een flink slot erop en buitenverlichting met bewegingssensor. De tuintjes worden kleiner gemaakt, want dat vergemakkelijkt het onderhoud. Zo ontstaat er een flinke gemeenschappelijke tuin. Dat komt goed uit. Het nabij gelegen Cygnus Gymnasium zoekt juist een plek waar leerlingen groente kunnen kweken. In ruil voor onderhoud mag de school gebruik maken van de gemeenschappelijke tuin. Win-win! De tuinen liggen er weer goed bij. Dat werkt aanstekelijk. Een bewoonster van 1 hoog vraagt haar onderbuurvrouw of ze bij haar een
moestuintje mag aanleggen. Geen probleem! De Turkse mevrouw maakt er ook eentje in een andere privétuin én in de gemeenschappelijke tuin. Dat gaat vanzelf en zo zien we het graag.
pagina 34-35
Glas. Kleine moeite, veel plezier
Buurtambassadeurs In drie wijken werkt Stadgenoot met buurtambassadeurs. Dat zijn bewoners die zich betrokken voelen bij hun buurt en iets willen doen aan de sfeer en de leefbaarheid. Ze volgen een cursus gesprekstechnieken en EHBO en krijgen een uniform zodat ze goed herkenbaar zijn. Twee avonden in de week lopen ze door de wijk en noteren ze klachten over zwerfvuil en vervuiling van openbare ruimtes. Bewoners spreken hen aan als er wat speelt. Alles wordt gerapporteerd aan de wijkbeheerder die de problemen vervolgens zelf oplost of er een collega op
33
afstuurt. De buurtambassadeurs krijgen een kleine vergoeding voor hun werk. In de wijk Markengouw lopen nu zes vrijwilligers rond. Met de kerstdagen organiseerden ze voor alleenstaande ouderen een gezellige dag met oudhollandse spelletjes en een driegangenmenu. Het thema was Winterwonderland, dus het decor bestond uit een open haard, kraampjes, mooi gedekte tafels en gezellige kaarsjes. ’s Avonds gingen de voetjes van de vloer. Nieuwe projecten zijn in voorbereiding: een
schildercursus voor kinderen, een burendag, bijlessen voor kinderen. Een fantastisch voorbeeld hoe betrokken bewoners kunnen bijdragen een fijne buurt.
pagina 32-33
De bergingen in de Tiel- en Toutenburgstraat (T-buurt, Amsterdam Zuid-Oost) worden als unheimisch en onveilig ervaren. Bewoners bellen over hangjongeren, vervuiling en inbraak. Stadgenoot wil er iets aan doen. Maar wat? Een bewakingsbedrijf laten surveilleren? Cameratoezicht? De wijkbeheerder komt met een verrassend simpele oplossing: glas in de algemene toegangsdeur. Dan kun je in één oogopslag zien wat zich in de gangen afspeelt. Dat maakt ze een stuk onaantrekkelijker voor misbruik. Stadgenoot neemt de proef op de som.
En het werkt. De overlastmeldingen nemen af. Bewoners voelen zich veiliger. Als toch een keer iemand zich verdacht in de gangen ophoudt, is één telefoontje naar de politie afdoende. De inbreker wordt ingerekend. De aanpak wordt vervolgens ook met succes toegepast in de V-buurt: Veenendaalplein, Veldhuizenstraat, Varikstraat en Vianenstraat. Kleine moeite veel plezier.
pagina 36-37
Stadgenoot
34
35
Meer dan huur innen
Stadgenoot
36
37
Meer dan huur innen
Stadgenoot
38
39
Meer dan huur innen
stadgenoot.nl
