STADGENOOT CONFERENTIE MET DE STAKEHOLDERS ‘Dringend behoefte aan nieuw toekomstplan’
MARKT KAN VEEL BETEKENEN VOOR MIDDENINKOMENS MEER ZELFBEHEER VRAAGT KOSTBARE INSPANNING ZORGVRAGEN WEL SIGNALEREN, MAAR NIET ZELF OPLOSSEN NIEUWE STAD BIEDT OOK NIEUWE SOCIALE HUURWONINGEN
Online magazine van CongresRedactie voor Stadgenoot. www.stadgenoot.nl
1. INTERVIEW GERARD ANDERIESEN Dringend behoefte aan nieuw toekomstplan Stadgenoot gaat met stakeholders in gesprek over de contouren van een nieuw ondernemingsplan. Welke rol speelt Stadgenoot de komende jaren in Amsterdam? Interview over kerntaken, bewoners, zorg en de ongedeelde stad. TEKST:BERT POTS Stadgenoot heeft dringend behoefte aan een nieuw richtinggevend ondernemingsplan, zo zegt Anderiesen. “Het oude plan is afgelopen. Bij het maken van dat plan vijf jaar geleden worstelden we al met de gevolgen van de economische crisis en de snel veranderende werkelijkheid. Bij de komst van bestuurder Marien de Langen in 2011 hebben we vervolgens ‘De Opstelling’ gemaakt. Met een helder motto: onze naam is wie we zijn. Stadgenoot moet een bijdrage leveren aan de dynamiek in de stad. Een plan ook met duidelijke prioriteiten: de basis op orde, een flexibele organisatie met een duidelijke focus op het afronden van herstructureringswijken en een financieel gezonde investeringsopgave.” Falend investeringsmodel Anderiesen benadrukt dat zijn corporatie vanaf de fusie in 2008 veel heeft meegemaakt. “Plan was een ambitieuze, breed actieve corporatie met een grote ontwikkelportefeuille te vormen. Niet alleen in Amsterdam, ook in Almere. Maar de economische crisis maakte een abrupt einde aan onze nieuwbouwplannen. Bovendien stagneerde de verkoop van bestaand bezit. Ons hele investeringsmodel werkte niet meer.” De lange duur van de crisis maakte het er vervolgens niet beter op. “Vanaf 2009 hebben we bijgestuurd en is er een begin gemaakt met de afslanking van de organisatie. Onze aanpassingen bleken telkens onvoldoende. Daardoor moesten we uit steeds meer plannen de stekker trekken. Bovendien werd Far West ontmanteld en kregen we te maken met kritische toezichthouders en verscherpt toezicht.” In dat aanpassingsproces is de aandacht al naar de kerntaak verschoven, zegt Anderiesen. Het gaat erom mensen met een lager inkomen een steuntje in de rug te bieden. “Over onze sociale taak verschillen we niet van mening met de politiek. Waar ligt de precieze grens? Voor Den Haag houdt het echt op bij een huishoudinkomen van 38.000 euro. De werkelijkheid van onze woningmarkt is een andere. In Amsterdam kunnen huishoudens tot ongeveer 45.000 euro zich niet zelfstandig redden. Voor gezinnen ligt die grens feitelijk op 50.000 euro of misschien wel 55.000 euro. Zij kunnen noch kopen, noch in de geliberaliseerde sector huren.” Lage middeninkomens Moet de unanieme wens van de politiek niet leidend zijn? “We zouden kunnen zeggen: als de samenleving het niet wil, dan houdt het op. Maar wie zorgt er in Amsterdam dan nog voor de lage middeninkomens? Daarover willen wij met wethouder Laurens Ivens van Wonen in gesprek. Het nieuwe college benadrukt de zorg voor de mensen met middeninkomens, maar de markt bouwt geen vrije sector huurwoningen voor onder de negenhonderd euro.”
Anderiesen ziet mogelijkheden beter in die vraag te voorzien. “Slechts 4,7 procent van ons bezit is geliberaliseerd. We kunnen dus meer woningen liberaliseren. De mate waarin we dat doen is een discussiepunt. Dan krimpt de sociale voorraad. De overmaat in de kernvoorraad is langzamerhand wel verdwenen. Ook omdat wij jaarlijks honderden woningen verkopen. En liberaliseren en verkopen, dat gaat knellen.” Bovendien zijn er kansen op de nieuwbouwmarkt. “In herstructureringsgebieden mogen wij na sloop van eigen bezit vrije sectorhuurwoningen terugbouwen. Dan geldt er geen markttoets. Zelfs nieuwbouw op nieuwe locaties behoort tot de mogelijkheden, als duidelijk is dat marktpartijen dergelijke woningen niet willen bouwen.” Betere dienstverlening Een ander onderwerp in het ondernemingsplan heeft betrekking op de omgang met de eigen huurders. “Veel van onze medewerkers zijn bezig met gebiedsbeheer. Daarbij worstelen we met de vraag: moeten we nog meer inzetten op verbetering van onze dienstverlening of moeten we meer taken overdragen aan bewoners? In de samenleving wordt gesproken over het versterken van het eigenaarschap. Of de vorming van nieuwe coöperaties. We kennen de vraag niet precies, maar de overgang naar zelfbeheer is zeer arbeidsintensief en levert dus geen besparing op.” Aandacht moet ook worden besteed aan de veranderingen in het stelsel van wonen en zorg. “We hebben veel oudere of zorgbehoeftige huurders. Dat geeft druk op de portieken. Onze medewerkers komen achter de voordeur. Wat doen we als blijkt dat het met die oudere mevrouw of gekke meneer niet zo goed gaat? Hebben we daarin een taak? Zo ja, dan moet het oppakken van dergelijke signalen goed worden georganiseerd. Niet alleen intern, maar ook richting de toekomstige sociale wijkteams.” Actieve consolidatie Stadgenoot verhuurt specifieke zorgwoningen en is eigenaar van een aantal verpleeg- en verzorgingshuizen. “Wat doen we met overschietende verzorgingshuizen? We gaan zuinig om met ons zorgvastgoed en kiezen voorlopig voor actieve consolidatie. Het is belangrijk woon-, zorg- en welzijnsfuncties te behouden. Desgewenst veranderen we de kamers in een complex in zelfstandige woonruimten. Pas als dat niet lukt, dan kijken we naar herbestemming en andere doelgroepen.” Het laatste onderdeel van het ondernemingsplan heeft betrekking op de bouwopgave in de toekomst. “De komende drie jaar zijn we nog druk met het afmaken van de herstructurering. Daarna ontstaat financiële ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Gaan we na 2020 alsnog verder met de stedelijke vernieuwing? Spelen corporaties voor de realisatie van sociale huur nog een rol op nieuwe bouwlocaties? Als de gemeente dat wil, hoe gaan we dat dan regelen? Een corporatie kan geen grondprijs van 35.000 euro per woning meer betalen.” ’Corporaties kunnen beter in de vraag van lagere middeninkomens voorzien’
2.CONFERENTIE IN BEELD Wat kan Stadgenoot voor de stad kan betekenen? Zeven stakeholders uit zeven geledingen spreken zich uit over wat zij van de corporatie verwachten. ZEF HEMEL (HOOGLERAAR) “De stad moet groeien. Corporaties moeten dus aan de bak. Met belangrijke innovaties. Stadgenoot kan doorstroming bevorderen, nieuwe woonvormen faciliteren en zelfbouw ondersteunen.” EMILE JAENSCH (ZUIDOOST) “Corporaties moeten hun positie in het woondomein versterken en zich meer bekommeren om het woongenot van hun huurders. Dat kan door bij nieuwe verhuringen de huurders vaker te screenen.” EELCO DAMEN (CORDAAN) “De afgelopen jaren hebben we corporaties veel geïnvesteerd in verbetering van ons zorgvastgoed, maar wij zijn pas op de helft. Stadgenoot en de andere corporaties moeten blijven investeren.” MIEKE VAN DEN BERG (EIGEN HAARD) “Corporaties houden een belangrijke taak voor mensen met lagere middeninkomens. Dat is niet alleen een zaak van institutionele beleggers. Wij moeten zelf ook het woningaanbod verruimen.” NYAMAD MOENNA (HUURGENOOT) “Stadgenoot moet de bestaande woningvoorraad goed beheren. En zich beseffen dat veel huurders het op dit moment financieel erg moeilijk hebben. De sterk stijgende huren zijn onhoudbaar.” ELLY VAN SLUIJS (GEMEENTE) “De ongedeelde stad is één van de charmes van Amsterdam. Onze corporaties zullen ook op nieuwe ontwikkellocaties de verantwoordelijkheid voor de bouw van sociale huurwoningen moeten nemen.” EBE TREFFERS (BOUWINVEST) “Juist om de groei van de stad te faciliteren moeten corporaties en beleggers de samenwerking versterken. Ieder heeft zijn eigen rol, maar samen kunnen ze een passend aanbod realiseren.”
3. KERNTAAK CORPORATIES Te weinig plek voor lage middeninkomens Wie zorgt er voor huishoudens met een laag middeninkomen? Corporaties mogen het nagenoeg niet meer. En marktpartijen doen het nauwelijks. Veel koopwoningen zijn bovendien te duur. Daardoor is er voor jonge gezinnen onvoldoende plek in Amsterdam. Woningcorporaties moeten zich weer richten op het bouwen, verhuren en beheren van huurwoningen voor mensen met een lager inkomen. De politiek heeft daar bij de herziening van de Woningwet geen onduidelijkheid over laten bestaan. Ook voor Stadgenoot geldt dat sociale huurwoningen vooral zijn bedoeld voor huishoudens met een inkomen tot 34.911 euro in 2015. Slechts een klein deel van de vrijkomende woningen mag worden toegewezen aan huishoudens die meer verdienen. Beperkte voorraad Deze beperking heeft grote gevolgen voor jonge stedelingen en gezinnen die zich in de stad willen vestigen. De voorraad betaalbare vrije sector huurwoningen (700-950 euro per maand) is heel beperkt. En veel koopwoningen zijn te duur. Juist de laatste tijd stijgt de spanning op de koopmarkt. De gemiddelde prijs bedraagt volgens NVM-cijfers bijna 3.300 euro per m2. Bovendien zijn de normen voor het verkrijgen van woningfinanciering aangescherpt. Stedelingen met een inkomen onder 45.000 euro en gezinnen met kinderen tot een inkomen van 55.000 euro kunnen dus nauwelijks terecht op de Amsterdamse woningmarkt. Moeten zij uitwijken naar Purmerend of Zaanstad? Of kunnen institutionele beleggers in die vraag voorzien? Zij investeren wel in betaalbare nieuwbouw, maar deze woningen zijn doorgaans klein en bieden in ieder geval gezinnen geen soelaas. Kunnen corporaties jonge stedelingen en gezinnen nog een helpende hand bieden? Er is nog maar weinig beleidsruimte nieuwe vrije sector huur of sociale koop te realiseren. Dat mag in herstructureringsgebieden alleen als marktpartijen daarvoor geen belangstelling hebben. Deze markttoets blijft achterwege als een corporatie kiest voor sloop/nieuwbouw, maar het geld voor dergelijke woningen (niet-DAEB) dient onder commerciële voorwaarden te worden geleend. Vaker liberaliseren Stadgenoot kan ervoor kiezen meer huurwoningen te liberaliseren. In principe komt een kwart van de voorraad daarvoor in aanmerking. Maar groei van het aantal vrije sector huurwoningen gaat ten koste van de omvang van de sociale woningvoorraad. Door woningverkopen en liberalisering is de sociale voorraad de afgelopen jaren al gekrompen en is eigenlijk geen sprake meer van overmaat.
Debat Markt bedient ook lagere inkomens Moeten woningcorporaties lagere middeninkomens blijven bedienen? Voor de stakeholders is dat geen uitgemaakte zaak. Wethouder Ivens vindt dat eerst de sociale voorraad op orde moet zijn.
Edvard van Luijn, hoofd verwerving bij Altera Vastgoed, zegt 'zeer geïnteresseerd' te zijn in het bouwen voor middeninkomens, maar ondervindt in Amsterdam allerlei problemen. “De pensioenfondsen waar wij voor bouwen vragen een rendement dat in het dure Amsterdam niet haalbaar is. De bouwkosten en de bouwsystematiek zijn het probleem niet, wel de grondkosten en de wens dure parkeeroplossingen te realiseren.” Maar Ebe Treffers, regiomanager acquisitie en ontwikkeling van Bouwinvest, denkt daar anders over. “In een aantal projecten is het ons gelukt om middelgrote woningen tegen een middenhuur te realiseren Bijvoorbeeld in het Eenhoorngebied in Amsterdam-Oost. Sinds de crisis zijn nieuwe samenwerkingsverbanden tussen corporaties, ontwikkelaars en beleggers ontstaan. En dan blijken we wel degelijk voor middeninkomens aantrekkelijke woningen te kunnen bouwen.” Eerst sociaal Juist de afgelopen tijd, zo zegt wethouder Laurens Ivens, start met grote regelmaat de bouw van woningen met een middenhuur. “Ik ben dan ook niet negatief over de vraag of de markt dergelijke woningen kan aanbieden. Wellicht kunnen we marktpartijen nog beter meekrijgen. Zij moeten dan aangeven welke problemen zij ervaren en wij moeten er op wijzen dat het bouwen van woningen met een middenhuur een vast rendement betekent. De vraag daarnaar is immers groot.” Voor Ivens is de rol van corporaties op dat terrein beperkt. Zij moeten eerst de sociale voorraad op orde zien te krijgen. “Pas als we voldoende sociale huurwoningen hebben voor mensen met een inkomen tot 35.000 euro, dan is de vraag relevant naar andere groepen te kijken.” Corporatiebestuurders denken daar anders over. Mieke van den Berg laat weten dat dertig procent van de woningen van Eigen Haard aan middeninkomens wordt verhuurd. “En we willen tien procent van ons bezit liberaliseren. Die woningen krijgen in dat geval een middenhuur.” Bestuurder Rob Haans van De Alliantie vindt dat woningcorporaties nog steeds de taak hebben mensen aan betaalbare woningen te helpen, of dat nu middeldure huur of sociale koop is. “Wij kunnen dat vanwege gunstige financieringsvoorwaarden zonder groot risico doen op plekken waar de markt het niet oppakt.” Groot Amsterdam Emile Jaensch, stadsdeelbestuurder in Zuidoost, wijst fijntjes op sommige plekken in de stad waar voldoende aanbod voorhanden is. In stadsdeel Zuidoost staan tientallen vierkamer appartementen te huur. Net als honderd koopwoningen voor nog geen anderhalve ton. Dergelijke woningen zijn heel geschikt voor gezinnen. “Die zijn ook te vinden in Duivendrecht of Zaanstad. We moeten eens verder kijken dan de Ring A10. Als we Amsterdam als een groter geheel zien, dan zijn er nog allerlei mogelijkheden.”
4. ANDERE ROL CORPORATIE Meer zeggenschap voor huurders Stadgenoot wil een moderne woningcorporatie zijn. Daar hoort een volwassen relatie tussen huurder en verhuurder bij. Hoe ziet die verhouding er uit? Welke verantwoordelijkheden hebben beide partijen? En hoe vinden zij elkaar? In ruil voor de maandelijkse huur, zorgt de verhuurder voor een goed onderhouden woning. Dat is in de basis de rolverdeling tussen huurder en verhuurder. De maatschappelijke rol van een woningcorporatie vereist meestal meer dan dat. Woningcorporaties spelen ook een sociale rol in de wijk. In tegenstelling tot particuliere verhuurders zetten zij wijk- en huismeesters in, stimuleren zij de leefbaarheid in wijken met geld of andere middelen. Het doel daarvan is om huurders prettig te laten wonen. De achterliggende gedachte is dat een prettige leefomgeving meer is dan alleen de eigen woning. Maatschappelijke rol Stadgenoot wil een maatschappelijke rol blijven spelen, maar die taak anders inrichten. Op een manier die bij de eenentwintigste eeuw past. Dat betekent luisteren naar huurders, klantgericht werken en maatwerk leveren. Hoever moet Stadgenoot daar in gaan? Op welke gebieden willen huurders meer te zeggen hebben over hun woning en leefomgeving en welke taken nemen huurders liever vandaag dan morgen over van de corporatie? En hoe verhouden duidelijke afspraken over verantwoordelijkheden van huurder én verhuurder zich tot flexibiliteit en maatwerk? Het zijn vragen waar Stadgenoot duidelijkheid over wil krijgen. De intentie van de corporatie is in ieder geval om meer verantwoordelijkheid bij de huurder te leggen. Bewoners kunnen en willen ook veel zelf doen in hun omgeving. En dat werkt vaak sneller en beter, het gaat immers om hun directe omgeving. Als bewoners meer verantwoordelijkheid voor hun omgeving krijgen en nemen, dan zou dat de corporatie uiteindelijk tijd en geld kunnen besparen. Intensieve begeleiding Om het geld is het Stadgenoot niet direct te doen. De overgang naar zelfbeheer van collectieve voorzieningen vraagt om een personeelsintensieve, dus kostbare begeleiding door de corporatie. Ook verwacht de corporatie extra middelen vrij te moeten maken om bewoners die niet vanzelf eigen verantwoordelijkheid nemen, te ondersteunen. Maar is het versterken van zelfredzaamheid wel een corporatietaak?
Debat ‘Zelf doen moet vaker kunnen’ Is het gewenst als huurders corporatietaken overnemen? Past zelfbeheer beter bij deze tijd? Voor de stakeholders is de ene huurder de andere niet. Bij de groei van de mogelijkheden voor zelfbeheer gaat het om maatwerk.
Bastiaan van Perlo van de Huurdersvereniging Amsterdam laat er geen misverstand over bestaan: dé huurder bestaat niet. “Sommige huurders houden het liefste alles zoals het is, een deel beheert liever zelf het trappenhuis dan dat de corporatie dat doet.” Probleem volgens Marien de Langen, bestuursvoorzitter van Stadgenoot, is dat maatwerk duurder is. “Zelfbeheer kan zorgen voor kostenbesparing, maar het vraagt een grotere inspanning iedereen in een trappenhuis op één lijn te krijgen. Dat kost dus meer geld.” Eigen verantwoordelijkheid Hanneke Schreuders van de Maatschappijraad van Stadgenoot vraagt zich af wat de corporatie wil bereiken. “Gaat het om zelfredzaamheid van huurders of om het besparen van kosten?” Van Perlo vindt dat het leveren van maatwerk bij het werk van een corporatie hoort. Publicist Jos van der Lans gaat nog een stap verder. Eigen verantwoordelijkheid en zelfbeheer zijn wat hem betreft uitgangspunt in de huidige samenleving . “Het gaat er eigenlijk alleen om welke vorm je daar aan geeft. Het hangt er vanaf hoe je het organiseert, maar als mensen het zelf doen dan moet dat altijd goedkoper kunnen dan wanneer een grote organisatie het werk uitvoert.” Jeroen van Berkel, stadsdeelbestuurder in Amsterdam West ziet dat anders. Hij weet dat met name bij onderhoud de klad er makkelijk in kan komen. “Bij de aanleg van een buurttuin komt heel veel energie vrij, maar het onderhoud verwatert na enige tijd. Dan is een regisserende rol wel van belang.” Lidy van der Schaft, directeur wonen van De Key heeft de ervaring, dat huurders pas in actie komen als de corporatie niks meer doet en geen budget ter beschikking stelt. Frans Vermij van Huurgenoot gaat dat te ver. “Mensen vinden het niet redelijk dat zij hun portiek zelf schoon moeten maken terwijl zij al veel huur betalen. Dan zou je korting op de huur moeten geven.” Ook Max van Engen, directeur Wonen van de gemeente Amsterdam, denkt in die lijn: “Pas als de kwaliteit van de woningen op orde is, dan zullen mensen meer actief worden in hun omgeving.” Grote verschillen De Langen ziet in de praktijk grote verschillen. “Op de ene plek ontstaat een vrijstaat, op een andere plek zorgen bewoners goed voor hun woonomgeving. Uiteindelijk denk ik dat het goed organiseren van service aan bewoners de basis is. Dat willen veel bewoners ook, want er is veel animo voor de servicecontracten die wij aanbieden. Maar we moeten als Stadgenoot wel gevoelig blijven voor initiatieven van bewoners die meer eigen verantwoordelijkheid willen nemen.”
5. WONEN & ZORG Actieve consolidatie zorgportefeuille Welk effect hebben de veranderingen in het zorgstelsel? Corporaties kunnen een bijdrage leveren aan het signaleren van problemen bij sommige huurders en verouderde zorggebouwen transformeren. Wil en kan Stadgenoot dat allemaal? Doel van de overheid is ouderen, chronisch zieken en gehandicapten zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. Alleen voor een beperkte groep is nog plek beschikbaar in verpleeghuizen, de ggz of andere voorzieningen. Gemeenten en zorgverzekeraars zijn verantwoordelijk voor zorg aan huis, woningaanpassingen of wat ook nodig is om alle Amsterdammers op een volwaardige manier zelfstandig te laten functioneren. Vergrijzende huurders Vijftien procent van de huurders van Stadgenoot is zeventig jaar of ouder. Door vergrijzing groeit dat percentage. Deze of andere huurders kunnen op enig moment een zorgvraag ontwikkelen. Heeft de corporatie de verantwoordelijkheid bij nieuwbouw alleen nog levensloopbestendige woningen te realiseren? De vrees bestaat dat in het zorgstelsel niet voor alle zelfstandig wonende ouderen en mensen met een beperking goede thuisomstandigheden ontstaan. Heeft een corporatie een taak als het gaat om het signaleren van vereenzaming en verloedering bij sommige huurders? En hoe kan de samenwerking met zorgpartijen en sociale wijkteams dan gestalte krijgen? De nieuwe zorgstructuur vraagt wellicht in wijken de komst van steunpunten voor thuiszorgorganisaties en het creëren van aantrekkelijke, laagdrempelige ontmoetingsplekken voor ouderen en zorgbehoeftige buurtbewoners. Om koffie te drinken. Of om samen met medebewoners te dineren. Moet Stadgenoot op dat terrein een nieuwe, actieve vastgoedbijdrage leveren? Vanuit de historie bezit Stadgenoot veel zorgvastgoed. Aan het einde van de vorige eeuw zijn er tal van speciale zorgwoningen (wibo’s) en rolstoelgeschikte woningen gebouwd. Ook faciliteert de corporatie allerlei woongroepen. Niet op de laatste plaats is Stadgenoot eigenaar van een aantal verpleeg- en verzorgingshuizen. De corporatie kiest nadrukkelijk voor actieve consolidatie. Het bestaande zorgvastgoed blijft zoveel als mogelijk behouden. En er wordt slechts beperkt geïnvesteerd in nieuwbouw. Zelfstandige woningen Diverse verzorgingshuizen verliezen de komende jaren echter hun functie. Als dergelijke complexen niet geschikt worden gemaakt voor verpleeghuiszorg; wat doen we er dan mee? Wellicht zijn er kansen het aanbod aan zelfstandige ouderenwoningen te verbreden. Lukt dat niet, dan kan een corporatie altijd nog complexen herbestemmen voor huisvesting van jongeren.
Debat ‘Wel signaleren, maar niet zelf oplossen’
Medewerkers van woningcorporaties hebben regelmatig contact met de huurders. Wat te doen als het achter een voordeur niet goed gaat? Stakeholders zien het belang van signaleren, maar een corporatie moet niet zelf zorg gaan verlenen. Medewerkers van woningcorporaties constateren regelmatig zorgvragen bij de huurders. Dat is belangrijk, maar daar moet de inbreng van de corporatie ook eindigen. De sociale wijkteams zijn verantwoordelijk voor het opvolgen van de zorgvraag. Uit het debat blijkt al snel dat die nieuwe structuur nog niet voldoende functioneert, maar dat maakt woningcorporaties niet ineens meer verantwoordelijk voor het beantwoorden aan zorgvragen. Zo vindt Eelco Damen, voorzitter van de raad van bestuur van Cordaan. “De zorg- en welzijnsorganisaties moeten voor de opvolging zorgen.” Publicist Jos van der Lans denkt daar net zo over: “Corporaties moeten zich niet met zorgvragen bezighouden. Het is geen goed idee als huismeesters ingewikkelde gesprekken met bewoners voeren. De hulpvraag moet via de wijkteams naar de juiste instanties worden doorgezet.” Zorgcoöperaties Als corporaties er niet zijn om zorgvragen te beantwoorden, wat kunnen zij dan wel doen? Juist omdat ouderen en gehandicapten langer zelfstandig thuis blijven wonen, menen sommige stakeholders dat corporaties meer kunnen doen. Nic Borghans, regiodirecteur van HVO Querido, ziet voor corporaties een maatschappelijke rol weggelegd, die vooral faciliterend is. Hij vindt ook niet dat Stadgenoot zorgvragen zelf op moet lossen, maar een corporatie kan wel ondersteuning verlenen aan zorgcoöperaties. Met behulp van dergelijke coöperaties kunnen bewoners zelf hun zorg organiseren. Volgens Ivo van der Klei, lid van de Raad van Bestuur van Amstelring, zou dat ook op heel moderne wijze, bijvoorbeeld via een zorgvariant op ruildienst Peerby, gestalte kunnen krijgen. De zorg voor een oudere, hulpbehoevende buurvrouw kan dan op een snelle manier door omwonenden worden geregeld. Woningcorporaties kunnen wel direct invloed uitoefenen op de woonsituatie van mensen met een zorgvraag. Doordat huurders met een zorgvraag langer thuis wonen, moeten woningcorporaties zich meer inspannen om hun bewoners een beter passende woning te bieden. Eelco Damen vindt dat er op dat gebied nog veel te winnen valt. Hij hoopt dat passend huisvesten 'eindelijk eens hoog op de agenda' komt te staan. Emile Jaensch, stadsdeelbestuurder in Zuidoost, vindt dat daar bij het afsluiten van een huurcontract al beter op kan worden ingespeeld. Zorgvastgoed Damen wijst op ander een punt dat de komende jaren steeds belangrijker zal worden. “Verzorgingshuizen moeten de deuren sluiten, maar de komende decennia zal de vergrijzing nog sterk toenemen. Daardoor groeit de behoefte aan veilige seniorenwoningen.” Hij vindt dat het grondbedrijf van de gemeente beter moet meewerken aan het ombouwen van verzorgingshuizen naar zelfstandige ouderenwoningen. Er moet nu te veel extra erfpacht worden betaald. “Zorginstellingen en woningcorporaties moeten daar ook mee aan de slag, maar de gemeente maakt het ons door het erfpachtbeleid financieel wel erg moeilijk.”
6. STEDELIJKE OPGAVE Amsterdam: gedeelde of ongedeelde stad Over drie jaar heeft Stadgenoot weer meer financiële ruimte. Moet dan de nadruk liggen op nieuwbouw of herstructurering? Of is het beter zittende huurders te compenseren voor huurverhogingen? Welke rol past het beste bij Stadgenoot? De afgelopen jaren hebben woningcorporaties hun investeringskracht zien dalen. Onder meer de hoogte van de verhuurderheffing is daar debet aan. Tegelijkertijd heeft Stadgenoot de eigen organisatie ingekrompen en zijn de bedrijfslasten verlaagd. Ook is corporatievreemd vastgoed afgestoten. De komende drie jaar wordt de beschikbare financiële ruimte ingezet voor het afronden van de herstructureringsopgave. Daarna zijn middelen voorhanden om nieuwe investeringen te doen. Aantrekkelijke nieuwbouw Wat is dan de ruimtelijke opgave van Stadgenoot? De corporatie kan zich richten op aantrekkelijke nieuwbouw. In het bijzonder voor lagere middeninkomens die zich in de huidige markt niet zelfstandig kunnen redden. Betaalbare vrije sectorhuurwoningen waar marktpartijen niet direct brood in zien. Dat pleit voor het afmaken van de resterende stedelijke vernieuwingsopgave in Amsterdam Nieuw-West. Het gaat dan specifiek om delen van Slotermeer en Osdorp. De corporatie kan ook het bedienen van specifieke doelgroepen zoals jongeren of ouderen als uitgangspunt nemen voor nieuwbouw. Die productie kan ook in andere delen van de stad of op nieuwbouwlocaties gestalte krijgen. Met een dergelijke richting speelt de corporatie direct in op een grote vraag vanuit de markt. Niet op de laatste plaats is de vraag aan de orde of corporaties nog nieuwe sociale huurwoningen bouwen op uitleglocaties. In het verleden heeft Amsterdam nadrukkelijk gekozen voor de ongedeelde stad. Wil het gemeentebestuur die lijn vasthouden? Als Amsterdam dat wenst; hoe gaan corporaties dat dan regelen? Zij kunnen geen hoge grondprijzen meer betalen. In alle nieuwbouwopties speelt nadrukkelijk de vraag wat een passende kwaliteit is. Stadgenoot verwacht soberder te moeten bouwen met het doel zoveel mogelijk mensen nieuw onderdak te bieden. Huurders compenseren Stadgenoot kan ook kiezen voor de zittende huurders. Het kan dan gaan om het compenseren van de jaarlijkse huurverhogingen. Stadgenoot vergroot dan de 'maatschappelijke afslag'. Die compensatie kan ook via de energierekening plaatsvinden. Als de corporatie in energiebesparende maatregelen investeert, dan dalen de vaste lasten van huurders.
Debat ‘Nieuwe stad bouwt ook sociaal’ De ongedeelde stad is één van de kwaliteiten van Amsterdam. Blijft dat ideaal overeind? Voor de stakeholders blijft betaalbaar bouwen belangrijk.
“Amsterdam wil groeien. Ik denk dat we zo snel mogelijk naar een verdubbeling moeten. Daarom moeten we stoppen met het maken van beleidsplannen en gewoon aan de slag.” Met dat statement trapt Zef Hemel, hoogleraar Grootstedelijke Vraagstukken, het debat af. Thijs Reuten, stadsdeelbestuurder in Amsterdam-Oost, denkt dat dat niet voldoende is. “Zelfs als je geen plannen maakt, dan komen er wel betaalbare woningen voor specifieke doelgroepen. Maar is dat ook genoeg? Soms moet je wel wat extra's doen.” Bij de ontwikkeling van uitleglocaties, zoals het Centrumeiland van IJburg, worden corporaties niet meer automatisch voor de planvorming uitgenodigd. Volgens Reuten hoeft dat niet te betekenen dat daar geen betaalbare woningen worden gebouwd. “Daarvoor kunnen nieuwe vormen worden bedacht. En de corporaties kunnen op IJburg met de bouw van zorgwoningen ook een rol spelen.” Kleiner bouwen Voor Karin Laglas, voorzitter van de directieraad van Ymere, is het helder dat een stad die explosief groeit ook nieuwe sociale huurwoningen bouwt. Voor Gerard Anderiesen is het duidelijk dat corporaties geen sociale huurwoningen met een oppervlakte van negentig vierkante meter, zoals voor de crisis wel gebeurde, meer kunnen realiseren. “We zullen rendabel, dus kleiner moeten bouwen.” Toch zijn woningcorporaties niet de enige partijen die betaalbare woningen kunnen realiseren. Ebe Treffers wijst er op dat sociale woningbouw geen core business is voor Bouwinvest, maar zij lopen er ook niet voor weg. “Op het Java-eiland heeft de gemeente van ons als belegger een bepaald percentage sociale woningbouw geëist. Die woningen hebben wij nog gewoon in bezit.” Volgens Reuten is het 'modieus' overal voor alle groepen te willen bouwen, maar het gaat er om “dat er sociaal wordt gebouwd, waar dat niet zomaar gebeurt. De gemeente kan met andere partijen dan de traditionele corporaties afspraken maken over een ander type programmering. En dat zijn ook locaties waar mensen voor korte of lange tijd een steuntje in de rug moet worden geboden.” Jongerenhuisvesting Dat geldt bijvoorbeeld voor jongeren. Stadsdeelbestuurder Emile Jaensch van Amsterdam Zuidoost benadrukt de grote woningbehoefte onder werkende jongeren met een laag inkomen. Ook zij zoeken een passende plek in de stad. “Veel jongeren hebben geen hoge eisen. Het bouwen van woningen voor die groep kunnen we veel makkelijker maken.”
7. CONCLUSIE STAKEHOLDERSCONFERENTIE ‘Lagere inkomens komen op de eerste plaats’ Is Stadgenoot er alleen voor de lagere inkomens? Bestuurder Gerard Anderiesen neemt de opvattingen van zijn stakeholders serieus. Stadgenoot zal nog meer de focus leggen op de kerntaken en de zorg voor een kwalitatief goede sociale woningvoorraad. De uitkomst van de conferentie met de stakeholders is een andere dan hij vooraf had verwacht. Zo geeft Anderiesen ruiterlijk toe. Ondersteuning van huishoudens met een inkomen tot 45.000 euro is in de ogen van de stakeholders geen dringende corporatietaak. “Wethouder Laurens Ivens van Wonen legt de grens heel duidelijk bij huishoudens met een inkomen tot 35.000 euro. Beleggers zeggen wel degelijk voor huishoudens met een middeninkomen nieuwbouw te kunnen realiseren. En gezinnen die binnen de Ring geen woning van hun gading vinden, kunnen – in de woorden van stadsdeelbestuurder Emile Jaensch - ook in Zuidoost terecht. De stakeholders zien voor ons dus geen belangrijke taak.” Focus aanscherpen Dat geldt volgens hem ook voor de uitleglocaties. Nieuwe wijken verdienen wel nieuwe sociale woningen, maar de inschatting van onder meer stadsdeelbestuurder Thijs Reuten (Oost) is dat er ook zonder de corporaties wel betaalbaar wordt gebouwd. Welke consequentie moet daar aan worden verbonden? “In ‘De Opstelling’ hebben we al nadrukkelijk gekozen voor de mensen die een steuntje in de rug nodig hebben. De komende jaren zullen we onze focus verder aanscherpen. Het zal nog meer gaan om de kerntaak: een sociale woningvoorraad van voldoende kwaliteit in een goede woonomgeving.” Deels liberaliseren De zorg voor middeninkomens raakt overigens niet helemaal uit beeld, zo benadrukt Gerard Anderiesen. “Corporaties kunnen een deel van de bestaande voorraad liberaliseren. Dat was ook de boodschap van Mieke van den Berg, bestuurder van Eigen Haard. Zij wil tien procent van haar voorraad liberaliseren. Wij denken daar feitelijk net zo over.” Aan de discussie over wonen en zorg ontleent Anderiesen een andere belangrijke boodschap. “Er is bij de inrichting van het nieuwe zorgstelsel niet zo goed nagedacht over het creëren van een goede link met de corporatiesector. Dat is een punt van aandacht. Meer ouderenwoningen Nog belangrijker vindt Anderiesen de boodschap van Eelco Damen, bestuursvoorzitter van Cordaan. “De uitbreiding van het aantal zelfstandige ouderenwoningen door ombouw van overschietende verzorgingshuizen stagneert. Dat komt niet alleen door het gemeentelijke erfpachtbeleid. De Amsterdamse corporaties geven onvoldoende thuis. Dat signaal moeten we serieus nemen.” Instemming van de stakeholders proeft hij bij zelfbeheer. “Wij kiezen voor betere dienstverlening en geven geen specifieke stimulans aan zelfbeheer. Alleen als zich initiatieven aandienen, dan zullen we daarvoor de ruimte bieden. Die lijn wordt wel onderschreven.”
Stelling: Stadgenoot is er alleen voor mensen die een steuntje in de rug nodig hebben, voor zover en voor zo lang als dat nodig is. Volgens de overheid zijn dat huishoudens met een inkomen tot 38.000 euro.
Samenstelling en redactie: CongresRedactie www.congresredactie.nl (Bert Pots en Joost Zonneveld)
