C. VERKOOP- EN LIQUIDITEITSOPLOSSINGEN
Hugo Mistrate Haarhuis Senior adviseur Fakton - banken en beleggers
Jan-Hein Gerritsen Partner Censum Finance & Treasury
Gespreksleider: Jimmy Kools Partner en CFO Fakton
D E CO R P O R AT I E A L S I NV EST E R E ND E M A ATSC H A P P E L IJ K E O N D E R NE M I NG
Parallelsessie C Ve r k o o p – e n l i q u i d i t e i t s o p l o s s i n g e n
14 februari 2013
Introductie Fakton Hugo Mistrate Haarhuis MSc Senior consultant
[email protected] +31 6 33 68 14 00 Financial engineering Financieel risico management ©
Waarom? • Actualiteit – G e e n / o nvo l d o e n d e fa c i l i te r i n g s r u i mte – Ka s st ro m e n b e te r o p e l ka a r a fste m m e n – Ve r m o ge n v r i j m a ke n t . b .v. u i t vo e re n st rate g i e
©
Wat wij vragen van u • Banken waren (en zijn?) uw kapitaalverschaffers • Besef dat er meerdere mogelijkheden zijn • Minder afhankelijk dan gedacht • Sta wel open om anders te denken, en…….
©
Wie zoeken we? • We zoeken investeerders die in ons investeren – F i n a n c i e r i n g ve rst re k ke n – Va st go e d ko p e n – S a m e n i nve ste re n
©
Wie zijn wij? • Onze kenmerken – 3 3 6 m rd WOZ - wa a rd e a a n wo n i n ge n – 1 1 , 3 m rd a a n h u u r i n ko m ste n – G ro o t ste m a r k t p a r t i j va n N e d e r l a n d – G e o rga n i s e e rd
©
Wat zoeken ze (niet)? • Wel – S ta b i e l e i nve ste r i n g – Vo l u m e ku n n e n re a l i s e re n – S te r ke vo o r ke u r vo o r ( go e d e ) ve r h u u rd e wo n i n ge n
• Niet – B e s l u i te l o o s h e i d ©
Investeringsdating site • Vraag en aanbod is er, maar weten elkaar nog niet te vinden – Pe n s i o e n fo n d s e n – Fa m i l y o ff i c e s – P r i vate i nve ste e rd e rs – B a n ke n
©
Producten • Verkoop – Dispositie
• Financiering – Normale financiering – Ve r ko p e n ka s st ro m e n
©
Verkoop • Besluit Beheer Sociale huursector; • Regeling vervreemding woongelegenheden; • Circulaire MG 2011 -04
©
Toestemming? DAEB
©
Toestemming? Niet-DAEB • Kamerbrief dd. 13 feb 2013 – N i e t - DA E B • Geliberaliseerde woningen • Te l i b e r a l i s e r e n w o n i n g e n
– G e e n w i n std e l i n g – Ve r ko o p te ge n a c t u e l e wa a rd e • ‘e c h t e ’ a c t u e l e w a a r d e , o f • methodiek belastingdienst?
– Vo o ra l s n o g n i e t ge h e e l d u i d e l i j k ©
Match? • Beleg gers – M i l j a rd e n k l a a r l i g ge n o m te i nve ste re n – G ro te v ra a g n a a r h u u r wo n i n ge n – H u i d i ge re ge l s n i e t m a r k tco n fo r m – Ve rs o e p e l i n g re ge l s n o o d za ke l i j k
• Klacht terecht?
©
Match?
Beleggers hebben ongeveer 2 miljard euro beschikbaar voor de aankoop van nieuwe huurwoningen, tweemaal zo veel als in 2012. Ze hebben grote belangstelling voor corporatiebezit en kunnen vaak armlastige sociale huisvesters ondersteunen bij hun investeringen. Institutionele beleggers willen ongeveer 1 miljard euro investeren en hebben daarbij een voorkeur voor nieuwbouw. Particuliere beleggers willen mogelijk 900 miljoen tot 1 miljard euro investeren, vooral in bestaande huurwoningen. ‘Huurwoningen in het middeldure segment (665-850 euro per maand) zijn favoriet gezien de stijgende vraag in dit segment. Wel wordt de betaalbaarheid volgens de beleggers steeds belangrijker bij de beoordeling van nieuwe projecten’. Uit onderzoek blijkt dat 80 procent van de particuliere beleggers en 50 procent van de institutionele beleggers interesse hebben in de verwerving van corporatiewoningen, …… Een groeiend aantal corporaties (54 procent) geeft in het onderzoek aan complexgewijs huurwoningen te willen verkopen door de verslechterde financiële situatie. …….Van de ondervraagde corporaties geeft 64 procent aan dat versoepeling van de regels noodzakelijk is om gereguleerde complexgewijze verkoop mogelijk te maken. De huidige voorwaarden zijn niet marktconform. Dit wordt bevestigd door een groot deel van de ondervraagde beleggers.
©
Match?
©
Match? • Investeren is afweging tussen rendement en risico – L e i d e n h u i d i ge re ge l s to t m i s m atc h ? • Te l a a g r e n d e m e n t b i j r i s i c o ? • Product sluit niet aan bij ‘traditionele’ belegger? • Ve r ko p e r k r i j g t n i e t w a t z e w i l ?
©
Match? • Beleg ger – S ta b i e l e i nve ste r i n g – E x p l o i tat i e i s l e i d e n d , u i t p o n d i n g n i e t – Re n d e m e nte n • Project IRR 6% • Rendement EV 8% – Belegger met hogere eis mogelijk, maar is dat ‘o n ze’ b eleg ger
– G e e n co m p l exe st r u c t u re n – B e h e e rs b a a r e n co nt ro l e e r b a a r ©
Match? • Corporatie – O p b re n g st m ax i m a l i s at i e • Direct • Nominaal • Contante waarde
– Re a l i s e re n fa c i l i te r i n g s - e n /o f i nve ste r i n g s r u i mte – G e e n co m p l exe st r u c t u re n – G e e n i m a go s c h a d e ©
Match? • Beiden zelfde belang – Tra n s a c t i e to t sta n d b re n ge n – Ke n e l ka a rs b e l a n ge n – Ko m va n ‘e i l a n d ’ a f e n we r k s a m e n – M i d d e l s f i n a n c i ë l e st r u c t u re r i n g re s u l ta at m o ge l i j k • D e n k o . a i n v e r s c h i l WA C C • M a a k t p o s i t i e v e d i f fe r e n t i a t i e i n N C W mogelijk
– Po l i t i e k h e ef t ‘gat ’ a l s i e t s ve r k l e i n d ©
Uitwerking • B e ta l i n g s st r u c t u u r – “Speel” met kasstromen – Koopsom in termijnen – Biedt diensten aan als onderdeel transactie • Beheer • Administratie • Onderhoud
– A fd e k k i n g h u u r d e r s r i s i c o
• Haalbaar – Opbrengst met NCW > 75% – Project rendement belegger >6% ©
Uitwerking • Liquiditeitenfonds (LF) – I nv e s t e r i n g s s t r u c t u u r – Ve rs c h a f t l i q u i d i t e i t – C o r p o ra t i e • ve r ko o pt b ez i t a a n L F • betaalt LF jaarlijkse premie • premie geeft recht om woningen (terug) te ko p e n te ge n vo o ra f b e ke n d e vo o r wa a rd e n • Ka n wo n i n ge n d o o r ve r ko p e n o f ( h e r n i e u wd ) in exploitatie nemen
– Grip op bezit blijft binnen de sector – Laag risico belegger ©
Uitwerking Verloop kasstromen Investeerder(s)
Corporatie Premie
Investering Rendement
Koopsom
Liquiditeiten fonds
©
Uitwerking • Beleg ger – Ve rst re k t o b l i gat i ef i n a n c i e r i n g – Vo o r n a m e l i j k d i re c t re n d e m e nt • Exploitatie bestaat uit huur en premie • Ve r ko o p r e s u l t a a t ( i n d i r e c t r e n d e m e n t ) gaat naar premie-betaler
– S te r ke ze ke r h e i d ( wo n i n ge n ) – Financiële belegging • Geen beheer • Geen onderhoud ©
Financiering • WSW – Doelstelling lagere rente • Hedendaagse praktijk is anders
– “Eigen” regels bepalen faciliteringsruimte • Beperken investeringsruimte, terwijl kasstromen voldoende kunnen zijn
– Geen verplichting
• De financieringsmarkt – – – – ©
Pensioenfondsen Ve r z e ke r a a r s Debt funds Family offices
Financiering • Financiers – Grotere volumes – Langjarig – S t e r ke ze ke r h e i d
• Corporaties – – – –
M i n d e r a f h a n ke l i j k va n h u i d i g e f i n a n c i e rs Geen risico toename I nv e s t e r i n g e n z i j n u i t t e v o e r e n Va s t g o e d u i t h u i d i g e b o r g i n g h a l e n
• Match met sector! ©
Financiering • Verkoop kasstromen – Sy nt h e t i s c h e l e n i n g – J a a r l i j ks e va st ge ste l d b e d ra g b e ta l e n – C W va n j a a r l i j ks e b e d ra ge n wo rd t a a n c o r p o rat i e u i t ge ke e rd CW, bij aanvang uitgekeerd
Periodieke betalingen ©
Financiering • Betalingsschema in overleg te construeren – Va ste b e d ra ge n – I n f l at i e ge re l ate e rd – We l o f ge e n e i n d a f l o s s i n g
• Volledig af te stemmen op individuele wensen ©
Praktijk • Alles is maatwerk, geen standaardisering – P ro d u c t – Ty p e a c t i va • • • •
Wo n i n g e n Commercieel vastgoed Gronden Maatschappelijk vastgoed
• Werk samen, anders geen transactie ©
Fakton • Fakton als matchmaker – We r ke n va n u i t d e o p gave – F i n a n c i ë l e ke n n i s – Va st go e d ke n n i s – Re s u l ta at te l t
©
Tot slot Het echte waarom !!!
©
DE CORPORATIE ALS INVESTERENDE MAATSCHAPPELIJKE ONDERNEMING
Financial engineering in de corporatiesector
Liquiditeitsoplossingen
Financiering op nieuwe leest geschoeid Investeren met behulp van nieuwe financiële producten
Utrecht, 14 februari 2013 Jan-Hein Gerritsen Censum Finance & Treasury
Agenda 1. 2. 3. 4. 5.
Huidige financieringswijze Pensioenfondsen N33 Inflatie en huurstijging Status project
Huidige financieringswijze (1) Nederlandse Staat
WSW Wereldwijde kapitaalmark t
Sectorbanken
Onderhandse lening
Corporaties
Optimalisatie van model door inpassen ‘verhandelbaarheid’ (MTNprogramma) is nu niet meer aan de orde Optimalisatie van model met behulp van derivaten is (voorlopig) niet meer aan de orde
Huidige financieringswijze (2) Huidige systeem functioneert, is echter niet perfect: WSW stuurt op krappe liquiditeitspositie; tendens richting projectfinanciering (‘maatwerk’) i.p.v. bedrijfsfinanciering Sectorbanken ondervinden hinder van regelgeving in relatie tot natuurlijke ‘mismatch’ ‘Sovereign is not that sovereign any more’ Klassieke eindbeleggers mijden systeem Overheid realiseert zich dat ‘gratis’ achtervang wellicht te veel van het goede is, in ieder geval niet risicoloos is
Pensioenfondsen Pensioenfondsen (en andere institutionele beleggers): Waren ooit de financiers van de corporaties Worden onder druk gezet door politiek om meer in NL te beleggen Worden vanwege vergrijzing netto-betaler in plaats van netto-ontvanger Willen gedegen rendement bij zeer beperkt risico: spreiden, spreiden, spreiden… Willen liever geen onderhandse producten Kiezen bij behoefte aan ‘sovereign risk’ voor staatsobligaties Betalen de pensioenen van de huurders… Zijn op zoek naar waardevaste beleggingen: ‘Dutch CPI’
N33 N33 wordt verbreed tussen Assen en Zuidbroek PPS project: eerste project in NL met geld van pensioenfondsen ABP en enkele andere partijen verzorgen 20 jaars ‘consolidatie’ Ministerie van Financiën accepteert ‘inflation linked’ financiering
Huurstijging versus inflatie Inflatie Gerealiseerde huurstijging 8,0 Cumulatief verschil
Huurstijging versus Inflatie 30,0
7,0
25,0
6,0 20,0 15,0
3,0
10,0
%
4,0
2,0
5,0
1,0 0,0
0,0
20 08
20 06
04 20
20 02
20 00
19 98
19 96
94 19
19 92
19 90
19 88
19 86
19
84
-5,0
19 82
-1,0
19 80
%
5,0
Jaren
Bron: APG
Status project Technisch is het mogelijk: institutionele beleggers zijn geïnteresseerd Groot pensioenfonds is direct betrokken en denkt mee Twee corporaties onderzoeken gedetailleerd of eventuele risico’s beheersbaar zijn Meerdere corporaties tonen zich geïnteresseerd en hebben geheimhoudingsverklaring getekend om zich in het project te kunnen verdiepen Geen borging WSW noodzakelijk: oplossing Brussel dossier? Project krijgt in toenemende mate steun uit academische hoek Vooruitzichten: langlopende financiering tenminste concurrerend met WSW geborgde leningen in ruil voor inflatierisico… Ministerie: breng geldgever en geldnemer aan tafel…
DE CORPORATIE ALS INVESTERENDE MAATSCHAPPELIJKE ONDERNEMING
Financial engineering in de corporatiesector
