Verslag van de inspiratiesessie ‘Zorgenoten’ In de Kunsthal te Rotterdam vond op donderdag 21 april een inspiratiesessie plaats voor bestuurders in de zorg. De organisatie lag in handen van Eneco en Dura Vermeer, die nauw samenwerken binnen ‘zorgenoten’ – van waaruit de twee partners samen gegarandeerde prestaties leveren op het gebied van energiebesparing, onderhoudskosten, bouwkosten, kwaliteit en comfort. Doel van deze bijeenkomst was om in een kleine en informele setting kennis te maken, kennis te delen en elkaar te inspireren.
Vanaf 15.00 uur werden de gasten informeel ontvangen, het formele programma startte om 15.15 uur met een kort welkomstwoord door Bas den Hollander, zakelijk directeur van de Kunsthal Rotterdam en Michiel Houwing, manager zorg en pleitbezorger van zorgenoten. Aansluitend nam Jimmy Kools (partner bij Fakton) het woord. Na zijn presentatie over de financiële effecten van vastgoed in de zorgsector volgde een korte break, waarna Humprey Versloot (voorzitter RvB van Zorgpartners Midden-Holland) zijn visie gaf op de vastgoedtransitie binnen de zorgsector. De sessie werd besloten met een lichte maaltijd en een geanimeerde nazit in het Kunsthal Café, waar de deelnemers nog tot 19.00 uur met elkaar van gedachten konden wisselen. Programma • •
15:00 – 15:15 15:15 – 15:45
• • • • •
15:45 - 16:35 16:35 – 17:05 17:05 – 18:00 18:00 – 18:15 18:15 – 19:00
Verslag:
Ontvangst Start programma met welkom en introductie door directie Kunsthal en zorgenoten Jimmy Kools (Partner bij Fakton) Break Humphrey Versloot (RvB Zorgpartners Midden-Holland) Wrap up Open gesprek met lichte maaltijd in Kunsthal Café
Michiel Houwing stelt dat goede zorg mede mogelijk wordt gemaakt door goed vastgoed. Volgens hem zitten de bouw, zorg én energie in een transitiefase. “We voelen ons verbonden met zorg”, zegt hij, “en we geloven erin dat we deze transitie sámen beter kunnen doormaken. Om extra focus te houden op de kansen die hier liggen, hebben Eneco en Dura Vermeer samen zorgenoten opgericht. Een propositie voor de zorg waarin we echt geloven. We willen verbinding houden met de sector en daarom organiseren we onder meer deze inspiratiesessie.”
Vervolgens geeft Michiel het woord aan Bas den Hollander. Hij refereert aan de Kunsthal als het leukste museum van Rotterdam, waarbij hij opmerkt dat het eigenlijk geen museum is, maar een eigentijdse tentoonstellingsfabriek. Den Hollander: “Niet alleen onze activiteiten en exposities zijn zeer de moeite waard, ook als gebouw hebben we betekenis. We behoren zelfs tot de duizend markantste gebouwen ter wereld en hebben recentelijk nog de New York Times gehaald met een positieve bespreking. Om de kwaliteit van ons gebouw te waarborgen en het aspect duurzaamheid hierin te verweven, hebben we enkele jaren geleden verbouwd. Daarbij zijn we in zee gegaan met een consortium van Eneco, Dura Vermeer en Roodenburg. Hoewel de gemeente de verbouwing sober wilde aanvliegen, hebben wij ons hard gemaakt voor kwaliteit. We wilden geen zesje maar een dikke acht! Aangezien we ons op het standpunt stellen dat je alleen moet doen waar je goed in bent, kiezen we altijd voor ontzorging op de terreinen waar we zelf niet goed in zijn. Zoals efficiënt en duurzaam verbouwen. Door te kiezen voor het consortium hebben we de verbouwing toevertrouwd aan de expertise van professionals. En daar zijn we in alle opzichten beter van geworden.”
Hierna krijgt Jimmy Kools het woord om zijn visie te geven op de rol en financiële effecten van vastgoed binnen de zorgsector. Volgens hem is vastgoed niet de core business, maar wel het grootste risico voor zorginstellingen. Typerend is dat hij al in 2007 een cursus gaf aan het College Bouw Zorginstellingen (CBZ) en dat hierin twee dia’s zaten waaraan sindsdien niets meer is veranderd! Dit betreft de aannames die onder de noemer ‘normatieve huisvestinglastencomponent’ (NHC) destijds werden gedaan, waarbij vergoeding afhankelijk werd gesteld van de omvang en de prijs van de geleverde zorg. Volgens Kools konden de beoogde voordelen conform de NHC goed worden bereikt. Een zorginstelling kon zelfs verdienen op de NHC. Huurcontracten worden dan immers afgesloten op basis van NHC, ongeacht of er sprake is van meer of minder m2’s. Het aantal m2’s voor verblijf, behandeling en dagbesteding is echter relatief vaak lager dan 60 m2 – dus efficiënter in ruimtegebruik. Dan verdient de zorginstelling dus op de NHC. Als wonen en zorg worden gescheiden zal dit zeker grote gevolgen hebben voor de zorginstelling. Die zal de huur dan niet meer kunnen opbrengen. Van de intramurale zorgvastgoedportefeuille (€ 22,9 miljard) is circa 60% (circa € 13,7 miljard) in bezit van de zorginstellingen. Als wonen en zorg worden gescheiden, verdwijnt 35% van de capaciteit van de zorginstellingen. Dit betekent een afname van circa 55.000 capaciteitsplaatsen – maar óók van 55.000 medewerkers! De totale waardevermindering voor het bezit van de zorginstellingen zou € 2,5 miljard (18 %) bedragen bij een benodigde investering van € 1,6 miljard. Hierdoor is het onvermijdelijk om de meeste huurcontracten scherp te heronderhandelen. Ø
Een deelnemer merkt op dat er ook andere scenario’s zijn, onder meer in Amsterdam en Utrecht. Het is dus niet zwart/wit. Daarom kun je de cijfers ook niet zomaar extrapoleren. Soms kun je bijvoorbeeld een verzorgingshuis opwaarderen naar verpleeghuis. Dan heb je minder kosten!
Kools besluit met de conclusie dat er wel degelijk kansen zijn voor de zorginstellingen en poneert twee stellingen: 1. De verlening van zorgdiensten is straks onvoldoende om de werkelijke lasten te dragen, en dus verlieslatend zonder het surplus op vastgoed. 2. Het aanstaande verlies moet dan gedragen worden door de corporatiesector omdat de zorg het niet kan behappen. Tijdens de presentatie breken diverse deelnemers in met vragen en opmerkingen. De meest in het oog springende zijn:
Ø
Deelnemer: soms weet je niet hoe de woonwensen zijn, hoe die zich ontwikkelen. Gaat er veel leegstaan? Komen er toch weer mensen vanaf 50 jaar binnen? o Kools haakt hierop in met het voorbeeld van complexen waarin bewoners genoegen nemen met een ‘basic’ gebouw (= lage huur) en zelf hun servicepakket inkopen. Ook dát is een oplossing. Probleem is wel dat woningcorporaties geen servicepakketten in de markt mogen zetten als dienstverlening.
Ø
Deelnemer: je moet eerst naar de productmix kijken en dán naar de wijze waarop je die binnen het gebouw kunt laten aansluiten! o Kools voegt toe dat je het beste vanuit betaalbaarheid en beschikbaarheid, niches en eventuele mismatches kunt komen tot een wensportefeuille.
Ø
Deelnemer: vaak hebben mensen heel andere wensen dan WIJ denken! Eten en schoonmaak zijn vaak belangrijker dan de vastgoedlocatie!
Ø
Deelnemer: we hebben wel eens getracht met woningcorporaties om geleidelijk leeg te lopen (locatie overhevelen naar andere huurders e.d.) om leegstand te voorkomen. En dan blijkt dat woningcorporaties soms niet meewerken, zodat het pand grotendeels leegstaat en verloedert.
Ø
Deelnemer: de toekomst ligt in een algemene ruimte die je snel en makkelijk kunt aanpassen aan specifieke toepassingen. o Reactie 1: Je moet de zorg gewoon loslaten en apart regelen. Zorg is maar een dunne laag en dat onderschatten we. Mensen willen vooral een dak boven hun hoofd, de rest is luxe. Ze willen iets ‘eigens’ en zelfregie. Zoals een wasmachineaansluiting in plaats van een gezellige gezamenlijke wasruimte. Wij dénken wel dat het anders zit, maar dat is dus niet zo! o Reactie 2: Vergeet de ontmoetingsplekken enz. Daar is over 5 jaar geen sprake meer van. Woningcorporaties denken van wel, maar dat is onzin. o Reactie 3: Woningcorporaties mogen misschien niet zelf zorg faciliteren, maar wel de voorwaarden scheppen. Daar valt nog best iets te bereiken. o Reactie 4: Het is wel belangrijk om in de complexen alle maatregelen goed af te stemmen; dus geen voordeur op 90 cm gaan maken en de buitendeuren op 80cm. Dat is dom denken.
Ø
Deelnemer: het CBZ roept onder de aanwezigen nogal wat emoties op. Is – met het verdwijnen van het CBZ – het NHC nu echt wel belangrijk genoeg om zoveel energie in te steken? Zou niet veeleer de klantwens centraal moeten staan?
De laatste spreker is Humprey Versloot. Hij ziet de problematiek als ‘jongleren tussen transitie, vastgoed en duurzaamheid’ en neemt de situatie van zijn eigen organisatie Zorgpartners als voorbeeld. De opgave die Zorgpartners zich enkele jaren geleden stelde voor 2010-2020 komt neer op: 1. Inleveren 534 verzorgingsplaatsen (710) tussen 2013-2019 2. Nieuwbouw 3 locaties (2010, 2012, 2013) + introductie nieuwe spelegels NHC 3. Afstoten 4 à 5 locaties (2014-2018) 4. Renovatie 4 locaties tot verpleeghuis (2014-2020) 5. Verschuiving van circa 700 medewerkers 6. Niemand willen ontslaan 7. Saneren overhead (2016-2018) 8. Bewustwording duurzaamheid + strategie (2015 e.v.) Uitgangspunt voor Versloot is: als opknappen duurder is dan afstoten, stoten we af! Hij geeft daar ook voorbeelden van. Versloot: “Probleem is vaak dat een complex deels eigendom is en deels van een woningcorporatie, soms ook nog met een blok aanleunwoningen. Dat maakt het allemaal niet eenvoudig. Er zijn echter ook (kleinschalige) projecten waar we gewoon alles renoveren en fijn bewoonbaar maken.” Versloot noemt de visie van Zorgpartners overzichtelijk. “Dat wil zeggen: we bouwen niet meer bij. Ons plan loopt dus niet door tot 2040 of verder. We hebben in 2013 een impactanalyse laten uitvoeren, waarbij onder meer aspecten als rendement en duurzaamheid zijn gemeten. De conclusie was dat zorginstellingen, als ze niet snel schakelen, in 2018 al een groot deel van hun bezit zien verdampen! Er zijn dan nog maar 7 organisaties (7%) die én een goede uitgangspositie hadden in 2012 én een goede financiële prognose richting 2018.” Om het tij te keren heeft Zorgpartners een aantal maatregelen getroffen: zo is impairment gepleegd en is de solvabiliteit vastgesteld op 24%. De banken eisen eigenlijk 25%. “Ook naar liquiditeit en eigen vermogen hebben we kritisch gekeken. De hamvraag is wel: haal je nog winst uit je zorginstelling? Voor de kleintjes is dat inmiddels een risico; voor de groten minder, die hebben iets meer vet op de botten. Kijken we naar de trend in volume, dan zouden we in Nederland eigenlijk 20 à 30.000 plekken erbij nodig hebben. Maar de overheid wil dit juist niet en stuurt aan op meer thuiszorg. Dus kunnen we als zorginstelling bijna niet anders dan steeds meer om te schakelen naar thuiszorggerichte support.” Tijdens de transitie bij Zorgpartners kan worden vastgesteld dat er 350 verzorgingsplaatsen zijn gesloten en dat die afname sneller gaat dan verwacht. Ook zijn er 340 medewerkers verplaatst. De sanering van de overhead gaat gepaard met ontslagen (effect circa 3 miljoen). Mede door de hoge ICT-kosten van de laatste jaren (ruim € 3 miljoen) is het rendement slechts 1% per jaar. De solvabiliteit vertoont een stijging van 1% per jaar.
Het vastgoed van Zorgpartners is divers. Er zijn onder meer 4 panden met een WKO-installatie en 3 panden met zonnepanelen. Voor 3 panden die worden gerenoveerd, is een programma voor duurzaam bouwen van kracht. Daar staat tegenover dat 2 panden worden gesloopt en 3 panden te koop zijn gezet. Arcadis zorgt elke 2 jaar voor een update van het strategisch vastgoedplan, inclusief boekwaardes, huurwaardes, afschrijvingstermijn e.d. Daarbij is onder meer de verkoop van aanleunwoningen en een leasebackconstructie voor het hoofdkantoor geadviseerd. Momenteel valt 90% van de panden de NHC en staan nog 2 panden onder water. Op het gebied van duurzaamheid is een aantal KPI’s opgesteld. Versloot: “Om een goed ijkpunt voor de toekomst te hebben, zijn veel locaties de cijfers 2014-2015 gewoon gaan gebruiken als nulmeting. Sommige maatregelen die (mede) daarop zijn gebaseerd lijken iets op te leveren. We merkten dat we qua energie werden afgerekend op de piekbelasting maar dat is natuurlijk absurd! Momenteel proberen we energie te sturen en dat loont. Meten is weten en dat geldt ook voor ons. We hanteren bijvoorbeeld een applicatie die de verbouwcijfers genereert in Business Intelligence en exporteert; dat leidt meteen tot meer inzicht en vrijwel zekere besparingen. Met dat doel hebben we ook onze administratie gesplitst, zodat we sneller alle gegevens per locatie kunnen overzien. Verder praten we met ziekenhuizen om voor/nazorg te bieden (ruimte, kamers). Verzekeraars willen dat ziekenhuizen mensen sneller doorsturen naar a) huis of b) verpleeghuizen. Dat komt allemaal door kortere ligduur, die onder meer het gevolg is van betere operatietechnieken. Voor een ingreep waarvoor vroeger 2 weken bed stond, staat nu soms nog maar 2 dagen! Het is dus de vraag of je nog wel zoveel verpleeghuisplekken nodig hebt…” Qua front office heeft Zorgpartners zijn handen vol aan het nieuwe speelveld. Banken lenen nauwelijks uit, investeringen lopen vaak nog maar 25 jaar, eigen vermogens van de instellingen staan onder druk en het cliëntenaanbod is volatiel. En dat is een risico omdat er 98% bezettingsgraad nodig is voor een acceptabele exploitatie. Versloot: “Daarom stoten we panden af bij laag vermogen en investeren we in duurzaam lagere kosten op termijn. En we pakken duurzaamheid op per afdeling, per locatie en centraal. Een klein voorbeeld: we besteden de bewassing uit op persoonsniveau zonder grensbedrag. Dus wij stoppen de was in de zak en de bewoner betaalt uit eigen zak de wasserij. We besparen omdat we nu niet voor elk wissewasje hoeven te gaan wassen, terwijl we merken dat ook de bewoners zich ineens bewuster worden van de kosten, nu ze hun wasgedrag zelf moeten betalen. Al met al lijkt het erop dat we als zorginstellingen de laatste jaren tevéél gepamperd hebben! We moeten terug naar een stukje eenvoud en dat kan best!” Humprey Versloot sluit zijn presentatie af met enkele prikkelende statements. Eerst schetst hij een mogelijk toekomstscenario met de volgende maatregelen: 1. Blok-effect van 1.7 miljard intrekken bij woningcorporaties 2. Overheveling alle vastgoedzorg naar woningcorporaties (behalve zkh) 3. Overheveling 80% onderhoudsvoorzieningen, leningen etc. behorende bij het vastgoed 4. 20% gebruiken voor investeringen in duurzaamheid 5. Directe besparing circa 10 miljard en indirect circa 18 miljard binnen de begroting Gezondheidszorg/VWS • Versloot: “Als dit scenario klopt, kun je meteen een groot deel van je vermogen bij de overheid inleveren tot 5% van de omzet! Dat vermogen had je immers nodig voor je panden?! We geven de stenen gewoon (gratis) aan de woningcorporaties. Daarmee kan ook het zorgbudget aanzienlijk omlaag. Het is maar een idee. Er zal nog wel een adder onder het gras zitten, maar het is in elk geval een mooi model om de discussie aan te zwengelen! Feit is, dat we als bestuurders vaak teveel met vastgoed bezig zijn en te weinig met zorg. Daar moeten we vanaf. Zorg is onze core business. Laten we daar straks weer onze aandacht op gaan richten!”
