Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken)
Delft University of Technology
Challenge the future
Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Günter Weber (Stichting OpMaat)
Delft University of Technology
Challenge the future
De prijzen gaan nog veel verder dalen
Startersleningen drijven de woningprijzen op
Dé woningmarkt bestaat niet!
De crisis gaat nog jaren duren
Kooptussenvormen verstoren de marktwerking
Huren hoger en koopprijzen lager!
Woningen verhuren onder de marktwaarde. Dat is pas marktverstoring!
Middeninkomens komen in de knel!
3 | 25
Gedragscode Hypothecaire Financieringen
Woningcorporaties Gemeenten Beleid en visie
Verkoop huurwoningen Kunstmatig lage huren
Banken / financiers strengere eisen!
Eigenaars
Europa
Raken hun woning moeilijker kwijt, dus minder doorstroming
Europese beschikking
Regels tav staatssteun
Rijksoverheid Stimuleringsregelingen Tijdelijke Ministeriële Regeling Herziening Woningwet Woonvisie Donner
Woningmarkt (voor middeninkomens)
Huurders met een inkomen vanaf 34.085
Wetsvoorstel: Right to buy
4 | 25
Stimuleringsregelingen rijksoverheid 1) Afbouw grens NHG (kamerbrief 17-11-2011) • Tot 1 juli 2012: € 350.000,-• Van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013: € 320.000,-• Van 1 juli 2013 tot 1 juli 2014: € 290.000 • Na 1 juli 2014: € 265.000,-2) Tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting (1-7-2011) • Tot 1 juli 2012: 2%, en daarna?
5 | 25
Strengere regels hypothecaire financieringen Autoriteit Financiële Markten – Gedragscode Hypothecaire Financieringen Gedragscode: • Maximale hypotheeksom vanaf 1 augustus 2011: 106% van de marktwaarde/koopsom (inclusief overdrachtsbelasting);
• Maximaal 50% van de marktwaarde / koopsom aflossingsvrij • Mogelijkheden afwijkingen inkomensnorm (NHG) zijn beperkt • Verbeteringen / Verbouwingen: slechts de waarde kan worden meegefinancierd, niet het investeringsbedrag!
6 | 25
Maximale leencapaciteit bij een inkomen van € 34.085,180000
Situatie op 1 september 2011 - Inkomen van 33.614,-
bij 1 inkomen
160000
bij 2 inkomens
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 180000
Situatie op 1 januari 2012 - AFM vindt deze situatie onwenselijk!
bij 1 inkomen
160000 140000
bij 2 inkomens
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70
7 | 25
Hoorcollege actualiteiten Kees Fes (Atrivé) De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens
Delft University of Technology
Challenge the future
De ontwikkeling van het Europadossier Europese Beschikking (15-12-2009)
Aanpassing
Tijdelijke ministeriële regeling
Tijdelijke ministeriële regeling
(01-01-2011)
(15-12-2011)
Nieuwe Woningwet (AMvB’s)
Voorstel Herziening
(01-01-2013?)
Woningwet (08-09-2011)
Regeerakkoord
Woonvisie Donner
30-09-2010
01-07-2011
Voorstel Right to Buy 23-12-2011
9 | 25
De ontwikkeling van het Europadossier Europese Beschikking (15-12-2009)
Tijdelijke ministeriële regeling (01-01-2011)
Aanpassing Tijdelijke ministeriële regeling (15-12-2011)
Voorstel Herziening Woningwet
Nieuwe Woningwet (AMvB’s) (01-01-2013?)
(08-09-2011)
Woonvisie Donner
Woonvisie Donner
01-07-2011
10 | 25
De ontwikkeling (van feiten)
Aanpassing
Tijdelijke ministeriële regeling
Tijdelijke ministeriële regeling
01-01-2011
15-12-2011
Van 1 januari 2011
Per 1 januari 2012
• Inkomensgrens per huishouden: € 33.614,• Grens sociale huur/vrije sector: € 652,52 • Toewijzingsnorm: 90/10
• Inkomensgrens per huishouden: € 34.085,• Grens sociale huur/vrije sector: € 664,66 • Toewijzingsnorm: 90/10
Eerste aanpassing in de toewijzingsnorm • Inkomen inwonende kinderen telt niet mee
Versoepelingen in de toewijzingsnorm • Onderschrijding van de 10% in afgelopen jaar maximaal tot 5% in opvolgend jaar compenseren • Mogelijkheid verrekening huurcontracten 2011 n.a.v. toewijzing in 2010 • Toewijzing van huishoudens met zorgindicatie valt voortaan buiten de 10%
Huurbeleid • Oktober 2011: +15 tot 25 WWS-punten in schaarstegebieden (huurverhoging alleen bij mutatie) • Huur op Maat experiment is verlengd
Huurbeleid • Juli 2012: inkomens > € 43.000 +5% huurverhoging • April 2012: Huur op Maat experiment stopt (geen lokaal
inkomensbeleid) • Verruiming tijdelijke verhuur o.b.v. leegstandswet
11 | 25
De ontwikkeling (in voorstellen) Voorstel Herziening Woningwet
Regelen in Woningwet/AMvB’s
8-9-2011
01-01-2013?
Voorstel herziening Woningwet
Nog te regelen in AMVB’s
Brief Donner 15/12/2011
• Definitief regelen tijdelijke ministeriele regeling
Mogelijkheid om op aanvraag van corporatie (visie gemeente) om x % sociale huurwoningen tussen € 550 - 664,- te verhuren aan middeninkomens. (NietDAEB; buiten 90/10).
Tot invoering woningwet • Geen administratieve scheiding • Investeringen in nieuwbouw en vrije sector mogen worden gefinancierd uit huur en verkoop
Mogelijkheid tot middelen van de toewijzingsnorm 90% met andere corporaties. Visie gemeente
Na invoering woningwet en administratieve scheiding • (onder condities), niet-DAEB activiteiten financieren met de netto verkoopopbrengsten
• Administratieve scheiding -DAEB (met staatssteun) -Niet-DAEB-activiteiten
(commercieel financieren)
• Verkoopwoning = niet-DAEB
Binnen de 10% norm mag voorrang worden gegeven aan senioren die een sociale huurwoning achterlaten
(verkoopopbrengst na aftrek van kosten en onderliggende lening)
12 | 25
De ontwikkeling (in visie) Regeerakkoord
Woonvisie Donner
Voorstel Right to Buy
30-9-2010
1-7-2011
23-12-2011
Regeerakkoord
Woonvisie Donner
Wetsvoorstel Right to Buy
“De woningcorporaties vervullen een rol in de woningmarkt voor degenen die geen toegang hebben tot de koopmarkt en door investeringen van maatschappelijk belang. De sociale huursector wordt meer toegespitst op degenen die geen alternatieven hebben”.
Ondersteuning en bescherming voor wie dat echt nodig hebben, blijft een noodzaak. Voor hen is er toegang tot de sociale huursector en kan gebruik worden gemaakt van huurtoeslag
Woningcorporaties moeten minstens 75% van hun woningen te koop aanbieden
Er is een overmaat aan sociale huurwoningen en 40% van de voorraad valt te liberaliseren.
Huurders van corporatiewoningen krijgen het recht om tegen marktprijs hun woning te kopen.
Er is een groeiende vraag vanuit het middensegment.
Het kabinet wil het “right to buy” voor huurders invoeren.
13 | 25
Woonvisie Donner (juli 2011) Transitie naar een betere werking van de huurmarkt • Huurprijs en gewildheid moeten beter met elkaar in overeenstemming
komen • Woningaanbod moet beter aansluiten op de vraag. • Aantrekkelijker huurmarkt voor grotere groep verhuurders (gelijk speelveld) Maatregelen koopmarkt - handhaven hypotheekrenteaftrek - strengere eisen aan hypotheekverstrekking - tijdelijk verlagen van de overdrachtsbelasting
2012: Banken willen nationaal woningakkoord
14 | 25
Overmaat voor de middeninkomens 30% of 40%? 2,5
2,0
Gebaseerd op WoON (2009)
1,5
630 huishoudens > € 33.614
1,0
400 huishoudens > € 43.000 0,5
0,0 aantal woningen
Corporaties
Huurders < € 33.416
Overmaat
2,3
1,6
0,6
15 | 25
Harmoniseer, liberaliseer en verkoop uit de overmaat 100% 90% 80%
Gebaseerd op WoON (2009)
70% 60%
50% 40% 30%
20% 10%
0% % van 2.3 mln
Huurders met recht op huurtoeslag
Woningen met huurtoeslag bereikbaar
Woningen boven € 653
Aantal woningen > 142 WWSpunten
49%
92%
4%
20%
16 | 25
Corporatiestrategieën middeninkomens Middeninkomens binden •
Bezwaar 133 corporaties tegen inkomensgrens niet ontvankelijk
Middeninkomens wegjagen •
“Woningcorporaties hebben duizenden huurders met een middeninkomen een sociale huurwoning geweigerd “(bron:
•
Toch sociale woningen toewijzen aan middeninkomens
•
Creatieve oplossingen
•
“het mag niet van Europa…”
•
Deel voorraad (net) boven de € 652,- brengen en met voorrang
•
Blokkering in woonruimteverdeelsysteem om met middeninkomen
Aedes)
verhuren aan middeninkomens •
Twee huren beleid
•
Verkopen met korting
•
Doorstromingsexperimenten
•
Een derde wil meer doen voor de middeninkomens (bron: Stec groep, september 2011)
te reageren op woningen •
•
“Eerst afwachten wat overblijft van de 10%....”
“Bijna alle corporaties halen de 90%-norm. Kans op huurwoning voor middeninkomens sterk gedaald” (bron: WoningNet )
•
“Helft corporaties kiest ervoor om de komende jaren niets extra‟s te doen voor de lagere middeninkomens “(bron: Stec groep)
17 | 25
Gevolgen woningmarkt middeninkomens • Mutatiegraad is verder gedaald (bron: WoningNet, CFV) • Na de koopmarkt, raakt ook de huurmarkt steeds verder op slot • Het duurt nu gemiddeld bijna 13 jaar voordat een sociale huurwoning vrijkomt. Het wordt daardoor steeds moeilijker een geschikte betaalbare huurwoning te vinden.
• Vanaf juli 2012: 5% extra huurverhoging voor inkomens boven € 43.000,• 408.000 huishoudens (18% van de huurders. Bron: WoOn 2009)
• Gaan corporaties oplossingen voor de middeninkomens bieden?
18 | 25
Check actualiteit op Linkedin
19 | 25
Hoorcollege actualiteiten Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens
Delft University of Technology
Challenge the future
Nieuwe DAEB-pakket EC • 20 december 2011: herziene staatssteunregels voor DAEB‟s • Toch weer “achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen” • Hybride takenpakket blijft mogelijk • Scheiding voor staatssteun blijft eis • DAEB voor 10 jaar, behalve voor langjarige investeringen…. • Doorschuif overcompensatie van 20% naar 10%
• Besluit 15 december 2009 uitvoeren, maar betekenis nieuwe pakket voor Nederland/Woningwet?
21 | 25
Op de politieke agenda • AO 26 januari over o.a. staatsteun. Verwachtingen: • Analyse van beleid corporaties t.a.v. 10% toewijzing en schrijnende gevallen • Wat te doen voor de schrijnende gevallen? • Betekenis nieuwe DAEB-regels EC voor Nederland • Handhavingsbeleid • Blijvende druk op aanpassing inkomensgrens
22 | 25
Opmerkelijk 1 Corporatie: “Schrijnende gevallen? Tja, zonder definitie kan ik dat niet aangeven.”
Corporatie: “Schrijnende gevallen blijven voor ons buiten beeld, omdat mensen weten dat ze met meer dan € 33.614 toch niet aan de bak komen.”
23 | 25
Opmerkelijk 2 Arcadis 13 januari 2012: “Gemeenten hebben niet of beperkt zicht op de middeninkomens.” “Gemeenten stellen dat huisvesting van de middeninkomens met name door de koopmarkt moet worden opgelost.”
“Gemeenten zien rol corporaties in de sociale huur en willen dat aanbod niet verminderen.”
24 | 25
Opmerkelijk 3 Corporatie: ”Wij hebben geen regels gesteld voor de 10% toewijzingsruimte. Toen in de zomer leek dat we de 10% gingen overschrijden hebben we deur dichtgedaan voor de middeninkomens.”
25 | 25
Opmerkelijk 4 Huurder: “Wij verdienen € 48.000, dus nu kan ik niet meer verhuizen naar een geschiktere woning.” Corporatie: “Wij kunnen niets voor u doen. Wij sturen uw brief door naar minister Donner. Ik wijs u ook op de website „Ik wil ook Wonen‟. ”
26 | 25
