STATENNOTITIE
Aan de leden van Provinciale Staten
HHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHH Impuls voor de Gelderse woningmarkt HHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHH Beknopte samenvatting Statennotitie. Wij zien vier aanleidingen om deze notitie aan uw Staten voor te leggen: 1 motie 79 “Impuls voor Gelderse woningmarkt” d.d. 9 november 2011; 2 herstructurering en transformatie in de Uitvoeringsagenda 2011 e.v.; 3 langer zelfstandig wonen in de Uitvoeringsagenda 2011 e.v.; 4 motie 35 “Beweging in de woning- en kantorenmarkt” en onze desbetreffende Statennotitie (PS2012-47). Wij concluderen dat de uitdaging om aan de Gelderse woningmarkt een impuls te geven alleen zinvol kan gebeuren met een projectgerichte aanpak, eventueel aangevuld met het op beperkte schaal (projectgebonden) verstrekken van startersleningen. In het Impulsplan nemen we de aanpak van leegstaand commercieel vastgoed (kantoren, detailhandel en bedrijven) en het Langer zelfstandig wonen (o.m. voor ouderen) mee. Omdat het gaat om projecten die de woning- en kantorenmarkt weer in beweging moeten krijgen en die bovendien een impuls moeten geven aan werkgelegenheid is het belangrijk dat ze op korte termijn van start kunnen gaan. Bij alle projecten is sprake is van een knelpunt met maatschappelijke impact dat wordt verholpen en waarbij bovendien wordt samengewerkt tussen alle betrokkenen: winst en verlies worden gedeeld en partijen leveren gezamenlijk een uiterste inspanning om de begroting rond te krijgen. Een deel van het budget willen we reserveren voor urgente projecten die zich plotseling aandienen en geen uitstel dulden. Verder stellen wij ons voor te werken met een tendersysteem, waarbij we ingediende projecten tegen elkaar kunnen afwegen. Aan de hand van de volgende criteria willen wij de projecten selecteren die voor een bijdrage in aanmerking komen: het gaat om binnenstedelijk bouwen; er is sprake van functieverandering van leegstaande gebouwen (bijv. kantoren); herstructurering als verdunningsopgave; er is sprake van revitalisering van kernen in krimpgebieden; het project is gericht op langer zelfstandig wonen; er is sprake van een innovatief concept. Om uitvoering te geven aan het impulsplan is in de voorjaarsnota 2012 een bedrag opgenomen van € 20 miljoen. Daarmee willen we de ondersteuning van projecten met een bijdrage voor projectbegeleiding of met een investering in de uitvoering mogelijk maken. Daar waar startersleningen kunnen bijdragen aan het welslagen van een project willen we dit middel gericht inzetten. We gaan na op welke manier dit het meest effectief is.
=====
Inlichtingen bij dhr. W. Post, tel. (026) 359 97 62 e-mailadres:
[email protected]
Aan de leden van Provinciale Staten 1
Inleiding
In onze Statennotitie Wonen in Gelderland 2011 van 13 september 2011 (PS2011-638) hebben wij u geïnformeerd over de provinciale rollen op de Gelderse woningmarkt. In uw vergadering van 9 november 2011 heeft u naar aanleiding van de bespreking motie 79 (“Impuls voor Gelderse woningmarkt”) aangenomen, waarin u verzoekt: -
de mogelijkheden te onderzoeken van gerichte stimuleringsmaatregelen voor de woningmarkt voor zowel de koop- als huursector; daarbij zo breed mogelijk te inventariseren welke (financiële, ruimtelijke en volkshuisvestelijke) instrumenten kunnen worden ingezet; om bij de voorjaarsnota 2012 een plan van aanpak aan Provinciale Staten aan te bieden; om tussentijds actief kansen te grijpen die zich voordoen om op projectbasis de woningmarkt te stimuleren.
Hierbij ontvangt u het “Impulsplan” voor de Gelderse woningmarkt. Naast het genoemde in motie 79 willen wij in het Impulsplan de volgende zaken meenemen: 1
Herstructurering en transformatie in de Uitvoeringsagenda 2011 e.v. In het Impulsplan willen wij uitvoering geven aan wat in de Uitvoeringsagenda 2011 e.v. staat over het investeren op binnenstedelijke locaties: “Wij zien in de binnenstedelijke herstructurerings- en transformatieopgave nog steeds kansen om een kwalitatieve impuls te geven aan ruimtelijke kwaliteit, economische vitaliteit en leefbaarheid in dorpen en steden. Wij willen in deze bestuursperiode de gezamenlijke aanpak blijven stimuleren van complexe binnenstedelijke gebieden. Provinciale steun is er voor projecten waarbij sprake is van een aanzienlijke kwaliteitsimpuls voor een locatie en waar een volkshuisvestelijke differentiatie wordt gerealiseerd. Daar waar herstructurering wordt ingezet in de verdunningsopgave in krimpende gemeenten, is de provincie ook partner.” Aangezien het budget voor herstructurering en transformatie (ISV3) nagenoeg is uitgeput, is de uitvoering van dit onderdeel uit de Uitvoeringsagenda in de jaren 2012 t/m 2014 in financiële zin niet georganiseerd.
2
Langer zelfstandig wonen in de Uitvoeringsagenda 2011 e.v. In het Impulsplan willen wij uitvoering geven aan wat in de Uitvoeringsagenda 2011 e.v. staat over samenwerken aan langer zelfstandig wonen: “De Gelderse aanpak voor langer zelfstandig wonen in het programma Thuisgeven is succesvol gebleken en wordt landelijk gewaardeerd. Dit programma eindigt in 2011. Wij gaan verder met het ontwikkelen van deze aanpak en delen deze kennis met onze partners in de regio’s. Wij willen in deze bestuursperiode dan ook concepten blijven ondersteunen waarbij ouderen en mensen met een beperking zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving thuis kunnen blijven wonen. Dit kan zowel fysiek als via nieuwe technologieën, ook voor specifieke doelgroepen. Gebieden waar meerdere aspecten worden gecombineerd zijn aantrekkelijk voor alle partijen, van bewoner tot eigenaar tot leverancier van zorg.”
2
Het programma Thuisgeven is per 31 december 2011 geëindigd. Het vervolg hierop, het “Langer zelfstandig wonen”, wordt opgepakt binnen het Programma Wonen. Voor Langer zelfstandig wonen is geen budget beschikbaar. 3
Leegstand op de kantorenmarkt Naar aanleiding van uw motie 35 (“Beweging in de woning- en kantorenmarkt) hebben wij u de statennotitie “Beantwoording motie 35, beweging in de woning- en kantorenmarkt” (PS2012-47) gestuurd. In deze notitie hebben wij aangegeven dat wij in het kader van de Impuls voor de Gelderse Woningmarkt zouden terugkomen op het aanpakken van de structurele kantorenleegstand. In motie 35 heeft u ons tevens verzocht om de mogelijkheid van starters- en duurzaamheidsleningen te beoordelen. Wij komen hier verderop in dit voorstel op terug.
In dit voorstel schetsen wij beknopt de recente ontwikkelingen die volgens ons leiden tot een stagnerende woningmarkt en het stilvallen van de nieuwbouw. We gaan ook in op de maatregelen die het rijk neemt om de woningmarkt vlot te trekken. Vervolgens geven wij aan welke rol wij als provincie zien binnen deze context en de instrumenten die wij nu al inzetten. Daarna beschrijven we de ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Tenslotte gaan wij expliciet in op de te nemen maatregelen waardoor naar onze mening de goede projecten met grote maatschappelijk impact in Gelderland kunnen worden gestimuleerd: het Impulsplan. 2
Recente ontwikkelingen rond wonen en commercieel vastgoed
In uw motie 79 “Impuls voor Gelderse woningmarkt” noemt u in uw overweging enkele ontwikkelingen die nu op de woningmarkt spelen, waaronder: -
banken hebben de eisen voor hypotheekverstrekking aangescherpt, waardoor het moeilijker is om een lening te krijgen; vanwege het staatssteunbesluit van de Europese Unie hebben huurders met een jaarinkomen boven € 33.600,-- minder toegang tot de sociale huurwoningen; de optelsom van feiten leidt tot stagnatie op de woningmarkt en stilvallen van de nieuwbouw; een stagnerende woningmarkt heeft grote negatieve gevolgen - niet alleen voor woningzoekenden, maar ook voor de Gelderse economie, met name de bouwsector; dat de stilgevallen verkoop van woningen op steeds meer plaatsen leidt tot leegstand en op termijn - het risico van verloedering.
In de Statennotitie Wonen in Gelderland 2011 (en in de bijlage) hebben wij een aantal ontwikkelingen uitgebreider geanalyseerd en beschreven. Wij willen hieronder kort nog een aantal punten aanstippen. 2.1 Demografische veranderingen Het betreft vooral de volgende veranderingen: -
Afnemende bevolkingsgroei en naderende krimp De woningvraag wordt sterk beïnvloed door de ontwikkeling van de huishoudens en de vergrijzing. Er zijn in alle regio’s van 2010 tot 2020 nog wel extra woningen nodig, ca. 70.000 voor heel Gelderland, maar na 2020 is dat in een aantal regio’s nog maar nauwelijks het geval.
3
-
Vergrijzing Op 1 januari 2010 was ca. 15,6% van de Gelderse bevolking 65+. Dit aandeel neemt naar verwachting toe naar ruim 20% in 2020 en ruim 25% in 2030. Wij verwachten dat de vraag naar levensloopbestendige woningen, nabij voorzieningen, nog zal toenemen. Dat geldt ook voor de vraag naar dienstverlening, welzijn en zorg.
-
Afnemende (potentiële) beroepsbevolking (20-65 jarigen) De (potentiële) beroepsbevolking neemt al jaren langzaam af, maar doordat de babyboomgeneratie vanaf 2010 met pensioen gaat (vergrijzing), treedt er een versnelling in de afname op. Het aantal mensen in de werkzame leeftijd neemt af en vanwege de vergrijzing krijgen ze ook nog eens substantieel meer werk aan het verlenen van zorg aan ouderen. Het aantal werknemers zal de komende decennia verder afnemen.
2.2 De woningmarkt De woningmarkt kende altijd al onvolkomenheden maar de huidige crisis zorgt er voor dat de ‘normale dynamiek op de woningmarkt volledig verstoord raakt. Dat heeft te maken met maatregelen op het gebied van financiering maar ook met overheidsingrijpen of het juist uitblijven daarvan. De wel degelijk aanwezige woningbehoefte leidt nauwelijks meer tot verhuisbewegingen. Sociale huursector en Staatssteunbesluit Europese Commissie Het staatssteunbesluit corporatiesector van de Europese Commissie is er op gericht om te zorgen dat corporaties niet onnodig concurreren met particuliere verhuurders. Dit betekent dat ze hun woningen, die mede dankzij overheidsgeld zijn gerealiseerd, vooral zouden moeten verhuren aan huishoudens die er niet zelfstandig in slagen om een woning te bemachtigen. Het gaat vooral om de lagere inkomens. Het staatssteunbesluit houdt in grote lijnen in dat ten hoogste 10% van de sociale huurwoningvoorraad mag worden toegewezen aan huishoudens met een bruto jaarinkomen boven ca. € 34.000. Als gevolg van het besluit zullen er op termijn meer corporatiewoningen beschikbaar komen voor huishoudens met lage inkomens, waaronder veel starters. De middeldure en vrije huursector Door de aanpak van het scheef wonen ontstaat een nieuw probleem, namelijk dat er voor huishoudens met een bruto jaarinkomen boven ca. € 34.000 tot ca. € 45.000 nauwelijks een alternatief is. Huurwoningen in de vrije sector kosten meestal meer dan € 1.000 per maand. Dat is voor deze categorie woningvragers meestal niet op te brengen. Kopen is ook geen optie, want daarvoor is de maximale hypotheek die banken aan deze inkomensgroep verstrekken te laag. De maatregelen in de sociale huursector zullen de komende jaren leiden tot groeiende vraag naar huurwoningen tussen € 650 en ca. € 850 per maand (“middeldure huur”). Landelijk wordt deze vraag geschat op meer dan 500.000 huishoudens. Aanbod in deze categorie is erg schaars. Voor investeerders loont dit segment niet omdat de winstmarges te laag zijn. En voor woningcorporaties is het door de Europese regelgeving onaantrekkelijk om in deze prijsklasse te bouwen. Door het lage aanbod van middeldure huurwoningen stagneert de doorstroming extra. De koopsector De betaalbare koop (tot € 170.000 v.o.n.) wordt steeds minder bereikbaar voor huishoudens met een lager of middeninkomen (waaronder veel starters) vanwege de aangescherpte hypotheekeisen, vanwege onzekere werkgelegenheid e.d. De directeur van de Nederlandse Bank is van mening dat de maximale hypotheek zou moeten worden teruggebracht tot maximaal 90% van de getaxeerde waarde van de woning. Op deze manier wordt voorgesorteerd op de verwachte structurele waardevermindering van koopwoningen. Bij een woning van ca. € 175.000 moet de koper dan ruim € 30.000 (incl. kosten koper) eigen vermogen kunnen inleggen. Voor veel starters zal dit niet haalbaar blijken en voor doorstromers met een lager of middeninkomen geldt hetzelfde.
4
2.3
De markt voor commercieel vastgoed
Detailhandel De steeds verdergaande schaalvergroting in de detailhandel, gekoppeld aan de demografische veranderingen en het feit dat steeds meer verkopen gebeuren via internet leidt in een aantal regio’s tot toenemende winkelleegstand. Vooral in kleinere kernen komt dat pijnlijk aan het licht. In sommige kernen constateren we dat de leefbaarheid en de vitaliteit in gevaar komen, in het besef dat extra woningbouw geen soelaas biedt. We staan daar niet helemaal machteloos tegenover. In Terborg hebben diverse maatregelen de uitstraling van de centrale winkelstraat verbeterd. Momenteel wordt gewerkt aan planontwikkeling om ook de winkelstraat van Neede een impuls te geven. Een ander goed voorbeeld is het project Helpdesk Winkelvoorzieningen Kleine Kernen. Dat project heeft de afgelopen vijf jaar een impuls gegeven aan het winkelbestand in de dorpen van Rivierenland. Dit project is een initiatief van de Kamer van Koophandel Rivierenland en Midden- en Kleinbedrijf Midden-Nederland en het is opgezet met provinciale ondersteuning. Als provincie kunnen we ook de leegstand van winkels helpen bestrijden door gemeenten te ondersteunen in de vorm van procesbegeleiding of een investering in de uitvoering van functieverandering. De Kamer van Koophandel Centraal Gelderland heeft aangegeven dat dit in lijn is met wat zij van onze provincie verwacht. Bedrijfsgebouwen Bij bedrijfsgebouwen en bedrijventerreinen zien we dat er de laatste jaren heel wat nieuwbouw is verrezen, terwijl op andere locaties leegstand is ontstaan. Heel wat verouderde en minder aantrekkelijke bedrijfsgebouwen en -terreinen wachten op sanering. In Gelderland verwachten we dat onze aanpak rond de programmering van bedrijventerreinen zijn vruchten zal afwerpen. Kantoren De leegstand op de kantorenmarkt is de laatste jaren fors toegenomen. Landelijk stond eind 2010 ca. 14% van de kantoren in ons land leeg, terwijl de (frictie)leegstand in een gezonde markt 4 tot 8% bedraagt. In Gelderland staan de meeste kantorengebouwen in de vier grootste stedelijke agglomeraties, ca. 70%. Ongeveer 20% bevindt zich in kleinere gemeenten met een regionale functie. De overige 10% bevindt zich in de overige gemeenten. In onze statennotitie naar aanleiding van motie 35 (PS2012-47) hebben wij aangegeven dat wij in het kader van de impuls voor de Gelderse woningmarkt (onderhavig voorstel) zullen terugkomen op het aanpakken van de structurele kantorenleegstand. Wij hebben aangegeven dat wij gemeenten willen ondersteunen en stimuleren bij de opgave om eigenaren van leegstaande kantorengebouwen efficiënt en effectief te helpen en aan te sporen om de structurele leegstand te beëindigen. Als we ons ten doel stellen om de leegstand van kantoren in Gelderland terug te dringen, dan kunnen we er voor kiezen om ons beperken tot de vier grootste gemeenten of agglomeraties. Zij hebben in absolute zin de grootste leegstand. Er zijn echter ook argumenten aan te voeren om te kiezen voor het bestrijden van de leegstand in de kleinere gemeenten en kernen. Hier heeft de leegstand vaak meer maatschappelijke impact. Bovendien zijn de leegstaande complexen kleinschaliger en is functieverandering daardoor gemakkelijker te realiseren. Maatschappelijke impact kan ook samenhangen met de cultuurhistorische waarde van een leegstaand kantorengebouw, bijvoorbeeld het Achmea kantoor in Apeldoorn, dat een monumentale status heeft en binnenkort leeg komt te staan. De monumentale status kan een argument zijn om ondersteuning van de functieverandering van een dergelijk groot kantorengebouw toch te overwegen. Alternatieve functies voor een kantorengebouw zijn bijvoorbeeld wonen, werken, atelier, horeca, hotel, kinder- en dagopvang en allerlei combinaties van deze functies. Er worden zelfs plannen ontwikkeld voor gewasteelt: “verticale tuinbouw”. Wat betreft de functie wonen zal het vooral gaan om appartementen en om huisvesting voor specifieke groepen (studentenhuisvesting, kleinschalige woon-zorgvoorziening, shortstay hotel e.d.).
5
Voor de meeste kantorengebouwen is wonen als nieuwe functie geen optie, bijvoorbeeld omdat de constructie van het gebouw zich er niet voor leent, omdat de locatie ongeschikt is of omdat de markt voor appartementen in de betreffende regio verzadigd is (zie onze statennotitie n.a.v. motie 35). 2.4 Rijksbeleid: verbetering van de marktwerking Het Rijk streeft met verschillende maatregelen een betere werking van de woningmarkt na. Het wil bijvoorbeeld de vraag naar nieuwbouwwoningen vergroten en daarmee werkgelegenheid in de bouw veilig stellen. Andere doelen zijn het bevorderen van de doorstroming in de bestaande koopvoorraad, het aanpakken van scheefwonen in de sociale huursector en daarmee uitvoering geven aan het staatssteunbesluit van de Europese Commissie. Wij merken op dat in een aantal gevallen het rijksantwoord op de stagnatie van de woningmarkt nog ter discussie staat. Wij stellen voor de resultaten van bijvoorbeeld de onderhandelingen in het Catshuis bij de bespreking van deze notitie in uw staten mee te nemen. Maar wij verwachten niet dat het resultaat daarvan aanleiding is om het impulsplan ingrijpend te wijzigen omdat wij een projectgerichte aanpak voorstellen. Voorbeelden van maatregelen van het Rijk: -
tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% heeft net na de invoering op 15 juni 2011 tot een kortstondige opleving van verkoopcijfers geleid.
-
tijdelijke verhoging NHG De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) biedt hypotheeknemers en hun banken de zekerheid dat de hypotheek wordt afbetaald. De NHG gold voor hypotheken onder de € 265.000, maar deze grens is tijdelijk verhoogd naar € 350.000, wat het verkrijgen van een hypotheek vergemakkelijkt. Vanaf 1 juli 2012 wordt de NHG verlaagd naar € 320.000.
-
corporaties moeten 75% van hun huurwoningen te koop aanbieden Het kabinet heeft voorgesteld dat corporaties 75% van hun huurwoningen aan de zittende huurder te koop moeten aanbieden. Een groter aanbod van (betaalbare) koopwoningen leidt tot prijsdaling en waardevermindering van bestaande koopwoningen. Uiteindelijk leidt het volgens het kabinet tot toename van het aantal transacties (doorstroming).
-
scheefwoners kunnen jaarlijks 5% extra huurverhoging krijgen Het kabinet is van plan om het voor corporaties mogelijk te maken dat ze huishoudens met een inkomen boven € 43.000 per 1 juli 2012 bovenop de jaarlijkse inflatiecorrectie een extra huurverhoging geven van 5% per jaar. De maatregel moet nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd.
-
de hypotheekrenteaftrek blijft in stand Het kabinet kiest voor het in stand laten van de hypotheekrenteaftrek, terwijl bij veel partijen de overtuiging bestaat dat het op de lange termijn gezien beter voor de woningmarkt is om deze af te schaffen. De consument is onzeker over de toekomst van de aftrek, wat niet stimuleert om nu een woning te kopen.
3
Mogelijke maatregelen voor de woningmarkt op provinciaal niveau
De woningmarkt is vanaf de aanvang van de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog steeds beschreven in termen van groei. Mede vanwege de woningschaarste, stegen de prijzen. Daarvan is nu geen sprake meer. De prijzen van de koopwoningen zijn sinds 2008 gemiddeld 10% gedaald. De verwachting van de ING-Bank is dat er in 2012 nog eens 7% afgaat. Uit een door de Rabobank uitgebracht rapport blijkt dat de daling van de prijzen van koopwoningen over de periode 2008 tot 2015 kan oplopen tot 30%.
6
Wij zien dit als een gegeven en zijn van mening dat onze provincie geen beleid moet ontwikkelen met de bedoeling om in het systeem van prijsvorming (marktwerking) in te grijpen. Dergelijke maatregelen zouden onevenredig veel geld kosten, terwijl de effecten moeilijk te voorspellen zijn, zeker in relatie tot de maatregelen van het rijk, van de banken en van de Europese Commissie. 1 Starterslening Startersleningen worden aangeboden door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Het SVn is een uitvoerende organisatie, die fondsen beheert voor haar deelnemers (vooral gemeenten en enkele provincies), daaruit leningen verstrekt en financieringsproducten ontwikkelt. In 2007 hebben Uw Staten ca. € 1,7 miljoen beschikbaar gesteld voor startersleningen. Het bedrag van de leningen werd toen opgebracht door rijk, provincie en gemeenten gezamenlijk. Op dit moment is geen rijksgeld beschikbaar. Wel zijn er nog enkele individuele gemeenten die geld beschikbaar stellen voor startersleningen. Als onze provincie nu besluit om “mee te doen” met de starterslening, dan moeten we die wellicht voor 100% financieren. De provincie Overijssel heeft onlangs besloten om startersleningen beschikbaar te stellen. De provincie leent zelf een bedrag en stelt dat vervolgens beschikbaar voor startersleningen. De kosten van fondsbeheer (SVn) en de rente voor de lening (maximaal 15 jaar) bedragen ca. € 4 miljoen. In totaal kunnen van 2012 tot en met 2015 ca. 800 startersleningen van gemiddeld ca. € 33.000 worden verstrekt. De provincie hanteert als voorwaarde dat gemeenten 50% van het benodigde geld voor de startersleningen co-financieren. De leningen komen zodoende alleen maar beschikbaar in gemeenten die participeren. De participerende gemeenten mogen bepalen welke huishoudens voor een starterslening in aanmerking komen. Sommige gemeenten koppelen de lening aan de verkoop van corporatiewoningen, andere aan projecten van stedelijke vernieuwing, aan specifieke doelgroepen (lage inkomens) of aan verkopen in de bestaande voorraad. Voor scheefwoners die niet meer in een corporatiewoning terecht kunnen zou de starterslening het verschil kunnen betekenen. Een huur van € 650 tot € 850 is meestal wel op te brengen, maar aanbod van dergelijke huurwoningen is er nauwelijks. Wanneer scheefwoners bovenop een maximale hypotheek een starterslening krijgen, kunnen ze vaak wel een woning kopen en blijven de netto maandlasten toch nog onder de € 850. Toch plaatsen wij vraagtekens bij toepassing van het instrument van de starterslening in Gelderland op de schaal van Overijssel. Wij zijn van mening dat onze provincie de starterslening niet breed als generieke maatregel voor een groter gebied zou moeten inzetten: 1
2
omdat de starterslening zorgt dat huishoudens kopen voordat de lucht uit de markt is. Ze worden gestimuleerd om nu een bepaald bedrag voor de woning te betalen, terwijl de komende jaren de prijzen waarschijnlijk zullen dalen. Ze lopen dan ook een groot risico op termijn, bij verkoop van hun woning, met een restschuld te blijven zitten; omdat er teveel geld mee gemoeid is als we het verschil willen maken en de leningen op grotere schaal beschikbaar stellen. Als we er vanuit gaan dat wij niet gemeenten verplichten om de helft van de startersleningen te financieren, dan hebben we voor 800 leningen een bedrag van ca. € 26 miljoen nodig (excl. de kosten van fondsbeheer).
Conclusie: wij zijn geen voorstander van een generieke starterslening, maar wij stellen voor om het beschikbaar stellen van een klein aantal startersleningen te overwegen, direct gekoppeld aan projecten waarin wij als provincie willen investeren op basis van deze notitie.
7
2 Duurzaamheidslening Duurzaamheidsleningen worden ook via het SVn verstrekt en lijken veel op startersleningen. Ze worden verstrekt aan particulieren en eventueel aan instanties (waaronder corporaties) voor investeringen in energiebesparende maatregelen in woningen en gebouwen. Naast leningen voor investeringen in energiebesparende maatregelen zijn leningen voor investeringen in woningverbetering een optie (bijvoorbeeld bij stedelijke vernieuwing en herstructurering, of bij Verenigingen van Eigenaren met achterstallig onderhoud). De ervaringen met duurzaamheidsleningen zijn tot nu toe niet zo gunstig. Van de beschikbare regelingen wordt weinig gebruik gemaakt. Kennelijk zeggen veel mensen wel dat ze duurzaamheid en energiebesparing belangrijk vinden, maar willen ze zich er niet graag voor in de schulden steken. Een deel van de eigenaar-bewoners heeft kennelijk voldoende reserve om duurzame ingrepen te financieren, of ze neemt de financiering mee in de financiering van de aanschaf van de woning. Wij zien hier geen wezenlijk verschil tussen “reguliere” woningen en woningen die worden gerealiseerd in leegstaande kantoren e.d. Conclusie: wij onderschrijven de lijn zoals deze door het vorige college naar aanleiding van de evaluatie van de pilots woningisolatie aan u is voorgelegd: stimuleren door middel van beperkte stimuleringspremies. Over de voorzetting van de isolatieregeling en een mogelijke uitbreiding naar glasisolatie en de huursector zullen wij u separaat een voorstel toezenden. 3 Garantieregeling Een van de oorzaken voor matige doorstroming in de bestaande koopvoorraad is het feit dat mensen die willen verhuizen hun huidige woning zo moeilijk verkopen. Het vorige college heeft in 2008 onderzocht, of er een garantieregeling mogelijk was voor mensen die een nieuwe woning kochten voordat hun oude woning is verkocht. Ontwikkelaars en corporaties zouden hierbij participeren. Uiteindelijk is dit niet doorgegaan, omdat de corporaties zich terugtrokken. Ze zagen teveel onzekerheden wat betreft hun (toekomstige) financiële positie. Ze hebben minder te besteden omdat het rijk hun vermogen afroomt, bijvoorbeeld door de heffing van vennootschapsbelasting vanaf 1 januari 2008 over een deel van hun activiteiten. De provincie Noord-Brabant kende wel enige tijd een garantieregeling. Zij heeft voor enkele honderden moeilijk verkoopbare woningen garanties afgegeven en inmiddels is de eerste woning opgekocht. Behalve dat men verwacht dat de regeling voor de provincie Noord-Brabant een groot verlies gaat betekenen, heeft de regeling niet tot het beoogde effect gehad. De doorstroming is niet significant aangejaagd. Conclusie: wij zijn gezien de huidige en verwachte ontwikkelingen op de woningmarkt geen voorstander van het opzetten van een garantieregeling voor Gelderland. 4 Stimuleren realisatie middeldure huur Om de scheefwoners die de komende jaren uit de corporatiewoningen worden geweerd een alternatief in de huursector te bieden, kunnen we zoeken naar een manier om te bevorderen dat er meer middeldure huurwoningen tussen € 650 en ca. € 850 beschikbaar komen naar analogie van de Stimuleringsbijdrage Goedkope Woningbouw (SGW). De SGW-regeling met een budget van € 30 miljoen om de goedkope bouw te stimuleren is als generieke maatregel een succes geweest, omdat het een premie was op elke opgeleverde betaalbare woning zonder dat de prijs van de individuele woning werd beïnvloed. Daarmee werd niet in de marktwerking ingegrepen. Omdat de bijdrage aan gemeenten werd overgemaakt, was evenmin sprake van staatssteun. Op voorhand valt niet te zeggen of een dergelijke maatregel voor de middeldure sector succesvol is. Corporaties kunnen de middeldure huurwoningen niet meer tegen een lage rente financieren. Het is voor hen dus veel moeilijker om ze te realiseren. Voor ontwikkelaars en investeerders is het in de meeste gevallen niet interessant om deze woningen te realiseren, want een rendement van 5-6% is in de middeldure huur nauwelijks haalbaar.
8
Wanneer wij als provincie de bouw van deze woningen tegen gunstige voorwaarden zouden meefinancieren, krijgen we waarschijnlijk te maken met ongeoorloofde staatssteun. Conclusie: wij zijn gezien de onzekere effecten en de forse investeringsopgave geen voorstander van het opzetten van een dergelijke stimuleringsregeling. 5 Inzet revolverende middelen Met diverse partijen hebben wij gesproken over de inzet van revolverende middelen. Enkele initiatieven hebben wij nader onderzocht. Daarbij is ons het volgende gebleken. De inzet van revolverende middelen voor starters- en duurzaamheidsleningen en de mogelijkheid van een garantieregeling zijn hierboven besproken. Wij zijn geen voorstander van het op grotere schaal toepassen van deze instrumenten. Wij hebben ook de mogelijkheid van leningen aan corporaties onderzocht, waarmee zij in staat zouden zijn om, vooruitlopend op een huurverhoging, energiebesparende maatregelen toe te passen in huurwoningen. De corporaties hebben echter aangegeven geen behoefte te hebben aan financiering door de provincie omdat zij op andere manieren goedkoop geld hiervoor kunnen lenen. Voorts hebben wij de mogelijkheid overwogen om voor herstructurering en transformatie leningen of garanties beschikbaar te stellen vanuit de revolverende middelen. Hierbij gaat het om projecten waarbij een tekort op de begroting bestaat, terwijl alle betrokkenen zich tot het uiterste ingespannen hebben. Wij zien dat als een voorwaarde alvorens wij een provinciale bijdrage willen overwegen. Het gaat echter ook om projecten waarbij na de ingrepen geen opbrengsten ontstaan waaruit een eventuele lening (revolverende middelen) terugbetaald kan worden. Conclusie: wij zien op dit moment geen reële mogelijkheid voor de inzet van revolverende middelen in het kader van dit Impulsplan, met uitzondering van het beschikbaar stellen van een klein aantal startersleningen, direct gekoppeld aan projecten waarin wij als provincie willen investeren op basis van deze notitie. 6 Maatregelen commercieel vastgoed In de nieuwe provinciale structuurvisie willen wij, voor zover nodig, aandacht besteden aan het thema (leegstaand) commercieel vastgoed. Vooruitlopend daarop vinden wij dat er nu al een mogelijkheid moet zijn om projecten, waarbij leegstand wordt aangepakt en bovendien een knelpunt met maatschappelijke impact wordt opgelost, via een projectgewijze aanpak te ondersteunen. Het kan gaan om ondersteuning bij de procesbegeleiding en om een investering in de uitvoering van functieverandering. Wat betreft detailhandel heeft de Kamer van Koophandel Centraal Gelderland aangegeven dat dit in lijn is met wat zij van onze provincie verwacht. In december 2011 zijn afspraken tussen de marktpartijen, Rijk, IPO en VNG gemaakt, die hebben geleid tot een actieprogramma leegstand kantoren via drie sporen. 1 herontwikkeling, transformatie en sloop. Daarbij kunnen de provincies ondersteunen (investeren); 2 maatregelen om het functioneren van de kantorenmarkt op de langere termijn te versterken. Dit wordt vooral opgepakt door de marktpartijen; 3 betere regionale planning, programmering en afstemming. De provincies kunnen hier een leidende rol vervullen (regie). Conclusie: wij stellen voor om projecten die zijn gericht op het verhelpen van knelpunten rond leegstaand commercieel vastgoed op te nemen in het Impulsplan (zie bij de criteria verderop in dit voorstel onder “transformatie als kwaliteitsimpuls”). Hierbij kan het gaan om procesbegeleiding of om investeringen in de uitvoering van projecten.
9
4
De provinciale rollen op de woningmarkt
Het doel van onze inspanningen op de Gelderse woningmarkt is: “de juiste woning op de juiste plek op het juiste moment”. Dit adagium uit de vorige statenperiode is meer actueel dan ooit en vormt nog steeds de basis van de provinciale inzet. In de statennotitie Wonen in Gelderland 2011 van 13 september 2011 (PS 2011-638) hebben wij drie rollen aangegeven waarmee wij invulling willen geven aan onze betrokkenheid bij de Gelderse woningmarkt, namelijk die van regisseur, kennismakelaar en investeerder. De Rekenkamer Oost-Nederland staat positief ten opzichte van deze doelen, gezien het feit dat ze deze heeft overgenomen in haar advies “Met het oog op morgen, Verkenning van de rol van de provincie in het krimpbeleid”, Deventer, december 2011 (PS2011-890). Wij willen het provinciale doel op de Gelderse woningmarkt bereiken door te werken vanuit de verschillende rollen in hun onderlinge samenhang. 4.1 Regisseur Wij zijn van mening dat de programmatische rol van de provincie op de Gelderse woningmarkt belangrijk is. De spreiding van woningbouw over de Gelderse regio’s zien wij als een provinciale verantwoordelijkheid. Wij willen, conform de opvatting van het kabinet, in het ruimtelijke beleid voldoende ruimte bieden aan lokale woningbouwprogramma’s. Maar wij zien het daarbij als onze verantwoordelijkheid om te zorgen dat deze programma’s zijn gebaseerd op realistische prognoses en dat ze binnen een regio afgestemd zijn om concurrentie te voorkomen maar ook dat beargumenteerde ruimtelijke keuzen worden gemaakt. Bij brief van 7 april 2011 heeft ons college aan alle gemeenten en regio’s verzocht om er voor te zorgen dat er op 1-1-2012 overeenstemming is over de gewenste woningvoorraadtoename op regionaal- en gemeentelijk niveau met als uitgangspunt het provinciale Kwalitatieve Woningbouw Programma (KWP-3). Wij constateren dat vrijwel alle regio’s er in zijn geslaagd om ieder geval over de gewenste woningaantallen overeenstemming te bereiken. Hier hebben wij u bij statennotitie onlangs over geïnformeerd. Wij willen in gesprek blijven met de gemeenten en regio’s over de woonopgave. We doen dit onder andere op basis van de monitoring. 4.2 Kennismakelaar: kennisoverdracht en procesbegeleiding Onder de rol van kennismakelaar verstaan wij kennis- en conceptontwikkeling, kennis delen, procesbegeleiding en het stimuleren van innovaties. Kennis- en conceptontwikkeling op het gebied van wonen kan betrekking hebben op nieuwe woonvormen, innovaties, (bouw)technische aspecten, manieren van projectontwikkeling, financieringsmodellen e.d. Op een aantal thema’s willen wij partijen stimuleren en faciliteren om ze in hun initiatieven en beleid mee te nemen: -
-
Planschade en intrekken bouwvergunningen Kennis delen staat voorop bij de organisatie van informatiebijeenkomsten over het al dan niet ontstaan van planschade wanneer gemeenten woningbouwmogelijkheden in (voorgenomen) bestemmingsplannen saneren en over het intrekken van verleende bouwvergunningen. Maar wij willen ook inspelen op de vraag van partijen naar specifieke ondersteuning. Op dat moment wordt kennisoverdracht meer procesbeleiding. Hierbij denken wij ook aan de inzet van de Task Force, bijvoorbeeld bij de ondersteuning van het proces in de gemeente Berkelland om de overcapaciteit terug te dringen en een aantal bestemmingsplannen van tafel te krijgen. Langer zelfstandig wonen voor ouderen Hier hebben wij in het verleden stevig op ingezet binnen het programma Thuisgeven en ook via het woonbeleid (bijvoorbeeld op het thema domotica). Wij willen hier binnen het
10
-
Programma Wonen mee doorgaan. In het verlengde van de kennisontwikkeling- en overdracht zien we ook procesbegeleiding als onze taak. Hier ligt de meeste vraag vanuit gemeenten, corporaties en zorgpartijen. Wij hebben onderzoek laten verrichten naar de behoefte aan wonen in kleinschalige woonzorgvoorzieningen, de Monitor Kleinschalig Groepswonen in Gelderland. Wij willen met gemeenten, zorgpartijen en corporaties verder bezien of er mogelijkheden zijn om de programmering van deze voorzieningen meer af te stemmen op de (lokale) vraag. De ondersteuning op dit gebied zetten wij voort. Procesondersteuning en eventuele investeringen in fysieke maatregelen op het gebied van Langer zelfstandig wonen willen wij deel laten uitmaken van de Impuls voor de Gelderse Woningmarkt. Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) Wij willen collectieven van particulieren blijven ondersteunen bij het opzetten van CPOinitiatieven. Tevens willen we gemeenten blijven ondersteunen in de voorwaardenscheppende sfeer om te zorgen dat initiatieven meer kans van slagen hebben. CPO kent een eigen traject.
Ook op andere thema’s kunnen wij brainstormsessies, expertmeetings, netwerkbijeenkomsten en congressen (bijvoorbeeld het jaarlijkse wooncongres) organiseren. Wij verwachten dat ook uit de op te stellen woonagenda en het wooncongres (najaar 2012) onderwerpen komen waar kennisontwikkeling aan de orde is. Voor het uitvoeren van de rol van kennismakelaar is door u in de begroting voor 2012 € 300.000 beschikbaar gesteld. Specifiek voor het thema CPO gaat het in 2012 om nog eens € 400.000. In 2013 en 2014 willen wij hiermee doorgaan (kennismakelaar en CPO). Wij zullen in de begroting voor 2013 voorstellen om daar budget voor te reserveren. 4.3 Investeerder Bij de provinciale rol van investeerder denken wij vooral aan de inzet van middelen om knelpunten in de financiële haalbaarheid van projecten te helpen oplossen. Bij het (opnieuw) ontwikkelen van binnenstedelijke locaties of bij de functieverandering van bestaande bouw is het vaak moeilijk om de exploitatie rond te krijgen. Toch verdienen deze projecten vanuit volkshuisvestelijk en ruimtelijk oogpunt wel vaak prioriteit. De provincie kan net die impuls geven (bijdrage voor procesbegeleiding of voor de feitelijke uitvoering), die nodig is om projecten te realiseren die meerdere provinciale doelen tegelijkertijd verbinden en realiseren, waar meerdere partijen in investeren en die op korte termijn uitvoerbaar zijn. In het verleden hebben wij op deze manier, via bijdragen voor herstructurering en transformatie (ISV), via het programma Thuisgeven, de versnellingsgelden en bijvoorbeeld via de Vliegende Start (studentenhuisvesting Mariënbosch Nijmegen) menig goed project met grote maatschappelijk impact in Gelderland gestimuleerd. De provinciale bijdrage geeft de betrokken partijen net dat zetje in de rug dat nodig is om een extra inspanning te plegen. Aangezien het budget voor herstructurering en transformatie (ISV) nagenoeg is uitgepunt, beschikt onze provincie vanaf medio 2012 niet meer over een budget voor bijdragen aan complexe projecten (procesbegeleiding of feitelijke uitvoering). 5
Impulsplan: naar een projectgewijze aanpak
Hierboven gaven wij aan geen voorstander te zijn van generieke maatregelen die de marktwerking (prijsvorming) op de woningmarkt beïnvloeden. Onze provincie hanteert diverse instrumenten om te bevorderen dat in de woningbehoefte van de Gelderse bevolking wordt voorzien. Op dit moment is de uitvoering van een tweetal speerpunten in de Uitvoeringsagenda 2011 e.v. nog niet georganiseerd, namelijk:
11
1 2
het blijven stimuleren van het aanzienlijke kwaliteitsimpulsen voor complexe binnenstedelijke gebieden; verder gaan met het ondersteunen van projecten waarbij ouderen en mensen met een beperking zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving thuis kunnen blijven wonen.
Naar aanleiding van uw motie 35 “beweging in de woning- en kantorenmarkt” hebben wij u voorts bericht dat wij gemeenten zouden willen ondersteunen en stimuleren bij de opgave om eigenaren van leegstaande kantorengebouwen efficiënt en effectief te helpen en aan te sporen om de structurele leegstand te beëindigen. Hierin is in financiële zin evenmin voorzien. Dit alles pleit voor een projectgerichte aanpak, waarbij onze provincie projecten ondersteunt door middel van een bijdrage voor procesbegeleiding of door middel van een investering in de uitvoering van het project. Procesbegeleiding: hierbij kan het bijvoorbeeld gaan om een nieuw concept, dat verder wordt ontwikkeld en waarmee wellicht in de praktijk ervaring wordt opgedaan (pilot). Het kan ook gaan om een soort haalbaarheidsonderzoek, bijvoorbeeld wanneer nieuwe functies gezocht worden voor een groot kantorengebouw. Dit vereist grote creativiteit en maatwerk van de betrokkenen. Als provincie leveren we niet zelf de vereiste creativiteit en maatwerk, maar we ondersteunen in voorwaardenscheppende sfeer de (lokale) partijen. Naar onze mening moeten de creativiteit en het maatwerk vooral uit de markt zelf komen. Wij vergroten de kans dat dit tot goede oplossingen leidt. Investeringen: hierbij gaat het om het oplossen van knelpunten met veel maatschappelijke impact, die het vermogen en de draagkracht van individuele gemeenten overstijgen. Met een projectgewijze aanpak kunnen we meerdere doelen tegelijk realiseren. Zo kunnen we bijvoorbeeld knelpunten op het gebied van milieuhinder in een woonomgeving oplossen of verbindingen maken met herbestemming van cultuurhistorisch erfgoed. Waar nodig kunnen we een impuls aan de lokale of regionale woningmarkt geven. Bovendien bevorderen wij op deze manier de werkgelegenheid. Vanwege onze rol als gebiedsregisseur zien wij de projectgewijze aanpak en (financiële) ondersteuning van projecten als een taak van onze provincie. Wij zijn geen voorstander van het op grote schaal inzetten van startersleningen. Waar startersleningen de verkoopbaarheid van woningen vergroten en zodoende doorslaggevend kunnen zijn voor het al dan niet uitvoeren van het project, vinden wij toepassing op zeer beperkte schaal (projectgebonden) aanvaardbaar. 5.1 Ervaringen met projectgewijze aanpak Met het ondersteunen van binnenstedelijke projecten met een financieel knelpunt hebben we als provincie al heel wat jaren ervaring. Vóór 2000 deden we dat vanuit het Stads- en Dorpsvernieuwingsfonds (rijksgeld). Na 2000 gebeurde het vanuit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV), waar in de projectgemeenten met ca. € 71 miljoen (waarvan € 15 miljoen provinciaal “recessiegeld”) is bijgedragen aan 228 binnenstedelijke projecten (waarvan 54 alleen geluidsanering). Dat is gemiddeld bijna € 310.000 per project. Met deze relatief kleine investeringsimpuls bleek het mogelijk veel grotere investeringen uit de markt te genereren. Het ontwikkelen van binnenstedelijke locaties is kostbaar en het was altijd al lastig om daar investeerders voor te vinden. In de uitleg werd sneller geld verdiend. Het gaat ons specifiek om projecten met een grote maatschappelijke impact en urgentie. In de grotere steden in Gelderland zijn de sleutelprojecten daar voorbeelden van. Dit zijn hele forse opgaven voor de betreffende gemeenten. Maar ook in de kleinere gemeenten zin projecten die voor het lokale schaalniveau een forse (ruimtelijke) kwaliteitsimpuls betekenen en die vaak een regionale uitstraling hebben.
12
Voorbeelden daarvan zijn bijvoorbeeld het cultuurcluster in Ulft, Het Meulenveld in Didam, verzorgingshuis Liduina in Bemmel, het IJsselkadeproject in Doesburg, revitalisering binnenstad ’s Heerenberg, de Binnenvergt in Zaltbommel. Deze projecten zijn allemaal medegefinancierd vanuit het budget stedelijke vernieuwing, vaak in combinatie met de inzet van budget uit milieu, economie (bedrijfsverplaatsing), cultuur(historie) en meervoudig ruimtegebruik als extra aspect. Uit deze voorbeelden blijkt hoe belangrijk het is om de problematiek integraal en met alle betrokkenen samen aan te pakken. Vanuit het programma Stad en Regio dragen wij natuurlijk fors bij aan goede programma’s en sleutelprojecten (met woningbouw) in Gelderland. De keuzen die op regioniveau in de regiocontracten gemaakt zijn, doen niet altijd recht aan de knelpunten in individuele gemeenten. Wij constateren dat er in de regiocontracten weinig aandacht was voor herstructurering en transformatie. In 2011 hebben de gemeenten veel inzet geleverd om te komen tot de kwantitatieve regionale programma’s. Door de vertraging in planontwikkeling en bouw als gevolg van de recessie was hier ook (personele) ruimte voor. Nu komt er weer meer ruimte en aandacht voor de kwalitatieve kant en voor de uitwerking van concrete bouwprojecten. De huidige ISV3-periode loopt van 2010 tot 2015. In de vorige statenperiode is besloten het ISV3-budget versneld in te zetten, om in deze moeilijke tijd de bouw extra te stimuleren. Momenteel is het ISV3-budget vrijwel geheel besteed. Het rijk heeft besloten dat er geen nieuw ISV-geld meer komt. Hierboven is aan de hand van de provinciale rollen op de woningmarkt aangegeven welke instrumenten onze provincie inzet op de Gelderse woningmarkt. Het creëren van een mogelijkheid voor financiële ondersteuning van herstructurerings- en transformatieprojecten is de ontbrekende schakel tussen alle instrumenten die onze provincie op dit moment al inzet. Daarin kunnen projecten die bijdragen aan het langer zelfstandig wonen van ouderen en functieverandering van kantoren, bedrijfsruimte, winkels e.d. meegenomen worden. Door voor deze complexe en vernieuwende projecten een subsidiemogelijkheid in te stellen, geven wij een impuls aan de woningmarkt, dragen wij bij aan het scheppen van werkgelegenheid, en helpen wij met het oplossen van lokale knelpunten met een grote maatschappelijke impact. 5.2 Criteria: om welke projecten gaat het? In een korte inventarisatieronde langs de gemeenten geven zij aan dat er ca. 150 binnenstedelijke projecten in beeld zijn waarmee zij de komende ca. tien jaar graag aan de slag gaan. Het gaat om een breed scala aan projecten, uiteenlopend van herstructurering van centrumlocaties, projecten op het gebied van langer zelfstandig wonen of wonen en zorg, functieverandering van vrijkomende schoollocaties en winkels, tot grotere transformatieopgaven, waaronder een aantal leegstaande kantorengebouwen. Het ligt niet in onze bedoeling alle projecten die gemeenten willen oppakken te gaan ondersteunen. Nadere verkenning moet uitwijzen bij welke projecten een provinciale bijdrage noodzakelijk is en of ze aan de voorwaarden zouden kunnen voldoen. Omdat het gaat om een impuls en het in beweging krijgen van de woning- en kantorenmarkt (werkgelegenheid, doorstroming) zou de uitvoering van de te ondersteunen projecten in principe binnen een jaar van start moeten kunnen gaan. Interessant in dit verband is een initiatief van de gemeente Apeldoorn, waarvoor wij een verzoek om ondersteuning verwachten. Deze gemeente is bezig met een Actieplan Hergebruik en Leegstand en de opzet van de pilot “Hergebruik leegstaande kantoor- en bedrijfsgebouwen” met onder meer inventarisatie van de ruimtelijk-juridische mogelijkheden voor hergebruik, reductie van nieuwbouwlocaties, monitoring van de leegstand, de opzet van een Fonds Hergebruik en de oprichting van Bureau Transvorm, dat de organisatorische motor moet worden voor hergebruik. Deze vernieuwende aanpak van de leegstand sluit aan op provinciale rol van kennismakelaar: procesbegeleiding en conceptontwikkeling. In Rivierenland is ook een dergelijk project in voorbereiding.
13
Parallel aan het stad- en regiotraject komen in ieder geval de Stadsregio Arnhem Nijmegen, de regio FoodValley en de Regio Rivierenland met projectaanvragen. De FoodValley heeft ons nu al gevraagd om mee te investeren in acht projecten in vier gemeenten voor een bedrag van ca. 1 € 4 miljoen . Voor één van die projecten wordt bovendien een meerjarige financieringsinzet gevraagd. Om in aanmerking te komen voor een provinciale bijdrage moeten projecten voldoen aan de volgende algemene voorwaarden: 1 Maatschappelijke impact Het begrip “maatschappelijke impact” is moeilijk te objectiveren. Wij vinden dat er kan zijn van maatschappelijke impact bij een project, als: veel mensen die in de omgeving van het project wonen of verblijven het belangrijk vinden, of er last of gevaar van ondervinden als het project niet wordt uitgevoerd; er raakvlakken zijn met meerdere (provinciale) beleidsvelden, zoals cultuurhistorie, economie en werkgelegenheid, milieu, duurzaamheid, natuurontwikkeling e.d.; een project de vitaliteit en leefbaarheid van een gebied versterkt; een project een uitstraling heeft naar een groter gebied, bijvoorbeeld naar de kern of wijdere omgeving. Maatschappelijke impact moet naar onze mening altijd worden beoordeeld in relatie tot de lokale omstandigheden. Zo zijn wij van mening dat enkele leegstaande winkels in een kleinere kern wel eens meer maatschappelijke impact kunnen hebben (uitstraling, leefbaarheid) dan een leegstaand kantorengebouw in een grote stad. De aanvrager zal de maatschappelijke impact kunnen motiveren. 2 Samenwerken In de huidige tijd is het ontwikkelen van bouwplannen nog moeilijker dan het de afgelopen jaren al was. In veel gebieden is een overmaat aan appartementen beschikbaar, maar is nog wel vraag naar grondgebonden woningen. Dat betekent dat er minder woningen per hectare worden gebouwd. De woningen moeten ook nog eens betaalbaar of (laag) middelduur zijn. De winstmarges zijn beperkt. Grond is in het verleden vaak te duur aangekocht, met het idee dat de woningprijzen alsmaar zouden blijven stijgen. En soms verdienen de complexe en relatief dure binnenstedelijke locaties de voorkeur. Daarom is het van belang dat alle betrokkenen goed samenwerken. Wij zijn van mening dat alle betrokkenen gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor een project. Dat geldt naar onze mening niet alleen voor de betrokken gemeenten en corporaties, maar ook voor de ontwikkelaars en bouwers. Als de uitvoering start, hebben ze immers ook het voordeel van de bedrijfscontinuïteit meegewogen. Het betekent dat ze met elkaar in overleg treden en, als dat nodig is, allemaal extra investeren, dan wel dat ze genoegen nemen met minder winst of zelfs met (gedeeld) verlies. Het betekent ook dat alle mogelijkheden zijn onderzocht en dat alle mogelijkheden voor financiële bijdragen in beschouwing zijn genomen.
1
1 2 3 4 5 6 7 8
Het betreft (project en gevraagde bijdrage): Scherpenzeel: herstructurering Gasfabrieksterrein (€ 40.000); Wageningen: herstructurering wijk Patrimonium (€ 1,6 miljoen); Wageningen: Lawicksehof, Van der Kolk Noord (€ 275.000); Wageningen: Kirpestein (€ 272.500); Barneveld: Chr. Huygenslocatie/Van den Bogerdlaan (ca. € 572.000); Nijkerk: bodemsanering Binnenstad Havenkom (€ 725.000); Nijkerk: bodemsanering De Flier (€ 340.00); Nijkerk: bodemsanering Nijkerkerveen deelplan 1 (€ 150.000).
14
Wij willen als uitgangspunt hanteren dat de provincie alleen maar overweegt om bij te dragen aan projecten waarbij sprake is van een financieel tekort, terwijl alle betrokkenen zich tot het uiterste hebben ingespannen en alles hebben gedaan wat in hun macht in de zin van extra investeren, afboeken of (gedeeld) verlies nemen. Zodoende stimuleren wij partijen om met elkaar in overleg te treden, alle mogelijkheden te onderzoeken en gezamenlijk verantwoordelijkheid te nemen. In het uiterste geval, als alle “lucht uit het project” is, komt een provinciale bijdrage aan de orde. 3 Snelle start Wij willen dat de activiteit waarvoor wij een bijdrage beschikbaar stellen op korte termijn wordt uitgevoerd, ongeacht of het gaat om procesbegeleiding of een investering in de uitvoering. Als de uitvoering niet binnen een jaar van start gaat, kan de aanvraag naar onze mening beter in een later stadium worden ingediend. Wij stellen ons voor dat wij uit alle aanvragen de beste projecten selecteren en daarvoor een bijdrage beschikbaar stellen. Daarom stellen wij voor om met tranches te werken, bijvoorbeeld tweemaal per jaar. Om de voorgedragen projecten te beoordelen en de beste projecten te kunnen selecteren (komen tot een rangorde), willen wij de volgende criteria hanteren: 1 Binnenstedelijk bouwen De constatering dat, als gevolg van de bevolkingsontwikkeling, de woningvraag niet meer ongeremd groeit, maakt het extra belangrijk om nieuwe woningen op de juiste plek toe te voegen. Urgentiebesef bij gemeenten is nodig. Gemeenten moeten hun inspanningen richten op de juiste plek vanuit volkshuisvestelijk oogpunt. Geschikte woningen voor ouderen bouw je bijvoorbeeld bij voorkeur binnenstedelijk, nabij voorzieningen. En het gaat ook om ruimtelijke kwaliteit. Dat is tweeledig. Het gaat om het tegengaan van het volbouwen van de open ruimte en ook om voorkomen van het ontstaan van ‘rotte plekken’. De locaties in het bestaand stedelijk gebied kunnen de concurrentie met de uitleglocaties niet zonder meer aan. Bouwen in het bestaand stedelijk gebied is veel complexer en veel duurder. 2 Transformatie als kwaliteitsimpuls Het gaat om het veranderen van de bestemming met als doel om eventuele milieuhinder te verminderen of om leegstand van gebouwen aan te pakken. Oplossen van milieuhinder: binnenstedelijk zijn veel locaties waar nu bedrijven staan met milieuhinder voor de woonomgeving. Wanneer deze bedrijven hun activiteiten willen verplaatsen of beëindigen doen zich kansen voor om deze locaties te herontwikkelen met andere functies. Herbestemming leegstaande gebouwen: het kan gaan om een breed scala van gebouwen, waarvan vrijkomende agrarische bedrijven en kantoren momenteel veel in het nieuws zijn, maar waartoe onder meer ook winkels, kloosters en kerken, kazernes, scholen en bedrijfsruimten kunnen behoren. Soms kunnen verbindingen worden gelegd met andere beleidssectoren. Dat kan bijvoorbeeld wanneer de gebouwen een hoge cultuurhistorische waarde hebben (bijv. Achmea kantoor te Apeldoorn). Provinciale inzet kan dan een duidelijke meerwaarde hebben. Herbestemming (functieverandering) gaat meestal gepaard met forse investeringen. Woningbouw kan soms een bijdrage leveren aan een goede kwalitatieve invulling, maar de betekenis van de woningbouw als kostendrager wordt steeds kleiner. Bij specifieke projecten zouden startersleningen beschikbaar kunnen worden gesteld om de verkoopbaarheid van bepaalde nieuwe woningen te vergroten, waardoor het project eerder kan starten en waardoor bovendien individuele huishoudens geholpen worden.
15
3 Herstructurering als verdunningsopgave In de meeste gevallen zijn de corporaties initiatiefnemer voor het aanpakken van de herstructurering. Zij hebben er baat bij wanneer hun woningen voldoen aan de hedendaagse eisen en ook dat de opbouw van wijk zodanig is, dat het bezit zijn waarde blijft houden. Daarom rekenen corporaties herstructurering zelf ook voor een aanzienlijk deel tot hun verantwoordelijkheid. Het op orde houden van het particuliere woningbezit is echter primair de verantwoordelijkheid van de particuliere woningbezitter. In krimpgebieden kan de herstructurering ook een middel zijn om het aantal woningen terug te brengen. Dit ‘verdunnen’ vergt investeringen die niet worden terugverdiend, maar die wel belangrijk zijn voor het evenwicht op de woningmarkt. Ze voegen kwaliteit toe aan de ruimtelijke structuur. 4 Revitalisering kernen in krimpgebieden In gebieden die nu al te maken hebben met krimp en vergrijzing komen voorzieningen onder druk te staan. In kernen als Neede en Terborg zien we veel leegstand van winkels in de dorpscentra. Dat heeft een uitstraling op de hele leefomgeving. Het aanpakken van de leegstand is complex. De oorzaken, waaronder de demografische ontwikkelingen, zijn nauwelijks te beïnvloeden. Waar zich kansen voordoen kan een provinciale inzet bijdragen aan het op peil te houden van de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij zal woningbouw slechts marginaal een rol kunnen spelen en waarschijnlijk niet als kostendrager. 5 Gericht op het langer zelfstandig wonen De vraag naar ouderenwoningen zal de komende jaren behoorlijk toenemen. Omdat steeds minder groei van de woningvoorraad nodig is, neemt het belang van aanpassing (opplussen) van de bestaande voorraad toe. Wij willen bijzondere projecten op dit gebied kunnen ondersteunen met een bijdrage in de proceskosten of met een investering. Het realiseren van kleinschalige woonvoorzieningen voor mensen met een zorgbehoefte kan een belangrijke impuls zijn om kleine kernen leefbaar te houden. Ouderen en mensen met een beperking kunnen op die manier in hun eigen omgeving zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Dat is belangrijk voor henzelf en ook voor de dorpsgemeenschap. Om een schaalniveau te bereiken waarop investeren voor de zorgverstrekker interessant is, is het vaak nodig om in de omgeving een aantal bestaande woningen geschikt te maken om langer zelfstandig te kunnen wonen (geschikt voor ouderen). Het gaat dan om een brede investering met grote maatschappelijke impact. Incidenteel wordt bij dergelijke initiatieven van de overheid een investering gevraagd, maar meestal volstaat een bijdrage in de ondersteuning van het proces. 6 Innovatieve concepten Wanneer met een innovatieve aanpak de ruimtelijke kwaliteit een bijzondere impuls krijgt willen wij ook bijdragen aan de ontwikkeling daarvan. Daarbij kan het ook gaan om locaties buiten het bestaande stedelijke gebied. Wij willen ook bijdragen aan de ontwikkeling van innovatieve concepten die op een bijzondere manier voorzien in de woningbehoefte van bepaalde doelgroepen, zoals starters, ouderen of mensen met een beperking. 6
Relatie met de voorjaarsnota
Deze notitie bevat het impulsplan wonen. Voor de dekking daarvan wordt er in de voorjaarsnota 2012 een bedrag opgenomen van € 20 miljoen. Voorgesteld wordt van dat budget een bedrag van € 1 mln direct ter begroting te brengen voor snel uit te voeren projecten in 2012 en € 19 mln te reserveren voor de jaren 2013 tm 2015. In een aanvullend statenvoorstel zal u een voorstel voor een (subsidie) regeling worden gedaan en wordt een besluit gevraagd om de gereserveerde middelen beschikbaar te stellen.
16
Daar waar startersleningen kunnen bijdragen aan het welslagen van een project willen we dit middel gericht inzetten. We gaan na op welke manier dit het meest effectief is. Ook met het oog op het benodigde budget. Dictum Wij verzoeken uw Staten kennis te nemen van het impulsplan wonen. Arnhem, 15 mei 2012 - zaaknr. 2012-007475 Gedeputeerde Staten van Gelderland J. Markink - plv. Commissaris van de Koningin drs. P.P.L. van Kalmthout - secretaris
+++++
17
