RAADSVOORSTEL Nr. ID/011
Aan de Raad van de gemeente Gulpen-Wittem
Gulpen-Wittem, 25 oktober 2006 Portefeuillehouder Wethouder J. Bormans
Bijlagen
Afdeling
Ons Kenmerk
Bouwkostenraming en exploitatiebegroting
ONDERWERP: Realisatie gemeenschapshuis in Reijmerstok VOORSTEL: Een aanvullend budget van € 6.750 (structureel vanaf 2007) beschikbaar stellen voor de realisatie van een gemeenschapshuis in Reijmerstok en voor de dekking van dit bedrag te voorzien bij de voorjaarsnota 2007.
BEHANDELING IN B&W d.d. 25-10-2006 BEHANDELING Ronde Tafel Gesprek 23-11-2006 BEHANDELING RAAD d.d. 07-12-2006
NOTA I.
Inleiding
Eind 2004 is het gemeenschapshuis “De Ouw Sjoeël” gesloten omdat de veiligheid terplekke niet meer kon worden gegarandeerd, dit in verband met bouwtechnische gebreken. Dientengevolge heeft er destijds een onderzoek plaatsgevonden naar de renovatie van het gebouw en de kosten daarvan. Renoveren van het gebouw zou circa € 120.000 gaan kosten. Gelet op deze kosten heeft het College besloten eveneens naar alternatieven te zoeken, waarbij tevens een nieuw modern en functioneel gemeenschapshuis kan ontstaan. Uitkomst daarvan was een combinatie met woningbouw waarbij de opbrengsten van de woningbouw worden ingezet voor realisatie gemeenschapsvoorziening. Uit dit alternatievenonderzoek was in beginsel gebleken dat deze combinatie met inzet van € 120.000 financieel haalbaar zou zijn. Bijkomend voordeel ten opzichte van renovatie was een nieuw en voor meerdere verenigingen multifunctioneel gebouw met weinig onderhoud en lager energieverbruik. De vraag in hoeverre daarbij het renovatiebudget van € 120.000 aangesproken diende te worden, kon echter pas definitief beantwoord worden bij de verdere uitwerking van de plannen. Bij de uitwerking van de plannen is echter gebleken dat het oorspronkelijk beschikbaar gestelde renovatiebudget niet toereikend is om de gemeenschapsvoorziening te kunnen realiseren. In verband met diverse redenen (zie paragraaf III) blijkt dat een aanvullend krediet van € 6.750 (structureel vanaf 2007) nodig is voor realisatie van het bouwplan zoals dat in overleg met het Stichtingsbestuur, gemeente, Boville (projectontwikkelaar) en de direct-omwonenden is opgesteld.
II.
Doelstelling/Beoogd effect
De uiteindelijke doelstelling blijft de realisatie van een nieuw modern en multifunctioneel gemeenschapshuis waar nagenoeg alle verenigingen van Reijmerstok gebruik van kunnen maken hetgeen tevens bijdraagt aan het verenigingsleven en de leefbaarheid in de kern. Tevens wordt voorzien in een volkshuisvestelijke opgave middels de realisatie van een 9-tal levensloopbestendige woningen in de kern Reijmerstok met name bedoeld voor seniorenhuisvesting.
III. Argumenten/Alternatieven/Toelichting In verband met de eind 2004 nadrukkelijk gewenste snelle opstart (politieke en maatschappelijke druk) van de vrijstellingsprocedure ex artikel 19 lid 1 voor het project is op basis van een stedenbouwkundige schets en daarbij behorende globale grondexploitatie een aanvang gemaakt met het project. Navolgend is het schetsontwerp in nauw overleg met de omwonenden en het Stichtingsbestuur verder uitgewerkt. Normaal wordt een vrijstellingsprocedure pas opgestart nadat het bouwplan definitief is. Dan is de begroting ook concreet en kan op financieel gebied een gedegen afweging worden ge-1-
maakt. Binnen de gekozen opstart was dit niet mogelijk en dat brengt dus een risico met zich mee. We zijn er derhalve van uitgegaan dat de opgestelde globale begroting van Boville Projectontwikkeling een correcte afspiegeling gaf van de financiële haalbaarheid. Bij de eerste kostenanalyse uitgaande van een gebouw met een oppervlakte van 325 m2 (kosten bouw gemeenschapsvoorziening € 227.300) leek het project financieel haalbaar te zijn met de inzet van (een gedeelte van) de € 120.000. Het resterende deel van het budget zou voor de inrichting van het gebouw zijn. In het kader van de nadere invulling en uitwerking van de stedenbouwkundige schets is het gebouw van de oorspronkelijke 325 m2 vergroot tot uiteindelijk 495 m2, terwijl de begroting niet overeenkomstig werd bijgesteld. Deze ging nog steeds uit van een oppervlakte van 325 m2. Reden voor de vergroting van het gebouw is dat eind 2004 door de Stichting een inventarisatie is gedaan naar de benodigde ruimtes en oppervlakte voor de verschillende verenigingen. Daarbij is gebleken dat ook de volledige fanfare het gebouw gaat gebruiken. Dit omdat de vrees bestond dat de continuïteit van de bestaande voorzieningen waarvan diverse verenigingen gebruik maken niet meer volledig gewaarborgd was. Hierdoor zouden alle verenigingen in het nieuwe gemeenschapshuis gehuisvest moeten worden en is gekozen om voor een gemeenschapshuis te opteren dat in alle opzichten de behoefte van de kern Reijmerstok in de toekomst kon dekken. Verder moet het gebouw ook geschikt zijn voor uitvoeringen en concerten. De vergroting van het gebouw naar circa 495 m2 was tegen die achtergrond dus legitiem. Echter de kostenanalyse had overeenkomstig aangepast moeten worden. Dit is destijds ook reeds erkend maar toen is anderzijds ook besloten de begroting opnieuw op te stellen nadat het bouwplan meer definitief zou zijn, omdat dat een meer waarheidsgetrouw beeld zou opleveren. De verwachtingen waren namelijk niet dermate negatief dat het beschikbare budget overschreden zou worden. Na het raadsbesluit tot het opstarten van de vrijstellingsprocedure d.d. 17 maart 2005 hebben er conform Uw raadsbesluit meerdere overlegbijeenkomsten met omwonenden en het Stichtingsbestuur plaatsgevonden. Ook zijn er diverse werkzaamheden uitgevoerd door ten behoeve van de aanvraag bouwvergunning zoals overleg met de Welstandscommissie, kadastrale inmeting, opstellen ruimtelijke onderbouwing door stedenbouwkundig bureau, overleg met bouwkundige adviesbureaus etc. In december 2005 waren uiteindelijk de contouren van het bouwplan nagenoeg bekend (buiten de inrichting van het gebouw zelf). Toen is ook op basis van redelijk definitieve contouren de globale begroting bijgesteld en meer concreet gemaakt (kosten € 350.186). Toen bleek dat de beschikbare € 120.000 niet toereikend zou zijn. Aangevuld met eventuele externe subsidies en enkele bezuinigingen in het bouwplan was dit probleem nog te verhelpen, met dien verstande dat het totale gemeentelijke budget beschikbaar zou moeten worden gesteld voor de bouwkosten van het gemeenschapshuis en voor de inrichting van het gebouw geen budget meer zou resteren. In januari 2006 hebben daarna nog 2 problemen de kop opgestoken waarmee geen rekening was gehouden en die het tekort aanzienlijk hebben vergroot. Op de 1e plaats is gebleken dat de BTW over het project niet compensabel is, terwijl dit wel steeds als uitgangspunt was genomen in de begrotingen. Dit betekent een toename van 1/5 van de kosten. Op de 2e plaats is in verband met de vereiste akoestische maatregelen o.a. gekozen moeten worden voor een
-2-
speciale betonconstructie. Deze constructie en de overige akoestische maatregelen werken ook aanzienlijk kostenverhogend, terwijl hier door architect/projectontwikkelaar in de eerste kostenramingen te weinig rekening mee is gehouden. Het definitieve bouwplan inclusief de inrichting dat afgelopen april 2006 tot stand is gekomen, is vervolgens door de architect berekend en op basis van zijn berekening bleek dat de kosten voor de gemeenschapsvoorziening € 551.654 (incl. BTW) bedragen. In het plan van december 2005 was er aldus nog sprake van € 350.186 (incl. BTW). Ter dekking van dit bedrag hadden we: 1) een krediet van € 120.000,2) een positief resultaat op de grondexploitatie van € 155.135,3) een potentiële bijdrage van de provincie van maximaal € 60.000,Totaal € 335.135. Er bestond destijds dus een aanzienlijk tekort van € 220.000 tot € 280.000 (afhankelijk van eventuele subsidietoekenning provincie). Dit tekort zou volgens de projectontwikkelaar lager uitvallen bij daadwerkelijke aanbesteding van het werk. Het werk is daarom ook in opdracht van de projectontwikkelaar door een aannemer berekend. Uit de begroting van de aannemer bleek echter dat de realisatie van het gemeenschapshuis zelfs nog meer zou gaan kosten namelijk € 698.755. Wel moet daarbij gezegd worden dat er geen sprake is van een casco-bouw met basisvoorzieningen zoals bij de start van het project in 2004 afgesproken met de projectontwikkelaar, maar een casco-bouw met basis- en aanvullende voorzieningen. Op basis hiervan hebben wij opnieuw met de projectontwikkelaar onderhandeld en een hogere bijdrage afgedwongen voor de bouw van de appartementen (€ 315.000 in plaats van € 230.000) en is het bouwplan nogmaals kritisch bekeken in overleg met architect en bouwadviseurs om te beoordelen of er nog kostenbesparende aanpassingen doorgevoerd konden worden. Ook is nog eens goed gekeken naar de toerekening van de kosten aan de appartementen (voor rekening Boville) versus de gemeenschapsvoorziening. Uiteindelijk ligt er nu een definitief kostenplaatje voor de bouw van de gemeenschapsvoorziening van € 550.600. Voor de dekking van dit bedrag verwijzen we naar onderdeel V. Gelet op de gemeentelijke bijdragen in de bouwkosten van overige gemeenschapsvoorzieningen zoals Partij en Epen is deze bijdrage in verhouding relatief “gunstig”. Wel moeten we ermee rekening houden dat de verdere inrichting van het gebouw voor rekening komt van de verenigingen. Hiervoor hebben zij overigens al eigen subsidies aangeboord, ter hoogte van € 58.500. In het kader van het accommodatiebeleid komt een en ander ook neer op een stukje zelfwerkzaamheid. Al met al kunnen we dus stellen dat, gelet op de momenteel voorliggende kostenraming van de aannemer, dit ook een realistische richtprijs voor realisatie van de gemeenschapsvoorzie-
-3-
ning betreft. De gemeenschapsvoorziening voldoet daarbij grotendeels aan de wensen van de verenigingen, geheel aan de eisen op grond van bouwbesluit en brandveiligheid en is multifunctioneel bruikbaar, onderhoudsarm, toekomstgericht en energiezuinig. Een eventueel alternatief, het opknappen van het huidig gebouw, zou wellicht minder kosten maar heeft deze voordelen duidelijk niet waardoor op langere termijn weer extra kosten gemaakt moeten worden voor onderhoud, aanpassing gebouw etc. Andere alternatieven zoals een nieuw bouwplan of nieuwe locatie betekenen eveneens de start van een totaal nieuwe art. 19 vrijstellings- en bouwvergunningprocedure, waardoor de verenigingen nog langer moeten wachten op een gemeenschapshuis. Daarbij zal de bouwprijs, bij dezelfde uitgangspunten, niet of slechts gering afwijken van de gecalculeerde prijs.
IV.
Eerdere besluitvorming
17 maart 2005 heeft Uw raad reeds besloten tot het starten van de procedure artikel 19 lid 1 van de Wet op de ruimtelijke ordening voor realisatie gemeenschapshuis annex woningbouw op onderhavige locatie waarbij tevens een krediet van € 120.000 beschikbaar is gesteld.
V.
Financiële aspecten
Startpunt is de grondexploitatie. Hieruit blijkt dat de kosten voor het bouwrijp maken van de grond € 94.227 exclusief BTW bedragen. De gemeente verkoopt de bouwrijpe grond aan Boville Projectontwikkeling BV voor € 315.000 exclusief BTW. Dit levert de gemeente een netto voordeel van € 220.773. Vervolgens bouwt Boville op de grond een complex bestaande uit een gemeenschapshuis en 9 woningen. De bouwkosten van het gemeenschapshuis bedragen € 550.600 inclusief BTW. Boville verkoopt de 9 woningen en het gemeenschapshuis als appartementen. De gemeente koopt het appartementsrecht op het gemeenschapshuis voor € 550.600 (inclusief BTW). Per saldo kost de realisatie van het gemeenschapshuis de gemeente dus € 550.600 - € 220.773 = € 329.827 (afgerond: € 330.000). Bij de provincie heeft de gemeente een subsidie gevraagd van € 60.000. Blijft over om te financieren € 270.000. Bij een lineaire afschrijving op 40 jaar en een rente van 5% bedraagt de eerste jaarlijkse last € 20.250. Als dekking hebben we hiervoor reeds twee posten in de begroting zitten. De gemeente heeft een reserve voor de realisatie van het gemeenschapshuis gevormd van € 120.000. Deze reserve wordt gevoed door een jaarlijks storting ten laste van de exploitatie van € 10.800. Daarnaast zit er aan kapitaallasten op de grond een bedrag van € 2.950 in de begroting. Dit bedrag komt bij de verkoop beschikbaar. Per saldo is dat € 13.750. Dit betekent dat er een aanvullend budget nodig is van € 20.500 - € 13.750 = € 6.750 per jaar. Geadviseerd wordt dit budget nu als krediet beschikbaar te stellen en van een dekking te voorzien bij de voorjaarsnota 2007.
-4-
VI.
Beslispunten
Wij adviseren uw Raad een aanvullend budget van € 6.750 (structureel vanaf 2007) beschikbaar stellen voor de realisatie van een gemeenschapshuis in Reijmerstok en voor de dekking van dit bedrag te voorzien bij de voorjaarsnota 2007.
VII. Risico’s Er zijn twee risico’s. Allereerst bestaat de kans dat de bouwkosten tijdens de realisatie toch nog tegenvallen. Dit risico ligt bij de projectontwikkelaar omdat de gemeente vooraf vastlegt dat het gemeenschapshuis voor € 550.600 inclusief BTW wordt overgedragen. Daarnaast kan de verkoop van de appartementen tegenvallen. Bedongen is dat met de bouw wordt gestart zodra de besluitvorming is afgerond. Er wordt niet gewacht met bouwen totdat een aantal appartementen is verkocht.
VIII. Planning Indien Uw Raad besluit tot kredietverstrekking kan de bouwvergunning januari 2007 verleend worden. Navolgend kan in principe gestart worden met het bouwproject. Een en ander afhankelijk van eventuele bezwaar- en beroepsprocedures en de daadwerkelijke overdracht van de grond van Staatsbosbeheer.
IX.
Evaluatiemomenten/Rapportages
Bij de gebruikelijke tussentijdse rapportages zullen wij u informeren over de vordering van het project.
X.
Communicatie
Over dit raadsvoorstel zal op de gebruikelijke manier worden gecommuniceerd.
XI.
Bijlagen
In de fractiekamer liggen de bouwkostenraming alsmede de exploitatiebegroting voor u ter inzage.
-5-
GEMEENTEBESTUUR VAN GULPEN-WITTEM Kenmerk : ID/011 Onderwerp : Realisatie gemeenschapshuis in Reijmerstok
De raad van de gemeente Gulpen-Wittem
Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 25-10-2006 inzake bovengenoemd onderwerp.
Besluit
Een aanvullend budget van € 6.750 (structureel vanaf 2007) beschikbaar stellen voor de realisatie van een gemeenschapshuis in Reijmerstok en voor de dekking van dit bedrag te voorzien bij de voorjaarsnota 2007.
Aldus vastgesteld door de gemeenteraad van Gulpen-Wittem in zijn vergadering van 07-122006.
De griffier,
De voorzitter,
Mw. F.G.J.M. van der Walle.
Mr. W.J.G. Geraedts.
-1-
