VOORSTEL AAN DE RAAD
Onderwerp
Starterslening gemeente Woudrichem
Volgnr.
2013-048
Portefeuillehouder
wethouder B. de Peuter
Ambtenaar
J. van Soest
Afdeling
Ruimtelijke Ordening
Datum voorstel
24 september 2013
Opiniërende raad
15 oktober 2013
Agendapunt 5
Besluitvormende raad
5 november 2013
Agendapunt
Samenvatting Middels de starterslening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) kan de financieringscapaciteit van starters op de woningmarkt worden bevorderd, waardoor deze in beweging komt. Het principe achter de SVn starterslening is dat het verschil tussen de verwervingskosten (koopsom + bijkomende kosten) van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) overbrugd wordt. De Starterslening is een lening waarover de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaald hoeft te worden. Een gemeente kan de SVn Starterslening aanbieden door een gemeentelijk fonds bij SVn op te richten en hier een bedrag voor beschikbaar te stellen. Daarnaast dient de gemeenteraad een Verordening Starterslening vast te stellen en moet er een deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente en SVn worden gesloten. Voorgesteld wordt om een bedrag van € 125.000 beschikbaar te stellen voor het gemeentelijk fonds bij SVn, waaruit de startersleningen kunnen worden verstrekt. Vanaf 1 januari 2013 is er tevens een rijksbijdrage van 50 miljoen voor Startersleningen. Het Rijk betaalt hiermee de helft van de te verstrekken Startersleningen (zolang er budget beschikbaar is), en de gemeente betaalt de andere helft. De provincie Noord-Brabant kent sinds kort ook een soortgelijke regeling. Dankzij de bijdrage van de kant van het Rijk en van de provincie betalen de gemeente en provincie elk een kwart van de verstrekte Startersleningen en kan de gemeente Woudrichem dus viermaal zoveel Startersleningen verstrekken met hetzelfde budget. Beslispunten Wij stellen u voor om: 1. In te stemmen met het aanbieden van de SVn Starterslening in de gemeente Woudrichem en hiervoor een bedrag van maximaal € 125.000 beschikbaar te stellen binnen een op te richten gemeentelijk fonds bij SVn. 2. In te stemmen met het ondertekenen van de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Woudrichem en SVn. 3. De Verordening Starterslening Woudrichem vast te stellen. Bijlage ter inzage in de raadskamer 1. Deelnemingsovereenkomst
Advies opiniërende vergadering Reactie college -
raadsvoorstel nr. 2013-048 pagina 1/5
VOORSTEL AAN DE RAAD 1. Inleiding Op 25 juni 2013 heeft uw raad aangegeven voorstander te zijn van het invoeren van een systeem van Startersleningen in de hele gemeente Woudrichem. Wij stellen u voor om aan dit beleidsvoornemen als volgt invulling te geven. Starters op de woningmarkt hebben vaak veel moeite om een woning te kunnen financieren, terwijl door velen gedacht wordt dat de starters de woningmarkt ‘uit het slop’ kunnen trekken. Destrengere hypotheekregels maken het voor starters vaak lastig om de gewenste woning te kunnen financieren. Met het aanbieden van een starterslening kan de gemeente deze barrière in veelgevallen wegnemen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) biedt een Starterslening aan voor gemeenten. Het principe achter de SVn Starterslening is dat het verschil tussen de verwervingskosten (koopsom + bijkomende kosten) van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) overbrugd wordt. Starters worden in staat gesteld om die woning te kopen die zij nét niet kunnen financieren met hun eerste hypotheek. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het grote voordeel van de Starterslening is dat over de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaald hoeft te worden. 2. Beleidskader, doel en effect Met het aanbieden van de SVn Starterslening in de gemeente Woudrichem wordt beoogd om de doorstroming op de lokale woningmarkt te stimuleren. Starters kunnen namelijk met behulp van de SVn Starterslening makkelijker een (eerste) woning kopen. 3. Argumenten en kanttekeningen Door het aanbieden van de SVn Starterslening kan de gemeente bijdragen aan het bereikbaar worden van een koopwoning voor starters. Dit kan een stimulerend effect hebben op de gehele woningmarkt. De gemeente Woudrichem heeft op verschillende manieren een belang bij een goed functionerende woningmarkt. In dit verband is het vooral van belang dat de gemeente zelf ook een speler is op de woningmarkt, als aanbieder van woningbouwkavels. De SVn Starterslening kan eraan bijdragen dat deze kavels (makkelijker) verkocht worden, wat weer inkomsten voor de gemeente met zich meebrengt. In onze regio wordt de Starterslening ook al door de gemeente Aalburg en de gemeente Werkendam aangeboden. Hoe werkt de SVn Starterslening? Zoals in de inleiding reeds is aangegeven, is het principe achter de SVn Starterslening dat het verschil tussen de verwervingskosten (koopsom + bijkomende kosten) van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) overbrugd wordt. Stel dat een koopstarter bijvoorbeeld een woning van € 200.000 wil kopen, maar hij kan volgens de normen van de NHG maar € 180.000 lenen, dan kan via de SVn Starterslening de resterende € 20.000 geleend worden, zodat de koopstarter de woning toch kan kopen. Voor de SVn Starterslening hoeft de koopstarter de eerste drie jaar geen rente en aflossing te betalen. Het idee is dat het inkomen van de koopstarter na drie jaar zodanig gestegen is, dat hij na deze drie jaar gewoon rente en aflossing kan gaan betalen. SVn kan net voor het einde van het derde jaar een draagkrachthertoetsing doen, waaruit moet blijken of de koopstarter financieel draagkrachtig is. Wanneer de koopstarter niet financieel draagkrachtig is, blijft de maandlast renteloos. Deze draagkrachthertoetsing kan plaatsvinden voor het einde van 3de, 6de, 10de en 15de jaar. Toe te passen (rand)voorwaarden De deelnemende gemeente kan een aantal (rand)voorwaarden bij de SVn Starterslening zelf bepalen. De volgende door de gemeente Woudrichem toe te passen (rand)voorwaarden stellen wij voor en zijn ook opgenomen in de Verordening Starterslening gemeente Woudrichem welke deel uitmaakt van het raadsbesluit dat u hierbij ter vaststelling aantreft:
raadsvoorstel nr. 2013-048 pagina 2/5
VOORSTEL AAN DE RAAD -
De gemeente stort maximaal € 125.000 in een fonds bij SVn ten behoeve van de verstrekking van SVn Startersleningen. De maximale hoogte per te verstrekken starterslening is € 20.000. De kosten voor het verkrijgen van de woning in eigendom (koopsom woning +bijkomende kosten) mogen niet hoger zijn dan € 200.000. Een Starterslening wordt in beginsel alleen toegekend aan een natuurlijk persoon die zich voor de eerste keer op de koopwoningmarkt begeeft en ouder is dan 18 jaar. Een Starterslening wordt alleen toegekend ten behoeve van de verwerving van een bestaande of een nieuwe koopwoning gelegen in de gemeente Woudrichem.
De volgende voorwaarden worden door SVn altijd toegepast bij Startersleningen: De maximale looptijd van de Starterslening is 30 jaar. De Starterslening is de eerste drie jaar rente- en aflossingsvrij. Na de eerste drie jaar gaat de koopstarter marktconforme rente en aflossing betalen. De marktconforme 15 jaar vaste rente is bij de aanvraag bepaald en geldt (na drie jaar) nog 12 jaar. Als het inkomen van de koopstarter niet toereikend is, betaalt de koopstarter een maandlast die past bij het op dat moment geldende inkomen. Draagkrachthertoetsing vindt plaats na het 3de, 6de, 10de en 15de jaar. De Starterslening wordt aangeboden onder NHG. Rijksbijdrage Starterslening Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst heeft besloten de starters in Nederland een steuntje in de rug te bieden. Daartoe is er onder andere vanaf 1 januari 2013 een rijksbijdrage van 50 miljoen euro van kracht. Dankzij deze rijksbijdrage legt het Rijk de ene helft voor de Starterslening in en betalen de gemeenten de andere helft. Sinds 1 juli 2013 neemt ook de provincie Noord-Brabant deel aan de Startersregeling. Hierdoor wordt de bijdrage van gemeenten die de Starterslening aanbieden nogmaals verdubbeld, waardoor er in Woudrichem dus in totaal € 500.000 beschikbaar is voor Startersleningen. Voor de gemeente Woudrichem betekent dit dat er vier keer zoveel Startersleningen kunnen worden verstrekt. Met het voorgestelde budget van € 125.000 kan de gemeente Woudrichem nu dus 25 startersleningen verstrekken met een maximale hoogte van € 20.000 per te verstrekken Starterslening. De Verordening Starterslening gemeente Woudrichem Om via SVn een Starterslening aan te kunnen bieden, dient de gemeenteraad een Verordening Starterslening vast te stellen. De VNG heeft hiervoor een modelverordening opgesteld. Deze heeft tevens als basis gediend voor de Verordening Starterslening gemeente Woudrichem zoals deze nu voorligt. In de Verordening Starterslening staan de voorwaarden die de gemeente Woudrichem hanteert bij het toekennen van Startersleningen. SVn zal de aanvragen eveneens gaan toetsen op basis van de voorwaarden die in de Verordening zijn vastgelegd. De Deelnemingsovereenkomst Naast het vaststellen van een Verordening Starterslening, moet er een deelnemingsovereenkomst worden gesloten met SVn. Deze overeenkomst is een juridisch document tussen de gemeente en SVn, waarin de samenwerking wordt geregeld. De deelnemingsovereenkomst is een standaard document welke SVn sluit met elke gemeente die een product via SVn aan wil gaan bieden. De Deelnemingsovereenkomst is terug te vinden als bijlage bij dit voorstel.
raadsvoorstel nr. 2013-048 pagina 3/5
VOORSTEL AAN DE RAAD Doorstroomlening Door de ontwikkelingen op de woningmarkt komt het in toenemende mate voor dat doorstromers op de woningmarkt bij verkoop van hun woning geconfronteerd worden met een restschuld. Die restschuld ontstaat doordat de opbrengst van de verkoop van de woning lager is dan de hypotheek die nog op de woning rust. Voor eigenaren van een koopwoning die “onder water”staat en die toch naar een andere koopwoning willen doorstromen kan het aanbieden van een doorstroomlening mogelijkerwijs uitkomst bieden. Die doorstroomlening voorziet daarbij dan in de financiering van de restschuld. In meerdere gemeenten (Veenendaal, Ede) is deze regeling recent afgeschaft omdat daar slechts een spaarzaam beroep op werd gedaan. Bovendien heeft de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, de organisatie die de Nationale Hypotheek Garantie verstrekt, onlangs besloten dat zij alleen nog borg wil staan voor Startersleningen. Als een gemeente toch een doorstroomregeling wil invoeren dan is de gemeente daar op dit moment volledig risicodragend voor. De doorstroomlening staat geheel los van de starterslening. Net als voor de starterslening moet daar ook (door de raad) een verordening voor worden vastgesteld. De doorstroomlening geldt overigens alleen voor bestaande bouw. Een koopstarter (=degene die voor het eerst zelf een eigen woning koopt) kan daar dus geen beroep op doen. SVn buigt zich op dit moment over het opzetten van een regeling voor de zogenaamde restschuldfinanciering. Zij zijn daarover in gesprek met het Rijk en de Stichting Nationale Hypotheek Garantie. Verwachting is dat daar eerst in de loop van oktober/november 2013 meer duidelijkheid over zal ontstaan. Wij zullen de ontwikkelingen op dit terrein nauwgezet volgen en daar mogelijk op een later moment nog bij u op terugkomen. Duurzaamheidslening en Stimuleringslening Naast de doorstroomlening zijn de duurzaamheidslening en de stimuleringslening twee andere stimuleringsmaatregelen om de kwaliteit en betaalbaarheid van bouwen en wonen te bevorderen. Ook deze maatregelen staan geheel los van de starterslening. Voor beide leningen geldt dat hiervoor een afzonderlijke verordening moet worden vastgesteld. De duurzaamheidslening is een lening met een aantrekkelijke rentekorting voor energiebesparende maatregelen om en aan de woning. Zij biedt woningeigenaren een effectieve financiële prikkel om te investeren in een energiezuinige woning. Met de stimuleringslening kan een particulier woningbezitter bij de gemeente geld lenen voor onderhoud, renovatie of restauratie. Hiermee worden aanvragers gestimuleerd om zelf te investeren in een beter woon- en leefklimaat. Wij zullen nog nagaan of deze twee regelingen voor de Woudrichemse situatie een duidelijke meerwaarde hebben en daar mogelijk op een later moment nog apart bij u op terugkomen. 4. Financiën Het voorstel is om voor maximaal € 125.000 aan Startersleningen te verstrekken. De gemeentelijke storting van € 125.000,- kan gefinancierd worden uit de volgende financieringsbronnen: 1. Vanuit het saldo van de Rekening Courant (RC) met de SVn een bedrag van € 25.000,2. Een storting in de Rekening Courant (RC) van de SVn vanuit gemeentelijke middelen van € 100.000,De structurele exploitatielasten bestaan uit een beheervergoeding van 0,5% van de uitstaande leningen. Daarnaast vindt er intern rentetoerekening plaats van 4%. Voor de ambtelijke uitvoering zijn in het jaar 2014 50 uur begroot, en in 2015 en verder 25 uur. De exploitatielasten voor 2014 bedragen maximaal € 10.070,- incl. ambtelijke uren. Voor 2015 en verder € 7.850,-. Deze bedragen zijn reeds in de meerjarenbegroting 2014 – 2017 opgenomen.
raadsvoorstel nr. 2013-048 pagina 4/5
VOORSTEL AAN DE RAAD 5.
Aanpak
Om startersleningen te kunnen aangaan, dient een gemeente een fonds in te richten bij het SVn. Dit kunnen wij doen door de deelnemingsovereenkomst te tekenen, een verordening vast te stellen en geld te storten in het fonds. Daarnaast betaalt de gemeente een beheersvergoeding voor het fonds. De deelnemingsovereenkomst regelt dat de gemeente de uitvoering over laat aan het SVn en in ruil daarvoor krijgen zij een beheersvergoeding. De deelnemingsovereenkomst is terug te vinden als bijlage bij dit voorstel. De Verordening Startersleningen gemeente Woudrichem is terug te vinden in het raadsbesluit dat u hierbij ter vaststelling aantreft. Zodra uw raad akkoord is gegaan met de Verordening Starterslening gemeente Woudrichem en de deelnemingsovereenkomst is getekend zal de gemeente een communicatietraject uitzetten om te zorgen dat de starterslening onder de aandacht wordt gebracht van de doelgroep. De startersleningen kunnen verstrekt worden zodra de verordening gepubliceerd en de deelnemingsovereenkomst getekend is, uiterlijk 1 januari 2014. 6. Communicatie De Verordening Starterslening gemeente Woudrichem zal worden bekendgemaakt middels een publicatie in de locale weekbladen en op de gemeentelijke website. Daarnaast zal er een persbericht verspreid worden om bekendheid te geven aan de mogelijkheid om in de gemeente Woudrichem een starterslening aan te vragen. 7. Regionale afstemming Niet van toepassing. 8. Besluit Wij stellen u voor het bijgevoegde raadsbesluit vast te stellen. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Woudrichem, de secretaris, de burgemeester, A.G. Dolislager
raadsvoorstel nr. 2013-048 pagina 5/5
A. Noordergraaf
RAADSBESLUIT
De raad van de gemeente Woudrichem, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 10 september 2013, aangaande Starterslening gemeente Woudrichem gehoord het advies van de opiniërende vergadering d.d. 15 oktober 2013 gelet op: de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet
besluit:
1.
2. 3.
In te stemmen met het aanbieden van de SVn Starterslening in de gemeente Woudrichem en hiervoor een bedrag van maximaal € 125.000 beschikbaar te stellen binnen een op te richten gemeentelijk fonds bij SVn. In te stemmen met het ondertekenen van de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Woudrichem en SVn. Vast te stellen de navolgende:
Verordening Starterslening gemeente Woudrichem Hoofdstuk 1 – Begripsbepalingen Artikel 1 1. In deze verordening wordt verstaan onder: a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten; b. Gemeenterekening Starterslening: het bij het SVn ondergebrachte fonds, waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met het SVn, Startersleningen kan toekennen, en waarin de rente en aflossingen over deze leningen worden teruggestort. c. Aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins;. d. Starterslening: een lening die, na toekenning door het college, door SVn kan worden verstrekt aan aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning waarbij de hoofdsom van de lening voor maximaal 25%
raadsbesluit nr. 2013-048 pagina 1/4
RAADSBESLUIT
2. 3. 4.
afkomstig is uit de Gemeenterekening Starterslening, terwijl het resterende deel van de Starterslening verstrekt wordt door de rijksoverheid of de provincie; e. NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd ’s-Gravenhage, verstrekte borgtocht; f. Toekenningsbeschikking: beschikking van het college waarbij een Starterslening wordt toegekend. g. College: het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Woudrichem. Bij door het college vast te stellen regels kan uitbreiding worden gegeven aan het begrip starter. Onder zich voor de eerste keer op de koopwoningmarkt begeven wordt verstaan dat een starter geen woning in eigendom mag hebben of mag hebben gehad. Met betrekking tot de leeftijd van de starter geldt als peildatum het moment waarop het officiële SVn-aanvraagformulier door SVn is ontvangen.
Hoofdstuk 2 - Algemene bepalingen Artikel 2 1. Bij de uitvoering van deze verordening wordt het bepaalde in de deelnemingsovereenkomst, welke als bijlage bij deze verordening is opgenomen, tussen de gemeente Woudrichem en SVn in acht genomen. 2. Het college kan ten behoeve van de uitvoering van deze verordening nadere regels vaststellen. 3. De als bijlage opgenomen Productspecificaties Startersleningen maken deel uit van deze verordening. Artikel 3 1. De Raad stelt een Gemeenterekening Starterslening in, waaruit aan starters Startersleningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van een in artikel 4 bedoelde woning. 2. De Gemeenterekening Starterslening wordt ondergebracht bij SVn. 3. Uit de Gemeenterekening Startersleningen kunnen slechts Startersleningen worden toegekend tot maximaal het bedrag van de op deze rekening aanwezige middelen (toekenningsplafond). Hoofdstuk 3 - Toepassingsbereik Artikel 4 1. De verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen van een starter voor het verwerven van een koopwoning die de aanvrager zelf gaat bewonen. 2. De verordening is uitsluitend van toepassing op het verwerven van een bestaande of een nieuwe koopwoning in de gemeente Woudrichem. 3. De kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning mogen niet hoger zijn dan € 200.000,4. De verordening is niet van toepassing op leningaanvragen van een starter voor het verwerven van een zogenaamde Koopgarantwoning.
raadsbesluit nr. 2013-048 pagina 2/4
RAADSBESLUIT
Artikel 5 1. Het college is bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een Starterslening toe te kennen. 2. De maximale hoogte van een Starterslening bedraagt op grond van de Productspecificatie Startersleningen van het SVn maximaal 20% van de verwervingskosten overeenkomstig de normen van de NHG, met een maximum van € 20.000,- (inclusief 1,5% afsluitprovisie). 3. De Starterslening wordt verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). 4. De eerste hypotheek moet worden verstrekt met NHG. 5. De verordening sluit het meenemen van woning verbeterkosten (verbouwingskosten) bij de bepaling van de verwervingskosten uit. 6. Het college kan bij zijn beslissing op grond van het eerste en tweede lid rekening houden met financiële steun die op grond van enige andere regeling is of kan worden toegekend. 7. Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden. Artikel 6 1. Aanvragen op grond van deze verordening worden in volgorde van binnenkomst behandeld. 2. Aanvragen die vanwege het bereiken van het toekenningsplafond niet kunnen worden toegekend, worden door het college afgewezen. 3. De volgorde van binnenkomst wordt bepaald door het tijdstip waarop SVn een volledig aanvraagformulier heeft ontvangen. Hoofdstuk 4 - Aanvraag en toekenning Artikel 7 1. De aanvrager, die in aanmerking komt voor een Starterslening, kan bij de gemeente een aanvraagformulier verkrijgen. 2. Het college deelt de beslissing middels een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. Hoofdstuk 5 - Intrekken van de Starterslening Artikel 8 1. Het college kan de toekenningsbeschikking waarin wordt voorzien in de toekenning van een Starterslening geheel of gedeeltelijk intrekken als: a. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; b. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens. 2. Het college trekt een toekenningsbeschikking in ieder geval in als de koopovereenkomst wordt ontbonden. 3. Bij de intrekking kan het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk (terug)vorderen, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging.
raadsbesluit nr. 2013-048 pagina 3/4
RAADSBESLUIT
4.
Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten.
Hoofstuk 6 – Aflossing van de Starterslening Artikel 9 1. Aflossingen worden verricht volgens het bepaalde in de afzonderlijke leningovereenkomst tussen het SVn en de persoon/personen die een Starterslening hebben verkregen. 2. Extra aflossing op de Starterslening is altijd en zonder boete mogelijk. 3. Bij verkoop van de woning wordt de restantschuld ineens en volledig afgelost. Hoofdstuk 7 - Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen Artikel 10 Hardheidsclausule Het college kan artikel 4 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voorzover toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 11 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking op de dag nadat deze bekend is gemaakt. Artikel 11 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als "Verordening Starterslening gemeente Woudrichem”.
Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Woudrichem van 5 november 2013.
de voorzitter, A. Noordergraaf
raadsbesluit nr. 2013-048 pagina 4/4
de griffier, P.A. Paulides- Ruitenberg
