RAADSVOORSTEL Nr. BP/032
Aan de Raad van de gemeente Gulpen-Wittem
Gulpen-Wittem, 02-01-2007 Portefeuillehouder Jan Bormans Afdeling
Auteur Bijlagen Ons Kenmerk
BPGL
ONDERWERP: Herziening uitgifteprijzen bouwgrond VOORSTEL: Instemmem met voorstel tot aanpassing van prijssystematiek voor uitgifte van bouwgrond
BEHANDELING IN B&W d.d. 02-01-2007 BEHANDELING IN Ronde Tafel Gesprek d.d. 01-02-2007 BEHANDELING RAAD d.d. 01-03-2007
NOTA Opmerking: Aanpassingen in de tekst naar aanleiding van opmerkingen in de RTG zijn in cursief weergegeven
I.
Inleiding
De huidige systematiek van de prijsstelling voor uit te geven bouwgrond dateert uit 1998/2000 (vaststelling prijzen voor het jaar 2001). De uitgifteprijzen zijn met ingang van 2002 ieder jaar automatisch met 6,5% verhoogd. In de huidige regeling geldt voor grond voor projectbouwwoningen een gereduceerde prijs ten opzichte van grond voor eigenbouwkavels. Om zowel financieeltechnische als beleidsmatige redenen, is er behoefte aan een aanpassing van de prijzensystematiek en de prijsniveau’s voor de door de gemeente uit te geven bouwrijpegrond.
II.
Doelstelling/Beoogd effect
De doelstelling en het beoogd effect van de aanpassing van de grondprijzensystematiek en bijbehorende grondprijzenniveau’s zijn: - verbetering van de afstemming van het grondprijzenbeleid op het eigen volkshuisvestingsbeleid; - verhoging van het financieel rendement van gronduitgiften, mede ten behoeve van het voorzien in mogelijkheden voor het aanbieden van goedkope bouwgrond voor me name sociale huurwoningen en starterswoningen; - meer en beter inspelen op kwaliteitsverschillen in aan te bieden bouwgrond en overeenkomstig de marktwaardeverschillen daarbij; - verbetering van de aansluiting op prijsniveaus in de regio en meer marktconforme prijsniveua’s.
III. Argumenten/Alternatieven/Toelichting Huidige situatie Het huidige prijzensysteem kent de volgende basis: - er is een basisprijs voor gronden van eigenbouwkavels; - er is een gereduceerde prijs voor kavels voor projectbouwwoningen; - er geldt een nog verder gereduceerde prijs voor kavels voor sociale woningbouw. Met ingang van 2002 is een automatische jaarlijkse verhoging van de grondprijs doorgevoerd met 6,5% per jaar. Dat houdt in dat per 1 januari 2007 navolgende grondprijzen (afgerond op hele euro’s) zouden gelden: - voor eigenbouwkavels: € 182,-- excl. BTW ; - voor kavels voor projectbouwwoningen: € 144,-- excl. BTW per m2;
-1-
-
voor kavels voor sociale woningbouw: € 19.154,-- excl. BTW per kavel (vergelijkbaar met ca. € 85,-- excl. BTW per m2). voor gronden voor groenvoorziening: € 61,-- excl. BTW per m2.
De gereduceerde prijs voor projectbouwwoningen is gebaseerd op het doel om met die gereduceerde grondprijs koopwoningen zo goedkoop mogelijk te kunnen realiseren voor de eigen inwoners. De reductie bedraagt ruim 20% t.o.v. de grondprijzen voor eigenbouwkavels. De prijs voor sociale woningbouw is gebaseerd op de vroegere maximale grondprijs voor van rijkswege gesubsidieerde sociale woningbouw. Omgerekend is sprake van een vergelijkbare reductie van 50% t.o.v. grond van eigenbouwkavels. Bij etagebouw gold een ophogingsfactor. Evaluatie Met de jaarlijkse – op zichzelf releatief forse- prijsverhogingen is bereikt dat het grondprijsniveau in de Gemeente Gulpen-Wittem meer aansluiting heeft gevonden bij gehanteerde prijzen in de omgeving. Als indicatie hiervoor kan een bandbreedte tussen globaal € 180,-- en € 200,-- excl. BTW worden aangegeven. Het huidige prijzenniveau ligt daarbij nog behoorlijk onder het marktconforme vrije-sector-niveau, waarvoor een prijsniveau van globaal € 200,-- excl. BTW en hoger als indicatie kan worden genoemd. De marktsituatie en de concurrentiepositie van de gemeente binnen de regionale markt, bieden mogelijkheden voor een beperkte verdere verhoging van de te hanteren grondprijzen. Verder moet geconcludeerd worden dat het reductiesysteem voor de grondprijs voor projectbouw-koopwoningen slechts ten dele toekomt aan de eigen plaatselijke of gemeentelijke woningbehoefte omdat in de praktijk slechts een deel van de gerealiseerde koopwoningen in de gematigde prijsklasse gekocht zijn door eigen inwoners van de betreffende kern of de gemeente. Dit geeft aanleiding tot aanpassing van dit onderdeel van het grondprijzensysteem. Naast een reductie op de uitgifteprijs voor sociale woningbouw, is er ook behoefte of noodzaak aan gunstige grondprijscondities voor de realisering van starterswoningen. Daarin dient aanvullend te worden voorzien. Middelen of financiële reserve daarvoor kunnen worden verkregen door verhoogde opbrengsten van gronden van bouwkavels van meer dan gemiddelde kwaliteit of waarde in een plan. Dit is bijvoorbeeld doorgaans het geval bij kavels die aan de buitenzijde van een plangebied zijn gelegen ten opzichte van de kavels aan de binnenzijde van zo’n plan. Daarbij kan zich de situatie voordoen dat ook nog een of meerdere kavels van bijzondere kwaliteit of met bijzondere marktwaarde beschikbaar of in ontwikkeling komen. Beoogd wordt in het aangepaste prijsbeleid prijstoeslagen voor dergelijke bouwgrond door te voeren. Binnen een te voeren gedifferentieerd prijsbeleid voor uitgifte van bouwgrond met toeslagen voor kavels of bouwgrond met extra kwaliteiten of marktwaarde, kan binnen de grondexploitatie van zo’n plan of project financiële ruimte worden verkregen om goedkopere bouwkavels voor sociale woningbouw en met name starterswoningen in zo’n plan op te
-2-
nemen. Bij een algemene en uniforme toerekening van ontwikkelingskosten op alle bouwgronden in een plan is dat financieel niet of nauwelijks mogelijk. Onder punt VI ‘Beslispunten’ is het concrete voorstel voor de feitelijke aanpassing van het grondprijzenstelsel voor uitgifte van bouwrijpe gronden opgenomen. Met dit stelsel wordt bijgedragen aan de realisering van de doelstellingen in het Bestuurlijk Programma 2006-2010 en de (Beleids)begroting 2007 aangaande de volkshuisvesting van primair de eigen inwoners en daarin te onderkennen doelgroepen, met name de starters en senioren.
IV.
Eerdere besluitvorming
Eerdere besluitvorming aangaande de tot nog toe gehanteerde uitgifteprijzen voor bouwgrond heeft plaats gevonden in december 2000 (aanpassing Exploitatieovereenkomst Engelsdalstraat Slenaken), als vervolg op de grondslagen uit 1998 (vaststelling Exploitatieovereenkomst bestemmingsplan Engelsdalstraat Slenaken door raad van voormalige gemeente Wittem). In de Commissie Grondgebiedzaken is op (24-02-2005)/26-04-2005 en 10-05-2006 discussie over de aanpassing van de grondprijzensystematiek gevoerd aan de hand van de Notitie Woningbouw in de gemeente Gulpen-Wittem. Volkshuisvestelijke kaders zijn benoemd in het Bestuurlijk Programma 2006-2010 en de (Beleids)begroting 2007.
V. Financiële aspecten De voorgestelde aanpassing van de systematiek voor uitgifteprijzen voor bouwrijpe grond zal ten opzichte van het huidige systeem een verhoging van opbrengsten van de uitgiften inhouden. De hoogte daarvan zal per plan of project verschillen en is afhankelijk van de opzet van die plannen of projecten en het woningbouwprogramma daarin. Meeropbrengsten zullen in wisselende mate aangewend worden ter compensatie van minderopbrengsten ingeval van uit te geven gronden voor sociale woningbouw en starterswoningen. Randvoorwaarde voor de toepassing van dit prijzenstelsel is dat de hierbinnen te hanteren grondprijzen, de in ontwikkeling te nemen plannen rendabel maken. Indien dat niet haalbaar is, zullen uitgifteprijzen binnen markttechnische haalbaarheid in zo’n geval aangepast/verhoogd moeten worden.
VI. Beslispunten In te stemmen met de grondprijzensystematiek voor de uitgifte van bouwrijpe grond, die navolgende elementen omvat: a. er geldt voor eigenbouwkavels en projectbouwkavels voortaan eenzelfde uitgifteprijs voor bouwgrond b. er geldt daarnaast een aparte uitgifteprijs voor bouwgrond voor sociale huisvesting (huurwoningen) en starterswoningen. Hiervoor gelden speciale voorwaarden aangaande die huurwoningen en de starterswoningen / kopers van die starterswoningen (zie na lid l.); c. voor projectbouw- en eigenbouwkavels wordt jaarlijks bij het vaststellen van de begroting een basisprijs voor de uitgifteprijzen in daarop volgend kalenderjaar bepaald; -3-
d. er wordt een toeslag gehanteerd van 10% op de basisprijs als bedoeld in lid c., voor bouwgronden met meer dan een algemene standaardkwaliteit; e. er wordt een toeslag gehanteerd van 20% op de basisprijs als bedoeld in lid c., voor bouwkavels met bijzondere kwaliteiten, dan wel kunnen dergelijke kavels verkocht worden via inschrijving met toepassing van een minimumprijs, zijnde de basisprijs vermeerderd met 20%; voor deze gevallen zijn de gemeentelijke uitgiftecriteria niet van kracht; f. op de basisprijs als bedoeld in lid c., wordt een korting gehanteerd van 5% voor bouwgronden met minder dan een algemene standaardkwaliteit; g. voor gronden voor sociale woningbouw en starterswoningen wordt eveneens bij het vaststellen van de begroting jaarlijks een sterk gereduceerde uitgifteprijs voor eerstvolgend kalenderjaar bepaald. Hierop worden geen toeslagen of kortingen toegepast; h. de meeropbrengsten door toeslagen of toepassing van inschrijvingsprocedure als bedoeld in lid d. en e. worden primair aangewend ter dekking van de minderopbrengsten van bouwgronden voor starterswoningen en sociale woningbouw als bedoeld in lid g., en eventuele kortingen als bedoeld in lid f.; i. genoemde prijzen worden gehanteerd binnen de randvoorwaarde dat de grondexploitatie van een bestemmingsplan of bouwplan daarmee minimaal sluitend wordt afgerond. Bij te verwachten negatieve grondexploitatieresultaten zullen de daarbij te hanteren grondprijzen voor die situatie afzonderlijk worden aangepast; j. de basisprijs voor eigenbouwkavels en projectbouwwoningen in 2007 wordt bepaald op € 180,-- excl. BTW k.k. k. de uitgifteprijs voor sociale woningbouw (huurwoningen) en starterswoningen wordt voor het jaar 2007 bepaald op € 100,-- excl. BTW k.k. l. deze regeling is niet van toepassing op lopende projecten waarvoor reeds verplichtingen of afspraken gelden (met name Herontwikkeling Parallelweg Wijlre, voormalig gemeentelager te Mechelen en Eys-Zuid (particuliere uitgifte). Nadere voorwaarden voor sociale woningbouw en starterswoningen: Voor huurwoningen in de sociale woningbouwsector geldt de gereduceerde grondprijs indien de huurprijs van betreffende huurwoningen gedurende minimaal 10 jaar beneden de maximum-huurprijsgrens blijft waarvoor nog huurtoeslag verkregen kan worden. Voor starterswoningen of kopers van starterswoningen zullen algemene voorwaarden dienen te gelden die zijn afgestemd op het doel om juist de starterswoningen ten goede te laten komen aan degenen die zonder de gunstige prijscondities niet of heel moeilijk voor het eerst een eigen woning kunnen kopen. Hiervoor wordt aangesloten op de voorwaarden die bijvoorbeeld van toepassing waren bij het 1000-woningenplan van de provincie Limburg. Het betreft dan met name voorwaarden aangaande: - het stellen van een maximum leeftijd van de koper(s); - beperkingen met het oog op genoten inkomen en/of vermogenspositie van gegadigden; - restricties ten aanzien van de mogelijkheden voor doorverkoop van de woning binnen 5 of 10 jaar; - terugbetalingscondities aangaande genoten financieel voordeel bij doorverkoop van de woning.
-4-
Als ‘starters’ worden hierbij overigens degenen aangemerkt die voor het eerst zelfstandige huisvesting betrekken of voor het eerst een eigen woning verwerven.
V.
Risico’s
Een risico is dat bouwrijpe gronden bij de volgens dit stelsel te hanteren uitgifteprijzen onder sterk neergaand marktklimaat niet of met aanzienlijke vertraging meer zijn af te zetten. In afweging tot de risico’s en de gevolgen voor het grondexploitatieresultaat van een plan of project zal dan een neerwaartse bijstelling overwogen dienen te worden.
VI.
Planning
Bij de vaststelling van de begroting zal jaarlijks aanpassing van de basisprijs voor de gronduitgifte overwogen worden en/of plaats vinden
VII. Evaluatiemomenten/Rapportages Evaluatie en rapportering over resultaten van toepassing vindt plaats in het jaarverslag.
VIII. Communicatie N.v.t.
IX.
Bijlagen
In de fractiekamer liggen navolgende onderliggende stukken ter inzage: - kopie van raadsbesluit Gemeenteblad 2000, nr. 167 (instemming met exploitatieovereenkomst bestemmingsplan Engelsdalstraat te Slenaken met uitgifteprijzen); - de ‘Notitie woningbouw in de gemeente Gulpen-Wittem (februari 2005) met de verslagen van de vergaderingen van de Commissie Grondgebiedzaken van 24 februari 2005 en van 28 april 2005; - de (aangepaste) ‘Notitie woningbouw in de gemeente Gulpen-Wittem’(maart 2006) met het verslag van de vergadering van de Tijdelijke adviescommissie van 6 april 2006.
-5-
GEMEENTEBESTUUR VAN GULPEN-WITTEM Kenmerk : BP/032 Onderwerp : Herziening uitgifteprijzen bouwgrond
De raad van de gemeente Gulpen-Wittem
Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 02-01-2007 inzake bovengenoemd onderwerp.
Gelet op de behoefte aan aanpassing van de geldende systematiek met bijbehorende prijsniveaus voor de uitgifte van bouwrijpe gronden; Gelet op de Gemeentewet en de Wet op de Ruimtelijke Ordening,
Besluit
Vast te stellen de wijziging van de grondprijzensystematiek voor de uitgifte van bouwrijpe grond, inhoudende: a. er geldt voor eigenbouwkavels en projectbouwkavels voortaan eenzelfde uitgifteprijs voor bouwgrond; b. er geldt daarnaast een aparte uitgifteprijs voor bouwgrond voor sociale huisvesting (huurwoningen) en starterswoningen. Hiervoor gelden speciale voorwaarden aangaande die huurwoningen en de starterswoningen / kopers van die starterswoningen, die door burgemeester en wethouders nader zullen worden uitgewerkt; c. voor projectbouw- en eigenbouwkavels wordt jaarlijks bij het vaststellen van de begroting een basisprijs voor de uitgifteprijzen in daarop volgend kalenderjaar bepaald; d. er wordt een toeslag gehanteerd van 10% op de basisprijs als bedoeld in lid c., voor bouwgronden met meer dan een algemene standaardkwaliteit; e. er wordt een toeslag gehanteerd van 20% op de basisprijs als bedoeld in lid c., voor bouwkavels met bijzondere kwaliteiten, dan wel kunnen dergelijke kavels verkocht worden via inschrijving met toepassing van een minimumprijs, zijnde de basisprijs vermeerderd met 20%; voor deze gevallen zijn de gemeentelijke uitgiftecriteria niet van kracht; f. op de basisprijs als bedoeld in lid c., wordt een korting gehanteerd van 5% voor bouwgronden met minder dan een algemene standaardkwaliteit;
g. voor gronden voor sociale woningbouw en starterswoningen wordt eveneens bij het vaststellen van de begroting jaarlijks een sterk gereduceerde uitgifteprijs voor eerstvolgend kalenderjaar bepaald. Hierop worden geen toeslagen of kortingen toegepast; h. de meeropbrengsten door toeslagen of toepassing van inschrijvingsprocedure als bedoeld in lid d. en e. worden primair aangewend ter dekking van de minderopbrengsten van bouwgronden voor starterswoningen en sociale woningbouw als bedoeld in lid g., en eventuele kortingen als bedoeld in lid f.; i. genoemde prijzen worden gehanteerd binnen de randvoorwaarde dat de grondexploitatie van een bestemmingsplan of bouwplan daarmee minimaal sluitend wordt afgerond. Bij te verwachten negatieve grondexploitatieresultaten zullen de daarbij te hanteren grondprijzen voor die situatie afzonderlijk worden aangepast; j. de basisprijs voor eigenbouwkavels en projectbouwwoningen in 2007 wordt bepaald op € 180,-- excl. BTW k.k. k. de uitgifteprijs voor sociale woningbouw (huurwoningen) en starterswoningen wordt voor het jaar 2007 bepaald op € 100,-- excl. BTW k.k. l. deze regeling is niet van toepassing op lopende projecten waarvoor reeds verplichtingen of afspraken gelden (met name Herontwikkeling Parallelweg Wijlre, voormalig gemeentelager te Mechelen en Eys-Zuid (particuliere uitgifte).
Zulks onder de volgende voorwaarden
1. het college dient op korte termijn met een verdere uitwerking te komen van de werkwijze (wie stelt wat wanneer vast), en criteria (bijvoorbeeld ligging, omvang kavel, evt. helling, aard belendende percelen, uitzicht, etc.) op basis waarvan de waarde vaststelling van de gronden wordt bepaald in het geval sprake is van gronden met een waarde van 10% op de basisprijs, 20% op de basisprijs en 5% korting op de basisprijs, en de raad hierover te berichten alvorens een eerste toepassing van het systeem (dus ook t.a.v. Wahlwiller) plaatsvindt (als verdere uitwerking hoort in ieder geval te worden opgenomen dat bij het bepalen of er sprake zou moeten zijn van toeslagen of kortingen (lid d, lid e en lid f) advies wordt ingewonnen bij een makelaar/taxateur, die geacht kan worden een goede inschatting te kunnen maken van kwaliteit van bouwkavels, en die geacht kan worden goed op de hoogte te zijn van de geldende prijzen van bouwkavels in de regio; 2. het college dient het systeem van nadere voorwaarden/regels die zij gaat verbinden aan de uitgifte van huurwoningen en starterswoningen simpel en overzichtelijk (niet bureaucratisch) te houden alsmede de nadere voorwaarden te toetsen op juridische haalbaarheid en als zodanig in de overeenkomst tot uitgifte tussen gemeente of projectontwikkelaar en derde op te nemen, zodat deze naderhand ook afdwingbaar zijn en zonodig een externe deskundige een voorbeeldovereenkomst te laten opstellen en/of toetsen 3. eveneens alvorens het systeem toegepast gaat worden dient een definitie geformuleerd te worden van het begrip ‘starterswoning’ {(de raad acht het hierbij overigens niet wenselijk
-7-
om een leeftijdsgrens op te nemen in het kader van de uitgifte bij starterswoningen (zoals is aangegeven op pagina 4 van raadsvoorstel onder nadere voorwaarden)} 4. bij een voornemen tot een tussentijdse/afzonderlijke aanpassing van uitgifteprijzen, met uitzondering van de eventuele jaarlijkse aanpassing van de uitgifteprijzen bij de vaststelling van de begroting, dient de raad eerst hierin te gekend te worden 5. het college dient nader uit te werken hoe wordt omgegaan in een situatie waarin twee inwoners van dezelfde kern dan wel onze gemeente in aanmerking wensen te komen voor een bouwkavel met bijzondere kwaliteiten (20% op basisprijs) waarbij de uitgiftecriteria niet van toepassing zijn (waarbij de raad van oordeel is dat de inwoners van GulpenWittem bij dure kavels van 20% op de basisprijs gedurende een eerste periode van drie maanden voorrang krijgen boven inwoners van buiten deze gemeente en dat bij gelijke inschrijving zal worden geloot) 6. een evaluatie van de herziene uitgiftecriteria ware eerst uit te voeren nadat 2 projecten, die middels de uitgiftecriteria zijn uitgegeven, zijn afgerond.
Aldus vastgesteld door de gemeenteraad van Gulpen-Wittem in zijn vergadering van 01-032007.
De griffier,
De voorzitter,
Mw. F.G.J.M. van der Walle.
Mr. W.J.G. Geraedts.
-8-
