Agendapunt Strategisch Vastgoed Beleid 2013 Kenmerk: (ter informatie/ discussiestuk/ standpuntbepaling/ besluitvorming) Auteur: Jan van Andel Datum: 27 maart 2013 Overleg • • • • • •
Managementteam Ondernemingsraad Bewonersvereniging Texel/Bewonersvereniging Nieuwediep Gemeente Texel Raad van Commissarissen Belanghebbenden
Kenmerken • Financiële consequenties • Consequenties strategisch voorraadbeheer • Volkshuisvestelijke consequenties • Voorlichting vereist Advies Akkoord gaan met Strategisch Vastgoed Beleid zoals in deze notitie en bijlagen is vastgelegd.
Inleiding Begin 2012 heeft de landelijke politiek in Den Haag een woonakkoord gesloten. Dit akkoord heeft grote invloed op de actualisatie van het strategisch vastgoedbeleid (SVB) van Woontij. Naar verwachting moet Woontij vanaf 2013 jaarlijks een verhuurderheffing betalen, die met een paar flinke stappen oploopt tot zo’n € 1,5 miljoen per jaar. Dit bedrag moet worden ‘terugverdiend’ uit bezuinigingen op organisatie- en onderhoudskosten en vooral door extra huurverhogingen. Om een gewenste omvang van de sociale woningvoorraad in stand te houden is het noodzakelijk om financieel verstandige keuzes te maken ten aanzien van renovatie, verkoop en nieuwbouw. In de bijlagen zijn per complex de SVB-keuzes vastgelegd ten aanzien van de volgende aspecten: • Woninglabel; • Huurprijsbeleid; • Doelgroep. In deze notitie worden de algemene uitgangspunten van deze aspecten nader toegelicht. Daarnaast wordt ingegaan op: • Verkoopbeleid; • Doorstroombeleid; • Onderhoudsbeleid; • Vastgoedbeleid per dorp (betreft de ‘buitendorpen’ op Texel).
1
Woninglabel De woninglabels sociale huur, vrije sector huur en verkoop marktwaarde zijn gehanteerd in deze versie van het SVB-beleid. In de bijlagen is per complex aangegeven welk label van toepassing is. Onder ‘sociale huur’ worden woningen verstaan met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens (€ 681,02 per 1 januari 2013). ‘Vrije sector huur’ betreft woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. Woontij participeert nog in circa 250 Koopgarantwoningen. Door gewijzigde regelgeving legt de terugkoopverplichting een groot beslag op het eigen vermogen van Woontij. Daarom worden geen nieuwe Koopgarantcontracten aangegaan waarbij de terugkoopverplichting van toepassing is. Opmaat werkt aan een ‘light’-versie van Koopgarant, waarbij niet langer sprake is van een terugkoopverplichting. Zodra dit product beschikbaar is zal Woontij toepassing hiervan overwegen om de gewenste en noodzakelijke woningverkoop te bevorderen. Het SVB-beleid zal dan op dit punt worden geactualiseerd. In het ondernemingsplan ‘De kern van de zaak’ is vastgelegd dat ultimo 2014 5% van onze woningvoorraad wordt verhuurd aan middeninkomens. Overwogen wordt om 10% (maximaal toegestaan) van het woningbezit aan te wijzen als Niet-Daeb-woningen (vrije sector huur). Het betreft woningen boven de huurtoeslaggrens en huurwoningen met een verkooplabel. De Niet-Daeb-woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens zijn geschikt voor verhuur aan middeninkomens. Gelet op de beperkte woningvoorraad in de buitendorpen is het wenselijk om deze duurdere huurwoningen vooral in Den Burg te exploiteren. Uiteraard behoren onze woningen in Den Helder en Julianadorp ook tot de potentiële Niet-Daeb-woningen. In dit SVB-plan is al een beperkt deel van de woningvoorraad gelabeld als ‘vrije sector huur’. In de loop van 2013 wordt een plan uitgewerkt voor uitbreiding van de voorraad vrije sector-woningen. Het SVB-beleid zal dan op dit punt worden geactualiseerd.
Huurprijsbeleid Het woonakkoord betekent een drastische wijziging ten opzichte van het inflatievolgend huurbeleid dat de afgelopen jaren is gevolgd. Een belangrijk deel van de verhuurderheffing moeten woningcorporaties ‘terugverdienen’ door de huren extra te verhogen. Voor huurders met een laag inkomen blijft huren betaalbaar dankzij de huurtoeslag. Huurders met een hoger inkomen worden gestimuleerd door te stromen naar een vrije sectorwoning op koopwoning. Uitgangspunt van Woontij is om de mogelijkheden van het huurbeleid maximaal te benutten. De huurprijzen worden verhoogd tot 100% van de maximaal redelijke huurprijs, bij sociale huurwoningen tot een maximum van de huurtoeslaggrens. Alleen indien de verhuurbaarheid in gevaar komt of vanwege andere zwaarwegende redenen zal van dit beleid worden afgeweken. Bij mutatie (huuropzegging en nieuwe verhuur) wordt de huur geharmoniseerd, rekening houdend met hetgeen hiervoor is vermeld. Individuele geriefsverbeteringen worden voortaan alleen nog toegestaan indien de huurder de kosten hiervan zelf betaalt. Verrekening via huurverhoging wordt niet meer toegepast. Een ZAV1-vergoeding blijft mogelijk indien een huurder binnen tien jaar na de geriefsverbetering verhuist. Voor doorberekening van kosten van energiebesparende maatregelen wordt nog nader beleid ontwikkeld. 1
Zelf Aangebrachte Voorzieningen
2
Doelgroep. Om de keuzevrijheid en doorstroommogelijkheden voor alle woningzoekenden zo groot mogelijk te houden is er voor gekozen om het woningbezit zo weinig mogelijk te segmenteren. Er is gekozen voor de labels 18+, 65+ en bijzondere doelgroepen (zoals ‘verzorgd wonen’ en ‘begeleid wonen’ gekoppeld aan een zorgorganisatie). Bij nieuwbouw wordt zoveel mogelijk uitgegaan van het concept woonaltijdwoning, een grondgebonden nultredenwoning geschikt voor vrijwel alle doelgroepen. Op Texel beschikt Woontij reeds over veel woonaltijdwoningen in de bestaande woningvoorraad, in Den Helder staan in Julianadorp ook diverse woonaltijdwoningen. Deze zijn ontwikkeld en worden veelal nog verhuurd als seniorenwoningen. In dit SVB-plan is voor deze woningen, evenals voor de nieuwbouwwoningen, gekozen voor het label ‘18+’. Hierdoor komen er voor de sterk groeiende groep jongere woningzoekenden meer woningen beschikbaar. Dit is wenselijk ter compensatie van het aanwijzen van een groot aantal huurwoning als verkoopwoning. Senioren komen hierdoor niet in de knel. Dankzij het doorstroombeleid en hun veelal lange woonduur (en dus inschrijfdatum) komen zij relatief snel in aanmerking voor een seniorenappartement of (voormalige) grondgebonden seniorenwoning. Voor 18+woningen tot maximaal 95 WWS-punten geldt dat bij nieuwe verhuur de toewijzing bij voorrang zal plaatsvinden aan jongeren tot 23 jaar, waarbij een huurprijs wordt vastgesteld tot maximaal de huurtoeslaggrens van deze doelgroep. Voor diverse seniorencomplexen in de woonservicezône van Den Burg is vastgelegd dat 50% van de vrijkomende woningen bij voorrang wordt toegewezen aan cliënten van Omring met een CIZ-indicatie. Voor seniorencomplexen in Julianadorp-Zuid wordt overwogen om met Vrijwaard vergelijkbare afspraken te maken. Dit laatste is nog niet vastgelegd in dit plan.
Verkoopbeleid Texel Naar aanleiding van de plannen voor de Ada van Hollandstraat e.o. is eind 2012 al een verkenning gemaakt naar mogelijkheden voor SVB op Texel. Kortweg kan worden geconcludeerd dat grootscheepse renovatie van het ‘verouderde’ woningbezit uiteindelijk zal leiden tot een forse afname van het aanbod van sociale huurwoningen op Texel. Ter illustratie: voor financiering van de renovatie van 200 woningen moeten 200 andere huurwoningen worden verkocht. Op deze wijze lossen we het probleem van 400 ‘verouderde’ woningen op, maar houden hiervan slechts 200 woningen over die we in de toekomst kunnen blijven verhuren. Een ‘slimmere’ strategie is om ‘verouderde’ woningen te verkopen en met de opbrengsten hiervan nieuwe huurwoningen te bouwen. Hierdoor is Woontij veel beter in staat om het aantal sociale huurwoningen op Texel te handhaven en te vernieuwen. Op dit moment hebben we op Texel de beschikking over grondposities (deels nog aan te bieden door de gemeente) voor de bouw van circa 140 nieuwe woningen. Bij een verkooptempo van circa 15 woningen per jaar kunnen we met deze locaties zo’n 9 jaar vooruit. Het is verstandig om in eerste instantie de oudste complexen te labelen als verkoopwoning. Deze woningen vergen jaarlijks de hoogste onderhoudslasten en zouden de komende jaren eigenlijk moeten worden gerenoveerd. De volgende complexen krijgen een verkooplabel: complex 102 complex 103 complex 104 complex 106 complex 107 complex 109 complex 111 complex 112
27 11 39 12 56 13 72 45
Gasthuisstraat, Schoonoordsingel, Oorsprongweg etc Oranjestraat, Trompstraat, Oorsprongweg etc Ada van Holland Boogerd, Parnassiastraat etc Bernhardlaan, Burdetstraat, Wagenmakerstraat etc Beatrixlaan Binsbergenstraat, Thijsselaan Thijsselaan, Drijverstraat
3
complex 116 complex 117 complex 118 complex 175 complex 176
8 8 2 21 3 317
Huuskoog Golfslag Kerksteeg Houtrijke woningen Vaargeul
Om verdere versnippering van het woningbezit te voorkomen en om voldoende huurwoningen in de portefeuille te houden is het wenselijk om voor een aantal nieuwere complexen het Verkooplabel te laten vervallen. Het gaat hierbij om de volgende complexen: complex 121 complex 122 complex 124 complex 128 complex 130
De Wittstraat, Klimpstraat Buytengors, Schilpbanck Stolpweg Buytengors Schoudieck
In deze complexen zijn 16 woningen onder koopgarantvoorwaarden verkocht. Zodra deze woningen aan Woontij worden aangeboden, zal de strategie zijn om de woning terug te kopen en daarna opnieuw te verhuren. Den Helder In Den Helder is Woningstichting Den Helder leidend op de woningmarkt. Woontij richt zich op bijzondere doelgroepen. Handhaving van voldoende sociale huurwoningen is, in tegenstelling tot Texel, voor Woontij in Den Helder geen leidende strategie. De afgelopen jaren is door Woontij in Den Helder relatief veel gebouwd (o.a. Tjempaka en ’t Laar). Nieuwbouwprojecten van Woontij zijn, vanwege de marktsituatie, de komende jaren niet of nauwelijks te verwachten. Per complex kan een label worden bepaald. Verkoop van woningen in Den Helder blijft noodzakelijk om o.a. de renovatie van de JCL-complexen te financieren. De volgende woningen krijgen een verkooplabel: complex 4 complex 11 complex 14 complex 15 complex 19 complex 21 complex 33 complex 35 complex 42
30 40 10 37 7 23 3 36 2 188
Doorzwin Doorzwin Heemskerckstraat Boterzwin Boterzwin Boterzwin Maersdiep Genua Lorentzstraat/Middenweg
Doorstroombeleid Door bevordering van doorstroming hoopt Woontij woningen vrij te krijgen die kunnen worden verkocht (eengezinswoningen met verkooplabel) of verhuurd (woningen met huurlabel). In de bijlagen is per complex vastgelegd welke woningen als ‘uitstroomwoning’ en ‘instroomwoning’ worden aangemerkt. Samengevat worden potentiële ‘uitstromers’ verleid om te verhuizen met het volgende ‘verhuizen zonder zorgen’-pakket: • De huurprijs van de huidige woning wordt de huurprijs van de nieuwe woning. Na verhuizing is de jaarlijkse huurverhoging van toepassing conform beleid Woontij en wettelijke regels. De oude woning wordt verkocht of bij verhuur wordt de huurprijs geharmoniseerd; • Men krijgt geen voorrang op andere woningzoekenden, ingangsdatum huidige huurcontract is registratiedatum; • Indien het inkomen ‘te hoog’ is wordt ontheffing verleend via de 10%-regeling; • Woontij zorgt, als de huurder dit wenst, voor het omzetten van gas, water, elektra en de telefoon; 4
• • •
Huurders die een verkoopwoning achterlaten ontvangen een vergoeding van € 1.500,-; Oude en nieuwe huurcontract zijn aansluitend, waardoor geen dubbele huur ontstaat; Het plan wordt uitgevoerd tijdens een proefperiode t/m 31 december 2013. Daarna vindt evaluatie plaats.
Onderhoudsbeleid Uitgangspunt voor het onderhoudsbeleid is de vastgestelde onderhoudscyclus voor de verschillende bouwonderdelen. Deze cyclus is in de meerjarenplanning voor het onderhoud verwerkt. Voor verkoopwoningen wordt uitsluitend onderhoud uitgevoerd dat noodzakelijk is voor instandhouding van de woningen. Hieronder wordt verstaan het wind- en waterdicht houden van de woningen en het bieden van een veilige woning. Er wordt geen kwaliteit meer toegevoegd. Bij de wijze van instandhouding zijn naast technisch noodzakelijke maatregelen economische overwegingen leidend. Voor woningen die zijn aangemerkt voor herstructurering (complex 101-Loodssingel, 108-Botterstraat, 114-seniorencomplexen Texel) geldt hetzelfde onderhoudsbeleid als voor verkoopwoningen. Voor de schil van de woning en de technische installaties wordt het planmatig onderhoud voortgezet. Voor de rest van de binnenkant van de woning wordt vraaggestuurd onderhoud geïmplementeerd in 2013. Binnen een aantal randvoorwaarden bepalen huurders zelf wanneer bijvoorbeeld badkamer of keuken wordt vervangen.
Vastgoedbeleid per dorp Per dorp is de woningvoorraad2 van Woontij als volgt: De Cocksdorp complex 102 103 108 112 114 121
straat Oorsprongweg Oorsprongweg Kikkertstraat Ploosterstraat Klimpstraat (Poolster) Klimpstraat
129 150 151 175
Buysstraat Schipper Boonstraat Kikkertstraat, Langeveldstraat Oorsprongweg
2
aantal 2 2 4 12 12 6 4 4 6 2 54
strategie verkoop verkoop verhuur verkoop herstructurering verhuur, 4 kg-woningen na terugkoop verhuren verhuur verhuur verhuur verkoop
Vanwege gerealiseerde verkopen kan het aantal woningen afwijken
5
Oosterend complex 103 108 111 111 114 115 127 127 148 158 164 175
straat Oranjestraat Botterstraat Mulderstraat Robbepad Botterstraat (Strendertuus) Ankerstraat t Hof Robbepad t Hof Oranjestraat Oranjestraat Mulderstraat CPO Cor Bremerstraat Peperhof
aantal 3 8 4 4 16 11 4 4 5 4 3 3 1 4 74
strategie verkoop herstructurering verkoop verkoop herstructurering verhuur verhuur verhuur verhuur verhuur verhuur verkoop nieuwbouw, verhuur herstructurering
complex 101 102 102 103 111 112 114 118 121
straat Loodssingel Loodssingel Trompstraat Trompstraat Loodssingel Trompstraat De Houtmanstraat (De Ree) Kerkesteeg De Wittstraat
aantal 6 1 1 3 6 12 14 2 7
136 136 144 163 175
De Houtmanstraat De Ruyterstraat Commandeurssingel Trompstraat, De Wittstraat Trompstraat
strategie herstructurering met CPO verkoop verkoop verkoop verkoop verkoop herstructurering verkoop verhuur, 2 kg-woningen na terugkoop verhuren verhuur verhuur verhuur verhuur verkoop
Oudeschild
3 3 3 4 2 67
De Waal complex 104 116 145 175
straat Hogereind Vermaningspad Hogereind Hogereind
aantal 2 8 4 1 15
strategie verkoop verkoop verhuur verkoop
6
De Koog complex 104 106 114 140 166 167
straat Brink Parnassiastraat Wintergroen (Schutteboe) Strijbosstraat, Wintergroen, Zeekraal Nikadel Dorpsstraat (Oase) Koogerhoop
aantal 1 8 12 22 8 10 10 71
strategie verkoop verkoop verhuur verhuur verhuur verhuur nieuwbouw, verhuur
complex 103 104 107 114 115 124
straat Diek Klif De Dageraad Naalrand (Den Andel) Stolpweg Stolpweg
aantal 1 1 12 16 10 7
135 149 175 154
Mokweg Stolpweg Naalrand De Potvis Zouteland
strategie verkoop verkoop verkoop herstructurering verhuur verhuur, 1 kg-woning na terugkoop verhuren verhuur verhuur verkoop verhuur nieuwbouw, verhuur
Den Hoorn
4 2 2 87 12 154
7
