Commissievoorstel
Commissievergadering d.d.
: 30 oktober 2013
Portefeuillehouder
: wethouder J.J. Wiersum wethouder mr. J.B. Wassink
Datum
: 23 augustus 2013
Dit commissievoorstel is
: opiniërend
Onderwerp Ontwikkelscenario's plan Nooitgedacht Voorstel Wij willen graag u opinie weten over ons besluit m.b.t.: − de door Copijn opgestelde verkavelingschets met in totaal 273 woningen; − het voornemen te komen tot het opstellen van een aangepast deel/gefaseerd beeldkwaliteitplan op basis van deze verkavelingschets; − de bij deze verkavelingschets behorende aangepaste (vertrouwelijke) grondexploitatie; − het laten vervallen van de in de huidige grondexploitatie opgenomen boscompensatie; − de voorgenomen realisatie/afronding van de hoofdinfrastructuur inclusief ( recreatieve) fietspaden. Inleiding Op 14 november 2012 heeft er een raadscommissie plaatsgevonden waarin op constructieve wijze werd gediscussieerd over de door het college gegeven informatie. Op basis van de resultaten van deze discussie zijn de nodige vervolg werkzaamheden verricht die worden toegelicht in dit advies. Het beoogd effect is keuzes maken voor een verdere ontwikkeling van het plan Nooitgedacht en aangeven hoe de flexibiliteit in een sterk in beweging zijnde woningmarkt kan worden behouden. Tevens beperken van het grondexploitatie-risico door minder opbrengsten te prognosticeren (minder woningen) en daar een plan bij te maken waarbij, met behoud van kwaliteit, ook navenant minder kosten mee gemoeid zijn. Voorgaande besluiten: Op 31 oktober 2007 heeft de raad de volgende besluiten genomen: - Het beeldkwaliteitsplan Nooitgedacht /Rolde –Zuid d.d. 1-10-2007 vast te stellen en deel uit te laten maken van de “nota Welstandsbeleid Aa en Hunze 2005-1”met intrekking van het “beeldkwaliteitsplan Rolde-Zuid zoals vastgesteld op 8 juni 2005; - De kostenberekening volgens rapportage van Tauw kenmerk project 4534524 dd 8.10.2007 vast te stellen met intrekking van de oude kostenberekening zoals vastgesteld door de raad op 5 juli 2006; - Ten behoeve van de verdere realisering van het bestemmingsplan Rolde –Zuid een aanvullend krediet beschikbaar te stellen van €9.000.000,- excl omzetbelasting ( betreft de geraamde kosten over de jaren 2007 t/m 2009); - De 11e begrotingswijziging dienstjaar 2007 vast te stellen. Op 19 april 2012 is door het college besloten om stukken en scenario’s aan de orde te stellen in de besloten college bijeenkomst met raadsleden op 9 mei 2012. In deze bijeenkomst zijn inhoudelijke vragen gesteld over de aangereikte punten. Vervolgens is door de aanwezige raadsleden aangegeven
de inhoudelijke discussie te willen voeren in de openbaarheid in de tweede helft van 2012. Zoals boven aangehaald is er op 14 november 2012 een commissievergadering gehouden. Op basis van deze vergadering is er getekend en gerekend aan het plan Nooitgedacht. Zoals ook verwoord in het Beleidsplan 2013 (blz. 92 Bouwgrondexploitatie) zijn er een aantal uitgangspunten/voorwaarden rondom de exploitatie Nooitgedacht geformuleerd: - Het realiseren van het woningbouwprogramma en het afsluiten van de exploitatie zonder verlies; - Het uitvoeren en exploiteren van het bestemmingsplan binnen de kaders van het bestemmingsplan en de vastgestelde grondexploitatie in de periode 2013-2022; - woningbouwprogramma van 274 woningen , waarvan minimaal 30% in de sociale sector (sociale huur en koop); - verlenging van de looptijd tot 2022; - rentepercentage van 3%; - geen boscompensatie; - lagere kosten door aanpassing van het plan; - geen opbrengsteninflatie en een kosteninflatie van 2%. In een bestuurlijk overleg met de provincie is de boscompensatie besproken en de provincie staat er voor open om de compensatie ( i.c. vanuit de boswet) geheel of deels te laten vervallen. Om de boscompensatie te laten vervallen zal de gemeenteraad t.z.t. een besluit moeten nemen. Het financiële risico (totdat dit besluit is genomen) ligt bij de gemeente. Door aanpassing van het woningbouwprogramma zullen de kosten van de infrastructuur ( o.a. wegen) en ook de kosten voor het bouwrijp en woonrijp maken verminderen. Tot slot zullen de verkoopprijzen niet worden geïndexeerd en worden de kosten wel jaarlijks met 2% geïndexeerd. Herijking van eerder genomen besluiten en richtingen De crisis op de financiële markt en op de woningmarkt vragen om een herijking van eerder genomen besluiten en richtingen. De ontwikkeling van Nooitgedacht dient op een zorgvuldige wijze verder ter hand worden genomen, waarbij met een minimum aan middelen een maximaal woongenot voor de huidige en toekomstige bewoners/ gebruikers ontstaat. Door Copijn Tuin- en Landschapsarchitecten is het programma (totaal incl. reeds gerealiseerde woningen van 274 woningen waarvan 30% sociaal) verdeeld over de drie deelgebieden. Nog te realiseren zijn: Wonen in het bos (48), Wonen aan de brink (149) en Wonen op de es (54). Wonen in het park heeft in deze schetsen een volledige zorgbestemming en is niet in de telling meegenomen (i.c. reserve-locatie Trans en zorgwonen rondom de Tinne). De uitruil met de Trans moet nog plaatsvinden maar is op bestuurlijk (trans/gemeente) niveau al wel geaccordeerd. Op de door de commissie in november 2012 geopperde mogelijkheid tot uiteindelijke maximalisering van de woningaantallen (uitbreiding tot totaal van 349 woningen in de periode na 2021) is geen concreet antwoord gegeven. Er zijn mogelijkheden maar op dit moment met een wel zeer groot “alsdan niveau”. Het lijkt verstandig deze vraag in de loop van de komende 10 jaar regelmatig opnieuw te stellen en daar, waar mogelijk en wenselijk, op dat moment het plan aan te vullen. De infrastructuur is aangepast. De hoofdontsluiting voor auto’s in het brinken-gebied heeft een nieuw tracé, en vormt nu de logische scheiding tussen het hoofdgebouw van de Trans en de woongebieden. Bij het hoofdgebouw van de Trans, zuid georiënteerd, is ruimte voor een plein en een nieuwe hoofdtoegang. De huidige ruimte ten noorden van het hoofdgebouw kan door de Trans effectief worden ingericht als parkeervoorziening. De fiets/wandel verbindingen, met zowel een utilitaire als recreatieve functie, zijn aangepast op het uitgangspunt dat de fietstunnels niet worden gerealiseerd. De wandel/fiets entree tot het plan ligt aan de noordzijde nu bij de rotonde nabij de N 33, en vormt daar een goede aansluiting op de verbinding met Rolde. Aan de zuidzijde zijn meerder aansluitingen op de Veldweg, en daarmee op de recreatieve paden structuur naar Hof van Saksen Deze hoofdinfrastructuur kan, rekening houdende met de voorbereidingstijd, in het voorjaar van 2014 worden gerealiseerd waarmee het plan zijn finale contour krijgt en voor bewoners en bezoekers als “af” zal worden ervaren.
Flexibiliteit in de ontwikkeling Flexibiliteit in ontwikkeling is van belang. De markt verandert snel, en daarmee de invulling van woonbehoeftes ook. De ruimtelijk opzet is zodanig dat er naast het uitgeven van individuele kavels, ook in kleine eenheden kan worden ontwikkeld. De door Companen aangegeven kansen voor thematische ontwikkelingen kan daarmee worden ingevuld. Als mogelijke voorbeelden: - “boerderij” wonen met een eigen weilandje; - energie neutraal wonen als collectief thema; - wonen in een landgoed woning, tuinmans- of koetshuis (als het moet, ook volledig verzorgd met behulp van in het gebied aanwezige zorgstructuur); - starters woningen in clusters met woningen vanaf 60 m2 met naast een “eigen terras” een gezamenlijke tuin/park; - (meerdere) locaties voor initiatieven als Collectief opdrachtgeverschap (cpo); - locatie voor gemeentelijk initiatief voor starters/energie-nul woningen; - locatie voor welstandsvrij bouwen; - etc. De door Copijn opgestelde schets is hieronder weergegeven. Op basis van deze schets zal een aangepast beeldkwaliteitsplan worden opgesteld.
.
Communicatie Tot heden is een breed scala aan communicatie middelen benut. Kort opgesomd: - de vrije kavels worden aangeboden door een extern makelaar; - de ontwikkelende partijen brengen hun woningen op diverse manieren actief in beeld; - er is een specifieke website waarop alle informatie door potentiële kopers kan worden teruggevonden; - de gemeente is in samenwerking met makelaar en ontwikkelaars aanwezig met een eigen stand de afgelopen jaren op de bouwbeurs in Assen; - idem maar dan éénmalig bij de woonbeurs in Groningen (bleek geen nuttige beurs voor ons doel); - het plan Nooitgedacht wordt door de provincie landelijk gepromoot in alle zich daarbij voordoende gelegenheden; - in diverse media is regelmatig geadverteerd; - er is één tot twee keer per jaar overleg met de huidige bewoners;
-
bijzonder gebeurtenissen (bijv. eerste steen) worden aangegrepen om Nooitgedacht “freepublicity” te geven.
Toch leveren al deze promotie activiteiten niet het gewenst verkoopresultaat op. Derhalve zijn er afgelopen half jaar gesprekken gevoerd met reclame bureaus die op het gebied van gebieds- en woningpromotie hun sporen hebben verdiend. Uit die gesprekken zijn geen nieuwe ideeën of promotie visies voortgekomen die afwijken van hetgeen wij in Nooitgedacht al doen. Kort samengevat, ook zij weten het niet en doen dunnetjes over wat er nu al gebeurd. Toch blijft het knagen dat Nooitgedacht niet de aandacht krijgt, waar het gezien haar kwaliteiten recht op heeft. Om toch bovenstaand proces te doorbreken wordt voorgesteld om de huidige strategie en het promotiemateriaal kritisch door te lichten en dit te vergelijken met (meer) succesvolle ontwikkelingen in de regio (bijv. Tynaarlo en Haren). Ook kan de aanwezigheid van de Trans beter worden verbeeld. Dit geldt voor zowel de mogelijk negatieve punten (vrees voor hinder van cliënten) als de positieve punten (het kunnen aanreiken van een compleet zorgpakket aan alle bewoners van Nooitgedacht die daar behoefte aan hebben of krijgen). Tevens wordt voorgesteld een gebiedskaart te ontwikkelen waarbij de totale (recreatieve) kwaliteit van de regio en de gemeente Aa en Hunze met daarin het plan Nooitgedacht wordt weergegeven (een voorbeeld is de wijk “op Buuren” in Maarssen; www.opbuuren.nl). Financiën Naast de ruimtelijke puzzel, moest ook de financiële puzzel worden gelegd. Dat is/blijft een complexe zaak, die op de volgende wijze is aangepakt. De grote lijnen: De tot dit moment gehanteerde Grondexploitatie (grex genoemd) gaat uit van een neutraal resultaat. Geen winst, geen verlies. Voor de aangepaste grex is als taakstelling hetzelfde (neutrale) resultaat het uitgangspunt. Daarbij hoort (mede in overleg met de gemeentelijke accountant) een realistische inschatting van de risico’s. Hoe dit te bereiken, is als volgt opgebouwd: De kosten: Het woonprogramma wordt met ca. 25% verkleind (van 349 naar 275 woningen). De kosten zouden, voor een gelijkblijvend resultaat, dus ook met 25% moeten afnemen. Door de projectgroep is op basis van het aangepaste plan een volledig nieuwe kostenraming opgezet. Een “besparing” met 28 % ten opzichte van “het oude plan” is daarbij mogelijk gebleken. De opbrengsten: In de markt heeft zich een prijsdaling van bouwrijpe grond voorgedaan. Deze is als volgt in de grex verwerkt: - Bij de aanbiedingen die nu aan de (potentiële) kopers wordt gedaan is geen m2 prijs, maar een kavelprijs gehanteerd. In deze prijs zijn diverse variabelen (grootte, ligging en bij projectmatige ontwikkelingen ook het aantal kavels dat wordt ontwikkeld) verwerkt. De prijs zal marktconform zijn, waarbij opgemerkt moet worden dat de prijs per kavel momenteel onder druk staat; - Om te voorkomen dat er “onrechtmatige staatssteun” plaats vindt, zijn de aanbiedingen die de gemeente aan de ontwikkelde partijen heeft gedaan onderbouwd met een (extern) taxatie rapport; - Bij de herberekende grex is rekening gehouden met een mogelijke gemiddelde daling van de grondprijs van ca. 10%. Dit kan zich op verschillende manieren vertalen in een grond aanbieding. Men krijgt meer m2 kavel voor “hetzelfde” geld, of de prijs van de kavel gaat naar beneden. De variabelen: Een groot deel van deze uitgangspunten is in de beleidsplan 2013 reeds op genomen (zie de inleiding): - Aanpassen woningbouwprogramma; - Geen boscompensatie, deze is niet meer opgenomen in de grex. Om de boscompensatie te laten vervallen zal de gemeenteraad t.z.t. een besluit moeten nemen. - Rentelast (in de grex tot heden is 5% gehanteerd) nu gesteld op 3%;
-
Fasering opbrengsten. In overleg met de accountant zijn deze de eerste drie jaren “voorzichtig ingeschat”. Tot en met 2015 uitsluitend verkoop van “goedkope” kavels, daarna ook duurdere kavels voor vrijstaande woningen. Tevens is de looptijd verlengd tot 2022; De opbrengstenstijging ( inflatie) is voor de komende 10 jaar niet berekend (de m2 prijs daalt dus met de inflatie). Het afgelopen jaar bedroeg de inflatie (CBS) 2,9%; De kostenstijging is wel berekend, met 2% per jaar.
Als de bovenstaande uitgangspunten worden ingevoerd ontstaat er alsnog een negatief resultaat van € 780.000. Omdat uitgegaan wordt van een neutraal resultaat, zal dus gedurende de looptijd bewaakt moeten worden dat niet al deze variabele uitgangspunten als zodanig uitpakken. Dit zal in de reguliere halfjaar rapportages een vast onderwerp zijn. Mocht dit scenario realistisch blijken, dan moet taakstellend 10% worden bezuinigd op alle kosten. Dit zal niet mogelijk zijn zonder in te boeten op de kwaliteit. Eventueel kan, als deze situatie zich voordoet, ook op een ander wijze in de gemeentelijke financiële situatie een maatregel worden genomen (aanpassen van de rente toerekening of het nemen van een voorziening in het grondbedrijf). Een overzicht van de herijkte grondexploitatie ligt voor u vertrouwelijk ter inzage. Risico’s Door aanpassingen van de grondexploitatie worden de mogelijkheden om het resultaat te beïnvloeden minder. Met name aan de kostenkant is de rek er grotendeels uit en zijn er nog beperkte sturingsmogelijkheden. Door verlaging van de kosten neemt wel het risico af. Echter, als we de reserve grondbedrijf niet willen aanspreken zal, de verkoop van de kavels de komende jaren echt op gang moeten komen. De boekwaarde van het totale complex aangevuld met nog te maken kosten zal door de verkoop van kavels moeten worden opgebracht. Vervolg Indien de commissie zich kan vinden in de genomen besluiten van het college zal er een raadsvoorstel worden opgesteld waarin de aspecten boscompensatie en beeldkwaliteitsplan ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. Daarnaast zal voorbereiding en uitvoering van het afronden van de hoofdinfrastructuur, conform de nu gepresenteerde verkavelingschets, ter hand worden genomen. Bijlagen 1. Grondexploitatieberekening (ligt vertrouwelijk ter inzage) Het college van de gemeente Aa en Hunze,
de heer mr. F. Snoep secretaris
de heer drs. H.F. van Oosterhout burgemeester
