GEMEENTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN 152 PORTUS-SITE. Conceptnota

GEMEENTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN

nr

152 PORTUS-SITE Conceptnota

Stad Gent

gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

NR. 152 – Portus-site CONCEPTNOTA

Versie 18 december 2014

Opmaak: Stad Gent Departement Ruimtelijke Planning, Mobiliteit en Openbaar Domein Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning

Ruimtelijk planner: Koen Lepla

Goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op ….

De stadssecretaris

Voor de burgemeester (bij delegatiebesluit van 16 juni 2014)

Tom Balthazar Schepen van Stadsontwikkeling, Wonen en Openbaar Groen

Stad Gent

Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning

INHOUDSTAFEL

INLEIDING ............................................................................................................................................... 3 DEEL 1

TOELICHTINGSNOTA ........................................................................................................ 4

1.

REDENEN TOT OPMAAK ......................................................................................................... 4

2.

SITUERING ................................................................................................................................ 5

3.

FEITELIJKE EN JURIDISCHE TOESTAND .............................................................................. 6

4.

PLANNINGSCONTEXT............................................................................................................ 15

5.

DE RELATIE MET HET RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN GENT.......................................... 15

6.

PROJECTEN IN DE OMGEVING ............................................................................................ 19

7.

VISIE EN KRACHTLIJNEN VOOR DE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING ............................... 22

8.

ONTWERPEND ONDERZOEK ................................................................................................ 25

9.

WATERPARAGRAAF .............................................................................................................. 27

10. OVERZICHT VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN STRIJDIG MET VOORLIGGEND GEMEENTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN .......................................................................... 29 11. REGISTER PLANBATEN, PLANSCHADE, KAPITAALSCHADE- EN GEBRUIKERSCOMPENSATIE ............................................................................................................. 30 DEEL 2: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN ..................................................................... 31

conceptnota gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan nr.152 Portus-site Inhoudstafel

2 / 32

INLEIDING De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat ruimtelijke uitvoeringsplannen worden opgemaakt ter uitvoering van een ruimtelijk structuurplan. Het Ruimtelijk Structuurplan Gent (goedgekeurd bij Ministerieel Besluit van 09/04/2003) vormt het ruimtelijke kader waarbinnen in Gent een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan tot stand komt.

Volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bevat een ruimtelijk uitvoeringsplan de volgende onderdelen:         

een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is; de bijbehorende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer; een weergave van de feitelijke en juridische toestand; de relatie met het ruimtelijk structuurplan of de ruimtelijke structuurplannen waaraan het uitvoering geeft; in voorkomend geval, een zo mogelijk limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden; in voorkomend geval een overzicht van de conclusies van het planmilieueffectenrapport, de passende beoordeling, het ruimtelijk veiligheidsrapport of andere verplicht voorgeschreven effectenrapporten; in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing of een kapitaalschadecompensatie, voortvloeiend uit het decreet gronden pandenbeleid; in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd of een overdruk wordt toegevoegd die aanleiding kan geven tot gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen; eventueel een onteigeningsplan.

Deze conceptnota bestaat uit:  

een toelichtingsnota (deel I), waarin onder meer de relatie met het Ruimtelijk Structuurplan Gent is opgenomen, de op te heffen voorschriften limitatief zijn opgesomd en de registers van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd zijn opgenomen; een aanzet van conceptelementen en stedenbouwkundige voorschriften (deel 2).

Enkel het grafisch plan en de bijbehorende stedenbouwkundige voorschriften hebben verordenende kracht. De toelichtingsnota (deel I), met onder meer de visie en de krachtlijnen voor de ruimtelijke ontwikkeling hebben geen verordenende kracht. Deze toelichting en beschrijving vormen een belangrijk inhoudelijk onderdeel van het geheel van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Het onderzoek van de milieueffecten zal worden opgenomen in een aparte nota (zie ‘screeningsnota’).

conceptnota gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan nr. 152 Portus-site

3 / 32

Stad Gent

DEEL 1 TOELICHTINGSNOTA 1. REDENEN TOT OPMAAK De gebouwen die in de jaren ’70 opgetrokken zijn door de toenmalige RTT getuigen van een typische moderne ingreep uit die tijd. Een monofunctioneel blok voorzien van kantoren werd geplaatst in een wat overmaatse open ruimte in het stedelijk weefsel. Daaraan gekoppeld werd achteraan een gesloten volume gekoppeld om de technische installaties in onder te brengen. Met de liberalisering en de privatisering van de Belgacom-diensten werd een grondige reorganisatie doorgevoerd waarbij ook de plaatsing van de werknemers werd herbekeken. Zoals bij vele grotere bedrijven verschuiven de kantoorfuncties naar vlotte bereikbare plaatsen voor zowel gemotoriseerd als openbaar vervoer. Ook binnen het technische luik vinden verschuivingen plaats. Zo wordt het aantal centrale zendposten van 50 naar 15 teruggeschroefd en kunnen de technische ruimtes die de huidige apparatuur omvatten drastisch ingeperkt worden door een doorgedreven miniaturisering van de machines. Deze context heeft als gevolg dat het ‘Belgacom’-gebouw als kantoorgebouw op middellange termijn in vraag wordt gesteld evenals het gesloten technische blok dat op middellange termijn weinig of geen bestaansrede meer zal hebben. Het ‘Belgacom’-gebouw wordt voorlopig nog gebruikt als kantoorgebouw voor verschillende stadsdiensten en kreeg de naam ‘Portusgebouw’. Dit gebruik is tijdelijk van aard tot ca. 2016. Dan verhuizen de stadsdiensten naar hun voorlopig definitieve locaties. Dit geeft voor de stad voldoende redenen om na te denken hoe in de toekomst de site ‘Belgacom’ kan evolueren en transformeren. De transformatie van de toren, de reconversie van de plek, de koppeling met de omliggende woonbuurten en de afstemming op het project openleggen van de Nederschelde zijn opportuniteiten die niet mogen worden miskend. De site ‘Belgacom’ wordt op heden gevat in het bijzonder plan aanleg nr. 121 ‘Binnenstad deel Zuid’ in een bestemming voor gemeenschapsvoorzieningen. Dit BPA biedt o.a. voor het kantoorgebouw enkel zeer beperkte verbouwingsmogelijkheden. Om een ingrijpende transformatie van het kantoorgebouw te verwezenlijken en een reconversie van de site voor te stellen is een bestemmingswijziging noodzakelijk. Ondertussen werd door Belgacom het kantoorgebouw en een deel van de omliggende buitenruimte verkocht aan een private ontwikkelaar. Voor de ontwikkelaar is een voorkooprecht van kracht om het technische blok en de resterende buitenruimte aan te kopen. De antennes bovenop het gebouw evenals een liftkoker naar deze antennes zullen ten allen tijde een erfdienstbaarheid blijven en in het toekomstige ontwerp moeten kunnen opgenomen of geïntegreerd worden.

conceptnota gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan nr.152 Portus-site

4 / 32

Stad Gent

2. SITUERING

Het plangebied bevindt zich aan de oostelijke rand van de stadskern, in de oksel van de samenvloeiing van de Leie en de Schelde. Het plangebied omvat de site van het voormalige ‘Belgacom’-gebouw (nu Portusgebouw). De site van het voormalige ‘Belgacom’-gebouw kenmerkt zich door de dominante aanwezigheid van het ‘Belgacom’-gebouw en zijn technische bijgebouw. Daarnaast worden de omliggende randen van het publiek domein mee opgenomen om een samenhangend geheel te bekomen. Het plangebied wordt begrensd door de Keizer Karelstraat, Gebroeders Van Eyckstraat, Doornsteeg, Pieter de Keyserestraat, Veermanplein en Nieuwbrugkaai. De oppervlakte bedraagt samen ongeveer 1,5 hectare. Voor de afbakeningslijn van het RUP werd gekozen om ter hoogte van de Belgacom-site een ruimer gebied te selecteren dan enkel het perceel van het huidige Belgacom-gebouw. Om de randen van de site Belgacom te herdefiniëren en zo een goede integratie te vinden tussen de toekomstige ontwikkelingen en het omliggende weefsel te bekomen zijn een aantal randzones meegenomen. Bijzondere aandacht zal daarbij uitgaan naar de grens tussen publiek en privaat domein en de aansluiting op het omliggende publiek domein.


5 / 32

Stad Gent

3. FEITELIJKE EN JURIDISCHE TOESTAND 1.1.

Historische schets

Om in de toekomst een duidelijke visie te kunnen schetsen voor de herontwikkeling van de Belgacom-site, is het aangewezen even terug te kijken in de geschiedenis van de plek. Voor de komst van de grootschalige ingreep die de toenmalige RTT in de jaren ’70 uitvoerde, maakte deze site deel uit van het kleinschalige stadsweefsel. De geschiedenis van dit stadsdeel gaat weliswaar terug tot het prille begin van de ontstaansgeschiedenis van onze stad. De Portus-site, kende met een ligging nabij de samenvloeiing van Leie en Schelde een rijke geschiedenis. Van belang voor de ontwikkeling van dit stadsdeel waren volgende sleutelmomenten: - In de 7de eeuw werd ten oosten van de samenvloeiing een nederzetting met klooster en kerk gesticht: de SintBaafsabdij. Dit klooster en de bijhorende dorpsgemeenschap hadden geen herkenbaar stedelijk voorkomen maar waren van groot belang voor de verdere groei van het omliggende gebied. - Portus Gandavium: De Leie en de Schelde waren trage en gemakkelijk te bevaren vlakterivieren, waardoor handel en verkeer vroeg tot ontwikkeling konden komen. Een eerste stap in de stadsontwikkeling van Gent vormde de afbakening van de laatKarolingische ‘portus’ in de 8-9de eeuw. Een terrein van ongeveer 7 ha aansluitend op de Schelde ter hoogte van het Bisdomplein. Het areaal werd omsloten door een brede droge gracht, waarschijnlijk voorzien van een aarden berm en een houten palissade met poorten. Op het kruispunt van de twee centrale wegen ontstond de oudste stadskerk, de SintJanskerk (later Sint-Baafskathedraal). Op het kleine plein ervoor vergaderden de eerste schepenen. Aan het water lag de ‘Wijden Aard’ (huidig Bisdomplein), die toen nog functioneerde als los- en laadkade van de portus. Vanaf de 11de eeuw werd de Portus stelselmatig vergroot, evenwel nog altijd binnen de “kuip”. Omstreeks 1254 wordt het RUP- plangebied mee opgenomen in de omwalling en werd deze ingenomen voor bebouwing. Een eerste duidelijk ruimtelijk beeld krijgen we met de kaart Horenbault (1619), waarop we een fijnmazig stratenpatroon aantreffen. De private binnenbouwblokken zijn nog grotendeels open. De huizen waren toen grotendeel van hout. Pas vanaf de invoering van een verordening en een premiestelsel (1618) werden zij stelselmatig vervangen door huizen met stenen gevels. Aan de oostzijde (onderkant) is het Spanjaardenkasteel te zien. Dit werd omstreeks 1540 gebouwd bovenop het oude St.Baafsdorp.

.


6 / 32

Stad Gent

Een ander gedetailleerd beeld levert ons de Kaart Saurel (1870). De Keizer Karelstraat is aangelegd en had als doel het nieuwe Zuidstation (1850) te verbinden met de rest van de stad. In het plangebied merken we nog altijd ongeveer hetzelfde fijnmazig stratenpatroon op. De bebouwing wordt denser. De binnengebieden zijn meer volgebouwd.

Fig. Een van de drie onteigeningsplannen opgemaakt en uitgevoerd in functie van de bouw van het toenmalige RTT-gebouw. De stippellijn geeft ongeveer het RUP-plangebied weer.

Eind jaren ’70 worden volledige bouwblokken weggebroken in functie van het optrekken van een kantoor met bijhorend technisch gebouw voor de toenmalige RTT, nadien overgegaan in de Belgacom-groep. Deze modernistische stedenbouwkundige en architecturale ingreep vormt niet alleen een schaalbreuk met de omliggende omgeving, de wijk ten zuiden wordt aangetast waarbij de snijwonde duidelijk merkbaar aanwezig blijft. Vooral de hoek Gebroeders Van Eyckstraat – Doornsteeg blijft tot op heden stedenbouwkundig onafgewerkt.


7 / 32

Stad Gent

1.2.

FEITELIJKE TOESTAND

De omgeving bestaat uit een dens binnenstedelijk weefsel, aan de oostzijde begrenst door Portus Ganda. In dit gebied zijn de Keizer Karelstraat en de Sint-Jacobsnieuwstraat belangrijke binnenstedelijke verbindingsassen, waarlangs zich verschillende handels- en horecafuncties bevinden. Deze beide straten worden gekenmerkt door een smal wegprofiel met een grote verkeersdensiteit en zijn een belangrijke openbaar vervoersas. Langs beide straten bevinden zich vooral grote herenhuizen en appartementsgebouwen, met een grotere schaal dan de bebouwing in de omgevende woonstraten. Rond de Oude Beestenmarkt hebben zich enkele horecazaken gevestigd. Langs het reeds opengelegde deel van de Nederschelde bevindt zich een lang appartementsgebouw met 6 bouwlagen en een technische verdieping. De omgeving van de Reep en de Bisdomkaai wordt gekenmerkt door een concentratie van schoolgebouwen (Sint-Bavo Humaniora, Basisschool van het Gemeenschapsonderwijs - De oogappel, Vlerick Hogeschool). Net als de noordzijde is ook de zuidzijde van de site is een woonbuurt, met enkele handelsfuncties langs de Gebroeders Van Eyckstraat en 2 grootschalige kantoorgebouwen, enerzijds het oude ‘Belgacom-gebouw’ en anderzijds het lagere kantoorgebouw op de hoek van de Gebroeders Van Eyckstraat en de Keizer Karelstraat, waarin enkele diensten van de Vlaamse Gemeenschap gehuisvest zijn.

De grootte van het bouwblok contrasteert met het omliggende weefsel. De doordringbaarheid van de portus-site is dan ook nihil.


8 / 32

Stad Gent

noordkant kantoorgebouw

Het ‘Belgacom’-gebouw bestaat uit 2 delen: het T-vormige kantoorgebouw (17.000 m²) en een lager technisch blok (12.000 m²). Samen zijn deze gebouwen goed voor ongeveer 29.000 m² bruto vloeroppervlakte (+ ongeveer 4000 m² potentiële bruto vloeroppervlakte door afgraving talud, geeft maximaal mogelijk 33.000 m² bruto vloeroppervlakte) Het kantoorgebouw heeft een hoogte van ongeveer 50 m en bestaat uit 13 bouwlagen. Het gebouw is opgetrokken in een betonstructuur, met grote overspanningen en grote verdiepingshoogtes. De gevelbekleding van het gebouw bestaat uit betonelementen gecombineerd met metalen raamprofielen. Achter het kantoorgebouw bevindt zich een lager technisch gebouw, met een zeer gesloten karakter. In dit technisch blok bevinden zich technische installaties, die voorlopig nog op de site aanwezig dienen te blijven. Door de toekomstige miniaturisering zal het mogelijk zijn deze technische installaties aanzienlijk te verkleinen. De gevelbekleding bestaat uit betonpanelen. Op de gelijkvloerse verdieping van het technisch gebouw bevindt zich een parkeergarage. De perceptie van het kantoorgebouw is allesbehalve positief: hij wordt omschreven als het lelijkste gebouw van Gent. Het kantoorgebouw zorgt voor een grote schaduwwerking. Het kantoorgebouw mist dynamiek en is monofunctioneel: hij verschijnt als een “vlek” in het fijnkorrelig stadsweefsel. Het gebouw mist persoonlijkheid. Rond het gebouw bevindt zich aan 3 zijden, met uitzondering van de westzijde, een parking op een verhoogd plateau. Dit verhoogde plateau is van de omgeving afgescheiden door schuine betonnen keermuren, die een barrière werpen tussen het gebouw en de omgeving.

Doornsteeg

Het ‘Belgacom’-gebouw betekent een schaalbreuk in de omgeving. De site is moeilijk toegankelijk, de toegangen zijn onduidelijk en niet op logische wijze uitnodigend. Het gebouw heeft geen gerichtheid, het is niet genesteld in zijn omgeving.

Doornsteeg

Het bouwblokje tussen Doornsteeg en Gebroeders Van Eyckstraat is geamputeerd. Een duidelijke snijwonde is nog altijd merkbaar.

Doornsteeg- Gebroeders Van Eyckstraat

Veel open ruimte rondom de gebouwen is ongedefinieerde restruimte

Verhoogde parking tussen technisch gebouw en Veermanplein

Aan de voorzijde van het kantoorgebouw zorgt het voorplein voor ademruimte. Hier is ook een belangrijke bushalte gelegen.

Voorkant kantoorgebouw


9 / 32

Stad Gent

Zie ook plan feitelijke toestand. De gebouwen zijn momenteel aangesloten op het stadsverwarmingsnet van SPE.

Aanvliegfoto uit het zuiden

Aanvliegfoto uit het oosten


10 / 32

Stad Gent

1.3.

JURIDISCHE TOESTAND

Gewestplan ‘Gentse en kanaalzone’ (KB 14 september 1977 en latere wijzigingen) Binnen de afbakeningslijn van voorliggend RUP vinden we volgende bestemming terug, zoals bepaald door het gewestplan. gewestplan ‘Gentse en kanaalzone’ : woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.

Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringplan ‘Afbakening grootstedelijk gebied Gent’ (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16/12/2005) Het plangebied ligt volledig binnen de afbakeningslijn van het Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringplan ‘Afbakening grootstedelijk gebied Gent’. In uitvoering van de bindende bepalingen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen worden de stedelijke gebieden afgebakend om er ruimte te voorzien voor wonen, werken, groen, recreatie en andere stedelijke activiteiten. Het plangebied valt wel niet binnen één van de 32 gerichte deelprojecten.


11 / 32

Stad Gent

Bijzonder plan van aanleg ‘nr. 121 Binnenstad Deel Zuid’ (Ministerieel Besluit van 29/11/2002)

Volgende delen van het bestaande bijzonder plan van aanleg nr. 121 Binnenstad Deel Zuid liggen binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (decretaal is bepaald dat dit plan geldt totdat het door een ander plan(nen) wordt vervangen): Zone voor gemeenschapsvoorzieningen Zone voor openbare ruimten

Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘nr. 121 Binnenstad Deel Zuid’ gedeeltelijke wijziging (Besluit van de Bestendige Deputatie van 16/05/2007) Dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan heeft betrekking op een technische aanvulling van de voorschriften van de zone voor openbare ruimte en de zone voor waterlopen uit het bijzonder plan van aanleg nr. 121 ‘binnenstad – deel Zuid’. Deze technische aanpassing had als doelstelling de waterbouwkundige werken in functie van het openleggen van de Nederschelde toe te laten. Er is geen overlapping met dit bestaande ruimtelijk uitvoeringsplan nr. 121 Binnenstad Deel Zuid

Verkavelingen Binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan komen er geen goedgekeurde verkavelingen voor.

Rooilijnen In het plangebied bestaan er één goedgekeurd rooilijnplan. Ter hoogte van de Keizer-Karelstraat is een rooilijnenplan van toepassing (Ministerieel Besluit van 1 juli 1982).


12 / 32

Stad Gent

Beschermde monumenten en/of stadsgezichten Binnen het plangebied -

Binnen de contour van het plangebied bevinden zich geen beschermde monumenten.

In de onmiddellijke omgeving van het plangebied Door de ligging in het stadscentrum bevinden zich in de onmiddellijke omgeving van het plangebied enkele beschermde monumenten. Enkel het beschermde monument en beschermde stadsgezicht in de onmiddellijke omgeving van het plangebied worden hieronder vermeld: -

‘Badhuis Van Eyck’ (beschermd bij Besluit van de Vlaamse Regering op 5/4/1995). Dit monument werd enkele jaren geleden volledig gerestaureerd en uitgebreid met een hedendaagse architectuur.

-

‘Huis Lousbergs - de Hemptinne’ (beschermd bij Besluit van de Vlaamse Regering op 18/10/1995), gelende Keizer Karelstraat 75. Dit neoclassicistische herenhuis is het enige van de statische herenhuizen die een bescherming meegekregen heeft.

-

‘Hotel Snoeck’ (beschermd bij Ministerieel Besluit van 26 maart 1990). Ten noorden bevindt zich in de SintJacobsnieuwstraat 50-54 een herenhuis in rococostijl. Het deed van 1802 tot 1806 dienst als Bisschoppelijk Paleis en werd nadien bewoond door de musicoloog Cesar Snoeck, vermaard om zijn uitgebreide collectie muziekinstrumenten.


13 / 32

Stad Gent

-

‘De gevels en bedaking van het huis gelegen Zilverenberg 1’ (beschermd bij Ministerieel Besluit van 23 maart 1991). Huidige St.-Lievenscollege. Langs de Zilverenberg bevond zich een herenwoning van oudsenator Jan Vergauwen, met een tuin die zich vroeger uitstrekte tot aan de Leie. Het geheel werd in 1881 aangekocht door het bisdom en het St.-Lievenscollege, gesticht in 1863, werd van 1881 af in het oude herenhuis ondergebracht. De voorgevel bestaat uit acht traveeën en drie bouwlagen, met hierboven een zadeldak met Vlaamse pannen). Het pand dateert uit de 19e eeuw, maar heeft een oudere kern vermoedelijk uit de 18e eeuw.

Vervuilde terreinen In het plangebied zijn geen vervuilde terreinen gekend.

Toegekende milieuvergunningen Volgende relevante milieu- en exploitatievergunningen zijn in het plangebied goedgekeurd. <…>

Externe veiligheid In het plangebied zijn geen Seveso-inrichtingen aanwezig of gepland. Binnen het plangebied wordt wel een aandachtsgebied (woongebied) voorzien. Volgens de ons beschikbare gegevens zijn er binnen een perimeter van 2km rond het plangebied volgende Seveso-inrichtingen aanwezig: Christeyns, Afrikalaan (productie van zepen): een lage drempel-inrichting omwille van de aanwezigheid van oxiderende stoffen waarbij het zowel om vaste als vloeibare producten gaat. Vyncolit, Nieuwe vaart (productie harsen) is een lage drempel-inrichting omwille van de aanwezigheid van fenol en fenolhoudende waters die toxisch ingedeeld zijn. SPE Zone Noord, Dok zuid (opslag gasolie) is een lage drempel-inrichting louter vanwege de aanwezigheid van gasolie in bulk.

Biologische waarderingskaart De biologische waarderingskaart levert voor het plangebied geen informatie.

Habitat- en vogelrichtlijngebieden De Europese Habitatrichtlijn van 1992 geeft aan welke natuurgebieden (habitats) beschermd moeten worden door de lidstaten. Het is de bedoeling dat de gebieden die vallen onder de Vogel- en Habitatrichtlijn, uitgroeien tot een Europees netwerk van natuurgebieden, het zgn. “Natura 2000”. Voor deze Habitatrichtlijn worden “speciale beschermingszones” aangewezen, waardoor er bij projecten nabij dit soort gebieden rekening moet worden gehouden met de zgn. “externe werking” met “significante effecten” van de bouwen gebruiksactiviteiten van de projectlocatie. De Vogel- en Habitatrichtlijn is opgenomen in artikel 36 van het Vlaamse Decreet betreffende het Natuurbehoud en het Natuurlijk Milieu betreffende de gebiedsbescherming (habitats), instandhoudings- en compensatiemaatregelen. Binnen het plangebied, noch in de nabije omgeving bevinden zich speciale beschermingszones.

Gebieden van VEN en IVON VEN-, IVON- en natuurverwevingsgebieden zijn gebieden die de Vlaamse regering afbakende in uitvoering van het Decreet betreffende het Natuurbehoud en het Natuurlijk Milieu van 21 oktober 1997 en het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. De gebieden van het VEN en het IVON vormen samen een netwerk van waardevolle natuurgebieden in Vlaanderen. Binnen deze gebieden wordt een beleid gevoerd dat gericht is op de instandhouding van de natuur, met specifieke beschermingsmaatregelen en middelen. Binnen het plangebied, noch in de ruime omgeving rondom het plangebied bevinden zich gebieden van VEN en IVON.


14 / 32

Stad Gent

4. PLANNINGSCONTEXT 1.4.

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV)

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen is bij besluit van de Vlaamse regering definitief vastgesteld op 23/09/1997. De bindende bepalingen zijn bij decreet van 17/12/1997 bekrachtigd. Het legt de structuurbepalende elementen vast op Vlaams niveau en formuleert een ruimtelijk beleid voor deze elementen. De elementen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen die relevant zijn voor deze site, worden hieronder weergegeven. In navolging van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen werd in een gewestelijk RUP van de afbakening van het grootstedelijk gebied Gent doorgevoerd waarbij het plangebied valt binnen het stedelijk gebied. Binnen dit stedelijk gebied is verdichting één van de sleutelbegrippen in een ruimtelijk beleid waar openheid en stedelijkheid voorop staat. Met verdichting wordt vooral gestreefd naar een minimale dichtheid rekening houdende met het versterken van de multifunctionaliteit door verweving. Daarnaast bestaat ook een streven naar voldoende differentiatie binnen de huidige en toekomstige woonvoorraad. De stedelijke gebieden zijn multifunctionele locaties. Om de aanwezige dynamiek en potenties aan te wenden, is het noodzakelijk in stedelijke gebieden kwalitatieve (woon- en) werklocaties te behouden en te versterken. Het versterken van de multifunctionaliteit door verweving kan de sociale, economische en culturele slagkracht en dynamiek van de stedelijke gebieden ten goede komen. Door het concentreren van activiteiten in stedelijke gebieden en door het afstemmen van het mobiliteitsprofiel van bedrijven en voorzieningen op het bereikbaarheidsprofiel van de locatie, wordt er naar gestreefd dat de ontwikkeling het mobiliteitsprobleem in het stedelijk gebied niet verzwaart. Om de automobiliteit te beperken, wordt bij de keuze van nieuwe locaties voor wonen, werken en voorzieningen uitdrukkelijk gewaakt over het optimaal bij elkaar brengen (verweven) van deze functies. .

1.5.

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS)

Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen is op 10/12/2003 definitief vastgesteld door de provincieraad, en door de Vlaamse regering goedgekeurd op 18/02/2004. Het legt de structuurbepalende elementen vast op provinciaal niveau en formuleert een ruimtelijk beleid voor deze elementen. Het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Rijsenberg’ moet rekening houden met deze selecties en het vooropgestelde beleid. Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan stelt dat in het Oost-Vlaams Kerngebied het stedelijk gebied kwantitatief en kwalitatief dient versterkt te worden. Het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Portus’ gaat aldus niet in tegen de bepalingen van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan

5. DE RELATIE MET HET RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN GENT Het plangebied ligt in de deelruimte binnenstad. Met dit RUP worden volgende bindende bepalingen uit het RSG uitgevoerd: * Het door het Vlaamse niveau af te bakenen grootstedelijk gebied is geselecteerd als de zone waarbinnen de kwalitatieve en kwantitatieve grootstedelijke taakstellingen inzake wonen hun plaats vinden (p. 323) * Met betrekking tot de landschappelijke structuur: zijn de drie torens van Gent als beeldbepalend element geselecteerd. (p. 323) * Bestaande Bijzondere Plannen van Aanleg worden herzien voor de verweving van functies en bescherming van het wonen in de binnenstad. (stapsgewijze herziening van de huidige BPA’s Binnenstad) (p.326) Met dit RUP worden volgende richtinggevende bepalingen verwezenlijkt: Beleidsdoelstellingen van de deelruimte binnenstad (zie ook RSG p. 286 e.v., kaart 94) zijn o.m. de verdere ontwikkeling als zeer gemengd woongebied met handel, horeca, cultuur, scholen en andere diensten tot het levendige


15 / 32

Stad Gent

historische hart van het stedelijk gebied Gent. Blijvende aandacht gaat hierbij naar het beschermen, opwaarderen en kwantitatief opvoeren van het wonen in dit gebied. Wonen Gent streeft naar een voldoende groot, gevarieerd en kwalitatief woonaanbod. Het wonen hoort in de eerste plaats thuis in de stad. De specifieke uitdagingen zijn jonge gezinnen en aankomende senioren aan te trekken en jonge 20’ers te houden. Het mengen van diverse woontypes met gepaste woondichtheden, alsook vermenging met aan het wonen aanverwante voorzieningen is een uitgangspunt. Het vrijwaren van rust, stilte en groen in binnengebieden is hiervoor essentieel. Bij grotere particuliere bouwprojecten wordt de menging van particuliere en sociale woningen opgelegd. In een optimale situatie worden sociale woningen individueel verspreid tussen de particuliere woningen. Indien dit niet mogelijk is, wordt het pakket aan sociale woningen in kleinere groepen verspreid over het project.

Handel, horeca en dienstverlening Aangezien het plangebied grenst aan één van de aanloopstraten van het winkelkerngebied kan op vlak van handel en dienstverlening volgende richtinggevende bepalingen meegegeven. De inpassing van handelsfuncties en dienstverlening op geschikte plaatsen in het stedelijk weefsel gebeurt het best volgens een hiërarchische spreiding, waarbij de bereikbaarheid en de aard en draagkracht van de omgeving een rol speelt. Verweven in kuip en kernstad (het plangebied ligt in de binnenstad) zijn ook enkel handelsfuncties op lokaal niveau gewenst. Richtinggevend maximum per handelsruimte bedraagt 500 m² ( p. 267-268) Aangezien deze cijfers slechts oriënterend zijn en er nog bijkomend onderzoek dient te gebeuren om de categorieën en richtwaarden te verfijnen, worden deze voorlopig niet opgenomen in dit RUP. Ontwikkeling van handel en horeca ondersteunt ook het stadsbezoek aan Gent. Cultuur en onderwijs De binnenstad is ook de voorkeurslocatie voor een bijkomend cultureel aanbod. Ook kan het hoger onderwijs opnieuw sterker ingebed worden door middel van het herbruik van een aantal grotere leegstaande en onderbenutte gebouwen. Culturele voorzieningen en het onderwijs moeten zeer nadrukkelijk aanwezig zijn in dit gebied als een zeker tegengewicht voor toerisme en funshopping, zodat het profiel van Gent Kennis- en Cultuurstad voldoende zichtbaar wordt. Leegstaande en onderbenutte gebouwen worden om deze reden in de eerste plaats voorbehouden voor herinvulling met cultuur en onderwijs. Met de inbreng van nieuwe functies en de na te streven verdichting wordt in de binnenstad bijzonder voorzichtig omgesprongen om de fijnmazige landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteit te behouden en te versterken (in plaats van deze te schaden). Grote kantoorprojecten worden niet ondergebracht in de binnenstad. De schaalgrootte wordt conform de categorisering buiten de hoofdstamlijnen, beperkt tot maximaal 2500 m² vloeroppervlakte, wat de grens is van de inpasbaarheid in het fijnmazig weefsel. Het mobiliteitsprofiel heroriënteren In de gewenste verkeers – en vervoerstructuur streven we ernaar de gerichtheid, vooral in de binnenstad, sterk om te buigen naar het gebruik van openbaar vervoer, de fiets en het te voet gaan. De toekomstige functies zullen afgestemd worden op het gewenste mobiliteitsprofiel. De nodige maatregelen inzake verkeersaantrekking en parkeerorganisatie worden vooropgesteld. Bij grootschalige ontwikkelingen zal de stad steeds vragen een MOBER op te maken om enerzijds aan te tonen dat de bijkomende parkeerplaatsen niet nefast zijn voor openbaar vervoer en fietsverkeer, anderzijds worden er ook begeleidende maatregelen verwacht van de bouwheer om de duurzame mobiliteit te stimuleren. Om het fietsverkeer te bemoedigen wordt een fijnmazig aantrekkelijk fietsroutenetwerk gecreëerd. In de kernstad dienen voldoende brede voetpaden voorzien te worden en een voetgangersnetwerk dat plaatselijke verplaatsingen te voet faciliteert. Parkeren is cruciaal bij de beheersing van de automobiliteit. De bedoeling van een goed parkeerbeleid is vermijdbaar autogebruik te ontmoedigen, zonder dat tegelijk bezoek aan de stad wordt afgeraden. Bij het bepalen van het toelaatbare aantal private parkeerplaatsen wordt gestreefd naar het voorkomen van vermijdbaar autogebruik en het voorkomen dat het verkeer naar de parking geen hypotheek legt op een vlotte verkeersafwikkeling van alle modi.

Stadslandschappelijk De drie torens domineren de Binnenstad, dus wordt geen hoogbouw toegelaten in hun omgeving en op zichtassen met de torens als eindperspectief. (p. 288) In het verleden zijn hoge gebouwen in Gent niet altijd stedenbouwkundig goed ingeplant geweest. Storende schaalbreuken in de stad zijn onder meer het Belgacom-gebouw en achterbouw (Keizer Karelstraat) (p. 281) De sloping van storende gebouwen en vervanging door beter passende volumes is pas aan de orde op het ogenblik dat de gebouwen bouwfysisch niet meer te renoveren zijn.


16 / 32

Stad Gent

Er wordt omzichtig omgesprongen met de inplantingen van o.a. telecommasten en andere constructies die een belangrijke landschappelijke impact hebben. De wenselijkheid en de aard van hun inplanting en vormgeving wordt individueel vanuit de plaatselijke situatie beoordeeld. (p. 282) Er worden hoge eisen gesteld aan de kwaliteit van de architectuur in de binnenstad. Nieuwe bebouwing past zich wat betreft schaal in in het fijnmazige historische weefsel. Fijnkorreligheid heeft een hoge menging van functies als gevolg. Grote monofunctionele blokken worden dus niet meer in de binnenstad ingeplant. Om een stedelijk karakter, sociale veiligheid en ‘ambiance’ te houden, worden functies steeds omringd en liefst overdekt met woningen. De Nederschelde wordt opengelegd, zodat het historische waterpatroon van de stad weer leesbaar wordt. Hierdoor wordt de waterstructuur als aantrekkelijk element in de binnenstad opnieuw ten volle beleefbaar gemaakt (p. 288)

Kwalitatief openbaar domein Het plangebied sluit nauw aan bij recent gerealiseerde en op stapel staande openbaar domeinprojecten in de buurt. De realisatie van een aantrekkelijke erffunctie in de gehele binnenstad wordt verder gezet. Een sobere maar krachtige inrichting van pleinen en straten ten behoeve van voetgangers, spelenden en rustenden, fietsers en traagrijdende bewoners en leveranciers wordt verder doorgevoerd. Fietsverbindingen dwars door de binnenstad (en het voetgangersgebied) worden aantrekkelijk, verkeersveilig en comfortabel berijdbaar uitgebouwd. Relaties met de dichtst omliggende buurten van de kernstad blijven aanwezig en deze met verder gelegen buurten worden verstevigd, onder meer naar het Dampoortstation, door een nieuwe brug voor voetgangers en fietsers over de Leie ter hoogte van de Reep (die gelet op het gevoelige karakter van deze plek met samenvloeiing van Leie en Schelde, een zeer zorgvuldig ontwerp meekrijgt). Deze laatste voorwaarde is evenzeer van tel voor een eventuele nieuwe trambrug in deze omgeving.

Versterken van de groenstructuur Gent heeft in vergelijking met de andere Vlaamse steden een groot tekort aan groenvoorzieningen op stedelijk en grootstedelijk niveau. Omwille van de leefbaarheid van de grootstad moet er aan deze behoefte tegemoet gekomen worden. Op wijkniveau is er een grote nood aan bijkomend buurtgroen en parken, bij voorkeur ingebed in een samenhangende groenstructuur. Een groen netwerk verhoogt de leefbaarheid van de stad, en ook biedt het recreatieve mogelijkheden in de openlucht. In en rond de kernstad is er behoefte aan bijkomende openbare parken. Die moeten niet enkel kwalitatief worden ingericht maar ook maximaal bereikbaar zijn. Er is behoud en bescherming van de (kleinschalige) groenelementen aan het water en in de binnengebieden. Daarbovenop wordt een actief, versterkend groenbeleid in de binnenstad gevoerd met een groene uitbouw van de groenassen langs de waterkanten, onder meer door het vergroten van het openbaar karakter en van de zichtbaarheid van het groen, een gerichte inbreng van groen in straten en pleinen en het stimuleren van privé-groen op koeren, daken en terrassen. In het bijzonder vinden we ten oosten van het plangebied, met het Veermanpark, de aanzet van groenas 3 die zich vanaf dit park verder zuidwaarts een verbinding vormt met het Keizerspark en de Gentbrugse meersen (Schelde). Deze groenas vormt eveneens de begeleidende ader voor een belangrijke hoofdfietsroute binnen het stedelijk fietsroutenetwerk. De gewenste ruimtelijke groenstructuur omvat naast de gebieden waar natuur de hoofdfunctie is, ook cultuurgroen in parken, plantsoenen, groenassen, tuinen, bermen… Het lange termijn streefdoel is immers dat alle aanwezige groen in mindere of meerdere mate een natuurwaarde krijgt, waardoor de ruimtelijk-natuurlijke structuur en de groenstructuur steeds meer gaan samenvallen.

Ruimte voor spel, sport en ontmoeting Omdat kinderen en jongeren specifieke ruimte nodig hebben om buiten te kunnen spelen en sporten, is voldoende aandacht voor een goede spreiding van voldoende kwalitatieve speelplekken, afgestemd op bestaande plaatselijke noden, essentieel. Vooral in dichtbebouwde woonwijken van de stad zijn speciaal voorbehouden plekken voor kinderen nodig. In de stadsdelen Binnenstad, Sint-Michiels-Casinoplein, Zuid, stationsbuurt Sint-Pieters, Miljoenenkwartier, Bloemekenswijk, Vogelhoek Gentbrugge en Ledeberg kern moet nog de eerste speel- en (outdoor)sportruimte voor kinderen en jongeren voorzien worden. (p. 278)

Duurzaam (ver)bouwen


17 / 32

Stad Gent

De stad ijvert inzake woningkwaliteit en stadsvernieuwing voor duurzaam bouwen, rationeel energiegebruik, hergebruik van water,… en stimuleert dit op actieve wijze zowel in projecten van locale overheden als van particulieren. Principes met betrekking tot compact bouwen en oriëntatie, verantwoorde materialen, vegetatiedaken, beperking van de verharde oppervlakten,… kunnen in een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan aan bod komen. (p.220) Te beschermen gehelen Aangrenzend aan het plangebied is de Keizer Karelstraat gesitueerd. Deze wordt in het RSG voorgesteld als een site van uitzonderlijke stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit en eenheid die thans geen of slechts onrechtstreeks een wettelijke bescherming geniet.


18 / 32

Stad Gent

6. PROJECTEN IN DE OMGEVING 7.1. Heropening van de ‘dichtgegooide’ Nederschelde

De Stad Gent en de Afdeling Bovenschelde (AWZ) van het ministerie van de Vlaamse gemeenschap hebben het plan opgevat om de gedempte Nederschelde tussen het Bisdomplein en de Nieuwbrugkaai opnieuw open te leggen en zo de vroegere monding tussen Leie en Schelde te herstellen. De heropening van de stroom is niet alleen belangrijk voor de herwaardering van de Gentse waterwegen, het levert ook een betekenisvolle bijdrage tot de ontwikkeling van open ruimte in het stadscentrum. Dit is noodzakelijk om de leefbaarheid te bewaren en te verhogen. De Nederschelde is een belangrijke rivierarm van de Schelde, gelegen vóór de Leiemonding waar zich ooit één van de oudste centra van Gent bevond: de Sint-Baafsabdij en het dorp. De rivier vormde ook de grens van een ander betekenisvol stadsdeel, de Wijdenaard genaamd. Het was gelegen in de nabijheid van de Sint-Baafs-Kathedraal. In 1885 werd een deel van de Nederschelde overdekt. Het vormde een gemakkelijke link tussen het voormalige ZuidStation en het stadscentrum. Op die manier werd ook een nieuw stadsplein gecreëerd. In de jaren 60 werd het overblijvende gedeelte opgevuld tot aan de Leiemonding, met uitzondering van een klein stukje ter hoogte van het Geraard de Duivelsteen. Het heropenen van de waterweg en het herwaarderen van de publieke ruimte langs het water moet de leefbaarheid in het zuidelijke deel van het historisch stadscentrum aanzienlijk verhogen. In navolging van dit project worden tal van deelprojecten opgestart en uitgevoerd die de onmiddellijke omgeving rond de Belgacom-site nieuw leven moet inblazen.

7.2. Renovatie zwembad Van Eyck (2003)

Aan de westzijde van de site Belgacom bevindt zich het oudste overdekte zwembad van het land. Het badhuis Van Eyck werd eind 19e eeuw opgericht door een privéonderneming: de 'Société Anonyme des Bains et Lavoirs publics de Gand'. De bouw paste volledig in het saneringsplan van de wijk Neder-schelde; een onderdeel van het Zollikofer-De Vigneplan. Dit plan beoogde met het trekken van de Vlaanderenstraat een rechtstreekse verbinding tussen het Zuidstation en het stadscentrum te realiseren. Hiervoor moesten meer dan 550 (beluik)huizen wijken. De Gentse architect Edmond De Vigne tekende ook het ontwerp voor het badhuis Van Eyck, terwijl de Brusselse ingenieur Edouard Zollikofer er de projectontwikkelaar van was. Na de aankoop door de stad in 1897 werden tal van renovatiewerken uitgevoerd aan dit badhuis, telkens met


19 / 32

Stad Gent

respect voor de oorspronkelijke bouwstijl. Naar aanleiding van de nieuwe wetgeving op milieu (VLAREM) en de lekkage ontstaan door zettingen in het zwembad, werd dit oude badhuis in 2003 onderworpen aan een grondige renovatie. In functie van de nieuwe jachthaven ‘Portus Ganda’ werd met deze renovatie eveneens een nieuw volume in een hedendaagse architectuur aan dit badhuis toegevoegd. Het gebouw wordt op die manier gericht op het Veermanplein. Tevens werden een foyer, technische ruimtes en burelen in functie van de passantenjachthaven aan de portus toegevoegd. 7.3. Aanleg van het Veermanpark (2007-2008)

Het Veermanplein heeft meer dan één belangrijke taak te vervullen. Het is een groene rustplek aan de samenvloeiing van de Leie en de Schelde, het vormt het voorplein van het zwembad Van Eyck en het is bovendien een belangrijke groene schakel op de groenassen 3 en 4 die vanuit het zuiden diep doordringen tot in het centrum. Het plein zelf vormt een goed georiënteerde rustplek met comfortabele zitbanken en hellende gazonkussens die zo het verblijfskarakter van deze ruimte versterken. De kop van de Visserij aan de Van-Eyckbrug - Slachthuisbrug is ingericht als een zonneterras met uitkijk op de Portus.

7.4. Passantenjachthaven ‘Portus Ganda’

Op de plaats waar de Leie en de Schelde samenvloeien is een nieuwe jachthaven aangelegd, de ‘Portus Ganda’. Deze passantenjachthaven biedt aanlegmogelijkheid voor 70 boten. De Veerkaai en Nieuwbrugkaai zijn ingericht met aanlegsteigers en voorzieningen om een periodieke verblijfsmogelijkheid te garanderen. De Rodetorenkaai is een verlaagde kaai met aanlegmogelijkheid voor dagbezoekers.

7.5. Nieuwe bruggen

Na het openleggen van de Nederschelde moeten uiteraard alle bewegingen van voetgangers, fietsers, automobilisten en openbaar vervoer gegarandeerd blijven. Daarvoor zijn over het volledige tracé van de Nederschelde enkele nieuwe bruggen gebouwd. De kleinste, de Bavobrug verbindt het Veermanplein met de Nieuwbrugkaai enkel voor fietsers en voetgangers. Deze brug vormt een belangrijke schakel op de noord-zuid fietsroute die fietsers komende van het traject aan de Bovenschelde rechtstreeks de stad binnenloodsen. Verderop op dit fietstraject werd onder de Sint-Jorisbrug een onderdoorgang aangebracht om fietsers onder de brug door conceptnota gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan nr.152 Portus-site

20 / 32

Stad Gent

verbinding te geven met de binnenstad.

7.6. Scaldissluis en sluisgebouw De Gentse binnenvaart heeft al van oudsher af te rekenen met verschillen in waterpeil. Aangezien het waterpeil in de kern van de stad 1m20 hoger ligt dan aan de Nieuwbrugkaai, was de bouw van een sluis noodzakelijk bij het heropenleggen van de Nederschelde. De afdeling Bovenschelde (AWZ) van het ministerie van de Vlaamse Gemeenschap bouwde de nieuwe sluis nabij de Oude Beestenmarkt. Ze kreeg de naam Scaldissluis. Het niveauverschil werd vroeger bewaard door een stuw aan de Braemgaten, net voorbij het Laurentplein. Later werd de Nederschelde gedempt. De sluis nemen zal een kwartiertje in beslag nemen. De schippers zullen de sluis zelf bedienen met een afstandsbediening. Er is plaats voor twee vaartuigen ter grootte van de toeristenbootjes. Kanovaarders kunnen zonder wachten de naastliggende glijbaan gebruiken. Het ontwerp van het sluisgebouw is van de hand van een architect en een kunstenaar. Het gebouw heeft transparante glazen wanden en binnenverlichting. Een deel van het sluishuisje is niet doorzichtig: er wordt ook publiek sanitair voorzien.

7.7. Heraanleg Oude Beestenmarkt De Oude Beestenmarkt blijft na zonsondergang het trefpunt van hippe nachtbrakers, maar is ook overdag een trekpleister. De band met het water is er aangehaald en in het lommer van de bomen komen er overal terrasjes. Het bomenbestand is uitgebreid. De oude hoogspanningscabine is weggenomen.

7.8. Herontwikkeling gebouw Keizer Karelstraat Het kantoorgebouw op de hoek van de Keizer Karelstraat en de Gebroeders Van Eyckstraat kwam recent leeg te staan door de verhuis van alle diensten van de Vlaamse Gemeenschap naar de Virginie Lovelingtoren aan het station. Een renovatie in functie van een nieuwe kantoorfunctie wordt voorbereid.


21 / 32

Stad Gent

7. VISIE EN KRACHTLIJNEN VOOR DE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING Nieuwe ontwikkelingen zijn mogelijk binnen de bestaande hoge densiteit. De site wordt gekenmerkt door een hoge densiteit. De densiteit mag omwille van de impact van het nieuwe project op de omgeving (ruimtelijk en functioneel) niet verhoogd worden. Anderzijds biedt deze hoge V/T kansen voor het onderbrengen van een bijkomend kernversterkend stedelijk programma: wonen, kleinhandel, kantoren, dienstverlening, gemeenschapsvoorzieningen,… Nieuwe bebouwing kan slechts op de site worden voorzien indien bestaande bouwvolumes of delen ervan verwijderd worden. Bij een gefaseerde realisatie van het project mag in iedere fase de bestaande oppervlakte aan binnenruimten, terrassen, balkons, overdekte buitenruimtes en technische ruimtes nooit overschreden worden. Indien het verhoogde talud afgegraven wordt en het nieuwe maaiveld op straatniveau komt te liggen, worden de ruimtes waarvan de plafondhoogte minstens één meter boven het straatmaaiveld uit steken, meegerekend in de bestaande oppervlakte aan binnenruimten, terrassen, balkons, overdekte buitenruimtes en technische ruimtes.

De bestaande structuur van het kantoorgebouw kan behouden worden en kan een nieuwe invulling krijgen. Het bestaande kantoorgebouw aan de westzijde van de site met een Tvormig grondplan, bestaat uit een goede bouwfysische structuur. Uitgangspunt is het grotendeels behoud en hergebruik van deze betonskeletstructuur in het kader van duurzaam bouwen. Dit is enkel mogelijk door een architecturale en stedenbouwkundige herwaardering van dit volume. Hierbij moeten de vormgeving van het bouwvolume, de verhoudingen en de gevels van het kantoorgebouw herzien worden. De huidige schaalbreuk met het omliggende weefsel dient bovendien aanvoelbaar verminderd te worden. Als de antennestructuur op deze locatie behouden moet worden, moet deze in de nieuwe architectuur en het aangepaste volume geïntegreerd worden. Deze verbouwingswerken moeten leiden tot het creëren van kwalitatieve eigentijdse architectuur, die het kantoorgebouw bestaansrecht heeft in het stedelijke weefsel. De bestaande technische bunker kan na de miniaturisering van de bestaande technische infrastructuren, grotendeels vrij gemaakt worden. Dit gebouw komt door zijn structuur en ligging centraal in het bouwblok minder voor hergebruik in aanmerking. Dit gebouw wordt bij voorkeur verwijderd om een verdere ontwikkeling van de site mogelijk te maken. Er dient nagegaan te worden of de aansluiting op het stadsverwarmingsnet kan behouden blijven en uitgebreid worden voor de toekomstige functies.

Nieuwe bebouwing zorgt voor een aansluiting op het bestaande weefsel De bestaande gebouwen vormen een schaalbreuk met omliggende historisch weefsel. De omgevende terreinaanleg, met verhoogd plateau, laat weinig interactie toe met de omgeving. Na de sloop van de technische bunker en het afgraven van het talud kan er op het terrein nieuwe bebouwing voorzien worden. Deze bebouwing wordt conform met het omgevende stadsweefsel op de rand van het bouwblok voorzien, waardoor rond het bouwblok nieuwe straat-, water- en pleinwanden ontstaan. Deze


22 / 32

Stad Gent

nieuwe bebouwing dient zich maximaal in te schalen in de omgeving. De nieuwe bebouwing vormt een sokkel voor het te behouden kantoorgebouw. Een belangrijk aandachtspunt bij de integratie van nieuwe bebouwing in het historisch kleinschalige stedelijk weefsel is het behoud van fijnkorreligheid en het streven naar architectonische diversiteit bij grootschalige stedelijke ontwikkelingen.

Een kwaliteitsvolle kaairuimte met hoogstammig groen werkt de recent opengelegde Nederschelde af De ruimte tussen de Nederschelde en de nieuwe bebouwing moet voldoende ruim zijn om een kwalitatief ingerichte verblijfsruimte en veilige fiets- en wandelverbinding mogelijk te maken. Hiervoor moet de bestaande rooilijn van de Belgacomsite zuidwaarts verschoven worden, zodat het openbaar domein verruimd wordt.

Het Veermanpark wordt groter De site situeert zich aan de oostzijde van de binnenstad, waar het bestaande woongroen (op 150 m) en de wijkparken (met een minimale oppervlakte van 1 ha. op 400 m van de woning) onder grote gebruiksdruk staan. In het groenstructuurplan is de binnenstad als geheel aangeduid als opportuniteitszone om bijkomend groen te realiseren. Om aldus aan het groentekort in de binnenstad tegemoet te komen, wordt minimum 2000 m² extra groene openbare ruimte voorzien. Dit groen wordt in compacte verhoudingen en zoveel als mogelijk voorzien aansluitend op bestaand groen, in dit geval het Veermanplein, en bij voorkeur aansluitend op water. Op die manier kan dit park optimaal functioneren als bijkomende ademruimte voor de stad en is zij maximaal zichtbaar. Hiernaast wordt maximaal ingezet op het voorzien van vegetatiedaken, daktuinen, vertikaal groen, straatgroen, edm….

Een plein wordt voorzien voor het kantoorgebouw aan de kant Nederschelde Een minimale pleinruimte wordt behouden aan de westzijde. Deze kan ook groter zijn en de volledige bestaande pleinruimte omvatten. Dit plein sluit aan op de Reep aan de overkant van de Keizer Karelstraat en op de recent opengelegde Nederschelde. Dit plein biedt ruimte aan de openbaar vervoershalte en geeft openheid aan het smalle straatprofiel van de Keizer Karelstraat. Dit plein zal kunnen genieten van de namiddag- en avondzon en biedt aldus mogelijkheden als een aantrekkelijke stedelijke verblijfsruimte (vb. met terrasjes edm.)

Een bijkomende verbinding tussen nieuwe kaai en Doornsteeg Het bestaande Belgacomterrein heeft een zeer ondoordringbaar karakter. Door een volwaardige verbinding te creëren in dit bouwblok tussen Doornsteeg en Nederschelde wordt de fijnmazigheid van het vroegere historisch weefsel hersteld. Op deze manier krijg je twee bouwblokken die qua schaal passender zijn in het historisch weefsel. Deze ingreep zorgt ook voor een verbeterde toegankelijkheid voor functies langs dit nieuwe openbaar domein. Een voldoende breedte, bijkomend straatgroen, een zichtrelatie tussen Doornsteeg en Nederschelde verrijken deze ruimte.


23 / 32

Stad Gent

Het bouwblok Gebroeders Van Eyckstraat – Doornsteeg wordt passend afgewerkt Sinds de sloop van de oorspronkelijke bebouwing voor de bouw van het Belgacom-gebouw is het bouwblok Doornsteeg-Van Eyckstraat gehavend gebleven. Deze storende wachtgevel dient afgewerkt te worden met een kopgebouw. Hiervoor moet de Doornsteeg enkele meters opgeschoven worden.

Een duurzaam mobiliteitsprofiel met oplossing parkeerbehoefte op eigen terrein wordt voorzien In het Mobiliteitsplan Gent wordt de site opgenomen in het voetgangersgebied en binnen de zone-30. Op de Keizer Karelstraat wordt vooral ingezet op een goede doorstroming van het openbaar vervoer. Begeleidende maatregelen worden verwacht om een duurzame mobiliteit te stimuleren. Zo zullen de toegelaten functies over een lage mobiliteitsopwekking moeten beschikken en worden de autoparkeerrichtlijnen uit het Parkeerplan Gent 2020 toegepast, rekening houdend met de thans reeds bestaande infrastructuur.

Een gemengde stedelijke ontwikkeling Gezien de uitzonderlijke binnenstedelijke ligging aan de Nederschelde en Portus Ganda wordt de site omgevormd naar een gemengde stedelijke ontwikkeling. Stedelijke voorzieningen (kantoren, commercieel, zakelijke dienstverlening, …) zijn wenselijk maar moeten wel steeds in verhouding staan tot de woonfunctie . Ze mogen enerzijds de kwaliteit van het wonen niet schaden, maar dienen anderzijds een bijdrage te leveren tot een levendige stedelijke omgeving..


24 / 32

Stad Gent

8. ONTWERPEND ONDERZOEK Volgend stadsontwerp toont een vrijblijvend voorbeeld hoe de voorgestelde concepten verder kunnen uitgewerkt worden. Hierbij wordt uitgegaan van volgende aannames: - De in dit stadsontwerp opgenomen m² benaderen het maximum aantal toegestane m². (Dit is ongeveer 33.000 m² aan binnenruimtes, terrassen, balkons, overdekte buitenruimtes en technische ruimtes voor de volledige site) - Het kantoorvolume (ongeveer 19000 m²) wordt omwille van duurzaamheidsredenen volledig behouden. Beperkte toevoegingen zijn mogelijk binnen de verbouwing van dit volume. - De bruikbare gelijkvloerse niveaus worden behouden en optimaal ingericht voor handel, horeca, edm… - Ter vervanging van het technisch blok (ongeveer 14000 m²) worden deze oppervlakte op het terrein in passender volumes toegewezen/ontworpen. Deze komen zowel aan de voorzijde van het kantoorvolume als aan de achterzijde van het kantoorvolume. - Een bijkomende parkruimte van 2000 m² wordt voorzien. Deze sluit aan op het Veermanpark. Tussen de nieuwe woongebouwen is privaat groen voorzien. - De wachtgevel ter hoogte van de Doornsteeg wordt afgewerkt met een drie bouwlagen hoog volume. - De maximum bouwenveloppe voor nieuwbouw kan max. 6 bouwlagen omvatten. - Langs de Doornsteeg is de bouwhoogte beperkt tot 3 bouwlagen. In de nabijheid van het zwembad is de bouwhoogte beperkt tot 4 bouwlagen.


25 / 32

Stad Gent

Deze afbeeldingen hebben een louter informatieve waarde en kunnen geenszins aanleiding geven tot enige verplichting in hoofde van de vergunning-verlenende overheid.


26 / 32

Stad Gent

9. WATERPARAGRAAF Op 1 maart 2012 trad een aangepast uitvoeringsbesluit van de watertoets in werking. Dit besluit werd goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 14 oktober 2011. De watertoets is in voege sinds 24 november 2003, de datum waarop het decreet Integraal Waterbeleid in werking trad. Artikel 8 van dat decreet legt de basisprincipes vast voor de toepassing van de watertoets. Op 25 mei 2007 werd het decreet aangepast. De ‘watertoets’ kan worden opgevat als het proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de mogelijke effecten van plannen voor het watersysteem. Het doel van de watertoets is in hoofdzaak het ontstaan van schadelijke effecten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken en als dat niet kan, om de schadelijke effecten te herstellen of te compenseren. Bij het uitvoeringsbesluit horen een aantal kaarten in het kader van de toepassing van de watertoets in rekening gebracht dienen te worden: - overstromingsgevoelige gebieden - waterbeheerders - infiltratiegevoelige gebieden - grondwaterstromingsgevoelige gebieden - erosiegevoelige gebieden - hellingenkaart - winterbedkaart

Relevante doelstellingen voor dit RUP van het Decreet Integraal Waterbeleid Art. 5.3° het duurzaam beheer van de voorraden aan oppervlakte- en grondwater door: b) een duurzaam watergebruik Art. 5 6° het beheer van hemelwater en oppervlaktewater zo organiseren dat: a) het hemelwater zoveel mogelijk verdampt of nuttig wordt aangewend of geïnfiltreerd, en dat het overtollige hemelwater en effluentwater gescheiden van het afvalwater en bij voorkeur op een vertraagde wijze via het oppervlaktewaternet wordt afgevoerd; b) verdroging wordt voorkomen, beperkt of ongedaan gemaakt; c) zoveel mogelijk ruimte wordt geboden aan water, met behoud en herstel van de watergebonden functies van de oeverzones en overstromingsgebieden; d) de negatieve gevolgen die overstromingen buiten de afgebakende overstromingsgebieden met zich meebrengen voor de gezondheid van de mens, het milieu, het cultureel erfgoed, de economische bedrijvigheid en de vergunde of vergund geachte gebouwen en infrastructuur, beperkt worden.

Referentietoestand plangebied en omgeving Bodemkenmerken De bodemkaart geeft voor deze zone weinig informatie. Aangezien het RUP in bebouwd gebied ligt, worden op de bodemkaart aangevulde gronden aangegeven. Context en hydrografische ligging van het plangebied Het plangebied van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ligt in het bekken ‘Gentse Kanalen’. Op 30 januari 2009 stelde de Vlaamse regering het bekkenbeheerplan voor het bekken van de Gentse Kanalen (met inbegrip van de deelbekkenbeheerplannen Krekenland, Burggravenstroom, Poekebeek, Oude Kale, Gentse Binnenwateren, Moervaart en Kanaal van Stekene) vast. Het plangebied is gelegen aan de oorspronkelijke samenvloeiing van Leie en Schelde Zoneringsplan Op het zoneringsplan ligt het plangebied in centraal gebied, d.w.z. dat aansluiting op een zuiveringsstation voorzien is. Nieuwe bebouwing met afvalwatervoorziening binnen het plangebied zal dan ook op het openbare rioleringssysteem aangesloten worden.


27 / 32

Stad Gent

Overstromingsgevoeligheid Deze kaart geeft de effectief en mogelijk overstromingsgevoelige gebieden aan. Het plangebied ligt in niet-overstromingsgevoelig gebied.

Infiltratiegevoeligheid

Deze kaart geeft aan in welke gebieden er relatief gemakkelijk hemelwater kan infiltreren naar de ondergrond. Infiltratie van hemelwater naar het grondwater is belangrijk omdat daardoor de oppervlakteafstroming en dus ook de kans op wateroverlast afneemt. Het plangebied ligt in niet-infiltratiegevoelig gebied

Grondwaterstromingsgevoeligheid

Deze kaart geeft weer in welke gebieden er minder of meer aandacht moet uitgaan naar de effecten van ingrepen op de grondwaterstroming. Deze stroming kan worden beïnvloed of verstoord door ondergrondse constructies: kelders, ondergrondse garages, damwanden, kwelschermen, e.d. Het plangebied ligt in een gebied zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1). Indien er in type 1 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 3m of een horizontale lengte van meer dan 50m dient advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie.

Wettelijk kader Naast de principes van het decreet Integraal Waterbeheer en bijkomend de stedenbouwkundige voorschriften uit het RUP dienen de bepalingen van het ‘Algemeen Bouwreglement’ van de Stad Gent en de ‘Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater’ gerespecteerd te worden.

Mogelijke effecten van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: Rekening houdend met bovengenoemde relevante doelstellingen van het DIW, het wettelijk kader en de karakteristieken van het watersysteem binnen en in de omgeving van het plangebied, kan besloten worden dat de realisatie van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan:


28 / 32

Stad Gent

-

Zich niet situeert in effectief of mogelijk overstromingsgevoelig gebied conform de overstromingskaarten van 2011.

-

De stedenbouwkundige voorschriften geen verbod leggen op ondergrondse constructies; maar gezien de mogelijkheden van zone z1 mag aangenomen worden dat ondergrondse constructies zullen voorzien worden. De vergunningverlenende overheid moet in uitvoering van artikel 8, § 3, derde lid van het decreet advies vragen aan de adviesinstantie met betrekking tot mogelijke schadelijke effecten op de toestand van het grondwater indien het project waarvoor een vergunning wordt aangevraagd : 1° een verkavelingsaanvraag met aanleg van nieuwe wegenis betreft; 2° en/of leidt tot een toename van het totaal van de horizontale dakoppervlakte van gebouwen en de verharde oppervlakte met meer dan 1 hectare; 3° en/of ondergrondse constructies (met uitzondering van funderingspalen en leidingen met een diameter tot 1 meter) bevat die dieper gelegen zijn dan 5 meter of een horizontale lengte hebben van meer dan 50 meter Overeenkomstig de bodemgesteldheid heeft de bodem in de bovenste meters beperkte mogelijkheden voor infiltratie. Op projectniveau dient dan ook de nodige aandacht besteed te worden aan de principes van het integraal waterbeheer (hergebruik, infiltratie en waar onmogelijk buffering met vertraagde afvoer).

-

Het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan kan leiden tot werkzaamheden met effecten op de grondwaterkwaliteit.

Conclusies Uit bovenstaande kan besloten worden dat het ruimtelijk uitvoeringsplan geen aanleiding geeft tot permanente aanzienlijke effecten op het watersysteem die op planniveau dienen ondervangen te worden. Verder moeten de stedenbouwkundige vergunningsaanvragen op projectniveau de nodige informatie bevatten om aan te tonen hoe eventuele betekenisvolle tijdelijke en permanente effecten concreet zullen vermeden worden.

10. OVERZICHT VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN STRIJDIG MET VOORLIGGEND GEMEENTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN Volgende delen van het gewestplan ‘Gentse en kanaalzone’ (Koninklijk Besluit van 14 september 1977): woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Volgende delen van het bijzonder plan van aanleg ‘nr. 121 Binnenstad Deel Zuid’ (Ministerieel Besluit van 29/11/2002): zone voor gemeenschapsvoorzieningen zone voor openbare ruimten Volgende delen van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘nr. 121 Binnenstad Deel Zuid’ gedeeltelijke wijziging (Besluit van de Deputatie van de Provincieraad van 16/05/2007): De minimale, tekstuele aanpassingen aan de zone voor openbare ruimte en zone voor waterlopen uit dit gemeentelijk RUP komen voor het deel binnen de contour van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan te vervallen. Binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan komen er geen goedgekeurde verkavelingen voor. Bijgevolg worden geen verkavelingen herzien of vernietigd (artikel 4.6.5 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Zie feitelijke en juridische toestand.


29 / 32

Stad Gent

11. REGISTER PLANBATEN, PLANSCHADE, KAPITAALSCHADE- EN GEBRUIKERSCOMPENSATIE In uitvoering van artikel 2.2.2, §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bevat dit gemeentelijk RUP een register van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing, een kapitaalschadecompensatie betreffende het decreet gronden pandenbeleid of een gebruikerscompensatie uit het decreet van 27 maart 2009 houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut. In het kader van deze planopmaak moet er geen onderzoek verricht worden naar de eigendomsstructuur van de betreffende percelen, noch naar de aanwezigheid van mogelijke vrijstellingen of uitzonderingsgronden inzake de bovengenoemde vergoedingsregelingen of heffing. Dit register moet enkel de kadastrale percelen aanwijzen en visualiseren de bestemmingswijzigingen die mogelijks aanleiding kunnen geven tot een bepaalde vergoedingsregeling (planschade, kapitaalschade- of gebruikerscompensatie) of heffing (planbaten). Planbaten ontstaan wanneer een in werking getreden RUP op een perceel één of meer van de in artikel 2.6.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalde bestemmingswijzigingen doorvoert. Planschade ontstaat wanneer, op basis van een in werking getreden RUP, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen. Bovendien moet aan volgende criteria samen worden voldaan op de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het definitieve plan: 1° het perceel moet gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg; 2° het perceel moet stedenbouwkundig en bouwtechnisch voor bebouwing in aanmerking komen; 3° het perceel moet gelegen zijn binnen een bebouwbare zone, zoals bepaald in een plan van aanleg of een RUP; 4° enkel de eerste 50 meter vanaf de rooilijn komt in aanmerking voor planschade. Kapitaalschadecompensatie ontstaat wanneer een (gemeentelijk) RUP dat een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘landbouw’ valt, omzet naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘reservaat en natuur’, ‘bos’ of ‘overig groen’ valt. Gebruikerscompensatie ontstaat wanneer er gebruikersschade ontstaat door een bestemmingswijziging of overdruk ingevolge de inwerkingtreding van een RUP. Deze bestemmingswijziging betreft een omzetting van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘landbouw’ naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘natuur’, ‘bos’ of ‘overig groen’ valt. Concreet voor dit RUP zijn er geen bestemmingswijzigingen die aanleiding geven tot kapitaalschadecompensatie, noch gebruikerscompensatie.


30 / 32

Stad Gent

DEEL 2: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN De toekomstige stedenbouwkundige voorschriften zullen de verordenende vertaling zijn van de inhoudelijke opties die uit de visie en de krachtlijnen zijn geselecteerd voor de ontwikkeling van het plangebied.

Aanzet voor stedenbouwkundige voorschriften Voorgesteld wordt om dit als volgt te vertalen:

Z1. Zone voor stedelijk wonen. Op het grafisch plan wordt één grote en één kleine “zone voor stedelijk wonen” aangeduid. Deze zone wordt aangevuld met twee overdrukken. - één overdruk symboliseert de voorkeurszone of zoekzone voor een plein - één overdruk symboliseert de voorkeurszone of zoekzone voor een park. Bestemmingsvoorschriften: - Om in de binnenstad een kwalitatief gemengd stedelijk woonweefsel te creëren, is een verweving van functies wenselijk. Toegelaten bestemmingen zullen zijn: wonen, kleinhandel, kantoren, dienstverlening, gemeenschapsvoorzieningen, horeca, (groene en verharde) openbare en private ruimten. - Specifiek voor kleinhandel, horeca en recreatie samen, geldt een maximum van 5000 m² bruto vloeroppervlakte over de gehele zone. - De niet-woonbestemmingen kennen een laag mobiliteitsprofiel. Voor het geheel van alle functies moet er een mober opgesteld worden om dit aan te tonen. Bebouwingsvoorschriften. ‐

Het huidige bestaande volume bepaalt de bovengrens voor de ontwikkeling. Het totaal aantal toegestane m² aan binnenruimtes, terrassen, balkons, overdekte buitenruimtes en technische ruimtes) over de volledige zone mag in geen enkel geval meer bedragen dan de huidige vergunde oppervlakte aan binnenruimtes, terrassen, balkons, overdekte buitenruimtes en technische ruimtes.(Dit is bij benadering 34.000 m² waarbij uitgegaan wordt van afgraven talud)

‐

De nieuwe gebouwen kunnen variëren en dienen zich in te passen in het fijnmazig stedelijk weefsel. Afwegingselementen hierbij zijn o.a. optimale bezonning en lichtinval, de creatie van voldoende brede en functionele straatprofielen en voldoende privacygaranties.

‐

Een aantal minimale vormvereisten vastgelegd. Nieuwbouw wordt beperkt tot de gemiddelde binnenstedelijke bouwhoogte en houdt rekening met de directe omgeving. Daarom wordt deze beperkt tot 5 bouwlagen (+ 1 teruggetrokken bouwlaag)

‐

De maximale bouwhoogte voor gebouwen aangrenzend aan de Doornsteeg is 3 bouwlagen.

‐

Het is wenselijk dat het gelijkvloerse niveau van de gebouwen zoveel mogelijk ingevuld wordt met levendige functies, zoals winkels, restaurants, woningen. Het gelijkvloerse programma dient een relatie aan te gaan met het openbaar domein en zo het openbaar domein mee betekenis te geven. Op die manier wordt de leefbaarheid en de sociale controle van het openbaar domein sterk vergroot.

‐

Voldoende en vlot bereikbare fietsenstallingen worden verplicht.

‐

Om bij te dragen tot de kwaliteit van de woningen wordt het voorzien van een kwaliteitsvolle buitenruimte met een aantal minimale afmetingen verplicht.

‐

Bestaande vergund geachte bebouwing, die gemakkelijk kan herbruikt worden, kan verbouwd worden binnen de totale toegestane vloeroppervlakte. Om de ruimtelijke kwaliteit (en dan met name de volumewerking en de gevelopbouw) van het bestaande kantoorgebouw te kunnen verbeteren, is


31 / 32

Stad Gent

een hermodellering mogelijk. (Over een beperkte oppervlakte is een beperkte ophoging hierbij te overwegen. Hierbij is het niet de bedoeling om de toren opmerkelijk hoger te maken.) Hierbij dient een optimale integratie in de omgeving nagestreefd te worden. ‐

Een zoekzone voor een plein sluit aan op de Keizer Karelstraat en de Nederscheldekaai. Dit plein is minstens 700 m² groot. De begrenzingen aan oostelijke en zuidelijke zijde zijn variabel om een kwaliteitsvolle oplossing mogelijk te maken. Het maximale behoud van het open karakter langs de Keizer Karelstraat is belangrijk vanuit luchtkwaliteitsoogpunt.

‐

Een zoekzone voor park sluit aan op het Veermanplein. Dit bijkomend parkgebied is minstens 2000 m² groot. Dit parkgebied dient zo veel als mogelijk te overlappen met de zoekzone voor openbaar groen. In het parkgebied zijn geen ondergrondse constructies toegelaten.

‐

Antenne-installaties, technieken en telecommasten worden zorgvuldig ingepast en geïntegreerd in de architectuur.

‐

Bij het voorkomen van gebouwen hoger dan 30 m. kan er windhinder optreden. Er dient een onderzoek te gebeuren naar windhinder en windgevaar. In navolging hiervan dienen de nodige ontwerpmaatregelen genomen te worden om op elke plek van de site een goed of matig windklimaat te realiseren en om nergens op de site windgevaarlijke situaties te laten ontstaan.

‐

Bijzondere afwegingscriteria Iedere stedenbouwkundige of verkavelingsaanvraag in de zone, die een belangrijke invulling geeft aan de zone, moet beoordeeld worden, rekening houdend met een kwalitatieve ontwikkeling van de totaliteit van de zone en de onmiddellijke omgeving en zal getoetst worden aan volgende afwegingscriteria: - de mogelijkheid tot ruimtelijke en functionele samenhang waarbij de schaal, morfologie, de ligging t.o.v. ander functies, de groenstructuur, het materiaalgebruik, de structuur van de bebouwing en de eventuele fasering bepalend zijn - het respecteren van het maximale aantal toegestane aantal m² bij iedere stedenbouwkundige aanvraag en bij iedere (bouw)fase. - een aanvaardbare mobiliteit over de volledige zone en de omgeving: op vlak van bereikbaarheid, parkeergelegenheid, verkeersopwekking en verkeersbewegingen. - een aanvaardbaar milieuprofiel over de volledige zone: op vlak van de normale en de extra milieuhinder en de waterhuishouding. Hiertoe kan het nuttig zijn om de vergunningverlenende overheid bijkomende informatie te bezorgen, bv. onder de vorm van een inrichtingsplan voor de volledige projectzone.

Z2. Zone voor openbaar domein. ‐ Deze zone is bestemd als openbaar domein. ‐ Bestaande vergund geachte bebouwing kan herbruikt worden volgens de voorschriften van de aangrenzende zonering en binnen de totale toegestane bruto-vloeroppervlakte. Dit voor zover het functioneren van het openbaar domein niet in het gedrang komt ‐ De minimale wegenis wordt dwingend vastgelegd. ‐ Waar de kaai begrensd wordt door gebouwen wordt de minimale breedte voor de kaai vastgelegd op 8,5m. ‐ Waar de kaai aansluit op het park, wordt de minimale breedte voor de kaai vastgelegd op 4 m. ‐ De minimale breedte voor de Doornsteeg wordt vastgelegd op 9 meter. Wegenis (indicatieve aanduiding): Met deze aanduiding worden volgende concepten vastgelegd. ‐ Een doorsteek met publiek /openbaar karakter tussen twee kleinere bouwblokken ‐ Een visuele relatie tussen Doornsteeg en Nederschelde. ‐ Om het publieke karakter van de wegenis te benadrukken, is deze niet overbouwbaar. De minimale breedte van de wegenis is 9 meter om hoogstammig groen mogelijk te maken. ‐ De exacte situering kan nog variëren binnen een marge van 15 meter tov. de aanduiding op plan.


32 / 32

GEMEENTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN 152 PORTUS-SITE. Conceptnota

Recommend Documents