GEMEENTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN ZONEVREEMDE BEDRIJVEN OOSTERZELE ONTWERP

GEMEENTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN ZONEVREEMDE BEDRIJVEN OOSTERZELE ONTWERP TOELICHTINGSNOTA – JUNI 2015

Dorp 1 - 9860 Oosterzele T 09 362 50 09 - F 09 362 49 33 – E [email protected]

Joseph Cardijnstraat 60 - 9420 Erpe-Mere T 053 64 65 20 - F 053 64 65 30 – E [email protected]

TEKSTBUNDEL    PLANNEN  UITGAVE 1 2 3

Toelichtingsnota Stedenbouwkundige voorschriften Bijlagen Grafisch plan DATUM september 2014 februari 2015 juni 2015

Opdrachtgever:

Gemeente Oosterzele contactpersoon: Dhr. Dirk De Ganck Dorp 1 9860 Oosterzele Tel: 093/62 50 09 [email protected]

Opdrachthouder:

SOLVA contactpersoon: Mevr. Shana Poppe Joseph Cardijnstraat 60 9420 Erpe-Mere Tel: 053/64 65 20 [email protected]

In zijn ontwerpvisie gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van Op bevel, De Secretaris,

De Voorzitter,

Het college van burgemeester en schepenen verklaart dat onderhavig ruimtelijk uitvoeringsplan voor eenieder ter inzage heeft gelegen van tot en met Namens het College, Op bevel, De Secretaris,

Zegel van de gemeente

De Burgemeester,

Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van Op bevel, De Secretaris,


De Voorzitter,

Verantwoordelijk ruimtelijk planner, Shana Poppe


INHOUD INHOUD LIJST MET AFBEELDINGEN

DEEL 1 ALGEMEEN 1.

INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1.1. ALGEMEEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1.2. AANLEIDING TOT OPMAAK VAN HET RUP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 1.3. HET BEGRIP ZONEVREEMD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1.4. ONTSTAAN VAN DE ZONEVREEMDHEIDSPROBLEMATIEK. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1.5. WETGEVEND KADER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.6. PLANOLOGISCHE OPLOSSINGEN VOOR ZONEVREEMDE BEDRIJVEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

2.

SITUERING VAN HET PLANGEBIED . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6 2.1. SITUERING OP MACRONIVEAU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6

2.2. SITUERING OP MESONIVEAU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2.3. SITUERING OP MICRONIVEAU. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7 3.

PLANNINGSCONTEXT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8 3.1. RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN (RSV) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8 3.2. PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN OOST-VLAANDEREN (PRS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 3.3. RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN ZONEVREEMDE BEDRIJVEN ALS UITVOERING VAN HET GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN OOSTERZELE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

4.

JURIDISCHE CONTEXT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13 4.1. ONROEREND ERFGOED . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13 4.2. NATUUR EN LANDBOUW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14 4.3. STREEFBEELDSTUDIE N42 WEGVAK TUSSEN N9 (WETTEREN) EN HOGEWEG (GERAARDSBERGEN) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

5.

METHODIEK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 5.1. INVENTARIS EN ENQUÊTE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19 5.2. CATEGORISERING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 5.3. ONDERZOEK EN EVALUATIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 5.4. VIER STAPPEN METHODE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24

DEEL 2 GEBIEDSGERICHTE AFWEGING 6.

HOUTHANDEL A. DE SUTTER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 6.1. BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 6.2. BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28 6.3. BEHOEFTERAMING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 6.4. CATEGORISERING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30 6.5. VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30 6.6. MOBILITEITSTOETS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 6.7. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 6.8. RUIMTEBALANS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33 6.9. OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34

7.

VERHEYEN H. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 7.1. BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 7.2. BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36 7.3. BEHOEFTERAMING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 7.4. CATEGORISERING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38 7.5. VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38 7.6. MOBILITEITSTOETS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 7.7. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 7.8. RUIMTEBALANS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41 7.9. OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41

8.

HUIDENHANDEL VERBO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 8.1. BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 8.2. BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43 8.3. BEHOEFTERAMING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 8.4. CATEGORISERING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .45 8.5. VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .45 8.6. MOBILITEITSTOETS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 8.7. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 8.8. RUIMTEBALANS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48 8.9. OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48

9.

CONSTRUCTIEWERKHUIZEN VAN TRAPPEN H. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .49 9.1. BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 9.2. BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50 9.3. BEHOEFTERAMING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 9.4. CATEGORISERING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .51 9.5. VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52 9.6. MOBILITEITSTOETS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 9.7. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 9.8. RUIMTEBALANS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55 9.9. OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55

10. VAN DE PUTTE & ZONEN . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56 10.1. BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 10.2. BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .57 10.3. BEHOEFTERAMING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 10.4. CATEGORISERING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59 10.5. VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 10.6. MOBILITEITSTOETS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 10.7. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 10.8. RUIMTEBALANS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 10.9. OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 11. HOUTHANDEL SACKX-COUSSEMENT . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 11.1. BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 11.2. BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .64 11.3. BEHOEFTERAMING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 11.4. CATEGORISERING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .67

11.5. VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .67 11.6. MOBILITEITSTOETS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 11.7. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 11.8. RUIMTEBALANS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 11.9. OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 12. DRANKENHANDEL CIETERS . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .71 12.1. BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 12.2. BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .72 12.3. BEHOEFTERAMING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 12.4. CATEGORISERING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75 12.5. VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75 12.6. MOBILITEITSTOETS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 12.7. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 12.8. RUIMTEBALANS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 12.9. OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 13. LENSSENS R. . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 13.1. BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 13.2. BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .81 13.3. BEHOEFTERAMING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 13.4. CATEGORISERING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84 13.5. VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84 13.6. MOBILITEITSTOETS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 13.7. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 13.8. RUIMTEBALANS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 13.9. OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 14. BERT W. . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .89 14.1. BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 14.2. BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .90 14.3. BEHOEFTERAMING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .91 14.4. CATEGORISERING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .91 14.5. VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .92 14.6. MOBILITEITSTOETS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 14.7. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 14.8. RUIMTEBALANS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 14.9. OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 15. TBI . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .96 15.1. BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 15.2. BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .97 15.3. BEHOEFTERAMING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 15.4. CATEGORISERING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .98 15.5. VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .99 15.6. MOBILITEITSTOETS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .101 15.7. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 15.8. RUIMTEBALANS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 15.9. OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

16. PLANNINGSINITIATIEF BINNEN HERBEVESTIGD AGRARISCH GEBIED . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103 16.1. INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 16.2. OMZENDBRIEF RO 2010/01 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 16.3. MOTIVATIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .104 17. WATERTOETS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 17.1. TOETSING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 17.2. BEOORDELING VAN DE EFFECTEN OP HET WATERSYSTEEM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 17.3. CONCLUSIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .114 18. ONDERZOEK TOT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 18.1. INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 18.2. ADVIESRONDE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 18.3. BESLISSING DIENST MILIEUEFFECTRAPPORTAGEBEHEER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .115 19. VEILIGHEIDSRAPPORTAGE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .116 20. (GRAFISCH) REGISTER VAN PERCELEN WAARVOOR EEN BESTEMMINGSWIJZIGING GEBEURT DIE AANLEIDING KAN GEVEN TOT VERGOEDINGSREGELING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 21. ARCHEOLOGISCH VOORONDERZOEK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

22. LIJST MET OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

23. RUIMTEBALANS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .120 BIJLAGEN

AFBEELDINGENLIJST AFB. 01: AFB. 02: AFB. 03: AFB. 04: AFB. 05: AFB. 06: AFB. 07: AFB. 08: AFB. 09: AFB. 10: AFB. 11: AFB. 12: AFB. 13: AFB. 14: AFB. 15: AFB. 16: AFB. 17: AFB. 18: AFB. 19: AFB. 20: AFB. 21: AFB. 22: AFB. 23: AFB. 24: AFB. 25: AFB. 26: AFB. 27: AFB. 28: AFB. 29: AFB. 30: AFB. 31: AFB. 32:

Situering van het plangebied op macroniveau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Beoordeling van de ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden van bedrijven buiten de bedrijventerreinen. . . . 9 Verkeersconcept streefbeeldstudie N42 (bron Streefbeeld N42) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18 Impressies van het deelplan De Sutter A. Houthandel NV. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Situering van het deelplan De Sutter A. Houthandel NV binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32 Impressies van het deelplan Verheyen H. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36 Situering van het deelplan Verheyen H. binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele. . . . . . .40 Impressies van het deelplan Huidenhandel Verbo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43 Situering van het deelplan Huidenhandel Verbo binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47 Impressies van het deelplan Constructiewerkhuizen Van Trappen H. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50 Situering van het deelplan Constructiewerkhuizen Van Trappen binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 Impressies van het deelplan Van de Putte en zonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 Situering van het deelplan Van de Putte en zonen binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .60 Impressies van het deelplan Houthandel Sackx-Coussement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Plan planologisch attest van het deelplan Sackx-Coussement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 Situering van het deelplan Houthandel Sackx-Coussement binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68 Impressies van het deelplan Drankenhandel Cieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Plan planologisch attest van het deelplan Drankenhandel Cieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .74 Situering van het deelplan Drankenhandel Cieters binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .77 Impressies van het deelplan Lenssens R. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .81 Plan planologisch attest van het deelplan Lenssens R. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 Situering van het deelplan Lenssens R. binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele. . . . . . . .86 Impressies van het deelplan Bert W. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .90 Situering van het deelplan Bert W. binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele. . . . . . . . . . .93 Impressies van het deelplan TBI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .97 Situering van het deelplan TBI binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele. . . . . . . . . . . . . .100 Compensatiegebied Herbevestigd agrarisch gebied. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .105 Waterlopen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Overstromingsgevoelige gebieden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 Infiltratiegevoelige gebieden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 Grondwaterstromingsgevoelige gebieden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Hellingenkaart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .111

TABELLENLIJST TABEL 01: TABEL 02: TABEL 03: TABEL 04: TABEL 05: TABEL 06: TABEL 07: TABEL 08: TABEL 09: TABEL 10: TABEL 11: TABEL 12: TABEL 13: TABEL 14: TABEL 15: TABEL 16: TABEL 17: TABEL 18: TABEL 19: TABEL 20: TABEL 21: TABEL 22: TABEL 23: TABEL 24: TABEL 25: TABEL 26: TABEL 27: TABEL 28: TABEL 29:

Methodiek voor sectorale BPA’s – omzendbrief RO 2000/01 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5 Inventaris bouwkundig erfgoed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13 Inventaris zonevreemde bedrijven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Categorisering zonevreemde bedrijven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan De Sutter A. Houthandel NV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Ruimtebalans van het deelplan De Sutter A. Houthandel NV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33 Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan Verheyen H. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Ruimtebalans van het deelplan Verheyen H. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41 Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan Huidenhandel Verbo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Ruimtebalans van het deelplan Huidenhandel Verbo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48 Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan Constructiewerkhuizen Van Trappen H. . . . . . . . . . . .55 Ruimtebalans van het deelplan Constructiewerkhuizen Van Trappen H. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .57 Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan Van de Putte en zonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58 Ruimtebalans van het deelplan Van de Putte en zonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62 Goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62 Overzicht bestaande juridische toestand Houthandel Sackx-Coussement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Ruimtebalans van het deelplan Houthandel Sackx-Coussement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan Drankenhandel Cieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Ruimtebalans van het deelplan Drankenhandel Cieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .78 Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan Lenssens R. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 Ruimtebalans van het deelplan Lenssens R. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 Goedgekeurde, niet vervallen verkaveling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan Bert W. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 Ruimtebalans van het deelplan Bert W. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan TBI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..97 Ruimtebalans van het deelplan TBI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Watertoets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 Goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .119 Ruimtebalans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120

DEEL 1 ALGEMEEN

1.

INLEIDING

1.1.

ALGEMEEN

SOLVA is op 31 januari 2012 aangesteld door de gemeenteraad van Oosterzele voor de opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) zonevreemde bedrijven. Deze opdracht is op 3 april 2012 aanvaard door de Raad van Bestuur van SOLVA. De opmaak van dit ruimtelijk uitvoeringsplan kadert binnen de uitwerking van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) van Oosterzele (MB 10/02/2011) waarin de opmaak van dit ruimtelijk uitvoeringsplan als bindende bepaling is opgenomen. Het ruimtelijk uitvoeringsplan dient een passende oplossing te bieden voor de zonevreemdheidsproblematiek van de betreffende bedrijven en dient de rechtszekerheid naar de toekomst veilig te stellen. In het richtinggevend gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is vrij gedetailleerd ingegaan op de gewenste ontwikkelingsperspectieven van de zonevreemde bedrijven in de gemeente en wordt gesteld dat de gemeente Oosterzele een uitvoeringsplan opmaakt waarin uitspraken gebeuren over de te behouden of te herlokaliseren zonevreemde bedrijven. Het ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt in overeenstemming met de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO). Artikel 2.2.2. §1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt de inhoud van een ruimtelijk uitvoeringsplan. De volgende onderdelen dienen opgenomen te worden in het plan: 1. een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is; 2. de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften inzake bestemming, inrichting, en/of beheer; 3. een weergave van de feitelijke en juridische toestand; 4. de relatie met het ruimtelijk structuurplan of de structuurplannen waarvan het een uitvoering is; 5. in voorkomend geval, een limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden; 6. in voorkomend geval, een overzicht van de conclusies van plan-MER, passende beoordeling, het ruimtelijk veiligheidsrapport en andere verplicht voorgeschreven effectenrapporten; 7. in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot planschadevergoeding, planbatenheffing of een compensatie in de zin van het decreet betreffende het gronden pandenbeleid.

1.2.

AANLEIDING TOT OPMAAK VAN HET RUP

De noodzaak tot opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven is opgenomen in het bindend gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele. In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan wordt gesteld dat een ruimtelijk uitvoeringsplan dient opgemaakt te worden waarin uitspraken worden gedaan betreffende het behoud of het herlokaliseren van zonevreemde bedrijven. Het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven heeft tot doel de zonevreemdheid van een aantal bedrijfssites, verspreid gelegen in de gemeente, op te lossen, rechtszekerheid te bieden en de ontwikkelingsmogelijkheden voor de bedrijfssites vast te leggen. Er wordt algemeen gesteld dat ruimtelijk inpasbare lokale zonevreemde bedrijven kunnen bevestigd worden en uitbreidingsmogelijkheden kunnen krijgen. Er zal een afweging dienen te gebeuren in functie van de verscheidene structuren. Het betreffende ruimtelijk uitvoeringsplan zal resulteren in verschillende plannen opgemaakt per bedrijf (op perceelsniveau) waarin meer of minder ontwikkelingsmogelijkheden worden toegestaan.

SOLVA I GEMEENTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN ZONEVREEMDE BEDRIJVEN I OOSTERZELE I TOELICHTINGSNOTA I JUNI 2015 1

1.3.

HET BEGRIP ZONEVREEMD

Indien een gebouw ligt in een zone waar het niet thuishoort, oftewel een niet-geëigende zone, dan wordt het zonevreemd genoemd. Een gebouw kan zonevreemd zijn omdat het niet gelegen is in een aangepaste zone volgens het gewestplan, een bijzonder plan van aanleg of een ruimtelijk uitvoeringsplan. Zonevreemdheid heeft dus niet te maken met de vergunningstoestand van een gebouw of handeling maar wordt soms verward met illegaal (geen vergunning). Een zonevreemd gebouw kan perfect wettelijk vergund 1 zijn, er stelt zich echter vooral een probleem op het vlak van vergunbaarheid naar de toekomst toe. Bijvoorbeeld wanneer gebouwen die momenteel volgens het betreffende bestemmingsplan - het gewestplan, een bijzonder plan van aanleg of een ruimtelijk uitvoeringsplan - ofwel niet gelegen zijn in een geëigende zone en die wensen uit te breiden, ofwel die toch gelegen zijn in een geëigende zone maar wensen uit te breiden in een niet geëigende zone. Tot de zonevreemde bedrijven worden gerekend: ambachtelijke bedrijven gelegen in agrarisch gebied, bosgebied, natuurgebied, buffergebied, parkgebied, groengebied, woonuitbreidingsgebied of recreatiegebied. Bedrijven die geheel of gedeeltelijk in één van deze bestemmingen gelegen zijn, of bij uitbreiding één van deze bestemmingen aansnijden, worden respectievelijk als juridisch zonevreemd of als bij uitbreiding juridisch zonevreemd beschouwd. De zonevreemdheid van een bedrijf heeft mogelijks implicaties zowel op het vlak van de stedenbouwkundige vergunning als de milieuvergunning. Zonevreemdheid kan zich volgens de omzendbrief RO 2000/01 uiten op drie verschillende manieren:  planologische zonevreemdheid: een bedrijf kan zonevreemd zijn door een strijdigheid met de bestemmingsvoorschriften van de geldende plannen van aanleg waarin het bedrijf of de gewenste bedrijfsuitbreiding ligt;  zonevreemd door gewijzigde factoren: een bedrijf kan ook zonevreemd worden door gewijzigde factoren. Oorspronkelijk was het gelegen in de juiste zone met de nodige geldige vergunningen. Door een wijziging van de zonering of van de dwingende reglementering kan het bedrijf zonevreemd zijn geworden. Ook een gewenste uitbreiding kan ervoor zorgen dat de schaalgrootte de draagkracht van de omgeving overstijgt en nieuwe eisen stelt aan bijkomende ontsluitingen, bufferstroken,…;  omgevingszonevreemdheid: door de evolutie van een bedrijf of door de uitbreiding ervan in een bestemmingsgevoelig gebied, is het bedrijf niet meer verenigbaar met de omgeving. Na decennia probleemloos functioneren, kan er bijvoorbeeld bij de hernieuwing van de milieuvergunningaanvraag fel protest ontstaan bij de omwonende.

1.4.

ONTSTAAN VAN DE ZONEVREEMDHEIDSPROBLEMATIEK

De problematiek omtrent de zonevreemde bedrijven vindt in belangrijke mate zijn oorsprong in de vaststelling van de gewestplannen in de jaren zeventig. Met deze gewestplannen zijn voor het gehele grondgebied van België per gewest gebiedsdekkende bestemmingsplannen opgemaakt. Elke vierkante meter en elk individueel perceel kregen aldus via dit instrument een gedetailleerde bodembestemming toegewezen. De gewestplannen hadden tot doel om de grote lijnen van de ruimtelijke ordening van een gewest vast te leggen. Omwille van hun schaalgrootte konden ze onmogelijk de nodige verfijning bieden voor individuele gevallen op lokaal niveau. Voor een verdere invulling en verfijning is immers volgens de geest van de Wet op de Stedenbouw verwezen naar de algemene of bijzondere plannen van aanleg (APA of BPA) op gemeentelijk niveau.


Vermits de afwijkingsmogelijkheid van de algemene en bijzonder plannen van aanleg binnen de Wet op de Stedenbouw zeer beperkt was en vooral aanleiding gaf tot een ad hoc beleid en bovendien een globale sluitende oplossing voor de zonevreemde constructies ontbrak, bleef de zonevreemdheidsproblematiek decennialang voor een heel aantal constructies en bedrijven onopgelost. Met de sectorale BPA’s werd in de jaren negentig een tijdelijke regeling ingevoerd om hieraan tegemoet te komen. De introductie van de planningsinstrumentaria zoals de structuurplannen en de uitvoeringsplannen, maakte een meer integrale oplossing voor de problematiek mogelijk. Het proces van structuurplanning laat immers toe een globale visie op te stellen voor de zonevreemde bedrijven op gemeentelijk niveau en dit vast te leggen via een ruimtelijk uitvoeringsplan.

1.5.

WETGEVEND KADER

Sedert 1 september 2009 is de wetgeving op vlak van de ruimtelijk ordening ingrijpend veranderd ten gevolge van het in werking treden van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Ook voor zonevreemde constructies houdt de codex enkele belangrijke nieuwigheden in. Zo zijn een aantal basisrechten geformuleerd voor de zonevreemde constructies in gebieden geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan of een plan van aanleg. Ze kunnen worden aangevuld en uitgebreid door een ruimtelijk uitvoeringsplan en enkel beperkt worden op het vlak van maximaal toegelaten volumes bij herbouw. Deze basisrechten gelden bij bestaande, hoofdzakelijk vergunde en niet-verkrotte constructies en dienen bij een vergunningsaanvraag steeds de toets aan de goede ruimtelijke ordening te doorstaan. In artikel 4.4.3.16. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en verder worden de basisrechten voor zonevreemde constructies, niet zijnde woningbouw opgesomd:  verbouwen van een zonevreemde constructie niet zijnde woningbouw is in alle bestemmingen mogelijk. Onder verbouwen wordt begrepen het doorvoeren van aanpassingswerken binnen het bestaande bouwvolume waarvan de buitenmuren voor ten minste zestig procent behouden worden. Indien de verbouwingen betrekking hebben op milieuvergunningsplichtige inrichtingen, dient de bouwheer te beschikken over de normale milieuvergunningen en dient de constructie voorafgaand aan de vergunningsaanvraag daadwerkelijk uitgebaat zijn;  herbouwen van een zonevreemde constructie niet zijnde woningbouw op dezelfde plaats, waaronder begrepen wordt dat de nieuwe constructie ten minste drie kwart van de bestaande oppervlakte overlapt, is in alle bestemmingen vergunbaar met uitzondering van de recreatie- en de ruimtelijke kwetsbare gebieden, parkgebieden niet meegerekend. Voor herbouwen op een gewijzigde plaats dient een aanwijsbare oorzaak aanwezig te zijn zoals een rooilijn, een ligging in achteruitbouwzone of redenen van goede plaatselijke ordening. Tevens dienen een aantal voorwaarden vervuld op het vlak van de nieuwe voorbouwlijn en integratie in de omgeving. Indien de herbouwingswerken betrekking hebben op milieuvergunningsplichtige inrichtingen, dient de bouwheer te beschikken over de normale milieuvergunningen en dient de constructie voorafgaand aan de vergunningsaanvraag daadwerkelijk uitgebaat te zijn;  zonevreemde constructies niet zijnde woningbouw kunnen uitgebreid en aangepast worden in alle bestemmingen met uitzondering van de recreatie- en de ruimtelijke kwetsbare gebieden, parkgebieden niet meegerekend. Uitbreidingswerken zijn mogelijk indien noodzakelijk omwille van milieuvoorwaarden of een opgelegde maatregel. De toename van het volume is beperkt tot dat wat noodzakelijk is ten gevolge van de voorwaarde of maatregel. Indien de herbouwingswerken betrekking hebben op milieuvergunningsplichtige inrichtingen, dient de bouwheer te beschikken over de nodige milieuvergunningen en dient de constructie voorafgaand aan de vergunningsaanvraag daadwerkelijk uitgebaat te zijn. Aanpassingswerken zijn vergunbaar op voorwaarde dat het overdekte volume niet wordt uitgebreid.


Naast deze basisrechten zijn ook een aantal zonevreemde functiewijzigingen mogelijk in afwijking van de bestemmingsvoorschriften indien de constructie hoofdzakelijk vergund is en buiten recreatie- en ruimtelijk kwetsbaar gebied gelegen is. Naast de basisrechten en de zonevreemde functiewijzigingen zijn ook steeds onderhouds- en in instandhoudingswerken mogelijk zonder vergunning. Stabiliteitswerken ten behoeve van bestaande, hoofdzakelijk vergunde en niet-verkrotte constructies zijn mogelijk mits vergunning waarbij kan worden afgeweken van stedenbouwkundige of verkavelingsvoorschriften. Daarnaast kan ook een beroep gedaan worden op de afwijkingsmogelijkheden volgens artikel 4.4.1. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening waarin gesteld wordt dat in een vergunning na een openbaar onderzoek beperkte afwijkingen kunnen worden toegestaan op stedenbouwkundige en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

1.6.

PLANOLOGISCHE OPLOSSINGEN VOOR ZONEVREEMDE BEDRIJVEN

Er zijn twee planningsinstrumenten om de zonevreemdheidproblematiek aan te pakken. Het eerste, waarbij het zonevreemde bedrijf zelf het initiatief kan nemen, betreft het planologisch attest. De tweede mogelijkheid is het herzien of herbestemmen van de zone waarin het bedrijf gelegen is volgens de procedure van de opmaak 2 van een bijzonder plan van aanleg of een ruimtelijk uitvoeringsplan.

1.6.1. HET PLANOLOGISCH ATTEST Het planologisch attest is een op vraag van een zonevreemd bedrijf door de overheid verleend document dat aangeeft of een bestaand hoofdzakelijk vergund en niet-verkrot bedrijf al dan niet behouden kan worden op de plaats waar het gevestigd is. Bij behoud vermeldt het planologisch attest welke ruimtelijk 3 ontwikkelingsperspectieven er op korte en lange termijn mogelijk zijn. Grosso modo zijn er drie mogelijkheden van de procedure:  een positief planologisch attest houdt in dat de betrokken overheid de bestaande toestand van het bedrijf wenst te behouden en ook instemt met de ontwikkelingswensen op korte en lange termijn, al dan niet onder voorwaarden;  een Gedeeltelijk positief planologisch attest stemt maar gedeeltelijk in met het bestendigen van de bestaande toestand of het instemmen met de ontwikkelingswensen op korte of lange termijn;  een negatief planologisch attest wordt afgeleverd als het bedrijf niet op zijn huidige locatie kan behouden worden. Een negatief attest stelt echter wel de bestaande vergunningen niet in vraag. In het planologisch attest worden de ruimtelijk behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegenover elkaar afgewogen. Het betreft een individuele benadering voor een bepaald bedrijf en kan door alle bedrijven worden aangevraagd mits ze ofwel milieuvergunnings- of meldingsplichtig zijn, ofwel een volwaardig land- of tuinbouwbedrijf betreffen. Aan een gunstig planologisch attest is voor het betrokken bestuursorgaan de verplichting verbonden om binnen het jaar een voorontwerp ruimtelijk uitvoeringsplan op te maken voor het betreffende bedrijf. Indien de overheid dit nalaat te doen, wordt haar recht opgeschorst om nog plannen voorlopig vast te stellen of aan te nemen voor andere, bestaande bedrijven of voor een nieuw bedrijventerrein. Bij een gunstig planologisch attest kan voor het betreffende bedrijf bij de aanvraag tot stedenbouwkundige- en milieuvergunning worden afgeweken van de voorschriften van het gewestplan op voorwaarde dat de aanvraag wordt ingediend binnen het jaar na afgifte van het attest en deze zich beperkt tot de regelingen en


voorwaarden voor de invulling van de korte termijnbehoeften zoals aangegeven in het attest (anticipatieve vergunning).

1.6.2. PLANOLOGISCHE BESTEMMINGSWIJZIGING Via een planologisch initiatief kan de bevoegde overheid ook beslissen tot opmaak van een plan dat door het vervangen van de bestaande bestemming of de zonevoorschriften de zonevreemdheid oplost. Van belang hierbij is het subsidiariteitsbeginsel wat inhoudt dat de gemeente bevoegd is voor lokale bedrijventerreinen, de provincie voor de regionale bedrijventerreinen in de kleinstedelijke gebieden en de economische knooppunten en het Vlaamse Gewest voor de regionale bedrijventerrein in de groot- en regionaalstedelijke gebieden en de historisch gegroeide bedrijven. Relevant bij de opmaak voor een ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven is de omzendbrief RO 2000/01 over het planologisch attest, het bedrijfs-BPA en het sectoraal BPA-zonevreemde bedrijven. Deze omzendbrief geeft onder andere de methodiek aan voor sectorale BPA’s-zonevreemde bedrijven maar kan ook gehanteerd worden bij ruimtelijke uitvoeringsplannen voor zonevreemde bedrijven. De methodiek, bestaande uit vier stappen, wordt in onderstaand kader kort toegelicht. METHODIEK RO/2000/01 STAP 1 Inventaris en selectie van bedrijven STAP 2 De globale gemeentelijke benadering (cf. GRS) STAP 3 De ruimtelijke afweging per bedrijf Elk bedrijf dat wordt opgenomen in het ruimtelijk uitvoeringsplan, wordt verder onderzocht en afgewogen om tot een classificatie te komen. De afweging van ontwikkelingsperspectieven gaat in op volgende aspecten:  een maximale verweving van activiteiten met de activiteiten in haar bebouwde of onbebouwde omgeving (goed nabuurschap);  alle mogelijkheden en voorzieningen (op milieuhygiënisch vlak, stedenbouwkundige herinrichting) voor verdere ontwikkeling worden uitputtend aangewend;  het bestaande en toekomstige mobiliteits- en bereikbaarheidsprofiel;  de economische betekenis van het bedrijf en zijn activiteiten;  de ruimtelijke implicaties bij herlokalisatie;  de ruimtelijke draagkracht van de omgeving mag niet overschreden worden;  het streven naar maximale beleidszekerheid en beleidscontinuïteit zowel in de ruimte als in tijd. STAP 4 Classificatie per bedrijf welke aangeeft hoe de bedrijven al dan niet ruimtelijk kunnen ontwikkelen Tabel 01: Methodiek voor sectorale BPA’s – omzendbrief RO 2000/01

Een laatste relevant element is het feit dat geen planbaten verschuldigd zijn voor zonevreemde bedrijven die in een ruimtelijk uitvoeringsplan een geëigende bestemming krijgen. Artikel 2.6.5. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt immers in 6° dat: wanneer het perceel waarop de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan, dan wel het bijzonder plan van aanleg, een zonevreemd, hoofdzakelijk vergund en niet-verkrot bedrijf in de zin van artikel 4.4.10. gevestigd is, een voor bedrijvigheid geëigende bestemming krijgt ten gevolge van het plan, geen planbaten verschuldigd zijn.


2.

SITUERING VAN HET PLANGEBIED

2.1.

SITUERING OP MACRONIVEAU

De gemeente Oosterzele situeert zich ten zuiden van de E40 in de provincie Oost-Vlaanderen, op ongeveer 15 km ten zuiden van het grootstedelijk gebied Gent, en is gelegen binnen de driehoek gevormd door de stad Gent, de stad Zottegem en de gemeente Wetteren. Buurgemeenten zijn Melle in het noorden, Sint-Lieven Houtem in het oosten, Zottegem in het zuiden en Merelbeke in het westen. Dwars door de gemeente loopt de spoorlijn Gent-Zottegem, de belangrijkste openbaar vervoersas in de gemeente. De E40, die net ten noordoosten van Oosterzele ligt, vormt op zijn beurt, samen met de hierop aansluitende N42 (Geraardsbergen-Zottegem-Gent), de belangrijkste as voor het autoverkeer. Op de zuidelijke grens ligt de Oudenaardsesteenweg (N46) die zorgt voor de ontsluiting van Oosterzele in de richting van Aalst en Oudenaarde. Net ten westen van de gemeente situeert zich de Hundelgemsesteenweg N444 (ZwalmMerelbeke). Deze weg zorgt ook in belangrijke mate voor de verbinding met Gent. Daarnaast beschikt de gemeente over een uitgebreid lokaal wegennet dat ontstaan is als verbinding tussen de verschillende dorpen en gehuchten. De gemeente Oosterzele is in 1977 samengevoegd met de voormalige gemeenten Balegem, Gijzenzele, Landskouter, Moortsele en Scheldewindeke. Bovenstaande belangrijke vervoersassen structureren de ruimtelijke ontwikkelingen in de regio. Van noord naar zuid bevinden Landskouter, Moortsele, Scheldewindeke en Balegem zich langs de spoorlijn Gent-Zottegem. Oosterzele en Gijzenzele sluiten eerder aan op de Geraardsesteenweg en de Wettersesteenweg. Tussen de woonkernen Scheldewindeke en Balegem gebeurt de overgang van de ene deelgemeente naar de andere via de lintbebouwing, waardoor de dorpen op zich als eigen entiteiten bijna niet meer herkenbaar zijn. Dit is ook het geval tussen de dorpskern van Scheldewindeke en Oosterzele die via de N415 (Zwalm-Oosterzele) naar elkaar toe groeien.


Afb. 01: Situering van het plangebied op macroniveau

2.2.

SITUERING OP MESONIVEAU

De zonevreemde bedrijven die behandeld worden in voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan liggen verspreid in de gemeente, meer bepaald langsheen de belangrijkste verkeersassen die de gemeente Oosterzele doorkruisen met name de as E40-Oosterzele-Scheldewindeke, de as Scheldewindeke-Balegem-Zottegem, de as Lange Munte, de as Roosbroekstraat en de as N42 (Geraardsbergen-Zottegem-Gent).

2.3.

SITUERING OP MICRONIVEAU

De situering van de zonevreemde bedrijven op microniveau is opgenomen in de kaartenbundel en de bijhorende inventaris. Voor elk bedrijf is een beknopt dossier opgesteld.


3.

PLANNINGSCONTEXT

3.1.

RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN (RSV)

3.1.1. OOSTERZELE IN HET BUITENGEBIED In het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen staat het streven naar openheid én stedelijkheid voorop, uitgedrukt als ‘Vlaanderen open en stedelijk’. Met deze metafoor wenst het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen een trendbreuk te realiseren die een versterking van het buitengebied beoogt en een versnippering ervan tegengaat door een optimaler gebruik en beheer van de stedelijke structuur. Dit wordt vertaald in het concept van de gedeconcentreerde bundeling waarbij een selectieve concentratie wordt nagestreefd van de groei van wonen, werken en andere maatschappelijke functies in de stedelijke gebieden en de kernen van het buitengebied. Vanuit deze optie moeten de stedelijke gebieden worden versterkt waarbij er activiteiten worden geconcentreerd en gestimuleerd. Oosterzele is in het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen noch als stedelijk gebied, noch als economisch knooppunt geselecteerd en maakt dus deel uit van het buitengebied. De ruimtelijke structuur van het buitengebied wordt bepaald door de natuurlijke en agrarische structuur, de nederzettingsstructuur en de infrastructuur. In het buitengebied is het beleid gericht op het behoud, het herstel, de ontwikkeling en het verweven van belangrijke structurerende elementen.

3.1.2. MOGELIJKHEDEN VOOR BESTAANDE BEDRIJVEN BUITEN BEDRIJVENTERREINEN Ook zonevreemde bedrijven maken deel uit van de economische structuur, hetzij op Vlaams, provinciaal of lokaal niveau. De ontwikkelingsperspectieven hangen samen met de aard en het karakter van het bedrijf en de ruimtelijke draagkracht van de omgeving. Ruimtelijke draagkracht is daarbij geen objectief meetbaar begrip, maar is afhankelijk van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het gebied en de aard en het karakter van het bedrijf en haar activiteit. Volgende principes staan voorop bij de beoordeling van de ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden van bedrijven buiten de bedrijventerreinen:  een maximale verweving van de economische activiteiten met de activiteiten in haar (bebouwde of onbebouwde) omgeving wordt nagestreefd. Goed nabuurschap moet het uitgangspunt vormen. Goed nabuurschap is afhankelijk van het ruimtelijk functioneren van het gebied, de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het gebied en van de aard en het karakter van het bedrijf en de bedrijfsactiviteit;  alle mogelijkheden en voorzieningen (op milieuhygiënisch vlak, qua mobiliteitsproblematiek, …) voor ontwikkeling op de bestaande locatie worden uitputtend aangewend;  de ruimtelijke implicaties bij een herlokalisatie (bijkomende infrastructuur voor nieuwe lokale en regionale bedrijventerreinen, bijkomend ruimtegebruik, versnipperen van onbebouwde ruimte, verminderen van ontwikkelingsmogelijkheden voor natuur, landbouw en bos, …) worden afgewogen tegenover de ruimtelijke implicaties van een ontwikkeling op de bestaande locatie;  de ruimtelijke draagkracht van de omgeving mag niet worden overschreden; de ruimtelijke draagkracht is niet in algemene regels te vatten, deze wordt gebied per gebied bepaald; historisch gegroeide situaties en hinder zijn mede bepalend voor de draagkracht;  er wordt ten aanzien van de ontwikkeling van de economische activiteit een maximale beleidszekerheid en beleidscontinuïteit nagestreefd, zowel in de ruimte als in de tijd. De verwachte ontwikkeling en uitbreiding van het bedrijf moeten goed ingeschat worden evenals bedrijfseconomische implicaties (efficiënte organisatie van de bedrijfsgebouwen, verbeterde ontsluiting, ...) volgens het principe van de best beschikbare technologie zonder overmatige kost.


De afweging per bedrijf gaat verder in op volgende aspecten:  het bestaande en toekomstige mobiliteits- en bereikbaarheidsprofiel;  de huidige economische betekenis van het bedrijf en zijn activiteiten. De vermelde principes kunnen operationeel gemaakt worden in een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan waarin een ruimtelijke visie op lokale economie is verwerkt en een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan dat betrekking kan hebben op zowel zonevreemde bedrijven als zone-eigen bedrijven die wensen uit te breiden in een niet-geëigende bestemming. In voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan worden de uitbreidingsmogelijkheden met specifieke verordenende voorschriften vastgelegd. Daarbij wordt aangetoond of er uitbreidingsmogelijkheden zijn en onder welke voorwaarden deze kunnen plaatsvinden. De afgebakende oppervlakte voor uitbreiding wordt opgenomen in de ruimtebalans tussen vraag en aanbod voor bedrijventerreinen voor de betrokken gemeente, met uitzondering van die bedrijven die binnen het verweven van functies vallen (bedrijven in woongebied).

Afb. 02: Beoordeling van de ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden van bedrijven buiten de bedrijventerreinen

3.2.

PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN OOST-VLAANDEREN (PRS)

Volgens het provinciaal ruimtelijk structuurplan is Oosterzele gelegen in de deelruimte ‘Zuidelijk Openruimtegebied’, Dit gebied wordt als een landelijk landschap en groene long van bovenregionaal belang beschouwd. Het beleid is gericht op het leefbaar maken als openruimtegebied en het voorkomen van verdere verstedelijking. Er wordt uitgegaan van een versterking van de natuurlijke en toeristisch-recreatieve functie, het garanderen van de leefbaarheid van de landbouw en het versterken van de stedelijke kernen en de globale leefbaarheid van het openruimtegebied. Verder is de N444 (Zwalm-Merelbeke) en de N46 geselecteerd als secundaire weg type II.


Tot slot heeft de provincie ook een selectie gemaakt van hoofddorpen en woonkernen. Oosterzele werd geselecteerd als hoofddorp, Moortsele en Gijzenzele zijn aangeduid als woonkernen. Balegem en Scheldewindeke worden beschouwd als meerkernig hoofddorp.

3.3.

RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN ZONEVREEMDE BEDRIJVEN ALS UITVOERING VAN HET GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN OOSTERZELE

3.3.1. ALGEMEEN Eén van de basisdoelstellingen die in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan wordt aangehaald, is bedrijvigheid gericht op bereikbaarheid. Hierin wordt het belang van mogelijkheid tot uitbreiding van bestaande lokale bedrijven binnen de gemeente vooropgesteld. De gemeente heeft niet de intentie om een actieve wervingspolitiek te hanteren voor nieuwe bedrijven. De ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein wordt echter wel noodzakelijk geacht. Bedrijven die omwille van hun aard of omvang niet verzoend kunnen worden met de woonfunctie of open ruimte kunnen hierin ondergebracht worden. Voor andere zonevreemde bedrijven dient een oplossing gezocht te worden. Er zal, bij iedere ruimtelijk-economische ontwikkeling steeds gezocht worden naar een evenwicht tussen het behoud en de kwaliteit van de open ruimte en de economische behoefte. De gemeente is niet geselecteerd als economisch knooppunt maar beschikt wel over een aantal troeven (aanwezigheid N42 met aansluiting op E40 en een ambachtelijke zone langsheen de E42). Het is bijgevolg belangrijk om de economische bedrijvigheid voldoende kansen te geven.

3.3.2. BESTAANDE BEDRIJVEN Een groot deel van de economische infrastructuur in Oosterzele is gelegen buiten de bedrijventerreinen. Bestaande bedrijven (zowel zonevreemd als zone-eigen) buiten de bedrijventerreinen dienen in overeenstemming met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan bijkomende ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden te krijgen:  uitgangspunt is de kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid met de woonfunctie te verweven;  de bedrijven buiten de kernen en de woongehuchten dienen specifieke aandacht te besteden aan de integratie in de open ruimte;  de bedrijven die zich dienen te herlokaliseren kunnen in de mate van het mogelijke terecht op het lokaal te ontwikkelen bedrijventerrein;  de bedrijven die zich momenteel situeren in de kernzones van de deelgemeenten moeten bij eventuele uitbreiding geëvalueerd worden op basis van hun verenigbaarheid met het woonkarakter;  zonevreemde landbouwbedrijven mogen niet beperkt blijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden.

3.3.3. ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN Voor zonevreemde bedrijven en zone-eigen bedrijven die wensen uit te breiden in een niet-geëigende zone is het belangrijk dat er een gebiedsgedifferentieerd beleid met krachtlijnen opgesteld wordt (gepaste afweging tussen de dynamiek en de ruimtelijke impact, ...). Bij de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan dient onderstaand beoordelingskader gehanteerd te worden. 3.3.3.1 AFWEGING ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN PER DEELRUIMTE 

Ontwikkelingsmogelijkheden voor deels zonevreemde bedrijven in natuurgebied

Mogelijk zonevreemde bedrijven moeten zich kunnen herlokaliseren naar het nieuwe bedrijventerrein of kunnen blijven zonder een bijkomende uitbreiding in het natuurgebied zelf en onder bepaalde voorwaarden:  de huidige natuurwaarde van het terrein waar het bedrijf of een eventuele uitbreiding deel van uitmaakt is beperkt;


   



Ontwikkelingsmogelijkheden voor zonevreemde bedrijven in de deelruimte zuidelijk open ruimtegebied      



     

het bedrijf ligt niet geïsoleerd in de open ruimte en zorgt niet voor een verstoring van het open karakter van de omgeving, er is geen conflict; de bedrijfsgebouwen sluiten aan op een bebouwingsconcentratie en de eventuele uitbreiding kan aansluiten op de bestaande bebouwing; het bedrijf sluit aan op andere niet-agrarische functies zoals o.a. woningen; de uitbreiding genereert geen extra milieu- of visuele hinder; het bedrijf ligt aan een voldoende uitgeruste weg vanwaar een goede aansluiting op het hogere wegennet kan gegarandeerd worden; de huidige en potentiële mogelijkheden voor de landbouw mogen niet gehypothekeerd worden door een eventuele uitbreiding; de inplanting van het bedrijf en de mogelijke uitbreidingen dienen benaderd te worden vanuit landschappelijk standpunt en de inpassing ervan.

Ontwikkelingsmogelijkheden voor zonevreemde bedrijven binnen zonevreemde lintbebouwingen of woonkorrels   



het bedrijf ligt niet geïsoleerd in de open ruimte en zorgt niet voor een verstoring van het open karakter van de omgeving, er is geen conflict; de bedrijfsgebouwen sluiten aan op een bebouwingsconcentratie en de eventuele uitbreiding kan aansluiten op de bestaande bebouwing; het bedrijf sluit aan op andere niet-agrarische functies zoals o.a. woningen; de uitbreiding genereert geen extra milieu- of visuele hinder; het bedrijf ligt aan een voldoende uitgeruste weg vanwaar een goede aansluiting op het hogere wegennet kan gegarandeerd worden; een eventuele uitbreiding dient te kaderen in het uitzicht en de typische ruimtelijke kenmerken van de nabije omgeving. Er mag op visueel vlak geen verstoring in het uitzicht van de omgeving ontstaan.

Ontwikkelingsmogelijkheden voor zonevreemde bedrijven in de deelruimte noordelijk open ruimtegebied 



de bedrijfsgebouwen (of een eventuele uitbreiding) maken deel uit van een bebouwingsconcentratie en er kan slechts een beperkte uitbreiding gebeuren aanpalend aan de bestaande gebouwen; de milieuhinder (geluid, trillingen, geur, zicht, …) is beperkt; het bedrijf ligt aan een voldoende uitgeruste weg vanwaar een goede aansluiting op het hogere wegennet kan gegarandeerd worden; de huidige en potentiële natuurwaarden van deze deelruimte mogen door de aanwezigheid van het bedrijf niet gehypothekeerd worden, zijn typische functie als natuurcorridor dient gewaarborgd te blijven.

de bedrijven kunnen ter plaatse blijven; de uitbreidingsmogelijkheden van de bedrijven worden beperkt. Als toetssteen gelden de typische ruimtelijke kenmerken van de omgeving (schaal, hoogte, …); er dient voldoende rekening gehouden te worden met de mobiliteitsimpact.

Ontwikkelingsmogelijkheden voor zonevreemde bedrijven binnen woongehuchten Landskouter en het Anker   

de uitbreidingsmogelijkheden van de bedrijven worden wezenlijk niet beperkt; als toetssteen gelden de typische ruimtelijke kenmerken van de omgeving (schaal, hoogte, …); er dient voldoende rekening gehouden te worden met de mobiliteitsimpact van het bedrijf.


3.3.3.2 SPECIFIEKE AFWEGING ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN PER BEDRIJF Naast de afweging in de verschillende deelruimten dient elk bedrijf eveneens specifiek afgewogen te worden, hierbij dient rekening gehouden te worden met volgende bedrijfsspecifieke criteria:  de sociaaleconomische verankering waarmee bedoeld wordt dat de werknemers in de gemeente of de regio wonen;  tewerkstelling van de meest laaggeschoolde werknemers uit de gemeente of de regio;  de historische groei van de bedrijven op de huidige vestigingsplaats;  het verspreid voorkomen van bedrijven en trouwens ook van huisvesting behoort intrinsiek tot de eigenheid van de economische structuur van de Vlaamse Ardennen;  de in het verleden of recente verleden bekomen vergunningen of toelatingen in verband met bouwwerken of uitbating van het bedrijf;  de inpasbaarheid van het bedrijf in de omgeving/impact van het bedrijf op de structuurbepalende elementen uit het buitengebied. De inpasbaarheid van het bedrijf in de omgeving, de impact ervan op de structuurbepalende elementen in het buitengebied en de vergunningstoestand zijn de belangrijkste criteria.


4.

JURIDISCHE CONTEXT

4.1.

ONROEREND ERFGOED

4.1.1. INVENTARISSEN Het Onroerenderfgoeddecreet voorziet de vaststelling van vijf inventarissen:  de inventaris van het bouwkundig erfgoed;  de landschapsatlas;  de inventaris van de archeologische zones;  de inventaris van de houtige beplantingen met erfgoedwaarde;  de inventaris van historische tuinen en parken. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen geïnventariseerd en vastgesteld onroerend erfgoed. Geïnventariseerd onroerend erfgoed is opgenomen in een wetenschappelijk inventaris. Zo een opname heeft geen rechtsgevolgen. Het goed wordt enkel beschreven en gedocumenteerd. Vastgesteld onroerend erfgoed is opgenomen in de inventaris én via een juridische procedure ‘vastgesteld’. Bij een vastgesteld item moet de overheid, eigenaar of beheerder rekening houden met bepaalde rechtsgevolgen, die verschillen naargelang de inventaris. 4.1.1.1 INVENTARIS BOUWKUNDIG ERFGOED Grenzend aan het deelplan De Sutter A. Houthandel NV en Verheyen H. treffen we volgende vastgestelde bouwkundige relicten aan: ID 36708 36726

NAAM dorpswoning dorpswoning

ADRES Issegem nr. 9, Balegem Rooigemstraat nr. 50

STATUS bewaard bewaard

GRENZEND AAN DEELPLAN De Sutter A. Houthandel NV Verheyen H.

Tabel 02: Inventaris bouwkundig erfgoed

4.1.1.2 LANDSCHAPSATLAS De landschapsatlas is een wetenschappelijke inventaris van waardevolle landschappen in Vlaanderen. De inventaris geeft een overzicht van historische landschapselementen, structuren en gehelen. De relicten zijn afkomstig van verschillende periodes en geven aan hoe het landschap gegroeid is. De landschapsatlas biedt aldus een overzicht van overblijfselen uit vroegere tijden die nog getuigen van de toestand die toenmaals was. Naargelang de verschijningsvorm, wordt een onderscheid gemaakt tussen puntrelicten, lijnrelicten en relictzones. Binnen de deelplannen van het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven zijn er geen lijn- of puntrelicten aanwezig. In de omgeving van de deelplannen De Sutter A. Houthandel NV, Constructiewerkhuizen Van Trappen H. en Van de Putte en zonen is een groot gebied aangeduid als relictzone, met name ‘Moortelbos, Hooimeersbeek, Ettingebos’ (R40084). In de omgeving van het deelplan Verheyen H. is eveneens een groot gebied aangeduid als relictzone, meer bepaald ‘Land van de Molenbeken’ (R40062).


In de omgeving van de deelplannen Huidenhandel Verbo en TBI is een groot gebied aangeduid als relictzone, met name ‘Oud-bosrelictzone bij Melle-Merelbeke’ (R40086). In de omgeving van de deelplannen Houthandel Sackx-Coussement, Drankenhandel Cieters, Lenssens R. en Bert W. is een groot gebied aangeduid als relictzone ‘Beerlegem, Stampkotbeek, Munkbosbeek, Blauw Kasteel’ (R40060). In de omgeving van de deelplannen De Sutter A. Houthandel NV, Van de Putte en zonen en Constructiewerkhuizen Van Trappen H. is een groot gebied aangeduid als landschapsatlas ankerplaats, met name ‘Ettingebos’ (A40035). In de omgeving van het deelplan Huidenhandel Verbo is eveneens een groot gebied aangeduid als landschapsatlas ankerplaats, meer bepaald ‘Betsbergbos, Gootbos en Ter Hulst’ (A40081). 4.1.1.3 INVENTARIS ARCHEOLOGISCHE ZONES De inventaris van archeologische zones brengt in kaart in welke gebieden archeologische resten of sporen in de grond zitten. Bij de selectie van zones spelen twee elementen een belangrijke rol: er moet een goede aanwijzing zijn voor de aanwezigheid van archeologisch erfgoed en er moet een goede aanwijzing zijn dat dit erfgoed nog voldoende bewaard is om archeologische waarde te hebben. Binnen de deelplannen van het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven zijn geen archeologische zones gekend. 4.1.1.4 INVENTARIS VAN HOUTIGE BEPLANTINGEN MET ERFGOEDWAARDE Bomen en struiken die bijzonder oud, groot of zeldzaam zijn of die een historische betekenis hebben, kunnen een plaats krijgen in de inventaris van houtige beplantingen met erfgoedwaarde. Binnen de deelplannen van het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven zijn geen houtige beplantingen met erfgoedwaarde aangeduid. 4.1.1.5 INVENTARIS VAN HISTORISCHE TUINEN EN PARKEN Binnen de deelplannen van het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven zijn geen historische tuinen en parken gekend.

4.1.2. BESCHERMINGEN Het Onroerenderfgoeddecreet voorziet vier mogelijke beschermingsstatuten:  een beschermd monument;  een beschermd cultuurhistorisch landschap;  een beschermd stads- of dorpsgezicht;  een beschermde archeologische site. Binnen de deelplannen van het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven is geen beschermd onroerend erfgoed aanwezig.

4.2.

NATUUR EN LANDBOUW

4.2.1. AFBAKENING NATUURLIJKE EN AGRARISCHE STRUCTUUR (AGNAS) In uitvoering van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen stelde de Vlaamse overheid tussen 2004 en 2009 een gebiedsgerichte ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos op in overleg met de lokale besturen en middenveldorganisaties voor dertien buitengebiedregio’s. Het overgrote deel van het grondgebied van


Oosterzele valt binnen de regio Schelde-Dender. Het zuidelijk deel van de gemeente valt hoofdzakelijk binnen de regio Vlaamse Ardennen. De deelplannen De Sutter A. Houthandel NV, Huidenhandel Verbo, Constructiewerkhuizen Van Trappen H., Van de Putte en Zonen, Houthandel Sackx-Coussement, Drankenhandel Cieters, Lenssens R., Bert W. en TBI vallen binnen de regio Schelde-Dender. Het deelplan Verheyen H. valt binnen de regio Vlaamse Ardennen. 4.2.1.1 HERBEVESTIGD AGRARISCH GEBIED (HAG) Op 28 november 2008 nam de Vlaamse Regering kennis van de visie voor de regio Schelde-Dender en keurde ze de beleidsmatige herbevestiging van de bestaande gewestplannen voor circa 21.900 ha agrarisch gebied én een operationeel uitvoeringsprogramma goed. Op 8 mei 2009 nam de Vlaamse regering kennis van de visie voor de regio Vlaamse Ardennen en keurde ze de beleidsmatige herbevestiging van de bestaande gewestplannen voor circa 29.000 ha agrarisch gebied én een operationeel uitvoeringsprogramma goed. In deze operationele uitvoeringsprogramma’s is aangegeven welke gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen de Vlaamse overheid de komende jaren zal opmaken voor de afbakening van de resterende landbouw-, natuuren bosgebieden. De regering besliste dat voor deze gebieden geen bestemmingswijzigingen nodig zijn en dat de agrarische bestemmingen op de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen behouden blijft, tenzij expliciet anders vermeld. Binnen deze herbevestigde agrarische gebieden heeft de landbouwsector dus de zekerheid dat de agrarische bestemming op lange termijn principieel behouden blijft. De deelplannen De Sutter A. Houthandel NV, Huidenhandel Verbo en Constructiewerkhuizen Van Trappen H. zijn geheel of gedeeltelijk gelegen in het herbevestigd agrarisch gebied nr. 19 ‘Landbouwgebieden rond Oosterzele, Gijzenzele en Massemen’. Het deelplan Verheyen H. is geheel of gedeeltelijk gelegen in het herbevestigd agrarisch gebied nr. 2 ‘Landbouwgebied tussen Nederzwalm en Balegem’. De deelplannen Houthandel Sackx-Coussement, Drankenhandel Cieters, Lenssens R. en Bert W. zijn geheel of gedeeltelijk gelegen in het herbevestigd agrarisch gebied nr. 17 ‘Landbouwgebieden van Dikkelvenne tot Scheldewindeke’. 4.2.1.2 VLAAMS ECOLOGISCH NETWERK (VEN) Het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) is een samenhangend en georganiseerd geheel van de belangrijkste (bestaande of nieuwe) natuuren bosgebieden, waarin een specifiek beleid inzake het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuur wordt uitgevoerd via beschermingsmaatregelen. Het bestaat uit de Grote Eenheden Natuur (GEN) en de Grote Eenheden Natuur in Ontwikkeling (GENO). De afbakening van het Vlaams Ecologisch Netwerk verloopt in twee fasen. In een eerste fase die in 2003 is afgerond, zijn circa 85.000 ha definitief vastgelegd door de Vlaamse Regering. De tweede fase verloopt volledig via de ruimtelijke ordening gezien de consensus hier moeilijker ligt en gelijktijdig ook de afbakening van de agrarische structuur wordt geregeld. Er liggen geen gebieden van het Vlaams Ecologisch Netwerk binnen deelplannen van het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven.


In de omgeving van het deelplan De Sutter A. Houthandel NV en Huidenhandel Verbo is een groot gebied als Grote Eenheid Natuur aangeduid, met name ‘Oosterzeelse bossen’.

4.2.2. SPECIALE BESCHERMINGSZONES Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermende natuurgebieden. Deze zogenaamde speciale beschermingszones omvatten alle gebieden die aangewezen zijn op grond van de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Europese Vogelrichtlijn is bedoeld om alle vogelsoorten in Europa in stand te houden en te herstellen. Hiervoor zijn onder meer gebieden (zgn. speciale beschermingszones) afgebakend voor het behoud en herstel van de leefgebieden van de vogelsoorten. In Oosterzele werden geen vogelrichtlijngebieden afgebakend. De Europese Habitatrichtlijn streeft naar de instandhouding en het herstel van de natuurlijke habitats en de wilde fauna en flora in de verschillende lidstaten. Voor de instandhouding en het herstel zijn onder meer speciale beschermingszones afgebakend. In de onmiddellijke omgeving van de deelplannen Huidenhandel Verbo en TBI is een groot gebied aangeduid als Habitatrichtlijn, meer bepaald ‘Bossen van het zuidoosten van de Zandleemstreek’.

4.2.3. BIOLOGISCHE WAARDERINGSKAART (BWK)  BIOLOGISCHE WAARDERINGSKAART De ontwikkelingsmogelijkheden voor de zonevreemde bedrijven worden bekeken in relatie tot de actuele natuurwaarden van het gebied zoals aangegeven op de biologische waarderingskaart. Deze kaart heeft geen wettelijke kracht maar vormt echter wel een belangrijke leidraad bij het opstellen van ruimtelijke uitvoeringsplannen. Hiervoor is een gebiedsgerichte benadering uitgewerkt, waarbij de mogelijkheden meer beperkt zullen zijn in meer kwetsbare gebieden. Op deze wijze wordt rekening gehouden met de vrijwaring van het natuurlijk milieu. De biologisch waardevolle gebieden zijn voornamelijk gesitueerd in de valleien, brongebieden en bossen van de gemeente Oosterzele. Enkele zonevreemde bedrijven van voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan grenzen aan of liggen in de nabijheid van biologisch waardevolle elementen. Het deelplan Verheyen H. is gedeeltelijk gelegen in een complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen en grenst eveneens aan een biologisch waardevol gebied. Het bedrijf grenst in het westen aan een biologisch waardevolle hoogstamboomgaard. Het deelplan Huidenhandel Verbo is deels gelegen in een complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen. Het betreft een soortenarm permanent cultuurgrasland. Tevens grenst het deelplan Huidenhandel Verbo in het zuiden aan een complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen, meer bepaald een biologisch waardevolle bomenrij met dominantie van populier. Het deelplan Constructiewerkhuizen Van Trappen H. is gedeeltelijk gelegen in een biologisch waardevol gebied. Het betreft een verruigd graslandschap met populierenaanplant. Het deelplan Houthandel Sackx-Coussement grenst aan een biologisch waardevol gebied. Het betreft een verruigd grasland. Het deelplan Drankenhandel Cieters grenst aan een complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen en aan een biologisch waardevol gebied. Het betreft een verruigd grasland begroeid


met gedegradeerde of jonge hoogstamboomgaard, een bomenrij met dominantie van (al dan niet geknotte) wilg en een bomenrij met gemengd loofhout.

4.2.4. BOSDECREET Het Bosdecreet van 13 juni 1990 reglementeert de bossen, ongeacht de bestemming volgens het gewestplan, andere bestemmingen of eigenaar. Het kent aan de bossen verschillende functies toe, het regelt de toegankelijkheid, het stelt het opmaken van een beheerplan voor bossen groter dan 5 hectare verplicht en het beschermt de bossen. Het Bosdecreet werd in november 1999 lichtjes aangepast. Terwijl vroeger een bos enkel kon gekapt worden ten openbaar nut, is het nu mogelijk een bos te kappen als de eigenaar zelf (of via een derde partij) een boscompensatie voorziet. Deze compensatie kan worden voorzien via de aanplanting van nieuw bos op een ander perceel of via een bijdrage aan het boscompensatiefonds. Als de percelen in kwestie geheel of deels bebost zijn, zal rekening gehouden moeten worden met artikel 90bis van het Bosdecreet en de wijzigingen ervan. Dit artikel voorziet in uitzonderingen op het ontbossingsverbod, maar die uitzonderingen gelden niet voor ontbossing gelegen in landbouwzones. In dat geval is er advies van de afdeling Bos en Groen nodig. Artikel 90bis voorziet wel nog in een mogelijkheid tot ontheffing van het verbod. Dat verzoek tot ontheffing van het verbod moet goedgekeurd worden door de Vlaamse minister van Leefmilieu. Op de locatie van de bedrijven Constructiewerkhuizen Van Trappen H., Houthandel Sackx-Coussement en Drankenhandel Cieters is of was bos aanwezig. Zolang voor deze locaties geen ontbossingsvergunningen werden verleend blijven deze bedrijven, ongeacht de ruimtelijke bestemming, in een rechtsonzekere positie.

4.3.

STREEFBEELDSTUDIE N42 WEGVAK TUSSEN N9 (WETTEREN) EN HOGEWEG (GERAARDSBERGEN)

In overeenstemming met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan moet de N42 in de eerste plaats een stroomweg zijn, m.a.w. een vlotte verbinding van de voertuigbeweging, veroorzaakt door de activiteiten van de kleinstedelijke gebieden Wetteren, Zottegem en Geraardsbergen naar de hoofdweg E40 toe enerzijds en als belangrijke lijninfrastructuur anderzijds. Door het ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Administratie Wegen en Verkeer (thans Departement Mobiliteit en Openbare werken) werd begin 2004 aan Groep Planning (thans SumResearch) en de WES de opdracht verleend om het streefbeeld op te maken voor de N42 vanaf het kruispunt met de N9 te Wetteren tot aan de kruising met de Hogeweg te Geraardsbergen. De streefbeeldstudie verwoordt in algemene termen de functie, de inrichting en de inpassing die men voor de N42 op lange termijn nastreeft. Hierbij wordt er zowel aandacht besteed aan het verkeerskundig functioneren als aan de landschappelijke stedenbouwkundige inpassing. Deze streefbeeldstudie tracht hoofdzakelijk tegemoet te komen aan de huidige problematiek van slechte doorstroming en onveiligheid op de N42. Er wordt daarbij voldoende aandacht gegeven aan de verschillende vervoersmodi, aan verkeersleefbaarheid en aan verkeersveiligheid. Het resultaat van dergelijke studie is een lijst van maatregelen die moeten genomen worden op het vlak van ruimtelijke ordening, verkeersnetwerken en flankerende maatregelen in onderlinge samenhang. Op lange termijn wordt een 2x2-profiel aangelegd. Enkel de kruispunten die noodzakelijk zijn voor de ontsluiting van de hoofddorpen Oosterzele, Balegem en Sint-Lievens-Houtem blijven aangesloten op de primaire weg N42. Dit betekent concreet de Houtemstraat en Yshoute. Alle kleine aansluitingen van de N42 worden afgekoppeld. Dit zijn immers allen vandaag potentiële conflictpunten. Het gaat over Kwaadbeek, Roosbloemstraat en alle aansluitingen ten zuiden van het restaurant ’t Parksken te Balegem (lokaal referentiepunt), behoudens de Astridstraat. Het kruispunt met de Reigerstraat-Korte Ambachtstraat wordt ondertunneld, maar krijgt geen aansluiting op de N42. Een parallelweg tussen de Korte Ambachtstraat en de nieuwe rotonde aan de Gijzenzelestraat zorgt ervoor dat het vrachtverkeer afkomstig van de bestaande


ambachtelijke zone, eventueel de nieuwe ambachtelijke zone ten noorden van de Korte Ambachtstraat en het vrachtverkeer afkomstig uit de Reigerstraat wordt afgeleid. Op die manier ontstaan er mogelijkheden tot ontwikkeling van een autoluwe schoolomgeving in de Korte Ambachtstraat.

Afb. 03: Verkeersconcept streefbeeldstudie N42 (bron Streefbeeld N42)


5.

METHODIEK

5.1.

INVENTARIS EN ENQUÊTE

In de voorstudie wordt een inventaris opgemaakt van alle zonevreemde en mogelijk zonevreemde bedrijven in de gemeente Oosterzele. In het sectoraal BPA-zonevreemde bedrijven van de gemeente Oosterzele is een lijst opgenomen met zonevreemde bedrijven. Op basis van recente gegevens werd deze lijst aangepast en werd een opsomming van 39 bedrijven bekomen. Alle bedrijven werden uitgenodigd op de infovergadering van 4 juli 2012. NR

BEDRIJVEN

1

BOGAERT

BERG 26

BALEGEM

2

DECO-BETON

PASTOOR DE VOSSTRAAT 9 B

SCHELDEWINDEKE

3

GARAGE COPPENS

STATIONSSTRAAT 123

SCHELDEWINDEKE

4

ISSEGEM 5

BALEGEM

5

DE SUTTER A. HOUTHANDEL NV HUIDENHANDEL VERBO

woongebied met landelijk karakter en landschappelijk waardevol agrarisch gebied woongebied met landelijk karakter en natuurgebied woongebied en woonuitbreidingsgebied woongebied en natuurgebied

MEERSTRAAT 87

OOSTERZELE

agrarisch gebied

6

INTER SALAMI

KLEISTRAAT 5

OOSTERZELE

agrarisch gebied

7

KILOWATT -SOLAR

WETTERSE STEENWEG 26

OOSTERZELE

agrarisch gebied

8

LIEVENS L.

STATIONSSTRAAT 63

OOSTERZELE

woongebied en natuurgebied

9

VAN DEN BULCKE WILLY EN NICK VAN LANCKER DIDIER

ROLLEBAAN 29

MOORTSELE

woongebied

TRAMSTRAAT 21

MOORTSELE

DORP 93

OOSTERZELE

12

CONSTRUCTIEWERKHUIZEN VAN TRAPPEN H. VBS MACHINERY

woongebied met landelijk karakter en agrarisch gebied agrarisch gebied

HAUWSESTRAAT 24/A

SCHELDEWINDEKE

13

VERHEYEN H.

ROOIGEMSTRAAT 52

BALEGEM

14

MAATWERK SCHEPENS

STREEKT 23

SCHELDEWINDEKE

15

VAN DE PUTTE en ZONEN

DORP 18

OOSTERZELE

16

DE GANCK MARC

ROOSBLOEMSTRAAT 22

OOSTERZELE

17 18

CORNELIS DE BRAUWER

GERAARDSBERGSESTW 21A LANGE MUNT 38

LANDSKOUTER SCHELDEWINDEKE

agrarisch gebied

19

DE CLERCQ PAUL EN ZOON

SINT-LIEVENSSTRAAT 1A

OOSTERZELE

agrarisch gebied

20

ERBEKO

VOORDRIES 41

OOSTERZELE

21

GARAGE A. DEZUTTER

OUDENAARDSESTW 37

BALEGEM

22

GOMA DAKWERKEN

HEISTRAAT 9

OOSTERZELE

woongebied en woonuitbreidingsgebied landschappelijk waardevol agrarisch gebied woongebied met landelijk karakter

23

HANSSENS HERMAN

TURKENHOEK 10

SCHELDEWINDEKE

agrarisch gebied

24

HELDERWEIRDT

LANGE MUNT 47

SCHELDEWINDEKE

agrarisch gebied

25

HORES

LEENSTRAAT 4

OOSTERZELE

26

HOUBRACKEN ALAIN

GERAARDSBERGSESTW 56

OOSTERZELE

landschappelijk waardevol agrarisch gebied woongebied met landelijk karakter en agrarisch gebied

10 11

SITUERING

GEWESTPLANBESTEMMING

woongebied met landelijk karakter en landschappelijk waardevol agrarisch gebied woongebied met landelijk karakter en landschappelijk waardevol agrarisch gebied woongebied woongebied en woonuitbreidingsgebied agrarisch gebied agrarisch gebied


27

LANGE MUNT 7

SCHELDEWINDEKE

agrarisch gebied

28

HOUTHANDEL SACKXCOUSSEMENT J.D.R

MUNCKBOS 17

OOSTERZELE

29

MABOCON

HOOGSTRAAT 28

OOSTERZELE

30

MOLENS VERMEULEN

GERAARDBERGSESTW 212

OOSTERZELE

31

TUINMACHINES HUBERT PAUWELS VAN HECKE NV

LANGE MUNT 33

SCHELDEWINDEKE

landschappelijk waardevol agrarisch gebied woongebied met landelijk karakter en agrarisch gebied woongebied met landelijk karakter en parkgebied agrarisch gebied

MOORTSELESTRAAT 61A

MOORTSELE

woongebied

PATRIJZENSTRAAT 15

OOSTERZELE

woonuitbreidingsgebied

34

DE ROO LUDO en MIA WATERLOOS NOTEBAERT DIRK

PEPERSTRAAT 19/B

SCHELDEWINDEKE

woongebied

35

ETS MARIJSSE EN ZOON bvba

POSTSTRAAT 23

BALEGEM

woongebied

36

VOORDRIES 47

OOSTERZELE

woongebied en agrarisch gebied

37

MEIRLAEN DIRK STAALCONSTRUCTIES LENSSENS R.

WIJKSCHOOLSTRAAT 6

OOSTERZELE

agrarisch gebied

38

DRANKENHANDEL CIETERS

LANGE MUNTE 48

OOSTERZELE

agrarisch gebied

39

TBI

AALMOEZENIJSTRAAT 7A

LANDSKOUTER

agrarisch gebied

32 33

Tabel 03: Inventaris zonevreemde bedrijven

Het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven heeft als doel om op relatief korte termijn een antwoord te bieden op een aantal concrete problemen en knelpunten. De meest urgente dossiers worden meegenomen in de eerste fase van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Elk bedrijf uit bovenstaande tabel heeft een enquête ontvangen, die de basis zal vormen voor de verdere afweging. De enquête heeft tot doel een dieper inzicht te verwerven in de huidige effectieve situatie van het bedrijf. De bedoeling is om een zo objectief mogelijk instrument te ontwikkelen dat een consequente beoordeling mogelijk maakt. De enquête werd als volgt opgebouwd:  algemene gegevens en situering van het bedrijf;  korte historiek;  sociaaleconomische gegevens;  de juridische toestand;  de ruimtelijke- en mobiliteitsaspecten;  de toekomstvisie van het bedrijf. 17 van de 39 bedrijven vulden de enquête in. Vervolgens werd voor elk zonevreemd bedrijf, dat de enquête invulde, een beknopt dossier opgesteld bestaande uit volgende gegevens:  situering: situering van het zonevreemde bedrijf binnen de gemeente en de omgeving en grafische weergave op het gewestplan;  bestaande toestand: in de bestaande toestand wordt de historiek van het bedrijf kort beschreven, gevolgd door een omschrijving van activiteiten, toekomstige plannen op vlak van uitbreiding en personeel, de mobiliteitsaspecten van het bedrijf, …;  juridische toestand: in de juridische toestand wordt de gewestplanligging en vergunningstoestand, zowel stedenbouwkundig als milieu, behandeld. Ook wordt nagegaan of het bedrijf reeds een planologisch attest heeft aangevraagd en verkregen;  andere factoren: hierbij wordt het zonevreemde bedrijf bekeken binnen factoren als landschap, natuur, watergevoeligheid, ….;  prioriteit volgens selectiecriteria: vraagt de situatie van het bedrijf een urgente aanpak? Is er een noodzaak om op korte termijn tot een oplossing te komen?




ruimtelijke visie binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan: Het zonevreemde bedrijf wordt gepositioneerd binnen de planningscontext van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (welke deelruimte? Ontwikkelingsperspectieven?…).

Vervolgens werd een afwegingskader opgemaakt. Aan de hand van de inventaris en de ingevulde enquête kan nagegaan worden of het bedrijf zich als ‘prioritair’ klasseert in het afwegingskader. Volgende criteria komen aan bod in het afwegingskader:  Heeft het bedrijf de enquête ingevuld?  Heeft het bedrijf een planologisch attest aangevraagd en verkregen?  Verloopt de geldigheidstermijn van de milieuvergunning vóór 2018?  Heeft het bedrijf uitbreidingsplannen?  Wenst het bedrijf zich op orde te stellen met zijn vergunningstoestand? De lijst met als prioritair te behandelen bedrijven werd vervolgens op basis van het afwegingskader verder gefilterd. Zo werd aan de verschillende criteria een gewicht gegeven. De criteria, planologisch attest met verplichting voor de gemeente tot opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan, het verlopen van een milieuvergunning en de eventuele uitbreidingsplannen van een bedrijf werden in afnemende volgorde als prioritair beschouwd.

5.2.

CATEGORISERING

Eenmaal de prioriteit beoordeeld is, wordt een bijkomende toetsing gedaan per bedrijf. Van de zonevreemde bedrijven wordt bedrijf per bedrijf uitgemaakt of ze kunnen blijven bestaan, eventueel onder bepaalde voorwaarden, of dat het aangewezen is dat de bedrijven worden geherlokaliseerd. In deze toetsing wordt rekening gehouden met de specifieke karakteristieken van elk bedrijf en kunnen de ontwikkelingsmogelijkheden van de locatie worden ingeschat. Dit gebeurt aan de hand van de toetsing die voorgesteld werd in de omzendbrief RO 2000/01. Deze (kwalitatieve) inschatting resulteert in een concrete categorisering per bedrijf. De bedrijven kunnen hiertoe ondergebracht worden in zes categorieën. Door de categorisering worden ontwikkelingsperspectieven geboden, voor de bedrijven in eerste instantie, maar evenzeer voor de omgeving van de betrokken bedrijven. Een bijkomende randvoorwaarde die gesteld wordt, is dat de vergunningstoestand zo goed mogelijk in orde is. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen volgende categorieën:

Blijven bestaan CATEGORIE 0 CATEGORIE 1 CATEGORIE 2 CATEGORIE 3 CATEGORIE 4 CATEGORIE 5

nee ja ja ja ja ja

ZONEVREEMDE ACTIVITEIT KAN OP DE HUIDIGE LOCATIE Verder ruimtelijk uitbreiden Nieuwe activiteiten ontwikkelen beperkt ruim mogelijk? beperkingen aard? nee nee nee / nee nee nee / ja nee ja ja ja nee ja nee nee ja ja ja nee ja ja nee

Tabel 04: Categorisering zonevreemde bedrijven


5.2.1. CATEGORIE 0 De zonevreemde activiteit kan niet blijven bestaan op de huidige locatie. Deze bedrijven dienen te herlokaliseren, zelfs indien ze geen uitbreidingen nodig hebben. De economische activiteit is op geen enkele wijze verzoenbaar met de ruimtelijke draagkracht van de omgeving.

5.2.2. CATEGORIE 1 Deze zonevreemde activiteit kan blijven bestaan op de huidige locatie. Er is op geen enkele wijze een uitbreiding mogelijk. Deze bedrijven kunnen dus in principe blijven verder werken, met de uitspraak dat herlokalisatie op korte of middellange termijn is aangewezen. Er kunnen enkel instandhoudingswerken uitgevoerd worden aan de bestaande infrastructuur. Bij stopzetting van de huidige activiteiten kunnen er geen andere zonevreemde activiteiten worden toegelaten. De stopzetting van de zonevreemde bedrijfsactiviteiten op de betrokken locatie treedt in:  indien er geen nieuwe vergunning wordt afgeleverd;  indien de uitbater beslist de uitbating op deze plaats stop te zetten. Deze categorie betekent in feite dat een ‘uitdoofbeleid’ ten aanzien van het bedrijf op deze locatie wordt gevoerd. Stopzetting impliceert ook dat er op dat moment een nabestemming intreedt voor het betrokken terrein. Deze nabestemming zal in principe conform de gewestplanbestemming zijn.

5.2.3. CATEGORIE 2 De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan op de huidige locatie, ook naar de toekomst toe (op langere termijn met opeenvolgende bedrijven en uitbaters). Verbouwingen en een beperkte uitbreiding op de locatie zijn mogelijk. Het gaat hier voornamelijk om verbouwingen, aanbouw en een efficiëntere bedrijfsorganisatie. Echte schaalvergroting van het bedrijf op deze plek is echter niet wenselijk. Een uitbreiding in de ruimte kan een toename van de activiteiten met zich meebrengen. Er wordt daarom expliciet een beperking opgelegd aan de toe te laten activiteiten. Bij de stopzetting van de huidige activiteiten kunnen nieuwe activiteiten toegelaten worden; deze moeten qua milieuhinder in principe minder storend zijn dan de bestaande, zowel wat dynamiek als de aard van de activiteit zelf betreft.

5.2.4. CATEGORIE 3 De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan op de huidige locatie, ook naar de toekomst toe (op langere termijn met opeenvolgende bedrijven en uitbaters). Verbouwingen en een beperkte uitbreiding op de locatie zijn mogelijk. Het gaat hierbij voornamelijk om verbouwingen, aanbouw en een efficiëntere bedrijfsorganisatie. Echte schaalvergroting van het bedrijf op deze plek is echter niet wenselijk. Bij stopzetting van de huidige activiteiten kunnen nieuwe activiteiten toegelaten worden; er worden geen beperkingen opgelegd inzake aard van de toegelaten activiteiten. Binnen de bedrijfsruimte blijft een differentiatie van de activiteiten mogelijk. Alle activiteiten, bestaande en nieuwe, die verenigbaar zijn met de omgeving worden toegelaten.

5.2.5. CATEGORIE 4 De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan op de huidige locatie en kan zich verder ontwikkelen. Een ruimere uitbreiding op de locatie is mogelijk, afhankelijk van de randvoorwaarden die door de omgeving worden opgelegd. Bij stopzetting van de huidige activiteiten kunnen nieuwe activiteiten toegelaten worden; deze moeten qua milieuhinder in principe minder storend zijn dan de bestaande, zowel wat dynamiek als de aard van de activiteit zelf betreft. Een nieuwe activiteit kan er komen, maar onder strikte voorwaarden.


5.2.6. CATEGORIE 5 De zonevreemde activiteit kan blijven bestaan op de huidige locatie en zich verder ontwikkelen, zowel ruimtelijk als naar aard van de activiteiten. Een ruimere uitbreiding op de locatie is mogelijk, afhankelijk van de randvoorwaarden die worden vastgelegd per bedrijf in functie van de draagkracht van de omgeving; er worden geen beperkingen opgelegd inzake aard van de toegelaten activiteiten. Op deze plaatsen kan een groot gamma aan bedrijvigheden, die bovendien nog ruimtelijk kunnen uitbreiden. Een schaalvergroting van lokaal bedrijf naar een regionaal bedrijf is evenwel niet mogelijk.

5.3.

ONDERZOEK EN EVALUATIE

Vervolgens kan verder onderzoek ontwikkelingsperspectief te komen.

en

evaluatie

gebeuren

om

per

locatie/activiteit

tot

een

De problematiek van zonevreemde bedrijven situeert zich op de snijlijn van economie en ruimtelijke ordening. Dit heeft evenwel heel wat implicaties bij de afweging van de bedrijven. Door het feit dat het om bedrijven gaat, is het logisch om bij het bepalen van de uitbreidingsmogelijkheden uit te gaan van de sociaaleconomische betekenis van ieder zonevreemd bedrijf. Een eenzijdige ruimtelijke afweging zal op termijn significante welvaartschadende effecten hebben omdat men geen rekening houdt met de eigen sociale en economische dynamiek. Er kan voor zonevreemde bedrijven geen algemene, abstracte oplossing geboden worden zonder de afweging te maken: bestaanbaarheidsvereiste versus verenigbaarheidsvereiste. Zonevreemdheid ten aanzien van een gewestplan kan dus gedefinieerd worden als zijnde een gebouw, een activiteit of functie waarbij de juridische toets een strijdigheid met bestaande voorschriften aangeeft (de bestaanbaarheidsvereiste), ofwel waarbij de planologische toets een onverenigbaarheid met de bestaande aanwezige activiteiten en functies daartoe besluit (de verenigbaarheidsvereiste). Vanuit die dubbele vereiste is zonevreemdheid een moeilijk te vatten algemeen begrip. Het heeft een juridische dimensie ten aanzien van de voorschriften van het gewestplan; het heeft ook een afwegingsdimensie, enerzijds vanuit de activiteit of functie zelf, anderzijds vanuit de relatie met de omgeving. Zowel binnen de vergunningverlening als binnen de planningscontext moet met deze afweging gemaakt worden, rekening houdend met de grenzen die door het decreet en gemeentelijk ruimtelijk structuurplan zijn aangereikt. A. Huidige bestemming versus gewenste ruimtelijke structuur De afweging van zonevreemde infrastructuur zal niet enkel onderhevig zijn aan een juridische toetsing maar zal ook moeten getoetst worden aan de gewenste ruimtelijke structuur. In een aantal gevallen kan het ook aangewezen zijn om bestaande infrastructuur die niet juridisch zonevreemd is maar mogelijk wel onverenigbaar is met de gewenste ruimtelijke structuur, aan een verenigbaarheidstoetsing te onderwerpen. Zolang de gewenste structuur via functies en bestemmingen niet hard vastgelegd is via ruimtelijke uitvoeringsplannen, is de verenigbaarheidstoets mogelijk maar kan de dubbele toetsing aanleiding geven tot dubbelzinnigheid als huidige bestemming en gewenste structuur niet overeenkomen. In dergelijke gevallen primeert de gewenste ruimtelijke structuur. B. Draagkracht van de omgeving versus dynamiek van de activiteit De verenigbaarheidstoets is voor het formuleren van specifieke ontwikkelingsperspectieven per infrastructuur. Beide aspecten moeten samen bekeken worden omdat een activiteit in functie van de aard van de omgeving in het ene gebied als hoog-dynamisch en in het andere als laag-dynamisch moet beschouwd worden. Een individuele afweging in een diepgaand onderzoek is hiervoor aangewezen.


De planologische toets maakt in eerste instantie abstractie van de huidige juridische toestand. De juridische toestand behelst de bestemming volgens plan van aanleg van de zone waarin de infrastructuur gelegen is en de vergunningstoestand. De juridische toets kan wel teruggekoppeld worden voor het bijsturen van de ontwikkelingsperspectieven die volgen uit de eerste stap. Een eventuele bijkomende laatste stap in een beleidsmatige afweging naast de strikt ruimtelijke afweging is de evaluatie ten opzichte van sociale en/of economische aspecten. Hierin komen onder meer (cultuur)historische en sociaal maatschappelijke binding aan bod.

5.4.

VIER STAPPEN METHODE

Bij het toekennen van het ontwikkelingsperspectief zal een vier stappen plan gehanteerd worden. 5.4.1. STAP 1 In een eerste stap zal de ruimtelijk-planologische context geanalyseerd worden. Hierbij zal de gewenste structuur vanuit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Oosterzele onderzocht worden en de grensstellende juridische elementen en planologische voorwaarden opgesomd worden.

5.4.2. STAP 2 In de tweede stap zal een ruimtelijke analyse van het bedrijf en de omgeving gemaakt worden. Hierbij worden volgende zaken geanalyseerd:  ruimtelijke kenmerken en verschijningsvorm van het bedrijf:  huidig ruimtegebruik en verschijningsvorm;  type activiteiten;  mobiliteitsprofiel;  ruimtebehoefte;  ruimtelijke kenmerken van de omgeving van het bedrijf:  beschrijving van de omgeving.

5.4.3. STAP 3 In de derde stap zal er een beoordeling gemaakt worden van het bedrijf ten aanzien van zijn omgeving. Hierbij worden volgende aspecten nagegaan:  fysisch systeem (bodem, waterhuidhouding, …);  natuur, landschap en landbouw;  gebruik van de ruimte;  mobiliteit. Na stap drie wordt een eerste ontwikkelingsperspectief geformuleerd. Stap vier kan deze conclusie nog nuanceren maar zal geen doorslaggevende factor vormen bij het toekennen van het uiteindelijke ontwikkelingsperspectief.

5.4.4. STAP 4 In stap vier zullen de niet-ruimtelijke afwegingsfactoren besproken worden. Deze factoren behelzen:  historiek;  ruimtelijk-juridische aspecten;  omgevings- en regiogebondenheid;  investeringen;  mogelijkheid tot herlokalisatie.


De specifieke toelichting bevat per bedrijf:  een beschrijving van de bestaande feitelijke toestand, zijnde de ruimtelijke structuur van het terrein en zijn omgeving (relatie tot bebouwing en open ruimte en ontsluiting) en de dynamiek van de bestaande activiteiten;  een overzicht van de bestaande juridische toestand zowel op het vlak van ruimtelijke ordening als vanuit andere beleidsdomeinen. Een volledig overzicht van de relevante elementen van de bestaande juridische toestand worden opgesomd in bijhorende tabel. De vergunning voor de verschillende gebouwen worden hier ook opgesomd;  categorisering van het bedrijf;  een berekening van de ruimtebehoefte voor de verdere ontwikkeling van het plangebied;  een visie op de ontwikkeling van het gebied. Hier wordt eerst het deelplan gesitueerd binnen de gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente volgens het goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Verder worden de afwegingselementen uit het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen nader bekeken en worden de gewenste ontwikkelingen van de economische infrastructuur omschreven in een verfijning van de visie van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan;  een onderzoek naar de mobiliteitseffecten van het plangebied op zijn omgeving;  een overzicht van de verordende stedenbouwkundige voorschriften;  een ruimtebalans;  op te heffen voorschriften.


DEEL 2 GEBIEDSGERICHTE AFWEGING

6.

DE SUTTER A. HOUTHANDEL NV (ISSEGEM 5,7)

6.1.

BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND



KAART BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND DE SUTTER A. HOUTHANDEL NV

6.1.1. HISTORIEK VAN HET BEDRIJF Het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV werd rond 1900 opgericht op de huidige locatie, meer bepaald ter hoogte van Issegem nr. 5 en nr. 7, en evolueerde van een boomzagerij naar een groothandel in hout en aanverwante producten waaronder houten platen, bouwmateriaal, vernis, isolatie en sanitair.

6.1.2. LIGGING, RUIMTELIJK GEBRUIK EN BEREIKBAARHEID Het bedrijf omvat bedrijfsgebouwen op twee sites langs de gemeenteweg Issegem, deels in woongebied met landelijk karakter (eerste 50 m) en deels in het achterliggend landschappelijk waardevol agrarisch gebied, eveneens aangeduid als herbevestigd agrarisch gebied. De Issegem betreft een smalle uitgeruste woonstraat in de kern van Balegem, gelegen ten westen van de N42 (Geraardsbergen-Zottegem-Gent). Het bedrijf is matig tot vlot bereikbaar. 6.1.2.1 SCHAAL VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV betreft een grootschalig bedrijf. Het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV omvat bedrijfsgebouwen op twee sites, langs de gemeenteweg Issegem, op korte afstand van elkaar, doch niet aansluitend. De bedrijfsactiviteit van het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV vindt plaats op twee afzonderlijke bedrijfspercelen. Het eerste bedrijfsperceel situeert zich op het kruispunt van de Krekelberg en de Issegem, meer bepaald ter hoogte van Issegem nr. 5. De toegang tot het bedrijfsperceel situeert zich langsheen Issegem. De toegangsweg die in het zuiden aansluit op het plangebied wordt niet gebruikt. Het perceel is volledig verhard in beton en omvat vier afzonderlijke bedrijfsloodsen. Het tweede bedrijfsperceel situeert zich ten noorden van de Krekelberg, ter hoogte van Issegem nr. 7. De toegang tot dit perceel situeert zich eveneens langsheen de Issegem. Het bedrijfsperceel is eveneens volledig verhard met beton en omvat één langwerpige loods. Daarnaast doet het perceel voornamelijk dienst als opslagplaats voor materiaal. Beide bedrijfspercelen snijden vrij diep in de open ruimte. 6.1.2.2 AARD VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV behelst een groothandel in hout en aanverwante producten met als voornaamste bedrijfsactiviteiten het zagen, schaven en drenken van hout. 6.1.2.3 MOBILITEITSGENERATIE VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV heeft een geringe mobiliteitsgeneratie daar de leveringen doorgaans aan huis worden bezorgd.


Per jaar vinden er ongeveer 1500 leveringen plaats. Dit zijn voornamelijk invoerders van hout, fabrikanten van bouwmaterialen en zagerijen vanuit het binnen- en buitenland.

6.1.3. DYNAMIEK VAN DE ACTIVITEITEN De bedrijfsactiviteiten van het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV brengen bijgevolg een matige dynamiek teweeg:  dagelijks gebeuren er gemiddeld vijf leveringen per vrachtwagen en drie met een lichte vrachtwagen;  twee personeelsleden komen met de wagen;  ongeveer tien klanten komen met de wagen en vijftien met een lichte vrachtwagen.

6.1.4. FOTOREPORTAGE

F1: Issegem 5

F2: Issegem 5

F3: Issegem 5

F4: Issegem 5

F5: Issegem 5

F6: Issegem 5

F7: Issegem 7

F8: Issegem 7

Afb. 04: Impressies van het deelplan De Sutter A. Houthandel NV

6.2. 

BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND KAART BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND DE SUTTER A. HOUTHANDEL NV

BESTEMMINGSPLANNEN EN UITVOERINGSPLANNEN Gewestplan

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Bijzonder en/of algemeen plan van aanleg Herbevestigd agrarisch gebied

VEN/IVON/Natura 2000

BINNEN HET PLANGEBIED

AANGRENZEND

gewestplan nr. 11 Aalst-NinoveGeraardsbergen-Zottegem (KB 30/05/1978 en latere wijzigingen)  woongebied met landelijk karakter  landschappelijk waardevol agrarisch gebied

gewestplan nr. 11 Aalst-NinoveGeraardsbergen-Zottegem (KB 30/05/1978 en latere wijzigingen)  woongebied met landelijk karakter  landschappelijk waardevol agrarisch gebied

geen geen geen

geen geen geen

geen

geen

nr. 19 ‘Landbouwgronden rond Oosterzele, Gijzenzele en Massemen’  regio ‘Schelde-Dender’;  deelruimte ‘Land van Wetteren-Lede’. geen

nr. 19 ‘Landbouwgronden rond Oosterzele, Gijzenzele en Massemen’  regio ‘Schelde-Dender’;  deelruimte ‘Land van Wetteren-Lede’. geen


VERKAVELINGEN EN RUILVERKAVELINGEN Verkavelingen Ruilverkavelingen

BINNEN HET PLANGEBIED geen geen

WEGEN, WATER EN BODEM Gewestwegen Provinciewegen Rooilijnplannen Buurt- en voetwegen

geen ruilverkaveling afgewerkt volgens ‘oude stijl’ BINNEN HET PLANGEBIED

Waterlopen Risicozone voor overstroming (ROG) Grondwaterkwetsbaarheid Infiltratiegevoeligheid Erosiegevoeligheid Winterbed Hellingenkaart Bodemtype

MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN Beschermde monumenten, landschappen en stads- en dorpsgezichten Ankerplaats Lijn- of puntrelict Inventaris bouwkundig erfgoed

NATUURGEBIED Vogelrichtlijngebieden Habitatrichtlijngebieden VEN Biologische waarderingskaart (BWK)

AANGRENZEND

geen geen geen geen

geen geen geen

geen geen matig gevoelig (type 2) voor grondwaterstroming infiltratiegevoelig gedeeltelijk erosiegevoelig geen 0,5%-5% vochtige zandleem en licht zandleembodems

geen geen matig gevoelig (type 2) voor grondwaterstroming deels infiltratiegevoelig gedeeltelijk erosiegevoelig geen 0,5%-5% vochtige zandleem en licht zandleembodems

 

buurtweg nr. 1 (Issegem) buurtweg nr. 35 (Krekelberg)

BINNEN HET PLANGEBIED

AANGRENZEND

geen

geen

geen geen geen

geen geen dorpswoning (36708) Issegem nr. 9, Balegem (bewaard en vastgesteld)

BINNEN HET PLANGEBIED geen geen geen niet biologisch waardevol

AANGRENZEND geen geen geen niet biologisch waardevol

ANDERE Andere erfdienstbaarheden van openbaar nut Toegekende exploitatie- en milieuvergunningen Geïnventariseerde leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten, woningen en andere gebouwen VERGUNNINGEN Aard Datum

AANGRENZEND

BINNEN HET PLANGEBIED geen klasse 3 (afgiftedatum 10/07/2011) geen

Ref. Stedenbouw

Omschrijving

1920 1950 10/08/1977 05/10/1992

Ref. Gemeente / / 85/1977 BA 1992/80

/ / 44052-1386 AROL 8/44052/1365

Bouwvergunning 23/06/2010

BA 2010/12

ROHM 8.00/44052/3504.1

bouwen van een woning bouwen van loodsen uitbreiding ambachtsgebouwen met toonzaal vernieuwen en uitbreiden van bestaande houtloodsen slopen van bestaande bedrijfswoning en bouwen van een nieuwe bedrijfswoning

Bouwvergunning Bouwvergunning Bouwvergunning Bouwvergunning

Tabel 05: Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan De Sutter A. Houthandel NV


6.3.

BEHOEFTERAMING

In de loop van september-oktober 2013 werd er gepeild naar de ontwikkelingswensen van het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV:  op korte termijn heeft het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV geen concrete ontwikkelingswensen;  op lange termijn daarentegen wenst de bedrijfsleider van het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV de bestaande bedrijfsinfrastructuur te vernieuwen en verder uit te breiden wegens een gebrek aan opslagruimte, zowel in openlucht als overdekt. De beoogde uitbreiding wordt bij voorkeur op de bestaande bedrijfslocatie gerealiseerd. Daartoe wenst de bedrijfsleider de bestaande houtloodsen op de bedrijfssites te verbouwen.

6.4.

CATEGORISERING

Het bedrijf wordt gecategoriseerd onder categorie 2 wat wil zeggen dat de zonevreemde activiteit kan blijven bestaan op de huidige locatie, ook naar de toekomst toe (op langere termijn met opeenvolgende bedrijven en uitbaters). Verbouwingen en een beperkte uitbreiding op de locatie zijn mogelijk. Het gaat hierbij voornamelijk om verbouwingen, aanbouw en een efficiëntere bedrijfsorganisatie. Een schaalvergroting op deze site wordt echter niet toegelaten. Een uitbreiding in de ruimte kan een toename van de activiteiten met zich meebrengen. Er wordt daarom expliciet een beperking opgelegd aan de toe te laten activiteiten. Nieuwe activiteiten moeten qua milieuhinder in principe minder storend zijn dan de bestaande, zowel wat de dynamiek als de aard van de activiteit betreft.

6.5.

VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED

6.5.1. AFWEGINGSELEMENTEN UIT HET RSV 6.5.1.1 ONMIDDELLIJKE OMGEVING Het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV is gelegen langsheen een uitloper van het meerkernig hoofddorp Balegem van de gemeente Oosterzele en het grenst eveneens aan het zuidoostelijk open ruimtegebied. Dit is een vrijwel volledig gave kouter die de landelijke, meer zuidelijke gelegen, kern Balegem omringt. 6.5.1.2 GOED NABUURSCHAP Het mobiliteitsaspect in deze zone vormt een belangrijk aandachtspunt. Het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV wordt momenteel ontsloten via de gemeenteweg Issegem. Dit betreft een smalle woonstraat die op zijn beurt aantakt op een beter uitgeruste lokale weg waarlangs vervolgens de N42 (Geraardsbergen-Zottegem-Gent) kan bereikt worden. De verkeersgeneratie van het bedrijf heeft in beperkte mate een storende invloed op de omliggende bebouwing. Een tweede belangrijk aspect inzake de afweging van goed nabuurschap betreft de randafwerking van de bedrijfssite ten opzichte van de omwonenden. De eerste bedrijfssite, Issegem nr. 5, is heden ten dage reeds voorzien van een groenbuffer naast de toegangsweg, in het zuiden van de site. Deze dient verder afgewerkt te worden. In het noorden van de bedrijfssite is een volwaardige groenbuffer praktisch onmogelijk. Ten aanzien van het achterliggend gebied zijn nog geen ingrepen gebeurd om de bedrijfssite landschappelijk in te kaderen. Ook voor de tweede bedrijfssite, Issegem nr. 7, zijn er nog geen ingrepen gebeurd om de bedrijfssite landschappelijk in te kaderen. Voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan dient, in het bijzonder met het oog op de gewenste uitbreiding, deze aspecten van nabuurschap bij te sturen. Een ander belangrijk aspect voor een goed nabuurschap is dat deze site niet naar een nog grootschaligere bedrijvigheid evolueert. De uitbreidingswensen van het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV kaderen binnen een optimalisatie van de bedrijfsvoering en het verhogen van de opslagcapaciteit. Er zal in de toekomst dus geen sprake zijn van


grootschaligere bedrijvigheid. Bovendien werden er aan het gemeentebestuur van de gemeente Oosterzele nog geen klachten gemeld van omwonenden met betrekking tot het bedrijf. De bedrijfsleider houdt maximaal rekening met mogelijke hinder die kan ontstaan voor omwonenden door de bedrijfsactiviteiten op de site pas rond 8.00u aan te vangen en daarenboven de parking van het bedrijf ook na de werkuren open te stellen. 6.5.1.3 DRAAGKRACHT VAN DE OMGEVING De ruimtelijke draagkracht duidt op het vermogen van een gebied om een belastende bedrijvigheid te kunnen dragen. De draagkracht van het gebied is eerder beperkt. Hoewel de bedrijfsoppervlakte als gevolg van dit ruimtelijk uitvoeringsplan vergroot, brengt dit geen echte schaalvergroting van het bedrijf met zich mee. De vergroting van de bedrijfsoppervlakte is noodzakelijk om de efficiënte werking van het bedrijf in de toekomst verder te garanderen. De huidige bedrijfsgebouwen zijn op vlak van indeling deels verouderd en inefficiënt en zullen naar de toekomst toe heringericht moeten worden. Daar er geen bijkomende activiteiten zullen plaatsvinden en de gewenste uitbreidingen louter in functie zijn van de optimalisatie van de huidige bedrijfsvoering, kan gesteld worden dat ze de draagkracht van de omgeving niet negatief beïnvloeden. Grenzen op de draagkracht van de omgeving situeren zich voornamelijk op landschappelijke invalshoek. De impact van het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV op de achterliggende open ruimte is groot, maar door de historisch gegroeide situatie is het storend karakter van het bedrijf beperkt en aanvaardbaar. De onmiddellijke omgeving kan geen bijkomende functies opnemen, inzake landschappelijke verstoring. In deze optiek dient het ruimtelijk uitvoeringsplan met deze aspecten rekening te houden. 6.5.1.4 HERLOKALISATIEGEVOLGEN EN RECHTSZEKERHEID Het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV betreft een historisch gegroeid bedrijf dat nauw verweven is met het woonlint. De achterliggende loodsen van het bedrijf liggen echter in de open ruimte en kunnen moeilijk met de omgeving verweven worden. Het bedrijf kent een constant groeiende omzet en wordt geacht volledig vergund te zijn. De zaakvoerder beschikt eveneens over de nodige milieuvergunningen. Herlokalisatie weegt niet op, zowel vanuit financieel als ruimtelijk standpunt ten opzichte van een bewuste bestendiging op de huidige locatie. Bij een eventuele herlokalisatie gaan reeds gedane investeringen verloren.

6.5.2. RELATIE TOT DE GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN HET GRS OOSTERZELE Volgens het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan ligt het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV op de rand van een uitloper van de kern Balegem en het open ruimtegebied, meer bepaald binnen de deelruimte ‘Balegem’ en de deelruimte ‘het zuidelijk open ruimtegebied’. In het richtinggevende gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is een beoordelingskader opgenomen voor bedrijven buiten bedrijventerreinen. Voor zonevreemde bedrijven en zone-eigen bedrijven die wensen uit te breiden in een niet-geëigende zone is het, in overeenstemming met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele, belangrijk dat er een gebiedsgedifferentieerd beleid met krachtlijnen opgesteld wordt. Dit wil zeggen dat er een gepaste afweging moet plaatsvinden tussen onder andere de dynamiek en de ruimtelijke impact van het betreffende bedrijf. Voor zonevreemde bedrijven in de open ruimtegebieden gelden bijgevolg volgende voorwaarden:  het bedrijf ligt niet-geïsoleerd in de open ruimte en zorgt niet voor een verstoring van het open karakter van de omgeving, er is geen conflict;


     

de bedrijfsgebouwen sluiten aan op een bebouwingsconcentratie en de eventuele uitbreiding kan aansluiten op de bestaande bebouwing; het bedrijf sluit aan op andere niet-agrarische functies zoals onder andere woningen; de uitbreiding genereert geen extra milieu- of visuele hinder; het bedrijf ligt aan een voldoende uitgeruste weg vanwaar een goede aansluiting op het hogere wegennet kan gegarandeerd worden; de huidige en potentiële mogelijkheden voor de aanpalende landbouwactiviteiten mogen niet gehypothekeerd worden door een eventuele uitbreiding; de inplanting van het bedrijf en de mogelijke uitbreidingen dienen benaderd te worden vanuit landschappelijk standpunt en de inpassing ervan.

Afb. 05: Situering van het deelplan De Sutter A. Houthandel NV binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele (bron GRS Oosterzele)

6.5.3. MOTIVATIE EN VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED 6.5.3.1 MOTIVERING Het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV maakt deel uit van een uitloper van de kern Balegem en kan vanuit de gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente Oosterzele worden verankerd. Het is echter niet aangewezen dat de site bijkomend agrarisch gebied aansnijdt en hoog dynamische activiteiten in zich opneemt. Gezien de ligging van het bedrijf in het landschappelijk waardevol agrarisch gebied dient er voldoende aandacht besteed te worden aan de inkadering van het bedrijf, in het bijzonder ten aanzien van het achterliggend open ruimtegebied. 6.5.3.2 VISIE OVER DE ONTWIKKELING VAN HET GEBIED Het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven voorziet de bestendiging van het bedrijf op de huidige bedrijfspercelen waarbij de nieuwe bouwzone voor bedrijfsgebouwen centraal voorzien wordt met ruimte voor groenbuffers ter hoogte van de perceelgrenzen. Voor het gehele plangebied wordt een nabestemming voorzien (landschappelijk waardevol agrarisch gebied en woongebied met landelijk karakter).


Een ruimtelijke clustering van de bedrijfsactiviteiten op de hoofdsite is niet mogelijk. Het plangebied ten noorden van de Krekelberg kan niet worden uitgesloten en er kunnen ruimtelijk gezien geen betere ontwikkelingsmogelijkheden worden voorgesteld. Een compactere configuratie zou nochtans de ruimtelijk impact aanzienlijk beperken en een zuinig en efficiënt ruimtegebruik bevorderen.

6.6.

MOBILITEITSTOETS

6.6.1. BESCHRIJVING VAN DE BESTAANDE ONTSLUITING Het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV is niet ideaal ontsloten. De Issegem is een smalle woonstraat en leent zich niet tot zwaar verkeer. Deze gemeenteweg takt echter aan op een beter uitgeruste lokale weg waarlangs de N42 (Geraardsbergen-Zottegem-Gent) kan bereikt worden.

6.6.2. BESCHRIJVING VERKEERSGENERATIE EN MOGELIJKE EFFECTEN OP HET PLANGEBIED De mogelijkheden die in het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven voorzien worden zullen geen aanleiding geven tot een grote toename van het aantal verkeersbewegingen, gezien het enkel gaat over een uitbreiding met het oog op het optimaliseren van de bestaande bedrijfsstructuur en het verhogen van de opslacapaciteit. Het aantal voertuigbewegingen door leveringen zal daarenboven afnemen door de verhoogde opslagcapaciteit.

6.6.3. CONCLUSIE EN MILDERENDE MAATREGELEN Er kan gesteld worden dat het verkeersgenererend karakter van het bedrijf De Sutter A. Houthandel NV matig is, maar dat deze geen overlast veroorzaakt voor de omliggende bebouwing. De uitbreidingen die via voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan mogelijk gemaakt worden, zullen bijgevolg niet voor bijkomende verkeersdynamiek in de omgeving zorgen.

6.7. 

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN KAART BESTEMMINGSPLAN DE SUTTER A. HOUTHANDEL NV

Volgende stedenbouwkundige voorschriften zullen van toepassing zijn op het deelplan De Sutter A. Houthandel NV:  zone voor bedrijfsgebouwen;  zone voor bedrijfsgebonden buitenruimte;  zone voor groenbuffer.

6.8.

RUIMTEBALANS

GEWESTPLAN Bestemming Woongebied met landelijk karakter Landschappelijk waardevol agrarisch gebied

TOTAAL

Benaderde oppervlakte 3.864,17 m² 5.853,95 m²

RUP ZONEVREEMDE BEDRIJVEN Bestemming GEBIEDSCATEGORIE: bedrijvigheid Zone voor bedrijfsgebouwen Zone voor bedrijfsgebonden buitenruimte Zone voor groenbuffer

9.718,12 m²

Benaderde oppervlakte 4.788,83 m² 3.881,11 m² 1.048,18 m² 9.718,12 m²

Tabel 06: Ruimtebalans van het deelplan De Sutter A. Houthandel NV


6.9.

OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN

Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan kan afgeweken worden van de voorschriften van het gewestplan daar de gemeente reeds in het bezit is van een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, zoals bedoeld in artikel 20 §1 van het decreet van 24 juli 1996 houdende ruimtelijke planning of in artikel 32 §1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, op voorwaarde dat een afweging gebeurt mede op basis van de principes van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Bij de inwerkingtreding van voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan worden de algemene voorschriften van het gewestplan nr. 11 Aalst-Ninove-Geraardsbergen-Zottegem (KB 30/05/1978 en latere wijzigingen) voor die (delen) van percelen die gelegen zijn binnen het deelplan De Sutter A. Houthandel NV. van onderhavig gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opgeheven.


7.

VERHEYEN H. (ROOIGEMSTRAAT 52)

7.1.




KAART BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND VERHEYEN H.

7.1.1. HISTORIEK VAN HET BEDRIJF Het bedrijf Verheyen H. werd opgericht in 1932 te Velzeke (Zottegem). In 1967 verhuisden de bedrijfsactiviteiten naar de gemeente Oosterzele, meer bepaald ter hoogte van Walzegem nr. 27 A. Sinds 1973 bevindt het bedrijf zich op de huidige locatie, meer bepaald ter hoogte van de Rooigemstraat nr. 52 in Oosterzele. Sinds 2009 is de zaak in handen van de dochter en de schoonzoon van de oorspronkelijke bedrijfsleider van het bedrijf Verheyen H.

7.1.2. LIGGING, RUIMTELIJK GEBRUIK EN BEREIKBAARHEID Het bouwbedrijf Verheyen H. bevindt zich langs een goed uitgeruste gemeenteweg, met name de Rooigemstraat. De site sluit aan bij een woonlint, dat aanzien kan worden als een uitloper van de kern van Balegem. Het bedrijf ligt grotendeels achter het woonlint. De Rooigemstraat takt rechtstreeks aan op de N46 waardoor het bedrijf goed bereikbaar is. Volgens het gewestplan ligt een deel van het plangebied in woongebied met landelijk karakter (eerste 50 m) en verder in landschappelijk waardevol agrarisch gebied, tevens herbevestigd agrarisch gebied. 7.1.2.1 SCHAAL VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Verheyen H. betreft een kleinschalig bedrijf. Het bedrijf is toegankelijk via een oprit vanaf de Rooigemstraat. Op het terrein zelf bevinden zich drie afzonderlijke loodsen, waaronder centraal op de bedrijfssite een koepelloods. De onbebouwde bedrijfsruimte doet dienst als opslagplaats voor materialen. Het terrein is grotendeels verhard in beton en grind. De voorgelegen woning maakt geen deel uit van de bedrijfssite. 7.1.2.2 AARD VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Verheyen H. betreft een bouwbedrijf in metselwerken en betonwerken voor woningbouw en industrie. 7.1.2.3 MOBILITEITSGENERATIE VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Aangezien het merendeel van de bedrijfsactiviteiten op verplaatsing gebeurt, heeft het bedrijf Verheyen H. een te verwaarlozen mobiliteitsgeneratie. De leveringen zijn doorgaans afkomstig van groothandels uit de streek en worden ter plaatse op de werf per vrachtwagen afgeleverd. Ook de klanten betreffen doorgaans particulieren uit de regio waarbij de producten doorgaans aan huis worden geleverd. Het bedrijf voert geen overheidsopdrachten of opdrachten voor grote bedrijven uit.


7.1.3. DYNAMIEK VAN DE ACTIVITEITEN De activiteiten van het bedrijf Verheyen H. brengen een te verwaarlozen dynamiek teweeg. Dagelijks vindt er slechts één levering plaats per vrachtwagen. Daarenboven zijn er vier personeelsleden in dienst waarvan er drie met de wagen komen en één met de (brom)fiets.


F1

F2

F3

F4

F5

F6

F7

F8

Afb. 08: Impressies van het deelplan Verheyen H.

7.2. 

BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND KAART BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND VERHEYEN H.




BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

gewestplan nr. 11 Aalst-NinoveGeraardsbergen-Zottegem (KB 30/05/1978 en latere wijzigingen)  woongebied met landelijk karakter  landschappelijk waardevol agrarisch gebied geen

gewestplan nr. 11 Aalst-NinoveGeraardsbergen-Zottegem (KB 30/05/1978 en latere wijzigingen)  woongebied met landelijk karakter  landschappelijk waardevol agrarisch gebied geen

geen

geen

geen

geen

geen

geen

nr. 2 ‘Landbouwgebied tussen Nederzwalm en Balegem’  regio ‘Vlaamse Ardennen’  deelruimte ‘Zwalm’ geen

nr. 2 ‘Landbouwgebied tussen Nederzwalm en Balegem’  regio ‘Vlaamse Ardennen’  deelruimte ‘Zwalm’ geen

BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

VERKAVELINGEN EN RUILVERKAVELINGEN Verkavelingen

geen

Ruilverkavelingen

geen

goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (14/09/1966) geen


WEGEN, WATER EN BODEM Gewestwegen Provinciewegen Rooilijnplannen

Buurt- en voetwegen Waterlopen Risicozone voor overstroming (ROG) Grondwaterkwetsbaarheid Infiltratiegevoeligheid Erosiegevoeligheid Winterbed Hellingenkaart Bodemtype MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN Beschermde monumenten, landschappen en stads- en dorpsgezichten Ankerplaats Lijn- of puntrelict Inventaris bouwkundig erfgoed

BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

geen geen wegen nr. 4, nr. 5, nr. 56, nr. 24, nr. 19, nr. 25, nr. 26 en nr. 2 deel makende van de weg van groot verkeer nr. 86 gaande van Scheldewindeke naar Elene en deel van nr. 42 genaamd Statiestraat (KB 05/06/1957) geen geen geen

geen geen wegen nr. 4, nr. 5, nr. 56, nr. 24, nr. 19, nr. 25, nr. 26 en nr. 2 deel makende van de weg van groot verkeer nr. 86 gaande van Scheldewindeke naar Elene en deel van nr. 42 genaamd Statiestraat (KB 05/06/1957) buurtweg nr. 25 (Rooigemstraat) geen geen

matig gevoelig (type 2) voor grondwaterstroming niet infiltratiegevoelig niet erosiegevoelig geen 0,5%-5% vochtige leembodems


BINNEN PLANGEBIED

NATUURGEBIEDEN Vogelrichtlijngebieden Habitatrichtlijngebieden VEN Biologische waarderingskaart (BWK)

AANGRENZEND

geen

geen

geen geen geen

geen geen dorpswoning (36726), Rooigemstraat nr. 50 (bewaard en vastgesteld)

BINNEN PLANGEBIED geen geen geen  niet biologisch waardevol  complex van biologisch minder waardevolle en/of waardevolle elementen

AANGRENZEND geen geen geen  niet biologisch waardevol  biologisch waardevol gebied

ANDERE Andere erfdienstbaarheden van openbaar nut Toegekende exploitatie- en milieuvergunningen Geïnventariseerde leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten, woningen en andere gebouwen VERGUNNINGEN Aard

Datum

Bouwvergunning

23/11/1977

Ref. gemeente /

BINNEN PLANGEBIED geen klasse 3 geen

Ref. stedenbouw

Omschrijving

/

Bouwen van een open bergplaats, voor berging van de materialen, en een afdak

Tabel 07: Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan Verheyen H.


7.3.

BEHOEFTERAMING

In de loop van september-oktober 2013 werd er gepeild naar de ontwikkelingswensen van het bedrijf Verheyen H.:  op korte termijn zijn er geen uitbreidingen gewenst;  op lange termijn wenst de bedrijfsleider de bestaande infrastructuur te vernieuwen en uit te breiden. De beoogde uitbreiding houdt het bouwen van een bijkomende opslagruimte in. Deze uitbreiding is op het eigen terrein mogelijk.

7.4.

CATEGORISERING

Het bedrijf wordt gecategoriseerd onder categorie 2 wat wil zeggen dat de zonevreemde activiteit kan blijven bestaan op de huidige locatie, ook naar de toekomst toe (op langere termijn met opeenvolgende bedrijven en uitbaters). Verbouwingen en een beperkte uitbreiding op de locatie zijn mogelijk. Het gaat hierbij voornamelijk om verbouwingen, aanbouw en een efficiëntere bedrijfsorganisatie. Een schaalvergroting op deze site wordt niet toegelaten. Een uitbreiding in de ruimte kan een toename van de activiteiten met zich meebrengen. Er wordt daarom expliciet een beperking opgelegd aan de toe te laten activiteiten. Nieuwe activiteiten moeten qua milieuhinder in principe minder storend zijn dan de bestaande, zowel wat de dynamiek als de aard van de activiteit betreft.

7.5.


7.5.1. AFWEGINGSELEMENTEN UIT HET RSV 7.5.1.1 ONMIDDELLIJKE OMGEVING De bedrijfssite sluit aan bij een woonlint dat aanzien kan worden als een uitloper van de kern van Balegem. Get bedrijf ligt grotendeels achter het woonlint waardoor het tevens grens aan het zuidoostelijk open ruimtegebied. Dit is een vrijwel volledig gave kouter die de landelijke, meer zuidelijk gelegen, kern Balegem omringt. 7.5.1.2 GOED NABUURSCHAP Het mobiliteitsaspect vormt een groot aandachtspunt bij de afweging inzake goed nabuurschap. De verkeersgeneratie van het bedrijf is eerder te verwaarlozen. De site bevindt zich langs een goed uitgerust woonstraat die rechtstreeks aantakt op de N46, een secundaire weg type II. Bovendien dienen er voor deze bedrijfsactiviteit geen klanten op de bedrijfssite aanwezig te zijn en telt het bedrijf slechts een beperkt aantal werknemers. Een tweede belangrijk aspect bij de afweging van goed nabuurschap is de randafwerking van de bedrijfszone ten opzichte van de omwonenden. In de huidige structuur is er reeds een vrij kwalitatieve landschappelijke inkadering van de bedrijfssite gebeurd. Er zijn met andere woorden wel degelijk maatregelen genomen om de site landschappelijk te integreren. Toch dient het ruimtelijk uitvoeringsplan, in het bijzonder met het oog op de gewenste uitbreiding, dit aspect van nabuurschap nog verder bij te sturen, daar de overgang tussen de bedrijfssite en de achterliggende open ruimte momenteel zeer hard is. Een ander belangrijk aspect van goed nabuurschap is dat de site niet naar een nog grootschaligere bedrijvigheid evolueert. Gezien de uitbreidingswerken enkel het optimaliseren van de bedrijfsactiviteiten en het verhogen van de opslagcapaciteit betreft, zal er in de toekomst geen sprake zijn van grootschaligere bedrijvigheid.


7.5.1.3 DRAAGKRACHT OMGEVING De ruimtelijke draagkracht duidt op het vermogen van een gebied om een belastende bedrijvigheid te kunnen dragen. Hoewel de oppervlakte van het bedrijf vergroot, brengt dit geen echte schaalvergroting van het bedrijf met zich mee. De vergroting van de bedrijfsoppervlakte is noodzakelijk om de efficiënte werking van het bedrijf in de toekomst verder te garanderen. De huidige bedrijfsgebouwen zijn op vlak van indeling deels verouderd en inefficiënt en zullen naar de toekomst toe heringericht moeten worden. Daar er geen bijkomende activiteiten zullen plaatsvinden en de gewenste uitbreidingen beperkt zijn, kan gesteld worden dat zij de draagkracht van de omgeving niet negatief beïnvloeden. Grenzen op de draagkracht van de omgeving situeren zich voornamelijk op landschappelijke invalshoek. De onmiddellijke omgeving kan geen bijkomende functies opnemen, inzake landschappelijke verstoring. In deze optiek dient het ruimtelijk uitvoeringsplan met deze aspecten rekening te houden. 7.5.1.4 HERLOKALISATIEGEVOLGEN EN RECHTSZEKERHEID Volgens het gewestplan ligt een deel van het bedrijf Verheyen H. in woongebied met landelijk karakter (eerste 50 m) en verder in landschappelijk waardevol agrarisch gebied, tevens herbevestigd agrarisch gebied. Het betreft een niet-hoofdzakelijk vergund bedrijf zowel wat betreft de bedrijfsgebouwen als wat betreft de functie. Het bedrijf heeft eind jaren ‘70 verschillende illegale constructies opgericht. De koepelloods die centraal in het plangebied ligt, is niet vergund. Evenals de loods gelegen in het zuidwesten van het plangebied. De loods in het noordoosten van het plangebied is wel vergund. Het bedrijf is echter historisch gegroeid. Bovendien is er opvolging voor de bedrijfsleiding voorzien, meer bepaald de dochter en schoonzoon van de bedrijfsleider, waardoor een herlokalisatie, zowel vanuit financieel als vanuit ruimtelijk standpunt, niet opweegt ten opzichte van een bewuste bestendiging op de huidige locatie. Bij een herlokalisatie gaan reeds gedane investeringen verloren.

7.5.2. RELATIE TOT DE GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN HET GRS Het bedrijf bevindt zich volgens de situering binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele in een woonlint in een spanningsveld van de open ruimte, meer bepaald binnen de deelruimte ‘Balegem’ en de deelruimte ‘het zuidelijk open ruimtegebied’. In het richtinggevende gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is een beoordelingskader opgenomen voor bedrijven buiten bedrijventerreinen. Voor zonevreemde bedrijven en zone-eigen bedrijven die wensen uit te breiden in een niet-geëigende zone is het belangrijk dat er een gebiedsgedifferentieerd beleid met krachtlijnen opgesteld worden. Dit wil zeggen dat er een gepaste afweging moet plaatsvinden tussen onder andere de dynamiek en de ruimtelijke impact van het betreffende bedrijf. Er wordt gesteld dat de bedrijven die beantwoorden aan de beoordelingscriteria kunnen uitbreiden, de mate van uitbreiden wordt wezenlijk niet beperkt, maar is afhankelijk van de locatie. Voor zonevreemde bedrijven binnen de zonevreemde lintbebouwing gelden volgende voorwaarden:  de bedrijven kunnen ter plaatse blijven;  de uitbreidingsmogelijkheden van de bedrijven worden beperkt. Als toetssteen gelden de typische ruimtelijke kenmerken van de omgeving (schaal, hoogte, …);  er dien voldoende rekening gehouden te worden met de mobiliteitsimpact.


Afb. 07: Situering van het deelplan Verheyen H. binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele (bron GRS Oosterzele)

7.5.3. MOTIVATIE EN VISIE OVER DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED 7.5.3.1 MOTIVERING Het bedrijf maakt deel uit van een uitloper van de kern Balegem en kan vanuit de gewenste ruimtelijke structuur worden verankerd. Gezien de ligging nabij het landschappelijk waardevol agrarisch gebied dient er voldoende aandacht besteed te worden aan de inkadering van het bedrijf, ook ten aanzien van het achterliggend open ruimtegebied. Het bedrijf kan op de bestaande site beperkt uit breiden. 7.5.3.2 VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED Het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven voorziet de bestendiging van het bedrijf op het huidige bedrijfsperceel waarbij een beperkte uitbreiding naar het zuiden mogelijk is. De uitbreiding voorziet in een bijkomende opslagruimte, de site wordt echter momenteel reeds gebruikt als opslagplaats. De uitbreiding snijdt niet verder in het agrarisch gebied dan de zone voor koeren en hovingen van de woningen gelegen langs de Rooigemstraat. De woning die zich aansluitend bij en net ten zuiden van de bedrijfssite, in het voorliggend woonlint, bevindt, is momenteel niet in eigendom van de actuele bedrijfsleider van het bedrijf Verheyen H. Deze woning is gelegen in een goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling en wordt bijgevolg niet mee opgenomen in het ruimtelijk uitvoeringsplan. Het ruimtelijk uitvoeringsplan voorziet een ruime groenbuffer ten opzichte van de voorliggende woning en ter hoogte van de perceelgrenzen. Het vestigen van een bijkomende woning op de bedrijfssite is niet mogelijk. Voor het gehele plangebied wordt een nabestemming voorzien (agrarisch gebied en woongebied met landelijk karakter).

7.6.

MOBILITEITSTOETS

7.6.1. BESCHRIJVING BESTAANDE ONTSLUITING De Rooigemstraat betreft een lokale gemeenteweg en leent zich niet tot zwaar verkeer. De weg sluit echter wel aan op de N46, een secundaire weg type II, welke op haar beurt aansluit op de N42 (GeraardsbergenZottegem-Gent), een primaire weg type II. Het bedrijf wordt bijgevolg vlot ontsloten.


7.6.2. BESCHRIJVING VERKEERSGENERATIE EN MOGELIJKE EFFECTEN OP HET PLANGEBIED De mogelijkheden die in het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven voorzien worden zullen geen aanleiding geven tot een grote toename van het aantal verkeersbewegingen gezien het louter een optimalisatie van de bestaande bedrijfsinfrastructuur en een verhoging van de opslagcapaciteit betreft. Het aantal voertuigbewegingen door leveringen zal daarenboven afnemen door de verhoogde opslagcapaciteit.

7.6.3. CONCLUSIE EN MILDERENDE MAATREGELEN Er kan gesteld worden dar de mobiliteitsimpact van het bedrijf te verwaarlozen is. Het bedrijf Verheyen H. veroorzaakt geen overlast voor de omliggende bebouwing en omwonenden en zorgt niet voor bijkomende verkeersdynamiek in de omgeving.

7.7. 

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN KAART BESTEMMINGSPLAN VERHEYEN H.

Volgende stedenbouwkundige voorschriften zullen van toepassing zijn op het plangebied:  zone voor bedrijfsgebouwen;  zone voor bedrijfsgebonden buitenruimte;  zone voor groenbuffer;  zone voor ontsluiting.

7.8.

RUIMTEBALANS

GEWESTPLAN Bestemming Woongebied met landelijk karakter Landschappelijk waardevol agrarisch gebied

TOTAAL

Benaderde oppervlakte 1.121,54 m² 4.766,76 m²

5.888,30 m²

RUP ZONEVREEMDE BEDRIJVEN Bestemming GEBIEDSCATEGORIE: bedrijvigheid Zone voor bedrijfsgebouwen Zone voor bedrijfsgebonden buitenruimte Zone voor groenbuffer Zone voor ontsluiting

Benaderde oppervlakte 1.193,70 m² 3.508,64 m² 1.013,59 m² 172,37 m² 5.888,30 m²

Tabel 08: Ruimtebalans van het deelplan Verheyen H.

7.9.


Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan kan afgeweken worden van de voorschriften van het gewestplan daar de gemeente reeds in het bezit is van een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, zoals bedoeld in artikel 20 §1 van het decreet van 24 juli 1996 houdende ruimtelijke planning of in artikel 32 §1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, op voorwaarde dat een afweging gebeurt mede op basis van de principes van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Bij de inwerkingtreding van voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan worden de algemene voorschriften van het gewestplan nr. 11 Aalst-Ninove-Geraardsbergen-Zottegem (KB 30/05/1978 en latere wijzigingen) voor die (delen) van percelen die gelegen zijn binnen het deelplan Verheyen H. van onderhavig gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opgeheven.


8.

HUIDENHANDEL VERBO (MEERSTRAAT 87)

8.1.




KAART BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND HUIDENHANDEL VERBO

8.1.1. HISTORIEK VAN HET BEDRIJF Het bedrijf Huidenhandel Verbo werd door de ouders van de huidige bedrijfsleider opgericht in de jaren 19551960. Sedert 1976 bestaat de vennootschap Huidenhandel BVBA op de huidige locatie, meer bepaald ter hoogte van de Meerstraat nr. 87. In 1989 werd deze vennootschap Huidenhandel BVBA gefusioneerd met de BVBA Verbo.

8.1.2. LIGGING, RUIMTELIJK GEBRUIK EN BEREIKBAARHEID De bedrijfssite van het bedrijf Huidenhandel Verbo situeert zich langsheen een uitgeruste gemeenteweg, meer bepaald ter hoogte van de Meerstraat nr. 87. Het betreft een woonlint dat een uitloper is van de kern Oosterzele. Deze gemeenteweg sluit aan op de N465, vlakbij de aantakking van de N465 op de N42 (Geraardsbergen-Zottegem-Gent) en de E40 waardoor het bedrijf zeer goed bereikbaar is. De bedrijfssite lag volgens het gewestplan in agrarisch gebied, het bedrijf werd wel reeds opgenomen in het sectoraal-BPA zonevreemde bedrijven (MB 13/06/2007). Volgens dit bestemmingsplan is de site gelegen in een gebied voor landbouw-gerelateerde ambachtelijke activiteiten, een gebied voor verharding op privaat domeinalgemeen en een buffergebied. 8.1.2.1 SCHAAL VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Huidenhandel Verbo is een middenschalig bedrijf met een internationaal klantenbestand. De toegang tot het bedrijf gebeurt via een lange weg in grind die aansluit op de Meerstraat. Op de bedrijfssite bevindt zich een bedrijfsgebouw met een werkplaats, een kantoor en een appartement. Het terrein is gedeeltelijk verhard in beton. 8.1.2.2 AARD VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING De bedrijfsactiviteiten van het bedrijf Huidenhandel Verbo bestaan uit de aan- en verkoop van ruwe runderhuiden, afkomstig van slachthuizen. De bedrijfsactiviteiten zijn uitsluitend bestemd voor export. 8.1.2.3 MOBILITEITSGENERATIE TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Huidenhandel Verbo kent een geringe mobiliteitsgeneratie, daar er zich geen particuliere klanten op de bedrijfssite aanbieden. De klanten betreffen voornamelijk leerlooierijen, hoofdzakelijk gelegen in het buitenland (Italië, Japan, ZuidKorea, Thailand en China). Naar de Europese klanten worden de producten per vrachtwagen geleverd. Het transport van klanten gelegen buiten Europa gebeurt via de haven van Antwerpen per container. De leveranciers van het bedrijf Huidenhandel Verbo betreffen verschillende slachthuizen, particulieren, beenhouwerijen en vleeshandelaars uit de omgeving. De goederen worden door het bedrijf zelf afgehaald.

8.1.3. DYNAMIEK VAN DE ACTIVITEITEN De bedrijfsactiviteiten brengen een te verwaarlozen dynamiek teweeg. Dagelijks gebeuren er een tweetal leveringen met vrachtwagens, waarvan één met een zware en één met een lichte vrachtwagen. Er vindt


gemiddeld één vervoersbeweging van klanten plaats, doorgaans met de wagen. Daarenboven zijn er twee personeelsleden in dienst waarvan er één zich met de wagen verplaatst en één met de fiets.


F1

F2

F3

F4

F5

F6

F7

F8

Afb. 08: Impressies van het deelplan Huidenhandel Verbo

8.2. 

BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND KAART BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND HUIDENHANDEL VERBO


Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Bijzonder- en/of algemeen plan van aanleg

Herbevestigd agrarisch gebied



BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

gewestplan nr. 8 Gentse Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen)  agrarisch gebied geen geen geen


sectoraal-BPA zonevreemde bedrijven  gebied voor landbouwgerelateerde ambachtelijke activiteiten  gebied voor verharding op privaat domein-algemeen  buffergebied nr. 19 ‘Landbouwgebieden rond Oosterzele, Gijzenzele en Massemen’  regio ‘Schelde-Dender’  deelruimte ‘Land van Wetteren-Lede’ geen

geen

nr. 19 ‘Landbouwgebieden rond Oosterzele, Gijzenzele en Massemen’  regio ‘Schelde-Dender’  deelruimte ‘Land van Wetteren-Lede’ Natura 2000:  Habitatrichtlijngebied ‘Bossen van het zuidoosten van de Zandleemstreek’

BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

geen ruilverkaveling afgewerkt volgens ‘oude stijl’



WEGEN, WATER EN BODEM Gewestwegen

geen

geen

Provinciewegen Rooilijnplannen Buurt- en voetwegen

geen geen geen

geen geen

Waterlopen Risicozone voor overstroming (ROG)

geen geen, wel gedeeltelijk mogelijk overstromingsgevoelig matig gevoelig (type 2) voor grondwaterstroming infiltratiegevoelig niet erosiegevoelig geen 0,5%-5% kunstmatige gronden – bebouwde zones

Grondkwetsbaarheid Infiltratiegevoeligheid Erosiegevoeligheid Winterbed Hellingenkaart Bodemtype MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN Beschermde monumenten, landschappen en stads- en dorpsgezichten Ankerplaats Lijn- of puntrelict Inventaris bouwkundig erfgoed NATUURGEBIEDEN Vogelrichtlijngebieden Habitatrichtlijngebieden VEN Biologische waarderingskaart (BWK)

BINNEN PLANGEBIED



BINNEN PLANGEBIED

Bouwvergunning Bouwvergunning Bouwvergunning

AANGRENZEND geen

geen geen Geen

geen geen geen BINNEN PLANGEBIED

geen geen geen  

AANGRENZEND geen ‘Bossen van het zuidoosten van de zandleemstreek’ geen niet biologisch waardevol  niet biologisch waardevol complex van biologisch minder  complex van biologisch minder waardevolle en/of waardevolle en/of waardevolle elementen waardevolle elementen

Geïnventariseerde leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten, woningen en andere gebouwen

Datum

buurtweg nr. 62 (toegangsweg) buurtweg nr. 6 (Meerstraat)

 geen geen, wel gedeeltelijk mogelijk overstromingsgevoelig matig gevoelig (type 2) voor grondwaterstroming infiltratiegevoelig niet erosiegevoelig geen 0,5%-5% kunstmatige gronden – bebouwde zones

geen

ANDERE Andere erfdienstbaarheden van openbaar nut Toegekende exploitatie- en milieuvergunningen

VERGUNNINGEN Aard

AANGRENZEND

BINNEN PLANGEBIED geen klasse 2 (afgiftedatum 25.08.1992; einddatum 05.10.2012) geen

Ref. stedenbouw

Omschrijving

27/06/1967 12/02/1989

Ref. gemeente BA 1966/12 BA 1989/62

/ 44052/906/2

Bouwen van een werkhuis Bouwen van een vervangingsbureel

05/11/2003

BA 2003/74

8.00/44052/906-7

Verbouwen van een loods

Tabel 09: Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan Huidenhandel Verbo

8.3.

BEHOEFTERAMING

In de loop van september-oktober 2013 werd er gepeild naar de ontwikkelingswensen van het bedrijf Huidenhandel Verbo:




8.4.

op korte termijn wenst de bedrijfsleider van het bedrijf Huidenhandel Verbo de bestaande bedrijfsinfrastructuur verder uit te breiden in zuidwestelijke richting, rekening houdende met de technische kenmerken van het productieproces (lineair verloop met rails). De bedrijfsleider wenst namelijk te investeren in bijkomende apparatuur, met name een zoutmachine. Eveneens op korte termijn wenst de bedrijfsleider - in functie van het laden en lossen van vrachtwagens, het stapelen van pallets en containers en het toegankelijk maken van de bedrijfssite voor hulpdiensten - bijkomende circulatieruimte te voorzien rondom het bedrijfsgebouw. CATEGORISERING

Het bedrijf wordt gecategoriseerd onder categorie 4 wat wil zeggen dat het bedrijf zich verder kan ontwikkelen mits in acht name van de randvoorwaarden opgelegd door de omgeving. Schaalvergroting van de bedrijvigheid is mogelijk. De toegelaten activiteiten worden wel beperkt. Nieuwe activiteiten moeten qua milieuhinder in principe minder storend zijn dan de bestaande, zowel wat de dynamiek als de aard van de activiteit betreft. Een nieuwe activiteit kan er komen, maar onder strikte voorwaarden.

8.5.


8.5.1. AFWEGINGSELEMENTEN UIT HET RSV 8.5.1.1 ONMIDDELLIJKE OMGEVING Het bedrijf Huidenhandel Verbo betreft een historisch gegroeid bedrijf. De bedrijfssite maakt deel uit van een woonlint dat een uitloper is van de kern Oosterzele. De onmiddellijke omgeving kenmerkt zich als een beperkte concentratie aan bebouwing, uitwaaierend uit de meer noordoostelijk gelegen lintbebouwing langsheen de Meerstraat in de kern van Oosterzele. 8.5.1.2 GOED NABUURSCHAP Het mobiliteitsaspect vormt een groot aandachtspunt bij de afweging inzake goed nabuurschap. Het bedrijf Huidenhandel Verbo heeft een behoorlijke ontsluiting via de Meerstraat en vervolgens via de N465 en de N42 (Geraardsbergen-Zottegem-Gent). Het bedrijf is toegankelijk door middel van een lange, smalle toegangsweg die aantakt op de Meerstraat. Deze weg is niet geschikt voor grote stromen vrachtverkeer, maar gezien er voor deze bedrijfsactiviteit geen klanten ter plaatse moeten komen en het aantal werknemers zeer beperkt is, kunnen we stellen dat de verkeersgeneratie te verwaarlozen is. Ten opzichte van de omwonenden is de randafwerking van de bedrijfssite van groot belang. Het bedrijf bevindt zich in de tweede bouworde van de Meersstraat en heeft het uitzicht van een boerderij. Momenteel zijn er op de bedrijfssite nog geen landschappelijke inkaderingen gebeurd en is de overgang ten opzichte van de omgevende woningen en de achterliggende open ruimte redelijk hard. Het perceel snijdt daarenboven vrij diep in de open ruimte. Het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde woningen dient, in het bijzonder met het oog op de gewenste uitbreiding, dit aspect van nabuurschap bij te sturen. Een ander belangrijk aspect voor een goed nabuurschap is dat de site niet naar een nog grootschaligere bedrijvigheid evolueert. De gewenste uitbreidingen van het bedrijf Huidenhandel Verbo kaderen louter binnen een optimalisatie van het productieproces. 8.5.1.3 DRAAGKRACHT OMGEVING De ruimtelijke draagkracht duidt op het vermogen van een gebied om een belastende bedrijvigheid te kunnen dragen. De ruimtelijke draagkracht hangt samen met de leefbaarheid van het woonweefsel waar het bedrijf deel van uitmaakt en wordt niet overschreden.


Hoewel de oppervlakte van het bedrijf vergroot, brengt dit geen echte schaalvergroting van het bedrijf met zich mee. Deze vergroting van de bedrijfsoppervlakte is noodzakelijk om de efficiënte werking van het bedrijf in de toekomst verder te garanderen. Het bedrijf Huidenhandel Verbo heeft momenteel behoefte aan bijkomende werkruimte en bijkomende circulatieruimte, dit in functie van de optimalisatie van het productieproces. Daar er geen bijkomende activiteiten zullen plaatsvinden en de gewenste uitbreidingen louter in functie zijn van de optimalisatie van de huidige bedrijfsvoering, kan gesteld worden dat zij de draagkracht van de omgeving niet negatief beïnvloeden. Grenzen op de draagkracht van de omgeving situeren zich voornamelijk op landschappelijke invalshoek. De onmiddellijke omgeving kan geen bijkomende functies opnemen, inzake landschappelijke verstoring. In deze optiek dient het ruimtelijk uitvoeringsplan met deze aspecten rekening te houden. 8.5.1.4 HERLOKALISATIEGEVOLGEN EN RECHTSZEKERHEID Het bedrijf Huidenhandel Verbo is historisch gegroeid en vergund. Het bedrijf wordt geacht volledig vergund te zijn en beschikt over de nodige milieuvergunning. Het bedrijf kent een constant groeiende omzet. Er is bovendien, binnen de familie, opvolging voor de bedrijfsleiding voorzien. Herlokalisatie weegt niet op, zowel vanuit financieel als ruimtelijk standpunt ten opzichte van een bewuste bestendiging op de huidige locatie. Bij een eventuele herlokalisatie gaan reeds gedane investeringen verloren.

8.5.2. RELATIE TOT DE GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN HET GRS Het bedrijf bevindt zich volgens de situering binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan in een hoofddorp in een spanningsveld van versnipperd open ruimtegebied en een beekvallei. Het bedrijf bevindt zich bijgevolg binnen de deelruimte ‘Oosterzele’ en de deelruimte ‘het zuidelijk open ruimtegebied’. In het richtinggevende gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is een beoordelingskader opgenomen voor bedrijven buiten bedrijventerreinen. Voor zonevreemde bedrijven en zone-eigen bedrijven die wensen uit te breiden in een niet-geëigende zone is het belangrijk dat er een gebiedsgedifferentieerd beleid met krachtlijnen opgesteld worden. Dit wil zeggen dat er een gepaste afweging moet plaatsvinden tussen onder andere de dynamiek en de ruimtelijke impact van het betreffende bedrijf. Voor zonevreemde bedrijven in de open ruimtegebieden gelden volgende voorwaarden:  het bedrijf ligt niet-geïsoleerd in de open ruimte en zorgt niet voor een verstoring van het open karakter van de omgeving, er is geen conflict;  de bedrijfsgebouwen sluiten aan op een bebouwingsconcentratie en de eventuele uitbreiding kan aansluiten op de bestaande bebouwing;  het bedrijf sluit aan op andere niet-agrarische functies zoals onder andere woningen;  de uitbreiding genereert geen extra milieu- of visuele hinder;  het bedrijf ligt aan een voldoende uitgeruste weg vanwaar een goede aansluiting op het hogere wegennet kan gegarandeerd worden;  de huidige en potentiële mogelijkheden voor de aanpalende landbouwactiviteiten mogen niet gehypothekeerd worden door een eventuele uitbreiding;  de inplanting van het bedrijf en de mogelijke uitbreidingen dienen benaderd te worden vanuit landschappelijk standpunt en de inpassing ervan.


Afb. 09: Situering van het deelplan Huidenhandel Verbo binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele (bron GRS Oosterzele)

8.5.3. MOTIVATIE EN VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED 8.5.3.1 MOTIVERING Het bedrijf Huidenhandel Verbo, maakt deel uit van een woonlint dat een uitloper is van de kern Oosterzele en kan vanuit de gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente Oosterzele worden verankerd. Gelet op de ruimtelijke kenmerken van de omgeving dient er voldoende aandacht besteed te worden aan de inkadering van het bedrijf, in het bijzonder ten aanzien van het achterliggend open ruimtegebied. 8.5.3.2 VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED Met voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan wordt een uitbreiding van het bedrijf voorzien in zuidwestelijke richting, gemotiveerd vanuit een uitbreidingsbehoefte en rekening houdend met de technische kenmerken van het productieproces (lineair verloop met rails). Er wordt daartoe ten opzichte van het sectoraal-BPA zonevreemde bedrijven een beperkte uitbreiding voorzien in het agrarisch gebied. De ruimte rond de bedrijfsgebouwen zal bestemd worden als bedrijfsgebonden buitenruime in functie van het parkeren van werknemers- en bedrijfsvoertuigen en stalling van lege bakken voor de opslag van huiden. Ter hoogte van de perceelgrenzen worden groenbuffers voorzien. Voor het gehele plangebied wordt een nabestemming voorzien (agrarisch gebied).

8.6.

MOBILITEITSTOETS

8.6.1. BESCHRIJVING BESTAANDE ONTSLUITING De bedrijfsactiviteiten van het bedrijf Huidenhandel Verbo worden goed ontsloten. De bedrijfssite situeert zich langsheen een uitgeruste gemeenteweg die op zijn beurt aantakt op de N465, vlakbij de aantakking van de N465 op de N42 (Geraardsbergen-Zottegem-Gent) en E40.


8.6.2. BESCHRIJVING VERKEERSGENERATIE EN MOGELIJKE EFFECTEN OP HET PLANGEBIED De mogelijkheden die in het ruimtelijk uitvoeringsplan voorzien worden zullen geen aanleiding geven tot een grote toename van het aantal verkeersbewegingen gezien het enkel gaat over een uitbreiding met het oog op het optimaliseren van het bestaande productieproces.

8.6.3. CONCLUSIE EN MILDERENDE MAATREGELEN Er kan gesteld worden dat de mobiliteitsimpact van het bedrijf te verwaarlozen is. Ze veroorzaakt geen overlast voor de omliggende bebouwing en zorgt niet voor bijkomende verkeersdynamiek in de omgeving.

8.7. 

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN KAART BESTEMMINGSPLAN HUIDENHANDEL VERBO

Volgende stedenbouwkundige voorschriften zullen van toepassing zijn op het plangebied:  zone voor bedrijfsgebouwen;  zone voor bedrijfsgebonden buitenruimte;  zone voor groenbuffer.

8.8.

RUIMTEBALANS

GEWESTPLAN Bestemming

Benaderde oppervlakte 1.285,49 m²

Agrarisch gebied

SECOTRAAL-BPA ZONEVREEMDE BEDRIJVEN Bestemming GEBIEDSCATEGORIE: BEDRIJVIGHEID Gebieden voor landbouw-gerelateerde ambachtelijke activiteiten Gebieden voor verharding op privaat domein-algemeen Buffergebieden TOTAAL


Benaderde oppervlakte 1.368,31 m² 1.910,40 m² 1.106,88 m²

Benaderde oppervlakte 1.126,36 m² 1.160,19 m² 813,55 m² 4.385,59 m²

4.385,59 m²

Tabel 10: Ruimtebalans Huidenhandel Verbo

8.9.


Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan kan afgeweken worden van de voorschriften van het gewestplan daar de gemeente reeds in het bezit is van een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, zoals bedoeld in artikel 20 §1 van het decreet van 24 juli 1996 houdende ruimtelijke planning of in artikel 32 §1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, op voorwaarde dat een afweging gebeurt mede op basis van de principes van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Bij de inwerkingtreding van voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan worden de algemene voorschriften van het gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen) en het sectoraal-BPA zonevreemde bedrijven (MB 13/06/2007) voor die (delen) van percelen die gelegen zijn binnen het deelplan Huidenhandel Verbo van onderhavig gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opgeheven.


9.

CONSTRUCTIEWERKHUIZEN VAN TRAPPEN H. (DORP 93)

9.1.




KAART BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND CONSTRUCTIEWERKHUIZEN VAN TRAPPEN H.

9.1.1. HISTORIEK VAN HET BEDRIJF Het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen H. is opgericht in 1964 te Balegem als producent van stalen hekkens en ramen. Sinds 1970 bevindt het bedrijf zich op de huidige locatie, meer bepaald ter hoogte van Dorp nr. 93, en worden er ook aluminium ramen geproduceerd. In 1972 werd de vennootschap opgericht.

9.1.2. LIGGING, RUIMTELIJK GEBRUIK EN BEREIKBAARHEID Het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen H. situeert zich langs een uitgeruste gemeenteweg, namelijk ter hoogte van Dorp nr. 93. Deze weg sluit rechtstreeks aan op de N415 (Zwalm-Oosterzele), in het centrum van Oosterzele, en is goed bereikbaar. Het plangebied ligt volgens het gewestplan in agrarisch gebied, tevens herbevestigd agrarisch gebied. Het bedrijf ligt in tweede bouworde van Dorp. De site sluit aan bij de kern van Oosterzele. 9.1.2.1 SCHAAL VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen H. betreft een middelgroot bedrijf. De bedrijfssite ligt ingesloten tussen de woningen langsheen Dorp en een voetbalterrein en is nauwelijks zichtbaar van op de openbare weg. De bedrijfssite is bereikbaar via een lange oprit vanuit Dorp. De bedrijfssite omvat een bedrijfswoning met achtergelegen werkplaats en kantoren. Ter hoogte van de bedrijfswoning is een grindverharding voorzien. Voor de werkplaats bevindt zich een verharding in asfalt. Het overige deel van het terrein is onverhard. 9.1.2.2 AARD VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen H. is gespecialiseerd in metaalconstructie, meer bepaald in de vervaardiging en montage van aluminium en stalen schrijnwerk (hekkens en ramen). 9.1.2.3 MOBILITEITSGENERATIE TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen H. heeft een geringe mobiliteitsgeneratie. Er is een gemiddelde vervoersbeweging van één zware vrachtwagen per week.

9.1.3. DYNAMIEK VAN DE ACTIVITEITEN De bedrijfsactiviteiten van het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen brengen een zeer geringe dynamiek teweeg. Dagelijks gebeuren er een tweetal leveringen, waarvan één met de auto en één met een lichte vrachtwagen. Daarenboven vindt er wekelijks één levering met een zware vrachtwagen plaats. Er vinden gemiddeld twee vervoersbewegingen van klanten met de wagen plaats. Daarnaast zijn er eveneens twaalf personeelsleden die met de wagen komen.



F1

F2

F3

F4

F5

F6

F7

F8

Afb. 10: Impressies van het deelplan Constructiewerkhuizen Van Trappen H.

9.2. 

BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND KAART BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND CONSTRUCTIEWERKHUIZEN VAN TRAPPEN H.


Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Bijzonder- en/of algemeen plan van aanleg Herbevestigd agrarisch gebied

VEN/IVON/Natura 2000 VERKAVELINGEN EN RUILVERKAVELINGEN Verkavelingen Ruilverkavelingen

WEGEN, WATER EN BODEM Gewestwegen Provinciewegen Rooilijnplannen Buurt- en voetwegen

BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

gewestplan nr. 8 Gentse Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen)  agrarisch gebied geen geen

gewestplan nr. 8 Gentse Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen)  agrarisch gebied geen geen

geen geen

geen geen

nr. 19 ‘Landbouwgebieden rond Oosterzele, Gijzenzele en Massemen’  regio ‘Schelde-Dender’  deelruimte ‘Land van Wetteren-Lede’ geen

nr. 19 ‘Landbouwgebieden rond Oosterzele, Gijzenzele en Massemen’  regio ‘Schelde-Dender’  deelruimte ‘Land van Wetteren-Lede’ geen

BINNEN PLANGEBIED geen geen

AANGRENZEND geen ruilverkaveling afgewerkt volgens ‘oude stijl’

BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

geen

geen

geen geen

geen geen   

voetweg nr.107 voetweg nr. 66bis buurtweg nr. 64 (Hogeweg)

Waterlopen geen Risicozone voor overstromingen (ROG) geen, wel gedeeltelijk mogelijk

 

voetweg nr. 107 voetweg nr. 105

geen geen, wel gedeeltelijk mogelijk


Grondwaterkwetsbaarheid Infiltratiegevoeligheid Erosiegevoeligheid Winterbed Hellingenkaart Bodemtype

MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN Beschermde monumenten, landschappen en stads- en dorpsgezichten Ankerplaats Lijn- of puntrelict Inventaris bouwkundig erfgoed NATUURGEBIEDEN Vogelrichtlijngebieden

overstromingsgevoelig matig gevoelig (type 2) voor grondwaterstroming niet infiltratiegevoelig niet erosiegevoelig geen < 0,5%  nattere zandleem en licht zandleembodems

BINNEN PLANGEBIED geen

geen geen geen

geen geen geen

geen

geen geen

geen geen  

niet biologisch waardevol biologisch waardevol

Toegekende exploitatie- en milieuvergunningen Geïnventariseerde leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten, woningen en andere gebouwen

Datum 1964 27.06.1967 27.11.1970

AANGRENZEND

geen

ANDERE Andere erfdienstbaarheden van openbaar nut

Bouwvergunning Bouwvergunning Bouwvergunning

AANGRENZEND

geen

BINNEN PLANGEBIED

Habitatrichtlijngebieden VEN Biologische waarderingskaart (BWK)

VERGUNNINGEN Aard

overstromingsgevoelig matig gevoelig (type 2) voor grondwaterstroming deels infiltratiegevoelig niet erosiegevoelig geen < 0,5%  nattere zandleem en licht zandleembodems  kunstmatige grondenbebouwde zones

Ref. gemeente 1964/1017 1967/1009 1970/1014

 

niet biologisch waardevol biologisch waardevol

BINNEN PLANGEBIED geen klasse 3 (afgiftedatum 21.06.2011) geen

Ref. stedenbouw / / /

Omschrijving Verbouwen van een landhuis Bouwen van een werkplaats Verbouwen van een werkplaats

Tabel 11: Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan Constructiewerkhuizen Van Trappen H.

9.3.

BEHOEFTERAMING

In de loop van september-oktober 2013 werd er gepeild naar de ontwikkelingswensen van het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen H.:  de bedrijfsleider van het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen H. wenst een uitbreiding op aanpalende percelen in het agrarisch gebied te realiseren. Gelijktijdig wenst hij ook de bestaande toegang tot de bedrijfssite samen met de parkeervoorzieningen op deze site te optimaliseren. De bestaande toegangsweg is voldoende breed, maar niet ideaal voor vrachtverkeer. Een toegang tot de site via Hogeveld kan het woongebied ontlasten van de verkeersdynamiek.

9.4.

CATEGORISERING

Het bedrijf wordt gecategoriseerd onder categorie 4 wat wil zeggen dat het bedrijf zich verder kan ontwikkelen mits in acht name van de randvoorwaarden opgelegd door de omgeving. Schaalvergroting van de bedrijvigheid


is mogelijk. De toegelaten activiteiten worden wel beperkt. Nieuwe activiteiten moeten qua milieuhinder in principe minder storend zijn dan de bestaande, zowel wat de dynamiek als de aard van de activiteit betreft. Een nieuwe activiteit kan er komen, maar onder strikte voorwaarden.

9.5.


9.5.1. AFWEGINGSELEMENTEN UIT HET RSV 9.5.1.1 ONMIDDELLIJKE OMGEVING De onmiddellijke omgeving van het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen H. kenmerkt zich als een landelijke kern en heeft de kenmerken van een straatdorp. Het achterliggend gebied is een open ruimtegebied. 9.5.1.2 GOED NABUURSCHAP Het mobiliteitsaspect vormt een groot aandachtspunt bij de afweging inzake goed nabuurschap. Zwaar verkeer moet zo veel mogelijk uit de dorpskern en de woonstraten worden geweerd. Het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen H. sluit via een halverharde weg aan op een gemeenteweg. De mobiliteitsimpact van het bedrijf is eerder beperkt, gezien de leveringen met een zware vrachtwagen beperkt blijven tot 1 à 2 keer per week. In de toekomst is een bijkomende ontsluiting via Hogeveld mogelijk, waardoor het woongebied gedeeltelijk kan worden ontlast van de verkeersdynamiek. Ten opzichte van de omwonenden is de randafwerking van de bedrijfssite van groot belang. In de huidige structuur zijn nog geen kwalitatieve landschappelijke inkaderingen gebeurd. Ook ten aanzien van de achterliggende open ruimte zijn geen maatregelen genomen om de site landschappelijk te integreren. Het ruimtelijk uitvoeringsplan dient, in het bijzonder met het oog op de gewenste uitbreiding, deze aspecten van nabuurschap bij te sturen. Een ander belangrijk aspect voor een goed nabuurschap is dat deze site niet naar een nog grootschaligere bedrijvigheid evolueert. Gezien de uitbreidingswensen enkel het optimaliseren van de bedrijfsactiviteiten behelst, zal er in de toekomst geen sprake zijn van grootschalige bedrijvigheid. Bij eventuele schaaluitbreidingen op korte of lange termijn dienen in het ruimtelijk uitvoeringsplan duidelijke maatregelen vooropgesteld worden opdat het goede nabuurschap kan behouden worden. 9.5.1.3 DRAAGKRACHT OMGEVING De ruimtelijke draagkracht duidt op het vermogen van een gebied om een belastende bedrijvigheid te kunnen dragen. Hoewel de oppervlakte van het bedrijf vergroot, brengt dit geen echte schaalvergroting van het bedrijf met zich mee. De vergroting van de bedrijfsoppervlakte is noodzakelijk om de efficiënte werking van het bedrijf in de toekomst verder te garanderen. Daar er geen bijkomende activiteiten zullen plaatsvinden en de gewenste uitbreidingen beperkt zijn, kan gesteld worden dat de draagkracht van de omgeving niet negatief wordt beïnvloeden. Grenzen op de draagkracht van de omgeving situeren zich voornamelijk op landschappelijke invalshoek. De onmiddellijke omgeving kan geen bijkomende functies opnemen, inzake landschappelijke verstoring. In deze optiek dient het ruimtelijk uitvoeringsplan met deze aspecten rekening te houden. 9.5.1.4 HERLOKALISATIEGEVOLGEN EN RECHTSZEKERHEID Het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen H. is historisch gegroeid. Het bedrijf wordt geacht volledig vergund te zijn en beschikt over de nodige milieuvergunningen. Het bedrijf kent, voornamelijk de laatste jaren,


een constant groeiende omzet. Bovendien is er opvolging voor de bedrijfsleiding voorzien. Herlokalisatie weegt niet op, zowel vanuit financieel als ruimtelijk standpunt ten opzichte van een bewuste bestendiging op de huidige locatie. Bij een eventuele herlokalisatie gaan reeds gedane investeringen verloren.

9.5.2. RELATIE TOT DE GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN HET GRS Het bedrijf bevindt zich volgens de situering binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan in een hoofddorp in spanningsveld van versnipperde open ruimte. Het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen H. ligt op de rand van de deelruimte ‘Oosterzele’ en het ‘zuidelijk open ruimtegebied’. In het richtinggevende gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is een beoordelingskader opgenomen voor bedrijven buiten bedrijventerreinen. Voor zonevreemde bedrijven en zone-eigen bedrijven die wensen uit te breiden in een niet-geëigende zone is het belangrijk dat er een gebiedsgedifferentieerd beleid met krachtlijnen opgesteld worden. Dit wil zeggen dat er een gepaste afweging moet plaatsvinden tussen onder andere de dynamiek en de ruimtelijke impact van het betreffende bedrijf. Voor zonevreemde bedrijven in de open ruimtegebieden gelden volgende voorwaarden:  het bedrijf ligt niet-geïsoleerd in de open ruimte en zorgt niet voor een verstoring van het open karakter van de omgeving, er is geen conflict;  de bedrijfsgebouwen sluiten aan op een bebouwingsconcentratie en de eventuele uitbreiding kan aansluiten op de bestaande bebouwing;  het bedrijf sluit aan op andere niet-agrarische functies zoals onder andere woningen;  de uitbreiding genereert geen extra milieu- of visuele hinder;  het bedrijf ligt aan een voldoende uitgeruste weg vanwaar een goede aansluiting op het hogere wegennet kan gegarandeerd worden;  de huidige en potentiële mogelijkheden voor de aanpalende landbouwactiviteiten mogen niet gehypothekeerd worden door een eventuele uitbreiding;  de inplanting van het bedrijf en de mogelijke uitbreidingen dienen benaderd te worden vanuit landschappelijk standpunt en de inpassing ervan.

Afb. 11: Situering van het deelplan Constructiewerkhuizen Van Trappen binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele (bron GRS Oosterzele)


9.5.3. MOTIVATIE EN VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED 9.5.3.1 MOTIVERING Het bedrijf maakt deel uit van de kern Oosterzele en kan vanuit de gewenste ruimtelijke structuur worden verankerd. Gezien de ligging dient er voldoende aandacht besteed te worden aan de inkadering van het bedrijf, ook ten aanzien van het achterliggende open ruimtegebied. 9.5.3.2 VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED Het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven voorziet de uitbreiding van het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen H. op twee percelen gelegen ten noorden van de huidige bedrijfssite. Het bedrijf zal in de toekomst via Hogeveld worden ontsloten. Het is in het ruimtelijk uitvoeringsplan eveneens mogelijk om de bestaande parking elders op de bedrijfssite te organiseren. Er is maximaal één bedrijfswoning mogelijk in het plangebied en onverharde zones worden aangelegd in functie van water en groen. Voor het volledige plangebied wordt een nabestemming agrarisch gebied voorzien.

9.6.

MOBILITEITSTOETS

9.6.1. BESCHRIJVING BESTAANDE ONTSLUITING Het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen H. bevindt zich langs een gemeenteweg en leent zich niet tot zwaar verkeer. De weg sluit aan op de N42 (Geraardsbergen-Zottegem-Gent), een primaire weg type II. Hierdoor wordt het bedrijf onmiddellijk ontsloten naar het hoger wegennet zonder overlast te creëren naar de omliggende woonkern.

9.6.2. BESCHRIJVING VERKEERSGENERATIE EN MOGELIJKE EFFECTEN OP HET PLANGEBIED De mogelijkheden die in het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven voorzien worden, zullen geen aanleiding geven tot een grote toename van het aantal verkeersbewegingen. Het betreft louter een uitbreiding met het oog op het optimaliseren van de bestaande bedrijfsstructuur.

9.6.3. CONCLUSIE EN MILDERENDE MAATREGELEN Er kan gesteld worden dat het verkeersgenererend karakter van het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen H. matig is, maar dat deze geen overlast veroorzaakt voor de omliggende bebouwing. De uitbreidingen die via het ruimtelijk uitvoeringsplan mogelijk gemaakt worden zullen niet voor een bijkomende verkeersdynamiek zorgen in de omgeving.

9.7. 

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN KAART BESTEMMINGSPLAN CONSTRUCTIEWERKHUIZEN VAN TRAPPEN H.



9.8.

RUIMTEBALANS

GEWESTPLAN Bestemming Agrarisch gebied

TOTAAL



7.053,82 m²


Tabel 11: Ruimtebalans van het deelplan Constructiewerkhuizen Van Trappen H.

9.9.


Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan kan afgeweken worden van de voorschriften van het gewestplan daar de gemeente reeds in het bezit is van een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, zoals bedoeld in artikel 20 §1 van het decreet van 24 juli 1996 houdende ruimtelijke planning of in artikel 32 §1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, op voorwaarde dat een afweging gebeurt mede op basis van de principes van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Bij de inwerkingtreding van voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan worden de algemene voorschriften van het gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen) voor die (delen) van percelen die gelegen zijn binnen het deelplan Constructiewerkhuizen Van Trappen H. van onderhavig gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opgeheven.


10.

VAN DE PUTTE EN ZONEN (DORP 18)

10.1.




PLAN BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND VAN DE PUTTE EN ZONEN

10.1.1. HISTORIEK VAN HET BEDRIJF Het bedrijf Van de Putte en zonen werd opgericht rond 1970 op de huidige locatie, meer bepaald Dorp nr. 18. Begin jaren ’70 is Julien Van de Putte gestart als glazenier en vertegenwoordiger voor de verkoop van aluminium ramen en deuren. In 1987 is Bart Van de Putte, samen met vader Julien, gestart met een eigen productie van aluminium schrijnwerk. In 1989 is Jeroen Van de Putte bij de firma aangesloten en zijn er stelselmatig meer werknemers in dienst getreden. In 1992 is NV Julien Van de Putte opgericht. In september 2012 zijn de gebouwen en de bijhorende parking gekocht door Groep VDP.

10.1.2. LIGGING, RUIMTELIJK GEBRUIK EN BEREIKBAARHEID Het bedrijf Van de Putte en zonen is gelegen in de kern Oosterzele, en volgens het gewestplan deels in woongebied en deels in woonuitbreidingsgebied gelegen. De site ligt vrij ingesloten tussen de koeren en hovingen van de omliggende woningen. Het bedrijf bevindt zich ter hoogte van een voldoende uitgeruste gemeentewegen, meer bepaald Dorp. Deze weg sluit aan op de N415 (Zwalm-Oosterzele) en is goed bereikbaar. 10.1.2.1 SCHAAL VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Van de Putte en zonen betreft een grootschalige bedrijf. Het bedrijf Van de Putte en zonen bevindt zich in de kern van Oosterzele. De toegang tot de bedrijfssite gebeurt via Dorp. Op de bedrijfssite is een ruime werkplaats aanwezig. Het overgrote deel van het plangebied is verhard in beton. 10.1.2.2 AARD VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Van de Putte en zonen betreft een bedrijf waarvan de activiteiten voornamelijk bestaan uit de fabricatie en plaatsing van aluminium schrijnwerk, rolluiken en poorten. 10.1.2.3 MOBILITEITSGENERATIE TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf heeft een te verwaarlozen mobiliteitsgeneratie gezien de bedrijfsactiviteiten hoofdzakelijk op verplaatsing gebeuren.

10.1.3. DYNAMIEK VAN DE ACTIVITEITEN De bedrijfsactiviteiten brengen een matige dynamiek teweeg. Dagelijks gebeuren er een vijftal leveringen waarvan twee met de vrachtwagen, twee met een lichte vrachtwagen en één met een auto. Door de klanten van het bedrijf gebeuren er doorgaans twee vervoersbewegingen met de wagen en twee met een lichte vrachtwagen. Er zijn daarenboven 33 personeelsleden die met de wagen komen, vier met de (brom)fiets en twee met een lichte vrachtwagen.



F1

F2

F3

F4

F5

F6

F7

F8

Afb. 12: Impressies van het deelplan Van de Putte en zonen

10.2.

BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND



KAART BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND CONSTRUCTIEWERKHUIZEN VAN TRAPPEN H.


Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Bijzonder en/of algemeen plan van aanleg Herbevestigd agrarisch gebied VEN/IVON/Natura 2000

BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen)  woongebied  woonuitbreidingsgebied geen geen

gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen)  woongebied  woonuitbreidingsgebied geen geen

geen geen

geen geen

geen

geen geen

geen


BINNEN PLANGEBIED  

Ruilverkavelingen

geen


geen

goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (27/05/1970) goedgekeurde, niet vervallen verkavelingswijziging (31/03/2009)

AANGRENZEND 

goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (27/05/1970)  goedgekeurde, niet vervallen verkavelingswijziging (31/03/2009) ruilverkaveling afgewerkt volgens ‘oude stijl’

BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND geen

Provinciewegen Rooilijnplannen

geen

geen

Buurt- en voetwegen Waterlopen Risicozone voor overstroming (ROG)

geen geen geen, wel mogelijk overstromingsgevoelig



rooilijn nr. 38 (KB 14/06/1960)

  

rooilijn nr. 40 (KB 14/06/1960) rooilijn nr. 56 (KB 14/06/1960) buurtweg nr. 4 (Dorp)

geen geen, wel mogelijk overstromingsgevoelig


Grondwaterkwetsbaarheid Infiltratiegevoeligheid Erosiegevoeligheid Winterbed Hellingenkaart Bodemtype MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN Beschermde monumenten, landschappen en stads- en dorpsgezichten Ankerplaats Lijn- of puntrelict

matig (type 2) en zeer (type 1) gevoelig voor grondwaterstroming deels infiltratiegevoelig niet erosiegevoelig geen 0,5%-5% kunstmatige gronden-bebouwde zones

matig (type 2) en zeer (type 1) gevoelig voor grondwaterstroming niet infiltratiegevoelig deels erosiegevoelig geen 0,5%-5% kunstmatige gronden–bebouwde zones

BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

geen

geen

geen geen

geen geen

NATUURGEBIEDEN Vogelrichtlijngebieden

geen



geen geen niet biologisch waardevol


ANDERE Andere erfdienstbaarheden van openbaar nut Toegekende exploitatie- en milieuvergunningen Geïnventariseerde leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten, woningen en andere gebouwen

BINNEN PLANGEBIED geen Klasse 2 (afgiftedatum 03/06/2008; einddatum 02/06/2028) geen

VERGUNNINGEN Aard Bouwvergunning

Datum 29/10/1987

Ref. gemeente BA 1987/127

Ref. stedenbouw /

Bouwvergunning Bouwvergunning Bouwvergunning Bouwvergunning Bouwvergunning Bouwvergunning

1995 07/06/1995 21/01/1998 18/09/2001 2002 19/12/2008

BA 1995/174 BA 1995/99 BA 1997/136 BA 2001/109 BA 2002/184 BA 2008/16

/ / / ROHM 5-180/578 / ROHM 5.00/44052/578.9 ROHM 5.00/44052/578.10 ROHM 5.00/44052/578.10

Verkavelingsvergunning 27/05/1970 Verkavelingswijziging

31/03/2009

V493/10

AANGRENZEND

Omschrijving Bouwen van een magazijn voor glasproducten Vellen van bomen Verbouwen van een werkplaats/magazijn Verbouwen bedrijfsgebouw Bouwen van een productiehal Vellen van bomen Uitbreiden van een bedrijfsgebouw

Het plaatsen van publicitaire vlaggen voor lot 4

Tabel 13: Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan Van de Putte en zonen

10.3.

BEHOEFTERAMING

In de loop van september-oktober 2013 werd er gepeild naar de ontwikkelingswensen van het bedrijf Van de Putte en zonen:  op korte termijn heeft de bedrijfsleider van het bedrijf Van de Putte en zonen geen uitbreidingsplannen;  op lange termijn wenst de bedrijfsleider zowel de bedrijfsgebouwen als te parkeervoorziening uit te breiden. Het bedrijf Van de Putte en zonen heeft daarom de bedoeling een deel van de bestaande productieafdeling te verplaatsen naar een bedrijventerrein. De assemblage van de productieonderdelen


blijft behouden op deze locatie. Hiervoor zijn beperkte verbouwingen van de bedrijfsgebouwen nodig, meer bepaald een verhoging van de bedrijfsgebouwen en een efficiëntere indeling van de ruimten.

10.4.

CATEGORISERING

Het bedrijf wordt gecategoriseerd onder categorie 2. Bedrijvigheid blijft mogelijk op deze locatie, ook naar de toekomst toe (op langere termijn met opeenvolgende bedrijven en uitbaters). Het bedrijf heeft beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Het gaat hierbij voornamelijk om verbouwingen, aanbouw en een efficiëntere bedrijfsorganisatie. Een echte schaalvergroting van het bedrijf is niet toegelaten. Een uitbreiding in de ruimte kan een toename van de activiteiten met zich meebrengen. Er wordt daarom expliciet een beperking opgelegd aan de toe te laten activiteiten. Nieuwe activiteiten moeten qua milieuhinder in principe minder storend zijn dan de bestaande, zowel qua dynamiek als de aard van de activiteit betreft.

10.5.


10.5.1. AFWEGINGSELEMENTEN UIT HET RSV 10.5.1.1 ONMIDDELLIJKE OMGEVING Het bedrijf Van de Putte en zonen is gelegen in de oksel met de aansluiting van de Keiberg op de Achterdries. De onmiddellijke omgeving kenmerkt zich door een lintvormig patroon langsheen de N415 (Zwalm-Oosterzele) bestaande uit een concentratie aan bebouwing en enkele handelszaken. 10.5.1.2 GOED NABUURSCHAP Het mobiliteitsaspect vormt een vrij groot aandachtspunt bij de afweging inzake goed nabuurschap. Zwaar verkeer moet zo veel mogelijk uit de dorpskern en woonstraten geweerd worden. Het bedrijf Van de Putte en zonen situeert zich dichtbij de aansluiting van de N415 (Zwalm-Oosterzele) op de N42 (Geraardsbergen-Zottegem-Gent) waardoor de verkeersgeneratie van het bedrijf slechts in beperkte mate een storende invloed op de omliggende bebouwing heeft. Daarenboven wordt het mobiliteitsgenererend karakter van het bedrijf op de bestaande site gekanaliseerd. Dit kan zeker als een pluspunt beschouwd worden. Daar de verkeersgeneratie van het bedrijf in beperkte mate een storende invloed heeft op de omliggende bebouwing, dient het ruimtelijk uitvoeringsplan duidelijke maatregelen voorop te stellen om de kanalisatie te behouden. De uitbreidingen die in het ruimtelijk uitvoeringsplan voorzien worden zullen echter geen directe aanleiding geven tot een grotere verkeersdynamiek, gezien het enkel een optimalisatie van de bestaande bedrijfsvoering betreft. Ten opzichte van de omwonenden is de randafwerking van de bedrijfssite van groot belang. In de huidige structuur zijn er, voornamelijk ten westen en ten noorden van de bedrijfssite, reeds landschappelijke inkaderingen gebeurd. Ten oosten is een volwaardige groenbuffer praktisch niet mogelijk. Het overgrote deel van de afsluiting van de bedrijfssite bestaat heden ten dage uit een draadafsluiting. Het ruimtelijk uitvoeringsplan dient, in het bijzonder met het ook op de gewenste uitbreidingen, deze aspecten van nabuurschap bij de sturen. Een ander belangrijk aspect voor een goed nabuurschap is dat deze site niet naar een nog grootschaligere bedrijvigheid evolueert. Gezien er op korte termijn geen specifieke uitbreidingswensen zijn en de gewenste uitbreiding op lange termijn op de huidige bedrijfssite eerder beperkt is, is dit aspect niet aan de orde. De site leent zich daarenboven niet tot verdere uitbreidingen. 10.5.1.3 DRAAGKRACHT OMGEVING De ruimtelijke draagkracht duidt op het vermogen van een gebied om een belastende bedrijvigheid te kunnen dragen.


Er wordt een beperkte uitbreiding van de bedrijfsgebouwen voorzien in functie van de optimalisatie van de bedrijfssite. Het betreft het op gelijke hoogte brengen van de verschillende bedrijfsgebouwen en een herindeling van de ruimte. Daar de gewenste uitbreidingen beperkt zijn en er geen bijkomende activiteiten zullen plaatsvinden, kan gesteld worden dat zij de draagkracht van de omgeving niet negatief beïnvloeden. Grenzen op de draagkracht van de omgeving situeren zich voornamelijk op landschappelijke invalshoek. De onmiddellijke omgeving kan geen bijkomende functies opnemen, inzake landschappelijke verstoring. In deze optiek dient het ruimtelijk uitvoeringsplan met deze aspecten rekening te houden. 10.5.1.4 HERLOKALISATIEGEVOLGEN EN RECHTSZEKERHEID Het bedrijf Van de Putte en zonen is historisch gegroeid. Het bedrijf kent een constant groeiende omzet. Een (volledige) herlokalisatie weegt niet op, zowel vanuit financieel als ruimtelijk standpunt ten opzichte van een bewuste bestendiging op de huidige locatie. Bij een eventuele herlokalisatie gaan reeds gedane investeringen verloren.

10.5.2. RELATIE TOT DE GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN HET GRS Het bedrijf bevindt zich volgens de situering binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan in een woonlint in een hoofddorp. Het bedrijf bevindt zich binnen de deelruimte ‘Oosterzele’. In het richtinggevende gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is een beoordelingskader opgenomen voor bedrijven buiten bedrijventerreinen. Zonevreemde bedrijven die hierop aansluiten of hiervan deel uitmaken worden in hun uitbreidingsmogelijkheden niet wezenlijk beperkt. Er dient weliswaar steeds voldoende aandacht besteed te worden aan de relatie tot het woonweefsel in deze kern die de hoofdfunctie vormt in deze omgeving.

Afb. 13: Situering van het deelplan Constructiewerkhuizen Van Trappen binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele (bron GRS Oosterzele)


10.5.3. MOTIVATIE EN VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED 10.5.3.1 MOTIVERING Het bedrijf maakt deel uit van de kern Oosterzele en kan vanuit de gewenste ruimtelijke structuur worden verankerd. Gezien de ligging dient er voldoende aandacht besteed te worden aan de inkadering van het bedrijf, ook ten aanzien van het achterliggend open ruimtegebied. 10.5.3.2 VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED Het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven voorziet de bestendiging en zeer beperkte uitbreiding van dit bedrijf. Het bedrijf heeft de bedoeling een deel van de bestaande productieafdeling te verplaatsen naar een bedrijventerrein, maar wenst wel de administratie en assemblage van de productieonderdelen op deze locatie te behouden. Hiervoor zijn verbouwingen van deze bedrijfsgebouwen nodig. Het bedrijf wordt opgenomen in het ruimtelijk uitvoeringsplan om deze aanpassingen mogelijk te maken. Er wordt enkel een beperkte uitbreiding voorzien in het woonuitbreidingsgebied, dit in functie van een optimalisatie van de bedrijfssite.

10.6.

MOBILITEITSTOETS

10.6.1. BESCHRIJVING BESTAANDE ONTSLUITING Dorp is een gemeenteweg in de kern Oosterzele en leent zich niet tot zwaar verkeer. De weg sluit aan op de N465A, welke op haar beurt aansluit op de N42 (Geraardsbergen-Zottegem-Gent), een primaire weg type II. Hierdoor wordt het bedrijf onmiddellijk ontsloten naar het hoger wegennet zonder overlast te creëren naar de omliggende woonkern.

10.6.2. BESCHRIJVING VERKEERSGENERATIE EN MOGELIJKE EFFECTEN OP HET PLANGEBIED De mogelijkheden die in het ruimtelijk uitvoeringsplan voorzien worden zullen geen aanleiding geven tot een grote toename van het aantal verkeersbewegingen gezien het enkel gaat over een uitbreiding met het oog op het optimaliseren van de bestaande bedrijfsstructuur.

10.6.3. CONCLUSIE EN MILDERENDE MAATREGELEN Er kan gesteld worden dat de mobiliteitsimpact van het bedrijf te verwaarlozen is. Ze veroorzaakt geen overlast voor de omliggende bebouwing en zorgt niet voor bijkomende verkeersdynamiek in de omgeving.

10.7. 

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN KAART BESTEMMINGSPLAN VAN DE PUTTE EN ZONEN


10.8.

RUIMTEBALANS

GEWESTPLAN Bestemming

Benaderde oppervlakte

Woongebied Woonuitbreidingsgebied

816,08 m² 4.516,15 m²

TOTAAL

5.332,23 m²



Tabel 14: Ruimtebalans van het deelplan Van de Putte en zonen


10.9.


Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan kan afgeweken worden van de voorschriften van het gewestplan daar de gemeente reeds in het bezit is van een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, zoals bedoeld in artikel 20 §1 van het decreet van 24 juli 1996 houdende ruimtelijke planning of in artikel 32 §1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, op voorwaarde dat een afweging gebeurt mede op basis van de principes van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Bij de inwerkingtreding van voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden de onderstaande voorschriften en bepalingen opgeheven:  de algemene voorschriften van het gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen) voor die (delen van) percelen die gelegen zijn binnen het deelplan Van de Putte en zonen van onderhavig gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringspan;  de voorschriften van de volgende goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen: NR 1. 2.

STRAAT Dorp Dorp

KADASTRAAL PERCEELSNUMMER sectie C nrs. 822b-823c-824a Sectie C nr. 0822M

DATUM GOEDKEURING 27/05/1970 31/03/2009

NR VERGUNNINGENREGISTER ROHM 5.00/44052/578.10 ROHM 5.00/44052/578.10

Tabel 15: Goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen


11.

HOUTHANDEL SACKX-COUSSEMENT (LANGE MUNTE 7)

11.1.




KAART BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND HOUTHANDEL SACKX-COUSSEMENT

11.1.1. HISTORIEK VAN HET BEDRIJF Het bedrijf Houthandel Sackx-Coussement werd in 1941 opgericht te Oosterzele en is sinds 1966 gevestigd op de huidige locatie, met name Lange Munte nr. 7. In 2010 werd de hele vennootschap overgenomen door een investeringsmaatschappij. In het bedrijf werken momenteel 5 mensen, waaronder de zaakvoerders en hun echtgenoten.

11.1.2. LIGGING, RUIMTELIJK GEBRUIK EN BEREIKBAARHEID Het bedrijf Houthandel Sackx-Coussement is gelegen in één van de linten langsheen de gewestweg N415, ten zuidwesten van de kern van Scheldewindeke. Het achterliggende gebied heeft een agrarisch karakter met verspreide bebouwing. Het bedrijf ontsluit rechtstreeks op de Lange Munte (N415), een secundaire weg type II. Het bedrijf is goed bereikbaar. 11.1.2.1 SCHAAL VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Houthandel Sackx-Coussement betreft een grootschalig bedrijf met een lokaal karakter. De bedrijfssite bestaat uit een bedrijfswoning ter hoogte van de Lange Munte, met links ervan de toegangsweg tot het bedrijf. Aansluitend op deze woning bevindt zich een bureau met daarachter een langwerpig bedrijfsgebouw dat bestaat uit een toonzaal, een zagerij, containergebouwen en een loods. Hierachter bevindt zich een tweede loods met een afdak ervoor. Het gebied ten noorden van het langwerpig gebouw is verhard en wordt gebruikt in functie van opslag in open lucht. 11.1.2.2 AARD VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het betreft een groothandel in hout en aanverwante producten met als voornaamste bedrijfsactiviteiten het verzagen en verhandelen van hout. 11.1.2.3 MOBILITEITSGENERATIE TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf heeft een te verwaarlozen mobiliteitsgeneratie gezien de bedrijfsactiviteiten hoofdzakelijk op verplaatsing gebeuren.

11.1.3. DYNAMIEK VAN DE ACTIVITEITEN De bedrijfsactiviteiten brengen een geringe dynamiek teweeg. Het bedrijf beschikt over twee vrachtwagens en twee heftrucks. Het gemiddelde aantal vervoersbewegingen per week bedraagt 24 door het personeel, 60 door bedrijfsvoertuigen, 60 door klanten en 28 door leveringen.



F1

F2

F3

F4

F5

F6

F7

F8

Afb. 14: Impressies van het deelplan Houthandel Sackx-Coussement

11.2. 

BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND KAART BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND HOUTHANDEL SACKX-COUSSEMENT



VEN/IVON/Natura 2000 VERKAVELINGEN EN RUILVERKAVELINGEN Verkavelingen

BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen)  agrarisch gebied geen geen geen geen

gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen)  agrarisch gebied geen geen geen geen

nr. 17 ‘Landbouwgebieden van Dikkelvenne tot Scheldewindeke’  regio ‘Schelde-Dender’  deelruimte ‘Land van Wetteren-Lede’ geen


BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

geen geen




AANGRENZEND N415 (Zwalm-Oosterzele)

Provinciewegen Rooilijnplannen Buurt- en voetwegen

geen rooilijn nr. 104 geen

Waterlopen Risicozone voor overstroming (ROG) Grondwaterkwetsbaarheid

geen geen matig gevoelig (type 2) voor

geen rooilijn nr. 106  buurtweg nr. 1 (lange Munte)  voetweg nr. 44 geen geen matig gevoelig (type 2) voor

Ruilverkavelingen


grondwaterstroming niet infiltratiegevoelig niet erosiegevoelig geen 0,5%-5% vochtige leembodems

infiltratiegevoeligheid Erosiegevoeligheid Winterbed Hellingenkaart Bodemtype MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN Beschermde monumenten, landschappen en stads- en dorpsgezichten Ankerplaats Lijn- of puntrelict

BINNEN PLANGEBIED


geen

geen geen

geen geen

geen

geen geen

geen geen 

niet biologisch waardevol

Ref. gemeente

 

niet biologisch waardevol biologisch waardevol gebied

BINNEN PLANGEBIED geen klasse 2 (afgiftedatum 27/03/1996; einddatum 27/03/2016) geen

Geïnventariseerde leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten, woningen en andere gebouwen

Datum

AANGRENZEND

geen

ANDERE Andere erfdienstbaarheden van openbaar nut Toegekende exploitatie- en milieuvergunningen

Vergund geacht Vergund geacht

AANGRENZEND

geen

BINNEN PLANGEBIED


VERGUNNINGEN Aard

grondwaterstroming niet infiltratiegevoelig niet erosiegevoelig geen 0,5%-5% vochtige leembodems

Ref. stedenbouw

Bouwvergunning

Jaren ‘20 Jaren ’60 en ‘70 13/04/1966

10.209.872

/

Bouwvergunning

08/08/1979

84/1987

Planologisch attest

21/12/2010

15/49

44052-1618PC/BM; 44052-510 U /

Omschrijving bedrijfswoning Tussenliggende gebouwen Bouwen van twee loodsen (zagerij en aanpalende loods) Aanbouw van een tweede loods (meest oostelijk gelegen) Gedeeltelijk positief (vervallen)

Tabel 16: Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan Houthandel Sackx-Coussement

11.2.1. PLANOLOGISCH ATTEST 11.2.1.1 DOELSTELLING VAN DE AANVRAGER Op korte termijn vraagt het bedrijf een bestendiging van de bedrijfsactiviteiten en de bedrijfswoning op de huidige locatie. Daarnaast vraagt men een uitbreiding op het perceel 761 e. Van het bestaande bedrijf blijven de toonzaal, zagerij en containerruimte behouden. De overige (niet-vergunde) constructies worden verwijderd/verplaatst. De nieuwe gebouwen worden ter hoogte van de huidige zagerij ingeplant (op het perceel 761 e). De meest oostelijke loods (540 m²) wordt verplaatst en aansluitend hierop (in westelijke richting) wordt een tweede loods voorzien van 900m² met burelen en een toonzaal (samen circa 200 m²). De oppervlakte van 900m² is iets groter dan de oppervlakte van de te verwijderen gebouwen, de huidige buitenopslag en de kantoren. Ter hoogte van Lange Munte wordt een parking voorzien (9 plaatsen). De overige e delen van de percelen 761f2 en 761 worden volledig verhard. Rondom het bedrijf wordt een groenscherm


voorzien. Op lange termijn vraagt het bedrijf een tweede loods van 360 m², aansluitend op de loods van 5740 m². 11.2.1.2 BESLUIT  Standpunt met betrekking tot het behoud van het bedrijf op de huidige locatie: Gelet op de historiek van het bestaande bedrijf kan de bevestiging van het bedrijf op deze locatie aanvaard worden.  Standpunt met betrekking tot de uitbreiding op korte termijn: Het uitbreidingsvoorstel voor de korte termijn kan niet aanvaard worden gelet op de schending van de privacy; het dichtbouwen van het woongebied en het agrarische gebied. Er kan akkoord gegaan worden met de bestendiging en regularisatie van de bestaande activiteiten.  Standpunt met betrekking tot de uitbreiding op lange termijn aan de hand van de aangepaste plannen en de besprekingen terzake:  de voorgestelde uitbreiding is vrij omvangrijk en schendt de privacy van de aanpalende buur;  het aangepaste plan voorziet een sloop van de bestaande diepe loodsen en voorziet op het terrein de bouw van een nieuwe loods op voldoende ruime afstand van de aanpalende buur;  het plan creëert een opening tussen enerzijds het woongebied en anderzijds het agrarische gebied;  Dit moet verder onderzocht en gemotiveerd worden in het kader van de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan. Voorwaarden:  bij stopzetting van de activiteiten dient het plangebied ‘agrarisch gebied’ als nabestemming te krijgen;  het aangepaste plan maakt deel uit van dit gedeeltelijk positief planologisch attest. zone voor bedrijfswoning zone voor bedrijfsgebouwen zone voor verharding zone voor koeren, tuinen en hovingen zone voor groenbuffer

Afb. 15: Plan planologisch attest van het deelplan Houthandel Sackx-Coussement.


11.3.

BEHOEFTERAMING

In de loop van september-oktober 2013 werd er gepeild naar de ontwikkelingswensen van het bedrijf Houthandel Sackx-Coussement:  op korte termijn wenst het bedrijf Houthandel Sackx-Coussement een bestendiging van de bedrijfsactiviteiten en de bedrijfswoning op de huidige locatie.  op lange termijn wenst de bedrijfsleider de bestaande infrastructuur te vervangen en wenst hij de werkruimte, opslagruimte en parkeerruimte verder uit te breiden.

11.4.

CATEGORISERING

Het bedrijf wordt gecategoriseerd onder categorie 4 wat wil zeggen dat het bedrijf zich verder kan ontwikkelen mits in acht name van de randvoorwaarden opgelegd door de omgeving. Schaalvergroting van de bedrijvigheid is mogelijk. De toegelaten activiteiten worden wel beperkt. Nieuwe activiteiten moeten qua milieuhinder in principe minder storend zijn dan de bestaande, zowel wat de dynamiek als de aard van de activiteit betreft. Een nieuwe activiteit kan er komen, maar onder strikte voorwaarden.

11.5.


11.5.1. AFWEGINGSELEMENTEN UIT HET RSV 11.5.1.1 ONMIDDELLIJKE OMGEVING Het bedrijf Houthandel Sackx-Coussement betreft een historisch gegroeid bedrijf en ligt eerder geïsoleerd in de open ruimte, zonder enige inkadering. Het grenst aan het zuidwestelijk open ruimtegebied. Het landbouwgebied is op de betreffende locatie echter erg versnipperd onder de vorm van uiteenlopende land- en tuinbouwactiviteiten, woonkorrels, woonlinten en verspreide bebouwing en sluit goed aan bij het woongebied. 11.5.1.2 GOED NABUURSCHAP Het mobiliteitsaspect vormt een groot aandachtspunt bij de afweging inzake goed nabuurschap. Het bedrijf Houthandel Sackx-Coussement wordt op een vlotte wijze ontsloten via een goed uitgeruste lokale verbindingsweg N415 (Zwalm-Oosterzele). Deze weg takt op zijn beurt rechtstreeks aan op de N444 (ZwalmMerelbeke), en via de kernen Scheldewindeke en Oosterzele op de N42 (Geraardsbergen-Zottegem-Gent), een primaire weg type II. De mobiliteitsimpact blijft beperkt tot enkele vrachtwagens per dag. Dergelijke geringe verkeersgeneratie van het bedrijf heeft geen negatieve invloed op de omliggende bebouwing. Ten opzichte van de omwonenden is de randafwerking van de bedrijfssite van groot belang. In de huidige structuur zijn nog geen kwalitatieve landschappelijke inkaderingen gebeurd en is de ruimtelijke overgang tussen de bedrijfssite en de achterliggende open ruimte zeer hard. Er zijn geen maatregelen genomen om de site landschappelijk te integreren. Het ruimtelijk uitvoeringsplan dient, in het bijzonder met het oog op de gewenste uitbreiding, dit aspect van goed nabuurschap bij te sturen. Een ander belangrijk aspect voor een goed nabuurschap is dat deze site niet naar een nog grootschaligere bedrijvigheid evolueert. Gezien de uitbreidingswensen enkel het optimaliseren van de bedrijfsactiviteiten inhouden, zal er in de toekomst geen sprake zijn van grootschalige bedrijvigheid. Aan het gemeentebestuur werden tot nu toe nog geen klachten gemeld van omwonenden met betrekking tot het bedrijf. 11.5.1.3 DRAAGKRACHT OMGEVING De ruimtelijke draagkracht duidt op het vermogen van een gebied om een belastende bedrijvigheid te kunnen dragen.


De mogelijkheden om het bedrijf uit te breiden in de bestaande context werden reeds uitputtend aangewend. Uitbreiding zal plaatsvinden op aanpalende gronden in het agrarisch gebied. Hoewel de oppervlakte van het bedrijf vergroot, brengt dit geen echte schaalvergroting van het bedrijf met zich mee. De vergroting van de bedrijfsoppervlakte is noodzakelijk om de efficiënte werking van het bedrijf in de toekomst verder te garanderen. Daar er geen bijkomende activiteiten zullen plaatsvinden en de gewenste uitbreidingen beperkt zijn, kan gesteld worden dat zij de draagkracht van de omgeving niet negatief beïnvloeden. Grenzen op de draagkracht van de omgeving situeren zich voornamelijk op landschappelijke invalshoek. De onmiddellijke omgeving kan geen bijkomende functies opnemen, inzake landschappelijke verstoring. In deze optiek dient het ruimtelijk uitvoeringsplan met deze aspecten rekening te houden. 11.5.1.4 HERLOKALISATIEGEVOLGEN EN RECHTSZEKERHEID Het betreft een historisch gegroeid bedrijf dat zich sinds 1966 op deze locatie bevindt. Het bedrijf wordt geacht volledig vergund te zijn en beschikt over de nodige milieuvergunning. De woning stampt af van de wet op de stedenbouw van 1962. Het bedrijf is een groeiend familiebedrijf en wenst verder uit te breiden, maar beschikt niet over de mogelijkheden op het huidige bedrijfsperceel. De omzet van het bedrijf kent een continue stijging. Er is opvolging voor de bedrijfsleiding voorzien. Herlokalisatie weegt niet op, zowel vanuit financieel als ruimtelijk standpunt ten opzichte van een bewuste bestendiging op de huidige locatie. Bij een eventuele herlokalisatie gaan reeds gedane investeringen verloren.

11.5.2. RELATIE TOT DE GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN HET GRS Het bedrijf Houthandel Sackx-Coussement is in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan opgenomen als een zonevreemd bedrijf in een waardevol open ruimtegebied in het spanningsveld van de kern van Scheldewindeke. Het bedrijf bevindt zich binnen de deelruimte ‘het zuidelijk open ruimtegebied’. In het richtinggevende gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is een beoordelingskader opgenomen voor bedrijven buiten bedrijventerreinen. Voor zonevreemde bedrijven en zone-eigen bedrijven die wensen uit te breiden in een niet-geëigende zone is het belangrijk dat er een gebiedsgedifferentieerd beleid met krachtlijnen opgesteld wordt. Dit wil zeggen dat der een gepaste afweging moet plaatsvinden tussen onder andere de dynamiek en de ruimtelijke impact van het betreffende bedrijf. Voor zonevreemde bedrijven in de open ruimtegebieden gelden volgende voorwaarden:  het bedrijf ligt niet-geïsoleerd in de open ruimte en zorgt niet voor een verstoring van het open karakter van de omgeving, er is geen conflict;  de bedrijfsgebouwen sluiten aan op een bebouwingsconcentratie en de eventuele uitbreiding kan aansluiten op de bestaande bebouwing;  het bedrijf sluit aan op andere niet-agrarische functies zoals onder andere woningen;  de uitbreiding genereert geen extra milieu- of visuele hinder;  het bedrijf ligt aan een voldoende uitgeruste weg vanwaar een goede aansluiting op het hogere wegennet kan gegarandeerd worden;  de huidige en potentiële mogelijkheden voor de aanpalende landbouwactiviteiten mogen niet gehypothekeerd worden door een eventuele uitbreiding;  de inplanting van het bedrijf en de mogelijke uitbreidingen dienen benaderd te worden vanuit landschappelijk standpunt en de inpassing ervan.


Afb. 16: Situering van het deelplan Houthandel Sackx-Coussement binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele (GRS Oosterzele)

11.5.3. MOTIVATIE EN VISIE OVER DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED 11.5.3.1 MOTIVERING Vanuit de gewenste ruimtelijke structuur kan het bedrijf Houthandel Sackx-Coussement worden verankerd. Er zal echter voldoende aandacht moeten worden besteed aan de landschappelijke inkadering gezien de vrij geïsoleerde ligging in het open ruimtegebied. Het bedrijf kan op het perceel ten noordoosten van de huidige bedrijfssite beperkt uitbreiden. Op 21 december 2010 werd door het college van burgemeester en schepenen een gedeeltelijk positief planologisch attest afgeleverd voor het bedrijf Houthandel Sackx-Coussement. Daarbij werd gesteld dat de bestendiging van het bedrijf op deze locatie kan aanvaard worden, dat de verdere uitbreiding (zoals aangeduid op een bijhorend aangepast plan) dient onderzocht en gemotiveerd te worden in het kader van de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan. 11.5.3.2 VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET GEBIED Het ruimtelijk uitvoeringsplan voorziet in de bestendiging en uitbreiding van de bedrijfssite. Het ruimtelijk uitvoeringsplan maakt een uitbreiding van het bestaand bedrijf op het linker aanpalend perceel mogelijk, waarbij de zone voor bedrijfsgebouwen meer centraal op het terrein wordt voorzien met rondom een bufferzone. Het betreft een compacte configuratie waarbij de bedrijfsgebouwen minder diep in het agrarisch gebied snijden. Bovendien snijdt de uitbreiding niet verder dan de zone voor koeren en hovingen. Op die manier wordt de ruimtelijke impact van de bedrijfsgebouwen aanzienlijk beperkt. De afbraak van de bestaande loods zal opgelegd worden als voorwaarde bij het afleveren van de stedenbouwkundige vergunning aan het bedrijf. Zodoende is het onmogelijk een uitbreiding van de bestaande bedrijfsgebouwen te realiseren en tegelijkertijd de bestaande bedrijfsgebouwen te behouden. Er is maximaal één bedrijfswoning toegelaten in het plangebied en onverharde zones worden aangelegd in functie van water en groen. Voor het gehele plangebied wordt een nabestemming voorzien (agrarisch gebied).


11.6.

MOBILITEITSTOETS

11.6.1. BESCHRIJVING BESTAANDE ONTSLUITING De bedrijfsactiviteiten van het bedrijf Houthandel Sackx-Coussement worden rechtstreeks ontsloten naar de N415 (Zwalm-Oosterzele), welke op haar beurt aansluit op de N444 (Zwalm-Merelbeke), een secundaire weg type II. Het bedrijf wordt vlot ontsloten.

11.6.2. BESCHRIJVING VERKEERSGENERATIE EN MOGELIJKE EFFECTEN OP HET PLANGEBIED De mogelijkheden die in het ruimtelijk uitvoeringsplan voorzien worden zullen geen aanleiding geven tot een toename van het aantal verkeersbewegingen, gezien het een uitbreiding betreft met het oog op het optimaliseren van de bestaande bedrijfsstructuur. Het aantal voertuigbewegingen door leveringen zal afnemen door de verhoogde opslagcapaciteit. Ook de parkeerproblematiek waar men nu mee kampt zal worden opgevangen door het vergroten van de bestaande parking.

11.6.3. CONCLUSIE EN MILDERENDE MAATREGELEN Er kan gesteld worden dat het verkeersgenererend karakter van het bedrijf matig is, maar dat deze geen overlast veroorzaakt voor de omliggende bebouwing. De uitbreidingen die via het ruimtelijk uitvoeringsplan mogelijk gemaakt worden, zullen niet voor bijkomende verkeersdynamiek zorgen in de omgeving.

11.7. 

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

KAART BESTEMMINGSPLAN HOUTHANDEL SACKX-COUSSEMENT


11.8.

RUIMTEBALANS


TOTAAL



7.287,04 m²


Tabel 17: Ruimtebalans van het deelplan Houthandel Sackx-Coussement

11.9.


Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan kan afgeweken worden van de voorschriften van het gewestplan daar de gemeente reeds in het bezit is van een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, zoals bedoeld in artikel 20 §1 van het decreet van 24 juli 1996 houdende ruimtelijke planning of in artikel 32 §1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, op voorwaarde dat een afweging gebeurt mede op basis van de principes van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Bij de inwerkingtreding van voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan worden de algemene voorschriften van het gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen) voor die (delen) van percelen die gelegen zijn binnen het deelplan Houthandel Sackx-Coussement van onderhavig gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opgeheven.


12.

DRANKENHANDEL CIETERS (LANGE MUNTE 48)

12.1.




KAART BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND DRANKENHANDEL CIETERS

12.1.1. HISTORIEK VAN HET BEDRIJF Het bedrijf Drankenhandel Cieters werd opgericht in 1927 op de huidige locatie, meer bepaald langsheen de Lange Munte nr. 48. Er werden in de jaren 1936, 1946 en 1965 verbouwingen en uitbreidingen vergund. De huidige bedrijfsleider nam het bedrijf over in 1996. Er zijn momenteel 11 personen tewerkgesteld.

12.1.2. LIGGING, RUIMTELIJK GEBRUIK EN BEREIKBAARHEID Het bedrijf is gelegen in één van de linten langsheen de gewestweg N415 (Zwalm-Oosterzele) buiten de kern van Scheldewindeke. De bedrijfssite van het bedrijf Drankenhandel Cieters ligt volgens het gewestplan in agrarisch gebied, tevens herbevestigd agrarisch gebied. Het achterliggend gebied is een landbouwzone in actief agrarisch gebruik. 12.1.2.1 SCHAAL VAN HET BEDRIJF TEN OPZICHTE VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Drankenhandel Cieters betreft een middenschalig bedrijf. De bedrijfssite is met een dubbele in/uitritmogelijkheid optimaal bereikbaar vanaf de Lange Munte. De bedrijfssite bestaat uit drie bouwvolumes: woning, opslagruimte aan de rechterzijde van het perceel en één aan de linkerzijde van het perceel. De woning die bij het bedrijf staat wordt deels gebruikt als bureelruimte. De bedrijfswoning van de zaakvoerder is gelegen op een aanpalend perceel. Een groot deel van het terrein is verhard in beton. 12.1.2.2 AARD VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Drankenhandel Cieters betreft een groothandel in dranken. 12.1.2.3 MOBILITEITSGENERATIE TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf heeft een matige mobiliteitsgeneratie. Wekelijks vinden er een tiental leveringen en circa honderd vervoersbewegingen van klanten plaats.

12.1.3. DYNAMIEK VAN DE ACTIVITEITEN De bedrijfsactiviteiten brengen een matige dynamiek teweeg. Gemiddeld rijden er wekelijks 100 wagens van klanten af en aan. Daarnaast gebeuren er 10 bewegingen door leveranciers, 60 bewegingen door personeel en 56 bewegingen door bedrijfsvoertuigen (totaal 1.226 bewegingen/week).



F1

F2

F3

F4

F5

F6

F7

F8

Afb. 17: Impressies van het deelplan Drankenhandel Cieters

12.2. 

BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND KAART BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND DRANKENHANDEL CIETERS




BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND



geen

geen




geen geen


geen

AANGRENZEND N415 (Zwalm-Oosterzele)

geen nr. 122 (plan nr. WP36 K.B.) geen geen geen matig gevoelig (type 2) voor grondwaterstroming

geen geen buurtweg nr. 1 (Lange Munte) geen geen matig gevoelig (type 2) voor grondwaterstroming

Provinciewegen Rooilijnplannen Buurt- en voetwegen Waterlopen Risicozone voor overstromingen (ROG) Grondwaterkwetsbaarheid

BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND geen Ruilverkaveling afgewerkt volgens ‘oude stijl’

BINNEN PLANGEBIED


Infiltratiegevoeligheid Erosiegevoeligheid Winterbed Hellingenkaart Bodemtype

niet infiltratiegevoelig deels erosiegevoelig geen 0,5%-5% vochtige leembodems

MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN Beschermde monumenten, landschappen en stads- en dorpsgezichten Ankerplaats Lijn- of puntrelict NATUURGEBIEDEN Vogelrichtlijngebieden

niet infiltratiegevoelig deels erosiegevoelig geen 0,5%-5% vochtige leembodems

BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

geen

geen

geen geen

geen geen BINNEN PLANGEBIED


AANGRENZEND

geen

geen

geen geen

geen geen 

niet biologisch waardevol

 

 ANDERE Andere erfdienstbaarheden van openbaar nut Toegekende exploitatie- en milieuvergunningen

BINNEN PLANGEBIED geen klasse 2 (afgiftedatum 18/05/2004; einddatum 17/05/2024) geen

Geïnventariseerde leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten, woningen en andere gebouwen VERGUNNINGEN Aard

Datum

Geacht vergund Geacht vergund Geacht vergund Planologisch attest

1936 1946 1965 21/12/2010

Ref. gemeente / / / /

niet biologisch waardevol complex van biologisch minder waardevolle en/of waardevolle elementen biologisch waardevol gebied

Ref. stedenbouw

Omschrijving

/ / / /

woning Loods aanpalend aan woning Loods aan linkerzijde van het perceel Gedeeltelijk positief (vervallen)

Tabel 18: Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan Drankenhandel Cieters

12.2.1. PLANOLOGISCH ATTEST 12.2.1.1 DOELSTELLING VAN DE AANVRAGER Op korte termijn wenst het bedrijf een bestendiging van de bestaande toestand en een uitbreiding van de opslagruimte (869 m²) met aanleg van een personeelsparking op het perceel grenzend achteraan het huidige bedrijfsperceel. Tevens wordt een afdak geplaatst aan de bestaande loods aan de linkerzijde van het perceel en een gedeelte van de loods aan de rechterzijde van het perceel gesloopt (59 m² van de 85 m²). Tot slot wordt vooropgesteld om de woning op het bedrijfsperceel te bestendigen als bedrijfswoning. Volgens de aanvrager past dit alles in een modernere en bedrijfsefficiëntere inrichting waarbij gestreefd wordt naar een centralisatie van de administratie, kantoor, sociale voorzieningen voor het personeel en onthaalmogelijkheden van de klanten, dat mede voorzien wordt in de nieuwe opslagruimte.


Een herbestemming van het gebied betekent gelijktijdig een regularisatie van een gedeelte van het thans nietvergunde deel (26 m² van de 85 m², onderdeel van loods aan rechterzijde van het perceel). De behoeften op lange termijn betreffen het voorzien van een afdak aan de nieuwe opslagruimte. De behoeften op korte en lange termijn hebben – volgens de aanvrager – geen effect op de dynamiek van het bedrijf. Het aantal voertuigbewegingen zou lichtjes toenemen (tot 252/week). 12.2.1.2 BESLUIT  Standpunt met betrekking tot het behoud van het bedrijf op de huidige locatie: Gelet op de historiek van het bestaande bedrijf kan de bestendiging van het bedrijf op deze locatie aanvaard worden.  Standpunt met betrekking tot de uitbreiding op korte termijn: Het uitbreidingsvoorstel voor de korte termijn kan slechts gedeeltelijk aanvaard worden enkel voor wat betreft de bedrijfswoning.  

er kan akkoord gegaan worden met de bestendiging en regularisatie van de bestaande activiteiten; er kan akkoord gegaan worden met de uitbreiding en regularisatie van de bedrijfswoning deels als bureelruimte.

 Standpunt met betrekking tot de uitbeding op lange termijn aan de hand van het aangepaste plan en de besprekingen terzake:   

de voorgestelde uitbreiding is vrij omvangrijk en snijdt diep in, in het open kouter landschap; het aangepaste plan voorziet de een sloop van de bestaande loodsen en voorziet op het terrein de bouw van een nieuwe loods; dit moet verder onderzocht en gemotiveerd worden in de kader van de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan.

Voorwaarden  Bij stopzetting van de activiteiten dient het plangebied ‘agrarisch gebied’ als nabestemming te krijgen;  het aangepaste plan maakt deel uit van dit gedeeltelijk positief planologisch attest. bedrijfswoning bestaande verharding nieuw KMO-gebouw nieuwe verharding groenaanleg/tuinaanleg groenbuffer waterpartij

Afb. 18: Plan planologisch attest van het deelplan Drankenhandel Cieters


12.3.

BEHOEFTERAMING

In de loop van september-oktober 2013 werd er gepeild naar de ontwikkelingswensen van het bedrijf Drankenhandel Cieters:  op korte termijn is er nood aan een bestendiging van de bestaande toestand en de oprichting van een nieuwe werkruimte om de buitenactiviteiten (stapelen van bier in vaten en in bakken) tot een minimum te beperken. Ook de vrachtwagens kunnen in deze loodsen worden gestald en vandaar uitgeladen en gelost worden. Daarnaast dienen eveneens de kantoorvoorzieningen, parkingvoorzieningen en sociale voorzieningen aangepast of gemoderniseerd te worden. De bedrijfsleider wenst de woning gedeeltelijk uit te breiden om meer administratieve ruimte te creëren. De bedrijfsleider wenst de woning op het perceel te bestendigen als bedrijfswoning en verder uit te breiden met het oog op bijkomende administratieve ruimte;  de behoeften op lange termijn betreffen het voorzien van een afdak aan de nieuwe opslagruimte.

12.4.

CATEGORISERING


12.5.


12.5.1. AFWEGINGSELEMENTEN UIT HET RSV 12.5.1.1 ONMIDDELLIJKE OMGEVING De bedrijfssite is gelegen in agrarisch gebied waarvan de directe omgeving wordt getypeerd als een langgerekt woonlint met een hoge verscheidenheid aan bebouwing en functies. De woonfunctie is verweven met een verscheidenheid aan bedrijfsactiviteiten. De bebouwing in de omgeving is gekenmerkt door residentiële lintbebouwing als uitloper van het hoofddorp, de achterliggende gronden zijn overwegend in landbouwgebruik. 12.5.1.2 GOED NABUURSCHAP Het mobiliteitsaspect vormt een groot aandachtspunt bij de afweging inzake goed nabuurschap. Het bedrijf Drankenhandel Cieters situeert zich langsheen goed uitgeruste weg (N415, Zwalm-Oosterzele), hierdoor heeft de verkeersgeneratie van het bedrijf slechts in beperkte mate een storende invloed op de omliggende bebouwing. Ten opzichte van de omwonenden is de randafwerking van de bedrijfssite van groot belang. In de huidige structuur is er ten noorden, naast de toegangsweg, een groenbuffer gerealiseerd. Ten zuiden is een volwaardige groenbuffer praktisch onmogelijk. Ten aanzien van het achterliggende gebied is nog geen buffering gebeurd. Het ruimtelijk uitvoeringsplan dient, in het bijzonder met het oog op de gewenste uitbreiding, deze aspecten van nabuurschap bij te sturen.


Een ander belangrijk aspect voor een goed nabuurschap is dat deze site niet naar een nog grootschaligere bedrijvigheid evolueert. De uitbreiding wordt gemotiveerd vanuit een rationalisatie en optimalisatie van de bedrijfsvoering. Het is de bedoeling om de goederen in overdekte omstandigheden te kunnen stapelen, een betere interne goederendoorstroom en een geoptimaliseerd voorraadbeheer te realiseren. Het is daarbij niet de bedoeling om daarbij een schaalvergroting of verhoging van de dynamiek te realiseren. 12.5.1.3 DRAAGKRACHT OMGEVING De ruimtelijke draagkracht duidt op het vermogen van een gebied om een belastende bedrijvigheid te kunnen dragen. Hoewel de oppervlakte van het bedrijf vergroot, brengt dit geen echte schaalvergroting van het bedrijf met zich mee. De vergroting van de bedrijfsoppervlakte is noodzakelijk om de efficiënte werking van het bedrijf in de toekomst verder te garanderen en de opslagruimte te verhogen. De huidige bedrijfsgebouwen zijn op vlak van indeling deels verouderd en inefficiënt en zullen naar de toekomst toe heringericht moeten worden. Daar er geen bijkomende activiteiten zullen plaatsvinden en de gewenste uitbreidingen louter in functie zijn van de huidige bedrijfsvoering, kan gesteld worden dat zij de draagkracht van de omgeving niet negatief beïnvloeden. Grenzen op de draagkracht van de omgeving situeren zich voornamelijk op landschappelijke invalshoek. De onmiddellijke omgeving kan geen bijkomende functies opnemen, inzake landschappelijke verstoring. In deze optiek dient het ruimtelijk uitvoeringsplan met deze aspecten rekening te houden. 12.5.1.4 HERLOKALISATIEGEVOLGEN EN RECHTSZEKERHEID Het bedrijf Drankenhandel Cieters is historisch gegroeid en vergund. De bedrijfsopvolging is verzekerd aangezien de zoon van de exploitant reeds aan de slag is op het bedrijf. Herlokalisatie weegt niet op, zowel vanuit financieel als vanuit ruimtelijk standpunt, ten opzichte van een bewuste bestendiging op de huidige locatie. Bij een eventuele herlokalisatie gaan reeds gedane investeringen verloren. 12.5.1.5 RELATIE TOT DE GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN HET GRS Het bedrijf is conform het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan gelegen in een kleiner samenhangend landbouwgebied, een gebied dat sterk versnipperd is door bebouwing, bosrestanten, verscheidenheid aan agrarische activiteiten of andere infrastructuren. De site maakt deel uit van een zonevreemd woonlint, en is gelegen in ‘het zuidelijk open ruimtegebied’. In het richtinggevende gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is een beoordelingskader opgenomen voor bedrijven buiten bedrijventerreinen. Voor zonevreemde bedrijven en zone-eigen bedrijven die wensen uit te breiden in een niet-geëigende zone is het belangrijk dat er een gebiedsgedifferentieerd beleid met krachtlijnen opgesteld wordt. Dit wil zeggen dat der een gepaste afweging moet plaatsvinden tussen onder andere de dynamiek en de ruimtelijke impact van het betreffende bedrijf. Voor zonevreemde bedrijven in de open ruimtegebieden gelden volgende voorwaarden:  het bedrijf ligt niet-geïsoleerd in de open ruimte en zorgt niet voor een verstoring van het open karakter van de omgeving, er is geen conflict;  de bedrijfsgebouwen sluiten aan op een bebouwingsconcentratie en de eventuele uitbreiding kan aansluiten op de bestaande bebouwing;  het bedrijf sluit aan op andere niet-agrarische functies zoals onder andere woningen;  de uitbreiding genereert geen extra milieu- of visuele hinder;  het bedrijf ligt aan een voldoende uitgeruste weg vanwaar een goede aansluiting op het hogere wegennet kan gegarandeerd worden;


 

de huidige en potentiële mogelijkheden voor de aanpalende landbouwactiviteiten mogen niet gehypothekeerd worden door een eventuele uitbreiding; de inplanting van het bedrijf en de mogelijke uitbreidingen dienen benaderd te worden vanuit landschappelijk standpunt en de inpassing ervan.

Afb. 19: Situering van het deelplan Drankenhendel Cieters binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele (GRS Oosterzele)

12.5.2. MOTIVATIE EN VISIE OVER DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED 12.5.2.1 MOTIVERING In overeenstemming met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is en uitbreiding in functie van betere bedrijfsvoering en meer opslagmogelijkheden aanvaardbaar. Gelet op de ruimtelijk-planologische afweging kan akkoord gegaan worden met de beoogde herstructurering en uitbreiding. In de open ruimte is echter ook de ontwikkeling van natuur en landbouw richtinggevend, men moet op een ruimtelijk verantwoorde manier omgaan met de zonevreemde activiteiten. Er moet in de eerste plaats gestreefd worden naar zuinig ruimtegebruik. Er zal voldoende aandacht moeten worden besteed aan de landschappelijke inkadering, rekening houdend met de vrij geïsoleerde ligging van het bedrijf Drankenhandel Cieters in het open ruimtegebied. Op 21 december 2010 werd voor het bedrijf een gedeeltelijk positief planologisch attest afgeleverd, waarin onder meer gesteld werd dat akkoord kon gegaan worden met de bestendiging en regularisatie van de bestaande activiteiten en constructies, maar dat verdere uitbreiding dient te worden onderzocht in het kader van de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan, evenals het voorzien van een kwalitatieve landschappelijke buffer. De voorgestelde uitbreiding in het planologisch attest is namelijk vrij omvangrijk en snijdt diep in het open kouter landschap. Daarnaast bevat het voorstel een sloop van de bestaande loodsen en voorziet op het terrein de bouw van een nieuwe loods.


12.5.2.2 VISIE OVER DE ONTWIKKELING VAN HET GEBIED Het ruimtelijk uitvoeringsplan voorziet in de bestendiging van de bestaande vergunde activiteiten. Er worden tevens uitbreidingen voorzien. Het bedrijf Drankenhandel Cieters heeft nood aan een bijkomende loods als opslag- en stallingsruimte voor dranken en voertuigen. Daardoor zouden de huidige buitenactiviteiten (stapelen, stallen en laden/lossen van vrachtwagens) beperkt kunnen worden tot een minimum. Er is maximaal één bedrijfswoning mogelijk om en onverharde zones worden aangelegd in functie van water en groen. Voor het volledige plangebied wordt een nabestemming agrarisch gebied opgenomen.

12.6.

MOBILITEITSTOETS

12.6.1. BESCHRIJVING BESTAANDE ONTSLUITING De activiteiten van dit bedrijf worden rechtstreeks ontsloten naar de N415 (Zwalm-Oosterzele) die vervolgens aansluit op de N444 (Zwalm-Merelbeke), een secundaire weg type II. Het bedrijf wordt vlot ontsloten.

12.6.2. BESCHRIJVING VERKEERSGENERATIE EN MOGELIJKE EFFECTEN OP HET PLANGEBIED De mogelijkheden die in het ruimtelijk uitvoeringsplan voorzien worden zullen geen aanleiding geven tot een grote toename van het aantal verkeersbewegingen, gezien het enkel een uitbreiding met het oog op het optimaliseren van de bestaande bedrijfsstructuur en het verhogen van de opslag- en stallingsruimte betreft. Het aantal voertuigbewegingen door leveringen zal daarenboven afnemen door de verhoogde opslagcapaciteit. De bestaande parkeerproblematiek van het bedrijf Drankenhandel Cieters wordt opgevangen door het vergroten van de bestaande parking.

12.6.3. CONCLUSIE EN MILDERENDE MAATREGELEN Er kan gesteld worden dat het verkeersgenererend karakter van het bedrijf matig is, maar dat deze geen overlast veroorzaakt voor de omliggende bebouwing. De uitbreidingen die via het ruimtelijk uitvoeringsplan mogelijk gemaakt worden zullen niet voor een bijkomende verkeersdynamiek zorgen in de omgeving.

12.7. 

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN KAART BESTEMMINGSPLAN DRANKENHANDEL CIETERS


12.8.

RUIMTEBALANS


TOTAAL



5.164,44 m²


Tabel 19: Ruimtebalans van het deelplan Drankenhandel Cieters


12.9.


Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan kan afgeweken worden van de voorschriften van het gewestplan daar de gemeente reeds in het bezit is van een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, zoals bedoeld in artikel 20 §1 van het decreet van 24 juli 1996 houdende ruimtelijke planning of in artikel 32 §1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, op voorwaarde dat een afweging gebeurt mede op basis van de principes van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Bij de inwerkingtreding van voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan worden de algemene voorschriften van het gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen) voor die (delen) van percelen die gelegen zijn binnen het deelplan Drankenhandel Cieters van onderhavig gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opgeheven.


13.

LENSSENS R. (WIJKSCHOOLSTRAAT 6)

13.1.




KAART BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND LENSSENS R.

13.1.1. HISTORIEK VAN HET BEDRIJF Het bedrijf Lenssens R. werd op deze locatie, Wijkschoolstraat nr. 6, opgericht rond 1989. Het bedrijf betrof een kennelgebouw met een capaciteit van 20 dieren. De huidige capaciteit van de hondenkennel bedraagt om en bij de 100 dieren.

13.1.2. LIGGING, RUIMTELIJK GEBRUIK EN BEREIKBAARHEID Het bedrijf Lenssens R. Is gelegen ten zuidwesten van de kern van Scheldewindeke, aan de Wijkschoolstraat. De ruime omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door een landelijk/agrarisch uitzicht met her en der verspreide, hoofdzakelijk residentiële, bebouwing. De bedrijfsgebouwen van het betrokken bedrijf maken integraal deel uit van de bebouwde omgeving op de hoek van de Morestraat en de Wijkschoolstraat. Het betreft een kleinschalige bedrijfssite die deel uitmaakt van een zonevreemde woonkorrel, gelegen in het agrarisch gebied, tevens herbevestigd agrarisch gebied. De bedrijfssite wordt ontsloten via de Wijkschoolstraat (gemeenteweg) op een afstand van circa 2 kilometer van de kern van Scheldewindeke. De Wijkschoolstraat is een zijstraat van de Lange Munte (N415, ZwalmOosterzele), de hoofdontsluitingsweg van de kern van Scheldewindeke. De N415 sluit in zuidwestelijke richting aan op de N44 (Zwalm-Merelbeke) en in noordoostelijke richting, voorbij de kern van Scheldewindeke, op de N42 (Geraardsbergen-Zottegem-Gent). 13.1.2.1 SCHAAL VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Lenssens R. betreft een kleinschalig bedrijf. De toegang tot de bedrijfssite situeert zich langsheen de Wijkschoolstraat. Op de site is een hondenkennel aanwezig, met rondom een loopweide voor de honden, en een stacaravan die dienst doet als bureelruimte en ruimte voor sociale voorzieningen. Een klein deel van het terrein is verhard met kasseien. 13.1.2.2 AARD VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Lenssens R. Betreft een hondenkennel/hondenfokkerij met een capaciteit van circa 100 dieren (Yorkshire en Maltezer). 13.1.2.3 MOBILITEITSGENERATIE TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Lenssens R. heeft een te verwaarlozen mobiliteitsgeneratie.

13.1.3. DYNAMIEK VAN DE ACTIVITEITEN De bedrijfsactiviteiten van het bedrijf Lenssens R. brengen een te verwaarlozen dynamiek teweeg. In het bedrijf werken de zaaknemer en één deeltijdse werknemer. Het bedrijf Lenssens R. heeft een lokaal karakter, het overgrote klantenaandeel is afkomstig uit Oosterzele en omstreken. 90 % van de honden is bestemd voor particulieren en slechts 10 % voor dierenspeciaalzaken. Gemiddeld vinden er 12 vervoersbewegingen plaats per week door het personeel en dagelijks is er één vervoersbeweging door een


dierenarts. Het aantal vervoersbewegingen van leveranciers is verwaarloosbaar. Het bedrijf Lenssens R. heeft een lokaal karakter, het overgrote klantenaandeel is afkomstig uit Oosterzele en omstreken.


F1

F2

F3

F4

F5

F6

Afb. 20: Impressies van het deelplan Lenssens R.

13.2. 

BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND KAART BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND LENSSENS R.




BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen)  agrarisch gebied geen geen geen


geen

geen





Ruilverkavelingen

geen

WEGEN, WATER EN BODEM Gewestwegen Provinciewegen Rooilijnplannen Buurt- en voetwegen Waterlopen Risicozone voor overstromingen (ROG)

geen geen geen geen geen geen

AANGRENZEND goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (22/04/1985) geen

BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND geen geen geen buurtweg nr. 7 (Wijkschoolstraat) geen geen


Grondwaterkwetsbaarheid


Infiltratiegevoeligheid Erosiegevoeligheid Winterbed Hellingenkaart Bodemtype MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN Beschermde monumenten, landschappen en stads- en dorpsgezichten Ankerplaats Lijn- of puntrelict


BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

geen

geen

geen geen

geen geen



geen





Datum

Bouwvergunning Planologisch attest Bouwvergunning

AANGRENZEND

BINNEN PLANGEBIED geen klasse 2 (afgiftedatum 18/11/1995; einddatum 2015) geen

Ref. stedenbouw

Omschrijving

06/09/1995

Ref. gemeente BA 1995/91

8/44052/234/4

09/06/2009 19/01/2010

/ BA 2009/216

/ ROHM 8.00/44052/3199.2

Regularisatie en uitbreiden van een hondenkennel Gedeeltelijk positief (vervallen) Sloop kantoorcaravan en overdekte stapelplaats, regularisatie bestaande bedrijfsuitbreiding inclusief verharding, oprichting van een gebouw voor administratie, medische verzorging en personeelsvoorzieningen bij een bestaande hondenkennel.

Tabel 20: Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan Lenssens R.

13.2.1. PLANOLOGISCH ATTEST 13.2.1.1 DOELSTELLING VAN DE AANVRAGER Op korte termijn wenst de bedrijfsleider van het bedrijf Lenssens R. een uitbreiding van circa 120m² te realiseren. Het ontwerp telt twee verdiepingen met kroonlijsthoogte van 2m98 en afgedekt met een mansardedak, met een nokhoogte van circa 6m waardoor er een volwaardige tweede verdieping wordt gerealiseerd. De bedrijfsleider wenst het bedrijf een opknapbeurt te geven en wil een einde stellen aan de verwaarloosde toestand van het terrein.


Op langer termijn wenst de bedrijfsleider achteraan nog een afdak aan de bestaande bebouwing toe te voegen met een oppervlakte van circa 75m². Dit afdak zou dienst doen als buitenruimte voor de honden en zou enkel worden afgespannen met een draad. 13.2.1.2 BESLUIT  Standpunt met betrekking tot het behoud van het bedrijf op de huidige locatie: Gelet op de historiek van het bestaande bedrijf kan de bevestiging van het bedrijf op deze locatie aanvaard worden.  Standpunt met betrekking tot de uitbreiding op korte termijn: Het uitbreidingsvoorstel voor de korte termijn kan slechts gedeeltelijk aanvaard worden zodat een ruimtelijk compact geheel ontstaat in aansluiting met de bestaande hondenkennel:  de uitbreiding van de gelijkvloerse oppervlakte wordt beperkt tot 120m²;  het gebouw is af te dekken met een licht hellend dak van 25° waardoor de bovenverdieping niet toegankelijk wordt en niet kan gebruikt worden als nuttige ruimte;  het gebouw kan geenszins dienst doen als verblijf- of woonruimte maar enkel als ruimte voor administratie met onthaal klanten en medische dienstverlening. In het bijzonder dient men te voldoen aan de wetgeving inzake dierenwelzijn;  bij stopzetting van de hondenfokkerij dient het plangebied ‘agrarisch gebied’ als nabestemming krijgen.  Standpunt met betrekking tot de uitbreiding op lange termijn: De uitbreidingen op lange termijn kunnen binnen dit planologisch attest niet aanvaard worden. Het afdak achteraan wordt niet toegestaan omdat enerzijds de werkelijke behoefte niet wordt aangetoond en anderzijds een afdak afgespannen met draad enkel zal leiden tot een stapelplaats of op termijn zal ingenomen worden bij de kennel als volwaardige ruimte. bestaande bebouwing in eigendom Lenssens nieuw KMO-gebouw nieuwe verharding groenaanleg/tuinaanleg groenbuffer

Afb. 21: Plan planologisch attest van het deelplan Lenssens R.


13.3.

BEHOEFTERAMING

In de loop van september-oktober 2013 werd er gepeild naar de ontwikkelingswensen van het bedrijf Lenssens R. :  op korte termijn west het bedrijf Lenssens R. een bestendiging van de bestaande bedrijfsactiviteiten en een uitbreiding van het bedrijfsgebouw in functie van een administratief en medisch gebouw (administratie met onthaal klanten en medische dienstverlening). Deze uitbreiding bevindt zich tussen het bestaande gebouw en de Wijkschoolstraat. Aan de straatzijde en ten noorden van de gevraagde uitbreiding wil de bedrijfsleider bijkomende verharding voorzien;  op lange termijn wenst de bedrijfsleider van het bedrijf Lenssens R. het bedrijfsgebouw aan de achterzijde verder uit te breiden. De bedrijfsleider wenst namelijk achteraan een afdak aan de bestaande bebouwing toe te voegen met een oppervlakte van circa 75m². Dit afdak zou dienst doen als buitenruimte voor de honden en zou enkel afgespannen worden met een draad. De huidige bedrijfsinfrastructuur voldoet echter niet aan de vigerende wet- en regelgeving inzake erkenningsvoorwaarden voor inrichtingen van dieren (gescheiden ruimten voor onder meer ziekenboeg, quarantaineruimte, operatieruimte,…) en de vigerende wetgeving op vlak van sociale- en kantoorvoorzieningen. Het bedrijf beschikt daarenboven over onvoldoende opslagruimte.

13.4.

CATEGORISERING


13.5.


13.5.1. AFWEGINGSELEMENTEN UIT HET RSV 13.5.1.1 ONMIDDELLIJKE OMGEVING De onmiddellijke omgeving kenmerkt zich als een beperkte concentratie aan bebouwing, uitwaaierend uit de meer oostelijk gelegen lintbebouwing langsheen de N415 (Zwalm-Oosterzele). 13.5.1.2 GOED NABUURSCHAP Het mobiliteitsaspect vormt een groot aandachtspunt bij de afweging inzake goed nabuurschap. Gezien het bedrijf Lenssens R. dichtbij de aansluiting van de Wijkschoolstraat op de N415 (Zwalm-Oosterzele) gelegen is, heeft de verkeersgeneratie van het bedrijf slechts in zeer beperkte mate een storende invloed op de omliggende bebouwing. Er wordt daarenboven verwacht dat het aantal voertuigbewegingen zal afnemen doordat verschillende functies gecombineerd worden door de geplande uitbreiding. Ten opzichte van de omwonenden is de randafwerking van de bedrijfssite van groot belang. In de huidige structuur is er ten noorden en ten zuiden van de bedrijfssite reeds een groenbuffer gerealiseerd. Ten aanzien van het achterliggende gebied is nog geen buffering voorzien. Het ruimtelijk uitvoeringsplan dient, in het bijzonder met het oog op de gewenste uitbreiding, deze aspecten van nabuurschap bij te sturen. Een ander belangrijk aspect voor een goed nabuurschap is dat deze site niet naar een nog grootschaligere bedrijvigheid evolueert.


De gewenste uitbreidingen van het bedrijf Lenssens R. kaderen louter binnen een optimalisatie van de bedrijfsactiviteit in overeenstemming met de vigerende wetgeving op dierenwelzijn. 13.5.1.3 DRAAGKRACHT OMGEVING De ruimtelijke draagkracht duidt op het vermogen van een gebied om een belastende bedrijvigheid te kunnen dragen. De gevraagde uitbreiding van het bedrijf Lenssens R. houdt geen schaalvergroting van het bedrijf in. De gevraagde uitbreiding is noodzakelijk om de efficiënte werking van het bedrijf te kunnen garanderen. De uitbreiding is bovendien in functie van een optimalisatie van de bedrijfsvoering en in overeenstemming met de vigerende wetgeving. Er zullen geen bijkomende activiteiten plaatsvinden op de bedrijfssite. Er kan bijgevolg gesteld worden dat de beperkte uitbreiding de draagkracht van de omgeving niet negatief beïnvloeden. Grenzen op de draagkracht van de omgeving situeren zich voornamelijk op landschappelijke invalshoek. De onmiddellijke omgeving kan geen bijkomende functies opnemen, inzake landschappelijke verstoring. In deze optiek dient het ruimtelijk uitvoeringsplan met deze aspecten rekening te houden. 13.5.1.4 HERLOKALISATIEGEVOLGEN EN RECHTSZEKERHEID Het bedrijf Lenssens R. betreft een historisch gegroeid bedrijf. Het bedrijf is vergund als hondenkennel; er werden stedenbouwkundige vergunningen afgeleverd in 1995 en in 2010 (na afgifte van een gedeeltelijk planologisch attest in 2009). Het bedrijf Lenssens R. kent en stijgende omzet. Ook het cliënteel van het bedrijf kent een constante groei. Daarenboven is er opvolging voor de bedrijfsleiding voorzien. Het betrokken bedrijf zou zich daarenboven in principe moeten vestigen in woongebied of in woongebied met landelijk karakter. De praktijk leert dat dit niet evident is gezien het hinderaspect dat aan de bedrijfsactiviteit verbonden is. Ruimtelijk is de huidige hondenkennel ingepland binnen een kleine woonkorrel. Het terrein zit ingebed tussen de tuinen van vier woningen en snijdt de open ruimte niet aan. De impact op de open ruimte is te verwaarlozen gezien het terrein reeds lang onttrokken is aan de landbouw en ingebed zit in een woonkorrel. Een herlokalisatie van de bestaande activiteiten is in die zin problematischer dan het behoud van de kennel op de bestaande locatie. Herlokalisatie weegt niet op, zowel vanuit financieel als ruimtelijk standpunt ten opzichte van een bewuste bestendiging op de huidige locatie (bijkomende infrastructuur voor nieuwe lokale bedrijventerreinen, bijkomend ruimtegebruik, versnipperen van onbebouwde ruimte, vermindering van de ontwikkelingsmogelijkheden voor natuur, landbouw en bos,…). Bij een eventuele herlokalisatie gaan reeds gedane investeringen verloren.

13.5.2. RELATIE TOT DE GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN HET GRS Volgens het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan ligt de site in ‘het zuidelijk open ruimtegebied’, maar wel binnen en woonkorrel. In het richtinggevende gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is een beoordelingskader opgenomen voor bedrijven buiten bedrijventerreinen. Voor zonevreemde bedrijven en zone-eigen bedrijven die wensen uit te breiden in een niet-geëigende zone is het belangrijk dat er een gebiedsgedifferentieerd beleid met krachtlijnen opgesteld wordt. Dit wil zeggen dat der een gepaste afweging moet plaatsvinden tussen onder andere de dynamiek en de ruimtelijke impact van het betreffende bedrijf. Voor zonevreemde bedrijven in de open ruimtegebieden gelden volgende voorwaarden:


      

het bedrijf ligt niet geïsoleerd in de open ruimte en zorgt niet voor een verstoring van het open karakter van de omgeving, er is geen conflict; de bedrijfsgebouwen sluiten aan op een bebouwingsconcentratie en de eventuele uitbreiding kan aansluiten op de bestaande bebouwing; het bedrijf sluit aan op andere niet-agrarische functies zoals onder andere woningen; de uitbreiding genereert geen extra milieu- of visuele hinder; het bedrijf ligt aan een voldoende uitgeruste weg vanwaar een goede aansluiting op het hogere wegennet kan gegarandeerd worden; de huidige en potentiële mogelijkheden voor de aanpalende landbouwactiviteiten mogen niet gehypothekeerd worden door een eventuele uitbreiding; de inplanting van het bedrijf en de mogelijke uitbreidingen dienen benaderd te worden vanuit landschappelijk standpunt en de inpassing ervan.

Afb. 22: Situering van het deelplan Lenssens R. binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele (bron GRS Oosterzele)

13.5.3. MOTIVATIE EN VISIE OVER DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED 13.5.3.1 MOTIVERING Vanuit de gewenste ruimtelijke structuur kan de site worden verankerd. Er zal echter voldoende aandacht moeten worden besteed aan de landschappelijke inkadering gezien de vrij geïsoleerde ligging in het open ruimtegebied. Het bedrijf kan op de bestaande site beperkt uitbreiden. Uitgangspunt is dat de exploitant de uitbating tracht te laten beantwoorden aan de geldende normen van de wet van 14 augustus 1986 betreffende het dierenwelzijn. Het is echter niet aangewezen om bijkomend agrarisch gebied aan te snijden. Op 9 juni 2009 werd er een gedeeltelijk positief planologisch attest verleend. De korte-termijnbehoeften volgens het planologisch attest werden intussen gerealiseerd (vergunning 19/01/2010). Voorliggend ruimtelijk


uitvoeringsplan beoogt de realisatie van de langetermijnbehoeften met een beperkte, aanvaardbare uitbreiding van de bedrijfsgebouwen. In 2009 werd er een gedeeltelijk positief planologisch attest afgeleverd waarin de uitbreiding op korte termijn werd voorzien mits in acht name van een aantal voorwaarden zodat een ruimtelijk compact geheel ontstaat in aansluiting met de bestaande hondenkennel. De uitbreiding op lange termijn werd in het planologisch attest niet aanvaard. Een afdak achteraan wordt niet toegestaan omdat enerzijds de werkelijke behoefte niet wordt aangetoond en anderzijds een afdak afgespannen met draad enkel zal leiden tot een stapelplaats of op termijn zal ingenomen worden bij de kennel als volwaardige ruimte. Het ruimtelijk uitvoeringsplan zal maximaal rekening houden met voorgenoemde voorwaarden. Via de stedenbouwkundige voorschriften worden deze verankerd. 13.5.3.2 VISIE OP DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED Het ruimtelijk uitvoeringsplan voorziet in de bestendiging van de bestaande vergunde activiteiten. Voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan beoogt de realisatie van de langetermijnbehoeften met een beperkte, aanvaardbare uitbreiding van de bedrijfsgebouwen in functie van een efficiëntere bedrijfsvoering. Het ruimtelijk uitvoeringsplan voorziet een nabestemming agrarisch gebied voor de volledige bedrijfssite. Er is geen mogelijkheid om de bestaande bedrijfsactiviteiten in de toekomst te vervangen door andere lokale bedrijfsactiviteiten. Na het stopzetten van de huidige activiteit (hondenfokkerij) dient de nabestemming agrarisch gebied te worden gerealiseerd.

13.6.

MOBILITEITSTOETS

13.6.1. BESCHRIJVING BESTAANDE ONTSLUITING De Wijkschoolstraat is een gemeenteweg en leent zich niet tot zwaar verkeer. Deze weg sluit desalniettemin aan op de N415 (Zwalm-Oosterzele), die vervolgens aansluit op de N444 (Zwalm-Merelbeke). Het bedrijf wordt vlot ontsloten.

13.6.2. BESCHRIJVING VERKEERSGENERATIE EN MOGELIJKE EFFECTEN OP HET PLANGEBIED De mogelijkheden die in het ruimtelijk uitvoeringsplan voorzien worden zullen geen aanleiding geven tot een grote toename van het aantal verkeersbewegingen gezien het enkel gaat over een uitbreiding met het oog op het optimaliseren van de bestaande bedrijfsstructuur in overeenstemming met de vigerende wetgeving op het dierenwelzijn.

13.6.3. CONCLUSIE EN MILDERENDE MAATREGELEN Er kan gesteld worden dat de mobiliteitsimpact van het bedrijf Lenssens R. te verwaarlozen is. De ontwikkelingsmogelijkheden voor dit bedrijf in voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan veroorzaken geen overlast voor de omliggende bebouwing en zorgt niet voor een bijkomende verkeersdynamiek in de omgeving.

13.7. 

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN KAART BESTEMMINGSPLAN LENSSENS R.

Volgende stedenbouwkundige voorschriften zullen van toepassing zijn op het plangebied:  zone voor bedrijfsgebouwen;  zone voor bedrijfsgebonden buitenruimte;  zone voor tuin;  zone voor groenbuffer.


13.8.

RUIMTEBALANS


TOTAAL


RUP ZONEVREEMDE BEDRIJVEN Bestemming GEBIEDSCATEGORIE: bedrijvigheid Zone voor bedrijfsgebouwen Zone voor bedrijfsgebonden buitenruimte Zone voor tuin Zone voor groenbuffer

1.420,81 m²

Benaderde oppervlakte 501,15 m² 420,26 m² 210,17 m² 289,23 m² 1.420,81 m²

Tabel 21: Ruimtebalans van het deelplan Lenssens R.

13.9.


Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan kan afgeweken worden van de voorschriften van het gewestplan daar de gemeente reeds in het bezit is van een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, zoals bedoeld in artikel 20 §1 van het decreet van 24 juli 1996 houdende ruimtelijke planning of in artikel 32 §1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, op voorwaarde dat een afweging gebeurt mede op basis van de principes van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Bij de inwerkingtreding van voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden de algemene voorschriften van het gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen) voor die (delen van) percelen die gelegen zijn binnen het deelplan Van de Putte en zonen van onderhavig gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringspan opgeheven.


14.

BERT W. (GAVERSE STEENWEG 51)

14.1.




KAART BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND BERT W.

14.1.1. HISTORIEK VAN HET BEDRIJF Het bedrijf is opgericht als een eenmanszaak in 2003 langsheen de Weidestraat nr. 15 te Merelbeke. In 2004 werd de eerste werknemer aangeworven. Sinds 2011 situeren de bedrijfsactiviteiten zich op het grondgebied van de gemeente Oosterzele, meer bepaald ter hoogte van de Hauwsestraat nr. 62 en momenteel langsheen de Gaverse Steenweg nr. 51. Het bedrijf telt intussen vijf werknemers.

14.1.2. LIGGING, RUIMTELIJK GEBRUIK EN BEREIKBAARHEID Het bedrijf Bert W. maakt deel uit van een woonlint dat een uitloper is van het hoofddorp Scheldewindeke. Het plangebied ligt voor het grootste deel in woongebied met landelijk karakter (50m) en voor een heel beperkt deel in het achtergelegen agrarisch gebied (circa 5m). Deze landbouwzone is actief in agrarisch gebruik. Het bedrijf situeert zich langsheen een goed uitgeruste steenweg die rechtstreeks aantakt op de N415 (ZwalmOosterzele). In het westen van het plangebied bevindt zich de N444 (Zwalm-Merelbeke) en in noordoostelijke richting, voorbij de kern van Scheldewindeke, de N42 (Geraardsbergen-Zottegem-Gent). De site is goed bereikbaar. 14.1.2.1 SCHAAL VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Bert W. betreft een kleinschalig bedrijf. De toegang tot de bedrijfssite situeert zich langsheen de Gaverse Steenweg. De bedrijfssite omvat twee oude bedrijfsloodsen, gelegen in tweede bouworde. De voorliggende panden, woningen, langsheen de Gaverse Steenweg maken geen deel uit van de bedrijfsactiviteit. 14.1.2.2 AARD VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf Bert W. is actief in de installatie van centrale verwarming, sanitair en het uitvoeren van dakwerken. 14.1.2.3 MOBILITEITSGENERATIE TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf heeft een te verwaarlozen mobiliteitsgeneratie gezien de bedrijfsactiviteiten hoofdzakelijk op verplaatsing gebeuren en er zich met andere woorden geen particuliere klanten op de bedrijfssite aanbieden.

14.1.3. DYNAMIEK VAN DE ACTIVITEITEN De bedrijfsactiviteit brengt een te verwaarlozen dynamiek teweeg. Dagelijks gebeuren er 4 vervoersbewegingen van personeelsleden met de auto. Er vinden geen vervoersbewegingen van klanten plaats op de site.



F1

F2

F3

Afb. 23: Impressies van het deelplan Bert W.

14.2.

BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND



KAART BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND BERT W.



VEN/IVON/Natura 2000 VERKAVELINGEN EN RUILVERKAVELINGEN Verkavelingen Ruilverkavelingen WEGEN, WATER EN BODEM Gewestwegen Provinciewegen Rooilijnplannen Buurt- en voetwegen Waterlopen Risicozone voor overstroming (ROG) Grondwaterkwetsbaarheid Infiltratiegevoeligheid Erosiegevoeligheid Winterbed Hellingenkaart Bodemtype

BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen)  woongebied met landelijk karakter  agrarisch gebied geen geen geen

gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen)  agrarisch gebied

geen

geen

nr. 17 ‘Landbouwgebieden van Dikkelvenne tot Scheldewindeke’  regio ‘Schelde-Dender’  deelruimte ‘Land van Wetteren-Lede’ Geen

nr. 17 ‘Landbouwgebieden van Dikkelvenne tot Scheldewindeke’  regio ‘Schelde-Dender’  deelruimte ‘Land van Wetteren-Lede’ Geen

geen geen geen

BINNEN PLANGEBIED geen geen

AANGRENZEND geen geen

BINNEN PLANGEBIED geen geen rooilijnplan 11/02/1937 (KB 28/06/1926) geen geen geen matig gevoelig (type 2) voor grondwaterstroming niet infiltratiegevoelig niet erosiegevoelig geen 0,5%-5% vochtige leembodems

AANGRENZEND N415 (Zwalm-Oosterzele) geen rooilijnplan 11/02/1937 (KB 28/06/1926) buurtweg nr. 5 (Gaverse steenweg) geen geen matig gevoelig (type 2) voor grondwaterstroming niet infiltratiegevoelig niet erosiegevoelig geen 0,5%-5% vochtige leembodems


MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN Beschermde monumenten, landschappen en stads- en dorpsgezichten Ankerplaats Lijn- of puntrelict NATUURGEBIEDEN Vogelrichtlijngebieden Habitatrichtlijngebieden VEN Niet biologisch waardevol


geen

geen geen

geen geen

BINNEN PLANGEBIED geen geen geen niet biologisch waardevol

AANGRENZEND geen geen geen niet biologisch waardevol


Datum

Bouwvergunning Bouwvergunning Bouwvergunning Bouwvergunning

AANGRENZEND

BINNEN PLANGEBIED geen geen geen

Ref. stedenbouw

Omschrijving

1964 1995 2007

Ref. gemeente / / /

/ / /

2008

/

/

Bouwen van een werken opslagplaats Verbouwen van een handelspand en woning Bouwen van zeven appartementen (niet uitgevoerd) Bouwen van twee magazijnen met drie woningen (niet uitgevoerd)

Tabel 23: Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan Bert W.

14.3.

BEHOEFTERAMING

In de loop van september-oktober 2013 werd er gepeild naar de ontwikkelingswensen van het bedrijf Bert W.:  het bedrijf Bert W. wenst de bestaande bedrijfsinfrastructuur op de site te verbouwen in functie van de bedrijfsactiviteit. Het bedrijf heeft namelijk nood aan een modernisering van de bedrijfsgebouwen in functie van een zelfstandige activiteit met betrekking tot verwarming en sanitair. Momenteel zijn de bedrijfsgebouwen in zeer slechte staat en grotendeels ingericht in functie van een limonadefabriek. De bedrijfsleider wenst bijgevolg op korte termijn de bestaande loodsen te verbouwen in functie van een optimalisatie van de bedrijfsvoering.

14.4.

CATEGORISERING

Het bedrijf wordt gecategoriseerd onder categorie 3 wat wil zeggen dat de zonevreemde activiteit kan blijven bestaan op de huidige locatie, ook naar de toekomst toe (op langere termijn met opeenvolgende bedrijven en uitbaters). Verbouwingen en een beperkte uitbreiding op de locatie zijn mogelijk. Het gaat hierbij voornamelijk om verbouwingen, aanbouw en een efficiëntere bedrijfsorganisatie. Een schaalvergroting op deze site wordt


niet toegelaten. Bij stopzetting van de huidige activiteiten kunnen nieuwe activiteiten toegelaten worden. Er worden geen beperkingen opgelegd inzake aard van de toegelaten activiteiten. Binnen de bedrijfsruimte blijft een differentiatie van de activiteiten mogelijk. Alle activiteiten, bestaande en nieuwe, die verenigbaar zijn met omgeving worden toegelaten.

14.5.


14.5.1. AFWEGINGSELEMENTEN UIT HET RSV 14.5.1.1 ONMIDDELLIJKE OMGEVING Het bedrijf Bert W. maakt deel uit van een woonlint dat een uitloper is van het hoofddorp Scheldewindeke en grenst tevens aan het zuidwestelijk open ruimtegebied. Dit is een vrijwel volledig gave kouter die de landelijke, zuidwestelijk gelegen, kern Scheldewindeke omringt. 14.5.1.2 GOED NABUURSCHAP Het mobiliteitsaspect vormt een groot aandachtspunt bij de afweging inzake goed nabuurschap. Gezien het bedrijf dichtbij de aansluiting van de Gaverse Steenweg op de N415 (Zwalm-Oosterzele) gelegen is, heeft de verkeersgeneratie van het bedrijf slechts in zeer beperkte mate een storende invloed op de omliggende bebouwing. Ten opzichte van de omwonende is de randafwerking van de bedrijfssite van groot belang. Momenteel zijn er nog geen kwalitatieve landschappelijke inkaderingen gebeurd en is de ruimtelijke overgang tussen de bedrijfssite en de achterliggende open ruimte zeer hard. Het ruimtelijk uitvoeringsplan dient, zeker met het oog op de gewenste uitbreiding, dit aspect van nabuurschap bij te sturen. Een ander belangrijk aspect voor een goed nabuurschap is dat deze site niet naar een nog grootschaligere bedrijvigheid evolueert. Gezien de uitbreidingswensen enkel het optimaliseren van de bedrijfsactiviteiten inhouden, zal er in de toekomst geen sprake zijn van grootschaligere bedrijvigheid. 14.5.1.3 DRAAGKRACHT OMGEVING De ruimtelijke draagkracht duidt op het vermogen van een gebied om een belastende bedrijvigheid te kunnen dragen. Er wordt geen verdere uitbreiding voorzien. Het bedrijf Bert W. wenst enkel de bestaande infrastructuur op de site te verbouwen om de efficiënte werking van het bedrijf in de toekomst te kunnen garanderen. De huidige bedrijfsgebouwen zijn verouderd en inefficiënt, gezien de indeling afgestemd is op de bedrijfsactiviteiten van een limonadefabriek. Daar de gewenste verbouwingen louter in functie zijn van een optimalisatie van de huidige bedrijfsvoering, kan gesteld worden dat zij de draagkracht van de omgeving niet negatief beïnvloeden. Grenzen op de draagkracht van de omgeving situeren zich voornamelijk op landschappelijke invalshoek. De onmiddellijke omgeving kan geen bijkomende functies opnemen, inzake landschappelijke verstoring. In deze optiek dient het ruimtelijk uitvoeringsplan met deze aspecten rekening te houden. 14.5.1.4 HERLOKALISATIEGEVOLGEN EN RECHTSZEKERHEID Het bedrijf Bert W. kent een stijgende omzet en ook het cliënteel neemt stelselmatig toe. Daarenboven is er opvolging voor de bedrijfsleiding voorzien. D De bedrijfsgebouwen stammen af van de wet op stedenbouw van 1962. Herlokalisatie weegt niet op, zowel vanuit financieel als ruimtelijk standpunt ten opzichte van een bewuste bestendiging op de huidige locatie. Bij een eventuele herlokalisatie gaan reeds gedane investeringen verloren.


14.5.2. RELATIE TOT DE GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN HET GRS Het bedrijf bevindt zich volgens de situering binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan in waardevol open ruimtegebied nabij een meerkernig hoofddorp. Het bedrijf bevindt zich bijgevolg binnen de deelruimte ‘het zuidelijk open ruimtegebied’. In het richtinggevende gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is een beoordelingskader opgenomen voor bedrijven buiten bedrijventerreinen. Voor zonevreemde bedrijven en zone-eigen bedrijven die wensen uit te breiden in een niet-geëigende zone is het belangrijk dat er een gebiedsgedifferentieerd beleid met krachtlijnen opgesteld wordt. Dit wil zeggen dat der een gepaste afweging moet plaatsvinden tussen onder andere de dynamiek en de ruimtelijke impact van het betreffende bedrijf. Voor zonevreemde bedrijven in de open ruimtegebieden gelden volgende voorwaarden:  het bedrijf ligt niet-geïsoleerd in de open ruimte en zorgt niet voor een verstoring van het open karakter van de omgeving, er is geen conflict;  de bedrijfsgebouwen sluiten aan op een bebouwingsconcentratie en de eventuele uitbreiding kan aansluiten op de bestaande bebouwing;  het bedrijf sluit aan op andere niet-agrarische functies zoals onder andere woningen;  de uitbreiding genereert geen extra milieu- of visuele hinder;  het bedrijf ligt aan een voldoende uitgeruste weg vanwaar een goede aansluiting op het hogere wegennet kan gegarandeerd worden;  de huidige en potentiële mogelijkheden voor de aanpalende landbouwactiviteiten mogen niet gehypothekeerd worden door een eventuele uitbreiding;  de inplanting van het bedrijf en de mogelijke uitbreidingen dienen benaderd te worden vanuit landschappelijk standpunt en de inpassing ervan.

Afb. 24: Situering van het deelplan Bert W. binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele (bron GRS Oosterzele)


14.5.3. MOTIVATIE EN VISIE OVER DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED 14.5.3.1 MOTIVERING Gelet op de ruimtelijke context is een bestendiging van het bedrijf op de bestaande site aanvaardbaar. Gezien de ligging dient er voldoende aandacht besteed te worden aan de inkadering van het bedrijf, ook ten aanzien van het achterliggend open ruimtegebied. 14.5.3.2 VISIE OVER DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED Het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven wordt opgemaakt om aanpassingen aan de bestaande bedrijfsinfrastructuur van het bedrijf Bert W. mogelijk te maken. Het bedrijf wenst de verouderde gebouwen te verbouwen in functie van een optimalisatie van de bedrijfsvoering. Er wordt geen verdere uitbreiding voorzien. De toegang tot de bedrijfssite gebeurt zich via de Gaverse Steenweg. Voor het gehele plangebied wordt een nabestemming voorzien (woongebied met landelijk karakter en agrarisch gebied).

14.6.

MOBILITEITSTOETS

14.6.1. BESCHRIJVING BESTAANDE ONTSLUITING De Gaverse Steenweg is een gemeenteweg en leent zich niet tot zwaar verkeer. De weg sluit echter wel aan op de N415 (Zwalm-Oosterzele) en de N444 (Zwalm-Merelbeke). Het bedrijf wordt vlot ontsloten.

14.6.2. BESCHRIJVING VERKEERSGENERATIE EN MOGELIJKE EFFECTEN OP HET PLANGEBIED De mogelijkheden die in het ruimtelijk uitvoeringsplan voorzien worden zullen geen aanleiding geven tot een grote toename van het aantal verkeersbewegingen, gezien het enkel een uitbreiding met het oog op het optimaliseren van de bestaande bedrijfsstructuur betreft.

14.6.3. CONCLUSIE EN MILDERENDE MAATREGELEN Er kan gesteld worden dat de mobiliteitsimpact van het bedrijf te verwaarlozen is. Het bedrijf Bert W. veroorzaakt geen overlast voor de omliggende bebouwing en zorgt evenmin voor bijkomende verkeersdynamiek in de omgeving.

14.7.




KAART BESTEMMINGSPLAN BERT W.

Volgende stedenbouwkundige voorschriften zullen van toepassing zijn op het plangebied:  zone voor bedrijfsgebouwen;  zone voor bedrijfsgebonden buitenruimte;  zone voor groenbuffer;  zone voor ontsluiting (overdruk).


14.8.

RUIMTEBALANS

GEWESTPLAN Bestemming Woongebied met landelijk karakter Agrarisch gebied

TOTAAL

Benaderde oppervlakte 835,65 m² 164,69 m²

1.000,34 m²

RUP ZONEVREEMDE BEDRIJVEN Bestemming

Benaderde oppervlakte

GEBIEDSCATEGORIE: bedrijvigheid Zone voor bedrijfsgebouwen Zone voor bedrijfsgebonden buitenruimte Zone voor groenbuffer GEBIEDSCATEGORIE: wonen Zone voor ontsluiting (overdruk)

701,98 m² 73,17 m² 127,13 m² 98,06 m² 1.000,34 m²

Tabel 24: Ruimtebalans van het deelplan Bert W.

14.9.


Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan kan afgeweken worden van de voorschriften van het gewestplan daar de gemeente reeds in het bezit is van een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, zoals bedoeld in artikel 20 §1 van het decreet van 24 juli 1996 houdende ruimtelijke planning of in artikel 32 §1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, op voorwaarde dat een afweging gebeurt mede op basis van de principes van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Bij de inwerkingtreding van voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan worden de algemene voorschriften van het gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen) voor die (delen) van percelen die gelegen zijn binnen het deelplan Bert W. Van onderhavig gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opgeheven.


15.

TBI (AALMOEZENIJESTRAAT 7A)

15.1.




KAART BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND TBI

15.1.1. HISTORIEK VAN HET BEDRIJF Het bedrijf, gespecialiseerd in de inrichting van kantoren, is opgestart in 1996 op de huidige locatie, meer bepaald Aalmoezenijestraat nr. 7A, een voormalige (vergunde) bedrijfssite. Een jaar later behoorde ook de inrichting van magazijnen tot het werkveld van het bedrijf. Na ongeveer 5 jaar is er een afdeling ‘kleinmateriaal’ bijgekomen welke de geleverde service, meer bepaald totale kantoorinrichting, vervolledigd.

15.1.2. LIGGING, RUIMTELIJK GEBRUIK EN BEREIKBAARHEID Het bedrijf TBI maakt deel uit van een zonevreemd woonlint, gelegen in het agrarisch gebied, ten noorden van Landskouter. De bedrijfssite situeert zich langsheen een voldoende uitgeruste gemeenteweg die rechtstreeks aansluit op de N465, met name de Geraardsesteenweg. Het bedrijf is goed bereikbaar. 15.1.2.1 SCHAAL VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf TBI betreft een kleinschalig bedrijf. De toegang tot het bedrijf situeert zich langsheen de Aalmoezenijestraat. Op de bedrijfssite is één bedrijfsgebouw met bureelruimte, toonzaal en opslagruimte aanwezig. De bedrijfssite is gedeeltelijk verhard met kiezelsteentjes in functie van een parking. De woningen ten zuiden en ten westen van de bedrijfssite zijn onafhankelijk van de bedrijfssite bereikbaar en behoren niet tot de bedrijfsactiviteit. Geen van beide betreft de woning van de zaakvoerder. Ten oosten van de bedrijfssite bevindt zich een veelvuldig gebruikte voetweg, met name de Slangewegel. Ten westen van de bedrijfssite situeert zich een private weg, eveneens Slangewegel genaamd. 15.1.2.2 AARD VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf TBI betreft een groothandel in kantoor- en magazijninrichting. 15.1.2.3 MOBILITEITSGENERATIE VAN HET BEDRIJF TEN AANZIEN VAN ZIJN OMGEVING Het bedrijf heeft een te verwaarlozen mobiliteitsgeneratie gezien de bedrijfsactiviteiten hoofdzakelijk op verplaatsing gebeuren.

15.1.3. DYNAMIEK VAN DE ACTIVITEITEN De bedrijfsactiviteiten brengen een te verwaarlozen dynamiek teweeg. Dagelijks vindt er gemiddeld één levering per vrachtwagen plaats. Er is één personeelslid dat met de wagen komt en één personeelslid dat zich met de fiets verplaatst.



F1

F2

F3

F4

F5

F6

F7

F8

Afb. 25: Impressies van het deelplan TBI

15.2. 

BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND KAART BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND TBI


Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Bijzonder en/of algemeen plan van aanleg Herbevestigd agrarisch gebied VEN/IVON/Natura 2000


BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND


gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen) agrarisch gebied geen geen geen

geen

geen

geen geen

geen Natura 2000:  Habitatrichtlijngebied ‘Bossen van het zuidoosten van de Zandleemstreek’ BINNEN PLANGEBIED

geen geen

AANGRENZEND geen geen


geen

geen

Provinciewegen Rooilijnplannen Buurt- en voetwegen Waterlopen Risicozone voor overstroming (ROG)

geen geen geen geen geen

N465 geen nr. 4 en nr. 28 geen recent overstroomde gebieden

Grondwaterkwetsbaarheid

matig gevoelig (type 2) voor grondwaterstroming niet infiltratiegevoelig

matig gevoelig (type 2) voor grondwaterstroming niet infiltratiegevoelig

Infiltratiegevoelig

BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND


Erosiegevoeligheid

erosiegevoelig

erosiegevoelig

Winterbed

geen

geen

Hellingenkaart

0,5%-5%

0,5%-5%

Bodemtype

vochtige zandleem en licht zandleembodems

vochtige zandleem en licht zandleembodems

MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN Beschermde monumenten, landschappen en stads- en dorpsgezichten Ankerplaats Lijn- of puntrelict

BINNEN PLANGEBIED

AANGRENZEND

geen

geen

geen geen

geen geen


geen





ANDERE Andere erfdienstbaarheden van openbaar nut

BINNEN PLANGEBIED erfdienstbaarheid van doorgang (naar woning op achterliggend perceel) klasse 2 (afgiftedatum 18/05/2004; einddatum 2024) geen

Toegekende exploitatie- en milieuvergunningen Geïnventariseerde leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten, woningen en andere gebouwen VERGUNNINGEN Aard

Datum

Bouwvergunning

1962

Ref. gemeente /

AANGRENZEND

Ref. stedenbouw

Omschrijving

/

Bouwen van een loods

Tabel 25: Overzicht bestaande juridische toestand van het deelplan TBI

15.3.

BEHOEFTERAMING

In de loop van september-oktober 2013 werd er gepeild naar de ontwikkelingswensen van het bedrijf TBI:  op korte termijn wenst de bedrijfsleider van het bedrijf TBI de bestaande bedrijfsinfrastructuur verder uit te breiden in functie van bijkomende ruimte voor toonzaal, opslag en kantoor. Eveneens wenst de bedrijfsleider de verharde oppervlakte op de bedrijfssite verder uit te breiden in functie van bijkomende parkeermogelijkheid;  op lange termijn wenst het bedrijf TBI de toonzaal en opslagruimte nog verder uit te breiden.

15.4.

CATEGORISERING



15.5.


15.5.1. AFWEGINGSELEMENTEN UIT HET RSV 15.5.1.1 ONMIDDELLIJKE OMGEVING Het bedrijf TBI maakt deel uit van een zonevreemd woonlint, gelegen in het agrarisch gebied, ten noorden van Landskouter. Dit is een vrijwel volledig gave kouter die de landelijke, noordwestelijk gelegen, kern Landskouter omringt. 15.5.1.2 GOED NABUURSCHAP Het mobiliteitseffect vormt een groot aandachtspunt inzake goed nabuurschap. De verkeersgeneratie voor het bedrijf TBI is verwaarloosbaar. Het aantal vervoersbewegingen in functie van de bedrijfsactiviteiten zijn zeer beperkt. Daarenboven dienen er geen klanten ter plaatse te komen. Ten opzichte van de omwonenden is de randafwerking van de bedrijfssite van groot belang. In de huidige bedrijfsstructuur is er in het noorden van de bedrijfssite een afscherming met houten platen aangebracht. Dit dient echter kwalitatiever ingericht te worden. Ten aanzien van het achterliggende gebied is er geen buffering gebeurd. Het ruimtelijk uitvoeringsplan dient, in het bijzonder met het oog op de gewenste uitbreiding, dit aspect van nabuurschap bij te sturen. Een ander belangrijk aspect voor een goed nabuurschap is dat deze site niet naar een nog grootschaligere bedrijvigheid evolueert. Bij eventuele uitbreidingen op korte of lange termijn dienen in het ruimtelijk uitvoeringsplan duidelijke maatregelen vooropgesteld te worden opdat het goede nabuurschap kan behouden worden. De bedrijfssite leent zich echter niet tot grootschalige uitbreidingen. 15.5.1.3 DRAAGKRACHT OMGEVING De ruimtelijke draagkracht duidt op het vermogen van een gebied om een belastende bedrijvigheid te kunnen dragen. Daar er geen bijkomende activiteiten zullen plaatsvinden en de gewenste uitbreidingen beperkt zijn, kan gesteld worden dat zij de draagkracht van de omgeving niet negatief beïnvloeden. Grenzen op de draagkracht van de omgeving situeren zich voornamelijk op landschappelijke invalshoek. De onmiddellijke omgeving kan geen bijkomende functies opnemen, inzake landschappelijke verstoring. In deze optiek dient het ruimtelijk uitvoeringsplan met deze aspecten rekening te houden. 15.5.1.4 HERLOKALISATIEGEVOLGEN EN RECHTSZEKERHEID Het bedrijf TBI is historisch gegroeid. Er is opvolging voor de bedrijfsleiding voorzien. Herlokalisatie weegt niet op, zowel vanuit financieel als ruimtelijk standpunt ten opzichte van een bewuste bestendiging op de huidige locatie. Bij een eventuele herlokalisatie gaan reeds gedane investeringen verloren.

15.5.2. RELATIE TOT DE GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN HET GRS Het bedrijf bevindt zich volgens de situering binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan in waardevol open ruimtegebied nabij een meerkernig hoofddorp. Het bedrijf bevindt zich bijgevolg binnen de deelruimte ‘het noordelijk open ruimtegebied’. In het richtinggevende gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is een beoordelingskader opgenomen voor bedrijven buiten bedrijventerreinen. Voor zonevreemde bedrijven en zone-eigen bedrijven die wensen uit te breiden in een niet-geëigende zone is het belangrijk dat er een gebiedsgedifferentieerd


beleid met krachtlijnen opgesteld worden. Dit wil zeggen dat er een gepaste afweging moet plaatsvinden tussen onder andere de dynamiek en de ruimtelijke impact van het betreffende bedrijf. Voor zonevreemde bedrijven in de open ruimtegebieden gelden volgende voorwaarden:  het bedrijf ligt niet-geïsoleerd in de open ruimte en zorgt niet voor een verstoring van het open karakter van de omgeving, er is geen conflict;  de bedrijfsgebouwen sluiten aan op een bebouwingsconcentratie en de eventuele uitbreiding kan aansluiten op de bestaande bebouwing;  het bedrijf sluit aan op andere niet-agrarische functies zoals onder andere woningen;  de uitbreiding genereert geen extra milieu- of visuele hinder;  het bedrijf ligt aan een voldoende uitgeruste weg vanwaar een goede aansluiting op het hogere wegennet kan gegarandeerd worden;  de huidige en potentiële mogelijkheden voor de aanpalende landbouwactiviteiten mogen niet gehypothekeerd worden door een eventuele uitbreiding;  de inplanting van het bedrijf en de mogelijke uitbreidingen dienen benaderd te worden vanuit landschappelijk standpunt en de inpassing ervan.

Afb. 26: Situering van het deelplan TBI binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Oosterzele (bron GRS Oosterzele)

15.5.3. MOTIVATIE EN VISIE OVER DE ONTWIKKELING VAN HET PLANGEBIED 15.5.3.1 MOTIVERING Gelet op de vergunningstoestand alsook de ruimtelijke context is een beperkte uitbreiding op het bestaande bedrijfsperceel aanvaardbaar. De site is gelegen aan de rand van de open ruimte bijgevolg zal er in het ruimtelijk uitvoeringsplan voldoende aandacht besteed worden aan de landschappelijke inkadering van het bedrijf.


15.5.3.2 VISIE OVER DE ONTWIKKELING VAN HET GEBIED Het ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde bedrijven voorziet de bestendiging en beperkte uitbreidingsmogelijkheden binnen het bestaande bedrijfsperceel. Er wordt een nabestemming agrarisch gebied opgenomen.

15.6.

MOBILITEITSTOETS

15.6.1. BESCHRIJVING BESTAANDE ONTSLUITING De Aalmoezenijestraat is een gemeenteweg en leent zich niet tot zwaar verkeer. Het bedrijf sluit rechtstreeks aan op de N465, die vervolgens aansluit op de E40. Het bedrijf wordt vlot ontsloten.

15.6.2. BESCHRIJVING VERKEERSGENERATIE EN MOGELIJKE EFFECTEN OP HET PLANGEBIED De mogelijkheden die in het ruimtelijk uitvoeringsplan voorzien worden, zullen geen aanleiding geven tot een grote toename van het aantal verkeersbewegingen, gezien het enkel een uitbreiding met het oog op het optimaliseren van de bestaande bedrijfsstructuur betreft. De parkeerproblematiek wordt opgevangen door het uitbreiden van de bestaande parkeerinfrastructuur.

15.6.3. CONCLUSIE EN MILDERENDE MAATREGELEN Er kan gesteld worden dat de mobiliteitsimpact van het bedrijf TBI te verwaarlozen is. Het bedrijf veroorzaakt geen overlast voor de omliggende bebouwing en zorgt niet voor bijkomende verkeersdynamiek in de omgeving.

15.7.




KAART BESTEMMINGSPLAN TBI

Volgende stedenbouwkundige voorschriften zullen van toepassing zijn op het plangebied:  zone voor bedrijfsgebouwen;  zone voor bedrijfsgebonden buitenruimte;  zone voor groenbuffer;  zone voor voetweg.

15.8.

RUIMTEBALANS


TOTAAL


1.353,68 m²

RUP ZONEVREEMDE BEDRIJVEN Bestemming GEBIEDSCATEGORIE: bedrijvigheid Zone voor bedrijfsgebouwen Zone voor bedrijfsgebonden buitenruimte Zone voor groenbuffer Zone voor voetweg

Benaderde oppervlakte 509,94 m² 546.16 m² 247,15 m² 50,43 m² 1.353,68 m²

Tabel 26: Ruimtebalans van het deelplan TBI

15.9.


Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan kan afgeweken worden van de voorschriften van het gewestplan daar de gemeente reeds in het bezit is van een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, zoals bedoeld in artikel 20 §1 van het decreet van 24 juli 1996 houdende ruimtelijke planning of in artikel 32 §1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, op voorwaarde dat een afweging gebeurt mede op basis van de principes van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen.


Bij de inwerkingtreding van voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan worden de algemene voorschriften van het gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen) voor die (delen) van percelen die gelegen zijn binnen het deelplan TBI van onderhavig gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opgeheven.


16.

PLANNINGSINITIATIEF BINNEN HERBEVESTIGD AGRARISCH GEBIED

16.1.

INLEIDING

Voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan is gedeeltelijk gelegen binnen herbevestigd agrarisch gebied (HAG). De herbevestiging van agrarische gebieden betreft een beslissing van de Vlaamse regering en heeft uitsluitend betrekking op de herbevestiging van agrarische-, natuur-, bos- en overige groengebieden die binnen de perimeter van het herbevestigd agrarisch gebied liggen. De herbevestiging van agrarische gebied moet de landbouwers meer rechtszekerheid bieden. Door de herbevestiging wordt de landbouwgrond planologisch verankerd. Herbevestigd agrarisch gebied dient zo veel mogelijk voorzien te blijven voor landbouw. Wanneer er toch een functiewijziging wordt voorgesteld voor dit gebied, dienen er maatregelen genomen te worden om het planologisch evenwicht te herstellen (cfr. omzendbrief RO 2010/01). Wanneer een planologische ruil niet mogelijk is, kan hiervan afgeweken worden door middel van een grondige motivatie. Een herbevestiging wil niet zeggen dat de gemeentelijke planningsinitiatieven niet meer mogelijk zijn, maar de projecten moeten wel de agrarische bestemming ‘maximaal’ respecteren. Gemeenten kunnen op basis van goedgekeurde structuurplannen binnen de (beleidsmatig) herbevestigde agrarische bestemmingen planningsinitiatieven nemen voor zover deze kaderen in goedgekeurde structuurplannen. Bij elk van deze planningsinitiatieven moeten de inhoudelijke uitgangspunten en de kwantitatieve opties ten aanzien van de hoofdfunctie landbouw in acht genomen worden.

16.2.

OMZENDBRIEF RO 2010/01

In de omzendbrief RO 2010/01 geeft de Vlaamse Regering haar beleidsvisie weer over de gemeentelijke, provinciale en gewestelijke planningsinitiatieven die in de herbevestigde agrarische gebieden mogelijk zijn. Als algemeen uitgangspunt geldt dat de overheid die een planningsinitiatief neemt om de bestemming van een herbevestigd agrarisch gebied te wijzigen, in de mate van het mogelijke en bij voorkeur binnen hetzelfde planningsinitiatief, de nodige acties opneemt om het planologisch evenwicht te herstellen. Prioriteit gaat daarbij naar acties om zonevreemde landbouw zone-eigen te maken (waarbij niet agrarische bestemmingen in landbouwgebruik herbestemd worden naar agrarisch gebied). Afwijken van dat algemeen uitgangspunt kan enkel mits uitdrukkelijke en grondige motivatie door de initiatiefnemer (bv. omdat het praktisch onmogelijk is een geschikt ruimgebied voor te stellen, omdat mogelijke ruilgronden reeds belast zijn met uitbatingsbeperkingen ten gevolge van maatregelen inzake natuurbeheer of omdat het om een plan gaat dat enkel gericht is op het zone-eigen maken van een vergunde zonevreemde toestand, …). Gemeentelijke opties zullen steeds getoetst worden aan de ruimtelijke doelstellingen voor de op Vlaams niveau herbevestigde agrarische gebieden. Een degelijk onderbouwde verantwoording of motivering in die zin zal bijgevolg steeds een wezenlijk deel uit moeten maken van (de toelichting bij) deze gemeentelijke plannen. In haar advisering zullen de betrokken Vlaamse administraties beoordelen in hoeverre de verantwoording die de betrokken gemeente geeft afdoende is. Elementen die in deze verantwoording minstens aan bod moeten komen zijn:  Onderzoek naar de alternatieve locaties, buiten herbevestigd agrarisch gebied en een verantwoording waarom de alternatieven buiten herbevestigd agrarisch gebied niet weerhouden worden. Het is aan te bevelen om een dergelijk alternatievenonderzoek, in voorkomend geval, op te nemen in de planmilieueffectenrapportage.




Onderzoek naar de impact op de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische structuur. De ruimtelijke kenmerken (ligging en configuratie van percelen en bedrijfszetels, fysische kenmerken van de bodem, landschappelijke waarde van een gebied, …), het huidige effectieve landgebruik en de impact op individuele landbouwbedrijven etc. zijn elementen die in een dergelijke beoordeling aan bod moeten komen. Het gegeven of de intentie van een plan het zone-eigen maken is van een bestaande vergunde zonevreemde toestand dan wel het aansnijden van een agrarisch gebeid in landbouwgebruik voor andere ontwikkelingen kan een element in deze beoordeling zijn.



Onderzoek naar de mogelijke flankerende maatregelen voor landbouw. Voorstellen voor planologische ruil of het ter beschikking stellen van bruikbare ruilgrond voor de getroffen landbouwers kunnen deel uitmaken van dergelijke flankerende maatregelen.

16.3.

MOTIVATIE

Voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan neemt een deel herbevestigd agrarisch gebied in ten gevolge van een herbestemming van de deelplannen De Sutter A. Houthandel NV, Verheyen H., Huidenhandel Verbo, Constructiewerkhuizen Van Trappen, Houthandel Sackx-Coussement, Drankenhandel Cieters, Lenssens R. en Bert W. Het is de bedoeling de opgenomen zonvreemde bedrijven in dit ruimtelijk uitvoeringsplan zone-eigen te maken en deze ontwikkelingsmogelijkheden enerzijds, maar ook ruimtelijke voorwaarden anderzijds te bieden. Er wordt geoordeeld dat dit planologisch initiatief slechts op zeer beperkte wijze afbreuk doet aan de inhoudelijke uitgangspunten en de kwantitatieve opties van de hoofdfunctie landbouw.

16.3.1. ONDERZOEK NAAR ALTERNATIEVE LOCATIES Gezien het ruimtelijk uitvoeringsplan voornamelijk handelt over de bestendiging van een bestaande toestand waarin de huidige bestemming wordt omgezet naar de, voor de aanwezige activiteiten, correcte bestemmingszone, is het onderzoek naar een alternatieve locatie niet aan de orde.

16.3.2. ONDERZOEK NAAR DE IMPACT Het voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan doet slechts op zeer beperkte wijze afbreuk aan de inhoudelijke uitgangspunten en de kwantitatieve opties van de hoofdfunctie landbouw. In eerste instantie worden door het ruimtelijk uitvoeringsplan nauwelijks bestaande landbouwactiviteiten gehypothekeerd aangezien binnen het merendeel van de deelplannen momenteel geen landbouwactiviteiten aanwezig zijn. Het agrarisch gebruik van de betrokken sites werd reeds geruime tijd stopgezet. Enkel de beperkte uitbreidingen in functie van de deelplannen Huidenhandel Verbo, Houthandel Sackx-Coussement en Drankenhandel Cieters vinden plaats in actief landbouwgebied, meer bepaald akker- en weiland. Daarenboven gaat het daarbij om een historisch gegroeide toestand in die zin dat de betrokken gebieden reeds lange tijd onttrokken zijn van de landbouw. Het ruimtelijk uitvoeringsplaan betreft namelijk het zone-eigen maken van een zonevreemde toestand. Tevens bevinden de betrokken sites zich hoofdzakelijk aan de rand van het agrarisch gebeid en sluiten de deelplannen aan bij residentiële bebouwing. De inname van herbevestigd agrarisch gebied zal bijgevolg geen afbreuk doen aan de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische macrostructuur.

16.3.3. ONDERZOEK NAAR DE MOGELIJK FLANKERENDE MAATREGELEN Voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan neemt een deel herbevestigd agrarisch gebied in ten gevolge van het bestendigen en het bieden van ontwikkelingsmogelijkheden aan een aantal (deels) zonevreemde bedrijven. De gemeente wenst de aangesneden stukken herbevestigd agrarisch gebied, zowel in voorliggend ruimtelijk


uitvoeringsplan als in het ruimtelijk uitvoeringsplan ambachtelijke zone, elders te compenseren door middel van een planologische ruil. Dit wordt opgenomen in een afzonderlijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Deze planologische ruil laat toe dat de ingenomen zone herbevestigd agrarisch gebied elders volledig gecompenseerd wordt. Het betrokken gebied situeert zich tussen de Kattenberg en de Krekelberg in Balegem te Oosterzele en is op het gewestplan ingekleurd als woonuitbreidingsgebied. Daar een gedeelte van dit woonuitbreidingsgebied om bouwfysische redenen niet echt geschikt is om op te bouwen (valleigebied) maakt het ruimtelijk structuurplan van de gemeente Oosterzele zowel in het richtinggevend als in het bindend gedeelte melding van een ruimtelijk uitvoeringsplan ter omzetting van dit woonuitbreidingsgebied naar landbouwgebied. De totale oppervlakte van dit gebied bedraagt ongeveer 4 ha. Deze oppervlakte is beduidend groter dan het aan te snijden herbevestigd agrarisch gebied in beide ruimtelijke uitvoeringsplannen.

Afb. 27: Compensatiegebied herbevestigd agrarisch gebied


17.

WATERTOETS

De watertoets is een instrument waarmee de overheid die beslist over een vergunning, een plan of een programma inschat welke de impact ervan is op het watersysteem. Het resultaat van de watertoets wordt als een waterparagraaf opgenomen in de goedkeuring van het plan of het programma.

17.1.

TOETSING

Het plangebied behoort in hoofdzaak tot het Beneden-Scheldebekken. Er is één stroomgebied aanwezig, het stroomgebied van de Molenbeek (S.180) en haar zijlopen. Er bevinden zich geen signaalgebieden binnen het plangebied. De watertoetskaarten geven voor het plangebied de volgende aspecten weer: THEMATISCHE KAART Waterlopen

RELATIE MET BETREKKING TOT HET PLANGEBIED Volgende onbevaarbare waterlopen van tweede categorie (beheer door provinciale diensten) komen voor in de buurt van de deelplannen: 

Overstromingsgevoeligheid (versie 2014)

Infiltratiegevoeligheid

Grondwaterstromingsgevoeligheid

Erosiegevoeligheid

Winterbed

Hellingenkaart

Molenbeek/Gondebeek (categorie 2 – S.180 – beheerd door de provincie Oost-Vlaanderen)  Kerkensbeek (categorie 2 – S.185 – beheerd door de provincie Oost-Vlaanderen)  Middensbeek (categorie 2 – S.186 – beheerd door de provincie Oost-Vlaanderen) Het deelplan Van de Putte en zonen is mogelijk overstromingsgevoelig. De deelplannen Huidenhandel Verbo en Constructiewerkhuizen Van Trappen H. zijn deels mogelijk overstromingsgevoelig. Andere deelplannen zijn aangeduid als niet overstromingsgevoelig. De infiltratiegevoeligheid binnen de plangebieden varieert. De deelplannen De Sutter A. Houthandel NV, Huidenhandel Verbo en TBI zijn infiltratiegevoelig. Het deelplan Van de Putte en zonen is deels infiltratiegevoelig. De overige deelplannen zijn aangeduid als niet infiltratiegevoelig. De plangebieden zijn in hoofdzaak matig gevoelig (type 2) voor grondwaterstroming. Voor het deelplan Van de Putte en zonen is een deel zeer gevoelig (type 1) voor grondwaterstroming. Het deelplan TBI is erosiegevoelig. De deelplannen De Sutter A. Houthandel NV en Drankenhandel Cieters zijn gedeeltelijk erosiegevoelig. De overige deelplannen zijn aangeduid als niet erosiegevoelig. De plangebieden maken geen deel uit van de winterbedding van een waterloop. De hellingsgraad van de plangebieden varieert. Voor het merendeel van de deelplannen bedraagt het percentage 0,5%-5%. Voor het deelplan Constructiewerkhuizen Van Trappen H. bedraagt het percentgage < 0,5%.

Tabel 27: Watertoets


LEGENDE waterlopen

10 Molenbeek

3 4

5

Kerkensbeek

9

Middenbeek

6 8

1 4

7

Molenbeek

Afb. 28: Waterlopen

2 2 4


LEGENDE effectief overstromings gevoelig mogelijk overstromings gevoelig

10

3 4

5

9 6 8

7

1

2 Afb. 29: Overstromingsgevoelige gebieden


LEGENDE niet infiltratiegevoelig infiltratiegevoelig

10

3 4

5

9 6 1 8

7

2 Afb. 30: Infiltratiegevoelige gebieden


LEGENDE zeer gevoelig (type 1) matig gevoelig (type 2)

10

3 4

5

9 6

8

1

7

2 Afb. 31: Grondwaterstromingsgevoelige gebieden


LEGENDE < 0,5% 0,5%-5% 5%-10% > 10%

10

3 4

5

9 6 8

1

7

2 Afb. 32: Hellingenkaart


17.2.

BEOORDELING VAN DE EFFECTEN OP HET WATERSYSTEEM

17.2.1. WIJZIGING VAN HET OVERSTROMINGSREGIME Het afwegingskader binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan dat de ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde bedrijven globaal vastlegt, houdt rekening met de factor ‘water’ en specifiek de impact op de het overstromingsregime:  zonevreemde bedrijven die gelegen zijn in effectief overstromingsgevoelig gebied worden niet weerhouden. Hun geïsoleerde ligging te midden valleien en meersen en/of in effectief overstromingsgevoelig gebied verhindert de (her)ontwikkeling als overstromingsgebied van de valleien en meersen. Door deze bedrijven niet te weerhouden komt het ruimtelijk uitvoeringsplan tegemoet aan de principes van het Decreet Integraal Waterbeleid en meer bepaald het principe ‘ruimte voor water’;  een drietal bedrijven die bestendigd worden, zijn (deels) gelegen in mogelijks overstromingsgevoelig gebied. Het bedrijf Huidenhandel Verbo ligt gedeeltelijk in mogelijk overstromingsgevoelig gebied. Hier zal het ruimtelijk uitvoeringsplan een toename van de bedrijfsinfrastructuur toestaan. Het bedrijf Constructiewerkhuizen Van Trappen H. ligt gedeeltelijk in mogelijk overstromingsgevoelig gebied. Hier zal het ruimtelijk uitvoeringsplan eveneens een toename van de bedrijfsinfrastructuur toestaan. Het bedrijf Van de Putte en zonen ligt volledig in mogelijks overstromingsgevoelig gebied. Via het ruimtelijk uitvoeringsplan worden enkele kleine uitbreidingen en/of verbouwingen in het kader van de bedrijfsactiviteit toegestaan. Globaal gezien is het bijkomende bouwvolume ten gevolge van het ruimtelijk uitvoeringsplan en ook de verdere inname van overstromingsgevoelig gebied en waterbergingscapaciteit zeer beperkt. Het bovenstaande in beschouwing genomen, kan besloten worden dat de impact van dit ruimtelijk uitvoeringsplan op het overstromingsregime niet significant zal zijn. In het ruimtelijk uitvoeringsplan zullen toch voldoende maatregelen worden ingeschreven om te voldoen aan de problemen die kunnen ontstaan op het vlak van integraal waterbeheer. Er dienen maatregelen genomen te worden opdat het hemelwater dat op deze verharde zones zal terechtkomen, op het terrein zelf verwerkt kan worden door het te bufferen, op te slaan of vertraagd af te voeren.

17.2.2. WIJZIGING VAN DE INFILTRATIE-AFSTROOMHOEVEELHEID Het ruimtelijk uitvoeringsplan maakt het realiseren van verschillende bestemmingen mogelijk. Dit wil zeggen dat verdere bebouwing en verharding mogelijk worden gemaakt binnen de plangebieden. De verharde of bebouwde oppervlakte zal na realisatie van het ruimtelijk uitvoeringsplan niet in die mate toenemen dat er een sterke wijziging zal ontstaan van de infiltratie- en afstromingsgevoeligheid. In het ruimtelijk uitvoeringsplan zullen mogelijkheden tot uitbreiden toegelaten worden. Voorgenomen plan zal geen nadelig effect hebben op het watersysteem. Bovendien worden volgende maatregelen ingeschreven in de stedenbouwkundige voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan:  stedenbouwkundige aanvragen na inwerkingtreding van voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan dienen minstens te voldoen aan de vigerende gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten e.a. Prioriteit dient daarbij uit te gaan naar hergebruik van hemelwater (bijvoorbeeld sanitair) en vervolgens ook naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer;  het hemelwater dient vertraagd te worden afgevoerd;  het gebruik van waterdoorlatende materialen wordt aangemoedigd.

17.2.3. WIJZIGING VAN HET EROSIEGEDRAG Door het bestendigen van zonevreemde bedrijven en het mogelijk maken van uitbreidingen van de bedrijfsinfrastructuur en/of verhardingen kunnen er zich beperkte wijzigingen voordoen in het bodemgebruik. Deze wijzigingen in bodemgebruik zullen echter zeer beperkt zijn en zullen vooral het aanbrengen van kleine


wijzigingen in reeds bestaande verhardingen betreffen. Het grootste deel van het terrein zal ongewijzigd blijven waardoor kan aangenomen worden dat de impact op het erosiegedrag van het plangebied minimaal zal zijn. Het ruimtelijk uitvoeringsplan betreft immers voornamelijk vlakke gebieden waarbij de aanplanting van een groenbuffer en voldoende groenzones het afspoelen van bodemdeeltjes zal belemmeren.

17.2.4. WIJZIGING VAN DE GRONDWATERSTROMING Met grondwaterstroming wordt de laterale beweging van grondwater doorheen de ondergrond en de toestroming van kwel bedoeld. Voor de watertoets is de ondiepe grondwaterstroming van belang. Deze stroming kan immers beïnvloed of verstoord worden door ondergrondse constructies. De plangebieden zijn gelegen in zones die zeer gevoelig (type 1) of matig gevoelig (type 2) zijn voor grondwaterstroming. Voor uitbreidingen van de bedrijfsinfrastructuur zullen beperkingen opgelegd worden afhankelijk van de ligging in een zone type 1 of type 2. Voor type 1 geldt dat ondergrondse constructies met een diepte van meer dan 3 meter of een horizontale lengte groter dan 50 meter tot nadelige schadelijke effecten kan leiden. Voor type 2 is dat respectievelijk 5 meter en 100 meter.

17.2.5. WIJZIGING VAN HET GROND- EN OPPERVLAKTEWATER De discipline gronden oppervlaktewater valt uiteen in twee subdisciplines, namelijk de gronden oppervlaktewaterhuishouding en de kwaliteit van het gronden oppervlaktewater. 17.2.5.1 GROND- EN OPPERVLAKTEWATERHUISHOUDING Volgens de Vlaamse Hydrografische Atlas (VHA) bevinden de plangebieden zich in het Beneden-Scheldebekken. Er lopen geen waterlopen doorheen de deelplannen. Er kan gesteld worden dat de uitvoering van het ruimtelijk uitvoeringsplan kan resulteren in een toename aan bebouwing en verhardingen. De nodige maatregelen dienen dan ook genomen te worden om het afvloeiend hemelwater op te vangen, te hergebruiken of vertraagd af te voeren. Hiertoe worden bepalingen opgenomen in het ruimtelijk uitvoeringsplan. Prioriteit gaat naar het hergebruik boven buffering met vertraagde afvoer. Indien de nodige maatregelen worden genomen zoals voorzien in het ruimtelijk uitvoeringsplan en zoals voorzien in de vigerende wetgevingen, kan er gesteld worden dat er geen sprake zal zijn van een negatief effect op de grondwaterstroming. 17.2.5.2 KWALITEIT VAN HET GROND- EN OPPERVLAKTEWATER Het plangebied is niet gelegen in waterwingebied. Volgens het zoneringsplan van de Vlaamse Milieumaatschappij bevindt een groot deel van de deelplanen zich in het centraal gebied. Dit betekent dat er een aansluiting is op een operationele afvalwaterzuiveringsinstallatie via een gescheiden riolering. Deelplannen die niet behoren tot deze zone, maar gelegen zijn in individueel te optimaliseren gebied, dienen aan te sluiten op het rioleringsnetwerk of zelf zorgen voor de zuivering van het afvalwater (vb. via een IBA of een KWZI). Wat betreft de kwaliteit van het gronden oppervlaktewater moeten enkele aspecten in rekening genomen worden. De bestemmings- en inrichtingsbepalingen vanuit het voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan maken geen activiteiten mogelijk die zouden kunnen resulteren in de vervuiling van het gronden oppervlaktewater. In de voorschriften zijn bovendien voldoende maatregelen opgenomen om eventuele vervuiling te voorkomen. De opvang en afvoer van het afval- en hemelwater moet gebeuren via een gescheiden rioleringsstelsel. Indien er geen aansluiting op een individuele behandelingsinstallatie voor afvalwater (IBA) of een kleinschalige waterzuiveringsinstallatie (KWZI) te worden aangelegd. Op deze wijze wordt de lozing van ongezuiverd afvalwater in het plangebied vermeden.


17.3.

CONCLUSIE

Er worden geen aanzienlijke effecten verwacht, mits het nemen van milderende maatregelen. Het blijft uiteraard zo dat de aanvragen voor stedenbouwkundige vergunningen in het plangebied aan de watertoets onderworpen moeten worden. Hierbij wordt verwezen naar de vigerende gewestelijke, provinciale en gemeentelijke wetgeving.


18.

ONDERZOEK TOT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE

18.1.

INLEIDING

De Vlaamse regering keurde op 12 oktober 2007 het besluit betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s goed. Dit besluit geeft uitvoering aan het decreet van 27 april 2007, het zogenaamde plan-m.e.r.-decreet, en trad in werking op 1 december 2007. De nieuwe regelgeving voorziet dat overheden die een plan met mogelijke aanzienlijke milieueffecten willen opmaken, eerst de milieueffecten ervan en de eventuele alternatieven in kaar moet brengen. Voor plannen die niet van rechtswege plan-milieueffectrapportage-plichtig zijn, moet de initiatiefnemer (in casu de gemeente Oosterzele) een screeningsprocedure (onderzoek tot milieueffectrapportage) volgen. De initiatiefnemer stelt daarvoor een screeningsnota of verzoek tot raadpleging op waarin wordt nagegaan of een plan aanzienlijke milieueffecten kan hebben.

18.2.

ADVIESRONDE

In het kader van de wettelijke verplichting voor dit ruimtelijk uitvoeringsplan werd een screening van mogelijk aanzienlijke effecten uitgevoerd. In overeenstemming met het besluit van de Vlaamse Regering betreffende de milieueffectrapportage over pannen en programma’s en werd een adviesvraag geformuleerd aan de dienst Milieueffectrapportagebeheer teneinde de te raadplegen adviesinstanties te kennen. Door de dienst Milieueffectrapportagebeheer werd een selectie van de relevante betrokken instanties die in het licht van het onderzoek naar de plan-MER-plicht dienen aangeschreven te worden, meegedeeld. Dit betreft volgende instanties:  Provinciebestuur Oost-Vlaanderen;  Agentschap Ondernemen;  ANB – Oost-Vlaanderen;  VLM Regio West;  Departement Landbouw en Visserij – Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling;  Ruimte Vlaanderen – APL – Oost-Vlaanderen;  Onroerend Erfgoed – Oost-Vlaanderen;  Agentschap Wonen – Vlaanderen;  Departement LNE – Afdeling Land en Bodembescherming, Ondergrond, Natuurlijke Rijkdommen. Aan deze instanties werd op 27 oktober 2014 gevraagd hun advies te verlenen op het verzoek tot raadpleging. Het volledige onderzoek tot milieueffectrapportage is terug te vinden in de bijlagen.

18.3.

BESLISSING DIENST MILIEUEFFECTRAPPORTAGEBEHEER

Op basis van de ontvangen adviezen is op 19 januari 2015 een definitief screeningsdossier verzonden aan de dienst Milieueffectrapportagebeheer. Op 6 februari 2015 verstuurde de dienst Milieueffectrapportagebeheer haar beslissing waarin werd gesteld dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke negatieve milieugevolgen en de opmaak van een plan-MER niet nodig is. Een afschrift van de beslissing van de dienst Milieueffectrapportagebeheer is toegevoegd aan de bijlagen.


19.

VEILIGHEIDSRAPPORTAGE

Het voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan werd voorgelegd aan de instantie bevoegd voor veiligheidsrapportage, met name het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie (LNE). Deze dienst besliste dat de opmaak van een ruimtelijk veiligheidsrapport niet nodig is. Een afschrift van de beslissing van de dienst Veiligheidsrapportering is toegevoegd aan de bijlagen.


20.

(GRAFISCH) REGISTER VAN BESTEMMINGSWIJZIGING GEBEURT DIE VERGOEDINGSREGELING

PERCELEN AANLEIDING

WAARVOOR KAN GEVEN

EEN TOT

Een nieuw plan dat een grond een nieuwe of aangepaste bestemming geeft, kan de waarde van die grond beïnvloeden. Planschade, kapitaalschade en gebruikersschade zijn financiële regelingen waarbij de overheid de waardevermindering van gronden als gevolg van een planwijziging vergoedt. Bij de planbatenregeling betaalt de burger een belasting op de meerwaarde die de gronden krijgen door een planwijziging. In overeenstemming met artikel 2.2.2. §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening moet een ruimtelijk uitvoeringsplan een register, al dan niet grafisch, bevatten van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot planschadevergoeding, een planbatenheffing of een (kapitaalof gebruikersschade)compensatie. Een grafisch register in die zin is weergegeven op de kaarten in bijlage. Het register heeft slechts een informatieve en indicatieve betekenis. Bij de planopmaak wordt geen onderzoek verricht naar de eigendomsstructuur van de percelen, naar de aanwezigheid van mogelijke vrijstellingen van planbaten-heffing noch naar het voorhanden zijn van uitzonderingsgronden inzake de genoemde vergoedingen. De legende van het register is tevens te vinden in bijlage. Voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan betreft een bestemmingswijziging waarbij de gebiedscategorieën waaronder de bestemmingen van de betrokken percelen ressorteren veranderen en waarop de regeling van een planschadevergoeding, een planbatenheffing of een compensatie van toepassing kan zijn. Meer informatie over de planbaten(heffing) is terug te vinden in artikel 2.6.4. tot en met 2.6.19. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en in het Besluit van de Vlaamse Regering van 3 juli 2009 houdende de oprichting van de kapitaalschade-commissies en tot regeling van de kapitaalschadecompensatie. Meer informatie over de gebruikerscompensatie is te vinden in het decreet van 27 maart 2009 houdende de vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut. De modaliteiten, randvoorwaarden en wijze waarop de vergoedingen bepaald worden zijn geregeld in het Besluit van de Vlaamse Regering van 24 juli 2009 houdende de oprichting van de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut.


21.

ARCHEOLOGISCH VOORONDERZOEK

Bouwprojecten met ingreep in de bodem worden voor een archeologisch advies voorgelegd aan het Agentschap Ruimte en Erfgoed, Cel Onroerend Erfgoed. Dit advies bepaalt of er al dan niet een archeologisch vooronderzoek en desgevallend archeologische opgravingen noodzakelijk zijn.


22.

LIJST MET OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN

Bij de inwerkingtreding van voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden de onderstaande voorschriften en bepalingen opgeheven:  de algemene voorschriften van het gewestplan nr. 8 Gentse en Kanaalzone (KB 14/09/1977 en latere wijzigingen) voor die (delen van) percelen die gelegen zijn binnen het plangebied van onderhavig gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan;  de algemene voorschriften van het gewestplan nr. 11 Aalst-Ninove-Geraardsbergen-Zottegem (KB 30/05/1978 en latere wijzigingen) voor die (delen van) percelen die gelegen zijn binnen het plangebied van onderhavig gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringspan;  de voorschriften van het sectoraal-BPA zonevreemde bedrijven’ (MB 13/06/2007) voor die (delen van) percelen die gelegen zijn binnen het plangebied van onderhavig gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan;  de voorschriften van de volgende goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen: NR 1. 2.

STRAAT Dorp Dorp

KADASTRAAL PERCEELSNUMMER sectie C nrs. 822b-823c-824a Sectie C nr. 0822M

DATUM GOEDKEURING 27/05/1970 31/03/2009

NR VERGUNNINGENREGISTER ROHM 5.00/44052/578.10 ROHM 5.00/44052/578.10

Tabel 28: Goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen


23.

RUIMTEBALANS

De invloed van de bestemmingswijzigingen in dit ruimtelijk uitvoeringsplan op de ruimtebalans uit het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen is weergegeven in onderstaande ruimtebalans. GEWESTPLAN BESTEMMING Agrarisch gebied Landschappelijk waardevol agrarisch gebied Woongebied Woongebied met landelijk karakter Woonuitbreidingsgebied TOTAAL SECTORAAL-BPA ZONEVREEMDE BEDRIJVEN BESTEMMING GEBIEDSCATEGORIE: bedrijvigheid Gebieden voor landbouwgerelateerde ambachtelijke activiteiten Gebieden voor verharding op privaat domein – algemeen Buffergebieden TOTAAL RUP ZONEVREEMDE BEDRIJVEN BESTEMMING GEBIEDSCATEGORIE: bedrijvigheid Zone voor bedrijfsgebouwen Zone voor bedrijfsgebonden buitenruimte Zone voor tuin Zone voor groenbuffer Zone voor ontsluiting Zone voor voetweg GEBIEDSCATEGORIE: wonen Zone voor ontsluiting (overdruk) TOTAAL

BENADERDE OPPERVLAKTE 23.729,97 m² 10.620,71 m² 816,08 m² 5.821,36 m² 4.516,15 m² 45.504,27 m²

BENADERDE OPPERVLAKTE 1.126,36 m² 1.160,19 m² 813,55 m² 3.100,10 m²

BENADERDE OPPERVLAKTE 20.016,48 m² 20.424,77 m² 210,17 m² 7.632,09 m² 172,37 m² 50,43 m² 98,06 m² 48.604,37 m²

Tabel 29: Ruimtebalans


BIJLAGEN - MER-screeningsnota; - verzoek tot raadpleging; - beslissing dienst MER; - beslissing dienst VR.

1

VLAO (2010), Zonevreemde bedrijven. De regelgeving voor zonevreemde bedrijven. Brussel, Agentschap Ondernemen, p 8. VLAO (2010), Zonevreemde bedrijven. De regelgeving voor zonevreemde bedrijven. Brussel, Agentschap Ondernemen, p20. 3 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: art. 4.4.24. 2


GEMEENTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN ZONEVREEMDE BEDRIJVEN OOSTERZELE ONTWERP

Recommend Documents