GEMEENTE HOOGEVEEN Voorstel voor burgemeester en wethouders Parafen met datum
Onderwerp: Verruiming startersregeling voor de koopwoningmarkt
Afdelingsmanager
Voorgesteld besluit: De gemeenteraad voor te stellen de startersregeling koopwoningmarkt te wijzigen met de volgende aanpassingen: 1. De verwervingskosten van de woning verhogen van € 158.980,00 tot € 200.000,00 2. De inkomensgrens van € 36.414,00 laten vervallen 3. De huidige huurder kan gebruik maken van de regeling 4. Ook niet ingezetenen van de gemeente kunnen gebruik maken van de regeling 5. De maximale leeftijdsgrens van de starter van 30 jaar laten vervallen 6. Ook de woningcorporaties betrekken in de regeling 7. Het begrip “kosten van het verkrijgen in eigendom” van de NHG hanteren 8. In de verordening opnemen dat slechts leningen kunnen worden verstrekt indien het beschikbare saldo dit toelaat 9. De verordening redactioneel aan te passen conform de VNG / VROM modelverordening. Genomen besluit (met datum):
Beleidscoördinatie
Financial control Juridisch control HRM-officer ICT-officer Datum : 26 oktober 2009 Afdeling : Ruimte Rapporteur : C.R.J. Többen Telefoon : 29 17 36 Besluit en stukken openbaar? Ja Zo ja : via persuurtje en/of persbericht Zo nee, waarom niet? Programma: Hoogeveen Ontwikkelt Programmabestuurder: W. van der Zwaag Overleg gevoerd met: Naam: Akkoord: Trojka Hoogeveen Ontwikkelt
Aard voorstel: Ja
Nee
Strategisch > € 50.000 Politiek gevoelig Regelgeving Risico’s: Hoog Laag Geen Financieel risico Juridisch risico ICT-risico HRM-risico Ander risico, nl. Ja Nee Behandelen in raad Documentnaam: B&W voorstel verruiming startersregeling 29 okt. 2009 Gegevens DIV Gerelateerd Corsa documentnr: Archief
Opmerkingen college akkoord Burgemeester Weth. WvdZ Weth. AB Weth. KS Weth. APJ Secretaris
bespreken
Opmerkingen
GEMEENTE HOOGEVEEN Voorstel voor burgemeester en wethouders Onderwerp Verruiming startersregeling voor de koopwoningmarkt Voorgesteld besluit De gemeenteraad voor te stellen de startersregeling koopwoningmarkt te wijzigen met de volgende aanpassingen: 1. De verwervingskosten van de woning verhogen van € 158.980,00 tot € 200.000,00 2. De inkomensgrens van € 36.414,00 laten vervallen 3. De huidige huurder kan gebruik maken van de regeling 4. Ook niet ingezetenen van de gemeente kunnen gebruik maken van de regeling 5. De maximale leeftijdsgrens van de starter van 30 jaar laten vervallen 6. Ook de woningcorporaties betrekken in de regeling 7. Het begrip “kosten van het verkrijgen in eigendom” van de NHG hanteren 8. In de verordening opnemen dat slechts leningen kunnen worden verstrekt indien het beschikbare saldo dit toelaat 9. De verordening redactioneel aan te passen conform de VNG / VROM modelverordening. Beoogd resultaat 1. Het vergroten van de kansen voor starters op de koopwoningmarkt: a. in het algemeen en b. voorts als reactie op de effecten van de kredietcrisis 2. Het bevorderen van de doorstroming Oplossingen Het verruimen van de regeling. Argumentatie 1. Door de grens van de kosten van het verkrijgen in eigendom van de woning te verhogen wordt een grotere kopersgroep bereikt wat tevens een doorstromend effect teweeg moet brengen. 2. Het vervallen van de inkomensgrens leidt tot een grotere groep gegadigden. Het leidt voorts tot een grotere leencapaciteit waardoor de koper in staat is een duurdere woning te kopen. 3. Het toelaten tot de regeling van de groep huurders leidt tot het vergroten van de doelgroep. Ook heeft dit een positief effect op de doorstroming. Daarnaast kan het de verkoop bevorderen van corporatiewoningen (huurder wordt koper) waardoor de corporaties meer liquide middelen verkrijgen om weer opnieuw te investeren in de volkshuisvesting. 4. Door bewoners van buiten de gemeente toe te laten wordt de doelgroep vergroot, wordt de instroom in de gemeente bevorderd en dus een bijdrage geleverd aan het behalen van de beheerste groei. 5. Door de leeftijdsgrens te laten vervallen wordt de doelgroep vergroot. Het uitgangspunt is de koopstarter, zonder te willen sturen op leeftijd. 6. De inbreng van bijdragen van de corporaties leidt tot verminderde beslaglegging op de gemeentelijke middelen waardoor deze gedurende langere tijd kunnen worden ingezet. 7. Het gebruik van verschillende termen leidt tot verwarring bij alle partijen. Door
Pagina 2 van 8
GEMEENTE HOOGEVEEN Voorstel voor burgemeester en wethouders gebruik van het begrip “kosten van het verkrijgen in eigendom” zoals deze door de Nationale Hypotheek Garantie wordt beschreven in hoofdstuk 6 en 7 van de voorwaarden en normen, wordt de duidelijkheid vergroot (uniformering). 8. Om mogelijke toekomstige aanspraken op een lening bij een negatief saldo te vermijden verdient het aanbeveling om dit artikel op te nemen. 9. Om de uniformering te bevorderen is aansluiting gezocht bij de modelverordening van de VNG en VROM. Historie Sinds 1 januari 2005 passen we in Hoogeveen de startersregeling van het Stimuleringfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN) te Hoevelaken toe. Er werd € 1 miljoen beschikbaar gesteld en deze middelen waren eind februari 2006 uitgeput. Er werden 31 startersleningen verstrekt met een gemiddelde van € 33.937,00. Actualiteit Per 1 januari 2007 maken wij gebruik van de VROM startersregeling. De minister heeft € 40 miljoen gestort in het startersfonds van het SVN. Van elke door ons als deelnemende gemeente verstrekte starterslening wordt de helft door het Rijk vergoed. Sindsdien zijn er in de gemeente Hoogeveen 37 startersleningen verstrekt met een gemiddelde van € 26.224,00. De maximale koopsom was € 150.000,00. Als gevolg van de voorwaarde van VROM dat de maximale lening niet meer mag bedragen dan 20 % van de kosten van het verkrijgen in eigendom, is het maximum leningsbedrag toen verlaagd tot € 30.000,00. In maart 2008 is de de maximale koopsom d.m.v. indexering verhoogd tot € 158.980,00.
Werden er in 2007 nog 24 leningen verstrekt en in januari 2008 nog 5, daarna liep het aantal terug tot 6 leningen in de rest van het jaar. In 2009 zijn er slechts 3 leningen verstrekt. In de evaluatie van de startersregeling, aan het college aangeboden op 18 augustus 2008, heb ik het teruglopende vertrouwen in de economie als vermoedelijke reden aangegeven. (NB: de kredietcrisis had toen nog niet de huidige omvang aangenomen). Uit de evaluatie werd geconcludeerd dat de regeling aansluit bij de wensen van het jonge startende koperspubliek en dat er geen aanleiding bestond om tot wijziging van de regeling over te gaan. Inmiddels hebben de economische vooruitzichten zich zodanig ontwikkeld, dat er thans wel aanleiding is tot aanpassing van de regeling. Naast een reactie op de kredietcrisis moet de regeling ook blijvend breder in de markt worden gezet. Dit leidt tot de hieronder vermelde mogelijkheden. Voorgestelde aanpassingen van de regeling Deze punten zijn besproken in de Trojka Hoogeveen Ontwikkelt. Besloten is akkoord te gaan met de voorstellen 1 tot en met 5, waarbij is aangegeven dat de voorstellen 1. en 2. zijn geaccordeerd om de regeling breder te positioneren. Deze staan los van de effecten van de kredietcrisis. De voorstellen 3. 4. en 5. zijn expliciet gebaseerd op de effecten van de huidige kredietcrisis en hebben een tijdelijk karakter. Te zijner tijd zal bij de jaarlijkse evaluaties worden beoordeeld of deze maatregelen moeten worden gecontinueerd. Voorstel 6.: In de prestatieafspraken hebben de woningcorporaties reeds aangegeven zich
Pagina 3 van 8
GEMEENTE HOOGEVEEN Voorstel voor burgemeester en wethouders in te willen spannen in de ontwikkeling van de volkshuisvesting. Wanneer de corporaties bijdragen is de reikwijdte van het budget groter. De corporaties zullen met name gaan bijdragen wanneer het effect heeft op de verkoop van hun woningbezit. Ook heeft dit een gunstig effect op de doorstroming. Deze aanpassingen zijn tevens ter beoordeling voorgelegd aan het SVN. Het SVN heeft aangegeven dat deze aanpassingen allen binnen de kaders van de regeling vallen. Voor het hierboven genoemde blijft uiteraard gelden dat men in alle gevallen een starter op de koopwoningmarkt moet zijn. Bij het indienen van de aanvraag moet de starter verklaren dat hij niet in het bezit is van een koopwoning en dit ook niet eerder is geweest. Toelichting op deze voorgestelde aanpassingen 1. De huidige koopsomgrens is bij B&W besluit van 18 maart 2008 vastgesteld. Bij de huidige grens wordt alleen de goedkope sector bereikt. Bij verhoging tot aan de grens van de groep “middelduur” van de kosten van het in eigendom verkrijgen ad. € 200.000,00 wordt een grotere kopersgroep bereikt. Dit kan tevens een doorstromend effect teweegbrengen. (NB: € 200.000,00 is de maximale grens van sociale koopwoningen van het Besluit Beheer Sociale Huursector van het Ministerie van VROM. Bij de jaarlijkse evaluatie van de regeling kan worden bekeken of er aanleiding is om VROM te volgen bij de aanpassing van deze grens). 2. Het loslaten van de inkomensgrens kan leiden tot een grotere groep gegadigden. Dit hoeft niet te betekenen dat de doelgroep wordt losgelaten. Naarmate het inkomen stijgt neemt de leencapaciteit toe en komt men (automatisch) niet voor een starterslening in aanmerking. De hogere inkomensgroepen zijn immers zelf in staat tot volledige financiering zonder hulp van de starterslening. Nog een reden om de inkomensgrens los te laten is het gevolg van rentestijgingen. Het hanteren van een inkomensgrens drukt de hoogte van het te lenen bedrag. 3. Het toelaten tot de regeling van de groep huurders leidt tot het vergroten van de doelgroep. Ook heeft dit een positief effect op de doorstroming. Daarnaast kan het de verkoop bevorderen van corporatiewoningen (huurder wordt eigenaar) waardoor deze meer liquide middelen verkrijgen om weer opnieuw te investeren in de volkshuisvesting. 4. Door ook bewoners van buiten de gemeente toe te laten wordt de doelgroep vergroot, wordt de instroom in de gemeente bevorderd en dus een bijdrage geleverd aan het behalen van de beheerste groei. 5. Dit geldt ook voor loslaten van de leeftijdgrens. Uitgangspunt is de koopstarter en niet meer sturen op leeftijd. 6. Inbreng woningcorporaties: Woningcorporaties hebben de mogelijkheid tot verkoop onder voorwaarden, zoals via regelingen als Koop Garant en Te Woon, waarbij korting op de marktwaarde wordt gegeven en er een terugkoopmogelijkheid is. Ook kan een corporatie deelnemen in de VROM startersregeling, waarbij de vulling van het fonds
Pagina 4 van 8
GEMEENTE HOOGEVEEN Voorstel voor burgemeester en wethouders plaatsvindt door 50 % van VROM en van de gemeente en van de corporaties elk 25 %. Door de inbreng van de corporaties wordt de reikwijdte vergroot en kunnen wij meer en langer leningen verstrekken.Voor de corporatie kan het echter een belemmering zijn als de inbreng niet daadwerkelijk terechtkomt bij de eigen huurder c.q. koper. De organisatie rondom de verrekening moet daarom duidelijk en transparant zijn. 7. Uniformering begrippen: Het verdient aanbeveling, aangezien de verschillende gebruikte termen leiden tot verwarring, om niet meer de term koopsom te gebruiken maar de door de Nationale Hypotheek Garantie toegepaste omschrijving “kosten van het verkrijgen in eigendom” zoals deze zijn beschreven in hoofdstuk 6 en 7 van haar voorwaarden en normen. Hieronder wordt verstaan de koop-/ aanneemsom met daar bovenop de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, renteverlies tijdens bouw, notariskosten, makelaarskosten en afsluitkosten voor de lening. Bij bestaande bouw wordt hiervoor 12% van de koopsom en eventuele verbeterkosten gerekend en bij nieuwbouw 8% over de koop-/aanneemsom en eventueel meerwerk. Deze omschrijving is bijgevoegd als bijlage. 8. Uitputting beschikbare budget: In de verordening was nog opgenomen dat er slechts leningen kunnen worden verstrekt tot aan een maximaal bedrag ad. € 1 miljoen. Om mogelijke toekomstige aanspraken op een lening bij een negatief saldo te vermijden verdient het aanbeveling om dit artikel op te nemen. 9. Op detailniveau is de verordening ook aangepast aan de modelverordening van de VNG en VROM. Zo is in alle gevallen de term starterslening gewijzigd in VROM starterslening. Kanttekeningen Op dit moment is nog niet in te schatten welk beslag er als gevolg van de verruiming van de regeling op de middelen zal worden gelegd. Als het beschikbare budget is besteed kunnen er geen leningen meer worden verstrekt. Wel komen er de eerste ontvangsten binnen als gevolg van de inkomenstoetsingen. Deze bedragen zijn echter nog niet zodanig dat dit leidt tot een substantionele bijdrage tot vulling van het fonds. Risico’s De verruiming van de regeling leidt niet tot meer risico’s. De Nationale Hypotheek Garantie blijft van toepassing en het bedrag van de maximale lening blijft gehandhaafd op € 30.000,00. Alleen de doelgroep en het marktaandeel wordt verruimd. Aanpak De startersregeling wordt uitgevoerd door de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVN) te Hoevelaken. Kosten, baten en dekking (kostensoort en kostenplaats) nvt Saldo Het huidige saldo van onze rekening VROM startersfonds bij het SVN bedraagt € 493.148,00. Na verdubbeling door VROM is er totaal beschikbaar € 986.296,00.
Pagina 5 van 8
GEMEENTE HOOGEVEEN Voorstel voor burgemeester en wethouders Afhankelijk van het tijdstip waarop de € 40 miljoen van VROM is besteed kunnen wij tot dan gebruik maken van de verdubbeling door VROM. Bij naderende uitputting van het beschikbare budget zal, op basis van evaluatie van de regeling en bij geconstateerde behoefte, worden voorgesteld tot bijstortingen in het startersfonds. Monitoring en evaluatie Op dit moment is er nog geen zicht op tekenen van herstel van de economische crisis en is niet aan te geven wanneer de effecten zichtbaar zullen zijn van de verruiming van de regeling. Om toch flexibel te kunnen reageren zal er jaarlijks een evaluatie plaatsvinden om te bezien of we de drie voorstellen tot wijziging van de regeling als gevolg van de kredietcrisis moeten heroverwegen. De evaluatie zal plaatsvinden in het eerste kwartaal van het jaar. Communicatie In het Torentje zullen de wijzigingen uitgebreid worden gepubliceerd. Voorts zal een persbericht worden verspreid. Tevens zal de groep professionele betrokkenen (makelaars, hypotheekbemiddelaars en geldverstrekkers) worden aangeschreven. Bijlagen • Verordening tot wijziging van de Verordening VROM Startersregeling • Raadsvoorstel • Omschrijving van de kosten van het verkrijgen in eigendom van bestaande en nieuwbouwwoningen zoals toegepast door de Nationale Hypotheek Garantie
Hieronder volgt de omschrijving van het begrip kosten van het verkrijgen in eigendom van
Pagina 6 van 8
GEMEENTE HOOGEVEEN Voorstel voor burgemeester en wethouders bestaande en nieuwbouwwoningen, zoals beschreven in hoofdstuk 6 en 7 van de voorwaarden en normen van de Nationale Hypotheek Garantie.
6. AANKOOP BESTAANDE WONING
De kosten van het verkrijgen in eigendom bestaan uit:
1.
het laagste bedrag van of de koopsom kosten koper (exclusief roerende zaken) of de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik blijkens een taxatierapport (Zie Norm 4.1);
2.
kosten van afkoop van toekomstige canon-verplichtingen, mits de afkooptermijn tenminste gelijk is aan de looptijd van de lening;
3. 4.
de kosten van kwaliteitsverbetering; een blijkens de koopovereenkomst dan wel afzonderlijke overeenkomst overeengekomen eenmalige storting in een onderhoudsfonds ten behoeve van het (totale) toekomstig onderhoud van de woning;
5.
een eenmalige premiestorting in verband met een verzekering welke (een deel van) de maandelijkse hypotheeklasten uitkeert bij arbeidsongeschiktheid en/of werkloosheid;
6.
vermeerderd met 12% van de som van a. tot en met e. voor bijkomende kosten.
Indien sprake is van een koopsom vrij op naam geldt als koopsom kosten koper (a), een bedrag ter hoogte van 93% van de koopsom vrij op naam. De som van a. tot en met f. mag niet meer bedragen dan de kostengrens voor woningen (zie Norm 1.9). De kosten van kwaliteitsverbetering dienen te blijken uit het taxatierapport of bouwkundig rapport of een door de aanvrager te overleggen specificatie. Indien sprake is van kwaliteitsverbetering en het bedrag is hoger dan € 2.500,-, geldt een depotverplichting. Indien sprake is van een verplichting tot het overleggen van een bouwkundig rapport, maken de daarin vermelde kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud onderdeel uit van de kosten voor het verkrijgen in eigendom en is de aanvrager verplicht de werkzaamheden uit te (laten) voeren.
7. AANKOOP NIEUWBOUWWONING
De kosten van het verkrijgen in eigendom bestaan uit:
Pagina 7 van 8
GEMEENTE HOOGEVEEN Voorstel voor burgemeester en wethouders 1.
de koop-/aannemingssom, eventueel (indien en voor zover niet begrepen onder de koop-/aannemingssom) vermeerderd met: - de kosten van onroerende installaties; - de kosten van risicoverrekening; - het architectenhonorarium; - de kosten van dagelijks toezicht; - de rente verschuldigd over vervallen termijnen uit hoofde van de aankoop van grond en/of aannemingsovereenkomst; - de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen; - de legeskosten; - omzetbelasting; - de verzekeringspremie voor de insolventieverzekering van de aannemer tijdens de bouw.
2. 3.
de kosten van meerwerk blijkens een door de aanvrager te overleggen specificatie; de kosten van afkoop van toekomstige canonverplichtingen, mits de afkooptermijn tenminste gelijk is aan de looptijd van de lening;
4.
een blijkens de koop-/aannemingsovereenkomst dan wel afzonderlijke overeenkomst overeengekomen eenmalige storting in een onderhoudsfonds ten behoeve van het (totale) toekomstig onderhoud van de woning;
5.
een eenmalige premiestorting in verband met een verzekering welke (een deel van) de maandelijkse hypotheeklasten uitkeert bij arbeidsongeschiktheid en/of werkloosheid;
6.
vermeerderd met 8% van de som van a. tot en met e. voor bijkomende kosten.
De som van a. tot en met f. mag niet meer bedragen dan de kostengrens voor woningen (zie Norm 1.9). Indien de grond reeds in eigendom is en de koopsom hiervan derhalve geen onderdeel uitmaakt van de koop-/aannemingssom, dient de som van a. te worden vermeerderd met de toenmalige koopsom van de grond conform de notariële akte van levering. Indien bij nieuwbouwwoningen sprake is van inbreng van eigen middelen, dan dienen deze middelen te worden aangewend voor de betaling van de eerste termijnen.
Pagina 8 van 8
