Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie
M. Norder
Gemeente Den Haag
Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag
De voorzitter van Commissie Ruimte
Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk
DSO/2013.314 – RIS 262620 Doorkiesnummer
0683632314 E-mailadres Aantal bijlagen Datum
28 augustus 2013 Onderwerp
Onderhoudslening voor starters
Geachte leden van de commissie, Op 4 oktober 2012 in de vergadering van de commissie Ruimte heb ik naar aanleiding van vragen van de heer de Jong (PvdA) aangegeven dat ik me nader zou beraden op de mogelijkheden van het introduceren van een starterslening in Den Haag. Inmiddels hebben D66 en de PVV ook schriftelijke vragen gesteld over startersleningen in de gemeente Den Haag. In deze commissiebrief informeer ik u over mijn plan om een onderhoudslening aan starters aan te bieden. De Haagse woningmarkt en de rol van de starter In Den Haag worden de afgelopen jaren aanzienlijk minder woningen verkocht dan voorheen. Sinds 2007 is het totaal aantal woningen dat jaarlijks wordt verkocht in Den Haag ongeveer gehalveerd (Bron: buurtmonitor Den Haag). Belangrijk kenmerk van de huidige koopwoningmarkt is dat woningbezitters die een volgende stap willen maken in hun wooncarrière eerst wachten tot hun huidige woning is verkocht. Om de verkoop van woningen op gang te krijgen zal aan het begin van de keten van de woningmarkt het aantal transacties moeten gaan toenemen. De starter op de woningmarkt speelt hierbij een belangrijke rol. In eerdere persberichten van de makelaarsverenigingen NVM en VBO wordt gesteld dat één woningaankoop door een starter resulteert in meer dan drie andere woningaankopen in de duurdere segmenten. Op dit moment staan er in Den Haag maar liefst 3423 woningen tot € 200.000,- te koop (Bron: Funda). De sleutel tot een beter functionerende woningmarkt is de starter.
Inlichtingen bij
Joost van Oosterwijk Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Internetadres: www.denhaag.nl
Telefoon: 070 - 353 2852/353 2966 Fax: 070 - 353 3615
De starter ondervindt de laatste jaar dat de financieringsmogelijkheden voor de aankoop van een woning aan het afnemen zijn en de eisen bij kredietverstrekking zijn verscherpt. Zo wordt de loan-to-value ratio (verhouding hypothecaire lening- koopprijs woning) de komende jaren geleidelijk van 105% nu tot 100% in 2018 beperkt en het is verplicht geworden bij nieuwe hypothecaire leningen om volledig en ten minste annuïtair af te lossen. Pas dan is er recht op hypotheekrente-aftrek. Bij een aflossingsvrije lening vervalt het recht op hypotheekrente-aftrek. Een lening voor starters geënt op de Haagse situatie: een impuls voor de Haagse woningmarkt Om de Haagse woningmarkt weer op gang te brengen zal het aantal transacties in het laagste segment van de koopmarkt moeten gaan toenemen. Hierdoor zal naar verwachting ook het aantal transacties in de hogere segmenten toenemen. Een antwoord vinden op de financiële belemmeringen van starters waardoor de koop door starters wordt gestimuleerd helpt de keten op gang te brengen. Juist in Den Haag is dit belangrijk: er zijn voldoende goedkope koopwoningen in de stad maar de vraag neemt wel af door afnemende financieringsmogelijkheden. Daarnaast wordt Den Haag gekenmerkt door een ruim aanbod van goedkopere koopwoningen. Deze woningen hebben echter vaak een matige kwaliteit. De verwachting is dat de staat van onderhoud steeds belangrijker wordt voor starters bij de aanschaf van nieuwe woningen, zeker bij afnemende financieringsmogelijkheden. Het gevaar bestaat dat woningen met een matige kwaliteit steeds moeilijker zullen worden verkocht. Hierbij gaat het niet alleen om de bouwkundige staat maar ook om de kwaliteit van bijvoorbeeld de keuken en de badkamer (Bron: Waarderingskamer). Mocht de starter overgaan tot de aankoop van een goedkope koopwoning, dan zal het vaker gaan voorkomen dat er geen geld meer is om noodzakelijk onderhoud te plegen. Het risico is aanwezig is dat de kwaliteit van de goedkope koopwoningenvoorraad in Den Haag de komende jaren zal afnemen door de financiële belemmeringen die starters ervaren om te investeren in onderhoud aan de nieuwe woning. Het voorstel is om in Den Haag leningen aan starters te gaan aanbieden waarmee starters in de gelegenheid worden gesteld om hun nieuw gekochte woning op te knappen en/of te verbouwen. De verwachting is dat hierdoor meer starters zullen overgaan tot de aankoop van woning. Dit zal een impuls geven aan de Haagse woningmarkt. Tegelijkertijd zal door de verruimde financiële mogelijkheden voor onderhoud ook de kwaliteit van de goedkope koopwoningen in Den Haag toenemen. Dit leidt ook tot meer werk voor locale aannemers, bouwbedrijven et cetera. In andere gemeenten in Nederland is al ruime ervaring opgedaan met het aanbieden van startersleningen. De starterslening is bedoeld om het verschil in de eerste jaren te overbruggen tussen de verwervingskosten (koopsom en bijkomende kosten) van de woning en het bedrag dat een starter maximaal kan lenen volgens de NHG-normen. Uitgangspunt is dat door inkomensstijging in latere jaren deze kosten wel gedragen kunnen worden. Gemeenten die een starterslening aanbieden doen dat in het algemeen via de Stichting Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (Svn). Ruim tweehonderd gemeenten in Nederland doen het op deze manier. De Svn hanteert een uniforme invulling van een starterslening; de starter betaalt de eerste drie jaar geen aflossing en rente; de looptijd van de lening is maximaal dertig jaar; de rente is na drie jaar marktconform; als het inkomen van de koopstarter niet toereikend is na drie jaar , betaalt de koopstarter een maandlast die past bij het op dat moment geldende inkomen Onderzocht is hoeveel startersleningen in andere gemeenten zijn verstrekt. Over het algemeen wordt er veelvuldig gebruik gemaakt van de startersleningen. In Utrecht bijvoorbeeld komt ongeveer 20% van het aantal transacties in het koopsegment tot € 200.000,- met financiering van een starterslening tot stand. In 2011 zijn er 260 aanvragen gedaan voor een starterslening in Utrecht, in 2012 zijn er 200 aanvragen gedaan.
Het unieke aan de starterslening bij de Svn is dat het momenteel de enige lening in Nederland is die onder NHG wordt verstrekt en waar de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te worden betaald. De leningen worden via een revolverend fonds verstrekt. Het plan is om in Den Haag op deze wijze via de Svn startersleningen aan te bieden maar daarbij worden wel een aantal nadere voorwaarden gesteld. De starterslening zal specifiek geënt zijn op de Haagse situatie die gekenmerkt door een ruim aanbod van goedkope koopwoningen met een vaak matige kwaliteit. Omdat starters steeds minder makkelijk over voldoende financiële middelen kan beschikken dreigt het noodzakelijk onderhoud van de aangekochte woning in het gedrang te komen. Een substantieel gedeelte van de lening moet worden ingezet voor onderhoud aan de woning (uitgangspunt is dat 80% van het verstrekte kapitaal voor onderhoud wordt ingezet) . Een starterslening kan slechts worden aangevraagd bij de aankoop van een bestaande woning waarbij de starter binnen een jaar verplicht onderhoud pleegt aan de woning. Op deze manier worden starters geholpen bij de aankoop van hun eerste woning, wordt de keten op gang gebracht en wordt bovendien gestimuleerd dat het kwaliteitsniveau van goedkope koopwoningen in Den Haag toeneemt. Ook leidt het tot meer werkgelegenheid bij beroepsgroepen zoals aannemers, installateurs etc. en is het een impuls voor de lokale economie. Bij het plegen van onderhoud kan de starter ook gebruik maken van de duurzaamheidssubsidies die de gemeente Den Haag aanbiedt. Zo kan de starter onderhoud combineren met het energiezuiniger en duurzamer maken van de woning. De ambitie is om in een pilot van een jaar 180 leningen aan starters te verstrekken. Hiermee wordt ingezet op een toename van 10% van het aantal verkopen van koopwoningen onder de € 200.000,- ten opzichte van het jaar 2012. (bron: Buurtmonitor Den Haag). In 2012 zijn 1800 woningen onder de € 200.000,- verkocht. Met het verstrekken van deze leningen wordt in Den Haag een impuls gegeven aan de koopwoningenmarkt. Kenmerken van de onderhoudslening voor starters in Den Haag Bij het bepalen van de voorwaarden om in aanmerking te komen voor een lening is verkend welke voorwaarden andere gemeenten stellen aan het verkrijgen van een starterslening. De startersleningen die onder meer gemeente Veenendaal, gemeente Utrecht en gemeente Westland verstrekken, zijn bestudeerd. De volgende voorwaarden gaan gelden voor de onderhoudslening voor starters in Den Haag: Onder een starter wordt verstaan een persoon die voor de eerste maal een koopwoning in Den Haag koopt. Er wordt een maximaal inkomen gehanteerd van het huishouden van de aanvrager van € 43.000,per jaar. Dit is de bovengrens die de gemeente en het Rijk hanteren voor de lage middeninkomens. De maximale verwervingkosten1 van de woning mogen maximaal € 200.000,- bedragen. Er kan slechts een starterslening voor bestaande woningen en niet voor nieuwbouwwoningen worden aangevraagd. De starterslening mag maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning bedragen, met een maximum van € 35.000,-. De starterslening en de hypothecaire lening mogen bij elkaar opgeteld niet meer bedragen dan 105% van de waarde van de woning. Dit wordt de loan to value ratio genoemd. De komende jaren wordt deze loan to value ratio van 105% geleidelijk verlaagd tot 100% in 2018. Met de Svn wordt uitgewerkt hoe kan worden gegarandeerd dat een gedeelte van de starterslening verplicht voor onderhoud wordt ingezet. Onderhoud moet binnen een jaar na aankoop van de woning worden gepleegd met behulp van een substantieel gedeelte van de starterslening. Onder onderhoud aan en in de woning wordt het volgende verstaan: 1
Onderhoud aan het casco dat een starter zelf moet bekostigen.
Onder verwervingskosten wordt verstaan: de koopsom plus renovatie- e/o verbouwkosten + vast percentage bijkomende kosten conform NHG.
Indien de starter deel gaat uitmaken van een Vve: onderhoud aan het casco dat door de Vve moet worden bekostigd en waarvoor de Vve onvoldoende reserve heeft opgebouwd. De starter kan dan een gedeelte van de starterslening inzetten voor een bijdrage aan het onderhoud dat de Vve gaat uitvoeren. Renovatie binnen de woning. De starter kan een lening aanvragen voor onder meer leidingenwerk, aanleggen elektriciteit, plaatsen van een nieuwe keuken en plaatsen van een nieuwe badkamer. De gemeente zal maximale normbedragen hanteren voor de onderhoudsmaatregelen die binnen de woning voor een lening in aanmerking kunnen komen.
Onder onderhoud worden naast bovengenoemde bouwtechnische en woontechnische verbeteringen ook duurzaamheidsverbeteringen aan een woning verstaan. Als een starter een gedeelte van de lening wil inzetten voor energetische verbeteringen dan zal hij dit moeten onderbouwen met een EPA maatwerkadvies. In dit advies wordt beschreven welke maatregelen kunnen worden getroffen om een woning energiezuiniger te maken. Bij de maatregelen worden de gemoeide kosten genoemd en de terugverdientijden van de maatregelen. Tevens is er een prognose opgenomen in de EPA over de te behalen energielabel na toepassing van de maatregelen. De kosten van een EPA lopen, afhankelijk van de adviseur en de oppervlakte van de woning, uiteen van 200 euro tot ruim 400 euro. De definitieve randvoorwaarden voor het verkrijgen van de starterslening, inclusief bovengenoemde onderhoudsgarantie, zullen in een beleidsregel een plek krijgen. De beleidsregel wordt na de behandeling in de commissie opgesteld. Zodra de beleidsregel gereed is wordt u hierover geïnformeerd. Het beheer van de leningen gaat via de Svn lopen. De gemeente maakt het bedrag aan leningen dat verstrekt kan worden over aan de Svn. De Svn zal, na een eerste controle door de gemeente, de aanvragen voor een startersleningen beoordelen. De Svn doet dit op basis van de hiervoor genoemde gemeentelijke randvoorwaarden. Daarnaast toetst de Svn of de aanvrager financieel draagkrachtig is om de starterslening aan te gaan. De NHG regels en de NIBUD normen vormen de basis voor de draagkrachttoetsing. De gemeentelijke werkzaamheden die verbonden zijn aan de leningen zullen door de Dienst Stedelijke Ontwikkeling worden uitgevoerd. De contacten met de Svn zullen ook via DSO gaan lopen. Kosten en dekking van de onderhoudslening voor starters Om 180 leningen van maximaal € 35.000,- te verstrekken zal bij de Svn een kapitaal beschikbaar moeten worden gesteld van maximaal € 6.300.000,-. Het Rijk, bij monde van minister Blok, heeft aangegeven dat zij het bedrag dat een gemeente beschikbaar stelt verdubbelt2. Dit betekent dat de gemeente € 3.150.000,beschikbaar dient te stellen aan de Svn voor een pilot van 180 leningen van maximaal € 35.000,-. De Svn verstrekt vervolgens via een revolverend fonds de leningen aan starters en zij int de rente en aflossing. Omdat de leningen onder NHG worden verstrekt loopt de gemeente geen risico. De gemeentelijke kosten die gemoeid zijn bij een pilot van 180 onderhoudsleningen voor starters zijn begroot op € 500.000,-. Hierin zijn verwerkt 1. de kosten die de Svn in rekening brengt voor het beheren van de leningen, dat is 0,5% van de uitstaande leningen 2. kosten gemoeid met het verlies aan rente de eerste drie jaar en de later te ontvangen rentebaten 3. apparaatslasten van de gemeente, waar onder meer de promotie en communicatie van de leningen en de administratieve werkzaamheden rondom de leningen door de Dienst Stedelijke Ontwikkeling.
2
In het Woonakkoord is aangegeven dat het rijksbudget voor startersleningen wordt verhoogd van € 20 mln naar € 50 mln.
In deze berekening is rekening gehouden met een looptijd van 30 jaar, een rente van 5,6% die de starter gaat betalen, en een rente- en aflossingsvrije periode van 3 jaar. Ook is in de berekening rekening gehouden met de ervaringscijfers die bekend zijn bij de Svn hoeveel starters na drie en zes jaar in staat zijn om volgens afspraak marktconform af te lossen en te betalen. Als de regeling wordt ingesteld, wordt op basis van de actuele informatie bepaald wat de definitieve kosten zullen zijn. Een eventuele overschrijding zal worden opgevangen binnen de portefeuille SVI De kosten kunnen gedekt worden uit het ‘Uitvoeringsprogramma Onderhoud en Kwaliteit van de particuliere woningvoorraad 2010-2014 (RIS178632). Om de dekking van de uiteindelijke kosten vanuit dit programma beschikbaar te houden, zal met de begrotingsvoorbereiding 2014 een begrotingswijziging hiertoe worden voorgesteld. In het najaar treedt de regeling in werking. Na een jaar vindt er een tussentijdse evaluatie plaats. U wordt dan over de resultaten geïnformeerd. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie, Marnix Norder
