Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie
M. Norder
Gemeente Den Haag
Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag
De voorzitter van Commissie Ruimte
Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk
DSO/2013.42 – RIS 256697 Doorkiesnummer
070 – 353 4862 E-mailadres Aantal bijlagen
11 Datum
13 februari 2013 Onderwerp
Vaststelling Projectdocument Gebiedsontwikkeling Vroondaal
Geachte voorzitter,
Op 12 februari 2013 is door het College van Burgemeester en Wethouders het Projectdocument Gebiedsontwikkeling Vroondaal vastgesteld. Met deze brief informeer ik u op hoofdlijnen over de inhoud van het Projectdocument. Op 21 juni 2011 heeft het College van Burgemeester en Wethouders een Nota van Uitgangspunten voor Vroondaal vastgesteld (RIS 180764). Deze Nota van Uitgangspunten omvat de visie ‘Vroondaal Revisited’ en de daarop door de gemeente gestelde aanvullende voorwaarden voor uitwerking. Op basis van dit collegebesluit en de beraadslagingen in de Commissie Ruimte daarop volgend heeft het college in januari 2012 aan Vroondaal Ontwikkeling gevraagd om in samenwerking met de gemeente de visie uit te werken in een stedenbouwkundig plan. Vroondaal Ontwikkeling heeft hieraan in 2012 gevolg gegeven door in samenwerking met de gemeente een Stedenbouwkundig Plan te maken. Door Vroondaal Ontwikkeling is in het voorjaar van 2012 een stedenbouwkundig bureau geselecteerd. Dit bureau heeft een Stedenbouwkundig Plan gemaakt dat gedurende het ontwerpproces is afgestemd in Klankbordgroepen en informatiebijeenkomsten waarvoor onder andere de bewoners van Vroondaal en de Kom Loosduinen zijn uitgenodigd. Door uw commissie is hiervoor bij de behandeling van de Nota van Uitgangspunten nadrukkelijk aandacht gevraagd. Parallel aan dit traject is een aantal onderzoeken uitgevoerd noodzakelijk voor de inhoud van het Stedenbouwkundig Plan, zoals een verkeersonderzoek naar de ontsluiting en verkeersafwikkeling en een aanvullend marktonderzoek naar de afzetkansen van het nieuwe programma en de grondopbrengsten.
Inlichtingen bij
Wiljan Uilen Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Internetadres: www.denhaag.nl
Telefoon: 070 - 353 2852/353 2966 Fax: 070 - 353 3615
Tijdens een informatieavond op 25 juni 2012 is het concept Stedenbouwkundig Plan voor Vroondaal aan bewoners en belanghebbenden gepresenteerd. Er is terugkoppeling gegeven over de sessies van de klankbordgroep, welke items tijdens deze sessies naar voren zijn gekomen en op welke wijze de input uit de klankbordsessies zijn verwerkt in het concept stedenbouwkundig plan. In het najaar van 2012 is een aantal zaken verder uitgewerkt zoals de wijze waarop Vroondaal duurzaam wordt ontwikkeld, de ontwikkelstrategie en de financiële onderbouwing. Op 17 december 2012 is het bestuur van de Bewonersvereniging Vroondaal (BVV) door Vroondaal Ontwikkeling uitgenodigd om kennis te nemen van het definitieve concept Stedenbouwkundig Plan. Op 20 december 2012 heeft Vroondaal Ontwikkeling een inloopbijeenkomst georganiseerd voor alle belangstellenden uit de wijk. Commissie Loosduinen heeft een formeel adviesrecht bij besluiten die het stadsdeel Loosduinen betreffen. Daarom is op 18 december 2012 het Stedenbouwkundig Plan gepresenteerd aan de Commissie Loosduinen. Op 24 januari 2013 hebben zij advies uitgebracht. Dit advies is in bijlage 7 van het Projectdocument integraal weergegeven, waarin tevens wordt aangegeven op welke manier de gemeente met de adviezen om zal gaan, c.q. deze worden meegenomen bij de uitwerking van het Stedenbouwkundig Plan in de deelgebieden. Eind december 2012 is het definitieve concept Stedenbouwkundig Plan met bijbehorende Grondexploitatie en Ontwikkelstrategie aan de gemeente gepresenteerd. Deze stukken zijn samengevat in een Projectdocument Gebiedsontwikkeling Vroondaal, waarin naast voornoemde stukken ook de nieuwe samenwerkingsafspraken, de vervolgstappen voor de uitwerking en een planning zijn opgenomen. Inhoud Stedenbouwkundig Plan Het Stedenbouwkundig Plan Vroondaal is een flexibel plan. Dit betekent dat er een optimum is gevonden tussen het vastleggen van de ruimtelijke kwaliteiten enerzijds en de vrijheid om in te spelen op actuele marktontwikkelingen anderzijds. De kwaliteit is vastgelegd in een robuust ruimtelijk raamwerk, voor een hoogwaardig en groen woonmilieu, dat nog flexibel kan worden ingevuld met diverse woningtypes en verkavelingen. Het Stedenbouwkundig Plan legt naast het ruimtelijk raamwerk ook de beeldkwaliteit op hoofdlijnen vast, om zo de samenhang binnen deelgebieden te waarborgen en het gewenste groene karakter van Vroondaal te versterken. Naamgeving De naam Vroondaal blijft als algemene totaalnaam voor het gehele gebied gelden. De namen van de deelgebieden uit Vroondaal Revisited zijn gewijzigd in Oud Vroondaal voor het huidige Vroondaal deelplan Bomen 1, Nieuw Vroondaal voor deelplan Bomen 2 en 3 en Haagse Tuinen voor deelplan Sloten 4 en 5 (zie de kaart op bladzijde 8 van het Stedenbouwkundig Plan). In het Stedenbouwkundig Plan is het gedeelte van recreatiegebied Madestein, dat tussen de deelgebieden Oud en Nieuw Vroondaal en de Haagse Tuinen ligt, aangeduid als Park Madestein. Programma Als maximaal bouwprogramma wordt uitgegaan van 2.150 woningen, minder woningen mag wel, meer woningen niet. Naast woningbouw worden ook voorzieningen mogelijk gemaakt: in het Stedenbouwkundig Plan is circa 10.000 m2 gereserveerd voor de realisatie van een school, kinderopvang en commerciële voorzieningen. Verkeersmaatregelen Er wordt een verkeerskundig ‘knip’ aangebracht in de Nederhoflaan/Westmadeweg tussen Oud en Nieuw Vroondaal door middel van een bussluis. Deze knip voorkomt teveel autoverkeer door Oud Vroondaal, maar houdt de mogelijkheid open voor een doorgaande route voor openbaar vervoer en hulpdiensten. Daarnaast bevat het Stedenbouwkundig Plan een aantal belangrijke maatregelen:
1. Aanpassen van het snelheidsregime (van 50 km/h naar 30 km/h) op de Vroonhoevelaan en Nederhoflaan in Oud Vroondaal en in het verlengde daarvan de Westmadeweg in Nieuw Vroondaal. 2. Om een goede aanhechting van het aangrenzende deel van Haagse Tuinen aan het Park te realiseren is het van belang dat de Madepolderweg geen drukke doorgaande weg blijft. De Madepolderweg wordt daarom gedeeltelijk (langs Haagse Tuinen I) ingericht als 30 km-weg met verkeersdrempels. 3. Aanpassing kruising Madepolderweg/Madesteinweg: hierdoor verbetert de verkeersveiligheid en worden de deelgebieden Haagse Tuinen via de Madepolderweg op een goede manier ontsloten. Aanvullend spant de gemeente zich in om samen met Vroondaal Ontwikkeling te komen tot een integrale aanpak van de Madesteinweg met een versmalde rijbaan en vrijliggend fietspad. 4. Op drie kruispunten zijn knelpunten geprognosticeerd die naar verwachting na 2022 gaan ontstaan, ook zonder de toename van het aantal woningen in Vroondaal. De invloed van Vroondaal op deze ontwikkelingen is marginaal. Het betreft de kruispunten van Elswijkbaan-Nieuweweg, Nieuweweg– Lozerlaan en Monsterseweg-Lozerlaan. Vanuit verkeersveiligheid en doorstroming zijn maatregelen hier op termijn noodzakelijk. De gemeente zal maatregelen in de uitvoeringsplanningen opnemen. Mandeligheid Door Vroondaal Ontwikkeling is in samenwerking met de Dienst Stadsbeheer onderzocht wat de consequenties zijn wanneer wordt afgezien van de verplichtingen die voortkomen uit de mandeligheid. Conclusie van dit onderzoek is dat de beoogde mandeligheid in Oud Vroondaal kan worden opgeheven. De gemeente neemt dan de gebruikelijke onderdelen van het openbaar gebied over. De bewoners van Oud Vroondaal zullen dan het onderhoud van de meer private onderdelen (hagen, beschoeiing) voor hun rekening moeten nemen. Voor de eventuele meerkosten die de gemeente heeft bij het onderhoud als gevolg van een afwijkend kwaliteitsniveau ten opzichte van residentiekwaliteit wordt de richtlijn Beheer- en onderhoudskosten gevolgd d.d. 19 juni 2012 (RIS 250356). Voor de nog te ontwikkelen deelgebieden wordt geen mandelige ruimte meer uitgegeven. Grondexploitatie Voor het nieuwe Stedenbouwkundig plan is een grondexploitatie opgesteld, met een neutraal exploitatieresultaat en een evenwichtig risicoprofiel. De financiële doorrekening van het Stedenbouwkundig Plan heeft nu een resultaat van € 0,6 mln. positief op contante waarde per 1 januari 2012. Dit saldo is vergelijkbaar met het exploitatieresultaat van Vroondaal Revisited. Belangrijk verschil met de grondexploitatie van Vroondaal Revisited is dat het risicoprofiel sterk is verbeterd. De Grondexploitatieberekening, de gemeentelijke notitie “Grondexploitatie & Financiering” en de rapportage “GRIP op grote projecten” zijn als (geheime) bijlagen bij deze brief gevoegd. Financiering Vroondaal Ontwikkeling wordt gefinancierd door de gemeente voor maximaal € 150 mln. Op dit moment bedraagt de hoofdsom € 111,25 mln. Daarnaast staat de gemeente garant voor € 20 mln. ten behoeve van een flexibele kredietfaciliteit bij de BNG. Nieuwe inzichten over de ontwikkeling van de markt en een cashflowprognose voor de komende jaren laten zien dat de kans bestaat dat het financieringsplafond van € 150 mln (inclusief de kredietfaciliteit) onvoldoende marge biedt om tegenvallers in de grondexploitatie op te vangen. Daarom wordt de limiet met € 10 mln. verhoogd tot € 160 mln. Ontwikkelstrategie/fasering Voor de fasering is het van belang dat enerzijds een zo groot mogelijke doelgroep wordt aangetrokken via deelontwikkelingen en anderzijds de voorinvestering in bouwrijp maken zo beperkt mogelijk is. Om deze redenen is gekozen om naast het doorzetten van de ontwikkeling in Oud Vroondaal, de ontwikkeling te concentreren in Haagse Tuinen. Voorlopig start Vroondaal ontwikkeling niet tevens met de ontwikkeling van Nieuw Vroondaal. Hiermee wordt voorkomen dat kopers over drie gebieden worden verspreid, waardoor volume en identiteit in de eerste jaren ontbreken. De start van de ontwikkeling van Nieuw Vroondaal door de PPS Vroondaal Ontwikkeling is nu voorzien in 2019. Echter, een deel van Nieuw Vroondaal is door de gemeente nog niet verworven.
De eigenaar is voornemens op basis van zelfrealisatie conform de huidige bestemming zelf woningen te realiseren. Met de eigenaar wordt overleg gepleegd of en onder welke voorwaarden zijn initiatief kan worden ingepast in het Stedenbouwkundig Plan. Belangrijke voorwaarde daarbij is dat uitgegaan wordt van volledige zelfrealisatie, zonder dat de gemeente of Vroondaal Ontwikkeling wordt aangesproken te investeren in bijvoorbeeld ontsluiting of aansluiting op riolering. Samenwerkingsafspraken 1. De rol van de Vastgoedexploitatie wordt afgebouwd. De vastgoedontwikkeling zal voor 50% door de aandeelhouders Synchroon en Bouwfonds worden gedaan. Daarnaast worden andere ontwikkelaars uitgenodigd bouwvelden te ontwikkelen en zal een deel in Particulier Opdrachtgeverschap worden uitgegeven. 2. De eerder aan de gemeente uitgekeerde winstbijdrage wordt gelijk getrokken aan de eerder aan de marktpartijen uitgekeerde winst. Consequentie hiervan is dat de door de gemeente gerealiseerde winstneming met € 6,2 mln (prijspeil 1 januari 2013) wordt gecorrigeerd, de nog te realiseren winstneming van de marktpartijen van eveneens € 6,2 mln komt te vervallen (zie ook hoofdstuk 7 van de geheime notitie “Grondexploitatie en Financiering” die als bijlage bij deze brief is gevoegd). 3. Om Park Madestein die kwaliteit te geven zodat het fungeert als verbindend park tussen de deelgebieden en een meerwaarde biedt als attractieve plaats om te verblijven zal de gemeente zich inspannen om bovenop de investering van € 1,5 mln die Vroondaal Ontwikkeling doet door middel van cofinanciering meer verbeteringen aan te brengen. Vervolg en planning Nadat het Stedenbouwkundig Plan is vastgesteld wordt parallel een aantal vervolgstappen in gang gezet. In hoofdstuk 7 van het Projectdocument worden deze toegelicht. Hieronder worden de belangrijkste kort beschreven. Bestemmingsplan Het vastgestelde Stedenbouwkundig Plan wordt vertaald naar een bestemmingsplan. Randvoorwaardelijk daarvoor is een uitgewerkte MER-beoordeling. De onderzoeken die hiervoor moeten worden gedaan zijn bijna afgerond. Uitwerking Haagse Tuinen I Op basis van het nieuwe bestemmingsplan start de ontwikkeling in Haagse Tuinen I. Voor dit deelplan wordt een Openbare Ruimte Plan opgesteld en voor het eerste ontwikkelveld wordt een verkavelingsplan, een beeldkwaliteitsplan en een inrichtingsplan opgesteld. Een stedenbouwkundig supervisor van Vroondaal Ontwikkeling zal samen met een stedenbouwkundige van de gemeente toezien op de kwaliteit van de uitwerking. Bij de voortgangsrapportages wordt het college en uw commissie over de uitwerking geïnformeerd. Marketing & communicatie Na vaststelling van het Stedenbouwkundig Plan door de gemeente is er een duidelijke toekomstvisie, op basis waarvan Vroondaal Ontwikkeling haar marketing en communicatie kan uitvoeren. Dit proces wordt nu voor 2013 voorbereid, zodat in 2014 de eerste plannen kunnen worden gerealiseerd. Voor de ontwikkeling van het positioneringstraject wordt door Vroondaal Ontwikkeling een gespecialiseerd bureau geselecteerd. Ten aanzien van de planologische procedures gelden de formele regels voor zienswijzen, bezwaar en beroep. Daarnaast blijft Vroondaal Ontwikkeling in gesprek met de Bewonersvereniging Vroondaal. Planning Onderstaand wordt een beknopte planning weergegeven van de belangrijkste zaken die de komende jaren worden opgepakt. In bijlage 8 van het Projectdocument is een uitgebreide netwerkplanning opgenomen voor de wijziging van het bestemmingsplan, als belangrijkste voorwaarde voor de realisatie.
2013-2014 start ontwikkeling Openbare Ruimte Plan Haagse Tuinen I en uitwerking 1e ontwikkelveld 2013-2014 juridisch-planologische procedures (bestemmingsplan, MER-Beoordeling) 2014 start uitvoering 1e ontwikkelveld Haagse Tuinen I 2013-2014 ontwerpproces voor integrale aanpak Madepolderweg/Madesteinweg 2014 start uitvoering integrale aanpak Madepolderweg/Madesteinweg Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie, Marnix Norder
