Gebreken bij huurwoningen: De huurcommissie of de rechter?

Scriptie Master Privaatrechtelijke Rechtspraktijk

‘Gebreken bij huurwoningen: De huurcommissie of de rechter?’ Julie van Limburg Stirum 2 juni 2011 Studentnummer: 0439053 Scriptiebegeleider: mr. A.S. Rueb

Inhoudsopgave

1. Inleiding

pag. 2

pag. 3

pag. 4

pag. 6

pag. 6

pag. 9

pag. 11

2. Het Nederlandse huurrecht

3. Het huurprijzenrecht woonruimte 3.1. De huurprijs

4. Bescherming bij gebreken

4.1. De gerechtelijke procedure (artikel 7:207 BW)

4.2. De procedure bij de huurcommissie (artikel 7:257 BW) 5. De artikelen 7:207 en 7:257 BW

pag. 13

5.1. De overeenkomsten

pag. 14

5.2. De verschillen

pag. 17

5.3. Laagdrempeligheid

pag. 20

6. De twee rechtsingangen naast elkaar

pag. 24

6.1. Uniformering?

pag. 24

7. Conclusie

pag. 28

8. Bibliografie

pag. 31

1

1. Inleiding

De economische crisis heeft op veel terreinen zijn uitwerking gehad. Zo ook op de huurmarkt. Door de economische situatie en de aanhoudende onduidelijkheid over de hypotheekrenteaftrek wil nu bijna 24 procent van de Nederlanders die overwegen te verhuizen een huurwoning. Twee jaar geleden was dat slechts 12 procent. Dit blijkt uit een onderzoek van de vereniging voor ontwikkelaars en bouwers (NVB) en het aan de TU Delft gelieerde onderzoeksinstituut OTB, gespecialiseerd in onafhankelijk onderzoek en advies op het gebied van wonen, bouwen en de gebouwde omgeving. Ook de forse bezuinigingen van het kabinet die de gemiddelde Nederlander direct in zijn portemonnee zal voelen, spelen een rol. 1 Door de stijgende vraag naar huurwoningen is aan een stijging van de huurprijzen niet te ontkomen. In september 2010 bleken de gemiddelde huurprijzen van woningen al met 1,6 procent gestegen vergeleken met dezelfde maand een jaar eerder. Hierdoor mag de huurwoningmarkt dan misschien wel herstellen, maar het brengt ook nadelen mee voor de (potentiële) huurder. Neem een stad als Amsterdam, waar de gemiddelde verhuurder gerust € 500,‐ durft te vragen voor een zelfstandige woning met de afmeting van een bezemkast. Maar wat als deze bezemkast geen eigen sanitaire voorzieningen heeft of men de ruimte niet kan luchten? Gelukkig zijn er meerdere mogelijkheden voor gedupeerde huurders om hiertegen in actie te komen. Een van de aanspraken die een huurder jegens de verhuurder heeft in het geval dat een woning gebreken vertoont die voor rekening van de verhuurder komen, is verlaging van de huurprijs zolang de verhuurder deze gebreken niet heeft verholpen. De huurder kan naar een onafhankelijke commissie, de huurcommissie, stappen of de weg naar de rechter inslaan. Maar welke procedure heeft de meeste voordelen voor de huurder? Waar liggen de verschillen in deze procedures en zijn beide procedures wel even toegankelijk voor de gemiddelde huurder? En is het praktisch dat deze twee procedures naast elkaar bestaan of zal hier in de toekomst een uniformering plaats moeten vinden? Al deze vragen zullen in deze scriptie aan bod komen.

1

‘Huurwoning twee keer zo populair, markt in beweging’, Gepubliceerd in ‘Vastgoedmarkt, het medium voor

de vastgoedprofessional’, Jaargang 37, oktober 2010, pag. 10.

2

Allereerst zal ik iets zeggen over het huurrecht in het algemeen en het huurprijzenrecht woonruimte in het bijzonder. Daarna zullen de procedures die bescherming bieden aan de huurder, te weten de procedure via de rechter en de procedure via de huurcommissie, besproken worden, waarna de overeenkomsten en verschillen tussen beide procedures aan bod zullen komen. Tot slot zal er gekeken worden naar een mogelijke behoefte aan uniformering van de twee procedures en zal de scriptie worden afgesloten met een conclusie en een bibliografie. In deze scriptie zal ik alleen ingaan op gebreken bij woonruimtes, zoals omschreven in artikel 7:233 BW. Zodoende zullen de regelingen omtrent de verschillende bedrijfsruimtes en ongebouwde of roerende zaken buiten het bereik van deze scriptie vallen. Voor die categorieën bestaat immers niet eenzelfde eigen procedure, zoals de procedure over de huur bij woonruimtes.

2. Het Nederlandse huurrecht

In 2003 is in Nederland het ‘nieuwe huurrecht’ in werking getreden. Het huurrecht maakt deel uit van het privaatrecht. Kenmerkend voor het privaatrecht, in het bijzonder het contractenrecht, is de grote mate waarin men vrij is om zelf inhoud en vorm te geven aan een rechtsverhouding. De meeste regels die het privaatrecht zelf biedt zijn dan ook van regelend recht en dus alleen van toepassing zolang partijen zelf geen andere regeling hebben getroffen. Voor bepaalde onderwerpen heeft de wetgever echter wel regels gesteld waarvan door partijen niet of nauwelijks van af mag worden geweken; de zogenaamde (semi‐) dwingendrechtelijke bepalingen. Dit is meestal het geval als men een rechtsverhouding aangaat voor langere duur en een van de partijen duidelijk een zwakkere positie heeft ten opzichte van haar wederpartij en daardoor extra bescherming behoeft. Het huurrecht, een van de gebruiksrechten die het Nederlandse privaatrecht kent en geregeld is in titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, is bij uitstek een rechtsgebied waarop dit van toepassing is. 2 Zo blijkt uit artikel 7:209 BW dat het voor deze scriptie relevante artikel 7:207 BW van dwingend recht is voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. Dit houdt in dat in zoverre niet van dit artikel niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Op deze manier wordt de zwakkere huurder dus beschermd tegen een mogelijk kwaadaardige verhuurder.

2

Oldenhuis e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht, Kluwer, Deventer 2005, druk 5, pag. 1‐2.

3

Naast de specifieke huurrechtbepalingen in het Burgerlijk Wetboek zijn als regel de algemene leerstukken uit boek 3 en 6 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing, zoals de wanprestatie, de redelijkheid en billijkheid en de nietigheid en vernietigbaarheid van rechtshandelingen. Daarnaast kent het huurprijzenrecht woonruimte een aantal specifieke wetten en regels die vooral voor het onderwerp van deze scriptie relevant zijn. Een van deze regelingen, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, zal in hoofdstuk 3 besproken worden. Het Nederlandse huurrecht heeft echter ook een publiekrechtelijke kant. Net als bij de privaatrechtelijke regelingen kan het beschermen van de economisch zwakkere partij als doel van het publiekrecht worden aangemerkt. Zo spelen publiekrechtelijke regelingen als de Woningwet, de Leegstandwet, de Huursubsidiewet en de Huisvestigingswet ook een grote rol in het huurrecht. 3 Op deze manier is de invloed van de overheid op de woningmarkt dus redelijk dominant. Dit is echter niet zo verwonderlijk als men bedenkt dat het recht op wonen zelfs als een sociaal grondrecht is verankerd in artikel 22 lid 2 van de Grondwet. 4

3. Het huurprijzenrecht woonruimte

Het huurprijzenrecht woonruimte heeft al sinds 1979 als doel dat huurprijzen niet te hoog, maar ook niet te laag mogen zijn. 5 Bij het intreden van het nieuwe huurrecht in 2003 zijn ingevolge wetsvoorstel 26 090 de privaatrechtelijke regelingen met betrekking tot huurprijzen vanuit de Huurprijzenwet woonruimte (hierna: Hpw) overgebracht naar titel 7.4 van het BW. Bij ditzelfde wetsvoorstel werden de overige bepalingen van de Hpw en de Wet op de huurcommissies omgevormd tot een Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) en bijbehorende amvb’s. 6 De bepalingen die betrekking hebben op geschillen wat betreft de huurprijs en de bijbehorende rechtsingang bij de huurcommissie en/of de kantonrechter, zijn daaraan toegevoegd. 7 De achterliggende gedachte bij de opneming van het huurrecht in boek 7 van het BW was het 3

Duijnstee‐ van Imhoff, Huurrecht geschetst, Ars Aequi Libri, Nijmegen 2007, druk 2, pag. 15.

4

Duijnstee‐ van Imhoff, 2007, druk 2, pag. 16.

5


6

Winter‐Bossink, Het nieuwe huurrecht met praktische tips en aanbevelingen, Kluwer, Deventer 2003, pag. 4.

7

Winter‐Bossink, 2003, pag. 51.

4

overzichtelijker en eenvoudiger maken van het huurprijzenrecht woonruimte. Daarbij was een strikte scheiding van het huurrecht en het huurprijzenrecht zoals voorheen onmogelijk en onwenselijk. De huurprijs is immers een van de essentiële onderdelen van een huurovereenkomst. 8 De basisbepalingen van het huurprijzenrecht zijn te vinden in de artikelen 7:246 tot en met 7:265 BW. Ingevolge artikel 7:265 zijn deze artikelen van dwingend recht. Het uitgangspunt van het huurprijzenrecht voor woonruimte is dat partijen vrij zijn een huurprijs overeen te komen. Deze vrijheid wordt echter beperkt met het oog op de bescherming van de huurder. 9 In tegenstelling tot het overige huurrecht en het contractenrecht op zich, is het huurprijzenrecht woonruimte gebaseerd op de iustum pretium‐leer, waarin het uitgangspunt is dat een overeenkomst alleen dan bindend is als er een zekere evenredigheid tussen de beide prestaties bestaat. Wanneer dit niet het geval is moet het vrij gemakkelijk zijn om een te hoge huurprijs te laten wijzigen. Er is dan een integrale toetsing mogelijk, hetgeen wezenlijk verschilt van het beginsel van de contractsvrijheid en de marginale toetsing die in het ‘gewone’ contractenrecht in het kader van de redelijkheid en billijkheid kan plaatsvinden. Ook heeft de term ‘redelijk’ in het huurprijzenrecht woonruimte een andere betekenis dan in artikel 3:12 BW. In het huurprijzenrecht woonruimte is het redelijkheidsbegrip namelijk politiek getint en hangt het samen met het gevoerde beleid wat betreft de geldende huurprijzen, wat met de wisselende kabinetsstandpunten kan veranderen. 10 Het is misschien appels met peren vergelijken, maar het karakter van het huurprijzenrecht woonruimte is fundamenteel verschillend van het Burgerlijk Wetboek. Systematisch gezien is het dan ook niet heel logisch dat het huurprijzenrecht woonruimte in het Burgerlijk Wetboek is geplaatst. Zo zijn er immers twee tegengestelde uitgangspunten en twee redelijkheidsbegrippen in één wet terecht gekomen. 11 In de rechtspraak is echter gebleken dat in de uitleg van het redelijkheidsbegrip in het huurprijzenrecht woonruimte of in het algemeen vermogensrecht – anders dan bij de hantering van het begrip maximale huurprijs ‐ weinig of geen onderscheid is te ontdekken. Rechters hanteren immers gewoonlijk hun eigen aan het Burgerlijk Wetboek ontleende redelijkheidsbegrip. 12

8


9

De Jonge, Huurrecht, Boom Juridische uitgevers, Den Haag 2006, druk 4, pag. 189.

10


11


12


5

3.1. De huurprijs

Het huurprijzenrecht woonruimte maakt onderscheid tussen drie soorten betalingsverplichtingen, te weten de (kale) huurprijs, de servicekosten en de betalingen ingevolge een beding als bedoeld in artikel 7:264 BW (niet redelijk voordeel). Posten die niet onder een van deze drie categorieën vallen, vallen ook niet onder de huurprijsbescherming. Hierbij kan men denken aan overeengekomen betalingsverplichtingen die niet met het wonen zelf samenhangen, zoals rekeningen in verband met verzorging of voedselverstrekking. 13 Zie hiervoor ook artikel 7:237 lid 3 BW. Deze scriptie zal voornamelijk toegespitst zijn op de regelingen omtrent de huurprijs. Tenzij in de wet anders is bepaald, is de huurprijs ingevolge artikel 7:246 BW vrij overeen te komen. Ook kan de huurprijs door de huurcommissie of de rechter zijn vastgesteld nadat een geschil over de huurprijs aan hen is voorgelegd. Daarbij geldt de maximale huurprijsgrens als uitgangspunt. De regels hiervoor zijn gebaseerd op artikel 10 Uhw en worden het woningwaarderingstelsel genoemd. In dit stelsel wordt de kwaliteit van een woning afgemeten in punten en aan dit puntenaantal wordt een maximale huurprijs verbonden. De huurcommissie of de rechter kan de huurprijs verlagen als deze boven de maximale huurprijsgrens ligt of als er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:207 of 7:241 BW. Het initiatief voor huurverlaging ligt bij de huurder. 14 De mogelijkheden tot verlaging van de huurprijs vormen het onderwerp van deze scriptie.

4. Bescherming bij gebreken

Gebreken Om te kijken of er gesproken kan worden van een woongenotschadend gebrek, dient men de situatie te toetsen aan de norm van artikel 7:204 lid 2 BW. Dit artikel luidt: “Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”.

13


14


6

Volgens de Memorie van Toelichting vormen alle genotbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen een gebrek. Hiermee wordt niet alleen de stoffelijke toestand van de zaak bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. Hierbij kan men denken aan een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte of een erfdienstbaarheid of wettelijke bepalingen die bepaald gebruik uitsluit. 15 Concreter is te denken aan stank 16 of vocht‐ en wateroverlast 17 of gebrek aan brandveiligheid 18 . Al met al heeft het begrip gebrek een ruime betekenis. Nu het begrip gebrek volgens artikel 7:242 BW bij woonruimte van semidwingend recht is, is er weinig ruimte voor contractuele afwijkingen. Dit ondermeer om de woningkwaliteit zoveel mogelijk op peil te brengen en minder vermogende huurders niet in de verleiding te brengen om een gebrekkige woning te huren, zonder de waarborg van verbetering en onderhoud aan die woning. 19 Feitelijke stoornis Lid 3 van artikel 7:204 BW maakt het bereik van lid 2 net wat kleiner door te zeggen dat een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis geen gebreken zijn in de zin van lid 2 van artikel 7:204 BW. Daarmee worden situaties bedoeld waarbij de huurder zelf tegen de overlast op kan treden, hetzij op grond van onrechtmatige daad, hetzij op grond van het burenrecht, waarbij voor het laatste wel de toestemming van de verhuurder is vereist. 20 Zo werd een krakende vloer van de bovenburen aangemerkt als feitelijke stoornis in het huurgenot door derden zonder rechtspretentie als bedoeld in artikel 7:204 lid 3 BW, die in beginsel niet wordt aangemerkt als een gebrek van de verhuurde woning zelf. Vast was komen te staan dat er geen sprake was van toerekenbaar tekortschieten van de verhuurster, noch in de zin dat zij een gebrekkige vloer in de woning van de bovenburen had 15

Kamerstukken II 1997/1998, 26 089, nr. 3, pag. 14.

16

Rb. Amsterdam, sector kanton, 5 september 2003, WR 2004, 59.

17

HR 11 juni 2004, LJN AO6934 en rb. Amsterdam, sector kanton, 23 juli 2003, WR 2003, 85.

18

Hof Den Haag 8 april 2005, LJN AT7525.

19

Rueb, Vrolijk en De Wijkerslooth, De huurbepalingen verklaard, Kluwer, Deventer 2006, pag. 7.

20

Rueb, Vrolijk en De Wijkerslooth, 2006, pag. 10‐11.

7

(doen) leggen dan wel zelf geluidsoverlast en andere stoornis bewerkstelligde of gedoogde, noch in de zin dat zij geen maatregelen heeft genomen toen zij door de huurder van de feitelijke stoornis in kennis werd gesteld. Hoewel de rechtsplicht daartoe onduidelijk blijft, zag de kantonrechter het als een belangrijk punt dat er uit de feiten en omstandigheden kon worden afgeleid dat de verhuurster voortvarend had geopereerd bij het aanpakken van de betreffende bovenburen. Hoewel het in de lijn der verwachting ligt dat als de krakende vloer geen gebrek is, op de verhuurster ook geen verplichting zou rusten om handelend op te treden, overwoog de kantonrechter in het kader van het bovenstaande uitdrukkelijk dat uit de wetsgeschiedenis met betrekking tot artikel 7:204 BW en de rechtspraak niet kan worden afgeleid dat de verhuurster, in een dergelijke situatie van afwezigheid van enig nalaten van haar kant, is aan te spreken op een gebrek dan wel op het niet‐verschaffen van rustig genot. Bij afwezigheid van een gebrek kan dan ook geen sprake zijn van huurprijsvermindering in de zin van artikel 7:207 BW. 21 Gevolgen van gebreken In het geval een gehuurde woonruimte gebreken vertoont staan er voor de huurder meerdere acties open. Zo zegt artikel 7:205 BW enigszins ten overvloede dat de huurder zijn rechten geldend kan maken, onverminderd alle andere rechten en vorderingen. Hierbij kan men denken aan de rechten en vorderingen die gebaseerd zijn op de algemene bepalingen van boek 6 BW, zoals de opschorting en de verrekeningsbevoegdheid. Zonder deze uitdrukkelijke bepaling zou afdeling 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek mogelijk als een gesloten stelsel opgevat kunnen worden en zouden daarmee ook de aansprakelijkheden uit Boek 6, titel 3 van het Burgerlijk Wetboek buiten spel worden gezet. 22 Daarnaast bieden de artikelen 7:206 tot 7:210 BW de huurder de mogelijkheid om nakoming, gedeeltelijke ontbinding of schadevergoeding te vorderen. Tot slot biedt het huurprijzenrecht woonruimte de huurder nog een eigen mogelijkheid om tot vermindering van de huurprijs te verzoeken. Hierbij kan de huurder zich beroepen op de artikelen 7:241, 7:257 lid 2 en 7:249 BW en de artikelen 12 en 16 van het Uhw. 23

21

Rb Maastricht, sector kanton, 27 september 2006, LJN AY9211, WR 2008, 42.

22


23


8

Hieronder zullen de voor deze scriptie relevante artikelen 7:207 en 7:257 BW nader worden toegelicht.

4.1. De gerechtelijke procedure (artikel 7:207 BW)

In artikel 7:207 BW is vastgelegd dat men in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering kan vorderen van de huurprijs. Dit staat gelijk aan partiële ontbinding van de huurovereenkomst 24 , die in tegenstelling tot de eerder bestaande mogelijkheid van een beroep op opschorting ingevolge artikel 6:262 BW bij de totstandkoming van de nieuwe wet een eigen huurrechtelijke regeling heeft gekregen. 25 Dat de ontbinding partieel is, blijkt uit drie aspecten. Ten eerste wordt de huurder alleen van zijn verplichting bevrijd om de huurprijs te betalen, maar dient hij zich nog wel te houden aan de andere verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ten tweede zal de verplichting om de huurprijs te betalen in het kader van de proportionaliteit vaak slechts gedeeltelijk gelden. Tot slot blijkt het partiële karakter van de ontbinding uit het feit dat de huurprijs weer hersteld wordt zodra het gebrek is verholpen. Doordat deze partiële ontbinding in rechte gevorderd moet worden, wijkt artikel 7:207 BW eigenlijk ten nadele van de huurder af van het algemeen verbintenissenrecht. 26 Voorwaarden voor toepassing van artikel 7:207 BW Aan de toepassing van artikel 7:207 BW zijn echter wel enkele beperkingen verbonden. Zo moet een vordering ingevolge artikel 7:257 BW binnen zes maanden na de melding aan de verhuurder worden ingesteld wil de huurder zijn vordering over de hele periode toegewezen kunnen krijgen en kan een dergelijke vordering logischerwijs slechts worden ingesteld bij de rechter. 27 Hoewel artikel 7:207 BW oorspronkelijk een uitwerking is van het arrest ‘Van Bommel/Ruijgrok’, waarin werd bepaald dat de 24

Rb. Amsterdam, sector kanton, 23 november 2004, WR 2005, 56.

25

De Fouw en Rueb, “Exercitie in remedies”, gepubliceerd in WR, Tijdschrift voor huurrecht, aflevering 2007‐6, WR 2007, 52.

26

De Fouw en Rueb, WR 2007, 52.

27

De Jonge, Huurrecht, Boom Juridische uitgevers, Den Haag 2006, druk 4, pag. 62‐63.

9

wanprestatie van de verhuurder, de huurder de bevoegdheid gaf de huurovereenkomst zonder ingebrekestelling gedeeltelijk te ontbinden, vond de wetgever het toch te ver gaan om de huurder op eigen gezag tot huurprijsvermindering over te laten gaan. 28 De huurder is dus niet gerechtigd het recht in eigen hand te nemen en te besluiten minder huur te gaan betalen. Ook kan alleen een huurprijsvermindering worden gevorderd ter zake van gebreken die de verhuurder kende of behoorde te kennen. De verhuurder moet immers wel in de gelegenheid zijn gesteld het gebrek te onderzoeken en eventueel voorzieningen te treffen. Deze kennisgeving van het gebrek is overigens geen ingebrekestelling aangezien die voor de vordering uit artikel 7:207 BW niet vereist is. 29 Nu deze tekortkoming voor het verleden niet meer ongedaan kan worden gemaakt en nakoming in zoverre niet meer mogelijk is, is voor de bevoegdheid tot ontbinden ‐ net als in het algemene verbintenissenrecht – immers niet vereist dat de verhuurder in verzuim is. 30 De belangrijkste voorwaarde om een vordering tot vermindering van de huurprijs als gevolg van een gebrek toe te wijzen is dat er sprake moet zijn van een substantiële vermindering van het huurgenot als gevolg van dat gebrek. Immers leidt niet ieder gebrek tot een vermindering van het huurgenot. Als criterium moet men kijken naar het hiervoor in hoofdstuk 4 toegelichte artikel 7:204 lid 2 BW, waarin de definitie van een gebrek wordt besproken. 31 Jurisprudentie Het Gerechtshof ’s‐Hertogenbosch kreeg in 2009 de gelegenheid te oordelen over een mogelijke huurprijsvermindering. In de zaak was er bij de huurder sprake van sterk verminderd huurgenot als gevolg van een brand. Nu dit niet aan de huurder was toe te rekenen, was deze genotsbeperking een gebrek. De huurder had in het geding daarover echter geen reconventionele vordering tot evenredige huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW ingesteld, maar had de huurmatiging als verweer opgeworpen. Het Hof oordeelde dat dit niet in de weg stond aan de

28

De Jonge, 2006, druk 4, pag. 62‐63.

29


30


31

Dozy en Huydecoper (red.), Huurrecht tekst en commentaar, Kluwer, Deventer 2003, pag. 13‐14.

10

vermindering van de huur, nu er door de huurder expliciet aanspraak was gemaakt op huurmatiging en de verhuurder dit aldus had begrepen. Het instellen van een reconventionele vordering acht het Hof hiervoor geen vereiste. 32

4.2. De procedure bij de huurcommissie (artikel 7:257 BW)

Zoals we hierboven hebben gezien, kan een huurder zich in geval van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW tot de rechter wenden om aanspraak te maken op huurvermindering ingevolge artikel 7:207 BW. Indien het gebrek ook voorkomt op de lijst uit de Bijlage II bij het Bhw, waar artikel 7:241 BW naar verwijst, heeft de huurder naast de gang naar de rechter, op grond van artikel 7:257 lid 2 BW de mogelijkheid om de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over een mogelijke vermindering van de huurprijs in geval van gebreken, veelal door achterstallig onderhoud. 33 De huurcommissie De huurcommissie is een onafhankelijke, onpartijdige organisatie; zij informeert, adviseert en doet uitspraak over de huurprijs, het onderhoud en de servicekosten van huurwoningen, kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Indien een geschil ontstaat tussen huurder en verhuurder over bijvoorbeeld de hoogte van de huurprijs kan de huurcommissie ingeschakeld worden om uitspraak te doen. 34 De huurder kan de huurcommissie verzoeken om de huurprijs te verminderen indien er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:241 BW, dat verwijst naar de bijlage II bij artikel 6 van het Besluit huurprijzenrecht woonruimte (hierna: Bhw). Het verloop van deze procedure is te vinden in de artikelen 16 jo. 12 Uhw, waaruit blijkt dat het onderzoek voorafgaand aan de procedure vooral gericht is op de in de kennisgeving genoemde gebreken. De gebreken die niet in de kennisgeving zijn

32

Hof ’s‐Hertogenbosch, 30 juni 2009, LJN BK2055, WR 2010, 43.

33


34

http://www.huurcommissie.nl/Wat_doet_de_huurcommissie.

11

vermeld, maar die de verhuurder wel bekend moesten zijn, worden ook meegenomen in de beoordeling. 35 Vermindering van de huurprijs Als de huurcommissie constateert dat er gebreken zijn aan de woning, stelt zij de maximale huurprijsgrens van de betreffende woonruimte vast. Vervolgens wordt hier een korting op toegepast. 36 Deze korting wordt bepaald aan de hand van de in artikel 7:241 BW jo. artikel 6 lid 1 Bhw en de daarbij behorende bijlage II genoemde categorieën. Allereerst heeft men de zeer ernstige tekortkomingen en gebreken, welke tot een huurverlaging tot 20% van de maximale huurprijs kunnen leiden. Een voorbeeld hiervan is een woonruimte waarbij de wc niet is aangesloten op de riolering. De tweede categorie is aangeduid als de ernstige gebreken en tekortkomingen, zoals een lekkage waardoor regen in de woning binnendringt. Gebreken van deze categorie kunnen tot een huurverlaging tot 30% van de maximale huurprijs leiden. Tot slot zijn er de overige ernstige gebreken en tekortkomingen die tot een huurverlaging tot 40% van de maximale huurprijs kunnen leiden. Hieronder valt bijvoorbeeld het ontstaan van ernstige schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht. 37 Als de geldende huurprijs al onder het maximale verlagingsniveau ligt, wordt zij alleen bevroren. Het bevriezen van de huurprijs houdt in dat zowel de oorspronkelijke als de verlaagde huurprijs niet eenzijdig kunnen worden verhoogd zolang de verlaging en dus tevens het gebrek voortduurt. De verlaging, dan wel de bevriezing, kan in een aparte procedure bij de huurcommissie ongedaan worden gemaakt als de huurcommissie oordeelt dat de geconstateerde gebreken zijn verholpen. 38 35


36


37


38

Rueb, Vrolijk en De Wijkerslooth, 2006, pag. 129.

12

De uitspraak Als de huurcommissie uitspraak heeft gedaan kan de partij die het niet eens is met die uitspraak zich binnen acht weken tot de rechter wenden. Dat de kantonrechter in dergelijk geval niet automatisch het oordeel van de huurcommissie overneemt, blijkt uit een uitspraak van de rechtbank Rotterdam in 2010. De huurcommissie had eerder vastgesteld dat er sprake was van een gebrek door de aanwezige legionellabacterie in de waterleiding. Nu de verhuurder hier inmiddels de nodige controles voor verrichtte, was de enkele constatering dat er sprake was van legionella voor de kantonrechter onvoldoende om te kunnen spreken van een besmetting die als gebrek moet worden aangemerkt. Nu de verhuurder een beheersplan heeft opgesteld dat ook wordt uitgevoerd en er daardoor geen wezenlijk risico op besmetting is, kwam de kantonrechter, anders dan de huurcommissie, tot het oordeel dat er geen sprake was van een gebrek dat tijdelijke huurverlaging rechtvaardigt. 39 Als er na een uitspraak van de huurcommissie echter niet verder wordt geprocedeerd, geldt de inhoud van de uitspraak volgens artikel 7:262 BW als fictieve overeenkomst tussen partijen. Volgens lid 2 van voornoemd artikel is, enkele uitzonderingen daargelaten, na een vonnis van de (kanton)rechter geen hoger beroep of cassatie mogelijk. 40

5. De artikelen 7:207 en artikel 7:257 BW

Zoals uit de hoofdstukken hiervoor al is gebleken heeft de huurder twee mogelijkheden om actie te ondernemen als zijn of haar woonruimte gebreken vertoont. Dat de huurder vrij is in zijn keuze tussen de huurcommissie of de rechter, blijkt uit het volgende voorbeeld. Een verhuurder voerde bij de kantonrechter te Arnhem aan dat de huurder niet ontvankelijk moest worden verklaard in zijn vordering ex artikel 7:207 BW omdat zij ingevolge artikel 7:257 lid 2 BW eerst een verzoek tot de huurcommissie had moeten richten. De kantonrechter oordeelde hieromtrent dat het niet‐ontvankelijkheidsverweer van de verhuurder in zoverre niet opgaat dat de huurder, ingeval het gebrek ter zake waarvan zij de huurvermindering claimt voorkomt op de in

39

Rb. Rotterdam, 29 januari 2010, LJN BM9481, Prg. 2010, 181.

40


13

artikel 7:241 BW bedoelde lijst, de keuze heeft om ofwel de vermindering op grond van artikel 7:207 BW bij de kantonrechter te vorderen, dan wel ingevolge artikel 7:257 lid 2 BW de huurcommissie te verzoeken daarover een uitspraak te doen. Het stond de huurder dus vrij haar vordering tot huurprijsvermindering in te stellen bij de kantonrechter. Gelet op artikel 7:257 lid 3 BW, kon echter slechts huurprijsvermindering worden verlangd over ten hoogste een periode van zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering, nu de huurder de verhuurder al geruime tijd daarvoor op de hoogte had gesteld van de gebreken. Tevens oordeelde de kantonrechter in deze zaak dat het voor een evenredige vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 BW niet vereist is dat de verhuurder ter zake van de vermindering van het huurgenot enige verwijt valt te maken. 41 Het is voor de huurder wel van belang van te voren een weloverwogen keuze te maken. Immers, als de weg van artikel 7:207 is ingeslagen en de procedure eenmaal is gestart, dan kan de huurder met betrekking tot hetzelfde feit na afloop van die procedure niet alsnog een verzoek op grond van artikel 7:257 lid 2 BW indienen. 42 Dus waar moet een huurder op letten bij het maken van zijn of haar keuze? Waar liggen de verschillen en overeenkomsten in deze procedures en zijn beide procedures wel even toegankelijk voor de gemiddelde huurder? Deze vragen zullen in dit hoofdstuk behandeld worden.

5.1 De overeenkomsten

Allereerst is belangrijk om op te merken dat in beide gevallen geldt dat, anders dan in het algemene verbintenissenrecht, de huurder in de hoedanigheid van schuldeiser, het gewicht van de tekortkoming van de verhuurder moet substantiëren als hij zijn vordering tot huurprijsvermindering toegewezen wil zien. 43 In beginsel zijn beide procedures wat betreft opbouw grotendeels gelijk. Net als bij de kantonrechter is er bij de huurcommissie sprake van een voorbereidend onderzoek en hoor en wederhoor ter

41

Rb. Arnhem, sector kanton, 19 juni 2010, LJN BN1612.

42


43


14

zitting, desgewenst met bijstand van een raadsman. Na beraadslaging, die enkel gebaseerd mag zijn op de ingeleverde stukken en hetgeen ter zitting is besproken, komen zowel de rechter als de huurcommissie met een gemotiveerde uitspraak die bij de huurcommissie aangetekend aan de partijen verzonden dient te worden. Zowel de rechter als de huurcommissie is gebonden aan het vereiste van een redelijke termijn. Bij de huurcommissie dient de beslissing binnen 4 maanden na ontvangst van het verzoek aan partijen bekend te zijn. 44 45 Vervaltermijn Zowel voor de procedure ingevolge artikel 7:207 als die ingevolge 7:257 BW geldt artikel 7:257 lid 3 BW, waarin staat dat de verlaging beperkt wordt in de tijd. Wanneer niet binnen zes maanden na de kennisgeving door de huurder de aangewezen vervolgstappen zijn gezet, dan kan wat betreft het verleden geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden vóór het zetten van die vervolgstappen. 46 De regeling uit artikel 7:257 BW beoogt enerzijds de huurder een drukmiddel in handen te geven om de verhuurder aan te sporen de gebreken te herstellen, maar anderzijds met de vervaltermijn juist de verhuurder te beschermen tegen een overvloed aan onverwachte claims over een lange periode in het verleden. 47 Dat deze vervaltermijn niet door alle partijen kan worden ingeroepen bleek uit een uitspraak van de kantonrechter te Leiden in 2006. In deze zaak oordeelde de rechter dat de verhuurder zich niet kan beroepen op de vervaltermijn van zes maanden uit artikel 7:257 BW. In de zaak had de huurder geklaagd over het feit dat de watertemperatuur constant fluctueerde van ijskoud tot zeer heet, hetgeen het douchen in de huurwoning ernstig bemoeilijkte. De kantonrechter was van mening dat het ontbreken van een goed functionerende warmwatervoorziening een gebrek is waardoor op grond van artikel 7:207 BW een recht op huurprijsvermindering ontstaat. De verhuurder had zich vervolgens beroepen op de vervaltermijn uit artikel 7:257 BW, nu de dagvaarding in de zaak meer dan zes maanden na de kennisgeving was betekend. De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder

44

Stein, Huurprijzenwet woonruimte, Kluwer, Deventer 1980, pag. 48‐50.

45

Wiegman en Zuidema, Recht voor de huurder, Koninklijke Vermande, Lelystad/Den Haag, pag. 271‐280.

46


47

Rb. ’s‐Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, 3 mei 2006, WR 2006, 93.

15

geen beroep toekomt op de vervaltermijn van artikel 7:257 BW. Honorering van dat beroep zou er immers toe leiden dat de verhuurder zou worden beloond voor zijn verwijtbaar uitstelgedrag en de geduldige en begripvolle huurder juist wordt afgestraft. De kantonrechter oordeelde dat dat niet de bedoeling van de wetgever kan zijn geweest en wees het beroep van de verhuurder op de vervaltermijn af. 48 Welk toetsingskader? Het moge duidelijk zijn dat het bestaan van twee verschillende regelingen die het zelfde doel dienen, namelijk het verlagen van de huurprijs in geval van gebreken, de nodige problemen met zich meebrengt. Zo zal de huurder moeten kiezen op welke manier hij het geschil aanhangig wil maken en daarmee welk toetsingskader hij hierbij gehanteerd wil hebben. Dit wordt nog verwarrender als na een toetsing door de huurcommissie alsnog de gang naar de rechter wordt ingezet door een partij die het niet eens is met de gegeven uitspraak. In dat geval worden er immers twee verschillende definities van het begrip ‘gebrek’ gehanteerd, te weten het ruime begrip uit artikel 7:204 lid 2 BW en artikel 7:241 BW jo. de artikelen 12 en 16 Uhw. 49 Het ruime begrip gebrek is toepasbaar op zowel immateriële als bouwkundige gebreken. Speciaal voor de bouwkundige gebreken zoals genoemd in artikel 7:241 BW, is er daarnaast de speciale procedure bij de huurcommissie die zijn eigen begrip ‘gebrek’ hanteert. Zo kan de aard van het gebrek bijvoorbeeld een reden zijn om voor een bepaalde procedure te kiezen. Het moge in ieder geval duidelijk zijn dat deze overlapping tussen beide manieren van het aanhangig maken van de zaak de duidelijkheid voor de huurder niet bepaald bevorderen. Een overeenkomst tussen de gang naar de rechter en die naar de huurcommissie is dat het gaat om een tijdelijke huurvermindering, die slechts zal voortduren zolang het gebrek bestaat. 50 Ook zal de huurcommissie, net als een rechter doet in zijn of haar vonnis, inzichtelijk moeten maken waarom er tot een bepaalde correctie van de huurprijs is overgegaan door middel van een deugdelijke motivering. 51

48

Rb. ’s‐Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, 3 mei 2006, WR 2006,93.

49


50


16

5.2. De verschillen

Een eerste verschil tussen de procedures van de artikelen 7:207 en 7:257 BW, doet zich al voor als men kijkt naar de positie en de werking van beide artikelen in het wetboek. Waar artikel 7:207 BW voor alle huurobjecten geldt, is artikel 7:257 BW immers speciaal in het leven geroepen om een voor 2003 bestaande procedure voort te zetten en het de huurder van een woonruimte zo makkelijker te maken dan de huurder van andere objecten. Aanhangig maken Een ander verschil komt kijken bij de wijze waarop de zaak aanhangig dient te worden gemaakt. De procedure bij de kantonrechter wordt gestart middels een dagvaarding. In deze dagvaardingsprocedure kan de huurder met ingang van de dag waarop de verhuurder het gebrek kende of behoorde te kennen, een in verhouding tot het gebrek staande huurprijsvermindering vorderen. Indien toegekend, duurt deze huurprijsvermindering voort tot het moment dat het gebrek is verholpen. 52 Hier tegenover staat de procedure bij de huurcommissie. In deze procedure dient de huurder een verzoekschrift in te dienen waarin hij om korting op de huurprijs verzoekt. Dit verzoek kan worden ingediend als na kennisgeving van de gebreken door de huurder zes weken zijn verstreken en de verhuurder het gemelde gebrek in de tussentijd niet heeft verholpen. 53 Kort gezegd zit het verschil er dus in dat men bij de kantonrechter geen wachttijd heeft om de zaak aanhangig te maken, waar dit bij de huurcommissie wel is vereist. Peildatum Uit artikel 7:207 BW volgt dat de huurprijsverlaging te vorderen is vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of de dag waarop het gebrek in

51


52

Dozy en Huydecoper (red.), Huurrecht tekst en commentaar, Kluwer, Deventer 2003, pag. 81.

53

Dozy en Huydecoper (red.), 2003, pag. 81.

17

voldoende mate aan de verhuurder bekend was om tot maatregelen over te gaan. Dit is anders dan bij de procedure ex artikel 7:257 BW. Artikel 16 lid 1 Uhw geeft immers aan dat de huurcommissie zich slechts een oordeel over de gebreken vormt voor zover aan de verhuurder de kennisgeving zoals bedoeld in artikel 7:207 BW door de huurder gedaan, naar de toestand op het tijdstip waarop de bedoelde kennisgeving door de huurder is verzonden. 54 Waar de kantonrechter dus naar de gebreken kijkt vanaf het moment van de kennisgeving zelf of het moment dat de verhuurder ook zonder aanzegging van de gebreken op de hoogte moest zijn, kijkt de huurcommissie naar de staat van de woning vanaf het moment dat de huurder de kennisgeving heeft verzonden. Misschien onbedoeld door de wetgever kan bij de beide procedures dus een verschillende peildatum in acht worden genomen. Huurprijsvermindering Een ander verschil tussen de beide procedures zit in het begrip gebrek. In de procedure bij de kantonrechter op grond van artikel 7:207 BW wordt getoetst aan het begrip gebrek zoals omschreven in artikel 7:204 lid 2 BW. Wil de huurcommissie echter korting op de huurprijs toekennen, dan moet in elk geval sprake zijn van een gebrek in de zin van een krachtens artikel 7:241 BW in de bijlage II bij artikel 6 Bhw genoemd gebrek. Deze bepaling is van semi‐dwingend recht, waardoor de lijst met gebreken en tekortkomingen ten aanzien van woonruimte niet limitatief is. De ondergrens van de in rekening te brengen huurprijs is een op grond van artikel 6 lid 1 Bhw gemaximeerd percentage van de maximale huurprijsgrens. De korting op de huurprijs duurt voort tot de eerste dag van de maand volgens op die waarin de opheffing heeft plaatsgevonden. 55 In de hierboven beschreven procedures is ook meteen een ander verschil te vinden, namelijk het verschil wat betreft de omvang van de vermindering. Waar de kantonrechter, zoals hierboven al gezegd, uitgaat van een evenredige vermindering van de geldende huurprijs, gaat de huurcommissie over tot een genormeerde vermindering, namelijk een bepaald percentage van de maximale huurprijsgrens. De kantonrechter is dus niet gebonden aan bepaalde percentages van huurprijsvermindering. Gerelateerd hieraan is het verschil dat de bij dagvaarding gevorderde

54

Dozy en Huydecoper (red.), 2003, pag. 13 en 212.

55

Dozy en Huydecoper (red.), Huurrecht tekst en commentaar, Kluwer, Deventer 2003, pag. 81 en 250‐253.

18

vermindering van de huurprijs niet kan leiden tot huurbevriezing, hetgeen in de procedure bij de huurcommissie wel mogelijk is. 56 Ingangsdatum Indien de kantonrechter besluit over te gaan tot (tijdelijke) vermindering van de huurprijs, gaat deze vermindering in vanaf het moment waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of de dag waarop het gebrek in voldoende mate aan de verhuurder bekend was om tot maatregelen over te gaan. Bij de huurcommissie ligt dit echter anders. Artikel 16 lid 3 Uhw bepaalt immers dat de in rekening te brengen lagere huurprijs na een uitspraak van de huurcommissie ingaat vanaf de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de kennisgeving bedoeld in artikel 16 lid 2 Uhw jo. 7:207 BW is verzonden. 57 De huurprijsverlaging zal na een uitspraak van de huurcommissie dan dus altijd later ingaan dan na een uitspraak van de kantonrechter. Nu beide procedures dezelfde maximale termijn hebben om de huurprijsverlaging met terugwerkende kracht toe te kennen kennen, zal dit echter uiteindelijk geen gevolgen hebben die ten voor‐ of nadele van een der procedures kunnen werken. Uitspraak Wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, worden partijen geacht de door de huurcommissie redelijk geachte huurprijs op grond van artikel 7:262 BW te zijn overeengekomen. Het is echter mogelijk dat de een der partijen zich binnen acht weken nadat het afschrift van die uitspraak is verzonden tot de kantonrechter wendt om zich over hetzelfde twistpunt uit te laten. Na acht weken geldt dus een wettelijke fictie van wilsovereenstemming, een enkele uitzondering daargelaten. 58 Een laatste belangrijk verschil tussen de procedure bij de kantonrechter en die bij de huurcommissie, is dat de huurcommissie de verhuurder niet kan dwingen om de gebreken te verhelpen. Als de

56

Rueb, Vrolijk en De Wijkerslooth, De huurbepalingen verklaard, Kluwer, Deventer 2006, pag. 129 en 319.

57

Dozy en Huydecoper (red.), Huurrecht tekst en commentaar, Kluwer, Deventer 2003, pag. 13 en 212.

58

De Jonge, Huurrecht, 2006, druk 4, pag. 190.

19

huurder dit wel wil, dan zal de huurder alsnog naar het gemeentelijk Bouw‐en Woningtoezicht, onder meer belast met de verzorging, handhaving en klachtenafhandeling van woningen, of de rechter moeten stappen om de verhuurder tot het repareren van de onderhoudsgebreken te dwingen. 59 Geliberaliseerde woonruimtes Bij geliberaliseerde woonruimtes, dat wil zeggen zelfstandige woonruimtes die een aanvangshuur boven een bepaalde grens hebben, zijn de huurprijsregels voor het grootste deel niet van toepassing. Slechts de artikelen die genoemd worden in artikel 7:247 BW zijn van toepassing. Een groot verschil voor deze groep geliberaliseerde woonruimtes is dat huurprijsgeschillen, afgezien van de toetsing van de aanvangshuur, niet via de huurcommissie lopen. Deze geschillen worden in het kader van het streven naar deregulering en vrije(re) marktwerking buiten artikel 7:257 BW om direct door de kantonrechter behandeld, ook al valt de bepaling qua locatie wel onder het huurprijzenrecht woonruimte en dus de huurcommissie. De weg naar de huurcommissie staat hier echter nog wel open, maar dit moet volgens artikel 5 lid 5 Uhw door partijen specifiek zijn overeengekomen, in tegenstelling tot de andere gevallen uit het huurprijzenrecht woonruimte. 60

5.3. Laagdrempeligheid

In 2010 is er bij de rechtbank Amsterdam, sector kanton, dertien keer een procedure op grond van artikel 7:257 BW gestart en afgewikkeld. 61 De aantallen bij de huurcommissie liggen beduidend hoger. De huurcommissie heeft in 2010 2.466 verzoeken ex artikel 7:257 BW binnen gekregen en heeft in datzelfde jaar 2.797 verzoeken afgehandeld. 62 Bij het verschil in de aantallen van de rechtbank en de huurcommissie dient echter wel opgemerkt te worden dat de huurcommissie een landelijke instantie is, terwijl de genoemde cijfers van de rechtbank Amsterdam regionaal zijn. 59 http://www.huurcommissie.nl/data/2010/21609_HUC_Onderhoud_en_huurprijs.pdf. 60


61

Volgens J. Schouten, werkzaam bij de rechtbank Amsterdam.

62

Volgens M. Janzen, senior medewerker publieksvoorlichting bij de huurcommissie. Het verschil tussen de aantallen zit hem in de verwerking van een achterstand.

20

Desondanks lijkt de huurcommissie – indien men de cijfers van de rechtbank Amsterdam als een gemiddelde voor alle kantongerechten in Nederland neemt – heel wat meer aanvragen tot huurverlaging wegens gebreken binnen te krijgen en af te handelen dan de rechter. Een reden hiervoor kan gelegen zijn in het feit dat veel mensen bij het kiezen van een bepaalde manier van het aanhangig maken van een zaak, de voor en nadelen van die beide manieren tegen elkaar zullen afwegen. Hierin spelen verschillende aspecten een rol. Naast de materiële en formele verschillen tussen de artikelen 7:207 en 7:257 BW, zijn er dan ook enkele verschillen wat betreft de laagdrempeligheid van beide procedures. Griffierechten Zo dient men bij de kantonrechter onder meer rekening te houden met de kosten die het zogenaamde griffierecht met zich meebrengt. Vanaf 1 november 2010 is de Wet griffierechten in burgerlijke zaken (Wgbz) in werking getreden, die de vervanger is van de Wet tarieven in burgerlijke zaken (Wtbz). Deze nieuwe wet voorziet in een nieuwe regeling rondom de heffing en inning van griffierechten en houdt kort gezegd in dat er minder verschillende soorten tarieven zijn. In het kader van de laagdrempeligheid van de procedures is hier van belang dat er voor mensen met een laag inkomen een vast laag tarief geldt. Vanaf 1 januari 2011 geldt dat de heffing en incasso van de griffiekosten aan het begin van de procedure zal gebeuren. Indien men het griffierecht niet of niet op tijd betaalt wordt de zaak niet in behandeling genomen. Ook als de zaak om andere redenen niet tot een uitspraak leidt zal het griffierecht betaald moeten worden. Men neemt dus het risico zonder procedure toch geld kwijt te zijn. Iemand met een laag inkomen kan eventueel wel in aanmerking komen voor het tarief voor on‐en minvermogenden. Indien men hiervoor in aanmerking wil komen dient men een bewijs van inkomen te overleggen en moet voor de aanvang van de procedure bij de deurwaarder of de rechtshulpverlener worden aangegeven dan men in aanmerking wil komen voor dit speciale tarief. Voor zaken met onbepaalde waarde of zaken met een beloop tot € 500,‐ zijn de griffierechten voor natuurlijke personen €70,‐. Rechtspersonen of vertegenwoordigers daarvan betalen een bedrag van €105,‐ aan griffiekosten. Bij zaken waarbij de hoofdsom hoger ligt dan €500,‐ dient men als natuurlijk persoon €140,‐ aan griffiekosten te betalen, terwijl de prijs voor

21

rechtspersonen op €280,‐ is vastgesteld. On‐ en minvermogende betalen in beide gevallen €70,‐ aan griffierechten. 63 Kabinetsplannen Het griffierecht kan gezien worden als een soort ‘risicogeld’ om het gebruik van een basisvoorziening binnen de perken te houden. Uit het regeerakkoord van kabinet Rutte I volgt echter dat het streven is om de griffierechten dusdanig te verhogen dat het de kosten van de rechtspraak volledig kan dekken. Wie vanaf 2013 bij de rechter zijn gelijk wil halen, moet voortaan al vooruit een flink bedrag neerleggen. Gemiddeld zou het griffierecht in 2013 op € 285,‐ uitkomen. 64 Wat het precieze griffierecht voor een procedure voor huurverlaging zal worden, is echter nog niet bekend. Het kabinet heeft vooralsnog geen details prijsgegeven over deze plannen, maar als de griffierechten werkelijk verhoogd gaan worden is het zeker denkbaar dat de nu al niet zo populaire weg naar de rechter vergeleken met de procedure bij de huurcommissie nog meer aan populariteit zal verliezen. Overige kosten Hoewel bij de kantonrechter geen verplichte procesvertegenwoordiging geldt, is het mogelijk om een advocaat in de arm te nemen of een aanspraak te doen op een mogelijke rechtsbijstandverzekering. Mensen met een laag inkomen kunnen in aanmerking komen voor gefinancierde rechtsbijstand. Ook hierbij moet men echter wel een eigen bijdrage betalen die kan variëren van € 90 tot € 769, afhankelijk van het inkomen. 65 Tot slot loopt men bij een procedure bij de kantonrechter het risico veroordeeld te worden tot het betalen van de proceskosten. Hier kunnen onder meer de dagvaardingskosten en de onkosten voor getuigen of deskundigen onder vallen. 66

63

http://www.naardekantonrechter.nl/Kantonrechter/Kosten/Pages/Griffierechten.aspx.

64

Het regeerakkoord VVD‐CDA d.d. 30 september 2010, te bekijken via http://www.rijksoverheid.nl/documenten‐en‐publicaties/rapporten/2010/09/30/regeerakkoord‐vvd‐cda.html.

65

http://www.naardekantonrechter.nl/Kantonrechter/Kosten/Pages/Kostenrechtsbijstand.aspx.

66

http://www.naardekantonrechter.nl/Kantonrechter/Kosten/Pages/Kostenveroordeling.aspx.

22

Leges Bij de huurcommissie betaalt de indiener van het verzoek een voorschot op de te betalen leges voordat de huurcommissie een verzoek inhoudelijk in behandeling neemt. Voor een natuurlijk persoon is deze leges € 25,‐. Vertegenwoordigt de indiener een rechtspersoon zoals een stichting, vereniging, een coöperatie, een onderlinge waarborgmaatschappij, een NV of een BV, dan betaalt hij echter € 450,‐. Net als bij de kantonrechter is het zo dat de verzoekende partij binnen vier weken na ontvangstbevestiging van het verzoek een voorschot op de leges dient de betalen. Doet deze partij dat niet, dan zal het verzoek niet in behandeling kunnen worden genomen. 67 Als de huurcommissie tot een uitspraak komt, oordeelt zij eveneens over de vraag welke partij of partijen de reeds voorgeschoten leges definitief verschuldigd zijn. Indien de indiener van het verzoek gedeeltelijk in het gelijk wordt gesteld, krijgt hij de betaalde leges gedeeltelijk terug. De niet‐ verzoekende partij is dan alsnog definitief een gedeelte van de leges verschuldigd. 68 Gevoel Naast het financiële aspect zal de indruk die mensen van de verschillende instanties hebben een rol spelen. Veel mensen zullen bij een juridische procedure bij de rechter meteen denken aan een hoge mate van bureaucratie, lange wachttijden en hoge kosten. De huurcommissie daarentegen is een onafhankelijke overheidsorganisatie die onder leiding staat van een bestuur dat door de minister voor Wonen, Wijken en Integratie benoemd is. De verantwoordelijkheid van de minister heeft zodoende alleen betrekking op de kwaliteit van de dienstverlening en de bedrijfsvoering. In de commissie die uitspraak doet over de zaak, zitten onder meer leden die afkomstig zijn uit verschillende huurder‐ of verhuurderorganisaties, hetgeen de verzoeker zeker het gevoel zal geven dat zijn zaak door betrokken en kundige mensen bekeken zal worden. 69 Dit mogelijk in tegenstelling tot de rechter, die zeker in deze tijd van onder meer de “Wilders‐zaak” vaak in een kwaad daglicht

67

http://www.huurcommissie.nl/data/2010/21609_HUC_Huurverlaging.pdf.

68

http://www.huurcommissie.nl/Veelgestelde_vragen#OverdeHuurcommissie.

69

http://www.huurcommissie.nl/Veelgestelde_vragen#OverdeHuurcommissie.

23

wordt gezet en waarvan vaak gedacht wordt dat hij boven de gemiddelde burger staat en zich niet bekommert om individuele gevallen. Daar staat echter tegenover dat de rechter en de rechtspraak toch nog steeds een gezaghebbend instituut is, dat bindende beslissingen kan nemen, hetgeen voor de huurcommissie ‐ op de fictieve wilsovereenstemming na ‐ niet geldt.

6. De twee rechtsingangen naast elkaar

Zoals we in de vorige hoofdstukken hebben kunnen zien, heeft men voor een probleem, te weten een gebrek aan de gehuurde woonruimte, twee manieren om op basis daarvan huurprijsvermindering te vragen. Een evident nadeel hiervan is dat de huurder zal moeten kiezen tussen de verschillende manieren waarop hij zijn zaak aanhangig kan maken en de verschillende toetsingskaders die daarvoor gelden. Hierbij is het dus aan de kantonrechter om na de gang naar de huurcommissie, bij soortgelijke gebreken verschillende criteria van het begrip gebrek te hanteren. 70 Hoewel het gezien de verschillen tussen de procedures uit artikel 7:207 en 7:257 BW niet vreemd is dat de kantonrechter inzake artikel 7:207 BW een andere taak heeft dan inzake een vaststaande vordering na een uitspraak inzake artikel 7:257 BW, is de vraag of dit wel zo wenselijk is en of het de duidelijkheid van de situatie wel ten goede komt.

6.1. Uniformering?

Hoewel het huidige stelsel van huurprijsbescherming al heel wat jaren bestaat en er in de loop der tijd het nodige is gewijzigd, zoals ook bij de invoering van titel 7.4 in het BW in 2003, is het altijd goed kritisch naar deze regelgeving te blijven kijken. Een van de knelpunten in de huidige regelgeving is dat de afstemming tussen het huurprijzenrecht en het reguliere huurrecht niet altijd even goed is. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de hiervoor besproken procedures bij de rechter of de huurcommissie wat betreft de tijdelijke beperking van de huurbetalingsverplichting bij gebreken. 71 Doordat er twee door elkaar lopende procedures zijn die elkaar ook nog eens deels uitsluiten, lijkt

70


71

Hielkema, “Blauwdruk voor een geheel nieuwe huurprijsregelgeving voor woonruimte”, gepubliceerd in WR, Tijdschrift voor huurrecht, aflevering 2007‐6, WR 2007, 59.

24

het huurrecht een stuk minder toegankelijk te worden. Men raakt het overzicht kwijt over het toch al ingewikkelde huurrecht en wetten als de Uhw. Daar komt bij dat de artikelen weliswaar op bepaalde punten andere onderwerpen beslaan, maar op andere punten verschillen hebben die zeker niet essentieel zijn. Afschaffen van de procedure ex artikel 7:257 BW Een manier om de bestaande onduidelijkheden weg te nemen, is het afschaffen van de procedure van artikel 7:257 BW. Zoals al is gebleken uit de voorgaande hoofdstukken biedt artikel 7:207 BW op dit moment een regeling voor de (tijdelijke) vermindering van de huurprijsbetalingsverplichting door de rechter ingeval van gebreken, die geldt voor alle objecten van huur. Hierbij wordt, zoals eerder gezegd, gebruik gemaakt van het ruime begrip gebrek, in die zin, dat het toepasbaar is op zowel immateriële als bouwkundige gebreken. Speciaal voor de bouwkundige gebreken zoals genoemd in artikel 7:241 BW, is er daarnaast de speciale procedure bij de huurcommissie. De huurder die kiest voor de procedure bij de rechter kan daarnaast niet ook bij de huurcommissie terecht. 72 Hoewel dit volgens de wet andersom wel mogelijk is, heeft de wetgever deze bedoeling niet gehad. 73 Zodoende biedt de procedure bij de huurcommissie weinig meerwaarde naast de procedure bij de kantonrechter, nu deze laatste een ruimer bereik heeft. Hoewel de achtergrond van deze dubbele regeling goed bedoeld is, mede omdat de procedure bij de huurcommissie goedkoper, eenvoudiger en laagdrempeliger is dan de procedure bij de rechter, maakt de beperktere regeling van de procedure bij de huurcommissie de zaken alleen maar onoverzichtelijker. Afschaffing van deze procedure kan een mogelijk alternatief zijn om het huurrecht en de daaronder vallende bescherming van de huurder bij gebreken aan de woning doorzichtiger te maken. Verlenging van de huurprijsverlaging In dit kader is het ook het overwegen waard om de regeling dat de tijdelijke huurverlaging wegens de aanwezigheid van gebreken beperkt blijft tot de laatste zes maanden van deze aanwezigheid, die gek 72


73


25

genoeg alleen geldt voor woonruimten en niet voor de overige huurobjecten, af te schaffen. Het is wel denkbaar dat de huurcommissie een rol blijft spelen door rapporten over verschillende kwesties uit te brengen, bijvoorbeeld in de situatie waarin de verhuurder en de huurder het niet eens zijn over de vraag of de gebreken zijn verholpen of niet. Indien de verhuurder in dergelijke onduidelijke gevallen toch zonder overeenstemming met de huurder een huurincassoprocedure start, zal de verhuurder zonder een rapport van de huurcommissie niet‐ontvankelijk moeten worden verklaard in die procedure. 74 Op deze manier blijft de huurcommissie nog wel als onafhankelijk orgaan toezicht houden op de redelijkheid van de huurprijzen in geval van gebreken en blijft het recht van de huurder gewaarborgd, maar is er voor partijen één duidelijke instantie, te weten de kantonrechter, waar ze hun vordering tot huurprijsverlaging in geval van gebreken aanhangig kunnen maken zonder de voor‐ en nadelen van de huidige procedures tegen elkaar af te hoeven wegen. Dwingend recht Een ander punt van verbetering zou kunnen liggen in de mate van dwingend recht. Het is immers niet goed te begrijpen waarom het huurrecht sinds de laatste wijzigingen in 2003 vrijwel uitsluitend semi‐ dwingend recht bevat, terwijl het huurprijzenrecht juist uitsluitend dwingend recht bevat. Waarom zou niet ten voordele van de huurder af mogen worden geweken van de bepalingen in het huurprijzenrecht? Een oplossing hiervoor zou kunnen liggen in het gehele huurprijzenrecht van semi‐ dwingend recht maken, zodat ook hier, net als bij de gewone huurrecht bepalingen, ten voordele van de huurder van de wettelijke bepalingen mag worden afgeweken. Zo kan de positie van de meestal zwakkere huurder aanzienlijk worden versterkt. Op die manier kan contractueel worden vastgelegd dat de huurder bevoegd is tot gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst in geval van gebreken tot het moment dat deze zijn verholpen. Om het belang van de verhuurder niet uit het oog te verliezen en te waarborgen dat niet elke rechter dergelijk beding onderuit haalt, is dit idee te nuanceren door vast te leggen dat de huurder de gedeeltelijke ontbinding pas mag inroepen indien de verhuurder al gedurende één maand in verzuim is om het gebrek te verhelpen. Dit zou voor de verhuurder een goede stok achter de deur bieden om zijn verplichtingen van goed verhuurder na te

74


26

komen en gebreken aan zijn woning zo spoedig mogelijk te verhelpen. 75 In de praktijk zal de huurder zijn betalingsverplichting vaak opschorten tot het gebrek is verholpen en zal menig verhuurder bij kleine bedragen besluiten een eventuele vordering te laten zitten. De tijd zal ons daarom moeten leren of de huurder daadwerkelijk gebaat is bij dergelijke regeling. Hoewel dit nu af en toe al zo lijkt te zijn, is een groot voordeel bij dit alternatief dat er geen instantie meer nodig is om over de kwestie te oordelen. 76 Hierbij dient echter wel te worden opgemerkt dat dit ook al mogelijk is op grond van artikel 7:205 jo. 6:265 BW. Tevens zal nog nagedacht moeten worden hoe er moet worden omgegaan met het begrip ‘proportionaliteit’, nu hier geen vaste norm voor is en er in dit alternatief geen instantie is om die norm vast te stellen. Een mogelijke oplossing zou gelegen kunnen zijn in het vastleggen van een vaste vermindering in de huurprijs bij elke gradatie van gebrek, zoals men dat nu al kent in het Besluit huurprijzen woonruimte. Fictieve wilsovereenstemming Ook is er voordeel gelegen in het wettelijk vastleggen dat de uitspraak van de huurcommissie leidt tot een fictieve wilsovereenstemming voor wat betreft het dictum, maar niet voor de aan de uitspraak ten grondslag liggende feiten. Hoewel dit nu in de praktijk al zo is, is er veel voor te zeggen dat ook daadwerkelijk in de wet vast te leggen. Hoewel het soms onvermijdelijk is, zou de huurcommissie alleen uitspraak moeten doen over de hoogte van de nieuwe huurprijs en niet over mogelijke voorvragen. Dit levert immers problemen op, nu de huurcommissie geen verklaring voor recht af kan geven. Dit zou een alternatief kunnen zijn om de bevoegdheden van de huurcommissie inzichtelijker te maken. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat de fictie die bindend is, ook wat betreft de fictie over de voorvragen, bij de rechter ter discussie kan worden gesteld. Als de wetgever het aandurft, zouden bovengenoemde mogelijkheden zeker uitkomst kunnen bieden in het verduidelijken van het voor iedereen belangrijke huurrecht. 75


76


27

7. Conclusie

Met enige regelmaat komen huurders die de dupe zijn geworden van verhuurders die hun verplichtingen niet zo nauw nemen in actie tegen deze verhuurders. Indien een woning gebreken vertoont die voor rekening van de verhuurder komen, heeft de huurder er immers aanspraak op dat de te betalen huurprijs hier naar redelijkheid wordt aangepast. De huurder mag dit niet zelf doen, maar kan hiervoor een verzoek indienen bij de kantonrechter dan wel de huurcommissie. Op dergelijke gevallen zijn naast de specifieke huurrechtbepalingen in het Burgerlijk Wetboek ook de algemene leerstukken uit boek 3 en 6 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing, alsmede de specifieke regels van het huurprijzenrecht woonruimte. Bij de invoering van het nieuwe huurrecht in 2003 zijn de privaatrechtelijke regelingen met betrekking tot de huurprijzen vanuit de huurprijzenwet woonruimte overgebracht naar titel 7.4 van het BW, waarin het reguliere huurrecht is vastgelegd. Op die manier zijn de procedures bij de kantonrechter en bij de huurcommissie erg dicht bij elkaar komen te liggen. De achterliggende gedachte hierbij was dat het bij elkaar voegen van de verschillende huurrechtelijke bepalingen zou bijdragen aan een overzichtelijker en eenvoudiger huurprijzenrecht woonruimte. Het uitgangspunt van het huurprijzenrecht woonruimte is dat een overeenkomst alleen bindend is als er een evenredigheid bestaat tussen de beide prestaties. Als dit niet zo is moet de mogelijk te hoge huurprijs gemakkelijk gewijzigd kunnen worden. Zoals gezegd moet er om aanspraak te kunnen maken op tijdelijke verlaging van de huurprijs, ofwel partiële ontbinding van de huurovereenkomst, sprake zijn van een gebrek. Hieronder vallen grof gezegd alle beperkingen van het woongenot die niet aan de huurder zijn toe te rekenen. Nu deze regelingen van semi‐dwingend recht zijn, is er weinig ruimte voor contractuele afwijkingen ten nadele van de huurder. De partiële ontbinding houdt in dat de huurder zich nog wel moet houden aan zijn verplichtingen niet de betaling van de huurprijs betreffende, dat de verplichting tot betaling van de huurprijs in het kader van de proportionaliteit slechts gedeeltelijk vervalt en dat de huurprijs weer wordt hersteld zodra het gebrek verholpen is. De mogelijkheid van partiële ontbinding bij de kantonrechter is vastgelegd in artikel 7:207 BW. De vordering kan echter, voor wat het verleden betreft, alleen worden ingesteld voor wat betreft de laatste zes maanden en gebreken die de verhuurder kende of behoorde te kennen.

28

Indien een gebrek niet alleen valt onder de omschrijving van artikel 7:204, maar ook voorkomt op de lijst horende bij artikel 7:241 BW, dan heeft de huurder naast de weg naar de kantonrechter ook de mogelijkheid een verzoek tot huurvermindering in te dienen bij de huurcommissie. Dit is terug te vinden in artikel 7:257 BW. Na uitspraak door de huurcommissie kunnen partijen zich binnen acht weken alsnog wenden tot de kantonrechter. Hierbij is de rechter niet gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie. Andersom is dit echter niet mogelijk. Indien er over wordt gegaan tot vermindering van de huurprijs wegens gebreken, geldt zowel bij de kantonrechter als bij de huurcommissie dat deze verlaging tot maximaal de laatste zes maanden van de aanwezigheid van het gebrek toegewezen kan worden. Ook is de vermindering bij beide instanties tijdelijk en zal worden opgeheven zodra het gebrek is verholpen. Er zijn echter meer verschillen dan overeenkomsten tussen beide procedures. Naast het feit dat de kantonrechter en de huurcommissie een ander begrip ‘gebrek’ hanteren, geldt de procedure op grond van artikel 7:207 BW voor alle huurobjecten, terwijl artikel 7:257 alleen op de huur van woonruimte toepasbaar is. Voorts wordt de procedure bij de kantonrechter gestart door middel van een dagvaarding, terwijl men de huurcommissie benadert door middel van een verzoekschrift en hanteren de procedures verschillende peil‐ en ingangsdata voor de huurprijsvermindering. In tegenstelling tot de kantonrechter die de vermindering evenredig vaststelt, stelt de huurcommissie een eventuele huurverlaging vast op basis van vooraf bepaalde indexaties. Bij de huurcommissie is echter ook bevriezing van de huurprijs mogelijk, hetgeen niet kan bij de procedure bij de kantonrechter. Waar de rechter al eeuwen bestaat en meerdere doelen dient, is de huurcommissie ooit ingesteld om speciaal voor het huurrecht als laagdrempelige instantie eenvoudige huurprijsgeschillen op te lossen. Bij de huurcommissie hoeft men dan ook geen enorme bedragen neer te leggen om een zaak aanhangig te maken, maar daar staat tegenover dat de rechtbank voor minvermogende ook verlaagde griffiekosten hanteert. Hoewel deze € 70,‐ niet veel is, is het nog altijd meer dan de € 25,‐ die men als natuurlijk persoon moet betalen bij de huurcommissie. Daarentegen betalen rechtspersonen juist weer aanzienlijk minder bij de kantonrechter. Een ander aspect dat mee kan spelen is dat de verliezende partij bij de kantonrechter tevens veroordeeld kan worden tot betaling van de proceskosten van de wederpartij, welk bedrag erg op kan lopen. Als de griffierechten 29

ingevolge de kabinetplannen echter werkelijk verhoogd gaan worden, is het zeker denkbaar dat de weg naar de rechter vergeleken met de procedure bij de huurcommissie (nog) minder aantrekkelijk zal worden. Zoals hierboven is gebleken is er niet een procedure die overduidelijk meer voordelen heeft dan de andere. Wel lijkt de huurcommissie op basis van het aantal verzoeken per jaar meer in trek te zijn dan de rechter, mogelijk door de lagere te betalen leges en de snellere toegang tot de huurcommissie. Wel is het opvallend dat de voor‐ en nadelen van beide rechtsingangen zelden onderwerp zijn van procedures. Het zal van persoon tot persoon verschillen welke punten het meest van belang worden gevonden om tot de keuze voor de kantonrechter of de huurcommissie te komen. Misschien dat uniformering van de regelingen een stap te ver gaat nu beide procedures zeker ook waardevolle kanten hebben, maar het is nooit verkeerd om eens kritisch naar de huidige situatie te kijken en te bedenken hoe de efficiëntie uiteindelijk hoogtij kan vieren. Het is immers juist het doel van de samenvoeging van de wetten geweest om het recht voor de betrokkenen zo gemakkelijk en inzichtelijk mogelijk te maken. Zo zou de afschaffing van artikel 7:257 BW de procedure betreffende de huurprijsverlaging in geval van gebreken meer duidelijkheid kunnen bieden voor het geval men met dergelijk gebrek wordt geconfronteerd. Immers biedt het ruimere artikel 7:207 BW dezelfde bescherming als artikel 7:257 BW. Wel is het denkbaar dat de huurcommissie een rol blijft spelen, om rapporten uit te brengen over onder meer redelijke huurprijzen en de aanwezigheid van deze rapporten een vereiste te maken voordat een zaak bij de rechter aanhangig kan worden gemaakt. Ook zou het mogelijk een verbetering zijn als het huurprijzenrecht woonruimte van semi‐dwingend recht zou zijn zodat er, net als bij de gewone huurrecht bepalingen, ten voordele van de huurder van de wettelijke bepalingen kan worden afgeweken, dit om de positie van de huurder te versterken. Wel is het denkbaar dat hier enige nuances in aangebracht dienen te worden om de verhuurder niet plots de zwakke partij te laten worden. Tot slot is er voordeel in gelegen om de fictieve wilsovereenstemming waartoe een uitspraak van de huurcommissie leidt ook daadwerkelijk met zoveel woorden in de wet vast te leggen. Ook dit zou de bevoegdheden van de huurcommissie en de regeling betreffende huurverlaging in geval van gebreken beduidend inzichtelijker kunnen maken. Wil de wetgever zich dus aan zijn voornemen houden om het recht zo gemakkelijk en inzichtelijk mogelijk te maken, dan zal hij niet bang moeten zijn om zijn kortgeleden ingevoerde wetgeving nog eens kritisch te bekijken en een aantal wijzigingen door te voeren. 30

8. Bibliografie

Bij de totstandkoming van deze scriptie heb ik de volgende literatuur geraadpleegd: Boeken  R.A. Dozy en J.L.R.A. Huydecoper (red.), Huurrecht tekst en commentaar, Kluwer, Deventer 2003.  Z.H. Duijnstee‐ van Imhoff, Huurrecht geschetst, Ars Aequi Libri, Nijmegen 2007, druk 2.  Mr. A.R. de Jonge, Huurrecht, Boom Juridische uitgevers, Den Haag 2006, druk 4.  Prof. mr. F.T. Oldenhuis, Mw. mr. H.J. Rossel, Mw. mr. A.M. Kloosterman, mr. D.P.C.M. Hellegers en mr. J.P. van Stempvoort, Hoofdlijnen in het huurrecht met vragen en antwoorden, Kluwer, Deventer 2005, druk 5.  A.S. Rueb, H.E.M. Vrolijk en E.E. de Wijkerslooth‐Vinke, De huurbepalingen verklaard, Kluwer, Deventer 2006.  Mr. H. Stein, Huurprijzenwet woonruimte, Kluwer, Deventer 1980.  Mr. P.J. Wiegman en mr. Tj. Zuidema, Recht voor de huurder, rechten en verplichtingen van de huurder en de verhuurder van woonruimten, Koninklijke vermande, Lelystad/Den Haag 2000.  J.M. Winter‐Bossink (red.), Het nieuwe huurrecht met praktische tips en aanbevelingen, Kluwer, Deventer 2003. Artikelen  A. de Fouw en A.S. Rueb, “Exercitie in remedies”, gepubliceerd in WR, Tijdschrift voor huurrecht, aflevering 2007‐6, WR 2007, 52.  H.M. Hielkema, “Blauwdruk voor een geheel nieuwe huurprijsregelgeving voor woonruimte”, gepubliceerd in WR, Tijdschrift voor huurrecht, aflevering 2007‐6, WR 2007, 59.

31

 ‘Huurwoning twee keer zo populair, markt in beweging’, Gepubliceerd in ‘Vastgoedmarkt, het medium voor de vastgoedprofessional’, Jaargang 37, oktober 2010, pag. 10. Te vinden via: http://epub02.publitas.nl/Vastgoedmarkt/32/magazine.php?spread=10#/zoompage/11/ Jurisprudentie  Hoge Raad, 11 juni 2004, LJN AO6934.  Gerechtshof Den Haag, 8 april 2005, LJN AT7525.  Gerechthof ’s‐Hertogenbosch, 30 juni 2009, LJN BK2055, WR 2010, 43.  Rechtbank Amsterdam, sector kanton, 23 juli 2003, WR 2003, 85.  Rechtbank Amsterdam, sector kanton, 5 september 2003, WR 2004, 59.  Rechtbank Amsterdam, sector kanton, 23 november 2004, WR 2005, 56.  Rechtbank Arnhem, sector kanton, 19 juni 2010, LJN BN1612.  Rechtbank ’s‐Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, 3 mei 2006, WR 2006,93.  Rechtbank Rotterdam, 29 januari 2010, LJN BM9481, Prg. 2010, 181.  Rechtbank Maastricht, sector kanton, 27 september 2006, LJN AY9211, WR 2008, 42. Kamerstukken  Memorie van Toelichting; Kamerstukken II 1997/1998, 26 089, nr. 3. Regeerakkoord  Het regeerakkoord VVD‐CDA d.d. 30 september 2010, te bekijken via http://www.rijksoverheid.nl/documenten‐en‐ publicaties/rapporten/2010/09/30/regeerakkoord‐vvd‐cda.html. Internetbronnen  http://epub02.publitas.nl/Vastgoedmarkt/32/magazine.php?spread=10#/zoompage/11/ , laatst bezocht op 26 november 2010. 32

 http://www.huurcommissie.nl/Wat_doet_de_huurcommissie , laatste bezocht op 27 november 2010.  http://www.huurcommissie.nl/data/2010/21609_HUC_Onderhoud_en_huurprijs.pdf, laatst bezocht op 6 februari 2011.  http://www.huurcommissie.nl/data/2010/21609_HUC_Huurverlaging.pdf, laatst bezocht op 25 april 2011.  http://www.huurcommissie.nl/Veelgestelde_vragen#OverdeHuurcommissie, laatst bezocht op 6 februari 2011.  http://www.naardekantonrechter.nl/Kantonrechter/Kosten/Pages/Griffierechten.aspx, laatst bezocht op 6 februari 2011.  http://www.naardekantonrechter.nl/Kantonrechter/Kosten/Pages/Kostenrechtsbijstand.asp x, laatst bezocht op 6 februari 2011.  http://www.naardekantonrechter.nl/Kantonrechter/Kosten/Pages/Kostenveroordeling.aspx, laatst bezocht op 6 februari 2011.

33

Gebreken bij huurwoningen: De huurcommissie of de rechter?

Recommend Documents