Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte ... Hierna te noemen: complex ... Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:
Zaaknummer
WOHV 009 Datum zitting
Bewonerscommissie ... Bewonerscommissie De heer ..., secretaris, de heer ... en mevrouw ..., algemene bestuursleden
31 oktober2012 Verzonden op
17 december 2012
... Verhuurder De heer ..., gebiedsconsulent mevrouw ..., gebiedsmanager
I Procedure Verzoek De Huurcommissie heeft op 17 juli 2012 een verzoek ontvangen in het kader van de WOHV. De Bewonerscommissie wenst geen bemiddeling maar vraagt een uitspraak over het handelen van Verhuurder ten aanzien van het complex ... . Verhuurder heeft op 6 oktober 2012 een verweerschrift ingediend. De Bewonerscommissie heeft op 19 oktober 2012 repliek overgelegd. Het volledige verzoek, het verweer, de repliek en alle bijlagen worden als ingelast beschouwd. Zitting De Bewonerscommissie en de Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op woensdag 31 oktober 2012 te ‘s-Gravenhage. Aanwezig op de zitting: Namens de Bewonerscommissie: De heer ..., de heer ... en mevrouw ... Namens de Verhuurder: De heer ... en mevrouw ... II De feiten De Huurcommissie baseert de uitspraak op de volgende feiten: De Bewonerscommissie behartigt belangen van huurders van het complex ..., dat in 2008 is opgeleverd. ... is verhuurder van het complex ... . Tussen de Bewonerscommissie en Verhuurder is vanaf de oplevering verschil van mening ontstaan over het hang- en sluitwerk, de oplevering van de fietsenberging, de toegang tot het gebouw vanaf de parkeerplaats, de rechtsgeldigheid van de kostenverdeling van de groenvoorziening, het gedrag van het personeel van kinderdagverblijf ..., het ventilatiesysteem en de schoonmaak van de openbare ruimten. De afgelopen vier jaar is er veelvuldig overleg geweest over deze zaken. Een aantal geschilpunten is in de loop van de tijd opgelost, een ander deel is niet opgelost.
Pagina 1 van 5
Zaaknummer
WOHV 009 Datum zitting
31 oktober 2012
De Bewonerscommissie heeft aangegeven het vertrouwen in de Verhuurder kwijt te zijn en heeft om die reden de Huurcommissie gevraagd om een uitspraak in het kader van de WOHV.
III Ter zitting III.1 De Bewonerscommissie geeft aan dat het dossier in deze zaak 200 pagina’s telt en dat geen van de onderwerpen tot nu toe is opgelost. Verhuurder laat het eigen belang altijd prevaleren. Het overlegcircuit is een middel om niets te hoeven doen. Verhuurder ziet de huurders niet als haar klanten. Bijvoorbeeld de levering van hang- en sluitwerk gebeurt niet, terwijl de appartementen met dat specifieke hang- en sluitwerk zijn verhuurd. De Bewonerscommissie vraagt de Huurcommissie naar de zeven onderwerpen te kijken. In alle gevallen zijn de WOHV regels geschonden. Er is sprake van geveinsd overleg. Zodra het geld kost, haakt Verhuurder af. De Bewonerscommissie: “Na ons dossier van 200 pagina’s komt Verhuurder met een verweerschrift van slechts anderhalf kantje. Daarin gaat het vooral over de procedure en niet over de inhoud.” Inmiddels heeft Verhuurder besloten het complex ... te verkopen. Verhuurder heeft de Bewonerscommissie gevraagd advies uit te brengen. De Bewonerscommissie had daar de tijd voor tot 15 oktober 2012. Op 17 oktober 2012 kreeg de Bewonerscommissie bericht dat het complex verkocht wordt. De Bewonerscommissie: “De verkoop was dus al rond voordat de Bewonerscommissie haar advies uitbracht. De Bewonerscommissie wordt niet tijdig ingelicht en krijgt vervolgens een deadline. Het advies dat zij heeft uitgebracht is voor niets geweest.” III.2 In haar verweer stelt Verhuurder overleg te voeren met de Bewonerscommissie volgens het afsprakenkader. Dat doet Verhuurder met alle Bewonerscommissies. In 2008 is het complex ... opgeleverd en voor het eerst verhuurd. Het zijn mooie appartementen, maar in het begin zijn er altijd gebreken. Daar wordt naar gekeken en waar mogelijk worden gebreken verholpen. Er zijn wel resultaten geboekt maar niet altijd naar tevredenheid van de Bewonerscommissie. Er is steeds overleg, maar sommige zaken kunnen niet worden opgelost zoals de Bewonerscommissie dat wenst. De voorzitter van de Huurcommissie constateert dat er veel is besproken en gecorrespondeerd, doch dat er relatief weinig is opgelost. De vraag rijst of mede daardoor niet te veel verwachtingen worden gewekt. Wanneer zaken niet kunnen worden verbeterd, kan Verhuurder dat dan niet beter duidelijk aangeven? Verhuurder geeft aan dat zij zich houdt aan het afsprakenkader en de laatste tijd wel heeft aangegeven bepaalde onderwerpen niet aan te zullen pakken. Daarbij laat Verhuurder zich leiden door beleidsmatige en financiële uitgangspunten. Verhuurder probeert zich niet star op te stellen, maar duidelijkheid kan inderdaad wel een oplossing zijn. Verhuurder geeft aan dat de bewoners van de ... zijn geïnformeerd over het belang van de verkoop van het complex. Strategisch is het complex voor Verhuurder niet meer van waarde. Het transport heeft nog niet plaatsgevonden. De Bewonerscommissie kan advies geven maar verkoop niet tegen houden wanneer Verhuurder op haars inziens goede gronden toch tot verkoop over wil gaan. De voorzitter geeft aan dat de Bewonerscommissie in het kader van de WOHV zeker advies moet kunnen geven over het vervreemden van het complex. Verhuurder merkt op dat zij de WOHV nauwgezet volgt. De Bewonerscommissie heeft echter nooit adviesrecht aangevraagd over onderwerpen als servicekosten en de groenvoorziening.
Pagina 2 van 5
Zaaknummer
WOHV 009 Datum zitting
31 oktober 2012 III.3 De Bewonerscommissie is van mening dat Verhuurder geen notie heeft van juridische aangelegenheden. Het is vreemd dat de Bewonerscommissie zaken moet uitzoeken zoals bijvoorbeeld ten aanzien van de rechtsgeldigheid van de kostenverdeling van de groenvoorziening. De voorzitter van de Huurcommissie antwoordt dat dat regelmatig voorkomt. De Bewonerscommissie vervolgt met de klacht over de schoonmaak. Het schoonmaakbedrijf is vier jaar geleden ingehuurd en presteert weinig. Nadat de Bewonerscommissie daarover een klacht rechtstreeks bij het schoonmaakbedrijf heeft ingediend, is er sprake van verbetering. Maar het slechte schoonmaken heeft de bewoners dan al € 7.500,00 gekost. Na een enquête bleek dat 70% van de huurders van het schoonmaakbedrijf af wilde. Dan dient de Verhuurder die wens ook te honoreren. De voorzitter geeft aan dat de Bewonerscommissie zich vergist en dat de 70% regel niet op deze wijze van toepassing is. III.4 Verhuurder reageert op de klacht over de schoonmaak. Zij tracht de kwaliteit van de schoonmaak zo goed mogelijk te controleren. De huismeester doet dat volgens een schema. Verhuurder heeft voorgesteld om met een afvaardiging van de Bewonerscommissie en de huismeester op te gaan nemen wat er niet goed wordt schoongemaakt. Op dat moment geeft de Bewonerscommissie aan dat het schoonmaakbedrijf de wacht moet worden aangezegd en dat er een schadeclaim zal volgen. De Bewonerscommissie is van mening dat alleen de bewoners kunnen nagaan hoe er wordt schoongemaakt. De voorzitter geeft de Bewonerscommissie mee dat wat de servicekosten betreft ook een aparte procedure gestart had kunnen worden bij de Huurcommissie. In een aantal casussen had de Bewonerscommissie binnen het traject van de Huurcommissie een andere weg kunnen bewandelen. Een lid van de Huurcommissie vraagt waarom de Bewonerscommissie niet heeft gekozen voor een bemiddelingsgesprek. De Bewonerscommissie antwoordt dat zij dat absoluut niet meer wilde. Zij geeft nogmaals aan expliciet gekozen te hebben voor een zitting in het kader van de WOHV, omdat er zoveel aan de hand is. De Bewonerscommissie wil van de Huurcommissie in een uitspraak horen of Verhuurder zo te werk mag gaan. III.5 Een lid van de Huurcommissie schetst dat er twee mogelijkheden zijn bij WOHV geschillen. De Huurcommissie kan verzocht worden te toetsen of verplichtingen, die voortvloeien uit deze wet, zijn geschonden. Daarbij wordt ook gekeken naar het afsprakenkader en de kruisjeslijst, de bredere afspraak tussen beide partijen. Voorts kan worden bepaald dat een door de verhuurder genomen besluit tot wijziging van zijn beleid onder een aantal voorwaarden niet mag worden uitgevoerd. Hij vraagt de Bewonerscommissie wat de Huurcommissie nu praktisch voor haar kan betekenen. De Huurcommissie informeert voorts naar de cultuur waarbinnen het overleg plaatsvindt. Verhuurder antwoordt dat het afsprakenkader en de kruisjeslijst in overleg met verschillende Bewonerscommissies tot stand zijn gekomen. Dat was een serieus traject. Wat de overlegcultuur betreft, licht de Huurcommissie uit de verzameling geschillen één voorbeeld: De zaak met kinderdagverblijf ..., over het roken van medewerkers rondom het complex ..., loopt al drie jaar. Dat lijkt een relatief eenvoudig probleem, waarvoor gemakkelijk een oplossing te vinden moet zijn. Verhuurder geeft aan dat die zaak is opgelost. Het personeel van ... is erop aangesproken. Het management heeft bevestigd dat dat thans beleid is. Volgens Verhuurder heeft de huismeester recentelijk geen overlast geconstateerd. De
Pagina 3 van 5
Zaaknummer
WOHV 009 Datum zitting
31 oktober 2012 Bewonerscommissie reageert dat er niets is veranderd; het personeel rookt en zit op het muurtje waardoor de doorgang wordt versperd. De meningen over de oplossing van dit geschilpunt lopen derhalve nog steeds uiteen. III.6 De Huurcommissie geeft aan voldoende op de hoogte te zijn gebracht door beide partijen. Zij dankt partijen voor hun komst en toelichting en zal overgaan tot de beraadslaging en beoordeling van het geschil. IV Beoordeling IV.1 De Bewonerscommissie ... wordt beschouwd als bewonerscommissie in de zin van artikel 1 sub g WOHV. Zij voldoet aan het gestelde in artikel 1 sub f 2 tot en met 4. Bovendien blijkt uit alle overgelegde stukken dat zij door de Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd. Er is geen samenwerkingsovereenkomst tussen de Bewonerscommissie en Verhuurder. De leges zijn door de Bewonerscommissie voldaan op 30 juli 2012. Het verzoek van de Bewonerscommissie is ontvankelijk. IV.2 Artikel 3 lid 1 en lid 2 onder b WOHV bepaalt dat de verhuurder de huurder, huurdersorganisatie of bewonerscommissie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk informeert over zijn beheer en beleid dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woonruimte. Dat recht op informatie omvat in elk geval ook informatie over het vervreemden van het complex. Artikel 4 lid 1 geeft aan dat de verhuurder de betrokken huurdersorganisatie en de betrokken bewonersorganisatie eigener beweging schriftelijk informeert over zijn voornemens tot wijzigingen in het door hem gevoerde beleid of beheer, bedoeld in artikel 3, lid 2. De verhuurder geeft daarbij ook aan wat zijn beweegredenen zijn. Artikel 5 lid 1 WOHV bepaalt dat de verhuurder een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid, bedoel in artikel 3 lid 2, niet uitvoert dan nadat hij binnen een door hem aan te geven periode van tenminste zes weken na het verstrekken van de informatie de huurdersorganisatie of bewonerscommissie in staat heeft gesteld met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren en indien de huurdersorganisatie of bewonersorganisatie dat wenst daarover een schriftelijk advies uit te brengen. Binnen veertien dagen na ontvangst van het schriftelijke advies deelt de verhuurder, indien hij het advies geheel of gedeeltelijk niet volgt, dat schriftelijk en gemotiveerd mede, aldus artikel 5 lid 2. Vervolgens bepaalt artikel 5 lid 3 dat de verhuurder zijn voornemen kan uitvoeren (a) als de huurdersorganisatie of bewonerscommissie schriftelijk heeft aangegeven geen bezwaar te hebben, of (b) nadat de in lid 1 gestelde termijn is verlopen of (c) drie dagen nadat een schriftelijke mededeling als bedoeld in het tweede lid door de huurdersorganisatie of bewonerscommissie is ontvangen. IV.3 In casu blijkt uit de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting dat er ruimschoots overleg is geweest tussen partijen. De Bewonerscommissie is voor het complex .... gesprekspartner van Verhuurder. Naar het oordeel van de Huurcommissie heeft Verhuurder op het hierna genoemde in punt IV.4 na voldaan aan haar plicht de Bewonerscommissie te informeren over (de wijziging van) haar beleid en de Bewonerscommissie de gelegenheid gegeven om te overleggen en advies uit te brengen. Ook over de op handen zijnde vervreemding van het complex heeft de Bewonerscommissie advies uitgebracht, welk advies schriftelijk en gemotiveerd door Verhuurder is afgewezen. Daarmee heeft Verhuurder ook op dit punt voldaan aan eerder genoemde WOHV-verplichtingen. IV.4 Ten aanzien van de ventilatie heeft de Huurcommissie geconstateerd dat de Bewonerscommissie het betreffende onderzoeksrapport niet mocht inzien. De Huurcommissie is van oordeel dat de Bewonerscommissie echter een rechtstreeks en wezenlijk belang heeft bij kennisname van de inhoud van het rapport. De Huurcommissie is van oordeel dat de Bewonerscommissie geïnformeerd had
Pagina 4 van 5
Zaaknummer
WOHV 009 Datum zitting
31 oktober 2012 moeten worden over de inhoud van het rapport. Zij constateert dat op dit punt Verhuurder niet heeft voldaan aan haar informatieplicht, zoals gesteld in artikel 3 eerste en tweede lid WOHV. IV.5 Concluderend is de Huurcommissie van oordeel dat Verhuurder aan haar verplichtingen in het kader van de WOHV heeft voldaan, evenwel met uitzondering van haar informatieplicht ten aanzien van het onderzoeksrapport met betrekking tot de ventilatie. De Huurcommissie bepaalt dat de Bewonerscommissie binnen 14 dagen na verzending van deze uitspraak alsnog kennis moet kunnen nemen van de inhoud van het betreffende rapport. IV.6 Overigens betreurt de Huurcommissie het, dat in casu niet is gekozen voor bemiddeling. De Huurcommissie vermoedt dat bemiddeling in dit geschil tot meer praktische oplossingen had kunnen leiden. Voorts heeft de Huurcommissie de Bewonerscommissie ter zitting aangegeven dat zij voor een aantal onderwerpen had kunnen kiezen voor afzonderlijke procedures. Ten overvloede raadt de Huurcommissie Verhuurder aan geschilpunten kordater aan te pakken en duidelijker te communiceren teneinde te voorkomen dat verwachtingen worden gewekt die zij niet kan waarmaken. V Beslissing van de Huurcommissie Verhuurder heeft voor wat betreft het onderzoeksrapport ten aanzien van de ventilatie de informatieplicht zoals gesteld in artikel 3, eerste en tweede lid van de WOHV geschonden. De Huurcommissie bepaalt hierbij dat de Bewonerscommissie binnen 14 dagen na verzending van deze uitspraak alsnog kennis moet kunnen nemen van de inhoud van het betreffende rapport. Voor het overige heeft Verhuurder voldaan aan haar verplichtingen in het kader van de WOHV. De Huurcommissie wijst de vordering van de Bewonerscommissie verder af. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Bewonerscommissie ... als aan Verhuurder ....
Den Haag, 31 oktober 2012 De Huurcommissie,
mr E.M. Jacquemijns Zittingsvoorzitter
mr P.G.A. van der Sanden en S. Gaastra Zittingsleden
Pagina 5 van 5
