ul
commissie Postbus16495 2500BLDenHaag
Huurder of gemachtigde
Verhuurder of gemachtigde VESTIA DEN HAAG Z-0 POSTBUS 561 2501 CNS GRAVENHAGE
UITSPRAAK VAN DE HUURCOMMISSIE
Zaaknummer: Betreft:
2010/30152
Inleiding Op22-06-2011 heeft de Huurcommissie het verzoek van huurdertottijdelijke vermindering van de huurprijs in verband metgebreken behandeld. Hierna leest utotwelke uitspraak de Huurcommissie over dat verzoek isgekomen,wat degevolgenvan die uitspraak zijn enwat ukunt doen als uhet met deze uitspraak niet eens bent.
K e r n van de u i t s p r a a k
Degeldende huurprijs van€ 556,46 per maandwordt met ingang van01-09-2010 tijdelijk verminderdtot€ 293,16 per maand.
Het tebeoordelen geschil Beschrijving vanhet geschil De Huurcommissie heeft op 04-01-2011 eenverzoek van huurder ontvangen om uitspraak te doenover een tijdelijke vermindering vande huurprijs inverband met gebreken aan dewoning. Hetverzoekschrift ende daarbij gevoegde stukken worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. Hetdoor huurder wettelijk verschuldigde legesvoorschot is 11-01-2011 ontvangen. Huurder heeft op29-08-2010 aanverhuurder gemeld dat dewoonruimte gebreken vertoont. Procedure totaandezitting Devoorzitter vande Huurcommissie heeft op30-03-2011 eenvoorbereidend onderzoek indewoonruimte laten instellen. Het rapport vanonderzoek isaan de Huurcommissie overgelegd. Hetverzoek isterzitting behandeld op22-06-2011. Huurder enverhuurder zijnvooraf schriftelijk bericht dat deze zitting zou plaatsvinden.Aan huurder enverhuurder iseen kopie van het rapport van onderzoek gezonden. Zitting Ter zittingzijn verschenen: Mevrouw C.M.van Dun,huurder/woordvoerder en gemachtigde van deverscheidene huurders. De heer M.Hoenstok, gemachtigde van verhuurder.
(1GB)
De Huurcommissie isiedere werkdag tussen 08:30 en 17:30 bereikbaar op hetgratistelefoonnummer 0800-4887243 Faxnummer: 070-3754200. Internet: www.huurcomnnissie.nl Vermeld bijcorrespondentie hetonderwerp, de datum en hetzaaknummer van dit document.
blad 1van6
Ld
i~
huu^.ommissie
Zaaknummer: 2010/30152
Postbus16495 2500 BLDenHaag
0
Ter beoordeling liggenvoor 16verzoekschriften Rv Brammenstraat en9verzoekschriften Vosmaerstraat om uitspraak tedoenover eentijdelijke vermindering vande huurprijs inverband met gebreken aan dewoning. Omdat naast individuele klachtenvan debewoners erook sprake isvaneengelijkluidende of nagenoeg gelijkluidende klacht over hetwarmte/ventilatiesysteem van de onderscheidene woonruimten heeft de voorzitter besloten deverzoeken gevoegd op eenzittingte behandelen. De huurders vande Rv Brammenstraat zijnalledanwel bijvolmacht verschenen. Dehuurder^'van Vosmaerstraat zijnniet verschenen. Decommissie beschouwt hetcommentaar vandewoordvoerder van de huurders van de Rv Brammenstraat -voor zover dit betreft de klacht over hetwarmte/ventilatiesysteem vandewoonruimte- ook als eencommentaar ten behoeve vandewoonruimten Vosmaerstraat, waarvan thans een verzoek ter behandeling voorligt. Namens de huurderswordt het volgende naar voren gebracht. Ik, mevrouw C.M.van Dun,verwijs naar alle overgelegde stukken waarin de klachten uitgebreid zijnvermeld en ik heb een pleitnotitie meegenomen naar dezitting. Ik leesdit hier terzitting volledig voor. Debezwaren komen Jpitelijk inhet kort op hetvolgende neer. Hetventilatiesysteem is nietgoed ingesteld.Het ventilatiesysteem maakt veelgeluidenfunctioneert niet. Wij hebben daardoor veel problemen enveel gezondheidsklachten. Dewarmtepomp isverkeerd aangesloten. Indezomer isdewoning te heet en indewinter is het ertekoud. Het duurt 17tot 19minuten eer hetwater warm is.Wij hebben eencontract getekend voorde warmtepomp waarvoor wij 15jaar lang€ 50,00 aan ENECO moeten betalen. Dewarmtepomp blijft eigendom van ENECO. Het bedrag is nu€65,00 per maand.Als dewarmtepomp stuk is dan komt menniet binnen 24 uur herstellen. Dewarmtepomp maakt ook veelgeluid.Naar onze mening isverhuurderjuridisch gezien wel eigenaar vande pomp omdatwij met hetondertekenen van de huurovereenkomst oeliiktiidig het contract voor dewarmtepomp van ENECO moesten ondertekenen. Het schilderwerk binnen isslecht. Het schilderwerk van het plafond bladdert en komt naar beneden. Het herstellen behoort totverhuurders werk en isgeentegemoetkoming vanverhuurder.Wijvragen ons afof ook de gevolgschade aan het behang voor rekening verhuurder is. Ikgaakkoord met dewoningwaardering uitgedrukt in 161punten. Verhuurder (gemachtigde^ verklaarde,zakelijk weergegeven, het volgende: Over hetventilatiesysteem:Wij hebben hetventilatiesysteem helemaal vernieuwd. Hoewel er niet vaststond dat het oudeventilatiesysteem niet goed is,isdezeer uitgegaan enis ereen nieuwe voor inde plaats gekomen.Vestia isde ontwikkelaar van het helewarmte/ventilatiesysteem. Dewarmtepompen zijn eigendom van Eneco. Defirmavan der Heijden heeft dewarmtepompen vervangen. Het leidingwerk isvoor rekening verhuurder. Deaanvoer en afvoer waren verwisseld. Dit moet goedaangesloten zijn. Erzijn nieuweventilatieroosters aangebracht die nu handmatig te bedienenzijn. Eneco verzendt de rekening voor dewarmtepomp. Over de overige gebreken:Wij hebben perwoning een planvanaanpak gemaakt en uitgevoerd. Inde Vosmaerstraat moet huisnummer 5nogworden gedaanenvoor dehuisnummers 19t/m 27 moeten nogafspraken worden gemaakt. Wij gaan de klachten inventariseren.Wij stellen daarna vast wat erwordt gedaan. Schilderwerk isvoor de bewoner. Voor schilderwerk is èrwel eentegemoetkoming maarvoor reparaties niet. Ineen brief is uitgelegd hoe het spuitwerk of het behangwordt aangebracht. Dekeuze is aande bewoner en daartekent hij voor. Over dewoningwaardering: Ikga akkoord met dewoningwaardering uitgedrukt in 161punten. Beoordeling van de feiten Ingangsdatum tiideliike huurvermindering Huurder heeft op29-08-2010 aanverhuurder medegedeeld dat dewoonruimte gebreken vertoont. Omdat verhuurder niet binnenzesweken nadezekennisgeving de gebreken heeft hersteld,heeft huurder de Huurcommissie verzocht uitspraak tedoenover eentijdelijke vermindering vande huurprijs. De Huurcommissie heeft het verzoekschrift op 04-01-2011 ontvangen,datwilzeggen binnenzes maanden nadat huurder degebreken bijverhuurder heeft gemeld.De Huurcommissie zal beoordelen oferper 01-09-2010 een tijdelijke huurvermindering kan plaatsvinden (deeerste van de maand na kennisgeving vande gebreken aan verhuurder). Geldende huumriis De Huurcommissie gaat uitvan eenop 31-08-2010 geldende huurprijs van€ 556,46 per maand,zoalsvermeld inhet Rapport van onderzoek.
;:?>.
• - ' /
i~
huui^.ommissie
Zaaknummer: 2010/30152
Postbus 16495 2500 BLDen Haag
Gebreken De Huurcommissie beoordeelt oferernstige gebreken indewoonruimte zijn. Eentijdelijkevermindering van de huurprijs inverband metgebreken isalleen mogelijk, indienvastgesteld wordt dat ersprake isvaneen ernstige verstoringvanhet.-woongenot ofeenernstige belemmering van de bruikbaarheid vandewoonruimte. Opgrondvande rapportage,deverklaringen terzitting en deovergelegde stukken isde Huurcommissie van oordeel dat deaangevoerde klachtenvande bewoners (tewarm,te koud,veel storingen,geluidsoverlast vanvooralde pomp, lekkagevloerverwarming, veelvocht indewoning en schimmelvorming,gezondheidsklachten, hoge energierekening en hoogwaterverbruik) over hetwarmte/ventilatiesysteem naar hun aard, omvang enduurzeer ernstig woongencftschadend zijnzodat dewoonruimte het volgende ernstig gebrek incategorie Cvertoont: Hettotalewarmte/ventilatiesysteem functioneert nietofniet naarbehorenzodat adequate verwarming/ventilatie vandewoonruimte niet mogelijk is,een gebrek analoog aan C 1,2en 3. Een gebrek incategorie Ckan leidentot eentijdelijke vermindering tot40%van de maximale huurprijsgrens. De Huurcommissie isvan oordeel dat op grondvanvoornoemd gebrek incategorie Cde op31-08-2010 geldende huurprijsvan€ 556,46 per maand,tijdelijk niet inrekening magworden gebracht. Puntenaantal Derapporteur heeft voorgesteld dewoonruimte met 161 punten tewaarderen. Hoewel huurder enverhuurder geen bezwaren hebbengemaakt tegen dit puntenaantal isde Huurcommissie echter vanoordeel dat de puntenwaardering voordewarmtepomp bijonderdeel 3. 'technische installatie' nietjuist is.Verhuurder en huurder hebben immers verklaard dat dewarmtepomp het eigendom isvan Eneco en niet vanverhuurder. Oféén enanderjuridisch correct is geregeld (door bv. hetvestigenvan een opstalrecht), laat de commissie buiten beschouwing.Volstaan wordt met de mededeling vanhuurder enverhuurder dat huurder apart voor dewarmtepomp aan Eneco moet betalen.De Huurcommissie stelt dewaardering voor dit onderdeel daarom inafwijking van de rapportage vastop4 punten in plaatsvan7punten.Hettotaalaantal puntenvoor onderdeel3. 'technische installatie' komthierdoor op20 punten.De Huurcommissie isvan oordeeldat de puntentelling voor het overige ongewijzigd kanworden overgenomen.Zij stelt het puntenaantal vandewoonruimte per01-09-2010 daarom mettoepassing van dedoor haar aangebrachte correctie vast op 158. Bij dit puntenaantal isde maximale huurprijsgrens € 732,91 per maand (exclusief bijkomende kosten). Tijdelijke vermindering vande huurprijs Dehuurprijswordt tijdelijkverminderd tot40%van€ 732,91(maximale huurprijsgrens). Dit komt uitopeen bedrag van€ 293,16 permaand. Nadatvoornoemd gebrek isverholpen magdegeldende huurprijsvan€ 556,46 per maand inrekening worden gebracht met ingang van deeerste vandemaandvolgend op de maandwaarin hetgebrek ishersteld. De Huurcommissie merkt op datzolang het ernstige gebrek als hierboven genoemd aanwezig is,de geldende huurprijs van€ 556,46 per maand niet magwordenverhoogd. Als huurder enverhuurder het nieteens kunnenworden over het verholpen zijnvan het gebrek, kan verhuurder de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doenopwelke datum het gebrek is hersteld en perwanneer de geldende huurprijs in rekening magworden gebracht. Conclusie Eris op01-09-2010 eengebrek indewoonruimte dateentijdelijke huurvermindering rechtvaardigt. Gevolgen vandeze uitspraak De geldende huurprijs van€ 556,46 per maand (exclusief bijkomende kosten) wordt met ingangvan 01-09-2010 tijdelijk verminderdtot€293,16 permaand.
(1GB)
blad 3van6
I
i~
huu^
Zaaknummer:2010/30152
ommissie
Postbus16495 2500 BLDenHaag
Leaesveroordelina InhaaruitspraakveroordeeltdeHuurcommissiedepartijdieinhetongelijkwordtgesteldtothetbetalenvandevoor hemgeldendeleges.Eennatuurlijkpersoon(particulier)betaalt€25,00.Rechtspersonen(zoalseen stichting, vereniging,coöperatie,onderlingewaarborgmaatschappij,NVofBV)betalen€450,00. IndezezaakmerktdeHuurcommissiehuurder,zijndeeennatuurlijkpersoon,aanalsdeinhetgelijkgesteldepartij. Verhuurder,zijndeeenrechtspersoon,wordtaangemerktalsdeinhetongelijkgesteldepartijenmoetdelegesvan €450,00betalen.DitbedragzalwordeningevorderddoorhetCentraalJustitieelIncassoBureau(CJIB). Huurderkfrijgthetbetaaldelegesvoorschotvan€25,00terug.
ËS%?*
huu^.
Zaaknummer: 2010/30152
ommissie
Postbus16495 2500BLDenHaag
Opgrondvanhetvoorgaande enmet inachtneming vanhetbepaalde inhet BurgerlijkWetboek,de Uitvoeringswet huurprijzenwoonruimte envoorzovervantoepassing deAlgemenewet bestuursrecht doet deHuurcommissie de volgende
UITSPRAAK
/. Overhet verzoek Het puntentotaalvandewoonruimte bedraagt 158. Dewoonruimte vertoont op01-09-2010 hetvolgendgebrek incategorie C: Hettotalewarmte/ventilatiesysteem functioneert nietofnietnaar behorenzodat adequate verwarming/ventilatie vandewoonruimte nietmogelijk is,eengebrek analoogaanC 1,2en 3. Omdat dewoonruimte voornoemdgebrek incategorie Cvertoont, isredelijk dat huurder met ingangvan 01-09-2010 € 293,1Sper maandals huurprijs betaalt,zijnde40%vandemaximale huurprijs. Als het hiervoorgenoemdgebrek is hersteld,is huurder degeldende huurprijs van€ 556,46verschuldigd met ingang vandeeerstevande'maandvolgendopdemaandwaarin hetgebrek isverholpen. Huurder enverhuurder wordenwettelijk geacht tezijnovereengekomen wat indeze uitspraak isvastgesteld,tenzij eenvanhenbinnenachtweken naverzending vandezeuitspraak eenbeslissingvande rechter heeft gevorderd over het puntwaarover de Huurcommissie omeenuitspraak was verzocht. Benf uhetnieteensmetdeuitspraak?Dankuntuhetvolgendedoen: Eendagvaarding latenopstellendoor eenadvocaat ofdeurwaarder. Dezedagvaarding moet binnen acht weken na verzending vande uitspraak vande Huurcommissie bijde rechtbank bezorgdzijn.Aan deze procedurezijn kosten verbonden. Degriffievande rechtbank kanuverder informeren.
(1GB)
blad5van6
&rt- *"./
ul
Zaaknummer: 2010/30152
commissie Postbus 16495 2500 BL Den Haag
/ƒ.Overde leaes Huurder, zijndeeen natuurlijk persoon,hoeft alsdeinhetgelijk gestelde partijgeen legestebetalen enkrijgt het betaalde legesvoorschot van€25,00daaromterug.Verhuurder, zijndeeen rechtspersoon,moet als de inhet ongelijk gestelde partij€450,00 aanlegesbetalen. Tegen deze beschikking over de leges kandoor belanghebbende binnen zes weken naverzendingvan deze uitspraak schriftelijk bezwaar worden gemaakt bijde Huurcommissie (Postbus 16495,2500 BL Den Haag). Het bezwaarschrift moet zijnvoorzien vandatum enzaaknummer 2010/30152,envan denaam,adresen handtekening vanbelanghebbende. Belanghebbende moet duidelijk aangeven waarom hijbezwaar maakttegende beschikking. Als belanghebbende het bezwaar mondelingwiltoelichten aan de Huurcommissie, kan hijditvermelden in het bezwaarschrift. Deze bladzijde en bladzijde 5worden opgenomen ineenopenbaar register datvoor een iedertoegankelijk is. Dezeuitspraak iszowel aandeverzoekeralsaandewederpartijgestuurd.
Aldusgedaante DenHaagop 22-06-2011 door Zittingsvoorzitter: mr. S.A. Hom - Kruijer
Zittingsleden: P.L.M. Brugman drs. D.W. de Blank
De Huurcommissie,
UITSPRAAK van de Huurcommissie betreffende dezelfstandige woonruimte R V BRAMMENSTR 12te 2524 HD S GRAVENHAGE Deze uitspraak isgebaseerd opdevolgendewetsartikelen: art.7:257lid2 en 3BurgerlijkWetboek; art.4 lid2sub eenart. 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Kopievandeze uitspraak aangetekend verzonden op:
(1GB)
. H NOV.2011
blad 6van6
